# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e8ca08d6-99a9-4255-8ab8-b8683d895c08
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die A.AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. C3612 an der T-strasse 19 in St.
Gallen. Die Liegenschaft ist nach dem Zonenplan der Stadt St. Gallen vom
1. Dezember 2001 der Wohnzone W3a zugewiesen und Teil eines
Baumschutzgebietes. Das Grundstück grenzt gegen Norden an die Grundstücke Nr.
C3698 von L. B.-K. und Nr. C3699 von B. M. und C. M. Z.. Im Süden grenzt die
Liegenschaft an die Grundstücke Nr. C3581 T-strasse 17 sowie an das Grundstück
Nr. C3501 T-strasse 15 der Erbengemeinschaft G. sel. Östlich angrenzend verläuft
entlang des Grundstücks Nr. C3612 die T-strasse und westlich angrenzend die G-
strasse. Im östlichen Teil des Grundstücks Nr. C3612 steht die 1906 erbaute Villa
"X" (Gebäude Vers. Nr. C3777). Der westliche Teil des Grundstücks, der zwischen den
Liegenschaften Nrn. C3501 und C3699 liegt, ist lediglich mit einer Doppelgarage
überbaut und bildet den Garten der Villa "X".
Am 31. August 2007 reichte die A.AG ein Baugesuch für den Neubau von zwei
Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. C3612 im
heutigen Gartenareal der Villa "X" ein. Die Zufahrt zur Tiefgarage ist auf der Höhe der
abzubrechenden Garage im südwestlichen Bereich der Bauparzelle geplant. Das
Baugesuch wurde vom 12. bis 25. September 2007 öffentlich aufgelegt.
Innert der Auflagefrist gingen insgesamt fünf Einsprachen ein. Die Erbengemeinschaft
G. sel. machte in ihrer Einsprache vom 24. September 2007 unter anderem geltend, die
Zufahrt zur Tiefgarage weise ein zu hohes Gefälle auf, die zulässige Zahl der
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Vollgeschosse werde überschritten, es würden die Vorschriften über die Höhenlage
verletzt und der Verkehr in unzulässiger Weise über die G-strasse geführt.
Mit Eingaben vom 25. September und 12. Oktober 2007 erhoben auch L. B.-K., B. M.
und C. M. Z. Einsprache gegen das Bauvorhaben. Zur Begründung brachten sie im
wesentlichen vor, das Bauvorhaben beeinträchtige die erhaltenswürdige Villa "X", die
schützenswerten Gebäude T-strasse 21 und G-strasse 10 sowie die als
Schutzgegenstand zu erhaltende Föhre im Garten der Villa "X". Zudem würden die
Vorschriften über den Gebäudeabstand und über Attikageschosse sowie das
Verunstaltungsverbot verletzt. Im weiteren könnten die Art der Entlüftung der
Tiefgarage und der Neigungswinkel der Zufahrt den Planunterlagen nicht entnommen
werden.
Mit Beschluss vom 16. November 2007 (Versand 3. Dezember 2007) erteilte die
Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen die Baubewilligung. Das
Entscheiddispositiv lautet wie folgt:
"1. Die Bewilligung zum Baugesuch Nr. 45'971 wird unter Vorbehalt der Bedingungen
und Auflagen erteilt.
2. Die öffentlich-rechtlichen Einsprachen ...., der Erbengemeinschaft G. sel., von ....,
von L. B.-K., von B. M. sowie von C. M. Z. werden teilweise im Sinne der Bedingungen
und Auflagen geschützt, im Uebrigen jedoch abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Die privatrechtlichen Einsprachepunkte werden unter Ansetzung einer Frist von
14 Tagen zur Klageeinleitung auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Verstreicht diese Frist
unbenützt, so fallen die privatrechtlichen Einsprachen dahin (vgl. III./4.2).
4. Die Begehren um ausseramtliche Entschädigung werden abgewiesen (vgl. III./9).
5. Das Begehren der Erbengemeinschaft G. sel. um Durchführung eines
Augenscheins wird abgewiesen (vgl. III./10)."
Die Baubewilligung weist insgesamt 129 Bedingungen und Auflagen auf, unter
anderem folgende:
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"IV. Bedingungen und Auflagen
Allgemeines

## Considerations

4. Gemäss den Erwägungen unter III./6.72 ist dem Amt für Baubewilligungen vor
Baubeginn ein Gestaltungskonzept einzureichen; die Farbgebung der Fassaden ist in
Absprache mit dem Bauberater des Amtes für Baubewilligungen .... vor Ort zu
bemustern.
5. Gemäss den Erwartungen unter III./6.82 ist die Umgebungsgestaltung unter Beizug
des Landschaftsarchitekten dem Umgebungsplan entsprechend umzusetzen, wobei
aus verkehrssicherheitstechnischen Gründen die Lösung mit Stauraum im Bereich der
Tiefgaragen-Zufahrt zu realisieren ist. Vorbehalten bleiben die Anpassungen im Bereich
der Sichtwinkel, welche dem Amt für Baubewilligungen in Form eines Korrekturgesuchs
nachzuweisen sind (vgl. IV./45).
6. Gemäss den Erwägungen unter III./7. sind die sicherheitsrelevanten Aspekte
vorgängig mit dem Stadtplanungsamt .... abzusprechen. Sich allfällig daraus
ergebende bewilligungspflichtige Aenderungen sind dem Amt für Baubewilligungen in
Form eines Korrekturgesuchs zur Beurteilung vorzulegen.
Bauinstallationen, Baugruben
40. Gemäss den Erwägungen unter III./8. sind dem Amt für Baubewilligungen vor
Beginn die Baugrubenpläne und allfällig vorhandene geologische Berichte
einzureichen.
Parkflächen, Zu- und Wegfahrten
41. Gemäss den Erwägungen unter III./6.61 ist die Tiefgaragen-Zufahrt mit Stauraum
auszuführen. Die Ein- und Ausfahrt muss auf einer Länge von 5,0 m ab der
Strassengrenze zweispurig angelegt werden und eine Mindestbreite von 4,8 m
aufweisen. Die erforderlichen Kurvenverbreiterungen und Breite der Schrammborde
sind der VSS-Norm 640 291a zu entnehmen (Art. 49, 71 BauG, Art. 63 und 65 StrG).
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42. Gemäss den Erwägungen unter III./6.63 sind dem Amt für Baubewilligungen vor
Baubeginn Detailpläne über die technische Ausgestaltung der Tiefgaragenzufahrt in
Form eines Korrekturgesuchs zur Beurteilung einzureichen, wobei diese den
einschlägigen VSS-Normen 640 050 und 640 291a zu entsprechen hat.
45. Gemäss den Erwägungen unter III./6.64 ist die Ausfahrt auf die G-strasse
übersichtlich zu gestalten. Das im Umgebungsplan 1:200 rot schraffiert eingezeichnete
Sichtfeld ist ab einer Höhe von 60 cm über Strassenniveau von allen Hindernissen frei
zu halten, welche die Sicht auf ein Fahrzeug verdecken könnten. Diese diesbezüglich
notwendigen Anpassungen haben jedoch in einer gestalterisch verträglichen Art und
Weise zu erfolgen, weshalb diese vorgängig mit dem Stadtplanungsamt ....
abzusprechen und dem Amt für Baubewilligungen in einem Korrekturgesuch
nachzuweisen sind.
Fachstelle Umwelt und Energie
113. Gemäss den Erwägungen unter III./6.9 sind dem Amt für Baubewilligungen die
Abluftführung aus der Tiefgarage sowie den Gasfeuerungen bzw. Cheminéeöfen in
einem Korrekturgesuch zeichnerisch nachzuweisen. Dabei ist zu beachten, dass
sämtliche Kaminmündungen die Flachdächer der Wohnhäuser um mindestens 1,5 m
überragen müssen."
Die Baubewilligungskommission erwog, die Erschliessung über die G-strasse sei
genügend und die Verkehrssicherheit werde nicht beeinträchtigt. Die Neubauten
würden über zwei Untergeschosse, drei Vollgeschosse und ein Attikageschoss
verfügen. Das obere Untergeschoss trete als Sockelgeschoss in Erscheinung. Die
Höhenlage der Mehrfamilienhäuser sei so gewählt worden, dass diese sich gut in das
Siedlungs- und Strassenbild einfügten. Die Gebäudehöhe werde eingehalten. Gleiches
gelte für den Strassen-, Grenz- und Gebäudeabstand. Die Versetzung der
Attikageschosse führe zu einer besseren architektonischen Gestaltung und Staffelung
der Baukörper ohne Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen. Die Zufahrt zur
Tiefgarage sei mit Stauraum auszuführen. Der minimale Einlenkradius von 3 m könne
nicht ausgewiesen werden, sei jedoch angesichts des Stauraums vorhanden. Vor
Baubeginn seien Detailpläne zur Neigung bzw. zum Gefälle in Form eines
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Korrekturgesuchs einzureichen. Die vorhandene Sichtweite von 45 m sei angesichts
der tatsächlich gefahrenen Geschwindigkeit auf der G-strasse vertretbar. Das im
Umgebungsplan eingezeichnete Sichtfeld sei ab einer Höhe von 60 cm von allen
Hindernissen freizuhalten. Die notwendigen Anpassungen hätten in einer gestalterisch
verträglichen Art und Weise zu erfolgen, weshalb sie in einem Korrekturgesuch
nachzuweisen seien. Die Abluftführung aus der Tiefgarage fehle gänzlich und müsse
ebenfalls in einem Korrekturgesuch nachgewiesen werden. Für den Freiraum und die
Tiefgarage sei ein Beleuchtungskonzept vorzulegen. Die sicherheitsrelevanten Aspekte
seien mit dem Stadtplanungsamt abzusprechen, wobei allfällige bewilligungspflichtige
Änderungen wiederum in Form eines Korrekturgesuchs einzureichen seien. Weiter
wurde ausgeführt, keine der Einsprecherliegenschaften sei im städtischen Verzeichnis
der schützenswerten Bauten aufgenommen, weshalb einzig das Verunstaltungsverbot
zu beachten sei. Der geplante Neubau verletze dieses nicht. Aus den
Baugesuchsunterlagen würden aber die Detailgestaltung sowie die Material- und
Farbwahl nicht abschliessend hervorgehen, weshalb vor Baubeginn ein
Gestaltungskonzept einzureichen sei. Die Umgebungsgestaltung sei als ansprechend
im Sinn der gesetzlichen Bestimmungen zu beurteilen. Zur Sicherung der Baugrube
seien alle Massnahmen zur Vermeidung von Beschädigungen auf dem eigenen und
den umliegenden Grundstücken zu treffen. Vor Baubeginn seien daher entsprechende
Baugrubenpläne und allfällige geologische Berichte einzureichen.
B./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 17. Dezember 2007 erhob die
Erbengemeinschaft G. sel. Rekurs beim Baudepartement. Zur Begründung wurde
vorgebracht, mangels Schnittplan sei im Bereich der südlichen Fassade nirgends
planerisch ersichtlich, wie sich das Niveau des künftigen Erdgeschosses zum Niveau
der G-strasse verhalte. Die besonders gute Einfügung ins Strassen- und Siedlungsbild
sei ohne Begründung bejaht worden. Hinzu komme, dass das Gefälle der
Tiefgaragenzufahrt aus den Plänen nicht hervorgehe, wohl aber mehr als die erlaubten
15 % betrage. Dies sei kein untergeordneter, mit Korrekturgesuch behebbarer, sondern
ein zentraler Punkt. Mangels rechtmässiger Zufahrt zur Tiefgarage sei das
Bauvorhaben nicht ausreichend erschlossen. Auch die bauliche Ausgestaltung der
Tiefgaragenzufahrt sei aus den Plänen nicht ersichtlich. Das Attikageschoss führe
zudem optisch wie flächenmässig zu einer vollen Belegung der Dachebene. Weshalb
diese Aufblähung eine gute Gesamtwirkung erziele, sei nicht einzusehen. Die Nachbarn
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würden durch den höher liegenden Baukörper mit vier bis fünf Vollgeschossen und
minimalem Grenzabstand optisch erdrückt.
Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 18. Dezember 2007 erhoben auch L. B.-K.
sowie B. M. und C. M. Z. Rekurs beim Baudepartement. Zur Begründung wurde
vorgebracht, das rechtliche Gehör sei in mehrfacher Hinsicht missachtet worden, die
Villa "X" bilde mit der historischen Gartenanlage und den beiden rekurrentischen
Liegenschaften eine Einheit, die als Schutzgegenstand im Sinn von Art. 98 ff. des
Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) zu schützen sei. Der Garten mit der
besonders erhaltenswerten Föhre sei Teil des Gebietes mit schutzwürdigen
Grünflächen mit Baumbestand, wo das Fällen besonders erhaltenswerter Bäume
unzulässig sei. Die Erschliessung über die G-strasse sei ungenügend. Zu den Fragen
betreffend Abluft- und Zufahrtsverhältnisse der Tiefgarage, Sichtzone, Beleuchtung
und Baugrubensicherung könne sich der Rekurs mangels Unterlagen nicht äussern. Bei
den verlangten Korrekturplänen handle es sich nicht bloss um geringfügige
Ergänzungen, sondern um wesentliche Bestandteile einer Bewilligung.
Die A.AG liess sich am 3. März 2008 zu den Rekursen vernehmen und beantragte
deren kostenfällige Abweisung.
Am 11. Juni 2008 führte das Baudepartement in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten
sowie von Vertretern des Tiefbauamtes, der Denkmalpflege und des Amts für Natur,
Jagd und Fischerei einen Augenschein durch.
Am 17. Juli 2008 wurden die Rekursverfahren bis zum Entscheid über das
Korrekturgesuch zur Tiefgaragenzufahrt sistiert. Die A.AG reichte ein Korrekturgesuch
bezüglich Sichtwinkel, Rampe und Lüftung der Tiefgarage sowie bezüglich der
Abluftführung der Gasfeuerungen und der Cheminéeöfen ein. Dagegen erhoben die
Erbengemeinschaft G. sel. sowie L. B.-K., B. M. und C. M. Z. Einsprache. Zur
Begründung wurde vorgebracht, die Erteilung von Teilbewilligungen sei nicht zulässig;
zudem habe die Zufahrt die Grenzabstandsvorschriften einer Anlage zu beachten und
verstosse gegen die VSS-Normen. Die eingereichten Unterlagen seien nach wie vor zu
wenig aussagekräftig. Im übrigen würden auch die Vorschriften bezüglich
Tiefgaragenbelüftung missachtet.
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Mit Beschluss vom 17. Oktober 2008 erteilte die Baubewilligungskommission die
nachgesuchte Korrekturbewilligung. Die Einsprachen wurden im Sinn der Bedingungen
und Auflagen geschützt, im übrigen aber abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.
Den Einsprechern wurde die Legitimation zur Rüge der Abluftführung und
Erschliessung bzw. der Tiefgaragenzufahrt abgesprochen mit der Begründung, ihre
Grundstücke seien nicht betroffen. Zudem könne nicht von unzulässigen
Teilbewilligungen gesprochen werden. Die Tiefgaragenzufahrt sei eine bauliche Anlage
und unterstehe nicht den Grenzabstandsvorschriften. Da es sich nicht um eine
öffentlich zugängliche Tiefgarage handle, sei es verhältnismässig, die im Bereich des
Garagentores vorhandene Durchgangshöhe zwischen 1,95 m und 2,1 m, die unter der
von den VSS-Normen geforderten lichten Höhe für Tiefgaragen von 2,3 m liege, zu
signalisieren. Die natürliche Entlüftung entspreche im weiteren den einschlägigen
Vorschriften.
Gegen den Beschluss der Baubewilligungskommission erhoben die Erbengemeinschaft
G. sel. und L. B.-K. sowie B. M. und C. M. Z. Rekurs und beantragten, das
Korrekturgesuch sei aufzuheben bzw. abzuweisen. Die Rekurrenten B., M. und M. Z.
beantragten wiederum die Rückweisung des Verfahrens zur Gewährung des
rechtlichen Gehörs und zur neuen Entscheidung nach Vervollständigung der
Gesuchsakten.
Das Baudepartement entschied am 7. Juli 2009 über die Angelegenheit. Es wies die
Rekurse ab, soweit es darauf eintrat. Den Rekurrenten sprach es eine ausseramtliche
Entschädigung zu, da die ursprünglichen Planunterlagen unvollständig waren und das
Verfahren deshalb an die Vorinstanz hätte zurückgewiesen werden müssen. Der A.AG
wurde eine ausseramtliche Entschädigung von je Fr. 1'500.-- zu Lasten der
Erbengemeinschaft G. sel. einerseits und der Rekurrenten B., M. und M. Z. anderseits
zugesprochen.
C./ Mit Eingabe vom 24. August 2009 erhob die Erbengemeinschaft G. sel.
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid des
Baudepartements vom 7. Juli 2009 sei insoweit aufzuheben, als die Beschwerdeführer
davon betroffen seien (Ziff. 1 lit. a und b, Ziff. 3 lit. a und b, Ziff. 5 lit. a, Ziff. 7 lit. a und
b), die nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern und die Beschwerdeführer
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seien angemessen zu entschädigen. Die Beschwerdeführer fechten den
Rekursentscheid insoweit an, als ihnen die Legitimation zur Rüge bezüglich
Erschliessung und Verkehrssicherheit abgesprochen wurde; ausserdem fechten sie
den Entscheid bezüglich der Dachgestaltung bzw. der Attikageschosse und der
Tiefgarage bzw. Tiefgaragenzufahrt an. In den übrigen Punkten rügen sie den
Rekursentscheid nicht.
Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 24. August 2009 erhoben auch L. B.-K. sowie
B. M. und C. M. Z. Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der
Rekursentscheid des Baudepartements vom 7. Juli 2009 sowie die Beschlüsse der
Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen vom 16. November 2007 und
17. Oktober 2008 seien aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern,
eventuell sei das Verfahren zum neuen Entscheid nach Vervollständigung der
Gesuchsakten sowie Gewährung des rechtlichen Gehörs an die
Baubewilligungskommission, eventuell an das Baudepartement, zurückzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge. In ihrer Beschwerdeergänzung vom 21. September
2009 halten die Beschwerdeführer an ihrem Rechtsbegehren fest. Sie rügen eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. des Akteneinsichtsrechts. Namentlich rügen
sie, eine Baubewilligung dürfe nicht ratenweise erteilt werden. Es fehlten ein
Beleuchtungs- bzw. Gestaltungskonzept und Baugrubenpläne. Das Baugesuch sei
unvollständig. Ausserdem sei der Garten der Villa "X" ein Schutzobjekt. Weiter erhoben
sie Rügen gegen die Ausfahrt der Tiefgarage bzw. deren Einmündung in die G-strasse
und gegen die Ausgestaltung der Tiefgarage sowie deren Entlüftung.
Das Baudepartement beantragte in seiner Vernehmlassung vom 12. Oktober 2009, die
Beschwerde der Erbengemeinschaft G. sel. sei teilweise gutzuheissen, im übrigen aber
abzuweisen, und die Beschwerden von L. B.-K., B. M. und C. M. Z. seien abzuweisen.
Die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen beantragt in ihrer
Vernehmlassung vom 23. Oktober 2009, die Beschwerden seien abzuweisen.
Die A.AG beantragt mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 17. November 2009, die
Beschwerden seien vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.
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Die Beschwerdeführer erhielten Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der Vorinstanz
und der weiteren Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Die Beschwerdeführer I
taten dies mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 17. Dezember 2009. Sie reichten
zudem am 8. Januar 2010 eine weitere Eingabe ein und hielten fest, die
Beschwerdegegnerin habe vor kurzem ein Gesuch um Nutzungsänderung (Wohnungen
zu Büros) für die Villa "X" eingereicht. Darin werde angegeben, dass die neu geplante
Tiefgarage auch den neu zu erstellenden Büros an der T-strasse 19 dienen solle, was
natürlich Auswirkungen auf die Belastung der Tiefgarage und die Zufahrt über die G-
strasse habe.
Die Beschwerdeführer II und III reichten mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
11. Januar 2010 innert erstreckter Frist eine Stellungnahme zu den Vernehmlassungen
der Vorinstanz und der weiteren Verfahrensbeteiligten ein.
Am 26. Januar 2010 reichten sie eine weitere Vernehmlassung ein. Gleichentags
reichte die Beschwerdegegnerin eine Vernehmlassung zur Stellungnahme der
Beschwerdeführer I ein.
Am 1. Februar 2010 nahm die Beschwerdegegnerin zu den Vernehmlassungen der
Beschwerdeführer II und III Stellung.
Am 22. Februar 2010 teilte die Beschwerdegegnerin mit, die
Baubewilligungskommission habe das Umnutzungsgesuch genehmigt und
festgehalten, die Umnutzung hänge nicht von der Bereitstellung von Parkplätzen in der
umstrittenen Tiefgarage ab.
Die Eingaben der Beschwerdegegnerin vom 1. und 22. Februar 2010 wurden den
übrigen Verfahrensbeteiligten zugestellt, verbunden mit dem Hinweis, dass am
Augenschein dazu Stellung genommen werden könne.
Am 2. März 2010 holte das Verwaltungsgericht bei der Baubewilligungskommission die
noch ausstehenden Akten der Bewilligungsverfahren ein. Diese Akten wurden den
Beschwerdeführern II und III zur Einsichtnahme zugestellt.
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Auf die weiteren Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie auf die weiteren
Eingaben und Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Verwaltungsgericht hat vor seinem Entscheid einen Augenschein an Ort und Stelle
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden eingeladen, daran teilzunehmen. Auf
die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten sowie die Feststellungen anlässlich des
Augenscheins wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeführer sind grundsätzlich zur Anfechtung des Rekursentscheids legitimiert
(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP), wobei auf die nachfolgend
darzulegenden Präzisierungen hinzuweisen ist. Die Eingabe der Beschwerdeführer I
vom 24. August 2009 sowie die Eingaben der Beschwerdeführer II und III vom
24. August und 21. September 2009 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerden ist daher im Grundsatz einzutreten.
1.1. In den Beschwerden werden zum Teil Rügen erhoben, die sich gegen denselben
Streitgegenstand richten und zum Teil ähnlich bzw. gleich begründet werden. Es
rechtfertigt sich daher, die Verfahren zu vereinigen und die Beschwerden in ein und
demselben Urteil zu behandeln.
1.2. Die Beschwerdeführer II und III fochten den Rekursentscheid des
Baudepartements integral an, beantragten dessen Aufhebung und die Verweigerung
der nachgesuchten Baubewilligung. Soweit sie damit auch jene Teile des
Rekursentscheids anfechten, welche lediglich die Beschwerdeführer I bzw. die
Beschwerdegegnerin betreffen, sind sie zur Anfechtung nicht legitimiert (Art. 64 Abs. 1
in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
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1.3. Zu prüfen ist die Rüge der Beschwerdeführer I, die Vorinstanz habe ihre
Legitimation zur Rüge der fehlenden Erschliessung/Verkehrssicherheit zu Unrecht
verneint.
1.3.1. Die Vorinstanz erwog, die Liegenschaften B. und G. würden über die T-strasse
erschlossen, die Liegenschaft M. bzw. M. Z. in Fahrtrichtung Norden nach Süden über
die G-strasse. Die Liegenschaften B. und G. seien, nachdem keine Beeinträchtigung
ihrer eigenen Zufahrt drohe, durch den künftigen Mehrverkehr auf der G-strasse nicht
belastet. Die Rekurrenten seien also trotz der räumlichen Nähe nicht stärker als andere
betroffen und folglich zur Erhebung dieser Rüge nicht legitimiert.
1.3.2. Die Beschwerdeführer I wenden dagegen ein, die Vorinstanz übersehe, dass ihre
Liegenschaft nicht bloss das Mehrfamilienhaus T-strasse 15 im östlichen Teil ihrer
Parzelle Nr. C3501 umfasse, sondern auch eine unüberbaute Bauparzelle im westlichen
Bereich, direkt südlich anschliessend an die Bauparzelle. Dieser Teil werde über die G-
strasse erschlossen werden (müssen), weswegen sie zur Rüge gegen den Mehrverkehr
auf der G-strasse legitimiert seien. Ihre Legitimation ergebe sich aber auch aus der
Existenz des Hauses T-strasse 15, welches tatsächlich eben auch über die G-strasse
erschlossen werde, wie der Augenschein im Rekursverfahren klar ergeben habe. Ihnen
liege daran, auf ihre diesbezügliche Legitimation hinzuweisen und nicht den in diesem
Punkt falschen Entscheid der Vorinstanz so stehen zu lassen, weil irgendwann ein
Verfahren gemäss Strassengesetz stattfinden werde, in welchem die Beschwerdeführer
ihre Rechte als beschwerte Nachbarn geltend machen wollten. Deshalb hätten sie ein
rechtlich geschütztes Interesse an der Korrektur der diesbezüglichen falschen
Ausführungen im angefochtenen Entscheid, auch wenn sie im Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht materielle diesbezügliche Rügen nicht mehr behandelt haben
wollten.
1.3.3. Die Vorinstanz wendet dagegen ein, die Rekursbehörde habe bei ihrem
Entscheid stets auf jenen Sachverhalt abzustellen, wie er im Zeitpunkt des Entscheids
vorliege (GVP 2000 Nr. 3 und 1988 Nr. 99). Im Zeitpunkt der Entscheidfällung sei der
westliche Teil der Parzelle Nr. C3501 nicht überbaut gewesen und auch ein
entsprechendes Projekt habe nicht vorgelegen. Nachdem das Wohnhaus T-strasse 15
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über die T-strasse erschlossen werde, sei den Beschwerdeführern I die Legitimation
zur Rüge bezüglich Erschliessung/Verkehrssicherheit abgesprochen worden.
1.3.4. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, die Befugnis der Nachbarn zur Rüge, die
Zufahrt zum Nachbargrundstück sei ungenügend, sei grundsätzlich nur dann gegeben,
wenn ihnen eine Beeinträchtigung der eigenen Zufahrt drohe (ZBl 2006, S. 602 mit
Hinweisen). Eine Beeinträchtigung der eigenen Zufahrt sei von der Vorinstanz zu Recht
verneint worden und werde von den Beschwerdeführern in bezug auf die Liegenschaft
T-strasse 15 mit Beschwerde auch nicht geltend gemacht.
1.3.5. Die Legitimation eines Nachbarn zur Beschwerde in Bausachen ist nach
ständiger Rechtsprechung zu Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP
davon abhängig, ob bei ihm erstens räumlich die erforderliche enge nachbarliche
Beziehung zum Baugrundstück gegeben ist und ob er zweitens durch den
Bewilligungsentscheid unmittelbar und in höherem Masse als irgend jemand oder die
Allgemeinheit in eigenen Interessen beeinträchtigt ist. Das schutzwürdige Interesse
besteht dabei im praktischen Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem
Betroffenen in seiner rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt bzw. in der
Abwendung materieller, ideeller oder sonstiger Nachteile, die ein Bestand der
angefochtenen Verfügung oder des Entscheids mit sich bringen würde (vgl. GVP 1996
Nr. 59, 1993 Nr. 49; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen,
St. Gallen 2003, Rz. 386 ff. mit Hinweisen, VerwGE B 2009/131 vom 3. Dezember 2009
i.S. H., in: www.gerichte.sg.ch).
Die von der Beschwerdegegnerin angeführte Praxis des Bundesgerichts erging zur
Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde. Es ist daher nicht ausschlaggebend,
ob Verkehrsvorschriften nachbarschützende Funktion haben, um deren Verletzung
rügen zu dürfen. Art. 45 Abs. 1 VRP verlangt kein rechtlich geschütztes Interesse an
der Änderung oder Aufhebung eines Entscheids. Es ist nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts zulässig, eine ungenügende Erschliessung eines Baugrundstücks
zu rügen, wenn dadurch eine Baute, welche den Beschwerdeführer unmittelbar und
mehr als jede Drittperson betrifft, verhindert werden kann. Die hinreichende Zufahrt ist
Teil der genügenden Erschliessung und damit unabdingbare Voraussetzung für die
Erteilung einer Baubewilligung. Dringen die Beschwerdeführer mit ihrer Rüge durch,
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können sie ihr Interesse an der Freihaltung des Grundstückteils durchsetzen. Insoweit
sind sie mehr als irgendwelche Drittpersonen bzw. die Allgemeinheit betroffen (vgl.
VerwGE B 2009/34 vom 3. Dezember 2009, in: www.gerichte.sg.ch)
1.3.6. Die Beschwerdeführer I halten ausdrücklich fest, sie würden im
Beschwerdeverfahren die Rüge der fehlenden Erschliessung bzw. der Beeinträchtigung
der Verkehrssicherheit nicht mehr vorbringen. Unter diesen Umständen muss ihnen
aber die Legitimation zur Rüge, die Vorinstanz habe ihrerseits im Rekursentscheid die
Legitimation zu Unrecht verneint, abgesprochen werden. Die Beschwerdeführer I
begründen ihren Standpunkt damit, irgendwann werde ein Verfahren gemäss
Strassengesetz stattfinden, in welchem sie ihre Rechte als beschwerte Nachbarn
geltend machen wollten. Aufgrund der vorliegenden Akten ist allerdings nicht
ersichtlich, auf welche Art Verfahren sie Bezug nehmen. Ein Verfahren gemäss
Strassengesetz kann stattfinden, wenn eine Strasse ausgebaut oder wenn die
Unterhaltsregelung an der Strasse geändert wird. Vorliegend handelt es sich bei der G-
strasse um eine Gemeindestrasse 2. Klasse, welche von der Gemeinde unterhalten
wird. Inwiefern die Beschwerdeführer I in einem Verfahren, beispielsweise im
Zusammenhang mit dem Ausbau bzw. der Verbreiterung der G-strasse, ihre Rechte
nicht in gleichem Umfang wahrnehmen können, wenn ihnen die Legitimation zur Rüge
der mangelhaften Erschliessung der Nachbarparzelle abgesprochen wurde, ist nicht
ersichtlich. Ein handfestes Interesse, gleichsam einen Feststellungsentscheid über das
Vorliegen der Legitimation in einem Punkt zu erwirken, der materiell ausdrücklich
unangefochten bleibt, ist zu verneinen. Auf die Beschwerde ist daher in diesem Punkt
nicht einzutreten.
2. Art. 35 Abs. 1 der Bauordnung der Stadt St. Gallen (sRS 731.1, abgekürzt BO)
bestimmt, dass Attikageschosse eine Höhe von 3 m nicht überschreiten und keine
Dachaufbauten aufweisen dürfen. Sie müssen gegenüber der Längsfassade unter einer
Linie von 45° zurückversetzt sein. Nach Art. 35 Abs. 2 BO ist eine abweichende
Situierung zulässig, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt wird und keine
nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden.
2.1. Das Baudepartement erwog, es habe bis anhin auch in bezug auf Art. 35 Abs. 2
BO die Auffassung vertreten, dass diese Bestimmung - soweit sie eine gute
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Gesamtwirkung voraussetze - eine positive, über das Verunstaltungsverbot
hinausgehende Gestaltungsvorschrift darstelle, die auf das gesamte Gemeindegebiet
anwendbar und daher unzulässig sei. Dieser Auffassung habe sich das
Verwaltungsgericht nicht anschliessen können (VerwGE B 2008/143, 149 vom 14. Mai
2009, in: www.gerichte.sg.ch). Weiter erwog die Vorinstanz, das 2,8 m hohe
Attikageschoss missachte gegenüber der Ost- und der Westfassade den nach Art. 35
Abs. 1 BO geforderten Rücksprung. Bei strikter Anwendung von Art. 35 Abs. 1 BO
ergebe sich aber eine im Vergleich zu den Nachbarhäusern unübliche Symmetrie. Die
Versetzung der Attikageschosse führe zu einer besseren Staffelung der Baukörper und
verbessere deren Gesamtwirkung. Das Haus G. befinde sich im Südosten des
geplanten Mehrfamilienhauses. Nach den Regelbauvorschriften würde das
Attikageschoss bündig zur Südfassade errichtet. Durch die geplante Situierung des
Attikageschosses, insbesondere durch den 16,53 m grossen Rücksprung in der
südöstlichen Ecke, würden folglich die nachbarlichen Interessen der Beschwerdeführer
I nicht beeinträchtigt.
2.2. Die Beschwerdeführer I wenden dagegen ein, die Vorinstanz übersehe, dass das
geplante Attikageschoss nicht nur in bezug auf die Situierung, sondern auch in bezug
auf die Fläche von der Grundvorschrift abweiche. Art. 35 Abs. 2 BO lasse aber nur
unter gewissen Umständen eine abweichende Situierung zu, keinesfalls aber eine
Grundfläche über jenem Mass, das sich bei einer Rückversetzung gegenüber der
Längsfassade unter 45° ergäbe (VerwGE B 2008/143, 149, E 3.2.2). Im Plan "Nachweis
Attika-Fläche" vom 31. August 2007 berechne die Gesuchstellerin die Fläche der
geplanten Attikawohnung mit 117,5 m . Tatsächlich betrage die maximal
bewilligungsfähige Fläche bei einer Gebäudelänge von 15 m und einer Gebäudebreite
von 12,5 m sowie einer Geschosshöhe des Attikageschosses von 2,8 m nur 103,5 m .
Das Attikageschoss sei bereits mangels Einhaltung der maximal zulässigen Fläche
nicht bewilligungsfähig.
Bei der Gestaltung gemäss Art. 35 Abs. 1 BO würde das Attikageschoss auf die 12,5 m
lange Südfassade östlich und westlich mindestens je 2,8 m zurückspringen. In diesen
Bereichen träte bei ordnungsgemässer Ausgestaltung des Attikageschosses das
Mehrfamilienhaus "nur" mit drei Vollgeschossen in Erscheinung. Mit der vorgesehenen
Gestaltung des Attikageschosses trete das südliche Haus gegenüber ihrer
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angrenzenden, tiefer liegenden Parzelle optisch mit vier Vollgeschossen in
Erscheinung.
2.3. Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung fest, das Flächenmass des
Attikageschosses sei erstmals im Beschwerdeverfahren angezweifelt worden. Die
Beschwerdeführer I hielten zu Recht fest, dass die dem Baugesuch zugrundeliegende
Berechnung von einem Rücksprung gegenüber der Breitfassade ausgehe, Art. 35
Abs. 1 BO aber eine Rückversetzung gegenüber der Längsfassade fordere und die
maximal bewilligungsfähige Fläche demnach 103,5 m betrage. Falsch berechnet sei
auch die Fläche des geplanten Attikageschosses. Die zeichnerische Darstellung in
Anhang II zur Bauordnung zeige, dass beispielsweise Treppenhäuser die Attikalinie
überschreiten dürften, weshalb deren Fläche nicht zur maximal zulässigen Fläche des
Attikageschosses hinzuzuzählen sei. Vorliegend würden ein Lift und die hierfür
notwendigen technischen Installationen über Dach geführt. Sie seien folglich nicht zur
maximal zulässigen Fläche des Attikageschosses zu zählen. Gleiches gelte - in
Analogie zu einem Treppenpodest - auch für den Liftvorplatz ("Entrée"). Damit seien
von der errechneten Fläche des geplanten Attikageschosses - bei versuchter
Berücksichtigung der Mauerstärke - rund 12,65 m abzuzählen (5,75 x 2,2 m). Es
resultiere eine geplante Attikafläche von 104,85 m . Das Projekt übersteige folglich die
zulässige Attikafläche um rund 1,35 m . Diese marginale Überschreitung könne durch
eine geringfügige Anpassung/Verschiebung der Wände - z.B. jene des Raumes WC/
HW - erreicht werden. Denkbar wäre aber auch ein Verzicht auf die Überdachung des
im Süden geplanten Sitzplatzes. In einem vom Verwaltungsgericht kürzlich beurteilten
Fall habe das Attikageschoss sowohl hinsichtlich seines Flächenmasses als auch
bezüglich der Höhe gegen die Vorschriften der Bauordnung verstossen.
2.4. Die Baubewilligungskommission hält fest, die Nachbargebäude T-strasse 15 bis 25
sowie G-strasse 10 zeigten eindrücklich, was mit der unüblichen Symmetrie gegenüber
den Nachbarhäusern gemeint sei. Diese Bauten verfügten über unterschiedlich
gewalmte Steildächer mit individuell angeordneten Quergiebeln. In diesem Kontext
würden sich zwei symmetrisch angeordnete Attikageschosse im Sinn von Art. 35
Abs. 1 BO nur unbefriedigend einordnen.
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2.5. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, das geplante Attikageschoss
überschreite die zulässige Fläche nicht um 14 m . Gemäss Art. 36 BO dürften
technische Bauteile wie Treppen und Liftanlagen über Dach geführt werden, was
vorliegend nur beim Lift der Fall sei. Die Treppe sei aus Rücksicht auf die Nachbarn
nicht über Dach geführt worden, was aber ohne weiteres zulässig gewesen wäre. Im
Hinblick auf diese Regelung sei die Bewilligung der geplanten Attikageschossfläche
nicht zu beanstanden und deshalb auch die von der Vorinstanz angetönte
Notwendigkeit einer Neubeurteilung unbegründet. Im übrigen würden nachbarliche
Interessen nicht beeinträchtigt. Allein die Lage des Mehrfamilienhauses zur
Liegenschaft der Beschwerdeführer I mache augenscheinlich, dass von einer
erdrückenden Wirkung kaum die Rede sein könne. Nur mit der abweichenden
Situierung des Attikageschosses habe die für die Umgebungsbauten atypische
Symmetrie, welche durch ein gemäss Regelbauvorschrift erstelltes Attikageschoss
hervorgerufen würde, durchbrochen werden können. Bestritten werde ausserdem
auch, dass die Wirkung des beabsichtigten Attikageschosses viel "erdrückender" sei
als ein regelkonform gestaltetes. Bei der Gestaltung des Attikageschosses nach
Regelbauweise würde das Attikageschoss auf der 12,5 m langen Südfassade
insgesamt nur 5,6 m (2 x 2,8 m) zurückspringen. Mit der beabsichtigten Lösung erhöhe
sich dieser Wert auf immerhin 5,75 m. Dies werde allerdings von den
Beschwerdeführern I nicht anerkannt, was darauf zurückzuführen sei, dass ihre
Liegenschaft hinter der Liegenschaft T-strasse 17 liege und deshalb, wenn überhaupt,
bereits durch diesen Bau erdrückt werde.
2.6. Unbestritten ist, dass das Attikageschoss entgegen der Vorschrift von Art. 35
Abs. 1 BO nicht von der Längsfassade unter einer Linie von 45° zurückversetzt ist.
2.6.1. Das Verwaltungsgericht hat in einem unlängst ergangenen Urteil entschieden,
dass Art. 35 Abs. 2 BO als Konkretisierung der Regelbauvorschrift zu verstehen ist. Die
Bestimmung gebietet keine besondere Gestaltung eines Attikageschosses, sondern
lässt bei guter Gesamtwirkung und fehlender Beeinträchtigung nachbarlicher
Interessen eine abweichende Situierung zu. Dies ist eine Lockerung der
Regelbauvorschriften, die vom kantonalen Recht nicht untersagt und im Rahmen der
Gemeindeautonomie zulässig ist. Es wird keine bestimmte, die Regelbauvorschriften
verschärfende ästhetische Gestaltung eines Attikageschosses vorgeschrieben.
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Vielmehr handelt es sich um eine Bestimmung, die beim Vorliegen gewisser
besonderer Voraussetzungen eine von den Regelbauvorschriften abweichende
Situierung zulässt (VerwGE B 2008/143, 149 vom 14. Mai 2009 i.S. Pol. Gde.
St. Gallen, in: www.gerichte.sg.ch).
2.6.2. Fest steht, dass die maximal zulässige Fläche des Attikageschosses 103,5 m
beträgt, da die Rückversetzung gegenüber der Längsfassade zu erfolgen hat. Im
vorliegenden Fall ist das Attikageschoss abweichend situiert. Der Einwand der
Beschwerdeführer I, es seien nachbarliche Interessen beeinträchtigt, erscheint
begründet. Die Beschwerdeführer I sind übrigens legitimiert, dies aus der Optik des
unüberbauten Teils ihres Grundstücks zu rügen. Das Gebäude tritt aufgrund der
vorliegenden Pläne aus der Sicht von Süden bzw. Südosten viergeschossig in
Erscheinung. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das Attikageschoss zur West- und
zur Ostfassade bündig ist und daher aus der Sicht von Süden als Vollgeschoss in
Erscheinung tritt. Hinzu kommt, dass es auch nicht auf der gesamten Länge der
Südfassade zurückspringt, sondern im Bereich des gedeckten Sitzplatzes auf 6,75 m
fassadenbündig ist, was mehr als die Hälfte der gesamten Fassadebreite ausmacht.
Auch daraus ergibt sich optisch der Eindruck eines vierten Vollgeschosses. Dieser
Eindruck stellt eine Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen im Sinn von Art. 35
Abs. 2 BO dar. Würde das Attikageschoss regelkonform erstellt, würde es aus dem
südlichen Blickwinkel weitaus schmaler in Erscheinung treten und nicht den Eindruck
eines Vollgeschosses vermitteln. Von der gesamten Fassadenlänge von 12,5 m würde
das Attikageschoss lediglich 6,9 m beanspruchen. Damit träte es auch aus südlichem
Blickwinkel als Aufbau in Erscheinung.
2.6.3. Die gute Einordnung wird von der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin mit
ästhetischen Argumenten begründet. Ob die vorgesehene Gestaltung der
Attikageschosse gegenüber den verschiedenen Dachformen der benachbarten Häuser
eine bessere Einordnung begründet als eine regelkonforme Gestaltung, liegt jedenfalls
nicht zum vornherein auf der Hand. Ob die geplante Gestaltung eine bessere
Einordnung bewirkt, ist fraglich, kann aber offen bleiben, da Art. 35 Abs. 2 BO keine
Abwägung der guten Einordnung gegen die nachbarlichen Interessen vorsieht.
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Soweit die Vorinstanz darauf hinweist, nach der Praxis des Verwaltungsgerichts sei
eine geringfügige Reduktion der Besonnungsdauer keine Beeinträchtigung
nachbarlicher Interessen, gehen ihre Ausführungen fehl. Sie übersieht, dass in dem von
ihr zitierten Urteil (VerwGE B 2008/97 vom 16. Juni 2009, in: www.gerichte.sg.ch) nicht
eine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen im Sinn von Art. 35 Abs. 2 BO streitig
war, sondern das Vorhandensein wichtiger nachbarlicher Interessen im Sinn von Art. 57
Abs. 3 BauG, welche ein Grundstück mit ungenügendem Gebäudeabstand
berechtigen, den fehlenden Abstand vom Nachbargrundstück einzufordern. Dabei
handelt es sich um eine völlig anders gelagerte Rechtsfrage.
2.6.4. Technische Bauteile dürfen über Dach geführt werden, soweit dies aufgrund ihrer
Funktion notwendig ist (Art. 36 Abs. 1 BO).
Nach Art. 61 Abs. 2 BauG zählen Treppenhäuser zu den nutzbaren Geschossflächen.
Solche Flächen umfassen im wesentlichen Wohnräume. Nach der Rechtsprechung
dürfen daher Treppenhäuser ein Vollgeschoss nicht ausserhalb der für ein
Attikageschoss vorgesehenen Fläche überragen (vgl. VerwGE 2009/104 vom 28.
Januar 2010 i.S. J. und R.W./Pol. Gde. E., in: www.gerichte.sg.ch). Im vorliegenden Fall
weist das Baureglement keine Bestimmung auf, welche Treppenhäuser explizit als
zulässige Dachaufbauten qualifiziert. Allein die Skizze im Anhang II zum Reglement
über den Vollzug der Bauordnung und des Reklamereglements (sRS 731.11) lässt ein
Treppenhaus nicht als Dachaufbaute erscheinen. Nach jener Skizze zählen
Treppenhäuser bei normaler Situierung des Attikageschosses nicht zur Attikafläche,
jedoch bei abweichender Situierung. Dafür gibt es aber in der BO keine Grundlage.
Aus dem Gesagten folgt, dass das Treppenhaus der Fläche des Attikageschosses
zuzuordnen ist. Dasselbe gilt für das Entrée und den Lift. Beim Entrée handelt es sich
um eine anrechenbare Geschossfläche im Sinn von Art. 61 Abs. 2 BauG. Der Lift
erschliesst das Attikageschoss. Er tritt auf dem Attikageschoss nicht nur als technisch
notwendige Aufbaute eines Lifts, der das darunterliegende Geschoss erschliesst, in
Erscheinung und gilt damit nicht als sog. Liftüberfahrt im Sinn von Art. 8 des
Reglements bzw. nicht als Liftschacht im Sinn von Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG. Dagegen
kann derjenige Raum, der im Plan "Nachweis Attika-Fläche" als "Install." bezeichnet
ist, von der massgebenden Attikafläche abgerechnet werden, sofern es sich um
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technische Bauteile im Sinn von Art. 36 Abs. 1 BO handelt, die aufgrund ihrer Funktion
notwendigerweise über Dach geführt werden müssen.
2.6.5. Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die
Fläche der Attikageschosse gegen Art. 35 Abs. 1 BO verstösst und auf das zulässige
Mass zu reduzieren ist. Im weiteren werden die nachbarlichen Interessen der
Beschwerdeführer I durch die abweichende Situierung des Attikageschosses
beeinträchtigt, womit deren Situierung auch Art. 35 Abs. 2 BO widerspricht.
In diesem Punkt ist die Beschwerde der Beschwerdeführer I gutzuheissen.
3. Streitig ist weiter die Tiefgaragenzufahrt.
3.1. Die Beschwerdeführer I machen geltend, die Zufahrt stelle eine einzige
"Zwängerei" dar. So habe auch die Vorinstanz festgestellt, dass die lichte Durchfahrt
im Bereich des Garagentors nur zwischen 1,95 und 2,1 m betrage und damit die von
der VSS-Norm geforderte lichte Höhe um bis zu 35 cm unterschritten werde. Auch eine
privat genutzte Parkgarage sei bewilligungspflichtig und müsse funktionieren, d.h. für
Personenwagen benutzbar sein. Dazu gehörten auch grössere Personenwagen, z.B.
Offroader, die bei einer Durchfahrtshöhe von 1,95 m und dem Gefälle 15 % nicht mehr
in die Garage einfahren könnten. Damit würden diese Fahrzeuge die Garage nicht
benützen können und irgendwo, wahrscheinlich an der G-strasse, frei abgestellt
werden. Davon seien aber die Nachbarn betroffen.
3.2. Die Vorinstanz wendet dagegen ein, die Tatsache, dass die Bewohner der
Überbauung allenfalls gezwungen wären, Offroader-Fahrzeuge in der nahen Umgebung
zu parkieren, vermöge nichts daran zu ändern, dass die zu geringe lichte Höhe der
Tiefgarage kein baupolizeiliches Hindernis darstelle, das einer Bewilligung
entgegenstehen könnte. Gleiches gelte für die blosse Vermutung, die Rampe könnte
planwidrig errichtet werden. Der Ausrundungsradius bei Kuppen müsse gemäss VSS-
Norm 640 291a 20 m, der Abstand der Neigungsknicke 2 m betragen. Der geforderte
Radius werde eingehalten, die Ausrundung betrage jedoch nur 1,97 m. Eine
Abweichung von nur 3 cm liege indessen im Toleranzbereich.
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3.3. Im Bereich der Garagenzufahrt bestehen offenbar Differenzen zwischen dem
Projekt und den in den VSS-Normen vorgesehenen Massen. Ausrundungsradius
einerseits und Abstand der Neigungsknicke anderseits gemäss Ziff. 18.6/Tab. 12 der
VSS-Norm 640 291a sind allerdings voneinander unabhängige Messgrössen. Wenn der
Ausrundungsradius den Anforderungen genügt, ist der VSS-Norm in diesem Punkt
Genüge getan. Es ist daher nicht massgebend, ob der Abstand der Neigungsknicke die
Anforderungen ebenfalls erfüllt. Nach den Feststellungen der Vorinstanz wird der
geforderte Abstand von 2,00 m um 3 cm unterschritten. Auch diese Abweichung ist
geringfügig, weshalb sie von der Vorinstanz zu Recht als unbeachtlich qualifiziert
wurde. Solche Abweichungen schränken die Gebrauchstauglichkeit der
Garagenzufahrt nicht wesentlich ein und können daher vernachlässigt werden. Hinzu
kommt, dass die VSS-Normen keine Gesetzeskraft haben. Es handelt sich um
technische Normen, welche als Richtlinien zur Anwendung kommen. Ihr
Anwendungsbereich sind primär öffentliche Strassen und Parkplätze bzw. Parkhäuser,
während im vorliegenden Fall eine private Garagenzufahrt geplant ist. Daher können
geringfügige Abweichungen von Normgrössen für öffentliche Parkhäuser nicht als
Verstoss gegen Bauvorschriften oder gegen die Regeln der Baukunde gerügt werden.
Nach der Praxis enthalten die VSS-Normen keine strikte einzuhaltenden Regeln für die
Dimensionierung von privaten Zufahrten (vgl. VerwGE B 2004/22 vom 18. Mai/2.
Dezember 2004, in: www.gerichte.sg.ch, wonach die Abweichung von den VSS-
Normen bei der Dimensionierung von Parkplätzen nicht zur Verweigerung einer
Baubewilligung berechtigt).
3.4. Ähnlich verhält es sich mit der Durchfahrtshöhe der Garageneinfahrt von 1,95 m.
Die Beschwerdeführer rügen, bei dieser Höhe könnten Offroader die Tiefgarage nicht
benutzen. Nach den technischen Angaben der Importeure ist z.B. ein Range Rover
187,7 cm (www.landrover.ch) und ein VW Touareg 172,6 cm (www.volkswagen.ch)
hoch. Damit ist die Einfahrt in die Tiefgarage mit einer lichten Höhe von 1,95 m
möglich. Es gibt übrigens auch öffentliche Parkhäuser mit einer signalisierten
Einfahrtshöhe von maximal
1,95 m (z.B. Parkhaus Spisertor in St. Gallen). Beim Parkhaus des
Verwaltungsgebäudes Moosbruggstrasse 11 ist die Maximalhöhe für Fahrzeuge mit 2,0
m signalisiert. In diesen Parkhäusern werden auch Offroader und Kastenwagen
parkiert. Die streitige Parkgarage ist daher grundsätzlich auch für Offroadfahrzeuge als
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tauglich zu bezeichnen. Zutreffend ist zwar, dass die Neigung der Fahrbahn vor der
Einfahrt eine erweiterte Einfahrtshöhe erfordern würde. Diesem Umstand kann aber mit
baulichen Massnahmen begegnet werden. Aus dem Plan ergibt sich, dass die Ausfahrt
bereits vor dem Verlassen des Gebäudes leicht ansteigt, was wohl bezweckt, die
Einfahrtsverhältnisse zu optimieren.
Die Erwägungen der Vorinstanz, die eingeschränkte Benutzbarkeit ändere am Fehlen
eines baupolizeilichen Hindernisses nichts, greift zwar zu kurz. Die Parkgarage ist für
die erfahrungsgemäss zu stationierenden Wagen zu dimensionieren. Es ist davon
auszugehen, dass sich darunter auch Offroader befinden. Allerdings sind für
Wohnhäuser in der Stadt St. Gallen keine Parkplätze vorgeschrieben. Damit kann auch
keine Verpflichtung statuiert werden, Parkplätze für Offroader zu erstellen. Es liegt aber
im eigenen Interesse der Beschwerdegegnerin, dass die Garage auch für Offroader
zugänglich ist. Diese Eignung kann der vorliegend projektierten Garage nicht
abgesprochen werden. Zudem sind die Beschwerdeführer von parkierten Fahrzeugen
im Quartier nicht stärker betroffen als die Allgemeinheit. Selbst wenn Fahrzeuge von
Hausbewohnern auf öffentlichen Parkplätzen abgestellt würden, wären die
Beschwerdeführer nicht legitimiert, dies gegen die Erstellung der Bauten vorzubringen.
Dass die künftigen Hausbewohner unberechtigterweise solche Parkplätze belegen, an
denen die Beschwerdeführer ein ausschliessliches Benützungsrecht haben, behaupten
diese nicht.
3.3. Im weiteren legt die Vorinstanz überzeugend dar, dass die Sockelmauer bei der
Tiefgarageneinfahrt nicht als Stützmauer zu qualifizieren ist, welche die
Abstandsvorschriften im Sinn von Art. 41 BO zu beachten hat. Als Stützmauern werden
solche Mauern bezeichnet, die der Stabilisierung des Geländes dienen bzw. im
Rahmen der Umgebungsgestaltung hinterfüllt werden. Vorliegend handelt es sich um
eine Sockelmauer, welche die Zufahrt der Tiefgarage abgrenzt und nicht unter die
Vorschrift von Art. 41 BO fällt.
4. Die Beschwerdeführer II und III rügten bereits im Rekursverfahren eine Verletzung
ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, insbesondere eine unvollständige Gewährung
der Akteneinsicht. Konkret bemängelten sie, die Akten der Baubewilligungskommission
seien ihrem Vertreter unvollständig zur Einsicht zugestellt worden.
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4.1. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt BV) gewährt den Parteien
Anspruch auf rechtliches Gehör. Aus diesem Anspruch leitet das Bundesgericht in
ständiger Rechtsprechung die Pflicht der Behörde ab, ihre Verfügungen und
Entscheide zu begründen (vgl. statt vieler BGE 133 I 270 E. 3.1; BGE 129 I 236 E. 3.2;
BGE 126 I 102 E. 2b). Der von einem Entscheid oder einer Verfügung Betroffene soll
wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat; die Begründung
muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid oder die
Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Allerdings bedeutet dies nicht,
dass sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem
rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss; vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1 und 3.3;
BGE 126 I 102; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich
2007, Rz. 1706).
Nach Art. 16 Abs. 1 VRP haben die Beteiligten Anspruch auf Einsicht in die Akten,
soweit nicht wichtige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen
entgegenstehen. Das Akteneinsichtsrecht erstreckt sich auf alle für den Entscheid
wesentlichen Akten, d.h. all jene Akten, die Grundlage einer Anordnung bilden.
Abzustellen ist dabei ausschliesslich auf die objektive Bedeutung eines Schriftstücks
für die entscheidwesentliche Sachverhaltsfeststellung (Kölz/Bosshard/Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich
1999, § 8 N 6 mit weiteren Hinweisen; Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Zürich 1998, N 296 mit weiteren
Hinweisen). Keine Einsicht muss in Akten gewährt werden, die nicht der Stützung einer
behördlichen Anordnung dienen. Dazu gehören vor allem auch die Akten des internen
amtlichen Verkehrs, etwa Vorbereitungsunterlagen (Referat) usw. Als interne Akten
gelten Unterlagen, denen kein Beweischarakter zukommt, welche vielmehr
ausschliesslich der internen Meinungsbildung dienen, also namentlich Entwürfe,
Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfsbelege etc. Mit dem Ausschluss des Einsichtsrechts
in diese Akten soll verhindert werden, dass die interne Meinungsbildung über die
entscheidenden Aktenstücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus
vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird. Ob ein Aktenstück als intern zu
qualifizieren ist, muss nach objektiven Gesichtspunkten geprüft werden. Wenn ein
Aktenstück objektiv betrachtet von Bedeutung für die Sachverhaltsfeststellung ist, so
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unterliegt es ungeachtet einer allfälligen Bezeichnung als internes Dokument der
Einsicht. Einsicht ist somit in alle Akten zu gewähren, welche geeignet sind, Grundlage
der späteren Verfügung bzw. des späteren Entscheides zu bilden (Cavelti/Vögeli,
a.a.O., Rz. 1131 mit Hinweisen)
4.2.
4.2.1. Die Beschwerdeführer II und III rügen, es seien ihnen zwar die anlässlich des
Augenscheins erstellten, von ihnen mit Eingabe vom 8. Juli 2008 verlangten Fotos
zugestellt worden. Diese Akten befänden sich jedoch nicht in den beiden Dossiers der
Rekursverfahren.
Die Vorinstanz wendet ein, die Fotos seien dem Vertreter der Beschwerdeführer
während des hängigen Verfahrens zugestellt worden. Das Fehlen der Fotos in den
beiden Dossiers der Beschwerdeführer II und III erkläre sich damit, dass sich die
Originale im Zeitpunkt der Aktenzustellung in den Dossiers der Beschwerdeführer I
befunden hätten.
Die Fotos befinden sich im Dossier der Beschwerdeführer I (Dossier 07/5871, Beilage
zum Augenscheinprotokoll, act. 20). Da die Beschwerdeführer die Fotos effektiv zur
Einsichtnahme zugestellt erhielten, wurde ihr Anspruch auf rechtliches Gehör nicht
verletzt. Da es sich um zwei getrennt geführte Rekursverfahren handelte, hätten
allerdings die Fotos in beiden Dossiers abgelegt werden müssen. Ein erheblicher
Mehraufwand wäre damit nicht verbunden gewesen. Auch ist aus den
Aktenverzeichnissen dieser Umstand nicht ersichtlich. Pauschale Hinweise über
Vorakten in anderen Dossiers ändern daran nichts.
Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren liegt diesbezüglich aber keine Rechtsverletzung
vor bzw. wurde die Gehörsverletzung geheilt, da einerseits die Fotos dem
Rechtsvertreter zugestellt wurden und dem Verwaltungsgericht die Akten der
Rekursverfahren gemeinsam übermittelt wurden, wobei die Beschwerdeverfahren
bereits im Schriftenwechsel weitgehend vereinigt und dem Vertreter der
Beschwerdeführer sämtliche Dossiers zur Einsichtnahme zugestellt wurden.
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4.2.2. Bereits im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführer eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs durch die Baubewilligungskommission geltend gemacht. Sie
bemängelten namentlich, die Vernehmlassungen der städtischen Amtsstellen seien
ihnen nicht zugestellt worden.
Die Vorinstanz hält fest, die Baubewilligungskommission habe ihr am 4. Februar 2008
die Baugesuchsakten übermittelt. Am 24. Juni 2008 sei den Beschwerdeführern
Gelegenheit geboten worden, zum Protokoll des Rekurs-Augenscheins Stellung zu
nehmen. Mit gleichem Schreiben sei das gesamte Rekursdossier inkl. Vorakten zur
Einsichtnahme dem Rechtsvertreter zugestellt worden. Die Rekursakten seien am
4. Juli 2008 kommentarlos retourniert worden. Auch in ihrer Stellungnahme vom 8. Juli
2008 hätten die Beschwerdeführer keinen Antrag auf Beizug weiterer Akten gestellt.
Diese Darstellung wird von den Beschwerdeführern II und III bestritten. Die ihnen
zugestellten Akten seien
lückenhaft gewesen. Namentlich von den Stellungnahmen der städtischen Amtsstellen
seien nur jene des Tiefbauamtes und jene der Denkmalpflege übermittelt worden.
Die Beschwerdeführer waren nicht gehalten, nach der Zustellung der Akten weitere
Akten zu verlangen. Sie durften davon ausgehen, dass ihnen die Rekursinstanz
sämtliche von der Baubewilligungskommission übermittelten Akten zustellte. Daher ist
es ihnen nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie nach der Retournierung der Akten
keinen Antrag auf Beizug weiterer Akten stellten, sondern eine unvollständige
Akteneinsicht rügten.
Unbegründet ist zwar der Vorwurf gegenüber der Vorinstanz, diese habe sich mit der
gerügten Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht hinreichend
auseinandergesetzt. Die Vorinstanz hielt in Erw. 3.2. fest, sie habe den
Beschwerdeführern II und III sämtliche Vorakten zur Kenntnisnahme zugestellt. Weiter
erwog sie, ein allfälliger Mangel durch fehlende vollständige Akteneinsicht wäre
dadurch geheilt worden. Insofern ist die Rüge ausreichend behandelt worden.
Die von der Baubewilligungskommission übermittelten Akten sind übrigens nicht
numeriert, was angesichts des Umfangs und der Komplexität eines solchen Verfahrens
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unhaltbar ist. Zudem fehlen, und das war für die Beschwerdeführer II und III
massgebend, verschiedene im Bewilligungs- bzw. Einspracheverfahren von
städtischen Amtsstellen eingeholte Vernehmlassungen. Auf dem grünen Titelblatt des
Dossiers ist vermerkt, welche Ämter bzw. Dienststellen sich zum Baugesuch und zum
Korrekturgesuch äusserten. Den Beschwerdeführern II und III ist zuzustimmen, dass
diese Stellungnahmen üblicherweise in den Akten der städtischen Baubehörde
enthalten sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie in bezug auf eine in einem späteren
Rechtsmittelverfahren gerügte Angelegenheit von entscheidender Bedeutung sind oder
nicht.
Im vorliegenden Fall übermittelte die Baubewilligungskommission dem Vertreter der
Beschwerdeführer II und III am 7. Januar 2008 die Akten und verwies bezüglich der
Einsicht in die verwaltungsinternen Vernehmlassungen auf den Beschluss vom 16.
November 2007; Ziff. III/4.3. Vor diesem Hintergrund bestehe keine Veranlassung,
diese Vernehmlassungen zur Einsicht zuzustellen.
Das Verwaltungsgericht hat von der Baubewilligungskommission weitere Akten
angefordert. Es wurden in der Folge die Vernehmlassungen verschiedener städtischer
Amtsstellen übermittelt. Diese Vernehmlassungen können nicht als ausschliesslich
interne Mitberichte qualifiziert werden. Sie fanden sich bisher, soweit für das Gericht
ersichtlich, stets in den Verfahrensakten, auch wenn sie keine streitigen Sachverhalte
zum Gegenstand hatten. In Streitigkeiten betreffend Baubewilligungen sind die Akten
vollständig und lückenlos zu führen und bei Begehren um Akteneinsicht den
Rechtsvertretern der Parteien zuzustellen. Die Behörden haben nicht vorweg zu prüfen,
welche Akten - aus ihrer Sicht oder aus der Sicht der Einsprecher - erheblich sind und
welche nicht. Da das Dossier der Baubewilligungskommission sowohl die Akten des
ursprünglichen Baugesuchs wie auch jene des Korrekturgesuchs enthielt, hätten
sämtliche Unterlagen chronologisch geordnet und numeriert - und zwar mit Tinte und
nicht mit Bleistift, wie das die Vorinstanz tat - in das Aktendossier eingereiht werden
müssen. Aktendossiers sind nicht vor der Gewährung der Akteneinsicht zu
durchkämmen und in erhebliche und unerhebliche Akten aufzuteilen. Die internen
Vernehmlassungen werden als förmliche Stellungnahmen zu einzelnen Aspekten des
Baugesuchs eingeholt. Es besteht kein Grund, diese gegenüber dem Baugesuchsteller
oder dem Einsprecher nicht offen zu legen. In diesem Punkt rügen die
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Beschwerdeführer II und III zu Recht eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches
Gehör.
Im konkreten Fall hat die unvollständige Akteneinsichtgewährung allerdings materiell
keine ausschlaggebende Bedeutung. Jene Rügen, welche von den Beschwerdeführern
vorgebracht wurden, lassen sich anhand der eingeholten bzw. zur Einsicht zugestellten
Akten hinreichend beurteilen. Insbesondere die Berichte des Denkmalschutzes und des
Tiefbauamtes sowie der Fachstelle für Umwelt und Energie wurden den
Beschwerdeführern II und III zur Einsichtnahme zugestellt.
Allerdings fehlt nach wie vor das von den Beschwerdeführern II und III im
Rekursverfahren 07-5906 als Rekursbeilage 3 eingereichte Aktenstück (Schreiben der
Baubewilligungskommission vom 7. Januar 2008) in den Akten. Da es sich um ein
Aktenstück handelt, das den Beschwerdeführern II und III zugestellt und von diesen im
Rekursverfahren eingereicht wurde, ist im Fehlen desselben in den nachträglich
übermittelten Akten aber keine Verletzung von Verfahrensrechten der
Beschwerdeführer II und III zu erblicken. Diese hätten das Aktenstück zudem im
Beschwerdeverfahren nochmals einreichen können.
Die Beschwerdeführer II und III erhielten Gelegenheit, sich zu den neu eingeholten
Akten zu äussern, obwohl sie materiell im gesamten Verfahren irrelevant sind. Eine
allfällige Gehörsverletzung wurde dadurch geheilt. Festzuhalten bleibt allerdings, dass
die Akten offensichtlich immer noch nicht vollständig überwiesen wurden. Auch
insoweit muss sich die Baubewilligungskommission den Vorwurf der Verletzung des
rechtlichen Gehörs vorhalten lassen.
4.2.3. Der vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer II und III anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins vorgelegte Plan "Gartenanlage T-strasse 19;
Bestandes-/Bewertungsplan" von Lüthi Landschaftsarchitekten St. Gallen wurde im
Rekursverfahren offenbar nicht zu den Akten genommen. Die Vorinstanz hält fest, der
Plan sei Gegenstand eines zurückgezogenen Baugesuchs gewesen. Aus dem
Augenscheinprotokoll geht nicht hervor, ob der Vertreter der Beschwerdeführer II und
III darauf beharrte. In der Beschwerde wird ausgeführt, der Plan sei "vorgelegt"
worden. Zumindest hätte nach der Einladung zur Stellungnahme zum
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Augenscheinprotokoll beantragt werden können, dass der Plan zu den Akten
genommen wird. Nachdem dies nicht getan wurde und der Plan Gegenstand eines
zurückgezogenen Baugesuchs war, erweist sich die Rüge der Verletzung des
rechtlichen Gehörs in diesem Punkt als unbegründet. Im übrigen erhielten die
Beschwerdeführer II und III Gelegenheit, den Plan im Beschwerdeverfahren
nachzureichen.
4.2.4. Weiter rügen die Beschwerdeführer II und III das Fehlen des Umgebungsplans
1:200 mit "rot schraffiert eingezeichnetem Sichtfeld". Auf einen solchen Plan war in Ziff.
45 der Auflagen und Bedingungen zur Baubewilligung vom 16. November 2007 Bezug
genommen worden. Dieser Plan befand sich nicht in den von der Vorinstanz
überwiesenen Akten, sondern ist Teil der nachträglich vom Verwaltungsgericht
eingeholten Akten, welche erst im Beschwerdeverfahren zur Einsicht zugestellt wurden.
4.3. Zutreffend hält die Vorinstanz fest, dass Verletzungen des Akteneinsichtsrechts
und des Anspruchs auf rechtliches Gehör auch im Beschwerdeverfahren geheilt
werden können. Da im vorliegenden Fall Fragen der Feststellung des Sachverhalts
sowie Rechtsfragen streitig sind, ist eine Heilung ungeachtet der auf die
Rechtskontrolle beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts möglich. Dazu
wurden weitere Akten beigezogen und den Beschwerdeführern im Hinblick auf den
Augenschein zur Einsicht zugestellt. Es wurde ihnen Gelegenheit gegeben, sich am
Augenschein dazu zu äussern. Die Rückweisung wäre im vorliegenden Fall ein
prozessualer Leerlauf. Indessen sind diese Umstände bei der Kostenverlegung zu
berücksichtigen.
4.4. Zu prüfen sind im weiteren die Einwände der Beschwerdeführer II und III zum
Ablauf des Bewilligungsverfahrens.
4.4.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, es gehe nicht an, eine Baubewilligung
"scheibchenweise" oder "ratenweise" zu erteilen. Soweit es um die Belange der
Tiefgarage gegangen sei, sei zwar die Bauherrschaft zur Einreichung eines
Korrekturgesuchs aufgefordert worden, das in der Folge auch Gegenstand des zweiten
Rekursverfahrens gewesen sei. Es bleibe aber dabei, dass den Nachbarn noch nie ein
vollständiges Dossier zur Verfügung gestanden sei, da die weiter verlangten
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Korrektureingaben nicht erstattet worden seien. Dies betreffe insbesondere die
Beleuchtung, die Fassadengestaltung und die Baugrubenpläne. In den zur Verfügung
stehenden Akten sei das geforderte Beleuchtungskonzept nicht zu erkennen. Immerhin
stelle die Vorinstanz fest, nur Bauhindernisse von untergeordneter Bedeutung könnten
mit Nebenbestimmungen beseitigt werden. Genauso wie sich eine Bauherrschaft
darauf verlassen dürfe, dass ein Bewilligungsentscheid gesamthaft und in einem
koordinierten Verfahren ergehe, müsse sich ein Nachbar und Einsprecher darauf
verlassen können, dass seine Einwände gegen ein Bauvorhaben ebenso in einem
koordinierten gesamthaft durchgeführten Verfahren beurteilt würden. Dies setze
voraus, dass ein Baugesuch mindestens so vollständig zu sein habe, als dass es
sämtliche möglichen Auswirkungen auf nachbarliche Interessen beinhalte. Dazu
gehörten, wenn solche seitens der Baubewilligungsbehörde verlangt würden, einerseits
Ge-staltungskonzepte, andererseits aber insbesondere auch Angaben darüber, wie die
Sicherung der Baugrube erfolgen solle.
4.4.2. Die Vorinstanz wendet dagegen ein, aufgrund der konkreten Umstände (keine
erhöhten gestalterischen Vorschriften, keine Abbruchliegenschaft in geschlossener
Bauweise) habe weder ein Fassadenkonzept noch ein Baugrubenplan Bestandteil des
Baugesuchs bilden müssen. Das Baugesuch sei diesbezüglich vollständig gewesen.
Insofern hätte die Baubewilligungskommission die Bewilligung auch nicht mit den
verfügten Auflagen (Nachreichung von Konzept und Baugrubenplan) ergänzen müssen.
4.4.3. Die Beschwerdegegnerin führt aus, das Baugesuch müsse die für die
baupolizeiliche Beurteilung notwendigen Unterlagen enthalten, wie Situationsplan,
Grundriss, Ansichten, Schnitte, Kanalisations- und Umgebungspläne (Art. 75bis und 80
Abs. 2 BauG; Art. 13 des Reglements über den Vollzug der Bauordnung und des
Reklamereglements). Diese Unterlagen habe sie vollständig eingereicht. Die
Bauparzelle liege weder in einem Ortsbildschutzgebiet noch in einem Gebiet mit
anderweitig erhöhten gestalterischen Vorschriften. Deshalb seien die Voraussetzungen
für das Einfordern eines Gestaltungskonzeptes und der Fassadenfarben nicht erfüllt.
Ebenfalls nicht zu beanstanden sei die Haltung der Vorinstanz, wonach die Beurteilung
des Baugesuchs nicht von Baugrubenplänen abhängig sei. Gemäss Art. 52 BauG
hätten Bauten und Anlagen sowohl während der Erstellung als auch während der
Dauer des Bestandes gemäss den Regeln der Baukunde den notwendigen
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Erfordernissen der Sicherheit zu entsprechen. Es wäre unverhältnismässig, wenn
sämtliche sich aus den Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen von der
Bauherrschaft bereits im Baubewilligungsverfahren geklärt werden müssten, wenn
noch nicht einmal klar sei, ob überhaupt gebaut werden dürfe. In der Baubewilligung
vom 16. November 2007 werde explizit festgehalten, dass für die Sicherung der
Baugrube alle Massnahmen zu treffen seien, um auf dem eigenen oder den
umliegenden Grundstücken nachteilige Senkungen, Rutschungen oder
Beschädigungen zu verhüten. Der Bestand der G-strasse sei jederzeit zu gewährleisten
und vor Baubeginn seien dem Amt für Baubewilligungen die Baugrubenpläne und
allfällig vorhandene geologische Berichte einzureichen.
4.4.4. Bei geringfügigen Projektänderungen kann nach der Praxis das vereinfachte
Baubewilligungsverfahren nach Art. 82bis Abs. 1 BauG zur Anwendung kommen.
Dieses Verfahren greift Platz, wenn ein Vorhaben keine oder nur die Interessen weniger
Einspracheberechtigter berührt. Werden im Rahmen eines Einspracheverfahrens
geringfügige Änderungen an einem Projekt vorgenommen, welche nur die Interessen
der Einsprecher berühren, so ist die Anwendung des vereinfachten Verfahrens zur
Beurteilung eines sog. Korrekturgesuchs gerechtfertigt (vgl. VerwGE B 2009/34 vom 3.
Dezember 2009, in: www.gerichte.sg.ch). Es wäre unverhältnismässig, bei sämtlichen
geringfügigen Änderungen das gesamte Projekt nochmals öffentlich aufzulegen und
das Verfahren in den unumstrittenen Punkten zu wiederholen. Für das
Rechtsschutzinteresse der Einsprecher wäre damit nichts gewonnen.
Fest steht, dass das Objekt nicht in einem Gebiet mit erhöhten gestalterischen
Anforderungen liegt. Anwendbar ist mithin ausschliesslich das Verunstaltungsverbot
(Art. 93 BauG). Bei dieser Sachlage besteht keine gesetzliche Grundlage, irgendwelche
Fassadengestaltungen bzw. Fassadenfarben behördlich vorzuschreiben. Wenn die
Baubewilligungsbehörde gleichwohl vor Baubeginn ein Fassadenkonzept sowie die
Bemusterung der Fassaden fordert und die Bauherrschaft dies im Grundsatz
akzeptiert, so können die Beschwerdeführer dagegen nicht vorbringen, das Baugesuch
bzw. die Baubewilligung seien unvollständig.
Weiter trifft es zu, dass für die Erstellung von Baugrubenplänen im Rahmen des
Baugesuchsverfahrens keine gesetzliche Grundlage besteht. Eine Baubewilligung ist zu
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erteilen, wenn keine im öffentlichen Recht begründeten Hindernisse vorliegen (Art. 87
Abs. 1 BauG). Vorliegend ist in der Baubewilligung festgehalten, dass auf die
umliegenden Grundstücke Rücksicht zu nehmen ist. Zu Recht hält die
Beschwerdegegnerin fest, dass es unverhältnismässig wäre, bereits im
Baubewilligungsverfahren umfangreiche und kostspielige Abklärungen zu treffen,
solange noch nicht gesichert ist, ob die Bauten überhaupt erstellt werden können. Dies
ändert an der Pflicht der Baugesuchstellerin, auf die Nachbarliegenschaften Rücksicht
zu nehmen und Schäden zu verhindern, nichts. Diese Verpflichtung wurde denn auch in
der Bewilligung ausdrücklich in Erinnerung gerufen.
Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass hinsichtlich der
Fassadengestaltung, Fassadenfarbe und Baugrubenpläne keine im öffentlichen Recht
begründeten Bauhindernisse bestehen. Indem die Bewilligungsbehörde gleichwohl die
Beschwerdegegnerin mittels Auflagen verpflichtet hat, vor Baubeginn ein Konzept für
die Fassadengestaltung sowie Baugrubenpläne einzureichen, erfolgte dies auch im
Interesse der Beschwerdeführer. Damit wurden untergeordnete Aspekte der
Baubewilligung geregelt, was mittels Auflagen geschehen kann. Eine Beeinträchtigung
von Ansprüchen der Beschwerdeführer ist damit aber nicht verbunden. Auch wurde
damit der Grundsatz der Einheit eines Baugesuchs nicht verletzt.
5. Weiter sind die materiellen Rügen der Beschwerdeführer II und III zu prüfen.
5.1.
5.1.1. Die Beschwerdeführer II und III machen geltend, die Villa "X" und ihr dazu
gehörender Garten seien Schutzgegenstände im Sinne von Art. 98 lit. f BauG, welche
durch das Bauvorhaben ungerechtfertigt beeinträchtigt würden. Die Vorinstanz habe
erwogen, weder die Villa "X" noch deren Nachbargebäude seien im Verzeichnis der
schützenswerten Bauten aufgeführt. Sie widerspreche damit mindestens teilweise ihren
eigenen sachverhaltlichen Feststellungen. Dort werde festgehalten, die Villa "X" sei in
das im Jahr 2006 überarbeitete, dem Stadtrat zur Genehmigung vorliegende Inventar
aufgenommen worden. Hinzu komme, dass ein Schutzgegenstand im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens unabhängig von dessen Aufnahme in einem Inventar als
solcher zu qualifizieren sei, so er sich denn als schutzwürdig erweise.
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5.1.2. Richtig ist, dass im Rahmen eines konkreten Baubewilligungsverfahrens
abgeklärt werden kann, ob ein Gebäude als Schutzgegenstand einzustufen ist. Im
vorliegenden Fall wurde allerdings die städtische Denkmalpflege nicht beigezogen.
Dies ergibt sich aus dem grünen Titelblatt zum Dossier sowie den nachträglich im
Beschwerdeverfahren eingeholten Berichten der städtischen Verwaltungsabteilungen.
Auf dem Titelblatt des Dossiers ist die Rubrik "DMP" nicht unterstrichen. Bei den Akten
befindet sich hingegen der im Rekursverfahren eingeholte, am 8. Mai 2008 erstattete
Bericht der kantonalen Denkmalpflege. Darin wird festgehalten, dass die Villa "X" im
Jahr 1906 erbaut und ursprünglich als Wohnhaus erstellt worden sei. Die Villa sei dem
deutschen Jugendstil der Darmstädter Schule zuzuweisen. Sie besteche durch eine
ästhetische Verwendung der Baumaterialien und zähle zu den wichtigen Vertretern des
deutschen Jugendstils in St. Gallen. Der Leiter der kantonalen Denkmalpflege kam in
seiner Beurteilung zum Schluss, dass das geplante Projekt nicht zu einer unzulässigen
Beeinträchtigung der Villa "X" führe. Das Projekt halte sich an die entsprechenden
Vorgaben der städtischen Bauordnung. Die Villa "X" sei nicht gegen den Garten,
sondern gegen die T-strasse ausgerichtet. Der geplante Neubau vermöge somit den
Blick des Betrachters auf die Hauptfassade des eindrücklichen Jugendstilhauses mit
seinem gehauenen Sockel aus Sandstein und dem Sichtflügelwerk für das
Dachgeschoss nicht zu beeinträchtigen. Das Projekt sei genehmigungsfähig. Ebenfalls
nicht unzulässig beeinträchtigt würden die Liegenschaften an der G-strasse 10, der T-
strasse 21 sowie das Haus M. Diesbezüglich sei auch zu erwähnen, dass die
erwähnten Gebäude ebensowenig im rechtskräftigen Ortsbildinventar aufgeführt seien
und eine Aufnahme auch nicht vorgesehen sei. Entscheidend für eine hervorragende
Gesamtwirkung des geplanten Projekts würden aber die Detailgestaltung sowie die
Material- und Farbwahl sein. Die geforderte Einreichung eines entsprechenden
Gestaltungskonzepts vor Baubeginn zuhanden des Amtes für Baubewilligung sei daher
erforderlich.
5.1.3. Diese fachliche Beurteilung ist nachvollziehbar und plausibel. Die von den
Beschwerdeführern II und III erhobenen Einwände gegen die Beurteilung der
kantonalen Denkmalpflege erscheinen nicht stichhaltig. Die vom kantonalen
Denkmalpfleger hervorgehobenen besonderen und schützenswerten Elemente
rechtfertigen es nicht, dass das gesamte bestehende Gartenareal freigehalten wird. Die
Gesamterscheinung der Villa "X" wird in der Beurteilung der Denkmalpflege nicht auf
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die angebliche Hauptfassade an der T-strasse beschränkt. Die Qualifikation des
kantonalen Denkmalpflegers bedeutet vielmehr, dass eine ansprechende Überbauung
der bisher als Garten genutzten Parzellenfläche keine Beeinträchtigung des
schutzwürdigen Erscheinungsbildes der Villa "X" zur Folge hat. Dass die Aufnahme der
Villa "X" in ein Inventar von Schutzgegenständen von den städtischen Behörden
erwogen wurde, lässt die Beurteilung der Denkmalpflege nicht als sachwidrig
erscheinen. Dies zeigt vielmehr, dass im Baubewilligungsverfahren auch solche
Objekte einer denkmalpflegerischen Prüfung unterzogen werden, die nicht rechtkräftig
unter Schutz gestellt sind. Aus dem Gesagten folgt, dass das streitige Bauvorhaben
weder die Villa "X" noch deren Umgebung als Schutzgegen-stand beeinträchtigt. Das
Verwaltungsgericht schliesst sich in diesem Punkt der Beurteilung der Vorinstanz an.
5.2. Zu prüfen sind weiter die Rügen zur Einfahrt der Tiefgarage.
5.2.1. Die Beschwerdeführer III (nach eigener Bezeichnung Beschwerdeführer 2)
machen geltend, im Zusammenhang mit der Ausfahrt der Tiefgarage bzw. deren
Einmündung in die G-strasse sei die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet, weil die
Sichtzonen nicht (richtig) nachgewiesen seien. Der im ursprünglichen Baubescheid
erwähnte Umgebungsplan 1:200 mit "rot schraffiert eingezeichnetem Sichtfeld" fehle.
Die Vorinstanz halte in ihrem Entscheid fest, die minimale Knotensichtweite habe bei
einer Knotenzufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h zwischen 20 und 35 m zu betragen.
Es rechtfertige sich, die für diese Ausfahrt erforderliche Knotensichtweite im unteren
Bereich festzulegen. Die Beschwerdeführer hätten gegen diese Feststellungen bisher
nie opponiert. Sie machten indessen seit jeher geltend, die in den Unterlagen
aufgezeigte Sichtzone sei deshalb nicht korrekt, weil die sich aus den Unterlagen
ergebende Beobachtungsdistanz B anstelle der innerorts geforderten 2,5 m ab
Strassenrand lediglich 1,2 m betrage. Zu dieser von den Beschwerdeführern von jeher
aufgezeigten Problematik der ungenügenden Beobachtungsdistanz äussere sich die
Vorinstanz im Rekursentscheid nicht, weshalb sie den Beschwerdeführern erneut das
Recht verweigere. Eine abschliessende Beschwerdebegründung sei nicht möglich, weil
die letztlich massgebende rot schraffierte Fläche nicht vorliege.
5.2.2. Die Vorinstanz wendet dagegen ein, die
Beobachtungsdistanz bemesse sich gemäss der VSS-Norm 640.273 bis zum
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nächstliegenden Rand der vortrittsberechtigten Fahrbahn und habe 2,5 m zu betragen.
Diese Distanz sei in den Planunterlagen korrekt dargestellt. Die Knotensichtweite nach
rechts hingegen sei nicht korrekt wiedergegeben, da sich nahende Fahrzeuge auf der
gegenüberliegenden Strassenseite befänden. Aufgrund des bei korrekter Darstellung
resultierenden Winkels sei die Sichtzone jedoch gar verbessert und ohne Zweifel
eingehalten. So habe denn auch das kantonale Tiefbauamt in seiner
Rekursvernehmlassung vom 5. Februar 2009 festgehalten, dass die Sichtzonen im
Korrekturgesuch nicht nach den gängigen Normen eingetragen worden seien, dass die
Ein- und Ausfahrt aber dennoch genehmigungsfähig sei und die Sichtzonen
freigehalten würden.
5.2.3. Das Tiefbauamt des Baudepartements äusserte sich in zwei Amtsberichten vom
11. April 2008 und 5. Februar 2009 zur Erschliessung der Tiefgarage. Es hielt fest, die
bestehende Situation lasse ohne weiteres die Erstellung der geplanten Bauten zu. Das
Projekt sei damit genügend erschlossen. Die Sicherheit der Fussgänger sei
gewährleistet. Die Auflage der Baubewilligungsbehörde, den Ein- und Ausfahrtsbereich
doppelspurig ausführen zu lassen, werde unterstützt. Die entsprechenden Sichtzonen
seien freizuhalten. Im ergänzenden Bericht zum Korrekturgesuch hielt das Tiefbauamt
fest, die Ein- und Ausfahrt sei nach seiner Überprüfung wie geplant
genehmigungsfähig, obwohl die Sichtzonen im Korrekturgesuch nicht nach den
gängigen Normen eingetragen seien (der Ausgangspunkt sei in Ordnung, aber der
Schnittpunkt mit dem Verkehr falsch). Mit der Grundlage der tatsächlich gefahrenen
Geschwindigkeit (v85) würden die Sichtzonen mit den geplanten Massnahmen
(Niedrighaltung der Bepflanzung) freigehalten.
5.2.4. Aufgrund dieser Beurteilung der fachkundigen kantonalen Amtsstelle ist die
Rechtmässigkeit der Tiefgarageneinfahrt zu bejahen. Wie bereits erwähnt, wird für die
Gestaltung auf die VSS-Normen zurückgegriffen. Diese haben den Charakter von
Richtlinien, weshalb geringfügige Abweichungen keine sachwidrige Beurteilung bilden.
Da das kantonale Tiefbauamt die Ein- und Ausfahrt insbesondere auch nach der
Einreichung des Korrekturgesuchs als genehmigungsfähig qualifizierte, kommt dem
Umstand, dass der Plan mit der rot schraffierten Sichtzone erst in den nachträglich im
Beschwerdeverfahren eingeholten Akten lag, keine entscheidwesentliche Bedeutung
zu. Da sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid materiell mit den Rügen gegen
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die Garageneinfahrt auseinandersetzte und ihre im wesentlichen auf der Beurteilung
des Tiefbauamts beruhenden Ausführungen schlüssig sind, kann ihr auch keine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorgehalten werden. Die Vorbringen
der Beschwerdeführer III erweisen sich nach dem Gesagten als unbegründet.
5.3. Weiter erheben die Beschwerdeführer II und III Einwendungen gegen die
Ausgestaltung der Tiefgarage.
5.3.1. Die Beschwerdeführer bringen im einzelnen vor, sie hätten im Rekursverfahren
ausführlich dargelegt, inwiefern insbesondere die Belüftung und Entlüftung der
Tiefgarage problematisch sei, insbesondere auch die Lärmsituation. Die Befürchtungen
und die Gründe, weshalb die massgebenden Bestimmungen des
Umweltschutzgesetzes und der Lärmschutzverordnung nicht eingehalten seien, seien
sehr wohl vorgetragen worden. Was schliesslich die Auswirkungen der Einstellhalle auf
die Umgebung anbelange, halte die Vorinstanz mit dem Amt für Umwelt und Energie
dafür, Auswirkungen auf die Umgebung ergäben sich in der Regel nicht durch die
Lüftungsöffnungen, sondern durch den induzierten Verkehr. Dieser wickle sich aber in
der Tiefgarage ab, die durch die Lüftungsöffnungen entlüftet werde. Lüftungsöffnungen
hätten offen zu sein, da sie sonst ihren Zweck nicht erfüllen würden. Durch diese
Öffnungen würden Abgase und Lärm der Motoren und des Türenschletzens nach
aussen getragen. Wenn diese Lüftungsschächte gegen die Nachbarliegenschaft
gerichtet seien, wie dies in casu noch gefordert werde, sei wohl ohne weiteres
nachzuvollziehen, dass Immissionen auf dem Nachbargrundstück herrschten,
herrührend von den Emissionen des Betriebs der Tiefgarage.
5.3.2. Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung fest, die Legitimation sei den
Beschwerdeführern II und III insoweit zuerkannt worden, als die Art der Abluftführung
und die damit verbundenen Geruchsimmissionen beanstandet worden seien.
Aberkannt worden sei einzig die Legitimation bezüglich der in Frage gestellten
ordnungsgemässen Entlüftung und der vermuteten Lärmimmissionen. Im übrigen
vermöchten die Beschwerdeführer nicht darzulegen, ob und inwiefern massgebliche
Lärmvorschriften durch den Betrieb der künftigen Tiefgarage verletzt werden sollten.
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5.3.3. In der Bewilligung des Korrekturgesuchs vom 17. Oktober 2008 wurde als
Bedingung bzw. Auflage festgehalten, dass die Autoeinstellhalle nach der SWKI-
Richtlinie 96-1 zu belüften und zu entlüften sei. Für das Innere wurden gewisse
Kohlenmonoxyd-Konzentrations-Höchstwerte festgelegt. Weiter wurde festgehalten,
dass sämtliche Öffnungen, die gemäss Lüftungskonzept die natürliche Strömung von
Zu- oder Fortluft für die Einstellhalle sicherstellen, stets offen sein müssen und jede
nachträgliche Änderung bewilligungspflichtig sei. Vor Baubeginn sei der Nachweis über
die vorschriftsgemässe Be- und Entlüftung der Einstellhalle einzureichen.
5.3.4. Die Vorinstanz stützt sich im angefochtenen Entscheid auf den Bericht des Amts
für Umwelt und Energie vom 19. Februar 2009. Darin wird festgehalten,
Lüftungsanlagen, welche die Abgase von Fahrzeugen sammeln und als Abluft an die
Umwelt abgäben, würden nach Art. 2 Abs. 1 lit. d der Luftreinhalteverordnung
(SR 814.318.142.1) als stationäre Anlagen gelten. Die rund 670 m grosse Tiefgarage
mit fünfzehn Parkplätzen stehe acht Wohneinheiten einer privaten Liegenschaft zur
Verfügung. Sie könne aufgrund ihrer geringen Grösse natürlich entlüftet werden, sofern
gewisse Massnahmen getroffen seien. Eine mechanische Entlüftung sei nicht
notwendig. Die Auswirkungen auf die Umgebung ergäben sich in der Regel nicht durch
die Lüftungsöffnungen, sondern durch den induzierten Verkehr. Dieser könne
vorliegend völlig vernachlässigt werden, zumal erst ab 500 zusätzlichen Fahrten je Tag
ein Emissionsnachweis empfohlen werde. Eine geeignete Abführung der Abluft sei
erforderlich, damit die Gesundheit der Benutzer von Parkierungsanlagen nicht durch
schadstoffbelastete Abluft gefährdet werde. In der Richtlinie 96-1 des SWKI werde der
fachgerechte Umgang mit der Abluft geregelt. In der Folge beanstandete das Amt für
Umwelt und Energie die Anordnung der Lüftungsöffnungen bzw. deren Querschnitte.
Die Vorinstanz erwog, es handle sich nicht um eine öffentlich zugängliche
Fahrzeugeinstellhalle. Aufgrund der Vernehmlassung des AFU sei jedoch zu beurteilen,
ob das Bauvorhaben den notwendigen Erfordernissen der Sicherheit entspreche
(Art. 52 BauG). Im Beschluss der Baubewilligungskommission sei mit der Auflage eine
Entlüftung der Autoeinstellhalle nach der SWKI-Richtlinie verfügt worden. Damit sei
gewährleistet, dass die massgeblichen Vorschriften eingehalten werden. Eine
Ergänzung der Baubewilligung mit einer Auflage bezüglich Lage und Grösse der
Lüftungsschächte erübrige sich.
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5.3.5. Die Beschwerdeführer II und III machen geltend, die gegen das Grundstück der
Beschwerdeführer II gerichteten Lüftungsschächte seien planerisch so dargestellt, dass
dort gar keine Wanddurchbrüche vorgesehen seien. Somit könne gar nicht
nachvollzogen werden, inwieweit auch bei natürlicher Belüftung Emissionen bzw.
Immissionen auf dem tiefer liegenden Nachbargrundstück der Beschwerdeführer II zu
erwarten seien. Gleichzeitig sei auch auf die Lärmproblematik hingewiesen worden.
Hinzu komme, dass Lüftungsschächte an jene Grundstückseite verlegt werden
müssten, die dem Grundstück der Beschwerdeführerin II zugewendet sei. Nachdem
diese neu angeordnet und vergrössert werden müssten, sei zu befürchten, dass aus
der Tiefgarage noch mehr Lärm und Gestank nach aussen dringe als bei kleinerer
Dimensionierung.
5.3.6. Die Beschwerdegegnerin hält fest, sie habe sich einzig aus Rücksicht auf die
Nachbarschaft für die natürliche anstelle der mechanischen Belüftung der Tiefgarage
entschieden, weil sie umweltschonender sei und es auch im Interesse der
Bauherrschaft sei, eine möglichst immissionsarme Anlage zu realisieren. Sie sei ohne
weiteres bereit, die Belüftung, falls tatsächlich gefordert, mechanisch über Dach
geführt zu gestalten. Sie lege in eigenem Interesse Wert auf eine fachgerechte
Ausführung. Die Baubewilligungskommission habe die Entlüftung im Detail geprüft und
als zulässig erachtet, was in Ziff. 7 der Bedingungen und Auflagen zum Ausdruck
komme. Eine CO-Überwachung sei aufgrund einer Frequenz von
7,5 Fahrzeugbewegungen pro Stunde nicht erforderlich. Dementsprechend habe die
Bauherrschaft vor Baubeginn einzig noch den Nachweis zu erbringen, dass die
Ausführungen umgesetzt würden.
5.3.7. Die Einwendungen der Beschwerdeführer II und III beruhen letztlich auf nicht
näher belegten Behauptungen. Dass die Tiefgarage einer Wohnüberbauung mit 15
Parkplätzen zu übermässigen Lärm- und Abgasimmissionen führt, welche durch die
vorgeschriebenen Entlüftungsöffnungen die Nachbarn übermässig beeinträchtigen, ist
nicht näher belegt und substantiiert begründet. Angesichts der Zahl von lediglich
15 Parkplätzen ist gemäss dem Amt für Umwelt und Energie mit 7,5
Fahrzeugbewegungen pro Stunde zu rechnen. Erfahrungsgemäss verkehren auf den
Quartierstrassen im Bereich der Grundstücke der Beschwerdeführer weitaus mehr
Fahrzeuge. Gesetzliche Vorschriften, wonach bei Autoeinstellhallen von
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Wohnüberbauungen dieser Dimension irgendwelche Immissionsobergrenzen
eingehalten werden müssen, welche besondere bauliche Massnahmen erfordern,
bestehen keine.
Soweit Entlüftungsöffnungen und -schächte in Sichtweite der Beschwerdeführer
angeordnet sind, mag aus diesen eine geringe Menge an Abluft austreten. Ebenso ist
nicht auszuschliessen, dass gewisse Geräusche aus der Tiefgarage hörbar sind.
Solche geringfügigen Immissionen ergeben sich aus der zonenkonformen Nutzung und
sind in einem Wohngebiet hinzunehmen. Dass von der Tiefgarage übermässige und die
Rechte der Beschwerdeführer beeinträchtigende Lärm- oder Abgasimmissionen
ausgehen, ist aufgrund der Beurteilung des Amts für Umwelt und Energie
auszuschliessen.
5.4. Während des Beschwerdeverfahrens machten die Beschwerdeführer I geltend, die
Beschwerdegegnerin habe vor kurzem ein Gesuch um Nutzungsänderung für die Villa
"X" sowie die geplanten Mehrfamilienhäuser eingereicht. Gerüchteweise werde dort
das Rektorat der Universität eingerichtet.
Die Beschwerdegegnerin hält in ihrer Eingabe vom 1. Februar 2010 fest, das
Baugesuch für die Umnutzung der Villa "X" sei unabhängig von der Überbauung des
streitigen Parzellenteils. Es werde festgehalten, dass bei Nichtausführung der beiden
Mehrfamilienhäuser die beiden bestehenden Garagen wie bisher den Nutzern der Villa
"X" zur Verfügung stünden. Für den Fall der Bewilligung der Umnutzung der Villa "X"
und der beiden Mehrfamilienhäuser würden die bestehenden Abstellplätze der Villa "X"
ersatzlos aufgehoben.
Ob die Nutzungsänderung der Villa "X" einen Einfluss auf die Verkehrsfrequenz in der
Tiefgarage hat, kann offen bleiben. Der Einfluss wäre derart geringfügig, dass er die
Rechtmässigkeit des Bauvorhabens nicht in Frage stellen kann. Im übrigen hat die
Baubewilligungskommission die Umnutzung der Villa "X" bewilligt und festgehalten, die
Umnutzung hänge nicht von der Bereitstellung von Parkplätzen in der im vorliegenden
Verfahren streitigen Tiefgarage ab. Die Umnutzung der Villa "X" berührt nach dem
Gesagten die Rechtmässigkeit der Garage nicht.
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6. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die
Beschwerde der Beschwerdeführer I im Sinne der Erwägungen, nämlich soweit die
Attikageschosse als unzulässig gerügt werden, teilweise gutzuheissen und im übrigen
abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Auch die Beschwerde der
Beschwerdeführer II und III ist im Sinne der Erwägungen teilweise gutzuheissen,
nämlich soweit die Verletzung des Akteneinsichtsrechts gerügt wurde, und im übrigen
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Der Rekursentscheid des Baudepartements
vom 7. Juli 2009 ist in Ziff. 1a, 2a, 3a und 4a aufzuheben, soweit er dem
Beschwerdeentscheid widerspricht. Aufzuheben sind ausserdem die Entscheide der
Baubewilligungskommission vom 16. November 2007 und 17. Oktober 2008, soweit sie
dem Beschwerdeentscheid widersprechen. Die Angelegenheit ist gestützt auf Art. 64
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP an die Baubewilligungskommission
zurückzuweisen. Diese hat der Beschwerdegegnerin Gelegenheit zu geben,
Korrekturpläne einzureichen, die den vorstehenden Erwägungen entsprechen bzw.
Rechnung tragen.
6.1. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer und zur Hälfte
zulasten der Beschwerdegegnerin zu verlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 6'000.-- ist angemessen (Art. 13 Ziff. 622 Gerichtskostentarif,
sGS 941.12). Der Anteil der Beschwerdeführer von Fr. 3'000.-- ist je zur Hälfte auf die
Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II und III zu verlegen. Die geleisteten
Kostenvorschüsse sind zu verrechnen und ein Rest von Fr. 1'500.-- den
Beschwerdeführern I und ein Rest von Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern II und III
zurückzuerstatten.
6.2. Ausseramtliche Entschädigungen sind bei einer hälftigen Teilung der amtlichen
Kosten nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP; vgl. R. Hirt, Die
Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St.
Gallen 2004, S. 182 f.).
6.3. Im Rekursentscheid wurden den Beschwerdeführern I einerseits sowie den
Beschwerdeführern II und III anderseits amtliche Kosten von je Fr. 1'500.-- für den
Rekurs gegen den ersten Bewilligungsentscheid und von je Fr. 1'100.-- für den Rekurs
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 41/43
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St.Galler Gerichte
gegen die Nachtragsbewilligung auferlegt (Ziff. 1b, 2b, 3b und 4b). Da die
Beschwerden abgewiesen wurden, soweit sie die Nachtragsbewilligung zum
Gegenstand hatten, sind die entsprechenden Kostensprüche (Ziff. 3b und 4b) zu
bestätigen.
Die Kostensprüche der Rekursentscheide betr. die erste Bewilligung (Ziff. 1b und 2b)
sind aufgrund der teilweisen Gutheissung der Beschwerden abzuändern, indem die
Kosten je hälftig auf die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin verlegt
werden (Art. 95 Abs. 1 VPR), und zwar Fr. 750.-- zulasten der Beschwerdeführer I
sowie Fr. 750.-- zulasten der Beschwerdeführer II und III einerseits und Fr. 1'500.--
zulasten der Beschwerdegegnerin.
Analog dem Beschwerdeverfahren sind aufgrund der hälftigen Verlegung der amtlichen
Kosten im Rekursverfahren gegen die erste Bewilligung keine ausseramtlichen Kosten
zu entschädigen (Art. 98 Abs. 2 und Art. 98bis VRP; vgl. Hirt, a.a.O., S. 182 f.). Ziff. 5a
und 6a des Rekursentscheids sind daher aufzuheben.
Da die Rekurse gegen die Nachtragsbewilligungen abgewiesen wurden und dies im
Beschwerdeentscheid bestätigt wird, erweist sich die Entschädigung der
Beschwerdegegnerin durch die Beschwerdeführer in diesen Punkten (Ziff. 7 und 8) als
rechtmässig.
Demnach hat das Verwaltungsgericht