# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a105cdd0-2ab7-54bc-b7c8-c35810636625
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 639 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2006, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 265'323.-.
Il reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 8 agosto 2005.
L’autorità di prima istanza ha modificato le superfici di terreno considerate complementare ed eccedente, riducendo la prima da 489 a 425 mq e aumentando di riflesso la seconda da 324 a 388 mq, nonché ridotto la superficie abitabile dell’edificio principale sub. A da 137 a 119 mq e aumentato il relativo valore di reddito unitario da CHF/mq 115.13 a CHF/mq 119.01.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 254'067.-
3. Con ricorso 7/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore di stima, in particolare del valore di reddito stabilito per l’edificio, ritenuto arbitrario per rapporto a quanto considerato per altre abitazioni presenti nella zona.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che gli interventi eseguiti sull’edificio sono stati limitati a delle piccole migliorie e che nel 1978 è stato formato un nuovo bagno (WC) e il vano sottotetto è stato trasformato in una camera.
Lo stato di conservazione della casa può essere definito normale, mentre le finiture, di tipo economico, sono essenzialmente quelle originarie.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), ritiene che le finiture dell’abitazione, essenzialmente ancora quelle originarie, debbano essere considerate economiche e non normali, come invece stabilito, a torto, dall’UCS.
Il correttivo della vetustà deve inoltre essere aumentato dal -34% al -44%. Ciò in considerazione dell’anno di edificazione -1950 - e poiché gli interventi effettuati dalla ricorrente nel corso degli anni, ovvero quanto risulta dal verbale di sopralluogo e dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare – modulo 1 – (punto 2.5), sono stati marginali e hanno di fatto un’influenza davvero minima sul valore venale dell’intero edificio.
7.2.
L’edificio presente sul mapp. no. 639 è abitato dalla ricorrente e dalla sua famiglia: per stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi che presentano redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10 del Regolamento di applicazione della Lst.).
In quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale applica i medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di _ abitati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale degli affitti riscontrati nei dieci anni precedenti l’estimo.
In concreto, il valore di reddito considerato dall’autorità di prima istanza, che tiene conto di tutti questi fattori, appare corretto e non si discosta in modo arbitrario da quanto stabilito in casi analoghi.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 639 RFD di _ stabilito in CHF 210'531.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations