# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e4297297-0408-427c-9c32-5afdf4d79f71
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2012
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt 1. Der Gemeindevorstand hat mit Einsprache- und Genehmigungsentscheid
vom 22. August 2011 den revidierten Quartierplan „...“ verabschiedet. Dagegen haben zwei Grundeigentümer beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. Die Verfahren sind unter den Nummern R 11 103 und R 11 106 noch hängig. Nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels im Verfahren R 11 106 B. AG hat das Verwaltungsgerichtspräsidium im Hinblick auf die sich in Gang befindlichen Vergleichsgespräche die beiden Verfahren bis zum 2. April 2012 sistiert.
2. Aufgrund der Sitzung vom 22. Februar 2012 mit den direkt involvierten Personen schien sich zumindest zum Teil eine einvernehmliche Lösung abzuzeichnen. Mit Rundschreiben vom 28. Februar 2012 teilte der Gemeindevorstand den Grundeigentümern im Beizugsgebiet mit, dass er folgende Änderungen des Quartierplans in Erwägung ziehe:
„1. Art. 10 QPB Nutzungsmass / Art. 13 QPB Gebäude- und Geschosshöhe Die B. SA macht geltend, ihr falle es bei Belassung der im Quartiergestaltungsplan festgelegten Gebäudehöhe von 10 m trotz des Wegfalls der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung schwer, die ihr aufgrund der Zonenordnung zustehende BGF von 558,6 m2 (1206: 305,9 / 1207: 252,7) auf Grundstück Nr. 1206 zu realisieren. Dieses Problem lässt sich relativ einfach lösen; einerseits dadurch, dass es der B. SA erlaubt wird, das Gebäude ... Nr. 56B bestehen zu lassen bzw. abzubrechen und im Hofstattrecht wieder aufzubauen, und andererseits, indem auf dem Grundstück Nr. 1206 die Gebäudehöhe von 10 m auf 12 m erhöht wird. Dabei darf die maximale Kote von 1799.50 m.ü.M. allerdings nicht überschritten werden, ansonsten vor allem der Eigentümer der oberliegenden Grundstücke Nr. 1194 und 309 (A.) beeinträchtigt wäre. Bei der vorgeschlagenen Lösung wäre eine Benachteiligung der umliegenden Grundstücke ausgeschlossen. Diese Änderungen (blau gekennzeichnet) würden sich in den Quartierplanvorschriften wie folgt niederschlagen:
Art. 10 Nutzungsmass
1Das für die einzelnen Grundstücke zulässige Nutzungsmass richtet sich grundsätzlich nach dem Zonenschema im Baugesetz. Für die Grundstücke, die im Zonenplan der Äusseren Dorfzone zugeteilt sind, werden unabhängig der jeweiligen Landflächen folgende Bruttogeschossflächen (BGF) als Grundnutzungsmass zugewiesen:
Grundstück Nr. Landfläche in der Äusseren Dorfzone in m2
BGF in m2 (AZ 0.7)
309 397 277.9 311 434 303.8 1121 673 471.1 1122 476 333.2 1123 275 192.5** 1193 291 364.0*** 1194 223 156.1 1206 437 305.9 1207 361 252.7** 1292 1'363
davon ADZ: 389 272.3 1365 722* 505.4 1703 1'223
davon AZD: 907 634.9 2459 396* 277.2 2460 662* 463.4
* Teilfläche ** Nutzungstransport; siehe Art. 10 Abs. 3 der Bestimmungen *** Maximal zulässige BGF gemäss der bestehenden Baute; siehe auch Art. 10 Abs. 4 2Die den einzelnen Grundstücken gemäss Absatz 1 zugewiesenen Bruttogeschossflächen können um maximal 10 Prozent erhöht werden, sofern die darauf erstellten Bauten eine gute Beziehung untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aufweisen. Die Einhaltung dieser Anforderungen wird im konkreten Baubewilligungsverfahren durch die Baubehörde überprüft. 3Die Nutzung der Grundstücke 1123 und 1207, für die im Quartierplan keine Baubereiche festgelegt sind, kann im Sinne des Baugesetzes auf angrenzende Grundstücke verlagert werden, soweit dies im Rahmen der ausgeschiedenen Baubereichen bzw. den dortigen Gebäudeabmessungsvorschriften möglich ist. Zulässig ist auf Grundstück Nr. 1207 auch ein Abbruch und Wiederaufbau im Rahmen des Hofstattrechts bzw. einer entsprechend reduzierten Kubatur. 4Das bestehende Gebäude auf dem Grundstück Nr. 1193 darf abgebrochen und innerhalb des im Plan «Gestaltung» definierten Rahmens (Baubereich, maximale Gebäudehöhe, Höhenkoten) neu
erstellt werden. Dabei kann das heutige Gebäudevolumen ab der Höhenkote von 1781.90 m ü.M. mit einer maximalen Gebäudehöhe von 15.50 m bis auf eine Höhe von maximal 1797.40 m ü.M. wieder errichtet werden. Beim Ersatzneubau kann von der bisherigen Dachform abgewichen werden. Zulässig ist auch ein Abbruch und Wiederaufbau im Rahmen des Hofstattrechts.
Art. 13 Gebäude- und Geschosshöhen 1Die maximal zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den Höhenangaben im Plan Gestaltung sowie nach den Bestimmungen im Baugesetz. 2Bei Erstellung von Steil- oder Walmdächern ist Art. 89 Abs. 4 BauG nicht anwendbar. 3Die im Plan Gestaltung für die Grundstücke 1121 und 1122 angegebenen Gebäudehöhen werden ab Oberkant Dachfläche der unterirdischen Sammelgarage im Parkierungsbereich A (ca. 1787.30 m.ü.M.) gemessen. Liegt das gewachsene Terrain auf dem Grundstück Nr. 1121 höher, dann gilt dieses als Bemessungsbasis. 4Für das Grundstück 1193 bemisst sich die maximal zulässige Gebäudehöhe ab der im Plan Gestaltung angegebenen Höhenkote von 1781.90 m.ü.M. 5Für das Grundstück 1206 gilt eine Gebäudehöhe von 12.50 m. Dabei darf die im Plan „Gestaltung“ angegebenen Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten werden. 6Wohn- und Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.40 m nicht unterschreiten.
2. Art. 8 lit. h Recht: Grundstück Nr. 311 / Last: Grundstücke Nr. 1206 und 1206 [recte: 1207] Für den Fall, dass auf dem Grundstück Nr. 1207 das bestehende Gebäude beibehalten oder abgebrochen und im Hofstattrecht wieder aufgebaut wird, muss klargestellt sein, dass der Eigentümer des hinterliegenden Grundstücks Nr. 311 (StWE Via ...) die Zufahrt nicht nur mitbenutzen, sondern diese nötigenfalls auch selbst erstellen kann unter Beanspruchung des Gebäudes ... Nr. 56B. Diese Änderungen (blau gekennzeichnet) würden sich in den Quartierplanvorschriften wie folgt niederschlagen:
Art. 8 lit. h Recht: Grundstück Nr. 311 / Last: Grundstücke Nr. 1206 und 1207 Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 311 ist berechtigt, die Zufahrt zu der im Plan «Erschliessung» (blauer Pfeil) auf den Grundstücken Nr. 1206 und 311 vorgesehenen unterirdischen Sammelgarage C über die Grundstücke Nr. 1206 und 1207 zu erstellen und mitzubenutzen.
Dabei darf das EG/UG des Gebäudes ... Nr. 56B, welches derzeit zur Garagierung benutzt wird, unter möglichster Schonung des übrigen Gebäudes mitbeansprucht werden. Wird auf dem Grundstück Nr. 1207 im Hofstattrecht ein neues Gebäude erstellt, dann ist der Eigentümer des Grundstücks Nr. 1207 verpflichtet, Raum für die Durchfahrt freizuhalten und das Neubauprojekt darauf auszurichten.
3. Weiteres Vorgehen Wenn sich mit diesen Änderungen ein Teil der Beschwerdepunkte eliminieren liesse, hätte das Verwaltungsgericht in Anwendung von Art. 55 Abs. 3 VRG die Beschwerden der B. SA und A. nurmehr bezüglich der Entschädigungsfrage zu beurteilen. In diesem Punkt erscheint eine Annäherung der gegensätzlichen Standpunkte als ausgeschlossen. Einerseits sind die Vertreter der B. SA der Meinung, eine solche Entschädigung sei ihr gegenüber überhaupt nicht gerechtfertigt und wenn schon müssten die Miteigentümer des Grundstücks Nr. 312 Alfred Degiacomi und Malloth Holzbau AG dafür aufkommen, weil erst das dort zusätzlich zugelassene Attikageschoss die Eliminierung der Höherbaubeschränkung zugunsten der oberliegenden Grundstücke nötig gemacht habe. Auf der andern Seite ist A. als Eigentümer der Grundstücke Nr. 1194 und 309 der Auffassung, mit den erwähnten CHF 900‘000.00 sei der Wegfall der Dienstbarkeit nur ungenügend abgegolten; er macht unter diesem Titel bekanntlich eine Entschädigung von CHF 2 Mio. geltend. Die oben stehende Änderung würde es denn auch ermöglichen, dass der Quartierplan im Übrigen in Kraft tritt und die bauwilligen Grundeigentümer im Beizugsgebiet die vorgesehene bauliche Nutzung nach all den Jahren realisieren könnten.“
Mit diesem Rundschreiben wurde den Grundeigentümern Gelegenheit
gegeben, sich innert 14 Tagen zu dieser in Erwägung gezogenen
Änderung des Quartierplans zu äussern.
3. Mit Schreiben vom 1. März 2012 erklärte sich der Rechtsvertreter der B.
SA mit der vorgesehenen Änderung, abgesehen von geringfügigen
Anpassungen, einverstanden.
Demgegenüber stellte der Vertreter der Eigentümerschaften Robustelli
(Grundstück Nr. 1193) und Previtali (Grundstücke Nr. 1122/1123,
358/359) mit Schreiben vom 15. Februar 2012 (recte 15. März 2012) den
Antrag, einen Wiederaufbau des Gebäudes auf Grundstück Nr. 1207 nicht
zuzulassen und von entsprechenden Änderungen der
Quartierplanvorschriften abzusehen. Ein solcher Wiederaufbau würde
dem städtebaulichen Ansatz des Quartierplans in verschiedener Hinsicht
widersprechen und zudem die Wohnqualität der angrenzenden
Grundstücke beeinträchtigen, insbesondere jene des Grundstücks Nr.
1193. Gegen die in Erwägung gezogene Erhöhung der Gebäudehöhe auf
Grundstück Nr. 1206 auf 12,5 m sei demgegenüber nichts einzuwenden,
nur müsste Gleiches wohl auch auf dem Grundstück Nr. 311 geschehen
(analoge Höhenbeschränkung). Schliesslich weist der Vertreter der
obgenannten Grundstücke auch darauf hin, dass ohne Zufahrt über
Grundstück Nr. 1207 sowohl die Realisierung des Parkierungsperimeters
A+ auf Grundstück Nr. 1193 als auch das dritte Parkgeschoss im
Parkierungsperimeter A (Grundstücke Nr. 1123, 1122 und 1120)
ausgeschlossen wären. Eine Zufahrt unter einem Ersatzneubau hindurch
würde unangemessene statische Massnahmen mit erheblicher
Kostenfolge nach sich ziehen und sei nicht finanzierbar.
4. Schliesslich liess A. durch seinen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 23.
März 2012 folgende Anträge stellen:
„1. Auf die gemäss Rundschreiben vorgesehenen Änderungen sei zu verzichten.
2. Evtl. Der aufliegende Quartierplan sei im Sinne der Anträge der B. SA im Einspracheverfahren abzuändern (Überbauung der Parzelle 1206 und 1207 gemäss geltendem Baugesetz und Beibehaltung der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung zugunsten der Parzelle Nr. 309 und 1194).
3. Subev. Die vorgeschlagene Abänderung gemäss Rundschreiben vom 28. Februar 2012 sei anzuordnen, falls die B. SA auf eine Anfechtung der Entschädigungspflicht gemäss Art. 7a der Quartierplanvorschriften ausdrücklich verzichtet. Andernfalls sei die privatrechtliche Höherbaubeschränkung unverändert zu belassen und Art. 7a der Quartierplanvorschriften aufzuheben.“
Auf die Begründung dieser Anträge wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen näher eingegangen.

## Considerations

II. Der Gemeindevorstand zieht in Erwägung 1. Gemäss Art. 54 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG)
kann die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid bis zur Urteilsfindung im Sinne der Anträge der Beschwerde führenden Partei abändern. Es liegt im Wesen der Sache, dass auch eine Teilabänderung zulässig ist, wenn die Vorinstanz nur einen Teil der Anträge als begründet erachtet.
2. In ihrer Beschwerde vom 6. Oktober 2011 hat zwar die B. SA die Aufhebung des Quartierplans, eventuell die Rückweisung zur Verbesserung an die Vorinstanz verlangt. Der zugehörigen Begründung ist jedoch zu entnehmen, dass ihr Widerstand gegen den Quartierplan vor allem in der Befürchtung gründet, im Baubereich auf Grundstück Nr. 1206 liessen sich die 558,6 m2 BGF (ab Grundstück Nr. 1206 und 1207) nicht unterbringen, wenn im Baubereich die Gebäudehöhe von 10 m beachtet werden müsste. Ob dies der Fall ist oder nicht, braucht an dieser Stelle nicht abschliessend beurteilt zu werden. Tatsache ist jedenfalls, dass sich dieses Problem relativ einfach lösen lässt, indem der Eigentümerin des Grundstücks Nr. 1206 eine Vergrösserung der Gebäudehöhe auf 12,5 m zugestanden wird. Dabei darf allerdings eine maximale Kote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten werden. Eine solche Modifikation lässt sich umso eher rechtfertigen, als damit keinerlei nennenswerte Nachteile für die Umgebung verbunden sind. Nicht ganz nachvollziehbar sind daher die Anträge von A., welcher sich gegen die vorgesehene Abänderung des Quartierplans zur Wehr setzt und sogar eine Beibehaltung der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung verlangt. Bei seiner ganzen Argumentation übersieht A. nämlich, dass der Nutzungstransfer auf Grundstück Nr. 1206 und die damit einhergehende Eliminierung der Höherbaubeschränkung bereits mit dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 22. August 2011 beschlossen worden ist, und nicht erst im „neusten Planungsvorschlag“ figuriert. Mit der der B. SA zugestandenen Mehrhöhe von 2,5 m ändert sich für den oberliegenden Nachbarn gegenüber dem vom Gemeindevorstand am 22. August 2011 beschlossenen Quartierplan praktisch nichts, wenn die maximale Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten wird.
3. Die von der B. SA angeregte Korrektur bezüglich Art. 13 Abs. 5 QPB drängt sich demgegenüber nicht auf. Gemäss dieser Bestimmung dürfen Wohn- und Arbeitsräume eine lichte Höhe von 2,4 m nicht unterschreiten. Da ... keine Vorschriften über die Geschosszahl kennt, wollte man mit dieser Quartierplanvorschrift verhindern, dass ein Bauherr versucht, auf Kosten des Wohnkomforts bzw. der Wohnhygiene möglichst viele Geschosse in eine Überbauung unterzubringen. Deshalb ist es auch richtig, wenn im erwähnten Passus von „nicht unterschreiten“ die Rede ist.
4. Übrigens besteht auch kein Anlass, beim Grundstück Nr. 311 eine Vergrösserung der Gebäudehöhe vorzunehmen, wie das der Rechtsvertreter der Eigentümergemeinschaften Robustelli und Previtali
angeregt hat. Davon ist schon deshalb abzusehen, weil der Einsprache- und Genehmigungsentscheid in diesem Punkt unangefochten geblieben ist und sich die Situation bei diesem Grundstück auch anders präsentiert als beim Grundstück Nr. 1206, und zwar sowohl rechtlich wie faktisch.
5. Auch sonst drängen sich keine weitergehenden materiellen Änderungen des Quartierplans auf, insbesondere nicht die von der B. SA geforderte Zulassung eines Wiederaufbaus auf dem Grundstück Nr. 1207. Zu Recht wird von Seiten des Vertreters der angrenzenden Liegenschaften darauf hingewiesen, dass sich hier aus städtebaulicher Sicht ein neuer Baustandort nicht vertreten lässt, was ja auch der Grund dafür war, dass auf Grundstück Nr. 1207 kein Baubereich ausgeschieden worden ist. Wie im Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 festgehalten, besteht in diesem Bereich lediglich die Bestandesgarantie, welche es der Eigentümerin erlaubt, das Gebäude ... Nr. 56B einstweilen bestehen zu lassen.
6. Sinnvollerweise werden die auf die Erschliessung im Bereich des Grundstücks Nr. 1207 angewiesenen Grundeigentümer nach einer gemeinsamen Lösung suchen, um die Zufahrt für alle Beteiligten möglichst optimal regeln zu können. Der Gemeindevorstand behält sich dabei vor, im Hinblick auf die vorgesehene Erschliessung gestützt auf Art. 36 der Quartierplanbestimmungen weitergehende Dispositionen zu treffen, insbesondere wenn sich die Beteiligten bezüglich der Zufahrt zu den unterirdischen Garagen nicht einigen können.
7. Wie vorne bereits erwähnt, lässt sich mit Bezug auf die Entschädigung für die Aufhebung der Höherbaubeschränkung auf Grundstück Nr. 1206 keine Einigung erzielen, sodass diese Frage vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist.
8. Da nach dem Gesagten nurmehr die Entschädigungsfrage offen ist, erscheint es auch gerechtfertigt, Art. 37 der Quartierplanbestimmungen in dem Sinne zu ändern, dass der Quartierplan bereits mit seiner Verabschiedung in Kraft tritt, und nicht erst mit dem Abschluss der Rechtsmittelverfahren. Dies ermöglicht es der Gemeinde, trotz der bezüglich der Entschädigung noch hängigen Beschwerdeverfahren gestützt auf diesen Quartierplan Baubewilligungen zu erteilen.
9. Für das vorliegende Abänderungsverfahren werden keine Kosten erhoben.