# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ee416401-fe5c-5af2-b632-917eb4cd1bab
**Court:** SO_STG
**Chamber:** SO_STG_001
**Year:** 1996
**Language:** de
**Jurisdiction:** SO / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt:
1. X. kaufte zusammen mit seiner Frau am 2. Juni 1989 das Grundstück GB Nr. 303, 138 m2 Land, ein "schlüsselfertiges" Haus, für Fr. 651'550.--. Am 6. Mai 1994 verkaufte er seine Liegenschaft GB Nr. 1433 mit Wohnhaus für Fr. 595'000.--. Die Veranlagungsbehörde berechnete einen Grundstückgewinn von netto Fr. 122'130.-- und einen steuerbaren Gewinn von Fr. 114'802.--; sie lehnte das Begehren um Steueraufschub ab.
2. Gegen den Einspracheentscheid vom 3. Juli 1995 erhob der Steuerpflichtige am 27. Juli 1995 Rekurs. Er habe sich 1989 entschlossen, ein anderes Wohnhaus zu kaufen, habe dies auch getan und dann sein bisheriges Wohnhaus zum Verkauf ausgeschrieben. Der Verkauf sei trotz Interessenten finanziell nicht möglich gewesen, weshalb er das Haus noch etwa anderthalb Jahre vermietet und schliesslich erst 1994 verkauft habe. Das Gesetz verlange eine Ersatzbeschaffung "in der Regel" innerhalb von zwei Jahren. Wegen der Unregelmässigkeiten auf dem Geld- und Zinsmarkt habe er die Regel nicht einhalten können. Die Ersatzbeschaffung sei dennoch zu gewähren.
Die Veranlagungsbehörde beantragte Abweisung des Rekurses. Der Rekurrent habe sein erstes Wohnhaus rund 31⁄2 Jahre vermietet und dann verkauft. Er sei im Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr Eigenbewohner gewesen.

## Considerations

Erwägungen:
1. Nach § 51 StG kann der Steuerpflichtige, der sein von ihm selber ganzjährig bewohntes Eigenheim veräussert, den Grundstückgewinn steuerfrei auf ein Ersatzobjekt im Kanton übertragen, wenn er dieses selber ganzjährig bewohnt; die Ersatzbeschaffung hat "in der Regel" innert zwei Jahren zu erfolgen. Das Steuergericht hat bereits früher entschieden, dass die Ersatzbeschaffung auch vor dem Verkauf des Eigenheims stattfinden kann (KSGE 1987, 25 und 32). Weil das Gesetz die Ersatzbeschaffung "in der Regel" innert zwei Jahren verlangt, lässt es auch Ausnahmen zu, könnte eine Ersatzbeschaffung also unter bestimmten Voraussetzungen auch nach Ablauf von zwei Jahren erfolgen. Im vorliegenden Fall kann die Frage offen gelassen werden, wo die zeitlich äusserste Grenze zu ziehen ist. Eine Zeitspanne von 5 Jahren zwischen den beiden Rechtsgeschäften (Verkauf / Kauf oder umgekehrt) ist auf jeden Fall zu lang, und lässt sich auch bei extensiver Gesetzesauslegung nicht mehr unter § 51 StG subsumieren. Offen zu lassen sind auch die weiteren Fragen, unter welchen Umständen ein Steuerpflichtiger auch dann Ersatzbeschaffung geltend machen kann, wenn er ein neues Eigenheim kauft und sein bisheriges Eigenheim noch nicht verkaufen kann und darum auf beschränkte Zeit vermietet. Nach Auffassung des Steuergerichts liesse sich eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung auch dann noch bejahen, sofern bestimmte Umstände den klaren Willen zu Verkauf / Kauf oder Kauf / Verkauf erkennen lassen und dann besondere Ereignisse den Verkauf verzögern und eine Vermietung nahelegen. Doch auch dann dürfte der zeitliche Rahmen von normalerweise zwei Jahren nicht so stark wie im vorliegenden Fall gesprengt werden. Der Rekurs ist abzuweisen.
Steuergericht, Urteil vom 11. März 1996