# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e3aae238-13cb-5256-b56f-78d0027fd695
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2002
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. Nell'agosto del 1970 è stata costituita la Promozione Impianti _ (in seguito: _), con lo scopo di promuovere la costruzione di impianti sportivi e di altre attrezzature per il tempo libero, nonché la gestione di tali impianti e l'organizzazione di manifestazioni accessorie. Tra gli azionisti della società, che può acquistare beni immobili, figura il dr. _, attualmente proprietario di 3/8 del pacchetto azionario.
B. Tra il 1970 ed il 1972 la _ ha acquistato diversi fondi nel comune di _ nell'intento di realizzare un centro sportivo. Svanita la possibilità di concretizzare lo scopo sociale per ragioni d'ordine pianificatorio, la società ha via via lottizzato e venduto le particelle venutesi a trovare in zona edificabile. I terreni esclusi dal comprensorio edificabile - i mapp. _, _, _, _ e _ di natura prativa, così come i mapp. _, _, 332_ _ e _ di natura boschiva - sono invece rimasti di proprietà della _ che negli ultimi quindici anni li ha messi a disposizione di _, titolare di una vasta azienda agricola (47 mappali, per un totale di 393'854 mq) incentrata sul piano del _ e beneficiario in quanto tale di sussidi federali.
C. Nel giugno del 1998 il notaio avv. _ ha preso contatto con la Sezione dell'agricoltura (SAgr) per sapere se dal profilo dell'art. 61 LDFR vi erano impedimenti all'acquisto dei mapp. _, _, _, _, _, _, _, _, _ e _ di _ da parte di _, intenzionato ad avviare in loco un'attività agricola di stampo viticolo.
Esperiti alcuni accertamenti, con scritto 17 luglio 1998 la predetta autorità ha fatto sapere al legale che il compratore non poteva essere considerato un coltivatore diretto, per cui avrebbe potuto accedere alla proprietà solo previo esperimento di un pubblico bando a un prezzo non esorbitante volto a dimostrare che non vi erano coltivatori diretti interessati all'acquisto giusta l'art. 64 cpv. 1 lett. f LDFR.
D. Il 7 maggio 2000 la _ _ e _ hanno sottoscritto un accordo per regolamentare in ogni dettaglio le modalità di vendita delle proprietà residue della società. In virtù di questa convenzione _ avrebbe acquistato al loro valore di stima tutti i fondi agricoli, ovvero i mapp. _ (mq 2'742), _ (mq 2'985), _ (mq 4'173) e _ (mq 2'855), nonché il mapp. _ nello stato posteriore (mq 12'728) ad una rettifica di confini volta ad annettergli la superficie prativa del contiguo mapp. _ in cambio di quella boschiva. _ avrebbe invece comprato tutte le altre particelle selvose, rinunciando nel contempo - quale pregresso affittuario - a far valere qualsiasi diritto sui prati e a richiedere sussidi per la loro lavorazione, con facoltà comunque di continuare a falciarne l'erba fintanto che il nuovo proprietario non avesse iniziato a coltivarli in proprio.
Il 9 giugno seguente _ ha chiesto alla _ di autorizzare la rettifica di confini tra i mapp. _ e _. Nel contempo, ha sollecitato il rilascio di un nulla osta per l'acquisto dei fondi agricoli della _.
Con risoluzioni 21 giugno 2000 la _ ha autorizzato entrambe le operazioni. In particolare, ha approvato la compravendita divisata al prezzo complessivo di fr. 44'428.40 (valore di stima ufficiale), ravvisando nella fattispecie i gravi motivi di cui all'art. 64 cpv. 1 LDFR legittimanti una deroga al principio della coltivazione diretta.
E. Adito dalla Commissione di vigilanza in materia di diritto fondiario rurale, con pronunzia 14 marzo 2001 il Consiglio di Stato ha annullato la suddetta decisione.
Accertato che le superfici prative della _ sottostavano alla LDFR e quindi a regime autorizzativo in caso di loro trapasso di proprietà, l'autorità di ricorso di prime cure ha escluso innanzi tutto che _ fosse un coltivatore diretto al quale potesse essere concesso in via ordinaria il permesso di comperare quei terreni agricoli. A dispetto del parere della _, il ruolo di amministratore e soprattutto di azionista di minoranza della società non gli consentiva neppure di ottenere un'autorizzazione eccezionale giusta l'art. 64 LDFR. Per sostanziare il grave motivo suscettibile di giustificare il rilascio di un'autorizzazione in deroga al principio della coltivazione diretta - ha soggiunto il Consiglio di Stato - occorreva esperire il pubblico bando previsto dall'art. 64 cpv. lett. f LDFR. La rinuncia al diritto di prelazione siglata dall'attuale affittuario dei fondi sarebbe d'altronde nulla.
F. Avverso il predetto giudizio governativo _ insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, postulandone l'annullamento e sollecitando in via principale il rilascio di un'autorizzazione ordinaria previo riconoscimento dello statuto di coltivatore diretto; in via subordinata il ricorrente chiede il rinvio degli atti al Consiglio di Stato per ulteriore istruttoria volta ad accertare la sua qualità di coltivatore diretto e in via ancor più subordinata la conferma del permesso eccezionale già accordatogli dalla SAgr.
L'insorgente sostiene in pratica di essere un coltivatore diretto ai sensi del nuovo art. 9 LDFR e di aver quindi diritto al rilascio di un'autorizzazione ordinaria per acquistare i fondi agricoli della _. Afferma di essersi sempre occupato di agricoltura e di attività affini (allevamento di pecore) a titolo amatoriale. Abbandonata la professione di farmacista, intende ora dedicarsi interamente ai lavori rurali, segnatamente alla viticoltura che già esercita da tempo a _, impiantando un grande vigneto sui terreni dedotti in acquisto dalla _.
Il ricorrente ricorda inoltre che se non fosse possibile assegnargli la qualifica di coltivatore diretto, sussisterebbero comunque i presupposti per porlo a beneficio di un'autorizzazione eccezionale ex art. 64 LDFR in funzione della sua particolare posizione di azionista e amministratore della società attualmente proprietaria dei fondi.
Quanto al diritto di prelazione dell'affittuario, _ vi ha rinunciato al momento in cui _ ha negoziato la compravendita. L'atto di desistenza sarebbe pertanto pienamente valido.
G. Il Consiglio di Stato e la _ suggeriscono di respingere il gravame senza formulare particolari osservazioni.
La commissione di vigilanza perviene ad identica conclusione, avversando partitamente le tesi dell'insorgente con argomentazioni che saranno riprese - ove occorresse - nel seguito.
_ auspica per contro l'accoglimento del ricorso, rifacendosi al contenuto dell'allegato di risposta presentato davanti alla precedente istanza.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 13 cpv. 2 della legge di applicazione alla legge federale sul diritto fondiario rurale del 2 dicembre 1996 (LALDFR).
Il ricorso, inoltrato entro il termine di 30 giorni previsto dagli art. 88 cpv. 1 LDFR e 13 cpv. 3 LALDFR, è tempestivo.
L'insorgente trae la propria potestà ricorsuale dall'art. 83 cpv. 3 prima frase LDFR, norma che gli attribuisce facoltà di ricorrere contro il rifiuto di un'autorizzazione.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, senza procedere ad accertamenti istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. La legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR) del 4 ottobre 1991 è entrata in vigore il 1. gennaio 1994. Essa ha lo scopo dichiarato, tra l'altro, di rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di vendita di aziende o fondi agricoli (art. 1 cpv. 1 lett. b LDFR) e di combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo (art. 1 cpv. 1 lett. c LDFR).
Per favorire la figura del coltivatore diretto, ovvero di colui che coltiva di persona il suolo agricolo o, se si tratta di un'azienda agricola, la dirige personalmente (cfr. art. 9 LDFR), la legge sottopone a vincoli di diritto pubblico i trasferimenti di proprietà dei terreni agricoli. Chiunque intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve infatti ottenere un'autorizzazione da parte della competente autorità cantonale (art. 61 cpv. 1, 80 LDFR), autorizzazione che viene rilasciata solo se, cumulativamente, il prezzo pattuito non è esorbitante e l'acquirente è un coltivatore diretto (cfr. art. 63 LDFR). Quest'ultimo principio non è tuttavia assoluto. Giusta l'art. 64 cpv.1 LDFR, se non vi è coltivazione diretta l'autorizzazione deve essere comunque concessa se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente se nonostante pubblico bando a un prezzo non esorbitante non vi sono offerte di coltivatori diretti (art. 64 cpv. 1 lett. f LDFR).
3. La LDFR si applica di principio ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola, che si situano al di fuori della zona edificabile ai sensi della LPT e di cui sia lecita un'utilizzazione agricola (art. 2 cpv. 1 LDFR). È qualificato come "agricolo" il fondo che si presta alla gestione agricola o orticola (cfr. art. 6 cpv. 1 LDFR, il quale riprende con ogni evidenza il concetto racchiuso nell'art. 16 cpv. 1 lett. a LPT).
I campi di proprietà della _ sono collocati all'esterno della zona edificabile del PR di _ e soggiacciono indubitabilmente alla LDFR ed alle sue restrizioni in quanto idonei all'utilizzazione agricola.
4. Negli ultimi quindici anni le part. _, _, _, _ e _ RFD di _ sono state messe a disposizione di _, contadino
che gestisce in proprietà o in affitto una superficie di 393'854 mq ripartita su 47 fondi. A fronte di questa situazione ci si potrebbe invero chiedere preliminarmente se ai sensi della LDFR i terreni della _ non appartengano all'azienda agricola _ e di riflesso non siano soggetti al divieto di divisione materiale sancito dall'art. 58 LDFR.
4.1.
La LDFR definisce l'azienda agricola come un insieme di fondi, costruzioni ed impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola ed implica almeno metà della forza lavoro di una famiglia contadina, corrispondente, secondo dottrina e giurisprudenza, a 210 giorni di lavoro all'anno, rispettivamente a 2100 ore lavorative annue (Hofer, Kommentar BGBB, N. 52 ad art. 7; Donzallaz, Commentaire, N. 111; DTF 121 III 274). Per stabilire se si è in presenza di un'azienda agricola devono essere presi in considerazione i fondi assoggettati alla legge (art. 7 cpv. 3 LDFR), compresi i fondi affittati per una lunga durata (art. 7 cpv. 4 lett. c LDFR).
Di principio e salvo casi eccezionali autorizzati dalla competente autorità cantonale (art. 60 LDFR), nessun fondo o parte di fondo può essere sottratto ad un'azienda agricola (divieto di divisione materiale; art. 58 LDFR).
4.2. S
tando agli atti della _, i fondi prativi della _ appartengono effettivamente all'azienda agricola _ di _, che li sfrutta per lo sfalcio dell'erba incassando dei contributi diretti. Al contrario di quanto si potrebbe supporre in esito ad una semplice lettura della legge, questa circostanza non osta tuttavia all'operazione prospettata da _, poiché detti terreni, proprio perché affittati, sfuggono al divieto di divisione materiale delle aziende agricole imposto dall'art. 58 LDFR (Bandli, Kommentar BGBB, ad art. 58 N. 3). Possono essere quindi alienati in ogni momento, ma rispettando le prescrizioni in materia di affitto agricolo previste dalla LAAgr (Bandli, ibidem).
5. Poste queste premesse, ai fini del giudizio occorre stabilire innanzi tutto se _ è un coltivatore diretto e può essere quindi autorizzato ad acquistare i terreni agricoli della _ in via ordinaria. In caso di risposta negativa, bisognerà esaminare se nella fattispecie sussiste un grave motivo che consenta di rilasciargli un'autorizzazione eccezionale ex art. 64 LDFR.
5.1. L'art. 9 cpv. 1 LDFR, nella versione entrata in vigore il 1° gennaio 1999, definisce il coltivatore diretto come colui che coltiva di persona il suolo agricolo o, se si tratta di un'azienda agricola, la dirige personalmente (cfr. art. 9 LDFR). La novella legislativa, si legge nel messaggio 26 giugno 1996 del Consiglio federale (FF 1996 IV p. 312), è stata voluta per ovviare alle divergenze e disparità di trattamento originate dall'applicazione del testo previgente (
"è coltivatore diretto chi coltiva lui stesso il suolo agricolo e dirige personalmente l'azienda agricola")
, che in diversi cantoni aveva indotto l'autorità competente a riconoscere lo statuto di coltivatore diretto soltanto a chi già dirigeva personalmente un'azienda agricola. In realtà - precisa il Consiglio federale - per ottenere la qualifica di coltivatore diretto basta dimostrare di aver già esercitato sino a quel momento un'attività agricola o perlomeno di essersi preparato intensivamente a tale scopo. Donde la modifica legislativa, volta a permettere anche a chi esercita la professione d'agricoltore come occupazione del tempo libero d'acquistare un pezzo di terra per allevare, ad esempio, pecore (FF 1996 IV p. 312). Come spiega _ nel suo recente manuale di diritto fondiario rurale (Pratique et jurisprudence de droit foncier rural, N. 227), non bisogna però pensare che la nuova norma abbia introdotto una nozione meno rigida di coltivatore diretto; ancora oggi la qualità di coltivatore diretto va valutata e riconosciuta con i criteri severi del passato per evitare elusioni della legge. In effetti, la coltivazione diretta può essere ammessa soltanto quando la persona che intende coltivare il fondo agricolo prova di avere una formazione agricola adeguata o di aver già coltivato in modo corretto fondi agricoli comparabili. Più la superficie del fondo da acquistare è grande e il suolo di buona qualità, più le esigenze per ammettere la coltivazione diretta saranno elevate. In questo contesto, si dovrà pure tener conto della distanza tra il luogo di domicilio dell'acquirente e il fondo agricolo che intende comperare (Müller/Schmid-Tschirren, Kommentar BGBB, ad art. 9 N. 49 dedicata alla revisione del 26 giugno 1998).
5.2. _ è nato nel 1934 ed è tuttora domiciliato a _, dove ha gestito la propria farmacia sino al 1999. È comproprietario o proprietario unico di alcuni terreni inedificabili, segnatamente del mapp. _ di _ (mq 4'589) sul quale ha impiantato nel 1979 un vigneto che coltiva personalmente con l'aiuto di amici e parenti. Diversi elementi, nell'evenienza concreta, portano tuttavia ad escludere che egli possa essere considerato un coltivatore diretto nell'ottica dell'acquisto e della trasformazione in vigneto dei 25'483 mq prativi della _ Innanzi tutto la sua preparazione agricola per rapporto all'impegno imposto dalla gestione di una tenuta di oltre 3 ha. Un conto è infatti occuparsi nel tempo libero e con l'ausilio di terzi di un piccolo vigneto al fine di produrre qualche bottiglia di vino, un conto è portare avanti con professionalità un'attività vitivinicola su un insieme di fondi che raggiungono dimensioni da azienda agricola. Sotto questo profilo, l'esperienza quale allevatore di pecore che il ricorrente afferma di aver vissuto alla fine degli anni sessanta non gli può esser di alcun giovamento.
Vi è poi il domicilio in quel di _, comune che di certo non si situa nelle immediate vicinanze di _ e che neppure beneficia di un collegamento rapido e diretto con quella zona del Luganese.
A prescindere dal fatto che anche l'età potrebbe precludere all'insorgente la qualifica di coltivatore diretto (cfr. a riguardo Donzallaz, op. cit., N. 205), in casu mancano inoltre prove di un certo spessore circa la sua ferma intenzione di dedicarsi durevolmente alla coltivazione diretta. Deludendo intenzioni manifestate già qualche anno fa (cfr. lettera 15 giugno 1998 alla SAgr) _ non si è infatti ancora trasferito nella villa paterna di _. Ma ciò che più conta è che nell'ambito dell'accordo stipulato il 7 maggio 2000 con la _ e _ per concordare le modalità di vendita delle proprietà residue della società il ricorrente ha concesso al vecchio affittuario la facoltà di continuare nel lavoro di sfalcio dei prati, riservandosi ampi margini temporali per iniziare la propria attività in loco. Il che lascia planare qualche dubbio sulla sua reale volontà di darsi con costanza all'agricoltura previa creazione di ampie superfici vignate.
Se ne deve concludere, al pari della precedente istanza, che laddove nega al ricorrente lo statuto di coltivatore diretto la controversa decisione della _ resiste alle critiche sollevate nel gravame.
6. Resta dunque da vedere se la _ poteva rilasciare a _ un'autorizzazione eccezionale ex art. 64 LDFR. Quesito che il Consiglio di Stato ha risolto in senso negativo.
6.1. L'art. 64 LDFR prevede una deroga al principio della coltivazione e il rilascio di un'autorizzazione eccezionale in caso di grave motivo, concetto giuridico indefinito che dev'essere concretizzato prendendo in esame il singolo caso e tenendo conto degli obbiettivi di politica agraria perseguiti dalla LDFR (DTF 122 III 287). L'autorità dovrà quindi soppesare accuratamente gli interessi in gioco (Bandli/Stalder, Kommentar BGBB, N. 4 ad art. 64) e negare l'autorizzazione qualora l'interesse del compratore non dovesse prevalere nettamente su quello pubblico volto alla salvaguardia della coltivazione diretta. Per contro, dovrà accordare il permesso se una rigida applicazione dell'art. 63 cpv. 1 lett. a LDFR dovesse rivelarsi eccessivamente gravosa e produrre risultati inutilmente iniqui (Donzallaz, Commentarie, N. 577), anche se alla luce degli scopi perseguiti dalla legge e dei principi che essa pone in pratica è assai difficile reperire altri motivi legittimanti il rilascio di un'autorizzazione eccezionale al di fuori di quelli previsti dall'art. 64 cpv. 1 lett. a-g LDFR (Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural, N. 497).
6.2. La _ ha in sostanza identificato il "grave motivo" di cui all'art. 64 nella posizione di amministratore e azionista rivestita da _ in seno alla _, cosicché la compravendita prospettata si concentrerebbe su fondi di cui l'acquirente di fatto già dispone e consentirebbe di garantire la continuazione del loro sfruttamento a scopo agricolo.
Riguardo alle motivazioni addotte, è appena il caso di rilevare che la seconda contraddice in qualche modo la prima, poiché se fosse vero che di fatto la proprietà dei terreni non muta, non sussisterebbe neppure un evento suscettibile di ripercuotersi sul loro impiego agricolo. In realtà, il prospettato cambiamento di proprietà non influisce sul mantenimento della loro utilizzazione a fini agricoli, sin qui assicurata dal titolare di un'azienda agricola che li ha falciati per anni a beneficio del proprio allevamento di bestiame. _ potrebbe seguitare a curarli anche in futuro o _ potrebbe coltivarvi la vite anche se proprietaria dei fondi restasse la _. Il loro sfruttamento agricolo sarebbe peraltro ancor meglio garantito nel tempo qualora un coltivatore diretto riuscisse ad accaparrarseli per svolgere la propria attività.
Ferme queste premesse, nel desiderio dell'azionista di minoranza della _ di acquisire i terreni più pregiati della "sua" società non è ravvisabile un grave motivo legittimante il rilascio di un permesso eccezionale ai sensi dell'art. 64 cpv.1 LDFR. L'interesse pubblico alla protezione del principio della coltivazione diretta, proprio della LDFR, prevale in effetti nettamente sull'interesse privato del ricorrente all'acquisto di oltre 25'000 mq di suolo agricolo per svolgervi a tempo debito attività di natura amatoriale. Tanto più che l'insorgente può comunque ottenere il risultato divisato previo accertamento dell'inesistenza di coltivatori diretti interessati all'acquisto dei poderi in oggetto ad un prezzo non esorbitante fissato in conformità dell'art. 66 LDFR. La rinuncia all'esercizio del diritto di prelazione sottoscritta da _ al momento in cui _ ha concordato con la _ la compravendita dei terreni prativi della società non è infatti nulla per violazione dell'art. 48 LDFR, atteso che questa norma impedisce all'affittuario di recedere dalla facoltà di acquisto dell'oggetto affittato unicamente prima di conoscere i punti essenziali del contratto di vendita stipulato dal suo proprietario; una volta appresi i termini della transazione, l'affittuario può validamente rinunciare al suo diritto di prelazione mediante semplice dichiarazione scritta (Hotz, Kommentar, ad art. 48 N. 1 ss.).
7. Sulla scorta di quanto precede, il ricorso va respinto con la conseguente conferma della decisione governativa impugnata.
La tassa di giudizio segue la soccombenza (art. 28 PAmm).