# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 198f459f-ea52-45e7-b5da-24e1f45fb9f0
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. Januar 2018 erteilte der Hochbauausschuss der Gemeinde Stäfa der A AG die baurechtliche Bewilligung für eine Aufstockung beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Uerikon.
II.
Hiergegen erhob die C AG mit Eingabe vom 26. Februar 2018 Rekurs und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und die Abweisung des Baugesuchs, eventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die Rückweisung zum Neuentscheid an den Hochbauausschuss der Gemeinde Stäfa. Mit Entscheid vom 15. August 2018 wurde der Rekurs gutgeheissen und die Baubewilligung aufgehoben.
III.
Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 24. September 2018 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 15. August 2018, die Abweisung des Rekurses der C AG, die Bestätigung der baurechtlichen Bewilligung des Hochbauausschusses der Gemeinde Stäfa vom 23. Januar 2018, die Auferlegung der Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'650.- an die C AG und diese zu verpflichten, der A AG für das Rekursverfahren eine Entschädigung von Fr. 1'700.- zu bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der C AG.
Mit Vernehmlassung vom 5. Oktober 2018 beantragte der Hochbauausschuss Stäfa (Mitbeteiligter) die Gutheissung der Beschwerde, die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids, die Bestätigung der Baubewilligung vom 23. Januar 2018 sowie die Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten, unter Kostenfolgen zulasten der C AG. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 29. Oktober 2018 beantragte die C AG die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Mit Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 zur Vernehmlassung des Hochbauausschusses Stäfa wiederholte die C AG diese Anträge.
Mit Eingabe vom 14. Januar 2019 hielt die A AG an ihren Anträgen fest, ebenso die C AG mit Schreiben vom 4. Februar 2019. Auch mit Eingabe vom 4. März 2019 hielt die A AG an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 13. März 2019 hielt die C AG an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 5. April 2019 verzichtete die A AG auf eine erneute Stellungnahme.

## Considerations

Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Die streitbetroffene Bauparzelle liegt in der Industriezone I. Sie ist mit einem Gewerbegebäude überstellt, welches an der nördlichen Grundstücksgrenze steht und mit dem auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 situierten Gebäude zusammengebaut ist. Das Baugrundstück befindet sich in der zweiten Bautiefe der E-Strasse. Die Erschliessung der Bauparzelle erfolgt ab dieser Strasse über einen dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Fuss- und Fahrweg über die nördliche Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04. Die beiden benachbarten Parzellen sind des Weiteren mit einem gegenseitigen Grenz- und Anbaurecht belastet bzw. begünstigt. Im Übrigen ist die Bauparzelle von überbauten Grundstücken umgeben. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, das bestehende Gebäude um zwei Etagen aufzustocken. Diese Aufstockung soll ebenfalls als Grenzbaute konzipiert werden und somit unmittelbar an das nördliche Nachbargebäude anstossen, welches hier teilweise Fensterflächen aufweist.
3.
3.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die vorliegend streitbetroffene Frage der Dienstbarkeit nicht im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bzw. Rekursverfahrens beantwortet werden könne, sondern Sache des Zivilrichters sei. Der Inhalt der vorliegenden Dienstbarkeit sei klar feststellbar und aus der Auslegung ergebe sich ein unzweifelhaftes Resultat.
Bei Rechtsnachfolgern sei Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) Ausgangspunkt für die Auslegung der Dienstbarkeit. Massgeblich sei dabei stets zuerst der Grundbucheintrag (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn der Eintrag unklar sei, dürfe auf den Dienstbarkeitsvertrag und in einem zweiten Schritt auf die Art zurückgegriffen werden, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unangefochten und im guten Glauben ausgeübt worden sei. Der Wortlaut der Dienstbarkeit ("Anbaurecht") ergebe jedoch klar, dass ein unbeschränktes Grenz- und Anbaurecht zugunsten des Grundstückes der Beschwerdeführerin bestehe. Der Begriff "Anbau" beinhalte nicht nur einen Neubau, sondern auch eine Aufstockung. Selbst wenn nicht auf den Grundbucheintrag, sondern auf den Erwerbsgrund (Dienstbarkeitsvertrag) abgestellt würde, sei die Vorinstanz rechtswidrig vorgegangen. Der im Baurechtsvertrag genannte Ausdruck "Bauten beliebiger Art" umfasse auch Aufstockungen.
3.2
Im Bereich des Baurechts ist der öffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wählen, wenn Normen des öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines Falles stehen. Die Wahrung zivilrechtlicher Ansprüche richtet sich hingegen nach dem Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; vgl. auch Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 38).
Es können sich jedoch im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. Dafür hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt:
Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (Plüss, Kommentar VRG, § 1 N. 39). Baupolizeilich relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei (VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbaurechts als zulässig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2). Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hingegen die Fragen qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit rechtmässig sei und ob die geplante Aufstockung einer firsthöhenbeschränkenden Grunddienstbarkeit widerspreche (zum Letzten VGr, 23. April 2003, VB.2002.00353 [nicht publiziert]).
3.3
Verwaltungsbehörden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2; 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, Kommentar VRG, § 1 N. 40). Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die Verwaltungsbehörde den Entscheid über deren Inhalt dem zuständigen Zivilgericht überlassen (BGr, 30. August 2010, 1C_237/2010 E. 2.4.2 und 2.5.2).
3.4
Öffnungen in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde und der Zustimmung des Nachbarn (§ 289 Abs. 1 PBG). Der Nachbar kann mangels abweichender privatrechtlicher Regelung solche Öffnungen seinerseits verbauen, es sei denn, das bisherige Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand gegeben (§ 289 Abs. 2 PBG). Zwischen den Parteien ist vorliegend strittig, ob das vereinbarte Grenz- und Näherbaurecht die geplante Zumauerung erlaubt.
Da die öffentliche-rechtliche Bestimmung von § 289 Abs. 2 PBG das Fehlen einer der Zumauerung entgegenstehenden privatrechtlichen Regelung voraussetzt, handelt es sich vorliegend zudem um eine Vorfrage, die im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich zu beachten und im Sinn einer Vorfrage auszulegen ist. Die Vorinstanz hat damit zu Recht geprüft, ob die geplante Aufstockung zulässig ist und mithin ein entsprechendes Näherbaurecht vorliegt oder ob diese vielmehr den in der hier massgeblichen Zone geltenden Grenzabstand einzuhalten hat.
3.5
Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben. Gemäss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.
3.5.1
Im Grundbuch ist für das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 04 unter dem Titel Dienstbarkeiten unter anderem folgendes Stichwort eingetragen:
Recht und Last
Gegenseitiges Grenzbau- und Anbaurecht zG und zL Kat. 04.
Dat. 01.06.1979, SP 07
In Bezug auf dieses Grenzbau- und Anbaurecht wurde folgender Text in den Erwerbsgrund (Baurechtsvertrag) aufgenommen:
Gegenseitiges Grenzbau- und Anbaurecht
Zu Gunsten und zu Lasten Kat.-Nr. 05
Zu Gunsten und zu Lasten Kat.-Nr. 06
Zu Gunsten und zu Lasten des Baurechtes (I vorn)
Die jeweiligen Eigentümer der beteiligten Grundstücke gestatten sich gegenseitig, Bauten beliebiger Art bis an die gemeinsame Grenze zwischen Kat.-Nr. 05 und 06 zu erstellen und dauernd fortbestehen zu lassen.
Neue Gebäude dürfen mit selbsttragender Mauer an bereits bestehende Gebäude auf den beteiligten Grundstücken angebaut werden.
3.5.2
Die Vorinstanz führte hierzu aus, es handle sich beim vorliegend strittigen Bauvorhaben nicht um eine neue Grenzbaute oder einen Anbau an die bestehende Grenzbaute (bzw. eine horizontale Verlängerung), sondern um eine Aufstockung und damit um eine vertikale Vergrösserung des bestehenden Gebäudes. Aufgrund des vorliegenden Grundbucheintrages, der von einem Grenzbau- und Anbaurecht spricht, sei bereits unklar, ob auch eine vertikale Aufstockung eines bestehenden Gebäudes von der Dienstbarkeit mitumfasst sei. Weiter führte die Vorinstanz aus, dass deshalb der Erwerbsgrund, das heisst der Baurechtsvertrag bei der Auslegung mitzuberücksichtigen sei. Auch dieser führe jedoch nicht zu einem deutlichen Auslegungsergebnis, da auch er von Bauten spreche, die bis an die gemeinsame Grenze oder an bestehende Gebäude angebaut werden dürften. Da insgesamt keine klare Auslegung möglich sei, sei die Sache an den Zivilrichter zu verweisen.
3.5.3
Bei der Auslegung der fraglichen Dienstbarkeit vermischt die Vorinstanz den Begriff der Anbaute als horizontale Erweiterung eines bestehenden Gebäudes einerseits und den Begriff des Anbaurechts als Recht, ein Gebäude auf der Grenze an das Gebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen, anderseits.
Vorliegend ist offenkundig, dass mit dem vereinbarten Grenzbau- und Anbaurecht gegenseitig das Recht eingeräumt wurde, auf dem eigenen Grundstück einen Grenzbau zu errichten und – falls auf dem Nachbargrundstück bereits ein Grenzbau besteht – das neue Gebäude an diesen Grenzbau in geschlossener Bauweise anzubauen. Der dabei verwendete Begriff des Anbaurechts hat nichts mit der Frage zu tun, ob ein bestehendes Gebäude wie vorliegend vertikal erweitert werden oder nur horizontal durch einen Anbau erweitert werden darf.
Angesichts der klar geregelten Dienstbarkeit gemäss den massgeblichen Unterlagen des Grundbuchamtes besteht weder Raum noch Notwendigkeit für den beantragten Beizug von weiteren Akten.
3.6
Insgesamt ergibt sich somit, dass die Vorinstanz angesichts des klaren Inhalts der Dienstbarkeit und der leicht feststellbaren Rechtslage rechtsverletzend vorgegangen ist, wenn sie die Beurteilung dieser Frage auf den Zivilweg verwiesen hat. Bezüglich des ausgewiesenen Näherbaurechts ist das umstrittene Projekt als bewilligungsfähig zu qualifizieren.
4.
Dieses Zwischenergebnis führt allerdings entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin nicht ohne Weiteres zur Gutheissung der Beschwerde. Zu Recht verweist die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort auf ihre vor dem Baurekursgericht vorgetragenen Rüge betreffend mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks als (weiteren) Bauhinderungsgrund.
Angesichts der Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht brauchte sich der angefochtene Entscheid mit dieser Rüge nicht notwendigerweise zu befassen. Dennoch äusserte sich das Baurekursgericht zur Rüge bemerkungsweise ("im Sinne eines obiter dictums") und gelangte zur Auffassung, eine "hinreichend rechtlich gesicherte Erschliessung wäre daher wohl anzunehmen".
4.1
Im erwähnten Baurechtsvertrag vom 1. Juni 1979 wurde auch Folgendes vereinbart:
"Fuss- und Fahrwegrecht
zu Lasten Kat.-Nr. 05
zu Gunsten des Baurechtes für ein Werkstattgebäude und eine Lagerhalle mit Bürotrakt (s. I vorn).
Der jeweilige Eigentümer von Kat.-Nr. 05 gestattet dem jeweiligen Eigentümer des selbstständigen und dauernden Baurechtes für ein Werkstattgebäude und eine Lagerhalle mit Bürotrakt auf Kat.-Nr. 06 ein jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht in einer Breite von fünf Metern, wie im ad akta liegenden Plan gelb eingezeichnet, entlang der westlichen Grenze des belasteten Grundstückes von und in die E-Strasse. Die Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur Hälfte zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer."
Gemäss Servitutenprotokoll vom 1. Juni 1979 SP 08 erfolgte folgende grundbuchamtliche Dienstbarkeit zugunsten der Grundstücks Kat.-Nr. 02:
"Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes gestattet dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes ein jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht in einer Breite von fünf Metern, wie im ad akta liegenden Plan gelb eingezeichnet, entlang der westlichen Grenze des belasteten Grundstückes von und in die E-Strasse.
Die Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur Hälfte zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer."
4.2
Bezüglich der Einräumung von Fuss- oder Fahrwegrechten unterscheidet die Praxis zwischen gemessenen oder ungemessenen Wegrechten. Dabei steht es den Parteien frei, mit welchem Inhalt sie das Wegrecht regeln (vgl. BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE 131 III 345 E. 4.3.2).
4.2.1
Das Baurekursgericht qualifizierte die Regelung gemäss dem Servitutenprotokoll als massgeblich und in materieller Hinsicht als ungemessene Dienstbarkeit.
Gemäss § 11 der kantonalen Grundbuchverordnung vom 26. März 1958 werden die Dienstbarkeiten und Grundlasten in ihrem vollständigen Wortlaut in das Servitutenprotokoll eingetragen (Abs. 1). Das Servitutenprotokoll ist so nachzuführen, dass die beteiligten Grundstücke und der Geltungsbereich aus dem Eintrag jederzeit ersichtlich sind (Abs. 2).
Die Beschwerdegegnerin vermag keine begründeten Zweifel daran zu wecken, dass das ihr vom Grundbuchamt vorgelegte Servitutenprotokoll dem Grundbucheintrag entspricht. Vor diesem Hintergrund besteht zum einen kein Anlass zur Einholung ergänzender Auszüge aus dem Grundbuch. Zum anderen ist der Auslegung des Baurekursgerichts durchaus zu folgen: Das eingeräumte jederzeitige Fuss- und Fahrwegrecht gemäss dem Servitutenprotokoll enthält keine einschränkenden Aspekte, die auf das Vorliegen einer bloss gemessenen Dienstbarkeit schliessen lassen. Die einzige Beschränkung besteht darin, dass es auf eine Breite von fünf Metern beschränkt ist; zusätzlich wurde die exakte Lage des Weges planmässig fixiert. Es ist mit dem Baurekursgericht davon auszugehen, dass es sich bei der infrage stehenden Dienstbarkeit um ein ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht handelt. Dass bei der Begründung der Dienstbarkeit eine künftig stärkere Nutzung nicht nur nicht ausgeschlossen, sondern tatsächlich in Betracht gezogen wurde, wird auch dadurch nahegelegt, dass dem Eigentümer des Grundstücks Kat. 04 gleichentags – wie vorn gesehen (E. 3.5) – gestattet wurde, Bauten beliebiger Art bis an die gemeinsame Grenze zu erstellen. Dass die Dienstbarkeit mit Blick auf den Baurechtsvertrag errichtet wurde, ändert nichts. Mit dem Eintrag ins Grundbuch zugunsten Kat.-Nr. 02 wurde das Wegrecht klar abgekoppelt vom Baurechtsvertrag: Während das Wegrecht im Baurechtsvertrag zugunsten "des Baurechts" eingeräumt wurde, erfolgte die grundbuchamtliche Regelung zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 02 ohne jegliche Einschränkungen.
4.2.2
Beim ungemessenen Wegrecht richten sich Inhalt und Umfang nach den Bedürfnissen des berechtigten Grundstücks. Dem Dienstbarkeitsbelasteten ist diejenige Mehrbelastung grundsätzlich zumutbar, die auf eine objektive Veränderung der Verhältnisse, wie etwa die Entwicklung der Technik, zurückgeht und nicht auf willentlicher Änderung der bisherigen Zweckbestimmung beruht und die die zweckentsprechende Benützung des belasteten Grundstücks nicht behindert oder wesentlich mehr als bisher einschränkt. Erst wenn die – verglichen mit dem früheren Zustand – gesteigerte Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks zur Befriedigung der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks eine erhebliche Überschreitung der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine unzumutbare Mehrbelastung vor. In diesem Fall muss die Zunahme aber derart stark sein, dass mit Sicherheit angenommen werden kann, sie überschreite die Grenze dessen, was bei der Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise in Betracht gezogen worden sein könnte (BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE 131 III 345 E. 4.3.2).
Relevant für die Inanspruchnahme des Fahrwegrechts ist vorliegend zur Hauptsache die Anzahl der Abstellplätze. Diese erhöhen sich gemäss Projekt von zehn Abstellplätzen auf deren sechzehn. Dies ist zwar eine spürbare Zunahme, jedoch keineswegs eine Mehrbelastung, die bei Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise nicht hat in Betracht gezogen werden können.
4.3
Damit ist die Sach- und Rechtslage auch bezüglich des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten des Grundstücks der Beschwerdeführerin als klar zu beurteilen. Das Baurekursgericht hat die Rüge der mangelhaften Erschliessung bemerkungsweise zu Recht verworfen.
5.
Zusammengefasst erweist sich die erteilte Baubewilligung demnach als rechtskonform. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. August 2018 ist in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und der Beschluss der Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 wiederherzustellen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt für die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 4'650.-.
Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zu. Hingegen ist sie zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten, wobei für das Beschwerdeverfahren ein Betrag von Fr. 2'500.- als angemessen erscheint. Für das Rekursverfahren ist die Beschwerdeführerin antragsgemäss mit Fr. 1'700.- zu entschädigen.
Diese Parteientschädigungen sind ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen, da bezüglich der Beschwerdeführerin ein Recht auf Vorsteuerabzug anzunehmen ist (vgl. VGr, 2. März 2016, VB.2015.00702, E. 10.2).