# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a4971293-a2c0-58bc-91d9-0108c361e6c7
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
In seguito al decesso di _, avvenuto il _ 2005, RI 1 è diventato proprietario per successione di beni immobiliari e mobiliari per complessivi fr. 1'289'762.–.
Con atto pubblico dell’11 dicembre 2008, RI 1 vendeva a _ le part. n. _, _ e _ RFD di _, per complessivi fr. 72'000.–, così suddivisi: fr. 30'000.– per la part. n. _ e fr. 42'000.– per le altre due.
Nella dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere quali costi di acquisto e di vendita spese successorie per complessivi fr. 279'150.– ed imposte di successione per fr. 629'002.60.
B.
Notificando al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2009, l’CO 1 _ commisurava l’utile imponibile conseguito con la vendita dei tre oggetti in fr. 51'104.–, corrispondente ad un’imposta di fr. 1’533.10. Dal ricavo della vendita aveva dedotto unicamente il valore di stima dei fondi in vigore venti anni prima (fr. 20'896.–).
Nella motivazione allegata alla decisione, spiegava che “le spese riferite a trapassi successori, così come le imposte di successione non sono deducibili”, aggiungendo che “parte di questi costi... si riferiscono ad altri mappali ed a capitali non facenti parte della presente transazione”.
C.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 febbraio 2009, con cui, preso atto che le imposte di successione non sono deducibili, ribadiva per contro la richiesta di poter dedurre “le spese di cui all’art. 160 LT, le quali erano già state convalidate dall’autorità imposte di successione”. A suo avviso, anche deducendole in proporzione al valore dei soli oggetti immobiliari ceduti, avrebbero azzerato l’utile immobiliare.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2009, argomentando che i costi chiesti in deduzione erano già stati dedotti nell’ambito dell’imposta di successione come “passivo successorio”, cosa che escludeva che potessero essere considerati una seconda volta.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione delle spese dell’inventario successorio. L’insorgente considera “improponibile” la tesi dell’autorità fiscale ed osserva di aver dovuto pagare tutte le spese, che compongono il passivo successorio, per poter entrare in possesso degli immobili poi venduti.
Nelle sue osservazioni dell’11 dicembre 2009, l’Ufficio di tassazione propone di respingere il ricorso.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Deve anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile immobiliare contestata, che rende necessario l’annullamento della relativa decisione.
La tassazione impugnata concerne tre mappali, venduti dal ricorrente con un unico atto e ad un prezzo globale.
2.2.
La legge tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Ora, è vero che nel presente caso i tre immobili sono stati venduti dal ricorrente con un unico rogito ed il momento ed il prezzo d’acquisto sono irrilevanti, dal momento che il venditore beneficia del calcolo previsto dall’art. 129 cpv. 2 LT, ma si tratta tuttavia di tre oggetti diversi.
Questa Camera ha già avuto modo di affermare che, in considerazione della
ratio
dell’art. 136 LT, esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi alienati
(
RtiD II-2008 n.12t consid. 2; inoltre
Soldini
/Pedroli
, op. cit., p. 296).
Se fondi diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 302).
2.3.
Ne consegue che la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre distinte tassazioni per ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine, dovrà ripartire il valore di alienazione dei due oggetti per i quali il contratto ha stabilito un prezzo unitario «proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili» (art. 136 cpv. 1 LT).
3.
3.1.
Le considerazioni che precedono non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla questione sollevata dal ricorrente.
Nella fattispecie, è controversa la deduzione, a titolo di costi di
investimento, del cosiddetto passivo successorio, cioè di tutti quei debiti che sono stati considerati nel calcolo dell’imposta di successione, pagata dal ricorrente. Secondo l’autorità di tassazione, si tratterebbe di costi che non possono essere dedotti, sia perché già considerati nel calcolo dell’imposta di successione sia perché non attribuibili ai soli immobili ceduti. Il contribuente ritiene per contro che nulla si opponga alla loro deduzione, essendo spese da lui sostenute per entrare in possesso degli immobili successivamente venduti.
3.2.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
3.3.
Secondo l’art. 160 cpv. 1 LT, dall’attivo lordo della successione sono deducibili:
a) i debiti comprovati del defunto, per i quali gli eredi rispondono personalmente;
b) le spese funerarie usuali, le spese di esecuzione testamentaria, di pubblicazione del testamento e di amministrazione giudiziaria;
c) i diritti d’usufrutto preesistenti.
Il passivo che risulta dall’inventario della successione del defunto _ è costituito da non meglio precisate spese (fr. 56'000.–), imposte e ricupero d’imposte (fr. 50'000.–), imposta di successione _ e esecutore testamentario (fr. 60'000.–) e legati (fr. 60'150–). A ciò si aggiungono le spese indicate nell’inventario della successione di _, il fratello di _, deceduto due mesi prima di quest’ultimo, lasciando erede proprio il fratello scomparso poco dopo. In questo secondo inventario figurano altre spese per complessivi fr. 53'000.–.
Ora, dalla descrizione delle spese e dei debiti che formano il passivo successorio è immediatamente evidente che non si tratta di spese causalmente legate all’acquisto degli immobili poi venduti dal ricorrente. Si tratta infatti semplicemente di debiti che hanno ridotto il valore netto della devoluzione
mortis causa
di cui ha beneficiato il contribuente, la quale comprendeva diversi beni mobiliari e immobiliari.
3.4.
L’insorgente sembra peraltro ignorare che l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto l’incremento di valore del bene immobiliare ceduto, che ovviamente non è condizionato dai debiti del cedente né da eventuali spese da lui sostenute. La sola eccezione è costituita da quei costi che sono direttamente (causalmente) connessi con l’acquisizione della proprietà dell’oggetto, quali le spese notarili, di iscrizione e di bollo e le provvigioni pagate ad un mediatore.
Per l’imposta sugli utili immobiliari, del resto, il passaggio di proprietà che si verifica con la successione (o con la donazione) è del tutto irrilevante: esso comporta infatti il differimento dell’imposizione (art. 125 lett.
a
LT), con la conseguenza che, quando si tratterà di imporre l’utile immobiliare conseguito con la successiva cessione imponibile, per il valore di acquisto e la durata della proprietà farà stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile (art. 128 cpv. 3 LT), cioè l’acquisto da parte del
de cuius
o del donante.
Come ha recentemente ricordato il Tribunale federale, in una sentenza con cui ha escluso che possa essere dedotta dall’utile immobiliare l’imposta di successione pagata dal venditore, sono deducibili solo i costi che sono legati ad un acquisto fiscalmente rilevante; quando l’acquisto di un immobile è avvenuto mediante un trasferimento di proprietà soggetto a differimento dell’imposizione, il calcolo del valore di investimento deve riferirsi all’ultima alienazione imponibile. Ciò vale non solo per il valore di acquisto in sé ma anche per tutte le spese connesse. Considerando la successione un trasferimento che comporta il differimento dell’imposizione, il legislatore federale ha ingiunto ai cantoni di non considerare simili alienazioni nell’ambito del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari in occasione di una successiva cessione (cfr. sentenza del 29 luglio 2008 n. 2C_147/2008, in RF 2009 p. 121, consid.
2.3).
4.
Come detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione il passivo successorio.
Visto l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a suo carico.
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