# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 39007363-3885-46f5-bfdf-14e589952699
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2002
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A. Par acte de vente conditionnelle dressé le 8 mars 2002 par Me Antoine Perrin, notaire à Lausanne, la société anonyme Plazza Immobilien, dont le siège est à Zurich, a vendu la parcelle no 848 du cadastre de Jouxtens-Mézery, d'une surface de 4'717 m2, propriété de ZZ Immobilien, société anonyme ayant son siège à Zurich, à Philippe Schaffner, pour le prix de 472'000 francs, la vente étant expressément subordonnée à la condition résolutoire selon laquelle M. Schaffner n'ait pas obtenu un permis de construire une ou plusieurs habitations familiales sur la parcelle 848 de Jouxtens-Mézery, décision définitive et exécutoire, d'ici au 23 décembre 2002.
Sise en zone de villas I, cette parcelle est régie par le plan des zones adopté par le Conseil d'Etat le 1er juin 1984 et le règlement sur l'aménagement et les constructions du 21 septembre 1999 (RAC) approuvé en dernier lieu par le Département des infrastructures le 27 juin 2000, plus spécialement aux art. 17 à 27. Cette parcelle est limitée au nord par une zone résidentielle bâtie de villas et au sud par la zone industrielle de Crissier.
B. Le 25 avril 2002, Philippe Schaffner, architecte, a dressé trois plans relatifs à un avant-projet de construction de villa jumelle qu'il a soumis à la municipalité.
Par courrier du 10 juin 2002, M. Schaffner a transmis un plan révisé en ce qui concerne les places de parc et la dénomination de l'objet, de "maison pluri-familiale", modifications demandées par la municipalité lors d'une rencontre avec l'intéressé.
Par préavis du 13 juin 2002, la municipalité s'est prononcée sur l'avant-projet précité en considérant qu'il surexploite les possibilités constructives et aboutit à une image de volume très massive en plan côté sud (chemin de Crissier), que la surface de l'appartement de deux pièces paraît également excessive. La municipalité a néanmoins accepté que M. Schaffner soumette le projet à l'enquête publique, mais en apportant les modifications notables pour répondre aux réserves susmentionnées.
C. Le 28 juin 2002, M. Schaffner a adressé un dossier à la municipalité sur un projet de construction d'une maison pluri-familiale, indiquant que les remarques et suggestions faites dans le préavis du 13 juin 2002 ont été pleinement entendues et appliquées. Le dossier comprend le questionnaire général de demande de permis de construire, l'autorisation de fractionnement de la parcelle 494 et le regroupement avec la parcelle 848, octroyée par l'inspecteur des forêts et la procuration du propriétaire en sa faveur, réservant le prochain envoi du calcul des géomètres des niveaux moyens du terrain naturel et du terrain aménagé.
D. Selon le formulaire de demande de permis de construire déposé en annexe du courrier précité, l'ouvrage projeté qui est affecté à un usage mixte, principalement à l'usage d'habitation, dont le coût de la construction est estimé à 2'877'000 francs et qui ne nécessite aucune demande de dérogation, comprend deux accès, trois logements, à savoir deux triplex et un logement de deux pièces ainsi que dix-neuf places de parc, dont sept intérieures et douze extérieures.
Plus précisément, il s'agit d'une parcelle d'une surface totale de 4'890 m2 (4'717 m2 plus 173 m2 provenant de la parcelle no 494), l'immeuble projeté comprenant une surface au sol de 392,82 m2, représentant 1'298 m2 de surface brute utile de plancher, dont 1'242 m2 consacré à l'habitation, le cube SIA étant de 4'920 m3, le COS étant de 0,083 et le CUS étant de 0,27. L'immeuble comprend trois niveaux avec combles et un sous-sol, chaque étage étant desservi par une cage d'escalier avec un ascenseur, un abris de protection civile étant prévu.
E. Durant l'enquête publique effectuée du 12 juillet au 2 août 2002, deux oppositions émanant de douze copropriétaires des six villas sises au chemin de Crissier 2, 7, 9, 10, 12 et 14 ont été déposées.
F. La municipalité a transmis le dossier à la CAMAC pour examen de celui-ci par les différents services cantonaux compétents qui ont émis un préavis favorable.
G. La Commission communale de police des constructions a dressé un rapport, les 12 et 22 juillet 2002, dont il résulte que le projet respecte des normes numériques, mais pas l'esprit dans lequel le RAC a été conçu, en particulier s'agissant du calcul des hauteurs h et H à partir de l'amont du bâtiment, que la démesure du projet, qui comprend deux accès laisse penser à un usage professionnel de ces locaux, malgré sa dénomination "maison pluri-familiale". Selon ce rapport, il s'agit là d'un premier pas vers une nouvelle direction et il sera très difficile de refuser des projets semblables dans d'autres quartiers de la commune.
H. Par décision du 15 août 2002, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire, indiquant que le projet a suscité des oppositions. Elle expose s'être fondée sur les art. 86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) en ce sens que le projet tend à surexploiter les possibilités constructives, avis partagé par la Commission communale d'urbanisme; de plus, le nombre de places de parc est largement excessif, la disposition des accès inadéquate et la création de deux accès n'est pas admissible, à quoi s'ajoutent plusieurs observations d'ordre technique. La municipalité ajoute que la décision de refus ne signifie en rien que par principe elle soit opposée à l'installation d'une construction destinée à des activités de service à cet endroit. Au pied de cette décision figure l'indication de la voie et du délai de recours au Tribunal administratif.
Par lettre du même jour, la municipalité a informé les opposants de sa décision de refuser de délivrer le permis de construire.
I. Par mémoire de recours du 9 septembre 2002, Philippe Schaffner s'est pourvu contre la décision précitée concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à l'annulation de celle-ci et à la délivrance du permis de construire sollicité et subsidiairement à l'annulation de celle-ci et au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt. Les moyens soulevés par le recourant à l'appui de son mémoire seront repris, ci-dessous, dans la mesure utile.
Philippe Schaffner a effectué, en temps utile, l'avance de frais requise de 2'500 francs.
J. Par lettres du 18 septembre 2002, la municipalité a informé les opposants du dépôt du recours auprès du Tribunal administratif et de la possibilité leur étant offerte d'intervenir dans le cadre de la procédure. Partie d'entre eux se sont déterminés par courrier de leur fiduciaire du 7 octobre 2002 auprès de la municipalité.
K. Par mémoire de réponse du 14 octobre 2002, la municipalité a conclu avec dépens au rejet du recours, au maintien de sa décision, indiquant qu'elle est prête à entrer en matière sur un projet analogue de dimensions plus réduites avec un nombre de places de parc plus faible et un seul accès sur la voie publique. Les moyens invoqués par la municipalité seront repris, ci-dessous, dans la partie droit.
L. Une audience s'est déroulée le 4 décembre 2002 à Jouxtens-Mézery, en bordure de la parcelle no 848 en présence du recourant personnellement, assisté de son conseil, Me Thévenaz, de M. Rivier, municipal des travaux, qui ont fourni leurs explications et ont confirmé leurs moyens, d'abord sur le caractère réglementaire du projet, la municipalité relevant qu'en revanche, le projet est trop important, qu'il y a un accès de trop, des places de parc en nombre excessif (douze extérieures et sept intérieures), que les deux triplex et l'appartement de deux pièces et demi représentent une utilisation exagérée du sol. Le recourant a relevé la situation particulière de la parcelle, sise au sud de la zone construite de villas et au nord de la zone industrielle de Crissier. Selon lui, le projet comprend de l'habitation et de l'activité de service pouvant être, par exemple, le directeur d'une fiduciaire et une vingtaine de collaborateurs, représente une bonne transition entre les deux zones précitées. A la demande de Me Thévenaz, le président a indiqué aux partie que le dispositif de l'arrêt sera notifié rapidement à leur intention.
Le tribunal a statué à huis clos à l'issue de l'audience et a notifié le dispositif du présent arrêt aux parties, le 5 décembre 2002.

## Considerations

Considérant en droit:
1. Déposé dans la forme et le délai prescrits par l'art. 31 LJPA, le recours est recevable à la forme.
2. a) La parcelle no 848 est régie par les art. 17 à 27 RAC (zone de villas I) et les art. 31 à 56 RAC (règles applicables à toutes les zones). La zone de villas I est destinée à l'habitation et aux activités de service dans les villas ou maisons familiales, qui comptent au plus deux logements principaux, un troisième logement de deux pièces au plus pouvant être autorisé par la municipalité (art. 17). L'ordre non contigu est obligatoire, la construction de deux villas jumelées ne comprenant chacune qu'un logement principal et devant être construite en même temps, pouvant être autorisée (art. 18). L'art. 19 règle les distances aux limites, l'art. 20 la surface bâtie, d'au minimum 80 m2 et au maximum de 1/10ème de la surface de la parcelle d'au moins 1'200 m2 pour les villas A et d'au minimum 100 m2 et au maximum de 1/12ème de la surface de la parcelle d'au moins 1'500 m2 pour les villas B, dont les hauteurs maximales au faîte et à la corniche sont de 8 et 4 mètres (villas A) et de 10,50 et 6, 50 mètres (villas B) (art. 22).
b) L'art. 47 RAC stipule que la municipalité impose au propriétaire le nombre de places minimales de stationnement en fonction des caractéristiques des nouvelles constructions et en accord avec les normes professionnelles reconnues (norme SN 641-400 de l'Union des professionnels de la route). Il sied désormais de se référer à la norme SN 640'290 (anciennement 641'400) de l'Union suisse des professionnels de la route, à laquelle renvoie également l'art. 40a al. 2 RATC à défaut de réglementation communale. Cette norme prévoit, pour une maison d'habitation collective, un besoin limite en cases de stationnement pour bâtiments résidentiels, de une case pour 80 à 100 m2 de surface brute de plancher (SPB), mais au minimum une case par logement plus 10 % pour visiteurs (Tableau 2). Quant au besoin limite en cases de stationnement pour entreprises industrielles ou artisanales, il est de 0,6 case par place de travail, mais au minimum une case par entreprise, plus 0,13 case par place de travail, mais au minimum une case par entreprise, pour visiteurs (Tableau 3). La notion de besoin limite correspond au besoin en cases de stationnement d'un objet ou d'un secteur desservi exclusivement au moyen de la voiture particulière. Il correspond donc à la limite supérieure de la demande en cases de stationnement.
c) La question des accès, réglée en droit fédéral et cantonal par les art. 19 LAT et 49 LATC, est régie en droit communal par l'art. 68 RAC. Cette disposition prévoit en particulier l'obligation pour tout propriétaire qui possède une entrée pour véhicules de la raccorder à la chaussée (al. 1) et la possibilité, pour la municipalité, de limiter le nombre de sorties sur la voie publique et d'en fixer l'emplacement, pour des raisons de sécurité ou d'esthétique (al. 2). Cette disposition, tout comme du reste les art. 19 LAT et 49 LATC, ne prévoient pas de limitation du nombre d'accès, les conditions qu'elles posent visant plutôt à garantir des accès suffisants et adéquats, réservant expressément des motifs de sécurité ou d'esthétique.
d) Il n'est pas contesté par la municipalité que le projet de construction est conforme aux dispositions réglementaires du RAC relatives à la zone de villa I, y compris s'agissant du nombre de places de stationnement et d'accès, les dispositions topiques visant dans un cas comme dans l'autre à fixer un nombre et/ou les conditions maximaux mais plutôt minimaux. Le litige porte dès lors principalement sur la question de savoir si la municipalité est fondée à refuser le permis de construire en raison de la surexploitation des possibilités constructives, du nombre excessif de places de stationnement et des accès, cet examen devant être effectué en application de la clause d'esthétique contenue aux art. 86 LATC et 4 RAC.
3. a) L'art. 86 al. 1 LATC prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. L'alinéa 2 de cette disposition précise que le permis de construire doit être refusé pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle. L'art. 4 RAC prévoit que la municipalité prend toute mesure pour éviter l'enlaidissement du territoire communal. Cette disposition ne prévoyant pas une protection plus étendue que l'art. 86 LATC, le litige doit être examiné à la lumière de cette dernière disposition.
b) Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient en première ligne aux autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 118 consid. 3d; arrêts AC 99/0148 du 20 mars 2000; AC 96/0160 du 22 avril 1997). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte (arrêt AC 96/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (arrêt AC 00/0195 du 3 décembre 2002; ATF 114 Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées), mais dans le respect du principe de la proportionnalité à l'instar de toute restriction à la garantie de la propriété (ATF 1P. 581/1998 du 1er février 1998, consid. 3c, in RDAF 2000 I 288, sp. p. 292). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (arrêts AC 00/0044 du 26 octobre 2000; AC 00/0036 du 10 juillet 2000). Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (voir les arrêts AC 00/0195 du 3 décembre 2002; AC 00/0179 du 21 novembre 2001; AC 00/0119 du 10 octobre 2001, p. 7 citant les ATF 115 Ia 114; 385; ATF 114 Ia 345; ATF 101 Ia 233 ss. et l'arrêt AC 93/0125 du 2 mai 1994). D'autre part, l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principe éprouvé et par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268; TA, arrêts AC 93/240 du 19 avril 1994; AC 93/257 du 18 mai 1994; AC 95/268 du 1er mars 1996; AC 99/0228 du 18 juillet 2000; AC 00/0119 du 10 octobre 2001). Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6; arrêts AC 95/0137 du 11 janvier 1996, AC 95/0235 du 22 janvier 1996; AC 96/0188 du 17 mars 1998; AC 97/0084 du 2 décembre 1997; AC 98/0181 du 16 mars 1999; AC 99/0228 du 18 juillet 2000).
c) Sur la question de l'esthétique, la pesée des intérêts met en balance, d'une part, l'intérêt que présente pour le recourant la possibilité de conclure la vente de la parcelle no 848, de construire l'immeuble projeté, ce eu égard à l'importance du projet, de ses coûts de construction, estimés à 2'887'000 francs et, par voie de conséquence, des répercussions financières découlant du refus de délivrer le permis de construire et, d'autre part, l'intérêt public à sauvegarder l'environnement qui, quand bien même le projet de construction serait réglementaire, peut être prépondérant.
Il résulte de l'instruction et de la vision locale effectuée par le tribunal de céans lors de l'audience du 4 décembre 2002, que le projet litigieux, bien que réglementaire, exploite néanmoins à l'excès les possibilités constructives du RAC de la zone de villas I : l'immeuble est trop imposant et volumineux; les triplex et l'appartement de deux pièces et demie ont une surface brute de plancher utile totale de l'ordre de 1'300 m2 (ce qui, dans la norme, correspond à un locatif de cinq ou six logements ou villas rangées), soit de 500, voire 600 m2 par triplex, ce qui donnerait, au prix de 5'000 fr. le m2 par exemple, un prix de vente total de 6'500'000 francs, ou un prix de 3'000'000 francs pour chaque triplex de sept pièces, disposant de trois places de parc intérieures et deux places de parc extérieures. Tant les surfaces que les prix apparaissent totalement incompatibles avec l'affectation mixte principalement vouée à l'habitation de la zone de villas I - et s'apparentent davantage à une affectation principalement axée sur le service du secteur tertiaire. Ces constatations s'imposent également au vu de la conception des triplex, dont les surfaces des pièces sont manifestement hors de proportion avec des surfaces d'habitation "normale", même de haut standing (chambre d'amis/bureau/disponible/jeux/bricolage de 68 m2, deux chambres à coucher de 34 m2, séjour de 69 m2, cuisine et salle à manger d'au total 41,6 m2, etc.). On peut signaler encore, dans ce registre, l'escalier menant à l'étage de combles qui est lui aussi un élément de construction presque "monumental" pour un étage de combles.
Tous ces éléments laissent plutôt transparaître des objectifs dirigés vers des activités du secteur tertiaire. Le recourant n'a du reste pas du tout exclu cette hypothèse, en citant l'exemple de la présence d'un directeur de fiduciaire avec une vingtaine de collaborateurs, ce qui explique vraisemblablement le nombre élevé de places de stationnement et le double accès prévu. Un tel usage rendrait le projet contraire à l'art. 17 RAC qui prévoit une utilisation principale d'habitation, de même qu'il engendrerait une augmentation du trafic et des nuisances qui y sont liées.
Quant à l'intérêt financier du recourant, il est vrai que la vente conditionnelle subordonne l'exécution du contrat à l'obtention d'un permis de construire d'ici au 23 décembre 2002 et que vu l'issue de la cause, le recourant ne peut acquérir la propriété de la parcelle ce qu'il l'empêcherait, cas échéant, de présenter un nouveau projet de moindre envergure et compatible avec le milieu déjà bâti. Son intérêt personnel doit néanmoins céder le pas, en l'espèce, à l'intérêt public, dès lors que le projet litigieux fait une utilisation déraisonnable et irrationnelle des normes constructives, qui ne peut s'intégrer, en amont et à l'ouest, avec la zone occupée de villas, ce quand bien même le projet litigieux représenterait une surface de transition entre la zone de villas I et la zone industrielle de Crissier au sud. Partant, le tribunal de céans considère que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que la construction projetée, bien que réglementaire, n'est pas compatible avec la clause d'esthétique en tant qu'elle exploite de manière déraisonnable et irrationnelle, au sens de la jurisprudence précitées, les possibilités constructives de la zone de villas I. La décision dont est recours doit ainsi être confirmée.
4. Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux frais du recourant débouté qui supportera le paiement de l'émolument de 2'500 francs. Vu le sort de la cause, il n'y a pas lieu à allocation d'une indemnité de dépens (art. 55 LJPA).