# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 61a27ac0-cb0d-5c0a-bb2e-87dc40cd5944
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 897 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'266'791.-.
Il reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il reddito, stabilito in CHF 2'330'247.-, è stato determinato sulla base dei contratti di locazione riscontrati nella località per oggetti paragonabili, tenuto conto della superficie abitabile, dello stato di conservazione, delle finiture e dell’ubicazione dell’oggetto.
3. Con ricorso 1./4 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima a CHF 1'432'800.-, con conseguente importante riduzione del valore di reddito.
Ciò poiché sia il ristorante sia la discoteca, affittati rispettivamente sino ai mesi di dicembre 2001 e di ottobre 2004, sono attualmente sfitti e le camere d’albergo vengono parzialmente affittate a prezzi decisamente bassi al Consorzio _ e, durante i corsi di ripetizione, agli ufficiali dell’esercito.
Inoltre, l’intero immobile è stato acquistato dal _ per CHF 400'000.- e il reddito netto dello stesso è stato di CHF 46'937.- per l’anno 2003 e di CHF 9'800.- per il 2004, valori ben lontani da quanto ritenuto dall’UCS.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 16 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che lo stato di conservazione degli edifici è normale/buono, le finiture interne sono anch’esse classificabili come normali, mentre quelle esterne sono appena sufficienti.
Nell’albergo sono presenti 39 camere e nella zona davanti al ristorante ci sono 9 parcheggi. La centrale termica, che serve tutto il complesso, è stata rifatta completamente nel 2001.
Nel corso del sopralluogo il ricorrente ha prodotto la dichiarazione e la notifica di tassazione 2003B (doc. 9), il modulo 7 della dichiarazione di tassazione 2004 (doc. 10), il contratto di locazione per il ristorante, di data 1. novembre 2005 (doc. 11), una distinta dei prezzi per le camere d’albergo affittate al Consorzio _ (DOC. 12) e l’ultimo contratto di locazione inerente la discoteca (doc. 13).
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio.
Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene infatti applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Nella fattispecie concreta, l’UCS ha applicato un reddito dichiarato di CHF 159'709.- per l’albergo senza però produrre al Tribunale la documentazione necessaria per verificarne la correttezza e senza che nella decisione impugnata sia stato specificato in concreto, andando pertanto al di là di una semplice e sterile descrizione teorica degli elementi presi in considerazione, quale modalità di calcolo sia stata effettivamente adottata e per quale motivo.
Per il ristorante l’autorità di prima istanza ha invece applicato un reddito presunto a discapito del reddito accertato senza nemmeno argomentare i motivi specifici che l’hanno portata ad intraprendere tale scelta e non esplicando né documentando le risultanze ricavate dai contratti di locazione riscontrati nella zona per oggetti paragonabili.
Non è infine possibile verificare se sono stati considerati o meno dei redditi per la discoteca e per i parcheggi presenti davanti all’albergo e, in caso affermativo, se i medesimi sono compresi oppure no nel reddito stabilito per l’albergo.
Malgrado la documentazione prodotta dal ricorrente il giorno del sopralluogo, è pertanto più che chiaro come, sulla base di questi soli dati, il collegio giudicante sia di fatto impossibilitato a valutare il mappale nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel momento della stima (art. 5 Lst.).

## Considerations