# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** dc594c10-1490-4153-88ac-019b0696c8fd
**Court:** ZH_SRK
**Chamber:** ZH_SRK_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

hat sich ergeben:
A. A war zur einen Hälfte Miteigentümerin und zur anderen Hälfte Nutzniesse-
rin an einem Stockwerkeigentumsanteil von 571/1000 am Gewerbehaus ...strasse 12a
in B. Nachdem sie am ... verstorben war, erbte ihre Tochter C (nachfolgend die Pflich-
tige) das Grundstück. In der Steuererklärung 2008 wurde für diese Liegenschaft ein
Vermögenssteuerwert von Fr. 5'107'362.- deklariert. Demgegenüber setzte der Steuer-
kommissär denselben im Einschätzungsentscheid vom 18. Februar 2011 auf
Fr. 6'844'984.- fest. Mit Einspracheentscheid vom 7. Februar 2012 erhöhte das kanto-
nale Steueramt diesen Wert auf Fr. 8'113'000.-. Im anschliessenden Rekursverfahren
schätzte der vom Steuerrekursgericht beigezogene Experte Prof. Dr. Donato Scogna-
miglio den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks auf Fr. 9'297'000.-. Am
21. März 2014 wies der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts den Rekurs ab. Zur Be-
gründung hielt er im Wesentlichen fest, dass aufgrund der schlüssigen Bewertung
durch den Sachverständigen der dem Einspracheentscheid zugrundeliegende Formel-
wert rund 87% des Verkehrswerts betrage und somit innerhalb der gesetzlichen Band-
breite von 70% und 100% des Verkehrswerts liege. Dieses Urteil erwuchs unangefoch-
ten in Rechtskraft.
B. Mit Einschätzungsentscheiden vom 23. Januar 2015 für die Staats- und
Gemeindesteuern 2009 und 2010 bemass der Steuerkommissär den Vermögenssteu-
erwert des Stockwerkeigentumsanteils ...strasse 12a auf Fr. 7'886'000.- (2009) bzw.
Fr. 7'782'000.- (2010). Auf Einsprache hin ermässigte das kantonale Steueramt diesen
Wert am 19. Februar 2016 auf je Fr. 7'700'000.-.
C. Mit Rekurs vom 20. März 2016 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht
beantragen:
"1. Für das Steuerjahr 2009 sei der Vermögensbesteuerung unterworfene  der Liegenschaft ...strasse 12a, B (Stockwerkeigentum) auf Fr. 5'156'284.-, eventuell auf Fr. 6'600'000.- festzusetzen.
2. Für das Steuerjahr 2010 sei der Vermögensbesteuerung unterworfene Verkehrs-
wert der Liegenschaft ...strasse 12a, B (Stockwerkeigentum) auf Fr. 5'042'241.-, eventuell auf Fr. 6'600'000.- festzusetzen;
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unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekursgegners."
In seiner Rekursantwort vom 15. April 2016 schloss das kantonale Steueramt
auf Abweisung der Rechtsmittel.
D. Mit Verfügung vom 8. Juni 2016 ordnete das Steuerrekursgericht ein Gut-
achten über den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks per 31. Dezem-
ber 2009 bzw. 31. Dezember 2010 an und nahm als Experten wiederum Prof. Dr. Do-
nato Scognamiglio in Aussicht. Daraufhin beantragte die Pflichtige mit Eingabe vom
30. Juni 2016, dass vom Beizug des genannten Sachverständigen abzusehen sei; so-
weit es ein Gutachten überhaupt brauche, sei ein anderer Experte zu ernennen. Das
Steuerrekursgericht gab diesem Begehren nicht statt und ernannte Prof. Dr. Donato
Scognamiglio mit Verfügung vom 27. Juli 2016 zum Experten.
Daraufhin stellte die Pflichtige am 7. August 2016 ein Wiedererwägungsge-
such, worin sie beantragte, auf den Beizug von Prof. Dr. Donato Scognamiglio sei we-
gen dessen Voreingenommenheit zu verzichten. Nachdem der Rekursgegner am
19. August 2016 beantragt hatte, dieses Begehren abzuweisen, und sich die Pflichtige
am 3./4. September 2016 zu dieser Stellungnahme geäussert hatte, lehnte das Steuer-
rekursgericht das Ausstandsbegehren mit Beschluss vom 7. Oktober 2016 ab. Dieser
Zwischenentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Am 19. Juni 2017 erstattete der Sachverständige sein Gutachten. Während
der Rekursgegner am 5. Juli 2017 den Verzicht auf eine Stellungnahme erklärte, äus-
serte sich die Pflichtige am 10. Juli 2017 hierzu. Dabei lehnte sie das Ergebnis der
Schätzung ab und hielt sinngemäss an ihren Rekursanträgen fest.
Auf die Erwägungen der Einspracheentscheide, die Parteivorbringen, das Ex-
pertengutachten sowie die Stellungnahme der Pflichtigen hierzu wird, soweit wesent-
lich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
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## Considerations

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Streitgegenstand bildet einzig der – vom Rekursgegner formelmässig
ermittelte – Vermögenssteuerwert des Stockwerkeigentumsanteils der Pflichtigen
(inkl. Nutzniessung) am Geschäftshaus ...strasse 12a in B. Dabei geht es im Wesentli-
chen um die Frage, welcher Mietertrag mit der im Jahr 2009 und 2010 teilweise leer-
stehenden Liegenschaft hätte erzielt werden können.
2. a) Das Vermögen wird gemäss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Ju-
ni 1997 (StG) – von hier nicht interessierenden Ausnahmefällen abgesehen – grund-
sätzlich zum Verkehrswert bewertet. Der Verkehrswert eines Vermögensrechts ent-
spricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am massgebenden
Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen bzw. den ein Käufer unter
normalen Umständen zu zahlen bereit wäre (RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 39 N 5;
Dzamko-Locher/Teuscher, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. A.,
2017, Art. 14 N 4 StHG). Der Grundsatz der Bewertung zum Verkehrswert gilt dabei
insbesondere auch für das unbewegliche Vermögen. Nachdem das Bundesgericht eine
frühere Version von § 39 Abs. 3 StG, wonach unbewegliches Vermögen in der Regel
zu lediglich 60% des Marktwerts zu bewerten sei, für verfassungswidrig erklärt hatte
(BGE 124 I 145 = ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1), bestimmt die daraufhin am
8. Januar 2001 revidierte Fassung von § 39 StG:
"(Abs. 1 und 2 unverändert) 3Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von  notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der , die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen , angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven  liegen.
4Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem  Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben."
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b) Gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG hat der Regie-
rungsrat am 12. August 2009 die Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung
von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009
(nachfolgend Weisung; LS 631.32; ZStB I Nr. 15/502) erlassen. Der Ertragswert von
Geschäftshäusern ist nach Rz 43 der Weisung anhand der (mit 7.05% [Rz 42 Wei-
sung]) kapitalisierten Mietzinsen festzulegen. Sodann bestimmt Rz 40 i.V.m. Rz 44:
"Bei nicht-, nur teilweise vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu Vorzugsbedin-
gungen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag in die Berechnung einzubezie-
hen." Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der
Vermögenssteuerwert auf 70% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der
Formelwert weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt, hingegen ist er auf 90% des
ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100% des Ver-
kehrswerts beträgt (Rz 82).
3. a) In den Einspracheentscheiden verwies das kantonale Steueramt auf den
per Ende 2008 gutachterlich ermittelten Verkehrswert, der grundsätzlich auch für die
Jahre 2009 und 2010 berücksichtigt werden könne. Der formelmässig ermittelte Wert
liege nach wie vor innerhalb der gesetzlichen Bandbreite. Es rechtfertige sich jedoch,
den Vermögenssteuerwert zugunsten der Pflichtigen von Fr. 7'886'000.- (2009) bzw.
Fr. 7'782'000.- (2010) auf Fr. 7'700'000.- abzurunden. An diesem Standpunkt hielt die
Amtsstelle auch in der Rekursantwort fest.
b) Die Pflichtige bringt zur Rekursbegründung vor, dass das im Jahr 1990 er-
stellte Gebäude bis im Jahr 2002 vollständig vermietet gewesen sei. Nach dem Zu-
sammenbruch der E sei die Vermietung schwieriger geworden. Per 30. September
2007 habe ein Vertragsverhältnis geendet; einige der leerstehenden Räume im ersten
Obergeschoss hätten sich trotz Bemühungen der Pflichtigen erst im Jahr 2011 wieder
vermieten lassen. Im gleichen Jahr sei aber das ganze zweite Obergeschoss frei ge-
worden; der Zustand der Nichtvermietbarkeit habe fortbestanden. Der vom Experten
ermittelte Verkehrswert per Ende 2008 lasse sich entgegen der Auffassung des Re-
kursgegners nicht auf die beiden Folgejahre übertragen, weil die künftige Entwicklung
viel zu optimistisch dargestellt worden sei. Dem habe das kantonale Steueramt später
Rechnung getragen und für die fragliche Liegenschaft in den rechtskräftigen Einschät-
zungen für 2011, 2012 und 2013 Verkehrswerte von Fr. 4'991'739.- bzw.
Fr. 3'834'406.- und Fr. 4'059'688.- zugrunde gelegt. Es bestehe kein Grund, weshalb
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das kantonale Steueramt nicht schon für die Jahre 2009 und 2010 den Vermögens-
steuerwert anhand der mit 7.05% kapitalisierten Mieterträge ermittelt habe. Die Sicht-
weise des Rekursgegners führe zum stossenden Ergebnis, dass die Verkehrswerte für
2009 und 2010 um über Fr. 1'100'000.- über jenem für 2014 mit Vollvermietung lägen.
4. a) In beiden Gutachten vom 19. Juni 2017 bezifferte der Experte den Ver-
kehrswert des Stockwerkeigentumsanteils von 571/1000 an der Liegenschaft
...strasse 12a per 31. Dezember 2009 auf Fr. 8'949'000.- und per 31. Dezember 2010
auf Fr. 8'824'000.-. Der Sachverständige beschrieb zunächst das streitbetroffene
Grundstück und dessen Standort, stellte danach Überlegungen zum Mietpotential an,
nahm eine Mietzinsprognose vor, berücksichtigte Kosten der künftigen Instandstellung
und nahm schliesslich eine Verkehrswertschätzung nach der DCF-Methode vor. Ab-
schliessend plausibilisierte er das Ergebnis anhand von Kontrollvergleichen.
In seiner Stellungnahme vom 5. Juli 2017 schliesst sich der Rekursgegner
sinngemäss der Auffassung des Experten an. Die Pflichtige führt demgegenüber mit
Eingabe vom 10. Juli 2017 aus, dass sie den Experten nach wie vor ablehne. Die bei-
den Gutachten möchten "akademisch interessant sein, (gingen) aber leider meilenweit
an den Fakten vorbei". So würden die Finanzkrise von 2008 ausgeblendet, die lokalen
Verhältnisse übergangen und anstelle einer negativen Teuerung für die Jahre ab 2010
eine solche von 1% angenommen. Die im Gutachten angenommenen Sollerträge lä-
gen weit über den tatsächlich erzielten. Der Experte gehe von einer realisierbaren
Marktmiete von Fr. 225.-/m2 aus, welche sich aus den publizierten Inseraten ergebe;
tatsächlich liessen sich solche Erträge jedoch nicht erzielen. Vielmehr liege der durch-
schnittliche Mietzins für diese Liegenschaft seit 2014 bei Fr. 156.-/m2.
b) aa) Mit Beschluss vom 7. Oktober 2016 hat das Steuerrekursgericht das
Ausstandsbegehren der Pflichtigen gegen den vorgeschlagenen Experten
Prof. Dr. Donato Scognamiglio abgewiesen. In E. 3 hat das Gericht festgehalten, dass
der Beschluss einen Zwischenentscheid darstelle, der kraft § 119 Abs. 4 StG selbst-
ständig mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden könne. Nach-
dem die Pflichtige auf einen Weiterzug verzichtet hat, ist die von der Pflichtigen erneu-
erte Ablehnung des Experten nicht mehr zu hören.
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bb) Wie vorne in E. 1 festgehalten, liegen nur die Steuerperioden 2009 und
2010 im Streit. Die Vorbringen der Pflichtigen mit Bezug auf die rechtskräftig beurteilte
Steuerperiode 2008 tun daher nichts zur Sache. Ebenso wenig ist auf die Kritik der
Pflichtigen an den Einschätzungen ab der Steuerperiode 2011 einzugehen. Hinsichtlich
der Entwicklung des Verkehrswerts ab 2011 lässt sich vertreten, dass der Sachver-
ständige bei der Mietzinsprognose eine Teuerung von 1% jährlich annimmt, denn die
durchschnittliche Teuerung der den strittigen Steuerperioden vorangehenden 10 Jahre
lag bei rund 1% (Statistisches Jahrbuch des Kantons Zürich, 2011, S. 168). Hinzu
kommt, dass sowohl der Schweizer Mietpreisindex als auch der Zürcher Städteindex
der Mietpreise in diesem Zeitraum einen stetigen, über der allgemeinen Teuerung lie-
genden Zuwachs verzeichnete (Statistisches Jahrbuch des Kantons Zürich, S. 174).
Sodann lässt sich nicht beanstanden, dass der Sachverständige für seine Schätzung
auf Daten aus Inseraten zurückgreift. Zum einen wäre die Erhebung von tatsächlich
bezahlten Mieten kaum möglich und mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden.
Zum anderen kann nicht gesagt werden, dass sie den Marktverhältnissen widersprä-
chen; vielmehr kann die vertraglich vereinbarte Miete im Einzelfall höher oder tiefer
sein als die in einem Inserat ersichtliche Offerte. Dass ein Vermieter "künftigen Mietern
Reservationen zugestehen" müsse, was sich ertragsmindernd auswirken würde, lässt
sich nicht allgemein sagen. Schliesslich ist der Vorwurf unbegründet, der Experte habe
der Pflichtigen unterstellt, dass diese in den Jahren 2008–2010 die leerstehenden
Räumlichkeiten hätte vermieten können, wenn sie dies gewollte hätte. Wie sich aus der
DCF-Bewertung per Ende 2009 und 2010 sowie aus dem Kommentar zu den Bewer-
tungen ergibt, hat der Experte den Leerstand berücksichtigt, und zwar als solchen wie
auch durch Senkung des erzielbaren Mietertrags.
cc) Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische
Informationen (über den Verkehrswert eines Grundstücks) zu liefern, darf sie sich bei
der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob die Expertise vollständig, klar,
gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächli-
chen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die
erforderliche Unabhängigkeit gehabt hat. Diese Voraussetzungen sind vorliegend un-
bestrittenermassen erfüllt: Das Gutachten beruht auf einer sorgfältigen und umfassen-
den Sachverhaltsermittlung. Die Bewertung aufgrund der DCF-Methode ist im Grund-
satzentscheid BGE 134 II 49 E. 16 höchstrichterlich anerkannt worden.
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dd) Die Gerichtspraxis betrachtet die Verkehrswertschätzung einer Liegen-
schaft als Einheit (RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz] = ZStP 2003, 179). Unter diesen Um-
ständen kommt der Kritik der Pflichtigen an einzelnen Bewertungsfaktoren von vornhe-
rein ein geringes Gewicht zu. Im Übrigen sind ihre pauschalen und nicht näher
belegten Einwände nicht geeignet, das Gutachten zu erschüttern. Dies gilt insbesonde-
re für die Rüge, dass der Experte einer Segmentierung des Markts für Geschäfts- und
Büroräume in der Stadt B keine Beachtung geschenkt habe. Zu Recht bezeichnet er
das Grundstück ...strasse 12a als mit dem privaten und öffentlichen Verkehr gut er-
schlossen.
ee) Dementsprechend ist der Verkehrswert des Stockwerkeigentumsanteils
von 571/1000 an der Liegenschaft ...strasse 12a mit dem Experten per 31. Dezem-
ber 2009 auf Fr. 8'949'000.- und per 31. Dezember 2010 auf Fr. 8'824'000.- zu schät-
zen. Demgegenüber beziffern die Einspracheentscheide den Vermögenssteuerwert
dieses Anteils für beide Stichtage auf Fr. 7'700'000.-. Wie in lit. A der Prozessgeschich-
te aufgeführt, war A an den Stichtagen des 31. Dezember 2009 und 31. Dezem-
ber 2010 zur Hälfte Miteigentümerin und zur Hälfte Nutzniesserin des streitbetroffenen
Stockwerkeigentumsanteils. Das Nutzniessungsvermögen ist gemäss § 38 Abs. 2 StG
dem Nutzniesser zuzurechnen. Somit hat die individuelle Bewertung durch das Exper-
tengutachten ergeben, dass der den Einspracheentscheiden zugrunde liegende For-
melwert rund 86% bzw. 87% des Verkehrswerts beträgt. Weil er daher innerhalb der in
E. 2b erwähnten gesetzlichen Bandbreite von 70% und 100% des Verkehrswerts liegt
(vgl. auch Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 39 N 53), erweist sich der Formelwert als
gesetzmässig und ist der Einspracheentscheid zu bestätigen.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses.
5. Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten der Pflichtigen aufzu-
erlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und muss dieser eine Parteientschädigung versagt bleiben
(§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959/6. September 1987).
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