# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d762cd46-719d-541f-8131-39527458a2ac
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2015
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997.
Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.
1.2. Per la part. no. 227 RFD di _, edificata, con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 369'227.--.
Il reclamo interposto dal proprietario è stato parzialmente accolto dal UCS che, con decisione del 3 giugno 2005 ha ridotto il valore di stima a fr. 343'104.--.
2.
2.1. Successivamente, a seguito dell’introduzione della misurazione informatizzata MU93 e della modifica di zona stabilita con PR entrato in vigore il 21 dicembre 2011, l’UCS ha emesso una decisione per “aggiornamento particolare”, con la quale ha ricalcolato in fr. 389'438.-- il valore ufficiale di stima del fondo.
2.2. Non condividendo tale valutazione, in data 5 novembre 2012 il proprietario ha presentato un reclamo, che l’UCS ha accolto parzialmente con decisione del 20 settembre 2013, con conseguente riduzione del valore ufficiale di stima a fr. 342'191.--. L’autorità di prima istanza ha confermato da una parte la legittimità della procedura per “aggiornamento particolare” della stima originata dall’adozione della nuova misurazione e del nuovo PR comunale, mentre dall’altra ha ritenuto che
“.. per quanto riguarda gli errori concernenti i dati utilizzati per la determinazione del valore di stima, riscontrati durante gli accertamenti degli ‘aggiornamenti particolari’ e in occasione del sopralluogo, gli stessi saranno corretti con procedura separata di ‘rettifica errore’ (art. 41 Lst) in quanto seguono modalità giuridiche diverse”
.
3.
3.1. In effetti, con decisione 21 novembre/19 dicembre 2013 per “rettifica di errori e adeguamento dei valori” l’UCS ha fissato in fr. 389'438.—il nuovo valore ufficiale di stima della particella 227, che è poi stato confermato, su reclamo, con la decisione del 1° luglio 2014.
3.2. Contro tale decisione il proprietario è insorto mediante ricorso del 7 luglio 2014 innanzi a questo Tribunale postulandone l’annullamento ed il ripristino del valore di stima stabilito con la decisione 20 settembre 2013. A mente del ricorrente l’UCS avrebbe applicato in modo arbitrario l’art. 41 Lst.
4. In data 17 marzo 2015 è stato esperito il sopralluogo, che ha permesso di accertare che il fondo è leggermente in pendio con orientamento ad ovest, è terrazzato con manufatti di sostegno, scarpate e con zone pavimentate. Sul fondo è edificata una casa in mattoni di cemento faccia a vista disposta su due piani (un seminterrato e un piano fuori terra) con tetto piatto. Il piano fuori terra è composto da cucina abitabile, soggiorno, atrio-scala, una sala da doccia ed una sala da bagno, due camerette e una camera matrimoniale. Il piano seminterrato, con una superficie abitabile di ca. 25 mq., è invece composto da un locale tecnico e serbatoio, un portico-garage con due posti auto, atrio-scala, una camera con locale doccia, lavanderia e cantina. Lo stato di conservazione dell’immobile è normale così come lo standard delle finiture ed è stata rilevata una manutenzione corrente dell’edificio mentre non si registrano cambiamenti funzionali o riattazioni o ampliamenti. Sulla parte sud-est della particella è posizionata una piscina.
5.
5.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst.
Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dal proprietario del mapp. no. 227 RFD di _, destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
6. L’aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst si impone quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8).
L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
7. L’art. 41 Lst trova invece la sua applicazione laddove si riscontrino errori di calcolo, scrittura e trascrizione contenuti in decisioni o sentenze cresciute in giudicato. In tal caso l’autorità che li ha commessi li può rettificare in ogni momento su istanza di parte o d’ufficio. La rettifica d’errori o il suo rifiuto possono essere impugnati con gli stessi rimedi giuridici ammessi contro la decisione o sentenza interessata.
8. Come giustamente rilevato dal ricorrente, appare evidente che nella fattispecie l’UCS si è spinto ben oltre a quanto stabilito nella normativa poc’anzi citata: non si è limitato a correggere errori di calcolo, di scrittura e trascrizione contenuti nelle sue precedenti decisioni, ma ha di fatto adottato criteri e fattori di calcolo nuovi ritenuti più consoni e conformi al bene immobile oggetto di valutazione, in particolare per ciò che riguarda il volume dell’edificio principale, il costo a nuovo al mc, la vetustà dell’edificio principale, la superficie abitabile, il reddito al mq ed i posti auto.
Queste modifiche apportate nel calcolo del valore di stima del mapp. no. 227 non si configurano come semplici correzioni di errori. In realtà L’UCS si è riferito all’art. 41 Lst – fraintendendo manifestamente la natura e la portata della norma – per intervenire sul merito della stima ed operare una revisione vera e propria dei parametri di calcolo. Sotto questo profilo la decisione appare dunque viziata.
9. Ferme restando le considerazioni di cui sopra, è doveroso rammentare che nella procedura amministrativa vige il principio dell’applicazione d’ufficio del diritto (art. 31 LPamm, su rinvio dell’art. 39 cpv. 1 Lst). Si osserva pertanto che, oltre ad ammettere la rettifica di errori (art. 41 Lst), la legge dispone che il Consiglio di Stato possa far procedere in ogni momento, su istanza di parte o d’ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero manifestamente inattendibili (art. 42 cpv. 1 Lst); in tal caso la nuova stima esplica i suoi effetti a partire dalla richiesta di rettifica o dalla notifica della decisione qualora la rettifica avvenga d’ufficio (art. 42 cpv. 3 Lst). E’ importante sottolineare che il concetto di stima “manifestamente inattendibile” dev’essere interpretato restrittivamente. Ciò significa che la modifica straordinaria della stima è possibile unicamente a fronte di errori manifesti nei dati raccolti per il calcolo della stima, ma non, ad esempio, nel caso di oscillazioni dei valori del mercato immobiliare o di normale invecchiamento di un immobile (cfr. Rapporto n. 4375 del 20 settembre 1996 della Commissione speciale in materia tributaria sul Messaggio concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare).
Nella fattispecie è palesemente escluso che il Tribunale di espropriazione possa, in questa sede, verificare la stima del mapp. no. 227 nel quadro di un’applicazione d’ufficio dell’art. 42 Lst. Anzitutto perché dagli atti e dai documenti di causa non si evincono in modo circostanziato e preciso i motivi che hanno indotto l’UCS a rivedere la stima nel merito e modificare determinati criteri per la valutazione del fondo. E secondariamente perché al proprietario dev’essere garantito il diritto di essere sentito e di usufruire di tutti i gradi di giurisdizione previsti dalla legge.
10. Sulla base delle considerazioni che precedono il ricorso dev’essere accolto. Pertanto la decisione impugnata del 1° luglio 2014 è annullata e gli atti sono rinviati alll’UCS per nuova decisione.
11. La tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese di fr. 50.- sono poste a carico dell’UCS in quanto parte soccombente (art. 39 cpv. 6 Lst). Il ricorrente non si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

## Considerations