# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1c329493-099a-4800-84c8-896c89492083
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Mieterstreckung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes (Kollegialgericht) des  Zürich vom 6. November 2014 (MB140008)
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Rechtsbegehren: (act. 1/1 S. 2)
" Es sei das von der Beklagten gestellte Begehren um Gewährung  Mieterstreckung für die von ihr in der Liegenschaft D. ..., E._, gemieteten Räume und Flächen abzuweisen; soweit damit mehr oder anders als eine definitive Erstreckung bis zum 31. März 2013 anbegehrt wird;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. November 2014: (act. 58 = act. 63 = act. 65)
In Abweisung der Klage wird das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis 1.
und mit 30. Juni 2015 erstreckt.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 2.
Fr. 17'500.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 17'500.00 Kosten total
Die Kosten des Berufungsverfahrens der II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich (Geschäfts-Nr. NG130014) betragen gemäss Rückwei-
sungsbeschluss vom 16. April 2014 Fr. 3'000.–.
Von den gesamten Gerichtskosten von Fr. 20'500.– werden der Klägerin 3/5 3.
(Fr. 12'300.–) und der Beklagten 2/5 (Fr. 8'200.–) auferlegt. Sie werden aus
dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12'000.– bezogen.
Der Restbetrag von Fr. 300.– wird der Klägerin von der Gerichtskasse noch in
Rechnung gestellt. Bei den von der Beklagten zu bezahlenden Gerichtskosten
von Fr. 8'200.– ist zu berücksichtigen, dass der im Berufungsverfahren geleis-
tete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bereits bezogen wurde. Der Restbetrag
von Fr. 5'200.– wird der Beklagten von der Gerichtskasse noch in Rechnung
gestellt.
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Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das vorliegende Verfahren 4.
und das Berufungsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 6'000.–
(zuzüglich 8.0 % MWSt.) zu bezahlen.
5./6. Mitteilungen / Rechtsmittelbelehrung.
Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 62 S. 2):
" 1. Das Mietverhältnis sei erstmalig um drei Jahre, bis und mit 30. Juni 2015, zu
erstrecken.
2. Eventualiter sei die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen der
Vorinstanz dahingehend zu ändern, dass die Gerichtskosten der Klägerin
und Berufungsbeklagten zu 3⁄4 und der Beklagten und Berufungsklägerin zu
1⁄4 auferlegt werden und die Klägerin und Berufungsbeklagte verpflichtet
wird, der Beklagten und Berufungsklägerin eine Prozessentschädigung von
CHF 7'500.00 zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWSt zulasten der Klä-
gerin und Berufungsbeklagten."
der Klägerin und Berufungsbeklagten (act. 72 S. 2):
" Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird,
und es sei demgemäss das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. November
2014 (Geschäfts-Nr. MB140008-L) – auch mit Bezug auf die Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen – zu bestätigen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten
der Beklagten und Berufungsklägerin."
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## Considerations

Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte / Prozessuales
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Die Pensionskasse der F._ AG vermietete der Beklagten und Beru-
fungsklägerin (nachfolgend Beklagte) mit Mietvertrag vom 23. Januar 1986
(act. 1/16/1) ab dem 1. April 1986 Verkaufsräume mit einer Fläche von 182,9 m2
im Erdgeschoss sowie einen Lagerraum mit einer Fläche von 29,5 m2 im
2. Kellergeschoss in der Liegenschaft D._-Strasse ..., E._. Der Mietver-
trag war frühestens kündbar auf den 31. März 1991, wobei der Beklagten in Zif-
fer 5 des Anhangs zum Mietvertrag (act. 1/16/2/1) eine Option zur Verlängerung
um fünf Jahre bis am 31. März 1996 eingeräumt wurde. Mit Nachtrag Nr. I vom
2. August 1990 (act. 1/16/3) zum Mietvertrag vom 23. Januar 1986 wurde das
Vertragsverhältnis fest für fünf Jahre bis am 31. März 1996 verlängert und auch
darüber hinaus fortgeführt.
1.2. Am 9. Januar 2002 schlossen die Beklagte sowie die Klägerin und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend Klägerin) einen Mietvertrag für gewerbliche Räume
über die bisher von der Pensionskasse der F._ AG vermieteten Räumlichkei-
ten mit Mietbeginn 1. Juli 2002, wobei der Mietvertrag vom 23. Januar 1986 sowie
der Nachtrag Nr. I vom 2. August 1990 ersetzt wurden (act. 1/3/2 S. 1 und S. 9).
Betreffend Mietdauer/Kündigung wurde festgehalten, das Mietverhältnis sei befris-
tet und ende ohne vorherige Kündigung automatisch am 30. Juni 2007. Der Be-
klagten wurde das Recht eingeräumt, den Mietvertrag einmal um fünf Jahre, d.h.
vom 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2012, zu verlängern, wobei sie dies zwölf Monate im
Voraus schriftlich eingeschrieben anzumelden hatte und die Bedingungen für die
verlängerte Mietdauer spätestens neun Monate vor Ablauf der festen Mietdauer
festzulegen waren. Falls die Beklagte das Optionsrecht nicht oder nicht rechtzeitig
geltend mache oder innert erwähnter Frist keine Einigung über die Bedingungen
des zu verlängernden Mietvertrags zustande kommen sollte, würde das Mietver-
hältnis nach Ablauf der festen Vertragsdauer automatisch enden (act. 1/3/2 S. 4).
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1.3. Die Beklagte übte mit Schreiben vom 13. März 2006 das Optionsrecht
aus (act. 3/3). Daraufhin teilte die Verwaltung, C._ ..., Filiale Zürich, mit Ein-
schreiben vom 26. April 2006 der Beklagten mit, dass mit Bezug auf sämtliche
Fragen auch für die Dauer der nunmehr eingetretenen Vertragsverlängerung die
Bestimmungen des Mietvertrags vom 9. Januar 2002 massgebend seien und das
Mietverhältnis bis 30. Juni 2012 befristet sei sowie dann ende, ohne dass es einer
Kündigung bedürfe (act. 1/23/2).
1.4. Mit Schreiben vom 12. August 2011 (act. 1/3/5) teilte die Verwaltung,
C._ ..., Filiale Zürich, der Beklagten mit, nachdem seinerzeit das vertraglich
vereinbarte Optionsrecht ausgeübt worden sei, ende das Mietverhältnis am
30. Juni 2012, ohne dass es einer Kündigung bedürfe. Die Eigentümerschaft zie-
he weder eine Verlängerung des Mietverhältnisses noch den Abschluss eines
neuen Mietvertrags über den erwähnten Zeitpunkt hinaus in Betracht. Um der Be-
klagten die Suche nach einem Ersatzobjekt zu erleichtern, sei die Eigentümer-
schaft bereit, die Beklagte schon vor dem 30. Juni 2012 auf jedes Monatsende
aus den vertraglichen Verpflichtungen zu entlassen. Wenn die Beklagte von die-
sem Recht Gebrauch machen wolle, sei dies mindestens drei Monate im Voraus
mit eingeschriebenem Brief anzuzeigen. Obwohl das Vertragsverhältnis "befristet"
sei, also ohne Kündigung ende, werde der Beklagten das für Kündigungen vorge-
schriebene amtliche Formular überlassen. Mit diesem kündigte die Klägerin den
Mietvertrag auf den 30. Juni 2012 (act. 1/3/4).
1.5. In der Folge focht die Beklagte die Kündigung bei der Schlichtungsbehör-
de Zürich an (act. 1/1 S. 4). Am 7. November 2011 schlossen die Parteien aus-
sergerichtlich einen Vergleich (act. 1/3/6), worauf die Schlichtungsbehörde Zürich
das Verfahren mit Beschluss vom 14. November 2011 als durch Vergleich erledigt
abschrieb (act. 1/1 S. 4; act. 1/3/7).
1.6. Mit Eingabe vom 3. April 2012 (act. 1/3/8) reichte die Beklagte bei der
Schlichtungsbehörde Zürich eine Klage mit dem Antrag auf längstmögliche Er-
streckung des Mietverhältnisses ein. Nach durchgeführter Schlichtungsverhand-
lung vom 27. Juni 2012 unterbreitete die Schlichtungsbehörde den Parteien einen
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Urteilsvorschlag, welcher von der Klägerin innert Frist abgelehnt wurde, sodass
ihr mit Beschluss vom 18. Juli 2012 die Klagebewilligung erteilt wurde (act. 1/3/I).
1.7. Die Klägerin reichte mit Eingabe vom 29. August 2012 (act. 1/1) beim
Mietgericht Zürich ihre Klage mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren ein.
Mit Urteil vom 31. Januar 2013 erstreckte das Mietgericht Zürich (nachfolgend
Vorinstanz) das Mietverhältnis einmalig und definitiv um zwei Jahre bis und mit
30. Juni 2014 (act. 1/28; nachfolgend erstes Urteil). Auf Berufung der Beklagten
hin hob das Obergericht am 16. April 2014 das Urteil auf und wies den Prozess
zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an das Mietgericht Zü-
rich zurück (act. 25; OGer ZH NG130014 vom 16. April 2014; nachfolgend Rück-
weisungsbeschluss). In der Folge erliess das Mietgericht die Beweisverfügung
vom 30. April 2014 (act. 26). Daraufhin beantragte die Beklagte die Beweisab-
nahme durch das Kollegialgericht (act. 29). Diesem Antrag wurde mit Zirkulati-
onsbeschluss vom 27. Mai 2014 stattgegeben (act. 30). Mit Eingabe vom 5. Juni
2014 (act. 38) reichte die Beklagte – mit Ausnahme der Bilanz und Erfolgsrech-
nung 2013 – die von ihr verlangten (act. 40/1-22) sowie weitere Unterlagen ein
(act. 40/1-51). Anlässlich der Beweis- und Schlussverhandlung vom 18. August
2014 (Prot. S. 12 ff.) fand die Befragung von G._ (Verwaltungsratspräsiden-
tin der Beklagten) sowie H._ (Delegierter des Verwaltungsrats der Beklagten)
statt und reichte die Beklagte die Bilanz und Erfolgsrechnung 2013 ein (act. 57/1-
2). Mit Urteil vom 6. November 2014 wies das Mietgericht die Klage ab und er-
streckte das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis und mit 30. Juni 2015
(act. 65; nachfolgend angefochtenes Urteil).
1.8. Das Urteil vom 6. November 2014 wurde der Beklagten am 7. November
2014 zugstellt (act. 60). Mit Eingabe vom 3. Dezember 2014 (Poststempel) erhob
die Beklagte somit rechtzeitig Berufung und stellte die eingangs erwähnten Anträ-
ge (act. 62). Den ihr auferlegten Kostenvorschuss von Fr. 6'500.– leistete sie auf
erste Aufforderung (act. 67; act. 69). Der Klägerin wurde mit Verfügung vom
14. Januar 2015 Frist zur Berufungsantwort angesetzt (act. 70), die rechtzeitig er-
stattet wurde (act. 71; act. 72; act. 73/1-5). Der Prozess ist spruchreif.
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2. Rechtliche Vorbemerkungen zur Berufung
2.1. Die Beklagte erhebt in ihrer Berufung die Rüge der unrichtigen Sachver-
haltsdarstellung, der unrichtigen Rechtsanwendung von Art. 272 und Art. 272b
OR sowie der Unangemessenheit (act. 62 S. 3).
Die Klägerin wendet – unter Berufung auf die Literatur – ein, dass eine Unange-
messenheit des vorinstanzlichen Entscheides nicht überprüft werden dürfe
(act. 72 Rz. 5 ff.). Falls doch, müsse sich die Berufungsinstanz eine gewisse Zu-
rückhaltung auferlegen, zumal örtliche und persönliche Verhältnisse zu berück-
sichtigen seien, denen der Sachrichter bzw. der örtlich erstinstanzliche Richter
näher stehe (act. 72 Rz. 7). Diesen Einwand brachte die Klägerin bereits vor, als
das erste Urteil von der Berufungsinstanz zu überprüfen war (vgl. Rückweisungs-
beschluss E. II./2.).
Gemäss Art. 310 lit. a ZPO kann mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwen-
dung geltend gemacht werden. Die Frage, ob der angefochtene Entscheid auch
auf seine Angemessenheit hin überprüft werden kann, beantwortet sich nach der
Kognition des Bundesgerichts in dieser Frage. Die Kognition des Obergerichts
darf nicht enger sein als diejenige des Bundesgerichts (Art. 111 Abs. 3 BGG; vgl.
BGE 137 II 30 E. 2.2.1). Das Bundesgericht überprüft einen Erstreckungsent-
scheid auch im Hinblick auf die Angemessenheit, auferlegt sich dabei jedoch eine
gewisse Zurückhaltung (BGer 4A_420/2009 E. 3.3 mit Hinweis auf BGE 135 III
121 E. 2 = Pra 98 (2009) Nr. 88). Das Obergericht kann und muss im Berufungs-
verfahren den Erstreckungsentscheid deshalb auch auf seine Angemessenheit
hin prüfen und einen unangemessenen erstinstanzlichen Entscheid korrigieren.
2.2. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet
einzureichen. Der Berufungskläger muss in seiner Eingabe konkrete Rügen an-
bringen und die Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Entscheids darlegen sowie
begründen (Begründungslast), mithin genau aufzeigen, welchen Teil des Urteils
er für falsch hält und gegebenenfalls auf welche Dokumente er seine Argumenta-
tion stützt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Sache der Verhandlungsmaxime
oder der (sozialen) Untersuchungsmaxime unterliegt (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 =
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Pra 102 (2013) Nr. 4; OGer ZH NG110004 vom 7. September 2011). Geprüft wird
somit nur, was gerügt worden ist. Soweit jedoch eine Rüge vorgebracht wurde,
wendet die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie
ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanz-
lichen Entscheides gebunden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1; ZR 110 (2011) Nr. 80).
Neue Tatsachen und Beweismittel können nur berücksichtigt werden, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), was auch im
Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime gilt (ZR 111 (2012)
Nr. 35; OGer ZH, NG120001 vom 16. August 2012, E. II./7.4.2.).
2.3. Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Rügen einzugehen.
Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht indes nicht dazu,
sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien
eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begrün-
dung seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von
welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BK ZPO-
Hurni, Art. 53 N 60 f.). Nachfolgend ist daher nur insoweit auf die Vorbringen der
Parteien einzugehen, als dies für die Entscheidfindung Rechtsfindung erforderlich
ist.
3. Bindungswirkung des Rückweisungsbeschlusses
Bei Rückweisung der Sache ist nicht nur die untere Instanz, sondern bei erneuter
Befassung mit dem Fall auch die rückweisende Instanz an den Rückweisungsent-
scheid gebunden. Wegen dieser Bindung ist es der Berufungsinstanz verwehrt,
der Beurteilung des Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt
zu unterstellen oder die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, die
im Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt oder überhaupt nicht in Erwä-
gung gezogen worden sind. Der Umfang der Bindung ergibt sich aus der Begrün-
dung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neuen Tatsachenfeststel-
lungen als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vorgibt. Die im Rück-
weisungsentscheid bereits entschiedenen Fragen sind – vorbehaltlich zulässiger
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Noven sowie einer Rechtsänderung – nicht mehr zu überprüfen (vgl. BGer
4A_391/2009 E. 1.1; OGer ZH NG120015 vom 22. Oktober 2012 E. II./2.3.2).
II. Materielles
1. Vorbemerkungen
1.1. Die Erstreckungsdauer (d.h. die Mieterstreckung bis zum 30. Juni 2015)
wird von der Beklagten nicht bestritten. Mit ihrer Berufung beantragt sie einzig, es
sei eine erstmalige Mieterstreckung bis zum 30. Juni 2015 zu gewähren (act. 62
Rz. 2). Das vorliegende Berufungsverfahren dreht sich daher einzig um die Frage
der Erstreckungsart. Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren
ist, entscheidet sich – wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren
ist und gegebenenfalls für wie lange – aufgrund einer Abwägung der Interessen
der Parteien. Welche Erstreckungsart gewählt wird, ist dabei eine ausgesproche-
ne Ermessensfrage (BGer 4A_522/2009 E. 3.1. mit Hinweis auf BGer
4A_105/2009 E. 3.2.; 4C.445/2006 E. 5.2.3., in: MRA 3/07 S. 90 ff.).
1.2. Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann die Erstreckung eines
Mietverhältnisses verlangen, wenn die (termingerechte) Beendigung der Miete für
ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interes-
senabwägung sind alle Umstände des konkreten Einzelfalles zu berücksichtigen,
namentlich die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem
örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (vgl. Art. 272 Abs. 2 OR). Das
Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt
werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen ge-
währt werden (vgl. Art. 272b Abs. 1 OR). Das Gericht entscheidet nach freiem
Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu
erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Dabei hat es den Zweck der
Mieterstreckung zu berücksichtigen, der darin besteht, dem Mieter mehr Zeit für
die Suche von Ersatzräumlichkeiten zu geben als ihm nach der ordentlichen Kün-
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digungsfrist zur Verfügung stünde (vgl. BGE 135 III 121 E. 2 = Pra 98 (2009)
Nr. 88; BGE 105 II 197 E. 3a). Zu beachten ist jedoch die Dispositionsmaxime.
2. Interessenlage der Beklagten
2.1. Wirtschaftliche Verhältnisse der Beklagten
2.1.1. Bezüglich der von der Vorinstanz festgestellten wirtschaftlichen Verhält-
nisse macht die Beklagte in ihrer Berufung einzig geltend, sie sei – in Anbetracht
der noch vorhandenen Schulden in Höhe von Fr. 157'795.80 – schlichtweg ausser
Stande, eine Ablösesumme zu bezahlen, weshalb von einer grossen wirtschaftli-
chen Härte auszugehen sei. Die Vorinstanz habe es unterlassen, ihre (der Be-
klagten) wirtschaftliche Situation zu werten. Sie halte ohne Bezugnahme zur wirt-
schaftlichen Situation sowie ohne weitere Begründung in ihrem Fazit fest, dass
der Beklagten eine mittlere Härte zuzugestehen sei (act. 62 S. 5, S. 12).
Die Vorinstanz hielt in ihrer Erwägung fest, welchen Gewinn bzw. Verlust die Be-
klagte in den Jahren 2011-2013 erzielte, in welcher Höhe sie jeweils Betriebser-
träge verbuchte und wie hoch die Schulden sind (vgl. act. 65 II./3.5.3.). Die Rüge
der Beklagten, die Vorinstanz habe sich mit ihrer wirtschaftlichen Situation nicht
auseinandergesetzt, geht daher fehl. Dass die Vorinstanz erwog, die Beklagte
könne keine namhafte Ablösesumme bezahlen, gereicht der Beklagten nicht zum
Nachteil, da sich die Vorinstanz betragsmässig nicht festlegte. Aufgrund der ihr
zustehenden finanziellen Mittel wird die Suche nach Ersatzobjekten sodann nicht
verunmöglicht, ist die Beklagte doch in der Lage, für das Ladenlokal allein einen
Mietzins von Fr. 150'000.– pro Jahr zu bezahlen und sind im Raum Zürich bzw. in
den Stadtkreisen 1, 2 und 6 bis 8 Geschäftsräume in diesem Preissegment
durchaus vorhanden. Für ein Ladenlokal inklusiv ...atelier könnte die Beklagte
sogar einen jährlichen Mietzins von Fr. 190'000.– aufbringen. Die Suche nach ei-
nem geeigneten Ersatzobjekt wird einzig dadurch erschwert, dass sie zurzeit nicht
in der Lage ist, eine Ablösesumme zu bezahlen. Insgesamt steht die Beklagte –
trotz ihren Schulden – nicht in einer äusserst prekären finanziellen Lage, was von
ihr zurecht auch nicht geltend gemacht wird. Die von der Vorinstanz angenomme-
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ne "mittlere Härte" hinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse erweist sich daher
als sachgerecht und ist nicht zu beanstanden.
2.1.2. Die Klägerin wendet sich gegen den von der Vorinstanz angenommenen
zumutbaren jährlichen Mietzins. Sie führt dazu aber nur aus, die Erwägungen der
Vorinstanz seien zu relativieren, weil sich die Beklagte für Objekte beworben ha-
be, die deutlich mehr als Fr. 150'000.– pro Jahr betragen würden und für welche
auch ein sog. Schlüsselgeld zu leisten gewesen wäre. Dies lasse zwei mögliche
Schlussfolgerungen zu: entweder habe die Beklagte über ihre finanziellen Ver-
hältnisse unvollständige oder unzutreffende Angaben gemacht oder ihre Such-
bemühungen könnten nicht ernst genommen werden (act. 72 Rz. 18). Dass für
die Beklagte ein höherer jährlicher Mietzins zumutbar ist und welcher, behauptet
die Klägerin indes nicht, weshalb es beim vorinstanzlich Gesagten bleibt.
2.1.3. Die Klägerin bringt weiter (sinngemäss) vor, sowohl die der Beklagten ge-
hörende Liegenschaft an der I._-Strasse ... in E._ als auch diejenige in
J._ seien für die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse zu berücksich-
tigten. Die Beklagte habe nicht dargetan, welche konkreten Bemühungen sie im
Hinblick auf den Verkauf dieser Liegenschaften getätigt habe (act. 72 Rz. 18 f.).
Nicht zu berücksichtigen seien hingegen die Schulden der Beklagten, die durch
einen Einbruch entstanden seien. Ihre diesbezüglich ungenügende Versicherung
sei auf eine unsorgfältige Geschäftsführung zurückzuführen. Die Folgen dieser
unternehmerischen Fehlleistung habe die Klägerin nicht mitzutragen (act. 72
Rz. 20).
Die finanziellen Verhältnisse des Mieters sind von wesentlicher Bedeutung, da sie
bestimmen, in welchem Bereich sich der Mietzins bewegt. Bei der Beurteilung des
Erstreckungsbegehren ist auf die tatsächlich vorhandenen Verhältnisse abzustel-
len, und nicht auf künftige Entwicklungen, ausser, wenn solche mit Sicherheit vo-
raussehbar sind (ZK-Higi, Art. 272 N 168; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische
Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 26 f. und N 39a). Die Klägerin weist in ihrer Beru-
fungsantwort zwar zurecht darauf hin, dass die Beklagte über zwei Liegenschaf-
ten verfügt (act. 72 Rz. 18). Sie legt aber nicht dar, wie sich die Berücksichtigung
dieser Liegenschaften auf die finanzielle Lage der Beklagten auswirkt bzw. aus-
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wirken soll. Sie führt auch nicht aus, von welchen finanziellen Verhältnissen vor-
liegend aus ihrer Sicht auszugehen ist. Ihre Ausführungen erweisen sich daher
als unsubstantiiert. Den Vorwurf der mangelnden Verkaufsbemühungen begrün-
det die Klägerin ebenfalls nicht eingehender (act. 72 Rz. 19). Den Ausführungen
der Klägerin ist nicht zu entnehmen, inwiefern der Beklagten überhaupt eine Ver-
pflichtung zum Verkauf ihrer Liegenschaften zukommen soll. Ein allfälliger Ver-
kaufserlös der Liegenschaften in E._ und/oder J._ kann daher aussen
vor gelassen werden, zumal bei Geschäftsraummieten primär ohnehin die Er-
tragssituation massgebend ist (ZK-Higi, Art. 272 N 175) und künftige Entwicklun-
gen nur zu berücksichtigen sind, wenn sie mit Sicherheit voraussehbar sind, was
hier nicht zutrifft. Die Argumentation der Nichtberücksichtigung der Schulden hätte
die Klägerin bereits in ihrer Stellungnahme vom 11. Juli 2014 (act. 50) oder im
Rahmen ihrer Schlussvorträge (vgl. Prot. Vi S. 26 ff.) vorbringen bzw. hätte sie die
Schulden dannzumal bestreiten können und auch müssen. Unabhängig davon, ob
es sich dabei um eine (un-)zulässige neue Bestreitung handelt, erweisen sich die
diesbezüglichen Ausführungen als unsubstantiiert. Die Klägerin legt nämlich nicht
dar, wie sich die Nichtberücksichtigung der Schulden auf die finanzielle Lage der
Beklagten auswirken bzw. in welchem Bereich sich der von der Beklagten tragba-
re Mietzins bewegen würde.
2.2. Dauer des Mietverhältnisses und Standortgebundenheit
2.2.1. Die Vorinstanz erwog, das Obergericht habe im Rückweisungsbeschluss
eine Standortgebundenheit im engeren Sinne verneint. Die Zusammensetzung
der Stammkundschaft der Beklagten bzw. ihr Kundensegment lasse ein Auswei-
chen an einen x-beliebigen Ort in der Stadt nicht zu, weshalb sich die Beklagte
bei der Suche nach einem Ersatzlokal auf eine Lage beschränken dürfe, die von
Personen, aus denen sich ihre Kundschaft zusammensetze, für Einkäufe und bei
Stadtbesuchen auch frequentiert werde. Solche fänden sich vermutlich sowohl in
weiten Gebieten des Stadtkreises 1 als auch teilweise in unmittelbar daran an-
schliessenden Gebieten der Stadtkreise 2, 6, 7, und 8 (act. 65 E. II./3.4.; vgl. auch
Rückweisungsbeschluss E. III./3.2.). Auf Seiten der Vorinstanz bestehe daher
keine Veranlassung zu weiteren Äusserungen (act. 65 E. II./3.4.).
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2.2.2. Die Standortgebundenheit bestreitet die Beklagte nicht. Sie ist aber der
Ansicht, die Vorinstanz habe der Dauer des Mietverhältnisses keine Beachtung
geschenkt. Es sei daher ergänzend zu berücksichtigen, dass die Beklagte seit
28 Jahren Mieterin der zur Diskussion stehenden Räumlichkeiten sei. Ihr aktueller
Standort sei wegen der langen Mietdauer der einschlägigen Kundschaft bestens
bekannt, weshalb ein Wegzug zu einem Verlust von gewissen Kundinnen führen
werde. Dies sei als härtebegründender Umstand zu berücksichtigen (act. 62 S. 4).
2.2.3. Die Klägerin führt dazu aus, die Beklagte habe die Gefahr, dass der Weg-
zug zu einem Verlust von gewissen Kundinnen führen werde, weder genügend
substantiiert noch – beispielsweise durch Aussagen von Kundinnen – belegt. Der
Kundenverlust sei angesichts der Exklusivität reichlich unwahrscheinlich. Abge-
sehen davon sei der Auszug früher oder später unvermeidlich, weshalb der be-
hauptete – und von der Klägerin bestrittene – Kundenverlust nicht abgewendet
werde könne. Unter Hinweis auf die bundes- sowie obergerichtliche Rechtspre-
chung führt sie weiter aus, dass sich ein behaupteter Verlust von Stammkunden
durch eine Erstreckung lediglich aufschieben, nicht aber vermeiden lasse (act. 72
Rz. 15). Die Standortgebundenheit bestreitet sie ebenfalls nicht.
2.2.4. Da bei der Geschäftsmiete kaum Fälle denkbar sind, in welchen die lange
Dauer eines Mietverhältnisses für sich allein einen Härtegrund darstellen könnte
(SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 19), kann
die Beklagte allein aus der Tatsache, dass sie seit 28 Jahren Mieterin der Ge-
schäftsräume ist, nichts für sich gewinnen. Die Dauer des Mietverhältnisses kann
aber insofern berücksichtigt werden, als sie ein Indiz für eine besondere Verwur-
zelung des Mieters im Ort oder im Quartier schafft. Ob diese als Härte qualifiziert
werden kann, ist vom Mieter zu konkretisieren und zu beweisen (ZK-Higi, Art. 272
N 146 f.; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272
N 19). Diesem Erfordernis kommt die Beklagte nicht nach, da sie lediglich aus-
führt, ihr aktueller Standort sei der einschlägigen Kundschaft bestens bekannt.
Ergänzend sei aber dennoch erwähnt, dass sich die Beklagte während der Miet-
dauer zwar eine gewisse Stammkundschaft geschaffen hat. Da aber das Ge-
schäft der Beklagten ein exklusives Luxusgeschäft ist, und – so die Beklagte ge-
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mäss Rückweisungsbeschluss (E. II./3.2.1.) – die meisten Kundinnen Termine für
eine persönliche Beratung und Betreuung vereinbaren, ist nicht von einer lokalen
(Lauf-)Kundschaft auszugehen, die beim Wegzug verloren ginge. Ausserdem ist
ein Ausweichen ihrer Stammkundschaft auf ein x-beliebiges anderes Beklei-
dungsgeschäft eher unwahrscheinlich (vgl. Rückweisungsbeschluss E. II./3.2.4.).
Davon ging auch die Vorinstanz aus (act. 65 E. II./3.4.). Im Übrigen kann die Be-
klagte dem von ihr befürchteten Kundenverlust entgegenwirken, indem sie bei-
spielsweise mit einer postalischen Anzeige (Versand von Flyern) und/oder einer
Anzeige via E-Mail auf ihren Umzug aufmerksam macht. Gerade in Boutiquen, in
welchen man die Kundinnen persönlich kennt und eine Kundenkartei führen dürf-
te, sollte dies kein Problem darstellen. Selbst wenn von einem gewissen Verlust
der Stammkundschaft auszugehen wäre, begründet dies aber noch keinen Härte-
fall, da – wie die Klägerin zurecht ausführt – der Verlust lediglich aufgeschoben,
nicht aber gemildert würde (vgl. BGer 4A_568/2008, in: MRA 5/08, S. 197 f.). Mit
der örtlichen Begrenzung auf die Stadtkreise 1 und 2 sowie 6 bis 8 wurde dem
Aspekt des möglichen Kundenverlusts und somit den Interessen der Beklagten
genügend Rechnung getragen. Da die Gebundenheit an die erwähnten Stadtkrei-
se die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt örtlich begrenzt und auf diese
Weise erschwert, liegt – wie die Vorinstanz zurecht ausführt – insoweit eine Härte
im Sinne des Gesetzes vor.
2.3. Suchbemühungen / Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
2.3.1. Allgemeines
a) Die Vorinstanz kam nach Würdigung der Suchbemühungen der Beklagten
zum Ergebnis, dass der Beklagten mit Bezug auf ihre Suchbemühungen und die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt eine mittlere Härte zuzugestehen sei (act. 65
E. II./3.6.5.).
b) Die Beklagte erachtet die vorinstanzliche Würdigung insgesamt als unge-
nügend, unangemessen und teilweise aktenwidrig. Die Vorinstanz habe gewisse
Bemühungen direkt als ungenügend taxiert sowie als Fazit festgehalten, ihre
- 15 -
Suchbemühungen würden nicht vollends überzeugen (act. 62 S. 7). Auf die ein-
zelnen Rügen der Beklagten ist im Folgenden näher einzugehen.
c) Die Klägerin ist hingegen der Ansicht, es bestehe kein Anlass, den gel-
tend gemachten Suchbemühungen eine andere Bedeutung beizumessen, als dies
die Vorinstanz getan habe (act. 72 Rz. 52; vgl. aber E. II./2.2.3./d) hinten).
2.3.2. K._ / L._ AG
a) Die Vorinstanz erwog, man habe mit K._ sowie mit Frau M._
von der L._ AG bloss vereinbart, sie sollen sich bei der Beklagten melden,
wenn sie etwas Passendes finden würden. Ein schriftlicher Vertrag sei nicht ab-
geschlossen worden. Obwohl die Beklagte über ein Ladenlokal benachrichtigt
worden sei, habe sie nicht darauf vertrauen dürfen, dass sie von K._ stets
über sämtliche geeignete Mietobjekte informiert würde. Demnach seien weder
K._ noch die L._ AG von den Vertretern der Beklagten rechtlich bindend
beauftragt worden, aktiv und verpflichtend nach einem für die Beklagte geeigne-
ten Ersatzobjekt zu suchen. Dies wäre zweifellos schriftlich festgehalten worden
und wäre auch nicht unentgeltlich gewesen. Die Anfragen bei K._ sowie
L._ AG würden daher keine genügenden Suchbemühungen darstellen.
b) Die Beklagte kritisiert die vorinstanzlichen Ausführungen betreffend
K._ sowie L._ AG. Die Vorinstanz habe ohne Begründung festgehalten,
eine Abmachung wäre schriftlich fixiert worden und wäre nicht unentgeltlich ge-
wesen. Nach der Beklagten wäre die Unterstützung dieser vorerwähnten Firmen
nicht unentgeltlich gewesen, wenn es durch ihre Vermittlung zu einem Vertrags-
abschluss gekommen wäre. Sowohl G._ als auch H._ hätten dazu
überzeugende Ausführungen gemacht. Hinzukomme, dass die Beklagte die Zeu-
genaussage von Frau M._ offeriert habe, welche die Vor-instanz nicht abge-
nommen habe. Mit Bezug auf die Zeugenofferte von Frau M._ sei es daher
aktenwidrig und in Bezug auf die Anfragen bei K._ sowie L._ AG sei es
unangemessen, die Suchbemühungen als ungenügend zu bezeichnen (act. 62
S. 8).
- 16 -
c) Die Klägerin erachtet die vorinstanzliche Würdigung als zutreffend
(act. 72 Rz. 36).
d) Die Beklagte beschränkt sich in ihrer Berufungsbegründung darauf zu sa-
gen, in Bezug auf die Schriftlichkeit und Entgeltlichkeit bzw. der Auftragserteilung
an K._ sowie L._ AG hätten G._ und H._ überzeugende Aus-
führungen gemacht. Auf welche konkreten Aussagen dieser Personen sich die
Beklagte stützt, und wie diese zu würdigen sind, bzw. welche Schlussfolgerung
sie daraus zieht, legt sie nicht dar. Ebenso zeigt sie nicht auf, weshalb die Such-
bemühungen hinsichtlich K._ sowie L._ AG genügend sein sollen. Ent-
gegen der beklagtischen Behauptung sind – in Bezug auf die Auftragserteilung
und Entgeltlichkeit – keine überzeugenden Ausführungen von G._ und
H._ auszumachen. G._ bestätigte ausdrücklich, die Abmachung mit
K._ sei unentgeltlich gewesen (Prot. Vi S. 16). In Bezug auf die L._ AG
führte sie nichts aus. H._ äusserte sich weder zu K._ noch zu L._
AG (vgl. Prot. Vi S. 19 ff.). Zur offerierten Zeugeneinvernahme von Frau M._
führt die Beklagte schliesslich nur aus, dass die Vorinstanz es nicht als nötig er-
achtet habe, dieses Zeugnis abzunehmen (act. 62 S. 8). Wer vorbringt, es sei zu
einer bestimmten Tatsache(nbehauptung) kein Beweisverfahren durchgeführt
bzw. seien angerufene Beweismittel nicht abgenommen worden, hat zu sagen,
wo (Aktenstelle) er welche erheblichen und bestrittenen Tatsachen in rechtsgenü-
gender Weise behauptet hat. Es ist nicht Sache der Berufungsinstanz, in den vo-
rinstanzlichen Akten nach den Grundlagen zu suchen. Die diesbezüglich erhobe-
ne Rüge erfüllt diese Begründungsanforderung nicht. Die Rüge der Beklagten, es
sei unangemessen und aktenwidrig die Suchbemühungen als ungenügend zu
werten, beschränkt sich daher vielmehr auf eine allgemeine Kritik des angefoch-
tenen Entscheids, die den Anforderungen von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht genügt
(vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 (2013) Nr. 4). Insgesamt ist gegen die
vorinstanzlichen Erwägungen, die Anfragen bei K._ sowie L._ AG wür-
den keine genügenden Suchbemühungen darstellen, nichts einzuwenden. Von
daher erübrigt sich der Hinweis schon fast, dass letztlich unerfindlich bleibt, was
Frau M._ als Zeugin wesentlich anderes von Belang hätte ausführen können
als G._ und H._, die für die Beklagte Suchbemühungen zu unterneh-
- 17 -
men hatten. Und es kann offen bleiben, zu welchen konkreten Behauptungen der
Beklagten Frau M._ zu befragen gewesen wäre, ausser dass sie im Jahre
2011 ein Suchprofil angefordert hatte (vgl. act. 62 S. 8). Denn dass sie ein sol-
ches auch erhielt, wird damit nicht behauptet. Und ebenso wenig wird dargelegt,
was M._ damit angefangen haben soll.
2.3.3. Homegate
a) In Bezug auf das Suchabonnement bei Homegate hielt die Vorinstanz
fest, dieses stelle keine genügende Suchbemühung dar, weil es nicht spezifisch
nach geeigneten Mietobjekten für einen Mieter suche. Man erhalte vielmehr re-
gelmässig eine Zusammenstellung von Mietobjekten per E-Mail, welche die vom
Suchenden definierten Eigenschaften aufweisen würden (act. 65 E. II./3.6.4./a).
b) Die Beklagte bringt vor, es möge zutreffend sein, dass diese Internetplatt-
form nicht spezifisch nach geeigneten Mietobjekten suche. Da aber in einem sol-
chen Fall die suchende Person die Triage vornehme, sei es unangemessen, die-
se Suchbemühungen als ungenügend zu bezeichnen.
c) Die Klägerin äussert sich zu diesem Suchabonnement nicht konkret und
schliesst sich der Ansicht der Vorinstanz an (act. 72 Rz. 52).
d) Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt können nur gestützt auf die vom
Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt
werden (SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 41),
weshalb nur effektiv vorgenommene und ernsthafte Suchbemühungen bzw. Ab-
klärungen berücksichtigt werden können. Die vom Gesetz verlangte Ernsthaf-
tigkeit kann mit einem Suchabonnement bei Homegate allein kaum überprüft wer-
den. Zudem lassen sich Suchbemühungen mit dem Einreichen von Inseraten aus
dem Internet allein nicht dokumentieren. Ein solches Suchabonnement ist daher
mit dem blossen Sammeln von Zeitungsinseraten zu vergleichen, was von vorn-
herein ungenügend ist (vgl. ZK-Higi, Art. 272 N 245). In diesem Zusammenhang
obliegt es der Beklagten darzulegen, ob und mit welchem (Miss-)Erfolg sie sich
um die von Homegate zusammengetragenen Objekte bemüht hat, oder zu erklä-
- 18 -
ren, weshalb sie darauf verzichtete, sich auf diese Objekte zu bewerben. Dies hat
die Beklagte nicht getan. Die Erwägungen der Vorinstanz zum Suchabonnement
bei der Internetplattform Homegate sind daher nicht zu beanstanden.
2.3.4. Flexibilität
a) Die Vorinstanz erwog, die Beklagte schränke sich bei der Suche örtlich zu
sehr ein, indem sie sich beinahe ausschliesslich auf den Stadtkreis 1 konzentrie-
re, obwohl sie gemäss Rückweisungsbeschluss bei der Suche auch die Stadtkrei-
se 2 und 6 bis 8 miteinbeziehen müsse. Ausserhalb des Stadtkreises 1 habe die
Beklagte nur eine Handvoll Mietobjekte in Betracht gezogen. Zudem zeige sich
die Beklagte betreffend Fläche und Aufteilung der Räumlichkeiten zu wenig flexi-
bel. Die Beklagte dürfe an sich geeignete Mietobjekte nicht kategorisch aus-
schliessen, nur weil die Fläche auf mehrere Etagen verteilt sei oder weil sich ein
(Gross-)Teil der Verkaufsfläche im Untergeschoss befinde, wie dies beispielswei-
se beim Objekt am N._-Strasse ... der Fall gewesen sei. Weiter habe sich die
Beklagte aufgrund der schlechten Lage nicht weiter um den Abschluss eines
Mietvertrages betreffend die Objekte am O._-Strasse ... und an der P._-
Strasse ... bemüht. Das Mietobjekt an der Q._-Strasse ... [recte R._-
Strasse ...] habe die Beklagte schliesslich wegen der schlechten Passantenlage
verworfen (act. 65 E. II./3.6.5. und E. II./3.6.4./b).
b) Die Beklagte erachtet den Vorwurf der mangelnden Flexibilität für unbe-
rechtigt und unbegründet. Sie habe ihren Suchradius stark ausgeweitet und zeige
sich mit Bezug auf die Räumlichkeiten flexibel, indem sie nach einer Verkaufsflä-
che zwischen 100m2 und 200m2 suche. Die Vorinstanz habe ihre Suchbemühun-
gen als ungenügend qualifiziert, weil sie – die Beklagte – nur eine "Handvoll Miet-
objekte ausserhalb des Kreises 1" in Betracht gezogen habe. Weder die Klägerin
noch die Vorinstanz seien in der Lage gewesen, ein geeignetes Objekt aus-
serhalb (und innerhalb) des Kreises 1 zu nennen, auf welches sie sich nicht be-
worben habe (act. 62 S. 8 f.). Sie habe kein einziges Objekt ausschliesslich we-
gen der Lage oder Aufteilung der Verkaufsfläche abgelehnt bzw. habe sie insge-
samt nur zwei Objekte abgelehnt, bei welchen die Flächen auf drei Etagen verteilt
gewesen seien und sich teilweise im Untergeschoss befunden hätten. Das Objekt
- 19 -
am N._-Strasse ... sei nicht in Frage gekommen, weil die Räumlichkeit nicht
als Verkaufsfläche hätte genutzt werden können, da sie sich ausschliesslich im
UG befunden habe. Das Objekt an der R._-Strasse ... habe sie wegen der
schlechten bzw. versteckten Lage und aufgrund der Verteilung der Ladenfläche
auf zwei Etagen nicht weiter verfolgt. Das Objekt am O._-Strasse ... habe sie
abgelehnt, weil nur ein Untermietverhältnis in Frage gekommen sei und man be-
reits Sanierungsarbeiten angekündigt habe, was unzumutbar sei. Das Objekt an
der P._-Strasse ... sei nicht in Frage gekommen, weil die Vermieterin für die-
se Räumlichkeiten nur einen Showroom gewollt habe, mithin die Beklagte darin
kein Geschäft hätte betreiben können. Dass sie Abklärungen und Bemühungen
bei über 150 Objekten getroffen habe, erwähne die Vorinstanz mit keinem Wort.
Es mute daher seltsam an, wenn die Vorinstanz mit der Auflistung von nur vier
Objekten der Beklagten ungenügende Bemühungen oder mangelnde Flexibilität
unterstelle. Gesamthaft seien ihre Suchbemühungen als genügend zu bezeichnen
(act. 62 S. 9 f.). Sie habe den Nachweis erbracht, dass sie seit dem 12. August
2011 in den Stadtkreisen 1, 2, 6, 7 und 8 intensive Suchbemühungen getätigt ha-
be (act. 62 S. 6).
c) Die Klägerin bringt vor, die vorinstanzlichen Erwägungen, die Beklagte
habe sich örtlich zu sehr eingeschränkt und sich praktisch nur um Objekte im
Stadtkreis 1 bemüht, seien zutreffend. Die Beklagte habe sich ausserhalb des
Stadtkreises 1 nämlich nur um drei Objekte (O._-Strasse ..., S._-
Strasse ..., P._-Strasse ...) bemüht. Das Objekt am O._-Strasse ... habe
die Beklagte mit der Begründung, es sei nur ein Untermietvertrag in Frage ge-
kommen, abgelehnt (act. 72 Rz. 36 f.). In Bezug auf das Objekt an der R._-
Strasse ... habe die Vorinstanz zu recht ausgeführt, dass sich die Beklagte hätte
bewerben müssen (act. 72 Rz. 39). Die das Objekt an der B._-Strasse ... be-
treffende Behauptung der Beklagten, die gesamte Verkaufsfläche befinde sich im
Untergeschoss, widerspreche der Umschreibung im Inserat. Da sich dieses Miet-
objekt auf drei Etagen verteile, könne sich folglich nur ein Teil im Untergeschoss
befinden. Die Beklagte hätte dieses Objekt – wie die Vorinstanz ausgeführt habe
– nicht kategorisch ausschliessen dürfen (act. 72 Rz. 40 f.).
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d) Für die ausserhalb des Stadtkreises 1 unternommenen Suchbemühungen
sind weder die Vorinstanz noch die Klägerin beweisbelastet (vgl. act. 62 S. 9),
sondern ist es allein die Beklagte. Die Beklagte versäumt es vorliegend anzuge-
ben, inwiefern sie mehr als nur eine "Handvoll" Mietobjekte ausserhalb des Stadt-
kreises 1 in Betracht gezogen habe bzw. um welche Objekte es sich dabei konk-
ret handelte. Ihre allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid genügt den An-
forderungen von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1. = Pra
102 (2013) Nr. 4). Die vorinstanzliche Erwägung, dass sich die Beklagte örtlich zu
sehr auf den Kreis 1 einschränke, ist daher nicht zu beanstanden. Was die Objek-
te am N._-Strasse ..., an der R._-Strasse ... und am O._-Strasse ...
betrifft, so rekapituliert die Beklagte nur, was sie bereits vor Vorinstanz vorge-
bracht hat (vgl. act. 1/14 S. 17 und S. 19). Wiederholungen des bereits vor der
ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine
Begründung indes nicht (OGer LB140064 vom 13. November 2014 E. II./1; vgl.
auch BGE 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 (2013) Nr. 4).
Sodann ist in Bezug auf das Objekt am O._-Strasse ... festzuhalten, dass die
Beklagte nicht ausführt, weshalb für sie ein Untermietverhältnis nicht in Frage
kommt und wie lange dieses Untermietverhältnis gedauert hätte. Ein Untermiet-
verhältnis kann zwar zu einem erneuten Umzug führen, da ein solches in der Re-
gel befristet sein dürfte bzw. davon auszugehen ist, dass der (Haupt-)Mieter be-
absichtigt, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen (vgl. BGE
138 II 59 E. 2.2.2.). Ein Anspruch darauf, einen zweimaligen Umzug unter allen
Umständen zu vermeiden, gibt es aber nicht (vgl. SVIT-Kommentar, Das Schwei-
zerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 45 m.w.H.). Für die Beurteilung einer allfäl-
ligen Härte kann die Beklagte damit jedenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Weiter legt die Beklagte nicht schlüssig dar, weshalb ihr Geschäftsmodell nicht
ebenso auf mehreren Etagen umgesetzt werden könnte. Immerhin ist dies in Mo-
deboutiquen nicht unüblich. Das Verhalten der Beklagten erweckt vielmehr den
Anschein, dass sie auf der Suche nach einem perfekten Ersatzobjekt ist, obwohl
es sich lediglich um ein geeignetes Ersatzobjekt handeln muss, das nicht allzu
spezifische Raumbedürfnisse (z.B. besondere Höhe, besondere Tragfähigkeit von
Böden) zu erfüllen hat. Die Vorinstanz ging daher zu recht davon aus, dass sich
- 21 -
die Beklagte – insbesondere in Bezug auf die Aufteilung der Fläche und der Lage
– wenig flexibel zeige. Einzig die Rüge betreffend das Objekt an der P._-
Strasse ... ist angebracht. Die Vorinstanz führte dazu aus, die Beklagte habe die-
ses Objekt wegen der schlechten Passantenlage verworfen (act. 65 II/3.6.4./b
S. 16). Aus dem betreffenden Inserat ergibt sich aber deutlich, dass für dieses
Objekt ein Nachmieter für einen Showroom gesucht wird (vgl. act. 1/16/39). Diese
Kritik vermag aber an den vorinstanzlichen Schlussfolgerungen nichts zu ändern.
Im Übrigen genügen die pauschalen Aussagen bzw. Rügen der Beklagten, es
mute seltsam an, wenn die Vorinstanz nur vier Objekte aufliste und ihr ungenü-
gende Bemühungen und mangelnde Flexibilität vorwerfe, den Anforderungen von
Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht. Welche Objekte von der Vorinstanz unberücksichtigt
geblieben sind, zeigt die Beklagte nicht auf, sondern sie beschränkt sich darauf zu
behaupten, sie habe Bemühungen bei über 150 Objekten getroffen (act. 62 S.
10), was im Berufungsverfahren so nicht genügt.
Die Erwägungen der Vorinstanz, es sei der Beklagten eine mittlere Härte zuzubil-
ligen, obwohl ihre Suchbemühungen nicht vollends überzeugend seien, es ihr
aber dennoch gelungen sei, Schwierigkeiten bei der Suche nach einem geeigne-
ten Ersatzobjekt auf dem örtlichen Markt aufzuzeigen, ist daher nicht zu bean-
standen.
2.3.5. Beginn der Suchbemühungen
Etwas weitschweifig führt die Klägerin aus, die Beklagte habe zu spät mit der Su-
che nach einem geeigneten Ersatzobjekt begonnen (act. 72 Rz. 23, Rz. 25-28;
Rz. 30-33), die Würdigung der Vorinstanz hinsichtlich der Suchbemühungen sei
mehr als nur wohlwollend (act. 72 Rz. 35), sowie G._ und H._ seien in-
struiert gewesen und deren Aussagen seien widersprüchlich (act. 72 Rz. 23-28;
Rz. 30-35). Worauf die Klägerin mit diesen Ausführungen konkret abzielen bzw.
was sie aus diesen konkret ableiten will, führt sie weder aus noch ist dies ersicht-
lich.
- 22 -
2.3.6. Neue Suchbemühungen
Die Beklagte bringt ihre seit der Verhandlung vom 18. August 2014 neu getätigten
Suchbemühungen als Novum vor, indem sie ihren Anhang I mit den entsprechen-
den Beilagen als integrierenden Bestandteil ihrer Berufungsschrift erklärt (act. 62
S. 6 f.).
Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsachen, auf
die sie ihre Begehren stützen, darzulegen. Dabei sind die Tatsachenbehauptun-
gen nach der auch im Berufungsverfahren geltenden Bestimmung von Art. 221
Abs. 1 lit. d ZPO in der Rechtsschrift selbst aufzuführen (Hungerbühler, DIKE-
Komm-ZPO, Art. 311 N 10). Tatsachen, die sich lediglich aus einer Beilage zu ei-
ner Rechtsschrift ergeben, sind vom Gericht nicht zu beachten. Selbst mit einem
allgemeinen Verweis in der Rechtsschrift auf eine Beilage oder mit der allgemei-
nen Erklärung, dass eingereichte Akten als integrierender Bestandteil der Rechts-
schrift gelten, wird der Behauptungslast nicht genügend nachgekommen (KUKO
ZPO-Naegeli, 2. Aufl., Art. 221 N 27; ZK ZPO-Leuenberger, 2. Aufl., Art. 221
N 43). Dies soll auch in Verfahren gelten, die von der sozialen Untersuchungsma-
xime beherrscht sind und umso mehr, als die Parteien – wie hier – anwaltlich ver-
treten sind. Es ist nicht Sache des Gerichts (sowie der Gegenpartei), sich die
Grundlagen für den eingeklagten Anspruch aus den eingereichten Beilagen zu-
sammenzusuchen (KUKO ZPO-Naegeli, 2. Aufl., Art. 221 N 27), und es hat nicht
von sich aus den Sachverhalt zu erforschen, wie die uneingeschränkte oder echte
Untersuchungsmaxime das fordert (vgl. dazu etwa Art. 286 Abs. 1 ZPO).
Die Beklagte kommt diesen Anforderungen offensichtlich nicht nach; sie hat damit
ihre neuen Suchbemühungen nicht genügend behauptet. Selbst wenn der An-
hang I als integrierender Bestandteil der Berufungsschrift zu berücksichtigen wä-
re, geht aus diesem auch nicht hervor, wann die Beklagte diese dort behaupteten
Suchbemühungen getätigt hat, ob und wann sie sich für eines dieser Objekte be-
worben hat und mit welchem Ergebnis und dabei namentlich, ob sie mit dem
Vermieter Vertragsverhandlungen geführt hat, was die Gründe einer etwaigen
Absage waren, in welchem Status sich die Bemühungen ansonsten befinden etc.
Sodann ist auch hier zu betonen, dass sich Suchbemühungen allein mit dem Ein-
- 23 -
reichen von Inseraten nicht dokumentieren lassen sowie nur die konkret nachge-
wiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden können (ZK-
Higi, Art. 272 N 245; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl.,
Art. 272 N 41; vgl. auch E. II./2.3.3./d) vorne).
2.3.7. Fazit
Hinsichtlich der Suchbemühungen und Verhältnisse auf dem örtlichen Markt ist
der Beklagten – im Einklang mit der Vorinstanz – eine mittlere Härte zuzubilligen.
Damit wird auch dem Umstand, dass die Beklagte mit den Suchbemühungen al-
lenfalls verspätet begonnen hat, genügend Rechnung getragen.
3. Interessenlage der Klägerin
3.1. Ebenso wie die Härtegründe der Beklagten sind auch die Interessen des
Vermieters und damit der Klägerin zu prüfen. Die Vorinstanz erwog in ihrem ers-
ten Urteil, die Klägerin habe die Sanierung der Schaufenster- und Elektroanlagen
bereits im Zeitraum 2005 / 2006 durchführen wollen. Sie habe aber mit der Sanie-
rung bis zum Auszug der Beklagten zuwarten wollen. Das Interesse der Klägerin
am Auszug der Beklagten aus den Mieträumlichkeiten erweise sich als nicht
dringlich (act. 1/28 E. III./3.4.2.). Im ersten Berufungsverfahren blieb die Interes-
senlage der Klägerin unangefochten (vgl. Rückweisungsbeschluss). Die Vorin-
stanz hielt im hier angefochtenen Urteil unter Verweis auf das erste Urteil sowie
den Rückweisungsbeschluss fest, die klägerischen Interessen seien nicht dring-
lich (act. 65 E. II./3.6.6.).
3.2. Die Beklagte beanstandet, die Vorinstanz verweise bloss auf das erste
Urteil, in welchem das Interesse der Klägerin als nicht dringlich bezeichnet wor-
den sei. Nach der Beklagten seien die klägerischen Interessen nicht nur zeitlich
nicht dringlich, sondern auch völlig untergeordnet, da weder Eigenbedarf noch ei-
ne Realisierung eines bereits bewilligten Umbaus im Raum stünden (act. 62
S. 12).
3.3. Die Klägerin führt zu ihrer Interessenlage aus, sie sei weiterhin daran inte-
ressiert, die längst fälligen und aus Gründen der Sicherheit notwendigen Sanie-
- 24 -
rungsarbeiten im Bereich der elektrischen Einrichtung und der Schaufensterver-
glasung vorzunehmen. Im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens sei einläss-
lich dargelegt worden, dass diese Arbeiten nicht ausgeführt werden könnten, so-
lange die Beklagte im Mietobjekt ihr Geschäft betreibe (act. 72 Rz. 53).
3.4. Der (ersten) Beurteilung der Vorinstanz widersprach die Beklagte weder
im ersten obergerichtlichen (vgl. Rückweisungsbeschluss) noch im zweiten erstin-
stanzlichen Verfahren (vgl. act. 65 E. II./3.6.6.). Im vorliegenden Berufungsverfah-
ren bestritt die Beklagte das Vorhandensein der Klägerinteressen ebenfalls nicht.
Sie äussert sich nur zu deren Gewichtung. Es bleibt damit bei der Sachdarstel-
lung, wie sie dem ersten Urteil des Mietgerichtes zugrunde lag.
4. Interessenabwägung und Erstreckungsdauer / Art der Erstreckung
4.1. Da auf der Beklagtenseite eine Härte und auf der Klägerseite ein Vermie-
terinteresse vorhanden sind, ist – wie bereits vorstehend ausgeführt – sowohl für
die Dauer als auch für die Art der Erstreckung eine Interessenabwägung vorzu-
nehmen (vgl. E. II./1.1. vorne).
4.2. Eine einmalige (definitive) Erstreckung ist angezeigt, wenn im Zeitpunkt
des Entscheids über das erste Erstreckungsbegehren klar ist, auf welchen Zeit-
punkt hin der Mieter eine Ersatzlösung finden wird. Eine endgültige Erstreckung
ist auch zu gewähren, wenn dies die Interessen des Vermieters gebieten oder
wenn dem Vermieter eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses aus anderen
Gründen nicht mehr zuzumuten ist. Gegen eine erstmalige Erstreckung spricht,
dass nur schwer abgeschätzt werden kann, ob innert der gewährten Erstreckung
ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und – namentlich unter Be-
rücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters – zu einem späteren Zeitpunkt
mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche An-
haltspunkte zu erwarten sind (SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht,
3. Aufl., Art. 272b OR N 4; BGer 4A_62/2010 E. 6.1.2. m.w.H., in: MRA 5/10
S. 212).
- 25 -
4.3. Die Vorinstanz führte in Bezug auf die Erstreckungsart und -dauer aus,
die Beklagte habe sich bei der Suche nach einem Ersatzobjekt örtlich zu sehr
eingeschränkt und zeige sich allgemein als wenig flexibel. Es könne davon aus-
gegangen werden, dass sie bei intensivierten geeigneten Suchbemühungen in
absehbarer Zeit ein geeignetes Ersatzobjekt finden werde, weswegen eine defini-
tive Erstreckung anzuordnen sei (act. 65 E. II./3.7.3.).
4.4. Die Beklagte beanstandet die mangelnde Berücksichtigung der Vermie-
terinteressen. Die Vorinstanz habe nicht ansatzweise eine Interessenabwägung
vorgenommen und die Interessen der Klägerin bzw. deren Gewichtung ausser
Acht gelassen (act. 62 S. 12). Bereits aus dem Grund, dass die klägerischen Inte-
ressen nicht nur zeitlich nicht dringlich, sondern auch von untergeordneter Bedeu-
tung seien, rechtfertige sich eine endgültige Erstreckung nicht. Ausserdem könne
zurzeit weder über die Aussicht, neue Räumlichkeiten zu finden, noch über die
Entwicklung der wirtschaftlichen Situation eine zuverlässige Prognose gemacht
werden (act. 62 S. 11).
4.5. Die Klägerin führt aus, eine zweite Erstreckung sei nur unter der Voraus-
setzung zulässig, dass die Beklagte alles ihr Zumutbare unternommen habe, um
ein Ersatzobjekt zu finden (Art. 272 Abs. 3 OR). Für die Beurteilung dieser Frage
sei der gesamte Zeitraum zu berücksichtigen, in welchem nach Kenntnis der Be-
endigung des Mietverhältnisses vernünftigerweise Suchbemühungen hätten un-
ternommen werden müssen. Es stehe bereits heute fest, dass die Beklagte die-
sem Erfordernis nicht nachgekommen sei (act. 72 Rz. 56). Vorliegend seien keine
oder ungenügende Suchbemühungen vorgenommen worden, weswegen zum ei-
nen die Anwartschaft auf die Gewährung einer Mieterstreckung reduziert und zum
anderen eine erstmalige Erstreckung ausgeschlossen werde. Es stehe bereits
zum vornherein fest, dass eine zweite Mieterstreckung nicht gewährt werden kön-
ne (act. 72 Rz. 56).
4.6. Nach dem oben Gesagten besteht auf Seiten der Beklagten eine auf die
Stadtkreise 1, 2 und 6 bis 8 begrenzte Ortsgebundenheit, so dass eine gewisse
Härte im Sinne des Gesetzes vorliegt (vgl. E. II./2.2. oben). Und ist ihr – auch un-
ter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse und ihrer Suchbemühun-
- 26 -
gen eine insgesamt mittlere Härte zuzugestehen (vgl. E. II./2.1 bis 2.3 oben). Auf
der Vermieterseite bestehen keine dringlichen Interessen. Immerhin ist hier zu be-
rücksichtigen, dass die Beklagte bereits seit 2005/2006 von den Sanierungsplä-
nen der Klägerin Kenntnis hatte, und sie seit dem 12. August 2011 wusste, dass
das Mietverhältnis per 30. Juni 2012 enden würde (vgl. Rückweisungsbeschluss
E. III./3.1.3.). Die Beklagte konnte daher davon ausgehen, dass die Klägerin ein
berechtigtes Interesse daran hat, diese Sanierungsarbeiten durchführen bzw. auf
einen im Voraus bekannten Termin hin organisieren zu können. Der Beklagten ist
anzulasten, dass sie keine allzu intensiven Suchbemühungen getätigt hat, und sie
konnte keine Knappheit an geeigneten Objekten auf dem massgeblichen Miet-
markt dokumentieren (vgl. E. II./2.3.7. vorne). Ausserdem ist die Beklagte nicht
auf ein Ersatzobjekt angewiesen, das bestimmte Eigenschaften aufweisen muss
und nicht oft angeboten wird (vgl. E. II./2.3.4./d. vorne). Es ist daher nicht zu be-
anstanden, wenn die Vorinstanz davon ausging, dass die Beklagte innert der ihr
eingeräumten Erstreckungsfrist ein ihr zusagendes Ersatzobjekt findet, falls sie ih-
re Suchbemühungen verstärkt und sich hinsichtlich den Räumlichkeiten flexibler
zeigt. Den Interessen der Beklagten hat die Vorinstanz mit der grosszügig auf die
Hälfte der höchstmöglichen Dauer bemessenen einmaligen Erstreckung des
Mietverhältnisses angemessen Rechnung getragen.
Aus dem von der Beklagten zitierten Entscheid des Bundesgerichts vom 13. April
2010 (BGer 4A_62/2010, in: MRA 5/10 S. 207 ff.) lässt sich nichts zu ihren Guns-
ten ableiten (vgl. act. 62 S. 11). Wohl hielt das Bundesgericht fest, es sei unsi-
cher, wann die Beschwerdeführerin ein Ersatzobjekt finden werde, weshalb eine
erstmalige Erstreckung angezeigt sei (MRA 5/10 E. 6.4. S. 214). Im dort beurteil-
ten Fall ging es aber darum, und darin liegt der massgebliche Unterschied, dass
die Vorinstanz gänzlich ausser Acht liess, dass die Mieterin ein Ersatzobjekt be-
nötigte, das sehr spezifische Eigenschaften aufweisen musste (bestimmte Grös-
se, Zulässigkeit von Lärmemissionen, erforderliche Bewilligung für die Installation
von Spritzkabinen etc.), weshalb es höchst unsicher erschien, dass die Mieterin
ein solches Ersatzobjekt innerhalb eines Jahres findet (MRA 5/10 E. 6.4.
S. 213 f.). Überdies lässt sich aus der Argumentation der Beklagten nicht ableiten,
die Vorinstanz sei bei der Beweiswürdigung und der Feststellung des Sachver-
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halts in Willkür verfallen. Dergleichen ist zudem nicht ersichtlich. Das Mietverhält-
nis war befristet. Die Beklagte als geschäftserfahrene juristische Person weiss
somit seit Jahren um die Notwendigkeit eines Ersatzes. Aufgrund der dargelegten
Situation ist einer definitiven Erstreckung gegenüber einer einstweiligen den Vor-
zug zu geben, denn er ist den gesamten massgeblichen Umständen angemes-
sen. Das führt zur Abweisung der Berufung.
III. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Vorinstanzliches Verfahren
1.1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr in Höhe von
Fr. 17'500.– wurde in der Berufung nicht angefochten und ist ohne weiteres zu
bestätigen. Zu berücksichtigen ist sodann die Entscheidgebühr gemäss Rückwei-
sungsbeschluss in Höhe von Fr. 3'000.– (vgl. Rückweisungsbeschluss Dispositiv-
ziffer 2; act. 65 Dispositivziffer 2). Die auf einen Fünftel reduzierte erstinstanzliche
Parteientschädigung von Fr. 6'000.– zuzüglich 8% MwSt. blieb ebenfalls unbe-
stritten und ist bezüglich ihrer gesamten Höhe von Fr. 30'000.– zu bestätigten.
1.2. In ihrem Eventualantrag rügt die Beklagte die vorinstanzliche Verteilung
der vorgenannten Kosten im Verhältnis von 3/5 (Klägerin) zu 2/5 (Beklagte). Sie
macht geltend, sie habe im ersten Berufungsverfahren bzw. Rückweisungsverfah-
ren vollumfänglich obsiegt, weshalb es sich rechtfertige, der Klägerin die Kosten
im Umfang von 3/4 und ihr im Umfang von 1/4 aufzuerlegen (act. 62 S. 13). Dem-
gegenüber erachtet die Klägerin die von der Vorinstanz vorgenommene Vertei-
lung der Kosten als angemessen (act. 72 Rz. 58).
1.3. Die Beklagte macht – sinngemäss – nur geltend, die Vorinstanz habe ihr
vollumfängliches Obsiegen im Rückweisungsverfahren ausser Acht gelassen. Ei-
nen anderen Grund, weshalb die Kosten anders zu verteilen sind, bringt die Be-
klagte nicht vor.
Nach Art. 104 Abs. 4 ZPO kann die obere Instanz in einem Rückweisungsent-
scheid die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vor-
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instanz überlassen. Erfolgt eine Rückweisung, weil die Vorinstanz die Beweisab-
nahme zu ergänzen hat, so ist noch völlig offen, welche Partei am Schluss in der
Sache obsiegen wird. Es macht daher Sinn, dass die Erstinstanz im neuen Ent-
scheid auch die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens verteilt, das zur
Rückweisung geführt hat. Dabei berücksichtigt die Vorinstanz den Prozessaus-
gang in der Sache und nicht denjenigen in jenem Rechtsmittelverfahren, ansons-
ten die Regelung von Art. 104 Abs. 4 ZPO keinen Sinn machen würde. Bezogen
auf jenes Rechtsmittelverfahren wird das Unterliegerprinzip (Art. 106 Abs. 1 ZPO)
mithin relativiert, indem nicht massgebend ist, welche Partei mit ihren Rechtsmit-
telanträgen obsiegt hat, sondern welche Partei später mit ihren ursprünglichen
Begehren in der Sache obsiegt (BGer 4A_364/2013, 4A_394/2013, 4A_396/2013
E. 15.4; BSK ZPO-Rüegg, 2. Aufl., Art. 104 N 7; Urwyler, DIKE-Komm-ZPO, Art.
104 N 6). Immerhin bleibt anzufügen, dass Art. 104 Abs. 4 ZPO als Kann-
Vorschrift ausgestaltet ist. Die Rechtsmittelinstanz könnte demnach die Prozess-
kosten des Rechtsmittelverfahrens auch selber verteilen, wenn besondere – hier
nicht ersichtliche – Gründe vorliegen, wie beispielsweise mut- oder böswilliges
Prozessieren (ZK ZPO-Jenny, 2. Aufl., Art. 104 N 11).
Nach dem Gesagten geht daher die Argumentation der Klägerin fehl. Im Lichte
des Grundsatzes von Art. 106 Abs. 2 ZPO ist die Kosten- und Entschädigungsre-
gelung für das vorinstanzliche Verfahren, wie sie die Vorinstanz vorgenommen
hat, nicht zu beanstanden. Der Eventualantrag der Beklagten ist daher ebenfalls
abzuweisen.
2. Berufungsverfahren
2.1. Die Gerichtskosten bemessen sich nach dem Streitwert, der sich gemäss
Art. 91 Abs. 1 ZPO nach dem Rechtsbegehren bestimmt. Die Beklagte beziffert
den Streitwert vor der Berufungsinstanz auf Fr. 123'612.– (act. 62 S. 3), und dem
widersprach die Klägerin nicht (act. 72 Rz. 2). Ausgehend von diesem Streitwert
resultiert gestützt auf §§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 sowie § 7 lit. a GebV
OG eine Entscheidgebühr von Fr. 6'500.– für das zweitinstanzliche Verfahren. Da
die Beklagte im Berufungsverfahren vollumfänglich unterliegt, sind ihr die Ge-
richtskosten in Höhe von Fr. 6'500.– aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO) und
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mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 6'500.– (act. 69) zu verrech-
nen.
2.2. Die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ist ausgehend von
einem Streitwert von Fr. 123'612.– in Anwendung von §§ 13 Abs. 1 und 2 i.V.m. 4
Abs. 1 AnwGebV festzusetzen. Die Grundgebühr beträgt Fr. 12'300.– zuzüglich
8% MwSt. Die Beklagte ist somit zu verpflichten, der Klägerin eine Parteientschä-
digung von Fr. 12'300.– zuzüglich 8% MwSt. zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ZPO).