# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** cf9aa8a5-efe4-4aff-bfbf-47b689cb0b49
**Court:** ZH_SRK
**Chamber:** ZH_SRK_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

hat sich ergeben:
A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) sind Eigentümer von je zwei fremd-
vermieteten Mehrfamilienhäusern an der ...strasse 12/14/16 und ...strasse 2/4 in D
sowie eines Mehrfamilienhauses am ...weg 1/2 in E. Ferner gehören ihnen ein Einfami-
lienhaus in D und eine Ferienwohnung in F. Mit Veranlagungsverfügung Direkte Bun-
dessteuer 2012 und Einschätzungsentscheid Staats- und Gemeindesteuern 2012 vom
22. April 2014 nahm der Steuerkommissär bei den genannten Mehrfamilienhäusern
gegenüber den deklarierten Brutto-Mieterträgen und den Unterhaltskosten Korrekturen
vor, ferner im Einschätzungsentscheid gegenüber den geltend gemachten Vermögens-
steuerwerten. Dementsprechend veranlagte er die Pflichtigen mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. 883'400.- (direkte Bundessteuer) bzw. mit einem solchen von
Fr. 864'700.- (Staats- und Gemeindesteuern; satzbestimmend Fr. 883'500.-) sowie mit
einem steuerbaren Vermögen von Fr. 16'617'000.- (satzbestimmend Fr. 17'327'000.-).
B. Die von den Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale
Steueramt am 11. Juni 2014 ab.
C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 7./9. Juli 2014 liessen die Pflichtigen dem
Steuerrekursgericht beantragen:
"1. Es sei der Einspracheentscheid vom 11. Juni 2014 betreffend die Direkte  2012 insofern aufzuheben, als die Steuerfaktoren für die  wie folgt anzusetzen sind:
...strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 376'998.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten
effektiv: Fr. 79'116.-;
...strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 291'167.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten
pauschal Fr. 60'065.-;
...weg: Brutto-Mietertrag Fr. 304'898.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten pau-
schal Fr. 61'068.-.
2. Es sei der Einspracheentscheid vom 11. Juni 2014 betreffend die Staats- und
Gemeindesteuern 2012 insofern aufzuheben, als die Steuerfaktoren für die  wie folgt anzusetzen sind:
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...strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 376'998.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten effektiv: Fr. 79'116.-; Verkehrssteuerwert Fr. 5'475'000.-;
...strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 291'167.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten
pauschal Fr. 60'065.-; Verkehrssteuerwert Fr. 4'259'000.-;
...weg: Brutto-Mietertrag Fr. 304'898.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten pau-
schal Fr. 61'068.-; Verkehrssteuerwert Fr. 4'148'000.-;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin".
In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 25. Juli 2014 schloss das kantona-
le Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel.
Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird,
soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

## Considerations

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Im Beschwerde- und im Rekursverfahren liegt zunächst die Frage im Streit,
welche steuerbaren (Netto-)Mieterträge die Pflichtigen mit den Liegenschaften
...strasse, ...strasse und ...weg erzielt haben. Damit hängt die Frage zusammen, wel-
cher Betrag Grundlage für die Berechnung des Pauschalabzugs bei den Unterhaltskos-
ten bildet. Schliesslich ist im Rekursverfahren der Vermögenssteuerwert der genannten
Liegenschaften zu beurteilen.
2. a) Mit Bezug auf die steuerbaren Mieterträge erwog das kantonale Steuer-
amt in den Einspracheentscheiden, dass grundsätzlich die Bruttoerträge samt allen
Nebenkosten zu berücksichtigen seien. Von diesen Erträgen könnten die Kosten für
Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung abgezogen werden. Weitere Kosten
wie für Kabel-TV, Verwaltungshonorar, Wasser und Abwasser seien im Zusammen-
hang mit dem Liegenschaftenunterhalt geltend zu machen. Die von den Pflichtigen
eingeforderten Nebenkostenabrechnungen wiesen nicht abzugsfähige Positionen aus.
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Die Aufstellung zum Veranlagungs- und Einschätzungsentscheid erweise sich als zu-
treffend. Bei den Unterhaltskosten werde der Pauschalabzug von 20% von den steuer-
baren Mieterträgen bemessen. Dies sei vorliegend – unter Berücksichtigung der Leer-
bestände – korrekt erfolgt. Was den Vermögenssteuerwert der Mehrfamilienhäuser
anbelange, sei dieser im Einklang mit Rz. 39 der Weisung 2009 (Weisung des Regie-
rungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die
Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009
[LS 631.32], nachfolgend Weisung 2009) erfolgt.
b) Zur Begründung von Beschwerde und Rekurs bringen die Pflichtigen vor,
dass sie entsprechend den Vorgaben des Mietrechts strikt zwischen Mietzinsen, Ne-
benkosten sowie Unterhalts- und Verwaltungskosten unterschieden hätten. Als Neben-
kosten betrachteten sie Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammen-
hingen und die der Vermieter dem Mieter weiterverrechne, so z.B. die Stromkosten. Als
Unterhalts- und Verwaltungskosten würdige sie nicht unmittelbar gebrauchsabhängige
Aufwendungen, so etwa Abschreibungen oder Verwaltungshonorare. Mietzinsen seien
über die Erfolgsrechnung verbucht worden; soweit die Nebenkosten von den Mietern
getragen würden, hätten sie nur Eingang in die Bilanz gefunden. Bei der Beantwortung
der streitbetroffenen Frage, wie steuerlich zwischen Neben- und Unterhaltskosten ab-
zugrenzen und welche Grundlage für die Unterhaltskostenpauschale massgebend sei,
komme – im Einklang mit der Lehre – die mietrechtliche Betrachtungsweise zum Zug.
Als Basis für den Pauschalabzug sei der Mietertrag ohne Nebenkosten massgebend.
Im Merkblatt des kantonalen Steueramts über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kos-
ten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November 2009
(ZStB I Nr. 18/821; nachfolgend Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009) sehe das
Musterbeispiel 1 in Rz. 47 vor, dass vom Bruttojahresertrag die Kosten für Heizung,
Warmwasser und Treppenhausreinigung abgezogen würden. Zumal sich das Merkblatt
nicht zu den Nebenkosten äussere, sei die genannte Aufzählung – entgegen der Auf-
fassung des kantonalen Steueramts – nicht als abschliessend zu betrachten; vielmehr
würden nur drei typische Arten von Nebenkosten erwähnt. Richtigerweise sei für die
Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus unbeweglichem Vermögen auf das Net-
toeinkommen abzustellen. Hinsichtlich des Vermögenssteuerwerts sei für die Ermitt-
lung des Ertragswerts von der Gesamtvergütung der Mieter auszugehen. Aus Rz. 39
der Weisung 2009 folge jedoch, dass alle Nebenkosten für den Vermieter bedeutungs-
los seien, weil es sich bei diesen um Lebenshaltungskosten der Mieter handle. Dazu
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im Widerspruch habe das kantonale Steueramt nur einen Teil der Nebenkosten zum
Abzug zugelassen und so einen überhöhten Vermögenssteuerwert festgesetzt.
c) Dem hält das kantonale Steueramt in der Beschwerde-/Rekursantwort ent-
gegen, dass im Interesse der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer ungeachtet der
konkreten Ausgestaltung des Mietvertrags vom Brutto-Mietertrag auszugehen und von
diesem die Kosten der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung
abzuziehen seien. Alle übrigen (Neben-)Kosten stellten Unterhalt dar und könnten –
effektiv oder pauschal – als Unterhaltskosten geltend gemacht werden. In einem ähnli-
chen Fall habe das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 18. Januar 2013 (vom Ver-
waltungsgericht bestätigt am 2. April 2014) lediglich die genannten Kosten vor dem
Pauschalabzug zum Abzug zugelassen. Die Aufzählung in der genannten Rz. 39 der
Weisung 2009 sei als abschliessend zu verstehen. Im Gegensatz zur früheren Wei-
sung vom 19. März 2003 könnten neben den Kosten für Heizung, Warmwasser und
Treppenhausreinigung auch solche für Radio/TV-Empfangsgebühren, Kehrichtentsor-
gungsgebühren sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und Abwasserreinigung abge-
zogen werden. Weitergehende Abzüge seien jedoch nicht vorgesehen.
3. a) Kraft Art. 21 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundes-
steuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) und des gleich lautenden § 21 Abs. 1 lit. a des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sind alle Einkünfte aus Vermietung steuerbar.
Dies gilt zunächst für die vertraglich vereinbarten Mietzinsen, ferner auch für allfällige
Neben- oder Sonderleistungen des Mieters. Hingegen bilden die für Nebenkosten ge-
leisteten Entschädigungen, insbesondere jene für Heizung, Warmwasser und Trep-
penhausreinigung, nicht Bestandteil des massgebenden Brutto-Mietertrags, sofern sie
die tatsächlichen Aufwendungen nicht übersteigen. Sind diese Entschädigungen in den
Mietzins eingeschlossen, dürfen die Mieteinnahmen um diese Aufwendungen gekürzt
werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DGB, 2. A., 2009,
Art. 21 N 48 f. DBG, und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 21
N 35 f. StG; Bernhard Zwahlen, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Band I/2a, 2. A., 2008, Art. 21 N 7 DBG).
Die Unterhaltskosten hat nach Art. 256b OR der Vermieter zu tragen. Demge-
genüber können Nebenkosten laut Art. 257a Abs. 2 OR nach Massgabe einer beson-
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deren Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Bei Wohn- und Geschäftsräu-
men gelten als Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leis-
tungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und
ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch
der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR).
b) Nach Kenntnis des Steuerrekursgerichts entspricht das Vorgehen des kan-
tonalen Steueramts zur Ermittlung des steuerbaren Mietertrags im Veranlagungs-/
Einschätzungsentscheid der ständigen Verwaltungspraxis. Wenn die in E. 2a genann-
ten Nebenkosten unmittelbar vom Brutto-Mietertrag abgezogen werden, während wei-
tere Positionen als Unterhalt geltend gemacht werden müssen, ist im Ergebnis gewähr-
leistet, dass alle vom Grundeigentümer für die Mietsache vorgenommenen Aufwendun-
gen im Netto-Mietertrag berücksichtigt sind. Daran ändert nichts, wenn Nebenkosten,
Unterhalts- und Verwaltungskosten anders aufgeteilt würden. Dies räumen die Pflichti-
gen mit Bezug auf die Liegenschaft ...strasse 12/14/16 in D denn auch ausdrücklich
ein.
4. a) Gemäss Art. 25 DBG bzw. § 25 StG werden zur Ermittlung des Reinein-
kommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die zu ihrer Erzielung notwendigen
Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge vermindert. Dazu gehören nach Art. 32
Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei Liegenschaften im Privatvermögen
die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch
Dritte. Nach Lehre und Rechtsprechung sind unter Unterhaltskosten Aufwendungen zu
verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Wer-
te ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren (Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 35 ff. DBG und § 30 N 36 ff. StG).
b) Gestützt auf Art. 32 Abs. 4 DBG hat der Bundesrat am 24. August 1992 die
Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei
der Direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]; SR 642.116) erlas-
sen. Laut deren Art. 1 können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhalts-
kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-
cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden
(Abs. 1). Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien kann der Pflichtige gemäss
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Art. 2 Abs. 1 einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser beträgt nach Abs. 2 der
nämlichen Bestimmung je nach Alter des Gebäudes zu Beginn der Steuerperiode 10%
oder 20% vom "Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert". Die bundesrätliche Verordnung wur-
de am gleichen Tag durch die Verordnung der Eidg. Steuerverwaltung (EStV) über die
abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bun-
dessteuer ergänzt (Liegenschaftskostenverordnung EStV [LKV EStV]; SR 642.116.2).
Letztere definiert die abziehbaren Kosten in Art. 1 Abs. 1 wie folgt:
a. Unterhaltskosten: 1. Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wertvermehrende
Aufwendungen darstellen; 2. Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds ... von Stockwerkei-
gentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von  für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
3. Betriebskosten: Wiederkehrende Gebühren für Kehrichtentsorgung (nicht aber Gebühren, die nach dem Verursacherprinzip erhoben werden), , Strassenbeleuchtung und -reinigung; ; Liegenschaftssteuern, die als Objektsteuern gelten;  an den Hauswart; Kosten der gemeinschaftlich genutzten Räume, des Lifts usw., soweit der Hauseigentümer hierfür aufzukommen hat.
b. Versicherungsprämien: Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasserschäden-, Glas- und Haftpflichtversicherungen)
c. Kosten der Verwaltung: Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen, Prozesse, Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter usw. (nur die tatsächlichen , keine Entschädigung für die eigene Arbeit des Hauseigentümers).
c) Im Kanton Zürich war in der vorliegend betroffenen Steuerperiode 2012 das
Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009 zu beachten. Darin werden neben den Unter-
haltskosten (Rz. 19 ff.) die "Betriebskosten einschliesslich Versicherungsprämien" auf-
geführt und ihre Abzugsfähigkeit wie folgt umschrieben:
Rz. 19: Betriebskosten sind Aufwendungen, die mit dem Besitz einer Liegenschaft  oder rechtlich verknüpft sind. Rz. 20: Folgende Kosten können sowohl bei vermieteten wie auch bei selbstgenutzten Liegenschaften in Abzug gebracht werden:
- jährliche Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden (Brand, Wasser und Glas) und Haftpflicht (Gebäude);
- Beiträge für den Strassenunterhalt, Strassenbeleuchtung und -reinigung und Dolenreinigung;
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- Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds ... von , sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von  für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
- Ausgaben für nachträglich erstellte Luftschutzbauten ... - Ausgaben für bauliche Massnahmen, welche auf behördliche Auflage hin vor-
genommen werden, sofern die behördliche Anordnung auf eine Änderung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zurückzuführen ist und aus der auferlegten baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert;
- den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehende Baurechtszinsen.
Rz. 21: Bei vermieteten Liegenschaften können im Weiteren die folgenden Kosten  gemacht werden:
- Mit dem Grundbesitz verbundene jährliche Abgaben: Grundgebühren für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und Feuerschau, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Eigentümer getragen werden;
- Verbrauchskosten, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt,  vom Eigentümer getragen werden;
- Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit Mietern;
- Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, , Kellerräumen und Estrich in Miethäusern, soweit diese Kosten vom Hauseigentümer bestritten werden.
d) Inwiefern Unterhaltskosten für Liegenschaften bei den Einkommenssteuern
abziehbar sind, kommt den Kantonen kein Spielraum zu. Diese Kosten gehören zu den
in Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Steuerharmonisierung vom
14. Dezember 1990 (StHG) umschriebenen Gewinnungskosten; nach Absatz 4 des-
selben Artikels sind andere Abzüge als die in Art. 9 StHG genannten unzulässig. Der
Begriff der Unterhaltskosten kann unter dem Geltungsbereich des Steuerharmonisie-
rungsgesetzes im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet
der direkten Bundessteuer. Eine andere Auslegung würde dem Anliegen der vertikalen
Steuerharmonisierung zuwiderlaufen und die mit dem Erlass des Steuerharmonisie-
rungsgesetzes angestrebte Vereinfachung der Rechtsanwendung vereiteln (BGE 123 II
218 E. 1c S. 223 = ASA 66, 306 = StE 1997 B 25.6 Nr. 30 = StR 1997, 354; BGE 128 II
66 E. 4b S. 71 f.; BGr, 2A.480/2004 = StE 2005 A 23.1 Nr. 10; ZStP 2005, 404; Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 62 DBG). Nach dem Gesagten ist für die Beant-
wortung der Frage, welcher Nettobetrag Grundlage für die Berechnung des Pauschal-
abzugs für Unterhaltskosten bildet, auf die in E. 4a und E. 4b aufgeführten
Bestimmungen des Bundesrechts abzustellen. Die Vorschriften des kantonalzürcheri-
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schen Rechts wie auch die Regelungen anderer Kantone haben keine selbstständige
Bedeutung, sondern dienen nur der Auslegung des Bundesrechts.
e) Nach dem klaren Wortlaut von Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV fallen die Be-
triebskosten unter die Unterhaltskosten. Rechtsprechung und Lehre haben dieser
Zuordnung bisher nicht widersprochen (BGr, 8. November 2012, 2C_393/2012 +
2C_394/2012, E. 2; BGr, 3. Februar 2010, 2C_453/2009, E. 3; Markus Reich, Steuer-
recht, 2. A., 2012, § 13 N 83 ff.; Dieter Egloff, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommen-
tar zum Aargauer Steuergesetz, 3. A., 2009, § 39 N 53 ff.; Zwahlen, Art. 32 N 21 DBG).
Gemäss Richner/Frei/Kaufmann/Meuter (Art. 32 N 42 DBG) zählen zum Oberbegriff
der Unterhaltskosten die Instandhaltungs-/Betriebskosten, die Instandstellungs-/
Ersatzanschaffungskosten und die Verwaltungskosten.
f) Wie in E. 4b festgehalten, hat der Bundesrat die ihm durch Art. 32 Abs. 4
DBG übertragene Kompetenz zur Regelung eines Pauschalabzugs mit Erlass der Lie-
genschaftskostenverordnung teilweise selbst ausgeschöpft und teilweise an die EStV
delegiert, welche in ihrer gleichzeitig erlassenen gleichnamigen Verordnung den Begriff
der abziehbaren Kosten näher definiert hat. Dass der Pauschalabzug entgegen der
Auffassung der Pflichtigen auch die Betriebskosten mitumfasst, entspricht einhelliger
Rechtsprechung und Lehre (Reich, § 13 N 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32
N 31 DBG und § 30 N 30 StG; Egloff, § 39 N 113 und 116; Zwahlen, Art. 32 N 31).
Sind die Nebenkosten im Mietzins pauschal inbegriffen, so bemisst sich die Unter-
haltspauschale nach zürcherischer (wie auch nach aargauischer; Egloff, § 39 N 113)
Praxis an den nicht ausgeschiedenen Bruttoeinnahmen des Vermieters (Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 30 N 29 StG).
g) Im Licht dieser Grundsätze hat das Steuerrekursgericht im Entscheid
DB.2012.57 + ST.2012.66 vom 18. Januar 2013 (vom Verwaltungsgericht bestätigt mit
Urteil SB.2013.00014 + 00015 vom 2. April 2014) erkannt, dass als Grundlage für die
Berechnung des Pauschalabzugs für Unterhaltskosten nur die mietvertraglich als Ne-
benkosten ausgeschiedenen und nicht sämtliche Betriebskosten von den Bruttomiet-
zinseinnahmen abzuziehen seien. Davon ist das kantonale Steueramt zutreffend auch
im vorliegenden Fall ausgegangen.
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h) Anzumerken bleibt, dass der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Ein-
kommens- und Vermögenssteuerrechts, einem Massenfallrecht, auf die Praktikabilität
zu achten hat. Mit der Möglichkeit des Pauschalabzugs, anstelle des für die Pflichtigen
wie die Steuerbehörden arbeitsintensiven Nachweises der effektiven Aufwendungen,
haben der Bund und der Kanton Zürich eine für die Rechtsanwendung einfache Lö-
sung geschaffen. Weil die Steuerpflichtigen für jedes Jahr die Abzugsmethode neu
wählen können – sog. Wechselpauschale (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 32
DBG und § 30 N 31 StG) –, ist Gewähr dafür geboten, dass sie – mindestens – die
ihnen tatsächlich erwachsenen Unterhaltsaufwendungen auch einkommensmindernd
geltend machen können. Die Bemessung des Pauschalabzugs auf 20% des Brutto-
mietertrags/-mietwerts für mehr als zehnjährige Gebäude (Art. 2 LKV) bzw. im Kanton
Zürich auch für jüngere Liegenschaften (Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009,
Rz. 45; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 30 N 29 StG) erscheint erfahrungsgemäss
als eher grosszügig. Aus diesem Grund wie auch wegen des Praktikabilitätserforder-
nisses drängt sich die von den Pflichtigen verlangte Differenzierung bei der Berech-
nung des Pauschalabzugs nicht auf. Angesichts der Wahlmöglichkeit für jede Steuer-
periode kann auch von einer rechtsungleichen Behandlung der Steuerpflichtigen nicht
gesprochen werden. Schliesslich vermögen die Pflichtigen nicht darzulegen, dass an
dieser langjährigen Praxis in Rechtsprechung und Lehre Kritik erwachsen ist. Für eine
Änderung der Rechtsprechung in der von den Pflichtigen beantragten Weise besteht
daher kein hinreichender Anlass.
5. a) Das Vermögen wird gemäss § 39 Abs. 1 StG – von hier nicht interessie-
renden Ausnahmefällen abgesehen – grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. Der
Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen
gewesen bzw. den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre
(RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 39 N 5 StG; Zigerlig/Jud, in: Kom-
mentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 14 N 1 StHG).
Der Grundsatz der Bewertung zum Verkehrswert gilt dabei insbesondere auch für das
unbewegliche Vermögen. Nachdem das Bundesgericht eine frühere Version von § 39
Abs. 3 StG, wonach unbewegliches Vermögen in der Regel zu lediglich 60% des
Marktwerts zu bewerten sei, für verfassungswidrig erklärt hatte (BGE 124 I 145 = ZStP
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2 DB.2014.136 2 ST.2014.165
1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1), bestimmt die daraufhin am 8. Januar 2001 revi-
dierte Fassung von § 39 StG:
"(Abs. 1 und 2 unverändert)
3 Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von
Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische,  Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich  würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem  Marktwert liegen.
4 Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höhe-
ren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben."
b) Gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG hat der Regie-
rungsrat am 12. August 2009 die Weisung 2009 festgesetzt. Der Ertragswert von Mehr-
familienhäusern ist nach Rz. 38 der Weisung anhand der kapitalisierten Mietzinsen
festzulegen. Laut Rz. 39 der Weisung bestimmt sich der Ertrag nach der Gesamtheit
der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Soweit Mieter vertraglich zur Über-
nahme von üblicherweise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abga-
ben verpflichtet worden sind, muss der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Miet-
zins hinzugezählt werden. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung,
Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen,
Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und die
Abwasserreinigung.
c) Entsprechend dem in E. 4 Gesagten wird die formelmässige Ermittlung des
Vermögenssteuerwerts von Mehrfamilienhäusern in ständiger Praxis im Einklang mit
Rz. 38 ff. der Weisung vorgenommen. Dies ist auch im vorliegenden Fall geschehen.
Wie bei der Festlegung der Basis für die pauschal ermittelten Unterhaltskosten besteht
auch mit Bezug auf den Vermögenssteuerwert kein Anlass für eine Praxisänderung.
Die – von den Pflichtigen nicht behauptete – Gefahr einer Überbesteuerung ist schon
deswegen als gering zu veranschlagen, weil ein Grundeigentümer nach der Gerichts-
praxis befugt ist, eine individuelle Verkehrswertschätzung durch ein Expertengutachten
zu verlangen. Davon geht denn auch § 39 Abs. 4 StG aus (vgl. Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 39 N 53 i.V.m. § 21 N 87 StG). Allgemein zeigt die Erfahrung des
Steuerrekursgerichts, dass die Formelwerte einer gutachterlichen Überprüfung im Ein-
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2 DB.2014.136 2 ST.2014.165
zelfall regelmässig standhalten. Mithin lassen sich auch die streitbetroffenen Vermö-
genssteuerwerte nicht beanstanden.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs.
6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdefüh-
rern/Rekurrenten aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; § 151 Abs. 1 StG) und muss ih-
nen eine Parteientschädigung versagt bleiben (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64
Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezem-
ber 1968 sowie § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).