# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 96acc554-e447-4874-a10d-0b008ec00093
**Court:** AG_SVWG
**Chamber:** AG_SVWG_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** AG / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Der Kanton Aargau (Gesuchsteller) beabsichtigt die Erstellung der Unter-
führung X-Strasse (Q., IO K 233) unter der SBB-Linie hindurch. Das Projekt
wurde mit Beschluss des Regierungsrats vom 25. Januar 2012 genehmigt
(RRB Nr. 2012-000116). Gleichzeitig wurde das Enteignungsrecht erteilt
(vgl. § 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
[BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993 und § 8 Abs. 1 des Dekrets
über den Bau, den Unterhalt und die Kostenverteilung bei Kantonsstrassen
[Kantonsstrassendekret, KSD; SAR 715.120] vom 20. Oktober 1971).
B.
A. ist Eigentümer der Parzelle aaa im Halte von 1'904 m2, der Parzelle bbb
im Halte von 1'413 m2 und der Parzelle ccc im Halte von 1'736 m2. Ur-
sprünglich war vorgesehen, dass von Ersterer für den Bau der Unterfüh-
rung X-Strasse nach Enteignungstabelle und Landerwerbsplan eine Fläche
von ca. 222 m2 abzutreten ist. Zudem sollten vorübergehende Beanspru-
chungen von ca. 944 m2 auf Parzelle aaa resp. von ca. 405 m2 auf Parzelle
bbb erfolgen.
C.1.
Der Gesuchsteller, handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und
Umwelt (BVU), reichte am 27. November 2013 beim Spezialverwaltungs-
gericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), ein Gesuch
um Einleitung des Enteignungsverfahrens ein (vgl. 4-AV.2013.39). Gleich-
zeitig beantragte er die Genehmigung der vorzeitigen Besitzeinweisung.
C.2.
Auf Anordnung des Gerichts lagen die Enteignungsakten vom 6. Januar
2014 bis 4. Februar 2014 öffentlich auf. Mit Eingabe vom 4. Februar 2014
liess A. (Gesuchsgegner) unter anderem ein Entschädigungsbegehren
stellen und einen Preis von Fr. 1'100.00/m2 geltend machen. Mit der vor-
zeitigen Besitzeinweisung erklärte er sich grundsätzlich einverstanden,
liess aber einen Augenschein beantragen.
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D.1.
Am 17. März 2014 führte das SKE eine Einigungsverhandlung mit Augen-
schein durch. Anlässlich der Verhandlung schlossen die Parteien in Bezug
auf die vorzeitige Besitzeinweisung einen Vergleich. Der entsprechende
Beschluss des SKE erwuchs unangefochten in Rechtskraft
(4-EV.2013.36).
D.2.
Nach der Augenscheinverhandlung vom 17. März 2014 wurde die
vorübergehende Landbeanspruchung überarbeitet. Die bereinigten Plan-
unterlagen wurden vom Gesuchsteller am 23. April 2014 eingereicht. Dem-
nach ist von der Parzelle aaa eine Fläche von unverändert ca. 222 m2 ab-
zutreten. Zudem ist bei Parzelle aaa die vorübergehende Beanspruchung
von ca. 885 m2, bei der Parzelle bbb von ca. 361 m2 sowie bei der Parzelle
ccc von ca. 65 m2, zusammen ca. 1'311 m2, vorgesehen.
E.
Auf Anfrage des SKE teilte die Bauverwaltung der Stadt Q. im Schreiben
vom 20. Mai 2014 mit, dass im massgeblichen Zeitraum (März 2012 bis
Februar 2014) keine Handänderungen vergleichbarer Parzellen stattgefun-
den haben und daher keine Vergleichspreise vorliegen.
F.1.
Mit Eingabe vom 11. Juni 2014 nahm der Gesuchsteller zu den Begehren
des Gesuchsgegners Stellung und beantragte deren Abweisung. Die Stel-
lungnahme wurde dem Gesuchsgegner am 13. Juni 2014 zur Kenntnis ge-
bracht. Gleichzeitig wurde es ihm freigestellt, bis 8. Juli 2014 eine Duplik
abzugeben.
F.2.
Am 18. August 2014 liess der Gesuchsgegner innert zweimal erstreckter
Frist eine Duplik einreichen. Diese wurde dem Gesuchsteller am 19. August
2014 zur Kenntnis gebracht.
F.3.
Mit Eingabe vom 21. August 2014 liess der Gesuchsgegner zusätzliche
Unterlagen nachreichen. Am 22. August 2014 wurden Kopien dieser Unter-
lagen dem Gesuchsteller zugestellt.
F.4.
Am 10. September 2014 reichte der Gesuchsteller fristgerecht eine Stel-
lungnahme zu den Neuerungen in der Duplik ein. Diese wurde dem Ge-
suchsgegner am 11. September 2014 zur Kenntnis gebracht. Am 16. Sep-
tember 2014 liess der Gesuchsgegner noch abschliessende Bemerkungen
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einreichen, welche dem Gesuchsteller am 17. September 2014 zugestellt
wurden.
G.1.
Das SKE ersuchte das Grundbuchamt Q. mit Schreiben vom 9. Dezember
2014 um einen Amtsbericht zu den Handänderungen vergleichbarer Par-
zellen in verschiedenen Nachbargemeinden der Stadt Q.. Mit Eingabe vom
24. Dezember 2014 teilte das Grundbuchamt Q. mit, dass keine Statistik
über die Kaufpreise geführt werde und sich diese jeweils nach Angebot und
Nachfrage richten würden.
G.2.
Nach weiteren Abklärungen empfahl das Grundbuchamt Q. dem SKE, sich
direkt bei den in Frage kommenden Gemeinden nach Handänderungen
vergleichbarer Parzellen zu erkundigen. Aus diesem Grund gelangte das
SKE mit Schreiben vom 28. Januar 2015 an die Einwohnergemeinden S.,
T., XU. und U. und ersuchte je um einen Amtsbericht zu den zeitlich und
nach Zonierung massgebenden Handänderungen.
G.3.
Am 29. Januar 2015 teilte die Gemeindeschreiberin von T. mit, dass es in
ihrer Gemeinde keine entsprechenden Vergleichsparzellen gebe. Mit Ein-
gaben vom 2. Februar 2015 und vom 5. Februar 2015 liessen sich die Ge-
meinden S. und U. vernehmen. Die Anfrage an die Gemeinde XU. blieb
ohne Rückmeldung.
H.
Mit Schreiben vom 9. April 2015 liess der Gesuchsgegner auf zwei in der
Stadt Q. mittlerweile zustande gekommene Handänderungen aufmerksam
machen. Dies wurde dem Gesuchsteller umgehend zur Kenntnis gebracht.
I.1.
Am 20. Mai 2015 führte das SKE eine Augenscheinverhandlung durch. An
der Verhandlung wurde der Sachverhalt dargelegt und die Rechtslage er-
läutert. Da nur wenige Vergleichswerte vorlagen, war eine ausgiebige Prü-
fung durch die Fachrichter notwendig. Der Fall wurde schliesslich beraten
und ein Urteil in Aussicht gestellt, nachdem ein Einigungsversuch schei-
terte (Protokoll, S. 10).
I.2.
Im parallel geführten Verfahren ist die Parzelle ddd betroffen. Diese liegt
auf der anderen Seite der X-Strasse in der gleichen Zone wie die Parzelle
aaa. Auf Anfrage teilte die Bauverwaltung Q. dem Gericht per E-Mail vom
23. Juni 2015 mit, dass die Parzelle ddd gemäss Kaufvertrag vom 18. De-
zember 2008 zu einem Preis von Fr. 405.00/m2 verkauft worden ist.
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I.3.
Noch vor Schluss der Redaktion erhielt das SKE das grundsätzliche Urteil
des Verwaltungsgerichts vom 8. Juli 2015 in einer anderen Enteignungssa-
che. Im Wissen um dieses Urteil hat das Gericht im vorliegenden Fall am
21. September 2015 eine Zwischenberatung vorgenommen.
I.4.
Auf telefonische Anfrage hin, liess der Gesuchsteller mit E-Mail vom 2. Ok-
tober 2015 mitteilen, dass die definitiven Kosten für die Sanierung von Alt-
lasten im Bereich der Parzelle aaa noch nicht bekannt seien, weil der Aus-
hub zwischen Gebäude und neuer Stützmauer noch offen sei. Dies wurde
dem Gesuchsgegner am 23. Oktober 2015 zur Kenntnis gebracht.
I.5.
Am 2. Oktober 2015 liess der Gesuchsgegner unaufgefordert letzte Bemer-
kungen einreichen. Diese wurden dem Gesuchsteller am 12. Oktober 2015
zur Kenntnis gebracht.
J.
An der Sitzung vom 28. Oktober 2015 wurde der Fall abschliessend bera-
ten und das vorliegende Urteil gefällt.
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## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Vorliegend konnte das Bauprojekt gutgeheissen und der Enteignungstitel
erteilt werden. Es liegt ein rechtskräftiges Bauprojekt vor (A.). Der Gesuch-
steller hat ein Begehren um Einleitung eines Enteignungsverfahrens ge-
stellt (C.1.) und die Enteignungsauflage hat ordnungsgemäss stattgefun-
den (C.2.). Der Gesuchsgegner reichte während der Auflagefrist und somit
fristgerecht seine Eingabe nach § 152 BauG ein (C.2.).
1.2.
Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen
Enteignung einleiten zu lassen. Der Gesuchsgegner ist als Eigentümer der
vom Bauprojekt betroffenen und damit in das Enteignungsverfahren einbe-
zogenen Parzellen ccc, bbb und aaa (vgl. B.) ohne weiteres zur Einrei-
chung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. De-
zember 2007; Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollver-
fahren nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege, Kommentar, Zürich 1998, § 38 N 129 ff.).
1.3.