# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0f2182f1-b9c5-534a-b5d2-96104078cd03
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin / Beschwerdeführerin 3 (im Folgenden:
Beschwerdeführerin 3) reichte am 26. Juli 2016 bei der Gemeinde Oberhofen am
Thunersee ein Baugesuch ein für den Neubau eines Wohnhauses mit drei Wohnungen und
zwei Wohnstudios sowie den Abbruch eines Waschhauses und eines Dachschleppers auf
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Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. D._. Die Parzelle liegt in
der Mischzone M2 sowie im Ortsbildschutzgebiet O._. Oberhofen ist zudem im
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung
(ISOS) als "verstädtertes Dorf" aufgenommen. Gegen das Bauvorhaben erhob die
Beschwerdeführerin 1 Einsprache.
Nachdem sich die kantonale Denkmalpflege (KDP) mit Fachbericht vom 12. Oktober 2016
und die Gemeinde mit Amtsbericht vom 16. November 2016 negativ zum Vorhaben
äusserten, reichte die Beschwerdeführerin 3 am 15. März 2017 eine Projektänderung ein.
Die KDP beantragte mit Fachbericht vom 24. April 2017 weiterhin, das Bauvorhaben nicht
zu bewilligen. Auch die Gemeinde beurteilte das Vorhaben mit Amtsbericht vom 5. Mai
2017 weiterhin negativ und beantragte – gestützt auf die Fachberichte der Fachberatung
der Gemeinde zur Einordnung und Gestaltung – die Rückweisung des Projekts.
Mit Gesamtentscheid vom 4. Juli 2017 erteilte das Regierungsstatthalteramt Thun die
Baubewilligung für folgendes Bauvorhaben: Neubau Wohnhaus mit fünf Wohnungen
(Erstwohnungen), Abbruch Waschhaus E._gasse 10a, Abbruch Dachschlepper
beim Haus E._gasse 10. Für drei Balkone an der Südostfassade beim
Treppenhaus erteilte die Vor-instanz mit dem Gesamtentscheid vom 4. Juli 2017 dagegen
den Bauabschlag.
2. Gegen diesen Entscheid gingen mehrere Beschwerden bei der Bau-, Verkehrs- und
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die Beschwerdeführerin 1 reichte am 31.
Juli 2017 eine Beschwerde ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheides vom
4. Juli 2017. Dabei macht sie insbesondere die Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie
die Nichteinhaltung verschiedener baupolizeilicher Vorschriften geltend.
Die Beschwerdeführerin 2 / als Behörde am Verfahren Beteiligte (im Folgenden:
Beschwerdeführerin 2) gelangte mit Beschwerde vom 3. August 2017 an die BVE. Sie
beantragt, der Gesamtentscheid vom 4. Juli 2017 sei aufzuheben und dem Bauvorhaben
sei der Bauabschlag zu erteilen. Sie bringt insbesondere vor, gewisse baupolizeiliche
Anforderungen seien aufgrund fehlender Nachweise nicht genügend geprüft worden, der
Nachweis eines dritten Parkplatzes als Bedingung für den Neubau sei nicht zulässig und
die Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens seien ungenügend.
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Schliesslich reichte die Beschwerdeführerin 3 am 9. August 2017 eine Beschwerde bei der
BVE ein. Sie beantragt, Ziffer 3.2 des Gesamtentscheids vom 4. Juli 2017 sei aufzuheben
und dem gesamten Bauvorhaben inkl. der drei Balkone auf der Südostfassade beim
Treppenhaus sei die Baubewilligung zu erteilen. Sie bringt vor, die drei Balkone würden
alle baupolizeilichen Masse einhalten, weshalb die Vorinstanz diesen zu Unrecht den
Bauabschlag erteilt habe.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Stellungnahme vom 16. August
2017 beantragt das Regierungsstatthalteramt die Abweisung der Beschwerden. Mit
Beschwerdeantwort vom 6. September 2017 nahm die Beschwerdeführerin 3 zu den
Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin 2 Stellung und
reichte gleichzeitig eine Projektänderung ein (Projektänderungsplan vom 4. September
2017, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 7. September 2017, im Folgenden:
Projektänderung I) Dabei beantragt sie Folgendes:
"1. Die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 vom 31. Juli 2017 und der Beschwerdeführerin 2
vom 3. August 2017 seien abzuweisen.
2. Von der Projektänderung (Ergänzung Parkplatz und Zufahrt) sei Kenntnis zu nehmen und zu
geben.
3. Es sei die Baubewilligung für das gesamte Bauprojekt (inkl. der drei Balkone auf der
Südostfassade beim Treppenhaus) unter Berücksichtigung der vorliegenden Projektänderung zu
erteilen.
4. Der Beschwerdegegnerin sei Einsicht in die mit der Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 vom
31. Juli 2017 eingereichten Beilage (Baubewilligung vom 13. August 1984) sowie die mit der
Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 vom 3. August 2017 eingereichten Beilagen 3 und 4
(Berichte der Fachberatung vom 15. Oktober 2016 und 13. April 2017) zu gewähren."
Die Gemeinde führt mit Stellungnahme vom 14. September 2017 aus, sie verzichte auf
Ausführungen zur Beschwerde der Beschwerdeführerin 1. Hinsichtlich der Beschwerde der
Beschwerdeführerin 3 kommt sie zum Schluss, die Balkone seien zu Recht nicht bewilligt
worden. Sie beantragt damit sinngemäss die Abweisung der Beschwerde der
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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Beschwerdeführerin 3. Von der Beschwerdeführerin 1 ging keine Stellungnahme ein;
daraus ist zu schliessen, dass sie sich bezüglich der Beschwerde der Beschwerdeführerin
3 nicht als Beschwerdegegnerin beteiligt.
4. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2017 reichte die Beschwerdeführerin 3 die vom
Rechtsamt verlangten Fotos und Flugaufnahmen ein. Die KDP beantwortete mit
Stellungnahme vom 25. Oktober 2017 und mit Ergänzung vom 2. November 2017
verschiedene Fragen des Rechtsamts. Die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und
Landschaftsbilder (OLK) nahm mit Bericht vom 16. November 2017 zum Vorhaben
Stellung. Auf Aufforderung des Rechtsamts reichte die Beschwerdeführerin 3 am 15.
November 2017 zudem einen angepassten Plan "Darstellung Balkonverglasung" ein. Die
Beschwerdeführerin 2 kam mit Stellungnahme vom 15. November 2017 der Aufforderung
des Rechtsamts nach, die Verkehrssicherheit im Bereich der Ausfahrt in Anbetracht des
aufgrund des umstrittenen Bauvorhabens zu erwartenden Verkehrs zu beurteilen und die
Frage zu beantworten, ob ihrer Ansicht nach eine Strassenanschlussbewilligung im Sinne
von Art. 85 Abs. 1 SG2 erteilt werden kann.
5. Mit Verfügung vom 23. November 2017 erhielten die Verfahrensbeteiligten
Gelegenheit, Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen. Nach zweimaliger
Fristverlängerung reichte die Beschwerdeführerin 3 mit Eingabe vom 1. März 2018 eine
weitere Projektänderung mit neuer Parkplatz- und Zufahrtsituation und angepasster
Fassadengestaltung auf der Südwestfassade ein (Projektänderungspläne vom 18. Januar
2018 und vom 1. März 2018, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 5. März 2018, im
Folgenden: Projektänderung II). Sie beantragt, es sei die Baubewilligung für das gesamte
Bauprojekt (inklusiv der Balkone auf der Südostfassade beim Treppenhaus) unter
Berücksichtigung der vorliegenden Projektänderung zu erteilen.
6. Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte wird, soweit für den Entscheid
wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
2 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
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## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3, mit welchem dem
umstrittenen Bauvorhaben mit Ausnahme der drei Balkone auf der Südostfassade beim
Treppenhaus die Baubewilligung erteilt wurde. Für diese Balkone erteilte die Vorinstanz mit
dem angefochtenen Entscheid den Bauabschlag. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann dieser
Gesamtentscheid – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem
Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das
Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG).
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der
Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin 1, deren Einsprache abgewiesen
wurde, ist Grundeigentümerin der unmittelbar angrenzenden Parzelle Oberhofen am
Thunersee Grundbuchblatt Nr. G._. Sie ist damit durch den vorinstanzlichen
Gesamtentscheid beschwert und zur Beschwerdeführung legitimiert. Als zuständige
Gemeindebehörde ist auch die Beschwerdeführerin 2 zur Beschwerde legitimiert. Die
Beschwerdeführerin 3 schliesslich ist als Bauherrin durch den Gesamtentscheid ebenfalls
direkt betroffen, da mit diesem hinsichtlich der drei Balkone der Bauabschlag erteilt wurde.
Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2. Rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführerin 1 rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Das
Regierungsstatthalteramt habe ihr die Projektänderung vom 15. März 2017 nicht zugestellt.
Sie habe keine Gelegenheit erhalten, hierzu Stellung zu nehmen oder
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
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Schlussbemerkungen einzureichen. Weiter seien ihr auch die von der Bauherrschaft mittels
Verfügung vom 5. Mai 2017 bei der Leitbehörde verlangten ergänzenden Unterlagen nie
zugestellt worden. Sie habe nach Erhalt des Entscheids selber Einsicht in die revidierten
und ergänzten Baugesuchsakten nehmen müssen.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes des
fairen Verfahrens von Art. 29 BV5. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er
insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar
unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.6
Es ist unbestritten, dass die Vorinstanz der Beschwerdeführerin 1 die Projektänderung vom
15. März 2017 sowie weitere, mit Verfügung vom 5. Mai 2017 bei der Bauherrschaft
einverlangte Unterlagen nicht zur Kenntnis gebracht hat. Hierzu wäre sie nach dem
Gesagten verpflichtet gewesen. Damit hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin 1 verletzt. Eine Gehörsverletzung kann im Rechtsmittelverfahren
„geheilt“ werden, sofern die obere Instanz dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die
verfügende Behörde, den Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es
sich nicht um eine besonders schwere Verletzung der Parteirechte handelt.7 Gemäss
eigenen Aussagen hat die Beschwerdeführerin 1 nach Erhalt des Entscheids Einsicht in die
Akten genommen. Sie hatte damit Gelegenheit, sich im Rahmen der Beschwerde zu
diesen Unterlagen zu äussern. Die Beschwerdeführerin 1 konnte ihre Rechte im
Beschwerdeverfahren damit vollumfänglich wahrnehmen; ihr ist durch den
Verfahrensmangel kein materieller Nachteil entstanden.
b) Die Beschwerdeführerin 2 bringt vor, die Bauherrschaft habe zwei von ihr verlangte
Nachweise zur Einhaltung baupolizeilicher Bestimmungen nicht erbracht. Aus dem
angefochtenen Entscheid ergebe sich mit keinem Wort, ob und wie diese Nachweise aus
Sicht der Bewilligungsbehörde erbracht wurden. Die fehlende Begründung stelle eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
5 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 6 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006. 7 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997,
N. 16 zu Art. 21 VRPG.
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Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG8 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. Eine
Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde
muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit
den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.9
Es ist zwar richtig, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nicht auf die von der
Beschwerdeführerin 2 angesprochenen baupolizeilichen Vorschriften (Grenzabstand im
Zusammenhang mit Balkonen, Geschosszahl in Zusammenhang mit Anrechenbarkeit des
Untergeschosses) eingegangen ist. Die Baubewilligungsbehörde ist jedoch nicht
verpflichtet, sich zu sämtlichen baupolizeilichen Vorschriften, welche ihres Erachtens erfüllt
sind, zu äussern. Eine Verletzung der Begründungspflicht ist daher zu verneinen.
c) Auch die Beschwerdeführerin 3 rügt eine Verletzung der Begründungspflicht und
damit des rechtlichen Gehörs. Die Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid nicht
dargelegt, gegen welche Vorschriften die drei nicht bewilligten Balkone ihrer Ansicht nach
verstossen würden.
Das Regierungsstatthalteramt führt im angefochtenen Entscheid im Zusammenhang mit
den umstrittenen Balkonen Folgendes aus (Ziffer 2.5): "Weiter zur Klärung und damit zur
Baubewilligungsfähigkeit trägt der Verzicht auf die geplanten "Kehrrichtsack-Balkone" an
der Südostfassade mit Erschliessung vom Treppenhaus her bei. Wie bei der
Baubewilligung auf der Nachbarsparzelle werden keine Balkone im Gebäudeabstand
bewilligt. Balkone dienen hauptsächlich dem Aufenthalt im Freien. Alle Wohnungen
verfügen über mindestens einen Balkon. Das Gebäude und die Umgebung bieten
genügend Gelegenheiten, um sich draussen aufzuhalten."
Damit lässt sich dem angefochtenen Entscheid (knapp) entnehmen, aus welchen Gründen
die Vorinstanz die drei Balkone als nicht bewilligungsfähig erachtet hat. Die
Beschwerdeführerin 3 war damit in der Lage, die Baubewilligung der Vorinstanz
diesbezüglich sachgerecht anzufechten. Die Anforderungen an die Begründungspflicht
wurden erfüllt, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist zu verneinen.
8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 9 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5.
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3. Umschreibung des Vorhabens, Projektänderungen
a) Der umstrittene Neubau verfügt über ein Untergeschoss, zwei Hauptgeschosse und
ein Dachgeschoss und sieht drei Wohnungen sowie zwei Wohnstudios vor. Er liegt 2 m
von der südöstlichen Parzellengrenze der Parzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. D._ entfernt und verfügt über eine winkelförmige Grundform.
Die Gebäudeschenkel weisen Aussenmasse von 20.00 m und 13.50 m auf, der Neubau ist
am südwestlichen Ende 5 m und am nordwestlichen Ende 4.40 m breit. Die
Aussenfassaden des Gebäudes sind als Rückfassaden geschlossen ausgebildet. Die
Innenfassaden sind vollständig verglast und verfügen über grosse Holzschiebeläden. Auf
der südöstlichen Seite ist ein 7 m langer Dachaufbau in einer Metallverkleidung
vorgesehen. Das Vorhaben umfasst den Abbruch eines Dachschleppers des benachbarten
Bauernhauses (E._gasse 10) sowie den Abbruch eines zu diesem Bauernhaus
zugehörigen Waschhauses (E._gasse 10a).
b) Die Beschwerdeführerin 3 reichte im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zwei
Projektänderungen ein. Mit Projektänderung I, eingereicht mit der Beschwerdeantwort vom
6. September 2017, nahm sie eine Änderung im bisherigen Situationsplan "Lage AAP" vom
4. Mai 2017 vor. Der neu eingereichte Situationsplan "Nachweis Zufahrt und Lage AAP"
vom 4. September 2017 (als Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVE am
7. September 2017) sah anstelle der ursprünglich vorgesehenen zwei Parkplätze östlich
der Scheune an der H._strasse neu drei Parkplätze vor. Zudem wurde in diesem
Plan der Zufahrtsbereich mit dessen Materialisierung ("bestehende Zufahrt mit Hartbelag",
"Zufahrt ergänzt wie Abstellplatz, sickerfähig, Mergel auf Kieskofferung") eingetragen. Mit
Eingabe vom 1. März 2018 reichte die Beschwerdeführerin 3 die Projektänderung II ein. Mit
dieser kam sie von der gemäss Projektänderung I geplanten Parkplatz- und
Zufahrtssituation ab. Stattdessen sehen die neuen Pläne eine neue Zufahrt mit drei
Parkplätzen auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. M._ –
nordwestlich der Scheune – vor. Zusätzlich erfuhr das geplante Wohnhaus eine kleinere
Änderung, indem die Holzschiebeläden an der Südwestfassade neu über horizontale
Lamellen verfügen.
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c) Bei einer Projektänderung während des Verfahrens kann die
Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD10 nach Anhörung der Beteiligten und der
von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung
fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich
betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde,
die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43
Abs. 3 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das
Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).
d) Zwar wurde mit der neuen Zufahrts- und Parkplatzsituation ein wichtiges Merkmal
des Bauvorhabens verändert. Die Hauptbaute erfuhr aber – abgesehen von der
untergeordneten Anpassung der Gestaltung einer Fassade des geplanten Neubaus – keine
Veränderungen. Die Grundzüge des Bauvorhabens blieben damit insgesamt gleich, so
dass von einer Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD auszugehen ist. Den
Verfahrensbeteiligten wurden die Projektänderungen zugestellt; sie hatten damit
Gelegenheit, sich hierzu zu äussern. Ob daneben zusätzlich betroffene Dritte anzuhören
wären oder ob eine erneute Publikation des Vorhabens notwendig wäre, kann vorliegend
offen bleiben, da dem Bauvorhaben ohnehin der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 4 f.).
e) Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten Plänen
(Projektänderung II, Projektänderungspläne vom 17./18. Januar 2018 und vom 1. März
2018, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 5. März 2018).
4. Denkmalpflege
a) Die Beschwerdeführerin 2 macht mit Hinweis auf die im vorinstanzlichen Verfahren
eingeholten Fachberichte der KDP und der kommunalen Fachberatung geltend, der
geplante Neubau könne nicht bewilligt werden. Die KDP habe sich klar und
unmissverständlich geäussert.
10 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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Die Beschwerdeführerin 3 entgegnet in der Beschwerdeantwort vom 6. September 2017,
das Bauvorhaben wirke nicht störend, sondern ordne sich unter. Im
Ortsbildschutzperimeter sei es üblich, die Gebäude eng aneinander zusammenzufügen.
Das projektierte Walmdach gegenüber dem geschützten Gebäude E._gasse 8/10
führe zu einer differenzierten Wahrnehmung des projektierten Gebäudes vom Hof aus. Es
weise zudem eine tiefere Firsthöhe auf als sämtliche Gebäude in der Umgebung.
Das Regierungsstatthalteramt hielt im angefochtenen Entscheid fest, sie erachte das
Vorhaben als bewilligungsfähig, da es sich dem geschützten Haus unterordne. Der First
des Neubaus befinde sich mehr als 2.50 m tiefer als derjenige des angrenzenden
Baudenkmals. In der Stellungnahme vom 16. August 2017 ergänzte die Vorinstanz, das
Walmdach auf der Stirnseite des südwestlichen Gebäudeflügels führe dazu, dass das
geschützte Objekt nicht mehr vom Neubau dominiert werde.
b) Der Neubau befindet sich in der Mischzone M2 sowie im Ortsbildschutzgebiet
O._. Er grenzt zudem unmittelbar an das Doppelbauernhaus an der E._
8/10, welches gemäss Bauinventar als schützenswertes K-Objekt eingestuft ist. Auf
derselben Parzelle wie das Bauvorhaben – angrenzend an die Staatsstrasse – befindet
sich schliesslich eine als erhaltenswert eingestufte Scheune.
Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem
oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten,
Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen; Baudenkmäler
sind schützenswert, wenn sie wegen ihrer bedeutenden architektonischen Qualität oder
ihrer ausgeprägten Eigenschaften ungeschmälert bewahrt werden sollen; sie sind
erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qualität oder ihrer
charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10a BauG). Über die
schützenswerten und die erhaltenswerten Baudenkmäler sind Inventare zu erstellen
(Bauinventar) (Art. 10d Abs. 1 Bst. a BauG). In den Inventaren sind die Objekte zu
bezeichnen, für die das Inventar als Inventar des Kantons gilt ("K-Objekte"); dazu gehören
insbesondere die im Bauinventar als schützenswert bezeichneten Baudenkmäler (Art. 13
Abs. 3 Bst. a BauV11).
11 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
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Aufgrund der benachbarten, als schützenswert eingestuften Liegenschaft
E._gasse 8/10 gelangt Art. 10b Abs. 1 BauG zur Anwendung. Nach dieser
Bestimmung dürfen Baudenkmäler durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht
beeinträchtigt werden. Das ist nicht absolut zu verstehen und heisst nicht, dass die
Umgebung überhaupt nicht verändert werden darf. Eine Veränderung soll auf das
Baudenkmal grösstmöglich Rücksicht nehmen und dies nicht wesentlich beeinträchtigen.
Was das im konkreten Fall heisst, hängt vom Schutzbedarf des Baudenkmals und seiner
Stellung in der Umgebung einerseits und dem Interesse der Veränderung dieser
Umgebung andererseits ab.12
c) Die KDP äusserte sich zum umstrittenen Neubau im vorinstanzlichen Verfahren mit
Fachbericht vom 24. April 201713 wie folgt: "Das Vorhaben ist, mit Ausnahme des nun abgewalmten Daches zum schützenswerten Bauernhaus
und den bereinigten Dachaufbauten, beinahe unverändert. Trotz dieser geringfügigen Verbesserung
bleibt der Neubau für die Denkmalpflege bezüglich Form und Höhe zum schützenswerten
Bauernhaus problematisch. Durch die Abwinklung kommt der Neubau dem Bauernhaus auf der
Nordwestseite nach wie vor bedrohlich nahe und übertrifft das Bauernhaus in der Höhenentwicklung
weiterhin deutlich. Dies führt zu einer Beeinträchtigung des Schutzobjektes und räumlich zu einer
unbefriedigenden Lösung. Die Denkmalpflege kann dem Vorhaben in der vorliegenden Form nicht
zustimmen und fordert eine Projektänderung. Aus denkmalpflegerischer Sicht wäre ein klarer Riegel
(ohne Abwinklung) entlang der Parzellengrenze eine weniger problematische und wohl
bewilligungsfähige Lösung."
Im Beschwerdeverfahren ergänzte die KDP auf Frage des Rechtsamts mit Stellungnahme
vom 25. Oktober 2017, die Firsthöhe des geplanten Neubaus liege zwar unterhalb der First
des schützenswerten Bauernhauses. Aus denkmalpflegerischer Sicht sei im vorliegenden
Fall aber nicht die Firsthöhe, sondern die Traufhöhe für die Beurteilung der
Massstäblichkeit / Volumetrie relevant. Hier liege die Höhe der Traufe des Neubaus
deutlich höher und führe durch die unmittelbare Nähe zum schützenswerten Bauernhaus
zu einer dominanten Stellung. Das abgewalmte Dach werde als unzureichende
Verbesserung beurteilt.
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013., Art. 10a–10f N. 7. 13 Vorakten pag. 228 f.
RA Nr. 110/2017/81 12
Die kommunale Fachberatung, welche die Gemeinde in Fragen des Orts- und
Landschaftsbildes und der Bau- und Aussenraumgestaltung berät (vgl. Art. 421 Abs. 1
GBR), führte im Bericht vom 13. April 201714 ebenfalls aus, dass der geplante Neubau mit
seinem Höhennivellement die relevanten Höhenbezüge des geschützten Altbaus
übersteige.
d) Das geschützte, ehemalige Bauernhaus wird im Bauinventar wie folgt umschrieben: "Doppelbauernhaus, 1. Hälfte 17. Jahrhundert, heute Atelier- und Ausstellungsnutzung. Auf
gemauertem Kellersockel geständertes Stubengeschoss, Gaden und Dachgeschoss
Blockbauweise. Geknicktes Viertelwalmdach teilweise mit Biberschwanzziegeln. Westliche
Haushälfte durch Vergrösserung der Fenster-Öffnungen und Anhebung des Gadengeschosses stark
verändert. Östliche Hälfte im Gadengeschoss originale Fenstergrösse. Nachträglicher Ausbau der
traufseitigen Lauben. Ostseitig alter, abgetiefter Kellereingang und unter Dachüberhang alter
Kleintierstall. In Gesamterscheinung und Details eines der wenigen erhaltenen Beispiele des
ursprünglichen Oberhofner Bauernhauses. Daher von grosser ortsgeschichtlicher und typologischer
Bedeutung. Zum Bauernhaus gehört die einzige im Dorf erhaltene Scheune ( H._strasse
23/23a) etwas weiter südlich in der anschliessenden Hofstatt stehend."
Aus diesen Ausführungen im Bauinventar lässt sich schliessen, dass dem geschützten
Bauernhaus sowohl aus denkmalpflegerischer Sicht als auch Sicht des Ortsbildes im
betreffenden Ortsbildschutzgebiet eine wichtige Bedeutung zukommt. So stellt es nicht nur
eines der wenigen erhaltenen Beispiele des ursprünglichen Oberhofner Bauernhauses dar,
es bildet zusammen mit der ehemaligen Hofstatt und der Scheune an der
I._strasse auch ein ortsbildprägendes Ensemble. Der Schutzbedarf des
Baudenkmals ist damit gross, was bei der Prüfung der Frage, ob der Neubau eine
unzulässige Beeinträchtigung im Sinne von Art 10b Abs. 1 BauG darstellt, zu
berücksichtigen ist (vgl. E. 4b).
e) Sowohl die KDP als auch die Fachberatung der Gemeinde kommen zum Schluss,
dass der umstrittene Neubau im Vergleich zum geschützten Bauernhaus zu hoch bzw. zu
dominant ist und sich diesem ungenügend unterordnet. Die Schlussfolgerungen dieser
Fachbehörden sind nachvollziehbar und überzeugend. Der geplante Winkelbau kommt
dem Baudenkmal sehr nahe. Die Stirnfassade des nordwestlichen Gebäudeflügels ist
gemäss dem Plan "Grundriss Erdgeschoss / Umgebung" von der Dachtraufe des
14 Vorakten pag. 205 ff.
RA Nr. 110/2017/81 13
Bauernhauses nur rund 3.5 m entfernt. Die Nähe dieser Stirnfassade des Neubaus
kombiniert mit der für diese Bauernhäuser typischen, weit heruntergezogenen Dachtraufe
führt dazu, dass der Neubau trotz des Walmdachabschlusses und der tieferen Firsthöhe
gegenüber dem Baudenkmal zu dominant wirkt und dieses in unzulässiger Weise
beeinträchtigt. Es ist dabei nachvollziehbar und nicht zu beanstanden, dass die KDP für die
Beurteilung der Massstäblichkeit / Volumetrie nicht auf die Firsthöhe der Bauten abgestellt
hat, sondern die Traufhöhe der beiden Gebäude als massgebend bezeichnet hat. Die tief
gelegene Traufe des Bauernhauses ist als Element des geschützten Bauernhauses zu
beachten und damit für die Beurteilung der Auswirkungen des Neubaus auf das
Baudenkmal relevant. Ein blosser Vergleich der Firsthöhen der beiden Gebäude würde ein
falsches Bild der Beziehung dieser Gebäude zueinander abgeben und kann daher –
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 3 in der Eingabe vom 1. März 2018 – für das
Gesamterscheinungsbild nicht massgebend sein. Irrelevant ist sodann, dass andere
Nachbarbauten gemäss der Beschwerdeführerin 3 über ähnlich hohe Traufen oder über
dieselbe Anzahl Geschosse verfügen wie der umstrittene Neubau, ist dies doch für die
Frage der Beeinträchtigung des Baudenkmals durch den unmittelbar angrenzenden
Neubau nicht von Bedeutung. Der übereinstimmenden Ansicht der KDP und der
kommunalen Fachbehörde, wonach der geplante Neubau dem Baudenkmal zu nahe
kommt sowie die relevanten Höhenbezüge des geschützten Bauernhauses übersteigt und
damit zu dominant in Erscheinung tritt, ist demnach beizupflichten. Daran hat auch die im
Beschwerdeverfahren eingereichte Projektänderung nichts geändert, wurde mit dieser
doch im Zusammenhang mit dem Neubau einzig die Gestaltung einer Fassade leicht
angepasst, die Dimensionen des Gebäudes blieben dagegen unverändert.
f) Angesichts des hohen Schutzbedarfs des Baudenkmals stellt der geplante Neubau
aufgrund seiner Nähe und den geplanten Dimensionen eine wesentliche Beeinträchtigung
des schützenswerten Bauernhauses dar. Das Gebot der grösstmöglichen Rücksichtnahme
des Baudenkmals wird nicht gewahrt. Damit verstösst das Bauvorhaben gegen die
Vorgaben von Art. 10b Abs. 1 BauG und kann bereits aus diesem Grund nicht bewilligt
werden.
5. Ortsbild- und Umgebungsschutz
RA Nr. 110/2017/81 14
a) Nach Ansicht der Beschwerdeführerin 2 ordnet sich das Bauvorhaben nicht
genügend in die Umgebung ein. Sie habe wiederholt darauf aufmerksam gemacht, dass
die Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens ungenügend seien. Es werde auf die
Berichte der kommunalen Fachberatung verwiesen.
Die Beschwerdeführerin 3 erachtet die die Ortsbildschutzvorschriften als eingehalten. Das
Bauvorhaben ordne sich unter und wirke nicht störend. Im Ortsbildschutzperimeter sei es
üblich, die Gebäude eng aneinander zusammenzufügen. Gemäss den Vorgaben im
kommunalen Baureglement müssten Gebäude im Ortsbildschutzgebiet geringe seitliche
Abstände aufweisen. Das Vorhaben sei zudem so gestaltet, dass es rechtwinklig zu den
hangparallelen Strassen und Gassen zu stehen komme. Nur mit der gewählten Winkelform
zeige sich, dass der Neubau zum Bauernhaus und dessen Ensemble gehöre.
Das Regierungsstatthalteramt stellte im angefochtenen Entscheid fest, dass das
Bauvorhaben die baupolizeilichen Masse einhalte. Das kommunale Baureglement erlaube
eine innere Verdichtung wie sie vorliegend geplant sei. Der Neubau bilde mit dem
bestehenden Bau ein Ensemble. Ohne den Winkelbau entstände eine unklare
Zugehörigkeit. In der Stellungnahme vom 16. August 2017 ergänzte die Vorinstanz, sie
erachte einen winkelförmigen Bau, der die heutige Hofsituation aufnehme, als bessere
Lösung als einen einzigen Streifenbau, der noch schlechter zur angrenzenden Überbauung
J._ passen würde. Nur mit dem Winkel werde überhaupt nachvollziehbar, dass der
geplante Neubau zur E._gasse und nicht zur Überbauung J._ gehöre.
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.15
15 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2017/81 15
Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Oberhofen am Thunersee in ihrem Baureglement
Gebrauch gemacht: Nach Art. 411 Abs. 1 GBR16 sind Bauten und Anlagen so zu gestalten,
dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der
Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind nach Abs. 2 von Art. 411 GBR insbesondere zu
berücksichtigen: Die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und
Landschaftsbildes; die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch
die beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung; Standort, Stellung, Form,
Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen; die Fassaden- und
Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung; die Gestaltung der
Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den öffentlichen
Raum; die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und
Eingänge. Die Stellung der Bauten, die Fassadengestaltung, die Dachgestaltung sowie die
Gestaltung der privaten Aussenräume haben sich nach den ortsüblichen oder
vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- und Ortsbild
prägen (Art. 412 Abs. 1, Art. 413, Art. 414 Abs. 1 und Art. 415 Abs. 1 GBR).
Zu berücksichtigen sind sodann die kommunalen Vorgaben zu den Ortsbildschutzgebieten.
Ortsbildschutzgebiete bezwecken nach Art. 511 Abs. 2 GBR den Schutz der aus
denkmalpflegerischer Sicht wertvollen Ortsteile. Bauliche Massnahmen in den
Ortsbildschutzgebieten sind bezüglich Stellung, Volumen und Gestaltung (Fassaden, Dach
Aussenräume, Materialisierung) besonders sorgfältig in das Ortsbild einzufügen (Art. 511
Abs. 3 GBR).
Die prägenden Elemente und Merkmale des vorliegend betroffenen Ortsbildschutzgebiets
O._ sind in Art. 511 Abs. 5 GBR aufgeführt. Es sind dies: – Giebelständige Stellung und Orientierung der Hauptbauten rechtwinklig zu den hangparallelen
Strassen und Gassen oder südorientiert entlang der N._gasse, mit geringem seitlichem
Abstand
– Gleichgeneigte Satteldächer, Firstrichtung der Orientierung entsprechend, mit
Tonziegeleindeckung, mit einer Dachneigung zwischen 28° und 40°, mit Dachvorsprüngen
traufseitig von min. 0,8 m und giebelseitig von min. 1,5 m sowie mit Giebellukarnen
– Vom Schweizer Holzbaustil abgeleitete Fassadenproportionen, feingliedrige Gestaltung und
Materialisierung (Hauptbauten meist verschindelt oder verputzt) mit Seitenlauben und/oder
Giebelbalkonen
16 Baureglement der Gemeinde Oberhofen vom 14. Mai 2012, genehmigt durch das AGR am 6. Dezember 2012.
RA Nr. 110/2017/81 16
– Aussenräume geprägt durch überlieferte Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze und Kellersockeln
– Steinpflästerung und südseitige, teilweise mit Biberschwanzziegeln eingedeckte
Bruchsteinmauer in bzw. entlang der N._gasse
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher
selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die Gemeinde
zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der Gemeinde, zu
bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE als
Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Gemeinde rechtlich
haltbar ist.17
c) Die Beschwerdeführerin 2 hat für die Beurteilung des Vorhabens im vorinstanzlichen
Verfahren ihre Fachberatung beigezogen. Dieses Fachgremium besteht gemäss Art. 421
Abs. 1 GBR aus unabhängigen und in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachleuten und
wird vom Gemeinderat bestimmt. Es berät die Bauwilligen und die
Baubewilligungsbehörden in allen Fällen, die für das Orts- und Landschaftsbild von
Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische Fragen aufwerfen. Mit
Bericht vom 13. April 201718 kam die Fachberatung beim geplanten Neubau der
Beschwerdeführerin 3 zu folgenden Schlüssen: "Leider wird mit der gewählten Konzeption das bestehende Ensemble empfindlich geschwächt. Die
Konzeption mit einem winkelförmigen Hofgebäude wirkt im ortsbaulichen Kontext fremd und ist in
der volumetrischen Ausgestaltung eine Sonderform. Durch die Ausbildung eines
Walmdachabschlusses an der Stirnfassade zum Bestandesbau wird der Übergang alt / neu in seiner
Massstäblichkeit verträglicher. Das Weglassen der Dachaufbauten und die dadurch entstehende
Beruhigung der Dachgestaltung werden im Grundsatz begrüsst. Der geplante Neubau übersteigt mit
seinem Höhennivellement jedoch die relevanten Höhenbezüge des geschützten Altbaus immer
noch, was in der Kombination mit der sehr unruhigen Fassadengestaltung zu keiner guten
Gesamtwirkung des Bauvorhabens führt. Das neue Gebäude erscheint in der vorgefundenen
Situation ein Geschoss zu hoch geplant. Ein entlang der Marche angeordnetes, längsausgerichtetes
Gebäude (ohne Seitenflügel) mit zwei Geschossen wäre ein angemessener Lösungsansatz. Dem
Bauprojekt ist in der vorliegenden Form keine Bewilligung in Aussicht zu stellen."
Im Beschwerdeverfahren nahm zudem die OLK zum Vorhaben Stellung. Im
Zusammenhang mit der Charakterisierung des Ortsbildes in der Umgebung des
17 BGE 1C_484/2016 vom 28.06.2016, E. 2.1; VGE 22887 vom 21.08.20017, E. 4.3. 18 Vorakten pag. 205 ff.
RA Nr. 110/2017/81 17
Bauvorhabens führte die kantonale Fachbehörde mit Bericht vom 16. November 2017 aus,
neben den historischen Objekten sei das vorherrschende Bebauungsmuster geprägt von
einer hohen Dichte und einer gleichmässigen Körnigkeit sowie einer nur durch wenige
Ausnahmen unterbrochenen, einheitlich zum See ausgerichteten Dachlandschaft.
Bauernhaus, Scheune und Hofstatt würden ein ortsbildprägendes Ensemble bilden. Das
schützenswerte Bauernhaus sei von grosser ortsgeschichtlicher und typologischer
Bedeutung. Die Wirkung des geplanten Neubaus in Bezug auf das umliegende Strassen-,
Quartier- und Ortsbild beurteilte die OLK folgendermassen: "Das Projekt sieht vor, mit einem schmal gehaltenen Winkelbau zusammen mit dem Bauernhaus ein
introvertiertes Ensemble zu schaffen, das sich zur Seeseite öffnet. Die gewinkelte Grundform des
Neubaus erzeugt zum Bauernhaus einen Innenhof. Dieser Innenhof weist in seiner gestalterischen
Prägung einen eher "schlossgutähnlichen" Charakter auf und vermag keinen thematischen Bezug
zum historischen Bauernhaus herzustellen. Durch die sehr schmal gehaltenen Gebäudetiefen
entsteht eine ortsfremde Typologie, die wenig Bezug zum vorherrschenden Bebauungsmuster
herzustellen vermag. Die geplante Gebäudehöhe ist um ein Geschoss zu hoch angesetzt. Es
entsteht ein zum Bauernhaus dominanter Baukörper, der im Weiteren zu nah zu den benachbarten
Neubauten steht. Die kleinräumige Verzahnung von Gebäuden und Aussenräumen findet nicht statt.
Der Neubau wirkt wegen seiner Sonderform, der ortsfremden Dachform und der geplanten Höhe
dominant zum Bauernhaus und vermag sich nicht in den hochwertigen ortsbildlichen Kontext
einzufügen."
d) Die Ausführungen der kommunalen Fachberatung und der OLK machen deutlich,
dass dem betroffenen Ensemble, bestehend aus Bauernhaus, Scheune und Hofstatt, auch
aus Sicht des Ortsbildes eine wichtige Bedeutung zukommt. Beide Fachstellen kommen –
wie die KDP – zum Schluss, dass mit dem Neubau ein zum Bauernhaus dominanter
Baukörper entsteht. Diese Einschätzung wird – wie ausgeführt (vgl. E. 4e) – von der BVE
geteilt. Dies hat zur Folge, dass die übermässige Beeinträchtigung des geschützten
Bauernhauses durch den Neubau nicht nur den Vorgaben der Denkmalpflege widerspricht
(E. 4), sondern sich auch auf das für das Ortsbild wichtige Ensemble negativ auswirkt und
damit einen unerwünschten Eingriff in das Ortsbildschutzgebiet O._ darstellt.
Im ortsbildlichen Kontext dieses Ensembles ist nicht nur die Dimension und Nähe des
Neubaus zum geschützten Bauernhaus negativ zu bewerten. Es kommt dazu, dass der
nordwestliche Gebäudeflügel ein anders ausgerichtetes Dach als das geschützte
Bauernhaus und die Scheune aufweist, was ebenfalls ein unerwünschter Gegensatz zu
den bestehenden Bauten des Ensembles darstellt. Diese Dachausrichtung steht zudem im
RA Nr. 110/2017/81 18
Widerspruch zu einem prägenden Merkmal des Ortsbildschutzgebiets O._ gemäss
Art. 511 Abs. 5 GBR (giebelständige Stellung und Orientierung der Hauptbauten
rechtwinklig zu den hangparallelen Strassen). Dieser Ausrichtung der Bauten wird im
betreffenden Ortsbildschutzgebiet mit wenigen Ausnahmen auch nachgelebt.19 Was die
Bebauungsstruktur der unmittelbaren Umgebung des Neubaus betrifft, so lässt sich zwar
feststellen, dass diese eher heterogen und zufällig wirkt. Dennoch ist die für den Neubau
gewählte Winkelform mit den schmalen Flügeln untypisch für das im Ortsbildschutzgebiet
O._ vorherrschende Bebauungsmuster. So finden sich zwar – wie die
Beschwerdeführerin 3 in ihrer Eingabe vom 1. März 2018 zu Recht vorbringt – in diesem
Ortsbildschutzgebiet vereinzelt Gebäude mit einer Winkelform. Der für den Neubau
gewählte Grundriss jedoch stellt eine Sonderform dar, die sich von den bestehenden
Bauten in der Umgebung abhebt; dies nicht nur wegen der Winkelform, sondern vielmehr
wegen der Kombination von Winkelbau und sehr schmalen Flügeln. So kommt auch die
OLK zum Schluss, dass durch die sehr schmal gehaltenen Gebäudetiefen eine ortsfremde
Typologie entsteht, die wenig Bezug zum vorherrschenden Bebauungsmuster herzustellen
vermag. Diese Einschätzung überzeugt, der schmale Winkelbau wurde von der OLK und
der Fachberatung zu Recht als ortsfremd eingestuft. Von der im GBR in
Ortsbildschutzgebieten verlangten besonders sorgfältigen Einpassung des Neubaus
bezüglich Stellung und Form kann nicht gesprochen werden. Wieso zudem die heutige
Hofsituation des Ensembles ausschliesslich mit einem Winkelbau – nicht aber etwa mit
einem längsausgerichteten Gebäude – aufgenommen werden kann, wie dies die
Vorinstanz und die Beschwerdeführerin vorbringen, erscheint nicht schlüssig.
Die Fachberatung bemängelte in ihrem Bericht weiter die unruhige Fassadengestaltung.
Mit der Projektänderung II hat die Beschwerdeführerin 3 zwar eine kleinere Anpassung bei
der Fassadengestaltung vorgenommen, indem die Holzschiebeläden an der
Südwestfassade neu über horizontale Lamellen verfügen. Damit sind die Holzschiebeläden
beider Innenfassaden des Winkelbaus mit horizontalen Lamellen geplant. Diese gegen das
erwähnte Ensemble mit dem geschützten Bauernhaus ausgerichteten Innenfassaden
wirken dennoch weiterhin unruhig. So sind diese Elemente individuell verschiebbar, was
eine zufällige Anordnung der Holzelemente zur Folge hat. Dadurch entstehen
unterschiedlich grosse Lücken zwischen diesen Elementen, bei welchen das
dahinterliegende Glas erkennbar ist. Optisch wirkt dies fast wie verschieden grosse,
19 Vgl. etwa die von der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 23. Oktober 2017 eingereichten Luftbilder.
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zufällig angeordnete Fenster. Diese unruhige Fassadengestaltung trägt ebenfalls dazu bei,
dass das Vorhaben – trotz der Projektänderung – nicht ortsbildverträglich ist.
e) Insgesamt vermag der umstrittene Neubau den in Art. 511 Abs. 3 GBR verlangten
Anforderungen, wonach Bauten in den Ortsbildschutzgebieten bezüglich Stellung, Volumen
und Gestaltung besonders sorgfältig in das Ortsbild einzufügen sind, nicht gerecht zu
werden. Die BVE sieht keinen Grund, von den nachvollziehbaren und übereinstimmenden
Einschätzungen der kommunalen Fachberatung und der OLK abzuweichen. Der Neubau
beeinträchtigt das für das vorliegende Ortsbild wichtige Ensemble mit dem geschützten
Bauernhaus übermässig, widerspricht den prägenden Merkmalen des
Ortsbildschutzgebiets O._ und ist für die vorherrschende Bebauungsstruktur in der
unmittelbaren Umgebung untypisch. Das Bauvorhaben fügt sich nicht gut in das geschützte
Ortsbild ein und verstösst gegen die anwendbaren Ästhetikbestimmungen der Gemeinde.
Auch aus Gründen des Ortsbild- und Umgebungsschutzes kann der Neubau nicht bewilligt
werden.
6. Strassenanschluss
a) Nachdem die Gemeinde die mit Projektänderung I geplante Parkplatz- und
Zufahrtsituation mit Stellungnahme vom 15. November 2017 negativ beurteilte und hierfür
keine Strassenanschlussbewilligung im Sinne von Art. 85 Abs. 1 SG in Aussicht stellte, sah
die Beschwerdeführerin 3 mit Projektänderung II eine neuen Standort für die Parkplätze
und die Ausfahrt auf die E._gasse auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. M._ vor (vgl. Situationsplan und Plan "Grundriss Umgebung",
beide vom 18. Januar 2018, gestempelt als Projektänderung vom Rechtsamt der BVE am
5. März 2018).
b) Voraussetzung für eine Strassenanschlussbewilligung ist, dass die Zu- und
Wegfahrten die öffentliche Strasse nicht beeinträchtigen (vgl. dazu Art. 73 Abs. 1 SG und
Art. 21 Abs. 1 BauG in Verbindung mit Art. 57 BauV). Die Verkehrssicherheit muss damit
gewährleistet sein. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Strassenanschluss verkehrssicher ist,
können die einschlägigen Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und
RA Nr. 110/2017/81 20
Verkehrsfachleute (VSS) als Entscheidhilfe herangezogen werden.20 Voraussetzung für
einen sicheren Strassenanschluss sind nach der Norm VSS SN 640 050
(Grundstückzufahrten) vorab die Ein- und Ausfahrt in Vorwärtsrichtung sowie ausreichend
grosse Sichtfelder.21 Grundstückzufahrten sind überall dort zu vermeiden, wo die
minimalen Knotensichtweiten nicht gewähreistet werden können.22 Die Norm VSS SN 640
273a legt die Abmessungen der Sichtfelder fest, die vorhanden sein müssen, damit ein
vortrittbelastetes Fahrzeug den vortrittsberechtigten Verkehr kreuzen oder in diesen
einbiegen kann.23 Das Sichtfeld ist von allen Hindernissen freizuhalten, die ein
Motorfahrzeug oder ein leichtes Zweirad verdecken könnten. In der Regel genügt es, wenn
das Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 0.60 m und 3.00 m über der Fahrbahn
hindernisfrei ist. Für die Beurteilung des Sichtfelds ist die ungünstigste Sichtlinie zu
berücksichtigen.24
c) Der vorliegend geplante Strassenanschluss mündet in den untersten Abschnitt der
E._gasse in unmittelbarer Nähe der Abzweigung von der Staatsstrasse
(Kantonsstrasse) und verfügt über einen Ausfahrtsbereich mit einer Länge von rund 12 m.
Die E._gasse steigt in diesem Bereich relativ steil an; die
Geschwindigkeitsbegrenzung beträgt 30 km/h. Im Bereich nach der Abzweigung von der
Kantonsstrasse ist die E._gasse auf den ersten Metern zweispurig ausgestaltet,
danach wird sie aber gegen oben nach und nach schmaler. Im Bereich der geplanten
Ausfahrt weist sie eine Breite zwischen knapp 5 m und rund 3.50 m auf.
d) Dieser Strassenanschluss vermag den Anforderungen an die Verkehrssicherheit
gemäss den erwähnten Grundlagen (E. 6b) in verschiedener Hinsicht nicht zu genügen: Im
eingereichten Plan "Grundriss Umgebung" vom 18. Januar 2018 sind die Sichtlinien einzig
in der Mitte der 12 m breiten Ausfahrt eingetragen, obwohl die Ausfahrt auf die
E._gasse auf der ganzen Breite möglich ist. Bei der vorgesehenen Anordnung der
Parkplätze und der Platzverhältnisse dieses Vorplatzes ist die Wahrscheinlichkeit deutlich
grösser, dass die Fahrzeuge nicht genau in der Mitte, sondern eher am Rand auf die
Gemeindestrasse hinaus fahren. Die Sichtlinien hätten daher auch dort eingetragen
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7. 21 VSS SN 640 050, Tabelle 2. 22 VSS SN 640 050 Ziff. 5. 23 VSS SN 640 273a Ziff. 2. 24 VSS SN 640 273a Ziff. 10.
RA Nr. 110/2017/81 21
werden müssen, wobei klar wird, dass die erforderlichen Sichtweiten in diesen Bereichen
aufgrund der bis an die Strasse reichenden Hindernisse (Mauer, Staketengeländer) nicht
eingehalten werden. Die im Plan eingetragenen Sichtlinien ab Mitte der Zufahrt sind
sodann ebenfalls ungenügend: Die erforderlichen Knotensichtweiten hängen von der
Zufahrtsgeschwindigkeit der vortrittsberechtigten Motorfahrzeuge ab und werden durch
Wertebereiche definiert. Auf der E._gasse ist eine Höchstgeschwindigkeit von 30
km/h signalisiert. Da es sich um einen untergeordneten Strassentyp handelt, muss die
Knotensichtweite nach links und nach rechts grundsätzlich jeweils mindestens 20 m
betragen.25 Die vortrittsberechtigten Fahrzeuge, welche die E._gasse hinunter
fahren, dürften die signalisierte Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h oft erreichen, so dass
die Knotensichtweite rechts mindestens 20 m zu betragen hat, was vorliegend nicht
eingehalten wird. Bei der Knotensichtweite links ist nicht ausgeschlossen, dass die
Zufahrtsgeschwindigkeit der vortrittsberechtigten Fahrzeuge, welche von der
Kantonsstrasse in die steile E._gasse abbiegen, etwas tiefer als 30 km/h ist, womit
die Anforderungen an die Sichtweite etwas geringer ausfallen würden. Dies muss jedoch
nicht näher geprüft werden und kann offen bleiben, da diese Sichtlinie einen weiteren
Mangel aufweist. So wird im erwähnten Plan als relevanter Punkt auf der
E._gasse für die Bemessung der Knotensichtweite die Mitte der Fahrbahn
genommen. Als Knotensichtweite wird jedoch der Abstand zwischen der Fahrstreifenachse
des vortrittsbelasteten Fahrzeugs und den vortrittsberechtigen Fahrzeugen bezeichnet.26
Da die E._gasse in diesem Bereich zweispurig ist, hätte als relevanter Punkt für
die Bemessung der Knotensichtweite die Fahrstreifenachse der linken Fahrspur
hingezogen werden müssen. Aufgrund der Mauer im Eckbereich der Ausfahrt wird daher
selbst eine Knotensichtweite von 10 m – ab der Mitte der Ausfahrt gemessen – nicht
eingehalten. Schliesslich ist zweifelhaft, ob aufgrund der Standorte der geplanten
Parkplätze und der Platzverhältnisse auf diesem Vorplatz eine Ausfahrt auf die
E._gasse in Vorwärtsrichtung überhaupt möglich ist. Bei diesem Ergebnis kann
auch offen bleiben, ob ein Strassenanschluss mit einer Breite von 12 m überhaupt zulässig
ist.
Insgesamt ist die Verkehrssicherheit beim geplanten Strassenanschluss nicht
gewährleistet. Die Anforderungen an die Erteilung einer Strassenanschlussbewilligung
werden nicht erfüllt.
25 VSS SN 640 273a Ziff. 12.1, Tabelle 1, S. 8. 26 VSS SN 640 273a Ziff. 4.
RA Nr. 110/2017/81 22
e) Schliesslich unterschreiten die Parkplätze 1 und 2 den massgebenden
Strassenabstand gegenüber der Kantonsstrasse (Art. 80 Abs. 1 Bst. a SG; fünf Meter ab
Fahrbahnrand). Der Parkplatz 3 hält den gegenüber der Gemeindestrasse einzuhaltenden
Abstand ebenfalls nicht ein (Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG; 3.60 Meter ab Fahrbahnrand). Die
aus diesem Grund notwendigen Ausnahmegesuche fehlen, weshalb die Voraussetzungen
für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht näher zu prüfen sind.
7. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend erweist sich das umstrittene Bauvorhaben auch nach Einreichung
der Projektänderungen im Beschwerdeverfahren als nicht bewilligungsfähig. Der
umstrittene Neubau beeinträchtigt das unmittelbar angrenzende, als schützenswert
eingestufte Bauernhaus an der E._gasse 8/10 in unzulässiger Weise und
verstösst gegen die Ästhetikvorgaben der Gemeinde. Die mit der Projektänderung II neu
geplante Parkplatz- und Zufahrtsituation hält einer rechtlichen Prüfung ebenfalls nicht
stand. Damit sind die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin
2 gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der
Bauabschlag zu erteilen. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 3 ist dagegen
abzuweisen, da ihrem Antrag (Bewilligung der drei Balkone, welchen die Vorinstanz den
Bauabschlag erteilt hat) aufgrund des Bauabschlags für das gesamte Vorhaben nicht Folge
geleistet werden kann.
b) Bei diesem Ausgang erübrigt sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden
einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der
zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden.
Auf den von der Beschwerdeführerin 3 beantragten Augenschein konnte daher verzichtet
werden, da von diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten
waren.
c) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache
wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19
RA Nr. 110/2017/81 23
Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV27). Vorliegend wurden drei Beschwerden eingereicht. In
Anwendung der erwähnten Bestimmungen werden die Pauschalen für die drei
Beschwerden auf je Fr. 1'500.00 festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere
Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21
Abs. 3 GebV). Dementsprechend werden die Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h.
Fr. 1'000.00 reduziert. Die Kosten der OLK (Fr. 700.00 für den Bericht vom 16. November
2017 gemäss Rechnung vom 23. November 2017) werden gestützt auf Art. 11 GebV
zusätzlich erhoben. Insgesamt betragen die oberinstanzlichen Verfahrenskosten somit
Fr. 3'700.00.
Die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin 2 werden
gutgeheissen, die Beschwerde der Beschwerdeführerin 3 dagegen abgewiesen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin 3, weshalb ihr die
Verfahrenskosten von Fr. 3’700.00 aufzuerlegen sind (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
d) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 7'415.60 hat in jedem Fall die Beschwerdeführerin 3 als Baugesuchstellerin zu tragen
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
e) Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin 3 keinen Anspruch auf
Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Auch sonst werden keine Parteikosten
gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).