# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 41a0d84f-46ad-488b-93f2-40de1362cb05
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2021
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
La parcelle 36 de Chavannes-de-Bogis supporte des habitations par 417 m
2
ainsi qu'un jardin par 2'626 m
2
. Il s'agit de cinq duplex juxtaposés (contigus) avec sous-sol commun, construits en 1971. Ces logements sont tous loués. Le bien-fonds est colloqué en zone d'habitation de faible densité au sens de l'art. 4 du règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions, entré en vigueur le 16 octobre 2013.
B.
a) En 2009, G._, alors propriétaire de la parcelle 36, a envisagé de procéder à des travaux (transformations intérieures, CAMAC 98411). A._, locataire, a formé opposition par l'intermédiaire de son mandataire, Me Jean-Claude Perroud, soutenant que les logements étaient soumis à l'ancienne loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (aLDTR), alors en vigueur, et que le programme des travaux dépassait largement la marge autorisée par ladite loi. A cette période, la aLDTR soumettait à son champ d'application, dans les communes où sévissait la pénurie de logement, tout bâtiment comportant des locaux affectés à l'habitation, hormis, notamment, "
les maisons individuelles comprenant jusqu'à deux appartements, dont l'un au moins est occupé par le propriétaire
" (art. 1 al. 3 aLDTR). Le service alors en charge du logement a effectué un rapport technique dit "MERIP", dont on extrait ce qui suit:
"
Appartenance à la catégorie à pénurie.
Les caractéristiques intrinsèques de ces logements loués sont particulières. Ces logements sont mitoyens et présentent tous des entrées privatives, toutefois l'ensemble est assuré sous un même n° ECA et sis sur une même parcelle
".
Dans sa décision intégrée dans la synthèse CAMAC du 18 décembre 2009, le service cantonal compétent a confirmé que les logements en cause étaient assujettis à la aLDTR. Il a ainsi retenu que "
l'immeuble en cause est un bâtiment en ordre contigu (n° ECA 146 de Chavannes-de-Bogis) propriété de Mme G._ depuis le 27 février 1998 qui comprend 5 appartements de 5,5 m
2
en duplex au loyer mensuel moyen net de CHF 1'754.-
[...]" et que de tels appartements entraient dans des catégories dites "
à pénurie
" au sens de la aLDTR. Le service a délivré l'autorisation de rénovation sollicitée en soumettant toutefois les cinq logements à un contrôle des loyers.
Le permis de construire a été accordé le 10 août 2011 (information tirée du site de la CAMAC), mais les travaux n'ont finalement pas été réalisés.
b) A une date indéterminée, un numéro distinct d'assurance incendie a été attribué à chacune des villas contiguës, sous les références ECA 568 à 572.
c) Le 1
er
janvier 2018 est entrée en vigueur la loi vaudoise du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15). Cette loi a abrogé et remplacé l'ancienne LDTR, de même que l'ancienne loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (aLAAL). En particulier, elle exclut du champ d'application de ses dispositions relatives à la préservation du parc locatif "
les immeubles d'habitation comprenant jusqu'à deux logements et ceux de trois logements, pour autant que l'un des trois logements ait été occupé en dernier lieu par son propriétaire, un proche parent de celui-ci, un allié ou un partenaire enregistré
" (art. 3 let. a LPPPL).
d) C'est le lieu de préciser que le service cantonal en charge du logement a connu diverses dénominations au fil du temps. A ce jour, il s'agit de la Direction générale du territoire et du logement (DGTL), intégrant la Direction du logement. Par commodité, seul l'intitulé "DGTL" sera utilisé dans la suite de l'arrêt.
C.
a) Le 3 mai 2018, Me H._, notaire mandaté par la société F._ en vue de l'achat de la parcelle 36, s'est adressé à la Direction du logement dans les termes suivants:
"
[...]
Je suis consulté par un client qui souhaite acquérir la parcelle 36 de la commune de Chavannes-de-Bogis, dont vous trouverez l'extrait du Registre foncier, ainsi qu'un plan de situation en pièce jointe.
Comme vous pouvez le constater, cette parcelle comporte cinq villas contiguës, toutes louées à ce jour et dont je vous remets à toutes fins utiles les copies des baux sous ce pli.
Dans la mesure où chaque villa ne comporte qu'un seul logement et que chacune d'entre elles dispose de son propre numéro d'assurance incendie, vous voudrez bien me confirmer qu'à la lecture de la LPPPL, il s'agit en fait de la vente de cinq logements distincts et non de la vente d'un immeuble d'habitation de cinq appartements.
En d'autres termes, merci de bien vouloir me confirmer que la vente de cette parcelle ne sera pas soumise à la LPPPL en vertu de son article 3, alinéa 1, lettre a. En outre, le même raisonnement serait-il tenu par votre service en cas de rénovation et/ou vente future de l'une ou l'autre des villas acquises par mon client (ce qui nécessiterait au préalable la constitution d'une propriété par étages sur ladite parcelle) ?
[...]
".
Par courrier du 24 mai 2018, la DGTL a répondu au notaire ce qui suit:
"[...]
Vous êtes consulté par un client qui souhaite acquérir la parcelle 36 de Chavannes-de-Bogis, qui avait en son temps (2009) fait l'objet d'une autorisation de rénovation en application de la LDTR, les travaux n'ayant finalement pas été réalisés et la mention ad hoc de contrôle des loyers qui avait été inscrite radiée au registre foncier.
En réalité, cette parcelle ne comprend pas un bâtiment réellement «locatif», mais bien plutôt cinq villas contiguës, chacune dotée d'un numéro assurance incendie individuel spécifique, à savoir les n° ECA 568 (Pré de la Croix 2), 569 (Pré de la Croix 4), 570 (Pré de la Croix 6), 571 (Pré de la Croix 8) et 572 (Pré de la Croix 10). Les baux à loyers que vous avez produits mentionnent soit qu'il s'agit de «villas mitoyennes», soit qu'il s'agit «d'appartements», tandis que le Registre cantonal des bâtiments définit chacun de ces cinq objets comme une «maison individuelle».
Dans ce cas particulier, fondée sur un réexamen des pièces de son dossier, la Division logement constate que ces cinq villas mitoyennes en ordre contigu constituent bien des «immeubles d'habitation comprenant jusqu'à deux logements [...]» au sens de l'art. 3 al. 1 litt. a) de la nouvelle LPPPL et, qu'en conséquence, tant leur vente — globale ou individuelle une fois la parcelle 36 de Chavannes-de-Bogis constituée en propriété par étages — que leur rénovation n'est
pas soumise
à l'autorisation de la Division logement.
La présente vaut avis de principe à l'attention du registre foncier de Nyon.
[...]
".
b) Le 25 septembre 2018, Me I._, également notaire mandaté par F._, s'est adressé par courriel à la DGTL, s'enquérant derechef de l'assujettissement de la parcelle 36 à la LPPPL.
La DGTL a réitéré à ce notaire le 4 octobre 2018, mot pour mot, la réponse déjà faite à son confrère le 24 mai 2018.
L'acte de vente a ainsi été signé et le transfert de propriété a été effectué le 16 octobre 2018.
D.
Le 20 mai 2019, la régie mandatée par F._ a résilié le bail de A._ pour le 30 août 2020. Elle l'informait que la nouvelle propriétaire avait décidé de procéder à la rénovation complète de la maison y compris la surélévation de cette dernière.
Le 20 juin 2019, A._ a contesté la résiliation de bail, toujours par l'intermédiaire de son mandataire Me Jean-Claude Perroud, faisant valoir notamment qu'un permis de construire pour des travaux de lourdes transformations ne serait certainement pas accordé, faute d'autorisation LPPPL.
Une audience a été menée le 5 novembre 2019 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyers et à ferme. Cette autorité a formulé une proposition de jugement, tendant à annuler le congé en raison de son caractère prématuré. En effet, les travaux projetés n'avaient pas été mis à l'enquête publique et ne bénéficiaient d'aucune autorisation.
Le 12 décembre 2019, F._ a saisi le Tribunal des baux. Elle exposait qu'elle avait acquis la parcelle dans l'optique de procéder à la rénovation complète et à la surélévation "
des bâtiments
" situés sur ce bien-fonds. Elle avait eu dès le départ l'intention de revendre ensuite les immeubles rénovés sous la forme d'une propriété par étages. C'était dans cette perspective qu'elle s'était enquise avant leur achat, sous la plume de Me I._, de l'assujettissement de la vente et/ou de la rénovation de ces bâtiments au régime de l'autorisation de la LPPPL. Elle a produit la lettre de la DGTL du 4 octobre 2018, qu'elle a appelée "
avis de principe
" et a soutenu que la requête de conciliation était tardive.
Le 20 janvier 2020, F._ a formé une demande de permis de construire sur la parcelle 36 (CAMAC 192190), ainsi libellée: "
rénovation et transformation des bâtiments existants, amélioration de la physique des bâtiments
".
Le 6 mars 2020, A._, toujours par l'intermédiaire de son mandataire, a déposé sa réponse devant le Tribunal des baux. Elle requérait la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur la demande de permis de construire du 20 janvier 2020. Elle indiquait en particulier que la procédure administrative pourrait conclure à l'assujettissement de l'immeuble à la LPPPL, auquel cas le Tribunal des baux devrait en déduire que F._ n'était pas propriétaire, l'achat de la parcelle ayant été instrumenté sans l'autorisation requise au sens des art. 19 et 20 LPPPL. Le congé serait alors radicalement nul, puisque notifié par une entité non propriétaire de l'immeuble. Elle demandait la production de toutes pièces relatives à l'assujettissement à l'ancienne LDTR du projet CAMAC 98411, ainsi que l'autorisation au sens des art. 19 et 20 LPPPL pour le transfert en automne 2018 de l'immeuble.
Le 9 mars 2020, le Tribunal des baux a ordonné à la DGTL la production des documents requis par A._.
Le 4 mai 2020, la DGTL a transmis au Tribunal des baux ses avis de principe des 24 mai et 4 octobre 2018, qu'elle a alors qualifiés de "
décisions
", ainsi que les requêtes y relatives des notaires. Le tribunal a communiqué ces documents au mandataire de A._ le 11 mai 2020, qui les a reçus le 14 mai 2020.
Par courriel du 4 juin 2020 à 14h36, l'avocate-collaboratrice de Me Jean-Claude Perroud s'est adressée à la DGTL. Elle indiquait que ce service lui avait confirmé, lors d'un entretien téléphonique du 26 mai précédent, que les deux avis de principe ne constituaient pas formellement des décisions de non-assujettissement à la LPPPL; elle requérait dès lors qu'une telle décision formelle soit rendue, afin que les locataires puissent déposer recours selon l'art. 23 LPPPL. Par courriel du même jour, à 17h, F._ s'est opposée à cette requête, du moment que les courriers des 24 mai et 4 octobre 2018 constatant le non-assujettissement de la parcelle à la LPPPL, sur la base desquels le transfert de propriété avait été opéré, avaient force de chose décidée.
S'adressant le 10 juin 2020 au conseil de A._, la DGTL a relevé qu'elle avait déjà constaté, dans ses courriers des 24 mai et 4 octobre 2018, que les immeubles en cause constituaient en réalité des "
villas individuelles
", échappant dès lors au régime de l'autorisation de la LPPPL. Ce constat n'avait certes pas porté le titre de "
décision
", ce qui pouvait sembler ambigu, mais avait tout de même eu pour effet de constater une situation juridique spécifique et avait permis le transfert de propriété de la parcelle. La DGTL n'entendait pas rendre une nouvelle décision formelle sur la question de l'assujettissement de la parcelle 36 à la LPPPL, dès lors que son constat et ses motifs avaient été portés à la connaissance de Me Jean-Claude Perroud dans le cadre de la procédure civile, ouvrant la possibilité d'une contestation devant l'autorité administrative. Si A._ entendait contester cette position, il lui appartenait d'agir devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP).
E.
a) Agissant le 15 juin 2020 par l'intermédiaire de son mandataire, A._ a déféré devant la CDAP "
les préavis rendus par le Service des communes et du logement, Division logement, datés respectivement des 24 mai et 4 octobre 2018, transformés en décisions par communication du 4 mai 2020
". La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0148. Outre à l'admission du recours (conclusion I), la recourante concluait à ce que les prononcés des 24 mai et 4 octobre 2018 soient "
réformés en ce sens qu'il est constaté que la vente – globale ou individuelle une fois la parcelle constituée en propriété par étages – et la transformation des appartements sis au chemin Pré-de-la-Croix 2 à 10, à Chavannes-de-Bogis (parcelle 36 du cadastre communal), sont soumises à une autorisation au sens de la LPPPL
" (conclusion II). Elle demandait encore que la cause soit renvoyée à la DGTL,
"
afin qu'elle statue sur la demande d'autorisation pour l'aliénation de la parcelle 36, respectivement la constitution en PPE et la vente des logements concernés
" (conclusion III). Elle déposait un bordereau de pièces, en particulier le rapport technique et expertise MERIP effectué dans le cadre du dossier CAMAC 98411.
Sur la forme, A._ soutenait avoir agi en temps utile. D'une part, la DGTL avait transformé ses avis de principe en décision par courrier du 4 mai 2020, reçu le 14 mai 2020. D'autre part, elle ne pouvait être tenue par les simples correspondances adressées, en 2018, par la DGTL à la propriétaire dans le dos de la locataire, alors même que ce service avait dix ans plus tôt constaté l'assujettissement de l'immeuble à la LPPPL. Sur le fond, A._ exposait les motifs pour lesquels, de son avis, les cinq logements érigés sur la parcelle 36 devaient être considérés comme un seul immeuble et, partant, comme soumis à la LPPPL.
b) Le 27 juin 2020, les locataires des quatre autres logements sis sur la parcelle 36, à savoir B._, C._, D._ et E._, sont intervenus auprès de la DGTL. Ils rappelaient également qu'en 2009, les logements avaient été soumis à la "loi régissant les rénovations et transformations" et s'étonnaient d'avoir appris les jours précédents de leur voisine que cette loi ne serait plus applicable. En bref, ils contestaient toute décision qui aurait été rendue à leur détriment et à leur insu. La DGTL a transmis cette correspondance à la CDAP le 2 juillet 2020 comme recours relevant de sa compétence. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0168. Les deux dossiers ont été joints sous la première référence AC.2020.0148, le 2 juillet 2020.
Le 14 septembre 2020, Me Jean-Claude Perroud a informé le tribunal qu'il avait également été mandaté par les locataires précités. Il confirmait pour autant que de besoin que ses nouveaux mandants recouraient contre les décisions de la DGTL des 24 mai et 4 octobre 2018.
F.
Par courrier du 14 septembre 2020, la Municipalité de Chavannes-de-Bogis a déclaré s'en remettre à justice.
La DGTL a communiqué sa réponse le 16 septembre 2020, concluant au rejet du recours. Elle relevait qu'il n'était pas certain que le recours ait été formé en temps utile et s'interrogeait également sur la qualité pour agir des recourants, le transfert de propriété ayant déjà été réalisé. Sur le fond, elle confirmait que les logements situés sur la parcelle 36 n'étaient pas assujettis à la LPPPL.
La demande de permis de construire du 20 janvier 2020 a été mise à l'enquête publique du 20 octobre au 19 novembre 2020. Les recourants ont formé opposition, notamment en invoquant la violation de la LPPPL.
F._ a fourni des observations le 16 septembre 2020, concluant à l'irrecevabilité des recours, subsidiairement à leur rejet, les décisions des 24 mai et 4 octobre 2018 de la DGTL devant être confirmées. En bref, elle considérait que le recours était tardif. Elle relevait que les recourants n'avaient pas qualité pour recourir, un locataire ne pouvant, à ses yeux, se prévaloir d'un intérêt digne de protection à contester une décision constatant le non-assujettissement d'un bien immobilier à la LPPPL. Enfin, elle soutenait que l'appréciation sur le fond de l'autorité intimée était de toute façon conforme.
Les recourants ont répliqué le 1
er
décembre 2020, en déposant un deuxième bordereau de pièces, notamment, à titre d'exemple, la communication aux locataires d'une décision de la DGTL du 1
er
juin 2018 autorisant la vente de leur immeuble afin de leur permettre de former recours.
La propriétaire et la DGTL ont déposé leurs dupliques les 18 et 29 janvier 2021 respectivement.
Les arguments des parties seront repris ultérieurement dans la mesure utile.
G.
La CDAP a statué à huis clos.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
a) Le présent litige a trait à l’application ou non de la LPPPL, entrée en vigueur le 1
er
janvier 2018; ce texte a notamment pour but de "
lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux besoins de la population
" (art. 1 let. a LPPPL); cet objectif est traité au titre II de la loi, intitulé "
Préservation du parc locatif
" (art. 2 à 26). Le titre II institue des procédures d’autorisation d'une part pour les travaux de démolition, de rénovation d’importance et de transformations portant sur des logements loués et d'autre part pour l’aliénation de logements loués.
b) Plus précisément, les parties sont divisées sur le point de savoir si les logements concernés sont ou non assujettis aux dispositions du titre II de la LPPPL. On note à cet égard que le cercle des logements soumis aux procédures d'autorisation est défini par des dispositions insérées dans le chapitre I relatif aux principes généraux, singulièrement par l'art. 3 LPPPL (logements ou opérations exclus du champ d'application). Ces dispositions ne font aucune distinction selon que serait en jeu une autorisation pour des travaux ou pour une aliénation. Les conditions d'assujettissement sont identiques dans les deux cas. Par ailleurs, il sied de relever que l’art. 6 du règlement vaudois du 25 octobre 2017 d’application de cette loi (RLPPPL; BLV 840.15.1) prévoit ce qui suit, sous la note marginale "
Principe de l’assujettissement
":
"
Lorsqu’il existe un doute sur le principe de l’assujettissement à la loi en cas de démolition, de transformation, de rénovation, de changement d’affectation ou d’aliénation, le propriétaire peut demander au département de statuer
".
c) Préalablement à cette question de l’assujettissement à la loi précitée, le présent recours soulève diverses questions de recevabilité. De manière générale en effet, l’autorité de recours (et c’est le cas en particulier de l’autorité de céans) ne peut entrer en matière sur un pourvoi qu’en présence d’un acte attaquable (cf. consid. 2 infra); au surplus, l’auteur du recours (c’est là une condition subjective de recevabilité) doit bénéficier de la légitimation à recourir (cf. consid. 3 infra); le recours doit enfin remplir des exigences formelles (la question se pose en particulier de la tardiveté du présent pourvoi; cf. consid. 4 infra).
2.
a) Le Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions sur recours rendues par les autorités administratives (art. 92 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]).
La notion de décision présente deux acceptions, l'une matérielle et l'autre formelle (cf. CDAP GE.2020.0229 du 21 mai 2021 consid. 1b/aa, qui se réfère à Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, Vol. II, Les actes administratifs et leur contrôle, 3
ème
éd., Berne 2011, ch. 2.2.8.1).
Matériellement, est une décision, selon l'art. 3 al. 1 LPA-VD, toute mesure prise par une autorité dans un cas d'espèce, en application du droit public, et ayant pour objet de créer, de modifier ou d'annuler des droits et obligations (let. a), de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits et obligations (let. b), ou encore de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits et obligations (let. c). La notion de décision (matérielle) vise ainsi tout acte individuel et concret d'une autorité, qui règle de manière unilatérale et contraignante des droits ou des obligations (cf. ATF 141 II 233 consid. 3.1; 139 V 143 consid. 1.2; 135 II 38 consid. 4.3; TF 8C_463/2019 du 10 juin 2020 consid. 3.3).
Formellement, l'art. 42 LPA-VD prévoit qu'une décision doit contenir les indications suivantes, exprimées en termes clairs et précis: le nom de l'autorité qui a statué et sa composition s'il s'agit d'une autorité collégiale (let. a), le nom des parties et de leurs mandataires (let. b), les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie (let. c), le dispositif (let. d), la date et la signature (let. e), ainsi que l'indication des voies de droit ordinaires ouvertes à son encontre, du délai pour les utiliser et de l'autorité compétente pour en connaître (let. f). La jurisprudence exige également qu'une décision soit désignée comme telle (cf. CDAP GE.2017.0182 du 2 février 2018 consid. 1b; GE.2013.0217 du 31 décembre 2014 consid. 1c; AC.2010.0159 du 18 mars 2011 consid. 2a).
Pour déterminer s'il y a ou non décision, sont toutefois déterminantes les caractéristiques matérielles de l'acte, selon des critères objectifs et indépendamment de la volonté de l'autorité ou de l'administré; un acte peut ainsi être qualifié de décision (matérielle) si, par son contenu, il en a le caractère, même s'il n'est pas intitulé comme tel et ne présente pas certains éléments formels typiques d'une décision, telle l'indication des voies de droit (cf. ATF 143 III 162 consid. 2.2.1; TF 1C_310/2020 du 17 février 2021 consid. 2.1.2; 5A_567/2019 du 23 janvier 2020 consid. 7.1.1; 9C_646/2017 du 9 mars 2018 consid. 4.2; CDAP GE.2020.0229 du 21 mai 2021 consid. 1b/aa et les références).
b) En l'occurrence, les 24 mai et 4 octobre 2018, la DGTL a communiqué aux notaires successivement consultés par la propriétaire intimée un "
avis de principe
" relatif aux logements en cause. A teneur de celui-ci, la DGTL constate que ces logements, décrits comme "
cinq villas mitoyennes en ordre contigu
", constituent des
"immeubles d'habitation comprenant jusqu'à deux logements
" échappant à la LPPPL en application de son art. 3 let. a et qu’en conséquence "
tant leur vente - globale ou individuelle une fois la parcelle 36 de Chavannes-de-Bogis constituée en propriété par étage - que leur rénovation n’est pas soumise
" à son autorisation.
c) La propriétaire intimée souligne à juste titre que ces deux actes successifs, à teneur identique, comportent les éléments d’une décision administrative au sens matériel du terme. Plus exactement, cet acte tend à lever une incertitude relative au statut juridique de ces immeubles et à leur assujettissement ou non à la LPPPL; au plan matériel, il s’apparente à une décision en constatation au sens de l’art. 3 al. 1 let. b et al. 3 LPA-VD, ainsi qu’au sens de l’art. 6 RLPPPL, dispositions déjà citées. Il faut d’ailleurs noter que de nombreuses procédures de recours ont porté sur des décisions de nature similaire (voir à ce propos: CDAP FO.2019.0003 du 28 mai 2019 consid. 1; FO.2007.0014 du 15 avril 2008; FO.2001.0005 du 29 janvier 2002 consid. 3; le premier arrêt cité retient qu’une décision de refus d’assujettissement est une décision finale, partant sujette à recours, à teneur des art. 92 ss LPA-VD; le statut de "
décision
" des actes en cause n’était d’ailleurs pas disputé dans les espèces précitées). On note au passage que le prononcé de décisions en constatation, prévu par l’art. 3 al. 1 let. b LPA-VD, ne nécessite pas d’autre base légale formelle; l’art. 6 RPPPL, en tant que base légale matérielle, sans être nécessaire, fournit une précision utile sur les objets possibles d’une constatation par l’autorité.
Les particularités de la présente cause n'y changent rien. Peu importe que les actes des 24 mai et 4 octobre 2018 aient d'abord été qualifiés par la DGTL d'
"
avis de principe
", un acte pouvant consister en une décision lorsque son contenu en revêt le caractère, quels que soient ses défauts formels, notamment un intitulé erroné ou l'absence d'indication des voie et délai de recours. Au demeurant, la DGTL a qualifié ces avis de "
décision
" par la suite, soit le 4 mai 2020 au moment où elle les a transmis au Tribunal des baux sur réquisition de production de pièces de la recourante A._ dans la procédure civile pendante devant cette juridiction. Dès cette date-là, ou, plus précisément, dès la communication par le Tribunal des baux de ce courrier à la recourante A._ (reçu par son conseil le 14 mai suivant), les actes en cause semblaient ainsi convertis en une décision au sens formel du terme, quand bien même leur "
notification
" était intervenue par le Tribunal des baux et que leur nature exacte ainsi que la voie et le délai de recours n'avaient toujours pas été formellement indiqués.
En définitive, force est bien de retenir l’existence d’une "
décision
" malgré les vices qu’elle comporte toujours sur le plan formel, soit d’un acte attaquable auprès de la CDAP, au sens de l’art. 92 LPA-VD.
3.
Il convient d'examiner si les recourants disposent de la légitimité pour recourir contre la décision des 24 mai et 4 octobre 2018 constatant le non-assujettissement de leurs logements à la LPPPL.
a) La propriétaire conteste la qualité pour recourir contre la décision querellée. Elle affirme que cette dernière n'aurait pas été prise en vertu du chapitre de la LPPPL sur l'aliénation de logements loués, puisqu'elle retient précisément que les règles sur la procédure d'autorisation ne sont pas applicables. Au demeurant, les recourants n'auraient aucun intérêt digne de protection à contester l'achat intervenu en 2018, dès lors que leurs baux avaient passé à la nouvelle propriétaire.
La DGTL s'interroge sur le point de savoir si le droit de recours du locataire se limite aux "
décisions
" autorisant la vente d'un appartement loué, ou s'il s'étend aux "
décisions
" portant sur le constat de l'assujettissement ou du non-assujettissement d'une opération au régime d'autorisation de la LPPPL, qu'il s'agisse de son volet "
aliénation
" ou de son volet "
travaux
". En ce sens, elle se questionne également sur la nécessité de notifier un tel constat aux locataires, à l'instar d'une décision "
statuant in concreto sur la vente spécifique d'un appartement clairement identifié
". La DGTL rappelle qu'elle est interpellée plusieurs centaines de fois par année, le plus souvent à titre préalable de l'opération envisagée, sur la question de savoir si une opération, notamment une aliénation, est soumise à autorisation au sens de la LPPPL. Elle indique que dans l'hypothèse où, pour les motifs d'exclusion prévus à l'art. 3 LPPPL, l'aliénation n'est pas soumise à autorisation, elle adresse son constat de non-assujettissement au propriétaire (ou à son mandataire), "
sans forcément en aviser les locataires occupants, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une 'décision individuelle' portant sur la vente spécifique de son appartement
." Par ailleurs, la DGTL affirme que la recourante A._ n'entendrait pas réellement contester le transfert de propriété en tant que tel, mais ses seules conséquences sur le bail à loyer qui échappent à la juridiction administrative, si bien que la présence d'un intérêt pratique et actuel à l'annulation de la décision attaquée serait également incertaine sous cet angle.
b) Le titre II de la LPPPL, intitulé "
Préservation du parc locatif
" (cf. consid. 1a supra) comporte un chapitre III consacré exclusivement à l'autorisation pour travaux dans les logements loués (art. 10 à 18) ainsi qu'un chapitre IV régissant uniquement l'autorisation pour aliénation des logements loués (art. 19 à 24). Chacun de ces chapitres intègre une disposition relative au droit de recours. La première, soit l'art. 18, prévoit que "
le recours contre les décisions prises en application du présent chapitre s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative
". Selon la seconde, soit l'art. 23, "
la qualité pour recourir contre les décisions prises par le département en vertu du présent chapitre appartient au propriétaire et au locataire".
En d'autres termes, seule la seconde disposition, concernant l'aliénation des logements loués, confère expressément la qualité pour recourir aux locataires.
Dans un arrêt récent (CDAP FO.2019.0003 du 28 mai 2019 consid. 1), la CDAP s’est dès lors demandée si les locataires pouvaient se prévaloir de l'art. 23 LPPPL pour contester des décisions prises en application de l’art. 3 LPPPL – circonscrivant les logements ou opérations exclus du champ d'application de ladite loi –, et non sur la base des dispositions du chapitre IV du titre II LPPPL. A vrai dire, la jurisprudence antérieure à la présente loi avait résolu cette question par l’affirmative (cf. CDAP FO.2001.0005 du 29 janvier 2002, qualifié d’arrêt de principe par l’exposé des motifs de la LPPPL; voir aussi FO.2007.0014 du 15 avril 2008). Le volet de la LPPPL relatif à la préservation du parc locatif s’inscrit, selon les travaux préparatoires, dans le prolongement des textes antérieurs, de sorte que la jurisprudence précitée conserve sa valeur; le locataire a dès lors bien qualité pour contester une décision de non-assujettissement au régime de l’aliénation d’appartements loués.
Au demeurant, il n’en va pas différemment dans le cadre de l’art. 18 LPPPL traitant de la qualité pour recourir contre une autorisation pour travaux. Comme exposé ci-dessus, l'art. 18 LPPPL renvoie à ce propos à l’art. 75 LPA-VD. Cette disposition prévoit qu'a notamment qualité pour recourir toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a). Or, la jurisprudence a déjà retenu que le locataire, à tout le moins s’il occupe encore le logement en cause, dispose d’un intérêt digne de protection à contester les autorisations de transformation d’immeubles du parc locatif (voir entre autres CDAP AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 1c, publié in: RDAF 2001 I 344). Pour le même motif, les locataires sont légitimés à contester une décision de non-assujettissement au régime d'autorisation des travaux. On relèvera en passant que selon la jurisprudence, lorsqu’une autorisation spéciale fondée sur la LPPPL est liée à un permis de construire ou de démolir, les voisins disposant de la qualité pour recourir contre un tel permis sont également admis à faire valoir des griefs relatifs à cette autorisation (cf. CDAP AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 10a; voir aussi AC.2013.0198 - AC.2013.0213 du 5 février 2014 consid. 7).
Il convient dès lors de considérer, sur le principe tout au moins, que les locataires recourants bénéficient de la légitimation à recourir, contre les décisions fondées sur le titre II de la LPPPL (et notamment les décisions portant sur le principe de l’assujettissement à la loi, en application de l’art. 6 RPPPL), que le propriétaire ait en vue des travaux ou une aliénation.
c) En l'occurrence, l’immeuble en cause a fait l’objet d’un transfert de propriété inscrit de longue date au registre foncier (en faveur de la propriétaire intimée). La CDAP a déjà eu l'occasion de traiter une configuration comparable, à savoir un recours formé par des locataires contre une décision de non-assujettissement à l'ancienne LAAL, prononcé porté à leur connaissance deux ans après le transfert, dans le cadre de la résiliation de leur bail; la CDAP a retenu
que l'admission du recours n'aurait aucune utilité pratique pour les recourants, du moment que le transfert de propriété de l'immeuble avait déjà été opéré, de sorte que le recours était irrecevable
(cf. CDAP FO.2007.0014 du 15 avril 2008 consid. 3d). Quoi qu'il en soit, on ne saurait s’arrêter à cette conclusion d'irrecevabilité dans le cas d’espèce: d'une part en effet, la nouvelle propriétaire projette à son tour de transférer les différents logements en cause à des tiers, sous la forme d'unités de propriété par étage, et d'autre part elle entend effectuer des travaux non négligeables, au demeurant déjà mis à l'enquête publique. Par conséquent, les locataires occupant actuellement ces logements ont encore un intérêt digne de protection à contester les autorisations éventuellement nécessaires aux nouvelles aliénations envisagées, respectivement aux travaux de transformation projetés et, conséquemment, à contester une décision de non-assujettissement au régime d'autorisation.
4.
Les parties sont enfin divisées sur le point de savoir si les recours ont été formés en temps utile, à savoir dans les trente jours dès la notification de la décision attaquée (art. 95 LPA-VD).
a)
La propriétaire soutient que le recours serait tardif. Elle expose qu'il appartenait aux recourants d'agir dès connaissance du transfert de propriété, indépendamment de la connaissance de la décision de non-assujettissement. Selon elle, à suivre les recourants, tout locataire pourrait remettre en cause un transfert de propriété survenu et porté à leur connaissance des années auparavant, au seul motif que l'autorité administrative ne lui aurait pas notifié la décision de non-assujettissement à la LPPPL. Au demeurant, la propriétaire affirme que le conseil des recourants avait eu connaissance le 12 décembre 2019 au plus tard des décisions des 24 mai et 4 octobre 2018 de la DGTL, puisque son propre conseil lui avait transmis simultanément copie de la demande et de l'onglet de pièces adressés le 11 décembre 2019 au Tribunal des baux. De surcroît, le caractère de décision de ces courriers aurait été tout à fait reconnaissable. S'agissant des recourants intervenus dans une seconde étape devant la CDAP, la propriétaire souligne qu'ils avaient attendu jusqu'au 27 juin 2020 pour se plaindre, auprès de la DGTL, du fait qu'ils n'auraient pas eu connaissance de la décision de non-assujettissement.
Pour sa part, l'autorité intimée doute également que le recours ait été formé en temps utile. De son avis, les locataires devaient intervenir sans délai auprès d'elle pour obtenir les informations nécessaires, c'est-à-dire dès connaissance du transfert de propriété, non pas plusieurs années après et dans un contexte juridique totalement différent, à savoir celui de la résiliation du bail.
b) Selon la jurisprudence, l'absence de notification d'une décision administrative ne doit pas
nuire
à la personne qui a le droit de recourir; le délai de recours ne commence à courir qu'au moment où elle a connaissance de cette décision; elle ne peut cependant retarder ce moment selon son bon plaisir: en vertu du principe de la bonne foi, elle est tenue
de
se renseigner sur l'existence et le contenu de la décision dès qu'elle peut en soupçonner l'existence, à défaut de quoi elle risque de se voir opposer l'irrecevabilité de son recours pour cause de tardiveté (cf. ATF 129 II 125 consid. 3.3; TF 2C_86/2020 du 15 juillet 2020 consid. 5.1; TF 2C_708/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.3 et les arrêts cités). Ces exigences, tirées du principe de la bonne foi, s’appliquent donc également lorsqu’une décision n’a pas été notifiée à l’une des parties ou lorsque l’acte en cause n’est pas désigné comme décision, de sorte que sa nature exacte est incertaine (sur ce dernier cas de figure, voir notamment Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3
ème
éd., Zurich/Bâle/ Genève 2013, n. 639 ss, spéc. 649 et 888, ainsi que les références).
Dans le cas d’espèce, les "
avis de principe
" des 24 mai et 4 octobre 2018 ne revêtaient pas les formes d'une "
décision
"; en tous les cas, ils n’étaient pas désignés comme tels et ils ne mentionnaient pas non plus se fonder sur l’art. 6 RLPPPL, permettant le prononcé de décisions en constatation sur l’assujettissement à la loi (ce qu’aurait exigé l’art. 42 let. c LPA-VD); ils ne comportaient enfin pas d’indication des voie et délai de recours (cf. consid. 2 supra). De surcroît et surtout, ces avis n’étaient communiqués qu’au mandataire de la propriétaire, à l’exclusion des locataires, présentement recourants.
Certes, la recourante A._ en a eu connaissance, par l’intermédiaire de son mandataire, Me Jean-Claude Perroud, dans le cadre de la procédure ouverte devant le Tribunal des baux. En effet, la demande adressée à ce tribunal par la propriétaire intimée était accompagnée d'un bordereau de pièces comportant les "
avis de principe
" des 24 mai et 4 octobre 2018 de la DGTL; le tribunal a notifié ces documents à la mandataire de la recourante en décembre 2019. Toutefois, on observe ici que les avis en question ne sont pas non plus désignés comme "
décisions
" dans le bordereau ou les écritures de la propriétaire intimée adressées au Tribunal des baux. Le conseil de la locataire A._, prenant connaissance de ces documents, a requis dans le délai de réponse imparti par le Tribunal des baux production d’autres éléments par la DGTL, notamment "
l'autorisation au sens des art. 19 et 20 LPPPL
" d'aliénation des logements loués. Le Tribunal des baux a fait droit à ces réquisitions et la DGTL a produit, le 9 mai 2020, les avis précités, qu’elle a alors qualifiés de "
décisions
", et qui ont été reçus par le conseil de la recourante A._ le 14 mai suivant.
En définitive, c'est à ce moment-là que la recourante A._ les a contestés, cela dans un délai de trente jours à compter de la réception de ce courrier de la DGTL, tel que communiqué par le Tribunal des baux. Compte tenu de l’ensemble des circonstances – on peut mentionner à cet égard le peu de clarté des communications de la DGTL (voire ses hésitations à ce sujet: cf. les échanges de courriels intervenus entre les parties le 4 juin, puis le courrier de la DGTL du 10 juin 2020 dans lequel l'autorité admet que sa manière de communiquer ses "
décisions
" a pu sembler ambiguë), ainsi que l’absence d’indication des voie et délai de recours –, force est de considérer que la recourante A._ a respecté les exigences de la bonne foi et que son pourvoi n’était pas tardif au moment où il a été déposé. La même conclusion doit valoir pour les autres locataires recourants, qui ont certes agi un peu plus tard, mais qui n’étaient pas parties à la procédure concernant la recourante A._ auprès du Tribunal des baux.
5.
La question de la recevabilité du recours impose encore de se pencher sur ses conclusions.
a) On rappelle que sa conclusion II tend à la réforme des prononcés attaqués "
en ce sens qu'il est constaté que la vente – globale ou individuelle une fois la parcelle constituée en propriété par étages – et la transformation des appartements sis au chemin Pré-de-la-Croix 2 à 10, à Chavannes-de-Bogis (parcelle n° 36 du cadastre communal), sont soumises à une autorisation au sens de la LPPPL
". Cette conclusion doit être interprétée de manière que les prononcés attaqués sont réformés en ce sens qu'il est constaté que les appartements en cause sont assujettis à la LPPPL, ce qui induit l’application d’un régime d’autorisation, tant pour l’aliénation que pour la transformation de ces immeubles. Cette conclusion est recevable.
b) Il en va différemment de la conclusion III, à teneur de laquelle la cause devrait être renvoyée à la DGTL "
afin qu’elle statue sur la demande d’autorisation pour l’aliénation de la parcelle n° 36, respectivement la constitution en PPE et la vente des logements concernés
". Dans la mesure où les recourants requièrent que la DGTL statue sur la demande d'autorisation du transfert de l'immeuble à la propriétaire intimée, cette conclusion est d'emblée irrecevable. On rappelle en effet que ce transfert a été inscrit au registre foncier le 16 octobre 2018, de sorte que les recourants n’ont plus d’intérêt pratique à l’admission d'une telle conclusion (cf. consid. 3c supra et l'arrêt CDAP FO.2007.0014 du 15 avril 2008 consid. 3d précité). Dans la mesure où les recourants requièrent, manifestement dans l'hypothèse où la conclusion II serait accueillie, que la DGTL statue sur la demande de constitution en PPE et de vente des logements concernés, ce volet de la conclusion III est également irrecevable, dès lors que l'objet du litige est avant tout cerné par la décision attaquée, laquelle porte exclusivement sur la question préalable de l'assujettissement. Au demeurant, aucune demande en ce sens n'a été déposée en l'état, et pour cause.
c) Sous ces réserves, il sied d'entrer en matière et d’examiner sur le fond le recours formé le 15 juin 2020.
6.
Dans un grief d'ordre formel, les recourants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus, faute d'avoir pu s'exprimer avant que les décisions attaquées n'aient été rendues.
a) On l’aura constaté, les avis de principe des 24 mai et 4 octobre 2018 ont été rendus par la DGTL à l’insu des locataires recourants et dès lors sans qu’ils se soient vu reconnaître la qualité de parties (au sens de l’art. 13 LPA-VD) à la procédure préalable au prononcé de ces actes, convertis par la suite en décisions; cette manière de procéder viole l’art. 13 al. 1 let. c, ainsi que les art. 33 ss et 44 LPA-VD. En d’autres termes, la décision attaquée des 24 mai et 4 octobre 2018 a été rendue en violation grave du droit d’être entendus de ces locataires (voir, dans ce sens déjà, CDAP FO.2007.0014 du 15 avril 2008 consid. 2b précité).
La cour note au surplus que la DGTL ne saurait être tenue d’accorder le droit d’être entendu, de manière générale, dans toute procédure tendant à l’aliénation d’immeubles loués, à l’ensemble des locataires concernés; tel ne doit pas être le cas en particulier dans le cas de projets de ventes en bloc d’immeubles de logements qui, par ailleurs, resteraient compris dans le parc locatif (sur cette hypothèse, voir art. 5 RPPPL, étant précisé qu'en l'occurrence, la décision de 2018 de la DGTL ne portait pas seulement sur la vente à F._, mais encore sur la rénovation ainsi que sur la revente par celle-ci, globale ou individuelle une fois la parcelle 36 constituée en propriété par étage).
En l'espèce, cela étant, la question centrale est celle des conséquences que l’autorité de recours doit tirer d’une telle violation du droit d’être entendu.
b) Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (cf. ATF 144 I 11 consid. 5.3; 142 II 218 consid. 2.8.1; 135 I 187 consid. 2.2; cf. cependant Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, in: RSJ 2004 377, spéc. pp. 379 s. et 382 s., et les références). Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen. Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (cf. ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 137 I 195 consid. 2.3.2
; TF 1C_443/2020 du 8 avril 2021 consid. 3.1 et les références
). La doctrine est plus réservée; elle relève en effet qu’il est souvent extrêmement difficile, pour l’administré victime d’une violation de son droit d’être entendu, de renverser la solution résultant d’une première décision; l’ouverture après coup d’un droit d’être entendu devant l’autorité de recours est souvent un remède insuffisant à cet effet (cf. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4
ème
éd., Berne 2014, n. 43 p. 291 et les références).
Dans le cas d’espèce, il ressort du dossier que les logements en cause avaient fait l’objet en 2009 d’une décision expresse de la DGTL, considérant que ceux-ci étaient assujettis à l'ancienne LDTR, à savoir à la législation contenant à l'époque, avec l'ancienne LAAL, les règles relatives à la préservation du parc locatif. Cette décision, rendue dans le cadre d'une procédure de permis de construire, avait été expressément communiquée aux locataires. En 2018, la DGTL a totalement changé son approche, pour exclure les mêmes logements du champ d’application des règles protégeant le parc locatif; sa nouvelle décision s’apparente à une révocation (suite à une demande formée par les notaires consultés par la propriétaire) de celle qu’elle avait rendue en 2009. Elle l’a fait sur la base d’une nouvelle législation, il est vrai, mais celle-ci s’inscrit à première vue dans le prolongement des réglementations antérieures (cf. aussi les art. 1 al. 3 aLDTR et 3 let. a LPPPL exposés sous let. B/a et B/c supra). A l'appui du changement de cap opéré, l'autorité intimée a également mentionné un élément formel à savoir le fait que, anciennement, l’immeuble en cause comportait un seul numéro ECA, alors qu’il en comporte cinq désormais, pour chacun des logements en cause. Quoi qu'il en soit, on rappelle que la révocation de décisions administratives entrées en force suppose notamment une pesée des intérêts et postule ainsi une certaine liberté d’appréciation, qui échappe à la sanction de l’autorité juridictionnelle de recours. La violation du droit d’être entendu ici en cause n’apparaît donc pas réparable en l’occurrence.
En conséquence, la décision attaquée doit être annulée et la cause renvoyée à la DGTL pour qu'elle se prononce à nouveau, cas échéant après avoir complété l'instruction.
c) Lorsque des travaux sont soumis à permis de construire, la question de la LPPPL est traitée dans ce cadre et la décision de la DGTL insérée dans la synthèse CAMAC. Dans ce contexte, les locataires disposent en principe de la qualité pour contester le permis de construire, respectivement la décision de la DGTL (cf. consid. 3b supra).
Or, en l'occurrence, la procédure de permis de construire est pendante, les travaux litigieux ont été mis à l'enquête publique et les recourants ont fait opposition, du reste en faisant notamment valoir la violation de la LPPPL.
Compte tenu de ces circonstances toutes particulières et par souci de coordination, la DGTL devra rendre sa nouvelle décision dans le cadre de la procédure de permis de construire et l'intégrer dans la synthèse CAMAC.
7.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis dans la mesure de sa recevabilité (cf. consid. 5b supra), la décision attaquée annulée et le dossier renvoyé à la DGTL pour nouvelle décision, cas échéant après complément d'instruction (cf. consid. 6b et 6c supra).
Au vu des circonstances, il est renoncé à un émolument judiciaire. Ayant gain de cause pour l'essentiel, les recourants ont droit à des dépens, légèrement réduits (à 2'000 fr.) à charge de la propriétaire. Ceux-ci seront partiellement compensés par les dépens largement réduits (à 500 fr.) dus par les recourants à la propriétaire. La DGTL et la municipalité, non assistées, n'ont pas droit à des dépens. Elles ne participent pas davantage aux dépens alloués aux recourants et à la propriétaire (cf. CDAP AC.2020.0299 du 5 mars 2021 consid. 4; RDAF 1994 p. 324 et les références citées).