# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 69ea5066-bf13-5c5f-af2a-38a465c54ebc
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle Ittigen Gbbl. Nr. E._, auf
dem sich ein erhaltenswertes Wohnhaus von 1904 sowie Nebengebäude der früheren
Hutfabrik befinden. Das bestehende Wohnhaus ist dreigeschossig und enthält auf jedem
Stockwerk eine Wohnung. Die Parzelle weist eine Grundfläche von 659 m2 auf und
befindet sich in der Wohnzone 3-geschossig W3. Am 19. März 2018 reichte der
RA Nr. 110/2018/164 2
Beschwerdegegner bei der Gemeinde Ittigen ein Baugesuch ein für den Abbruch des
Nebengebäudes Nr. 4b, die Sanierung des bestehenden Wohnhauses und den Anbau
eines dreigeschossigen Neubaus an das Wohnhaus. Im Neubau sind drei Wohnungen à
74 m2 resp. rund 80 m2 Bruttogeschossfläche geplant. Die beiden Gebäude sollen durch
ein verglastes Treppenhaus miteinander verbunden werden. Gegen das Bauvorhaben
erhob unter anderem der Beschwerdeführer Einsprache und machte Rechtsverwahrung
sowie Lastenausgleichsbegehren geltend. Mit Gesamtentscheid vom 13. November 2018
bewilligte die Gemeinde Ittigen das Bauvorhaben und erteilte die beantragten
Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des Strassenabstands und des
Gebäudeabstands.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 17. Dezember 2018 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein und stellt folgende
Rechtsbegehren:
1. Die Baubewilligung mit Ausnahmebewilligungen seien aufzuheben und dem Bauvorhaben
sei der Bauabschlag zu erteilen.
2. Eventuell, im Falle einer Baubewilligung, sei festzustellen, dass die vom Beschwerdeführer
in seiner Einsprache vom 1.6.2018 erklärte Rechtsverwahrung und sein
Lastenausgleichsbegehren vorgemerkt bleiben.
Der Beschwerdeführer rügt insbesondere, das Bauvorhaben sei überdimensioniert, was
sich an der Nichteinhaltung der baupolizeilichen Masse und den beanspruchten
Ausnahmebewilligungen zeige. Im Dachgeschoss des Altbaus und des hineingreifenden
Verbindungsbaus seien die minimalen Raumhöhen nicht eingehalten. Für die
Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Gebäudeabstands und des
Strassenabstands bestünden keine zureichenden Ausnahmegründe. Mit dem dominanten
"Anbau" verstosse das Projekt gegen die Gestaltungsvorschriften.
RA Nr. 110/2018/164 3
3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die Vorakten
ein und führte den Schriftenwechsel durch. Der Beschwerdegegner und die Gemeinde
beantragen mit Beschwerdeantworten vom 17. Januar 2019 respektive 21. Januar 2019,
die Baubeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Der
Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 1. April 2019 zu den Beschwerdeantworten
Stellung. Die Gemeinde verzichtete auf eine weitere Stellungnahme.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Gesamtbauentscheide können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der
BVE angefochten werden (Art. 5 und 11 KoG2 i.V.m. Art. 40 Abs. 1 BauG3). Die BVE ist
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur
Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2
BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist als Eigentümer
des benachbarten Grundstücks durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert
und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191) 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
RA Nr. 110/2018/164 4
2. Grosser Grenzabstand und Gebäudeabstand
a) Der Beschwerdeführer rügt, zur südlich gelegenen Parzelle Nr. F._ halte das
Bauvorhaben weder den grossen Grenzabstand noch den Gebäudeabstand ein. Ein
Näherbaurecht sei nicht belegt und wäre vorliegend nicht zulässig, weil auf der Parzelle
Nr. F._ bereits zu nahe an die Grenze gebaut worden sei.
b) Gemäss Art. 212 GBR4 gelten in der W3 folgende Abstände: 5 m kleiner
Grenzabstand, 10 m grosser Grenzabstand. Der kleine Grenzabstand wird auf den
Schmalseiten und der beschatteten Längsseite des Gebäudes gemessen (Anhang A142
GBR), der grosse Grenzabstand gilt auf der besonnten Längsseite (A143 GBR). Das
bestehende Wohnhaus hält den grossen Grenzabstand gegen Osten ein. Das neue
Wohnhaus soll östlich an das bestehende Wohnhaus anschliessen und wird mit diesem
durch das gemeinsame Treppenhaus verbunden. Bei einem Bauvorhaben mit gestaffeltem
Grundriss, wie er hier vorliegt, bestimmt sich die Längsseite nach der Länge des
flächenmässig kleinsten Rechtecks (vgl. A131 GBR). Beim Bauvorhaben stellen somit die
Nord- und Südseite die Längsseiten dar; als besonnte Längsseite gilt die Südseite. Mit dem
Bauvorhaben verschiebt sich somit der grosse Grenzabstand gegen Süden, wie das Amt
für Gemeinden und Raumordnung (AGR) im vorinstanzlichen Verfahren dargelegt hat.5
Dies ist unbestritten. Das Bauvorhaben reicht auf der Südseite bis rund 5 m an die Parzelle
Nr. F._ heran und unterschreitet somit den reglementarischen grossen
Grenzabstand von 10 m um rund 5 m. Der geplante Velounterstand hält den
reglementarischen Grenzabstand für Nebenbauten (3 m) ebenfalls nicht ein (Art. 212 Abs.
2 GBR). Die Unterschreitung beträgt rund 60 cm.
c) Benachbarte Grundeigentümer können die Grenzabstände untereinander mit
Dienstbarkeiten oder schriftlicher Vereinbarung regeln. Sie können insbesondere den Bau
an der Grenze und ‒ innerhalb der zulässigen Gebäudelänge ‒ den Zusammenbau an der
Grenze gestatten (vgl. A141 GBR). Ein solches Näherbaurecht wurde vorliegend schriftlich
erteilt. Der Grundeigentümer der Parzelle Nr. F._ stimmte auf dem Formular N/G
Näherbaurecht/Grenzbaurecht zu, dass der Neubau bis auf 5 m und der neue
4 Baureglement der Gemeinde Ittigen vom 18. November 2008, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 23. März 2010 5 Baupolizeiliche Beratung des AGR vom 2. August 2017, Vorakten der Gemeinde hinter pag. 1
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Veloabstellplatz bis auf 2,35 m an die gemeinsame March heranrücken darf.6 Es ist nicht
ersichtlich, inwiefern dieses Näherbaurecht unzulässig sein sollte. Der Umstand, dass das
Nebengebäude Nr. 5a des zustimmenden Nachbars bereits an der Parzellengrenze steht,
schliesst ein Näherbaurecht zugunsten der Parzelle Nr. E._ nicht aus. Im
Gegenteil werden Näher- und Grenzbaurechte häufig gegenseitig erteilt, was nach A141
GBR auch gestattet ist. Die Gemeinde hat zu Recht festgehalten, dass für die
Unterschreitung des reglementarischen Grenzabstands keine Ausnahmebewilligung
erforderlich ist.7
d) Anders verhält es sich beim Gebäudeabstand; dieser kann nicht durch
Parteivereinbarung abgeändert werden, sondern muss auch im Falle eines
Näherbaurechts gewahrt bleiben.8 Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung
zwischen zwei Gebäuden. Er entspricht wenigstens der Summe der Grenzabstände
(Anhang A144 Abs. 1 und 2 GBR). Grundsätzlich muss das Bauvorhaben gegenüber
einem Hauptgebäude auf der Parzelle Nr. F._ einen Gebäudeabstand von 15 m
einhalten (Summe des grossen und des kleinen Grenzabstands). Die Gebäude auf der
Parzelle Nr. F._ halten die heute geltenden Grenzabstände zur Parzelle Nr.
E._ hin nicht ein: Das Gebäude Nr. 5 hat einen Abstand von 3,10 m (statt 5 m) zur
Bauparzelle Nr. E._, das angebaute Gebäude Nr. 5a reicht bis an die
Parzellengrenze.
e) Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder
Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der
Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung des Grenzabstands (A144 Abs. 3
GBR). Der Beschwerdeführer bezweifelt, dass die Gebäude auf der Parzelle Nr.
F._ altrechtlich mit Abständen von 3,10 m und 0 m zur Parzellengrenze bewilligt
wurden. Er geht davon aus, dass die Parzellierung erst später erfolgte. Dies trifft nicht zu.
Auf dem Katasterplan vom 21. Januar 1929 bestanden die Parzellen Nr. E._ und
Nr. F._ in ihrer heutigen Grösse, auch das Gebäude Nr. 5 (damals Nr. 538) auf
der Parzelle Nr. F._ war schon gebaut.9 Dass die Baubewilligungen für die
6 Vorakten der Gemeinde pag. 83 7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 12; Band II, 4. Aufl., Bern 2017 Art. 70 N. 19 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 9 und 12 9 Stellungnahme der Gemeinde vom 21. Januar 2019, Beilage 2
RA Nr. 110/2018/164 6
Gebäude auf der Parzelle Nr. F._ nicht mehr aktenkundig sind, spielt keine Rolle.
Zum einen darf angenommen werden, dass das Gebäude Nr. 5 seit über 90 Jahren
rechtmässig besteht. Zum anderen dürfte sich eine allfällige Widerrechtlichkeit nicht
zulasten des nun bauenden Nachbarn auswirken.10 Im Jahr 1929 stand das
Nebengebäude 538A direkt an der Grenze zur Parzelle Nr. E._. Auf dem
Grundbuchplan vom 12. Mai 1949 fehlt dieses Nebengebäude allerdings.11 Wann es in den
heutigen Massen erstellt und an das Gebäude Nr. 5 angebaut wurde, ist nicht bekannt,
kann aber offen bleiben. Aufgrund des erwiesenen altrechtlichen Gebäudes Nr. 5 reduziert
sich der Gebäudeabstand um die entsprechende Unterschreitung, d.h. auf 13,10 m, wovon
3,10 m auf die Parzelle Nr. F._ entfallen und 10 m auf der Parzelle Nr.
E._ eingehalten werden müssen. Mit anderen Worten muss das vorliegende
Bauvorhaben zur Einhaltung des Gebäudeabstands so oder anders 10 m Abstand
gegenüber der Parzelle Nr. F._ wahren. Mit dem vorgesehenen Abstand von rund
5 m bis zur Parzellengrenze wird der Gebäudeabstand zu beiden Gebäuden (Nr. 5 und 5A)
um rund 5 m unterschritten. Selbst wenn aufgrund des gestaffelten Grundrisses des
Bauvorhabens von einer mittleren Abstandslinie ausgegangen würde (vgl. A143 Abs. 3
GBR), wäre der Gebäudeabstand um etwa 4 m unterschritten.
3. Ausnahme zur Unterschreitung des Gebäudeabstands
a) Umstritten ist, ob die Vorinstanz dem Bauvorhaben zu Recht eine
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Gebäudeabstands erteilt hat. Gemäss
Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn
besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen
beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen
Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung
vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.
Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, wörtlich habe der Beschwerdegegner nur
ein Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des Grenzabstands eingereicht. Dies trifft zu,
wenn allein auf den Wortlaut des Gesuchs abgestellt wird. Weil der Gebäudeabstand aus
der Summe der Grenzabstände besteht, kann das Gesuch des Beschwerdegegners
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 9 11 Stellungnahme der Gemeinde vom 21. Januar 2019, Beilage 3
RA Nr. 110/2018/164 7
dahingehend verstanden werden, dass damit auch eine Ausnahme zur Unterschreitung
des Gebäudeabstands beantragt wurde. Die Gemeinde hat das Ausnahmegesuch, das von
der Projektverfasserin eingereicht wurde, zu Recht in diesem Sinne interpretiert. Die
Ausnahme zur Unterschreitung des Gebäudeabstands wurde in der Baupublikation
aufgeführt.12 Die fehlende Nennung des Gebäudeabstands im Ausnahmegesuch wurde
damit bereits im vorinstanzlichen Verfahren korrigiert.
b) Der Beschwerdegegner führte im Ausnahmegesuch Gründe des Denkmalschutzes
und der inneren Verdichtung an. Er machte geltend, das Bauvorhaben stelle einerseits
sicher, dass das bestehende, denkmalgeschützte Wohnhaus erhalten, zeitgemäss
erneuert und den heutigen Anforderungen entsprechend umgebaut werden könne.
Andererseits solle das heute brachliegende Bauland im Interesse des verdichteten Bauens
besser genutzt werden. Aufgrund der Lage und länglichen Form der Parzelle wäre eine
Erweiterung des denkmalgeschützten Gebäudes bei Beachtung der baupolizeilichen
Masse nur beschränkt möglich. Resultieren würde ein nur 3,16 / 4,96 m tiefer Baukörper,
der direkt an das Wohnhaus anschliesse. Eine solche Lösung würde weder den Anliegen
der Denkmalpflege noch dem Erfordernis der haushälterischen Nutzung Rechnung tragen.
Die einzige Möglichkeit, unter Einhaltung der baupolizeilichen Masse annähernd die
zulässige Ausnützung zu erreichen, wäre ansonsten der Ersatz des bestehenden,
denkmalgeschützten Gebäudes. Die "Normalbauordnung" könne der Erneuerung von
bestehenden Bauvolumen in weitgehend überbauten Gebieten nicht gerecht werden. Dies
treffe in erhöhtem Masse bei Baudenkmälern zu. Die Ausnahmebewilligung beeinträchtige
keine öffentlichen oder privaten Interessen. Im Gegenteil führe das Vorhaben zu einer
besseren Ausnützung der Bauparzelle, was in Übereinstimmung mit städtebaulichen und
denkmalpflegerischen Anliegen stehe. Durch den Ersatz des an der Grenze stehenden
Nebengebäudes mittels eines kompakteren Baukörpers in der Mitte der Parzelle werde die
heutige Situation mit den allseitigen Grenzbebauungen entschärft. Auch das bestehende
Wohnhaus unterschreite den jetzt massgebenden Grenzabstand um 3,37 m. Da dies
vorbestehend sei, ändere sich für die Nachbarn faktisch nichts.13 Die Vorinstanz erachtete
die Begründung des Beschwerdegegners als nachvollziehbar. Sie führte im angefochtenen
Entscheid aus, dass eine den heutigen Ansprüchen genügende Erweiterung als innere
Verdichtung unter Wahrung der denkmalpflegerischen Aspekte erfolgen solle. Öffentliche
Interessen würden nicht verletzt. Das Bauvorhaben trage dem gesteigerten öffentlichen
12 Vorakten der Gemeinde pag. 100 13 Vorakten der Gemeinde pag. 94-89
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Interesse an einer inneren Verdichtung unter Wahrung der Schutzwürdigkeit des
bestehenden Wohnhauses Rechnung. Die Unterschreitung des Gebäudeabstands sei aus
Sicht der Wohnhygiene nicht problematisch, da die Terrassen und Balkone gegen Osten
ausgerichtet seien. Dem Brandschutz könne mit entsprechenden Massnahmen Rechnung
getragen werden.
c) Der Beschwerdeführer rügt, den Abstandsvorschriften komme eine hohe Bedeutung
zu; die Normabweichung sei vorliegend sehr gross. Wenn die reglementarischen Grenz-
und Gebäudeabstände um mehrere Meter nicht eingehalten werden könnten, könne keine
Rede von einer "Nichtausschöpfung der zulässigen Ausnützung" sein. Es lägen keine
besonderen Verhältnisse vor. Die rechteckige Form und die Grösse der Parzelle seien
nicht aussergewöhnlich und liessen problemlos eine Überbauung mit einem
zonenmässigen Projekt zu. Für ein zusätzliches Dreifamilienhaus sei das Baugrundstück
einfach zu klein. Was politisch erstrebenswert, aber baurechtlich noch nicht geregelt sei,
begründe keinen Ausnahmegrund. Für die angeführte innere Verdichtung bestehe im GBR
keine gesetzliche Grundlage. Auch der Wunsch nach einer besseren architektonischen
Lösung oder einer gewinnbringenden Ausnutzung stelle keinen Ausnahmegrund dar. Der
Denkmalschutz bezwecke, das bestehende Gebäude zu schützen und nicht mittels
Ausnahme zusätzliche Bauten zu ermöglichen. Das zusammengebaute Bauvorhaben
passe nicht in das Quartier und die Umgebung. Ausserdem würden wesentliche
nachbarliche Interessen (Besonnung, Immissionen) beeinträchtigt, was einer Ausnahme
ebenfalls entgegenstehe.
Der Beschwerdegegner bringt dagegen vor, die besonderen Verhältnisse für eine
Ausnahme seien gegeben. Dazu verweist er auf die Begründung des Ausnahmegesuchs
sowie die positive Beurteilung der Fachberatung. Die Bedeutung des Gebäudeabstands sei
hier nicht hoch, da die Wohnhygiene und der Brandschutz gewährleistet seien. Gegenüber
der Parzelle des Beschwerdeführers sei ein grösserer Abstand gewählt worden. Die
Ausnützungsziffer (AZ) sei eingehalten; es werde keine grössere Ausnützung erzielt als
zulässig sei.
Die Gemeinde führt aus, die rechteckige Parzellenform sei nur auf den ersten Blick
unproblematisch und einfach zu überbauen. Auch die Umgebung/Struktur müsse
einbezogen werden. Auf der Bauparzelle seien ein Mehrfamilienhaus und zwei
Nebengebäude bestehend. Die Nachbarparzellen wiesen ebenfalls ein Gebäude und eine
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Vielzahl von Grenzbebauungen mit Annexbauten auf, die wahrscheinlich rechtmässig
erstellt worden seien. Die geltenden Abstände (grosser Grenzabstand 10 m, kleiner
Grenzabstand 5 m, Strassenabstand 5 m) liessen keine Erweiterung oder zusätzliche
Überbauung zu, ohne entsprechende Ausnahmebewilligungen zu beanspruchen. Die
Bauherrschaft habe sich entschieden, das Baudenkmal zu erhalten und zu sanieren. Die
Bedürfnisse der erhaltenswerten Bausubstanz seien mit dem vorliegenden Projekt
berücksichtigt worden. Eine zusätzliche Baute, optimalerweise als Zusammenbau,
entspreche dem Ziel der haushälterischen Bodennutzung. Die geplante Anbaute stelle eine
Nachverdichtung der unternutzten Parzelle Nr. E._ im bestehenden
Siedlungsgebiet dar. Die Erweiterung füge sich massvoll in die Quartierstruktur ein.
d) Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Dabei geht es um die Behebung einer
unverhältnismässigen Härte oder offensichtlichen Unzweckmässigkeit, d.h. einer mit dem
Erlass der Vorschrift nicht beabsichtigten Wirkung. Ausnahmegründe müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen; mit
anderen Worten müssen im konkreten Einzelfall spezielle, vom Normalfall abweichende
Umstände vorliegen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder
intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen keine Ausnahmebewilligung. Schliesslich ist
zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein
Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: Vom
Interesse an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen
werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.14
e) Die Bauabstände dienen nicht nur sicherheits- und gesundheitspolizeilichen
Interessen, sondern auch der Siedlungsgestaltung und dem Ortsbild. Ihnen kommt daher
eine hohe Bedeutung zu. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts stellt die
Missachtung von Abstandsvorschriften sogar einen erheblichen Mangel im Sinne von Art.
40 Abs. 3 BauG dar.15 Vorliegend beträgt die Normabweichung mehrere Meter und ist
damit gross. Ein öffentliches Interesse am Bauvorhaben begründet noch keine besonderen
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4; VGE 2018/101 vom 19. März 2019 E. 5.2 15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 70 N. 13; VGE 2018/101 vom 19. März 2019 E. 5.5
RA Nr. 110/2018/164 10
Verhältnisse. Die Interessen an der Nachverdichtung des überbauten Siedlungsgebiets
und der haushälterischen Bodennutzung sind allgemeine raumplanerische Grundsätze, die
immer angeführt werden könnten und daher keine Ausnahmegründe darstellen.16
f) Zu prüfen ist, ob sich im vorliegenden Fall besondere Verhältnisse aus der
bestehenden Bebauungsstruktur ergeben. Das Quartier zwischen G._weg 1 bis 9
und Blumenweg 1 bis 7 wurde vor über 90 Jahren überbaut, wobei einzelne Gebäude wohl
noch älter sind, weil sie die damaligen Alignementslinien überragten (z.B. Gebäude auf den
Parzellen Nr. 754, 719 und E._).17 Die direkte Umgebung des Bauvorhabens
wurde dicht mit Haupt- und Nebenbauten zugebaut, was insbesondere auch auf die
Parzelle des Beschwerdeführers zutrifft. Insofern könnte auf den ersten Blick stossend
erscheinen, dass der geplante Anbau mit einem weiteren Wohnhaus auf der Parzelle Nr.
E._ nicht auch möglich sein sollte. Die Bebauung auf den angrenzenden Parzellen
wurde jedoch grösstenteils unter früherem Recht erstellt. Der Blick auf das umliegende
Quartier zeigt, dass das weitere Siedlungsgebiet nicht in ähnlich dichtem Masse überbaut
ist. Bereits etwas weiter östlich und nördlich erscheint die bestehende Bebauung lockerer
(vgl. beispielsweise weiterer Verlauf des G._wegs, H._weg). Der
Umschwung um das bestehende Wohnhaus auf der Parzelle Nr. E._ erscheint nur
im Vergleich zu den direkt angrenzenden Parzellen gross. Im Vergleich zur weiteren
Umgebung ergibt sich bei der Parzelle Nr. E._ keine Besonderheit. Aus der
altrechtlichen Bebauung auf den Nachbarparzellen kann nichts zugunsten des
Beschwerdegegners abgeleitet werden. Eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung
des Gebäudeabstands lässt sich daher weder mit Blick auf die bestehende
Bebauungsstruktur noch mit dem Interesse an der inneren Verdichtung rechtfertigen. Da
raumplanerische Gründe bei unzähligen Parzellen angeführt werden könnten, käme eine
entsprechende Ausnahmebewilligung einer unzulässigen Normkorrektur gleich. Sofern die
geltenden Grenz- und Gebäudeabstände von der Gemeinde nicht mehr als zeitgemäss
erachtet werden, müsste sie planerisch tätig werden und in ihrer Bauordnung die
Voraussetzungen für eine innere Verdichtung schaffen. Möglich wäre auch der Erlass von
Überbauungsordnungen für bestimmte Gebiete.
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 5 17 Vgl. Katasterplan vom 21. Juli1929, Beilage 2 zur Stellungnahme der Gemeinde vom 21. Januar 2019
RA Nr. 110/2018/164 11
g) Umstritten ist, ob bei der Form und Lage der Parzelle Nr. E._ besondere
Verhältnisse vorliegen. Das Grundstück ist rechteckig und weist eine Fläche von 659 m2
auf, was nicht auf spezielle Verhältnisse schliessen lässt. Da die Strasse nördlich der
Bauparzelle verläuft, muss sowohl der Strassenabstand als auch ‒ im vorliegenden Fall
gegen Süden ‒ der grosse Grenzabstand eingehalten werden. Demgegenüber profitieren
vergleichbare Parzellen auf der anderen Strassenseite davon, dass bei ihnen der
Strassenabstand zugleich den grossen Grenzabstand ersetzt. Die Lage des
Baugrundstücks südlich der Strasse stellt jedoch keine Besonderheit dar, denn solche
Gegebenheiten treffen auf eine Vielzahl von Parzellen zu. Die Parzelle Nr. E._
kann unter Einhaltung aller reglementarischen Abstände problemlos mit einem
dreigeschossigen Wohnhaus überbaut werden, wie dies heute mit dem bestehenden
Wohnhaus für drei Familien der Fall ist.18 Das erhaltenswerte Wohnhaus überschreitet den
geltenden Strassenabstand von 5 m zwar. Ein Neubau mit vergleichbaren Dimensionen
liesse sich jedoch ohne Weiteres so platzieren, dass alle Abstände eingehalten wären. Es
besteht kein Anspruch, die reglementarische Ausnützungsziffer (AZ) voll auszuschöpfen.
Die zulässige bauliche Nutzung wird nicht allein durch die AZ beschränkt, sondern ebenso
durch die übrigen baupolizeilichen Masse, wozu die Grenz- und Gebäudeabstände
gehören. Kann das Bauvorhaben die Abstände nicht einhalten, ist die geplante Ausnutzung
der Parzelle selbst dann zu gross, wenn die AZ eingehalten oder nicht voll ausgeschöpft
ist.
h) Die angeführten Interessen des Denkmalschutzes vermögen keinen
Ausnahmegrund abzugeben. Selbst wenn das erhaltenswerte Wohnhaus mit den drei
Wohnungen abgebrochen würde, könnte die Parzelle Nr. E._ baulich nicht
wesentlich stärker ausgenützt werden als heute. Wenn ein Ersatzbau eine klar
bestimmbare Längsseite hätte, würde sich in Bezug auf den Gebäudeabstand
höchstwahrscheinlich die gleiche Schwierigkeit ergeben wie beim vorliegenden
Bauvorhaben. Ein Ersatzbau müsste wohl mehr oder weniger quadratisch sein, damit der
grosse Grenzabstand gegen Osten oder Westen festgelegt werden kann (vgl. A143 Abs. 2
GBR). Der Erhalt und die Sanierung des denkmalgeschützten Wohnhauses sind auch
ohne das geplante angebaute Wohnhaus möglich. Im Übrigen bliebe das erhaltenswerte
Wohnhaus auch beim vorliegenden Projekt nicht vollständig als Baudenkmal erhalten, weil
die ostseitige Laube abgebrochen werden soll. Der Denkmalschutz vermag somit keine
18 Vgl. Schatzungsprotokoll vom 4. September 1987, Beilage 1 zur Stellungnahme der Gemeinde vom 21. Januar 2019
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besonderen Verhältnisse zu begründen. Ob das Bauvorhaben ästhetisch zu überzeugen
vermag, braucht unter diesen Umständen nicht beurteilt zu werden.
i) Zusammenfassend ist die Normabweichung beim Gebäudeabstand gross. Das
Baugrundstück weist keine Besonderheiten auf, welche die Bebauung in unhaltbarer Weise
einschränken oder verunmöglichen würden. Besondere Verhältnisse ergeben sich auch
nicht aus der Bebauungsstruktur der Umgebung. Weder der Schutz des Baudenkmals
noch das öffentliche Interesse an innerer Verdichtung stellen zureichende
Ausnahmegründe dar. Die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des
Gebäudeabstands wurde zu Unrecht erteilt und ist aufzuheben. Dem Bauvorhaben ist der
Bauabschlag zu erteilen.
j) Bei diesem Ausgang des Verfahrens brauchen die übrigen Rügen nicht behandelt zu
werden. Die entsprechenden Beweisanträge (Augenschein, Fachbericht der OLK19 oder
der Denkmalpflege) werden abgewiesen.
4. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Diese wird festgesetzt auf Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG20 i.V.m. Art. 19 Abs. 1
GebV21). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
b) Der Beschwerdegegner hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten zu ersetzen
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers gibt
zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit dem Beschwerdeführer
die Parteikosten von Fr. 5'089.90 (inkl. Auslagen und MWSt) zu ersetzen.
19 Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 20 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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c) Die amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens im Betrag von Fr. 7'130.‒
bleiben dem Beschwerdegegner auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD22).
22 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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