# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 45d44f4d-ae05-5b07-b75c-26dc368faaa9
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 193 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 867'748.-
Il reclamo interposto in data 11 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione e ribadito che nella fattispecie le caratteristiche del terreno non giustificano alcuna riduzione.
3. Con ricorso 11/12 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni e richieste fatte valere in prima istanza e sostenendo in particolare che lo sfruttamento attuale e la grandezza del terreno ancora disponibile giustificherebbero una sensibile riduzione del relativo valore di stima.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 della Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.
I fondi edificati devono invece essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che il terreno è leggermente in pendenza e che la parte libera da costruzioni è situata nella zona inferiore rispetto alla strada cantonale.
7. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica e sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst.
Non è in particolare giustificabile una riduzione del valore metrico di base del terreno, di CHF/mq 240.-, in quanto corrispondente al valore di riferimento della relativa zona di piano regolatore (ARI) e la proprietà non presenta delle caratteristiche tali da giustificare un trattamento differente rispetto alle altre proprietà presenti in zona.
Inoltre, le potenzialità edificatorie del fondo sono tuttora intatte e
lasciano spazio ad uno sfruttamento futuro ideale secondo i relativi parametri edificatori.
Il ricorso deve pertanto essere respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 193 RFD di _ confermato in CHF 867'748.- come da scheda di calcolo annessa.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della RI 1, parte soccombente.

## Considerations