# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d13796c4-42a7-4871-8d80-d768cdb03dca
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1996
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A. Par arrêté du 20 juin 1975 (ROLV 1975, p. 157), le Conseil d'Etat a ordonné le remaniement parcellaire en corrélation avec l'adoption du plan de quartier "Derrière Fontanivent", adopté par le conseil communal de Montreux le 15 mai 1974, et approuvé par le Conseil d'Etat le 7 août 1974. L'arrêté du Conseil d'Etat du 20 juin 1975 contient notamment les dispositions suivantes:
"Article 1er: Le remaniement parcellaire est ordonné sur la portion du territoire soumise au plan de quartier "Derrière Fontanivent", selon le périmètre déterminé par ledit plan (Commune de Montreux).
Art. 2 : Le remaniement parcellaire a pour but le nouvel aménagement de la propriété foncière permettant la réalisation du plan de quartier "Derrière Fontanivent".
Les travaux nécessaires, tels que la construction de chemins et la pose de canalisations, seront également entrepris."
L'art. 3 des statuts du syndicat, adoptés par l'assemblée générale du 11 novembre 1975, prévoit également que le syndicat a pour but le remaniement parcellaire en corrélation avec l'adoption du plan de quartier "Derrière Fontanivent". Il n'évoque cependant pas la réalisation des équipements.
L'enquête publique sur le périmètre du syndicat a eu lieu du 29 mars au 9 avril 1976. Elle a suscité un grand nombre d'oppositions de même apparemment qu'une pétition au conseil communal demandant la diminution du périmètre du plan de quartier et la réduction de nombre de niveaux des bâtiments. Cette pétition a fait l'objet d'un rapport du 25 juin 1976 où l'on peut lire que c'est faute d'avoir pu obtenir l'accord de tous les propriétaires intéressés pour la construction des infrastructures que la municipalité a été contrainte de demander au Conseil d'Etat la création du syndicat.
B. Les parcelles 3819, 3821 et 3619, situées dans le périmètre du plan de quartier "Derrière Fontanivent", appartenaient à l'époque à SI Primavril SA. Celle-ci projetait la construction de quatre bâtiments locatifs qui avaient été mis à l'enquête du 12 au 22 mars 1976, soit quelques jours avant l'enquête publique sur le périmètre du syndicat.

## Considerations

La municipalité a communiqué le dossier d'enquête à la commission de classification du syndicat en vue de la délivrance de l'autorisation prévue par l'art. 54 LAF. Cette disposition prévoit que dès que le périmètre est fixé, il est interdit d'y bâtir et d'y modifier l'état des droits inscrits au registre foncier sans l'autorisation préalable de la commission de classification, qui refuse l'autorisation lorsque la construction projetée ou la modification de l'état des droits constitue un obstacle incompatible avec le but poursuivi par le syndicat. En l'espèce, la commission de classification a constaté que les constructions prévues, dont l'une était en partie implantée sur le domaine public, nécessitaient la suppression d'une voie publique, l'aménagement d'une dévestiture nouvelle ainsi que le déplacement de diverses canalisations. Considérant que le syndicat avait notamment pour but le remaniement des surfaces nécessaires et que la voie publique nouvelle, de même que les divers équipements prévus, constituaient des ouvrages collectifs du syndicat devant être mis à l'enquête par celui-ci, la commission de classification a refusé d'autoriser la délivrance du permis de construire. La constructrice a recouru contre cette décision de la commission de classification mais finalement, la commission de classification a délivré l'autorisation requise, le 16 juillet 1976, en se référant à une convention passée le 7 juillet 1976 entre la Commune de Montreux et SI Primavril SA.
La convention passée le 7 juillet 1976 entre la Commune de Montreux et SI Primavril SA définissait les modalités techniques de réalisation des divers raccordements (eau, gaz, électricité) ainsi que des voies de desserte. La convention réglait également les titres juridiques nécessaires, que SI Primavril SA devait soit acquérir de tiers (servitudes de canalisations), soit céder à la commune. C'est ainsi qu'un droit d'emption pour un franc devait être constitué en faveur de la commune en vue du transfert de la surface de l'un des tronçons de route prévus (bâtiments U2 et U3), la commune s'engageant à y renoncer si, dans l'intervalle, SI Primavril SA transférait cet ouvrage au syndicat pour qu'il devienne ouvrage collectif de celui-ci. De même, SI Primavril SA s'engageait à céder gratuitement à la commune, pour autant qu'elle ne l'ait pas cédé entre-temps au syndicat "Derrière Fontanivent", une surface nécessaire pour rélargir la route communale et construire un trottoir; un droit d'emption était également prévu pour garantir cet engagement. En outre, SI Primavril SA devait constituer en faveur de la commune diverses servitudes de passage soit à pied, soit pour tous véhicules et canalisations.
La convention prévoyait surtout que SI Primavril SA s'engageait à exécuter à ses frais tous ces équipements. Pour garantir l'exécution des divers travaux prévus, SI Primavril SA admettait que les permis de construire ne pourraient être délivrés avant constitution préalable d'une charge foncière en faveur de la commune pour une valeur de rachat de 300'000 francs pour l'un des lots de travaux et de 160'000 francs pour l'autre, soit un montant total de 460'000 fr.
Bien que la convention soit passée entre la commune et SI Primavril SA, elle prévoyait que cette dernière renonçait expressément à se prévaloir de la réalisation anticipée des bâtiments et ouvrages prévus pour contester le principe ou la quotité de sa contribution aux frais du syndicat, pour
"autant que lesdits ouvrages soient repris par celui-ci en tenant compte des investissements consentis par la société"
.
C. Le permis de construire d'un des bâtiments a été délivré le 6 avril 1977 par la Municipalité de Montreux, qui a inclus dans le permis une clause astreignant le constructeur à respecter des conditions fixées dans la convention du 7 juillet 1976.
La faillite de SI Primavril SA a été déclarée avant que les travaux ne commencent. Les parcelles ont été acquises aux enchères publiques par Résidence Tamaris Montreux SA qui a repris les engagements résultant de la convention du 7 juillet 1976. L'une au moins des charges foncières, d'après la sentance arbitrale dont il sera question plus loin, a été constituée (celle de 300'000 francs) puis radiée le 23 mai 1986 après exécution du tronçon de route concerné.
La copropriété Résidence Tamaris I et II a été constituée en propriété par étages le 11 mars 1980 sur la parcelle 3619. Quant à la copropriété Tamaris III, elle a été constituée le 4 juin 1981 sur la parcelle 3819. Le règlement d'administration et d'utilisation de l'une des PPE (Résidence Tamaris I et II) mentionne l'existence de la charge foncière de 300'000 francs.
Les lots de copropriétés ont été vendus par Résidence Tamaris Montreux SA. La plupart des actes de vente, instrumentés par le même notaire, mentionnent l'existence de la charge foncière (plus précisément de l'une d'entre elles, pour la valeur de 300'000 fr.). En revanche, les actes de vente ne disent rien des versements anticipés ou des frais de construction du chemin. Le notaire entendu par l'arbitre dont il sera question plus loin a déclaré que si les actes de vente ne faisaient pas allusion à la restitution de subsides ou indemnités du syndicat, c'est parce que ce problème n'avait jamais été évoqué devant lui et qu'il ignorait qu'il pouvait y avoir lieu à de telles restitutions.
D. En novembre 1980, le syndicat a mis à l'enquête l'avant-projet des travaux collectifs ainsi que le nouvel état de propriété. Les observations et recours liquidés, le transfert de propriété a été ordonné en décembre 1984.
En décembre 1985, le conseil communal de Montreux a décidé de participer au financement des travaux du syndicat dans une proportion de 40%, mais au maximum par 600'000 fr.
E. Le syndicat a prélevé auprès des propriétaires des versements anticipés au sens de l'art. 45 LAF. C'est l'assemblée générale des propriétaires qui en a décidé ainsi. Il semble qu'elle se soit prononcée à plusieurs reprises sur les versements à effectuer, chaque fois pour l'année en cours. Bien que le dossier ne soit pas complet à cet égard, on note que la sentence arbitrale dont il sera question plus loin fait état d'une décision de l'assemblée générale du 21 octobre 1980 (p. 4 de la sentence). En outre, le Comité de direction du syndicat s'est adressé le 28 février 1985 à "PPE Résidence Tamaris, p.a. Fiduciaire et régie SA" (et probablement simultanément aux autres propriétaires) en se référant à une décision de l'assemblée générale du 21 janvier 1985. Dans les deux cas, le montant des versements anticipés était fixé à 1 fr. par m2 pour les parcelles de la "zone locative". L'échéance du versement était fixée au 31 janvier 1981 dans un cas et au 31 mars 1985 dans l'autre. Un intérêt de retard, ainsi qu'un intérêt sur les versements effectués, étaient également prévus en fonction d'un taux variable d'une année à l'autre.
Compte tenu de la surface des parcelles 3619 et 3819, c'est un montant de 10'833 fr. que le comité de direction réclamait à "PPE Résidence Tamaris" dans sa lettre du 28 février 1985.
F. En juin 1986, le syndicat a mis à l'enquête le projet d'exécution des travaux collectifs, la clé de répartition des frais ainsi qu'un périmètre de contribution de plus-value. En raison de l'opposition quasi unanime des propriétaires du périmètre de plus-value, le syndicat a renoncé à une partie des travaux ainsi qu'au périmètre de contribution de plus-value correspondant.
En décembre 1987, une nouvelle enquête, annulant et remplaçant celle de juin 1986, a porté sur le projet d'exécution des travaux collectifs et sur la clé de répartition des frais. Selon le rapport de la commission de classification du 9 novembre 1987, qui constitue l'une des pièces du dossier de cette enquête, il ne restait que quelques travaux à réaliser par le syndicat. L'essentiel des travaux avait été réalisé par Résidence Tamaris SA dans le secteur "de la route inférieure" et par une autre société privée dans le secteur "de la route supérieure". Dans les deux cas, la commission de classification proposait dans son rapport que le syndicat reprenne à son compte les travaux exécutés et que le montant correspondant soit imputé au crédit du compte de l'auteur des travaux; la valeur des travaux concernés était estimée, "en francs de 1987", à 460'000 fr. pour Résidence Tamaris SA, à 244'000 fr. pour l'autre société et à 54'000 fr. pour le solde de travaux à réaliser par le syndicat.
La clé de répartition des frais mise à l'enquête se présente sous la forme d'un tableau faisant apparaître les pointages habituels, pondérés par un coefficient tenant compte des possibilités de construire, pour chacune des trente parcelles faisant partie du périmètre du syndicat. Celles de ces parcelles qui sont constituées en copropriété par étages n'apparaissent que par le numéro de la parcelle de base, à l'exclusion de celui des lots qu'elles comprennent.
Déclarant agir en tant qu'administrateur pour la communauté des copropriétaires des Résidences Tamaris I et II (parcelle 3619), Fiduciaire et Régie SA est intervenue à l'enquête en demandant s'il était exact que le remboursement de 460'000 francs couvrirait très largement les frais résultant du tableau de répartition. Par décision du 26 août 1988, la commission de classification, s'adressant à "PPE Résidence Tamaris Montreux" à l'adresse de la fiduciaire précitée, sans qu'on puisse déterminer si la PPE Résidence Tamaris III était également concernée, a exposé ce qui suit:
"Le rapport de la commission de classification, sous point 4.1, propose que le syndicat rachète à la Société anonyme Résidence Tamaris Montreux les travaux réalisés par elle en anticipation des décisions du syndicat pour un montant de fr. 460'000.-. Le fait que dite société ait constitué une propriété par étages et vendu les parts de copropriété, pose la question de savoir à qui le montant ci-dessus doit être remboursé, de la société promotrice ou des copropriétaires actuels. En effet, les actes de vente ne précisent pas ce point. Donc, a priori, le syndicat ne connaît que ses membres qui sont les propriétaires inscrits au registre foncier et qui, dans le cas présent, sont les copropriétaires.
La commission estime qu'une convention, ou à défaut un jugement ou un arbitrage entre la PPE Résidence Tamaris Montreux et la Société anonyme Résidence Tamaris Montreux doit trancher cette question.