# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 785061eb-612d-5a04-9b52-5228407f71db
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. a. Il 15 gennaio 2004 lo CO 1 (CO 1) ha chiesto al municipio di CO 2 il permesso di costruire uno stabile di cinque piani, destinato ad appartamenti ed uffici, su un fondo (part. 480) situato lungo via _, sul quale sorge attualmente una piccola casa d'abitazione a due piani. Il nuovo edificio, dotato di un'autorimessa sotterranea, verrebbe edificato in contiguità della facciata est della casa esistente, che verrebbe conservata sostituendo l'attuale tetto a falde con un tetto piano ad uso terrazza. L'accesso su via _ avverrebbe attraverso la stradina, larga circa
3 m
, di proprietà del condominio _ (part. 68), che si sviluppa lungo il confine est del fondo dedotto in edificazione.
b. Alla domanda si è opposta la comunione dei proprietari del predetto condominio (CCC), contestando l'intervento dal profilo della sufficienza dell'accesso, dell'indice di occupazione (i.o.), della distanza della casetta esistente dal confine ovest del fondo, del dimensionamento dei posteggi, delle immissioni d'ombra e della mancata indicazione dello stazionamento previsto per il contenitore dei rifiuti.
c. Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 28 settembre 2004 il municipio ha respinto l'opposizione della vicina, rilasciando la licenza richiesta, alla condizione di allargare leggermente il raccordo dell'accesso all'antistante strada cantonale.
B. Con giudizio 11 gennaio 2005 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l'impugnativa contro di esso inoltrata dall'oppo-nente, confermando la licenza alla condizione che i posteggi previsti nell'autorimessa sotterranea vengano ridotti da
8 a
7.
Il Governo ha in sostanza ritenuto:

## Considerations

- che l'accesso, garantito dalla servitù di passo con veicoli gravante la stradina che porta allo stabile della ricorrente, fosse sufficientemente assicurato sia in fatto sia in diritto;
- che la superficie occupata dall'autorimessa non fosse da computare nell'i.o siccome concernente un'opera interrata;
- che l'insufficiente distanza della casetta esistente dal confine ovest, verso la part. 67, non ostasse al rilascio della licenza, perché la sostituzione dell'attuale tetto a falde con un tetto di un tetto piano adibito a terrazza ad uso del palazzo contiguo rientra nei limiti di una trasformazione non sostanziale ammessa dall'art. 39 RLE;
- che i posteggi esterni fossero dimensionati correttamente; irrilevante sarebbe il fatto che le manovre d'entrata e di uscita dagli stalli si svolgano in parte sulla stradina d'accesso che collega il fondo della ricorrente alla strada cantonale;
- che l'agibilità dei posteggi sotterranei dovesse invece essere migliorata sopprimendone uno;
- che la nuova costruzione, distante una ventina di metri dallo stabile della ricorrente, non proiettasse immissioni d'ombra intollerabili sul fondo di quest'ultima;
- che la mancata indicazione dello stazionamento del contenitore dei rifiuti non ostasse al rilascio della licenza.
C. Contro il predetto giudizio la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla licenza.
L'insorgente ripropone e sviluppa davanti a questo tribunale le censure sollevate senza successo in prima istanza. L'accesso, ribadisce, sarebbe pericoloso per i pedoni e non sarebbe garantito. La distanza minima dal confine prescritta dalle NAPR, prosegue, non sarebbe rispettata, poiché l'attuale casetta dista solo
2 m
dal confine verso la part. 67, mentre la trasformazione della casetta esistente sarebbe da considerare sostanziale. Non sarebbe inoltre rispettata l'altezza minima prescritta dal PR in via di approvazione. Il posteggio sotterraneo non sarebbe d'altro canto conforme alle norme VSS. I posteggi sarebbero insufficienti perché il progetto non terrebbe conto del fabbisogno della casetta esistente. Mancherebbero infine indicazioni sulla posizione della canna fumaria e del contenitore dei rifiuti.
D. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, il municipio e la CO 1, contestando succintamente le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi qui appresso.
Considerato,
in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva dell'insorgente, proprietaria di un fondo contermine (part. 68) e già opponente, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente dai piani ed è sufficientemente nota a questo tribunale per conoscenza diretta. Una visita in luogo non appare dunque atta a procurargli la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2. Adeguatezza dell'accesso
2.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. b LPT, l'autorizzazione a costruire è rilasciata soltanto se il fondo è urbanizzato. L'urbanizzazione presuppone che il fondo sia fra l'altro dotato di un accesso sufficiente ai fini della prevista utilizzazione, che deve essere garantito di fatto e di diritto (art. 19 LPT). La nozione di accesso sufficiente è di natura indeterminata. Le istanze di ricorso devono quindi rispettare la latitudine di giudizio che la legge riserva all'autorità decidente in ordine all'individuazione delle esigenze minime che l'accesso deve soddisfare per risultare sufficiente (Adelio Scolari, Commentario, II
a
ed., ad art. 77 lal, n. 569 seg).
2.2. Nel caso in esame, l'accesso al fondo dedotto in edificazione è previsto attraverso la stradina rettilinea, a fondo cieco, lunga una trentina di metri e larga circa 3, che si sviluppa lungo il confine est della part. 480 e collega il condominio _ alla strada cantonale (via _), sulla quale si immette perpendicolarmente.
Dal profilo meramente fattuale, la valutazione operata dall'autorità in ordine alla sufficienza dell'accesso, non presta il fianco a critiche. Rientra senz'altro nei limiti dell'apprezzamento riservatole. La maggior utilizzazione conseguente alla controversa edificazione non richiede altri potenziamenti all'infuori dell'allargamento del raccordo con la strada cantonale, imposto dall'autorità a carico della part. 480. Le critiche sollevate dall'insorgente con riferimento alla sicurezza della circolazione veicolare e pedonale sono prive di qualsiasi fondamento. Le manovre di entrata e di uscita dei veicoli che faranno capo ai posteggi esterni, previsti a lato della strada d'accesso, non appaiono invero in grado di arrecare alcun pregiudizio alla sicurezza della circolazione. Altrettanto dicasi per quel che concerne l'immissione della rampa d'accesso all'autorimessa sotterranea sulla stradina. È in effetti evidente che la configurazione della stradina e della rampa dell'autorimessa costringerà i conducenti a circolare a passo d'uomo.
Dal profilo giuridico, va invece rilevato che l'accesso è assicurato dal diritto di passo pedonale e con veicoli iscritto a RF a carico della stradina in questione, a favore del fondo della resistente. Le contestazioni sollevate dall'insorgente in relazione alle manovre necessarie per utilizzare i posteggi esterni sono infondate. Non si può invero ragionevolmente ravvisare in queste manovre un uso della servitù che travalica i limiti del diritto iscritto a carico del fondo della ricorrente.
3. Distanza dalla part. 67
3.1. Riallacciandosi alla garanzia costituzionale della proprietà intesa come tutela delle situazioni acquisite, l'art. 39 RLE dispone che le costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto possono essere mantenute e riparate. Trasformazioni più importanti sono ammesse a condizione che non pregiudichino l'interesse pubblico o quello dei vicini. Lavori di trasformazione sostanziali, che alterano in misura significativa l'identità della costruzione esistente, sono invece esclusi.
3.2. In concreto, la casa d'abitazione esistente sulla part. 480 sorge ad una distanza di appena
2 m
dal confine verso la part. 67, di proprietà del comune. La costruzione, alta circa
7 m
, non rispetta la distanza minima di
3 m
dal confine, prescritta dall'art. 9.2 NAPR per edifici alti fino a m 7.50. Si tratta pertanto di una costruzione esistente in contrasto con il diritto entrato in vigore dopo l'approvazione del PR 1975.
Il progetto in esame prevede in sostanza di integrare la casetta esistente nello stabile che verrebbe costruito in contiguità sul lato est, del quale costituirebbe in sostanza un corpo sporgente. Le precedenti istanze hanno ritenuto che la sostituzione del tetto a falde con un tetto piano ad uso terrazza non costituisse una trasformazione sostanziale, travalicante i limiti degli interventi ammissibili secondo l'art. 39 RLE. È quantomeno dubbio che le modifiche apportate alla casetta possano essere valutate come un intervento a sé stante, indipendente dallo stabile eretto in contiguità. Anche se la casetta mantiene la sua autonomia funzionale rispetto allo stabile contiguo, non si può invero negare che la trasformazione ne sovverta in misura rilevante l'identità, riducendola in sostanza a semplice corpo aggiunto del nuovo edificio.
La questione non deve tuttavia essere esaminata ulteriormente, poiché anche se l'intervento fosse da qualificare alla stregua di una trasformazione sostanziale, la licenza andrebbe comunque confermata. Rilasciando la licenza, il municipio ha infatti chiaramente manifestato il consenso del comune ad assumere a carico del suo fondo la distanza dal confine che dovesse eventualmente risultare mancante al fondo dedotto in edificazione.
4.
Altezza minima ed allineamento su via _
4.1. Giusta l'art. 66 cpv. 1 LALPT, dalla data di pubblicazione del PR e fino all'approvazione del Consiglio di Stato, non si possono attuare modifiche edilizie contrarie alle previsioni del piano. La validità delle restrizioni, soggiunge la norma (cpv. 3), decade se il Consiglio di Stato non approva il piano entro due anni dalla scadenza del termine di pubblicazione.
4.2. In concreto, l'art. 36.5 del PR pubblicato dal 12 settembre all'11 ottobre 2001 e pendente per approvazione davanti al Consiglio di Stato prevede di imporre agli edifici costruiti sui fondi situati lungo via _ una linea di costruzione ad una distanza di 6 m dal ciglio esterno del marciapiede ed un'altezza minima di 9 m.
La casetta di cui si è detto sopra non è allineata ad una distanza di 6 m da via Locarno ed è alta solo 7 m. Non è quindi conforme al diritto in formazione. Il municipio non poteva tuttavia adottare alcun provvedimento fondato sull'art. 66 cpv. 1 LALPT, poiché già al momento dell'introduzione della domanda di costruzione il termine biennale per l'applicazione del blocco edilizio era abbondantemente scaduto.
5. Numero di posteggi
5.1. L'art. 48 NAPR impone di dotare le nuove costruzioni di un posteggio per ogni appartamento, ritenuto un minimo di un posto auto ogni 100 mq di SUL o frazione, rispettivamente un posto auto ogni 50 mq di SUL per uffici.
5.2. Nell'evenienza concreta, i primi tre piani (PT, 1° e 2° piano) della nuova costruzione presentano una SUL di 109.59 mq l'uno e sono destinati ad uffici.
La SUL
totale per uffici (328.77 mq) richiede pertanto l'approntamento di 6 posteggi e non di 9 come ritenuto dal Consiglio di Stato, che - a torto - conteggia anche le frazioni inferiori a 50 mq. Al 3° ed il 4° piano vi sono invece due appartamenti di 109.59 mq l'uno, che necessitano di 4 posti auto. Il fabbisogno complessivo del nuovo edificio è quindi di 10 posteggi. Quello della casetta esistente, dotata di una SUL di circa 150 mq, ammonta a 2 posteggi.
Il progetto inoltrato prevedeva 6 posteggi esterni ed 8 posteggi sotterranei. Il Consiglio di Stato ha imposto di eliminare un posteggio interno. Contrariamente a quanto assume la ricorrente, i 13 posteggi rimanenti coprono ancora il fabbisogno della nuova costruzione.
Anche su questo punto, il ricorso appare dunque infondato.
6. Dimensionamento dei posteggi e pendenza della rampa dell'autorimessa sotterranea
6.1. Le ulteriori eccezioni sollevate in questa sede dalla ricorrente con riferimento alla mancata indicazione dei pilastri dell'autorimessa interrata non sono prive di un certo fondamento. Appare invero evidente anche ad un profano che la realizzazione di una soletta di una ventina di metri comporti la realizzazione di un paio di pilastri. L'eliminazione di un posteggio interno permette comunque di ritenere che questi manufatti possano essere realizzati senza ridurre ulteriormente il numero dei posteggi.
6.2. La pendenza della rampa semicircolare è sicuramente assai marcata. Basti considerare che il suo raggio interno ha uno sviluppo di appena
14 m
, che il dislivello da superare è di
3 m
e che la pendenza deve progressivamente diminuire in corrispondenza dell'intersezione con la stradina d'accesso. I dubbi sulla fattibilità tecnica e sulla funzionalità di quest'opera non sono tuttavia tali da farla apparire manifestamente irrealizzabile.
7. Immissioni d'ombra e contenitore dei rifiuti
Le sommarie censure riproposte in questa sede dalla ricorrente in relazione alle immissioni d'ombra non scalfiscono minimamente le pertinenti ed esaurienti considerazioni sviluppate dal Consiglio di Stato, alle quali per brevità si rinvia.
Analoghe considerazioni valgono per quel che concerne la mancata indicazione dello stazionamento del contenitore dei rifiuti.
8. Canna fumaria
Il progetto non indica chiaramente la posizione della canna fumaria. Dalla planimetria si può soltanto dedurre che il locale riscaldamento verrebbe realizzato nel corpo interrato previsto accanto all'autorimessa, sotto il giardino.
Il difetto non è comunque tale da giustificare l'annullamento della licenza. Esso può infatti essere facilmente corretto imponendo a titolo di condizione della licenza, di realizzare lo sbocco della canna fumaria sul tetto del nuovo edificio. Sarebbe invero manifestamente inconciliabile con le disposizioni della
LPAmb
e dell'OIAt far sboccare la canna fumaria in giardino attraverso un comignolo alto pochi metri dal terreno.
9. Conclusione
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto in minima parte, confermando la licenza in contestazione con l'aggiunta della condizione di cui si è appena detto.
La tassa di giustizia, ragguagliata in primo luogo al valore della costruzione (> 2 mio fr.), è posta a carico delle parti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. Non si modifica la tassa di giustizia applicata dal Consiglio di Stato poiché l'eccezione riguardante il camino è stata sollevata soltanto in questa sede.