# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d4d4eea9-96fb-5168-9d5f-5997c3f4edab
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Im Jahr 2008 bewilligte der Regierungsstatthalter von Interlaken (heute Interlaken-
Oberhasli) auf dem Grundstück Unterseen Gbbl. Nr. Z._ eine Gewerbehalle mit
drei Wohnungen. Die Parzelle liegt in der Überbauungsordnung (ÜO) Eichzun-Lehnzun1
1 Überbauungsordnung (ÜO) "Eichzun-Lehnzun", bestehend aus dem Überbauungsplan und den Überbauungsvorschriften (ÜV), vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 8. August 1995, mit Änderungen vom 3. April 2002, 17. März 2003 und 4. Juni 2014
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und ist in Baurechte aufgeteilt. Die Beschwerdegegnerin hat ein Unterbaurecht an einem
Gebäudeteil erworben (Unterseen Gbbl. Nr. A._ BR). Am 17. September 2014
reichte sie für ihren Gebäudeteil ein Baugesuch ein für die Nutzung der Räume im
Dachgeschoss "als Büro, Schulungs- und Sitzungsräume im Gewerbe- und
Dienstleistungsbereich; für Firmen, Vereine und Privatpersonen". Das Bauvorhaben
umfasst zudem das nachträgliche Baugesuch für Fassaden- und Grundrissänderungen.
Die Beschwerdeführerin erhob Einsprache gegen die geplante Umnutzung und rügte eine
ungenügende Anzahl Parkplätze für Autos und Fahrräder. Am 4. März 2015 reichte die
Beschwerdegegnerin ein Gesuch um Parkplatzbefreiung ein.
2. Mit Gesamtbauentscheid vom 7. Juli 2015 bewilligte das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli die Fassaden- und Grundrissänderungen sowie die Umnutzung der
Räume im Dachgeschoss.
3. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 13. Juli 2015 (Postaufgabe)
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie
beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 7. Juli 2015 und Erteilung des
Bauabschlags. Ihre Rügen beziehen sich insbesondere auf die Berechnung der Anzahl
Abstellplätze für Motorfahrzeuge sowie die Anordnung der beiden Behindertenparkplätze
und eines Teils der Fahrrad- und Motorfahrradabstellplätze in Einfahrten. Ausserdem
macht sie geltend, die Fahrrad- und Motorfahrradabstellplätze, die sich im Gebäudeinnern
befinden, seien nicht zugänglich.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Es bat die Beschwerdegegnerin,
zugleich die geplante Nutzung zu präzisieren und die Parkplatzzuteilung auf einem Plan
anzugeben. Die Beschwerdegegnerin nahm mit Eingabe vom 6. August 2015 dazu
Stellung und beantragt, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und den
angefochtenen Gesamtbauentscheid zu bestätigen. Das Regierungsstatthalteramt
beantragt mit Stellungnahme vom 11. August 2015, die Beschwerde kostenpflichtig
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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abzuweisen. Die Gemeinde schliesst mit Stellungnahme vom 14. August 2015 ebenfalls
auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheides.
5. Mit Verfügung vom 4. September 2015 wies das Rechtsamt auf das
Wiederherstellungsverfahren betreffend Parkplätze und Grünflächen auf der Seite
B._strasse hin (BDE vom 29. Mai 2015, RA Nr. 120/2015/15) und bat das
Regierungsstatthalteramt um Mitteilung, ob mit der Bewilligung des Plans Grundriss EG die
Grünflächen und die Anordnung der Parkplätze im Sinne einer Projektänderung bewilligt
worden seien. Das Regierungsstatthalteramt liess sich nicht dazu vernehmen. Die
Gemeinde erklärte mit Eingabe vom 25. September 2015, das Sanierungsprojekt
B._strasse sei zurückgestellt worden. Davon seien auch die Strassenabschlüsse
der beiden Baurechte betroffen. Sie gehe davon aus, dass die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes in Bezug auf die Umgebung, Grünflächen sowie die Anordnung
der Parkplätze und Behindertenparkplätze mit dem angefochtenen Gesamtbauentscheid
abgehandelt worden seien.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen und ist unterlegen. Der Gewerbebetrieb der Beschwerdeführerin liegt
gegenüber dem Gewerbegebäude C._ 4 und wird durch die geplante Umnutzung,
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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insbesondere einen allfälligen Suchverkehr und unbefugtes Parkieren betroffen. Sie ist
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Abstellplätze
a) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die Räume seien bereits als Büro- und
Schulungsräume bewilligt, sie beantrage nur eine Nutzungserweiterung im
Dienstleistungsbereich gemäss der überarbeiteten ÜV. Dies trifft so nicht zu. Die Büros und
Schulungsräume im Block D waren im Jahr 2010 Gegenstand des Baugesuchs für die
Umnutzung von Räumen durch die Pfingstgemeinde. Die BVE erteilte diesem
Bauvorhaben am 3. August 2011 den Bauabschlag, da es nicht der Zonenordnung gemäss
Art. 7 ÜV in der Fassung vom 3. Februar 2003 entsprach. Dieser Entscheid wurde vom
Verwaltungsgericht bestätigt.4
b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz beziehe sich jeweils auch auf
den Gebäudeteil der F._ GmbH und trenne die Bauvorhaben nicht. Es sei nicht
nachvollziehbar, wie sich die Bruttogeschossfläche für das gesamte Gebäude von den im
Jahr 2008 bewilligten 6'490 m2 auf 10'511 m2 erhöht habe. Es sei auch nicht
nachvollziehbar, weshalb sich daraus nicht eine Erhöhung der Parkplatzzahl ergeben
sollte. Zudem müsse die für die neue Nutzung erforderliche Parkplatzzahl mit einem
anderen Faktor berechnet werden.
c) Nach der Begehung mit dem Regierungsstatthalteramt vom 12. Februar 2015, an der
auch der Inhaber der Beschwerdeführerin teilnahm, erstellte die Bauverwaltung der
Gemeinde eine aktualisierte Flächenberechnung für das gesamte Gewerbegebäude
C._4. Diese ergab eine Geschossfläche von total 10'511 m2 (ohne Wohnungen).5
Gemäss den Vorakten resultiert die Differenz daraus, dass das Zwischengeschoss im
Baubewilligungsverfahren von 2008 nicht mitberechnet wurde. Hinzu kommt, dass es
seither noch erweitert wurde, wobei für eine Mehrfläche von rund 650 m2 offenbar keine
Baubewilligung vorliegt.
4 BDE vom 3. August 2011 (RA 110/2011/45); VGE 2011/339 vom 2. Juli 2012 5 Geschossflächenberechnung vom 23. Januar 2015, korrigiert am 12. Februar 2015; Flächenberechnung der Gemeinde vom 23. Januar 2015/ 12. Februar 2015, Vorakten der Gemeinde (roter Schnellhefter)
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Die beiden Gebäudeteile der Gewerbehalle haben heute verschiedene Eigentümerinnen.
Im Folgenden ist nur der Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin massgebend (Gbbl.
Nr. A._ BR). Nach der Berechnung der Gemeinde liegen lediglich 44,77 m2 der
unbewilligten Erweiterung des Zwischengeschosses im Gebäudeteil der
Beschwerdegegnerin.6 Die Beschwerdegegnerin geht ihrerseits davon aus, dass das
Zwischengeschoss um 150 m2 erweitert wurde. Da sich in den früheren
Baubewilligungsakten für den Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin kein Plan des
Zwischengeschosses findet, ist der Sachverhalt nicht klar. Die genaue Fläche des
Zwischengeschosses wäre aber nur entscheidend, wenn die Flächenerweiterung Teil des
vorliegenden Bauvorhabens wäre. Die Vorinstanz hat die bewilligten Pläne im
Bauentscheid nicht einzeln genannt (vgl. Art. 35 Abs 4 BewD7); es gibt aber keinen
Hinweis, dass ein Projektplan für Grundrissänderungen im Zwischengeschoss eingereicht
worden wäre. Die Flächenerweiterung im Zwischengeschoss ist deshalb nicht Gegenstand
des hier zu beurteilenden Baugesuchs.
d) Führt ein Bauvorhaben, wozu auch eine Zweckänderung oder allenfalls sogar die
Änderung eines Betriebskonzeptes gehören, zu einem vermehrten Fahrzeugverkehr, ist
dafür auf dem Grundstück oder in dessen Nähe eine ausreichende Anzahl von
Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu schaffen (vgl. Art. 16
Abs. 1 BauG). Bei Erweiterungen, Umbauten oder Zweckänderungen von Teilflächen eines
Gebäudes muss der erforderliche Mehrbedarf an Abstellplätzen nachgewiesen werden. Die
gleichzeitige Behebung eines bisherigen Defizits an Abstellplätzen kann aber nur verlangt
werden, wenn es die Verhältnisse erfordern und erlauben und die Kosten zumutbar sind
(vgl. Art. 16 Abs. 2 BauG).8 Es liegen keine Hinweise vor, dass die vorhandenen
Autoparkplätze für die bestehende Nutzung nicht genügen würden (siehe auch hinten
Erwägung 3 Bst. f). Vorliegend ist somit zu prüfen, welchen Mehrbedarf an Abstellplätzen
das Bauvorhaben verursacht und ob dieser gedeckt ist. Zudem muss die für das
Bauvorhaben erforderliche Anzahl Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder
nachgewiesen sein (vgl. Art. 54 c BauV).
6 Vgl. Protokoll der Baukommission vom 23. Februar 2015 (roter Schnellhefter) 7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art.  N. 10, 11, 13; BDE vom 10. September 2009, E. 3g (RA Nr. 110/2009/6); BDE vom 15. Mai 2013, E. 2b (RA Nr. 110/2013/258)
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3. Autoabstellplätze
a) Die Anzahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge wird durch eine Bandbreite begrenzt;
innerhalb dieser Bandbreite legt die gesuchstellende Partei die Anzahl fest. Die Bandbreite
umfasst insbesondere die Abstellplätze für die Motorfahrzeuge der Bewohner,
Beschäftigten, Besucher und der Menschen mit Behinderungen (Art. 50 Abs. 1 und 2
BauV9). Die Autoabstellplätze für das Wohnen berechnen sich nach der Anzahl
Wohnungen (Art. 51 BauV). Für die übrigen Nutzungen ist die Geschossfläche relevant.
Diese umfasst die Hauptnutzflächen, die Verkehrsflächen und die Konstruktionsflächen.
Nicht angerechnet werden Verkehrsflächen für die Parkierung von Fahrzeugen sowie
Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind (Art. 49 Abs. 2
BauV). Unterseen gehört gemäss Art. 52 BauV zum übrigen Kantonsgebiet. Die Bandbreite
für die übrigen Nutzungen berechnet sich daher nach folgenden Formeln: Maximal (0,8 x
GF/n) + 5; Minimal (0,6 x GF/n) - 3. Die Zahl "n" hat für die verschiedenen Nutzungen
folgende Werte: Restaurant: n = 15; Einkaufen, Freizeit, Kultur: n = 20; Hotel: n = 30;
Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen: n = 50; Spital, Heim: n = 100; Schule: n = 120 (Art.
52 Abs. 1 BauV). Umfasst ein Gebäude verschiedene übrige Nutzungen, ist der Wert GF/n
einzeln zu ermitteln und die Summe dieser GF/n in die Formel einzusetzen.10 Die
Beschwerdegegnerin hat im Baugesuch die umgenutzten Flächen nicht angegeben. Im
Dachgeschoss (auf dem Projektplan als Obergeschoss OG bezeichnet) ihres
Baurechtsgrundstücks befinden sich nur die Hauswartswohnung und die Räume, die
umgenutzt werden sollen. Gemäss den unbestrittenen Berechnungen der Gemeinde betrifft
das Bauvorhaben eine Geschossfläche von 401,74 m2 (inkl. Korridor und Abstellraum).
b) Die Gemeinde ist bei ihrer Parkplatzberechnung ursprünglich davon ausgegangen,
dass die beantragte Umnutzung in die Kategorie Einkaufen, Freizeit, Kultur fällt und
entsprechend mit dem Nenner n = 20 berechnet wird.11 Im Beschwerdeverfahren macht sie
geltend, sie interpretiere die neue Nutzung als Dienstleistung. Sie erachte es nicht als
entscheidend, ob es sich um externe oder interne Schulungsräume handle. Die Vorinstanz
hat die neu genutzte Fläche als Einkaufen, Freizeit, Kultur betrachtet. Die
9 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 10 Amt für Gemeinden und Raumordnung, Leitfaden Abstellplätze für Fahrzeuge, Dezember 2012 (im Folgenden Leitfaden AGR), S. 3 und 8 11 Vgl. Geschossflächenberechnung vom 23. Januar 2015, korrigiert am 12. Februar 2015; Protokoll der Sitzung der Baukommission vom 23. Februar 2015, Vorakten der Gemeinde (roter Schnellhefter)
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Beschwerdegegnerin präzisierte im Verfahren vor der BVE, dass die Räume teilweise
extern vermietet, teilweise von eingemieteten Unternehmen genutzt würden. Anbieter
könnten Vereine, Betriebe und Unternehmen sein. Die Angebote richteten sich an Kinder,
Jugendliche und Erwachsene und umfassten z.B. Musikunterricht, Weiterbildungen, Leiter-
und Kadermeetings, Finanz- und Budgetberatungen und Kinderbetreuungsangebote
während der Veranstaltungen im Gebäudeteil der F._ GmbH. Die
Schulungsräume würden mehrmals pro Woche, fast ausschliesslich am Abend und am
Wochenende genutzt. An den Schulungen könnten max. 30 Personen gleichzeitig
teilnehmen. In dieser offenen Umschreibung hat eine Vielzahl von Angeboten und
Veranstaltungen Platz. Als Anbieter kommen alle möglichen privaten und juristischen
Personen in Frage. Es ist auch nicht ausgeschlossen, dass Schulungsangebote tagsüber
stattfinden. Alle Räume sind als "Büro, Schulungs- und Sitzungsraum" bezeichnet und je
nach Bedarf flexibel nutzbar. Richten sich Meetings oder Schulungsangebote an Externe,
wird dadurch naturgemäss ein zusätzliches Verkehrsaufkommen mit entsprechendem
Parkplatzbedarf verursacht. Gemäss Leitfaden des AGR gehören Schulungsräume zur
Kategorie "Freizeit". Für die umgenutzte Fläche von 401,74 m2 ist somit der Mehrbedarf an
Abstellplätzen gemäss der Kategorie Einkaufen, Freizeit, Kultur zu berechnen.
c) Die Geschossfläche des Gebäudeteils der Beschwerdegegnerin (Gbbl. Nr.
A._ BR) beträgt heute 1'926,34 m2. Für die Berechnung des Mehrbedarfs ist die
unbewilligte Flächenerweiterung von 44,77 m2 abzuziehen, die vorliegend nicht
Verfahrensgegenstand ist (vgl. Erwägung 3c). Bisher gehörte die gesamte Fläche zur
Kategorie Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen, was bei einer Geschossfläche von
1'881,57 m2 eine Bandbreite von gerundet 20 bis 35 Autoabstellplätzen ergibt. Mit der
neuen Nutzung im Dachgeschoss beträgt die Bandbreite 27 bis 45 Parkplätze. Das
Bauvorhaben verursacht somit einen Mehrbedarf von 7 Autoabstellplätzen. An diesem
Resultat würde die geringe Flächenerweiterung von 44,74 m2 im Übrigen nichts ändern.
Für die Hauswartswohnung kommt mindestens ein Autoabstellplatz hinzu (Art. 51 BauV).
Insgesamt sind mindestens 28 Autoabstellplätze erforderlich. Diese Anzahl entspricht dem
heute bewilligten Zustand gemäss dem Plan "Grundriss EG Gesamt" vom 30. Juni 2008,
rev. am 16. August 2010, bewilligt am 25. Mai 2011. Auf diesem Plan sind aber 10 der 28
Parkplätze als Abend- und Wochenendparkplätze bezeichnet und befinden sich auf
Einfahrten bzw. vor Toren. Ausserdem fehlen Parkplätze für die Motorfahrzeuge von
Behinderten.
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d) Die Beschwerdegegnerin hat im vorinstanzlichen Baubewilligungsverfahren einen
revidierten Plan "Grundriss EG" eingereicht, auf dem 30 Parkplätze inklusive 2
Behindertenparkplätzen eingezeichnet sind. Auf Frage des Rechtsamtes erklärte die
Beschwerdegegnerin, dass auf dem Plan jeweils auch ein kleiner Bereich des
Gebäudeteils der F._ GmbH eingezeichnet werde, weil die
Treppenhauserschliessung und der Lift gemeinsam genutzt würden. Die beiden Parkplätze
davor seien bei ihrem Bauvorhaben aber nicht mitberechnet worden. Somit weist die
Beschwerdegegnerin für ihren Gebäudeteil wiederum 28 Parkplätze aus. Von diesen 28
Parkplätzen liegen 11 Parkplätze auf Einfahrten und vor Zugängen, die einen oder mehrere
Gewerberäume erschliessen. Auf dem Plan ist vermerkt, dass die Parkplätze vor den
jeweiligen Hallen diesen Betrieben fix zugeteilt seien, aber am Abend und am Wochenende
bei Anlässen im OG [Dachgeschoss] genutzt werden könnten. Die Gemeinde akzeptiert die
vor den Zugängen befindlichen Parkplätze nur als Abend- und Wochenendparkplätze,
allerdings nicht wegen dem Versperren der Zugänge, sondern mit Hinweis auf Art. 18 Abs.
2 ÜV, der bei den Parkplätzen einen wasserdurchlässigen Belag verlangt. Gemäss ihren
Ausführungen im Beschwerdeverfahren sind diese 7 Parkplätze nur temporär bei Anlässen
akzeptierbar.12 Unabhängig von der Frage des zulässigen Bodenbelags sind die
Abstellplätze vor Ein- und Zugängen keine regulären Parkplätze, da diese Bereiche für den
Güterumschlag frei bleiben müssen und nicht dauerhaft als Parkplatz genutzt werden
können. Somit sind nur 17 Parkplätze vorhanden, die tagsüber dauerhaft zur Verfügung
stehen. Der durch das Bauvorhaben verursachte Mehrbedarf von 7 Autoabstellplätzen ist
nicht gedeckt.
e) Zwei der Parkplätze, die sich vor Zugängen von Gewerberäumen befinden, sind als
Behindertenparkplätze bezeichnet. Nach dem Wortlaut des Kommentars auf dem Plan
wären diese Behindertenparkplätze den betreffenden Gewerbebetrieben zugeteilt, was
kaum gemeint ist. Die Parkplätze für die Fahrzeuge von Behinderten müssen auch für die
anderen Nutzungen uneingeschränkt, d.h. auch tagsüber zur Verfügung stehen, was hier
nicht der Fall ist. Hinzu kommt, dass beide Behindertenparkplätze an der Strasse
B._ liegen. Das Dachgeschoss ist aber nur über den Zugang im Gebäudeteil der
F._ GmbH auf der Nordseite mit einem durchgängigen Treppenhaus und Lift
erschlossen. Menschen mit Behinderungen wären daher besonders auf Parkplätze in der
Nähe dieses Zugangs angewiesen. Nach dem Grundrissplan EG scheint gebäudeintern
12 Vgl. Protokoll der Sitzung der Baukommission vom 23. Februar 2015, Vorakten der Gemeinde (roter Schnellhefter); Gemäss Beschwerdeantwort der Gemeinde vom 14. August 2015
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kein für Dritte benutzbarer Verbindungsgang von der Seite B._strasse zum Lift auf
der Nordseite zu bestehen. Der Weg um das Gebäude ist nicht nur umständlich und
angesichts des gegen Norden leicht ansteigenden Terrains beschwerlich. Aufgrund des
Güterumschlags und Lastwagenverkehrs auf der B._strasse wäre er für Menschen
mit Behinderungen auch nicht gefahrlos, zumal die Strasse nur 3,15 m bis 3,60 m breit ist
und kein Trottoir hat.13 Menschen mit Behinderungen sind noch schwächere
Verkehrsteilnehmer als die Velofahrer, von denen in einem anderen Verfahren
ausgegangen wurde, dass sie auf der B._strasse am meisten gefährdet seien.14
Nach Art. 85 BauV sind Bauten und Anlagen möglichst so zu gestalten, dass sie für ältere
und für behinderte Personen gut erreichbar und benützbar sind und keine vermeidbaren
Verletzungsgefahren schaffen. Das ist hier nicht der Fall. Zusammenfassend stehen die
Behindertenparkplätze tagsüber nicht zur Verfügung und sind für den Gebäudezugang auf
der Nordseite nicht geeignet.
f) Die Beschwerdegegnerin reichte im vorinstanzlichen Verfahren ein Gesuch um
Parkplatzbefreiung ein, weil 6 Parkplätze nicht auf sickerfähigem Belag und daher nicht
ÜO-konform seien. Sie begründet ihr Gesuch insbesondere damit, dass die Betriebe einen
grossen Flächenbedarf, aber nur wenige Arbeitnehmende hätten. Nach Art. 54 BauV kann
von den Bandbreiten abgewichen werden, wenn das Bauvorhaben deutlich über- oder
unterdurchschnittlich ist, wie beispielsweise im Anteil des motorisierten Individualverkehrs
bei Schichtbetrieb, in der Anzahl Arbeitsplätze im Verhältnis zur Geschossfläche oder
bezüglich der Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Soweit bekannt, ist der
Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin zurzeit nicht voll vermietet, und im Verhältnis zur
Fläche bestehen aktuell nur wenige Arbeitsplätze. Heute kann im Verhältnis zur
Geschossfläche wohl von einer unterdurchschnittlichen Mitarbeiteranzahl ausgegangen
werden, für die das vorhandene Parkplatzangebot ausreicht. Für die neu beantragte
Nutzung ist der Bedarf an Abstellplätzen aber durchschnittlich hoch. Die
Beschwerdegegnerin geht davon aus, dass die Angebote vorwiegend abends oder an den
Wochenenden stattfinden werden, das heisst ausserhalb der Betriebszeiten der
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe. Zeitlich gestaffelte Nutzungen können beim
Parkplatzbedarf berücksichtigt werden (Art. 17 Abs. 2 Bst. b BauG). Das Bauvorhaben ist
aber offen und nur beispielhaft umschrieben, weder die Veranstalter noch die Mieter sind
13 Fachbericht des Oberingenieurkreis I vom 11. Februar 2015 (Aufhebung Lastwagenverbot), Vorakten RSA pag. 36 14 VGE 2014/254 vom 18. Mai 2015, E. 4.5. und 4.6 (Aufhebung Lastwagenverbot)
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bekannt. Es ist davon auszugehen, dass auch tagsüber Schulungen stattfinden, gerade
wenn es sich um Angebote für Kinder und Jugendliche handelt. Eine eindeutig zeitlich
gestaffelte Nutzung ist nicht erwiesen. Ausserdem stehen abends und am Wochenende
auch nicht alle Parkplätze der eingemieteten Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zur
Verfügung. So ist beispielsweise bei den zwei Carrosseriebetrieben anzunehmen, dass
auch nachts oder am Wochenende Betriebsfahrzeuge oder zur Reparatur gebrachte bzw.
noch nicht abgeholte Autos draussen abgestellt sind. Die Baubewilligung für die
betreffenden Betriebe setzte voraus, dass sie dauernd über genügend Parkplätze
verfügen.15
Das Gebiet C._ ist zwar mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen, im
Winterhalbjahr besteht pro Stunde jedoch nur je eine Busverbindung nach Interlaken und
nach Thun. Abends fährt der letzte Bus um 18.46 Uhr Richtung Interlaken und um 19.22
Uhr Richtung Thun.16 Da das Gewerbegebiet eher abgelegen liegt, werden Kinder
vermutlich oft mit dem Auto gebracht. Auch die Erwachsenen werden wohl mehrheitlich mit
dem Auto anreisen, wenn sich die Veranstaltung nicht an Teilnehmenden aus dem lokalen
Umkreis richtet, die Veranstaltungen am Abend stattfinden oder bis in die Abendstunden
dauern. Beim Gebäudeteil der F._ GmbH (Gbbl. Nr. E._ BR) stehen keine
Parkplätze zur Verfügung, da dort ebenfalls ein Parkplatzdefizit besteht.17 Für die geplante
Umnutzung bestehen daher keine Gründe, die ein Unterschreiten des erforderlichen
Mehrbedarfs an Abstellplätzen rechtfertigen würden.
g) Die Gemeinde geht davon aus, dass die Umgebung, Grünflächen und die teilweise
neue Anordnung der Parkplätze inklusive Behindertenparkplätze mit der vorliegenden
Baubewilligung bewilligt seien. Die Vorinstanz hat sich nicht dazu geäussert, es ist aber
davon auszugehen, dass sie die Parkplatzanordnung bewilligt hat. Parkplätze müssen den
anwendbaren Normen entsprechen. Für die bauliche Ausgestaltung des Belags ist
vorliegend Art. 18 ÜV zu beachten. Bei der Anlage von Parkplätzen kommt der
Verkehrssicherheit zentrale Bedeutung zu (Art. 21 BauG). Vorliegend halten die
Längsparkplätze entlang der B._strasse das seitliche Lichtraumprofil von 50 cm
15 Vgl. BDE vom 5. Mai 2015, E. 2c, RA Nr. 110/2014/52 (Carrosseriewerkstatt) 16 Abfahrten ab Haltestelle XY._, gültig ab 13.12.2015 17 Vgl. Protokoll der Sitzung der Baukommission vom 23. Februar 2015, Vorakten der Gemeinde (roter Schnellhefter)
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nicht ein (Art. 83 Abs. 3 SG18). Ausserdem schränken die parkierten Autos die
normgemässen Sichtweiten bei den Ausfahrten nach wie vor ein.19 Die Parkplatzanordnung
gemäss Plan Grundriss EG vom 21. Oktober 2008, letztmals revidiert am 18. Februar
2015, ist daher nicht bewilligungsfähig.
h) Zusammenfassend ergibt sich, dass der Mehrbedarf des Bauvorhabens an
Autoabstellplätzen nicht gedeckt ist und auch die Parkplatzanordnung nicht bewilligt
werden kann. Der geplanten Umnutzung muss bereits aus diesem Grund der Bauabschlag
erteilt werden.
4. Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder
a) Für ein Bauvorhaben muss eine ausreichende Anzahl an Abstellplätzen für Fahrräder
und Motorfahrräder erstellt werden (Art. 16 Abs. 1 BauG). In den Baubewilligungen von
2008 und 2011 wurden keine Abstellplätze verlangt. Für die geplante Umnutzung sind
jedoch Velo- und Motorfahrradabstellplätze erforderlich, weil sich die Angebote auch oder
insbesondere an externe Teilnehmer und Teilnehmerinnen richten und das Bauvorhaben
dadurch einen vermehrten Fahrzeugverkehr zur Folge hat. Gemäss Art. 54c BauV
berechnet sich der Bedarf an Velo- und Mofa-Abstellplätzen nach der Geschossfläche. Für
die Kategorie Einkaufen, Freizeit, Kultur sind 3 Abstellplätze pro 100 m2 erforderlich, was
bei der umgenutzten Fläche von 401,74 m2 12 Abstellplätze ergibt. Da in den früheren
Baubewilligungsverfahren für das Gebäude C._ 4 keine Abstellplätze bewilligt
bzw. verlangt wurden und auch keine vorhanden sind, müssen die erforderlichen 12
Abstellplätze für das Bauvorhaben erstellt werden.
b) Die Abstellplätze sind so anzulegen, dass sie auf kurzem und sicherem Weg erreicht
werden können. Wenigstens die Hälfte muss überdacht werden (Art. 54c Abs. 2 BauV). Auf
dem Erdgeschossplan sind Bereiche für Velo- und Motorfahrradabstellplätze als gelbe
Flächen mit der Bezeichnung "APF" markiert, ohne dass die Anordnung der Abstellplätze
eingezeichnet ist. Es ist somit nicht ersichtlich, an welchem Ort wieviele Velos abgestellt
werden könnten. Die Beschwerdeführerin rügt zu Recht, dass die Abstellplätze entweder
nicht allgemein zugänglich sind oder einen ungeeigneten Standort haben. Die
18 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 19 Vgl. VSS-Norm SN 640 273a, Knoten
RA Nr. 110/2015/96 12
vorgesehenen Standorte befinden sich teils im Gebäudeinnern in vermieteten
Gewerberäumen, teils vor Eingängen zu Gewerberäumen oder zwischen dem Gebäude
und Autoparkplätzen. Die Abstellplätze, die in den Gewerberäumen eingezeichnet sind,
sind zum Vornherein für Dritte nicht nutzbar. Unerheblich ist auch, ob sie sich in den
Erdgeschossräumlichkeiten der Beschwerdegegnerin befinden. Sowohl die Räume im
Dachgeschoss als auch diejenigen im Erdgeschoss können an Dritte vermietet werden; die
Zugänglichkeit der Abstellplätze muss unabhängig von der jeweiligen Mieterin oder
Nutzerin gewährleistet sein. Die Abstellplätze, die sich vor den Zugängen zu vermieteten
Gewerberäumen befinden, wären nur abends und am Wochenende nutzbar. Die
Abstellplätze hinter parkierten Autos sind für Velofahrer und Velofahrerinnen praktisch nicht
zugänglich. Ausserdem bestünde die Gefahr, dass beim Vorbeistossen des Fahrrads
Sachschäden an den Autos entstehen. Die geplanten Standorte für Velo- und
Motorfahrradabstellplätze sind daher nicht bewilligungsfähig. Das Bauvorhaben verfügt
somit nicht über ausreichend Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder und kann
auch aus diesem Grund nicht bewilligt werden.
5. Zusammenfassung
a) Für das Bauvorhaben fehlt es an ausreichenden Abstellplätzen für Autos, Fahrräder
und Motorfahrräder. Bei den Autoparkplätzen ist der Mehrbedarf von 7 Abstellplätzen
(inklusive Behindertenparkplätze), die tagsüber nutzbar sind, den anwendbaren
Vorschriften entsprechen und Menschen mit Behinderungen den Zugang zum
Dachgeschoss ermöglichen, nicht gedeckt. Die 12 erforderlichen Abstellplätze für
Fahrräder und Motorfahrräder sind auf dem Plan weder klar ausgewiesen, noch sind die
eingezeichneten Standorte bewilligungsfähig. Der geplanten Umnutzung ist der
Bauabschlag zu erteilen und die in Ziff. 3.1 und 3.1.1 des angefochtenen Bauentscheides
dafür erteilte Baubewilligung aufzuheben. Vom Bauabschlag mitumfasst ist die Anordnung
der Autoabstellplätze (inkl. Behindertenparkplätze) auf der Seite B._strasse
gemäss Plan "Grundriss EG" 1:200 vom 21. Oktober 2008, letztmals rev. am 3. November
2014.
b) Die Baubewilligung für die Fassaden- und Grundrissänderungen ist nicht umstritten.
Folgende, von der Vorinstanz bewilligten Pläne bleiben für die Grundrissänderungen im
Obergeschoss und die Fassadenänderungen gültig: Ausführungspläne C._ 4c
RA Nr. 110/2015/96 13
"OG Block D" 1:100 vom 21. Oktober 2008, letztmals rev. am 3. November 2014;
"Fassaden 4c" 1:100 vom 21. Oktober 2008, letztmals rev. am 3. November 2014. Dies
wird im Entscheid ergänzt.
Die Mehrfläche im Zwischengeschoss ist nicht Gegenstand des Bauvorhabens.
c) In Ziff. 3.2 des Dispositivs hielt die Vorinstanz fest, dass es sich weitgehend um eine
bereits bewilligte Nutzung handle, die sich nur unwesentlich auf die Parkplatzberechnung
auswirke. Es bestehe keine Veranlassung, gestützt auf Art. 16 BauG zusätzliche
Parkplätze für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu verlangen. Diese
Aussagen zum Bedarf an Abstellplätzen des Bauvorhabens stellen ein
Begründungselement dar, welches nicht ins Dispositiv gehört. Ziffer 3.2 wird deshalb
aufgehoben.
6. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 4 und
19 Abs. 1 GebV20). Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es
sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die
besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1
VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat
daher die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– zu tragen.
b) Die Beschwerdeführerin war nicht anwaltlich vertreten. Parteikosten werden keine
gesprochen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 104 Abs. 1 VRPG).