# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5f3d1a16-41f2-5010-8a85-fcee9ffea269
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführerin reichte am 16. Oktober 2014 bei der Gemeinde Spiez ein
Baugesuch ein für den Abbruch eines Wohnhauses und den Neubau eines Wohn- und
Gewerbehauses auf Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. D._. Die Parzelle liegt in
der Mischzone Kern 2 (MK2) und im Ortsbilderhaltungsgebiet. Gegen das Bauvorhaben
erhoben unter anderen die Beschwerdegegner Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom
14. August 2015 erteilte die Gemeinde Spiez den Bauabschlag.
2. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 16. September 2015 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit der Beschwerde reichte
sie gleichzeitig eine Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 15. September
2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 18. September 2015, im Folgenden:
Projektänderung I). Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 14. August
2015 und die Erteilung der Bewilligung für das Bauvorhaben. Eventuell seien die Akten an
die Baubewilligungsbehörde Spiez zur Weiterbehandlung zurückzuweisen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Verfahrensbeteiligten hatten die
Möglichkeit, die Projektänderungspläne bei der Gemeinde einzusehen. In ihrer
Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2015 (in verbesserter Form nachgereicht am 2.
November 2015) beantragen die Beschwerdegegner sinngemäss die Abweisung der
Beschwerde und die Bestätigung des Bauabschlags. Mit Stellungnahme vom 22. Oktober
2015 beantragt die Gemeinde, die Beschwerde vom 16. September 2015 mit
Projektänderung sei vollumfänglich abzuweisen.
4. Mit Verfügung vom 5. November 2015 führte das Rechtsamt der BVE aus, gemäss
Art. 414 Abs. 2 GBR2 seien im Ortsbilderhaltungsgebiet auf Hauptbauten nur
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 2 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013, genehmigt durch das AGR am 25./29. April 2014.
RA Nr. 110/2015/126 3
gleichgeneigte Sattel-, Krüppelwalm- oder Walmdächer mit einer Neigung zwischen 20°
und 40° gestattet. Aufgrund einer summarischen Prüfung sei es aus Sicht des Rechtsamts
der BVE fraglich, ob die vorliegend gewählte Dachform gestützt auf diese Bestimmung
zulässig sei. Weiter scheine aufgrund der gewählten Dachform die maximale
Kniewandhöhe von 1.2 m in dem als "Dachgeschoss" bezeichneten Geschoss nur in den
jeweiligen Ecken nicht überschritten zu werden. Aufgrund einer summarischen Prüfung sei
es aus Sicht des Rechtsamts der BVE daher auch fraglich, ob das als "Dachgeschoss"
bezeichnete Geschoss noch als nicht anrechenbares Geschoss gelten könne und damit
die zulässige Geschosszahl eingehalten sei. Die Verfahrensbeteiligten erhielten
Gelegenheit, sich zu diesen Fragen zu äussern.
Mit Eingabe vom 11. Dezember 2015 reichte die Beschwerdeführerin eine weitere
Projektänderung ein, mit welcher vorab die Dachgestaltung geändert und damit
zusammenhängend Änderungen im Grundriss des Galeriegeschosses und des
Dachgeschosses vorgenommen wurden (Projektänderungspläne vom 2. Dezember 2015,
alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 14. Dezember 2015, im Folgenden:
Projektänderung II).
5. Die Parteien erhielten Gelegenheit, zur Projektänderung II Stellung zu nehmen
sowie Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen. Auf die Rechtsschriften wird,
soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintreten
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
RA Nr. 110/2015/126 4
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren
Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert
und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Projektänderungen
a) Die Beschwerdeführerin reichte im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zwei
Projektänderungen ein:
Mit der Projektänderung I vom 15. September 2015 – eingereicht zusammen mit der
Beschwerde – verkleinerte die Bauherrschaft die Balkone des Obergeschosses und des
Dachgeschosses an der Südfassade. Weiter wurden die Grundrisse im Erdgeschoss,
Obergeschoss und Dachgeschoss geändert, indem die mittleren Wohnungen von drei
Zimmer auf zwei Zimmer reduziert wurden. Auch im Galeriegeschoss wurde der Grundriss
geändert: Anstatt einer Dreizimmerwohnung plante die Beschwerdegegnerin neu eine
Zweizimmerwohnung. Weiter strich die Beschwerdeführerin mit der Projektänderung ihr
Ausnahmegesuch betreffend Strassenabstand, da sie die Ansicht vertritt, dass das
Bauvorhaben gegenüber dem G._weg keinen Strassenabstand einzuhalten hat
(vgl. neu eingereichtes Baugesuchsformular, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 18.
September 2015, sowie Ausführungen in der Beschwerde S. 4f). Schliesslich hat die
Beschwerdeführerin den Umgebungsgestaltungsplan angepasst, indem auf der
angrenzenden Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. H._ neu eine Fläche
"Kinderspielplatz" vorgesehen ist. Gemäss den Ausführungen in der Beschwerde erteilte
die Grundeigentümerin dieser Nachbarsparzelle der Beschwerdeführerin mittels
Dienstbarkeitsvertrag das dingliche Recht, auf ihrer Parzelle einen Kinderspielplatz zu
erstellen und zu betreiben.
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
RA Nr. 110/2015/126 5
Mit der Projektänderung II vom 2. Dezember 2015 veränderte die Bauherrschaft die
Dachform des Hauses: Auf das ursprünglich geplante Zwerchdach (zusätzliches
Giebeldach über die ganze Länge der Ost- und Westseite mit First jeweils rund 2 m unter
der First des Hauptdaches und quer zu dieser verlaufend) verzichtet die
Beschwerdeführerin. Stattdessen sind ost- und westseitig nur noch je ein Dachaufbau mit
Balkon (Breite: 4.80 m) vorgesehen. Die Dachflächenfenster wurden zudem anders
angeordnet. An der Ost- und Westfassade wurde jeweils auf die Fenster und Balkone im
Dachgeschoss verzichtet. An der Nordfassade sollen die bisher vorgesehenen
aussenseitigen Erschliessungstreppen neu mit Glaswänden umfasst werden; so soll neu in
der Mitte dieser Fassade ein rund 4.5 m breites und 1.20 m tiefes Glaskonstrukt auf der
ganzen Fassadenhöhe entstehen. Grössere Veränderungen sind auch – hauptsächlich
aufgrund der neuen Dachform – im Grundriss des Dach- und des Attikageschosses
vorgesehen: Während die Wohnung in der Mitte des Dachgeschosses unverändert bleibt,
verändern sich die Raumstrukturen der beiden Aussenwohnungen ost- und westseitig. Neu
führt in diesen beiden Wohnungen eine Wendeltreppe jeweils in eine Galerie, welche in
den neu geplanten Dachaufbauten auf Höhe des Galeriegeschosses vorgesehen ist. Die
Fläche der mittigen Wohnung im Galeriegeschoss wurde zudem leicht vergrössert.
Schliesslich erfolgte gemäss der Beschwerdegegnerin eine leichte Anhebung des fertigen
Terrains entlang der Ostfassade (auf den Plänen nicht erkennbar). Zufolge der
Änderungen der Bruttogeschossflächen habe sich zudem die Grösse des erforderlichen
Kinderspielplatzes/Aufenthaltsbereichs verändert (vgl. Schreiben der Beschwerdeführerin
vom 11. Dezember 2015).
b) Bei einer Projektänderung während des Verfahrens kann die
Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD5 nach Anhörung der Beteiligten und der
von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung
fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich
betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde,
die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43
Abs. 2 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das
Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).
5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
RA Nr. 110/2015/126 6
Trotz der erheblichen Anpassungen des Bauvorhabens – vorab im Bereich des Dach- und
des Attikageschosses sowie an den Fassaden und der Dachform – bleibt das Projekt in
seinen Grundzügen noch gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt die
Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die
Hand. Ob aufgrund der erheblichen Anpassungen im und am Gebäude sowie in der
Umgebung (neuer Kinderspielplatz auf der Nachbarsparzelle) neben den
Verfahrensbeteiligten zusätzlich betroffene Dritte anzuhören oder ob eine erneute
Publikation des Vorhabens notwendig wäre, kann vorliegend offen bleiben: Da dem
Bauvorhaben ohnehin der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 3 f.), kann beides
unterbleiben.
c) Die Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand
des Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten
Plänen (Projektänderungspläne vom 2. Dezember 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt
der BVE am 14. Dezember 2015, im Folgenden: Projektänderung II). Ob das von der Vor-
instanz beurteilte Projekt bzw. das Projekt Stand Projektänderung I bewilligungsfähig
gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen.
3. Abstandsvorschriften
a) Das umstrittene Bauvorhaben grenzt auf der Südseite an den G._weg. Es ist
umstritten, ob der G._weg eine öffentliche Detailerschliessungsstrasse oder eine
reine Privatstrasse ist. Die Gemeinde und die Beschwerdegegner vertreten die Ansicht, der
G._weg diene als Zufahrt für mehrere Grundstücke und sei demzufolge eine
Privatstrasse im Gemeingebrauch. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der
G._weg sei ein Privatweg, welcher dem allgemeinen Verkehr nicht offen stehe.
Die rechtliche Qualifikation des G._wegs hat Einfluss auf die massgeblichen
Abstände. Handelt es sich um eine öffentliche Strasse bzw. eine Privatstrasse im
Gemeingebrauch, so ist gemäss Art. 80 Abs. 1 SG6 grundsätzlich ein Strassenabstand von
3.60 m zu wahren. Demgegenüber bestehen für reine Privatstrassen keine
6 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
RA Nr. 110/2015/126 7
strassenbaurechtlichen Abstandsvorschriften. Es kann so nahe an die Strasse gebaut
werden, als es der reglementskonforme Grenzabstand zur Nachbarparzelle zulässt.7
b) Der G._weg ist unbestritten im Privateigentum. Im Privateigentum stehende
Strassen gelten nach Art. 9 SG als öffentliche Strassen, wenn sie dem Gemeingebrauch
gewidmet sind. Privatstrassen werden nach Art. 13 Abs. 3 SG dem Gemeingebrauch
gewidmet durch Verfügung der Gemeinde, wenn die Grundeigentümerin oder der
Grundeigentümer zugestimmt hat (a), durch Errichtung einer Wegdienstbarkeit zugunsten
der Öffentlichkeit (b) oder durch Übertragung der Unterhaltspflicht an einer dem
allgemeinen Verkehr offenen Strasse an die Gemeinde (c). Zudem gelten Strassen, die
interessierte Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gestützt auf Artikel 109 BauG
zur allgemeinen Benützung erstellen, mit ihrer ordnungsgemässen Erstellung als dem
Gemeingebrauch gewidmet (Art. 13 Abs. 2 SG). Solche Detailerschliessungsstrassen
gehen nach Art. 109 Abs. 2 BauG nach ihrer ordnungsmässigen Erstellung von Gesetzes
wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über. Diese Regelung gilt seit dem
Inkrafttreten von Art. 78 BauG 19708. Sie ist zwingend und findet unabhängig vom
Verhalten und dem Willen der Parteien Anwendung.9 Erschliessungsanlagen, die vor dem
Januar 1971 durch Private erstellt worden waren, gingen demgegenüber nicht auf die
Gemeinde über und sind auch unter neuem Recht im Eigentum der betreffenden Privaten
verblieben.10 Die rechtliche Qualifikation einer Zufahrt kann sich allerdings nachträglich
ändern. Eine Hauszufahrt wird beispielsweise nach geltendem Recht von Gesetzes wegen
zu einer Detailerschliessung, wenn später weitere Gebäude über diese private
Zufahrtsstrasse erschlossen werden.11
Ob der G._weg als dem Gemeingebrauch gewidmet und damit als öffentliche
Strasse gilt, kann vorliegend offen bleiben. Wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen,
hält das Bauvorhaben sowohl den gegenüber öffentlichen Strassen einzuhaltenden
Strassenabstand (E. 3c), als auch den im Falle eines reinen Privatwegs einzuhaltenden
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 17. 8 Baugesetz vom 7. Juni 1970 (BauG 1970). 9 VGE 2010/10 vom 10. Juni 2010, E. 3.4. 10 BVR 2008 S. 332 E. 4.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 109-110 N. 3. 11 BDE 110/2013/286 vom 19. November 2013, E. 2; BDE 110/2012/7 vom 5. April 2012, E. 3.
RA Nr. 110/2015/126 8
Grenzabstand gegenüber der Nachbarsparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. E._ (E.
3d-h) nicht ein.
c) Falls der G._weg als dem Gemeingebrauch gewidmet gilt (nach Art. 109
Abs. 2 oder Abs. 3 SG), so hat das Bauvorhaben den Strassenabstand von 3.60 ab
Fahrbandrand gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG einzuhalten.
Diesen Strassenabstand hält das Bauvorhaben nicht ein. Dies scheint auch die
Beschwerdeführerin nicht zu bestreiten, hat sie doch im vorinstanzlichen Verfahren dafür
noch ein Ausnahmegesuch eingereicht. Da die Beschwerdeführerin im
Beschwerdeverfahren nun die Ansicht vertritt, das Vorhaben müsse gegenüber dem
G._weg keinen Strassenabstand einhalten, hat sie das Ausnahmegesuch mit der
Projektänderung vom 18. September 2015 zurückgezogen. Ob die Voraussetzungen einer
Ausnahme im Sinne von Art. 81 Abs. 1 SG erfüllt wären, ist daher nicht mehr zu prüfen.
Ohnehin ist nicht erkennbar und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht näher geltend
gemacht, inwiefern besondere Verhältnisse vorliegen sollten, welche eine Ausnahme
rechtfertigen könnten. Eine Ausnahme könnte daher nicht erteilt werden. Die Vorschriften
zum Strassenabstand werden verletzt.
d) Handelt es sich – der Ansicht der Beschwerdeführerin folgend – beim
G._weg um eine reine Privatstrasse, welche nicht dem Gemeingebrauch
gewidmet ist, so hat das Bauvorhaben gegenüber den Nachbarsparzellen den
Grenzabstand einzuhalten.
In der betroffenen Mischzone Kern 2 (MK2) ist allseitig ein kleiner Grenzabstand von 3 m
einzuhalten (Art. 212 Abs. 1 GBR). Es ist umstritten, ob dieser Grenzabstand auf der
Südseite des Bauvorhabens von der eigentlichen Hauptfassade oder von der Aussenkante
der Balkone zu messen ist. Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR äussert sich zum zulässigen Mass
der vorspringenden Gebäudeteile im Grenzabstand. Die Bestimmung lautet wie folgt:
c. Vorspringende Gebäudeteile
- zulässiges Mass im grossen und kleinen Grenzabstand
- für Balkone (auch abgestützte und auch solche mit
Seitenwänden) maximal 2.0 m
- für andere vorspringende Gebäudeteile maximal 1.5 m
- zulässiger Anteil an bedeckter Fläche (Balkone mit
RA Nr. 110/2015/126 9
darüber liegender Geschosshöhe) pro Fassade 50 %
- ab Fassade maximal 2.5 m
Beträgt somit der Anteil an bedeckter Fläche pro Fassade mehr als 50 %, ist der
Grenzabstand von der Aussenkante der bedeckten Fläche und nicht von der eigentlichen
Fassade zu bemessen.
e) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die massgebende Fassadenfläche sei im GBR
nicht definiert. Sie sei wie folgt zu bemessen: Gebäudelänge x Gebäudehöhe. Diese
Messweise entspreche derjenigen, wie sie im alten GBR der Gemeinde Spiez massgebend
gewesen sei, was sich aus dem Anhang des alten GBR ergebe. Auf dem eingereichten
Plan sei bei der Südfassade eine Fassadenfläche von 209.6 m2 ausgewiesen, die Balkone
mit darüber liegender Geschosshöhe würden insgesamt eine Fläche von 104.8 m2
aufweisen. Damit sei der Grenzabstand von der Fassade aus zu messen.
Die Gemeinde dagegen vertritt in der Stellungnahme vom 22. Oktober 2015 die Ansicht,
dass auch nach der Projektänderung, mit welcher die Balkone an der Südfassade reduziert
wurden, die bedeckte Fläche an dieser Fassade mehr als 50 % der Fassadenfläche
ausmache. Der Balkon im Galeriegeschoss, die Giebelfläche der Fassade und die
Terrainaufschüttung seien von der Beschwerdeführerin fälschlicherweise nicht
berücksichtigt worden. Sofern die Terrassen/Balkone im Erdgeschoss aufgrund der
Absturzhöhe mit einem Geländer versehen würden, müsse diese bedeckte Fassadenfläche
zusätzlich noch berücksichtigt werden. Der Grenzabstand sei damit nicht eingehalten.
In den Schlussbemerkungen entgegnet die Beschwerdeführerin, selbst wenn man der
Ansicht der Gemeinde folge und die ganze Fassadenfläche berücksichtige, sei die
Bestimmung eingehalten.
f) Umstritten ist somit einerseits, ob die Giebelfläche der Fassade bei der
Fassadenfläche gemäss Art. 212 Abs. 5 GBR miteinzubeziehen ist und ob der Balkon im
Galeriegeschoss an die bedeckte Fläche anzurechnen ist. Das GBR äussert sich dazu
nicht. Zu berücksichtigen ist, dass sich die Gemeinde bei der Auslegung ihrer
Bestimmungen auf die Gemeindeautonomie berufen kann. Es ist somit vorab Sache der
Gemeinde, zu bestimmen, wie sie die umstrittene Bestimmung verstanden haben will. Die
BVE als Rechts-mittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Gemeinde –
RA Nr. 110/2015/126 10
Berücksichtigung sowohl der Giebelfläche als auch des Balkons im Galeriegeschoss –
rechtlich haltbar ist.12
Nach Art. 212 Abs. 5 GBR ist der Anteil an bedeckter Fläche pro Fassade zu bestimmen.
Schon aus dem Wortlaut dieser Bestimmung lässt sich nicht ableiten, dass bei Gebäuden
mit Giebeldach für die Berechnung der Fassadenfläche sowie der bedeckten Fläche die
Fassade nur bis zur relevanten Gebäudehöhe zu berücksichtigen wäre. Dies wäre auch mit
dem Sinn und Zweck dieser Regelung nicht zu vereinbaren. So bezwecken ausreichende
Grenzabstände neben der Wahrung von öffentlichen Interessen (Gestaltung des
Ortsbildes, Ästhetik, Gesundheits- und Feuerpolizei) auch, die Nachbarschaft vor
mannigfaltigen Beeinträchtigungen zu schützen.13 Durch Balkone und andere
vorspringende Gebäudeteile rücken mögliche Beeinträchtigungen näher an die
benachbarten Gebäude, weshalb der Grenzabstand von der Aussenkante der
vorspringenden Gebäudeteile zu messen ist, sobald die bedeckte Fläche mehr als 50 %
der gesamten Fassadenfläche ausmacht und damit Überhand nimmt. Im Zusammenhang
mit dieser nachbarsschützenden Funktion würde es keinen Sinn machen, bloss Teile der
Fassade zu berücksichtigen; bei der Berechnung der Fassadenfläche sowie bei der
bedeckten Fläche ist vielmehr von der tatsächlichen Fläche (inkl. Giebelfläche und Balkone
in diesem Bereich) auszugehen. Wenn die Fassade zudem zu überwiegenden Teilen mit
vorspringenden Gebäudeteilen bedeckt ist, wird die äussere Fläche, und nicht mehr die
eigentliche Hauswand, als Fassade wahrgenommen. Auch aufgrund dieses optischen
Elements ist nicht einzusehen, wieso die Fassade bei dieser Berechnung nur teilweise
berücksichtigt werden sollte.
Schliesslich wäre es sinnwidrig, für die Berechnung der Fassadenfläche auf die
Gebäudehöhe abzustellen, wie dies die Beschwerdeführerin macht, wird doch mit der
Gebäudehöhe ein anderer Zweck verfolgt als mit dem Grenzabstand. Das Abstellen auf die
relevante Gebäudehöhe mag bei Flachdachbauten berechtigt sein, wird doch dort mit der
Gebäudehöhe die gesamte Höhe der Fassade abgedeckt. Bei Satteldachbauten jedoch,
wo die Gebäudehöhe vom massgebenden Terrain bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht
mit der Oberkante der nicht isolierten Dachkonstruktion gemessen wird (vgl. Anhang A132
GBR) und damit die Fassade deutlich höher reichen kann als die massgebende
Gebäudehöhe, kann nicht darauf abgestellt werden. Bei der von der Beschwerdeführerin
12 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen. 13 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8.
RA Nr. 110/2015/126 11
ins Feld geführten Skizze im Anhang des alten GBR der Gemeinde Spiez
(Beschwerdebeilage 5) sind denn auch nur Flachdachbauten abgebildet.
Insgesamt entspricht also bei einer Baute mit Giebelfassade das Produkt aus
Fassadenlänge und Gebäudehöhe nicht der Fassadenfläche, da das Giebelfeld nicht
berücksichtigt wird. Die Ansicht der Gemeinde, wonach vorliegend für die Berechnung der
Fassadenfläche auch die Giebelfläche und für die Berechnung der bedeckten Fläche auch
der Balkon im Galeriegeschoss miteinzubeziehen sind, ist überzeugend und
nachvollziehbar. Die Auslegung der Gemeinde von Art. 212 Abs. 2 GBR ist damit rechtlich
haltbar.
g) Die Beschwerdeführerin scheint – entgegen der Ansicht der Gemeinde – weiter die
Meinung zu vertreten, dass sich "die bedeckte Fläche" nach Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR nur
auf Balkone beziehe. So werde "die bedeckte Fläche" in dieser Bestimmung als "Balkone
mit darüber liegender Geschosshöhe" definiert (Schlussbemerkungen, N. 12). Damit
verkennt die Beschwerdeführerin, dass sich Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR nicht nur zu
Balkonen äussert, sondern generell das zulässige Mass von vorspringenden
Gebäudeteilen im Grenzabstand regelt. In den Erläuterungen zum GBR ist daher auch
festgehalten, vorspringende Gebäudeteile seien z.B. Erker, Vordächer, Aussentreppen,
Laderampen, Balkone. Damit wird deutlich, dass sich auch die umstrittene Regelung zum
zulässigen Anteil an bedeckter Fläche pro Fassade auf alle vorspringenden Gebäudeteile
bezieht. Mit der Klammerbemerkung "Balkone mit darüber liegender Geschosshöhe" wird
nicht die bedeckte Fläche definiert und diese damit auf Balkone beschränkt, sondern einzig
klargestellt, wie die bedeckte Fläche bei Balkonen zu berechnen ist. Dies bedeutet daher
nicht, dass andere vorspringende Gebäudeteile nicht zur bedeckten Fläche im Sinne dieser
Bestimmung zu zählen wären.
Vorliegend steht das umstrittene Bauvorhaben südseitig auf einem Sockel, welcher im
westlichen Eckpunkt eine Höhe von 0.71 m aufweist und danach bis zum östlichen
Eckpunkt regelmässig auf eine Höhe von 1.00 m ansteigt (vgl. Plan Südfassade). Dieser
Sockel ragt – wie die darüber liegenden Balkone – 1.5 m über die Südfassade hinaus und
ermöglicht eine ebene Terrasse mit gleicher Tiefe auf Höhe der Erdgeschosswohnungen
(vgl. Pläne Ost- und Westfassade).
RA Nr. 110/2015/126 12
Dieser vorspringende Sockel ist Teil des geplanten Gebäudes und stellt daher – ähnlich
wie etwa eine Aussentreppe, eine Laderampe oder ein Balkon – einen vorspringenden
Gebäudeteil im Sinne von Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR dar, welcher an die bedeckte Fläche
der Fassade anzurechnen ist. Die durch diesen Sockel ermöglichte Terrassennutzung führt
– wie die Balkonnutzung – dazu, dass mögliche Beeinträchtigungen näher an die
benachbarten Gebäude rücken. Weiter trägt dieser Sockel mit derselben Tiefe wie die
Balkone dazu bei, dass die äussere Balkon- und Terrassenfläche optisch als Fassade
wahrgenommen wird (vgl. Pläne Ost- und Westfassade). Auch aus diesen Gründen hat der
vorspringende Sockel als Teil der bedeckten Fläche im Sinne dieser Bestimmung zu
gelten. Wenn die Beschwerdeführerin schliesslich die Fassade im Bereich dieses Sockels
bei Berechnung der relevanten Fassadenfläche miteinbezieht (vgl. Plan Südfassade mit
eingetragener Fassadenfläche [gelb] und bedeckter Fläche [grün]), so ist nicht einzusehen,
wieso der vorspringende Sockel bei der bedeckten Fläche nicht berücksichtigt werden
sollte. Ob der Meinung der Gemeinde folgend bei den Terrassen im Erdgeschoss, wie bei
den Balkonen, sogar noch die darüber liegende Geschosshöhe bei der bedeckten Fläche
miteinbezogen werden müsste, ist nicht auszuschliessen. So ist kaum noch ein
Unterschied zwischen den Balkonen und den aufgrund des Sockels erhöhten sowie
gedeckten Terrassen mit gleicher Tiefe erkennbar, zumal bei Absturzhöhen von 0.7 bis 1.0
m höchstwahrscheinlich Absturzsicherungen erstellt werden (auch wenn in den Plänen
keine solchen vorgesehen sind). Letztlich kann dies jedoch offen bleiben (vgl.
nachfolgende E. 3h).
h) Die von der Beschwerdeführerin auf dem Plan "Südfassade, Projektänderung
Balkone" (mit Stempel der BVE vom 18. September 2015) eingetragene Fassadenfläche
von 209.6 m2 (Gebäudelänge 26.2 m x Gebäudehöhe 8 m) ist damit um die Giebelfläche
zu erweitern. Diese beträgt 62.5 m2 (Gebäudelänge 26.2 m x Höhe der Giebelfläche [Ok
Sparren Fassadenflucht bis Ok Sparren First] 4.77 m x 0.5). Die gesamte Fassadenfläche
beträgt entsprechend 272.1 m2.
Auf der anderen Seite ist der von der Beschwerdeführerin angegebene Anteil an bedeckter
Fläche von 104.8 m2 (Balkone Obergeschoss und Dachgeschoss) um die Fläche des
Balkons im Galeriegeschoss mit darüber liegender Geschosshöhe zu ergänzen. Die Länge
dieses Balkons beträgt 11.2 m. Da sich dieser Balkon im Dachbereich befindet, ist bei der
darüber liegenden Geschosshöhe von der effektiven Fläche auszugehen. Die
anzurechnende Fläche beträgt insgesamt 25 m2 ([11.2 m x 1.1 m] + [11.2 m x 2.27 m x
RA Nr. 110/2015/126 13
0.5]). Dazu kommt die Sockelfläche ab dem für die Gebäudehöhe massgebenden Terrain
von insgesamt 20.96 m2 (26.2 m x 0.8 m). Die bedeckte Fläche der Südfassade beträgt
damit total 150.76 m2. Diese Fläche überschreitet 50 % der gesamten Fassadenfläche
(136.05 m2) deutlich. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn – entgegen den eigenen
Angaben der Beschwerdeführerin – die über den Balkonen des Dachgeschosses liegende
Fläche leicht reduziert wird, da ein kleiner Anteil dieser Fläche über das Dach hinausragt,
oder wenn aufgrund kleinerer Messungenauigkeiten von leicht abweichenden Zahlen
ausgegangen werden müsste. Schliesslich kann offen bleiben, ob auch noch die gesamte
Geschosshöhe des Erdgeschosses über dem Sockel zur bedeckten Fläche hinzugezählt
werden müsste. Der Grenzabstand von 3 m (Art. 212 Abs. 1 GBR) ist so oder so von der
Aussenkante der bedeckten Fläche zu bemessen und wird gegenüber der Parzelle Spiez
Grundbuchblatt Nr. E._ klar unterschritten.
4. Dachaufbauten
a) Nachdem das Rechtsamt der BVE die Zulässigkeit der ursprünglich geplanten
Dachform im Rahmen einer summarischen Prüfung anzweifelte, reichte die
Beschwerdeführerin im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens eine weitere Projektänderung
(Projektänderung II) ein (vgl. Sachverhalt, Ziff. 4). Statt dem ursprünglich geplanten
Zwerchdach sieht die Beschwerdeführerin neu nur noch je ein Dachaufbau mit Balkon vor
(vgl. E. 2a).
Im Rahmen der Stellungnahme zu dieser Projektänderung vom 25. Januar 2016 führte die
Gemeinde aus, die zulässige Gesamtbreite der Dachaufbauten nach Art. 414 Abs. 5 GBR
werde mit der Projektänderung II überschritten.
b) Nach Art. 414 Abs. 5 GBR darf die Gesamtbreite von Dachaufbauten,
Dacheinschnitten und Dachflächenfenstern im Ortsbilderhaltungsgebiet nicht mehr als
einen Drittel der darunterliegenden Fassadenlänge ausmachen.
Die Fassadenlänge des umstrittenen Vorhabens beträgt sowohl auf der Ost- als auch auf
der Westseite 14.46 m. Die Gesamtbreite des Dachaufbaus sowie des
Dachflächenfensters beträgt ostseitig 5.77 m (4.82 m + 0.95 m) und westseitig 5.62 m
(4.82 m + 0.8 m). Der zulässige Anteil von einem Drittel der darunter liegenden
Fassadenfläche wird damit beidseitig deutlich überschritten. Dies wäre selbst dann der
RA Nr. 110/2015/126 14
Fall, wenn die südseitigen Gebäudevorsprünge aufgrund des Gesagten (E. 3) ebenfalls an
die ost- und westseitige Fassadenlänge anzurechnen wären. Auch aus diesem Grund kann
das Bauvorhaben nicht bewilligt werden.
5. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend weicht das umstrittene Bauvorhaben auch nach Einreichung der
Projektänderungen im Beschwerdeverfahren vom kommunalen Recht ab. So ist im Bereich
der Südfassade weder der Strassenabstand noch – sollte dieser nicht relevant sein – der
Grenzabstand eingehalten. Zudem überschreitet das Vorhaben das zulässige Mass der
Dachaufbauten. Damit ist die Beschwerde abzuweisen und dem Vorhaben der
Bauabschlag zu erteilen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, auf die weiteren umstrittenen Punkte
einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der
zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden.
Auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein konnte daher verzichtet
werden, da von diesen Beweismitteln keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten
waren.
b) Die Beschwerdeführerin gilt als unterliegend. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen
(Art. 108 Abs. 1 VRPG14). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von
Fr. 2'500.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV15).
c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Da die Parteikosten den durch die
berufsmässige (anwaltliche) Parteivertretung anfallenden Aufwand umfassen, haben die
Beschwerdegegner keinen Anspruch auf die Entschädigung von Parteikosten. Die
14 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
RA Nr. 110/2015/126 15
Vorinstanz hat ebenfalls keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 und 4
VRPG). Parteikosten werden daher keine gesprochen.