# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** de9b56ff-27e7-5f59-8c4a-53e02d99b765
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2006
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die V.AG, St. Gallen, ist Eigentümerin der Parzellen Grundbuch W. Nrn. 131 und
132. Die Parzelle Nr. 131 ist an die P.AG vermietet. Am 25. Februar 2005 stellte die L.
Schweiz GmbH, bei der Gemeinde W. ein Baugesuch für den Neubau eines
Lebensmittelmarkts auf den Parzellen Nrn. 131 und 132. Das Baugesuch war von der
Grundeigentümerin mitunterzeichnet. Während der öffentlichen Auflage des Gesuchs
erhob die P.AG öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache gegen das
Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Zur Begründung
machte sie im wesentlichen geltend, der geplante Lebensmittelmarkt habe ein
überörtliches Einzugsgebiet und sei deshalb nur aufgrund eines Ueberbauungs- oder
eines Gestaltungsplans zulässig.
Mit Beschluss vom 26. Oktober 2005 erteilte der Gemeinderat W. der L. Schweiz
GmbH die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen und trat auf die Einsprache
der P.AG nicht ein. Zur Begründung des Nichteintretensentscheids führte er im
wesentlichen an, die Einsprecherin sei als Mieterin des betroffenen Grundstücks nicht
zur Einsprache legitimiert, da bei der Ausführung des Bauvorhabens der Mietvertrag
beendet werden müsste. Diesfalls wäre sie vom Bauvorhaben nicht betroffen. Die
Einsprecherin wolle ihre zivilrechtlichen Interessen als Mieterin schützen, was jedoch
keine Aufgabe des öffentlichen Rechts sei. Im übrigen gingen aus der
Einsprachebegründung keine Einwände hervor, die als Einreden aus dem Privatrecht zu
qualifizieren seien.
B./ Gegen den Entscheid des Gemeinderats W. erhob die P.AG durch ihren
Rechtsvertreter mit Eingaben vom 18. November und 8. Dezember 2005 Rekurs beim
Baudepartement mit dem Antrag, die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben
und die Streitsache sei zur materiellen Beurteilung an den Gemeinderat
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung machte sie
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geltend, das Mietverhältnis sei während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs und
bis zum Entscheid des Gemeinderats ungekündigt geblieben, weshalb sie während des
Bewilligungsverfahrens keine Möglichkeit gehabt habe, ihre Interessen in einem
mietrechtlichen Verfahren geltend zu machen.
Das Baudepartement wies den Rekurs mit Entscheid vom 20. April 2006 ab. Es
auferlegte der P.AG eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- und verpflichtete sie, die L.
Schweiz GmbH und die V.AG mit je Fr. 1'500.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu
entschädigen. Das Baudepartement erwog, die Rechtsmittelbefugnis stehe nicht nur
Grundeigentümern, sondern unter Umständen auch Mietern oder Pächtern zu. Wenn
die Baugesuchstellerin ihr Vorhaben umsetzen wolle, müsse zuerst das Mietverhältnis
mit der Rekurrentin aufgelöst werden. Erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses
könne das Bauvorhaben realisiert werden. Die von der Rekurrentin in der Einsprache
erhobenen Einwände würden sich dann nicht mehr nachteilig auf sie auswirken, da sie
kein Nutzungsrecht an der Liegenschaft mehr haben werde. Die Rekurrentin verliere die
erforderliche Nähe zum betroffenen Grundstück, weshalb sie durch die Realisierung
des Bauvorhabens nicht in ihren Interessen betroffen sei. Auch werde die Rekurrentin
durch das Baubewilligungsverfahren nicht in ihren Interessen berührt. Mit der Erteilung
der Baubewilligung werde lediglich festgestellt, dass der Verwirklichung des
Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse im Weg stünden. Die
Gesuchstellerin werde jedoch nicht verpflichtet, das Vorhaben zu realisieren. Die
Erteilung der Bewilligung an sich berühre daher die Interessen der Rekurrentin nicht, da
es vom Willen der Grundeigentümerin und der Gesuchstellerin abhänge, ob das
Bauvorhaben tatsächlich verwirklicht werde oder ob von der Bewilligung kein Gebrauch
gemacht werde. Der einzige Nachteil für die Rekurrentin bestehe in der Beendigung
des Mietverhältnisses. Dieser Nachteil könnte jedoch mit einer Gutheissung der
Einsprache und einer Verweigerung der Baubewilligung nicht beseitigt werden, da es
der Grundeigentümerin nach wie vor offen stehe, das Mietverhältnis aufzulösen.
C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 4. Mai 2006 erhob die P.AG Beschwerde
beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid vom 20. April 2006 sei
aufzuheben und die Streitsache sei zur materiellen Beurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In der innert angesetzter
Nachfrist eingereichten Beschwerdebegründung hält die Beschwerdeführerin an ihrem
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Rechtsbegehren fest. Sie macht im wesentlichen geltend, ihr schutzwürdiges Interesse
bestehe im praktischen Nutzen, den ihr das erfolgreiche Rechtsmittel eintragen würde.
Ein wirtschaftlicher bzw. pekuniärer Nutzen genüge. Nach konstanter Rechtsprechung
stehe die Rechtsmittelbefugnis nicht nur Grundeigentümern, sondern auch Mietern und
Pächtern zu. Dass mit dem Bau des umstrittenen Vorhabens erst nach der Auflösung
ihres Mietverhältnisses mit der V.AG begonnen werden könne, sei für die Legitimation
unerheblich. Massgebend sei nicht, ob die geplante Baute sie stärker als irgendein
Dritter oder die Allgemeinheit betreffe. Nach der Rechtsprechung genüge eine
beachtenswerte, nahe Beziehung zur Streitsache. Ein schutzwürdiges Interesse sei
zweifellos gegeben, wenn das Bauvorhaben unmittelbarer Anlass für die Kündigung
des Mietverhältnisses bilde bzw. nur nach Auflösung des Mietverhältnisses realisiert
werden könne. Im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage sei das Mietverhältnis noch
ungekündigt gewesen. Die Kündigung sei am 22. November 2005 erfolgt, offenkundig
als unmittelbare Reaktion auf die Rekurserklärung gegen den Einspracheentscheid des
Gemeindrates. Dies belege auch den Kausalzusammenhang zwischen dem
Baugesuchs- bzw. Rechtsmittelverfahren und der Kündigung. Ein Vermieter könne
nicht nachträglich einem Einsprecher durch Kündigung des Mietverhältnisses die
Rechtsmittelbefugnis entziehen. Im übrigen sei das Argument, die Erteilung der
Bewilligung berühre ihre Interessen nicht, da die Gesuchsteller mit der Erteilung der
Bewilligung nicht verpflichtet würden, das Bauvorhaben zu realisieren, völlig weltfremd.
Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 7. Juni 2006 auf Abweisung der
Beschwerde.
Die V.AG und die L. Schweiz GmbH beantragen in ihren Vernehmlassungen vom 22.
und 23. Juni 2006 die Abweisung der Beschwerde. Die V.AG hält fest, die P.AG habe
die Kündigung des Mietverhältnisses angefochten. Der Kreisgerichtspräsident St.
Gallen habe am 15. Juni 2006 entschieden, dass die Kündigung per 30. November
2006 gültig sei. Gleichzeitig habe er das Mietverhältnis unter Verkürzung der von der
Schlichtungsstelle gewährten Mieterstreckung um neun Monate bis zum 31. August
2007 erstreckt.
Auf die weiteren von den Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen wird,
soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher eingegangen.
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Die Politische Gemeinde W. hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdeführerin erhielt Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der
Vorinstanz und der Beschwerdegegnerinnen zu äussern. Sie liess sich indessen nicht
mehr vernehmen.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP), und die Beschwerdeeingaben vom 4. und 23. Mai
2006 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art.
64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die
Beschwerde ist einzutreten.
2./ Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren ist einzig die Frage, ob der Gemeinderat
W. auf die Einsprache der Beschwerdeführerin zu Recht nicht eingetreten ist bzw. ob
das Baudepartement den Rekurs gegen den Nichteintretensentscheid des
Gemeinderats zu Recht abgewiesen hat.
a) Nach Art. 83 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) ist zur
Einsprache gegen ein Baugesuch berechtigt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse
dartut. Die Einsprachelegitimation richtet sich nach denselben Grundsätzen, wie sie für
die Berechtigung zum Rekurs in Art. 45 Abs. 1 VRP umschrieben sind (vgl. Fn. 2 zu Art.
83 BauG; B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 933; A.
Weder, Zum Baubewilligungsverfahren nach St. Gallischem Recht, Diss. Basel 1989, S.
230). Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer an der
Aenderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheides ein eigenes
schutzwürdiges Interesse dartut.
Die Legitimation zur Einsprache gegen ein Baugesuch hängt davon ab, ob der
Einsprecher räumlich eine enge nachbarliche Beziehung zum Grundstück hat, auf dem
das Bauvorhaben vorgesehen ist, und ob er durch den Bewilligungsentscheid
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unmittelbar und in höherem Ausmass als irgend ein Dritter oder die Allgemeinheit in
seinen eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Interessen beeinträchtigt ist (vgl. GVP
1977 Nr. 23 und 1996 Nr. 59). Das schutzwürdige Interesse besteht im praktischen
Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner
rechtlichen oder tatsächlichen Situation eintragen würde. Der Rechtsmittelkläger muss
den eigenen Vorteil geltend machen, den er daraus zieht, oder einen Nachteil, der
abgewendet würde, wenn das Rechtsmittel gutgeheissen wird (vgl. statt vieler GVP
1996 Nr. 59; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 386 ff. mit Hinweisen).
b) Unbestritten ist, dass die Rechtsmittelbefugnis nicht nur benachbarten
Grundeigentümern, sondern unter gewissen Umständen auch Mietern oder Pächtern
zusteht (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 427; Haller/Karlen, Planungs- und Baurecht, 2.
Aufl., Zürich 1992, Rz. 1058; BGE 120 Ia 379 ff. E. 3d; 116 Ia 177 ff. E. 3a; vgl. auch
BGE 132 II 209 ff. E. 2.3 betr. den Mieter eines von einer Einzonung betroffenen
Grundstücks). Ueber die im vorliegenden Fall anwendbaren rechtlichen Grundsätze
bestehen zwischen den Verfahrensbeteiligten keine Meinungsverschiedenheiten;
umstritten ist einzig, ob die Beschwerdeführerin als Mieterin des im Eigentum der
Beschwerdegegnerin I stehenden Grundstücks in ihren eigenen schutzwürdigen
Interessen im Sinne von Art. 83 Abs. 2 BauG bzw. Art. 45 Abs. 1 VRP betroffen ist.
In Schrifttum und Rechtsprechung wird im wesentlichen die Legitimation zur
Baueinprache von Mietern und Pächtern von Nachbargrundstücken behandelt (vgl. E.
Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, N 5
zu § 5; A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2.
Aufl., Bern 1995, N 18 zu Art. 35/35a; BGE 116 Ia 177 ff. E. 3a und 120 Ia 379 E. 3d).
Ob die Rechtsmittelbefugnis gegen ein Bauvorhaben auch Mietern und Pächtern eines
Baugrundstücks zusteht, wird unterschiedlich beurteilt (bejahend C. Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 118; verneinend Fritzsche/Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. Aufl., Wädenswil 2000, S. 555: danach haben
Mieter und Pächter keine Rechtsmittelbefugnis, wenn das fragliche Projekt das von
ihnen gemietete oder gepachtete Gebäude betrifft und das Rechtsmittel nur der
rechtsmissbräuchlichen Verlängerung des Miet- oder Pachtverhältnisses dient). Auch
das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich verneinte die Legitimation eines Mieters
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eines von einem Bauvorhaben betroffenen Grundstücks. Es hielt fest, in solchen Fällen
sei zu prüfen, ob der Mieter wirklich durch das Baupolizeirecht geschützte Interessen
verfolge oder ob er nicht eher seine privatrechtliche Stellung als Mieter schützen bzw.
verbessern wolle. Im letzteren Fall habe der Mieter seine Interessen auf dem
zivilprozessualen Weg zu verfolgen, und ein Rechtsschutzintesse an der Anfechtung
des baurechtlichen Entscheids sei nicht gegeben (RB/ZH 2000; Nr. 10). Das
Bundesgericht hat das schutzwürdige Interesse eines Mieters verneint, Beschwerde
gegen eine Verfügung zu erheben, mit welcher der Verkauf der von ihm gemieteten
Wohnung an eine Person im Ausland bewilligt wurde, um damit die Kündigung seines
Mietverhältnisses zu verhindern. Es hat die für Drittbetroffene strengen
Voraussetzungen der Beschwerdeberechtigung verneint, weil der Mieter kein
besonderes und beachtenswertes, unmittelbares und zum Streitgegenstand in naher
Beziehung stehendes Interesse habe (BGE 131 II 649 ff. E. 3.2-3.5).
c) Im vorliegenden Fall schliesst die Verwirklichung des Bauvorhabens eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses aus. In diesem Punkt unterscheidet sich die tatsächliche
Situation vom Sachverhalt, wie er dem in RB/ZH 2000 Nr. 10 publizierten Urteil
zugrundelag. Der geplante Lebensmittelmarkt kommt auf das Grundstück Parz. Nr. 131
zu stehen, welches der Beschwerdeführerin derzeit mietweise überlassen ist. Macht die
Beschwerdegegnerin II von der nachgesuchten Baubewilligung Gebrauch, so setzt dies
zwingend die Auflösung des Mietverhältnisses mit der Beschwerdeführerin voraus. Da
für die Realisierung der Baute die Kündigung des Mietverhältnisses unabdingbar ist,
steht bzw. stand der Beschwerdeführerin das Instrument der Anfechtung der
Kündigung bzw. der Mieterstreckung zur Verfügung. Von diesem hat sie während des
Rekursverfahrens denn auch Gebrauch gemacht.
Da sich das Mietverhältnis und der Gebrauch der Baubewilligung ausschliessen, ist
kein unmittelbares eigenes Interesse der Beschwerdeführerin an der Anfechtung der
Baubewilligung gegeben. Baubewilligung und Mietvertrag stehen nur insoweit in einem
Konnex, als die darauf beruhenden Befugnisse einander ausschliessen. Die
Beschwerdeführerin kann daher vom Bauvorhaben, das die Beschwerdegegnerin II zu
verwirklichen beabsichtigt, gar nicht unmittelbar betroffen sein. Wenn das
Bauvorhaben verwirklicht wird, wird die Beschwerdeführerin am Grundstück der
Beschwerdegegnerin I nicht mehr als Mieterin berechtigt und in ihren eigenen
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Interessen betroffen sein. Zwischen Baugesuchstellerin und Mieterin besteht kein
vertragliches Verhältnis. Baugesuchstellerin ist die Beschwerdegegnerin II, während
das Mietverhältnis mit der Beschwerdegegnerin I als Grundeigentümerin besteht. Diese
hätte das Mietverhältnis ungeachtet ihrer Vereinbarung mit der Baugesuchstellerin
auflösen können. Allein der Umstand, dass die Kündigung des Mietverhältnisses
mittelbar darauf zurückzuführen ist, dass die Vermieterin aufgrund ihrer Vereinbarung
mit der Baugesuchstellerin dieser das Grundstück überträgt, vermag keine nahe und
unmittelbare Beziehung der Beschwerdeführerin zur Streitsache zu begründen. Der
Beschwerdeführerin kann somit kein Interesse zuerkannt werden, gegen das
Bauvorhaben Einwendungen vorzubringen. Das einzige Interesse der
Beschwerdeführerin kann darin liegen, das Bauvorhaben zu verhindern, um das
Mietobjekt möglichst lange nutzen zu können. Darin liegt aber kein schützenswertes
Interesse an der Anfechtung des Baugesuchs. Der Mieter hat daher hinsichtlich eines
Baugesuchs für das gemietete Grundstück keine nähere Beziehung als irgendein
beliebiger Dritter. Er kann seine Interessen auf dem Weg des Zivilrechts verfolgen.
Demgegenüber ist die Erwägung der Vorinstanz nicht entscheidend, dass mit der
Baubewilligung lediglich festgestellt wird, dass der Verwirklichung des Bauvorhabens
keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse im Weg stehen und die Bewilligung als solche
die faktischen Interessen der Beschwerdeführerin nicht tangiert. Nach der Erteilung der
Baubewilligung liegt es allein am Baugesuchsteller, ob er das Bauvorhaben realisiert
oder nicht. Mit dem Hinweis auf die Rechtsnatur der Baubewilligung lässt sich
jedenfalls die Legitimation des Mieters des Baugrundstücks nicht verneinen. Mit
derselben Argumentation könnte auch dem Eigentümer oder Mieter eines
Nachbargrundstücks die Legitimation abgesprochen werden.
d) Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen, dass die
Beschwerdeführerin durch das Bauvorhaben nicht in ihren eigenen schutzwürdigen
Interessen berührt ist. Folglich haben die Beschwerdebeteiligte und die Vorinstanz zu
Recht die Legitimation zur Einsprache verneint. Somit ist die Beschwerde als
unbegründet abzuweisen.
3./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
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Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS
941.12). Der geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu verrechnen.
Die Beschwerdegegnerinnen haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Sie haben in ihren Beschwerdevernehmlassungen
im wesentlichen auf ihre Stellungnahmen im Rekursverfahren verwiesen und auf
weitergehende Ausführungen verzichtet. Die Beschwerdegegnerin I verwies ausserdem
auf den Entscheid des Kreisgerichtspräsidenten im Mieterstreckungsverfahren. Es ist
unter diesen Umständen gerechtfertigt, die Entschädigung auf den Minimalbetrag von
Fr. 1'000.-- zuzügl. MWSt festzusetzen (Art. 22 Abs. 1 lit. c der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75).