# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b50b436e-6b51-54e7-86f9-993247f5fec4
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2014
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
La comunione ereditaria formata da RI 1 e da _ è proprietaria di alcuni beni immobiliari nel Comune di _ (_).
Nella dichiarazione fiscale 2011, RI 1 ed il marito RI 2_, limitatamente imponibili nel Canton Ticino in quanto domiciliati a _ (_), attribuivano agli immobili in questione un valore locativo di fr. 3'000.–, per la quota di un mezzo, e chiedevano la deduzione di spese di manutenzione pari a fr. 6'229.–.
Notificando loro la tassazione IC 2011, con decisione del 26 settembre 2012, l’RS 1 commisurava il reddito imponibile in fr. 1'000.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 99'900.–, cui corrispondeva un’imposta di fr. 69.80. Rispetto alla dichiarazione dei contribuenti, l’autorità fiscale aveva in particolare elevato il valore locativo degli immobili ticinesi a fr. 8'100.–, deducendo spese di manutenzione pari a fr. 5'998.–. Nella motivazione spiegava che “il valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa”.
B.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 29 settembre 2012, nel quale contestavano l’aumento del valore locativo da fr. 10'700.– a fr. 16'200.–, sottolineando che gli immobili sono abitabili solo durante sette mesi, perché i 3⁄4 delle camere non sono riscaldati, che non tutte le case hanno impianti sanitari e acqua corrente e che vi sono problemi di umidità. Chiedevano pertanto la riduzione a fr. 6'000.–, da dividere poi per metà.
L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 31 ottobre 2012, nella quale argomentava che la riduzione al 60-70% del valore di mercato delle pigioni, prevista per il calcolo del valore locativo delle abitazioni primarie, “non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza”, in seguito all’entrata in vigore, il 1° gennaio 2009, dell’art. 20 cpv. 3 LT. L’autorità fiscale concludeva che “il valore locativo delle abitazioni secondarie di _ in comunione ereditaria (mappali 1988 e 1990) viene confermato in fr. 16'200.–, ritenuto che il valore imposto nel periodo di tassazione 2008 era rappresentativo del 60-70% del valore di mercato”.
C.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 contestano nuovamente il valore locativo attribuito alle loro proprietà immobiliari di _, richiamando gli argomenti già sollevati con il reclamo e sottolineando che non chiedono una riduzione del valore di mercato al 60-70%, come previsto per le abitazioni primarie, bensì una riduzione a causa dell’abitabilità ridotta “per ragioni stagionali”.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Secondo l’articolo 20 cpv. 1 lett.
b
LT, è imponibile
quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
1.2.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.3.
Per quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
2.
2.1.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 2 del Decreto esecutivo del 21 dicembre 2010 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2011 (RL 10.2.2.1.1),
il
valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione
(cpv. 1). Il valore locativo
delle abitazioni primarie
corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde di regola al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
2.2.
In una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’impo-sta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
3.
3.1.
Nel caso in esame, l’Ufficio di tassazione ha determinato il valore locativo degli immobili dei ricorrenti partendo da quello stabilito nella tassazione dei periodi fiscali fino al 2008 (fr. 11’341.–), che ha considerato pari al 70% del valore di mercato. Ha quindi diviso tale importo per 70 ed ha poi moltiplicato il risultato per 100. L’importo così determinato (arrotondato a fr. 16’200.–) corrisponderebbe in tal modo al valore di mercato, senza la riduzione riconosciuta ai proprietari di abitazioni primarie.
3.2.
Ora, il problema è che l’importo, che l’autorità fiscale ha considerato pari al 70% del valore di mercato e sulla cui base ha quindi proceduto al calcolo del valore locativo dei ricorrenti, è stato accertato applicando la prassi che, come l’Ufficio di tassazione non poteva non sapere, era già stata ripetutamente considerata illegale.
Ne viene che anche il risultato del calcolo in questione è viziato dall’illegalità del criterio adottato a tal fine. Altrimenti si dovrebbe ammettere che basti riportare il valore di partenza ai 100/70 per renderlo conforme alla legge.
3.3.
La decisione impugnata è pertanto annullata e gli atti sono rinviati all’autorità fiscale perché determini il valore locativo dell’abitazione di vacanza dei ricorrenti, in modo rispettoso della legge applicabile e dei principi costituzionali.
4.
Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.