# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0a15482a-a1b6-5358-a46b-4c227d0af8a7
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
X._ erwarb am 20. März 2003 das Grundstück Nr. ..., Grundbuch B._, bestehend aus
dem Doppeleinfamilienhaus Vers.-Nr. ... und 185 m Gebäudegrundfläche und
Umschwung an der A._-Strasse ... in B._ zum Preis von CHF 216'000 (act. 7/6/2). Im
Jahr 2007 liess sie an der Liegenschaft verschiedene Arbeiten im Umfang von
CHF 162'905.60 vornehmen (act. 7/13, 15). Mit Verfügung über die
Gebäudeklassierung und -Versicherungswerte vom 28. April 2009 setzte die
Gebäudeversicherung (GVA) den Neuwert des Grundstücks auf CHF 415'000 und den
Zeitwert auf CHF 270'000 fest; bei der Schätzung vom 24. September 2002 hatte der
Neuwert CHF 300'000 und der Zeitwert CHF 174'000 betragen (act. 3/1). Am
27. November 2018 verkaufte X._ die Liegenschaft zum Preis von CHF 440'000. Die
Veräusserung wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen (act. 7/6/2).
B.
In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte X._ einen
Veräusserungserlös von CHF 440'000, einen Erwerbspreis von CHF 216'000,
anrechenbare Nebenkosten von CHF 8'243 und wertvermehrende Aufwendungen von
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/7
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
CHF 162'906 (act. 7/6/1). Mit Verfügung vom 25. September 2019 veranlagte das
kantonale Steueramt X._ mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 183'757
und einem Steuerbetrag von CHF 53'231, wobei es lediglich wertvermehrende
Aufwendungen von CHF 32'000 zuliess (act. 7/6/3). Mit Entscheid vom 13. November
2019 wies es die dagegen erhobene Einsprache ab (act. 7/6/7). Dagegen erhob X._
Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 20. April
2020 das Rechtsmittel ebenfalls abwies (act. 2).
C.
X._ (Beschwerdeführerin) erhob gegen den am 21. April 2020 versandten Entscheid
der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe ihrer Rechtsvertreterin vom
22. Mai 2020 (Datum Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem
Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die gesamte vom Fachdienst für Grundstückschätzungen
(FGS) festgestellte und verfügte Wertvermehrung von CHF 96'000, eventualiter
CHF 90'000, bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen
zum Abzug zuzulassen (act. 1). Mit Vernehmlassung vom 26. Mai 2020 verwies die
Vorinstanz auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und beantragte die
Abweisung der Beschwerde. Das kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete
am 18. Juni 2020 auf eine Vernehmlassung und beantragte ebenfalls, die Beschwerde
sei abzuweisen (act. 9).
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der
Beschwerdeführerin zur Begründung ihres Begehrens sowie die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
(...)
Unbeachtlich bleibt hingegen der pauschale Verweis in der Beschwerde auf frühere
Eingaben. Da aus einem solchen Verweis nicht hervorgeht, in welchen Punkten und
weshalb der vorinstanzliche Entscheid fehlerhaft sein soll, genügt er den
Anforderungen an eine Rechtsmittelbegründung nicht (vgl. VerwGE B 2018/255 vom
20. März 2019 E. 1 mit Verweis auf B 2013/76 vom 16. April 2014 E. 1, B 2012/19 vom
29. August 2012 E. 2.3).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/7
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
2.
Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind der Erwerbspreis des Grundstücks von
CHF 216'000, der Veräusserungserlös von CHF 440'000 sowie Nebenkosten von
CHF 8'243 unbestritten. Zu klären ist hingegen die Höhe der zu berücksichtigenden
wertvermehrenden Aufwendungen. Die Beschwerdeführerin vertritt dabei die Ansicht,
die Differenz der Zeitwerte der Schätzungen 2002 und 2009 in der Höhe von
CHF 96'000 entspreche den wertvermehrenden Aufwendungen.
Die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zum Gegenstand der als wertvermehrend
zu berücksichtigenden Aufwendungen der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 130
StG, dem Steuerobjekt gemäss Art. 134 StG und den anrechenbaren Aufwendungen
gemäss Art. 137 StG (E. 2 Ingress des angefochtenen Entscheids) sind korrekt,
weshalb – anstelle von Wiederholungen – darauf verwiesen werden kann.
2.1.
Wertvermehrende Aufwendungen sind hinreichend zu substantiieren, z. B. durch
quittierte Rechnungen oder andere Zahlungsbelege. Der Gebäudeversicherungswert
kann zwar dann herangezogen werden, wenn es an geeigneteren Grundlagen mangelt.
Zwingende Schlussfolgerungen über erfolgte Investitionen und über den effektiven
Mehrwert lassen sich daraus jedoch keine ziehen (vgl. M. Klöti-Weber, in: Klöti-Weber/
Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N 5a zu
§ 104 StG AG). Folglich ist nur dort eine Schätzung zulässig, wo Unklarheiten
bestehen. Bei Vorhandensein genauer Abrechnungen ist dagegen auf die
ausgewiesenen Baukosten abzustellen (vgl. BGer 2C_311/2010 vom 22. Dezember
2010 E. 3.4; 2C_6/2011 vom 16. Mai 2011 E. 3.3.3).
Wie bereits vor Vorinstanz stützt sich die Argumentation der Beschwerdeführerin
ausschliesslich auf die Versicherungswerte des Gebäudes. Soweit sie gestützt auf die
amtlichen Schätzungen die Differenz der Zeitwerte als wertvermehrende
Aufwendungen berücksichtigt haben möchte, übersieht die Beschwerdeführerin
zunächst, dass damit der Veränderung des Neuwerts keine Beachtung geschenkt wird.
Da sich der Zeitwert aus dem Neuwert abzüglich Wertminderung, die seit der
Erstellung des Gebäudes infolge Alter, Abnützung oder aus anderen Gründen
eingetreten ist, ergibt, wäre bei der Argumentation der Beschwerdeführerin daher
vielmehr die Differenz der jeweiligen Minderwerte (2009: CHF 170'000, 2002:
CHF 126'000) zu berücksichtigen, mithin CHF 44'000. Entscheidrelevant ist vorliegend
jedoch vielmehr, dass im Zusammenhang mit wertvermehrenden Aufwendungen wie
2.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/7
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
dargelegt nur dann auf den Gebäudeversicherungswert zurückgegriffen werden
könnte, wenn keine quittierten Rechnungen oder andere Zahlungsbelege mehr
vorhanden wären. Sind wie vorliegend jedoch eine Baukostenabrechnung sowie
detaillierte Werkverträge vorhanden und besteht somit über die getätigten Investitionen
Klarheit, ist auf die entsprechenden Belege abzustellen.
Lagen nach dem Recht der betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde
der Abzug aus tatsächlichen Gründen aber nicht getätigt, steht dies später einer
umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person ist auf ihre
damalige Deklaration zu behaften. Darüber hinaus scheitert eine nachträgliche
Berücksichtigung von Unterhaltskosten am Periodizitätsprinzip. Ebenso bedeutungslos
muss bleiben, ob seinerzeit der Effektiv-abzug getätigt werden konnte oder – aus
Gründen des vorharmonisierten Steuerrechts – lediglich der Pauschalabzug zur
Verfügung stand. Die Unterhaltskosten gelten so oder anders als "konsumiert". Einen
Bruch erfährt die an sich klare rechtstechnische Unterscheidung zwischen
werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen, soweit es um Kosten für
Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege geht. Die Kantone sind berechtigt,
nicht aber verpflichtet, solche Aufwendungen wie Unterhaltskosten zu behandeln. Sieht
ein Kanton eine derartige Gleichstellung von Kosten für Umweltschutz, Energiesparen
und Denkmalpflege mit Unterhaltskosten vor (vgl. Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden,
SR 642.14, StHG), so bindet dies nicht nur den Kanton, sondern auch die
steuerpflichtige Person: Auch solche Kosten sind zwingend im Rahmen der
Einkommenssteuer geltend zu machen und können, falls dies "vergessen" wurde, nicht
später in der Grundstückgewinnsteuer "nachgeholt" werden. Die skizzierte
Bindungswirkung kann in jedem Fall nur eintreten, wenn das kantonale Recht im
Zeitpunkt, in welchem die Kosten für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege
angefallen sind, tatsächlich vorsah, solche Aufwendungen wie Unterhaltskosten zu
behandeln. Falls der Kanton die Gleichstellung mit Unterhaltskosten indes nur in
beschränktem Masse vorsah, beispielsweise im Umfang von 50 Prozent, behalten die
nicht als Unterhaltskosten betrachteten 50 Prozent ihren Charakter als wertvermehrend
bei. Aus diesem Grund kann die steuerpflichtige Person diese 50 Prozent bei der
späteren Veräusserung des Grundstücks als Anlagekosten geltend machen (BGer
2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.4-2.2.6). Der Kanton St. Gallen hat von dieser
Möglichkeit Gebrauch gemacht und Investitionen, die dem Energiesparen und dem
Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt, soweit sie bei der direkten
Bundessteuer abziehbar sind (Art. 44 Abs. 2 zweiter Satz StG). Unter der bis zur
2.3.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/7
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
3.
(...)
Steuerperiode 2009 geltenden Praxis war die Höhe des Abzugs für solche
Massnahmen bei der direkten Bundessteuer in den ersten zwei Jahren nach
Anschaffung der Liegenschaft auf 50 Prozent beschränkt, nachher waren die
Investitionen zu 100 Prozent abziehbar (vgl. StB 44 Nr. 5 Ziff. 4). Der Kanton St. Gallen
nahm dadurch die Gleichstellung mit den Unterhaltskosten vorweg, wie sie heute in
Art. 9 Abs. 3 Satz 2 StHG verankert ist. Eine Einschränkung bestand nur bezüglich der
ersten zwei Jahre nach Anschaffung, wo eine hälftige Abzugsmöglichkeit bestand (vgl.
auch BGer 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 3.2.2).
Die Vorinstanz hat sich ausführlich mit den ausgeführten Arbeiten an der Liegenschaft
der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt. Gestützt auf die Werkverträge und die
Baukostenabrechnung kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass es sich dabei
entweder um typische Instandhaltungs- bzw. Instandstellungsarbeiten handelte oder
aber um solche, die nach Art. 44 Abs. 2 StG dem Energiesparen und dem
Umweltschutz dienten (vgl. E. 2c S. 6 des angefochtenen Entscheids; act. 7/13, 15),
was im Übrigen unbestritten blieb. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen stellen energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen
in den meisten Fällen zwar wirtschaftlich und technisch Anlagekosten dar. Sie sind
jedoch wie dargelegt der Abzugsfähigkeit zugeführt worden, weil der Gesetzgeber
damit eine wirtschafts- und energiepolitische Zielsetzung verfolgt. Da die
Beschwerdeführerin das Grundstück im Jahr 2003 erworben hatte und die
Sanierungsarbeiten im Jahr 2007 erfolgten, bestand demnach keine Einschränkung der
Abzugsmöglichkeiten von Investitionen, die dem Energiesparen und dem
Umweltschutz dienten. Die geltend gemachten Kosten wären folglich in der
betreffenden Steuerperiode bei den Unterhaltskosten in Abzug zu bringen gewesen.
Eine nachträgliche Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer ist
ausgeschlossen.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Rekurs gegen die Einsprache
zu Recht abgewiesen hat. Die angehobene Beschwerde erweist sich als unbegründet
und ist daher abzuweisen.
2.4.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/7
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte