# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 71f858fa-e735-45ba-b0c2-2ece3fc45794
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2022
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
a) D._ – mère de B._ et de C._ – était propriétaire, avant son décès, de divers immeubles situés sur le territoire de la commune de Daillens. Tel était le cas en particulier de la parcelle n° 88, dénommée "Le Château", immense bâtisse ayant un long passé historique. Elle détenait également divers immeubles composés de terrains agricoles; ceux-ci ne constituaient toutefois pas une entreprise agricole. Quoi qu’il en soit, ces biens-fonds sont exploités personnellement et à temps partiel par B._, dont la profession principale est installateur sanitaire, mais qui est titulaire d’un CFC agricole.
b) Après le décès de D._, le certificat d’héritiers a été inscrit au registre foncier le 3 décembre 2002 en faveur de C._ et B._, ainsi que de leur père E._. A la suite du décès de ce dernier, C._ et B._ ont été inscrits au registre foncier le 10 avril 2017 en qualité de membres de la communauté héréditaire propriétaire. Ces derniers ont alors constaté que le bâtiment "Le Château" entraînait pour eux des charges financières qu’ils n’étaient pas en mesure d’assumer; ils ont décidé de s’en séparer, au profit de la société A._.
c) Cette société a émis le souhait de pouvoir acquérir également la parcelle n° 391 de Daillens, exploitée par B._. Dite parcelle présente une surface totale de 17'157 m
2
, dont 17'057 m
2
en nature de pré-champ et 100 m
2
de forêt. Il n’est au demeurant pas contesté que ce dernier bien-fonds, de nature agricole, est soumis à la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).
B.
a) Dans le cadre de ce projet d’aliénation, le notaire honoraire Raymond Ramoni s’est adressé à la Commission foncière rurale section I (ci-après: la CFR I), en faisant état d’un prix de vente de 60'000 francs; il envisageait de mandater un expert, afin de faire vérifier s’il s’agissait d’un prix licite pour ce bien-fonds. Par lettre du 18 mai 2020, la CFR I a indiqué que ce prix,
prima facie
, n’était pas considéré comme surfait au sens de l’art. 66 LDFR, ce qui rendait une expertise superflue.
b) Sophie Vautier Dreyer, notaire successeur du notaire Ramoni, a repris ce dossier. Afin de réaliser le projet de vente précité, elle a fait publier, dans les éditions du 25 septembre 2020 de la Feuille des avis officiels du canton de Vaud (ci-après: FAO) et dans une autre publication agricole, un appel d’offres fondé sur l’art. 64 al. 1 let. f LDFR. Le texte de cet appel d’offres public se lit comme suit:
"
APPEL D’OFFRES PUBLIC
destiné exclusivement à des exploitants agricoles à titre personnel
La présente publication est opérée en application de l’article 64, al. 1
er
, lettre f, LDFR.
La parcelle suivante a trouvé un acquéreur qui n’est pas exploitant agricole, aux conditions ci-dessous:
Daillens, n° 391
, pré-champ 17'057 m
2
et forêt 100 m
2
, au lieu dit «Grand-Record», au prix de
Fr. 60'000.—
La parcelle ci-dessus fait l’objet d’un bail à ferme agricole de longue durée jusqu’à fin 2035, qui doit être respecté.
Tout exploitant agricole à titre personnel au sens de l’article 9 LDFR peut présenter, dans le délai imparti de
15 jours dès la présente publication
, une offre ferme pour l’acquisition de la parcelle, au moins égale au prix figurant ci-dessus.
Dans le même délai, tout offrant devrait justifier, par la production de tout élément probant, de sa qualité d’exploitant agricole à titre personnel, et en particulier de sa capacité à cultiver lui-même les terres agricoles.
Les offres, ainsi que les pièces justificatives, sont à remettre à
l’Etude de la notaire Sophie Vautier Dreyer, chemin du Bosquet 6, case postale 82, 1304 Cossonay.
L’oblitération postale attestera du respect du délai de 15 jours."
En substance, cet appel d’offres a suscité la réaction d’un intéressé; par la suite, celui-ci a toutefois retiré son offre. Cela étant, la notaire Sophie Vautier Dreyer a déposé en date du 26 mars 2021 une requête à la CFR I, fondée sur l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, en vue d’obtenir une autorisation d’acquérir en faveur d’A._.
c) Prenant connaissance du dossier, la commission a invité la notaire précitée à produire le bail à ferme agricole conclu avec B._, avec échéance en 2035. En réponse, le notaire honoraire Raymond Ramoni a précisé que B._ exploitait actuellement la parcelle n° 391 de Daillens en qualité de propriétaire commun avec sa sœur, de sorte qu’il n’était pas en mesure de produire un contrat de bail écrit qui n’existait pas. En revanche, il a indiqué qu'A._ et B._ avaient conclu un bail à ferme, lequel ne ferait pas l’objet d’un contrat distinct puisqu’il serait intégré à l’acte de transfert immobilier à intervenir au sujet de la parcelle n° 391, B._ continuant à l'avenir à s’occuper, comme jusqu’à ce jour, de la parcelle n° 391 de Daillens non plus en qualité de propriétaire, mais au titre de fermier, et ce jusqu’à ce qu’il ne puisse plus prétendre aux paiements directs, soit jusqu’à la fin de l’année 2035, B._ étant né en 1970. Le notaire honoraire Ramoni a encore précisé que les parties étaient convenues que B._ ne s’acquitterait d’aucun fermage, A._ se satisfaisant du fait que le terrain soit entretenu par un professionnel. Enfin le bail, conclu à titre strictement personnel, ne pourrait en aucun cas être prolongé au-delà du 31 décembre 2035.
C.
Par décision prise lors de sa séance du 23 avril 2021 et communiquée à la notaire Sophie Vautier Dreyer par courrier recommandé reçu par cette dernière le 25 mai 2021, la CFR I a refusé l’autorisation sollicitée. Elle a retenu principalement que l’appel d’offres public, paru notamment dans la FAO, comportait des indications inexactes dans la mesure où, au moment de cette parution, il n’existait aucun bail à ferme d’une durée courant jusqu’en 2035. Pour la commission, le montant du prix indiqué, qui doit être licite, importe sans doute, mais tel est le cas également de "
la disponibilité réelle et dans le temps de dite parcelle
". Or, le fait que la parcelle en cause fasse l’objet d’un bail à ferme de longue durée pouvait être de nature à dissuader un exploitant à titre personnel de faire une offre, dans la mesure où celui-ci souhaiterait en principe pouvoir l’exploiter dès l’acquisition. La publication de l’appel d’offre étant viciée, l’autorisation requise ne pouvait être délivrée.
D.
Dans une lettre adressée à la CFR I le 4 juin 2021, la notaire Sophie Vautier Dreyer a écrit en substance ce qui suit: "
je vous informe que mes mandants m’ont priée d’interjeter recours contre votre décision du 23 avril 2021
[...]
".
Cette écriture conclut en substance à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l’autorisation sollicitée est accordée. Ce pourvoi a aussitôt été transmis par la CFR I à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: la CDAP), laquelle a enregistré ce recours au nom de "B._
et consort
".
B._, courant juillet 2021, a protesté auprès du Tribunal cantonal pour préciser que ni lui-même, ni sa sœur C._ ne souhaitaient être considérés comme recourants. B._ a même ajouté qu'en tant qu’exploitant à titre personnel, il n’était pas favorable à la démarche correspondant au recours (cf. aussi le courrier de C._ du 1
er
février 2022, dans lequel elle indique qu’elle ne doit pas non plus être considérée comme l’auteur du recours).
Ré-interpellée, la notaire Sophie Vautier Dreyer a précisé en fin de compte que le recours devait être considéré comme déposé par A._; elle a joint à sa correspondance une pièce datée du 16 août 2021 émanant d’A._, confirmant avoir donné mandat à la notaire précitée pour interjeter recours à l’encontre de la décision de la CFR I à propos du refus du transfert de la parcelle n° 391 de Daillens. Dès cette date, l’enregistrement du recours a été modifié comme émanant de cette dernière société.
La CFR I a déposé sa réponse le 20 août 2021; elle a conclu à la confirmation de sa décision, ainsi qu’au rejet du recours. A ses yeux, il n’existait, au moment de la publication de la FAO, aucun bail à ferme sur la parcelle en cause, ce d’autant qu'en l’absence de tout fermage, il ne saurait y avoir bail à ferme.
Le 27 janvier 2022 toutefois, B._ a produit un bail à ferme qui le liait à son père E._, portant entre autres biens-fonds sur la parcelle n° 391 de Daillens. Le contrat était conclu avec effet au 1
er
janvier 2004, pour se terminer le 31 décembre 2012, sous réserve de prolongation tacite de ce contrat. Le fermage était fixé à 13'600 francs pour l’ensemble des biens-fonds en cause.
La CFR I a complété sa prise de position le 17 mars 2022, afin de prendre en considération le bail produit par B._. En substance, l'autorité intimée retient que ce bail ne modifie pas son appréciation, ce d’autant qu’il ne correspond pas au bail à ferme évoqué dans l’appel d’offres publié. En effet le bail produit, conclu en 2004 pour une durée venant à échéance en 2012, était à chaque fois prolongeable pour une durée de six ans, la prochaine échéance intervenant le 31 décembre 2024 et non en 2035. Au surplus, pour l’autorité intimée, le bail à ferme échéant en 2035 n’était de toute manière pas encore conclu au moment de cette publication.
Invitée à compléter ses déterminations, la recourante n’a pas réagi.
La CDAP a statué par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
a) La décision attaquée, fondée sur le droit public fédéral – à savoir les dispositions de la LDFR relatives aux autorisations pour l'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (art. 61 ss LDFR) – peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, selon la procédure des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été formé dans le délai légal (art. 95 LPA-VD).
b) Le recours a été formé "
au nom de mes mandants
". Dans le cas d’espèce, les mandants des notaires Ramoni/Vautier Dreyer étaient C._ et B._, d’une part, A._, d’autre part. Il s’avère que l’indication donnée par la notaire était imprécise, puisqu’aussi bien C._ et B._ ont indiqué depuis lors qu’ils ne devaient pas être considérés comme les auteurs du recours (il y a pu y avoir, semble-t-il, malentendu à ce sujet entre la notaire et ses clients). En revanche, la société A._ a confirmé qu’elle avait donné mandat de recourir en son nom à la notaire Vautier Dreyer.
En définitive, il faut considérer ce point comme acquis, malgré un certain flottement initial; on peut d’ailleurs déplorer que l’acte de recours n’ait pas mentionné expressément le nom de chacun des recourants (on rappelle qu’il est, en principe, indispensable que le nom des recourants soit précisé avant l’échéance du délai de recours). Au surplus, il n’y a pas d’exigence d’action commune des parties à l’acte de transfert projeté pour le dépôt d’un recours dans le cadre de l’art. 83 al. 3 LDFR. Il y a lieu dès lors d'entrer en matière.
2.
Avant d’examiner plus en détail les arguments des parties, on rappellera ici le cadre normatif déterminant, cela à l’aide d’un extrait d’un arrêt du Tribunal fédéral, qui portait sur l’application de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, soit la norme ici en cause (ATF 145 II 328):
"
[...]
3. Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation; l’autorisation est accordée lorsqu’il n’existe aucun motif de refus (art. 61 al. 1 et 2 LDFR). Selon l’art. 63 al. 1 LDFR, l’acquisition d’une entreprise ou d’un immeuble agricole est refusée lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel (let. a) ou lorsque le prix convenu est surfait (let. b). L’autorisation peut être accordée à un acquéreur qui n’est pas personnellement exploitant si celui-ci prouve qu’il existe, pour ce faire, un juste motif au sens de l’art. 63 al. 1 LDFR. Tel est notamment le cas lorsque, malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66 LDFR), aucune demande n’a été faite par un exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1 let. f LDFR).
[...]
3.3
3.3.1. Le but de l’assujettissement de l’aliénation à autorisation est de garantir que le transfert de propriété corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure la concrétisation du principe de l’exploitation à titre personnel (ATF 133 III 562 consid. 4.3 p. 564, 132 III 658 consid. 3.3.1 p. 659), Ainsi, comme susmentionné, l’autorisation doit, en principe, être refusée lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR), sauf si celui-ci prouve que, malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n’a été faite par un exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1 let. f LDFR): dans le cadre de la procédure d’autorisation, si le propriétaire qui veut vendre fournit la preuve qu’à la suite de la publication de l’appel public aucune offre ou seulement des offres insuffisantes ont été présentées par des exploitants à titre personnel, l’acquéreur qui n’est pas exploitant à titre personnel obtiendra l’autorisation d’acquérir, pour autant que le prix convenu ne soit pas surfait (cf. BANDLI/STADLER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2
e
éd., n
o
38 ad art. 64 LDFR). Dans le cas contraire, l’autorisation devra être refusée (ce qui est qualifié d’effet «destructeur» en ce sens que ce mécanisme interdit la vente à un non-exploitant mais ne fonde nullement une obligation [positive] du propriétaire de conclure avec l’exploitant ayant formulé une offre). Ainsi, l’art. 64 al. 1 let. f LDFR est en accord avec un des buts essentiels de la loi sur le droit foncier rural qui consiste à renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles (art. 1 al. 1 let. b LDFR). Dans l’ATF 122 III 287, le Tribunal fédéral a posé le principe selon lequel le but de politique agricole de la loi sur le droit foncier rural n’est pas simplement de maintenir le statu quo, mais de renforcer la position des exploitants à titre personnel et de privilégier l’attribution des immeubles à de tels exploitants lors de chaque transfert de propriété, c’est-à-dire de réellement promouvoir le principe de l’exploitation à titre personnel (ATF 122 III 287 consid. 3b in initio p. 289). La loi sur le droit foncier rural cherche, dans cette mesure, à exclure du marché foncier tous ceux qui visent à acquérir les entreprises et les immeubles agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un but de spéculation (ATF 135 II 123 consid. 4.3 p. 125). On peut conclure, au regard de cette jurisprudence, que l’obligation de publication d’un appel d’offres public tend à maintenir autant que possible les immeubles et exploitations agricoles en mains des exploitants à titre personnel. Dans un second temps, c’est-à-dire lorsque l’offre n’est suivie d’aucune demande de la part d’un tel exploitant, l’exception de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR tend à sauvegarder, sous l’angle de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.), les intérêts de l’agriculteur désireux de vendre (ATF 135 II consid. 4.2 p. 125).
3.3.2. Il est ensuite relevé que l’art. 64 al. 1 let. f LDFR mentionne que le vendeur doit faire paraître une «offre publique» («trotz öffentlicher Ausschreibung», «nonostante pubblico bando»). Or, bien que le Tribunal fédéral n’ait jamais eu à se prononcer formellement sur ce point, il ressort d’arrêts traitant de droit foncier rural qu’il considère qu’il ne s’agit pas là d’une offre au sens du droit privé, mais bien plutôt d’un appel d’offres public (ATF 133 III 562 consid. 4.4.2 p. 565; 132 III 658 consid. 3.3.2 p. 660; 132 III 515 consid 3.3.1 p. 518). La doctrine va dans le même sens (YVES DONZALLAZ, RVJ, 1993, p. 360; ROLAND NIKLAUS, in Mélanges publiés par l’Association des notaires vaudois, 2005, p. 309; BANDLI/STADLER, op. cit. n° 38 ad art. 64 LDRF p. 872). Ainsi, si à la fin de la procédure d’autorisation le propriétaire refuse de vendre, une responsabilité précontractuelle (culpa in contrahendo) ne saurait, du seul chef de la mise en application de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, entrer en ligne de compte (MICHEL MOOSER, LDFR: deux cas d’acquisition par un non-exploitant [art. 64 al. 1 litt. e et f], Jusletter du 16 janvier 2017, p. 9).
La loi ne règle pas la procédure à suivre dans ce cadre de l’appel d’offres public. Elle ne détermine pas non plus le contenu de cet appel, si ce n’est qu’elle exige (cf. art. 64 al. 1 let. f LDFR) «une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66 LDFR)». A cet égard, il semble que la loi impose au propriétaire désireux de vendre son bien de requérir une décision en constatation (art. 84 LDFR) tendant à fixer le prix d’acquisition licite (cf. art. 63 al. 1 let. b cum art. 1 al. 1 let. c et 66 LDFR) avant de procéder à la publication de l’appel d’offres. Il est néanmoins vrai qu’il existe des cas où le propriétaire n’aura pas besoin de requérir une telle décision pour arrêter ce prix, où l’exploitant intéressé sera aussi à même de facilement l’évaluer et où l’autorité compétente ne devra pas non plus mandater un expert pour déterminer que le prix figurant dans l’appel d’offres n’est pas surfait: tel peut être le cas où est en cause un simple immeuble agricole, sans bâtiment, dont l’estimation du prix ne pose pas de problème compte tenu de sa situation, son accès, les qualités du sol, etc. Le prix d’un bien peut aussi être extrêmement modeste, ce qui rendrait l’exigence d’une décision en constatation du prix licite peu adéquate. Il apparaît, en outre, que dans la pratique, à tout le moins dans le canton de Vaud, l’autorité compétente n’exige pas une décision en constatation avant la publication de l’appel d’offres; elle ordonne elle-même, si besoin est, une expertise pour évaluer ledit prix, afin de vérifier que le prix de la transaction ne soit pas surfait (ROLAND NIKLAUS, op. cit., p. 305), comme cela a été le cas dans la présente affaire.
Le simple fait que l’autorité compétente n’impose pas que l’appel d’offres public fasse état du prix licite au sens de l’art. 63 let. b LDFR constaté dans une décision permet de conclure que la «demande» de l’exploitant à titre personnel de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR ne doit pas être une offre de contracter selon les art. 3 ss CO («Antrag» et «proposta»). En effet, l’offre au sens du droit privé doit comprendre les éléments objectivement essentiels du contrat, de façon à ce que son destinataire puisse décider sans autre s’il l’accepte ou s’il la refuse, en partant de l’idée que la conclusion du contrat ne dépend que de son éventuel consentement (ARIANE MORIN, in: Commentaire Romand, Code des obligations I, 2
e
éd., n° 80 ad art. 1 CO). Dans le cas de la vente d’un immeuble ou d’une entreprise agricole, une telle offre devrait donc comporter le prix proposé par le pollicitant (auteur de l’offre). Or, dans la plupart des cas, il n’est pas concevable d’imposer à l’exploitant intéressé de formuler un prix pour un bien dont il ne connaît même pas le prix licite.
[...]
Il est vrai que le mécanisme de l’appel d’offres a pour effet de bloquer et, selon son issue, d’annihiler le projet de vente du propriétaire au potentiel acquéreur qui n’est pas exploitant à titre personnel. Ce blocage n’est toutefois que temporaire. Il appartient, dans ce cadre, à la Commission foncière de fixer des délais aux différentes parties, y compris un délai à l’exploitant pour déposer une offre de contracter une fois les renseignements nécessaires obtenus, permettant de mener à bien la procédure d’autorisation d’acquérir dans un laps de temps acceptable. Cette durée peut, au demeurant, grandement varier en fonction du type de bien en vente. En outre, il convient de relever que l’on se trouve, certes, dans une procédure d’autorisation d’acquérir par un tiers qui n’est pas exploitant au terme de laquelle l’exploitant qui a fait une offre ne détient aucun droit (rien n’oblige le vendeur à céder son entreprise à l’exploitant ayant formulé une offre si l’autorisation d’acquérir a été refusée au tiers qui n’est pas exploitant: il peut renoncer à vendre son bien ou le vendre à un autre exploitant). Toutefois, il ne faut pas oublier que les restrictions d’acquérir, respectivement d’aliéner contribuent à la réalisation d’un des objectifs essentiels de la loi sur le droit foncier rural, à savoir favoriser l’exploitant à titre personnel lors de l’acquisition d’entreprises agricoles (cf. SCHMID-TSCHIRREN/HOTZ, in Das bäuerliche Bodenrecht, 2
e
éd., n° 8 ad art. 1 LDFR).
Au regard de ces éléments, considérer que l’exploitant doit présenter une offre de contracter au sens des art. 3 ss CO en réponse à la publication de l’appel d’offres public de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR revient à contourner l’un des buts de la loi sur le droit foncier rural, à savoir renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles, puisqu’à ce stade, la personne intéressée n’est pas en mesure d’y procéder faute d’informations suffisantes sur le bien en vente."
Par ailleurs, la doctrine confirme les exigences de clarté que doivent offrir les informations fournies lors de l’appel d’offres public prévu par l’art. 64 al. 1 let. f LDFR. Il convient par exemple de préciser si la vente porte sur une entreprise agricole ou, au contraire, sur un immeuble agricole. En outre, lorsque plusieurs immeubles agricoles sont mis en vente, l’annonce doit indiquer le prix convenu pour chacun de ces immeubles; le but est ici de permettre à l’autorité de vérifier que ce prix ne présente pas de caractère surfait, cela pour chacun des biens-fonds concernés. De plus, l’appel d’offres doit répondre à des exigences de transparence; il doit être rédigé de manière neutre et ne pas comporter de formulation de nature à dissuader des exploitants à titre personnel éventuellement intéressés par le dépôt d’une offre (voir à ce sujet BANDLI/STALDER, op. cit., n° 38 ad art. 64 LDFR).
3.
a) aa) Pour l’autorité intimée, la formulation de l’appel d’offres public n’est pas conforme à la réalité ou, à tout le moins, est de nature à dissuader les intéressés de déposer une offre. En effet, un exploitant à titre personnel souhaite
a priori
exploiter effectivement la parcelle qu’il acquiert et ce dès le transfert; un report de cette disponibilité au-delà de 2035 constitue à cet égard un élément dirimant.
bb) La recourante ne l’entend pas ainsi. Elle estime que les propriétaires actuels peuvent fort bien souhaiter aliéner leur bien-fonds, tout en conservant la disposition de ce bien, par le biais d’un bail à ferme, jusqu’en 2035.
cc) Avant d’aller plus loin dans la discussion de ces arguments, on procèdera encore à quelques rappels au sujet du bail à ferme agricole (tel que régi par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole – LBFA; RS 221.213.2). L’art. 4 LBFA définit ce contrat comme suit:
"Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’une entreprise ou d’un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits."
On note au passage que la vente ne rompt pas le bail (art. 14 LBFA, sous réserve de quelques exceptions prévues à l’art. 15 LBFA). A teneur de ce contrat, le fermier a l’obligation d’exploiter la chose affermée avec soin et notamment de maintenir durablement la productivité du sol (art. 21 al. 1 LBFA); il assume également une obligation d’entretien (qui ne s’étend toutefois pas aux grosses réparations éventuellement nécessaires durant le bail, art. 22 LBFA). De plus, les art. 35a ss LBFA régissent le fermage. Ainsi, selon l’art. 35a al. 1 LBFA, le fermage peut consister soit en argent, soit en une quote-part des fruits (métayage), soit en une autre prestation en nature. Selon l’art. 36 LBFA, le fermage est soumis au contrôle de l’autorité et il ne peut dépasser la mesure licite. Concrètement, le fermage d’une entreprise agricole est soumis à autorisation, alors que celui d’un immeuble agricole obéit à un régime d’opposition, susceptible d’être formée par l’autorité compétente (art. 42 ss LBFA).
Autrement dit, le fermage constitue un élément essentiel du contrat de bail à ferme; celui-ci peut faire l’objet d’un paiement en argent ou au moyen d’une quote-part des fruits ou, enfin, au moyen d’une autre prestation; toutefois cette prestation doit être une prestation supplémentaire, distincte de celles correspondant à l’exécution des obligations du fermier, tel que l’entretien (voir à ce sujet Claude PAQUIER-BOINAY, Le contrat de bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, thèse Lausanne 1991, p. 72 ss et 106 ss). En l’absence de fermage, le contrat doit être considéré comme un prêt à usage ou prêt de jouissance; cette qualification doit donc être retenue en présence d’un contrat marqué par sa gratuité; il en va ainsi lorsque la seule prestation attendue de l’emprunteur a trait à l’entretien du bien-fonds ou au maintien de sa capacité de rendement (PAQUIER-BOINAY, op. cit., p. 127 ss).
b) aa) En premier lieu, la CFR I avait fondé son refus sur l’absence de bail à ferme sur la parcelle considérée. En effet, malgré les réquisitions de production de l’autorité intimée, la recourante n’avait produit aucun document à cet égard. Certes, l’instruction a révélé en fin de compte l’existence d’un contrat portant notamment sur la parcelle n° 391 et obligeant B._ à l’égard de l’hoirie de E._. Il demeure que ce contrat ne correspondait pas à celui mentionné dans l’appel d’offres public, notamment du fait qu’il ne venait pas à échéance en 2035 comme annoncé. Apparemment, les notaires qui avaient formulé l’appel d’offres public ignoraient l’existence de ce bail et visaient de toute manière un autre contrat.
bb) Le contrat évoqué dans cet appel d’offres était en réalité un contrat (dont on peut se demander s’il était projeté ou conclu) entre la société recourante et B._; ce contrat devait être formalisé ultérieurement, en lien avec l’acte de vente. Pour la recourante, ce contrat constituait bien une réalité.
Selon l’autorité intimée, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un bail à ferme qui n’est pas en vigueur au moment de la publication de l’appel d’offres, mais qui doit prendre effet ultérieurement (qu’il soit déjà conclu ou qu’il ne soit qu’envisagé). Cette question peut en définitive rester indécise. En effet, un autre aspect apparaît déterminant: la mention de l’existence d’un contrat de bail pour une durée courant jusqu’en 2035 constitue assez clairement un élément dissuasif, de nature à décourager le dépôt d’offres d’exploitants à titre personnel. Au surplus, tel que décrit en procédure par la notaire mandatée par la recourante, le contrat en question n’est pas un bail à ferme, mais plutôt un prêt de jouissance, à caractère gratuit; la contrepartie attendue de B._ n’est en effet pas un fermage, la prestation évoquée étant simplement l’entretien de la parcelle. Dépourvu de caractère onéreux, un tel contrat grevant la parcelle est de nature à réduire la valeur nette du bien-fonds à aliéner, au point que le prix annoncé ne devrait pas pouvoir être considéré comme licite, à tout le moins pas sans vérification préalable. Ainsi il apparaît que, d'emblée, la procédure a été mal engagée puisque la mention du bail ou du prêt faisait défaut lors de l'annonce du prix à la CFR I, laquelle n'en a pas tenu compte lorsqu'elle a indiqué le 18 mai 2020 au notaire Ramoni que,
prima facie
, le prix de 60'000 fr. ne paraissait pas surfait, ce qui rendait une expertise superflue.
Au reste, l’appel d’offres publié à forme de l’art. 64 al.1 let. f LDFR invitait encore les intéressés à présenter une "offre ferme"; on peut relever la difficulté à déposer une telle offre, vu les incertitudes planant sur le "bail à ferme" mentionné par le même document. On peut aussi se demander si cette exigence est bien conforme à la jurisprudence citée plus haut (ATF 145 II 328), selon laquelle l’exploitant à titre personnel intéressé n’a pas à présenter dans le délai fixé une offre au sens de l’art. 3 CO; cette dernière question peut toutefois aussi demeurer indécise.
cc) Il découle des considérations qui précèdent que les informations données dans l’appel d’offres public ici en cause ne répondent pas aux exigences de transparence posées par la doctrine (STALDER/BANDLI, n° 38 ad art. 64 LDFR). En outre et surtout, elles sont de nature à renverser le constat initial de la CFR I, selon lequel le prix de 60'000 fr. pour ce bien-fonds pouvait être considéré comme licite. Ces considérations conduisent dès lors au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
4.
Vu l’issue du pourvoi, l’émolument d’arrêt doit être mis à la charge de la recourante, qui succombe; celle-ci n’a, pour le même motif, pas droit à l’allocation de dépens (art. 49 et 55 LPA-VD).