# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 61e35a5c-be06-5fa0-ae0a-777be7f7129b
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 3204 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 164'934.-.
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 10 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione sostenendo che le argomentazioni delle ricorrenti sono già state considerate e che ulteriori riduzioni del valore del terreno non sono giustificate per non contravvenire al principio della parità di trattamento, all’uniformità di valutazione e al rispetto delle norme legali, in particolare dell’art. 20 Lst. secondo cui le stime seguono criteri di schematicità e prudenzialità.
3. Con ricorso 7/9 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico unitario del terreno dagli attuali CHF/mq 198.- a CHF/mq 80.-. Ciò poiché il fondo non gode né di diritti di passo sui mappali confinanti né di un accesso e risulta di fatto praticamente impossibile crearne uno sia per le sue caratteristiche specifiche sia per l’importante dislivello esistente tra lo stesso e le strade poste a monte e a valle. Inoltre, il terreno, di soli 833 mq, è talmente ripido da impedire un’edificazione ideale secondo i parametri di piano regolatore vigenti per la zona di costruzione intensiva.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 7 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che il terreno, in forte pendenza e privo di accessi veicolari e pedonali, è edificabile unicamente a costi decisamente elevati. La possibilità di creare un accesso risulta fortemente limitata dalla presenza di edifici già esistenti sia a monte sia a valle.
Il mapp. no. 1374, situato a monte del terreno e ad una quota decisamente più elevata, è di proprietà delle ricorrenti, che fanno comunque valere il fatto che la creazione di un accesso che attraversi tale fondo comporterebbe inevitabilmente un’ importante riduzione del suo valore.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie dell’oggetto stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un correttivo del -60% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché la situazione edificatoria dei fondi confinanti risulta tale da rendere alquanto difficile l’acquisizione di diritti di passo e la creazione di un futuro accesso. Questo aspetto, unitamente alla marcata pendenza del mappale, rendono inevitabilmente alquanto difficoltosa e decisamente onerosa una sua utilizzazione a scopi edificatori. Malgrado ciò non va trascurato il fatto che il confinante mapp. no. 1374, che si trova a monte, è anch’esso di proprietà delle ricorrenti.
Permangono quindi pur sempre delle concrete potenzialità edificatorie e del resto nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona di costruzione intensiva già si è tenuto conto della loro posizione e della loro topografia, posto che il valore base assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 330.-.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’autorità di prima istanza non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3204 RFD di _ stabilito in CHF 109'956.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 11/20 per le ricorrenti e dei rimanenti 9/20 per l’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations