# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7e3fe3b5-fba5-4900-a640-aeb0bb5fbf8b
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2018
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
K._ est propriétaire, au lieu-dit ********, de la parcelle n° ******** de la Commune d'Ormont-Dessus (ci-après: la commune), promise-vendue à H._ et son fils, G._, (ci-après: les constructeurs). Ce bien-fonds, d'une superficie de 1'998 m
2
, est colloqué en zone du village des Diablerets selon le Plan des zones d'Ormont-Dessus (PZ), approuvé par le Conseil d'Etat le 10 septembre 1982, et le Règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE), approuvé par le Conseil d'Etat le 1
er
novembre 1995 et modifié en 2001. La commune figure dans la liste des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établie par l’Office fédéral du développement territorial.
H._ et G._ sont chacun propriétaire d'une parcelle sise dans la commune sur laquelle se dresse une maison d'habitation qu'ils habitent depuis plusieurs années. Ils exploitent ensemble la société I._ inscrite au registre du commerce depuis le 16 novembre 2016 ayant pour but l'exécution de toutes opérations immobilières. Ils sont en outre à la tête de plusieurs autres sociétés actives dans le domaine de la construction.
B.
Le 2 février 2017, K._, H._ et G._ ont déposé une demande de permis pour la construction de deux chalets composés de huit logements soit de trois appartements de 2,5 pièces, un de 3,5 pièces, trois de 4,5 pièces et un de 5,5 pièces, sur la parcelle n° ********. Le projet comprend également la démolition de la grange existante et la construction de 16 places de parc non couvertes.
Mis à l'enquête publique du 18 mars au 16 avril 2017, le projet a suscité 22 oppositions, dont celles d'Helvetia Nostra, de A._ et B._, de C._, ainsi que de D._ et E._. Ces derniers sont propriétaires ou occupants – à l'exception d'Helvetia Nostra – de la propriété par étages (PPE) sise sur la parcelle n° ******** de la commune qui jouxte la parcelle sur laquelle est prévue le projet litigieux.
C.
Le 12 juin 2017, la Municipalité d'Ormont-Dessus (ci-après: la Municipalité) a requis l'inscription au registre foncier de la mention "résidence principale" pour les appartements à construire. La propriétaire et les constructeurs se sont engagés par écrit à déposer leurs papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la fin des travaux, mais dans tous les cas avant l'obtention du permis d'habiter ainsi qu'à élire domicile et à séjourner durablement dans le logement construit.
Le même jour, la Municipalité a octroyé le permis de construire requis.
Par décisions du 23 juin 2017, la Municipalité a levé les oppositions.
D.
Le 25 août 2017, A._ et B._, C._ ainsi que D._ et E._ ont interjeté un recours devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre les décisions de la Municipalité levant leurs oppositions (cause AC.2017.0286). Ils concluent principalement à la réforme de ces décisions en ce sens que les oppositions sont maintenues et le permis de construire est refusé et, subsidiairement, à l'annulation des décisions. A titre de mesures d'instruction, ils requièrent la tenue d'une inspection locale, la production du dossier de la Municipalité ainsi que de "
tout document permettant d'attester qu'elle a procédé à une vérification concrète de la demande actuelle en résidences principales selon la typologie et le prix des logements projetés
". Ils requièrent en outre la production en mains des constructeurs "
des promesses de vente ou de contacts pris avec des acheteurs potentiels susceptibles de s'établir dans l'immeuble à construire ainsi que le plan financier du projet
".
Le 28 août 2017, Helvetia Nostra a également recouru en concluant à l'annulation de la décision de la Municipalité levant son opposition (cause AC.2017.0289). L'ensemble des recourants invoque en particulier le fait que le projet n'est pas conforme à la règlementation sur les résidences secondaires.
Par avis du 4 septembre 2017, le juge instructeur a ordonné la jonction des causes sous la référence AC.2017.0286.
Les 2 et 9 octobre 2017, la Municipalité, respectivement les constructeurs, ont conclu au rejet des recours. Les constructeurs ont également requis la mise en œuvre d'une inspection locale et se sont réservés la possibilité de solliciter l'audition de "
divers témoins permettant de confirmer l'évolution du marché dans la Commune des Diablerets
". Ils ont produits une liste indiquant les prix de vente ou location prévus pour chaque appartement.
Les 30 et 31 octobre 2017, les recourants ont maintenu leurs conclusions. Les recourants 1 à 5 se sont opposés à l'audition de témoins réservée par les constructeurs, étant d'avis que l'évolution du marché immobilier se détermine sur la base de données officielles et non par témoignages.
Le 14 novembre 2017, la Municipalité a déposé des observations complémentaires et produit une statistique concernant l'évolution de sa population résidente entre 2011 et 2017.
Le 17 novembre 2017, les constructeurs se sont encore déterminés. Ils ont requis l'audition de trois personnes intéressées par l'achat d'appartements de 2,5, 3,5 et 5,5 pièces et pouvant témoigner des problèmes à trouver de tels logements dans la commune.
Le 20 novembre 2017, les recourants 1 à 5 ont notamment relevé, sur la base des statistiques fournies par la Municipalité, que la population résidente de la commune aurait non seulement stagné, mais subi un léger fléchissement.
Le 4 décembre 2017, la Municipalité a produit des pièces attestant du nombre de permis de construire délivrés entre 2013 et 2017 et de l'évolution de la population de 2013 au 30 juin 2017.
Les recourants 1 à 5 se sont prononcés par écritures du 7 et 11 décembre 2017. Le 8 décembre 2017, la Municipalité en a fait de même.
Le 21 décembre 2017, Helvetia Nostra a fait remarquer qu'à ce jour, la commune comptait seulement 43 habitants de plus qu'en 2013 alors que 42 logements auraient été nouvellement construits, 26 seraient en voie d'achèvement et 8 seraient au bénéfice d'autorisations de construire. Ainsi, 74 logements seraient prochainement à disposition. Si chacun d'eux était habitable en moyenne par deux personnes, 22 nouveaux logements suffiraient largement pour combler les besoins de la population résidente.
Le 22 décembre 2017, la Municipalité s'est déterminée spontanément sur l'écriture d'Helvetia Nostra du 21 décembre 2017.
E.
La Cour a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
Les recours déposés respectent les formes et le délai légal (cf. art. 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). En tant que propriétaires ou occupants d'un lot de PPE sis sur une parcelle voisine du bien-fonds litigieux et ayant fait opposition au projet de construction, les recourants 1 à 5 sont légitimés à interjeter recours (cf. art. 75 let. a LPA-VD).
Dans les arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (ATF 139 II 271 consid. 11.4) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS 101) aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243 consid. 9 et 10), indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263 consid. 7).
2.
Les recourants et les constructeurs requièrent la tenue d'une inspection locale. Les constructeurs demandent en outre l'audition de trois témoins intéressés par l'achat d'un appartement à construire.
Pour le reste, les diverses pièces requises par les parties ont été produites en cours de procédure.
a) L'autorité peut mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 pp. 298/299; 138 III 374 consid. 4.3.2 pp. 376/377; 136 I 229 consid. 5.3 pp. 236/237).
b) Vu les pièces du dossier,
en particulier
les informations produites par la Municipalité relatives à l'évolution de sa population résidente ainsi que la liste d'acquéreurs ou de locataires potentiels et les lettres d'engagement fournies par les constructeurs,
les mesures d'instruction requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige vu ce qui suit.
3.
Le projet contesté porte sur la construction de deux chalets comprenant huit appartements au total (trois appartements de 2,5 pièces, un de 3,5 pièces, trois de 4,5 pièces et un de 5,5 pièces) et de seize places de parc non couvertes sur le territoire d'une commune où s'applique le régime de l'art. 75b Cst. (dit
lex Weber
), parce que la proportion de résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20% (cf. art. 2 al. 2 de l'ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires [ORSec; RS 702.1], qui prévoit que, se fondant sur les données communales du Registre fédéral des bâtiments et des logements [RegBL], l'Office fédéral du développement territorial [ARE] constate pour chaque commune, jusqu'au 31 mars de chaque année, si la proportion de résidences secondaires est supérieure ou non à 20%).
a) Directement applicable, l'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20% du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 206 consid. 2.1 p. 208, et les références citées; cf. aussi TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.1 [destiné à la publication aux ATF]; 1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.1; 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.1).
Dans sa teneur valable jusqu'au 31 décembre 2015, l'art. 4 let. a de l'ancienne ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (aORSec; RO 2012 4583) prévoyait que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des autorisations de construire ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences qui seront utilisées comme résidence principale. L'art. 7 al. 1 let. a de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702) (entrée en vigueur le 1
er
janvier 2016) comporte une réglementation semblable. L'art. 3 al. 1 let. a de la nouvelle ORSec du 4 décembre 2015, entrée en vigueur en même temps que la LRS, prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "
résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS
".
b)
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_565/2016 précité consid. 3.1; 1C_263/2016 précité consid. 4.2). Le respect de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 209; 132 III 212 consid. 4.1 p. 220; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_263/2016 précité consid. 4.2; 1C_16/2016 précité consid. 3.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 210; 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 77 et les arrêts cités).
Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 142 II 206 consid. 2.5 p. 210, et la jurisprudence citée; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_263/2016 précité consid. 4.2; 1C_16/2016 précité consid. 3.4).
c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3 p. 215; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_263/2016 précité consid. 4.3; 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (cf. ci-dessous consid. 3d). Il s'agit donc de fraude à la loi dans le sens classique du terme (ATF 142 II 206 consid. 2.4 p. 210; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_263/2016 précité consid. 4.3; 1C_16/2016 précité consid. 3.3).
Selon le Tribunal fédéral, il faut examiner s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 142 II 206 consid. 4.2; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_565/2016 précité consid. 3.1; 1C_263/2016 précité consid. 4.3; 1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2).
d) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1
er
janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi, qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable. Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de vérifications sérieuses (ATF 142 II 206 consid. 4.2 pp. 215/216; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_16/2016 précité consid. 3.5; 1C_546/2015 précité consid. 2.5; 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4).
e) La procédure d'autorisation de construire et la police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire, elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1 LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (TF 1C_546/2015 précité consid. 2.5).
f) Dans un arrêt concernant la construction de trois habitations en zone touristique de faible densité, dans laquelle les résidences principales n'étaient toutefois pas exclues, de la station de Verbier (Commune de Bagnes [VS]), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'existait pas d'indice d'abus de droit; les allégations concernant la délivrance par la commune de nombreux permis assortis d'avenants portant sur des résidences principales ne permettaient pas d'admettre l'existence d'un abus de droit dans le cas particulier (TF 1C_874/2013 du 4 avril 2014).
S'agissant de la construction d'un chalet comprenant un seul logement de quelque 150 m
2
et situé en zone d'habitat touristique de faible densité de la station d'Ovronnaz (Commune de Leytron [VS]), à 9 km de la plaine du Rhône, correspondant à un trajet en voiture de 20 minutes, le Tribunal fédéral a estimé que dite construction se prêtait à une utilisation en tant que résidence principale, sachant en outre que la constructrice affirmait avoir toujours eu l'intention d'utiliser la construction comme résidence principale (TF 1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.1; cf. TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.1 pour six autres cas où le TF n'a pas retenu définitivement un abus de droit).
Cependant, dans un arrêt du même jour et concernant la même localité, le Tribunal fédéral a relevé que l'introduction de l'
art. 14 LRS
, depuis le 1er janvier 2016, renforçait le risque que les constructeurs ne recourent à la possibilité de suspendre l'affectation en résidence principale lorsque le logement ne trouve pas preneur. Il a dès lors exigé que, dans les cas de constructions dont les acquéreurs ne sont pas encore connus, il soit à tout le moins rendu vraisemblable qu'il existe, dans le secteur considéré, une demande pour des résidences principales (TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4 concernant une demande tendant à la construction de deux chalets résidentiels de quatorze appartements au total dans la station d'Ovronnaz). Le Tribunal fédéral a considéré que ni le permis de construire, ni les décisions sur recours, ni le dossier ne donnaient d'informations suffisantes quant aux besoins de résidences principales à Ovronnaz. Il appartenait dès lors aux instances précédentes d'instruire plus avant la question de la demande de résidences principales pour le secteur considéré, en déterminant notamment le taux de vacance pour ce type de résidences. Pour leur part, les constructeurs pourraient être amenés à faire état de promesses de vente ou de contacts déjà pris avec des acheteurs potentiels susceptibles de s'établir. Il y aura lieu également de vérifier si, par leur situation, leur typologie et leur prix, les logements en question se prêtent à une acquisition ou à une location par des résidents à l'année (TF 1C_160/2015 précité, consid. 4.4).
Dans un arrêt du 23 juin 2016, le Tribunal fédéral a jugé que, s'agissant de la construction d'un chalet comprenant un seul logement de 148 m
2
de surface brute utile, réparti sur deux étages, dans le cadre d'un logement unique et dans une commune où il existait une certaine demande liée à l'augmentation du nombre d'habitants, il apparaîtrait disproportionné d'exiger systématiquement la production d'un contrat ou d'une promesse de vente avant même la construction de l'immeuble. Dans ces conditions, un abus de droit manifeste ne pouvait être retenu (TF 1C_546/2015 consid. 2.6).
Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst. n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée (TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de jurisprudence publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24 octobre 2016 (consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de haut-standing de deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS]) dans un secteur largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que le fait que la construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence déterminante sur le marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire abstraction du nombre très important de logements qui se trouvaient simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouée au tourisme (soit, selon une pièce justificative produite par la recourante devant le Tribunal cantonal valaisan se référant au site Internet
www.comparis.ch
, 598 appartements et 96 maisons à vendre au 1
er
juin 2015). Selon le Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences principales de haut-standing que l'offre existante alors ne suffirait pas à satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF 1C_546/2015 précité consid. 2.5
in fine
). Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé que les instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur celui de la location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des indications quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans le secteur concerné.
Dans un arrêt du 21 février 2017, le Tribunal fédéral a, rejetant le recours du constructeur, confirmé l'existence d'un abus de droit s'agissant de la construction à Rossinière (VD) de quatre chalets comprenant chacun deux appartements de quatre pièces. Il a en effet jugé que les statistiques de départs et d'arrivées dans la commune permettaient de démontrer la constante diminution de la population résidente, ce qui génère de la disponibilité dans les logements non seulement existants, mais, surtout, qui se prêtent idéalement à une affectation en résidence principale. Cumulée à la constatation des autorités selon laquelle aucun projet de ce genre n'avait jamais été réalisé sur le territoire communal et à la déduction que les autorités en tiraient, à savoir que le développement de la commune était faible, et en l'absence de toutes autres circonstances particulières en vertu desquelles les logements libérés ne pourraient plus être repourvus, ces statistiques étaient propres à démontrer l'absence de besoin de nouveaux logements. A cela s'ajoutait que la zone considérée n'était pas incluse dans un périmètre de centre local prévu au sens du plan directeur cantonal. Le Tribunal fédéral a, en outre, relevé que la possibilité qu'offre l'
art. 14 LRS, entré en vigueur le 1
er
février 2016,
rend sans pertinence une prétendue prise de risque financier alléguée par le constructeur (TF 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 5.3).
Dans un arrêt du 16 novembre 2017 concernant la construction de quatre immeubles comportant au total 52 appartements dans la Commune de Riddes (VS), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'y avait pas lieu de douter de l'utilisation en tant que résidence principale des logements vu la croissance de la population (environ 11% en trois ans) et le fait que les logements déjà construits en résidences principales dans la commune étaient tous occupés (TF 1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.2).
Enfin, dans un arrêt du 16 janvier 2018, destiné à la publication, le Tribunal fédéral a jugé qu'en l'absence d'offres d'achat sérieuses et concrètes pour l'acquisition de deux chalets à construire en zone touristique de faible densité de la station de Verbier (Commune de Bagnes [VS]), il convenait d'examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se présente dans la commune où était situé ce projet de construction. En l'occurrence, la station de Verbier, à vocation essentiellement touristique et relativement éloignée de la vallée du Rhône a vu sa population résidente diminuer ces dernières années. Le Tribunal fédéral, tenant également compte de l'offre portant sur des dizaines d'autres logements neufs proposée par la commune – même si aucun objet n'était comparable au projet envisagé – a considéré que la demande en résidences principales n'était pas établie et suffisante pour autoriser le projet (TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.4).
4.
a) Les recourants font principalement valoir que la Municipalité n'a pas procédé à des vérifications concrètes permettant d'exclure une fraude à la loi, alors que plusieurs indices feraient craindre que telle serait l'intention des constructeurs. Elle n'aurait, entre autres, pas tenu compte du taux de vacance élevé dans la commune. Or les statistiques produites en cours de procédure démontreraient une baisse de la demande en résidences principales. Se fondant sur les données accessibles sur le site www.comparis.ch, les recourants relèvent que plus de 60 logements en résidence principale destinés à la vente et 16 destinés à la location seraient disponibles. Ils critiquent le fait que la Municipalité n'ait pas requis la production en mains des constructeurs de promesses de vente ou de contacts pris avec des acheteurs potentiels avant de rendre sa décision. Quant à la liste fournie par les constructeurs en cours de procédure, elle serait trop floue et comporterait des informations contradictoires et serait ainsi dépourvue de valeur probante. Figure notamment dans cette liste, le nom de J._, fille de H._, qui est déjà copropriétaire d'une habitation de 178 m
2
dans la commune. Les recourants mettent également en doute l'engagement écrit pris par la propriétaire et les constructeurs de "
séjourner durablement dans le logement construit
" en vue de l'inscription au RF de la mention "
résidence principale
". Les déterminations des constructeurs du 18 mai 2017 adressées à la Municipalité contiendraient aussi des indices d'abus de droit manifeste. Les constructeurs y indiquent qu'"
en l'état
", les deux chalets envisagés seront affectés à la résidence principale et qu'"
à l'heure actuelle
", ils n'ont pas l'intention de faire usage de la faculté offerte par l'art. 14 LRS. Enfin, le lieu de situation de l'immeuble, qui se trouve en station alpine, à proximité des remontées mécaniques où la demande en résidences secondaires est très forte, mettrait en doute la volonté des constructeurs d'affecter les logements en résidence principale.
Les constructeurs invoquent pour leur part une pénurie de logements pour les personnes travaillant aux Diablerets qui souhaiteraient s'y installer durablement. Ces dernières peineraient à trouver des biens immobiliers à des prix raisonnables. Il existerait en outre une garantie supplémentaire pour que les logements construits soient utilisés en résidence principale: la commune ne saurait délivrer le permis d'habiter avant que les occupants soient inscrits au Contrôle des habitants. Le taux de vacance invoqué par les recourants et Helvetia Nostra ne serait pas déterminant dans la mesure où cette donnée ne comprend aucune analyse qualitative des logements proposés. Quant à la liste des acquéreurs potentiels produite, les constructeurs confirment que J._ est copropriétaire, avec sa sœur, d'un chalet vétuste du XVII
e
siècle construit en zone agricole, donc intransformable. Il serait dès lors compréhensible qu'elle veuille acquérir un appartement neuf. Enfin, les constructeurs rappellent que l'initiative ayant abouti sur la
lex Weber
n'avait nullement pour but d'empêcher la construction de résidences principales, mais bien de combattre des "
lits froids
" afin que la population indigène puisse trouver plus facilement des biens pour se loger.
A ces derniers arguments, la Municipalité ajoute que les constructeurs ont donné des explications concrètes et suffisantes sur leurs intentions s'agissant de l'occupation future des immeubles à construire. Les constructeurs et la propriétaire ont soumis ces logements à la mention au registre foncier de "
résidence principale
" et ils ont pris l'engagement de les affecter à une telle occupation. C'est dans ce sens qu'il faut comprendre les engagements qu'ils ont signés et dont ils expliquent la concrétisation dans leur courrier du 18 mai 2017. Ainsi, les critères avancés par le Tribunal fédéral seraient remplis: la situation des constructions serait proche de toutes les commodités du village, la conception et le prix abordable des logements correspondraient à une typologie recherchée pour des résidences principales et les constructeurs auraient déjà fourni des indications sur les personnes intéressées. Il conviendrait enfin de prendre en compte la tendance générale de l'accroissement de la population dans la commune.
b) En l'absence de promesses de vente (ou de location) pour tous les logements projetés et vu le caractère éphémère de celles-ci, il convient d'examiner dans quelle mesure le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale en raison de l'insuffisance de la demande pour de tels logements dans la commune.
En l'occurrence, le permis contesté concerne la construction de deux chalets comprenant chacun quatre appartements. Le projet est situé dans la zone du village des Diablerets, zone déjà construite et destinée à l'habitation, au commerce, aux activités touristiques, à l'exploitation agricole et à l'artisanat. Certes, la station, à vocation essentiellement touristique, est éloignée d'une vingtaine de kilomètres de la plaine et de ses lieux de travail. Or, il n'y a pas lieu de remettre en cause les affirmations des constructeurs lorsqu'ils indiquent que les logements seront principalement destinés aux travailleurs de la commune et particulièrement à leurs propres employés. Ces logements, à la conception et aux proportions tout à fait ordinaires (en moyenne 15 m
2
pour les chambres et entre 21 et 42 m
2
pour les séjours comprenant la cuisine ouverte), se prêtent objectivement à une utilisation en tant que résidence principale. Il n'est pas contesté que leur accessibilité est garantie toute l'année, la parcelle jouxtant la route du Pillon. L'absence de parking couvert évoquée par les recourants relève de la simple commodité et ne constitue pas un indice en défaveur d'une utilisation comme résidence principale (cf. TF 1C_546/2015 précité consid. 2.6). Cela vaut d'autant plus que les logements seront principalement destinés pour des personnes travaillant dans la commune. Selon une statistique de l'année 2000, disponible sur le site Internet de la commune, sur 499 personnes travaillant dans la commune, environ 400 vivent dans la commune; à cette date, celle-ci comptait pour le reste environ 640 résidants qui exerçaient une activité lucrative (dans la commune ou à l'extérieur). De plus, la commune dispose d'une liaison ferroviaire toutes les heures avec la plaine et les localités en contre-bas des Diablerets.
En outre, le prix de vente et le loyer mensuel des appartements prévus par les constructeurs sont les suivants:
Chalet A
Nombre de pièces
Superficie (m
2
)
Loyers mensuels (CHF)
Prix de vente (CHF)
Appartement rez
4.5
125
2'000.-
615'000.-
Appartement 1
er
étage
3.5
74.50
1'250.-
382'700.-
Appartement 1
er
étage
2.5
58.50
1'000.-
309'100.-
Appartement Combles
4.5
126
2'050.-
619'600.-
Chalet B
Duplex rez + 1
er
étage
5.5
145
2'350.-
707'000.-
Appartement 1
er
étage
2.5
49
850.-
265'400.-
Appartement 1
er
étage
2.5
59
1'000.-
311'400.-
Appartement Combles
4.5
126
2'050.-
619'600.-
Il est de notoriété publique que les prix pour les résidences secondaires aux Diablerets sont élevés, ceci quand bien même une légère baisse a été constatée ces dernières années (CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 consid. 4b/aa). Pour des logements de 4,5 pièces, les prix de vente s'échelonnent généralement entre 650'000 et 990'000 francs (source: www.comparis.ch). On peut dès lors admettre qu'il existe un marché pour la vente en résidence principale de logements tels que ceux qui sont ici en cause, annoncés à des prix inférieurs à ceux des résidences secondaires, vu aussi ce qui suit:
Sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la question de savoir si ces prix se conforment en tout point aux conditions usuelles du marché au sens de l'art. 9 al. 2 let. b ORSec, les prix des loyers prévus par les constructeurs n'excèdent en tout cas pas les loyers moyens indiqués pour la Suisse, ni ceux indiqués pour la région lémanique dans la statistique de l'Office fédéral de la statistique (OFS) de 2016 par rapport aux constructions datant de 2011 à 2016 (1'358 fr. ou 1'255 fr. pour un deux pièces, 1'727 fr. ou 1'640 fr. pour un trois pièces, 2'049 fr. ou 2'044 fr. pour un quatre pièces et 2'411 fr. ou 2'518 fr. pour un cinq pièces).
Selon les statistiques cantonales, librement disponibles sur Internet, la Commune comptait 1'467 résidents permanents au 31 décembre 2017. De 1950 avec 1'002 habitants à 1980 avec 1'028 habitants, la population de la Commune n'a guère augmenté. Puis, entre 1980 et 2010, la population a augmenté d'environ 150 personnes par décennie pour compter 1'150 résidents en 1990, 1'307 en 2000 et 1'459 en 2010. Depuis, la population de la Commune n'a que peu augmenté, fléchissant même à 1'438 résidents en 2012 pour atteindre 1'479 résidents à fin 2016, puis, selon la Commune, 1'510 résidents au 30 juin 2017 et enfin 1'467 résidents à fin 2017. Selon les statistiques produites par la Municipalité, 12 nouveaux habitants se sont installés entre 2013 et 2016, alors que 24 permis de construire pour 42 logements affectés à de la résidence principale ont été délivrés, 26 logements sont en voie d'achèvement et des autorisations de construire non échues pour huit logements n'ont pas encore été utilisées. Selon les recourants qui se réfèrent au site
www.comparis.ch
, une soixantaine de logements seraient disponibles à la vente et à la location. Consulté le 20 mars 2018, ce site indique 64 logements disponibles à la vente et quatre à la location. Consulté une seconde fois le 6 avril 2018, 36 appartements et 28 maisons sont à vendre et six appartements à louer. Des appartements à louer, seul quatre concernent des locations à l'année (deux appartements de 6 pièces, un de 3,5 pièces et un de 2 pièces), les autres étant offerts à la saison. Des maisons à vendre, la grande majorité est conçue comme résidence secondaire et n'est donc pas utile pour la résidence primaire et/ou coûtent près d'un million de francs, voire bien plus. Des appartements à vendre, une grande partie est située et conçue (soit avec des pièces de petite taille, soit de haut standing) pour servir comme résidence secondaire et dépasse par son prix largement ceux prévus par les constructeurs.
Dans ce contexte, il sera encore reproduit un extrait du procès-verbal d'une audience que le Tribunal de céans a tenue le 26 janvier 2015 dans la Commune d'Ormont-Dessus au sujet de l'art. 75b Cst. (cf. CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 let. D):
"Les représentants de la municipalité expliquent que les personnes qui viennent habiter dans la Commune sont des familles ou des retraités. Ces dernières années, un certain nombre de familles sont parties s’établir juste dans la Commune voisine. Ces personnes travaillent dans la Commune (immobilier, construction, tourisme); certaines travaillent en plaine, sur Aigle, dans le Chablais ou jusqu’à Lausanne. Les gens qui quittent la Commune le font parce qu’ils ne trouvent pas de logement sur place; il y a plus d’offres meilleur marché ailleurs (La Forclaz, Les Mosses,...). Le nombre de logements à vendre dans la Commune s’explique par la réaction négative des étrangers à la Lex Weber; les chalets se vendent à un prix supérieur au million de francs; il est difficile de trouver des logements à prix abordable, par exemple pour des jeunes qui quittent leurs parents. Il existe un marché pour la location, car il y a de la demande; il ne s’agit pas forcément de familles : des petits logements de 3 pièces intéressent les couples, les gens qui travaillent sur place, ainsi que les jeunes qui travaillent sur place durant l’hiver et restent aussi durant l’été, pendant lequel ils travaillent ailleurs. [Une entreprise] a construit tout un quartier, dont tous les logements ont trouvé preneur en résidence principale."
La Cour avait alors retenu dans son arrêt AC.2014.0038 du 20 août 2015, au sujet de la construction d'un bâtiment de six logements à trois pièces chacun, que de nombreux logements étaient sur le marché à Ormont-Dessus. Selon la liste produite le 3 mars 2015 par Helvetia Nostra dans dite procédure une septantaine de logements étaient à vendre et une vingtaine de logements à louer. La Cour avait toutefois relevé qu’il s’agissait essentiellement d’objets qui pouvaient être utilisés comme résidences secondaires, avec les prix correspondant à ce marché. La Cour avait ajouté qu'il était de notoriété publique que les prix pour les résidences secondaires aux Diablerets étaient très élevés, ceci quand bien même une légère baisse avait été constatée ces derniers mois. Pour des logements de trois pièces, les prix s’échelonnaient généralement entre 500'000 et 800'000 francs. Il existait
a priori
un marché pour la vente en résidence principale de logements tels que ceux qui étaient en cause, en tous les cas s'ils étaient mis en vente ou en location à des prix inférieurs à ceux des résidences secondaires. Or, tel devrait être le cas compte tenu des loyers mensuels entre 1'200 et 1'300 fr. annoncés par la constructrice dans la cause AC.2014.0038.
Comme l'a du reste relevé le Tribunal fédéral, il faut tenir compte du taux de vacance pour le type de résidences à réaliser (ATF 142 II 206 consid. 4.4), et non de l'ensemble des résidences disponibles sur le marché. Ainsi, malgré l'infime augmentation de la population ces dernières années, les logements projetés répondent à un besoin avéré de logements abordables, surtout s'ils sont proposés à la location. Dès lors, même si les constructeurs n'ont pas trouvé d'acheteurs ou de locataires pour toutes les unités à construire, cela ne prouve pas que la demande serait manifestement insuffisante pour qu'à terme, les biens demeurent inoccupés, alors que les constructeurs les proposeront sur le marché à des prix raisonnables (cf. art. 14 al. 1 let. b LRS). Au demeurant, les constructeurs supporteront le risque de ne pouvoir utiliser le logement comme résidence principale (TF 1C_546/2015 précité consid 2.6). Le fait que la population de la Commune n'a que peu augmenté depuis 2010 pourrait même s'expliquer en partie par le manque de résidences principales à libre disposition pendant ces dernières années. Si l'on tient compte qu'auparavant, pendant trente ans, la population avait augmenté dans la Commune d'environ 150 personnes par décennie jusqu'en 2010 et que la population du Canton de Vaud a augmenté d'environ 522'000 habitants en 1980 à 575'000 en 1990, puis à 616'000 en 2000, 708'000 en 2010 et 778'000 en 2016, il faut aussi donner les moyens à la Commune d'accueillir de nouveaux résidents. On ne peut pas refuser à la Commune la possibilité d'augmenter sa population. Les recourants n'ont du reste pas fait valoir que la Commune aurait passé outre le potentiel de son développement démographique. Au contraire. Au vu des chiffres susmentionnés et de la 4
ème
adaptation du plan directeur cantonal (PDCn), approuvé par la Confédération le 31 janvier 2018, Les Diablerets fait partie des localités qui sont destinées à se développer. Le PDCn conçoit Les Diablerets comme centre régional dont le poids démographique doit être renforcé. De plus, comme station des Alpes vaudoises, il y a lieu d'augmenter l'attractivité du territoire de ce centre régional pour les résidents principaux ainsi que de maintenir et pérenniser les places de travail notamment par de bonnes conditions de logement à proximité du lieu de travail (cf. en particulier B 11 et R 21 du PDCn). Par ailleurs, comme la Municipalité l'a affirmé dans sa réponse, le permis d'habiter ne sera accordé que si le futur propriétaire dépose ses papiers dans la commune.
Les constructeurs ont en outre produit une liste de personnes intéressées par la location ou l'achat de sept des huit biens à construire ainsi que des déclarations écrites émanant de deux de ces personnes. Le fait qu'une d'entre elles soit la fille de H._ n'enlève pas de valeur probante à la liste produite. Il est en effet parfaitement légitime que J._, bien que déjà copropriétaire avec sa sœur d'un chalet vétuste sis en zone agricole de la commune, souhaite acquérir un appartement neuf pour se loger ou pour le proposer à la location à l'année. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de mettre en doute les affirmations des constructeurs selon lesquelles les personnes travaillant aux Diablerets peinent à trouver des logements adaptés à leur budget. Il convient de rappeler, tel que le relèvent justement la Municipalité et les constructeurs, que la
lex Weber
n'a pas pour but d'empêcher toute construction de résidences principales dans les communes où la proportion de résidences secondaires excède les 20%, mais bien de lutter contre les "lits froids".
Quant à l'engagement écrit de la propriétaire et des constructeurs de "
déposer leurs papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la fin des travaux, mais dans tous les cas avant l'obtention du permis d'habiter ainsi qu'à élire domicile et à séjourner durablement dans le logement construit
", celui-ci a été pris en vue de l'inscription de la mention "résidence principale" au registre foncier. Ce qui est déterminant est que ces derniers ont démontré leur volonté de concrétiser leur engagement, qui doit être compris comme celui d'affecter les logements à la résidence principale. Dans ces conditions, le fait qu'ils soient déjà propriétaires d'une habitation dans la commune est irrelevant. Compte tenu des éléments qui précèdent, il n'y a pas lieu de mettre en doute les intentions des constructeurs de construire des logements destinés à la résidence principale, nonobstant leurs déclarations du 18 mai 2017 à la Municipalité selon lesquelles ils indiquaient envisager "
en l'état
" ou "
à l'heure actuelle
" des chalets projetés à la résidence principale. Il est relevé que les constructeurs, qui sont actifs dans le domaine de l'immobilier, ont tout intérêt à vendre ou louer les appartements en question en tant que résidence principale. S'ils devaient par la suite requérir une suspension selon l'art. 14 al. 1 let. b LRS, ils peineront alors de procéder à de nouvelles constructions dans la commune en question.
Il résulte de ce qui précède que l'existence d'un abus de droit manifeste doit être écartée. La décision attaquée ne viole pas l'art. 75b Cst. ni les LRS et ORSec. Les griefs des recourants à ce propos ne sont pas fondés.
5.
Les recours doivent dès lors être rejetés et les décisions attaquées confirmées.
Les frais de justice, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des recourants 1 à 5 et d'Helvetia Nostra qui succombent, par moitié chacun (cf. art. 49, 91 et 99 LPA-VD et 4 du Tarif cantonal du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; RSV 173.36.5.1]). Les recourants 1 à 5 et Helvetia Nostra supporteront en outre, par moitié pour les recourants 1 à 5 et l'autre moitié pour Helvetia Nostra, les dépens alloués à la commune et aux constructeurs qui ont obtenu gain de cause avec l'assistance de mandataires. Les dépens sont fixés à 2'600 fr. pour la commune et 2'600 fr. pour les constructeurs (cf. art. 55, 56 al. 1, 91 et 99 LPA-VD, 10 et 11 TFJDA).