# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7d3eb38b-7205-492a-ad25-dc8b81970314
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
I.
Die A AG ist seit 1. Juli 2014 alleinige Eigentümerin der durch Parzellierung neu geschaffenen Grundstücke Kat.-Nr. 01 im Halte von ca. 16'520 m2 und Kat.-Nr. 02 mit ca. 14'328 m2. Zuvor hatte sie zur eigentumsberechtigten Erbengemeinschaft gehört. Der Gemeinderat der Stadt D hatte am 8. Juli 1996 beschlossen, diese Flächen von der Freihaltezone F (Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet für Sportplatz/Freibad) in die Besondere Erholungszone EC III (Familiengartenareal) umzuzonen. Nach Erledigung von Rechtsmittelverfahren, die der Grundeigentümer hiergegen angestrengt hatte, wurde diese Planung von der Baudirektion am 11. August 1999 genehmigt.
II.
Am 21. Dezember 2006 machte die A AG beim Stadtrat D Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend. Nachdem die Einigungsverhandlung vom 12. September 2007 gescheitert war, ersuchte die Stadt D das Statthalteramt D am 3. Oktober 2007 um Anordnung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt die Akten am 23. September 2008 der Schätzungskommission I.
Die Schätzungskommission führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 17. März 2010 einen Augenschein durch. Während sich die Stadt D auf den Standpunkt stellte, dass der Grundeigentümerin kein Entschädigungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der materiellen Enteignung als erfüllt und bezifferte die geforderte Vergütung auf Fr. 316.-/m2. Am 27. August 2010 reichte die A AG eine Wirtschaftlichkeitsrechnung betreffend Nutzung des Areals als Sportanlage ein, wozu die Stadt D am 26. Oktober 2010 Stellung nahm.
Mit Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am 28. Oktober 2016) stellte die Schätzungskommission I fest, dass die Stadt D der A AG aufgrund der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere Erholungszone EC (Familiengartenareal) im Gebiet G, keine Entschädigung aus materieller Enteignung schulde.
III.
Dagegen liess die A AG am 16. November 2016 Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben und beantragte, Dispositivziffer 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Rekursgegnerin der Rekurrentin aus der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 eine Entschädigung aus materieller Enteignung schulde (Antrag 1). Die Rekursgegnerin sei zur Zahlung einer Entschädigung aus materieller Enteignung von Fr. 142.-/m2 nebst Zins (Zinsfuss der ZKB für bestehende 1. Hypotheken) ab 21. Dezember 2007 an die Rekurrentin zu verpflichten (Antrag 2). Die Verfahrenskosten seien der Rekursgegnerin aufzuerlegen und der Rekurrentin sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (Antrag 3 und 4).
In ihrer Vernehmlassung vom 14. Februar 2017 verzichtete die Schätzungskommission I auf Ausführungen zur Sache. Die Stadt D beantragte
mit Rekursantwort vom 16. Februar 2017, auf den Antrag 1 der Rekurrentin sei nicht einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen. Auf den Antrag 2 der Rekurrentin sei nicht einzutreten. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die Sistierung des Verfahrens bis 30. September 2017. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.
Die A AG hielt in der Replik vom 8. März 2017 an ihren Anträgen fest und lehnte eine Sistierung des Verfahrens ab. Desgleichen beharrte die Stadt D mit Duplik vom 3. April 2017 auf ihren Anträgen, ebenso am Sistierungsantrag, neu bis 31. Dezember 2017. Daraufhin reichte die A AG am 22. Mai 2017 eine Triplik ein, in der sie die bisher gestellten Anträge bekräftigte.
Mit Urteil vom 13. Juli 2017 wies das Verwaltungsgericht den Rekurs ab, setzte die Gerichtsgebühr auf Fr. 50'000.- fest und auferlegte die Gerichtskosten der A AG. Diese wurde ausserdem verpflichtet, der Stadt D eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.- (inkl. Fr. 480.- MWST) zu bezahlen.
IV.
Dagegen erhob die A AG am 13. September 2017 Beschwerde an das Bundesgericht und beantragte im Wesentlichen die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 sowie die Zusprechung einer bezifferten Entschädigung aus materieller Enteignung.
Mit Urteil vom 3. Oktober 2018 hiess das Bundesgericht die Beschwerde der A AG gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 auf und wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung in der Sache an die Schätzungskommission I des Kantons Zürich zurück. Zudem wies es die Sache zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung des vorinstanzlichen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zurück.
Die Kammer

## Considerations

erwägt:
1.
1.1
Aufgrund der bundesgerichtlichen Rückweisung ist das Verfahren VR.2016.00001 als Verfahren VR.2018.00002 wiederaufzunehmen.
1.2
Im Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des Bundesgerichts verbindlich (Ulrich Meyer/Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. A., 2011, Art. 107 N. 18.).
2.
2.1
Das Bundesgericht erwog, der Rekurrentin sei mit der Umwidmung zum Familiengartenareal nicht eine bestimmungsgemässe und gute Nutzbarkeit im Vergleich zu jener für eine Sportanlage erhalten geblieben, sondern dem Grundsatz nach eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen worden. Der fragliche Eingriff erweise sich nicht als derart geringfügig, dass eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung von vornherein ausgeschlossen wäre. Die Ertragswertmethode vermöge in der Art, wie sie die kantonalen Instanzen verwendet hätten, dem Anspruch auf volle Entschädigung im konkreten Fall nicht zu genügen. Eine Schätzung mit der Ertragswertmethode komme in Betracht, wenn die dabei bewertete Grundstücksnutzung einen Ertrag abwerfe bzw. rentabel sei, denn mit dieser Methode werde dem Grundsatz nach ein Verkehrswert aus einer nachhaltig erzielbaren Rendite abgeleitet. Das angefochtene Urteil begründe nicht schlüssig, was sich für den Verkehrswert des Bodens ergebe, wenn ein solcher Ertrag nicht belegt sei. Jedenfalls sei nicht nachvollziehbar, weshalb trotz angeblich fehlender Rentabilität der als Sportanlage zur Diskussion gestellten Nutzung ein Verkehrswert von Fr. 40.-/m
2
oder gar bis zu Fr. 60.-/m
2
gegeben sein soll. Zwar habe die Rekurrentin im kantonalen Verfahren einer Verkehrswertschätzung mittels Erhebung vergleichbarer Transaktionen ablehnend gegenüber gestanden. Dies habe die kantonalen Instanzen aber nicht von einer vertieften Prüfung dieser Schätzungsmethode entbunden. Das Verwaltungsgericht habe ohne Bezugnahme auf konkrete Abklärungen erwogen, die Vergleichsmethode eigne sich vorliegend nicht. Selbst wenn der Abnehmerkreis für Land zur Nutzung als Sportanlage oder als Familiengartenareal beschränkt sei, lasse sich nicht von vornherein ausschliessen, dass Grundstücke in Freihalte- bzw. Erholungszonen frei verkauft würden. Vorliegend sei anzunehmen, dass der Preis für nicht landwirtschaftlich gebundenes Land ausserhalb des Siedlungsgebiets erheblich durch die damit verbundenen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt werde. Im konkreten Fall erscheine es plausibel, wenn die Rekurrentin geltend mache, die Nutzungsmöglichkeiten im Hinblick auf eine Verwendung als Sportanlage seien weitreichender als bei einer solchen für Familiengärten, und daraus einen höheren Verkehrswert ableite. Zu klären bleibe indessen, wie sich diese Erwartung objektiv betrachtet preislich auswirke. Es erscheine angezeigt, erfolgte Landverkäufe in Freihalte- oder Erholungszonen in der Region aus dem massgeblichen Zeitraum heranzuziehen, die im Hinblick auf die konkret zur Diskussion stehenden Nutzungen erfolgt seien. Nach dem derzeitigen Erkenntnisstand lägen keine triftigen Gründe vor, die gegen die Anwendbarkeit der Vergleichsmethode im vorliegenden Fall sprächen. Die Sache sei deshalb zur Neubeurteilung an die zuständige Schätzungskommission zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht werde die Kosten angesichts des Verfahrensausgangs neu zu verlegen haben. Der Streitwert belaufe sich auf rund 4,3 Millionen Franken. Die umstrittene Gerichtsgebühr schöpfe den Gebührenrahmen gemäss § 3 Abs. 1 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) vollständig aus. Im Hinblick auf die Gerichtsgebühren komme dem Äquivalenzprinzip bei grosser Spannweite des Tarifrahmens eine erhöhte Bedeutung zur Wahrung vernünftiger Grenzen bei der Gebührenbemessung zu. Die verwaltungsgerichtliche Gebührenbemessung bewege sich kaum innerhalb dieser Grenzen. Es falle auch auf, dass der nach § 65a Abs. 1 VRG höchstmögliche Gebührenbetrag festgesetzt, der Rekursgegnerin aber bloss eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.- zugesprochen worden sei, was widersprüchlich erscheine. Insgesamt werde bei einer Neuverlegung sicherzustellen sein, dass die Gerichtsgebühr einen vernünftigen Rahmen wahre.
2.2
Gemäss den bundesgerichtlichen Erwägungen hätte das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schätzungskommission I vom 30. Januar 2015 aufheben und die Sache zur Prüfung der Vergleichsmethode an die Schätzungskommission I zurückweisen müssen. Die Rückweisung wurde nunmehr vom Bundesgericht angeordnet. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00350, E. 7.1 mit Hinweis auf BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 und Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 5). Demnach hat die Rekurrentin als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des Rekursverfahrens VR.2016.00001 nach § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG der Rekursgegnerin aufzuerlegen. Entsprechend hat die Rekursgegnerin der obsiegenden Rekurrentin eine Parteientschädigung für das Rekursverfahren auszurichten.
2.3
Die Gerichtsgebühr gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und dem Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse. In Verfahren mit bestimmbarem Streitwert beträgt sie nach § 3 Abs. 1 GebV VGr bei einem Streitwert von über 1 Million Franken in der Regel Fr. 20'000.- bis Fr. 50'000.-. In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr verdoppelt werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Dieser Gebührenrahmen wurde in verwaltungsgerichtlichen Verfahren betreffend materielle Enteignung regelmässig ausgereizt, handelt es sich doch in der Regel um komplexe Verfahren mit hohen Streitwerten. So setzte das Verwaltungsgericht in Verfahren betreffend materielle Enteignung mit Streitwerten von über 10 Millionen Franken die Gerichtsgebühr jeweils auf Fr. 50'000.- fest (vgl. VGr, 17. Dezember 2009, VR.2009.00003; VGr, 8. Februar 2012, VR.2010.00004; VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.00004). In einem Verfahren betreffend materielle Enteignung mit einem Streitwert von 3,6 Millionen Franken wurde die Gerichtsgebühr auf Fr. 40'000.- festgesetzt (VGr, 6. Dezember 2007; VR.2007.00009); in einem solchen mit einem Streitwert von Fr. 925'000.- auf Fr. 20'000.- (VGr, 29. Mai 2011, VR.2011.00001). Vorliegend besteht ein Streitwert von rund 4,5 Millionen Franken, weshalb eine Gerichtsgebühr von Fr. 30'000.- angemessen erscheint. Soweit das Bundesgericht zumindest sinngemäss zum Ausdruck brachte, dass die ausgesprochene Gerichtsgebühr nicht in einem vernünftigen Verhältnis zum Aufwand des Verwaltungsgerichts stehe, wird dem mit der Senkung der Gerichtsgebühr von Fr. 50'000.- auf Fr. 30'000.- Rechnung getragen. Damit sind die Prinzipien von Kostendeckung und Äquivalenz eingehalten.
2.4
Die Höhe der Parteientschädigung war vor Bundesgericht nicht umstritten. Eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.- erscheint für die anwaltlich vertretene Rekurrentin angemessen, zumal die Parteientschädigung gemäss § 17 Abs. 1 VRG bloss angemessen sein muss und nicht sämtliche erforderlichen Kosten umfasst, die einer Partei entstanden sind (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 80 f.). Sodann steht die Höhe der Parteientschädigung nicht im Widerspruch zur Gerichtsgebühr von Fr. 30'000.-.
3.
Die Kosten des vorliegenden Verfahrens sind auf die Gerichtskasse zu nehmen; Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen.