# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c50fc905-72b5-5370-b4bb-165b2831af3e
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2002
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. Nel 1996 _, _, _, _, _ e _ erano comproprietari dei contermini mapp. _ e _ di _, così censiti a RF:
mapp. _
prato mq 1'059
mapp. _
A) abitazione mq 394
A
1
) pesa mq 3
B) magazzino mq 277
C) portico mq 20
D) abitazione mq 178
E) magazzeno mq 69
F) portico mq 15
G) abitazione mq 124
H) magazzeno e abitazione mq 36
I) latrina mq 6
K) andito mq 20
L) officina mq 45
M) magazzeno mq 59
N) portico mq 16
O) ripostiglio mq 3
P) ufficio mq 86
Q) andito mq 22
R) magazzeno mq 27
S) abitazione mq 213
S
1
) lavatoio mq 22
T) cantina con botti di cemento mq 80
T
1
) tettoia mq 33
U) rustico mq 79
V) magazzeno mq 546
Y) magazzeno mq 107
Z) tettoia mq 86
d
1
) parco mq 525
e
1
) giardino mq 543
g
1
) orto mq 102
h
1
) corte interna mq 166
i
1
) corte interna mq 8
k
1
) corte mq 81
n
1
) piazzale mq 637
o
1
) accesso mq 3'021
p
1
) orto-giardino mq 4'574
u
1
) prato mq 143
TOTALE mq 12'366
La proprietà, parzialmente gravata da un usufrutto a beneficio di _ (nel frattempo deceduta), si trova in località _, tra la linea delle _ e via _. Le costruzioni ivi esistenti sono locate alla _, ditta titolare dell'omonima casa vinicola.
B. In sede di approvazione del PR 1987 di _ i mapp. _ e _, inizialmente assegnati alla zona M3-06, sono stati infine inclusi in zona M5-07 (zona mista residenziale-artigianale), ove è permessa la costruzione di abitazioni, alberghi, ristoranti, stabili commerciali e amministrativi, nonché artigianato non molesto (i.s. 0.7, i.o. 35%, 5 piani, altezza massima 17 ml; art. 49 NAPR).
I due fondi sono pure interessati dal piano particolareggiato del _ (PRP-PF) entrato in vigore il 19 settembre 1995, che li ha attribuiti ad una "area particolare" la cui edificabilità è disciplinata dalle disposizioni del PR ordinario (art. 18 NAPRP-PF).
C. Nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi alla sistemazione della tratta stradale _ (via _), lo Stato del Canton Ticino - mediante avviso personale 23 ottobre 1996 e pubblicazione degli atti (relazione tecnica, progetto dell'opera, preventivo e finanziamento, piano di espropriazione, tabella di espropriazione e offerte di indennità) ha promosso la procedura di espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera.
Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 405 mq del mapp. _ e 350 mq del mapp. _, per i quali il Cantone ha offerto indennità differenziate: fr. 270.- il mq per la superficie prativa del mapp. _, fr. 250.- il mq per il terreno prelevato dai sub. V e p1 del mapp. _, nonché fr. 50.- il mq per l'area scorporata dai sub. n
1
e o
1
dello stesso fondo. Lo Stato ha inoltre proposto un risarcimento di fr. 50'000.- a corpo per la demolizione parziale del magazzino al sub. V. In totale, secondo le tabelle pubblicate, fr. 231'250.-.
Il 10 dicembre 1996 i proprietari hanno contestato il progetto e postulato una modifica dei piani, oltre ad un indennizzo di complessivi fr. 2'037'460.- a riparazione di tutti i pregiudizi derivanti dall'esproprio, compresi fr. 45'600.- rivendicati dalla _ a seguito della prevista demolizione parziale di uno dei magazzini locati.
Sentite le parti all'udienza 27 febbraio 1997 e avviata l'istruttoria di causa, con sentenza 2 febbraio 1998 resa in applicazione dell'art. 22 Lstr il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto dell'opera con alcune leggere modifiche e il giorno stesso ha concesso allo Stato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati, sollecitata già al momento della pubblicazione degli atti.
In sede di conclusioni gli espropriati hanno poi avuto modo di ribadire e ulteriormente specificare le proprie pretese, ammontanti a fr. 700.- il mq per il terreno avulso indipendentemente dalla sua destinazione, fr. 228'000.- per la svalutazione della porzione residua, fr. 10'854.- per la perdita di alcune piante, fr. 200'000.- per la demolizione parziale del magazzino al sub. V del mapp. _, fr. 100'000.- per la soppressione di un accesso percorribile da veicoli pesanti, fr. 824'460.- per il deprezzamento cagionato dall'aumento delle immissioni e, infine, fr. 40'000.- a beneficio della ditta _ per la locazione di un magazzino sostitutivo.
Al dibattimento finale del 30 marzo 1999 lo Stato si è invece riconfermato nelle offerte d'indennizzo presentate in ingresso di causa.
D. Esaurite le formalità processuali, con sentenza 6 agosto 2001 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulle indennità dovute agli espropriati, riconoscendo loro fr. 300.- il mq per l'esproprio del terreno, fr. 116'000.- per la demolizione di parte del magazzino al sub. V del mapp. _ e fr. 10'854.- per l'estirpazione di cinque piante.
In esito alle usuali indagini a RF il primo giudice ha constatato innanzi tutto che negli anni precedenti il dies aestimandi a _ non erano stati compravenduti fondi con caratteristiche pianificatorie (M5-07) identiche al terreno espropriato. Ha quindi esteso le ricerche alla zona artigianale A3-06 siccome sostanzialmente affine a quella di riferimento, giungendo alla conclusione che nel 1998 il terreno espropriato - considerate le sue peculiarità - poteva avere un valore venale di fr. 300.- il mq. Quanto alla svalutazione della porzione residua, il Tribunale di espropriazione ha negato che l'intervento espropriativo potesse incidere sulle possibilità di sfruttamento della proprietà o sulla sua redditività. Parimenti, ha escluso la possibilità di concedere un indennizzo per titolo di espropriazione di diritti di vicinato in assenza dei requisiti dell'imprevedibilità e della gravità del danno. La prima istanza ha disatteso infine la richiesta di un risarcimento specifico per la soppressione dell'accesso al sub. n
1
, atteso che la proprietà fruisce di altre entrate e non subisce quindi una menomazione suscettibile di essere indennizzata. Per l'abbattimento dell'ala S-W del magazzino che insiste sul sub. V della part. _ ha invece assegnato un'indennità di fr. 116'000.- (fr. 70.-/mc), tenuto conto della vetustà dello stabile, del livello delle finiture e del carente stato di manutenzione. Disattese per contro, in difetto di qualsiasi supporto probatorio, le pretese avanzate dalla _ in qualità di conduttrice di uno dei fondi dedotti in esproprio.
E. Mediante ricorso 17 settembre 2001 gli espropriati hanno impugnato la predetta pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità venga definita in almeno fr. 380.- il mq per il terreno, fr. 124'260.- per la svalutazione della parte residua, fr. 200'000.- per la demolizione del deposito e in una cifra da accertare in via peritale per l'aumento delle immissioni indotto dall'incremento del traffico stradale.
Evocati i fatti salienti, i ricorrenti hanno rimproverato al primo giudice una scorretta applicazione del metodo statistico-comparativo per aver preso in considerazione fondi con caratteristiche edificatorie inferiori a quelle dei mappali espropriati. A loro parere, le uniche transazioni utili ai fini dell'estimo sono quelle concernenti i mapp. _, _ e _, per i quali è stato soluto un prezzo medio di fr. 380.- il mq. Il valore della loro proprietà non sarebbe inferiore a questa cifra e comunque andrebbe accertato con maggior precisione in via peritale.
Gli espropriati hanno poi ribadito che le part. _ e _ subiscono una consistente svalutazione in conseguenza dell'esproprio, poiché la porzione restante non è più sfruttabile in modo ideale stante la forma venutasi a creare e le distanze da mantenere in caso di edificazione, possibile unicamente previa demolizione degli immobili esistenti.
In tema di immissioni moleste gli insorgenti hanno riproposto le argomentazioni addotte senza successo in prima istanza, censurando in particolare il mancato esperimento di una perizia volta a determinare l'indubbio aggravio ambientale creato dall'opera e le sue conseguenze sul valore della proprietà.
Per finire, i proprietari dei fondi espropriati hanno contestato siccome irrisoria l'indennità allocata per la demolizione parziale del magazzino; a loro giudizio, per calcolare esattamente il danno, che sarebbe di almeno fr. 200'000.-, occorrerebbero ulteriori verifiche da parte di un esperto.
F. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione è pervenuto lo Stato, il quale ha avversato partitamente le tesi dei ricorrenti con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - nei considerandi che seguono.
G. Invitati a documentare il reddito prodotto dalla locazione del sub. V del mapp. _, i ricorrenti hanno comprovato che nel 1998 la ditta _ pagava una pigione annua di fr. 60'000.- per la locazione di tutte le infrastrutture occupate dalla casa vinicola. Nel dicembre del 1998 gli espropriati hanno operato uno scioglimento di comproprietà e contestuale rettifica di confini, formando tre mappali in luogo dei due esistenti. La nuova part. _, costituita dalla precedente _ e dalla parte meridionale del map. _ che ospita anche il sub. V (diventato H con la nuova intavolazione), è stata intestata ai signori _, _ e _, i quali l'hanno locata nel suo insieme alla _ per un canone annuo di fr. 25'000.-.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dei ricorrenti e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere all'assunzione delle prove (testi, interrogatorio formale, sopralluogo, perizie, ispezione a UR e all'UTC di _) notificate dagli insorgenti, insuscettibili di apportare la conoscenza di ulteriori elementi di rilievo per il giudizio (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche dei mappali espropriati e dei luoghi circostanti sono note al Tribunale. Quanto alle perizie, mezzo di prova sollecitato dai ricorrenti per giustificare le indennità rivendicate per ogni sorta di danno, basterà ricordare che l'estimo compete al Tribunale e che l'esproprio in discussione concerne una comune porzione di terreno e l'ala di un magazzino, per la cui valutazione non occorrono nozioni specialistiche più estese di quelle in possesso dei giudici delle espropriazioni.
2. Valore venale degli scorpori espropriati e relativa indennità
I ricorrenti contestano innanzi tutto il risarcimento di fr. 300.- il mq accordato loro per l'avulsione di ca. _ mq dai mapp. _ e _.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art. 22ter).
L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).
Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del 2 febbraio 1998, giorno in cui il Tribunale di espropriazione ha decretato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto contrattazioni realizzate negli anni precedenti il dies aestimandi relative a fondi inedificati collocati in zona M5-07 di _. Opportunamente, la prima istanza ha quindi esteso le proprie ricerche alla zona A3-06 siccome sostanzialmente affine dal profilo qualitativo a quella di riferimento, reperendo diverse transazioni concluse tra il 1995 ed il 1998 in seno alle quali sono state solute le somme seguenti:
·
fr. 125.-/mq per il mapp. n. _ di 1000 mq in località _ (iscr. a RF l'8.11.1995, DG 7999);
·
fr. 83.09/mq per il mapp. n. _ di 2407 mq in località _ (iscr. a RF il 26.8.1996, DG 7413);
·
fr. 300.60/mq per il mapp. n. _ di 7485 mq in località _ (iscr. a RF il 21.5.1997, DG 3045);
·
fr. 112.17/mq per i mapp. nn. _ e _ di complessivi 2407 mq in località _ (iscr. a RF il 28.5.1997, DG 3512);
·
fr. 294.37/mq per il mapp. n. _ di 3397 mq in località _ (iscr. a RF il 15.6.1998, DG 4343);
·
fr. 345.22/mq per il mapp. n. _ di 869 mq in località _ (iscr. a RF il 9.7.1998, DG 5404).
Una volta depennati i dati concernenti i mapp. _ (valore estremo negativo) e _ (aggiudicazione asta UEF), i negozi restanti evidenziano il pagamento di un prezzo medio di fr. 219.20/mq ben lontano dal valore venale di fr. 300.-/mq che il Tribunale di espropriazione ha ritenuto di attribuire ai mapp. _ e _. Il risultato cui è pervenuto il primo giudice merita nondimeno di essere tutelato. Non solo perché la predetta cifra di fr. 220.- il mq è il frutto di una mera media matematica influenzata in modo importante dalle compravendite di fondi oggettivamente scadenti come le part. _ e _, ma soprattutto perché va in ogni modo corretta ed adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali dei mappali espropriati. Orbene, tenuto conto in particolare delle dimensioni, della loro posizione, degli accessi di cui fruiscono e delle possibilità di utilizzazione assicurate dalle vigenti norme di PR, non appare per nulla fuori luogo assegnare ai terreni espropriati un valore superiore nella misura del 35% alla quotazione media reperita per proprietà analoghe in regime di libero mercato. Tanto più che nei comuni vicini sono stati soluti importi simili, dell'ordine di 280.- fr. il mq, per sedimi a destinazione esclusivamente artigianale e che nel 1998 il mercato immobiliare ha iniziato a manifestare qualche primo, leggero segno di ripresa.
Le caratteristiche dei mapp. _ e _ non permettono tuttavia alla proprietà di raggiungere il livello di pregio decantato dagli espropriati. Questi omettono infatti di considerare che il complesso fondiario risulta svilito dalla sua stessa collocazione nelle vicinanze della rete ferroviaria ed autostradale, fonte di emissioni foniche ed atmosferiche tutt'altro che trascurabili. Ai potenziali parametri edificatori dei due mappali non può essere data d'altronde l'importanza attribuitagli dagli insorgenti, poiché la disarmonia che contraddistingue il mercato immobiliare ticinese conduce ad un appiattimento dei valori e non permette di stabilire un nesso direttamente proporzionale tra il prezzo del terreno e le sue possibilità di sfruttamento (RDAT 1989 N. 70; STA 7.9.1994 in re Galli). Quanto alla stima peritale del mapp. _ - fondo che questo Tribunale ha escluso dalla lista di quelli considerati per l'estimo siccome aggiudicato ad un'asta dell'UEF - trattasi di valutazione eseguita in seno al concordato chiesto dal suo proprietario che non avrebbe comunque potuto interferire nella fissazione dell'indennità espropriativa, la quale deve corrispondere ai reali valori di mercato desunti da libere contrattazioni.
In quanto volta a contestare l'indennità di fr. 300.- il mq riconosciuta dal primo giudice per l'esproprio del nudo terreno, l'impugnativa si avvera dunque infondata.
3. Indennità per la demolizione parziale del magazzino al sub. V del mapp. _
Gli insorgenti reputano irrisorio l'indennizzo di fr. 116'000.- assegnato dal Tribunale di espropriazione per la demolizione parziale (mc 1654.728 su 3633.291) del magazzino al sub. V del mapp. _ e postulano un risarcimento di almeno 200'000.- fr. come da perizia del loro esperto di fiducia.
3.1. La dottrina d'estimo concorda nel ritenere che il valore venale di una proprietà edificata debba essere calcolato in base ad una media ponderata tra il valore metrico ed il valore a reddito allorquando questi due valori - per ragioni di vario genere - non coincidono (Hess-Weibel, op. cit., N. 101 ad art. LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 46 ss.; Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 191 ss.; Nägeli-Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 99). In termini matematici questo principio si traduce nella formula
(valore metrico) + (valore di reddito x fattore di ponderazione)
1 + fattore di ponderazione
usualmente applicata dai giudici delle espropriazioni e dagli uffici cantonali di stima (cfr. art. 7 del Regolamento 19 dicembre 1997 sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare). Il valore (cubi)metrico viene calcolato in base al valore a nuovo della costruzione e dei costi secondari, deprezzati di norma secondo la vetustà. Il valore a reddito si desume invece dal reddito lordo annuo, capitalizzato ad un tasso corrispondente di regola a quello d'interesse praticato in media per le ipoteche di 1° rango aumentato di 0.5-5 punti a dipendenza della destinazione e della vetustà dell'immobile. Quanto al fattore di ponderazione, viene determinato in funzione del genere della costruzione.
3.2. Nel caso di specie, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto di poter indennizzare la perdita parziale del magazzino sulla scorta del suo solo valore reale, quantificato in fr. 116'000.- (fr. 70.- il mc). Fatte le dovute verifiche, questa conclusione regge alle critiche degli insorgenti, atteso che un estimo operato in stretto ossequio dei criteri indicati al considerando precedente non avrebbe comunque giovato loro.
In effetti, negli ultimi quarant'anni il tasso di interesse medio praticato in Svizzera sulle ipoteche di 1° rango è stato del 5.20 % circa (Nägeli/Wenger, op. cit., p. 88). Aggiungendo a questa cifra 1 punto percentuale per la vetustà e la destinazione a magazzino dello stabile (vedi Nägeli/Wenger, op. cit., p. 89), si ottiene un tasso di capitalizzazione del 6.20 % che applicato al canone di locazione annuo della parte demolita (determinabile con un apprezzamento generoso in non più di fr. 5'000.-, tenuto conto della pigione di fr. 60'000.- percepita per tutto il complesso della proprietà) consente di attribuirle un valore a reddito di fr. 80'645.-. Questa cifra va di seguito mediata con il valore metrico, utilizzando un fattore di ponderazione che stante il genere di immobile dedotto in esproprio non può essere superiore a 1. Ne consegue un valore venale di fr. 98'323.-, di gran lunga inferiore all'indennità riconosciuta dal Tribunale di espropriazione. Anche volendo magnanimamente attribuire alla parte espropriata un valore metrico di fr. 90.-/mc in esito ad una sottovalutazione del deprezzamento provocato alla costruzione dall'età e dal suo stato di conservazione, non si otterrebbe in ogni modo miglior risultato finale.
Il risarcimento allocato dalla prima istanza per la demolizione parziale del magazzino al sub. V del mapp. _ va dunque confermato siccome favorevole agli espropriati e insuscettibile in quanto tale di essere modificato a loro danno (art. 65 cpv. 4 PAmm).
4. Immissioni moleste e svalutazione della porzione residua
I ricorrenti lamentano una svalutazione della porzione residua della proprietà, che a seguito dell'espropriazione acquisirebbe una sagoma allungata difficilmente sfruttabile a fini edilizi. Sostengono inoltre che la sistemazione di via _ provocherà un aumento delle immissioni foniche ed atmosferiche tale da intaccare pesantemente il valore del possedimento.
4.1. L'indennità espropriativa deve comprendere tutti i pregiudizi cagionati al proprietario in seguito all'estinzione o alla limitazione dei suoi diritti, segnatamente - nel caso di espropriazione parziale di un fondo o di più fondi economicamente connessi - l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene diminuito (art. 11 lett. b Lespr). Si ritiene dovuto un indennizzo per la svalutazione della porzione rimanente non solo quando il rimpicciolimento o il cambiamento di forma della proprietà ne compromettono l'utilizzazione (RDAT II-1994 N. 63), ma anche quando sull'area espropriata viene realizzata un'opera generatrice di inquinamento fonico o atmosferico, con un conseguente aumento delle immissioni nelle adiacenze (RDAT 1989 N. 75). In questo caso il proprietario può di principio rivendicare un indennizzo per la diminuzione di valore della frazione residua in base all'art. 11 lett. b Lespr. I proprietari di fondi non toccati direttamente dall'esproprio finalizzato alla realizzazione di un'opera viaria possono invece invocare l'avverarsi di un'espropriazione di diritti di vicinato - ed ottenere un indennizzo per il deprezzamento della loro proprietà - se il danno subito è speciale, imprevedibile e grave; solo se queste tre condizioni sono adempiute cumulativamente si può parlare di immissioni eccessive ex art. 684 CCS idonee a generare obbligo di risarcimento (cfr. DTF 124 II 548, 121 II 328 e rinvii). Tuttavia il deprezzamento non è di norma ammesso negli agglomerati urbani importanti, dove ogni proprietario deve prevedere la possibilità di sistemazioni e allargamenti delle strade nelle immediate vicinanze
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In caso di immissioni pregiudizievoli la giurisprudenza (DTF 106 Ib 381) opera pertanto una distinzione tra il proprietario colpito da un'espropriazione formale vera e propria e quello che, proprio a causa delle immissioni, è sostanzialmente vittima solo di un'espropriazione di diritti di vicinato; il primo potrà sollecitare il riconoscimento di un'indennità ex art. 11 lett. b Lespr non appena esiste un rapporto di causalità adeguata tra la perdita del terreno e il danno proveniente dalle immissioni, il secondo - che beneficia soltanto della protezione accordatagli dal diritto di vicinato (art. 684 e 679 CCS) - per ottenere riparazione dovrà invece provare la gravità, la particolarità e l'imprevedibilità del danno. Come ben puntualizza il TF nella giurisprudenza citata, può quindi succedere che un proprietario costretto a cedere parte del proprio terreno venga risarcito anche per il danno cagionato da immissioni di rumore, polvere, ecc. non eccessive provenienti dall'opera, mentre un altro proprietario, toccato in egual misura dalle medesime immissioni ma non espropriato formalmente, si veda rifiutato qualsiasi indennizzo (RDAT II-1998 N. 27).
4.2. A seguito dell'espropriazione il mapp. _ ha perso tutto il suo settore meridionale (405 mq circa su 1'059), mentre il mapp. _ è stato privato del terreno che costeggia via Sottobisio lungo un centinaio di metri circa (la striscia avulsa misura circa 350 mq ed è stata staccata da un fondo ampio ben 12'366 mq).
Le particelle in oggetto, da decenni intestate alla famiglia _ (cfr. estratti censuari e decisione 30 aprile 1965 della Commissione federale di stima del VII Circondario relativa agli espropri per la costruzione della N2 in territorio di Balerna e Novazzano, p. 54), risultano con ogni evidenza economicamente connesse e formano un complesso fondiario unitario. La proprietà va dunque vista e valutata nel suo insieme. Questo ineluttabile approccio porta immediatamente ad escludere che l'ampia frazione risparmiata dall'esproprio abbia subito un deprezzamento indennizzabile. Il leggero cambiamento di forma sofferto dal possedimento non ha per nulla pregiudicato le sue possibilità di sfruttamento, che nel complesso sono rimaste immutate; nello spazio restante è possibile aggiungere nuove costruzioni o ampliare quelle esistenti e come in passato la proprietà può essere riedificata completamente previa demolizione degli stabili eretti svariati anni fa.
Il rimpicciolimento conseguente all'espropriazione non ha avuto conseguenze negative neppure sulla situazione venutasi a creare con lo scioglimento di comproprietà e contestuale rettifica di confini che gli espropriati hanno realizzato nel dicembre del 1998, operazione che ha portato alla costituzione di tre mappali in luogo dei due in essere fino a quel momento. Le tre particelle, segnatamente la nuova _ (4'844 mq) costituita dalla precedente _ (1'059 mq) e dalla parte meridionale (mq 3'785) del mapp. _, sono perfettamente utilizzabili malgrado l'esproprio che ha colpito i fondi con i quali sono state formate.
4.3. Dagli atti si desume che il terreno espropriato, di complessivi 755 mq, è servito ad allargare il sedime stradale di via Sottobisio, in precedenza caratterizzato dalla limitata larghezza (5.00 m) della carreggiata in corrispondenza dei sottopassi della strada cantonale e della linea delle _. Ciò non significa tuttavia ancora che le part. _ e _ hanno subito un incremento del carico fonico e ambientale tale da sminuirne il valore. Intanto occorre premettere che la sistemazione di via _ si è resa necessaria per ovviare ad una manifesta situazione di pericolo generata soprattutto dai veicoli pesanti, che in certi punti erano costretti ad invadere la corsia di contromano e non riuscivano ad incrociare tra di loro (cfr. relazione tecnica sull'opera, p. 2). L'intervento si configura alla stregua di una tipica miglioria ai sensi dell'art. 39a Lstr, che non comporta una modifica sostanziale dell'uso e della funzione della strada. Già prima dell'allargamento, via _ - in corrispondenza del fronte S-W dei mapp. _ e _ - era d'altronde gravata da un TGM di 5743 unità (dato riferito al 1996) che non provocava alcun superamento dei valori limite d'immissione sanciti dall'OIF per le zone con GS III (cfr. allegato 3 OIF; catasto del rumore stradale del comune di _, estratto riguardante la strada cantonale Sottopassaggio _ allegato all'incarto del TE). A fronte di simili emergenze, è escluso che la sistemazione di via _ possa aver intaccato il valore della proprietà _, già penalizzato dalla sua vicinanza con l'autostrada e la linea ferroviaria. Quand'anche il traffico sulla strada cantonale dovesse raddoppiare a cagione delle migliorie apportate all'impianto, il mapp. _ non subirebbe infatti immissioni superiori ai limiti di legge (cfr. citato catasto dei rumori, conclusioni a p. 8).
I ricorrenti adducono nondimeno che gli interventi eseguiti potenziano il collegamento stradale, incrementando il traffico e con esso l'aggravio fonico e atmosferico nelle adiacenze della cantonale. In tal caso però la svalutazione di cui si dolgono gli insorgenti con riferimento all'incremento delle immissioni non sarebbe affatto dovuta all'evento espropriativo di cui sono rimasti vittime, quanto piuttosto alla sistemazione stradale vera e propria disposta dal Cantone, con la conseguenza che il deprezzamento dei fondi dovuto all'ipotetico aumento di inquinamento si sarebbe verificato anche in assenza di un esproprio a carico del mapp. _ e _. Tra l'espropriazione e la presunta perdita di valore delle particelle verrebbe quindi a mancare un rapporto di causalità adeguata sufficiente per giustificare il riconoscimento di un indennizzo ex art. 11 lett. b Lespr.
4.4. Resta da esaminare se le pretese dei ricorrenti non possano essere soddisfatte in base alle regole che informano il risarcimento del danno nell'ambito dell'espropriazione dei diritti di vicinato.
Come accennato in antecedenza, secondo la giurisprudenza sono dati gli estremi di un indennizzo per titolo di espropriazione formale di diritti di vicinato se lo sfruttamento conforme alla sua destinazione di un'opera pubblica appartenente ad una collettività che fruisce del diritto di espropriazione, è fonte di immissioni eccessive ai sensi dell'art. 684 CCS, tali da provocare ai proprietari colpiti un pregiudizio cumulativamente speciale, grave e imprevedibile (DTF 124 II 548, 123 II 490, 121 II 328, 119 Ib 355). Il presupposto della specialità è adempiuto allorquando le immissioni raggiungono un'intensità che eccede il limite dell'usuale e del tollerabile (DTF 123 II 492). Il requisito della gravità concretizza invece il principio della proporzionalità e concerne il danno provocato dalle immissioni, che deve essere importante al punto da provocare una considerevole svalutazione della proprietà toccata (DTF 123 II 493). La condizione dell'imprevedibilità - posta dal Tribunale federale soprattutto in opposizione agli sviluppi attendibili del traffico stradale, ferroviario e aereo - è data infine se il proprietario colpito non poteva immaginarsi che avrebbe subito un pregiudizio a causa delle immissioni provocate dall'utilizzazione di un'opera pubblica esistente, ampliata o di nuova costruzione (cfr., sull'argomento, Bovey, L'expropriation des droits de voisinage, p. 163 ss.).
Nell'evenienza concreta, alle lamentate immissioni fanno difetto tutti i requisiti esatti dalla giurisprudenza. I dati riportati nel catasto dei rumori (cfr. consid. 3.3. che precede) dimostrano infatti che le immissioni non trascendono i valori fissati nella legge e non provocano un deprezzamento tangibile della proprietà. Quanto all'imprevedibilità, non si può fare a meno di annotare che via _, dipartendosi dalla strada cantonale principale _ per attraversare la zona artigianale ed industriale di _, è sempre stata un collegamento cruciale. L'importanza e la posizione strategica di questa arteria nel contesto dell'assetto viario del comune è da tempo talmente evidente che gli espropriati dovevano aspettarsi uno sviluppo futuro del traffico e degli inconvenienti ad esso connessi (DTF 116 Ib 11).
Ne segue che le rivendicazioni dei ricorrenti non possono essere accolte neppure in applicazione dei principi che informano l'espropriazione dei diritti di vicinato.
5. Ferme queste premesse, il ricorso è respinto con la conseguente conferma del giudizio impugnato.
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza, atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di Vira Gambarogno).