# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ee3abada-f468-59f3-95eb-6c8ae5be4a72
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 2018
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
La RE 1 è una società civile immobiliare di diritto francese con sede a P_. Il 15 marzo 2010, l’avv. PI 2, a nome della società
nella sua qualità di locatrice, e CO 1 in veste di conduttore
hanno sottoscritto
un contratto di locazione, redatto in francese
(“Contrat de location à usage d’habitation”)
, avente come oggetto un appartamento al settimo piano di un immobile in _ a P_. Il contratto è stato concluso per una durata determinata di un anno (rinnovabile tacitamente) con inizio il 1° marzo 2010. La pigione mensile (comprensiva dell’acconto spese di € 600.–), è stata fissata in complessivi € 5'900.–, pagabili anticipatamente entro il primo di ogni mese, anche
in caso di occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione, fatta salva ogni pretesa di risarcimento danni (art. II cpv. 4:
“En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, l’indemnité d’occupation due à ce titre sera égale au triple du loyer sans préjudice du paiement des charges contractuelles, tous dommages et intérêts réservés”
).
Al punto X del suddetto contratto, intitolato
“Clause résolutoire et clauses pénales”
, le parti hanno previsto che in caso di mancato pagamento della pigione o dei suoi accessori entro i termini pattuiti, il conduttore è tenuto – senza messa in mora – a corrispondere al locatore un supplemento del 20% sull’importo dovuto, a titolo di risarcimento del danno subito da quest’ultimo. Nello stesso punto era altresì prevista un’indennità penale convenzionale – pari a tre volte la pigione quotidiana – per ogni giorno occupato abusivamente (indebitamente) dal conduttore, fino al momento della riconsegna effettiva delle chiavi.
B.
Con un primo precetto esecutivo (n. _) emesso il 17 luglio 2015 dall’Ufficio d’esecuzione di Locarno, la RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso delle pigioni scadute dall’ottobre del 2014 al febbraio del 2015 compresi, oltre alla penale prevista contrattualmente in caso di ritardo nella corresponsione delle stesse. Statuendo con decisione del 19 ottobre 2015 (inc. n. _), la Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna ha rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta da CO 1.
C.
Nel frattempo, con una lettera del 21 agosto 2015 trasmessa per raccomandata a CO 1, la RE 1 ha disdetto il contratto di locazione con effetto immediato facendo valere – oltre al mancato pagamento delle pigioni richieste col precetto esecutivo sopra indicato – anche quelle per i mesi da giugno ad agosto 2015, fissando inoltre un appuntamento per il 7 settembre 2015 direttamente sul posto per la consegna dell’appartamento.
D.
Con una email del 1° giugno 2016 trasmessa a CO 1 e in copia, per conoscenza, a PI 1 (ossia a colui che in fatto usufruiva dell’oggetto locato), PI 2 ha chiesto all’escusso se erano state prese delle misure per la liberazione dell’appartamento. La risposta è giunta direttamente da PI 1 il quale ha informato PI 2 che si stava per trasferire, proponendogli di poter corrispondere le pigioni fino a settembre così da potersi organizzare. Egli ha inoltre comunicato la sua intenzione di acquistare l’appartamento.
E.
Sulla scorta di un secondo precetto esecutivo n. _ emesso il 12 maggio 2017 dall’Ufficio di esecuzione di Locarno, la RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso di fr. 25'609.05 oltre agli interessi del 5% dal 1° marzo 2017 e di fr. 5'121.80 oltre agli interessi del 5% sempre dal 1° marzo 2017, indicando quali titoli di credito nel primo caso l’
“indemnité pour occupation illicite février à mai 2017”
e nel secondo la
“pénalité de retard (art. X contrat bail)”
.
F.
Avendo CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 7 giugno 2017 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna. Nel termine impartito,
la parte convenuta si
è opposta all’istanza con osservazioni scritte del
7 luglio 2017.
G.
Con uno scritto del 21 giugno 2017 trasmesso direttamente alla Pretura di Locarno-Campagna (che l’escusso ha inoltre prodotto quale doc. 1), l’avvocato francese _ ha reso attento il primo giudice, tra le altre cose, che il suo cliente PI 1 occupa l’appartamento oggetto del contratto sottoscritto da CO 1 quale suo mandatario. Ha inoltre informato che PI 1 da
“numerosi anni”
corrisponde le pigioni e che davanti al Tribunale di prima istanza di P_ è pendente una procedura volta a riconoscere il suo cliente quale affittuario dell’appartamento in questione. Invitati dal Pretore a prendere posizione su tale scritto, il 3 luglio la RE 1 ha chiesto di stralciarlo dagli atti, mentre CO 1 ne ha confermato l’assunzione con lettera del 7 luglio 2017.
H.
Statuendo con decisione del 16 agosto 2017, il Pretore aggiunto
ha respinto l’istanza, ponendo a carico dell’escutente le spese processuali
di fr. 450.– e un’indennità di fr. 1'000.– a favore della parte convenuta.
I.
Contro la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa Camera
con un reclamo del 28 agosto 2017
per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza. Nelle sue osservazioni del 15 settembre 2017, CO 1
ha concluso per la reiezione del reclamo.
Con replica e duplica spontanee inoltrate rispettivamente il 27 settembre e il 9 ottobre 2017,
le parti si sono poi riconfermate nelle rispettive e antitetiche posizioni.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Essendo in concreto la notifica avvenuta al patrocinatore della RE 1 il 17 agosto 2017, il termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il giorno successivo, è scaduto domenica 27 agosto, sicché il reclamo, presentato il primo giorno feriale seguente, ovvero lunedì 28 agosto 2017, è tempestivo (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF).
1.2
La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha innanzitutto ritenuto pacifico, poiché non contestato, che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 15 marzo 2010 è stato disdetto il 21 agosto 2015 con effetto immediato dalla locatrice, e che l’immobile è sempre stato occupato – e risulta esserlo tutt’ora – da PI 1. Egli ha poi rilevato come a suo parere l’istante non abbia escusso il conduttore per l’indennità di occupazione abusiva, bensì per i quattro canoni di locazione non corrisposti da febbraio a maggio 2017, oltre alla penale del 20% sulla somma dovuta. Seguendo le argomentazioni dell’escusso, secondo il quale a seguito della disdetta del contratto l’istante non ha intrapreso alcunché per riavere i locali (fino al mese di febbraio 2017) incassando per oltre un anno e mezzo i canoni di locazione versati direttamente da PI 1, il primo giudice ha ritenuto verosimile – in sintesi – che tra quest’ultimo e la RE 1 è sorto un nuovo contratto di locazione. Conclusione rafforzata a suo dire dal comportamento di PI 1, che ha instato per farsi riconoscere quale conduttore e risposto in prima persona alla email che l’istante aveva trasmesso all’escusso. Per questo motivo, il Pretore aggiunto ha concluso che il contratto sottoscritto con CO 1 non costituisce (più) un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per l’importo posto in esecuzione, rinviando l’istante al foro ordinario per accertare il suo preteso credito.
4.
Nel reclamo la RE 1 ribadisce la validità del contratto di locazione prodotto con l’istanza per l’importo preteso, rivolgendo sostanzialmente due rimproveri al primo giudice. Il primo, per non aver esaminato alla luce della legge francese il contratto di locazione che ritiene essere sorto per atti concludenti con PI 1, limitandosi a ritenere
“sufficientemente verosimile”
la sua esistenza come se si trattasse di un rapporto contrattuale retto dal diritto svizzero. Il secondo, per aver violato l’art. 82 cpv. 2 LEF ritenendo che sia sorto un nuovo contratto di locazione per atti concludenti non sulla base dei documenti prodotti ma
“soppesando”
– come un giudice di merito – le prove prodotte dalle parti secondo il suo libero apprezzamento in disprezzo dei limiti che la procedura sommaria gli impone. A mente sua il Pretore aggiunto non avrebbe in particolare tenuto conto di due elementi che inficiano l’esistenza di un nuovo contratto, ovvero la dichiarazione rilasciata il 19 dicembre 2016 dall’escusso – che non avrebbe avuto senso allestire se quest’ultimo si fosse sentito svincolato da ogni obbligo nei suoi confronti – e la risposta di CO 1 alla mail trasmessagli il 1° giugno 2016 per richiedere la liberazione dei locali.
5.
Nelle sue osservazioni al reclamo CO 1, ricordato come l’istante abbia incassato, dopo la rescissione del contratto, le pigioni direttamente da PI 1, ritiene abusivo da parte sua pretendere ora di rifarsi su di lui. Sottolinea poi come il contratto di locazione abbia perso la sua validità a seguito della disdetta notificatagli per il 31 agosto 2015, motivo per cui non può costituire un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pretese riferite a un periodo successivo a tale data. A sostegno della sua tesi, CO 1 sottolinea come la pretesa dell’istante non sia fondata sulle norme previste in caso di occupazione abusiva, bensì sulle conseguenze in caso di mora del pagamento del canone di locazione. Ciò a dimostrazione che è sorto un nuovo contratto, peraltro oggetto di una procedura giudiziaria davanti al foro francese. Quanto alla dichiarazione del 19 dicembre 2016, l’escusso osserva che nella stessa egli si è
limitato a confermare l’avvenuta rescissione del contratto, aderendo a
ogni misura giudiziaria volta a espellere la persona che abusivamente occupava l’appartamento. La risposta alla email del 1° giugno
2016 non è invece giunta da lui, ma direttamente da PI 1 che nemmeno l’ha messo in copia, a riprova della sua estraneità ai nuovi rapporti sorti tra le parti. Reputa infine prive di fondamento le argomentazioni della reclamante relative al foro applicabile.
6.
In ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio (DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza) e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o riconosciuto (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).
6.1
Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti
(sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del termine previsto, salvo disposizione contraria il creditore non può chiedere sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per le pretese sorte dopo la decadenza del contratto, e questo anche se il conduttore non ha riconsegnato l’oggetto (sentenza della CEF 14.2013.22 del 7 marzo 2013, consid. 5 e 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 3.2, con rinvio a
Staehelin
, op. cit., n. 114 e 116 ad art. 82;
Gilliéron
in: Commentaire de la LP, vol I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82;
P
eter
Stücheli,
Die Rechtsöffnung, 2000, pagg. 362 segg.).
6.2
Nel caso specifico, non è contestato che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 15 marzo 2010 (doc. B) sia stato disdetto con effetto immediato per la fine di agosto 2015. Ciò si evince sia dalla lettera del 21 agosto 2015 trasmessa dall’istante all’escusso (doc. F), sia dalla dichiarazione rilasciata da quest’ultimo il 16 dicembre 2016 (doc. G). In linea di massima, il contratto di locazione varrebbe quindi titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione solo per le pigioni maturate fino al 31 agosto 2015.
a)
Tuttavia, contrariamente a quanto accertato dal primo giudice e ribadito dal convenuto in questa sede, l’escutente in realtà non procede per incassare canoni scaduti, bensì le indennità per occupazione illecita dei locali
(“indemnité pour occupation illicite”)
relative a mesi successivi alla disdetta, ovvero da febbraio a maggio 2017,
e le relative penalità di ritardo, come risulta dal precetto esecutivo (doc. J e sopra ad E). Ora, il contratto di locazione, al capitolo relativo alle pigioni, prevede che in caso di occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione, l’indennità d’occupazione dovuta a questo titolo ammonterà al triplo della pigione oltre agli oneri contrattuali (art. II cpv. 4). La parola “triplo” è però stata depennata e la frase completata a mano con una riserva a favore di ogni risarcimento danni (sopra ad A). Ne segue che questa disposizione costituisce in sé un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le indennità d’occupazione sorte dopo la scadenza del termine di disdetta, calcolate come pigioni.
b)
Orbene è pacifico che CO 1 non ha mai provveduto alla liberazione e alla riconsegna dell’appartamento prevista per il 7 settembre 2015, così come richiestogli dall’avv. PI 2 nella lettera di disdetta del 21 agosto 2015 (doc. F). Il convenuto, infatti, non ha contestato l’allegazione dell’istante relativa alla mancata restituzione delle chiavi (istanza, pag. 4 ad 12), da considerarsi quindi accertata (art. 150 CPC). Ad ogni modo,
trattandosi di una prova negativa difficile da apportare, sarebbe spettato all’escusso collaborare all’accertamento dei fatti rendendo verosimile di averle riconsegnate entro il giorno stabilito (cfr. DTF 119 II 306). Non essendo stato il caso, le indennità d’occupazione indebita sorte dal febbraio al maggio del 2017 sono da ritenersi riconosciute dall’escusso.
c)
Nella sua replica spontanea (a pag. 2), è vero, la reclamante afferma che
“una parte della somma oggetto dell’opposizione è rappresentata da canoni di locazione non corrisposti”
. Si tratta però manifestamente di un’imprecisione, verosimilmente dovuta al fatto che l’importo dell’indennità d’occupazione indebita è uguale a quello della pigione. Comunque sia, la reclamante ha sempre
parlato d’indennità, sia nell’istanza (ad II/15 e III/2
[“indennità equivalente all’ammontare della pigione”]
) che nel reclamo (ad II/8).
d)
Quanto alla penale per mora –
“pénalité de retard (art.
X contrat bail)”
– di
fr. 5'121.80, solo nella
replica spontanea (pagg. 2-3)
la reclamante la fonda sul
l’art. X cpv. 4 n. 2 del contratto, mentre nel precetto esecutivo essa rinvia senza precisazione all’art. X e nell’istanza (ad II/16 e III/2) come nel reclamo (ad II/9) si riferisce alla
“clausola di maggiorazione del 20% in caso di ritardato pagamento”
, ovvero alla clausola dell’art. X cpv. 4 n. 1. Per esplicita scelta dell’istante, la sua seconda pretesa va quindi esaminata in base alla clausola n. 1, ignorando la nuova e discordante allegazione di replica, da considerare irricevibile (sopra consid. 1.2). Del resto, solo la clausola n. 1 sta
bilisce una penalità di ritardo, guarda caso ammontante alla maggiorazione
del 20% richiesta dall’istante. La penale dell’art. X cpv. 4 n. 2 si riferisce invece all’indennità convenzionale d’occupazione prevista anche all’art. II cpv. 4, sulla quale è fondata la prima pretesa.
Sta di fatto, ciò posto, che la clausola n. 1 è stata pattuita solo per i casi di mancato pagamento delle pigioni. Né l’art. II cpv. 4 né l’art. X cpv. 4 n. 2 contemplano una penale in caso di ritardato pagamento dell’indennità d’occupazione. Non costituiscono pertanto un valido titolo di rigetto per la maggiorazione richiesta. Per inciso, la maggiorazione del 20% richiesta non potrebbe comunque giustificarsi, come pare credere la reclamante in replica, come una quota ridotta dell’indennità d’occupazione indebita, che l’art. X cpv. 4 n. 2 fissa nel triplo della pigione. In effetti,
la parola “triplo”
(“triple”)
è stata depennata all’art. II cpv. 4 e, verosimilmente per svista, non è stato fatto lo stesso all’art.
X cpv. 4 n. 2. Ne consegue che il contratto non potrebbe ad ogni modo esse considerato sufficientemente chiaro perché l’opposizione potesse essere rigettata per un importo superiore a una volta quello delle pigioni.
e)
Dato che il
tasso di cambio usato dall’istante, dell’1.08513 (istanza
pag. 5 ad 15), non è contestato ed è comunque inferiore a quello dell’
1.0963 risultante al 12 maggio 2017 dal
sito
“www.fxtop.com”
ritenuto notorio dal Tribunale federale e dalla Camera (DTF 137 III 625 consid. 3; sentenza della CEF 14.2014.32
del 3 dicembre 2014, consid. 5.1),
nulla osta in sé al rigetto provvisorio dell’opposizione, però limitatamente a fr. 25'609.05 oltre agli interessi del 5% dal 1° marzo 2017.
7.
Ciò posto, rimane da esaminare se è verosimile, come ritenuto dal Pretore aggiunto, che sia sorto un nuovo contratto di locazione verbale tra l’istante e colui che di fatto ha sempre occupato l’ente locato e ha continuato a farlo anche dopo la disdetta, ponendo fine – pare di capire – all’obbligo di CO 1 di corrispondere all’istante delle indennità penali d’occupazione.
7.1
A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (
Staehelin,
op. cit., n. 87 seg. ad art. 82).
7.2
Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha fondato la verosimile conclusione di un contratto di locazione nuovo tra PI 1 e l’istante sul fatto che dopo la disdetta del contratto quest’ultima avrebbe acconsentito per circa un anno e mezzo (fino a febbraio del 2017) all’occupazione dell’ente locato dietro pagamento della pigione, senza cercare di ottenere giudizialmente la liberazione dei locali.
a)
Il primo giudice ha però omesso di considerare che, con email del 1° giugno 2016 (doc. H), l’istante ha chiesto a CO 1, con copia a PI 1 e al patrocinatore dello stesso, se fossero state prese delle misure per liberare l’appartamento, manifestando così chiaramente di non avere rinunciato a riprenderselo. Nulla muta al riguardo il fatto che la risposta le sia giunta direttamente da PI 1 con una proposta di acquisto (doc. H)
né che il medesimo abbia instato per farsi riconoscere quale conduttore
. Anzi, ciò rende semmai verosimile che PI 1 fosse cosciente della volontà dell’istante di ottenere la restituzione dei locali e abbia tentato di rimanervi proponendone dapprima l’acquisto, poi agendo in via giudiziale in base al diritto di locazione (benché sul contratto figuri come inquilino unicamente CO 1). D’altronde, se davvero l’escusso si fosse considerato libero da ogni obbligo nei confronti della RE 1, non avrebbe avuto senso acconsentire, tramite la sottoscrizione della dichiarazione del 19 dicembre 2016 (doc. G), a ogni misura giudiziaria volta a sfrattare chiunque occupasse senza diritto l’appartamento.
b)
Contrariamente poi a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto e dall’escusso, il fatto che la RE 1 abbia continuato a percepire le pigioni da parte di PI 1 non è sufficiente per ritenere verosimile la conclusione tacita di un nuovo rapporto di locazione sorto con quest’ultimo. Il contratto prevedeva infatti che l’inquilino fosse tenuto a pagare un’indennità pari alla pigione in caso di occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione (art. II cpv. 4) e l’art. X cpv. 4 precisava che tale obbligo non ostava alla risoluzione del contratto
(“sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire”)
né dava il diritto all’inquilino di rimanere nell’appartamento
(“Cette indemnité n’ouvrira aucun droit au maintien dans les lieux au Locataire”)
, neppure se avesse ottenuto una protrazione del termine di riconsegna
(“si le locataire (...) obtient des délais pour son départ”)
(art. X cpv. 4 n. 2). Dal fatto che l’istante abbia accettato pagamenti che le parti avevano pattuito escludendo esplicitamente ogni rinuncia alla disdetta non può ragionevolmente desumersi la conclusione tacita di un nuovo contratto di locazione. La deduzione contraria cui è giunto il primo giudice risulta manifestamente errata alla luce della documentazione agli atti (contratto e scritti citati sopra al consid. 7.2/a). Anche una tacita riconduzione del contratto di locazione pare esclusa, visto che l’art. 1739 del Codice civile francese (cui rinvia il contratto, doc. B in fondo al primo foglio) ne vieta l’invocazione nei casi in cui, come nella fattispecie, il locatore ha significato all’inquilino la disdetta.
7.3
Nelle osservazioni al reclamo, CO 1 rimprovera inoltre all’istante di agire in malafede, nel provare a rifarsi su di lui dopo avere incassato da PI 1 per praticamente un anno e mezzo (da settembre 2015 a gennaio 2017) il normale canone di locazione senza maggiorazione. A torto. La pretesa posta in esecuzione verte infatti sul periodo successivo (febbraio a maggio 2017). E a prescindere dagli eventuali accordi interni tra PI 1 e CO 1, l’istante ha concluso il contratto di locazione con il secondo, non con il primo.
8.
In definitiva, la sentenza impugnata va riformata nel senso del
parziale accoglimento dell’istanza, limitatamente all’indennità di occupazione
indebita per i mesi da febbraio a maggio del 2017 (consid. 6.2/e).
9.
In entrambe le sedi
la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (
RL 3.1.1.7.1
) per il rinvio del
l’art. 96 CPC,
seguono la reciproca soccombenza parziale (art. 106 cpv. 2 CPC).
10.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 30'730.85, supera la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.