# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d911f5bb-f6c6-54e5-b20e-6a9b8192a78f
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2013
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Nel corso del 2008 AO 1 ha concesso in locazione alla AP 1, _, un appartamento in _ a _. In data 7 maggio 2010 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto per il medesimo oggetto più un secondo posto auto, che indicava il suo inizio il 1° maggio 2010 e la sua scadenza senza disdetta il 1° maggio 2011, per un corrispettivo complessivo di fr. 2'400.- mensili (doc. D). Dopo quest’ultima data sono sorte divergenze tra le parti in merito alla conclusione del contratto, il locatore sostenendo un rinnovo tacito e rivendicando le relative pigioni oltre a quelle rimaste impagate (doc. E).
B.
In data 29 luglio 2011 AP 1 inviava a AO 1, all’indirizzo di via dei _ a _, le chiavi dell’appartamento e del telecomando dell’autorimessa (doc. G) e il medesimo giorno dava disposizioni alla Banca _ per la liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore (doc. H e 3).
Con istanza 24 agosto 2011 al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione AO 1 sosteneva che il contratto con AP 1 era proseguito per atti concludenti dopo il 1° maggio 2011 e che la consegna delle chiavi da lui ricevute il 5 agosto 2011 costituiva una disdetta per la fine del successivo mese di novembre, di conseguenza rivendicava l’importo di fr. 33'600.- oltre interessi al 5% a titolo di pigioni scoperte, tre delle quali riferite al 2010. Con la medesima istanza il locatore, richiamato il sopralluogo svolto dal perito comunale degli immobili in data 17 agosto 2011 su richiesta del suo rappresentante legale, sollevava sia l’esistenza di difetti sia la carente pulizia dell’ente locato. Con lettera 13 ottobre 2011 il rappresentante legale di AO 1 precisava all’attenzione dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione che l’importo richiesto per il ripristino dei difetti ammontava a fr. 3'906.-. All’udienza del 13 ottobre 2011 il predetto Ufficio, preso atto dell’assenza, preannunciata, della parte convenuta, dichiarava fallito il tentativo di conciliazione e rilasciava alla parte istante l’autorizzazione ad agire. Per quanto precede si rinvia al doc. rich. I°.
C.
Con petizione 28 ottobre/15 novembre 2011 AO 1 ha ribadito la tesi secondo cui il contratto di cui al doc. D si era rinnovato per atti concludenti e, interpretando la restituzione delle chiavi ad inizio agosto 2011 quale disdetta, ha sostenuto che la sua conclusione doveva essere fissata per la fine di novembre del medesimo anno; di qui la richiesta di 3 pigioni ancora dovute per il 2010 (maggio, luglio e novembre) e di 11 pigioni per il 2011 (da gennaio a novembre), per complessivi fr. 33'600.-. L’attore riteneva quindi la sua pretesa per la sostituzione della vasca da bagno e per le pulizie dell’appartamento compensata con l’importo depositato a titolo di garanzia e liberato a suo favore.
In sede di risposta AP 1 ha sostenuto che il contratto di locazione era da intendersi concluso il 1° maggio 2011 non essendo intervenuta alcuna riconduzione tacita, che il corrispettivo per i mesi di novembre e dicembre 2010 nonché gennaio 2011 era compensato dalla liberazione della cauzione mentre quello dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2011 era a sua volta oggetto di compensazione con la pretesa per le spese (fr. 1'050.-) e la perdita di guadagno (fr. 7'500.-) del suo amministratore unico - che aveva dovuto effettuare 5 trasferte in Ticino per tentare di restituire le chiavi al locatore resosi irreperibile - nonché con un debito del padre dell’attore connesso al consumo di elettricità (fr. 226,10), infine che non vi era stata una regolare notifica dei difetti fermo restando che pure l’esistenza dei medesimi era contestata.
In sede di replica (ove l’attore ha contestato le pretese della convenuta nei suoi confronti e sostenuto la correttezza della notifica dei difetti) e duplica, come nei rispettivi memoriali conclusivi scritti, le parti hanno confermato le loro contrapposte tesi e domande di causa.
D.
Con decisione 8 aprile 2013 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione condannando la convenuta a versare all’attore fr. 17'209,20, oltre interessi al 5% dalla data della decisione medesima; le spese processuali sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e le ripetibili compensate. Il primo giudice ha avantutto accertato che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 7 maggio 2010 era venuto a scadenza il 1° maggio 2011, trattandosi di un contratto di durata determinata e non essendo emersi elementi tali da giustificare una riconduzione tacita dello stesso, di qui la reiezione della pretesa attorea di vedersi riconoscere le pigioni per il periodo da maggio a novembre 2011. Preso però atto della mancata tempestiva restituzione delle chiavi (avvenuta in data 5 agosto 2011), senza valida giustificazione in merito, il Pretore ha riconosciuto a favore del locatore, oltre ai canoni di locazione scoperti corrispondenti a
fr. 16’800.-, anche un’indennità per occupazione illecita dell’ente locato per fr. 7'587,10 (pari al corrispettivo dalla scadenza contrattuale al 5 agosto 2011). In seguito il primo giudice ha respinto la pretesa della parte convenuta di vedersi riconoscere fr. 8'550.- a titolo di risarcimento per spese di trasferta e perdita di guadagno. Infine ha pure respinto la pretesa di risarcimento danni dell’attore considerando tardiva la notifica dei difetti e ha quindi dedotto dall’importo per pigioni arretrate e occupazione illecita da un lato il deposito di garanzia
(fr. 6'951,80), d’altro lato un debito della parte locatrice relativo al consumo di elettricità (fr. 226,10). L’importo definitivo a favore dell’attore corrispondeva pertanto, come sopra indicato, a complessivi fr. 17'209,20.
E.
Con atto di appello 8 maggio 2013 AP 1 (in seguito AP 1) – nuova ragione sociale della società AP 1 a partire dal 19 aprile 2013 – ha chiesto la riforma della decisione pretorile nel senso di respingere la petizione con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta all’appello 15 luglio 2013 AO 1 postula la reiezione del gravame con conseguente conferma del primo giudizio e protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle tesi esposte dalle parti si dirà nei considerandi che seguono.
e considerato

## Considerations

in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). A norma dell’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (DTF 137 III 127 consid. 2, pag.129-130). La decisione pretorile è stata resa in data 8 aprile 2013 sicché la procedura d’appello è retta dal nuovo CPC. Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata in data 8 aprile 2013 in una procedura ordinaria con valore superiore a fr. 30'000.-. L’appello dell’ 8 maggio 2013 è tempestivo, così come lo è la risposta 15 luglio 2013.
2.
L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (v.
Reetz/Theiler
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2
a
ed., n. 36 ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel,
Kunz
, n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011, inc. n. 4A_659/2011, consid. 4; II CCA 18 aprile 2013, inc. n. 12.2011.119 e riferimenti). Come meglio si vedrà in seguito l’appellante si limita sostanzialmente a riproporre le proprie tesi, già esposte negli allegati di prima sede, senza adeguato confronto con il giudizio che impugna, ossia senza spiegare per quali motivi il giudizio del Pretore sarebbe errato e pertanto da riformare, ciò che rende l’atto di appello ricevibile solo in alcune sue parti.
3.
Dopo aver escluso un rinnovo tacito del contratto per il periodo maggio - novembre 2011, così come auspicato dall’attore, il Pretore ha spiegato per quali motivi la restituzione delle chiavi, e con ciò dell’ente locato, non era avvenuta tempestivamente. Il primo giudice ha in sostanza rimproverato alla convenuta di aver atteso la fine di luglio 2011 per restituire le chiavi, rispettivamente di non aver inviato una raccomandata all’indirizzo noto di _ per cerziorarsi se qualcuno ritirasse o meno gli invii (in effetti, in caso di ritorno della lettera al mittente il locatore si sarebbe trovato in mora per rapporto all’offerta di restituzione del bene locato), e ancora di non aver neppure tentato di assumere informazioni circa l’indirizzo all’estero dell’attore presso la Cancelleria comunale di _ e di non aver consegnato le chiavi al perito comunale degli immobili (v. sentenza impugnata in particolare consid. 5). Il Pretore ha così riconosciuto a favore dell’attore un’indennità per occupazione illecita dal 1° maggio al 5 agosto 2011, pari a fr. 7'587,10, importo che andava aggiunto a quello per sette pigioni scoperte (3 nel 2010 e 4 nel 2011) corrispondente a fr. 16'800.- (v. sentenza impugnata consid. 6 e 7). Il primo giudice ha quindi definito al limite del risibile la pretesa risarcitoria riferita alle spese e alla perdita di guadagno che avrebbe patito l’amministratore di AP 1 per essersi recato a suo dire 5 volte in Ticino alla ricerca del locatore. A parte l’assenza di prova per 4 trasferte, anche se realmente avvenute, le stesse erano da ricondurre a una libera scelta dell’amministratore della convenuta nell’intento di risolvere un problema che andava invece affrontato in tutt’altro modo, ha concluso il Pretore (v. sentenza impugnata, consid. 8).
4.
Dal canto suo l’appellante, senza confrontarsi compiutamente con il primo giudizio come più sopra indicato, ribadisce che era nell’impossibilità di riconsegnare le chiavi a causa del comportamento dell’attore. Essa si limita alla propria interpretazione dei fatti sostenendo che non poteva essere preteso che “mettesse in atto sforzi sproporzionati e ulteriori rispetto a quelli che sarebbe ragionevole attendersi da un soggetto in buona fede” (v. appello, pag. 7). Ora, l’appellante non si avvede che il Pretore, rimproverandole di non aver inviato una raccomandata all’indirizzo di _ a _, rispettivamente di non aver contattato la Cancelleria comunale e il perito comunale degli immobili, non ha certo preteso sforzi sproporzionati in vista della restituzione delle chiavi in tempi ragionevoli. Non è poi dato comprendere come per effetto dei doc. D e E AP 1 abbia potuto dedurre a quale indirizzo inviare le chiavi (v. appello pag. 7). L’appellante non spiega poi cosa le avrebbe impedito di contattare la Cancelleria comunale di _ o il perito comunale degli immobili, il fatto che la sua sede fosse all’epoca a _ (_) non costituendo certo valida giustificazione.
5.
Richiamando il doc. E, l’appellante sostiene che per l’anno 2010 vi fosse una sola pigione scoperta e non tre, come poi sostenuto in causa dall’attore. In realtà nel citato documento AO 1 si lamenta del fatto che da dicembre 2010 l’affitto non è più stato pagato ma non si esprime sul numero di pigioni mensili scoperte in quel medesimo anno, ciò che già sarebbe sufficiente a respingere la censura. Inoltre il Pretore ha a ragione precisato che spettava alla locataria-debitrice dimostrare l’avvenuto pagamento e che una prova in merito mancava per i canoni di maggio, luglio e dicembre 2010, rivendicati dall’attore già in sede di petizione (pag. 3, ad 3). In effetti, spetta al conduttore dimostrare l’esecuzione del suo obbligo contrattuale, ossia il pagamento del corrispettivo (art. 257 CO). In altri termini, incombeva alla convenuta dimostrare che il suo obbligo era decaduto per intervenuto adempimento (v. CPC Comm,
Trezzini
, art. 154, pag. 692), dimostrazione che come già accertato in prima sede non è avvenuta.
6.
L’appellante ritiene che dalla testimonianza di _ risulterebbe che l’amministratore della società avrebbe svolto cinque sopralluoghi per tentare di riconsegnare le chiavi e che pertanto a torto il Pretore avrebbe considerato non provate almeno quattro trasferte in Ticino. Anche questa critica è manifestamente infondata. La teste ha dichiarato che “In maggio 2011 siamo ancora venuti in Ticino (avevo con me la biancheria che avevo lavato) per vedere se c’era qualcuno a cui consegnare le chiavi e l’appartamento” (v. verbale udienza 10 dicembre 2012, pag. 7). Appare evidente che da quanto precede non è certo possibile dedurre ben cinque trasferte. Ma anche volendo ammettere l’esistenza degli asseriti sopralluoghi, i medesimi non potrebbero essere definiti “un modo di procedere adeguato” in vista della riconsegna delle chiavi (v. appello pag. 11). E’ ancora una volta evidente che intraprendere dei viaggi nella speranza di incontrare per caso il locatore o la persona da questi incaricata di occuparsi della casa è tutt’altro che adeguato. Infine, anche volendo prescindere dalle considerazioni che precedono, si osserva che la pretesa per perdita di guadagno è rimasta allo stadio di allegazione.
7.
In conclusione l’appello, manifestamente infondato e al limite del temerario, dev’essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione del Pretore.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolati sulla base di un valore ancora litigioso di fr. 17'209,20 in una procedura ordinaria (v. consid. 1), importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).