# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0316fae2-4903-5d02-82b9-750f752142e6
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A. Mit Beschluss vom 13. Juli 2020 erteilte die Baukommission X der M. AG die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 1 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten  Unterniveaugarage auf den Parzellen Kat.-Nr. 1, 2 und 3 an der K.- Strasse 1 und 2 (neue Adresse), X.
B. Gegen diesen Entscheid gelangten P. und U. A., A. M. und H. T. mit  Rekursschrift vom 21. Oktober 2020 fristgerecht an das  des Kantons Zürich und beantragten was folgt:
" 1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. 2. Die Sache sei an den Gemeinderat von X zurückzuweisen, damit die-
ser (a) die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1/2 (ehemaliges
Restaurant W.) durch ein denkmalpflegerisches Gutachten abklären lasse und
(b) entsprechend den denkmalpflegerischen Befunden das Gebäude unter Schutz stelle.
[3. Prozessualer Antrag: Abteilungsaugenschein] 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegne-
rinnen."
C. Mit Präsidialverfügung vom 26. Oktober 2020 wurde vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D. Mit Rekursvernehmlassung vom 23. November 2020 beantragte die  X die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Rekursantwort vom 30. November 2020, auf den Rekurs sei
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nicht einzutreten, eventualiter sei der Rekurs vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
E. Die Rekurrierenden bekräftigten mit Replik vom 6. Januar 2020 die  Rekursanträge.
F. Am 27. Januar 2021 führte eine Delegation der 2. Abteilung des  auf Lokal einen Referentenaugenschein durch.
G. Die private Rekursgegnerin hielt mit Duplik vom 1. Februar 2020 an den gestellten Anträgen vollumfänglich fest. Die Baukommission X liess sich duplicando nicht weiter vernehmen.

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.1. Die Rekurrierenden sind als jeweilige (Mit-)Eigentümer der in der  Umgebung der Baugrundstücke gelegenen Liegenschaften auf den Parzellen Kat.-Nrn. 4 (A. K.-Strasse 1; P. und U. A.), 5 (T.-Strasse 1; A. M.) und 6 (K.-Strasse 3; H. T.) im Sinne von § 338a des Planungs- und  (PBG) zur Rekurserhebung im Grundsatz ohne weiteres legitimiert.
1.2. Die private Rekursgegnerin sieht Anlass für ein Nichteintreten darin, als dass zum Inhalt der Rekursschrift ein Antrag in der Sache gehöre, welcher bei Gutheissung des Rechtsmittels zum Entscheid erhoben werden könne. Ein (materieller) Entscheid über die Schutzwürdigkeit durch das  dränge sich aufgrund der bereits umfangreich getroffenen Abklä-
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rungen zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 auf. Da die  keine Anträge in der Sache gestellt, sondern nur eine  beantragt hätten, genüge der Rekurs diesen Anforderungen nicht, weshalb es gleichsam am Rechtsschutzinteresse der Rekurrierenden fehle.
1.3. Diese Dafürhaltungen der privaten Rekursgegnerin sind offenkundig . Dem Rechtsschutzinteresse einer benachbarten, rekurserhebenden Partei wird bei Gutheissung des Rechtsmittels bereits dadurch (vollauf) Genüge getan, dass der angefochtene baurechtliche Entscheid aufgehoben und damit der Bauherrschaft die Verwirklichung des angefochtenen  versagt wird. Ein besonderer Antrag dahingehend,  der Bauherrschaft ein Bauabschlag zu erteilen (bzw. die  für das nachgesuchte Bauvorhaben zu verweigern) sei, ist nicht . Derart zusätzlich zu einem Antrag auf Aufhebung des  Entscheids zu verlangen, wäre überspitzt formalistisch.
In formeller Hinsicht verkennt die private Rekursgegnerin, dass ein  Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 im  Verfahren gar nicht ergehen kann, weil diese Frage gar nicht Gegenstand des angefochtenen Beschlusses der Baukommission vom 13. Juli 2020 ist und damit auch nicht Gegenstand des vorliegenden  sein kann. Die anderslautenden Ausführungen im von der privaten Rekursgegnerin zitierten Entscheid VB.2015.00554 vom 21. April 2016 sind – wie das Baurekursgericht im daraufhin ergangenen Entscheid BRGE II Nr. 0148/2016 vom 13. September 2016 festhielt – insofern , als das Baurekursgericht aus Gründen der funktionellen  nicht erstmalig über die allfällige Schutzwürdigkeit des  befinden kann. Das Vorliegen eines sog. projektbezogenen Schutzentscheids ist vorliegend sodann bereits deshalb ausgeschlossen, weil ein solcher weder implizit (gesamthaft) negativ ausfallen könnte noch überhaupt der Baukommission als Baubewilligungsbehörde obläge. Für  materiellen Schutzentscheid zuständig ist kraft ausdrücklicher  stets der Gemeindevorstand, mithin der Gemeinderat von X (§ 211 Abs. 2 PBG).
1.4. Daraus folgt, dass der Antrag gemäss Ziffer 1 des Rechtsbegehrens der Rekurrierenden (sowie selbstredend der Antrag bezüglich Nebenfolgen
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gemäss Ziffer 4 des Rechtsbegehrens) ohne weiteres als zulässig und  hinreichend zu gelten hat.
1.5. Aus dem Gesagten folgt indes auch, dass ein Rückweisungsentscheid an den Gemeinderat verbunden mit verbindlichen Anweisungen dahingehend, dass das Gebäude Vers.-Nr. 1 materiell unter Schutz zu stellen sei, im  Verfahren nicht statthaft sein kann. Entsprechend kann insoweit vorliegend keine Entscheidzuständigkeit bzw. -befugnis bestehen. Nach der Rechtsprechung kommt einem Baugesuch, welches einen Schutzentscheid erforderlich macht, sodann auch nicht die Rechtswirkung eines  zu. Aus einem Provokationsbegehren muss eindeutig , dass der Grundeigentümer einen förmlichen Schutzentscheid verlangt. Umgekehrt bedeutet dies nicht, dass ein Baugesuch keine Schutzabklärungen und allenfalls (projektbezogene) Veränderungsverbote beziehungsweise behördliche Schutzanordnungen nach sich ziehen kann (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.4, mit Hinweisen; VB.2012.00373 in BEZ 2013 Nr. 10, E. 3.1.3).
1.6. Im Ergebnis ist auf den Rekurs, da auch die weiteren  erfüllt sind, in der Hauptsache ohne weiteres einzutreten.
2.1. Die Rekurrierenden machen in der Hauptsache geltend, die Bewilligung des rekursgegenständlichen Neubauprojekts setze voraus, dass das  Vers.-Nr. 1 (Restaurant W.) rechtmässig abgebrochen werden .
Einer Dokumentation aus der Feder des früheren Gemeinderates und  E. S. könne Folgendes entnommen werden: Das Restaurant W. sei um 1880 als klassizistischer Steinbau mit angebautem Ökonomieteil und einem hohen Weinkeller entstanden. Der Weinkeller sei seit jeher über eine zweiflüglige Eingangstür zugänglich gewesen, zu der man unter einer Pergola aus Reben hindurch gelangt sei.
Der Bau des Restaurants W. sei in einer Zeit eines kleinen Baubooms im K. von X erfolgt. Die meisten Bewohner hätten damals etwas Landwirtschaft
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neben einem anderen Gewerbe betrieben. Dabei habe in der Zeit von 1850 bis 1880 der Weinbau eine zentrale Rolle gespielt. Die Wirte hätten den Wein zumeist selber in ihren Kellern gekeltert, um ihn dann direkt ab Fass zu verkaufen. Das Haus repräsentiere somit das typische Weinbauernhaus dieser Zeit, aus Stein gebaut und ohne sichtbare Riegel, zudem in  Formensprache, womit der steigende Wohlstand am Zürichsee zur Schau gestellt worden sei. In seiner äusseren Erscheinung sei das Haus damit ein typischer Vertreter des Stils der Mischbauweise gegen  des 19. Jahrhunderts, mit einem "städtisch" geprägten Wohngebäude, einem repräsentativen Weinkeller und einem Ökonomieteil mit Stall und Scheune.
Angesichts seiner Funktion sei das Restaurant W. der gegebene Treffpunkt der Bewohnerinnen und Bewohner des K. gewesen. Die sozial- und  Bedeutung für diesen ganzen oberen Teil von X ("K." genannt, im Gegensatz zum "G." im unteren Teil entlang des Seeufers) sei daher hoch. Mit seiner giebelständigen Stellung bilde das Restaurant W. gewissermassen die "Visitenkarte" des K.
In seinem äusseren Erscheinungsbild habe sich das Haus sehr gut . Im Innern solle das Gebäude stark verändert worden sein. Der  sei schon vor längerer Zeit zu Wohnzwecken umgenutzt worden, wobei die früheren Ausfachungen zwischen den Fachwerkbalken durch Glaswände ersetzt worden seien. Dies entspreche einer früheren Form der heute sehr populären Umnutzungen früherer Ökonomiebauten zu .
Im Ergebnis sei das ehemalige Restaurant W. ein bedeutender Zeuge einer architektur-, sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Epoche. Seine  im Ortsbild sei hoch, zumal das Gebäude noch heute weitgehend das Erscheinungsbild des alten Dorfkerns präge. Dementsprechend sei auch der Situationswert sehr hoch.
Der relativ ärmliche Stil des K. habe zu einer gewissen Geringschätzung der Besonderheiten wie auch der Typologie sowohl des Restaurants W. als auch der weiteren Bauten im "K." im Allgemeinen geführt. Zum Zeitpunkt der Inventarerstellung seien solche Bauten nicht gewürdigt und noch  erkannt worden. Dementsprechend würden im Umfeld des K. nur  Inventarobjekte figurieren. Dazu gehörten das auf das 18. Jahrhundert
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zurückgehende Haus der Rekurrierenden P. und U. A. (A. K.-Strasse 1), sodann das "Altersheim O." aus dem 18. Jahrhundert (K.-Strasse 4) und das mit diesem ungefähr gleichzeitig entstandene Haus K.-Strasse 5. Zwei Gebäude seien aus dem Inventar entlassen worden (K.-Strasse 6 und T.- Strasse 1). Die Kernzone K. enthalte damit nur noch zwei Inventarobjekte und ein definitiv geschütztes Gebäude. Angesichts der Grösse der  erreiche die Anzahl aktueller oder potenzieller Schutzobjekte damit eine untere kritische Grenze, unterhalb welcher die Ausscheidung einer  nach der Rechtsprechung gar nicht mehr zulässig wäre.
2.2. Die Baukommission X macht namhaft, der Gemeinderat von X habe sich bereits im Vorfeld mit der Frage der Inventarisierung des Gebäudes Vers.- Nr. 1 (Restaurant W.) befasst. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2018 sei die Überführung in das Inventar und damit der Erhalt der bestehenden  abgelehnt worden. Eine weitergehende bzw. erneute  Untersuchung sei weder erforderlich noch sachgerecht. Eine Unterschutzstellung lasse sich nicht rechtfertigen, wäre offensichtlich  und würde die Umsetzung der rechtskräftigen  unterminieren. Alles andere würde bedeuten, dass bei jedem Gebäudeabbruch in der Kernzone eine denkmalpflegerische  stattzufinden hätte.
Folglich habe die Baukommission keine Veranlassung gesehen, den  des Restaurants W. im Zusammenhang mit dem  Bauvorhaben zu hinterfragen. Die Kernzone selber stelle kein "Schutzobjekt" dar; in der Kernzone K2 bestünden keine quantitativen  hinsichtlich der Anzahl vorhandener Inventarobjekte. Die Kernzone K. bestehe aus 16 (bebauten) Grundstücken, wobei auf drei Grundstücken schützenswerte bzw. inventarisierte Gebäude stünden. Dies entspreche  Anteil von rund 19 %. Die Kernzone K2 lasse gemäss Art. 4 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung (BZO) eine zeitgemässe Weiterentwicklung und damit auch Neubauten zu.
2.3. Die private Rekursgegnerin führt an, die von den Rekurrierenden  Dokumentation (von E. S.) sei weder datiert noch unterzeichnet. Ein Auftraggeber sei nicht ersichtlich, was seltsam anmute. E. S. sei selbst  des Gemeinderats und der Baukommission von X gewesen und habe
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in dieser Funktion das Inventar der Schutzobjekte betreut. Wäre E. S.  der Ansicht gewesen, dass Anhaltspunkte für eine  des Gebäudes Vers.-Nr. 1 in das Inventar bestünden, hätte er dessen Aufnahme in das Inventar beantragt. Anlässlich des durchgeführten  habe E. S. selber eingeräumt, in seiner amtlichen Funktion nie eine Unterschutzstellung des Restaurants W. oder weitere diesbezügliche denkmalpflegerische Abklärungen beantragt zu haben.
Insgesamt erweise sich die mit Bezug auf den Auftraggeber nicht , nicht datierte und auch nicht unterzeichnete Dokumentation als  und unbeachtlich. Das Innere des Gebäudes Vers.-Nr. 1,  des Ökonomieteils als auch des Wohnteils, sei beträchtlich verändert worden. Das Gebäude sei zudem in die Jahre gekommen und somit nicht mehr für eine zeitgemässe und wirtschaftliche Nutzung geeignet. Entgegen den Vorbringen der Rekurrierenden habe sich das äussere  des Restaurants W. nicht gut erhalten. An der Fassade seien etliche Veränderungen (Metalltreppe, Metalltüren, zum Teil Ersatz von Fenstern durch Türen) vorgenommen worden. Fast die komplette Fassade des , einst eine verschalte Holzkonstruktion, sei durch  Glas und Riegel ersetzt worden. Zudem würden auch die nördlich an das Hauptgebäude angebauten bzw. früher unter einem Schleppdach  Garagenboxen als nicht schutzwürdig und nicht erhaltenswert . Die Änderungen und "Modernisierungen" seien auch an der Ost- und Südfassade offensichtlich. Die zerschnittene Südfassade sei mit einem provisorisch anmutenden Metallzugang verstellt. Eine Unterschutzstellung hätte letztlich den Charakter eines der Denkmalpflege nicht gerecht  "Kulissenschutzes" nur teilweise erhaltener Fassadenteile,  der Südfassade.
Der Erhalt des Ortsbildes werde bereits mit den Kernzonenvorschriften ; darüber hinaus bestünden angesichts der wesentlichen  keine konkreten Anhaltspunkte für einen Substanzschutz am  Gebäude. Ein Blick auf die BZO bzw. den Zonenplan von X zeige, dass der Anteil an Kernzonen relativ hoch sei und sich nicht nur im , sondern auch im kantonalen und regionalen Inventar mehrere Schutzobjekte befänden. Der im Rekurs erzeugte Eindruck, wonach nur wenige Schutzobjekte vorhanden seien, trüge. Das flächenmässige  der Kernzonen zeige, dass dem Ortsbildschutz in der Gemeinde  umfassend Rechnung getragen werde; dabei werde zwischen der
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Kernzone K1 mit Zielsetzung der Bewahrung der heutigen Erscheinung und Identität der Gebäude und der Kernzone K2, wo Um-, Ersatz- und  zu einer zeitgemässen Weiterentwicklung beitragen sollen, . Die Anordnung weitergehender Massnahmen zum Schutz des  Vers.-Nr. 1 würde somit in erster Linie die Anwendung von Art. 4 Abs. 2 BZO aushebeln.
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig sei, stehe der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum (im Sinne der Gemeindeautonomie) zu. Die Gemeinde habe unter Beizug eines  und erfahrenen denkmalpflegerischen Beraters (Architekt P. F.) einlässliche Abklärungen betreffend die Schutzwürdigkeit des  Vers.-Nr. 1 veranlasst und im Anschluss eine sachkonforme  vorgenommen. Entsprechend sei von der Anordnung  Schutzmassnahmen abgesehen worden. Der Entscheid der  betreffend Nichtaufnahme des Gebäudes Vers.-Nr. 1 sei zu . Eine Verpflichtung der Gemeinde zur nochmaligen Veranlassung von Abklärungen sei unzulässig. Eine Gemeinde sei bei der Beurteilung der Frage der Aufnahme bzw. Nichtaufnahme von Objekten mit kommunaler Bedeutung in das entsprechende Inventar nicht verpflichtet, ein  in Auftrag zu geben. Entsprechend liege es im Ermessen der kommunalen Behörde, ob sie nach eigenem Sachverstand oder unter  einer Fachperson handle oder ob sie eine externe Expertise einhole.
Genügende Abklärungen zum Gebäude Vers.-Nr. 1 seien auch deshalb zu bejahen, weil mehrere Baubewilligungen vorlägen, im Rahmen welcher Verfahren jeweils Abklärungen durch die Baukommission getroffen worden seien, jedoch ohne die Notwendigkeit eines Schutzes der betroffenen  oder weiterer Gebäudeteile festzustellen. Der denkmalpflegerische  P. F. habe ausserdem darauf hingewiesen, dass sich die Architekten des rekursgegenständlichen Bauprojekts durchaus mit dem baulichen bzw. historischen Kontext des Restaurants W. auseinandergesetzt hätten.
2.4. Vor wesentlichen Änderungen oder einem Abbruch einer inventarisierten Baute oder Anlage ist vorab ein negativer Schutzentscheid zu treffen und eine regelkonforme Inventarentlassung vorzunehmen. Nur wenn die  eines Schutzobjekts von vornherein ausgeschlossen werden
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kann, besteht für die Baubehörde kein Anlass, beim Gemeindevorstand oder der Baudirektion einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang zu verlangen. Bei Inventarobjekten ist die Pflicht der  Behörde, einen (positiven oder negativen)  zu treffen, immanent. Über die vom Inventar erfassten Fälle hinaus besteht eine solche Verpflichtung jedenfalls dann, wenn die Qualität als Schutzobjekt völlig unbestritten und von der zuständigen Behörde auch ausdrücklich anerkannt worden ist (zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 295 und S. 305, mit Hinweisen).
Im Fall eines geplanten Neubauvorhabens sind Nachbarn nach der  sodann zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb , weil er den Abbruch eines Schutzobjektes voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt  ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen  inventarisiert sein müsste. In diesem Punkt unterscheidet sich die Rechtsmittelbefugnis eines Nachbarn von derjenigen eines Verbandes  § 338b PBG. Die Legitimation des Nachbarn ist mithin weiter als  des Verbandes. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang aber nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit einer Baute bloss zu . Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte . Liegen genügend objektive Anhaltspunkte vor, dass es sich  möglicherweise um eine schutzwürdige Baute handelt, sind weitere Abklärungen vorzunehmen. Wenn eine Baubehörde das Vorliegen  Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit in solchen Fällen dennoch (sinngemäss) verneint und deshalb weitere Abklärungen von vornherein verwirft, liegt darin eine Rechtsverweigerung (VB.2015.00554 vom 21. April 2016, E. 3.1, mit Hinweisen; VB.2008.00404 in BEZ 2009 Nr. 4, E. 2.1, mit Hinweisen).
2.5. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als  Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen  mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften  als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Die  kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und  eines Objekts ergeben. Nach der Rechtsprechung ist für die  der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissen-
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schaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung durchzuführen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen  eines Bauwerks mitberücksichtigt. Die Beurteilung der Schutzwürdigkeit und die notwendige Interessenabwägung erfordern  spezifische Fachkenntnisse, über welche die entscheidenden  in aller Regel nicht verfügen.
Liegen die erforderlichen fachkundigen Abklärungen vor, hat die Behörde gestützt darauf zu entscheiden, ob das untersuchte Objekt als wichtiger Zeuge oder wesentlich prägender Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 PBG zu qualifizieren ist. Das Ergebnis der , mithin die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien,  die rechtsanwendenden Behörden grundsätzlich frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Dieser Grundsatz gilt mit Bezug auf die Würdigung von Gutachten nur eingeschränkt. Diese werden  dahingehend geprüft, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sind;  muss die sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit bewiesen haben. Nur wenn diese  nicht erfüllt sind, darf eine Behörde mit entsprechender  vom Gutachten abweichen (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Bd. 1, S. 300 f., mit Hinweisen).
2.6. Im vorliegenden Fall sind die Rekurrierenden als in unmittelbarer Nähe der Bauparzellen wohnhafte Nachbarn ohne weiteres berechtigt, eine  des Gebäudes Vers.-Nr. 1 (Restaurant W.) geltend zu machen. Wie von der zitierten Rechtsprechung gefordert, hat dies in Form  Darlegungen der entsprechenden Anhaltspunkte zu geschehen.
Diese Anforderungen erfüllen die in der Rekursschrift angeführten,  wiedergegebenen Ausführungen aus der lokalhistorischen  von E. S. ohne Weiteres. Dass E. S. mit Bezug auf diese  nicht die Rolle eines Fachgutachters oder anderweitigen  zukommen kann, tut nichts zur Sache. Entsprechend schadet es nicht, dass die Dokumentation – welche entgegen den Ausführungen der privaten Rekursgegnerin bereits in der Rekursschrift eindeutig als Werk von E. S. kenntlich gemacht wurde – keine Unterschrift ihres Verfassers trägt. Für die einzufordernde Glaubhaftmachung der Schutzwürdigkeit haben sei-
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tens der Nachbarn entsprechend substantiierte, anhand der baulichen  in der Realität überprüfbare Parteibehauptungen – aus  Feder auch immer – zu genügen.
Das Restaurant W. lässt sich ohne weiteres einer bestimmten Epoche (Aufschwung und Boom des in den Seegemeinden bedeutsamen ) in der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts zuzuordnen. Die klassizistische Formensprache des Ökonomieteils ist für jene Epoche als typisch zu , sodass eine Zeugeneigenschaft aufgrund der Gegebenheiten  denkbar erscheint. Dies auch und namentlich deshalb, weil dem (ehemaligen) Restaurant W. – was allseits unbestritten ist – bereits zu jener Zeit und bis vor wenigen Jahren eine wichtige Funktion als sozialer  im Ortsteil K. zukam, was als Indiz zugunsten der möglichen sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung des Objekts zu werten sein könnte.
Aus den vor ca. 20-30 Jahren am Gebäude (vornehmlich am Ökonomieteil) vorgenommenen baulichen Modifikationen ist nicht von vornherein auf  unwiederbringlichen Verlust des Substanzwerts zu schliessen. Das Gebäude Vers.-Nr. 1 präsentiert sich, vergleichen mit anderen () Schutzobjekten, objektiv in einem guten bis sehr guten Bauzustand. Der Dachstuhl und das Fachwerk ist, wie anlässlich des  offenkundig, (weitgehend) in Originalsubstanz vorhanden.  gilt für die Südfassade, wobei die geringfügigen Modifikationen (Tür- statt Fensteröffnung; aussenliegender Treppenaufgang aus Metall), da ohne weiteren Schaden wiederherzustellen, möglicherweise nicht ins Gewicht fallen. Die baulichen Modifikationen an der Ostfassade sind  geringfügig und beschränken sich auf einige in Glas ausgeführte  in den Obergeschossen sowie auf die im Erdgeschoss eingesetzte (verglaste) Metalltür. Zahlreicher sind die Modifikationen an der Nord- sowie der Westfassade, wobei auch letzteres wohl nichts zur Sache tut. Sowohl der westseitige Garagenanbau als auch die in Glas  Balkenzwischenräume an der Nordfassade lassen sich ohne Verlust an originaler Ausstrahlung des Hauptbaus beseitigen und das Gebäude  denkmalgerecht wiederherstellen. Der Innenausbau des  Vers.-Nr. 1 (Innenwände, Raumaufteilung) ist, soweit anlässlich des Referentenaugenscheins erkennbar, grösstenteils modern, wenngleich die Tragkonstruktionen der Böden teilweise original erhalten geblieben sind. Original und in ohne weiteres gutem Zustand befindet sich wohl auch das
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tragende Mauerwerk sowohl des Sockels des Ökonomieteils als auch des Wohnteils (letzterer unter Einschluss des charakteristischen roten Holztors an der Südfassade). Ebenfalls erhalten ist das originale Mauerwerk im  des Wohnteils bzw. im Bereich der dortigen, durchaus  erhaltenen Gaststube. Entsprechend ist anzunehmen, dass sich auch das übrige (Aussen-)Mauerwerk des Wohnteils in gutem, weitgehend  Zustand befindet. Dass das Gebäude punkto Beheizung und  nicht den neusten Vorschriften entspricht bzw. entsprechen kann, tut bei einem (potenziellen) Schutzobjekt nichts zur Sache. , so ist offenkundig, wurde das Restaurant W. vor ca. 20-30 Jahren, übereinstimmend mit den damaligen architektonischen Vorstellungen einer denkmalgerechten Umnutzung und Renovierung, durchaus qualitätsvoll und mit Rücksicht auf die vorhandene historische Substanz umgestaltet. Entsprechend gut hat sich die Substanz bis in die heutige Zeit erhalten. Vor diesem Hintergrund von einem blossen "Kulissenschutz" zu sprechen, wäre abwegig. Das Vorhandensein eines gewissen Substanzwerts ist nach  des Gesagten evident.
Hinzu kommt der anlässlich des durchgeführten Referentenaugenscheins durchaus ersichtliche potentielle Situationswert. Das Restaurant W. prägt seine Umgebung, namentlich den Kreuzungsbereich T.-Strasse/K.-Strasse (Kreisel) wohl erheblich mit. Nichts zur Sache tut, dass das Gebäude in den Sommermonaten regelmässig von den im Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 7 vorhandenen Vegetation (Bäume) verdeckt wird. Dies umso mehr, als diese nur die Ansicht von Süden her tangieren. Das Gebäude Vers.-Nr. 1 erfüllt aktuell wohl eine wichtige Funktion nicht zuletzt als verbindendes Glied zwischen den südlich der T.-Strasse gelegenen Kernzonengebäuden (teilweise: Schutzobjekte) sowie den nördlich der T.-Strasse gelegenen Kernzonengebäuden (teilweise: Schutzobjekte). Ob das Gebäude Vers.-Nr. 1 für die Erscheinung und damit die Identität des K. unverzichtbar ist, kann adäquat nur im Rahmen eines formellen Schutzentscheids beurteilt . Jedenfalls ist darauf hinzuweisen, dass ohne das Gebäude Vers.-Nr. 1 eine gewisse optisch wahrnehmbare Verbindung vom nördlichen zum  Bereich der Kernzone K. einzig (noch) durch das nicht , direkt am Kreuzungsbereich T.-Strasse/K.-Strasse gelegene Gebäude Vers.-Nr. 3 hergestellt werden könnte.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass eine Schutzwürdigkeit des  Vers.-Nr. 1 aufgrund der Sachumstände und angesichts der Er-
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kenntnisse im Rahmen des vorliegenden Verfahrens – ohne bereits eine abschliessende Beurteilung vorwegzunehmen – durchaus als  gelten kann.
2.7. Daraus folgt nach der zitierten Rechtsprechung die Pflicht zu behördlichen Schutzabklärungen. Zuständig ist hierfür gemäss § 211 Abs. 4 PBG der Gemeindevorstand bzw. vorliegend der Gemeinderat von X. Wenn die Baukommission ausführt, der Gemeinderat habe sich bereits anlässlich der Beschlussfassung vom 25. Oktober 2018 hinlänglich mit der  des Gebäudes Vers.-Nr. 1 auseinandergesetzt, trifft dies nicht zu. Dem entsprechenden Beschluss ist einzig zu entnehmen, der Gemeinderat " die Wichtigkeit des Hauses zum W. als Teil des Ortsbildes im K.", erachte aber eine Überführung in das Inventar bzw. den Erhalt der  Bausubstanz "als nicht zweck- und verhältnismässig". Mit der vom Gesetz geforderten – durchaus einlässlichen – Gesamtbeurteilung und freien Würdigung der Untersuchungsergebnisse (§ 7 Abs. 4 VRG) hat dies wenig gemein.
Zwar ist, wie die private Rekursgegnerin zu Recht anführt, bei Objekten von (möglicherweise) kommunaler Bedeutung nicht von vornherein in jedem Fall zwingend eine externe Expertise erforderlich. Dies ändert aber nichts daran, dass eine Fachbeurteilung erforderlich ist; wenngleich aber nicht  in Form eines Gutachtens im engeren Sinne. Die Schwelle kann je nachdem sogar sehr tief liegen; gegebenenfalls reicht sogar eine  Auseinandersetzung mit dem Objekt durch die Behörde selbst aus, sofern sich keine besonderen denkmalpflegerischen Fragen stellen. Die Behörde kann sich demnach auf eigene aussagekräftige Fachunterlagen, auf einen Bericht ihres Denkmalamtes oder auf eine  stützen, wie sie in grösseren Gemeinden bestehen, oder sie kann schliesslich eine externe Expertise in Auftrag geben. So ergibt sich eine Rangfolge, die sich nach der Schwierigkeit der Fragestellung und den Besonderheiten eines Objektes richtet: Vom eigenen Sachverstand der  über deren eigene Fachstelle und die kommunale  bis zur externen Expertise. Der Entscheid, welche  oder welches Gremium beizuziehen ist, liegt im Einzelfall bei der Behörde selbst. Dabei ist das Ermessen, wie immer, pflichtgemäss  (zum Ganzen Dominik Bachmann, Denkmalgutachten, PBG aktuell 3/2017, S. 9 ff.).
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Der Entscheid des Gemeinderats von X indes fusst auf keinen ersichtlichen fachlichen Grundlagen. Die von der Baukommission namhaft gemachte,  nicht substantiierte wiederholte Befassung (der Baubehörde) mit einer Liegenschaft im Baubewilligungsverfahren hat keinen  Charakter und genügt den Anforderungen nicht. Inwiefern sich der denkmalpflegerische Berater der Gemeinde X (Architekt P. F.) für oder  die Inventarisierung des Gebäudes Vers.-Nr. 1 ausgesprochen hat, geht aus dem Beschluss des Gemeinderats vom 25. Oktober 2018 gerade nicht hervor. Dass derselbe P. F. (zu einem späteren Zeitpunkt) zuhanden der Baukommission konkrete Empfehlungen betreffend die Gestaltung des rekursgegenständlichen Bauvorhabens abgab, ist nicht relevant. Letztlich kann offen bleiben, welche (allfälligen) Empfehlungen P. F. zuhanden des Gemeinderats abgab. Der Beschluss vom 25. Oktober 2018 macht () Empfehlungen nicht kenntlich und kann daher nicht für sich in Anspruch nehmen, auf Basis einer denkmalpflegerischen Beurteilung ergangen zu sein. Weiter fehlen im Beschluss vom 25. Oktober 2018 jegliche  zum (möglichen) Substanzwert des Gebäudes Vers.-Nr. 1, weshalb die Begründung von vornherein planwidrig unvollständig erscheint. Der  Schluss widerspricht inhaltlich dem Umstand, dass der  in den Erwägungen "die Wichtigkeit des Hauses "zum W." als Teil des Ortsbildes im K." anerkenne. Aufgrund dieser Umstände ist eine  Betätigung des Ermessens nicht erkennbar. Entsprechend können die Behörden von X auch keinen Schutz der Ermessensausübung für sich in Anspruch nehmen.
2.8. Nach dem Gesagten durfte die Baukommission nicht von vornherein davon ausgehen, dass das Gebäude Vers.-Nr. 1 nicht schutzwürdig sei. Dies ist gegenüber den Rekurrierenden als Rechtsverweigerung zu werten. Daraus folgt, dass sich die rekurrentische Rüge als berechtigt erweist. Die erteilte baurechtliche Bewilligung ist aufzuheben.
3. Auf die von den Rekurrierenden mit Bezug auf das rekursgegenständliche Bauvorhaben erhobene weitere Rüge betreffend Einordnung braucht  des Verfahrensergebnisses nicht weiter Bezug genommen zu .
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4. Im Ergebnis ist der Rekurs gutzuheissen und der Beschluss der  von X vom 13. Juli 2020 aufzuheben.
Die Sache ist an die Vorinstanz bzw. die zuständige erstinstanzliche Denkmalschutzbehörde zur Ausfällung eines Schutzentscheides . Die erneute Erteilung der Baubewilligung setzt einen negativen Schutzentscheid des hierfür erstinstanzlich zuständigen Gemeinderates  (vgl. zum Ganzen BRGE II Nr. 0148/2016 vom 13. September 2016). Dementsprechend ist die Vorinstanz einzuladen, das Geschäft dem  Gemeinderat X zur Beschlussfassung (Fällung eines  bezüglich des abzubrechenden Gebäudes) vorzulegen.
5. Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu erneuter Abklärung (mit noch offenem Ausgang) gilt praxisgemäss für die Frage der Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung als volles Obsiegen (BGE 132 V 215, E. 6.1; BGr 2C_846/2013, E. 3.2. f.).
Demgemäss sind die Verfahrenskosten der Baukommission X und der  Rekursgegnerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des  (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die  in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der  ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in:  VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu  angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei  werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter  und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
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der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zulasten der  Rekursgegnerin (§ 17 Abs. 3 VRG) eine Umtriebsentschädigung . Angemessen erscheint ein Betrag von total Fr. 1'800.–. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). Der privaten Rekursgegnerin ist angesichts des Verfahrensergebnisses von vornherein keine Umtriebsentschädigung zuzuerkennen.
6. Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG.
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