# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** aa2e42e5-1626-54b3-9dba-4a40f9473268
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.
Mit Verfügung vom 7. April 2017 stellte die Baudirektion Kanton Zürich das
Mehrfamilienhaus Y in X mit den vier Hausteilen Assek.-Nrn. 0094, 0095,
0096 und 0097 [....] unter Schutz. In Bezug auf den Schutzumfang des Ge-
bäudeinneren des Hausteils Assek.-Nr. 0095 wurde in Ziff. II der Verfügung
unter anderem das Folgende festgehalten:
"Die historische Türe in der östlichen Blockwand der Stube zum Hausteil Assek.-Nr. 0094 sowie die historische Türe in der südlichen Blockwand des Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 seien zu erhalten.
Ein befeuerbarer Kachelofen sei in der Stube des Kernbaus an seinem  Ort wiederherzustellen."
B.
Hiergegen wandte sich R. U. mit Rekursschrift vom 8. Mai 2017 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die beiden Abschnit-
te betreffend die historischen Türen und den Kachelofen seien aufzuheben.
C.
Mit Verfügung vom 11. Mai 2017 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-
nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Die Vorinstanz beantragte mit Rekursantwort vom 9. Juni 2017 die Abwei-
sung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Der als
Mitbeteiligter in das Rekursverfahren aufgenommene Gemeinderat X ver-
zichtete auf eine Stellungnahme.
E.
Mit Verfügung vom 11. Juni 2017 wurde die Gebäudeversicherung Kanton
Zürich, Feuerpolizei, ebenfalls als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren auf-
genommen.
R2.2017.00067 Seite 3
F.
Am 8. August 2017 führte eine Delegation der zweiten Abteilung des Bau-
rekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch. In der Folge wurde das Rekursverfahren einstweilen sistiert.
G.
Mit Eingabe vom 13. August 2017 teilte der Rekurrent mit, er ziehe den Re-
kurs in Bezug auf die historischen Türen zurück, halte jedoch an seinem
Antrag bezüglich des Kachelofens fest.
H.
Die Baudirektion Kanton Zürich hielt mit Eingabe vom 12. September 2017
an ihrem Antrag fest. Der Rekurs sei bezüglich des verbleibenden Streit-
punktes abzuweisen.
I.
Der Rekurrent blieb mit Stellungnahme vom 9. Oktober 2017 ebenfalls bei
seinem Antrag. Das Rekursverfahren wurde entsprechend mit Verfügung
vom 31. Oktober 2017 fortgesetzt.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen unter Schutz zu stel-
lenden Hausteils und Adressat der angefochtenen Verfügung ohne weite-
res im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur
Rekurserhebung legitimiert. Da auch die übrigen formellen Voraussetzun-
gen unbestrittenermassen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
R2.2017.00067 Seite 4
2.
Der streitbetroffene Hausteil Assek.-Nr. 0095 bildet Bestandteil eines ge-
mäss Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kommission (KDK) vom
1. November 2016 im Jahre 1528 erstellten Mehrfamilienhauses im bäuerli-
chen Weiler Z. Das Gebäude wurde im Jahre 1985 ins Inventar der kunst-
und kulturhistorischen Schutzobjekte und der archäologischen Denkmäler
[....] aufgenommen. Im Jahre 2014 wurde der Hausteil Assek.-Nr. 0095 an
den Rekurrenten verkauft. Nachdem die Kantonale Denkmalpflege im Jah-
re 2015 auf Bauarbeiten am Hausteil Assek.-Nr. 0095 aufmerksam ge-
macht wurde, reichte der Rekurrent ein Gesuch um nachträgliche Baube-
willigung der baulichen Änderungen ein. Das daraufhin eröffnete Bewilli-
gungsverfahren wurde sistiert und es wurde die Schutzabklärung eingelei-
tet. Mit Verfügung vom 22. April 2016 wurde das Mehrfamilienhaus vorsorg-
lich und mit der angefochtenen Verfügung definitiv unter Schutz gestellt.
Gemäss Gutachten der KDK gehöre das Gebäude als freistehender Wohn-
block zu den seltenen und für die Hauslandschaft des linken Seebeckens
wichtigen Konstruktionstypen und sei handwerklich der alpinen Bautradition
verpflichtet. In der Region [....] hätten im Laufe des 16. Jahrhunderts Tei-
lungen von ehemaligen Grosshöfen eingesetzt und sich im 17. Jahrhundert
gehäuft. Der Weiler Z sei ein Beispiel für die dadurch entstandenen neuen
Bauten. Aus baukünstlerischen, wirtschafts- und sozialgeschichtlichen
Gründen handle es sich deshalb um ein Schutzobjekt, welches im regiona-
len Vergleich als von überkommunaler Bedeutung einzustufen sei.
3.
Soweit sich der Rekurrent gegen die Verpflichtung zum Erhalt der histori-
schen Türe in der östlichen Blockwand der Stube zum Hausteil As-
sek.-Nr. 0094 sowie der historischen Türe in der südlichen Blockwand des
Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 wandte, ist festzuhal-
ten, dass er seine Rüge mit Eingabe vom 13. August 2017 (act. 13) zurück-
zog und das Verfahren diesbezüglich abgeschrieben werden kann.
4.1.
Bezüglich der Verpflichtung zur Wiederherstellung eines befeuerten Ka-
chelofens an seinem ursprünglichen Ort in der Stube des Kernbaus macht
der Rekurrent geltend, er habe sich beim Ausbau des Kachelofens in gu-
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tem Glauben auf eine Dienstbarkeit vom 21. September 1989 gestützt, wo-
bei er die Auffassung vertreten habe, diese betreffe nur das Gebäude-
äussere. Zudem sei der Kachelofen wohl seit dem Anbau des westlichen
Hausteils vor rund 150 Jahren nicht mehr in Betrieb gewesen. Der Kamin
werde durch das Nachbargebäude Assek.-Nr. 0094 genutzt. Eine gemein-
same Nutzung durch beide Liegenschaften sei aus Brandschutzgründen
nicht zulässig. Zudem erweise sich die verlangte Wiederherstellung als fi-
nanziell unverhältnismässig und für die Öffentlichkeit ohne jeden Nutzen.
4.2.
Die Baudirektion Kanton Zürich stützt sich auf das Gutachten der KDK vom
1. November 2016, mit welchem der entfernte Kachelofen zum Schutzum-
fang gezählt werde. Obwohl die Stellungnahmen der Kommissionen formell
die Bedeutung von Amtsberichten hätten, komme ihnen aufgrund der
Fachkompetenz der Kommissionen doch inhaltlich bei der Entscheidfin-
dung grosses Gewicht zu. Entsprechend dürfe nur aus triftigen Gründen
von den dem Gutachten zugrundeliegenden tatsächlichen Feststellungen
abgewichen werden.
Der streitbetroffene Kachelofen sei ohne Bewilligung entfernt worden. Eine
Rekonstruktion könne gemäss der Rechtsprechung gestützt auf § 207
Abs. 1 PBG angeordnet werden. Eine solche könne aus Gründen des Ei-
gen- wie auch des Situationswertes verlangt werden. Dies gelte bei einem
Kachelofen als Teil eines Schutzobjektes besonders, da Kachelöfen aus
Verschleissgründen regelmässig nach 40-50 Jahren abgebrochen und neu
aufgebaut werden müssten. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei die-
se Anordnung nur in Bezug auf den Kachelofen in der Stube erfolgt. Da die
Ofenwand und der Schornstein noch bestünden, könne bei einer Wieder-
herstellung des Kachelofens die historische Beheizung ungeschmälert do-
kumentiert werden. Dass der Ofen allenfalls aufgrund der Nutzung des
Kamins durch die Nachbarliegenschaft und wegen der brandschutzrechtli-
chen Vorschriften vorerst nicht befeuert werden könnte, sei aus der Sicht
des Denkmalschutzes hinnehmbar. Sollte der Kamin durch die Liegen-
schaft Assek.-Nr. 0094 genutzt werden, komme dieser Nutzung Bestan-
desgarantie zu. Bei einem allfälligen Umbauvorhaben dieses Hausteils
würde dann ein separater Schornstein eingefordert.
Schliesslich betont die Baudirektion Kanton Zürich die präventive Wirkung
von Wiederherstellungsmassnahmen auch im Gebäudeinnern ohne Ein-
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fluss auf den äusserlichen Situationswert. Diese könnten verhindern, dass
Schutzobjekte – unter Inkaufnahme bescheidener Bussen – ausgeräumt
würden.
5.1.
Gemäss Gutachten der KDK wurde der Kachelofen, ein Kastenofen mit pat-
ronierten Kacheln und Nelkenmotiv, einer Chuuscht (einem Herd) mit
Sandsteinsitzplatte, datiert 1770 und einer Chuuschtwand aus älteren, re-
liefierten Kacheln aus dem 16. Jahrhundert, zwischen 2013 und 2015 ent-
fernt, was vom Rekurrenten auch nicht bestritten wird. Der Ausbau des Ka-
chelofens erfolgte somit aus dem inventarisierten Gebäude vor Einleitung
der Schutzabklärungen.
Gemäss den Ausführungen der angefochtenen Verfügung fand zwar be-
reits am 17. Dezember 2013 ein Augenschein mit dem zuständigen Baube-
rater der Kantonalen Denkmalpflege statt, anlässlich welchem dieser die
denkmalpflegerischen Auflagen erläutert habe. Ob der dort anwesende
Kaufinteressent der heutige Rekurrent war und ob der Kachelofen als zu
erhalten deklariert wurde, ist den Akten nicht zu entnehmen, zumal diese
nur einzelne Fotos des damals festgehaltenen Zustandes enthalten. Zu-
mindest wurde der umstrittene Kachelofen fotografisch festgehalten
(act. 8.13 S. 2). Bei der nächsten Begehung am 14. April 2015 war der Ka-
chelofen dagegen bereits entfernt und entsorgt.
Der Rekurrent verliess sich laut seinen Ausführungen auf den Dienstbar-
keitsvertrag vom 21. September 1989 (act. 8.6). Gemäss diesem darf der
Grundeigentümer des streitbetroffenen Grundstücks an der Liegenschaft
ohne vorgängige Zustimmung der Kantonalen Denkmalpflege "keine bauli-
chen Änderungen vornehmen und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, wel-
che die äussere Wirkung des Gebäudes berühren. Das Gebäude darf nicht
abgebrochen werden." Insofern ist grundsätzlich nachvollziehbar, wenn der
Rekurrent zum Schluss kam, der Kachelofen dürfe ohne vorgängige Rück-
sprache mit der Kantonalen Denkmalpflege entfernt werden, zumal dies of-
fensichtlich nicht zu einer äusseren Veränderung des Gebäudes führen
konnte. Ob er aufgrund der genannten Kontakte mit der Kantonalen Denk-
malpflege dennoch in Bezug auf den möglichen denkmalpflegerischen Wert
des Kachelofens hätte sensibilisiert sein sollen, kann in diesem Verfahren
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offenbleiben, zumal eine Rekonstruktion, wie im Folgenden aufzuzeigen
sein wird, ohnehin nicht verlangt werden kann.
5.2.
Die Vorinstanz bezieht sich in ihrer Begründung auf verschiedene Ent-
scheide des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts, mit denen
ebenfalls Rekonstruktionen und Wiederherstellungen von früheren, nach-
weisbaren historischen Zuständen geschützt worden seien. Allerdings weist
sie selber zu Recht darauf hin, dass die Zulässigkeit von Rekonstruktionen
stets am Situationswert und somit an der Bedeutung für das Ortsbild beur-
teilt wurde.
So wurde im zitierten Entscheid BRGE IV Nrn. 0020 und 0021/2016 dem
betroffenen Gebäude "Fröschengrueb" in Regensdorf kein Eigenwert, hin-
gegen aber ein hoher Situationswert attestiert. Dazu wurde in Erwä-
gung 5.2 festgehalten, dass es beim Situationswert nicht um die Zeugen-
schaft eines Gebäudes und damit um die Wahrung historischer Bausub-
stanz gehe, sondern um die Erhaltung einer seit langer Zeit bestehenden
baulichen Situation, die für das angestammte Ortsbild von grosser Bedeu-
tung und deswegen erhaltenswert sei.
Mit individuellen Schutzanordnungen im Sinne von § 205 lit. c PBG könne
sich für ein Objekt, welches trotz seiner rechtskräftigen Unterschutzstellung
nicht mehr existent sei, weil es wie im Falle der "Fröschengrueb" dem Ver-
fall preisgegeben worden sei, als individuelle Schutzmassnahme eine teil-
weise Rekonstruktion des Gebäudes aufdrängen. Damit würde das Gebäu-
deäussere und mithin der Situationswert kaum weniger gewahrt, als dies
mit der Erhaltung des Gebäudeäussern in der (gegebenenfalls erheblich
restaurierten) Originalsubstanz der Fall wäre. Dabei wurde auf den Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts VB.2012.00553 vom 27. Februar 2013
(E. 2.3.3 in fine) verwiesen, der festhält, die Schutzwürdigkeit sei bei einem
rekonstruierten Objekt nicht generell zu verneinen. Die Eigenart einer Alt-
baute bleibe auch im (fachgerecht) renovierten bzw. rekonstruierten Zu-
stand ablesbar. An dieser Auffassung ist weiterhin festzuhalten. Es ist aber
klar zu betonen, dass die zitierten Entscheide zur Frage einer zulässigen
Anordnung von Rekonstruktionen immer die Erhaltung des Situationswer-
tes beschlugen. Entscheidend ist die Bedeutung der betroffenen Baute
oder Anlage für das Ortsbild.
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Dass das Verwaltungsgericht die Wiederherstellung eines historischen Zu-
standes an einem Objekt geschützt hat, dessen Eigenwert es ebenfalls be-
jahte, ändert nichts an der Tatsache, dass die Voraussetzung für die An-
ordnung einer Rekonstruktion im Situationswert liegt. Selbstverständlich
kann dies auch bei Teilen eines Schutzobjekts der Fall sein, welches auch
über einen schutzbegründenden Eigenwert verfügt. So ging es im zitierten
VB.2012.00553 um das Erd- und Sockelgeschoss einer schutzwürdigen
Baute, deren Fassade um 1980 tiefgreifende Veränderungen mit Verlust
sämtlicher gestalterischer Baudetails sowie später im Jahre 1991 eine nicht
originalgetreue teilweise Rekonstruktion erfahren hatte. Der Rechtsstreit
drehte sich dabei um die Frage, ob dieses rekonstruierte Erd- und Sockel-
geschoss dennoch auch Teil eines wichtigen Zeugen im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG bilden könne oder ob dieses vom Schutzumfang auszu-
schliessen sei und damit umgestaltet werden dürfe. Das Verwaltungsge-
richt wies in seinem Entscheid darauf hin, dass es nicht nur um den bau-
künstlerischen Wert des Gebäudes, sondern auch um die wirtschafts- und
siedlungshistorische Zeugenschaft der Liegenschaft gehe, welche beim
damals betroffenen Streitobjekt gegeben sei. Dabei erwog das Verwal-
tungsgericht, es sei davon auszugehen, dass eine Umgestaltung des streit-
betroffenen Erd- und Sockelgeschosses den Wert und die einheitliche Aus-
strahlung des Quartiers als eigentliche Prachtstrasse erheblich mindern
würde. Das Ziel der Unterschutzstellung sei sowohl die Erhaltung des Er-
scheinungsbilds des wichtigen Zeugen als auch die Bewahrung des Orts-
bildes. Entsprechend wurde entschieden, der Eigenwert des streitbetroffe-
nen Gebäudes sei durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss
zwar nicht gleich hoch wie derjenige anderer Schutzobjekte an der gleichen
Strasse, dies tue der Schutzwürdigkeit jedoch keinen Abbruch.
Demnach ging es auch hier in erster Linie um Fragen des Situationswertes.
Es ist zudem nicht ersichtlich, was die Vorinstanz aus dem zitierten Ent-
scheid für die vorliegend zu klärende Frage ableiten möchte, zumal mit der
im VB.2012.00553 beurteilten Unterschutzstellung keine Rekonstruktion
verlangt wurde. Offenbar wurde anlässlich eines weiteren Umbaus eine
Fassadenrenovation und Fassadenreparatur (Rekonstruktion) des Erd- und
Sockelgeschosses nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten verlangt.
Diese Aufforderung war jedoch nicht Gegenstand des zitierten Entscheides.
Ebenso wenig verfängt der von der Vorinstanz zitierte Entscheid BRGE II
Nr. 0111/2017, bei dem es um die Subventionierung von Ersatzfenstern
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bzw. von Mehrkosten für deren dem Erscheinungsbild angepasste Ausfüh-
rung ging. Dabei waren die Fenster an sich nicht Teil des Schutzzweckes.
Der Ersatz war damit durch die Unterschutzstellung der Baute nicht unter-
sagt. Eine Rekonstruktion wurde ebenfalls nicht angeordnet. Eine Subven-
tionierung wurde hingegen bejaht, da die neuen Fenster doch in ihrer Aus-
führung dem Schutzweck dienten.
5.3.
Der streitbetroffene Kachelofen stand im Gebäudeinnern. Er hatte somit
keinerlei Auswirkung auf den Situationswert des erhaltenswerten Gebäu-
des. Zwar hätte er allenfalls aufgrund seines Eigenwerts als wichtiger Zeu-
ge in den Schutzumfang aufgenommen werden können. Eine Verpflichtung
zur Rekonstruktion oder zum Ersatz des Kachelofens würde jedoch wie
dargelegt voraussetzen, das damit zum Erhalt des Situationswertes beige-
tragen werden könnte, was mangels Aussenwirkung auszuschliessen ist.
Entsprechend ist festzuhalten, dass zwar mit der Entfernung des Kachel-
ofens allenfalls historische Substanz verloren ging, deren Rekonstruktion
jedoch nicht verlangt werden kann. Die nachvollziehbarerweise angestrebte
Prävention muss auf anderen Wegen verfolgt werden. Eine Beurteilung der
Verhältnismässigkeit der angeordneten Massnahme erübrigt sich somit.
6.1.