# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c44b530a-b9a8-492b-bfc6-f0ec50a7130e
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom
4. Mai 2016 (MF150004)
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Rechtsbegehren Klage: (act. 1 S. 3):
"1. Die Kündigung vom 8. Juli 2015 ist für ungültig zu erklären.
2. Der Kündigungsschutz ist zu erklären.
3. Die Beklagte hat dem Kläger eine Aufwandsentschädigung von Fr. 500.- zu leisten; 10 Stunden Arbeitsaufwand Fr. 400.- und Rechtsauskunft Fr. 100.-.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu lasten der Beklagten."
Prozessualer Antrag: (act. 8)
"Es sei dem Kläger die unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen."
Rechtsbegehren Widerklage: (act. 14 S. 2):
"1. Die Klage vom 14. Oktober 2015 sei abzuweisen;
2. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses sei nicht zu gewähren;
3. Widerklageweise sei der Kläger zu verurteilen, das von ihm bewohnte möbi-
lierte Zimmer im 2. Stock an der C._-Strasse ..., ... Zürich, unver- züglich zu räumen und der Beklagten ordnungsgemäss zu übergeben;
4. Widerklageweise sei das zuständige Stadtammannamt Zürich ... anzuweisen,
das Urteil auf Verlangen der Beklagten zu vollstrecken;
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt) zu Lasten des Klägers."
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Verfügung und Urteil des Einzelgerichtes des Mietergerichtes Zürich vom 4. Mai 2016: (act. 75 S. 30-31)
Der Mietgerichtspräsident i.V. verfügt:
1. Dem Kläger wird die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil.
Der Mietgerichtspräsident i.V. erkennt:
1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 8. Juli 2015 per Ende
August 2015 für gültig erklärt.
2. Das Mietverhältnis wird einmalig und definitiv bis und mit 30. November
2015 erstreckt.
3. In Gutheissung der Widerklage wird dem Kläger unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Weigerungsfall befohlen, sein möbliertes Zimmer
im 2. Stock der Liegenschaft C._-Strasse ..., ... Zürich, unverzüglich zu
räumen und der Beklagten ordnungsgemäss zu übergeben.
4. Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, diesen Befehl auf Ver-
langen der Beklagten zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind
von der Beklagten vorzuschiessen. Sie sind ihr aber, einschliesslich der
Rechtskraftbescheinigungskosten, vom Kläger zu ersetzen.
5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'400.–.
6. Die Gerichtskosten werden dem Kläger zu 4/5 (Fr. 1'920.–) und der Beklag-
ten zu 1/5 (Fr. 480.–) auferlegt. Die Kosten des Klägers werden zufolge der
ihm gewährten unentgeltlichen Rechtspflege einstweilen auf die Gerichts-
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kasse genommen, wobei der Kläger auf die Nachzahlungspflicht gemäss
Art. 123 ZPO hingewiesen wird.
7. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 1'800.– (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen.
8./9. Schriftliche Mitteilung/Rechtsmittel.
Berufungsanträge:
des Berufungsklägers (act. 77 S. 3):
"1. Dem Berufungskläger sei die kostenlose Prozessführung zu gewähren;
2. Verfügung und Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 4. Mai 2016, Geschäfts Nr.
MF150004-L/U seien aufzuheben;
3. es sei ein Beweisverfahren durchzuführen und die Beklagte vorzuladen;
4. die Anträge des Berufungsklägers im Hauptverfahren seien vollumfänglich
gutzuheissen;
5. dem Berufungskläger sei eine Entschädigung für Hotelunterkunft und Um-
zug/Wohnungssuche von Fr. 3000.- zu erstatten (Fr. 1800.- für  [siehe Beilagen] und Fr. 1200.- für Umzug und Wohnungssuche);
6. dem Berufungskläger seien die Kosten für Kopie und das Einschreiben an das
Obergericht von Fr. 20.- zu erstatten."

## Considerations

Erwägungen:
1. B._ (Beklagte, Widerklägerin und Berufungsbeklagte, nachfolgend Be-
klagte) ist zusammen mit ihrer Schwester Gesamteigentümerin der Liegen-
schaft C._-Strasse ..., ... Zürich und vermietet im 1. und 2. Stock möbi-
lierte Zimmer. B._ bewohnt im obersten Stock der Liegenschaft eine At-
tika-Wohnung (act. 14 S.4; act. 21 S. 2; act. 61/1; act. 68 f.). Sie schloss mit
A._ (Kläger, Widerbeklagter und Berufungskläger, nachfolgend Kläger)
einen mündlichen Mietvertrag für ein möbiliertes Zimmer im 2. Stock in der
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obgenannten Liegenschaft mit Mitbenützung von Badezimmer und WC zu-
sammen mit den anderen beiden Zimmermietern zu einem monatlichen
Bruttomietzins von Fr. 560.- inklusive Nebenkosten mit Beginn per 1. Juli
2014 (act. 1 S. 2; act. 3/2, act. 14 S. 4 f.; act. 21 S. 2; Prot. S. 15-16). Am
16. Dezember 2014 sprach die Beklagte den Kläger an und teilte ihm mit,
sie glaube, es sei besser, wenn er sich per Ende Januar 2015 eine andere
Wohngelegenheit suche, da er offenbar – so die Darstellung der Beklagten –
mit den von ihr aufgestellten Regeln nicht zurecht komme (act. 14 S. 7;
act. 21 S. 2 f.). Am 22. Januar 2015 gerieten die Parteien hinsichtlich der
Reinigung des Zimmers von A._ durch B._ aneinander, worauf er
am 23. Januar 2015 bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich ein
Schlichtungsgesuch einreichte. Dabei verlangte er die Herausgabe des
Schlüssels für das neue Türschloss zu seiner Zimmertür, bemängelte das
Bett im Zimmer, beanstandete defekte Armaturen sowie die knarrende Tür
im Badezimmer und machte darauf aufmerksam, B._ sei wiederholt in
seiner Abwesenheit in sein Zimmer eingedrungen (act. 3/2; act. 1 S. 2;
act. 14 S. 7).
Mit eingeschriebenem Brief vom 26. Februar 2015 kündigte die Beklagte
dem Kläger schriftlich, ohne Verwendung des amtlichen Formulars, per En-
de März 2015 das möbilierte Zimmer und nahm im Kündigungsschreiben
Bezug auf die bereits am 16. Dezember 2014 mündlich ausgesprochene
Kündigung, wonach der Kläger mit dem Auszug per Ende Januar 2015 ein-
verstanden gewesen sei. Überdies führte sie aus, sie habe mit Befremden
die Beschwerden betreffend den Zustand des möbilierten Zimmers wahrge-
nommen, was sie nicht akzeptieren könne (act. 3/4 = act. 10/3; act. 14 S. 9
f.; act. 21 S. 5). Die Schlichtungsverhandlung vom 19. März 2015 führte zu
keinem Ergebnis (act. 14 S. 10; act. 21 S. 5; act. 3/7). Mit eingeschriebenem
Brief vom 30. März 2015 nahm die Beklagte auf ihr Schreiben vom 22. März
2015 Bezug, in welchem sie den Kläger gebeten hatte, einen Termin bezüg-
lich Bettaustausch zu geben, und wies ihn auf seine ausstehende Antwort
hin (act. 3/5 = act. 16/2/1 und act. 16/2/2). Sie deponierte das neue Bettge-
stell neben der Zimmertür des Klägers, der dieses jedoch dort stehen liess
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(act. 14 S. 8 f.; act. 21 S. 5; act. 3/5 = act. 16/8; act. 16/7). Der Kläger wand-
te sich mit Einschreiben vom 4. Mai 2015 an die Beklagte und ersuchte um
Zustellung des Schlüssels für den Briefkasten, an dem sein Name stehe,
und des Schlüssels zum oberen Schloss seiner Zimmertür (act. 3/3).
Die Beklagte kündigte in der Folge den Mietvertrag mit amtlichem Formular
vom 8. Juli 2015 ordentlich auf Ende August 2015 (act. 3/6). Sie begründete
die Kündigung anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung damit, dass sich
das Verhältnis der Parteien seit dem Zwischenfall vom 22. Januar 2015 und
nach der Schlichtungsverhandlung vom 19. März 2015 weiter verschlechtert
und sie sich immer mehr bedroht gefühlt habe (act. 14 S. 10). Mit Eingabe
vom 7. August 2015 gelangte der Kläger an die Schlichtungsbehörde des
Bezirks Zürich und beantragte, es sei die Kündigung vom 8. Juli 2015 per
Ende August 2015 für ungültig zu erklären (vgl. act. 4). Nachdem sich die
Parteien anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 8. September 2015
nicht einigen konnten, wurde dem Kläger gleichentags die Klagebewilligung
ausgestellt (act. 4). Mit Eingabe vom 14. Oktober 2015 reichte der Kläger
beim Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich Klage mit vorerwähntem
Rechtsbegehren ein (act. 1). In der Folge nahm die Beklagte Stellung zur
Klage und stellte widerklageweise das Begehren um Ausweisung des Klä-
gers (act. 14). Nachdem der Kläger den anlässlich der Hauptverhandlung
vom 27. Januar 2016 geschlossenen Vergleich (Prot. S. 58 i.V.m. act. 52)
am 5. Februar 2016 widerrufen hatte (act. 53), nahm das Verfahren seinen
Fortgang. Mit Verfügung vom 4. Mai 2016 wurde dem Kläger die unentgeltli-
che Prozessführung bewilligt (act. 76 S. 30) und mit Urteil vom gleichen Tag
wies die Vorinstanz die Klage ab und erklärte die Kündigung vom 8. Juli
2015 per Ende August 2015 für gültig (act. 76 Dispositiv Ziffer 1). Ferner er-
streckte der Mietgerichtspräsident das Mietverhältnis einmalig bis und mit
30. November 2015 (act. 76 Dispositiv Ziffer 2). Da diese Erstreckungsfrist
im Urteilszeitpunkt bereits abgelaufen war, hiess die Vorinstanz die Wider-
klage gut. Dem Kläger wurde unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Weigerungsfall befohlen, sein möbiliertes Ziffer im 2. Stock der Liegenschaft
C._-Strasse ..., ... Zürich unverzüglich zu räumen und der Beklagten
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ordnungsgemäss zu übergeben. Das Stadtammannamt Zürich ... wurde an-
gewiesen, diesen Befehl auf Verlangen der Beklagten zu vollstrecken
(act. 76 Dispositiv Ziffern 3-4).
2. Gegen diesen Entscheid erhob A._ fristgerecht Berufung und stellte die
eingangs erwähnten Anträge (act. 77). Obwohl der Kläger inzwischen aus
dem betreffenden Zimmer ausgezogen ist (act. 77 S. 3 i.V.m. act. 79/5), ist
er durch den vorliegenden Entscheid beschwert und damit zur Rechtsmit-
telerhebung legitimiert. Im Fall einer rechtswidrigen Kündigung könnte er
von der Beklagten Schadenersatz verlangen.
Da sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, ist auf die Ein-
holung einer Berufungsantwort zu verzichten (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
3. a) In prozessualer Hinsicht stellte A._ das Gesuch um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren.
b) Eine Partei hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht
über die erforderlichen Mittel verfügt (Art. 117 lit. a ZPO) und ihr  nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 lit. b ZPO). Beide Vorausset-
zungen müssen erfüllt sein, damit einer Partei die unentgeltliche Rechtspfle-
ge gewährt werden kann. Als aussichtslos sind Begehren anzusehen, bei
denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefah-
ren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dage-
gen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten
und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig gerin-
ger sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mit-
tel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschlösse;
eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr
nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kos-
tet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich
aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussich-
ten (BGE 138 III 217 [ausdrücklich zur neuen ZPO], 133 III 614 Erw. 5
S. 616 [unter verfassungsrechtlichem Aspekt]).
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c) Wie sich aus nachfolgenden Erwägungen ergibt, erweist sich die Beru-
fung von Anfang an als aussichtslos, weshalb unabhängig von den verfüg-
baren finanziellen Mittel des Klägers das Gesuch abzuweisen ist.
4. a) Art. 311 Abs. 1 ZPO statuiert, dass die Berufung bei der Rechtsmittel-
instanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen ist.
Dass die Berufungsschrift Rechtsmittelanträge enthalten muss, geht aus
dem Wortlaut von Art. 311 ZPO nicht ausdrücklich hervor. Es ergibt sich
aber aus der Pflicht zur Begründung der Berufung, denn diese setzt ent-
sprechende (zu begründende) Anträge voraus (vgl. ZK ZPO-Reetz/Theiler,
3. Auflage, Art. 311 N 34). Unabhängig von den Prozessmaximen – vorlie-
gend unterliegt das Verfahren der eingeschränkten Untersuchungsmaxime
i.S.v. Art. 247 Abs. 2 ZPO – und der Zulässigkeit von Noven in der Berufung
muss das Rechtsmittel einen Antrag und eine Begründung enthalten. Aus
den Anträgen muss hervorgehen, in welchem Umfang der vorinstanzliche
Entscheid angefochten wird. Dabei darf sich ein Berufungskläger nicht da-
rauf beschränken, lediglich die Aufhebung des angefochtenen erstinstanzli-
chen Entscheids zu beantragen, sondern er muss einen Antrag in der Sache
stellen, der im Falle eines reformatorischen Entscheides zum Urteil erhoben
werden kann, ansonsten auf die Berufung nicht einzutreten ist. Im Rahmen der Begründung dieser Anträge hat sich ein Rechtsmittelkläger ferner mit
der Begründung des angefochtenen Entscheides auseinanderzusetzen und
im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid
falsch ist, ansonsten darauf ohne Weiteres, d.h. ohne eine Nachfrist zur Be-
hebung des Mangels anzusetzen, ebenfalls nicht einzutreten ist. Insbeson-
dere genügt ein blosser Verweis auf die Vorakten und darin enthaltene Vor-
bringen nicht (ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Auflage, Art. 311 N 34 ff.; OGer ZH
PF110034 vom 22. August 2011). Allerdings wird bei Laien zur Erfüllung des
Erfordernisses, einen Antrag zu stellen und zu begründen, sehr wenig ver-
langt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen
herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Und als Begrün-
dung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt,
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weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Berufungsklä-
gers unrichtig sein soll.
b) Den genannten Anforderungen genügt die vorliegende Eingabe des Klä-
gers nur teilweise.
Der Kläger beantragte in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Be-
weisverfahrens (Ziff. 3 der Anträge). Nach Art. 316 Abs. 3 ZPO kann die
Rechtsmittelinstanz im Berufungsverfahren u. U. Beweise abnehmen. Ob er
mit dem Antrag auf Vorladung der Beklagten die persönliche Befragung der
Beklagten oder deren Beweisaussage verlangt, ergibt sich aus seiner Beru-
fungsschrift nicht. Er legte auch nicht dar, was Gegenstand des Beweisver-
fahrens sein soll. Bezüglich dieses prozessualen Antrages fehlt jegliche Be-
gründung, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
Der Kläger beantragte weiter die Aufhebung des angefochtenen Entschei-
des und die Gutheissung der im Hauptverfahren gestellten Anträge (Ziff. 2
und 4 der Anträge). Aus seiner Begründung lässt sich entnehmen, dass er
die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung vom 8. Juli 2015 verlangte.
Er machte nämlich geltend, es liege ein Anwendungsfall von Art. 271a
Abs. 1 lit. a OR vor (act. 77 S. 2). Insoweit ist auf seine Berufung einzutre-
ten.
5. a) Die Vorinstanz prüfte u.a., ob eine Vergeltungs- bzw. Rachekündigung im
Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliege (act. 76 Erw. 3.2). Sie erwog,
beim vom Kläger gegenüber der Beklagten geltend gemachten Anspruch auf
Herausgabe des Schlüssels für das neuere Schloss zu seiner Zimmertür
handle es sich um einen Anspruch aus dem Mietverhältnis, verlange er doch
damit einen Gegenstand, der unmittelbar mit dem zwischen den Parteien
bestehenden Mietverhältnis zusammenhänge. Es stelle sich die Frage, ob
diese mietrechtliche Forderung des Klägers für die erfolgte Kündigung kau-
sal gewesen sei, oder ob andere Gründe für die Kündigung vorlägen. Unbe-
stritten sei, dass die Beklagte dem Kläger am 8. Juli 2015 kündigte, da sich
das Verhältnis zwischen den Parteien seit dem Zwischenfall vom 22. Januar
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2015 und nach der Schlichtungsverhandlung vom 19. März 2015 weiter ver-
schlechtert habe. Weiter seien sich die Parteien einig, dass es im Laufe des
Mietverhältnisses zwischen ihnen zu Differenzen gekommen sei und die Be-
klagte dem Kläger am 16. Dezember 2014 mitgeteilt habe, es sei besser,
wenn er sich per Ende Januar 2015 eine andere Wohngelegenheit suche,
da er offenbar mit den von ihr aufgestellten Regeln nicht zurecht komme.
Weiter habe der Kläger nicht in Abrede gestellt, dass die Vertreterin der Be-
klagten anlässlich der Schlichtungsverhandlung die Kündigung damit be-
gründet habe, dass sich das Zusammenleben mit dem Kläger als schwierig
erweise und sich die Beklagte bedroht fühle (act. 14 S. 11). Damit sei unbe-
stritten geblieben, dass die Beklagte das Mietverhältnis wegen dem schlech-
ten Verhältnis und dem schwierigen Zusammenleben der Parteien gekündigt
habe und nicht, weil der Kläger die Schlüssel hausverlangt habe. So habe
der Kläger anlässlich der Hauptverhandlung zu Protokoll gegeben, die
Kommunikation mit der Beklagten auf das Notwendigste reduziert zu haben
und lediglich auf schriftlichem Weg mit ihr zu korrespondieren (Prot. S. 30),
was ebenso ein Indiz für ein eher schlechtes und zerrüttetes Mietverhältnis
zwischen den Parteien sei. Zudem sei die Tatsache, dass die Beklagte dem
Kläger die Schlüssel übergeben wollte, ein Anhaltspunkt dafür, dass sie ihm
nicht aufgrund dieser Forderung gekündigt habe, wäre es diesfalls doch na-
heliegender gewesen, darauf nicht näher einzugehen. Zudem habe die Be-
klagte dem Kläger den Auszug bereits Mitte Dezember 2014 und damit vor
der Forderung des Klägers nahegelegt, was aus zeitlichen Gründen gegen
einen Zusammenhang der Kündigung mit der Forderung des Klägers spre-
che. Es lägen damit keine Anhaltspunkte für eine Rachekündigung vor
(act. 76 Erw. 3.2.3 S. 11-12). In den weiteren Ausführungen wies die Vo-
rinstanz auf das widersprüchliche Verhalten des Klägers hin. Dieser habe –
so die Vorinstanz – mit dem ersten Schlichtungsgesuch vom 23. Januar
2015 die Herausgabe des Schlüssels für das neuere Schloss seiner Zim-
mertür verlangt (act. 3/2). Mit eingeschriebenem Brief vom 18. März 2015 –
und somit einen Tag vor der ersten Schlichtungsverhandlung – habe der
Kläger von der Beklagten verlangt, sie solle ihm den Briefkastenschlüssel
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mit eingeschriebenem Brief zukommen lassen (act. 16/6). Nach erfolglos
gebliebener Schlichtungsverhandlung habe sich die Beklagte mit Einschrei-
ben vom 22. März 2015 betreffend "Schlüssel-Liste" an den Kläger gewandt,
mit der Bitte, er solle den Erhalt eines "normalen Schlüssels" sowie eines
"Schlüssels für das neue obere Zimmerschloss" unterschriftlich bestätigen
(act. 16/2/1). Den vom Kläger bestrittenen Erhalt dieses Schreibens (act. 21
S. 4; act. 40 S. 2; Prot. S. 20) habe die Beklagte urkundlich nachgewiesen
(act. 41 S. 8; Prot. S. 31; act. 43/10 i.V.m. act. 46/1). Weiter habe die Be-
klagte dem Kläger am 6. April 2015 geschrieben, sie habe sich vergeblich
bemüht, seine Forderung zu erfüllen, was wegen dessen Verhinderungstak-
tik nicht möglich sei (act. 16/9). Mit Schreiben vom 4. Mai 2015 (act. 3/3) ha-
be der Kläger die Beklagte darauf aufmerksam gemacht, den Schlüssel für
das neuere, obere Schloss zu seinem gemieteten Zimmer sowie den
Schlüssel für seinen Briefkasten nicht erhalten zu haben. Aus den genann-
ten Schreiben der Beklagten werde ersichtlich, dass sich diese aktiv darum
bemüht habe, die vom Kläger verlangten Schlüssel herauszugeben. Das
Verhalten des Klägers sei demgegenüber widersprüchlich, habe er doch ei-
nerseits die Zimmer- und Briefkastenschlüssel verlangt, aber andererseits
verweigert, den Erhalt der Schlüssel zu quittieren (act. 76 Erw. 3.2.3 S. 12-
13). Ferner erwog die Vor-instanz, wenn die Klägerin am 8. Juli 2015 erneut
eine Kündigung gegenüber dem Kläger ausgesprochen habe, dann handle
es sich dabei um die "Wiederholung" einer nichtigen Kündigung [die am
26. Februar 2015 ausgesprochene Kündigung erfolgte nicht mit amtlichem
Formular] und damit habe die Beklagte lediglich ihren bereits früher schon
bestehenden Kündigungswillen zum Ausdruck gebracht, was zulässig sei.
Zusammenfassend sei es dem Kläger nicht gelungen, den erforderlichen
Kausalzusammenhang zwischen der ausgesprochenen Kündigung und sei-
nen Forderungen aus dem Mietverhältnis nachzuweisen. Ein Anwendungs-
fall von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR sei daher zu verneinen (act. 76 Erw. 3.2.3
S. 13).
b) Der Kläger brachte unter Hinweis auf S. 13 Absatz 1 des vorinstanzlichen
Entscheides (act. 76) vor, im Urteil des Mietgerichtes werde behauptet, die
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Beklagte habe versucht mit einem Schreiben dem Berufungskläger den ge-
forderten zweiten Schlüssel zum Mietobjekt zukommen zu lassen und der
Berufungskläger habe dieses Schreiben nachweislich erhalten. Dieser
Sachverhalt sei unwahr. Der eingereichte Sendungsverfolgungsbeleg der
Beklagten enthalte den Vermerk: "Rücksendung Nicht abgeholt". Die Be-
klagte sei für die Übergabe der Abholungseinladung für die Postsendung
beweispflichtig, da sie jeweils seine Post, trotz seiner Aufforderung, ihm ei-
nen Schlüssel für den Briefkasten auszuhändigen, rechtswidrig seinem
Briefkasten entnommen habe. Es habe somit nachweislich eine Forderung
aus dem Mietverhältnis bestanden. Eine vollständige Übergabe des Mietob-
jektes habe bis zur Räumung des Zimmers durch ihn nicht stattgefunden.
Sein Verhalten sei somit nicht widersprüchlich, wovon die Vorinstanz ausge-
he (vgl. Urteil S. 13 Absatz 1), sondern glaubwürdig. Ein Anwendungsfall
von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR sei gegeben (act. 77 S. 2).
Im Urteil werde ferner – so der Kläger – behauptet, die Parteien seien sich
einig, dass ihm die Beklagte am 16. Dezember 2014 mitgeteilt habe, es sei
besser, wenn er sich eine andere Wohngelegenheit suche, mit der Begrün-
dung, dass er nicht mit den von der Beklagten aufgestellten Regeln zurecht
komme (vgl. Urteil S. 12 Absatz 1). Diese Darstellung werde von ihm nicht
bestätigt. Es habe im Dezember 2014 ein Gespräch zwischen ihm und der
Beklagten stattgefunden, wobei die Beklagte ihm nahegelegt habe, eine an-
dere Wohngelegenheit zu suchen, aber mit der Begründung, dass sich die
Stromkosten seit seinem Einzug erheblich erhöht hätten. Der erhöhte Mehr-
verbrauch (65,68%) gegenüber dem Vorjahr ergebe sich aus der beigeleg-
ten Abrechnung des EWZ vom Dezember 2014 für den Zeitraum 11.12.2013
bis 9.12.2014 (vgl. act. 79/3). Im Plädoyer habe die Beklagte an der Haupt-
verhandlung ausführen lassen, dass das Verhältnis der Parteien im Herbst
2014 noch nicht dermassen schlecht gewesen sei (vgl. act. 41 S. 12 Absatz
2 Ziffer 20). Der Herbst dauere bis zum 20. Dezember. Wenn die Beklagte
am 16. Dezember 2014 den Entschluss gefasst habe, ihm zu kündigen,
dann müsse der Grund die erhöhte Stromrechnung sein und nicht das da-
malige Verhältnis der Parteien zueinander. Dieser Sachverhalt beweise eine
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rechtswidrige Kündigung, da er mit dem Mietzins auch alle Nebenkosten be-
zahlt habe. Er vertrete den Standpunkt, dass die Beklagte eine Verhaltens-
störung habe und dies der wahre Grund für das gestörte Verhältnis der
ehemaligen Parteien sei. Die Beklagte habe ihm nach der Hauptverhandlung
mit Erschiessen gedroht (act. 77 S. 2-3 sinngemäss).
6. a) Die Beklagte kündigte dem Kläger unter Einhaltung der Formvorschriften
(Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 9 VMWG), der Kündigungsfrist und des Kün-
digungstermins (Art. 266e OR) mit amtlichen Formular vom 8. Juli 2015 das
möbilierte Zimmer per Ende August 2015. Die Kündigung ist somit – wie die
Vorinstanz feststellte – form-, frist- und termingerecht erfolgt. Dagegen bringt
der Kläger im Berufungsverfahren keine Einwendungen vor.
b) Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu
und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung
als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse ausgesprochen wird (BGer 4A_525/2009 Erw. 10.1). Unangefoch-
ten gebliebene Kündigungen sind jedoch stets wirksam, selbst wenn sie of-
fenbar missbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB sind (ZK OR-Higi, Vorbemer-
kungen zu Art. 271-273c N 63). Es obliegt dem Mieter zu beweisen, dass die
Kündigung aus einem verpönten Grund oder ohne schützenswerten Grund
erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutra-
gen, die Kündigung auf Ersuchen zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 und
Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c VMWG) und im Bestreitungsfall alle für die
Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen
vorzulegen. In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zu-
mindest glaubhaft zu machen (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010
Erw. 10.1). Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündi-
gungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE
138 III 59 Erw. 2.1 S. 62 mit Hinweisen). Bezüglich der Kündigung durch den
Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft Kündigungsgründe
genannt, welche mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar
sind. So ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine Kündigung anfechtbar,
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wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben An-
sprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (BGE 138 III 59 Erw. 2.1 und
2.2.1 S. 62). Es handelt sich dabei um die sogenannte Rache- oder Vergel-
tungskündigung. Damit die unwiderlegbare Vermutung von Art. 271a Abs. 1
lit. a OR, ein Vermieter habe aus Rache das Mietverhältnis gekündigt, Platz
greift, müssen fünf Voraussetzungen erfüllt sein. Ist eine nicht erfüllt, greift
die gesetzliche Vermutung nicht. Allerdings kann trotzdem unter Würdigung
aller Umstände eine im Lichte der Generalklausel von Art. 271 Abs. 1 treu-
widrige Kündigung vorliegen. Erstens, es muss sich um Ansprüche des Mie-
ters handeln. Die Ansprüche müssen eine mietvertragliche und/oder gesetz-
liche Grundlage haben. Die Ansprüche dürfen sich nicht auf Bagatellen be-
schränken. Subjektive Ansprüche des Mieters, die weder eine gesetzliche
noch vertragliche Grundlage haben, werden von der Norm nicht erfasst,
ebensowenig Ansprüche auf Vertragsänderung, soweit sie im bestehenden
Vertrag keine Grundlage finden. Zweitens, es muss sich um Ansprüche aus
dem Mietverhältnis handeln. Drittens muss der Mieter die Ansprüche geltend
machen, und viertes Element ist, dass der Mieter seine Ansprüche gemäss
Treu und Glauben geltend macht. Fünftes Element der Vermutungsbasis der
Norm ist, dass die Kündigung des Vermieters wegen der Geltendmachung
der Ansprüche erfolgte. Verlangt wird demnach ein adäquater Kausalzu-
sammenhang zwischen dem Geltendmachen der Ansprüche und der rechts-
konformen Vermieterkündigung. Nebst der natürlichen Kausalität spielen
auch die weiteren Indizien wie Kündigungsbegründung, Verhalten der Par-
teien vor der Kündigung ein Rolle. Erst die Würdigung aller Indizien erlaubt
den Schluss, ob eine Rachekündigung vorliegt (ZK OR-Higi, Art. 271a N 15,
N 22 ff.).
7. a) Vorauszuschicken ist, dass nur die Beklagte einen Briefkastenschlüssel
besass. Sie nahm die in ihren Briefkasten geworfene Post der Mieter heraus
und legte sie dann jeweils vor die Zimmertüre der Mieter (act. 14 S. 8, Prot.
S. 23 und S. 32). Mit dieser Regelung war der Kläger anfänglich einverstan-
den (Prot. S. 23).
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b) Der Kläger machte im Berufungsverfahren geltend, ihm sei das Schreiben
der Beklagten vom 22. März 2015 betreffend Schlüsselliste (act. 46/1) nicht
zugestellt worden. Hinsichtlich des Inhalts dieser Postsendung ist zu bemer-
ken, dass mit diesem Schreiben dem Kläger nicht ein zusätzlicher normaler
Zimmerschlüssel und ein Schlüssel für das neuere obere Zimmerschloss
zugestellt werden sollte. Vielmehr wollte die Beklagte erst nach Erhalt der
unterschriebenen Schlüsselliste dem Kläger diese zwei Schlüssel aushändi-
gen (act. 46/1). Dem Kläger ist beizupflichten, dass die Vorinstanz fälschli-
cherweise davon ausgeht, ihm sei dieses Schreiben zugestellt worden.
Adressiert war das Schreiben der Beklagten an A._ c/o B._
C._-Str. ... ... Zürich (act. 46/1). Der Sendungsnachweis der Post
ergibt, dass der Brief am 30. März 2015 bei der Abhol-/Zustellstelle eintraf,
dort nicht abgeholt und am 11. April 2015 der Absenderin wieder zurückge-
sandt wurde. Die Beklagte nahm die Rücksendung am 15. April 2015 am
Schalter entgegen (act. 43/10). Diese Richtigstellung der vorinstanzlichen
Ausführungen ist aber für die Beurteilung der Rechtslage nicht von Bedeu-
tung.
c) Der Kläger übersieht, dass nicht nur er, sondern auch die Vorinstanz da-
von ausgeht, beim geltend gemachten Anspruch auf Herausgabe des
Schlüssels für das neuere obere Schloss zu seiner Zimmertüre handle es
sich um einen Anspruch aus dem Mietverhältnis. Dies allein vermag aber
noch nicht zu genügen, um auf eine Rachekündigung zu schliessen. Es
müssen, wie vorstehend ausgeführt (Ziffer 6 b), fünf Voraussetzungen erfüllt
sein, damit die unwiderlegbare Vermutung von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, ein
Vermieter habe aus Rache das Mietverhältnis gekündigt, Platz greift. Die
Vorinstanz hatte eine Voraussetzung, nämlich den adäquaten Kausalzu-
sammenhang zwischen der mietrechtlichen Forderung und der Kündigung
verneint. Darauf ist unter Ziffer 8 nachfolgend einzugehen.
d) Dem Kläger ist beizupflichten, dass die Vorinstanz fälschlicherweise da-
von ausgeht, die Parteien seien hinsichtlich des Grundes der mündlichen
Kündigungsandrohung gleicher Meinung. Die Vorinstanz erwog, die Parteien
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seien sich einig, dass es im Laufe des Mietverhältnisses zwischen ihnen zu
Differenzen kam und die Beklagte dem Kläger am 16. Dezember 2014 mit-
teilte, es sei besser, wenn er sich per Ende Januar 2015 eine andere Wohn-
gelegenheit suche, da er offenbar mit den von ihr aufgestellten Regeln nicht
zurecht komme (act. 76 S. 12). Über den Grund der mündlichen Kündi-
gungsandrohung waren sich die Parteien aber nicht einig. Der Kläger berief
sich vor Vorinstanz (act. 21 S. 3 Ziff. 15 und 16) darauf, die Kündigung sei
mit der Erhöhung der Stromkosten seit seinem Einzug begründet worden
(act. 77 S. 2). Im Berufungsverfahren reichte er zum Nachweis der erhöhten
Stromkosten die Stromabrechnung für den Zeitraum 11. Dezember 2013 bis
9. Dezember 2014 ein (act. 79/3). Es kann offen gelassen werden, ob dieser
Beleg ein zulässiges Novum darstellt (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Auch wenn da-
mals die erhöhte Stromrechnung, was von der Beklagten vor Vorinstanz be-
stritten wurde (act. 41 S. 12 Ziff. 20), der Grund für die mündliche Kündi-
gungsandrohung vom 16. Dezember 2014 gewesen sein sollte, ist dies vor-
liegend nicht relevant.
8. a) Relevant sind die Kündigungsgründe, welche zur Kündigung vom 8. Juli
2015 geführt haben und welche Beanstandungen der Kläger in seinem
Schlichtungsgesuch vom 23. Januar 2015 vorbrachte. Dieser führte darin
aus, die Vermieterin betrete jeweils während seiner Abwesenheit mit einem
Nachschlüssel sein Zimmer, sie weigere sich, ihm den Schlüssel für das
neuere Türschloss seiner Zimmertüre auszuhändigen, der erhaltene Schlüs-
sel sei antik und unsicher, das Bett sei unbrauchbar und gehöre in den
Sperrmüll, notwendige Reparaturen würden nicht ausgeführt (bspw. defekte
Armaturen, knarrende Badtüre) und die Androhung einer kurzen Kündi-
gungsfrist, wenn er nicht bis zum 31. Januar 2015 ausziehe, sei nicht korrekt
(act. 10/1). Vor Obergericht bestritt der Kläger die Erwägungen der Vor-
instanz nicht, es sei unbestritten geblieben, dass die Beklagte dem Kläger
am 8. Juli 2015 kündigte, da sich das Verhältnis zwischen den Parteien seit
dem Zwischenfall vom 22. Januar 2015 und nach der Schlichtungsverhand-
lung vom 19. März 2015 weiter verschlechtert habe (vgl. act. 76 Erw. 3.2.3.
S. 12) bzw. der Kläger habe nicht in Abrede gestellt, dass die Vertreterin der
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Beklagten anlässlich der Schlichtungsverhandlung (gemeint ist jene vom
8. September 2015) die Kündigung damit begründete, dass sich das Zu-
sammenleben mit dem Kläger als schwierig erweise und sich die Beklagte
bedroht fühle (act. 76 Erw. 3.2.3. S. 12). Gekündigt wurde also am 8. Juli
2015 (act. 3/6) wegen dem schlechten Mietverhältnis und dem schwierigen
Zusammenleben der Parteien und nicht weil der Kläger die Schlüssel her-
ausverlangte bzw. er zu viel Strom verbrauchte (vgl. act. 21 S. 10 Ziff. 30
und act. 26 S. 5 Ziff. 30).
b) Aufgrund der Vorbringen der Parteien, lässt sich der angeführte Grund
der Kündigung durchaus nachvollziehen. Beide gaben an, die Kommunikati-
on zwischen den Parteien sei nicht möglich. So führte der Kläger anlässlich
der vorinstanzlichen Hauptverhandlung aus: "als die Beklagte und ich im
ersten Monat noch eine normale Kommunikation führten, hat sie mir das so
erzählt" (Prot. S. 38). In seiner Stellungnahme zur Widerklage erwähnte er,
nach dem Vorfall vom 22. Januar 2015 habe er die verbale Kommunikation
mit der Beklagten eingestellt (act. 21 zu Ziff. 19 S. 3). Im Zeitpunkt des Zu-
stellens des Briefes vom 30. März 2015 hatte er sämtliche Kontakte mit der
Beklagten eingestellt. Er habe sich damals – so der Kläger – auf das Not-
wendigste beschränkt (Prot. S. 24). In einem Schreiben vom 18. März 2015
ersuchte er die Beklagte, ihn nur noch schriftlich über seine Postadresse zu
kontaktieren (act. 16/6). Weiter brachte er vor Vorinstanz vor, innerhalb die-
ses Hauses gebe es für ihn keine vernünftige Zukunft (Prot. S. 25). Was in
einem gewöhnlichen Mietshaus als normal gelte, werde von der Beklagten
abgelehnt; Schweizer Normalität sei unerwünscht (act. 40 S. 4). Es gab di-
verse Differenzen zwischen Mieter und Vermieterin. So verlangte die Ver-
mieterin beispielsweise, dass die Tür von innen her zugesperrt werden müs-
se, was der Kläger aber nicht machte (act. 41 S. 6). Er war der Meinung,
dies sei nicht nötig, da die Haustüre von aussen nicht ohne Schlüssel geöff-
net werden könne (act. 21 S. 6, Prot. S. 41). Das Lichterlöschen war ein wei-
teres Problem zwischen den Parteien. Der Kläger erachtete es nicht als sei-
ne Aufgabe, das Licht in den Gängen zu löschen, dafür gebe es moderne
Lichtsysteme (vgl. act. 41 S. 6 und Kläger Prot. S. 17-18). Uneinigkeiten gab
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es u.a. auch bezüglich dem Kochen im Zimmer und der Errichtung eines
Kontos für das Mietzinsdepot (Prot. S. 40, S. 21, ). Dass die Situation zwi-
schen den Parteien völlig verfahren war, zeigte sich auch hinsichtlich des
Bettenaustausches. So hatte der Kläger die Entgegennahme des Bettge-
stells verweigert, da im Schreiben vom 30. März 2015 (act. 16/8/1 =
act. 46/2) lediglich von einem "Bett", nicht aber von einer "Matratze" die Re-
de war (Prot. S. 23-24; Prot. S. 42-46). Diese Vorfälle illustrieren das belas-
tete Verhältnis der Parteien und zeigen, dass dieses eine längere Geschich-
te hat und nicht die Folge davon darstellt, dass der Kläger die Behebung von
Mängeln verlangte. Die Vorinstanz hat zu Recht unter diesen Umständen
das Vorliegen einer Rachekündigung verneint. Ein ursächlicher Zusammen-
hang zwischen den geltend gemachten Mängeln und dem Kündigungsgrund
– dem schlechten Verhältnis zwischen den Parteien und dem schwierigen
Zusammenleben – für die Kündigung vom 8. Juli 2015 ist nicht auszu-
machen. Der Kläger mochte diesbezüglich nichts vorzubringen. Es fehlt jeg-
licher Hinweis dafür, dass dieser Kündigungsgrund seitens der Vermieter-
schaft lediglich vorgeschoben wurde.
9. a) In ihren weiteren Erwägungen prüfte die Vorinstanz, ob das Zimmer wäh-
rend einer laufenden Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR bzw.
Art. 271a Abs. 2 OR gekündigt worden sei und stellte fest, dass keine Sperr-
frist vorliege und die Kündigung daher gültig erfolgt sei. Insbesondere ver-
neinte die Vorinstanz den Abschluss eines gerichtlichen bzw. aussergericht-
lichen Vergleichs (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziffer 4 OR) bezüglich Bettenaus-
tausch und Betreten des Zimmers des Klägers durch die Beklagte (act. 76
Erw. 3.3.3.). Mit diesen Erwägungen setzte sich der Kläger in der Berufung
nicht auseinander, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist. Im Übrigen
kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden
(act. 76 Erw. 3.3.3).
b) Die Vorinstanz prüfte auch den Einwand des Klägers, es handle sich um
eine missbräuchliche Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 2 OR, da die
Beklagte trotz seiner schriftlichen Aufforderung die Kündigung nicht begrün-
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det habe (act. 76 Erw. 3.4.). Dazu führte die Vorinstanz u.a. aus, anlässlich
der Schlichtungsverhandlung vom 8. September 2015 und damit innert der
vom Kläger gesetzten Frist habe die Beklagte dem Kläger erneut erklärt, die
Kündigung sei aufgrund immer wieder auftretender Schwierigkeiten erfolgt
(act. 14 S. 11). Diese unbestrittenen Kündigungsgründe der Beklagten – so
die Vorinstanz – seien legitim und nachvollziehbar. Es sei kein treuwidriges
Verhalten der Beklagten ersichtlich und ein solches werde vom Kläger auch
nicht dargelegt (act. 76 Erw. 3.4.3. S. 19). Auch mit diesen Erwägungen
setzte sich der Kläger in der Berufung nicht auseinander. Es ist deshalb
nicht weiter darauf einzugehen.
10. Zur Erstreckungsdauer und zur Gutheissung der Widerklage brachte der
Kläger nichts vor. Ausführungen dazu erübrigen sich deshalb.
11. Ausgangsgemäss wird der Kläger für das zweitinstanzliche Verfahren kos-
tenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Streitwert bestimmt sich im vorliegen-
den Fall nach dem Bruttomietzins ab umstrittener Auflösung des Mietvertra-
ges (31. August 2015) bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Dabei
ist die dreijährige Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen,
die sich die Beklagte im Falle eines Obsiegens des Klägers hätte entgegen
halten lassen müssen. Ausgehend davon beträgt der Streitwert des Be-
schwerdeverfahrens Fr. 25'200.- (45 Bruttomietzinse à Fr. 560.– [vgl. act. 76
S. 7] vom 1. September 2015 bis 31. Mai 2019). Für die Berechnung des für
den Weiterzug an das Bundesgericht massgeblichen Streitwerts ist die
Sperrfrist erst ab dem Erlass des vorliegenden Entscheids anzusetzen, so
dass der nächstmögliche (hypothetische) Kündigungstermin auf den
31. Januar 2020 fällt. Dies führt zu einem Streitwert von Fr. 29'680.-. In An-
wendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 und § 7 lit. a GebV OG ist die
zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 1'600.– festzusetzen. Der Beklag-
ten sind für das vorliegende Verfahren keine Aufwendungen entstanden,
weshalb ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
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