# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 970b86dc-bdb5-5f26-9b63-42033006c80b
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1876 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 139'065.-
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 4 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che la volumetria è stata calcolata in modo schematico sulla base delle superfici di ogni piano e di altezze standard per i locali, prevedendo inoltre dei supplementi prestabiliti in base al tipo di tetto e al grado di abitabilità del piano terreno. Tutti i fattori negativi elencati dal reclamante sono inoltre già stati considerati applicando un correttivo del -10% sul valore metrico di base del terreno.
3. Con ricorso 4/5 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima ed in particolare un aumento del correttivo del -10% applicato sul valore metrico del terreno. Ciò poiché l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato gli elementi negativi elencati in sede di reclamo, ovvero l’affacciarsi della proprietà su una strada intensamente trafficata, i tremolii cui è sottoposta l’abitazione ad ogni passaggio di autoveicoli pesanti ed infine il fatto che in caso di importanti piogge il piano terreno dell’abitazione viene regolarmente allagato.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha proceduto alla verifica delle altezze luce dell’edificio sub. A, di 2.10 metri per il piano terreno e di 2.60 metri per il primo piano, mentre il solaio non è praticabile.
La costruzione è modesta e lo stato di conservazione normale. I muri perimetrali hanno uno spessore di 25 cm.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
A seguito della verifica delle altezze eseguita durante il sopralluogo il Tribunale riduce il volume dell’edificio sub. A da 844 a 793 mc, con la conseguenza che il valore metrico del medesimo è ridotto da CHF 107'114.99 a CHF 100'642.40.
7.2
Il Tribunale riduce inoltre di un ulteriore 10% il valore metrico del terreno a causa delle vibrazioni causate dal passaggio di autoveicoli pesanti, che si ripercuotono inevitabilmente sul prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, i confronti suggeriti da RI 1 non reggono già per il solo fatto che i mappali nr. 745 e 756 hanno sì una superficie decisamente più ampia, ma di natura quasi esclusivamente boschiva. Ciò che riduce sensibilmente il loro valore, ritenuto che il bosco, in questi specifici casi, è valutato CHF/mq 0.10.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mapp. no. 1876 RFD di _ stabilito in CHF 134'842.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations