# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 896ecb5a-9dc9-4645-805e-0c47d571385d
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_006
**Year:** 2011
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
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I. Sachverhalt
A. In Anerkennung eines „Frondienst-Einsatzes“ durch D. bei der Neueindeckung des Dachs der Hütte Nr. _ in A., Parzelle _ des Grundbuches der Gemeinde A., überliess die Eigentümerin, die B. AG, deren Rechtsnachfolgerin die heutige C. AG (nachfolgend C. AG genannt) ist, die Maiensässhütte D. mit Vereinbarung vom 13. Juli 1989 „zum unentgeltlichen Gebrauch“ für fünf Jahre. Ausdrücklich festgehalten wurde, dass Investitionen „des Mieters“ nach Auflösung der Vereinbarung entschädigungslos an die Eigentümerin übergehen. D. war indessen nur verpflichtet, „die Gebäulichkeiten mindestens im heutigen baulichen Zustand zu erhalten und um die Liegenschaft herum Ordnung zu halten“. Vorgesehen war eine stillschweigende Verlängerung der „Mietzeit“ um 6 Monate, sofern keine Kündigung auf einen der angegebenen Termine erfolgt. In der ergänzenden Vereinbarung vom 12. Juli 2001, gemäss welcher grundsätzlich die Bestimmungen der ersten Vereinbarung weitergelten sollten, wurde die Dauer des Überlassens der Hütte zum unentgeltlichen Gebrauch auf weitere drei Jahre, bis am 31. Mai 2004, festgesetzt, bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Zugesichert wurde D. eine Option für weitere drei Jahre. Sofern bis am 28. Februar 2004 nicht gekündigt worden sei, laufe die Vereinbarung stillschweigend weiter bis am 31. Mai 2007, mit weiterer (stillschweigender) Verlängerungsmöglichkeit um jeweils weitere drei Jahre.
B. Am 22. Februar 2010 kündigte die C. AG die Vereinbarung mit eingeschriebenem Brief auf den 31. Mai 2010, da in der Hütte ein Restaurationsbetrieb der Bergbahnen eingerichtet werden sollte. Nachdem das Projekt seitens der C. AG auf den gewünschten Termin nicht umgesetzt werden konnte, wurde die Maiensässhütte weiterhin D. zur Benutzung überlassen. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2010 wurde D. indessen eingeschrieben mitgeteilt, der Umbau des Stalles in einen Restaurationsbetrieb solle im Sommer 2011 definitiv bewerkstelligt werden, so dass erwartet werde, dass die Hütte auf den 1. April 2011 übernommen werden könne.
C. Am 10. Mai 2011 äusserte sich D. gegenüber der C. AG dahingehend, dass er die Kündigung als nichtig erachte, sie deshalb keinerlei Wirkung entfalte und die Übergabe der Schlüssel damit entfalle. Eine weitere Aufforderung vom 20. Mai 2011 an D. zur Übergabe der Hütte blieb erfolglos, sodass die C. AG am 28. Mai 2011 beim Bezirksgerichtspräsidenten Prättigau/Davos gegen D. ein Gesuch betreffend Besitzesschutz/Ausweisung stellte und beantragte, D. sei zu verpflichten, die Maiensässhütte bis zum 10. Juni 2011 zu räumen.
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D. In seiner Stellungnahme vom 9. Juni 2011 beantragte D., auf das Gesuch sei nicht einzutreten. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, die Vereinbarung zwischen den Parteien sei nicht wie von der Gesuchstellerin angenommen ein Gebrauchsleihevertrag, sondern sei als Pachtvertrag zu qualifizieren. Die Überlassung der Maiensässhütte sei als Gegenleistung für die vom Gesuchsgegner an der Hütte vorgenommenen Arbeiten erfolgt und damit entgeltlich. Darüber hinaus sei in der Vereinbarung vom 12. Juli 2001 ausdrücklich vom „Verpächter“ und „Pächter“ die Rede. Die Kündigung des Vertrags hätte folglich auf dem dafür vorgesehenen Formular erfolgen müssen und sei deshalb nichtig. Ferner sei nicht nachgewiesen, dass die Kündigung rechtzeitig zugestellt wurde. Aufgrund dieser Umstände ergebe sich auch, dass der Sachverhalt nicht liquid und die Rechtslage alles andere als klar sei, weshalb die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht erfüllt seien.
E. Nachdem am 22. Mai 2011 eine mündliche Verhandlung stattgefunden hatte, hiess der Einzelrichter am Bezirksgericht Prättigau/Davos mit Verfügung vom 27. Mai 2011, mitgeteilt am selben Tag, das Gesuch gut und wies D. unter Androhung von Straffolgen und Ersatzvornahme an, die Maiensässhütte bis am 12. Juli 2011 ordnungsgemäss zu räumen.
Der Einzelrichter am Bezirksgericht Prättigau/Davos begründete die Gutheissung des Gesuchs im Wesentlichen damit, dass ein Pachtvertrag nicht vorliege, da das für die Pacht wesentliche Begriffsmerkmal des Bezugs von Früchten und Erzeugnisse fehle, die Maiensässhütte mithin nicht „bewirtschaftet“ werde. Ferner hielt er fest, dass nur für die ersten fünf Vertragsjahre aufgrund der erbrachten Gegenleistung in Form von Eindeckungsarbeiten allenfalls von einem gemischten Vertragsverhältnis ausgegangen werden könne, das Vertragsverhältnis aber spätestens ab dem 1. Juni 1994 als unentgeltliche Gebrauchsleihe zu qualifizieren sei. Zur rechtzeitigen Zustellung der Kündigung hielt der Einzelrichter am Bezirksgericht Prättigau/Davos fest, dass der Gesuchsgegner das per Einschreiben am 22. Februar 2010 zugestellte Kündigungsschreiben bei normalem Postverlauf am 23. Februar 2010 hätte entgegennehmen oder andernfalls ab dem 24. Februar 2010 bei der zuständigen Poststelle hätte abholen können, womit sie zu diesem Zeitpunkt als empfangen gelte. Die vom Gesuchsgegner geltend gemachte Abholfrist von sieben Tagen wäre nur dann beachtlich, wenn der Erhalt der Kündigung überhaupt bestritten worden wäre, was nicht erfolgt sei. Es könne somit von einer klaren Rechtslage ausgegangen werden und da auch der Sachverhalt liquide sei, könne der Rechtsschutz in klaren Fällen Anwendung finden. Die Rückforderung einer
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unentgeltlichen Gebrauchsleihe sei der Mieterausweisung gleichzusetzen, weshalb die C. AG in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin und damit selbständiger Besitzerin zu schützen und das Gesuch folglich gutzuheissen sei.
F. Gegen diese Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Prättigau/Davos legte D. am 8. Juli 2011 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden ein, mit folgenden Anträgen:
„ 1. Die Verfügung des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 27. Juni 2011 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Vorinstanz auf das Gesuch der C. AG nicht hätte eintreten dürfen.
2. Eventualiter sei die Verfügung des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 27. Juni 2011 vollumfänglich aufzuheben und ein Nichteintretensentscheid zu erlassen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MWST zulasten der Berufungsbeklagten.“
Zur Begründung wird zunächst vorgebracht, dass die anspruchsbegründende Tatsache der fristgerechten Kündigung seitens der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten nicht genügend bewiesen worden und der Sachverhalt darüber hinaus auch in Bezug auf den Ausbaustandard der Hütte nicht klar sei. Des Weiteren wird geltend gemacht, dass die zahlreichen Renovationen und Verbesserungen an der Hütte Entschädigungsleistungen in natura darstellen würden, weshalb einerseits die Voraussetzungen der Pacht gegeben seien und andererseits eine unentgeltliche Gebrauchsleihe nicht vorliegen könne. Die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen seien nicht erfüllt, da weder der Sachverhalt noch die Rechtslage klar seien. Ferner hält der Berufungskläger fest, dass die für die Pacht geltenden Kündigungsschutzbestimmungen zu beachten seien und die Kündigung auf einem entsprechenden Formular hätte erfolgen müssen.
G. Die Berufungsbeklagte reichte am 15. Juli 2011 ihre Berufungsantwort ein, mit folgenden Anträgen:
„ 1. Die Berufung von D. vom 8. Juli 2011 sei abzuweisen und die angefochtene Verfügung des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 27. Juni 2011 sei – mit entsprechender Anpassung des Räumungstermins – zu bestätigen.
2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8% MWST zu Lasten von D.“
Zur Begründung wird vorgebracht, es sei unbestritten, dass D. die Kündigung tatsächlich erhalten habe. Die Kündigung gelte als zugegangen, wenn die Sendung bei der Post abgeholt werden kann, was am 24. Februar 2011 der
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Fall gewesen sei, weshalb die Kündigung rechtzeitig erfolgt sei. Des Weiteren wird vorgebracht, dass der Ausbaustandard der Hütte und die damit zusammenhängenden Fragen für den vorliegenden Fall nicht massgeblich seien, weshalb sie als nicht rechtserhebliche Tatsache auch nicht zu beweisen seien. Zur Qualifizierung des Vertragsverhältnisses wird ausgeführt, dass ein Pachtvertrag nicht vorliege, da weder ein Bezug von Früchten oder Erträgnissen erfolgt noch ein Pachtzins vereinbart worden sei. Die Ausbauarbeiten und Investitionen seitens D. seien ohne vertragliche Vereinbarung erfolgt und die Arbeiten am Dach könnten ohnehin nur für die ersten fünf Vertragsjahre von Bedeutung sein. Ferner wird festgehalten, mit der Weigerung von D., die Hütte zu übergeben, gehe eine unzulässige und ungerechtfertigte Besitzesstörung einher, die es zu beseitigen gelte.
H. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen

## Considerations