# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1e6d8063-c47d-532e-ac78-b3484ee35f7d
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2004
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
_ ha venduto a _ il 30 aprile 1997 il foglio PPP n. _ (40/1000) fondo base n. _, con diritto esclusivo sull'appartamento n. 2 al piano terreno dello stabile denominato Residenza _, con i diritti di godimento delle parti comuni relativi alla cantina lettera A, al posteggio lettera R, alla terrazza lettera AO e al giardino lettera AR. La compratrice si impegnava a versare il prezzo di fr. 292'000.- in ragione di fr. 150'000.- entro 15 giorni dalla firma e di fr. 142'000.- alla consegna dell'appartamento (rogito _del notaio avv. _). _ non ha versato il saldo di fr. 142'000.- e _ ha fatto spiccare nei suoi confronti un precetto esecutivo n. _dell'UE di _ per fr. 142'000.- oltre interessi al 5% dal 31.10.1997. L'opposizione interposta da _ al PE è stata respinta integralmente il 12 gennaio 2000 dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello (inc. _, doc. _).
B
. Con petizione 7 febbraio 2000 _ ha chiesto il disconoscimento del debito in questione limitatamente per fr. 35'675.65, adducendo l'esistenza di difetti dell'immobile compravenduto. _ si è opposto alla petizione con risposta del 3 aprile 2000. Nei successivi allegati scritti le parti hanno ribadito le rispettive domande di giudizio. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto dei loro memoriali conclusivi. Nelle conclusioni del 24 ottobre 2002 _ ha esteso la propria domanda a fr. 43'900.-.
C.
Statuendo il 23 dicembre 2002 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione e ha accertato l'inesistenza del debito nella misura di fr. 15'000.-. La tassa di giustizia e le spese di fr. 1'300.- sono state poste a carico dell'attrice per 4/7 e del convenuto per 3/7, con l'obbligo per l'attrice di rifondere al convenuto fr. 650.- per ripetibili ridotte.
D.
_ è insorta contro il citato giudizio con un appello del 20 gennaio 2003, in cui chiede che la sentenza impugnata sia riformata nel senso di disconoscere il debito per l'importo di fr. 42'500.- oltre interessi al 5% dal 31 ottobre 1997.
E.
Nelle osservazioni del 17 febbraio 2003 _ propone la reiezione dell'appello e con appello adesivo chiede che il giudizio impugnato sia riformato nel senso di respingere integralmente l'azione di disconoscimento.
Con le osservazioni all'appello adesivo del 3 aprile 2003 _ postula la reiezione del gravame avversario.
E considerato

## Considerations

in diritto
:
1.
L'art. 83 cpv. 2 LEF stabilisce che l'escusso, entro venti giorni dal rigetto dell'opposizione, può domandare con la procedura ordinaria il disconoscimento del debito al giudice del luogo dell'esecuzione. Secondo la giurisprudenza, ove la decisione di rigetto in via provvisoria dell'opposizione soggiaccia ad un rimedio ordinario, il termine di 20 giorni per proporre l'azione d'inesistenza del debito comincia a decorrere dal giorno in cui il termine di ricorso è spirato infruttuosamente oppure da quello della decisione dell'autorità di ricorso o del ritiro del ricorso stesso (
DTF
127 III 569, 115 III 91, 104 II 141;
IICCA
30 ottobre 1996 inc. n. 12.96.167, 31 ottobre 1996 inc. n. 12.96.208; cfr. pure
Guidicelli/Bianchi
, LEF annotata, Pregassona 2003, p. 80 seg.). Nel caso concreto la sentenza di rigetto dell'opposizione della Camera di esecuzione e fallimenti, emessa il 12 gennaio 2000, è stata spedita per intimazione il 17 gennaio 2000 ed è pervenuta alle parti al più presto il 18 gennaio successivo. Da quel momento ha iniziato a decorrere il termine di 20 giorni di cui all'art. 83 cpv. 2 LEF, che sarebbe giunto a scadenza il 7 febbraio 2000, data in cui è stata presentata la petizione in rassegna, che deve pertanto essere considerata tempestiva.
2.
Giusta l'art. 83 cpv. 3 LEF, se l'escusso omette di chiedere il disconoscimento di debito o se l'azione è respinta il rigetto dell'opposizione diventa definitivo. Il termine di 20 giorni per promuovere l'azione di disconoscimento di debito è un termine perentorio di diritto federale, che non può essere prorogato per effetto di norme di procedura cantonali (cfr.
RVJ
1989 pag. 226). Ci si potrebbe pertanto chiedere se l'attrice potesse estendere la domanda, proposta con la petizione del 7 febbraio 2000 per l'importo di fr. 35'675.65, a fr. 43'900.- con le conclusioni di causa. Il Pretore lo ha negato e in questa sede l'appellante ripropone le sue domande in fr. 43'900.-, adducendo che il diritto cantonale le consentiva di estendere la domanda, poiché essa si era riservata un adeguamento a dipendenza delle risultanze di istruttoria. Il quesito può rimanere indeciso, poiché, come si vedrà in seguito, l'appello deve a ogni modo essere respinto.
3.
Il Pretore ha esaminato i singoli difetti addotti dall'attrice come motivo di riduzione del prezzo. Ha dapprima accertato che le cupole traslucide sporgenti nel giardino assegnato in uso riservato all'appartamento acquistato dall'attrice non sono assegnate a tale unità e ne ha concluso che non costituiscono un difetto della stessa. Riallacciandosi alla perizia egli ha anche constatato che le cupole non provocavano diminuzioni di valore dell'appartamento né immissioni moleste. Per l'armadio a muro, il Pretore ha poi constatato che l'attrice non ha dimostrato come avrebbe dovuto essere eseguito il mobile, mancando agli atti la relazione tecnica menzionata dal contratto di compravendita e che a ogni modo non si trattava di un difetto "rilevante". Ha in seguito accertato che lo stillicidio proveniente dai doccioni e dai pluviali delle terrazze soprastanti l'appartamento acquistato dall'attrice costituiva un difetto rilevante, per il quale ha ammesso l'azione in liberazione del debito limitatamente a una riduzione del prezzo di fr. 15'000.-. Infine ha negato che la somma di fr. 1'400.- per il contributo PGC/IDA fosse esigibile, l'attrice non avendo provato di aver dovuto pagare al Comune tale importo. In conclusione, quindi il Pretore ha accolto la petizione per l'importo di fr. 15'000.-, dopo aver osservato che l'azione di disconoscimento del debito era proponibile solo fino a concorrenza di fr. 35'676.65, non essendo possibile estenderla con le conclusioni a fr. 43'900.-.
4.
A norma dell'art. 197 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata (cpv. 1), anche se i difetti non gli erano noti (cpv. 2). Alla compravendita dei fondi sono applicabili per analogia le disposizioni sulla vendita delle cose mobili, per il rinvio dell'art. 221 CO. Il difetto è una nozione giuridica e risiede nella divergenza tra lo stato reale della cosa consegnata all'acquirente e quello della cosa che avrebbe dovuto essergli consegnata secondo il contratto. La cosa può essere difettosa nel senso dell'art. 197 cpv. 1 CO anche se è esente da ogni difetto intrinseco e per converso può essere esente da difetto nel senso dell'art. 197 cpv. 1 CO anche se è affetta da vizi intrinseci. È infatti decisiva la conformità della cosa consegnata con la cosa prevista contrattualmente dalle parti (
Venturi
, in: Commentaire Romand, CO I, n. 2 ad art. 197 CO).
Il venditore risponde in primo luogo per le qualità promesse, ossia per le affermazioni che ha potuto dare all'acquirente circa le qualità della cosa. Ogni divergenza tra lo stato della cosa consegnata e le affermazioni del venditore è un difetto (
Venturi
, op. cit., n. 11 ad art. 197 CO). Le qualità promesse s'interpretano secondo il principio dell'affidamento (
Venturi
, op. cit., n. 12 ad art. 197 CO). Il loro senso è quello che può attribuire un acquirente di buona fede al momento della conclusione del contratto (
DTF
116 II 535 consid. 3b; 109 II 24 consid. 4b).
5.
L'appellante ribadisce in questa sede che devono essere riconosciuti come difetti il costo per la sistemazione dell'armadio a muro e il minor valore dell'appartamento dovuto alla presenza delle cupole nella superficie attribuita in uso riservato all'appartamento oggetto della compravendita. Essa sostiene che la sostituzione delle cupole era un elemento essenziale del contratto e che il minor valore ammonta a fr. 25'000.-, pari all'importo trattenuto dal nuovo proprietario proprio a causa dei manufatti sporgenti rispetto alla superficie erbosa.
Nel contratto di compravendita del 30 aprile 1997 l'attrice ha dato atto di "conoscere e di accettare la relazione tecnica relativa alle modalità di costruzione dell'unità di PPP acquistata" (Inc. richiamato EF _, doc. _ pag. 2, punto 1) e di aver "preso visione dell'atto di costituzione della proprietà per piani e del regolamento d'uso e di amministrazione e di accettare gli stessi senza riserva alcuna. Conferma pure di aver preso visione dell'estratto del registro fondiario concernente il fondo base particella No _RFD _ " (ibidem, pag. 4, punto 4). Dal canto suo il venditore si è impegnato a "ultimare l'appartamento in base al contratto di impresa generale 9 ottobre 1996, da lei concluso con i promotori dell'edificazione, signori _ e _ " (ibidem, pag. 4 punto 5). Il contratto di impresa generale prodotto con il doc. _ non contiene tuttavia la relazione tecnica e i piani di dettaglio 1:50 (clausola 2 del contratto), di cui non vi è traccia agli atti.
L'ispezione all'ufficio dei registri (fascicolo richiamato doc. _) ha permesso di accertare che secondo
il regolamento per l'uso della PPP (DG n. _: pag. 3) i sopraluce AT e AU (cupole) sono stati attribuiti in uso all'appartamento 501 al piano terreno, PPP n. _, che il piano di ripartizione delle parti comuni indica la presenza delle due cupole a lato della terrazza dell'appartamento n. 2, PPP n. _, mentre il piano di assegnazione delle parti comuni assegna i sopraluce AT e AU all'unità n. _e la pianta del piano terreno indica la posizione dei sopraluce, inclusi nel giardino AR, attribuito all'appartamento venduto all'appellante.
6.
L'appartamento acquistato dall'attrice non comprendeva dunque le due cupole che sporgono dall'area assegnata in uso riservato alla sua unità, come chiaramente indicato dai documenti giustificativi della proprietà per piani, di cui essa ha potuto prendere conoscenza al momento in cui ha sottoscritto l'atto notarile di compravendita (cfr. doc. _, incarto richiamato EF _). L'esistenza delle due cupole nell'area davanti alle finestre dell'appartamento acquistato dall'attrice era per altro palese dai documenti di cui essa ha preso visione. Agli atti non vi è traccia della relazione tecnica menzionata nel contratto di compravendita, ma l'appellante medesima ammette che tale documento nulla prevedeva sul lucernario (appello, pag. 4). In simili circostanze non si vede quali siano le qualità promesse su cui l'attrice poggia le proprie pretese, né è provato che il venditore abbia garantito all'acquirente di poter usufruire, oltre che dell'area riservata AR, anche di quella delle cupole AT e AU, attribuite ad un'altra unità condominiale. La voce "cupola" indica d'altra parte una "volta a calotta con perfetta simmetria centrale, impostata su base circolare e avente un profilo a semicerchio" (
Battaglia
, Grande dizionario della lingua italiana, III), ciò che esclude d'acchito l'esistenza di una superficie piana sulla quale si possa camminare.
L'attrice è invero entrata in trattative con gli imprenditori _ e con il venditore per sostituire le cupole con una superficie piana e camminabile (incarto richiamato EF _4, cfr. doc._) ma le parti non hanno raggiunto un accordo sul tipo di rivestimento né sul livello cui lo stesso doveva trovarsi. Lo scambio di corrispondenza agli atti risale all'agosto 1997 ed è anche posteriore alla conclusione del contratto, ciò che non consente di parificare le trattative intercorse a una qualità promessa dal venditore. La giurisprudenza del Tribunale federale prevede, infatti, che il venditore risponde delle qualità promesse solo se esse sono state decisive al momento della conclusione del contratto (
Venturi
, op. cit., n. 12 ad art. 197 CO). Nella fattispecie l'attrice non ha potuto provare di aver sottoscritto il contratto del 30 aprile 1997 solo perché certa di poter usare la superficie delle due cupole, ciò che esclude ogni responsabilità del venditore per qualità promesse.
7.
Rimane da verificare se il venditore non risponda, nondimeno, per l'esistenza di difetti che materialmente o giuridicamente tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata (art. 197 cpv. 1 CO). Il nuovo acquirente dell'appartamento ha dichiarato (audizione teste _ in via rogatoriale del 9 gennaio 2001) di essere disturbato dalla mancata copertura delle cupole e di ritenere che l'uso della terrazza ne sia ridotto in modo corrispondente, motivo per il quale ha trattenuto fr. 25'000.- dal prezzo pattuito con l'attrice. Se non che, l'interessato si è dipartito dal convincimento che l'appartamento acquistato abbia in uso riservato tutta la superficie davanti alle finestre, ciò che non corrisponde alla realtà, come ben risulta dai documenti costitutivi della proprietà per piani (fascicolo richiamato doc. _: regolamento per l'uso della PPP, DG n. _: pag. 3; piano di ripartizione delle parti comuni, piano di assegnazione delle parti comuni).
Il perito giudiziario incaricato dal Pretore, arch. _, ha per contro affermato nella sua perizia dell'11 ottobre 2001 (fascicolo giallo) che il minor valore dell'appartamento per la presenza delle cupole era irrisorio e nel complemento di perizia del 29 marzo 2003 ha constatato che le cupole non occupano la parte lastricata, ma un'area assegnata in uso esclusivo a un altro appartamento (pag. 2) e che "la presenza delle due botole non influenza il valore di mercato dell'appartamento. L'area esterna assegnata è sufficientemente spaziosa. La posizione delle botole non impedisce minimamente la vista dalle finestre così come non limita la luce nei locali dell'appartamento. Inoltre nessuna esalazione esce dalle botole poiché sono state bloccate. Pertanto posso affermare che il valore di mercato dell'appartamento è lo stesso con o senza le botole" (pag. 4). In simili circostanze a giusta ragione il Pretore ha respinto la domanda di riduzione del prezzo dell'attrice, non esistendo alcun difetto dell'appartamento per la presenza delle due cupole.
8.
L'appellante chiede che il prezzo di compravendita sia ridotto di fr. 2'500.- per l'esistenza del difetto consistente nella fornitura di un armadio normalizzato invece dell'armadio a muro da inserire nel vano previsto all'uso, così come promesso dal venditore. Quest'ultimo si è limitato ad affermare, nella risposta di causa, che l'armadio fornito corrispondeva a quanto previsto dal contratto. La relazione tecnica menzionata nel contratto di compravendita doc. _ non figura agli atti e nulla è quindi dato di sapere su come doveva essere realizzato secondo il contratto il noto armadio. Il perito giudiziario ha rilevato nel suo referto dell'11 ottobre 2001 che nel vano previsto, largo 160 cm, lungo 240 cm e profondo 60 cm, è stato installato un armadio che "non corrisponde propriamente a un armadio a muro su misura e comunque anche esteticamente non si presenta bene: lo zoccolino è interrotto, mostrando chiaramente che si tratta di due armadi distinti associati, la chiusura laterale e superiore presenta un colore diverso sia dalle ante sia dalle pareti dell'appartamento. Sicuramente si tratta di armadiature finite con misure standardizzate che sono state inserite nel vano che è poi stato chiuso lateralmente con pannelli verniciati. La sostituzione dell'armadio con uno eseguito a regola d'arte di dimensioni esatte comporta una spesa di circa fr. 2'000.-/2'500.-" (referto peritale, pag. 4, 7). Nulla consente però di ritenere che il venditore abbia promesso l'esecuzione di un vero e proprio armadio a muro, già per il fatto che la relazione tecnica, come detto, non è stata prodotta agli atti. Rimane da esaminare se l'oggetto presenti nondimeno difetti rilevanti. L'appellante rivendica a tale titolo, in via subordinata, una riduzione del prezzo di fr. 600.-. Il Pretore ha respinto la pretesa sulla base della perizia giudiziaria, che attesta un armadio con finizioni di raccordo non eseguite a regola d'arte e poco piacevoli esteticamente (perizia giudiziaria, fotografia pag. 9). Benché sgradevole, il risultato non raggiunge palesemente la condizione posta dall'art. 197 cpv. 1 CO, poiché la funzionalità dell'armadio è intatta e l'inestetismo non provoca una rilevante riduzione di valore dell'appartamento, tanto che la stessa appellante lo valuta a soli fr. 600.- (su un importo di fr. 292'000.-, doc. _). L'appello deve dunque essere respinto anche su questo punto.
9.
Nella sentenza impugnata, il primo giudice ha indicato in modo particolareggiato per quale motivo lo stillicidio d'acqua (anche sporca) proveniente dai balconi soprastanti costituisce un difetto rilevante dell'appartamento acquistato dall'attrice (sentenza, pag. 9 ss.). Con il proprio appello adesivo il convenuto contesta la riduzione del prezzo di fr. 15'000.- concessa dal Pretore per tale difetto. Egli non censura l'esistenza dello stillicidio, ma sostiene che il problema è da ricondurre alla richiesta dell'interessata di allargare la propria terrazza ai lati, intervento non previsto dai piani originali dello stabile, così che egli non ne risponde. A ogni modo, prosegue l'appellante adesivo, il problema potrebbe venir risolto, a detta del perito, con un intervento stimato a fr. 600.-, di modo che l'asserito difetto non sarebbe in ogni modo rilevante ai sensi dell'art. 197 cpv. 1 CO.
Come accertato dal perito giudiziario, le cui risultanze sono pacificamente ammesse dalle parti, lo scarico di ognuno dei 4 balconi soprastanti l'appartamento n. 2 spurga l'acqua proprio davanti alla terrazza (referto peritale 11 ottobre 2001, fotografie pag. 8), con evidenti danni alle piastrelle. Il perito giudiziario ha precisato che lo stillicidio è causato dallo scarico dei doccioni in rame, posti al centro dei balconi coperti invece che lateralmente e a ogni modo troppo corti (perizia, pag. 4, cfr. fotografia pag. 8 perizia). Non è d'altra parte messo in dubbio che la terrazza assegnata in uso all'appartamento n. 2 è stata allargata e allungata verso il giardino rispetto al piano di assegnazione delle parti comuni (perizia, pag. 7), così come richiesto a suo tempo dall'attrice. La circostanza è nondimeno irrilevante. Anche se la terrazza non fosse stata allargata e allungata, infatti, lo stillicidio si verificherebbe nell'area verde del giardino, con possibili alterazioni al manto erboso (complemento peritale del 29 marzo 2002, pag. 6). Come rilevato con pertinenza dal primo giudice, l'improvviso gocciolare di liquidi sull'area destinata a terrazza o giardino è fonte di notevole disagio e costituisce pertanto un difetto rilevante dell'appartamento venduto, a maggior ragione se si considera che di regola il fenomeno avviene in occasione delle pulizie, con lo sgocciolare di acqua sporca frammista a prodotti chimici detersivi (complemento peritale del 29 marzo 2002, pag. 6).
Né giova all'appellante adesivo la critica all'importo del minor valore ammesso dal Pretore. Il perito ha illustrato in modo chiaro che la cifra di fr. 600.- si riferisce solo al prolungamento di 30 cm dei doccioni (complemento peritale del 29 marzo 2002, pag. 5, perizia pag. 4), intervento di per sé insufficiente per eliminare l'inconveniente (perizia, pag. 4). L'importo di fr. 15'000.-, invece, corrisponde all'intervento minimo che sarebbe necessario per spostare lateralmente i doccioni, con conseguente allontanamento del rivestimento piastrellato dei balconi e del betoncino e il rifacimento delle pendenze (complemento peritale, pag. 5). L'intervento di riparazione riguarda invero le parti comuni dell'immobile, di pertinenza di tutte le unità condominiali in proporzione della rispettiva quota di comproprietà, e non la singola unità condominiale oggetto del contratto di compravendita. Ci si potrebbe pertanto chiedere, in siffatte circostanze, se il minor valore equivalga al costo integrale della riparazione, ma il convenuto non ha sollevato tale censura e il quesito può dunque rimanere irrisolto (cfr. Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., n. 790 pag. 119).
Non senza leggerezza il convenuto adduce infine che la notifica dello stillicidio sarebbe stata tardiva, poiché accertabile già al momento in cui è stata allargata la terrazza. A prescindere dal fatto che nel proprio appello il convenuto nemmeno accenna a date precise, il Pretore ha spiegato in modo chiaro e particolareggiato che riteneva tempestiva la notifica del difetto relativo allo stillicidio poiché avvenuta prima ancora della consegna dell'appartamento, prevista il 31 ottobre 1997. Come si è detto, l'appello adesivo non spende una parola per criticare tale conclusione del primo giudice. In simili circostanze l'appello adesivo, sprovvisto di buon diritto, deve essere respinto.
10.
Gli oneri del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e ogni parte sopporta quindi i costi del proprio appello, con l'onere di rifondere alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili di appello.