# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3cddf5a9-2c30-4ab2-9d83-2576123961ae
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
a) A._ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch
Z._, in M. Das rund 1'800 m2 grosse Grundstück liegt gemäss gel-
tendem Zonenplan der Gemeinde Z._ vom 22. April 1997 / 30. Ja-
nuar 2013 in der Landwirtschaftszone sowie gemäss Richtplan des
Kantons St.Gallen in einem Landschaftsschutzgebiet. Im Weiteren
wird es vom Gebiet Nr. _ gemäss Bundesinventar der Landschaf-
ten und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (abgekürzt BLN)
erfasst. In der Schutzverordnung der Gemeinde Z._ vom 22. April
1997 / 31. August 2009 ist das Gebiet teilweise als Naturschutzgebiet
ausgeschieden und insgesamt als Lebensraum Schongebiet aufge-
führt.
b) Auf dem Grundstück Nr. 001 steht eine Scheune (Vers.-
Nr. 007) mit angebautem Wohnteil Vers.-Nr. 008. Im Westen grenzt
das Grundstück an das im Eigentum von B._, Neffe von A._,
stehende rund 1'799 m2 grosse Grundstück Nr. 002, welches mit
einem im Jahr 1994 als Ersatzbau bewilligten Wohnhaus (Vers.-
Nr. 005) sowie einem freistehenden Schopf (Vers.-Nr. 006) überbaut
ist.
c) Die beiden Grundstücke Nrn. 002 und 001 waren ursprünglich
Bestandteil des umliegenden und heute noch rund 16,68 ha grossen
Grundstücks Nr. 003, welches ebenfalls A._ gehört und
Landwirtschaftszone, Wald und eine Grünzone Schutz umfasst. Die
Abtrennung der bis dahin im Eigentum der Mutter C._ stehenden
Grundstücke und die Übertragung auf A._ und seinen Bruder
D._ – welcher das Grundstück Nr. 002 im Jahr 2012 wiederum
seinem Sohn B._ zu Eigentum überliess – erfolgte am 28. Dezem-
ber 1993. Die Eltern von A._ und D._ hatten noch bis etwa Mitte
des Jahres 1970 einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb
unterhalten; nach Angaben von A._ war die landwirtschaftliche
Nutzfläche sogar bereits ab dem Jahr 1966 verpachtet worden, bis er
selbst im Jahr 1994/1995 die Bewirtschaftung übernahm und sich ab
dem Jahr 1996 in der landwirtschaftlichen Datenbank registrieren
liess. Nebst den Grundstücken Nrn. 003 und 001 steht auch das vom
Grundstück Nr. 003 eingeschlossene Waldgrundstück Nr. 004 im
Eigentum von A._.
d) Auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 waren im Hofbe-
reich ursprünglich das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf Vers.-
Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. In den Jahren
1978/79 wurden die ersten baulichen Massnahmen im Zusammen-
hang mit der ursprünglich offenbar als Ferienwohnung geplanten
Wohneinheit Vers.-Nr. 008 realisiert und mit Beschluss des Gemein-
derates Z._ vom 3. Januar 1980 nachträglich bewilligt, wobei auf
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 3/23
die Einholung einer Zustimmung seitens der kantonalen Behörden
ausdrücklich verzichtet wurde. Als Bedingung wurde verfügt, dass
der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von der übrigen landwirtschaft-
lichen Liegenschaft veräussert werden dürfe und die Bedingung als
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzu-
merken sei. Dies gelte auch für das alte bestehende Wohnhaus. Am
16. August 1993 und 3. März 1998 bewilligte der Gemeinderat Z._
auf Gesuch von A._ zusätzliche Erweiterungen der Wohneinheit,
diesmal jeweils mit vorgängiger kantonaler Zustimmung. Dem Bau-
gesuch von D._ für den Abbruch des ursprünglichen Wohnhauses
Vers.-Nr. 005 und den heutigen Ersatzbau stimmte das (damals zu-
ständige) Amt für Umweltschutz (heute Amt für Umwelt [AFU]) mit
Teilverfügung vom 5. Dezember 1994 zu; die zugehörige Baubewilli-
gung des Gemeinderates Z._ liegt nicht vor, datiert jedoch gemäss
entsprechendem Grundbuch-Beleg vom 7. Dezember 1994. Das
Haus wurde im Jahr 1995 erstellt.
B.
a) Mit Baugesuch vom 29. Oktober 2016 beantragte A._ beim
Gemeinderat Z._ die Baubewilligung für die Erstellung eines Vor-
dachs (im Ausmass von 8,3 m x 5,4 m) am bestehenden Stall Vers.-
Nr. 007 als Unterstand für Landwirtschaftsmaschinen. Mit ergänzen-
dem Schreiben vom 9. September 2017 führte A._ aus, dass er
vom Wiesland mindestens 150 dt Dürrfutter erwirtschafte, das in der
Scheune zwischengelagert und dann verkauft werde. Eine künftige
Verwendung für eigene Tiere sei nicht ausgeschlossen, mit der der-
zeitigen Erwerbstätigkeit aber nicht möglich. Im Wald werde eine
jährliche Nutzung von mindestens 80 m3 Holz erreicht. Der Unter-
stand werde als Witterungsschutz für verschiedene Geräte benötigt,
die bisher umständlich in den beiden Ställen eingestellt würden, so
Motormäher, Zweiachsmäher mit Mähwerk und Bandrechen, Lade-
wagen, zweiteiliger Kreiselheuer und Rapid Spezial mit Triebachsan-
hänger zur Pflege des Wieslands sowie Spaltmaschine, Bündelgerät
und Bagger für das Fertigen der Holzbündel für die Waldbewirtschaf-
tung (vor allem Brennholzaufbereitung).
b) Am 11. Mai 2017 teilte das Amt für Raumentwicklung und
Geoinformation (AREG) im Rahmen einer raumplanungsrechtlichen
Zwischenbeurteilung mit, dass der Betrieb aufgrund seiner Grösse,
der Bewirtschaftung und der erforderlichen Standardarbeitskräfte
(SAK) als Freizeitlandwirtschaft anzusehen sei. Zudem fehle es auf-
grund des Alters von A._ (Jahrgang 1954) an der erforderlichen
längerfristigen Beständigkeit des Betriebs. Ein relevantes Mindest-
einkommen sei nicht erzielbar und das geplante Vorhaben aus land-
wirtschaftlicher Sicht nicht wirtschaftlich. Entsprechend sei es in der
Landwirtschaftszone nicht zonenkonform im Sinn von Art. 16a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG).
Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG könne sodann nicht
erteilt werden, weil mit der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 eine über
100 m2 grosse und nicht bewilligungsfähige Erweiterung des ur-
sprünglich auf Grundstück Nr. 003 vorhandenen Wohnraums reali-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 4/23
siert worden sei, welche überdies zu einer Übernutzung der beiden
heutigen Grundstücke Nrn. 002 und 001 führe. Die Baubewilligung
vom 3. Januar 1980 sei formell wie materiell rechtswidrig. Die mit
dem umstrittenen Bauvorhaben vorgesehene zusätzliche Erweite-
rung sei damit ohnehin nicht mehr möglich. Eine kantonale Zustim-
mung könne folglich nicht in Aussicht gestellt werden. A._ wurde
angefragt, ob er am Baugesuch festhalten wolle.
c) Am 14. Juni 2017 fand in Anwesenheit von Vertretern der Ge-
meinde Z._ sowie des AREG ein Augenschein vor Ort statt, von
welchem sich A._ kurzfristig entschuldigte und sich stattdessen
zum Sachverhalt und zur Zwischenbeurteilung telefonisch sowie mit
E-Mail vom 15. Juni 2017 und ergänzendem Schreiben vom 9. Sep-
tember 2017 vernehmen liess. Am Baugesuch wurde festgehalten.
d) In der Folge erliess das AREG am 19. Oktober 2017 folgende
raumplanungsrechtliche Teilverfügung:
1. Das Bauvorhaben entspricht im Sinn der Erwägun-
gen nicht dem Zweck der Nutzungszone. Die  zur Baubewilligung wird für das geplante Vordach an den bestehenden Stall Vers.-Nr. 007 () verweigert.

## Considerations

2. Es wird festgestellt, dass auf dem Grundstück Nr. 001 im Sinne der Erwägungen ein nicht  Zustand besteht.
3. a) Zur Sicherung des Verbots der baulichen  bzw. der Feststellung des  Vorbestandes wird als  Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 001 angeordnet:
«unrechtmässiger Zustand»
b) Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z._ anzumerken:
«Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach RPV»
c) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch .
4. (Kosten)
In den Erwägungen bestätigte das AREG seine bereits in der Zwi-
schenbeurteilung bekanntgegebenen Ausführungen, wonach es sich
bei der Tätigkeit von A._ aus raumplanerischer Sicht um einen
Hobby- und nicht um einen Landwirtschaftsbetrieb mit längerfristiger
Zukunft handle. Eine nachträgliche Zustimmung zum Bau der Wohn-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 5/23
baute Vers.-Nr. 008 sei weder nach altem noch nach geltendem
Recht möglich. Die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 sei formell
wie materiell rechtswidrig und die Grundstücke Nrn. 002 und 001 sei-
en übernutzt.
e) Am 28. November 2017 stellte das Bauamt Z._ A._ einen
Entwurf der Baubewilligungsverfügung samt der raumplanungsrecht-
lichen Teilverfügung zur Stellungnahme zu. A._, neu vertreten
durch lic.iur. Mathias Rosskopf, Rechtsanwalt, Bauma, liess sich
dazu mit Schreiben vom 30. Januar 2018 vernehmen und beantrag-
te, das Bauvorhaben sei zu bewilligen und auf die Anordnungen be-
treffend der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung sei zu
verzichten; die Feststellung eines unrechtmässigen Zustandes werde
zurückgewiesen. Mit Schreiben vom 7. Februar 2018 teilte das
AREG mit, dass es an der Teilverfügung festhalte.
f) Am 28. Februar 2018 erliess in der Folge der Gemeinderat
Z._ folgenden Beschluss:
I. Gestützt auf die Raumplanungsrechtliche Teilverfü-
gung des Amtes für Raumentwicklung und  vom 19. Oktober 2017, die als integrierter  dieser Verfügung gilt (Beilage 1), und die darin enthaltenen Erwägungen wird die  für die geplante Überdachung/Unterstand .
II. Gestützt auf Ziffer 3 der Raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 19. Oktober 2017 wird zur  des Verbots der baulichen  bzw. der Feststellung des unrechtmässigen Vorbestandes als öffentlich-rechtliche  zulasten des Grundstücks Nr. 001 :
„unrechtmässiger Zustand"
Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z._ anzumerken:
„Beschränkung, Auflage und Bedingungen nach RPV"
III. Die Auflage aus der Baubewilligung vom 3. Januar 1980, dass der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von der übrigen Landwirtschaftlichen Liegenschaft  werden darf, bleibt bestehen. Diese ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche  anzumerken.
IV. Für die nicht bewilligten Veränderungen und die  im Stall Vers. Nr. 007 (vgl. Erw. 7n, Seite 11 der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 6/23
AREG) und für den bereits erstellten Autounterstand südwestlich des Stalls Vers. Nr. 007 ist gestützt auf Art. 159 Abs. 1 Bst. c PBG bis spätestens 4 Monate nach Rechtskraft dieses Entscheids bei der  ein Baugesuch einzureichen, soweit die nicht  Änderungen bis dahin nicht rückgebaut sind.
C.
Gegen diesen Beschluss erhob A._ durch seinen Rechtsvertreter
mit Schreiben vom 14. März 2018 Rekurs beim Baudepartement. Es
werden folgende Anträge gestellt:
1. Es sei der Beschluss des Gemeinderates vom
28. Februar 2018 betreffend das Bauprojekt _  und die baurechtliche Bewilligung zu .
2. Es sei die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des Baudepartementes des Kantons St.Gallen, Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG), Abt. Bauen ausserhalb Bauzone, betreffend , Unterstand vom 19. Oktober 2017 aufzuheben und die raumplanungsrechtliche Bewilligung zu .
3. Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen und gemäss der nachfolgenden Rekursbegründung an die Vorinstanzen zur ergänzenden Untersuchung und anschliessendem neuen Entscheid .
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner.
Zur Begründung wird zum einen geltend gemacht, dass es sich bei
der vom Rekurrenten ausgeübten Bewirtschaftung sehr wohl um eine
landwirtschaftliche und zonenkonforme Tätigkeit handle. Bezüglich
der noch vor dem Jahr 1980 erstellten Wohnbaute Vers.-Nr. 008 sei
sodann die erst mit Art. 25 Abs. 2 RPG geforderte Zustimmung des
AREG noch nicht notwendig gewesen und folglich von einer formell
rechtskräftigen Baubewilligung auszugehen. Weder könne diese als
nichtig bezeichnet werden noch seien, insbesondere mit Blick auf
den Zeitablauf, die Voraussetzungen für einen Widerruf gegeben.
Entsprechend erweise sich auch die Feststellung eines unrechtmäs-
sigen Zustands als unzutreffend. Auch die zusätzlich angeordnete
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung "unrechtmässiger Zu-
stand" sei unzulässig, da sie Art. 962 des eidgenössischen Zivilge-
setzbuchs (SR 210; abgekürzt ZGB) nicht entspreche. Im Weiteren
seien Sinn und Zweck der sichernden Auflage gemäss Baubewilli-
gung vom 3. Januar 1980 überholt und die entsprechende Anord-
nung der Vorinstanz auch deshalb aufzuheben. Schliesslich sei der
Rückbau des in den angefochtenen Verfügungen erwähnten Dach-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 7/23
fensters und des Autounterstands bereits mit Schreiben vom
30. Januar 2018 zugesichert worden.
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 12. April 2018 verzichtet die Vor-
instanz auf eine Vernehmlassung.
b) Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2018 beantragt das AREG,
den Rekurs abzuweisen.
E.
a) Im Oktober/November 2019 gab die verfahrensleitende Sach-
bearbeiterin der instruierenden Rechtsabteilung des Baudepartemen-
tes den Beteiligten telefonisch eine erste vorläufige rechtliche Ein-
schätzung des Rekurses bekannt, wobei die Durchführung eines
Augenscheins zur Disposition gestellt wurde. Eine Abklärung beim
Grundbuchamt Z._ ergab sodann unter anderem, dass die mit
Baubewilligung vom 3. Januar 1980 verfügte öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung nie zur Anmerkung angemeldet worden
war, dafür zu Lasten des Grundstücks Nr. 002 am 19. Juli 1995 ein
"Verbot der baulichen Nutzungsbeschränkung" und zu Lasten des
Grundstücks Nr. 001 am 6. Mai 1998 eine "Beschränkung der bauli-
chen Nutzungserweiterung" eingetragen worden war. Entgegen der
Anordnung in der Baubewilligung vom 3. März 1998 war hingegen zu
jenem Zeitpunkt keine zu löschende bisherige Anmerkung vorhan-
den. Mit Schreiben vom 13. März 2020 wurde die vorläufige rechtli-
che Beurteilung des Rekurses – unter Vorbehalt einer noch ausste-
henden Stellungnahme seitens des kantonalen Grundbuchinspekto-
rats (GBI) zur gerügten Anordnung der öffentlich-rechtlichen Eigen-
tumsbeschränkung "unrechtmässiger Zustand" – vereinbarungsge-
mäss noch schriftlich erläutert. Die am 19. März 2020 eingegangene
Stellungnahme des GBI wurde am 2. April 2020 dem AREG zur Stel-
lungnahme übermittelt und festgehalten, dass die entsprechende
Rüge des Rekurrenten und der Ersatz der gerügten Anordnung als
begründet erachtet werde. Mit Rückmeldung vom 14. April 2020 er-
klärte sich das AREG mit einer Neuformulierung ("Verbot von bauli-
chen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff.
RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" [eidgenössische Raumpla-
nungsverordnung; SR 700.1]) einverstanden, betonte jedoch, dass
es sich bei der angefochtenen Anordnung lediglich um eine wörtlich
zwar inkonsequente, rechtlich jedoch vertretbare Formulierung hand-
le, deren Eintragung ins Grundbuch gemäss Stellungnahme des GBI
nicht von vornherein ausgeschlossen sei. Die vorgeschlagene Neu-
formulierung komme sodann aus Sicht des Rekurrenten möglicher-
weise einer Verschärfung gegenüber der angefochtenen Beschrän-
kung gleich, weshalb ihm das rechtliche Gehör zu gewähren sei.
b) Am 28. April 2020 stellte die Verfahrensleiterin den Beteiligten
die Stellungnahmen des GBI und des AREG zu und teilte in der Fol-
ge telefonisch mit, dass gemäss ergänzter vorläufiger Beurteilung der
Rekurs in Bezug auf die Verweigerung der Baubewilligung und die
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 8/23
Feststellungsverfügung des AREG abzuweisen sei, die gerügte öf-
fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung hingegen durch die vor-
geschlagene Neuformulierung ersetzt und die von der Vorinstanz
zusätzlich angeordnete Beschränkung aufgehoben werde. Es stelle
sich die Frage, ob am Rekurs festgehalten werde, wobei Vorinstanz
und AREG sich bezüglich der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen auch zu einem Widerruf mit Neuverfügung bereit er-
klärten. Sodann werde, unter dem Vorbehalt einer gegenteiligen
Rückmeldung des Rekurrenten, auf die Durchführung eines Augen-
scheins verzichtet. Mit Schreiben vom 31. März 2020 teilte der rekur-
rentische Rechtsvertreter mit, dass ein Rekursentscheid gewünscht
werde.
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(sGS 951.1; abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP).
Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens ist ein Baugesuch
zur Erweiterung einer Baute ausserhalb der Bauzone. Umstritten ist,
ob es sich dabei um ein zonenkonformes oder zonenwidriges
Bauvorhaben handelt. Der Rekurrent macht geltend, dass er in er-
heblichem Mass und dauernd eigene Arbeitskraft und Kapital in die
Bewirtschaftung einbringe, von der Weiterführung des Betriebs aus-
gegangen werden könne und auch die Wirtschaftlichkeit gegeben
sei. Entgegen der Beurteilung des AREG erfülle er damit insgesamt
die Voraussetzungen einer zonenkonformen Bewirtschaftung.
2.1 Die Bewilligung eines Bauvorhabens setzt allgemein (unter
anderem) voraus, dass es dem Zweck der Nutzungszone entspricht,
in die es zu liegen kommt, also zonenkonform ist (vgl. Art. 22 Abs. 2
Bst. a RPG). Ausserhalb der Bauzone kann dies grundsätzlich für
Bauten und Anlagen bejaht werden, die "zur landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig" sind
(Art. 16a Abs. 1 RPG). Diese Voraussetzung wird in Art. 34 Abs. 1
RPV präzisiert: Demnach sind Bauten und Anlagen zonenkonform,
wenn sie (unter anderem) der bodenabhängigen Bewirtschaftung
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 9/23
oder der inneren Aufstockung dienen und wenn sie verwendet wer-
den für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau
und Nutztierhaltung (Bst. a) oder die Bewirtschaftung naturnaher
Flächen (Bst. b). Eine Baubewilligung darf nach Art. 34 Abs. 4 RPV
aber in jedem Fall nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für
die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (Bst. a), ihr am vor-
gesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenste-
hen (Bst. b) und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen
kann (Bst. c).
2.2 Die Landwirtschaftszone soll nach Möglichkeit von Überbauung
freigehalten werden. Bereits aus diesem Grund fallen unter den Be-
griff der "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" nach Art. 16a RPG
grundsätzlich nur Tätigkeiten, die von einer gewissen wirtschaftlichen
Bedeutung sind; es soll nur gebaut werden, was für eine professio-
nelle und langfristig überlebensfähige Landwirtschaft unentbehrlich
ist (vgl. RUCH/MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen
(Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone,
Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 16 N 24). Art. 34 Abs. 5 RPV hält denn
auch explizit fest, dass Bauten und Anlagen für die "Freizeitlandwirt-
schaft" nicht als zonenkonform gelten. Die Unterscheidung soll dazu
dienen, die Zonenkonformität und damit die Bewilligungsfähigkeit von
Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone abzuklären und ins-
besondere auch die landwirtschaftlichen Haupt- und Nebenerwerbs-
betriebe von Tätigkeiten abzugrenzen, die inhaltlich der "Hobbytier-
haltung" oder eben "Freizeitlandwirtschaft" zuzurechnen sind.
2.2.1 Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a
RPG unterscheidet sich von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere
durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und
organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaft-
lich bedeutsamen Umfang (u.a. Urteil des Bundesgerichtes
1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 Erw. 5.2). Zur Abgrenzung im
Einzelfall – auf starre Grenzwerte wurde bewusst verzichtet – hat die
Rechtsprechung verschiedene Kriterien herausgearbeitet, mit wel-
chen (auch zwecks Gleichbehandlung aller Baugesuchstellenden)
eine objektivierte Beurteilung einer Tätigkeit gewährleistet werden
soll. Indizien für das Vorliegen eines Freizeitlandwirtschaftsbetriebs
sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung, das Nichter-
reichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbe-
darf auf dem Betrieb (u.a. Bundesamt für Raumentwicklung [ARE],
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2005, Ziff. IV
2.3.1, S. 32; Urteil des Bundesgerichtes 1A.64/2006 vom 17. No-
vember 2006 Erw. 2.3).
2.2.2 Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV setzt für die Bewilligung einer zonen-
konformen Baute oder Anlage voraus, dass der Betrieb voraussicht-
lich längerfristig bestehen kann. Entsprechend ist für die Abgrenzung
von Freizeitlandwirtschaft zu eigentlicher Landwirtschaft nicht bloss
darauf abzustellen, ob ein Betrieb Direktzahlungen erhält – was nach
Art. 5 der eidgenössischen Direktzahlungsverordnung (SR 910.13;
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 10/23
abgekürzt DZV) unter anderem voraussetzt, dass auf dem Betrieb
ein Arbeitsbedarf für mindestens 0,2 SAK besteht, – sondern auch
darauf, ob der Betrieb insgesamt in der Lage ist, ein bestimmtes mi-
nimales landwirtschaftliches Einkommen zu erwirtschaften. Massge-
bend ist, dass ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Be-
wirtschafterfamilie geleistet wird (u.a. Urteile des Bundesgerichtes
1C_156/2016 vom 5. Dezember 2017 Erw. 5.8 und 1A.64/2006 vom
7. November 2006 Erw. 3.3; Vollzugshandbuch AREG, Stand 2018,
Ziff. 8.3 b.cc, S. 121). Das Bundesgericht hat diesbezüglich monatli-
che Einnahmen von Fr. 600.– bzw. Fr. 800.– als nicht annähernd
existenzsichernd bezeichnet. Gleiches wurde bei einem jährlichen
Einkommen von Fr. 16'317.– festgestellt (Urteile des Bundesgerich-
tes 1A.64/1998 vom 24. Juli 1998 Erw. 2b, 1A.266/1999 vom 28. Juni
2000 und 1A.64/2006 vom 7. November 2006 Erw. 4). Nach kantona-
ler Praxis werden neue, der bodenabhängigen Bewirtschaftung die-
nende Bauten nur bewilligt, wenn das im Betrieb erwirtschaftete
steuerbare landwirtschaftliche Einkommen im Durchschnitt der letz-
ten drei Jahre mehr als 10 Prozent des Soll-Einkommens, mindes-
tens aber Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Baudepartement SG, Juristische
Mitteilungen 2009/IV/3; Vollzugshandbuch AREG, Stand 2018,
Ziff. 8.3 b.bb, S. 120). Als Soll-Einkommen wird dabei jenes Ein-
kommen definiert, das erforderlich ist, um die laufenden Ausgaben
für Betrieb und Familie zu decken, die Zins- und Amortisationszah-
lungen zu tätigen, die notwendigen Reserven für künftige Investitio-
nen zu bilden und die notwendige Liquidität sicherzustellen (vgl.
Art. 8 Abs. 2 der eidgenössischen Strukturverbesserungsverordnung,
SR 913.1).
2.3 Der Rekurrent bringt verschiedene Einwände gegen die vom
AREG in der Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 konkret
vorgenommene Beurteilung der Zonenkonformität vor.
2.3.1 Das AREG geht von einer vom Rekurrenten bewirtschafteten
Fläche von rund 5,5 ha sowie einer dafür benötigten SAK von 0,23
aus. Demgegenüber macht der Rekurrent geltend, dass seine Ar-
beitsleistung für die Bewirtschaftung des Wieslands (rund 5,5 ha) und
des Walds (rund 11,9 ha) auf den Grundstücken Nrn. 003, 001 und
004 rund 0,38 SAK entspreche (ergänzendes Schreiben des Rekur-
renten vom 9. September 2017 und Rekursschrift Ziff. 7 und 12; tele-
fonisch korrigierte der Rekurrent die Grösse des bewirtschafteten
Wieslands auf rund 6-7 ha [vgl. Telefonnotizen vom 3. Oktober und
11. November 2019]).
2.3.1.1 Die vom AREG angenommene Grösse des bewirtschaf-
teten Wieslands von 5,5 ha wurde ebenso wie die Angaben zur SAK
den vom Rekurrenten eingereichten Betriebsdaten des Kantons Zü-
rich aus dem Jahr 2017 entnommen. Ergänzend ist zudem darauf
hinzuweisen, dass der Rekurrent gemäss den in den Vorakten des
AREG liegenden Betriebsdatenblättern des Kantons St.Gallen der
Jahre 2016 und 2017 sogar nur 2,75 bzw. 1,8 ha Fläche als landwirt-
schaftliche Nutzfläche (LN) bewirtschaftet und auch die neu einge-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 11/23
reichten Betriebsdaten aus den Jahren 2018 und 2019 eine kleinere
Fläche ausweisen (2,34 bzw. 4,78 ha, wobei in die Berechnung aus
dem Jahr 2018 offenbar auch Flächen auf den Grundstücken
Nrn. 002 und 001 aufgenommen wurden). Auch die Angabe der SAK
ist auf diesen Auszügen unterschiedlich (zwischen 0,09 und 0,24).
Weshalb die Datenblätter des Kantons Zürich und des Kantons
St.Gallen unterschiedliche Angaben enthalten ist offen; an sich sind
Betriebsdaten im nationalen System "Agricola" enthalten, weshalb
sie unabhängig der abrufenden Stelle identisch sein sollten. Für die
Beurteilung der Tätigkeit des Rekurrenten wurde in der Teilverfügung
des AREG vom 19. Oktober 2017 (vgl. Ziff. 5.c) aber jedenfalls auf
die höhere Angabe in den vom Kanton Zürich erstellten Betriebsda-
ten von 5,51 ha (sowie auf 0,23 SAK) abgestellt.
2.3.1.2 Soweit der Rekurrent auch die von ihm ausgeübte Be-
wirtschaftung des Walds in die SAK miteinberechnet, hat das AREG
in der Teilverfügung zu recht festgehalten, dass bei der Beurteilung,
ob eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung vorliegt, der mit der
Waldbewirtschaftung verbundene Aufwand des Rekurrenten nicht
berücksichtigt werden kann. Zwar umfasst der Begriff der „Betriebs-
fläche“ nach Art. 13 der eidgenössischen Verordnung über landwirt-
schaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen
(SR 910.91; abgekürzt LBV) unter anderem auch Wald und übrige
bestockte Flächen. Diese werden jedoch nicht zur „landwirtschaftli-
chen Nutzfläche“ nach Art. 14 LBV hinzugezählt. Entsprechend wird
die Waldbewirtschaftung auch in der Ermittlung der SAK nach Art. 3
LBV nicht mitberücksichtigt. Abzustellen ist folglich nur auf die in den
landwirtschaftlichen Betriebsdaten ausgewiesene SAK von 0,23.
2.3.2 Umstritten ist sodann die durch das AREG vorgenommene
Würdigung des vom Rekurrenten erzielten Verdiensts. Dieser betrug
gemäss seiner Angabe über die Jahre 2015 bis 2017 durchschnittlich
Fr. 12'790.– pro Jahr (Direktzahlungen exklusiv Kreditoren bzw.
Rechnungen für Maschinen). Damit lag er zwar über der vorerwähn-
ten im Kanton St.Gallen praxisgemäss geltenden Grenze von rund
Fr. 10'000.–. Zu beachten ist jedoch, dass die Forderung nach einem
durch den Betrieb erzielten massgeblichen Einkommen sich auf den
Nettoerlös bezieht. Verlangt wird demzufolge auch eine Berücksichti-
gung der zur Erzielung des Verdiensts notwendigen und zur Verfü-
gung gestellten Arbeitskraft, welche zur Beurteilung der Wirtschaft-
lichkeit als Aufwand ebenfalls miteinzubeziehen ist. Vorliegend dürfte
dieser Aufwand – geht man entsprechend der für die Bewirtschaftung
der Wiesenflächen auf Grundstück Nr. 003 errechneten SAK (Daten-
blatt ZH, Stand 2017) von einer (durchschnittlichen) 20-Prozent-
Anstellung aus – wohl bei mindestens Fr. 5'000.– jährlich liegen und
das jährliche Durchschnittseinkommen damit wesentlich unter
Fr. 10'000.– fallen. Damit aber liegt nach den angeführten allgemei-
nen Kriterien keine gewinnorientierte Tätigkeit von ausreichend wirt-
schaftlicher Bedeutung vor.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 12/23
2.3.3 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass aus der vom Rekurrenten
ausgeübten Tätigkeit kein wirtschaftlich bedeutsamer Ertrag fliesst
und das AREG folglich zu recht nicht von einer landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG, sondern von "Freizeit-
landwirtschaft" ausgegangen ist. Damit ist keine Wertung verbunden;
insbesondere soll damit das persönliche Engagement und der oft
beträchtliche finanzielle und zeitliche Aufwand von "Nicht-
Landwirten" im Rahmen der Bewirtschaftung, wie er auch beim Re-
kurrenten offensichtlich ist, in keiner Weise geringgeschätzt werden
(vgl. u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_516/2016 vom 5. Dezember
2017 Erw. 5.8 mit Hinweisen).
2.4 Der Rekurrent verweist im Weiteren auf Art. 34 Abs. 1 Bst. b
RPV und macht geltend, dass Bauten und Anlagen in der Landwirt-
schaftszone zonenkonform seien, wenn sie für die Bewirtschaftung
naturnaher Flächen verwendet werden. Das von ihm bewirtschaftete
Wiesland werde vorab als Biodiversitätsfläche qualifiziert und die
Bewirtschaftung sei mehrheitlich durch Verträge nach dem Gesetz
über die Abgeltung ökologischer Leistungen (sGS 671.7) geregelt.
Das Bauvorhaben diene der Unterstellung der für die Bewirtschaf-
tung dieser Flächen notwendigen Maschinen und sei folglich (auch)
aus diesem Grund zonenkonform.
Die vom Rekurrenten gemäss den Betriebsdaten als Biodiversitäts-
flächen (BFF) bewirtschafteten Flächen gelten zwar zweifellos als
"naturnahe Flächen"; Art. 34 RPV ist jedoch eine Ausführungsbe-
stimmung zu Art. 16a RPG. Auch die Bewirtschaftung naturnaher
Flächen muss deshalb im Rahmen einer "landwirtschaftlichen Be-
wirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden, um zonenkon-
form zu sein, was vorliegend wie ausgeführt nicht der Fall ist.
2.5 Selbst wenn es sich im Übrigen um eine landwirtschaftliche
Tätigkeit im Sinn von Art. 16a RPG handeln würde, könnte die nach-
gesuchte Bewilligung nur erteilt werden, wenn der Betrieb voraus-
sichtlich längerfristig bestehen kann (Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV).
2.5.1 Bereits die heutige betriebliche Situation ist unklar. So weisen
die seitens AREG neu abgerufenen Betriebsdaten für die Jahre 2018
und 2019 wie vorstehend erwähnt eine geringere landwirtschaftliche
Nutzfläche als 5,5 ha auf. Zwar dürfte unwahrscheinlich sein, dass
sich am Umfang der bewirtschafteten Fläche massgebliche Ände-
rungen ergeben haben; aktuelle Unterlagen des Kantons Zürich lie-
gen aber jedenfalls nicht vor. Im Weiteren erlischt der Anspruch auf
Direktzahlungen mit dem 65. Altersjahr des Rekurrenten (somit wohl
im Jahr 2020), womit sich die Frage stellt, wer zur Zeit beitragsbe-
rechtigter Bewirtschafter im Sinn von Art. 3 Abs. 1 Bst. b DZV ist
bzw. künftig werden soll. Eine allfällige Änderung in der Person des
nach DZV berechtigten Bewirtschafters hat Auswirkungen auf den
Anspruch auf Direktzahlungen und damit auf den aus der Bewirt-
schaftung fliessenden Ertrag bzw. das daraus erzielte Nettoeinkom-
men. Dies wiederum beeinflusst die Beurteilung, ob der Betrieb auch
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 13/23
längerfristig Bestand haben wird. Der Rekurrent führt aus, dass er die
Bewirtschaftung zusammen mit seiner Ehefrau, welche Jahrgang
1965 habe, noch mindestens zehn Jahre werde ausüben können und
eine Weiterführung durch den (heute rund 18 Jahre alten) Sohn sehr
wahrscheinlich sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
reichen jedoch die vage Möglichkeit oder der blosse subjektive Wille
zu einer längerfristigen Existenz nicht aus, um die Anforderungen
von Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV zu erfüllen (Urteil des Bundesgerichtes
1C_8/2010 vom 29. September 2010 Erw. 2.3.3). Auch eine blosse
Absichtserklärung betreffend Weiterführung durch Nachkommen ist
nicht ausreichend. Die längerfristige Existenzfähigkeit muss aufgrund
gesicherter Fakten und einer vertieften Prüfung der Wirtschaftlichkeit
bejaht werden können (u.a. Urteile des Bundesgerichtes 1A.64/2006
vom 7. November 2006 Erw. 5.2 und 1C_516/2016 vom 5. Dezember
2017 Erw. 5.8).
2.5.2 Zum heutigen Zeitpunkt liegen weder Angaben zur aktuellen
Betriebsführung vor noch kann von gesicherten Fakten zur längerfris-
tigen Weiterführung gesprochen werden. Selbst wenn es sich bei der
vom Rekurrenten ausgeübten Tätigkeit um eine landwirtschaftliche
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG handeln würde, wäre die
in Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV gesetzte Voraussetzung für eine Bewilli-
gung folglich nicht erfüllt.
2.6 Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich bei der Bewirt-
schaftung des Grundstücks Nr. 003 (sowie der Grundstücke Nrn. 004
und 001) durch den Rekurrenten nicht um eine landwirtschaftliche
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG handelt. Damit ist auch
das geplante Vordach zum Stall auf Grundstück Nr. 001, das der
Unterstellung der zur erwähnten Bewirtschaftung verwendeten Ma-
schinen dienen soll, als "nicht landwirtschaftlich" bzw. folglich nicht
zonenkonform zu beurteilen. Zu Recht wurde demnach eine ordentli-
che Baubewilligung nach Art. 16a RPG verweigert.
2.7 Art. 24 RPG lässt eine Ausnahmebewilligung zu, wenn der
Zweck einer Baute oder Anlage einen Standort ausserhalb der
Bauzonen erfordert (sogenannte Standortgebundenheit; Bst. a) und
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Bst. b).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung stimmt bei landwirt-
schaftlichen Bauten der Begriff der Zonenkonformität im Sinn von
Art. 16a Abs. 1 RPG im Wesentlichen mit demjenigen der Standort-
gebundenheit nach Art. 24 Bst. a RPG überein (u.a. BGE 125 II 281
Erw. 3a; Urteil des Bundesgerichtes 1C_561/2012 vom 4. Oktober
2013 Erw. 3.1). Auf landwirtschaftliche Nutzungsbedürfnisse, welche
den Rahmen von Art. 16a RPG sprengen – worunter insbesondere
der Freizeitlandwirtschaft dienende Bauten und Anlagen fallen –, ist
Art. 24 RPG folglich nicht anwendbar. Die Zulässigkeit von Umnut-
zungen und Ergänzungen von bestehenden landwirtschaftlichen
Bauten und Anlagen zu nicht zonenkonformen Zwecken ist vielmehr
abschliessend nach den Bestimmungen von Art. 24a-24e und
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 14/23
Art. 37a RPG zu prüfen (vgl. R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/
Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der
Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24 N 31). Folglich kann, wie
bereits das AREG in Ziff. 6 der Teilverfügung vom 19. Oktober 2017
festgehalten hat, im vorliegenden Fall auch keine Ausnahmebewilli-
gung nach Art. 24 RPG erteilt werden.
3.
In Frage steht, ob die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung
nach Art. 24a ff. RPG erfüllt sind.
3.1 Art. 24a RPG regelt die Ausnahmebewilligung für Zweckände-
rungen von Bauten oder Anlagen ausserhalb der Bauzonen, wenn
diese keine baulichen Massnahmen erfordert.
Das Anbringen eines fast 45 m2 grossen Vordachs an der Aussensei-
te des bestehenden Stallgebäudes, wie es das vorliegend umstritte-
ne Baugesuch vorsieht, stellt eine bauliche Massnahme dar. Art. 24a
RPG kommt damit von vornherein nicht zur Anwendung.
3.2 Zu prüfen bleibt, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c
RPG (in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV) erteilt werden kann.
3.2.1 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht
mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen
Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder
aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wor-
den sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nicht-
baugebiets wurde (Art. 24c Abs. 2 RPG, Art. 41 Abs. 1 RPV).
Eine Änderung gilt als "teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll"
im Sinn von Art. 24c RPG, wenn die Identität der Baute einschliess-
lich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist
dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt
der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 1 und 2
RPV). Dies ist vorliegend der 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des Bundes-
gesetzes über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen
vom 8. Oktober 1971 [aGSchG; AS 1972 950], mit welchem erstmals
eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet eingeführt wurde).
Sodann ist (unter anderem) in jedem Fall die Erweiterung einer Baute
umfangmässig beschränkt: innerhalb des bestehenden Gebäudevo-
lumens auf 60 Prozent der anrechenbaren Bruttogeschossfläche
aBGF (worunter Wohnflächen wie Zimmer, Küche, Entrée fallen) und
ausserhalb auf 30 Prozent bzw. maximal 100 m2 sowohl der aBGF
als auch der Gesamtfläche inklusive der Bruttonebenfläche BNF
(welche Wohnnebenflächen wie Keller, Estrich, Garage, Heizungs-
raum erfasst; vgl. Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 15/23
3.2.2 Wie erwähnt ist als Vergleichsmassstab die ursprünglich vor-
handene Baute oder Anlage bzw. der Zustand vom 1. Juli 1972 her-
anzuziehen. Entsprechend ist vorliegend der Zustand massgebend,
wie er auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 bestand; im
Hofbereich waren damals das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf
Vers.-Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dieser ur-
sprüngliche Zustand ist sowohl bei der Prüfung von Bauvorhaben auf
Grundstück Nr. 001 als auch auf Grundstück Nr. 002 massgebend.
Insbesondere ist dieser Vorbestand auch hinsichtlich der Einhaltung
der maximal zulässigen Erweiterungen zu beachten (insofern besteht
zwischen den beiden Grundstücken denn auch nach wie vor eine
gegenseitige Abhängigkeit, d.h. nach dem 1. Juli 1972 realisierte wie
geplante bauliche Massnahmen auf dem einen Grundstück sind in
die Beurteilung von Bauvorhaben auf dem andern Grundstück mit-
einzubeziehen).
3.2.3 Der Stall Vers.-Nr. 007 war ursprünglich freistehend, die Wohn-
einheit Vers.-Nr. 008 wurde erst Ende der 1970er-Jahre angebaut
und in den Jahren 1993 und 1998 erweitert. Altrechtliche landwirt-
schaftliche Ökonomiebauten fallen jedoch nicht unter die erweiterte
Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG, soweit sie nicht an eine alt-
rechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut sind (vgl. Art. 24c
Abs. 3 RPG und Art. 41 Abs. 2 RPV). Die ursprünglich offenbar zu
Ferienzwecken nach dem 1. Juli 1972 realisierte Wohneinheit Vers.-
Nr. 008 stellt keine altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute dar
und ist (wie unter nachstehender Erw. 4 ausgeführt wird) auch nicht
rechtmässig. Folglich kann – abgesehen davon, dass auf dem
Grundstück Nr. 001 (gemäss den in den Jahren 1993 und 1998 aus-
geführten Flächenberechnungen des AFU) ohnehin bereits über 100
m2 neuer Wohnraum geschaffen worden ist und die Grenze der nach
Art. 42 Abs. 3 RPV zulässigen Erweiterung damit ohnehin überschrit-
ten wäre – die vorgesehene Erweiterung des Stalls Vers.-Nr. 007
nicht gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden.
3.3 Nachdem die Bestimmungen von Art. 24b, 24d, 24e und 37a
RPG auf den vorliegenden Sachverhalt von vornherein keine An-
wendung finden können, ergibt sich zusammenfassend, dass für das
Bauvorhaben des Rekurrenten auch keine Ausnahmebewilligung
nach Art. 24a ff. RPG erteilt werden kann.
4.
Der Rekurrent rügt im Weiteren die vom AREG verfügte Feststellung,
wonach auf dem Grundstück Nr. 001 kein rechtmässiger Zustand
bestehe.
4.1 Gerügt wird die materielle Richtigkeit der Beschränkung und
geltend gemacht, es sei von einer formell rechtsgültigen Baubewilli-
gung für die Wohneinheit Vers.-Nr. 008 auf Grundstück Nr. 001 aus-
zugehen. Bauvorhaben seien nach dem im Zeitpunkt der Gesuchs-
einreichung gültigen Recht zu beurteilen; bei einem nachträglichen
Baugesuch werde auf den Zeitpunkt der Errichtung abgestellt. Vor-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 16/23
liegend seien Erstellung und Auflage des Baugesuchs noch im Jahr
1979 erfolgt. Art. 25 Abs. 2 RPG sei jedoch erst ab dem 1. Januar
1980 anwendbar gewesen. Die Vorinstanz habe deshalb das nach-
trägliche Baugesuch ohne kantonale Zustimmung bewilligen dürfen.
Selbst wenn sodann mit dem AREG davon ausgegangen würde,
dass die Gemeinde zur Erteilung der Baubewilligung vom 3. Januar
1980 nicht zuständig gewesen sei, sei dieser Mangel weder leicht
erkennbar noch offensichtlich gewesen. Auch müssten sich die Be-
hörden die damalige und die später erteilten Bewilligungen anrech-
nen lassen und sei von einer eigentlichen Akzeptanz insbesondere
auch seitens der jeweils zuständigen kantonalen Behörde auszuge-
hen. Zudem sei die behördliche Befugnis zur Anordnung eines Ab-
bruchs aus Gründen der Rechtssicherheit auf dreissig Jahre befristet.
Gleiches müsse auch für die Beurteilung der Rechtsmässigkeit von
Baubewilligungen gelten.
4.1.1 Die ersten baulichen Massnahmen zum An- bzw. Einbau der
Wohneinheit Vers.-Nr. 008 an bzw. in das Stallgebäude Vers.-
Nr. 007 wurden in den Jahren 1978/79 realisiert und mit Entscheid
der Vorinstanz vom 3. Januar 1980 bewilligt (nach Angabe des Re-
kurrenten war bereits im Jahr 1973 ein Anbau erstellt und im Jahr
1976 erweitert worden, der aber lediglich der Holzlagerung und
-verarbeitung diente; vgl. Ziff. 4.c der Teilverfügung des AREG vom
19. Oktober 2017). In der Baubewilligung wurde ausdrücklich festge-
halten, dass auf die Weiterleitung des Baugesuchs nach St.Gallen
verzichtet werde, da der Bau bereits weit fortgeschritten sei.
4.1.2 Nachträgliche Baugesuche sind gemäss der geltenden Recht-
sprechung grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Aus-
führung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen (vgl.
u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020
Erw. 3.2 mit Hinweisen). Im Zeitpunkt der Erstellung der Wohnbaute
Vers.-Nr. 008 war die Vorgabe von Art. 25 Abs. 2 aRPG (AS 1979
1579), wonach Ausnahmen ausserhalb der Bauzone durch eine kan-
tonale Behörde oder nur mit deren Zustimmung bewilligt werden,
zwar tatsächlich noch nicht in Kraft. Das AREG führt in seiner Ver-
nehmlassung vom 6. Juli 2018 jedoch zu recht aus, dass gemäss
Art. 20 aGSchG (in Verbindung mit Art. 27 Abs. 1 der Allgemeinen
Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [aGSchV; AS 1972
967] und Art. 20 Bst. b aEinführungsgesetz zum GSchG [nGS 9,
737]) für Baubewilligungen ausserhalb des im generellen Kanalisati-
onsprojekt abgegrenzten Gebiets die Zustimmung des damaligen
Amtes für Wasser- und Energiewirtschaft (Gewässerschutz) einzuho-
len und damit bereits vor dem ab 1. Januar 1980 geltenden RPG die
Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde konstitutives Er-
fordernis für die Gültigkeit einer Baubewilligung ausserhalb der
Bauzone war.
Kommunale Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden
vorgängig nicht zur Zustimmung vorgelegt wurden und denen auch
nachträglich die Zustimmung nicht erteilt werden kann, haben nach
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 17/23
bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund eines schwerwiegen-
den Mangels als nichtig zu gelten (vgl. u.a. Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_566/2019 vom 5. August 2020 Erw. 5.2; VerwGE B 2015/131
vom 30. Mai 2017 Erw. 4.2.1 mit Hinweisen; WALDMANN/HÄNNI,
Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25 N 33 und
36 f.; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/II/2). Vorlie-
gend hätte die kantonale Zustimmung für die ursprünglich offenbar
zu Ferienzwecken vorgesehene Wohneinheit Vers.-Nr. 008 mangels
Standortgebundenheit weder nach Art. 20 aGSchG noch gestützt auf
das RPG erteilt werden können. Nach Art. 24c RPG wäre zudem
ohnehin nur eine Erweiterung des ursprünglichen Wohnhauses
Vers.-Nr. 005 denkbar gewesen (da wie vorstehend in Erw. 3.2 aus-
geführt für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Erweiterung immer
vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen ist), d.h. eine innerhalb
des bereits bestehenden Wohngebäudes zu realisierende oder un-
mittelbar an dieses anschliessende Erweiterung, nicht aber eine
räumlich separierte neue Wohnbaute (vgl. auch die Ausführungen in
Ziff. 7 f-h der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017). Die
Baubewilligung vom 3. Januar 1980 erweist sich damit als nichtig.
Entgegen der Auffassung des Rekurrenten kann im Übrigen nicht
gesagt werden, der formelle Mangel sei weder offensichtlich noch
erkennbar gewesen. Vielmehr war aus der Baubewilligung vom
3. Januar 1980 auch für C._ als damalige Grundeigentümerin und
Baugesuchstellerin klar ersichtlich, dass die Vorinstanz wider besse-
ren Wissens und bewusst auf die Einholung der kantonalen Zustim-
mung verzichtete. Die Nichtigkeit muss sich auch der Rekurrent als
Rechtsnachfolger und heutiger Grundeigentümer entgegenhalten
lassen.
4.1.3 Die Wohneinheit Vers.-Nr. 008 wurde mit jeweils vorgängig
eingeholten Bewilligungen der Vorinstanz vom 16. August 1993 und
3. März 1998 und mit Zustimmung der kantonalen Stelle erweitert.
Wie vom Rekurrenten geltend gemacht, ist davon auszugehen, dass
den beteiligten Behörden dabei zumindest die bei den heutigen
Vorakten liegenden Schätzungsprotokolle vom 10. Juni 1976 und
24. Juni 1980, aus welchen die erstmalige Erweiterung des Stalls
Vers.-Nr. 007 mit Wohnfläche hervorgeht, schon zugänglich waren
bzw. der Sachverhalt insofern offenbar unvollständig abgeklärt wor-
den war, hätten die nachgesuchten Bewilligungen doch verweigert
werden müssen. Dieser Umstand wäre zwar (ebenso wie der vom
Rekurrenten angeführte Zeitablauf) im Rahmen einer allfälligen –
vorliegend jedoch nicht Verfahrensgegenstand bildenden – Prüfung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu berücksichti-
gen. Die Tatsache, dass für die in den Jahren 1993 und 1998 vorge-
nommenen Erweiterungen der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 jeweils ord-
nungsgemäss die Zustimmung der entsprechend zuständigen kanto-
nalen Behörde eingeholt worden war, ändert aber nichts an der Nich-
tigkeit der ursprünglichen Bewilligung vom 3. Januar 1980; die später
realisierten baulichen Massnahmen erweisen sich vielmehr als for-
mell zwar korrekt, als materiell aber rechtswidrig, da sie an einen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 18/23
falschen Vorbestand anknüpften. Inhaltlich stellt die angefochtene
Verfügung deshalb zu Recht einen nicht rechtmässigen Zustand fest.
4.2 Der Rekurrent verneint im Weiteren das Vorliegen eines Fest-
stellungsinteresses. Eine blosse Feststellung genüge auch nicht als
Grundlage für eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung.
4.2.1 Die zum Erlass entsprechender Gestaltungsverfügungen er-
mächtigte Behörde kann grundsätzlich (auch) eine Feststellungsver-
fügung erlassen. Durch eine solche werden keine neuen Rechte und
Pflichten begründet, sondern zur Klärung der Rechtslage das Beste-
hen, das Nichtbestehen oder der Umfang von verwaltungsrechtlichen
Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt. Erforderlich ist ein
schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, das sich auf ein kon-
kretes Rechtsverhältnis bezieht und nicht durch eine rechtsgestal-
tende Verfügung geregelt werden kann. Die Rechtsklärung hat sich
auf konkrete (Rechts-)Fragen zu beziehen (WIEDERKEHR/PLÜSS, Pra-
xis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020, N 2331;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich/St.Gallen 2016, N 889; VerwGE B 2008/11 vom 19. August
2008 Erw. 5.1 und 5.3; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen
2008/III/3).
4.2.2 Praxisgemäss stellt das AREG in seinen raumplanungsrechtli-
chen Teilverfügungen in separaten Dispositivziffern fest, dass bzw.
ob eine Baute oder Anlage rechtmässig erstellt wurde und dass bzw.
ob sie zonenkonform ist oder nicht. Auch die Frage der Bewilligungs-
pflicht kann Gegenstand einer Feststellung sein (vgl. VerwGE
B 2008/11 vom 19. August 2008). Aus solchen Feststellungen ergibt
sich zum einen die Grundlage für eine im konkreten Verfahren allfäl-
lig ergehende materielle Verfügung des AREG – d.h. die Zustimmung
oder die Verweigerung der Zustimmung zum betreffenden Bauvorha-
ben –, die sich zwar auch aus den Erwägungen ersehen lässt. Mit
der ausdrücklichen Feststellung im Dispositiv wird aber zum andern
auch die rechtliche Beurteilungsbasis für künftige Bauprojekte ver-
bindlich festgelegt. In einem künftigen Verfahren soll beispielsweise,
vorbehältlich neuer Erkenntnisse, nicht mehr neu darüber verhandelt
und entschieden werden, ob es sich um eine altrechtliche Baute
handelt oder ob spätere bauliche Veränderungen nach Art. 24c oder
nach Art. 24d RPG zu beurteilen sind. Da eine solche Feststellung
sowohl die Grundeigentümerschaft als auch die Baubewilligungsbe-
hörden bindet, kann sie durchaus (auch) im privaten Interesse liegen.
Eine Feststellung bildet zudem in materieller Hinsicht die Grundlage
für eine im gleichen Beschluss allenfalls zu verfügende öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung, die ihrerseits in einem öffentli-
chen Interesse steht und deshalb im Grundbuch angemerkt wird,
wozu das AREG als zuständige kantonale Stelle in Art. 44 RPV aus-
drücklich ermächtigt wird. So erscheint es beispielsweise sinnvoll, im
Grundbuch sichtbar zu machen, welchen Bauten und Anlagen die
Möglichkeiten nach Art. 24c RPG nicht offenstehen (ARE, Erläute-
rungen zur RPV, 2007, Art. 44, S. 49). Eine Feststellung des AREG
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 19/23
dient grundsätzlich sowohl der Klärung der Rechtslage als auch der
einheitlichen Anwendung des RPG (vgl. VerwGE B 2008/11 vom
19. August 2008 Erw. 5.3). Zu prüfen bleibt das Feststellungsinteres-
se im konkreten Fall.
4.2.3 Vorliegend ergibt sich die umstrittene Feststellung aus einem
Sachverhalt, der noch vor der Übertragung des Eigentums am
Grundstück Nr. 001 auf den Rekurrenten gesetzt wurde und der für
die Beurteilung sowohl seines heutigen als auch für spätere Bauge-
suche massgebliche Bedeutung hat. Damit ist – auch im Hinblick auf
einen allfälligen künftigen Eigentümerwechsel – ein ausreichendes
öffentliches wie privates Interesse an der Klärung der Rechtslage
bzw. an einer entsprechenden Feststellung zu bejahen.
4.3 Nach dem Gesagten ist die in Dispositivziff. 2 der Teilverfü-
gung des AREG vom 19. Oktober 2017 enthaltene Feststellung, wo-
nach auf Grundstück Nr. 001 im Sinn der Erwägungen ein nicht
rechtmässiger Zustand besteht, zum einen inhaltlich richtig und ist
zum andern ein ausreichendes Interesse an derselben zu bejahen.
Eine Rufschädigung, wie sie der Rekurrent befürchtet, ist darin nicht
zu erblicken; dies ebensowenig wie die Feststellung eine aufsichts-
rechtliche Massnahme gegenüber der Vorinstanz darstellt, sondern
vielmehr wie erwähnt der Klärung der Rechtslage und der einheitli-
chen Anwendung des RPG dient (vgl. Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2008/III/3).
5.
Der Rekurrent macht weiter geltend, dass die vom AREG gestützt
auf die entsprechende Feststellung verfügte öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung "unrechtmässiger Zustand" unzulässig sei.
Nach Art. 962 ZGB seien nur dauerhafte Nutzungs- oder Verfü-
gungsbeschränkungen oder grundstücksbezogene Pflichten als an-
merkbare Eigentumsbeschränkungen des öffentlichen Rechts zuge-
lassen. Dies sei bei einer blossen Feststellung nicht der Fall, selbst
wenn ein unrechtmässiger Zustand in raumplanerischer Hinsicht ge-
geben wäre. Die Eigentumsbeschränkung müsste mit einer Rechts-
folge verknüpft sein, die Auskunft darüber gibt, worin die Beschrän-
kung oder die Pflicht des Grundeigentümers zu einem Tun oder Un-
terlassen besteht.
5.1 Gemäss Art. 962 Abs. 1 ZGB muss das Gemeinwesen oder ein
anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe eine für ein bestimmtes
Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen
Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfü-
gungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im
Grundbuch anmerken lassen. Die konkreten Anmerkungstatbestände
sind in den Fachgesetzen des Bundes und des Kantons zu präzisie-
ren (vgl. z.B. Art. 44 RPV für Bau- und Nutzungsbeschränkungen
ausserhalb der Bauzone; Art. 161 des Planungs- und Baugesetzes
[sGS 731.1]; M. HUSER, Baubeschränkungen und Grundbuch, in:
BR 2016 S. 197 ff., S. 202). Die anzumerkenden Beschränkungen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 20/23
und Verpflichtungen haben grundstücksbezogen zu sein; der Person
des konkreten Eigentümers persönlich anhaftende Anordnungen
können nicht angemerkt werden. Inhalt der Anmerkung ist sodann
nicht die Verfügung einer Behörde, sondern die sich durch die Verfü-
gung ergebende konkrete Eigentumsbeschränkung, was bei der
Wahl des Stichworts im Hauptbuch zu berücksichtigen ist (J. SCHMID,
in: Geiser/Wolf (Hrsg.), Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II,
Art. 457-977 ZGB und Art. 1-61 SchlT ZGB, 6. Aufl., Basel 2019,
Art. 962 N 4 f.). Der Eintrag im Grundbuch hat jedoch nur orientie-
rende, deklaratorische Bedeutung; die öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung besteht auch ohne Anmerkung (Urteil des Bun-
desgerichtes 1C_750/2013 vom 28. April 2014 Erw. 4 f.; SCHMID,
a.a.O., Art. 946 N 71 f. und Art. 962 N 12). Der konkrete Inhalt der
Beschränkung muss sich aus der Verfügung selber ergeben und bei
Zweifeln nach den Grundsätzen des öffentlichen Rechts interpretiert
werden. Für den Inhalt der Beschränkung ist das Dispositiv verant-
wortlich, zur Klärung desselben darf aber auch auf die Begründung in
der Verfügung und auf die Korrespondenz mit der Bewilligungsbe-
hörde zurückgegriffen werden (HUSER, a.a.O., S. 203). Insofern
kommt dem Stichwort bei der Anmerkung nicht dieselbe Bedeutung
zu wie dem Stichwort bei Eintragung einer Dienstbarkeit (vgl.
SCHMID, a.a.O., Art. 946 N 16 f.).
5.2 Vorliegend hat das AREG "zur Sicherung des Verbots der bau-
lichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststellung des unrechtmässi-
gen Vorbestandes" in Ziff. 3.a des Dispositivs der raumplanungs-
rechtlichen Teilverfügung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung den Eintrag "unrechtmässiger Zustand" ins Grundbuch
angeordnet, dies unter dem Stichwort "Beschränkungen, Auflagen
und Bedingungen nach RPV". Die Vorinstanz hat die Eintragung der
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung in Ziff. II ihres Be-
schlusses vom 28. Februar 2018 bestätigt. Der Umstand, dass auf
Grundstück Nr. 001 ein nicht rechtmässiger Zustand besteht, führt
nun zwar (ebenfalls) zur Verweigerung der Zustimmung zum konkret
vorliegenden Bauvorhaben, und er wird auch bei künftigen Bauvor-
haben zu beachten sein. Der unrechtmässige Zustand selbst stellt
jedoch keine Eigentumsbeschränkung dar. Ein Eintrag ins Grund-
buch unter dem erwähnten Stichwort, welches sich auch im entspre-
chenden kantonalen Stichwortverzeichnis (einsehbar unter:
www.sg.ch/politik-verwaltung/gemeinden/grundbuch/grundbuchaem-
ter) findet, wäre wohl nicht gänzlich ausgeschlossen (vgl. die Stel-
lungnahme des GBI vom 19. März 2020) und die sich aus dem un-
rechtmässigen Zustand ergebenden Nutzungsbeschränkungen sind
ohnehin auch ohne Eintrag zu beachten und wirksam. Dennoch ist
Ziff. 3.a des Dispositivs zu korrigieren. Unter Verweis auf die materi-
elle und (teilweise) formelle Rechtswidrigkeit der Wohneinheit Vers.-
Nr. 008 und den fehlenden Bestandesschutz schlägt das AREG mit
Stellungnahme vom 14. April 2020 als neue Formulierung "Verbot
von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach
Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" vor. Der Formulie-
rung ist zuzustimmen; Ziff. 3.a des Dispositivs der Teilverfügung des
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 21/23
AREG und Ziff. II des vorinstanzlichen Beschlusses sind entspre-
chend abzuändern.
6.
Der Rekurrent rügt schliesslich Ziffer III des Beschlusses der Vor-
instanz vom 28. Februar 2018, wonach die mit Baubewilligung vom
3. Januar 1980 verfügte Auflage – "der Stall mit Wohnung darf nicht
losgelöst von der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräus-
sert werden" – bestehen bleibe und im Grundbuch als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken sei. Er macht gel-
tend, dass Sinn und Zweck dieser Auflage mit der zwischenzeitlich
erfolgten Abparzellierung des Grundstücks Nr. 001 überholt seien.
Der Argumentation des Rekurrenten ist zu folgen und Ziffer III des
Beschlusses der Vorinstanz vom 28. Februar 2018 aufzuheben. Wie
die Nachfrage beim Grundbuchamt Z._ ergeben hatte, ist die Auf-
lage im Übrigen entgegen der in der Bewilligung vom 3. Januar 1980
ebenfalls enthaltenen Anordnung bereits bisher offenbar nie zur Ein-
tragung ins Grundbuch angemeldet worden.
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Abweisung des rekurrenti-
schen Baugesuchs wie auch die vom AREG verfügte Feststellungs-
verfügung zu bestätigen sind und der Rekurs diesbezüglich abzuwei-
sen ist. Der Rekurs erweist sich hingegen insoweit als begründet, als
die vom AREG verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
umzuformulieren und die von der Vorinstanz zusätzlich verfügte Be-
schränkung aufzuheben sind. Der Rekurs ist folglich im Sinn der Er-
wägungen gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen.
8.
8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte
die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abge-
wiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.–
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeinde-
verwaltung, sGS 821.5). Soweit die vorinstanzlichen Verfügungen
aufgehoben bzw. angepasst werden, erscheint das teilweise Obsie-
gen des Rekurrenten als untergeordnet. Es erscheint folglich ge-
rechtfertigt, die amtlichen Kosten zu vier Fünfteln dem Rekurrenten
und zu einem Fünftel der Politischen Gemeinde Z._ aufzuerlegen.
Der Rekurrent bezahlt somit eine Entscheidgebühr von Fr. 2'400.–.
Auf die Erhebung des Anteils der Politischen Gemeinde Z._ ist zu
verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).
8.2 Der vom rekurrentischen Rechtsvertreter am 28. März 2018
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist anzurechnen.
9.
Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen
Kosten.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 22/23
9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschä-
digt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und
angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche
Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen
und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss
Anwendung (Art. 98ter VRP).
9.2 Der Rekurrent obsiegt teilweise mit seinen Anträgen. Da das
Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierig-
keiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, be-
steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtli-
che Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit
Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf
Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; Entsprechend
der Verteilung der amtlichen Kosten ist der Rekurrent folglich zu
einem Fünftel bzw. im Umfang von Fr. 550.– (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) von der Politischen Gemeinde Z._ zu entschädigen.