# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 43380cd8-3018-4194-bd00-819bc90aea3b
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. Am 25. Juli 2018, eingegangen am 27. Juli 2018, stellte A._ im
Einverständnis mit Eigentümer C._ beim Bauamt B._ das
Gesuch Nr. D._ um Abbruch der bestehenden Baute (E._) und
Wiederaufbau am gleichen Standort mit den gleichen Abmessungen sowie
Erneuerung und Erweiterung des Wohnteils innen auf Parzelle F._ in
G._, Gemeinde B._, in der Landwirtschaftszone. Die
Gebäudegrundfläche wurde mit 85 m2, die anrechenbare Geschossfläche
mit 64 m2 angegeben. Das Gebäude war ursprünglich bis 2003 ein Stall
(oder nachfolgend auch als Stallteil benannt, was Vieh- und Heustall
zusammen bezeichnet) mit landwirtschaftlichem Wohnteil. Das Gebäude
befand sich in einem schlechten Zustand, die abdichtende Dachhaut war
grösstenteils nicht mehr vorhanden, grosse Teile des Holzinnenraums
waren durchnässt und morsch, die Steinfundamente teilweise verkippt und
brüchig. Ohne Massnahmen drohte die Baute zusammenzufallen.
2. Nach dem am 20. August 2018 während dem laufenden
Baubewilligungsverfahren ein Augenschein vor Ort auf der
Parzelle F._, in Anwesenheit von Vertretern der Gemeinde B._
(nachfolgend Gemeinde) und der Bauherrschaft, durchgeführt wurde,
bewilligte das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend ARE)
am 4. September 2018 das Bauvorhaben unter Bedingungen und
Auflagen.
3. Am 17. September 2018 erwarb A._ die Parzelle F._ mit dem
darauf stehenden Gebäude (E._) zu Eigentum.
4. Am 18. September 2018 erteilte auch die Gemeinde die Baubewilligung
unter Bedingungen und Auflagen (Stall mit Wohnteil, Ab- und Auftrölen,
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Erweiterung nach innen, Neuerstellung abflusslose Grube, Nutzung zu
nichtlandwirtschaftlichen Zwecken).
5. Die Bauabnahme erfolgte am 10. Juni 2020. Unter anderem wurde
festgehalten, dass das "Trophäenzimmer" im Bauamt nochmals
besprochen werde. Ausgenommen betreffend die Einteilung des Kellers
und die Anordnung der Fenster "Küche und Lager" (diese Feststellungen
spielten in der Folge keine Rolle mehr) wurde im Abnahmeprotokoll nichts
Weiteres festgehalten.
6. Am 11. Juni 2020 informierte indessen die Gemeinde das ARE über die
Abnahme, unter Beilage von Fotos. Der Heustall (Obergeschoss) werde
als Trophäenraum bezeichnet und benutzt. Dieser dürfe gemäss
bewilligten Plänen nicht als Wohnraum genutzt werden, da er die erlaubte
Vergrösserung übersteige. Das dort stehende Sofa sei laut der
Bauherrschaft nur zwischengelagert. Auf dem Foto sei auch ein Kasten
ersichtlich, gemäss Bauherrschaft werde dort ein Waffenschrank erstellt.
Auf der anderen Seite der Wand sei die Treppe des Wohnbereichs.
7. Am 12. Juni 2020 schrieb das ARE der Gemeinde, der Stall entspreche
nicht den bewilligten Planunterlagen. Dort seien keine baulichen
Massnahmen bewilligt (Ausnahme Ab- und Auftrölen der Wand und das
neue Dach). Die Wand hätte weiterhin als Ständerbau mit Bretterschalung
erstellt werden müssen. Dämmung (Wand und Dach), Verputz, Täfer,
Bodenbelag, Sockelleiste, Dachbalken (neue Sparrenlage i.O.),
Waffenschrank und Erschliessung mit Strom seien nicht bewilligt worden.
Dafür könne auch keine nachträgliche BAB-Bewilligung in Aussicht gestellt
werden. Das maximal mögliche Erweiterungspotential nach Art. 42 RPV
sei nicht komplett ausgeschöpft worden, es wäre noch eine zusätzliche
Erweiterung der Wohnfläche von 9 m2 möglich. In diesen 9 m2 könnten
dann auch bauliche Massnahmen vorgenommen werden, was aber ein
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neues BAB-Gesuch bedingte. Eine Verbindung von Wohnteil und Stallteil
sei nicht zulässig. Ein allfälliger Waffenschrank sei im Wohnteil zu
erstellen oder gegebenenfalls als alleinstehender Schrank im Stallteil. Das
"Trophäenzimmer" sei nicht bewilligt und dafür könne eine nachträgliche
BAB-Bewilligung nicht in Aussicht gestellt werden. Dem Schreiben lag die
interne Aktennotiz des ARE-Mitarbeiters H._ über den Augenschein
vom 20. August 2018 (Beschwerdegegnerische Beilagen [Bg-act. 8]; vor
Baubeginn) bei, in welchem festgehalten wurde, dass in Anwesenheit von
Vertretern der Gemeinde und der Bauherrschaft erläutert worden sei, dass
Wohn- und Stallbaute rechtsprechungsgemäss unterschiedlich behandelt
würden. Eine Verbindung der Wohn- und Stallbaute sei nicht zulässig.
Weiter sei aufgrund der jetzigen Pläne die Bruttogeschossfläche
überschritten und die Pläne müssten angepasst werden. Elemente die mit
gleichem Material wieder errichtet werden würden seien schwarz
darzustellen. Zum weiteren Vorgehen wurde erklärt, dass die Grundrisse
angepasst würden.
8. Am 9. Juli 2020 schrieb die Gemeinde A._, dass in der
Baubewilligung Nr. D._ vom 18. September 2018 die folgenden
baulichen Massnahmen nicht bewilligt seien: Dämmung (Wand und Dach),
Verputz, Täfer, Istzustand des Bodenbelags (Bretteraufbau ohne
Trittschall- oder Wärmedämmung wäre möglich), Sockelleiste,
Dachbalken (neue Sparrenlage ist in Ordnung) und die Erschliessung mit
Strom. Er müsse somit ein nachträgliches Baugesuch einreichen, mit
sämtlichen nicht bewilligten, jedoch getätigten Arbeiten. Zudem sei
gleichzeitig das BAB-Verfahren dafür durchzuführen. Weil dafür keine
nachträgliche Baubewilligung in Aussicht gestellt werden könne, habe er
die Möglichkeit, den Rückbau eigenwillig und ohne nachträglich
eingereichtes Baugesuch auszuführen. Die Gemeinde behalte sich vor,
ein Wiederherstellungs-/oder Bussenverfahren einzuleiten. Am 28. Juni
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2020 nahm A._ dazu Stellung und wies auf die Geeignetheit und
Üblichkeit der getätigten Arbeiten hin. Weiter begründet er, dass er weder
in der Bewilligung der Gemeinde, noch in der Bewilligung vom Amt für
Raumplanung ein Wort finde, dass ihr Ausbau verboten sein sollte. Er
wolle die Sache an einer Besprechung bereinigen.
9. Nach dem Augenschein vom 31. August 2020 schrieb A._, Art. 24a
RPG sei hier nicht anwendbar. In den zwei Grundrissplänen und in den
Schnittplänen seien sämtliche Aussenwände im bewohnten und
unbewohnten Teil gleich gezeichnet. Jedenfalls im bewohnten Teil dürfen
die Aussenwände isoliert werden/sein. Ein Verbot für eine Isolation des
Stallteils sei nicht zu finden.
10. Am 10. Dezember 2020 teilte die Gemeinde A._ mit, dass gegen ihn
ein Wiederherstellungs- und Bussverfahren eingeleitet werde, da er der
Aufforderung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs oder sein
Einverständnis für einen kompletten freiwilligen Rückbau zu erklären, nicht
nachgekommen sei. Er könne zum beiliegenden Entwurf der geplanten
Verfügung Stellung nehmen. Er werde ersucht, betreffend eine allfällige
Busse die Kopie der letzten Steuererklärung zu senden und Auskunft über
seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu erteilen.
11. Am 26. Januar 2021 führte A._ aus, er sehe keinen Verstoss
gegenüber der erteilten Baubewilligung, insofern, dass die Nutzung des
nicht bewohnbaren Teils zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken erlaubt
werde. In der Folge führte er aus, weswegen es keinen Sinn mache, eine
Scheune nur mit Brettern und ohne Isolation zu haben. Zudem habe man
sich beim Umbau an die genehmigten Pläne gehalten. Er machte einen
Vorschlag zur Güte (Entfernung Gipswand und Ersatz durch
Fichtenholzbretter, Entfernung des zweiten Stromkabels, Entfernung der
Sockelleisten).
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12. Am 15., mitgeteilt am 17. März 2020 (recte: 2021), verfügte die Gemeinde:
(1) Die von A._ im unbewohnten Stallteil vorgenommenen baulichen Massnahmen, namentlich Dämmung der Wände, insbesondere Isolationen sowie Windpapiere, Verputz, Täfer, Sockelleiste, Erschliessung mit Strom, verletzten Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 und 43a RPV und seien offensichtlich nicht bewilligungsfähig, weswegen auf die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens verzichtet werde.
(2) Die Dämmung des Daches werde trotz ihrer Baurechtswidrigkeit geduldet.
(3) A._ werde verpflichtet, die im unbewohnten Stallteil vorgenommenen baulichen Massnahmen rückgängig zu machen. Den Waffenschrank habe er entweder in die Wohnbaute oder alleinstehend in die Stallbaute zu stellen. Dafür werde ihm eine Frist bis zum 30. Juni 2020 (recte wohl: 2021) eingeräumt.
(4) Werde die Anordnung gemäss vorstehender Ziff. 2 (recte wohl: Ziff. 3.) nicht innert Frist befolgt, werde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes von Amtes wegen vorgenommen, wobei sämtliche sich daraus ergebenden Kosten zulasten von A._ gingen.
(5) A._ werde mit einer Busse in der Höhe von CHF 1'500 bestraft. Diese Busse sei innert 30 Tagen seit Rechtskraft der vorliegenden Verfügung [...] einzubezahlen.
(6) Für das vorliegende Verfahren würden keine Kosten erhoben.

## Considerations