# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c5d050da-cf80-51a5-836f-9232eebdee97
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 377 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 351'202.-
Il reclamo interposto in data 26 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 20 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza, a seguito di una verifica tramite sopralluogo, ha confermato la propria decisione ribadendo che sia il valore del terreno, già posto al beneficio di un correttivo del -20% per la sua non ottimale esposizione, sia la superficie abitabile dell’edificio principale sub. B sono stati determinati correttamente.
3. Con ricorso 19/20 ottobre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando in via principale che l’intera superficie del piano seminterrato, di 55 mq, non venga computata nella superficie abitabile. Ciò poiché lo standard costruttivo di questa parte dell’edificio risulta ben inferiore a quello di un normale locale abitativo, il riscaldamento non è adeguato e i locali, privi di una separazione vera e propria, sono utilizzati come deposito e archivio.
In via subordinata, nel caso parte del seminterrato venga considerata nel computo della superficie abitabile, i ricorrenti contestano le modalità di calcolo di tale valore, considerato eccessivo e non corrispondente alle misure effettivamente rilevabili sul posto.
Sempre nel caso che parte deI seminterrato venga ritenuta abitabile, in via ancor più subordinata viene chiesto che nel computo della superficie determinante vengano considerati unicamente i due locali situati a sud-est, rispettivamente di 15.5 e 12.5 mq.
Infine, qualora tutta la superficie del seminterrato venga considerata come abitabile, RI 1 chiedono che venga ridotto il valore di reddito unitario riferito a tale parte di edificio, di standard costruttivo chiaramente inferiore a quello di una qualsiasi altra normale abitazione.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che sia la suddivisione dei locali sia le misure del piano cantina corrispondono al piano esecutivo allegato al ricorso.
I due locali definiti “disponibili” hanno ciascuno un corpo riscaldante, mentre le murature di tutto il piano sono grezze, tinteggiate e non isolate.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale ritiene che unicamente i due locali denominati “disponibili” sul piano esecutivo prodotto dai ricorrenti debbano essere considerati come abitabili e rientrare pertanto nel computo della superficie abitabile. Ciò poiché entrambi, a differenza degli spazi rimanenti del seminterrato, raggiungono l’altezza minima di 2.30 metri prevista dall’art. 8 ch. 3 delle NAPR del Comune di _ affinché possano essere riconosciuti come abitabili e beneficiano ciascuno di un corpo riscaldante.
Da una verifica d’ufficio effettuata dal collegio giudicante sulla base delle misure riportate sul piano esecutivo risulta che la superficie abitabile da considerare è pari a 147 mq e non a 149 mq come postulato da RI 1. Il ricorso viene pertanto accolto in merito ad una delle richieste formulate in via subordinata.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 377 RFD di _ stabilito in CHF 315'341.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations