# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 564a728b-81c9-5f29-9229-bfa665c78c0b
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdeführer 1 / Beschwerdegegner 1 ist Eigentümer der Parzelle
Grindelwald Grundbuchblatt Nr. E._, die in der Landwirtschaftszone liegt. Auf der
RA Nr. 110/2016/174 2
Parzelle stehen ein bäuerliches Wohnhaus, das im Bauinventar als erhaltenswert bewertet
ist, sowie ein Ökonomiegebäude1.
2. Am 17. Juli 2012 erliess die Gemeinde eine Baueinstellungsverfügung gegenüber
dem damaligen Eigentümer der Parzelle Nr. E._, Herrn F._. Dieser nahm
in seinem Schreiben vom gleichen Datum wie folgt Stellung: "Ich beziehe mich auf gestrige Telefonate mit Hr. G._ in obiger Sache.
Das alte Wohnhaus lag nach Süden hin um ca. 60cm in Schieflage. Das Fleckenhaus wurde von der
Firma H._, Zimmerei, angehoben und wieder ins Lot gebracht. Das Bruchsteinmauerwerk
wies verschiedene, teilweise grosse Risse auf. Auf Grund des ueberhängenden südl. Mauerwerk
konnte das Holzgebäude auch aus statischen Gründen nicht auf das alte Mauerwerk abgestellt
werden. Ein Abbruch des südlichen Mauerwerks war unausweichlich. Der schlechte Baugrund und
der Wasseraustritt haben mich veranlasst ein neues Fundament mit Bodenplatte anzuordnen. Am
Mittwochmorgen, 11.7.12 habe ich dem Bauamt mitgeteilt, dass für genanntes Gebäude dringende
Sanierungsarbeiten im Gang seien und dass innert Kürze eine Baueingabe eingereicht würde."2
In der Folge reichte Herr I._ ein Baugesuch ein für folgendes Vorhaben:
"Sanierung Grundmauern und Dach. Umbau Untergeschoss. Erstellen Zufahrt." Als
Baukosten wurden total Fr. 320'000.00 angegeben. Das AGR stimmte mit Verfügung vom
17. Oktober 2012 dem Bauvorhaben "Sanierung/Umbau bestehendes Wohnhaus" zu. Die
Gemeinde erteile am 29. Oktober 2012 die Baubewilligung gemäss den mit gleichem
Datum gestempelten Plänen.
3. Der Beschwerdeführer 1 / Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdeführerin 2 /
Beschwerdegegnerin 2 (im Folgenden: Beschwerdeführende 1 und 2) reichten am 13. Juni
2013 ein Baugesuch ein, das wie folgt umschrieben wurde: "Energetische und wohnhygienische Sanierung des bestehendes Wohnhauses mit Ökonomieteil;
Anpassung der Geschosshöhen, teilweise neue Raumaufteilung, Anheben der bestehenden
Daches, Neubau einer Lukarne; Neubau Verbindungsgang zwischen Haupthauses und Schopf,
Teilunterkellerung und neue Zufahrtsstrasse."3
1 Für das Ökonomiegebäude finden sich in den Akten und Rechtsschriften unterschiedliche Bezeichnungen, insb. Schopf, Scheune oder Stall. 2 Schreiben J._ in den Baugesuchsakten 2391/2012. 3 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 8.
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Das AGR führte mit Schreiben vom 10. Oktober 2013 aus, es könne die Zustimmung nach
Art. 24 ff. RPG4 nicht erteilen.5 Am 22. November 2013 fand eine Besprechung zwischen
Bauherrschaft, Gemeinde, Regierungsstatthalteramt und AGR statt. Am 13. Januar 2014
reichte die Bauherrschaft neue Pläne und ein neues Baugesuchsformular ein. Als
Baukosten wurden total Fr. 2'300'000.00 angegeben.6 Das AGR stimmte dem geänderten
Projekt mit Verfügung vom 17. Februar 2014 zu und das Regierungsstatthalteramt
bewilligte mit Gesamtentscheid vom 27. März 2014 das wie folgt umschriebene
Bauvorhaben: "Energetische und wohnhygienische Sanierung des bestehenden Wohnhauses mit Ökonomieteil,
Anpassung der Geschosshöhen und teilweise neue Raumaufteilung, Anheben des bestehenden
Daches, Einbau einer Lukarne, Neubau Verbindungsgang zwischen Hauptgebäude und Schopf."
Als Auflage wurde unter anderem aufgenommen, der Fitnessraum dürfe nicht als
Wohnraum verwendet werden.
4. Am 4. Juli 2014 reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 ein
Projektänderungsgesuch ein für den Abbruch und Neubau des Wohnhauses sowie für den
Anbau eines Südbalkons im ersten Obergeschoss. Sie zogen dieses wieder zurück und
das Regierungsstatthalteramt schrieb das Verfahren mit Verfügung vom 29. September
2014 als erledigt vom Geschäftsverzeichnis ab.
5. Anlässlich einer Baukontrolle stellte die Gemeinde am 3. September 2015
Differenzen zwischen den mit Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten und
den tatsächlich ausgeführten Bauarbeiten fest. Am 30. Oktober 2015 verfügte die
Gemeinde eine Baueinstellung und leitete das Verfahren zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands ein. Am 19. November 2015 reichten die Beschwerdeführenden 1
und 2 ein nachträgliches Baugesuch ein für einen "Abbruch und Neubau Wohnhaus",
welches zudem den Anbau eines zusätzlichen Balkons vorsah. Nach einer Besichtigung
vor Ort stellte das Regierungsstatthalteramt mit verfahrensleitender Verfügung vom 14.
Januar 2016 u.a. fest, die in Überschreitung der Baubewilligung vom 27. März 2014
vorgenommenen Arbeiten würden die Grenze einer Sanierung des bestehenden
4 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 5 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 135. 6 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 11, 63-65 und 69.
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Wohnhauses mit dem ehemaligen Ökonomiegebäude überschreiten und das Bauvorhaben
sei rechtlich als Abbruch und Wiederaufbau zu bewerten. Dies habe gestützt auf Art. 3
BauG7 zur Folge, dass der baurechtliche Besitzstand verloren gegangen sei und das
Vorhaben nach den für einen Neubau geltenden Normen zu beurteilen sei. Am 19. Februar
2016 reichte die Bauherrschaft ein neues nachträgliches Baugesuch ein und umschrieb
das Bauvorhaben darin wie folgt: "Projektänderung: Umbau/Sanierung Wohnhaus Nr.
K._, Anbau eines Südbalkons 1. OG". Im Schreiben vom 22. Februar 2016
bestritten die Beschwerdeführenden 1 und 2 die Auffassung der Vorinstanz, wonach es
sich beim Vorhaben um einen Abbruch und Wiederaufbau handle.8
6. Mit Verfügung vom 12. Juli 2016 erteilte das AGR die Ausnahmebewilligung nach
Art. 24c RPG mit der Auflage, dass das "Wellnesshaus" nicht der Wohnnutzung zugeführt
werden dürfe. Es führte u.a. aus, der geplante Balkon im Obergeschoss und die Anhebung
des Pultdaches des nördlichen Anbaus seien nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 3. Mai 20169 wohl kaum mit Art. 24c RPG vereinbar. Der Justiz-, Gemeinde- und
Kirchendirektor habe aber das AGR angewiesen, seine bisherige Praxis vorerst
beizubehalten. Im Rahmen eines vom Regierungsstatthalteramt angesetzten
Bereinigungsgesprächs hielt das AGR an seinen Ausführungen gemäss Verfügung vom
12. Juli 2016 fest. 10
Am 26. Oktober 2016 verfügte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli den
Bauabschlag mit Wiederherstellung wie folgt: "Der Bauherrschaft wird die nachträgliche
Baubewilligung für die über die Baubewilligung vom 17. März 2014 hinausgehenden,
bereits ausgeführten Bauarbeiten verweigert. Dem nachträglichen Baugesuch vom 19.
Februar 2016 wird der Bauabschlag erteilt". Gleichzeitig verfügte die Vorinstanz folgende
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands: "Ziffer 3.1.2 Die Bauherrschaft wird verpflichtet, in folgenden Bereichen den rechtmässigen
Zustand wiederherzustellen:
 Der als Wellness-/Fitness-Bereich vorgesehene ehemalige Stall darf nicht zum
Wohnen verwendet werden. Diese Nutzungseinschränkung ist durch ein
7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). 8 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 93. 9 BVR 2016 S. 471. 10 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 60 und S. 301 Rückseite.
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Zweckentfremdungsverbot zu sichern (vgl. hierzu die Verfügung des AGR vom 12.
Juli 2016).
 Die interne Wendeltreppe und die Galerie im ehemaligen Stall bzw. künftigen
Wellness- / Fitness-Bereich ist zurückzubauen.
 Auf die vorgesehene Schiebetür und die dahinter liegenden Fenster im
ehemaligen Stall ist zu verzichten und die dafür in der Fassade vorgesehenen
Aussparungen sind zu verschliessen. Generell sind die Fensterflächen im
ehemaligen Stall soweit zurückzubauen bzw. anzupassen, dass sie 5 % der
Grundfläche nicht übersteigen.
 Der neue, geschlossene Verbindungsgang zwischen dem Hauptgebäude und dem
ehemaligen Stall ist soweit zurückzubauen, dass er von Süden her offen und nicht
mehr beheizt ist und entsprechend nur noch als gedeckter Verbindungsgang
verwendet werden kann."
 Die Bauherrschaft ist verpflichtet, nach Rechtskraft dieses Entscheids und vor der
Aufnahme der Wiederherstellungs- bzw. Fertigstellungsarbeiten der
Bauverwaltung Grindelwald die entsprechend der Wiederherstellungsverfügung
angepassten Pläne für den ehemaligen Stall hinsichtlich des Rückbaus der
internen Wendeltreppe, der Galeriefläche, des Verzichts auf die Schiebetür, der
Reduktion der Fensterflächen auf 5 % der Grundfläche und des teilweisen
Rückbaus des Verbindungswegs zur Genehmigung einzureichen.
Ziffer 3.1.3 Bei den restlichen Verstössen wird auf die Wiederherstellung verzichtet bzw. darf die
Bauherrschaft den bereits weitgehend realisierten Abbruch und Wiederaufbau bzw.
die neubauähnliche Umgestaltung des Hauptgebäudes entsprechend den am
19. Februar 2016 eingereichten Plänen fertigstellen und nutzen."
7. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten gegen diesen Entscheid am
28. November 2016 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE)
eine Beschwerde ein. Sie stellen den Antrag, die "Ziffern 3.1.1, 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5 und
3.1.10 des Gesamtbauentscheids des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom
26. Oktober 2016 seien aufzuheben, das Bauvorhaben gemäss den
Projektänderungsplänen vom 19. Februar 2016 sei zu bewilligen und auf die in Ziffer 3.1.2
verfügten Massnahmen sei zu verzichten." Zudem stellen sie den Antrag, ihnen sei im
Sinne einer vorsorglichen Massnahme zu erlauben, die unbestrittenen Bauarbeiten
betreffend das Hauptgebäude ohne Verzug fortzuführen. Die Beschwerdeführerin 3 reichte
am 28. November 2016 ebenfalls eine Beschwerde ein. Sie stellt folgende
Rechtsbegehren:
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"1. Die angefochtene zustimmende Verfügung vom 12. Juli 2016 des AGR sei aufzuheben,
soweit sie zum Inhalt hat, die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) zu erteilen.
2. Die Verfügung des Regierungsstatthalteramts vom 26. Oktober 2016 sei aufzuheben, soweit
auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet wird (Disp.-Ziff. 3.1.3).
3. Es sei im Sinne der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, dass
Fassaden- und Aussengestaltung nach den gemäss Baubewilligung des
Regierungsstatthalters vom 27. März 2014 bewilligten Plänen auszuführen ist, soweit nicht
gestützt auf kantonales oder kommunales Recht weitergehend zurückgebaut werden muss.
Eventuell: Wird eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss
Rechtsbegehren 3 als unverhältnismässig beurteilt, sei Dispositiv-Ziffer 3.1.7 der Verfügung
des Regierungsstatthalteramts vom 26. Oktober 2016 aufzuheben und eine
Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 3 und 4 des Zweitwohnungsgesetzes vom
20. März 2015 (ZWG; SR 702) zu verfügen."
8. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet11, führte den
Schriftenwechsel durch, holte die Vorakten ein und gab den Verfahrensbeteiligten
Gelegenheit, zum Gesuch der Beschwerdeführenden 1 und 2 um vorsorgliche Massnahme
Stellung zu nehmen.
Die Beschwerdeführerin 3 verzichtete auf eine Stellungnahme zur Beschwerde der
Beschwerdeführenden 1 und 2. Das Regierungsstatthalteramt beantragte, die Beschwerde
der Beschwerdeführenden 1 und 2 sei abzuweisen. Das AGR beantragte die Abweisung
der Beschwerden und verwies auf seine Verfügungen vom 17. Februar 2014 und vom
12. Juli 2016. Die Gemeinde führte einige Bedenken gegen den vorinstanzlichen
Entscheid an, stellte aber keinen formellen Antrag. Die Beschwerdeführenden 1 und 2
beantragen die Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführerin 3.
Mit Zwischenverfügung vom 24. Januar 2017 wies das Rechtsamt der BVE das Gesuch
um vorsorgliche Massnahme der Beschwerdeführenden 1 und 2 ab.
11 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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9. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Bauabschlag mit einer Wiederherstellungsverfügung.
Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1
BauG). Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden zuständig.
b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sind als Adressaten des Bauabschlags sowie der
baupolizeilichen Verfügung durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG12). Auf ihre
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
c) Die Beschwerdeführerin 3 ist gemäss Art. 111 Abs. 2 BGG13 i.V.m. Art. 89 Abs. 2
Bst. a BGG und Art. 48 Abs. 4 RPV14 zur Beschwerdeführung legitimiert. Auch auf ihre
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Gegenstand des nachträglichen Baugesuchs
a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bezeichnen ihr Bauvorhaben als Projektänderung.
Die Vorinstanz ist der Ansicht, das Vorhaben sprenge den Rahmen einer Projektänderung
und sei als Abbruch und Neubau zu betrachten.
b) "Nach Art. 43 Abs. 1 BewD liegt eine Projektänderung vor, wenn das Bauvorhaben in
seinen Grundzügen gleich bleibt. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn ein Hauptmerkmal
wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder
12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 13 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110). 14 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
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Zweckbestimmung, wesentlich verändert wird, oder wenn eine Mehrzahl geringer
Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt
veränderte Identität verleiht (...). In einem solchen Fall liegt ein neues Projekt vor, das die
Einleitung eines neuen Baubewilligungsverfahrens erfordert."15
c) Für die Bestimmung des Inhalts des streitigen Baugesuchs sind die von den
Beschwerdeführenden 1 und 2 mit dem nachträglichen Baugesuch vom 19. Februar 2016
eingereichten Pläne massgebend. Vergleicht man die mit Gesamtbauentscheid vom
27. März 2014 bewilligten Pläne mit den Plänen des nachträglichen Baugesuchs vom
19. Februar 2016, so ergeben sich folgende in den Plänen grün eingezeichnete
Änderungen:
Wohnhaus mit Anbau, Innenbereich, Sockelgeschoss, Fundament:
- Kastenfundament und Liftschacht unter Teilen des Erdgeschosses.
- Neues Erdgeschoss aus Stahlbeton mit komplettem Ersatz der Bodenplatte, der Wände und der
Decke.
- Teilweise neue Raumaufteilungen unter Abbruch von weiteren bestehenden Wänden vorab im
Obergeschoss und im Dachgeschoss.
Wohnhaus mit Anbau, Aussenbereich, Fassade, Dach:
- Weitere Anhebung des Hauptdaches und der Lukarnen um 0.3 - 0.4 m, neues Dach.
- Pultdach des Anbaus an der Nordfassade neu, leicht steiler und dadurch leicht angehoben.
- Neue Aussenwände aus Holz, teilweise neue Altholzverkleidung, teilweise neue bzw. dickere
Wärmedämmungen.
- Beim bestehenden Balkon im Dachgeschoss andere Balkontüren (weniger hoch).
- Kleinere Anpassungen der Fensteröffnungen an sämtlichen Fassaden.
- Neuer Balkon an der Südfassade (Obergeschoss) mit vier Balkontüren anstelle von Fenstern.
- Neues Fenster an der Nordfassade, Ecke Nordost, Bad.
- Neues Aussengerät Wärmepumpe an der Nordfassade.
- Veränderter Eingangsbereich Westfassade, insb. grössere Türe.
Ökonomiegebäude, Innenbereich, Fundament:
- Neues Kastenfundament unter dem Ökonomiegebäude.
- Neue Bodenplatte.
- Neue Erschliessung der Galerie: Ecktreppe in der Nordostecke statt Wendeltreppe ungefähr in
der Mitte.
15 VGE 2015/348 vom 24.6.2016, E. 3.2 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2016/174 9
- Begehbare Fläche der Galerie geändert: neu nicht mehr die Osthälfte des Ökonomiegebäudes,
sondern mittig mit Lufträumen östlich, westlich und südlich.
- Neuer Wasseranschluss in der nordwestlichen Ecke.
- Neues Cheminée an der nördlichen Wand mittig.
Ökonomiegebäude, Aussenbereich, Fassade, Verbindungsgang:
- Vorbau für die Schiebetüre.
- Glastüre anstelle eines Fensters hinter der Holztüre an der Südfassade westseitig.
- Glastüre an der Westfassade.
- Drei neue Fenster an der Nordfassade hinter bestehenden Öffnungen mit Holzklappe.
- Neue Aussenwände aus Holz, teilweise neue Altholzverkleidung und Wärmedämmung.
- Leichte Anhebung des Daches, neues Dach.
- Verschiebung des Kamins von östlicher Dachseite auf die westliche Dachseite, Kamin höher als
bisher.
- Verbindungsgang zwischen Wohnhaus und Ökonomiegebäude verbreitert (1.70 m statt 1.20 m)
und mit neuer Türe aus Glas auf der Südseite.
- Nördlich des Verbindungsganges im Anschluss an WC neuer Raum (Skiraum/Cheminéeholz).
Umgebung:
- Komplett neue Umgebungsgestaltung mit vergrössertem Terrassen- und Vorplatzbereich sowie
verschiedenen neuen Elementen, insb. Sitzplätze, Holzdeck, Steinbrunnen und diversen Stein-
elementen.
- Veränderter Zufahrtsbereich.
- Neuer zweiseitig offener Autounterstand für drei Fahrzeuge anstelle von drei Parkplätzen.
d) Es ist fraglich, ob all diese Änderungen gegenüber dem mit Gesamtbauentscheid
vom 27. März 2014 bewilligten Projekt in der Summe noch als Projektänderung nach
Art. 43 Abs. 1 BewD gelten können. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass es sich beim
Wohnhaus um ein Baudenkmal handelt, wo die Grenzen zwischen Projektänderung und
neuem Baugesuch strenger zu ziehen sind.16 Die Frage kann hier aber offen bleiben, da
sie für das Verfahren vor der BVE und beim Ergebnis des Entscheides keinen Einfluss hat.
3. Kantonale und kommunale Vorschriften
16 VGE 20944 vom 3.4.2001, E. 4c.
RA Nr. 110/2016/174 10
a) Der angefochtene Entscheid kommt zum Schluss, die neubauähnliche Umgestaltung
falle nicht mehr unter die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG. Auch die erweiterte
Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG entbinde die Baubewilligungsbehörde nicht
davon, den Neubau auf die Vereinbarkeit mit den kantonalen und kommunalen
Bauvorschriften zu überprüfen und – soweit dieser auf Ausnahmen angewiesen sei – die
Voraussetzungen von Art. 26 BauG zu überprüfen. Das umstrittene Bauvorhaben halte die
kommunalen Vorschriften betreffend Geschosszahl, Gebäudevolumen, Raumhöhen im
Dachgeschoss und Gestaltung des Dachs und der Dachaufbauten nicht ein. Die
Ausnahmebewilligungen nach Art. 26 BauG für diese Abweichungen könnten nicht erteilt
werden. Dem Bauvorhaben sei deshalb der Bauabschlag zu erteilen.
b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bringen vor, die erweiterte Besitzstandsgarantie
nach Art. 24c RPG beziehe sich nicht nur auf die Frage der Zonenkonformität. Vielmehr sei
es nach dieser Bestimmung zulässig, dass ein Gebäude in der Landwirtschaftszone
abgebrochen und in den gleichen oder sogar etwas vergrösserten Massen
wiederaufgebaut werden könne, ohne dass dabei die Besitzstandsgarantie verloren ginge.
c) Mit Art. 24c RPG hat der Bundesgesetzgeber für bestehende zonenwidrige Bauten
ausserhalb der Bauzone eine sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie eingeführt. Die
Besitzstandsgarantie nach kantonalem Recht gilt für Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzonen grundsätzlich nicht bzw. nur ergänzend, soweit das Bundesrecht keine
Regelung enthält. Das heisst, dass Bauten ausserhalb der Bauzone im Rahmen von Art.
24c RPG umgebaut, erweitert und auch abgebrochen und wieder aufgebaut werden
dürfen. Kantonale und kommunale Vorschriften können diesen Rahmen weder
einschränken noch erweitern.17
d) Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG schliesst aber baupolizeiliche
Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts nicht aus. "Aufgrund von Art. 22 Abs.
3 RPG bleibt die Regelung der Bauvorschriften (insbesondere des Baupolizeirechts und
von Gestaltungsvorschriften) den Kantonen vorbehalten. Art. 24-24d RPG betreffen nicht
die durch Art. 22 Abs. 3 RPG ausgenommenen Bauvorschriften, sondern regeln lediglich
die Ausnahmen von der Zonenkonformität (...). Anders zu entscheiden würde heissen,
ausserhalb der Bauzone den Bauherren in der Gestaltung der Bauten und Anlagen
17 VGE 2013/134 vom 16.12.2014, E. 4.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 3 N. 6. Vgl. auch BGE 127 II 215, E. 3.
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weitgehend freie Hand zu lassen, was in kürzester Zeit zu einem Wildwuchs an
unterschiedlichsten Gestaltungsformen führen würde."18 Insbesondere bei einer
tiefgreifenden Umgestaltung eines altrechtlichen Hauses oder einem Wiederaufbau sind
demnach die kantonalen und kommunalen baupolizeilichen Vorschriften einzuhalten,
soweit diese mit den bundesrechtlichen Vorgaben für das Mass der zulässigen Änderung
und der Gestaltung vereinbar sind.
e) Es kann offen bleiben, ob die von der Vorinstanz angewendeten Vorschriften des
Gemeindebaureglements mit den bundesrechtlichen Vorgaben über das Mass der
zulässigen Änderung und der Gestaltung vereinbar sind und ob die Vorinstanz zu Recht
gestützt darauf den Bauabschlag erteilt hat. Wie sich aus den weiteren Erwägungen ergibt,
ist schon gestützt auf Bundesrecht der Bauabschlag zu erteilen.
f) Nach Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren
Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist
zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist; im Falle einer Neubaute ist das
Baudenkmal durch ein gestalterisch ebenbürtiges Objekt zu ersetzen. Es ist fraglich, ob
das Bauvorhaben diese Bestimmung einhält. Aus dem oben erwähnten Grund kann aber
auch diese Frage offen bleiben.
4. Erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG
a) Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben nach Art. 24c RPG zu beurteilen ist.
Art. 24c RPG lautet wie folgt: 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr
zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 2 Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind. 3 Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um
negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.
18 BGer 1A.146/2003 vom 14.6.2004, E. 5.2.
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4 Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder
eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft
zu verbessern. 5 In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.
b) Nach Art. 41 Abs. 1 RPV ist Art. 24c RPG auf Bauten und Anlagen anwendbar, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück
Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten
und Anlagen). Dazu gehören Bauten und Anlagen, die vor der Einführung der Trennung
der Bauzonen von den Nichtbauzonen am 1. Juli 1972 in Übereinstimmung mit dem
materiellen Recht erstellt wurden. Das sind insbesondere auch landwirtschaftliche
Wohnbauten mit den allenfalls angebauten Ökonomieteilen, die vor dem 1. Juli 1972 in der
Landwirtschaftszone gebaut wurden, deren landwirtschaftliche Nutzung aber seither
aufgegeben wurde.19 Art. 24c RPG ist aber nicht anwendbar auf allein stehende,
unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV).
c) Bauten und Anlagen, die unter den Geltungsbereich von Art. 24c RPG fallen, können
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden (Art. 24c
Abs. 2 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die
Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen
gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im
Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten
Umstände zu beurteilen.20
d) Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen zudem nach Art. 24c Abs. 4
RPG für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder
darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Nach der
Rechtsprechung sind an Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens
mit Blick auf Art. 24c Abs. 4 RPG grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen.21 "Aus den
Materialien zur Revision von Art. 24c RPG (...) ergibt sich, dass mit Art. 24c Abs. 4 RPG
die Anforderungen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens erhöht werden
19 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Schulthess 2017, Art. 24c N. 6 und N. 18. 20BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017, E. 3.1 mit Hinweisen. 21 BGer 1C_247/2015 vom 14.1.2016, E. 4.2. VGE 2014/322 vom 3.5.2016, E. 3.5, mit Hinweis auf die Materialien.
http://www.openjustitia.apps.be.ch/alfresco/extension/openjustitia/content/content.xhtml
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sollten (...). Art. 24c Abs. 4 RPG stellt, wie das ARE in seiner Vernehmlassung an das
Bundesgericht vom 15. Dezember 2014 festgehalten hat, regelmässig das strengere
Kriterium als das Identitätserfordernis dar. In Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV, welcher das
Identitätserfordernis konkretisiert, werden entsprechende Erweiterungen denn auch
ausdrücklich unter den Vorbehalt von Art. 24c Abs. 4 RPG gestellt."22
e) Die nach Art. 24c RPG zulässigen Änderungen können in einem oder in mehreren
Schritten erfolgen, sie müssen aber in der Summe die Anforderungen von Art. 24c RPG
i.V. mit Art. 42 RPV einhalten, insbesondere muss die Identität der Baute im Wesentlichen
gewahrt bleiben.23 Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der
Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum
Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV).
5. Massgeblicher Vergleichszustand
a) Es ist unbestritten, dass das ehemalige bäuerliche Wohnhaus und das
Ökonomiegebäude altrechtliche Bauten sind, die mit der erstmaligen Trennung von Bau-
und Nichtbaugebiet am 1. Juli 1972 (Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8.
Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung24), dem
Nichtbaugebiet zugewiesen wurden. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung
der Identität ist somit der Zustand des Gebäudes am 1. Juli 1972. Bei der Frage, ob das
nachträgliche Baugesuch vom 19. Februar 2016 nach Art. 24c RPG bewilligt werden kann,
ist also nicht mit dem Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 zu vergleichen, sondern mit
dem Zustand der Gebäude am 1. Juli 1972.
b) In den Akten finden sich zahlreiche Fotografien und auch Pläne, die den Zustand der
Bauten vor den Bauarbeiten im Jahr 2012 und 2015 dokumentieren. So die Pläne und
Fotografien in den Baugesuchsakten 2391/2012 der Gemeinde Grindelwald, die
Fotografien in den Vorakten des Baugesuchs bbew 164/2013, grauer Ordner (S. 159 ff.,
22 BGer 1C_415/2014 vom 1.10.2015, E. 3.6, publiziert in ZBl 2016 S. 323. Vgl. auch BGer 1C_247/2015 vom 14.1.2016, E. 4.2. 23 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Schulthess 2017, Art. 24c N. 28. 24 aGSchG; AS 1972 S: 950, vgl. BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017, E. 2.1 und 4.1.
http://www.openjustitia.apps.be.ch/alfresco/extension/openjustitia/content/content.xhtml
RA Nr. 110/2016/174 14
S. 323 ff., S. 334 ff.) und die Darstellung im Bauinventar25. Auf die mit dem
Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten Pläne kann nur beschränkt abgestellt
werden. Nach der Legende werden die schwarz eingezeichneten Elemente als "bestehend"
bezeichnet. Die Pläne sind betreffend der Einträge "bestehend" und "neu" aber
widersprüchlich und schwer lesbar. So werden in den Fassadenplänen alle Fenster
schwarz, also "bestehend", gezeichnet, obwohl das offensichtlich nicht dem bestehenden
Zustand entsprach, wie der Vergleich mit den Plänen des Baugesuchs 2012 und den
erwähnten Fotografien zeigt.
c) Die erwähnten Dokumente zeigen zwar nicht den Zustand von 1972. Wie aus den
folgenden Erwägungen folgt, genügt aber hier der Vergleich mit dem Zustand der Bauten
im Jahr 2012.
6. Ökonomiegebäude
a) Wie in E. 4 ausgeführt, ist Art. 24c RPG nicht anwendbar auf allein stehende,
unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen. Das Ökonomiegebäude profitiert nur
dann von der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG, wenn es als eine an
eine landwirtschaftliche Wohnbaute angebaute Ökonomiebaute gilt.
b) Die Erläuterungen der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des
Nationalrates lauten dazu wie folgt: "Die angebauten Ökonomiebauten wurden neu in den
Entwurf aufgenommen. Grund dafür war die Überlegung, dass der Wohnteil eines
Bauernhauses und der angebaute Ökonomieteil ein Ganzes bilden und es häufig nur
schwer möglich oder nicht sinnvoll ist, lediglich den Wohnteil zu erneuern, zu ändern oder
wiederaufzubauen."26
c) Das Ökonomiegebäude ist in den Plänen von 2012 als separates Gebäude
eingezeichnet, das in einer Distanz von 1.5 bis 2.5 m östlich des Wohnhauses steht. Dass
es sich um zwei unabhängig voneinander bestehende Bauten handelt, zeigen auch die
Fotografien in den Vorakten des Baugesuchs bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 161, S.
25 Bauinventar online abrufbar unter www.erz.be.ch, vgl. zudem Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 26 und grauer Ordner S. 23. 26 BBl 2011 7083 7088.
http://www.erz.be.ch
RA Nr. 110/2016/174 15
184 und S. 334. Auch im Grundbuch sind die zwei Bauten als separate Gebäude
aufgeführt (heute als "Wohnhaus" und "Wellnesshaus"). Zwischen Ökonomiegebäude und
Wohnhaus bestanden offenbar ein einfacher Verschlag und eine Überdeckung als
Witterungsschutz (vgl. Bauinventar und die oben erwähnten Fotografien). Von diesem
geschützten Durchgang bestand kein direkter Zugang in das Ökonomiegebäude, wie die
Pläne 2012 und 2014 zeigen. Auch die Fotografien und Bestätigungsschreiben in den
Vorakten bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 330 ff., belegen nichts anderes. Der einfache,
einstöckige Verschlag zwischen Wohnhaus und Ökonomiegebäude macht das
Ökonomiegebäude nicht zu einem angebauten Ökonomieteil. Das Ökonomiegebäude und
das landwirtschaftliche Wohnhaus bilden kein Ganzes im Sinne von Art. 24c Abs. 3 RPG.
Damit fällt das Ökonomiegebäude nicht unter die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art.
24c RPG. Es ist zwar in seinem Bestand geschützt und kann genutzt und unterhalten
werden. Es darf aber weder teilweise geändert, massvoll erweitert noch wiederaufgebaut
werden.27
d) Die geplanten und zum Teil schon realisierten baulichen Veränderungen des
Ökonomiegebäudes gehen weit über einen Unterhalt hinaus. Sie kommen einem Abbruch
und Wiederaufbau mit teilweiser Änderung nahe. Diese Veränderungen können nicht nach
Art. 24c RPG bewilligt werden. Für die Veränderungen des Ökonomiegebäudes ist der
Bauabschlag zu erteilen.
7. Wohnhaus mit Anbauten und Umgebung
a) Das Wohnhaus wurde ca. im Jahr 1915 erbaut. Es entsprach der damals üblichen,
einfachen Holzbauweise mit einem massiven Sockelgeschoss. Die Trauflauben auf der
Ost- und Westseite bestanden aus verbretterten bzw. verschalten und verglasten
Holzständerkonstruktionen. Es befand sich in einem allgemein schlechten baulichen
Zustand. Wegen Hangrutschungen und mangelhafter Fundation war das Haus in
Schieflage. Das Bruchsteinmauerwerk wies verschiedene, teilweise grosse Risse auf. Das
Holz war vielerorts durch Fäulnis und Insektenbefall beschädigt.28 Es ist fraglich, ob das
27 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Schulthess 2017, Art. 24c N. 19. 28 L._, Bericht Zustandserhebung vom 6. Juni 2016, Vorakten S. 305 und S. 308, Rückseite. Siehe auch Schreiben von Herrn F._ an die Bauverwaltung Grindelwald vom 17.7.2012 in den Bauakten 2391/2012.
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Wohnhaus überhaupt noch bestimmungsgemäss nutzbar war und damit von der
erweiterten Besitzstandsgarantie profitieren kann. Mit Blick auf das Ergebnis des
Verfahrens kann diese Frage aber offen gelassen werden.
b) Das Haus steht an einem Hang. Nach dem Flächennachweis zum Baugesuch 2012
hatte das Sockelgeschoss (in den Plänen 2012 als Untergeschoss bezeichnet, in den
Plänen 2014 und 2016 als Erdgeschoss) nur auf der Südseite Fenster und war rund 9 m
lang und 8.5 m breit. Anschliessend an das Sockelgeschoss sind auf der Nordwestseite
zwei Keller eingezeichnet. Der ebenfalls im Plan Sockelgeschoss als Abstellraum/Garage
eingezeichnete Anbau war einstöckig und befand sich auf der Höhe des ersten
Geschosses. Das Sockelgeschoss wies ein Studio von rund 20 m2 auf, die restlichen
Flächen sind in diesen Plänen als Keller bezeichnet. Als BGF Wohnen bestehend wurde
eine Fläche von 28.25 m2 angegeben. Auf der Nordseite lag das Sockelgeschoss
weitgehend unter dem bestehenden Terrain.29 Auf der Westseite befand sich der oben
erwähnte einfache Verschlag zum Ökonomiegebäude.
Das erste Geschoss (in den Plänen 2012 als Erdgeschoss bezeichnet, in den Plänen 2014
und 2016 als Obergeschoss) war rund 9 m lang und 8 m breit, dazu kamen auf der West-
und Ostseite je eine Laube von knapp 2 m Breite. Das Geschoss wies auf der Nordseite
keine Fenster auf. Dort befanden sich zwei einfache in der Höhe versetzte Anbauten. Der
grössere Anbau wurde als Abstellraum/Garage bezeichnet und wies keine Fenster auf. Der
kleinere etwas tiefer liegende Anbau wurde als Keller/Abstellraum bezeichnet und wies
offenbar eine Türe auf der Westseite und ein Fenster auf der Nordseite auf. Der Zugang
zum Haus erfolgte über die Lauben.
Das zweite Geschoss (in den Plänen 2012 als Obergeschoss bezeichnet, in den Plänen
2014 und 2016 als Dachgeschoss) wies dieselbe Grösse und Struktur auf wie das erste
Geschoss. Es hatte auf der Südseite einen schmalen Balkon mit vier Fenstern oder
Balkontüren. Auf der Nordseite hatte es zwei kleine Fenster und auf der Ostseite drei
Fenster in einer partielle Fassadenerhöhung, in den Pläne 2014 und 2016 als Dachlukarne
bezeichnet. Die Oberkante der Firstpfette der Dachlukarne lag ca. 1.3 m tiefer als die
Oberkante der Firstpfette des Dachs. Auf der Westseite befanden sich keine Fenster.
29 Flächennachweis, Pläne und Fotografien in den Baugesuchsakten 2391/2012.
RA Nr. 110/2016/174 17
Unter dem Giebel befand sich ein Estrich mit je zwei kleinen Fenstern auf der Süd- und der
Nordseite. In den Plänen 2012 wurde ein Raum im Estrich als Schlafraum bezeichnet.30
Nach den Plänen zum Baugesuch aus dem Jahr 2012 befand sich die Oberkante der
Firstpfette des Dachs auf der Südseite 9.07 m über dem fertigen Terrain, auf der Nordseite
rund 7.3 m.
Die Zufahrt zum Haus erfolgte von Süden her von der M._strasse. Die Umgebung
bestand aus Wiesen und einem umzäunten begrünten Vorgarten.
c) Heute präsentieren sich das Wohnhaus und die Umgebung wie folgt bzw. sollen wie
folgt fertig gestellt werden:
Unter dem Wohnhaus wurden ein Fundationsraum und eine Liftgrube erstellt. Darüber
wurde ein Sockelgeschoss aus Beton gebaut, das rund 13 m lang und 13 m breit ist.
Dieses als Erdgeschoss bezeichnete Sockelgeschoss dehnt sich nun auch unter den
Anbau auf der Nordseite aus. Die Geschosshöhe wurde von 2.3 m auf 2.6 m angehoben.
Das Terrain wurde auf der Ostseite abgegraben, so dass das Sockelgeschoss auf der
Ostseite nun auch unter dem Anbau über dem fertigen Terrain liegt. Die Ostfassade des
Sockelgeschosses, wo früher keine Fenster waren, hat mehrere Fenster und eine
Fenstertüre. Es weist eine Wohnfläche von rund 130 m2 auf sowie Reduit, Abstell- und
Kellerräume auf der Nordseite. Der Eingang zum Haus liegt auf der Westseite, wo früher
der kleinere Anbau war. Auf der Westseite befindet sich anstelle des einfachen
Verschlages ein einstöckiger Verbindungsbau zum Ökonomiegebäude mit Korridor, WC
und ein als "Skiraum/Cheminéeholz" bezeichneter Raum. Der Verbindungsbau ist auf der
Südseite verglast. Auf der Nordseite steht ca. 0.6 - 0.8 m entfernt von der Fassade eine
Wärmepumpe.
Das als Obergeschoss bezeichnete erste Geschoss misst ebenfalls rund 13x13 m. Die
Geschosshöhe wurde von 1.8 m auf 2.6 m angehoben. Die Lauben auf der West- und
Ostseite sowie die Anbauten auf der Nordseite wurden entfernt, und deren Fläche zum
Hauptgebäude geschlagen. Die ganze Fläche von rund 170 m2 dient als Wohnfläche. Auf
allen Seiten befinden sich Fenster bzw. Balkontüren. Auf der Südseite ist der Anbau eines
Balkons geplant mit den Massen 9x1.5 m.
30 Fotografie in den Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 344, Baugesuchsakten 2391/2012.
RA Nr. 110/2016/174 18
Das als Dachgeschoss bezeichnete zweite Geschoss hat eine Fläche von 12x8 m. Der
frühere Estrich mit Schlafraum wurde entfernt. Auf der Westseite wurde eine zweite als
Dachlukarne bezeichnete partielle Fassadenerhöhung gebaut. Die zwei Dachlukarnen sind
etwas grösser als die 2012 schon bestehende Dachlukarne und sind deutlich näher beim
First des Hauptdaches.
Dach und Holzfassaden wurden vollständig erneuert und isoliert. Für die Aussenfassade
wurde in weiten Teilen Altholz verwendet. Die Oberkante der Firstpfette des Dachs ist auf
der Südseite 9.46 m über dem fertigen Terrain, auf der Nordseite 8.1 m.
Eine neue Zufahrtsstrasse erschliesst das Grundstück von Südwesten her ab der
N._strasse. Geplant sind ein Autounterstand mit drei Abstellplätzen, ein
Wendeplatz, eine grosse Terrasse mit Steinplatten, ein Steinbrunnen, ein Holzdeck, zwei
Sitzplätze, Wiesen, Gemüsegarten und Alpengarten.
d) Unter Würdigung der gesamten Umstände kann nicht mehr davon die Rede sein,
dass die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt. Zwar wurde für die Fassade
vorwiegend Altholz verwendet. Dennoch ist der Charakter des früheren Hauses nicht mehr
zu erkennen. Das kleine nur auf der Südseite befensterte Sockelgeschoss wurde durch ein
grosses Erdgeschoss ersetzt und unter die früheren Anbauten erweitert. Die für die frühere
Bauweise typischen Lauben sind verschwunden. Die Lauben und die Anbauten wurden in
das Haupthaus integriert. Das Haus ist rundum befenstert. Aus einem Haus mit zwei
Vollgeschossen (erstes und zweites Geschoss) wurde ein Haus mit drei Vollgeschossen
(Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss). Ein für ländliche Wohnhäuser untypischer
grosser Balkon soll auf der Südseite erstellt werden. Anstelle eines ländlichen
Wohnhauses in einfacher Holzbauweise mit einem Sockelgeschoss und einfachen
Anbauten steht heute ein grosses luxuriöses Einfamilienhaus. Umgebung und
Autounterstand entsprechen einem Wohnhaus mit gehobenem Standard und haben nichts
mehr mit der früheren Umgebung zu tun. Auch hohe Baukosten sind bei der Beurteilung
der Identität ein Kriterium.31 Hier betragen die Baukosten nach Angabe des Baugesuchs
2.3 Mio. Franken. Auch das ist ein klares Indiz dafür, dass die Identität der Baute im
Wesentlichen nicht gewahrt ist.
31 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Schulthess 2017, Art. 24c N. 28.
RA Nr. 110/2016/174 19
e) Es trifft zu, dass viele der Veränderungen, die dazu führen, dass die Identität der
Baute im Wesentlichen nicht mehr gewahrt ist, schon mit dem Gesamtbauentscheid vom
27. März 2014 bewilligt wurden. Das hier streitige Bauvorhaben fügt aber weitere Elemente
dazu, so insbesondere die Umgebung, den Balkon, die Wärmepumpe, die
Fundationsräume, grösser Fenster und die Erhöhung des Dachs. Wie in E. 4 e) ausgeführt,
können die nach Art. 24c RPG zulässigen Änderungen zwar in einem oder in mehreren
Schritten erfolgen, sie müssen aber in der Summe die Anforderungen von Art. 24c RPG
i.V. mit Art. 42 RPV einhalten. Das ist hier nicht der Fall. Das streitige Bauvorhaben erfüllt
die Voraussetzungen von Art. 24c RPG nicht. Es kann nicht bewilligt werden.
8. Teilweise Baubewilligung
a) Beim Baugesuch vom 19. Februar 2016 handelt es sich um ein nachträgliches
Baugesuch. Nach Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG ist im nachträglichen
Baubewilligungsverfahren gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens
teilweise bewilligt werden kann. Ein teilweiser Bauabschlag kann nur in Frage kommen,
soweit sich diese Teile vom Wohnhaus trennen lassen und die übrigbleibenden Teile des
Baugesuchs als eigenständiges Bauvorhaben bewilligt werden können. Hier kann in
diesem Sinne geprüft werden, ob das Wohnhaus ohne die abtrennbaren Veränderungen
ausserhalb des Gebäudevolumens, d.h. die Wärmepumpe und den Balkon, und ohne den
Autounterstand und die Terrasse mit Sitzplatz etc. bewilligungsfähig wäre.
b) Es trifft zu, dass die geplante Umgebungsgestaltung mit Autounterstand, Terrasse
etc. erheblich dazu beiträgt, dass das heutige Wohnhaus nicht mehr mit dem früher
bestehenden Wohnhaus vergleichbar ist. Das gleiche trifft auf den Balkon und die
Wärmepumpe zu. Sie sind Erweiterungen ausserhalb des Gebäudevolumens im Sinne von
Art. 24c Abs. 4 RPG i.V. mit Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV, die als Einzelelemente nicht
bewilligt werden könnten, weil sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht nötig sind.32
Das Wohnhaus verfügt über genügend Aussenraum und einen kleinen Balkon im
Dachgeschoss. Das genügt für eine zeitgemässe Wohnnutzung. Eine Wärmepumpe kann
auch im Inneren eines Gebäudes aufgestellt werden.33 Zudem wäre auch die ursprünglich
32 BVR 2016 S. 471 E. 3.5 und 3.6. 33 Vgl. Regierungsrat des Kantons Bern, Richtlinien baubewilligungsfreie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien, Januar 2015, Ziff. 3.5, S. 34.
RA Nr. 110/2016/174 20
vorgesehene Holzpelletheizung eine den heutigen Vorschriften und Bedürfnissen
entsprechende Heizung.
c) Aber auch ohne die erwähnten Elemente bleibt ein Wohnhaus, das den Charakter
des früheren Hauses nicht mehr erkennen lässt. Insbesondere das grosse
Sockelgeschoss, das Verschwinden der Lauben, der Ersatz der einfachen Anbauten durch
eine befensterte Erweiterung des Wohnhauses und der zweite Dacheinschnitt bewirken,
dass auch ein reduziertes Bauvorhaben die Identität mit dem früheren Wohnhaus im
Wesentlichen nicht mehr wahrt. Eine Teilbaubewilligung ist ebenfalls ausgeschlossen.
d) Damit ergibt sich, dass dem beantragten Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen
ist und es auch nicht teilweise bewilligt werden kann.
9. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
a) Kann ein bereits ausgeführtes Bauvorhaben nachträglich nicht bewilligt werden, so
entscheidet die Baubewilligungsbehörde mit dem Bauabschlag zugleich darüber, ob und
inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG).
b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 beantragen, auf die Wiederherstellung in den
rechtmässigen Zustands sei zu verzichten. Die Beschwerdeführerin 3 beantragt, es sei
anzuordnen, dass Fassaden- und Aussengestaltung nach den Plänen der Baubewilligung
vom 27. März 2014 auszuführen seien. Vom Wortlaut her ist nicht klar, ob sich dieser
Antrag auf Ökonomie- und Wohngebäude bezieht. Aus der Begründung der Beschwerde
der Beschwerdeführerin 3 ergibt sich aber, dass sie nur eine weitergehende
Wiederherstellung des Wohnhauses mit den nördlichen Anbauten beantragt, aber keine
Anträge stellt zum Ökonomiegebäude und dem Verbindungsgang.
Nach Art. 73 Abs. 1 VRPG kann die BVE als verwaltungsinterne Rechtsmittelbehörde die
angefochtene Verfügung zuungunsten der beschwerdeführenden Partei nur wegen
Rechtsverletzung, nicht aber wegen Unangemessenheit ändern.
c) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 verfügen über eine rechtskräftige Baubewilligung
vom 27. März 2014. Eine allfällige Wiederherstellung ist daher nur in den Zustand gemäss
RA Nr. 110/2016/174 21
dieser Baubewilligung möglich, auch wenn die damals bewilligten baulichen Massnahmen
den Rahmen von Art. 24c RPG ebenfalls schon sprengten. Die BVE kann diese
Baubewilligung nicht widerrufen. Zuständig für den Widerruf einer Baubewilligung nach Art.
43 BauG ist diejenige Baubewilligungsbehörde, die sie erteilt hat, allenfalls die
Aufsichtsbehörde. Die BVE war weder Baubewilligungsbehörde noch ist sie
Aufsichtsbehörde über die Baubewilligungsbehörden.
d) Es ist zu prüfen, ob die Wiederherstellung in den Zustand gemäss Baubewilligung
vom 27. März 2014 im öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und den
Vertrauensgrundsatz nicht verletzt (Art. 47 Abs. 6 BewD34). Die Anordnung darf nicht weiter
gehen als zur Herstellung des rechtmässigen Zustandes notwendig, und die mit der
Wiederherstellung verbundene Belastung des Pflichtigen muss durch ein genügend
grosses öffentliches Interesse gerechtfertigt sein. Die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes kann unterbleiben, wenn die verantwortliche Person in gutem
Glauben angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der
Beibehaltung des unrechtmässigen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche
Interessen entgegenstehen, ebenso wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt.35
e) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 wehren sich in ihrer Beschwerde gegen den
Vorwurf der Bösgläubigkeit. Wenn im Verlaufe der Bauarbeiten wegen des teilweise sehr
schlechten Zustands des Holzes in grösserem Umfang Holzelemente ersetzt werden
mussten, so könne dies nicht zum Anlass genommen werden, der Bauherrschaft
Bösgläubigkeit vorzuwerfen. Der Architekt habe zudem während der Bauausführung
Kontakt mit dem Bauinspektor gehabt; dieser habe die ausgeführten Arbeiten nicht in
Frage gestellt. Erst im Herbst 2015 hätten die Baubehörden plötzlich eine andere Meinung
vertreten.
Gutgläubig kann eine Bauherrschaft sein, wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und
Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt, z.B. aufgrund einer
mangelhaften Bewilligung oder Auskunft. Im Übrigen wird aber vorausgesetzt, dass die
Bewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Wer bauen und nutzen will, muss sich um
34 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 35 BVR 2006 S. 444 E. 6.1.
RA Nr. 110/2016/174 22
die Zulässigkeit seines Tuns kümmern.36 Die Bauherrschaft, welche die nach den
Umständen zumutbare Aufmerksamkeit und Sorgfalt vermissen lässt, verdient keinen
Schutz und kann sich gegenüber einer Wiederherstellungsverfügung nicht auf ihren guten
Glauben berufen.37
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 konnten vorliegend nicht gutgläubig davon ausgehen,
dass die verschiedenen, in Abweichung der Baubewilligung vom 27. März 2014
vorgenommenen Arbeiten in der Landwirtschaftszone ohne Baubewilligung erstellt werden
dürfen. Wie oben aufgezeigt, gehen diese Abweichungen deutlich über das blosse
Ersetzen von Holz in schlechtem Zustand hinaus. Dass die Gemeinde erst im Herbst 2015
eingeschritten ist, vermag daran ebenfalls nichts zu ändern. Das blosse Dulden der
Behörden kann nicht zur Gutgläubigkeit der Bauherrschaft führen. Es ist weder ersichtlich
noch dargetan, dass die Gemeinde den Abweichungen vor diesem Zeitpunkt ausdrücklich
zugestimmt hätte. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, könnten sich die
Beschwerdeführenden 1 und 2 nicht auf den guten Glauben berufen. So wussten bzw.
hätten sie wissen müssen, dass diese Veränderungen baubewilligungspflichtig sind und sie
dafür eine ordentliche Baubewilligung hätten beantragen müssen.
Die Bösgläubigkeit im baurechtlichen Sinn belegt auch die eingereichte und wieder
zurückgezogen Projektänderung vom 26. Juni 2014. Diese umfasst das Bauvorhaben in
etwa so, wie es dann ohne Baubewilligung gebaut wurde.
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Bauherrschaft berufen,
die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.38
f) Das öffentliche Interesse am Rückbau der formell und materiell rechtswidrigen
Veränderungen in den Zustand gemäss rechtskräftiger Baubewilligung vom 27. März 2014
ist grundsätzlich zu bejahen, auch wenn das Erscheinungsbild der Gebäude im Zustand
36 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b, mit Hinweisen. 37 VGE 23496 vom 28. April 2009, E. 4.2.2. 38 BVR 2006 S. 444 E. 6.1.
RA Nr. 110/2016/174 23
vom 27. März 2014 noch immer erheblich von demjenigen des ursprünglichen
landwirtschaftlichen Wohnhauses mit Schopf abweicht. So besteht an der Einhaltung der
baurechtlichen Bestimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der
baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell ein erhebliches öffentliches Interesse.
Dem öffentlichen Interesse am konsequenten Vollzug des Bau-, Planungs- und
Umweltrechts ausserhalb des Baugebiets kommt dabei besonderes Gewicht zu.39 Auch
präjudizielle Gründe sprechen hier für eine Wiederherstellung. Der Bauherr, der sich nicht
an die Baubewilligung hält oder ohne Baubewilligung baut, soll nicht besser gestellt werden
als ein Bauherr, der die Baubewilligung einhält. Dazu kommt, dass vorliegend aufgrund der
Summe der Veränderungen nicht von einer vernachlässigbaren oder unbedeutenden
Abweichung vom Erlaubten gesprochen werden kann.
g) Zu prüfen bleibt, ob Gründe des Vertrauensschutzes gegen die Wiederherstellung in
den Zustand gemäss Baubewilligung vom 27. März 2014 sprechen und ob die
Wiederherstellungsmassnahmen verhältnismässig, also geeignet und erforderlich sind, um
den mit der Wiederherstellung verfolgten Zweck zu erreichen. Geeignet ist eine
Massnahme dann, wenn damit der gewünschte Erfolg herbeigeführt werden kann.
Erforderlich sein bedeutet, dass die gewählte Massnahme nicht weiter geht als nötig.
Ausserdem muss die mit der Wiederherstellung verbundene Belastung der Pflichtigen für
diese zumutbar sein, d.h. die Belastung für den Pflichtigen muss in einem vernünftigen
Verhältnis zum verfolgten Ziel stehen.40
Der Rückbau der formell und materiell rechtswidrigen Veränderungen in den Zustand
gemäss Baubewilligung vom 27. März 2014 ist geeignet, um den formell rechtmässigen
Zustand wiederherzustellen. Der vollständige Rückbau ist erforderlich, um die nicht
bewilligten sowie nicht bewilligungsfähigen Veränderungen zu unterbinden; ein milderes
Mittel für die Wiederherstellung des formell rechtmässigen Zustands ist nicht ersichtlich. Zu
berücksichtigen ist aber, dass damit nicht der materiell rechtmässige Zustand
wiederhergestellt werden kann.
h) Die mit den Wiederherstellungsmassnahmen verbundene Belastung ist für die
Beschwerdeführenden 1 und 2 auch grundsätzlich zumutbar. Das öffentliche Interesse am
Rückbau in den Zustand gemäss rechtskräftiger Baubewilligung vom 27. März 2014 ist
39 Urteil des Bundesgerichts 1C_397/2007 vom 27. Mai 2008 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a. 40 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c.
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vorliegend gross. Es überwiegt die Nachteile, die den Beschwerdeführenden 1 und 2 durch
die Wiederherstellung entstehen, zumal diese angesichts des fehlenden guten Glaubens
nicht oder nur in verringertem Mass zu berücksichtigen sind. Angesichts der strengen
Rechtsprechung41 betrifft dies auch die Vermögensinteressen, welche dem
Beschwerdeführenden 1 und 2 durch die Wiederherstellung anfallen, selbst wenn diese
nicht leicht wiegen sollten. Wie nachfolgend ausgeführt wird, ist aber in einzelnen Punkten
der Rückbau mit sehr hohen Kosten verbunden und das öffentliche Interesse eher gering.
10. Wiederherstellung des Ökonomiegebäudes und des Verbindungsgangs
a) Die Vorinstanz hat betreffend das Ökonomiegebäude verfügt, die interne
Wendeltreppe und die Galerie seien zurückzubauen. Zudem hat sie den Rückbau von
Fenstern und der Schiebetüre und die Eintragung eines Zweckentfremdungsverbots im
Grundbuch angeordnet.
b) Die Vorinstanz hat auf den Rückbau des Kastenfundaments, der neuen Bodenplatte,
des Wasseranschlusses und des Cheminées im Ökonomiegebäude verzichtet. Sie hat
stattdessen ein Zweckentfremdungsverbot angeordnet. Ebenso hat sie keine
Wiederherstellung angeordnet betreffend der Aussenwände und des Dachs. Die
Wiederherstellung hätte hier zwar weitergehen können. Dass anstelle des Rückbaus dieser
Elemente ein Zweckentfremdungsverbot erlassen wurde, ist aber keine Rechtsverletzung
im Sinne von Art. 73 Abs. 1 VRPG.
c) Die Vorinstanz hat den Rückbau der internen Wendeltreppe und der Galerie verfügt.
In Verbindung mit Ziffer 3.1.3 des angefochtenen Entscheids ist damit offenbar gemeint,
dass die im Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligte Treppe und Galerie nicht
gebaut werden dürfen. Damit verbietet der angefochtene Entscheid in diesem Bereich die
Ausführung des Bauvorhabens im Rahmen des Gesamtbauentscheids vom 27. März 2014.
Das wäre nur zulässig, wenn der Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 widerrufen
würde, was hier nicht der Fall ist. Der Bau der Galerie und Treppe nach den mit
Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten Plänen ist damit zulässig. Als
Wiederherstellungsmassnahme könnte höchstens verlangt werden, dass die heute
gebaute interne Wendeltreppe und Galerie durch die im Jahr 2014 bewilligte Treppe und
41 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c mit weiteren Hinweisen.
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Galerie ersetzt wird. An einer solchen Anordnung besteht aber kein überwiegendes
öffentliches Interesse. Darauf wird verzichtet.
d) Der angefochtene Entscheid ordnet zudem an: "Auf die vorgesehene Schiebetür und
die dahinter liegenden Fenster im ehemaligen Stall ist zu verzichten und die dafür in der
Fassade vorgesehenen Aussparungen sind zu verschliessen. Generell sind die
Fensterflächen im ehemaligen Stall soweit zurückzubauen bzw. anzupassen, dass sie 5 %
der Grundfläche nicht übersteigen." Auch hier geht der angefochtene Entscheid zum Teil
über das hinaus, was mit dem Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligt wurde.
Verlangt werden kann nur der Rückbau auf den Zustand, wie er mit Gesamtbauentscheid
vom 27. März 2014 bewilligt wurde. Die im Vergleich zum Gesamtbauentscheid vom
27. März 2014 zusätzlichen Veränderungen in den Fassaden des Ökonomiegebäudes sind
gravierend. Sie verändern das Erscheinungsbild des Ökonomiegebäudes und erleichtern
die Nutzung als Wohnraum. An der Wiederherstellung besteht ein erhebliches öffentliches
Interesse. Die Fassaden des Ökonomiegebäudes sind in den mit Gesamtbauentscheid
vom 27. März 2014 bewilligten Zustand zurückzubauen bzw. fertig zu stellen.
e) Die Vorinstanz hat angeordnet, der Verbindungsgang müsse von Süden her offen
und nicht mehr beheizt sein. Auch in diesem Punkt geht das über das hinaus, was mit dem
Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligt wurde. Wie bei den Fassaden des
Ökonomiegebäudes besteht aber auch beim Verbindungsgang ein erhebliches öffentliches
Interesse, wenigstens den Rückbau auf das mit Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014
bewilligte zu verlangen. Der Verbindungsgang ist in den mit Gesamtbauentscheid vom
27. März 2014 bewilligten Zustand zurückzubauen bzw. fertig zu stellen.
11. Wiederherstellung des Wohnhauses mit Anbauten und Umgebung
a) Die Vorinstanz hat auf die Wiederherstellung des Wohnhauses mit Anbauten
verzichtet. Eine Wiederherstellung der Umgebung hat sie nicht angeordnet, weil diese
offensichtlich noch nicht erstellt wurde. Die Beschwerdeführerin 3 beantragt die
Wiederherstellung der Fassaden- und Aussengestaltung.
b) Erhebliche Abweichungen vom rechtskräftig bewilligten Zustand gemäss Entscheid
vom 27. März 2014 sind der geplante aber offenbar noch nicht fertig gestellte Balkon und
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das Aussengerät Wärmepumpe. Diese Elemente verändern nicht nur die Identität der
Baute, sondern sind auch nach Art. 24c Abs. 4 RPG nicht zulässig. Hier überwiegt das
erhebliche öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands die
Nachteile, die den Beschwerdeführenden 1 und 2 durch die Wiederherstellung entstehen.
c) Die Veränderungen der Fenster- und Türöffnungen, der Aussenwände und des
Innenbereichs des Wohnhauses gegenüber der Baubewilligung vom 27. März 2014 sind
teilweise geringfügig. Dazu kommt, dass das Regierungsstatthalteramt mit Schreiben vom
3. Dezember 201542 dem Einbau der Fenster im Erdgeschoss des Wohnhauses
zugestimmt hat, womit bezüglich dieser Fenster der Vertrauensschutz gegen eine
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands spricht. Der Rückbau in den gemäss
Entscheid vom 27. März 2014 bewilligten Zustand bleibt in Anbetracht des erheblichen
öffentlichen Interesses und der Erkennbarkeit dieser Fassadenveränderungen bei
folgenden Fenster- und Türöffnungen trotz der betroffenen Vermögensinteressen
verhältnismässig:
- Südfassade: Vier Balkontüren im Obergeschoss statt Fenster.
- Westfassade: Veränderter Eingangsbereich mit grösserer Türe im Erdgeschoss.
- Nordfassade: Neues Fenster im Obergeschoss, Ecke Nordost, Bad.
Bei allen weiteren, hier nicht aufgeführten Veränderungen der Fenster- und Türöffnungen,
der Aussenwände und des Innenbereichs wird dagegen auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands verzichtet.
d) Die Dächer des Wohnhauses und des Anbaus Nord sind 0.3 - 0.4 m höher als mit der
Baubewilligung vom 27. März 2014 bewilligt. Neu sind auch das Kastenfundament und der
Liftschacht. Die Beschwerdeführerin 3 verlangt in diesen Bereichen, soweit ersichtlich,
keine Wiederherstellung. Eine Wiederherstellung wäre hier nur unter den Voraussetzungen
von Art. 73 Abs. 1 VRPG möglich. Es kann offenbleiben, ob diese Voraussetzungen hier
gegeben sind. Die Kosten der Wiederherstellungsmassnahmen würden in einem
Missverhältnis zum damit verfolgten Ziel stehen. Die nachträgliche Korrektur dieser
Abweichungen wäre optisch kaum erkennbar, würde jedoch massive bauliche Eingriffe mit
entsprechend hohen Kosten verursachen. Ein Rückbau in den Zustand gemäss
Baubewilligung vom 27. März 2014 ist daher unverhältnismässig, weshalb diesbezüglich
auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichten wird.
42 Vorakten pag. 76.
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e) Der Autounterstand mit drei Abstellplätzen, ein Wendeplatz, eine grosse Terrasse mit
Steinplatten, ein Steinbrunnen, ein Holzdeck, zwei Sitzplätze, Wiesen, Gemüsegarten und
Alpengarten wurden offensichtlich noch nicht gebaut. Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht
in diesem Bereich keine Wiederherstellung angeordnet.
f) Die Beschwerdeführerin 3 beantragt die Anordnung einer Nutzungsbeschränkung
nach Art. 11 Abs. 4 ZWG43 i.V.m. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG, sollte auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands verzichtet werden, liege doch in diesem Fall eine Erweiterung vor,
die über den nach Art. 11 Abs. 3 ZWG gezogenen Rahmen hinausgehe. Die
Erweiterungen, die die Zweitwohnungsgesetzgebung betreffen, wurden mit dem
Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligt. Wie vorne ausgeführt, kann die BVE
diesen Entscheid nicht widerrufen und auch nicht mit einer Nutzungsbeschränkung nach
Art. 11 Abs. 4 ZWG ergänzen.
g) Die Beschwerdeführerin 3 verlangt zudem, die zustimmende Verfügung des AGR
vom 12. Juli 2016 zum Bauen ausserhalb der Bauzone sei aufzuheben. Da der
Bauabschlag gestützt auf Art. 24c RPG erteilt wird, ist die Verfügung des AGR vom 12. Juli
2016 aufzuheben und Ziffer 3.2.3 des angefochtenen Entscheids zu streichen.
12. Beweismittel
Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die
Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen
Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die
Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die
vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts
oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von
Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte
antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.44 Auf die
von den Beschwerdeführenden 1 und 2 beantragte Instruktionsverhandlung konnte
43 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702). 44 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
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verzichtet werden, da von diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu
erwarten waren.
13. Zusammenfassung und Kosten
a) Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 wird zu einem sehr kleinen Teil
gutgeheissen. Die Wiederherstellung wird insoweit reduziert, als sie über das mit
Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligte hinausging. Die Beschwerde der
Beschwerdeführerin 3 wird teilweise gutgeheissen. Es werden zusätzliche
Wiederherstellungsmassnahmen beim Wohngebäude angeordnet. Gegenüber der
Beschwerde der Beschwerdeführerin 3 unterliegen die Beschwerdeführenden 1 und 2
weitgehend. Bei beiden Beschwerden obsiegen die Beschwerdeführenden 1 und 2 in
einem so geringfügigen Mass, dass dies bei der Kostenverteilung nicht zu berücksichtigen
ist. Insgesamt gelten die Beschwerdeführenden 1 und 2 deshalb als unterliegend und die
Beschwerdeführerin 3 als obsiegend.
b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1
i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV45). Vorliegend wurden gegen den Entscheid des
Regierungsstatthalteramts vom 26. Oktober 2016 zwei Beschwerden eingereicht. In
Anwendung der erwähnten Bestimmungen werden die Pauschalen beider Beschwerden
auf je Fr. 2’000.00 festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden
beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerdeführerinnen und
Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Dementsprechend
werden die Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h. je Fr. 1’333.00 reduziert. Insgesamt
betragen die oberinstanzlichen Verfahrenskosten somit Fr. 2’666.00.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
45 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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Solche Umstände liegen hier nicht vor. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haben damit die
Verfahrenskosten von Fr. 2’666.00 zu tragen.
c) Als unterliegende Partei haben die Beschwerdeführenden 1 und 2 keinen Anspruch
auf Ersatz der Parteikosten (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführerin 3 ist nicht
anwaltlich vertreten.