# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 33a5488f-7a4e-517d-a835-ba86159327a2
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2005
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Am 13. Oktober 2003 reichten die Beschwerdegegner bei der Bauverwaltung Vinelz
ein Baugesuch für den Umbau und die Renovation ihres Ferienhauses auf Parzelle Vinelz
Gbbl. Nr. I._ an der J._strasse 365 ein. Das Bauvorhaben beinhaltet
mehrere bauliche Anpassungen im Zusammenhang mit der neuen Energieverordnung, die
Verglasung der südseitigen Veranda, das Erstellen eines Wintergartens auf der Nordseite
und das Anheben des Dachs des Hauptgebäudes. Das Bauvorhaben befindet sich gemäss
Teilplan 4 des Uferschutzplans nach See- und Flussufergesetz der Gemeinde Vinelz vom
19. März 1997 in der Ferienhauszone und grenzt unmittelbar an den Bielersee an.
Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache.
Am 26. Januar 2004 bewilligte die Baupolizeibehörde Vinelz das Bauvorhaben.
2. Gegen diese Baubewilligung erhoben die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie der
Beschwerdeführer 3 in getrennten Eingaben vom 11. März 2004 und 12. März 2004
Beschwerde bei der kantonalen Bau-, Verkehrs und Energiedirektion (BVE). Sie
beantragen, die Baubewilligung sei aufzuheben und den Beschwerdegegnern sei der
Bauabschlag zu erteilen. Eventuell sei die Baubewilligung aufzuheben und die Sache an
die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Die Beschwerdeführenden rügen in
formeller Hinsicht, die Baugesuchspläne seien im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage
unvollständig gewesen. Den Einsprechenden seien Pläne ausgehändigt worden, die
kompliziert und nur sehr schwer nachvollziehbar gewesen seien. Der angefochtene
Entscheid setze sich zudem mit den Einspracherügen in keiner Weise auseinander. In
materieller Hinsicht machen sie geltend, beim Umbauprojekt der Beschwerdegegner
handle es sich faktisch um einen Neubau. Das Dach werde massiv angehoben und die
Wohnfläche werde um fast 100 % erweitert. Das bestehende Ferienhaus unterschreite
bereits heute die massgebenden Grenz- und Gebäudeabstände. Da es sich um eine
neubauähnliche Umgestaltung handle, könne die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG1
nicht angerufen werden. Die Rechtswidrigkeit werde im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG
verstärkt. Das Vorhaben führe zudem zu einer Überschreitung der maximalen
Überbauungsziffer.
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3
3. Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei. Eventualiter sei für das Umbauprojekt nachträglich eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG zu erteilen. Die Tatsache, dass der angefochtene
Entscheid der Vorinstanz knapp begründet sei, dürfe sich nicht zum Nachteil der
Beschwerdegegner auswirken. Die Baugesuchspläne seien vollständig bei der Gemeinde
eingereicht worden. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, es handle sich um eine
neubauähnliche Umgestaltung, sei unzutreffend. Das Haus werde bloss nachträglich
isoliert und somit den neuen Energievorschriften angepasst. Die Anzahl der Wohnräume
bleibe unverändert und die leichte Anhebung des Dachs stelle keine Aufstockung dar. Die
beiden geplanten Anbauten (Veranda, Wintergarten) veränderten die bestehende
Gebäudehülle nicht und hielten den erforderlichen Grenzabstand ein. Beim geplanten
Holzdeck handle es sich um einen Bauteil, der weder einen Grenz-, noch einen
Gebäudeabstand einhalten müsse. Es handle sich insgesamt somit um eine Erweiterung
nach Art. 3 Abs. 2 BauG, welche unter die Besitzstandsgarantie falle. Das Bauvorhaben
verstärke die Rechtswidrigkeit nicht, da der allgemeine Lichteinfall nicht zusätzlich
beeinträchtigt werde. Selbst wenn eine neubauähnliche Umgestaltung vorliegen sollte, sei
das Bauvorhaben auf dem Ausnahmeweg zu bewilligen, da eine Anpassung an das
geltende Recht wegen der schmalen Parzellenform ohne erhebliche Einbussen nicht
möglich wäre. Die zulässige maximale Überbauungsziffer werde nicht überschritten. Das
Projekt basiere im Übrigen auf Auskünften und Zusicherungen der Gemeinde und des
kantonalen Amtes für Gemeinden und Raumordnung (AGR).
Die Gemeinde Vinelz hält am angefochtenen Entscheid fest. Es treffe zwar zu, dass auf die
Rügen der Einsprechenden im angefochtenen Entscheid nicht ausdrücklich eingegangen
worden sei. Die Einsprachen seien jedoch in der Baukommission und im Gemeinderat
behandelt worden. Im Übrigen sei es der Gemeinde verwehrt, Baugesuchspläne an Dritte
herauszugeben. Im vorliegenden Fall handle es sich um einen zulässigen Umbau im
Rahmen der Besitzstandsgarantie.
4. Das Rechtsamt der BVE, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2,
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 155.221.191)
4
vereinigte die Beschwerdeverfahren gegen den angefochtenen Entscheid, führte den
Schriftenwechsel durch und edierte die Vorakten. Danach führte es mit sämtlichen
Verfahrensbeteiligten einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch und holte beim
AGR, Abteilung Bauen, einen baupolizeilichen Fachbericht ein. Das AGR kam in seinem
Bericht zum Schluss, dass die geplante Anhebung des Dachs eine Aufstockung und die
Errichtung des Wintergartens auf der Nordseite eine Wohnraumerweiterung darstellten.
Das Rechtsamt stellte den Fachbericht des AGR den Verfahrensbeteiligten zur
Stellungnahme zu. Es gab gleichzeitig bekannt, aufgrund des Berichts sei zu vermuten,
dass das Bauvorhaben die Rechtswidrigkeit der im Grenz- und Gebäudeabstand
stehenden Baute im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG verstärke und daher nur mit einer
Ausnahme bewilligt werden könne.
Am 12. Oktober 2004 reichten die Beschwerdegegner eine Projektänderung und ein
nachträgliches Ausnahmegesuch ein. Die Projektänderung sieht die Errichtung eines
offenen gedeckten Sitzplatzes anstelle des Wintergartens auf der Nordseite der
umzubauenden Liegenschaft vor. Die Beschwerdegegner beantragen, die Projektänderung
sei zu bewilligen. Für den Fall, dass für das abgeänderte Bauvorhaben keine ordentliche
Baubewilligung erteilt werden könne, sei eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG zu
erteilen.
Das Rechtsamt leitete die Baugesuchsakten und die Projektänderungspläne zur
Durchführung des Anhörungsverfahrens nach Art. 43 Abs. 3 BewD3 an die Vorinstanz
weiter. Gegen das abgeänderte Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden 1 und 2
Einsprache. Sie beantragen, das abgeänderte Projekt sei nicht zu bewilligen und eine
Ausnahmebewilligung sei nicht zu erteilen. Der Beschwerdeführer 3 erhob keine
Einsprache. Die Gemeinde Vinelz beantragt, das abgeänderte Projekt sei – allenfalls mit
einer Ausnahmebewilligung – zu bewilligen.
Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten abschliessend Gelegenheit, zum
Beweisverfahren Stellung zu nehmen.
Auf die Rechtsschriften und das Ergebnis des Beweisverfahrens wird, soweit für den
Entscheid von Bedeutung, in den Erwägungen zurückzukommen sein.
3 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (BewD; BSG 725.1)
5

## Considerations

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Nach Art. 40 Abs. 1 BauG können Bauentscheide innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Die Beschwerdeführenden sind als
abgewiesene Einsprechende des vorinstanzlichen Verfahrens durch die angefochtene
Baubewilligung beschwert und daher unbestritten zur Beschwerde befugt. Auf ihre form-
und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2. Ungenügende Begründung des angefochtenen Entscheids
Die Beschwerdeführenden machen geltend, ihre Einsprachen seien von der Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid in keiner Weise materiell behandelt worden. Der Entscheid sei
somit unzureichend begründet.
Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG4 muss eine Verfügung die Tatsachen, Rechtssätze und
Gründe, auf die sie sich stützt, aufführen, dass heisst, sie muss hinreichend begründet
sein. „Die Begründung eines Verwaltungsakts muss so abgefasst sein, dass die
Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten können. Das ist nur möglich, wenn
sich sowohl die Betroffenen als auch die Rechtsmittelinstanz über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die
sich ihr Entscheid stützt.“5
Die Baubewilligung der Baupolizeibehörde Vinelz enthält lediglich einen Beschrieb des
Bauvorhabens sowie mehrere Auflagen und Bedingungen. Eine Begründung fehlt
vollständig. Der Entscheid vermag den von der Praxis verlangten Anforderungen an eine
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 mit Hinweisen
6
genügende Begründung somit nicht zu genügen. Der Mangel der fehlenden Begründung
wurde jedoch im Beschwerdeverfahren vor der BVE geheilt.
3. Akteneinsichtsrecht, unvollständige Pläne
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen, die Vorinstanz habe sich geweigert, von den
Baugesuchsplänen Kopien anzufertigen. Die von den Beschwerdegegnern ausgehändigten
Plankopien seien schwarz-weiss, kompliziert und nur mit Mühe nachvollziehbar gewesen.
Der Verlauf der Grenz- und Gebäudeabstände und der genaue Standort der
Nachbargebäude sei aus den Plänen nicht ersichtlich gewesen. Zudem habe der Nachweis
über die bereits bestehende und über die neu geplante Bausubstanz gefehlt.
Nach Art. 23 Abs. 1 VRPG haben die Parteien Anspruch auf Einsicht in die
Verfahrensakten, soweit nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen deren
Geheimhaltung erfordern. Das Akteneinsichtsrecht schliesst nicht nur die Befugnis ein, sich
Notizen zu machen, sondern auch, bei der Behörde gegen Entgelt Kopien herstellen zu
lassen, soweit dies nicht unverhältnismässigen Aufwand verursacht.6
Im vorliegenden Fall war die Vorinstanz im Besitz bloss eines Plansatzes. Das Kopieren
von grossformatigen farbigen Plankopien ist erfahrungsgemäss mit einem grossen
Aufwand und nicht geringen Kosten verbunden. Der Vorinstanz konnte es somit nicht
zugemutet werden, solche Kopien herzustellen. Den Beschwerdeführenden wäre es
unbenommen gewesen, die Originalpläne bei der Bauverwaltung einzusehen und von der
Bauherrschaft gegebenenfalls einen weiteren Plansatz zu verlangen. Im Übrigen gehen der
Verlauf der Grenz- und Gebäudeabstände und die Standorte der Nachbargebäude aus den
Baugesuchsplänen genügend hervor. Auch die abzubrechende und die neue Bausubstanz
ist aus den Plänen ausreichend ablesbar. Die Baugesuchspläne genügen insgesamt den
Anforderungen von Art. 14 BewD.
4. Überbauungsziffer
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 beanstanden, das Bauvorhaben habe eine massive
6 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 23 N. 13 mit Hinweisen
7
Erweiterung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 77 m2 auf 161 m2 zur Folge.
Damit werde die maximal zulässige Überbauungsziffer überschritten.
Nach Art. 96 Abs. 1 BauV gibt die Überbauungsziffer an, welcher Teil eines Grundstücks
mit oberirdischen Gebäuden – An- und Nebenbauten eingeschlossen – belegt werden darf.
Sie kann für Hauptgebäude und für Nebenbauten gesondert bestimmt werden. Die
Erweiterung der Bruttogeschossfläche innerhalb bestehenden Gebäudevolumens hat somit
auf die Überbauungsziffer keinen Einfluss. Nach Art. 10 Abs. 5 UeV beträgt die maximale
Überbauungsziffer in der Ferienhauszone 10 %. Geschlossene An- und Nebenbauten
werden an die Überbauungsziffer angerechnet. Das AGR kommt in seinem Fachbericht
vom 22. Juli 2004 zum Schluss, dass die Überbauungsziffer nach der Realisierung des
ursprünglichen Bauvorhabens rund 9 % beträgt. Diese Berechnung wird von den
Beschwerdeführenden nicht bestritten. Durch den Verzicht des geschlossenen gedeckten
Sitzplatzes auf der Nordseite reduziert sich die anrechenbare Überbauungsziffer. Sie ist
somit eingehalten.
5. Besitzstandsgarantie, Verstärkung der Rechtswidrigkeit
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, das bestehende Ferienhaus der
Beschwerdegegner werde massiv erweitert, so dass nicht mehr von einem Umbau
gesprochen werden könne. Das Bauvorhaben stelle vielmehr einen Neubau dar. Da es
sich vorliegend um eine neubauähnliche Umgestaltung handle, könnten sich die
Beschwerdegegner nicht auf die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG berufen. Hinzu
komme, dass die Rechtswidrigkeit der im Grenzabstand stehenden Baute durch die
Anhebung des Dachs und die Erweiterung des Wohnraums um fast 100 %, verstärkt
werde.
b) Nach Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne
nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2
BauG). Damit will das Gesetz die sinnvolle Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz
fördern. Der Ausdruck „zeitgemäss erneuern“ besagt, dass Renovationen auch die
8
Anpassung an moderne Komfortansprüche einschliessen können, wie die Verbesserung
der sanitären Einrichtungen, der Isolation sowie das Einfügen von Trennwänden in grosse
Räume. Nicht durch die Besitzstandsgarantie gedeckt sind dagegen der Abbruch und
Wiederaufbau eines Gebäudes sowie dessen neubauähnliche Umgestaltung. Als
neubauähnliche Umgestaltung gilt die durchgreifende, meist mit wesentlichen Umbauten
verbundene Veränderung innerhalb der bestehenden Gebäudehülle. Wer Veränderungen
in einem Umfang vornimmt, der einem Neubau gleichkommt, ist gehalten, zugleich die
erforderlichen Anpassungen an das neue Recht vorzunehmen. Vorbehalten sind Fälle, in
denen diese Anpassung nur mit erheblichen Einbussen oder überhaupt nicht möglich ist7.
Unter „Erweiterung“ wird die Vergrösserung des bestehenden Bauvolumens verstanden.
„Die Rechtswidrigkeit wird im Sinne des Gesetzes verstärkt, wenn das öffentliche oder
nachbarliche Interesse, das die verletzte Norm schützen soll, durch den Umbau oder die
Erweiterung stärker beeinträchtigt würde als bisher. So darf beispielsweise ein Gebäude,
das zu nahe an der Nachbargrenze steht, nicht aufgestockt werden. Ebenso wenig sind
Dachaufbauten zugelassen. Dagegen sind interne Umbauten und rückwärtige
Erweiterungen mit der Besitzstandsgarantie vereinbar“8.
c) Die Bauparzelle Vinelz Gbbl. Nr. I._ befindet sich gemäss Teilplan 4 des
Uferschutzplans nach See- und Flussufergesetz der Gemeinde Vinelz vom 19. März 1997
in der Ferienhauszone. Nach Art. 10 Abs. 6 der zugehörigen Überbauungsvorschriften
(UeV) beträgt der kleine Grenzabstand in dieser Zone 5 m. Der Gebäudeabstand ergibt
sich nach Art. 22 Abs. 1 GBR9 aus der Summe der dazwischen liegenden kleinen
Grenzabstände und beträgt somit 10 m. Es ist unbestritten, dass das bestehende
Ferienhaus der Beschwerdegegner an der J._strasse Nr. 365 den kleinen
Grenzabstand zu den Nachbarparzellen Nrn. K._ und L._ um 3,00 m bzw.
3,50 m unterschreitet. Es unterschreitet zudem den Gebäudeabstand zu diesen
Nachbarliegenschaften um 3,50 m bzw. 4,50 m10.
d) Die Beschwerdegegner beabsichtigen mit dem vorliegenden Bauvorhaben, ihr
Ferienhaus auf Parzelle Vinelz Gbbl. Nr. I._ den geänderten Energievorschriften
anzupassen und mit einer entsprechenden Isolation, bestehend aus einem neuen,
7 BVR 1991 S. 252 E. 6 8 Aldo Zaugg, Kommentar zum bernischen BauG, 2. Aufl. 1995, Art. 3 N. 3 mit Hinweisen 9 Gemeindebaureglement der Gemeinde Vinelz vom 22. April 1994 10 vgl. Amtsbericht des AGR vom 22. Juli 2004, S. 2
9
hinterlüfteten Fassadenverputz, zu versehen. Ausserdem soll das Dach des Ferienhauses
um 76 cm angehoben werden, um die Räume im Obergeschoss als Wohnräume mit der
erforderlichen Mindesthöhe nach Art. 67 Abs. 2 BauV11 nutzen zu können. Das
Bauvorhaben sieht zudem vor, die bestehende überdeckte Veranda auf der Südseite zu
verglasen. Mit der Projektänderung verzichten die Beschwerdegegner auf den ursprünglich
geplanten Wintergarten auf der Nordseite (Seeseite). Hier soll nur noch ein offener
gedeckter Sitzplatz, also ohne Glasfaltwand, erstellt werden.
Die geplanten Bauarbeiten stellen insgesamt betrachtet keine ins Gewicht fallenden
Umbauten innerhalb der bestehenden Gebäudehülle dar, da keine wesentlichen Eingriffe in
die Substanz und die Grundstruktur der Baute vorgenommen werden. Auch die Raumein-
teilung des Ferienhauses wird nicht wesentlich verändert. Es liegt somit keine
neubauähnliche Umgestaltung im Sinne einer durchgreifenden Veränderung innerhalb der
Gebäudehülle vor. Es handelt sich vielmehr um einen Umbau bzw. eine Erweiterung im
Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG. Solche Umbau- bzw. Erweiterungsarbeiten sind im Rahmen
der Besitzstandsgarantie zulässig, wenn sie die Rechtswidrigkeit im oben umschriebenen
Sinn nicht verstärken (vgl. Erwägungen 4b). Es ist unbestritten, dass die Räume im
Obergeschoss die erforderliche Mindesthöhe nach Art. 67 Abs. 2 BauV nicht erreichen12.
Erst durch die Anhebung des Dachs um 76 cm werden die Räume im Obergeschoss zum
Wohnen geeignet. Die geplante Isolation des Ferienhauses erfordert nicht zwingend eine
Anhebung des Dachs. Diese stellt somit eine Aufstockung dar, da das Dach in der
gesamten Höhe angehoben wird, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen13. Die
Aufstockung eines im Grenzabstand stehenden Gebäudes hat gemäss oben erwähnter
Praxis eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG zur Folge.
Das Bauvorhaben kann somit nur mit einer Ausnahmebewilligung bewilligt werden.
6. Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Grenz- und Gebäudeabstandes
a) Nach Art. 26 Abs. 1 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften
gewährt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
11 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 12 vgl. Protokoll des Augenscheins vom 12. Juli 2004, S. 4 und 5 13 vgl. Amtsbericht des AGR vom 22. Juli 2004, S. 3 oben
10
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden (Art. 26 Abs. 2 BauG). „Als
Ausnahmegrund kommen Verhältnisse des Bauherrn in Betracht, die sich auf Zweck,
Umfang oder Gestaltung seines Bauvorhabens beziehen und in den geltenden Vorschriften
keine genügende Berücksichtigung finden. Sie müssen in der Regel mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Es sollen
ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten vermeiden werden. Der
Ausnahmegrund ist keine absolute Grösse. Ob ein Sachverhalt als solcher zu genügen
vermag, hängt vielmehr von drei Komponenten ab, nämlich vom Interesse des Bauherrn an
der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und
von Art und Mass der verlangten Abweichung. Der blosse Wunsch des Bauherrn, ein
Grundstück mehr oder anders zu nutzen, als das Baurecht es zulässt, fällt als
Ausnahmegrund von vornherein ausser Betracht. Rein finanzielle Interessen des Bauherrn
genügen nicht, ebenso wenig der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives
Ausnützungsstreben, denn dabei handelt es sich um allgemeine Anliegen, die mit jedem
Vorhaben verbunden werden können. Die Gewährung einer Ausnahme ist insbesondere
beim Vorliegen objektiver Besonderheiten erlaubt (z.B. Lage und Form der Parzelle,
Beschaffenheit des Baugrundes, technisch bedingte Ausnahmesituationen, usw.)“14.
b) Das planerische Anliegen, eine wohnliche und zweckmässige Überbauung mit
angemessener Ausnützung des Baugrundes zu verwirklichen, kann den privaten Anliegen,
dass die festgelegten Abstände eingehalten werden, widersprechen. Eine ungünstige
Parzellenform kann zwar grundsätzlich besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 26 Abs. 1
BauG begründen, welche eine Ausnahme von den Abstandsvorschriften rechtfertigen.
Andererseits ist zu beachten, dass Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber anderen
Grundstücken vor allem den Zweck haben, einen genügenden Zutritt von Luft, Licht und
Sonne zu den Nachbargrundstücken zu gewährleisten und deren Bewohnerinnen und
Bewohner vor Belästigungen, Geräuschen, Gerüchen und dergleichen aus nahe
Nachbarbauten zu schützen. „Sie haben vorab wohn- und arbeitshygienische Bedeutung.
In Bauzonen ohne Ausnützungsbeschränkung sollen sie zudem eine übermässige
Überbauungsdichte verhindern. Damit diese Ziele erreicht werden können und weil
regelmässig nur die minimal einzuhaltenden Abstände umschrieben werden, darf von
diesen, nicht zuletzt auch im Interesse des nachbarlichen Friedens, nur zurückhaltend
14 Aldo Zaugg, a.a.O., Art. 26/27 N. 4 und 5 mit Hinweisen; BVR 2002 S. 1 E. 3d
11
abgewichen werden“15.
c) Das bestehende Ferienhaus der Beschwerdegegner an der J._strasse
Nr. 365 unterschreitet den kleinen Grenzabstand zu den Nachbarparzellen
Nrn. K._ und L._ um 3,00 m bzw. 3,50 m. Es unterschreitet zudem den
Gebäudeabstand zu diesen Nachbarliegenschaften um 3,50 m bzw. 4,50 m. Diese
Unterschreitungen sind nicht mehr geringfügig. Aus dem Situationsplan geht hervor, dass
die Bauparzelle Vinelz Gbbl. Nr. I._ etwa 60 m lang und im Bereich des
umzubauenden Ferienhauses Nr. 365 nur etwa 11 m breit ist. Das zeigt, dass die Parzelle
in diesem Bereich gar nicht überbaubar wäre: 10 m der 11 m werden durch die
Grenzabstände konsumiert (2 x 5 m kleiner Grenzabstand), so dass nur ein 1 m breiter
Streifen für die Überbauung bleibt. In Wirklichkeit steht darauf aber ein eingeschossiges
Ferienhaus mit einer Grundfläche von rund 6,50 m x 7 m. Verglichen mit den
Nutzungsmöglichkeiten verfügen die Beschwerdegegner somit über eine sehr gute
Nutzung. Umgekehrt sind für eine noch grössere Nutzung keine Gründe ersichtlich, ausser
dem Wunsch nach einer Ideallösung. Dieser stellt aber keinen Ausnahmegrund dar. Ginge
es nicht um die Änderung einer bestehenden Baute, sondern um einen Neubau in den
gewünschten Dimensionen und an dieser Stelle, so ist offensichtlich, dass die benötigten
Ausnahmen nicht erteilt werden könnten. Ein Vorhaben, das den baupolizeilichen
Vorschriften entspricht und das die erlaubte Nutzung (Überbauungsziffer, Geschosszahl)
besser ausnützen könnte, wäre nur im hinteren etwas breiteren Teil der Parzelle möglich.
d) Zusammenfassend folgt, dass das bestehende Gebäude, gemessen an den
rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten, für die Beschwerdegegner bereits eine sehr gute
Lösung darstellt. Im Wunsch nach Aufstockung sind keine besonderen Verhältnisse im
Sinne von Art. 26 Abs. 1 BauG zu erblicken. Wünschen die Beschwerdegegner eine
bessere bauliche Ausnutzung ihrer Parzelle, so bestehen dafür im südlichen Teil
Möglichkeiten. Bei diesem Ergebnis braucht nicht mehr geprüft zu werden, ob durch das
Erteilen einer Ausnahmebewilligung öffentliche oder wesentliche Nachbarliche Interessen
verletzt würden. Die Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für das Unterschreiten der
Grenz- und Gebäudeabstände kann somit nicht erteilt werden.
7. Zusammenfassung
15 VGE 17916/17920 vom 23.4.1990 i.S. A.K., E. 5b und 5c
12
Aus diesen Erwägungen folgt zusammenfassend, dass die Dachanhebung des Gebäudes
J._ Nr. 365 eine Aufstockung darstellt, welche die Rechtswidrigkeit der im Grenz-
und Gebäudeabstand stehenden Baute im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG verstärkt. Es ist
somit eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG erforderlich. Besondere Verhältnisse
nach Art. 26 Abs. 1 BauG, welche eines Ausnahme rechtfertigen würden, liegen nicht vor.
Eine Ausnahmebewilligung kann somit nicht erteilt werden. Die Beschwerden sind somit
gutzuheissen. Die vorinstanzliche Baubewilligung wird aufgehoben und den
Beschwerdegegnern wird für das abgeänderte Projekt der Bauabschlag erteilt.
8. Kosten
a) Bei diesem Verfahrensausgang sind den unterliegenden Beschwerdegegnern die
oberinstanzlichen Verfahrenskosten aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden
bestimmt auf insgesamt Fr. 2'000.00 (Pauschalgebühr: Fr. 1'800.00, Einholen eines
Fachberichts beim AGR: Fr. 200.00). Die Tatsache, dass die zwei Verfahren vereinigt und
mit einem einzigen Entscheid abgeschlossen werden, ist dabei angemessen
berücksichtigt.
b) Nach Art. 108 Abs. 3 haben die unterliegenden Beschwerdegegner den anwaltlich
vertretenen Beschwerdeführenden 1 und 2 die Parteikosten zu ersetzen. Der
Gebührenrahmen in Streitigkeiten ohne bestimmten Streitwert beträgt Fr. 400.00 bis Fr.
11'800.00 (Art. 13 Abs. 1 DAG16). Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die Gebühr
nach Art. 4 und 13 DAG (Verantwortung, Zeitaufwand, Bedeutung, wirtschaftliche
Verhältnisse). Dabei ist primär auf den nach den Umständen gebotenen Zeitaufwand
abzustellen. Der Anwalt der Beschwerdeführenden 1 und 2 weist in seiner Kostennote
einen Zeitaufwand von rund 35 Stunden und ein Honorar von Fr. 7'992.50 aus. Dieser
Betrag erscheint in Anbetracht der vorliegenden Streitsache als zu hoch. Im vorliegenden
Fall ist es angemessen, das Honorar auf Fr. 6'000.00 festzusetzen. Hinzu kommen
Auslagen in der Höhe von Fr. 255.65 und die Mehrwertsteuer von Fr. 475.45. Die
gesamten Parteikosten betragen somit Fr. 6'731.10.
16 Dekret vom 6. November 1973 über die Anwaltsgebühren (DAG; BSG 168.81)
13