# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6ab0ca15-4b45-4a4f-aeb6-c846db3480b0
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2015
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
La parcelle no 2710 du cadastre de la commune de Gryon a fait l'objet d'une promesse de vente à Olivier Ray (ci-après: le constructeur), qui en a acquis la propriété le 3 juin 2014.
D’une surface de 1'051 m2, la parcelle no 2710 est colloquée en zone de chalet A, selon le plan d'extension approuvé par le Conseil d’Etat le 6 mai 1983, ainsi que le règlement communal sur le plan d’extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d’Etat le 20 mars 1987 (ci-après : RPE).
La parcelle no 2710 est le fonds dominant d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules de 2 m de largeur (ID.001-1999/011575) constituée en 1954, dont l'immeuble adjacent no 769 est le fonds servant.
B.
Du 15 novembre au 16 décembre 2013, le constructeur a soumis à l’enquête publique un projet de construction d'une habitation de deux logements en résidence principale avec garage.
A la demande d'un propriétaire voisin, des gabarits ont été posés pour la façade nord.
Le projet a suscité plusieurs oppositions, dont celle d'Emile Ghazzawi, propriétaire de la parcelle no 769, immédiatement contiguë à la parcelle no 2710 du côté est.
Le constructeur a modifié son projet, en déposant de nouveaux plans du bâtiment datés du 26 janvier 2014.
Par décision du 26 février 2014, la municipalité de la commune de Gryon a accordé le permis de construire et levé l’opposition d'Emile Ghazzawi. Elle a notamment considéré que le projet était conforme aux dispositions de la "Lex Weber", dès lors qu'elle avait prévu l'obligation d'utiliser les deux logements comme résidences principales, en ordonnant l'inscription d'une mention correspondante au registre foncier.
C.
A l’encontre de ce prononcé, Emile Ghazzawi a recouru à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Il conclut, sous suite de frais et dépens, principalement à la réforme de la décision attaquée, en ce sens que le permis de construire est refusé; à titre subsidiaire, il requiert l’annulation de la décision attaquée.
Le constructeur et la municipalité ont conclu implicitement au rejet du recours.
Après avoir consulté le dossier de la cause, le recourant a maintenu ses conclusions (mémoire complémentaire du 27 juin 2014).
D.
Le 5 janvier 2015, la cour a tenu audience et procédé à une inspection locale. Un procès-verbal a été établi, dont il est extrait ce qui suit:
"Le président interpelle en premier lieu les parties à propos de l'affectation des appartements projetés.
M. Ray indique qu'il occupera personnellement l'un des deux appartements. Professionnellement, il est notamment amené à se déplacer à Genève, Lausanne, Sion et Martigny; il bénéficiera donc d'une situation centrée une fois en plaine. Il précise en outre qu'il a deux filles et que les deux appartements, pour lesquels il prévoit de constituer une PPE, leur seront destinés plus tard. Pour le second appartement, il envisage une location ou une utilisation à déterminer.
Me Ballenegger relève que l'on ignore l'âge des filles de M. Ray et que rien n'indique qu'elles auront leur résidence principale à Gryon ni que le second appartement sera occupé en résidence principale.
Pour la Municipalité, avec l'inscription au Registre foncier d'une mention prévoyant d'utiliser les logements comme résidences principales, il n'est pas possible d'inscrire un habitant et de l'attribuer à un logement s'il n'occupe pas ce logement en résidence principale. Les représentants de la Municipalité relèvent par ailleurs que l'opposition qui avait été formée par l'association Helvetia Nostra contre le projet a été retirée par la suite, une fois la mention au Registre foncier prévue. Pour la Municipalité, cette inscription constitue une garantie suffisante.
Me Ballenegger se réfère encore à un arrêt de la Cour de droit administratif et public du 30 juin 2014 (référence AC.2014.0015), dont il déduit qu'il appartient au constructeur de démontrer qu'il fera d'un logement sa résidence principale, un appartement vide n'étant pas conforme à la Lex Weber.
Mme Renzo explique qu'elle est la compagne de M. Ray. Leur objectif est de vivre dans les appartements projetés et d'y accueillir tous les membres de la famille recomposée qu'ils forment.
Me Ballenegger met en doute la volonté de M. Ray et de Mme Renzo de déplacer le centre des activités de la famille à Gryon, alors que la prénommée dispose d'un bureau d'architecture à Peseux.
Mme Renzo répond que le bureau de Peseux n'existe plus et qu'elle travaille désormais à Renens.
La question de la servitude de passage, en particulier du tracé de cette servitude, est ensuite abordée.
Mme Renzo explique que le tracé n'est pas modifié en limite de propriété. Il s'agit d'éviter l'angle de la maison en manœuvrant avec des véhicules pour entrer dans le garage.
Selon Me Ballenegger, on ne sait pas comment le tracé du chemin, qui n'apparaît pas sur les plans, sera réglé, ce qui contrevient au droit public et n'est pas conforme non plus sous l'angle du droit privé.
M. Marlétaz demande s'il est prévu de modifier le Registre foncier s'agissant de la servitude de passage.
Mme Renzo répond par la négative. Elle précise que le géomètre interviendra au moment du terrassement afin de respecter la servitude et que si la construction doit être reculée d'une vingtaine de centimètres, elle le sera. Le tracé de la servitude figurant au Registre foncier sera par conséquent respecté.
Le tribunal et les parties se déplacent par la suite sur la terrasse située à l'ouest du bâtiment sis sur la parcelle n° 769, propriété du recourant, laquelle jouxte à l'est la parcelle propriété du constructeur.
Les questions du volume, de l'aspect ainsi que de l'implantation du projet sont alors discutées.
Me Ballenegger montre où se situeront, sur la parcelle voisine, les angles sud-est et nord-est de la construction et relève que son client perdra toute vue en direction de l'ouest. Il critique le projet du point de vue de sa hauteur et de sa largeur et évoque la possibilité d'une construction plus basse ou dont le volume serait aménagé différemment. Il critique également l'aspect esthétique de la façade est du bâtiment, sans ouverture, ce qui lui donne l'allure d'un hangar. Le projet engendrera selon lui une grosse diminution de la valeur de la propriété de son mandant.
Mme Renzo s'oppose à une modification de la hauteur et du volume du bâtiment. Elle explique que le projet a été élaboré en prenant en considération les possibilités constructibles offertes par la parcelle, d'une surface de 1'051 m
2
, et compte tenu également de sa forte pente. S'agissant de la façade est, elle précise qu'il n'y a que peu d'ouvertures pour préserver l'intimité du voisin et la leur aussi.
Mme Renzo indique par ailleurs que les avant-toits sont conformes à la réglementation communale. Elle ajoute qu'une réduction de leurs dimensions est possible, pour autant que la Municipalité soit d'accord de déroger à son règlement et que cela n'implique pas une nouvelle mise à l'enquête.
M. Ravy explique ne pas être en mesure de se prononcer pour la Municipalité sur ce point, puisqu'une modification du projet devrait être soumise, au préalable, à la commission de construction.
Me Ballenegger préconise un calcul de la hauteur permettant de déterminer la dimension des avant-toits non pas depuis le niveau du garage, mais depuis celui de la terrasse du rez-de-chaussée.
M. Gheza explique que le règlement communal est clair et qu'il convient de tenir compte de la hauteur depuis la base du bâtiment, soit le terrain au niveau du garage. La pratique de la Municipalité est en outre d'appliquer scrupuleusement son règlement concernant les dimensions des avant-toits.
[...]".
Lors de l'audience, les parties ont engagé des pourparlers en vue de trouver une solution transactionnelle. La procédure a par conséquent été suspendue.
Par courrier du 27 février 2015, le recourant a informé la cour de l'échec des pourparlers. Il a maintenu ses conclusions.
La procédure a été reprise le 2 mars 2015.
E.
La cour a statué.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Dans un premier grief, le recourant conteste la conformité du projet à la "Lex Weber".
a) Aux termes de l'art. 75b al. 1 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (RS 101; ci-après: Cst.), "les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune". L'art. 197 ch. 9 des dispositions transitoires prévoit que "le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons" (al. 1).
Sur la base de l'art. 197 ch. 9 al. 1 Cst., le Co
nseil fédéral a adopté le 22 août 2012 une ordonnance sur les résidences secondaires (ORS; RS 702).
L'ORS
énumère dans son annexe les communes dont il est présumé qu'elles présentent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % (art. 1 al. 2). La commune de Gryon en fait partie. L'ORS
contient en outre les dispositions suivantes:
"Art. 4 - Construction de nouvelles résidences
Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:
a. qui seront utilisées comme résidence principale; ou
b. qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:
1. qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou
2. que le propriétaire habite dans le même bâtiment."
Art. 6 - Mention au registre foncier et notification
1
Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.
2
Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié sur le feuillet de l'immeuble.
3
Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al. 1."
La mention au registre foncier prévue par l'alinéa 2 est celle d'une restriction de droit public de la propriété (cf. art. 962 al. 1 CC). Elle résulte d'une décision concrète et individuelle, affectant le propriétaire de l'immeuble (c'est une condition de l'autorisation de construire la nouvelle résidence). La mention n'a qu'un effet informatif; elle ne détermine donc ni l'existence ni le contenu du rapport juridique en question (cf. arrêts AC.2014.0048 du 14 janvier 2015 consid. 3a; AC.2014.0036 du 15 décembre 2014 consid. 3a; AC.2013.0231 du 23 décembre 2013 consid. 2e).
Est réputée résidence secondaire une résidence qui n'est pas utilisée toute l'année par une personne domiciliée dans la commune (art. 2 let. a ORS). A contrario, doit être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l'année par une personne domiciliée dans la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à l'ordonnance sur les résidences secondaires, établi par l'Office fédéral du développement territorial (disponible à l'adresse http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=fr; ci-après : le rapport explicatif), la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur la notion de domicile au sens de l'art. 23 CC (p. 6 du rapport explicatif).
b) Dans un arrêt rendu le 4 avril 2014 (arrêt TF non publié 1C_874/2013), le Tribunal fédéral a considéré – en relation avec un grief analogue à celui que le recourant présente ici – que face à l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au constructeur de prouver l'absence, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été reprises dans un arrêt récent du Tribunal fédéral (arrêt non publié 1C_240/2014 du 24 octobre 2014, consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013). Cette jurisprudence fédérale est appliquée sans réserve par le Tribunal cantonal (cf. notamment arrêts AC.2014.0036 du 15 décembre 2014; AC.2014.0051 du 13 janvier 2015; AC.2014.0048 du 14 janvier 2015).
c) Selon le recourant, l'inscription au registre foncier d'une mention obligeant d'utiliser les logements comme résidences principales n'est pas suffisante. Le constructeur affirme vouloir faire d'un des deux appartements sa résidence principale, mais cela ne serait guère vraisemblable compte tenu du fait qu'il se déplace dans toute la Suisse romande pour son activité professionnelle. Par ailleurs, le constructeur n'aurait donné aucune indication en ce qui concerne l'utilisation du second appartement. Il a affirmé vouloir créer un appartement pour chacun de ses deux enfants, mais sans donner aucun indice d'une future résidence principale de ses enfants à Gryon.
d) Le projet litigieux concerne un chalet de deux appartements, à construire sur un terrain classé dans la zone de chalets A, laquelle n'est pas expressément destinée aux résidences secondaires (cf. art. 14 RPE).
Le constructeur fait valoir qu'il a une activité professionnelle de représentant qui l'amène à se déplacer dans les cantons du Valais, de Vaud, Genève, Fribourg et Neuchâtel; le chalet de Gryon aurait une position centrale à cet égard. Il indique aussi que le crédit de construction qu'il a obtenu (avec un taux préférentiel) est soumis à la condition qu'il utilise le chalet comme habitation principale.
La parcelle est relativement proche (env. 2 km) du centre de la localité de Gryon, qui est un village habité toute l'année (un peu plus de 1'200 habitants). Cette localité est voisine de la plaine (à 10 km de Bex). Il est dès lors à tout le moins concevable d'exercer une activité de représentant, impliquant de nombreux déplacements dans toute la Suisse romande, à partir du chalet en question.
Quant au deuxième appartement, compte tenu notamment de la proximité de la station de Villars, il devrait assurément pouvoir être loué à des résidents permanents, actifs dans la commune ou la région, ou bien encore retraités. A ce stade, l'utilisation comme résidence principale du bâtiment à construire n'a pas à être mise en doute. Il faut relever qu'on ne se trouve pas dans la situation très particulière ayant donné lieu à l'arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014, la contestation portant alors sur un complexe de 80 appartements dans une station de montagne (Leysin). La création de deux appartements à Gryon n'est pas un élément déterminant pour le marché immobilier local et le recourant ne prétend pas qu'il y aurait, dans cette commune ou cette région, une offre excessive voire suspecte de logements pour la résidence principale.
Il résulte de ce qui précède qu'aucun abus de droit ne peut être reproché à la municipalité ni au constructeur. La décision attaquée ne viole pas l’art. 75b Cst. ni les dispositions d’exécution de l’ORS.
2.
a) Le recourant fait valoir que le constructeur ne disposerait pas d'un accès suffisant au chantier: la servitude de passage ne permet pas le passage de camions. Il relève en outre que "le plan de géomètre semble indiquer que le tracé de la servitude de passage serait modifié sur la parcelle no 2710"; cette modification n'apparaîtrait pas sur les autres plans, alors qu'elle serait de nature à provoquer des mouvements de terre non négligeables.
b) Le constructeur répond que les déblais seront évacués par la route de Solalex, la parcelle no 2710 se trouvant directement au bord de celle-ci. L'accès au chantier se fera "par le chemin existant pour ce qui est des véhicules légers". Par ailleurs, l'implantation de la nouvelle construction respecte selon lui l'emprise du droit de passage. Lors de l'inspection locale, son architecte a confirmé que des mesures seront prises (vérification par un géomètre), afin d'éviter que le bâtiment n'empiète sur le tracé de la servitude.
La cour n'a pas de raison de mettre en doute ces allégations, étant rappelé que les moyens tirés du non-respect du droit privé (p. ex. violation prétendue d'une restriction au droit de bâtir résultant d'une servitude) sont irrecevables devant le tribunal de céans (AC.2009.0230 du 24 janvier 2011 consid. 6; AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid. 6). A cet égard, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Le recourant s'en prend au gabarit du chalet projeté, qui lui enlèverait "quasiment toute vue" en direction de l'ouest. En particulier, le vide d'étage du sous-sol, de 246 cm, serait excessif pour un garage.
Le recourant n'indique pas à quelle disposition (légale ou réglementaire) le vide d'étage contreviendrait et cela ne ressort pas non plus du dossier. Quant à la vue, d'une manière générale, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété voisine, ainsi que la hauteur des constructions. En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait être reconnue, il serait difficile sinon impossible de mener à bien des mesures d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de nouvelles constructions a souvent pour conséquence de porter atteinte à la vue dont jouissent les voisins. La perte d’une vue résultant d’une situation de fait provisoire, liée au fait que les propriétaires des parcelles voisines n'ont pas exploité tout ou partie du potentiel constructible prévu par la réglementation communale, n’est prohibée en aucune manière par le droit public. Tout propriétaire qui acquiert un bien-fonds dans une zone à bâtir doit s’attendre à ce que les parcelles voisines puissent être construites selon les mêmes possibilités réglementaires que celles dont il bénéficie, même si ces possibilités sont ultérieurement modifiées pour prévoir une densification (cf. arrêts AC.2013.0468 du 28 août 2014 consid. 2d ; AC.2011.0294 du 24 septembre 2012 consid. 2; AC.2011.0216 du 26 mars 2012 et les références).
Dans le cas présent, aucune règle communale ne protège spécifiquement le droit à la vue dans la zone concernée. La construction projetée ne saurait par conséquent être interdite pour le seul motif qu'elle restreindrait la vue du recourant. Le recours est mal fondé sur ce point.
4.
Selon le recourant, les avant-toits, larges de 1,80 m, ne sont pas réglementaires.
a) Le RPE régit la largeur des avant-toits à l'art. 58bis, dont la teneur est la suivante:
Sous les notes marginales "Hauteur" et "Terrasses", l'art. 57 RPE a la teneur suivante:
"La hauteur au faîte est mesurée sur la plus haute façade. Elle est calculée à partir du niveau moyen du terrain aménagé en terrasse.
La terrasse doit avoir une profondeur minimale égale au 40% de la hauteur du bâtiment. Si la construction comprend un niveau de garages, dont la face est visible, celle-ci sera comprise dans le calcul de la hauteur, même si elle est en décrochement par rapport à la façade du bâtiment. [...]".
b) En l'occurrence, le recourant relève que la hauteur "H" dont dépend la largeur des avant-toits a été mesurée depuis le niveau du garage en sous-sol, alors que, selon lui, la véritable terrasse où se tiendront les occupants du chalet est située un étage plus haut, ce qui a pour effet de réduire la hauteur "H" et, partant, la largeur des avant-toits.
c) Selon les plans, la terrasse, au sens de l'art. 57 RPE, se trouve au niveau du garage, puisqu'elle mesure au minimum 3,80 m (à l'est; à l'ouest, la profondeur est de 6,05 m), soit 40% de la hauteur au faîte de 9,50 m.
Calculée depuis ce niveau, la hauteur "H" est d'environ 7,25 m, de sorte que la largeur des avant-toits est réglementaire (1,80 m < [7,25 m : 4]).
Le recours est mal fondé sur ce point.
5.
a) S'agissant des avant-toits, le recourant fait encore valoir "que des avant-toits larges de 1,80 m., servant de protection à la terrasse et au balcon, doivent vraisemblablement être pris en considération dans le calcul du gabarit, et par voie de conséquence dans le calcul des distances réglementaires aux limites, qui ne sont dès lors plus respectées".
b) Selon la jurisprudence, seule une prolongation purement artificielle de la toiture, envisagée aux fins de couvrir les espaces au sol, constitue une réelle extension de la surface construite. En revanche, des avant-toits dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif et dont les dimensions demeurent proportionnées au bâtiment ne doivent être pris en considération ni dans le calcul de la surface construite ni dans celui des distances à partir de l'ouvrage (RDAF 1986 p. 50). La surface de l'avant-toit comprise entre la poutre sablière et la corniche ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface construite, dans la mesure où les dimensions sont proportionnées au bâtiment (arrêt AC.1996.0131 du 29 mai 1997). En outre, le fait que la réglementation communale impose certaines dimensions pour les avant-toits peut conduire à admettre que ceux-ci ou des éléments qui en dépendent, tels que les balcons, n'entrent pas dans le calcul de la surface bâtie ou des dimensions du bâtiment ou ne sont pas pris en compte aux fins de déterminer si les distances aux limites ont été respectées (cf. arrêt AC.2004.0200 du 13 février 2006, confirmé par TF, 1P.158/2006 du 21 juin 2006, s'agissant de balcons de 2 m de profondeur, dimension qui devait être mise en relation avec le fait que le règlement communal imposait un avant-toit d’une largeur de 2 m, qui recouvrait entièrement les balcons).
c) En l'occurrence, les avant-toits litigieux n'apparaissent pas comme une prolongation purement artificielle de la toiture, mais sont proportionnés au bâtiment. Surtout, leur largeur est imposée par le RPE. Dans ces conditions, conformément à la jurisprudence précitée, ils ne sauraient être pris en compte aux fins de déterminer si les distances aux limites ont été respectées. Le recours est mal fondé sur ce point.
6.
Le recourant s'en prend à l'esthétique du chalet projeté. En particulier, la façade est, qui donne sur son bâtiment, serait inacceptable: "il s'agit d'une façade quasi aveugle, sauf deux ouvertures en forme de meurtrière, [...] manifestement sacrifiée, triste à regarder, objectivement incompatible avec les critères minimum sur le plan esthétique".
Quoi qu'en dise le recourant, l'on ne voit pas en quoi l'autorité intimée aurait abusé du large pouvoir d'appréciation dont elle jouit en la matière (cf. à ce sujet arrêt AC.2011.0065 du 27 janvier 2012 et références) en admettant que le projet peut être autorisé sous l'angle de son aspect architectural. La dimension réduite des ouvertures donnant sur la terrasse du recourant est d'ailleurs de nature à préserver l'intimité de celui-ci.
7.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable et la décision attaquée confirmée.
Succombant, le recourant supportera les frais de justice (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD).