# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 534d84a7-8f36-4589-95ef-b7ae69121e6d
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

der Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergäben und ausschliesslich
Rechtsfragen zu beantworten seien.
Eine Überbauung der beiden Parzellen 2055 und 4355 sei schon vor Erlass
der Planungszone ein Thema gewesen. Es stimme nicht, dass es sich bei
den Projekten des Beschwerdegegners 2 und/oder des
Beschwerdegegners 1 lediglich um vorgeschobene Projekte handle, damit
die Anforderungen der Planungszone erfüllt werden könnten. Dies sei
polemisch. Über die beiden Parzellen betrachtet sei die erforderliche
Ausnutzung von 80 % eingehalten. Die Frage der Abparzellierung spiele
keine Rolle. Auf die Bewilligungsfähigkeit habe keinen Einfluss, dass die
Beschwerdegegner 3 auf fremdem Grund bauten. Die zivilrechtliche
Berechtigung der Familie der Beschwerdegegner 3 zur Ausübung ihres
Bauprojekts habe zu Recht zu keinen Beanstandungen Anlass gegeben.
Dass die Vorinstanz die im Zusammenhang mit der Baubewilligung
verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend
Nichtanwendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für zehn Jahre nicht im
Grundbuch habe anmerken lassen, ändere nichts an der Tatsache, dass
auf den entsprechenden geplanten Häusern eine solche
Eigentumsbeschränkung lasten werde. Diese werde selbstverständlich
auch für allfällige Rechtsnachfolger gelten. Gemäss Art. 680 Abs. 1 ZGB
bestünden öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen ohne
Eintragung in das Grundbuch und eine Anmerkung habe bloss
deklaratorische Bedeutung. Entsprechend hätten die Bauherren die
gemäss Planungszone erforderliche schriftliche Erklärung aufgegeben.
Sollte das Verwaltungsgericht zum Schluss kommen, die grundbuchliche
Anmerkung sei notwendig, wären die Beschwerdegegner 2 und 3 mit dieser
einverstanden.
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14. Am 14. Oktober 2019 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren
Rechtsbegehren fest.
15. Am 15. Oktober 2019 beantragte der Beschwerdegegner 1 duplicando was
folgt:
1. Soweit einzutreten sei, sei die Beschwerde abzuweisen. 2. Eventualiter stimme er den Eventualanträgen der Vorinstanz (Gemeinde) gemäss Ziff.
3 und 5 des Rechtsbegehrens in der Vernehmlassung vom 19. Juni 2019 (Ergänzung des Bau- und Einspracheentscheides vom 19. März 2019, Baugesuch B._ Nr. Z.3._, Parzelle 2055 mit der neuen Ziff. 3 und 4 im Dispositiv, wie sie seitens der Vorinstanz beantragt seien, zu. Ansonsten unverändert.
Zur Begründung dieser Anträge wurde nichts Neues geltend gemacht.
16. Am 11. November 2019 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen
Anträgen (im Verfahren R 19 29) fest.
17. Am 19. November 2019 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die
Einreichung einer Quadruplik. Ebenso verzichteten die Beschwerdegegner
2 und 3 am 25. November 2019 auf die Einreichung einer Quadruplik.
Auf die weiteren Argumente der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt sind vorliegend die Bau- und Einspracheentscheide
vom 19. März, mitgeteilt am 21. März 2019, worin die Beschwerdegegnerin
die Baugesuche Z.3._ (Beschwerdegegner 1; Bauvorhaben EFH auf
Parzelle 2055), Z.1._ (Beschwerdegegner 3; MFH mit drei
Wohnungen auf Parzelle 4355) sowie Z.2._ (Beschwerdegegner 2;
EFH auf Parzelle 4355) unter Bedingungen und Auflagen bewilligte und die
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dagegen einzeln erhobenen Einsprachen des Beschwerdeführers
ablehnte. Es geht somit hier um die Rechtmässigkeit dieser drei
Entscheide.
1.2. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die
vorliegend angefochtenen kommunalen Entscheide vom 19./21. März 2019
sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz
angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für
ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar.
Als formeller und materieller Adressat der angefochtenen Entscheide ist
der benachbarte Beschwerdeführer (Stockwerkeigentümer S53499 an
Parzelle 2056 direkt im Norden angrenzend) berührt und hat ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, weshalb er
zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die
zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher
einzutreten.
1.3. Die Durchführung eines Augenscheins gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG zur
weiteren Beweismittelerhebung ist nicht notwendig, da sich die
tatsächlichen Verhältnisse und der Sachverhalt hinreichend aus den Akten
ergeben und ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten sind.
1.4. Das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers wurde nicht verletzt (Art. 16
Abs. 1 VRG). Er hat in den Beschwerdeschriften selber dargelegt, dass er
alle bezüglich der AZ-Transporte massgeblichen Unterlagen gekannt hat
oder kennt. Er selber hat eine AZ-Berechnung erstellt und hat sich somit
über die Tragweite der vorliegend angefochtenen Entscheide ein Bild
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machen können. Der Einwand des Beschwerdeführers im Verfahren R 19
29 [B._], der vereinbarte Mietzins von Fr. 3'000.-- pro Monat sei
offensichtlich bei weitem zu tief (Beschwerdeschrift Ziff. 3.4 S. 14), ist derart
abwegig, dass seitens der Beschwerdegegnerin darauf nicht eingegangen
werden musste.
1.5. Die prozessualen Anträge des Beschwerdeführers, wonach die drei
Beschwerden (R 19 29, R 19 30 sowie R 19 31) gemeinsam zu behandeln
seien (Beschwerdeschrift Ziff. 2 S. 2) und den Beschwerden die
aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, sind vom Instruktionsrichter
gestützt auf Art. 6 lit. a VRG (Vereinigung der Verfahren bei getrennt
eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand am 8. Mai 2019 durch
Instruktionsrichter erfolgt) und Art. 53 Abs. 2 VRG (Erteilung der
aufschiebenden Wirkung mit Verfügung vom 4. Juli 2019 durch
Instruktionsrichter erfolgt) bereits erledigt worden und somit vorliegend
nicht Beschwerdethema.
2.1. In materieller Hinsicht gilt es im Einzelnen die Rügen des
Beschwerdeführers betreffend Überprüfung der Bauzonengrösse vor den
strittigen Bewilligungserteilungen (nachfolgend E.2.1.1), akzessorische
Überprüfung der Planungszone (E.2.1.2), Widerspruch der Planungszone
zu übergeordnetem Recht (E.2.1.3) und Rechtsmissbrauch bei der
Bewilligung von Erstwohnungen (E.2.1.4) inhaltlich auf ihre Berechtigung
zu prüfen.
2.1.1. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGE 140 II 25, wonach vor
Einleitung eines Quartierplans die Dimensionierung der Bauzonen
überprüft werden und zwar über alle Bauzonen der Gemeinde hinweg, ist
auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Hingegen erscheint dem
Gericht das Urteil des Bundesgerichts 1C_695, 696, 706/2017 vom 22.
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Februar 2019 wegleitend. In diesem Urteil wurde unter Ziff. 3.1. was folgt
festgehalten:
"Das Verwaltungsgericht argumentierte in erster Linie, dass eine Herabzonung oder gar eine Auszonung des in Frage stehenden Quartierplangebiets ungeachtet der Dimensionierung der Bauzonen unrealistisch wäre, weil das Y.-Areal im Zentrum von O.4._ liege und dessen Ab- oder Rückzonung den Zielen der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 diametral zuwiderlaufen würde. Dies entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Im Fall Silvaplana (BGE 140 II 25), auf den sich die Beschwerdeführer berufen, bejahte das Bundesgericht eine Verpflichtung zur gesamthaften Überprüfung der Bauzonen vor Einleitung des streitigen Quartierplanverfahrens, weil infolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen war und es sich um (Hervorhebung durch Gericht) ein peripher gelegenes, noch nicht vollständig erschlossenes und planungsrechtlich noch nicht baureifes Gebiet handelte, das für eine Redimensionierung in Betracht kam (E. 4.4 S. 31). Auch in den jüngsten Urteilen zur vorfrageweisen Überprüfung des Zonenplans im Baubewilligungsverfahren wurde betont, dass überdimensionierte Bauzonen allein nicht ausreichen, sondern Umstände hinzutreten müssen, die eine Redimensionierung gerade auch im Bereich der Bauparzellen als realistisch erscheinen lassen (BGE 144 II 41 E. 5.2 S. 46 mit Hinweisen; Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3, in: ZBl 119/2018 S. 308). Dies gilt - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - schon für die erste Stufe der Überprüfung nach Art. 21 Abs. 2 RPG (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.2 S. 46)."
Wie dem lokalen Situationsplan (vgl. Gerichtsbeilage), den Akten des
Beschwerdeführers [Bf-act.] 4 S. 2 [Karte Gemeinde-Daten]) und den Akten
des Beschwerdegegners 1 [Bg1-act.] 1.1 [Richtplanung], 1.3
[Bauzonenplan] und 1.4 [Karte Gemeinde-Daten] entnommen werden
kann, befinden sich die beiden Bauparzellen 2055 und 4355 in der
Bauzone, sind bestens erschlossen und planungsrechtlich baureif. Sie
weisen für eine Überbauung die richtigen Dimensionen auf. Sie sind
ganzjährig zugänglich, das Ortszentrum ist in wenigen Minuten mit dem
Privatauto und dem öffentlichen Verkehr gut erreichbar. Es handelt sich
quantitativ um eine sehr überschaubare Überbauung (vgl. dazu im
Einzelnen: Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 4 [Grundrisse] und Bg-
act. 5 [Einreicheplan] zu Dossier Bg3 [MFH mit 3 Wohnungen]; Bg-act. 28
zu Dossier Bg2 [Neubau EFH] sowie Bg-act. 46 zu Dossier Bg1 [Neubau
EFH]).
http://relevancy2.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-II-25%3Ade&number_of_ranks=0#page25 http://relevancy2.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-II-25%3Ade&number_of_ranks=0#page25 http://relevancy2.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-II-41%3Ade&number_of_ranks=0#page41 http://relevancy2.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-II-41%3Ade&number_of_ranks=0#page41
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2.1.2. Eine akzessorische Überprüfung der Planungszone ist nicht hier möglich,
zumal die Planungszone rechtens erlassen worden ist. Ziel der
Planungszone vom 3. Juli 2018 über das gesamte Gemeindegebiet ist die
Prüfung einer Reduktion von Bauzonen (Wohn-, Misch- und
Zentrumszonen [WMZ]) ausserhalb und am Rand des weitgehend
überbauten Gebiets entsprechend den Vorgaben von Art. 15 Abs. 2 RPG
und des KRIP-S vom 20. März 2018. Die Planungszone wurde in zeitlicher
Hinsicht schrittweise in Kraft gesetzt. Bauvorhaben, welche dem
vorstehenden Planungsziel entgegenstehen könnten, wurden bis zum 19.
März 2019 noch bewilligt, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt
waren:
- Die auf der Bauparzelle zur Verfügung stehende Ausnützung wird zu mindestens 80 % genutzt.
- Bildet das Baugrundstück allein oder zusammen mit weiteren (auch Dritten gehörenden) Grundstücken gemäss Planungsziel Teil einer zusammenhängenden potentiellen Ausnützungsfläche, so darf das Bauvorhaben die "Auszonungseignung" der verbleibenden Restfläche in keiner Art und Weise negativ beeinflussen (keine Schaffung neuer Baulücken, keine Zerstückelung potentieller Auszonungsflächen, kein ganzes oder teilweises Trennen potentieller Auszonungsflächen vom angrenzenden Nichtbaugebiet etc.).
- Der Bauherr verpflichtet sich und allfällige Rechtsnachfolger mittels schriftlicher Erklärung, nach allfälliger Baubewilligungserteilung (a) auf die Einreichung eines Gesuchs um Verlängerung der Baufristen und (b) während zehn Jahren auf die Einreichung eines Sistierungsgesuches nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu verzichten.
Die Planungszone wurde seinerzeit nicht angefochten. Sie kann vorliegend
nicht akzessorisch überprüft werden. Dies wäre nur dann möglich, wenn
sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten
Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er damals keine
Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen oder wenn sich die
Verhältnisse seit Planerlass derart geändert hätten, dass das öffentliche
Interesse an der auferlegten Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein
könnte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 vom 10. November
2005 E.3.5). Dies ist hier nicht der Fall. Auf die Rüge, die Planungszone sei
bundesrechtswidrig, ist deshalb nicht einzutreten (vgl. dazu Standpunkt der
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung, S. 5 Rz 8 und 9). Im
Übrigen wurde die Planungszone mit Hinweis auf die Zustimmung des DVS
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zur Verlängerung vom 3. Juni 2020 durch Publikation im Kantonsamtsblatt
vom 3. Juli 2020 einstweilen bis zum 2. Juli 2022 verlängert. Eine
Anfechtung der Verlängerung bei der Regierung mittels
Planungsbeschwerde durch den Beschwerdeführer blieb wiederum aus.
2.1.3. Die Planungszone widerspricht auch nicht übergeordnetem Recht. Selbst,
wenn die Planungszone akzessorisch überprüft werden könnte, ergäbe
dies, dass sie dem übergeordneten Recht nicht zuwiderliefe. Sie wurde
nach den Vorgaben des KRIP-S erlassen. Der Beschwerdeführer
behauptet zwar auf S. 7, Ziff. 1.1 seiner Beschwerdeschrift die
Bundesrechtswidrigkeit der Planungszone, gibt dazu aber keine
nachvollziehbare Begründung. Sollte er damit meinen, dass Art. 15 Abs. 1
und 2 RPG und der KRIP-S unterlaufen werde, bleibt er auch dafür eine
Erklärung schuldig. Will er damit sagen, dass gemäss Urteil des
Bundesgerichts 1_C 40/2016 vom 5. Oktober 2016 das Bundesgericht
ausgeführt habe, Baubewilligungen dürften nicht erteilt werden, wenn eine
Auszonung nicht ausgeschlossen werden könne, ist festzuhalten, dass
genau bei den beiden Parzellen 2055 und 4355 angesichts der in jeder
Hinsicht vorliegenden Baureife eine Auszonung mit grösster
Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen sein dürfte.
Einfach in der Beschwerdeschrift (auf S. 8 Ziff. 1.4.1) zu behaupten, die
durch das eidgenössische und kantonale Recht geforderte effiziente und
haushälterische Nutzung des Baulandes, die minimale Ausnutzung von
Bauland (80 %) könnten mit Leichtigkeit durch die Vereinbarung unter
Nachbarn, etwa über örtliche oder volumenmässige Baubeschränkungen
verhindert werden und dies widerspreche dem geltenden Vorgaben und
Zielen der Raumplanung und des kantonalen Richtplans diametral, genügt
nicht, die angebliche Bundesrechtswidrigkeit zu begründen, zumal damit
nicht die Planungszone an sich angegriffen wird, sondern die vorliegend
vorgenommenen Nutzungsbeschränkungen. Art. 26 BG sieht zudem für
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Nutzungsübertragungen die Genehmigung durch den Gemeindevorstand
vor.
2.1.4. Es bleibt zu klären, ob die Bauvorhaben der Planungszone und der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Rechtsmissbräuchen bei der
Bewilligung von Erstwohnungen – unter zusätzlicher Berücksichtigung der
Eventualanträge der Beschwerdegegnerin in deren Vernehmlassung (S. 3-
4) – nicht widersprechen. Wie die Beschwerdegegnerin ausführlich und
richtig darstellt (vgl. dazu ihren Standpunkt in der Vernehmlassung [S. 14
ff.]), dürfen (und müssen) die drei Bauvorhaben gesamthaft beurteilt
werden. Die gemeinsame Betrachtung ergibt, dass sie den Anforderungen
in der Planungszone entsprechen. Sie beeinflussen die
"Auszonungseignung" der verbleibenden Restfläche in keiner Art und
Weise negativ, sie schaffen keine neuen Baulücken und haben keine
Zerstückelung potentieller Auszonungsflächen, kein ganzes oder teilweises
Trennen potentieller Auszonungsflächen von angrenzenden
Nichtbaugebieten zur Folge. Die in der Planungszone verlangte schriftliche
Erklärung der Bauherren, nach allfälliger Baubewilligungserteilung auf die
Einreichung eines Gesuchs um Verlängerung der Baufristen und während
zehn Jahren auf die Einreichung eines Sistierungsgesuches nach Art. 14
Abs. 1 lit. b ZWG zu verzichten, liegen vor. Deshalb ist auch nicht mehr zu
prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die
Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung der drei Bauvorhaben als
unrealistisch erscheinen liessen. Dies gilt umso mehr, als dem
Eventualantrag 1 der Beschwerdegegnerin zur Auflagenergänzung in ihrer
Vernehmlassung (S. 3) stattzugeben ist, zumal das Fehlen entsprechender
geeigneter Auflagen vom Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift
(auf S. 7, Ziff. 1.2) beanstandet wurde und sich alle Beschwerdegegner (1-
3) damit einverstanden erklärt haben. Damit ist noch wirksamer
sichergestellt, dass alle drei Projekte innerhalb der Baufrist gemäss Art. 91
KRG und damit im Wesentlichen zusammen realisiert werden, mit dem Bau
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vorläufig nicht begonnen wird und die Baufreigabe mittels separater
Verfügung erst erteilt wird, sobald der Nachweis gemäss Eventualantrag 1
erbracht wird.
Ein Missbrauch müsste gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden (vgl. Standpunkt der
Beschwerdegegner 2 und 3, in deren Vernehmlassung S. 8, Rz 32). Mit
den Erklärungen betreffend Nichtverlängerung der Baufristen und der
Nicht-Inanspruchnahme der Möglichkeit zur Sistierung zusammen mit der
Gutheissung der Eventualanträge der Beschwerdegegnerin ist der
Nachweis erbracht, dass hier kein offensichtlicher Missbrauch vorliegt. Es
kann somit offenbleiben, ob die weiteren Argumente der drei
Beschwerdegegner und der Beschwerdegegnerin in Bezug auf die
zukünftige Nutzung der drei Objekte ausreichend sind, um eine
Verweigerung einer Baubewilligung zu rechtfertigen. Somit erübrigt sich
auch die Einholung weiterer diesbezüglicher Unterlagen, wie dies der
Beschwerdeführer auf S. 14 Ziff. 3.4 in der Beschwerdeschrift beantragt. In
seinem Urteil 1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 hat das Bundesgericht
Indizien für unrealistische Nutzungen von Bauvorhaben als Erstwohnungen
formuliert (voraussichtlicher Preis, Lage, Zuschnitt und Ausstattung). Nicht
zu prüfen ist deshalb, ob hier Anhaltspunkte für unrealistische Nutzungen
vorliegen (was aber, abgesehen von der geplanten Vermietung im Rahmen
des WEF, nicht der Fall ist). Auch nicht zu prüfen ist demnach, ob ein
Bedarf von Erstwohnungen besteht und wie sich der konkrete
Leerwohnungsbestand präsentiert. Das wäre nur dann der Fall, wenn die
Nachfrager nicht bekannt wären, was hier nicht zutrifft.
Es ist folglich vom Gericht nicht zu beurteilen, ob insbesondere die in Bezug
auf das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 abgegebene Erklärung
zum zehnjährigen Miet-Vorvertrag mit zeitlich limitierter vorbehaltener
Nutzung für das WEF (was von der Beschwerdegegnerin im Rahmen ihrer
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baupolizeilichen Aufgaben zu unterbinden wäre) einen offensichtlichen
Missbrauch darstellt. Zu bemerken ist aber, dass aus der Höhe des
Mietzinses nicht abgeleitet werden kann, dieser sei unrealistisch. Entgegen
der Auffassung des Beschwerdeführers ist es notorisch, dass Immobilien
wie die geplanten drei Liegenschaften nicht in zehn Jahren, sondern in 50-
100 Jahren (ca. 1-2 % Amortisationsrate pro Jahr) amortisiert werden.
Somit handelt es sich bei den vereinbarten Fr. 3'000.--/Mt. jedenfalls nicht
offensichtlich um einen vorgeschobenen Mietzins. Anzumerken ist zudem,
dass die drei Bauvorhaben mit Gerichtsfällen wie dem in BGE 142 II 206
und in BGE 145 II 99 schon von den Dimensionen her und auch sonst
nichts zu tun haben. Die Liegenschaften auf Parzellen an der F._-
strasse befinden sich in der Bauzone und sind bestens erschlossen. Sie
sind ganzjährig zugänglich, das Ortszentrum in wenigen Minuten mit dem
öffentlichen Verkehr gut erreichbar. Das gesamte Bauvolumen (1 MFH mit
drei Wohnungen sowie 2 EFH) darf als überschaubar und keineswegs als
völlig überrissen oder zahlenmässig überdimensioniert bezeichnet werden.
Die Grösse der Räume, die Ausstattung und Raumeinteilung lassen gerade
nicht auf eine offensichtliche Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung
(ZWG) schliessen.
Zu Recht hat die Beschwerdegegnerin erkannt, dass sich wegen der
deklaratorischen Wirkung einer Anmerkung im Grundbuch eine solche
nicht aufdrängt. Dem Eventualantrag 2 der Beschwerdegegnerin in deren
Vernehmlassung (S. 3-4) ist trotzdem stattzugeben, zumal sich alle drei
Beschwerdegegner (1-3) damit einverstanden erklärt haben. Dies kann
mittels reformatorischen Urteils erfolgen. Die Beschwerdegegnerin hat in
ihrer Vernehmlassung klar dargelegt, wie neu verfügt werden soll,
weswegen es einen prozessualen Leerlauf darstellte, würde die Sache zu
erneuter Verfügung an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen. Die
entsprechend ergänzten Anträge werden deshalb (bereinigt) ins
Urteilsdispositiv (Ziff. 2 und 3) aufgenommen und erwachsen – nach Ablauf
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der Rechtsmittelfrist (Ziff. 6) – gleich wie die übrigen Dispositivziffern in
Rechtskraft.
3.1. Die drei angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide vom 19./21. März
2019 sind demnach rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 6.
Mai 2019 führt, soweit darauf eingetreten werden kann (vorne E.2.1.2).
3.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.
Das Gericht erachtet dabei hier ermessensweise eine Staatsgebühr von
insgesamt Fr. 4'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen und
gerechtfertigt.
3.3.1. Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer sowohl dem für sich anwaltlich
vertreten Beschwerdegegner 1 als auch den beiden durch denselben
Rechtsanwalt vertretenen Beschwerdegegnern 2 und 3 gemäss Art. 78
Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür sind dabei die jeweils
eingereichten Honorarnoten der beteiligten Rechtsvertreter.
3.3.2. Gemäss Kostennote vom 28. Oktober 2019 [mit Honorarvereinbarung und
Stundenansatz Fr. 280.-- für beauftragte Partei] machte der Anwalt des
Beschwerdegegners 1 eine Parteientschädigung von total Fr. 6'557.80
(bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 20.74 Std. à Fr. 280.-- [Fr. 5'807.20]
plus Barauslagen [Fr. 281.75] und 7.7 % MWST auf Fr. 6'088.95 [Fr.
468.85]) geltend. Praxisgemäss beträgt der höchstzulässige
Stundenansatz im Kanton GR Fr. 270.-- laut Art. 3 Abs. 1
[Gebührenansätze] i.V.m. Art. Art. 4 [Honorarvereinbarung] der
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250), weshalb die
besagte Kostennote noch entsprechend zu kürzen ist. Die so korrigierte
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Honorarnote des Anwalts des Beschwerdegegners 1 beläuft sich danach
auf total Fr. 6'334.45 (bestehend aus: 20.74 Std. à Fr. 270.-- [Fr. 5'599.80]
plus Kleinspesen [Fr. 281.75] und 7.7 % MWST auf Fr. 5'881.55 [Fr.
452.90]). In diesem Umfang hat der Beschwerdeführer dem
Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen.
3.3.3. Laut Honorarnote vom 25. November 2019 des Anwalts des
Beschwerdegegners 2 [mit Honorarvereinbarung vom 9. Mai 2019 und
Stundensatz Fr. 270.--] und der Beschwerdegegner 3 [mit
Honorarvereinbarung vom 8. Mai 2019 und Stundenansatz Fr. 270.--]
wurde eine aussergerichtliche Entschädigung von insgesamt Fr.
8'161.76 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 27.25 Std. à Fr. 270.--
[Fr. 7'357.50] zzgl. 7.7 % MWST [Fr. 566.53] plus
Kleinspesenpauschale 3% auf Fr. 7'357.50 [Fr. 220.73] zzgl. 7.7 %
MWST auf Fr. 220.73 [Fr. 17.--]) geltend gemacht. An dieser
Honorarnote gibt es nichts auszusetzen, weshalb der
Beschwerdeführer an die Beschwerdegegner 2 und 3 eine
Parteientschädigung in der Gesamthöhe von Fr. 8'161.75 [gerundet]
zu entrichten hat.
3.3.4. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin keine
aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegte.