# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ff540a26-107d-41da-bed7-7f4c10051b32
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_005
**Year:** 2015
**Language:** fr
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Faits :
A.
A.a. Par acte de vente à terme conditionnelle instrumenté le 21 décembre 2011 par Me G._, notaire à U._, B._, de nationalité russe, a vendu à A._, de nationalité russe également, différents lots de propriété par étages sis sur la commune de U._ (lots nos 222-9, 12537-1-47 et 12537-1-72, à savoir un appartement, un garage et une place de parc).
Lors de cette vente, B._ était représentée par son fils, tandis que A._ était représenté par C._. Les représentants étaient tous deux au bénéfice de procurations annexées à l'acte de vente.
Le prix de vente a été fixé à 1'500'000 fr., selon ces modalités:
- versement d'un acompte de 150'000 fr. le jour même de la signature du contrat de vente, ce montant restant consigné en mains du notaire jusqu'au jour de la signature de la réquisition de transfert;
- paiement du solde de 1'350'000 fr. aux conditions énoncées aux chiffres 17 à 20 de l'acte de vente à terme conditionnelle.
Les art. 17 et 18 du contrat de vente portaient sur la nécessité d'obtenir une autorisation définitive et exécutoire d'acquérir, délivrée par la Commission foncière (art. 17), dite autorisation n'étant accordée que sous certaines charges, mentionnées au registre foncier et imposées par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (art. 18). L'art. 19 concernait le terme d'exécution du contrat, fixé 20 jours après la notification, par le notaire, de l'autorisation prévue au ch. 17, mais le 30 mars 2012 au plus tôt.
Le contrat prévoyait en outre une clause pénale (art. 20), à la teneur suivante:
Si l'une ou l'autre des parties ne donne pas suite aux engagements ici souscrits, la partie non défaillante pourra à son choix:
- soit poursuivre l'exécution du contrat en demandant le transfert des immeubles et le paiement du solde du prix, tous dommages-intérêts pour exécution tardive étant réservés,
- soit, après avoir mis l'autre partie en demeure par lettre recommandée, moyennant un préavis de 15 jours, renoncer à l'exécution du contrat et demander en lieu et place le paiement d'une indemnité, à titre de peine conventionnelle, d'ores et déjà fixée à CHF 150'000.- (cent cinquante mille francs), montant immédiatement exigible, sans autre mise en demeure, le droit de demander des dommages-intérêts plus étendus étant réservé.
Dans l'hypothèse où l'acquéreur fait défaut et si la venderesse choisit la peine conventionnelle en lieu et place de l'exécution, l'acompte sera libéré en sa faveur pour valoir paiement de la peine. "
A.b. Par courrier du 1er mars 2012, Me G._ a fait parvenir à la représentante de A._ l'autorisation définitive et exécutoire obtenue de la Commission foncière.
A.c. B._ a sollicité de A._ le report du terme d'exécution de la vente au 15 juin 2012 ou à une date antérieure, fixée d'entente entre les parties. L'intéressé a accepté le report, qui a fait l'objet d'un acte de " modification de vente à terme conditionnelle - prorogation - droit d'emption ", instrumenté le 13 avril 2012 par Me G._.
Conformément à ce nouvel acte, B._ a concédé à A._ un droit d'emption sur les lots de propriété par étages jusqu'au 16 juillet 2012. Ce droit a été inscrit au registre foncier.
En raison du report du terme d'exécution et de la nécessité pour la banque de l'acquéreur de procéder à des adaptations de l'offre de prêt hypothécaire, un nouvel acte intitulé " prorogation de vente à terme conditionnelle-emption " a été instrumenté par Me H._, notaire à U._, en date du 14 juin 2012. Par ce nouvel acte, l'exécution de la vente a été reportée au 25 juin 2012.
A.d. Suite à un accident de voiture dont sa fille a été victime entre le 22 et 23 juin 2012, A._ a subi un malaise cardiaque. Selon lui, cet état de santé l'empêchait de se rendre en Suisse pour mettre un terme définitif à la vente immobilière le 25 juin 2012, en particulier pour signer les nouveaux documents relatifs au prêt hypothécaire.
A.e. Par courrier du 26 juin 2012, B._ a informé A._ et sa représentante, C._, qu'elle admettait de prolonger le délai d'exécution du 25 juin 2012 au 12 juillet 2012, mais qu'à défaut de paiement " dans le délai de 15 jours à compter de la date de l'envoie (recte: envoi) de la présente ", la vente serait annulée.
A._ a alors repris contact avec la Banque Cantonale Vaudoise pour finaliser le crédit hypothécaire.
A.f. Le 2 juillet 2012, à la requête de B._, Me G._ a dressé un constat de carence dans lequel elle a notamment attesté ne pas avoir reçu le solde du prix de vente de 1'350'000 fr. en date du 25 juin 2012. Dans le même constat, elle a rappelé à B._ la teneur de l'art. 20 de l'acte de vente.
Le 4 juillet 2012, Me G._ a fait parvenir le constat de carence à A._ et à C._, précisant qu' " [à] défaut du paiement du solde du prix de vente de CHF 1'350'000.- et de la provision pour les frais d'acte de CHF 75'000.- (...) d'ici au 12 juillet prochain, je libérerai la pénalité de CHF 150'000.- en faveur de la venderesse conformément à l'art. 20 'clause pénale' de l'acte précité ".
A.g. Le même jour, B._ a rencontré C._ et lui a proposé de signer une convention d'annulation de la vente immobilière, sans dédommagement. A._ a accepté la proposition de la venderesse, mettant un terme à ses démarches en vue de la conclusion de la vente.
Le lendemain, C._ a informé le notaire de la décision des parties d'annuler la vente, attirant son attention sur le fait que B._ lui avait confirmé n'avoir aucune prétention vis-à-vis de A._, le montant de 150'000 fr. pouvant ainsi être transféré sur le compte de celui-ci après la déduction des frais notariés.
N'ayant pu convenir d'un rendez-vous auprès du notaire pour clôturer le dossier, B._ et C._ se sont rencontrées le 11 juillet 2012 chez D._, juriste choisi par la venderesse.
A cette occasion, D._ a informé C._ que B._ souhaitait en réalité obtenir le montant de 150'000 fr. à titre de clause pénale et qu'aucune convention à l'amiable ne serait signée.
A.h. Le 13 juillet 2012, A._ a formellement contesté auprès du notaire le constat de carence établi le 2 juillet 2012 et s'est opposé au versement du montant de 150'000 fr. en faveur de B._.
B.
B.a. Par requête de mesures provisionnelles du 20 juillet 2012, A._ a conclu à ce qu'ordre soit donné à Me G._ de conserver le montant de l'acompte de 150'000 fr. jusqu'à droit connu sur le sort de l'acte de vente à terme conditionnelle.
Le Juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale a fait droit à cette requête par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 23 juillet 2012.
B.b. Le 17 janvier 2013, A._ a conclu, par requête de mesures superprovisionnelles, à ce qu'ordre soit donné au conservateur du registre foncier du district de la Riviera d'opérer l'inscription d'une interdiction d'aliéner les immeubles nos 222-9, 12537-1-47 et 12537-1-72 sis sur la commune de U._ jusqu'à droit connu sur le sort de l'acte de vente litigieux.
Dite requête a été rejetée par décision du 28 janvier 2013.
B.c. A._ a renouvelé sa requête le 21 novembre 2013, requête admise le jour même par ordonnance de mesures superprovisionnelles du Juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale.
B.d. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 30 juillet 2014, le Juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale a ordonné à Me G._ de conserver le montant de l'acompte de 150'000 fr. versé le 21 décembre 2011 par A._ en relation avec l'acte de vente à terme conditionnelle instrumenté le même jour le liant à B._ (I) et ordonné l'inscription provisoire au registre foncier, office d'Aigle et de la Riviera, en faveur du requérant, d'une restriction du droit d'aliéner les immeubles précités (II).
Statuant le 29 septembre 2014 sur l'appel de B._, le Juge délégué à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a réformé l'ordonnance querellée, ordonnant la radiation de l'annotation provisoire de la restriction du droit d'aliéner obtenue par A._.
C.
Agissant le 16 octobre 2014 par la voie du recours en matière civile et du recours constitutionnel subsidiaire, A._ (ci-après le recourant) conclut principalement à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que l'appel de B._ (ci-après l'intimée) est rejeté; subsidiairement, il réclame le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision. Le recourant reproche à la juridiction cantonale d'avoir " interprété de manière arbitraire l'art. 261 al. CPC et le droit du contrat de vente ".
Des observations n'ont pas été demandées.
D.
La requête d'effet suspensif déposée par le recourant a été admise par ordonnance présidentielle du 21 novembre 2014.

## Considerations

Considérant en droit :
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 140 IV 57 consid. 2).
1.1. Le recourant n'a pas déposé deux recours dans un seul mémoire comme le lui permet l'art. 119 LTF, mais n'a au contraire formé qu'un seul recours, intitulé à la fois recours en matière civile et recours constitutionnel subsidiaire (cf. arrêts 5A_759/2011 du 16 mars 2012 consid. 1.2; 5A_690/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1.3). A lui seul, l'intitulé erroné d'un recours ne nuit cependant pas à son auteur, pour autant que les conditions de recevabilité du recours qui serait ouvert soient réunies (ATF 134 III 379 consid.1.2).
1.2.
1.2.1. Les décisions en matière de mesures provisionnelles sont incidentes, aux termes de l'art. 93 al. 1 LTF, lorsque l'effet des mesures en cause est limité à la durée d'un procès en cours ou à entreprendre par la partie requérante, dans un délai qui lui est imparti. (ATF 137 III 324 consid. 1.1; 134 I 83 consid. 3.1). Telle est la nature de la décision entreprise, l'annotation de l'interdiction d'aliéner étant ici sollicitée en vue d'un procès principal.
1.2.2. La recevabilité d'un recours en matière civile suppose en conséquence que la décision querellée soit de nature à causer un préjudice irréparable aux termes de l'art. 93 al. 1 let. a LTF, la condition de l'art. 93 al. 1 let. b LTF étant d'emblée exclue s'agissant de mesures provisionnelles (ATF 137 III 589 consid. 1.2.3; arrêt 5A_8/2012 du 24 février 2012 consid. 2.3). Un préjudice ne peut être qualifié d'irréparable au sens de la disposition précitée que s'il cause un inconvénient de nature juridique, qui ne puisse pas être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par une décision finale favorable au recourant (ATF 134 III 188 consid. 2; 138 III 190 consid. 6). Tel est le cas en l'espèce en tant qu'en l'absence de la mesure provisionnelle requise, l'intimée pourrait vendre les immeubles litigieux à un tiers, empêchant ainsi le recourant d'obtenir le transfert de propriété en sa faveur (arrêt 5P.195/2004 du 23 août 2004 consid. 1.3).
1.3. La décision attaquée a été rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) et le recours a été interjeté dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, par la partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité cantonale de dernière instance statuant sur recours (art. 75 al. 1 et 76 al. 1 LTF).
1.4. Le recourant interjette un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire, sans toutefois s'exprimer sur la question de la valeur litigieuse de l'affaire, de nature pécuniaire (art. 74 al. 1 let. b LTF). La cour cantonale a arrêté celle-ci à 150'000 fr., de sorte qu'il faut admettre que le recours en matière civile est ouvert, étant précisé que, dans la mesure où le recours porte sur des mesures provisionnelles au sens de l'art. 98 LTF et que seule la violation de droits constitutionnels peut en conséquence être invoquée (cf. consid. 2 infra), le pouvoir de cognition du Tribunal fédéral est identique à celui qui serait le sien dans le cadre d'un recours constitutionnel subsidiaire.
2.
L'arrêt entrepris, qui confirme une ordonnance rejetant une requête de mesures provisionnelles fondée sur les art. 261 ss CPC, constitue une décision sur mesures provisionnelles au sens de l'art. 98 LTF (ATF 138 III 728 consid. 2.2). Le recourant ne peut dès lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal fédéral n'examine celle-ci que si de tels moyens ont été invoqués et motivés par le recourant, à savoir exposés de manière claire et détaillée ( «principe d'allégation»; ATF 139 I 229 consid. 2.2; 134 II 244 consid. 2.2 et 349 consid. 3 et les références). La partie recourante doit ainsi indiquer quelle disposition constitutionnelle aurait été violée et démontrer, par une argumentation précise, en quoi consiste la violation (ATF 134 II 349 consid. 3; 133 III 393 consid. 6).
3.
3.1. Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le Tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a) et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b).
Un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base d'éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant que la possibilité que les faits aient pu se dérouler autrement ou que la situation juridique se présente différemment soit exclue (parmi plusieurs: ATF 131 III 473 consid. 2.3; 130 III 321 consid. 3.3).
Une restriction du droit d'aliéner peut être ordonnée, par voie de mesure provisionnelle, dans le cadre d'un procès en exécution d'une vente immobilière (art. 960 al. 1 ch. 1 CC; cf. ATF 104 II 170 consid. 5; STEINAUER, Les droits réels, tome I, 5e éd. 2012, n. 771a).
3.2. Le présent litige porte exclusivement sur la vraisemblance des prétentions du recourant tendant au transfert des immeubles par l'intimée, vraisemblance nécessaire pour obtenir l'annotation sollicitée et déniée en l'espèce par la cour cantonale.
4.
4.1. La juridiction cantonale a considéré en substance que, si l'on ne pouvait exclure que le recourant pût échapper au paiement de la clause pénale en démontrant que le défaut d'exécution à temps ne lui serait pas imputable, elle ne percevait pas comment construire son droit à l'exécution du contrat et au transfert immobilier dès lors qu'il avait laissé s'écouler le délai dans lequel il devait s'acquitter du solde du prix de vente.
Au sujet de la mise en demeure prévue à l'art. 20 du contrat de vente, la juridiction cantonale a estimé que le recourant ne pouvait prétendre qu'elle n'avait pas eu lieu, vu le délai d'acheminement du courrier de l'intimée, daté 26 juin 2012. Avant l'échéance du délai fixé au 12 juillet 2012 pour s'acquitter du solde du prix de vente, les parties avaient au demeurant convenu de procéder à l'annulation de la vente, même si le sort de la clause pénale n'avait certes pas été réglé. Le recourant avait ainsi implicitement renoncé au délai posé par la mise en demeure, dont il ne s'était d'ailleurs nullement plaint de l'insuffisance.
Le magistrat cantonal a ensuite relevé que, lorsque le recourant s'était vu proposer l'annulation du contrat sans application de la clause pénale, il lui incombait soit d'accepter cette proposition et de concrétiser l'accord des parties par un acte notarié remplaçant l'accord en vigueur, soit de la refuser et de payer le solde du prix. Après avoir pris le soin de prolonger à deux reprises ce délai par acte authentique, le recourant ne pouvait en effet prétendre qu'une convention d'importance entre les parties suffisait à faire échec au contrat de vente sans adopter la forme d'un acte notarié. En s'abstenant de concrétiser l'accord des parties par un tel acte, le recourant avait laissé en vigueur l'acte de vente initial prévoyant la caducité de la vente en cas de défaut de paiement à l'échéance du délai, moyennant mise en demeure.
4.2.
4.2.1. Dans un premier grief, le recourant reproche à la juridiction cantonale d'avoir arbitrairement retenu que l'intimée l'avait valablement mis en demeure. Il affirme à cet égard ne pas avoir disposé d'un délai de 15 jours dès réception de la mise en demeure pour s'acquitter du solde du prix de vente, conformément à ce que prévoyait l'art. 20 du contrat. La mise en demeure était en effet datée du 26 juin 2012, avait été expédiée depuis la Suisse, et lui fixait un délai au 12 juillet 2012 pour s'acquitter du solde du prix de vente. Or en admettant que le délai de 15 jours eût été respecté, il eût fallu qu'il réceptionnât le courrier litigieux le 27 juin 2012, ce qui était difficilement envisageable vu son domicile moscovite. A supposer enfin que sa représentante fût habilitée à recevoir la mise en demeure, il était également vraisemblable que celle-ci lui fût parvenue ultérieurement au 27 juin 2012, compte tenu de son envoi par recommandé et du changement d'adresse de l'intéressée.
Le recourant conteste en outre avoir implicitement renoncé à une mise en demeure satisfaisant aux termes contractuels. Il soutient à ce propos qu'aucun accord n'aurait été finalisé entre les parties, l'exécution de la clause pénale constituant à son sens un point essentiel d'un éventuel accord.
4.2.2. Ainsi que le relève à juste titre le recourant, le principe de la réception s'applique à l'envoi de la mise en demeure (cf. HOHL, Procédure civile, tome II, 2e éd. 2010, n. 915 s.). Il ne ressort cependant pas du dossier cantonal que le recourant se serait plaint, à réception du courrier litigieux, de son invalidité au regard des termes contractuels: il est au contraire établi qu'il a alors repris contact avec la banque pour finaliser le crédit hypothécaire. Par ailleurs, le recourant ne démontre pas que l'accord des parties quant à l'annulation du contrat de vente et sa renonciation implicite à exiger l'exécution du contrat auraient été arbitrairement établis par la cour cantonale: il ne ressort en effet nullement des constatations de faits que l'intéressé aurait fait de l'absence de dédommagement une condition essentielle de son accord à l'annulation de la vente, à tout le moins aucun élément du dossier n'atteste qu'à défaut, il entendait maintenir le contrat.
4.3.
4.3.1. S'appuyant ensuite sur l'attitude contradictoire de l'intimée, le recourant affirme avoir été privé de la faculté d'exécuter la vente dans le délai qui lui était accordé et prétend que la mauvaise foi de son adverse partie rendrait sans effet la mise en demeure qu'elle lui avait adressée, l'intéressée restant ainsi liée par le contrat de vente litigieux. Ce serait en conséquence arbitrairement que l'autorité cantonale aurait considéré que l'exécution du transfert litigieux était exclue. Le recourant précise enfin que l'on ne pouvait lui faire grief d'avoir considéré, par sa représentante, que la renonciation à l'exécution de la clause pénale ne nécessitait pas la forme authentique: l'application d'une telle forme n'était guère évidente pour un " béotien " du droit suisse.
4.3.2. On ne saisit pas en quoi le comportement de l'intimée pourrait rendre sans effet la mise en demeure. Ainsi que l'a relevé la cour cantonale, le recourant pourra se référer à l'attitude contradictoire de la venderesse afin de démontrer que le défaut d'exécution ne lui est pas imputable au sens de l'art. 119 al. 2 CO et d'éventuellement échapper au paiement de la clause pénale.
A supposer ensuite que la motivation du recourant à cet égard soit suffisante (consid. 2 supra), il faut admettre que c'est sans arbitraire que la cour cantonale a retenu que le recourant aurait dû immédiatement consigner par acte authentique l'accord des parties quant à la renonciation d'exécuter la clause pénale dès lors que l'établissement d'une telle clause est soumis à cette forme (notamment: arrêts C.43/1986 du 24 juin 1986 consid. 1; 4C.429/1996 du 28 avril 1997 consid. 3b; FOËX, in THÉVENNOZ/WERRO (ÉD.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n. 11 ad art. 216 CO et les références doctrinales; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 1076; art. 12 CO par analogie: cf. ATF 123 III 97 consid. 2. Cf. cependant, pour la promesse de vente: ATF 140 III 200 consid. 5.3 ) et que l'intéressé avait systématiquement pris soin, auparavant, de modifier l'acte de vente litigieux devant notaire. Faute d'avoir été suffisamment réactif pour garantir ses droits, le recourant ne peut ainsi prétendre actuellement à l'exécution du contrat de vente immobilière. On ne saurait ainsi reprocher à la cour cantonale d'avoir arbitrairement refusé d'ordonner la mesure provisionnelle sollicitée, les prétentions du recourant n'étant pas vraisemblables.
5.
En définitive, le recours est rejeté aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). L'intimée n'a droit à aucun dépens, étant précisé qu'elle s'en est remis à justice quant à la requête d'effet suspensif déposée par le recourant.