# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 69aeff5c-7362-54fd-a7fb-9dbbfc9c727e
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A. Mit Beschluss vom 31. August 2020 beantwortete der Gemeinderat X , ihm von der S. AG sowie von D. und S. K. zum Vorentscheid  Frage Nr. 1 im Sinne der Erwägungen abschlägig:
" Kann eine zonenkonforme Überbauung auf den Grundstücken Kat.-Nr. 1, 2 und 3 in Y bzw. die entsprechende Anzahl Wohneinheiten von  24 Stück über die (Kat.-Nr. 4) in X erschlossen werden und für einen entsprechenden Anschluss auf der Südseite des  der L.-Strasse eine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden?"
B. Mit gemeinsamer Rekurschrift vom 23. November 2020 gelangten die S. AG sowie D. und S. K. fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten:
"1. Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben, soweit damit  1 abschlägig beantwortet wurde (d.h. keine Bewilligung für die Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 in der  Y über die L.-Strasse Kat.-Nr. 4 in X in Aussicht gestellt wurde), und es sei der Gemeinderat X einzuladen, die Erschliessung einer  Überbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 mit ungefähr 24 Wohneinheiten über die L.-Strasse sowie einen  Anschluss auf der Südseite des Wendehammers der L.- Strasse zuzulassen.
2. Es sei ein Augenschein durchzuführen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des ."
C. Vom Rekurseingang wurde mit Verfügung vom 26. November 2020  genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D. Der Gemeinderat X beantragte mit Rekursantwort vom 21. Dezember 2020
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die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter  zulasten der Rekurrierenden.
E. Der als Mitbeteiligter in das Verfahren aufgenommene Gemeinderat Y schloss in seiner Vernehmlassung ebenfalls vom 21. Dezember 2020 auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
F. Mit Replik vom 1. Februar 2021 und Duplik vom 15. Februar 2021 ( anlässlich des Augenscheins vom 28. April 2021) hielten die  sowie der Gemeinderat X an ihren jeweiligen Anträgen fest. Der mitbeteiligte Gemeinderat Y verzichtete stillschweigend auf Duplik.
G. Am 28. April 2021 führte eine Delegation des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien den erwähnten Augenschein vor Ort durch.
H. Eine weitere Eingabe der Rekurrierenden datiert vom 25. Mai 2021.
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## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.1. Die Rekurrierenden sind als Gesuchsteller und Adressaten der abschlägig beantworteten Vorentscheidfrage Nr. 1 unstreitig zum Rekurs legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
1.2. Aus dem Umstand, dass die Duplik des Gemeinderats X vom 15. Februar 2021 gemäss Ausführungen des Gemeindeschreibers aufgrund eines Kanzleifehlers nicht verschickt – und deshalb erst am Augenschein vom 28. April 2021 nachträglich überreicht – wurde, erwuchs den  kein Rechtsnachteil. Die Duplik wurde anlässlich des besagten  auch den Rekurrierenden übergeben (Prot. S. 3). Diese äusserten sich in ihrer Eingabe vom 25. Mai 2021 nicht dazu, obwohl ihnen dies selbstredend ebenso zugestanden hätte wie das Anbringen von  zu den Erkenntnissen des Augenscheins.
Sowohl die klar verspätet eingereichte Duplik des Gemeinderats X vom 15. Februar 2021 wie auch die unaufgefordert eingereichte Eingabe der Rekurrierenden vom 25. Mai 2021 dürfen und werden vorliegend als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht berücksichtigt; es steht dies generell im Ermessen der Rekursinstanz (Alain Griffel, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 23).
2.1. Im materiellrechtlicher Hinsicht ist vorliegend die Frage umstritten, ob im Rahmen einer allfälligen Neuüberbauung der allesamt auf [...]  [von Y] in der Zone W3/60 gelegenen Grundstücke Kat.-Nr. 1 der Rekurrentin 1 und Kat.-Nrn. 2 und 3 der Rekurrierenden 2 mit insgesamt ungefähr 24 Wohneinheiten die Erschliessung neu via die auf dem  von X verlaufende L.-Strasse vorgesehen werden kann.  [...] Gemeindestrasse [von X] stösst mit dem Wendehammer an ihrem südlichen Ende exakt an die derzeit durch einen Gartenzaun  Gemeindegrenze zwischen X und Y an (www.gis.zh.ch; Prot. S. 8 Foto Nr. 4 und Prot. S. 9 Foto Nr. 6).
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2.2. Der Gemeinderat X verneint einen Erschliessungsanspruch von in Y  Bauparzellen an die in X gelegene L.-Strasse.
2.3. Die Rekurrierenden halten den Anspruch für gegeben. Im Einzelnen führen sie zusammengefasst aus, die Grundstücke Kat.-Nrn. 1 ff. in Y würden  über eine servitutarisch gesicherte Stichstrasse ab der [...] F.-Strasse [von Y] erschlossen. Die Parzellen Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 seien unternutzt und mit teilweise baufälligen Gebäuden überstellt. Unglücklicherweise  die drei Parzellen eine in West-Ost-Richtung verlaufende,  Form und in der Nord-Süd-Richtung eine geringe Breite auf; im Falle der Parzelle Kat.-Nr. 1 der neubauwilligen Rekurrentin 1 betrage diese  nicht einmal 20 m. Die Gemeinde Y habe in ihrer Bau- und  (BZO) sehr einschränkende Bauvorschriften statuiert, welche eine Neuüberbauung der Parzellen mit der bestehenden Parzellarstruktur  verunmöglichten. Insbesondere müssten Gebäude nach Süden hin einen grossen Grundabstand von 10 m und auf den übrigen Seiten einen kleinen Grundabstand von 5,5 m respektieren, welche Grundabstände sich bei einer Fassadenlänge von mehr als 20 m auch noch um einen Viertel der Mehrlänge bzw. um maximal 4 m vergrösserten (Art. 22 BZO i.V.m. Art. 43 Ziff. 1 BZO; Art. 46 Ziff. 1 BZO). Zwar dürfte ein Gebäude eine  von 50 m aufweisen (Art. 22 BZO); ein entsprechender Bau müsse aber auf der Südseite somit einen Grenzabstand von 14 m und (unter anderem) auf der Nordseite einen solchen von 9,5 m aufweisen. Bei einer  mit einer Tiefe von nicht einmal 20 m könne die zulässige Gebäudelänge damit nicht ansatzweise ausgeschöpft werden, weil andernfalls die  Abstände gar keinen Baubereich mehr ergäben. Auch eine offene Bauweise bzw. die Realisierung von zwei separaten Baukörpern brächten keine wirkliche Entlastung, weil Art. 46 Ziff. 2 BZO eine Gesamtbetrachtung von Bauten mit unterschrittenem Grenz- und Gebäudeabstand vorschreibe. Im Ergebnis resultierten bei Berücksichtigung der massgeblichen  theoretische Baubereiche, welche geradezu verschwindend klein seien (vgl. act. 4.2, Planbeilage A).
Eine sinnvolle Überbauung der Parzelle Kat.-Nr. 1 der Rekurrentin 1 sei daher nur unter Einbezug der Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 der  2 und unter Vornahme eines Landabtausches möglich, indem aus den
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drei in West-Ost-Richtung verlaufenden Parzellen zwei neue, in Nord- verlaufende Parzellen geschaffen würden. Ein solcher Abtausch ermögliche einerseits den einstweiligen Fortbestand der im Besitz der  nicht bauwilligen Rekurrierenden 2 befindlichen Gebäude an der F.- Strasse 1 und 2 (act. 4.2, Planbeilage B, Variante B1). Andererseits – und vor allem – könne dadurch der Problematik des auf der Südseite zu  grossen Grundabstandes sowie den heute ungünstigen, in -Richtung langrechteckigen Grundstücksformen begegnet werden.
Damit der unternutzte und neu gefangene Grundstücksteil B im Osten einer Neuüberbauung mit zugehöriger Unterniveaugarage zugeführt werden könne und die dafür nötigen, etwa 19 Fahrzeugabstellplätze erschlossen werden könnten, müsse indes eine Zufahrt über die [...] L.-Strasse [von X] möglich sein. In einer zweiten Phase könnten dann dereinst die derzeit nicht neubauwilligen Rekurrierenden 2 den im Westen gelegenen neuen Grundstücksteil A an diese Unterniveaugarage anschliessen und darüber Ersatzneubauten für die Gebäude an der F.-Strasse 1 und 2 erstellen (act. 4.2, Planbeilage B, Variante B2).
Ohne eine Erschliessung ab der L.-Strasse bliebe der neubauwilligen  1 nur der Weg über ein Quartierplanverfahren oder – wegen der einer Landumlegung entgegenstehenden Bestandesbauten der  2 – gar einer Gebietssanierung gemäss §§ 186 ff. PBG, um die überfällige Aufwertung der Parzelle Kat.-Nr. 1 an der Gemeindegrenze  zu können.
Die L.-Strasse in X sei eine dem Gemeingebrauch gewidmete Strasse. Mit der Ausgestaltung der L.-Strasse sowie von deren Wendehammer habe die Gemeinde X in Kauf genommen, dass die dortigen Liegenschaften im Falle einer Neuüberbauung dereinst an die L.-Strasse anschliessen könnten. Es existierten keine Vorschriften, welche die Erschliessung eines Grundstücks über eine Strasse auf dem Gebiet einer Nachbargemeinde untersagen würden. Die L.-Strasse sei für die nachgesuchte Erschliessungslösung  ausgebaut und auch Aspekte der Verkehrssicherheit oder des Umweltschutzes (Lärm) stünden einem Anschluss nicht entgegen. Bei  Betrachtung hätten die Rekurrierenden ein sehr grosses Interesse an der Erschliessung ihrer Parzellen über die L.-Strasse, welche die Ge-
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meinde X mit deren Erstellung auch ermöglicht habe. Ein entsprechender Anschluss dürfe daher nicht verweigert werden.
2.4. Der Gemeinderat Y hält dafür, tatsächlich erschwerten die von den  genannten baurechtlichen Rahmenbedingungen eine  insbesondere wegen der langrechteckigen Form der Baugrundstücke bzw. wegen den in Y geltenden Abstandsregelungen. Nachdem eine  der rekurrentischen Grundstücke nach den Vorstellungen der  indes ohnehin nur möglich sei, wenn eine Vereinigung bzw. Neuanordnung der Grundstücke stattfinde, werde auch die Frage einer () Erschliessung via die [...] L.-Strasse [von X] obsolet. Denn im Falle einer Vereinigung bzw. Neuanordnung der Baugrundstücke seien  ab der [...] F.-Strasse [von Y] wie bisher, unter  der gesicherten Wegrechte, durchaus vorstell- und realisierbar.
3.1. Die Erschliessung ist eine Grundvoraussetzung, damit ein Grundstück (neu) überbaut werden kann (Art. 22 Abs. 2 lit. b des  [RPG]). Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn die für die  Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe herangeführt sind, dass ein  ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG).  liegt – als Teilgehalt des Erschliessungsbegriffs – allein die  ersterwähnte Zugänglichkeit im Sinne von § 237 PBG, mithin die  mit Anlagen des Verkehrs (Strassen und Wege), im Streit.
Ein Erschliessungsplan im Sinne der §§ 90-95 PBG regelt die . Zu seiner Erstellung sind die zürcherischen Gemeinden  (§ 90 Abs. 1 PBG). Die sogenannte Feinerschliessungsplanung wird grundsätzlich mittels Quartierplan (§§ 123 ff. PBG) gewährleistet. Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und  Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Je nach den Umständen kann ein  auch auf Teilmassnahmen beschränkt werden (§ 123 Abs. 2 PBG). Teilquartierpläne sind beispielsweise denkbar für Grenzverschiebungen und geringfügige Landabtäusche (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
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Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 240). Für die Einleitung eines Quartierplanverfahrens  es unter Umständen bereits, wenn auch nur ein Grundstück  erschlossen ist (VB.2018.00515 vom 27. Juni 2019, E. 2.2). Denkbar sind durch den Gemeindevorstand initiierte sogenannte amtliche Quartierpläne, durch Grundeigentümer veranlasste private Quartierpläne (§ 160a PBG) sowie sogenannte superprivate Quartierpläne, deren -rechtliches Erschliessungsgenügen spätestens im  (§ 237 Abs. 4 PBG) überprüft wird.
3.2. Die Zuständigkeit für die Grob- und Feinerschliessung des eigenen  respektive dessen Unterteilung in quartierplanrechtlich  Beizugsgebiete liegt – nachgerade genuin – bei der entsprechenden Gemeinde (§ 90 Abs. 1 PBG und § 130 Abs. 1 PBG). Nur ganz , nämlich dann, wenn die sinnvolle Begrenzung des Beizugsgebiets Land in zwei oder mehreren Gemeinden erfordert, ist ein  in allen betroffenen Gemeinden einzuleiten und koordiniert  (§§ 40-45 der Quartierplanverordnung [QPV]). Ein solcher Fall lag bzw. liegt vorliegend offenkundig nicht vor. Das angrenzende  von X respektive das dortige, ehemals als ein Beizugsgebiet im  des Quartierplanrechts definierte Gebiet wurde seinerseits offenkundig durch die A.-Strasse und die L.-Strasse daselbst erschlossen. Gemäss  gebliebenen Ausführungen der Gemeinde X beruhte jene  ihrerseits auf einer weit zurückliegenden Quartierplanung, an welcher sich in den letzten Jahrzehnten nichts Substantielles geändert und welche sich auch bewährt habe.
3.3. Das hier streitbetroffene Gebiet in Y wurde im Sinne des vorstehend  mit dem vom Regierungsrat genehmigten Quartierplan-Nr. 13 von der auf ihrem Gemeindegebiet erschliessungszuständigen Gemeinde Y (allein) erschlossen [...]. Die Baugrundstücke innerhalb des [...]  [von Y] und damit auch die rekurrentischen Grundstücke gelten nach Massgabe dieses Quartierplans als (fein-)erschlossen. In der Folge wurden die Grundstücke denn auch überbaut. Es wurde seinerzeit sowie bis zur Kundgabe der Neubauabsichten der Rekurrentin 1 offenbar nie ein Erschliessungsmangel konstatiert, wenngleich es der heute vorhandenen
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Stichstrasse mit der Auffassung der Rekurrierenden an einer  fehlt. Dieser Umstand bildet vorliegend aber weder Streitanlass noch Streitgegenstand (vgl. Replik [act. 17], Rz. 14).
3.4. Abgesehen von der eben erwähnten, nicht Streitgegenstand bildenden  Wendemöglichkeit am Ende der Stichstrasse ist nicht zu erkennen, weshalb die rekurrentischen Grundstücke gegenwärtig oder gar generell als nicht (mehr) allein via dem Gebiet der erschliessungszuständigen  Y rechtsgenügend feinerschlossen zu betrachten sein sollten. Die sich vorliegend stellende Problematik ergibt sich bei Lichte betrachtet denn auch nicht aus Erschliessungsmängeln, sondern vielmehr aus sehr restriktiven Abstandsvorschriften gemäss der BZO Y im Verein mit schmalen  (siehe nachstehende Ziff. 4).
3.5. Läge tatsächlich bzw. neuerdings ein behebungsbedürftiger  vor, dann wäre auch für dessen Behebung die Gemeinde Y allein zuständig. Die oben erwähnten Quartierplanvarianten respektive die weiteren im entsprechenden Abschnitt des PBG genannten Institute (Grenzbereinigung [§§ 178-185 PBG]; Gebietssanierung [§§ 186-188 PBG]) stünden zur Verfügung. Dass mit der Heranziehung der  Instrumente ein gewisser zeitlicher Aufwand verbunden sein mag, ändert nichts an deren Existenz.
Die Gemeinde X hingegen ist planungs- und baurechtlich für die Behebung eines allfälligen Erschliessungsmangels auf fremden Gemeindegebiet in keiner Art und Weise verantwortlich. Eine solche Betrachtungsweise wäre mit der vorstehend erläuterten, nachgerade genuinen Monopolzuständigkeit einer Gemeinde für die Erschliessung ihres eigenen Gemeindegebiets – und nur dieses Gebiets – nicht zu vereinbaren. Eine Gemeinde wie  die Gemeinde X muss auch nicht etwa einer Bauherrschaft in einer Nachbargemeinde quasi an der Grenze erschliessungstechnisch "", um dergestalt die von der erschliessungszuständigen  zu verantwortenden Erschliessungsdefizite zu kompensieren –  solche vor. In diesem Sinne ist es qualifiziert unzutreffend, wenn die Rekurrierenden dafürhalten, die Gemeinde X habe mit der Ausgestaltung der L.-Strasse mit einem bis an die Gemeindegrenze reichenden Wende-
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hammer eine Erschliessung des in der Gemeinde Y liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 1 nachgerade in Kauf genommen oder ermöglicht (Rekursschrift [act. 2], Rz. 16 und 24). Diese Betrachtungsweise lässt die – eindeutig – abgrenzbaren kommunalen Planungshoheiten und  verschiedener Gemeinden gänzlich ausser Acht. Der Umstand, dass der Wendehammer der L.-Strasse an der Gemeindegrenze endet, ist in Bezug auf [...] Bauparzellen [von Y] rein zufällig und keinesfalls . Es ist nicht vorstellbar, dass die Gemeinde X mit seiner  quasi in Kauf genommen hat, dass dereinst Grundeigentümer aus der Nachbargemeinde Erschliessungsansprüche über die Gemeindegrenze hinweg geltend machen. Die vor Jahrzehnten vorgenommene  und Feinerschliessung auf [dem] Gemeindegebiet [von X] war  allein für Baugrundstücke im Bereich des entsprechenden [...]  [von X] bestimmt.
3.6. Schliesslich und bemerkungsweise ist die Gemeinde X auch nicht , für Bauherrschaften auf dem Gebiet einer Nachbargemeinde planerisch tätig zu werden respektive Vorschläge für Überbauungsprobleme , welche wie erwähnt allein aus ungünstigen Grundstücksformen im Verein mit restriktiven Bauvorschriften in der Nachbargemeinde resultieren (in diesem Sinne jedoch Replik [act. 17], Rz. 12, 16 und 18).
3.7. Am Ausgeführten ändert explizit nichts, dass in der Rechtsprechung bereits mehrmals erkannt wurde, es stehe einem Grundeigentümer, dessen Grundstück von mehreren Strassen erschlossen sei, grundsätzlich frei, von welcher Strasse er sein Grundstück erschliessen wolle. Erstens sind die streitgegenständlichen Baugrundstücke in Y – nach Massgabe obiger Grundsatzausführungen betreffend gemeindehoheitlicher  – gerade nicht von mehreren Strassen erschlossen. Das  des Wendehammers der [...] L.-Strasse [von X] an die  stellt keinesfalls eine – quasi in Unzuständigkeit ergangene –  Alternativerschliessung ausserkommunaler Baugrundstücke dar. Zweitens äussern sich die in der Rechtsprechung bislang behandelten Fälle allesamt zum Erschliessungsanspruch von (teilweise sogenannten "") Quartierplangenossen im Rahmen desselben Quartierplangebiets, welcher Fall hier nicht vorliegt (vgl. VB.2003.00044 in BEZ 2004 Nr. 2, mit
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einer Zusammenfassung der diesbezüglichen Rechtsprechung; VB.2007.00356 und VB.2007.00360 vom 5. Dezember 2007, E. 4.1; VB.2010.00613 und VB.2010.00618 in BEZ 2011 Nr. 22, E. 3). Auch aus dem rein gemeindeinternen Fall VB 87/0088, welcher in BEZ 1988 Nr. 45 publiziert wurde, lässt sich keine Wahlmöglichkeit der alternativen  über eine Gemeindegrenze hinweg ableiten; ebensowenig aus der rekurrentischerseits erwähnten, wenngleich wohl eher singulären  einer Tankstelle in Adliswil über das Gebiet der Stadt Zürich, zumal über die diesbezügliche Erschliessungsvereinbarung (welche wohl kaum ohne das Einverständnis der Stadt Zürich zustande gekommen sein dürfte) nichts bekannt ist. Dasselbe gilt betreffend den weiter geltend  (act. 21, Rz. 5) Umkehrschluss aus § 261 PBG, wonach Gebäude politische Grenzen nicht überstellen dürfen. Daraus mag sich zwar , dass eine Erschliessung eine politische Grenze überstellen darf – so geschehen offenbar im erwähnten Fall betreffend die Tankstelle in Adliswil. Ein Anschlussanspruch gegenüber einer Nachbargemeinde respektive  einer zufällig an die Gemeindegrenze angrenzenden Strasse einer Nachbargemeinde lässt sich nach Massgabe des oben Ausgeführten ohne – wie vorliegend – das Einverständnis dieser Nachbargemeinde  jedoch unter keinem Titel begründen.
3.8. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die Prüfung der Frage, ob die [...] L.- Strasse [von X] allenfalls (auch) aus Gründen der Verkehrssicherheit, des Umweltschutzes oder der zurückzulegenden Fahrdistanz vorliegend nicht erschliessungsgeeignet wäre, von vornherein.
3.9. Das Ausgeführte führt zur Abweisung des Rekurses.
4. Bemerkungsweise ist die von den Rekurrierenden konstatierte und  ausführlich wiedergegebene Problematik bei der Neuüberbauung der Parzelle Kat.-Nr. 1 und allenfalls später auch der Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 nicht in Abrede zu stellen. Allein, sie hat, wie vorstehend ausgeführt, nichts mit einem Erschliessungsmangel zu tun, bei dem sich überhaupt die Frage stellen würde, ob er allenfalls "auf Kosten" der Gemeinde X zu behe-
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ben sein könnte. Die Gründe für die unübersehbare  sind gänzlich anderweitig begründet. Die Bauparzellen sind in der Nord-Süd-Ausdehnung tatsächlich nur rund 20 m breit. Die Vorschrift von Art. 22 BZO statuiert für die Wohnzone W3/60 einen grossen  von beim Vergleich mit anderen Gemeinden grundsätzlich eher  – wenngleich aber nicht etwa singulären oder nachgerade exorbitant hohen – 10 m. Anders als in anderen Gemeinden mit grossen  von etwa derselben Grössenordnung kommt in Y indes erschwerend dazu, dass dieser grosse Grundabstand zwingend und immer von der am stärksten nach Süden gerichteten Seite einzuhalten ist (Art. 43 Ziff. 1 BZO) und nicht etwa, so die häufig anzutreffende Regelung in  Gemeinden, von der am meisten nach Süden gerichteten  bzw. -seite oder schlicht von der Hauptwohnseite. Regelungen der  Arten ergäben planerischen Spielraum, welcher in Y nicht zur Verfügung steht. Bei einem überdies von allen übrigen Gebäudeseiten  kleinen Grundabstand von immerhin auch noch 5,5 m (Art. 22 i.V.m. Art. 43 Ziff. 2 BZO) sind in der Nord-Süd-Ausrichtung nur gerade rund 20 m breite Grundstücke von vornherein nur noch mit rund 4,5 m  Gebäuden überbaubar. In der Länge lässt sich diese aufgrund der  Bauvorschriften erzwungene Gebäudeschmalheit ebenfalls nicht kompensieren, weil diesfalls bald Mehrlängenzuschläge (Art. 46 Ziff. 1 BZO) fällig werden, was wiederum zu (noch) schmaleren Gebäuden führen würde. Die umschriebenen Umstände führen mit der Auffassung der  und in Übereinstimmung mit den von einem Architekturbüro  Überbauungsstudien (act. 4.2; Anhänge) dazu, dass  dreigeschossige Neuüberbauungen auf Baugrundstücken wie den  streitbetroffenen in der hiesigen Zone W3/60 in Y kaum denkbar sind (nur beim Verzicht auf Vollgeschosse ergäben sich [geringfügige] ; vgl. Art. 44 BZO).
Die Zone W3/60 auf dem Gemeindegebiet von Y ist gross; sie reicht bis zur Ü.-Strasse (www.gis.zh.ch). Die vorstehend umschriebene Problematik  damit wohl auch ein grösseres Gebiet. Beispielweise dürfte eine  Neuüberbauung nach Massgabe der geltenden BZO auch bei den Parzellen Kat.-Nrn. 5-9 sowie 10-12 nördlich und südlich des nahe  F.-Wegs (Kat.-Nr. 13) sehr schwierig werden, nachdem auch diese Parzellen in der Nord-Süd-Ausdehnung allesamt nur rund 20 m breit sind. Indes ist es nicht Gegenstand und Aufgabe des vorliegenden Rechtsmittel-
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verfahrens, sich mit, sofern in der Gemeinde Y dereinst überhaupt , diesbezüglichen Lösungsansätzen zu beschäftigen, von denen wohl grundsätzlich mehrere (Quartierplanung, Landumlegung[en], [en], BZO-Revision usw.) denkbar wären.