# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e333a443-6f90-4434-844f-8033ac543323
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010 Bau- und Planungsrecht, Ortsbildschutz, Art. 78 Abs. 1 BV (SR 101), Art. 6 Abs. 1 und Art. 17a NHG (SR 451), Art. 23 Abs. 4 NHV (SR 451.1), Art. 98 ff. BauG (sGS 731.1), Art. 4 SchutzVO, Art. 12 Abs. 1 VRP (sGS 951.1), Der Schutz eines Ortsbildes von nationaler Bedeutung, das im ISOS aufgeführt ist, wird durch das kantonale und kommunale Recht sichergestellt, wenn die Erfüllung einer kantonalen oder kommunalen Aufgabe - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - zur Diskussion steht. Auch wenn keine Bundesaufgabe betroffen ist, ist es zulässig, die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege und die Eidgenössische Heimatschutzkommission anzufragen, ob sie bereit seien, den Sachverhalt näher abzuklären und zu beurteilen. Beweiswürdigung bezüglich der Möglichkeit der Instandstellung eines Gebäudes und seiner stilistischen Bedeutung für das Ortsbild sowie bezüglich der Frage, ob die Höhe von Neubauten deren Einfügung in den spezifischen Charakter des Ortsbilds verhindert (Verwaltungsgericht, B 2009/145).
Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder,
Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig;
Gerichtsschreiberin lic. iur. R. Haltinner-Schillig
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In Sachen
A. AG,
B. Bauunternehmung AG,
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Beschwerdeführerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.
gegen
Baudepartement des Kantons St. Gallen,Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
und
D. E.,
F. G.,
H. I.,
Beschwerdegegner,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.oec. K.,
sowie
Politische Gemeinde X.,
Beschwerdebeteiligte,
betreffend
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Baubewilligung
hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die B. Bauunternehmung AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 000 in X..
Gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde X. vom 8. März 1995 ist die Parzelle der
Kernzone zugewiesen. Nach dem Plan zur Schutzverordnung vom 8. März 1995
(abgekürzt SchutzVO) ist sie Bestandteil des Ortsbildschutzgebiets. Das Grundstück
liegt südwestlich der Hauptstrasse in der zweiten Bautiefe zwischen M- und N-gasse,
beide gemäss Strassenplan der Politischen Gemeinde X. vom 20. November 1995
Gemeindestrassen 2. Klasse. Im südlichen, an die M-gasse angrenzenden Teil ist es
mit einem zweistöckigen Gebäude (Vers.-Nr. 000) überbaut.
Unmittelbar nordöstlich der Parzelle Nr. 000 schliesst das Grundstück Nr. 000 an, das
im Eigentum von D. E. steht. Es grenzt im nordwestlichen Bereich an die N-gasse an.
Ebenfalls angrenzend an die Parzelle Nr. 000 befinden sich die Grundstücke Nr. 000,
im Eigentum von F. G., und Nr. 000,, im Eigentum von H. I.. Beide Parzellen werden im
jeweils östlichen Bereich von der N-gasse durchschnitten. Alle drei Grundstücke sind
der Kernzone zugewiesen und überbaut.
B./ Am 15. Februar 2008 stellte die A. AG beim Stadtrat X. ein Baugesuch, wonach das
bestehende Gebäude (Vers.-Nr. 000) auf dem Grundstück Nr. 000 abgebrochen und
drei Wohnhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage, die von der M-gasse erschlossen wird,
erstellt werden sollen.
Während der Auflagefrist erhoben D. E., F. G. und H. I. Einsprache gegen das
Vorhaben und beantragten, es sei nicht zu bewilligen.
Am 13. Mai 2008 erteilte der Stadtrat X. die Baubewilligung unter Bedingungen und
Auflagen und wies die Einsprachen ab, abgesehen von einem Nebenpunkt von
untergeordneter Bedeutung.
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C./ Am 29. Mai 2008 erhoben D. E., F. G. und H. I., vertreten durch Rechtsanwalt K. L.,
St. Gallen, gegen diesen Beschluss Rekurs beim Baudepartement. Sie stellten folgende
Rechtsbegehren: Der angefochtene Beschluss vom 13. Mai 2008 sei aufzuheben
(Ziff. 1), die Angelegenheit sei zur umfassenden Neuprüfung an den Stadtrat X.
zurückzuweisen (Ziff. 2), unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Rekursgegner, eventuell der Vorinstanz. In der Folge holte das Baudepartement beim
Amt für Kultur eine Stellungnahme ein (Stellungnahme Denkmalpflege) und führte am
11. November 2008 einen Augenschein durch. Am 18. November 2008 wurde die
Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) mit der Erstellung eines
Gutachtens beauftragt. Es wurde folgende Frage gestellt: Fügt sich das auf Grundstück
Nr. 000, Grundbuch X., geplante Bauvorhaben mit drei Mehrfamilienhäusern gut in den
herkömmlichen, spezifischen Charakter des Ortsbildes ein und ergänzt es dieses
positiv ? Nachdem in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten am 3. Februar 2009 ein
Augenschein durchgeführt worden war, beantragten die EKD und die Eidgenössische
Heimatschutzkommission (ENHK) dem Baudepartement, die Rekurse seien
gutzuheissen. In ihrem Gutachten (Gutachten EKD/ENHK) vom 3. April 2009 kommen
die Kommissionen zum Ergebnis, es spreche nichts für den Abbruch des Gebäudes
(Vers.-Nr. 000), und das geplante Bauvorhaben beeinträchtige das Ortsbild von X.
schwer, weil es weder bezüglich seines Volumens noch bezüglich seiner
architektonischen Gestaltung und Ausrichtung den spezifischen Standort im
wichtigsten Gebiet von X. beachte. Im Zusammenhang mit der Gewährung des
rechtlichen Gehörs reichten die A. AG und die B. Bauunternehmung AG am 5. Juni
2009 ein Gutachten des Architekten Markus Buschor, St. Gallen, (Gutachten Buschor)
ein, das den Verfahrensbeteiligten nicht zur Stellungnahme unterbreitet worden ist.
Nach Einschätzung des Gutachters ist das Gebäude (Vers.-Nr. 000) stilistisch für den
Wert des Ortsbildes bedeutungslos und das Projekt "W. W." genügt den Ansprüchen,
die gemäss Baureglement der Politischen Gemeinde X. (abgekürzt BauR) und der
SchutzVO an Neubauten in der Kernzone gestellt werden.
Am 13. August 2009 hiess das Baudepartement den Rekurs von D. E., F. G. und H. I.
gut, soweit es darauf eintrat (Ziff. 1), und hob den Beschluss des Stadtrats X. vom
13. Mai 2008 auf (Ziff. 2). Die Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- wurde je zur Hälfte der
A. AG, X., und der Politischen Gemeinde X. auferlegt (Ziff. 3). Die A. AG und die
Politische Gemeinde X. wurden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, den
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Rekurrenten eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 4'875.-- zu bezahlen (Ziff. 4).
Das Baudepartement gelangte in Übereinstimmung mit dem Gutachten EKD/ENHK
zum Ergebnis, dass der Abbruch des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) und die Erstellung der
drei geplanten Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 000 die in
der SchutzVO statuierten Voraussetzungen nicht erfülle.
D./ Am 28. August 2009 erhoben die A. AG und die B. Bauunternehmung AG, vertreten
durch Rechtsanwalt B. C., St. Gallen, Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie
stellten das Rechtsbegehren, der Entscheid des Baudepartements vom 13. August
2009 sei aufzuheben und die vom Stadtrat X. erteilte Baubewilligung sei zu bestätigen.
Das Baudepartement nahm am 30. Oktober 2009 Stellung und beantragte, die
Beschwerde sei abzuweisen. Der Stadtrat X. liess sich am 18. November 2009
vernehmen und hielt dafür, die Beschwerde sei gutzuheissen und der angefochtene
Entscheid vom 13. August 2009 sei aufzuheben. Eventuell sei eine Reduktion der
Gebäudehöhe von Haus A um ein Stockwerk festzulegen. Die Beschwerdegegner
nahmen am 17. Dezember 2009 Stellung und beantragten, die Beschwerde sei unter
Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Die A. AG und die B. Bauunternehmung
AG machten am 18. Januar 2010 von der Möglichkeit Gebrauch, sich zu neuen
tatsächlichen und rechtlichen Argumenten zu äussern. Sie signalisierten, dass sie sich
einer Diskussion, die Höhe des Gebäudes A zu verringern, nicht verschliessen würden.
Das Verwaltungsgericht hat einen Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt. Die
Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten Gelegenheit zur
Stellungnahme.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die Sachurteilsvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen:
1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache befugt (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP). Sodann
haben die A. AG und die B. Bauunternehmung AG unter Vorbehalt von Ziff. 1.2. und
1.3. hienach ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des
angefochtenen Entscheids vom 13. August 2009 und damit an der Bestätigung der
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Baubewilligung (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Weiter wurden
die Beschwerde vom 28. August 2009 und ihre Ergänzung vom 19. Oktober 2009 innert
Frist eingereicht, und sie entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2
VRP).
1.2. Die Beschwerdeführerinnen stellen sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe
die Gemeindeautonomie der Beschwerdebeteiligten verletzt, weil sie einzig das
Gutachten EKD/ENHK als massgebend erachtet und die Einschätzungen der
kantonalen Denkmalpflege und des Gutachters Buschor ausser Acht gelassen habe.
Private können eine Verletzung der Gemeindeautonomie lediglich vorfageweise zur
Unterstützung der Rüge anderweitiger Rechtsverletzungen geltend machen
(G. Steinmann, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger, Basler Kommentar zum
Bundesgerichtsgesetz, Art. 95 N 59 mit Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2006, Rz. 1471). Verzichtet
jedoch die Gemeinde selber ausdrücklich oder stillschweigend auf die
Autonomiebeschwerde, so ist selbst die vorfrageweise Geltendmachung durch Private
nicht statthaft (Häfelin/
Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1471 und VerwGE vom 7. März 1996 i.S. H. und E. V. mit
Hinweis auf BGE 119 Ia 218 und 107 Ia 96).
Die Beschwerdebeteiligte hat gegen den Entscheid des Baudepartements vom 13.
August 2009 kein Rechtsmittel ergriffen. Sie hat sich lediglich in ihrer Stellungnahme
vom 18. November 2009 und anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichtsauf
die Gemeindeautonomie berufen und ausgeführt, der Stadtrat habe einen vertretbaren,
jedenfalls nicht offensichtlich falschen Entscheid gefällt, zumal sich die Fachpersonen
bzw. Fachgremien bezüglich der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbildschutz
nicht einig seien. Demzufolge ist es den Beschwerdeführerinnen verwehrt, ihrerseits zur
Begründung der Beschwerde eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend zu
machen. Insoweit kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.
1.3. Die Beschwerdeführerinnen beantragen, der angefochtene Entscheid vom
13. August 2009 sei aufzuheben und die Baubewilligung zu bestätigen. Soweit die
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Vorinstanz den Beschwerdegegnern die Rekurslegitimation abgesprochen hat (vgl.
Ziff. 1.2.3 des angefochtenen Entscheids) und demzufolge auf den Rekurs nicht
eingetreten ist, sind die Beschwerdeführerinnen durch den angefochtenen Entscheid
aber nicht beschwert und deshalb nicht legitimiert, dessen Aufhebung zu verlangen.
1.4. Auf die Beschwerde ist im Sinn der Erwägungen einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig
bzw. zu ihren Ungunsten wertend wiedergegeben.
2.1. Der Vorwurf wird vorab damit begründet, die Stellungnahme Denkmalpflege werde
in lit. D/f des angefochtenen Entscheids wertend zusammengefasst, indem die
kritischen Äusserungen hervorgehoben und die grundsätzlich positive Einschätzung
des Vorhabens durch diese Fachstelle unter den Tisch gewischt werde. Die kantonale
Denkmalpflege billige dem Projekt konzeptionell gute Qualitäten zu. Aus ihrer Sicht
seien einzig die Gebäudehöhen problematisch.
Unter lit. D/f des angefochtenen Entscheids führt die Vorinstanz aus, in ihrer im
Rahmen des Rekursverfahrens eingereichten Stellungnahme vom 5. September 2008
weise die kantonale Denkmalpflege vor allem auf die aus ihrer Sicht problematischen
Gebäudehöhen hin. Die Häuser A und B seien viergeschossig, Haus A weise zudem ein
Attikageschoss auf, das zufolge seiner Ausdehnung sehr stark in Erscheinung trete.
Haus C sei dreigeschossig. Im Kontext mit den bestehenden, das Baugrundstück
umgebenden Häusern, die zwei bis höchstens drei Geschosse aufweisen würden und
deren Satteldächer in erster Linie durch die Höhe der Traufen und nicht durch den First
wahrgenommen würden, würden die Neubauten überhoch und disproportioniert
wirken. Aus ortsbaulicher Sicht sei alles, was über drei Stockwerke hinausrage, zu
hoch. Gesamthaft attestiere die kantonale Denkmalpflege zwar, dass das Bauprojekt in
der Fläche betrachtet konzeptionell an sich gute Qualitäten aufweise, aufgrund der
vorgesehenen Gebäudehöhen würden sich die Neubauten aber nicht in die den
umliegenden Stadtteil prägende kleinmassstäbliche Umgebung eingliedern. Wenn eine
für den Altstadtbereich übergrosse Fläche bebaut werde, bestehe zudem die Gefahr,
dass die Neubauten für sich eine Art "Insel" darstellten, was aus denkmalpflegerischer
Sicht ebenfalls nicht erwünscht sei.
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Zutreffend ist, dass in der Stellungnahme Denkmalpflege zum Ausdruck gebracht wird,
das Projekt weise konzeptionell gute Qualitäten auf - allerdings "lediglich in der Fläche
betrachtet" - und die Zielrichtung der Architektur sei nachvollziehbar. Im Vordergrund
steht indessen die Auseinandersetzung damit, dass die Gebäudehöhen unter dem
Gesichtspunkt einer harmonischen Einbindung in das hochwertige, geschichtlich
gewachsene Ortsbild von X. problematisch seien. Die kantonale Denkmalpflege kommt
im Anschluss an die Charakterisierung des Projekts ausführlich darauf zu sprechen und
bringt zum Ausdruck, dass die Neubauten in der kleinmassstäblichen Umgebung,
welche den Stadtteil präge, "überhoch" und "disproportioniert" wirken würden. Auch
wenn das BauR derart hohe Bauten zulasse, sei aus ortsbaulicher Sicht alles, was über
drei Stockwerke hinausgehe, zu hoch.
Der Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz habe den Inhalt der
Stellungnahme Denkmalpflege zu ihrem Nachteil wertend wiedergegeben, erweist sich
somit als unbegründet.
2.2. Die Beschwerdeführerinnen machen sinngemäss weiter geltend, die Vorinstanz
hätte in ihrer Darstellung des Sachverhalts in lit. D/i darauf hinweisen müssen, die
Delegation der EKD/ENHK habe das Grundstück und insbesondere die bestehende
Baute am 3. Februar 2009 "nur äusserst kurz" in Augenschein genommen. Sodann
hätte sie erwähnen müssen, dass das Gutachten EKD/ENHK erst erstellt worden sei,
nachdem die Änderung des Anhangs der Verordnung über das Bundesinventar der
schützenswerten Ortbilder der Schweiz (SR 451.12; abgekürzt VISOS) am 1. April 2009
in Kraft getreten und X. deshalb als schützenswertes Ortsbild von nationaler
Bedeutung ("Kleinstadt/Flecken") gelte (AS 2009/1015).
Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerinnen war die Vorinstanz nicht
gehalten, Ausführungen dazu zu machen, wie der Augenschein vom 3. Februar 2009
vonstatten gegangen ist, zumal den Kommissionen am 18. November 2008 alle
einschlägigen Verfahrensakten und Planunterlagen zur Verfügung gestellt worden
waren (vgl. Ziff. 5.4 des angefochtenen Entscheids). Sodann hatte die Vorinstanz keine
Veranlassung, festzuhalten, das Gutachten EKD/ENHK sei erstellt worden, kurz
nachdem X. als Kleinstadt von nationaler Bedeutung ins Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen worden sei. Sie setzt
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sich in Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids mit der Rüge auseinander, die die
Beschwerdeführerinnen in diesem Zusammenhang erhoben haben.
Es ergibt sich somit, dass die Vorinstanz den Sachverhalt auch in dieser Hinsicht nicht
unrichtig wiedergegeben hat.
3. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, die
Tatsache, dass X. während der Dauer des Rekursverfahrens ins ISOS aufgenommen
worden sei, müsse bei der Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben von
Bedeutung mitberücksichtigt werden. Aufgrund des Entscheids des Bundesgerichts
vom 1. April 2009 1C_188/2007 (BGE 135 II 209 ff.), auf den sie sich berufe, solle das
ISOS vor allem im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone Eingang in die
Nutzungsplanung finden. Im vorliegenden Fall sei aber zu beachten, dass die
Beschwerdebeteiligte gestützt auf die kantonalrechtliche Grundlage von Art. 98 ff. des
Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) eine SchutzVO erlassen habe. Diese
konkreten Grundlagen des kantonalen und kommunalen Rechts würden dem ISOS
vorgehen. Dies ergebe sich auch aus der Kompetenzabgrenzung von Art. 78 Abs. 1 der
Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt BV). Auch der Bund halte fest, dass das ISOS
für private Grundeigentümer, Kantone und Gemeinden keine direkte rechtliche Wirkung
habe, es sei denn, der Kanton habe dem Inventar eine entsprechende Rechtswirkung
zuerkannt, was auf den Kanton St. Gallen nicht zutreffe.
3.1. Art. 78 Abs. 2 BV verpflichtet den Bund, bei der Erfüllung seiner Aufgaben
Rücksicht auf die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes zu nehmen. Er schont
Landschaften, Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler; er
erhält sie ungeschmälert, wenn das öffentliche Interesse es gebietet. Art. 2 des
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (SR 451, abgekürzt NHG) legt fest,
was unter "Erfüllung einer Bundesaufgabe" im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV zu verstehen
ist. Dazu gehören die Planung, Errichtung und Veränderung von Werken und Anlagen
durch den Bund, seine Anstalten und Betriebe, wie Bauten und Anlagen der
Bundesverwaltung, Nationalstrassen, Bauten und Anlagen der Schweizerischen
Bundesbahnen (lit. a); die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau
und Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten, von Werken und Anlagen zur
Beförderung von Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von
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Nachrichten sowie Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b); die Gewährung
von Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen wie Meliorationen, Sanierungen
landwirtschaftlicher Bauten, Gewässerkorrektionen, Anlagen des Gewässerschutzes
und Verkehrsanlagen (lit. c). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das
in einem Inventar des Bundes nach Artikel 5 aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt
werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so verfasst
die Kommission nach Art. 7 Abs. 2 NHG zuhanden der Entscheidbehörde ein
Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten
oder wie es zu schonen ist. Das Gutachten der Kommission entspricht, wie etwa die
durch die kantonale Fachstelle vorzunehmende Prüfung des Berichts über die
Umweltverträglichkeit, einer vom Bundesrecht obligatorisch verlangten amtlichen
Expertise, und ihr kommt dementsprechend grosses Gewicht zu. Das gilt insbesondere
für die dem Gutachten zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen. Von ihnen
darf die zuständige Stelle nur aus triftigen Gründen abweichen, etwa dort, wo die
Expertise Irrtümer, Lücken und Widersprüche enthält (J. Leimbacher, in: B./Zufferey/
Fahrländer, Kommentar NHG,
Zürich 1997, Art. 7 Rz. 18 mit Hinweisen und A. Marti, Das Schutzobjekt des Natur-
und Heimatschutzgesetzes auf dem Prüfstand, in: sjz 104/2008, S. 85).
3.2. Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des
Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein
Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei der
Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte
gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung
entgegenstehen (BGE 135 II 212 E. 2.1, URP 5/2009 509 ff. und Leimbacher, in: B./
Zufferey/Fahrländer, a.a.O., Art. 5 Rz. 3). Der von den Inventaren ausgehende Schutz
ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung geknüpft; diese fällt umso strenger
aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von nationaler Bedeutung einer qualifizierten
Rechtfertigung im Sinn von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler
Bedeutung bedürfen (BGE 135 II 212 E. 2.1 mit Hinweis).
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3.3. Art. 6 Abs. 1 NHG gilt indessen lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in
unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben -
wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch
kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich aus Art. 78 Abs. 1
BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind (BGE 135 II
213 E. 2.1 mit Hinweis auf Urteil 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E. 4.2, in: ZBl
106/2005 S. 602 ff. und A. Marti, St. Galler Kommentar zu Art. 78 BV N 4 ff.). Dennoch
kommt Bundesinventaren wie dem ISOS Bedeutung zu (vgl. dazu Leimbacher, in: B./
Zufferey/Fahrländer, a.a.O., Art. 6 Rz. 27 ff.). Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen
und Konzepten im Sinn von Art. 13 des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt
RPG) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone legen diese die
Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und
berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und
Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit
der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese
Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die
Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und die Anordnung von anderen
Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Nach dem Urteil des Bundesgerichts vom
1. April 2009 (BGE 135 II 213 E. 2.1) besteht für Kantone und Gemeinden insoweit die
Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Diese Pflicht findet ihren
Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden
Nutzungsplanung, zum andern darin, dass im Einzelfall eine Interessenabwägung
vorzunehmen ist, insbesondere dann, wenn von der Grundnutzungsordnung
abgewichen werden soll.
3.4. Wie ausgeführt (vgl. Ziff. 2.2. hievor), hat das Ortsbild der Beschwerdebeteiligten
seit dem 1. April 2009 nationale Bedeutung bzw. es ist im ISOS, einem Inventar des
Bundes nach Art. 5 NHG, aufgeführt. Es ergibt sich indessen, dass dessen Schutz in
Zusammenhang mit dem zur Diskussion stehenden Vorhaben dennoch ausschliesslich
durch das kantonale und kommunale Recht, d.h. durch die rechtlichen Vorgaben von
Art. 98 ff. BauG und durch diejenigen der SchutzVO, sichergestellt wird. Erst bei der
Übernahme des ISOS in den Richtplan wird zu prüfen sein, ob zusätzliche
Massnahmen im st. gallischen Ortsbildschutz erforderlich sind und wie das ISOS als
Grundlage in der Ortsplanung verwendet werden kann (vgl. dazu Bemerkungen der
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Redaktion des ZBl zum Urteil des Bundesgerichts vom 7. September 2005, 1P.
235/2005, in: ZBl 107/2006 S. 557). Daran ändert nichts, dass im Gutachten EKD/
ENHK "gestützt auf die Aussagen des ISOS" für das Ortsbild von X. folgende
Schutzziele festgelegt werden: "Erhalt der bestehenden Bausubstanz; sorgfältige und
architektonisch qualitätvolle Erneuerung unter Wahrung der heutigen städtebaulichen
Situation. Der Freiraum östlich der N-gasse, der auch auf alten Karten und Ansichten
schon Bestand hatte, ist im Hinblick auf den heutigen Charakter und die wesentlichen
Sichtbezüge zu erhalten. Neubauten haben sich in Bezug auf ihre Körnigkeit,
Gestaltung und die verwendeten Materialien sowie die Farbgebung an den
bestehenden Bauten im Ortskern, und zwar nicht an den Störfaktoren, zu orientieren."
4. Die Beschwerdeführerinnen stellen sich weiter auf den Standpunkt, die Vorinstanz
habe eine willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen, weil sie dem Gutachten EKD/
ENHK einen höheren Beweiswert beigemessen habe als anderen Beweismitteln bzw.
weil es sich um ein Gutachten unter anderen handle. Sie begründen ihren Standpunkt
damit, von Bundesrechts wegen habe keine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens
EKD/ENHK bestanden. Sodann hätte die Vorinstanz dem Umstand Rechnung tragen
müssen, dass die Sachverständigen, die das Gutachten EDK/ENHK erstellt haben, im
Sinn einer Vorbefassung voreingenommen gewesen seien, weshalb sie in den
Ausstand hätten treten müssen. Sie führen in diesem Zusammenhang aus, die
Vorinstanz habe die Kommissionen des Bundes im November 2008 damit betraut, das
zur Diskussion stehende Vorhaben zu beurteilen. Nach einem kurzen Augenschein im
Februar 2009 sei das Gutachten am 3. April 2009 abgeliefert worden, zwei Tage
nachdem das Ortsbild von X. als Kleinstadt von nationaler Bedeutung ins ISOS
aufgenommen worden sei. Die Beschwerdeführerinnen verweisen auf die
Stellungnahme des Stadtrats der Beschwerdebeteiligten vom 22. April 2009 zuhanden
der Vorinstanz, aus der hervorgehe, dass der Stadtrat über die Aufnahme von X. ins
ISOS nicht benachrichtigt worden sei und dass er nach Rücksprache mit
Nachbargemeinden davon ausgehe, die Aufnahme X.s ins ISOS sei vorgezogen
worden.
Unbestritten ist, dass im vorliegenden Fall von Bundesrechts wegen keine Pflicht
bestanden hat, die EKD/ENHK beizuziehen. Die Vorinstanz hält indessen dafür,
aufgrund von Art. 12 Abs. 1 VRP sei es ihr im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens
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unbenommen gewesen, an diese Kommissionen zu gelangen, abgesehen davon, dass
von Seiten der Beschwerdegegner ein entsprechender Beweisantrag vorgelegen habe.
Weil X. seit dem 1. April 2009 über ein schützenswertes Ortsbild von nationaler
Bedeutung verfüge, habe es zudem nahe gelegen, die EKD/ENHK um eine fachliche
Beurteilung anzufragen. Hinzu komme, dass die kantonale Denkmalpflege das
Vorhaben bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einer Beurteilung
unterzogen habe, deren Grundlagen, Umfang und Tiefe unter den Beteiligten umstritten
sei.
4.1. Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr beauftragte
Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Beweise von Amtes wegen durch
Befragen von Beteiligten, Auskunftspersonen und Zeugen, durch Beizug von
Urkunden, Amtsberichten und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere
Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine besonderen Erhebungen
nötig, so sind nach Art. 12 Abs. 2 VRP nur die von den Beteiligten angebotenen und
leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsachen abzunehmen.
Der Amtsbericht ist die Auskunft einer Behörde oder Amtsstelle über bestimmte
Tatsachen oder Verhältnisse, über welche diese aufgrund ihrer Tätigkeit besondere
Sachkunde besitzt. Das Sachverständigengutachten ist der Befund zu Tatsachen,
erteilt durch Personen, die dafür besonders sachkundig sind. Amtsbericht und
Gutachten greifen inhaltlich ineinander. Unterschiedlich ist im Wesentlichen der
Aussteller des Sachverständigenbefunds (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 974 mit Hinweisen; GVP 2001 Nr. 12). Der
Beizug eines Amtsberichts oder eines Sachverständigen kann gesetzlich
vorgeschrieben sein. Davon abgesehen, liegt es im Rahmen des
Untersuchungsgrundsatzes im pflichtgemässen Ermessen der Behörde, den
Sachverhalt durch den Beizug von Amtsberichten und Sachverständigen zu ermitteln
(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 976). In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass
Art. 25 Abs. 2 NHG die Kantone verpflichtet, Fachstellen für den Naturschutz, den
Heimatschutz und die Denkmalpflege zu bezeichnen. Diesen Fachstellen kommt beim
Vollzug des NHG eine zentrale Bedeutung zu. Gemäss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung
über den Natur- und Heimatschutz (SR 451.1, abgekürzt NHV) sorgen die Kantone für
einen sachgerechten und wirksamen Vollzug von Verfassungs- und Gesetzesauftrag
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und sie haben dazu Amtsstellen als Fachstellen für Naturschutz, Heimatschutz und
Denkmalpflege zu bezeichnen.
Ein Parteigutachten, das die Partei zur Untermauerung ihres Standpunkts einreicht, hat
ebenfalls die Funktion eines Beweismittels. Privatgutachten besitzen nicht den gleichen
Rang wie ein nach dem vorgesehenen Verfahrensrecht eingeholtes Gutachten. Das
Verwaltungsgericht hat aber entschieden, die Tatsache allein, dass ein ärztliches
Gutachten von einer verfahrensbeteiligten Partei in Auftrag gegeben worden sei,
bedeute nicht, dass der Beweiswert des Gutachtens eingeschränkt sei, zumal dann,
wenn es vom Hausarzt in Auftrag gegeben worden sei. Parteigutachten unterliegen der
freien Beweiswürdigung und können ein gerichtliches Gutachten in der Regel nicht
ersetzen, wohl aber im Ergebnis stützen oder erschüttern (Cavelti/Vögeli, a.a.O.,
Rz. 618 mit Hinweisen; vgl. auch VerwGE vom 19. Februar 2009 i.S. X. und Y. Z., in:
www.gerichte.sg.ch).
4.2. Freie Beweiswürdigung bedeutet, dass die Bewertung der einzelnen Beweismittel
nicht starren Regeln folgt. Die Behörde hat sich unvoreingenommen davon zu
überzeugen, ob die der Verfügung oder dem Entscheid zugrunde liegenden Tatsachen
zutreffen oder nicht. Sie hat das beigebrachte Beweismaterial nach Massgabe der
Umstände zu werten. Das Urteil darüber, ob sich der Sachverhalt so oder anders
präsentiert, ist auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe abzustützen. Bezüglich
Amtsberichten besteht wie bei Gutachten und sachkundigen Auskünften die
Besonderheit, dass nur von ihnen abgewichen wird, wenn dafür stichhaltige Gründe
bestehen. Das ist etwa der Fall bei offensichtlichen Mängeln und Widersprüchen
(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 616 und GVP 2001 Nr. 12 je mit Hinweisen). Die Basis für
eine abweichende Würdigung können insbesondere ergänzende Beweise oder ein
Obergutachten abgeben (Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 8 zu Art. 19 mit Hinweis).
4.3. Nach Art. 23 Abs. 4 NHV sind die EKD und die ENHK beratende
Fachkommissionen des Bundes für Angelegenheiten des Naturschutzes, des
Heimatschutzes und der Denkmalpflege. Zu ihren Aufgaben gehört es, bei der
Vorbereitung und Nachführung der Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung
mitzuwirken (Art. 25 Abs. 1 lit. c NHV). Gestützt auf Art. 17a NHG umschreibt der
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Bundesrat die Fälle, in denen eine Kommission mit Zustimmung des Kantons von sich
aus oder auf Ersuchen Dritter Gutachten erstellen kann. Wenn es nicht um die Erfüllung
einer Bundesaufgabe geht, können die Kommissionen demnach gestützt auf diese
Vorschrift in ganz bestimmten Fällen tätig werden (Leimbacher, in: B./Zufferey/
Fahrländer, a.a.O., Art. 17a Rz. 3 und 4 mit Hinweis). Nach Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV
haben die EKD und die ENHK besondere Gutachten zu erstatten (Art. 17a NHG), sofern
ein Vorhaben, das keine Bundesaufgabe nach Artikel 2 NHG darstellt, ein Objekt
beeinträchtigen könnte, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt
oder anderweitig von besonderer Bedeutung ist. Dazu gehören jene Objekte von
nationaler Bedeutung, die noch nicht in ein Inventar gemäss Art. 5 NHG aufgenommen
sind, so potentielle ISOS-Objekte (Leimbacher, in: B./Zufferey/Fahrländer, a.a.O.,
Art. 17a Rz. 6). Den besonderen Gutachten der Kommissionen nach Art. 17a NHG
kommt in gleicher Weise Verbindlichkeit zu, wie den Gutachten nach Art. 7 und 8 NHG
(Leimbacher, in: B./Zufferey/Fahrländer, a.a.O., Art. 17a Rz. 12).
4.4. Auch wenn keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 NHG zur Diskussion steht,
stand es der Vorinstanz aufgrund von Art. 12 Abs. 1 VRP frei, die genannten
Kommissionen und nicht andere Sachverständige anzufragen, ob sie bereit seien, den
Sachverhalt näher abzuklären und zu beurteilen. Sodann lag es im pflichtgemässen
Ermessen der EKD und der ENHK, der Vorinstanz gestützt auf Art. 17a NHG ein
besonderes Gutachten zu erstatten, auch wenn die Kommissionen bei der
Vorbereitung und Nachführung des Inventars von Objekten von nationaler Bedeutung
bezüglich des Ortsbilds von X. zuhanden des Bundesrates mitgewirkt haben. Weil die
EKD und die ENHK bereit waren, die ihnen von der Vorinstanz gestellte Frage im
Rahmen eines besonderen Gutachtens zu beantworten, kommt ihren Feststellungen
und Einschätzungen sodann ein hoher Beweiswert zu. Wie dargelegt, schliesst dies
indessen nicht aus, dass Beurteilungen des Vorhabens durch andere Sachverständige
im Rahmen des Beweisverfahrens gewürdigt werden.
5. Art. 98 Abs. 1 lit. c BauG schreibt vor, dass bedeutende Ortsbilder als
Schutzgegenstände zu erhalten sind. Ortsbilder erweisen sich als bedeutend, wenn es
sich um eine bauliche Gestaltung handelt, die der betreffenden Gegend ein besonderes
Gepräge verleiht. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts muss es sich um Bauten
handeln, die das Ortsbild als besonders schön hervortreten lassen und im Ortsbild
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einen wahrnehmbaren Schwerpunkt setzen. Schützenswert sind jene Baugruppen,
deren ungeschmälerter Weiterbestand im Zonenplan, im Baureglement oder in einer
Schutzverordnung festgelegt werden soll. Nach der Rechtsprechung kann einer Baute
ungeachtet ihres Eigenwerts zusammen mit anderen Bauten ein künstlerischer oder
geschichtlicher Wert zukommen oder ein Ortsbild besonders kennzeichnen (B. Heer,
St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 1050 mit Hinweis; VerwGE vom
13. April 2010 i.S. Politische Gemeinde Mörschwil, in: www.gerichte.sg.ch; GVP 2001
Nr. 12 mit Hinweis auf VerwGE vom 13. Dezember 1991/27. April 1992; VerwGE vom
30. April 1989 i.S. Kt. SG).
5.1. Mit dem Schutz von baulichen Gesamtheiten (Gruppen, Ensembles, Ortsbilder) ist
immer ihre Erscheinungsform, das Gesamtbild, verbunden. Konstitutiv ist das
Zusammenwirken von Baukörpern und Freiräumen an einem bestimmten Ort, wodurch
ein unverwechselbares charakteristisches und siedlungsgestalterisch besonders
wertvolles architektonisches Gepräge entsteht (W. Engeler, Das Baudenkmal im
Schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 123 mit Hinweisen). Ein Ortsbild
wird somit nicht nur durch seine Häuser bestimmt, sondern auch durch die Räume
zwischen ihnen, durch Plätze, Strassen, Gärten und durch das Verhältnis des Orts zu
seiner Landschaft, welche ihn umgibt (E. Wiederkehr Schuler, Denkmal- und
Ortsbildschutz, Zürich 1999, S. 84). Die Schutzwürdigkeit baulicher Gesamtheiten
ergibt sich weniger aus dem Wert ihrer Bestandteile, als vielmehr aus deren
Zusammenwirken zu einem charakteristischen Ganzen. Unbestritten ist, dass bei
schutzwürdigen baulichen Gesamtheiten nicht jedes Element die Kriterien als
Baudenkmal erfüllen muss. In diesem Sinn können auch Bauten und Freiflächen ohne
selbständige Denkmalqualität Bestandteil eines Ensembles sein (Engeler, a.a.O.,
S. 123/24 mit Hinweisen; VerwGE vom 13. April 2010 i.S. Politische Gemeinde
Mörschwil, in: www.gerichte.sg.ch).
5.1.1. Nach Art. 7 BauR gilt die Kernzone als geschütztes Ortsbild im Sinn von Art. 98
BauG. Sie bezweckt die Bildung und Erhaltung des Ortszentrums mit dem Schutz
geschichtlich oder künstlerisch wertvoller Bauten und Baugruppen sowie eine gute
Eingliederung von Neubauten gemäss Art. 15 Abs. 2 BauG. Für Bauten in offener
Bauweise gelten Regelbauvorschriften, u.a. sind höchstens 4 Vollgeschosse zulässig.
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Bauten haben indessen nicht nur die geltenden Baunormen einzuhalten, sondern auch
allfällige strengere ästhetische Schutzvorschriften zu erfüllen. Ästhetikvorschriften
haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht vorneweg eingehalten, wenn die
Bauvorschriften respektiert sind, da sich die Schutzbereiche der Ästhetik und der
Bauvorschriften nicht zwingend decken. Die Anwendung einer Vorschrift zum Schutz
des Ortsbildes kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion des nach der Zonenordnung
zulässigen Bauens führen (Urteil des Bundesgerichts vom 15. April 2005, 1P.709/2004,
in: ZBl 107/2006 S. 422 ff. mit Hinweisen).
5.1.2. Art. 4 SchutzVO lautet wie folgt:
"1. Die bezeichneten Ortsbildschutzgebiete sind aufgrund ihres besonderen
Siedlungsgefüges und ihrer siedlungsgeschichtlichen Vergangenheit in ihrem
charakteristischen Erscheinungsbild zu erhalten.
2. In den Schutzzonen ist die Erhaltung und Restaurierung
eines Gebäudes der Regelfall. Abbrüche und Neubauten werden nur bewilligt, wenn
eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
a) Der bauliche Zustand eines Gebäudes lässt keine Restaurierung mehr zu.
b) Das Gebäude stört das Ortsbild oder ist stilistisch für den Wert des Ortsbildes
bedeutungslos.
Zudem muss die Baubewilligung für einen Ersatzbau, dessen Erstellung sichergestellt
ist, gleichzeitig erteilt werden können. Davon kann abgesehen werden, wenn die
Nichtüberbauung im öffentlichen Interesse steht.
[Absatz 3]
4. Neu- und Ersatzbauten haben sich in den herkömmlichen, spezifischen Charakter
des Ortsbildes gut einzufügen und es in positivem Sinne zu ergänzen. Grundsätzlich ist
auf die Baufluchten, das Bauvolumen mit Proportionen, die Fassadengliederung, die
Dachform und Dachgestaltung sowie die Materialwahl und Farbgebung zu achten.
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Moderne Baumaterialien sind gestattet, wenn sie einen Bezug zu den Nachbarbauten
besitzen und die Qualität der Architektur verbessern.
[Absatz 5, 6 und 7]"
Das Gebäude (Vers.-Nr. 000) ist im Anhang III der SchutzVO "Liste der geschützten
Kulturobjekte" nicht aufgeführt. Im Bereich eines Ortsbildschutzgebiets darf es
indessen nur abgebrochen werden, wenn es entweder baufällig ist oder wenn ihm
unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes keine oder eine negative stilistische
Wirkung zukommt. Der Abbruch darf zudem nur bewilligt werden, wenn gleichzeitig ein
Ersatzbau bewilligt wird, dessen Erstellung sichergestellt ist, es sei denn, die
Nichtüberbauung liege im öffentlichen Interesse.
Im vorliegenden Fall steht kein Ersatzbau, sondern eine aus drei Mehrfamilienhäusern
bestehende Gesamtüberbauung zur Diskussion, die auch den bisher nicht bebauten
Teil des Grundstücks Nr. 000 beansprucht. Aus Art. 4 SchutzVO kann nicht gefolgert
werden, es sei grundsätzlich ausgeschlossen, im Bereich eines Ortsbildschutzgebietes
gelegene Freiflächen zu bebauen. Allerdings sind Neubauten wie Ersatzbauten nur
zulässig, wenn sie sich in den herkömmlichen, spezifischen Charakter des Ortsbildes
gut einfügen und es in positivem Sinn ergänzen (Art. 4 Abs. 4 SchutzVO). Sodann darf
die Freifläche nicht für sich allein zum charakteristischen, siedlungsgeschichtlichen
Erscheinungsbild des betreffenden Ortsbildes gehören.
5.2. Die Beschwerdeführerinnen beabsichtigen, das Gebäude (Vers.-Nr. 000)
abzubrechen und auf dem Grundstück Nr. 000 drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt
19 Wohnungen und integrierter Tiefgarage zu erstellen. Das nördlichste Haus (Haus A)
weist vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf, das südöstlich gelegene Haus
(Haus B) vier Vollgeschosse und das südwestlich gelegene Haus (Haus C) drei
Vollgeschosse. Die drei Gebäude besetzen die Ecken der Parzelle, die eine nahezu
dreieckige Form aufweist. Wie auch das Verwaltungsgericht anlässlich seines
Augenscheins feststellen konnte, wird diesevon der in einem grossen
Bogen verlaufenden N-gasse und der M-gasse eingefasst, in nordöstlicher Richtung
grenzt sie an die Rückseite der an die Hauptstrasse grenzenden Grundstücke an. Die
N-gasse verläuft entlang der einstigen Stadtmauer, die teilwiese heute noch vorhanden
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ist. In alten Urkunden heisst diese Gegend der "bodenlose" Weier, was einem tiefen
Wasserloch entspricht (vgl. www.X..ch). Das Haus, das am nördlichsten liegt, weist vier
Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf, das in südöstlicher Richtung gelegene Haus
ist vier Geschosse hoch und das südwestlich gelegene Haus weist drei Geschosse auf.
Die Volumen der Häuser wachsen vom Parzellenrand aus nach innen, und sie weisen in
der Abwicklung der Fassaden verschiedene Vor- und Rücksprünge sowie Knicke und
Auskragungen auf. Die jeweils an den Südwestseiten aufgereihten Wohnräume weisen
unterschiedlich tiefe Balkone mit geschlossenen Brüstungen auf. Inmitten der
Wohnhäuser bleibt ein grosser Freiraum offen. Rund um die Parzelle ist eine Mauer
geplant, welche nördlich an die bestehende alte Mauer anschliesst und im Süden in die
Südfassade des südöstlich gelegenen Gebäudes übergeht.
Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid in Übereinstimmung mit dem
Gutachten EKD/ENHK zum Ergebnis, dass der Abbruch des Gebäudes (Vers.-Nr. 000)
und die Erstellung der drei Mehrfamilienhäuser mit Tiefga rage auf dem
Grundstück Nr. 000 die Vorgaben von Art. 4 Abs. 2 und 4 SchutzVO nicht erfüllen. Sie
begründet dies damit, die tatsächlichen Feststellungen, welche die Delegation der EKD
und der ENHK anlässlich ihres Augenscheins vom 3. Februar 2009 gemacht hätten,
würden mit denjenigen übereinstimmen, die sich anlässlich des Augenscheins im
Rekursverfahren vom 11. November 2008 ergeben hätten. Dies gelte insbesondere
bezüglich der Dachlandschaft (vorherrschende Steildächer) sowie der kleinformatigen
Bebauungsstruktur der das Baugrundstück unmittelbar umgebenden Grundstücke,
aber auch bezüglich des baulichen Zustands des Gebäudes (Vers.-Nr. 000), das bis zur
Erstellung des Gutachtens Buschor bewohnt gewesen sei. Sodann stimme das
Gutachten EKD/ENHK namentlich bezüglich Volumina und Höhen mit der
Stellungnahme Denkmalpflege überein. Die Stellungnahme Denkmalpflege gehe
ebenfalls davon aus, dass sich die geplanten Bauten unter diesen Aspekten nicht in die
diesen Stadtteil prägende kleinmassstäbliche Umgebung einbinden liessen. Das
Gutachten EKD/ENHK überzeuge. Es sei in sich stimmig, widerspruchsfrei und die
Folgerungen seien schlüssig. Deshalb bestehe keine Veranlassung, von der Beurteilung
der eidgenössischen Kommissionen abzuweichen, zumal das Gutachten Buschor, bei
dem es sich um ein Privatgutachten handle, die Überzeugungskraft des Gutachtens
EKD/ENHK nicht zu erschüttern vermöge.
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5.3. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz habe bezüglich der Beurteilung
des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) im Hinblick auf einen Abbruch eine Rechtsverletzung
begangen. Sie werfen ihr vor, sie habe die Einschätzungen im Gutachten EKD/ENHK,
wonach das Gebäude eine überdurchschnittlich gut gepflegte und reiche Detaillierung
der Holzarchitektur aufweise und wonach gewisse Instandstellungslücken ohne
ausserordentlichen Aufwand behoben werden könnten, kritiklos übernommen, ohne
das Gutachten Buschor, das zu einem anderen Ergebnis komme, in die Beurteilung
miteinzubeziehen. Gutachter Buschor habe das Gebäude eingehend besichtigt und
seinen schlechten baulichen Zustand und seine Geschichte aufgezeigt. Das Vorgehen
der Vorinstanz sei auch deshalb nicht nachvollziehbar, weil die kantonale
Denkmalpflege den Abbruch des Hauses als zulässig erachte. Hinzu komme, dass die
Vorinstanz die Feststellung im Gutachten EKD/ENHK, das Gebäude störe das Ortsbild
nicht und dürfe deshalb nach den Vorgaben von Art. 4 Abs. 2 SchutzVO nicht
abgebrochen werden, unwidersprochen gelassen habe, obschon auch der bauliche
Zustand eines Gebäudes seinen Abbruch rechtfertigen könne. Das Gutachten Buschor
komme zum Ergebnis, die Restaurierung des Hauses, das
stilistisch für den Wert des Ortsbildes bedeutungslos sei, wäre nicht sinnvoll.
5.3.1. Im Gutachten EKD/ENHK wird bezüglich des Gebäudes (Vers.-Nr. 000), das als
"gassenbildend" bezeichnet wird, ausgeführt, die in Art. 4 Abs. 2 Satz 1 SchutzVO
statuierten Voraussetzungen für einen Abbruch seien nicht erfüllt. Anlässlich der
Begehung habe sich gezeigt, dass sich die Baute in gutem Zustand befinde und dass
sie bezüglich der Zwischenräume zu den benachbarten Bauten "richtig stehe". Deshalb
spiele es keine Rolle, ob sie als Einzelobjekt geschützt sei oder nicht. Diese
Feststellungen werden damit begründet, das freistehende Gebäude eines ehemaligen
Mühlenbetriebs bilde mit seiner Übereckstellung den Knick der N-gasse ab und
verweise auf die zur Bauzeit des Hauses übliche Nutzung der Hinterhofbereiche der
Kleinstadt, nämlich Kleingewerbe und Wohnen. Der Einschätzung der kantonalen
Denkmalpflege, wonach das Gebäude kein Schutzobjekt im Sinn eines
herausragenden Einzelobjekts sei, könne im Grundsatz gefolgt werden. Was den
baulichen Zustand anbetrifft, führen die Kommissionen aus, es habe sich eine "gewisse
Instandstellungslücke" des Gebäudes gezeigt, welche jedoch ohne ausserordentlichen
Aufwand überwunden werden könne. Bezüglich des stilistischen Werts der Baute für
das Ortsbild halten sie fest, das Gebäude aus dem 19. Jahrhundert störe dieses nicht.
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Es weise überdurchschnittlich gut gepflegte und reiche Detaillierung der
Holzarchitektur auf.
5.3.2. Die Vorinstanz beruft sich darauf, der wesentlichste Grund, dass sich der
angefochtene Entscheid auf das Gutachten EKD/ENHK stütze, liege neben der
inhaltlichen Überzeugungskraft darin, dass sich die Feststellungen der Kommissionen -
auch und vor allem bezüglich des baulichen Zustands des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) -
mit denjenigen deckten, die ihre Mitarbeiterin anlässlich des Augenscheins vom
11. November 2008 gemacht habe. Das Protokoll, das bezüglich dieses Augenscheins
erstellt worden ist, enthält aber keine Hinweise, die den baulichen Zustand des
Gebäudes oder seinen stilistischen Wert für das Ortsbild betreffen, und es ist offen, ob
das Innere des Gebäudes damals besichtigt worden ist. Dem Protokoll kann lediglich
entnommen werden, im südlichen Bereich, angrenzend an die N-gasse, stehe ein
zweigeschossiges, gemäss Angaben des Grundeigentümers ursprünglich als Mühle
genutztes Gebäude, das aktuell ausschliesslich Wohnzwecken diene. Im weiteren
werden Feststellungen bezüglich Stellung bzw. Ausrichtung der Bauten, Ausrichtung
der Giebel, Geschlossenheit der Bauten, sichtbare Gebäudevolumen, Materialisierung
und Fassadengestaltung, Dachformen und Verkehrsführung gemacht, die anlässlich
eines Rundgangs durch die M- und die N-gasse sowie durch die Hauptstrasse
gemacht worden sind.
In Betracht fällt weiter, dass aus dem Gutachten EKD/ENHK zwar hervorgeht, dass
offenbar auf Antrag der Rekurrenten (vgl. dazu act. 21 der Rekursakten) auch die Frage
des Abbruchs des Gebäudes zu beurteilen war. Dem Gutachten EKD/ENHK kann aber
lediglich entnommen werden, das Gebäude befinde sich in gutem Zustand bzw. eine
Instandstellung sei ohne ausserordentlichen Aufwand möglich, ohne dass dies näher
begründet wird. Für die Beweiswürdigung ist sodann von Belang, dass sich die
kantonale Denkmalpflege nicht gegen den Abbruch der Baute ausgesprochen hat.
Aktenkundig ist, dass sich der Leiter Denkmalpflege gegenüber dem Stadtpräsidenten
der Beschwerdebeteiligten am 29. November 2007 grundsätzlich positiv zu einem
Modell betreffend Überbauung des Grundstücks Nr. 000 geäussert hat, woraus sich
ohne weiteres ergibt, dass er gegen den Abbruch der Liegenschaft nichts einzuwenden
hat. Dementsprechend kann der Stellungnahme Denkmalpflege, die im Rahmen des
Rekursverfahrens erstattet worden ist, entnommen werden, eine Begutachtung des
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Gebäudes habe ergeben, dass es sich nicht um ein Schutzobjekt handeln könne. Die
Stellungnahme befasst sich sodann ausführlich mit der Frage, unter welchen
Voraussetzungen sich das Neubauprojekt in das geschichtlich gewachsene Umfeld
einzugliedern vermöge. Schliesslich hat sich der Leiter Denkmalpflege gemäss
Protokoll zum Augenschein vom 11. November 2008 dahingehend geäussert, das
Gebäude sei von einem Kunsthistoriker begutachtet worden und dieser sei zum
Schluss gekommen, es handle sich nicht um ein Schutzobjekt, weshalb es
abgebrochen werden könne. Ins Gewicht fällt unter diesen Umständen auch, dass das
mit Ansichten (auch) vom Innern des Hauses gut dokumentierte Gutachten Buschor
zum Ergebnis kommt, weder die innere Einteilung, noch die haustechnischen
Installationen und die Gebäudehülle würden den Anforderungen an einen zeitgemässen
Wohnungsbau entsprechen bzw. eine Renovation oder gar ein Umbau des Gebäudes
mache wenig Sinn. Sodann wird festgestellt, das Gebäude sei um 1900 von Thal nach
X. gezügelt und dort neu aufgebaut worden, wo es während Jahrzehnten als
Maissiederei mit Pferdestallungen gedient habe. Es handle sich um einen
durchschnittlichen Zweckbau, der weder auf Grund seiner Struktur und inneren
Organisation noch auf Grund seiner handwerklichen Ausführung und der verwendeten
Materialien als aussergewöhnlich bezeichnet werden könne. Das Gebäude sei
stilistisch für den Wert des Ortsbilds bedeutungslos.
5.3.3. Es ergibt sich somit, dass die Fachleute die Frage, ob die Voraussetzungen, die
Art. 4 Abs. 2 SchutzVO für den Abbruch eines Gebäudes statuiert, erfüllt sind, sowohl
bezüglich des baulichen Zustands des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) als auch bezüglich
seines stilistischen Werts für das Ortsbild unterschiedlich beurteilt haben. Während der
Leiter Denkmalpflege und der Gutachter Buschor davon ausgehen, nicht nur eine,
sondern beide Voraussetzungen seien erfüllt, vertreten die EKD und die ENHK den
Standpunkt, dass "nichts für einen Abbruch spricht". Ihrer Ansicht nach ist die
Instandstellung des Gebäudes ohne ausserordentlichen Aufwand möglich und deshalb
zumutbar. Sie verzichten indessen darauf, diesen Standpunkt näher zu begründen.
Das Verwaltungsgericht hat das Gebäude (Vers.-Nr. 000) anlässlich seines
Augenscheins innen und aussen besichtigt. Es handelt sich um einen
durchschnittlichen Zweckbau, der gemäss Aussage der Beschwerdeführerin zu Beginn
des 20. Jahrhunderts am heutigen Standort wieder aufgebaut worden ist, nachdem er
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zuvor in Thal gestanden hatte. Wie aus der Fotodokumentation zum Gutachten
Buschor ersichtlich, hat sich bestätigt, dass die Liegenschaft den Anforderungen an
eine zeitgemässe Nutzung in keiner Weise entspricht. Das Gebäude weist nicht nur
Instandstellungslücken auf, die mit vernünftigem Aufwand behoben werden können,
wie im Gutachten EKD/ENHK ausgeführt wird. Der bauliche Zustand, so insbesondere
auch die Gebäudehülle und die technischen Installationen, sowie die innere Einteilung
des Gebäudes, würden nicht nur eine umfassende Sanierung bedingen, sondern auch
einen Umbau, was nur mit dem Einsatz unverhältnismässig hoher finanzieller Mittel
möglich wäre. Eine Restaurierung im Sinn von Art. 4 Abs. 2 lit. a SchutzVO würde für
sich allein jedenfalls nicht genügen. Im Gegensatz zur Auffassung der Vorinstanz ist die
Folgerung im Gutachten EKD/ENHK bezüglich der Behebung der Mängel im und am
Gebäude deshalb nicht schlüssig und dasVerwaltungsgericht kann ihr nicht folgen. Es
ist nicht möglich, die zur Diskussion stehende Baute mit vertretbarem finanziellem
Aufwand baulich in einer Weise instandzustellen und umzubauen, dass sie den
heutigen Anforderungen und Bedürfnissen entsprechend genutzt werden kann. Der
Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz hätte, abgesehen von ihren
Feststellungen anlässlich des Rekursaugenscheins, nicht allein auf das Gutachten
EKD/ENHK abstellen dürfen bzw. sie habe eine willkürliche Beweiswürdigung
vorgenommen, erweist sich somit als begründet.
Im weiteren hat das Verwaltungsgericht anlässlich seines Augenscheins festgestellt,
dass das zur Diskussion stehende Gebäude stilistisch und für den Wert des Ortsbildes
kaum Bedeutung hat. Die Beschwerdeführerinnen machen deshalb mit Recht geltend,
dem angefochtenen Entscheid liege auch in dieser Hinsicht eine willkürliche
Beweiswürdigung zugrunde. Die Vorinstanz hätte nicht allein auf die im Gutachten
EKD/ENHK vertretene Auffassung abstellen dürfen, zumal sie mit denjenigen des
Leiters Denkmalpflege und des Gutachters Buschor nicht übereinstimmt. Hinzu kommt,
dass die EKD und die ENHK im Sinn einer Einleitung zu ihrem Gutachten feststellen,
der fragliche Bereich liege innerhalb des Gebiets des Ortskerns (Gebiet 1), für den das
Erhaltungsziel A gelte, was bedeute, "dass alle Anlageteile und Freiräume integral zu
erhalten sind und störende Eingriffe beseitigt werden sollen". Wie ausgeführt hat sich
anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts gezeigt, dass es sich beim
Gebäude (Vers.-Nr. 000) um einen durchschnittlichen Zweckbau handelt. Er prägt das
Ortsbild weder aufgrund seines Erscheinungsbilds noch aufgrund der Ausführung und
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der verwendeten Materialien positiv mit. An dieser Beurteilung ändert nichts, dass
EKD/ENHK in ihrem Gutachtenvon einergepflegten und reichen Detaillierung der
Holzarchitektur sprechen und dass sie festhalten, das Gebäude liege bezüglich der
Zwischenräume zu den benachbarten Bauten richtig. Das Verwaltungsgericht teilt zwar
die von den Kommissionen vertretene Auffassung, wonach die Baute das Ortsbild nicht
störe.Damit ist aber nicht dargetan, dass sie für den Wert des Ortsbildes stilistisch von
Bedeutung ist und deshalb erhalten werden muss (sofern eine Restaurierung möglich
ist).
5.3.4. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde berechtigt ist, soweit
geltend gemacht wird, die Vorinstanz habe bezüglich der Beurteilung des Gebäudes
(Vers.-Nr. 000) im Hinblick auf dessen Abbruch eine Rechtsverletzung begangen. Die in
Art. 4 Abs. 2 lit. a und b SchutzV0 statuierten Voraussetzungen sind erfüllt. Allerdings
setzt ein Abbruch nach Art. 4 Abs. 2 SchutzVO zusätzlich voraus, dass die
Baubewilligung für einen Ersatzbau, dessen Erstellung sichergestellt ist, gleichzeitig
erteilt werden kann. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Nichtüberbauung im
öffentlichen Interesse liegt.
5.4. Die Beschwerdeführerinnen machen auch bezüglich der geplanten Überbauung
geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt nicht richtig festgestellt bzw. eine
willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen, weil sie das Gutachten EKD/ENHK,
wonach das Vorhaben eine schwere Beeinträchtigung des Ortsbilds bewirkt, zur
Grundlage des angefochtenen Entscheids gemacht habe.
5.4.1. Aus Sicht der Beschwerdeführerinnen ist die Vorinstanz zu Unrecht davon
ausgegangen, die Gebäude würdensich zufolge ihrer Höhen nicht gut in den
spezifischen Charakter des Ortsbildes einfügen.
Das Gutachten EKD/ENHK erklärt das Vorhaben auch unter diesem Gesichtspunkt zur
schweren Beeinträchtigung des Ortsbildes von X.. Die Stellungnahme Denkmalpflege
kommt ebenfalls zum Ergebnis, im Kontext mit den bestehenden, die Parzelle
umgebenden Häusern, welche zwei bis höchstens drei Stockwerke aufweisen würden,
und deren
Satteldächer in erster Linie durch die Höhe der Traufen und nicht durch den First
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wahrgenommen würden, würden die Neubauten überhoch und disproportioniert
wirken. Das würden auch die Bauprofile aufzeigen, weil es nicht dasselbe sei, ob
Höhen im Plan oder im Modell, oder von der tatsächlichen Augenperspektive aus
beurteilt würden. Auch wenn derart hohe Bauten nach den Vorgaben des BauR
zulässig seien, seien Gebäude mit mehr als drei Stockwerken aus ortsbaulicher Sicht
zu hoch. Ein Problem bezüglich der Höhe ergebe sich - wenn vergleichend und
abstrakt von Stockwerken die Rede sei - auch schon rein daher, dass die heutigen
Ansprüche und die gängigen Konstruktionsmethoden ohnehin dazu führten, dass alles
massiv höher ausfalle. Das ortsbauliche Problem in Bezug auf das Projekt sei
demzufolge die Höhe der Häuser, auch wenn gegenüber dem Vorprojekt bereits eine
teilweise Reduktion erfolgt sei. Im Sinn einer Schlussfolgerung hält der Leiter der
kantonalen Denkmalpflege fest, das Problem - und das müsse klar gesehen werden -
seien die Gebäudehöhen, welche dazu führen würden, dass sich die Neubauten nicht
harmonisch in die kleinmassstäbliche Umgebung, welche diesen Stadtteil präge,
einbinden liessen, was im hochwertigen Ortsbild von X. von zentraler Bedeutung sei.
Auch anlässlich des Rekursaugenscheins ist von Seiten der kantonalen Denkmalpflege
betont worden, die zentrale Problematik sei die Höhe der geplanten Bauten.
Anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts hat sich erwiesen, dass diese
Einschätzungen richtig sind. Die Höhen der geplanten Wohnhäuser (Häuser A und B
viergeschossig, Haus A zudem mit Attikageschoss, Haus C dreigeschossig) stehen
einer harmonischen Eingliederung der Gebäude in die kleinmassstäbliche Umgebung
entgegen.Die Vorinstanz durfte auf Grund der übereinstimmenden Einschätzung der
eidgenössischen Kommissionen und der kantonalen Denkmalpflege deshalb ohne
weiteres davon ausgehen, die Höhen der drei Wohnbauten verhindere, dass sich die
Bauten in den herkömmlichen, spezifischen Charakter des Ortsbildes einzufügen
vermöchten bzw. die Bauten seien aus diesem Grundnicht geeignet, das Ortsbild im
Sinn von Art. 4 Abs. 4 SchutzVOpositiv zu ergänzen. Der Vorwurf der
Beschwerdeführerinnen, der angefochtene Entscheid beruhe auf einer willkürlichen
Beweiswürdigung, erweist sich bezüglich der Auswirkungen der Höhen der drei
Wohnhäuser auf das geschützte Ortsbild deshalb als unbegründet. Die von ihnen zur
Diskussion gestellte Reduktion der Höhe des Hauses A vermag daran nichts zu ändern.
In Betracht fällt weiter, dass die Tatsache, dass sich die Bauten aufgrund ihrer Höhen
nicht harmonisch in ihre Umgebung einzugliedern vermögen, kein Hindernis von
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untergeordneter Bedeutung ist, das mit einer Nebenbestimmung beseitigt werden
könnte (vgl. dazu Heer, a.a.O., Rz. 869 mit Hinweis auf GVP 1979 Nr. 8; vgl. auch
E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, S. 378). Der Rekurs
der Beschwerdegegner ist deshalb zu Recht gutgeheissen worden, soweit darauf
eingetreten worden ist, und die Vorinstanz hat den Beschlussdes Stadtrats X. vom 13.
Mai 2008 zu Recht aufgehoben. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.
5.4.2. Dennoch weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass aktenkundig ist, dass die
Fachleute bezüglich der Frage, ob die Grundrisse der Wohnhäuser den Anforderungen
von Art. 4 Abs. 4 SchutzVO gerecht werden bzw. ob die Freifläche auf dem Grundstück
Nr. 000 unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes auf diese Weise bebaut werden
kann, unterschiedliche Auffassungen vertreten, weshalb eine abschliessende
Beurteilung nicht möglich ist. Zu bedenken ist immerhin, dass das Gutachten
Denkmalpflege dem zur Diskussion stehenden Projekt konzeptionell - von der Fläche
betrachtet - gute Qualitäten attestiert. Eine verdichtete Bebauung des Areals scheint
deshalb mitden rechtlichen Vorgaben des Ortsbildschutzes vereinbar. Auch bezüglich
Dachform und Dachgestaltung, Stellung und Ausrichtung der Gebäude, Bildung von
Gassenräumen und Unterkellerung sind die Gutachter nicht vorbehaltlos gleicher
Meinung. Bezüglich der Dachform und Dachgestaltung wird im Gutachten EKD/ENHK
zum Ausdruck gebracht, die geplanten Flachdächer würden die Dachlandschaft im
Bereich des geschützten Ortsbildes schwer beeinträchtigen. Demgegenüber kann sich
eine Betonkonstruktion mit Flachdach nach der Stellungnahme
Denkmalpflegeharmonisch in das geschichtlich gewachsene Umfeld einfügen, wenn sie
aktiv begrünt wird. Für den Gutachter Buschor lassen die polygonalen
Gebäudegrundrisse, die bestehende Geometrien und Fluchten aufnehmen, keine
andere Dachform zu. Somit kann jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass ein
Projekt mit Flachdächerndas Ortsbild im Sinn von Art. 4 Abs. 4 SchutzVO positiv zu
ergänzen vermag. Dasselbe gilt für die Ausrichtung der Bauten, die Fassadenbildung,
eine Umfassungsmauer und eine Tiefgarage. Demgegenüber gehtdas
Verwaltungsgericht mit der im Gutachten EKD/ENHK geäusserten Auffassung einig,
wonach die Gestaltung von Südwestfassaden mit durchlaufenden, horizontalen
Balkonen und Brüstungsbändern ortsfremd ist und störend wirkt. Eine
Fassadengestaltung mit auskragenden Balkonen, wie sie das zur Diskussion stehende
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Projekt aufweist, ist unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes optisch zu
dominant.
6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf
eingetreten werden kann. Der Abbruch des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) kann zwar
bewilligt werden, wenn gleichzeitig die Baubewilligung für einen Ersatzbau, dessen
Erstellung sichergestellt ist, erteilt werden kann. Die Vorinstanz hat den Beschluss des
Stadtrats X. vom 13. Mai 2008 aber mit Recht aufgehoben, weil die Höhen der zur
Diskussion stehenden Gebäude mit den rechtlichen Vorgaben bezügliche
Ortsbildschutz nicht vereinbar sind.
6.1. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
Eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 des
Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Sie wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss in
gleicher Höhe verrechnet.
6.2.Die Beschwerdegegner stellen das Begehren, sie seien ausseramtlich zu
entschädigen. Ihr Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht. Folglich ist die
Entschädigung nach Ermessen festzusetzen. Das Gericht erachtet eine Entschädigung
von Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen, zuzüglich MWSt) für das Beschwerdeverfahren als
angemessen(Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und
Rechtsagenten, sGS 963.75).
Demnach hat das Verwaltungsgericht