# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f565cf82-36cb-50b0-a074-6ee2272d7cb6
**Court:** SO_STG
**Chamber:** SO_STG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SO / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

In Sachen
SGNEB.2019.3
A
v.d.
gegen
Kant. Steueramt
betreffend
Handänderungssteuer
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1. Mit Kaufvertrag Nr. 001 vom 10.4.2019 erwarben A, B, C und D das Grundstück GB X Nr. 0001 zu je einem Viertel Miteigentum zu einem Kaufpreis von CHF 750'000.00. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. ... vom 3.5.2019 stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD dem Käufer A (Verfügungsadressat) die Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihm die Veranlagung für die Handänderungssteuer von CHF 16'500.00, berechnet zum Satz von 2,2 % von einem Abgabewert von CHF 750'000.00.
2. Gegen diese Veranlagung erhob A am 13.5.2019 Einsprache, mit dem Begehren, die Veranlagung aufzuheben. Zur Begründung führte er v.a. aus, das Kaufobjekt sei ursprünglich als Zweifamilienhaus gebaut worden; dieses werde aber künftig als Einfamilienhaus genutzt. Seine Familie bestehe aus fünf Erwachsenen und zwei Kleinkindern; er und seine Familie würden das Haus selber bewohnen. Die zweite Wohnung werde nicht vermietet und das ganze Haus zur Eigennutzung gebraucht, da sie eine grosse Familie und alle Mitglieder der Familie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden seien. Der Einsprache wurden diverse Plankopien beigelegt, worauf die konkrete Belegung des Hauses durch ihn (A) bzw. seine Eltern (resp. gemeinsamer Teil) zu erkennen sei.
3. Mit Einspracheentscheid vom 25.6.2019 wies das Steueramt des Kantons Solothurn (nachfolgend Vorinstanz) die Einsprache ab. Zur Begründung wurde dargelegt, die Befreiung von der Handänderungssteuer setze gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG (Steuergesetz; BGS 614.11) voraus, dass der Erwerber die ganze Liegenschaft ausschliesslich selbst bewohnen müsse. Dies sei beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses (MFH) zu Mit- oder Gesamteigentum durch mehrere Personen nicht der Fall. Anders als beim Stockwerkeigentum entsprächen die Mit- oder Gesamteigentumsanteile nicht dem Eigentum an den einzelnen Wohnungen, sondern bezögen sich stets auf die ganze Liegenschaft. Den Mit- oder Gesamteigentümern stehe kein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen zu. Grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig sei daher der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermögliche. In solchen Fällen sei auch eine anteilige Steuerbefreiung nicht möglich, da diese im Gesetz nicht vorgesehen sei. Anders könne nur entschieden werden, wenn die Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum aufgeteilt werde (Auftragserteilung an die Amtschreiberei am Tag der Beurkundung des Kaufvertrags). Diesfalls sei der Erwerb jener Stockwerkeinheit, die der Erwerber selber bewohne, von der Handänderungssteuer befreit. Auch könne diese wegfallen, wenn die Miteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbarten, die entsprechende Sondernutzungsrechte statuierten und die Nutzungsordnung im Grundbuch angemerkt werde. Vorliegend handle es sich um den Kauf eines MFH. Unter Verweis auf das Urteil des Kantonalen Steuergerichts (KSG) vom 4.3.2013 (SGNEB.2012.8) zum gemeinschaftlichen Eigentum komme eine Befreiung - so die Vorinstanz weiter - nur in Frage, wenn am Tag der Vertragsunterzeichnung der Amtschreiberei der Auftrag zur Begründung von Stockwerkeigentum oder eine im Grundbuch einzutragende Nutzungs- und Verwaltungsordnung erteilt resp. ausgehändigt worden wäre. Da keines von beiden erfüllt sei, müsse die Einsprache als unbegründet abgewiesen werden.
4. Mit eingeschriebener Schrift vom 18.7.2019 liess A (nachfolgend Rekurrent) durch seinen zwischenzeitlich beigezogenen Rechtsvertreter Rekurs ans KSG erheben, mit dem Begehren, die Handänderungssteuer-Veranlagung für den Erwerb von GB X Nr. 0001 aufzuheben und festzustellen, dass der Rekurrent (mitsamt seinen Mitkäufern) nicht der Handänderungssteuer unterliege. Zur Begründung wird ausgeführt, der Rekurrent und seine Mitkäufer hätten anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrags am 10.4.2019 das zuvor erhaltene Formular «Gesuch um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum» bei der zuständigen Amtschreiberei Region Solothurn dem beurkundenden Notar abgegeben; der Notar habe dieses Formular in Augenschein genommen und erklärt, damit habe alles seine Richtigkeit und, weil das Vertragsobjekt zu Miteigentum und zur Selbstbewohnung erworben werde, falle keine Handänderungssteuer an. Zur Untermauerung dieser Ausführungen werden in der Rechtsschrift zwei Zeugen benannt. Des Weiteren lässt der Rekurrent vortragen, er und seine Angehörigen hätten mittlerweile eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die Liegenschaft GB X Nr. 0001 abgeschlossen und diese sei nunmehr auf dem entsprechenden Grundbuchblatt angemerkt worden. Der angefochtene Entscheid stütze sich auf die «Praxis der solothurnischen Handänderungssteuer» des kantonalen Steueramts vom 15.6.2016. Dort werde auf S. 22 ausgeführt, dass im Falle des Miteigentums an mehreren Wohneinheiten eine Steuerbefreiung nur in Frage komme, «wenn die Miteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen». Im vorliegenden Fall sei den Käufern der Liegenschaft weder bewusst noch bekannt gewesen, dass nach dem Erwerb der Liegenschaft noch etwas vorzumerken gewesen wäre, konkret die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an den beiden erworbenen Wohneinheiten. Vielmehr habe sie der Notar des Grundbuchamtes auf eine falsche Fährte gelockt, weil dieser ihnen erklärt habe, es werde gestützt auf das «Formular» keine Handänderungssteuer erhoben. Hätten die Käufer gewusst oder erfahren, dass noch eine Nutzungsordnung zu beschliessen und im Grundbuch anzumerken gewesen wäre, hätten sie dies unverzüglich an die Hand genommen. Diese Vorkehren seien zwischenzeitlich erfolgt; damit seien die Voraussetzungen der Befreiung von der Handänderungssteuer materiell erfüllt. Es bleibe die Frage, so der Rekurrent weiter, wie die steueramtliche Bedingung auszulegen sei, die Erwerber hätten die Nutzungs- und Verwaltungsordnung «unmittelbar nach dem Erwerb» der betreffenden Liegenschaft zu beschliessen. Aus § 207 Abs. 1 lit. g StG lasse sich keine enge zeitliche Verknüpfung zwischen Kauf und Grundbuchanmerkung entnehmen. Vorliegend lägen zwischen dem Erwerb der Liegenschaft und der Vereinbarung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung rund 2 1⁄2 Monate. Diese Zeit sei nur verstrichen, weil sich der Rekurrent und die Miterwerber gestützt auf die Aussage des beurkundenden Notars in falscher Sicherheit gewähnt hätten. Daran ändere auch die Einsprache vom 13.5.2019 nichts, weil zu diesem Zeitpunkt die Unkenntnis in der Sache weiterbestanden habe. Indessen seien unmittelbar nach Beizug des Rechtsvertreters alle gebotenen Schritte eingeleitet worden. In Anbetracht der zu erwartenden Besitzdauer von über 30 Jahren sei die erfolgte Vormerkung der Sondernutzungsrechte als zeitlich genügend nahe zu qualifizieren.
5. Die Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 8.8.2019 zum Rekurs vernehmen. Zusammenfassend wird darin darauf verwiesen, dass beim Erwerb von Mit- oder Gesamteigentum an einem Einfamilienhaus (EFH) diejenigen Mit- oder Gesamteigentümer von der Steuer befreit seien, welche die Liegenschaft selbst bewohnen. Unter Verweis auf die «Steuerpraxis 2013 Nr. 4 Ziff. 2.2.1» sei auch dann von ausschliesslicher Selbstnutzung auszugehen, wenn einzelne Familienangehörige in einem EFH eine Einliegerwohnung mit separatem Zugang bewohnten, jedoch alle zusammen einen Mehrgenerationenhaushalt führten. Beim Erwerb eines MFH zu Mit- oder Gesamteigentum durch mehrere Personen liege grundsätzlich keine Ausschliesslichkeit vor. Anders als beim Stockwerkeigentum entsprächen die  Gesamteigentumsanteile nicht dem Eigentum an den einzelnen Wohnungen, sondern bezögen sich stets auf die gesamte Liegenschaft. Den Mit- oder Gesamteigentümern stehe kein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen zu. Grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig sei daher der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr Wohnungen umfasse und damit das Führen mehrerer Haushalte ermögliche. In solchen Fällen könne auch keine anteilige Steuerbefreiung erfolgen, zumal dies im Gesetz nicht vorgesehen sei. Anders sei nur zu entscheiden, wenn die zu Mit- oder Gesamteigentum erworbene Liegenschaft unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum aufgeteilt werde. Die Absicht zur Errichtung von Stockwerkeigentum müsse im Gesuch um Steuerbefreiung schriftlich erwähnt werden; zudem habe die Begründung der Stockwerkeinheiten umgehend, spätestens bis zum Einzug, zu erfolgen. Vereinbarten die Mit- oder Gesamteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung, so sei derjenige Erwerber von der Handänderungssteuer befreit, der das Haus selber bewohne. In der «Ordnung» seien entsprechende Sondernutzungsrechte zu statuieren; zudem sei diese im Grundbuch anzumerken. Die Errichtung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung habe - analog der Errichtung von Stockwerkeigentum - bis spätestens zum Einzug zu erfolgen. Unter diesen Voraussetzungen lasse sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum und damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen. Werde die Errichtung der Nutzungs- oder Verwaltungsordnung beabsichtigt, so sei dies im Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer anzugeben. Gemäss den Ausführungen des Rekurrenten und den Grundrissplänen handle es sich um ein MFH, welches über zwei vollständig ausgestattete Wohneinheiten mit je drei Zimmern verfüge. Der Keller der Liegenschaft werde gemeinsam genutzt. Das Zweifamilienhaus solle künftig als EFH genutzt werden. Die Errichtung von Stockwerkeigentum sei nicht beabsichtigt; 2 1⁄2 Monate nach dem Erwerb des MFH habe der Rekurrent eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung errichtet. Trotz der deklarierten Nutzung als EFH lägen zwei räumlich abgetrennte Wohneinheiten vor. Keine der Wohneinheiten könne als Einliegerwohnung qualifiziert werden. Der Rekurrent habe denn auch anhand der Pläne schlüssig aufgezeigt, wer welche Einheit bewohnt. Es könne deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass der Rekurrent die Liegenschaft als Ganzes und ausschliesslich bewohne; ein Mehrgenerationenhaushalt liege nicht vor. Aus dem System sei ersichtlich, dass die Ehegatten A und B seit dem 16.5.2019 an der Y-Strasse 3 in X gemeldet seien und wohl auch dort wohnten. Der in der Einsprache vom 13.5.2019 erwähnte Nutzungs- und Verwaltungsplan könne nicht als Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinne von Art. 647 ZGB (Zivilgesetzbuch, SR 210) qualifiziert werden, handle es sich hierbei doch lediglich um einen Plan und nicht um eine von allen Miteigentümern unterzeichnete Vereinbarung. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung, welche den Anforderungen von Art. 647 ZGB genügen müsse, sei erst am 2.7.2019 errichtet worden; die Eintragung im Grundbuch sei am 4.7.2019 erfolgt. Beim Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer sei die beabsichtigte Errichtung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung nicht erwähnt worden. So sei die Errichtung der «Ordnung» nach dem Einzug in das MFH erfolgt; von einer unmittelbaren Errichtung könne keine Rede sein. Mit der Unterzeichnung des Gesuchs um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum habe der Rekurrent bestätigt, dass er auf die rechtlichen Bestimmungen und die Erläuterungen beim Erwerb von nur teilweise selbstbewohnten Liegenschaften (z.B. MFH) aufmerksam gemacht worden sei; bei dieser Sachlage könne der Rekurrent vom beurkundenden Notar gar nicht auf eine falsche Fährte gelockt worden sein.
6. Mit Rückäusserung vom 9.9.2019 liess der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung zusammenfassend vorbringen, dass das Formular «Gesuch um steuerfreie Handänderung» für juristische Laien wie den Rekurrenten und seine Miterwerber keineswegs selbsterklärend sei. Insbesondere erschlössen sich einem Laien Begriffe wie «nur teilweise ... selbstbewohnt» nicht. Zudem blende das Formular unter den Buchstaben E und F aus, dass der Erwerber von Wohneigentum unter Umständen zusätzliche rechtliche Vorkehren zu treffen habe, wie z.B. die Vereinbarung und grundbuchliche Anmerkung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Wären sich die Käufer von GB X Nr. 0001 dieses Umstands bewusst gewesen, hätten sie entsprechend gehandelt. Vielmehr sei ihnen anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags gesagt worden, mit der Abgabe des erwähnten Formulars sei alles in Ordnung. Dass der beurkundende Notar für diese Auskunft formal gar nicht zuständig gewesen sei, bringe selbst das Steueramt als Argument nicht vor. Aus Sicht der Käufer sei er als zuständiger Notar ohnehin dazu berufen, über alle Aspekte des Grundstückkaufs fachlich korrekt Auskunft zu erteilen. Auch sei festzuhalten, dass der üblicherweise von den Grundbuchämtern verwendete Textbaustein, wonach ausschliesslich das kantonale Steueramt für steuerliche Auskünfte zuständig sei, im Kaufvertrag vom 10.4.2019 nicht enthalten gewesen sei. Auch lege das Steueramt die von ihm selbst aufgestellte Voraussetzung, dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung «unmittelbar nach dem Erwerb» des Wohnobjekts vereinbart werden müsse, äusserst eng, wenn nicht gar überspitzt formalistisch, aus. Immerhin betrage die Frist für den Einzug ins Kaufobjekt ein Jahr und im Falle eines Neubaus sogar zwei Jahre. Bezüglich der Frist zur grundbuchlichen Anmerkung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung dränge sich deshalb eine grosszügigere Betrachtungsweise auf.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1. Gemäss § 214 Abs. 3 StG kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über die Veranlagung einer Handänderungssteuer beim KSG Rekurs erheben. Der Rekurrent ist daher grundsätzlich zur Einlegung des Rechtsmittels legitimiert und das angerufene Gericht sachlich zuständig. Das Rechtsmittel wurde frist- und formgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist somit einzutreten.
2.1 Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).
2.2 Von der Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1.1.2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG; BGS 614.11, S. 4).
2.3 Nach § 63
bis
VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).
3.1 Im vorliegenden Fall hat der Rekurrent das fragliche Zweifamilienhaus mit drei weiteren Personen zu je 1⁄4 Miteigentum erworben. Im Verfahren blieb unbestritten, dass der Rekurrent bzw. die vier Miteigentümer das Kaufobjekt nach dem Kauf zeitnah bezogen und zu ihrem zivilrechtlichen Wohnsitz machten. Folglich ist unstreitig, dass der Rekurrent und die drei weiteren Miteigentümer das erworbene Grundstück als «dauernd» genutztes Wohneigentum bewohnen. Streitig ist hingegen, ob die durch den Rekurrenten bzw. die Käuferschaft erworbene Liegenschaft als «ausschliesslich» selbst genutztes Wohneigentum zu qualifizieren sei. Dieser durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht offensichtlich auf dem Sachverhalt, dass die erworbene Liegenschaft als Zweifamilienhaus über zwei separate Wohneinheiten verfügt.
3.2.1 Das Steuergericht hatte bereits mehrfach Gelegenheit, ähnlich gelagerte Streitfälle zu beurteilen. So hielt das Gericht im Entscheid KSGE 2012 Nr. 13 fest, dass eine Liegenschaft mit zwei separaten Eingängen durch mehrere Personen unter Umständen durchaus «ausschliesslich» bewohnt werden könne, mithin darin die Führung eines Mehrgenerationenhaushalts zum Tragen kommen kann. In jenem Fall erzeigten die sich in den Akten befindenden Pläne, dass im Untergeschoss der Liegenschaft praktisch alle Serviceräume (Tankraum, Zivilschutzraum etc.) platziert waren und die fragliche Einliegerwohnung konkret nicht mehr als abgeschlossene Einheit bzw. Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingestuft werden konnte. Zudem war erstellt, dass die Voreigentümer die Liegenschaft vollumfänglich selbst und zwar als Einfamilienhaus selbst genutzt und keine Mietverhältnisse auch nicht über die fragliche Einliegerwohnung abgeschlossen hatten.
3.2.2 In einem anderen Fall (SGNEB 2012.8; Urteil vom 4.3.2013) - zu beurteilen war der Kauf von drei separaten Wohnungen in einer Liegenschaft durch vier Käufer (zu je 1⁄4 Miteigentum) - verneinte das KSG die Voraussetzung der «Ausschliesslichkeit» mit der Begründung, dass sich die drei zu je 1⁄4 Miteigentum erworbenen Wohnungen über drei Geschosse verteilten und darin jeweils eine separate Haushaltführung ermöglicht war; die Pläne erzeigten in jenem Fall nicht auf, inwieweit eine getrennte Haushaltführung konkret und schlüssig verunmöglicht gewesen sein sollte. Das KSG lehnte die Schlussfolgerung ab, dass die Käufer (allenfalls mit Verwandten) die Liegenschaft tatsächlich als Ganzes gemeinsam dauernd und ausschliesslich bewohnten.
3.2.3 Das KSG hat in weiteren Fällen (SGNEB.2014.2, Urteil vom 16.6.2014; SGNEB.2013.3, Urteil vom 27.5.2013) dargelegt, dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung restriktiv auszulegen ist. Die Voraussetzung verlangt, dass der Erwerber die ganze Liegenschaft selbst bewohnt, wobei zu differenzieren ist zwischen EFH und Eigentumswohnungen einerseits und MFH anderseits. Grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig ist der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermöglicht. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebt, die übrigen aber vermietet oder Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlässt.
4.1 In grundsätzlicher Übereinstimmung mit der Ansicht der Vorinstanz ist hingegen im Interesse der Steuerpflichtigen die Steuerbefreiung auch dann zu gewähren, wenn die Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum aufgeteilt wird (Vernehmlassung S. 3; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2, Abs. 1, unter so.ch). Stockwerkeigentum erlaubt die ausschliessliche Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer (Art. 712a ff. ZGB; Basler Kommentar, ZGB II, 6. A., Art. 712a N 1). Ein solches Nutzungsrecht steht dagegen dem gewöhnlichen Miteigentümer nicht zu. Die Miteigentumsquote umfasst eine technische Grösse, über die grundsätzlich wie ein Alleineigentümer verfügt werden kann. Den Miteigentümern steht ein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen nur zu, wenn sie nach dem Erwerb Stockwerkeigentum im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile begründen. Alternativ können Miteigentümer eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen. Unter diesen Voraussetzungen lässt sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum und damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen (vgl. SGNEB.2012.8 vom 04.03.2013 E. 5.2; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2, Abs. 2, a.a.O.).
4.2 Vorliegend beruft sich der Rekurrent auf eine durch ihn mit seinen Miterwerbern im Nachgang zum Kauf bzw. Eigentumsübergang stipulierte und im Grundbuch entsprechend angemerkte Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die just die ausschliessliche Selbstnutzung (Zuweisung von ausschliesslichen Sondernutzungsrechten an einzelne Miteigentümer) des Rekurrenten und der weiteren Miteigentümer an der erworbenen Liegenschaft erzeigen und belegen soll. Dabei stellt sich grundsätzlich die Frage, ob eine solche Nutzungsordnung durchwegs zum Ergebnis führen kann, die für die handänderungssteuerfreie Übertragung von Wohneigentum vorausgesetzte «Ausschliesslichkeit» der Nutzung einzelner Liegenschaftsteile durch verschiedene Miteigentümer zu bewirken. Das KSG kommt zum Schluss, auch im Sinne der erwähnten Verwaltungspraxis (E. 4.1 hiervor; vgl. auch Praxis der solothurnischen Handänderungssteuer, S. 22, unter so.ch), dass eine Steuerbefreiung prinzipiell gegeben ist, wenn die Miteigentümer nach dem Erwerb eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung wie hier im Grundbuch anmerken lassen. Dies folgt aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise, analog der Begründung von Stockwerkeigentum nach dem Erwerb.
4.3 Die konkrete Nutzungs- und Verwaltungsordnung erzeigt denn rechtsgenüglich die den vier Miteigentümern zugewiesenen Sondernutzungen am Kaufobjekt. Danach dient das Grundstück GB Nr. 0001 mit dem Wohnhaus und der Garage ausschliesslich zu Wohnzwecken (Ziff. 1). Das Erdgeschoss der Liegenschaft steht im ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 3 und 4, C und D. Das erste Obergeschoss und die beiden Zimmer im Dachgeschoss der Liegenschaft stehen im ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 1 und 2, A und B (Ziff. 2). Das Untergeschoss und der Estrich im Dachgeschoss sowie die Garage der Liegenschaft stehen allen Miteigentümern gleichermassen zur Benützung zu. Sie sprechen die konkrete Belegung jeweils einvernehmlich ab (Ziff. 3). Die Miteigentümer kommen für alle mit der Liegenschaft zusammenhängenden Kosten zu gleichen Teilen nach Köpfen auf (Ziff. 4). Aus den sich in den Akten befindlichen Plänen ergibt sich auch keine andere Nutzung der Liegenschaft. Es ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mit seinen Eltern unter einem Dach im miterworbenen Zweifamilienhaus lebt, das als Einfamilienhaus genutzt wird. Daran ändert nichts, dass im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss separate Küchen und Sanitäreinrichtungen vorhanden sind; es ist auch nicht ersichtlich, dass die Wohneinheiten über voneinander getrennte Eingänge verfügen würden, was eine völlig getrennte Haushaltführung als wahrscheinlich erscheinen lassen würde. Eine andere Beweissituation, allenfalls aufgrund eines vorinstanzlich anberaumten Augenscheins, liegt nicht vor.
4.4 Schliesslich gelangt die mit rund dreimonatiger Verspätung nach dem Kauf der Liegenschaft erfolgte Anmerkung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung insofern nicht zum Nachteil des Rekurrenten, weil in Analogie zu Art. 63
bis
Abs. 1 VV StG zum selbstgenutzten Eigentum auch hier eine einjährige Frist eingeräumt wird (vgl. auch Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.4, a.a.O.); die vorliegende Verspätung von rund 3 Monaten erscheint daher als adäquat. Dass eine solche Nutzungsordnung unmittelbar nach dem Erwerb bzw. bis spätestens zum Einzug errichtet werden müsste, kann aufgrund der hier relevanten gesetzlichen Grundlagen (§ 207 Abs. 1 lit. g StG, § 63bis VV StG) nicht verlangt werden.
5. Die durch den Rekurrenten und die drei Miterwerber errichtete und im Grundbuch angemerkte Nutzungs- und Verwaltungsordnung begründet nach Ausgeführtem einen Tatbestand, der die «Ausschliesslichkeit» des dauernd selbst genutzten Wohneigentums begründet. Die Handänderungssteuer ist folglich nicht geschuldet und der Rekurs gutzuheissen.
Bei diesem Ergebnis ist im Übrigen nicht mehr zu erörtern, inwieweit die Auskünfte des Grundbuchnotars anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrags beim Rekurrenten einen sog. «Vertrauensschutz» ausgelöst haben könnten.
6. Bei diesem Verfahrensausgang sind keine Kosten zu erheben. Dem obsiegenden Rekurrenten ist zulasten des Staates eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist auf CHF 1'500.00 festzusetzen (inkl. Auslagen und MWST; §§ 3 und 160 f. Gebührentarif, BGS 615.11).
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
In Gutheissung des Rekurses wird die Verfügung des kantonalen Steueramts vom 25.6.2019 aufgehoben. Es ist keine Handänderungssteuer geschuldet.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dem Rekurrenten wird zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

## Considerations