# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4f9a7d3f-6f21-5e91-979d-9b49e0b47f50
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2020
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
RI 1 è proprietario dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. _ corrispondente a 380/1000 e comproprietario in ragione di 6/11 (54,55%), insieme a _, dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. _ del fondo base n. _ RFD di _.
In data 17 ottobre 2018 inoltrava la dichiarazione d’imposta IC/IFD 2017, indicando un reddito imponibile complessivo di fr. 174'520.- e una sostanza imponibile di fr. 112'936.-. In particolare, attribuiva alla PPP n. _, sua abitazione primaria, un valore locativo di fr. 12'960.-.
B.
Con decisione di tassazione del 6 febbraio 2019, l’ufficio circondariale di tassazione Bellinzona determinava il reddito imponibile in fr.179'400.- per l’IC e in fr. 178'900.- per l’IFD e, ai soli fini IC, la sostanza imponibile totale in fr. 116’000.-. Per quanto riguarda la situazione reddituale del contribuente, il valore locativo dell’abitazione veniva aumentato a fr. 18'478.–, “in base alle disposizioni DDC ed al valore di reddito stabilito dall’ufficio stima il 25.06.2018”.
C.
RI 1 si aggravava avverso la suddetta decisione, con reclamo datato 8 aprile 2019, nel quale contestava l’ammontare del valore locativo accertato dall’Ufficio tassazione, ritenendo che “il valore di reddito stabilito dall’ufficio stima è da applicare solo in assenza di validi termini di paragone”. Egli dichiarava che il calcolo da lui effettuato teneva adeguatamente in considerazione la situazione di mercato a _, ove erano reperibili diversi appartamenti, di recente costruzione, di 4,5 locali di superficie abitabile 110-120 m
2
ad una pigione mensile variabile tra fr. 1'550.- e fr. 1'750.-. Pertanto postulava la correzione del valore locativo, così come dichiarato nella propria dichiarazione d’imposta, e meglio nella misura del 60%, vale a dire fr. 1'800.- mensili (fr. 12'960.- annui).
D.
Con decisione dopo reclamo del 31 luglio 2019, l’autorità fiscale accoglieva parzialmente il reclamo e accertava un reddito imponibile di fr. 179'000.-, modificando il valore locativo in complessivi fr. 18'000.- che, dopo una breve introduzione normativa, motivava nel modo seguente:
“che l’affitto medio degli appartamenti simili a quello del contribuente sia nella regione quello da lui indicato è una circostanza tutta da verificare. In base alle informazioni di cui l’ufficio di tassazione dispone non si può concludere che gli appartamenti i cui canoni d’affitto sono presi di riferimento per la sua classificazione abbiano caratteristiche effettivamente analoghe, anche considerando come già l’appartamento di cui egli è comproprietario, di soli 220/1000, ossia 160/1000 in meno, all’interno del medesimo condominio, è locato a terzi per 1'600.- franchi mensili. Il calcolo del valore locativo al 60-70% del valore medio degli affitti di mercato è pertanto da ritenere il più delle volte problematico, anche in questo caso. Visto quanto adesso riportato, la valutazione del contribuente è inoltre da giudicare perlomeno sottostimata.
Per stabilire il valore locativo di un’abitazione si fa riferimento di principio a un calcolo schematico, come quello che ha stabilito la Divisione delle contribuzioni con il calcolo al 90% del valore di reddito di un immobile. Ad ogni buon conto il Tribunale federale ha ritenuto giustificato determinare il valore locativo nella misura di una percentuale del valore fiscale o del valore venale dell’immobile. L’Alta Corte ha inoltre sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso e che dal canto loro, le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo della casa d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale.
Orbene, nel caso del contribuente la soluzione schematica cantonale ha portato a determinare un valore locativo di 18'478.- franchi. Secondo le direttive dell’AFC invece, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile.
Orbene, nel caso dell’appartamento del contribuente, applicando il 6% al valore di stima del fabbricato dell’appartamento, che è di 304'909.- franchi, si otterrebbe l’importo di 18'294.- franchi. A titolo di controllo, applicando invece il tasso più basso del 3% al valore dell’investimento nella costruzione dell’immobile di 1'711'000.- franchi, riportato a 380/1000, si otterrebbe un importo persino superiore, ossia di circa 19'500.- franchi. In simili condizioni, fatte queste debite considerazioni, non si vede come si possa ammettere la riduzione del valore locativo postulata con il reclamo a soli 12'960.- franchi, che non viene pertanto ammesso, a nulla rilevando quanto stabilito da questa medesima autorità nel periodo fiscale precedente, che, in base al principio della buona fede, non è affatto vincolante. Si giudica che il valore locativo dell’appartamento del contribuente sia da imporre in almeno 18'000.- franchi.”
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la determinazione dell’ammontare del valore locativo, proponendo come metodo di calcolo di dividere la pigione attualmente percepita (fr. 1'600.-) per la locazione della PPP n. _, fondo base n. _ RFD _, per la sua superficie (118 m
2
) e moltiplicare il risultato così ottenuto per la superficie della PPP n. _, fondo base n. _ RFD _, al fine di ottenere una pigione teorica di fr. 1'803.38.-, dal quale il 60% corrisponde a 12'960.- (
recte
: fr. 12'984.40).

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Il contribuente ha chiesto che il valore locativo della sua abitazione, ovvero la sua quota di 380/1000 dell’unità PPP n. _ del fondo base n. _ RFD _, sia ritenuto di fr. 12'960.-, come indicato in sede di dichiarazione d’imposta.
1.2.
Secondo gli art. 20 cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile
quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
Le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
1.3.
Quanto al diritto cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156; cfr. sentenza TF 2C_757/2015 dell’8.12.2016, consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.4.
Per quanto qui di interesse, nel diritto del Canton Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
2.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto esecutivo del 30 novembre 2016 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2017 (RL 640.220), esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.
3.1.
In una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni.
3.2.
In primo luogo, come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (RL 215.600), l’accertamento ufficiale di stima concerni “i valori della sostanza immobiliare”.
L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr.
art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 215.610]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione.
Dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi. È ben vero che la
stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo.
3.3.
Q
uesta Camera ha così affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del
valore locativo
è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di accertamento del
valore locativo
stesso, come avviene in altri cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla
procedura di stima
ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il
valore locativo
e che dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori.
3.4.
La Camera ha poi negato la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti il valore locativo dell’immobile. A tale proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
Nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è costituito dall’accertamento, del “valore globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto.
3.5.
La Camera
ha quindi escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili.
La sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con cognizione di causa.
3.6.
Non vi sono pertanto
neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del
valore locativo
, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione. Questa Camera ha pertanto annullato la decisione impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%.
4.
4.1.
Ora, venendo al caso in esame, si impone la stessa conclusione: infatti dagli atti si evince che il valore locativo è stato stabilito a partire dal valore di reddito accertato dall’Ufficio stima. Precisamente, il valore di reddito veniva accertato in fr. 20'542.- e l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo nella misura del 90% di quest’ultimo importo, cioè in fr. 18’478.- (
recte
: 18’487.80).
4.2.
Anche in questo caso, la decisione impugnata deve di conseguenza essere annullata e gli atti rinviati all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza.
4.3.
Non mette conto pertanto di confrontarsi con la proposta di calcolo formulata dal ricorrente. È discutibile peraltro un calcolo basato sulla sola proporzione fra le superficie degli appartamenti, senza tener conto di altri aspetti (numero dei locali, piano, finiture interne, esposizione, eventuali balconi o giardino).
4.4.
Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.