# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b1dae1d1-168c-5f17-8b0d-e2a329199bf4
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2002
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
Il 26 marzo 1990 _ _, _ _ _, _ _ e la loro madre _ _, costituenti la comunione _ RFD di _, formando diciotto nuovi fondi (dal n. _al n. _) e riducendo la superficie della particella originaria da 17 965 a 1639 m2. Contemporaneamente esse hanno costituito fra le nuove particelle reciproci diritti di passo veicolare. In seguito al parziale scioglimento della comunione, ad alcune cessioni e alla morte di _ _, le particelle n. _, _, _, _e _sono passate in proprietà esclusiva di _ _, le particelle n. _, _, _, _e _in proprietà esclusiva di _ _, la n. _di _ _ _, la n. _di _ _, la n. _di _ _ _ la n. _di _ _ e la n. _in comproprietà di _ _, _, _ e _ _. Sono invece rimaste in proprietà comune di _ _, _ _ _ e _ _ le particelle n. _ (una scarpata in prossimità di una strada comunale), n. _ (una striscia di terreno centrale destinata a fungere da strada) e n. _. I terreni, non ancora edificati, sono compresi nella zona di piano regolatore R3 e R3a, salvo la particella n. _, che si trova nella zona residua e la n. _2, inserita nel piano regolatore come strada di quartiere.
B.
A ovest dei fondi lottizzati corre per circa 100 m, lungo il confine occidentale della particella n. _, la via _, che è una strada comunale sterrata con transito veicolare limitato ai domiciliati. Dal limite nord della particella n. _si snoda invece un sentiero privato che, attraverso prati non edificabili, conduce a una strada, pure privata, la quale porta in via _, verso il nucleo di _ _. In direzione est si trovano alcuni fondi, tutti edificati salvo uno, oltre i quali passa la via _. Al confine sud della particella n. _giunge poi una strada privata, asfaltata, di circa 160 m, corrispondente alla particella n. _, che sbocca su via _. Tale fondo è in proprietà coattiva di tredici altre particelle, per la maggior parte edificate, situate anch'esse a sud dei fondi in esame e appartenenti a _ _ (n. _), _ _ (n. _), _ _ _ (n. _), _ _ (n. _, _ e
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della coattiva n. _), _ e _ _ _ _ (n. _e
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C.
Il 6 novembre 1992 i proprietari delle particelle ricavate dal frazionamento della n. _hanno inoltrato al Municipio di _ una domanda per la costruzione di una strada di quartiere con accesso da via _ e per la posa di condotte destinate a urbanizzare i fondi stessi. La posa delle canalizzazioni è stata approvata il 26 aprile 1993, mentre la domanda riguardante la strada di quartiere è stata sospesa perché in contrasto con il progetto di revisione del piano regolatore. Il 17 maggio 1993 gli interessati hanno avviato trattative con i comproprietari della particella n. _per ottenere un diritto di passo veicolare sulla strada privata, ma senza esito. Nel corso del _e del _essi hanno fatto posare i tubi per l'allacciamento dei fondi alle canalizzazioni pubbliche, all'azienda elettrica e del gas. Una domanda per la costruzione di un'abitazione plurifamiliare sulla particella n. _, introdotta il 9 settembre _, è stata anch'essa sospesa con decisione municipale del 22 dicembre 1994, nell'attesa di risolvere la questione dell'accesso al fondo. Il 13 aprile 1995 il Municipio ha respinto infine la domanda di costruzione del 6 novembre 1992 per la strada di quartiere. Adito con ricorso dagli instanti, il Consiglio di Stato ha confermato il 5 luglio 1995 la decisione municipale.
D.
Il 26 settembre 1995 l'esecutivo di _ ha comunicato al legale degli interessati di avere deciso l'avvio della “procedura espropriativa della strada privata contemplata dal PR in vigore al mappale n. _RFD _ ”. Di questa decisione – ha continuato il Municipio – “verranno informati in data odierna i privati interessati ai quali verrà pure indicata la disponibilità dell'ente pubblico a risolvere in forma bonale l'esproprio. Prossimamente quindi provvederemo a redigere il necessario messaggio che verrà indirizzato al Legislativo comunale con il quale chiederemo l'autorizzazione all'esecuzione dell'opera nonché il credito necessario, il cui finanziamento dovrà essere garantito dai suoi assistiti”. Con lettera del 20 novembre 1996 il Municipio ha poi riferito del fallimento delle trattative amichevoli intraprese con i comproprietari della particella n. _nei seguenti termini:
L'Esecutivo comunale nella sua seduta del 28/31 ottobre scorsi ha preso atto di questa situazione e considerato l'impedimento giuridico esistente di realizzare l'opera secondo il diritto pubblico, ha deciso di rinunciare ad attivare la procedura di espropriazione formale per la costruzione della strada comunale di accesso alle particelle n. _ (...) _RFD _ di proprietà della comunione ereditaria fu _ _.
L'impedimento giuridico di cui sopra è dato dal fatto che il nuovo PR, attualmente in fase di approvazione al Consiglio comunale, prevede una soluzione differente da quella del PR _attualmente in vigore.
E.
Il 27 maggio 1997 _ _, _, _, _ e _ _ _, _ _ e _ _ hanno convenuto davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord i comproprietari della confinante strada privata, postulando la concessione di un diritto di passo veicolare a favore dei loro fondi n. _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, _e a carico della particella n. _mediante versamento di un'indennità da determinare in corso di procedura. Con risposta dell'8 settembre 1997 i convenuti, ad eccezione di _ _ rimasto silente, si sono opposti alla domanda. Nei successivi allegati le parti hanno ribadito le loro posizioni. Il 18 giugno 1999 _ _ _ è deceduto e nel processo, rimasto sospeso fino al 20 ottobre 1999, gli sono subentrati gli eredi _, _, _ e _ _.
F.
Esperita l'istruttoria, nelle loro conclusioni del 21 febbraio 2000 i convenuti, salvo _ _ (rimasto precluso), hanno proposto di respingere la petizione. Nel loro memoriale conclusivo del 23 febbraio 2000 _ _, _, _, _ e _ _ _, _ _ e _ _ hanno ribadito la richiesta di passo necessario, offrendo un'indennità di fr. 35 000.–. Al dibattimento finale del 29 febbraio 2000 _ _ non è comparso, mentre le altre parti hanno mantenuto le loro richieste. Statuendo il 9 maggio 2000, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese con la tassa di giustizia di fr. 1500.– a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere alle controparti, tranne al convenuto precluso, un'indennità complessiva di fr. 5300.– per ripetibili.
G.
Contro la sentenza appena citata _ _, _o, _, _ e _ _ _, _ _ e _ _ sono insorti con un appello del 25 maggio 2000 nel quale chiedono che, in riforma del giudizio impugnato, sia concesso – e inscritto a registro fondiario – un diritto di passo veicolare in favore delle loro particelle n. _e n. _–_e a carico della particella n. _. Con osservazioni del 19 giugno 2000 i convenuti non preclusi propongono di respingere l'appello, postulando – in via preliminare – l'assegnazione agli attori di un termine per pronunciarsi sulla richiesta di subingresso nella causa di _ _ _ in luogo di _ e _ _ _ _, avendo questi ultimi venduto al primo il loro fondo n. _e la relativa quota della particella coattiva n. _. _ _ è nuovamente rimasto silente.
H.
Il 26 giugno 2000 gli appellati costituitisi in giudizio hanno ribadito la domanda di fissazione di un termine, che la presidente di questa Camera ha respinto con ordinanza del 28 giugno 2000, non essendo tale procedura prevista dall'art. 110 cpv. 2 CPC. Da parte loro gli appellanti hanno comunicato il 6 luglio 2000 di opporsi al subingresso nella causa dell'acquirente in sostituzione dei venditori. Il progetto del nuovo piano regolatore di _ essendo stato pubblicato il 15 maggio 2000, la giudice delegata ha acquisito agli atti, il 24 ottobre 2001, una lettera del 19 ottobre 2001 della Sezione della pianificazione urbanistica in merito ai tempi necessari per l'approvazione del nuovo piano regolatore. Al dibattimento finale del 27 novembre 2001 le parti, salvo il convenuto precluso che non è comparso, hanno ribadito le rispettive posizioni.
I.
Il 18 aprile 2002 la giudice delegata ha eseguito l'ispezione del registro fondiario, sulle cui risultanze gli interessati hanno avuto modo di esprimersi. Le parti appellate costituitesi in giudizio hanno ritirato il 25 aprile 2002 l'eccezione di carenza di legittimazione attiva. Al momento dell'emanazione del giudizio odierno la revisione del piano regolatore di _ non è ancora stata approvata dal Consiglio di Stato.

## Considerations

Considerando
in diritto:
1.
La domanda di accesso necessario (art. 694 CC) ha carattere pecuniario (
Poudret,
Commentaire à la loi d'organisation judiciaire, vol. II, pag. 233 in basso con richiamo al vol. I, pag. 284 nel mezzo;
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 11 ad art. 5 CPC). L'appellabilità della sentenza impugnata dipende perciò dal valore litigioso, che corrisponde almeno a quello della “piena indennità” cui si riferisce l'art. 694 cpv. 1 CC (DTF 120 II 423;
Steinauer
, Les droits réels, vol. II, 2
a
edizione, pag. 164 n. 1868d con rinvii). Ora, nella petizione gli attori hanno indicato il valore della causa come “indeterminato, comunque sopra i fr. 8000.–” (act. I) e nell'ultimo atto davanti al Pretore (art. 15 CPC) hanno ribadito la domanda di passo veicolare a carico della particella
n. _, offrendo un'indennità di fr. 35 000.– (act. XX). Il Pretore non ha accertato formalmente il valore della lite (art. 13 CPC). L'importo di fr. 35 000.–, nondimeno, corrisponde all'indennità indicata dal perito (act. XV, pag. 8), sicché sotto questo profilo l'appello è senz'altro ricevibile.
2.
Nell'appello gli attori rilevano che il progetto di nuovo piano regolatore comunale, da tempo in revisione, è stato pubblicato sul Foglio Ufficiale del 5 maggio 2000 (act. XXIII, pag. 6). La circostanza è di per sé è nuova, ma il diritto federale e cantonale – compreso il diritto pubblico – si applica d'ufficio (art. 87 CPC). Le informazioni circa la situazione pianificatoria delle particelle in esame sono quindi ricevibili. Questa Camera ha avuto modo di accertare, inoltre, che il piano regolatore di _ non è ancora stato modificato, non essendo ancora intervenuta la relativa approvazione del Consiglio di Stato, sebbene prevista a breve termine (act. XXVII, lettera del 19 ottobre 2001 della Sezione della pianificazione urbanistica).
3.
Gli appellati _ e _ _ _ adducono nelle osservazioni del 19 giugno 2000 di avere venduto la particella n. _ nell'agosto 1999 e, conseguentemente, la quota di strada coattiva n. _, spiegando che l'acquirente è disposto a subentrare nella causa in loro vece (act. XXV pag. 2). Dandosi il rifiuto espresso dagli attori con lettera del 6 luglio 2000, il subingresso non è tuttavia possibile (art. 110 cpv. 2 CPC) e il processo continua fra le parti in causa, ritenuto che la sentenza passerà in giudicato anche nei confronti dell'acquirente (art. 110 cpv. 1 CPC; Rep. 1981 pag. 335 consid. 2;
Olgiati,
Le norme generali per il procedimento civile nel Canton Ticino, Zurigo 2000, pag. 424). Giovi rilevare che, in occasione dell'ispezione del registro fondiario esperita in appello, anche la particella n. _risulta essere stata acquistata l'8 settembre 2000 da terzi, estranei alla presente causa (act. XXX). Non essendo stato chiesto il subingresso degli acquirenti, una volta ancora il processo continua fra le parti in causa e, fatte salve le disposizioni del diritto civile in merito all'acquisto del terzo in buona fede, la sentenza passerà in giudicato pure nei loro confronti (art. 110 cpv. 1 CPC).
4.
I convenuti costituitisi in giudizio hanno contestato la legittimazione attiva delle appellanti _ _ e _ _ per quanto attiene alle particelle n. _, _, _, _, _, _, _, _, _e _, eccezione già sollevata con la risposta (act. III, pag. 3). Il Pretore ha di contro accertato la proprietà delle citate particelle sulla base dell'elenco stilato dal perito, riconoscendo la legittimazione delle due attrici. Ora, la legittimazione di una parte – attiva o passiva – è un presupposto di merito, da verificare d'ufficio per diritto federale in ogni stadio di causa (DTF 126 II 63 consid. 1 con rimandi, 123 III 62 consid. 3a con rinvii, 118 Ia 130 consid. 1;
Ottaviani
, Le parti nel processo civile ticinese, Zurigo 1989, pag. 17 e 18). Spetta in ogni modo all'interessato provare i fatti sui quali fonda la propria legittimazione (DTF 123 III 62 consid. 3a con rimando). In concreto nel carteggio di prima istanza non figuravano gli estratti del registro fondiario relativi alle citate particelle, né è stata esperita un'ispezione del registro fondiario. Questa Camera ha chiarito d'ufficio la questione, facendo uso della facoltà conferitale dall'art. 322 lett. a combinato con l'art. 88 lett. a CPC. L'ispezione ha confermato che le attrici sono proprietarie dei predetti fondi, o perlomeno lo erano al momento dell'avvio della causa. Va pertanto riconosciuta la legittimazione attiva degli appellanti in relazione a tutti i fondi oggetto della domanda di accesso necessario.
5.
Il Pretore, accertato che un fondo costituito in comproprietà coattiva può essere di per sé gravato da servitù, ha ritenuto che, eccezion fatta per la particella n. _, nella fattispecie non sussistono elementi sufficienti per desumere con certezza che i fondi in esame saranno edificati. Inoltre – ha continuato il primo giudice – non risulta che gli attori abbiano fatto capo ai rimedi messi a loro disposizione dal diritto pubblico. Egli ha sottolineato che dopo la rinuncia del Municipio alla procedura di espropriazione, gli interessati hanno omesso di chiedere all'esecutivo comunale di procedere secondo l'art. 80 LALPT, che consente di far anticipare dal Comune l'urbanizzazione di un fondo posto nella zona edificabile, previa anticipazione delle spese. Secondo il Pretore in siffatte circostanze non è possibile affermare che i proprietari abbiano fatto uso di tutti i mezzi di diritto pubblico a loro disposizione per ottenere l'accesso veicolare necessario, donde il rigetto dell'azione.
6.
Gli appellanti ricordano di avere tentato invano una composizione stragiudiziale e di avere adito senza successo tutte le vie offerte dal diritto pubblico. Ribadiscono che il Municipio aveva comunicato loro non solo il fallimento delle trattative intraprese presso i convenuti, ma anche la rinuncia ad avviare una formale procedura espropriativa, ragion per cui essi non avrebbero avuto alcuna possibilità di veder accogliere un'ulteriore domanda fondata sull'art. 80 LALPT. Essi rammentano di avere un interesse concreto a ottenere un accesso veicolare ai loro fondi, già dotati degli allacciamenti con una spesa complessiva di fr. 254 508.50 e in parte già oggetto di domande di licenza edilizia. Soggiungono che l'accesso attraverso la strada privata dei convenuti è la soluzione tecnicamente più semplice e diretta, giacché il passaggio a nord verso il nucleo di _ _ è solo una pista agricola, mentre l'accesso dalla via _, difficoltoso, è stato escluso dall'autorità amministrativa. Ciò posto – essi concludono – l'aggravio della strada privata appare proporzionato ai bisogni dei fondi dominanti, stante la disponibilità da parte loro di versare ai convenuti la piena indennità, valutata dal perito in fr. 35 000.–.
7.
Il proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a una strada pubblica può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario “dietro piena indennità” (art. 694 cpv. 1 CC). Se non sussiste, tale accesso va chiesto in primo luogo al vicino “dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo”; in secondo luogo al vicino per il quale il passaggio risulti di minor danno (art. 694 cpv. 2 CC). Nella determinazione del passo necessario, in ogni modo, “devesi aver riguardo agli interessi delle due parti” (art. 694 cpv. 3 CC), ponderando debitamente le specificità del caso concreto (
Rey
in:
Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht
, ZGB II, Basilea 1998, n. 11 ad art. 694 CC con rinvii). Per “accesso sufficiente” va inteso un collegamento alla pubblica via che garantisca, dal punto di vista oggettivo, uno sfruttamento adeguato e razionale del fondo, conforme alla relativa destinazione (
Steinauer
, Les droits réels, vol. II, 2a edizione, pag. 161, n. _;
Rey,
op. cit., n. 6 ad art. 694 con rimandi). Trattandosi di un terreno edificato che si trovi all'interno di una località, in linea di principio l'accesso non è sufficiente se non è carrozzabile (DTF 110 II 127 consid. 5, 93 II 169 consid. 2; Rep. 1989 pag. 142 consid. 1 con rimandi). Nell'applicazione dell'art. 694 CC, nondimeno, la giurisprudenza è restrittiva in ragione del ragguardevole pregiudizio che la servitù può arrecare al fondo del vicino (casistica e riferimenti in:
Steinauer
, op. cit., pag. 161, n. 1863a;
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 3a edizione, note 49 e 54 ad art. 694 CC; DTF 120 II 186 consid. 2a).
8.
Il Pretore ha rilevato dapprima che, eccezion fatta per la particella n. _, non si ravvisano nella fattispecie elementi sufficienti per affermare con certezza che i fondi in esame saranno edificati. Gli appellanti adducono al riguardo di avere sufficientemente dimostrato di essere seriamente intenzionati a edificare i fondi, tant'è che hanno investito oltre fr. 250 000.– per dotarli degli allacciamenti. Ora, se la necessità di un passaggio necessario è motivata dall'uso futuro del fondo, in particolare dalla sua edificazione, non bastano semplici dichiarazioni d'intenti; il preteso cambiamento di utilizzazione va giustificato con progetti concreti (DTF 117 II 37 in fondo). Tale interesse va negato, in particolare, quando non è debitamente chiarita la possibilità di edificare il fondo sulla base delle norme di diritto pubblico applicabili, ad esempio ove il fondo sia posto in zona residua (DTF 117 II 38 consid. 4b e 4c). Un terreno inedificabile per motivi di diritto pubblico, in effetti, non necessita di un accesso carrozzabile (DTF 120 II 187 in alto con rimandi; DTF inedita del 21 marzo 2002 nella causa P., inc. _._/_, consid. 4b).
9.
Nella fattispecie le particelle citate, eccetto la n. _destinata a fungere da strada di quartiere e la n. _posta nella zona residua, sono situate nelle zone edificabili R3 e R3a (doc. Z). Gli interessati hanno inoltre allacciato i fondi alle canalizzazioni pubbliche, all'elettricità e al gas (deposizione _: verbali, pag. 6; deposizione _: verbali, pag. 7; doc. S-V, DD-HH, CCC e DDD), hanno sollecitato una licenza edilizia per la particella n. _ (rich. I) e una licenza preliminare per le particelle n. _–_ (doc. V). È inoltre fuori dubbio che i terreni si trovano “all'interno di una località” (nel senso della giurisprudenza: sopra, consid. 7), la zona essendo già largamente edificata (v. doc. CC). In simili circostanze gli appellanti hanno un interesse sufficientemente concreto a ottenere un accesso veicolare ai loro fondi fabbricabili, né appare giustificato esigere che presentino preliminarmente domande di costruzione per ogni singolo terreno, tanto meno ove si consideri che la spesa per la progettazione potrebbe rivelarsi inutile, giacché le scelte edificatorie dipendono anche dalla configurazione dell'accesso, non ancora definito. Resta tutt'al più da valutare se il passo veicolare si giustifichi anche per la particella n. 2182, posta nella zona residua (DTF 117 II 40 consid. 4c). L'appello dovendo – come si vedrà oltre – essere respinto per altri motivi, la questione può rimanere indecisa.
10.
Gli attori sostengono di avere esaurito senza successo tutte le possibilità offerte dal diritto pubblico, poiché dopo la comunicazione ricevuta dal Municipio il 20 novembre 1996 ogni ulteriore richiesta di anticipazione delle opere di urbanizzazione dei loro terreni sarebbe destinata all'insuccesso. In effetti il Tribunale federale ha stabilito, nella sua più recente giurisprudenza, che per ottenere il raccordo stradale e gli allacciamenti alle condotte cui si riferisce l'art. 19 cpv. 2 LPT, il proprietario deve far uso in primo luogo degli istituti previsti dal diritto pianificatorio (DTF 120 II 187 consid. 2c; DTF 121 I 70 consid. 4b). Se il diritto pubblico consente di ottenere un'urbanizzazione idonea, non sussiste uno stato di necessità che giustifichi un passo necessario in forza dell'art. 694 CC. Solo qualora dimostri di avere intrapreso senza esito tutto il possibile per ottenere la strada prospettata dal piano regolatore con gli istituti che il diritto pubblico mette a disposizione, il proprietario potrà chiedere un accesso necessario, sempre che ciò sia indispensabile per un uso del fondo conforme alla sua destinazione (DTF inedita del 4 aprile 2000 nella causa A., inc. _._/_, consid. 3a con rinvii). Il Tribunale federale non ha precisato, in ogni modo, fino a che punto debba spingersi concretamente il proprietario sul piano amministrativo.
11.