# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0070ddd9-bf97-4710-b8e9-f51e3b074acf
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 21. Dezember 2016 er-
warb A._ das Grundstück B._ Gbbl. Nr. 1000. Gleichzeitig mit der
Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt vom 29. Dezember 2016 stellte
A._ ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung der Han-
dänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 30.
März 2017 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der Höhe
von Fr. 4‘050.– und stundete diese für die Dauer von drei Jahren ab Datum des
Grundstückserwerbs.
B.
Mit Schreiben vom 4. März 2018 stellte A._ beim Grundbuchamt ein Gesuch
um Erstreckung der Frist für die Stundung der Handänderungssteuer um ein Jahr.
Das Grundbuchamt entsprach diesem Gesuch um Fristerstreckung mit Verfügung
vom 6. März 2018 nicht, wies das Gesuch vom 29. Dezember 2016 um nachträg-
liche Steuerbefreiung ab und hob die Stundungsverfügung vom 30. März 2017 auf.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 6. März 2018 führt A._
(nachfolgend der Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 18. März 2018 Beschwerde
bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK). Er beantragt, dass ihm die
Fristerstreckung zu bewilligen und die Stundungsverfügung wieder in Kraft zu set-
zen sei.
In ihrer Vernehmlassung vom 6. April 2018 beantragt das Grundbuchamt die Ab-
weisung der Beschwerde unter Auferlegung der Kosten an den Beschwerdeführer
und die Bestätigung der angefochtenen Verfügung.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-

## Considerations

folgenden Erwägungen näher eingegangen.
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Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-
dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren
nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund-
buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun-
gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK Beschwerden
gegen Verfügungen der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die Beurteilung der
vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 6. März
2018 zuständig.
1.2 Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-
men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutz-
würdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG).
Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung als Verfügungsad-
ressat beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.
Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1 Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde sinngemäss geltend,
das Grundbuchamt habe sein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbe-
gründung zu Unrecht abgelehnt. Direkt nach dem Kauf des Hauses habe er mit
dessen Umbau begonnen. Nach kurzem Nachfragen sei ihm von seinem Notar
mitgeteilt worden, dass er bis Ende 2017 in das Haus eingezogen sein müsse, um
die Handänderungssteuer nicht bezahlen zu müssen, er aber auch die Möglichkeit
habe, eine Fristerstreckung zu beantragen. Im Oktober 2017 habe er dann festge-
stellt, dass die von ihm selbst vorgenommenen Umbauarbeiten und die Wohnung
bis Ende 2017 nicht fertig sein werden. Aus diesem Grund habe er damit begon-
nen, Abklärungen bezüglich der Fristerstreckung für die Stundung der Handände-
rungssteuer zu tätigen und im Zuge dessen auch beim Grundbuchamt angerufen.
Durch dieses Telefongespräch habe er erfahren, dass er bereits von Anfang an
die Möglichkeit gehabt hätte, eine Frist von vier Jahren zu beantragen. Ausserdem
sei ihm bestätigt worden, dass er mit einem eingeschriebenen Brief ein Gesuch
um Fristerstreckung einreichen könne. Weil er mit den Umbauarbeiten am Haus
aber noch viel zu tun gehabt habe und ihm wissentlich nie mitgeteilt worden sei,
dass er sein Gesuch um Fristerstreckung bis spätestens Ende 2017 einreichen
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müsse, habe er die Angelegenheit zur Seite gelegt und sein Gesuch erst Anfangs
März 2018 gestellt. Der Beschwerdeführer führt weiter aus, dass er sich mit bes-
tem Wissen und den ihm zur Verfügung gestandenen Möglichkeiten informiert
habe, dabei aber trotz seines Nachfragens entweder zu spät, falsch oder gar nicht
informiert worden sei.
Das Grundbuchamt stellt sich seinerseits auf den Standpunkt, dass das vom Be-
schwerdeführer am 4. März 2018 gestellte Gesuch um Fristerstreckung nach Ab-
lauf der Frist zur Wohnsitzbegründung bis zum 29. Dezember 2017 und somit ver-
spätet gestellt worden sei. Es führt weiter sinngemäss aus, dass auch einem juris-
tischen Laien bekannt und für diesen verständlich sei, dass, wenn eine Frist nicht
eingehalten werden könne, vor deren Ablauf gehandelt und gegebenenfalls um
Erstreckung ersucht werden müsse. Ausserdem habe der Beschwerdeführer sel-
ber zugegeben, dass ihm bewusst gewesen sei, dass die Einzugsfrist per Ende
2017 ablief und er bis zu diesem Datum seinen Wohnsitz auf dem fraglichen
Grundstück hätte begründet haben müssen. Von Seiten des Grundbuchamts habe
keine Verpflichtung bestanden, den Beschwerdeführer auf die Notwendigkeit des
Handelns vor Ablauf der Frist hinzuweisen. Ausserdem sei die Verfügung vom 30.
März 2017, mit der die Handänderungssteuer für die Dauer von drei Jahren ge-
stundet und damit die Einzugsfrist auf ein Jahr festgesetzt worden sei, in Rechts-
kraft erwachsen, so dass es unerheblich sei, ob vorliegend eine vierjährige Stun-
dung bzw. zweijährige Einzugsfrist möglich gewesen wäre.
2.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine
Handänderungssteuer von 1,8 % auf der Gegenleistung des Grundstückserwerbs
zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4, Art. 5, Art. 6 und Art. 11 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche Befreiung von
der Handänderungssteuer stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos,
stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten
Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier
Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 1–3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Als
Grundstückserwerb gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (Vorberatende
Kommission des Grossen Rates, Antrag der Kommission, Gegenvorschlag zur Ini-
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tiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Ei-
gentümer», Gesetz betreffend die Handänderungssteuer [HG] [Änderungen], Tag-
blatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, S. 5).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während
mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum
Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz
innert einem Jahr ab Grundstückserwerb bzw. zwei Jahren, wenn die Baute noch
erstellt werden muss, in dem erworbenen Grundeigentum begründet werden. In
begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen zur Begründung des Haupt-
wohnsitzes durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG).
Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt
das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs.
2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur
Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab
und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3 Nach Art. 26 Abs. 1 HG richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen
des VRPG soweit das HG nichts Abweichendes bestimmt. Gesetzliche Fristen
können grundsätzlich nicht erstreckt werden (Art. 43 Abs. 1 VRPG), es sei denn
das Gesetz sieht eine entsprechende Ermächtigung vor (MERKLI/AESCHLIMANN/
HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 43 N. 2). Vorliegend sieht
Art. 11b Abs. 2 HG ausdrücklich vor, dass die Einzugsfristen in begründeten Aus-
nahmefällen erstreckt werden können. Gesuche um Fristerstreckung müssen je-
doch schriftlich vor Ablauf der Frist gestellt werden und setzen zureichende
Gründe voraus (MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 3 f.).
Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste (gesetzliche oder be-
hördliche) Frist wieder herzustellen (Art. 43 Abs. 2 VRPG;
MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 8). Sog. entschuldbare Gründe,
bei denen von einem Unverschulden ausgegangen werden kann, liegen dann vor,
wenn die Frist aus hinreichenden, objektiven oder subjektiven Gründen nicht ein-
gehalten und der säumigen Person auch keine Nachlässigkeit vorgeworfen wer-
den kann. Nicht jeder Grund kommt dabei in Frage, sondern nur solche von einem
gewissen Gewicht. So rechtfertigen Arbeitsüberlastung oder Ferien noch keine
Wiederherstellung, hingegen Militärdienst, schwere Erkrankung oder Unfälle, hö-
here Gewalt, plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter Tod naher
Angehöriger schon (BGE 119 II 86 E. 2; 114 II 181; 112 V 255 E. 2a;
MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 9).
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2.4 Der Grundstückserwerb bzw. die massgebende Grundbuchanmeldung er-
folgte am 29. Dezember 2016, so dass die einjährige Frist zur Wohnsitzbegrün-
dung bis am 29. Dezember 2017 lief. Wie das Grundbuchamt korrekt ausführt, ist
die Verfügung vom 30. März 2017, in der die einjährige Frist festgesetzt wurde, in
Rechtskraft erwachsen. Es ist deshalb für das vorliegende Verfahren unerheblich,
ob dem Beschwerdeführer von Anfang an eine ein- oder zweijährige Frist für den
Einzug zugestanden wäre. Ein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbe-
gründung hätte bis am 29. Dezember 2017 gestellt werden müssen. Der Be-
schwerdeführer reichte sein Gesuch allerdings erst am 4. März 2018 und somit
verspätet ein, weshalb das Grundbuchamt zu Recht dem Fristerstreckungsgesuch
nicht entsprochen hat. Daran vermögen auch die vom Beschwerdeführer in der
Beschwerde vorgebrachten Einwände nichts zu ändern. Insbesondere macht der
Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend, dass das Grundbuchamt habe ihm die
Auskunft erteilt habe, er könne sein Fristerstreckungsgesuch auch nach dem 29.
Dezember 2017 noch stellen.
Es gelingt dem Beschwerdeführer auch nicht, in seinen Ausführungen etwas vor-
zubringen, was für eine Wiederherstellung der verpassten Frist im Sinne von
Art. 43 Abs. 2 VRPG sprechen würde. So stellt die von ihm vorgebrachte Arbeits-
auslastung infolge des Umbaus keinen entschuldbaren Grund dar. Anstelle eines
solchen entschuldbaren Grundes macht er vielmehr schlichte Unwissenheit dar-
über geltend, dass die Erstreckung einer Frist vor Fristablauf beantragt werden
muss. Dabei stellt Unwissenheit keinen ausreichenden Grund für eine Wiederher-
stellung dar. Ausserdem gelten Gesetze mit ihrer amtlichen Publikation des Textes
grundsätzlich als bekannt, so dass niemand aus seiner eigenen Rechtsunkenntnis
Vorteile ableiten kann bzw. entschuldigt blosse Rechtsunkenntnis kein Fristver-
säumnis (vgl. BGE 136 V 331 E. 4.2.3.1; 124 V 215 E. 2b/aa; 103 IV 131 E. 2). Es
ist somit nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt am 6. März 2018 dem
Fristerstreckungsgesuch des Beschwerdeführers nicht entsprochen hat.
Folglich hätte der Beschwerdeführer bis am 29. Dezember 2017 seinen Wohnsitz
auf dem fraglichen Grundstück begründen müssen, was nicht geschehen ist. Weil
dadurch die Voraussetzungen von Art. 11b HG klar nicht erfüllt sind, hat das
Grundbuchamt in seiner Verfügung vom 6. März 2018 zu Recht das Gesuch vom
29. Dezember 2016 um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stun-
dungsverfügung vom 30. März 2017 aufgehoben.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung
7
von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der
Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 1‘500.– festgesetzt. Er-
satzfähige Parteikosten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs.
3 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 1‘500.– werden A._ zur Bezahlung auf-
erlegt.
Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.