# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c7242b30-a039-4840-86e9-18593c9eddd1
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2011
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Das Einfamilienhaus (GS-Nr. 1006/Vers.-Nr. 925) an der S-strasse 31 in S.
(Politische Gemeinde O.) steht im Eigentum der Erbengemeinschaft X.sel. und wird von
B.X. bewohnt. Am 30. März 2005 erteilte der Gemeinderat O. B.X. die Baubewilligung
für den Anbau einer Garage mit überdachtem Sitzplatz und eines Windfanges im
vereinfachten Verfahren. In der Baubewilligung wurde festgehalten, eine allfällig später
beabsichtigte Schliessung des überdachten Sitzplatzes mittels Glasschiebewand oder
dergleichen könnte nicht bewilligt werden, da dann der überdachte Sitzplatz zur
Anbaute mit anrechenbarer Geschossfläche würde und ein grösserer Grenzabstand
vorgeschrieben wäre. Zudem wurde im Hinblick auf die damals geplante neue
Grenzabstandsvorschrift im Baureglement der Gemeinde O. eine Ausnahmebewilligung
für einen um einen Meter reduzierten Grenzabstand erteilt. Die Eigentümer der vom
reduzierten Grenzabstand betroffenen, westlich angrenzenden Nachbarliegenschaft
(GS-Nr. 1005/Vers.-Nr. 924), J. und L. A., erklärten am 8. März 2005 schriftlich ihre
Zustimmung zum Bauvorhaben. Anlässlich der Schlussabnahme der bewilligten Baute
vom 23. November 2005 stellte B.X. im Sinne einer Wiedererwägung das Gesuch, den
Sitzplatz trotz Auflage gegen Süden schliessen zu dürfen. J. und L. A. stimmten diesem
Vorhaben am 9. November 2006 durch Unterzeichnung der von der Gemeinde O.
verfassten "Zustimmungserklärung zum Nachtrag bzw. zur Korrektur der
Baubewilligung vom 30. März 2005 (Anbau Garage mit überdecktem Sitzplatz)" zu.
Darin wurden sie unter anderem auch darauf hingewiesen, dass das revidierte
Baureglement am 25. Oktober 2006 ohne die ursprünglich vorgesehene Reduktion des
Grenzabstandes für An- und Nebenbauten in Rechtskraft erwachsen sei. In der Folge
bewilligte der Gemeinderat O. am 1. Dezember 2006 die Schliessung des überdeckten
Sitzplatzes (Wintergarten unbeheizt) mit Nachtrag zur Baubewilligung vom 30. März
2005 und verlängerte gleichzeitig die Baubewilligungsfrist für den bereits bewilligten,
aber noch nicht erstellten Anbau des Windfangs bis 30. März 2007. Unmittelbar nach
Erhalt dieser Bewilligung, ohne den Ablauf der Rekursfrist abzuwarten, liess B.X. den
Sitzplatz mittels einer Glasfaltwand schliessen.
B./ Mit Eingabe vom 15. Dezember 2006 erhoben L. und J. A. beim Baudepartement
des Kantons St. Gallen vorsorglich Rekurs gegen den Nachtrag zur Baubewilligung
vom 1. Dezember 2006. Sie wollten damit sicherstellen, dass ihnen aufgrund des
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
reduzierten Grenzabstandes auch in Zukunft keinerlei Nachteile erwachsen können.
Deshalb forderten sie mit ihrer Eingabe den Eintrag eines Dienstbarkeitsvertrags im
Grundbuch. Nachdem es nicht möglich war, eine Einigung über den Inhalt dieses
Vertrags zu finden, widerrief die Gemeinde O. mit Verfügung vom 22. Mai 2007 den
Nachtrag zur Baubewilligung vom 1. Dezember 2006 betreffend Schliessung des
überdeckten Sitzplatzes und verfügte am 4. September 2007 den Abbruch der
inzwischen durch B.X. erstellten Schliessung des Sitzplatzes bis spätestens 31.
Dezember 2007. Zur Begründung führte sie im wesentlichen an, der Widerruf der
Nachtragsbewilligung sei B.X. zugestellt worden. Der geschlossene Sitzplatz gelte
somit als eine unrechtmässig erstellte Baute.
C./ Mit Eingabe vom 19. September 2007 erhoben die Erbengemeinschaft X.sel. und
B.X. durch ihren Rechtsvertreter Rekurs beim Baudepartement. Sie beantragten, es sei
die angefochtene Verfügung des Gemeinderates O. vom 4. September 2007
aufzuheben und die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung führten sie an, vor der
angefochtenen Abbruchverfügung hätte nach dem erfolgten Widerruf der Bewilligung
vom 1. Dezember 2006 neu über den Nachtrag zur Baubewilligung entschieden werden
müssen. Im weiteren ersuchten sie den Gemeinderat O. im Sinne einer
einvernehmlichen Lösung gegenüber J. und L. A. ausdrücklich und verbindlich zu
bestätigen, dass die jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft S-strasse 29 (GS-Nr.
1005/Vers.-Nr. 924) für Bauten und Anlagen auf diesem Grundstück nur die hiefür
geltenden Grenzabstände gegenüber dem Nachbargrundstück (GS-Nr. 1006/Vers. Nr.
925) einhalten müssen, auch wenn damit der vorgeschriebene Gebäudeabstand zu
Bauten und Anlagen auf der Parzelle GS-Nr. 1006 unterschritten werde. Mit Verfügung
vom 26. Oktober 2007 widerrief der Gemeinderat O. daraufhin die Abbruchverfügung
vom 4. September 2007 und hielt fest, das pendente Baugesuch (Schliessung des
überdeckten Sitzplatzes) werde neu beurteilt. In der Folge scheiterten die
Bemühungen, eine für J. und L. A. akzeptable Bestätigung zu verfassen. B.X. reichte
deshalb am 20. Januar 2010 erneut ein Baugesuch zur Schliessung des überdachten
Sitzplatzes (Wintergarten unbeheizt) ein, welches vom 27. Januar bis 9. Februar 2010
öffentlich auflag. Die gegen das Projekt erhobenen Einsprachen von H. M.
(Liegenschaft S-strasse 20/GS-Nr. 115/Vers.-Nr. 724) sowie J. und L. A. vom 6. bzw. 8.
Februar 2010 lehnte der Gemeinderat O. mit Entscheid vom 16. März 2010 ab.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Gleichentags erteilte er B.X. die Baubewilligung (Nr. 10.05) für die Schliessung des
überdachten Sitzplatzes.
D./ Mit Eingaben vom 29. März 2010 und 30. April 2010 erhoben J. und L. A. sowie H.
M. durch ihren Rechtsvertreter Rekurs beim Baudepartement. Sie beantragten, die
nachträgliche Baubewilligung des Gemeinderates O. vom 16. März 2010 für den
Umbau des Sitzplatzes in einen geschlossenen Wintergarten auf dem Grundstück GS-
Nr. 1006 mit Einschluss des separaten Einspracheentscheides vom 16. März 2010 sei
aufzuheben; die Beschwerdeführerinnen seien zu verpflichten, innert einer Frist von
maximal drei Monaten ab Rechtskraft den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerinnen bzw. der
Beschwerdebeteiligten. Zur Begründung führten sie an, die Ausnahmebewilligung sei
für einen gedeckten Sitzplatz erteilt worden und nicht für einen Wintergarten. Mit dem
widerrechtlich vorgenommenen Umbau in einen Wintergarten habe B.X. die Nutzung
des Bauteils, der gestützt auf eine Ausnahmebewilligung näher als üblich an die
Grundstücksgrenze gestellt worden sei, nochmals intensiviert. Abgesehen davon
widerspreche die Handlungsweise von B.X. dem Grundsatz von Treu und Glauben,
was keinen Rechtsschutz finden könne. Stehe fest, dass die nachträgliche
Baubewilligung zur Umgestaltung und Umnutzung des gedeckten Sitzplatzes in einen
Wintergarten nicht erteilt werden könne, müsse der rechtmässige Zustand wieder
hergestellt werden. B.X. sei ausdrücklich auf die Rechtslage hingewiesen worden und
habe das geltende Recht bewusst missachtet.
Mit Entscheid vom 22. Oktober 2010 hiess das Baudepartement den Rekurs von J. und
L. A. sowie H. M. gut und hob die nachträgliche Baubewilligung (Nr. 10.05) des
Gemeinderats O. sowie den Einspracheentscheid vom 16. März 2010 auf. B.X. und die
Erbengemeinschaft X.sel. wurden sodann verpflichtet, innert drei Monaten ab
Rechtskraft des Entscheids den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen und die
südseitige Schliessung des Sitzplatzes abzubrechen. Das Baudepartement führte zur
Begründung hauptsächlich an, der Wintergarten unterschreite den ordentlichen
Grenzabstand gegenüber dem Grundstück GS-Nr. 1005. Für die bestehende
Garagenanbaute mit gedecktem Sitzplatz sei eine Ausnahmebewilligung in Bezug auf
den Grenzabstand erteilt worden. Da es sich deshalb nicht um eine rechtswidrige
Baute handle, sei es zur Errichtung eines Wintergartens nicht möglich, sich auf die
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Bestandes- und Erweiterungsgarantie von Art. 77bis des Gesetzes über die
Raumplanung und das öffentliche Baurecht (sGS 731.1, abgekürzt BauG) zu berufen.
Da keine Ausnahmegründe vorlägen, finde auch Art. 77 BauG keine Anwendung. Die
Schliessung könne folglich nicht bewilligt werden.
D./ Mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 8. November 2010 erhoben B.X. und die
Erbengemeinschaft X.Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren,
der angefochtene Entscheid des Baudepartements vom 22. Oktober 2010 sei in allen
Ziffern aufzuheben; die Baubewilligung des Gemeinderats O. vom 16. März 2010 sei zu
bestätigen; eventuell sei die Streitsache zur Neubeurteilung einer
Wiederherstellungsverfügung an die Vorinstanz bzw. den Gemeinderat O.
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren zu Lasten der Beschwerdegegner. Zur Begründung führten sie
im wesentlichen an, Art. 77bis BauG gelte für alle rechtmässig erstellten Bauten und
Anlagen, welche geltenden Vorschriften widersprächen, ungeachtet der Gründe. Im
übrigen sei die Schliessungsmöglichkeit der offenen Südseite des Sitzplatzes mit
Glasfalttüren selbst unter Verzicht auf die Anwendung von Art. 77bis BauG nicht
unzulässig, weil sie gegen keine Bauvorschrift verstosse. Es handle sich um eine
bauliche Änderung an der Südfassade, die keinen Grenzabstand zur Nachbarparzelle
(GS-Nr. 1005) betreffe.
Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 7. Dezember 2010, die
Beschwerde sei abzuweisen. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen
Entscheid und hielt dazu ergänzend fest, es treffe nicht zu, dass die Montage einer
Glasfalttüre keine Zweck-/Nutzungsänderung darstelle. Durch die
Schliessungsmöglichkeit sei die Nutzung des Wintergartens intensiviert worden, indem
der Sitzplatz zumindest vor Wind und Regen geschützt sei. Vorliegend seien die
Grenzabstandsvorschriften verletzt worden. Somit lägen im öffentlichen Interesse
begründete Hindernisse vor. Deshalb sei daran festzuhalten, dass die Baubewilligung
nicht hätte erteilt werden dürfen.
Die Beschwerdebeteiligte liess sich mit Schreiben vom 28. Dezember 2010 vernehmen
und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Dazu führte sie aus, nach ihrer
Auffassung seien die beiden kumulativen Voraussetzungen zur Anwendbarkeit von Art.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
77bis Abs. 2 BauG erfüllt. Daraus folge, dass eine Erweiterung grundsätzlich zulässig
sei, wenn dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt
werde. In diesem Zusammenhang sei zu betonen, dass die Anwendung von Art. 77 und
Art. 77bis BauG regelmässig zu Ermessensentscheiden führten. Das Ermessen sei
grundsätzlich von der zuständigen Behörde auszuüben. Daran ändere auch die
Tatsache nichts, dass dem Staat die Rechts- und Ermessenskontrolle zustehe. Wenn
der vorliegende Fall im Lichte dieser Vorschriften gewürdigt werde, so falle vor allem
ins Gewicht, dass mit der Schliessung des Sitzplatzes die rechtmässig genehmigte
Grenzabstandsverletzung in keiner Weise vergrössert und damit die Verletzung der
geltenden Vorschriften nicht vermehrt werde. Damit liege es im Ermessensbereich der
Gemeindebehörde O., die beantragte Erweiterung (Schliessung) zu beurteilen.
Die Beschwerdegegner nahmen mit Schreiben vom 20. Januar 2011 durch ihren
Rechtsvertreter zur Beschwerde Stellung und beantragten, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Sie verwiesen in einzelnen Punkten auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid
bzw. auf die Vernehmlassung der Vorinstanz vom 7. Dezember 2010 und führten
ergänzend aus, die "Anbaute" sei von Anfang an gar nicht als Anbaute, sondern als Teil
der Hauptbaute zu qualifizieren gewesen. Mit der Ausnahmebewilligung des
Gemeinderates O. vom 30. März 2005 sei eine Baute mit einem Grenzabstand von nur
zwei Metern erstellt worden; damals seien aber, gleich wie heute, vier Meter
vorgeschrieben gewesen. Die im vorliegenden Fall massgebenden Vorschriften zum
Grenzabstand seien in der Zwischenzeit nicht geändert worden. Das Vorhaben sei
somit nicht neu baurechtswidrig geworden und Art. 77bis BauG finde keine
Anwendung.
Die Beschwerdeführerinnen erhielten Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der
Vorinstanz und der übrigen Verfahrensbeteiligten zu äussern. Mit Eingabe vom 21.
Februar 2011 nahmen sie zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegegner und der
Vorinstanz Stellung und hielten an ihren Anträgen fest.
Die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten werden, soweit wesentlich, in den

## Considerations

nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). B.X. und
die Erbengemeinschaft X.sel. sind Adressaten des angefochtenen Entscheids. Die
Beschwerdeführerinnen sind somit zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 8.
November 2010 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP).
Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
Die Beschwerdebeteiligte hält in ihrer Vernehmlassung vom 28. Dezember 2010 fest,
die bestehende Baute widerspreche den geltenden Vorschriften und eine Erweiterung
gemäss Art. 77bis BauG sei deshalb grundsätzlich zulässig; weder werde eine
zusätzliche Vorschrift verletzt noch ergebe sich eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit.
Es liege im Ermessensbereich der Gemeindebehörde O., die beantragte Erweiterung
(Schliessung) zu beurteilen. Da mit dem Vorhaben keine negativen Auswirkungen (z.B.
zulasten von Nachbarn) ersichtlich seien, könne der Gemeinderat nach eigener
Auslegung der Rechtslage eine Genehmigung erteilen. Die Ausführungen der
Beschwerdebeteiligten stützen die Argumentation der Beschwerdeführerinnen. Es ist
deshalb nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwerdebeteiligte die Abweisung der
Beschwerde beantragt und sich damit in Widerspruch zu ihrer Rechtsauffassung setzt.
Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdebeteiligte mit Schreiben vom 15.
Oktober 2010 ihre Zustimmung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
durch Verfügung der Vorinstanz im Rekursverfahren gab. Diese Zustimmung erfolgte
offensichtlich aus prozessökonomischen Gründen. Der Inhalt eines Antrags ist
grundsätzlich durch Auslegung zu ermitteln, allerdings nur soweit er sich nicht von
selbst versteht. Auch wenn gewisse Zweifel bestehen, ist doch festzustellen, dass der
Antrag klar und unmissverständlich formuliert wurde und somit keiner weiteren
Auslegung bedarf. Im übrigen kann von einer Gemeindebehörde bei der Antragstellung
ein Mindestmass an Sorgfalt erwartet werden (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 916).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
2. Die Beschwerdeführerinnen beantragen die Durchführung eines Augenscheins.
Damit soll festgestellt werden, dass sich der südseitig mittels Glasfalttüren versehene
und somit vollständig geschlossene Sitzplatz wesentlich von einem über die ganze
Jahreszeit nutzbaren Wintergarten als Erweiterung der Wohnflächen unterscheidet.
Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu
werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten erscheint
(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 966). Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich vorliegend
aus den Plänen und übrigen Verfahrensakten, so dass sich das Verwaltungsgericht ein
ausreichendes Bild über den fertiggestellten Anbau und die umstrittene Glasfaltwand
machen kann. Auf die beantragte Durchführung eines Augenscheins ist folglich zu
verzichten.
3. Streitgegenstand ist die nachträgliche Baubewilligung des Gemeinderats O. vom 16.
März 2010 (Nr. 10.05) zur südseitigen Schliessung des Sitzplatzes und die im
Rekursverfahren durch die Vorinstanz verfügte Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustands. Es ist vorerst zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, die
Schliessung des Sitzplatzes bzw. die Errichtung eines Wintergartens könnten nicht
bewilligt werden, da weder die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 77bis
BauG (Bestandes- und Erweiterungsgarantie) noch diejenigen für eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 77 BauG gegeben seien.
3.1. Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn keine im öffentlichen Recht begründeten
Hindernisse vorliegen (Art. 87 Abs. 1 BauG). Beim Vorliegen einer Ausnahmesituation
darf unter bestimmten Umständen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Eine
solche ausserordentliche Situation liegt unter anderem vor, wenn die Anwendung der
Vorschriften für den Bauherrn zu einer offensichtlichen Härte führen würde (Art. 77 Abs.
1 lit. a BauG).
Nach Art. 77bis Abs. 2 BauG sind Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen
rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
widersprechen, zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch
wesentlich verstärkt wird. Keine Vermehrung oder Verstärkung der Rechtswidrigkeit
liegt vor, wenn Bauten und Anlagen, die eine festgelegte Baumassenziffer
überschreiten, aber vor deren Erlass rechtmässig erstellt wurden, ohne Vergrösserung
des anrechenbaren umbauten Raumes umgebaut oder in ihrem Zweck geändert
werden.
3.1.1. Der Gemeinderat O. bewilligte den Garagenanbau mit dem überdachten Sitzplatz
am 30. März 2005 gestützt auf Art. 87 BauG und stimmte gleichzeitig im Sinne einer
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 77 BauG einer Reduktion des Grenzabstandes um
einen Meter auf zwei Meter zu. Diese Baubewilligung (05.06) erwuchs unangefochten in
Rechtskraft. Anlässlich der Baukontrolle vom 24. November 2005 wurde sodann
festgestellt, dass die Baute den bewilligten Plänen entsprechend erstellt wurde. Mit
Baubewilligung (10.05) vom 16. März 2010 wurde in der Folge der Schliessung des
überdachten Sitzplatzes auf der Grundlage von Art. 77bis BauG zugestimmt. Die
Bewilligung wurde damit begründet, dass weder der Grenzabstand weiter verringert
noch die Gebäudehöhe über das bestehende Ausmass hin vergrössert werde. Die
Schliessung bringe mehr Schutz gegen mögliche Ausbreitungen und Auswirkungen
von Emissionen auf das Nachbargrundstück und habe deshalb keine nachteiligen
Wirkungen auf die umliegenden Grundstücke. Die Schliessung des überdachten
Sitzplatzes stelle somit keine Verstärkung der bereits bestehenden, rechtswidrigen
Baute dar und sei daher gestattet.
3.1.2. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, aufgrund der gesetzlichen
Umschreibung in Art. 77bis BauG werde für die Anrufung der Bestandes- und
Erweiterungsgarantie einerseits vorausgesetzt, dass die bestehende Baute oder Anlage
rechtmässig erbaut worden sei; andererseits müsse sie auch den geltenden
Vorschriften und Plänen widersprechen. Die ursprünglich rechtmässige Erstellung der
Garagenanbaute samt gedecktem Sitzplatz sei nicht umstritten. Die Nichteinhaltung
des gesetzlichen Grenzabstandes gegenüber Grundstück GS-Nr. 1005 bedeute
allerdings keine Baurechtswidrigkeit der bestehenden Baute. Im Rahmen der
Baubewilligung vom 30. März 2005 sei, im Hinblick auf eine (schliesslich nicht
umgesetzte) Anpassung des kommunalen Baureglements, den Rekurrenten (richtig:
Rekursgegnerinnen) eine Ausnahmebewilligung zur Einhaltung eines reduzierten
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Grenzabstandes gegenüber Grundstück GS-Nr. 1005 gewährt worden. Obwohl die
Garagenanbaute somit den gesetzlichen Grenzabstand sowohl im Zeitpunkt ihrer
Errichtung als auch im Zeitpunkt des Entscheids nicht eingehalten habe, könne sie
nicht als baurechtswidrig qualifiziert werden. Vielmehr sei durch die erteilte
Ausnahmebewilligung der Widerspruch zu den geltenden Bauvorschriften geheilt
worden. Eine Baute, die gestützt auf eine Ausnahmebewilligung erstellt worden sei,
gelte nämlich grundsätzlich nicht als baurechtswidrig. Andernfalls müssten sämtliche
Bauten und Anlagen, die gestützt auf eine Ausnahmebewilligung errichtet worden
seien, als baurechtswidrig gelten, da dadurch stets ein Abweichen von den geltenden
Vorschriften ermöglicht werde. Dies hätte zur Folge, dass solche Bauten oder Anlagen
gestützt auf die Erweiterungsgarantie von Art. 77bis Abs. 2 BauG ausgebaut werden
könnten, was dem Sinn und Zweck des Instituts der Ausnahmebewilligung
widersprechen würde. In ihren Erwägungen gelangte die Vorinstanz deshalb zum
Ergebnis, die Erweiterungsgarantie von Art. 77bis Abs. 2 BauG könne nicht angerufen
werden, da diese einen Widerspruch zu den geltenden Bauvorschriften bedinge.
3.1.3. Die Beschwerdeführerinnen werfen der Vorinstanz vor, mit ihrer Argumentation
vermische sie zwei unterschiedliche und voneinander zu trennende Voraussetzungen
für die Anwendbarkeit von Art. 77bis BauG. Zum einen sei gefordert, dass die
bestehende Baute oder Anlage rechtmässig, aufgrund einer baurechtlichen
Bewilligung, erstellt worden sei, wobei der inhaltlichen Rechtmässigkeit keine
Bedeutung zukomme. Sodann müsse, als zweites Erfordernis, für die Anwendung von
Art. 77bis BauG die rechtmässig erstellte Baute den geltenden Vorschriften oder
Plänen widersprechen. Als geltende Vorschriften im Sinne dieser Bestimmung könnten
nur gesetzliche oder reglementarische Vorschriften gemeint sein und nicht auch eine
durch eine (Ausnahme ) Baubewilligung angeblich für den Einzelfall einer einzelnen
Baute oder Anlage machbare (Sonder ) Vorschrift. Sollte dies der Fall sein, müsse jede
Baubewilligung, nicht nur eine Ausnahmebewilligung, aufgrund derer eine Anlage oder
Baute rechtmässig im Sinne des erstgenannten Erfordernisses erstellt worden sei,
immer einen Widerspruch zu geltenden Vorschriften ausschliessen. Dies habe zur
Folge, dass jede rechtmässig erstellte Baute eo ipso im Einklang mit den geltenden
Bauvorschriften liegen würde. Die Anwendbarkeit von Art. 77bis Abs. 2 BauG führe im
übrigen auch in Fällen von mit Ausnahmebewilligungen erstellten Bauten und Anlagen
nicht zu einem Widerspruch oder zu einer Umgehung der restriktiven Vorschriften zur
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Ausnahmebewilligung. Die Einschränkungen von Art. 77bis Abs. 2 BauG verhinderten
die einfache Ausdehnung einer erteilten Ausnahmebewilligung.
3.1.4. Die Beschwerdegegner verweisen auf die Erwägungen im angefochtenen
Entscheid der Vorinstanz und deren Ausführungen in der Vernehmlassung vom 7.
Dezember 2010. Ergänzend fügen sie an, im erläuternden Bericht zur Volksabstimmung
vom 1. Dezember 1996 über den III. Nachtrag zum Baugesetz sei folgendes
festgehalten worden: "Änderungen und Erweiterungen von Bauten, die seinerzeit
korrekt erstellt worden sind, mittlerweile aber wegen geänderter oder neuer Gesetze
baurechtswidrig geworden sind, sollen mit dem revidierten Gesetz grosszügiger
möglich sein. Sogar der völlige Wiederaufbau ist grundsätzlich zulässig (Art. 77bis)." Im
vorliegenden Fall sei die Garage und der gedeckte Sitzplatz von der zuständigen
Gemeindebehörde bewilligt worden, allerdings gestützt auf eine Ausnahmebewilligung.
Die im vorliegenden Fall massgebenden Vorschriften (Grenzabstand) hätten in der
Zwischenzeit keine Änderung erfahren. Das Vorhaben sei somit nicht neu
"baurechtswidrig" geworden. Art. 77bis BauG finde demnach keine Anwendung.
Baubewilligung und Einspracheentscheid gründeten somit auf einer falschen
Rechtslage, seien rechtswidrig und deshalb aufzuheben.
3.1.5. Fest steht, dass der Garagenanbau mit dem gedeckten Gartensitzplatz und
insbesondere die Unterschreitung des Grenzabstandes im Rahmen eines
rechtmässigen Verfahrens bewilligt wurden. Streitig ist hingegen, ob diese Baute in den
Genuss der Bestandes- und Erweiterungsgarantie nach Art. 77bis BauG kommen darf.
Das Verwaltungsgericht hat sich dazu bereits geäussert und in Änderung der früheren
Praxis festgehalten, von entscheidender Bedeutung für die Zulässigkeit der
Rücknahme einer Baubewilligung sei insbesondere der Zeitpunkt der Entdeckung des
Fehlers der Verfügung. Während der Bewilligungsempfänger die Rücknahme einer
ursprünglich fehlerhaften Baubewilligung vor Baubeginn grundsätzlich noch
hinzunehmen habe, sei dies nach Bauvollendung im Grundsatz nicht mehr möglich,
wenn der Bauherr von der zu Unrecht erteilten Baubewilligung gutgläubig Gebrauch
gemacht und erhebliche Investitionen getätigt habe. In diesem Fall geniesse das
realisierte Projekt in gleicher Weise Bestandesgarantie wie ein mängelfreies Bauwerk.
Komme somit im Einzelfall eine Rücknahme der zu Unrecht erteilten Bewilligung nicht
mehr in Betracht, könne das Bauwerk unverändert bestehen bleiben und sei unter
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
besitzstandrechtlichen Gesichtspunkten nicht anders zu behandeln als eine
ursprünglich materiell rechtmässige Baute (VerwGE B 2007/10 vom 11. Juni 2007 i.S.
D.V. u. H.T., bestätigt in VerwGE B 2010/106 vom 26. Januar 2011 i.S. B.S. u. J.S. mit
Hinweisen, beide in: www.gerichte.sg.ch). Daraus ergibt sich, dass Art. 77bis BauG
nicht allein dann Anwendung findet, wenn eine Baute durch eine Gesetzesänderung
rechtswidrig geworden ist. Diese Praxisänderung führt zu keinem Widerspruch zu den
von den Beschwerdegegnern zitierten Ausführungen im erläuternden Bericht zur
kantonalen Volksabstimmung über das III. Nachtragsgesetz zum Baugesetz vom 1.
Dezember 1996 (ABl 1996 S. 2277). Im übrigen reicht es nicht aus, den ursprünglichen
Willen des Gesetzgebers anhand der Abstimmungsunterlagen zu eruieren. In diesem
Zusammenhang wäre zumindest die Botschaft des Regierungsrates vom 11. Oktober
1994 zum III. Nachtragsgesetz zum Baugesetz (ABl 1994 S. 2247 ff.) beizuziehen. In ihr
sind keine Hinweise darauf zu finden, dass Art. 77bis BauG nur im Zusammenhang mit
Rechtsänderungen zur Anwendung gelangen soll.
3.1.6. Die Vorinstanz verneinte in ihrem Entscheid die materielle Rechtswidrigkeit des
Garagenanbaus. Sie führte an, es sei eine gesetzlich grundsätzlich vorgesehene
Ausnahmebewilligung erteilt worden. Damit sei der Widerspruch zu den geltenden
Bauvorschriften geheilt und die Beschwerdeführerinnen könnten sich folglich nicht
mehr auf die Bestandes- und Erweiterungsgarantie berufen. Die Vorinstanz kam in den
Erwägungen deshalb zum Ergebnis, die Errichtung des Wintergartens bedinge
wiederum eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 77 BauG. Mit der
Schliessungsmöglichkeit des Sitzplatzes werde die Nutzung intensiviert. Diese Nutzung
werde aber von der erteilten Ausnahmebewilligung nicht erfasst, weshalb ein
Wintergarten grundsätzlich die ordentlichen Grenzabstandsvorschriften von drei
Metern zu beachten habe.
Ob eine Ausnahmesituation vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Verwaltungsgericht
überprüft werden kann (Häfelin/Müller/ Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.
Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 2546). In vorliegendem Fall ist zu klären, ob
besondere Umstände vorlagen, welche die Bewilligung des Garagenanbaus in Form
einer Ausnahmebewilligung rechtfertigten. Davon kann nicht die Rede sein. Die
Beschwerdebeteiligte fügte zwar in der Baubewilligung vom 30. März 2005 an, gemäss
dem in Vorbereitung befindlichen neuen Baureglement werde für Anbauten wie
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Garagen oder Abstellräume ein reduzierter Grenzabstand von zwei Metern möglich. Im
Hinblick auf diese neue Grenzabstandsvorschrift werde deshalb im vorliegenden Fall
für den reduzierten Grenzabstand der Garage mit überdachtem Sitzplatz von zwei
Metern eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 77 BauG erteilt. Dies ist jedoch
nicht ausreichend. Die Dispens muss in der Baubewilligung explizit erwähnt werden
(vgl. K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen
innerhalb der Bauzone, Diss. Zürich 2003, S. 22 f.). Der Entscheid ist sodann gehörig
zu begründen. Mit dem einfachen Verweis auf Art. 77 BauG sind die Ausnahmegründe
nicht rechtsgenüglich dargetan (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, Rz. 741 mit Hinweisen auf VerwGE B 1995/5 vom 29. Juni 1995 i.S. A.R.). Zur
Begründung der Ausnahmebewilligung hätte nach Aktenlage am ehesten Art. 77 Abs. 1
lit. a BauG angeführt werden können. Inwieweit die Anwendung der damals gültigen
Abstandsnorm bzw. das Abwarten der Inkraftsetzung der geänderten Norm für die
Beschwerdeführerinnen eine offensichtliche Härte bedeutet hätte, wurde jedoch nicht
dargetan und ist auch aus den Akten nicht ersichtlich. In tatsächlicher Hinsicht
handelte es sich somit nicht um eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 77 BauG,
sondern um die Anwendung einer noch nicht in Kraft getretenen Norm. Die
Beschwerdebeteiligte wies ausdrücklich darauf hin, der reduzierte Grenzabstand werde
im Hinblick auf die neue Grenzabstandsvorschrift erteilt. Sie wollte damit offensichtlich
nicht von geltendem Recht abweichen, sondern noch nicht in Kraft getretenes Recht
anwenden und die Baute somit im Rahmen der (später) im Normalfall geltenden
Regelungen bewilligen. Damit wird der Zweck einer Ausnahmebewilligung verfehlt;
diese ermöglicht es, von geltenden Rechtsnormen abzuweichen, um Härtefälle zu
vermeiden (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 2537 f.); ein solcher lag wie erwähnt
nicht vor. Mit dieser Begründung hätte die Gemeinde zudem im Sinne einer
rechtsgleichen Behandlung alle zu diesem Zeitpunkt zur Bewilligung angestandenen
Bauten bereits nach dem neuen noch nicht in Kraft getretenen Baureglement bewilligen
müssen. Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nur im Einzelfall, nicht aber allgemein
erteilt werden. Eine erforderliche Fortentwicklung der Gesetze darf nicht durch eine
largere Ausnahmepraxis vollzogen werden (Imboden/Rhinow, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Band I: Allgemeiner Teil, 6. Aufl., Basel/Frankfurt a.M.
1986, Nr. 37 III.b). Folglich ist von einer grundsätzlich unzulässigen positiven
Vorwirkung einer noch nicht in Kraft getretenen Rechtsnorm auszugehen (Häfelin/
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 15/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Müller/ Uhlmann, a.a.O., Rz. 346 ff.; Imboden/Rhinow, a.a.O., Nr. 17). Daran ändert
auch nichts, dass die Beschwerdegegner am 4. März 2005 ihre schriftliche
Zustimmung zum verkürzten Grenzabstand gaben. Sie taten dies, wie der Erklärung zu
entnehmen ist, hinsichtlich der durch das Bausekretariat der Gemeinde O. in Aussicht
gestellten Änderung des Baureglements (act. 7-5/2).
Nach dem Gesagten kann der Vorinstanz deshalb nicht gefolgt werden, wenn sie
ausführt, der Garagenanbau sei nicht baurechtswidrig. Er wurde zwar formell
rechtmässig erstellt, widerspricht aber der damals wie heute geltenden
Grenzabstandsvorschrift. Somit unterliegt er der Bestandes- und Erweiterungsgarantie
gemäss Art. 77bis BauG. Ob, wie die Beschwerdegegner behaupten, ursprünglich ein
Grenzabstand von vier Meter einzuhalten gewesen wäre, ist in diesem Zusammenhang
nicht von Bedeutung. Offen bleiben kann unter diesen Umständen auch, ob eine auf
der Grundlage einer Ausnahmebewilligung errichtete Baute in jedem Fall als
baurechtskonform gilt. Zu prüfen ist nachfolgend, ob der Einbau der südseitigen
Glasfaltwand die bestehende Rechtswidrigkeit verstärkt oder vermehrt.
3.2. Eine Vermehrung der Rechtswidrigkeit im Sinn von Art. 77bis Abs. 2 BauG liegt
vor, wenn die Änderung zu einer Verletzung zusätzlicher Vorschriften führt, z.B. neben
der bestehenden Verletzung des Grenzabstands auch noch zu einer Verletzung der
Ausnützungsziffer. Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine bereits
verletzte Vorschrift in noch stärkerem Ausmass verletzt wird, indem z.B. ein bereits
unterschrittener Grenzabstand noch weiter unterschritten oder, selbst wenn er gleich
bleibt, durch zusätzliche Bauteile unterschritten wird. Gemäss Art. 77bis Abs. 2 BauG
ist es somit beispielsweise möglich, ein Gebäude, das den geltenden
Abstandsvorschriften widerspricht, aufzustocken, falls die Aufstockung hinsichtlich der
Abstandsverletzung zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt und
mit den übrigen Vorschriften (Gebäudehöhe, Geschosszahl usw.) vereinbar ist. Nicht
durch Art. 77bis Abs. 2 BauG gedeckt ist dagegen z.B. der Ausbau eines bestehenden
Gebäudes, wenn dadurch die schon überschrittene Ausnützungsziffer - vorbehältlich
Art. 77ter BauG - noch zusätzlich wesentlich überschritten oder der Ausbau zu einer
Verletzung zusätzlicher Vorschriften führen würde. Zulässig ist jedoch gemäss
ausdrücklicher Regelung von Art. 77bis Abs. 2 Satz 2 BauG der Ausbau und/oder die
Zweckänderung von Bauten, die vor Einführung einer Baumassenziffer rechtmässig
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 16/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
erstellt wurden, die neu geltende Baumassenziffer jedoch überschreiten (Heer, a.a.O.,
Rz. 750 f. mit Hinweis auf die Botschaft zum III. NG zum BauG, in: ABl 1994 S. 2255).
Wann die Verstärkung der Rechtswidrigkeit wesentlich ist, beurteilt sich grundsätzlich
anhand zweier Kriterien, zum einen nach der Schwere der Verletzung des
Schutzzweckes der Norm und zum anderen nach dem Ausmass, in dem ein
bestehender rechtswidriger Gebäude- oder Anlageteil erweitert werden soll.
Unwesentlich ist eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit nur, wenn weder der
Schutzzweck der Norm erheblich beeinträchtigt noch die Erweiterung des bestehenden
rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit dem weiteren Gebäude als
bedeutsam bezeichnet werden muss (VerwGE B 2010/106 vom 26. Januar 2011 i.S.
B.S. u. J.S.; vgl. Heer, a.a.O., Rz. 752 mit Hinweisen).
3.2.1. Die Vorinstanz erwog, die erteilte Ausnahmebewilligung im Jahre 2005 habe sich
lediglich auf die Errichtung des Garagenanbaus sowie des gedeckten Sitzplatzes
bezogen. Eine mögliche Nutzung als Wintergarten habe sie nicht beinhaltet. Deshalb
seien diesbezüglich die ordentlichen Grenzabstandsvorschriften zu beachten. Da der
Wintergarten gegenüber dem Grundstück GS-Nr. 1005 unbestrittenermassen lediglich
einen Grenzabstand von zwei Metern aufweise, bedürfe seine Errichtung einer erneuten
Ausnahmebewilligung. Dass die installierte Glasfaltwand nur die Südseite betreffe,
ändere daran nichts. In der Vernehmlassung vom 7. Dezember 2010 hält sie weiter fest,
durch die Schliessung des Sitzplatzes entstehe ein (unbeheizter) Wintergarten.
Dementsprechend sei das Bauvorhaben im Baugesuch vom 20. Januar 2010 auch als
"Schliessung des überdachten Sitzplatzes (=Wintergarten unbeheizt)" bezeichnet
worden. Durch diese Schliessungsmöglichkeit werde die Nutzung des Wintergartens
intensiviert, indem der Sitzplatz zumindest vor Wind und Regen geschützt sei.
3.2.2. Die Beschwerdeführerinnen wenden ein, eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit
sei im vorliegenden Fall zu verneinen, denn die zur Erstellung der bestehenden Baute
erteilte Ausnahmebewilligung betreffe ausschliesslich eine Unterschreitung des
vorgeschriebenen Grenzabstandes gegenüber Parzelle GS-Nr. 1005. Der in der
Baubewilligung vom 30. März 2005 gemachte Hinweis, eine spätere Schliessung des
Sitzplatzes sei nicht erlaubt bzw. könne nicht bewilligt werden, habe keinen
Zusammenhang mit der Ausnahmebewilligung betreffend Grenzabstand. Jener Hinweis
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 17/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
beinhalte nur eine Darlegung der Rechtslage in Bezug auf eine Zulässigkeit bzw.
Unzulässigkeit anrechenbarer Geschossflächen. Dabei sei die irrige Meinung vertreten
worden, eine Schliessung des Sitzplatzes führe im Gegensatz zum südseitig offenen
Sitzplatz dazu, dass die entsprechende Fläche bei der Berechnung der
Ausnützungsziffer berücksichtigt werden müsse. Der Hinweis habe deshalb nur
deklaratorischen Charakter. Die umstrittene Schliessungsmöglichkeit führe somit zu
keiner weiteren Abweichung von den geltenden Vorschriften.
3.2.3. Die Beschwerdegegner machen geltend, der streitige Gebäudeteil erfülle die
Anforderungen an eine Anbaute weder nach dem im März 2005 gültigen noch nach
dem revidierten Baureglement. Nach Art. 21 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde
O. (in Kraft seit 25. Oktober 2006, abgekürzt: BauR; in: www.xxx.ch) dürften Anbauten
höchstens eine Gebäudehöhe von 3,50 Metern, eine Firsthöhe von 5 Metern und
maximal 50 Quadratmeter Gebäudegrundfläche aufweisen. Gemäss den Bauplänen
betrage die nordseitige Gebäudehöhe 3,50 Meter, die südseitige dagegen 4,10 Meter.
Demzufolge betrage die ausgemittelte und nach Art. 60 BauG massgebende
Gebäudehöhe ca. 3,80 Meter. Damit werde das nach Art. 21 Abs. 1 BauR zulässige
Höchstmass überschritten.
3.2.4. Es ist unb
estritten, dass der Garagenanbau mit dem aufgebauten überdachten Sitzplatz den
Grenzabstand zur Nachbarliegenschaft GS-Nr. 1005 verletzt. Dabei ist den
Beschwerdegegnern zuzustimmen, dass der ursprünglich bewilligte Garagenanbau die
Masse einer zulässigen Nebenbaute gemäss Art. 21 BauR überschreitet und folglich
die Regelbauvorschriften zu beachten sind. Gemäss Art. 9 BauR beträgt der
Grenzabstand in der Wohnzone (W2a) mindestens vier Meter. Die bestehende Baute
unterschreitet diesen demnach um 50 Prozent. Angesichts eines derart beträchtlichen
Verstosses gegen die geltende Bauordnung sind hohe Anforderungen an die
Bestandes- und Erweiterungsgarantie zu stellen. Ist nämlich die bestehende
Rechtswidrigkeit bereits erheblich, kann eine an sich wenig bedeutende Erweiterung
bereits dazu führen, dass die Verstärkung der Rechtswidrigkeit insgesamt als
wesentlich bezeichnet werden muss (VerwGE B 2010/106 vom 26. Januar 2011 i.S.
B.S. und J.S., E. 5.3.4.).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 18/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Mit der Schliessung des gedeckten Sitzplatzes entsteht zweifellos ein Wintergarten. Die
Beschwerdeführerinnen haben dies auf dem Baugesuch unter der Rubrik "Bezeichnung
des Bauvorhabens" auch entsprechend angegeben (=Wintergarten unbeheizt). Es ist
deshalb widersprüchlich, wenn sie behaupten, durch die Schliessung ergebe sich kein
eigentlicher Wintergarten. Auch wenn, wie die Beschwerdeführerinnen anführen, durch
die vollständige Schliessung des gedeckten Sitzplatzes vorerst nur ein Schutz vor
Regen und Wind besteht, so ist eine künftige ganzjährige Nutzung nach der
Schliessung möglich. Entsprechende bauliche Abdichtungen sind erfahrungsgemäss
mit einfachen Mitteln realisierbar. Das gilt insbesondere auch für den nicht ganz wind-
und luftdichten Dachbereich; die den Akten angefügten Planunterlagen lassen auf
nichts anderes schliessen. Der Raum könnte sodann mit einem einfachen, elektrischen
Heizgerät beheizt und somit auch in der kälteren Jahreszeit nutzbar gemacht werden.
Dass der Wintergarten beispielsweise als Wohn- oder Essraum genutzt werden könnte,
zeigt auch der Möblierungsvorschlag in den Planunterlagen. Insgesamt käme dies einer
Vergrösserung des anrechenbaren umbauten Raumes gleich. Bereits die
Beschwerdebeteiligte hat in ihrer ursprünglichen Baubewilligung darauf hingewiesen,
dass eine solche Umnutzung nicht bewilligungsfähig wäre. Ins Gewicht fällt dabei, dass
solche baulichen Anpassungen ohne weiteres Bewilligungsverfahren durchgeführt
werden könnten und damit nicht kontrollierbar wären. Im übrigen lässt schon das kurz
nach der Fertigstellung des Garagenanbaus gestellte Nachtragsgesuch zur
vollständigen Schliessung des Sitzplatzes darauf schliessen, dass von Anfang an eine
intensivere Nutzung beabsichtigt war. Es musste den Beschwerdeführerinnen nämlich
schon bei der Planung des Vorhabens klar sein, dass ein teilweise offener Sitzplatz
insbesondere bei starkem Regen und Wind nicht benützbar ist. Dass sich bei
Regenwetter, wie den Akten zu entnehmen ist, offenbar Wasserlachen bilden, liegt
weniger an der fehlenden Schliessung des Sitzplatzes, als vielmehr an der falschen
Konstruktion des Sitzplatzbodens. Insgesamt kann folglich nicht gesagt werden, die
Widerrechtlichkeit werde durch die vollständige Schliessung des Sitzplatzes nicht oder
nur in unwesentlichem Ausmass verstärkt.
3.2.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Garagenanbau mit dem gedeckten
Sitzplatz gestützt auf eine inhaltlich fehlerhafte baurechtliche Bewilligung erstellt wurde.
Trotz materieller Rechtswidrigkeit ist die Baute durch die Bestandeskraft der
Baubewilligung geschützt und kommt grundsätzlich in den Genuss der Bestandes- und
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 19/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Erweiterungsgarantie gemäss Art. 77bis BauG. Da die vollständige Schliessung des
Sitzplatzes aber zu einer wesentlichen Verstärkung der bereits bestehenden,
erheblichen Rechtswidrigkeit führt, ist sie gemäss Art. 77bis BauG nicht zulässig. Es
wäre geradezu stossend, wenn auf der Grundlage der Erweiterungsgarantie ein
unrechtmässiger Zustand schrittweise verstärkt werden könnte. Die Vorinstanz ging
somit zu Recht davon aus, die Schliessung des Sitzplatzes bzw. die Errichtung eines
Wintergartens könne nicht bewilligt werden. Die Beschwerde ist deshalb in diesem
Punkt abzuweisen.
4. Die Vorinstanz verfügte im Rekursverfahren die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes innert drei Monaten ab Rechtskraft des Rekursentscheides.
4.1. Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung
oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die
Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den
gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein
unrechtmässiger Zustand geschaffen wurde. Können Bauten und Anlagen aufgrund
materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus aber
noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in
jedem Fall die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des
Bundesrechts, insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des
Schutzes des guten Glaubens zu berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1210).
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur
erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig
geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie
hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist,
wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten
öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch
erwächst, in keiner Weise zu rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 20/25
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Mass berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211; BGE 123 II 255 E. 4a, 111 Ib 224
E. 6b; GVP 1982 Nr. 17).
4.2. Die Vorinstanz erwog, es sei grundsätzlich nicht Sache der Rekursinstanz, erstmals
über den Umfang der Wiederherstellung zu befinden. Vielmehr habe die Erstinstanz im
Allgemeinen von Amtes wegen zu prüfen, welche Massnahmen zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes verhältnismässig seien. Die Beschwerdebeteiligte habe
jedoch bereits einmal darüber befunden und sei zum Ergebnis gelangt, durch die
Unterschreitung des Grenzabstandes verletze die Schliessung des überdeckten
Sitzplatzes wesentliche öffentliche und private Interessen. Der Schaden für die
Beschwerdeführerinnen müsse als nicht überwiegend eingestuft werden, da es sich im
vorliegenden Fall nur um eine Schliessung handle. Angesichts der unveränderten
Verhältnisse sei es nicht ersichtlich, weshalb die Beurteilung heute anders ausfallen
sollte.
4.3. Die Beschwerdeführerinnen halten der Vorinstanz entgegen, es treffe nicht zu,
dass die Beschwerdebeteiligte bereits einmal aufgrund einer umfassenden Prüfung
über eine Wiederherstellung entschieden habe und dass keine Gründe für eine andere
Entscheidung vorlägen. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Verhältnismässigkeit
des Abbruchs der umstrittenen Glasschiebetüren zu prüfen. Sie hätten die Schliessung
gutgläubig im Vertrauen auf die Zustimmungserklärung der Nachbarn vor dem Ablauf
der Rekursfrist ausführen lassen. Die Vorinstanz habe diesen Aspekt in ihrem Entscheid
nicht berücksichtigt und damit den Anspruch der Beschwerdeführerinnen auf den
Gutglaubensschutz ausser Acht gelassen. Im weiteren habe es die Vorinstanz
unterlassen zu prüfen, ob nicht auch ein Teilabbruch möglich wäre.
4.4. Fest steht, dass die Bewilligung zur Schliessung des überdeckten Sitzplatzes mit