# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 21129cd5-35c6-5bab-8df0-1deef383a779
**Court:** GE_TAPI
**Chamber:** GE_TAPI_001
**Year:** 2021
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

EN FAIT
1. Monsieur A_ (ci-après : le contribuable ou le recourant) est propriétaire d’un immeuble locatif situé à Genève (à l’adresse C_).
2. Dans sa déclaration fiscale pour l’année 2014, il a indiqué, parmi les éléments de sa fortune imposable, la valeur fiscale de cet immeuble (CHF 7'844'836.-) obtenue par capitalisation du montant des loyers encaissés (CHF 405'578.-) au taux de 5,17 %. Il y a notamment joint un document établit par la régie B_ (ci-après : B_), à teneur duquel l’état locatif fiscal de cet immeuble s’élevait à CHF 699'078.- au 31 décembre 2014, y compris celui des trois « logements » et deux locaux « professionnels » vacants.
3. En le taxant pour les impôts cantonal et communal (ICC) 2014, par bordereau du 11 décembre 2019, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a arrêté l’état locatif de l’immeuble à CHF 699'078.- et sa valeur fiscale à CHF 13'521'818.-.
4. Le 11 décembre 2019, le contribuable a formé réclamation contre ce bordereau, se plaignant du fait que les loyers encaissés de son immeuble avaient été capitalisé au taux de 2,999 %, alors qu’il s’agissait d’un immeuble de logement, de sorte que le taux de capitalisation aurait dû être de 5,17 %.
5. Par décision du 30 mars 2020, l’AFC-GE a admis partiellement cette réclamation, sur des points ne faisant pas l’objet du présent litige, la rejetant pour le surplus.
Selon la loi, la valeur locative au 31 décembre des locaux loués et de ceux susceptibles de l’être, y compris les locaux vacants, servait de base à la capitalisation pour déterminer la valeur fiscale des immeubles locatifs. La valeur locative des locaux vacants durant l’année 2014 devait être prise en compte pour déterminer la valeur fiscale de l’immeuble. Il y avait par conséquent lieu de prendre en considération l’état locatif fiscal indiqué par la B_ (CHF 699'078.-), lequel incluait celui des locaux vacants. Ce montant, capitalisé au taux de 5,17 %, donnait une valeur fiscale de l’immeuble de CHF 13'521'818.-.
6. Par acte du 23 avril 2020, sous la plume de son mandataire, le contribuable a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre cette décision, concluant à son annulation et à ce que la valeur fiscale de son immeuble soit arrêtée à CHF 12'000'000.-.
Jusqu’en 2013, ce dernier, avant de passer dans sa fortune privée, avait fait partie de sa fortune commerciale, pour une valeur de CHF 8'324'342.-. Compte tenu de la durée de la procédure de taxation et de l’absence de toute question de l’AFC-GE au sujet de la valeur vénale de ce bien, il ne lui était matériellement plus possible, sept ans après ce transfert, de demander une expertise.
En 2017, l’immeuble avait été échangé avec un tiers pour une valeur de CHF 13'750'000.-. Les biens immobiliers locatifs n’ayant manifestement pas perdu de valeur au cours des années 2013 à 2018, la valeur vénale de l’immeuble litigieux n'avait pas été supérieure à ce montant au cours de toute cette période. Durant celle-ci, l’immeuble avait fait l’objet d’offres d’achat, la plus élevée ayant atteint CHF 13'200'000.-, comme l’attestait la B_, qui les avait réceptionnées. Les établissements bancaires consultés avaient toutefois estimé que la valeur de ce bien se situait entre CHF 11'900'000.- et 12'500'000.-, de sorte que sa vente ne s’était pas faite. Ainsi, la valeur vénale de l’immeuble au 31 décembre 2013 devait être estimée à un montant maximum de l’ordre de CHF 12'000'000.-.
Au cours des années 2013 à 2017, l’état locatif avait continuellement baissé, passant de CHF 825'516.- à 608'400.-, ce qui représentait une baisse de plus de 26 %, laquelle aurait dû s’accompagner d’une baisse équivalente de la valeur fiscale de l’immeuble. Il n’en était toutefois rien, puisque cette valeur était passée de CHF 15'091'700.- (en 2013) à 13'226'087 (en 2017), soit une baisse de 12,3 % ne correspondant qu’à « une petite moitié » de celle de l’état locatif, ce qui démontrait, en soi, que la valeur fiscale retenue par l’AFC-GE s’écartait de la valeur vénale.
Selon le droit fédéral, la valeur vénale devait être retenue en premier lieu pour fixer l’assiette de l’impôt sur la fortune, tandis que le droit genevois ne retenait que la notion de valeur de rendement.
Au plan économique, la valeur de rendement d’un immeuble était sa valeur locative annuelle capitalisée et équivalait à « la valeur actuelle d’une rente perpétuelle ». Elle se calculait en divisant par le taux de capitalisation la valeur locative annuelle multipliée par cent. La valeur de rendement devait ainsi être fondée sur une notion de revenus locatifs effectifs. La capitalisation de l’état locatif fiscal, en tant que seule base de détermination de la valeur fiscale des immeubles locatifs, était ainsi critiquable à plus d’un titre, puisque l’état locatif retenu, en tant qu’il intégrait également le loyer potentiel des locaux vacants, correspondait à un rendement théorique, non effectif, et que la capitalisation des revenus non réalisés aboutissait à une valeur pouvant représenter plus que « le cumul escompté des revenus effectifs ».
Par ailleurs, en ne retenant pas la notion d’état locatif effectif, à savoir les loyers effectivement encaissés, le législateur genevois s’éloignait des règles généralement applicables en matière d’évaluation de la fortune. La pratique suivie par les autorités fiscales suisses, lorsqu’il s’agissait de retenir une notion de valeur de rendement, se fondait sur la capitalisation de revenus effectivement acquis. Pour s’en convaincre, il suffisait de se référer à l’estimation fiscale des titres non cotés selon la circulaire n° 28 de la conférence suisse des impôts (intitulée : « Instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune du 28 août 2008 » ; ci-après : la circulaire n° 28), qui prévoyait que la valeur de rendement s’obtenait par la capitalisation du bénéfice net des exercices déterminant, augmenté ou diminué des reprises ou déductions.
En se fondant sur un état locatif théorique pour déterminer une valeur de rendement, la loi genevoise et l’AFC-GE retenait une méthode d’évaluation mixte ayant pour effet « mathématique » d’augmenter la valeur fiscale des biens immobiliers concernés.
Bien que le Tribunal fédéral eût déjà confirmé que la méthode d’estimation prévue par le droit genevois était conforme à l’art. 14 de de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID -
RS 642.14
), il avait néanmoins confirmé que la valeur à prendre en compte pour l’impôt sur la fortune ne pouvait excéder la valeur vénale, indépendamment de la méthode d’estimation appliquée (ATF
134 II 207
).
Or, en l’occurrence, il démontrait que la valeur vénale de son immeuble avait été estimée en 2015 à un montant se situant entre CHF 11'900'000.- et 12'500'000.-.
La valeur sur le marché des immeubles locatifs à Genève n’ayant cessé d’augmenter entre 2013 et 2017, ce dont témoignait par ailleurs l’évolution à la baisse des taux de capitalisation, cette estimation de la valeur vénale, en 2015, était nécessairement plus élevée que celle de 2014.
7. Dans sa réponse du 24 juillet 2020, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours.
La jurisprudence fédérale avait confirmé que la méthode d’estimation prévue par le droit genevois se référait à des critères relevant plus particulièrement de la valeur vénale, de sorte que celui-ci ne violait pas l’art. 14 LHID.
L’immeuble litigieux était un immeuble locatif situé en D_ de Genève. Il était composé de cinq niveaux et comprenait des arcades au rez-de chaussée et des appartements de trois à cinq pièces aux étages. Il était proche de toutes les commodités. Dans le cadre de l’estimation fiscale de ce bien, elle avait pris en compte la valeur locative au 31 décembre 2014 des locaux loués et de ceux susceptibles de l’être, incluant ainsi ceux qui étaient vacants durant cette année.
L’état locatif fiscal de l'immeuble, tel qu’établi par la B_ (CHF 699'078.-), incluant les locaux vacants et capitalisé au taux de 5,17 %, avait été pris en considération dans la fixation de sa valeur fiscale en 2014 (CHF 13'521'818.-). La valeur qu’elle avait ainsi retenue, fondée sur un étant locatif théorique, avec intégration des locaux vacants, était correcte et devait être confirmée.
8. Par courrier du 30 septembre 2020, sous la plume de son mandataire, le recourant a fait savoir au tribunal qu’après avoir pris la connaissance de la réponse de l’AFC-GE, il persistait dans ses conclusions.

## Considerations

EN DROIT
1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ -
E 2 05
; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc -
D 3 17
).
2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable sous l’angle de l'art. 49 LPFisc.
3. La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID).
L'art. 2 al. 1 let. a et d LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques.
4. Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID), qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID, dont l’al. 1 précise que la fortune est estimée à la valeur vénale, mais que la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée.
La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour établir la valeur déterminante selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2
ème
phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (arrêt du Tribunal fédéral
2C_66/2020
du 6 juin 2020 consid. 3.2 et les arrêts cités). Il faut cependant préciser qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture (cf. art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l'imposition sur un pour-cent de la valeur vénale (ATF
134 II 207
consid. 3.6 ;
131 I 291
consid. 3.2.2 ;
128 I 240
consid. 3.2.3 et 3.2.4 ;
124 I 145
consid. 6b et 6c ; arrêts du Tribunal fédéral
2C_442/2012
du 14 décembre 2012 consid. 4.1 ;
2C_316/2010
du 29 juillet 2010 consid. 3.1 ;
2C_820/2008
du 23 avril 2009 consid. 3.1).
Un certain schématisme est ainsi admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manœuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (arrêt du Tribunal fédéral
2C_66/2020
du 6 juin 2020 consid. 3.2 et les arrêts cités)
5. Le canton de Genève a concrétisé ces principes dans la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP -
D 3 08
).
L'art. 49 LIPP prévoit que l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (al. 2). L'art. 50 let. a LIPP précise que la valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'Etat, sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le département. L'état locatif annuel se détermine d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille.
Selon l'art. 25 al. 1 du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 13 janvier 2010 (RIPP - D 08.01), les taux de capitalisation servant à calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs, conformément à l'art. 50 let. a LIPP, sont fixés sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre le 1
er
janvier de l'année précédant l'année fiscale et le 30 juin de l'année fiscale. Une période d'observation plus longue peut être prise en considération, notamment lorsque le nombre de transactions constatées durant la période est très faible ou que certaines d'entre elles présentent un caractère exceptionnel.
Enfin, l'art. 25 al. 3 RIPP mentionne les taux de capitalisation applicables, en distinguant les immeubles de logements dont l'âge est inférieur à 20 ans, les immeubles de logements dont l'âge est égal ou supérieur à 20 ans, les immeubles HBM, HLM, HCM et HM, les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les zones d'affectation du sol 1 et 2, ainsi que les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les autres zones. Les zones 1 et 2 comprennent les quartiers de la Ville de Genève qui se trouvent dans les limites des anciennes fortifications, ainsi que les quartiers édifiés sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont contigus (cf. art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT -
L 1 30
).
Pour l'année fiscale 2014, les taux de capitalisation est de 5,17 % pour les immeubles de logements (art. 25 al. 3 let. a RIPP, dans sa teneur en vigueur en 2014).
6. Le Tribunal fédéral a jugé que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel au taux fixé par une commission d'experts est conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID (cf. ATF
134 II 207
consid. 3 ; arrêts
2C_442/2012
du 14 décembre 2012 consid. 4.4 ;
2C_316/2010
du 29 juillet 2010 et
2C_820/2008
du 23 avril 2009). Il a considéré que la règle spécifique prévue par le droit genevois pour évaluer les immeubles locatifs s'insère dans le cadre défini - largement - par l'art. 14 al. 1 LHID : le principe de la capitalisation de l'état locatif inscrit à l'art. 50 let. a LIPP renvoie à la valeur de rendement, tandis que la prise en considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de l'âge de ces derniers (cf. art. 50 let. a LIPP en lien avec l'art. 25 al. 1 et 3 RIPP), se réfère à des critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale (cf. arrêt
2C_820/2008
du 23 avril 2009 consid. 3.3). Le taux de capitalisation des immeubles locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de manière abstraite, mais en fonction des transactions réalisées durant une période donnée (ATF
134 II 207
consid. 3.8 ; arrêts
2C_442/2012
du 14 décembre 2012 consid. 4.4 ;
2C_316/2010
du 29 juillet 2010 consid. 3.3 ;
2C_820/2008
du 23 avril 2009 consid. 3.3 et 5.2 ; cf. aussi
ATA/482/2014
du 24 juin 2014 consid. 3b ;
ATA/273/2012
du 8 mai 2012 consid. 5 ;
ATA/198/2012
du 3 avril 2012 consid. 9 ;
ATA/821/2010
du 23 novembre 2010 consid. 4). Qu'un bien immobilier relève de la fortune privée ou commerciale d'une personne physique est sans importance pour son estimation sous l'angle de l'impôt sur la fortune (arrêt du Tribunal fédéral
2C_66/2020
du 6 juin 2020 consid. 3.2 et les arrêts cités).
La fixation schématique de la valeur vénale et les règles pour l'élaboration desquelles les cantons disposent d'une large marge de manœuvre, notamment en ce qui concerne la prise en considération de la valeur de rendement, n'ont cependant qu'une portée subsidiaire. Elles trouvent seulement application pour fixer la valeur vénale d'un immeuble qui n'a pas fait l'objet d'une vente récente. Bien que pratique et économique du point de vue procédural, la réglementation ne saurait en effet aller à l'encontre de la loi sur l'harmonisation fiscale et de la loi cantonale genevoise, en vertu desquelles « la fortune est estimée à la valeur vénale » (art. 14 LHID ; art. 49 al. 2 LIPP). Ces dispositions instituent le principe général d'évaluation de la fortune à la valeur vénale, par quoi il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales. En d'autres termes, lorsque la valeur vénale d'un élément de fortune est donnée par le résultat d'une transaction ayant eu lieu sur le marché libre, la lettre claire de l'art. 14 LHID la désigne comme valeur fiscale imposable (cf. arrêts du Tribunal fédéral
2C_442/2012
du 14 décembre 2012 consid. 4.4 ;
2C_316/2010
du 29 juillet 2010 consid. 3.3 ;
ATA/482/2014
du 24 juin 2014 consid. 3b).
Il découle de ce qui précède que le système prévu dans le droit cantonal genevois pour évaluer les immeubles locatifs - qui a été appliqué au recourant - n'est pas en lui-même arbitraire ou non conforme à la LHID. En principe, la valeur fiscale des immeubles dans le canton de Genève peut par conséquent être établie conformément aux règles que le législateur cantonal a édictées (cf. arrêt du Tribunal fédéral
2C_442/2012
du 14 décembre 2012 consid. 4.4).
7. A la différence d’une vente effectivement réalisée, une expertise privée - même effectuée par un cabinet de conseils immobiliers renommé - ne peut aboutir qu'à une estimation, laquelle comporte inévitablement des éléments d'appréciation. Les résultats issus d'une telle expertise sont ainsi soumis au principe de la libre appréciation des preuves et sont considérés comme de simples allégués des parties. Dans ces circonstances, lorsque le prix établi par l’expertise diverge de la valeur fiscale, on ne saurait en déduire d'emblée que cette dernière est arbitraire (ATF
142 II 355
consid. 6 ;
141 IV 369
consid. 6 ; arrêts du Tribunal fédéral
2C_494/2016
du 15 novembre 2016 consid. 3.2 ;
2C_442/2012
14 décembre 2012 consid. 5.4 ;
2C_820/2008
du 23 avril 2009 consid. 6.3 ; cf. aussi
ATA/482/2014
du 24 juin 2014 consid. 3b et 4).
8. Il convient de rappeler également que le loyer théorique est non seulement pris en considération - comme en l’espèce - dans le cadre de l’impôt sur la fortune (art. 50 let. a LIPP), mais est également imposable en tant que revenu (cf. art. 24 al. 2 LIPP) déterminé en fonction des loyers usuels pratiqués dans la localité pour des logements semblables (cf. art. 8 RIPP). L'assiette de l'imposition de la valeur locative décrite par ces deux dispositions répond aux exigences de l'art. 127 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. -
RS 101
) (cf. arrêt du Tribunal fédéral
2C_757/2015
,
2C_758/2015
du 8 décembre 2016 consid. 4.4).
9. En matière fiscale, lorsqu'un fait déterminant pour la taxation reste incertain, les règles générales sur le fardeau de la preuve ancrées à l'art. 8 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC -
RS 210
), destinées à déterminer qui doit supporter les conséquences de l'échec de la preuve ou de l'absence de preuve d'un fait, veulent qu'il incombe à celui qui fait valoir l'existence d'un fait de nature à éteindre ou à diminuer sa dette fiscale d'en apporter la preuve et de supporter les conséquences de l'échec de cette preuve. Ces règles s'appliquent également à la procédure devant les autorités de recours en matière fiscale (arrêt du Tribunal fédéral
2C_137/2019
du 23 janvier 2020 consid. 6.3).
10. En l’espèce, les expertises bancaires sur lesquelles le recourant s’appuie - qu’il ne produit d’ailleurs pas - ne sont manifestement pas suffisantes et déterminantes pour établir la valeur vénale de l’immeuble litigieux. Ne constituant qu’une allégation, elles ne sauraient par principe l'emporter sur la valeur déterminée selon les règles d’estimation précitées, ni laisser entendre que l’estimation à laquelle l’autorité intimée a procédé serait arbitraire.
Pour le surplus, l’immeuble a fait l’objet d’une transaction récente (en 2017) sur le marché libre pour un prix arrêté à CHF 13'750'000.-. Le recourant précise en outre lui-même que les immeubles locatifs sis à Genève n’ont clairement pas perdu de valeur au cours des années 2013 à 2018. Il indique par ailleurs avoir reçu, au cours de cette période, une offre d’achat pour un prix de CHF 13'200’000.-. Or, force est de constater que ces valeurs sont très proches de celle (CHF 13'521'818.-) que l’autorité intimée a calculée selon la méthode subsidiaire préconisée par le législateur. Il apparaît ainsi que la prise en compte de l'état locatif théorique, conformément à l’art. 50 let. a LIPP, correspond globalement à la valeur vénale de l’immeuble, étant souligné que le recourant ne prétend pas - ni,
a fortiori
, ne démontre - que l'état locatif pris en compte par l'autorité intimée divergerait de celui qu’il aurait pu effectivement percevoir si les locaux vacants avaient été loués. En tout état, la prise en compte d’un loyer théorique dans l’estimation fiscale de l’immeuble est prévue par le législateur et n'est pas remise en cause par la jurisprudence fédérale.
Les éléments avancés par le recourant ne permettant pas d’établir la valeur vénale de l’immeuble litigieux, il convient de s'en tenir à la méthode subsidiaire de calcul préconisée par le législateur, basée sur la capitalisation du rendement locatif - y compris celui des locaux susceptibles d'être loués - aux taux définis par ce dernier, considérée comme compatible avec le droit fédéral. Enfin, le taux de capitalisation prévu à l’art. 25 al. 3 let. b RIPP pour l’année 2014 (5,17 %) n’est pas contesté en tant que tel, le recourant s’en étant d'ailleurs prévalu dans sa déclaration fiscale.
Il s’ensuit que la décision et le bordereau y relatif contestés sont conformes au droit.
11. Partant, le recours, mal fondé, sera rejeté.
12. Vu cette issue, un émolument de CHF 700.- sera mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 52 al. 1 LPFisc).
Ce dernier n'a pas droit à une indemnité de procédure (cf. art. 87 al. 2 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA -
E 5 10
a contrario cum
art. 2 al. 2 LPFisc). Il n'y a d'ailleurs pas conclu.