# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4d982115-882c-504d-a77e-3b1a68681269
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2012
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
In data 16 febbraio 2010 RI 1, come parte venditrice, e _ quale parte acquirente, sottoscrivevano un rogito notarile intitolato “compravendita immobiliare” con oggetto le part. n. _ e n. _ RFD di _.
Il prezzo per la vendita dei terreni veniva fissato in complessivi fr. 230'000.
−
.
B.
Il 14 giugno 2010, il venditore presentava la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, nella quale indicava un utile imponibile totale di fr. 204'766.- e commisurava l’imposta dovuta in fr. 12'285.95. −, applicando l’aliquota del 6 %. Oltre al valore di stima di fr. 21'234.-, chiedeva in deduzione fr. 4'000.- quali costi di acquisto.
Notificando al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, l’Ufficio circondariale di tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile totale in fr. 208’341.− e l’imposta sugli utili immobiliari dovuta in fr. 12'500.- applicando l’aliquota del 6%. Riconosceva solo in parte i costi di acquisto chiesti in deduzione dal contribuente, per un importo pari a fr. 425.-.
C.
Il contribuente, rappresentato dalla fiduciaria DEMAFID SA, interponeva reclamo contro la suddetta decisione il 25 gennaio 2012, chiedendo in primo luogo il riconoscimento della fattura inerente le spese notarili di fr. 2'954.-. Secondariamente, chiedeva di essere posto al beneficio dell’aliquota minima del 4%, affermando di essere stato proprietario dei terreni per oltre 30 anni.
Con decisione del 24 maggio 2012 l’Ufficio circondariale di tassazione di Mendrisio respingeva il reclamo. Nelle motivazioni spiegava che la postulata deduzione di fr. 2'654.- andava negata poiché inerente ai costi per lo svincolo delle cartelle ipotecarie. Per quanto concerne la seconda censura, argomentava che l’aliquota del 6% era stata stabilita in base alle risultanze del catasto, ed in particolare alla data di acquisto dei mappali risalente al 2 luglio 1992.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentato dall’avv. RA 1, postula nuovamente la deduzione della parcella notarile dell’avv. _ e contesta la durata della proprietà, sostenendo che la stessa risalirebbe in realtà al 1972:
“ [...] Nel 1972 il signor RI 1 ha acquistato la particella _ RFD _ dalla signora _. [...] Una prima volta è stato frazionato con Piano di Mutazione no. _ iscritto a U.R. il _. Tale frazionamento ha dato origine alle particelle _ e _ RFD _. [...] Nel 1992 ci sono state altre due mutazioni che hanno riguardato le particelle _ e _. La prima, iscritta a U.R. il _ ha riguardato l’esproprio per la nuova strada comunale mentre la seconda, iscritta a U.R. il _, ha avuto ad oggetto una modifica di copertura del suolo [...].

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella fattispecie, il ricorrente contesta dapprima il mancato riconoscimento della parcella notarile dell’avv. _, di complessivi fr. 2'954.-, sostenendo che si tratta di costi di acquisto “per il trapasso delle particelle n. _ e _ RFD”.
2.2.
Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT sono effettivamente considerati costi di investimento deducibili, fra gli altri, anche i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
Dai documenti allegati dal ricorrente risulta nondimeno che l’importo in questione è stato fatturato dall’avv. _ “per le spese e competenze a lui dovute per lo svincolo di cartelle ipotecarie per la compravendita part. n. _ e _ RFD _”.
Ora, secondo la giurisprudenza di questa Camera, i costi per l’emissione di cartelle ipotecarie, a garanzia di finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di un immobile, non sono computabili quali costi di investimento, non trattandosi né di spese che incrementano il valore immobiliare né di spese in stretta connessione con l’acquisto e la vendita (
RtiD II-2008 n. 13t
;
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 157
).
È quindi a giusto titolo che l’Ufficio di tassazione ha negato la deducibilità dell’onorario dell’avv. _, che nella relativa parcella notarile del 1° luglio 2010 viene espressamente riferito alle spese per lo svincolo delle cartelle ipotecarie.
3.
3.1.
Il ricorrente insorge poi avverso l’applicazione di un’aliquota del 6% all’utile imponibile di fr. 208’341.−. Infatti, secondo Fausto Tacchella, l’imposta dovuta in base al trasferimento immobiliare in questione andrebbe determinata con l’aliquota minima del 4%, trattandosi di fondi acquistati nel 1972.
3.2.
L’art. 139 LT stabilisce una scala delle aliquote decrescente in funzione della durata della proprietà. Nel caso in esame, si tratta quindi di stabilire quando il ricorrente è entrato in possesso dei fondi part. n. _ e _ RFD _, successivamente alienati a _
,
così da stabilirne l’aliquota corrispondente, pari al 4% per proprietà di oltre 30 anni, al 5% per proprietà di oltre 20 anni e fino a 30 anni, al 6% per proprietà di oltre 15 anni e fino a 20 anni e così via.
3.3.
Il ricorrente afferma che le suddette part. 1339 e 1340 sono il risultato di un frazionamento
iscritto a Registro fondiario il 20 luglio 1982 (cfr. piano di mutazione n. _ dell’ing. _ di Lugano) dell’originaria part. _ RFD di _, acquistata nel 1972 da _. Secondo l’autorità fiscale, invece, l’acquisto da parte del ricorrente delle particelle in questione sarebbe avvenuto solo il 2 luglio 1992.
In base agli accertamenti effettuati da questa Camera, risulta che in data 16 novembre 1972 RI 1 e _ sottoscrivevano un rogito notarile con oggetto la costituzione di un diritto di compera sulla part. n. _ RFD di _, iscritto a Registro fondiario il _ 1972. Il_ 1992, per contro, corrisponde alla data in cui è stata iscritta a Registro fondiario un’ulteriore mutazione delle part. _ e _, in seguito all’esproprio della nuova strada comunale.
Non può quindi esserci dubbio sul fatto che il ricorrente abbia acquistato i fondi qui in discussione nel lontano 1972 (prima ancora del frazionamento dell’originaria part. _ RFD di _) e ne abbia mantenuto il possesso fino al 16 febbraio 2010, ovvero per oltre 37 anni.
Ne consegue che all’utile imponibile totale (fr. 208'341.-) deve essere applicata l’aliquota del 4 %.
L’imposta sugli utili immobiliari dovuta si riduce di conseguenza a fr. 8'334.
−
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4.
Visto l’esito del ricorso, parzialmente favorevole al contribuente, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a suo carico solo in parte.