# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5c1b328b-8b06-4403-9f68-84118aa36068
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_004
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Mai 2017 verkaufte die
D._ SA der E._ AG die Stockwerkeinheiten Nrn. F._ bis
G._ (sogenanntes Haus H._) sowie die Autoeinstellplätze Nrn.
I._ bis J._ und Nrn. K._ bis L._ zum Preis von CHF
5'390'000.--.
2. Mit Kaufvertrag vom 4. Mai 2020 verkaufte M._ der A._ AG unter
anderem 50% der Aktien der E._ AG. Als Kaufpreis für dieses
Aktienpaket wurde ein Betrag von CHF 50'000.-- vereinbart. Im Zeitpunkt
des Aktienkaufs hielt die A._ AG bereits 50% der Namensaktien an
der E._ AG. Der Kaufvertrag vom 4. Mai 2020 wurde tags darauf, also
am 5. Mai 2020 vollzogen.
3. Am 29. September 2021 veranlagte die Gemeinde C._ die
Handänderungssteuer auf der Basis der amtlichen Verkehrswerte der
einzelnen Stockwerkeinheiten Nrn. F._ bis G._ (sogenanntes
Haus H._) sowie der Autoeinstellplätze Nrn. I._ bis J._ und
Nrn. K._ bis L._ von insgesamt CHF 6'516'500.-- mit CHF
130'330.--.
4. Dagegen erhob die A._ AG am 26. Oktober 2021 Einsprache und
beantragte, die Handänderungssteuer sei auf dem Kaufpreis von CHF
50'000.-- zuzüglich des Fremdkapitals von CHF 5'433'903.-- abzüglich der
nicht liegenschaftlichen Aktiven von CHF 54'675.--, also auf einem
implizierten Immobilienwert von CHF 5'429'228.--, zu erheben. Dadurch
resultiere eine Handänderungssteuer von 108'585.--. Der Kaufpreis für die
50%-Beteiligung an der E._ AG sei zwischen unabhängigen Dritten
vereinbart worden. Weitere Leistungen seien nicht bezahlt worden. Bei
Handänderungen von Anteilen an Immobiliengesellschaften werde der
implizite Immobilienwert regelmässig unter Berücksichtigung des
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Fremdkapitals sowie der nicht liegenschaftlichen Aktiven festgelegt. Der
implizite Immobilienwert bilde die Bemessungsgrundlage für die
Handänderungssteuer.
5. Mit Urteil A 21 12 vom 2. November 2021 erwog das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden, dass die Gemeinde C._ die
Handänderungssteuer für die von der E._ AG mit öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag vom 20. Mai 2017 von der N._ AG
erworbenen Stockwerkeinheiten Nrn. F._ bis G._ (sogenanntes
Haus H._) sowie Autoeinstellplätze Nrn. I._ bis J._ und Nrn.
K._ bis L._ zu Unrecht nach dem amtlichen Verkehrswert von
CHF 6'516'500.-- bemessen habe. Vielmehr hätte die Gemeinde C._
die Handänderungssteuern auf den öffentlich beurkundeten Kaufpreis von
5'390'000.-- erheben müssen. Gestützt auf dieses Urteil liess die
Gemeinde C._ beim Amt für Immobilienbewertung Graubünden
(nachfolgend AIB) ein Gutachten einholen.
6. Mit Gutachten vom 24. Januar 2022 ermittelte das AIB für die
Stockwerkeinheiten Nrn. F._ bis G._ rückwirkend auf den 5. Mai
2020 einen Verkehrswert von insgesamt CHF 6'257'600.-- und für die
Autoeinstellplätze Nrn. I._ bis J._ und Nrn. K._ bis L._
von insgesamt 418'000.--, also von total CHF 6'675'600.--.
7. Mit Schreiben vom 14. Februar 2022 stellte die Gemeinde C._ der
A._ AG das Gutachten des AIB vom 24. Januar 2022 zur
Stellungnahme zu. Von dieser Möglichkeit machte die A._ AG mit
Schreiben vom 1. März 2022 fristgerecht Gebrauch, indem sie darin
ausführte, dass der vom AIB ermittelte Verkehrswert auf Schätzungen der
einzelnen Stockwerkeinheiten beruhe. Damit werde verkannt, dass es sich
um ein Mehrfamilienhaus handle, welches zu Renditezwecken erworben
worden sei. Ferner sei nicht berücksichtigt worden, dass lediglich 50% der
Aktien einer Immobiliengesellschaft verkauft worden seien, was die
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Preisfindung wesentlicher komplexer mache, als bei Verkäufen von
einfachen Wohnungen. Würde auf das eingeholte (nicht sachdienliche)
Gutachten des AIB vom 24 Januar 2022 abgestellt werden, würde die
Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös erhoben, was nicht
zulässig sei.
8. Mit Einspracheentscheid der Gemeinde C._ vom 11. Mai 2022 wurde
die Einsprache abgewiesen. Begründend wurde im Wesentlichen
ausgeführt, aufgrund des schlüssigen Gutachtens des AIB vom 24. Januar
2022 sei erstellt, dass der im Kaufvertrag vom 4. Mai 2020 als Kaufpreis
zugrunde gelegte implizite Immobilienwert von CHF 5'479'228.-- 17.9%
unter dem mit Gutachten des AIB ermittelten Verkehrswerts von
insgesamt CHF 6'675'600.-- liege. Damit sei nachgewiesen, dass der im
Gutachten des AIB vom 24. Januar 2022 ermittelte Verkehrswert von
insgesamt CHF 6'675'600.-- dem Marktwert in Zeitpunkt der
Aktienübertragung entsprochen habe. Dieser Verkehrswert sei als
Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Damit resultiere neu eine
Handänderungssteuer von 133'512.--.
9. Hiergegen erhob die A._ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am
10. Juni 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragte, der Einspracheentscheid vom 11. Mai 2022
sei aufzuheben und für die Handänderungssteuer sei als
Bemessungsgrundlage der implizite Immobilienwert von CHF 5'429'228.--
heranzuziehen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, im
Gutachten des AIB vom 24. Januar 2022 sei der Verkehrswert des
Mehrfamilienhauses mitsamt Autoeinstellplätzen von insgesamt CHF
6'675'600.-- durch Addition der rückwirkend auf den 5. Mai 2020
geschätzten Verkehrswerte für die einzelnen Stockwerkeinheiten sowie
Autoeinstellplätze ermittelt worden. Damit sei dem Einzelfall indes nicht
Rechnung getragen worden. Sie sei stets am ganzen Mehrfamilienhaus
interessiert gewesen und nicht an den einzelnen Wohnungen. Der
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Kaufpreis für ein ganzes Mehrfamilienhaus (Renditeobjekt) sei indes tiefer,
als wenn einzelne Wohnungen an verschiedene Käufer verkauft würden.
Das von der AIB erstellte Gutachten vom 24. Januar 2022 sei somit nicht
geeignet, den Nachweis für einen höheren Marktwert zu erbringen,
weshalb auf den impliziten Immobilienwert von CHF 5'429'228.--
abzustellen sei. Der Mietertrag habe sich im Jahr 2019 auf CHF 194'920.--
belaufen. Unter Be-
rücksichtigung des vereinbarten (impliziten) Kaufpreises von CHF
5'429'228.-- resultiere eine Bruttorendite von 3.59%, was gegen einen
unterpreislichen Verkauf spreche. Des Weiteren verkenne die Gemeinde
C._, dass für den Verkauf einer 50%-Beteiligung nicht der gleiche
Kaufpreis wie für eine 100%-Beteiligung bezahlt werde, zumal die
Verfügung über eine Liegenschaft dadurch nicht vollumfänglich auf den
Käufer übergehe bzw. nur gemeinsam ausgeübt werden könne.
10. Die Gemeinde C._ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in
ihrer Vernehmlassung vom 1. Juli 2022 auf Abweisung der Beschwerde.
Begründend hielt sie im Wesentlichen fest, es könne nicht sein, dass sie
beim AIB als Fachstelle für Immobilienbewertung die Erstellung eines
Gutachtens in Auftrag gebe und anschliessend darlegen müsse, inwiefern
ein solches Gutachten den tatsächlichen Marktwert widerspiegle. Das
Argument der Bruttorendite von 3.9% verfange nicht. Im Fall, welcher dem
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 21 12 vom 2.
November 2021 zugrunde lag, habe sie nämlich auf den amtlichen
Verkehrswert und nicht – wie hier – auf ein beim AIB eingeholtes
Gutachten abgestellt. Des Weiteren sei davon auszugehen, dass das AIB
darin auch Renditeaspekte berücksichtigt habe. Mit dem Gutachten des
AIB vom 24. Januar 2022 sei nachgewiesen, dass der darin ermittelte
Verkehrswert von insgesamt CHF 6'675'600.-- dem Marktwert im
Zeitpunkt der Aktienübertragung entsprochen habe. Die
Beschwerdeführer verkennten, dass beim Erwerb einer qualifizierten
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Beteiligung nicht der Wert der Beteiligung, sondern vielmehr der Wert des
übertragenen Grundstücks als Bemessungsgrundlage heranzuziehen sei.
Im Zeitpunkt des Aktienkaufs vom 4. Mai 2020 hätten die
Beschwerdeführer bereits über 50% der Aktien an der E._ AG
verfügt. Damit habe sie die alleinige wirtschaftliche Verfügungsgewalt über
die Liegenschaft erlangt. Damit gehe das Argument, dass die
Marktverhältnisse für den Verkauf einer 50%-Beteiligung nicht dieselben
seien, wie wenn ein Grundstück als Ganzes verkauft werde, ins Leere.
11. In einem zweiten Schriftenwechsel vertieften die Parteien die von ihnen
eingenommenen Standpunkte, ohne wesentlich Neues vorzubringen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie
im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und
Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene
Einspracheentscheid vom 11. Mai 2022, mit welchem die
Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerin abwies und
gleichzeitig die veranlagte Handänderungssteuer von insgesamt CHF
130'333.-- auf neu CHF 133'512.-- festlegte, ist weder endgültig noch kann
er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein
taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem streitberufenen
Gericht dar. Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen
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Einspracheentscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (Art.
50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde ist somit einzutreten.
2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob der von der
Beschwerdeführerin und M._ im Aktienkaufvertrag vom 4. Mai 2020
vereinbarte (implizite) Kaufpreis von CHF 5'429'228.-- oder der vom AIB
im Gutachten vom 24. Januar 2022 ermittelte Verkehrswert von insgesamt
CHF 6'675'600.-- (inkl. Autoeinstellplätze) als Bemessungsgrundlage für
die Handänderungssteuer heranzuziehen ist.
3.1. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG wird die Handänderungssteuer bei
Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder
Grundstückanteils erhoben. Als Handänderung gilt jede Übertragung der
tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück
(Art. 8 Abs. 1 GKStG). Steuerpflichtig ist in der Regel der Erwerber des
Grundstücks (Art. 10 Abs. 1 GKStG). Die Gemeinde legt den Steuersatz
in einem formellen Gesetz fest; dieser beträgt maximal zwei Prozent (Art.
12 Abs. 1 GKStG). Bemessungsgrundlage ist nach Art. 12 Abs. 2 GKStG
der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Beim Kauf gilt als
Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers.
Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem
Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert
erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG).
3.2. Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG) wurde im
Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem die Handänderungssteuer
in Graubünden vereinheitlichen. Den entsprechenden Ausführungen in der
Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007,
S. 222 f., ist was folgt zu entnehmen:
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Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzulegen. Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abgestellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden.
Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2).
Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch gesehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entsprechen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03 23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.
Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend,
dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen
darf. Der amtliche Verkehrswert bildet demnach bloss dann eine taugliche
Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den
tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung
entspricht. Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab
als den vereinbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der
höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies
kann mittels einer neuen Schätzung oder einem entsprechenden
Gutachten geschehen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; Urteil des
Verwaltungsgerichts [VGU] A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist
demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven
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Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die betreffende Liegenschaft mit
Sicherheit nicht erzielbar wäre (so bereits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A
03 23 vom 5. September 2003 E.2a sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003
E.2b).
3.3. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin den mit Gutachten des
AIB vom 24. Januar 2022 ermittelten Verkehrswert von insgesamt CHF
6'675'600.-- als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer
herangezogen. Damit hat sie auf einen höheren als den im
Aktienkaufvertrag vom 4. Mai 2020 vereinbarten (impliziten) Kaufpreis von
CHF 5'429'228.--abgestellt. Dieser implizite Kaufpreis ist von der
Beschwerdegegnerin im Übrigen unbestritten. Das Abstellen auf einen
höheren Verkehrswert hat zur Konsequenz, dass die Beschwerdegegnerin
die Beweislast dafür trägt, dass der höhere Verkehrswert dem Marktwert
im Übertragungszeitpunkt entsprochen hat. Die Beschwerdegegnerin ist
der Auffassung, dass sie diesen Beweis mittels des von ihr beim AIB
eingeholten Gutachtens vom 24. Januar 2022 erbracht hat, was von der
Beschwerdeführerin bestritten wird. Die Beschwerdeführerin macht im
Wesentlichen geltend, dass auf dieses Gutachten nicht abgestellt werden
könne, weil der darin ausgewiesene Verkehrswert von insgesamt CHF
6'675'600.-- fälschlicherweise durch Addition der Verkehrswerte der
einzelnen Stockwerkeinheiten ermittelt worden sei. Damit sei indes dem
Umstand nicht Rechnung getragen worden, dass sie mit dem Aktienkauf
vom 4. Mai 2020 an der Übernahme der gesamten Liegenschaft als
Renditeobjekt interessiert gewesen sei. Dieser Auffassung schliesst sich
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden an. Durch den Erwerb
der restlichen 50% der Aktien an der E._ AG erlangte die
Beschwerdeführerin das Alleineigentum am hier zur Diskussion stehenden
Mehrfamilienhaus. Mit anderen Worten konnte die Beschwerdeführerin
dadurch ein grösseres Renditeobjekt als Ganzes erwerben. M._
ihrerseits konnte durch den Verkauf ihr Risiko, auf ihrer 50%-Beteiligung
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sitzen zu bleiben, minimieren. Der Aktienkaufvertrag vom 4. Mai 2020
hatte somit für beide Parteien Vorteile. Dass nun einzelne
Stockwerkeinheiten unter der Voraussetzung, dass die Nachfrage das
Angebot übersteigt, in der Regel zu einem höheren Preis verkauft werden
können als ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, liegt auf der Hand; dies ist
im Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 21 12 vom
2. November 2021 im Übrigen bereits festgehalten worden. Vor diesem
Hintergrund konnte das AIB den Verkehrswert des Mehrfamilienhauses
nicht ohne Weiteres durch Addition der auf den 5. Mai 2020 rückwirkend
geschätzten Verkehrswerte der einzelnen Stockwerkeinheiten ermitteln.
Damit konnte nämlich der Tatsache, dass die Beschwerdeführerin die
50%-Beteiligung an der E._ AG unbestrittenermassen mit der Absicht
erworben hatte, Alleineigentümerin eines grösseren Renditeobjekts zu
werden, nicht Rechnung getragen worden sein. Die im Gutachten des AIB
vom 24. Januar 2022 vorgenommene Verkehrswertermittlung ist somit
nicht geeignet, den Marktwert des als Renditeobjekt erworbenen
Mehrfamilienhauses per 5. Mai 2020 wiederzugeben, weshalb darauf auch
nicht abgestellt werden kann. Dies hat zur Konsequenz, dass der darin
ermittelte Verkehrswert von insgesamt CHF 6'675'600.-- nicht als
Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer herangezogen
werden kann. Hierfür spricht auch die folgende Tatsache: Mit Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 21 12 vom 2. November
2021 wurde erwogen, dass der Marktwert des hier zur Diskussion
stehenden Mehrfamilienhauses dem im öffentlich-beurkundeten
Kaufvertrag vom 20. Mai 2017 vereinbarten Kaufpreis von CHF
5'390'000.-- entsprochen habe. Auch damals wurde das Mehrfamilienhaus
– wie hier – als Renditeobjekt erworben. Gemäss dem Gutachten des AIB
vom 24. Januar 2022 hatte sich der Verkehrswert des Mehrfamilienhauses
per 5. Mai 2020 nun auf insgesamt CHF 6'675'600.-- belaufen. Dies hätte
zur Konsequenz, dass sich der Marktwert im Zeitraum vom 20. Mai 2017
bis am 5. Mai 2020, also innert lediglich knapp drei Jahren, um CHF
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1'285'600.-- erhöht hätte, was aus Sicht des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden nicht realistisch ist. Ohnehin hat die
Beschwerdegegnerin den Beweis nicht erbracht, dass sich die
Marktverhältnisse im genannten Zeitraum derart erheblich verändert
haben. Der Mehrwert von CHF 1'285'600.-- kann nun einzig und allein
damit erklärt werden, dass das AIB – wie gesagt – den Verkehrswert des
Mehrfamilienhauses mittels Addition der Verkehrswerte der einzelnen
Stockwerkeinheiten ermittelt hat, was unter Berücksichtigung der
Tatsache, dass die Liegenschaft als Ganzes und als Renditeobjekt
erworben wurde, zu einem überhöhten Verkehrswert geführt hat.
Zusammenfassend kann somit gesagt werden, dass es der
Beschwerdegegnerin mit dem Gutachten des AIB vom 24. Januar 2022
nicht gelungen ist, den Beweis zu erbringen, dass der im Aktienkaufvertrag
vom 4. Mai 2020 für das Mehrfamilienhaus vereinbarte (implizite)
Kaufpreis von CHF 5'429'228.-- nicht dem damaligen Marktpreis
entsprochen hat. Gegen einen unterpreislichen Verkauf sprechen zudem
auch die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte und unbestritten
gebliebene Bruttorendite von 3.59% sowie die Tatsache, dass es sich
beim (impliziten) Kaufpreis von CHF 5'429'228.-- um einen zwischen
unabhängigen Parteien gebildeten Preis handelt. Letzteres wird von der
Beschwerdegegnerin ebenfalls nicht in Abrede gestellt, weshalb sich
weitere Ausführungen hierzu erübrigen. Insgesamt ergibt sich, dass es
sich beim vereinbarten (impliziten) Kaufpreis von CHF 5'429'228.-- um
einen zwischen unabhängigen Parteien auf dem freien Markt gebildeten
Preis handelt. Damit ist dieser Kaufpreis als Marktwert und
dementsprechend als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der
Handänderungssteuer heranzuziehen.
3.4. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer somit
zu Unrecht auf den im Gutachten des AIB vom 24. Januar 2022 ermittelten
Verkehrswert von insgesamt CHF 6'675'600.-- erhoben. Somit ist die
Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben und
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die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die Handänderungssteuer auf dem
vereinbarten (impliziten) Kaufpreis von CHF 5'429'228.-- zu erheben.
4.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.--
festgesetzt.
4.2. Gestützt auf Art. 78 Abs. 2 VRG wird der obsiegenden
Beschwerdeführerin dem Ausgang des Verfahrens entsprechend eine
aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen. Der Vertreterin der
Beschwerdeführerin hat trotz Aufforderung keine Honorarnote eingereicht.
Daher wird die Parteientschädigung ermessensweise festgesetzt. Die
Beschwerdeführerin ist nicht mehrwertsteuerpflichtig, weshalb ihr die
aussergerichtliche Entschädigung inklusive Mehrwertsteuer
zuzusprechen ist. Die aussergerichtliche Entschädigung zugunsten der
Beschwerdeführerin ist ermessensweise auf pauschal CHF 1'615.50 (inkl.
Barauslagen und MWST) festzusetzen. In diesem Umfang hat die
Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin zu entschädigen.