# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 91cea86f-cefe-5b2c-bb00-a266e7385328
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
1.3. Per la part. no. 625 RFD di _ il valore ufficiale di stima è stato fissato in fr. 2'891'763.--.
2. Con l’avviso di decisione per aggiornamento particolare 12 aprile 2006 l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 3'135'958.--, ciò a seguito della riattazione eseguita nel 2004 nell’edificio abitativo sub. DE del mappale in oggetto, che ha comportato un cambiamento di destinazione e di conseguenza ha giustificato per l’autorità di prima istanza motivo per un adeguamento del valore di stima mediante il riesame dell’intero fondo.
Il reclamo interposto in data 18 maggio 2006 dai ricorrenti è stato respinto dall’UCS con decisione del 5 ottobre 2007.
Adito dai signori RI 1 e RI 2 con ricorso 22 ottobre 2007, il 9 febbraio 2009 questo Tribunale ha accolto il ricorso presentato, annullato la decisione 5 ottobre 2007 impugnata e rinviato l’incarto all’UCS affinché, esperiti i dovuti accertamenti, procedesse ad emettere un nuovo giudizio. Il Tribunale aveva allora sottolineato che l’intervento interno all’edificio abitativo DE non poteva essere ritenuto tale da influire sul valore di tutte le costruzioni presenti sul mappale e che i correttivi della vetustà applicati nell’ambito della revisione generale delle stime e confermati dall’UCS a due anni di distanza nelle medesime entità dovevano essere rivisti secondo i dettami dell’art. 9 del Regolamento di applicazione alla Lst. o quantomeno correttamente giustificati e motivati. Inoltre occorreva verificare le superfici computate per il calcolo del valore di reddito poiché queste discordavano con le risultanze dei piani dell’immobile acquisiti agli atti del procedimento ricorsuale.
3. Con decisione 1. luglio 2009, in evasione del rinvio ordinato dall’autorità superiore, l’UCS ha nuovamente statuito sul reclamo interposto dai proprietari del fondo contro l’avviso di decisione per aggiornamento particolare 12 aprile 2006. Con il nuovo giudizio l’autorità di prima istanza ha respinto il reclamo e ha confermato il valore ufficiale di stima esposto di fr. 3'135'959.--, adducendo in particolare che
- la riattazione eseguita, se pur di minima importanza, ha causato un cambiamento di destinazione che giustifica un adeguamento del valore di stima. La decisione di procedere all’aggiornamento particolare non è quindi legata ai lavori di trasformazione ma bensì al cambio di destinazione dell’oggetto (da negozio di stufe e camini a saletta in aggiunta alla pizzeria esistente) che comporta il relativo aggiornamento dei redditi;
- non essendo stata riscontrata alcuna miglioria evidente all’edificio principale DE, la vetustà della struttura non è stata modificata (riduzione del correttivo), per cui rimane confermata nella misura del -30%, ovvero quella stabilita in sede di Revisione generale delle stime entrata in vigore il 1.1.2005, secondo la situazione del fondo vigente alla data di riferimento stabilita dal Consiglio di Stato (1.1.2003);
- inoltre il dato riferito alla superficie abitabile (erroneamente registrata in sede di Revisione generale) è stato rettificato da mq. 785 a mq. 875.
4. Con ricorso 14 luglio 2009 i signori RI 1 e RI 2 sono nuovamente insorti innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente annullamento del nuovo calcolo di stima e conferma del valore precedente di fr. 2'891'763.--.
A mente dei ricorrenti la nuova decisione dell’UCS deve essere annullata già solo per il fatto che esce dai considerandi della sentenza di rinvio del Tribunale, rispettivamente e qualora la stessa dovesse essere considerata “un novum”, che si abbia comunque ad adattare il correttivo di vetustà degli edifici con un aumento del 2-3% per tener conto dei due anni trascorsi dal calcolo di stima precedente ed ossequiare con ciò i contenuti dell’art. 9 del Regolamento di applicazione Lst..
Sempre per i ricorrenti, si dovranno inoltre rivedere gli elementi di calcolo per la determinazione del valore di reddito. Ciò alla luce della riduzione dei canoni di locazione che i conduttori dei negozi hanno in parte già richiesto a seguito della decisione comunale di abolire i posteggi sulla confinante piazza _, situazione che ha reso più difficoltoso il passaggio e la fermata di autoveicoli con clienti.
5. Premesso che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del mappale non è nel frattempo mutata, con lettera 7 ottobre 2009 i ricorrenti hanno rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già esperito il 7 novembre 2008.
In quella occasione il Tribunale ha constatato che l
’edificio principale D è a forma di “V” ed è strutturato su 3 livelli fuori terra ed un livello interrato. Quest’ultimo livello è adibito a locali tecnici, lavanderia, rifugio e servizi igienici del ristorante, nonché locali-deposito attribuiti ai negozi.
Al piano terreno è ubicato il ristorante composto da bar e sala, oltre all’ulteriore locale oggetto della ristrutturazione, vano che era precedentemente adibito a negozio (ex _). Inoltre trovano spazio tre negozi, uno (la libreria) sul fronte di Via _ e gli altri due sulla Via _.
Al 1° piano sono invece ubicati 5 appartamenti di 3 locali (2 appartamenti) e di 2 locali (3 appartamenti).
Al 2° piano vi sono ulteriori 5 appartamenti delle medesime dimensioni di quelli del 1° piano. Agli appartamenti si accede dalla corte interna al sub. “c”.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
- L’art. 8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.
Nel Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato ha avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di P.R. ecc.. L’esecutivo cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi sui “fattori d’incidenza generali” (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario, costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio dell’energia per gli impianti di produzione d’energia) vigenti al momento dell’ultima revisione generale o aggiornamento intermedio.
Dal canto suo la Commissione speciale in materia tributaria, nel suo rapporto 20 settembre 1996 sul Messaggio e per ciò che concerne l’art. 8, si è limitata ad apportare modifiche redazionali con l’inserimento di rimandi ad altri articoli della legge.
Appare quindi evidente che, di per sé stante, l’elemento della vetustà di un edificio non è motivo sufficiente per reclamare dall’autorità di stima l’apertura di una procedura per una nuova valutazione specifica dell’immobile, che si giustifica invece in presenza di edifici nuovi o riattati, rispettivamente di terreni soggetti a modifiche di PR, successivi all’entrata in vigore delle nuove stime (ultima revisione generale o aggiornamento intermedio).
Discorso diverso merita invece di essere fatto quando l’esame della vetustà interviene nel contesto di una procedura per aggiornamento particolare originata, come nel caso che ci occupa, da una riattazione minima che ha si causato un cambiamento di destinazione, giustificando così il riesame dell’intero fondo e l’adeguamento del relativo valore di stima da parte dell’UCS, ma sostanzialmente non ha portato miglioramento alcuno al tipo di costruzione ed allo stato di conservazione del fabbricato o dei fabbricati che sono rimasti nello stato di fatto precedente. Caso contrario l’UCS avrebbe applicato una correzione (riduzione) del correttivo di vetustà.
Il Tribunale ritiene che nel caso specifico possa trovar spazio l’applicazione dell’art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale che prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%.
Ritenuto che la percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione, questa Autorità ritiene adeguato adattare il correttivo di vetustà degli immobili del 2% (1% ogni anno) per i due anni trascorsi tra la stima precedente (Revisione generale del 2004) e quella qui in discussione (aggiornamento particolare del 2006).
In concreto il correttivo di vetustà degli edifici principali è fissato in -32% e quello dell’edificio accessorio in -46%.
- Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad acluna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1 Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 625 RFD di _ stabilito in fr. 3'077'595.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2 La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.—sono poste a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e del rimanente 1/3 a carico dei ricorrenti. Non si assegnano ripetibili.

## Considerations