# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ad5587de-2343-599c-82e6-1583ad66e923
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2008
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
1.
In data 5 aprile 2001 gli attori hanno acquistato dalla convenuta il mappale no _ RFD di _ - in ragione di 3⁄4 AA 2 e 1⁄4 AA 1 - sul quale era in via di costruzione una casa. Il prezzo è stato pattuito in fr. 570'000.-, di cui gli ultimi fr. 20'000.- sarebbero stati versati al momento della conclusione dei lavori e previa consegna agli acquirenti di una garanzia assicurativa per l'importo di fr. 40'000.-, pari al 10% del valore dei lavori effettuati. I lavori eseguiti e quelli ancora mancanti al momento della stipulazione dell'atto erano elencati nei documenti formanti gli inserti A, B e C del rogito, nel quale era altresì precisato che la responsabilità per difetti era disciplinata dalla norma SIA 118 e che la venditrice si impegnava a garantire l'intervento degli artigiani per il periodo di due anni per i difetti palesi e di 5 anni per i difetti occulti. Dopo aver preso possesso dell'abitazione, gli acquirenti hanno sollecitato a più riprese la venditrice affinché portasse a termine i lavori, rispettivamente provvedesse alla riparazione di opere difettose. Gli interventi della venditrice, la quale sostiene di aver provveduto all'eliminazione dei difetti, non hanno però permesso di risolvere la situazione, gli acquirenti sostenendo che in realtà i difetti non sono stati eliminati.
2.
Con petizione 17 novembre 2003 gli acquirenti hanno chiesto di essere autorizzati "a far eseguire da una ditta terza di loro scelta, a spese della ditta AP 1, _, le riparazioni dei difetti elencati e di quelli che risulteranno dal referto peritale", e inoltre laddove una riparazione non fosse possibile o comportasse spese esorbitanti, la condanna della convenuta alla rifusione del minor valore dell'opera. A mente degli attori, le opere pattuite non sarebbero state eseguite a regola d'arte, ciò nonostante che la convenuta sia stata ripetutamente sollecitata a porre rimedio ai difetti riscontrati. Inoltre, con il passare del tempo si sarebbero manifestati ulteriori problemi, segnatamente infiltrazioni d'acqua sopratutto nell'autorimessa e in cantina, tanto da far sorgere dubbi circa la qualità dei materiali utilizzati. I vari difetti sarebbero stati notificati nei modi e tempi prescritti dalla norma SIA 118, di cui le parti hanno pattuito l'applicazione, e controparte sarebbe stata di conseguenza tenuta, anche in virtù dell'esplicita clausola prevista nel contratto, a far intervenire gli artigiani per le necessarie riparazioni. Ciononostante la convenuta si sarebbe rifiutata di intervenire, ciò che autorizzerebbe gli attori ad avvalersi delle opzioni previste dall'art. 169 cpv. 1 SIA, da cui la richiesta di poter far eseguire i lavori da terzi a spese della convenuta, ritenuto comunque che, nella misura in cui l'eliminazione dei difetti non è possibile o lo è solo con spese esorbitanti, il prezzo va ridotto in modo corrispondente al minor valore dell'opera.
3.
Con risposta 26 gennaio 2004 la convenuta ha postulato la reiezione della petizione. Essa contesta l'esistenza di difetti, adduce di aver eseguito i lavori a regola d'arte e di essere intervenuta su richiesta degli acquirenti, risolvendo tutti i problemi che si erano manifestati. Eventuali problemi verificatisi sarebbero poi dovuti a carente manutenzione da parte dei proprietari e quindi non le sarebbero addebitabili né costituirebbero difetti. Rileva poi che la consegna dell'immobile è avvenuta contestualmente alla conclusione del contratto di compravendita sicché la notifica dei difetti sarebbe comunque tardiva.
Con gli allegati di replica e duplica le parti hanno confermato le rispettive domande. Con le conclusioni parte attrice ha quantificato in fr. 88'160.- il costo dei lavori che chiede di essere autorizzata a far eseguire da terzi e in fr. 35'000.- il risarcimento per minor valore dell'opera. Parte convenuta ha confermato la propria richiesta di respingere la petizione.
4.
Con sentenza 19 ottobre 2007 il Pretore ha accolto la petizione. Rilevato che in relazione ai lavori di costruzione è applicabile la normativa sul contratto d'appalto, rispettivamente la norma SIA 118 per quanto concerne i difetti, il primo giudice ha poi considerato tempestiva la notifica dei difetti, l'opera non essendo mai stata terminata e non potendosi quindi ritenere che sia stata consegnata. In seguito ha accertato, sulla scorta della perizia giudiziaria, l'esistenza di molteplici difetti, dovuti a un uso inappropriato di alcuni materiali, alla carente pianificazione di dettagli costruttivi e a carenze nell'esecuzione dei lavori. In considerazione dell'inadempienza della convenuta ha poi ritenuto giustificata sia la richiesta di far eseguire le opere da terzi, sia la domanda di risarcimento del minor valore.
5.
Con appello 12 novembre 2007 la convenuta chiede l'annullamento del querelato giudizio e la sua riforma nel senso di accogliere (sic !) la petizione.
Con osservazioni 18 gennaio 2008, AA 1 e AA 2 hanno chiesto la reiezione del gravame e, con appello adesivo di medesima data, hanno postulato una riforma della sentenza impugnata nel senso che l'importo di fr. 88'160.- necessario per le riparazioni sia loro versato immediatamente.

## Considerations

Considerato
in diritto:
6.
L'art. 309 CPC prescrive che l'appello deve tra l'altro contenere, pena la nullità, la dichiarazione di appellare, con l'indicazione precisa dei punti della sentenza appellata che si intendono dedurre dinanzi alla seconda istanza (cpv. 2 d), nonché le domande (cpv. 2 e). Nel caso di cui trattasi il Pretore ha accolto la petizione. L'appellante, dichiarato di dedurre in appello i dispositivi 1 e 2 della sentenza impugnata, ha poi chiesto che il dispositivo no 1 sia annullato e riformato nel senso di accogliere la petizione. Poiché con le motivazioni dell'appello l'appellante contesta integralmente le pretese della parte attrice, essa avrebbe invece dovuto chiedere la reiezione della petizione. Trattasi qui di un manifesto errore di scrittura dell'appellante, che di per sé potrebbe essere rettificato in ogni momento (art. 82 CPC) e, come tale, non ha conseguenze sulla ricevibilità dell'appello.
7.
Il Pretore, fondandosi sulle risultanze della perizia, ha accertato l'esistenza di vari difetti. L'appellante censura la sentenza impugnata sostenendo che l'opera non presenta alcun difetto, essendo stata realizzata a regola d'arte. Sarebbe normale che, a distanza di tre anni, siano riscontrabili alcune carenze imputabili però non a difetti dell'opera bensì a insufficiente manutenzione.
7.1 Il perito ha accertato la carente isolazione fonica della costruzione, che ha ritenuta non conforme alle norme tecniche del settore. L'appellante contesta tale accertamento, adducendo di aver edificato le pareti divisorie in modo da rispettare la norma SIA 181.
Dalla perizia fonica emerge come "in generale l'edificio abitativo presenta un isolamento acustico degli elementi divisori classificabile come debole e non confacente ai valori imposti dalla norma SIA 181, a scapito della quiete e riservatezza all'interno degli appartamenti" (perizia della IFEC Consulenze SA, dell'8 agosto 2006, pag. 5). Gli argomenti dell'appellante, il quale in sostanza sostiene che con i materiali utilizzati i coefficienti di insonorizzazione dovrebbero essere raggiunti, sono quindi chiaramente smentiti dalla perizia.
L'appellante adduce poi che, comunque, si imporrebbe solo un risanamento parziale delle pareti divisorie, escludendone le pareti a contatto con il vano scale, con un evidente minor costo. Non si comprende però per quale motivo i coefficienti della norma SIA 181 non debbano essere rispettati dalle pareti divisorie in corrispondenza del vano scale. Per il resto, neppure è dato di sapere se i - meno costosi - rimedi proposti dall'appellante siano sufficienti e permettano di rientrare nei parametri della norma SIA 181, rispettivamente se i costi da essa prospettati siano realistici. Su questo punto l'appello è quindi respinto.
7.2 Il perito ha accertato l'esistenza di infiltrazioni d'acqua. L'appellante contesta quest'accertamento, rilevando che il perito ha unicamente accertato l'esistenza di tracce di salnitro, muffa e altre macchie, ciò che sarebbe insufficiente per dimostrare l'esistenza di infiltrazioni d'acqua, che la convenuta già aveva provveduto tempestivamente a eliminare.
Le infiltrazioni d'acqua sono state oggetto di segnalazione (doc. B), tanto che la convenuta è intervenuta per ovviare all'inconveniente (teste _, verbale 16 dicembre 2004). Gli acquirenti hanno in seguito riproposto la doglianza, rilevando che il problema non era stato risolto (doc. G). Il perito ha rilevato infiltrazioni di acqua attraverso la canna fumaria dovute alla mancanza della conversa contro muro e alla lattoneria in generale, infiltrazioni attraverso la soletta della terrazza dovute all'impermeabilizzazione non stagna e ai dettagli non adeguati, nonché infiltrazioni attraverso la parete del ripostiglio dovute all'inadeguatezza dell'impermeabilizzazione e dei raccordi della soletta della terrazza (perizia 18 ottobre 2006, pag. 5). Vero che egli ha riferito di non aver constatato direttamente le infiltrazioni d'acqua in quanto per parecchio tempo non vi erano più state precipitazioni. Ha comunque rilevato che la constatazione diretta non era indispensabile, essendo sufficienti le constatazioni fatte sugli elementi costruttivi (macchie di salnitro, di umidità, scrostamento intonaci, tipi di dettagli eseguiti: complemento di perizia 10 maggio 2007, pag. 4). Anche su questo punto la sentenza impugnata merita conferma.
7.3 Per quanto concerne il camino, il perito ha rilevato che i problemi di funzionamento sono dovuti alla quota dell'aerazione esterna, troppo elevata rispetto alla bocca del camino e al diametro troppo esiguo della presa d'aria (perizia 18 ottobre 2006, pag. 6, 7). Il perito ha pure rilevato una deformazione delle porte interne, riconducibile alla qualità molto mediocre dei materiali, proponendone la sostituzione. L'appellante si limita qui a contrapporre il proprio apprezzamento a quello del perito giudiziario, senza che con ciò le conclusioni della perizia appaiano in qualche modo insostenibili o errate. L'appello su questo punto è quindi respinto.
7.4 Il perito ha ritenuto che la facciata non è stata fatta a regola d'arte, essendo stati eseguiti diversi interventi dopo la finitura e essendovi colorazioni differenziate e ritocchi vari visibili a occhio nudo. L'appellante sostiene che il perito non ha specificato di che differenze di colorazione si tratterebbe, ed evidenzia che con il passare degli anni il sole e le intemperie rovinano la tinteggiatura delle facciate esterne; inoltre il perito neppure indicherebbe come ha quantificato i costi di riparazione.
Per quanto concerne quest'ultimo argomento, va rilevato che eventuali delucidazioni in merito ai costi di riparazione andavano chieste in sede di complemento o delucidazione della perizia. Avendo omesso di procedere in tal senso, l'appellante è qui malvenuta a sostenere l'insufficienza del referto. Per il resto, il perito ha spiegato i motivi per i quali ha ritenuto difettosa la facciata, evidenziando che all'origine delle differenze di colorazione vi sono i rappezzi eseguiti dopo l'esecuzione della finitura, spiegazione questa plausibile e ragionevole. Se è possibile, come sostiene l'appellante, che la colorazione delle facciate si degradi con il trascorrere del tempo, va rilevato che il perito non ha indicato che questa circostanza abbia in qualche modo influito sul difetto. Anche su questo punto l'appello non merita protezione.
7.5 Per quanto concerne il "lucernario", il perito ha rilevato che la finestra tipo Velux a bilico che è stata installata è difficilmente utilizzabile quale accesso al tetto, auspicando la posa di un lucernario con apertura "Vasistas". A mente dell'appellante non vi sarebbe alcun difetto, non trattandosi di un lucernario vero e proprio, ma di una finestra Velux con doppia funzione di finestra e possibilità di accesso al tetto. Se non che, il perito - il quale contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante ha ben compreso cosa fosse da intendere per "lucernario" nel caso concreto - ha, appunto, evidenziato che la soluzione adottata non era adatta allo scopo previsto, ovvero per accedere al tetto. Ancora un volta l'appello è infondato.
7.6 L'appellante contesta l'esistenza di "altri presunti difetti notificati", sostenendo di aver eseguito l'opera in ossequio delle regole dell'arte. Se non che, il perito ha rilevato la presenza di numerosi difetti, di cui ha dato puntuale riscontro nel referto peritale. Le conclusioni alle quali egli è giunto sono da ritenere logiche, motivate e fondate su basi fattuali corrette. Di conseguenza non vi sono motivi per discostarsi dalle stesse, prescindendo ovviamente dalla loro valutazione giuridica che spetta unicamente al giudice (
Cocchi/Trezzini
, CPC, n. 1 e 2 ad art. 247 CPC e n. 1, 3, 4 ad art. 253 CPC). Ciò vale segnatamente per quanto riguarda l'argomento addotto dall'appellante che i difetti rilevati dal perito sarebbero conseguenza di carente manutenzione: su questo punto il perito ha infatti rilevato che la manutenzione dello stabile era normale (complemento di perizia 10 maggio 2007, pag. 4).
8.
Il perito ha valutato il valore dell'immobile in fr. 574'690.- e il suo minor valore dovuto ai difetti in fr. 123'160.-, di cui fr. 35'000.- quale minor valore residuo una volta eliminati i difetti riparabili e fr. 88'160.- quale costo delle riparazioni. L'appellante sostiene che il perito avrebbe accertato in modo erroneo il valore dell'immobile che, a suo dire, ammonterebbe a fr. 712'950.- invece che a fr. 574'690.-, sicché non vi sarebbe minor valore dell'opera.
A prescindere dal fatto che in sede di conclusioni l'appellante si è limitata a contestare il calcolo del valore dell'immobile fatto dal perito, senza peraltro poi trarne alcuna conseguenza, sicché ulteriori contestazioni sollevate per la prima volta in questa sede sono inammissibili (art. 321 CPC), si rileva che, ancora una volta, essa si limita a contrapporre la propria opinione a quella del perito. Essa calcola infatti il valore dell'immobile in base a parametri che, non verificati e lungi dall'assurgere a fatti notori, costituiscono mere allegazioni di parte e quindi non hanno valenza probatoria e non sono atti a far apparire in qualche modo errate o insostenibili le conclusioni del perito.
In ogni modo, l'argomento che il valore dell'immobile sarebbe superiore al prezzo pagato sicché non vi sarebbe minor valore dovuto ai difetti è invero semplicistico. Il minor valore dell'immobile conseguente ai difetti va infatti calcolato in applicazione del metodo relativo, secondo cui la relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo convenuto corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa compravenduta con il difetto e il suo valore senza difetto, ritenuto che si presume che il prezzo convenuto corrisponda al valore oggettivo della cosa, e che il minor valore corrisponda al costo della riparazione. In siffatta situazione le conclusioni dell'appellante sono manifestamente errate.
Anche su questo punto l'appello, che si esaurisce in mere allegazioni di parte, dev'essere respinto.
Sull'appello adesivo
9.
Con l'appello adesivo, AA 1 e AA 2 chiedono la riforma della sentenza impugnata nel senso che l'importo di fr. 88'160.- necessario per le riparazioni sia loro versato immediatamente. La domanda è irricevibile. In sede di petizione gli attori avevano chiesto l'autorizzazione a far eseguire da una ditta terza di loro scelta, a spese della AP 1, le riparazioni dei difetti, nonché la condanna della convenuta alla rifusione del minor valore dell'opera. Solo in sede di conclusioni essi hanno poi chiesto che la convenuta fosse tenuta ad anticipare i costi di riparazione dei difetti. Procedendo in questo modo, essi hanno, di fatto, formulato una domanda nuova, aggiungendo alla richiesta di essere autorizzati a far eseguire i lavori da terzi e a spese della convenuta la domanda di condanna all'anticipo delle spese che gli interventi comporteranno, ciò che è inammissibile in sede di conclusioni, perché in contrasto con l'art 78 CPC. Quand'anche, come sostiene l'appellante, la parte attrice avesse diritto all'anticipo dei costi di riparazione, ciò andava chiesto già in sede di petizione e non, tardivamente, in sede di conclusioni.
L'appello adesivo è quindi irricevibile; può pertanto restare aperta la questione a sapere se, il Pretore avendo omesso di statuire sulla domanda di anticipo delle spese - che peraltro avrebbe solo potuto dichiarare irricevibile - la questione non avrebbe dovuto essere fatta valere mediante domanda di revisione (art. 340 CPC).
10.
Per i motivi che precedono, l’appello, infondato in ogni suo punto, deve essere respinto, e così l’appello adesivo. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.