# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5c165a98-9a86-4c36-ba25-8b946c42f5f4
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Im Gebiet L. Nord, nördlich von M., liegen fünf benachbarte Grundstücke: Parzellen
Nrn. 0000 (H. und D.B.), 0001 und 0002 (F. sel. und H.H.) sowie 0003 und 0004 (P. und
E.G.). Gemäss Zonenplan der Gemeinde Oberriet vom 26. Mai 1994 sind sie der
Landwirtschaftszone zugewiesen.
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b. F.B. sel. (Vater bzw. Schwiegervater der heutigen Eigentümer) betrieb auf diesen
Grundstücken bis Anfang der 1990-er Jahre Geflügel- und Schweinehaltung. Im Jahr
2003 veräusserte er das Grundstück Nr. 0000 an H. und D.B. Die Parzelle ist im
Wesentlichen mit den ehemaligen Hühnerställen Assek.-Nrn. 0005 (heute Wohnung,
Lager und Büro), 0006 (heute Werkstatt und Lager, vormals auch Wohnung von F.B.
sel.) und 0007 (heute Werkstatt) überbaut. Weder für die Umnutzung an sich noch für
die erforderlichen baulichen Massnahmen wurden jemals Baubewilligungen erteilt.
Zudem errichteten H. und D.B. offenbar weitere Bauten (ohne Versicherungsnummer)
sowie Anlagen (darunter Aussenplätze, ein Sitzplatz, ein Bassin sowie Parkplätze) ohne
Bewilligung.
c. Im Jahr 2003 wurde das Amt für Raumentwicklung (heute: Amt für Raumentwicklung
und Geoinformation, AREG) auf die zonenfremde Nutzung des Grundstücks Nr. 0000
aufmerksam. In der Folge versuchten H. und D.B., für ihre Bauten und Anlagen
nachträgliche Baubewilligungen erhältlich zu machen und den Zustand zu legalisieren.
Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. Mai 2007 stimmte das AREG der
Nutzung der Hallen für das Baugewerbe, nicht aber zu Wohnzwecken zu.
d. Am 12. August 2008 kamen H. und D.B. im Rahmen des anschliessenden
Rekursverfahrens mit den Bewilligungsbehörden wie folgt überein (vi-act. 13b/31 und
32):
1. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) ist bereit, im Rahmen
einer Vergleichslösung und ohne Präjudiz für den Fall, dass diese scheitern sollte, der
Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 um 1.80 m, wie in den am 25. April 2008
eingereichten Plänen, datiert 23. April 2008, vorgesehen, in Anwendung von Art. 24c
und 37a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700) sowie Art. 42 und 43 der
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) zuzustimmen. Das AREG geht
allerdings davon aus, dass mit dieser Volumenvergrösserung, verbunden mit den
bereits erfolgten Zweckänderungen (Umnutzung der ehemaligen Hühnerställe zu
Baugewerbe) und Erweiterungen (Erweiterung der Halle Assek.-Nr. 0005, vgl.
Positionen c und d gemäss Verfügung des AREG vom 24. Mai 2007), die
Erweiterungsmöglichkeiten sämtlicher Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Nr.
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0000 erschöpft sind, was zu einer entsprechenden, im Grundbuch anzumerkenden
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung führen wird (vgl. Art. 44 Abs. 2 RPV).
2. Die Zustimmung gemäss Ziff. 1 hiervor erfolgt unter nachfolgenden Bedingungen:
a) Die Rekurrenten reichen bis spätestens Ende September 2008 dem Gemeinderat
ein Baugesuch ein, das neben der Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 auch den
Rückbau der widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den
Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie der widerrechtlich erstellten, der
Wohnnutzung dienenden Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter
Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) zum Gegenstand
hat. In den Plänen ist aufzuzeigen, welchen neuen Nutzungen (Lager, Büro) die bisher
zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten zugeführt werden sollen. Auf das im Plan
Nr. 1-06, datiert 23. April 2008, noch vorgesehene Bad in der Halle Assek.-Nr. 0006 ist
zu verzichten; zugelassen werden dort nur Dusche und WC.
b) Für den Fall der Bewilligung des unter Ziff. 2 Bst. a beschriebenen Baugesuchs
anerkennen die Rekurrenten, dass eine Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 0000
unter keinem Titel bewilligungsfähig ist. Die Rekurrenten erklären sich für den Fall der
Bewilligung des unter Ziff. 2 Bst. a beschriebenen Baugesuchs auch bereit, ungeachtet
der Ausführung der Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 den Rückbau der
widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den Hallen Assek.-
Nr. 0005 und 0006 sowie der widerrechtlich erstellten, der Wohnnutzung dienenden
Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter Sitzplatz,
Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) bis spätestens 1. Juli 2009
vorzunehmen. Sie erklären ausdrücklich, eine entsprechende, vom Gemeinderat
wiedererwägungsweise zu verfügende Wiederherstellungsfrist zu akzeptieren.
c) Sie tragen die bisher aufgelaufenen erstinstanzlichen Kosten und verzichten auf
eine ausseramtliche Entschädigung für das Rekursverfahren.
d) Sie erklären sich damit einverstanden, dass die Rekurse 07-4123 und 07-4990
nach Rechtskraft der Baubewilligung für das unter Ziff. 2 Bst. a beschriebene
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Baugesuch als gegenstandslos von der Geschäftsliste des Baudepartementes
abgeschrieben werden.
e. Am 23. September 2008 reichten H. und D.B. ein der Vergleichslösung im
Wesentlichen entsprechendes Baugesuch ein (zum Ganzen vgl. vi-act. 7, Dossier
Baugesuch). Davon abweichend sollte die Halle Assek.-Nr. 0006 nicht bloss um 1.80
m, sondern um 1.90 m erhöht werden. Über dem Eingang zum Gebäude Assek.-
Nr. 0005 war wiederum ein Vordach von ca. 3.50 m x 2.40 m projektiert, und das
bestehende Badezimmer in der Nordwestecke dieses Gebäudes sollte trotz Rückbau
der Wohneinheit bestehen bleiben. Vorgesehen war sodann der Abbruch diverser
Aussenanlagen (gedeckter Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbad; vgl. vi-act. 7,
Dossier Baubewilligung).
f. Gegen das Bauvorhaben gingen innert Auflagefrist (26. September bis 13. Oktober
2008) keine Einsprachen ein.
g. In seiner raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 22. Dezember 2008 stimmte
das AREG dem Baugesuch einschliesslich der vorgesehenen Erhöhung der Halle
Assek.-Nr. 0006 sowie dem Vordach über dem Eingang zum Gebäude Assek.-Nr. 0005
zu. Gegenteilig äusserte es sich zur Beibehaltung des Badezimmers in der
Nordwestecke des Gebäudes Assek.-Nr. 0005. Es hielt fest, im gleichen Gebäude
(Nordostecke) bestehe bereits eine Nasszelle mit WC, Lavabo und Dusche, was für die
vorgesehene gewerbliche Nutzung ausreiche. Der bisher als Badezimmer genutzte
Raum in der Nordwestecke dürfe daher nur mehr gewerblich, d.h. als Büro, Lager oder
Archiv genutzt werden (vgl. vi-act. 7). Ferner forderte es die Gemeinde auf, eine Frist
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen.
h. Der Gemeinderat Oberriet zog am 12. Januar 2009 nach und erteilte H. und D.B. die
Baubewilligung. Die Verfügung des AREG erklärte er zu deren integrierendem
Bestandteil. Gleichzeitig verfügte er den Rückbau der zu Wohnzwecken umgebauten
Räumlichkeiten in den Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie der entsprechenden
Aussenanagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter Sitzplatz, Gartencheminée,
befestigte Aussenplätze) bis 1. Juli 2009.
B.
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a. Am 18. August 2010 wandten sich die Nachbarn P. und E.G., vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Werner Ritter, Widnau, an den Gemeinderat. Sie machten geltend,
mit der Ausführung der Hallenaufstockung sei noch nicht begonnen worden, weshalb
die Baubewilligung inzwischen erloschen sei. Der Rechtsvertreter verlangte zudem
Auskunft über die geplanten Schritte zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes, denn auch der Rückbau sei noch nicht vollzogen worden (vgl. vi-act. 7).
b. Der Gemeinderat entgegnete am 14. September 2010, die Baubewilligung sei am
10. Februar 2009 in Rechtskraft erwachsen und mithin bis zum 9. Februar 2010 gültig
gewesen. Mit der Ausführung des Bauvorhabens sei bereits im Jahr 2009 begonnen
worden: Bei der Halle Assek.-Nr. 0005 sei das Vordach angebracht worden, und bei
der Halle Assek.-Nr. 0006 (recte: 0005) seien zwei neue Tore eingebaut worden. Im
Frühling 2010 seien dann die Erschliessungsarbeiten (Wasser und Elektrizität) erfolgt.
Die Baubewilligung sei also nicht verwirkt. Der Wiederherstellungspflicht sei die
Bauherrschaft noch nicht vollständig nachgekommen. Das Schwimmbassin, die
Sitzplatz-Überdachung und das Cheminée seien zwar entfernt worden, hingegen seien
die nicht bewilligten Einbauten nach wie vor vorhanden. In der Zwischenzeit sei aber
ein Gesuch um Einzonung der fraglichen Grundstücke in die Bauzone anhängig
gemacht worden. Mit der Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes werde
abgewartet, bis darüber rechtskräftig entschieden sei.
c. Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters an den Gemeinderat vom 15. November 2010
machten P. und E.G. geltend, innerhalb der Geltungsdauer der Baubewilligung sei die
Bauherrschaft lediglich am Gebäude Assek.-Nr. 0005 tätig geworden (Montage eines
Vordachs sowie Einbau von zwei Toren in das geschlossene Lager). Beide Arbeiten
hätten die Halle Assek.-Nr. 0006 nicht berührt; von einem dortigen Baubeginn könne
daher nicht die Rede sein. Die entsprechende Baubewilligung sei mittlerweile
erloschen, da nicht fristgerecht mit den Arbeiten begonnen worden sei. Die
Erschliessungsarbeiten (März/April 2010) seien nach Ablauf der Baubewilligung und
damit widerrechtlich vorgenommen worden. Zudem hätten sie festgestellt, dass eine
weitere Wohnung in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 eingebaut worden sei.
P. und E.G. beantragten u.a. die Verfügung eines Baustopps, die Durchführung eines
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, die Feststellung, dass die Baubewilligung
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vom 12. Januar 2009 erloschen sei, sowie den Erlass einer
Wiederherstellungsverfügung in Bezug auf die widerrechtlichen Bauten auf dem
Grundstück Nr. 0000.
d. In der Folge erliess der Gemeinderat offenbar einen Baustopp, befragte die
Bauherrschaft und führte einen Augenschein durch. Am 23. Dezember 2010 teilte er
dem Rechtsvertreter von P. und E.G. mit, es werde keine zusätzliche Wohnung
eingebaut. Auch sonst würden keine unbewilligten Bauarbeiten getätigt. Mit der
Ausführung sei zwei Monate nach Erteilung der Baubewilligung begonnen worden.
Bewilligt seien eben nicht nur die Erhöhung des Gebäudes Assek.-Nr. 0006, sondern
auch Anpassungen am Gebäude Assek.-Nr. 0005. Vorliegend seien erst die zwei
kleineren Anpassungen an diesem Gebäude ausgeführt worden, und erst jetzt werde
die Aufstockung der anderen Halle in Angriff genommen. Die Reihenfolge der Arbeiten
sei der Bauherrschaft freigestellt. Den Bauwillen hätten H. und D.B. kundgetan. Die
Arbeiten seien nie länger eingestellt worden, weshalb die Baubewilligung nach wie vor
gültig sei.
e. Dieser Auffassung widersprach der Rechtsvertreter von P. und E.G. in seinem
Schreiben vom 3. März 2011. Er hielt fest, die Erstellung des Vordaches und der Einbau
der zwei Tore in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 habe nichts mit der Erweiterung der
Halle Assek.-Nr. 0006 zu tun. Weder die fristgerecht getätigten Arbeiten am ersten
Gebäude noch die Erschliessungsarbeiten seien als Baubeginn der Aufstockung zu
werten. Als mit diesen Arbeiten am 1. März 2011 begonnen worden sei, sei die
Baubewilligung längst erloschen gewesen, weshalb nun widerrechtlich gebaut werde.
Entgegen der Darstellung des Gemeinderates sei inzwischen eine weitere Wohnung in
das Gebäude Assek.-Nr. 0005 eingebaut worden; hierzu seien ohne Bewilligung und
entgegen der Rechtslage neue Wände eingezogen worden. Der gemäss
Baubewilligung bis 1. Juli 2009 zu vollziehende Rückbau der bestehenden Wohnung
sei nach wie vor pendent. P. und E.G. beantragten dem Gemeinderat erneut die
Verfügung eines Baustopps, die Durchführung eines nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens, die Feststellung, dass die Baubewilligung vom 12. Januar
2009 erloschen sei, sowie den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung in Bezug auf
die widerrechtlichen Bauten auf dem Grundstück Nr. 0000.
f. Am 4. April 2011 erliess der Gemeinderat Oberriet folgende anfechtbare Verfügung
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1. Der Baubeginn zum Baugesuch Nr. 171/2008 wurde fristgerecht vollzogen.
Zwischenzeitlich wurden die Arbeiten nie länger als ein Jahr vollständig eingestellt. Die
Gültigkeit der Bewilligung zum Baugesuch N. 171/2008 vom 12. Januar 2009 ist noch
immer gegeben, die Baubewilligung ist bislang nicht erloschen. Für die im Baugesuch
enthaltenen Projektbereiche ist kein Baustopp zu verfügen. Mit diesen Bauarbeiten
kann fortgefahren werden
2. Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass der verfügte Rückbau bislang noch
nicht erfolgte. Mit der Durchsetzung von Ersatzmassnahmen wird im Sinne der Sache
zugewartet, bis das noch laufende Verfahren betreffend Einzonierung zur WG2-
Bauzone rechtskräftig abgeschlossen ist. Sobald über dieses Verfahren rechtskräftig
entschieden wurde, hat der Gemeinderat sich um den Fortbestand der Wohnnutzungen
zu kümmern. Entweder ist ein nachträgliches Baugesuchsverfahren durchzuführen
oder es ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. ein Rückbau der
zu Wohnnutzungen dienenden Einbauten und Anlagen durchzusetzen.
3. Für den nicht bewilligten Einbau einer Wohnung im Gebäude Vers.-Nr. 0005 ist
ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Dies gilt auch in Anbetracht der
vorübergehenden Nutzung sowie dass keine baulichen Massnahmen notwendig waren.
Auf die Verfügung eines Baustopps wird im Sinne der Sache verzichtet.
4. (...)
5. (...)
In tatsächlicher Hinsicht stellte der Gemeinderat fest, vom bestehenden Büroraum im
Gebäude Assek.-Nr. 0005 sei etwa die Hälfte der Fläche mit Ordnerregalen abgetrennt
worden. Hier sei für die Zeit der Bauarbeiten vorübergehend eine Wohnung für F.B.
eingerichtet worden. Dieser könne aufgrund der Arbeiten an der Halle Assek.-Nr. 0006
nicht mehr in seine angestammte Wohnung zurück. Die Verfügung des beantragten
Baustopps nütze daher nichts.
C.
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a. Gegen diesen Beschluss liessen P. und E.G. mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
20. April 2011 Rekurs beim Baudepartement erheben. Sie beantragten, der
angefochtene Beschluss sei aufzuheben; es sei festzustellen, dass die Baubewilligung
vom 12. Januar 2009 erloschen sei; es sei für die bereits begonnenen Umbauarbeiten
auf dem Grundstück Nr. 0000 ein Baustopp zu verfügen; es sei für die bereits
begonnenen Umbauarbeiten ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren
durchzuführen; soweit auf dem Grundstück Nr. 0000 widerrechtlich erstellte, nicht
bewilligungsfähige Bauten und Anlagen stehen würden, sei die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes zu verfügen; eventualiter sei die Angelegenheit zur
Neubeurteilung an die Gemeinde Oberriet zurückzuweisen (vgl. vi-act. 1 und 5).
b. In ihrer Stellungnahme vom 29. Juni 2011 beantragten H. und D.B., beide vertreten
durch Rechtsanwältin lic.iur. Liliane Kobler, St. Gallen, die Abweisung des Rekurses,
soweit überhaupt darauf einzutreten sei (vi-act. 8).
c. Nachdem es am 11. August 2011 einen Augenschein durchgeführt hatte (Protokoll in

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