# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 85b0b179-3984-5762-a141-e31ffe73621c
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per le particelle (tutte situate in territorio del Comune di _) qui in discussione, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto i seguenti valori ufficiali di stima:
- mappale no. 298 fr. 276.00
- mappale no. 299 fr. 1'475.00
- mappale no. 967 fr. 20'265.00
- mappale no. 982 fr. 2'275.00
- mappale no. 2911 fr. 3'293'125.00
- mappale no. 3047 fr. 47'700.00
- mappale no. 3073 fr. 126'780.00
- mappale no. 3103 fr. 1'265.00
- mappale no. 3182 fr. 278.00
- mappale no. 4067 fr. 6'444.00
- mappale no. 4068 fr. 2'375.00
- mappale no. 4069 fr. 1'479.00
- mappale no. 4162 fr. 2'655.00
- mappale no. 4221 fr. 113'646.00
- mappale no. 4223 fr. 448.00
- mappale no. 4454 fr. 2'018.00
- mappale no. 4456 fr. 668.00
- mappale no. 4473 fr. 31'278.00
- mappale no. 4608 fr. 90'440.00
- mappale no. 4649 fr. 1'212'752.00
- mappale no. 4711 fr. 17'197.00
- mappale no. 4741 fr. 2'457.00
- mappale no. 4836 fr. 257'644.00
- mappale no. 4874 fr. 104'983.00
- mappale no. 4909 fr. 216.00
- mappale no. 4931 fr. 6'598.00
- mappale no. 4961 fr. 29'618.00
- mappale no. 4986 fr. 43'401.00
- mappale no. 5014 fr. 106'280.00
- mappale no. 5031 fr. 150'717.00
- mappale no. 5032 fr. 76'881.00
- mappale no. 5035 fr. 2'008.00
- mappale no. 5038 fr. 6'010.00
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 dal RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la propria decisione per tutti i mappali che qui ci concernono, ad eccezione dei seguenti, per i quali, in accoglimento totale o parziale delle censure sollevate dal ricorrente, ha ricalcolato il valore di stima:
- per il mappale no. 2911 in fr. 823'281.30 (invece di fr. 3'293'125.00)
- per il mappale no. 3073 in fr. 96’624.00 (invece di fr. 126'780.00)
- per il mappale no. 4221 in fr. 100'411.00 (invece di fr. 113'646.00)
- per il mappale no. 4836 in fr. 130'952.00 (invece di fr. 257'644.00).
3. Con ricorso 31 ottobre 2005 il RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione dei valori ufficiali di stima contestati.
A mente del ricorrente l’Ufficio cantonale di stima avrebbe attribuito ai fondi qui in oggetto valori eccessivi e sproporzionati, non corrispondenti alla reale situazione ed alle effettive caratteristiche dei terreni, applicando pure in taluni casi correttivi inadeguati.
4.
4.1. In sede di sopralluogo esperito l’11 giugno 2008 il Tribunale ha constatato quanto segue:
Mappale 4162:
fondo posto a lato dell’accesso stradale, prativo con cappelletta in sasso;
Mappali 4067, 4068,4069,4221,4986,5014
fondi posti sul versante iniziale della montagna, coperti da bosco e pareti rocciose, molto ripidi, difficilmente accessibili, con annesso un riale (sul mappale 4221);
Mappale 299
vecchia discarica, probabilmente di inerti e scarti di cava, boscato, con strada di accesso sterrata, con recinzione; la parte superiore rispecchia la situazione descritta per i mappali che precedono;
Mappale 3182
fondo pianeggiante con strada asfaltata e terreno prativo (cunetta) laterale;
Mappale 298
versante iniziale della montagna, coperto da bosco e parete rocciosa;
Mappale 967
fondo pianeggiante situato a lato della strada cantonale con edificio in muratura per pesa pubblica e annesso terreno asfaltato e prativo;
Mappale 3047
fondo pianeggiante con stabile artigianale (deposito veicoli) e terreno annesso parzialmente asfaltato e sterrato.
Mappali 4961, 4931, 4223, 4473, 4909
trattasi di versante ripido, roccioso e boschivo, di difficile accesso.
Mappale 3073
fondo pianeggiante a forma di “L”, sterrato e prativo sul quale è ubicato un garage prefabbricato per 3 auto. Il mappale è parzialmente separato dal ciglio della strada dal mappale 3074 di proprietà del Comune. Sul lato SUD della particella sono presenti due accessi al fondo 947 e sul lato OVEST un accesso al fondo 3559, frutto quest’ultimo di un accordo quale passo provvisorio;
Mappale 3103
piccolo scorporo a lato del ponte sulla strada cantonale e del sedime privato, posto sull’argine del fiume che scende dalla Valle di _, ricoperto di vegetazione incolta, con due scalette d’accesso in beton;
Mappale 982
terreno pianeggiante allungato prativo-sterrato, confinante con l’argine del fiume di cui si è detto per il mappale 3103, all’interno della zona edificata, senza sbocco verso la strada a SUD;
Mappali 4454, 4456, 4608
fondi pianeggianti sul lato destro dell’argine del fiume _, quasi completamente boschivi con situazione analoga al mappale 4673;
Mappale 4649
trattasi di parete rocciosa nella prima parte a valle destinata all’estrazione del granito e deposito di scarti di cava. Nella parte superiore il mappale è boschivo alternato a zone di roccia, meno impervio;
Mappali 4711, 4741
trattasi di versante ripido, boschivo e roccioso, con strada forestale d’accesso.
4.2. Per ovvi motivi di praticabilità ed economicità, il Tribunale ha invece rinunciato a raggiungere i rimanenti mappali sapendo che sostanzialmente questi includono la quasi totalità della superficie del versante superiore del fronte montagnoso situato sopra l’abitato di _ e pressoché l’intera omonima Valle (cfr. ortofoto annessa agli atti).
4.3. Con lettera 11 gennaio 2010 il RI 1 ha prodotto al Tribunale la documentazione richiesta in sede di sopralluogo, in particolare i contratti d’affitto relativi all’attività della cava al mappale 4649.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del RI 1, proprietario degli oggetti stimati e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
6.5. Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.).
6.6. Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
7.1. Avantutto occorre rilevare che con scritto 11 gennaio 2010 il RI 1 ha dichiarato di ritirare il ricorso per il mappale 5038 (Alpe _), motivo per cui lo stesso, limitatamente a detto fondo, è stralciato dai ruoli ed il valore di stima fissato dall’UCS è confermato.
7.2. Il piano regolatore di _ situa i mapp. 298, 299, 2911, 3182, 4067, 4068, 4069, 4223, 4454, 4456, 4473, 4711, 4741, 4836, 4874, 4909, 4931, 4961, 4986, 5014, 5031, 5032 e 5035 fuori dalla zona edificabile. L’UCS ha di conseguenza determinato i relativi valori di stima sulla base della carta delle idoneità agricole, che situa i vari terreni nelle diverse zone climatiche (es. A6 da 0 a 400 m/sm zona del piano più favorevole all’agricoltura, B6 da 400 a 800 m/sm zona collinare e di bassa montagna ecc.) e per le quali sono stati fissati a livello cantonale dei valori prudenziali unitari (es. per A6 fr./mq. 0.40., per B6 fr./mq. 0.30 ecc.).
In una sua decisione (sentenza 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re CE G. contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale di espropriazione del Cantone Ticino) il Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I 65 consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e 3.2.2; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3 novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente paragonate, reggono di principio alle censure formulate dal ricorrente.
In merito a questo specifico punto il ricorso deve pertanto essere respinto ed i valori di stima fissati dall’UCS per i fondi indicati in ingresso devono essere confermati.
7.3. Come confermato nel ricorso e poi constatato dal Tribunale al sopralluogo, la parte a valle del mappale 4649 è destinata all’attività di cava, in particolare all’estrazione del granito e deposito di scarti di cava. Ciò ha indotto questa autorità a richiedere al RI 1 la produzione dei contratti di affitto relativi all’attività della cava.
Per il mappale 4649 l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire una concreta e sostenibile spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. L’estimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.) giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare tale scelta.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che l’hanno indotta in questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., per questo specifico punto la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
7.4. Il ricorso deve essere respinto per quel che concerne i mappali 982, 3103, 4162 e 4221.
Per le prime tre particelle l’autorità di prima istanza ha già ammesso un correttivo del -50% sul valore metrico del terreno per tenere conto di tutti quegli aspetti sfavorevoli che lo gravano (superficie ridotta ecc.). Ciò appare al Tribunale adeguato ed equo, se si considera che i fondi sono comunque inclusi nella zona edificabile e godono della possibilità di essere ceduti in servizio ai terreni confinanti oppure di trasferirne gli indici.
La parità di trattamento con le zone cave analoghe e le considerazioni espresse al punto n. 7.1 del presente giudizio giustificano invece i valori applicati al mappale 4221.
7.5. Il ricorso è invece accolto o parzialmente accolto per le rimanenti particelle e meglio:
- mapp. 967: il terreno è teoricamente di per sé stante inedificabile a causa delle distanze da rispettare dai confini e dalla strada; ciò giustifica a mente del Tribunale un correttivo del -50% e non solo del -35%;
- mapp. 3047: per questo tipo di terreni viene concessa una deroga alla distanza dai boschi fino a 6 ml. (art. 6 cpv. 3 LCFo.). Una concreta possibilità di edificazione esiste anche se con qualche difficoltà, in particolar modo per quanto attiene al raggiungimento del massimo sfruttamento; ciò giustifica l’applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno;
- mapp. 3073: la forma del fondo e le limitazioni dettate dalla distanza dai confini rendono l’edificazione difficilmente attuabile, ciò che giustifica l’applicazione di un correttivo del -50% (e non solo del -20%) sul valore metrico del terreno;
- mapp. 4608: si giustifica l’applicazione di un correttivo del -50% (e non solo del -20%) sul valore metrico del terreno, limitatamente alla porzione di fondo inclusa nella zona edificabile. Ancorché di per sé stante inedificabile, detta superficie appartiene alla zona industriale, che ne determina un sicuro valore, garantendo la possibilità di cessione in servizio ad altro fondo confinante oppure di trasferimento degli indici. Per la rimanente area situata al di fuori della zona edificabile valgono le argomentazioni già espresse al punto n. 7.1. del presente giudizio.
7.6. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione.
8.
8.1. Di conseguenza,
8.1.1. il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima sono così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
- fr. 276.00 per il mappale no. 298 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 1'475.00 per il mappale no. 299 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 16'050.00 per il mappale no. 967 RFD di _
- fr. 2'275.00 per il mappale no. 982 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 823'281.30 per il mappale no. 2911 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 38'160.00 per il mappale no. 3047 RFD di _
- fr. 60'390.00 per il mappale no. 3073 RFD di _
- fr. 1'265.00 per il mappale no. 3103 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 278.00 per il mappale no. 3182 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 6'444.00 per il mappale no. 4067 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 2'375.00 per il mappale no. 4068 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 1'479.00 per il mappale no. 4069 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 2'655.00 per il mappale no. 4162 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 100'411.00 per il mappale no. 4221 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 448.00 per il mappale no. 4223 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 2'018.00 per il mappale no. 4454 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 668.00 per il mappale no. 4456 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 31'278.00 per il mappale no. 4473 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 72'440.00 per il mappale no. 4608 RFD di _
- fr. 17'197.00 per il mappale no. 4711 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 2'457.00 per il mappale no. 4741 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 130'952.00 per il mappale no. 4836 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 104'983.00 per il mappale no. 4874 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 216.00 per il mappale no. 4909 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 6'598.00 per il mappale no. 4931 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 29'618.00 per il mappale no. 4961 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 43'401.00 per il mappale no. 4986 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 106'280.00 per il mappale no. 5014 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 150'717.00 per il mappale no. 5031 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 76'881.00 per il mappale no. 5032 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 2'008.00 per il mappale no. 5035 RFD di _
(valore confermato)
- fr. 6'010.00 per il mappale no. 5038 RFD di _
(valore confermato)
8.2. Per il mappale no. 4649 RFD di _, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato al’UCS affinchè , effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.3. Per il mappale no. 5038 RFD di _, il ricorso è stralciato dai ruoli per desistenza ed il valore di stima fissato dal UCS in fr. 6'010.—è confermato.
8.4. La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per il ricorrente e del rimanente 1/4 per l’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.). Quest’ultimo rifonderà al RI 1, che si è avvalso della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati, l’importo di fr. 300.-- a titolo di ripetibili.

## Considerations