# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 135f73a1-0fbc-5960-9f46-8d59f2a2ae10
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2000
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto ed in diritto
1. _
è comproprietario per 204 millesimi (con diritto esclusivo sulle unità condominiali 5 e 8) del condominio _.
Attraverso il procedimento arbitrale che qui ci occupa, egli ha contestato alcune delibere dell'assemblea condominiale del 25 settembre 1998, in particolare, per quanto ancora qui interessa, quelle relative all'esecuzione di lavori di ristrutturazione dello stabile ed al conferimento di un importo di Fr. 100'000.- al fondo di rinnovamento per permettere tale risanamento.
Inoltre, sempre nello stesso procedimento, ha chiesto all'arbitro di far obbligo all'amministrazione di procedere all'incasso di contributi al fondo di rinnovamento ancora scoperti, presso quei condomini che ne erano debitori in virtù di una norma del regolamento condominiale, ora abrogata, nella misura del 20% degli introiti percepiti per la locazione per vacanza a terzi degli appartamenti.
2.
L'arbitro, con lodo 20 marzo 2000, ha respinto tutte le domande di _.
Ha ritenuto improponibile quella volta a far ordine all'amministrazione di incassare contributi arretrati presso determinati condomini
poiché la questione riguarda la competenza esclusiva dell'assemblea generale del condominio alla quale spetta anche la sorveglianza sull'attività dell'amministrazione e di conseguenza la facoltà di imporgli di procedere all'incasso di crediti. La domanda andava rivolta all'assemblea quale precisa trattanda da proporre dall'istante con facoltà poi di impugnarla nelle vie arbitrali.
Ha considerato che l'approvazione assembleare dei lavori di risanamento ed il loro finanziamento fosse difendibile poiché l'istante non aveva portato alcun elemento atto a ritenere non necessari i lavori o non rispettosa delle norme legali la maggioranza che li aveva approvati.
3.
Con tempestivo ricorso per nullità _ chiede che il lodo sia annullato. In concreto considera che l'arbitro, chiamato a statuire
ex aequo et bono
, non abbia fatto uso delle sue ampie facoltà di "amichevole compositore", attenendosi invece alla rigida e formalistica applicazione delle norme legali. Inoltre il ricorrente rimprovera all'arbitro di non essere entrato nel merito delle richieste intese a far ordine all'amministrazione di agire nei confronti dei condomini non ossequiosi dei loro obblighi pecuniari, negando in tal modo, a torto, la propria competenza che gli è conferita dal § 41 del regolamento di condominio.
Delle altre più specifiche motivazioni del ricorso si dirà, se necessario, nel seguito dell'esposizione di diritto.
La comunione dei condomini, con osservazioni 6 giugno 2000, ha chiesto la reiezione del ricorso.
4.
Il § 41 del Regolamento di condominio prevede il ricorso, per ogni controversia sorta nell'ambito condominiale, al giudizio di un arbitro unico il quale deve statuire in via equitativa.
Il ricorso si fonda essenzialmente sulla censura di arbitrio commesso dall'arbitro poiché il suo lodo appare manifestamente iniquo e lede i principi dell'equità. Il ricorrente al proposito afferma che
"l'arbitro con un'applicazione rigida e formalistica delle norme legali e procedurali ha, infatti, avallato con il proprio lodo (che essendo de bono et aequo avrebbe dovuto invece attenersi all'equità più che al rispetto pedissequo della lettera della legge) una decisione impugnata che invece era chiaramente urtante con il sentimento di giustizia e la più basilare concezione di equità"
.
Ora il ricorrente dimentica che non è per niente escluso che l'arbitro chiamato a statuire secondo equità non possa ispirarsi alle norme di legge o ai principi generali del diritto o ad una regola di diritto positivo quando considera che ciò sia giusto ed equo e non perché si tratti di norme che gli sono imposte (
Jolidon
, Commentaire du concordat suisse sur l'arbitrage, pag. 456) e non contravviene certo alla nozione di equità l'arbitro che, prima di statuire ex aequo et bono, ricerca quale sarebbe la soluzione della controversia secondo diritto (
DTF
110 Ia 56 consid. 1c in fine). Nemmeno si può affermare che l'arbitro non ha giudicato secondo equità quando motivi il lodo secondo diritto senza un'espressa enunciazione di conformità all'equità poiché una valutazione in tal senso può essere dedotta anche implicitamente dal contenuto e dal risultato del lodo medesimo. In ogni caso per giudicare se vi è arbitrio nella pronuncia impugnata deve apparire che il lodo è manifestamente contrario all'equità, cioè manifestamente iniquo (
DTF
107 Ib 63 consid. 2b).
5.
La decisione dell'arbitro che non entra nel merito delle domande intese a far obbligo all'amministrazione di procedere contro dei condomini pretesi morosi nel pagamento di contributi al fondo di rinnovamento non è per niente contraria ai principi di equità. Prima di tutto va relativizzato il richiamo del ricorrente alla clausola compromissoria del regolamento condominiale che rende competente l'arbitro a dirimere controversie fra singoli comproprietari e l'amministrazione poiché la stessa è espressamente riferita a "quanto concerne l'assemblea dei comproprietari". Logico e senz'altro equo allora dar modo all'assemblea di esprimersi poiché rientra nelle sue competenze autorizzare l'amministrazione a condurre procedimenti giudiziari (§22 del Regolamento condominiale) rispettivamente sindacare le decisioni dell'amministrazione (§29 del Regolamento) senza poter avviare procedure indipendenti che potrebbero anche rivelarsi inutili a dipendenza dell'esito delle risoluzioni assembleari.
6.
La conferma, da parte dell'arbitro, della delibera sull'autorizzazione a compiere i lavori di risanamento dell'edificio e del conseguente conferimento del necessario importo al fondo di rinnovamento è ritenuta iniqua, in definitiva, perché impone al ricorrente di contribuire, immediatamente, a questa spesa con un versamento importante al fondo che è superiore di 26 volte a quello annuo previsto dal regolamento e che gli causa difficoltà finanziarie personali.
Solo seguendo il sentimento soggettivo di frustrazione (sempre messo in minoranza) e di contingenza immediata a dover fronte ad un esborso importante si può magari comprendere la sensazione di iniquità risentita dal ricorrente. Ad un esame oggettivo del lodo dell'arbitro non si può invece ritenere che la confermata decisione dell'assemblea sia contraria al sentimento di giustizia.
Non è seriamente contestato che i lavori di risanamento siano necessari nel senso di mantenere la funzionalità ed il valore dello stabile né che la spesa preventivata sia irreale. La sola difficoltà di finanziamento delle opere da parte del ricorrente, per quanto è della sua quota, non può rappresentare situazione tale da far apparire iniqua e contraria ai sentimenti di giustizia la decisione dell'arbitro. Il ricorrente, divenendo comproprietario di uno stabile, doveva sapere ed attendersi di dover partecipare a determinate spese che magari il fondo di rinnovamento, per il momento in cui l'intervento si presentava, non poteva tutte assorbire; il comproprietario non è mai al riparo da impegni finanziari ingenti ed imprevisti. Inoltre non gli è per nulla precluso di ottenere quello che gli sta a cuore e cioè l'incremento del fondo di rinnovamento (e di conseguenza la diminuzione della sua partecipazione immediata e contingente) con i contributi straordinari da parte dei condomini che avevano locato i loro appartamenti per vacanza. L'equità, nel rispetto della relativa normativa regolamentare sino al momento della sua abrogazione, sembra proprio condurre, una volta posta correttamente la questione in assemblea, a riconoscere tale pretesa del ricorrente.
L'arbitro non ha così, nel suo vasto potere d'apprezzamento, ingenerato alcun abuso manifesto e il ricorso va respinto con il seguito di spese e ripetibili.

## Considerations