# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 23ca8978-01e6-462f-b6c1-53ad9d542525
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Mit Beschluss vom 6. September 2012 erliess der Gemeinderat Z. den
Gestaltungsplan Hotel Q. AG mit besonderen Vorschriften (besV; nachstehend:
Gestaltungsplan). Das Plangebiet des Gestaltungsplans umfasst die in der
dreigeschossigen Kernzone Z. liegenden Grundstücke Nr. 000 und 0001 mit einer
Gesamtfläche von 4'824 m . Zweck des Gestaltungsplans ist eine Gesamtüberbauung
mit ortsbaulich vorzüglicher Gestaltung sowie die Weiterentwicklung und
Aufrechterhaltung des bestehenden Hotel- und Restaurantbetriebs (Art. 2 besV). Der
bestehende Mitteltrakt sowie die Rotonde auf Grundstück Nr. 0001 sollen durch ein
Sockelgeschoss (Verbindungsbau) sowie ein neues, 21 m hohes Hauptgebäude ersetzt
werden (act. G 10/4 Beilage 3).
b. Die gegen den Gestaltungsplan von X.Y. als Eigentümerin des südwestlich
gelegenen Grundstücks Nr. 0002 erhobene Einsprache wies der Gemeinderat Z. mit
Beschluss vom 13. Dezember 2012 ab mit der Begründung, der Gestaltungsplan eigne
sich, eine gestalterisch bessere Überbauung zu erstellen als nach der Regelbauweise.
2
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Zudem sei die Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke hinsichtlich Licht, Luft und
Aussicht nicht grösser, als dies nach der Regelbauweise der Fall wäre (act. G 10/4
Beilage 11). Das Baudepartement des Kantons St. Gallen wies den gegen diesen
Entscheid von Rechtsanwalt Dr. Philipp Juchli, St. Gallen, für X.Y. eingereichten Rekurs
nach Durchführung eines Augenscheins (act. G 10/12) mit Entscheid vom 19. Juli 2013
ab (act. G 3/1 bzw. G 10/17).
B.
a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwalt Dr. Juchli für X.Y. mit Eingabe
vom 6. August 2013 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei
aufzuheben und dem Gestaltungsplan sei die Genehmigung zu verweigern, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates. Der Rechtsvertreter
beanstandete unter anderem, dass mit den Abweichungen von der Regelbauweise im
Gestaltungsplan die Grenzen der baurechtlichen Grundordnung nicht beachtet würden.
Die Vorinstanz habe keine stichhaltigen Vorteile gegenüber einer Überbauung unter
Wahrung der Regelbauweise vorbringen können, während die privaten Interessen der
Beschwerdeführerin mit Füssen getreten und beschönigend dargestellt würden (act. G
1).
b. In der Vernehmlassung vom 20. September 2013 beantragte die Vorinstanz
Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen
Entscheid und machte ergänzende Ausführungen (act. G 9). Am 23. September 2013
genehmigte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) den
Gestaltungsplan (act. G 12). Die Beschwerdebeteiligte beantragte mit Eingabe vom 30.
September 2013 Abweisung der Beschwerde, wobei sie auf ihre Darlegungen im
Einspracheentscheid (Beschluss) vom 13. Dezember 2012 verwies und festhielt, dass
sie den Antrag und die Begründung der Vorinstanz vom 20. September 2013
vollumfänglich unterstütze (act. G 14a). In der Vernehmlassung vom 25. Oktober 2013
beantragte Rechtsanwalt Dr. W. Locher, St. Gallen, für die Beschwerdegegnerin
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerin (act. G 17).
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c. Mit Stellungnahme (Replik) vom 11. November 2013 bestätigte Rechtsanwalt Dr.
Juchli seinen Standpunkt (act. G 19). In einer weiteren Eingabe hielt auch der
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin an seinen Darlegungen fest (act. G 21).
d. Am 4. Dezember 2014 wurde eine mündliche Verhandlung mit Augenschein
durchgeführt. Teilgenommen haben für die Beschwerdeführerin Rechtsanwalt B.T. und
U.N. als Vertreter von Rechtsanwalt Dr. Philipp Juchli sowie A.Y., für die
Beschwerdegegnerin Rechtsanwalt Dr. Walter Locher, F.K. und Architekt S.M., für die
Vorinstanz Rechtsanwalt Dr. W.D. und für die Beschwerdebeteiligte C.P.,
Gemeinderatsschreiber, und E.R., Bauamt Z..
e. Auf die Ausführungen der Parteien in den Eingaben dieses Verfahrens und anlässlich
der mündlichen Verhandlung mit Augenschein vom 4. Dezember 2014 wird, soweit für

## Considerations

den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2.
2.1. Gestaltungspläne sind Sondernutzungspläne und Teil der Nutzungsplanung.
Dementsprechend hat sich die Behörde wie bei der Überbauungsplanung an die Ziele
und Planungsgrundsätze nach Art. 75 BV sowie Art. 1 und 3 des
Raumplanungsgesetzes (SR 700, RPG) zu halten (B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 153). Zu den massgebenden Planungsgrundsätzen
gehören namentlich der Landschafts- und Umweltschutz, die Siedlungsgestaltung und
-begrenzung, die Förderung und der Schutz der Wirtschaft sowie sozialer und
kultureller Werte (BGE 113 Ib 225 E. 2c; Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 RPG). Nach Art. 28
Abs. 1 BauG kann die politische Gemeinde im Einverständnis mit den betroffenen
Grundeigentümern zur Erreichung einer Gesamtüberbauung mit städtebaulich
vorzüglicher Gestaltung Gestaltungspläne erstellen, welche die Überbauung einer oder
mehrerer Parzellen projektmässig bis in Einzelheiten regeln. Gestaltungspläne regeln in
einem detaillierten Mass die Nutzung von Bauland. Wie im Bereich der
Nutzungsplanung im Allgemeinen steht der Planungsbehörde auch bei der
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Gestaltungsplanung ein weitreichender Ermessensspielraum zu. Insbesondere lässt
sich aus den dargelegten Planungsgrundsätzen des Bundesrechts und des kantonalen
Rechts kein Anspruch des Einzelnen auf Erlass bestimmter planerischer Massnahmen
ableiten. Dagegen unterliegt die Frage des vollständigen Einbezugs der massgeblichen
Einzelaspekte in die Interessenabwägung im Rahmen der Planung grundsätzlich der
Rechtskontrolle (vgl. GVP 1996 Nr. 12; VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000). Ein
Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum steht der Planungsbehörde aber namentlich
dort zu, wo es um die Wertung bzw. Gewichtung der einzelnen Grundsätze geht. Erst
eine deutlich unsorgfältige Interessenabwägung stellt eine Rechtsverletzung dar und
unterliegt der Rechtskontrolle (vgl. statt vieler P. Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 81 ff.).
2.2. Trägerin der Ortsplanung ist grundsätzlich die Politische Gemeinde (Art. 2
Abs. 1 BauG). Art. 3 Abs. 2 BauG bestimmt in diesem Zusammenhang, dass dem Staat
in allen Belangen der Raumplanung die Rechts- und Ermessenskontrolle zusteht, dass
er aber den nötigen Ermessensspielraum der Politischen Gemeinden bei der Orts- und
Regionalplanung wahrt. Dies bedeutet, dass der Staat den kommunalen Entscheid zu
respektieren hat, wenn der Plan den massgebenden Rechtsnormen entspricht und
zweckmässig sowie sachgerecht ist. Nach Art. 61 Abs. 1 VRP ist das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren zur Kontrolle von Rechtsverletzungen
befugt. Die Ermessenskontrolle ist ihm hingegen verwehrt (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2
VRP).
3.
3.1. Im Rahmen einer Gestaltungsplanung kann vom Zonen- und
Überbauungsplan abgewichen werden (Art. 28 Abs. 1 BauG). Da die
Regelbauvorschriften Bestandteil des Zonenplans sind (Art. 9 Abs. 2 BauG), kann auch
von der im Baureglement festgelegten Regelbauweise einer Zone abgewichen werden,
soweit sich die Abweichungen an den vorgegebenen Rahmen der Grundordnung
halten (GVP 1997 Nr. 69; VerwGE B 2011/182 vom 3. Juli 2012, E. 4.1,
www.gerichte.sg.ch). Die Grenze der zulässigen Abweichungen von der Regelbauweise
ergibt sich einerseits aus dem Erfordernis der städtebaulich vorzüglichen Gestaltung
und dem damit verbundenen öffentlichen Interesse und andererseits aus dem
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Erfordernis der Wahrung berechtigter Nachbarinteressen (GVP 2003 Nr. 19).
Abweichungen von der Regelbauweise einer Zone sind mit anderen Worten nur in dem
Masse zulässig, als sie zur Erreichung einer Gesamtüberbauung mit vorzüglicher
Gestaltung erforderlich sind und die Interessen der Nachbarn nicht erheblich
beeinträchtigen. Massgebend ist dabei eine Gesamtbeurteilung der Auswirkungen
einer Überbauung nach Gestaltungsplan. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen wird
die von Art. 28 Abs. 1 BauG geforderte städtebauliche Vorzüglichkeit erreicht, wenn die
in Art. 1 und 3 RPG enthaltenen Planungsziele und -grundsätze soweit eingehalten
werden, als dies nach den konkreten örtlichen Verhältnissen möglich ist. Liegen keine
besonderen örtlichen Verhältnisse vor, so zeichnet sich eine städtebaulich vorzügliche
Gestaltung durch spezifische Vorzüge gegenüber der Regelbauweise aus; diese
Vorzüge sind nach den Zielen und Grundsätzen des RPG zu bewerten (Heer, a.a.O.,
Rz. 154; VerwGE B 2007/81 vom 15. Oktober/5. November 2007; www.gerichte.sg.ch;
GVP 2006 Nr. 123).
3.2.
3.2.1. Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, dass durch den
Gestaltungsplan übermässig von der baulichen Grundordnung abgewichen werde. Die
Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid für die Beurteilung der Abweichung zu
Unrecht lediglich auf die Ausnützungsziffer abgestellt, jedoch weitere "Restriktionen",
insbesondere die Abweichung bei der Gebäudehöhe, ausser Betracht gelassen. Im
Vergleich zur Regelbauweise, welche eine Maximalhöhe von 10 m vorsehe, werde die
Gebäudehöhe im Gestaltungsplan um 61.5 % überschritten. Es könne damit nicht von
einer Einhaltung der baurechtlichen Grundordnung gesprochen werden. Die Vorinstanz
vermöge nicht darzulegen, inwiefern eine derart massive Abweichung mit öffentlichen
Interessen zu rechtfertigen sei. Es sei nicht ersichtlich, warum die öffentlichen
Interessen nicht mit einer geringeren Beeinträchtigung für Nachbarn und Umwelt
erreicht werden könnten (act. G 1 S. 4 f.).
3.2.2. Die Regelung für Hochhausbauten in Art. 69 BauG findet vorliegend keine
Anwendung, da das geplante Bauprojekt weniger als acht Vollgeschosse aufweist und
auch die maximale Gebäudehöhe von 25 m unterschreitet. Auch wenn das
Baureglement der Gemeinde Z. (BauR) für Z. keine Kernzonen mit der Möglichkeit einer
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mehr als dreigeschossigen Überbauung vorsieht, sind - wie der vorinstanzliche
Entscheid zu Recht festhält - nach Art. 68 Abs. 1 BauG höhere Häuser, d.h. Bauten mit
sechs und mehr Geschossen oder mit mehr als 20 Meter Gebäudehöhe, gestützt auf
Überbauungs- oder Gestaltungspläne grundsätzlich zulässig. Damit ist auch eine
Abweichung von den Vorschriften für die Kernzone Z. K-B gemäss Art. 7b BauR
möglich. Mit dem konkret in Frage stehenden Gestaltungsplan wird die in der Kernzone
Z. K-B zulässige Ausnützungsziffer von 0.9 auf 0.95 erhöht und damit um 6%
überschritten (act. G 10/9 S. 2). In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass
gemäss Art. 8 Abs. 1 BauR im Rahmen eines Überbauungs- oder Gestaltungsplans
unter Voraussetzungen, wie sie nachstehend zu diskutieren sein werden, eine
Mehrausnützung von bis 20 Prozent gewährt werden könnte. Die hier eingeräumte
Mehrausnützung schöpft dieses "Potential" bei Weitem nicht aus. Sie bewegt sich
damit grundsätzlich im zulässigen Rahmen bzw. stellt keine unzulässige
Zonenplanänderung dar. Der vorinstanzliche Entscheid berücksichtigte - entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin - für die Prüfung der Abweichung von der
baulichen Grundordnung die gesamten Umstände und bezog insbesondere sowohl die
Gebäudehöhe (act. G 3/1 E. 4.2.1) als auch die Ausnützungsziffer (act. G 3/1 E. 3.3) mit
ein.
3.2.3. Das Hochbauamt (Stellungnahme vom 22. März 2013; act. G 10/9) sowie das
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG; Stellungnahmen vom 25. März
2013, act. G 10/9, sowie vom 23. September 2013, act. G 12) attestierten dem
Gestaltungsplan eine hohe ortsbauliche und gestalterische Qualität. Die Vorinstanz
schloss sich diesen Stellungnahmen an (vgl. Rekursentscheid E. 4.2). Sie erwog, dass
das geplante Vorhaben mit einer angemessenen Dichte realisiert werde, was einer
haushälterischen Bodennutzung entspreche. Damit werde dem Anliegen des
verdichteten Bauens Rechnung getragen. Das Vorhaben konzentriere sich
(insbesondere mit dem 21 m hohen Hauptgebäude) auf wenige, dafür hohe und
prägnante Volumen. Im Gegenzug werde insbesondere mit dem im Gestaltungsplan
ausgeschiedenen Bereich "Bergwiese" viel Grünfläche geschaffen. Zudem schaffe der
Gestaltungsplan auch die Voraussetzungen, dass der Hotelbetrieb auch in Zukunft
wirtschaftlich weitergeführt werden könne. Hiermit seien sowohl das private Interesse
der Beschwerdegegnerin als auch ein öffentliches Interesse verbunden. Verschiedene
Hotel- und Gastronomiebetriebe hätten in den vergangenen Jahren schliessen müssen.
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In Z. sei jedoch gemäss kantonalem Richtplan eines der drei Hauptskigebiete im
Kanton St. Gallen und ein beliebtes Wandergebiet. Als auf Aufenthaltstourismus
ausgerichteter Ort sei Z. auf attraktive und qualitativ gute Beherbergungsangebote
angewiesen. Die Sicherung des Hotelbetriebs und dessen Anpassung an zukünftige
Anforderungen lägen aus ortsplanerischer Sicht im öffentlichen Interesse. Der
Gestaltungsplan diene somit dem Planungsziel von Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG, wonach die
Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten seien. Auch in
architektonischer Sicht sei von einem vorzüglichen Gesamtkonzept auszugehen. Durch
den Gestaltungsplan könne die heutige, unbefriedigende heterogene Situation bereinigt
werden. Es würden drei Baubereiche geschaffen, wobei die beiden Solitäre
(bestehende Baute und neues Hauptgebäude) durch das Sockelgeschoss funktional
verbunden würden. Die Grundrisse seien gut strukturiert; die Bauten würden sich durch
eine klare Formensprache auszeichnen. Dennoch könne die Eigenständigkeit der
einzelnen Baukörper gewahrt werden, was für eine allfällige zukünftige Entwicklung im
Plangebiet von Bedeutung sei. Das Vorhaben gliedere sich auch gut in die Umgebung
ein und präge das Dorfbild nicht in störender Weise. Ein einheitliches
Bebauungsmuster sei in der näheren Umgebung nicht ersichtlich. In der unmittelbaren
Umgebung befänden sich neben kleinformatigen Bauten (wie das Gebäude der
Beschwerdeführerin auf Grundstück Nr. 0002) auch grosse Bauten (auf den
Grundstücken Nr. 003 und Nr. 0004) sowie östlich des Planungsgebietes grössere
Chaletbauten (Grundstücke Nr. 0005, 0006 und 0007). Auch die bereits bestehende
Hauptbaute des Hotels auf Grundstück Nr. 000 weise eine beachtliche Höhe auf. Kein
einheitliches Bild herrsche auch in Bezug auf die Dachgestaltung in der unmittelbaren
Umgebung. Etliche Bauten würden Flachdächer aufweisen, weshalb eine Abweichung
von der Pflicht zur Erstellung von Satteldächern im Rahmen des Gestaltungsplanes
unproblematisch erscheine. Die Eingliederung werde sodann durch die vorgesehene
Materialisierung des neuen Hauptgebäudes begünstigt; gemäss Art. 7 besV sei für die
Obergeschosse eine Holzverkleidung vorzusehen. Indem sich die Talstation der
Gondelbahn unmittelbar südlich angrenzend an das Plangebiet auf Grundstück Nr.
0008 und der dazugehörige Parkplatz auf Grundstück Nr. 0009 befinde, könne von
einem dörflichen Charakter keine Rede sein (act. G 3/1 S. 9-11).
3.2.4. Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass der Gestaltungsplan dem Erfordernis
der städtebaulichen Vorzüglichkeit Rechnung trage. Sie wendet unter anderem ein, es
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würden keine Frei- und Grünflächen geschaffen. Das Ziel der haushälterischen
Bodennutzung werde nicht erreicht. Sodann gehe die Vorinstanz fälschlicherweise
davon aus, dass der bestehende Hotelbetrieb künftig nur dann wirtschaftlich betrieben
werden könne, wenn der Gestaltungsplan umgesetzt werde. Die von ihr angeführten
Hotelschliessungen hätten mit der jetzigen Tourismussituation nichts zu tun. Vielmehr
seien Umnutzungen von Hotels in Eigentumswohnungen erfolgt. Die Vorinstanz habe
nicht geprüft, inwiefern einer wirtschaftlichen Erhaltung mit einer Renovation unter
Einhaltung der Regelbauweise nicht hätte Genüge getan werden können. Die geplante
Baute gliedere sich nicht gut in die Umgebung ein. Die Vorinstanz verkenne, dass rund
um das Gebiet des Gestaltungsplanes unterschiedliche Zonen gelten würden.
Charakteristisch für den Ort seien die Chaletbauten in östlicher und südöstlicher
Richtung der Gestaltungsplanzone. Die Vorinstanz habe bei der Beurteilung des
Ortsbildes jedoch auch Flachdächer von vor Inkrafttreten der Satteldachpflicht gemäss
kommunalem Baureglement erstellten Bauten in Betracht gezogen. Es frage sich,
warum die Beschwerdegegnerin nicht verpflichtet werden könne, ein Satteldach zu
erstellen. Ein Turm mit seinem dominanten und damit störenden Erscheinungsbild
würde regelrecht quer in der Landschaft stehen, insbesondere in den Augen der
Urlauber (act. G 1 S. 5-8).
3.2.5. Die Vorinstanz begründete ihre Beurteilung (vorstehende E. 3.2.3) einlässlich.
Grösse und Lage des Plangebiets inmitten einer Tourismusregion rechtfertigen eine
Gesamtplanung mit Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild im Sinn von Art. 8 Abs.
1 BauR und vergleichsweise hoher Überbauungsdichte. Indem sich das zulässige
Bauvolumen - bei im Vergleich zur Regelbauweise nur unwesentlich erhöhter
Ausnützungsziffer - auf eine verhältnismässig geringe Grundstücksfläche beschränkt,
ergeben sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin vermehrt Frei- und
Grünflächen, wie etwa im Bereich "Bergwiese" des Gestaltungsplans (vgl.
Gestaltungsplan, Grundriss, Erschliessung und Umgebung, in act. G 10/4). Die
vorgesehenen Baukörper gliedern sich gut in die bestehende bauliche und
landschaftliche Umgebung ein. Wenn die Beschwerdeführerin dies in Abrede stellen
und festhalten lässt, dass das Vorhaben das Erscheinungsbild der Umgebung störe
(act. G 1 S. 6 f., G 19 S. 2 unten), ist auf die heterogene Überbauungsweise und
zersiedelte Struktur in der näheren Umgebung hinzuweisen, wie sie insbesondere
anlässlich des Augenscheins vom 16. Mai 2013 (vgl. act. G 6/3 einschliesslich Fotos)
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sowie erneut an der Augenscheinsverhandlung vom 4. Dezember 2014 zu Tage trat.
Hieran vermögen die Chaletbauten südlich und südöstlich des Bereichs des
Gestaltungsplanes nichts zu ändern. Sie verdeutlichen vielmehr den sich aus der
örtlichen Bauvielfalt ergebenden heterogenen Charakter. Die vor Einführung der
Satteldachpflicht erstellten Flachdächer, welche Bestandesschutz geniessen (Art. 77bis
BauG), bilden dabei ebenso Teil des Ortsbildes wie die zahlreichen Satteldachbauten.
Die geschilderte Ausgangslage lässt sich aufgrund des Gestaltungsplans in einem
Teilbereich bereinigen. Dadurch erfährt auch der Ort selbst eine Aufwertung in dem
Sinn, dass den Tourismusgästen - im Sinn von Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG - ein attraktives
und zeitgemässes Beherbungsangebot zur Verfügung gestellt werden kann. Der Zweck
des Gestaltungsplans, einen Hotelbau mit relativ geringem Landverbrauch zu erneuern
und aufzuwerten, erscheint in diesem Gebiet sinnvoll. Wenn die Beschwerdeführerin
festhalten lässt, dass die Schliessungen von Hotelbetrieben in den letzten Jahren auf
persönliche Gründe der Hotelbetreiber zurückzuführen gewesen und Umnutzungen in
Eigentumswohnungen erfolgt seien, so zeigt sich gerade im letztgenannten Umstand
die Notwendigkeit der Erhaltung bzw. Belebung des noch bestehenden
Beherbergungsangebots. Sodann sind in der Planungspraxis die Bemühungen zur
Siedlungsverdichtung von erheblicher Bedeutung; das Gebot der haushälterischen
Bodennutzung erfordert eine verdichtete Bauweise (vgl. z.B. BGer 1C_539/2011 vom 3.
September 2012, E. 4.9). Mit dem Instrument der Gestaltungsplanung kann dem
Anliegen nach einer inneren Verdichtung Rechnung getragen werden (vgl. VerwGE B
2007/81 vom 15. Oktober/5. November 2007 mit Hinweisen; VerwGE B 2008/197 vom
16. Juni 2009, E. 3.5.2, www.gerichte.sg.ch). Vor dem geschilderten Hintergrund
erscheint ein öffentliches Interesse an einer Umsetzung des Gestaltungsplans auf dem
Grundstück der Beschwerdegegnerin ausgewiesen, und die Vorinstanz hat die
Voraussetzungen nach Art. 28 Abs. 1 BauG für den Erlass desselben zu Recht bejaht.
Die Augenscheinsverhandlung vom 4. Dezember 2014 bestätigte im Ergebnis diese
Sichtweise.
3.3.
3.3.1. Umstritten ist sodann die Frage, ob und inwieweit dem Gestaltungsplan
berechtigte nachbarliche Interessen entgegenstehen. Die Beschwerdeführerin lässt
geltend machen, durch das im Gestaltungsplan vorgesehene Projekt werde eine
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deutliche Verschlechterung der Belichtung und der Aussicht eintreten. Aufgrund des
Baureglements habe die Beschwerdeführerin nicht davon ausgehen müssen, dass ihr
ein Turmgebäude von 21 m Höhe und mit sechs Vollgeschossen vor die Nase gesetzt
werde. Ihr Garten, welcher dem ländlichen Charakter entspreche, würde durch eine
Mauer regelrecht herabgewürdigt. Es sei auch augenscheinlich, dass ihre Liegenschaft
damit viel länger beschattet würde als bei einer Baute nach Normalbauweise.
Morgensonne wäre für die Beschwerdeführerin bei Umsetzung des Gestaltungsplans
ein Fremdwort. Der Schattenwurf wirke sich just auf den Aufenthaltsraum und die
Terrasse aus. Um die Schattenverhältnisse bei einer Baute nach Gestaltungsplan und
gemäss Regelbauweise überprüfen zu können, werde eine unabhängige Expertise
verlangt. Auf der Höhe des 21 m hohen Gebäudeteiles befänden sich die Stube und die
Terrasse der Beschwerdeführerin, weshalb die Nachteile bei der Umsetzung des
Gestaltungsplanes gravierend wären. Die vorinstanzlichen Ausführungen zum
Verhältnismässigkeitsprinzip (angefochtener Entscheid E. 6) seien äusserst knapp
ausgefallen. Im Einzelnen wäre zu fragen gewesen, ob es nicht eine gleich geeignete,
aber mildere bauliche Massnahme für den angestrebten Erfolg (nämlich die
wirtschaftliche Aufwertung des Hotelbetriebs) gegeben hätte. Die Beschwerdeführerin
bezweifle, ob das Erforderlichkeitsprinzip in räumlicher Hinsicht eingehalten worden
sei. Vorliegend sei es ohne Weiteres möglich, die Stockwerke anderweitig - nämlich
schonend und unter Einhaltung der Regelbauweise - aufzuteilen. Der Gestaltungsplan
verletze das Übermassgebot und die Verhältnismässigkeit im engeren Sinn (act. G 1 S.
8-11).
3.3.2. Die Abweichungen von den Regelbauvorschriften und deren Folgen auf die
benachbarten Grundstücke sind in die Interessenabwägung einzubeziehen. Nach der
Rechtsprechung (VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000) sind Beeinträchtigungen
nachbarlicher Interessen, die nicht weiter gehen als aufgrund der Regelbauweise,
hinzunehmen. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Beeinträchtigung nachbarlicher
Interessen ist nicht irgendein Projekt, welches die nachbarlichen Interessen möglichst
wenig beeinträchtigt, sondern ein nach der Regelbauweise zulässiges Bauvorhaben. Zu
prüfen ist somit vorab, ob der Gestaltungsplan über das Mass der nach der
Regelbauweise zulässigen Auswirkungen auf das Nachbargrundstück hinausgeht.
Soweit eine Mehrbeeinträchtigung vorliegt, ist zu klären, ob sie das zumutbare
Ausmass überschreitet (GVP 1995 Nr. 93, E. 3e). Gemäss Art. 7 BauR könnte in der
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Kernzone Z. K-B ein Gebäude mit einer Länge von 30 m, drei Vollgeschossen und
einem Dachgeschoss sowie einer Höhe von 10 m und einem Satteldach von 13 m
Firsthöhe erstellt werden. Hierbei wären Grenzabstände von 10 m (gross) bzw. 6 m
(klein) und eine Ausnützungsziffer von 0.9 einzuhalten. Demgegenüber sind im
Gestaltungsplan eine maximale Gebäudehöhe von 21 m und sechs Vollgeschosse
vorgesehen.
Bei der Prüfung der Frage, ob eine das zumutbare Ausmass überschreitende
Mehrbeeinträchtigung vorliege, kam die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zum
Schluss, dass durch den geplanten Neubau die direkte Belichtung auf dem Grundstück
Nr. 0002 der Beschwerdeführerin in den Morgenstunden eingeschränkt werde. Aus
dem Schattendiagramm ergebe sich, dass während dieser Zeit mit einer Beschattung
des Grundstücks zu rechnen sei. Dies wäre jedoch auch bei einer Baute nach
Regelbauweise (mit einer Firsthöhe von 13 m und einer 10 m längeren Fassade als das
geplante Hauptgebäude) nicht wesentlich anders; auch diesfalls läge in den
Morgenstunden Schatten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Im Vergleich
zum heutigen Zustand trete für die Beschwerdeführerin jedoch tatsächlich eine
Verschlechterung ein. Dies sei aber primär auf den Umstand zurückzuführen, dass die
bestehende Rotonde die (nach Regelbauweise) zulässige Gebäude- und Firsthöhe bei
Weitem nicht ausschöpfe. Von einer - im Vergleich zur möglichen Regelbauweise -
übermässigen Beschattung der Liegenschaft der Beschwerdeführerin könne keine
Rede sein (act. G 10/17 S. 12). Im Weiteren stelle die Aussicht kein geschütztes
Rechtsgut dar. Ausserdem sei zu berücksichtigen, dass mit einer Baute, die nach der
Regelbauweise (mit einer Länge von 30 m, einer Höhe von 13 m und einem
Grenzabstand von 6 m) gebaut würde, die Aussicht noch viel mehr eingeschränkt
werden könnte. Dadurch würde die Beschwerdeführerin jeglicher Aussicht in Richtung
Osten (Churfirsten) beraubt. Durch den Gestaltungsplan werde die Aussicht lediglich im
Bereich des neuen Hauptgebäudes entzogen. Dafür entstehe im Bereich des neuen
Verbindungsbaues eine neue Aussichtsmöglichkeit. Dies stelle gegenüber der heutigen
Situation, in welcher die Aussicht durch den dreigeschossigen Mitteltrakt
verunmöglicht werde, eine Verbesserung dar. Der Gestaltungsplan sei sodann zur
Erreichung von öffentlichen Interessen geeignet und erforderlich. Da die Interessen der
Nachbarn insgesamt nicht erheblich beeinträchtigt würden, sei die Verhältnismässigkeit
im engeren Sinn gewahrt (act. G 10/17 S. 13 f.).
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3.3.3. Diese vorinstanzlichen Darlegungen sind nachvollziehbar und überzeugend
begründet. Ausgangspunkt bildet dabei wie erwähnt der Umstand, dass als
Vergleichsmassstab nicht die aktuelle bauliche Situation heranzuziehen ist, sondern die
Überbauungsmöglichkeiten nach Regelbauweise. Aufgrund des Ergebnisses der am 4.
Februar 2013 erstellten Schattensimulation (vgl. act. G 10/4/15) ist ein erheblicher
zusätzlicher Schattenwurf für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin (im Vergleich
zur Situation bei Bebauung nach Regelbauweise) nicht dargetan. Nachdem sich
unbestritten in den Morgenstunden sowohl nach dem Gestaltungsplan-Projekt als auch
nach Regelbauweise ein Schattenwurf ergibt, bedarf es keiner zusätzlichen Expertise
zur Belegung dieses Schattenwurfs. Insgesamt kann nach Lage der Akten als erstellt
gelten, dass die Beeinträchtigungen, welche der Beschwerdeführerin aufgrund der
Abweichung von der Regelbauweise entstehen (d.h. der Entzug von Licht durch das
geplante 21 m hohe Hauptgebäude in den Morgenstunden), durch positive Effekte
erheblich gemildert werden. Zum einen gibt die erhebliche Reduktion der Höhe des
Verbindungsbaues auf einer Länge von 27 m zumindest teilweise den Blick frei auf die
dahinter liegende Bergkette. Zum anderen würde bei einem Bau nach Regelbauweise
mit einer Firsthöhe von rund 13 m und einer 10 m längeren Fassade als das geplante
Hauptgebäude aufgrund der Gebäudelänge eine insgesamt noch stärker
eingeschränkte Sicht von der Terrasse der Liegenschaft der Beschwerdeführerin aus
resultieren; überdies wäre je nach Jahreszeit mit einem längerdauernden
morgendlichen Schattenwurf zu rechnen. Diese Umstände wurden im Rahmen des
vom Verwaltungsgericht am 4. Dezember 2014 durchgeführten Augenscheins (act. G
24 und 25) deutlich. Sie ergeben sich auch aus den im Planungsbericht und den
anlässlich des Augenscheins der Vorinstanz erstellten Dokumentationen (vgl.
Planungsbericht vom 30. August 2012, S. 20, in act. G 10/4, und Fotos in act. G 3/6 S.
3-5), ohne dass es hierfür einer zusätzlichen Expertise (act. G 1 S. 9) bedürfte. Der
Umstand, dass sich die Wohn- und Aufenthaltsräume der Beschwerdeführerin auf der
dem geplanten "Turm" (Hauptbaute) zugewandten Seite befinden (act. G 1 S. 9 f. und
G 19 S. 3), vermag nicht zu einer anderen Wertung zu führen. Sodann wird die Aussicht
Richtung Süden durch den Gestaltungsplan überhaupt nicht tangiert (vgl. act. G 3/6 S.
5). Die mit den Abweichungen von der Regelbauweise insgesamt verbundenen
Beeinträchtigungen für das Grundstück der Beschwerdeführerin können damit nicht als
erheblich bezeichnet werden. Die Tatsache, dass die Vorinstanz im Rahmen des ihr
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/14
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zustehenden Ermessens ein anderes Projekt hätte favorisieren bzw. den "Turm" im
Rahmen des Gestaltungsplans nicht hätte bewilligen können, belegt für sich allein noch
keine Unsorgfalt bei der Interessenabwägung. Das Verwaltungsgericht hat sich darauf
zu beschränken, über die Einhaltung des Ermessensspielraums zu wachen und
schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen überschritten oder
missbraucht hat (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. A.
2003, Rz. 740). Dies bedeutet, dass das Verwaltungsgericht in eine Plangenehmigung
nur eingreifen darf, wenn Rechtsnormen und -grundsätze verletzt werden. Soweit die
Behörden ihr Ermessen - wie vorliegend - pflichtgemäss ausgeübt haben, ist dem
Verwaltungsgericht eine Kontrolle verwehrt. Es ändert einen sachlich haltbaren und
zweckmässigen Planungsentscheid selbst dann nicht ab, wenn es eine andere Lösung
als ebenso zweckmässig erachtet oder sogar bevorzugen würde (vgl. statt vieler GVP
1996 Nr. 9; VerwGE B 2004/67, 72 vom 25. Oktober 2004, in: www.gerichte.sg.ch).
4.
4.1. (...).
4.2. (...).
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'500.-- unter Verrechnung mit dem in gleicher Höhe
geleisteten Kostenvorschuss.
3. Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin ausseramtlich mit Fr.
3'000.-- zu entschädigen (ohne Mehrwertsteuer)
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Eugster Schmid
http://www.gerichte.sg.ch
Publikationsplattform St.Galler Gerichte Urteil Verwaltungsgericht, 04.12.2014 Baurecht, Gestaltungsplan, Art. 22, 28 Abs. 1, Art. 68 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Die Rechtmässigkeit eines Gestaltungsplans (Hotelneubau) wurde von der Rekursinstanz zu Recht bejaht. Eine ortsbaulich vorzügliche Gestaltung ist gegeben, und nachbarliche Interessen werden nicht erheblich beeinträchtigt. Vergleichsmassstab bildet dabei eine Überbauung nach Regelbauweise. Aufgrund des Ergebnisses der Schattensimulation ist ein erheblicher zusätzlicher Schattenwurf für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin nicht dargetan (Verwaltungsgericht, B 2013/167).
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2021-08-06T20:27:36+0200 "9001 St.Gallen" Publikationsplattform Kanton St.Gallen