# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 14d3723e-1f4d-58b9-8fe9-a876cbf0579f
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. J._ und Z._ sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. 03_,
Grundbuch M._, mit einer Fläche von 355 Quadratmetern. W._ ist Eigentümer des
nordöstlich angrenzenden Grundstücks Nr. 04_ mit einer Fläche von 376
Quadratmetern (act. 17/14, Beilage 9). Die Grundstücke grenzen im Norden an die in
südwestlicher Richtung verlaufende, als Gemeindestrasse 2. Klasse eingeteilte
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L._strasse und liegen in der Kernzone K4. Sie sind zudem Teil des Überbauungsplans
"U._" aus den Jahren 1913/1952, welcher für die südlich an die L._strasse
angrenzenden Grundstücke Wohn- und Geschäftshäuser mit maximal drei Geschossen
in offener Bauweise vorschreibt (act. 32; act. 17/24-25; www.geoportal.ch intern/
Sondernutzungspläne Gemeinde).
G._ ersuchte am 11. Dezember 2015 um Bewilligung des Abbruchs der auf den
Grundstücken bestehenden Wohnhäuser Vers.-Nrn. 02_ und 01_ und des Neubaus
eines Zweifamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 03_ (L._strasse 05_) und eines
Dreifamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 04_ (L._strasse 06_) mit je zwei
Vollgeschossen und einem Dachgeschoss sowie eines Besucherparkplatzes. Die
Baukommission der Politischen Gemeinde M._ wies die verschiedenen gegen das
Bauvorhaben erhobenen öffentlich- und privatrechtlichen Einsprachen am 23. Mai 2016
ab und bewilligte am 3. Juni 2016 den Abbruch und die Neubauten.
B. Gegen die Abweisung ihrer Einsprache und die Erteilung der Baubewilligung
erhoben X._ und Y._ – Eigentümer der obersten Wohnung im direkt gegenüber den
Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ liegenden Mehrfamilienhaus L._strasse 07_ –
Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen. Dieses hiess den Rekurs am
13. November 2017 teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung mit der Auflage, die
für die Realisation des Bauvorhabens erforderlichen sieben Pflichtparkplätze in der
Tiefgarage Vers.-Nr. 08_ – auf der Liegenschaft L._strasse 07 – vor Baubeginn
rechtlich sicherzustellen.
C. Y._ und X._ (Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 15. November 2017
versandten Entscheid des Baudepartements (Vorinstanz) durch ihren Rechtsvertreter
mit Eingabe vom 29. November 2017 und Ergänzung vom 19. Februar 2018
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge seien der angefochtene Entscheid sowie die Baubewilligung vom
3. Juni 2016 und die Einspracheentscheide vom 23. Mai 2016 sowohl wegen
Verletzung öffentlich-rechtlicher als auch privatrechtlicher Vorschriften aufzuheben. Die
Baubewilligung sei zu verweigern und die öffentlich- und privatrechtlichen Einsprachen
der Beschwerdeführer seien gutzuheissen, eventualiter sei die Angelegenheit zur
nochmaligen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
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Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 16. März 2018, die Beschwerde
sei abzuweisen, und verwies zur Begründung auf den angefochtenen Entscheid. G._
(Beschwerdegegner) liess sich durch seinen Rechtsvertreter am 4. April 2018
vernehmen und beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolge abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden könne. Die
Baukommission der Politischen Gemeinde M._ (Beschwerdebeteiligte) verzichtete am
6. April 2018 ausdrücklich auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdeführer nahmen
am 22. Mai 2018 Stellung. Im Laufe der Bearbeitung der Beschwerde hat das
Verwaltungsgericht einen Auszug aus dem Überbauungsplan "U._" (act. 32) und den
die nördlich an die Haldenstrasse angrenzenden Grundstücke Nrn. 09_-13_
umfassenden Gestaltungsplan "V._" (act. 33-35) beigezogen. Am 6. Januar 2019
haben die Beschwerdeführer zusammen mit einer zusätzlichen Eingabe einen "Plan mit
den Innenentwicklungsgebieten" der Beschwerdebeteiligten vom 23. Mai 2018 zu den
Akten gereicht (act. 37). Die Verfahrensbeteiligten wurden am 9. Januar 2019 über die
Aktenergänzungen in Kenntnis gesetzt. Das Verwaltungsgericht hat am 22. August
2019 im Beisein des Beschwerdeführers und seines Rechtsvertreters, des zuständigen
Leiters des vorinstanzlichen Verfahrens, der Vizepräsidentin des Stadtrates und der
Leiterin des Bausekretariats der Beschwerdebeteiligten sowie des Rechtsvertreters des
Beschwerdegegners auf der L._strasse bei den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_, auf
dem Grundstück Nr. 13_ (Einfahrt in die Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 12_) und
aus der Wohnung der Beschwerdeführer eine mündliche Verhandlung mit Augenschein
durchgeführt.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid, die Ausführungen der
Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner zur Begründung ihrer Anträge sowie die
Feststellungen anlässlich des Augenscheins und die Akten wird, soweit wesentlich, in
den Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Als Adressaten des
angefochtenen Entscheides sind die im Rekursverfahren mehrheitlich unterlegenen
Beschwerdeführer, die Eigentümer einer unmittelbar gegenüber den Grundstücken
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Nrn. 707 und 708 liegenden Wohnung sind, zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt
(Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den am
15. November 2017 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom
29. November 2017 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom
19. Februar 2018 formal und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Soweit die Beschwerde –
was der Beschwerdegegner in allgemeiner Weise geltend macht – in einzelnen Punkten
als nicht hinreichend begründet erscheint, ist dies den Erwägungen zu den
entsprechenden Rügen der Beschwerdeführer zu entnehmen. Auf die Beschwerde ist
grundsätzlich einzutreten.
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit damit die Aufhebung der
Baubewilligung vom 3. Juni 2016 (Ziffern 1a und 2a) und der Einspracheentscheide
vom 23. Mai 2016 (Ziffern 1c und 2c) beantragt wird. Sie gelten als mit dem
Rekursentscheid inhaltlich mitangefochten ("Devolutiveffekt", vgl. BGer 1C_475/2016
vom 7. April 2017 E. 1.2 mit Hinweis auf BGE 134 II 142 E. 1.4).
Zu berücksichtigen ist auch der von den Beschwerdeführern am 6. Januar 2019
ausserhalb gesetzlicher oder richterlicher Fristen und der Gelegenheit zu freiwilligen
Bemerkungen eingereichte "Plan mit den Innenverdichtungsgebieten" der
Beschwerdebeteiligten vom 23. Mai 2018. Das Verwaltungsgericht hat die
Beschwerdeführer am 9. Januar 2019 über den Beizug die L._strasse betreffender
Sondernutzungspläne in Kenntnis gesetzt. Jedenfalls als Reaktion darauf wäre es den
Beschwerdeführern unbenommen gewesen, im Hinblick auf die Feststellung des
massgeblichen Sachverhalts ihrerseits Ergänzungen vorzubringen. Dass sie dies
bereits vorgängig gemacht haben, darf sich nicht zu ihrem Nachteil auswirken (vgl.
dazu VerwGE B 2015/308 vom 26. Oktober 2017 E. 3, www.gerichte.sg.ch). Dies gilt
umso mehr, als das Verwaltungsgericht die Angelegenheit als einzige kantonale
richterliche Rechtsmittelinstanz prüft und der Sachverhalt im gerichtlichen Verfahren zu
erstellen ist, weshalb diesem Gericht auch neue Tatsachen und Beweismittel
unterbreitet werden können (vgl. Art. 110 des Bundesgesetzes über das
Bundesgericht; Bundesgerichtsgesetz, SR 173.110, BGG; BGE 135 II 369 E. 3.3).
2.
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2.1. Die Beschwerdeführer stellen verschiedene prozessuale Anträge, nämlich den
Beizug zusätzlicher Akten (dazu nachfolgend Erwägung 2.2), die Einvernahme von
Zeugen (dazu nachfolgend Erwägung 2.3), die Einholung einer Expertise zur
Entwässerung eines grösseren, auch die Grundstücke Nrn. 03_ und 04_
umfassenden Gebiets (dazu nachfolgend Erwägung 2.4) sowie die Durchführung eines
Augenscheines mit Anhörung und mündlicher Verhandlung (dazu nachfolgend
Erwägung 2.5).
2.2. Die Vorinstanz hat dem Verwaltungsgericht entsprechend den Vorgaben von
Art. 64 in Verbindung mit Art. 53 VRP die Akten überwiesen. Teil der Akten ist auch das
Dossier des Rekurses Nr. 00-0001_, welcher ein für die Grundstücke Nrn. 03_ und
04_ am 31. März 2014 eingereichtes und im Rekursverfahren zurückgezogenes
Baugesuch zum Gegenstand hatte (ohne die Vorakten der Beschwerdebeteiligten;
act. 17). Darin enthalten sind die Ergebnisse hydrogeologischer Vorabklärungen,
umfassend unter anderem auch Bohrungen, im Hinblick auf den Bau einer
Wärmepumpenanlage mit Erdsonden von 4x200 Metern Länge auf den Grundstücken
Nrn. 03_ und 04_ (act. 17/14, Beilage 2). Zudem hat das Verwaltungsgericht dem
Begehren der Beschwerdeführer entsprechend den Gestaltungsplan "V._" beigezogen
(act. 33-35).
Die Beschwerdeführer beantragen darüber hinaus den Beizug weiterer Akten, nämlich
der Detailpläne der heutigen Überbauung der Grundstücke Nrn. 03_ und 04_, der
Pläne und Akten zur Entwässerung der Grundstücke an der L._strasse 14_-07_ und
B._strasse 15, der Bauakten zur Verbreiterung der Haldenstrasse, der Akten zu
hydrogeologische Bohrungen auf den Liegenschaften L._strasse 16_, 17_, 18_ und
07_ sowie der Akten "Rekursverfahren 00-0001_" mit den Urteilen des Verwaltungs-
und des Bundesgerichts.
Zur Beurteilung der im vorliegenden Verfahren umstrittenen Fragen, ob sich die
geplanten Neubauten auf den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ ausreichend ins
Ortsbild einfügen, ob die vorgesehene Bereitstellung der Pflichtparkplätze den
baurechtlichen Anforderungen entspricht und ob es sich bei dem über die Grundstücke
verlaufenden eingedolten Wasserlauf um ein offenzulegendes öffentliches Gewässer
handelt, sind die Bauakten zur Verbreiterung der L._strasse und anderer
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Baubewilligungsverfahren entlang der L._strasse ebenso wenig von Belang wie Pläne
zu den auf den Grundstücken bestehenden Mehrfamilienhäusern Vers.-Nrn. 02_ und
01_. Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich in ausreichender Klarheit aus den
Vorakten und aus den verschiedenen von den Verfahrensbeteiligten und insbesondere
von den Beschwerdeführern eingereichten Fotografien, dem Modell und den anlässlich
des Augenscheines gewonnenen Eindrücken. Nachdem die Beschwerdeführer –
anders als im Rekursverfahren – keine Verletzung von Normen des
Grundwasserschutzes mehr rügen, erübrigt sich der Beizug in diesem Zusammenhang
stehender Beweismittel, wie insbesondere der Ergebnisse weiterer hydrogeologischer
Bohrungen. Soweit die Beschwerdeführer die Verletzung gewässerschutzrechtlicher
Abstandsvorschriften mit Akten des "Rekursverfahrens 00-0001" belegen wollen, sind
die in dieser Angelegenheit ergangenen Entscheide (VerwGE B 2013/159 vom
21. Oktober 2014, www.gerichte.sg.ch; BGer 1C_573/2014 vom 29. April 2015) dem
Verwaltungsgericht ebenso bekannt wie dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführer,
der an jenen Verfahren ebenfalls als Parteivertreter beteiligt war.
2.3. Die Beschwerdeführer beantragen, C._, Leiter H._amt der
Beschwerdebeteiligten, sowie D._, I._ AG, als Zeugen zu befragen. Die im
Rekursverfahren beantragte Zeugeneinvernahme (act. 16/23) stand im Zusammenhang
mit dem Amtsbericht des Amtes für Umwelt und Energie vom 4. Oktober/20. Dezember
2016 zu Fragen des Grundwasserschutzes (act. 16/13 und 25). Mangels
entsprechender Rüge erübrigen sich diese Befragungen. Im Beschwerdeverfahren wird
die Einvernahme dieser Personen ganz allgemein im Zusammenhang mit den
privatrechtlichen Rügen nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210,
ZGB) beantragt. Inwieweit die Befragung dieser Personen als Zeugen über die aus den
Akten ersichtlichen Tatsachen hinaus zur Klärung des rechtlich relevanten
Sachverhaltes beitragen könnte, wird in der Beschwerde nicht konkret dargelegt und
ist auch nicht ersichtlich. Dem Beweisantrag ist deshalb auch insoweit nicht zu
entsprechen.
2.4. Wie darzulegen sein wird, ergibt sich der gewässerschutzrechtlich massgebende
Sachverhalt aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten, insbesondere aber
aus dem zu dieser Frage abgegebenen und ergänzten Bericht des kantonalen
Tiefbauamtes vom 19. September 2016/12. Januar 2018. Deshalb erübrigt sich die von
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den Beschwerdeführern beantragte Einholung einer Expertise zur Entwässerung des
Gebiets J._ im Bereich gemäss Siegfried-Karte.
2.5. Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung einer mündlichen
Verhandlung mit Anhörung. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fallen
Streitigkeiten über übermässige, die nachbarlichen Abwehrrechte verletzende
Immissionen insbesondere dann in den Geltungsbereich von Art. 6 der Europäischen
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 101, EMRK),
wenn – wie vorliegend – die Anwendung von Art. 684 ZGB umstritten ist (vgl. BGE 127
II 306 E. 5). Dem Begehren wurde deshalb entsprochen, indem das Verwaltungsgericht
die Beteiligten am 5. Juli 2019 zum Augenschein mit mündlicher Verhandlung vom
22. August 2019 eingeladen hat. Anlässlich des Augenscheins erhielten die
Anwesenden – insbesondere auch der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter –
Gelegenheit, sich zur Angelegenheit mündlich zu äussern.
3. Insbesondere hinsichtlich der materiellen Behandlung der Beschwerde ist vorab
festzuhalten, dass am 1. Oktober 2017 das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016
(sGS 731.1, PBG) in Kraft getreten ist. Das frühere Gesetz über die Raumplanung und
das öffentliche Baurecht (in der bis 30. September 2017 gültigen Fassung; Baugesetz,
nGS 39-91, BauG) wurde mit Art. 172 Ingress und lit. a PBG zwar aufgehoben, bleibt
jedoch gemäss Art. 173 PBG auf Baubewilligungsverfahren anwendbar, wenn der
erstinstanzliche Entscheid der Baubewilligungsbehörde – wie vorliegend am 3. Juni
2016 – vor dem 1. Oktober 2017 erging (Abs. 1) und das neue Recht für den
Baugesuchsteller nicht günstiger ist (Abs. 2).
4. Zunächst ist auf die von den Beschwerdeführern gerügten Verfahrensfehler
einzugehen.
4.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, der vorinstanzliche Entscheid sei unvollständig,
da dieser hinsichtlich Art. 684 f. ZGB und entgegen Art. 86 Abs. 2 BauG weder in
einem gesonderten Entscheid noch mit einer eigenen Dispositivziffer erging. Zudem
habe die Beschwerdebeteiligte zu Recht über die privatrechtliche Einsprache sowohl
nach Art. 684 ZGB als auch nach Art. 685 ZGB entschieden. Dazu verweisen sie auf
das bundesgerichtliche Urteil BGer 5A_814/2014 vom 12. Dezember 2014. Soweit nun
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aber eine erneute Praxisänderung vorliege, hätte die Vorinstanz den Rekurs an die
Beschwerdebeteiligte zur erneuten Behandlung der Einsprache nach Art. 685 ZGB
zurückweisen oder unter Beachtung von Art. 84 Abs. 3 BauG zumindest eine Frist von
vierzehn Tagen zur Einleitung eines zivilrechtlichen Verfahrens einräumen müssen.
Art. 86 Abs. 2 BauG (übernommen in Art. 157 Abs. 2 PBG) schreibt vor, dass
gleichzeitig mit dem Entscheid über die Baubewilligung in einer gesonderten Verfügung
über die privatrechtliche Einsprache gemäss Art. 684 ZGB zu entscheiden ist. Aufgrund
der unterschiedlichen Rechtsmittel auf Bundesebene haben die kantonalen
Rechtsmittelinstanzen in gleicher Weise zu verfahren (B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 961). Gemäss gefestigter Praxis werden diese
Voraussetzungen erfüllt, wenn die zuständige Gemeindebehörde im Dispositiv des
Einspracheentscheides gesondert über die Begründetheit der privatrechtlichen
Einsprache nach Art. 684 ZGB befindet und die Entscheidgründe ohne Weiteres den
zugehörigen Erwägungen entnommen werden können. Werden diese Formvorschriften
eingehalten, ist gewährleistet, dass der Entscheid über die privatrechtliche Einsprache
gemäss Art. 684 ZGB gesondert vollstreckt oder angefochten werden kann (vgl. GVP
1977 Nr. 5; VerwGE B 2016/215 vom 22. Februar 2018 E. 5, www.gerichte.sg.ch). Die
Vorinstanz hat zwar – worauf die Beschwerdeführer hinweisen – über die
zivilrechtlichen Ansprüche nicht in einer besonderen Ziffer des Dispositivs entschieden.
Aus dem Dispositiv geht jedoch klar hervor, dass auch der Rekurs gegen die
Abweisung der privatrechtlichen Einsprache nach Art. 684 ZGB nicht gutgeheissen
wurde. Vielmehr umfasste die Abweisung des Rekurses das Rechtsmittel auch
insoweit, als es sich gegen die von der Beschwerdebeteiligten in einer besonderen
Ziffer festgehaltene Abweisung der privatrechtlichen Einsprache gemäss Art. 684 ZGB
(vgl. act. 16/8/V) gerichtet hat. Dass den Beschwerdeführern eine sachgerechte
Anfechtung des Rekursentscheides beim Verwaltungsgericht verunmöglicht worden
oder ihnen ein anderer rechtlicher oder tatsächlicher Nachteil entstanden wäre, ist nicht
ersichtlich. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich – jedenfalls diesbezüglich – nicht
als unvollständig.
Nach der st. gallischen Praxis und Rechtsprechung kann eine zusammen mit der
öffentlich-rechtlichen Einsprache im Baubewilligungsverfahren erhobene und
behandelte privatrechtliche Einsprache entsprechend dem klaren und eindeutigen
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Wortlaut – insbesondere auch des Randtitels – von Art. 86 Abs. 1 BauG (übernommen
in Art. 154 PBG) einzig die Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB beinhalten.
Werden zusammen mit der öffentlich-rechtlichen Einsprache auch Schädigungen durch
Grabungen und Bauten im Sinn von Art. 685 ZGB geltend gemacht und wurde keine
entsprechende privatrechtliche Einsprache auf dem Zivilweg erhoben, setzt die
zuständige Gemeindebehörde dem Einsprecher im Einspracheentscheid entsprechend
Art. 84 Abs. 3 BauG (übernommen in Art. 155 Abs. 2 PBG) eine Frist von vierzehn
Tagen zur Einleitung dieses Verfahrens an. Das von den Beschwerdeführern erwähnte
Urteil des Bundesgerichts 5A_814/2014 vom 12. Dezember 2014 (VerwGE B 2015/279
vom 28. März 2017 E. 6 mit weiteren Hinweisen; BGer 5C_1/2017 und 5A_434/2017
vom 10. August 2017), nach welchem im öffentlich-rechtlichen Verfahren auch über
privatrechtliche Einsprachen im Sinn von Art. 685 ZGB entschieden werden kann, ist
insbesondere unter dem neuen st. gallischen Recht nach dem klaren Willen des
Gesetzgebers nicht massgebend (vgl. Botschaft, in: ABl 2015 S. 2521 f.; vgl. auch die
Bestätigung der Zulässigkeit dieser Lösung in BGer 5A_948/2015 vom 12. August 2016
und die Materialien zum VIII. Nachtrag zum VRP, Protokoll der Sitzung der
vorberatenden Kommission vom 25. August 2016 S. 23/24, www.ratsinfo.sg.ch,
Geschäfte Nrn. 22.15.16 und 23.15.01).
Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, hätte die Beschwerdebeteiligte nicht auf
die privatrechtliche Einsprache nach Art. 685 ZGB eintreten dürfen. Die Vorinstanz hat
es indessen versäumt, den Einspracheentscheid, soweit er die Abweisung der
privatrechtlichen Einsprache nach Art. 685 ZGB zum Gegenstand hatte, aufzuheben
und die Angelegenheit an die Beschwerdebeteiligte zur Ansetzung der vierzehntägigen
Frist zurückzuweisen. Somit ist hinsichtlich der privatrechtlichen Einsprache nach
Art. 685 ZGB die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Angelegenheit ist an die
Beschwerdebeteiligte zur Ansetzung der gesetzlich vorgesehenen Frist für die
Beschreitung des Zivilrechtswegs zurückzuweisen.
4.2. Soweit die Beschwerdeführer in der fehlenden Berücksichtigung ihrer im
Beschwerdeverfahren wiederholten Beweisanträge – Aktenbeizug,
Zeugeneinvernahmen, Beizug von Sachverständigen – eine Rechtsverweigerung
beziehungsweise eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör erblicken, kann
vorab auf die Begründung der Abweisung der entsprechenden Anträge im
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Beschwerdeverfahren (vgl. dazu oben Erwägungen 2.2-2.4) verwiesen werden. Da die –
zwar erst im Beschwerdeverfahren – beigezogenen Sondernutzungspläne –
Überbauungsplan "U._" und Gestaltungsplan "V._" – in ihren wesentlichen Inhalten
der Vorinstanz und den Beteiligten bekannt waren und zu keinen weiteren für die
Beurteilung der Streitsache ausschlaggebenden Erkenntnissen führten, kann aus dem
unterlassenen Beizug im vorinstanzlichen Verfahren nicht auf eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer geschlossen werden. Soweit die Vorinstanz
den von den Beschwerdeführern beantragten Augenschein nicht durchgeführt hat, ist
ihr Vorgehen vor dem Hintergrund, dass bereits im Rekursverfahren gegen das frühere
– und schliesslich zurückgezogene – Baugesuch vom 31. März 2014 ein mit einem – in
den Akten enthaltenen – ausführlichen Fotodossier dokumentierter Augenschein
durchgeführt worden war, nicht zu beanstanden.
5. In materieller Hinsicht erachten die Beschwerdeführer die Bewilligung des Abbruchs
der bestehenden Wohnbauten als unzulässig (dazu nachfolgend Erwägung 6). Sie
vertreten die Auffassung, die geplanten Neubauten stünden im Widerspruch zum
materiellen Baurecht, insbesondere aber zu den beiden entlang des fraglichen
Abschnitts der Haldenstrasse geltenden Sondernutzungsplänen (dazu nachfolgend
Erwägung 7). Sie gehen davon aus, das Projekt verletze Vorschriften des
Gewässerschutzrechts (dazu nachfolgend Erwägung 8) und des Strassenrechts (dazu
nachfolgend Erwägung 9). Für den Fall, dass das Bauvorhaben als im Einklang mit den
öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften stehend beurteilt werden sollte, machen sie
schliesslich übermässige Einwirkungen im Sinn Art. 684 ZGB geltend (dazu
nachfolgend Erwägung 10).
6. Die Beschwerdeführer wenden sich zunächst gegen die Bewilligung des Abbruchs
der auf den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ bestehenden Wohnhäuser Vers.-
Nrn. 02_ und 01_. Sie berufen sich auf das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS, dazu nachfolgend Erwägung
6.1), den neuen kantonalen Richtplan (dazu nachfolgend Erwägung 6.2) und die
kommunale Schutzverordnung aus dem Jahr 1982, die zwingend zu überarbeiten sei
(dazu nachfolgend Erwägung 6.3).
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6.1. Das Bundesinventar des ISOS umfasst über 1'200 Ortsbilder von nationaler
Bedeutung (vgl. Anhang der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz; SR 451.12, VISOS). Mit dessen Änderung vom 7. November
2012 wurde das Ortsbild von Gossau als "verstädtertes Dorf" aus dem Anhang entfernt
(AS 2012 S. 6081 f.). Das anerkennen auch die Beschwerdeführer. Ein Verbot, die auf
den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ bestehenden Wohnbauten abzubrechen und
durch Neubauten zu ersetzen, lässt sich jedenfalls nicht mit dem Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung begründen.
6.2. Die Beschwerdeführer erachten den am 13. November 2017 ergangenen
vorinstanzlichen Rekursentscheid als rechtswidrig, weil er den von der Regierung am
17. Januar 2017 erlassenen und vom Bundesrat am 1. November 2017 genehmigten
behördenverbindlichen kantonalen Richtplan nicht berücksichtige.
Im kantonalen Richtplan ist M._ in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von
kantonaler Bedeutung als "verstädtertes Dorf" aufgeführt (vgl. Richtplan Kanton
St. Gallen, S31). Im dazugehörigen Inventarblatt wird das Gebiet 19_ – das
ausgedehnte Wohn- und Villenquartier am Hangfuss unter dem E._ und O._ – mit
dem Ziel der Strukturerhaltung angeführt; Substanzerhaltung wird einzig für eine östlich
in diesem Gebiet gelegene Baugruppe 7.1 angestrebt. Der Strassenzug im Abschnitt,
der für die Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit von Bedeutung ist, wird als
"regelmässige Reihe von meist traufständigen bürgerlichen Wohnhäusern an der
L._strasse, um 1900" beschrieben, ohne dass in diesem Zusammenhang die
Erhaltung der Substanz als Ziel angegeben würde (vgl. Inventarblätter der
schützenswerten Ortsbilder – M._ – M._, L, act. 17/14/4 S. 7 7.0.1). Mit dem neuen
kantonalen Richtplan lässt sich deshalb kein Verbot, die auf den Grundstücken
Nrn. 03_ und 04_ bestehenden Wohnhäuser durch Neubauten zu ersetzen,
begründen. Im Übrigen ist die kantonale Denkmalpflege, welche am 11. Februar 2015
zum Projekt aus dem Jahr 2014 Stellung genommen hat (act. 16/7, Beilage 6), zu
keinem anderen Ergebnis gekommen.
Auch aus der kommunalen Festlegung von "Innenentwicklungsgebieten", auf welche
die Beschwerdeführer hinweisen, lässt sich kein Verbot ableiten, die beiden
Wohnhäuser auf den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ zu ersetzen. Vielmehr ist auch
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auf diesem Plan der fragliche Strassenzug Teil eines Gebietes, welches in seiner
Struktur erhalten werden soll (act. 37). Auch daraus können die Beschwerdeführer
keine Pflicht zur Substanzerhaltung ableiten.
6.3. Die Beschwerdeführer wenden ein, die Schutzverordnung der Stadt M._ aus dem
Jahr 1982 sei zwingend zu überarbeiten. Sie verweisen insbesondere auf Art. 176
Abs. 1 PBG, wonach Schutzinventare innert 15 Jahren seit Vollzugsbeginn des neuen
Planungs- und Baugesetzes am 1. Oktober 2017 erlassen oder an das neue Recht
angepasst werden.
Schutzverordnungen sind als Nutzungspläne allgemeinverbindlich (Art. 21 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung, Raumplanungsgesetz, SR 700, RPG; vgl.
VerwGE B 2015/186 vom 29. Juni 2017 E. 3.1.3). Nutzungspläne werden nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung prozessual wie Verfügungen behandelt;
das heisst sie sind grundsätzlich im Anschluss an deren Erlass anzufechten (BGE 144 II
41 E. 5.1 mit Hinweisen). Hierfür steht den betroffenen Grundeigentümern der
Rechtsmittelweg offen. Eine spätere akzessorische Anfechtung im
Baubewilligungsverfahren ist im Interesse der Rechtssicherheit und der
Planbeständigkeit nur in Ausnahmefällen möglich, so wenn sich die Betroffenen bei
Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben
konnten und sie im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu
verteidigen, oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben,
dass das öffentliche Interesse an den bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein
könnte (vgl. BGer 1C_444/2014 vom 27. Januar 2015 E. 3.5 mit Hinweis auf BGE 127 I
103 E. 6b). Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse, die
gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so
erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und
das Interesse an ihrer Überprüfung beziehungsweise Anpassung die
entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit
überwiegt. Die vorfrageweise Planüberprüfung kann auch von beschwerdebefugten
Nachbarn geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1 mit Hinweisen).
Die Schutzverordnung der Beschwerdebeteiligten stammt zwar aus dem Jahr 1982.
Art. 5 schreibt vor, die geschützten Ortsbilder zu erhalten (Abs. 1) und Bauten und
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Anlagen dem Charakter des Ortsbildes und dessen Umgebung anzupassen, wobei auf
die Bestimmungen des Baureglements (BauR) für die Kernzone und die Dorfkernzone
verwiesen wird (Abs. 2), und lässt die Bewilligung von Ersatzbauten am gleichen
Standort zu (Abs. 3). Dem Schutz des Ortsbildes wird durch die Einordnung des
strittigen Gebietes in die Kernzone K4, die speziellen Regelungen zur Kernzone in
Art. 25 BauR und den Überbauungsplan für die südlich der L._strasse liegenden
Grundstücke Rechnung getragen. Die Beschreibung des kantonal geschützten
Ortsbildes geht auf das Jahr 1990 zurück (vgl. Inventarblatt M._ kantonal, www.sg.ch
Kultur/Denkmalpflege/Ortsbilder ISOS/ISOS und Ortsplanung/Inventarblätter der
schützenswerten Ortsbilder). Damit hat auch der neue Richtplan, welcher dieses
Inventarblatt übernimmt, am Grad der Schutzwürdigkeit des fraglichen Abschnitts der
L._strasse nichts geändert. Die Beschwerdeführer legen denn auch nicht dar,
inwieweit der kantonale Richtplan und das Inventarblatt zum schützenswerten Ortsbild
von M._ dazu führen müssten, dass die dargestellten Regeln zum Ortsbildschutz den
Anforderungen nicht ausreichend Rechnung tragen sollten. Sie weisen – mit Ausnahme
des Gestaltungsplans "V._" für das gegenüber den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_
nördlich der L._strasse gelegene, jedoch ausserhalb der Kernzone liegende Gebiet –
auch nicht auf tatsächlich veränderte Verhältnisse hin, welche eine Überarbeitung der
Schutzverordnung verlangen würden.
7. Die Beschwerdeführer rügen verschiedene Verstösse des Bauvorhabens gegen das
geltende materielle Baurecht. Sie machen geltend, die geplanten Neubauten verletzten
das Gebot der Einfügung in die Umgebung, wie es sich aus dem Baureglement und
den entlang der Haldenstrasse im fraglichen Abschnitt geltenden
Sondernutzungsplänen ergebe (dazu nachfolgend Erwägung 7.1). Sie bestreiten
sodann die rechtskonforme Erfüllung der Vorschriften zur Erstellung der
Pflichtparkplätze (dazu nachfolgend Erwägung 7.2).
7.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, Neubauten auf den südlich an die
L._strasse angrenzenden Grundstücken dürften nicht höher als bisher gebaut werden
(dazu nachfolgend Erwägung 7.1.2). Die geplanten Neubauten hielten sich zudem nicht
an das Bauvolumen, das sich aufgrund des Ortsbildes und der umliegenden Bauten
ergebe (dazu nachfolgend Erwägung 7.1.3).
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7.1.1. Gemäss Art. 22 BauR sind in der Kernzone grundsätzlich eine Gebäudehöhe von
maximal 13 Metern und eine Firsthöhe von maximal 17 Metern zulässig. Art. 25 BauR
enthält zudem spezielle Regelungen bezüglich Bauten in der Kernzone. Neue
Hauptbauten dürfen vier Vollgeschosse und ein zusätzliches Dachgeschoss aufweisen
sowie die zulässige Gebäudelänge und -tiefe überschreiten, sofern eine solche Baute
zu einer Verbesserung des Gesamtbildes beiträgt. Bauten haben sich bezüglich
Stellung, Gebäude- und Firsthöhe, Geschosszahl, Dachform und Fassadengestaltung
besonders gut in die Umgebung einzuordnen. Der für das südlich der L._strasse
gelegene Gebiet geltende Überbauungsplan aus den Jahren 1913/1952, der als
Sondernutzungsplan den allgemeinen Bauvorschriften vorgeht, lässt drei Geschosse in
offener Bauweise zu. Die für die Kernzone vom Baureglement verlangte besonders
gute Einordnung der Bauten in die Umgebung geht über den vom kantonalen Baurecht
vorgegebenen und für die politische Gemeinde gemäss Art. 8 BauG verbindlichen
Rahmen hinaus, welcher in Art. 15 Abs. 2 BauG für die Kernzonen lediglich eine gute
Einfügung ins Ortsbild verlangen. Soweit die politische Gemeinde eine besonders gute
Einfügung anstrebt, ist sie gemäss Art. 15 Abs. 3 BauG auf den Weg der Verfügung
oder des Erlasses besonderer Schutzvorschriften im Sinn von Art. 99 und 101 BauG
verwiesen. Dass sich solche besonderen Schutzvorschriften, insbesondere das Gebot
der besonders guten Einfügung für den fraglichen Abschnitt der Haldenstrasse aus
dem Überbauungsplan "U._" oder aus Vereinbarungen mit den Grundeigentümern
oder entsprechenden Verfügungen ergäben, machen auch die Beschwerdeführer nicht
geltend. Vielmehr beschränkt sich der Sondernutzungsplan darauf, den Gebäudetyp –
Wohn- und Geschäftsgebäude mit maximal drei Geschossen – und die Bauweise –
offen – festzulegen. Damit ist – wie bereits die Vorinstanz festgehalten hat – davon
auszugehen, dass sich das umstrittene Bauvorhaben gut – nicht aber besonders gut –
in die Umgebung einzufügen hat. Ob die neuen kantonalen Regeln zu den Kernzonen in
Art. 15 PBG den Gemeinden einen grösseren Spielraum belassen und sie die
besonders gute Einfügung ins Ortsbild in den Zonenvorschriften des Baureglements
verlangen dürfen, kann offenbleiben, da sich diesfalls das neue Recht zulasten des
Baugesuchstellers auswirken würde und entsprechend der übergangsrechtlichen
Regelung in Art. 173 Abs. 2 PBG nicht anzuwenden wäre.
Das Einordnungsgebot verlangt, dass das Bauvorhaben einerseits für sich allein und
anderseits in seinem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
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Umgebung beurteilt wird. Besonders zu berücksichtigen sind charakteristische
Gestaltungselemente, die in der Umgebung vorkommen, wie etwa die Materialien und
Farben oder die Formgebung und die Proportionen. Je heterogener sich die Umgebung
in Bezug auf die charakteristischen Merkmale präsentiert, umso weniger kann vom
typischen Charakteristischen gesprochen werden und umso weniger muss ein
Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen (B. Zumstein, Die Anwendung der ästhetischen
Generalklauseln des kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 140 ff.).
7.1.2. Das geplante Bauvorhaben sieht je ein Untergeschoss, zwei Obergeschosse und
ein Dachgeschoss vor. Mit Gebäudehöhen von 8,08 und 7,67 Metern und Firsthöhen
von 13,35 und 12,65 Metern halten sich die geplanten Neubauten an die rechtlichen
Vorgaben von Art. 22 BauR und Art. 25 Abs. 2 BauR.
Unbestritten ist, dass die Neubauten im Verhältnis zu den bestehenden Gebäuden
südlich der L._strasse im fraglichen Abschnitt eine etwas höhere Bauhöhe aufweisen.
Fraglich ist, ob sich die zusätzliche Höhe – von den Beschwerdeführern und der
Vorinstanz auf rund 2,5 Meter geschätzt – mit den Vorgaben des für das Gebiet
geltenden Überbauungsplans aus den Jahren 1913/1952 vereinbaren lässt. Für den
darauffolgenden Abschnitt der L._strasse enthält der Überbauungsplan für die südlich
angrenzenden Grundstücke keine absoluten Höhenbegrenzungen, sondern lässt drei
Geschosse – samt Dachgeschoss – zu. Diesbezüglich stehen die Neubauten im
Einklang mit dem Überbauungsplan. Zumal der Überbauungsplan den Ersatz
bestehender Bauten nicht ausschliesst, kann aus ihm auch nicht abgeleitet werden,
Neubauten dürften in ihrer absoluten Höhe die Höhe der bestehenden Bauten nicht
überschreiten. Mithin ist davon auszugehen, dass Gebäudehöhen wie sie sich aus der
Realisation von drei Geschossen in üblicher zeitgemässer Raumhöhe ergeben, mit dem
Überbauungsplan im Einklang stehen.
Soweit sich die Beschwerdeführer zur Begründung der Unzulässigkeit der Höhe der
geplanten Neubauten auf den Gestaltungsplan "V._", der für das Gebiet nördlich der
Haldenstrasse gilt, stützen, ist auf die Ausführungen zu Art. 684 ZGB zu verweisen,
zumal ein Gestaltungsplan gemäss Art. 28 Abs. 1 BauG die Überbauung einer oder
mehrerer Parzellen eines bestimmten Plangebiets – daran hat sich auch mit den neuen
Regeln zu den kommunalen Sondernutzungsplänen in Art. 23 ff. PBG nichts geändert –
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projektmässig bis in Einzelheiten, beispielsweise durch Festlegung der Grundrisse
regelt, und die Grundstücke Nrn. 03_ und 04_ unbestrittenermassen nicht im
Perimeter des Gestaltungsplans "V._" liegen.
7.1.3. Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, die Neubauten entsprächen
nicht den Anforderungen an die Einfügung in das Ortsbild. Die Vorinstanz kam zum
Schluss, die Neubauten ordneten sich bezüglich Körnigkeit, Gebäudetyp, Dachform
und Ausrichtung der Zugänge auf die Haldenstrasse hin gut in die Umgebung ein.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat anlässlich des Augenscheins –
zutreffend – darauf hingewiesen, dass die übrigen Gebäude im fraglichen Abschnitt
südlich der L._strasse besser unterhalten sind als die beiden Mehrfamilienhäuser
Vers.-Nrn. 02_ und 01_ des Beschwerdegegners und deshalb davon ausgegangen
werden könne, dass sich das charakteristische Erscheinungsbild des Strassenzugs
abgesehen von den geplanten Ersatzbauten in absehbarer Zeit nicht verändern werde.
Aus den Fotografien und den Feststellungen anlässlich des Augenscheins ergibt sich,
dass die L._strasse an der Verzweigung mit der B._strasse gegen Süden zunächst
durch ein neues von einem anderen Sondernutzungsplan umfassten Gebäude mit
Flachdach und deutlich grösserem Volumen als die nachfolgenden älteren Gebäude im
fraglichen Abschnitt des Überbauungsplans geprägt wird. Dass möglicherweise im
fraglichen Abschnitt in absehbarer Zeit keine weiteren Gebäude ersetzt werden, kann –
angesichts der fehlenden Verpflichtung, die Substanz zu erhalten – nicht dazu führen,
dass Neubauten sich hinsichtlich Höhe und Kubatur an die Vorgängerbauten halten
müssen. Deshalb kann allein der Umstand, dass die Neubauten ein grösseres Volumen
aufweisen, nicht dazu führen, dass deren Einfügung nicht als gut bezeichnet werden
dürfte. Im Übrigen übernehmen die beiden geplanten nicht zusammengebauten
Gebäude die Körnigkeit der Überbauung – ein Gebäude je Grundstück – und halten
sich an die Volumetrie, wie sie sich insbesondere aus der Zahl der Geschosse, der
Flucht entlang der L._strasse und der – mit den weiteren Grundstücken
vergleichbaren – Grösse der Parzellen ergibt.
Massgebend ist einzig die Gestaltungsvorschrift von Art. 25 BauR, die zudem nicht
über die Anforderungen von Art. 15 BauG hinausgehen darf. Für die Beurteilung der
guten Einfügung sind somit einzig die Kernzone K4 und damit die Südseite der
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L._strasse sowie der südseitige Rückbereich entscheidend und nicht auch der
Gestaltungsplan "V._" der gegenüberliegenden Wohnzone W3. Abgesehen davon
ergibt sich mit den etwas grösseren Volumina der geplanten Neubauten ein
Gegengewicht zu den nördlich der L._strasse gelegenen monolithisch in Erscheinung
tretenden Wohnbauten, ohne den von dieser Überbauung abweichenden Charakter der
südlichen Häuserzeile zu übergehen. Es trifft – worauf die Beschwerdeführer hinweisen
– zu, dass beim Projektbeschrieb zum Gestaltungsplan "V._" die angestrebte hohe
Wohnqualität auch damit begründet wurde, dass "der beeindruckende Ausblick zum
Säntis immer präsent" bleibe (act. 34). Indessen kommt dieser Qualitätsbeschreibung –
ebenso wenig wie einem Verkaufsargument – nicht die Bedeutung einer rechtlich
durchsetzbaren Baubeschränkung für die der Überbauung "F._" vorgelagerten
Grundstücke zu.
Die Beschwerdeführer bemängeln die Ausrichtung des Firstes der auf dem Grundstück
Nr. 04_ geplanten Baute senkrecht zur Haldenstrasse. Im fraglichen Abschnitt weisen
– mit Ausnahme des Gebäudes am westlichen Ende mit Walmdach – Firstdächer,
teilweise mit Gauben, teilweise mit Kreuzgiebeln, teilweise mit komplexeren
Dachformen, auf. Auch wenn die Firste im Wesentlichen im gleichen Abstand –
ausgenommen ist ein T-Dach – parallel zur L._strasse verlaufen, führen die im rechten
Winkel dazu teilweise auf gleicher Höhe verlaufenden Firste der Gauben dazu, dass
deren Dächer – was sich anlässlich des Augenscheins bestätigt hat – als Kreuzgiebel
wahrgenommen werden (vgl. www.maps.google.com; Modell). Hinzu kommt, dass
nach der südlich an die Häuserzeile angrenzenden Grünfläche an der K._gasse
kleinere Gebäude stehen, deren Dachfirst in die gleiche Richtung verläuft, wie jener des
auf dem Grundstück Nr. 04_ geplanten Mehrfamilienhauses. Da auch bei den
bestehenden Gebäuden der Firstverlauf parallel zur Strasse insgesamt nicht als sehr
ausgeprägt erscheint, ist die vorinstanzliche Beurteilung, dass sich auch das geplante
Gebäude auf dem Grundstück Nr. 04_ gut in die Umgebung einfügt, nicht zu
beanstanden. Angefügt kann werden, dass der Firstverlauf zu einer etwas geringeren
Beeinträchtigung der Aussicht aus der Wohnung der Beschwerdeführer führt. Verliefe
auch dieser First parallel zur Strasse, würden die beiden Gebäude aus dieser Sicht viel
mehr als "Mauer" erlebt werden.
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Dass die geplanten Neubauten südlich der L._strasse im fraglichen Abschnitt –
insbesondere ihrer zulässigen Höhe Rechnung tragend – etwas voluminöser wirken als
die bestehenden, filigraner wirkenden Stickerhäuser, die auf das beginnende 19.
Jahrhundert zurückgehen, steht – wie aus den Fotografien mit den Bauvisieren und
dem Modell ersichtlich wird und der Augenschein bestätigt hat – dieser Beurteilung
nicht entgegen, zumal weder die allgemeinen Bauvorschriften, welche ihre Grenze am
kantonalen Recht finden, noch der Überbauungsplan eine besonders gute Einordnung
der geplanten Gebäude in die Umgebung verlangen. Dem Baugesuch der
Beschwerdegegner musste deshalb – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer –
auch nicht mit einer Ausnahmebewilligung entsprochen werden.
7.2.
7.2.1. Die Beschwerdeführer bestreiten die rechtskonforme Erfüllung der Verpflichtung
des Beschwerdegegners zur Erstellung von Parkplätzen für die beiden Neubauten auf
den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_. In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten, dass
ein auf der Grenzlinie zwischen den beiden Grundstücken liegender Besucherparkplatz
geplant ist und auf der gegenüberliegenden Seite der Haldenstrasse in der Tiefgarage
der Liegenschaft L._strasse 07_ sieben Parkplätze für die beiden neuen Wohnbauten
zur Verfügung stehen sollen. In rechtlicher Hinsicht ist unbestritten, dass die Zahl von
acht Parkplätzen den Anforderungen gemäss kantonalem und kommunalem Baurecht
genügt. Jedenfalls nennen die Beschwerdeführer keine konkrete höhere Zahl (dazu
nachfolgend Erwägung 7.2.2). Bestritten ist hingegen, ob die Voraussetzungen für die
Erfüllung der Parkplatzpflicht auf dem gegenüberliegenden Grundstück gegeben sind
und ob die rechtliche Sicherstellung mit der entsprechenden vorinstanzlichen Auflage
im angefochtenen Entscheid ausreicht (dazu nachfolgend Erwägungen 7.2.3 und 7.2.4).
7.2.2. Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, wie viele Parkplätze auf den
Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ wegen "einer gewissen Bestandesgarantie" zur
Verfügung stehen müssten, sei mangels Detailplänen zur heutigen Bebauung nicht
feststellbar. – Art. 72 Abs. 4 BauG schreibt vor, dass bestehende Abstellflächen, soweit
sie vorgeschrieben werden können, erhalten bleiben müssen oder dass dafür
entsprechender Ersatz geschaffen werden muss. Abgesehen davon, dass Art. 72
Abs. 4 BauG der Verpflichtung, bestehende Abstellflächen zu erhalten, als Alternative
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die Möglichkeit, entsprechenden Ersatz zu schaffen, gegenüberstellte, erwiese sich –
bei einem Vorrang der Erhaltungspflicht nach bisherigem Recht – das neue Recht für
den Beschwerdegegner als Baugesuchsteller als das günstigere, zumal die Regeln zu
den Abstellplätzen in Art. 69 f. PBG keine entsprechende Erhaltungspflicht mehr
vorsehen. Das Begehren der Beschwerdeführer, der angefochtene Entscheid sei
wegen unvollständiger Beurteilungsgrundlagen aufzuheben und die Angelegenheit zur
ergänzenden Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen, erweist sich
deshalb als unbehelflich.
Die Beschwerdeführer gehen sodann davon aus, der Besucherparkplatz, dessen
Fläche ungefähr je zur Hälfte auf den beiden Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ liegen
solle, könne bei der Zahl der Parkplätze nicht angerechnet werden. – Bereits die
Baubewilligungsbehörde hat dem Umstand, dass die Fläche des Parkplatzes die
Baulinie gemäss Überbauungsplan nicht einhält, mit einem im Grundbuch
eingetragenen "Mehrwertrevers" Rechnung getragen. Dass die Fläche des Parkplatzes
etwa je zur Hälfte auf die beiden Grundstücke zu liegen kommt und Bestand hat, kann
rechtlich mit entsprechenden wechselseitigen Dienstbarkeiten im Grundbuch
sichergestellt werden.
7.2.3. Bei Neuerstellung, Zweckänderung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen
kann der Bauherr verpflichtet werden, auf privatem Grund Abstellflächen für
Motorfahrzeuge der Benützer oder Besucher zu schaffen, soweit die örtlichen
Verhältnisse es zulassen und die Kosten zumutbar sind (Art. 72 Abs. 1 BauG). Lassen
es die örtlichen Verhältnisse nicht zu oder erweisen sich die Kosten als unzumutbar,
beschafft der Pflichtige in angemessener Nähe entsprechende Abstellflächen oder
leistet eine angemessene Ersatzabgabe (Art. 72 BauG).
Art. 72 Abs. 1 BauG lässt die Verpflichtung zur Schaffung von Abstellflächen "auf
privatem Grund" zu. Daran hat sich mit Art. 69 Abs. 1 Satz 1 PBG nichts geändert.
Art. 44 BauR führt eine entsprechende Verpflichtung ein, ohne den Begriff des
"privaten Grundes" aufzunehmen und zu konkretisieren. Die kantonale Regelung
verlangt entsprechend ihrem klaren und eindeutigen Wortlaut nicht die Schaffung auf
dem Baugrundstück selbst. Art. 69 PBG stellt die Verpflichtung nicht mehr unter den
ausdrücklichen Vorbehalt der örtlichen Verhältnisse und der wirtschaftlichen
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Zumutbarkeit. Daraus ist zu schliessen, dass die Verpflichtung auch mit der
Beschaffung von Parkplätzen in nützlicher Distanz erfüllt werden darf. Diese
Voraussetzung ist mit der Bereitstellung von Parkplätzen in der weniger als 100 Meter
entfernten Tiefgarage auf der Liegenschaft L._strasse 07_ offensichtlich erfüllt. Im
Übrigen kann – was die Zulässigkeit der Ersatzbeschaffung nach Art. 72 BauG
anbelangt – auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden
(Erwägung 6.3.1 des angefochtenen Entscheides).
Die Beschwerdeführer machen geltend, es müsse sichergestellt werden, dass die
bereits bestehenden Parkplätze auf dem Drittgrundstück ganz speziell bezeichnet
werden und ausschliesslich für die Wohnhäuser L._strasse Nrn. 05_/06_ benutzt
werden dürfen. Die Baukommission der Beschwerdebeteiligten habe weder eine
Kennzeichnung verfügt noch die Eintragung einer öffentlich- oder privatrechtlichen
Dienstbarkeit verlangt. – Die Vorinstanz stellte fest, dass die Kaufverträge für die sieben
Parkplätze nicht auf den Namen des Bauherrn lauteten, sondern auf eine
Aktiengesellschaft, für welche dieser einzelzeichnungsberechtigt sei. Auch sonst gehe
aus den Unterlagen nicht hervor, dass die gekauften Einstellplätze für die beiden
Baugrundstücke gesichert seien. Dies sei mit einer entsprechenden Auflage
nachzuholen. In den Erwägungen legte die Vorinstanz die Möglichkeiten zur rechtlichen
Sicherstellung – Begründung von Mit-/Gesamteigentum an Abstellplätzen, Errichtung
einer Dienstbarkeit, längeres Mietverhältnis (Erwägung 6.3.2 des angefochtenen
Entscheides) – dar. Die Beschwerdeführer setzen sich mit diesen Ausführungen im
vorinstanzlichen Entscheid nicht auseinander. Insbesondere legen sie nicht dar,
weshalb die Ergänzung der Baubewilligung mit der entsprechenden Auflage in Ziffer 2
des Dispositivs des angefochtenen Entscheides zur Durchsetzung der rechtlichen
Sicherstellung nicht ausreichen sollte. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt
deshalb als nicht ausreichend begründet. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
7.2.4. Die Beschwerdeführer rügen weiter eine Verletzung der Verfahrenskoordination
gemäss Art. 25a RPG. Weil die Pflichtparkplätze für die Wohnungen auf den
Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ in der Tiefgarage der Liegenschaft L._strasse 07_
beschafft würden, hätte für das Grundstück Nr. 13_ – die Zufahrt zur Tiefgarage – ein
Teilstrassenplanverfahren durchgeführt werden müssen.
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Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenem Land errichtet oder geändert
werden (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 49 Abs. 1 BauG), was eine hinreichende
Zufahrt voraussetzt (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 4 des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetzes, SR 843, WEG, und Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG).
Hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der
Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten
sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten
jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Aus bundesrechtlicher Sicht
genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen
heranführt. Die befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu
jedem einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher
mit dem Motorfahrzeug in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg
zum Gebäude oder zur Anlage gehen können. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem
Grund ist deren rechtliche Sicherstellung nachzuweisen (vgl. BGer 1C_603/2015 vom
5. April 2016 E. 2.1 und BGer 1C_290/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweisen,
insbesondere auf BGE 136 III 130 E. 3.3.2). Eine Strasse ist öffentlich, wenn sie dem
Gemeingebrauch gewidmet ist (Art. 1 Abs. 1 StrG).
Die Grundstücke Nrn. 03_ und 04_ grenzen unmittelbar an die L._strasse, die als
Gemeindestrasse 2. Klasse eingeteilt ist. Sie sind damit strassenmässig erschlossen
und garantieren insbesondere die Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste. Dass
die Parkierungsfläche auf den Grundstücken beschränkt ist, ändert nichts daran, dass
die Grundstücke baurechtlich strassenmässig als erschlossen gelten, zumal das
Baurecht – wie dargestellt – hinsichtlich der Schaffung von Abstellplätzen für
Motorfahrzeuge und Fahrräder nicht unter allen Umständen deren Errichtung auf dem
Baugrundstück selbst verlangt. Die Zufahrt ist zu allen Einstellplätzen in der Tiefgarage
– unabhängig davon, ob sie den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ oder einem anderen
Grundstück zugeordnet sind – über das Zufahrtsgrundstück Nr. 13_ tatsächlich und
auch rechtlich gesichert. Die Zufahrt dient sämtlichen Einstellplätzen. Deren Zahl und
damit die Höhe des Verkehrsaufkommens hängt nicht von der Zuordnung der
Einstellplätze zu einzelnen Grundstücken ab. Wie sich am Augenschein gezeigt hat,
zweigt die parallel zur L._strasse auf dem Grundstück Nr. 13_ verlaufende Zufahrt –
nicht anders als andere Tiefgaragenzufahrten auch – von der öffentlichen Strasse ab.
Die Zuordnung der Parkplätze zu den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ verlangt
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deshalb entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer kein Strassenplanverfahren
nach Art. 39 ff. StrG. Dementsprechend kann diesbezüglich auch keine Verletzung der
Pflicht zur Verfahrenskoordination gemäss Art. 25a RPG in Frage stehen. Die Schaffung
der zusätzlichen Parkplätze auf den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_ wäre im Übrigen
geeignet, das – zumindest anlässlich des Augenscheins sehr geringe –
Verkehrsaufkommen auf der Haldenstrasse vor dem Gebäude mit der Wohnung der
Beschwerdeführer und die entsprechenden Emissionen zu erhöhen.
8. Nach Auffassung der Beschwerdeführer handelt es sich bei der südlich der Gebäude
entlang der L._strasse verlaufenden Abwasserleitung (vgl. www.geoportal.ch intern
Abwasser Werkplan Gemeinde) gemäss Siegfriedkarte (vgl. act. 16/23, Beilage 36) um
den Z._bach und damit um ein eingedoltes öffentliches Gewässer. Sie diene auch der
Hangentwässerung des O._. Das Bauvorhaben verletze deshalb die
Gewässerabstandsvorschriften. Handle es sich – wovon die Vorinstanz ausgehe – um
eine reine Meteorwasserleitung, müsse dies vorgängig in einem nach Art. 25a RPG
koordinierten öffentlichen Verfahren festgestellt werden.
Unbestritten ist, dass gemäss der gegen Ende des 19. Jahrhunderts veröffentlichten
Siegfriedkarte (act. 16/23/36, www.swisstopo.admin.ch, Wissen und Fakten/Karten &
mehr/Historische Kartenwerke/Siegfriedkarte Hintergrundinformationen) früher der
Z._bach entlang der Südseite der beiden Grundstücke Nrn. 03_ und 04_ geflossen
ist. Die Vorinstanz stellt im Rekursentscheid jedoch gestützt auf den Amtsbericht des
N._amtes (Abteilung Wasserbau) vom 19. September 2016 und 12. Januar 2017
(act. 16/11 und 16/27) fest, der Z._bach sei vor Jahren weiter östlich in den Q._bach,
der in den R._bach fliesst, abgeleitet worden. Im fraglichen Bereich sei demzufolge
kein Bachlauf mehr vorhanden, sondern einzig noch eine Meteorwasserleitung.
Gemäss den Feststellungen des N._amtes betreffend das Einzugsgebiet des Baches
kann sich unter den gegebenen Umständen der Natur nach auch kein neues Gerinne
bilden. Die Feststellung steht im Übrigen im Einklang mit der Karte zur Einteilung der
Gewässer des Kantons St. Gallen in kantonale Gewässer, Gemeindegewässer und
übrige Gewässer gemäss kantonalem Wasserbaugesetz (www.geoportal.ch). Der
Augenschein hat zu keinen davon abweichenden Erkenntnissen geführt. Die Vorinstanz
hat damit nachvollziehbar erläutert, weshalb kein öffentliches Gewässer, sondern eine
Meteorwasserleitung vorliegt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer wurde
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die Existenz eines öffentlichen Gewässers nicht willkürlich verneint. Vielmehr wurden
die historischen Gegebenheiten und heutigen tatsächlichen Verhältnisse durch das
zusätzliche Einholen eines Amtsberichtes des N._amtes plausibel erklärt und rechtlich
zutreffend gewürdigt. Die Beschwerdeführer bringen nichts vor, was diese Beurteilung
als fehlerhaft erscheinen liesse. Mangels eines öffentlichen Gewässers kann keine
Verletzung des Gewässerabstands gerügt werden.
Davon ausgehend, dass der letzte kartographische Nachweis des L._bachs im
fraglichen Abschnitt auf das Ende des 19. Jahrhunderts zurückgeht und er in der
Gewässerkarte nicht aufgenommen ist, erübrigt sich ein förmliches Verfahren zur –
negativen – Feststellung, dass über die Grundstücke Nrn. 03_ und 04_ kein
Gewässer im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung (Art. 41a der
Gewässerschutzverordnung, SR 814.201; Art. 59 BauG beziehungsweise Art. 90 PBG)
mehr verläuft. Dementsprechend kann diesbezüglich auch keine Verletzung der Pflicht
zur Verfahrenskoordination gemäss Art. 25a RPG in Frage stehen.
9. Weiter rügen die Beschwerdeführer die Verletzung des Strassengesetzes, indem der
Strassenabstand (beziehungsweise Baulinie) nicht eingehalten werde. Die
Beschwerdebeteiligte habe zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung für die
Unterschreitung der Baulinie durch die Hauszugänge und durch den Besucherparkplatz
erteilt.
Gemäss Art. 13 Abs. 1 Ingress und lit. b BauR gilt, sofern keine Baulinien bestehen, für
Bauten und Anlagen gegenüber Gemeindestrassen 2. Klasse ein Mindestabstand von
vier Metern ab Strassenrand. Erlass und Rechtswirkungen der Baulinien richten sich
gemäss Art. 102 Abs. 1 StrG nach dem Baurecht. Im Überbauungsplan bezeichnet
die – als Bauverbot wirkende – Baulinie gemäss Art. 24 Abs. 1 BauG unter anderem
den Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber Strassen. Der
Überbauungsplan "U._" (act. 32) sieht eine Baulinie im Abstand von vier Metern ab der
L._strasse vor. Aus dem Plan ergibt sich aber auch, dass sich die Baulinie auf die
Hausfassade bezieht und die Hauszugänge über die Baulinie hinaus in den
Mindestabstand zur Strasse hineinragen dürfen. Diesen Regeln entsprechen auch die
geplanten Neubauten auf den Grundstücken Nrn. 03_ und 04_. Eine
bis
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Ausnahmebewilligung war – wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat – unter diesen
Umständen nicht erforderlich.
Die Vorinstanz hat die ausnahmsweise Bewilligung des Besucherparkplatzes innerhalb
des durch die Baulinie beschriebenen Strassenabstandes mit Verweis auf die
Beurteilung durch das kantonale Strasseninspektorat, wonach die vorgesehene
Längsparkierung entlang der Gemeindestrasse verkehrs- und sicherheitstechnisch
möglich sei, als zulässig beurteilt. Die besonderen Verhältnisse lägen darin, dass die
nicht stark befahrene Strasse lediglich im Einbahnverkehr befahren werde und deshalb
bloss vom Begegnungsfall Fahrzeug-Fahrrad ausgegangen werden müsse. Es verstehe
sich von selbst, dass die geplanten Hecken auf der nachgesuchten und bewilligten
Höhe von sechzig Zentimetern gehalten werden müssten (Erwägung 6.2 des
angefochtenen Entscheides). Die vorinstanzliche Beurteilung ist mit Art. 102 Abs. 3
Satz 1 StrG vereinbar, wonach die zuständige Behörde für Anlagen innerhalb der
Baulinien Ausnahmen bewilligen kann, wenn keine öffentlichen Interessen
entgegenstehen. Inwieweit die Verkehrssicherheit – bei Einhaltung der maximal
zulässigen Höhe der Hecke – mehr beeinträchtigt sein sollte, als dies bei
Längsparkfeldern entlang einer Strasse generell der Fall ist, legen die
Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Zumal ordentlich nicht
realisierbare Bauvorhaben ohne Weiteres unter Bedingungen und Auflagen bewilligt
werden können, ist – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – die
Ausnahmebewilligung zu erteilen, ohne dass der Bauherr ausdrücklich ein Gesuch um
Erteilung einer Ausnahmebewilligung stellt.
10. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Neubauten führten zu übermässigen
Einwirkungen im Sinn von Art. 684 ZGB auf ihr Eigentum. Soweit die Beschwerdeführer
ihre Rüge mit der Verletzung öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften begründen, ist sie –
wie die vorstehenden Erwägungen gezeigt haben – unbehelflich. Fraglich ist deshalb
einzig, ob die – mit der Fotodokumentation zum vorinstanzlichen Augenschein im
früheren Rekursverfahren (act. 17) belegte und anlässlich des Augenscheins bestätigte
– Beeinträchtigung der Aussicht von der Wohnung der Beschwerdeführer aus
insbesondere auf das Alpsteinmassiv als übermässige Einschränkung im Sinn von
Art. 684 ZGB zu beurteilen ist.
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Nach Art. 684 Abs. 1 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines
Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück,
sich aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.
Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der
Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch üblen
Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Besonnung
oder Tageslicht (Art. 684 Abs. 2 ZGB). Wird das Vorliegen einer übermässigen
Einwirkung im Sinne von Art. 684 ZGB mit dem Argument verneint, das Bauvorhaben
entspreche den massgebenden öffentlich-rechtlichen Normen, und handelt es sich
dabei um Vorschriften, die im Rahmen einer detaillierten, den Zielen und
Planungsgrundsätzen des Raumplanungsrechts entsprechenden Bau- und
Zonenordnung erlassen worden sind, bedeutet dies in aller Regel keine Vereitelung von
(zivilem) Bundesrecht (BGE 138 III 49 = Pra 2012 Nr. 75 E. 4.4.2 mit Hinweis auf BGE
132 III 49 E. 2.2 und 129 III 161).
Die Beeinträchtigung der Aussicht aus der Wohnung der Beschwerdeführer auf das
Alpsteinmassiv und das Ortszentrum mit der S._kirche kann – wie dargelegt – nicht
auf Verletzungen des öffentlichen Baurechts zurückgeführt werden. Die Einwirkung
erscheint deshalb mit der Lage und Beschaffenheit der Grundstücke Nrn. 03_ und
04_ gerechtfertigt. Sie geht nicht über das hinaus, was Nachbarn üblicherweise mit
der baurechtskonformen Überbauung eines angrenzenden Grundstückes in Kauf
nehmen müssen. Nicht nach Art. 684 ZGB beurteilt sich die Frage, ob sich die
Beschwerdeführer – die sich auf ein Verkaufsargument für ihre Wohnung berufen –
allenfalls auf Ansprüche aus Kaufrecht stützen können.
11. Zusammenfassend ergibt sich deshalb, dass die Baubewilligung zu Recht erteilt
worden ist. Die Beschwerde ist, soweit auf sie eingetreten werden kann, einzig insofern
teilweise gutzuheissen, als die Angelegenheit bezüglich der privatrechtlichen
Einsprache nach Art. 685 ZGB an die Beschwerdebeteiligte zur Ansetzung der
gesetzlich vorgesehenen Frist für die Beschreitung des Zivilrechtswegs
zurückzuweisen ist.
12. Bei diesem Verfahrensausgang sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zu vier Fünfteln von den Beschwerdeführern zu tragen; ein
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Fünftel der Kosten trägt die Beschwerdebeteiligte (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 4'500 erscheint angemessen. An den Anteil der
Beschwerdeführer ist der von ihnen geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500
anzurechnen. Auf die Erhebung des Anteils der Beschwerdebeteiligten ist zu verzichten
(Art. 95 Abs. 3 VRP).
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdegegner Anspruch auf eine
ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98 VRP). Der Rechtsvertreter
hat keine Kostennote eingereicht. Eine ermessensweise festgelegte Entschädigung von
CHF 5'000 zuzüglich pauschale Barauslagen von CHF 200 (vier Prozent von
CHF 5'000) trägt einerseits dem Rahmen, in welchem sich das Pauschalhonorar in
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht zu bewegen hat und den Umständen des
Beschwerdeverfahren, namentlich der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles sowie
Art und Umfang der notwendigen Bemühungen ausreichend Rechnung (Art. 19, Art. 22
Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28 der Honorarordnung, sGS 963.75). Dass der Antrag
des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner nicht ausdrücklich auch die
Entschädigung der Mehrwertsteuer umfasste, schadet nicht, da das Begehren noch
vor 1. Januar 2019 gestellt wurde. Der Umstand, dass der Beschwerdegegner in der
Sache vollumfänglich obsiegt – das Baugesuch entspricht den öffentlich-rechtlichen
Bauvorschriften – und die teilweise Gutheissung der Beschwerde auf eine Unterlassung
der Beschwerdebeteiligten – sie hat es versäumt, den Beschwerdeführern die
gesetzlich vorgesehenen Frist für die Beschreitung des Zivilrechtswegs anzusetzen –
zurückzuführen ist, rechtfertigt es, den Beschwerdegegner vollumfänglich zu
entschädigen, wobei vier Fünftel der Entschädigung zulasten der Beschwerdeführer
und ein Fünftel zulasten der Beschwerdebeteiligten gehen – die im Übrigen solidarisch
haften (Art. 98 VRP, Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zivilprozessordnung, SR 272).
Die Verlegung der amtlichen Kosten im Rekursverfahren – den Beschwerdeführern
waren drei Viertel auferlegt worden – erweist sich auch bei der geringen Korrektur des
angefochtenen Entscheides noch als verhältnismässig. Ebenso wenig ändert sich
damit an der Festlegung der ausseramtlichen Entschädigung etwas.