# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** dacd4e62-a605-57f5-a869-a02e86e97848
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten erstmals am 12. Dezember 2012 bei der Stadt Bern
ein Baugesuch ein für den Um- und Ausbau des bestehenden Wohnhauses sowie den Bau
eines Schwimmbades mit Terrassierung des Hanges auf Parzelle Bern Grundbuchblatt
Nr. AF._. Die Parzelle liegt in der Wohnzone und in der Bauklasse 2 mit offener
Bauweise. Weiter liegt die Parzelle im Bereich des Uferschutzplans AL._, im
Aaretalschutzgebiet sowie im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS,
Aufnahmekategorie A mit Erhaltungsziel A). Das Gebäude ist im Bauinventar als
erhaltenswertes Objekt eingetragen und befindet sich in der Gebäudegruppe B des
Inventars AM._. Schliesslich ist eine Teilfläche des Grundstücks im östlichen
Bereich des Wohnhauses gemäss der synoptischen Gefahrenkarte als gefährdetes Gebiet
bezeichnet (gelb, geringe Gefährdung). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen
die Beschwerdeführenden Einsprache.
Die Bauherrschaft überarbeitete daraufhin ihr Projekt in verschiedenen Punkten und reichte
am 19. September 2013 eine Projektänderung ein. Die Einsprechenden wurden über die
Projektänderung informiert. Die Beschwerdeführenden erhoben gegen das Vorhaben
erneut Einsprache bzw. hielten an ihren Einsprachen fest. Mit Gesamtentscheid vom
14. April 2014 erteilte die Stadt Bern die Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 26 am 13. Mai 2014 Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen
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die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 14. April 2014 und die Erteilung des
Bauabschlags. Eventualiter sei der Gesamtentscheid vom 14. April 2014 aufzuheben und
zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Beschwerde vom 15. Mai
2014 wehrt sich auch der Beschwerdeführer 27 gegen das Bauvorhaben. Er beantragt, der
Gesamtentscheid vom 14. April 2014 sei aufzuheben und dem Baugesuch sei der
Bauabschlag zu erteilen. Dabei machen die Beschwerdeführenden geltend, das Vorhaben
verletze die Vorgaben des Aaretalschutzgebiets, könne aus denkmalschutzpflegerischer
und ortsbildschützerischer Sicht nicht bewilligt werden, überschreite die zulässige
Gebäudetiefe und halte die Grenzabstände nicht ein. Weiter sei die Hangrutschgefährdung
ungenügend beurteilt worden. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden und diverse
Beweisanträge seien von der Vorinstanz zu Unrecht abgewiesen worden.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom
19. Juni 2014 beantragen die Beschwerdegegner, die Beschwerden seien abzuweisen und
die Baubewilligung sei zu bestätigen. Auch die Stadt beantragt in ihrer Stellungnahme vom
20. Juni 2014 die Abweisung der Beschwerden und die Bestätigung des vorinstanzlichen
Entscheids.
4. Auf Aufforderung des Rechtsamts reichten die städtische Denkmalpflege, Stadtgrün
Bern und das Stadtplanungsamt Bern Stellungnahmen ein. Das Bauinspektorat wurde
zudem gebeten, ihre Praxis zur Messweise der Stützmauern anhand konkreter Beispiele
zu belegen. Weiter holte das Rechtsamt einen Fachbericht bei der kantonalen Kommission
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein. Danach führte es im Beisein der
Parteien, einer Vertretung der OLK sowie von Vertretern der städtischen Fachbehörden am
16. Oktober 2014 einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien
erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern
5. In der Folge beantragten die Beschwerdegegner eine Sistierung des Verfahrens und
reichten anschliessend eine Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 2. März
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
5
2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 2. März 2015, im Folgenden:
Projektänderung I). Mit Verfügung vom 9. März 2015 führte das Rechtsamt der BVE aus,
aufgrund einer ersten summarischen Prüfung sei es fraglich, ob die geplante Garage die
Voraussetzungen einer unterirdischen Baute im Sinne von Art. 37 Abs. 4 BO2 erfülle. So
scheine diese geplante Nebenbaute nicht vollständig vom Erdreich überdeckt zu sein,
sondern auf der Südostseite in der ganzen Länge oberirdisch in Erscheinung zu treten.
Gestützt auf diese Ausführungen reichten die Beschwerdegegner eine weitere
Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 17. April 2015, alle gestempelt vom
Rechtsamt der BVE am 20. April 2015, im Folgenden: Projektänderung II). Das Rechtsamt
gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den Projektänderungen Stellung zu
nehmen, und holte dazu einen zusätzlichen Bericht der OLK ein. Zudem wurde die Stadt
Bern beauftragt, die Projektänderungen öffentlich zur Einsichtnahme aufzulegen (keine
Publikation) und allenfalls berührte Dritte (weitere Nachbarinnen und Nachbarn)
anzuhören. In der Verfügung vom 15. Juni 2015 stellte das Rechtsamt fest, dass nach der
erfolgten Avisierung der Projektänderungen durch die Stadt Bern weder beim
Bauinspektorat der Stadt Bern noch beim Rechtsamt der BVE Eingaben von weiteren
Nachbarn eingegangen seien.
6. Auf Aufforderung des Rechtsamts reichten die Beschwerdegegner am 29. Juni 2015
die Pläne "Terrainschnitte" und "Vergleich Geländelinie" in angepasster Form ein; diese
wurden den übrigen Plänen der Projektänderung II angeglichen (Projektänderungspläne
vom 23. Juni 2015, beide gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 30. Juni 2015). Die
Pläne wurden den Verfahrensbeteiligten zugestellt; diese erhielten Gelegenheit, sich
abschliessend zum Verfahren zu äussern.
7. Auf die Rechtsschriften, die Fachberichte und Stellungnahmen sowie auf das
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
2 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO, SSSB 721.1).
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## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren
Einsprachen abgewiesen wurden, sind Eigentümer oder Mieter der benachbarten Parzelle
Bern Grundbuchblatt Nr. AG._ (Beschwerdeführende 1 bis 26) bzw. Eigentümer
der benachbarten Parzelle Bern Grundbuchblatt Nr. AH._ (Beschwerdeführer 27).
Sie sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert. Die Beschwerden sind innert der Rechtsmittelfrist
eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 BauG) und enthalten einen Antrag und eine Begründung
(Art. 32 Abs. 2 VRPG5). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist damit
einzutreten.
2. Projektänderungen
a) Die Beschwerdegegner reichten im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zwei
Projektänderungen ein. Mit der Projektänderung I vom 2. März 2015 passte die
Bauherrschaft die Umgebungsgestaltung auf der Westseite des Hauptgebäudes an. So
wurden die Terrassierungen verändert, indem unterhalb des geplanten Pools neu vier statt
wie bisher drei sichtbare Stützmauern (und damit vier Terrassen statt drei) vorgesehen
sind. Dadurch konnte die Höhe der einzelnen Stützmauern verringert werden, sowohl was
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
7
deren sichtbaren Bereich über dem fertigen Terrain betrifft, als auch hinsichtlich der Höhe
ab gewachsenem Terrain. Die Treppenerschliessungen zwischen den Terrassen sind neu
entlang der Parzellengrenzen geplant. Der bisher geplante "Natur-Pool" mit einer Grösse
von 5.10 x 8 m und einem Anschluss an die Kanalisation haben die Beschwerdegegner
durch einen "Bio-Pool" ohne Anschluss an die Kanalisation ersetzt. Die Grösse wurde auf
3.20 x 8 m reduziert. Weiter wurde der unbewohnte Anbau auf der Westseite des
Gebäudes leicht redimensioniert (von ursprünglich 3.80 x 15 m auf 3.42 x 15.97 m). Mit der
Projektänderung II vom 20. April 2015 / 30. Juni 2015 wurde die ostseitige Garage 2 m von
der Parzellengrenze zurückgenommen und damit von einer ursprünglich geplanten Grösse
von 89.7 m2 auf eine Grösse von 54 m2 reduziert. Der Parkplatz für Zweiräder befindet sich
nicht mehr in dieser Garage, sondern ist neu als kleinerer Zweiradunterstand nordwestlich
des Vorplatzes vorgesehen. Im Gegenzug wurde der ungedeckte Vorplatz vergrössert. Der
darunterliegende unbewohnte Anbau (Kellerraum) befindet sich neu näher beim
Hauptgebäude und wurde ebenfalls redimensioniert.
b) Laut Art. 43 BewD6 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE
eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die
Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.
Das Projekt bleibt in den Grundzügen gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt die
Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die
Hand. Die Projektänderungen ersetzen das ursprüngliche Projekt des Baugesuchs.
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist somit nur noch das geänderte Projekt gemäss
der letzten Projektänderung (Projektänderung II, Pläne vom 17. April 2015 und 23. Juni
2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 und 30. Juni 2015). Das
von der Vor-instanz beurteilte ursprüngliche Projekt ist nicht mehr zu prüfen.
3. Rechtliches Gehör: Zustellung Amts- und Fachberichte
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
8
a) Der Beschwerdeführer 27 führt aus, ihm seien von der Vorinstanz weder die
Stellungnahme der Bauherrschaft vom 13. Januar 2014 noch die Amts- und Fachberichte
zugestellt worden, so dass er keine Gelegenheit gehabt habe, hierzu Stellung zu nehmen.
Weiter sei der Anspruch auf rechtliches Gehör auch verletzt worden, indem die Stadt den
Einsprechenden eine allfällige Stellungnahme der Stadtbildkommission oder eine
Zusammenfassung allfälliger mündlicher Äusserungen nicht bekannt gegeben habe.
Gleiches gelte für eine von der Vorinstanz eingeholte Information beim Bundesamt für
Kultur.
Wie die Stadt Bern in ihrer Stellungnahme vom 20. Juni 2014 festhält, wurden den
Beschwerdeführenden weder die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 13. Januar
2014 noch die eingeholten Amtsberichte zugestellt. Auf eine Weiterleitung der
Stellungnahme habe man verzichtet, weil den Beschwerdeführenden eine Kopie dieser
Stellungnahme direkt von den Beschwerdegegnern zugestellt worden sei. Die
Amtsberichte stünden in keinem Zusammenhang mit den vorgebrachten Rügen. Für die im
Beschwerdeverfahren relevanten Themen seien keine Fachberichte erarbeitet worden. Das
Stadtplanungsamt, die Freiraumplanung und die Denkmalpflege würden allfällige Mängel
oder Einwände gegen ein Bauvorhaben im internen Baugesuchsverfahren (GemDat)
formulieren. Diese würden der Bauherrschaft zur Kenntnis gebracht, die sie mittels
Projektänderungen beseitigen könne. Nachdem diese behoben seien, würden die
Anmerkungen der Ämter gelöscht und allenfalls durch Auflagen in der Baubewilligung
ersetzt.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes
des fairen Verfahrens von Art. 29 BV7. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er
insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar
unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.8
Demnach sind den Parteien im Baubewilligungsverfahren etwa die Amts- und Fachberichte
zuzustellen, so dass diese Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, sofern sie dies als
erforderlich erachten.9
7 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 8 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006. 9 VGE 100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 in BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38/39 N. 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
9
c) Es ist unbestritten, dass die Vorinstanz den Einsprechenden die Amts- und
Fachberichte nicht zugestellt hat. Hierzu wäre sie nach dem Gesagten verpflichtet
gewesen, auch wenn die Amts- und Fachberichte in keinem Zusammenhang zu den
vorgebrachten Rügen standen. Auch die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 13.
Januar 2014 hätte den Einsprechenden von der verfahrensleitenden Behörde grundsätzlich
zustellt werden müssen, unbesehen der direkten Zustellung der Eingaben zwischen den
anwaltlich vertretenen Parteien. Damit hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführenden verletzt. Weiter müssen die Einschätzungen der Fachbehörden
(etwa der Denkmalpflege, des Stadtplanungsamts oder der Freiraumplanung) zum
Auflageprojekt den Einsprechenden zugänglich gemacht werden. Sofern diese
Fachmeinungen bereits vor der Auflage eingeholt werden, sind sie als Teil der
Auflageakten publik zu machen. Werden diese erst nach der Publikation des Baugesuchs
und nach Ablauf der Einsprachefrist eingeholt, sind sie den Einsprechenden zuzustellen.
Dies ist vorliegend nicht passiert, was ebenfalls eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
darstellt.
d) Eine Gehörsverletzung kann im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die
obere Instanz dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den
Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders
schwere Verletzung der Parteirechte handelt.10 Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der
BVE als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Die Beschwerdeführenden
hatten zudem die Möglichkeit, während der Rechtsmittelfrist die Akten einzusehen und von
den vorhandenen Fach- und Amtsberichten und den weiteren Unterlagen Kenntnis zu
nehmen. Das Rechtsamt der BVE gewährte dem Beschwerdeführer 27 mit Verfügung vom
9. September 2014 Einsicht in die amtlichen Akten. Auch den übrigen
Verfahrensbeteiligten gab es explizit Gelegenheit, auf Gesuch hin Gebrauch von ihrem
Recht auf Akteneinsicht zu machen. Die Stellungnahme vom 13. Januar 2014 erhielten die
Beschwerdeführenden unbestrittenermassen bereits während des
Baubewilligungsverfahrens direkt von den Beschwerdegegnern. Schliesslich holte das
Rechtsamt im Beschwerdeverfahren zu den umstrittenen Punkten schriftliche Berichte der
betroffenen Fachstellen ein. Die Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte im
Beschwerdeverfahren damit vollumfänglich wahrnehmen; ihnen ist durch die
10 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG,
1997, N. 16 zu Art. 21 VRPG.
10
Verfahrensmängel kein materieller Nachteil entstanden. Die im Baubewilligungsverfahren
begangene Gehörsverletzung ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.11
4. Rechtliches Gehör, Begründungspflicht
a) Der Beschwerdeführer 27 bringt vor, auf seine Rüge, wonach es sich bei der
geplanten Einstellhalle nicht um eine unterirdische Baute handle, gehe die Vorinstanz mit
keinem Wort ein, womit sie ihre Begründungspflicht verletzt habe. Gleiches gelte auch für
die Einwände in der Einsprache, dass die Bewilligungsgründe für die Rodung der Bäume
nicht nachgewiesen seien und die Ersatzpflanzungen ungenügend seien.
Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 machen geltend, die Vorinstanz habe sich zu ihren
Ausführungen und Argumenten im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz nicht
geäussert. Sie habe nur darauf hingewiesen, dass im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren die Überprüfung durch die Denkmalpflege und die
Freiraumplanung erfolgt sei. Hinsichtlich der Fällung der Bäume sind sie ebenfalls der
Ansicht, der Entscheid sei ungenügend begründet und die Vorinstanz habe sich nicht mit
ihren Argumenten auseinandergesetzt.
b) Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie
sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die
Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde
mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf
die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung
zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.12
c) Hinsichtlich der Einstellhalle wird im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten, dass
gemäss Art. 37 BO unterirdische Bauten an die Grenze gebaut werden können, sofern eine
angemessene Bepflanzung des überdeckten Areals möglich sei. Der eingereichte
Umgebungsgestaltungsplan weise eine angemessene Bepflanzung aus. Die Öffnung auf
11 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16 mit Hinweisen. 12 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 6 ff.
11
der Südwestseite werde nicht als Fassade, sondern als Garageneinfahrt betrachtet (S. 6
des Entscheids). Damit hat die Vorinstanz kurz begründet, wieso ihrer Ansicht nach von
einer unterirdischen Baute auszugehen ist. Damit waren die Beschwerdeführenden in der
Lage, die Baubewilligung in diesem Punkt sachgerecht anzufechten. Diesbezüglich ist die
Vori-nstanz deshalb ihrer Begründungspflicht nachgekommen und es liegt keine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.
Was die Rodung der Bäume anbelangt, so verweist die Vorinstanz im Entscheid auf die
Einschätzung der Fachbehörden: Mit der Unterzeichnung des
Umgebungsgestaltungsplanes habe das Stadtplanungsamt/Freiraumplanung in Absprache
mit der Stadtgärtnerei der Fällung diverser Bäume und deren Ersatzbepflanzung
zugestimmt (S. 7 des Entscheids). Wieso die Vorinstanz bzw. die Fachbehörde die
Bewilligungsvoraussetzungen nach dem Baumschutzreglement der Stadt Bern als erfüllt
erachtet, ergibt sich jedoch weder aus dem Entscheid noch aus den Vorakten. In diesem
Punkt hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt.
Dasselbe gilt für den Bereich der Denkmalpflege. Hierzu führt die Stadt im Entscheid einzig
aus, die Denkmalpflege der Stadt Bern habe weder die bereinigte erste Eingabe, noch die
zweite Eingabe (Projektänderung) beanstandet (S. 5 Entscheid). Die Denkmalpflege habe
keine Kehrtwende vollzogen. Die durch die Denkmalpflege nach der ersten Eingabe
kritisierten Punkte seien von der Bauherrschaft überarbeitet worden, bevor das Gesuch
erstmals bekannt gemacht worden und von der Denkmalpflege erneut beurteilt worden sei
(S. 8 Entscheid). Eine nähere Begründung, wieso der Um- und Ausbau aus Sicht der
Denkmalpflege in Ordnung ist, fehlt gänzlich. Ebenso wenig wird im Entscheid auf einen
schriftlichen Bericht der Denkmalpflege verwiesen. Die Begründung im Entscheid ist
ungenügend.
d) Allerdings konnte auch diese Gehörsverletzungen im Rechtsmittelverfahren geheilt
werden. So holte das Rechtsamt der BVE eine Stellungnahme bei Stadtgrün Bern zu den
Bewilligungsgründen der geplanten Rodungen sowie vom Stadtplanungsamt eine
Einschätzung zu den vorgesehenen Ersatzpflanzungen ein. Auch die städtische
Denkmalpflege beantwortete diverse Fragen des Rechtsamts im Rahmen einer
Stellungnahme. Zudem waren diese Fachbehörden auch am Augenschein vom 16.
Oktober 2014 anwesend. Schliesslich wurden auch die Projektänderungen den
Fachbehörden vorgelegt; gemäss Stellungnahme der Stadt Bern vom 8. Juni 2015
stimmten sie den Projektänderungen zu und hatten keine zusätzlichen Bemerkungen. Die
Beschwerdeführenden hatten Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren zu den Äusserungen
12
der Fachbehörden Stellung zu nehmen. Sie konnten damit ihre Rechte im
Beschwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen; ihnen ist durch diesen
Verfahrensmangel kein materieller Nachteil entstanden. Auch diese Gehörsverletzung ist
jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
5. Denkmalpflege
a) Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 monieren, das Bauvorhaben sei nicht
bewilligungsfähig, weil die geplanten baulichen Änderungen das denkmalgeschützte Chalet
beeinträchtigten. Die Beschreibung im Objektblatt des städtischen Bauinventars mache die
Kleinmassstäblichkeit des Chalets mit seinen äusseren Besonderheiten deutlich. Diese
Merkmale würden mit dem Vorhaben in unzulässiger Weise beseitigt. Die Um- und
Ausbauten stünden in keinem Verhältnis zu den Massen und Proportionen des
bestehenden kleinräumigen Wohnhauses. Mit dem Bauprojekt gehe der ursprüngliche
Charakter des erhaltenswerten Objekts gänzlich verloren. Obwohl eine Überprüfung des
vorliegenden Um- und Ausbaus durch die Fachbehörden unabdingbar sei, finde sich in den
gesamten Akten weder eine Stellungnahme noch ein Fachbericht der Denkmalpflege der
Stadt Bern oder der Freiraumplanung. Da keine Berichte der Fachbehörden vorlägen,
verstosse das Bauvorhaben gegen Art. 10b Abs. 1 BauG.
Der Beschwerdeführer 27 rügt, das in seinem Eigentum stehende, schützenswerte
Gebäude werde durch das Bauvorhaben stark beeinträchtigt und in seiner Bedeutung
heruntergesetzt. Der Denkmalpfleger habe sich zu diesem Aspekt nicht geäussert. Es sei
nicht nachvollziehbar, wieso der Denkmalpfleger das Projekt und vor allem die
Umgebungsgestaltung zunächst äusserst kritisch beurteilt, seine Beurteilung aber
anschliessend geändert habe, obwohl die Umgebungsgestaltung gleich blieb.
b) Das umstrittene Chalet an der AI._Strasse 18 ist im Bauinventar
AM._ als erhaltenswertes K-Objekt eingestuft und gehört zu einer Gebäudegruppe
(Gebäudegruppe B, Chalets AI._Strasse). Beim unmittelbar benachbarten
Gebäude des Beschwerdeführers 27 handelt es sich gemäss Bauinventar um ein
schützenswertes K-Objekt, welches ebenfalls einer Gebäudegruppe zugeteilt ist
13
(Gebäudegruppe A, Untere AI._Strasse). Beide Objekte unterliegen damit dem
Schutz von Art. 10b BauG. Gemäss Absatz 1 dieser Bestimmung können Baudenkmäler
nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens für bisherige oder passende
neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres Wertes verändert werden, dürfen
jedoch durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden. Beim
Gebäude der Beschwerdegegner ist zudem Art. 10b Abs. 3 BauG zu beachten, wonach
erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu
bewahren sind.
Betreffen Baubewilligungsverfahren schützenswerte und erhaltenswerte Baudenkmäler, die
Bestandteil einer im Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige
kantonale Fachstelle in jedem Fall in das Verfahren einzubeziehen (Art. 10c Abs. 1 BauG,
Art. 22 Abs. 3 BewD). Allerdings kann die Erziehungsdirektion des Kantons Bern (ERZ)
gemäss Art. 36 Abs. 2 DPG13 auf Gesuch hin Gemeinden mit einer eigenen, geeigneten
Fachstelle für Denkmalpflege Aufgaben und Befugnisse aus diesem Gesetz übertragen.
Dies ist bei der Stadt Bern der Fall. Soweit sich bei der Beurteilung des Bauvorhabens
Fragen des Denkmalschutzes stellen, ist deshalb grundsätzlich auf die Beurteilung der
städtischen Denkmalpflege abzustellen.14
c) Das ursprüngliche Baugesuch vom 12. Dezember 2012 wurde durch die städtische
Denkmalpflege geprüft. Dies ergibt sich aus dem Schreiben des Bauinspektorats der Stadt
Bern an die Beschwerdegegner vom 3. April 201315, worin diesen die Einwände der
Denkmalpflege eröffnet wurden. Dabei machte die Denkmalpflege einerseits Vorbehalte
zum Gebäude der Beschwerdegegner selber (Materialisierung der Kamine,
Höhenstaffelung der Kamine, Dach des Erschliessungsanbaus). Andererseits wurde die
Umgebungsgestaltung kritisiert. Diese verunkläre und beeinträchtige sowohl die Einbettung
des Einzelbaus als auch das durch die "waldartige", dicht begrünte steile Hanglage
bestimmte Ensemble. Nach der Projektänderung vom 19. September 2013 hat die
städtische Denkmalpflege diese Einwände gemäss eigenen Aussagen16 zurück
genommen: So seien mit dieser Projektänderung die Pläne in ihrem Sinne betreffend
Höhenstaffelung der Kamine und des Anbaus angepasst worden. Auch hinsichtlich der
13 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41). 14 Vgl. zum Ganzen VGE 100.2011.172 vom 31. Oktober 2012, E. 2.1. 15 Vorakten pag. 374. 16 Stellungnahme städtische Denkmalpflege vom 14. August 2015.
14
Umgebungsgestaltung sei auf die wesentlichen, von ihr beanstandeten Mängel
eingegangen worden. Die baurechtlichen Bedingungen der Terrassierungen im
Aussenraum seien eingehalten und weder das Stadtplanungsamt noch Stadtgrün habe
gegen das überarbeitete Projekt einen Einspruch erhoben. Entsprechend führte die
Vorinstanz im Entscheid aus, die in der ersten Eingabe ersuchten Eingriffe am
bestehenden Gebäude seien mit der zweiten Eingabe reduziert worden. Die
Denkmalpflege der Stadt Bern habe die zweite Eingabe (Projektänderung) nicht
beanstandet.
Diese Ausführungen zeigen, dass das Bauvorhaben sowohl im ursprünglichen Zustand als
auch nach Einreichung der Projektänderung im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren
durch die städtische Denkmalpflege als zuständige Fachbehörde beurteilt worden ist, auch
wenn kein eigentlicher Fachbericht eingeholt wurde. Ein Verstoss gegen Art. 10c Abs. 1
BauG oder Art. 22 BewD – wie dies von den Beschwerdeführenden 1 bis 26 sinngemäss
geltend gemacht wird – ist damit zu verneinen. Die fehlende schriftliche Beurteilung der
Denkmalpflege führte jedoch zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der
Beschwerdeführenden (vgl. E. 3 und 4).
d) Vorab ist zu prüfen, ob die geplanten baulichen Veränderungen am Haus der
Beschwerdegegner den denkmalpflegerischen Vorgaben standhalten. Relevant ist dabei
das Bauvorhaben, wie es sich aus den Plänen der Projektänderung II vom 20. April 2015 /
30. Juni 2015 ergibt, wobei sich dieses hinsichtlich der geplanten Veränderungen am
bestehenden Haus mit den beiden Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nicht
geändert hat.
Die städtische Denkmalpflege charakterisierte das Gebäude der Beschwerdegegner in der
Stellungnahme vom 14. August 2014 wie folgt: "Das Gebäude AI._Strasse 18 ist ein typischer Vertreter eines in gemischter Bauweise
(Sockel und Erdgeschoss gemauert, Obergeschoss in Holzkonstruktion) errichteten chaletartigen
Heimatstils. Mit Baujahr 1935 zählt es zur jüngeren Generation der vom Schweizer Holzstil
geprägten Wohnhäuser, die in ähnlicher Form in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts in der
ganzen Schweiz eine weite Verbreitung fanden (im Gegensatz dazu die benachbarten, nicht
inventarisierten Bauten der gleichen Baugruppe Nr. 12 von 1911 und Nr. 28 von 1919, die der
älteren Generation zuzurechnen sind). Neben der beschriebenen Bauweise prägen das voluminöse,
weit ausgreifende Dach, unterschiedliche profilierte Holzelemente sowie die zahlreichen Holzlauben
dieses Gebäude."
15
Die geplanten Veränderungen im und am umstrittenen Chalet beurteilte die städtische
Denkmalpflege folgendermassen: "Veränderungen, die sich in die vorhandene Bauweise und Bausubstanz einordnen und
Erweiterungen, die auf den bestehenden Bau Rücksicht nehmen resp. seine Bedeutung nicht
schmälern, sind bei einem erhaltenswerten Objekt zulässig. In diesem Sinne hat die Denkmalpflege
auch den grössten baulichen Eingriff am Objekt geprüft und schliesslich dem modernen Anbau auf
der Gebäuderückseite zugestimmt. Dieser an der hangseitigen Nord-Ostfassade angegliederte
Kubus soll neu die Vertikalerschliessung aufnehmen ist vom öffentlichen Raum nicht respektive
kaum einsehbar. Damit der charakteristische Ausdruck des Gebäudes nicht wesentlich
beeinträchtigt wird und diese Erweiterung akzeptiert werden kann, wurde festgehalten, dass die
Verbindung zwischen dem Haupt- und Erschliessungsbau sorgfältig zu gestalten ist und dass der
Anbau die Hauptdachform nicht überragen darf. Diese Bedingungen sind mit dem vorliegenden
Baugesuch eingehalten.
Die projektierten Giebellukarnen – zwei Dachaufbauten, die zur Belichtung des zu Wohnzwecken
ausgebauten Daches notwendig sind – fügen sich in Ausdruck und Detailgestaltung in den
historischen Bestand ein. Sie wurden in Absprache mit der Denkmalpflege projektiert. Diese Gauben
wie auch die Ergänzungen im Bereich der Lauben führen zwar zu einer Veränderung des
Gebäudeäusseren, sie entwickeln sich jedoch in Materialisierung und handwerklicher Detaillierung
aus den schon vorhandenen "zahlreichen gürtenden Balkonen" und sind wie diese dem Schweizer
Holzstil verpflichtet.
Durch die Erweiterung des Gebäudekörpers, insbesondere durch die Verlegung der
Erschliessungszone in den nordseitig angegliederten Kubus, wurde eine Veränderung der
Raumstrukturen hervorgerufen. Dieser teilweisen Entfernung und Verlegung der Wände stimmte die
Denkmalpflege zu. Das Projekt entwickelte sich von Seiten der Denkmalpflege und Bauherrschaft
unter der Voraussetzung, dass der Gesamtcharakter des Gebäudes erhalten bleibe und subtil
ergänzt werde."
Diese Ausführungen der städtischen Denkmalpflege überzeugen. Grundsätzlich ist zu
beachten, dass Baudenkmäler nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens
für bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres
Wertes verändert werden dürfen (Art. 10b Abs. 1 BauG). Die neuen Dachlukarnen sowie
die Dachflächenfenster auf der Nordwest- und auf der Südostseite dienen der Belichtung
des neu geplanten Wohnraums im Dachgeschoss. Die Dachlukarnen sind mit einer Breite
von jeweils 2.65 m relativ bescheiden und nehmen nicht die ganze Dachfläche in
Anspruch. Sie sind zwar optisch sichtbar, passen jedoch in ihrer Ausgestaltung und
Materialisierung zum bestehenden Chalet. Wie die Denkmalpflege nachvollziehbar darlegt,
16
fügen sie sich in Ausdruck und Detailgestaltung gut in den historischen Bestand ein.
Dasselbe gilt für die neuen Balkonelemente, welche sich den bereits vorhandenen
zahlreichen Balkonen anpassen. Auch die nordwestseitig geplante Erweiterung des
Erdgeschosses übernimmt die Bauweise in diesem Bereich (gemauert) und ordnet sich
damit gut in das bestehende Bild ein. Trotz dieser Veränderungen am Äussern des
Gebäudes bleibt der ursprüngliche Charakter des erhaltenswerten Objekts (chaletartiger
Heimatstil mit voluminösem, weit ausgreifendem Dach, unterschiedlich profilierten
Holzelementen sowie zahlreichen Holzlauben) daher erhalten. Die neue Terrasse im ersten
Untergeschoss ist in den unteren Bereichen des Gebäudes geplant und tritt daher – bei
einem Gesamtanblick des Gebäudes – nicht dominant in Erscheinung. Sie tangiert die
oberen, charakterprägenden Teile des Chalets nicht und kann damit aus Sicht des
Denkmalschutzes ebenfalls akzeptiert werden. Der moderne Erschliessungsanbau stellt
einen bewussten Kontrastpunkt zum Chalet dar; er soll als neues Element wahrgenommen
werden. Da er hangseitig an die Nordost-Fassade angrenzt und das Dach dieses Anbaus
des Hauptgebäudes nicht überragt, ordnet er sich diesem klar unter. Von den anlässlich
des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 begangenen Standorten in der näheren und
weiteren Entfernung wäre der Erschliessungsbau nicht oder kaum wahrnehmbar. Die
Charakteristik des Chalets bleibt also auch mit dem Erschliessungsbau gewahrt.
Schliesslich sind diverse Änderungen an den Raumstrukturen geplant, welche vorab eine
Folge der Auslagerung der Erschliessungstreppen in den Anbau sind. Nach Art. 10b Abs. 3
BauG sind zwar erhaltenswerte Baudenkmäler mit ihren Raumstrukturen zu bewahren, d.h.
eine Auskernung ist in der Regel ausgeschlossen. Anders als bei schützenswerten
Baudenkmälern verlangt das Gesetz hier aber nicht auch den Erhalt der inneren Bauteile
und festen Ausstattungen.17 Vorliegend kann nicht von einer Auskernung gesprochen
werden. Die Raumstrukturen verändern sich zwar, trotzdem wird die Grundstruktur nicht
völlig abgeschafft. Im Unterschied zu einem schützenswerten Haus müssen die inneren
Bauteile auch nicht zwingend erhalten bleiben. Die geplante Raumaufteilung mit
zahlreichen Räumen nimmt Rücksicht auf die bisherige Baustruktur. Damit bleibt der
Charakter des Hauses – der Ansicht der städtischen Denkmalpflege folgend – auch im
Inneren des Gebäudes gewahrt. Die BVE sieht daher keinen Grund, von der Fachmeinung
der städtischen Denkmalpflege abzuweichen.
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 6.
17
e) Bei den geplanten, baulichen Veränderungen in der Umgebung des Hauses ist zu
prüfen, ob durch diese die beiden Baudenkmäler (erhaltenswertes Haus der
Beschwerdegegner, schützenswertes Haus des Beschwerdeführers 27) beeinträchtigt
werden. Die Vorgabe von Art. 10b Abs. 1 BauG, wonach Baudenkmäler durch
Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden dürfen, ist jedoch nicht
absolut zu verstehen und bedeutet nicht, dass die Umgebung überhaupt nicht verändert
werden darf. Eine Veränderung soll aber auf das Baudenkmal grösstmögliche Rücksicht
nehmen und dieses nicht wesentlich beeinträchtigen.18
Auch diesbezüglich ist der Stand des Projekts gemäss Projektänderung II vom 20. April
2015 / 30. Juni 2015 massgebend. Im Vergleich zum Projekt, welches der Bewilligung der
Vorinstanz zugrunde lag, fällt die Umgebungsgestaltung des nun zu beurteilenden Projekts
etwas bescheidener aus. Durch die Erhöhung der Anzahl Stützmauern konnte die Höhe
der Terrassierungen und damit die geplanten Aufschüttungen etwas reduziert werden.
Auch der vorgesehene Pool wurde verkleinert (vgl. E. 2a). Trotzdem bleiben die Eingriffe
unter- sowie oberhalb des Hauses durch die Terrassierungen beträchtlich. Ebenso wird
sich der Grünraum anders präsentieren, da diverse Bäume gerodet und durch neue
Pflanzungen ersetzt werden sollen.
Eine unzulässige Beeinträchtigung der beiden Baudenkmäler durch diese neue
Umgebungsgestaltung ist aus denkmalpflegerischer Sicht jedoch zu verneinen: Durch die
Hanglage und den Standort des Gebäudes der Beschwerdegegner im oberen Bereich der
Bauparzelle hebt sich dieses von der geplanten Terrassierung und der neuen
Umgebungsgestaltung inklusive Pool im unteren Teil der Parzelle deutlich ab und bleibt mit
seinen Qualitäten und Eigenschaften, die zu seiner Qualifizierung als erhaltenswert geführt
haben (vgl. E. 5d), erkennbar. Selbst wenn gewisse höhere Bäume weichen werden, bleibt
aus der Distanz vorab das Gebäude, die darunterliegende Terrassierung jedoch nicht oder
kaum wahrnehmbar, wie dies der Rundgang anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober
2014 gezeigt hat.19 Die Umgebungsveränderungen oberhalb des Gebäudes werden durch
dieses gänzlich abgedeckt und stellen ebenfalls keine unzulässige Beeinträchtigung des
erhaltenswerten Baus dar.
18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 7. 19 Vgl. Fotodossier 2 Rundgang, Augenschein vom 16. Oktober 2014.
18
Diese Ausführungen gelten erst Recht für das schützenswerte Gebäude des
Beschwerdeführers 27. Auch dieses Gebäude, welches sich zusätzlich noch seitlich von
den Umgebungsveränderungen des Bauvorhabens absetzt, wird in seinen Qualitäten und
Eigenschaften nicht beeinträchtigt. Die Denkmalpflege der Stadt Bern kam sogar bei der
Beurteilung des erstinstanzlich bewilligten Projekts, welches hinsichtlich der
Umgebungsgestaltung noch weiter ging, zum Ergebnis, dass eine Beeinträchtigung des
Gebäudes des Beschwerdeführers 27 zu verneinen sei, wobei bei der Bauausführung ein
besonderes Augenmerk auf die Einbindung und die Übergänge der neuen
Umgebungsgestaltung zu den Nachbarparzellen zu legen sei (Stellungnahme vom 14.
August 2014). Im vorinstanzlichen Entscheid wird als Auflage verlangt, dass neben allen
baulichen Einzelheiten der Fassaden, des Liftanbaus und des Daches auch die
Hochbauten in der Umgebung vor Vergebung der entsprechenden Arbeiten der
Denkmalpflege vorzulegen sind (Entscheid, S. 13 unten). Der Beschwerdeführer 27
dagegen begründet nicht näher, wieso sein Haus – wie von ihm behauptet – durch das
Bauvorhaben stark beeinträchtigt und in seiner Bedeutung heruntergesetzt wird. Dass die
Denkmalpflege die Umgebungsgestaltung des ursprünglichen Projekts kritisiert hat, ist
vorliegend nicht mehr von Bedeutung, ist doch bei der Beurteilung nur noch das aktuelle,
inzwischen mehrfach geänderte Projekt massgebend. Im Übrigen kritisierte die
Denkmalpflege bei der Umgebungsgestaltung des damaligen Projekts nicht eine
übermässige Beeinträchtigung des Hauses des Beschwerdeführers 27, sondern eine
solche des Hauses der Beschwerdegegner bzw. des diesbezüglichen Ensembles
(Gebäudegruppe B "Chalet AI._Strasse; das Haus des Beschwerdeführers 27
gehört nicht zu diesem Ensemble).
f) Zusammenfassend beeinträchtigt das Bauvorhaben – der Fachbeurteilung der
städtischen Denkmalpflege folgend – weder das erhaltenswerte Gebäude der
Beschwerdegegner noch das schützenswerte Gebäude des Beschwerdeführers 27 in
übermässiger bzw. unzulässiger Weise. Es ist mit den Vorgaben der Denkmalpflege
vereinbar. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden erweisen sich in diesem Punkt als
unbegründet.
6. Ortsbild- und Umgebungsschutz
19
a) Die Beschwerdeführenden bringen in ihren Beschwerden vor, das Bauvorhaben
sowie die Gestaltung des Aussenraumes würden sich nicht in das Stadt- und Quartierbild
einfügen und in mehrfacher Hinsicht die Bestimmungen zum Aaretalschutzgebiet verletzen.
Der Erschliessungsbau sei überdimensioniert, füge sich in Kombination mit dem
bestehenden Wohnhaus in keiner Weise in das Landschaftsbild der Aaretalhänge ein.
Auch die geplante mehrstufige Terrassierung des Geländes und das Anbringen von
Stützmauern würden einen massigen Eingriff in die bislang stark durchgrünte Landschaft
darstellen und dadurch das Erscheinungsbild der Liegenschaft und des Aarehanges
wesentlich beeinträchtigen. Das Grundstück sei aus der Ferne gut einsehbar. Durch die
massive Änderung der Umgebungsgestaltung und das Fällen einer Vielzahl von Bäumen
werde diese Einsehbarkeit noch verstärkt. Es würden zahlreiche Bäume gefällt, die das
Landschaftsbild weiträumig als Silhouette prägten. Dadurch werde das gesamte
Erscheinungsbild und die Waldatmosphäre, wie es im Bauinventar für die betreffende
Gebäudegruppe beschrieben werde, zerstört. Der Beschwerdeführer 27 bringt zudem vor,
das Schutzziel des ISOS werde verletzt.
Auch nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren, mit welchen die
Umgebungsgestaltung verändert wurde, halten die Beschwerdeführenden an diesen
Vorbringen fest. Die Eingriffe ins Gelände seien nach wie vor massiv und es werde eine
künstlich geschaffene Landschaft von der Einstellhalle bis unten im Garten geschaffen. Die
Minderhöhe der Stützmauern werde mit einer zusätzlichen Stützmauer kompensiert, so
dass noch mehr zubetoniert werde. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden 1 bis 26 hat
die Projektänderung sogar zu einer Verschlechterung geführt. Mit der zusätzlichen
Stützmauer verstärke sich die Tendenz, gegen das Ortsgelände zu bauen. Auf die
Begrünung der Stützmauern sei nun gänzlich verzichtet worden. Der geplante Spalier habe
keinen deckenden Effekt. Die direkte Einsehbarkeit dieser gestaffelten, mehrfachen
Stützmauerfront bleibe bestehen und führe zu einer nachhaltigen Zerstörung des
Aaretalschutzgebiets.
b) Das umzubauende Haus ist – wie erwähnt – Teil der Baugruppe Gebäudegruppe B
"Chalets AI._Strasse". Gemäss dem Eintrag im Bauinventar bilden die teilweise
bis zu 100-jährigen Gebäude ein relativ geschlossenes Heimatstilensemble und verkörpern
eine Art "Kurortarchitektur"; besonders geprägt wird dieser Eindruck neben der Architektur
vom dichten Baumbestand, der geradezu Waldatmosphäre hervorruft. Das benachbarte
Gebäude des Beschwerdeführers 27 ist Teil der Gebäudegruppe A "Untere
20
AI._Strasse", welche gemäss Eintrag von einem geschlossenen Ensemble
massiver, giebelständiger Heimatstilbauten geprägt wird. Das Haus des
Beschwerdeführers 27 wird dabei als "von neuenburgischen Vorbildern der Hochgotik und
Renaissance beeinflusstes Haus aus dem Jahr 1908" umschrieben.
c) Laut Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen die Landschaften, Orts- und
Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Art. 6 Abs. 1 BO legt fest, dass Bauten, Gebäudeteile
und Gestaltungen des öffentlichen sowie privaten Aussenraums, die sich in ihrer
Erscheinung nicht in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild sowie die Stadtsilhouette
einfügen oder die Einheitlichkeit der wesentlichen Merkmale der betreffenden Bebauung
nicht wahren, unzulässig sind, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen.
Für die Einordnung sind nach Abs. 2 von Art. 6 BO insbesondere die Gestaltung und
Anordnung folgender Elemente massgebend: "a Standort, Stellung und Form (Baukubus und Dach) des Gebäudes;
b. Gliederung der Aussenflächen (Fassaden und Dach), insbesondere von
Sockelgeschoss, Dachrand, Balkone, Erker und Attika;
c. Material und Farbe;
d. Eingänge, Ein- und Ausfahrten;
e. Aussenraum, insbesondere die Begrenzung gegenüber dem Strassenraum, die
Lärmschutzmassnahmen, die Abstellplätze und die Bepflanz ung.“
Das Bauvorhaben liegt zudem im Aaretalschutzgebiet. Zweck des Aaretalschutzgebiets ist
nach Art. 72 Abs. 1 BO die Erhaltung der besonderen Schönheit der kleinmassstäblich
überbauten sowie stark durchgrünten Aaretalhänge. Art. 74 Abs. 1 BO verlangt unter
anderem, dass sich Bauten und Anlagen einschliesslich Stützmauern bezüglich
Gestaltung, Grösse und Farbgebung ins Landschaftsbild der Aaretalhänge einfügen
müssen.
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher
selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die Stadt Bern
zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der Stadt Bern, zu
bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE als
Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Stadt Bern rechtlich
haltbar ist.20
20 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen.
21
d) Bei der Beurteilung des Vorhabens und seiner Umgebung ist ergänzend zu den
genannten Vorschriften auch das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu berücksichtigen. Die Bauparzelle und die
umliegenden Gebäude sind darin als "Chalets und Heimatstilvillen AI._Strasse"
(Nr. 0.19) mit dem Erhaltungsziel A ("Erhalten der Substanz") eingetragen. Zwar sind das
ISOS und die damit verbundenen Schutzziele nicht unmittelbar verbindlich, da das Erteilen
einer Baubewilligung für das hier umstrittene Vorhaben in der Bauzone keine
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG21 ist.22 Als "anderes Inventar" im Sinne von Art.
13e BauV23 gilt es daher für die Behörden von Kanton und Gemeinden auch im
Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung und es ist entsprechend zu
berücksichtigen.24
e) Die BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die OLK beigezogen. Vor
den im Beschwerdeverfahren vorgenommenen Projektänderungen der Beschwerdegegner
kam die OLK im Bericht vom 2. September 2014 zum Ergebnis, dass dem geplanten
Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes nicht zugestimmt werden
könne. Die Realisierung des Projekts als künstliche Landschaft von der Einstellhalle bis zur
untersten Stützmauer einschliesslich der Hochbauten verändere die örtlich noch
vorhandene, ursprüngliche Charakteristik des Quartiers und des Aarehangs grundlegend.
Die mächtige Aufschüttung werde auch in begrüntem Zustand immer als deutlich störender
Eingriff in die Topographie des Aaretals wahrgenommen. Das Vorhaben komme einer
zusammenhängenden Terrassenüberbauung gleich. Es sei in mancher Hinsicht zu
überladen und bezüglich seiner Massstäblichkeit und architektonischer Ausformulierung zu
unsensibel gestaltet.
Die Beschwerdegegner reichten daraufhin im Beschwerdeverfahren zwei
Projektänderungen ein. Mit der Projektänderung I vom 2. März 2015 passte die
Bauherrschaft die Umgebungsgestaltung auf der Unterseite des Hauptgebäudes an; mit
der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 30. Juni 2015 wurden im oberen Bereich der
21 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451). 22 BGer 1A.11/2007 vom 16.05.2007 E. 2. 23 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 24 VGE 100.2012.332 vom 11. September 2013 E. 4.4, 22020U vom 28. September 2005 E. 2.4.1, BVR 2008 S. 117 E. 2b.
22
Bauparzelle Veränderungen vorgenommen, indem die Nebenbauten näher an das
Hauptgebäude gerückt wurden (zu den Änderungen im Detail, vgl. E. 2a). Relevant ist
einzig das Bauvorhaben gemäss der letzten Projektänderung (Projektänderung II, Pläne
vom 17. April 2015 und 23. Juni 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20.
April 2015 und 30. Juni 2015). Ob das von der Vorinstanz bewilligte Projekt aus
ästhetischer Sicht bewilligt werden kann, ist nicht mehr zu prüfen.
f) Mit Bericht vom 19. Mai 2015 äusserte sich die OLK zum aktuellen Vorhaben.
Hinsichtlich der Beschreibung der Umgebung und des bestehenden Zustands führte sie
aus, der Bericht vom 2. September 2014 habe nach wie vor Gültigkeit. Darin hält die
Fachbehörde Folgendes fest: "Das vorgesehene Bauvorhaben liegt am rechten Aareufer in Hanglage mit Ausrichtung Südwest auf
das AN._quartier. Die Parzelle gehört zum Perimeter des Aaretalschutzgebiets und wird
hangparallel von Süden über einen Ausläufer der AI._Strasse oberhalb der Liegenschaft
AI._Strasse 16 erschlossen. Prägend für das Gebiet sind die einzelnen Punktbauten
(Baugruppe A und B) mit ihren talseitig hohen Sockelausbildungen sowie ein durchgehender
Baumbestand auf den verhältnismässig grossen Parzellen. Unterhalb des als Chalet konzipierten
Wohnhauses im oberen Parzellenbereich und dessen Erschliessungsbauwerken befindet sich der
heute nur leicht terrassierte Garten der Liegenschaft, welcher sich durch eine mit Bäumen und
Sträuchern durchsetzte, romantisch wirkende Umgebungsgestaltung auszeichnet. [...] Als Objekt
der Baugruppe B "Chalets AI._Strasse" und in unmittelbarer Umgebung der Baugruppe A
trägt das Holzhaus wesentlich zum Charakter und zum Erscheinungsbild der Umgebung
AI._Strasse bei. Die im Inventar beschriebene Atmosphäre ist hier noch gut spürbar und
wohl auch mitentscheidend für die Aufnahme als einzig erhaltenswertes Objekt der Baugruppe B ins
kantonale Inventar."
Zur Einordnung des Bauvorhabens in das umliegende Stadt-, Quartier- und Strassenbild
sowie in das Aaretalschutzgebiet führt die OLK in ihrem aktuellen Bericht vom 19. Mai
2015 Folgendes aus: "Die vorliegenden Projektänderungen I und II vom 2. März bzw. 21. April 2015 zeigen grundlegende
Überarbeitungen des Bauvorhabens in den Bereichen der Umgebungsgestaltung und den östlichen
Nebenbauten (Keller und Garagen).
Umgebungsgestaltung: Die Terrassierung des westlichen Vorlandes folgt nun der Ausrichtung des
Gebäudes und trägt dadurch grundsätzlich zu einer Beruhigung der neuen Gartentopographie bei.
Gegenüber den ursprünglichen Baugesuchsplänen folgen die neu projektierten Terrassenstufen im
Grundsatz dem vorhandenen Terrainverlauf, werden in ihrer Höhe bis 2 m niedriger geplant und
fügen sich dadurch besser in die Umgebung ein. Die beidseitig geplanten Treppenerschliessungen
23
ermöglichen auf einfache Weise einen sanften Übergang von den Terrassenstufen zu den
angrenzenden Parzellengrenzen. Die vorliegende Umgebungsgestaltung schafft es so, den Hang
als solchen mit einer nutzbaren Terrassierung zu verbinden und in seiner Gesamtheit erlebbar zu
machen. Mit Anschlusspunkten und Übergängen bei den Treppenpodesten gelingt eine Einbettung
zu den Nachbarparzellen, die auf den Ort eingeht und sich so selbstverständlich in den Aarehang
eingliedert.
Östliche Nebenbauten: Augenfällig zeigt die Projektänderung II das Abrücken der unterirdischen
Nebenbauten von den Parzellengrenzen. Die verstärkte Ausrichtung der Nebenbauten an die
Stellung des Haupthauses trägt auch in diesem Bereich zu einer Projektberuhigung bei. Das
Bauprojekt respektiert die topographischen Randbedingungen besser und nimmt sich gegenüber
den ursprünglichen Baugesuchsplänen zurück.
In der Gesamtschau tragen die Projektänderungen in den beiden Bereichen
"Umgebungsgestaltung" und "Nebenbauten" zu einer besseren Eingliederung des Bauvorhabens in
die bestehende Situation bei. Durch Ausrichtung der neuen Bauwerke am Hauptbau wird dieser
gestärkt und kann sich weiterhin als Hauptgebäude am Ort behaupten. Die konkurrenzierende
Körperhaftigkeit der Gartenanlage auf den ursprünglichen Baugesuchsplänen ist einer
Terrassierung gewichen, die den Aarehang und das Wohnhaus gebührend respektiert.
Antrag: Aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes kann dem vorliegenden Bauvorhaben
zugestimmt werden."
g) Das Rechtsamt der BVE konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober
2014 ein eigenes Bild des Standortes und der Umgebung machen. Wie die OLK in ihrem
ersten Bericht vom 2. September 2014 treffend ausführt, prägt das Chalet als Punktbau mit
dem talseitig hohen Sockelgeschoss das Bild der Bauparzelle. Der darunterliegende, leicht
terrassierte Garten ist mit diversen Bäumen und Sträuchern durchsetzt und wirkt durch
seine verwilderte Art unberührt und naturnah. Allerdings ist der Garten in diesem Zustand
kaum nutzbar. Da sich die Bauparzelle in einer Wohnzone befindet, kann eine
Nutzbarmachung des Gartenbereichs mittels Terrassierung nicht grundsätzlich verboten
werden. Auch aus ästhetischer Sicht ist eine Terrassierung dieses Bereichs nicht
ausgeschlossen, wie dies die OLK in zutreffender Weise auch schon am Augenschein vom
16. Oktober 2014 ausführte, als noch das erstinstanzlich bewilligte Vorhaben beurteilt
wurde: So lehne sie Terrassierungen grundsätzlich nicht ab, solche seien im Aarehang
auch schon vorhanden. Hier sei aber mindestens ein Niveau zu viel geplant.25
25 Protokoll des Augenscheins vom 15. Oktober 2014, S. 15 Votum OLK.
24
Mit den im Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderungen hat sich das
Umgebungsbild verändert. Unterhalb des geplanten Pools sind neu vier statt wie bisher
drei sichtbare Stützmauern (und damit insgesamt vier Terrassen statt drei) vorgesehen.
Die Höhe der einzelnen Stützmauern wurde dadurch reduziert. So weist etwa die höchste
Stützmauer (gleich unterhalb des Pools) ab gewachsenem Terrain eine Höhe von 4.7 m
auf, während dem diese vor den Projektänderungen 6.09 m betrug (vgl. Plan Schnitt A-A).
Auch der sichtbare Bereich der Stützmauern ist kleiner geworden und beträgt neu 1.8 m
bei den drei oberen Stützmauern und 2.55 m bei der untersten Stützmauer (gemessen ab
fertigem Terrain). Die Aufschüttungen sind zwar immer noch beträchtlich, fallen aber nicht
mehr so massiv aus wie zuvor. Insgesamt sind die Terrassierungen damit weniger auffällig
als beim erstinstanzlich bewilligten, von der OLK noch kritisierten Projekt. Durch die
Herabsetzung der Terrassierungen gelingt eine bessere Einbettung in den Aarehang und
ein sanfterer Umgang mit dem Terrain. Auch wird so ein besserer Übergang zu den
Nachbarparzellen geschaffen. Dazu kommt, dass die Einsehbarkeit dieses Bereichs der
Parzelle aus der Distanz sowieso schon stark eingeschränkt ist (vgl. Fotodossier
Rundgang Augenschein). Die Position des darüber liegenden Hauptgebäudes als
dominanter Punktbau wird wieder gestärkt; im Unterschied zum vorherigen Projekt wird
das Chalet wieder besser als Einzelbau wahrgenommen. Insgesamt trägt die
bescheidenere Terrassierung – der Ansicht der OLK folgend – zu einer besseren
Einfügung des gesamten Vorhabens in die Umgebung und zu einer Beruhigung der neuen
Gartentopographie bei. Positiv wirken sich diesbezüglich auch die Treppenerschliessungen
zwischen den Terrassen aus, welche nicht mehr an den unterschiedlichsten Stellen des
Gartens vorgesehen sind, sondern neu entlang der Parzellengrenzen. Weiter haben die
Beschwerdegegner auch den Pool in der Breite reduziert (neu 3.20 x 8 m statt bisher 5.10
x 8 m), was ebenfalls hilft, dass sich die Gartenanlage im Vergleich zum Chalet mehr
zurücknimmt.
Es dürfte zwar unbestritten sein, dass das unberührte und wilde Element des Gartens, wie
er jetzt besteht, mit dem Bauvorhaben wegfällt. Es kann jedoch aus Sicht der BVE nicht
verlangt werden, dass diese Elemente erhalten bleiben. Mit der ausreichenden und
adäquaten Ersatzbepflanz ung (vgl. E. 7) stellen die Beschwerdegegner sicher, dass der
Grünraum bzw. der Baumbestand den Anforderungen des Aaretalschutzgebiets genügt.
Wieso mit dem neu geplanten Spalier entlang der Stützmauern kein deckender Effekt
erzielt werden kann, wie dies die Beschwerdeführenden geltend machen, ist nicht
nachvollziehbar und wird von diesen auch nicht näher begründet. Mit diesen gitterartigen
25
Konstruktionen wird es Kletterpflanzen erleichtert, eigenständig emporwachsen zu können.
Insofern stellt das Projekt auch diesbezüglich in ästhetischer Hinsicht eine Verbesserung
dar. Der geplante Erschliessungsbau schliesslich befindet sich auf der vom Aareufer
abgewandten Seite hinter dem bestehenden Hauptgebäude. Das Landschaftsbild wird
durch diesen Anbau nicht gestört.
h) Insgesamt sieht die BVE keinen Anlass, von der Fachmeinung der OLK
abzuweichen. Die Projektänderungen im Beschwerdeverfahren haben dazu geführt, dass
sich das Bauvorhaben besser in die bestehende Situation eingliedert. Die
Umgebungsgestaltung respektiert nun den Aarehang und das Wohnhaus als Teil der
Gebäudegruppe B "Chalets AI._Strasse" gebührend. Das Chalet bleibt trotz der
baulichen Veränderungen in seinen Qualitäten und Eigenschaften erhalten und passt damit
nach wie vor in die Bebauungsstruktur der Umgebung. Damit berücksichtigt das
Bauvorhaben auch das Anliegen des ISOS, wonach die Substanz dieser Bauten zu
erhalten ist. Das Projekt fügt sich in das Orts- und Landschaftsbild des Aaretalhangs ein.
Der Ansicht der Stadt Bern folgend sind die ästhetischen Vorgaben der Bauordnung
eingehalten. Das Vorhaben kann aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes bewilligt
werden.
7. Umgebungsbepflanzung
a) Gemäss den Beschwerdeführenden fehlt es an den Bewilligungsgründen für die
Rodung der geschützten Bäume. Die Ausführungen der Vorinstanz zum schlechten
Zustand der Bäume seien weder hinreichend schlüssig noch nachvollziehbar. Auch würden
die geplanten Ersatzpflanz ungen hinsichtlich Qualität, Anzahl, Baumhöhe und Volumen
keine gleichwertige Kompensation zum bestehenden Baumbestand darstellen. Der
Beschwerdeführer 27 befürchtet zudem, eine Rotbuche nahe an der Parzellengrenze
würde durch die Bauarbeiten derart beschädigt, dass diese anschliessend absterben und
gefällt werden müsse.
b) Der Garten/die Umgebung der beschwerdegegnerischen Parzelle Bern
Grundbuchblatt Nr. AF._ ist in der Liste historischer Gärten und Anlagen der
Schweiz vom Kanton Bern (ICOMOS) und im Inventar der historischen Gärten der Stadt
Bern mit Eintrag aus dem Jahr 1935 als "Garten mit wertvollem Baumbestand"
26
verzeichnet.26 Im Inventar der besonders schutzwürdigen Bäume der Stadt Bern wurde bei
einer Neuaufnahme des Baumbestands 1986 unter Bemerkungen festgehalten: "Bäume
allgemein in schlechtem Zustand". Der Aussenraum ist schliesslich im Garteninventar SGB
1991 aufgeführt.
Weiter liegt die Bauparzelle gemäss Art. 3 Abs. 2 BSchR27 – wie das ganze
Aaretalschutzgebiet – in der Baumschutzzone A. Die Beseitigung von Bäumen bedarf in
dieser Zone ab einem gewissen Mindestumfang (Mindest-Stammumfang 30 cm bzw.
Durchmesser ca. 10 cm, gemessen 1 m über dem gewachsenen Boden) einer Bewilligung
(Art. 3 Abs. 3 Bst. a BSchR). Die Bewilligungsgründe sind in Art. 4 BSchR aufgeführt. Für
jeden beseitigten Baum ist in der Regel eine geeignete Ersatzpflanzung auf dem gleichen
oder, in Ausnahmefällen, auf einem benachbarten Grundstück anzuordnen (Art. 5 Abs. 1
BSchR). Hängt die Beseitigung geschützter Bäume mit einem Baugesuch zusammen, so
ist das Beseitigungsgesuch mit dem Baugesuch beim Bauinspektorat einzureichen (Art. 9
Abs. 1 BSchR). Die fachliche Beurteilung des Beseitigungsgesuchs obliegt der
Stadtgärtnerei (ab 1. Januar 2013 „Stadtgrün Bern" genannt), die dem Bauinspektorat eine
schriftliche Stellungnahme und einen Antrag zum Baumbeseitigungsgesuch unterbreitet
(Art. 9 Abs. 2 BSchR).
Zu beachten ist schliesslich Art. 73 BO, wonach bei Neu- und in die Gebäudestruktur
eingreifenden Umbauten im Aaretalschutzgebiet mindestens zwei Drittel des unüberbauten
Grundstücksareals zu begrünen und auf der Talseite der Gebäude Bäume zu pflanz en
sind.
c) Aus dem aktuellen Umgebungsgestaltungsplan28 ergibt sich, dass auf der
Bauparzelle oberhalb des Hauses acht Bäume gefällt und sieben Bäume erhalten werden
sollen. Unterhalb des Hauses sollen zwei Robinien gefällt werden. Der Plan sieht anstelle
der zu fällenden Bäume diverse Ersatzpflanzungen vor. Bezüglich der zu rodenden und der
zu erhaltenden Bäume hat sich mit den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nichts
geändert. Bei den Ersatzpflanzungen dagegen sieht der aktuelle, zu beurteilende
Umgebungsgestaltungsplan gewisse Änderungen im Vergleich zum erstinstanzlich
26 Vorakten pag. 99 f. 27 Baumschutzreglement der Stadt Bern vom 7. Juni 1998 (BSchR, SSSB 733.1). 28 Plan "Umgebungsgestaltung / Werkleitungen" vom 17.4.2015, gestempelt von der BVE am 20. April 2015 (Projektänderung II).
27
bewilligten Plan vor, sowohl betreffend der Lage als auch betreffend der Art der gewählten
Pflanzungen.
Die Bauherrschaft hat mit dem ursprünglichen Baugesuch ein Beseitigungsgesuch für die
zu fällenden Bäume eingereicht.29 Ebenso liess sie von der Firma AO._ eine
Baumzustandsliste des Baumbestandes erstellen.30 Diese kam bezüglich des
Baumbestandes oberhalb des Hauses zum Schluss, dass die meisten der
aufgenommenen Bäume einen Schrägstand aufweisen würden, welcher zum Teil auf das
Rutschen des Hanges zurückzuführen sei. Die Wurzeln der Bäume würden das Rutschen
des Hanges nicht zu verhindern vermögen. Vielmehr erhöhe sich die Rutschgefahr durch
das Gewicht der zum Teil hohen Bäume erheblich. Ein Teil der Bäume weise eine zum Teil
schwache Vitalität auf; verschiedene Bäume hätten zudem grosse faulende
Astungswunden. Zu den beiden bestehenden Robinien unterhalb des Hauses wird
ausgeführt, dass diese sowohl die Hausfassade wie auch den Garten übermässig
beschatten würden. Eine genaue Kontrolle unter dem starken Efeubewuchs habe ergeben,
dass die Vergabelungen spitzwinklig verlaufen und meist auch eingewachsene Rinde
aufweisen würden. Dadurch entstehe eine erhöhte Bruchgefahr der Kronen.
Die Stadt Bern führt im vorinstanzlichen Entscheid aus, mit der Unterzeichnung des
Umgebungsgestaltungsplanes habe das Stadtplanungsamt/Freiraumplanung in Absprache
mit der Stadtgärtnerei (Stadtgrün Bern) der Fällung diverser Bäume und deren
Ersatzpflanzung zugestimmt. In der Stellungnahme vom 20. Juni 2014 führt sie zudem aus,
die Neupflanzungen und Baumfällungen seien durch den Baumschutzexperten von
Stadtgrün Bern vor Ort geprüft und gutgeheissen worden.
d) Stadtgrün Bern hat auf Aufforderung des Rechtsamts im Beschwerdeverfahren eine
Stellungnahme eingereicht. In diesem Schreiben vom 13. August 2014 führt die
Fachbehörde vorab aus, dass alle zu fällenden Bäume den Mindestumfang gemäss Art. 3
Abs. 3 Bst. a BSchR erreichen. Deren Beseitigung bedarf daher einer Bewilligung im Sinne
von Art. 4 BSchR.
Stadtgrün Bern beurteilt die Ausführungen und Schlüsse der Firma AO._ in der
Baumzustandsliste insgesamt als plausibel. Die Einschätzung zum Zustand der insgesamt
zehn zu fällenden Bäume wird geteilt. Es handle sich um eine waldähnliche Situation,
29 Vorakten pag. 148. 30 Vorakten pag. 140 ff.
28
weshalb die Bäume nicht nur einzeln beurteilt werden dürften, sondern auch die
Einwirkungen eines Baumes auf die benachbarten Bäume einbezogen werden müsse. Die
Fachbehörde ist der Ansicht, dass die Bewilligungsgründe für deren Beseitigung vorliegen.
Dabei beruft sie sich bei allen Bäumen auf Art. 4 Abs. 1 Bst. b BSchR, wonach ein
Bewilligungsgrund vorliegt, wenn mit der Erhaltung eines Baums eine wesentliche Gefahr
für Menschen oder Sachen verbunden wäre. Dies begründet sie mit einer erhöhten
Bruchgefahr aufgrund von Faulstellen oder engen V-Vergabelungen (enge Vergabelung
mit eingewachsener Rinde) bzw. mit einer Beeinträchtigung der Standsicherheit aufgrund
der Hanglage. Die Fachbehörde gesteht zwar ein, dass einzeln betrachtet nicht jeder der
zu fällenden Bäume akut gefährdet sei. Würden jedoch Bäume aus der Gruppe entfernt, so
änderten sich unter anderem die Windverhältnisse. Die Bruchgefahr und die Wurfgefahr
würden dadurch erhöht. Bei den Bäumen Nrn. 1 und 7 erachtet Stadtgrün Bern zudem die
Fällung aufgrund des Gesundheitszustands als notwendig (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BSchR); bei
den Bäumen Nrn. 9 und 10 liege zusätzlich der Bewilligungsgrund von Art. 4 Abs. 1 Bst. c
BSchR vor, wonach die Beseitigung eine Pflegemassnahme für den umstehenden
Baumbestand darstellt.
Die BVE sieht keinen Grund, von diesen schlüssigen Einschätzungen der Fachbehörde
abzuweichen, zumal die Beschwerdeführenden nicht näher darlegen, wieso die
Bewilligungsgründe für die Fällung nicht erfüllt sein sollten. Bereits im Jahr 1986 wurde im
Inventar der besonders schutzwürdigen Bäume der Stadt Bern festgehalten, dass die
Bäume allgemein in einem schlechten Zustand seien. Anlässlich des Augenscheins vom
16. Oktober 2014 führte der Vertreter von Stadtgrün Bern auf Frage des Rechtsamts
hinsichtlich der beiden grossen Robinien im unteren Bereich der Parzelle etwa aus, dass
diese beiden Bäume von Fäulnis befallen seien.31 Aufgrund der beeinträchtigten
Standsicherheit infolge der Hanglage, der Schädigung der Bäume im Bereich des Stamms
und der Krone (vgl. Baumzustandsliste der Firma AO._) und der eingeschränkten
Vitalität wegen des dichten Baumbestands wurde die Bewilligung für die Beseitigung dieser
Bäume gestützt auf Art. 4 Abs. 1 Bst. a, b und c BSchR zu Recht erteilt.
e) Das Stadtplanungsamt hat sich im Beschwerdeverfahren mit Stellungnahme vom
3. September 2014 zur vorgesehenen Ersatzbepflanzung des ursprünglichen,
vorinstanzlich bewilligten Projekts geäussert. Dabei kam es zum Schluss, dass die
31 Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 17, Votum Stadt Bern.
29
Ersatzbepflanzungen sowohl adäquat als auch ausreichend seien. Die Pflanzenwahl
bestehe zu einem grossen Teil aus einheimischen Gehölzen. Im Aaretal werde das
Konzept eines locker eingestreuten Baumbestandes verfolgt. Die Ersatzbepflanzungen
würden diesem Bild gerecht. Der heute waldartige Charakter entspreche nicht dem
gewollten Bild. Zudem weise der Bestand standortfremde Arten mit teilweise geringer
Vitalität, Schrägstand und Bruchgefahr auf. Bei den Ersatzbepflanzungen würden
zahlreiche klein- bis mittelkronige Bäume gewählt, die an die Hangsituation angepasst
seien. Die Vertreterin des Stadtplanungsamts führte anlässlich des Augenscheins vom
16. Oktober 2014 aus, dass es aufgrund der Hanglage schwierig sei, beliebig hohe Bäume
zu pflanz en. Eine starke Durchgrünung, wie sie für die Aaretalhänge in Art. 73 BO verlangt
wird, könne nicht nur durch Gehölz, sondern beispielsweise auch durch den Verzicht auf
eine Versiegelung und die Wahl eines Rasens erreicht werden. Locker eingestreute Bäume
würden ausreichen, um den Charakter der Aaretalhänge zu erhalten.32
Die Fachbehörde hat auch den neuen, hinsichtlich der Ersatzbepflanzung leicht
geänderten Umgebungsgestaltungsplan gemäss den Projektänderungen im
Beschwerdeverfahren geprüft und dem Vorhaben zugestimmt (vgl. Stellungnahme der
Stadt Bern vom 8. Juni 2015). Die zuvor gemachten Einschätzungen des
Stadtplanungsamts können daher für die hier zu beurteilende Umgebungsgestaltung nach
wie vor Geltung beanspruchen.
Auch hier ist der Fachmeinung zu folgen. Die Ersatzpflanzungen für die zu rodenden
Bäume muss nach Art. 5 Abs. 1 BSchR geeignet sein. Eine geeignete Ersatzpflanzung
bedeutet nicht, dass die gefällten Bäume zwingend eins zu eins durch gleich hohe
Baumarten zu ersetzen sind. Das Vorhaben sieht zahlreiche, vorab einheimische Bäume
und Büsche als Ersatzbepflanzungen für die insgesamt zehn zu fällenden Bäume vor.
Diese sind zwar oft kleinwüchsiger als die bestehenden Bäume, jedoch zahlreicher und
dank der neuen Terrassierung auf verschiedenen Ebenen vorgesehen. Im Bereich
oberhalb des Hauses – wo sich die Ersatzbepflanzungen mit den Projektänderungen im
Beschwerdeverfahren nicht geändert haben – werden die acht zu fällenden Bäume u.a.
durch diverse mittelgrosse Baumarten (Waldkiefer, Feldahorn, Walnussbaum, Rotbuche)
ersetzt. Damit bleibt die waldartige Atmosphäre in diesem Bereich erhalten.33 Im Garten
unterhalb des Chalets sollen die beiden hohen Robinien weichen. An dessen Stellen sind
32 Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 18, Voten Stadt Bern. 33 So auch Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 18 unten, Votum Stadt Bern.
30
zahlreiche Bäume und Sträucher, vorab entlang der Parzellengrenzen, aber auch auf den
neuen Terrassen vorgesehen (u.a. Amberbäume, Eiben, Waldkiefern, Tulpen-Magnolie,
Felsenbirnen). Es ist kein Grund ersichtlich, wieso diese umfangreichen Ersatzpflanzungen
unterhalb des Gebäudes für zwei zu fällende Bäume nicht ausreichend sein sollten, selbst
wenn mit den Projektänderungen anstelle der Obstbäume an der westlichen
Grundstücksgrenze neu nur Felsenbirnen vorgesehen sind. Auch wenn die waldartige,
unberührte Atmosphäre durch die neue Terrassierung in diesem Bereich etwas verloren
geht, ist die Begrünung nach wie vor ausreichend, um den Charakter des Aaretalhangs zu
erhalten. Wie das Stadtplanungsamt richtig ausführt, ist auch die Vorgabe von Art. 73 BO,
wonach im Aaretalschutzgebiet mindestens zwei Drittel des unüberbauten
Grundstückareals zu begrünen sind, erfüllt. Ebenso sind nach der Projektänderung auf der
Talseite des Gebäudes diverse Bäume vorgesehen, so dass auch die Bestimmung von Art.
73 BO eingehalten ist. Insgesamt erfüllen die vorgesehenen Ersatzpflanzungen die
Anforderungen des BSchR und von Art. 73 BO.
f) Hinsichtlich der Rotbuche des Beschwerdeführers 27 führte Stadtgrün Bern in der
Stellungnahme vom 13. August 2014 aus, die Sondierung der Firma Gartenkultur GmbH
sei von ihnen besichtigt worden. Die Sondierung habe ergeben, dass von der Abgrabung
voraussichtlich keine Hauptwurzeln der Buche betroffen seien.34 Da die Buche laut der
Fachbehörde mit der Veränderung der Standortbedingungen durch das geplante Bauwerk
gewissen Stressfaktoren ausgesetzt wird, verlangt die Vorinstanz im Entscheid vom
14. April 2014 unter den Bedingungen/Auflagen, dass für die Festlegung der
Baumschutzmassnahmen vor Baubeginn mit Stadtgrün Bern Kontakt aufzunehmen sei
(Entscheid, S.11). Welche Massnahmen dies sein können, wird von Stadtgrün Bern in der
Stellungnahme vom 13. August 2014 näher erläutert (Wurzelvorhang, geeignetes
Füllsubstrat, Installation Bewässerung, Stammschutzfarbe gegen stärkere
Sonneneinstrahlung). Der Einschätzung der Fachbehörde, wonach die Rotbuche auf dem
Grundstück des Beschwerdeführers 27 durch das Bauvorhaben nicht gefährdet ist, kann
gefolgt werden.
8. Stützmauern
34 Vgl. Bericht Gartenkultur GmbH vom 3. Dezember 2013, Vorakten pag. 147.
31
a) Die Beschwerdeführenden bringen unter Hinweis auf die BSIG-Weisung
"Baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen nach Artikel 1b BauG" vor, die im
Aaretalschutzgebiet zulässige Höhe für Stützmauern von 3 m werde klar überschritten.
Einerseits seien die Geländer über den Stützmauern unabhängig von der Materialisierung
an die zulässige Höhe der Stützmauern anzurechnen; andererseits sei vom gewachsenen,
und nicht vom fertigen Terrain an zu messen. Weiter bestehe ein funktionaler
Zusammenhang zwischen den verschiedenen Stützmauern, da sich der Swimming-Pool
nur durch die gewählte Methode der Terrassierung realisieren lasse. Von der Ferne
würden die Mauern nicht einzeln, sondern als aufeinander gebaute Wände in Erscheinung
treten. Die Mauern müssten daher zusammengerechnet werden. Die
Beschwerdeführenden halten auch nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren
an diesen Rügen fest.
Die Stadt Bern führte im vorinstanzlichen Entscheid aus, das Mass von 3 m werde nicht
überschritten. Die Stützmauerhöhe werde in der Praxis der Stadt Bern ab dem fertigen
Terrain bis Oberkant Stützmauer gemessen (sichtbare Mauerhöhe). Die offenen und
durchsichtigen Geländer seien nicht aus dem gleichen Material wie die Stützmauern und
würden deshalb nicht zur Stützmauerhöhe angerechnet. Es gehe bei Art. 74 BO in erster
Linie um einen Gestaltungs- und Eingliederungsaspekt im Aaretalschutzgebiet. Daher
würden nicht die gleichen Messkriterien gelten wie beim Festlegen des Grenzabstands
oder der Baubewilligungspflicht bei Stützmauern und Einfriedungen. In der BSIG-Weisung
würden die Begriffe Stützmauer und Einfriedung unterschieden. Art. 74 BO beziehe sich
rein auf die Stützmauern.
Die Beschwerdegegner halten fest, dass in der Umgebung verschiedene Stützmauern eine
Höhe von 3 m deutlich überschreiten würden. Dies zeige, dass Art. 74 BO nicht so
verstanden werden könne, wie dies von den Beschwerdeführenden geltend gemacht
werde.
b) Gemäss Art. 74 Abs. 2 BO dürfen Stützmauern im Aaretalschutzgebiet höchstens
3 m hoch sein; zudem sind sie zu bepflanzen.
Auch bezüglich dieser Bestimmung ist die Gemeindeautonomie zu beachten. Der Stadt
kommt bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Die BVE als
Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die von der Stadt geltend gemachte Auslegung
rechtlich haltbar ist. Sie auferlegt sich mit anderen Worten eine gewisse Zurückhaltung
32
gegenüber der Auffassung der Stadt. Sie ist nicht befugt, die kommunale Auslegung der
Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Stadt
betreffend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich
vertretbar erscheint.35
c) Unterhalb des Gebäudes sind vier Stützmauern geplant. Die unterste Stützmauer
weist eine Höhe von 2.55 m ab fertigem Terrain auf, wobei hier das fertige Terrain mit dem
gewachsenen Terrain zusammenfällt. Die sichtbare Höhe der drei darüber liegenden
Stützmauern beträgt jeweils 1.8 m (ab fertigem Terrain), wobei die Mauern ab
gewachsenem Terrain eine Höhe von 3.59 m, 4.36 m und 4.70 m aufweisen. Bei allen vier
Stützmauern ist zusätzlich ein 1 m hohes Geländer vorgesehen.36
d) Die umstrittene Bestimmung von Art. 74 Abs. 2 BO ist nach Ansicht der Stadt Bern
keine Messvorschrift, sondern eine Gestaltungsvorschrift zum Schutz der Aaretalhänge.
Indem ein klar definiertes Mass festgelegt wird, handelt es sich zwar auch um eine
Messvorschrift. Der Ansicht der Stadt Bern kann jedoch insofern gefolgt werden, als dass
die Bestimmung aufgrund ihrer systematischen Stellung in der Bauordnung (unter dem 5.
Titel "Schutzvorschriften", Kapitel 2 "Aaretalhänge") primär ein ästhetisches Ziel verfolgt.
Mit der Höhenbegrenzung auf 3 Meter soll erreicht werden, dass in den geschützten
Aaretalhängen keine übergrossen, zu dominanten Stützmauern sichtbar sind, welche sich
nicht in das Umgebungsbild einordnen. Die Messweise von Einfriedungen und
Stützmauern bei der Frage der Baubewilligungspflicht (Art. 1b BauG, Art. 6 Abs. 1 Bst. i
BewD, BSIG-Weisung) behandelt eine gänzlich andere Thematik und ist daher vorliegend
nicht relevant. Ebenso wenig können die Messkriterien beigezogen werden, die beim
Festlegen des nachbarrechtlichen Grenzabstands gelten.
e) Dieser gestalterische/ästhetische Hintergrund der Bestimmung macht deutlich, dass
bei der Höhenvorgabe von maximal 3 m nur der sichtbare Bereich der Stützmauer relevant
sein kann. Es ist daher entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden ab dem fertigen
Terrain, und nicht ab dem gewachsenen Terrain zu messen. Mit dieser Bestimmung
werden nach dem klaren Wortlaut zudem einzig die Stützmauern behandelt. Ob sich das
35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 65 N. 2 ff. 36 Vgl. Plan "Schnitt A-A", auf Plan Nr. 056.01_504, Fassaden/Schnitte, vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.
33
aufgeschüttete Gelände unter dem fertigen Terrain in die Umgebung einpasst, hat nichts
mit dieser Bestimmung zu tun, sondern ist mittels der allgemeinen Ästhetikvorgaben zu
beantworten (vgl. E. 6).
Aus dem Wortlaut der Bestimmung und deren Zweck, dem Schutz der Aaretalhänge, lässt
sich auch ableiten, dass – der Ansicht der Stadt Bern folgend – die
Geländer/Absturzsicherungen nicht an die zulässige Höhe von 3 m anzurechnen sind. Die
Bestimmung spricht nur von Stützmauern. Darunter sind die Mauern zu verstehen, die das
dahinterliegende Gelände stützen. Dem Geländer kommt eine andere Funktion zu. Die
Geländer/Absturzsicherungen heben sich zudem optisch von den Stützmauern ab und sind
auch aus diesem Grund nicht an die Höhe der Stützmauern anzurechnen. Die zweite
Vorgabe von Art. 74 Abs. 2 BO, wonach die Stützmauern zu begrünen sind, kann sich
ebenfalls nicht auf die in der Regel offenen oder sichtdurchlässigen
Geländer/Absturzsicherungen beziehen. Auch dies spricht dafür, dass die Geländer bei der
Höhenvorgabe derselben Bestimmung nicht zu berücksichtigen sind. Die Stadt Bern
belegte ihre Praxis schliesslich mit dem Beispiel des Bärenparks (vgl. Schreiben vom 15.
August 2014). Der beigelegte Plan macht deutlich, dass auch dort die Stützmauerhöhe
ohne Absturzsicherung gemessen wurde. Die Beschwerdeführenden dagegen belegen
nicht näher, wieso entgegen dem klaren Wortlaut der Bestimmung die
Geländer/Absturzsicherungen anzurechnen wären.
f) Anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 bestätigte der Vertreter des
Bauinspektorats die Praxis der Stadt Bern, wonach die versetzten Stützmauern in der
Höhe nicht zu addieren sind. Dabei verwies er auch auf die Bauordnungen von 1979 und
2003, worin noch ausdrücklich festgehalten wurde, dass die maximal drei Meter hohen
Stützmauern gestaffelt angeordnet werden können.37 In der neuen Bauordnung sei dies
zwar nicht mehr erwähnt, da diese möglichst schlank gehalten werden sollte; die Praxis der
Stadt sei aber dieselbe geblieben.38 Auch dieser Ansicht ist zu folgen. Der Hinweis der
Beschwerdeführenden auf die BSIG-Weisung "baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen
nach Art. 1b BauG" (und dort die Ausführungen zu Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD) ist auch
diesbezüglich irrelevant, da Art. 74 Abs. 2 BO – wie erwähnt – hauptsächlich eine
Gestaltungsnorm darstellt und damit nichts mit der Frage der Baubewilligungspflicht der
Stützmauern zu tun hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die versetzten Stützmauern noch als
37 Vgl. vom Bauinspektorat eingereichte Beilagen anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014. 38 Protokoll des Augenscheins vom 16. Oktober 2014, S. 24, Votum Stadt Bern.
34
Einzelelemente wahrgenommen werden oder ob sie wie eine einzige, grosse Mauer
wirken. Letzteres wäre höchstens dann der Fall, wenn die Stützmauern sehr nah
beieinander liegen würden und die dazwischen liegende Fläche kaum nutzbar wäre, so
dass von einer offensichtlichen Umgehung dieser Bestimmung gesprochen werden könnte.
Mit den vorliegend geplanten Terrassierungen entstehen zwischen den Stützmauern
nutzbare Gartenflächen. Der Abstand zwischen den Stützmauern beträgt zwischen 3 m
und gut 6.5 m (vgl. Situationsplan vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE
am 20. April 2015). Dieser Abstand ist gross genug, dass die Stützmauern – sofern sie aus
der Distanz überhaupt erkennbar sind – als einzelne Mauern wahrgenommen werden.
Insofern vermag die Ansicht der Beschwerdeführenden, wonach die Höhe der einzelnen
Stützmauern bei Anwendung von Art. 74 Abs. 2 BO zusammenzurechnen sind, nicht zu
überzeugen. Würde man dieser Ansicht folgen, wären Terrassierungen mit mehreren
Stützmauern in den steilen Aaretalhängen und damit die bessere Nutzbarmachung dieses
Geländes (in der Wohnzone) kaum je zulässig. Dies entspricht auch nicht der gelebten
Praxis, wie die zahlreichen Beispiele der Fotodokumentation zeigen, welche das
Bauinspektorat der Stadt Bern anlässlich des Augenscheins eingereicht hat.
g) Zusammenfassend ist die Auslegung der Stadt Bern von Art. 74 Abs. 2 BO, wonach
die Stützmauern bei dieser Bestimmung ab fertigem Terrain und ohne
Geländer/Absturzsicherung zu messen und bei mehreren, gestaffelten Stützmauern nicht
zu addieren sind, rechtlich haltbar und mit Blick auf die Gemeindeautonomie zu bestätigen.
Damit halten die Stützmauern die Vorgabe von Art. 74 Abs. 2 BO ein. Die Beschwerden
erweisen sich in diesem Punkt als unbegründet.
9. Baupolizeiliche Masse
a) Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 rügen, die maximal zulässige Gebäudetiefe von
12 m sei massiv überschritten worden. So hätten die Beschwerdegegner im Rahmen der
Projektänderung vorgegeben, auf den geplanten Fitness-/Wellnessraum im 2.
Untergeschoss zu verzichten und an dessen Stelle einen Gartenraum mit
Holzverschlagfassade zu erstellen. Es sei offensichtlich, dass diese Anpassungen lediglich
vorgeschoben seien und der Gartenraum schlussendlich dennoch als Fitness-
/Wellnessraum genutzt werde. So bleibe die Glasfensterfront bestehen und es werde
lediglich pro-forma eine Fassade mit Holzverschlag davor gesetzt. Es handle sich daher
35
beim "Gartenraum" nicht um einen unbewohnten An- und Nebenraum, weshalb er bei der
Berechnung der Gebäudetiefe anzurechnen sei. Eine objektive Besonderheit, welche eine
Ausnahmebewilligung rechtfertigen würde, liege nicht vor. Der Beschwerdeführer 27
ergänzt, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob der Raum von seiner Ausgestaltung her
nicht als bewohnt gelten müsse. Da Nutzungsänderungen im Innern von der Baukontrolle
kaum kontrolliert werden könnten, müsse sichergestellt werden, dass der Gartenraum
tatsächlich einen unbewohnten Anbau darstelle. Dabei seien Kriterien für die objektive
Bewohnbarkeit wie Belichtung, Erschliessung, Isolation, Beheizung usw. heranzuziehen.
Diese Kriterien seien vorliegend nicht geprüft worden. Die Umgehung zur ursprünglich
vorgesehenen Nutzung sei ohne bauliche Änderungen möglich, so dass der Raum als
bewohnt angerechnet werden müsse.
b) Gemäss Art. 48 und 49 BO sind unbewohnte An- und Nebenbauten nicht an die
Gebäudelänge und -tiefe anzurechnen. Wie der Beschwerdeführer 27 richtig ausführt, kann
für die Frage, ob es um einen bewohnten oder unbewohnten Anbau handelt, die
Rechtsprechung zur Anrechenbarkeit eines Raums zur Bruttogeschossfläche
hinzugezogen werden. Danach ist die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit
entscheidend. Es ist also nicht massgebend, ob die Fläche zum Wohnen dient oder
bestimmt ist, sondern ob sie objektiv zum Wohnen benutzt werden kann. Kriterien dazu
sind etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die
Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung
der Räume. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig; vielmehr ist eine gesamthafte
Würdigung vorzunehmen. Zu berücksichtigen sind auch Räume, die mit geringem Aufwand
in einen für das Wohnen verwendbaren Raum umgewandelt werden können.39
c) Im Rahmen einer Projektänderung im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren
wurde der ursprünglich geplante Fitness- und Wellnessraum im Bereich des zweiten
Untergeschosses (maximale Breite im südwestlichen Bereich 6.21 m, Länge 15.43 m)40
durch einen kleineren Gartenraum ersetzt (3.80 m x 15 m). Mit den Projektänderungen im
Beschwerdeverfahren hat die Bauherrschaft den Gartenraum nochmals redimensioniert
(3.42 m x 15.97 m). Damit wurde der Gartenraum in den Dimensionen verändert und weist
insgesamt eine etwas kleinere Fläche auf. Die ursprünglich vorgesehenen Räume
Garderobe/Dusche/WC und Sauna wurden entfernt, das eingezeichnete Mobiliar
39 VGE 100.2014.304 vom 12. März 2015, E.4.2 mit weiteren Hinweisen. 40 Vgl. Vorakten, pag. 508, ungültiger Plan Grundrisse.
36
(Whirlpool, Fitnessgeräte, Liegen, Schränke) ebenfalls. Ein Oblichtband von 2.3 m2 ist nach
wie vor vorgesehen41, ansonsten hat der Raum keine Fenster. Die dünne Holzfassade
verfügt noch über eine Schiebetüre gegen die Terrasse hin, während beim ursprünglich
geplanten Fitness- und Wellnessraum noch eine grosse Fensterfront mit zwei Schiebetüren
vorgesehen war.42
d) Der vorliegende Gartenraum kann trotz seiner Grösse und Raumhöhe im geplanten
Zustand objektiv nicht zum Wohnen benutzt werden. Auch kann er nicht ohne grösseren
Aufwand in einen für das Wohnen verwendbaren Raum umgewandelt werden. So verfügt
der Raum über keine Fenster. Das bescheidene Oblichtband reicht zum Wohnen nicht aus
(vgl. Art. 64 Abs. 1 BauV). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden 1 bis 26 ergibt
sich aus dem relevanten Plan43 nicht, dass hinter der gartenseitigen Holzfassade zusätzlich
eine Glasfensterfront vorgesehen wäre. Ohne grösseren Aufwand liessen sich daher auch
in diesem Bereich keine Fensterflächen einbauen. Weiter sind keine Sanitärräume
vorhanden und der Raum ist, zumindest im Bereich der Holzfassade, nicht isoliert. Im
vorinstanzlichen Entscheid vom 14. April 2014 wurde zudem mittels Auflage
vorgeschrieben, dass der Gartenraum nicht beheizt werden darf (S. 10 Entscheid). Damit
gilt der Raum als unbewohnte Anbaute und ist nicht an die Gebäudelänge und -tiefe
anzurechnen.
Dasselbe gilt – entgegen den Andeutungen des Beschwerdeführers 27 in der
Stellungnahme vom 21. Mai 2015 – auch für den Kellerraum im Erdgeschoss und den
gedeckten Parkplatz im 1. Obergeschoss. Beide Räume auf der Hinterseite des Hauses
können nicht zum Wohnen benutzt werden und wurden zu Recht als unbewohnte An- und
Nebenbauten behandelt.
e) Der Rüge des Beschwerdeführers 27, wonach die Einstellhalle auf der Nordostseite
des Chalets den Grenzabstand nicht einhalte, da es sich nicht um eine unterirdische Baute
handle, begegneten die Beschwerdegegner mit der Projektänderung II vom 20. April 2015 /
30. Juni 2015. Mit dieser Projektanpassung wurde die Einstellhalle allseitig 2 m von der
41 Plan Grundriss 2. Untergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015. 42 Vgl. Vorakten pag. 509, ungültiger Plan Fassaden, Südwestansicht sowie aktueller Plan Fassaden vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015. 43 Plan Grundriss 2. Untergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.
37
Parzellengrenze zurückgenommen.44 Damit hält sie den für unbewohnte Nebenbauten
relevanten Grenzabstand von 2 m ein (Art. 35 Abs. 1 Bst. a BO), so dass dieser Mangel –
wie dies auch der Beschwerdeführer 27 in seinen Schlussbemerkungen feststellt –
behoben wurde.
10. Rutschung, Gefahrengebiet
a) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass eine Teilfläche des
Baugrundstückes im östlichen Bereich des Hauses gemäss synoptischer Gefahrenkarte als
Hangrutschgebiet ausgewiesen sei. Es bestehe die Gefahr, dass das Wohnhaus und die
Nachbarsparzellen durch den massiven Terraineingriff ins Rutschen geraten würden. Um
eine seriöse Beurteilung der Hangrutschgefährdung vornehmen zu können, seien nähere
Abklärungen unabdingbar. Solange keine konkrete Vorabklärung erfolge und kein
geologisches Gutachten vorliege, dürfe ein solches Bauprojekt nicht bewilligt werden. Es
genüge nicht, mit Nebenbestimmungen im Entscheid zu verlangen, dass "entsprechende
Massnahmen zu treffen" seien, wenn nicht geklärt worden sei, welche Massnahmen dies
seien. Da die öffentliche Ordnung wegen Hangrutschgefahr gefährdet sei, werde Art. 35
Abs. 1 BewD verletzt.
Nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren führen die Beschwerdeführenden
zusätzlich aus, durch den geänderten Pool ohne Anschluss an die Kanalisation erhöhe sich
die Gefahr eines Hangrutsches zusätzlich. Durch die Versickerung des Poolwassers werde
die Hangstabilität weiter geschwächt.
b) Grundsätzlich sind nach Art. 21 Abs. 1 BauG Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu
betreiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden.
Personen und Sachen dürfen nach Art. 57 Abs. 1 BauV weder durch den Bauvorgang noch
durch den Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden. Diese
Bestimmung verweist zudem auf die einschlägigen Normen der Fachverbände.
c) Es ist unbestritten und bekannt, dass der Untergrund der Aaretalhänge nicht einfach
überbaut werden kann. Für das vorliegende Gebiet ergibt sich dies auch aus dem Bericht
44 Vgl. Grundriss 1. Obergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.
38
über die Baugrundverhältnisse an der AI._Strasse 16/18 der AP._ AG
vom 24. Juni 2011.45 Allerdings kommt dieser Bericht nicht zum Schluss, dass die
Baugrundverhältnisse eine Überbauung des umstrittenen Gebiets nicht zulassen würden.
Es ist weiter zu beachten, dass gemäss der synoptischen Gefahrenkarte nur ein kleiner
Teil der Bauparzelle im östlichen Bereich in einem Gefahrengebiet mit geringer
Gefährdung (gelb) liegt. In gelben Gefahrengebieten sind Bauten und Anlagen jeder Art
grundsätzlich zulässig.46 Gemäss Art. 6 Abs. 3 BauG ist in solchen Gefahrengebieten nur
bei besonders sensiblen Bauvorhaben wie beispielsweise Spitälern oder Kläranlagen
sicherzustellen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Vorliegend
handelt es sich nicht um ein besonders sensibles Bauvorhaben. Für normale Objekte in
Gebieten mit geringer Gefährdung (gelbes Gefahrengebiet) gelten gemäss einer
Arbeitshilfe des Kantons keine öffentlich-rechtlichen Einschränkungen. Hier sind Personen
nicht gefährdet und Schäden können in der Regel mit einfachen Massnahmen vermieden
werden. Es erscheint deshalb angemessen, die notwendigen Massnahmen der
Eigenverantwortung der Bauherrschaft zu überlassen.47
Die Beschwerdegegner haben mehrfach signalisiert, dass sie diese Eigenverantwortung
wahrnehmen wollen. So brachten sie etwa in einem Schreiben an die
Stockwerkeigentümergemeinschaft AJ._Quai 29-37 vom 21. April 201448 zum
Ausdruck, dass sie deren Bedenken betreffend Baugrund ernst nehmen. Sie hätten ein
Team von professionellen Geologen und Ingenieuren zusammengestellt, welches auf das
Bauen am Aarehang spezialisiert sei. Dieses Team werde die Situation zusätzlich zu den
bereits bestehenden Erkenntnissen vertieft analysieren; basierend darauf würden
entsprechende Sicherungsmassnahmen bei der Umgebungsgestaltung getroffen. Dies
bestätigten die Beschwerdegegner in ihrem Schreiben vom 8. Juni 2015 zuletzt nochmals.
Diese Aussagen sind glaubhaft, zumal die sichere, den Regeln der Baukunde
entsprechende Bauweise auch im eigenen Interesse der Bauherrschaft ist (vgl.
nachfolgend).
45 Beilage 12 Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis 26. 46 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 6 N. 6. 47 Amt für Gemeinden und Raumordnung; Berücksichtigung von Naturgefahren in der Ortsplanung, Arbeitshilfe 2009, S. 5. 48 Beilage 13 Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis 26.
39
d) Zudem ist Folgendes zu beachten: Die Bauherrschaft ist nach Art. 57 Abs. 1 BauV
verpflichtet, bei der Erstellung von Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der
Baukunde einzuhalten, mehr wird mit wenigen Ausnahmen im Baurecht nicht verlangt. Ob
später in allen Punkten nach den Regeln der Baukunde gebaut wird, kann wegen der
Vielfältigkeit der sicherheitstechnischen Fragen im Laufe der Bauausführung nicht
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilden, das vorgängig durchgeführt wird. Das
Projektierungsverfahren ist im Zeitpunkt der Baueingabe noch nicht derart weit
fortgeschritten, dass alle Details der Bauausführung bereits bekannt sind. Es wäre wegen
des damit verbundenen Aufwandes auch nicht verhältnismässig, wenn alle sich aus den
Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen von der Bauherrschaft bereits im
Baubewilligungsverfahren geklärt und die Lösungen dafür beigelegt werden müssten, wenn
noch gar nicht klar ist, ob überhaupt gebaut werden darf. Das Baurecht beschränkt sich
deshalb darauf, die Bauherrschaft auf die geltenden Regeln der Baukunde zu verweisen.
Dass die Regeln der Baukunde eingehalten werden müssen, gilt auch für den vorliegenden
Fall, ohne dass dies ausdrücklich als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werden
muss. Die Beschwerdegegner haben die nach den Umständen sich aufdrängenden
Sicherheitsvorkehrungen als unmittelbar anwendbare Verhaltensvorschriften ohne weiteres
zu beachten. Die aktuelle Bautechnik gestattet zudem selbst bei schwierigem
Bauuntergrund einwandfreie Lösungen. Die Nichtbeachtung der Regeln der Baukunde
kann nicht nur zivilrechtliche Schadenersatzansprüche, sondern auch ein strafrechtliches
Verfahren nach sich ziehen (Art. 229 StGB49).
Aus diesen Gründen kann darauf verzichtet werden, bereits jetzt weitere Abklärungen zur
Geologie und zur Hangsicherung vorzunehmen. Die diesbezüglichen Anträge der
Beschwerdeführenden sind somit abzuweisen.
e) Hinsichtlich des geplanten Bio-Pools ohne Anschluss an die Kanalisation reichten die
Beschwerdegegner nach Anfrage des Rechtsamts ein Schreiben der Gartenkultur GmbH
ein, welches dessen Funktionsweise näher erläutert. Darin wird ausgeführt, dass der Pool
ohne chemische Zusätze gereinigt werde und mit Regenwasser funktioniere, weshalb der
Überschuss als Giesswasser gebraucht werden könne. Die Verdunstung halte sich mit
dem Regen in etwa in der Waage. Bei absoluten Notfällen könne der mit dem Pool
49 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0)
40
verbundene Regenwassertank über eine Klappe, die an die Kanalisationsleitung montiert
werde, über die Kanalisation abgeleitet werden. Der Pool werde auch im Winter nicht
entleert. Es sei ein Expansionsbecken für einen allfälligen Überlauf geplant.
Diese Ausführungen zeigen, dass der Pool ohne Versickerung funktioniert. Die dazu im
Widerspruch stehende Beschriftung des Pools mit der Klammerbemerkung "Versickerung"
im massgebenden Plan Werkleitungen ist daher zu streichen (vgl. Plan
Umgebungsgestaltung/Werkleitungen vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der
BVE am 20. April 2015, mit Korrektur der BVE vom 11. August 2015) Entgegen den
Befürchtungen der Beschwerdeführenden besteht damit nicht die Gefahr, dass der
Baugrund durch den Pool zusätzlich instabiler wird. Das Wasser des Pools versickert nicht
und die Wasseraufbereitung und die Reinigung erfolgt ohne Chemikalien. Es besteht daher
keine Gefahr einer Gewässerverunreinigung, weshalb entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers 27 für den Pool keine Gewässerschutzbewilligung erforderlich ist (vgl.
Art. 11 Abs. 1 KGschG50, Art. 26 KGV51). Ebenso kann unter diesen Umständen auf das
Einholen eines Amtsberichts bei der kantonalen oder kommunalen Fachstelle verzichtet
werden. Der diesbezügliche Beweisantrag des Beschwerdeführenden 27 ist abzuweisen.
Auf den von den Beschwerdegegnern mit Schreiben vom 8. Juni 2015 eventualiter52
eingereichten Umgebungsgestaltungsplan, welcher wieder einen Pool mit Anschluss an die
Kanalisation vorsieht, ist damit nicht näher einzugehen. Sowieso können
Projektänderungen nicht in Form eines Eventualbegehrens zum Gegenstand des
Verfahrens gemacht werden.53
11. Weitere Rügen nach Projektänderungen im Beschwerdeverfahren
Der Beschwerdeführer 27 bringt nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren
verschiedene Rügen zur Thematik "ungenügende und widersprüchliche
Baugesuchsunterlagen" vor. Soweit diese Vorbringen nicht schon weiter vorne behandelt
wurden, ergibt sich aus den nachfolgenden Ausführungen, dass diese unbegründet sind:
50 Kantonales Gewässerschutzgesetz vom 11. November 1996 (KGSchG; BSG 821.0). 51 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1). 52 Für den Fall, dass der Pool ohne Anschluss an die Kanalisation nicht bewilligt werden könnte. 53 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c.
41
- Die Rüge, wonach die Pläne "Terrainschnitte" (056.01_505) sowie "Vergleich
Geländelinie" (056.01_075) im Rahmen der Projektänderung II nicht angepasst
worden seien und daher Widersprüche aufweisen würden, behoben die
Beschwerdegegner mittels Nachreichung dieser angepassten Pläne. Der
Beschwerdeführer 27 vertritt in den Schlussbemerkungen vom 13. Juli 2015 noch
immer die Ansicht, der Plan "Terrainschnitte" (056.01_505) sei nicht verbessert
worden. Es gehe aus der Ansicht Süd-Ost nicht hervor, wo die Grenze zu seiner
Parzelle verlaufe. Entgegen diesen Ausführungen haben die Beschwerdegegner
diesen Plan den aktuellen Gegebenheiten angepasst. Zudem ist es gar nicht möglich,
auf einem Schnittplan entlang der Parzellengrenze zwischen dem Grundstück der
Beschwerdegegner und demjenigen des Beschwerdeführers 27 die Grenze zur
Parzelle des Letzteren kenntlich zu machen. In der Stellungnahme vom 21. Mai 2015
rügte der Beschwerdeführer 27 selbiges noch für die Ansicht Süd-Ost des Plans
"Fassaden/Schnitte" (056.01_504). Doch auch auf diesem Fassadenplan kann die
Grenze zur Nachbarsparzelle des Beschwerdeführers 27 nicht eingetragen werden.
- Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers 27 ergibt sich aus den Plänen (vgl. v.a.
Umgebungsgestaltungsplan und Plan "Terrainschnitte entlang der Grenzen"), wie die
Terrainanschlüsse zu den Nachbarsparzellen gestaltet werden sollen.
- Weiter bringt der Beschwerdeführer 27 vor, wesentliche Schnitte (z.B. durch Garage
und Nebenbauten) würden fehlen, so dass kaum kontrolliert werden könne, ob die
baupolizeilichen Bestimmungen eingehalten würden. Auf dem Plan
Fassaden/Schnitte" (056.01_504) befindet sich ein "Schnitt A-A", welcher sowohl die
Garage als auch die weiteren An- und Nebenbauten umfasst. Im Übrigen wird vom
Beschwerdeführer 27 nicht näher ausgeführt, welche weiteren Schnitte fehlen und
welche baupolizeilichen Masse nicht kontrolliert werden können. Darauf ist mangels
genügender Begründung nicht einzutreten (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Ein Mangel ist auch
diesbezüglich nicht erkennbar.
- Der Verlauf des gewachsenen Terrains gemäss dem von der Vorinstanz bewilligten
Plan "Terrainschnitte" (056.01_505) unterscheidet sich nach Ansicht des
Beschwerdeführers 27 deutlich vom Verlauf gemäss neu eingereichtem Plan vom 23.
Juni 2015 (mit Stempel Rechtsamt BVE vom 30. Juni 2015), vorab beim Schnitt
entlang der Süd-Ost-Grenze. Es sei unklar, welcher Terrainverlauf nun korrekt sei.
Relevant und zu beurteilen ist einzig der aktuelle Plan "Terrainschnitte" der
Projektänderung II (vom 23. Juni 2015, Stempel Rechtsamt BVE vom 30. Juni 2015).
42
Die durchgezogene Linie in diesem Plan, auf welche sich der Beschwerdeführer 27
beruft, ist nicht bezeichnet. Es ist daher unklar, ob damit überhaupt der gewachsene
Terrainverlauf dargestellt wird. Dies kann offen bleiben, da sich der Verlauf des
gewachsenen Terrains aus dem Plan "Fassaden/Schnitte" ergibt (dort als gestrichelte
Linie eingetragen und beschriftet; zudem identisch mit dem von der Vorinstanz
bewilligten Plan "Fassaden/Schnitte"). Der Beweisantrag auf Überprüfung der
Terrainaufnahmen durch einen unabhängigen Geometer wird daher abgewiesen.
- Es fehle ein nachgeführter Nachweis der Begrünung, obwohl die Verhältnisse nicht
mehr identisch seien mit dem erstinstanzlich bewilligten Projekt. Zwar findet sich in den
Vorakten ein Plan "Nachweis Begrünung" zum erstinstanzlich bewilligten Projekt54.
Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers 27 wurde dieser Plan jedoch von
der Vorinstanz nicht bewilligt, fehlt doch ein Stempel der Vorinstanz mit der
Baukontrollnummer. Ein solcher ist bei den Projektplänen nach Art. 14 BewD auch
nicht aufgeführt und ist daher nicht zwingend. Im Übrigen ist auch ohne diesen
Nachweis klar, dass die Zwei-Drittel-Regel von Art. 73 BO auch nach den
Projektänderungen noch erfüllt (vgl. auch E. 7d); die Grösse der geplanten Grünfläche
hat sich kaum verändert.
- Ob hinsichtlich der Stützmauern auf dem Vorplatz die Vorschriften von Art. 79h ff. EG
ZGB55 eingehalten sind, ist eine Frage privatrechtlicher Natur. Soweit sich der
Beschwerdeführer 27 auf diese Bestimmungen berufen will, steht ihm dafür der
zivilrechtliche Weg offen.
- Schliesslich bringt der Beschwerdeführer 27 vor, im Situationsplan sei ein Zugangstor
eingetragen, das in den anderen Plänen nicht in Erscheinung trete und auch nicht
profiliert worden sei. Eine Ansicht fehle. Auf der Grenze stehe zudem ein Profil, dessen
Bedeutung nicht zugeordnet werden könne. Es ist zwar richtig, dass das im
Situationsplan mit zwei roten Strichen gekennzeichnete Zugangstor in anderen Plänen
nicht ersichtlich ist. Allerdings kann nicht verlangt werden, dass sämtliche Einzelheiten
eines Bauvorhabens bereits im Stadium des Bewilligungsverfahrens mittels
Detailansichten kenntlich gemacht werden. Eine Profilierung hierfür ist nicht zwingend,
da aus der Profilierung nur die für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen
im Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein
54 Vorakten pag. 139. 55 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1)
43
müssen.56 Weiter dient die Profilierung bloss der Veranschaulichung des Vorhabens;
verbindlich sind letztlich nur die Projektpläne. Es kann daher offen bleiben, welche
Bedeutung dem Profil auf der Grenze zukommt.
12. Zusammenfassung und Kosten
a) Das Vorhaben entspricht den massgebenden Vorschriften und die
Projektänderungen (gemäss den Plänen vom 17. April 2015 und 23. Juni 2015, gestempelt
vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 und 30. Juni 2015) werden bewilligt. Was die
mit den Projektänderungen berücksichtigten Einwände der Beschwerdeführenden betrifft,
sind die Beschwerden gegenstandslos geworden. Im Übrigen werden die Beschwerden
abgewiesen und der Gesamtentscheid der Stadt Bern vom 14. April 2014 wird bestätigt.
b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anlässlich des Augenscheins,
aufgrund der umfangreichen Instruktionsmassnahmen und anhand der zur Verfügung
stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die weiteren, vom
Beschwerdeführer 27 beantragten Beweismittel (Bericht kantonaler Bauinspektor zu den
baupolizeilichen Fragen, Bericht TBA zum Bauen im Gefahrengebiet, Abklärung zur
technischen Realisierbarkeit von Bauherrschaft), kann daher verzichtet werden, da von
diesen Beweismitteln keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.
c) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1
i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV57). Vorliegend wurden zwei Beschwerden eingereicht. In
Anwendung der erwähnten Bestimmungen werden die Pauschalen für die beiden
Beschwerden auf je Fr. 3'000.00 festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere
Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21
Abs. 3 GebV). Dementsprechend werden die Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h.
Fr. 2'000.00 reduziert. Für den Augenschein vom 16. Oktober 2014 wird in Anwendung von
56 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 20. 57 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
44
Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 500.00 erhoben. Die Kosten der OLK
(Fr. 700.00 für den Bericht vom 2. September 2014 gemäss Rechnung vom 9. September
2014, Fr. 300.00 für den Augenschein gemäss Rechnung vom 23. Oktober 2014 und Fr.
500.00 für den Bericht vom 19. Mai 2015 gemäss Rechnung vom 30. Mai 2015) werden
gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Insgesamt betragen die oberinstanzlichen
Verfahrenskosten somit Fr. 6'000.00.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Wer
ein Rechtsmittel zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise dafür sorgt, dass
das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110 Abs. 1 VRPG).
Als unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch
eine Projektänderung Rechnung trägt.58 Im vorliegenden Verfahren haben die
Beschwerdegegner den Einwänden der Beschwerdeführenden betreffend Ortsbild- und
Umgebungsschutz sowie betreffend Grenzabstand der Einstellhalle mit den
Projektänderungen Rechnung getragen. In diesen Punkten gelten sie als unterliegende
Partei. Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Stadt Bern bestätigt. Diesbezüglich
gelten die Beschwerdeführenden als unterliegend. Insgesamt erachtet die BVE die
Beschwerdegegner bei beiden Beschwerden als jeweils zu einem Drittel unterliegend.
Somit rechtfertigt es sich, den Beschwerdegegnern einen Drittel der gesamten
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 2'000.00, anzulasten. Die Beschwerdeführenden 1 bis
26 und der Beschwerdeführer 27 haben grundsätzlich ebenfalls jeweils einen Drittel der
Verfahrenskosten, ausmachend je Fr. 2'000.00, zu tragen.
Zusätzlich ist aber zu beachten, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführenden in zwei Bereichen (Zustellen Fach- und Amtsberichte E. 3,
Begründungspflicht E. 4) verletzt hat. Behördliche Fehlleistungen stellen besondere
Umstände im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar, die sich auf die Kostenverlegung
auswirken.59 Aus diesem Grund werden die Verfahrenskosten der Beschwerdeführenden
um jeweils einen Zwölftel der gesamten Verfahrenskosten und damit um je Fr. 500.00
reduziert. Dieser Betrag wird der Vorinstanz, welche die Gehörsverletzung zu verantworten
58 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 2; Art. 110 N. 5. 59 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2003, E. 3.2, in BVR 2004 S. 138.
45
hat, auferlegt. Der Vor-instanz können jedoch keine Verfahrenskosten auferlegt werden
(Art. 108 Abs. 2 VRPG), weshalb diese Kosten vom Kanton zu tragen sind. Den
Beschwerdeführenden 1 bis 26 und dem Beschwerdeführer 27 verbleiben somit
Verfahrenskosten von jeweils Fr. 1'500.00.
d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wie bereits ausgeführt unterliegen die
Beschwerdegegner bei beiden Beschwerden jeweils zu einem Drittel. Sie haben daher den
Beschwerdeführenden 1 bis 26 und dem Beschwerdeführer 27 jeweils einen Drittel der
Parteikosten zu ersetzen. Wegen der Gehörsverletzung wird die Vorinstanz zudem
verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 bis 26 und dem Beschwerdeführer 27 zusätzlich
jeweils einen Zwölftel der Parteikosten zu ersetzen. Auf der anderen Seite haben die
Beschwerdeführenden 1 bis 26 und der Beschwerdeführer 27 jeweils einen Drittel der
Parteikosten der Beschwerdegegner zu übernehmen.
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden
1 bis 26 beläuft sich auf Fr. 19'296.90 (Honorar Fr. 17'110.00, Auslagen Fr. 757.50,
Mehrwertsteuer Fr. 1'429.40). Diejenige der Anwältin des Beschwerdeführers 27 beträgt
Fr. 16'930.75 (Honorar Fr. 15'220.00, Auslagen Fr. 456.60, Mehrwertsteuer Fr. 1'254.15).
Der Anwalt der Beschwerdegegner schliesslich hat eine Kostennote in der Höhe von
Fr. 12'916.80 (Honorar Fr. 11'800.00, Auslagen Fr. 160.00, Mehrwertsteuer Fr. 956.80)
eingereicht.
Nach Art. 11 Abs. 1 PKV60 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen
Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3
KAG61). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als überdurchschnittlich zu
werten, da im Rahmen des Beschwerdeverfahrens zwei Projektänderungen zu behandeln
60 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; PKV; BSG 168.811). 61 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).
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waren und das Rechtsamt der BVE diverse Instruktionsschritte vornahm, zu welchen die
Parteien Stellung zu nehmen hatten. Angesichts der Baukosten gemäss Baugesuch von
Fr. 1'500'000.00 und den umstrittenen Rechtsfragen sind die Bedeutung der Streitsache
und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als durchschnittlich einzustufen. Nach dem
Gesagten erscheint ein Honorar von Fr. 9'000.00 als angemessen.
Die Parteivertretung der Beschwerdeführenden 1 bis 26 verlangt einen Zuschlag von 45
Prozent gemäss Art. 9 PKV. Auch die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers 27
überschreitet den Kostenrahmen gemäss Art. 11 Abs. 1 PKV. Ein Zuschlag von bis zu 100
Prozent auf das Honorar wird gewährt bei Verfahren, die besonders viel Zeit und Arbeit
beanspruchen, wie namentlich bei schwieriger und zeitraubender Sammlung oder
Zusammenstellung des Beweismaterials, bei grossem Aktenmaterial oder umfangreichem
Briefwechsel, wenn ein wesentlicher Teil des Aktenmaterials oder des Briefwechsels in
einer anderen als der Gerichtssprache vorliegt, oder bei besonders komplexen
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen (Art. 9 PKV, Art. 16 PKV). Ein solches
Verfahren liegt hier nicht vor. Der überdurchschnittliche Zeitaufwand wird bereits bei der
Bemessung des Parteikostenersatzes innerhalb des Rahmentarifs genügend
berücksichtigt.
Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden 1 bis 26 wird daher auf
Fr. 10'538.10 (Honorar Fr. 9'000.00, Auslagen Fr. 757.50, Mehrwertsteuer Fr. 780.60)
gekürzt, diejenige der Anwältin des Beschwerdeführers auf Fr. 10'213.15 (Honorar
Fr. 9'000.00, Auslagen Fr. 456.60, Mehrwertsteuer Fr. 756.55) und diejenige des Anwalts
der Beschwerdegegner auf Fr. 9'892.80 (Honorar Fr. 9'000.00, Auslagen Fr. 160.00,
Mehrwertsteuer Fr. 732.80)
Insgesamt führt dies zum Ergebnis, dass die Beschwerdegegner den
Beschwerdeführenden 1 bis 26 Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'512.70 und dem
Beschwerdeführer 27 Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'404.40 zu ersetzen hat. Die
Beschwerdeführenden 1 bis 26 sowie der Beschwerdeführer 27 haben den
Beschwerdegegnern jeweils Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'297.60 zu ersetzen.
Schliesslich hat die Stadt Bern den Beschwerdeführenden 1 bis 26 Parteikosten in der
Höhe von Fr. 878.20 und dem Beschwerdeführer 27 Parteikosten in der Höhe von Fr.
851.10 zu ersetzen.
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