# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 65b0021d-30ef-5a17-b8fb-f753ca618442
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Am 1. September 2011 erteilte die Gemeinde Forst-Längenbühl dem
Beschwerdeführer unter anderem die Baubewilligung für den Neubau eines
landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angebautem Einstellraum. Zusammen mit dem
Bauentscheid eröffnete die Gemeinde die Verfügung des Amts für Gemeinden und
Raumordnung (AGR) vom 29. August 2011 über die Zonenkonformität des Bauvorhabens.
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Die Bauparzelle Forst-Längenbühl 1 Grundbuchblatt Nr. B._ befindet sich in der
Landwirtschaftszone.
2. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2012 orientierte die Gemeinde den
Beschwerdeführer darüber, dass erhebliche Abweichungen gegenüber dem bewilligten
Projekt festgestellt worden seien. Gleichzeitig gab sie ihm Gelegenheit, für diese
Abweichungen eine Projektänderung einzureichen. Am 24. Januar 2013 reichte der
Beschwerdeführer ein erstes Projektänderungsgesuch ein. Mit Schreiben vom 10. Juli
2013 orientierte die Gemeinde den Beschwerdeführer darüber, dass auch die
Umgebungsarbeiten nicht nach den bewilligten Plänen ausgeführt worden seien. Zudem
würden die beiden Wohnungen nicht für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, sondern
fremdvermietet. Der Beschwerdeführer wurde wiederum auf die Möglichkeit eines
Projektänderungsgesuchs aufmerksam gemacht. Am 1. Oktober 2013 reichte der
Beschwerdeführer ein ergänztes Projektänderungsgesuch ein. Zudem beantragte der
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 16. Juni 2014 sinngemäss eine Baubewilligung für
die Umnutzung der beiden Wohnungen in nicht landwirtschaftliche Wohnnutzung.
Mit Verfügung vom 16. Juli 2015 bewilligte die Gemeinde verschiedene Punkte der
Projektänderung. Hinsichtlich der Türe im Bastelraum erfolgte die Bewilligung mit der
Auflage, dass keine wohnteilartige Verandatür, sondern eine Türe mit maximal einer
hälftigen Glasfüllung einzusetzen sei. Je drei zusätzlichen wohnteilartigen Fenstern auf der
West- sowie Ostseite im Einstellraum Erdgeschoss verweigerte sie die nachträgliche
Baubewilligung und ordnete gleichzeitig deren Rückbau innert drei Monaten an. Zudem
verfügte die Gemeinde ein Benützungsverbot zur Weitervermietung der beiden
Wohnungen für die nicht landwirtschaftlichen Zwecken dienende Wohnnutzung und räumte
dem Beschwerdeführer eine Frist von einem Jahr ein, um die nötigen Massnahmen für
eine landwirtschaftliche Wohnnutzung zu treffen. Zusammen mit ihrer Verfügung eröffnete
die Gemeinde die Verfügung des AGR vom 11. November 2014 über die Zonenkonformität
der verschiedenen Punkte der Projektänderung.
3. Gegen die Verfügungen vom 16. Juli 2015 und 11. November 2014 reichte der
Beschwerdeführer am 17. August 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, das Benützungsverbot zur
Weitervermietung der beiden Wohnungen sei aufzuheben, auf den Rückbau der Fenster im
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Einstellraum Erdgeschoss sei zu verzichten und die Auflage hinsichtlich des Auswechselns
der Bastelraumtür sei zu streichen. Im Übrigen seien die bewilligten Projektänderungen zu
bestätigen.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Das AGR beantragt in seiner
Stellungnahme vom 8. September 2015 die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde
Forst-Längenbühl hält in ihrer Stellungnahme vom 10. September 2015 an ihrer
angefochtenen Verfügung fest und beantragt die Abweisung der Beschwerde.
5. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in
den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintreten
a) Soweit die Auflage der nachträglichen Baubewilligung für die Bastelraumtür
angefochten ist, handelt es sich dabei um einen Bauentscheid. Bauentscheide können
nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE
angefochten werden. Soweit der Rückbau der Fenster im Einstellraum Erdgeschoss und
das Benützungsverbot für die beiden Wohnungen angefochten sind, handelt es sich dabei
um Wiederherstellungsverfügungen. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche
Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die Verfügung des AGR kann mit dem für das
Baubewilligungsverfahren massgeblichen Rechtsmittel angefochten werden (vgl. Art. 11
Abs. 1 KoG3). Die BVE ist somit zuständig zur Beurteilung der Beschwerde gegen die
Verfügungen vom 16. Juli 2015 und 11. November 2014.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
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b) Der Beschwerdeführer ist sowohl als Projektänderungsgesuchsteller durch die
Auflage für die Bastelraumtür als auch als Verfügungsadressat der
Wiederherstellungsverfügung durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG4). Auf seine
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde wird daher eingetreten.
2. Benützungsverbot für Wohnungen
a) Die Gemeinde hat in Ziff. 6.3.b ihrer angefochtenen Verfügung ein Benützungsverbot
zur Weitervermietung der beiden Wohnungen für die nicht landwirtschaftlichen Zwecken
dienende Wohnnutzung ausgesprochen. Sie begründet dies damit, dass der Neubau als
landwirtschaftliches Wohnhaus bewilligt worden sei. In Widerspruch dazu seien die beiden
Wohnungen bereits während der Bauphase aktiv zur Vermietung ausgeschrieben und nach
Abschluss der Bauarbeiten sofort an Drittpersonen, die keinen landwirtschaftlichen Bezug
hätten, vermietet worden. Es müsse daher davon ausgegangen werden, dass die
Baubewilligung unter falschen Angaben erlangt worden sei um daraus einen finanziellen
Vorteil zu ziehen. Dies sei nicht tolerierbar, insbesondere müsse die Schaffung eines
Präjudizes verhindert werden.
b) Das AGR verweist in seiner Verfügung vom 11. November 2014 darauf, dass der
Beschwerdeführer den Neubau mit dem zwingenden Bedarf an landwirtschaftlichem
Wohnraum begründet habe. Dementsprechend sei der Neubau als landwirtschaftliches
Wohnhaus bewilligt worden und nur als solches sei er bewilligungsfähig gewesen. Für das
AGR sei unabdingbar, dass zumindest die Betriebsleiterwohnung für den
landwirtschaftlichen Wohnbedarf zur Verfügung stehe. Aufgrund ihrer Grösse sei dies die
Wohnung im Obergeschoss. Es sei dem Beschwerdeführer freigestellt, diese Wohnung als
Betriebsleiter selber zu bewohnen oder sie leer zu lassen. Eine Drittvermietung der
Betriebsleiterwohnung erachte das AGR als rechtlich nicht zulässig. Für die
Angestelltenwohnung im Erdgeschoss könne auf Zusehen hin eine Fremdvermietung
toleriert werden. Diese Wohnung müsse aber jederzeit für die landwirtschaftlichen
Interessen zur Verfügung stehen.
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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Hinsichtlich einer Umnutzung nach Art. 24 ff. RPG5 hält das AGR vorab fest, dass es sich
hierbei um Ausnahmen handle. Demgegenüber seien die beiden Wohnungen 2011 als
zonenkonform beurteilt und daher ohne Ausnahme bewilligt worden. Eine solche
Bewilligung setze voraus, dass ein Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen bleibe.
Damit solle sichergestellt werden, dass in der Landwirtschaftszone nicht unnötig Bauten
bewilligt würden, die schon nach kurzer Zeit nicht mehr landwirtschaftlich genutzt würden.
Dementsprechend habe der Beschwerdeführer im Baubewilligungsverfahren die
längerfristigen Perspektiven seines Betriebs mit einem Betriebskonzept nachgewiesen. Es
sei treuwidrig und rechtlich nicht haltbar, wenn das Betriebskonzept schon nach kurzer Zeit
in Frage gestellt werde: Der Beschwerdeführer habe die beiden Wohnungen bereits
während der Bauausführung zur Fremdvermietung ausgeschrieben. Weitere
Überprüfungen zu Art. 24 ff. RPG würden sich damit erübrigen.
c) Mit Baubewilligung vom 1. September 2011 wurde dem Beschwerdeführer unter
anderem der Neubau eines landwirtschaftlichen Wohnhauses im C._ bewilligt.
Das AGR hatte mit Verfügung vom 29. August 2011 festgestellt, dass der Neubau des
Wohnhauses landwirtschaftlich zonenkonform sei, dem Vorhaben keine überwiegenden
Interessen entgegenstünden und keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff RPG für das
Bauen ausserhalb des Baugebiets erforderlich sei. Für einen Betrieb dieser
Grössenordnung seien eine Betriebsleiter- und eine Angestelltenwohnung sowie eine
Wohnung für die abtretende Generation zonenkonform. Die bestehende Wohnung im
jetzigen Betriebsleiterhaus D._ 6 werde als Altenteilwohnung für die Eltern
genutzt. Somit könne im C._ ein landwirtschaftliches Wohnhaus mit einer
Betriebsleiter- und einer Angestelltenwohnung als zonenkonform bewilligt werden.
Tatsächlich vermietet der Beschwerdeführer die beiden Wohnungen im Neubau im
C._ seit deren Fertigstellung an Mietparteien, die nicht in seinem
landwirtschaftlichen Betrieb tätig sind. Dies ist unbestritten. Da das Haus ausdrücklich als
landwirtschaftliches Wohnhaus bewilligt wurde, ist die aktuelle Nutzung, die nicht dem
landwirtschaftlichen Wohnen dient, somit rechtswidrig.
d) Der Beschwerdeführer verlangte in seinem Schreiben vom 16. Juni 2014 im
Zusammenhang mit der aktuellen Nutzung der beiden Wohnungen, dass sein
5 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
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Projektänderungsgesuch unter dem Aspekt von Art. 84 BauG i.V.m. Art. 24 bis 24d RPG
zu prüfen sei. Gemäss Art. 24d RPG könnten landwirtschaftliche Wohnbauten, die für die
Landwirtschaft nicht mehr benötigt würden, als landwirtschaftsfremde Wohnnutzung
bewilligt werden. Damit beantragte der Beschwerdeführer sinngemäss eine Baubewilligung
für die Umnutzung der beiden Wohnungen in nicht landwirtschaftliche Wohnnutzung.
In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können
landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. Bewilligungen nach diesem
Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn unter anderem die Baute oder Anlage für den
bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird (Art. 24d Abs. 1 und Abs. 3 Bst. a RPG). Das
AGR hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hingewiesen, dass es problematisch
wäre, wenn der Gesuchsteller das Betriebskonzept, mit dem er die Zonenkonformität der
landwirtschaftlichen Wohnbaute im Baubewilligungsverfahren begründet hat, bereits nach
so kurzer Zeit in Frage stellen könnte. Das Betriebskonzept dient dem Nachweis, dass ein
Betrieb mit diesem Konzept voraussichtlich längerfristig bestehen kann. Eine kurzfristige
Änderung des Konzepts widerspricht daher seinem Sinn und Zweck und ist daher
rechtsmissbräuchlich, zumal sich die Umstände im vorliegenden Fall nicht wesentlich
geändert haben. Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz
(Art. 2 Abs. 2 ZGB6). Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d RPG kommt daher
ebenso wenig in Frage, wie die anderen Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 24 ff. RPG.
Im Übrigen wären die Voraussetzungen von Art. 24d RPG ohnehin nicht erfüllt. Der
Beschwerdeführer betont, dass er die Baubewilligungsbehörde über die beabsichtigte
Nutzung der beiden Wohnungen und deren Notwendigkeit für seinen
Landwirtschaftsbetrieb nicht getäuscht habe. Mittelfristig sei der Wohnraumbedarf für eine
Angestellten- und eine Betriebsleiterwohnung für seinen landwirtschaftlichen Betrieb nach
wie vor gegeben. Lediglich vorübergehend würden die beiden Wohnungen nicht für
landwirtschaftliche Wohnnutzung benötigt. Damit fehlt es jedoch an der Voraussetzung für
eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d RPG, wonach die Wohnungen für den
bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werden dürfen.
Die Gemeinde und das AGR haben in den angefochtenen Verfügungen das
Umnutzungsgesuch vom 16. Juni 2014 für die beiden Wohnungen nicht förmlich
6 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)
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entschieden. Daher werden die angefochtenen Verfügungen von Amtes wegen
entsprechend ergänzt, die Ausnahmebewilligung wird verweigert und es wird der
Bauabschlag erteilt.
e) Damit bleibt es dabei, dass die aktuelle, nicht landwirtschaftliche Wohnnutzung der
beiden Wohnungen rechtswidrig ist. Somit bleibt zu prüfen, ob die Gemeinde für diese
beiden Wohnungen zu Recht ein entsprechendes Benützungsverbot verfügt hat.
Die Baupolizeibehörde setzt dem jeweiligen Grundeigentümer eine angemessene Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme.
Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn der Pflichtige innert 30 Tagen
seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreicht. Im
nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das
Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann. Im Falle des Bauabschlags
entscheidet die Baubewilligungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der
rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue
Frist (Art. 46 Abs. 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen
Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen.
Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen
Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.7
Da es sich um eine rechtswidrige Nutzung handelt, kann der rechtmässige Zustand nicht
mit einem Rückbau wiederhergestellt werden. Andere bauliche Massnahmen kommen hier
ebenfalls nicht in Frage, da die Wohnnutzung an sich zulässig ist. Somit kann der
rechtmässige Zustand nur mit einem Benützungsverbot wiederhergestellt werden. Da die
Gemeinde weiss, wer unter der jeweiligen Adresse angemeldet und wohnhaft ist, ist die
Kontrolle des Benützungsverbots auch nicht mit unverhältnismässigem
Verwaltungsaufwand verbunden.8 Damit ist das Benützungsverbot zur Wiederherstellung
des rechtswidrigen Zustands geeignet und erforderlich. Näher zu prüfen ist die
Verhältnismässigkeit des Benützungsverbots.
7 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1 8 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 10
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f) Hinsichtlich der Angestelltenwohnung macht der Beschwerdeführer geltend, derzeit
würden die Arbeiten auf dem Betreib durch den Beschwerdeführer und seinen 81-jährigen
Vater erledigt. Sobald die Mitarbeit des Vaters aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr
möglich sei, müsse ein Mitarbeiter für den Betrieb angestellt werden. Im Übrigen werde ein
Wachstum des Betriebs angestrebt, was die Anstellung eines Mitarbeiters mittelfristig
ohnehin unabdingbar mache. Dass beim Neubau des Wohnhauses auch eine
Angestelltenwohnung realisiert worden sei, zeuge daher von vorausschauender Planung.
Solange die Mitarbeit des Vaters aber noch möglich sei, könne auf die Anstellung einer
weiteren Arbeitskraft verzichtet werden. Der Zeitpunkt der Beanspruchung durch einen
Angestellten sei derzeit nicht abschätzbar. Daher sei eine Zwischennutzung sinnvoll, nicht
zuletzt auch aus raumplanerischen Überlegungen. Auch das AGR komme in seiner
Verfügung vom 11. November 2014 zum Schluss, dass auf Zusehen hin eine
Fremdvermietung toleriert werden könne, da eine Nutzung als Angestelltenwohnung
absehbar sei.
Mit dieser Argumentation vermag der Beschwerdeführer jedoch nicht darzulegen, inwiefern
sich die Umstände seit dem Baubewilligungsverfahren geändert hätten. Somit musste dem
Beschwerdeführer bereits im Baubewilligungsverfahren klar sein, dass er vorläufig keine
Angestelltenwohnung benötigen würde. Wenn er nun geltend macht, ein Benützungsverbot
sei unverhältnismässig, verhält er sich daher widersprüchlich. Da er sich wider besseres
Wissen eine Angestelltenwohnung hat bewilligen lassen, muss er sich nun darauf behaften
lassen.
Zwar macht er geltend, bei seinem Vorgehen handle es sich um eine vorausschauende
Planung. Eine vorausschauende Planung hätte jedoch beinhaltet, dass der
Beschwerdeführer bereits im Baubewilligungsverfahren vor über vier Jahren darum ersucht
hätte, die Angestelltenwohnung vorerst und vorübergehend für eine nichtlandwirtschaftliche
Wohnnutzung zu bewilligen. Eine solche Bewilligung für eine nicht zonenkonforme
Zwischennutzung wäre ihm jedoch kaum erteilt worden, jedenfalls nicht auf Jahre hinaus.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung lässt sich lediglich gestützt auf ungewisse
Prognosen kein Anspruch auf landwirtschaftliche Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone
ableiten.9 Ein Bedarf, der erst in einigen Jahren entstehen wird, ist dabei per se ungewiss.
9 BGer 1C_127/2009 vom 2. September 2009, E. 2.6
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In einer solch langen Zeit kann sich zu viel ereignen und können sich die Umstände zu
sehr verändern, als dass eine verlässliche Prognose möglich wäre.
Somit hat sich der Beschwerdeführer die Angestelltenwohnung nicht aufgrund einer
vorausschauenden Planung, sondern auf Vorrat bewilligen lassen. Es ist zweifelhaft, ob
dies zulässig wäre: Eine Bewilligung von landwirtschaftlichem Wohnraum auf Vorrat ist im
Raumplanungsrecht nicht vorgesehen. Da die Bewilligung aber erteilt wurde und der
Beschwerdeführer davon Gebrauch gemacht hat, hat er nun die Konsequenzen seines
Vorgehens zu tragen. Dies bedeutet, dass er die Wohnung leer stehen lassen muss, wenn
er sie entgegen seinen Angaben im Baubewilligungsverfahren nicht für einen Angestellten
benötigt. Die Freihaltung der Landwirtschaftszone von zonenfremden Bauten ist ein
wichtiges Anliegen der Raumplanung, an dem ein grosses öffentliches Interesse besteht.
Würde eine Zwischennutzung auf Zusehen hin für eine unbestimmte Dauer geduldet,
würde dies dem Missbrauch Tür und Tor öffnen. Das Benützungsverbot für die
Angestelltenwohnung ist daher für den Beschwerdeführer auch zumutbar und damit
verhältnismässig. Dies steht zwar in Widerspruch zur Aussage des AGR, wonach eine
Fremdvermietung der Angestelltenwohnung auf Zusehen hin toleriert werden könne. Das
AGR begründet seine Haltung jedoch nicht und es sind denn auch keine überzeugenden
Argumente dafür erkennbar.
Zwar hat der Beschwerdeführer Recht, wenn er darlegt, dass eine zwingende
landwirtschaftliche Vermietung unverhältnismässig wäre. Vom Beschwerdeführer kann
tatsächlich nicht verlangt werden, dass er einen nicht benötigten Mitarbeiter einstellt. Dazu
wird er durch das Benützungsverbot aber auch nicht gezwungen. Er darf die Wohnung
lediglich nicht an eine Person vermieten, die nicht auf seinem landwirtschaftlichen Betrieb
arbeitet. Er kann die Wohnung jedoch leer stehen lassen, bis er sie für einen Mitarbeiter
benötigt.
g) Was die Betriebsleiterwohnung betrifft, macht der Beschwerdeführer geltend, er habe
sich zum Zeitpunkt der Baubewilligung in einer festen Beziehung mit der klaren Absicht
einer Familiengründung befunden. Dementsprechend grosszügig sei die
Betriebsleiterwohnung geplant worden. Leider habe sich die Beziehung aber nicht wie
erhofft entwickelt und er sei im Moment alleinstehend. Daher habe er sich entschieden, bis
auf weiteres bei seinen Eltern zu wohnen und die für eine Einzelperson sehr grosse
Betriebsleiterwohnung im Sinne einer Zwischennutzung an einen Dritten zu vermieten. Er
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strebe aber nach wie vor die Gründung einer Familie an. Somit sei mittelfristig die Nutzung
der Betriebsleiterwohnung als landwirtschaftlicher Wohnraum absehbar.
Hier kann grundsätzlich auf das zur Angestelltenwohnung Geschriebene verwiesen werden
(vgl. oben Bst. f). Allerdings besteht insoweit ein Unterschied, als der Beschwerdeführer
bei der Betriebsleiterwohnung aufgrund der vorerst gescheiterten Familiengründung
veränderte Umstände geltend macht. Im Unterschied zur Angestelltenwohnung, wo eine
Nutzung ohne Angestellte nicht möglich ist, ist eine Nutzung der Betriebsleiterwohnung
durch den Beschwerdeführer jedoch problemlos möglich. Dass die Wohnung für ihn alleine
sehr gross ist, ändert daran nichts. Auch hier hat der Beschwerdeführer die Konsequenzen
daraus zu tragen, dass er quasi auf Vorrat eine grosszügige Betriebsleiterwohnung für eine
Familie gebaut hat, ohne bereits eine Familie zu haben. Auch das Benützungsverbot für
die Betriebsleiterwohnung ist daher für den Beschwerdeführer zumutbar und damit
verhältnismässig. Zu diesem Ergebnis ist auch das AGR gekommen. Damit erweist sich
die Beschwerde hinsichtlich des Benützungsverbots als unbegründet und wird abgewiesen.
h) Ob die Baubewilligung durch Täuschung erlangt worden ist, braucht nicht geprüft zu
werden. Eine Täuschung wäre im Zusammenhang mit einem Widerruf von Bedeutung (vgl.
Art. 43 Abs. 2 Bst. b BauG). Ein solcher steht im vorliegenden Verfahren jedoch nicht zur
Diskussion. Die Baubewilligung wird durch das Benützungsverbot nicht in Frage gestellt,
der Beschwerdeführer wird lediglich darauf behaftet, was er sich hat bewilligen lassen.
3. Rückbau der Fenster im Einstellraum Erdgeschoss
a) Die Gemeinde hat in Ziff. 6.3.a der angefochtenen Verfügung die nachträgliche
Bewilligung für drei zusätzliche wohnteilartige Fenster auf der West- sowie Ostseite im
Einstellraum Erdgeschoss verweigert und gleichzeitig deren Rückbau innert drei Monaten
angeordnet. Sie hat sich dabei auf die Verfügung des AGR vom 11. November 2014
abgestützt. Das AGR hat die Bestätigung der Zonenkonformität für den Fenstereinbau
verweigert, eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG sei ebenfalls nicht möglich.
Das AGR begründete dies damit, dass im ursprünglichen Baugesuch ein geschlossener,
fensterloser Abstellraum mit Eingangstor vorgesehen gewesen sei. Stattdessen habe der
Beschwerdeführer pro Fassadenseite drei wohnteilartige Fenster eingebaut. Damit könne
der Raum jederzeit in unzulässiger Weise als Wohnraum umgenutzt werden.
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Der Beschwerdeführer macht geltend, in Absprache mit dem AGR sei im fraglichen
Einstellraum keine Heizung und auch kein Boden eingebaut worden. Eine missbräuchliche
Nutzung des Raums zu Wohnzwecken sei somit nicht möglich. Zudem brächten die
Fenster für eine Wohnnutzung zu wenig Licht. Der Rückbau sei daher unverhältnismässig.
Das AGR und die Gemeinde verweisen in ihren Beschwerdeantworten darauf, dass der
Beschwerdeführer bereits Vorbereitungsarbeiten (Heizung, Unterlagsboden,
Deckenisolation) für eine mögliche Wohnnutzung des Raums vorgenommen habe. Erst
nach Intervention der Behörden habe er diese Arbeiten eingestellt. Die Fensterfläche
erfülle die Vorgabe für Wohn- und Arbeitsräume von 10 % der Bodenfläche.
b) In den mit Baubewilligung vom 1. September 2011 bewilligten Plänen ist der fragliche
Raum als Abstellraum bezeichnet. Gemäss Grundrissplan erfolgt der Zugang über ein Tor
auf der Ostfassade, Fenster hat der Raum keine. In Abweichung davon hat der
Beschwerdeführer insgesamt sechs Fenster in den Raum eingebaut, je drei auf der Ost-
und der Westfassade. Auf das Tor auf der Ostfassade hat er verzichtet, der Zugang erfolgt
nun anders als ursprünglich bewilligt über eine Verbindungstür zur Wohnung im
Erdgeschoss. Für die baulichen Änderungen am Abstellraum hat der Beschwerdeführer ein
nachträgliches Projektänderungsgesuch eingereicht. Dass der Raum lediglich als
Abstellraum genutzt werden darf, ist jedoch unbestritten. Der Beschwerdeführer hat keine
Umnutzung des Raums zu Wohnraum beantragt und räumt ein, dass eine Wohnnutzung
missbräuchlich wäre.
c) Somit ist zunächst zu prüfen, ob die nachträgliche Baubewilligung für die sechs
Fenster zu Recht verweigert wurde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für die Frage, ob ein
bestimmter Raum zum Wohnen verwendbar ist, nach konstanter Praxis nicht auf
Absichtserklärungen der Bauherrschaft, sondern auf die objektive Ausgestaltung
abzustellen ist. Massgebend ist somit nicht, ob ein Raum rechtmässig, d.h. unter
Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygienischer Vorschriften, als
Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen kann.10 Wo die
Ausgestaltung eines nicht zur Wohnnutzung bewilligten Raumes eine Wohnnutzung
zulässt oder geradezu dazu einlädt, ist die entsprechende Fläche vorsorglicherweise durch
10 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2
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bauliche Massnahmen zum Wohnen unbrauchbar zu machen. Ansonsten könnte die
Baupolizeibehörde nur mit regelmässigen Kontrollen sicherstellen, dass keine unzulässige
Wohnnutzung erfolgt, was mit unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand verbunden
wäre. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass
der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die Raumhöhe, die
Erschliessung und Ähnliches. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig. Das Fehlen
einer Isolation ist sehr viel leichter nachträglich, ohne dass die Baupolizeibehörde davon
etwas merkt, zu „korrigieren“, als etwa fehlende oder zu kleine Fenster, die ungenügende
Raumhöhe oder ein für den täglichen Gebrauch ungenügender Treppenaufgang. Der
Abstellraum muss somit vor allem bei der Befensterung und/oder der Raumhöhe und/oder
der Erschliessung so ausgestaltet werden, dass eine Umnutzung zum Wohnen nicht leicht
möglich ist.11
Der fragliche Raum weist eine Grösse von rund 45 m2 auf. Die Fensterfläche, die mit dem
unbewilligten Einbau der sechs Fenster realisiert worden ist, beträgt mindestens 4 m2; die
genaue Fensterfläche lässt sich aus den vorhandenen Plänen nicht herauslesen. Somit
macht die Fensterfläche mindestens knapp 10 % der Bodenfläche des Raums aus. Damit
wird die Anforderung an Wohn- und Arbeitsräume, wonach die Fensterfläche mindestens
einen Zehntel der Bodenfläche betragen soll (Art. 64 Abs. 1 BauV12) höchstens knapp nicht
eingehalten. Die Erschliessung des Raums erfolgt über eine Tür zur Erdgeschosswohnung.
Der Raum ist somit aufgrund seiner Grösse, Befensterung und Erschliessung objektiv zum
Wohnen geeignet. Insbesondere die überdurchschnittlich komfortable Erschliessung über
die wohnungsinterne Türe – der Abstellraum ist dadurch quasi Teil der Wohnung – macht
diesen Raum sehr anfällig für eine missbräuchliche Wohnnutzung. Zwar spricht der
fehlende Innenausbau des Raums (Isolation, Heizung,...) gegen eine objektive
Wohneignung. Der Innenausbau kann jedoch relativ einfach nachgeholt werden, ohne dass
dies für die Baupolizeibehörde von aussen erkennbar wäre. Daher muss die
Bewohnbarkeit zusätzlich eingeschränkt werden, zumal der Beschwerdeführer bereits
einmal ohne Bewilligung Vorbereitungsarbeiten für eine mögliche Wohnnutzung des
Raums vorgenommen hat. Eine Möglichkeit ist der Verzicht auf die Fenster. Ohne diese ist
der Abstellraum objektiv nicht zum Wohnen geeignet und dieses Manko kann nicht
behoben werden, ohne dass dies relativ einfach von aussen erkennbar wäre. Aus diesem
Grund kann für die sechs Fenster keine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden.
11 BDE RA Nr. 11041-90 vom 3. April 1991, E. 8.b; bestätigt durch VGE Nr. 18253/18255 vom 19. August 1991, E. 2b; ähnlich auch VGE Nr. 100.2014.304 vom 12. März 2015, E. 4.2 12 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
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d) Damit sind die sechs Fenster rechtswidrig und der rechtmässige Zustand muss
wiederhergestellt werden. Der von der Gemeinde angeordnete Rückbau der Fenster ist
dazu geeignet und erforderlich. Er ist für den Beschwerdeführer, der als bösgläubig zu
gelten hat, auch zumutbar und damit verhältnismässig. Die Beschwerde erweist sich in
diesem Punkt als unbegründet und wird abgewiesen.
4. Auflage zur Bastelraumtür
a) Die Gemeinde hat in Ziff. 6.2.a der angefochtenen Verfügung zwar einer Türe,
welche anstelle eines Fensters im Bastelraum im Untergeschoss eingebaut wurde, die
nachträgliche Bewilligung erteilt. Dies jedoch mit der Auflage, dass eine Türe mit maximal
einer hälftigen Glasfüllung (keine wohnteilartige Verandatüre) verwendet werden müsse.
Die Gemeinde hat sich dabei auf die Verfügung des AGR vom 11. November 2014
abgestützt. Das AGR hat diese Auflage damit begründet, dass der Bastelraum nicht zu
Wohnzwecken ausgebaut bzw. verwendet werden dürfe.
Der Beschwerdeführer verlangt, dass auf das Auswechseln der Türe im Bastelraum zu
verzichten sei. Eine wohnteilartige Verandatüre ändere nichts an der Nutzung des
Bastelraums. Der Raum könne nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, weshalb das
Auswechseln der Türe unverhältnismässig sei.
Das AGR und die Gemeinde verweisen in ihren Beschwerdeantworten darauf, dass im
Bastelraum bereits Arbeiten für den Einbau eines Studios vorgenommen worden seien,
unter anderem seien technische Installationen zum Einbau einer Küche vorgefunden
worden. Diese Arbeiten habe der Beschwerdeführer erst nach Intervention der Behörden
eingestellt.
b) In den mit Baubewilligung vom 1. September 2011 bewilligten Plänen weist der
Bastelraum im Untergeschoss vier Fenster auf. Erschlossen ist der Raum lediglich intern,
ein direkter Zugang von aussen ist nicht vorgesehen. In Abweichung davon hat der
Beschwerdeführer anstelle eines der vier Fenster eine Tür eingebaut, so dass der Raum
nun direkt von aussen zugänglich ist. Diese Abweichung wurde dem Beschwerdeführer
von der Gemeinde und dem AGR nachträglich bewilligt.
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Die Bewilligungsfähigkeit der Türe muss hier somit nicht geprüft werden. Umstritten ist
lediglich die Auflage, wonach eine Türe mit maximal einer hälftigen Glasfüllung (keine
wohnteilartige Verandatüre) verwendet werden darf. Baubewilligungen können mit
Bedingungen oder Auflagen verknüpft werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG).
Die Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur
erteilten Baubewilligung stehen und verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine
Nebenbestimmung nur dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich,
geeignet und für den Bauherrn zumutbar ist.13
c) Inwiefern die umstrittene Auflage geeignet sein soll, eine unzulässige Wohnnutzung
des Bastelraums zu verhindern, ist nicht nachvollziehbar. Zwar mag es etwas eigenartig
aussehen, wenn ein Raum, der als Bastelraum bzw. der Landwirtschaft dient, eine
Verandatüre hat, die üblicherweise bei Wohnungen anzutreffen ist. Auch mit einer Türe mit
maximal einer hälftigen Glasfüllung ist jedoch problemlos eine Wohnnutzung möglich, eine
solche Nutzung wird dadurch in keiner Art und Weise verunmöglicht oder zumindest
erschwert. Insbesondere weist der Bastelraum bereits mit den ursprünglich bewilligten vier
Fenstern eine Fensterfläche von 3.6 m2 auf, was bei einer Bastelraumgrösse von 27.38 m2
mehr als einem Zehntel der Bodenfläche entspricht. Die zusätzliche Fensterfläche der
vollständig verglasten Verandatüre wird somit für eine genügende Belichtung für Wohn-
und Arbeitsräume gemäss Art. 64 Abs. 1 BauV nicht benötigt.
Nur mit einem Rückbau der Türe liesse sich die Nutzung des Bastelraums als Studio
verhindern oder zumindest erschweren, da damit ein direkter Zugang von Aussen
verunmöglicht würde. Von einem Rückbau der Türe haben die Gemeinde und das AGR
jedoch abgesehen, sondern diese vielmehr nachträglich bewilligt. Diese Bewilligung hätte
jedoch nicht mit der umstrittenen Auflage ergänzt werden dürfen: Die Auflage ist nicht
geeignet, das damit angestrebte Ziel zu erreichen. Demzufolge wird die umstrittene
Auflage zur Bastelraumtüre in teilweiser Gutheissung der Beschwerde gestrichen. Dies
ändert aber nichts daran, dass nur die bewilligte Nutzung zulässig ist und der Bastelraum
insbesondere nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf.
13 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 15
RA Nr. 110/2015/112 15
5. Kosten
a) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis Fr. 4 '000.-- erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2
GebV14). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschale auf Fr. 1'800.--
festgelegt.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Zu
beurteilen waren drei Streitgegenstände, wobei das Benützungsverbot für die beiden
Wohnungen von grösster Bedeutung, der Rückbau der Fenster von mittlerer Bedeutung
und die Auflage zur Bastelraumtür von geringster Bedeutung war. Hinsichtlich der Auflage
zur Bastelraumtür wird die Beschwerde gutgeheissen, hinsichtlich des Benützungsverbots
für die beiden Wohnungen und den Rückbau der Fenster wird sie abgewiesen. Damit ist
der Beschwerdeführer als zu einem Sechstel obsiegend und zu fünf Sechsteln unterliegend
zu betrachten. Der Beschwerdeführer hat daher Fr. 1'500.-- an Verfahrenskosten zu
tragen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton (Art. 108 Abs. 2 VRPG).
b) Der Beschwerdeführer war nicht anwaltlich vertreten. Zudem hat es sich nicht um ein
aufwendiges Verfahren gehandelt. Ihm sind daher keine Parteikosten im Sinne des
Gesetzes entstanden (Art. 104 Abs. 1 und 2 VRPG). Somit werden keine Parteikosten
gesprochen.