# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 43a0cb14-9cc3-52e1-9e2c-8cd666ffad16
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2009
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A.
Nella seduta del 24 ottobre 2005 il consiglio comunale di Magliaso ha adottato la revisione generale del piano regolatore. In quella sede, il mapp. 789 e parte del mapp. 176, contermini e ubicati a monte di via Ressiga, sono stati attribuiti alla zona residenziale semi-estensiva R3, mentre il restante del mapp. 176, sito a valle della strada, è stato assegnato, per la porzione già edificata, alla zona residenziale estensiva R2 e, per la parte residua, alla zona residenziale speciale riva del lago R2L, in cui, per la fascia più vicina al lago profonda circa 30 m, non sono ammesse edificazioni (cfr. legenda del piano delle zone; zona con esclusione dell'edificazione: computabile per il calcolo dell'indice di sfruttamento). Il limitrofo mapp. 173 è stato anch'esso attribuito alla zona residenziale speciale riva del lago R2L. Inoltre, i mapp. 173 e 176 sono stati gravati da un vincolo per la formazione di un sentiero di carattere naturalistico, che costeggia la riva del lago dal comune di Agno fino a quello di Caslano, collegando tra di loro le aree ricreative a lago. Infine, è stato previsto il riscatto da parte del comune del tratto ancora privato di via Ressiga, classificandolo come strada pubblica di servizio. I mapp. 173, 176 e 789, fra di loro confinanti, sono tutti di proprietà della RI 1 ed ospitano una casa di riposo per anziani medicalizzata, denominata _, con annesso posteggio sotterraneo e parco.
B. La RI 1 è insorta contro quella deliberazione dinanzi al Consiglio di Stato, formulando numerose domande. Essa si è dapprima aggravata contro l'allargamento, la modifica del tracciato e la classificazione da strada privata in strada pubblica di via Ressiga. A mente dell'insorgente, questa strada, pur essendo già di fatto aperta al pubblico, riduceva tuttavia il transito dei veicoli, costringendo i conducenti ad assumere una velocità limitata e una condotta particolarmente attenta, grazie al tracciato tortuoso e al calibro ridotto. Via Ressiga doveva quindi mantenere l'attuale assetto per continuare a garantire la sicurezza ai pedoni, in particolare ai pazienti della casa per anziani medicalizzata e ai parenti in visita che l'attraversavano, ritenuto che l'autorimessa si trovava sul fronte opposto all'edificio di cura. D'altronde, questa strada assolveva già egregiamente alla funzione di servizio alle case che vi si affacciavano. La ricorrente ha poi contestato la fascia con esclusione dell'edificazione della zona residenziale speciale riva del lago R2L, riguardante i mapp. 173 e 176. Inoltre, essa ha chiesto che la parte del mapp. 176, su cui sorgeva il fabbricato della clinica, inserita in zona residenziale estensiva R2, fosse invece attribuita alla zona residenziale semi-estensiva R3, in modo tale da consentire un eventuale sviluppo in altezza del fabbricato esistente, senza dover intaccare altro terreno riservato a verde. La medesima richiesta valeva per il limitrofo mapp. 173 che, benché fosse ancora inedificato, era destinato ad essere incorporato nella struttura della clinica stessa. In merito all'ordinamento della zona residenziale semi-estensiva R3, l'insorgente ha chiesto l'introduzione di misure maggiormente restrittive, al fine di disciplinare le attività che in futuro avrebbero potuto costituire un disturbo. Infine, la ricorrente ha domandato lo stralcio, dai suoi fondi, del vincolo per la formazione del sentiero di carattere naturalistico e, dal piano delle zone e delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico, delle aree ricreative a lago.
C. Con risoluzione 21 agosto 2007 (n. 4057), il Consiglio di Stato ha approvato la revisione generale del piano regolatore di Magliaso. Il Governo non ha tuttavia approvato la zona residenziale speciale riva del lago R2L, né, pur condividendolo nel principio, il tracciato del sentiero di carattere naturalistico lungo la riva, giacché non era stato accertato il limite del demanio lacuale secondo i disposti della legge sul demanio pubblico del 18 marzo 1986 (LDP; RL 9.4.1.1), da cui dipendevano per l'appunto la loro definizione. Esso ha quindi rinviato gli atti al comune, affinché adottasse una variante che riproponesse una pianificazione emendata da tale lacuna. Su questi punti il Consiglio di Stato ha dichiarato il ricorso della RI 1 privo d'oggetto, respingendolo in merito a tutte le altre questioni. Quanto alla definizione di via Ressiga come strada pubblica di servizio, l'Esecutivo cantonale ha ritenuto tale misura motivata con l'obbligo per l'ente pubblico di urbanizzare il vasto comparto residenziale di riferimento. I temuti inconvenienti sulla tranquillità e la sicurezza del quartiere potevano essere gestiti attraverso misure per la regolamentazione del traffico, ritenuto che la strada era comunque destinata al servizio del comparto e delle attività ivi presenti e ammesse in futuro nel rispetto delle prescrizioni qualitative e quantitative fissate dalle norme di zona. Per ciò che riguardava la domanda di assegnazione di parte dei mapp. 173 e 176 alla zona R3, il Governo ha rilevato che il comune aveva predisposto un'intensità dello sfruttamento ed un impianto volumetrico degli edifici della zona residenziale che fosse graduale dalla zona del lago R2L sino alla zona R3. A giudizio del Consiglio di Stato, tale misura risultava corretta, giacché perseguiva l'obiettivo di un uso meno intensivo della zona, vieppiù che questa interessava comparti più delicati dal profilo paesaggistico ed ambientale. La richiesta ricorsuale, volta invece ad accrescere le potenzialità edificatorie dei mapp. 173 e 176 per soddisfare eventuali necessità di sviluppo della clinica, soprattutto in altezza, oltre che in contrasto con l'obiettivo illustrato in precedenza, avrebbe comportato la definizione di un'appendice del tutto immotivata della zona R3 verso il lago (cfr. risoluzione impugnata, pagg. 19, 34, 54-56, 82).
D. Con ricorso 21 settembre 2007, la RI 1 insorge innanzi al Tribunale cantonale amministrativo avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e chiedendo che vengano mantenuti il tracciato attuale e l'ampiezza di via Ressiga, che l'espropriazione del sedime e l'attribuzione della qualifica di pubblica strada di quartiere siano subordinate all'adozione immediata di precise norme limitative del traffico, della velocità e dei rumori a tutela del carattere del quartiere e soprattutto della presenza della clinica e dei suoi ospiti, che venga data facoltà alla ricorrente di riproporre le proprie ragioni di contestazione alla sistemazione della riva del lago e alla creazione del pubblico transito sulla riva in sede di nuova revisione del piano regolatore e, infine, che il comune sia invitato a considerare di concedere alla qui ricorrente adeguato ampliamento delle costruzioni sul fronte lago, in sostituzione della domandata sopraelevazione, così da mantenere la piena efficienza dell'istituto (cfr. allegato di ricorso 21 settembre 2007, pag. 4).
E. La Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità e il municipio postulano la reiezione del ricorso, con motivazioni che verranno riprese, se del caso, nei considerandi di diritto.
F. In data 25 settembre 2008 si è tenuta l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante il quale sono state alcune fotografie dei luoghi, in seguito acquisite agli atti. Alla ricorrente è stato intimato, seduta stante, il memoriale di risposta del municipio al ricorso. Il rappresentante del comune si è poi impegnato a fornire al Tribunale dati precisi circa i previsti lavori concernenti via Ressiga, con particolare riferimento ad un eventuale aumento di calibro rispetto al campo stradale esistente. Dopo ampia discussione, le parti hanno riconfermato le proprie domande e allegazioni e il Tribunale ha dichiarato chiusa l'istruttoria.
G. Con scritto 10 ottobre 2008, il municipio ha precisato, allegando un estratto del piano del traffico, quali fossero i lavori di allargamento che avrebbero interessato via Ressiga. Il Tribunale l'ha indi intimato alle parti, fissando loro un termine per formulare eventuali osservazioni. Entro il termine, è giunta la risposta dell'insorgente, con cui ha comunicato di riconfermare la sua opposizione al riscatto da parte del comune del troncone ancora privato di via Ressiga. Qualora ciò dovesse avvenire, essa ha chiesto che non fossero costituite piazzole e spazi di posteggio davanti all'ingresso della clinica.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale è data, il ricorso è tempestivo (art. 38 cpv. 1
legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990, LALPT, RL 7.1.1.1)
e la legittimazione della ricorrente certa (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT).
1.2. La ricorrente domanda davanti al Tribunale che, in merito a via Ressiga, siano adottate precise norme limitative del traffico, della velocità e dei rumori. Questa richiesta, non sottoposta al preventivo esame e giudizio del Governo, costituisce una domanda nuova ed è pertanto irricevibile (art. 63 cpv. 2 legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPAmm, RL 3.3.1.1, 38 cpv. 4 lett. b LALPT). Inoltre, va da sé che, in merito al vincolo di sentiero di carattere naturalistico e alla zona residenziale speciale riva del lago R2L, entrambi non approvati dal Consiglio di Stato con la risoluzione qui impugnata, l'insorgente potrà, se del caso, proporre le sue eventuali censure nell'ambito della procedura di variante secondo gli art. 32 e segg. LALPT. Con questa riserva, il ricorso è ricevibile in ordine.
2. 2.1. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT, RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 ordinanza
sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT, RS 700.1;
RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b; II-1999 n. 27 consid. 3).
2.2. Il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c; II-1999 n. 27 consid. 3; II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3; 109 Ib 121 consid. 5;
Bernhard
Waldmann/Peter Hänni
, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi in cui sono
impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.
3. Giusta l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost., RS 101) i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il piano di utilizzazione - in Ticino detto piano regolatore - viene adottato, secondo le indicazioni del piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla scorta di un'ampia coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv. 1 LPT) e nell'ambito di una procedura ove è garantita protezione giuridica (art. 33 e segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano regolatore disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua il contenuto del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art. 21 cpv. 1 LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un programma di realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche comprendono i piani del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici (art. 28 cpv. 1 LALPT). Esse fissano, tra l'altro,
le zone edificabili destinate all'abitazione e al lavoro. La destinazione di queste zone può ulteriormente essere precisata e limitata dal comune; segnatamente possono essere previste zone per residenza esclusivamente o parzialmente primarie o secondarie, zone industriali o artigianali con adeguati servizi (art. 28 cpv. 2 lett. a LALPT). Le rappresentazioni grafiche fissano, inoltre,
la rete delle vie di comunicazione per i mezzi di trasporto pubblici e privati con la precisazione delle linee di arretramento, le vie ciclabili e pedonali, i sentieri e i posteggi pubblici (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT).
4. La ricorrente contesta essenzialmente l'allargamento, il tracciato e la classificazione di via Ressiga quale strada pubblica di servizio, nonché i parametri edilizi della zona residenziale estensiva R2, considerati insufficienti per garantire lo sviluppo al complesso della casa per anziani medicalizzata ubicata sul mapp. 176. A sostegno delle sue censure, adduce implicitamente la violazione della garanzia della proprietà.
5. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio della proporzionalità e non lede l'essenza dell'istituto (art. 36 cpv. 1-4 Cost.; DTF 129 I 337 consid. 4.1, 126 I 219 consid. 2). La legalità, l'interesse pubblico e la proporzionalità costituiscono d'altra parte dei principi giuridici fondamentali, che lo Stato deve sempre rispettare nelle proprie attività (art. 5 Cost.). In linea di massima è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una suo frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. Nel caso di un provvedimento di pianificazione del territorio esso è segnatamente dato quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1. con rinvii;
Piermarco Zen-Ruffinen/ Chrisitne Guy-Ecabert
,
Aménagement du territorie, construction, expropriation, Berna 2001
, n. 98-102;
Adelio Scolari
, Diritto amministrativo, parte generale, II.
edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato, che tra i diversi provvedimenti a disposizione per conseguirlo venga scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario, infine che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati (RDAT II-2000 n. 75 consid.
5b con rinvii;
Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert
, op. cit., n. 103-106;
Scolari
, op. cit., n. 595-610). Infine,
quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza (
Ulrich
Häfelin/ Walter Haller
, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI. edizione, Zurigo 2005, n. 324;
Pascal
M
ahon
, Petit commentaire del la Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad art. 26).
Nel caso di specie le restrizioni di diritto pubblico all'esame non toccano l'essenza del menzionato diritto fondamentale. Le questioni espropriative esulano da questa procedura. I contestati vincoli sono infine palesemente sorretti da una base legale (cfr. consid. 3), peraltro nemmeno messa in discussione dalla ricorrente. L'oggetto del contendere si riduce pertanto alla verifica dell'esistenza dell'interesse pubblico e del rispetto del principio della proporzionalità.
6. Come accennato, l'insorgente si aggrava contro la classificazione del tratto privato di via Ressiga come strada pubblica di servizio, nonché contro l'allargamento e la modifica del suo tracciato. Ritiene, difatti, che la strada soddisfi già allo stato attuale la funzione di servizio per i fondi del quartiere. Inoltre, pur essendo a carattere privato, essa sarebbe comunque accessibile non soltanto ai confinanti, ma pure ad una cerchia di persone più vasta. Per contro, l'allargamento e la modifica del tracciato sarebbero suscettibili di aprire la strada a quegli inconvenienti per la quiete del quartiere e la sicurezza dei pedoni, dati dal transito inutile, veloce e rumoroso degli autoveicoli.
6.1. Preliminarmente va precisato che contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, il comune intende mantenere il calibro e il tracciato della strada invariato lungo tutta la sua lunghezza, salvo per un breve tratto (circa 10 m) in prossimità dell'imbocco della piazza di giro, situata in località Stallone, ai cui lati i terreni sono inedificati. Ciò è facilmente rilevabile dalla lettura del piano del traffico e dal rapporto di pianificazione e programma di realizzazione del gennaio 2006 (cfr. loc. cit., pag. 75, figura 15; allegato 1 al rapporto di pianificazione e programma di realizzazione, pagg. 6 e 7; lettera del municipio di Magliaso 10 ottobre 2008, doc. in atti).
6.2.
L'art. 19 LPT sancisce il principio per cui un fondo è urbanizzato se vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte di acqua, d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza un dispendio rilevante (cpv. 1). Le zone edificabili sono equipaggiate dall'ente pubblico nei termini del programma di urbanizzazione; il diritto cantonale disciplina i contributi dei proprietari fondiari (cpv. 2). Se l'ente pubblico non urbanizza le zone edificabili nei termini previsti, deve permettere ai proprietari fondiari di provvedervi da sé secondo i piani da esso approvati, oppure anticiparne le spese giusta il diritto cantonale (cpv. 3). L'urbanizzazione, premessa indispensabile per un'eventuale autorizzazione edilizia (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT), è dunque formata da nozioni giuridiche indeterminate, che devono essere concretizzate dal diritto cantonale o dalle autorità amministrative o giudicanti attraverso l'interpretazione (
Zen-Ruffinen/ Guy Ecabert
, op. cit., n. 696).
Si tratta di una nozione di diritto federale: i cantoni non possono prevedere ulteriori condizioni perché sia soddisfatta, ma possono definirne le esigenze di concretizzazione (DTF 117 Ib 308 consid. 4 a,
André
Jomini
, Kommentar RPG, ad art. 19 n. 10;
Waldmann/ Hänni
,
Handkommentar RPG 2006,
ad art. 19 n. 13). Nel Cantone Ticino il legislatore si è limitato a riprendere nell'art. 77 cpv. 1 LALPT la normativa federale (
Adelio
Scolari
, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, n. 567).
6.3. Il previgente piano regolatore classificava già via Ressiga come strada pubblica di servizio tipo 2. Con il nuovo piano, il comune non ha fatto nient'altro che confermare tale vincolo. Difatti, come spiegato in precedenza, l’art. 19 LPT impone ai comuni di provvedere ad un’adeguata urbanizzazione in funzione degli azzonamenti previsti. Poco importa se la strada è già stata realizzata dai privati, dal momento che l'ente pubblico
deve permettere ai proprietari fondiari di provvedervi da sé, se esso non lo fa nei termini previsti. D'altronde, ciò che conta e che basta è stabilire se il vincolo in parola sia giustificato da un eminente interesse pubblico. A tale proposito, va notato che il quartiere ubicato in località Ressiga si estende verso il lago ad est del tracciato della ferrovia FLP e a nord di via Castellaccio, formando un comparto residenziale estensivo assai vasto. Dipartendosi da via Castellaccio, via Ressiga lo attraversa più o meno al centro, con un tracciato piuttosto tortuoso, per approdare alla piazza di giro in località Stallone, dove, con un tratto rettilineo costeggiante il tracciato ferroviario, prosegue a ritroso per confluire di nuovo in via Castellaccio, laddove il piano regolatore prevede la formazione di un'area di posteggio aperta (indicata come P4 nel piano del traffico), dotata di 42 stalli (cfr. rapporto di pianificazione e programma di realizzazione, gennaio 2006, pag. 73). Orbene, sulla base di questi presupposti l'interesse pubblico alla classificazione di via Ressiga quale strada pubblica di servizio appare manifesto. Secondo l'art. 6 cpv. 5 legge sulle strade del 23 marzo 1983 (Lstr; RL 7.2.1.2) le strade di servizio hanno lo scopo di servire i fondi. È appunto questa la funzione precipua della strada all'esame, che con tutta evidenza urbanizza un quartiere che, per estensione, risulta fra i più importanti del comune. Il vincolo in parola si giustifica, a maggior ragione, se si considera che ancora parecchi fondi risultano poco o punto edificati (ad esempio, mapp. 158, 161, 166, 167, 173, 378, 789, 995, ecc.) e che il comune deve poter garantire anche per i cittadini residenti in questo quartiere, quei servizi pubblici che è tenuto ad offrire a tutti gli altri. Inoltre, ritenuto che la destinazione d'uso del comparto e il tracciato e il calibro della strada che lo servono restano in pratica invariati, l'attuale quiete del quartiere non dovrebbe subire apprezzabili aggravi per il semplice fatto che lo statuto della strada passi da privato a pubblico di servizio. Tanto più, che essa, in virtù di un calibro assai modesto, non offre sul suo tracciato possibilità di stazionamento per un'eventuale utenza in cerca di parcheggio. Peraltro, a tale scopo, il comune ha predisposto un'area di posteggio nel settore che si trova in posizione periferica al quartiere, all'estremità di via Ressiga, accessibile direttamente da via Castellaccio. Ciò, dovrebbe quindi aiutare a tenere al riparo il comparto di riferimento dal traffico parassitario. In ogni caso, come rettamente ha osservato il Consiglio di Stato evadendo il ricorso, il comune potrà adottare, se necessario, in fase di gestione della strada, quelle misure di regolamentazione tese alla moderazione del traffico, come ad esempio l'impostazione dei sensi di marcia, un'adeguata segnaletica, misure di arredo urbano e, se fossero riunite le debite condizioni, zone a 30 km/h. Per tutti questi motivi, il ricorso va dunque respinto anche su questo punto.
7. La ricorrente contesta in seguito i parametri della zona residenziale estensiva R2, considerati insufficienti per garantire lo sviluppo al complesso della casa per anziani medicalizzata ubicata sul mapp. 176.
7.1. Con la revisione generale del piano regolatore il comune ha inteso consolidare la sua vocazione residenziale e turistica (cfr. rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pag. 5). Al fine di raggiungere questo obiettivo, esso ha messo a punto un concetto insediativo che prevede, tra l'altro, in presenza di un tessuto urbano prevalentemente costituito da edificazioni di tipo estensivo, una leggera densificazione delle aree che più si prestano per la presenza di spazi non ancora edificati, in modo tale da non stravolgere le caratteristiche degli insediamenti esistenti (cfr. rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pagg. 6, 16, 56). In quest'ottica, la vasta zona R2, che sotto l'imperio del previgente piano regolatore abbracciava in pratica tutto il comprensorio abitativo del comune, è stata suddivisa in due zone: la zona residenziale estensiva R2, conferma di quella previgente, che comprende l'ampia fascia territoriale costeggiante, grosso modo, la riva del lago, separata dalla stessa dall'ancor più estensiva zona residenziale speciale riva del lago R2L, e la relativamente più intensiva zona residenziale semi-estensiva R3, che si sviluppa nell'entroterra, attorno al comparto centrale del nucleo del villaggio e lungo la linea ferroviaria FLP. In questo modo, come rettamente appurato dal Consiglio di Stato, il comune ha predisposto un assetto della zona residenziale, il cui grado di sfruttamento, nonché l'impianto volumetrico degli edifici previsti, si stemperano progressivamente, nella misura in cui sono interessati comparti più delicati dal profilo paesaggistico e naturalistico. Difatti, attorno all'asse della strada cantonale e a quello della ferrovia si sviluppa l'insediamento a carattere più intensivo, formato dal nucleo del paese, dagli insediamenti commerciali e dalla zona R3. Mentre, vieppiù ci si allontana da queste infrastrutture e ci si avvicina alla riva del lago, la zona R3 lascia il posto alla zona R2, che poi, a sua volta, cede il passo alla zona speciale riva del lago. Questo modello insediativo, perfettamente aderente alla realtà territoriale del comune, realizza gli obiettivi di creare e conservare insediamenti accoglienti e di proteggere le basi naturali della vita come il paesaggio (art. 1 cpv. 2 lett. a e b LPT), attraverso l'osservanza di principi pianificatori, secondo i quali occorre integrare nel paesaggio gli insediamenti, gli edifici e gli impianti, rispettivamente tenere libere le rive dei laghi ed agevolarne il pubblico accesso (art. 3 cpv. 2 lett. b e c LPT).
7.2. Per quanto riguarda il quartiere ubicato in località Ressiga, il precitato modello è stato concretizzato con l'impianto della zona residenziale semi-estensiva R3 a valle della linea ferroviaria FLP. Delimitato quindi, ad ovest, dalla ferrovia e, ad est, verso il lago, dal tracciato di via Ressiga, questo comparto, proprio perché in gran parte ancora sgombro da edificazioni (cfr. rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pag. 22, figura 7), permette di realizzare quell'operazione di densificazione del tessuto urbano, senza alterarne le caratterisitche, così come si è prefisso il comune. In seguito, a valle di via Ressiga, è stata definita la zona residenziale estensiva R2, in cui è ricompresa l'infrastruttura della ricorrente. Rispetto al comparto a monte, questo settore appare dal profilo edilizio molto più consolidato. Infine, la fascia più sensibile, che si sviluppa tra il limite della zona residenziale estensiva R2 e la sponda del Ceresio, è stata attribuita alla zona residenziale speciale riva del lago R2L che, come anticipato in narrativa, non è stata approvata dal Consiglio di Stato, semplicemente, però, per questioni legate all'accertamento del limite del demanio pubblico (cfr. supra, consid. C). Emendata da questa lacuna, essa verrà quindi riproposta con l'ausilio di una variante.
7.3. Alla luce di queste premesse, la richiesta dell'insorgente di aumentare i parametri edificatori applicabili al mapp. 176, rispettivamente di attribuirlo alla zona residenziale semi-estensiva R3, non può trovare accoglimento. Altrimenti, ciò causerebbe una vistosa alterazione dell'equilibrio raggiunto da un comparto già uniformemente edificato e determinerebbe, dal profilo pianificatorio, un'estensione ingiustificata della zona più intensiva a monte di via Ressiga (zona R3) proprio nel settore paesaggisticamente più sensibile a lago. La soluzione del comune, che fissa il limite fra zona R3 ed R2 per mezzo del tracciato di via Ressiga, risulta pianificatoriamente sostenibile, corretta e va quindi tutelata. Per quanto riguarda il rispetto del principio della proporzionalità, va poi notato che la ricorrente dispone ancora, comunque sia, di un notevole margine di manovra per eventuali ampliamenti ed aggiunte edilizie al complesso della clinica. Difatti, da un lato, essa è proprietaria del mapp. 789, limitrofo all'autorimessa della clinica e ancora inedificato, che presenta la ragguardevole superficie di 2'963 mq. Questo fondo, inoltre, essendo inserito in zona residenziale semi-estensiva R3, offre già, in termini di potenzialità edificatorie, tutte quelle agevolazioni che la ricorrente ha chiesto con il ricorso all'esame. Dall'altro lato, l'insorgente è anche proprietaria del mapp. 173, adiacente all'edificio della clinica, di 3'433 mq di superficie prativa. Benché allo stato attuale non si possano appurare quali saranno le potenzialità edificatorie di questo fondo, giacché inserito nella non approvata zona residenziale speciale riva del lago R2L, non va escluso a priori che, con la variante che dovrà seguire, esso sarà edificabile in larga misura, seppur con un ordinamento assai estensivo. Per tutti questi motivi, il ricorso va respinto anche su questo punto.
8. In conclusione, per le pregresse motivazioni, il ricorso deve dunque essere integralmente respinto. La tassa di giudizio e le spese devono essere poste a carico dell'insorgente (art. 28 LPamm).