# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9ba804c5-7798-4427-a812-ac8d132ecbec
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_001
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. Auf dem Grundstück Nr. I._ in J._ besteht seit 27. Juli 1966
Stockwerkeigentum. Dieses Grundstück gehörte ursprünglich der K._
AG, die darauf das ehemalige L._ (heute: M._) erstellte und
betrieb. In der Folge überliess die K._ AG ihren beteiligten Personen
sogenannte "Zertifikate", die es ihnen erlaubte, sich als Eigentümer von
Appartements in das Grundbuch eintragen zu lassen. Die K._ AG
wurde dann aufgelöst und das damalige L._ in die
Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) L._ (heute: STWEG
M._) umgewandelt.
2. Mit Verfügung vom 10. Oktober 1979 (Grundsatzbewilligung) wurde der
damaligen Grundeigentümerin eine Globalbewilligung für den Verkauf von
Appartements von zusammen 199/1000 Wertquoten an Personen im
Ausland bewilligt, wobei alle verkauften Appartements der hotelmässigen
Bewirtschaftungspflicht unterstellt wurden. Der Hotelteil verblieb im
gemeinschaftlichen Eigentum der Stockwerkeigentümer (STWE) der
heutigen STWEG M._. Nicht zum Apparthotel-Betrieb gehörend und
folglich nicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung verpflichtet waren und
sind alle Stockwerkeinheiten aus dem Haus "N._" (mit insgesamt
329.5/1000 Wertquoten).
3. Im August 1983 erliess die STWEG eine "Ordnung über die hotelmässige
Benützung von Stockwerkeinheiten", die am 15. August 1983 im
Grundbuch angemerkt wurde.
4. Bis 2014 wurden Appartements mit insgesamt 568/1000 Wertquoten der
Vermietungspflicht unterstellt.
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5. Am 24. Februar 2014 stellte die STWEG M._ ein Gesuch um Widerruf
der Auflagen betreffend die hotelmässige Bewirtschaftungspflicht
(Apparthotel) für 20 Stockwerkeigentumseinheiten. Begründet wurde das
Gesuch durch den grossen strukturellen Renovationsbedarf, was zu einer
grossen finanziellen Belastung der Eigentümer geführt habe. Um diese
finanzielle Belastung abzufedern und für die Sanierung Rückstellungen
bilden zu können, hätten die STWE beschlossen, den Anteil von
bewirtschaftungspflichtigen Einheiten von 85 % auf 65 % zu senken.
6. Mit Verfügung vom 11. April 2014 entliess das Grundbuchinspektorat 20
weitere Stockwerkeinheiten (mit 133.5/1000 Wertquoten) aus der
Bewirtschaftungspflicht, widerrief die angemerkte Auflage "Aparthotel" und
beauftragte das Grundbuchamt damit, die entsprechende Löschung
vorzunehmen. Mit dieser Befreiung von der Bewirtschaftungspflicht wurde
der Anteil vermietungspflichtiger Appartements von 85 % (568/670.5
Wertquoten ohne Haus "N._" [329.5 Wertquoten]) auf den gesetzlich
vorgeschriebenen Anteil von 65 % (434.5/670.5 Wertquoten ohne Haus
"N._") gesenkt.
7. Im Schreiben vom 21. September 2021 hielt die Gemeinde J._
namentlich fest, dass sie, solange der Hotelbetrieb im heutigen Rahmen
weitergeführt werde, nicht eingreifen werde, falls es zu einer Aufhebung
der Bewirtschaftungspflicht käme. Die Gemeinde gehe vorliegend von
einem strukturierten Beherbergungsbetrieb aus, der grundsätzlich in
dieser Form erhalten bleiben müsse. Falls dieser Betrieb nach Aufhebung
der Bewirtschaftungspflicht eingestellt würde, wäre die Umwandlung der
Wohnungen zu Zweitwohnungen gemäss kommunalem
Zweitwohnungsgesetz (Art. 10 Abs. 1 KZWG) ausgeschlossen. Möglich
wären nur Umwandlungen zu Erstwohnungen oder zu Gewerbe- oder
Dienstleistungsflächen.
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8. Wie im Vorjahr bereits beschlossen aber nicht durchgesetzt, wurde
anlässlich der STWE-Versammlung vom 16./17. Oktober 2021 u.a.
nochmals einstimmig (ohne Gegenstimmen aber mit Enthaltungen)
entschieden, ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu
stellen. Zudem wurde beschlossen, das Hotel und die Verwaltung der
STWEG zu trennen, das heisst das Hotel sollte nicht mehr durch die
Verwaltung der STWEG geführt werden. Als neue Hotelbetreiberin mit
Vertragsbeginn ab Geschäftsjahr 2022 wurde die O._ AG gewählt.
9. Am 9. November 2021 stellte RA Wieser im Auftrag der STWEG M._
und der bewirtschaftungspflichtigen STWE der STWEG M._ ein
Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht. Begründend brachte
er insbesondere vor, dass der Hotelbetrieb seit 2012 jeweils jährlich einen
Verlust zwischen CHF 200'000.00 und CHF 1.0 Mio aufweise. Dadurch
würden insbesondere die bewirtschaftungspflichtigen STWE zur Kasse
gebeten. Weiter werde das Apparthotel unter der Verantwortung und dem
Risiko der STWEG geführt. Die bewilligungspflichtigen STWE müssten
50 % des Fehlbetrages aus den Restaurationsbetrieben sowie allen
öffentlichen Räumen übernehmen. Dabei würden die Personalkosten
grundsätzlich zu rund 70 % zulasten der bewirtschaftungspflichtigen und
zu 25 % zulasten der nichtbewirtschaftungspflichtigen STWE aufgeteilt.
Das könne dazu führen, dass ein STWE denselben Betrag, den er als
normale Stockwerkeigentümerbeiträge leisten müssen, nochmals für den
Verlust aus Restaurant-Betrieben zahlen müsse. Die
bewirtschaftungspflichtigen STWE hätten aus der Bewirtschaftung keinen
Ertrag. Im Gegenteil, sie müssten grosse Defizite tragen. Somit sei die
Einhaltung der Auflage der hotelmässigen Bewirtschaftung nicht mehr
zumutbar und die Voraussetzungen für deren Aufhebung seien erfüllt.
10. Im verwaltungsrechtlichen Instruktionsverfahren gingen dem GIHA
entsprechende Stellungnahmen seitens der STWE ein.
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11. Mit Verfügung vom 28. Januar 2022 wies das GIHA das Gesuch um
Widerruf der Bewirtschaftungspflicht für das Apparthotel "M._" ab.
Das GIHA verpflichtete die der Bewirtschaftungspflicht unterstehenden
Eigentümer, ihre Appartements weiterhin zur hotelmässigen
Bewirtschaftung zur Verfügung zu stellen. Zudem ordnete das GIHA an,
dass die STWEG verpflichtet bleibe, den Hotelbetrieb des Apparthotels
und die Bewirtschaftung der Appartements zu organisieren und
durchzuführen. Bis auf Weiteres gelte die im Grundbuch angemerkte
Organisation der Bewirtschaftung. Allfällige Änderungen (Einsatz einer
separaten Betriebsorganisation / neuer Bewirtschaftungsvertrag) seien
ihm zur Zustimmung zu unterbreiten. Begründend hielt das GIHA im
Wesentlich fest, konkret könnten die Gesuchsteller nachweisen, dass
ihnen in der Vergangenheit aus dem Betrieb des Apparthotels bzw. aus
der Bewirtschaftung ihrer Appartements zeitweise beachtliche Verluste
entstanden seien. Allerdings würden Verluste per se nicht (zwingend) zum
Widerruf der Auflagen führen. Hinzu komme, dass die STWEG nunmehr
offenbar einen Weg gefunden habe, die hotelmässige Bewirtschaftung
neu zu organisieren bzw. einen wirtschaftlich funktionierenden
Hotelbetrieb zu installieren. Dass die Weiterführung des Apparthotels
unmöglich bzw. für die Eigentümer nicht mehr zumutbar sei, habe
insbesondere für die letzten Betriebsjahre und die Erwartung an die
Zukunft nicht nachgewiesen werden können. Im Gegenteil, es würden
deutliche Anzeichen dafür bestehen, dass eine "Wende zum Guten",
soweit nicht bereits vollzogen, zumindest bevorstehe. Auch die Gemeinde
J._ habe sich gegen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
ausgesprochen, zumindest soweit die Qualifizierung des Apparthotels als
strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne der
Zweitwohnungsgesetzgebung zur Beurteilung gestanden habe. Soweit die
Eigentümerin A._ SA geltend mache, dass sie nicht dem BewG
unterstehe und daher von der Bewirtschaftungspflicht zu befreien sei,
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verkenne diese, dass die Auflagen der hotelmässigen Bewirtschaftung
objektbezogen seien und bestehen bleiben würden.
12. Gegen diese Verfügung erhoben am 23. Februar 2022 die A._ SA
(nachfolgend: Beschwerdeführerin [Verfahren U 22 13]) sowie am 28.
Februar 2022 die STWE B._, C._, D._, E._, F._,
G._ sowie H._ (nachfolgend: Beschwerdeführer [Verfahren U 22
14]) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden.
13.1. In der Beschwerde U 22 13 beantragte die Beschwerdeführerin, der
angefochtene Entscheid und die Bewirtschaftungspflicht für das
Grundstück Nr. I._ (M._) seien aufzuheben. Eventualiter seien
die Wohnungen der Beschwerdeführerin (Stockwerke Nrn. P._,
Q._, R._, S._, T._, U._, V._, W._,
X._, Y._, Z._, AA._, AB._, AC._, AD._,
AE._ und AF._) aus der Bewirtschaftungspflicht auszunehmen.
Falls das Gericht die Beschwerde nicht gutheissen könne, sei das
Verfahren zu sistieren bis das angestrebte Zivilverfahren abgeschlossen
sei. Zusammengefasst machte die Beschwerdeführerin geltend, dass
aufgrund des veralteten Gebäudes und der mangelnden Strukturen ein
Hotelbetrieb nicht möglich sei. Die zur Fortführung des Hotelbetriebs
notwendigen Investitionen würden die Wirtschaftsfreiheit der STWE
verletzen. Die M._ AG habe in einem Interessenkonflikt gehandelt.
Entgegen der Meinung des GIHA könne keine bessere Situation in
Aussicht gestellt werden.
13.2. In der Beschwerde U 22 14 verlangten die Beschwerdeführer ebenfalls die
Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie die Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht für das M._, Grundstück Nr. I._.
Eventualiter sei die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht für die
Grundstücke der Beschwerdeführer Nrn. AG._, AH._, AI._,
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AJ._, AK._, AL._, AM._ und AN._ zu gewähren.
Zusammengefasst trugen die Beschwerdeführer vor, das M._ sei ein
veraltetes, nicht mehr lukratives Apparthotel, das nur deswegen noch nicht
bankrottgegangen sei, weil die exorbitanten Verluste des Hotels und des
Restaurants der letzten zehn Jahre vollumfänglich von den mit ihrem
Privatvermögen mithaftendenden Miteigentümern übernommen worden
seien. Die Verluste der letzten zehn Jahre betrügen ca. CHF 4 Mio.
Bereits aus diesem Grund seien die Voraussetzungen für Apparthotels
nicht mehr erfüllt. Obschon die Verwaltung der STWEG behaupte, dass
das Stockwerkeigentum zukünftig vom Hotelbetrieb getrennt sein werde,
würden die Kosten des Restaurants und des Hotels bzw. die Verluste, die
aus der Verwaltung und Führung entstehen würden, in Wirklichkeit als
Gemeinschaftsspesen gebucht und den STWE in Rechnung gestellt. Dies
verschmälere ihre wirtschaftliche Substanz, was die Eigentumsgarantie
verletze. Es sei nicht hinzunehmen, dass die ablehnenden STWE einfach
diese Kostenverteilung und die Bilanzen anfechten könnten. Das sei in der
Vergangenheit bereits passiert und dürfe sich nicht wiederholen. Die
einzige Lösung sei die Entlassung aus der Bewirtschaftungspflicht, wie es
für praktisch alle anderen Apparthotels im Kanton Graubünden bereits
erfolgt sei.
14. Mit Stellungnahmen vom 18. März 2022 beantragte das GIHA
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerden und
hielt zusammenfassend fest, dass keine zwingenden Gründe vorlägen, die
den Widerruf der Auflagen zur hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht im
Apparthotel "M._" rechtfertigen könnten.
15. In den Repliken vom 21. und 22. April 2022 hielten die Beschwerdeführerin
bzw. die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest und vertieften ihren
Standpunkt. Der Beschwerdegegner verzichtete auf die Einreichung einer
Duplik.
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## Considerations

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung vom 28. Januar 2022, womit der
Beschwerdegegner das Gesuch um Widerruf der Bewirtschaftungspflicht
für das Apparthotel "M._" abwies. Das Verwaltungsgericht ist die
zuständige Beschwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG; SR
211.412.41]) i.V.m. Art. 15 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG
[EGzBewG; BR 217.600]). Die Wohnungen der Beschwerdeführer (U 22
13 und U 22 14) unterstehen der Bewirtschaftungspflicht. Die
Beschwerdeführer sind somit von der angefochtenen Verfügung berührt
und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung, weshalb sie
zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und
formgerecht (Art. 20 Abs. 3 BewG und Art. 38 VRG) eingereichten
Beschwerden ist somit einzutreten.
1.2. Die von den Beschwerdeführern (U 22 13 und U 22 14) eingereichten
Rechtsschriften sind auf Italienisch verfasst. Der angefochtene Entscheid
ist aber in deutscher Sprache. Die Verfahrenssprache und damit auch die
Urteilssprache ist deshalb Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des
Sprachengesetzes des Kantons Graubünden [SpG; BR 492.100]).
1.3. Da die Verfahren U 22 13 und U 22 14 den gleichen Gegenstand betreffen,
werden sie gestützt auf Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG vereinigt.
2. Nachdem die Beschwerdeführerin in der Replik eine Heilung der von ihr
gerügten Verletzung des rechtlichen Gehörs angenommen hat, erübrigen
sich weitere Ausführungen zu dieser formellen Rüge.
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3. Strittig ist, ob der Beschwerdegegner die von der STWEG der
Stammparzelle I._ (M._) und von den
bewirtschaftungspflichtigen STWE der STEWG beantragte Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht zu Recht abgelehnt hat.
4.1.1. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und
Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich
die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (vgl.
BGE 130 II 290 E.2.1).
4.1.2. Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt
die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und
dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur
Verfügung zu stellen. Eine entsprechende Auflage in der Bewilligung ist
heute ausdrücklich vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und
Art. 11 Abs. 2 lit. g der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Diese
Verpflichtung ist öffentlichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines
allfälligen Widerrufs der Auflage. Sie kann durch privatrechtliche
Vereinbarungen nicht wegbedungen werden (BGE 130 II 290 E.2.3).
4.1.3. Der Widerruf ist nur aus zwingenden Gründen (auf Antrag des Erwerbers)
zulässig (Art. 14 Abs. 4 BewG). Als zwingender Grund für den ganzen oder
teilweisen Widerruf einer Auflage gilt eine Veränderung der Verhältnisse
für den Erwerber, welche die Erfüllung der Auflage unmöglich oder
unzumutbar macht (Art. 11 Abs. 4 BewV). Der Widerruf einer Auflage
untersteht gemäss Rechtsprechung also zwei Bedingungen: Erstens
müssen sich die Umstände seit der Erteilung der Bewilligung wesentlich
und unvorhersehbar geändert haben; zweitens muss die tiefgreifende
Änderung Auswirkungen auf die Betroffenen haben, welche die
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Aufrechterhaltung der Auflage unmöglich oder unzumutbar machen (BGE
129 II 361 E.6.2 [= Die Praxis 2004 Nr. 112]). Dies ist noch nicht der Fall,
wenn ein Verlust erwirtschaftet wird (BGE 129 II 361 E.6.3) oder wenn die
Erfüllung der Bewirtschaftungspflicht für den Wohnungseigentümer
erschwert wird (BGE 130 II 290 E.2.3). Grundsätzlich muss der Erwerber
einer Wohneinheit in einem Apparthotel somit das wirtschaftliche Risiko,
das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen.
Insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des
Appartements einen Gewinn zu erzielen. Wenn jedoch, um einen
wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die Mietkonditionen
derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer verändert werden müssten,
dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass sonst
wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, wäre die
Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem Fall
müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die
Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (BGE 132 II 171 E.2.1; vgl.
auch BGE 130 II 290 E.2.8, 118 Ib 178 E.4c; BGU 2A.433/2005 E.2.1).
4.2.1. Die Beschwerdeführerin (U 22 13) macht geltend, dass der Hotel- und der
Restaurantbetrieb in den letzten zehn Jahren nur Schulden angehäuft
hätten. Die Verluste seien auf exogene Gründe (veränderte
Reisegewohnheiten) und endogene Gründe (hohes Alter der Hotelstruktur
sowie Unfähigkeit der Betreiber) zurückzuführen. Sämtliche 101
Wohnungen zu modernisieren würde Kosten von geschätzten CHF 3 bis
5 Mio. verursachen. Aber nicht nur die Wohnungen seien
renovationsbedürftig, sondern auch die gemeinschaftlichen Einrichtungen.
Die gesamten Renovationskosten würden daher CHF 7 bis 8 Mio.
betragen. Die Beschwerdeführerin hat diesbezüglich (Heizungs-, Sanitär-
und Lüftungsanlagen, Solaranlage, Thermopumpe für Bad und SPA, etc.)
verschiedene Fachberichte eingereicht. Nebst diesen strukturellen
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Mängeln sei auch die Hotel- und Restaurantführung mangelhaft gewesen.
Die Unmöglichkeit bzw. die Unzumutbarkeit der Hotelführung sei hier
objektiv gegeben. Die Verluste der letzten zehn Jahre würden
CHF 3'866'841.35 betragen. Die strukturellen Mängel und die Nutzung des
Erneuerungsfonds zur Deckung von betrieblichen Verlusten würden eine
gewinnbringende Weiterführung der Bewirtschaftung verunmöglichen, es
sei denn, die Eigentümer würden weitere Ausgaben tätigen.
Berücksichtige man die Verluste und die zu tätigenden Investitionen,
würden die Eigentümer eine finanzielle Last von weit über CHF 10 Mio.
tragen müssen. Unabhängig von der Fähigkeit des Hotelbetreibers sei die
Unmöglichkeit der Weiterführung der Bewirtschaftung objektiv erwiesen.
Durch die Fortführung der Bewirtschaftungspflicht werde die
Eigentumsgarantie verletzt. Daher sei diese aufzuheben.
Der Sachverhalt sei durch den Beschwerdegegner falsch festgestellt
worden. Dieser habe die strukturellen Mängel des Betriebs und das hohe
Alter des Gebäudes, die die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme
im vorinstanzlichen Verfahren erwähnt habe, nicht berücksichtigt. Der
Beschwerdegegner gehe davon aus, dass die STWEG einen Weg
gefunden habe, die hotelmässige Bewirtschaftung neu zu organisieren
und einen wirtschaftlich funktionierenden Hotelbetrieb zu installieren;
demnach sei die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Apparthotels,
insbesondere für die letzten Betriebsjahre und die Erwartung an die
Zukunft, nicht gegeben. Gemäss dem Beschwerdegegner bestünden
deutliche Anzeichen dafür, dass eine "Wende zum Guten" soweit nicht
bereits vollzogen, zumindest bevorstehe. Tatsache sei jedoch, dass selbst
zwischen Mai 2020 und April 2021 ein Verlust von CHF 167'120.00
resultiert habe (bei einem Gewinn des Hotels und einem Verlust des
Restaurants). Dabei sei zu berücksichtigen, dass der bescheidene Gewinn
aus dem Hotelbetrieb aufgrund der Reiserestriktionen wegen COVID-19
erzielt worden sei. Es sei völlig unklar, wie die STWE – wie vom
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Beschwerdegegner festgehalten – einen Bewirtschafter gefunden haben
sollen, der einen wirtschaftlich funktionierenden Hotelbetrieb sicherstellen
solle. Der Beschwerdegegner sehe eine "Lösung" in der "neuen"
Betriebsführung. Die alte Betriebsführung habe die Situation
zugegebenermassen verschlechtert, aber ein wirtschaftlich
funktionierender Hotelbetrieb sei unabhängig von der Betriebsführung
nicht möglich, da die Hotelanlage veraltet sei. Die Beschwerdeführerin
habe zudem die entsprechenden Beschlüsse der STWEG betreffend die
neue Betriebsführung auf dem Zivilweg angefochten. Hinter der neuen
Betriebsführung würden praktisch dieselben Personen der bisherigen
Führung stehen. Doch unabhängig davon, wer den Betrieb führen werde,
sei diese Person nicht in der Lage, die notwendigen Investitionen zu
finanzieren. Das gelte auch für die O._ AG.
Der Beschwerdegegner habe ausserdem fälschlicherweise festgehalten,
dass sich die Gemeinde J._ gegen die Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht ausgesprochen habe. In ihrem Brief vom 21.
September 2021 habe diese hingegen auf eine Äusserung hierzu
verzichtet.
Der Beschwerdegegner stütze sich sodann auf die Stellungnahme des
Verwaltungsrats der M._ AG vom 8. Dezember 2021, worin auf das
Protokoll der Sitzung des Verwaltungsrates vom 17. Oktober 2021
verwiesen wird, dem zufolge der Verwaltungsrat das Gesuch um
Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ablehne. Diese Stellungnahme
widerspreche dem Entscheid der STWE-Versammlung vom 17. Oktober
2020. Da der Verwaltungsrat inaktiv geblieben sei, sei die Aufhebung von
der STWEG ein Jahr später erneut beschlossen worden. Der
Verwaltungsrat habe auch seine Sorgfalts- und Treupflicht verletzt, indem
er es unterlassen habe, die STWE-Versammlung darüber zu
benachrichtigen, dass er einen negativen Vorbescheid auszusprechen
gedenke. Indem der Beschwerdegegner die Ausführungen des
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Verwaltungsrats als der Wahrheit entsprechende Tatsachen erachtet
habe, sei dieser fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die
Bewirtschaftung nicht unmöglich oder unzumutbar sei. Das Verhalten des
Verwaltungsrats und die entsprechenden STWEG-Beschlüsse seien
bereits im Zivilverfahren angefochten worden. Im Obsiegensfall könnten
die Ausführungen des Verwaltungsrats nicht mehr berücksichtigt werden.
Zudem sei die Mitteilung vom 8. Dezember 2021 ohnehin nichtig, weshalb
sie in diesem (und im vorinstanzlichen) Verfahren nicht berücksichtigt
werden dürfe. Indem sich der Beschwerdegegner hauptsächlich auf diese
Aussagen des Verwaltungsrates gestützt habe, habe es den Sachverhalt
nicht korrekt ermittelt. Der Verwaltungsrat habe nicht nur gesetzeswidrig,
sondern auch treuwidrig bzw. widersprüchlich gehandelt, da er sich zuerst
verpflichtete, das Gesuch um Entlassung aus der Bewirtschaftungspflicht
zu stellen mit der Begründung, die Hotelführung sei unzumutbar, um dann
– nicht mal einen Monat später – mit dem Brief vom 8. Dezember 2021
mitzuteilen, dass eine erfolgreiche Führung des Betriebs möglich sei.
Zudem stütze sich der Entscheid des Beschwerdegegners lediglich auf
diese Mutmassungen im Schreiben des Verwaltungsrats, unter
Ausklammerung der roten Zahlen der letzten zehn Jahre. Damit habe der
Beschwerdegegner das eigene Ermessen missbräuchlich angewandt.
Die Beschwerdeführerin weist ausserdem auf die Interessenskonflikte des
Verwaltungsrats (der M._ AG) und der neu zwecks Hotelführung
gegründeten O._ AG hin: AO._ sei Präsident sowohl der
M._ AG als auch der O._ AG. Dieser handle daher in einem
offensichtlichen Interessenkonflikt und gegen jegliche Regel des guten
Glaubens. Zudem sei im Verwaltungsrat der O._ AG auch AP._,
der aktuelle Direktor des M._. Das von der O._ AG vorgestellte
Angebot sei völlig unglaubwürdig (unbezahlbare Miete des Restaurants
von CHF 120'000.00 pro Jahr; willkürliche Erstattung der Nebenkosten an
die Eigentümer Ende Jahr; Verteilung von 20 % des jährlichen
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Betriebsgewinns an die STWE, wenn jedoch kein Gewinn bestehe;
Übernahme der Renovationskosten der bewirtschaftungspflichtigen
Wohnungen, wobei die STWE das Haftungsrisiko tragen müsste). Es sei
daher klar, dass dieselben Personen, die jetzt für die M._ AG
sprechen, gleichzeitig im Verwaltungsrat der neuen hotelführenden Firma
sitzen und bisher das Hotel führten, ein Interesse haben, dass die
Bewirtschaftungspflicht nicht aufgehoben werde. Hinzu komme, dass
zurzeit eine Abwanderung des Hotelpersonals zu sehen sei. Im
Zivilverfahren habe die Beschwerdeführerin Prof. Amedeo Wermelinger
einen Auftrag erteilt, um die Rechtmässigkeit der Handlungen der STWEG
und des Ausschusses bzw. des Verwaltungsrats der M._ AG zu
prüfen.
4.2.2. Die Beschwerdeführer (U 22 14) bringen vor, dass das Hotel anfänglich
profitabel bewirtschaftet worden sei. Das Umlaufvermögen habe sich
jedoch zwischen 2011 und 2012 halbiert. Die Bankguthaben seien von
CHF 812'265.00 auf CHF 425'328 gesunken. Es hätten folgende Verluste
resultiert:
2012 CHF 272'595.00
2013 CHF 348'549.00
2014 CHF 254'145.00
2015 CHF 365'344.00
2016 CHF 191'977.29
2017 CHF 254'012.00
2018 CHF 684'036.00
2019 CHF 978'332.00
2020 CHF 350'732.00
2021 CHF 403'946.00.
In den zehn Jahren von 2011 bis 2021 hätten sich Verluste von insgesamt
CHF 3.866 Mio. ergeben (im Schnitt jährlich CHF 386'684.00). Diese
Verluste hätten die STWE über die STWE-Beiträge decken müssen. Diese
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Zahlen würden belegen, dass durch eine neue Hotelführung diese
Verluste nie saniert werden könnten. Die Verwaltung habe die Verluste
teilweise über den Erneuerungsfonds gedeckt. Nun verfüge man über ein
Hotel ohne Erneuerungsfonds, der die notwendigen Unterhalts- und
Erneuerungsarbeiten tragen sollte. Bereits an der STWE-Versammlung
vom 17. Oktober 2020 habe man beschlossen, ein Gesuch um Entlassung
aus der Bewirtschaftungspflicht zu stellen. Die Verwaltung habe dieses
jedoch nicht gestellt, weshalb das Gesuch am 9. November 2021 durch
RA Wieser gestellt worden sei (nach der erneuten STWE-Versammlung
im Oktober 2021).
Zwischen 1974 und 1986 seien 54 Bewilligungen für Apparthotels erteilt
worden. 2012 hätten nur noch 14 Apparthotels bestanden. Eine Studie der
HTW zeige auf, dass das Konzept der Apparthotels gescheitert sei.
Dieselbe Studie halte fest, dass der Beschwerdegegner in der Regel
grosszügig die Gesuche um Befreiung von der Bewirtschaftungspflicht
gutgeheissen habe. Voraussetzung sei nach Praxis des
Beschwerdegegners, dass alle Eigentümer der vermietungspflichtigen
Appartements, der Eigentümer des Hotelteils sowie die Standortgemeinde
der Aufhebung zustimmen. Die meisten Apparthotels seien nur bis zur
ersten notwendigen Renovation geführt worden.
Bei Einführung der Bewirtschaftungspflicht im Jahre 1979 sei das M._
erfolgreich geführt worden. Ab 2011 seien nur noch Verluste verbucht
worden. Es seien erhebliche Renovationsmassnahmen nötig (Ersatz
Heizungs-, Lüftungs- und Elektroanlage, Fassaden- und Dachisolation,
Ersatz der Möbel und Geräte, Erneuerung der Zimmer und der
gemeinschaftlichen Teile, etc.). Die Eigentümer hätten jährlich Verluste
von durchschnittlich CHF 386'684.00 tragen müssen. Man könne von
ihnen nicht erwarten, für zukünftige Verluste und zusätzlich für die
notwendigen Kosten für Unterhalt und Sanierung des Hotels
aufzukommen, da ja kein liquider Erneuerungsfonds bestehe. Die 100
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Zimmer des Hotels müssten allesamt saniert werden. Bei
durchschnittlichen Kosten von CHF 30'000.00 pro Zimmer, würden allein
dafür – ohne weitere Sanierungen der gemeinschaftlichen Teile –
Gesamtkosten von CHF 3 Mio. anfallen. Damit sei die erste Bedingung für
die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht (und zwar die Veränderung der
Verhältnisse) erfüllt.
Es habe verschiedene Streitigkeiten und Verfahren gegen ehemalige
Verwaltungen und gegen einzelne STWE, die sich geweigert hätten, die
Nebenkosten resp. Verluste des Hotelbetriebs zu zahlen, gegeben. Dies
zeige die Unzufriedenheit unter den STWE. Zudem bestehe kein
Erneuerungsfonds. Dieser sei 2017 auf das Konto der Hotel-AG
übertragen worden, und zwar zur Deckung von Verlusten. Für die
Sanierung der fünf Aufzüge wären CHF 350'000.00 notwendig. Allein für
den Ersatz des Bodenbelags im N._ Haus wären weitere CHF
300'000.00 notwendig. Auch bestehe nur ein Stromzähler. Für jede
Wohnung müsste deshalb ein Stromzähler installiert werden. Es bestehe
aber keine Liquidität in der AG. Die Eigentümer müssten daher Liquidität
einschiessen oder die AG müsste eigene Stockwerkeinheiten verkaufen.
Die Beibehaltung der Bewirtschaftungspflicht sei deshalb unmöglich und
unvernünftig und verletze die Eigentumsgarantie.
Der Betrieb eines Apparthotels mit 151 Einheiten von verschiedenen
Eigentümern sei komplex. Es habe unendlich wirkende Diskussionen über
die Führung und Verwaltung des Hotels gegeben, insbesondere über die
(Neben-)Kosten. In den letzten Jahren seien immer wieder die Mitglieder
der Verwaltung ausgewechselt worden. Nichtsdestotrotz seien die
objektiven Probleme immer dieselben und diese würden bestehen bleiben,
es sei denn, die STWE würden erhebliche Beträge für Investitionen
tätigen. Die Verschlechterung der Situation (bevorstehende beträchtliche
Investitionen, die die STWE finanzieren müssten) würde die Erfüllung der
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Bewirtschaftungspflicht daher unzumutbar und unverhältnismässig
machen (damit sei die zweite Voraussetzung für die Aufhebung erfüllt).
Sämtliche STWE seien mit der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
einverstanden (damit sei die dritte Voraussetzung auch erfüllt). Die
Gemeinde habe bloss festgehalten, dass sie sich noch nicht dazu habe
äussern können. Zudem wolle die Gemeinde nicht eingreifen, wenn die
Bewirtschaftungspflicht aufgehoben werde. Einzig die Umwandlung der
Wohnungen zu Zweitwohnungen ohne Bewirtschaftungspflicht sei
gemäss der Gemeinde nicht zulässig. Möglich wären ihr zufolge nur
Umwandlungen zu Erstwohnungen oder zu Gewerbe- oder Diensträumen.
Die Gemeinde habe sich somit nicht gegen die Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht geäussert (damit sei die vierte, letzte
Voraussetzung erfüllt).
Der Beschwerdegegner gehe zu Unrecht davon aus, dass die STWE mit
der neuen Bewirtschaftung eine verlustlose Führung des Hotels gefunden
hätten. Hinter der O._ AG stehe aber weiterhin die Familie AP._.
Dies zeige, dass es keinen Wechsel geben werde. Die neue Betreiberin
O._ AG sei gemäss ihrem Brief vom 2. September 2021 bereit, eine
Jahresmiete von CHF 120'000.00 zu zahlen. Tatsache sei jedoch, dass in
den Vorjahren exorbitante Verluste verbucht worden seien, und dies, ohne
dass eine Miete fällig gewesen wäre. Also selbst ohne Mietzahlung sei die
Betriebsführung untragbar. Auch sei nicht nachvollziehbar, wie die neue
AG, wie angeboten, nebst den Nebenkosten auch die Renovation der zu
bewirtschaftenden Wohnungen tragen wolle, wenn bisher ohne diese
Kosten jährlich hohe Verluste resultiert hätten. Zudem seien die
gemeinschaftlichen Teile renovationsbedürftig. Überdies biete diese
Gesellschaft eine lächerliche Eigennutzung der Einheiten. Letztlich seien
die Pachtvertragsdauer von 10 Jahren, die angebliche Kostenoptimierung
und die angeblichen Sanierungen intransparent und nicht nachgewiesen.
- 19 -
Es bestehe zudem ein Interessenkonflikt zwischen der aktuellen STWEG-
Verwaltung und der neuen Hotelbetreiberin. Der Verwaltungsrat der neuen
Hotelbetreiberin (O._ AG) werde durch den Präsidenten AO._,
der auch Präsident der Verwaltungskommission der STWEG und der
M._ AG sei, sowie durch AQ._ (den Sohn des verstorbenen
Verwaltungsratsmitglieds der M._ AG und der
Verwaltungskommission der STWEG) und AP._ (den bisherigen
Hoteldirektor 2018/2019) geführt. Zudem sei die Revisionsgesellschaft die
AR._ AG (an der Marc Wieser, Rechtsvertreter der M._, beteiligt
sei). Es seien dieselben Personen, die in der Vergangenheit hohe Verluste
zulasten der STWE verursacht hätten, die nun das Hotel führen würden.
Es werde keine Trennung zwischen der STWEG und der Hotelführung
geben, da dieselben Personen beide verwalten würden. Der
Beschwerdegegner habe zu Unrecht diese Interessenkonflikte als
rechtlich nicht bedeutsam erachtet.
Die M._ AG gehöre der STWEG M._, die somit als
Generalversammlung der Aktionäre fungiere. Was dort beschlossen
werde, gelte ebenfalls für die AG. Anlässlich der STWE-Versammlung
vom 17. Oktober 2021 habe der Verwaltungsrat der M._ AG
(vertreten durch AQ._ und AO._, wobei Ersterer gar nicht die AG
vertreten dürfe) versichert, sich für die Entlassung aus der
Bewirtschaftungspflicht einzusetzen. Die STWEG habe einstimmig
beschlossen, das Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu
stellen. Indem der Verwaltungsrat der M._ AG beantrage, das
Gesuch abzuweisen, weil nunmehr die Vorgaben des BewG eingehalten
werden könnten, verhalte er sich widersprüchlich und
rechtsmissbräuchlich. Der Beschwerdegegner scheine sich nur auf diese
Stellungnahme des Verwaltungsrates zu stützen, die eigentlich gar nicht
hätte berücksichtigt werden dürfen.
- 20 -
4.2.3. Der Beschwerdegegner hält den Argumenten der Beschwerdeführer (in
den Verfahren U 22 13 und U 22 14) insbesondere entgegen, die
Beschwerdeführerin habe ihre 17 Einheiten in Zeiträumen gekauft (2013
bis 2020), in welchen ihr alle Details der hotelmässigen
Bewirtschaftungspflicht uns insbesondere auch des heute beklagten
Zustands der Wohneinheiten und des Hotelgebäudes bekannt gewesen
seien. Es sei absolut nicht nachvollziehbar, warum der Zustand der
Gebäude und die hotelmässige Bewirtschaftungspflicht für die
Beschwerdeführerin nach dem Kauf plötzlich nicht zumutbar sein sollten,
zumal der Investitionsstau beim Kauf der Grundstücke bereits
angemessen berücksichtigt worden sein dürfte.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer könnten
Betriebsdefizite nicht zum Widerruf einer Auflage führen. Dass der
Erneuerungsfonds zur Deckung von Betriebsdefiziten genutzt worden sei,
ändere nichts daran. Die STWEG habe in ihrer ureigenen Kompetenz
beschlossen, die Mittel aus dem Erneuerungsfonds zur (teilweisen)
Deckung der Betriebsdefizite einzusetzen, was in Zeiten, in denen mit den
Einlagen kaum Ertrag erwirtschaftet werden könne, nicht ungewöhnlich
sei. Weiter liege auch nicht ausserhalb des Absehbaren, dass der in den
60iger Jahren erstellten (Appart-)Hotelanlage nun grössere Investitionen
für eine Instandstellung erfordern. Auch dies stelle keinen besonderen
Umstand und auch keine Veränderung der Verhältnisse dar, welche den
Widerruf der Auflagen begründen könne.
Im Übrigen seien die aufzubringenden Mittel, die die Beschwerdeführerin
mit rund CHF 100'000.00 pro Appartement veranschlage, gemessen an
der Wertzunahme der Immobilien keineswegs exorbitant. Im Gegenteil,
die aufgrund der Investitionen zu erwartende Wertsteigerung der Anlage
dürfe die Investitionskosten bei Weitem übersteigen. Die Gebäudealterung
sei ein völlig normaler Prozess. Ebenso sei allgemein notorisch, dass die
Instandstellung einer Hotelanlage deren Eigentümer finanziell stark
- 21 -
belasten könne. Allerdings stehe nach der Instandstellung einem
wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb des erneuerten Apparthotels
zumindest unter dem Aspekt des baulichen Zustands nichts mehr im Weg.
Dass die STWE ihre Appartements und das Hotel über Jahrzehnte hinweg
hätten verkommen lassen, könne schliesslich auch kein Grund für den
Widerruf der Auflagen zur hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht sein.
Sowohl die schlechte Hotelführung als auch der Investitionsstau falle in
ihren Verantwortungsbereich. Die STWE hätten es in der Hand gehabt,
die unliebsame Verwaltung und/oder die erfolglose Hotelleitung
auszuwechseln sowie rechtzeitig die dringend erforderlichen baulichen
Erneuerungen der Anlage zu beschliessen.
Die STWEG habe am 16./17. Oktober 2021 grossmehrheitlich
entschieden, die Verwaltung der STWEG und den Betrieb des
Apparthotels zu trennen und die O._ AG als Hotelbetreiberin
einzusetzen. Ob der Beschluss nun rechtmässig erfolgt sei und die
Neuausrichtung des Apparthotelbetriebs erfolgreich umgesetzt werden
könne, werde sich weisen. Es könne jedoch nicht von Unmöglichkeit oder
Unzumutbarkeit zur Fortführung der hotelmässigen Bewirtschaftung die
Rede sein.
In der Versammlung des Jahres 2020 habe sich ein sehr grosser Teil der
bewirtschaftungspflichtigen Eigentümer für ein gemeinsames Gesuch um
Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ausgesprochen. In der
Versammlung des Jahres 2021 sei dieser Beschluss zwar bekräftigt
worden; gleichzeitig habe aber eine grosse Mehrheit der Implementierung
einer neuen Betriebsgesellschaft zugestimmt und damit die Fortführung
der hotelmässigen Bewirtschaftung mit einer neuen Betriebsgesellschaft
beschlossen. Unter diesen Umständen bleibe der Widderruf der
Bewirtschaftungspflicht durch den Beschwerdegegner als
Bewilligungsbehörde ausgeschlossen. Nach einer Instandstellung stehe
einem wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb nichts mehr im Weg.
- 22 -
Im angefochtenen Entscheid sei die Stellungnahme der Gemeinde
J._ korrekt wiedergegeben worden. Es sei nie behauptet worden, die
Gemeinde habe sich explizit gegen die Aufhebung der Auflagen zur
Bewirtschaftungspflicht ausgesprochen. Die Gemeinde habe sich lediglich
auf den strukturierten Beherbergungsbetrieb nach ZWG abgestützt (und
nicht nach BewG). Ob letztlich die einzelnen Eigentümer bei Aufhebung
der Bewirtschaftungspflicht die eigenen Wohnungen als Erstwohnung
(unter dem Regime des ZWG) nutzen könnten, sei vorliegend nicht von
Bedeutung.
Die Bewilligungsbehörde könne auch nicht die fachliche Kompetenz für
eine erfolgreiche Betriebsführung der O._ AG ab- oder zusprechen.
Im Beschluss der Eigentümer sei jedoch der klare Wille ersichtlich, eine
neue Betreiberin für das Apparthotel einzusetzen. Damit sei die
Fortführung der Bewirtschaftung durch die Mehrheit der Eigentümer
explizit gewollt.
Betreffend das Eventualbegehren der Beschwerdeführer weist der
Beschwerdegegner darauf hin, dass bei Entlassung einzelner Wohnungen
aus der Bewirtschaftungspflicht die verpflichtete Mindestquote von 65 %
unterschritten würde.
4.2.4. Replizierend führt die Beschwerdeführerin (U 22 13) aus, dass das
hängige Zivilverfahren durchaus Auswirkungen auf das vorliegende
Verfahren habe. Würden die Beschlüsse aufgehoben, hätte dies
selbstverständlich Auswirkungen auf den vorliegenden Fall.
Die Nutzung des Erneuerungsfonds sei – entgegen der Unterstellung des
Beschwerdegegners – ohne Zustimmung der Eigentümer erfolgt.
Ein allfälliger Verlust sei durchaus hinzunehmen. Aber die Situation stelle
sich anders dar, wenn die Verluste chronisch und unzumutbar würden.
Dann müsse die Bewirtschaftungspflicht aufgehoben werden, ansonsten
- 23 -
die Eigentumsgarantie verletzt werde, weil das Eigentum in seiner
Substanz angetastet werde.
Die Renovationskosten von CHF 100'000.00 pro Einheit seien gemäss
dem Beschwerdegegner nicht exorbitant hoch. Dabei verkenne der
Beschwerdegegner, dass die Investitionen gegen den Willen der
Eigentümer erfolgen würden. Dies stelle ebenso eine Verletzung der
Eigentumsgarantie dar. Dazu kämen auch die Investitionen für die
gemeinschaftlichen Teile.
Die meisten Eigentümer hätten einen neuen Bewirtschaftungsvertrag nur
unterzeichnet, weil sie dazu gezwungen worden seien. Die Gesamtheit der
Eigentümer habe nämlich darum ersucht, ein Gesuch um Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht zu stellen. Die Mehrheit der STWEG habe nur
deshalb beschlossen, einen neuen Bewirtschaftungsvertrag zu
unterzeichnen, weil im Moment diese Pflicht fortdauere. Dies stehe jedoch
nicht im Widerspruch mit dem Willen, die Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht zu beantragen.
Die Gemeinde habe sich nicht gegen die Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht gemäss BewG geäussert. Die Ausführungen der
Gemeinde würden das ZWG betreffen, das jedoch im Zusammenhang mit
der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht keine Rolle spiele. Sobald die
Pflicht weggefallen sei, könne die Beschwerdeführerin ihre
Eigentumsrechte in Übereinstimmung mit dem ZWG ausüben.
4.2.5. In der Replik tragen die Beschwerdeführer (U 22 14) vor, das hängige
Zivilverfahren zeige auf, dass die Beibehaltung der Bewirtschaftungspflicht
nicht mehr zumutbar sei. Zurzeit seien die Eigentümer an diese
unprofessionelle Verwaltung gebunden. Die Eigentümer seien nicht mehr
bereit, zusätzliches Kapital zur Renovierung der Anlage zu investieren, da
sie in den letzten 10 Jahren erhebliche Verluste hätten decken müssen.
- 24 -
Die Verwaltung habe entschieden, die ausserordentliche STWE-
Versammlung zur Genehmigung des Pachtvertrages auf schriftlichem
Weg am 18. März 2022 durchzuführen, obwohl die COVID-
Einschränkungen bereits aufgehoben worden seien. Dies zeige die
mangelhafte Transparenz und Mitarbeit der Verwaltung auf.
Die Aussage des Beschwerdegegners, wonach die STWE-Versammlung
im Oktober 2021 beschlossen habe, die Bewirtschaftungspflicht
fortzuführen, sei schlicht falsch. Bereits 2020 sei (einstimmig) beschlossen
worden, ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
einzureichen. Dies sei von der Verwaltung nicht gemacht worden, weshalb
man sich an der Versammlung des Jahres 2021 darüber beschwert habe
und erneut beschlossen habe, ein solches Gesuch einzureichen. Die
Protokolle der Versammlungen der Jahre 2020 und 2021 würden das
unmissverständlich zeigen. Der Wille der Miteigentümer sei, die
Bewirtschaftungspflicht aufzuheben. Die einzigen Miteigentümer, die die
Ablehnung des Aufhebungsgesuchs gefordert hätten, seien Mitglieder
oder Verwandte der Verwaltungskommission der STWEG oder Mitglieder
der neuen Hotelführung (O._ AG), welche ein direktes
wirtschaftliches Interesse an der Beibehaltung der Bewirtschaftungspflicht
hätten.
Die Verwendung des Erneuerungsfonds sei ohne Zustimmung und ohne
Kenntnis der Eigentümer erfolgt. Daher seien die Ausführungen des
Beschwerdegegners falsch.
Die Anlage sei heruntergekommen. Dies würden auch die Google-
Rezensionen bestätigen. Auch sei auf der Fassade gemäss Meldung
eines Eigentümers ein beachtlicher, tiefer Riss vom 3. bis zum 1. Stock
ersichtlich. Es seien also erhebliche Investitionen notwendig. Die
Umstände hätten sich seit 1979 wesentlich geändert. In den letzten Jahren
seien nur Verluste verbucht worden, und dies unter verschiedenen
Führungen. Entgegen der Behauptung von AO._ sei im Betriebsjahr
- 25 -
2020/2021 kein Gewinn von CHF 137'042.00, sondern ein Verlust von
CHF 167'120.00 erwirtschaftet worden.
Bis vor zehn Jahren sei das Hotel gewinnbringend geführt worden. Die
Eigentümer hätten nicht damit rechnen können, dass sich so hohe
Verluste in den letzten Jahren anhäufen würden. Es gehe zudem nicht
bloss um die Verluste. Verschiedene Eigentümer würden ihre Wohnungen
gerne als Erstwohnung nutzen. Aufgrund der Streitigkeiten mit der
Hotelführung seien sie nicht mehr bereit, ihre Wohnungen mit dieser
Vermietungspflicht zu behalten.
Entgegen den Ausführungen des Beschwerdegegners habe der Wechsel
von Verwaltung, Bewirtschafter und Hotelführung nichts am
Verlustgeschäft geändert. Mit anderen Worten hätten die Eigentümer
durchaus gehandelt. In den letzten Jahren hätten sich die Miteigentümer
zudem von den Verwaltern beeinflussen lassen, weshalb sie die
Hotelverwaltung nicht hätten abwählen und die Bilanzen und
Spesenverteilung nicht hätten beanstanden können.
Es sei nicht möglich, die Anlage verlustlos zu führen. Dies gelte auch für
die Zukunft, selbst nach der Trennung zwischen Verwaltung der STWEG
und Hotelführung.
Die Gemeinde habe ausserdem nie entschieden oder mitgeteilt, gegen die
Aufhebung der Pflicht zu sein.
Überdies könnte es sein, dass der Beschwerdegegner das
Gleichheitsgebot verletze. Es wäre interessant zu wissen, in wie vielen
Fällen der Beschwerdegegner bis heute die Bewirtschaftungspflicht für
andere Apparthotel aufgehoben habe.
Es seien bei der neuen Betriebsgesellschaft dieselben Personen involviert
wie bisher. Eine erfolgreiche Bewirtschaftung sei daher ausgeschlossen.
4.3. Die Beschwerdeführer (in den Verfahren U 22 13 und U 22 14) stützen
ihre Argumentation in erster Linie auf den Investitionsstau und die Verluste
der letzten zehn Jahre (vgl. Bf14-act. 4, wobei im Geschäftsjahr 2020/2021
- 26 -
aus dem Hotelbetrieb ein Gewinn und aus dem Restaurantbetrieb ein
Verlust, der höher war als der Gewinn aus dem Hotelbetrieb, resultierte
[vgl. Bf13-act. B = Bg-act. 4.18.2]). Betreffend den geltend gemachten
Investitionsstau gilt es zu beachten, dass notwendige periodische
Renovationen (sowohl der Wohnungen als auch der gemeinschaftlichen
Räume) voraussehbar waren. Es handelt sich damit nicht um
unvorhersehbare veränderte Verhältnisse, wie die Rechtsprechung
verlangt (vgl. oben E.4.1.3). In den 16 Geschäftsjahren 1996/1997 bis
2011/2012 hat die STWEG M._ offenbar insgesamt
CHF 8'197'792.00 in das Gebäude investiert. Bis dahin wurden offenbar
Ausgaben für die Instandhaltung getätigt, aber keine Renovationen
vorgenommen (vgl. Gesuch um Reduktion der bewirtschaftungspflichtigen
Einheiten vom 8. April 2014 [Bg-act. 2.1.1]). Die nun fälligen Investitionen
sind deshalb selbst verursacht. Dass die Nutzung des Erneuerungsfonds
zur Deckung der Betriebskosten verwendet wurde, ändert daran nichts.
Wäre der Erneuerungsfonds dazu nicht eingesetzt worden, hätten die
Eigentümer die Verluste ohnehin tragen müssen. Der Erneuerungsfonds
ist zwar nicht mehr vorhanden. Die Beteiligung der STWEG an der
M._ AG ist jedoch mit CHF 610'000.00 bilanziert (vgl. Bilanz
2020/2021 [Bf-14-act. 12]). Der tatsächliche Wert dürfte gemäss
Beschluss-Protokoll der STWE-Versammlung 2021 noch höher liegen.
Gemäss diesem Protokoll müsste man Einheiten der [den STWE
gehörenden] M._ AG verkaufen (vgl. für die betreffenden Einheiten
Bg-act. 2.1.1), um liquide Mittel zu gewinnen (der Beschluss über diesen
Punkt wurde auf die nächste Versammlung verschoben [vgl. Beschluss-
Protokoll vom 16. und 17. Oktober 2021 {Bg-act. 6.4}]). Aus der von der
Beschwerdeführerin eingereichten Tabelle (Bf13-act. B) geht hervor, dass
der Gesamtbetrieb bis und mit Jahr 2011 einen Gewinn erwirtschaftet hat.
Kumuliert von 1980 bis 2011 beläuft sich der Gewinn auf über CHF 20 Mio.
Von 2001 bis 2011 betrugen die Gewinne insgesamt CHF 3.683 Mio.,
- 27 -
demgegenüber ergaben sich von 2012 bis 2021 Verluste von CHF 3.866
Mio. Der grösste Teil der Verluste entfällt auf das Restaurant. Die Garage
war immer gewinnbringend (wenn auch diese nur eine minimale
Auswirkung auf den Gesamtertrag hat). Der Hotelbetrieb schloss in den
Geschäftsjahren 2015/2016, 2016/2017, 2019/2020 und 2020/2021
jeweils mit einem Gewinn ab. Die Verluste aus dem Restaurant in den
letzten drei Betriebsjahren 2018/2019 bis 2020/2021 haben stark
abgenommen (von CHF 815'440.00 auf CHF 309'842.00). Zudem wird der
Hotelbetrieb ab 1. Mai 2022, wie von der STWEG beschlossen, nicht mehr
von der STWEG geführt, sondern er wird an die O._ AG gegen eine
Entschädigung von CHF 120'000.00 pro Jahr verpachtet (vgl. Art. 5
Entwurf des Mietvertrages [Bg-act. 5.1.1]). Die neue Hotelbetreiberin
verspricht den bewirtschaftungspflichtigen Eigentümern u.a. die
Übernahme Ende Geschäftsjahr sämtlicher von den Appartements-
Eigentümern anfangs Geschäftsjahr mittels Akontorechnung bezahlten
Nebenkosten, eine Nettoertragsbeteiligung von anteilmässig 20 % sowie
die Übernahme der Umbaukosten für die Appartements (vgl. Entwurf des
Mietvertrags [Bg-act. 5.1.1]; Entwurf des Bewirtschaftungsvertrags [Bg-
act. 5.1.2]; diese Verträge wurden von der STWEG anlässlich der
schriftlichen Versammlung vom 18. März 2022 und in der Folge auch vom
Beschwerdegegner mit Verfügung vom 31. März 2022 genehmigt [s. dazu
Verfahren U 22 36]). Ein Turnaround bzw. eine "Wende zum Guten", wie
vom Beschwerdegegner angenommen, scheint also durchaus machbar.
Es kann nicht sein, dass man während 30 Jahren einen Gewinn von über
CHF 20 Mio. erzielt und dann wegen verlustreicher Jahre (wobei die
Verluste viel tiefer ausgefallen sind) sich auf eine Unzumutbarkeit der
Weiterführung der Bewirtschaftungspflicht berufen kann. Auf die letzten 40
Jahre betrachtet zeigen zwar die letzten 10 Jahre einen Verlust auf. Dieser
hat aber 2021 stark abgenommen und mit der neuen Struktur
(Verpachtung an eine externe Gesellschaft) sollten die Eigentümer keine
- 28 -
Verluste mehr tragen müssen. Aus den Akten ergibt sich nicht, wie die
Gewinne (von über CHF 20 Mio.) von 1980 bis 2011 verwendet wurden.
Jedenfalls ist davon auszugehen, dass der geltend gemachte
Investitionsstau selbst verschuldet ist. Wenn nun aber die Notwendigkeit
von Investitionen nicht als unvorhersehbar zu qualifizieren ist, kann keine
Entlassung aus der Bewirtschaftungspflicht erfolgen, da es bereits an der
Voraussetzung der unvorhersehbaren veränderten Verhältnisse mangelt.
Selbst wenn man aber diese Voraussetzung als gegeben erachten sollte,
scheint es aufgrund der Umstrukturierung und der letzten Bilanzzahlen
des Geschäftsjahrs 2020/2021 (Gewinn im Hotelbetrieb von
CHF 137'000.00, Verlust im Restaurantbetrieb von knapp
CHF 310'000.00) durchaus realistisch, dass das M._ wieder
ertragsfähig wird. Auch die Unmöglichkeit oder die Unzumutbarkeit der
Aufrechterhaltung der Auflage wäre somit zu verneinen. Demnach kann
die öffentlich-rechtliche Bewirtschaftungsauflage zurzeit nicht aufgehoben
werden.
4.4. Nach dem Gesagten sind die zwingenden Gründe für eine Aufhebung der
strittigen Auflage im vorliegenden Fall nicht gegeben. Es erübrigen sich
somit Ausführungen über weitere Voraussetzungen zur Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht gemäss der von den Beschwerdeführern
angerufenen Praxis des Beschwerdegegners. Im Übrigen hat der Ausgang
des Zivilverfahrens gegen die Beschlüsse der STWEG der Jahres 2021
und 2022 keine direkten Auswirkungen auf diesen Entscheid. Wie vom
Beschwerdegegner zu Recht eingewendet, sind die Vorbehalte der
Beschwerdeführer gegen die vorgesehene Betreiberin des Apparthotels
und der Beizug der Akten des Zivilverfahrens für das vorliegende
Verfahren irrelevant. Das vorliegende Verfahren musste deshalb auch
nicht sistiert werden. Auf die diesbezüglichen Ausführungen und Anträge
der Beschwerdeführer ist daher nicht weiter einzugehen.
- 29 -
5. Nach dem Gesagten ist die angefochtene Verfügung in Abweisung der
Beschwerden U 22 13 und U 22 14 zu bestätigen.
6. Die Gerichtskosten gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens je zur
Hälfte zu Lasten der Beschwerdeführerin (U 22 13) und der
Beschwerdeführer (U 22 14) unter solidarischer Haftung der Letzteren
(Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG). Die Staatsgebühr wird auf CHF 8'000.00
festgesetzt. Dem Beschwerdegegner wird entsprechend der Regel in Art.
78 Ab. 2 VRG keine Parteientschädigung zugesprochen.