# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2bed7d2c-3852-5558-be4e-86cd679331a2
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2009
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
Con atto pubblico del 7 aprile 2004, iscritto a Registro fondario il giorno successivo, la _
vendeva a RI 1 i seguenti beni immobiliari situati a _:
·
part. n. _ RFD (giardino e abitazione);
·
quota di comproprietà coattiva di 1/6 della part. n. _ RFD (piazzale e portico);
·
quota di comproprietà di 24/240 della part. n. _ RFD (prato, piscina e autorimessa).
Il prezzo era stabilito in complessivi fr. 245'000.–.
B.
a.
Con sentenza dell’11 dicembre 2002, il Pretore di _ decretava lo scioglimento della comproprietà relativa alla part. n. _ RFD di _, da effettuarsi mediante vendita ai pubblici incanti. L’immobile veniva aggiudicato all’incanto in data 20 novembre 2007, al prezzo di fr. 390'000.–, a _ _ di _. Il trapasso di proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 12 dicembre 2007.
b.
Con atto pubblico del 30 luglio 2008, iscritto a Registro fondiario il 14 agosto 2008, RI 1 vendeva a _ di _ la part. n. _ RFD e la quota di comproprietà coattiva della part. n. _ RFD al prezzo complessivo di fr. 490'000.–.
C.
Inoltrando la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa all’ultima alienazione, il venditore indicava quale valore d’acquisto l’importo di fr. 245'000.–. Aggiungendo i costi d’investimento (fr. 162'868.90) e i costi d’acquisto (fr. 7'125.30), indicava un utile imponibile di fr. 75'005.80, corrispondente ad un’imposta di fr. 19'501.50.
Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, relativa alla vendita della part. n. _ e della quota di comproprietà coattiva della part. n. _, con decisione del 27 ottobre 2008, l’Ufficio di tassazione di _ commisurava l’utile imponibile in fr. 150'432.–. Aveva infatti considerato quale valore d’acquisto un importo di soli fr. 169'585.–, per tener conto del fatto che la quota di comproprietà di 24/240 della part. n. _ era stata ceduta a parte.
D.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 29 ottobre 2008, nel quale contestava il valore d’acquisto accertato dall’autorità di tassazione. In primo luogo, osservava che dalla vendita all’incanto della comproprietà del mapp. n. _ egli aveva percepito solo fr. 27'000.–, a causa dei costi sostenuti per la procedura. In secondo luogo, lamentava il fatto che nessuno dei venditori della comproprietà in questione fosse stato tassato per l’utile immobiliare conseguito con l’aggiudicazione in discorso.
E.
L’autorità di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 novembre 2008. Spiegava che il valore di acquisto doveva essere ridotto scorporando il valore della quota di comproprietà del fondo ceduto separatamente. A tal fine, bastava calcolare il prezzo di aggiudicazione della quota appartenuta al reclamante: i 24/240 di fr. 390'000.– corrispondevano a fr. 39'000.–. Il valore di acquisto deducibile ammontava di conseguenza a fr. 206'000.–.
Per quanto attiene alla tassazione della vendita del mapp. _, l’Ufficio di tassazione osservava che tutti i comproprietari erano stati esentati, compreso il reclamante. Infatti, il valore di stima di 20 anni prima, per i proprietari che avevano acquistato oltre 20 anni prima, ed il prezzo di acquisto per quelli che avevano acquistato in tempi più recenti, erano inferiori al prezzo di aggiudicazione. Per praticità, era tuttavia stata emessa un’unica tassazione per tutti i comproprietari.
F.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il valore di acquisto preso in considerazione dall’Ufficio di tassazione per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Ribadisce che, al momento dell’aggiudicazione della part. n. _, egli ha incassato solo fr. 27'000.– e non fr. 39'000.–, per il fatto che l’immobile era gravato di “spese diverse, interventi, spese legali ecc.”. Invoca poi la parità di trattamento con i comproprietari della part. _, per il fatto che egli sarebbe il solo ad essere stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Come detto, il ricorrente contesta il valore di acquisto preso in considerazione dall’Ufficio di tassazione per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. In via principale, chiede che il valore di acquisto sia commisurato in fr. 245'000.–, pari al prezzo pagato nel 2004 per l’acquisto degli immobili poi ceduti separatamente.
2.2.
Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiar
io
, ma considera tale criter
io
semplicemente sussidiar
io
, per il caso in cui, c
io
è, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassaz
io
ne (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit.
, p. 199).
Secondo l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili.
2.3.
Applicando le regole enunciate, è immediatamente evidente come non possa essere accolta la richiesta del ricorrente. Il prezzo di fr. 245'000.– era infatti stato pagato, come già ricordato, per l’acquisto di tre diversi oggetti immobiliari, cioè:
·
part. n. _ RFD (giardino e abitazione);
·
quota di comproprietà coattiva di 1/6 della part. n. _ RFD (piazzale e portico);
·
quota di comproprietà di 24/240 della part. n. _ RFD (prato, piscina e autorimessa).
Per il semplice fatto che i tre oggetti in questione non sono stati alienati insieme, non può essere accolta la richiesta del ricorrente.
3.
3.1.
La domanda che sorge di fronte alla situazione descritta è per quale ragione il calcolo separato dell’utile immobiliare non sia già stato intrapreso al momento dell’acquisto da parte del ricorrente, cioè al momento di assoggettare all’imposta il precedente proprietario, allora venditore.
3.2.
La legge tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Ora, nel caso in esame non è noto se i tre immobili acquistati dal ricorrente nel 2004 fossero stati acquistati “in epoche diverse” oppure lo stesso giorno, ma si tratta tuttavia di tre oggetti diversi.
Se si pensa alla
rat
io
dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi alienati (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 296).
Se fondi diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 302).
3.3.
Ne consegue che sarebbe stato opportuno che l’autorità di tassazione intraprendesse la tassazione separata del terreno con l’abitazione, da una parte, e di quello con la piscina e l’autorimessa, dall’altra. Anche se le parti fossero state le stesse, ciò avrebbe agevolato proprio la definizione del valore di acquisto nell’ambito del calcolo dell’utile relativo alla cessione successiva, ora litigiosa.
Poiché ciò non è avvenuto, si tratta ora di applicare l’art. 137 LT.
4.
4.1.
Come detto, per l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili.
Il valore di acquisto complessivo deve pertanto essere ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili o parti al momento dell’acquisto. A tal fine, non basta naturalmente suddividere l’intero valore di acquisto fra i singoli fondi, in base alla superficie di ciascuno di essi, poiché anche due fondi non edificati hanno difficilmente un valore identico. Bisogna invece ricercare un rapporto di valore oggettivo fra i diversi fondi (cfr. sentenza CDT n. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t, consid. 6.4., con riferimento a
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 305 s.).
4.2.
Si è detto che l’autorità di tassazione, nella decisione impugnata, ha scorporato il prezzo di vendita della quota di comproprietà della part. n. _ (la cosiddetta piscina), ceduta poco prima della stipulazione della compravendita in discussione.
Si tratta di un modo di procedere difficilmente compatibile con l’art. 137 LT: per disporre di un valore d’acquisto attendibile, per calcolare l’utile relativo alla cessione del mapp. n. _ e della quota di comproprietà del mapp. n. _, l’Ufficio di tassazione avrebbe dovuto sì scorporare il valore della quota di comproprietà del mapp. _, ma basandosi tuttavia sul suo valore commerciale al momento dell’acquisto e non a quello della vendita.
4.3.
Contrariamente a quanto sembra sostenere il contribuente, la soluzione scelta dall’autorità di tassazione lo avvantaggia.
Infatti, in astratto si sarebbe indotti a ritenere che egli abbia interesse a dedurre il valore commerciale della piscina al momento dell’acquisto, quando verosimilmente esso era inferiore. A questa conclusione condurrebbe anche il fatto stesso che egli abbia ricavato un prezzo esattamente doppio rispetto a quello pagato poco più di quattro anni prima, e per di più con l’esclusione della piscina. Tale ragionamento si imporrebbe tuttavia solo se il valore della piscina avesse conosciuto un’evoluzione simile a quella della casa e della coattiva.
Dagli atti emergono tuttavia elementi che portano ad una conclusione ben diversa. Risulta infatti che, quando il pretore, l’11 dicembre 2002, ha ordinato lo scioglimento della comproprietà, ha attribuito alla piscina, sulla base di un’apposita perizia, un valore di fr. 627'750.–. Già il valore di stima ufficiale del mapp. n. _ in vigore nel 1987 ammontava a fr. 549'000.–.
Per il fatto che la prima asta pubblica, tenutasi il 27 settembre 2007, che aveva un piede di partenza di fr. 627'750.– era andata deserta, l’immobile ha poi potuto essere aggiudicato ad un prezzo nettamente inferiore, per il fatto che il piede d’asta del secondo incanto era costituito solo da tutte le spese, gli oneri e i tributi legati al fondo e alla procedura giudiziaria (fr. 120'000.–).
Insomma, se ci si basasse sulla perizia in questione o sul valore di stima ufficiale in vigore al momento dell’acquisto, facilmente il valore commerciale della piscina risulterebbe ben superiore rispetto a quello dell’aggiudicazione avvenuta alla fine del 2007. Con l’inevitabile conseguenza che il valore di acquisto attribuito ai due oggetti venduti nel 2008 sarebbe stato ancora inferiore.
4.4.
Considerata la difficoltà di ricostruire, ad ormai quasi cinque anni di distanza, il valore commerciale attribuito alla cosiddetta piscina al momento della stipulazione del contratto con cui il ricorrente l’ha acquistata, può anche essere ammessa la soluzione adottata dall’Ufficio di tassazione. Essa si giustifica soprattutto in considerazione della situazione particolare che si è determinata in seguito all’avvio della procedura di scioglimento della comproprietà e della successiva travagliata aggiudicazione.
5.
5.1.
Non può essere presa in considerazione, per evidenti ragioni, la richiesta subordinata del ricorrente di ridurre ulteriormente il valore della piscina da fr. 390'000.– a fr. 270'000.–, per tener conto delle spese legali ecc. che hanno ridotto il guadagno effettivo dei venditori.
Determinante per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari è infatti il valore di alienazione, cioè quello che risulta dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT). Che poi il venditore debba impiegare parte del ricavo della vendita per coprire spese varie è un fatto che non ha alcuna incidenza diretta sul valore di alienazione. I costi sostenuti dal venditore potranno tutt’al più ridurre l’utile imponibile, se rientrano nella nozione di spese d’investimento (art. 134 LT).
Se si tiene conto che la modalità di calcolo scelta dall’Ufficio di tassazione, per le ragioni precedentemente esposte, avvantaggia già in modo rilevante il ricorrente, è evidente che il valore attribuito alla piscina, già ridotto in quanto rifierito alla procedura di pubblico incanto, non può essere ulteriormente ridotto.
5.2.
Del tutto fuori luogo è poi la censura di disparità di trattamento, sollevata dal ricorrente con riferimento al fatto che tutti i comproprietari del mapp. n. _ sarebbero stati esentati dall’imposta sugli utili immobiliari dovuta in seguito all’aggiudicazione, con la sua sola eccezione.
Il contribuente confonde infatti la tassazione dell’utile immobiliare relativo alla vendita della comproprietà del mapp. n. _ e quella dell’utile scaturito invece dalla successiva cessione della casa. Anch’egli è stato infatti esentato dall’imposta sull’utile immobiliare relativa all’aggiudicazione della piscina, in considerazione del fatto che l’autorità di tassazione ha ritenuto che non vi fosse alcun utile imponibile.
Anche in questo caso il ricorrente sembra trascurare il fatto che la soluzione adottata dall’Ufficio di tassazione è quella a lui più favorevole. Considerando praticamente indentici valore di acquisto e valore di alienazione della sua quota di comproprietà della piscina (fr. 39'000.–), il suo utile è stato azzerato; se si fosse considerato un valore d’acquisto più elevato – cosa che come visto non era difficile – dalla vendita della quota di comproprietà sarebbe risultata una perdita anziché un utile di zero franchi, con la conseguenza che non sarebbe stato comunque pagato un franco d’imposta, ma si sarebbe aumentato l’utile relativo alla vendita della casa. Se invece il valore di acquisto della quota di comproprietà della piscina fosse stato ulteriormente ridotto, per aumentare di riflesso quello della casa venduta poi nel 2008 – che è quanto auspica il ricorrente – è ben vero che si sarebbe diminuito l’utile imponibile di quest’ultima vendita, ma sarebbe comparso un utile legato alla vendita della quota di comproprietà del mapp. n. _!
6.
Ne consegue che il ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.