# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d01f6bf5-b400-4c51-940c-b53b2e87f45b
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2005
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Der Milchverband St. Gallen-Appenzell ist Eigentümer der Parzelle C 2371,
Grundbuch St. Gallen, an der Rosenbergstrasse 95. Das Grundstück ist gemäss
Teilzonenplan "Areal nordwestlich des Hauptbahnhofes" vom 17. Juli 1998 der
Kernzone, Bauklasse 5, zugewiesen und liegt zudem im Perimeter des
Überbauungsplans mit besonderen Vorschriften "Hauptbahnhof Nordwest" vom 2.
März 2000. Das Grundstück ist in seiner nordöstlichen Ecke mit einem Villenbau aus
der späteren Gründerzeit - der sogenannten Villa Wiesental (Baujahr 1878) - überbaut.
B./ Mitte der achtziger Jahre reichte der Milchverband St. Gallen-Appenzell ein erstes
Abbruchgesuch für die Villa Wiesental ein. Die Baupolizeikommission der Stadt St.
Gallen wies das Gesuch im Februar 1985 ab. Das vom Milchverband dagegen
erhobene Rekursverfahren wurde im Jahr 1986 auf unbestimmte Zeit sistiert und ist bis
heute formell nicht abgeschlossen worden.
Am 12. März 2003 ersuchte der Milchverband St. Gallen-Appenzell den Stadtrat St.
Gallen um Entlassung der Villa Wiesental aus dem Inventar der schützenswerten
Bauten. Der Stadtrat erachtete die Schutzwürdigkeit der Villa Wiesental zwar als
unbestritten, entliess die Villa mit Beschluss vom 15. April 2003 gleichwohl aus dem
Inventar, da er die dem Interesse am Denkmalschutz entgegenstehenden
städtebaulichen und raumplanerischen Interessen als gewichtiger einstufte.
Mit Eingaben vom 11. Juli und vom 8. September 2003 ersuchte der Milchverband St.
Gallen-Appenzell bei der Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen erneut um
Erteilung einer Abbruchbewilligung für die Villa Wiesental. Gegen dieses Gesuch erhob
der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell-Innerrhoden für sich und den Schweizer
Heimatschutz Einsprache. Am 21. November 2003 erteilte die Baupolizeikommission
die Abbruchbewilligung und wies zugleich die Einsprache ab.
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C./ Mit Eingaben vom 23. Dezember 2003 und vom 20. Januar 2004 erhoben der
Heimatschutz St. Gallen/Appen-zell-Innerrhoden und der Schweizer Heimatschutz
Rekurs gegen den Einspracheentscheid. Sie beantragten im wesentlichen, es sei
festzustellen, dass die Baupolizeikommission zu Folge des hängigen (im Jahr 1986
sistierten) Rekursverfahrens zum Entscheid unzuständig und ihr Entscheid vom 21.
November 2003 damit nichtig sei; eventualiter sei der Entscheid der
Baupolizeikommission vom 21.November 2003 in Sachen Abbruchbewilligung
aufzuheben und diese (eventualiter aufsichtsrechtlich) anzuweisen, für die Villa
Wiesental Schutzmassnahmen im Sinne des Baugesetzes zu erlassen.
Mit Entscheid vom 19. Oktober 2004 trat das Baudepartement auf den Rekurs des
Schweizerischen Heimatschutzes nicht ein und hiess den Rekurs des Heimatschutzes
St. Gallen-Appenzell teilweise gut (Ziff. 1), soweit es darauf eintrat. Es hob die
Abbruchbewilligung der Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen auf (Ziff. 2); leistete
der aufsichtsrechtlichen Anzeige jedoch keine Folge (Ziff. 3); überband die amtlichen
Kosten des Verfahrens dem Milchverband St. Gallen/Appenzell (Ziff. 4) und lehnte die
Begehren der Beteiligten um Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung ab (Ziff.
5 und 6). Das Departement erwog im wesentlichen, die Villa Wiesental sei in ihrer Art
für St. Gallen einmalig. Sie weise hohe architektonische und architekturgeschichtliche
Qualitäten auf und habe auch städtebaulich eine wichtige Bedeutung. Es handle sich
dementsprechend um einen Schutzgegenstand im Sinne von Art. 98 Abs. 1 des
Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG). Solange nicht feststehe, welches konkrete
Neubauprojekt anstelle des Schutz-objekts verwirklicht werden solle, könne keine
Interessenabwägung nach Art. 98 Abs. 2 BauG vorgenommen werden. Eine mit dem
vorsorglichen Abbruch der Villa erreichte Freihaltefläche zu Gunsten einer möglichen
modernen städtebaulichen Entwicklung bzw. das Bedürfnis eines künftigen Investors
nach Rechtssicherheit, dass der Schutzgegenstand dem geplanten Neubau weichen
müsse, stellten keine gewichtigen, das Interesse an der Erhaltung der schutzwürdigen
Villa überwiegenden Bedürfnisse dar. Zusätzliche Schutzmassnahmen nach Art. 99
BauG drängten sich hingegen gegenwärtig keine auf. Für die Beseitigung oder
Beeinträchtigung des Schutzgegenstandes bedürfe es eines neuen Abbruchgesuchs,
das in einem erneuten Bewilligungsverfahren geprüft werden müsste.
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St.Galler Gerichte
D./ Mit Eingaben vom 4. November und vom 13. Dezember 2004 erhob der
Milchverband St. Gallen-Appenzell durch seinen Rechtsvertreter Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Er beantragt die Aufhebung des Entscheids des
Baudepartementes bezüglich der Ziff. 1, 2, 4 und 6 des Dispositivs; die
Abbruchbewilligung der Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen sei zu bestätigen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird im wesentlichen geltend
gemacht, das Baudepartement habe bei seiner von Gesetzes wegen vorzunehmenden
Interessenabwägung den Gehalt der gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen
in unzutreffender Weise erfasst. Neben dem Denkmalschutz seien auch
raumplanerische Interessen im Sinne der städtebaulichen Entwicklung wichtige
öffentliche Interessen. Ausdruck dieser Interessen sei der rechtskräftige
Überbauungsplan "Hauptbahnhof Nordwest" vom 2. März 2000. Bereits bei Erlass des
Überbauungsplanes habe eine Interessenabwägung stattgefunden. Ergebnis dieser
Interessenabwägung sei die Nichterfassung der Villa Wiesental als Schutzobjekt
gewesen. Der Überbauungsplan sehe in Nachachtung der eminenten städtebaulichen
Bedeutung des Plangebietes die Neuüberbauung des Grundstücks vor. Die Vorinstanz
habe, da im Moment kein konkretes Neubauprojekt vorliege, bei der
Interessenabwägung lediglich den bebauten Zustand mit der Brache nach einem
allfälligen Abbruch verglichen. Dies greife im vorliegenden Fall zu kurz, da sich kein
Investor finden lassen werde, der bereit sei, ein Projekt auszuarbeiten, ohne zu wissen,
ob ein Abbruch der Villa Wiesental möglich ist. Zu wenig Gewicht habe die Vorinstanz
bei ihrer Interessenabwägung zudem den entgegenstehenden privaten Interessen
geschenkt. Wenngleich sich die Räumlichkeiten im Inneren in einem relativ guten
Zustand präsentierten, so trüge der Schein. Wichtige Installationen wie Sanitär-,
Elektro-, Heizungs- und Kaminanlage seien dringend sanierungsbedürftig. Der dafür
notwendige Aufwand sei unverhältnismässig; er stehe in keinem Verhältnis zum
Nutzen, der aus der Vermietung der Räumlichkeiten gezogen werden könne.
In der Stellungnahme vom 5. Januar 2005 beantragt das Baudepartement die
Abweisung der Beschwerde.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2005 verzichten der Heimatschutz St.Gallen/Appenzell-
Innerrhoden und der Schweizer Heimatschutz auf eine Stellungnahme.
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Mit Vernehmlassung vom 11. Februar 2005 trägt die Baupolizeikommission der Stadt
St.Gallen auf Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen
Entscheids an.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit zur Stellungnahme.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde entspricht zeitlich, formal und
inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs.
1 und Art. 48 Abs. 1 und Abs. 2 VRP).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2./ Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die Villa Wiesental ein Schutzobjekt im
Sinne von Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG ist. Diese rechtliche Beurteilung wird vom
Beschwerdeführer nicht bestritten. Da die Frage der Schutzwürdigkeit jedoch auch bei
der strittigen Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen im Sinne von Art. 98
Abs. 2 BauG eine wesentliche Rolle spielt, werden im folgenden die diesbezüglich
massgeblichen Gesichtspunkte nochmals erörtert.
a) Schutzgegenstand im Sinn von Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG sind geschichtlich oder
künstlerisch wertvolle Bauten. Schutzgegenstände dürfen nach Art. 98 Abs. 2 BauG
nur mit Bewilligung beseitigt oder beeinträchtigt werden. Voraussetzung ist, dass sich
ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachweisen
lässt.
Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG macht die Schutzwürdigkeit einer Baute davon abhängig, ob
ihr ein künstlerischer oder geschichtlicher Wert zugesprochen werden kann. Er bietet
somit zwei getrennt und alternativ bezeichnete Anknüpfungspunkte für die
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Schutzwürdigkeit. Eine Gesamtbetrachtung einer Baute unter künstlerischer und
geschichtlicher Würdigung fordert das Gesetz indessen nicht (GVP 2001 Nr. 12; GVP
1997 Nr. 16 mit Hinweis auf VerwGE vom 13. Dezember 1991/27. April 1992 i.S.
Heimatschutz SG/AI; B. Heer, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz.
1051).
aa) Die Beurteilung der Schutzwürdigkeit einer Baute bzw. die Frage, was unter einer
geschichtlich oder künstlerisch wertvollen Baute zu verstehen ist, ist eine Rechtsfrage.
Die Beurteilung dieser Rechtsfrage hat sich auf objektive und grundsätzliche Kriterien
zu stützen. Dabei sind die örtlichen Verhältnisse besonders in Betracht zu ziehen. In
Frage kommen vorab die stilistische Eigenart einer Baute, deren Ausführung und
Ausgestaltung und ihre Bedeutung für die örtlichen Verhältnisse. Massgebend für den
Entscheid ist die Überzeugung, die von einer Allgemeinheit getragen werden kann. Der
Entscheid über die Schutzwürdigkeit einer Baute ist in den Anschauungen zu suchen,
die durch weite Kreise getragen werden und Anspruch auf eine gewisse
Allgemeingültigkeit erheben können. Das subjektive Empfinden einzelner Personen
kann dagegen keinen gültigen Entscheidmassstab setzen. Dabei ist sowohl das
durchschnittliche Empfinden eines Menschen zu beachten als auch die Beurteilung der
Fachleute zu gewichten. Der Entscheid hat die Meinung der Allgemeinheit und jene der
Fachleute gebührend zu berücksichtigen und zwischen diesen Meinungen
gegebenenfalls einen Ausgleich zu finden. Was als erhaltenswürdig zu gelten hat,
entscheidet der Richter somit gestützt auf sein eigenes Urteil und unter
Berücksichtigung der Meinungsäusserungen von Fachleuten (GVP 2001 Nr. 12; GVP
1997 Nr. 16 mit weiteren Hinweisen; Heer, a.a.O., Rz. 1051).
bb) Der Ausdruck "wertvoll" deutet darauf hin, dass die Schutzwürdigkeit nur solchen
Bauten zukommen kann, die aus künstlerischer oder historischer Sicht ein wertvolles
Zeugnis der Baukunst ablegen können. Bauten, die nicht über den Durchschnittswert
hinausragen, fallen dagegen für die Unterschutzstellung nach Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG
ausser Betracht. Auch mit dem Argument der Rarität kann der Wert einer Baute nicht
ohne weiteres nachgewiesen werden (GVP 2001 Nr. 12; GVP 1997 Nr. 16; Heer, a.a.O.,
Rz. 1052).
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cc) Der Begriff der "Schutzwürdigkeit" ist ein unbestimmter Gesetzesbegriff. Bei der
Anwendung und der Auslegung eines solchen Begriffs bleibt der Verwaltungsbehörde
im Regelfall ein Beurteilungsspielraum, der sich allein deshalb schon rechtfertigt, weil
die behördliche Würdigung aufgrund von örtlichen Gegebenheiten erfolgt, über welche
die Ortsbehörden eine sachnahe Kenntnis verfügen. Einen solchen
Beurteilungsspielraum anerkennt das Verwaltungsgericht in seiner Spruchpraxis zu Art.
98 BauG. In solchen Fällen übt auch das Verwaltungsgericht die durch die Rechtslage
gebotene Zurückhaltung bei der eigenen Beurteilung (GVP 2001 Nr. 12).
b) aa) In ihrem Amtsbericht vom 2. April 2004 führt die Kantonale Denkmalpflege
zunächst aus, es seien in St. Gallen nur etwa zwölf Villenbauten aus der späteren
Gründerzeit (1860 - 1890) vorhanden, wovon sich die meisten aber deutlich von der
Villa Wiesental unterschieden, sei es, dass sie noch klassizistisch ausgeformt seien,
sich an die italienische Renaissance anlehnten oder bereits gotisierende
Architekturformen aufwiesen. Die Villa Wiesental verkörpere dagegen die hohe Eleganz
der französischen Renaissance-Architektur und bewege sich damit "auf oberstem
internationalem Parkett". Bereits durch die Stilwahl gebe die Villa zu erkennen, dass sie
Mitglieder der obersten kosmopolitischen Gesellschaftsschicht beherbergt habe. Sie
sei ein wichtiger und einzigartiger Zeuge der Rezeption französischer zeitgemässer
Wohnbaukunst.
bb) Unter dem Titel Innenausstattung lässt sich dem Amtsbericht vom 2. April 2004
entnehmen, dass die Villa Wiesental über eine ausgesprochen reiche und
aussergewöhnlich vollständig erhaltene Innenausstattung verfügt. Das Treppenhaus
mit gusseisernen Balustern, die Glastüren zu den Wohnungen und die Kunststeinfliesen
seien einmalige Raritäten. Im Erdgeschoss wie im ersten Obergeschoss seien fast alle
ursprünglichen Parkettböden - teilweise aufwendigste Einlegearbeiten - sowie die
Stuckdekorationen der Spiegeldecken mit Rosetten und Eckverzierungen praktisch
überall erhalten. Besonders hervorgehoben werden im Bericht im weiteren die
unbeschadet vorhandenen Vertäferungen, die Türen mit Ätzglasscheiben, die in jeder
Wohnung vorhandenen Cheminées, die seitlich zusammenklappbaren Fensterläden,
ein ganz in Arventäfer ausgekleidetes Zimmer sowie ein westseitiges Treppentürmchen
mit einer hölzernen Wendeltreppe und einer Eingangstür zum Garten.
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cc) In städtebaulicher Hinsicht wird im Amtsbericht vom 2. April 2004 sodann
festgehalten, dass der Villa Wiesental in zweifacher Hinsicht eine eigentliche
Scharnierfunktion zukomme. Einerseits stehe sie zeitlich an der Schwelle der
"grossstädtischen Stadtgestaltung", die ab 1880 das nördliche Bahnhofquartier präge;
sie bilde aber auch baulich den Angelpunkt von der lockeren Vorstadtbebauung zur
geschlossenen Zeilenbauweise. Sie schaffe einen Zusammenhalt für das historische
Gewebe der Stadt. Auch heute noch - wie vor 125 Jahren - bilde sie den Auftakt zum
grossstädtisch anmutenden Strassenzug der Rosenbergstrasse. Die Villa sei an diese
Strasse gebaut worden, weshalb sie sich auch heute noch an ihrem Standort
behaupte.
dd) Zusammenfassend erachtet die Kantonale Denkmalpflege die Villa Wiesental als
Bestandteil des kulturellen Erbes der Stadt St. Gallen. Sie sei in ihrer Art in St. Gallen
einzigartig und weise hohe architektonische bzw. architekturgeschichtliche Qualitäten
auf und sei von wichtigem historischen Zeugniswert. Sie sei daher als Einzelobjekt
unbedingt schützenswert. Darüber hinaus komme der Villa auch städtebaulich eine
eminente Bedeutung zu, weshalb zusätzlich der Respekt vor der städtebaulichen
Entwicklungsgeschichte die Erhaltung der Villa gebiete.
c) In seinem Beschluss vom 15. April 2003, mit welchem die Villa Wiesental aus dem
Inventar der schützenswerten Bauten in der Stadt St. Gallen entlassen wurde, führte
der Stadtrat St. Gallen aus, der denkmalpflegerische Wert der Villa sei unbestritten und
der Abbruch stelle einen Verlust baukünstlerischer Substanz dar. Unter Abwägung des
öffentlichen Interesses an der Denkmalpflege und der entgegenstehenden öffentlichen
Interessen raumplanerischer und städtebaulicher Natur kam der Stadtrat indessen zum
Schluss, dass letztere überwiegen würden und die Villa Wiesental deshalb aus dem
Inventar der schützenswerten Bauten zu entlassen sei. Der Stadtrat hat die Villa
Wiesental also nicht aus dem Inventar entlassen, weil er ihre Qualität als Schutzobjekt
im Sinne von Art. 98 Abs. 1 BauG verneinte, sondern weil er der Erhaltung
entgegenstehende öffentliche Interessen höher gewichtete. Die Vorinstanz hat im
übrigen zu Recht festgestellt, dass das Inventar im Sinne einer lediglich internen,
behördlichen Richtlinie über die Schutzwürdigkeit von Bauten Auskunft gibt, nicht
jedoch eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 98 Abs. 2 BauG vorwegnimmt.
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d) Auf Grund der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass die Villa Wiesental
sowohl historisch als auch künstlerisch einen hohen Wert aufweist. Zu diesem Schluss
kommt auch der Gutachter des Beschwerdeführers in der Bestandesaufnahme vom 18.
Oktober 2003. Aussengestaltung und Innenausstattung sind ausserordentlich
reichhaltig und weitgehend im originalen Zustand erhalten. Die Villa Wiesental ist eine
von nur wenigen Villen aus der Gründerzeit in St. Gallen, wobei sich die meisten
anderen von der Villa Wiesental deutlich unterscheiden und die am besten
vergleichbaren Objekte in bezug auf den Reichtum der äusseren und inneren
Gestaltung nicht an die Villa Wiesental herankommen. Die Villa Wiesental reicht
architektonisch weit über den Durchschnitt hinaus und ist in ihrer Art in der Stadt St.
Gallen einzigartig. Vor diesem Hintergrund und gestützt auf die Wahrnehmungen
anlässlich des Augenscheins kommt das Gericht zum Schluss, dass der Villa Wiesental
entsprechend den vorinstanzlichen Erwägungen Schutz-objektqualität im Sinne von
Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG zukommt.
3./ Im folgenden ist gemäss Art. 98 Abs. 2 BauG zu prüfen, ob sich gewichtige
öffentliche oder private Interessen nachweisen lassen, die das Interesse an der
Erhaltung der Villa Wiesental überwiegen und ihren Abbruch rechtfertigen können.
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe den öffentlichen,
namentlich raumplanerischen und städtebaulichen Interessen nicht in angemessener
Weise Rechnung getragen. Vorliegend sei jedoch der Überbauungsplan "Hauptbahnhof
Nordwest" aus dem Jahr 2000 geradezu Ausdruck eines öffentlichen Interesses an der
raumplanerischen Bereitstellung und Sicherung von Arealen zur zukunftsgerichteten
städtebaulichen Entwicklung. Dem betreffenden Areal komme in der künftigen
städtebaulichen Entwicklung unbestrittenermassen grosse Bedeutung zu. Bereits bei
Erlass des Überbauungsplanes habe eine Interessenabwägung zwischen
denkmalpflegerischen Überlegungen und raumplanerisch-städtebaulichen Interessen
stattgefunden. Deren Ergebnis sei die Nichterfassung der Villa Wiesental im
Überbauungsplan.
aa) Die Bedeutung der Villa Wiesental in städtebaulicher Hinsicht wird nicht einheitlich
beurteilt. Der Stadtrat führte in seinem Entscheid vom 15. April 2003, mit welchem er
die Villa Wiesental aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entliess, aus, der im
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Jahr 2000 in Kraft getretene Überbauungsplan "Hauptbahnhof Nordwest", welcher zur
Schutzwürdigkeit der Villa Wiesental keine Aussagen mache, lege die
Rahmenbedingungen für eine zeitgemässe und moderne Stadtentwicklung fest. Aus
städtebaulicher und planerischer Sicht sei eine bauliche Entwicklung in diesem Bereich
auch erwünscht und habe für die Stadt St. Gallen eine grosse Bedeutung. Auf Grund
der engen Platzverhältnisse verunmögliche die Erhaltung der Villa jedoch eine weitere
Entwicklung an dieser wichtigen Stelle. In der Abwägung zwischen dem öffentlichen
Interesse am Denkmalschutz und den erwähnten städtebaulichen und planerischen
Interessen kommt der Stadtrat sodann zum Schluss, dass letztere überwiegen.
Die Kantonale Denkmalpflege hingegen vertritt in ihrem Amtsbericht vom 2. April 2004
unter dem Titel "Städtebauliche Argumentation" die Meinung, dem Erhalt der Villa
Wiesental komme in städteplanerischer Sicht eine wichtige Funktion zu. Die Villa
Wiesental habe Scharnierfunktion. Einerseits stehe sie zeitlich an der Schwelle der
"grossstädtischen Stadtgestaltung", andererseits bilde sie baulich den Angelpunkt von
der lockeren Vorstadtüberbauung zur geschlossenen Zeilenbauweise. Sie bilde damit
in ihrem heutigen baulichen Umfeld eine wichtige Zäsur in der Bebauung und mache
die Grenze von der Vorstadt zur Innenstadt erlebbar. Der Villa Wiesental komme -
gerade auch wegen des sich stark verändernden Umfeldes - städtebaulich eine
eminente Bedeutung zu. Der Respekt vor der städtebaulichen Entwicklungsgeschichte
bedinge die Erhaltung und den Einbezug der Villa in die weitere Planung des Quartiers.
bb) Ein Überbauungsplan mit besonderen Vorschriften (abgekürzt besV) regelt die
Bauweise, vor allem hinsichtlich der Baumasse und der Ausnützungsziffer. Unter
Beibehaltung der Zweckbestimmung der Zone kann von den allgemeinen
Zonenvorschriften abgewichen werden (Art. 23 lit. b BauG). Beim Erlass eines
Überbauungsplans ist insbesondere den Zielen und Planungsgrundsätzen nach Art. 1
und 3 des Raumplanungsgesetzes (SR 700) Rechnung zu tragen (Heer, a.a.O., Rz.
147).
Der Umstand, dass der Erlass eines Überbauungsplanes eine umfassende Abwägung
der öffentlichen und privaten Interessen voraussetzt, ändert nichts an der Tatsache,
dass im Verfahren, das zum Erlass des Überbauungsplanes führt, weder über die
Schutzwürdigkeit von Bauten an sich noch über die Frage, ob überwiegende
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Interessen die Beseitigung eines schützwürdigen Objekts rechtfertigen, entschieden
wird. Die diesbezügliche Interessenabwägung ist in einem konkreten
Baubewilligungsverfahren zu prüfen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1055; vgl. ferner BGE 115 Ia
32, wonach Sondernutzungspläne angepasst werden müssen, wenn im Verfahren
betreffend die Zulässigkeit eines Abbruchs die Schutzwürdigkeit einer Baute
festgestellt wird). Zutreffend wird denn auch in Art. 6 besV festgehalten, dass durch
den Überbauungsplan die Klassierung der namentlich erwähnten Lokremise und des
Wasserturms im Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt St. Gallen nicht
aufgehoben wird und die Schutzwürdigkeit dieser Bauten in einem gesonderten
Verfahren festzustellen ist.
cc) Ein wesentlicher Aspekt zur Beantwortung der Frage, ob sich ein gewichtiges, das
Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis im Sinne von Art. 98 Abs. 2 BauG
nachweisen lässt, ist der bauliche Zustand nach dem Abbruch. Liegt ein grundsätzlich
bewilligungsfähiges, konkretes Bauvorhaben vor, so kann dieses zum Vergleich
herangezogen und unter städtebaulichen und raumplanerischen Gesichtspunkten dem
Ist-Zustand gegenübergestellt werden. Besteht jedoch für die betroffene Parzelle kein
konkretes Projekt, sondern lediglich ein Überbauungsplan, so kann der Ist-Zustand nur
mit der Nutzung des unbebauten Grundstücks ohne Erstellung eines Neubaus
verglichen werden (BGE 115 Ia 33).
Ein konkretes Bauprojekt, das auf der Parzelle C 2371 realisiert werden könnte, liegt
zur Zeit unbestrittenermassen nicht vor. Dem vorinstanzlichen Entscheid lässt sich
entnehmen, dass auf der Parzelle C 2371 gemäss Testplanung der Stadt St. Gallen die
Errichtung eines Hochhauses geprüft wird, für welches der geltende Überbauungsplan
jedoch angepasst werden müsste. Der Stadtplaner räumte anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins ein, dass im jetzigen Zeitpunkt noch völlig offen sei,
was dereinst gebaut werde. Diese Feststellung hat entsprechend den Aussagen der
Beteiligten anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts nach wie vor
Geltung.
Der Überbauungsplan "Hauptbahnhof Nordwest" vom 2. März 2000 sieht im Bereich
der Parzelle C 2371 lediglich zwei Richtungspunkte für einen durch das Grundstück
führenden Fussweg sowie eine Markierungslinie vor. Gemäss Art. 3 besV ist eine
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dereinstige Neubaute mit ihrer ganzen stras-senseitigen Fassade an diese Linie zu
stellen. Der Erlass eines zusätzlichen Sondernutzungsplanes ist für den Baubereich
nicht vorgesehen. Die heute gültige Planung lässt damit weitestgehend offen, wie weit
ein künftiges Bauprojekt städtebaulichen und raumplanerischen Interessen Rechnung
tragen wird. Als minimaler Standard müsste ein Neubau lediglich dem Erfordernis der
Zonenkonformität sowie den Regelbauvorschriften entsprechen, und es dürften keine
im öffentlichen Recht begründeten Hindernisse vorliegen (Art. 87 Abs. 1 BauG). Die
Realisierung eines solch unbestimmten Bauvorhabens vermag kein das Interesse an
der Erhaltung der Villa Wiesental überwiegendes Bedürfnis im Sinne von Art. 98 Abs. 2
BauG zu begründen.
b) Der Beschwerdeführer macht im weiteren geltend, die Vorinstanz habe seinen
privaten, namentlich finanziellen Interessen zu wenig Gewicht beigemessen. Die
Gebäudehülle befinde sich in einem sehr schlechten Bauzustand. Auch wenn sich die
Räumlichkeiten im Inneren in relativ gutem Zustand präsentierten, so trüge der Schein.
Für die Nutzbarkeit der Liegenschaft wichtige Bereiche wie Sanitär- und
Elektroinstallationen seien dringend sanierungsbedürftig. Ebenso seien in Bälde
Erneuerungen bezüglich Heizungs- und Kaminanlage erforderlich. Der Aufwand, der zur
Aufrechterhaltung der Gebrauchstauglichkeit nötig würde, stehe in keinem Verhältnis
zum Nutzen, der aus der Vermietung der Räumlichkeiten gezogen werden könne. Der
Beschwerdeführer weist in diesem Zusammenhang auf BGE 115 Ia 33 hin, wo das
Bundesgericht ausführt, die mit einem Abbruchverbot bewirkte Sicherung des
Schutzzweckes könne - jedenfalls solange keine ins Gewicht fallende
Erhaltungsaufwendungen notwendig seien - auch ohne besonders einträgliche
Nutzung nicht als unverhältnismässig bezeichnet werden. Solche ins Gewicht fallenden
Erhaltungsaufwendungen lägen im vorliegenden Fall, wenn auch nicht frankenmässig
beziffert, vor.
aa) Das Bundesgericht verfolgt bei der Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse
am Denkmalschutz und den finanziellen Interessen Privater eine sehr restriktive Praxis;
es bedarf des Vorliegens ausserordentlicher Umstände, damit wirtschaftliche
Überlegungen der privaten Eigentümer das öffentliche Interesse an einer
schutzwürdigen Baute überwiegen (E. Wiederkehr Schuler, Denkmal- und
Ortsbildschutz, Zürich 1999, S. 46). So führte das Bundesgericht wiederholt aus, sehr
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erhebliche finanzielle Interessen könnten der Verfolgung eines weniger gewichtigen
Interesses im Wege stehen. Dagegen müssten auch sehr grosse finanzielle Interessen
der Grundeigentümer unter Umständen öffentlichen Interessen weichen, weil sonst das
Gemeinwesen im Bereich der Innenstädte seine öffentlichen Interessen kaum mehr
wahrnehmen und namentlich kaum noch Bauten unter Denkmalschutz stellen könnte
(unveröffentlichter BGE vom 18. November 1992, zitiert in: Wiederkehr Schuler, a.a.O.,
S. 52 ff.; Entscheid des Bundesgerichts vom 23. Juni 1995, in: ZBl 1996 S. 366 ff.).
Rentabilitätsüberlegungen sind gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
sodann umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGE 104 Ia 128,
105 Ia 236, 109 Ia 263, 120 Ia 285).
bb) Da für das Grundstück, auf welchem die Villa Wiesental steht, noch kein Bauprojekt
vorliegt, ist unter dem Gesichtspunkt der Rentabilität der Ist-Zustand mit der
Baulandbrache zu vergleichen, die nach einem Abbruch zurückbleibt. Der Augenschein
vom 5. Juli 2005 hat ergeben, dass die Villa Wiesental in einem vermietungstauglichen
Zustand ist; die letzte Mieterin ist nach beschwerdeführerischen Angaben erst zwei
Tage vor dem Augenschein des Verwaltungsgerichts ausgezogen, nachdem sämtliche
Mietverhältnisse durch den Beschwerdeführer gekündigt worden waren. Es ist nicht
ausgeschlossen, dass die Wohnungen wiederum vermietet werden könnten und einen
Mietzins abwerfen würden. Bezüglich der geltend gemachten Sanierungskosten fällt in
Betracht, dass erheblicher Sanierungsbedarf bei Objekten des Denkmalschutzes
grundsätzlich nichts Aussergewöhnliches ist. Vorliegend kommt hinzu, dass seit
geraumer Zeit keine Unterhaltsmassnahmen im Fassadenbereich und am Dach
unternommen worden sind. Ausserdem sind die Sanitär- und Elektroinstallationen
sowie die Heizungs- und Kaminanlage veraltet. Wenn nun in nächster Zeit
verschiedene Sanierungsarbeiten auf einmal notwendig werden sollten, so hat sich dies
der Beschwerdeführer zu einem grossen Teil selber zuzuschreiben. Namentlich ist nicht
nachvollziehbar, weshalb der Unterhalt nicht gestaffelt über die Jahrzehnte hinweg
– der Beschwerdeführer ist seit 1947 Eigentümer der Liegenschaft - vorgenommen
worden ist. Generell geht es nicht an, wertvolle Liegenschaften in ihrem Unterhalt zu
vernachlässigen, um dann unter Berufung auf erhebliche Sanierungskosten deren
Abbruch zu erwirken. Zu beachten ist zudem, dass für die Villa Wiesental keine
Schutzmassnahmen im Sinne von Art. 99 BauG angeordnet worden sind und dem
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Beschwerdeführer aus der Verweigerung der Abbruchbewilligung keine positiven
Unterhalts- oder Sanierungspflichten erwachsen. Im übrigen kann hinsichtlich
Instandstellung und Kosten auf Art. 100 BauG verwiesen werden.
Erhaltungsaufwendungen, welche gegenwärtig ein Abbruchverbot als
unverhältnismässig erscheinen liessen, sind nicht nachgewiesen.
c) Nicht überzeugend ist schliesslich der Einwand des Beschwerdeführers, die
Verweigerung der Abbruchbewilligung ersticke die rechtlich angezeigte
Interessenabwägung schon im Keim, da sich kein Investor finde, der das finanzielle
Risiko auf sich nehme, ein Projekt auszuarbeiten, solange ungewiss sei, ob ein
Abbruch überhaupt möglich ist. Die Vorinstanz hat zurecht ausgeführt, dass jedes
Bauvorhaben mit einem gewissen Projektierungsrisiko verbunden ist. Die Investoren
tragen dabei entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers gerade auch bei
Grossprojekten stets das Risiko, dass sich ein Vorhaben überhaupt nicht umsetzen
lässt. Zu berücksichtigen ist sodann, dass einem allfälligen Investor das Instrument des
Vorverfahrens (Art. 91 f. BauG) zur Verfügung steht, welches der vorgängigen
Abklärung wichtiger Baufragen dient. Der Bauherr kann sich in diesem raschen
Verfahren Klarheit über eine Rechtslage verschaffen und dadurch Projektierungskosten
ersparen (Heer, a.a.O., Rz. 1020).
d) Aus dem Gesagten folgt, dass einem Abbruchverbot weder der Überbauungsplan
entgegensteht, noch eine mit dem vorsorglichen Abbruch der Villa erreichte
Freihaltefläche oder das Bedürfnis eines künftigen Investors nach Rechtssicherheit
gewichtige Interessen darstellen, die das Interesse an der Erhaltung der Villa zu
überwiegen vermöchten. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich damit in bezug auf
die gemäss Art. 98 Abs. 2 BauG vorzunehmende Interessenabwägung als rechtmässig.
Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. Indes sei ausdrücklich festgehalten,
dass das Abbruchverbot insofern vorläufigen Charakter hat, als bei einem konkreten
Neubauprojekt eine erneute Interessenabwägung nach Art. 98 Abs. 2 BauG
vorzunehmen wäre.
4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend trägt der Beschwerdeführer die amtlichen
Kosten (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 16/17
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St.Galler Gerichte
(Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). Sie wird mit dem einbezahlten
Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
Die Beschwerdegegner haben keinen Antrag auf ausseramtliche Entschädigung
gestellt.