# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2eba5551-1708-5963-b8f7-91905fbff91f
**Court:** AR_OG
**Chamber:** AR_OG_006
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** AR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt
A. Übersicht
a) Das Grundstück Nr. 703 in Z. ist seit dem 18. Juli 2008 in 23 Stockwerkeinheiten (S
2123 bis S 2145) unterteilt. 9 Einheiten befinden sich im Eigentum der
Beschwerdegegnerin 2. Die Beschwerdegegnerin 1 ist Gläubigerin der Beschwer-
degegnerin 2. Ihre Forderungen sind grundpfandgesichert, als Sicherheit dienen
unter anderem die 9 Stockwerkeinheiten. Die Inhaber-Schuldbriefe wurden am 18.
Juli 2008 ausgestellt. Am 21. Juli 2010 wurden zugunsten des Grundstücks Nr. 303
und zulasten des Stammgrundstücks Nr. 703 zwei Dienstbarkeiten errichtet (Benüt-
zungsrecht an 10 oberirdischen Parkplätzen und Benützungsrecht an 24 Tief-
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garage-Parkplätzen). Eigentümerin des Grundstücks Nr. 303 ist die Beschwerdefüh-
rerin.
b) Die Beschwerdegegnerin 1 hat die Verwertung ihrer Grundpfänder verlangt. Das
Betreibungsamt hat die Versteigerung auf den 25. November 2019 angesetzt. Am
25. Oktober 2019 hat es die Lastenverzeichnisse erstellt und den Beteiligten
zugestellt. Die zehntägige Bestreitungsfrist ist unbenutzt verstrichen. Ebenfalls am
25. Oktober 2019 hat das Betreibungsamt auf Antrag der Beschwerdegegnerin 1 in
den Steigerungsbedingungen den doppelten Aufruf der 9 Stockwerkeinheiten
angeordnet.
B. Prozessgeschichte
a) Gegen den doppelten Aufruf der 9 Stockwerkeinheiten in den Steigerungsbedingun-
gen vom 25. Oktober 2019 hat die U. AG am 4. November 2019 Beschwerde mit
dem eingangs erwähnten Begehren erhoben (act. 1). Zudem beantragte sie, der
Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und die auf den 25. November
2019 angesetzte Versteigerung zu verschieben.
b) Mit Verfügung vom 8. November 2019 gab die Aufsichtsbehörde für Schuldbetrei-
bung und Konkurs den Beschwerdegegnerinnen sowie dem beschwerdebeklagten
Amt Gelegenheit, innert 10 Tagen eine Beschwerdeantwort einzureichen (act. 5).
c) Am 18. November 2019 wies der Präsident der Aufsichtsbehörde für Schuldbetrei-
bung und Konkurs das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab (ABP
19 3, act. 6).
d) Die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 1 ging am 20. November 2019 bei der
Aufsichtsbehörde ein (act. 8). Die Beschwerdegegnerin 2 und das beschwerde-
beklagte Amt verzichteten auf eine Beschwerdeantwort.
e) Am 21. November 2019 stellte die Beschwerdeführerin gegen den Präsidenten der
Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs ein Ausstandsbegehren (AB
2019 8). Am 3. Januar 2020 trat der Präsident der Aufsichtsbehörde mit der
Begründung in den Ausstand, dass gegenüber den beiden Verfahren ABP 19 3 und
ABP 19 4 keine neuen Argumente oder Akten vorgetragen bzw. eingereicht worden
seien und die Beurteilung in der Hauptsache sich somit auf den gleichen Prozess-
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stoff stützen werde, wie er in den Nebenverfahren vorgelegen habe (act. 11). Das
Ausstandsverfahren konnte deshalb mit Verfügung vom 15. Januar 2020 zufolge
Gegenstandslosigkeit am Protokoll abgeschrieben werden (act. 12).
f) Gegen den Entscheid des Präsidenten der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung
und Konkurs vom 18. November 2019 gelangte die Beschwerdeführerin ans Bun-
desgericht, welches am 9. Dezember 2019 im Sinne einer vorsorglichen Mass-
nahme anordnete, dass für die Dauer des bundesgerichtlichen Verfahrens kein
neuer Versteigerungstermin angeordnet werden dürfe (act. 9). Daraufhin wurde das
Verfahren bis zum höchstrichterlichen Entscheid formlos ausgesetzt.
Mit Urteil vom 29. Juni 2020 trat das Bundesgericht auf die Beschwerde gegen den
Entscheid des Präsidenten der Aufsichtsbehörde vom 18. November 2019 nicht ein,
auferlegte die Gerichtskosten von CHF 1‘000.00 der Beschwerdeführerin und ver-
pflichtete diese, die Beschwerdegegnerin 1 mit CHF 1‘500.00 zu entschädigen (act.
13).
g) Am 28. Juli 2020 teilte die Aufsichtsbehörde den Parteien mit, dass kein zweiter
Schriftenwechsel und keine mündliche Verhandlung angeordnet werden und kün-
digte die Behandlung der Streitsache an einer nächsten Sitzung der Aufsichts-
behörde an (act. 14).
h) Am 3. August 2020 und am 27. August 2020 reichten die Beschwerdeführerin und
die Beschwerdegegnerin 1 je eine weitere Stellungnahme ein (act. 15 und 19).
i) Mit Zirkular-Beschluss vom 21. August 2020 wurde das zwischen der Beschwerde-
führerin, der Beschwerdegegnerin 2 und S. geführte Parallelverfahren AB 19 7
solange sistiert, bis über das vorliegende Verfahren endgültig entschieden ist (act.
18).
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten kann verwiesen werden. Soweit für die
Beurteilung erforderlich, ist im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darauf einzu-
gehen.
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## Considerations

Erwägungen
1. Formelles
1.1 Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID-19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2)
kann das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in allen Fällen
auf dem Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Ent-
scheide, die auf dem Zirkularweg gefällt werden, bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52
Abs. 2 Justizgesetz (JG, bGS 145.31). Da in casu keine Durchführung einer Verhandlung
vorgesehen ist, hat das Obergericht den vorliegenden Entscheid im Zirkularverfahren
gefällt.
1.2 Als einzige Aufsichtsbehörde im Kanton amtet ein Gremium aus drei Mitgliedern des
Obergerichts (Art. 24 Abs. 1 lit. d Justizgesetz [JG, bGS 145.31]; Art. 10 des Gesetzes
über die Einführung des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und
Konkurs [EG SchKG, bGS 241.1]). Die Zuständigkeit der angerufenen Behörde ist somit
gegeben.
1.3 Gemäss Art. 13 Abs. 2 EG SchKG richtet sich das Verfahren vor der Aufsichtsbehörde
nach den Art. 17-21 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG,
SR 281.1) sowie subsidiär nach dem Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG,
bGS 143.1). Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 20a
Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) und würdigt die Beweise frei. Sie darf, unter Vorbehalt von Art. 22
SchKG, nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 3 SchKG).
Der Entscheid ist zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art.
20a Abs. 2 Ziff. 4 SchKG). Als Rechtsmittel steht, unabhängig vom Streitwert, die
Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht zur Verfügung (Art. 72 Abs. 2 lit. a
i.V.m. Art. 74 Abs. 2 lit. c Bundesgerichtsgesetz [BGG, SR 173.110]).
1.4 Die angefochtenen Steigerungsbedingungen datieren vom 25. Oktober 2019 (act. 7/55)
und sind der Beschwerdeführerin frühestens am 26. Oktober 2019 zugestellt worden. Mit
der Eingabe vom 4. November 2019 (act. 1) ist die 10-tägige Beschwerdefrist nach Art. 17
Abs. 2 SchKG demnach eingehalten worden.
1.5 Zur Beschwerdeführung ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung eines
Zwangsvollstreckungsorgans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interes-
sen betroffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der
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Aufhebung oder Abänderung der Verfügung hat (COMETTA/MÖCKLI, in: Basler Kommentar,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Basel 2010, N 40 zu Art. 17 SchKG
mit weiteren Hinweisen). Die Beschwerdelegitimation ist von der Aufsichtsbehörde als
Eintretensvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfen (dieselben, a.a.O., N 45 zu Art. 17
SchKG). Nach der herrschenden Lehre haben der am Vollstreckungsverfahren beteiligte
Schuldner bzw. der Gläubiger generell ein schutzwürdiges Interesse (dieselben, a.a.O., N
41 zu Art. 17 SchKG; AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkurs-
rechts, 9. Aufl. 2013, § 6 Rz. 25 und 27). Einer Drittperson (sei es, dass sie direkt Partei
des Vollstreckungsverfahrens ist oder nicht) steht das Recht, betreibungsrechtliche
Beschwerde zu führen, dann zu, wenn durch einen Entscheid unmittelbar ihre eigenen
gesetzlich bzw. rechtlich oder tatsächlich geschützten Interessen berührt werden
(DIETH/WOHL, in: Daniel Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, N. 15 zu
Art. 17 SchKG; FRANCO LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit,
Kommentar zu den Artikeln 13 - 30 SchKG, 2000, N. 195 ff. zu Art. 17 SchKG). Das Bun-
desgericht verlangt zu Lasten des Dritten einen „direkten Nachteil“, der mittels eines gut-
heissenden Beschwerdeentscheids effektiv beseitigt werden könne, andernfalls die
Beschwerdelegitimation dem Dritten abzusprechen sei (Urteil des Bundesgerichts
5A_483/2012 vom 23. August 2012 E. 5.3 und 5.4 = Pra. 102 [2013] Nr. 78 mit weiteren
Hinweisen). Jedenfalls muss der Dritte immer dann zur Beschwerde vor der Aufsichts-
behörde zugelassen werden, wenn er auch vor Bundesgericht zur Beschwerde legitimiert
wäre (DIETH/WOHL, a.a.O., N. 15 zu Art. 17 SchKG).
Als Dienstbarkeitsberechtigte von in das Verwertungsverfahren einbezogenen Grund-
stücken ist die Beschwerdeführerin vom angeordneten Doppelaufruf besonders berührt
und daher zur Beschwerde berechtigt (dieselben, a.a.O., N. 18 zu Art. 17 SchKG;
STÖCKLI/DUC, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,
Basel 2010, N 11 zu Art. 134 SchKG; BGE 113 III 141). Im Übrigen hat auch das Bundes-
gericht die Legitimation der Beschwerdeführerin bejaht (Urteil des Bundesgerichts
5A_940/2019 vom 29. Juni 2020 E. 1.2).
Die Beschwerdelegitimation setzt in der Regel ein aktuelles und praktisches Interesse an
der Aufhebung, Änderung oder dem Erlass einer bestimmten Verfügung voraus (JOLANTA
KREN KOSTKIEWICZ, SchKG Kommentar, 20. Aufl. 2020, N. 29 zu Art. 17 SchKG). Dieses
Interesse muss auch im Zeitpunkt der Fällung des bundesgerichtlichen Urteils noch vor-
handen sein. Ein schutzwürdiges Interesse ist nicht (mehr) gegeben, wenn sich im Falle
der Gutheissung der Beschwerde keine vollstreckungsrechtlich wirksame Berichtigung
des gerügten Verfahrensfehlers erreichen, sondern nur noch feststellen liesse, dass die
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Vollstreckungsbehörde fehlerhaft gehandelt habe (dieselbe, a.a.O., N. 30 zu Art. 17
SchKG).
Das Bundesgericht hat am 9. Dezember 2019 im Sinne einer vorsorglichen Massnahme
angeordnet, dass für die Dauer des bundesgerichtlichen Verfahrens kein neuer Versteige-
rungstermin angesetzt werden darf (act. 9). Auch seit Ergehen des höchstrichterlichen
Erkenntnisses vom 29. Juni 2020 sind keine Verwertungshandlungen seitens des
beschwerdebeklagten Amtes erfolgt, sodass das Interesse der Beschwerdeführerin nach
wie vor aktuell ist.
1.6 Beschwerdeobjekt ist eine Verfügung. Darunter ist eine bestimmte behördliche Handlung
in einem konkreten zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfahren zu verstehen, die in Aus-
übung amtlicher Funktionen auf Grund des SchKG und dessen Ausführungsbestimmun-
gen erlassen worden ist (COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 18 f. zu Art. 17 SchKG;
AMONN/WALTHER, a.a.O., § 6 Rz. 7 f.; DIETH/WOHL, a.a.O., N. 2 ff. zu Art. 17 SchKG). Die
Verfügung muss das Verfahren vorantreiben und Aussenwirkungen zeitigen. Weder der
Wortlaut noch das formale Erscheinungsbild entscheidet darüber, ob eine anfechtbare
Verfügung vorliegt, sondern der tatsächliche und rechtliche Gehalt.
Bei den Steigerungsbedingungen handelt es sich um eine Verfügung im oben erwähnten
Sinne, welche mit Beschwerde angefochten werden kann (JOLANTA KREN KOSTKIEWICZ,
a.a.O., Kommentar SchKG, N. 4 zu Art. 134 SchKG; SCHLEGEL/ZOPFI, in: Kren Kost-
kiewicz/Vock [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Kon-
kurs, 4. Aufl. 2017, N. 6 zu Art. 134 SchKG; BGE 128 I 206 E. 5.1 = Pra. 92 [2003] Nr.
153).
1.7.1 Schreibt das Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vor - dies ist in der Regel der Fall,
wo materielle Rechtsfragen zu entscheiden sind oder besonders intensiv in die Stellung
des Schuldners eingegriffen wird - ist die Beschwerde nach dem klaren Wortlaut von Art.
17 SchKG ausgeschlossen. Sie ist mit anderen Worten zur Klage subsidiär (DIETH/WOHL,
a.a.O., N. 7 zu Art. 17 SchKG; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 9 ff. zu Art. 17 SchKG;
AMONN/WALTHER, a.a.O., § 6 Rz. 3 f.).
1.7.2 Gemäss der Beschwerdegegnerin 1 ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, weil die von
der Beschwerdeführerin kritisierte Rangordnung im Rahmen einer Lastenbereinigung
hätte angefochten werden müssen (act. B 8, S. 2 f.). Die Rangordnung des rechtskräf-
tigen Lastenverzeichnisses könne nicht mehr durch Anfechtung der darauf beruhenden
Steigerungsbedingungen in Frage gestellt werden (act. B 19, S. 1).
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1.7.3 Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen (act. 15, S. 2), sie habe das Lastenverzeich-
nis in Kenntnis des Sachverhaltes nicht angefochten. Sie beanstande einzig die Verfü-
gung der Vorinstanz, mit der im Rahmen der bevorstehenden Versteigerung rechtlich ver-
bindlich der in Frage stehende Doppelaufruf gewährt werde. Die Beschwerdegegnerin 1
irre, wenn sie meine, die Steigerungsbedingungen und insbesondere der darin verfügte
Doppelaufruf könnten nicht mehr angefochten werden, wenn das Lastenverzeichnis
unbestritten geblieben sei (act. 15, S. 3). Das Bundesgericht habe im Entscheid vom
29. Juni 2020 unmissverständlich dargelegt, dass - trotz Verzicht auf die Anfechtung des
Lastenverzeichnisses - die Steigerungsbedingungen und der damit angeordnete Doppel-
aufruf bei der Aufsichtsbehörde angefochten werden könnten.
1.7.4 Die Beschwerdegegnerin 2 und das beschwerdebeklagte Amt haben sich nicht dazu
geäussert.
1.7.5 Sowohl die Lastenverzeichnisse betreffend die Stockwerkeigentumsgrundstücke Nrn. S
2123, S 2124, S 2125, S 2126 S 2127, S. 2128, S. 2129, S 2132 und S 2133 als auch die
Steigerungsbedingungen datieren vom 25. Oktober 2019 und enthalten sämtliche den
Hinweis, dass die A.-Bank Aktiengesellschaft für das Benützungsrecht an 10 ober- und 24
unterirdischen Parkplätzen zugunsten von Grundstück Nr. 703 den Doppelaufruf verlangt
hat (act. 7/46 bis 7/55). In den Steigerungsbedingungen werden die Lastenverzeichnisse
der Grundstücke Nrn. S 2123, S 2124, S 2125, S 2126 S 2127, S. 2128, S. 2129, S 2132
und S 2133 als integrierende Bestandteile erklärt (act. 7/55, S. 14). Bezüglich Anfechtung
der Steigerungsbedingungen wird das Rechtsmittel der Beschwerde an die
Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs angegeben (act. 7/55, S. 15), in den
Lastenverzeichnissen wird auf die 10-tägige Bestreitungsfrist gemäss Art. 140 Abs. 2
SchKG hingewiesen (act. act. 7/46 bis 7/54, S. 26 bzw. S. 27).
Den Doppelaufruf hat die Beschwerdegegnerin 1 in casu mit Eingabe vom 3. Juli 2019
verlangt (act. 16/25). Sämtliche Lastenverzeichnisse sind seitens der Beschwerdeführerin
nicht angefochten worden (act. B 15, S. 2) und somit in Rechtskraft erwachsen.
1.7.6 Es wird damit die Frage des Verhältnisses zwischen der Lastenbereinigungsklage (Art.
140 SchKG) und der Beschwerde (Art. 17 SchKG) aufgeworfen. Der Beschwerde unter-
stehen formelle Fehler bei der Durchführung des Lastenbereinigungsverfahrens
(VOCK/MÜLLER, SchKG-Klagen nach der Schweizerischen ZPO, 2012, S. 202). Das
Beschwerdeverfahren kommt zur Anwendung, wenn eine im Grundbuch eingetragene
Last nicht oder nicht richtig ins Lastenverzeichnis aufgenommen wird oder wenn eine Last
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aufgenommen wird, die sich weder aus dem Grundbuch ergibt noch angemeldet wurde
(GERHARD KUHN, in: Kommentar VZG, 2011, N. 7 zu Art. 37 VZG; BERNHEIM/KÄNZIG, in:
Daniel Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, N. 10 zu Art. 140 SchKG).
Hier ist anzufügen, dass der Betreibungsbeamte bei der Erstellung des Lastenverzeich-
nisses keine Befugnis hat, Bestand und Umfang der Lasten zu prüfen (dieselben, a.a.O.,
N. 8 zu Art. 140 SchKG). Er muss sämtliche sich aus dem Grundbuch ergebenden Rechte
unverändert und ungeprüft ins Lastenverzeichnis aufnehmen (VOCK/MÜLLER, a.a.O., S.
200). Materielle Fragen dagegen sind im Klageverfahren zu klären (VOCK/MÜLLER, a.a.O.,
S. 202; GERHARD KUHN, a.a.O., N. 7 zu Art. 37 VZG). Dazu gehören Bestand, Umfang,
Rang und Fälligkeit eines Anspruches (vgl. Art. 37 Abs. 2 der Verordnung des Bundesge-
richts über die Zwangsverwertung von Grundstücken, VZG, SR 281.42; BERN-
HEIM/KÄNZIG, a.a.O., N. 35 zu Art. 140 SchKG). Wird auf eine Bestreitung des Lastenver-
zeichnisses verzichtet, so gelten die Lasten als anerkannt und es kann zur Verwertung
des Grundstücks geschritten werden (Art. 37 Abs. 2 VZG).
Die Steigerungsbedingungen bilden gemeinsam mit dem Lastenverzeichnis die Grund-
lage für die Versteigerung des Grundstückes (AMONN/WALTHER, a.a.O., § 28 Rz. 47;
BERNHEIM/KÄNZIG, a.a.O., N. 1 zu Art. 134 SchKG;). Sie enthalten entscheidende Infor-
mationen zum Grundstück und geben potentiellen Käufern die Gelegenheit, sich ein
detailliertes Bild von der bevorstehenden Versteigerung zu verschaffen. Sie geben Aus-
kunft über Ort und Datum der Versteigerung, die beteiligten Personen, die auf dem
Grundstück liegenden Lasten sowie über die Modalitäten des Zuschlags (dieselben,
a.a.O., N. 1 zu Art. 134 SchKG; BGE 128 III 339 E. 4a = BlSchK 2003, 209). Gegen die
aufgelegten Steigerungsbedingungen kann Beschwerde geführt werden. Diese
Beschwerde darf indes nicht dazu dienen, ein bereits rechtskräftiges Lastenverzeichnis
erneut anzufechten. Was bereits im Lastenbereinigungsverfahren hätte gerügt werden
können, kann nicht mehr Gegenstand einer Beschwerde gegen die Steigerungsbedingun-
gen sein (dieselben, a.a.O., N. 5 zu Art. 134 SchKG; STÖCKLI/DUC, a.a.O., N 7 zu Art. 134
SchKG; ANDREAS FEUZ, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und
Konkurs I, Basel 2010, N 13 zu Art. 142 SchKG). Das gilt auch in Bezug auf die im Las-
tenverzeichnis festgehaltene Rangordnung der Grundpfandrechte (BGE 112 III 31;
AMONN/WALTHER, a.a.O., § 28 Rz. 48).
1.7.7 Nach dem soeben Gesagten (E. 1.7.6) kann die in den Lastenverzeichnissen festgehal-
tene Rangordnung der Grundpfandrechte mit einer Beschwerde gegen die den Doppel-
aufruf vorsehenden Steigerungsbedingungen nicht mehr korrigiert werden. Daran ändert
auch Erwägung 3.3 des Entscheids des Bundesgerichts vom 29. Juni 2020 nichts, da die-
ses sich lediglich allgemein zur Anfechtbarkeit der Steigerungsbedingungen und des darin
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angeordneten Doppelaufrufes geäussert hat, jedoch keine Feststellungen bezüglich der
hier interessierenden Frage der Rangordnung der Grundpfandrechte resp. weiterer Las-
ten getroffen hat. Dass erst ihre Kenntnis vom Doppelaufruf in den Steigerungsbedingun-
gen sie veranlasst habe, die Lastenverzeichnisse in Frage zu stellen, macht die
Beschwerdeführerin zu Recht nicht geltend. Es ist nämlich bekannt, dass die
Rangordnung bei der Pfandverwertung und insbesondere im Hinblick auf den Doppelauf-
ruf gemäss Art. 142 SchKG ihre eigentliche praktische Bedeutung erlangt (BGE 112 III 31
E. 4a; TUOR/SCHNYDER/SCHMID/JUNGO, ZGB, 14. Auflage 2015, § 106 N. 10).
1.8.1 Weiter macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend
(act. 15, S. 3), weil das beschwerdebeklagte Betreibungsamt es versäumt habe, ihr Gele-
genheit zur Stellungnahme zum Antrag der Beschwerdegegnerin 1 um Anordnung des
Doppelaufrufes zu geben.
1.8.2 Nach der Beschwerdegegnerin 1 pocht die Beschwerdeführerin damit auf das formelle
Recht, vor Erlass der Steigerungsbedingungen mit dem für sie negativen Doppelaufruf
angehört zu werden (act. 19, S. 2). Sie sage aber nicht, welche konkrete Kritik am Verfah-
ren sie in einer solchen Stellungnahme vorgebracht hätte oder im Falle der Gutheissung
der Beschwerde vorbringen würde. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gelte nur im
Umfang der materiellen Betroffenheit einer Verfahrenspartei. Das formelle Gehör habe
keinen Selbstzweck und müsse nicht unter allen Umständen gewährt werden, nur damit
eine Partei sich selbst ohne materielle Betroffenheit äussern könne. Die Beschwerdefüh-
rerin missbrauche die Beschwerde gegen die Auflage der Steigerungsbedingungen zum
Zwecke der Anfechtung des Lastenverzeichnisses. Es gelte das Rechtsmissbrauchsver-
bot nach Art. 2 Abs. 2 ZGB.
1.8.3 Die Beschwerdegegnerin 2 und das beschwerdebeklagte Amt haben sich nicht verneh-
men lassen.
1.8.4 Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK haben die Parteien eines Gerichts-
verfahrens Anspruch auf rechtliches Gehör. Diese Garantie umfasst auch das Recht, von
den beim Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu äus-
sern zu können (sog. Replikrecht: BGE 133 I 98 E. 2.1). Die Wahrnehmung des Replik-
rechts setzt voraus, dass die fragliche Eingabe der Partei zugestellt wird. Das Bundesge-
richt hat wiederholt festgehalten, dass den Verfahrensbeteiligten ein Anspruch auf
Zustellung von Vernehmlassungen zusteht, unabhängig davon, ob diese Eingaben neue
und erhebliche Gesichtspunkte enthalten. Das Gericht muss vor Erlass seines Urteils ein-
gegangene Vernehmlassungen den Beteiligten zustellen, damit diese sich darüber
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schlüssig werden können, ob sie sich dazu äussern wollen oder nicht (BGE 137 I 195 E.
2.3.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 133 I 100 E. 4.5; BGE I 133 I 98 E. 2.2).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, womit seine Verletzung ungeach-
tet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und
zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides führt (BGE 135 I 187 E. 2.2. mit Hinwei-
sen; Urteil des Bundesgerichts 4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 E. 2.4). Eine nicht
besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als
geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer
Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei über-
prüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus - im Sinne einer Heilung des
Mangels - selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs von einer
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung
zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde,
die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2
mit weiteren Hinweisen; BGE 136 V 117 E. 4.2.2.2; BGE 133 I 201 E. 2.2; Urteil des
Bundesgerichts 4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 E. 2.4).
1.8.5 Das SchKG enthält nur wenige Bestimmungen zum Verfahren vor den kantonalen Auf-
sichtsbehörden (Art. 20a Abs. 2 SchKG) und vor dem Bundesgericht (Art. 19 SchKG). Im
Übrigen verweist es auf das kantonale Recht (Art. 20a Abs. 3 SchKG). Der Anspruch auf
rechtliches Gehör ergibt sich für kantonale Verwaltungsverfahren aus Art. 12 Abs. 1
VRPG. Erachtet die Behörde die Feststellung des Sachverhalts als abgeschlossen, gibt
sie den Parteien Gelegenheit zur Akteneinsicht und zur Stellungnahme (Art. 13 Abs. 1
VRPG).
Gemäss Art. 104 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung
von Grundstücken (VZG, SR 281.42) können die Inhaber derjenigen Pfandrechte, die all-
fälligen Lasten wie Dienstbarkeiten, Grundlasten und im Grundbuch nach Art. 959 ZGB
vorgemerkten persönlichen Rechten, im Range vorgehen, binnen zehn Tagen beim
Betreibungsamt schriftlich den doppelten Aufruf nach Art. 142 SchKG verlangen, sofern
der Vorrang des Pfandrechts sich aus dem Lastenverzeichnis ergibt und nicht mit Erfolg
bestritten wird. Nach der herrschenden Lehre handelt es sich dabei um eine Verwir-
kungsfrist (ANDREAS FEUZ, a.a.O., N 14 zu Art. 142 SchKG; GERHARD KUHN, a.a.O., N. 6
zu Art. 37 VZG; OGer TG vom 31. Januar 2000 E. 2b und 2c, RBOG 2000 Nr. 10, S. 85 f.;
a.A. BERNHEIM/KÀNZIG, a.a.O., N. 15 zu Art. 142 SchKG). Weiter ist der Gläubiger ledig-
lich darauf aufmerksam zu machen, dass er binnen zehn Tagen nach Zustellung des
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Lastenverzeichnisses den Aufruf sowohl mit als auch ohne Last verlangen kann. Das
Betreibungsamt ist jedoch nie berechtigt, von sich aus einen Doppelaufruf vorzunehmen
(ANDREAS FEUZ, a.a.O., N. 12 zu Art. 142 SchKG; BERNHEIM/KÄNZIG, a.a.O., N. 14 zu Art.
142 ZGB; BGE 81 III 61 E. 1). Muss der Aufruf des Grundstückes sowohl mit als auch
ohne Anzeige einer Last stattfinden, so ist, wenn dies nicht schon in den Steigerungsbe-
dingungen erwähnt ist, jedenfalls vor Beginn der Steigerung den Beteiligten davon Kennt-
nis zu geben (Art. 56 Satz 1 VZG). Es ist nicht unerlässlich, jedoch wünschbar, dass das
Begehren des Grundpfandgläubigers um Doppelaufruf in den Steigerungsbedingungen
erwähnt und dem aus der Last Berechtigten angezeigt wird. Wer keinen Grund hatte mit
der Gefährdung seiner Rechte durch die Steigerung zu rechnen, kann sich auch noch
binnen zehn Tagen seit einer später gewonnenen Kenntnis vom Verfahrensmangel
beschweren. Dem Betreibungsamt ist deshalb dringend zu raten, den Berechtigten der
Last, bezüglich welcher ein Doppelaufruf verlangt wird, unverzüglich darüber zu orientie-
ren (WALTER HÄBERLIN, in: Kommentar VZG, 2011, N. 6 zu Art. 56 VZG mit weiteren Hin-
weisen).
1.8.6 Vorliegend geht es nicht um ein gerichtliches, sondern um ein verwaltungsinternes Ver-
fahren. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gilt allerdings auch im verwaltungsinternen
Verfahren, d.h. zum Beispiel gegenüber dem Betreibungsamt. Eine Verletzung des recht-
lichen Gehörs, welche zu einer Gutheissung der Beschwerde führt, liegt nach Auffassung
der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs hier indessen nicht vor.
Der Vorwurf, das Betreibungsamt habe es versäumt, der Beschwerdeführerin Gelegenheit
zur Stellungnahme zum Gesuch der Beschwerdegegnerin 1 um Anordnung des Doppel-
aufrufs zu geben, trifft grundsätzlich zwar zu. Sind die Lastenverzeichnisse - wie hier - in
Rechtskraft erwachsen, so kann die darin festgelegte Rangordnung der Pfandrechte nicht
mehr abgeändert werden - insbesondere auch nicht durch eine Beschwerde gegen die
den Doppelaufruf vorsehenden Steigerungsbedingungen (vgl. oben E. 1.7.7). Das
bedeutet, dass die Beschwerdeführerin, das von ihr angestrebte Ziel, nämlich die Verhin-
derung des Doppelaufrufes, selbst bei einer Gutheissung der Beschwerde gegen die
Steigerungsbedingungen wegen Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör nicht
erreichen kann (JOLANTA KREN KOSTKIEWICZ, a.a.O., SchKG Kommentar, N. 14 zu Art.
142 SchKG; ANDREAS FEUZ, a.a.O., N. 13 zu Art. 142 SchKG; BGE 112 III 31 E. 3 und 4).
Eine Gutheissung der Beschwerde würde also bloss zu einem prozessualen Leerlauf füh-
ren.
1.9 Auf die Beschwerde ist somit nicht einzutreten.
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2. Materielles
In materieller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend, Art. 142 SchKG sei vorlie-
gend nicht anwendbar und das Begehren betreffend Doppelaufruf rechtsmissbräuchlich.
Auf diese beiden Einwendungen ist im Folgenden kurz einzugehen.
2.1 Fehlende Grundlage für Doppelaufruf
2.1.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, Art. 142 SchKG äussere sich nur über den „Nor-
malfall“, dass der Doppelaufruf verlangt werden könne, wenn „ein Grundstück“ nachträg-
lich zur Grundpfanderrichtung noch mit einer Dienstbarkeit belastet werde (act. 1, S. 5).
Diese Bestimmung sage aber nichts zum Spezialfall des Stockwerkeigentums, wo Dienst-
barkeiten und Grundlasten sowohl beim Stammgrundstück als auch beim Sonderrechts-
grundstück errichtet werden könnten. Art. 104 Abs. 2 der bundesgerichtlichen Verordnung
über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) äussere sich lediglich in sehr unkla-
rer Weise zum Miteigentum, ohne im Einzelnen auf das Stockwerkeigentum einzugehen.
Aus dieser Bestimmung könne nicht abgeleitet werden, dass bei Stockwerkeigentum die
Grundsätze des Miteigentums analog gelten würden. In der Praxis sei es verbreitet, dass
bei Stockwerkeigentum die wesentlichen Dienstbarkeiten zulasten bzw. zugunsten des
Stammgrundstücks gehen und nicht zulasten bzw. zugunsten des Sonderrechtsgrund-
stücks. Es könne nun nicht angehen, dass Dienstbarkeiten, die zugunsten bzw. zulasten
der ganzen Stockwerkgemeinschaft auf dem Stammgrundstück gingen, nachträglich in
Frage gestellt werden könnten, wenn es zur Verwertung einer einzelnen Stockwerkeinheit
komme. Die Beschwerdeführerin habe sich anfangs 2011 mittels Grundbuchauszügen
einen Überblick über das nachbarschaftliche Verhältnis, insbesondere zum Grundstück
Nr. 703, verschafft. Unter Dienstbarkeiten und Grundlasten seien alle massgeblichen
Rechtsbeziehungen zwischen den Nachbargrundstücken aufgeführt. Unter dem Titel
„Grundpfandrechte“ sei kein Eintrag aufgeführt. Aufgrund dieses öffentlichen Dokuments
hätte die heutige Beschwerdeführerin sich nie träumen lassen, dass es je einmal zu einer
Infragestellung der 60 Tiefgarage-Plätze kommen könnte.
2.1.2 Die Beschwerdegegnerin 1 hält Art. 142 SchKG dagegen auch für Stockwerkeigentum im
Sinne von Art. 104 Abs. 2 VZG für anwendbar (act. 8, S. 4 f.). Die Beschwerdeführerin sei
mit ihrem Grundstück Nr. 303 nicht Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft der
Liegenschaft Nr. 703, sondern Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Somit handle sie
mit der Verhinderung des Doppelaufrufes nicht im Interesse der Stockwerkeigentümer-
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gemeinschaft, sondern verfolge mit dem Ziel des Weiterbestandes der Benützungsrechte
an den 24 und 10 Parkplätzen gegenläufige Interessen. (act. 8, S. 4 f.). Die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft habe im Gegenteil alles Interesse daran, dass die entsprechenden
Lasten auf dem Grundstück Nr. 703 mit dem Doppelaufruf gelöscht werden, weil von der
Rückgewinnung der Parkplätze alle Stockwerkeinheiten profitieren würden. Der
Beschwerdeführerin sei bewusst, dass die Grunddienstbarkeiten erst im Jahr 2010 ins
Grundbuch eingetragen worden seien und somit sämtliche jüngeren Rechte vorgingen.
Sie habe es unterlassen, um einen Rangrücktritt bei den Vorberechtigten zu ersuchen.
2.1.3 Die Beschwerdegegnerin 2 und das beschwerdebeklagte Amt haben sich nicht dazu
geäussert.
2.1.4 Der Auffassung der Beschwerdeführerin, dass Art. 142 SchKG keine Anwendung findet,
wenn es sich um Stockwerkeigentum handelt und die zur Diskussion stehende Last auf
dem Stammgrundstück und das Grundpfand auf dem Sonderrechtsgrundstück liegt, kann
nicht gefolgt werden. Art. 104 Abs. 2 VZG bestimmt, dass für das Verhältnis zwischen
Pfandrechten auf der einen und Dienstbarkeiten, Grundlasten und im Grundbuch vorge-
merkten persönlichen Rechten auf der anderen Seite der Grundsatz der Alterspriorität gilt,
gleichgültig, ob diese Rechte auf einem Miteigentumsanteil oder auf dem Grundstück
lasten. Dies hat zur Folge, dass auf dem Grundstück bestehende Dienstbarkeiten,
Grundlasten und vorgemerkte persönliche Rechte dem Doppelaufruf unterstehen, wenn
der zu verwertende Miteigentumsanteil mit einem vorrangigen Pfandrecht belastet ist.
Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkte persönliche Rechte können nicht zugleich
bei einzelnen Miteigentumsanteilen gelöscht und bei anderen beibehalten bleiben. Des-
halb kann das Betreibungsamt bei der Verwertung eines aus Stockwerkeigentum beste-
henden Grundstücks den Doppelaufruf auch nicht nur auf jene Stockwerkeigentumsan-
teile beschränken, die mit vorrangigen Grundpfandrechten belastet sind, wenn das
Grundstück als solches mit Dienstbarkeiten belastet ist. Dem Doppelaufruf unterliegen
diesfalls auch jene Stockwerkeigentumsanteile, die nicht grundpfandrechtlich belastet sind
((JOLANTA KREN KOSTKIEWICZ, a.a.O., Kommentar VZG, N. 12 zu Art. 104 VZG; ANDRAS
FEUZ, a.a.O., N. 10a zu Art. 142 SchKG; Kantonsgericht Freiburg in BlSchK 2003 S. 102
ff.).
2.2 Begehren um Doppelaufruf ist rechtsmissbräuchlich
2.2.1 Sodann kritisiert die Beschwerdeführerin das Begehren der Beschwerdegegnerin 1 betref-
fend Doppelaufruf als rechtsmissbräuchlich (act. 1, S. 6 ff.). Konkret wird vorgebracht, die
Seite 15
Grunddienstbarkeit betreffend Benützungsrecht an 10 oberirdischen Parkplätzen vom 21.
Juli 2010 basiere auf zwei früheren Dienstbarkeitsverträgen vom 24. April 2008. Das
spätere Grundpfandverhältnis zur Grundpfandgläubigerin erweise sich damit nicht als
„vorrangig“ im Sinne von Art. 142 SchKG (act. 1, S. 7). Es könne unter dem Gesichts-
punkt von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 2 ZGB) nicht geschützt werden, wenn sich ein
Grundpfandgläubiger auf den Vorrang seines Grundpfandes vor einer anderen Last
berufe, die nachweislich schon früher bestandene Lasten abgelöst habe, von denen die
Grundpfandgläubigerin Kenntnis gehabt habe. Ähnlich präsentiere sich die Situation
bezüglich des zweiten Grunddienstbarkeitsvertrages vom 21. Juli 2010 über die Benüt-
zung von 24 Tiefgaragen-Plätzen. Am 20. Juli 2010 habe die Beschwerdegegnerin 1 eine
Erfüllungsgarantie für die Erstellung von 60 Parkplätzen abgegeben. Sie habe damit der
grundbuchlichen Erstellung einer Dienstbarkeit zugestimmt (act. 1, S. 10). Nach Treu und
Glauben könne im Ausstellen der Erfüllungsgarantie nichts anderes als eine Zustimmung
im Sinne von Art. 142 SchKG gesehen werden.
2.2.2 Die Beschwerdegegnerin 1 betont, entscheidend sei einzig, was im Grundbuch eingetra-
gen sei. Theoretisch möglich und allenfalls zu beachten wäre einzig ein noch nicht einge-
tragener Rangrücktritt der Beschwerdegegnerin 1 (act. 8, S. 5). Einen solchen mache die
Beschwerdeführerin jedoch selbst nicht geltend. Die blosse allfällige Kenntnis früherer
Grunddienstbarkeitsverträge oder ähnlicher Abmachungen unter Dritten ersetze das
schriftliche Einverständnis zum Rangrücktritt und den entsprechenden Eintrag im Grund-
buch auf jeden Fall nicht. Zudem wäre eine Einverständniserklärung zum Vorrang der erst
nachträglich eingetragenen Dienstbarkeiten nicht mittels Beschwerde vorzubringen, son-
dern hätte im Lastenbereinigungsverfahren vorgebracht werden müssen. Von Rechts-
missbrauch könne keine Rede sein.
2.2.3 Die Beschwerdegegnerin 2 und das beschwerdebeklagte Amt haben sich nicht verneh-
men lassen.
2.2.4 Wie bereits der Präsident der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs im Ent-
scheid vom 18. November 2019 betreffend aufschiebende Wirkung festgehalten hat (ABP
19 3, S. 6, act. 6), ist dieser Einwand der Beschwerdeführerin nicht unter dem Aspekt von
Art. 2 Abs. 2 ZGB zu prüfen. Bezüglich der Erfüllungsgarantie der Beschwerdegegnerin 1
vom 20. Juli 2010 stellt sich vielmehr die Frage, ob diese als „Zustimmung“ nach Art. 812
Abs. 2 ZGB zu qualifizieren ist oder nicht. Würde diese Frage bejaht, ginge die später
errichtete Dienstbarkeit dem älteren Grundpfandrecht vor. Bei der Anwendbarkeit von Art.
812 ZGB handelt es sich allerdings um eine materielle Frage, die weder vom Betrei-
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bungsamt noch von der Aufsichtsbehörde im Beschwerdeverfahren zu beantworten ist,
sondern vom Richter im Rahmen der Lastenbereinigung (vgl. oben E. 1.7).
2.3 Fazit
Zusammenfassend steht dem vom Betreibungsamt angeordneten doppelten Aufruf nichts
entgegen und die Beschwerde wäre abzuweisen, selbst wenn auf sie eingetreten werden
könnte.
3. Kosten
Das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Aufsichtsbehörde ist kostenfrei (Art. 20a
Abs. 2 Ziff. 5 SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG) und eine Parteientschädigung darf
nicht zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG; AMONN/WALTHER, a.a.O., § 6
Rz. 62 und § 13 Rz. 11 und 13; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 28 zu Art. 20a SchKG;
LUZIUS EUGSTER, Kommentar GebV SchKG, Wädenswil 2008, N. 9 f. zu Art. 62 GebV
SchKG).
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Demnach erkennt die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Entschädigungen zugesprochen.
3. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in
Zivilsachen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).
4. Zustellung am 11. März 2021 an:
- RA lic. iur. H., K., eingeschrieben - RA Dr. D., W., eingeschrieben - R. AG, K., eingeschrieben - Betreibungsamt, eingeschrieben
Der stellvertretende Vorsitzende:
lic. iur. Bernhard Oberholzer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. Barbara Schittli