# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a6ab3207-d383-42dc-b1b2-f53fda9496d1
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ausgeschlossen. Der Sachverhalt habe sich vor Inkrafttreten des neuen
Rechts abschliessend verwirklicht. Auch wenn neues Recht anwendbar wäre,
seien die Voraussetzungen für die Pflicht zur Erstellung von Erstwohnungen
hier nicht erfüllt. Gemäss Art. 68 des neuen BG müsse bei Erstellung neuer
oder Erweiterung bestehender Wohnungen respektive Nutzungsänderungen
die Hälfte der neu geschaffenen Geschossflächen als Erstwohnung genutzt
werden. Die Planungszone habe nicht dazu geführt, dass sämtliche bis zu
diesem Zeitpunkt nicht fertig gestellten Wohnbauten dem neuen Gesetz
unterstellt worden wären. Auf früher bewilligte Bauten seien die neuen
Bestimmungen nicht anwendbar. Die von der Gemeinde angeordnete
Verkaufsbeschränkung (heute noch nicht verkaufte Wohnungen nur als
Erstwohnungen nutzbar) sei zum vornherein ausgeschlossen. Wenn schon,
wäre höchstens eine nach Erlass der Planungszone neu erstellte Fläche von
der Erstwohnungspflicht betroffen. Hier würden weder neue Wohnungen
erstellt noch bestehende erweitert noch Räumlichkeiten neu einer
Wohnnutzung zugeführt, ausser der Neuschaffung der erwähnten 80 m2 neue
Fläche, davon 39 m2 neue Bodenfläche im Galeriegeschoss. Art. 68 Abs. 2
des neuen BG befreie Erweiterungen unter 40 m2 Geschossfläche von der
Erstwohnungsverpflichtung. Deshalb sei die vorgenommene Erweiterung
ohnehin von der Pflicht befreit. Die Gemeinde begründe nicht, inwiefern und
in welchem Ausmass neu geschaffene Geschossfläche realisiert worden sein
solle (Verletzung des rechtlichen Gehörs). Die Verfügung sei, soweit sie
lediglich die Frage der Unterstellung unter die Erstwohnungsregelung
festhalte, ohnehin unzulässig. Die Frage der Unterstellung unter die
Erstwohnungsregelung sei im Rahmen des Bewilligungsverfahrens und nicht
gesondert vorfrageweise in einer separaten Verfügung zu bestimmen.
3. Die Gemeinde ... beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde. Art. 62 des neuen BG auferlege der Baubehörde, der
Bauherrschaft in einer anfechtbaren Verfügung mitzuteilen, welches
Bewilligungsverfahren eingeschlagen werde. Die Bauherrschaft habe
unbewilligt einen Treppenaufgang an der Ostfassade zum Balkon auf der
Südfassade erstellt. Hier rage die Baute über die Grundstücksgrenze hinaus,
ohne, dass die dafür erforderlichen Rechte vorlägen. Die Baute rage hier auch
über die Bauzone hinaus. Rechte Dritter seien unmittelbar tangiert. Die
Fassade habe zudem aufgrund der Änderungen bei den Fenstern und
Balkonen und durch den Sockelanbau nachhaltige Änderungen erfahren.
Ebenso seien innen Veränderungen vorgenommen worden, die sich allenfalls
auf die Nutzung auswirken könnten. Deshalb habe die Gemeinde zu Recht in
einem Entscheid im Sinne von Art. 62 BG mitgeteilt, es werde das ordentliche
Verfahren durchgeführt. Gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG würden Baugesuche
nach dem zur Zeit des Entscheides geltenden Recht beurteilt, was sowohl für
Neubauten als auch Projektänderungen gelte. Der Gemeindevorstand habe
die Bauherrschaft darauf aufmerksam gemacht, dass das Gesuch um
nachträgliche Bewilligung unter dem Blickwinkel der Bestimmungen über die
Erstwohnungsanteile geprüft werden müsse, zumal damals am 10. März 2010
aufgrund der Planungszone nichts mehr habe bewilligt werden dürfen (auch
nicht bereits Erstelltes), was künftigem Recht widerspreche. Ob die
Bauherrschaft ein Erstwohnungsanteil treffe, werde, wie sie selber sage, erst
im Rahmen des Bewilligungsentscheides festgelegt. Im angefochtenen
Entscheid sei kein Erstwohnungsanteil festgelegt worden, sondern nur
untersagt worden, noch nicht veräusserte Wohnungen als Zweitwohnungen
zu verkaufen. Dies sei sinngemäss und inhaltlich eine Unterstellung der noch
nicht veräusserten Wohnungen unter die Planungszone. Man habe
verhindern wollen, dass im Zeitpunkt der nachträglichen Bewilligung eine
allfällige Durchsetzung des dannzumal geltenden Rechts noch möglich sei.
Die Bestimmungen des BG seien gemäss Art. 120 Abs. 2 auf alle Baugesuche
anwendbar.
4. In einer nachträglichen Stellungnahme hielt der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen fest.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Der angefochtene Entscheid enthält zwei getrennt zu behandelnde
Anordnungen. Einerseits wird eine Verfügung über das für die Behandlung
der Projektänderung zu wählende Verfahren (ordentliches Verfahren)
getroffen. Anderseits wird die Projektänderung der Planungszone unterstellt.
2. Bei der Verfügung über das zu wählende Verfahren handelt es sich um eine
verfahrensleitende Anordnung, welche gemäss Art. 49 Abs. 4 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) nur anfechtbar ist, wenn sie für die
betroffene Partei einen Nachteil zur Folge hat, der sich später voraussichtlich
nicht mehr beheben lässt oder ausdrücklich als selbstständig anfechtbar
erlassen wird, wenn sich das Verfahren dadurch möglicherweise vereinfachen
lässt. Vorliegend sind beide Voraussetzungen nicht gegeben. Ein nicht wieder
gutzumachender Nachteil ist klar nicht vorhanden. Denn so oder so hat die
Baubehörde zu prüfen, ob die umstrittene Projektänderung materiell
baurechtskonform ist. Zwar hat die Gemeinde die Verfügung mit einer