# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 637abf33-6797-4228-9d61-aa311fc868d0
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2015
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Febronio Toro est propriétaire de la parcelle n° 1791 du cadastre de la Commune d'Yverdon-les-Bains, laquelle est colloquée en zone résidentielle 1 au sens des art. 50 et 51 du Règlement communal sur le Plan général d'affectation approuvé le 17 juin 2003 par le Département des infrastructures du canton de Vaud (ci-après : le RPGA). Sur ce bien-fonds, d'une surface de 829 m2, sont érigés un immeuble d'habitation de trois logements, d'une surface de 93 m2, et un garage, d'une surface de 23 m2; le reste de la surface, par 713 m2, est en nature de place-jardin. Le garage susmentionné comprend une place de stationnement; une autre place de stationnement existe à l'extérieur sur la parcelle.
Située dans la partie Est de la ville, en direction de Cheseaux-Noréaz, et au Sud-Est du centre historique d'Yverdon, la parcelle précitée se trouve à l'intérieur d'un quartier résidentiel composé de petits immeubles d'habitation. Elle fait partie d'un ensemble de huit parcelles dont les constructions, soit un immeuble par parcelle, présentent une certaine uniformité en ce qui concerne leur orientation et leur implantation; cet ensemble forme un rectangle qui est entouré de voies de circulation sur ses quatre côtés.
[© Etat de Vaud, swisstopo; informations dépourvues de foi publique]
B.
Febronio Toro et la société MaxImmob SA (ci-après : la constructrice), en qualité de promettant-acquéreur de la parcelle n° 1791, ont déposé le 7 avril 2014 auprès de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après : la municipalité) une demande de permis de construire portant sur un projet de construction d'un immeuble locatif de trois appartements et d'un bureau. En substance, il s'agissait d'implanter dans la partie Sud de la parcelle, en parallèle à l'immeuble existant, un bâtiment rectangulaire de trois niveaux, d'une longueur de 15.03 m sur une largeur de 6.64 m, pour une hauteur de 7.28 m à la corniche et 9.225 m au faîte.
Dans le cadre de la mise à l'enquête publique, ce projet a suscité deux oppositions, dont une opposition collective signée par une quinzaine de propriétaires ou locataires voisins.
Avant que la municipalité ne statue sur la demande de permis de construire, des discussions ont eu lieu entre la constructrice, représentée par la société Groupe Prisme SA, et le Service de l'urbanisme et des bâtiments de la Commune d'Yverdon-les-Bains.
Le 2 octobre 2014, le propriétaire et la constructrice ont informé la municipalité du retrait de leur demande de permis de construire déposée le 7 avril précédent.
C.
Le 2 octobre 2014, Febronio Toro et MaxImmob SA ont déposé auprès de la municipalité une nouvelle demande de permis de construire portant sur un projet de construction d'un immeuble de six studios pour étudiants et d'un bureau.
Le projet prévoit l'implantation du nouvel immeuble dans la partie Sud de la parcelle, actuellement en nature de place-jardin, en parallèle de l'immeuble actuel. Il s'agit d'un bâtiment rectangulaire de deux niveaux, d'une longueur de 18.52 m sur une largeur de 6.64 m, pour une hauteur de 5.55 m à la corniche et 7.31 m au faîte. Le bâtiment est muni d'un toit à pans symétriques recouverts de tuiles (pente de 25°), équipé de panneaux solaires sur sa façade Sud. Il est percé de fenêtres et portes-fenêtres sur chacune de ses façades, en particulier la façade Sud, où ces ouvertures courent sur la plus grande partie de la longueur de chaque niveau.
Le rez-de-chaussée comprend deux studios équipés d'un coin cuisine et de WC/douche, ainsi qu'un bureau constitué de cinq pièces, dont une cuisine et un WC/douche. L'étage comprend quatre studios également équipés d'un coin cuisine et de WC/douche, auxquels on accède par une coursive sur la façade Nord, ainsi que quatre locaux à usage de "caves", auxquels on accède depuis l'extérieur du bâtiment, par une coursive sur la façade Est. Les six studios, dont la configuration générale est identique, présentent chacun une surface d'environ 21 m2. Au niveau du rez-de-chaussée, à l'extérieur du bâtiment, deux locaux à usage de "caves" sont encore implantés dans la structure de l'escalier menant à l'étage qui rejoint la coursive sur la façade Nord.
Selon le plan de situation, la distance entre la façade Nord du nouveau bâtiment et la façade Sud du bâtiment actuel en vis-à-vis est de 7.52 m; elle n'est plus que de 4.93 m entre dite façade Sud et la structure de l'escalier extérieur projeté menant à la coursive sur la façade Nord du nouveau bâtiment. A cet égard, la constructrice a requis l'octroi d'une dérogation à l'art. 51 al. 1 RPGA s'agissant de la distance entre bâtiments pour les locaux de rangement, en application de l'art. 134 al. 1 RPGA relatif aux dépendances.
Le projet comprend également un couvert pour huit deux-roues et la création de deux places de stationnement pour véhicules non couvertes supplémentaires dans l'angle Nord-Est de la parcelle. Depuis ce même angle, il est également projeté d'aménager une voie d'accès rejoignant le nouveau bâtiment en passant le long du côté Est de l'immeuble existant; à son extrémité Nord, cette voie offrira un nouveau débouché sur le chemin des Liserons.
D.
Mis à l'enquête publique du 25 octobre au 23 novembre 2014, le projet a suscité une opposition collective signée par Josette Martin, Guy Martin, Maryse Cochand, Stéphanie Aebischer, Denis Martin, Georges Martin, Josette Martin, Danièle Glardon Martin, Corine Reynard, Jean-Bernard Mathey, Lionel Billaud, Francine Martin, Nelly Ravey, Alain Billaud et Christine Dufey. Les prénommés sont locataires, respectivement propriétaires de logements sis sur les parcelles nos 1793, 1795, 1796, 1799 et 1800 du cadastre communal, sises aux alentours de la parcelle n° 1791. En substance, les opposants contestaient l'intégration de l'immeuble projeté au bâti existant, soutenant que cette construction "cass[ait] la redondance et le système du quartier" et risquait de mettre en péril l'identité de ce dernier; ils faisaient valoir que la proximité de l'immeuble projeté avec le bâtiment existant sur la parcelle voisine n° 1795 dégraderait la qualité de vie des habitants de ce dernier et entraînerait une perte de sa valeur locative; ils considéraient que l'espace à disposition dans les studios projetés était insuffisant pour une qualité de vie minimale, et ils soutenaient en outre que le fait de louer ces studios à des étudiants engendrerait des nuisances sonores diurnes et surtout nocturnes, dans la mesure où les locataires se réuniraient à l'extérieur dès lors qu'ils ne disposeraient pas de local commun intérieur; ils considéraient par ailleurs que le nombre de places de stationnement prévu était insuffisant; enfin, ils s'opposaient à l'octroi de la dérogation requise.
E.
Par décision du 17 décembre 2014, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire; elle motivait sa position en ces termes :
"Le projet initial présentait la construction d'un bâtiment locatif de 3 étages sur l'arrière de la parcelle.
Cette reconfiguration, ramenant le projet à deux niveaux, en logement pour étudiants ne répond que partiellement aux problématiques de voisinage décelées lors de la précédente procédure. En effet, toute la question de la vie sociale des étudiants sur le site n'est pas réglée. Le risque de nuisances dans ces conditions est important et aucunes mesures adaptées ne sont aménagées en vue de les atténuer (absence de création d'un espace communautaire intérieur ou extérieur). De plus, la dimension des ouvertures sur la façade sud, à 3m du fond voisin, représente un obstacle en matière de protection des vues et une réelle perte d'intimité.
Le service de l'Urbanisme et des Bâtiments s'était engagé à soutenir un projet de construction plus modeste de type pavillonnaire avec des matériaux de nature à alléger la structure.
S'agissant de la densification de la première parcelle de ce quartier, la Municipalité souhaite donner une représentation réaliste et plaisante de l'avenir de cet ensemble. Elle refuse donc le permis de construire sur la base des articles 3 RPGA quant au manque d'intégration de l'objet dans le site et 4.2 RPGA sur la prise en considération de la structure urbanistique, existante ou en devenir."
F.
Par acte déposé au greffe de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 16 janvier 2015, MaxImmob SA, représentée par la société Groupe Prisme SA, a interjeté recours contre la décision de la municipalité, concluant en substance à sa réforme en ce sens que l'opposition soit levée et que le permis de construire soit délivré.
La municipalité a déposé sa réponse le 16 mars 2015, concluant au rejet du recours et à la confirmation de la décision entreprise, avec suite de dépens.
Invités à participer à la procédure en tant qu'opposants au projet, Josette Martin, Guy Martin, Maryse Cochand, Stéphanie Aebischer, Denis Martin, Georges Martin, Josette Martin, Danièle Glardon Martin, Corine Reynard, Jean-Bernard Mathey, Lionel Billaud, Francine Martin, Nelly Ravey et Alain Billaud (tous représentés par Josette Martin) se sont déterminés par écriture du 18 mars 2015.
Invité à se déterminer sur le recours en qualité d'autorité concernée, le Service Immeuble, Patrimoine et Logistique (ci-après : le SIPAL) a déposé des observations le 1
er
avril 2015, en relevant ce qui suit :
"
Protection du site bâti:
L'inventaire des sites construits à préserver en Suisse (ISOS) identifie Yverdon-les-Bains comme une petite ville d'intérêt national. Au sens de l'ISOS, la parcelle 1791 fait partie de l'échappée dans l'environnement XXlll : “vastes développements résidentiels sur le coteau délimitant la localité à l'Est, immeubles locatifs et maisons individuelles, dès fin deuxième guerre mondiale”. Dans la catégorie d'inventaire, cette échappée est notée *b* (partie sensible du site construit, généralement bâtie). Au vu de sa signification prépondérante pour les composantes du site construit, l'ISOS recommande la “sauvegarde des relations existantes avec les composantes du site construit” de cette échappée.
La Section
monuments et sites recommande de prendre en compte l'analyse et les prescriptions de sauvegarde de l'ISOS mais estime que l'enjeu patrimonial est de compétence municipal et non cantonal."
La recourante et la municipalité ont déposé des observations complémentaires. Les opposants ont produit un lot de photographies et de modélisations informatiques de bâtiments.
Invitée par le juge instructeur à indiquer le degré de sensibilité au bruit de la zone dans laquelle le projet litigieux était prévu, la municipalité a précisé que la parcelle n° 1791 du cadastre communal se trouvait dans un secteur auquel le degré de sensibilité II avait été attribué, selon l'annexe 4 au RPGA.
Invité par le juge instructeur à transmettre la fiche ISOS sur laquelle se fondait sa prise de position du 1
er
avril 2015, le SIPAL a produit les documents concernés le 9 juin 2015. Il a par ailleurs relevé que le libellé de l'ISOS avait sensiblement changé sur une question de formulation et de numérotation, de sorte qu'il avait actualisé son préavis de la façon suivante, l'analyse et les recommandations du SIPAL demeurant quant à elles les mêmes :
"
Protection du site bâti:
L'inventaire des sites construits à préserver en Suisse (ISOS) identifie Yverdon-les-Bains comme une ville d'intérêt national. Au sens de l'ISOS, la parcelle 1791 fait partie de l'échappée dans l'environnement X : “Clendy / La Villette, développements résidentiels sur le coteau délimitant la localité à l'Est, immeubles locatifs et maisons individuelles, dès 1940”. Dans la catégorie d'inventaire, cette échappée est notée *b* (partie sensible pour l'image du site, souvent construite). L'objectif de sauvegarde est noté *b*, ce qui signifie que l'ISOS recommande la “sauvegarde des caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes au site”.
La Section
monuments et sites recommande de prendre en compte l'analyse et les prescriptions de sauvegarde de l'ISOS mais estime que l'enjeu patrimonial est de compétence municipale et non cantonale."
La recourante a spontanément déposé des observations complémentaires le 22 juin 2015.
Le tribunal a tenu audience le 29 juin 2015 en présence des parties et de leurs représentants. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience a la teneur suivante :
"Se présentent:
 Au nom de la recourante MaxImmob SA Fabiène Gogniat Loos, ainsi que Filip Hon pour Groupe Prisme SA;
 Au nom de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains, Jean-Jacques Jobin, adjoint au chef de service urbanisme et bâtiments, et Laurent Thiémard, responsable de la police des constructions, assistés de Me Yves Nicole;
 Au nom du Service Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPAL), Elisabeth Bavaud;
 Le propriétaire Febronio Toro ne se présente pas, ni personne en son nom;
 Les opposants Josette Martin, Guy Martin, Denis Martin, Georges Martin, Josette Martin, Danièle Glardon Martin, Jean-Bernard Mathey, Francine Martin, Alain Billaud et Nelly Ravey personnellement, accompagnés d'André Ravey.
L'audience débute à 14h30 à Yverdon-les-Bains, au débouché de la rue des Liserons sur la rue Henry-Correvon.
Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause.
La parcelle n° 1791, sur laquelle est projetée la construction litigieuse, est localisée sur les plans relatifs au PGA d'Yverdon-les-Bains figurant au dossier. Ce bien-fonds se trouve dans un quartier situé à l'Est de dite localité, dans le faubourg de Clendy.
La représentante du SIPAL est entendue; elle confirme les recommandations exprimées par le SIPAL dans sa prise de position au dossier, soulignant que l'enjeu est de compétence municipale en l'occurrence.
Il est relevé que le périmètre de la zone de la ville ancienne s'étend à proximité du site au Nord jusqu'à et y compris la rue de Clendy. Jouxtant cette zone, un "plan de quartier de Clendy" portant sur la première rangée de parcelles adjacentes au côté Sud de la rue de Clendy a été établi; il n'a pas encore été mis en œuvre. Ce plan de quartier ne concerne pas les autres parcelles composant le secteur plus au Sud, colloquées en zone résidentielle 1.
La question de l'esthétique et de l'intégration du projet litigieux dans le milieu bâti est discutée.
Les représentants de la municipalité exposent que la parcelle n° 1791 fait partie d'un quartier dans lequel il existe une implantation assez régulière du bâti, que les dimensions du bâtiment projeté viendraient casser selon eux. Ils précisent que la municipalité ne s'oppose pas à l'utilisation du potentiel constructible sur le principe, mais qu'elle estime que cela doit se faire dans une mesure acceptable. A cet égard, ils expriment notamment l'idée de protéger les dégagements latéraux.
Sur question du tribunal, les représentants de la municipalité indiquent que le quartier ne comprend pas de villa individuelle.
La Cour
et les parties se déplacent le long de la rue des Liserons jusqu'à la parcelle n° 1788 mentionnée dans son écriture du 10 avril 2015.
A propos des constructions se trouvant sur cette parcelle (une partie ancienne et une partie nouvelle), les représentants de la municipalité relèvent que le nouveau bâtiment a été réalisé dans l'idée de garder le même gabarit que le bâtiment déjà existant; ils exposent que ces immeubles doivent être considérés comme une seule construction (le projet a été considéré comme une transformation du bâtiment existant), laquelle respecte l'échappée et laisse un dégagement latéral. Selon eux, cette situation diffère donc du présent projet litigieux.
Les représentants de la municipalité produisent un extrait du guichet cartographique d'Yverdon-les-Bains en rapport avec dite parcelle n° 1788.
La Cour
et les parties regagnent le croisement de la rue des Liserons avec la rue Henry-Correvon et cheminent sur cette dernière en direction de la rue des Lilas puis s'arrêtent le long de la parcelle n° 1792.
Les représentants de la recourante déplorent le refus d'accorder le permis de construire après qu'ils aient présenté un projet retravaillé par rapport au projet initial. Selon eux, la question essentielle est de savoir si on peut insérer une nouvelle construction dans l'espace intermédiaire entre les bâtiments déjà existants. Ils souhaitent que la municipalité s'exprime sur l'affectation de cet espace intermédiaire.
Les représentants de la municipalité déclarent que cette dernière n'a jamais exclu la possibilité de densification et de construction. En l'espèce, l'importance des dimensions du bâtiment projeté fait qu'il n'est pas admissible; le bâtiment litigieux n'est pas conçu comme une dépendance.
Les représentants de la recourante relèvent que le projet n'utilise pas le maximum du potentiel constructible.
La question des logements pour étudiants est discutée.
Les représentants de la municipalité indiquent que ce type de logement est conforme à la zone.
Interrogés par le tribunal, les représentants de la recourante justifient la construction de locaux à usage de caves à l'étage par le fait que le règlement communal impose des espaces de rangement; s'agissant du bureau projeté, ils expliquent que la recourante prévoit de les
[recte : l']
utiliser.
La question des places de parc est discutée.
Les représentants de la municipalité indiquent qu'ils ont comptabilisé le nombre de places de parc préexistantes sur la parcelle, puis qu'ils ont tenu compte des besoins en stationnement en lien avec le bureau projeté, étant précisé que les normes VSS permettent de dispenser de créer des places de parc pour les logements d'étudiants. Ils considèrent en outre que la place de parc prévue sur l'aire de manœuvre en lien avec l'accès au garage ne peut être retenue, car elle n'est pas conforme aux normes VSS. Le conseil de la municipalité se réfère à la jurisprudence selon laquelle l'art. 114 RPGA doit être interprété en ce sens qu'elle prévoit un renvoi dynamique aux normes VSS.
Les représentants de la recourante déclarent que des places supplémentaires pourraient être créées.
Les opposants expriment leur crainte de subir du parking sauvage compte tenu du manque de places de parc à l'usage des étudiants, au regard de précédents problèmes survenus dans le quartier. Ils évoquent également un risque d'inégalité entre propriétaires.
Les représentants de la municipalité produisent un second extrait du guichet cartographique d'Yverdon-les-Bains.
A sa requête et sans objection des autres parties, la représentante du SIPAL est dispensée d'assister à la suite de l'audience, qui se poursuit sans sa présence.
La Cour
et les parties poursuivent leur déplacement le long de la rue Henry-Correvon jusqu'au niveau de l'emplacement projeté pour la construction de l'immeuble litigieux.
Les opposants font valoir en substance que l'immeuble litigieux portera atteinte à l'harmonie visuelle et à l'identité du quartier en raison de sa volumétrie.
La séance est levée à 15h05."
G.
Le tribunal a délibéré à huis clos.

## Considerations

Considérant en droit
1.
La recourante reproche à la municipalité de ne pas avoir suivi les préavis donnés par oral par le Service de l'urbanisme communal et de ne pas avoir émis de réserves au sujet du projet de construction avant de rendre sa décision. Elle invoque ainsi implicitement une violation du droit à la protection de la bonne foi.
a) Découlant directement de l'art. 9 de la Constitution fédérale suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le droit à la protection de la bonne foi préserve la confiance légitime que le citoyen met dans les assurances reçues de l'autorité, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (ATF 131 II 627 consid. 6.1 p. 636; 129 I 161 consid. 4.1 p. 170). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore que celui-ci se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de préjudice, et que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment où l'assurance a été donnée (ATF 131 II 627 consid. 6.1 p. 637; 129 I 161 consid. 4.1 p. 170). Même si les conditions posées pour bénéficier de la protection de la bonne foi sont réalisées, il faut en outre examiner si l'intérêt public à l'application du droit impératif ne l'emporte pas sur le principe de la bonne foi; cet examen s'opère par la pesée des intérêts privés de l'administré de se voir protégé dans sa bonne foi et l'intérêt public à l'application régulière du droit objectif (ATF 119 Ib 397 consid. 6e p. 409; 116 Ib 185 consid. 3c p. 187).
b) Dans le canton de Vaud, l'autorité désignée par la loi pour la délivrance du permis de construire est la municipalité, conformément aux art. 17 et 104 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). Selon une jurisprudence constante, les décisions d'octroi ou de refus des autorisations de construire ressortent à la compétence de la municipalité, à l'exclusion de celles d'un conseiller municipal, du syndic, d'une direction des travaux ou d'un fonctionnaire communal (arrêt AC.2002.0233 du 16 mai 2006 consid. 4b et les références). La municipalité n'était dès lors pas liée par la prise de position du Service de l'urbanisme communal et restait libre de refuser le permis de construire si elle estimait que les travaux n'étaient pas réglementaires. On ne saurait ainsi lui reprocher un comportement contradictoire susceptible de poser problème au regard du droit à la protection de la bonne foi. Le grief soulevé par la recourante sur ce point n'est par conséquent pas fondé.
2.
A l'appui de son refus de délivrer le permis de construire, la municipalité invoque un problème d'esthétique et d'intégration du projet dans le site. Dans la décision attaquée, elle exprime le souhait de "
donner une représentation réaliste et plaisante de l'avenir du quartier
" dans le cadre de la densification de la première parcelle de cet ensemble. Elle invoque l'art. 3 RPGA en critiquant le manque d'intégration de l'immeuble litigieux dans le site et l'art. 4 al. 2 RPGA relatif à la prise en considération de la structure urbanistique, existante ou en devenir. Elle soutient que la dimension des ouvertures sur la façade Sud, à 3 m du fond voisin, représenterait un obstacle en matière de protection des vues et une réelle perte d'intimité. De ses propos, il semble ressortir qu'un projet de construction plus modeste de type pavillonnaire avec des matériaux de nature à alléger la structure aurait eu sa préférence.
La recourante reproche en substance à la municipalité un abus de son pouvoir d'appréciation dans l'application des règles en matière d'esthétique. Elle fait valoir que le bâtiment litigieux a été réduit d'un étage par rapport au précédent projet de construction retiré, que le projet n'utilise pas la totalité du potentiel constructible de la parcelle et que son architecture est adaptée et correspond à la morphologie du quartier. Elle soutient également que le projet répond aux critères d'urbanité et de sécurité, et que s'ils créent une plus grande proximité avec le bâti, les espaces extérieurs demeurent cependant qualitatifs et en adéquation avec un tissu urbain. S'agissant des ouvertures de la façade Sud, la recourante indique que le projet préserve au mieux l'intimité réciproque entre fonds voisins en ne comportant pas de balcon, de terrasse ou de sortie directe, en prévoyant également l'implantation d'une haie végétale en limite de propriété et en aménageant les fenêtres "
avec contre-cœurs pleins
" en rapport avec l'orientation des fenêtres du bâtiment voisin.
a) aa) Aux termes de l'art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1); elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2); les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Selon la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3b; arrêts AC.2014.0166 du 17 mars 2015 consid. 2a/aa; AC.2012.0032 du 24 août 2012 consid. 1a et réf.). Dans ce cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 114 Ia 343 consid. 4b; arrêts AC.2014.0166 précité consid 2a/aa; AC.2012.0032 précité consid. 1a et réf.). Une intervention des autorités sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités. S'il faut admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui fait obstacle à ce qu'ils prennent en considération toutes les situations particulières d'une portion restreinte du territoire, les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de ces situations. Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison
–
par exemple
–
du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Cela implique que l'autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques
–
ainsi les dimensions, l'effet urbanistique et le traitement architectural du projet
–
, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 114 Ia 345 consid. 4b; 101 Ia 213 consid. 6c; arrêts AC.2014.0166 précité consid. 2a/aa; AC.2012.0032 précité consid. 1a et réf.; AC.2011.0065 du 27 janvier 2012 et réf.); tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (TF 1C_57/2011 du 17 octobre 2011 consid. 3.1.2 et les réf.; arrêts AC.2014.0166 précité consid. 2a/aa; AC.2011.0045 du 1
er
février 2012 consid. 2b; Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, n. 2.1.1 ad art. 86 LATC).
Le tribunal s'impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l'esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]; cf. arrêts AC.2014.0166 précité consid 2a/aa; AC.2012.0032 précité consid. 1a et les arrêts cités). L'intégration d'une construction ou d'une installation à l'environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (arrêts AC.2014.0166 précité consid. 2a/aa; AC.2012.0343 du 3 mars 2014 consid. 3c et la réf. citée; AC.2012.0266 du 12 avril 2013 consid. 2a et les arrêts cités; AC.2012.0032 précité consid. 1a et les arrêts cités).
bb) La réglementation du plan général d'affectation de la ville d'Yverdon-les-Bains comporte aussi des dispositions particulières sur la qualité architecturale et l'intégration des constructions aux art. 3 et 4 RPGA; ces dispositions sont formulées de la manière suivante :
"
Article 3 La qualité est prioritaire
1. Les dispositions qualitatives du plan général d'affectation priment les dispositions quantitatives.
2. Les dispositions qualitatives ont trait à :
·
l'intégration de l'objet construit dans le site naturel ou bâti;
·
la recherche d'une architecture de valeur;
·
la prise en compte de facteurs favorisant l'urbanité et la sécurité;
·
la conservation et la réalisation d'espaces extérieurs significatifs;
·
la prise en compte et la maîtrise des nuisances sonores, visuelles et atmosphériques.
3. Les dispositions quantitatives traitent entre autres :
·
de la densité par les indices d'utilisation, d'occupation du sol et de masse;
·
des distances aux limites;
·
des périmètres d'implantation;
·
des hauteurs.
Article 4 Structure urbanistique et formation globale du site
1. Par le plan général d'affectation, les éléments construits et naturels du site ordonnent le territoire de la ville en tant qu'ensemble.
2. Toute intervention prend en considération la structure urbanistique, existante ou en devenir."
Il résulte de la jurisprudence du Tribunal cantonal (cf. arrêts
AC.2011.0285 du 9 août 2012 et AC.2008.0230 du 18 septembre 2009) que les art. 3 et 4 RPGA, comme l'art. 86 LATC, ont aussi la fonction d'assurer l'intégration des constructions dans l'environnement naturel ou bâti mais ils sont formulés de manière différente, en étendant le champ d'application à la conservation des espaces extérieurs et à la maîtrise des nuisances sonores, visuelles et atmosphériques; ils posent également des exigences plus larges en ce qui concerne la recherche d'une architecture de valeur. Mais ils ont une portée comparable à celle de l'art. 86 LATC en ce sens qu'un projet de construction qui serait conforme à toutes les dispositions constructives de la zone selon l'art. 3 al. 3 RPGA (densité, hauteurs, distances) pourrait être refusé si l'intégration de l'objet construit dans le site naturel ou bâti n'est pas assurée ou encore si l'exigence de la recherche d'une architecture de valeur n'est pas respectée ou si les espaces extérieurs significatifs ne sont pas conservés (art. 3 al. 2 RPGA) ou enfin si le projet ne prend pas en compte la structure urbanistique existante ou en devenir (art. 4 al. 2 RPGA). La municipalité pourrait aussi sur la base de l'art. 3 al. 1 et 2 et de l'art. 4 RPGA fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions, même s'il en résultait une réduction des possibilités de construire (cf. arrêts AC.2011.0285 précité consid. 3b et c; AC.2008.0230 précité consid. 2).
Relevant qu'une interdiction de construire, ou une réduction des possibilités de construire, fondée sur les art. 3 et 4 RPGA entraîne une restriction importante du droit de propriété, le Tribunal cantonal a encore souligné dans les arrêts précités qu'une intervention de l'autorité municipale fondée sur ces dispositions implique une utilisation déraisonnable des possibilités de construire, qui dans une situation particulière ou dans le contexte urbanistique donné, irait à l'encontre des buts même de la zone et porterait une grave atteinte au site ou mettrait en péril des éléments bâtis de valeur que la réglementation a précisément pour objectif de sauvegarder.
cc) Yverdon-les-Bains est inscrite en tant que petite ville d'intérêt national à l'inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale en Suisse (ISOS), établi sur la base de l'art. 5 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451), disposition qui prévoit que le Conseil fédéral établit, après avoir pris l'avis des cantons, des inventaires d'objets d'importance nationale. Au sens de l'ISOS, la parcelle n° 1791 fait partie de l'"échappée dans l'environnement X :
«
Clendy / la Villette, développements résidentiels sur le coteau délimitant la localité à l'Est, immeubles locatifs et maisons individuelles, dès 1940
»
". Dans la catégorie d'inventaire, cette échappée est notée "b" (partie sensible pour l'image du site, souvent construite). L'objectif de sauvegarde est noté "b", ce qui signifie que l'ISOS recommande la "sauvegarde des caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes au site" (cf. déterminations du SIPAL du 9 juin 2015).
L'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral indique que cet objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates (art. 6 al. 1 LPN). Lorsqu'il s'agit de l'accomplissement d'une tâche de la Confédération, la règle selon laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l'inventaire ne souffre d'exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance nationale également, s'opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Cette règle ne s'applique que si une tâche de la Confédération est en cause, comme l'al. 2 l'indique clairement. En cas de tâches cantonales ou communales, la protection des sites construits est assurée par le droit cantonal ou communal pertinent, notamment par le plan directeur et les plans d'affectation communaux. Les cantons et les communes ont ainsi l'obligation de prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l'ISOS lors de l'adoption d'un nouveau plan d'affectation (TF 1C_188/2007 du 1
er
avril 2009, in DEP 2009 p. 509). A contrario, ces objectifs ne sont pas directement applicables lorsque, comme en l'espèce, le litige concerne l'octroi d'un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans le cadre de l'interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d'esthétique.
L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (arrêts AC.2013.0175 du 10 décembre 2013 consid. 2f; AC.2010.241 du 16 novembre 2011 consid. 3c).
Cette répartition des compétences découle directement de la disposition constitutionnelle relative à la protection de la nature et du patrimoine (art. 78 Cst. [cf. TF 1A.142/2004 du 10 décembre 2004, in RDAF 2006 p. 629]).
dd) On peut encore relever que la parcelle en cause est colloquée dans la zone résidentielle 1 selon le Plan général d'affectation d'Yverdon-les-Bains, au sujet de laquelle les art. 50 et 51 RPGA prévoient ce qui suit :
"
Article 50 Définition et destination
1. Cette zone est destinée :
·
aux bâtiments d'habitation collective;
·
aux bâtiments d'habitation individuelle groupés à condition que l'indice d'utilisation du sol (IUS) ne soit pas inférieur à 0,50.
2. Les commerces de proximité et les activités compatibles avec la zone sont également admis à raison d'une surface maximale d'un niveau par unité.
3. Des bâtiments ou installations de plein air qui ne correspondent pas à la destination de la zone peuvent y être érigés ou aménagés à titre exceptionnel à condition qu'ils répondent à un intérêt pour la collectivité.
Article 51 Hauteurs, distances et indices
1. Les valeurs du tableau ci-dessous sont applicables :
Hauteur maximum Distance minimum aux
à la corniche limites de propriétés voisines
7,40 m 3,00 m
10,20 m 4,50 m
13,00 m 6,00 m
2. L'indice d'utilisation du sol (IUS) est de 0,64 au maximum.
3. L'indice de verdure (IV) est de 0,40 au minimum.
4. Dans les secteurs hachurés sur le plan, la hauteur à la corniche est limitée à 10,50 m."
b) aa) Lors de la vision locale, le tribunal a pu constater que le secteur bâti dont fait partie la parcelle n° 1791 est composé essentiellement de petits bâtiments locatifs assez homogènes. Le quartier, notamment l'îlot de 8 parcelles dans lequel s'insère la parcelle n° 1791, se distingue par le caractère répétitif et régulier des constructions, ce qui donne une qualité certaine à l'ensemble. Cet aspect qualitatif concerne aussi bien les bâtiments (volume, implantation) que les échappées et les vues existantes.
Le projet litigieux, avec l'implantation d'un bâtiment en forme de "barre" dans la partie Sud de la parcelle, constitue une densification assez brutale qui va porter atteinte aux caractéristiques mentionnés ci-dessus et, par conséquent, à l'harmonie et la qualité de l'environnement bâti. Certes, la préservation des caractéristiques qui font la qualité du quartier n'empêche pas toute nouvelle construction sur la parcelle. Elle implique toutefois en tous les cas une hiérarchie entre le bâtiment existant et la nouvelle construction, qui devrait être plus petite et moins haute. En l'occurrence, cette hiérarchie n'est pas respectée puisque le nouveau bâtiment se caractérise par un volume et une hauteur comparables au bâtiment existant. Comme le relève la municipalité dans la décision attaquée, une construction plus basse, de type pavillonnaire, pourrait notamment être envisagée.
On relève en outre que la construction projetée, de par son volume et sa proximité avec les constructions existantes au Sud et au Nord, va créer un effet d'écrasement pour ces constructions qui n'est pas admissible. On se trouve ainsi en présence d'une utilisation des possibilités de construire quantitatives qui s'avère déraisonnable au sens où l'entend la jurisprudence, au regard notamment de la gravité de l'atteinte qu'elle implique pour le site et pour l'environnement bâti immédiat.
La crainte d'un précédent évoquée par la municipalité est également fondée. Si le permis de construire avait été délivré, il existerait un risque que des projets comparables doivent être autorisés sur les parcelles environnantes, avec des conséquences très négatives sur les qualités urbanistiques du quartier.
bb) Vu ce qui précède, c'est à juste titre que la municipalité a considéré que les dispositions qualitatives figurant à l'art. 3 al. 2 RPGA, de même que l'exigence figurant à l'art. 4 al. 2 RPGA, n'étaient pas respectées.
c) Dès lors que les exemples mentionnés par la recourante ne sont pas comparables au projet litigieux, la décision municipale ne saurait au surplus être remise en cause pour des motifs d'égalité de traitement. Lors de la vision locale, le tribunal a ainsi pu constater que le projet autorisé sur la parcelle n° 1788, sise à proximité le long du chemin du Liseron, consistait en la transformation du bâtiment existant et non pas en la construction d'un nouveau bâtiment. Il s'agit en outre d'une réalisation architecturale de qualité, qui ne pose pas de problème d'intégration dans l'environnement bâti.
d) La décision municipale ne saurait enfin être contestée au motif qu'elle irait à l'encontre des objectifs généraux en matière de densification fixés par la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700) dans sa teneur révisée entrée en vigueur depuis le 1
er
mai 2014, plus particulièrement à son art. 1 al. 2 (let. a
bis
et b). Ces objectifs doivent en effet se concilier avec une exigence de qualité de la densification, notamment en ce qui concerne l'intégration par rapport à l'environnement bâti, exigence qui n'est pas respectée dans le cas d'espèce.
3.
A l'appui de sa décision de refus du permis de construire, la municipalité invoque également les risques de nuisances sonores liés à la vie sociale des étudiants. Elle relève l'absence de mesures adaptées pour diminuer ces nuisances, notamment par la création d'un espace communautaire intérieur ou extérieur. La recourante considère pour sa part que cette question relève cas échéant de l'application du règlement de police; elle soutient qu'aucune disposition légale n'impose la création d'espaces communs pour des studios, précisant qu'il est néanmoins envisageable de créer des espaces communs extérieurs.
a) aa)
La construction litigieuse doit être considérée comme une installation au sens de l'art. 7 al. 7
de la loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01)
(cf. ATF 123 II 74 consid. 3a-d dont il ressort que les bruits de comportement liés aux bâtiments d'habitation sont des atteintes au sens de l'art. 7 al. 1 LPE provenant d'installations au sens de l'art. 7 al. 7 LPE). Les art. 11 ss LPE sont par conséquent applicables.
Aux termes de l'art. 11
LPE
, les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations et les rayons sont limités par des mesures prises à la source en vue de la limitation des émissions (al. 1); indépendamment des nuisances existantes, il importe, à titre préventif, de limiter les émissions dans la mesure que permettent l'état de la technique et les conditions d'exploitation, et pour autant que cela soit économiquement supportable (al. 2); les émissions seront limitées plus sévèrement s'il appert ou s'il y a lieu de présumer que les atteintes, eu égard à la charge actuelle de l'environnement, seront nuisibles ou incommodantes (al. 3). Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les valeurs limites d'immissions (VLI) applicables à l'évaluation des atteintes nuisibles ou incommodantes (art. 13 al. 1 LPE). Les VLI s'appliquant aux bruits et aux vibrations sont fixées de manière que, selon l'état de la science et l'expérience, les immissions inférieures à ces valeurs ne gênent pas de manière sensible la population dans son bien-être (art. 15 LPE).
bb) Pour ce qui est des nuisances sonores, il convient de distinguer le bruit extérieur du bruit intérieur. Le bruit extérieur est un son qui se propage dans l'air, à partir de l'installation, et qui est perçu par des personnes se trouvant à l'extérieur ou dans des bâtiments distincts où ce son pénètre. Il peut provenir soit de l'intérieur des locaux et se diffuser dans le voisinage à travers des portes, des fenêtres ou les murs, soit directement de l'extérieur, par exemple d'une cour de récréation ou d'une place de jeu pour enfants (cf. TF 1A.233/2002 du 23 janvier 2004 consid. 2.1 et réf.,
reproduit in DEP 2004 p. 303
). Le bruit intérieur est celui qui se produit à l'intérieur d'une construction et qui atteint des personnes situées dans le même bâtiment (TF 1A.233/2002 précité consid. 2.2 et réf.).
Pour ce qui est du bruit extérieur, les prescriptions de la LPE sur la protection contre les immissions (art. 11 à 25 LPE) sont applicables. Dans le cas d'espèce, dès lors que l'on se trouve en présence d'une installation nouvelle, les immissions sonores doivent être examinées au regard des art. 25 al. 1 LPE et 7 al. 1 let. b de l'
ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41)
, qui exigent le respect des valeurs de planification, soit des valeurs
inférieures aux VLI (art. 23 LPE).
Comme aucune valeur limite de planification n'a été fixée pour apprécier le bruit des occupants de l'immeuble (soit des étudiants qui occuperont les studios), il s'agit, selon l'art. 40 al. 3 OPB, d'évaluer les immissions conformément aux art. 15, 19 et 23 LPE. Ceci implique que l'installation doit respecter un niveau d'immissions dans le cadre duquel des perturbations tout au plus insignifiantes surviennent (cf. arrêt zurichois VB.2009.00324 consid 4.5 in DEP 2010.645; arrêt AC.2010.0201 précité consid. 3b/cc).
Au regard de l'art. 25 al. 1 LPE, les bruits de comportement des personnes qui occuperont les studios pour étudiants ne devraient ainsi en principe causer que des dérangements minimes durant la nuit. Il faut toutefois tenir compte, dans cette appréciation fondée sur les valeurs de planification, du genre de bruit, du moment où il se produit, de la fréquence à laquelle il se répète, du niveau de bruit ambiant, ainsi que du degré de sensibilité de la zone (ATF 137 II 30 consid. 3.4 p. 36; 130 II 32 consid. 2.2 p. 36).
En l'occurrence, il convient de prendre en considération le fait que l'on se trouve dans une zone avec un degré de sensibilité au bruit II, ce qui signifie, selon l'art. 43 al. 1 let. b OPB, qu'aucune entreprise gênante n'est autorisée.
Il faut cependant également avoir à l'esprit que la protection contre les atteintes sonores incommodantes prévue par la LPE ne doit pas être comprise comme une assurance d'harmonie et de confort, auquel cas la loi aurait dû interdire tout bruit, ce qu'elle ne fait pas (cf. Anne-Christine Favre, La protection contre le bruit dans la loi sur la protection de l'environnement, Zurich 2002, p. 86 ss). La LPE ne confère en effet pas un droit au silence ou à la tranquillité; une gêne qui n'est pas sensible ni significative doit ainsi être supportée (TF 1A.1/2005 du 11 novembre 2005 consid. 5; ATF 126 II 300 consid. 4c bb). En outre
, il ne suffit pas de considérer que certains voisins se déclarent incommodés pour qualifier le bruit d'excessif (ATF 123 II 74 consid. 4, 5a). En l'espèce, pourrait également se poser la question de l'application de l'art. 7 al. 3 OPB, qui prévoit que l'autorité peut accorder des allégements à l'exigence selon laquelle les bruits de l'installation ne doivent pas dépasser les valeurs de planification si le respect de ces valeurs constitue une charge disproportionnée pour l'installation et que cette dernière présente un intérêt public prépondérant, notamment sur le plan de l'aménagement du territoire, les valeurs limites d'immission ne devant cependant pas être dépassées.
b) Vu ce qui précède, se pose effectivement la question de savoir si, au regard de la LPE et de l'OPB, la création de logements pour étudiants dans le quartier est admissible, cas échéant si des mesures ne devraient pas être prises pour limiter les nuisances sonores prévisibles. A priori, pourrait notamment être examinée, au titre de mesure limitant préventivement les émissions (art. 11 al. 2 LPE), la possibilité de créer un local commun intérieur, qui permettrait de limiter les réunions d'étudiants à l'extérieur du bâtiment.
En l'état, dès lors que le recours doit être rejeté pour un autre motif, ces différentes questions n'ont pas à être tranchées. De même, souffre de demeurer indécise la question de savoir si les nuisances sonores doivent être examinées exclusivement au regard de la législation fédérale sur l'environnement ou si elles doivent également être examinées au regard du droit communal, soit de l'art. 3 al. 2 RPGA qui mentionne que les dispositions qualitatives du plan général d'affectation ont notamment trait à "la prise en compte et la maîtrise des nuisances sonores, visuelles et atmosphériques".
4.
Vu l'annulation du permis de construire, la question des places de stationnement souffre également de demeurer indécise, étant relevé que la constructrice s'est déclarée prête à réaliser cas échéant le nombre de places demandées par la municipalité.
5.
Il résulte des considérants que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu le sort du recours, les frais de la cause sont mis à la charge de la recourante. Celle-ci versera en outre des dépens à la Commune d'Yverdon-les-Bains, qui a procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel.