# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 833b3870-8b86-5f80-999c-38b00fa04a45
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2007
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto: A.
I coniugi AP 1 e AP 2 sono titolari, in ragione di un mezzo ciascuno, della proprietà per piani n. 559 (unità n. 24), pari a
28
/
1000
della particella n. 417 RFD di _ (“AO 1”). L'amministrazione del Condominio è affidata alla _ di _, la funzione di custode è svolta da _ e _.
B.
L'8 marzo
2001 l'amministratore del Condominio ha convocato l'assemblea ordinaria dei comproprietari per il 13 aprile 2001, diramando un ordine del giorno in cui figuravano, tra l'altro, le seguenti trattande: “approvazione gestione, bilancio e consuntivo chiusi al 31.12.2000” (n. 3), “elezione comitato e amministrazione” (n. 4), “approvazione
preventivo 2001” (n. 5) e “custodi: nuovo contratto di lavoro” (n. 7). Tutti e quattro gli oggetti sono stati approvati, nonostante il voto contrario dei coniugi AP 1 ai n. 3, n. 4 (limitatamente alla nomina dell'amministrazione) e n. 7.
C.
Con petizione dell'11 maggio 2001 AP 1 e AP 2 hanno chiesto al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord che fossero annullate le risoluzioni assembleari n. 3, 4, 5 e 7, come pure che fosse revocato l'amministratore del Condominio. Con risposta del 21 settembre 2001 la Comunione dei comproprietari del “AO 1” ha proposto di respingere la petizione in ordine, subordinatamente nel merito. Nei successivi allegati le parti hanno ribadito i loro punti di vista. Esperita l'istruttoria, esse hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive conclusioni scritte. Nelle proprie, del
5 novembre 2003, gli attori hanno limitato la richiesta di annullamento alle risoluzioni n. 4 e n. 7, ribadendo la domanda di revoca dell'amministratore. Nel suo memoriale del 3 novembre 2003 la convenuta ha riconfermato le sue domande. Statuendo il 12 dicembre 2003, il Pretore ha respinto la petizione. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2100.–, sono state poste a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere alla convenuta fr. 2800.– per ripetibili.
D.
Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti con un appello del 16 gennaio 2004 per ottenere che il giudizio impugnato sia riformato nel senso delle domande da loro formulate nel memoriale conclusivo del 5 novembre 2003 (dichiarato tardivo dal Pretore). Nelle sue osservazioni del 25 febbraio 2004 la Comunione dei comproprietari del “AO 1” propone di respingere l'appello.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
In ordine gli appellanti si dolgono che a torto il primo giudice abbia dichiarato tardivo il loro memoriale conclusivo del 5 novembre 2003, giunto in Pretura quattro giorni (invece di cinque: art. 280 cpv. 3 CPC) prima del dibattimento finale. In realtà la questione è senza rilievo ai fini dell'attuale giudizio. Per tacere del fatto che il memoriale riprende e riproduce testualmente argomentazioni già esposte negli allegati preliminari, le richieste di giudizio coincidono con quelle della petizione, salvo abbandonare il postulato annullamento delle risoluzioni n. 3 e 5 (il che configura, se mai, desistenza). Che il memoriale sia ritenuto ammissibile o no, nelle condizioni descritte, nulla muta. Ciò premesso, giova esaminare senza indugio il contenuto dell'appello.
2.
La contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natura pecuniaria (DTF 108 II 77;
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 3
a
edizione, pag. 368, n. 1324b). Il valore litigioso è quello che l'annullamento delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Trattandosi di una contestazione sulla nomina dell'amministratore, in particolare, il valore litigioso corrisponde alla retribuzione annua di lui (sulla revoca dell'amministratore: DTF 126 III 177 consid. 1b non pubblicato). Nella fattispecie tale compenso ammonta ad almeno fr. 15
000.– (preventivo 2001 allegato al doc. 8). Per quanto riguarda i custodi, la loro rimunerazione annua è di fr. 33 078.15, ma il contratto – di durata indeterminata – può essere disdetto di tre mesi in tre mesi (doc. S). Al momento in cui è stata introdotta la petizione (11 maggio 2001), il primo termine utile di disdetta sarebbe caduto il 30 settembre 2001, di modo che il compenso litigioso va calcolato sull'arco di 11 mesi (dal 1° novembre 2000 al 30 settembre 2001). Se a ciò si aggiunge la citata mercede dell'amministratore, la causa in esame supera abbondantemente non solo il valore di fr. 8000.– a norma dell'art. 15 CPC, ma anche la soglia di fr. 30
000.– sotto il profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF).
3.
Per i combinati art. 712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (
Steinauer
, op. cit., pag. 368 n. 1319). Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.:
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 128 ad art. 712
m
CC). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 140 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
, op. cit., pag. 368 n. 1324). Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 146 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
, op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 148 ad art. 712
m
CC).
4.
In concreto il Pretore ha respinto le richieste degli attori con l'argomento che, per quanto atteneva al rinnovo del mandato di amministratore, non si ravvisavano gravi inadempienze da parte di quest'ultimo, mentre il nuovo contratto stipulato con i custodi risultava del tutto conforme alla legge e agli statuti. Gli appellanti ribadiscono quanto hanno già fatto valere davanti al primo giudice, dedicando addirittura intere pagine a contestazioni che con il memoriale conclusivo avevano abbandonato. Con il ragionamento del primo giudice essi poco o punto si confrontano, di modo che ci potrebbe interrogare sull'ammissibilità del rimedio giuridico (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv. 5). Sia come sia, e come si vedrà in appresso, in ultima analisi le censure sono destinate all'insuccesso. Non è il caso pertanto di approfondire l'ammissibilità dell'appello relativamente alle esigenze di motivazione.
5.
L'impugnazione di una delibera assembleare non ha come obiettivo una verifica di opportunità, di convenienza o di adeguatezza, non competendo al giudice sostituirsi alla volontà dei comproprietari (
Wermelinger
, La propriété par étages, Friburgo 2002, n. 202 ad art. 712
m
CC). Come detto, per essere annullata una simile risoluzione deve violare la legge o norme convenzionali che disciplinano la proprietà per piani. Nella misura in cui contestano la nomina dell'amministratore, gli appellanti non lamentano nulla del genere. All'amministratore rimproverano ripetute mancanze o ritardi nell'assolvimento dei compiti, disinformazione verso i comproprietari e negligenza nella gestione del fondo di rinnovamento per via di investimenti errati (appello, pag. 5, 6 e 10), ma non pretendono che egli sia stato designato in violazione della legge o di norme convenzionali, come ad esempio la mancanza del quorum o della maggioranza dei voti (
Meier-Hayoz/ Rey
, op. cit., n. 96 ad art. 712
q
CC). Certo, un condomino che reputi inadeguato o incapace un amministratore in carica può chiederne la revoca per gravi motivi in virtù dell'art. 712
r
CC.
Gravi motivi sono tutti quei fatti o comportamenti che incrinano e compromettono il rapporto di fiducia, al punto da rendere intollerabile una continuazione delle relazioni contrattuali (
Werme-linger
, op. cit., n. 39 ad art. 712
r
CC).
E i gravi motivi che consentono una revoca dell'amministratore giustificano, parallelamente, un mancato rinnovo al momento in cui scade il periodo di nomina. La questione è di sapere, dunque, se nella fattispecie i gravi motivi invocati dagli appellanti con riferimento all'art. 712
r
CC impedissero in concreto di rinnovare
l'amministratore nelle sue funzioni.
a)
All'amministratore gli appellanti rimproverano anzitutto ritardi e ripetute mancanze nell'assolvimento dei compiti. Citano l'attribuzione di una passerella per natante a più condomini (doc. DD), la confusione e la cattiva informazione creata attorno a lavori di ristrutturazione inerenti alla loro comproprietà (doc. EE; doc. FF), la mancata comunicazione all'assemblea delle loro lamentele circa l'operato dei custodi (doc. da GG a MM), il mancato controllo dei lavori eseguiti da questi ultimi (doc. da LLL a QQQ), la comunicazione di informazioni errate (doc. VVV, pag. 2, 3° capoverso), il mancato inserimento di trattande all'ordine del giorno (doc. NN; doc. OO), l'assenza di risposte a loro scritti, reclami e richieste (doc. da UU a ZZ; doc. da AAA a III), la tardiva trasmissione ai condomini di comunicazioni e verbali assembleari (doc. RR; doc. 3) e il mancato incasso, nel 2000, del primo contributo per attracco barca, che ha causato al Condominio un ammanco di fr. 4000.– (doc. UUU). Ora, per quanto attiene a quest'ultima doglianza, il verbale dell'assemblea (doc. 1) dà atto, all'oggetto n. 3, di una discussione sorta in merito all'interpretazione del regolamento della superficie a lago (doc. UUU), ritenuto confuso riguardo ai contributi per i posti barca. Tale discussione era poi sfociata nell'adozione – all'unanimità – di un testo sulle modalità d'incasso dei contributi, che si è voluto chiarificatore anche rispetto a decisioni precedenti. La situazione nel passato non appariva dunque chiara e al proposito non può ravvisarsi un grave sbaglio dell'amministratore.
Per quel che è dei doc. DD, EE, FF e da GG a MM, giovi rilevare che, pur risalendo al 1999 e ai primi mesi del 2000, essi non hanno impedito agli appellanti di approvare il rinnovo del mandato all'amministratore in occasione dell'assemblea ordinaria tenutasi il 21 aprile 2000 (doc. FF pag. 3 in fondo): mal si comprende quindi come quegli stessi fatti possano giustificare adesso il mancato rinnovo dell'amministratore e perché il rapporto di fiducia sarebbe venuto meno solo ora. Quanto alla circostanza di cui al doc. NN, essa ha trovato risposta nella lettera dell'amministratore del 25 maggio 2000 (doc. PP), mentre il rimprovero mosso con riferimento al doc. VVV – a prescindere dalla sua scarsa portata – non trova alcun riscontro agli atti. Circa gli altri episodi accennati dagli appellanti, essi non bastano a denotare nemmeno nel loro insieme quei gravi motivi cui si richiama l'art. 712
r
CC.
b)
Gli appellanti biasimano l'amministratore anche per la redazione del nuovo contratto per i custodi, a loro avviso deliberatamente contrario alla realtà dei fatti, fittizio e quindi illecito, come pure la asserita disinformazione messa in atto nei confronti dei condomini sulle ragioni che stanno a fondamento della loro opposizione alla ratifica del contratto. Invano si cercherebbe agli atti però un qualsiasi riscontro che confermi quest'ultima circostanza. Al contrario: il verbale dell'assemblea attesta di una “intensa discussione” sul tema, con cenno ai vari interventi (doc. 1, pag. 4 e 5), e il rapporto di gestione, allegato con altri documenti alla circolare di convocazione all'assemblea del 13 aprile 2001 (doc. 8 e doc. VVV, pag. 3), riporta le varie contestazioni formulate dagli appellanti a proposito del contratto per i custodi. Quanto al carattere illecito del medesimo, il problema sarà esaminato in appresso (richiesta di annullamento della risoluzione assembleare n. 7).
c)
Criticano poi gli appellanti la gestione del fondo di rinnovamento, definita negligente per via di investimenti errati, contrari a decisioni dell'assemblea e causa per i condomini di perdite significative. Ancora una volta tuttavia l'asserzione non trova conferma agli atti, da cui si evince anzi che le decisioni circa l'uso del fondo di rinnovamento, e quindi anche della parte da investire, sono state prese dall'assemblea dei condomini, incaricando dell'attuazione il comitato (doc. 7: verbale dell'assemblea del 5 aprile 1996, pag. 5 in fondo; doc. 6: verbale dell'assemblea del 28 marzo 1997, pag. 5 a metà). Ciò vale anche per il censurato acquisto di fondi di investimento _ (deposizione _ dell'8 maggio 2003: verbali, pag. 41 nel mezzo),
dimostratosi nel complesso redditizio rispetto ai valori di partenza, e non fonte di perdite (doc. UUUU, pag. 2). Inoltre i risultati degli investimenti figurano regolarmente esposti nel “rapporto di gestione” inviato ai condomini (doc. TTTT, ultime tre pagine). Sarebbe caso mai spettato all'assemblea, in caso di insoddisfazione, dare indicazioni per un investimento diverso, come ha sottolineato anche il Pretore con riferimento alle risultanze dell'istruttoria, con la quale gli appellanti evitano di confrontarsi. Ne segue che, in definitiva, non si scorgono gravi motivi che nella fattispecie giustifichino la mancata conferma dell'amministratore. Anche sotto questo profilo l'appello, riferito alla risoluzione assembleare n. 4, è destinato pertanto all'insuccesso.
6.
Per quanto attiene alla delibera assembleare n. 7, gli appellanti denunciano il carattere fittizio del nuovo contratto stipulato con i custodi, il quale attribuisce a _ il 95% dei ruoli e lascia al marito _ solo il compito di assisterla nei lavori pesanti, valutando il suo impegno nel rimanente 5%. Secondo gli appellanti le incombenze di quest'ultimo rappresentano, in realtà, almeno il 40% delle mansioni contrattualmente stabilite e si dolgono che il primo giudice abbia negato loro l'assunzione di una perizia atta ad accertare l'effettivo riparto dei compiti fra marito e moglie, quantunque – a loro avviso – il carattere inveritiero del contratto emerga già dagli atti. Tale affermazione non può essere condivisa. Certo, essi elencano invero tutta una serie di lavori manuali che _ eseguirebbe personalmente (appello, pag. 7 in fondo). Per dimostrare il loro assunto, però, essi si fondano solo sul presunto valore delle prestazioni eseguite, tralasciando qualsiasi riferimento al dispendio orario complessivo. Per di più gli atti sono poco espliciti: dimostrano se mai chi fa che cosa, ma non quale sia la proporzione del lavoro svolto dall'una e quale la proporzione assicurata dall'altro (deposizione di _: verbali, pag. 12; deposizione di _: verbali, pag. 15 seg.; deposizione di _: verbali, pag. 21 in fondo; deposizione di _: verbali, pag. 44: deposizione di _: verbali, pag. 50 in fondo). Anzi, sul ruolo dei coniugi il testimone _ ha finanche confermato la chiave di riparto litigiosa (verbali, pag. 46 in basso). Non si ravvisano dunque gli estremi per concludere che il nuovo contratto di custode sia un'operazione illecita, la quale giustifichi l'annullamento della delibera assembleare. Anche su questo punto l'appello si rivela pertanto destituito di consistenza.
7.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderanno alla controparte un'equa indennità a titolo di ripetibili.