# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ff42f4f4-f260-5f85-b3d9-649159140eec
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 1998
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto
A.
Con esecuzione in via di pignoramento n. _ l’arch. _procede contro _ per l’incasso di fr. 56’496.35 oltre accessori. Nell’ambito di questa esecuzione il 13 giugno 1996 l’UEF di _ ha proceduto al pignoramento a favore di _ dei fondi n. _ _, intestate all’escusso.
B.
Con esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. _, procede contro _ per l’incasso di fr. 607’943.25 oltre accessori, credito garantito da cartella ipotecaria a favore del portatore di nominali fr. 600’000.-- gravante in primo rango le particelle n. _
C.
A seguito della domanda di vendita 13/ 21 novembre 1995 di _ relativa alle particelle n. _ RFD _, l’UEF ha fissato l’incanto per il 21 novembre 1996, con l’indicazione di un valore di stima peritale di complessivi fr. 1’594’050.--, incanto poi annullato a seguito di reclamo contro l’allestimento dell’elenco oneri relativo a tali fondi depositato il 18 ottobre 1996. Il 9 settembre 1997 è stato nuovamente depositato siffatto elenco oneri rettificato.
D.
Con scritto 8 ottobre 1997 _ ha presentato due offerte di vendita formulate dalla _, per conto di terzi, la prima relativa alle particelle n. _ e(con diritto di servitù d’uso a carico della part. n. _ e a favore separatamente delle part. n. _ per un prezzo complessivo di fr. 742’200.--, la seconda limitata alle part. n. _ (con diritto di servitù d’uso a carico della part. n. _ e a favore separatamente delle part. n._ e _) per un prezzo complessivo di fr. 428’000.--, con l’invito all’UEF di comunicarle ai creditori e con l’indicazione che le loro eventuali offerte avrebbero dovuto essere superiori del 2% almeno.
E.
Mediante circolare 10 ottobre 1997 l’UEF ha sottoposto a tutti i creditori ammessi nell’elenco oneri 18 ottobre 1996/ 9 settembre 1997 lo scritto 8 ottobre 1997 _, specificando in particolare che se nessun creditore si fosse opposto per iscritto all’offerta formulata dalla _ entro il 30 ottobre 1997, l’UEF avrebbe autorizzato l’escusso a vendere i fondi a trattative private “così come indicato nella lettera allegata”, “al prezzo globale di fr. 742’200.-- lordi pari a fr. 702’700.-- netti”, e che ai creditori era riservata la facoltà di presentare entro lo stesso termine offerte d’acquisto superiori.
F.
Con fax del 17 ottobre 1997 la _ ha reso noto di disporre ancora soltanto della seconda offerta (limitata alle particelle n. _, con servitù d’uso sulla part. n. _, nel frattempo essendo stata ritirata la prima.
G.
Con scritto 31 ottobre 1997 l’UEF ha comunicato a _ che la vendita a trattative private da lui prospettata non era possibile per mancanza dei presupposti dell’art. 130 LEF, in particolare per l’opposizione di alcuni creditori interessati alla procedura, nonché per il ritiro dell’offerta di acquisto “dell’intero fondo”, e che pertanto avrebbe proceduto alla pubblicazione della vendita delle stesse ai pubblici incanti; l’UEF ha inoltre reso noto che a seguito della relativa domanda di realizzazione da parte _ anche la particella n. _ RFD _ sarebbe stata messa all’incanto.
H.
Con atto di ricorso 12 novembre 1997 _ contesta la decisione dell’UEF, chiedendo che gli sia conferita l’autorizzazione a procedere alla prospettata vendita mediante trattative private delle part. n. _ e _ RFD _ come all’offerta II della _, che sia ordinata la momentanea sospensione della procedura di incanto relativa ai mappali n. _, e _ “in considerazione che la vendita a trattative private promette un più celere e proficuo esito di realizzo”, che venga accertato “che i creditori pignoratizi di secondo e successivo rango non possono richiedere la realizzazione del pegno immobiliare quando l’offerta d’acquisto in merito al pegno da realizzare non supera l’importo della pretesa a garanzia della quale è stato costituito un diritto di pegno di rango preminente” e che infine venga accertato “che la richiesta di realizzazione del creditore pignoratizio arch. _ relativa al fondo mapp. n. _ RFD _ è priva di oggetto atteso che il pegno da realizzare manifestamente non offre sufficiente copertura in favore del creditore pignoratizio procedente”.
A sostegno delle proprie richieste il ricorrente afferma in sostanza:
- che il valore di mercato dei fondi mapp. n. _, _, RFD _ “può essere valutato in massimo fr. 700’000.--_;
- che “la richiesta d’acquisto non vincolante del potenziale acquirente relativa all’offerta II per un valore complessivo di fr. 428’000.-- è oltremodo vantaggiosa tenuto conto che tale prezzo verrebbe corrisposto per ca. la metà della superficie complessiva dei fondi”;
- che “tale prezzo - ottenibile solo con la vendita a trattative private - corrisponde al miglior realizzo dei fondi costituiti in pegno tenuto conto del fatto che viene alienato solo circa la metà del substrato esecutivo e che la transazione può essere effettuata immediatamente”;
- che “la realizzazione successiva del residuo dell’oggetto costituito a pegno presenta in ogni caso un rischio di perdita estremamente modesto rispetto alla realizzazione complessiva del pegno in via di incanto atteso che quest’ultima variante condurrebbe con una probabilità prossima alla certezza ad un ricavo nettamente inferiore”;
- che “alla luce di questi elementi il rifiuto di concedere l’autorizzazione ad una vendita a trattative private è da considerare irresponsabile”;
- che “ad ogni modo con il ricavo della realizzazione sarà possibile solo una tacitazione parziale dei creditori (...)” e meglio la tacitazione completa dell’ente pubblico garantito da ipoteca legale (credito di fr. 25’060.90 oltre interessi) e la tacitazione parziale del creditore pignoratizio di primo rango (credito di ca. fr. 800’000.--);
- che “il rifiuto all’autorizzazione ad una vendita mediante trattative private è stato formulato unicamente da parte di quei creditori i quali (...) devono partire dal presupposto che le loro rispettive pretese non saranno coperte dall’eventuale ricavo di realizzo del pegno immobiliare” e che “il loro rifiuto ha perciò quale unico scopo quello di danneggiare i creditori di rango a loro precedente i quali potrebbero essere tacitati (...)”;
- che inoltre “gli alti oneri derivanti dagli interessi ipotecari correnti per i fondi costituiti in pegno sono da equiparare ai costi di manutenzione e deposito” e quindi l’escusso sarebbe “legittimato a una vendita mediante trattative private conformemente all’art. _ cpv.4 LEF che fa riferimento alla disposizione di cui all’art. 124 cpv.2 LEF”;
- che infine, riguardo al fondo mapp. n._ RFD _ la domanda di vendita formulata _. _ respinta, in quanto il fondo “ha un onere ipotecario in primo rango pari a Fr. 900’000.-- in forma di una cartella ipotecaria al portatore in proprietà del _, _ ”, il creditore pignoratizio non ha chiesto la vendita, “alla luce dell’attuale situazione di mercato” il valore del fondo è stimabile “al massimo in Fr. 550’000.--” e pertanto “il pegno in questione non offre sufficiente copertura per la sua (di _) pretesa”.
.
I.
Delle osservazioni delle altre parti si dirà, se necessario, in seguito.

## Considerations

Considerando
in diritto
:
1.
a)
Giusta l’art. _ cpv. 1 primo periodo LEF, il creditore può chiedere la realizzazione di un pegno immobiliare non prima di sei mesi né più tardi di due anni dalla notificazione del precetto esecutivo. Se è stata fatta opposizione i termini rimangono sospesi tra il giorno in cui fu promossa l’azione (rispettivamente l’istanza di rigetto, cfr. _ / Gasser, Grundriss des  Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, §33 n.16, p. 267) e quello della sua definitiva definizione giudiziale (art. 154 cpv. 1 secondo periodo LEF). Secondo l’art. 133 cpv. 1 LEF, applicabile all’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, i fondi sono realizzati ai pubblici incanti non prima di un mese né più tardi di tre mesi dal giorno di ricevimento della domanda di realizzazione. Per il secondo capoverso della stessa norma, che riprende l’abrogato art. 26 RFF, su istanza del debitore e con l’accordo esplicito di tutti i creditori pignoratizi e pignoranti si può procedere alla realizzazione anche prima che un creditore sia legittimato a richiederla.
b)
Per i combinati art. 143b e 156 cpv. 1 LEF, la realizzazione di beni immobili può essere attuata nella forma della vendita a trattative private in luogo dell’incanto se sono dati
cumulativamente
i seguenti presupposti:
- tutti gli interessati vi acconsentono (art. 143b cpv.1 prima proposizione LEF);
- il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima (art. 143b cpv.1 seconda proposizione LEF);
- l’elenco oneri relativo al fondo da realizzare è cresciuto in giudicato (cfr. 143b cpv. 2 LEF).
Interessati nel senso di questa norma, dei quali è necessario raccogliere il consenso, sono tutti coloro ai quali dall’adozione della forma di realizzazione per trattative private in luogo di quella per pubblici incanti potrebbe derivare un pregiudizio, e dunque oltre al debitore, anche e soprattutto - al contrario di quanto ritiene il ricorrente - i creditori pignoratizi i cui crediti non sono coperti dal prezzo offerto (di regola dunque quelli dei ranghi successivi) nonché i creditori pignoranti (cfr. Amonn/ Gasser, op.cit., §28 n.69 p. 244; Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4.ed., Vol.I , Zurigo 1997, n.8 ad art. 143b LEF). Va tuttavia ricordato che quand’anche si realizzassero tutte le condizioni sopra menzionate rientra nel potere di apprezzamento dell’organo esecutivo decidere se procedere in concreto alla vendita a trattative private, atteso che in tal caso la sua decisione è suscettibile di essere impugnata con ricorso all’autorità di vigilanza (art. 17 cpv. 1
in fine
LEF; cfr. Amonn/ Gasser, op.cit., §28 n.68, p. 244).
2.
In concreto relativamente alle part. n._, _, e _ la domanda di vendita è stata formulata il 13/21 novembre 1995 dalla creditrice pignoratizia di primo grado _, iscritta a elenco oneri sub cifra 2., dopo un credito garantito da ipoteca legale a favore del Comune _di complessivi fr. 25’060.90. Le offerte d’acquisto presentate l’8 ottobre 1997 dalla _, per il tramite dell’escusso, ammontano a fr. 742’200.-- per le particelle n. _, e _ rispettivamente a fr. 428’000.-- per le particelle n._ e _. Nell’agosto 1996 il valore dei quattro fondi era stimato in complessivi fr. 1’594’050.--
(fr. 400’000.-- la part. n._, fr. 312’200.-- la part. n. _, fr. 312’200.-- la part.
_ e fr. 569’650.-- la part. n. _).
Dagli atti risulta che alla vendita a trattative private proposta dalla _ si sono opposti _, (creditore pignoratizio di secondo, quarto e quinto grado, con scritto 27 ottobre 1997), _, (creditore pignoratizio di terzo grado, con scritto 21 ottobre 1997), la Società _, (creditore pignoratizio di sesto e settimo grado, con scritto 14 ottobre 1997), la F.lli _ (creditore al beneficio di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori iscritto a elenco oneri sub cifra 3, con scritto 27 ottobre 1997), nonché _, _ (creditore pignorante, con scritto 21 ottobre 1997). In particolare la _ ha comunicato di rifiutare _ vom 10. Oktober 1997 (...), da (...) die Höhe des Verkaufpreises nicht angemessen erscheint”.
Alla luce di siffatte circostanze, la decisione dell’UEF di non autorizzare la vendita a trattative private di parte dei fondi oggetto del pegno così come prospettata dal ricorrente non solo non costituisce errore di apprezzamento, ma rappresenta atto dovuto, atteso che in concreto fa palesemente difetto il consenso di
tutti
gli interessati di cui all’art. 143b cpv. 1 LEF, condizione imprescindibile per procedere alla vendita a trattative private di fondi nell’ambito di un’esecuzione speciale (sia essa in via di realizzazione del pegno - come è il caso - o in via ordinaria di pignoramento, a differenza di quanto avviene nella procedura fallimentare, cfr. art. 256 cpv.1 LEF; Amonn/ Gasser, op.cit., §47 n.24, p.381).
Al proposito non giova al ricorrente neppure il richiamo ai combinati art. _ cpv.4 e 124 cpv. 2 LEF - che per altro si riferiscono alla realizzazione di beni mobili e crediti (cfr. Titolo marginale dell’art. 122 LEF) - dai quali sembra voler dedurre un suo diritto a pretendere la vendita a trattative private, equiparando “gli alti oneri derivanti dagli interessi ipotecari correnti per i fondi costituiti in pegno” ai costi di manutenzione e deposito di cui all’art. 124 cpv. 2 LEF. A prescindere dal fatto che l’accumulo di interessi ipotecari non influisce sul valore del fondo costituito in pegno (e dunque sul substrato esecutivo che la norma citata si prefigge di conservare, cfr. Amonn/ Gasser, §27 n.9, p.216), bensì soltanto sulla posizione debitoria dell’escusso, da tempo il Tribunale federale ha escluso la possibilità di procedere alla realizzazione anticipata di fondi per rischio di rapido deprezzamento (cosiddetto “Notverkauf”) nella procedura di pignoramento e in quella di realizzazione del pegno (DTF 107 III 127 cons.3 ; Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann, op.cit., n. 6 ad art. 124 LEF; Amonn/ Gasser, op. cit., § 27 n.9, p. 216). La preoccupazione del ricorrente va ad ogni modo relativizzata, avendo l’UEF nelle more della procedura ricorsuale già fissato l’incanto per il prossimo 2 marzo 1998.
3.
Il ricorrente si oppone infine anche alla messa all’incanto della part. _, asserendo che non sarebbe stata formulata alcuna richiesta di realizzazione da parte dell’unica creditrice pignoratizia e che quella formulata _ dovrebbe essere respinta “in forza di quanto disposto dall’art. 126 cpv. 1 LEF, considerato che in modo manifesto la pretesa fatta valere non potrà essere coperta dal ricavo della realizzazione e pertanto (_.) non può essere toccato dal risultato della procedura.
a)
Per l’art. 116 cpv.1 LEF il creditore può domandare la realizzazione dei fondi pignorati non prima di sei mesi né più tardi di due anni dal pignoramento. Tale diritto compete a
ogni
creditore che partecipi in via definitiva al pignoramento - indipendentemente dalle proprie prospettive reali di soddisfacimento - e l’organo esecutivo è tenuto a dare seguito a una valida domanda di vendita procedendo alla realizzazione (cfr. Amonn/ Gasser, op. cit., §26 n.3 p.10 e n.13, p. 212).
b)
In concreto _ è creditore procedente nei confronti del ricorrente in via ordinaria di pignoramento (esecuzione n. _). In suo favore sono stati pignorati in via definitiva i fondi intestati all’escusso, tra i quali anche la part. n. _ RFD _ (verbale di pignoramento 13 giugno 1996) ed egli ne ha chiesto la vendita con atto 21 ottobre 1997, dunque nei termini temporali dell’art. 116 LEF. In tali circostanze la domanda di vendita _. _ è pienamente legittima e l’UEF è tenuto _ a darvi seguito, come del resto ha dichiarato di voler fare. Anche su questo punto il ricorso si rivela pertanto infondato.
Per completezza va infine osservato che il 13 gennaio 1998, nelle more della presente procedura, anche il creditore pignoratizio di primo grado _, ha presentato domanda di realizzazione del fondo.
4.
Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art. 124 ss., 143b, 155 ss. LEF