# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0b6700b6-5b8b-49f4-9343-66d8e13ab80c
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt:
A.
A.B._ war bis im Jahr 2014 Geschäftsführer und Inhaber (100 %) der C._ AG. Die
C._ AG erwarb mit Kaufvertrag vom 24. Juni 2011 die Parzelle Nr. xx GB D._ für
Fr. 1'600’000.-- und parzellierte diese mit Mutation Nr. xy vom 24. Juni 2013 in Parzelle Nr. xx
(X._strasse 20) und Parzelle Nr. xz (X._strasse 22) ab. Im gleichen Jahr wurde die Par-
zelle Nr. xz mit einem Mehrfamilienhaus überbaut und es wurde Stockwerkeigentum begründet
(Sxxx, Sxxy, Sxxz und Sxyz). Am 5. August 2013 veräusserte die C._ AG zwei der vier
Stockwerkeigentumswohnungen an der X._strasse 22 an A.B._ für insgesamt
Fr. 800'000.-- (Nrn. Sxxx und Sxxy, total 469/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. xz GB
D._).
Mit Kaufvertrag vom 27. März 2012 erwarb die C._ AG die überbauten Parzellen Nr. xa und
Nr. xb GB E._ (Y._weg 5 und 7) für Fr. 1'600'000.--.
Mit Vertrag vom 7. Oktober 2014 verkaufte A.B._ sämtliche Inhaberaktien der C._ AG an
F._ für Fr. 2'000'000.--. Im folgenden Jahr eröffnete die Steuerverwaltung ein Nachsteuer-
verfahren, weil der Verdacht bestand, dass die beiden Wohnungen unterpreislich an den Pflich-
tigen verkauft wurden.
Mit Veranlagungsverfügung vom 27. Januar 2017 wurde der steuerbare Grundstückgewinn,
welcher aus dem Aktienverkauf resultierte, gemäss Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar
2017 auf Fr. 1'158'322.-- und der Steuerbetrag auf Fr. 409'974.-- festgesetzt. Der Veräusse-
rungspreis wurde mit Fr. 5'815'329.-- und die Gestehungskosten mit insgesamt Fr. 4'657'006.25
beziffert.
B.
Der Vertreter der Pflichtigen erhob mit Schreiben vom 28. Februar 2017 Einsprache und be-
gehrte, (1) die Gestehungskosten seien den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen und ent-
sprechend zu korrigieren, (2) der Veräusserungspreis der Aktien sei per Verkaufstermin zu er-
mitteln und entsprechend anzupassen, (3) der Zuschlag für die kurze Haltedauer sei entspre-
chend anzupassen, (4) die Grundstückgewinnsteuer sei entsprechend anzupassen. Zur Be-
gründung führte er im Wesentlichen aus, die Gestehungskosten der Liegenschaften
X._strasse 20 und 22 seien höher festzusetzen und der Veräusserungserlös aller vier Lie-
genschaften sei per Kauftermin 7. Oktober 2014 zu berechnen statt per Jahresende. Gemäss
den Buchhaltungsauszügen würden die Gestehungskosten aller Liegenschaften zusammen
Fr. 5'069'370.87 und der Veräusserungserlös insgesamt Fr. 5'714'240.-- betragen. Der Zu-
schlag für die kurze Besitzdauer von 41.58 % sei grundsätzlich korrekt, sei aber auf einer
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 161'217.25 aufzurechnen. Entsprechend sei die Grundstück-
gewinnsteuer auf Fr. 228'251.40 festzulegen. Die Ausführungen im Revisionsbericht Nr. zzz
würden bestritten, wo nicht explizit bestätigt.
Mit Einspracheentscheid vom 22. November 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache
ab. Sie habe die geltend gemachten Gestehungskosten und den Veräusserungspreis erneut
überprüft und sei zum Schluss gekommen, dass die Angaben gemäss Revisionsbericht Nr. xzz
korrekt sind. Zur weiteren Begründung verwies sie auf Teile des Revisionsberichts.
Seite 3
C.
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2019 erhebt der Vertreter der Pflichtigen Rekurs und bean-
tragt, die Frist zur Einreichung der Rechtsbegehren und die damit verbundene Begründung bis
am 30. Juni 2020 zu erstrecken, damit sämtliche Beweismittel beigebracht werden könnten.
Am 20. Dezember 2019 wies das Steuergericht den Vertreter der Pflichtigen schriftlich darauf-
hin, dass das Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft keine Fristerstreckung zur Rekurs-
begründung vorsehe und es deshalb unerlässlich sei, innert der 30-tägigen Rekursfrist einen
begründeten und mit Beweismitteln versehenen Rekurs beim Gericht einzureichen, andernfalls
nicht auf den Rekurs eingetreten werden könne.
Mit Rekurseingabe vom 27. Dezember 2019 beantragt der Vertreter der Pflichtigen analog der
Einsprache vom 28. Februar 2017, (1) die Gestehungskosten seien den tatsächlichen Gege-
benheiten anzupassen und entsprechend zu korrigieren, (2) der Veräusserungspreis der Aktien
sei per Verkaufstermin zu ermitteln und entsprechend anzupassen, (3) der Zuschlag für die kur-
ze Haltedauer sei entsprechend anzupassen, (4) die Grundstückgewinnsteuer sei entsprechend
anzupassen. Einleitend hält er fest, dass ein erheblicher Verfahrensnachteil vorliege, wenn die
Steuerverwaltung zwei Jahre und neun Monate Zeit habe, um die Einsprache zu behandeln,
dem Pflichtigen jedoch nur 30 Tage blieben, um einen begründeten Rekurs einzureichen. Wo
nicht explizit bestätigt, würden die Ausführungen im Revisionsbericht Nr. zzz und im Ein-
spracheentscheid vom 22. November 2019 bestritten. Für die weitere Begründung könnte auf
die Einsprache vom 28. Februar 2017 verwiesen werden.
Mit Vernehmlassung vom 20. Februar 2020 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des
Rekurses. Zur Begründung verweist sie grundsätzlich auf die Ausführungen im Einspracheent-
scheid. Ergänzend führt sie aus, ein Vergleich der geltend gemachten Gestehungskosten von
Fr. 5'069'370.-- mit den von der Steuerverwaltung errechneten Gestehungskosten von
Fr. 4'657'707.-- führe zu einer Differenz von Fr. 412'363.--. Die Vermutung liege nahe, dass die
Rekurrenten die Gestehungskosten der bereits verkauften Wohnungen auch mitberücksichtigt
hätten, obwohl diese zum Zeitpunkt des Aktienverkaufs im Jahr 2014 nicht mehr Bestandteil der
C._ AG gewesen seien. Ausgangspunkt der Berechnung des Erwerbspreises der Liegen-
schaft X._strasse 20 bilde das Kontoblatt 1600 mit einem Schlussbestand von
Fr. 1'677'006.-- per Ende 2014. Darin sei jedoch die Mutation bzw. die Aufteilung in zwei Parzel-
len unberücksichtigt geblieben. In der Folge seien vier Wohnungen auf der neu gebildeten Par-
zelle Nr. xz GB D._ (X._strasse 22) erstellt worden. Weil zwei der Wohnungen
(469/1000 Miteigentum) verkauft worden seien, könne lediglich die im Eigentum der C._ AG
verbleibende Quote von 531/1000 als Erwerbspreis qualifizieren. Dasselbe gelte für die werter-
höhenden Aufwendungen: Bei der Liegenschaft X._strasse 22 dürften lediglich 531/1000
der Baukosten berücksichtigt werden. Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sei nach
dem Gesagten nicht zu beanstanden.
Anlässlich der heutigen Verhandlung hält die Steuerverwaltung an ihrem Antrag auf Abweisung
des Rekurses fest. Die Vertreter der Rekurrenten ändern ihr Rechtsbegehren dahingehend, als
sie die Festlegung des Verkaufserlöses auf Fr. 5'815'329.-- nicht mehr bestreiten. Im Übrigen
halten sie an ihren Begehren fest.
Seite 4

## Considerations

Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und
Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses
zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im
vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer des Steuerge-
richts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt
sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten.
2.
2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An-
teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der
Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermeh-
rende Aufwendungen) übersteigt.
Der Veräusserung gleichgestellt sind Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt
wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (§ 72 Abs. 2 lit. a StG). Unter einer solchen wirt-
schaftlichen Handänderungen ist insbesondere die Übertragung von Mehrheitsbeteiligungen an
Immobiliengesellschaften zu verstehen (ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 StHG N 34).
2.2. Vorab ist festzuhalten, dass vorliegend unbestritten ist, dass durch den Verkauf sämtlicher
Aktien der C._ AG eine wirtschaftliche Handänderung i.S.v. § 72 Abs. 2 lit. a StG vorliegt.
Zudem sind sich die Parteien in der Höhe des Verkaufserlöses von Fr. 5'815'329.-- und den
Gestehungskosten für die Wohnungen am Y._weg 5 und 7 von Fr. 1'622'010.-- einig. Eben-
so unbestritten sind die Verkaufsunkosten. Streitig ist einzig, ob die Gestehungskosten der Lie-
genschaften an der X._strasse 20 und 22 zu Recht auf insgesamt Fr. 2'959'860.-- festgelegt
wurden. Fraglich ist insbesondere, mit welchem Wert die beim Verkauf der Aktien der C._
AG in der Gesellschaft verbliebenen zwei Stockwerkeigentumswohnungen an der
X._strasse 22 zu berücksichtigen sind.
2.3. Zunächst ist auf den Erwerbspreis der Liegenschaften an der X._strasse 20 und 22
einzugehen. Die Steuerverwaltung geht im Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar 2017 bei
der Berechnung des Erwerbspreises der X._strasse 20 vom Schlussbestand des Kon-
tos 1600 (Wohn- / Geschäftshaus, D._) von Fr. 1'677'006.-- aus. Davon sei jedoch der
Landpreis der Parzelle Nr. xz (X._strasse 22) abzuziehen. Dieser betrage bei Berücksichti-
gung einer Fläche von 595 m2 und einem Bodenpreis von Fr. 484.-- pro Quadratmeter
Fr. 287'980.--. Daraus resultiere ein Erwerbspreis der X._strasse 20 in Höhe von
Fr. 1'389'026.--. Bei der Festlegung des Erwerbspreises der X._strasse 22 sei zu berück-
sichtigen, dass zwei der vier Wohnungen im Jahr 2013 an den Rekurrenten verkauft worden
seien. Der Anteil der vom Rekurrenten gekauften Wohnungen betrage 469/1000 womit der
Restbesitz 531/1000 betrage. Damit liege der Erwerbspreis der X._strasse 22 bei
Fr. 152'917.-- (531 / 1000 x Fr. 287'980.--).
Seite 5
Diese Berechnung der Steuerverwaltung ist nachvollziehbar. Was die Vertreter der Rekurrenten
dagegen einwenden, vermag zu keiner anderen Beurteilung führen: Sie beantragen, dass ein
Erwerbspreis für die beiden Parzellen (X._strasse 20 und 22) in Höhe von Fr. 1'677'005.80
zu berücksichtigen sei. Sie beziehen sich demgemäss ebenfalls auf den Schlussbestand des
Kontos 1600 (Wohn- / Geschäftshaus, D._). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass bei die-
sem Betrag die vom Rekurrenten gekauften zwei Wohnungen mit inbegriffen sind. Diese befan-
den sich jedoch im Zeitpunkt der wirtschaftlichen Handänderung nicht mehr im Eigentum der
C._ AG, weshalb die Steuerverwaltung zu Recht die obenstehende Berechnung vorge-
nommen hat.
2.4. Des Weiteren ist die Höhe der wertvermehrenden Aufwendungen zu beurteilen. Die Steu-
erverwaltung stellt im Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar 2017 fest, dass auf das Konto
1602 (Sanierung / Umbau D._) Baukosten der X._strasse 20 und 22 von insgesamt
Fr. 2'495'219.-- verbucht worden seien. Dieses Vorgehen sei nicht korrekt. Für die
X._strasse 20 hätte ein separates Konto eröffnet werden müssen. Aufgrund der Bauabrech-
nung weist die Steuerverwaltung Fr. 198'198.-- an werterhöhenden Aufwendungen der
X._strasse 20 zu. Der Rest falle auf die X._strasse 22, wobei wiederum lediglich der
noch in der C._ AG verbliebene Anteil (531/1000) berücksichtigt werden könne. Demnach
resultierten werterhöhende Aufwendungen von Fr. 1'219'718.-- für die X._strasse 22 (531 /
1000 x Fr. 2'297'021.--), was insgesamt für die X._strasse 20 und 22 zusammen einen Be-
trag von Fr. 1'417'916.-- ergebe.
Diese Berechnung ist schlüssig und nicht zu beanstanden. Die Vertreter der Rekurrenten bean-
tragen die Berücksichtigung von werterhöhenden Aufwendungen in Höhe von Fr. 1'695'219.--
für die X._strasse 20 und 22. Dabei beziehen sie sich auf die insgesamt verbuchten Beträge
auf den Konten 1600.00 (Umbau Schulstr. 20) sowie 1602 (Sanierung / Umbau D._). Dabei
ist jedoch zu beachten, dass per 11. Oktober 2013 auf dem Konto 1602 ein Betrag in der Höhe
von Fr. 800'000.-- als Minusposten verbucht worden ist. Die Buchungen lauten «lic. iur. G._,
Kauf Wohnung A.B._ » und «Gebühren Verkauf Wohnung». Auf diese Weise wurde demzu-
folge der Verkauf der beiden Wohnungen an den Rekurrenten verbucht.
2.5. Anlässlich der heutigen Verhandlung stellen sich die Vertreter der Rekurrenten auf den
Standpunkt, die Steuerverwaltung habe bei der ersten Transaktion − beim Verkauf der zwei
Wohnungen an den Rekurrenten − für die an den Rekurrenten verkauften Wohnungen lediglich
Fr. 800'000.-- an Gestehungskosten anerkannt. Was beim Verkauf der Wohnungen an den Re-
kurrenten nicht als Gestehungskosten zum Abzug zugelassen worden sei, müsse bei der vor-
liegenden wirtschaftlichen Handänderung zum Abzug zugelassen werden. Diesem Vorbringen
ist jedoch entgegenzuhalten, dass die zwei Wohnungen zwar für Fr. 800'000.-- an den Rekur-
renten verkauft worden sind. Allerdings wurde von der Steuerverwaltung festgestellt, dass die-
ser Verkauf unterpreislich erfolgt ist; der Verkehrswert dieser beiden Wohnungen wurde auf
Fr. 1'131'227.-- festgelegt (vgl. Revisionsbericht Nr. yyy vom 17. Januar 2017). Daraus resultier-
te eine verdeckte Gewinnausschüttung in Höhe von Fr. 331'227.--. Die Vertreter der Rekurren-
ten monieren, dieser Gewinn in Höhe von Fr. 331'227.-- sei bereits mit der Ertragssteuer be-
steuert worden. Es könne nun nicht zwei Mal auf dem gleichen Substrat eine Steuer erhoben
werden. Dagegen ist allerdings einzuwenden, dass die beiden Verfahren voneinander abzu-
grenzen sind. Beim Verkauf der beiden Wohnungen an den Rekurrenten ging es im Wesentli-
Seite 6
chen darum, dass diese unterpreislich veräussert wurden. Die Steuerverwaltung stellte fest,
dass die beiden Wohnungen zusammen einen Verkehrswert von Fr. 1'131'227.-- haben. Da der
vom Rekurrenten zu bezahlende Kaufpreis lediglich Fr. 800'000.-- betrug, wurde die Differenz,
Fr. 331'227.--, sowohl bei der C._ AG beim Reingewinn als auch bei den Rekurrenten als
Ertrag aus qualifizierter Beteiligung aufgerechnet.
Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass aus dem Verkauf der zwei Stockwerkeigentums-
wohnungen an den Rekurrenten für die C._ AG ein steuerrechtlicher Verlust resultierte,
womit keine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen war (vgl. Revisionsbericht Nr. yyz vom
17. Januar 2017). Dabei ging die Steuerverwaltung von einem Veräusserungspreis von
Fr. 1'131'228.-- aus (Kaufpreis von Fr. 800'000.-- plus verdeckte Gewinnausschüttung von
Fr. 331'227.--). Der Erwerbspreis belief sich analog der Berechnung für den Erwerbspreis an-
lässlich des Verkaufs der Aktien (siehe oben E. 2.3) auf Fr. 135'063.-- (469 / 1000 x
Fr. 287'980.--). Werden nun die von der Steuerverwaltung insgesamt berücksichtigen Erwerbs-
preise der X._strasse 20 und 22 zusammengerechnet resultiert exakt ein Betrag von
Fr. 1'677'006.-- (Fr. 1'389'026.-- + Fr. 152'917.-- + Fr. 135’063.--), welchen die Vertreter der
Rekurrenten zum Abzug begehren. Beim vorliegenden Verkauf kann der Erwerbspreis für die
bereits an den Rekurrenten verkauften Liegenschaften allerdings nicht berücksichtigt werden.
Wie soeben aufgezeigt, ist dieser bereits bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer
anlässlich des Verkaufs an den Rekurrenten berücksichtigt worden.
Bei den werterhöhenden Aufwendungen verhält es sich analog. Im Rahmen der ersten Han-
dänderung betreffend den Verkauf der zwei Wohnungen an den Rekurrenten wurden
Fr. 1'077'303.-- an Gestehungskosten anerkannt (vgl. Revisionsbericht Nr. yyz vom 17. Januar
2017). Die Steuerverwaltung ging von insgesamt Fr. 2'297'021.-- Baukosten aus, wobei sie
469/1000 diesen beiden Wohnungen zuwies. Anlässlich der vorliegend strittigen Handänderung
geht die Steuerverwaltung sodann von werterhöhenden Aufwendungen von Fr. 198'198.--
(X._strasse 20) sowie Fr. 1'219'718.-- (X._strasse 22; verbleibende Wohnungen) aus. Im
Gesamten sind somit Fr. 2'495'219.-- an Gestehungskosten berücksichtigt worden. Dies ent-
spricht dem Betrag der insgesamt auf den Konten 1600.00 (Umbau X._strasse 20) und
1602 (Sanierung / Umbau D._) als Baukosten verbucht wurde.
2.6. Nach dem Ausgeführten ist die von der Steuerverwaltung vorgenommene Berechnung der
Gestehungskosten nicht zu beanstanden, womit sich der Rekurs als unbegründet erweist und
abzuweisen ist.
3.
3.1. Gemäss § 125 Abs. 2 StG stehen dem Steuergericht die gleichen Befugnisse zu wie den
Einschätzungsbehörden. Das Steuergericht kann seine Untersuchungs- und Beweismassnah-
men auf andere Punkte − also solche, die nicht umstritten sind − der Einschätzung ausdehnen,
wenn nach den Akten Grund zur Annahme besteht, dass die Einschätzung unrichtig ist (§ 126
Abs. 1 und 2 StG). Das Steuergericht ist demnach nicht an die Parteibegehren gebunden
(§ 126 Abs. 4 StG). Aufgrund von § 130 StG in Verbindung mit § 18 Abs. 2 des Gesetzes vom
16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro-
zessordnung, VPO; SGS 271) darf eine Änderung der Veranlagung zu Ungunsten der steuer-
pflichtigen Person bzw. eine Höherschätzung jedoch nur erfolgen, wenn der steuerpflichtigen
Seite 7
Person die beabsichtigte Änderung zur Kenntnis gebracht und ihr Gelegenheit zur Vernehmlas-
sung eingeräumt wurde.
3.2. Anlässlich der heutigen Sitzung wurde den Vertretern der Rekurrenten vom Präsidenten
des Steuergerichts mitgeteilt, dass die Möglichkeit einer reformatio in peius, d.h. einer Ände-
rung des Einspracheentscheids zu Ungunsten der Rekurrenten bestehe, dergestalt, dass beim
Aktienkaufpreis die vertraglich überbundene Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer
zusätzlich zu berücksichtigen sei. Gleichzeitig wurde ihnen die Rückzugsmöglichkeit eröffnet.
Die Vertreter der Rekurrenten hielten indessen an der heutigen Verhandlung ausdrücklich fest,
dass die Rekurrenten von ihrem Rückzugsrecht keinen Gebrauch machen und weiterhin an
ihren Anträgen festhalten würden.
3.3. Das Gericht stellt fest, dass die Parteien gemäss Ziffer 9 des Kaufvertrags über sämtliche
Aktien der C._ AG vom 7. Oktober 2014 vereinbart haben, dass sämtliche aus dem Verkauf
der Aktien anfallenden Steuern und Abgaben, insbesondere Handänderungs- und Grundstück-
gewinnsteuern, vom Käufer getragen werden. Der Kaufpreis betrug gemäss Ziffer 3 dieses
Kaufvertrags Fr. 2'000'000.--. Die Steuerverwaltung ging im Revisionsbericht Nr. xzz vom
17. Januar 2017 dementsprechend ebenfalls davon aus, der Aktienkaufpreis betrage
Fr. 2'000'000.-- (vgl. Ziffer 1.2.1.2. und 1.3.1.1 dieses Revisionsberichts).
Nach § 76 Abs. 1 StG gilt als Veräusserungserlös der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren
Leistungen des Erwerbers. Schuldner der Grundstückgewinnsteuer ist der Veräusserer (§ 74
Abs. 1 StG). Die Handänderungssteuer beträgt für Veräusserer und Erwerber je 1,25 % des
Kaufpreises (§ 84 Abs. 1 StG). Aus dem Wortlaut des Aktienkaufvertrags geht klar hervor, dass
der Käufer alle anfallenden Steuern und Abgaben, insbesondere die Handänderungs- und
Grundstückgewinnsteuern, zu tragen hat. Der Käufer übernimmt damit die Grundstückgewinn-
steuer und jenen Teil der Handänderungssteuer, welcher grundsätzlich der Veräusserer zu be-
zahlen hat. Diese Schuldübernahme ist als Leistung des Erwerbers im Sinne des § 76 Abs. 1
StG zu qualifizieren. Die Vertreter der Rekurrenten machen an der heutigen Verhandlung gel-
tend, die Steuern seien bereits in Abweichung der Ziffer 9 des Kaufvertrages vom Rekurrenten
− also vom Veräusserer − bezahlt worden. Es seien nicht die Formalitäten des Vertrages rele-
vant, sondern es sei auf die tatsächlichen Gegebenheiten abzustellen. Da jedoch kein Nach-
weis vorliegt, dass der Rekurrent die fraglichen Steuern bezahlt hat und diese auch faktisch
nicht vom Erwerber getragen wurden, ist er auf dem Wortlaut der Vertragsklausel zu behaften.
3.4. Aufgrund des Gesagten ist die vertraglich überbundene Handänderungs- und Grundstück-
gewinnsteuer im Sinne einer reformatio in peius beim Veräusserungspreis aufzurechnen. Zur
konkreten Berechnung dieses Betrages ist die Sache an die Steuerverwaltung zurückzuweisen.
4.
Der Vertreter der Rekurrenten macht im Rekursschreiben vom 27. Dezember 2019 geltend, die
Einsprache habe sich über zwei Jahre und neun Monate hingezogen und sei am 27. November
2019 − kein Monat vor Weihnachten − mit einer nicht erstreckbaren Rekursfrist von 30 Tagen
zugestellt worden. Dieses Verhalten sei unangemessen und es liege ein erheblicher Verfah-
rensnachteil vor, wenn die Parteien im Steuerverfahren mit solch unterschiedlichen Rechten
ausgestattet seien.
Seite 8
Falls damit eine Verletzung des Beschleunigungsgebots (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) geltend gemacht
wird, ist festzuhalten, dass die Dauer der Ausfertigung des Einspracheentscheids zugegebe-
nermassen erheblich kürzer hätte ausfallen dürfen. Dass die Rekurrenten aufgrund dieser lan-
gen Verfahrensdauer einen rechtlichen oder tatsächlichen Nachteil erlitten haben, wird hinge-
gen nicht geltend gemacht. In Bezug auf den Zeitpunkt des Versandes des Einspracheent-
scheides ist zudem darauf hinzuweisen, dass zwar innerhalb der 30-tägigen Frist der Rekurs
mit den Begehren sowie den sie begründenden Tatsachen und Beweismitteln einzureichen ist.
Es war den Vertretern der Rekurrenten gemäss § 130 StG i.V.m. § 6 Abs. 3 des Gesetzes vom
16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro-
zessordnung, VPO; SGS 271) allerdings jederzeit gestattet, neue Anträge, Behauptungen und
Beweismittel vorzubringen.
Zudem macht der Vertreter der Rekurrenten geltend, der Einspracheentscheid enthalte keine
substanzielle Begründung. Soweit damit sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
gerügt wird, ist dem entgegenzuhalten, dass eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung
des Gehörsanspruchs ausnahmsweise geheilt werden kann, wenn die betroffene Person die
Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt
wie die Rechtslage frei überprüfen kann (vgl. Urteil des Bundesgerichtes [BGer] 2C_416/2019
vom 20. Dezember 2019, E. 4.2). Wie bereits erwähnt, hat das Steuergericht gemäss § 125
Abs. 2 StG die gleiche Kognition wie die Steuerverwaltung und kann sowohl den Sachverhalt
als auch Rechtsfragen frei überprüfen (§ 126 StG). Es kann offenbleiben, ob das Verhalten der
Steuerverwaltung vorliegend überhaupt zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs geführt hat.
Sofern eine solche bejaht würde, könnte sie wohl als nicht schwerwiegende Verletzung be-
zeichnet werden, womit eine Heilung im vorliegenden Verfahren möglich ist. Überdies wäre
selbst bei Annahme einer schwerwiegenden Verletzung des Gehörsanspruchs von einer Rück-
weisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Inte-
resse der betroffenen Person an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinba-
ren wäre (BGer 2C_416/2019, a.a.O., E. 4.2). Da das Verfahren bereits lange gedauert hat,
wäre auch aus diesem Grund von einer Rückweisung an die Vorinstanz abzusehen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Verfahrenskosten in der Höhe
von Fr. 3’500.-- zu bezahlen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 VPO), welche mit dem bereits geleis-
teten Kostenvorschuss verrechnet werden. Eine Parteientschädigung wird im Unterliegensfall
nicht entrichtet (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 e contrario VPO).
Seite 9