# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 09cf265d-a675-4286-8e59-8da28b05381e
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2014
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Sur le territoire de la commune de Montreux, la parcelle 2031 est délimitée à l'est par le chemin de Madame de Warrens et au sud-ouest par l'avenue des Bosquets de Julie. Près de cette intersection, soit au sud, la partie inférieure de la parcelle est aménagée en parc tandis que la partie supérieure de la parcelle, au nord, est occupée par une villa construite en 1926.
D'une surface totale de 7451 m2, la parcelle 2031 comporte selon le registre foncier 451 m2 de bâtiments, à savoir:
Habitation ECA 119: 267 m2
Garage et bureau ECA 118 137 m2
bâtiment 21 m2
Le secteur est compris dans le plan d'extension partiel "A Chailly, Baugy, Les Crêtes, Beau Regard" (ci-dessous PEP), mis à l'enquête pour la première fois en 1979 et approuvé par le Conseil d'État le 27 février 1981. Ce plan situe la parcelle 2031 dans la zone de villas I qui est notamment régie par la disposition suivante :
"Zone de villas I
Cette zone est destinée aux bâtiments d'habitation comprenant de logements au maximum.
L'indice d'utilisation est limité à 0,1 et la surface minimale de la parcelle est de 2500 m2, à raison d'un bâtiment d'habitation par 2500 m2.
Le nombre de niveaux habitables est limité à deux."
Quant aux dispositions communes aux zones de villas I et II, elle prévoient que ces deux zones sont pour le surplus soumises à la même réglementation que les zones de faible densité, secteur de protection des sites du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-dessous: RPE) de la Commune de Montreux, approuvé à l'origine par le Conseil d'Etat en 1972. L'art. 40 RPE prévoit que dans le secteur de protection des sites de la zone de faible densité, la municipalité peut imposer un caractère architectural déterminé et certains matériaux pour tout bâtiment ou bâtiment projeté afin de créer un ordre de construction harmonieux et qui tiennent compte de la topographie des lieux et du caractère de la zone. La municipalité peut en outre imposer le genre et la localisation des plantations. La typologie des bâtiments et des aménagements annexes doit tenir compte de la configuration générale du sol.
Alenas Investments SA est propriétaire de la parcelle 2031 depuis le 12 octobre 2011.
B.
Un nouveau plan général d'affectation de Montreux a été mis à l'enquête au printemps 2007. Le secteur incluant la parcelle 2031 est colloqué dans la Zone de Beauregard - Mont Gibert - Les Crètes. L'art. 11 du nouveau règlement correspondant y prévoit notamment ce qui suit :
"Art. 11.1- La zone de Beauregard - Mont Gibert - Les Crètes a pour but de préserver le caractère particulier de cette portion du territoire qui se singularise par ses qualités paysagères, la topographie et la faible densité de constructions qui lui confère l'image d'une campagne bâtie."
La zone est affectée à l'habitat individuel à raison d'un seul logement principal (avec un logement annexe) par propriété. Le nouveau règlement limite la hauteur des bâtiments à 6 m sur la corniche ou l'acrotère, le nombre de niveaux à deux (plus attique ou comble habitables). La surface bâtie au sol ne peut excéder 1/10 de la surface de la parcelle, celle-ci étant de 2000 m2 au minimum.
Depuis lors, le nouveau
plan général d'affectation a fait l'objet d'amendements devant le Conseil communal puis, selon les indications du 25 juin 2013 du Service du développement territorial, un nouvel examen préalable du 23 avril 2013 de cette autorité a conclu à la nécessité d'un examen préalable complémentaire. Une
enquête publique complémentaire a eu lieu du 4 septembre au 3 octobre 2013 (site internet communal,
http://www.commune-de-montreux.ch/fr/decouvrir/administration/services-communaux/urbanisme/enquete-publique-complementaire-pga.html, consulté le 8 juillet 2014). En bref, dans la teneur mise à l'enquête complémentaire, le règlement de la zone porte à 7 m la hauteur sur la corniche ou l'acrotère. Il conserve l'indice d'occupation du sol de 1/10 dans cette zone et y introduit un indice d'utilisation du sol maximum de 0,30, ces deux indices étant calculés selon la norme SIA 504421 (art. 45 et 46).
C.
Le 27 février 2013, soit peu après l'acquisition de la parcelle 2031 par Alenas Investments SA, le Service Immeuble, Patrimoine et Logistique, Division Patrimoine, a écrit ce qui suit à cette société:
"Sur demande de la commune de Montreux, représentée par M. Losey, nous avons procédé en date du 31 janvier 2013 au recensement de la Villa Le Noyer; notre collaborateur Simon Pillet a réalisé un relevé photographique au cours de la visite complète de la propriété. Votre architecte, M. H. Hiltpold et M. Losey ont complété nos données de terrain en nous transmettant les plans de mise à l’enquête et un historique des transformations. Nous avons également consulté les archives communales de Montreux pour compléter notre documentation.
En date du 4 février 2013, nous avons attribué à votre propriété Ia valeur *3* de recensement architectural, qui signifie que le bâtiment est intéressant au niveau de la localité. Cet intérêt découle de divers critères tels que la qualité architecturale, l’authenticité, la rareté, l’originalité et l’harmonie avec le paysage naturel et construit.
En particulier, la prise en compte du terrain, les aménagements extérieurs, l’architecture du jardin, l’allée et le portail, ainsi que l’intégration au site sont des éléments qui mettent en valeur la villa; nous relevons également la qualité du plan du rez-de-chaussée et le soin de la mise en oeuvre, notamment de l’exécution des boiseries, qui émanent presque certainement de la menuiserie modèle Held à Montreux.
Cette catégorie d’objets constitue une partie sensible de notre patrimoine: ils n’ont à priori pas la valeur d’un monument historique que l’on devrait protéger par un classement mais ils sont cependant les témoins authentiques d’une époque et d’un mode de vie.
Ce type d’objets correspond à la description et aux objectifs de l’art. 46 de la Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969. IIs ne sont pas placés sous une mesure de protection spéciale de la LPNMS (inventaire ou classement comme monument historique) et nous n’avons pas d’autorisation à donner pour tous travaux le concernant. Cependant, la commune devrait veiller à leur conservation et à leur mise en valeur. Notre Section est à la disposition des communes et des propriétaires pour tout conseil technique.
Nous n’ignorons pas que le projet actuel a pour but de démolir ce bâtiment et nous le regrettons. Ceci d’autant plus que les constructions projetées n’entrent pas en conflit spatial avec la villa., même si elles sont en contradiction avec les dispositions légales en vigueur. Ces dispositions sont toutefois appelées à être modifiées dans un avenir proche. Nous nous demandons si le principe d’une démolition ne pourrait pas être soumis à un moratoire jusqu’à l'entrée en vigueur du nouveau plan d’affectation. Ceci permettrait, cas échéant, de conserver cette villa si le plan d’affectation projeté se réalise ou de la démolir ultérieurement s’il est rejeté.
Pour votre, information, nous joignons à la présente une photocopie de la fiche de recensement N° lA-90 ainsi qu’un texte explicatif de deux pages intitulé "Recensement, mode d’emploi" qui vous donnera plus d’informations sur le recensement, sa consultation sur internet, les mesures de protection et le cadre des interventions de notre section."
D.
Du 28 novembre au 27 décembre 2012 ont été mis à l'enquête, simultanément, d'une part la démolition des bâtiments existants dans la partie supérieure, au nord, de la parcelle 2031 et d'autre part, la construction, au sud dans l'angle formé par l'intersection du
chemin de Madame de Warrens et de l'avenue des Bosquets de Julie,
de deux villas à toit plat occupant la partie inférieure
de la parcelle. La parcelle serait fractionnée en deux parties en forme de L dont la limite traverserait l'emplacement de la villa existante.
L'enquête a suscité des oppositions collectives émanant de propriétaires et habitants des chemins précités ainsi que de l'association Helvetia Nostra. De teneur semblable, ces oppositions contestent la démolition de la villa, objet intéressant au niveau local pour son intégration harmonieuse dans le site, son aménagement intérieur et son jardin. Elles contestent également les nouvelles constructions du point de vue de leur intégration, du respect des normes dimensionnelles du règlement, de l'accès, etc. La parcelle nécessiterait un plan partiel d'affectation. Le projet serait contraire à l'art. 75b Cst relatif aux résidences secondaires.
E.
Dans deux décisions du 26 mars 2013, la Municipalité de Montreux a refusé les autorisations requises.
Pour ce qui concerne la démolition de la villa, la décision municipale expose ce qui suit:
Elle rappelle au préalable qu’une séance a été organisée en date du 30 janvier 2013, afin de procéder à l’inspection du bâtiment. Cette visite, mise sur pied en collaboration avec la ‘Division Patrimoine” du Service cantonal Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPAL), a conduit à la détermination de ce service du 27 février 2013 et dont vous avez reçu copie.
A sa lecture, la Municipalité constate que le bâtiment a reçu la note 3 au recensement architectural vaudois, et, par conséquent, que cette cotation confirme l’intérêt de ce bâtiment au niveau local. Cela signifie que cette construction mérite d’être conservée et conséquemment, qu’elle est placée sous la protection générale de l’article 46 LPNMS (Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites).
Par surabondance, il convient de souligner les dispositions attachées à la zone de Beauregard-Mont-Gibert-Les Crêtes, telles que soumise à l’enquête publique en 2007, plus particulièrement la destination de la zone (art. 11.1) qui a pour but de préserver le caractère particulier de celle portion du territoire.
Pour le surplus, force est de constater que la seule justification de la démolition de ce bâtiment pour l’heure, tient à l’application des dispositions du PEP Chailly, Baugy, Les Crêtes et Beau-Regard approuvé en 1981 par le Conseil d’Etat et qui fixent un coefficient d’utilisation du sol de 10 % ainsi qu’une surface minimale par parcelle de 250 m. Or, dans le cadre des travaux de révision du Plan général d’affectation (PGA 2007), ces dispositions sont prévues d’être abrogées ce qui donnerait la possibilité de conserver la maison de maître existante tout en bâtissant, quant au principe, deux nouveaux bâtiments à l’aval selon le mode d’implantation tel que soumis à l’enquête publique simultanément à la présente procédure.
En conclusion des éléments qui précèdent, la Municipalité considère que le parti de faire “table rase” de ce bien-fonds, en supprimant une villa construite en 1926 et faisant partie du patrimoine historique de notre Commune, constitue une mesure disproportionnée pour réaliser, dans l’immédiat, deux nouvelles constructions. En effet, seule l’affirmation qui conduirait à surseoir à cette promotion immobilière, dans l’attente de la mise en vigueur du nouveau PGA, se révèlerait en conformité avec les objectifs et principes que poursuit la destination de la zone de Beauregard-Mont-Gibert-les Crêtes selon l’article 11.1 du PGA 2007 adopté en septembre 2009 par le Conseil communal.
La seconde décision municipale refuse le permis de construire les deux villas projetées pour le motif suivant :
" En préambule, elle se réfère à sa détermination rendue le 26 mars 2013 dans le cadre de la demande de permis de démolir des bâtiments portant les Nos AI 118, 119, B 248. Ainsi, dès lors que les bâtiments projetés occupent une surface de 306 m
2
pour une surface brute de plancher de quelque 740 m
2,
il appert que le maintien de la villa de maître existante rend le projet de construction non réglementaire. En effet, en l’occurrence, le coefficient d’utilisation du sol ne peut excéder, pour cette parcelle, une surface de 745 m
2
selon les dispositions de l’art. 2 “zone de villas I”, al. 2, du PEP Chailly, Baugy, Les Crêtes Beauregard approuvé le 27 février 1981 par le Conseil d’Etat, laquelle correspond à la mesure d’utilisation du sol de 10 %."
F.
Par actes du 26 avril 2013, Alenas Investissements SA a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public contre ces deux décisions en concluant à l'octroi des autorisations sollicitées.
La municipalité a répondu aux recours le 31 mai 2013 en concluant à leur rejet.
Interpellés, les opposants ont maintenu leur opposition par lettre du 21 mai 2013.
Le Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Division Patrimoine, a rappelé sa position dans les termes suivants :
" A la demande de la commune de Montreux, la Section monuments et sites a procédé au recensement de la villa Le Noyer ECA 119 et de son jardin en janvier 2013. Construite en 1926 par l’architecte Louis Dumas, la villa est agrandie en 1937 et 1989. Le garage a lui aussi été transformé à deux reprises.
Le soin apporté dans la composition de façades et dans les détails d’exécution ainsi que la maîtrise des matériaux employés font de cette maison un exemple intéressant de l’architecture résidentielle de cette époque. Intérieurement au rez-de-chaussée, un ensemble de menuiserie, portes, lambris, fenêtres, de très belle facture, sans doute de la menuiserie Held, possède une valeur patrimoniale évidente relevée encore par la présence de plafonds moulurés. L’implantation de la villa dans le site et la qualité des aménagements extérieurs contribuent à sa mise en valeur.
Malgré les ajouts ultérieurs, en particulier la véranda créée en 1989, la Section monuments et sites estime que la villa présente un intérêt local. Elle lui a attribué la note *3* et l’a placée sous protection générale au sens de l’article 46 de la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites (ci-après LPNMS) le 27février2013. La villa n’a ainsi pas la valeur d’un monument à porter à l’inventaire cantonal ou à classer. Cependant témoin d’une architecture et d’un savoir-faire d’une époque, la villa Le Noyer mérite d’être sauvegardée. Dans le cas présent, cette conservation n’est pas incompatible avec une constructibilité d’une partie de la parcelle."
G.
Le Service du développement territorial a été interpellé sur l'avancement de la procédure concernant le nouveau plan général d'affectation, puis les parties ont été interpellées sur la jurisprudence relative à l'art. 75b Cst (résidence secondaire, ATF 1C_646/2012 du 22 mai 2013) ainsi que sur celle de l'ATF 1C_361/2011 du 28 juin 2012, Bosquets de Fontanivent) concernant la validité de la planification en vigueur à Montreux. La municipalité s'est déterminée le 16 août 2013, les opposants le 19 mai 2013 et la constructrice recourante le 20 août 2013.
H.
Le tribunal a délibéré et statué par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Est principalement contestée la décision municipale qui refuse l'autorisation de démolir la villa existante pour le motif que celle-ci a reçu la note 3 au recensement architectural. Pour la municipalité, la réglementation soumise à l'enquête publique en 2007 a pour but de préserver le caractère particulier de la zone de Beauregard - Mont Gibert - Les Crètes. La seule justification de la démolition de cette villa de 1926 faisant partie du patrimoine historique communal serait, en substance, d'échapper dans l'immédiat au coefficient d'utilisation du sol de 10 % actuellement en vigueur alors que la nouvelle réglementation permettrait quant au principe de conserver cette maison de maître tout en bâtissant deux nouveaux bâtiments. En conséquence, l'autorité municipale refuse le permis de construire les deux bâtiments projetés pour le motif, en substance, que le maintien de la villa de maître rend non réglementaire les bâtiments projetés comportant une surface brute de plancher de quelque 740 m2 alors que le coefficient d'utilisation du sol impose une limite de 745 m2 selon les dispositions en vigueur.
La recourante ne conteste pas que les immeubles projetés au sud de la parcelle n'affectent pas les constructions existantes au nord mais elle expose que la démolition de ces dernières est nécessaire parce que les nouveaux immeubles épuiseraient pratiquement l'entier des droits à bâtir de la parcelle. Elle fait valoir que la note 3 au recensement architectural n'implique pas de protection particulière; elle relève que l'immeuble existant présente peu d'intérêt, les extensions ayant dénaturé l'image originelle de la villa, et que les quelques éléments de boiseries présents dans quelques pièces du rez-de-chaussée ne justifient pas le refus d'autoriser la démolition.
2.
Dans un arrêt AC.2010.0241 du 16 novembre 2011, la Cour de droit administratif et public a déterminé la place du recensement architectural dans le système fédéral et cantonal d'aménagement du territoire en ce qui concerne la protection des monuments et sites construits d'importance locale, régional ou national.
Outre l'instauration d'une zone à protéger préservant notamment les localités typiques, les lieux historiques et les monuments naturels ou culturels (art. 17 al. 1 let. c de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, LAT; RS 700), les cantons peuvent prescrire d'autres mesures (art. 17 al. 2 LAT) parmi lesquelles figurent les inventaires et classement prévus par le droit cantonal, les clauses de protection, ainsi que la clause générale d'esthétique (
AC.2010.0241, consid. 2)
.
3.
Cet ar
r
êt rappelle ce qui suit (consid. 3):
a) En droit vaudois, la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11) attribue aux communes la compétence d'adopter des zones à protéger au sens de l'art. 17 al.1 LAT en prévoyant à l'art. 47 LATC que les plans d'affectation peuvent contenir des dispositions relatives notamment aux paysages, aux sites, aux rives de lacs et de cours d'eau, aux localités et aux ensembles ou aux bâtiments méritant protection (art. 47 al. 2 ch. 2 LATC). Les communes peuvent également prévoir des dispositions relatives à la création et à la préservation d'espaces verts ainsi qu'à la plantation et à la protection des arbres (art. 47 al. 2 ch. 4 LATC). Le canton peut de son côté aussi établir des zones protégées dans le cadre de l'adoption de plans d'affectation cantonaux notamment pour les paysages, les sites, les rives de lacs et de cours d'eau, les localités ou les ensembles méritant protection, les arrêtés de classement prévus par la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites étant réservés (art. 45 al. 2 let. c LATC).
b) La loi vaudoise sur la protection de la nature et des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS; RSV 450.11) fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT; cette législation instaure une protection générale de la nature et des sites, englobant tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4 LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire de l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités mobilières et immobilières trouvées dans le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 LPNMS). La loi prévoit l'établissement d'un inventaire dans le cadre de la protection spéciale de la nature et des sites (art. 12 et ss LPNMS) ainsi qu'un inventaire lié à la protection spéciale des monuments historiques et des antiquités (art. 49 et ss LPNMS). Lorsque des travaux sont envisagés sur un objet soumis à la protection générale, le Département des infrastructures peut prendre les mesures provisionnelles nécessaires à sa sauvegarde (art. 10 et 47 LPNMS), la validité de la mesure provisionnelle étant subordonnée à la condition que l'autorité cantonale ouvre une enquête publique en vue du classement de l'objet dans un délai de trois mois, pour les monuments historiques et les antiquités, et de six mois pour les objets soumis à la protection générale de la nature et des sites, ces deux délais étant prolongeables chacun de six mois par le Conseil d'Etat (art. 11 et 48 LPNMS).
Lorsque l'objet fait partie d'un inventaire, l'enquête en vue du classement doit être ouverte dans les trois mois suivant l'annonce des travaux par le propriétaire (art. 18 et 51 LPNMS). Pour la protection spéciale de la nature et des sites, l'arrêté de classement désigne alors l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les mesures de protection déjà prises, les mesures de protection prévues pour sa sauvegarde, sa restauration, son développement et son entretien (art. 21 LPNMS). Le cas échéant, le département compétent peut fixer au propriétaire un délai convenable pour exécuter les travaux d'entretien nécessaires et, à défaut, les faire effectuer aux frais de ce dernier (art. 29 LPNMS). Pour la protection spéciale des monuments historiques et des antiquités, l'arrêté de classement désigne aussi l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les mesures de protection déjà prises et il définit les mesures de conservation ou de restauration nécessaires à charge du propriétaire (art. 53 LPNMS). L'arrêté de classement permet en outre à l'Etat de procéder par voie contractuelle ou par voie d'expropriation à l'acquisition de l'objet (art. 64 LPNMS). L'Etat dispose également d'un droit de préemption légal sur les monuments historiques et les antiquités classés (art. 65 LPNMS; voir aussi ATF 119 Ia, p. 88, consid. 4a, p. 93-94).
c) Enfin, la clause générale d'esthétique de l'art. 86 LATC fait également partie des autres mesures prévues par le droit cantonal au sens de l'art. 17 al.2 LAT (
MOOR
, Commentaire LAT, art. 17, nos 87 et 88). L'application de cette norme intervient dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire. L'art. 86 LATC prévoit que la municipalité doit veiller à ce que les constructions et les aménagements qui leur sont liés présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1 ) et lui impose de refuser les permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (voir arrêt TA AC 2002/0128 du 12 mars 2004 consid. 4b p.16).
d) Le choix de la mesure de protection dépend des objectifs de planification ou de conservation recherchés et des caractéristiques propres de chaque objet. Il doit aussi tenir compte du principe de proportionnalité : Lorsque plusieurs mesures permettent d’atteindre l’objectif visé, l’autorité applique celle qui lèse le moins les intéressés (art. 4 LATC). Ainsi, les arrêtés de classement, qui peuvent entraîner des restrictions particulièrement lourdes au droit de propriété par leur durée illimitée (art. 27 LPNMS) et les obligations d’entretien à charge du propriétaire (art. 29 à 31 LPNMS) et le droit de préemption et d'expropriation qu'elles impliquent en faveur de l'Etat (art. 64 et 65 LPNMS), ne s'imposent que si les mesures prévues par les plans et règlement d'affectation ou la clause d'esthétique ne permettent pas d'atteindre les objectifs de protection et de conservation recherchés (voir notamment arrêt TA AC 2001/0220 du 17 juin 2004 consid. 3c/dd/ccc p. 13-14).
4.
Quant au recensement architectural, l'arrêt AC.2010.0241 expose ce qui suit (consid. 4):
a) Selon l’art. 30 RPNMS, le département cantonal compétent établit le recensement architectural des constructions en collaboration avec les communes concernées, qui sert de base à l’inventaire prévu par l’art. 49 LPNMS. La directive cantonale concernant le recensement architectural du canton de Vaud, dans l’édition de mai 2002, comporte une classification de tous les bâtiments recensés allant de la note 1 à la note 7. La note 1 recense les monuments d’importance nationale. Le monument est à conserver dans sa substance. Le monument a une valeur justifiant un classement comme monument historique et il est en tous les cas inscrit à l’inventaire. La note 2 recense les monuments d’importance régionale qui ont en principe une valeur justifiant un classement comme monument historique ; ils sont aussi inscrits à l’inventaire. La note 3 recense les objets intéressants au niveau local. Le bâtiment mérite d’être conservé mais il peut être modifié à condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié la note 3. Le bâtiment en note 3 n’a pas une valeur justifiant le classement comme monument historique. Toutefois, il a été inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais, depuis, même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle n’est plus systématique. Les objets recensés en note 3 sont placés sous la protection générale régie par l’art. 46 LPNMS. Les objets auxquels la note 4 est attribuée sont qualifiés de bien intégrés. Selon la directive, le bâtiment est bien intégré par son volume, sa composition et, souvent encore, sa fonction. Les objets de cette catégorie forment en général la majorité des bâtiments d’une localité. Ils sont donc déterminants pour l’image d’une localité et constitutifs du site. A ce titre, leur identité mérite d’être sauvegardée. Toutefois, ils ne possèdent pas une authenticité, ni une qualité architecturale justifiant une intervention systématique de la Section des monuments historiques en cas de travaux. Ils ne sont en principe pas soumis à la protection générale de l'art. 46
LPNMS. La note 5 est attribuée à des bâtiments qui présentent à la fois des qualités et des défauts. Le bâtiment se caractérise par des défauts d’intégration. Son architecture est souvent soignée et intéressante. Il comporte des qualités et des défauts qui s’équivalent. Il est typique d’une architecture importée ou encore d’une intervention relativement récente, sur laquelle, par manque de recul, il est difficile de se prononcer. A ce titre, la note 5 est utilisée comme note d’attente.
b) Le propriétaire qui envisage des travaux affectant un objet à l’inventaire au sens de l’art. 49
LPNMS doit prendre contact avec le département compétent avant l’élaboration du projet définitif et le dépôt de la demande de permis de construire. L’annonce des travaux d’où part le délai pour le classement de l’objet correspond à la date du dépôt de la demande de permis de construire comportant toutes les pièces requises selon les art. 108 et 114 LATC (art. 32 RPNMS). Pour les objets soumis à la protection générale de l'art. 46
LPNMS, notamment les bâtiments recensés en note 3, le département compétent peut ordonner des mesures conservatoires nécessaires à sa sauvegarde lorsqu'un danger imminent le menace (art. 47
LPNMS); mais ces mesures deviennent caduques si aucune enquête publique en vue du classement n'a été ouverte dans les trois mois dès la date des mesures conservatoires, délai qui peut être prolongé de 6 mois par le Conseil d'Etat (art. 48
LPNMS). Ainsi, l'intervention de la Section Monuments et Sites doit se différencier pour les bâtiments qui sont mis à l’inventaire au sens des art. 49 ss
LPNMS
et 31 RPNMS, et pour ceux soumis à la protection générale de l'art. 46
LPNMS
(arrêt AC.2006.0113 du 12 mars 2007). La jurisprudence a encore précisé que l’évaluation des bâtiments effectuée dans le cadre du recensement architectural constituait un élément d’appréciation important pour les autorités chargées de l’aménagement du territoire, notamment lors de l’adoption des zones à protéger prévues par l’art. 17 al. 1 let. c LAT. L’appréciation de la valeur d’un bâtiment peut également entrer en ligne de compte dans la procédure de demande de permis de construire lorsque l’autorité applique les règles concernant l’intégration et l’esthétique des constructions selon l’art. 86 LATC; la clause d’esthétique fait partie en effet des autres mesures du droit cantonal réservées par l’art. 17 al. 2 LAT pour les zones à protéger (Moor, Commentaire LAT, art. 17 nos 87 et 88). Ainsi, le recensement architectural est un outil ou un élément d’appréciation que les communes et les autorités cantonales doivent prendre en considération lorsqu'elles élaborent un plan d’affectation ou un plan directeur ou lorsqu’elles délivrent un permis de construire ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (arrêts
AC.2008.0328 du 27 novembre 2009 consid. 4,
AC.2007.0147 du 31 juillet 2008, consid. 3c, AC.2006.0113 du 12 mars 2007, AC.2004.0031 du 21 février 2006, AC.2004.0003 du 29 décembre 2005, AC.2003.0204 du 21 décembre 2004, AC.2002.0128 du 12 mars 2004 et AC.2000.0122 du 9 septembre 2004).
c) Le tribunal a eu l’occasion de se pencher encore sur la portée de la directive cantonale du recensement architectural précisant que « Les objets recensés en note 3 sont placés sous la protection générale ». La jurisprudence a précisé qu’un objet qui n'est ni classé ni porté à l'inventaire et pour lequel le département compétent a renoncé à prendre des mesures conservatoires, n'est pas protégé par la LPNMS. "
Les objets placés sous la protection générale
demeurent sous la surveillance du département sans aucune contrainte juridique pour le propriétaire
" (Recensement architectural du canton de Vaud, p. 22). En indiquant que "
les bâtiments recensés en note "3" (...) méritent d'être sauvegardés sans toutefois pouvoir, en principe, être classés comme monuments historiques
" (ibid.) et en renonçant systématiquement, après 1987, à porter ces objets à l'inventaire, le département a introduit une contradiction irréductible dans l'application de la LPNMS: si l'objet mérite d'être sauvegardé, il doit être porté à l'inventaire, et la seule manière d'imposer sa sauvegarde contre la volonté du propriétaire dans le cadre restreint de la LPNMS, est en définitive de le classer. Si un projet de transformation ou de démolition va à l’encontre des objectifs de sauvegarde mentionnés dans la directive concernant le recensement, et si la Section Monument et Site ne prend pas les mesures conservatoires de l’art. 47 LPNMS en vue du classement, elle doit alors formuler des observations ou une opposition durant l'enquête publique, opposition sur laquelle la municipalité statuera (AC 2009.0209 du 26 mai 2010 consid. 2c).
5.
De manière plus générale, la jurisprudence rappelle régulièrement qu'à l’exception des notes *1* et *2* (qui impliquent une mise à l’inventaire), les notes attribuées par le recensement architectural ont un caractère purement indicatif et informatif et qu'elles ne constituent pas une mesure de protection mais qu'elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (v. p. ex récemment AC.2011.0068 du 27 décembre 2011, consid. 1b; AC.2011.0271 du 12 septembre 2012, consid. 2b). C’est la municipalité qui est compétente en première ligne pour l’application des règles communales visant des buts comparables à la LPNMS pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt (AC.2012.0176 du 28 novembre 2012, consid. 2cc). Ces règles communales ne sont pas subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propres arrêtés par la planification communale sur son territoire (AC.2013.0175 du 10 décembre 2013, consid. 2b).
6.
En l'espèce, le recensement effectué en 2013 à la demande de la Commune de Montreux a conduit à attribuer la note 3 à la villa ECA 116. Les objections de la recourante (les éléments intéressants seraient déjà altérés ou peu présents) ne permettent pas de remettre en cause la note 3 déterminée par la Division Patrimoine, qui s'est fondée sur une visite sur place et un relevé photographique.
Quant à la portée de ce recensement, elle impliquait que la municipalité le prenne en considération dans la pesée des intérêts auxquels elle devait procéder. Le renvoi du règlement du PEP à l'art. 40 RPE, même s'il vise principalement les constructions nouvelles, montre que la planification communale considère le secteur comme délicat. Dans ce cadre, la municipalité a accordé plus d'importance à la préservation de la villa de 1926, qu'elle considère comme faisant partie du patrimoine historique de la commune, qu'à la réalisation du projet de la recourante. Dans sa jurisprudence, le tribunal a déjà admis que le refus d’un permis de démolir un bâtiment recensé en note 3 sur la base de l’art. 86 LATC en raison de ses qualités architecturales et de l’intérêt que présente le bâtiment dans le site était compatible avec la garantie de la propriété (voir arrêt AC.2000.0122 du 9 septembre 2004, consid. 6 ; voir aussi l’arrêt AC.2004.0031 du 21 février 2006 consid. 4). La municipalité pouvait surtout se fonder sur les circonstances particulières du cas d'espèce, car ce n'est pas la villa elle-même qui empêche la réalisation du projet litigieux, qui serait situé à l'autre extrémité de la parcelle, mais simplement l'application du coefficient d'utilisation du sol actuellement en vigueur. Il n'est d'ailleurs pas contesté que la démolition de la villa n'a pas d'autre but que de libérer le potentiel constructible de la parcelle, ce potentiel devant être, selon le projet litigieux, presque entièrement dévolu aux deux nouvelles constructions. Or la municipalité a tenu compte du fait que les restrictions résultant du règlement en vigueur étaient destinées à disparaître dans le nouveau plan général d'affectation de Montreux. De fait, pour autant que la dernière teneur mise à l'enquête du futur règlement entre en vigueur, l'indice d'utilisation du sol devrait tripler (de 0,1 à 0,3) dans la nouvelle planification communale. C'est dire que de nouvelles constructions pourraient être érigées sur la parcelle sans qu'il soit nécessaire de détruire la villa recensée en note 3. Dans ces conditions, la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant dans la décision attaquée que la destruction de la villa ECA 116 constituait une mesure disproportionnée dans le seul objectif de réaliser immédiatement de nouvelles constructions.
Le refus de l'autorisation de démolir la villa devant être confirmé, le refus du permis de construire les nouvelles constructions, qui en est le corollaire, ne peut être que confirmé. Il n'est pas possible de faire bénéficier le projet litigieux de la future planification communale car si la loi confère aux plans et aux règlements en voie d'élaboration un effet anticipé négatif conduisant au refus des projets qui leur sont contraires (art. 77 et 79 LATC),
elle ne prévoit pas d’effet anticipé positif (pour un exemple récent AC.2013.0218 du 26 novembre 2013, et les réf. citées: AC.2008.0251 du 28 mai 2009 consid. 5; cf. également l'arrêt AC.2010.0166 du 26 janvier 2012 consid. 3b).
Vu ce qui précède, il n'est pas nécessaire d'examiner la question de la validité actuelle de la planification en vigueur dans le secteur, dont l'élaboration avait commencé avant l'entrée en vigueur de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, ni d'examiner l'application des règles désormais en vigueur en matière de résidence secondaires.
7.
Le recours étant rejeté, la recourante supportera un émolument, réduit pour tenir compte du fait que la cause a pu être jugée sans audience. Elle n'a pas droit à des dépens.