# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6c81be92-d150-5ba0-83cc-f7d394e1f0f2
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2015
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
I coniugi RI 1 e RI 2 sono comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, di un appartamento nel comune di _ (PPP n. _ al fondo base n. _), che funge da loro abitazione.
Nella dichiarazione fiscale 2014, i contribuenti attribuivano all’im-mobile un valore di stima di fr. 138'380.– ed un valore locativo di fr. 10'218.–. Da quest’ultimo importo chiedevano la deduzione di spese di manutenzione e gestione per complessivi fr. 6'179.–, così suddivisi: spese condominiali di fr. 4'736.– e altre spese individuali di fr. 1'443.– (fr. 699.– per riparazione miscelatori cucina e bagno, fr.312.– per riparazione finestra scorrevole balcone e fr. 432.– per riparazione rolladen).
B.
Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2014, con decisio-ne del 22 aprile 2015, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il reddito imponibile in fr. 127'800.– per l’IC ed in fr. 134'800.–
per l’IFD.
Rispetto alla dichiarazione presentata, l’autorità fiscale
ammetteva in deduzione spese di gestione e manutenzione nella limitata misura di
fr. 3'811.–, sostenendo la non deducibilità delle spese per acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento, portineria, sgombero neve eccetera, salvo presentazione del conteggio delle spese accessorie assunte dagli inquilini.
C.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 22 aprile 2015,
nel quale lamentavano la mancata deduzione di tutte le spese invocate, come da conteggio allegato. A loro avviso, anche le voci “spese generali” (
Gemeinkosten
) e “spese di manutenzione straordinaria” (
a.o. Unterhalt
) rappresenterebbero dei costi fiscalmente deducibili.
L’Ufficio di tassazione, con decisione del 6 maggio 2015, accoglieva parzialmente il gravame, aumentando a fr. 4'000.– le spese di manutenzione deducibili, con la seguente motivazione:
(...) a norma di legge, prassi e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. Non tutte le spese condominiali pagate sono deducibili poiché non solo tali.
Non lo sono le spese di portineria (salario custode, appartamento, oneri sociali), riscaldamento, elettricità, giardino, tasse varie, spese di amministrazione e bancarie. Per la sostituzione di cucine la prassi ammette il costo solo nella misura di 2/3. Il resto del costo è considerato di miglioria.
I costi per il risanamento dell’ascensore, in parte pagati nel 2012 e il saldo nel 2015 non sono di pertinenza dei costi 2014.
Ne consegue che dai costi elencati dal reclamante (Fr. 6'318) sono stralciati o ridotti quelli indicati sopra, non deducibili, ed ammessa una deduzione di Fr. 4'000 arrotondata.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 postulano nuovamente
la deduzione di tutte le spese di manutenzione indicate nella dichiarazione, che correggono tuttavia in fr.
6'217.45 (a fronte dell’impor-to di fr. 6'316.78 rivendicato in sede di reclamo). Con particolare riferimento al risanamento dell’appartamento del custode, riducono infatti di un terzo i costi di sostituzione della cucina.
E.
Nelle proprie osservazioni del 22 maggio 2015, l’autorità di tassazione propone di ammettere in deduzione le seguenti spese di manutenzione: spese “condominiali” di fr. 1'665.70, altre spese “individuali” di fr. 1'580.70, oltre ai versamenti annuali al fondo di rinnovamento, ancora da quantificarsi.
Con replica del 2 giugno 2015, i coniugi si riconfermano nella loro
posizione, sostenendo in particolar modo la deducibilità dell’ono-rario dell’amministrazione e dei costi di risanamento dell’apparta-mento del custode.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 32 cpv. 2 LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi di assicurazione e le spese di amministrazione da parte di terzi.
Analoga disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione (la Divisione delle contribuzioni ha in ogni caso manifestato la volontà di abolire la cosiddetta “prassi
Dumont
” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come dimostra la nuova Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).
1.2.
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/ Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte Bundessteuer, 2
a
ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.3.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio di Stato per l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione complessiva ammonta:
Ø
al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø
al 20% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
2.
Nel caso in esame, i ricorrenti fanno valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari, corrispondenti alla loro quota parte delle spese condominiali del blocco B:
Descrizione
Blocco B (561
‰
)
Appartamento (18
‰
)
Manutenzioni e riparazioni correnti
fr. 5'282.75
fr. 169.50
Costi diversi e imprevisti
fr. 1'033.50
fr. 33.15
Onorario amministrazione
fr. 21'597.45
fr. 692.95
Spese amministrative straordinarie
fr. 4'303.80
fr. 138.10
Premi di assicurazione
fr. 11'005.20
fr. 353.10
Manutenzione straordinaria
fr. 5'642.45
fr. 181.05
Risanamento ascensori
fr. 71'000.–
fr. 2'278.10
Risanamento appartamento custode
fr. 24'646.50
fr. 790.80
Imposta immobiliare comunale
fr. 138.40
Riparazione miscelatori
fr. 698.70
Riparazione finestre
fr. 311.60
Riparazione rolladen
fr. 432.–
Totale
fr. 6'217.45
Come esposto in narrativa, l’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, propone le seguenti deduzioni:
Descrizione
Blocco B (561
‰
)
Appartamento (18
‰
)
Manutenzioni e riparazioni correnti
fr. 5'282.75
fr. 169.50
Costi diversi e imprevisti
fr. 1'033.50
fr. 33.15
Onorario amministrazione
fr. 21'597.45
–
Spese amministrative straordinarie
fr. 4'303.80
fr. 138.10
Premi di assicurazione
fr. 11'005.20
fr. 353.10
Manutenzione straordinaria
fr. 5'642.45
fr. 181.05
Risanamento ascensori
fr. 71'000.–
–
Risanamento appartamento custode
fr. 24'646.50
fr. 790.80
Imposta immobiliare comunale
fr. 138.40
Riparazione miscelatori
fr. 698.70
Riparazione finestre
fr. 311.60
Riparazione rolladen
fr. 432.–
Totale
fr.3'246.40
In aggiunta all’importo di fr. 3'246.40, l’autorità propone inoltre di riconoscere in deduzione i versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. Gli stessi non vengono tuttavia quantificati, in mancanza di documentazione che ne comprovi l’effettivo versamento e l’entità.
3.
3.1.
Nel caso della proprietà per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell’immobile sono sopportati da persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile che sono riservate all’uso esclusivo di singoli condomini oppure di parti comuni.
Le spese per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano direttamente sul singolo comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che invece riguardano parti ed impianti comuni (per esempio il rinnovo della facciata o del tetto, i lavori all’impianto di riscaldamento ecc.) sono di solito finanziate mediante versamenti annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC).
I versamenti al fondo di rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano irrevocabilmente sottratti ai condomini e possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (
Agner/Jung/ Steinmann
, op. cit., n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.00086 dell’8 ottobre 1997 consid. 5.6.2.; inoltre Circolare n. 7/2010 cit., cifra 2.1).
Per quanto concerne l’imposta federale diretta, è la stessa ordinanza del 24 agosto 1992 dell’AFC sui costi di immobili (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili quali spese di manutenzione i
versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in comune (art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 2).
3.2.
Come più volte ammesso anche da questa Camera, la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento dal reddito ordinario quali spese di manutenzione può essere ammessa senza attenderne l’impiego, qualora il regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al fondo di rinnovamento unicamente a questo titolo e non anche per eventuali interventi di miglioria. In questo contesto, l’autorità di tassazione potrà esigere la presentazione del regolamento condominiale (cfr. CDT n. 80.2000.64 del 2 ottobre 2000 consid. 5.4).
3.3.
Tornando al caso in esame, come osservato dall’autorità di tassazione, non si conosce l’entità dei versamenti effettuati nel corso dell’anno. Per stessa ammissione dei ricorrenti, si sa però che il risanamento degli ascensori e dell’appartamento del custode è stato interamente finanziato dal fondo di rinnovamento condominiale. Tanto basta per negare la deduzione di tali spese, anche se rappresentano tipici costi di manutenzione che,
senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato e ne mantengono la redditività.
Una loro deduzione si giustificherebbe unicamente nel caso in cui l’autorità di tassazione avesse, negli anni passati, negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. Non invece nel caso in cui i ricorrente avessero, nei precedenti periodi fiscali, rinunciato a richiederne la deduzione o, più semplicemente, non ne conoscevano la possibilità. A tale proposito, è qui appena il caso di ricordare che l’autorità di tassazione non ha alcun obbligo di supplire alle dimenticanze dei contribuenti (sentenza TF n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD I-2007 n. 13t, consid. 3.2), senza dimenticare infine che essa può confidare nel fatto che la dichiarazione sia corretta e completa, per cui, senza particolari motivi, non è nemmeno tenuta ad effettuare raffronti con gli atti di altri contribuenti né a cercare documenti complementari nell’incarto fiscale.
3.4.
Non vi è d’altra parte ragione per negare la deduzione dell’intero importo annuale versato al fondo di rinnovamento condominiale (cfr. Circolare cit., distinta allegata cifra 20), di cui non si conosce tuttavia ancora l’entità. Questa Camera considera quindi opportuno retrocedere su questo punto gli atti all’Ufficio di tassazione, perché si pronunci formalmente dopo aver richiesto ai contribuenti una copia del regolamento condominiale e la documentazione bancaria a comprova degli effettivi versamenti al fondo di rinnovamento. Tale soluzione è senz’altro rispettosa della salvaguardia del doppio grado di giurisdizione, ancorché non debba essere dimenticato che alla base di tale situazione sta, di fatto, l’incompleta compilazione della dichiarazione d’imposta da parte dei ricorrenti.
4.
4.1.
Alcune considerazioni possono nondimeno già essere anticipate in questa sede. Come ammesso dall’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, le spese “individuali” di complessivi fr. 1'580.70 (imposta immobiliare comunale, riparazione miscelatore, finestra scorrevole e rolladen) rientrano pacificamente tra i costi di manutenzione fiscalmente deducibili (
art. 32 cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT
). Certamente deducibile è inoltre il premio dell’assicurazione stabili, che i ricorrenti hanno debitamente comprovato presentando una copia del contratto di assicurazione sottoscritto con la _.
Più problematiche sono invece quelle spese condominiali elencate nel conteggio allestito dall’amministrazione, senza tuttavia essere accompagnate dalle necessarie fatture quietanziate o da altri documenti giustificativi.
4.2.
Se, effettivamente, le voci “manutenzioni e riparazioni correnti”, “costi diversi e imprevisti” e “manutenzioni straordinarie” sono generalmente finanziate dai singoli condomini, senza far capo al fondo di rinnovazione, la prova della loro effettiva natura e della loro entità incombeva in ogni caso ai contribuenti, in virtù della regola generale prevista dall’art. 8 CC, secondo cui spetta all’autorità fiscale dimostrare l’esistenza degli elementi che fondano o aumentano il carico fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). In assenza di un elenco dettagliato, la
loro semplice qualifica di
“manutenzioni e riparazioni correnti”, “costi diversi e imprevisti” e “manutenzioni straordinarie” non ha evidentemente alcun valore probatorio, così come non ce l’ha la lettera del 5 marzo 2015, che l’amministrazione ha indirizzato ai singoli condomini, elencando gli importi da loro spesi a titolo di
manutenzione, amministrazione ed assicurazione.
Anche per questa ragione appare opportuno retrocedere gli atti all’Ufficio di tassazione, affinché accerti la loro entità e la loro reale natura di spese di manutenzione in senso tecnico. Come noto, infatti, in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, vengono ammesse in deduzione unicamente le spese che, in caso di locazione, rimarrebbero a carico del proprietario e non potrebbero venire accollate all’inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione in senso tecnico e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4).
4.3.
È quindi a giusta ragione che l’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, ha proposto di stralciare la voce “onorario amministrazione”. Essa rappresenta, infatti, una tipica spesa per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, in quanto tale non deducibile dal valore locativo.
I ricorrenti, a sostegno della sua deducibilità, richiamano la citata Circolare, secondo cui le spese di amministrazione, per essere ammesse in deduzione, devono essere fatturate da terzi ed essere sopportate effettivamente dal proprietario (cfr. Circolare cit., cifra 4). Dimenticano tuttavia che in caso di valore locativo, se è chiesta la deduzione delle spese effettive, si possono ammettere unicamente quelle voci che rimangono, di regola, a carico del proprietario in caso di locazione, e meglio le spese di manutenzione e assicurazione ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4). La ragione di questa distinzione è da ricercare nel fatto che il reddito della sostanza del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene calcolato perlopiù in base a una mera stima; se si consentisse al contribuente che abita la propria casa di dedurre dei costi da un valore locativo commisurato in modo tale da non comprenderli, questi sarebbe ingiustamente avvantaggiato rispetto al proprietario che cede in locazione l’immobile che gli appartiene e che di solito addebita ai propri inquilini le spese di amministrazione e di gestione della casa (CDT n. 80.2000.64 del 2 ottobre 2000 consid. 5.6.1.).
4.4.
Ci si potrebbe piuttosto chiedere per quale ragione la voce “spese amministrative straordinarie” sia stata ammessa in deduzione senza riserve. Al riguardo valgono infatti le medesime argomentazioni esposte sopra, a meno che i contribuenti non comprovino che le ore supplementari fatturate dall’amministrazione condominiale si riferiscono direttamente a importanti lavori di manutenzione in senso tecnico, quali potrebbero essere, nel caso di specie, i lavori di risanamento degli ascensori e dell’appartamento del custode, per i quali l’amministrazione condominiale potrebbe per esempio aver assunto la direzione lavori. In mancanza di un qualsiasi indizio, a questa Camera non resta quindi che rinviare gli atti all’autorità di tassazione, perché si pronunci nuovamente sulla loro deducibilità.
5.
Alla luce di tutte le considerazioni esposte sopra, la decisione su reclamo qui impugnata è annullata e gli atti rinviati all’autorità di tassazione, perché si pronunci formalmente in merito alle spese di manutenzione deducibili dal valore locativo, dopo aver esperito gli accertamenti indicati ai punti 3.3, 4.2 e 4.4.
Visto l’esito del gravame, si rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese processuali.