# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ae3b8722-7535-56f5-9592-2183f6de2124
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin plant, auf einem R._-areal in Wohlen bei Bern eine
neue Wohnüberbauung zu erstellen. Am 15. Mai 2014 reichte sie bei der Gemeinde ein
Baugesuch ein für den Abbruch der Gebäude F._Strasse 36 (erhaltenswert) und
2
F._Strasse 36a-e sowie den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern samt
Einstellhalle und oberirdischen Autoabstellplätzen. Das Projekt beansprucht die
Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG1. Die Bauparzelle Wohlen bei Bern Gbbl.
Nr. G._ liegt in der Mischzone (MZ). Das vereinbarte Baurecht ist im Grundbuch
noch nicht als Grundstück eingetragen. Gegen das Bauvorhaben erhoben die
Beschwerdeführer Einsprache. Mit Gesamtbauentscheid vom 1. April 2015 erteilte die
Gemeinde die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführer am 4. Mai 2015 gemeinsam Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen
die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 1. April 2015 und Erteilung des Bauabschlags.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt mit
Stellungnahme vom 8. Juni 2015, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 10. Juni
2015 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführer sind als
Nachbarn vom Bauvorhaben betroffen, durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Gutachterverfahren
a) Die Beschwerdeführenden rügen in ihren Vorbemerkungen, dass das nun bewilligte
Bauprojekt aus einem Verfahren hervorgegangen ist, welches durch die Gemeinde Wohlen
geleitet worden sei. Selbst wenn bei den Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde
möglicherweise keine Befangenheit im Rechtssinn bestanden habe, sei doch immer klar
erkennbar gewesen, dass insbesondere die Mitglieder der Bauverwaltung vom
Bauvorhaben derart überzeugt gewesen seien, dass sie nicht mehr bereit gewesen seien,
sachliche Einwände, insbesondere die Einhaltung des Grenzabstandes
unvoreingenommen zu prüfen. Es bestünden daher Zweifel an der Objektivität der
Baubewilligungsbehörde.
Die Gemeinde bringt dagegen vor, die Fachberatung, der das Projekt zur Überprüfung der
ästhetischen Einordnung und gestalterischen Qualität unterbreitet worden sei, habe ein
Gutachterverfahren verlangt und die beizuziehenden Fachleute empfohlen. Es sei Aufgabe
der Gemeinde, insbesondere des Leiters der Abteilung Bau und Planung, solche Prozesse
zu leiten. Die baupolizeilichen Masse seien erst im Baubewilligungsverfahren − und nicht
im vorgängigen Gutachterverfahren − geprüft worden, und zwar von der stellvertretenden
Leiterin der Abteilung Bau und Planung. Das Bauvorhaben sei schliesslich von der
Baukommission beurteilt und bewilligt worden. Die Beschwerdegegnerin erklärt, sie habe
die angeblich "enge Begleitung" durch die Gemeinde nie gesucht. Das Verfahren zur
Qualitätssicherung sei von der Gemeinde angeordnet worden. Zum Verdacht der
fehlenden Objektivität hätten die Beschwerdeführer weder konkrete Rügen noch eine
Begründung vorgebracht.
4
b) Gestützt auf die Empfehlung der Fachberatung hat die Gemeinde ein Verfahren zur
Qualitätssicherung gemäss Art. 14 und 15 GBR durchgeführt, das sie als
Gutachterverfahren bezeichnet. Die Art. 14 und 15 GBR4 stehen unter dem Titel "B Qualität
des Bauens und Nutzens" und beziehen sich auf den allgemeinen Gestaltungsgrundsatz
(Art. 14 GBR) sowie die Aussenraumgestaltung und Siedlungsökologie (Art. 15 GBR). Art.
14 GBR verlangt eine gute Gesamtwirkung mit der bestehenden Umgebung und nennt
zahlreiche Kriterien zu deren Beurteilung. So sind unter anderem der Standort, die
Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen zu
berücksichtigen, ebenso die Gestaltung der Aussenräume, Erschliessungsanlagen,
Abstellplätze und Eingänge. Die Norm geht über das Beeinträchtigungsverbot von Art. 9
Abs. 1 BauG hinaus und hat eigenständige Bedeutung. Bei der Auslegung ihrer eigenen
Ästhetiknormen kommt der Gemeinde Autonomie zu.5 Es ist nicht zu beanstanden, dass
die Gemeinde die Fachberatung für die Frage der ästhetischen Wirkung dieses recht
grossen Projekts einbezog (vgl. Art.16 Art 4 GBR) und gestützt auf deren Empfehlung ein
Verfahren unter Beizug von externen Fachleuten durchführte, zumal das Bauvorhaben die
Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG beansprucht. Bei der Gestaltungsfreiheit kann
arealintern von den reglementarischen Abständen und der vorgeschriebenen Anordnung
der Bauten abgewichen werden. Dies bedeutet aber nicht, dass sich die Gemeinde bei der
Siedlungsgestaltung passiv verhalten soll.6 Die geplante Überbauung liegt bei der
Dorfeinfahrt nach dem Bachtobel und hat Auswirkungen auf das Ortsbild. Hinzu kommt,
dass für die neue Wohnüberbauung das erhaltenswerte Sägereigebäude abgebrochen
werden soll. Nach Art. 10b Abs. 3 BauG muss eine Neubaute in diesem Fall höheren
gestalterischen Anforderungen genügen.
c) Gemäss den Vorakten fanden drei Besprechungen statt, an denen Vertreter der
Erbengemeinschaft H._ als Grundeigentümer, die Bauherrschaft, die Architekten
I._ und J._, der Landschaftsarchitekt K._ sowie Herr L._
von der Abteilung Bau und Planung der Gemeinde teilnahmen. Den Protokollen ist zu
entnehmen, dass diese Besprechungen die Verbesserung der architektonischen Qualität,
die Einpassung der Gebäude in die Topographie, die Setzung des Hauptbaus entlang der
Strasse und der "Punktbauten", die siedlungsinterne Erschliessung, Gestaltung der
4 Gemeinde Wohlen, Baureglement 2011, durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 11. März 2011 5 BVR 2012 S. 20 E. 3.2 6 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 75 N. 1
5
Umgebung und die Zufahrt zur Einstellhalle zum Thema hatten. Demnach bildeten
Gestaltungsfragen und die Einordnung des Bauvorhabens in das Ortsbild den
Schwerpunkt. In der Sache ist das "Gutachterverfahren" vergleichbar mit einer Voranfrage,
mit dem Unterschied, dass für die spezifische Frage der Gestaltung qualifizierte externe
Fachleute beigezogen wurden. Auskünfte und vorläufige Beurteilungen, die im Rahmen
einer Voranfrage ergehen, binden die Behörde im nachfolgenden
Baubewilligungsverfahren nicht. Eine Voranfrage beinhaltet noch keinen Entscheid und
entfaltet keine Rechtswirkungen für das anschliessende Baubewilligungsverfahren.7
d) Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht geltend, dass sich aufgrund dieses
"Gutachterverfahrens" eine Ausstandspflicht für die Bauverwaltung ergeben hätte. Auf eine
solche Rüge könnte nicht eingetreten werden, da die Rüge der Befangenheit bzw.
Ausstandsgründe gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 9 Abs. 1 VRPG8 nur gegen
einzelne Mitglieder einer Behörde vorgebracht werden können, nicht aber gegen eine
Behörde als solche.9 Zudem ist die Bauverwaltung nicht die entscheidende Behörde. Das
Baugesuch wurde von einer Mitarbeiterin der Bauverwaltung materiell geprüft, das
Baubewilligungsverfahren leitete die stellvertretende Leiterin Bau und Planung. Nach
unbestrittenen Angaben der Gemeinde waren beide nicht im "Gutachterverfahren"
involviert. Es bestehen keine Hinweise, dass die Bauverwaltung die Baueingabe nicht mehr
objektiv und nach sachlichen Kriterien beurteilt hätte. Im Gegenteil belegen die langen
Mängellisten in den Briefen der Gemeinde an die Beschwerdegegnerin vom 27. Juni 2014,
18. Juli 2014 und 19. September 2014, dass das Bauprojekt materiell gründlich geprüft
wurde, gerade auch hinsichtlich der baupolizeilichen Masse. Auch das lange E-Mail der
stellvertretenden Leiterin Bau und Planung vom 4. September 2014 zeugt davon, dass die
Bauverwaltung bei der materiellen Beurteilung keine Kompromisse einging.10 Schliesslich
wurde das Bauvorhaben und die Einsprachen am 16. September 2014 und 24. Februar
2015 in der Departementskommission Bau behandelt, die dem Antrag um Erteilung der
Baubewilligung zustimmte.11 Dass die Gemeinde in Bezug auf den gerügten Grenzabstand
anderer Ansicht ist als die Beschwerdeführer, beruht auf sachlichen Gründen und hat
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art.  N. 5 8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 9 N. 7 10 Vorakten der Gemeinde, Belege 3.33, 3.28, 3.26, 3.21, 3.18 11 Vorakten der Gemeinde Belege 2.1 und 2.2
6
nichts mit fehlender Distanz zum Bauvorhaben zu tun. Die Vorbringen bzw. Bedenken der
Beschwerdeführer erweisen sich demnach als unbegründet.
3. Grenzabstand
a) Die Beschwerdeführenden rügen insbesondere, dass das Haus E − anders als die
vier übrigen Wohnblöcke − den grossen Grenzabstand gegen Westen hat und gegen
Süden nur den kleinen Grenzabstand einhält. Bei annähernd quadratischen Gebäuden sei
die Gemeinde nicht frei in der Bestimmung des grossen Grenzabstandes, sondern müsse
das von Art. 40 Abs. 3 GBR eingeräumte Ermessen pflichtgemäss, willkürfrei und nach
objektiven Kriterien ausüben. Die gesamte Siedlung werde nach Süden ausgerichtet, alle
Balkone und Terrassen befänden sich auf der Südseite, dementsprechend hätten die
Gebäude A bis D den grossen Grenzabstand gegen Süden. Auch beim Haus E, das mit
den Gebäuden C und D nahezu identisch sei, stelle die Südseite eindeutig die besonnte
Gebäudeseite dar, weshalb der grosse Grenzabstand von 10 m gegen Süden eingehalten
werden müsse. Es bestünden keine sachlichen Gründe, nur beim Haus E eine Ost-West-
Ausrichtung anzunehmen und den grossen Grenzabstand gegen Westen zu den
Parkplätzen hin anzuordnen. Der Zweck des grossen Grenzabstandes liege auch in der
Gewährleistung eines grösseren Raums im belebten, besonnten Bereich der Liegenschaft.
Die Beschwerdegegnerin verweist darauf, dass das Bauvorhaben gestützt auf die
Gestaltungsfreiheit projektiert worden sei, weshalb die arealinternen Grenz- und
Gebäudeabstände grundsätzlich frei bestimmt werden könnten. Es könne weder Art. 40
Abs. 3 GBR noch der schematischen Skizze im Anhang entnommen werden, dass der
grosse Grenzabstand immer gegen Süden eingehalten werden müsste. Auch auf die
Anordnung der Balkone komme es nach dem Wortlaut des GBR nicht an. Das Gebäude E
weise einen annähernd quadratischen Grundriss auf, wobei die Westseite die leicht
grössere besonnte Gebäudelänge aufweise. Entlang der südlichen Parzellengrenze
verlaufe zudem eine Zufahrtsstrasse über die Parzelle Nr. M._, wo sich sechs
Garagen befänden. Die Wohnsituation der Beschwerdeführer werde durch die Einhaltung
des kleinen Grenzabstands nicht betroffen.
b) Die Bauherrschaft beansprucht die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG. Diese soll
eine sinnvolle Gesamtüberbauung grösserer Flächen erlauben. Für die Anordnung und
7
Abstände der Bauten auf dem Areal kann vom Baureglement abgewichen werden. Die
Gestaltungsfreiheit entbindet aber nicht davon, die reglementarischen Grenz- und
Gebäudeabstände gegenüber den angrenzenden Grundstücken einzuhalten.12 In der
Mischzone MZ beträgt der grosse Grenzabstand 10 m, beim kleinen Grenzabstand sind 4
m einzuhalten (Art. 2 GBR).
Grenzabstandsvorschriften sollen einerseits die Nachbarschaft vor Beeinträchtigungen
schützen. Andererseits dienen sie der Gestaltung des Ortsbilds sowie den Interessen der
Gesundheits- und Feuerpolizei. Gegenüber öffentlichen Strassen haben die Bauabstände
vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Die gesetzlichen
Strassenabstände gehen daher als speziellere Vorschriften den reglementarischen
Grenzabständen vor. Dies gilt auch, wenn dadurch der Abstand kleiner wird als der nach
der Zonenordnung einzuhaltende Grenzabstand.13 Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG14 sind
gegenüber Gemeindestrassen, Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie selbständigen
Fuss- und Radwegen 3,5 m Abstand ab Fahrbahnrand einzuhalten. Die Gemeinde hat in
Art. 46 GBR den kantonalen Mindestabstand zu öffentliche Gemeindestrassen
übernommen.
c) Im Westen und Süden grenzt das Bauvorhaben an den Weg E._-hölzli. Im
Abschnitt nach der Einmündung von der F._Strasse verläuft das E._-
hölzli in Nord-Süd-Richtung über die Bauparzelle Nr. G._, nach der Linkskurve
verläuft es gegen Osten über die Parzellen Nr. O._ und M._, auf der sich
sechs Garagen für die Wohnliegenschaften (Parzellen Nr. P._ bis Q._)
befinden. Das E._-hölzli erschliesst mindestens 11 Parzellen und hat daher die
Funktion einer Detailerschliessungsstrasse. Diese stellen gemäss Art. 109 Abs. 2 BauG
öffentliche Strassen dar und gehen nach der gesetzlichen Ordnung zu Eigentum und
Unterhalt an die Gemeinde über, selbst wenn sie von Privaten erstellt wurden. Für
Erschliessungsanlagen, die vor dem 1. Januar 1971 durch Private erstellt worden sind, gilt
diese Regelung aber nicht, da damals noch keine entsprechende gesetzliche Grundlage
bestand. Solche Strassen sind auch unter neuem Recht im Eigentum der betreffenden
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 75 N. 4 13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 15 14 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
8
Privaten verblieben,15 sofern sie nicht durch eine Widmung zugunsten der Allgemeinheit
(vgl. Art. 9 SG) in das öffentliche Strassennetz überführt wurden.16 Soweit ersichtlich wurde
das E._-hölzli nicht der Allgemeinheit gewidmet. Die Gemeinde (und wohl auch
die Parteien) gehen davon aus, dass es eine (altrechtliche) Privatstrasse darstellt. Für den
unteren Strassenabschnitt, der über die Parzellen Nr. O._ und M._
verläuft, steht dies aber nicht eindeutig fest. Soweit überprüft wurden die
Wegrechtsdienstbarkeiten über die Parzellen Nr. G._ und O._ zugunsten
der Liegenschaften Nr. P._ bis Q._ zwar im Oktober 1969 errichtet. Nach
dem Errichtungsdatum der übrigen Dienstbarkeiten zu schliessen (18. Februar 1972:
Überbaurechte, Wasser- und Kanalisationsleitungsrechte, Bau- und
Bepflanzungsbeschränkungen, Grenzanbaurechte, gemeinsame Fernsehantenne etc.),17
wurden die Parzellen Nr. P._ bis Q._ aber wohl erst nach 1971 überbaut.
Sofern auch der Strassenabschnitt über die Parzellen Nr. O._ und M._
nach dem 1. Januar 1971 erstellt worden wäre, ist davon auszugehen, dass er eine
neurechtliche und somit öffentliche Detailerschliessungsstrasse darstellen würde. In
diesem Fall müsste lediglich der Strassenabstand von 3,6 m eingehalten werden. Wie es
sich genau verhält, kann aber aus nachfolgenden Gründen offen bleiben.
d) Die Gemeinde hat zum grossen Grenzabstand in Art. 40 Abs. 3 GBR folgende
Regelung erlassen: Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Gebäudelänge des Gebäudes; er wird rechtwinklig zu ihr gemessen. Kann die besonnte Gebäudelänge nicht eindeutig ermittelt werden, wie bei annähernd quadratischen oder unregelmässigen Gebäuden und bei -Orientierung der Wohn- und Arbeitsräume, so bestimmt die Baupolizeibehörde die Anordnung der Grenzabstände auf Antrag des Baugesuchstellers.
Der Begriff "Gebäudelänge" bezieht sich auf die längere Seite eines Gebäudes, was in der
Regel als Längsseite bezeichnet und auch von der Gemeinde so verstanden wird.18 Aus
der Bestimmung lässt sich nicht ableiten, dass der grosse Grenzabstand bei annähernd
quadratischen Gebäuden in jedem Fall auf der Südseite ist, zumal auch die West- und
Ostseite besonnt werden. Der Wortlaut von Art. 40 Abs. 3 GBR lässt gerade offen, auf
welcher Seite der grosse Grenzabstand bei annähernd quadratischen Gebäuden
15 Aldo Zaugg, Kommentar zum bernischen BauG, 3. Aufl. 2010, Art. 109/110 E. 3. 16 Vgl. VGE 20347 vom 03.07.1998 E. 2 d; BVR 2011 S. 341 E. 4.1; VGE 100.2012.16 vom 12.02.2013, E. 2.1 17 Angaben gemäss Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS 18 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 8.a; Vgl. Anhang A1 zum Musterbaureglement (MBR) des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR), A 123
9
angeordnet werden soll; ausser Betracht fällt einzig die Nordseite, die nie direkt besonnt
wird.19 Die Norm bestimmt somit, dass der grosse Grenzabstand bei Gebäuden ohne
eindeutige besonnte Längsseite festgelegt werden muss und wer dafür zuständig ist.
Anders als beispielsweise im Musterbaureglement ist dies in Wohlen nicht Sache der
Baugesuchsteller, sondern der Baupolizeibehörde, wobei den Baugesuchstellern ein
Antragsrecht zusteht.20
e) Das Gebäude E hat einen annähernd quadratischen Grundriss; die West- bzw.
Ostseite ist lediglich um 22 cm länger als die Süd- bzw. Nordseite. Somit fehlt es an einer
eindeutigen Längsseite. Die Wohnungen sind spiegelbildlich, entweder nach Osten oder
nach Westen ausgerichtet (je zwei Zimmer und Küche / Essen), einzig der
Wohnzimmerbereich liegt gegen Süden. Die Wohnräume sind somit nach drei besonnten
Seiten ausgerichtet, ohne dass eine vorherrschende Ausrichtung bestehen würde. Nicht
entscheidend ist die Ausrichtung der Balkone bzw. "Loggien"; nach Art. 40 Abs. 3 GBR
sind die Wohn- und Arbeitsräume die massgebenden Kriterien. Indes haben auch die an
den Gebäudeecken angeordneten Loggien keine eindeutige Ausrichtung, da sie jeweils auf
zwei Seiten offen sind. Dies bedeutet, dass beim Gebäude E keine eindeutige besonnte
Gebäudelänge feststeht. Für den grossen Grenzabstand kommen in diesem Fall sowohl
die West- und Ostseite als auch die Südseite in Frage. Unter diesen Voraussetzungen
muss die Anordnung des grossen Grenzabstandes gemäss Art. 40 Abs. 3 GBR durch die
Behörde auf einer der drei möglichen Seiten festgelegt werden. Entgegen der Meinung der
Beschwerdeführer braucht der grosse Grenzabstand nicht bei allen Gebäuden auf der
gleichen Seite zu liegen, selbst wenn es wie hier drei annähernd gleiche Häuser gibt
(Gebäude C-E); dafür besteht keine gesetzliche Grundlage. Da die Grenz- und
Gebäudeabstände unter den Voraussetzungen der Gestaltungsfreiheit von Art. 75 BauG
arealintern frei bestimmt werden können, sind die Abstände bei den Gebäuden C und D
ohnehin nicht massgebend. Es leuchtet auch nicht ein, inwiefern die sechs
Besucherparkplätze auf der Westseite der Anordnung des grossen Grenzabstandes gegen
Westen entgegenstehen sollten, liegen die Parkplätze doch ausserhalb dieses Abstandes.
Auch mit einem grossen Grenzabstand gegen Westen entsteht ein grösserer besonnter
Bereich, der für den Aufenthalt im Freien genutzt werden kann, da die vorgesehene
Grünfläche sowohl von Süden als auch von Westen her von der Sonne beschienen wird.
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N 8.a 20 Vgl. Anhang A1 zum MBR, A 123 Abs. 2
10
Das Gebäude E hält auch gegen Osten einen sehr grossen Abstand ein (über 17 m),
weshalb denkbar gewesen wäre, den grossen Grenzabstand gegen Osten festzulegen. Da
er nur auf einer Seite eingehalten werden muss, ist nicht zu beanstanden, dass ihn die
Gemeinde auf Antrag der Beschwerdegegnerin gegen Westen festgelegt hat. Sie hat ihr
Ermessen damit korrekt und willkürfrei ausgeübt. Nach dem Gesagten ist beim Gebäude E
gegen Süden nur der kleine Grenzabstand von 4 m erforderlich, der unbestritten
eingehalten ist. Den Beschwerdeführern entsteht dadurch kein Nachteil, sind ihre
Wohnhäuser ja noch durch die Strasse vom Gebäude E getrennt und durch die Garagen
auf der Parzelle Nr. M._ abgeschirmt. Zur Strasse hin haben die Grenzabstände
wie bereits erwähnt nicht nachbarschützende, sondern wohnhygienische und
verkehrspolizeiliche Funktion. Würde es sich um eine öffentliche Strasse handeln, könnten
die Beschwerdeführer auch nur die Einhaltung des Strassenabstandes verlangen. Die
Rüge der Beschwerdeführer erweist sich somit als unbegründet.
f) Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Vorakten. Vom
beantragten Augenschein waren keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten. Der
Beweisantrag wird daher abgewiesen.
4. Wegrecht
a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Erschliessung des Bauvorhabens sei
rechtlich nicht sichergestellt. Zugunsten der Bauparzelle Nr. G._ bestehe nur ein
beschränktes Wegrecht für "Leerfahrten mit Holztransportfahrzeugen". Die
Beschwerdegegnerin verfüge als Baurechtsnehmerin über kein Fuss- und Fahrwegrecht,
das ihr die Mitbenutzung der Zufahrtsstrasse erlauben würde.
b) Ein Baugrundstück muss mit einer Zufahrt erschlossen sein, die hinreichend nahe an
die Bauten und Anlagen heranführt und rechtlich sichergestellt ist (Art. 7 Abs. 1 und 2
Bst. a BauG i.V.m. Art. 3 Abs.1 BauV21). Bei Anlagen auf fremdem Grund müssen die
benötigten Rechte bei Baubeginn erworben sein (Art. 4 Bst. c BauV). Die geplante
Wohnüberbauung wird von der F._Strasse her erschlossen, wo sich die Einfahrt
zur Einstellhalle befindet. Die Zufahrt zu den Besucherparkplätzen auf der Westseite erfolgt
21 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
11
über das E._-hölzli, das in diesem Abschnitt über die Bauparzelle Nr. G._,
aber ausserhalb des vereinbarten Baurechts verläuft. Mit Dienstbarkeitsvertrag vom
15. Mai 2014 haben die Grundeigentümer der Parzelle Nr. G._ der
Beschwerdegegnerin (Baurechtsnehmerin) für die Erschliessung der Besucherparkplätze
ein Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt und den Bereich auf dem Dienstbarkeitsplan mit
gelber Farbe bezeichnet. Die Erschliessung des Bauvorhabens ist somit auch in dieser
Hinsicht sichergestellt. Das von den Beschwerdeführenden zitierte beschränkte Wegrecht
für Leerfahrten mit Holztransporten betrifft lediglich den letzten Strassenabschnitt des
E._-hölzli, soweit er über die Parzellen Nr. O._ und M._ verläuft.
Für die Erschliessung des Bauvorhabens ist dieser Streckenabschnitt jedoch irrelevant,
zumal auf dieser Seite kein Zugang zur Wohnüberbauung vorgesehen ist.
5. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer und haben
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'600.− (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV22). Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
b) Als unterliegende Partei haben die Beschwerdeführer zudem der
Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die
Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig23 und kann die von ihrem Rechtsvertreter
auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als
Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine
Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG
unvereinbaren Überentschädigung gleich. Nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichts ist
deshalb die in der Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin aufgeführte
Mehrwertsteuer bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu berücksichtigen.24
Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdegegnerin im Betrag von Fr. 3'500.− zuzüglich
Auslagen von Fr. 67.− gibt im Übrigen zu keinen Bemerkungen Anlass. Die
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 23 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch> 24 BVR 2014 S. 484 E. 6
12
Beschwerdeführer haben somit der Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit
Parteikosten von Fr. 3'567.− zu ersetzen.