# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1ed00fed-e4d1-5abb-a7f0-851a6af84096
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_013
**Year:** 2011
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

EN FAIT
1) Madame Elka Gouzer, Monsieur Gerson Waechter et Monsieur François Moser (ci-après : les copropriétaires) étaient copropriétaires de la parcelle n° 236 feuille 8 de la commune de Genève à l'adresse 12bis, rue du Clos.
Par acte du 21 juin 2010, les copropriétaires ont fait apport de la parcelle susmentionnée à Sogeprim Société genevoise de promotion et d'investissements immobiliers S.A. (ci-après : Sogeprim), de siège à Genève.
2) La parcelle n° 236, d'une surface de 399 m
2
est située en 2
ème
zone de construction au sens de l'art. 19 al. 1 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT -
L 1 30
).
Ce bien-fonds constitue une cour formée par le quadrilatère des immeubles bordant au nord la rue du Clos, à l'ouest la rue des Eaux-Vives, à l'est la rue Sillem et au sud l'avenue de la Grenade. On y accède par un passage carrossable sous l'immeuble 12, rue du Clos (parcelle n° 230), propriété de M. Waechter.
Sur cette parcelle existe une bâtisse dont la typologie indique une affectation initiale de logement et qui par la suite a été utilisée comme atelier. Cette construction est aujourd'hui à l'abandon (B151 - 94 m
2
).
Il s'y trouve également un garage privé d'une surface du 37 m
2
(B162).
3) Le 12 décembre 2007, les copropriétaires ont déposé en mains du département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le département) une demande définitive d'autorisation de construire portant sur la transformation de la bâtisse en un logement de cinq pièces (DD 101800).
4) Lors de l'instruction de la demande, le département a recueilli plusieurs préavis, notamment celui de la commission d'architecture (ci-après : CA), le domaine de l'aménagement du territoire et la commune.
Les délégués de la CA se sont rendus sur place. Ils ont constaté que la cour était occupée par une petite maison sans valeur particulière qui n'était plus entretenue et que la partie jardin était en friche. Le projet présenté était de qualité et améliorait largement la situation actuelle. Toutefois, la CA regrettait le maintien des situations contraignantes qui ne seraient plus autorisées aujourd'hui, notamment le mur situé à 2,86 mètres des fenêtres de l'immeuble voisin. Elle a rendu un préavis favorable sous réserve d'un projet modifié qui règle la situation susmentionnée (préavis du 4 mars 2008).
Le DT-DAT a émis un préavis défavorable, au motif que la transformation et l'agrandissement d'un atelier en maison individuelle n'était pas conforme à la destination de la 2
ème
zone. Il préconisait de libérer la cour de toute construction (préavis du 11 mars 2008).
La commune a émis un préavis défavorable, la situation très encaissée de la parcelle étant impropre à l'affectation de toute construction basse à l'habitation. Par ailleurs, tout projet de démolition des édifices existants devait faire l'objet d'une requête en démolition (préavis du 18 février 2008).
5) Par décision du 19 mai 2008, le département a refusé l'autorisation sollicitée au motif que le projet n'était pas conforme à l'art. 42 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI -
L 5 05
). Le département faisait sien le préavis défavorable de la commune.
6) Les copropriétaires ont saisi la commission cantonale de recours en matière de constructions, devenue depuis lors la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission), elle-même devenue le Tribunal administratif de première instance depuis le 1
er
janvier 2011 (ci-après : TAPI), d'un recours contre la décision précitée par acte du 19 juin 2008.
En cours de procédure, le département s'est déclaré disposé à réexaminer le projet des copropriétaires et cela notamment en fonction d'un arrêt rendu par le Tribunal administratif, devenu depuis le 1
er
janvier 2011 la chambre administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) le 21 avril 2009 (
ATA/190/2009
).
7) Le 4 août 2009, la CA a émis un préavis favorable retenant que les qualités architecturales et spatiales du projet répondaient à une remarque de son avis précédent du 4 mars 2008.
Le même jour, le département a informé les parties à la procédure pendante devant la commission que dans le cadre du réexamen de la demande en autorisation de construire DD 101800, il avait décidé de revenir sur sa décision de refus du 19 mai 2008.
8) Le 24 novembre 2009, le département a accordé l'autorisation sollicitée sur la base du projet n° 4 du 18 septembre 2009.
Dite autorisation a été publiée dans la Feuille d'Avis Officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 2 décembre 2009.
9) La Ville de Genève (ci-après : la ville) a saisi la commission d'un recours contre la décision précitée par acte du 16 décembre 2009.
Le projet violait les art. 42 al. 2 LCI et 232 du règlement d'application de la LCI du 27 février 1978 (RCI -
L 5 05.01
). Sogeprim ne pouvait se prévaloir de l'application de l'
ATA/190/2009
du 21 avril 2009 dans la mesure où, contrairement à ce qui prévalait dans cette cause, le bâtiment de celle-là devait être intégralement détruit et reconstruit.
Même si le nouveau bâtiment respectait le gabarit d'une construction sur cour, il n'était pas habitable dans la mesure où il ne pouvait offrir des jours et une ventilation suffisante. En effet, le bâtiment projeté était entouré d'immeubles d'un gabarit de plus de 20 mètres à la corniche, très peu aéré et rarement ensoleillé.
De plus, les dispositions relatives au vide d'étage (art. 49 al. 1 LCI) et au niveau du plancher du rez-de-chaussée (art. 49 al. 3 LCI) n'étaient pas respectées.
A cela s'ajoutait que la construction d'une villa en 2
ème
zone n'était pas compatible avec l'art. 19 al. 1 LaLAT.
Enfin, bien que la demande initiale porte sur la transformation de logement, l'autorisation consistait finalement en la destruction d'un atelier sur cour et en la reconstruction d'un logement. Le département aurait dû procéder à l'examen d'une autorisation de démolir et instruire en parallèle l'autorisation de construire querellée.
Elle concluait à l'annulation de la décision du département avec suite de frais et dépens.
10) En possession des observations de toutes les parties, la commission a rejeté le recours par décision du 16 décembre 2010. S'agissant de la violation du principe de coordination allégué par la ville, on ne saurait reprocher au département d'avoir fait une entorse audit principe en ignorant dès le début de l'instruction du dossier l'un de ses aspects essentiels. Dans la mesure où la démolition des bâtiments considérés (sic), qui devaient initialement être conservés, avait été rendue nécessaire à la suite de demandes de modification du projet et d'exigences posées par la CA, l'on ne saurait reprocher au département d'avoir fait une entorse au principe de coordination. L'annulation de la décision litigieuse pour ce motif relèverait du formalisme excessif. La mention de la démolition du bâtiment dans le libellé de l'autorisation était considérée comme suffisante en l'espèce et le grief soulevé par la ville rejeté.
Vu l'évolution du projet, il ne s'agissait ni d'une transformation partielle ni de la reconstruction d'un bâtiment existant mais bien d'une construction nouvelle, laquelle devait par conséquent remplir les conditions des art. 42 al. 2 LCI et 232 RCI. En l'espèce, la construction projetée ne privait pas les jours des immeubles voisins d'air et de lumière ; la distance entre celle-ci et la façade de l'immeuble rue du Clos était augmentée de 2,86 mètres à 4 mètres de sorte que la situation de celui-ci, en termes d'air et de lumière, était améliorée. Il ressortait des plans visés
ne
varietur
par le département le 27 novembre 2009 que le bâtiment projeté se situait à 4 mètres de la façade des immeubles voisins. Le gabarit de la construction projetée s'inscrivait dans le croquis n° V, l'angle de 30° devant être mesuré depuis les fenêtres des immeubles voisins de la construction projetée et non depuis la fenêtre du bâtiment projeté. L'art. 232 RCI visait à protéger les jours de l'immeuble voisin de la construction sur cour et non l'inverse. Les conditions de l'art. 232 RCI étaient réunies.
L'examen des plans à l'appui du projet indiquait que les vides d'étages étaient inférieurs aux hauteurs prescrites à l'art. 49 al. 1 LCI, ce qui n'excluait pas l'octroi de la dérogation prévue à l'art. 49 al. 5 LCI. En effet, le bâtiment projeté se trouvait dans une cour intérieure de sorte que le caractère architectural de la rue ne serait pas affecté par cette différence de hauteur.
La construction projetée se trouvait à une distance suffisante de la voie publique pour admettre une dérogation à l'art. 49 al. 3 LCI, étant précisé que le passage permettant d'accéder à la nouvelle construction se situait également sur une propriété privée.
La réalisation de constructions basses sur cour était conforme à l'affectation de la 2
ème
zone.
11) La ville a saisi la chambre administrative d'un recours contre la décision précitée le 15 janvier 2011.
Elle a persisté dans ses précédents griefs et conclusions.
12) Le 26 janvier 2011, le TAPI a déposé son dossier sans observations.
13) Dans sa réponse du 28 février 2011, Sogeprim s'est opposée au recours, relevant qu'aucun propriétaire ni locataire voisin n'avait recouru contre l'autorisation de construire, ni même émis d'observations dans le cadre des enquêtes publiques. Le projet discuté était de nature à améliorer nettement la qualité de vie des voisins, d'une part en renonçant à la possibilité d'une activité artisanale et d'autre part, en éloignant à 4 mètres le futur bâtiment des immeubles de la rue du Clos, on augmentait le dégagement au profit de ces derniers. La ville se comportait comme si l'ensemble de la législation était destinée à poursuivre un seul but, celui d'empêcher la construction de logements en particulier en ville. S'il était très certainement légitime de plaider pour le maintien des parcs, jardins et grandes cours libres de constructions, on ne voyait pas vraiment en quoi la politique urbanistique de la ville serait remise en cause par la réhabilitation d'une maisonnette du XIX
ème
siècle.
Pour le surplus, Sogeprim a fait siennes les considérations émises par la commission.
14) Le 28 février 2011, le département s'est opposé au recours, déclarant s'en remettre entièrement à l'appréciation de la commission. Le bâtiment concerné devait être mis au bénéfice de la protection de la situation acquise, tant au niveau de la mise en oeuvre de l'art. 42 LCI que de celle de l'art. 19 LaLAT. Ce n'était pas parce qu'il avait demandé aux concepteurs du projet de modifier celui-ci afin que l'ensemble des conditions prévues aux art. 42 LCI et 232 RCI soient respectées qu'il y avait lieu de considérer qu'il s'agissait en définitive d'une construction nouvelle. Malgré les modifications de l'apparence extérieure, le volume et l'affectation de l'immeuble existant demeureraient inchangés. Dans la mesure où la construction projetée était conforme aux art. 42 et 49 LCI, 232 RCI et 19 LaLAT, la ville ne pouvait pas s'appuyer sur l'interprétation qu'elle faisait de la notion d'habitabilité - laquelle ne reposait sur aucune base légale - pour s'opposer à ce projet, tout comme elle ne pouvait pas se prévaloir de la mise en oeuvre du plan directeur cantonal, lequel n'avait force obligatoire que pour les autorités.
S'agissant de la violation du principe de coordination, il convenait de garder présent à l'esprit qu'à l'origine, les concepteurs du projet avaient prévu de conserver les structures porteuses de la construction préexistante, ce à quoi ils avaient finalement dû renoncer à la suite des demandes de modifications qui leur avaient été adressées. Au vu de l'avancement de l'instruction de ce dossier, il aurait été disproportionné de demander le dépôt d'une nouvelle requête en démolition.
15) Le 13 avril 2011, la chambre administrative a procédé en
plenum
à un transport sur place.
Outre les parties, participait à cette mesure d'instruction la CA.
a. La chambre administrative a fait les constatations suivantes :
La cour correspondant à la parcelle n° 236 abrite deux bâtiments, soit un atelier accolé au mur séparatif de propriété côté rue des Eaux-Vives et une bâtisse qui se dresse au milieu de la cour. L'atelier semble occupé et la maison est habitée.
Le terrain qui entoure la maison d'habitation est laissé à l'abandon.
b. L'architecte a développé son projet à l'appui d'une maquette. La nouvelle construction qui sera érigée en lieu et place de la maison existante se présente sous la forme d'un rectangle. Les murs nord et sud sont dépourvus de fenêtres. La façade est est vitrée et la façade ouest comporte une terrasse au-dessous de laquelle se trouve un couvert. Les murs extérieurs et la toiture sont végétalisés.
Le rez-de-chaussée, partiellement enterré, comporte un hall d'entrée les sanitaires et deux chambres. Celles-ci seront pourvues de grandes baies vitrées. Pour l'architecte, du point de vue de la luminosité, les chambres seront placées dans la même situation que si elles étaient éclairées par de simples fenêtres surmontant un contrecoeur de 1 mètre environ. A l'arrière de l'immeuble, la terrasse est pourvue d'un puits de lumière.
Au 1
er
étage se trouve le séjour traversant qui se prolonge à l'est et à l'ouest par une terrasse.
Le gabarit de la future construction est inférieur à celui de la bâtisse actuelle.

## Considerations