# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3febe3c4-11b2-4033-9340-6b08842291b8
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. X.Y. (geb. 1954) ist deutscher Staatsangehöriger. Am 31. Januar 2014 meldete er
sich in A./Deutschland ab und in B. an. Er verfügt über eine bis 19. Februar 2019
gültige Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA. In B. bezog er Anfang Februar 2014 im
Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses W.-strasse 0 (Vers.-Nr. 001, Grundstück Nr.
002, Grundbuch B.) ein 1-Zimmer-Studio, für welches er ab 1. März 2014 einen
monatlichen Mietzins von Fr. 400.-- bezahlte. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 12. März 2014 erwarb er das Grundstück zum Preis von Fr. 525‘000.-- in der
Absicht, das Haus umzubauen und anschliessend in die Wohnung im 1. Obergeschoss
einzuziehen. Gleichentags ersuchte er das kantonale Grundbuchinspektorat
sinngemäss um die Feststellung, der Erwerb sei nicht bewilligungspflichtig. Er machte
geltend, er sei Frührentner und Segler und freue sich auf das Leben am Bodensee.
Seine Frau sei noch berufstätig und komme in zirka vier Jahren nach.
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B. Auf entsprechende Aufforderung des Grundbuchinspektorats vom 24. März 2014
ergänzte X.Y. seine Unterlagen mit Kopien des Mietvertrags sowie der
Aufenthaltsbewilligung. Die Parteien hatten den (Standard-) Mietvertrag mit folgender
Klausel (Ziff. 3.2) ergänzt: „Der Mietvertrag ist befristet, bis Hr. X.Y. die Liegenschaft als
Käufer übernimmt. Wenn nicht, verfällt der Mietvertrag per Ende des Monats der
Entscheidung.“ Ferner führte X.Y. aus, er habe seit 30 Jahren das „Bodensee-Patent“
und werde sich nach dem Hausumbau ein Boot zulegen. Seit 20 Jahren habe er in B.
und C. viel Freizeit verbracht. Bereits vor 15 Jahren habe er in D. eine Firma gehabt
und dort seine Patente verwertet. Seit 2007 habe er eine Maiensässhütte in der
Surselva und werde nach dem Hauskauf in B. mindestens 90 Prozent seiner Zeit in der
Schweiz verbringen. Sein Lebensmittelpunkt sei seit einem Monat in der Schweiz und
das bleibe auch in Zukunft so. Er sei Mitglied einer Schweizer Krankenkasse, habe den
Schweizer Führerschein beantragt und die Rentenzahlungen auf sein Konto in B.
umgeleitet. Das Studio sei möbliert. Den Hausrat umziehen und
Einrichtungsgegenstände kaufen werde er erst, wenn er nach dem Umbau in die
grössere Wohnung gezogen sei. Beim Haus handle es sich nicht um ein Rendite-
sondern um ein Liebhaberobjekt, das dringend umfangreich saniert werden müsse.
Zu weiteren Fragen des Grundbuchinspektorats vom 3. April 2014 zum tatsächlichen
Aufenthalt in der Schweiz und in Deutschland sowie zu Fahrzeugimmatrikulationen und
weiterem Immobilienbesitz führte X.Y. aus, er habe im März zirka 20 Tage in B.
verbracht. Viel Zeit verbringe er auch im Maiensäss seiner Tochter in E., wo er auch
eine Ski-Saisonkarte habe. Am Wochenende treffe er sich mit seiner Frau abwechselnd
in B. oder A., wo sie ein Wohnhaus mit rund 140 Quadratmeter Wohnfläche besässen.
In Deutschland seien auf seinen Namen ein Personenwagen und ein Roller, den er
diese Woche bei der Motorfahrzeugkontrolle in S. vorgeführt habe, zugelassen. Nach
einer persönlichen Besprechung mit der zuständigen Sachbearbeiterin des
Grundbuchinspektorats am 16. April 2014 reichte X.Y. sein am 5. September 1986 in
Friedrichshafen ausgestelltes „Schifferpatent“ sowie handschriftliche Angaben zu
seinem Aufenthaltsort in der Zeit vom 10. März bis 23. April 2014 ein.
Das Grundbuchinspektorat erachtete diese Indizien als ungenügend für den Nachweis
einer tatsächlichen Wohnsitznahme und stellte mit Verfügung vom 14. Juli 2014 die
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Bewilligungspflicht des Erwerbs fest. Gleichzeitig verweigerte es eine
Bewilligungserteilung und auferlegte X.Y. die Verfahrenskosten von Fr. 1‘500.--.
C. Am 14. August 2014 erhob X.Y. gegen die Verfügung des Grundbuchinspektorats
Beschwerde an die Regierung mit den Anträgen, die angefochtene Verfügung sei
aufzuheben und festzustellen, dass der Erwerb des Grundstücks nicht
bewilligungspflichtig sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Während er in der
Beschwerdebegründung seine Vorbringen im erstinstanzlichen Verfahren bekräftigte,
machte er in der Replik und einer weiteren Eingabe vom 30. Mai 2015 geltend,
zwischenzeitlich in der Ferienwohnung seiner Tochter in E. Wohnsitz genommen zu
haben. Zur Begründung führte er aus, dass er beim Bezug der Studiowohnung in B.
nicht mit einem derart langen Bewilligungsverfahren gerechnet habe und deshalb
gezwungen gewesen sei, sich vorübergehend nach einer neuen Wohnmöglichkeit in
der Schweiz umzusehen. Er sei nun seit 1. Januar 2015 in E. angemeldet. Zudem habe
er bereits früher sehr viel Zeit in der inzwischen – teils von ihm selber – renovierten
Liegenschaft verbracht und sei auch seit Jahren im Besitz eines Saisonabonnements
für die Skibetriebe. Im Übrigen reichte er die unterschriebenen Aussagen zweier
Nachbarn ein, die bestätigten, dass sich der Lebensmittelpunkt von X.Y. in E. befinde.
Mit Entscheid vom 30. Juni 2015 wies die Regierung die Beschwerde ab. Der
Nachweis des tatsächlichen Wohnsitzes sei weder für B. noch E. erbracht;
insbesondere der Wechsel des behaupteten Wohnsitzes noch während des laufenden
Beschwerdeverfahrens und die Tatsache, dass die Ehefrau lediglich die Absicht zur
Umsiedlung in die Schweiz generell – nicht aber spezifisch nach B. – bekundete,
liessen erhebliche Zweifel daran aufkommen. Die Vorgänge zeigten deutlich auf, dass
X.Y. beabsichtigt habe, Wohnsitz in B. zu begründen, falls er das fragliche
Mehrfamilienhaus hätte erwerben können. In solchen Fällen sei jedoch zuerst Wohnsitz
zu begründen, erst dann könne Eigentum erworben werden.
D. Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 17. August 2015 erhob X.Y.
(Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, der
Entscheid der Regierung (Vorinstanz) vom 30. Juni 2015 sei aufzuheben und es sei (in
Aufhebung der Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 14. Juli 2014) festzustellen,
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dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 002, Grundbuch B., durch ihn nicht
bewilligungspflichtig sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 1).
Mit Vernehmlassung vom 13. Oktober 2015 beantragte die Vorinstanz sinngemäss
Abweisung der Beschwerde (act. 14). Das Bundesamt für Justiz
(Beschwerdebeteiligte) verzichtete auf eine Stellungnahme (act. 17). Der
Beschwerdeführer verzichtete mit Schreiben vom 16. November 2015 auf eine weitere
Stellungnahme zu den Vernehmlassungen (act. 19). Nach Einsicht in die Akten
bemängelte er am 14. Dezember 2015 jedoch deren Unvollständigkeit und reichte die
aus seiner Sicht fehlenden Aktenstücke ein (act. 23). Mit Stellungnahme vom 6. Januar
2016 wies die Vorinstanz den Vorwurf zurück (act. 26).
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge, den

## Considerations

angefochtenen Entscheid und die Akten wird – soweit wesentlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 64 in Verbindung
mit Art. 45 Abs. 1 VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41, BewG). Die Eingabe vom
17. August 2015 entspricht – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien – zeitlich,
formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47
Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 sowie Art. 30 VRP in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 lit. b der
Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272, ZPO). Zuzulassen ist sodann die
Eingabe vom 14. Dezember 2015, mit welcher der Beschwerdeführer die
Unvollständigkeit der vorinstanzlichen Akten rügt, da ihm ein solches Vorbringen
überhaupt erst nach Gewährung der Akteneinsicht ab dem 17. November 2015
möglich war. Auf die Beschwerde ist – unter nachstehendem Vorbehalt – einzutreten.
bis
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Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde, soweit beantragt wird, es sei die
Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 14. Juli 2014 aufzuheben. Diese wurde
durch den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz ersetzt, gilt aber inhaltlich als
mitangefochten (Devolutiveffekt; BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer 1C_166/2013 vom 27.
Juni 2013 E. 1.1).
2.
2.1. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches
Gehör. Die Vorinstanz sei ihrer Aktenführungspflicht nicht umfassend nachgekommen.
Neben einigen E-Mails zwischen der Vorinstanz und dem Verkäufer des Grundstücks
resp. dessen Maklerin sowie zwei E-Mails zwischen der Vorinstanz und seinem
Rechtsvertreter (act. 24/1 und 2), fehle in den Akten insbesondere auch eine Notiz
darüber, was das Grundbuchinspektorat auf den Vorschlag der Vorinstanz betreffend
einer Wiedererwägung der Verfügung erwidert habe (vgl. act. 15/FD25; act. 24/1).
Die Vorinstanz weist den Vorwurf der Aktenunvollständigkeit sinngemäss mit der
Begründung zurück, dass die fraglichen E-Mails entweder nicht relevant seien oder
aber sich inhaltlich bereits aus den in den Akten befindlichen Schreiben ergeben
würden. Die Anfrage an den Beschwerdeführer betreffend Verzicht auf ausseramtliche
Entschädigung im Wiedererwägungsfalle erfolge „stereotyp, und ohne jegliche
Meinungsäusserung in der Sache, in allen Verfahren, in welchen eine Wiedererwägung
theoretisch denkbar sein könnte“. Da sich das Grundbuchinspektorat offensichtlich
nicht dazu entschlossen habe, sei die Anfrage hinfällig geworden und von keiner
weiteren Bedeutung für das Verfahren.
2.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich (im Sinne einer Minimalgarantie)
aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR
101, BV); er umfasst u.a. auch das Recht auf Akteneinsicht (vgl. auch Art. 16 VRP).
Dessen wirksame Wahrnehmung wiederum verpflichtet die Behörden zur vollständigen,
geordneten und übersichtlichen Aktenführung. Diese haben deshalb alles in den Akten
festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann. Ob die
einzelnen Aktenstücke relevant sind, muss der Verfügungsadressat beurteilen dürfen
(BGE 132 V 387 E. 3.2; BGE 130 II 473 E. 4.1; BGE 124 V 372 E. 3b). Vom Recht auf
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Akteneinsicht nicht erfasst sind indes rein verwaltungsinterne Akten, welchen kein
Beweischarakter zukommt und die ausschliesslich der verwaltungsinternen
Meinungsbildung dienen (BGer 1C_502/2009 vom 16. März 2010 E. 2.2; BGE 125 II
473 E. 4a). Das rechtliche Gehör ist gewahrt, wenn sich die Parteien zu den
Grundlagen des Entscheids, insbesondere zum Sachverhalt und zu den anwendbaren
Rechtsnormen, vorweg äussern und ihre Standpunkte einbringen könnten (BGE 132 II
485 E. 3.4; BGE 132 II 257 E. 4.2).
2.3. Aus den Akten ergibt sich, dass die Maklerin des Verkäufers die Absicht des
Beschwerdeführers, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, bekräftigt hat (vgl.
act. 15/GBI1/25 und I). Dass weitere Aussagen ihrerseits oder des Verkäufers die
Überzeugung des Gerichts, wie sie nachfolgend dargelegt wird, zu ändern vermöchten,
ist nicht ersichtlich. Im Sinne einer (zulässigen) vorweggenommenen Beweiswürdigung
kann deshalb auf den Beizug dieser E-Mails verzichtet werden (vgl. BGE 115 Ia 97 E.
5a).
Aus den Akten ergibt sich ferner, dass die Vorinstanz Anfang Juni 2015 dem
Grundbuchinspektorat Gelegenheit gab, zu dem vom Beschwerdeführer neu geltend
gemachten Wohnsitz in E. Stellung zu nehmen (act. 15/FD27). Etwa zur selben Zeit
fragte sie den Beschwerdeführer an, ob er im Wiedererwägungsfall auf eine
ausseramtliche Entschädigung verzichten würde (act. 24/1). Das Grundbuchinspektorat
liess sich am 18. Juni 2015 vernehmen und begründete ausführlich, weshalb die
Wohnsitznahme in E. nicht glaubhaft erscheine (act. 15/FD29). Diese Stellungnahme
wurde dem Beschwerdeführer am 23. Juni 2015 zur Kenntnis gebracht (act. 15/FD30).
Inwiefern der Beschwerdeführer angesichts dessen darauf schliessen kann, die
Vorinstanz habe dem Grundbuchinspektorat eine Wiedererwägung «nahegelegt» bzw.
es sei nirgends dokumentiert, wie dieses darauf reagiert habe, ist nicht nachvollziehbar.
Unpräjudizierende Vermittlungsbemühungen sind ohnehin nicht aktenmässig zu
dokumentieren (vgl. E. 2.2 hiervor). Das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers blieb
somit unverletzt.
Im Übrigen war dem Beschwerdeführer sein eigener E-Mail-Verkehr mit der Vorinstanz
zwangsläufig bekannt. Soweit er ihn für entscheidwesentlich hielt, hat er ihn selbst
eingebracht (vgl. act. 23 f.).
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3. Streitig ist, ob der Erwerb des Grundstücks Nr. 002, Grundbuch B.,
bewilligungspflichtig ist.
3.1. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von
Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im
Ausland gelten gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG Staatsangehörige der Mitgliedstaaten
der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation
(EFTA), die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz
haben. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EG/EFTA-Ausländer setzt
somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. auch Art. 25 Abs. 1 Anhang I
des Abkommens zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der
Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die
Freizügigkeit [FZA, SR 0.142.112.681]). Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist
im Wesentlichen Art. 23 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember
1907 (ZGB; SR 210; BGE 136 II 405 E. 4.1); der Wohnsitz einer Person befindet sich
demzufolge am Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23
Abs. 1 ZGB). Um diesen Ort zu ermitteln, ist zu prüfen, wo die betreffende Person ihren
persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE 136 II 405 E. 4.3).
3.2. Unbestritten ist, dass die streitbetroffene Liegenschaft – ein Mehrfamilienhaus –
nicht als Hauptwohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG gilt, weshalb die vom
Bundesgericht anerkannte Möglichkeit des bewilligungsfreien Grundstückerwerbs „Zug
um Zug“ mit der Verlagerung des Wohnsitzes in die Schweiz ausser Betracht fällt (vgl.
BGer 2C_876/2011 vom 20. März 2012 E. 4.2).
3.3. Zur Diskussion steht somit ausschliesslich die Anwendung von Art. 5 Abs. 1 lit. a
BewG bzw. die Frage nach dem Wohnsitz des Beschwerdeführers. Unbestritten ist,
dass dieser über eine bis zum 19. Februar 2019 gültige Aufenthaltsbewilligung EU/
EFTA B (act. 15/GBI 1/10 sowie 15/FD 18/3) verfügt und sich somit rechtmässig in der
Schweiz aufhält.
3.4. Der tatsächliche Wohnsitz bestimmt sich gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (SR 211.412.411,
BewV) nach den Art. 23 bis 26 (ausgenommen Art. 24 Abs. 2) ZGB. Demnach befindet
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sich der Wohnsitz einer Person an dem Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden
Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB, vgl. E. 3.1 hiervor). Es müssen somit zwei
Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der Aufenthalt, sowie ein subjektives
inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Bei letzterem kommt es nach der
geltenden Rechtsprechung nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, auf welche
Absicht die äusserlich erkennbaren Umstände objektiv schliessen lassen (BGE 133 V
109 E. 3.1 mit Hinweisen). Entscheidend ist letztlich, ob nach den gesamten
Umständen anzunehmen ist, dass die betreffende Person den Ort, wo sie verweilt, zum
Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen gemacht hat (BGE 138 V 23 E. 3.1.1; D.
Staehelin, in: Basler Kommentar ZGB I, 5. Aufl. 2014, N 5 zu Art. 23 ZGB, mit
Hinweisen insbesondere auf BGE 97 II 1 E. 3).
3.4.1. Anhand der Art. 23 ff. ZGB bestimmt sich, an welchem Ort innerhalb der Schweiz
– und nicht in welchem Staat (vgl. Art. 20 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über das
Internationale Privatrecht, SR 291, IPRG) – eine Person ihren Wohnsitz hat. Folglich
müssen im Rahmen des BewG die Voraussetzungen für einen tatsächlichen Wohnsitz
ebenfalls in Bezug auf einen bestimmten Ort innerhalb der Schweiz gegeben sein,
weshalb auch die Absicht des dauernden Verbleibens bzw. die Beurteilung des
Lebensmittelpunkts des Beschwerdeführers hinsichtlich der geltend gemachten
Wohnsitze B. und E. getrennt zu beurteilen sind.
3.4.2. Entscheidend für die Beurteilung der Wohnsitznahme sind die Verhältnisse im
Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft bzw. der Rechte, die dem Erwerber eine
eigentümerähnliche Stellung verschaffen, mithin im Zeitpunkt der Anmeldung des
Grundbucheintrags bzw. der Übertragung der entsprechenden Rechte (BGer 2A.
465/2002 vom 20. November 2002 E. 1.2; 2A.22/2000 vom 22. Mai 2000 E. 3a). Da
vorliegend gemäss Ziffer 1 des Kaufvertrags vom 12. März 2014 die
Grundbuchanmeldung erst innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des
Entscheids des Grundbuchinspektorats über die Nichtbewilligungspflicht des Erwerbs
zu erfolgen hat (act. 15/GBI 1/2) und der Käufer vorher keine eigentümerähnliche
Stellung innehat, ist auf die Umstände zum Urteilszeitpunkt abzustellen. Die
Berücksichtigung echter Noven ist sodann auch im Lichte von Art. 6 Ziff. 1 der
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK)
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angezeigt, da die Vorinstanz keine richterliche Behörde ist (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 645).
3.4.3. Die Sachverhaltsfeststellung erfolgt im Verwaltungsverfahren zwar von Amtes
wegen; dieser Grundsatz erfährt allerdings insoweit eine Einschränkung, als das
Gericht nur die von den Beteiligten angebotenen und die leicht zugänglichen Beweise
über erhebliche Tatsachen abnimmt, solange zur Wahrung des öffentlichen Interesses
keine besonderen Erhebungen nötig sind (Art. 64 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 2
VRP). Neben dieser Mitwirkungspflicht trägt der Beschwerdeführer für die Behauptung,
in der Schweiz Wohnsitz zu haben, die Folgen der Beweislosigkeit (vgl. Art. 8 ZGB;
Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 629).
3.5. Es ist zunächst zu prüfen, ob der Beschwerdeführer während seinem Aufenthalt
vom 31. Januar 2014 (Zuzug aus A.) bis am 31. Juli 2014 (Wegzug nach E.) in B. seinen
tatsächlichen Wohnsitz hatte.
3.5.1. Die Vorinstanz begründete ihre Zweifel an diesem Vorbringen des
Beschwerdeführers u.a. mit der kurzen Dauer zwischen seiner Anmeldung in B. und der
öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags. Erst der Ablauf einer gewissen Zeitdauer
mache die (innere) Absicht dauernden Verbleibens (äusserlich) erkennbar.
Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als eine erst kurze Aufenthaltsdauer
eine Wohnsitznahme nicht per se ausschliesst (vgl. BGE 115 II 120 E. 4b; Staehelin,
a.a.O., N 21 zu Art. 23 ZGB). Je länger der Aufenthalt dauert, desto eher ist von einem
Wohnsitz auszugehen. Wie bereits dargelegt, ist bei der Beurteilung der Wohnsitzfrage
allerdings auf die Verhältnisse im Urteilszeitpunkt abzustellen. Der Dauer zwischen dem
Zuzug des Beschwerdeführers nach B. und dessen erstmaligen Behauptung der
Wohnsitzbegründung darf deshalb höchstens Indiziencharakter zukommen bei der
Feststellung, ob der Beschwerdeführer bis zum Zeitpunkt der Beendigung seines
Aufenthaltes in B. Wohnsitz genommen hat.
3.5.2. Der Wegzug des Beschwerdeführers nach E. und seine Motive dazu können als
Indiz in die Beurteilung der Wohnsitzfrage für B. einfliessen: Sofern die Beweggründe,
aus welchen eine Person einen bestimmten Ort verlässt, als Indizien für oder gegen
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eine Wohnsitznahme am Zuzugsort beigezogen werden können (vgl. BGer K 34/04
vom 2. August 2005 E. 3; Staehelin, a.a.O., N 24 zu Art. 23 ZGB), müssen diese auch
bei der Beurteilung der Frage, ob am Wegzugsort überhaupt jemals Wohnsitz
bestanden hat, Beachtung finden können.
Als Begründung für seinen Umzug gab resp. gibt der Beschwerdeführer an, die
Wohnsituation in der Studiowohnung in B. – welche über kein eigenes Badezimmer
verfügt – habe sich angesichts der langen Verfahrensdauer immer unkomfortabler
gestaltet. Zudem habe er in B. Miete bezahlen müssen. Die Tatsache, dass sich der
Beschwerdeführer nicht einfach in B. nach einer anderen Mietwohnung umgesehen
hat, sondern – einzig aus geringen finanziellen Überlegungen (Fr. 400.--/Monat, vgl.
act. 15/GBI 1/7a) – seine geltend gemachten Lebensbeziehungen zu B. leichthin
aufgab, lässt erhebliche Zweifel an deren tatsächlichen Vorhandensein aufkommen.
Dazu kommt, dass der Beschwerdeführer seinen Aufenthalt in B. bereits am 31. Juli
2014 (vgl. act. 15/FD 21/1), nur knapp zweieinhalb Wochen nach dem Entscheid des
Grundbuchinspektorats vom 14. Juli 2014 über die Bewilligungspflicht des
Grundstückerwerbs, wieder beendete und sogleich seine Wohnsitznahme in E. geltend
machte. Die Feststellung der Vorinstanz, es habe den Anschein, dass sich die Absicht
des Beschwerdeführers zur Begründung eines Wohnsitzes in B. in der Möglichkeit
erschöpfe, die fragliche Liegenschaft erwerben zu können, kann deshalb nicht
beanstandet werden. Sie kommt nicht nur in Ziff. 3.2 des Mietvertrages, sondern auch
in Ziff. 16 des Kaufvertrages klar zum Ausdruck.
3.5.3. Der Beschwerdeführer rügt weiter die Auffassung der Vorinstanz, dass die
Erklärung der Ehefrau des Beschwerdeführers – in welcher sie lediglich von einer
geplanten Umsiedelung in die Schweiz spricht (vgl. act. 15/GBI 1/28a) – dessen
Absicht zum dauernden Verbleib in B. nicht zu bekräftigen vermöge. Schliesslich
würden die Bewilligungsvorschriften nicht einen Wohnsitz am Ort der erworbenen
Liegenschaft verlangen, sondern lediglich ganz allgemein in der Schweiz.
Richtig ist, dass der Beschwerdeführer – sofern er seinen Wohnsitz in der Schweiz hat
– hierzulande unabhängig von seinem Wohnort bewilligungsfrei Immobilien erwerben
kann. Wie bereits ausgeführt, sind die Voraussetzungen für die Wohnsitzbegründung
jedoch in Bezug auf einen bestimmten Ort innerhalb der Schweiz zu erfüllen. Die blosse
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Absicht zum dauernden Verbleib in der Schweiz im Allgemeinen genügt deshalb nicht.
Im Übrigen ist bereits an dieser Stelle auf den grundsätzlichen Mangel an Beweiskraft
solcher Erklärungen hinzuweisen.
3.5.4. Ebenfalls zu Recht erwog die Vorinstanz, dass die vom Beschwerdeführer
eingereichten Erklärungen seiner Nachbarn (act. 15/GBI 1/28e) allenfalls dessen
Aufenthalt in B. bestätigten, jedoch kein tauglicher Beweis für eine tatsächliche
Wohnsitznahme sind. Nach Art. 18 Abs. 3 BewV erbringen allgemeine Erklärungen, die
lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der
Bewilligung behaupten, in keinem Fall Beweis (vgl. auch BGer 2C_219/2015 vom 20.
November 2015 E. 6.3). Dies gilt genauso für die Erklärung der Ehefrau. Die
Beweisanträge des Beschwerdeführers, es seien die bezeichneten Nachbarn und seine
Ehefrau als Zeugen zu befragen, sind folglich von vornherein untauglich zum Nachweis
einer Wohnsitzbegründung. Es kann deshalb – im Sinne einer antizipierten
Beweiswürdigung – darauf verzichtet werden.
Offenbleiben kann sodann, ob die Aussagen der Nachbarn vorformuliert wurden, auch
wenn sich ein solcher Eindruck kaum von der Hand weisen lässt; schliesslich
entsprechen sich die Aussagen – obwohl diese in unterschiedlichen Sprachen
abgefasst sind – praktisch wortwörtlich.
Nicht zu beantworten ist bei diesem Ergebnis schliesslich auch die Frage nach dem
Zustand der Liegenschaft bzw. ob es sich dabei um ein „Spekulationsobjekt“ handelt.
Die Abnahme der beantragten Beweise (Augenschein und Expertise) erübrigt sich
mangels Entscheidwesentlichkeit.
3.5.5. Die Vorinstanz befand sodann auch die weiteren, vom Beschwerdeführer im
Laufe des Verfahrens vorgebrachten Indizien – namentlich die Immatrikulation seines
Fahrzeuges, die Bestätigung seiner Bereitschaft zur ehrenamtlichen Mithilfe in der
Pfarrei, sein Bodenseeschifffahrtspatent sowie seine Verbindung zum Segelclub Y. und
die Tatsache, dass er für seine Mietwohnung in B. über einen beschrifteten Briefkasten
verfüge – als ungenügend für den Nachweis eines Wohnsitzes. Diese würden in erster
Linie Aufschluss über die Freizeitinteressen des Beschwerdeführers geben bzw. in
geringem Masse auf dessen Aufenthalt in B. hindeuten. Zudem mache es den
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Anschein, der Beschwerdeführer habe gezielt „klassische Indizien“ für einen Wohnsitz
produziert.
Der Beschwerdeführer bestreitet insbesondere die letztere Feststellung der Vorinstanz
und weist darauf hin, dass nach Rechtsprechung und Lehre gerade aufgrund solcher
Indizien auf die Absicht des dauernden Verbleibens zu schliessen sei. Es liege zudem
in der Natur der Sache, dass gewisse Nachweise – wie beispielsweise die
Fahrzeugimmatrikulation – überhaupt erst nach der Wohnsitznahme beigebracht
werden können.
Nicht ersichtlich ist, inwiefern die Erbringung besagter Nachweise erst nach erfolgter
Wohnsitzbegründung möglich sein soll und dazu nicht auch blosser Aufenthalt genügt.
Unabhängig davon ist festzuhalten, dass die vorgebrachten Indizien – wie auch die
Anmeldung in B. und die Abmeldung in A., der Abschluss einer obligatorischen
Krankenversicherung in der Schweiz, die Auszahlung seiner Rente auf ein
schweizerisches Bankkonto und seine früheren Beziehungen geschäftlicher und
freizeitlicher Natur zu der Region – zwar grundsätzlich als einzelne Mosaiksteine
durchaus für eine Wohnsitznahme sprechen können. Ein klarer Beweis kann damit in
der Sache aber naturgemäss nicht geführt werden. Letztlich entscheidend ist nur, ob
nach entsprechender Würdigung und Gewichtung der einzelnen Indizien aufgrund des
Gesamtbildes anzunehmen ist, B. sei der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen des
Beschwerdeführers gewesen.
Besonders erschwerend ins Gewicht fällt dabei – was der Beschwerdeführer selber
vorbringt und sich im Übrigen auch aus den Akten ergibt –, dass die bescheidenen
Wohnverhältnisse des gemieteten Einzimmerstudios in B. nicht auf einen längeren
Verbleib ausgerichtet waren und dieses Domizil in erster Linie der Überwachung der
geplanten Renovationsarbeiten dienen sollte (act. 1 Ziff. III 1e). Hinzu kommt, dass der
Beschwerdeführer angesichts der längeren Verfahrensdauer sogleich nach E.
weggezogen ist (und wiederum die dortige Wohnsitznahme behauptete). Insgesamt
bestehen deshalb erhebliche Zweifel an einer solchen Absicht. Diese können durch
seine geltend gemachten – teils durchaus vorhandenen, jedoch überwiegend
oberflächlichen – Beziehungen zu B. nicht ausgeräumt werden. Vielmehr ergibt sich
anhand der objektiv erkennbaren Umstände, dass der Aufenthalt des
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Beschwerdeführers in B. hauptsächlich der Abwicklung des Grundstückkaufs und der
Überwachung des Umbaus dienen sollte. Gegen einen Wohnsitz und für blossen
Aufenthalt sprechen jedenfalls auch die in Miet- und Kaufvertrag formulierten
Resolutivbedingungen in Bezug auf das dortige Mietverhältnis. Seine Bekundungen, er
wolle nach der Renovierung die Wohnung im ersten Obergeschoss selbst beziehen und
seine Ehefrau werde ihm nach ihrer Pensionierung in die Schweiz folgen, schliessen
nicht aus, dass der Beschwerdeführer beabsichtigte, seinen Lebensmittelpunkt
allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt nach B. zu verlegen. Dies ist jedoch nicht
entscheidend. Denn insgesamt ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer
bislang seinen Lebensmittelpunkt (und somit seinen tatsächlichen Wohnsitz) zu keinem
Zeitpunkt in B. hatte.
3.6. Es bleibt zu prüfen, ob der Beschwerdeführer zwischenzeitlich tatsächlichen
Wohnsitz in E. begründet hat.
3.6.1. Die Vorinstanz verneinte die Wohnsitznahme in E. Der Beschwerdeführer sei
gemäss eigener Aussage bloss wegen der langen Verfahrensdauer umgezogen und
halte nach wie vor am Liegenschaftserwerb in B. fest. Dies spreche gerade gegen
seine Absicht, in E. dauernd zu verbleiben. Daran ändere auch nichts, dass er durchaus
gewisse Verbindungen zu E. vorweisen könne. Aus der blossen Tatsache, dass seine
Tochter dort über eine Ferienwohnung verfüge und er über die Jahre regelmässig in E.
Skifahren gegangen sei, lasse sich noch nicht auf einen Wohnsitz schliessen.
Der Beschwerdeführer führt dagegen an, dass für die Absicht des dauernden
Verbleibens nicht erforderlich sei, für immer an einem Ort verbleiben zu wollen.
Vielmehr genüge der Wille, dies solange zu tun, bis durch jetzt nicht mit Bestimmtheit
vorauszusehende Umstände eine Änderung des Aufenthaltes veranlasst werden könne.
Aufgrund dessen könne ihm nicht entgegengehalten werden, dass er nach dem
Eigentumserwerb wieder nach B. zurückkehren wolle.
3.6.2. Der Argumentation des Beschwerdeführers ist vorab entgegenzuhalten, dass der
Abschluss des Bewilligungsverfahrens (obwohl zeitlich nicht exakt bestimmbar) ein
durchaus mit Bestimmtheit vorauszusehender Umstand in näherer Zukunft ist. Dazu
kommt, dass bei der Ermittlung der Absicht dauernden Verbleibens zwar die objektiv
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erkennbaren Umstände massgebend sind, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
allerdings die inneren Gründe, die zur Wahl eines bestimmten Wohnsitzes veranlassen,
sehr wohl als Indiz bei der Beurteilung der Wohnsitzfrage berücksichtigt werden
können (vgl. BGer K 34/04 vom 2. August 2005 E. 3; Staehelin, a.a.O., N 24 zu Art. 23
ZGB). Sofern also der Aufenthalt in E. dem Beschwerdeführer in erster Linie der
kostengünstigen und komfortablen Überbrückung der Verfahrensdauer dient und sich
seine Absicht des Verbleibens auf die Dauer des hängigen Verfahrens beschränkt (vgl.
act. 1 Ziff. III 1e f.), spricht dies tendenziell gegen eine Wohnsitzbegründung.
3.6.3. Der Beschwerdeführer führt zum Nachweis seiner behaupteten Wohnsitznahme
sodann einzig an, dass er sich seit 2014 überwiegend in E. aufhalte und dort auch
angemeldet sei. In der fraglichen Ferienliegenschaft seiner Tochter habe er bereits
früher viel Zeit verbracht und daran inzwischen auch eigenständig Renovationsarbeiten
vorgenommen. Überdies verfüge er seit Jahren über ein Saisonabonnement für die
Skibetriebe.
Letzterem Indiz bemass die Vorinstanz zu Recht nur äusserst geringes Gewicht zu, da
dieses lediglich dafür spricht, dass sich der Beschwerdeführer wohl bereits öfters zu
Ferienzwecken in E. aufhielt. Dasselbe gilt grundsätzlich für die von ihm
vorgenommenen Renovationsarbeiten, welche genauso gut der Nutzung der
Liegenschaft als Ferienwohnung dienen können. Auf eine Absicht dauernden
Verbleibens lässt sich daraus noch nicht schliessen. Hinsichtlich der Dauer seines
Aufenthaltes ist sodann festzuhalten, dass der Beschwerdeführer lediglich sehr
pauschal behauptet, er habe 2014 seinen Wohnsitz nach E. verlegt, wo er seither –
Stand 17. August 2015 – wohne (vgl. act. 1 Ziff. III 1e). Aus den eingereichten
Bestätigungen der Nachbarn vom 6. Mai 2015 ergibt sich aber ausschliesslich, dass
sich der Beschwerdeführer bis zu diesem Zeitpunkt – seit seinem Wegzug aus B. per
Ende Juli 2014, wobei die Anmeldung in E. erst per 1. Januar 2015 erfolgte –
«regelmässig, häufig, teilweise monatelang» in der Liegenschaft seiner Tochter aufhielt
(vgl. act. 15/FD 24 und bzgl. der fehlenden Beweiskraft solcher allgemeiner
Erklärungen E. 3.5.4. hiervor). Eine genauere Aufstellung darüber, wie viele Tage er in
diesen rund neun Monaten tatsächlich in E. verbracht hat – geschweige denn Belege
dafür (wie beispielsweise eine Stromrechnung, Einkaufsquittungen oder dergleichen) –
bringt der Beschwerdeführer keine vor.
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3.6.4. Obwohl ihm dies grundsätzlich bis zum Abschluss des Beschwerdeverfahrens
möglich gewesen wäre, führt der Beschwerdeführer keine weiteren Indizien an, die
seine Behauptung, er habe in E. den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen, stützen
würden. Denkbare Hinweise dafür wären beispielsweise ein Nachweis darüber, dass er
in E. steuerpflichtig ist, seinen Hausrat inzwischen von A. nach E. überführt hat, und
dort über besondere persönliche Beziehungen verfügt, welche über eine rein
nachbarschaftliche Bekanntschaft hinaus gehen. Hinzu kommt, dass der Wohnsitz
zwar für jeden Ehegatten gesondert zu bestimmen ist und getrennte Wohnsitze auch
bei Eheleuten, die das Zusammenleben nicht aufgegeben haben, möglich sind; sich ein
dahingehender Wille allerdings deutlich manifestiert haben muss und im Zweifelsfall der
gemeinsame eheliche Wohnsitz als Wohnsitz des weggezogenen Ehegatten gilt (vgl.
BGE 115 II 120 E. 4a). Da sich – mangels gegenteiliger Darstellung – die Ehefrau und
der Hausrat des Beschwerdeführers offensichtlich nach wie vor in A. befinden, ist
davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer – obwohl er dort nicht mehr
angemeldet ist – seinen Wohnsitzt in Deutschland bis heute nicht aufgegeben hat.
Aufgrund der gegebenen Sachlage bestehen erhebliche Zweifel daran, dass die
Absicht des Beschwerdeführers auf dauernden Verbleib in E. gerichtet ist bzw. dass
sich dort der Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen befindet. Es kann deshalb auch
nicht von einem tatsächlichen Wohnsitz des Beschwerdeführers in E. ausgegangen
werden.
3.7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht das Vorliegen
eines Wohnsitzes des Beschwerdeführers sowohl in B. als auch in E. verneint hat. Sein
Verhalten (Behauptung des Wohnsitzes in einer Einzimmerwohnung eineinhalb Monate
nach Anmeldung, Wohnsitzaufgabe und gleich wiederum Behauptung der Begründung
eines neuen Wohnsitzes während des Beschwerdeverfahrens) lässt nicht auf einen
tatsächlichen Wohnsitz am einen oder anderen Ort schliessen. Der Erwerb des
Grundstücks Nr. 002, Grundbuch B., ist deshalb bewilligungspflichtig. Zu einer anderen
Auffassung lässt sich – in Würdigung der Gesamtumstände – auch zum
Urteilszeitpunkt nicht kommen. Bewilligungsgründe werden von dem
Beschwerdeführer keine geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich (vgl. Art. 8 f.
BewG). Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
4. (...).
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