# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 141e75f9-8f21-4636-ad20-50e1badd8be5
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_004
**Year:** 2004
**Language:** it
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Fatti:
Fatti:
A. L'attuale controversia trae origine dall'aumento della pigione notificato nel marzo 2002 da A._ (locatore) agli inquilini dell'immobile denominato "Z._" da lui acquistato nel 1996.
A. L'attuale controversia trae origine dall'aumento della pigione notificato nel marzo 2002 da A._ (locatore) agli inquilini dell'immobile denominato "Z._" da lui acquistato nel 1996.
A.a Cinque conduttori hanno infatti contestato l'aumento dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Si tratta di:
- X.B._ e Y.B._, che occupano l'appartamento no. 52 di 31⁄2 locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 805.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 40.-- per l'uso di un posteggio;
- X.C._ e Y.C._, che occupano gli appartamenti no. 31 e 32 (oggetto di due contratti di locazione separati), entrambi di 31⁄2 locali e, dal 20 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 680.-- rispettivamente fr. 780.--, cui vanno aggiunti (in ambe- due i casi) fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie;
- X.D._ e Y.D._, che occupano l'appartamento no. 50 di 41⁄2 locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 945.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 90.-- per l'uso dell'autorimessa e di un posteggio;
- E._, che occupa l'appartamento no. 24 di 31⁄2 locali e, dal 16 marzo 2000, paga una pigione mensile di fr. 770.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie;
- X.F._ e Y.F._, che occupano l'appartamento no. 26 di 41⁄2 locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 915.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie.
A.b Ciascuno dei contratti sottoscritti dai predetti conduttori tra il 16 e il 20 marzo 2000 includeva, al punto 3, la seguente clausola:
"Il canone di locazione concordato non consente di ottenere un
reddito sufficiente a coprire i costi relativi. La locatrice si
riserva in futuro di far valere la riserva in tal senso del 12%".
A.c Nel formulario ufficiale utilizzato per la notifica dell'aumento è stato precisato che questo avveniva "a parziale adeguamento delle pigioni al limite del reddito lordo compensante i costi (art. 269a lett. c CO) = 10%". Contestualmente il locatore esprimeva pure "una riserva del 22% che potrà sciogliere in futuro a copertura del reddito compensante i costi", il tutto con effetto al 1° luglio 2002. Egli ha in particolare aumentato:
- a fr. 886.-- la pigione a carico di X.B._ e Y.B._;
- a fr. 750.--, rispettivamente fr. 860.--, le pigioni a carico di
X.C._ e Y.C._;
- a fr. 1'040.-- la pigione a carico di X.D._ e Y.D._;
- a fr. 850.-- la pigione a carico di E._;
- a fr. 1'106.-- la pigione a carico di X.F._ e Y.F._.
- a fr. 1'106.-- la pigione a carico di X.F._ e Y.F._.
B. Non essendo stato possibile addivenire ad alcuna intesa dinanzi all'Ufficio di conciliazione, il 18 luglio 2002 A._ si è rivolto alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud chiedendo la fissazione delle varie pigioni conformemente a quanto da lui auspicato e la conferma dei rispettivi formulari riguardanti l'aumento con le relative riserve. I conduttori si sono opposti contestando che il locatore potesse far capo al criterio dell'insufficiente reddito lordo di cui all'art. 269a lett. c CO e rilevando che, in ogni caso, il reddito netto ricavato dall'ente locato era sproporzionato.
Le domande del locatore sono state integralmente accolte il 2 settembre 2003. Nei cinque giudizi - pressoché identici - è stato in primo luogo evidenziato come la modifica unilaterale del contratto fosse stata motivata dalla riserva contrattuale, che faceva chiaramente riferimento al criterio di cui all'art. 269a lett. c CO. L'applicabilità di tale disposto non poneva problemi, avendo l'istante acquistato l'immobile in questione - risalente agli anni sessanta - nel 1996, ad un prezzo che non poteva essere considerato eccessivo visto che scaturiva da un pubblico incanto. Ritenuto che in base ai dati emersi in istruttoria il reddito lordo compensante i costi era del 4.76% a fronte di un tasso possibile del 6%, il primo giudice ha concluso per il benfondato delle pigioni richieste dal locatore e per la conferma della validità dei formulari d'aumento.
Le domande del locatore sono state integralmente accolte il 2 settembre 2003. Nei cinque giudizi - pressoché identici - è stato in primo luogo evidenziato come la modifica unilaterale del contratto fosse stata motivata dalla riserva contrattuale, che faceva chiaramente riferimento al criterio di cui all'art. 269a lett. c CO. L'applicabilità di tale disposto non poneva problemi, avendo l'istante acquistato l'immobile in questione - risalente agli anni sessanta - nel 1996, ad un prezzo che non poteva essere considerato eccessivo visto che scaturiva da un pubblico incanto. Ritenuto che in base ai dati emersi in istruttoria il reddito lordo compensante i costi era del 4.76% a fronte di un tasso possibile del 6%, il primo giudice ha concluso per il benfondato delle pigioni richieste dal locatore e per la conferma della validità dei formulari d'aumento.
C. Onde ottenere l'annullamento del predetto giudizio i cinque conduttori hanno adito il Tribunale d'appello.
A loro modo di vedere il criterio del reddito lordo di cui all'art. 269a lett. c CO non poteva essere applicato: il contratto non contemplava questa eventualità e l'immobile interessato non era di epoca recente. Infine, essi hanno ribadito l'eccezione - non esaminata in prima istanza - secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato era in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo.
Respinti i primi due argomenti, la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto l'eccezione.
Respinti i primi due argomenti, la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto l'eccezione.
C.a I giudici cantonali hanno proceduto al calcolo del reddito netto dell'ente locato come esposto qui di seguito.
Essi hanno in primo luogo determinato il capitale proprio complessivo. A tal scopo hanno considerato che l'immobile è stato acquistato nel 1996 per fr. 6'278'710.-- ed è stato ristrutturato con una spesa di fr. 3'680'841.70, di cui può essere imputato nel calcolo il 70% (art. 14 OLAL), ovvero fr. 2'576'589.--. Indicizzati in base al carovita, limitatamente al 40% (art. 16 OLAL), questi importi assommano a fr. 8'962'265.--. Deducendo da questa cifra l'ammontare dell'ipoteca gravante l'immobile, dichiarato di fr. 2'725'000.--, risulta un capitale proprio di fr. 6'237'265.--. I giudici ticinesi sono quindi passati alle spese, precisando che avrebbero considerato solo quelle che non erano già state coperte e pagate nell'ambito delle spese accessorie, ovverosia: fr. 112'759.70 per interessi ipotecari nel 2001; fr. 15'399.80 per manutenzione e riparazioni appartamenti e stabile; fr. 351.80 per tasse e spese postali e bancarie, fr. 3'683.30 per pubblicità, fr. 11'682.-- per assicurazioni; fr 24'237.90 per onorari d'amministrazione. Essi hanno poi dedotto le somme incassate per la lavatrice, per l'affitto dell'insegna e per l'affitto di un'antenna per telefonia mobile. Da qui un saldo per spese di fr. 154'269.95.
Sulla base di questi dati la Corte cantonale ha infine stabilito il reddito netto per ogni singolo appartamento, giungendo alla conclusione che la decisione di aumentare la pigione è giustificata, ma non nella misura proposta dal locatore.
C.b Nelle cinque sentenze emanate il 29 dicembre 2003, sostanzialmente identiche, il Tribunale d'appello ha dunque ridotto gli aumenti concessi nella pronunzia di primo grado e fissato le pigioni nel modo seguente:
- fr. 826.40 mensili per X.B._ e Y.B._;
- fr. 750.--, rispettivamente fr. 826.40, per X.C._ e Y.C._;
- fr. 978.60 per X.D._ e Y.D._;
- fr. 826.40 per E._;
- fr. 978.60 per X.F._ e Y.F._.
- fr. 978.60 per X.F._ e Y.F._.
D. Tempestivamente insorto dinanzi al Tribunale federale con cinque ricorsi per riforma identici, fondati sulla violazione dell'art. 269 CO (4C.59/2004, 4C.61/2004, 4C.63/2004, 4C.65/2004, 4C.67/2004) A._ postula, in via principale, la modifica delle sentenze cantonali nel senso della reiezione degli appelli dei conduttori e, di conseguenza, della conferma delle cinque pronunzie di primo grado.
Nella risposte trasmesse il 29 marzo 2004 i conduttori propongono l'integrale reiezione del gravame.
Nella risposte trasmesse il 29 marzo 2004 i conduttori propongono l'integrale reiezione del gravame.
E. Contestualmente alla risposta i cinque convenuti hanno introdotto un ricorso adesivo a norma dell'art. 59 cpv. 2 OG, che hanno però (tutti) ritirato il 29 aprile successivo. Donde lo stralcio di queste procedure.

## Considerations

Diritto:
Diritto:
1. Motivati in maniera identica i cinque ricorsi sono rivolti contro cinque decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le cinque cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'art. 24 PC, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art. 40 OG (DTF 113 Ia 390 consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad art. 40 OG pag. 343 seg.).
1. Motivati in maniera identica i cinque ricorsi sono rivolti contro cinque decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le cinque cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'art. 24 PC, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art. 40 OG (DTF 113 Ia 390 consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad art. 40 OG pag. 343 seg.).
2. Trattandosi di contratti di locazione rinnovabili tacitamente, ovverosia di durata indeterminata (DTF 114 II 165 consid. 2b), ai fini della determinazione del valore di causa (cfr. art. 46 OG) occorre prendere in considerazione l'aumento di pigione annuale contestato dinanzi all'ultima istanza cantonale e moltiplicarlo poi per venti (art. 36 cpv. 4 e 5 OG; DTF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1).
2.1 L'aumento notificato ai conduttori B._ (4C.59/2004) ammontava - senza tener conto degli importi relativi alle spese accessorie e al posteggio - a fr. 972.-- per anno ([886 - 805] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 19'440.--.
2.2 Gli aumenti notificati ai conduttori C._ (inc. 4C. 61/2004) ammontavano - senza tener conto dell'importo relativo alle spese accessorie - a fr. 1'800.-- per anno ([1'610 - 1460] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 36'000.--.
2.3 L'aumento notificato ai conduttori D._ (4C.63/2004) ammontava - senza tener conto degli importi relativi alle spese accessorie e al posteggio - a fr. 1'140.-- per anno ([1'040 - 945] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 22'800.--.
2.4 L'aumento notificato alla conduttrice E._ (4C.65/2004) ammontava - senza tener conto dell'importo relativo alle spese accessorie - a fr. 960.-- per anno ([850 - 770] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 19'200.--.
2.5 L'aumento notificato ai conduttori X.F._ e Y.F._ (4C.67/2004) ammontava - senza tener conto dell'importo relativo alle spese accessorie - a fr. 2'292.-- per anno ([1'106 - 915] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 45'840.--.
2.6 In queste circostanze il valore litigioso di almeno fr. 8'000.-- richiesto dall'art. 46 OG è raggiunto in ciascuno dei cinque casi.
2.6 In queste circostanze il valore litigioso di almeno fr. 8'000.-- richiesto dall'art. 46 OG è raggiunto in ciascuno dei cinque casi.
3. I ricorsi per riforma vertono essenzialmente sul calcolo del reddito netto (art. 269 CO).
Dinanzi al Tribunale federale il locatore non contesta più, infatti, la possibilità dei conduttori di prevalersi dell'eccezione secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato sarebbe in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo. Egli critica piuttosto il calcolo del reddito netto così come effettuato dai giudici cantonali, cui rimprovera di aver erroneamente ridotto il suo capitale proprio. In particolare egli rileva come essi abbiano a torto tenuto in considerazione i suoi investimenti solamente nella misura del 70%, così come previsto dall'art. 14 OLAL, invece che nella loro integralità.
Per determinare il reddito netto di un immobile - conclude il locatore - occorre basarsi sul metodo assoluto e non sul metodo relativo applicato in caso di ristrutturazioni importanti ex art. 14 OLAL.
Per determinare il reddito netto di un immobile - conclude il locatore - occorre basarsi sul metodo assoluto e non sul metodo relativo applicato in caso di ristrutturazioni importanti ex art. 14 OLAL.
4. Il reddito dell'ente locato - netto (art. 269 CO) o lordo (art. 269a lett. c CO), poco importa - è un criterio assoluto di fissazione della pigione, che serve principalmente a stabilire se la pigione è abusiva, senza tener conto della sua evoluzione nel tempo né di eventuali accordi intercorsi precedentemente fra le parti (David Lachat, Le bail à loyer, 2a ed., Losanna 1997, pag. 350 n. 3.2).
4.1 La valutazione della liceità dell'aumento della pigione sulla base del metodo assoluto (art. 269 e art. 269a lett. c CO) si contrappone a quella fondata sul metodo relativo, che trova applicazione, ad esempio, qualora l'aumento venga ricondotto a prestazioni suppletive del locatore (art. 269a lett. b CO e art. 14 OLAL; cfr. DTF 118 II 415 consid. 3). In questo caso il giudice deve stabilire se, paragonata a quella pattuita precedentemente, la nuova pigione risulta abusiva; il metodo relativo si basa infatti sulla fiducia che il conduttore ha riposto nel fatto che la pigione concordata procurasse al locatore un reddito adeguato. In altri termini: il metodo assoluto si riferisce anzitutto all'ente locato mentre quello relativo privilegia la relazione fra le parti (DTF 121 III 163 consid. 2b con rinvii; Lachat, op. cit., pag. 321 n. 6.2, pag. 349 n. 2.1 e 2.2, pag. 350 n. 3.2 - 3.4).
Queste prime considerazioni di carattere generale bastano per dichiarare manifestamente infondato - oltre che fuorviante - il rimprovero mosso al Tribunale d'appello di aver calcolato il reddito netto dell'ente locato sulla base del metodo relativo invece che sulla base del metodo assoluto. Contrariamente a quanto lascia intendere il locatore, i giudici ticinesi non hanno esaminato l'aumento della pigione da lui proposto sulla base del metodo relativo (richiamandosi all'art. 269a lett. b CO e art. 14 OLAL) bensì hanno proceduto alla determinazione del reddito netto secondo il metodo assoluto, nell'ambito del quale occorre tenere conto anche degli investimenti del locatore nell'ente locato (su questo tema cfr. anche Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers in: 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 15 segg.).
4.2 Il criterio del reddito (netto o lordo) dell'ente locato serve di regola ad esaminare l'ammissibilità della pigione iniziale (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2 per il reddito netto, pag. 321 n. 6.2 per il reddito lordo). Quello del reddito netto rappresenta inoltre un importante mezzo di difesa a disposizione del conduttore che intende contrastare l'aumento della pigione (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2).
Tale eventualità si è verificata nel caso concreto, avendo i conduttori opposto all'aumento della pigione fondato su di un insufficiente reddito lordo (art. 269a lett. c CO) l'esistenza di un sufficiente reddito netto (art. 269 CO).
4.3 Per definizione, il reddito è un rapporto, di solito espresso in percento, fra il prezzo di una cosa ed il guadagno che se ne può ricavare. Nel settore immobiliare si distingue fra reddito lordo - rapporto fra l'ammontare delle pigioni e il valore dell'immobile - e reddito netto - rapporto fra il guadagno netto del locatore una volta dedotti tutti gli oneri e il suo investimento personale (Lachat, op. cit., pag. 282 n. 2.2).
Nel caso in rassegna, il locatore afferma in sostanza che nel quadro del calcolo del reddito lordo - da lui proposto dinanzi alle autorità cantonali - i suoi investimenti andavano considerati limitatamente al 70%, così come previsto dall'art. 14 OLAL, mentre in quello del calcolo del reddito netto - effettuato nel giudizio impugnato - essi avrebbero dovuto venir ritenuti nella loro integralità, "non essendo più applicabile la riduzione prevista per le ristrutturazioni più importanti".
4.3.1 Si tratta di un'argomentazione destinata all'insuccesso. Non vi è infatti motivo - né il locatore adduce alcunché al riguardo - di trattare questa posizione in maniera differenziata, a seconda che si calcoli il reddito lordo o quello netto (cfr. Corboz, op. cit., pag. 15 e 26 segg., laddove vengono indicate le ripercussioni di tali costi qualora l'adeguatezza della pigione venga esaminata secondo il metodo assoluto, senza distinguere ulteriormente a dipendenza del tipo di reddito accertato).
4.3.2 Le spese di investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) vanno prese in considerazione sia nel calcolo del reddito netto che in quello del reddito lordo. Nel quadro calcolo del reddito netto esse contribuiscono a determinare il capitale proprio investito (DTF 122 III 257 consid. 3a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5), mentre in quello del reddito lordo permettono di accertare il valore dell'immobile (SVIT n. 83 seg. ad art. 269a CO).
Fra le spese d'investimento vi sono quelle relative ad opere che hanno apportato un maggior valore all'immobile oggetto della locazione, siano esse legate a lavori di riparazione importanti o rinnovo (SVIT-Kommentar Mieterecht II, n. 19 ad art. 269 CO; Corboz, op. cit., pag. 27).
La questione di sapere in che misura si deve tener conto di questi interventi può essere risolta in due modi. Si può procedere analogamente a quanto prescritto dall'art. 14 OLAL e computare il 50% rispettivamente il 70% delle relative spese oppure, qualora sia provato che tutti gli interventi hanno comportato un maggior valore, computarle integralmente (cfr. SVIT n. 20 ad art. 269 CO come anche DTF 118 II 415 consid. 3a nella quale viene precisato che la presunzione di cui all'art. 14 cpv. 1 OLAL non è irrefragabile).
4.3.3 Ciò significa che, in quanto volta ad ottenere il computo integrale dei costi d'investimento, la tesi addotta dal locatore è di principio sostenibile.
Sennonché, il giudizio impugnato non contiene alcun accertamento in merito alla natura degli interventi di ristrutturazione effettuati dal locatore - cui incombeva l'onere allegatorio e probatorio a questo riguardo, la massima sociale inquisitoria di cui all'art. 274d cpv. 3 CO non dispensando le parti dall'obbligo di collaborare attivamente all'istruzione della causa (DTF 125 III 231 consid. 4a pag. 238) - e questo perché, come rettamente addotto dagli opponenti, negli scritti presentati in prima e seconda istanza egli stesso ha sempre proposto di tenere conto dei suoi investimenti limitatamente al 70%, applicando per analogia la regola semplificatrice stabilita dall'art. 14 OLAL. Il locatore non ha d'altro canto mai eccepito alcunché al calcolo del reddito netto formulato dalle controparti dinanzi alle autorità cantonali, nel quale tali investimenti venivano considerati limitatamente al 70%.
In queste circostanze, un rinvio dell'incarto all'autorità ticinese per la completazione degli accertamenti di fatto giusta l'art. 64 OG non può entrare in linea di conto (sui presupposti per l'applicazione di questa norma cfr. DTF 126 III 59 consid. 2a).
4.4 In conclusione, la decisione della Corte cantonale di considerare gli investimenti effettuati dal locatore solamente nella misura del 70%, conformemente a quanto previsto dall'art. 14 OLAL e sino a quel momento preteso anche dal locatore stesso, non risulta in contrasto con il diritto federale.
4.4 In conclusione, la decisione della Corte cantonale di considerare gli investimenti effettuati dal locatore solamente nella misura del 70%, conformemente a quanto previsto dall'art. 14 OLAL e sino a quel momento preteso anche dal locatore stesso, non risulta in contrasto con il diritto federale.
5. Giovi infine, abbondanzialmente, rilevare che anche per il resto il calcolo del reddito netto esposto nella pronunzia impugnata - già riprodotto nella parte dedicata ai fatti - ossequia il diritto federale.
Il reddito netto determinante ai sensi dell'art. 269 CO corrisponde infatti al rapporto fra il capitale proprio investito dal locatore nell'immobile oggetto della locazione ed il guadagno che questo gli procura, vale a dire l'importo delle pigioni una volta dedotti - da queste - gli interessi debitori sui capitali presi in prestito nonché le spese di amministrazione, esercizio e manutenzione corrente (DTF 125 III 421 consid. 2b pag. 423; 123 III 171 consid. 6a). Il capitale proprio, in particolare, è dato dalla differenza fra i costi d'investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) e i capitali di terzi (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a; cfr. anche Lachat, op. cit., pag. 284 segg. n. 3). Quando si parla di capitale proprio investito s'intende il capitale iniziale e non il valore reale attuale (DTF 122 III 257 consid. 3b/bb pag. 260); si tratta del prezzo d'acquisto rispettivamente di costruzione effettivo nonché dei vari costi legati all'acquisizione del fondo oggetto della locazione quali, fra gli altri, le spese di trapasso e di registro fondiario (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a). L'importo del capitale proprio può variare nel tempo, esso aumenta ad esempio quando il locatore ammortizza il suo debito ipotecario oppure finanzia opere che apportano un maggior valore all'immobile oggetto della locazione (DTF 123 III 171 consid. 6a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5; SVIT n. 19 ad art. 269 CO; Corboz, op. cit., pag. 27). Una volta determinati secondo i principi appena esposti, i fondi propri - limitatamente al 40% - vanno poi indicizzati in base al carovita, tenuto conto del momento in cui essi sono stati investiti (art. 16 OLAL; DTF citato e 120 II 100 consid. 5).
Il reddito netto determinante ai sensi dell'art. 269 CO corrisponde infatti al rapporto fra il capitale proprio investito dal locatore nell'immobile oggetto della locazione ed il guadagno che questo gli procura, vale a dire l'importo delle pigioni una volta dedotti - da queste - gli interessi debitori sui capitali presi in prestito nonché le spese di amministrazione, esercizio e manutenzione corrente (DTF 125 III 421 consid. 2b pag. 423; 123 III 171 consid. 6a). Il capitale proprio, in particolare, è dato dalla differenza fra i costi d'investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) e i capitali di terzi (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a; cfr. anche Lachat, op. cit., pag. 284 segg. n. 3). Quando si parla di capitale proprio investito s'intende il capitale iniziale e non il valore reale attuale (DTF 122 III 257 consid. 3b/bb pag. 260); si tratta del prezzo d'acquisto rispettivamente di costruzione effettivo nonché dei vari costi legati all'acquisizione del fondo oggetto della locazione quali, fra gli altri, le spese di trapasso e di registro fondiario (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a). L'importo del capitale proprio può variare nel tempo, esso aumenta ad esempio quando il locatore ammortizza il suo debito ipotecario oppure finanzia opere che apportano un maggior valore all'immobile oggetto della locazione (DTF 123 III 171 consid. 6a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5; SVIT n. 19 ad art. 269 CO; Corboz, op. cit., pag. 27). Una volta determinati secondo i principi appena esposti, i fondi propri - limitatamente al 40% - vanno poi indicizzati in base al carovita, tenuto conto del momento in cui essi sono stati investiti (art. 16 OLAL; DTF citato e 120 II 100 consid. 5).
6. Da tutto quanto esposto discende la reiezione dei cinque ricorsi per riforma siccome manifestamente infondati.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).
Le spese dei ricorsi adesivi sono poste a carico dei convenuti, in solido, siccome da loro cagionate (art. 156 cpv. 6 e 7 OG).