# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 45077452-ade9-54e2-8027-11b9ee14399f
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner betreibt seit 2008 einen Quartierverein. Der Verein baute das
ehemalige Garderobengebäude des Fussballplatzes E._ auf Parzelle Bern
Kreis III Grundbuchblatt Nr. D._ um und nutzt es seither als Vereinslokal. Es wird
den Vereinsmitgliedern für private Anlässe zur Verfügung gestellt und zur Vermietung
angeboten.
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Der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin ersuchte die Stadt Bern am 15. Oktober
2012 um die Einleitung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens und Verweigerung
der aktuellen Nutzung, da diese nicht zonenkonform sei und zu übermässigen Immissionen
auf die Nachbarschaft führe. Am 21. Dezember 2012 reichte der Beschwerdegegner ein
nachträgliches Baugesuch ein für die Umnutzung des Fussballgarderobengebäudes in ein
Vereinslokal. Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland erteilte am 24. Mai 2013 die
Baubewilligung. Dagegen reichte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin am
24. Juni 2013 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
(BVE) ein. Mit Entscheid vom 21. Oktober 2013 hiess die BVE die Beschwerde gut. Sie
hob die Baubewilligung aufgrund nicht ausreichender Abklärungen auf und wies die Sache
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück.
2. Zwischenzeitlich hatte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin seine
Liegenschaft an die Beschwerdeführerin verkauft. Aufgrund eines Ausstandsgesuchs des
Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland wurde die Sache an das
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne überwiesen. Dieses erteilte am 16. Oktober 2014 die
Baubewilligung. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin, welche bereits im
Baubewilligungsverfahren Einsprache erhoben hatte, Beschwerde bei der BVE.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, edierte die
Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch. Auf die Rechtsschriften sowie auf das
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3

## Considerations

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren
Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert
und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Zonenkonformität
a) Der Sportplatz E._ wurde im Jahr 2004 umgestaltet. In diesem
Zusammenhang wurden insbesondere neue Garderobengebäude erstellt. Die alten
Garderobengebäude sollten ursprünglich abgebrochen werden, werden aber aktuell vom
Beschwerdegegner als Vereinslokal genutzt. Die Liegenschaft befindet sich in der
Nutzungszone „Zonen für private Bauten und Anlagen im allgemeinen Interesse (FA*)“.
Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zonenkonformität der Nutzung. Sie macht geltend,
den Zonen für öffentliche Nutzung sei eine bestimmte Nutzungsart zuzuweisen. Dies sei
vorliegend nicht erfolgt, die Zonenkonformität könne daher gar nicht überprüft werden. Die
betroffene Zone werde faktisch seit Jahrzehnten für Sportanlagen genutzt. Die Nutzung der
Garderobengebäude für den Quartierverein sei daher zonenwidrig. Die Nutzung sei kein
Nebenbetrieb zur besseren wirtschaftlichen Nutzung. Das Lokal solle zudem zusätzlich
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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vermietet werden. Dies komme einer gastgewerblichen Nutzung nahe und führe dazu,
dass die Gebäude wesentlich intensiver genutzt würden, als ein echtes Quartierzentrum.
b) Die Gemeinden bezeichnen die für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse
verwendeten oder noch benötigten Grundstücke als Zonen für öffentliche Nutzungen
(Freiflächen). Die Grundordnung legt die Zweckbestimmung und die Grundzüge der
Überbauung und Gestaltung der Zonen für öffentliche Nutzungen fest (Art. 77 Abs. 1 und 2
BauG). Die Angabe der Zweckbestimmung ist notwendig, damit das öffentliche Interesse
an der Ausscheidung der Zone und deren Zweckmässigkeit beurteilt werden können; sie ist
ein wesentlicher Bestandteil der Grundordnung und daher dem Stimmbürger vorbehalten.
Aber auch für die Wahrung nachbarlicher Interessen ist es nicht gleichgültig, ob eine Zone
beispielsweise für einen öffentlichen Park oder für ein Garage- und Werkstattgebäude der
öffentlichen Verkehrsbetriebe vorgesehen ist. Die Zweckbestimmung muss aus diesen
Gründen den Verwendungszweck der Zone wenigstens der Art nach umschreiben
(Verwaltungsgebäude, Schulhaus, Mehrzweckgebäude, Spital, Sportplatz etc.). Die
Grundzüge der Überbauung sind in den Zonenvorschriften des Baureglements zu
bestimmen.4
Die Liegenschaft des Beschwerdegegners liegt in der Nutzungszone "Freifläche A* (FA*)"
für private Bauten und Anlagen im allgemeinen Interesse. Die Zone FA* umfasst
Grundstücke für stark durchgrünte Anlagen (Art. 24 Abs. 2 BO5). Der Gemeinderat kann
zur besseren wirtschaftlichen Nutzung der Hauptanlagen Nebenbetriebe im Umfang von
maximal einem Drittel des gesamten Bauvolumens gestatten, sofern Zweck und Funktion
der Hauptanlagen nicht beeinträchtigt werden (Art. 24 Abs. 4 BO). Weitere Angaben zur
Zweckbestimmung lassen sich weder der BO noch den Plänen der Stadt Bern entnehmen.
Diese Umschreibung der Zone FA* entspricht dem allgemeinen Inhalt einer Zone für
öffentliche Nutzung und enthält keine weitere Angaben zur vorgesehenen und zulässigen
Nutzung. Diese generelle Zweckumschreibung ist sehr weit gefasst und kann eine Vielzahl
unterschiedlicher Nutzungen umfassen. Die vorliegend zu beurteilende Zone FA* vermag
daher den Anforderungen, die Art. 77 Abs. 2 BauG an die Zweckbestimmung stellt, nicht zu
genügen.
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 77 N. 3a 5 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1)
5
c) Der Sportplatz E._ war bereits im Zonenplan vom 8. Juni 1975 und damit vor
dem Inkrafttreten des geltenden BauG vom 9. Juni 1985 als Freifläche bezeichnet.
Altrechtliche Zonen, Pläne etc. bleiben auch nach neuem BauG in Kraft, soweit sie nicht
zwingenden Normen des übergeordneten Rechts widersprechen (Art. 149 Abs. 1 BauG).
Art. 77 Abs. 2 BauG gehört nicht zu diesen zwingenden Normen. Altrechtliche Freiflächen
behalten ihre Gültigkeit, auch wenn weder der Zweck noch die Überbauungsgrundsätze
festgelegt sind. Vielmehr ist bei der baulichen Nutzung einer solchen Freifläche im
Baubewilligungsverfahren eine Lückenfüllung vorzunehmen, und zwar sowohl für die
Zweckbestimmung als auch für die Überbauungsgrundsätze.6
Soweit Vorschriften und Pläne nicht unmittelbar mit Inkrafttreten des BauG unwirksam
geworden sind, müssen sie, soweit nötig, bei nächster Gelegenheit den Vorgaben des
BauG angepasst werden (Art. 146 Abs. 1 BauG). Einer solchen Anpassung bedürfen auch
die Ordnungen für Freiflächen des bisherigen Rechts ohne festgelegte Zweckbestimmung.
Im Interesse der Rechtssicherheit ist eine solche Anpassung möglichst bald
herbeizuführen.
Der Sportplatz E._ wurde seit Jahrzehnten als Sportanlage genutzt. Auch wird das
Areal in der Überbauungsordnung "F._"7 als "Sportanlage E._"
gekennzeichnet. Das zugehörige Garderobengebäude diente bis zu seiner Umnutzung
ausschliesslich diesem Zweck. Für die vorliegend zu beurteilende Freifläche FA* ergibt die
Lückenfüllung damit klar die Zweckbestimmung "Sportanlage".
Das Nutzungskonzept sieht die Nutzung des ehemaligen Garderobengebäudes für
Quartierfeste, Kulturveranstaltungen, private Feiern, Kurse für Vereinsmitglieder sowie die
Vermietung von Räumen vor. Diese Nutzung lässt sich nicht unter die Zweckbestimmung
"Sportanlage" subsumieren. Sie kann auch nicht als Nebenbetrieb im Sinne von Art. 24
Abs. 4 BO gelten. Ein solcher Nebenbetrieb dient der besseren wirtschaftlichen Nutzung
der Hauptanlage. Hauptanlage und Nebenbetrieb müssen daher einen funktionalen wie
auch einen wirtschaftlichen Konnex aufweisen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die
Nutzung des Garderobengebäudes durch den Beschwerdegegner hat keine Verbindung
mit dem Sportplatz E._.
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 77 N. 3 7 Überbauungsordnung F._ vom 22. Februar 2005
6
Der Beschwerdegegner macht geltend, sein Angebot sei Teil des Parks, der nicht nur ein
Sportplatz, sondern ein Freizeit- und Begegnungsort sei. Dieser Auffassung kann nicht
gefolgt werden. Die Sportanlage E._ mit dem ehemaligen Garderobengebäude
liegt nicht im Perimeter der Überbauungsordnung "F._". Die Nutzung des
Gebäudes durch den Beschwerdegegner kann daher nicht mit der Begründung, sie sei ein
Nebenbetrieb zum G._, legitimiert werden. Damit steht insgesamt fest, dass die
Nutzung nicht zonenkonform und damit nicht bewilligungsfähig ist. Das Baugesuch kann
daher nicht bewilligt werden. Die Beschwerde wird gutgeheissen und dem Baugesuch der
Bauabschlag erteilt.
d) Soll das ehemalige Garderobengebäude für einen Quartierverein genutzt werden, so
ist die Zweckbestimmung der betroffenen Freifläche FA* in einem Planungsverfahren
entsprechend anzupassen. Im Baubewilligungsverfahren müsste zudem geprüft werden,
ob die Immissionen den Vorgaben des USG8 entsprechen.
3. Wiederherstellung
a) Zusammenfassend steht fest, dass die Umnutzung des ehemaligen
Garderobengebäudes als Lokal für einen Quartierverein nicht nachträglich bewilligt werden
kann. Die Baubewilligung ist deshalb aufzuheben und es ist der Bauabschlag zu erteilen.
Mit dem Bauabschlag ist das Verfahren noch nicht beendet. Da der nicht
bewilligungsfähige Zustand bereits besteht, muss als nächstes über die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes entschieden werden (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG).9 Mit
dem Einreichen eines nachträglichen Baugesuchs ist die Entscheidbefugnis im Verfahren
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes von der Baupolizeibehörde an die
Baubewilligungsbehörde übergegangen. Diese hat deshalb auch darüber zu entscheiden,
ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist. Im
Beschwerdeverfahren kommt diese Aufgabe der Beschwerdeinstanz zu. Diese entscheidet
gemäss Art. 72 Abs. 1 VRPG grundsätzlich in der Sache oder weist die Akten
ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück. Es müssen
8 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) 9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 17
7
besondere Gründe dafür sprechen, dass die Vorinstanz noch einmal zum Entscheid über
das streitige Rechtsverhältnis aufgerufen wird10.
b) Da die Vorinstanz dem Beschwerdegegner die Baubewilligung erteilte, hatte sie
keinen Anlass, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu prüfen. Sie hat sich
somit noch gar nicht mit diesem Aspekt befasst. Es ist nicht Sache der BVE als
Beschwerdeinstanz, ein Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
durchzuführen und diese Frage als erste Instanz zu beurteilen. Zudem kommt der
erstinstanzlichen Behörde bei der Frage ob, in welchem Umfang und innert welchem
Zeitraum der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist, ein beträchtlicher
Entscheidungsspielraum zu. Die Baugesuchsakten gehen daher an die Vorinstanz zur
Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens im Sinne der Erwägungen. Die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss im öffentlichen Interesse liegen,
verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6
BewD).11
4. Kosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'200.- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV12). Der Beschwerdegegner trägt zudem als Gesuchsteller die Kosten des
Baubewilligungsverfahrens (Art. 52 Abs. 1 BewD).
Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108
Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdeführerin gibt zu keinen
Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit der Beschwerdeführerin die
Parteikosten von Fr. 2'344.70 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 3 11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 9 12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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