# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e51e8552-8a60-5ead-82fb-51fbdf744dae
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2012
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
A_ SA ha concesso in locazione a AO 2, il 1° ottobre 1980, un appartamento di 4 1⁄2 locali (al quarto piano, interno n. 11) e un parcheggio interno nello stabile denominato casa “
O_
” in via _ (doc. D inc. DI.2008.270/271/272). Il canone mensile di locazione ammontava a fr. 575.- per l’appartamento, fr. 40.- per il posteggio e fr. 80.- per l’acconto delle spese accessorie, per un totale di fr. 695.-. AP 1 e AP 2, acquirenti della particella n. _ su cui sorge l’immobile, hanno ripreso i contratti di locazione nel maggio 2007 (doc. da Z a DD inc. DI.2008.270/271/272) e hanno disposto l’esecuzione di diversi interventi allo stabile (doc. P e da e FF a PP inc. DI.2008.270/271/272). Il
9 giugno 2008 i locatori hanno notificato ai conduttori, tramite modulo ufficiale, un aumento della pigione annua dell’appartamento, dal 1° ottobre 2008 e gradualmente su due anni, da fr. 9'840.- a fr. 12'000.- (doc. H inc. DI.2008
.270/271/272) e un aumento della pigione del posteggio da fr. 720.- a fr. 1'200.- annui (doc. I inc. DI.2008.270/271/272). L’aumento per l’appartamento è stato motivato con “
importanti lavori di grande manutenzione...Inoltre adeguamento per parificare gli affitti dello stabile e della zona
” (doc. H
inc. DI.2008
.270/271/272) e quello per il posteggio è stato motivato con “
Adeguamento per parificare gli affitti dello stabile e della zona
” (doc. I,
inc. DI.2008
.270/271/272).
B.
AO 2 ed AO 1 hanno contestato gli aumenti con i
stanza 1° luglio 2008 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) e hanno chiesto una diminuzione di fr. 125.- della pigione dell’appartamento per adeguarlo ai più bassi tassi ipotecari, oltre una riduzione del 20% della pigione per i disagi subiti durante i lavori. All’udienza tenutasi il 9 ottobre 2008, l’UC ha constatato il mancato accordo sui due temi (doc. A inc. DI.2008
.270/271/272), così che i locatori ed i conduttori, con le istanze in esame, hanno portato dinnanzi al Pretore di Mendrisio sud le rispettive richieste: i conduttori hanno chiesto la condanna dei locatori all’indennizzo di almeno fr. 1'968.- per i disagi subiti durante i lavori e la riduzione della pigione di fr. 125.- a decorrere dal 1° ottobre 2008 (istanza 21 novembre 2008) ed i locatori hanno instato per ottenere l’accertamento della validità dell’aumento delle pigioni (istanza 1° dicembre 2008). All’udienza di contraddittorio dell’11 febbraio 2009 ogni parte ha ribadito la propria istanza e si è opposta a quella della controparte.
C.
Il Pretore, con sentenza 22 novembre 2010, ha respinto l’istanza 1° dicembre 2008 di accertamento della validità dell’aumento della pigione dell’appartamento e del posteggio (DI.2008.271) e ha parzialmente accolto quella del 21 novembre 2008 (DI.2008.257), riconoscendo ai conduttori fr. 984.- a titolo di riduzione della pigione per sei mesi a causa dei lavori di ristrutturazione dello stabile e accertando una riduzione della pigione mensile di fr. 125.- dal 1° ottobre 2008 per diminuzione dei tassi ipotecari.
D.
Con appello 6 dicembre 2010 i locatori chiedono la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere l’istanza 21 novembre 2008 dei conduttori per quanto concerne la riduzione della pigione in ragione della diminuzione dei tassi ipotecari e di accogliere invece la propria istanza del 1° dicembre 2008, con la quale postulano l’accertamento della validità degli aumenti di pigione notificati ai conduttori, il tutto con protesta di spese e ripetibili.
Delle osservazioni con cui i conduttori propongono la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato

## Considerations

in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
Dopo aver esposto le norme legali e la giurisprudenza applicabili, il Pretore ha distinto la questione dell’aumento della pigione dell’appartamento e quella del posteggio, negando la validità degli aumenti per motivi diversi. Nel caso dell’appartamento il primo giudice ha ritenuto che l’aumento era nullo, poiché nel modulo ufficiale si fondava su due motivi di aumento invocati cumulativamente, incompatibili tra di loro. A titolo abbondanziale il Pretore ha inoltre rilevato che la motivazione sarebbe stata comunque carente in quanto sul modulo ufficiale non era precisato il costo dei singoli interventi fatti valere dai locatori a titolo di migliorie di valorizzazione. Per quel che concerne invece la pigione del posteggio, motivata nel modulo ufficiale con l’adeguamento alle pigioni un uso nel quartiere, il primo giudice ha ritenuto che i locatori non avevano dimostrato sufficienti elementi di confronto atti a stabilire quali fossero le pigioni usuali nella zona. Esprimendosi poi sull’istanza di riduzione della pigione introdotta dai conduttori, il primo giudice ha constatato che nel periodo determinante il tasso ipotecario era sceso dal 5% al 3 1⁄2 %, ciò che giustificava secondo i criteri posti dall’art. 13 OLAL una riduzione della pigione del 15.25%, pari a fr. 125.- mensili. A tale riduzione i locatori avevano eccepito il reddito lordo ammissibile ai sensi dell’art. 269a lett. c CO, che il Pretore ha ritenuto inapplicabile alla fattispecie per il fatto che lo stabile non era di recente costruzione né era stato oggetto di una ristrutturazione totale, non potendosi qualificare tale l’intervento di risanamento eseguito nel 2007-2008. A ogni modo, prosegue il primo giudice, il reddito lordo del 5.85% addotto dai locatori non sarebbe ammissibile, superando il limite massimo del 5 1⁄2 % (2% in più del tasso ipotecario di riferimento). Infine, il Pretore ha riconosciuto ai conduttori una riduzione della pigione di complessivi fr. 984.- per tenere conto dei disagi causati dai lavori di risanamento.
3.
Nella fattispecie rimangono in discussione in questa sede la riduzione della pigione per modifica del tasso ipotecario di riferimento, di cui all’istanza 21 novembre 2008 dei conduttori (DI.2008.257), e gli aumenti di pigione per l’appartamento e il posteggio (DI.2008.271), mentre non è più litigiosa la riduzione della pigione per un totale di fr. 984.-, accordata a motivo dei disagi provocati per sei mesi durante i lavori di risanamento dell’immobile.
Validità dell’aumento di pigione 9 giugno 2008
4.
Gli appellanti sostengono, per
quanto concerne l’aumento delle pigioni, che il Pretore avrebbe sbagliato ritenendo necessaria l’indicazione dei costi dei singoli interventi sul formulario ufficiale e riscontrando l’impossibilità di esporre due motivazioni d’aumento. Essi adducono che le loro motivazioni sono entrambe atte a giustificare l’aumento della pigione per l’appartamento. Criticano poi il Pretore per aver ritenuto inapplicabile alla fattispecie il criterio del reddito lordo non eccessivo in relazione alla diminuzione dei tassi ipotecari, facendo valere la compensazione con le migliorie da loro apportate allo stabile.
5.
A norma dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. L’art. 19 OLAL prevede che il modulo debba indicare l’ammontare attuale della pigione e delle spese accessorie, la data di entrata in vigore dell’aumento e i motivi di tale aumento. L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’art. 269a CO enumera, non esaustivamente, sei criteri che giustificano una modifica della pigione, principalmente un aumento. Se uno di questi criteri trova applicazione, la legge pone la presunzione che la pigione modificata non sia abusiva (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 457). Tale presunzione può però essere confutata fornendo la prova di un reddito eccessivo della cosa locata (art. 269 CO; DTF 124 III 310, consid. 2b;
Lachat
, op. cit., p. 454).
Giusta l’art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si situano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per effettuare tale confronto, giusta l’art. 11 OLAL, la parte che invoca tale criterio deve fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo costante giurisprudenza, per poter trarre delle conclusioni con una certa sicurezza, i termini di paragone devono essere almeno cinque, e non possono essere considerate le pigioni di oggetti che si trovano nello stesso immobile che l’oggetto in questione o quelle di altri oggetti dello stesso proprietario e infine differenti oggetti situati nello stesso immobile appartenente ad uno stesso proprietario devono essere trattati come un unico termine di paragone (DTF 123 III 317, consid. 4 c aa;
Lachat
, op. cit., p. 460). Ne consegue che se il locatore vuole prevalersi di tale argomento per aumentare la pigione, egli deve premurarsi di fornire la prova della tendenza delle pigioni nella zona. Se vi perviene portando un numero sufficiente di esempi adeguati, il conduttore conserva comunque la possibilità di invocare l’art. 269 CO e far valere che il reddito derivante dalla cosa locata è sproporzionato e dunque la pigione abusiva (
Thévenoz/Werro
, Commentaire romand CO-I, ad art. 269a n. 1).
6.
L’aumento è nullo se il locatore non lo comunica mediante il modulo prescritto, non lo motiva, lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta (art. 269d cpv. 2 CO). L’aumento della pigione – e le modificazioni unilaterali del contratto – deve rispettare la forma scritta qualificata sia per quel che concerne le modalità che per il contenuto della comunicazione di adeguamento. I motivi dell’aumento devono essere precisi (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL) per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione dell’aumento e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla (DTF 121 III 6 consid. 3a pag. 8, 118 II 130 consid. 2b). La motivazione dell’aumento deve figurare sul modulo ufficiale o su una lettera accompagnatoria alla quale si riferisce esplicitamente il modulo e vincola il locatore, che non può far valere nuovi motivi di aumento in corso di procedura (
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 10 ad art. 269d). Il locatore che intende modificare la pigione non può invocare simultaneamente più fattori di aumento se questi sono incompatibili tra loro; al contrario egli può riferirsi ad un fattore quale motivazione principale e ad un altro come motivo sussidiario, in tal caso però il locatore è tenuto a precisarlo nel formulario ufficiale o nella lettera d’accompagnamento (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 402).
La dottrina e la giurisprudenza hanno sviluppato le regole necessarie per valutare la compatibilità di questi criteri e dunque la possibilità di cumularli. Per effettuare tale analisi ci si riferisce alle nozioni di criteri assoluti e relativi di adeguamento delle pigioni, tenuto conto che le prestazioni supplementari del locatore (art. 269a lett. b CO) configurano un criterio relativo e le pigioni in uso nella località o quartiere (art. 269a lett. a CO) invece un criterio assoluto (sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011 dell’11 ottobre 2011 consid.
4.2;
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 4 ad art. 269-270e CO).
È possibile invocare contemporaneamente più criteri relativi, come ammette il Tribunale federale, ma i criteri assoluti sono invece tra loro antinomici e dunque incompatibili; infine i criteri assoluti non possono essere cumulati con i criteri relativi (sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011 dell’11 ottobre 2011 consid. 4.4;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 543 e segg.); in particolare, riguardo al criterio dell’art. 269a lett. a CO, l’adeguamento alle pigioni in uso nella zona non può essere invocato congiuntamente ad altri motivi (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 456).
Se le parti non sono d’accordo sul senso da dare alle motivazioni riportate nel formulario ufficiale, queste vanno interpretate secondo il principio dell’affidamento (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 403; DTF 121 III 6, consid. 3c). Il diritto della locazione è improntato al formalismo ed occorre essere rigorosi sul rispetto delle prescrizioni di forma; di principio non bisogna ammettere eccezioni alle regole che prevedono una particolare protezione del conduttore (DTF 121 III 460, consid. 4a/cc). In merito ai motivi di rincaro delle pigioni esposti dal locatore nella notifica di aumento, quanto appena detto implica che le motivazioni poco chiare devono essere interpretate in favore del conduttore (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 403).
7.
Con riferimento alla pigione dell’appartamento, i locatori sostengono che il Pretore ha ritenuto a torto l’impossibilità di far valere contemporaneamente e cumulativamente due diversi motivi di aumento. A loro avviso invece il concorso di più motivi di aumento è legale, e nel caso specifico era evidente che il secondo criterio (adeguamento alle pigioni in uso nello stabile e nella zona) fosse sussidiario al primo, ciò che era stato chiaramente espresso nel formulario e correttamente recepito dai conduttori. L’assenza d’indicazioni sugli elementi di calcolo dell’aumento sarebbe poi irrilevante, in quanto sul formulario devono comparire unicamente i motivi dell’aumento e un’eventuale ulteriore giustificazione numerica può essere richiesta dal conduttore secondo l’art. 20 OLAL, ciò che qui non è avvenuto.
8.
Nel caso concreto il modulo ufficiale per l’aumento della pigione relativa all’appartamento indicava come motivi di aumento:
“
importanti lavori di grande manutenzione, segnatamente:
- sostituzione isolazione facciate, formazione gronda sul tetto,
- miglioramento accesso garage e nuova porta, tinteggiatura scale e garage,
- tinteggiatura esterna, deposito attrezzi esterno,
- piastrellatura lavanderia e stenditoio (da eseguire)
Inoltre adeguamento per parificare gli affitti dello stabile e della zona
” (doc. H
inc. DI.2008
.270/271/272). Il modulo ufficiale non conteneva la benché minima cifra relativa agli investimenti effettuati per il risanamento dello stabile, né il calcolo dell’aumento e non era accompagnato da una lettera di spiegazioni al riguardo. Si deve invero dare atto agli appellanti che non era necessario indicare sul modulo ufficiale il calcolo preciso all’origine dell’aumento (sentenza del Tribunale federale 4A_136/2011 del 10 giugno 2011 consid. 3.3, pubblicazione prevista), i conduttori potendo sempre chiedere ai sensi dell’art. 20 OLAL maggiori spiegazioni. A torto invece gli appellanti rimproverano al Pretore di aver fatto prova di formalismo eccessivo per aver ritenuto l’interpretazione letterale del termine “inoltre” e aver quindi considerato che essi avevano motivato l’aumento di pigione con due motivi diversi e incompatibili tra di loro. Il testo riportato nel modulo ufficiale è chiaro e non richiede interpretazioni di sorta, a prescindere dal comportamento tenuto dai conduttori che non hanno contestato gli aumenti così motivati. Il termine “inoltre” ha il significato di “oltre a ciò, per di più” (Dizionario Lo Zingarelli 2009, Grande Dizionario Battaglia della lingua italiana), come per altro ha già avuto modo di ritenere il Tribunale federale con riferimento al termine “en outre” in un caso romando (sentenza non pubblicata 4A_276/2011 dell’11 ottobre 2011 consid. 4.3). Non vi è quindi un rapporto di subordinazione tra i due motivi di aumento, come adducono ora gli appellanti. Nella loro istanza 1° dicembre 2008, del resto, i locatori hanno indicato di aver proceduto a un risanamento generale del palazzo per una spesa complessiva di fr. 295'800.- (pag. 4), ciò che giustificava un adeguamento della pigione, e hanno poi esposto di aver dimostrato le pigioni un uso nella zona (pag. 5-6), concludendo che i “due motivi concorrenti permettono di giustificare gli aumenti praticati”. Non si vede quindi come possano ora sostenere che il secondo motivo indicato nel modulo ufficiale (adeguamento per parificare gli affitti dello stabile e della zona) era da intendere come sussidiario. Ne discende che essi hanno invocato a sostegno dell’aumento di pigione sia le spese di risanamento dello stabile (prestazioni suppletive del locatore, art. 269a lett. b CO e 14 OLAL, criterio relativo) sia l’adeguamento alle pigioni in uso nella zona (art. 269a lett. a CO, criterio assoluto). Ora, questi due motivi di aumento sono antinomici, con la conseguenza che l’aumento 9 giugno 2008 è nullo nel suo insieme (cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011 dell’11 ottobre 2011 per un caso di nullità della pigione iniziale, consid. 4.2, 4.3 e 4.4). A giusta ragione quindi il Pretore ha ritenuto nullo l’aumento 9 giugno 2008. A titolo abbondanziale si può rilevare che il primo giudice si è espresso sulle pigioni di riferimento in uso nel quartiere solo in relazione all’aumento di pigione per il posteggio, di cui era l’unico motivo indicato nel modulo ufficiale, sicché cade nel vuoto il rimprovero di contraddittorietà che gli è stato mosso dagli appellanti (pag. 7 appello).
9.
Per quel che concerne l’aumento relativo al posteggio, g
li appellanti rimproverano al Pretore di aver ritenuto a torto numericamente insufficienti i termini di paragone prodotti. Essi ritengono infatti che già solo una delle due palazzine gemelle al loro stabile permette di avere il numero necessario di esempi di pigione, poiché vi sono almeno 12 posteggi appartenenti ad un altro locatore, amministrati da una diversa società di gestione e locati a differenti conduttori, dai quali emerge una pigione mensile di fr. 95.-, solo di poco inferiore a quella di fr. 100.- oggetto della vertenza. Ne deriva che essi hanno provato quanto da loro asserito e che la sentenza impugnata deve pertanto essere riformata nel senso di accogliere l’istanza 1° dicembre 2008 e accertare la validità dell’aumento della pigione dal 1° ottobre 2008.
La giurisprudenza del Tribunale federale esige il confronto delle pigioni con almeno cinque oggetti comparabili, siti nella medesima località o quartiere (DTF 136 III 74, 123 III 317, sentenza non pubblicata 4A_669/2010 del 28 aprile 2011). Come correttamente esposto dal Pretore, alla cui motivazione si può rinviare, non possono essere tenute in considerazione le pigioni applicate dagli appellanti ad altri conduttori per un posteggio nel loro immobile (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 13 ad art. 269a CO e rif. citati). Rimangono dunque da considerare solo gli esempi portati dai locatori relativi alle palazzine gemelle nella medesima via in cui si trova il loro stabile, ai numeri civici 13 e 17. Gli appellanti ribadiscono di aver portato la prova che in tali palazzine, proprietà di altre persone, vi sono almeno 8 casi di posteggi locati a fr. 95.- mensili. Se non che, in realtà si tratta di due gruppi diversi di posteggi: come accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti, nella palazzina al numero civico 17, proprietà di una sola persona, i posteggi nell’autorimessa (8 in tutto) sono locati a fr. 95.- mensili (deposizione M_, verbale del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272), mentre in quella al numero 13, soggetta al regime della proprietà per piani, i posteggi nell’autorimessa sono locati a fr. 60.- mensili (deposizione W_, verbale del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272). Solo nella palazzina al n. 17, quindi, le pigioni dei posteggi interni sono di poco inferiori a quella pretesa dagli appellanti. Tali posteggi, in numero di 8, si trovano nel medesimo stabile e sono del medesimo proprietario. Essi costituiscono pertanto un solo e unico riferimento per il confronto delle pigioni e non invece 8 come sostengono gli appellanti. Se ne deve concludere che i locatori hanno fallito l’onere di provare quali siano le pigioni in uso nel quartiere di riferimento per un posteggio in un’autorimessa, avendo portato meno di cinque esempi di confronto (II CCA del 2 dicembre 2011 inc. 12.2010.224 relativa agli stessi appellanti). Può quindi rimanere indeciso il quesito di sapere se le autorimesse di confronto abbiano le medesime caratteristiche di quelle dei locatori.
Riduzione della pigione
10.
Il Pretore ha accertato che il tasso ipotecario di riferimento era sceso dal 5% al 3 1⁄2 % nel periodo decisivo, ciò che comportava una riduzione della pigione del 15.25%, pari a fr. 125.- mensili, così come chiesto dai conduttori. Egli ha ritenuto che i locatori non potevano opporre in compensazione a tale pretesa il reddito lordo ammissibile ai sensi dell’art. 269a lett. c CO, per il motivo che lo stabile non era una costruzione recente, né era stato oggetto di una ristrutturazione totale negli ultimi dieci anni. Al riguardo il primo giudice è giunto alla conclusione che il costo massimo dei lavori di risanamento, in fr. 340'170.- addotto dai locatori, non era rilevante ai sensi di legge, e inoltre che a ogni modo un reddito lordo del 5.85%, come calcolato dai locatori, si rivelava ben superiore alla percentuale ammissibile del 5 1⁄2 % (2% + tasso ipotecario di riferimento, 3 1⁄2 %).
11.
L’art. 270a cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza contrattuale nel caso in cui il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo, in particolare una diminuzione dei costi. La riduzione dei tassi ipotecari costituisce il caso più rilevante di diminuzione dei costi del locatore ai sensi della suddetta norma. Il locatore di costruzioni recenti, al quale viene domandata la riduzione del canone locativo per diminuzione del tasso ipotecario, può opporsi a tale richiesta facendo valere che, conformemente all’art. 269a lett. c CO, il reddito lordo ricavato dall’immobile si situa al di sotto del reddito lordo ammissibile sulla base del tasso ipotecario di riferimento (
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 16 ad art. 269a CO). Per costruzioni recenti sono da considerare gli edifici che datano circa dieci anni, così come pure gli immobili che sono stati oggetto negli ultimi dieci anni di una ristrutturazione totale o di un risanamento strutturale di costo rilevante (
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 489).
12.
Nel caso concreto, i locatori non contestano la diminuzione del tasso ipotecario di riferimento dal 5% al 3 1⁄2 %. Essi sostengono che il primo giudice ha ritenuto a torto l’art. 269a lett. c CO applicabile solo alle costruzioni recenti. A dire degli appellanti la circostanza che essi hanno acquistato di recente lo stabile consente loro di ricalcolare in base ai valori lordi il reddito dello stabile. A titolo abbondanziale, essi affermano che, nonostante abbiano posto in compensazione anzitutto il criterio del reddito lordo compensante i costi, anche il criterio relativo ai sensi dell’art. 269a lett. b CO è applicabile in concreto. I lavori eseguiti nello stabile dal giugno 2007 al marzo 2008 per un ammontare di fr. 340'170.- (doc. U), in rapporto al prezzo di acquisto di fr. 1'800'000.- (doc. da Z a DD inc. DI.2008.270/271/272) configurano, infatti, un risanamento importante in quanto l’investimento costituisce un multiplo del reddito annuo dello stabile, pari a fr. 112'700,40 (doc. U). L’argomentazione non può essere condivisa. Il Pretore ha dichiarato inapplicabile nel caso concreto l’art. 269a lett. c CO in quanto l’immobile in questione non era né di recente costruzione, né era stato oggetto negli ultimi 10 anni di una ristrutturazione totale, rispettivamente di lavori di risanamento strutturali di costo rilevante. Contrariamente a quanto preteso dai locatori, il recente acquisto dello stabile non permette loro di invocare tale norma. Lo scopo di questo criterio assoluto di adeguamento delle pigioni è di favorire la costruzione di nuovi locali abitativi, per i quali, durante i primi anni dalla fine dei lavori, il reddito è spesso inferiore alle spese d’investimento; la norma permette dunque al locatore di ottenere un reddito superiore a quello che sarebbe stato autorizzato in virtù degli altri criteri (
Bohnet/Montini
, op. cit., n. 97 ad art. 269a CO; DTF 118 II 124, consid. 4a). Ne consegue che il privilegio di valutare il reddito secondo valori lordi e non secondo il calcolo, più complesso e severo, del reddito netto dell’art. 269 CO, non può essere concesso se lo stabile non ha generato per il locatore ingenti spese dovute alla realizzazione dell’immobile o, per analogia, a una totale ristrutturazione dello stesso. Un passaggio di proprietà nulla cambia a quanto appena esposto e non può quindi essere ammesso che tale circostanza permetta l’applicazione di una disposizione legale che mira a tutt’altro scopo. Nel caso in esame, è pacifico che la costruzione della palazzina risale a ben oltre dieci anni or sono, ciò che non è contestato; inoltre, come rilevato dal giudice di prime cure, i lavori effettuati tra il 2007 e il 2008 non possono essere considerati alla stregua di una ristrutturazione totale. La dottrina ammette, infatti, di assimilare a una costruzione un intervento di risanamento di importanza rilevante, proprio perché, come per l’edificazione di un immobile, una totale ristrutturazione genera dei costi tali da giustificare per il locatore un calcolo “alleggerito” del reddito, segnatamente il reddito lordo compensante i costi. Ora, nella fattispecie gli appellanti hanno eseguito lavori sull’immobile per un costo massimo allegato di fr. 340'170.- rispetto al prezzo di acquisto di fr. 1'800'000.-. L’investimento equivale a circa un sesto del prezzo di acquisto e non è pertanto di entità tale da poter essere equiparato a un’edificazione (NRCP 2004 pag. 413). Ne deriva che i locatori non possono prevalersi del criterio assoluto del reddito compensante i costi giusta l’art. 269a lett. c CO.
13.
A titolo abbondanziale, non giova agli appellanti richiamare il criterio relativo delle prestazioni del locatore ai sensi dell’art. 269a lett. b CO. In primo luogo, nei considerandi sulla domanda di riduzione per variazione dei tassi ipotecari, il Pretore non ha analizzato le spese effettuate per determinare se queste possano essere ritenute migliorie ai sensi dell’art. 14 OLAL, ma piuttosto egli ha verificato se gli importi addotti permettono di assimilare la fattispecie a un’edificazione, ciò che a giusto titolo non ha ammesso. Va poi rilevato che il criterio dell’art. 269a lett. c CO è un criterio esclusivo rispetto a tutti gli altri criteri di fissazione delle pigioni, in quanto la sua applicazione esclude quella di tutti gli altri criteri relativi o assoluti (
Bohnet/Montini,
op. cit., n. 100 ad art. 269a CO). I locatori essendosi prevalsi di tale criterio quale eccezione alla domanda di riduzione della pigione, non possono invocare in aggiunta anche il criterio relativo previsto dall’art. 269a lett. b CO. Ne deriva che alla richiesta di riduzione della pigione i locatori nulla possono opporre in compensazione.
14.
L’appello deve dunque essere respinto in ogni suo punto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura di appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC-TI) e sono commisurate al valore litigioso di fr. 82'800.- (sentenza impugnata pag. 10). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla parte appellata, rappresentata da un’associazione di categoria, un’equa indennità per inconvenienza, commisurata alla stringatezza delle osservazioni.