# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a5ab3195-baa8-4485-8cdd-638c74536060
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1992
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

constate en fait :
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A. Jeanne Auriel, de nationalité suisse, a acquis en 1956 la parcelle 62 de la commune de Nyon. Situé à la Grand-Rue no 35, ce bien-fonds comporte un immeuble de quatre appartements d'une surface au sol de 116 m2 et une place-jardin de 13 m2. En 1986, au décès de son mari, qui était français, Jeanne Auriel a quitté la France, où elle vivait, pour venir s'installer définitivement dans un des appartements précités.
B. Jeanne Auriel, marraine du recourant, est décédée le 7 octobre 1990. Elle a laissé un testament olographe daté du 24 août 1984 instituant comme seul héritier son filleul Jean-Claude Béard, né en 1940, de nationalité française et domicilié à Menton. Ce dernier est ainsi devenu propriétaire de la parcelle précitée.
C. Le 22 avril 1991, le conservateur du Registre foncier de Nyon a adressé au recourant un avis de suspension de réquisition, le priant de solliciter de la Commission foncière, section II (ci-après la CF II), une décision au sujet de son assujettissement à la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE).
Agissant par l'intermédiaire du notaire A.-L. Burnier, à Nyon, Jean-Claude Béard a requis le 7 mai 1991 de la CF II l'autorisation d'acquérir la parcelle 62 de la commune de Nyon. Il invoquait en substance les liens profonds l'unissant à la région de Nyon et l'affection qu'il vouait à sa marraine.
D. Par décision du 17 mai 1991, la CF II a autorisé Jean-Claude Béard à acquérir la parcelle litigieuse en l'obligeant toutefois à aliéner l'immeuble dans les deux ans à compter de l'acquisition.
E. Par acte daté du 17 juin 1991, Jean-Claude Béard, agissant par l'intermédiaire de l'avocat Rémy Wyler, a interjeté recours contre cette décision. Il conclut, avec dépens, à ce que la décision de la CF II soit réformée en ce sens qu'il est autorisé à acquérir l'immeuble sis sur la parcelle 62 de la commune de Nyon à titre de résidence secondaire. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris plus loin en tant que de besoin.
Par ailleurs, le recourant a effectué en temps utile l'avance de frais requise par Fr. 1'000.-.
F. Le Tribunal administratif a tenu audience le 10 janvier 1992 en présence du recourant et de son conseil. A cette occasion, Jean-Claude Béard a donné quelques explications complémentaires.
Ainsi, l'immeuble dont il a hérité, situé au bord de la route dans la vieille ville, est relativement bruyant. Il n'a pas de jardin. Il compte trois appartements de deux pièces et un de trois pièces, tous d'une surface inférieure à 100 m2. Au décès de Jeanne Auriel, l'immeuble procurait un revenu locatif global de Fr. 375.- par mois.
Le recourant occupe l'un des appartements de deux pièces. Les deux autres logements de deux pièces sont loués pour le prix mensuel, l'un de Fr. 125.-, l'autre de Fr. 1'400.-. En effet, ce dernier appartement vient de faire l'objet de travaux pour un montant de Fr. 15'000.-; c'est pourquoi son loyer a été augmenté. Quant au loyer de l'appartement de trois pièces, qui est en parfait état, il s'élève à Fr. 250.-, mais il sera prochainement réactualisé.
Le recourant a également précisé que, depuis 1956, Jeanne Auriel passait chaque année de nombreux mois dans sa maison de Nyon. Depuis 1959, le recourant y vient plusieurs fois par an. En 1988, sa marraine a mis un des appartements à sa disposition. Actuellement, il s'y rend toujours aussi régulièrement, soit avec sa femme et sa fille, soit seul. En 1991, par exemple, il y a passé cinq séjours.
Jean-Claude Béard vit à Menton dans un appartement et envisage de vendre son pressing qui se trouve à Nice pour venir s'établir dans trois ou cinq ans dans sa maison de Nyon. En effet, son épouse sera à la retraite dans trois ans. Quant à sa fille, elle aura dix-huit ans dans cinq ans. Il n'y a pas de possibilité d'études à Menton, c'est pourquoi il souhaiterait qu'elle puisse alors venir étudier en Suisse.
Le recourant a en outre précisé que ni lui, ni son épouse, ni sa fille ne s'est créé de liens d'amitié dans le voisinage. Il n'entretient pas non plus de relations professionnelles en Suisse et, s'il vient régulièrement à Nyon, c'est parce qu'"il s'y sent bien".

## Considerations

et considère en droit :
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1. En vertu de l'art. 8 al. 2 LFAIE,
"l'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans."
En sa qualité d'héritier institué, le recourant ne conteste pas être soumis au régime de l'autorisation. Il allègue en revanche qu'il peut invoquer de justes motifs au sens de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE, car il entretient avec la région de Nyon des relations étroites et dignes d'être protégées. Il se prévaut également de la profonde affection qu'il vouait à sa marraine.
A teneur de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE,
"les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent."
Le législateur vaudois a expressément repris cette possibilité à l'article premier lit. c de la loi du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVAIE).
L'art. 6 al. 1 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 1er octobre 1984 (OAIE) précise ce qui suit :
"Par relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées justifiant l'octroi de l'autorisation d'acquérir une résidence secondaire (art. 9, 1er al., let. c, LFAIE), on entend des relations régulières que l'acquéreur doit entretenir au lieu où se trouve l'immeuble pour y sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique, scientifique, culturel ou d'autres intérêts importants."
En l'espèce, il résulte de l'instruction que le recourant n'entretient pas à Nyon des relations régulières pour y sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique, culturel ou scientifique.
L'art. 6 al. 2 OAIE ajoute que "
la parenté ou l'alliance avec des personnes résidant en Suisse, de même que des séjours de vacances, de cures, d'études ou d'autres séjours temporaires, ne constituent pas, à eux seuls, des relations étroites et dignes d'être protégées."
En l'espèce, le recourant fait valoir qu'il fait des séjours de vacances à Nyon depuis fort longtemps, région qu'il apprécie beaucoup.
Selon la jurisprudence, des liens extrêmement étroits au sens de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE ne résultent pas de séjours de vacances occasionnels, ni de soins apportés à une maison ou à un jardin pendant plusieurs années (Clémy Vautier, L'application de la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence (1985-1989), no 75, in RDAF 1984, p. 425). De même, la Commission cantonale de recours en matière foncière, section II (CCR II), a été amenée à trancher le cas d'un studio transmis par testament à un neveu et utilisé comme appartement de vacances. Elle a ainsi jugé que les liens de parenté et les séjours temporaires occasionnels ne constituaient pas en eux-mêmes des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées au sens de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE (CCR II no 1304, S. et Ma. Ma. du 28.8.1989, cité in C. Vautier, op. cit., no 77).
Au vu de cette jurisprudence, le Tribunal juge que les circonstances invoquées par le recourant ne constituent pas des "relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées". Au contraire, il relève qu'il s'agit précisément de circonstances qui sont exclues par l'art. 6 al. 2 OAIE du champ d'application de la loi. Le recourant se prévaut également de l'affection profonde qu'il vouait à sa marraine. Des rapports purement affectifs, toutefois, ne suffisent pas à justifier l'octroi de l'autorisation (cf. Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, La Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, p. 204; ATF 103 Ib 178 - JT 1979 I 530). Au demeurant, selon l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE, pour être considérées comme un motif légal d'autorisation, les relations avec un lieu déterminé doivent subsister. Or, à la suite du décès de la personne qui était à l'origine de ces relations, ces liens vont se relâcher. La CCR II a ainsi jugé que des petits-neveux ne pouvaient acquérir en qualité d'héritiers institués, en se prévalant de liens extrêmement étroits - tant avec la défunte qu'avec le lieu -, l'immeuble propriété de leur grand-tante (CCR II no 1210, W. L. et E. Pf. du 6.10.1987, cité in C. Vautier, op. cit., no 100). En l'espèce, quand bien même le Tribunal ne met pas en doute les liens affectifs qui unissaient Jean-Claude Béard à la défunte, il constate, au vu de ce qui précède, que ces circonstances ne constituent pas un motif d'autorisation.
2. L'autorité de céans constate également que l'immeuble litigieux compte quatre appartements. Dans ces conditions, il ne peut pas être considéré comme une résidence secondaire (ATF non publié P. du 17.10.1986). Par analogie avec ce qui vaut en matière d'établissement stable, on pourrait admettre qu'une part modeste d'un immeuble acquis par une personne à l'étranger ne soit pas affectée à sa résidence secondaire (Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, p. 302); toutefois, si cette partie est trop importante, il faut exiger la constitution d'une PPE et la vente de la partie non habitée, ce que ne propose pas le recourant. Ainsi, même si le recourant a la ferme intention de se réserver un appartement, la maison à quatre appartements située en ville de Nyon devrait être considérée surtout comme un placement de capitaux, ce que la loi a précisément pour but d'empêcher. Il est vrai que la plupart des loyers perçus sont peu élevés. Il faut néanmoins relever que le loyer d'un des appartements de deux pièces a été augmenté au prix de Fr. 1'400.- alors que le recourant y a effectué des travaux pour un montant de Fr. 15'000.- seulement. Par ailleurs, Jean-Claude Béard a également exposé que le loyer de l'appartement de trois pièces, au demeurant en parfait état, allait être augmenté également. Ces éléments sont autant d'indices qui tendent à démontrer que l'immeuble litigieux constituerait un placement de capitaux (sur ce point cf. ATF 103 Ib 178, spéc. 180-181 - JT 1979 I 530, spéc. 533).
Il convient en outre de relever que la surface habitable de la maison du recourant représente une superficie d'environ 350 m2. Or, selon l'art. 12 lit. b LFAIE, l'autorisation d'acquérir est refusée lorsque la surface habitable est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci. A cet égard, l'art. 10 al. 2 OAIE précise que la surface nette de plancher habitable ne doit pas en règle générale dépasser 100 m2 lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire (cf. Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, op. cit., p. 230 ss). En l'espèce, un dépassement de plus du triple de la surface réglementaire n'est pas admissible (C. Vautier, op. cit., no 118 ss).
3. Le recourant expose encore qu'il a l'intention de s'établir prochainement en Suisse, faisant ainsi implicitement valoir son intention d'utiliser l'immeuble litigieux en qualité de résidence principale; il invoque une jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 112 Ib 8), qui traite notamment de l'art. 11 al. 2 OAIE. Cette disposition prévoit pour l'acquéreur d'une résidence principale ou secondaire l'obligation de l'aliéner dans un délai de deux ans s'il ne l'utilise plus comme telle. Le Tribunal fédéral a jugé que
"le délai de deux ans pourrait être considéré comme une condition inacceptable si, dans un laps de temps déterminé, on peut s'attendre à ce que l'acquéreur revienne en Suisse et occupe de nouveau son immeuble"
. Une application analogique de cette jurisprudence au recourant ne peut pas être exclue. Toutefois, il résulte implicitement de la jurisprudence précitée que le délai de deux ans prévu par l'art. 11 al. 2 lit. e OAIE ne pourrait être prolongé qu'à certaines conditions, notamment en prouvant que le séjour à l'étranger sera de courte durée. Cette condition n'est pas remplie dans le cas particulier. Jean-Claude Béard projette certes de vendre son pressing pour venir s'installer en Suisse dans trois ou cinq ans. De telles intentions sont cependant trop vagues et lointaines pour que l'on puisse déroger à l'art. 11 al. 2 lit. e OAIE, appliqué par analogie. Au demeurant, la surface admise pour une résidence principale est de 200 m2 (art. 10 al. 2 OAIE) et elle se trouverait dépassée en l'espèce.
4. Il faut également se demander si le recourant pourrait acquérir l'immeuble à titre de logement de vacances. Nonobstant la surface de la maison et le fait qu'un immeuble de quatre appartements ne saurait constituer un appartement de vacances, cette possibilité ne peut qu'être écartée. En effet, Nyon ne figure pas sur la liste des lieux dans lesquels l'acquisition d'un logement de vacances peut être autorisée (art. 1 LVAIE et liste annexe).
5. Il appert, au vu de ce qui précède, que le recourant n'a pas démontré à satisfaction de droit qu'il entretenait avec la région de Nyon des relations suffisamment étroites et dignes de protection pour que l'on puisse l'autoriser à conserver l'immeuble litigieux. C'est donc à juste titre que la CF II a assorti l'autorisation de la charge critiquée. Le recours ne peut dès lors qu'être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu l'issue du pourvoi, un émolument est mis à la charge du recourant, qui n'a pas droit à l'allocation de dépens.