# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5c422244-243b-4f0f-99dc-0932fa97fdea
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_004
**Year:** 2004
**Language:** de
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Mit Vertrag vom 2. März 1994 beauftragte A._ (Beschwerdeführer) den im Immobiliengeschäft tätigen Architekten B._ (Beschwerdegegner) "im Sinne von Art. 412 ff. OR", sich um den Nachweis von Gelegenheiten zum Verkauf des Einfamilienhauses des Beschwerdeführers zu bemühen oder den Verkauf des Objektes zu vermitteln. Die Parteien vereinbarten, dass der Beschwerdegegner ein Honorar von 3 % des Verkaufspreises einschliesslich Spesen mit Ausnahme der Insertionskosten vom Beschwerdeführer erhalte, wenn infolge Nachweis oder Vermittlung durch den Beschwerdegegner ein Verkauf des Objekts zustande kam (Ziff. 2 und 3 des Vertrags). Der Reiseaufwand sollte nur im Erfolgsfall inbegriffen, andernfalls separat, maximal jedoch bis Fr. 1'500.-- geschuldet sein (Ziff. 3 des Vertrags). In Ziff. 4 des Verkaufsauftrags wurde dem Beschwerdegegner ein Alleinverkaufsrecht eingeräumt, indem der Beschwerdeführer ausdrücklich auf eigene Verkaufsbemühungen oder auf solche Dritter verzichtete. Verletzte der Beschwerdeführer die in Ziff. 4 gegebene Zusage, so schuldete er dem Beschwerdegegner gemäss Ziff. 5 des Vertrags die vereinbarte Provision, basierend auf dem Richtpreis, der gemäss Ziff. 9 des Vertrags ca. Fr. 1'750'000.-- betrug. Kündigte der Beschwerdeführer vor Vertragsablauf, so schuldete er dem Beschwerdegegner Ersatz für seine Aufwendungen. Der Vertrag wurde für ein Jahr abgeschlossen und verlängerte sich jeweils, sofern er dreissig Tage vor Ablauf nicht schriftlich gekündigt wurde (Ziff. 8 des Vertrags).
Ein Verkauf der Liegenschaft kam in der Folge nicht zustande.
Ein Verkauf der Liegenschaft kam in der Folge nicht zustande.
B. Am 26. September 1997 klagte der Beschwerdegegner vor der Einzelrichterin im ordentlichen Verfahren am Bezirksgericht Hinwil gegen den Beschwerdeführer auf Zahlung von Fr. 16'695.05 zuzüglich Zins und Zahlungsbefehlskosten als Aufwendungsersatz gemäss Ziff. 5 des Vertrages. Der Beschwerdeführer hielt jedoch lediglich den Betrag von Fr. 1'500.-- im Sinne von Ziff. 3 des Vertrages für geschuldet. In diesem Umfang wurde die Klage zufolge Zahlung durch den Beschwerdeführer gegenstandslos und entsprechend abgeschrieben. Im Übrigen verpflichtete die Einzelrichterin den Beschwerdeführer in teilweiser Gutheissung der Klage zur Zahlung von Fr. 10'026.10 nebst Zins und Betreibungskosten. Im Restbetrag wies sie die Klage ab. Dieses Urteil erwuchs in Rechtskraft.
B. Am 26. September 1997 klagte der Beschwerdegegner vor der Einzelrichterin im ordentlichen Verfahren am Bezirksgericht Hinwil gegen den Beschwerdeführer auf Zahlung von Fr. 16'695.05 zuzüglich Zins und Zahlungsbefehlskosten als Aufwendungsersatz gemäss Ziff. 5 des Vertrages. Der Beschwerdeführer hielt jedoch lediglich den Betrag von Fr. 1'500.-- im Sinne von Ziff. 3 des Vertrages für geschuldet. In diesem Umfang wurde die Klage zufolge Zahlung durch den Beschwerdeführer gegenstandslos und entsprechend abgeschrieben. Im Übrigen verpflichtete die Einzelrichterin den Beschwerdeführer in teilweiser Gutheissung der Klage zur Zahlung von Fr. 10'026.10 nebst Zins und Betreibungskosten. Im Restbetrag wies sie die Klage ab. Dieses Urteil erwuchs in Rechtskraft.
C. Im Juni 1999 klagte der Beschwerdegegner erneut gegen den Beschwerdeführer, diesmal auf Zahlung von Fr. 40'973.90 nebst Zins wegen Verletzung des Alleinverkaufsrechts gemäss Ziff. 4 des Vertrages. Das Bezirksgericht Hinwil wies die Klage am 30. November 2000 ab. Es hielt für bewiesen, dass der Beschwerdeführer den Mäklervertrag am 24. Mai 1994 gekündigt hatte, dass aber umgehend ein neuer Mäklervertrag ohne Ausschliesslichkeitsklausel geschlossen wurde. Aus diesen Gründen hat der Beschwerdeführer nach Auffassung des Bezirksgerichts Ziff. 4 des ursprünglichen Vertrages nicht verletzt.
Auf Berufung des Beschwerdegegners schützte das Obergericht des Kantons Zürich jedoch mit Urteil vom 31. Oktober 2002 die Klage in vollem Umfang. Die hiegegen erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich mit Zirkulationsbeschluss vom 18. September 2003 ab, soweit es darauf eintrat.
Auf Berufung des Beschwerdegegners schützte das Obergericht des Kantons Zürich jedoch mit Urteil vom 31. Oktober 2002 die Klage in vollem Umfang. Die hiegegen erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich mit Zirkulationsbeschluss vom 18. September 2003 ab, soweit es darauf eintrat.
D. Der Beschwerdeführer beantragt mit staatsrechtlicher Beschwerde beim Bundesgericht, den Zirkulationsbeschluss aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der staatsrechtlichen Beschwerde. Das Kassationsgericht verzichtet auf Vernehmlassung.

## Considerations

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Einen wesentlichen Streitpunkt im kantonalen Verfahren bildete die Frage, auf welchen Zeitpunkt der Vertrag beendet wurde. Der Beschwerdeführer hatte unstreitig nach dem 24. Mai 1994 eigene Verkaufsbemühungen getätigt, jedoch behauptet, der Vertrag sei anlässlich einer Besprechung vom 24. Mai 1994 durch gegenseitige Übereinkunft, allenfalls durch Kündigung seitens des Beschwerdeführers, aufgelöst worden. Der Beschwerdegegner machte dagegen geltend, der Beschwerdeführer habe den Vertrag erst am 15. August 1994 gekündigt, weshalb die zugestandenen Verkaufsaktivitäten einen Verstoss gegen Ziff. 4 des Vertrags bedeuteten.
1. Einen wesentlichen Streitpunkt im kantonalen Verfahren bildete die Frage, auf welchen Zeitpunkt der Vertrag beendet wurde. Der Beschwerdeführer hatte unstreitig nach dem 24. Mai 1994 eigene Verkaufsbemühungen getätigt, jedoch behauptet, der Vertrag sei anlässlich einer Besprechung vom 24. Mai 1994 durch gegenseitige Übereinkunft, allenfalls durch Kündigung seitens des Beschwerdeführers, aufgelöst worden. Der Beschwerdegegner machte dagegen geltend, der Beschwerdeführer habe den Vertrag erst am 15. August 1994 gekündigt, weshalb die zugestandenen Verkaufsaktivitäten einen Verstoss gegen Ziff. 4 des Vertrags bedeuteten.
2. Im Gegensatz zum erstinstanzlichen Gericht schloss das Obergericht aus, dass der Beschwerdeführer den Vertrag am 24. Mai 1994 gekündigt hatte, weil er selbst nie davon ausgegangen sei, damals eine Kündigung ausgesprochen zu haben. Das Kassationsgericht hielt die hiegegen vorgebrachten Rügen für unbegründet, und die staatsrechtliche Beschwerde lässt die diesbezüglichen Erwägungen des Kassationsgerichts unangefochten. Darauf ist nicht zurückzukommen.
2. Im Gegensatz zum erstinstanzlichen Gericht schloss das Obergericht aus, dass der Beschwerdeführer den Vertrag am 24. Mai 1994 gekündigt hatte, weil er selbst nie davon ausgegangen sei, damals eine Kündigung ausgesprochen zu haben. Das Kassationsgericht hielt die hiegegen vorgebrachten Rügen für unbegründet, und die staatsrechtliche Beschwerde lässt die diesbezüglichen Erwägungen des Kassationsgerichts unangefochten. Darauf ist nicht zurückzukommen.
3. Das Obergericht verneinte aufgrund seiner Beweiswürdigung auch eine Vertragsbeendigung durch Aufhebungsvertrag vom 24. Mai 1994. Namentlich liess sich das Gegenteil nach Auffassung des Obergerichts nicht aus den Angaben des Zeugen C._, der an der Besprechung der Parteien vom 24. Mai 1994 anwesend war, ableiten. Das Kassationsgericht verwarf die gegen diese Beweiswürdigung erhobenen Willkürrügen des Beschwerdeführers. Diese Würdigung des Kassationsgerichts gibt der Beschwerdeführer mit der staatsrechtlichen Beschwerde als ihrerseits willkürlich, bzw. seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzend aus.
3. Das Obergericht verneinte aufgrund seiner Beweiswürdigung auch eine Vertragsbeendigung durch Aufhebungsvertrag vom 24. Mai 1994. Namentlich liess sich das Gegenteil nach Auffassung des Obergerichts nicht aus den Angaben des Zeugen C._, der an der Besprechung der Parteien vom 24. Mai 1994 anwesend war, ableiten. Das Kassationsgericht verwarf die gegen diese Beweiswürdigung erhobenen Willkürrügen des Beschwerdeführers. Diese Würdigung des Kassationsgerichts gibt der Beschwerdeführer mit der staatsrechtlichen Beschwerde als ihrerseits willkürlich, bzw. seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzend aus.
4. 4.1 Willkür (Art. 9 BV) liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere als die vom kantonalen Gericht gewählte Lösung ebenfalls vertretbar oder gar vorzuziehen wäre. Willkürlich ist ein Entscheid vielmehr erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, insbesondere mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9). Geht es um Beweiswürdigung, ist überdies zu beachten, dass dem Sachgericht darin nach ständiger Rechtsprechung ein weiter Ermessensspielraum zukommt. Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn vom Gericht gezogene Schlüsse nicht mit der Darstellung des Beschwerdeführers übereinstimmen, sondern bloss, wenn die Beweiswürdigung offensichtlich unhaltbar ist. Das Bundesgericht greift nur ein, wenn das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht hat, zu völlig unhaltbaren Schlüssen gelangt ist oder erhebliche Beweise übersehen oder willkürlich nicht berücksichtigt hat (BGE 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Dabei rechtfertigt sich die Aufhebung eines Entscheides nur, wenn er nicht nur in einzelnen Punkten der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 129 I 49 E. 4 S. 58; 127 I 54 E. 2b S. 56). Dass offensichtliche Unhaltbarkeit in diesem Sinne gegeben ist, hat der Beschwerdeführer anhand der von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien im Einzelnen darzulegen (Art. 90 Abs.1 lit. b OG; BGE 129 I 185 E. 1.6 S. 189).
4.2 Der Beschwerdeführer wirft dem Kassationsgericht zur Hauptsache als Verfassungsverletzung vor, dass es die vom Obergericht vorgenommene Würdigung der Aussage des Zeugen C._ nicht als willkürlich eingestuft hat. Ob an der Behandlung der Rügen ein Rechtsschutzinteresse besteht, erscheint fraglich. Sollte der Beschwerdeführer damit durchdringen, wäre nämlich erst nachgewiesen, was er dem Beschwerdegegner beim Treffen vom 24. Mai 1994 erklärt, welche Offerte er ihm unterbreitet hat. Deren Annahme wäre damit noch nicht erfolgt, der Aufhebungsvertrag mithin noch nicht zustande gekommen. Diesbezüglich hat das Obergericht in rechtlicher Hinsicht erwogen, der Beschwerdegegner sei angesichts seines offenkundig fehlenden Interesses an einer vorzeitigen Aufhebung des Mäklervertrages nicht gehalten gewesen, seinen Widerspruch zu artikulieren. Stillschweigen auf die Bemerkung des Beschwerdeführers, die Übung werde abgeblasen, könne nach Treu und Glauben nicht als Zustimmung zur Vertragsaufhebung ausgelegt werden. Insoweit erwuchs das obergerichtliche Urteil in Rechtskraft, nachdem das Bundesgericht auf die dagegen eingelegte eidgenössische Berufung nicht eingetreten ist (Urteil 4C.398/2002 vom 19. November 2003). Die Eintretensfrage kann jedoch offen bleiben, da sich die staatsrechtliche Beschwerde ohnehin als unbegründet erweist.
4.3 Das Obergericht hat die erfolgten Aussagen des Zeugen mit jenen im Verfahren vor der Einzelrichterin zum gleichen Thema verglichen und insofern einen Widerspruch festgestellt. Vor der Einzelrichterin hatte der Zeuge auf die Frage nach dem Ergebnis der Besprechung vom 24. Mai 1994 ausgeführt, der Beschwerdegegner habe anlässlich einer früheren Besprechung erklärt, dass die Liegenschaft nicht für mehr als Fr. 1,35 Mio. verkäuflich sei. Hierauf habe man sich an der zweiten Besprechung vom 24. Mai 1994 darauf geeinigt, "die Übung abzubrechen, wobei der Kläger selbstverständlich weiterhin die Möglichkeit hatte, zum vereinbarten Richtpreis die Liegenschaft zu verkaufen." Er - der Zeuge - denke, der Kläger sei mit diesem Vorgehen einverstanden gewesen. Danach befragt, ob der Mäklervertrag vom 2. März 1994 nach dieser Besprechung weiterhin seine Gültigkeit haben sollte, antwortete der Zeuge:
"Ich denke "ja"; eben zu diesem Preis, den Fr. 1,75 Mio.".
Das Protokoll der Einvernahme desselben Zeugen im zweiten Verfahren lautet an den einschlägigen Stellen wie folgt:
"Hat man irgendwann vereinbart, dass nun der Kläger nicht mehr allein diese Liegenschaft verkaufen könne?
Das hat man bereits an der ersten Sitzung in X._ angesprochen und in der zweiten Sitzung in Y._ hat man dann gesagt, dass man die Zusammenarbeit auflösen werde, weil das utopisch gewesen ist, einmal 1,75 Millionen im Vertrag und jemanden den wir gehabt hätten für 1,3 Millionen. Diese Zusammenarbeit sei nicht mehr suspekt gewesen, man hätte den Kläger gar nicht gebraucht. Aufgrund dieser Tatsachen war ich der Meinung, dass diese Zusammenarbeit erledigt sei.
....
Ergänzungsfrage RA Bisang:
War die Beendigung der Zusammenarbeit anlässlich dieser Besprechung vom 24. Mai ein Eindruck von Ihnen oder haben sich die beiden Parteien darauf geeinigt?
Wenn wir von der Sitzung in Y._ sprechen, dann war das von mir nicht nur ein Eindruck, sondern eine fest beschlossene Sache.
Wie erklären Sie sich den Widerspruch Ihrer heutigen Aussage zu Ihrer Aussage im Vorprozess, act. 35, S. 3, wo Sie ausgeführt haben, dass nach Ihrer Auffassung der Mäklervertrag auch nach dieser Besprechung noch gültig war?
Ob ich das so gesagt habe, weiss ich nicht mehr. Ich bin sicher, dass ich es in dieser Form nicht so absolut gesagt habe. Wenn ich es damals so gesagt habe, habe ich mir vorgestellt, dass der Kläger auf freiwilliger Basis dieses Objekt für die 1,75 Millionen an den Mann bringen würde. Das wäre ja an und für sich die Wunschvorstellung gewesen von uns und auch der Inhalt vom Mäklervertrag."
Das Kassationsgericht hielt im Hinblick auf den erheblichen Widerspruch der Aussage des Zeugen im Zweitprozess zu jener im Erstprozess mit Bezug auf die Frage des Fortbestandes der Vereinbarung für vertretbar, dass das Obergericht aus der vom Zeugen gewählten Formulierung, man werde die Zusammenarbeit auflösen, schloss, die Auflösung der Zusammenarbeit sei noch nicht erfolgt, wenngleich dieser Schluss sich allein aufgrund der Wortwahl nicht aufgedrängt hätte.
4.4 In der staatsrechtlichen Beschwerde wird geltend gemacht, das Kassationsgericht habe in willkürlicher Weise den isolierten Satz in der ersten Einvernahme herangezogen, wonach die Meinung bestanden habe, der Mäklervertrag sei weiterhin gültig, statt die betreffende Aussage im Kontext zu würdigen. Der Zeuge habe im zweiten Prozess selbst erläutert, wie seine frühere Aussage zu verstehen sei und dadurch den vom Kassationsgericht erwähnten erheblichen Widerspruch beseitigt. Zudem habe das Kassationsgericht missachtet, dass die vom Zeugen bestätigte Fortgeltung des Mäklervertrages auch der unmittelbar vorangegangenen Aussage des Zeugen widersprochen hätte, wonach man sich geeinigt habe, die ganze Übung abzubrechen. Das Kassationsgericht habe ferner übergangen, dass er vorgebracht habe, es könne nicht ausschliesslich auf den Wortlaut der Aussage abgestellt werden, da der Zeuge offensichtlich Mühe bekundet habe, sich klar auszudrücken. Entscheidend sei vielmehr, was der Zeuge habe sagen wollen. In diesem Lichte betrachtet löse sich der vermeintliche Widerspruch und die Inkohärenz in den Aussagen des Zeugen auf.
4.5 Das Obergericht hat nicht allein gestützt auf den Wortlaut der Zeugenaussage gefolgert, am 24. Mai 1994 sei kein contrarius actus zustande gekommen, sondern auch das nachträgliche Verhalten des Beschwerdeführers in die Beweiswürdigung einbezogen. Im kantonalen Verfahren blieb unbestritten, dass der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner die Liegenschaft betreffende Kosten für nach dem 24. Mai 1994 aufgegebene Inserate erstattet hatte. Die vom Beschwerdegegner dazu gelieferte Erklärung, die Zahlung sei erfolgt, weil er seine Sekretärin nicht richtig instruiert habe, vermochte das Obergericht nicht zu überzeugen. Darüber hinaus legte das Obergericht offen, dass es für angebracht hielt, die Aussagen des Zeugen mit einer gewissen Zurückhaltung zu würdigen wegen der besonderen Nähe des Zeugen zum Beschwerdeführer, der oft in der "Wir-Form" gesprochen und dabei den Beschwerdeführer miteinbezogen habe, sowie wegen des eigenen, mit jenem des Beschwerdeführers praktisch deckungsgleichen Interesses des Zeugen am Verkauf der Liegenschaft zum Richtpreis von Fr. 1,75 Mio. bzw. zu einem Preis von mindestens Fr. 1,5 Mio. Die im obergerichtlichen Urteil dafür angegebenen Gründe hat der Beschwerdeführer vor Kassationsgericht nicht beanstandet. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern das Obergericht seinen Ermessensspielraum missbraucht hatte, wenn es die dargelegten, zugestandenermassen wenig präzisen Ausführungen des Zeugen als Nachweis einer Offerte für einen Aufhebungsvertrag nicht genügen liess. Der Beschwerdeführer setzt sich in der staatsrechtlichen Beschwerde mit diesen Erwägungen des Obergerichts nicht auseinander und legt nicht dar, inwiefern im Rahmen dieser Gesamtbeurteilung geradezu stossend sein soll, die klare Aussage des Zeugen, dass der Vertrag weiterhin Geltung gehabt habe, schwerer zu gewichten als die jedenfalls in der Ausdrucksweise weniger eindeutigen Angaben über eine einvernehmliche Vertragsauflösung. Das Kassationsgericht hat daher die Willkürvorwürfe im Ergebnis zu Recht als unbegründet erachtet.
5. Da sich die Beurteilung des Kassationsgerichts im Ergebnis als verfassungskonform erweist, erübrigt sich eine vertiefte Auseinandersetzung mit den Rügen des Beschwerdeführers, mit denen er die einzelnen Aussagen des Zeugen detailliert analysiert und einander gegenüberstellt. Die staatsrechtliche Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).