# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4b15beaf-67e8-55fe-8ff9-b6fffbaffc02
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2020
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Fra AO 1 in qualità di locatore e AP 1 in qualità di conduttrice è in essere un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale oggetto i locali commerciali di complessivi 150 mq al piano terreno, interni nr. 01 e 02, nello stabile denominato “_” _ a _, adibiti a “studio odontoiatrico e centro estetico”, per una pigione mensile di fr. 4'375.- e acconti mensili per le spese accessorie di
fr. 400.-. La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2017.
B.
Fra le parti è sorta una controversia relativa a presunti difetti dell’ente locato, e meglio lavori di edificazione non ultimati, malfunzionamento degli impianti di aerazione e riscaldamento, immissioni olfattive moleste, mancato tempestivo ottenimento delle necessarie autorizzazioni all’uso dei locali quale studio odontoiatrico e mancata autorizzazione all’esercizio dei medesimi quale centro estetico.
C.
Stanti le opposte posizioni delle parti in relazione all’esistenza dei difetti e alla responsabilità di intraprendere i necessari lavori per rendere l’ente locato idoneo all’utilizzo stabilito, la conduttrice, dopo avere imposto al locatore un ultimo termine per rimediare ai presunti difetti con la comminatoria di cui all’art. 259g CO, ha iniziato a depositare le pigioni presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione
a partire dal mese di aprile 2018
.
D.
Previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, con petizione 10 agosto 2018 la conduttrice ha convenuto il locatore innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 (inc. SE.2018.284), postulando la seguente riduzione della pigione:
-
del 100% su fr. 4'775.- mensili per mancata agibilità sia come studio odontoiatrico che come centro estetico a partire dal 12 marzo 2017 sino al 24 ottobre 2017;
-
del 50% su fr. 4'775.- (fr. 2'387.50) mensili per mancata agibilità quale centro estetico dal 25 ottobre 2017 sino a eliminazione del difetto giuridico, ovvero sino al rilascio dell’agibilità quale centro estetico;
-
del 20% su fr. 4'775.- (fr. 955.-) mensili per mancato funzionamento del riscaldamento per i mesi invernali dal 25 ottobre 2017 al 31 marzo 2018;
-
del 20% su fr. 4’775.- (fr. 955.-) mensili per inadeguata temperatura dei locali a far data dal 1. aprile 2018 in poi e sino all’eliminazione del difetto;
-
del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per mancata esecuzione dei lavori di sistemazione esterna dal 25 ottobre 2017 fino all’eliminazione del difetto, ovvero l’ultimazione dei lavori;
-
del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per immissioni olfattive a far tempo dall’agibilità (25 ottobre 2017) fino all’eliminazione del difetto.
E.
Con
osservazioni 10 settembre 2018 il locatore si è integralmente opposto alla petizione, osservando in particolare che il contratto concluso si riferisce alla locazione di una superficie commerciale “
al grezzo
” atta a essere resa idonea allo scopo previsto, laddove incombeva alla conduttrice di far eseguire i necessari lavori. Con replica 12 ottobre 2018 e duplica 26 ottobre 2018 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni e allegazioni. La causa si trova attualmente nella fase istruttoria.
F.
Con istanza 5 settembre 2019 il locatore ha postulato in via supercautelare di fare ordine alla conduttrice di versare direttamente in suo favore, da ottobre 2019, almeno la metà della pigione e dell’acconto delle spese accessorie (fr. 2'387.50). In via cautelare egli ha ribadito tale richiesta e ha pure postulato la liberazione in suo favore della metà delle pigioni (fr. 42'975.-) depositate presso l’Ufficio di conciliazione (inc. CA.2019.354/355). In particolare lo stesso ha osservato che il deposito integrale della pigione, iniziato ben 18 mesi prima e ancora vigente, sarebbe manifestamente sproporzionato rispetto alle pretese della conduttrice. Quest’ultima difatti non ha mai richiesto al progettista incaricato di ristrutturare gli spazi locati la realizzazione di un centro estetico (per cui già solo per questo motivo la riduzione della pigione ivi riferita del 50% non sarebbe fondata). Egli nel frattempo, oltre a non ricevere alcunché a titolo di pigione, sta continuando a sopportare i costi relativi agli spazi locati.
G.

## Considerations