# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 87e08d77-60c9-49d2-b262-1cf5da37f27f
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt
1. In der Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2015 vom 23. Juni 2016 hat die Steuer-
verwaltung den Eigenmietwert für die Wohnung in B._ auf Fr. 10‘170.-- festgelegt.
2. Gegen diese Veranlagung erhob der Pflichtige Einsprache und begehrte sinngemäss,
der Eigenmietwert sei aus der Deklaration zu übernehmen. Zur Begründung führte er aus, ur-
sprünglich sei der Eigenmietwert rein vom Kaufpreis von € 166‘000.-- berechnet worden. Mit
dem nun vorliegenden Katasterwert gemäss der letzten Steuerabrechnung aus B._ habe er
den Eigenmietwert neu berechnet. Dieser Katasterwert sei nicht zu hinterfragen. Ansässige aus
B._ seien nicht in der Lage so hohen Mietzinsen zu bezahlen.
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 5. Januar 2017 wies die Steuerverwaltung die Einspra-
che ab. Zur Begründung führte sie u.a. aus, grundsätzlich seien der Steuerwert (Katasterwert),
die Mietwertberechnungen und die Kosten des Unterhalts auch für ausserkantonale Liegen-
schaften nach dem Gesetz des eigenen Kantons vorzunehmen.
Für ausländische Liegenschaften fehlten jedoch die nötigen Angaben wie Katasterwert,
Brandlagenwert und Korrekturfaktoren, um nach den für die Staatssteuer massgebenden Re-
geln den Eigenmietwert bestimmen zu können. Der ausländische Wert (Kaufpreis) sei daher
behelfsmässig durch 2.6 (= Katasterwert Baselland) und durch 3.45 (= Brandlagerwert) zu tei-
len. Der Kaufpreis von Fr. 177'288.-- (€ 166'000.-- x 1.068) geteilt durch 2.6 ergebe den berück-
sichtigten Katasterwert von Fr. 68'188.--. Die Teilung durch 3.45 führe zum Brandlagerwert von
Fr. 19'764.--. Anhand des Eigenmietwertrechners für Stockwerkeigentum mit Berücksichtigung
des Altersfaktors resultiere ein steuerbarer Eigenmietwert von Fr. 10'170.--. Der festgesetzte
Eigenmietwert bleibe daher bestehen.
4. Mit Schreiben vom 16. Januar 2017 erhob der Pflichtige Rekurs und begehrte, der Ei-
genmietwert sei unter Berücksichtigung des Katasterwertes aus B._ oder der örtlichen Miet-
zinse festzulegen. Zur Begründung führte er aus, er habe um Berichtigung des Eigenmietwertes
gebeten (€ 21‘208.-- für die Wohnung und € 4‘322.-- für die Garage). Mit diesen Zahlen habe er
den Brandlagerwert ermittelt (total € 25'530.-- à Fr. 1.10 = Fr. 28‘083.--) geteilt durch 3.45 ge-
mäss der Kurzmitteilung Nr. 414 der Steuerverwaltung vom 15. Juni 2007 (KM Nr. 414) was
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einen Brandlagerwert von Fr. 8‘140.-- ergebe. Dies führe zu einem Eigenmietwert von Fr.
4‘182.-- bei der Staatsteuer sowie Fr. 5‘018.-- bei der direkten Bundessteuer. Wenn ein Eigen-
mietwert von Fr. 4‘182.-- 60% des marktüblichen Mietwertes entspreche, wären dies jährlich Fr.
6'970.--, was Mieteinnahmen von Fr. 580.85 pro Monat entsprechen würde. Dies entspreche
den Marktpreisen für Monatsmieten im Grossraum C._ wo sich die Wohnung befinde. Ge-
mäss der Information der SSK würde auch B._ ein ähnliches System kennen wie die
Schweiz. In der Beilage befinde sich eine Liste von lokalen Immobilienfirmen welche Mietwoh-
nungen im Raum C._ anbieten würden. Darunter befinde sich ein Angebot für eine 3 Zim-
mer Wohnung im Nachbarsblock neben seiner Wohnung für den Mietpreis von € 600.-- pro Mo-
nat. Weitere Objekte seien für € 500.-- - 600.-- inseriert. Im Gebiet D._, wo sich auch seine
Wohnung befinde betrage der Durchschnittspreis € 510.-- pro Monat. Damit sei dargelegt, dass
der derzeit festgelegte Eigenmietwert mindestens doppelt so hoch und auf das Niveau der örtli-
chen Mietzinse zu korrigieren sei.
5. Mit Vernehmlassung vom 21. Februar 2017 beantragte die Steuerverwaltung die Gut-
heissung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, der Rekurrent lege Vergleichsobjekte
in der Region um C._ ins Recht, welche geeignet seien. Das Bundesgericht fordere auf kan-
tonaler Ebene eine Eigenmietwertbesteuerung im Umfang von mindestens 60% des Marktwer-
tes. Der in der Veranlagung erhobene Eigenmietwert betrage gemäss der Formel Fr. 10‘170.--.
Dies ergäbe eine Monatsmiete von Fr. 847.--. Häufig würden sich die Mieten im Internet pro
Woche verstehen und im Raum C._ zwischen € 200 - 400 liegen, was dann zu einer Mo-
natsmiete von mindestens € 800.-- führen würde. Der veranlagte Eigenmietwert entspreche
etwa dem Marktmietwert von 100%. Er müsse deshalb auf das Niveau von 60% korrigiert wer-
den. Der Eigenmietwert der Ferienwohnung in C._ betrage neu Fr. 6‘102.--.
6. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

## Considerations

Der Präsident des Steuergerichts zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
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ständig. Gemäss § 129 Abs. 1 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im
vorliegenden Fall Fr. 2'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten des Steuerge-
richts als Einzelrichter beurteilt.
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind,
ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten.
2. Der Beurteilung unterliegt vorliegend, wie hoch der Eigenmietwert der Ferienwohnung in
B._ anzusetzen ist.
a) Gemäss § 6bis StG ist bei persönlicher Zugehörigkeit von natürlichen Personen
die Steuerpflicht unbeschränkt; sie erstreckt sich aber nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebsstät-
ten und Grundstücke ausserhalb des Kantons (Abs. 1). Die Abgrenzung der Steuerpflicht für
Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke von natürlichen Personen erfolgt im Ver-
hältnis zu anderen Kantonen und zum Ausland nach den Grundsätzen des Bundesrechts über
das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung. Wenn ein Unternehmen Verluste aus einer
ausländischen Betriebsstätte mit inländischen Gewinnen verrechnet hat, innert der folgenden 7
Jahre aber aus dieser Betriebsstätte Gewinne verzeichnet, so ist im Ausmass der im Betriebs-
stättestaat verrechenbaren Gewinne eine Revision der ursprünglichen Veranlagung vorzuneh-
men; die Verluste aus dieser Betriebsstätte werden in diesem Fall in der Schweiz nachträglich
nur satzbestimmend berücksichtigt. In allen übrigen Fällen sind Auslandsverluste ausschliess-
lich satzbestimmend zu berücksichtigen (Abs. 3). Abweichende bundesrechtliche und staatsver-
tragliche Regelungen bleiben vorbehalten (Abs. 4). Gemäss § 18 Abs. 1 StG entrichten Steuer-
pflichtige, die im Kanton nur für einen Teil ihres Einkommens und Vermögens oder Ertrages
und Kapitals steuerpflichtig sind, die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte nach dem
Steuersatz, der ihrem gesamten Einkommen und Vermögen oder Ertrag und Kapital entspricht.
Steuerfreie Beträge werden ihnen anteilsmässig gewährt.
b) Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Abkommens zwischen der Schweizerischen Eidgenos-
senschaft und B._ zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern
vom Einkommen und vom Vermögen vom 26. April 1966 (DBA CH-ESP) können Einkünfte aus
unbeweglichem Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen
liegt. Absatz 1 gilt für Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, der Vermietung oder Verpach-
tung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens (Abs. 3).
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Gemäss Art. 23 Abs. 2 lit. a DBA CH-ESP wird in der Schweiz die Doppelbesteu-
erung wie folgt vermieden: Bezieht eine in der Schweiz ansässige Person Einkünfte oder besitzt
sie Vermögen, die nach diesem Abkommen in B._ besteuert werden können, so nimmt die
Schweiz unter Vorbehalt von Buchstabe b diese Einkünfte oder Vermögen von der Besteuerung
aus; sie kann aber bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen oder Vermögen
dieser Person den Steuersatz anwenden, der anzuwenden wäre, wenn die betreffenden Ein-
künfte oder Vermögen nicht von der Besteuerung ausgenommen wären. Gewinne nach Artikel
13 Absatz 3 werden indessen nur von der Besteuerung ausgenommen, wenn ihre tatsächliche
Besteuerung in B._ nachgewiesen wird.
3. a) Gemäss § 23 Abs. 2 i.V.m. § 24 StG sind die Naturaleinkünfte aller Art, insbe-
sondere der Wert selbstverwendeter Erzeugnisse und Waren des eigenen Betriebes, durch
eigene Arbeitsleistungen geschaffene Werte, der Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften, der
Bezug und die Nutzung von Sachen, Rechten und Dienstleistungen steuerbar.
Zum steuerbaren Einkommen gehören insbesondere alle Einkünfte aus unbe-
weglichem Vermögen, insbesondere aus Vermietung und Verpachtung, Eigengebrauch sowie
wiederkehrende Einkünfte aus Baurechts- oder anderen Nutzungsverträgen.
b) Gemäss § 43 StG ist der Wert der Grundstücke unter billiger Berücksichtigung
des Verkehrswertes und des Ertragswertes zu ermitteln (Abs. 1). Massgebend ist die Kataster-
schätzung. Das Nähere bestimmt die Vollziehungsverordnung (Abs. 3). Gemäss § 14 des
Dekrets gilt als Verkehrswert der Gebäude grundsätzlich der durchschnittliche Brandversiche-
rungswert in den ersten 15 der letzten 17 Jahre vor der Neuschätzung. Gemäss § 27ter StG lei-
tet sich der Eigenmietwert von dem gemäss dem Sachversicherungsgesetz vom 12. Januar
1981 geschätzten einfachen Brandlagerwert einer Liegenschaft ab, welcher mit einem gemein-
despezifischen Korrekturfaktor, einem Korrekturfaktor nach Alter der Liegenschaft und einem
Korrekturfaktor für Stockwerkeigentum multipliziert wird, was den steuerlichen Brandlagerwert
ergibt (Abs. 1). Die Korrekturfaktoren nach Alter der Liegenschaft betragen: bei 25 Jahre und
jünger: --; bei 26 bis 85 Jahre: 0.9; bei 86 Jahre und älter: 0.8 (Abs. 3). Bis zu einem steuerli-
chen Brandlagerwert von Fr. 20'000.-- beträgt der Eigenmietwert 64.53%. Für jeden um Fr.
100.-- höheren steuerlichen Brandlagerwert reduziert sich dieser Satz gemäss nachstehender
Tabelle [...] (Abs. 5). Der Eigenmietwert beträgt 60% des marktüblichen Mietwertes (Abs. 6).
Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der Eigenmietwert des von ihm selbst genutzten
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Wohneigentums mehr als 60% des marktüblichen Mietwertes beträgt, so beträgt der Eigen-
mietwert 60% des marktüblichen Mietwertes (Abs. 7).
c) Im interkantonalen Verhältnis kann der Eigenmietwert der ausserkantonalen Lie-
genschaft gemäss KM Nr. 414 ohne Korrekturen direkt übernommen werden, da dieser in der
Regel ebenfalls 60% der Marktmiete beträgt. Für ausländische Liegenschaften fehlen die nöti-
gen Angaben wie Brandlagerwert und Korrekturfaktoren, um nach den für die Staatssteuer
massgebenden Regeln den Eigenmietwert bestimmen zu können, weshalb für die Berechnung
folgende Grundregel zur Anwendung kommen soll: Der Ausländische Wert der Liegenschaft
wird durch 2.6 (Repartitionswert 260%) geteilt, was den Katasterwert des Kantons Basel-
Landschaft ergibt, welcher wiederum durch 3.45 zu teilen ist, was zum einfachen Brandlager-
wert führt.
4. a) Die zur Rechtfertigung der gesetzlich vorgesehenen Besteuerung der Eigenmiete
vorgetragenen Gründe sprechen an sich für das Marktwertprinzip. Als Grundlage der Wertfest-
setzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG (und § 23 StG) gilt deshalb der Marktwert.
Der Eigenmietwert wird gewöhnlich nach der Bruttomethode ermittelt. Letzterer wird entweder
aufgrund individueller Schätzungen bestimmt, die durch kantonale Liegenschaftenschätzer für
einen gewissen Zeitraum festgelegt werden, oder es erfolgt eine Typisierung der Verhältnisse
durch formelmässige Ermittlung der Eigenmieten. Bei beiden Verfahren sind die ortsüblichen
Verhältnisse und die tatsächliche Nutzung angemessen und auf geeignete Art und Weise zu
berücksichtigen (vgl. Reich/Weidmann, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri-
schen Steuerrecht, Art. 7 StHG N 43, 45a).
b) Der Rekurrent hat vorliegend eine Liste (Anbieter aus B._) von Vergleichsob-
jekten in der Umgebung von D._, wo sich auch seine eigene Wohnung befindet, für welche
er unter Einbezug des Katasterwertes aus B._ einen monatlichen Mietzins von Fr. 581.--
(rund € 530.--) errechnet hat, eingereicht. Bei diesen durchaus vergleichbaren Objekten - je-
weils 2-3 Zimmerwohnungen mit (teilweise) Meerblick und (teilweise) Garage - liegt der durch-
schnittliche Mietpreis bei € 568.-- pro Monat. Eine weitere von ihm eingereichte Übersicht mit
einem Vergleich von 137 Wohnungen bringt eine durchschnittliche Miete von € 696.-- hervor.
Nicht in letztere Kalkulation einbezogen ist hingegen die Grösse der Wohnungen. Die Steuer-
verwaltung ihrerseits hat ebenfalls eine Liste von Vergleichsobjekten eingereicht, deren monat-
licher Durchschnitt wesentlich höher, nämlich bei € 1‘116.-- liegt. Die Fundstelle ist hier eine
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Internetseite aus der Schweiz. Die Miete ist dort jeweils wöchentlich zu bezahlen. Gemäss den
Recherchen der Kanzlei des Steuergerichts auf einer Internetseite aus B._ mit vergleichba-
ren Wohnungen in der gleichen Umgebung konnte ein durchschnittlicher Mietpreis von € 532.--
und € 570.-- ermittelt werden.
Bei allen Vergleichsobjekten handelt es sich um im Internet angebotene Ferien-
wohnungen. Es ist davon auszugehen, dass Ferienwohnungen im Unterschied zu den Woh-
nungen, welche das ganze Jahr über bewohnt werden, im Durchschnitt teurer sind. Der Rekur-
rent kann seine Wohnung zwar das ganze Jahr über bewohnen, nutzt diese aber lediglich als
Ferienwohnung. Die Ferienwohnungen, auf einer Schweizer Internetseite werden zu einem hö-
heren Preis angeboten, als auf einer aus B._. Zudem beziehen sich die Angaben auf der
Schweizer Seite nicht auf Monats- sondern auf Wochenmietpreise. Es darf auch angenommen
werden, dass die höhere Kaufkraft der Schweiz ebenfalls Einfluss auf diese Internetangebote
hat.
Die durchschnittliche Marktmiete aller hier untersuchten Vergleichsobjekte liegt
bei einem Wert von rund € 700.--. Bei Anwendung des Gesamtdurchschnittspreises sind die
Lage, die Grösse, die Aussicht, verfügbare Garagenplätze, die Anzahl Zimmer und die Umge-
bung gemäss den verfügbaren Angaben berücksichtigt worden.
c) Damit ist im vorliegenden Fall festzustellen, dass nicht die Berechnungsweise
gemäss KM Nr. 414, sondern § 27ter StG Abs. 7 StG zur Anwendung kommt und auf die ver-
schiedenen Vergleichsobjekte (wie oben dargestellt), welche die lokalen Verhältnisse und die
konkreten Umstände berücksichtigt, abzustellen ist. Ausgehend von einem Durchschnittspreis
von € 700.-- berechnet sich der Eigenmietwert wie folgt: € 700.-- x 1.068 (zum damaligen Zeit-
punkt geltender durchschnittlicher Wechselkurs) = Fr. 747.60 x 12 = 8‘971.20. Bei mindestens
60% beträgt der steuerbare Eigenmietwert bei der Staatssteuer Fr. 5‘383.--.
Die Reduktion des Eigenmietwertes wirkt sich entsprechend auch auf den pau-
schalen Liegenschaftsunterhalt aus. Dieser beträgt neu Fr. 1‘346.-- (= Fr. 5‘383.-- x 25%).
Der Rekurs erweist sich als begründet und ist teilweise gutzuheissen.
5. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens (Obsiegen zu rund 75%) sind dem Rekur-
renten nach § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über
die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) anteilsmässige Verfahrenskosten in
Höhe von Fr. 150.-- aufzuerlegen.
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