# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6faf6720-94b4-5fe6-9831-8d2e13101fc7
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Gemeinde Lauterbrunnen reichte am 1. Dezember 2011 ein Baugesuch ein für
den Abbruch des sogenannten „Moor-Hüttli“ auf der Parzelle Lauterbrunnen
Grundbuchblatt Nr. Y._. Die Parzelle liegt in der UeO Nr. 1A „Luftseilbahn
Wengen-Männlichen“ vom 16. August 1999, teilweise geändert am 10. Januar 2005. Das
Moor-Hüttli ist im Bauinventar als erhaltenswert bewertet und ist als Teil einer Baugruppe
2
erfasst (K-Objekt). Gegen das Vorhaben erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Mit
Entscheid vom 19. Dezember 2013 erteilte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli die Abbruchbewilligung.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 20. Januar 2014 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die
Aufhebung des Entscheides vom 19. Dezember 2013 und die Erteilung des
Bauabschlages. Er macht insbesondere geltend, die Kantonale Denkmalpflege (KDP) habe
sich gegen den geplanten Abbruch des Moor-Hüttli ausgesprochen und finanzielle Beiträge
an die fachgerechte Restaurierung in Aussicht gestellt. Das Gebäude werde seit seiner
Errichtung gewerblich genutzt, zuletzt seit Jahren von einer Ski- und Snowboardschule.
Dieser Mieter habe der Beschwerdegegnerin angeboten, die Renovation auf eigene Kosten
auszuführen, sofern ihm ein langfristiger Mietvertrag eingeräumt werde. Das Moor-Hüttli
geniesse bei den Einwohnern und den Stammgästen einen hohen Beliebtheitsgrad und es
hätten über 600 Personen eine Petition zur Erhaltung des Gebäudes eingereicht. Das
öffentliche Interesse am Erhalt des Baudenkmals überwiege die von der
Beschwerdegegnerin geltend gemachten Interessen und es sei möglich, einen die
Sanierungskosten deckenden Mietzins zu erzielen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, edierte die
Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz und die
Beschwerdegegnerin beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Rechtsamt führte
danach im Beisein der Parteien und einer Vertretung der KDP einen Augenschein mit
Instruktionsverhandlung durch und befragte den Mieter des Abbruchobjekts als
Auskunftsperson. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins
zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Zusammen mit seinen
Schlussbemerkungen reichte der Beschwerdeführer einen Bericht der Porta West AG zur
Verkehrssituation beim umstrittenen Gebäude ein. Die Beschwerdegegnerin hat dazu
keine Stellung genommen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3
4. Auf die Rechtsschriften und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Private
Organisationen, die als juristische Person konstituiert sind und rein ideelle Zwecke
verfolgen, sind im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt (Art. 35a i.V.m.
Art. 40a BauG). Der Berner Heimatschutz ist ein Verein i.S. von Art. 60 ff. ZGB3 und erhebt
Rügen im Rahmen seines statutarischen Zweckes (vgl. Art. 35a Abs. 2 BauG). Er hat sich
im vorinstanzlichen Verfahren als Einsprecher beteiligt und ist durch den vorinstanzlichen
Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Denkmalschutz
a) Umstritten ist der Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes. Das Baugesetz
umschreibt Baudenkmäler als herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem,
historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen,
Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art.
10a Abs. 1 BauG). Das umstrittene Moor-Hüttli, ein um 1900 erbautes Ladengeschäft, ist
im Bauinventar der Gemeinde Lauterbrunnen als erhaltenswertes Schutzobjekt aufgeführt.
Als erhaltenswert gelten Objekte, die wegen ihrer ansprechenden architektonischen
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 3 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)
4
Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10a Abs.
3 BauG). Nach Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren
Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist nur zulässig, wenn
die Erhaltung unverhältnismässig, das heisst nicht sinnvoll oder unzumutbar wäre.
b) Das vom Beschwerdeführer beantragte Abbruchverbot für das Moor-Hüttli stellt eine
Einschränkung der verfassungsmässig garantierten Eigentumsgarantie (Art. 26 BV4 und
Art. 24 KV5) dar. Eingriffe in dieses Grundrecht sind nur zulässig, wenn sie auf einer
hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen,
verhältnismässig sind und den Kerngehalt des betreffenden Grundrechts nicht verletzen
(Art. 36 BV und Art. 28 KV). Eine Verletzung des Kerngehalts macht die
Beschwerdegegnerin zu Recht nicht geltend. Auch liegt mit Art. 10b Abs. 3 BauG
unbestritten eine genügende gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot vor. Umstritten
sind zwischen den Parteien im Wesentlichen das öffentliche Interesse und die
Verhältnismässigkeit eines Abbruchverbots.
3. Öffentliches Interesse an einem Abbruchverbot
a) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts liegen
Eigentumsbeschränkungen, die dem Schutz von Baudenkmälern dienen, ganz allgemein
im öffentlichen Interesse. Bei der Prüfung der Frage, wie weit das öffentliche Interesse
reicht bzw. in welchem Ausmass ein Objekt Schutz verdient, ist eine sachliche
Gesamtbeurteilung erforderlich, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen
und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll
gegebenenfalls als Zeugin und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen und
technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oft mit
schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten
Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und
4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 5 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
5
grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung
bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.6
b) Das umstrittene Gebäude ist im Bauinventar der Gemeinde Lauterbrunnen als
„erhaltenswert“ und als Teil der Baugruppe H verzeichnet und wird im Inventar wie folgt
beschrieben:
„Ladengeschäft, wohl um 1900. Schlichter Ständerbau mit Satteldach und Kreuzfirst.
Spätklassizistischer Baukörper. Fein gegliederter, kioskartiger Bau. Details des Schweizer Holzstils
(Sägedekor). Fassade jünger verändert (Schaufenster) und nachträglich verschalt. Wichtige
Eckposition als nördlicher Abschluss der Ladenstrasse. Einer der letzten Zeugen von einst
zahlreichen Kleinbauten aus der Blütezeit des Tourismus an der Wende vom 19. zum 20.
Jahrhundert.“
Zur Baugruppe H hält das Bauinventar fest:
„Die Baugruppe umfasst das Rückgrat von Wengen, die Dorfstrasse, die geprägt ist durch frühe
Tourismusbauten. Beginnend beim Hotel „Falken“ (Nr. 1347B) folgt sie erst dem Bahntrassee und
verläuft danach entlang der Binnenmatte, auf der sich Sportplätze und die neu erstellte Talstation
der Männlichen-Bahn (Nr. 1350F) befinden. Diese Hauptachse weist als Laden- und Hotelstrasse
eine dichte Abfolge von Bauten mit gewissen räumlichen Qualitäten auf. Einen markanten Eindruck
erwecken die auf einem Hügel gelegenen, historisch interessanten Hotelbauten „Falken“ und
„Regina“ (Nr. 1347B und Nr. 1347A). Die Altbausubstanz wurde durch Eingriffe oft stark verändert.“
c) Der Vertreter der Denkmalpflege führte anlässlich des Augenscheins vom 7. Mai
2014 aus, das Moor-Hüttli habe einen grossen Wert. Es sei einer der letzten Zeugen der
damals verbreiteten Kleinbauten, die in der touristischen Blütezeit um 1900 gebaut worden
seien. Ausser einem Kiosk am anderen Ende des Dorfes gebe es in Wengen keine
vergleichbaren Kleinbauten mehr. Das Moor-Hüttli habe zwar gewisse Veränderungen
erfahren, es seien aber auch noch diverse ursprünglich zeittypische Details vorhanden.
Durch eine Rekonstruktion könne die architektonische Kraft wieder unterstrichen werden.
Das Gebäude stehe an einer räumlich wichtigen Position, da es zur Geschäftsstrasse
gehöre und den Abschluss der Dorfstrasse bilde. Daher habe es auch eine wichtige
Stellung und Funktion in der Baugruppe H.
6 BGE 135 I 176 E. 6.1, 126 I 219 E. 2 c; VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 4.2, 2012/145 vom 5.7.2013 E. 5.1, BVR 1998 S. 440 E. 3c; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a -10f N. 3
6
d) Aus dem Bauinventar, der Beurteilung der KDP und dem vom Rechtsamt
durchgeführten Augenschein ergibt sich, dass es sich beim Moor-Hüttli um ein aus dem
durchschnittlichen Baubestand herausragendes Objekt mit historischem Wert handelt, das
ansprechende architektonische Qualitäten aufweist und das Ortsbild von Wengen prägt:
Teile der Fassaden des Gebäudes wurden zwar im Laufe der Zeit verändert, es sind aber
noch diverse ursprüngliche, qualitätsvolle und prägende Elemente vorhanden. So sind die
für die Bauzeit typische, sehr prägnante Dachform und die schönen Sägezierelemente
erhalten geblieben und innen zeigt sich im Obergeschoss die bauzeitliche Struktur. Das
Gebäude nimmt zudem eine wichtige Position an der Dorfstrasse und damit auch in der
Baugruppe H ein. Es hat daher einen hohen Situationswert. Dies zeigt auch der Umstand,
dass auf zwei von drei Fotos, mit denen das Bauinventar die Baugruppe dokumentiert, das
Moor-Hüttli im Vordergrund dargestellt ist. Sehr wichtig ist weiter der historische Wert des
Gebäudes. Es ist ein Zeitzeuge für die touristische Blütezeit in Wengen um 1900 und hat
besondere Bedeutung, da es eines der zwei letzten touristischen Kleinbauten aus dieser
Zeit in Wengen ist. Die räumliche und historische Bedeutung des Gebäudes wird auch
nicht dadurch geschmälert, dass es ursprünglich nicht am heutigen Standort, sondern in
der Nähe des Bahnhofs erbaut wurde. Es wurde offenbar irgendwann zwischen den beiden
Weltkriegen an den heutigen Standort verschoben, da sich damals auch das (touristische)
Zentrum von Wengen verschob. Gerade auch dies zeigt die Bedeutung des Gebäudes in
Zusammenhang mit der Entwicklung des Tourismus in Wengen; das Moor-Hüttli hat die
verschiedenen Entwicklungen in diesem Zusammenhang mitgemacht. Aus diesen Gründen
ist das öffentliche Interesse am Erhalt und die Schutzwürdigkeit des Gebäudes hoch zu
gewichten.
e) Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz zweifeln denn auch nicht grundsätzlich
an, dass das Moor-Hüttli zu Recht als Baudenkmal eingestuft ist. Das Interesse an seinem
Erhalt werde aber relativiert durch das Ergebnis einer Konsultativabstimmung, die der
Gemeinderat von Lauterbrunnen im November 2011 durchgeführt habe. Dabei hätten sich
die Abstimmenden im Bezirk Wengen mit 180 zu 140 Stimmen für den Abbruch des Moor-
Hüttlis ausgesprochen.7
Das Verwaltungsgericht und die BVE haben sich bereits wiederholt mit der Frage befasst,
welche Bedeutung dem in einer Gemeindeabstimmung direkt oder indirekt ausgedrückten
7 Vgl. die Unterlagen zur Konsultativabstimmung in den Vorakten, p. 72 ff.
7
Volkswillen hinsichtlich der Schutzwürdigkeit eines Objekts oder der ästhetischen
Verträglichkeit eines Neubaus zukommt. Das Verwaltungsgericht hat dazu festgehalten,
dass sich eine Gemeinde nicht über die für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit
massgebenden eidgenössischen und kantonalen Vorschriften hinwegsetzen dürfe. Das
heisst, wenn die Schutzwürdigkeit eines Objekts im Sinne des kantonalen Baugesetzes
bejaht wird, kann daran auch eine Gemeindeabstimmung nichts ändern. Immerhin kann
aber ein Abstimmungsergebnis bei der Beurteilung des öffentlichen Schutzinteresses
mitberücksichtigt werden. Dabei kommt es wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an,
wie stark ein Abstimmungsergebnis ins Gewicht fällt.8 Im vorliegenden Fall ist das Ergebnis
der Konsultativabstimmung im Bezirk Wengen nicht geeignet, das Schutzinteresse
entscheidend zu relativieren. Massgebend im Hinblick auf das öffentliche Schutzinteresse
sind nämlich nicht nur die Stimmbürger von Wengen, sondern ein breiterer Kreis. Daher ist
es bedeutsamer, dass über 600 Personen, je etwa zur Hälfte Einheimische und
Feriengäste, eine Petition eingereicht und den Erhalt des Moor-Hüttlis gefordert haben.
Dies zeigt, dass das umstrittene Gebäude einen breiten Rückhalt in der Bevölkerung und
bei den Feriengästen hat. Das Ergebnis der Konsultativabstimmung in Wengen schmälert
daher das öffentliche Interesse am Schutz des Moor-Hüttli nicht.
f) Zusammenfassend ergibt sich daher, dass das Moor-Hüttli zu Recht als
erhaltenswertes Baudenkmal inventarisiert ist und sein Erhalt im öffentlichen Interesse
liegt.
4. Verhältnismässigkeit
a) Ein Verbot, ein denkmalgeschütztes Gebäude abzubrechen, ist als Eingriff in die
Eigentumsgarantie dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels
– also den Erhalt des Denkmals – geeignet und erforderlich ist und für den betroffenen
Eigentümer zumutbar ist.9 Die Eignung eines Abbruchverbotes zur Erhaltung eines
Baudenkmals wäre nur bei bautechnisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekten zu
verneinen. Dies ist aber vorliegend nicht der Fall; es ist unbestritten, dass eine Sanierung
8 VGE 21370/21372 vom 19.2.2003 E. 7aa, VGE 18926 vom 19.12.1994 E. 5.b/bb; BVR 1988 S. 320 E. 4.c, BVR 2008 S. 117 E. 4.b und 4.c am Ende; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N 10a mit Hinweisen 9 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, 2010, N. 581 ff. mit Hinweisen; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Auflage, 2009, § 21; BGE 129 I 173 E. 5 mit Hinweisen; VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.1, 2012/145 vom 5.7.2013, E. 5.2
8
der Bausubstanz des Moor-Hüttli möglich ist. Die Verweigerung einer Abbruchbewilligung
ist deshalb objektiv geeignet und erforderlich, um die Erhaltung des Gebäudes zu
ermöglichen. Eine mildere Massnahme als ein Abbruchverbot ist nicht ersichtlich.
b) Es ist zu prüfen, ob die Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch
zumutbar ist. Es sind die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Baudenkmals und
die Interessen der Beschwerdegegnerin an einem Abbruch bzw. an der Wirtschaftlichkeit
einer Sanierung gegeneinander abzuwägen. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit
des Objekts zu berücksichtigen: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.10 Kommt dem öffentlichen Interesse an der
Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf
Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist
hingegen verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung
des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung
eines Baudenkmals besonders gross, wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl
sogar dann zuzumuten, wenn diese mit Verlusten rechnen müsste.11 Bei der Beurteilung
der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die Interessen der Eigentümerschaft zurückhaltend zu
gewichten, zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer
Momentaufnahme beruht. Zudem ist das Kosten-/Nutzenverhältnis zu Beginn häufig
weniger günstig als später. Keine oder eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht
nicht zu bedeuten, dass die wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre.
Die Aufwendungen für die Sanierungen eines Gebäudes lassen sich nicht von vornherein
klar beziffern. Von einer Minimalsanierung bis zum Luxusumbau sind zahlreiche
Renovationsvarianten denkbar. Wenn auch nur eine der Varianten zu wirtschaftlich
tragbaren Verhältnissen führt, ist das Abbruchverbot verhältnismässig.12
c) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Kosten für eine Sanierung seien
unverhältnismässig hoch. Aufgrund der schlechten finanziellen Lage der Gemeinde sei
kein Geld für eine Renovation des Moor-Hüttli vorhanden. Es werde kaum möglich sein,
nach der Sanierung des Gebäudes neue Mieter zu finden und einen kostendeckenden
10 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 1997 S. 355 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 22935 vom 28.11.2007 E. 6.4 mit Hinweisen, 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.5 11 VGE 22935 vom 28.11.2007 E. 6.4 mit Hinweisen 12 BVR 1996 S. 68 E. 4c und 6c
9
Mietzins zu erzielen. Das Hüttli liege zudem im Wirkungsbereich der UeO Nr. 1A
„Luftseilbahn Wengen-Männlichen“. In diesem Bereich seien nur Kurortseinrichtungen wie
Spiel- und Sportanlagen, Personentransportanlagen oder Unterhaltungsbetriebe zulässig.
Die bisherige gewerbliche Nutzung des Hüttli könne deshalb nicht weitergeführt werden,
was eine Vermietung erschwere. Das Hüttli gefährde zudem die Verkehrssicherheit, da es
direkt an der Strasse im Bereich einer Kreuzung stehe und die Sicht beeinträchtige. Mit
einem Abbruch des Gebäudes könne die Verkehrssicherheit massiv verbessert werden.
Eine Verschiebung des Hüttli um die Verkehrssicherheit zu verbessern, sei aber sehr teuer
und gemäss UeO nicht bewilligungsfähig. Schliesslich habe die Gemeinde ein Interesse
daran, das Areal Wengiboden künftig für andere Nutzungen oder Bauvorhaben zu Gunsten
der Öffentlichkeit frei zu halten.
d) Das Moor-Hüttli steht am Ende der Dorfstrasse an einer Kreuzung und seine
nordwestliche Gebäudeecke grenzt direkt an den Fahrbahnrand. Das Hüttli sowie das
gegenüberliegende Hotel Bernerhof und eine hohe Stützmauer vor dem Hotel Schönegg
beeinträchtigen teilweise die freie Sicht im Kreuzungsbereich.13 Wie aber der vom
Beschwerdeführer eingeholte Bericht der Porta West AG richtigerweise festhält, ist die
notwendige Sichtweite gemäss der VSS SN 640 273a von Osten her Richtung Süden
eingehalten. Nicht ausreichend ist sie nur von Osten her Richtung Norden. Dies ist aber
nicht durch das Moor-Hüttli bedingt, sondern durch die gegenüberliegende Mauer vor dem
Hotel Schön-egg. Ebenfalls ausreichend ist die Sicht von Süden her Richtung Osten. Das
Moor-Hüttli schränkt somit trotz seiner Lage im Strassenabstand die erforderlichen
Sichtweiten nicht ein. Im Hinblick auf die Verkehrssicherheit ist zudem von wesentlicher
Bedeutung, dass in Wengen der motorisierte Verkehr aufgrund eines allgemeinen
Fahrverbotes eingeschränkt ist. Es bestehen zwar Ausnahmebewilligungen und land-
sowie forstwirtschaftliche Fahrzeuge dürfen Wengen befahren. Der Verkehr ist aber
geringer als in anderen Ortschaften und als Verkehrsregime gilt auf der Dorfstrasse eine
Begegnungszone mit Höchstgeschwindigkeit 20 km/h. In Begegnungszonen haben
Fussgänger den Vortritt und dürfen die Verkehrsfläche überall benutzen (Art. 22b SSV14).
Verkehrsteilnehmer mit Fahrzeugen müssen daher langsam und vorsichtig fahren. Im
Bereich der umstrittenen Kreuzung müsen zudem die Verkehrsteilnehmer, die von Osten
her kommen, wegen der Rechtsvortrittsregel und der sichtbehindernden Stützmauer
13 Vgl. Situationsplan vom 26. Mai 2011 (Vorakten, p. 109) sowie Fotodokumentation des Augenscheins vom 7. Mai 2014, Fotos Nrn. 7, 8, 12-15 14 Signalisationsverordnung des Bundesrates vom 5. September 1979 (SSV; SR 741.21)
10
anhalten, bevor sie die Kreuzung befahren. Aus diesen Gründen beeinträchtigt das Moor-
Hüttli die Verkehrssicherheit nicht oder höchstens unwesentlich. Die grundsätzlich hoch zu
gewichtenden Interessen der Verkehrssicherheit vermögen daher im vorliegenden Fall
einen Abbruch des denkmalgeschützten Gebäudes nicht zu rechtfertigen und erfordern
auch keine Verschiebung des Gebäudes.
e) Die Beschwerdegegnerin möchte das Moor-Hüttli abbrechen, um die Parzelle Nr.
Y._ frei zu halten für allfällige künftige Vorhaben: Es bestehen aber keine
konkreten Pläne für bestimmte öffentliche Nutzungen oder Bauvorhaben. Zudem steht das
Gebäude, das eine Grundfläche von 36 m2 hat, in der äussersten Ecke einer Parzelle mit
einer Fläche von 6'502 m2. Zieht man davon jene Fläche ab, die durch ein Baurecht
(Talstation Luftseilbahn) belegt ist, stehen auf der Parzelle Nr. Y._ neben dem
Hüttli immer noch 4'677 m2 für andere Nutzungen oder Bauvorhaben zur Verfügung. Das
Moor-Hüttli behindert daher heute keine anderen Vorhaben und ob es dies in Zukunft tun
wird, ist völlig offen. Der von der Beschwerdegegnerin geäusserte Wunsch, die Parzelle
frei zu halten, vermag das öffentliche Interesse am Erhalt des Baudenkmals nicht zu
überwiegen und kann den Abbruch des Gebäudes nicht rechtfertigen.
f) Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Sanierung hat der Beschwerdeführer im
vorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Offerten zweier regionaler Bauunternehmer eine
Kostenschätzung erstellt.15 Gemäss dieser Schätzung würde eine Sanierung des Moor-
Hüttli etwa 117'00.00 Franken kosten. Berücksichtigt man die möglichen
Schätzungsungenauigkeiten, die gemäss der Kostenschätzung bis 20 % betragen können,
könnten sich die Sanierungskosten allenfalls bis auf Fr. 140'000.00 erhöhen. Bei einer
Verschiebung des Gebäudes kämen rund 116'00.00 Franken dazu. Diese
Kostenschätzung wird sowohl von beiden Parteien als auch der KDP als plausibel erachtet.
Die Verfahrensbeteiligten haben deshalb auf die Einholung eines Gutachtens durch die
BVE verzichtet und sich damit einverstanden erklärt, dass die genannte Kostenschätzung
der Rentabilitätsprüfung zu Grunde gelegt wird.16 Massgebend in diesem Zusammenhang
sind allerdings nur die Sanierungskosten. Die Kosten einer allfälligen Verschiebung des
Gebäudes sind nicht in die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung einzubeziehen, weil sie nicht in
direktem Zusammenhang mit der notwendigen Renovation des Gebäudes stehen und eine
15 Vorakten, p. 36 ff. 16 Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 3 unten, S. 5 Mitte, S. 8 unten und S. 17 sowie Stellungnahmen des Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin vom 12. Juni 2014
11
Verschiebung aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht erforderlich ist (siehe dazu oben
Bst. d).
Da gemäss den Angaben der Denkmalpflege aus dem Lotteriefonds voraussichtlich
Fr. 40'000.00 an die Sanierung des Moor-Hüttli bezahlt werden können17, hat die
Beschwerdegegnerin noch Kosten von rund Fr. 77'000.00 bis 100'000.00 zu tragen. Die
Finanzierungskosten für diese Investition sind vorsichtig kalkuliert mit 2.5 % einzusetzen
(zurzeit beträgt der Referenzzinssatz 2.0 % und die durchschnittliche Verzinsung von
Hypothekardarlehen liegt bei 1.95%). Die Finanzierungskosten betragen somit jährlich
Fr. 1'925.00 bis Fr. 2'500.00. Daneben sind Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen, für
die üblicherweise von folgenden Zuschlägen zu den Kapitalkosten ausgegangen wird:18
Betriebskosten 0.1 % bis 0.5 % (Durchschnitt 0.3 %), laufender Unterhalt 0.2 % - 2.2 %
(Durchschnitt 1.2 %), Rückstellung für grosszyklische Erneuerungen 0.2 % - 1.0 %
(Durchschnitt 0.6 %), Risiko von Mietzinsausfällen 0 % - 0.4 % (Durchschnitt 0.2 %),
Verwaltungskosten 0.1 % - 0.3 % (Durchschnitt 0.2 %). Geht man bei allen
Kostenpositionen von durchschnittlichen Werten aus, ergeben sich insgesamt
Bewirtschaftungskosten von 2.5 % der Investitionen, die zu den Kapitalkosten
hinzuzurechnen sind. Ein kostendeckender Mietertrag müsste daher jährlich rund 5 % der
investierten Kosten betragen. Da die Beschwerdegegnerin Fr. 77'000.00 bis 100'000.00 für
die Sanierung investieren muss, müsste sie somit einen jährlichen Mietertrag von Fr.
3'850.00 bis 5'000.00 erzielen können. Stützt man auf ihre eigenen Angaben ab, liegt
dieser Betrag deutlich unter den ortsüblichen Mietzinsen für Gewerberäumlichkeiten in
Wengen. So beträgt gemäss Aussage von Herrn Näpflin, Gemeinderat und Präsident der
Liegenschaftskommission, der Mietzins für Gewerberäumlichkeiten an der Dorfstrasse
durchschnittlich etwa Fr. 2'000.00 monatlich.19 Es kann daher davon ausgegangen werden,
dass die Beschwerdegegnerin einen kostendeckenden Mietzins erzielen kann. Dies zeigt
auch die Tatsache, dass der aktuelle Mieter, der seit über 20 Jahren Mieter bzw.
Untermieter im Moor-Hüttli ist, bereit wäre, einen jährlichen Mietzins von bis zu Fr. 8'000.00
zu zahlen.20 Einer Vermietung des Moor-Hüttli als Gewerberäumlichkeiten stehen auch die
Zonenvorschriften nicht entgegen: Gemäss Art. 4 der Überbauungsvorschriften der UeO
17 Vorakten, p. 94 und Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 4 18 Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Hrsg. SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und SEK/SVIT Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, 4. Auflage 2012, S. 84 ff. 19 Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 7 20 Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 13
12
Nr. 1A „Luftseilbahn Wengen-Männlichen“ sind in ihrem Wirkungsbereich zwar nur
Kurortseinrichtungen zugelassen, die der Bevölkerung und den Gästen von Wengen
dienen wie Spiel- und Sport- und Personentransportanlagen oder Unterhaltungsbetriebe;
gewerbliche Nutzungen sind nur unterirdisch erlaubt. Das Moor-Hüttli wurde aber seit
seinem Bau gewerblich genutzt und stand bereits vor Erlass der UeO am selben Ort wie
heute. Das Gebäude darf daher gestützt auf die Besitzstandsgarantie von Art. 3 BauG
weiterhin gewerblich genutzt werden. Der sich durch eine Renovation ergebende
Nutzungsunterbruch ändert daran nichts.21 Die Sanierung des Moor-Hüttli ist daher
wirtschaftlich tragbar und sein Erhalt der Beschwerdegegnerin zumutbar.
g) Zusammenfassend ergibt sich, dass die öffentlichen Interessen am Erhalt des Moor-
Hüttli die Interessen der Beschwerdegegnerin an einem Abbruch überwiegen und eine
Verweigerung des Abbruchs verhältnismässig ist. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen
und der angefochtene Entscheid aufzuheben.
5. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie ist als
Bauherrin und Grundeigentümerin in ihren finanziellen Interessen betroffen und hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 und Abs. 2 VRPG). Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere
Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 800.00
(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV22). Für den Augenschein
vom 7. Mai 2014 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von
Fr. 300.00 erhoben. Die Verfahrenskosten betragen somit Fr. 1'100.00.
b) Die Beschwerdegegnerin hat zudem dem Beschwerdeführer die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes des Beschwerdeführers
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 und N. 2 Absatz 2 22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
13
die Parteikosten von Fr. 5'922.70 (Honorar Fr. 5'250.00, Auslagen Fr. 234.00,
Mehrwertsteuer Fr. 438.70) zu ersetzen.