# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d5c0daf4-8a6c-5cf2-b8b1-570fc894640c
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2000
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. Con sentenza 30 settembre 1991 il Tribunale cantonale amministrativo ha confermato la licenza edilizia 13 luglio 1990, che era stata rilasciata dal municipio di _ alla _ per la costruzione di uno stabile d'appartamenti in località _, su un fondo (part. n. _ RFD) situato nella zona residenziale artigianale (RAr3) del PR. La licenza è scaduta per mancata utilizzazione nel termine di validità (STA 10.6.97 in re C.).
B. a. Dopo aver riunito il fondo in questione alla vicina part. n. _ RFD, ricavandone un mappale di 7021 mq, il 4 luglio 1997 _ ha presentato al municipio di _ una nuova domanda di costruzione, che riprendeva il precedente progetto, con l’aggiunta di un ulteriore edificio ad uso abitativo, situato verso l’autostrada N2. Richiamandosi alla facilitazione prevista dall'art. 37 lett. b NAPR 1977 per edificazioni su superfici comprese tra 5 ed 8'000 mq, il richiedente ha sollecitato la concessione di una deroga in altezza per costruire sino a 5 piani invece dei 3 prescritti dalle norme di zona.
b. Alla domanda si sono opposti _ e _, comproprietari di un fondo contermine (part. n. _ RFD), sul quale sorge la loro casa d'abitazione. Gli opponenti hanno sollevato obiezioni riferite alla validità del PR 1977, alle norme relative alla concessione di facilitazioni per costruzioni su grandi superfici, alle immissioni d'ombra, all'inserimento estetico, all'adeguatezza dell'urbanizzazione, alle immissioni foniche ed alla compatibilità dell'intervento con le previsioni del PR allo studio.
Il 25 novembre 1997 l'istante ha completato la domanda con uno studio fonico volto a dimostrare che la costruzione era conforme alle prescrizioni dell'OIF.
C. a. Il 31 dicembre 1997 il Dipartimento del territorio ha preavvisato favorevolmente la domanda di costruzione alla condizione che l'edificio venisse isolato acusticamente in modo da contenere le immissioni foniche provenienti dall'autostrada e dalla ferrovia nei limiti d'esposizione al rumore fissati dall'OIF per le zone con grado di sensibilità II.
In merito alle eccezioni sollevate dagli opponenti con riferimento alla validità del PR 1977, l'autorità cantonale ha rilevato che le costruzioni si inserivano comunque nel territorio già largamente edificato ai sensi dell'art. 36 LPT. Ha nondimeno invitato il municipio a verificare le conformità dell'intervento con le previsioni del PR a quel momento allo studio.
b. Preso atto del preavviso dell'autorità cantonale, il 27 gennaio 1998 il municipio di _ ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola alle condizioni poste dall'avviso cantonale. L'autorità comunale ha essenzialmente ritenuto che il PR 77 fosse ancora in vigore e che il progetto, conforme alle relative disposizioni, potesse beneficiare delle facilitazioni previste dall'art. 37 lett. b NAPR per costruzioni su grandi superfici. Il contrasto con il PR allo studio, che prevede di limitare a 4 il numero di piani ammissibili, è stato ritenuto inidoneo a giustificare una sospensione della domanda.
Conseguentemente, il municipio ha respinto l'opposizione dei vicini.
D. Con giudizio 17 giugno 1998 il Consiglio di Stato ha confermato la licenza, respingendo i ricorsi contro di essa inoltrati dagli opponenti.
Disattese le censure d'ordine riferite alla sufficienza della motivazione ed al diritto di essere sentiti, il Governo ha anzitutto escluso che la licenza violasse le disposizioni della LALPT relative ai piani di quartiere. Respinte le contestazioni sollevate dai ricorrenti in relazione alle immissioni d'ombra, esso ha poi negato che la licenza potesse essere annullata per motivi estetici o per inadeguatezza degli accessi. Accertata la conformità dell'intervento con le prescrizioni dell'OIF, il Consiglio di Stato ha in seguito rigettato anche le censure sollevate dai ricorrenti in relazione alla validità del PR 77.
Dopo aver ancora escluso che la rinuncia del municipio a sospendere l'esame della domanda di costruzione violasse l'art. 65 LALPT, l'Esecutivo cantonale ha pertanto disatteso le impugnative.
E. Contro il predetto giudizio governativo, con atti separati i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo l'annullamento della licenza avversata.
a. _ eccepisce un'insanabile violazione del diritto di essere sentiti, rimproverando al municipio di aver rilasciato la licenza sulla base di piani elaborati dopo la scadenza del termine di pubblicazione. Ribadisce inoltre che la licenza era motivata in modo carente, poiché non prendeva posizione sulle censure riguardanti il rumore stradale, la mancata presentazione di un piano di quartiere e la carente urbanizzazione. Rimprovera inoltre al Consiglio di Stato di aver statuito sulla base di atti presentati dopo l'inoltro della domanda di costruzione senza nemmeno offrirle l'opportunità di prendere conoscenza del PR allo studio.
b. Analoghe contestazioni vengono sollevate con dovizia di argomenti dal ricorrente _. Particolarmente gravi, rileva, sarebbero le violazioni del diritto di essere sentito in cui sono incorsi tanto il municipio, che ha rilasciato la licenza sulla base di atti completati dopo la pubblicazione della domanda, quanto il Consiglio di Stato, che ha omesso di dare alle parti la possibilità di pronunciarsi su tutti gli atti sui quali ha fondato il proprio giudizio.
Nel merito, l'insorgente ripropone e sviluppa le censure sollevate senza successo in prima istanza con riferimento alle immissioni foniche derivanti dalla vicina linea ferroviaria, al ricambio d'aria dell'autorimessa, all'evacuazione del materiale di scavo, all'omesso preavviso delle FFS, alla conformità delle disposizioni del PR 77 disciplinanti le costruzioni su grandi superfici per rapporto a quelle della LALPT relative ai piani di quartiere, alle immissioni d'ombra ed all'adeguatezza dell'accesso. In conclusione ribadisce infine le contestazioni sollevate con riferimento alla validità del PR 1977 e rinnova la richiesta di sospensione dell'esame della domanda di costruzione siccome contraria al PR allo studio.
F. All'accoglimento dei ricorsi si sono opposti il Consiglio di Stato ed il municipio di _ con argomenti che verranno semmai ripresi più avanti.
Ad identica conclusione è pervenuto il beneficiario della licenza impugnata, contestando partitamente le tesi degli insorgenti.
G.
Delle risultanze dell'istruttoria esperita e delle conclusioni delle parti, si dirà per quanto necessario nei seguenti considerandi.
Qui va unicamente ricordato che dopo la presentazione degli allegati conclusivi il tribunale ha costatato che dall’incarto era scomparso il fascicolo degli atti prodotti dal municipio, presente sino a quel momento. Nonostante le ricerche intraprese non è stato possibile ritrovarlo. Il tribunale ha pertanto acquisito agli atti copia della documentazione smarrita, dando alle parti la possibilità di prendere posizione. Il ricorrente _ si è limitato a rilevare che attraverso questa ricostruzione sarebbe stato acquisito agli atti un documento (compendio allo studio fonico), che in precedenza non avrebbe fatto parte dell’incarto.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE.
La legittimazione attiva dei ricorrenti, proprietari di un fondo contermine e già opponenti, è certa (art. 43 PAmm). La loro situazione permette in effetti di includerli in quella ristretta e qualificata cerchia di persone legate all'oggetto della contestazione da un rapporto talmente stretto ed intenso da giustificare il riconoscimento della qualità per agire in via di ricorso. L'interesse di cui sono portatori è d'altro canto evidente. Privo di rilievo, ai fini del riconoscimento della potestà ricorsuale, è il fatto che i ricorrenti eccepiscano anche la violazione di norme che non mirano a tutelare i loro interessi particolari. La qualità per agire in via di ricorso di diritto amministrativo non dipende infatti dalla natura degli interessi tutelati dalla norma di cui viene eccepita la violazione, ma dalla situazione in cui versa l'insorgente per rapporto all'oggetto della decisione impugnata e dall'interesse fatto valere.
2. 2.1. La domanda di costruzione, corredata dalla necessaria documentazione, deve essere presentata al municipio (art. 4 LE), che dopo averne verificato la conformità (art. 5 LE) procede alla sua pubblicazione (art. 6 LE). Completazioni degli atti successive alla pubblicazione non sono di principio escluse. Sarebbe invero eccessivo pretendere la ripetizione dell'intera procedura di pubblicazione per porre rimedio a manchevolezze marginali, non rilevate dall'autorità in occasione della verifica preliminare.
Ove gli atti vengano completati dopo la pubblicazione della domanda, deve tuttavia esserne data conoscenza ad eventuali opponenti. Lo esige il principio del contradditorio.
2.2. Nel caso concreto, l'istante ha completato la domanda di costruzione con uno studio fonico inoltrato dopo la scadenza del termine di pubblicazione. Ha inoltre modificato due piani su aspetti marginali al fine di renderli conformi alle prescrizioni dell'OIF in tema d'isolazione acustica. La completazione degli atti e le modifiche apportate al progetto erano essenzialmente destinate a rimuovere le obiezioni sollevate a tal proposito dagli opponenti. Omettendo di offrire a quest’ultimi la possibilità di prendere posizione al riguardo prima di statuire sulla domanda di costruzione il municipio ha violato il diritto di essere sentiti.
La disattenzione del principio del contraddittorio in cui è incorsa l'autorità comunale non è tuttavia tale da comportare l'annullamento dell'intera procedura, poiché gli opponenti hanno comunque potuto compiutamente far valere le loro ragioni ricorrendo al Consiglio di Stato, davanti al quale era loro data piena facoltà di prendere concretamente conoscenza delle completazioni e delle modifiche apportate dopo la pubblicazione della domanda e menzionate nella relativa decisione del municipio. Trattandosi di questioni riferite all'applicazione di norme del diritto federale e disponendo d'altro canto l'autorità di ricorso di pieno potere di cognizione, nulla osta a considerare sanato il difetto denunciato dagli insorgenti.
3. 3.1. Il diritto di ottenere una decisione motivata discende dal diritto di essere sentito. L'ampiezza della motivazione va determinata tenendo conto dell'insieme delle circostanze. Una motivazione può essere ritenuta sufficiente quando l'autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l'hanno spinta a decidere in un modo piuttosto che nell'altro e pone quindi l'interessato nella condizione di rendersi conto della portata del giudizio e delle possibilità d'impugnazione presso le istanze superiori. L'autorità giudicante non deve necessariamente pronunciarsi su tutti gli argomenti posti in discussione dagli interessati. È sufficiente che prenda posizione sulle circostanze rilevanti per il giudizio (DTF 119 Ia 269, 104 Ia 213 seg.).
La violazione dell'obbligo di motivazione, sancito dagli art. 26 PAmm e 10 cpv. 2 LE, comporta di per sé l'annullamento della decisione. Resta tuttavia riservato il caso in cui la motivazione insufficiente non abbia impedito all'interessato di tutelare pienamente i suoi diritti davanti all'autorità di ricorso, perché l'autorità decidente ha fornito le spiegazioni mancanti con la risposta al gravame e l'autorità di ricorso disponga di pieno potere di cognizione (Borghi Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, ad art. 26 PAmm, N. 1 seg.; Imboden Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V. ed., N. 85 B IV c).
3.2. Nell'evenienza concreta, il municipio di _ non ha preso posizione su ogni singola contestazione sollevata dagli opponenti. La motivazione addotta per respingere determinate contestazioni appare inoltre piuttosto sommaria.
Le carenze denunciate dagli insorgenti a livello di motivazione non hanno tuttavia impedito loro di difendersi adeguatamente davanti all'autorità di ricorso. In sede di risposta ai ricorsi inoltrati al Consiglio di Stato, istanza dotata di pieno potere cognitivo, il municipio ha infatti ampiamente illustrato i motivi che l'avevano indotto a disattendere le opposizioni.
Ben si può di conseguenza ritenere che il difetto denunciato sia stato sanato e che i ricorrenti non siano stati pregiudicati nell’esercizio dei loro diritti di difesa.
4. 4.1. Giusta l'art. 35 cpv. 1 lett. b LPT, i Cantoni provvedono affinché i piani d'utilizzazione siano elaborati in tempo utile o siano comunque presenti otto anni dopo l'entrata in vigore della legge (1. gennaio 1980). I piani d'utilizzazione vigenti al momento dell'entrata in vigore della LPT rimangono validi secondo il diritto cantonale fintanto che non saranno approvati dall'autorità competente (cpv. 3). Il Tribunale federale ne ha dedotto che i piani d'utilizzazione allestititi secondo il vecchio diritto, non approvati conformemente all'art. 35 cpv. 3 LPT e contrari alla LPT, perdono la loro validità in ogni caso a partire dal 1. gennaio 1988 per quanto concerne la delimitazione del territorio destinato all'edificazione (art. 35 cpv. 1 lett. b LPT). A partire da questa data la zona edificabile comprende il "comprensorio già largamente edificato", fino a che non sia allestito un piano di utilizzazione rispettoso dei principi della LPT (art. 36 cpv. 3 LPT; DTF 118 Ib 38 seg. consid. 4). All’interno di tale comprensorio, l’edificazione può essere ulteriormente autorizzata nei limiti stabiliti dall’
ordinamento edilizio vigente sino a quel momento.
La funzione che era stata assegnata alla zona di utilizzazione ed i parametri edilizi fissati dal piano decaduto in ordine alla delimitazione della zona edificabile rimangono ulteriormente applicabili nella misura in cui non si pongono in contrasto con il diritto federale.
Il comprensorio già largamente edificato include la zona edificata in senso stretto, ovvero la zona già edificata in larga misura secondo l'art. 15 lett. a LPT, alla quale appartengono gli insediamenti compatti ed i terreni ancora liberi al loro interno (DTF 121 II 417 seg. consid. 5a; DFGP, Commento alla LPT, ad art. 36 n. 27).
4.2. Il PR di _, entrato in vigore nel 1977, non è mai stato adattato alla LPT nei termini di tempo fissati dal diritto federale. La sua validità è stata prorogata a più riprese in attesa dell’entrata in vigore del nuovo PR. Questo piano, da anni allo studio, è stato adottato dal consiglio comunale, ma non è ancora stato approvato dal Consiglio di Stato. Essendo da tempo trascorse tanto le scadenze stabilite dall’art. 35 LPT, quanto quelle fissate dalle proroghe, si deve necessariamente ritenere che il vecchio PR abbia perso la sua validità in ordine alla delimitazione della zona edificabile. Ne discende che permessi di costruzione possono essere rilasciati soltanto per fondi situati all’interno del comprensorio già largamente edificato.
Contrariamente a quanto assume il ricorrente _, il fondo del resistente appartiene al comprensorio già largamente edificato. Pur trovandosi al margine dell’agglomerato di _, esso è infatti situato all’interno di una porzione di territorio caratterizzata dalla presenza di un discreto numero di costruzioni, che nel loro insieme formano un insediamento sufficientemente compatto. I fondi di questo comparto non sono invero sfruttati sino al limite delle possibilità concesse dall'ordinamento edilizio vigente. Le possibilità di sfruttamento che ancora sussistono non portano tuttavia ad escluderli dal comprensorio già largamente edificato. Tanto meno quando si consideri che il comparto è incluso nel perimetro del piano generale delle canalizzazioni, è adeguatamente servito da strade di quartiere e verrebbe ulteriormente assegnato alla zona edificabile dal PR adottato dal consiglio comunale e pendente per approvazione davanti al Consiglio di Stato. Ben si può di conseguenza ammettere che il fondo dedotto in edificazione faccia parte della zona già edificata in larga misura secondo gli art. 36 cpv. 3 e 15 lett. a LPT.
Appartenendo al comprensorio già largamente edificato, il fondo del resistente può essere oggetto di interventi edilizi rientranti nei limiti dei parametri sanciti dal PR 1977; parametri, che per quanto qui interessa non si pongono in contrasto con il diritto federale.
A torto pretende l’insorgente _ che l’edificazione possa essere autorizzata soltanto nei limiti delle costruzioni circostanti. Gli effetti decadenziali sanciti dall’art. 35 LPT sono circoscritti alle norme di PR che vengono a trovarsi in contrasto con le prevalenti disposizioni del diritto federale, in particolare con quelle che delimitano la zona edificabile. Tali effetti non si estendono alle prescrizioni che definiscono le condizioni di edificabilità all'interno del comprensorio già largamente edificato.
Accreditando le tesi dell'insorgente, verrebbe a crearsi un inammissibile vuoto giuridico, che comunque gioverebbe alla causa del resistente, poiché l'edificazione all'interno di tale comprensorio sarebbe soggetta soltanto alle disposizioni del diritto cantonale e federale, non costituendo le preesistenze una base legale atta a limitare ulteriormente il diritto di proprietà.
5. 5.1. Giusta l'art. 37 NAPR 1977 di _:
" a) per le superfici edificabili superiori a mq 8'000 nelle zone R5, R3, RAr e C.e., il municipio può autorizzare il proprietario o i proprietari che si sono accordati per un'edificazione in comune, a costruire in deroga alle norme delle relative zone, a condizione che il progetto preveda l'esecuzione di un complesso edilizio unitario, tale da inserirsi in modo conveniente nel quadro urbanistico generale;
b) per le superfici comprese tra mq 5'000 e mq 8'000 e per le stesse zone il municipio può autorizzare dei piani di quartiere alle stesse condizioni, ritenuto che gli edifici non avranno altezze superiori a 2 piani in più di quelli previsti nelle relative zone;
c) l'approvazione di un piano di quartiere può essere concessa se il municipio fa iscrivere a RF e a suo favore una servitù di divieto di edificazione per i sedimi previsti non edificabili".
L'art. 37 NAPR conferisce al municipio la facoltà di concedere deroghe ai parametri edificatori applicabili alle zone in questione per realizzare su superfici superiori a 5'000 mq
"complessi edilizi unitari"
.
Quale condizione per la concessione delle facilitazioni in oggetto, la norma esige che queste costruzioni
"si inseriscano in modo conveniente nel quadro urbanistico generale"
. Per le superfici comprese tra 5 ed 8'000 mq la deroga è inoltre limitata all'aggiunta di due piani.
Attraverso la concessione di abbuoni l'art. 37 NAPR mira in sostanza ad incentivare insediamenti pregevoli dal profilo qualitativo, che rispondano ad una concezione architettonica unitaria e si inseriscano
"in modo conveniente"
nel contesto ambientale. Pur facendo uso del termine
"piano di quartiere",
la norma non disciplina il piano di quartiere così com'è stato concepito dall'art. 56 LALPT. Essa si limita in realtà a regolare le cosiddette costruzioni su grandi superfici (Scolari, Commentario della LE, I. ed., ad art. 16 N. 81).
5.2. Contrariamente a quanto assume il ricorrente _, l'art. 37 NAPR non si pone in contrasto con il diritto cantonale entrato successivamente in vigore. L'istituto del piano di quartiere, definito dall'art. 56 LALPT come
"un progetto planovolumetrico per un insieme di edifici, intesi a favorire la promozione urbanistica quando sussiste un interesse generale derivante dalla realizzazione degli obbiettivi urbanistici qualitativi fissati dal PR",
non ha reso inapplicabili le norme che disciplinano l'edificazione su grandi superfici. Non è invero dato di vedere per qual motivo la concessione ai comuni della possibilità di introdurre, attraverso il PR, l'obbligo o la facoltà di allestire piani di quartiere debba ostare all'ulteriore rilascio di permessi di costruzione per l'edificazione su grandi superfici ai sensi dell'art. 37 NAPR. Nulla esige che questi permessi debbano essere preceduti da una licenza di piano di quartiere rilasciata in base agli art. 56 LALPT e 20 RLALPT. L'art. 37 NAPR persegue peraltro le stesse finalità di un piano di quartiere (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 56 LALPT, N. 417). Anch'esso fissa infatti la superficie minima dei fondi, i requisiti qualitativi ed i parametri edilizi (cfr. art. 56 cpv. 2 LALPT).
Tanto le costruzioni su grandi superfici secondo l'art. 37 NAPR, quanto i piani di quartiere retti dall'art. 56 LALPT soggiacciono inoltre alla procedura prevista dalla LE per il rilascio dei permessi di costruzione.
5.3. In concreto, il municipio ha ritenuto che il progetto in esame potesse beneficiare delle facilitazioni previste dall'art. 37 b NAPR siccome formante un complesso unitario che si inserisce in modo conveniente nel quadro urbanistico generale.
Benché opinabile, la valutazione operata dal municipio non procede da un esercizio abusivo del vasto potere d'apprezzamento che la norma succitata riserva all'autorità comunale. Pur essendo costituito da due stabili di differenti dimensioni, non si può invero negare che l'insediamento risponda a criteri unitari. Comuni sono diverse infrastrutture ed uniforme è l'espressione architettonica. Non appare quindi fuori luogo sostenere che formino un complesso unitario. La nozione di "complesso unitario" è infatti di natura indeterminata e riserva al municipio una latitudine di giudizio che l'autorità di ricorso è tenuta a rispettare, pena la violazione dell'autonomia comunale.
Parimenti, sfuggono alla critica del ricorrente _ le deduzioni tratte dal municipio in ordine all'inserimento di tale complesso nel quadro urbanistico generale. Le perplessità che l'insediamento in esame suscita da questo profilo non sono tali da far apparire insostenibile la valutazione operata dal municipio.
Le immissioni d'ombra che la costruzione proietta sulla casa dei ricorrenti nella seconda parte del pomeriggio sono certamente importanti, ma non permettono di considerarla lesiva dei principi fondamentali del diritto, in particolare di quello di adeguatezza. Il concetto di "quadro urbanistico generale" va ben oltre l'ambito ristretto dei fondi delle parti. Una riduzione media del 20% dell'insolazione non appare d'altro canto talmente significativa da inficiare la legittimità delle deduzioni tratte dal municipio.
Né permettono di giungere a diversa conclusione le obiezioni che i ricorrenti sollevano con riferimento alle immissioni foniche ed al contrasto con la pianificazione allo studio, delle quali si dirà più avanti.
Pertinente, dal profilo dell'art. 37 NAPR, è di per sé l'eccezione relativa al mancato assoggettamento della licenza edilizia alla condizione prevista dalla lett. c di tale norma, che esige la costituzione di "una servitù di divieto di edificazione per i sedimi previsti non edificabili" a favore del comune. L'illegittimità di questo vincolo è tuttavia evidente. Le condizioni di edificabilità delle aree lasciate libere devono infatti dipendere dall'ordinamento edilizio vigente al momento in cui il proprietario dovesse manifestare l'intenzione di procedere al loro sfruttamento. Non devono essere fissate in modo rigido da servitù di diritto privato a favore del comune, destinate - siccome iscritte a RF - a sopravvivere alle modifiche del diritto edilizio e pianificatorio. Non occorre quindi correggere la licenza assoggettandola alla condizione di iscrivere a RF una simile servitù.
6. 6.1. Secondo l'art. 31 cpv. 1 OIF quando i valori limite d'immissione al rumore (VLI) sono superati, la costruzione o la modificazione sostanziale di un edificio con locali sensibili al rumore può essere autorizzata solo se detti valori possono essere rispettati grazie a misure di costruzione o di sistemazione che proteggano l'edificio dai rumori (lett. a), oppure grazie alla disposizione dei locali sensibili al rumore (art. 2 cpv. 6 lett. a OIF) sul lato opposto dell'edificio rispetto al rumore stesso.
I VLI sono stabiliti in modo differenziato a seconda del grado di sensibilità (GS) che viene assegnato alle singole zone di utilizzazione in sede di definizione dell'assetto pianificatorio (art. 44 cpv. 2 OIF). Le zone con GS II sono in particolare quelle riservate all'abitazione in cui non sono ammesse aziende moleste. Alle zone miste, riservate agli insediamenti abitativi ed artigianali, nelle quali sono ammesse aziende mediamente moleste, è invece attribuito il GS III (cfr. art. 43 cpv. 1 lett. b e c OIF).
Il GS viene stabilito caso per caso a seconda delle caratteristiche della zona fintanto che non viene assegnato nell'ambito della pianificazione del territorio (art. 44 cpv. 3 OIF).
6.2. Nell'evenienza concreta, gli edifici in contestazione verrebbero a sorgere in una zona mista (RAr 3), alla quale, stando agli art. 44 cpv. 3 e 43 cpv. 1 lett. c OIF, va assegnato il GS III. Questo GS prevede VLI di 65 dB (A) per il giorno, rispettivamente di 55 dB (A) per la notte. L'esposizione al rumore degli edifici, calcolata dal perito del resistente e verificata dall'autorità cantonale, si situa al di sotto di tali valori. Dal profilo del diritto ambientale e pianificatorio attualmente in vigore, nulla osta pertanto al rilascio della licenza edilizia.
Considerata la destinazione abitativa dell'insediamento, l'autorità cantonale ha tuttavia sollecitato l'adozione di accorgimenti volti ad assicurare il rispetto dei VLI fissati per le zone residenziali.
Il resistente ha dato seguito alla richiesta, prevedendo l'applicazione di paratie protettive vetrate sulla facciata S e la chiusura permanente delle aperture. Provvedimenti, questi, che l'autorità cantonale ha imposto a titolo di condizione della licenza, riservandosi la facoltà di esigere l'adozione di misure ancor più severe.
Ritenuto che i ricorrenti hanno rinunciato ad approfondire questi aspetti mediante accertamenti peritali, volti ad accertare l'effettiva esposizione al rumore dei treni della costruzione, le contestazioni sollevate riguardo vanno disattese senza ulteriore disamina.
7. 7.1. Giusta l'art. 65 LALPT, in mancanza di una zona di pianificazione, il municipio deve sospendere per due anni al massimo la sua decisione quando la domanda di costruzione appare in contrasto con uno studio pianificatorio in atto.
Il contrasto è dato quando l'esecuzione dell'opera intralcerebbe o comprometterebbe la realizzazione degli obbiettivi del piano allo studio. Ciò si verifica nel caso di costruzioni che il piano prevede di destinare a attrezzature o ad edifici d'interesse pubblico, oppure nel caso di sfruttamento del suolo non compatibile con la destinazione prevista dal progetto di piano o di superamento sostanziale dell'indice di sfruttamento (art. 25 cpv. 1 e 2 RLALPT).
Salvo il caso di grave contrasto, differenze nelle altezze, nelle distanze e nell'indice d'occupazione, non giustificano invece l'adozione di provvedimenti di salvaguardia della pianificazione (art. 25 cpv. 3 RLALPT).
7.2. Nel caso in esame il nuovo PR, di cui i ricorrenti hanno potuto prendere conoscenza in sede di sopralluogo, prevede di assegnare il fondo dedotto in edificazione alla zona residenziale semi-intensiva R4, nella quale sono ammessi edifici alti al massimo m 13.60. L'intervento in esame prevede la realizzazione di edifici alti sino a m 17.30. Disattendendo la richiesta di adozione di provvedimenti di salvaguardia della pianificazione avanzata dagli opponenti e condivisa dalla SPU, che postulava la creazione di una zona artigianale, il municipio ha ritenuto che il contrasto con il PR in itinere non giustificasse una sospensione della domanda di costruzione ai sensi dell'art. 65 LALPT.
La decisione, confermata dal Consiglio di Stato, resiste alle critiche dei ricorrenti.
Negando che la gravità del contrasto denunciato fosse tale da giustificare l'adozione del provvedimento auspicato dai ricorrenti, l'autorità comunale non ha abusato del potere discrezionale che la succitata disposizione le riserva. Anche il nuovo PR prevede in effetti la possibilità di concedere facilitazioni per piani di quartiere, ovvero per costruzioni su grandi superfici (art. 15 cifra 2 NAPR), a condizione che alla maggior altezza corrisponda una maggior distanza dal confine e dalle proprietà vicine. Adeguandosi a questa condizione, il controverso intervento non si pone pertanto in palese contrasto con il PR allo studio al momento del rilascio della licenza. Non era quindi atto a compromettere il conseguimento degli obbiettivi della pianificazione in corso. Non procedendo da un esercizio scorretto del potere d'apprezzamento che l'art. 65 LALPT riserva al municipio, la decisione censurata merita quindi di essere confermata.
A torto ravvisa l'insorgente _ un abuso di potere nella concessione di facilitazioni fondate sull'art. 37 NAPR in un contesto che avrebbe richiesto l'adozione di provvedimenti di salvaguardia della pianificazione. L'obiezione non può essere accreditata, poiché il contrasto con la pianificazione allo studio denunciato dall'insorgente non sussiste.
8. Infondate sono le ulteriori censure che il ricorrente _ solleva in relazione all'art. 18a Lferr (RS 742.101), che sottopone all'approvazione dell'autorità di vigilanza sulle ferrovie le costruzioni che occupano fondi ferroviari, sorgono su fondi riservati, mettono in dubbio la sicurezza dell'esercizio o rendono impossibile o considerevolmente più difficile l'estensione futura di impianti ferroviari.
Interpellate al riguardo, le FFS sono rimaste silenti.
9. Parimenti da respingere sono le eccezioni sollevate in relazione all'adeguatezza dell'accesso allo stabile più piccolo. La valutazione operata dall'autorità comunale rientra nei limiti della latitudine di giudizio che l'art. 19 cpv. 1 LPT le riserva in ordine all'individuazione del contenuto precettivo di questo presupposto. La conclusione è opinabile ma non insostenibile.
Anche se larga poco più di 3 m e lunga circa 90 m, la strada appare tutto sommato in grado di assicurare l'accesso allo stabile ai mezzi di soccorso e di sopportare il limitato traffico indotto dai 23 posteggi previsti dal controverso insediamento e dalle due abitazioni monofamigliari che vi fanno capo.
10. Ugual sorte va riservata alle contestazioni riferite alle dimensioni dello scavo ed al deposito del materiale estratto.
Il Dipartimento del territorio non ha ritenuto necessario subordinare la licenza edilizia alla condizione che fosse fornita la prova delle possibilità di deposito del materiale estratto.
Un semplice calcolo approssimativo basato sulla superficie occupata dalle costruzioni (2'200 mq) permette di escludere che il materiale estratto dallo scavo superi il limite di 10'000 mc fissato dall'art. 34 LE. Considerato l'ampio potere d'apprezzamento che tale norma riserva all'autorità cantonale, la decisione censurata sfuggirebbe comunque alle critiche dei ricorrenti anche nel caso in cui tale limite fosse superato. Le censure dei ricorrenti non comporterebbero comunque l'annullamento della licenza nemmeno nel caso in cui si rivelassero fondate, poiché il difetto sarebbe facilmente correggibile, sottoponendola ad opportune condizioni.
Analoghe considerazioni portano a respingere anche le contestazioni sollevate con riferimento al ricambio dell'aria nell'autorimessa sotterranea. La riserva espressa dalla SEPA in sede di preavviso risponde in maniera adeguata alle esigenze poste dall'OIAt. Il ricorrente _ non ha peraltro sollecitato studi più approfonditi.
11. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, i ricorsi vanno quindi respinti, confermando il giudizio governativo impugnato e la licenza accordata dal municipio al resistente.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono a carico dei ricorrenti senza vincolo di solidarietà.