# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 087ea5f9-989e-5e38-8a48-600f3fe62ccc
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2013
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
RI 2 è proprietaria delle quote di proprietà per piani (PPP) _ e _, corrispondenti rispettivamente a ventiquattro e undici millesimi del fondo base n. _ RFD di _.
Nella dichiarazione fiscale 2011, i contribuenti indicavano un valore di stima ufficiale degli appartamenti d’abitazione di fr. 319'486.- ed un valore locativo di fr. 16'500.- . Essi facevano quindi valere deduzioni per spese di gestione e manutenzione nella misura di fr. 6'732.- .
B.
Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2011, con decisione del 5 settembre 2012, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il valore locativo in fr. 16'500.- ed ammetteva in deduzione le spese di gestione e manutenzione degli immobili nella limitata misura di fr. 4'125.- per l’IC e di fr. 3'301.- per l’IFD, argomentando nelle motivazioni allegate che le “spese per acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento, portineria, sgombero neve, ecc. non deducibili salvo presentazioni del conteggio delle spese accessorie assunte dagli inquilini”.
C.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione dell’autorità fiscale con reclamo del 3 settembre 2012, nel quale lamentavano la mancata concessione delle deduzioni delle spese di gestione e manutenzione effettive come da conteggio dettagliato delle spese allegato, eseguito dall’amministratore condominiale. Essi sottolineavano inoltre di avere scelto il metodo di deduzione “spese effettive” per detrarre i costi della sostituzione della lavatrice, del fondo di rinnovamento, dell’onorario, dei premi d’assicurazione e della portineria e puntualizzavano che il valore della piscina e del giardino sarebbe incluso nel valore locativo della sostanza immobiliare.
L’autorità di tassazione, con decisione del 19 settembre 2012, respingeva il reclamo adducendo in merito le seguenti motivazioni:
“
Reclamo deciso come a calcolo dell’imponibile: a norma di legge e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. Come già spiegato nella motivazione che accompagna la decisione su reclamo 2010 non tutte le spese condominiali pagate sono deducibli fiscalmente. Ricordiamo nuovamente che non sono deducibili le spese di portineria (salario e oneri sociali) e per il giardino che non è considerato nella determinazione del valore locativo. In queste condizioni risulta quindi più favorevole al contribuente la concessione della deduzione globale del 25% per imposta cantonale rispettivamente del 20% per imposta federale diretta. Infatti le spese deducibili sarebbero inferiori a detti importi.”
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario i coniugi RI 1 e RI 2 contestano la decisione di tassazione su reclamo dell’autorità fiscale. I ricorrenti sostengono nuovamente che le spese effettive di gestione e manutenzione, da loro esplicitamente scelte quale metodo di deduzione, in particolare le spese di portineria, del fondo di rinnovamento, dei premi d’assicurazione e della sostituzione della lavatrice, non sarebbero state dedotte. In aggiunta gli insorgenti ribadiscono che nella valutazione del valore locativo sarebbe incluso il valore di utilizzo sia del giardino sia della piscina.
E.
Nelle proprie osservazioni del 20 settembre 2012 l’Ufficio di tassazione di Locarno propone le seguenti rettifiche dei conteggi presentati dai ricorrenti:
IC IFD Motivazioni
Spese richieste 6523 8784
Lavatrice -2600 -2600 Impianto non fisso e non com-
preso nel valore dell’edificio
Giardino -1323 -1323 Non compreso / spese di ge-
stione
Piscina -172 -172 Spese di gestione / prodotti
Fondo rinnovamento 1400 Si ritiene destinato irrevocabil-
mente alla manutenzione
Portinaio -972 Spese di gestione
Tassa fognatura -139 Spese di gestione
_ -250 Vedi fondo di rinnovamento
Amministrazione -952 -952 Spese di gestione
Totale deducibile 2626 2626
Inoltre l’autorità fiscale ritiene che, nella determinazione del valore locativo, si sarebbe tenuto conto della presenza della piscina esterna. Pertanto le spese per la piscina sarebbero deducibili solo nella misura in cui non rientrerebbero nelle spese di gestione normalmente accollate agli inquilini. Per quanto concerne il giardino, l’Ufficio di tassazione sostiene che esso non sarebbe incluso nel calcolo del valore locativo, poiché l’Ufficio di stima, determinando il valore di reddito, non avrebbe considerato un valore di utilizzo per metro quadro del giardino. L’autorità fiscale sottolinea infine che, se anche il giardino fosse stato considerato, tali spese non sarebbero in ogni caso deducibili, trattandosi di costi di gestione normalmente accollati agli inquilini come spese accessorie.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Secondo l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/Stein -mann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte Bundessteuer, 2
a
ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Per facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio federale per l'IFD e dal Consiglio di Stato per l'IC (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
La deduzione complessiva ammonta:
Ø
al 15% per l'IC ed al 10% per l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø
al 25% per l'IC ed al 20% per l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
1.3.
In materia di IFD, il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei propri immobili (art. 3 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992). In materia di IC, a contare dal 1° gennaio 2010, il Consiglio di Stato si è allineato alla concezione del Consiglio federale, riconoscendo la possibilità di cambiare sistema anche a livello cantonale, nell’intento di consentire sempre al proprietario la deduzione integrale dei costi effettivi (art. 2 cpv. 2 Regolamento cit.).
2.
2.1.
Nella fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 4'125.- per l’IC e fr. 3'301.- per l’IFD. Tali importi corrispondono a una deduzione complessiva pari al 25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del valore locativo. L’Ufficio di tassazione ha argomentato che nel caso in esame risulta più favorevole ai contribuenti la concessione della deduzione forfetaria piuttosto che quella per le spese effettive, poiché l’ammontare di quest’ultime risulterebbe inferiore rispetto all’importo dedotto per le spese globali.
I ricorrenti ribadiscono tuttavia di ambire ad una deduzione delle spese effettive, maggiore secondo loro a quella forfettaria.
Nelle osservazioni al ricorso, l’autorità fiscale ha riesaminato il calcolo delle spese fatte valere dai ricorrenti, giungendo a commisurare in fr. 2'626.– quelle che sarebbero deducibili. Gran parte delle spese condominiali sarebbero infatti qualificabili come spese di gestione.
2.2.
In effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate).
2.3.
Anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).
2.4.
In linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3; inoltre art. 1 dell' Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992).
2.5.
La maggior parte delle spese incluse nel conteggio prodotto dai ricorrenti rientra effettivamente fra i costi di gestione che non sono deducibili dal valore locativo. È il caso delle spese per la manutenzione del lift, della tassa per la fognatura, delle spese bancarie, dell’onorario per l’amministratore condominiale e dei costi per la ventilazione.
Resta tutt’al più da esaminare il dettaglio delle spese di “manutenzione ordinaria” (fr. 9'876.42), che potrebbero essere ammesse in deduzione se si riferissero a riparazioni o ad opere di rinnovo. Per economia di giudizio, si giustifica il loro riconoscimento, come sembra aver fatto anche l’Ufficio di tassazione. Possono poi essere dedotti l’importo versato al fondo di rinnovamento (fr. 40'000.–) ed il premio pagato all’assicurazione dello stabile (fr. 10'573.10).
Per quanto attiene all’acquisto di una lavatrice, non vi sono indicazioni precise agli atti. In linea di principio, le spese per la sostituzione di elettrodomestici compresi nel valore dell’edificio sono ammesse in deduzione quali spese di manutenzione (cfr. l’allegato alla circolare n. 7/2011, cifra 14). Dovendo gli atti essere rinviati all’autorità di tassazione per le ragioni che saranno esposte in seguito, si giustifica di sottoporre anche questo aspetto ad un’ulteriore verifica. I ricorrenti produrranno a tal fine la fattura dell’acquisto della lavatrice e forniranno ogni informazione utile per stabilire se si tratti della sostituzione di un impianto fisso.
3.
3.1.
Nella decisione impugnata, l’Ufficio di tassazione ha affermato che nella valutazione del valore locativo si è tenuto conto della presenza della piscina ma non di quella del giardino. Ad ogni buon conto, sostiene che i costi di manutenzione per la piscina e il giardino non sarebbero deducibili, in quanto si tratterebbe di semplici spese di gestione.
3.2.
Secondo una consolidata giurisprudenza, le spese per il giardino non sono in linea di principio deducibili: il valore locativo, che costituisce il fondamento del reddito imponibile del ricorrente, viene calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante; se si concedessero in deduzione le spese relative al giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n. 80.2000.00055 del 6 giugno 2000 in re T.G.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K. G.; CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.).
Le spese di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc. non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si riflette sul valore locativo (
Richner/Frei/Kaufmann
, Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello stesso senso
Locher
, Kommentar zum DBG, 1
a
parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).
Anche la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino e della piscina sono deducibili solo se essi sono stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).
Lo stesso Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo (Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).
3.3.
Di conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino e della piscina è pienamente giustificato, quando il valore locativo è calcolato escludendo il giardino rispettivamente la piscina.
4.
4.1.
Nel caso in esame, in relazione alla casa d’abitazione, i ricorrenti dichiarano un valore locativo, poi confermato dall’autorità fiscale, pari a fr. 16'500.- .
Sebbene dalla decisione impugnata e dagli atti dell’Ufficio di tassazione non sia ben chiaro come il valore locativo sia stato calcolato, sembra comunque che sia stato applicato il 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima e risultante dalla scheda di calcolo allegata alla decisione sulla stima.
4.2.
L’autorità fiscale avrebbe così applicato l’art. 2 cpv. 2 Decreto esecutivo del 21 dicembre 2010 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2011, secondo cui, in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima.
In merito alle modalità di calcolo del valore locativo adottate dall’Ufficio di tassazione, va precisato che questa Camera ha già avuto occasione di ritenere che non siano conformi alle esigenze stabilite dalla legge, dal momento in cui si fondano sul presupposto che la decisione dell’Ufficio di stima, già passata in giudicato, abbia accertato anche il valore locativo dell’immobile. La procedura disciplinata dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili concerne infatti unicamente la determinazione del valore di stima ufficiale in quanto tale e non anche il valore locativo (cf. sentenza CDT n. 80.2007.173 del 9 maggio 2008, in RtiD II-2008 n. 3t).
4.3.
Anche facendo astrazione da tale aspetto, non contestato peraltro dai ricorrenti, non sono ravvisabili sufficienti indicazioni che confermino che nella fattispecie il valore di reddito è stato definito solo in base al valore dell’abitazione, escludendo il terreno circostante. Secondo l’art. 15 cpv. 2 della Legge del 13 novembre 1996 sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (RL 10.2.9.1), i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso. Non è dunque per niente evidente che il valore di reddito non sia condizionato dal terreno circostante.
4.4.
In simili circostanze, è difficilmente verificabile se il giardino e la piscina siano stati considerati nel calcolo del valore locativo o meno. La pratica su cui si è fondata l’autorità fiscale si riferisce infatti ai casi in cui il reddito dell’abitazione è stabilito applicando un coefficiente al valore di reddito di stima ufficiale.
5.
5.1.
Per potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al giardino occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo del valore locativo.
Ciò non significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino, tutte le spese sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei contribuenti. In tal caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili a quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.
5.2.
Dai documenti esposti agli atti non è attualmente verificabile se le spese esposte al dettaglio rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico oppure siano da considerare come costi di gestione.
La prassi in vigore in altri cantoni (cfr.
Merlino
, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50) prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
- le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
- le spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
d
LT;
- infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
a
LT.
5.3.
Pertanto, nel caso in esame, se dovesse essere stabilito che il valore locativo tiene conto anche del giardino, si tratterà di intraprendere una puntuale verifica dei singoli costi fatti valere dai ricorrenti.
Di conseguenza, in relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino, la decisione impugnata deve essere annullata.
6.
6.1.
Lo stesso discorso vale per la deducibilità dei costi relativi alla piscina. Anche in questo caso si tratterà di verificare se la piscina sia stata considerata nelle modalità di calcolo del valore locativo.
Da un calcolo manoscritto trovato
nel fascicolo trasmesso alla Camera dall’Ufficio di tassazione emerge che quest’ultimo ha proceduto al calcolo del valore locativo tenendo in considerazione l’edificio accessorio e dunque si presume anche la piscina. La stessa conclusione sembra potersi peraltro ricavare anche dalle osservazioni dell’Ufficio al ricorso, laddove si afferma che “contrariamente a quanto affermato nella nostra decisione su reclamo del 19 settembre 2012” nella determinazione del valore locativo “si è sicuramente tenuto conto della presenza della piscina esterna”. L’autorità di tassazione afferma poi che tutti i costi per la piscina sarebbero tuttavia esclusi in quanto “spese di gestione / prodotti”.
6.2.
Se dovesse essere confermato che il calcolo del valore locativo abbia tenuto conto anche della piscina, si tratterà dunque di verificare la natura delle spese fatte valere, per stabilire se, ed eventualmente in quale misura, si possano qualificare come costi di manutenzione in senso tecnico.
Ritenuto che la documentazione agli atti non è sufficiente a pronunciarsi su tale aspetto, spetterà all’Ufficio di tassazione chiedere al contribuente ulteriori ragguagli.
7.
La decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione che procederà ad una nuova verifica dei criteri di calcolo del valore locativo e si pronuncerà nuovamente sulle deduzioni delle spese di gestione e manutenzione. Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.