# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** de698481-3aab-4c3a-aa24-bd3391611480
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_004
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes
beschränkt. Das Verwaltungsgericht übe daher bei der Beurteilung von
Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber
Entscheiden in Ermessensfragen.
Im Gutachten komme der Experte zum Schluss, dass es sich am 22.
Januar 2015 beim Zweifamilienhaus und beim Hotel C._ eindeutig
nicht um Abbruchobjekte gehandelt habe. Soweit der Beschwerdeführer
geltend mache, dass der schlechte Zustand der Gebäude im
Schätzungsgutachten nicht berücksichtigt worden sei, läge er falsch. Im
Gutachten sei aufgrund des schlechten Zustands beim Hotel eine
Wertminderung von 40 % und beim Zweifamilienhaus eine solche von
50 % berücksichtigt worden. Auch habe der Experte den entsprechenden
Bericht der E._ AG betreffend Bauschadstoffuntersuchung sehr wohl
in seinem Gutachten berücksichtigt.
Im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens seien die Gebäude zwar nicht
mehr gestanden, jedoch im Zeitpunkt der amtlichen Schätzungen vom 8.
Juli 2014. In diesem halben Jahr dürfte sich der bauliche Zustand nicht
wesentlich verändert haben. Die Rügen betreffend Bewertungsmethode
seien unbegründet. Mangels Vergleichsobjekte sei nicht zu beanstanden,
dass im Gutachten nicht die Vergleichsmethode angewandt worden sei.
Die Beschwerdegegnerin habe sich denn nicht auf „normale“ amtliche
Schätzungen gestützt, sondern auf ein Gutachten. Die Fachkompetenz
des Schätzers mit eidg. Fähigkeitsausweis sei zu Recht nicht in Abrede
gestellt worden.
Soweit der Beschwerdeführer sich auf den Standpunkte stellte, dass die
Gebäude zwar (noch) nicht abbruchreif gewesen seien, es jedoch in fünf
bis zehn Jahre geworden wären, blende er die Tatsache aus, dass der
von ihm zugrunde gelegte Sachverhalt nicht zwingend sei. Es sei nämlich
durchaus denkbar gewesen, dass ein Dritter den bisherigen Betrieb
fortgeführt hätte. Der Kaufpreis werde von einem potentiellen Erwerber
auf zwei mögliche Arten berechnet; einmal der maximale
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Fortführungspreis und einmal der maximale Preis bei Abbruch und
Wiederaufbau. Anhand der Renditeerwartung lasse sich der Kaufpreis
berechnen. Bei funktionierendem Markt entspreche der höhere der beiden
Werte dem Verkehrswert. Durch den Umstand, dass der
Beschwerdeführer die Liegenschaft Nr. 224 für Fr. 2 Mio. erworben hätte,
um dann die Gebäude abzureissen und darauf einen Parkplatz zu
erstellen, sei widerlegt worden, dass bei wirtschaftlich abbruchreifen
Gebäulichkeiten der Verkehrswert dem Bodenwert der Parzelle
entspreche.
Das Wohnrecht sei nicht zugunsten der Veräusserin vereinbart worden,
wie dies üblicherweise z.B. bei Schenkungen an Nachkommen der Fall
sei. Das Wohnrecht sei nach der Handänderung errichtet worden und
habe daher auf den objektiven Verkehrswert keinen Einfluss. Im Übrigen
sei das Wohnrecht bis zum heutigen Tag nicht entstanden, weil es nicht
im Grundbuch eingetragen worden sei.
6. Mit Replik vom 7. Juli 2016 hält der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen fest. Die Beschwerde sei gutzuheissen, weil einerseits die
Beschwerdegegnerin nicht rechtsgenüglich nachweise bzw. nachweisen
könne, dass der vereinbarte Preis von Fr. 739‘000.-- entgegen der
gesetzlichen Vermutung von Art. 12 Abs. 3 GKStG nicht dem
Verkehrswert entspreche und anderseits weil bisher das Wohnrecht gar
nicht berücksichtigt worden sei. Das Gutachten des Amts für
Schätzungswesen weise erhebliche Mängel auf. Insbesondere werde die
wahrscheinliche künftige Entwicklung nicht genügend berücksichtigt,
sondern vielmehr von Angaben (z.B. Umsatz) aus der Vergangenheit
ausgegangen, und zudem die Abbruchreife rein technisch und nicht auch
wirtschaftlich beurteilt. Das Wohnrecht belaste die Kollektivgesellschaft
und berechtige einen Gesellschafter und seine Ehefrau. Die Behauptung
der Gemeinde, das Wohnrecht sei zugunsten des Erwerbenden
vereinbart worden, sei falsch.
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7. Mit Duplik vom 17. August 2016 wiederholt die Beschwerdegegnerin
hauptsächlich nochmals ihre bereits gemachten Ausführungen. Das
Wohnrecht sei nach der hier massgebenden Handänderung vereinbart
worden und habe damit auf den objektiven Verkehrswert keinen Einfluss.
Die Handänderungssteuer sei eine Rechtsverkehrssteuer. Steuerobjekt
sei die rechtsgeschäftliche Übertragung (Handänderung) von
Grundstücken. Gleichzeitig sei die Handänderung selbst Gegenstand der
Steuer. Art. 12 Abs. 2 GKStG würde den Verkehrswert als
Bemessungsgrundlage bezeichnen. Der Verkehrswert sei
einzelfallbezogen nach objektiven Kriterien zu ermitteln und entspreche
dem Preis, der mutmasslich bei Veräusserung im freien Markt, ohne
Zwang, an einen Dritten erzielbar wäre. Die Beschwerdegegnerin stützte
sich bei der Bemessungsgrundlage auf Werte, welche in einem
Expertengutachten festgehalten worden seien. Dieses Gutachten sei
schlüssig, nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Die Einwände und
Bedenken des Beschwerdeführers würden keine berechtigen Zweifel am
Gutachten auslösen. Mit dem Einholen des Gutachtens habe die
Beschwerdegegnerin den rechtsgenügenden Nachweis für den
Verkehrswert der betreffenden Liegenschaften erbracht.

## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid vom 5. April 2016 (vgl.
beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 und beschwerdegegnerische
Akten [Bg-act.] 12), worin die Beschwerdegegnerin anteilsmässig (zu
60 %) eine Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 21‘372.-- von
A._ (Beschwerdeführer) erhob. Streitpunkt ist hier die
Berechnungsgrundlage der Handänderungssteuer auf die Parzellen
Nr. 221 und Nr. 222 (neu gemeinsam mit Parzelle Nr. 224 vereint zur
Parzelle Nr. 221) als Folge der Einbringung dieser Parzellen in die neu
gegründete Kollektivgesellschaft "Hotel C._, X._, B._ +
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Partner". An dieser Gesellschaft ist B._ zu 40 % beteiligt und der
Beschwerdeführer zu 60 %. Auf der neuen Parzelle Nr. 221 wurde das
neue "Hotel C._" erstellt. Während die Gesellschaft Hotel C._
vom Buchwert der früheren Parzellen Nrn. 221 und 222 ausgeht, hat die
Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer auf der Basis des
Schätzungsgutachtens vom Amt für Schätzungswesen vom 3. November
2015 erhoben (Fr. 1.781 Mio.). Die Einbringung durch B._ erfolgte
steuerfrei. Auf den Anteil des Beschwerdeführers wurde aber eine
Handänderungssteuer erhoben (2 % von Fr. 1.781 Mio.; davon 60 % = Fr.
21‘372.--; Bg-act. 9). Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die
Handänderungssteuer auf dem vertraglich vereinbarten Wert zu zahlen
sei (Bg-act. 5 [E-Mail] und Bg-act. 10 [Einsprache]), was eine tiefere
Handänderungssteuer von Fr. 8‘868.-- (2 % von Fr. 739‘000.--; davon
60 %) ergebe (vgl. Berechnung in Bf-act. 9 des Beschwerdeführers).
2. a) Gemäss Art. 2 des Steuergesetzes der Gemeinde X._ (GstG) i.V.m.
Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern
(GKStG; BR 720.200) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden Beschwerden gegen kommunale Einspracheentscheide in
Steuersachen. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5. April 2016
bildet demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor
dem streitberufenen Verwaltungsgericht. Als materieller und formeller
Adressat des angefochtenen Entscheids betreffend
Handänderungssteuern ist der Beschwerdeführer auch berührt und weist
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die
zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 29. April
2016 ist daher einzutreten.
b) Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die falsche Eröffnung
des Entscheids durch die Beschwerdegegnerin (s. im Sachverhalt Ziff. 3,
hiervor) nicht zur Nichtigkeit desselben führt, weil unbestritten sowohl der
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Beschwerdeführer (A._) als auch sein Anwalt vom betreffenden
Entscheid Kenntnis erhalten haben und innert Frist dagegen Beschwerde
erheben konnten. Mangels eines rechtlichen Nachteils für den
Beschwerdeführer ist diese Falscheröffnung vorliegend daher ohne
Belang.
3. a) In materieller Hinsicht gilt es auf die massgebenden Steuerbestimmungen
zu verweisen, wobei es sich bei der Handänderungssteuer um eine
kommunale Rechtsverkehrssteuer handelt. Die gesetzliche Grundlage
dafür findet sich in Graubünden in den Artikeln 7 bis 12 GKStG.
Steuerpflichtig ist nach Art. 10 GKStG der Erwerber des Grundstücks. Für
die im vorliegenden Fall strittige Frage der Bemessungsgrundlage ist Art. 12 GKStG (Steuerbemessung) massgebend, welcher wie folgt lautet:
1 Die Gemeinde legt den Steuersatz in einem formellen Gesetz fest. Dieser beträgt maximal zwei Prozent. 2 Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. 3 Beim Kauf gilt als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbs. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem Verkehrswert wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erhoben. 4 Wird ein Baurecht übertragen, sind die vom Erwerber zu übernehmenden wiederkehrenden Baurechtszinsen vom Verkehrswert in Abzug zu bringen. 5 Bei Tauschgrundstücken ist die halbe Steuer vom Verkehrswert aller Tauschgrundstücke plus die halbe Steuer auf einem allfälligen Aufgeld zu erheben.
Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG) wurde im
Jahre 2006 erlassen und wollte unter anderem die Handänderungssteuer
in Graubünden vereinheitlichen. Aufgrund der Tatsache, dass das Gesetz
noch relativ neu ist, kommt den entsprechenden Ausführungen in der
Botschaft bei der Auslegung der Bestimmung massgebliche Bedeutung
zu (siehe Botschaft zum GKStG, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 222 f.):
Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzulegen. Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins
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Gesetz aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abgestellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden. Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2). Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch gesehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entsprechen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03 23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.
Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend,
dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen
darf. Der amtliche Verkehrswert bildet danach bloss dann eine taugliche
Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den
tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung
entspricht. Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab
als den vereinbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der
höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies
kann mittels einer neuen Schätzung oder einem entsprechenden
Gutachten geschehen (PVG 2002 Nr. 24 E. 2; Urteil des
Verwaltungsgerichts [VGU] A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist
demgegenüber unzulässig, die Hand-änderungssteuer auf einem fiktiven
Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die betreffende Liegenschaft mit
Sicherheit nicht erzielbar wäre (so bereits: PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A
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03 23 vom 5. September 2003 E.2a sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003
E.2b).
b) Im vorliegenden Fall hat die einbringende Gesellschafterin (mit 40 %
Anteil; Bf-act. 7; Bg-act. 2 [Einbringungsvertrag]) im 2014 selbst eine
Neuschätzung beantragt. Das Amt für Schätzungswesen hat dabei einen
Verkehrswert für die beiden Liegenschaften von 1.9 Mio. ermittelt (Bg-act.
4). Diese Schätzungen hat die einbringende Gesellschafterin akzeptiert,
womit die genannten Liegenschaftswerte in Rechtskraft erwachsen sind.
Rund ein halbes Jahr später hat dieselbe Gesellschafterin diese beiden
Liegenschaften zum Wert von Fr. 739‘000.-- in die neu gegründete
Kollektivgesellschaft eingebracht. Dieser Wert entspricht damit offenbar
dem damaligen Buchwert in der Einzelfirma.
Nachdem der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter die Korrektheit
der amtlichen Schätzung als Bemessungsgrundlage angezweifelt hatte,
liess die Beschwerdegegnerin von einem Experten ein Gutachten
erstellen. Dieses Gutachten wurde zwar erst am 3. November 2015 und
damit nach dem Abbruch der Liegenschaften im Februar 2015 erstellt (Bf-
act. 8; Bg-act. 6 [Gutachten Amt für Schätzungswesen]). Eine
massgebliche Entwertung der Liegenschaften kann jedoch in den rund 6
Monaten zwischen der letzten amtlichen Schätzung und der Einbringung
in die Kollektivgesellschaft nicht erfolgt sein und wird vom
Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht.
c) Das Gutachten des Amtes für Schätzungswesen vom 3. November 2015
trägt auch dem Gutachten der E._ AG (Bf-act. 6) und dem Zustand
der Liegenschaften Rechnung, wie dies schon im Rahmen der von der
einbringenden Gesellschafterin geforderten Neuschätzung 2014 der Fall
war (s. Bg-act. 6 S. 5: Berücksichtigung der technischen
Wertverminderung wegen schlechter Bausubstanz beim [bereits
abgebrochenen] Zweifamilienhaus 50 % bzw. vom [früheren] Hotel
C._ 40 %). Das Gutachten des Amtes für Schätzungswesen ist in
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sich schlüssig und zeigt in nachvollziehbarer Weise auf, dass die
Gebäude durchaus einen Wert hatten (vgl. Bg-act. 6 S. 5-6 betreffend
wirtschaftliche Betrachtungsweise einschliesslich Kapitalisierungssatz).
Dies gilt hier umso mehr, als ganz generell noch ausdrücklich
festgehalten wurde: "Daraus ergibt sich, dass der bauliche Zustand
abgenutzt und veraltet war, eine Bewirtschaftung im bisherigen Umfang
aber weiterhin möglich gewesen wäre." Die soeben geschilderte Tatsache
wird sogar noch durch die vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers
anlässlich des Parteivortritts vom 17. März 2016 (Bg-act. 11) selbst
getätigte Aussage bestätigt, wonach die Beschwerdegegnerin die Fr. 1.78
Mio. nicht bezahlt hätte, vielleicht aber ein namentlich genannter Architekt
[G.], da dieser angrenzend bereits über mehrere Liegenschaften verfüge
und damit eine grössere zusammenhängende Baufläche erlangt hätte (Bf-
act. 15 [Zeitungsartikel]).
d) Massgeblich ist der Marktwert des übertragenen Grundstücks. Im
Unterschied zu der vom Beschwerdeführer zitierten Rechtsprechung (vgl.
Urteil des Verwaltungsgerichts Zürichs vom 2. April 2014
[SB.2013.00081] bzw. Bg-act. 8 S. 2) geht es nicht um die Frage, ob
lediglich der Boden veräussert wurde oder nicht. Massgeblich ist allein
der objektive Verkehrswert, welcher bei der Veräusserung der
Liegenschaften an einen Dritten hätte erzielt werden können (vgl. so
ausdrücklich Botschaft zum GKStG, Art. 12 Abs. 2). Der Grundsatz der
Einheit der Rechtsordnung greift hier nicht, da einerseits der Gewinn
besteuert wird (Spezialeinkommenssteuer) und anderseits die
Handänderung auf der Grundlage des Verkehrswertes erhoben wird,
sofern dieser viel höher als der vereinbarte Kaufpreis bzw.
Einbringungswert ist. Gerade dies ist hier aufgrund einer Wertdifferenz
von über Fr. 1 Mio. offensichtlich der Fall und somit auch zu
berücksichtigen.
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e) Was das unentgeltliche, lebenslängliche Wohnrecht anbelangt, so wurde
dieses von der Kollektivgesellschaft dem Beschwerdeführer und seiner
Ehefrau persönlich eingeräumt (Personaldienstbarkeit). Der
Beschwerdeführer macht geltend, dass dieses Wohnrecht vom
Verkehrswert zum Abzug zu bringen sei. Wenn nun aber gemäss GKStG
der Wert der übertragenen Liegenschaft als Bemessungsgrundlage für
die Handänderungssteuer massgeblich ist und die Liegenschaft von der
Mitgesellschafterin (40 % Anteil) in die neu gegründete
Kollektivgesellschaft eingebracht wurde, so ist diese Einbringung ohne
handänderungssteuerrechtliche Belastung erfolgt (PVG 2014 Nr. 16 E.3,
2015 Nr. 11). Das Wohnrecht wurde erst von der Kollektivgesellschaft
eingeräumt. Auch wenn alles im selben Vertrag erfolgte, so ist der
Verkehrswert der Liegenschaft bei der Einbringung auf der Grundlage der
Liegenschaften im Zeitpunkt der Übertragung durch die bisherige
Alleineigentümerin der fraglichen Parzelle an die Kollektivgesellschaft
massgeblich. Im Zeitpunkt der Übertragung war die Liegenschaft jedoch
noch unbelastet, weshalb eine entsprechende Wertminderung durch die
Personaldienstbarkeit ausser Betracht fällt (vgl. dazu BGE 103 Ia 103
E.3a; wonach der Verkehrswert einen objektiven Wert darstellt, auf den
persönliche Rechtsverhältnisse keinen Einfluss haben).
4. a) Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5. April 2016 ist damit
rechtens, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde
vom 29. April 2016 führt.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine
aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin laut Art.
78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegte.
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