# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 295bf4e8-14c4-5347-8021-19fb99b0b19e
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_013
**Year:** 2016
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

EN FAIT
1.
1) Le bâtiment n° A499, sis sur la parcelle n
o
145, plan n° 8, de la commune de Genève, en troisième zone de construction, à l'adresse 2-4, rue des Deux-Ponts est propriété de la société Les Berges du Rhône SA (ci-après : la société). Il s'agit d'un bâtiment édifié en 1910 et qui a abrité l'ancienne manufacture de chaînes Eugène Tissot puis la manufacture de cadrans Beyeler. Ce bâtiment a reçu la mention « intéressant » lors du recensement du patrimoine industriel du canton de Genève car il constituait un objet intéressant au niveau local ou régional, présentait des qualités architecturales évidentes en termes de volume ou de proportions, était représentatif d'une époque, d'un style ou d'un mouvement artistique ou artisanal ou que sa valeur pouvait être renforcée par son intégration à un ensemble dont il pourrait être dissocié.
2.
2) Ce bâtiment a fait l'objet d'une transformation, démolition partielle et de surélévation dans les années 2006 à 2007. Ces modifications ont entraîné par ailleurs un changement de l'affectation industrielle en une affectation administrative.
Une autorisation de construire, n
o
DD 100'685, a été délivrée en date du
3 avril 2007 et exécutée depuis lors.
3.
3) a. Par arrêté du 8 avril 2009, le département des constructions et des technologies de l'information, devenu entre-temps le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le DALE), a ordonné l'inscription à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés du bâtiment
n
o
A499 (ancienne usine « Beyeler ») et de la parcelle n
o
145, feuille 8, de la commune de Genève.
b. Suite à un recours de la société, le Tribunal administratif, devenu la chambre administrative de la Cour de justice, (ci-après : la chambre administrative) a rendu un arrêt en date du 1
er
juin 2010 (
ATA/360/2010
), réformant partiellement la décision entreprise. Les effets de l'inscription à l'inventaire étaient limités à ses façades originelles, avant surélévation, côté rue, fenêtres comprises.
4.
4) Le 16 mars 2010, la société a déposé une demande définitive d'autorisation de construire (DD 103'535) tendant à la surélévation de l'immeuble, en créant deux étages supplémentaires, identiques à ceux réalisés dans le cadre de l'autorisation DD 100'685.
5.
5) Par arrêté du 1
er
septembre 2010, le Conseil d'État, tenant compte de l'arrêt de la chambre administrative du 1
er
juin 2010, a modifié son arrêté du
8 avril 2009, en ce sens que l'inscription à l'inventaire du bâtiment se limitait à ses façades originelles, avant surélévation, côté rue, fenêtres comprises.
6.
6) Lors de l'instruction de la requête en autorisation de construire DD 103'535, des préavis défavorables ont été émis.
Selon la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS), soit pour elle la sous-commission monuments et antiquités (ci-après : la SCMA), ce bâtiment était implanté dans un carrefour très visible. Sa surélévation porterait atteinte au site du bord du Rhône et nécessitait une dérogation aux gabarits. La surélévation de deux étages qui venait d'être achevée avait déjà porté le gabarit de ce bâtiment au maximum de ce qu'il pouvait supporter en regard des proportions de ses façades.
Les préavis de la Ville de Genève (ci-après : la ville) et du département de l'aménagement du territoire rattaché à l'office de l'urbanisme étaient également défavorables.
7.
7) Durant l'année 2011, la CMNS a reçu en consultation la société et ses mandataires. Ces derniers lui ont alors présenté un projet différent du premier.
8.
8) Le 18 mars 2011, le service juridique compétent en matière de loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996
(LDTR -
L 5 20
; ci-après : le service juridique LDTR) a déclaré ne pas avoir d'observation, sous réserve du respect des conditions de la LDTR.
9.
9) Estimant la nouvelle proposition intéressante, la SCMA a émis un préavis, le 1
er
juin 2011, annulé et remplacé par un nouveau en date du 8 juin 2011, dont les termes étaient identiques. Elle était d'accord d'entrer en matière sur le principe d'une seconde surélévation du bâtiment. Le bâtiment était très en vue depuis le quartier de Saint-Jean et la toiture actuelle n'était pas traitée comme une cinquième façade. Une deuxième surélévation permettrait peut-être d'améliorer la situation existante. Elle devait impérativement intégrer les éléments techniques situés en toiture. L'expression de cette deuxième surélévation devrait permettre à la fois une meilleure intégration de la surélévation déjà réalisée et un meilleur achèvement du bâtiment.
10.
10) Le 5 octobre 2011, suite à une nouvelle présentation du projet modifié de surélévation par le mandataire de la société, la SCMA a délivré un nouveau préavis.
La nouvelle proposition répondait aux remarques formulées dans son préavis du 8 juin 2011. Le projet présenté était bien intégré morphologiquement et l'expression proposée pour les façades de la nouvelle surélévation mettait en tension la surélévation précédente en minimisant son impact tout en offrant des lits supplémentaires pour étudiants avec des espaces communs (cuisine, salles de travail).
La superposition des volumes exprimés par la maquette devait se traduire sur les plans ; ainsi les volumes du deuxième niveau devaient être traités en porte-à-faux (suppression des piliers projetés). Elle relevait l'importance du choix de la matérialité et de la teinte de la surélévation qui devraient être en rupture avec les façades existantes afin de traduire la stratification exprimée par le mandataire. Elle demandait également que le concept végétal d'ensemble déjà présenté soit maintenu. Elle rappelait enfin qu'au vu de la position du bâtiment et de sa visibilité depuis le quartier de Saint-Jean, la cinquième façade, soit la toiture de cette dernière surélévation, devrait faire l'objet d'un traitement soigné dans lequel tous les éléments techniques devraient être intégrés.
11.
11) La société a alors établi un nouveau projet, déposé le
10 février 2012, qui a fait l'objet des préavis suivants :
- le 20 mars 2012, la commission d'architecture (ci-après : la CA) a émis un préavis défavorable.
Elle avait longuement débattu à propos de l'opportunité d'une double surélévation sur un bâtiment déjà surélevé de manière cohérente et terminée. Le bâtiment faisait partie d'un îlot du début du XX
ème
siècle avec une architecture intérieure sur un angle fermé posant une réelle interrogation vis-à-vis de la cour. Si elle reconnaissait la position spécifique du bâtiment, soit d'être le long du Rhône sans réel vis-à-vis direct, de disposer d'un angle, d'une visibilité qui pourrait accepter un gabarit particulier, elle n'était pas satisfaite par la solution proposée qui ne démontrait pas la qualité escomptée pour obtenir la dérogation. Enfin, l'expression proposée n'était pas en relation avec l'affectation du bâtiment, soit du logement pour étudiants ;
- le 4 avril 2012, la CMNS, soit pour elle la SCMA, a demandé un projet modifié. Le projet déposé était très différent de celui analysé en consultation. Il se lisait comme un élément architectural qui venait parachever la dernière surélévation du bâtiment, alors que le concept originel se percevait comme une superposition de volumes légers et simples. Elle demandait de revenir à une solution de toiture plate traitée comme une 5
ème
façade, sans aucune superstructure, avec intégration des panneaux solaires et sans interférence d'éléments végétaux ;
- le 20 avril 2012, l'office de l'urbanisme a émis un préavis défavorable.
L'ajout de deux étages supplémentaires à ceux déjà réalisés introduisait un rapport d'échelle totalement différent par rapport aux autres bâtiments de l'îlot et aux bâtiments en vis-à-vis sur la rue des Deux-Ponts qui ne pouvait pas être résolu de manière ponctuelle sans une réflexion approfondie sur les gabarits pour l'ensemble du périmètre. Ainsi, bien que le bâtiment fût inscrit sur la carte indicative des bâtiments susceptibles d'être surélevés, le projet ne convainquait pas dans son insertion urbanistique ;
- le 23 mai 2012, la ville a émis un préavis défavorable.
La nouvelle surélévation dénaturait un bâtiment inscrit à l'inventaire. Les conditions de l'art. 11 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI -
L 5 05
) n'étaient pas respectées. Elle émettait des doutes sur l'économicité du projet au regard de son affectation, soit des logements pour étudiants.
12.
12) La 6
ème
version du projet de la société, datée du 20 décembre 2013, a recueilli les préavis suivants :
- le 26 février 2014, la CMNS, soit pour elle la SCMA, a émis un préavis favorable à l'octroi de la dérogation de l'art. 11 LCI. Le projet répondait à la demande de la CMNS de revenir à une solution de toiture plate traitée comme une 5
ème
façade, sans aucune superstructure, avec intégration des panneaux solaires et sans interférence d'éléments végétaux ;
- le 5 mars 2014, la direction de la planification directrice cantonale et régionale a émis un préavis défavorable. L'ajout de deux étages supplémentaires à ceux déjà réalisés introduisait un rapport d'échelle totalement différent par rapport aux autres bâtiments de l'îlot et aux bâtiments en vis-à-vis sur la rue des Deux-Ponts qui ne pouvait pas être résolu de manière ponctuelle sans une réflexion approfondie sur les gabarits pour l'ensemble du périmètre. Ainsi, bien que le bâtiment fût inscrit sur la carte indicative des bâtiments susceptibles d'être surélevés, le projet ne convainquait pas dans son insertion urbanistique ;
- le 4 avril 2014, la ville a formulé un préavis défavorable. En date du 4 août 2006, elle avait formulé un préavis favorable à la surélévation actuellement exécutée, au motif que celle-ci permettait de conserver un bâtiment digne d'intérêt tout en harmonisant son gabarit avec celui des immeubles voisins. Or, le nouveau projet était en contradiction avec les arguments avancés lors de la première surélévation, car il venait rompre cet équilibre et péjorait considérablement la volumétrie de l'îlot bâti qui présentait un alignement rigoureux des bâtiments qui le composaient ;
- le 27 mai 2014, la CA a émis un préavis défavorable.
Ce bâtiment d'angle, surélevé deux fois, était situé à un endroit stratégique au bord du Rhône, à l'angle formé par la rue des Deux-Ponts et le sentier des Saules. Si les deux premières surélévations avaient adopté une stratégie de continuité avec le bâtiment socle, à savoir le prolongement du plan des deux façades et de l'angle coupé, la troisième rompait radicalement avec cette solution de continuité en lui superposant deux corps perpendiculaires, l'un à la rue des Deux-Ponts, l'autre au sentier des Saules. Ce projet de troisième intervention altèrerait dès lors gravement la cohérence globale du bâtiment, qui se lirait comme un empilement d'opérations contradictoires entre elles. De plus, ce troisième projet de surélévation ne cherchait pas à s'intégrer à la rue des Deux-Ponts, dont il rompait l'harmonie de manière non négligeable en proposant une exception formelle.
13.
13) Par courrier du 1
er
octobre 2014, l'office de l'urbanisme a informé le conseil administratif de la ville de son intention de délivrer, sous peu, l'autorisation de construire sollicitée.
Le bâtiment avait été inscrit à l'inventaire le 1
er
septembre 2010. La CMNS était dès lors compétente pour donner son préavis sur tout projet de travaux concernant cet immeuble.
Elle s'était expressément déclarée favorable à la dérogation prévue à l'art. 11 LCI dans son préavis du 26 février 2014. Le projet constituait le résultat de diverses demandes de modifications souhaitées par la CMNS auxquelles le requérant avait répondu. Cela démontrait que le respect des conditions fixées par l'art. 11 LCI avait fait l'objet d'un examen approfondi par la commission compétente.
S'agissant de leur crainte quant à l'atteinte qui pourrait être portée à ce bâtiment digne de protection, la CMNS, dans divers préavis, s'était déjà prononcée à ce sujet, en relevant que « l'expression de cette deuxième surélévation devrait permettre à la fois, une meilleure intégration de la surélévation déjà réalisée et un meilleure achèvement du bâtiment ».
14.
14) Par décision du 1
er
octobre 2014, publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 7 octobre 2014, le DALE a délivré l'autorisation de construire (DD 103'535), sous conditions.
Les disposition de la LDTR devaient être respectées. Le service juridique LDTR gardait une position réservée, en particulier concernant les loyers des logements créés par la surélévation (chiffres 13 et 14 de l'autorisation).
15.
15) Par acte du 6 novembre 2014, la ville a recouru auprès du TAPI, concluant principalement, à l'annulation de ladite décision, « sous suite de frais et dépens ».
L'autorisation délivrée violait l'art. 9 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS -
L 4 05
), le projet autorisé dénaturant totalement l'immeuble concerné. La surélévation compromettait gravement l'harmonie urbanistique de la rue. En délivrant l'autorisation, le DALE avait violé l'art. 27 al. 3 LCI. Les conditions prévues à l'art. 11 al. 4 LCI n'étaient pas remplies. L'autorisation violait également
l'art. 15 LCI.
16.
16) Par mémoires du 6 novembre 2014, Action Patrimoine Vivant
(ci-après : APV) et l'Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) ont également recouru contre cette autorisation.
17.
17) Par recours du 6 novembre 2014, l'association patrimoine suisse Genève a conclu à l'annulation de la décision.
Le bâtiment, inscrit à l'inventaire, devait être maintenu et ses éléments dignes d'intérêt préservés.
Les conditions de l'art. 11 al. 4 LCI n'étaient pas remplies et la CA avait formulé un préavis défavorable.
Le bâtiment faisait partie d'un ensemble d'immeubles protégés, au sens des art. 89 ss LCI. Les ensembles protégés par ces dispositions devaient être maintenus.
18.
18) Dans ses observations du 12 décembre 2014, la société a conclu au rejet du recours.
19.
19) Le 12 janvier 2015, le DALE a conclu à la jonction des causes et à la confirmation de sa décision du 1
er
octobre 2014.
Le bâtiment n'appartenait pas à un ensemble au sens des art. 89 ss LCI.
Le gabarit asymétrique avait fait l'objet de la dérogation prévue par
l'art. 11 al. 6 LCI. À la lecture des différents préavis émis par la CMNS, il était manifeste que c'était précisément cette asymétrie qui avait permis d'entrer en matière sur une deuxième surélévation. Elle avait d'ailleurs précisé que cette conception permettrait d'améliorer l'insertion du bâtiment existant dans le site, puisque la toiture actuelle, très en vue depuis Saint-Jean, était surplombée d'éléments techniques et n'était pas traitée comme une cinquième façade. La surélévation permettrait d'optimiser l'aspect du bâtiment lui-même.
Le cinquième étage du projet, côté rue des Deux-Ponts, ne respectait pas l'art. 36 LCI mais le dépassement était mineur. À cet égard, la CMNS avait fait application de l'art. 11 al. 4 LCI. Elle avait notamment estimé que le projet était compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. La situation du bâtiment en bout d'îlot avait été un facteur important pour déterminer si le bâtiment pouvait supporter une hauteur différente de celle de ses voisins.
Le préavis obligatoire de la CMNS était requis en vertu de l'art. 5 al. 2 let. c du règlement d'exécution de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 (RPMNS -
L 4 05.01
), l'immeuble étant porté à l'inventaire. L'art. 11 al. 4 LCI réservait expressément l'art. 4 al. 1 de la loi sur les commissions d'urbanisme et d'architecture du 24 février 1961 (LCUA -
L 1 55
) aux termes duquel c'était la CMNS qui devait être consultée lorsque le projet relevait, comme en l'espèce de sa compétence.
20.
20) Le 28 avril 2015, le TAPI a tenu une audience de comparution personnelle.
a. L'administrateur de la société a été entendu. Il avait reçu environ trois mille demandes d'étudiants, raison pour laquelle il avait été décidé de lancer le projet de seconde surélévation. Le prix des loyers perçus n'était pas une information pertinente. Le locataire était la Webster University.
b. Un représentant de la SCMA a également été entendu en qualité de témoin.
Monsieur Jean-Jacques OBERSON, l'un des architectes mandataires de la société, avait présenté un projet fondamentalement modifié lors de la séance du
1
er
juin 2011, raison pour laquelle la CMNS était entrée en matière. Le concept était intéressant en raison du traitement de la toiture. Les réserves émises par la CMNS avaient finalement conduit au dernier projet préavisé favorablement. Ce bâtiment sur angle et côté fleuve ne posait pas de problème de gabarit, permettant ainsi de déroger à l'art. 11 LCI. Il n'y avait pas de rupture d'harmonie entre les deux façades sises sentier des Saules et rue des Deux-Ponts et le bâtiment proposé pouvait supporter une surélévation. La CMNS n'avait pas considéré que l'immeuble faisait partie d'un ensemble.
La deuxième surélévation ne tenait pas compte de l'alignement de la première : il s'agissait de volumes plus légers qui permettaient de se démarquer de la construction existante. D'autres éléments avaient été pris en compte tels que les grandes baies vitrées à disposition des étudiants, une paroi végétalisée du côté de la rue des Deux-Ponts ou encore une cinquième façade exempte de superstructure. Tous ces éléments permettaient de considérer le projet comme étant original et d'accepter cette surélévation.
Enfin, la CMNS avait pris en compte le fait qu'il s'agissait d'une proposition de logements supplémentaires qui permettaient de compléter l'offre existante, relevant que le bâtiment garderait la même affectation.
21.
21) Le 29 avril 2015, le TAPI a décidé la jonction des causes.
22.
22) Le TAPI a tenu une nouvelle audience le 12 mai 2015.

## Considerations