# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 22cd53b6-c5b1-5b16-b1f2-9d1f881ccb03
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2007
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto ed in diritto
1.
1.1. Il Comune di _ è promotore delle opere di realizzazione
della nuova strada di urbanizzazione "_”.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, si sviluppa su di una lunghezza di ca. 523 ml per un dislivello complessivo di ca. 52.50 m, da quota 217.50 (zona “_”) a quota 270 (zona “_”).
È previsto un calibro di 4.20 ml con relativi allargamenti in curva, tranne allo sbocco sulla strada cantonale _ dove, per una lunghezza di ca. 20 ml, è aumentato a 5.20 ml per favorire il traffico in entrata ed in uscita. A monte sarà eseguita una cunetta in asfalto di 30 cm per favorire lo scorrimento delle acque di superficie mentre a valle - a partire dal mapp. no. 575 fino al limite del mapp. no. 1146 - sarà costruito un marciapiede avente una larghezza complessiva di 1.20 ml. In zona “_” , e più precisamente sul mapp. no. 584, verrà realizzata una piazza di giro terminale che ospiterà 8 posteggi pubblici di cui 3 laterali.
Il tutto come specificato dalla relazione tecnica del 18 marzo 2005 e risultante dalle planimetrie.
Il finanziamento è garantito da un credito complessivo di fr. 3'935'000.-- stanziato dal Consiglio Comunale con risoluzione del 22 novembre 2005, ratificata dalla Sezione degli enti locali in data 31 marzo 2005 (cfr. M.M. no. 7 del 2004; estratto ris. CC; ris. ratifica della SEL).
Gli atti corredati dalla necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 18 luglio 2005 al 16 agosto 2005 mentre l’avviso personale porta la data del 13 luglio 2005.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge anche
i mapp. no. 329
, 330, 331 e 1234
di _, tutti appartenenti a COES 1
.
Come risulta dagli atti pubblicati, l’esecuzione dell’opera comporta segnatamente:
per il mapp. no. 329:
- l’espropriazione formale di ca. 209 mq a fr. 20.-- il mq;
per il mapp. no. 330:
- l’espropriazione formale di ca. 26 mq a fr. 120.-- il mq;
- l’occupazione temporanea di ca. 82 mq a fr. 0.20 il mq;
per il mapp. no. 331:
- l’espropriazione formale di ca. 50 mq a fr. 120.-- il mq;
- l’occupazione temporanea di ca. 13 mq a fr. 0.20 il mq;
per il mapp. no. 1234:
- l’espropriazione formale di ca. 48 mq a fr. 120.-- il mq;
- l’occupazione temporanea di ca. 61 mq a fr. 0.20 il mq.
1.3.
Con notifica del 16 agosto 2005 l’espropriato non si è opposto né al progetto né all’espropriazione ma ha postulato la corresponsione delle seguenti indennità:
per il mapp. no. 329:
- fr. 400.-- il mq per ca. 124 mq;
- fr. 200.-- il mq per ca. 85 mq;
per il mapp. no. 330:
- fr. 400.-- il mq per ca. 26 mq;
- fr. 7'200.-- per la perdita di affitto per 24 mesi di 6 posteggi ivi ospitati
per il mapp. no. 331:
- fr. 400.-- il mq per ca. 50 mq;
per il mapp. no. 1234:
- fr. 300.-- il mq per ca. 48 mq.
1.4.
All’udienza di conciliazione del 10 novembre 2005 l’espropriato ha confermato di
non opporsi né al progetto né all’espropriazione e di accettare l’indennità offerta per l’occupazione temporanea. Nella medesima occasione
le parti hanno raggiunto un accordo nella misura in cui il Comune si è impegnato a versare un’indennità di fr. 50.-- mensili per ogni posto auto (complessivamente 6) al mapp. no. 330 durante il periodo effettivo di inagibilità. Per il resto, invece, le parti hanno ribadito integralmente le offerte rispettivamente le richieste di indennizzo per le superfici espropriande.
Il Tribunale di Espropriazione ha approvato il progetto con decreto del 17 maggio 2006 cresciuto incontestato in giudicato.
2.
L’accordo di cui sopra (cfr. verbale di udienza del 10 novembre 2005) ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva, pertanto, questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito.
Litigiose, e quindi da valutare, restano solamente le indennità per le superfici avulse.
3.
3.1. Il mapp. no. 329 è una superficie
non edificata di 209 mq. Si tratta di uno sterrato pianeggiante di forma rettangolare stretta ed allungata che si dirama dalla strada cantonale _ e che serve d’accesso ad un certo numero di proprietà della zona; infatti è
gravato da oneri di passo pedonale e veicolare a favore di varie particelle confinanti come pure da un onere tubazioni e canalizzazioni (cfr.
estratto RF;
ispezione SIFTI del 9 febbraio 2007
).
3.2. Il mapp. no. 330 è un fondo di 770 mq ampio ma
piuttosto irregolare nella forma che si presenta in leggero declivio. Edificato con rustico é accessibile dallo sterrato al mapp. 329. Su quest’ultimo e sul mapp. no. 1234 gode di un diritto di passo pedonale e veicolare, mentre è gravato da un onore aperture a favore del mapp. no 328
(cfr.
estratto RF; ispezione SIFTI del 9 febbraio 2007).
3.3.
Il mapp. no. 331 è un terreno
pianeggiante di 1194 mq
ampio
e di forma abbastanza regolare ubicato a diretto confine con la strada cantonale. Parzialmente edificato ospita una casa di abitazione e per il resto è prativo. Il fondo beneficia di diritti reciproci di limitazione di altezza delle costruzioni e d’apertura con le part. no. 341 e 332, di un diritto di tubazione acqua a carico della part. no. 333 ed è gravato, a favore di quest’ultima, da un onere aperture a prospetto
(cfr.
estratto RF; ispezione SIFTI del 9 febbraio 2007)
.
3.4.
Il mapp. no. 1234 è un fondo prativo di
462 mq
in declivio e di conformazione regolare accessibile dallo sterrato al mapp. 329. Il fondo beneficia di un diritto reciproco di limitazione di altezza delle costruzioni e di limitazione di des
tin
azione con la part. no. 556, nonché di un diritto di tubazioni e canalizzazioni e di un diritto di passo pedonale e veicolare a carico della part. no. 329, mentre è gravato da un onere di passo pedonale e veicolare a favore delle part. no. 330, 553,
556, 557, 554 e 555 e da un onere di tubazioni e canalizzazioni a favore delle part. no. 553, 556 e 557
(cfr.
estratto RF; ispezione SIFTI del 9 febbraio 2007).
3.5. Il vigente PR dei Comuni del G_ approvato il 12 luglio 1985 – che comprende, oltre a _, i Comuni di _ – assegna i mapp. no. 329, 330, 331 e 1234 alla zona edificabile R2 (cfr. piano delle zone).
4.
4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili ossia che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
4.2. In concreto il dies aestimandi risale al
30 giugno 2006, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; lettera del 3.7.2006).
4.3
. Come già indicato, V_ compone, insieme ai Comuni di _, la regione del _ dove, dal profilo pianificatorio, vigono un PR e norme di applicazione comuni.
Nell’ambito delle ricerche svolte come d’uso presso i pubblici registri per terreni liberi inseriti dal PR
dei Comuni del _ in zona R2 a _, nel periodo 2002-2006 sono stati accertati i seguenti valori di contrattazione:
2002
- fr. 275.80 il mq per il mapp. no. 1363 di 689 mq, loc. _ (iscr. a RF il 4.4.2002 al d.g. 5181);
- fr. 1'011.70 il mq per il mapp. no. 14 di 425 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. _ (iscr. a RF il 15.4.2002 al d.g. 5781). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata.
2003
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 32 mq dal mapp. no. 560, loc. _ (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 8659/63). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 39 mq dal mapp. no. 562, loc. _ (iscr. a RF il 6.06.2003 ai d.g. 8976/7). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 120 mq dal mapp. no. 520, loc. _ (iscr. a RF il 15.09.2003 ai d.g. 14912/3). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione formale.
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 184 mq dal mapp. no. 521 e di 36 mq dal mapp. no. 567, loc. _ (iscr. a RF il 12.06.2003 al d.g. 9187/91). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione formale.
2004
- fr. 295.70 il mq per il mapp. no. 70 di 2'104 mq (2'029 mq "prato" e 75 mq "riale"), loc. _ (iscr. a RF il 22.03.2004 al d.g. 5183). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "riale" non è stata considerata.
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1390 di 334 mq, loc. _ (iscr. a RF il 26.04.2004 al d.g. 7246).
- fr. 491.- il mq per il mapp. no. 1351 di 611 mq, loc. _ (iscr. a RF il 26.10.2004 al d.g. 18344).
- fr. 289.- il mq per il mapp. no. 71 di 2’534 mq, loc. _ (iscr. a RF il 26.11.2004 al d.g. 20324).
2005
- fr. 166.65 il mq per il mapp. no. 1174 di 150 mq, loc. _ (iscr. a RF il 26.10.2005 al d.g. 18861).
- fr. 46.15 il mq per il mapp. no. 575 di 4'331 mq ("NE superficie non edificata, humus, bosco"), loc. al _ (iscr. a RF il 16.12.2005 al d.g. 22205). Il fondo è parzialmente fuori zona.
Fino
al
30 giugno 2006
- fr. 175.- il mq per l’acquisto del mapp. no. 1402 di complessivi 25 mq, loc. _ (iscr. a RF il 23.01.2006 al d.g. 1289). Il trapasso è avvenuto a seguito di
espropriazione formale.
- fr. 336.70 il mq per l’acquisto del mapp. no. 488 di 611 mq (490 mq “prato vignato” e 121 mq “passo”), loc. _ (iscr. a RF il 13.02.2006 al d.g. 6152). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del “passo” non è stata considerata. Il trapasso è avvenuto a seguito di
esercizio di un diritto di compera.
- fr. 326.25 il mq per il mapp. no. 664 di 567 mq, loc. al _ (iscr. a RF il 12.04.2006 al d.g. 6152).
- fr. 397.70 il mq per l’acquisto del mapp. no. 3 di 702 mq (616 mq “prato vignato”, 61 mq “passo” e 25 mq “riale”), loc. _ (iscr. a RF il 30.06.2006 al d.g. 11224). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici del “passo” e del “riale” non sono state considerate. Il trapasso è avvenuto a seguito di
esercizio di un diritto di compera.
4.4. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione di un’indennità espropriativa di fr. 120.- il mq (R2) per:
- ca. 28 mq del mapp. no. 1153;
- ca. 7 mq del mapp. no. 1149
- ca. 4 mq del mapp. no. 1148;
- ca. 1 mq del mapp. no. 1147;
- ca. 408 mq del mapp. no. 577;
- ca. 4 mq del mapp. no. 571;
- ca. 97 mq del mapp. no. 566;
- ca. 13 mq del mapp. no. 559;
- ca. 30 mq del mapp. no. 1146;
- ca. 74 mq del mapp. no. 570;
- ca. 27 mq del mapp. no. 556;
- ca. 83 mq del mapp. no. 554.
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 17.05.2006 (
art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
4
.5. Nel Comune di _ - fatta eccezione per la località di Rotondo che si sviluppa a cavallo della strada cantonale _ – _ e che si dis
tin
gue per l’immediata vicinanza al lago - le altre località citate nell’elenco delle transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte della strada cantonale litoranea entro due fasce ideali, una bassa ed una alta. La prima include _, Ronco e al _, ubicate appena sopra rispettivamente ad O del nucleo di _, come pure _, _, _ e _ situate nel comprensorio orientale del Comune confinante con _; queste località sono costituite da unità abitative residenziali dipendenti dal paese per quanto riguarda i servizi. La zona alta che domina il nucleo ed è servita dalla strada cantonale, annovera invece al _ che si estende fino al confine con _, poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente, e le sottostanti al _ e _ che si presentano maggiormente urbanizzate nonché edificate.
Per quanto concerne la zona R2 collinare a cui appartengono le particelle espropriande occorre rilevare che non tutte le compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo.
Innanzitutto non è indicativa la transazione avente per oggetto il mapp. no. 1174 ceduto a fr. 166.65 il mq perché ha una superficie complessiva di soli 150 mq ed una conformazione triangolare tali da impedirne un’edificazione razionale secondo i parametri di zona; motivo per cui v’è da supporre che il prezzo sia stato influenzato da fattori soggettivi.
Poco significativa é anche la compravendita avente per oggetto il mapp. no. 575 ceduto a fr. 46.15 il mq in ragione del prezzo irrisorio da ricondurre molto verosimilmente al fatto che il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2. Lo stesso vale per il trapasso a seguito di espropriazione formale del mapp. no. 1402 che misura solo 25 mq, per le transazioni che coinvolgono semplici scorpori (mapp. no. 560, 562, 520 e 521) e per il prezzo metrico massimo (fr. 1'011.70/mapp. no. 14) e quello minimo (fr. 275.80/mapp. no. 1363) che notoriamente non hanno valenza decisiva.
Infine vanno valutate con una certa prudenza le compravendite riguardanti i mapp. no. 1351 (fr. 491.- il mq) e no. 3 (fr. 397.70 il mq) perché i valori sono nettamente superiori alla media generale.
Le rimanenti transazioni costituiscono invece un valido campione di raffronto poiché non v’è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi appartenenti alla zona collinare che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità; infatti tali particelle, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche, sono di conformazione abbastanza regolare ed hanno dimensioni discrete o ampie e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi da condizionamenti tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un’edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Ciò considerato si può concludere che il valore edilizio medio dei terreni R2 posti in collina fosse, nel giugno 2006,
di fr. 310.- il mq.
Questa stima è confortata dalla quotazione di fr.
330.-/350.- il mq
assegnata a terreni posti in zona R3, sempre a _
, nell’ambito della procedura espropriativa dipendente dai lavori di correzione della strada cantonale lungo il lago (cfr. TRAM 19.2.2007 N.50.2005.11 in re G), ritenuto che le possibilità edificatorie ammesse in quella zona sono leggermente superiori a quelle della zona R2 (art. 58 e
60 NAPR).
4.6. Il mapp. no. 329 è uno sterrato che si dirama dalla strada cantonale e che, come già rilevato, di fatto è utilizzato quale via di accesso; tanto è vero che, a tal fine, è gravato da oneri di passo pedonale e veicolare a favore di tutta una serie di fondi
confinanti che non hanno altre possibilità di accesso veicolare (cfr. documentazione fotografica).
In queste condizioni la particella è assimilabile a tutti gli effetti ad una superficie stradale aperta al pubblico transito che non è né computabile ai fini edilizi (
art. 38 cpv. 2 LE)
né destinabile ad un miglior uso.
Ora, le strade si configurano come opere di urbanizzazione che creano le premesse per l’utilizzazione dei fondi a fini edilizi (art. 19, 22 cpv. 2 let. b LPT; art. 67 cpv. 2 let. b LALPT)
e quindi, essendo in correlazione funzionale con i fondi serviti
, dal punto di vista commerciale non sono valutabili come entità autonome. Di conseguenza, per prassi consolidata, in ambito espropriativo le strade private aperte al pubblico e le superfici viarie gravate da un certo numero di servitù di passo – siano esse configurate dalla somma di singoli sedimi o costituite in comproprietà coattiva – non sono stimate alla stessa stregua di un qualsiasi terreno edilizio (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 122; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 48; RDAT I-1993 no. 52).

## Considerations