# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 94b5e55d-80bf-573b-8b3b-f101fa6be8f1
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2011
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Il 24 ottobre 2003, i coniugi AP 1 hanno sottoscritto un contratto di locazione con la società _ SA (ora AO 1). Il contratto di locazione, avente per oggetto l’appartamento n. 2 sito al pian terreno dello stabile _ a_, ha preso inizio il 1° gennaio 2004 (doc. 7). Con rogito 22 giugno 2004, le medesime parti hanno concluso un contratto di compravendita comportante l’acquisto da parte dei coniugi AP 1, in ragione di 1/2 ciascuno e per complessivi fr. 385'000.-, del foglio PPP n. _ del fondo n. _ RFD di _ con diritto esclusivo sull’appartamento da essi locato (doc. C).
B.
Nel corso del 2005, AP 1 hanno
riscontrato la presenza di macchie di umidità su alcune pareti interne dell’appartamento oggetto della compravendita. Acquirenti e venditrice si sono accordati per la nomina di un perito, l’ing. G_, incaricato di valutare la situazione. Nel suo referto l’ing. G_ ha riscontrato problemi di umidità capillare ascendente nonché difetti alla canna fumaria, la quale non sarebbe stata conforme alla vigente normativa anti incendio. Con petizione 3 luglio 2006, i coniugi AP 1 hanno convenuto AO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, chiedendone la condanna al pagamento di fr. 55'000.- oltre interessi a titolo di minor valore dell’oggetto. Dal canto suo, la convenuta, nella sua risposta 9 ottobre 2006, si è opposta alla petizione. Nei successivi allegati di replica e duplica le parti hanno ribadito le loro contrapposte tesi.
C.
Con sentenza 18 gennaio 2010, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando la convenuta al pagamento di fr. 11'000.- oltre interessi del 5% dal 25 giugno 2004. Egli ha posto la tassa di giustizia di complessivi fr. 3’000.- e le spese (incluse quelle peritali) a carico della convenuta nella misura del 20% e a carico degli attori nella misura dell’80%, con obbligo per questi ultimi di rifondere alla convenuta fr. 2’700.- per ripetibili.
D.
Con atto di appello 8 febbraio 2010 gli attori insorgono contro il predetto giudizio pretorile, di cui postulano la riforma nel senso di condannare la convenuta al versamento di fr.
23'854.50 oltre a interessi al 5% e di suddividere la tassa di giustizia in ragione del 20% a loro carico e dell’80% a carico della convenuta, la quale rifonderà loro fr. 2'700.- a titolo di parziali ripetibili.
E.
Dal canto suo la convenuta, nelle proprie osservazioni 9 marzo 2010, chiede di respingere l’appello presentato dagli attori, con protesta di spese e ripetibili. Inoltre, con appello adesivo di stessa data postula la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere la petizione, protestate tassa e spese, con ripetibili a carico degli attori, pari a fr. 5'000.-. In via subordinata, l’appellante adesiva chiede la riduzione dell’importo da corrispondere agli attori a fr. 8'212.50, protestate tassa e spese, con ripetibili nella misura di 1/8 a carico della convenuta e per i restanti 7/8 a carico degli attori, i quali rifonderanno alla convenuta fr. 3'000.- a titolo di ripetibili.
Con osservazioni 23 aprile 2010, gli attori postulano la reiezione dell’appello adesivo della convenuta, protestate spese e ripetibili.
e considerato

## Considerations

in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La sentenza d’appello è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, pertanto la procedura ricorsuale rimane disciplinata dal CPC-TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
Nella fattispecie il Pretore, dopo aver esposto le norme applicabili in materia di garanzia per difetti nell’ambito di una compravendita immobiliare, ha accertato in primo luogo che non vi era alcun difetto della canna fumaria derivante dal mancato rispetto della normativa anti incendio in vigore, poiché l’immobile era stato edificato attorno al 1930 e non era quindi assoggettato alle prescrizioni introdotte con la modifica della Legge edilizia intervenuta in 1° gennaio 1997. Al riguardo, per altro, la valutazione espressa dall’ing. G_ (doc. N) doveva essere considerata come una consulenza di parte, prosegue il primo giudice, per il motivo che egli era andato oltre il mandato ricevuto congiuntamente dalle parti e non era un esperto nelle specifiche questioni tecniche delle norme di protezione anticincendio. Proseguendo nel suo esame, il Pretore ha constatato che gli attori avevano tempestivamente notificato i difetti consistenti nell’umidità delle pareti interne dell’unità di PPP e che erano legittimati a far valere l’azione estimatoria. Nella determinazione della riduzione del prezzo il primo giudice si è fondato sulle risultanze della consulenza di parte elaborata dall’ing. G_ confermata dalla perizia giudiziaria agli atti, ma ha dedotto dai costi complessivi l’importo delle opere di miglioria decise dalla comunione dei comproprietari e le spese ricorrenti per il parziale ritinteggio delle zone danneggiate, giungendo a un importo di fr. 11'000.-.
3.
Le re
gole sulla garanzia per i difetti della cosa venduta (art. 197 segg. CO) sono applicabili anche nell'ambito della compravendita immobiliare in virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO. La responsabilità del venditore presuppone l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO, ovvero l’assenza di una qualità promessa o la presenza di un difetto che, materialmente o giuridicamente, diminuisce il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata (cfr.
Tercier
, Les contrats spéciaux, 4
a
ed., 2006, N. 723).
Il difetto deve essere sorto prima del trasferimento dei rischi e ignorato dal compratore al momento della vendita (art. 200 CO). Il momento determinante è quello della conclusione del contratto (nel caso della compravendita immobiliare quello dell’istrumento notarile) e non quello del trapasso di proprietà (DTF 117 II 259, 131 II 145). Il compratore può dunque prevalersi dei diritti fondati sulla garanzia per i difetti della cosa venduta (art. 205 CO), a patto che abbia notificato tempestivamente il difetto (art. 201 CO)
- a meno che il venditore abbia intenzionalmente ingannato il compratore (art. 203 CO) -
ed introduca l'azione di garanzia entro i termini di cui all'art.
210 CO
(cfr. HUGUENIN, Obligationenrecht - Besonderer Teil, 2
a
ed., Zurigo 2004, n. 266 segg. pag. 40 segg.).
La legge impone, infatti, al compratore di esaminare lo stato della cosa compravenduta, tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e a condizione, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, di dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1 CO), ritenuto come in caso contrario la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv. 2 CO).
I difetti occulti di una cosa si ritengono scoperti al momento in cui il compratore acquista la certezza della loro esistenza. I difetti che appaiono progressivamente, nel senso che la loro estensione e la loro intensità aumentano poco a poco, non si reputano dunque scoperti già quando si manifestano i primi indizi, bensì solo quando il compratore sia in grado di rilevarne l'importanza e la portata (TF17 novembre 2003 4C.205/2004 17 novembre 2003 consid. 3.2; DTF 118 II 142 consid. 3b pag. 148 seg.)
, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a questi difetti (art. 201 cpv. 3 CO).
In altre parole, il compratore è tenuto a segnalare il difetto solo quando gli sia noto - o debba esserlo, secondo la buona fede - ch'esso costituisce un inadempimento del contratto (
DTF 131 III 145 consid.
7.2;
DTF 117 II 425 consid. 2 pag. 427;
TF 14 giugno 1999 4C.112/1999 consid. 3a;
cfr. anche
Schumacher/ Rüegg
, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in: Der Grundstückkauf, 2
a
ed., Berna 2001, n. 286 segg. pag. 271).
I. Sull’appello principale
4.
È p
acifico che le parti avevano concluso un contratto di compravendita immobiliare (art. 216 segg. CO) e che è stata accertata l’esistenza di difetti, derivanti dall’umidità provocata da infiltrazione capillare ascendente. Rimangono litigiosi in questa sede la questione della tempestività della notifica dei difetti, contestata dall’appellante adesiva e la quantificazione del minor valore del prezzo, nonché la ripartizione delle spese e delle ripetibili. Poiché la tempestività della notifica dei difetti rappresenta una condizione imprescindibile dell’azione estimatoria, che il giudice deve verificare d’ufficio, per economia processuale conviene trattare in primo luogo tale questione.
5.
Il Pretore ha ritenuto che non ci fosse alcun elemento a sostegno della tesi dalla convenuta secondo la quale i difetti erano noti agli attori già al momento della vendita o, perlomeno, che gli attori avrebbero dovuto, usando l’ordinaria diligenza, averne appurato l’esistenza. Egli ha rilevato che dagli atti nulla permetteva di ritenere che già al momento delle visite preliminari alla locazione nel 2003, ad appartamento ancora occupato dalla precedente locataria, gli attori fossero a conoscenza - o avrebbero dovuto esserlo - di problemi di umidità ascendente. Dall’istruttoria è emerso che vi era invero qualche alone di umidità, riferito dalla precedente conduttrice dell’appartamento e dall’artigiano allora incaricato di ritinteggiare le pareti (cfr. verbale 12 dicembre 2007, deposizioni dei testi E_ e A_). L’amministrazione dello stabile aveva messo al corrente gli attori, alla fine del 2003, di alcuni “
Feuchttigkeitsschaden an der Aussenwand
” (doc E). A questo proposito, oltre a ricordare che si tratta di pareti esterne, occorre altresì sottolineare come, prima dell’entrata in locazione, l’appartamento era stato parzialmente ristrutturato con il raschiamento della moquette e la posa di pavimenti in piastrelle ed era stato integralmente riverniciato. Di conseguenza, gli attori non potevano né dovevano ragionevolmente essere a conoscenza dei persistenti problemi di umidità ascendente, causa dei difetti poi riscontrati alle pareti interne. Del resto, anche se fossero stati consapevoli delle macchie d’umidità, gli attori non avevano alcun motivo per dubitare che il problema sarebbe stato risolto con i precitati interventi. Come poi evidenziato dall’ing. G_, “con la stesura di un nuovo tinteggio alle pareti e la posa di nuovi pavimenti , i difetti dovuti all’umidità capillare ascensionale non si evidenziano se non dopo un certo tempo, sicuramente più mesi” (doc. N, pag. 8). D’altro canto, come già rilevato dal Pretore, la convenuta ha contestato l’esistenza stessa della notifica telefonica del 24 gennaio 2005 dei difetti da parte degli attori solo in sede di allegato conclusivo, pertanto in maniera irrita. Ne discende che in concreto la notifica dei difetti è avvenuta tempestivamente.
6.
Gli attori rimproverano al Pretore di non aver loro riconosciuto, oltre al minor valore di fr. 11'000.-, anche l’importo di fr. 2'542.-, pari alla quota parte di 82/1000 calcolati sulla spesa totale di fr. 31'000.- per una parte dei lavori di miglioria (vano intercapedine), nonché fr. 10'312.50 quale quota parte per i lavori di riverniciatura ricorrenti.
6.1 Gli appellanti lamentano che il primo giudice non ha riconosciuto loro il maggior costo derivante dalla partecipazione proporzionale alla loro quota parte di 82/1000 nella PPP. Di conseguenza, quale minor valore chiedono vengano loro attribuiti ulteriori fr. 2'542.-, ovvero la propria quota proporzionale sul costo totale effettivo dei lavori di circa fr. 31'000.-. In subordine, chiedono che vengano loro riconosciuti fr. 1’640.-, ovvero la propria quota proporzionale sulla base di quanto a suo tempo quantificato dall’ing. G_ nel suo referto per tale opera, vale a dire fr. 20'000.-. In pendenza di causa, come emerge dal doc. 32 prodotto dalla convenuta dopo l’accoglimento della sua domanda di restituzione in intero, la comunione dei comproprietari “M_” ha deciso, in occasione dall’assemblea del 28 giugno 2007, di eseguire lavori di miglioria per lo smaltimento delle acque chiare nell’intercapedine dietro lo stabile, all’altezza dell’appartamento degli attori, addebitando i costi dell’intervento di risanamento al fondo di rinnovamento. Per tale motivo il Pretore non ha considerato i costi stimati dal doc. N per tale opera di miglioria (fr. 20'000.-) nel suo calcolo della riduzione del prezzo di compravendita, ciò che contestano gli attori in questa sede. A torto. Negli allegati di causa (petizione, replica e conclusioni) gli attori hanno fatto valere quale minor valore del prezzo l’importo complessivo di fr. 55'000.-, che comprendeva i lavori minimi di miglioria (posa di una barriera isolante, demolizione e rifacimento della canna fumaria, spostamento mobili e pulizia, rifacimento del vano intercapedine) e il minor valore dovuto a spese ricorrenti (rifacimento dell’intonaco e del tinteggio per i difetti dovuti all’umidità ascensionale), fondandosi sul referto dell’ing. G_ (doc. N). Solo in sede di appello essi hanno fatto valere a titolo di minor valore del prezzo di compravendita la quota parte relativa alla loro partecipazione ai costi di miglioria. Ne deriva che la loro censura è in contrasto con il divieto di far valere in appello nuovi fatti, nuove allegazioni e nuovi mezzi di prova (art. 321 CPC-TI) ed è pertanto irricevibile. A ogni modo, dall’istruttoria emerge con chiarezza che i costi per tale opera sono stati addebitati al fondo di rinnovamento (doc. 32, pag. 2), sicché la censura si rivelerebbe infondata anche se fosse stata proponibile, gli attori non avendo provato di aver sopportato alcun onere per tale miglioria.
6.2 Il Pretore ha pure escluso le spese ricorrenti per il parziale ritinteggio delle pareti interne danneggiate, motivando tale scelta con le indicazioni emergenti dai referti dell’ing. G_ e del perito giudiziario arch. P_ e con il fatto che in circostanze normali il tinteggio delle pareti ha una durata media di 8 anni. A detta degli attori tale conclusione sarebbe errata, poiché il commentario SVIT indica a tale titolo un periodo di 10 anni. Inoltre, il Pretore avrebbe comunque dovuto concedere agli attori almeno le quote d’indennizzo per gli anni di durata della pittura “persi” a causa della necessità di intervento anticipato, ovvero 3 anni (tesi seguita dal Pretore), rispettivamente 5 anni (secondo quanto indicato nel commentario SVIT). La censura degli appellanti non può essere condivisa. Come rilevato dal Pretore, sia l’ing. G_ sia il perito giudiziario arch. P_ non escludono invero che fenomeni di capillarità ascendente possano ripresentarsi e concordano che con tutta probabilità gli interventi prospettati (compresi quelli già eseguiti) non li potranno eliminare completamente. Ciò nonostante, gli esperti non indicano, con ragionevole certezza, che tali eventuali fenomeni potrebbero avere influssi negativi sull’intonaco, tali da obbligare gli attori alla riverniciatura totale o parziale delle pareti interne prima dei periodi di ritinteggiatura analoghi a quelli normalmente considerati in materia di locazione. Al proposito non vi è motivo di scostarsi dal periodo di 8 anni indicato dal Pretore (tabelle contenute in
Lachat
, Droit du bail à loyer, nouvelle édition, 2008), che è stato concordato da associazioni di locatori e di conduttori (cfr. anche
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, Annexe 5 pag. 1338). Quanto poi all’asserita necessità di ritinteggiare prima di 8 anni a causa dell’umidità, gli attori non hanno sostanziato tale loro affermazione, limitandosi a far notare che dalla perizia giudiziaria risultano ancora tracce d’umidità nelle camere non rinnovate, tinteggiate nel 2003. Il perito giudiziario ha invero constatato tracce di umidità nell’appartamento degli attori (perizia, pag. 1, delucidazione della perizia, pag. 4) e ha ritenuto che interventi parziali alle pareti potrebbero essere necessari ogni 7 anni. Dalle fotografie contenute nella perizia e nella sua delucidazione, a ogni modo, emerge che gli aloni di umidità sono circoscritti su piccole superfici. Non si vede quindi come la minima differenza tra il periodo di 8 anni considerato dal Pretore e quello di 7 anni evocato dal perito giudiziario possa avere una qualche ripercussione sul minor valore dell’appartamento. Al riguardo l’appello va dunque respinto.
II. Sull’appello adesivo
7.
La convenuta ripropone con il proprio appello adesivo la tardività della notifica dei difetti, adducendo che gli attori erano al corrente dei problemi di umidità fin della loro prima visita all’appartamento, in vista della locazione, nell’ottobre 2003. Infatti, già nel corso delle trattative per l’acquisto dell’appartamento gli attori non avrebbero mancato di menzionare e sottolineare il problema dell’umidità capillare, con conseguente diminuzione delle prezzo al momento delle trattative finalizzate alla compravendita. Se non che, quest’ultima affermazione non è stata minimamente provata in causa, come già rilevato dal Pretore. Né gli attori potevano rendersi conto dell’umidità prima di entrare nell’appartamento come conduttori, poiché la lettera dell’amministrazione (doc. E=14) alla quale si riferisce in questa sede l’appellante adesiva menzionava umidità ma sulle pareti esterne e non su quelle interne dell’appartamento. A seguito dei lavori di tinteggio e di sostituzione delle piastrelle intrapresi nel 2003, inoltre, gli aloni e le tracce di umidità menzionati dalla precedente conduttrice erano stati eliminati (cfr. consid. 5). Gli attori non potevano quindi rendersi conto dell’esistenza del difetto, che per sua natura si manifesta lentamente (doc. N). Né giova all’appellante adesiva contestare ancora in questa sede l’esistenza della notifica telefonica del difetto nel gennaio 2005. Come osservato con pertinenza dal Pretore, infatti, tale contestazione è stata formulata solo con le conclusioni di causa, ed è pertanto irricevibile. L’appello adesivo è dunque improponibile per quel che concerne la tardività della notifica dei difetti.
8.
In via subordinata, l’appellante adesiva rimprovera al Pretore di aver largheggiato nel calcolo del minor valore, per aver ammesso a titolo di costo per l’intervento di una barriera isolante fr. 10'000.- oltre a fr. 1'000.- per lo spostamento dei mobili e la pulizia. Essa rileva che gli attori hanno recentemente sostituito le piastrelle con lastre di granito Onsernone senza posare la barriera isolante, a dimostrazione del fatto che la ritenevano inutile e ne deduce che il minor valore deve essere ridotto di fr. 1'000.-, pari al risparmio così ottenuto. A detta della convenuta, inoltre, non vanno considerati i costi dello spostamento dei mobili e delle pulizie, in ulteriori fr. 1'000.-, perché gli attori avevano comunque deciso di fare dei lavori di ristrutturazione, indipendentemente dai difetti. L’argomentazione non può essere condivisa. I lavori di sostituzione delle piastrelle con lastre di granito, infatti, sono stati eseguiti nella primavera del 2005 (comunicazione ai vicini dell’8 giugno 2005, doc. 20), prima quindi che fosse stato redatto il referto 1° ottobre 2005 dell’ing. G_ (doc. N) nel quale veniva illustrato l’intervento di risanamento. Il rifacimento del pavimento senza la posa di una barriera protettiva non può dunque essere considerato come un rifiuto di tale intervento da parte degli attori, all’epoca del tutto ignari dell’origine dell’umidità. Non vi è dunque motivo di ridurre ulteriormente il minor valore stabilito dal primo giudice. La posa della barriera isolante, infatti, dovrà prima o poi essere eseguita visto il persistere della capillarità ascendente, constatata dalla perizia giudiziaria e in tale occasione saranno evidentemente necessari sia lo spostamento dei mobili sia la pulizia successiva ai lavori. Su questo punto l’appello adesivo va respinto.
9.
In via ancor più subordinata, l’appellante adesiva contesta il calcolo del minor valore eseguito dal Pretore, rimproverandogli di non aver applicato il metodo relativo. Essa sostiene che si deve tener conto della proporzione tra il prezzo originale di listino di fr. 400'000.- e il prezzo effettivamente pagato dagli attori di fr. 365'000.-. La censura è improponibile in questa sede. Negli allegati scritti, infatti, la convenuta aveva sì contestato le cifre avanzate dagli attori, ma non aveva minimamente accennato al metodo relativo. Il rimprovero si rivelerebbe del resto infondato anche se fosse ricevibile. La convenuta non ha provato, come accertato dal Pretore, che la riduzione del prezzo originale da lei concesso agli acquirenti teneva già conto dei difetti oggetto della vertenza. Il primo giudice, inoltre, si è scostato dal metodo relativo, invero non incontestato (
Tercier
, Les contrats spéciaux, 4
a
ed., n. 879 pag. 129), poiché ha stabilito il minor valore in base ai costi di risanamento accertati dal consulente incaricato dalle parti (doc. N) e confermati dal perito giudiziario, ritenendo così che il minor valore corrispondeva nel caso concreto al costo della riparazione del difetto (
Tercier
, Les contrats spéciaux, 4
a
ed., n. 883 pag. 130). Il rimprovero di aver erroneamente applicato il diritto si rivela dunque infondato e l’appello adesivo va respinto in ogni suo punto.
III. Sugli oneri processuali
10.
Entrambe le parti si aggravano contro il giudizio in materia di spese e ripetibili, contestando in sostanza la propria soccombenza a dipendenza dell'esito della causa che essi auspicano per effetto dei rispettivi gravami. Il Pretore in base al proprio giudizio aveva ritenuto soccombente in misura preponderante gli attori. Non vi è motivo di scostarsi da tale ripartizione, visto l’esito del loro appello. In questa sede gli attori risultano interamente soccombenti sul proprio gravame, mentre sono vincenti nell’appello adesivo della convenuta. Gli oneri processuali di appello, calcolati per l'appello principale su un valore litigioso di fr. 12'854.50 e per l'appello adesivo di fr. 11'000.-, seguono la rispettiva soccombenza (art. 148 CPC-TI).