# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** edebc6d6-b9c1-5345-9f00-a1256b24e6b7
**Court:** SO_STG
**Chamber:** SO_STG_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** SO / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

In Sachen
SGSTA.2020.13; BST.2020.10
A. + B. Y.
v.d.
gegen
Veranlagungsbehörde Solothurn
betreffend
Staats- und Bundessteuern 2014 und 2015
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1. Der Steuerpflichtige A. Y. ist Mitgesellschafter der X. AG (im Folgenden: X.) mit Sitz in W. Diese bezweckt unter anderem das Erbringen von Dienstleistungen im In- und Ausland im Bereich der Rechtsberatung sowie der Vertretung vor Gerichten und Behörden durch in der Schweiz registrierte Anwälte und andere qualifizierte Berater. Der Steuerpflichtige ist an der Gesellschaft zu 50 % (mit 500 Aktien à nominal CHF 100.00) beteiligt. Der Steuerpflichtige und die steuerpflichtige Ehefrau bewohnen zudem eine in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft an der V-Strasse 5 in Z.
Mit Verfügungen vom 18.04.2018 eröffnete die Veranlagungsbehörde Solothurn die definitiven Veranlagungen der Steuerpflichtigen A. + B. Y. für die Staats- und Bundessteuer 2014 und 2015. Dabei wich sie von den Selbstdeklarationen insofern ab, als der Steuerwert der Anteile an der X. für das Jahr 2014 um CHF 452'674.00 (steuerbares Vermögen 2014 von CHF 292'136.00, gegenüber CHF 0.00 nach Selbstdeklaration) und für das Jahr 2015 um CHF 826'479.00 (steuerbares Vermögen von CHF 801'175.00 gegenüber CHF 0.00 nach Selbstdeklaration) erhöht wurde. Der Eigenmietwert der selbstbewohnten Liegenschaft wurde gestützt auf eine Einzelbewertung für das Jahr 2014 um CHF 1'481.00 auf CHF 25'481.00 und für das Jahr 2015 um CHF 3'713.00 auf CHF 27’713.00 erhöht.
2. Gegen diese Veranlagungen erhoben die Steuerpflichtigen (vertreten durch den Steuerpflichtigen selber) am 17.05.2018 Einsprache. Dabei wurden keine konkreten Rechtsbegehren gestellt; gemäss Einsprachebegründung wurde jedoch sowohl die Berechnung des Eigenmietwerts als auch die Bewertung der Aktien an der X. bemängelt. In Bezug auf den Eigenmietwert kritisierten die Steuerpflichtigen die angewandte Methode und führten aus, gemäss Schreiben der U. AG vom 29.04.2016 sei eine Miete von CHF 1'900.00 als marktgerecht anzusehen. Nach dem Untersuchungsgrundsatz obliege es der Steuerbehörde, den Sachverhalt zu erforschen, wenn sie den Nachweis der Steuerpflichtigen nicht anerkenne, was ein Gutachten implizieren würde. Zudem sei die Differenz zwischen den Jahren 2014 und 2015 willkürlich. In Bezug auf die Aktienanteile an der X. führten die Steuerpflichtigen aus, die Zahlen liessen sich nicht nachvollziehen. Es müsse der «Netto-Steuerwert» zur Anwendung kommen.
Am 04.06.2018 reichten die Steuerpflichtigen eine ergänzende Einsprachebegründung ein. Dabei wurde zur Bewertung der Aktienanteile ausgeführt, gemäss Wegleitung vom 28. August 2008 zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert (Kreisschreiben 28) sei der Verkehrswert entscheidend. Zu berücksichtigen sei jedoch die gesetzliche Beschränkung der Übertragbarkeit, da das Aktionariat zu 100 % aus Personen bestehen muss, die im Anwaltsregister eingetragen sind. Damit werde die Aktie praktisch unverkäuflich und der Wert müsse auf den Substanzwert beschränkt bleiben.
Am 25.03.2019 wurden die Steuerpflichtigen darüber informiert, dass durch das Steueramt, Katasterschätzung Natürliche Personen, eine Besichtigung der Liegenschaft zwecks Überprüfung des Mietwerts durchgeführt werden soll.
Am 03.07.2019 fand eine Einspracheverhandlung statt. Dabei verwiesen die Steuerpflichtigen auf die Einsprachebegründungen und beantragten die Festlegung des Eigenmietwerts auf CHF 22'800.00 sowie die Bewertung der Aktien der X. nach dem Substanzwert.
Mit Einspracheentscheid vom 24. Februar 2020 wurde auf die Einsprache betreffend die direkte Bundessteuer 2014 und 2015 im Zusammenhang mit der Vermögenssteuer nicht eingetreten (Ziff. 1). Im Übrigen wurde die Einsprache betreffend das Steuerjahr 2014 abgewiesen und betreffend das Steuerjahr 2015 teilweise gutgeheissen (Ziff. 2), indem der Eigenmietwert auch für das Jahr 2015 auf CHF 25'481.00 festgelegt wurde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass für die Berechnung des Eigenmietwerts des Gebäudes überdurchschnittlicher Bauart korrekterweise eine Einzelbewertung gemäss § 5 f. der Steuerverordnung Nr. 15 zur Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung (im Folgenden: StVO Nr. 15) angewendet wurde. Gestützt auf die Gemeindegruppe III und das Alter des Gebäudes sowie der 11.75 Raumeinheiten, einen aufgrund der bestehenden Mängel reduzierten Zuschlag für ein freistehendes Einfamilienhaus von 10 % sowie den Zuschlägen für das Bassin und die besonderen Einrichtungen (Garage mit 2 Plätzen) habe sich ein Mietwert von CHF 25'481.00 ergeben. Dieser Wert liege auch innerhalb des von § 9 Abs. 1
bis
StVO Nr. 15 definierten Rahmens von 60-90 % des Wohnwerts.
In Bezug auf die Aktien an der X. wird ausgeführt, als juristische Personen organisierte Anwaltskanzleien seien als Dienstleistungsunternehmen zu qualifizieren, bei welchen Rz. 34 der Wegleitung der Schweizerischen Steuerkonferenz zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert den Einbezug des Ertragswerts verlange. Dies gelte auch für Firmen, die rechtlich zwar neu gegründet worden, jedoch aus einer Einzelfirma oder Personengesellschaft hervorgegangen seien. Die eingeschränkte Übertragbarkeit der Beteiligungspapiere sei einzig im Rahmen des Pauschalabzugs gemäss Rz. 61 zu beurteilen. Da vorliegend beide Anteilseigner in gleicher Art und Weise Einfluss auf die Geschäftsleitung, die Beschlüsse der Generalversammlung und die Übertragung der Anteile nehmen könnten, sei der Einfluss des Steuerpflichtigen nicht beschränkt. Er verfüge über einen beherrschenden Einfluss, so dass kein Pauschalabzug gewährt werden könne. Zusammenfassend müsse die Einsprache abgewiesen werden; da die direkte Bundessteuer keine Vermögenssteuer kenne, liege diesbezüglich keine Beschwer vor und es sei nicht auf die Einsprache einzutreten.
3. Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten) mit Eingabe vom 22.03.2020 «Rekurs/Beschwerde» mit den Rechtsbegehren:
1.Der Einspracheentscheid sei in Pkt. 2 aufzuheben und der Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
2. Eventualiter sei der Steuerentscheid aufzuheben und festzulegen, dass der Eigenmietwert CHF 24'000.00 und der Aktienwert der X. AG maximal CHF 181'031.00 (2014) bzw. CHF 263'222.00 (2015) beträgt, womit die Hälfte CHF 90'525.00 bzw. CHF 131'611.00 zu versteuern wäre.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Veranlagungsbehörde habe Art. 29 Abs. 2 BV verletzt. Dabei wird geltend gemacht, die Rekurrenten hätten eine bedeutend tiefere Marktmiete nachgewiesen. Die Steuerbehörde hätte deshalb mittels Gutachten feststellen müssen, was die Marktmiete sei. Die Abklärung sei jedoch amtsintern durch die Abteilung Katasterschätzung vorgenommen worden. Der dabei angenommene Mietzins widerspreche der eigenen Annahme, dass bei einer Vermietung Mängel beseitigt oder ausgebessert werden müssten. Die Liegenschaft sei somit gar nicht vermietbar und habe keinen Marktwert. Da die Untersuchungspflicht somit ungenügend vorgenommen worden sei, müsse der Entscheid aufgehoben und zur Klärung zurückgewiesen werden. Auch bezüglich des Aktienwertes der X. sei Art. 29 Abs. 2 BV verletzt worden, indem die Steuerbehörde sich auf die Wegleitung der Steuerkonferenz abstützte. Diese sei als Dienstanweisung rechtlich unverbindlich. Das Bundesgericht ziehe diese zwar bei, übernehme sie aber nicht ungeprüft. Das Thema hätte vor dem Hintergrund der Einbringungen zum Thema Anwalts-AG überprüft werden müssen.
Materiell müsse der Eigenmietwert der Marktmiete entsprechen; den Kantonen würden jedoch schematische Bewertungsmethoden zugestanden. Die Rechtsmässigkeit der «Einzelmietwertberechnung» im Kanton Solothurn sei nicht umfassend durch das Bundesgericht bestätigt worden, sondern nur im Rahmen einer beschränkten Prüfung.
4. Mit Vernehmlassung vom 13. Juli 2020 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung verwies sie in erster Linie auf die Begründung des Einspracheentscheids vom 24. Februar 2020.
In Bezug auf den Wohnwert der Liegenschaft GB Z. Nr. 001 führt die Veranlagungsbehörde im Wesentlichen zusammengefasst aus, dass eine Expertise dann nicht anzuordnen sei, wenn die Behörde oder einzelne ihrer Mitglieder über genügend eigene Sachkenntnis im fraglichen Wissensgebiet verfügen würden. Vorliegend sei im Beisein und im Einverständnis der Rekurrenten durch die Abteilung Katasterschätzung des Kantonalen Steueramtes ein Augenschein der Liegenschaft erfolgt und diese habe den Wohnwert der Liegenschaft auf CHF 2'720.00/Monat bzw. CHF 32'640.00/Jahr geschätzt. Diese Schätzung habe an der Einspracheverhandlung vom 3. Juli 2019 vorgelegen. Dabei hätten die Rekurrenten nicht geäussert, dass sie mit der Tatsache, dass die Schätzung durch die Abteilung Katasterschätzung erfolgt sei, nicht einverstanden seien. Die beigezogene Fachbehörde für die Schätzung von Liegenschaften verfüge über das notwendige Fachwissen. Mit deren Beizug sei die Veranlagungsbehörde ihrer Untersuchungspflicht nachgekommen. Die in Ausführung von § 28 Abs. 2 durch den Regierungsrat erlassene Steuerverordnung Nr. 15 sehe schon in der für die Steuerperioden 2014 und 2015 anwendbaren Fassung vor, dass für Liegenschaften mit einem Katasterwert über CHF 240'000.00 eine Einzelbewertung erfolge. Eine solche Einzelbewertung habe nach den anwendbaren §§ 4, 5, 6 und 9 StVO Nr. 15 stattgefunden und der eigentliche Wohnwert sei überprüft worden mit dem Ergebnis, dass sich der Eigenmietwert im Rahmen von § 9 Abs. 1
bis
StVO Nr. 15 bewege. Die unterschiedlichen Mietwertbemessungen für die Jahre 2014 und 2015 seien mit Einspracheentscheid vom 24. Februar 2020 korrigiert und für beide Steuerperioden der Wert vom CHF 25'481.00 festgelegt worden. In der Mietwertberechnung seien ausdrücklich auch die Mängel berücksichtigt worden, jedoch nicht die Nebenkosten. Der Bruttomietwert würde noch höher ausfallen. Schliesslich ergebe eine Überprüfung der ermittelten Eigenmietwerte anhand der Pauschalmethode, dass diese einen höheren Bundessteuerwert ergeben würde, so dass der beigezogene Wert nicht unverhältnismässig erscheine.
Zur Bewertung der Aktien der X. wird ausgeführt, es seien auch hier umfassende Sachverhaltsabklärungen erfolgt. Insbesondere seien die Gründungsurkunden wie Statuten etc. der Gesellschaft vom Handelsregisteramt beigezogen worden. Die Gesellschaft sei am ... 2014 gegründet worden. Der Steuerpflichtige habe 500 von 1'000 Namenaktien gezeichnet. Die Statuten würden vorsehen, dass jeder Aktie eine Stimme zukommt und der Vorsitzende bei Stimmengleichheit keinen Stichentscheid hat. Der Unterzeichnende sei zudem Mitglied des Verwaltungsrates je mit Kollektivunterschrift zu zweien. Der Verwaltungsrat fasse seine Beschlüsse und vollziehe seine Wahlen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bei Stimmengleichheit habe der Präsident auch hier keinen Stichentscheid. Vor diesem Hintergrund könne nicht gesagt werden, dass der Einfluss auf die Geschäftsleitung oder die Beschlüsse der Generalversammlung für den einen oder anderen Beteiligten beschränkt sei. Gleiches gelte auch für die Übertragung der Gesellschaftsanteile. Damit fehle es an der Voraussetzung der Beschränkung, weshalb kein Pauschalabzug gewährt werden könne (Urteil 2C.952/2010 des Bundesgerichts vom 29.03.2011). Die Wegleitung der Schweizerischen Steuerkonferenz zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert sei schliesslich durchaus verbindlich, zumal deren Anwendung durch § 34 Abs. 1 VV StG ausdrücklich vorgesehen sei.
5. Mit Verfügung vom 14. Juli 2020 wurde den Rekurrenten Gelegenheit zur Einreichung einer Replik gegeben. Diese hielten mit Replik vom 30. Oktober 2020 innert erstreckter Frist an den gestellten Rechtsbegehren fest und nahmen zur Vernehmlassung des Steueramtes in verschiedenen Punkten Stellung. Auf die Ausführungen im Einzelnen ist im Folgenden soweit erforderlich näher einzugehen. Die Replik wurde mit Verfügung vom 10. November 2020 der Veranlagungsbehörde Solothurn zur Kenntnis zugestellt.
6. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1. Die Rekurrenten erheben Rekurs und Beschwerde gegen die Berechnung des Eigenmietwertes sowie Rekurs gegen die Bewertung der Vermögensaktiven. Rekurs und Beschwerde sind form- und fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 1. Dezember 1985 (StG; BGS 614.11) sowie Art. 140 ff. des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) in Verbindung mit § 4 der kantonalen Vollzugsverordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 18. Oktober 1994 (VV DBG; BGS 613.31) zur Beurteilung zuständig. Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Einspracheentscheid beschwert. Auf Rekurs und Beschwerde ist einzutreten.
A. Berechnung des Eigenmietwerts
2. Gemäss § 27 lit. b StG bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Darunter fällt auch der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Gemäss Art. 21 Abs. 2 DBG erfolgt die Festsetzung des Eigenmietwertes unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Nach § 28 Abs. 1 StG richtet sich der steuerbare Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwerts sind Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen. Der Regierungsrat setzt die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur in grösseren Zeitabständen an (§ 28 Abs. 2 StG). Gestützt auf diese Delegationsnorm hat der Regierungsrat am 28. Januar 1986 die Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des Mietwerts der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15; BGS 614.159.15; im Folgenden wird stets auf die für die hier relevanten Steuerperioden gültige am 1. Januar 2014 in Kraft stehende Fassung Bezug genommen) erlassen und darin die Berechnung der Eigenmietwerte für die konkreten Fälle geregelt (KSGE 2011 Nr. 4 E. 6). Dabei wird in der StVO Nr. 15 zwischen Gebäuden durchschnittlicher (§§ 1 bis 3) und überdurchschnittlicher Bauart (§§ 4 und 5) unterschieden und zwar nach Massgabe des Katasterwertes. Die Grenze liegt dabei gemäss § 1 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 StVO Nr. 15 bei CHF 240‘000.00. Weiter verweist § 9 Abs. 2 StVO Nr. 15 für die Ermittlung des Mietwertes auf die von der ESTV herausgegebenen Richtlinien für die Ermittlung des Mietwertes selbstgenutzter Wohnliegenschaften, die ergänzend anwendbar sind.
3. In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten und entspricht der Selbstdeklaration durch die Rekurrenten, dass die fragliche Liegenschaft mit einem Katasterwert von CHF 261'400.00 über der Grenze von § 1 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 StVO Nr. 15 liegt und damit nach Massgabe dieser Verordnung als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart gilt. Gemäss § 5 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist somit der Mietwert im Verfahren der Einzelbewertung festzulegen. Dabei ist auf die Raumeinheiten der Katasterschätzung gemäss Weisung II zur Bewertung überbauter Grundstücke (BGS 212.478.452) abzustellen (§ 5 Abs. 2 StVO Nr. 15) und diese sind mit einem Ansatz pro Monat je nach Alter und Gemeindegruppe zu multiplizieren. Jedenfalls nicht substantiiert bestritten sind vorliegend die Berechnungsgrundlagen, wonach die Liegenschaft im Jahr 1999 gebaut wurde und sich in einer Gemeinde der Gruppe III befindet. Demnach beträgt der nach § 5 Abs. 2 StVO Nr. 15 anwendbare Multiplikator in der Regel CHF 150.00 pro Monat.
4. Zum basierend darauf in der Einspracheverfügung vom 24. Februar 2020 korrekt berechneten Wert von CHF 21'150.00 pro Jahr erfolgte ein «Zuschlag für Einfamilienhaus» von 10 % (CHF 2’115.00) sowie Zuschläge für das Bassin von CHF 716.00 und für besondere Einrichtungen (Doppelgarage) von CHF 1'500.00, woraus sich der Mietwert von CHF 25'481.00 ergab. Die Bemessung erfolgte, nachdem im Auftrag der Veranlagungsbehörde durch die Abteilung Katasterschätzung des Steueramtes eine Besichtigung der Liegenschaft und gestützt darauf mit Schreiben vom 9. September 2019 eine Berechnung des Mietwertes von CHF 2'720.00 pro Monat bzw. CHF 32'640.00 pro Jahr erfolgt war.
5. Die Rekurrenten wenden gegen die Bemessung des Mietwerts durch die Veranlagungsbehörde einerseits ein, sie hätten den Nachweis erbracht, dass die Marktmiete bedeutend tiefer sei als von der Veranlagungsbehörde nach der standardisierten Methode angenommen. Deshalb hätte diese mit einem Gutachten die Marktmiete feststellen müssen. Sie beziehen sich dabei auf ein mit der Einsprache eingereichtes Schreiben der U. AG vom 29. April 2016, wonach der Mietwert der Liegenschaft CHF 1'900.00 pro Monat betrage. Diese Einschätzung wurde mit Schreiben der U. AG vom 12. Juni 2019 wiederholt.
Ausgangspunkt bildet in diesem Punkt der Grundsatz, dass Privatgutachten blosse Parteibehauptungen darstellen. Sie unterliegen zwar derselben freien Beweiswürdigung wie andere Beweismittel, können aber nicht einer neutralen Expertise gleichgestellt werden, sondern entsprechen eigenen Berechnungen und Behauptungen der steuerpflichtigen Person (
Richner
et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., N 43 zu Art. 123). Insofern bieten sie als Parteibehauptungen keinen besonderen Anlass, um abweichend von der durch das Steuergesetz und die Steuerverordnung Nr. 15 vorgesehenen Bemessungsmethode (s. dazu oben E. 2) ein Sachverständigengutachten anzuordnen. Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz entgegen der Auffassung der Rekurrenten Art. 29 Abs. 2 BV sowie § 127 StG und Art. 123 DBG nicht verletzt, indem kein Sachverständigengutachten angeordnet worden ist.
6. Ergänzend bringen die Rekurrenten vor, die zur Berechnung beigezogenen Faktoren seien nicht korrekt bzw. würden § 28 StG nicht entsprechen. Dem kann nicht gefolgt werden. Wie das Bundesgericht im Urteil vom 31. Januar 2019 (2C_843/2016, 2C_844/2016) festgehalten hat, verweist § 9 Abs. 2 StVO Nr. 15 in statischer Art und Weise auf das Kreisschreiben der ESTV vom 25. März 1969 betreffend die Ermittlung des steuerbaren Mietertrags von Wohnliegenschaften, welches folgendes Vorgehen vorgibt:
- Besichtigung des zu bewertenden Einfamilienhauses;
- Feststellung der vorhandenen Raumeinheiten;
- Entscheid über den anzuwendenden Grundansatz pro Raumeinheit (je nach Alter, Wohnlage und Ausbau);
- Bestimmung des im konkreten Fall anzuwendenden prozentualen Zuschlags für das Einfamilienhaus;
- Schätzung des Mietwertes zusätzlicher Einrichtungen und Anlagen;
- Berechnung des massgebenden Mietwertes (Urteil vom 31. Januar 2019, 2C_843/2016, 2C_844/2016, E. 2.2.5 und 2.2.7).
Im erwähnten Urteil hatte das Bundesgericht zu beurteilen, ob der Zuschlag für Einfamilienhäuser weiterhin zu berücksichtigen ist, obwohl das entsprechende Kreisschreiben, welches diesen vorsah, in der Zwischenzeit aufgehoben wurde. Dies hat das Bundesgericht bejaht mit dem Hinweis, eine gegenteilige Auslegung und Anwendung des kantonalen Verordnungsrechts wäre verfassungsrechtlich unhaltbar, ja willkürlich (a.a.O., E. 3.4.10). Die erwähnte Regelung des Kreisschreibens ist somit auch in den hier relevanten Steuerperioden ergänzend anwendbar.
Das Vorgehen der Veranlagungsbehörde bei der Einzelbewertung entspricht den erwähnten Vorgaben des Kreisschreibens. Insbesondere ist eine Besichtigung durch eine für Liegenschaftenschätzungen zuständige Behörde des Steueramtes erfolgt und der Tatsache bestehender Mängel wurde mit einer niedrigen Ansetzung des Zuschlags für das Einfamilienhaus bei 10 % Rechnung getragen. Ausgehend von der Marktwertschätzung liegt zudem wie die Veranlagungsbehörde richtig festhält die Bemessung des Eigenmietwerts innerhalb der durch §9 Abs. 1
bis
StVO Nr. 15 vorgegebenen Bandbreite. Der Zuschlag für die Doppelgarage von CHF 1'500.00 liegt überdies deutlich unterhalb dessen, was die Rekurrenten mit dem Schreiben der U. AG vom 12.06.2019 geltend machen.
Die Behauptung der Rekurrenten, die Liegenschaft verfüge aufgrund der Mängel gar nicht über einen Marktwert, widerspricht demgegenüber den eigenen Ausführungen und Anträgen der Rekurrenten diametral, insbesondere dem Schreiben der Firma U. AG, welche die Marktmiete von CHF 1'900.00 beziffert. Die Behauptung übermässig hoher Nebenkosten, welche den Marktwert erheblich schmälern würden, wurde nicht rechtsgenüglich belegt.
7. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Eigenmietwertberechnung durch die Veranlagungsbehörde im angefochtenen Einspracheentscheid vom 24. Februar 2020 nicht zu beanstanden ist und Rekurs sowie Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen sind.
B. Bewertung der Anteile an der X. AG
8. Gemäss Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14) wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Diese Bestimmung ist für die Kantone bindend (BGE 134 II 207 E. 3.6; Urteil vom 12. Juni 2009, 2C_800/2008, E. 2.1). Im Kanton Solothurn wurde diese Regelung in § 61 Abs. 2 StG übernommen, wonach die Aktiven - soweit in den spezifischen Vorschriften nichts Anderes bestimmt ist - zum Verkehrswert bewertet werden. § 67 StG sieht für Wertpapiere,  Beteiligungsrechte ohne Kurswert eine Schätzung des Verkehrswerts vor, wobei für Beteiligungswerte der Ertrags- und Substanzwert angemessen zu berücksichtigen sind.
9. Der Verkehrswert von Beteiligungswerten ohne Kurswert ist gemäss § 34 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (VV StG; BGS 614.12) in der Regel nach der Wegleitung der Schweizerischen Steuerkonferenz zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer (Kreisschreiben Nr. 28 vom 28. August 2008, nachfolgend KS 28) zu ermitteln (vgl. auch KSGE 2005 Nr. 5). Diese bezweckt für die Vermögenssteuer eine in der Schweiz einheitliche Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse gehandelt werden. Sie dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen (Urteil des Bundesgerichts vom 12. Juni 2009, 2C_800/2008; KS 28, Rz. 1) und gilt nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts, weil darin die Überlegungen, die für die Preisbildung bei nicht kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 30. Juni 2014, 2C_1168/2013, 2C_1169/2013, E. 3.6).
10. Bei nichtkotierten Wertpapieren, für die keine Kursnotierungen bekannt sind, entspricht der Verkehrswert gemäss Rz. 2 Abs. 4 von KS 28 dem inneren Wert. Er wird in der Regel als Fortführungswert berechnet. Bei Dienstleistungsgesellschaften ergibt sich der Unternehmenswert gemäss Rz. 34 von KS 28 aus der zweimaligen Gewichtung des Ertragswertes und der einmaligen Gewichtung des Substanzwertes zu Fortführungswerten. Gemäss Kommentar zu Rz. 5 von KS 28 sind als juristische Personen organisierte Anwaltskanzleien als Dienstleistungsgesellschaften zu qualifizieren. Die eingeschränkte Übertragbarkeit der Beteiligungspapiere ist im Rahmen des Pauschalabzuges gemäss Rz. 61 zu beurteilen.
11. Nach der Praxis des Bundesgerichts ist die von Art. 8 Abs. 1 lit. d BGFA (Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte, SR 935.61) geforderte institutionelle Unabhängigkeit der Anwältinnen und Anwälte bei als juristischen Personen organisierten Anwaltskanzleien nur dann gewährleistet, wenn sowohl das Aktionariat als auch der Verwaltungsrat ausschliesslich aus im kantonalen Anwaltsregister eingetragenen Personen besteht (BGE 144 II 147 E. 5.3.2 ff.). Daraus folgt zweifellos eine gesetzliche Beschränkung der Übertragbarkeit von Beteiligungsrechten in Bezug auf als juristische Personen organisierte Anwaltskanzleien.
12. Gemäss Rz. 61 Abs. 1 KS 28, welcher das Kapitel mit dem Titel «Pauschalabzug für vermögensrechtliche Beschränkungen» eröffnet, wird dem beschränkten Einfluss des Inhabers einer Minderheitsbeteiligung auf die Geschäftsleitung und die Beschlüsse der Generalversammlung sowie der beschränkten Übertragbarkeit von Gesellschaftsanteilen pauschal Rechnung getragen. Diese Randziffer sieht somit vor, dass zwei unterschiedliche Sachverhalte eine pauschale Berücksichtigung im Wert der Beteiligungen zur Folge haben: Einerseits der beschränkte Einfluss des Inhabers einer Minderheitsbeteiligung auf die Geschäftsleitung und die Beschlüsse der Generalversammlung und andererseits eine beschränkte Übertragbarkeit der Gesellschaftsanteile. Sie sieht zudem vor, dass der Titelinhaber - unter Vorbehalt der nachfolgenden Randziffern - einen Pauschalabzug von 30 % geltend machen kann, wenn der Verkehrswert nach Rz. 2 Abs. 4 berechnet wird, was vorliegend der Fall ist (vgl. oben E. 10).
13. Die Rzn. 62 und 63 des KS 28 betreffen offensichtlich den erstgenannten Sachverhalt des beschränkten Einflusses des Inhabers einer Minderheitsbeteiligung auf die Geschäftsleitung und die Beschlüsse der Generalversammlung. Bei Rz. 62 ergibt sich dies aufgrund des Wortlautes und den Kommentaren dazu ohne Weiteres. Rz. 63 sieht vor, dass ein Minderheitsaktionär, welcher eine angemessene Dividende erhält, im Vergleich zum Mehrheitsaktionär nicht schlechter gestellt ist (vgl. Kommentar zu Rz. 63 KS 28), weshalb der Pauschalabzug nicht angemessen erscheinen würde. Auch diese Randziffer betrifft somit den beschränkten Einfluss des Aktionärs. Keine dieser Randziffern befasst sich inhaltlich mit der gesetzlichen Einschränkung der Übertragbarkeit. Die in Rz. 64 aufgezählten Ausschlussgründe liegen schliesslich vorliegend unbestrittenermassen nicht vor.
14. Nach dem Ausgeführten besteht eine gesetzliche Beschränkung der Übertragbarkeit in Bezug auf die Anteile der X. AG, von welcher der Rekurrent die Hälfte der Aktien besitzt. Aufgrund dieser Beschränkung der Übertragbarkeit ist dem Rekurrenten in Bezug auf den durch die Veranlagungsbehörde nach Rz. 2 Abs. 4 i.V. mit Rz. 34 KS 28 berechneten Wert dieser Aktien ein Pauschalabzug von 30 % nach Rz. 61 Abs. 1 KS 28 zu gewähren. Gemäss Urkunden 11 und 12 der Rekurrenten wurde dieser Pauschalabzug von 30 % den Rekurrenten für das Steuerjahr 2014 gewährt, für das Steuerjahr 2015 hingegen nicht mehr. Der Rekurs ist in diesem Punkt teilweise gutzuheissen und der Steuerwert der Aktien für das Steuerjahr 2015 von CHF 1'720.00 auf CHF 1'204.00 je Aktie zu reduzieren, was einen Vermögenswert der Anteile des Rekurrenten von CHF 602'000.00 ergibt.
C. Kostenregelung
15. Nach dem Ausgeführten erweisen sich Rekurs und Beschwerde in Bezug auf die Bemessung des Eigenmietwertes als unbegründet und sind abzuweisen. Der Rekurs in Bezug auf das steuerbare Vermögen ist teilweise gutzuheissen.
Die Verfahrenskosten werden in Anwendung von §§ 3 und 150 des Gebührentarifs vom 8. März 2016 (BGS 615.11) auf CHF 4'700.00 festgesetzt (Grundgebühr: CHF 2'500.00; Zuschlag: CHF 2'200.00). Ausgehend vom geringen Obsiegen der Rekurrenten in Bezug auf das Steuerjahr 2015 haben diese davon CHF 4'230.00 zu tragen. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zuzusprechen.
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
Der Rekurs wird in Bezug auf die Vermögenssteuern teilweise gutgeheissen und die Sache zur neuen Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Veranlagungsbehörde Solothurn zurückgewiesen. Im Übrigen werden Rekurs und Beschwerde abgewiesen.
2.
Den Rekurrenten/Beschwerdeführern werden Verfahrenskosten von CHF 4'230.00 unter solidarischer Haftung zur Bezahlung auferlegt.
3.
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
Im Namen des Steuergerichts
Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

## Considerations