# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** aae4d8b7-9a31-4aba-b70a-1e265b86522d
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2018
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
En 1973, A._ a acheté la parcelle n
o
241, sise sur le territoire de la Commune de Borex. En 1997, il a acquis les parcelles n
os
44 et 45 voisines. L'ensemble de ces parcelles forme un domaine agricole de 8.2 hectares, dont les terrains cultivés sont exclusivement destinés à la production fruitière (vergers intensifs).
Les parcelles n
os
44 et 241, qui s'étendent sur 19'989 m
2
, respectivement 52'436 m
2
, sont colloquées en zone agricole-viticole selon le Plan général d'affectation et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 14 avril 1982 (ci-après: PGA) et le Règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions y relatif (ci-après: RPGA). La parcelle n
o
44 supporte un bâtiment d'habitation de 168 m
2
(ECA n
o
95), une dépendance de 18 m
2
(ECA n
o
96), ainsi qu'un bâtiment agricole de 133 m
2
(ECA n
o
97). Sur la parcelle n
o
241 se trouvent deux bâtiments agricoles, à savoir une halle d'élevage (clapier à lapins) de 384 m
2
(ECA n
o
358) et un hangar agricole de 154 m
2
(ECA n
o
379). Quant à la parcelle n
o
45, elle est colloquée en zone horticole selon le Plan partiel d'affectation créant une zone horticole (ci-après: PPA) et le Règlement y relatif, approuvés par le Conseil d'Etat le 18 janvier 1989 (ci-après: RPPGA). Sa surface de 9'957 m
2
demeure libre de toute construction.
B.
En 1997, A._ a obtenu une autorisation de construire ayant pour objet la rénovation du bâtiment d'habitation ECA n
o
95 afin d'en faire son logement familial. Le Service de l'aménagement du territoire (actuellement, le Service du développement territorial [ci-après: le SDT ou l'autorité intimée]) a soumis la délivrance de l'autorisation de construire à la constitution de deux charges foncières sur les parcelles n
os
44 et 241, au bénéfice de l'Etat de Vaud. D'un montant de 50'000 fr., respectivement 20'000 fr., le but de ces charges était de garantir le maintien de l'usage agricole et horticole de l'ensemble des bâtiments construits sur ces parcelles pour une durée de trente ans. Ces deux charges foncières ont été dûment inscrites au Registre foncier.
C.
Le 12 août 2005, A._ a conclu un contrat de bail à loyer avec l'entreprise B._ SA. Il portait sur la mise à disposition du bâtiment ECA n
o
358, désigné "
Halle à l'usage de dépôt de 324 m2 + 13 places de parc extérieur + 306 m2 entrepôt matériels et machines + remorques
[et]
130 m2 matériels et dépôts
[et]
176 m2 parking machines et remorques
" pour un montant de 2'680 fr. par mois.
D.
En date du 24 avril 2013, le recourant a conclu un contrat de bail à loyer avec C._ et D._ (ci-après: les époux E._). Il avait pour objet la location de la maison d'habitation ECA n
o
95 à compter du 1
er
juin 2013 pour un loyer mensuel de 4'800 fr.
E.
Le 21 mai 2013, A._ a cessé son activité d'exploitant à titre individuel, faisant valoir son droit à la retraite. Il a également annoncé son départ de la commune. Par courrier du 18 juillet 2013, la Municipalité de Borex (ci-après: la municipalité) a sollicité de sa part une copie du bail à loyer du locataire de la parcelle n
o
44, ainsi que le nom et l'adresse de l'exploitant des parcelles n
os
44 [recte: 45] et 241. En l'absence de réponse, la municipalité a requis l'intervention du SDT.
F.
Le 28 octobre 2013, le SDT a exigé d'A._ un certain nombre de renseignements concernant les parcelles précitées. Par courrier du 17 novembre 2013, A._ a indiqué avoir loué la maison d'habitation aux époux E._ pour y vivre avec leurs six enfants. Le couple exploitait une entreprise individuelle inscrite au Registre du commerce au nom de l'épouse sous la raison de commerce "D._". Le recourant expliquait que cette entreprise, située à Nyon, n'avait pas d'activités sur la parcelle n
o
44. Il ajoutait avoir pris la décision de louer la maison car son état de santé ne lui permettait plus d'y vivre, ni de l'entretenir mais précisait que sa fille réintégrerait la maison d'habitation dans un délai de trois ans. Concernant les terres agricoles, il indiquait qu'elles étaient louées à F._, agriculteur à Gland, de même qu'une partie du hangar agricole (ECA n
o
379). Le solde de ce hangar était loué à une entreprise de Genève pour y stocker des décors de théâtre. S'agissant de la halle d'élevage (clapier à lapins), elle était louée à la société B._ SA pour y stocker des outils et des machines.
G.
A la demande du SDT, un entretien a eu lieu le 14 février 2014 avec le recourant et son mandataire. Le 4 juillet 2014, le SDT lui a adressé un projet de décision concernant les diverses parcelles litigieuses, dont le dispositif prévoyait que l'utilisation de l'habitation par des non agriculteurs serait autorisée dans la mesure où l'exploitation agricole avait cessé. Toute activité commerciale, soit en particulier celle de maçonnerie de la raison sociale commerce "D._" devrait cesser dans un délai échéant le 31 décembre 2014. Le recourant devrait en outre s'acquitter du montant de fr. 70'000.- dû au titre du non respect des deux charges foncières inscrites au bénéfice de l'Etat de Vaud. Un délai était imparti au recourant et à la municipalité pour prendre position quant au projet de décision.
Dans ce cadre, le recourant a pris acte de l'ordre de cessation de toute activité commerciale de maçonnerie sur la parcelle n
o
44, mais a fait valoir qu'aucune activité de ce type n'y était déployée. Enfin, il estimait que la "sanction" consistant à exiger le paiement d'un montant de fr. 70'000.- était disproportionnée.
H.
Le 5 juin 2015, une nouvelle séance s'est tenue en présence du recourant et de son mandataire, ainsi que des représentants du SDT et de la municipalité. A cette occasion, A._ a reconnu avoir effectué certains travaux sur la maison d'habitation ECA n
o
95, qui n'étaient selon lui pas soumis à autorisation. L'intéressé a également indiqué vouloir vendre son domaine, à l'exception de 3'000 m
2
destinés à la garde d'un cheval par sa fille qui avait le projet de revenir loger dans la maison d'habitation. Il a par ailleurs indiqué avoir résilié le contrat de bail à ferme conclu avec F._. La discussion a également porté sur le paiement du montant des charges foncières de la part du recourant. A l'issue de cette séance, les parties ont convenu de suspendre la procédure "
de manière à permettre à A._ de trouver un acheteur
" et de connaître l'affectation future des parcelles litigieuses.
I.
Au mois de décembre 2015, une convention a été signée par le recourant, le SDT et la municipalité. Elle prévoyait la suspension de la procédure jusqu'au 31 mai 2016. A._ s'engageait à faire cesser tous les mouvements de véhicules sur la parcelle n
o
44 qui ne seraient pas en lien avec l'activité agricole ou horticole et veillerait à ce qu'aucune autre activité ne soit exercée sur ses parcelles. Il s'engageait enfin à résilier le bail à loyer de la maison d'habitation ECA n
o
95 pour le 31 mai 2016, ainsi qu'à s'acquitter du montant de fr. 70'000.- prévu en cas de violation des charges foncières.
J.
Par décision du 3 mars 2016, le SDT a constaté le paiement du montant précité par le recourant et a requis le conservateur du Registre foncier de radier les mentions y relatives.
K.
Par courrier du 23 juin 2016, le SDT a informé A._ de la reprise de l'instruction de la procédure afin qu'une décision puisse être rendue. A cette occasion, il a requis un certain nombre d'informations concernant l'occupation actuelle et l'affectation des différentes parcelles du recourant.
Par courrier du 15 août 2016, A._ a répondu qu'il n'avait pas trouvé d'acheteur pour son domaine, que le bail à loyer relatif à la maison d'habitation n'avait pas été résilié et que l'agriculteur F._ avait sollicité la prolongation du bail à ferme résilié. Il ajoutait que la halle d'élevage (clapier à lapins) était toujours louée à l'entreprise B._ SA qui entendait en outre utiliser la parcelle n
o
45 en tant que pépinière dès la libération de celle-ci par le fermier actuel.
L.
Le 6 décembre 2016, le SDT a rendu une décision dont le dispositif est le suivant:
"
A.
Refus de changement d'affectation des bâtiments ECA n
o
95, 358 et 379
1. L'utilisation des bâtiments ECA n
o
95, 358 et 379 par des personnes ou des entreprises n'exerçant pas d'activité agricole n'est pas autorisée.
2. La location du bâtiment ECA n
o
95 à des personnes n'exerçant pas d'activité agricole doit cesser.
3. Toute activité, tout dépôt de matériaux et stationnement de véhicules liés à l'entreprise B._ SA doivent cesser.
4. Toute activité et tout dépôt de matériaux en lien avec la décoration doivent cesser.
5. Les mouvements de véhicule qui ne sont pas utilisés à titre privé par les personnes résidant légalement sur les parcelles ni à une activité agricole doivent cesser.
B.
Mesures de remise en état
6. Les bâtiments ECA n
o
95, 358 et 379 doivent être remis en état, de manière à permettre le retour à une activité conforme à la zone agricole et viticole.
7. Le mobilier installé dans la maison d'habitation ECA n
o
95 doit être évacué et transporté vers un lieu approprié.
8. Les véhicules, les remorques et les matériaux disposés dans les bâtiments ECA n
o
95, 358 et 379 ainsi que sur les parcelles n
o
44, 45 et 241 de Borex qui sont utilisés dans le cadre des activités non conformes à la zone agricole et viticole doivent être évacués et transportés vers un lieu approprié. Seuls peuvent être maintenus en place les véhicules et autres matériaux utilisés à titre privé par les personnes résidant légalement sur ces parcelles ou qui servent à une activité agricole.
9. Les surfaces remises en état doivent être revégétalisées.
C.
Autres mesures
10. Un délai au 30 avril 2017 est imparti au propriétaire pour faire cesser les activités interdites et procéder aux mesures de remise en état ordonnées ci-dessus.
[...]"
.
M.
Par acte du 23 janvier 2017, A._ (ci-après: le recourant) a déposé un recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il conclut à la réforme de la décision entreprise en ce sens que l'utilisation des bâtiments ECA n
o
95 et 358 par des personnes ou des entreprises n'exerçant pas d'activité agricole soit autorisée, la décision devant être annulée pour le surplus. Subsidiairement, il requiert la prolongation du délai imparti pour se conformer à la décision querellée au 30 mai 2018, voire ultérieurement en cas de prolongation judiciaire du bail d'habitation. Plus subsidiairement encore, il conclut à l'annulation pure et simple de la décision. A l'appui de son recours, l'intéressé a notamment produit un document de vente intitulé "
Exploitation fruitière avec habitation & Location d'entrepôts
" élaboré par une société de courtage de domaine, qui comporte une description détaillée de chacune des parcelles et de chacun des bâtiments qui s'y trouvent, accompagnée de nombreuses photographies.
Dans ses observations du 31 mars 2017, la municipalité a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision litigieuse au motif que l'utilisation des parcelles et bâtiments à d'autres fins qu'agricoles ne serait pas admissible.
Le 27 avril 2017, le SDT a déposé sa réponse au recours, concluant également au rejet du recours, exposant une nouvelle fois que l'utilisation et l'affectation actuelles des bâtiments et parcelles du recourant n'étaient pas compatibles avec la zone agricole.
Le 22 juin 2017, le recourant a sollicité la suspension de la procédure. Au soutien de sa demande, il a exposé qu'une expertise portant sur la qualification d'entreprise au sens de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et sur l'admissibilité d'un partage matériel du domaine avait été ordonnée par la Commission foncière rurale en vue de la vente des parcelles n
os
45 et 241 à un potentiel acquéreur. Le SDT et la municipalité ont conclu au rejet de la requête de suspension de la cause. Par avis du 18 juillet 2017, le juge instructeur a refusé de suspendre la procédure, invitant le recourant à déposer sa réplique, ainsi qu'une copie de l'expertise à réception de celle-ci.
Le 8 septembre 2017, le recourant a transmis au tribunal son mémoire de réplique. A cette occasion, il a indiqué que les époux E._ avaient brusquement quitté la maison d'habitation, de sorte qu'elle était dorénavant vide de tout occupant.
Le 20 septembre 2017, le recourant a versé au dossier une copie de l'expertise précitée, datée du 18 juillet 2017. De l'avis de l'expert mandaté, le domaine du recourant constitue une entreprise au sens de l'art. 7 LDFR et son partage matériel n'est pas autorisable. Quant à l'acheteur potentiel des biens-fonds, il n'a pas la qualité d'exploitant à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR.
N.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
O.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Le recourant est personnellement atteint par la décision entreprise dont il est destinataire, de sorte qu'il a manifestement qualité pour recourir.
2.
Au titre de mesure d'instruction, le recourant a requis une inspection locale.
a) Le droit d’être entendu tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid. 2.3; ATF 129 II 497 consid. 2.2 et ATF 124 I 49 consid. 3a). En particulier, le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le droit d'être entendu découlant de l'article 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1). L’autorité peut donc mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les réf. citées).
b) En l'espèce, le recourant a requis une inspection locale afin d'éclaircir la question du stationnement de remorques et des camionnettes en lien avec l'activité professionnelle de la raison individuelle "D._" sur la parcelle n
o
44. Dans la mesure où les époux E._ ont quitté le logement en septembre 2017 et qu'il demeure libre de tout occupant depuis lors, la mesure d'instruction requise s'avère inutile. Au surplus, le tribunal relève que le document de vente du domaine produit par le recourant au soutien de son recours contient des descriptions de chacune des parcelles et de chacun des immeubles concernés, accompagnées d'un nombre important de photographies. Ce document permet de se figurer clairement la configuration et l'état des lieux. Partant, la requête doit être rejetée.
3.
Le recourant a indiqué que le dépôt de décors de théâtre dans le hangar (ECA n
o
379) avait cessé. En outre, il a également informé le tribunal en cours de procédure que les locataires non agriculteurs avaient quitté le bâtiment ECA n
o
95. Il apparaît donc que la décision attaquée n'a plus d'objet dans la mesure où elle concerne l'utilisation du bâtiment ECA n
o
95 par des personnes n'exerçant pas d'activité agricole ainsi que l'activité en lien avec la "décoration". Le recourant, qui a l'intention de vendre son domaine agricole, ne prétend pour le surplus pas qu'il aurait un intérêt quelconque à obtenir une décision constatatoire sur ce point.
La décision ne conserve donc un objet que dans la mesure où elle porte sur l'activité déployée par B._ SA. Il convient dès lors d'examiner, si, comme le soutient le recourant, cette activité peut être autorisée sur la base des art. 24a LAT, l'art. 24d LAT, qui concerne l'habitation, n'entrant manifestement plus en ligne de compte.
a) A teneur de l'art. 24a al. 1 LAT, lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation
au sens de l'art. 22 al. 1 LAT, l'autorisation doit être accordée à condition que ce changement d'affectation n'ait pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement (let. a) et qu'il ne contrevienne à aucune autre loi fédérale (let. b). Dite autorisation est cependant accordée sous réserve d’une nouvelle décision prise d’office en cas de modification des circonstances (art. 24a al. 2 LAT).
L'art. 24a LAT doit être interprété de manière conforme à la norme constitutionnelle sur l'aménagement du territoire. Les notions d'utilisation mesurée et judicieuse du sol et d'occupation rationnelle du territoire prévues à l'art. 75 al. 1 Cst., dont le contenu matériel correspond à celui de l'ancien art. 22 quater al. 1 aCst. accepté en votation populaire le 14 septembre 1969, ont pour but primordial et essentiel d'assurer une séparation entre les zones à bâtir et les zones non constructibles (voir Eric Brandt, Le principe constitutionnel de la séparation des zones constructibles et non constructibles, in RDAF 1995 197ss, p. 201 à 207). C'est pourquoi les changements d'affectation, sans travaux, de bâtiments existants hors de la zone à bâtir ne doivent pas avoir d’incidence sur le territoire, l’équipement et l’environnement (art. 24a al. 1 let. a LAT); cela signifie que les incidences doivent être comparables ou en tous les cas ne pas excéder celles d'une utilisation conforme au droit de la construction ou de l'installation existante. Il s'ensuit que l'application de cette disposition est par exemple déjà exclue lorsque la desserte routière reste suffisante, mais que le trafic y est plus intense dès lors que la formulation "
pas d'incidence
" vaut également pour les incidences nouvelles de peu d'importance (
cf
. TF 1C_336/2015 du 19 janvier 2016 consid. 4.1; 1C_254/2009 du 25 septembre 2009 consid. 2.3 et TF 1A.214/2002 du 12 septembre 2003 consid. 5.1.1; Rudolf Muggli, Commentaire pratique LAT: Construire hors des zones à bâtir, Genève / Zurich / Bâle 2017, ad art. 24a LAT n. 11).
Pour les constructions agricoles en particulier, le changement d'affectation
ne doit ainsi pas entraîner une utilisation plus intensive de la construction par des travailleurs ni générer un trafic plus important en fréquence ou utilisant un type de véhicule plus lourd que celui qu'impliquait la destination antérieure conforme au droit. Une telle analyse doit en outre s'effectuer en appréciant les effets à long terme du changement d'affectation sur le territoire et l'environnement. Cela implique notamment que le bâtiment qui a bénéficié d'un changement d'affectation au sens de l'art. 24a LAT ne peut plus faire ensuite l'objet de transformations partielles en vertu de l'art. 24c LAT et que seuls les travaux d'entretien nécessaires au maintien du bâtiment sont admissibles (CDAP AC.2013.0321 du
5 janvier 2015 consid. 4; cf. aussi CDAP AC.2013.0403 du 10 février 2015 consid. 3). Enfin s'agissant d'une dérogation facilitée, l'art. 24a LAT précise les cas dans lesquels de simples changements d'affectation sans travaux de transformation peuvent être autorisés, sans que des exigences supplémentaires que celles mentionnées dans cette disposition ne puissent être imposées; il n'est en particulier pas admissible de procéder à une pesée des intérêts dans le cas concret pour délivrer ou non l'autorisation requise (Muggli,
op. cit.
, n
os
5 et 12
ad
art. 24a LAT).
b) En l'espèce, le recourant fait valoir que les conditions de l'art. 24a LAT seraient remplies dès lors que la location de la halle d'élevage (clapier à lapins; ECA n
o
358) à une entreprise de paysagisme ne nécessiterait pas de travaux de transformation et n'aurait aucune incidence sur le territoire. Enfin, ce changement d'affectation ne contreviendrait à aucune autre loi fédérale.
De son côté, l'autorité intimée considère que l'exercice de l'activité artisanale que constitue l'exploitation d'une entreprise de paysagisme en zone agricole a des incidences importantes sur le territoire et l'environnement: présence et trajets de véhicules, grandes quantités de matériel à même le sol sur des surfaces végétalisées. Partant, le changement d'affectation ne saurait être autorisé en vertu de l'art. 24a LAT.
c) Il convient d'abord de constater que l'activité déployée par B._ n'est pas conforme à l'affectation des parcelles, que ce soit en zone agricole ou en zone horticole, ce que le recourant ne conteste au demeurant pas.
S'agissant du bâtiment ECA n
o
358, il est admis par les parties qu'il s'agit d'un clapier à lapins. Le recourant a d'ailleurs précisé qu'il pouvait accueillir jusqu'à 3'500 lapins et qu'il a été utilisé à cette fin jusqu'en 1993. Comme l'a relevé l'autorité intimée, le contrat de bail conclu entre le recourant et B._ SA prévoit la mise à disposition du bâtiment ECA n
o
358, désigné "
Halle à l'usage de dépôt de 324 m2 + 13 places de parc extérieur + 306 m2 entrepôt matériels et machines + remorques
[et]
130 m2 matériels et dépôts
[et]
176 m2 parking machines et remorques
" pour un montant de 2'680 fr. par mois. A l'évidence, le stockage et le dépôt d'une telle ampleur de matériel, machines, voitures, motocycles, vélos et autres, tel que cela ressort expressément des photographies du document de vente du domaine, est de nature à entraîner une augmentation des incidences sur le territoire, l'équipement et l'environnement. Il s'agirait en particulier d'une augmentation des mouvements de véhicules dus aux trajets entre ce lieu de stockage et le siège de l'entreprise de paysagisme à Nyon, qui engendrera parallèlement un accroissement des immissions sonores. De même, le risque d'atteinte à l'environnement (pollution) augmenterait en raison notamment du stationnement de nombreux véhicules à l'extérieur et dans l'ancien clapier, ce qui ne serait pas le cas dans l'hypothèse d'une utilisation du bâtiment conformément à son affectation initiale.
cc) Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que l'autorité intimée a refusé d'autoriser le changement d'affectation du bâtiment ECA n
o
358 sur la base de l'art. 24a LAT.
4.
Le recourant soutient encore que les charges foncières constituées en faveur de l'Etat de Vaud sur les biens-fonds n
os
44 et 241 avaient pour but le maintien de l'affectation agricole des bâtiments. Partant, leur radiation en date du 6 avril 2016, suite au paiement du montant de 70'000 fr., aurait pour conséquence que "
le changement d'affectation
[pourrait]
être autorisé, à tout le moins qu'il ne saurait sans autre analyse être refusé
".
a) Aux termes de l'art. 81 al. 3 de la loi du 5 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), le département compétent peut subordonner l'autorisation de construire hors des zones à bâtir à l'inscription d'une charge foncière ou d'une mention au registre foncier pour assurer le maintien et la destination du bâtiment; la mention peut porter en particulier sur l'interdiction de morceler la parcelle concernée par l'autorisation. L'art. 86 al. 2 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) précise ce qui suit:
"
1
Pour assurer la destination future d'une construction hors des zones à bâtir, le département peut exiger l'inscription d'une charge foncière en faveur de l'Etat.
2
La valeur de la charge, fixée par le département, correspond à l'avantage économique retiré par le propriétaire.
3
Les frais de constitution et d'inscription de la charge foncière sont supportés par le propriétaire.
"
L'inscription d'une telle charge foncière a été conçue comme un éventuel complément à l'autorisation spéciale exigée hors des zones à bâtir. Il s'agit d'un moyen propre à assurer, dans certains cas, que perdurent les circonstances de fait et de droit ayant fondé l'octroi d'une autorisation. La charge foncière fait obstacle à certains procédés consistant notamment à utiliser son statut d'agriculteur pour obtenir l'autorisation de construire un bâtiment destiné, en réalité, à des non-agriculteurs. Si l'obligation d'affecter le bien-fonds à l'agriculture résulte de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, cette dernière ne prévoit pas les moyens qui permettent de garantir une telle affectation à long terme et laisse ainsi aux cantons, par la réserve de l'art. 22 al. 3 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), la possibilité de prévoir une charge foncière à cette fin selon les art. 81 al. 3 LATC et 86 al. 1 RLATC (arrêts AC.2015.0237 précité consid. 3 et les références citées et AC.2013.0298 du 5 mai 2014 consid. 3a). Ainsi conçue, la charge foncière constitue donc un outil complémentaire de droit cantonal, servant à la mise en œuvre du droit fédéral sur l'aménagement du territoire. Elle tend à éviter que les autorisations spéciales octroyées hors des zones à bâtir ne permettent de contourner la séparation opérée par le droit fédéral entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.
b) Il résulte de ce qui précède que, contrairement à ce que soutient le recourant, la radiation de la charge foncière inscrite au Registre foncier sur la base de l'art. 83 al. 1 LATC ne saurait avoir pour effet d'autoriser le propriétaire à changer librement l'affectation du bâtiment concerné, sans respecter le droit fédéral applicable en la matière. Cela vaut d'ailleurs quel que soit le motif d'extinction de la charge foncière (par ex. perte totale de l'immeuble, échéance de la durée convenue ou encore paiement de la valeur de la charge foncière par le propriétaire en raison du non respect de celle-ci). Retenir la solution inverse serait contraire au droit fédéral et reviendrait à admettre que le mécanisme de la charge foncière rende
in fine
inapplicables les dispositions de la LAT sur les constructions hors de la zone à bâtir, alors que son but est précisément d'en assurer le respect à long terme, comme rappelé ci-dessus. De même, cela pourrait faire penser – à tort – que l'affectation non conforme d'un bâtiment sis hors de la zone à bâtir pourrait être admise moyennant le paiement d'un certain montant.
Le versement du montant de la charge foncière, correspondant à l'avantage économique qu'il en a retiré (art. 86 al. 2 RLATC), ne dispense donc pas le recourant de respecter les dispositions de la LAT applicables hors des zones à bâtir. Partant, le changement d'affectation des immeubles concernés ne saurait être admis pour ce motif. D'ailleurs le recourant ne l'ignorait pas au moment où il a procédé au paiement du montant des charges foncières, puisque la convention passée avec l'autorité intimée en décembre 2015 mentionne expressément sous ch. 8: "
Les dispositions de la LAT et de la LATC relatives aux constructions hors de la zone à bâtir demeurent applicables également lorsque les montants des charges foncières auront été versés.
"
5.
S'agissant de l'ordre de remise en état, le recourant fait valoir une violation du principe de la proportionnalité, uniquement en lien avec le délai qui lui avait été imparti pour évacuer la maison d'habitation (ECA n
o
95) de ses occupants, au motif qu'il n'aurait pas été tenu compte de l'éventuelle prolongation judiciaire du contrat de bail. Dès lors que les locataires ont quitté les locaux litigieux en cours de procédure, le grief tombe à faux et doit être écarté. Quant au fermier, une procédure civile est actuellement en cours suite à la résiliation du bail si bien que le propriétaire a déjà pris les dispositions nécessaires pour se conformer à la décision attaquée.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté et la décision attaquée confirmée dans la mesure où elle conserve un objet. Le recourant, qui succombe, supportera les frais de la cause (art. 49 al.1 LPA-VD). Le Service du développement territorial n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire, l'Etat n'a pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 al. 1 LPA-VD). Telle n'est pas le cas non plus de la Commune de Borex, la municipalité étant uniquement intervenue comme autorité concernée dans la présente procédure.