# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6ac2ab07-d6c1-4828-8a9d-5763f03c2498
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Mit Grundbucheintrag vom 5. September 2007 erwarb K._, deutscher
Staatsangehöriger, das Grundstück Nr. 00_, A._-strasse 01_ (heute: B._-strasse
02_), in X._, mit einer Fläche von etwas mehr als 4'000 Quadratmetern zu
Alleineigentum. Der Abschluss des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 12. April
2007 erfolgte mit dem Vorbehalt, dass K._ dem Grundbuchamt bis spätestens 31. Juli
2007 eine Wohnsitzbescheinigung und die Aufenthaltsbewilligung EG (heute: EU)/EFTA
vorlege (act. 8/1a/3). Für den Unterlassungsfall wurde vereinbart, dass die Verkäuferin
berechtigt sei, entschädigungslos und ohne Rückzahlung der geleisteten Anzahlung
(CHF 50'000) vom Vertrag zurückzutreten.
Am 18. April 2017 teilte das Grundbuchamt X._ dem Grundbuchinspektorat des
Kantons St. Gallen mit, K._ habe laut einem rechtskräftigen Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen vom 23. August 2016 betreffend
"Steuerpflicht ab 15. Juni 2007" seinen Lebensmittelpunkt zum Zeitpunkt des
Grundstückerwerbs gar nicht in der Schweiz gehabt (act. 8/8a/23). Im genannten
Entscheid hatte die Verwaltungsrekurskommission in Gutheissung des von K._
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erhobenen Rechtsmittels festgehalten, es sei nicht dargetan, dass dieser seinen
steuerlichen Wohnsitz in den Jahren 2007-2009 im Kanton St. Gallen gehabt habe
(act. 8/8a/24).
B. Mit Verfügung vom 25. April 2017 ordnete das Grundbuchinspektorat eine
Grundbuchsperre zulasten des Grundstücks Nr. 00_ in X._ an (act. 8/8a/15). Dies
wurde K._ zuerst eingeschrieben und, da das Einschreiben mit dem Vermerk "nicht
abgeholt" retourniert worden war, dann am 8. Mai 2017 noch per A-Post an seine
Meldeadresse B._-strasse 02_, X._, mitgeteilt, unter Ansetzung einer Frist zur
Stellungnahme bis 26. Mai 2017 (act. 8/8a/10). Am 7. Juni 2017 erhielt auch die
Verkäuferin des Grundstücks Gelegenheit, im Verfahren zur nachträglichen Feststellung
der Bewilligungspflicht Stellung zu nehmen (vgl. act. 8/8a/8). Mit Verfügung vom
23. Juni 2017 stellte das Grundbuchinspektorat fest, der Erwerb des Grundstücks
unterliege der Bewilligungspflicht und verweigerte nachträglich die Bewilligung. Es
ordnete zudem den Weiterbestand der Grundbuchsperre an (act. 8/1a/2). Dagegen
erhob K._ am 21. Juli 2017 Beschwerde bei der Regierung des Kantons St. Gallen
(act. 8/1). Am 14. August 2018 wies die Regierung die Beschwerde ab.
C. K._ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 21. August 2018 versandten
Entscheid der Regierung (Vorinstanz) mit Eingabe vom 4. September 2018 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids sowie der Verfügung des Grundbuchinspektorats vom
23. Juni 2017 und der Grundbuchsperre für das Grundstück.
Mit Vernehmlassung vom 25. September 2018 beantragte die Vorinstanz die
Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf den angefochtenen
Entscheid. Mit Eingabe vom 11. Oktober 2018 verzichtete das Bundesamt für Justiz auf
eine Stellungnahme. Der Beschwerdeführer, dem am 12. Oktober 2018 Gelegenheit zur
Akteneinsicht und Einreichung einer Stellungnahme gegeben wurde, teilte am
22. Oktober 2018 mit, er sei mittlerweile anwaltlich vertreten. Der Rechtsvertreter
reichte innert angesetzter Frist am 30. November 2018 eine Stellungnahme ein.

## Considerations

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des
Beschwerdeführers zur Begründung seiner Anträge sowie die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Da
Anfechtungsgegenstand ein Entscheid der Regierung ist, entscheidet das
Verwaltungsgericht in Fünferbesetzung (Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 2 des
Gerichtsgesetzes, sGS 941.1). Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde,
soweit beantragt wird, es seien die Verfügung des Amts für Gemeinden,
Grundbuchinspektorat, vom 23. Juni 2017 sowie die am 25. April 2017 verfügte
Grundbuchsperre aufzuheben. Diese beiden Verfügungen wurden durch den
angefochtenen Entscheid der Vorinstanz ersetzt, gelten aber inhaltlich als
mitangefochten (Devolutiveffekt; vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer 1C_166/2013 vom
27. Juni 2013 E. 1.1). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt: Als Adressat
des angefochtenen Entscheids ist der im Beschwerdeverfahren vor der Regierung
unterlegene Beschwerdeführer zur Ergreifung der Beschwerde berechtigt (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41, BewG). Die
Beschwerde gegen den am 21. August 2018 versandten vorinstanzlichen Entscheid
wurde mit Eingabe vom 4. September 2018 rechtzeitig erhoben und erfüllt formal und
inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist deshalb unter dem genannten Vorbehalt
einzutreten.
2. Da die für den Entscheid wesentlichen Tatsachen der schriftlichen Darstellung
zugänglich sind und sowohl der Beschwerdeführer in der Beschwerdeeingabe vom
4. September 2018 als auch sein Rechtsvertreter in der Stellungnahme vom
30. November 2018 von dieser Möglichkeit ausführlich Gebrauch machten, erübrigt
sich der persönliche Termin zur mündlichen Darlegung des Ablaufs und der
Hintergründe, um den der Beschwerdeführer in der Eingabe vom 4. September 2018
ersuchte (vgl. BGer 2C_765/2014 vom 31. März 2015 E. 3.1).
bis
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3. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen und bedurften auch zum massgeblichen
Zeitpunkt Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der
zuständigen kantonalen Behörde. Ob der Erwerb eines Grundstücks
bewilligungspflichtig ist beziehungsweise bewilligt werden kann, ist nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich aufgrund der Verhältnisse im
Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft zu beurteilen, mithin im Zeitpunkt der
Anmeldung des Grundbucheintrags (vgl. BGer 2A.22/2000 vom 22. Mai 2000 E. 3a mit
Hinweisen auf BGE 106 Ib 11 E. 3a und 107 Ib 12 E. 2). Die Prüfung erfolgt
grundsätzlich von Amtes wegen, doch unterliegt der Erwerber eines Grundstücks einer
Auskunfts- und Mitwirkungspflicht; die Behörde kann zu seinen Ungunsten
entscheiden, wenn er die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22
BewG; BGer 2C_54/2013 vom 23. März 2013 E. 3.1 mit Hinweis auf 2C_1021/2011
vom 18. April 2012 E. 4.2 und 2C_118/2009 vom 15. September 2009 E. 4.2).
Dass vorliegend der Erwerb eines Grundstückes zur Debatte steht, ist unbestritten.
Umstritten ist hingegen, ob es sich beim Beschwerdeführer im massgeblichen
Zeitpunkt um eine Person im Ausland im Sinne von Art. 2 BewG handelte. Als Personen
im Ausland gelten gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG namentlich Staatsangehörige der
Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (heute: Union) oder der Europäischen
Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in
der Schweiz haben. E contrario gelten sie nicht als Personen im Ausland, wenn sie
nach den Regeln des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) in der Schweiz
Wohnsitz haben (vgl. Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland; SR 211.412.411, BewV). Die Rechtmässigkeit des
Wohnsitzes setzt zudem eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder
Niederlassungsbewilligung EU/EFTA zur Wohnsitznahme voraus (Art. 2 Abs. 2 BewV).
Diese bereits am 1. Juni 2002 in Kraft getretenen Bestimmungen wurden eingefügt, um
das Bewilligungsgesetz der im Freizügigkeitsabkommen vorgesehenen Regelung
anzupassen, insbesondere an Art. 7 lit. f FZA und Art. 25 Anhang I FZA sowie an die
gleichzeitig erfolgten Änderungen des Übereinkommens zur Errichtung der EFTA.
Abs. 1 von Art. 25 Anhang I FZA sieht vor, dass der Staatsangehörige einer
Vertragspartei, der ein Aufenthaltsrecht hat und seinen Hauptwohnsitz im
Aufnahmestaat nimmt, hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien die gleichen Rechte
wie ein Inländer hat. Er kann unabhängig von der Dauer seiner Beschäftigung jederzeit
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nach den geltenden innerstaatlichen Regeln seinen Hauptwohnsitz im Aufnahmestaat
nehmen. Das Verlassen des Aufnahmestaates löst keine Veräusserungspflicht aus. Der
Begriff des Hauptwohnsitzes im Sinn dieser Bestimmung ist ein autonomer Begriff, der
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Wesentlichen dem Wohnsitzbegriff
im Sinn von Art. 23 ZGB entspricht. E contrario begründet Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG für
Staatsangehörige der Europäischen Union oder der EFTA eine allgemeine Ausnahme
von der Bewilligungspflicht, sobald diese über einen rechtmässigen und tatsächlichen
Wohnsitz in der Schweiz verfügen. Sie gelten dann nicht mehr als Personen im Ausland
und fallen folglich nicht mehr unter den Geltungsbereich des Bewilligungsgesetzes; sie
können somit beliebig, wie Schweizer Staatsangehörige, Grundeigentum erwerben (vgl.
BGE 136 II 405 = Pra 100/2011 Nr. 14 E. 4.2).
Der Wohnsitz einer Person befindet sich am Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden
Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB). Für die Begründung des Wohnsitzes müssen
somit zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der Aufenthalt, sowie ein
subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Nach der Rechtsprechung
kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, welche Absicht objektiv
erkennbar ist (BGE 137 II 122 mit Hinweis auf BGE 136 II 405 E. 4.3). Eine Person hat
ihren Lebensmittelpunkt dort, wo sich ihre Lebensinteressen nach den konkreten
Umständen objektiv betrachtet konzentrieren (BGE 137 III 593 mit Hinweis auf BGE
136 II 405 E. 4.3). Bei der Ermittlung dieses Orts ist zu prüfen, wo die betreffende
Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat beziehungsweise im
massgebenden Zeitpunkt hatte (BGE 136 II 405 E. 4.3). Dabei lässt sich gemeinhin kein
strikter Beweis erbringen, sodass eine Abwägung aufgrund von Indizien erforderlich ist.
Dies bedingt eine sorgfältige Berücksichtigung und Gewichtung sämtlicher Berufs-,
Familien- und Lebensumstände. Auf die bloss geäusserten Wünsche der betreffenden
Person oder die gefühlsmässige Bevorzugung eines Ortes kommt es nicht an, ist der
Wohnsitz doch insofern nicht frei wählbar (BGE 132 I 29 E. 4.1). Eine
ausländerrechtliche Aufenthaltsbewilligung und eine Bestätigung der Gemeinde über
die erfolgte Anmeldung genügen für sich allein noch nicht. Anhaltspunkt für einen
tatsächlichen Wohnsitz ist der gemeinsame Haushalt mit dem Ehegatten oder
Lebenspartner und den minderjährigen Kindern. Weitere Anhaltspunkte sind
beispielsweise das Arbeitsverhältnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs, die volle
Steuerpflicht oder die regelmässige Mitwirkung in einem Verein in der Schweiz (vgl.
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Bundesamt für Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
Merkblatt, Bern 1. Juli 2009, Stand 8. Januar 2019, www.bj.admin.ch Wirtschaft/
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland; BGE 136 II 405 E. 4.3 mit Hinweisen).
4.
4.1. Der Beschwerdeführer macht in der Beschwerdeeingabe vom 4. September 2018
geltend, er sei nach Trennung und Scheidung im Jahr 2006 – in der Stellungnahme
vom 30. November 2018 ist vom Herbst 2005 die Rede – zu seiner neuen
Lebensgefährtin zunächst ins gemeinsame Haus nach F._ gezogen mit der Absicht,
den Lebensmittelpunkt in der Schweiz zu haben. Im Zeitpunkt der Beantragung der
Aufenthaltsbewilligung sowie des Grundstückkaufs habe er seinen Wohnsitz in der
Schweiz, das heisst die Absicht hier dauernd zu verbleiben, gehabt. Im März 2007
habe er die Q._ International AG – heute Q._ Schweiz AG – mit Sitz in D._
gegründet, um von hier aus neue internationale Märkte zu erschliessen. Er habe
Millionen investiert, um seine Neubau- und Renovationspläne zu verwirklichen. Der
deutsche Fiskus habe ihn gezwungen, Ende 2007 wieder einen alleinigen Wohnsitz in
Deutschland in Betracht zu ziehen. Er sehe nicht, welche Sorgfaltspflicht er im
Zeitpunkt des Grundstückkaufs im September 2007 gegenüber dem Grundbuchamt
verletzt haben sollte, wenn er dannzumal doch die feste Absicht gehabt habe, sich
dauernd in der Schweiz aufzuhalten.
4.2. In tatsächlicher Hinsicht ist bezüglich des Aufenthalts des Beschwerdeführers im
Zeitpunkt des Grundstückserwerbes davon auszugehen, dass er sich in der fraglichen
Zeit aus persönlichen und beruflichen Gründen – auch – in der Schweiz, namentlich in
F._ aufgehalten hat. Einerseits pflegte er die persönliche Beziehung zu seiner neuen
Lebensgefährtin, anderseits war er als Geschäftsführer – und nicht wie in der
Stellungnahme vom 30. November 2018 ausgeführt als Verwaltungsratspräsident – mit
Einzelunterschrift der in D._ domizilierten Q._ International Ltd. (Q._ International
AG, heute: Q._ Schweiz AG) im Handelsregister eingetragen (Internetinformation aus
dem kantonalen Handelsregister). Wie oft sich der Beschwerdeführer in dieser Zeit aus
persönlichen und beruflichen Gründen in der Schweiz aufhielt, bleibt indessen – trotz
seiner weitreichenden Mitwirkungspflicht – unklar (vgl. demgegenüber die detaillierten
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Aufstellungen zu den Aufenthaltsorten des Beschwerdeführers in den Jahren
2009-2016, act. 8/8a/18).
Im Verfahren zur Bestimmung der Steuerpflicht in den Jahren 2007-2009 mass er den
beruflichen und insbesondere den persönlichen Beziehungen in der Schweiz jedenfalls
nicht eine wohnsitzbegründende Intensität zu. Die Darstellung der zeitlichen
Verhältnisse ist daher denn auch uneinheitlich: Im steuerrechtlichen Verfahren liess er
noch ausführen, er habe Anfang des Jahres 2007 die Scheidung beantragt und die Ehe
sei am 31. Oktober 2008 "rechtswirksam" geschieden worden (Schreiben der P._
GmbH & Co. KG vom 15. Juli 2017, act. 8/1a/4). Im vorliegenden Verfahren wiederum
macht er geltend, er sei nach Trennung und Scheidung 2006 – beziehungsweise
bereits im Herbst 2005 – zu seiner neuen Lebensgefährtin in die Schweiz gezogen. In
der Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA wird als Zeitpunkt der Einreise der 15. Juni 2007
genannt. Auch die Unterzeichnung des Mietvertrags für Büroräumlichkeiten und
Gästewohnung durch die Q._ International Ltd. (Q._ International AG) im Dezember
2008 lässt keine Rückschlüsse auf die Häufigkeit der tatsächlichen Aufenthalte des
Beschwerdeführers in der Schweiz im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs (5. September
2007) zu.
4.3. Die Absicht, dauernd in der Schweiz zu verbleiben, bestand im Zeitpunkt des
Grundstückerwerbs im September 2007 – wie sich aus den divergierenden
Ausführungen des Beschwerdeführers ergibt – jedenfalls nicht vorbehaltlos.
Insbesondere waren die persönlichen und geschäftlichen Beziehungen in der Schweiz
für die Wohnsitznahme nicht von ausschlaggebender Bedeutung, sondern standen
vielmehr unter dem Vorbehalt der mit dem Wegzug aus Deutschland verbundenen –
erheblichen – Steuerfolgen.
Der Beschwerdeführer führt in der Beschwerdeeingabe aus, der deutsche Fiskus habe
ihn aufgrund der dortigen Wegzugsbesteuerung faktisch gezwungen, Ende 2007
wieder einen alleinigen Wohnsitz in Deutschland in Betracht zu ziehen. Diese
Darstellung scheint zumindest in zeitlicher Hinsicht insofern nicht als korrekt, als aus
den Akten unschwer hervorgeht, dass der Beschwerdeführer bereits im April 2007
Abklärungen zu den Steuerfolgen der Verlegung von Dienstleistungen seines
Unternehmens ins steuergünstige Ausland treffen liess (act. 3). Gemäss dem Schreiben
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der P._ GmbH & Co. KG vom 15. Juli 2017 hatte der Beschwerdeführer im Jahr 2007
die Absicht, seine Lebensinteressen in die Schweiz zu verlagern (act. 8/1a/4). Dass der
Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Kaufs des Grundstückes in X._ lediglich die
Absicht hatte, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlagern, mithin nicht von
einem in jenem Zeitpunkt bereits in die Schweiz verlagerten Lebensmittelpunkt
auszugehen ist, ergibt sich auch aus einem Schreiben des damaligen Steuerberaters
des Beschwerdeführers vom 24. April 2007, in welchem ebenfalls von der Absicht die
Rede war, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlagern (vgl. act. 3). Zu einer
solchen Verlagerung, die zu einer Wegzugsbesteuerung in Deutschland geführt hätte
und die der Beschwerdeführer vermeiden wollte, ist es in der Folge allerdings nicht
gekommen.
Am 15. Juli 2007 beabsichtigte der Beschwerdeführer zwar weiterhin die
Internationalisierung der Q._ Gruppe und den Marktaufbau in der Schweiz durch ihn
selbst und er wollte sich auch aus dem Tagesgeschäft in Deutschland zurückziehen
(act. 8/1a/4). Aber bei diesen geschäftlichen Vorhaben handelte es sich damals
lediglich um Absichten, die sich zum relevanten Zeitpunkt – am 5. September 2007 –
ebenfalls noch nicht ausreichend in objektiv für Dritte erkennbaren Umständen
manifestierten. Wenn die Q._ International Ltd. (Q._ International AG) im Dezember
2008 einen Mietvertrag für Büroräumlichkeiten mit einer Gästewohnung in der Schweiz
unterzeichnete, so ist dazu zu sagen, dass dies mehr als ein Jahr nach dem
bewilligungsrechtlich massgebenden Stichtag, dem 5. September 2007, der Fall war.
Wie bereits ausgeführt, lässt diese Vertragsunterzeichnung auch noch keine Schlüsse
zur Häufigkeit und Dauer des Aufenthalts des Beschwerdeführers am Sitz der
Gesellschaft zu und insbesondere auch nicht auf die im September 2007 nach aussen
erkennbare und ausreichend manifestierte Absicht, sich hier dauernd aufzuhalten.
Erstellt ist zudem, dass der Beschwerdeführer sein Fahrzeug nicht freiwillig in der
Schweiz verzollt hat (act. 8/1a/5).
Soweit die Ausstellung der Aufenthaltsbewilligung EG/EFTA im Juni 2007 ein Indiz ist
für die Absicht, dauernd in der Schweiz zu verbleiben, steht sie – was sich aus dem
Datum der Einreise (15. Juni 2007) und den Angaben des Beschwerdeführers im
Verfahren zur Feststellung der unbeschränkten Steuerpflicht in der Schweiz ergibt – in
erster Linie im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags am 12. April 2007
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und den für die Eintragung im Grundbuch und damit für den Erwerb des Grundstückes
in X._ bis spätestens 31. Juli 2007 zu erbringenden Nachweisen, damit der
Grundbucheintrag am 5. September 2007 erfolgen konnte, und insbesondere nicht mit
den persönlichen Beziehungen in der Schweiz (vgl. act. 8/8a/24/Ia).
4.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdeführer zwar allenfalls im
Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags über das Grundstück in X._ im April
2007 im Sinn gehabt haben mag, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen. Er war
allerdings nicht bereit, die Konsequenzen einer klaren Entscheidung zur
Wohnsitznahme in der Schweiz – namentlich die Steuerfolgen in Deutschland – zu
tragen. Die Begründung eines Wohnsitzes verlangt aber nach einer deutlichen
Entscheidung, da die Absicht dauernden Verbleibens – und nicht die Absicht, den
Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlegen – gefordert wird. Auch der
Beschwerdeführer ging nicht von einer Wohnsitzbegründung in der Schweiz aus,
bestritt er doch die der Wohnsitzbegründung typischerweise folgende Steuerpflicht
(BGE 132 I 29 E. 4.1, 125 I 54 E. 2) einsprache- und rechtsmittelweise. Er brachte dabei
vor, dass er im Kanton St. Gallen zwar allenfalls arbeitstätig sei und auch eine
Immobilie besitze, aber nicht dort ansässig sei. Die Aufenthaltsbewilligung habe er (nur)
benötigt, um das Grundstück in der Gemeinde X._ zu erwerben (act. 8/8a/24/Ia). Die
von ihm im vorliegenden Verfahren behauptete freundschaftliche Beziehung zu seiner
damaligen Lebensgefährtin erachtete er damit offensichtlich nicht als relevant genug,
um eine "Ansässigkeit" daran zu knüpfen, obschon andere Punkte (Arbeitstätigkeit,
Immobilie) seines Erachtens für eine solche sprachen, auch wenn er dies aktuell anders
interpretiert (act. 1 S. 3). Die Anmeldung in E._ sowie Besuche bei seiner damaligen
Lebensgefährtin – der genaue Umfang wurde vom Beschwerdeführer, wie bereits
erwähnt, trotz seiner weitreichenden Mitwirkungspflicht weder behauptet noch gar
belegt – und die Gründung einer AG in der Schweiz reichen unter den vorliegenden
Umständen daher nicht aus, dass die Verlegung des Wohnsitzes im Sinn von Art. 23
ZGB im September 2007 von Deutschland in die Schweiz ausreichend dargetan ist. Es
ist deshalb davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer seinen Wohnsitz im
relevanten Zeitpunkt nicht in der Schweiz hatte.
An dieser Beurteilung ändert auch die eingereichte Erklärung des damaligen
Gemeindepräsidenten von X._ nichts, da dieser keine objektiv erkennbaren Umstände
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bezeichnet, die zum relevanten Zeitpunkt auf eine Wohnsitzbegründung im dargelegten
Sinne deuten (vgl. act. 8/12a/2). Er gibt darin lediglich darüber Auskunft, was nach
seinem Dafürhalten die inneren Absichten des Beschwerdeführers waren. Der
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission betreffend "Steuerpflicht ab 15. Juni
2007" stellt einen von mehreren Anhaltspunkten dar, der gegen einen tatsächlichen
Wohnsitz im massgeblichen Zeitpunkt spricht. Auch die Aufenthaltsbewilligung EG/
EFTA, über welche der Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs
verfügte, vermag diesen nicht zu begründen. Dies bereits daher, weil ihr nur
deklaratorische Bedeutung zukommt, das heisst, dass sie nur das Anwesenheitsrecht
des Ausländers im Aufnahmestaat attestiert (BGE 136 II 329 E. 2.2). Das in Art. 2 Abs. 2
BewV enthaltene Erfordernis, wonach die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes eine
Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EG/EFTA voraussetzt,
kann folglich nur als formelle Bedingung verstanden werden, um den im Bereich des
Grundstückerwerbs durch Ausländer zuständigen Behörden die Feststellung des
Bestehens eines Aufenthaltsrechts in der Schweiz zu erleichtern (vgl. BGE 136 II 405 =
Pra 100/2011 Nr. 14 E. 4.4).
5. Die Bewilligungspflicht wird gemäss Art. 25 Abs. 1 BewG von Amtes wegen
nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem
Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die
Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben
gemacht hat. Es genügt für die Feststellung der Bewilligungspflicht in einem
nachträglichen Verfahren, dass ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft ohne
vorgängigen Entscheid der Bewilligungsbehörde in das Grundbuch oder das
Handelsregister eingetragen worden ist, weil der Grundbuchverwalter oder der
Handelsregisterführer aufgrund von vorsätzlich oder fahrlässig gemachten unrichtigen
oder unvollständigen Angaben des Erwerbers von einem nichtbewilligungspflichtigen
Rechtsgeschäft ausgegangen ist (vgl. BGer 2C_1021/2011 vom 18. April 2012 E. 3 mit
Hinweisen; 2C_2041/2016 vom 28. September 2017 E. 5.1 mit Hinweisen). Der
Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass mit dieser Regelung die Verweisung des
Erwerbers von Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer an die
Bewilligungsbehörde nur noch ausnahmsweise erfolgen werde (vgl. Botschaft über
besondere konjunkturpolitische Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen
Infrastruktur und zur Förderung privater Investitionen im Energiebereich
bis
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[Investitionsprogramm] sowie zur Erleichterung ausländischer Investitionen vom
26. März 1997, in: BBl 1997 II S. 1221 ff., S. 1264 f.). Wird nun aber nachträglich
festgestellt, dass der ausländische Erwerber im fraglichen Zeitpunkt seinen Wohnsitz
nicht vom Ausland in die Schweiz verlegt hatte, erweisen sich die Angaben, die er dem
Grundbuchverwalter gegenüber im Hinblick auf die Eintragung des Rechtsgeschäfts ins
Grundbuch machte – und die sich konkret auf das Vorlegen der Aufenthaltsbewilligung
EG/EFTA und die Bestätigung, tatsächlich in der Schweiz Wohnsitz zu haben,
beschränkten – als unvollständig. Dabei genügt es – wie dargelegt – nach der
dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass die unrichtigen oder
unvollständigen Angaben fahrlässig gemacht wurden; Vorsatz ist – entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers – nicht erforderlich.
6. Fehlte es dem Beschwerdeführer an einem relevanten Wohnsitz in der Schweiz, so
ordnete das Grundbuchinspektorat materiell zurecht eine Grundbuchsperre als
vorsorgliche Massnahme an und es eröffnete als Bewilligungsbehörde ebenfalls
zurecht ein Verfahren zur nachträglichen Bewilligungspflicht. Dies zumal auch der
Beschwerdeführer angesichts der Grösse und der schliesslich realisierten Überbauung
zu Recht nicht geltend macht, der Erwerb habe entsprechend Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG
keiner Bewilligung bedurft, weil das Grundstück als ständige Betriebsstätte der Q._
International Ltd. und ihrer Nachfolgefirmen diene (vgl. dazu Botschaft, a.a.O., S. 1262).
Auch unter diesem Aspekt wurde die Bewilligung in der Folge zurecht verweigert.
Sodann macht der Beschwerdeführer zu Recht auch nicht geltend, der Erwerb wäre zu
bewilligen gewesen, weil ihm das Grundstück als Zweitwohnung an einem Ort, zu dem
er aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhalte, gedient habe (Art. 9
Abs. 1 lit. c BewG in Verbindung mit Art. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG, sGS
914.1, EG-BewG).
7. In formeller Hinsicht stellt sich noch die Frage, ob es im Zusammenhang mit der
Zustellung der Verfügung vom 25. April 2017 sowie des Schreibens betreffend
Gewährung des rechtlichen Gehörs zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs
gekommen ist, sowie bejahendenfalls, welche Folgen eine allfällige Gehörsverletzung
vorliegend hätte.
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7.1. Der Beschwerdeführer behauptet in diesem Zusammenhang, die Zustellung sei
nicht an seinen Wohnsitz erfolgt. Sein von ihm im steuerrechtlichen Verfahren vor der
Verwaltungsrekurskommission betrauter, damaliger Vertreter sei weder Jurist noch
Rechtsanwalt, weshalb es nicht angehe, ihm dessen Wissen zuzurechnen. Er selbst
habe jedenfalls nicht wissen können, dass ihm ein solches Verfahren drohe. Die
Verfügungen vom 23. Juni 2017 sowie die Verfügung betreffend die Grundbuchsperre
seien ihm nicht rechtmässig zugestellt worden. Das Grundbuchinspektorat hätte ihm
diese Verfügungen nicht einfach nach X._ zustellen dürfen, da es aufgrund des
Entscheides der Verwaltungsrekurskommission genau gewusst habe, dass er zu
diesem Zeitpunkt Wohnsitz in Deutschland gehabt habe. Dies gelte umso mehr,
nachdem die ihm per Einschreiben zugestellte erste Verfügung betreffend
Grundbuchsperre nicht abgeholt worden sei. Wenn schon, hätte man die Verfügungen
an seinen damaligen Vertreter zustellen müssen, was aber nicht erfolgt sei. Daher seien
diese Verfügungen als unwirksam zu betrachten. Die Annahme der sogenannten
Zustellfiktion rechtfertige sich erst dann, wenn jemand an einem Verfahren beteiligt sei,
die Zustellung eines behördlichen Akts mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit erwartet
werden müsse und derjenige auf Basis des Grundsatzes von Treu und Glauben
verpflichtet sei, dafür zu sorgen, dass ihm behördliche Akten zugestellt werden
könnten. Die Zustellfiktion gelte im Übrigen auch während eines laufenden Verfahrens
nur, wenn die Verfahrensbeteiligten mit der Zustellung eines behördlichen Entscheids
oder einer Verfügung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit rechnen müssten. Unter
diesen Voraussetzungen werde vom Betroffenen verlangt, dass er seine Abwesenheit
der Behörde zumindest bekanntgebe oder aber einen Stellvertreter damit betraue, die
allenfalls nötigen Handlungen vorzunehmen. Diese Obliegenheit könne dem
Betroffenen jedoch zeitlich nicht unbeschränkt zugemutet werden. Bei der Anwendung
der Zustellfiktion sei daher die Verfahrensdauer zu berücksichtigen. Der Zeitraum,
während dem die Zustellfiktion unbeschränkt aufrechterhalten werden könne, ohne
dass verfahrensbezogene Handlungen erfolgten, dürfe in der Regel ein Jahr nicht
überschreiten. Das Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission habe die
Steuerpflicht des Beschwerdeführers beleuchtet. Einen Hinweis auf sich daraus
ergebende Folgen hinsichtlich des Vollzugs des BewG etc. sei dem Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission nicht zu entnehmen und als juristischer Laie habe der
Beschwerdeführer mit dieser Konsequenz auch nicht rechnen müssen. Die Verfügung
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vom 25. April 2017 sei demzufolge als nichtig zu betrachten; er habe keine Möglichkeit
gehabt, eine Stellungnahme abzugeben oder Akteneinsicht zu verlangen. Ihm sei das
rechtliche Gehör verweigert worden. Angesichts der schwerwiegenden Rechtsfolgen
und der klaren Verletzung des rechtlichen Gehörs sei von der Nichtigkeit der Verfügung
auszugehen.
7.2. Eine Verfügung ist nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und
offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist; zudem darf die Rechtssicherheit
dadurch nicht ernsthaft gefährdet werden (vgl. BGE 137 I 273). Schwerwiegende
Verfahrensfehler können einen Nichtigkeitsgrund bilden. Die Verweigerung des
rechtlichen Gehörs zieht indes nicht ohne Weiteres die Nichtigkeit der Verfügung nach
sich (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 1116).
Als nichtig erachtet wurde aber z.B. ein Vaterschaftsurteil, das erging, ohne dass der
Beklagte vom Prozess Kenntnis erhalten hätte und ohne dass die Voraussetzungen für
ein Säumnisurteil erfüllt gewesen wären (BGE 129 I 361). Wird ein Entscheid den
Parteien nicht eröffnet, entfaltet er keine Rechtswirkungen. Der Mangel kann aber
durch die nachträgliche Eröffnung geheilt werden (BGE 133 I 201, 129 I 361). Gleich zu
beurteilen ist der Fall, in dem eine Verfügung einer Person oder Organisation zugestellt
wird, die nicht befugt ist, die Verfügung in Empfang zu nehmen (BGE 110 V 145).
Der Wohnort des Beschwerdeführers zum Zeitpunkt der Zustellung der massgeblichen
Verfügungen beziehungsweise der Post, das heisst im Frühling 2017, war im Rahmen
des vorliegenden Verfahrens auch vor den Vorinstanzen nie Streitgegenstand und
bildete auch nicht Gegenstand des Entscheids der Verwaltungsrekurskommission. Es
ist vielmehr so, dass selbst im Rubrum des Entscheids der
Verwaltungsrekurskommission als Adresse des Beschwerdeführers diejenige in X._
aufgeführt war (act. 8/8a/24). Deshalb kann der verfügenden Behörde grundsätzlich
nicht vorgeworfen werden, wenn sie Verfügungen und andere Post in diesem Zeitpunkt
an jene Adresse zustellte, die vom Beschwerdeführer selbst als Wohnort bezeichnet
wurde (das heisst die Meldeadresse in X._). Von diesem Grundsatz abgewichen
werden muss immer dann, wenn ein Adressat behördlicher Post und Verfügungen
ausdrücklich eine andere Adresse als Zustelladresse bezeichnet, wie es beispielsweise
im vorliegenden Beschwerdeverfahren der Fall ist (siehe act. 1). Dazu kam es indes im
Verfahren vor dem Grundbuchinspektorat nicht. Dies bereits daher, weil der
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Beschwerdeführer eigenen Angaben zufolge keine Kenntnis vom Verfahren hatte und
demnach auch keine andere Zustelladresse bezeichnen konnte. Indes können die vom
Grundbuchinspektorat gewählte Zustelladresse und damit auch das Zustellverfahren
(eingeschriebene Post und nachfolgende A-Post) vom Beschwerdeführer nicht
erfolgreich bemängelt werden. Die Frage der Zustellfiktion stellt sich nämlich nur, wenn
ein Beschwerdeführer den Erhalt der Verfügungen beziehungsweise von Post generell
bestreitet. Dies daher, weil die Eröffnung einer Verfügung eine empfangsbedürftige,
nicht aber eine annahmebedürftige Rechtshandlung ist. Das bedeutet, dass sie ihre
Rechtswirkungen vom Zeitpunkt der ordnungsgemässen Zustellung an entfaltet (vgl.
BGer 9C_282/2014 vom 25. März 2015 E. 3.2). Ob die betroffene Person vom Inhalt der
Verfügung Kenntnis nimmt oder nicht, hat keinen Einfluss (BGE 119 V 89 mit weiteren
Hinweisen). Die Zustellung der Verfügung und weiteren Post per A-Post bestreitet der
Beschwerdeführer allerdings nicht (act. 1; act. 14; act. 8/1). Er bringt einzig vor, dass er
das Einschreiben infolge seiner Auslandsabwesenheit nicht habe innert Frist abholen
können. Damit bestreitet er den Zugang der A-Post nicht, weshalb die Verfügung als
eröffnet gelten muss und darf und zwar im üblichen Zeitrahmen, in dem A-Post
üblicherweise zugestellt wird. Ausführungen zur Zustellfiktion erübrigen sich aus
diesem Grund. Auch von einer rechtlich relevanten Verletzung des rechtlichen Gehörs
kann aus diesem Grund nicht ausgegangen werden.
8. Der Beschwerdeführer bringt sinngemäss noch vor, das Grundbuchinspektorat sei
unter Verletzung des Datenschutzes beziehungsweise im Rahmen einer unzulässigen
Amtshilfe an den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission gelangt (act. 14). Der
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission sei dem Beschwerdeführer bereits am
1. September 2016 eröffnet, die Grundbuchsperre erst acht Monate später errichtet
worden. Die lange Dauer bis zum Aktivwerden der Behörden lasse Zweifel an der
Rechtmässigkeit des Vorgehens der involvierten Behörden aufkommen. Indes kann der
Beschwerdeführer aus diesen Vorbringen nichts zugunsten seiner Anliegen ableiten.
Mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz zu dieser Thematik setzt sich der
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers nicht auseinander; insbesondere spezifiziert er
nicht, welche Mängel in den Erwägungen der Vorinstanz zu erkennen sein sollten. Es
kann deshalb – anstelle von Wiederholungen – auf die zutreffenden Ausführungen der
Vorinstanz (E. 11 des angefochtenen Entscheides) verwiesen werden.
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9. Die Beschwerde ist aus den obgenannten Überlegungen abzuweisen. Ob der
Beschwerdeführer – wie er mit dem Hinweis, er sei "heute aufgrund der langen
Aufenthalts-, Arbeits- und Wohndauer in X._ sogar noch stärker an die Schweiz
gebunden" geltend macht – mittlerweile Wohnsitz in der Schweiz hat, ist nicht
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, in welchem lediglich zu prüfen
war, ob der Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Eintragung des Kaufvertrags vom
12. April 2007 ins Grundbuch die Voraussetzungen für die Annahme einer Verlegung
seines Wohnsitzes in die Schweiz erfüllte. Insbesondere ist nicht zu klären, ob und in
welcher Weise sich gegebenenfalls veränderte Verhältnisse auf die Umsetzung der
Feststellung der Nichtigkeit der Handänderung vom 5. September 2007 auswirken.
10. (...).