# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6b8ba799-a929-58d3-86fe-cd5856695639
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2014
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 25 ottobre 2007, AP 1 (conduttore) ha preso in locazione da AO 1 (locatore) lo stabile denominato Albergo _. La locazione, prevista per una durata determinata di 5 anni e rinnovabile per ulteriori 5 anni, con un preavviso di disdetta di 6 mesi alle scadenze di 5 anni e la prima volta per il 31 dicembre 2012 (doc. B), è iniziata il 1° gennaio 2008 per un canone di locazione di fr. 42'000.- annui, da pagare in rate trimestrali anticipate di fr. 10'500.-. Al locatore veniva inoltre attribuita la facoltà di rivedere il canone di locazione dopo i primi 5 anni e di aumentarlo al massimo del 20%, con preavviso di 8 mesi (doc. B). Il recapito del conduttore figurante nel contratto di locazione era in _. L’8 agosto 2009 le parti contrattuali hanno sottoscritto un’aggiunta al contratto di locazione, con la quale il locatore ha autorizzato la sublocazione alla società A_ (doc. C), costituita l’8 maggio 2009 dal conduttore. AP 1 è divenuto amministratore unico della società il 21 settembre 2009 e a quel momento, secondo l’estratto del Registro di Commercio, risultava domiciliato a B_ (doc. D). L’11 febbraio 2011 AP 1 e AO 1 hanno sottoscritto un’ulteriore aggiunta al contratto. Il 14 novembre 2011 il conduttore e la società subconduttrice hanno presentato istanza all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _ per contestare una disdetta del 14 ottobre 2011 con effetto al 30 aprile 2012 (inc. n. 137/11, doc. 2). La procedura è stata stralciata dai ruoli in seguito al ritiro della disdetta da parte del locatore all’udienza dell’8 novembre 2012.
B.
L’8 aprile 2013 il locatore ha spedito per lettera raccomandata due diffide di pagamento con comminatoria di disdetta giusta l’art. 257d CO, una al conduttore, l’altra alla subconduttrice (doc. G e H), indicando come recapito, rispettivamente, “AP 1, Albergo _” e “A_”. Dalle ricevute postali risulta che gli scritti erano destinati a “AP 1, _” ed a “A_”. Il locatore ha in seguito notificato il 15 maggio 2013, mediante l’apposito modulo ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per la scadenza del 30 giugno 2013 sia al conduttore sia alla subconduttrice (doc. F).
C.
Con petizione 28 giugno 2013 AP 1 e A_ hanno chiesto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna di dichiarare nulla la disdetta straordinaria 15 maggio 2013 e, in via subordinata, di concedere loro la protrazione del contratto di locazione fino al termine previsto dal contratto, ossia il 31 dicembre 2017. Con osservazioni (correttamente: risposta) 29 luglio 2013, il convenuto si è opposto alla petizione chiedendone l’integrale respingimento. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle conclusioni scritte 27 settembre rispettivamente 30 settembre 2013 le parti hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.
D.
Statuendo il 4 novembre 2013, il Pretore ha dichiarato priva d’oggetto la petizione presentata da A_ e ha respinto quella presentata da AP 1, ponendo a carico di quest’ultimo la tassa di giustizia di fr. 2’000.- e le spese, con l’obbligo di versare al convenuto fr. 15'000.- per ripetibili.
E
. Contro la citata decisione l’attore è insorto con appello 4 dicembre 2013, chiedendone la riforma nel senso di accogliere la petizione e dichiarare nulla la disdetta contestata, di porre la tassa di giustizia di fr. 2'000.- e le spese di fr. 160.- a carico del convenuto, il quale sarebbe inoltre tenuto a rifondere all’attore fr. 15’000.- per ripetibili, il tutto con protesta di tassa, spese e ripetibili di appello. Nella risposta 14 gennaio 2014 il convenuto propone invece di respingere l’appello, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato

## Considerations

in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Avviata con petizione 28 giugno 2013, la presente procedura è quindi interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione della disdetta del contratto di locazione di locali commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).
2.
Secondo gli art. 311 seg. CPC il termine per appellare e per rispondere è di trenta giorni. L’appello 4 dicembre 2013 e la risposta 14 gennaio 2014 (per effetto delle ferie giudiziarie dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso, art. 145 cpv. 1 lett. c CPC) sono tempestivi. La Camera può dunque entrare nel merito dell’appello.
3.
Nella fattispecie, il Pretore ha accertato che il locatore aveva spedito l’8 aprile 2013 due diffide di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, una al conduttore e una alla subconduttrice (doc. G, H). La lettera destinata al conduttore, secondo gli accertamenti del Pretore, è stata recapitata allo sportello postale di _ (doc. L) il 9 aprile 2013 ed è stata consegnata quel giorno a una dipendente della subconduttrice, che aveva ritirato sia la raccomandata destinata alla sua datrice di lavoro, sia quella destinata al conduttore personalmente. Il primo giudice ha rilevato che la comminatoria di pagamento era stata inviata al conduttore all’indirizzo “AP 1, _” e non al recapito indicato sul contratto di locazione e figurante nell’estratto del Registro di Commercio della subconduttrice (doc. D). Ha anche accertato che in una precedente procedura di locazione il conduttore aveva indicato come proprio recapito “c/o Albergo _” sia nell’istanza 14 novembre 2011, sia all’udienza dell’8 novembre 2012 (doc. 2). Costatato che la raccomandata era stata ritirata da un’ausiliaria, autorizzata almeno per atti concludenti, il Pretore ha ritenuto che la diffida di pagamento era entrata nella sfera d’influenza del conduttore e che pertanto la disdetta straordinaria era da considerare valida. Infine, ha respinto la domanda di protrazione del contratto di locazione, esclusa in caso di disdetta straordinaria per mora.
4
. L’appellante rimprovera al Pretore un’errata applicazione del diritto per aver ammesso che la diffida di pagamento era stata validamente notificata al conduttore, quando era accertato che la raccomandata era stata ritirata da una persona che non aveva alcun potere di rappresentanza a tal fine e che l’ufficio postale aveva erroneamente posto l’avviso di ritiro nella casella postale della subconduttrice e aveva consegnato il plico a una persona non autorizzata. Da qui, prosegue l’appellante, l’inefficacia della disdetta straordinaria per mora successiva alla diffida di pagamento. L’appellante rileva ancora che il locatore è trasceso nell’abuso di diritto, avendo inviato la disdetta straordinaria al corretto indirizzo, mentre in precedenza aveva inviato la comminatoria di pagamento a un indirizzo errato, quando era notorio a tutti coloro che abitavano a _, come il locatore, che egli abitava a _ dal 1° dicembre 2012.
5.
In questa sede si tratta di determinare se la diffida di pagamento dell’art. 257d CO è stata validamente notificata al conduttore. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per iscritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; nel caso di locali d’abitazione o commerciali, il termine è di 30 giorni almeno. II Tribunale federale ritiene che per stabilire l’inizio del termine di 30 giorni di cui all’art. 257d cpv. 1 CO, in base al principio della ricezione limitata (cosiddetta “
eingeschränkte Empfangstheorie
”), quale giorno di ricezione si intende quello in cui il destinatario riceve effettivamente la comminatoria. Nel caso di un invio per plico raccomandato sarà pertanto determinante il momento in cui il destinatario si vede consegnare la missiva, oppure il giorno in cui egli la ritira all’Ufficio postale, mentre nel caso in cui la stessa non viene ritirata si presume che è stata notificata l’ultimo dei 7 giorni di giacenza (DTF 119 II 147 consid. 2 con rif.). Un tentativo di notificazione è tuttavia valido solo se il destinatario doveva aspettarsi con una certa probabilità di ricevere una comunicazione dalla controparte contrattuale (DTF 119 V 89 consid. 4b pag. 94).
Il locatore può far affidamento sul recapito che il conduttore ha inserito nel contratto di locazione e, se nel frattempo quest’ultimo cambia indirizzo, gli incombe l’onere di darne notizia al locatore (sentenza Camera civile dei reclami del TA, del 12 luglio 2011, inc. n. 16.2011.35, consid. 4). È inoltre usuale che la corrispondenza relativa al contratto di locazione sia inviata al conduttore all’indirizzo dell’ente locato (
Bohnet/Montini
, Droit du bail éà loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 32 ad art. 266a CO).
6.
Nella fattispecie risulta dagli atti che il conduttore ha cambiato più volte il proprio domicilio. Da quanto traspare dal Registro di Commercio il conduttore si è trasferito in _, a _, perlomeno dal 19 settembre 2011 (doc. D), dove lo ha mantenuto fino al mese di dicembre 2012, quando è ritornato in Svizzera e si è trasferito a _, comune di _ (deposizione teste R_, verbale di udienza 6 settembre 2013, pagine 6 e 8). Il 30 ottobre 2013 si è nuovamente trasferito in Italia. Dal fascicolo processuale risulta che il 14 novembre 2011 il conduttore e la subconduttrice hanno presentato istanza all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio per contestare una disdetta del 14 ottobre 2011 (inc. n. 137/11, doc. 2). Nella citazione all’udienza e nel verbale d’udienza dell’8 novembre 2012 l’Ufficio di conciliazione ha indicato quale indirizzo del conduttore: “AP 1
, c/o Albergo _”
(inc. 137/2011, doc. 2).
6.1
La diffida di pagamento litigiosa (doc. G) è stata inviata l’8 aprile 2013 all’indirizzo di AP 1 c/o Albergo _. Il plico raccomandato destinato al conduttore personalmente è stato recapitato allo sportello il 9 aprile 2013, mediante consegna a L_, dipendente dell’Albergo, previo deposito dell’avviso in casella (formulario postale “
accertamento del recapito IPLAR,
doc. L). Sentita come testimone, l’interessata ha confermato di aver ritirato il plico destinato alla subconduttrice e quello destinato al conduttore personalmente (deposizione teste L_, verbale udienza 6 settembre 2013, pag. 2), pur avendo ricevuto procura per ritirare le raccomandate solo dalla subconduttrice. L’appellante rimprovera al Pretore di aver considerato la dipendente dell’albergo alla stregua di una sua rappresentante in assenza di una procura scritta, requisito indispensabile richiesto dalla Posta per il ritiro delle raccomandate e sostiene di non poter essere responsabile degli errori commessi dalla Posta e dalla dipendente dell’albergo, che non gli ha mai consegnato il plico ritirato per errore. La censura è infondata. Dalla deposizione della dipendente dell’albergo, infatti, è emerso che la Posta di Contone le aveva consegnato più volte raccomandate indirizzate personalmente al conduttore, che essa non apriva e che lasciava in ufficio o presso la ricezione dell’albergo a sua disposizione (verbale 6 settembre 2013, pag. 2 in fondo). Interrogato dal Pretore, il conduttore ha riferito di aver avuto il recapito presso l’Albergo _ quando abitava in Italia e di non aver detto alla Posta di _ che il recapito non valeva più dopo il ritorno in Svizzera, negando di aver dato un ordine di rispedizione a tale ufficio postale (deposizione 6 settembre 2013 pag. 7). La moglie del conduttore, amministratrice unica della subconduttrice dal 31 ottobre 2012 (doc. 1), ha riferito di non aver mai visto le diffide di pagamento dell’8 aprile 2013 (doc. G e doc. H), ritirate dalla ricezionista dell’albergo ma da questa non consegnate e di pensare che il locatore sapeva del nuovo indirizzo del marito “poiché sanno tutto di tutti a _” (deposizione 6 settembre 2013 pag. 5). Essa ha spiegato le modalità in cui la ricezionista dell’albergo smistava la corrispondenza, mettendo da parte senza aprirle le buste della corrispondenza personale, che consegnava chiuse (deposizione R_, 6 settembre 2013 pag. 6). La Posta, interpellata dal Pretore, ha confermato che l’indirizzo di AP 1 era a _ e che non esisteva un ordine di rispedizione a _ (richiamo II). L’indirizzo indicato nella diffida di pagamento, “AP 1, c/o Albergo _”, era quello dell’ente commerciale locato ed era noto al locatore dalla precedente procedura conciliativa in materia di locazione, risalente al novembre 2012. Il conduttore, amministratore unico della subconduttrice fino al 31 ottobre 2012, non poteva ignorare che raccomandate destinate a lui personalmente erano state consegnate alla ricezionista dell’albergo, che le lasciava alla sua attenzione o in ufficio o alla ricezione. Ciò nonostante egli non ha mai informato l’ufficio postale di _ di non accettare tale modalità di consegna né ha dato altre istruzioni, segnatamente dopo il suo rientro in Svizzera nel dicembre 2012. La Posta poteva dunque consegnare il 9 aprile 2013 il plico raccomandato a una persona che poteva ritenere ausiliaria del destinatario, conformemente a quanto previsto dalle sue Condizioni generali (“Servizi postali”, cifra 2.3.5, sia per clienti privati sia per clienti commerciali), nelle quali è riservato il diritto di consegnare anche a persone della stessa sede commerciale del destinatario e finanche ai vicini.
6.2
È indiscusso nella fattispecie che la ricezionista dell’albergo ha preso in consegna il plico raccomandato il 9 aprile 2013 e si può quindi ritenere l’avvenuta e valida notifica a quella data della diffida di pagamento al destinatario, che ne ha preso conoscenza (
Bohnet/Montini
, op. cit., n. 7 e 8 ad art. 266a CO) e ha assunto il rischio insito nella mancata comunicazione da parte dell’ausiliaria che ha ritirato l’invio. Il conduttore doveva attendersi di ricevere comunicazioni relative al rapporto di locazione, già solo per il fatto di essere in ritardo nel pagamento della pigione, avendo pagato il canone di locazione aprile-giugno 2013 il 23 maggio 2013 (petizione pag. 5), mentre contrattualmente avrebbe dovuto corrisponderlo anticipatamente entro il 1° aprile 2013 (doc. B, clausola n. 5). La conclusione del Pretore regge dunque alla critica.
7.
Solo in questa sede il conduttore si prevale dell’abuso di diritto in cui sarebbe trasceso il locatore, per avere inviato la diffida di pagamento all’indirizzo dell’albergo invece che a quello privato, dove ha inviato la disdetta straordinaria il 15 maggio 2013 (doc. F). A detta del conduttore, infatti, il suo indirizzo era notorio per gli abitanti di _, e quindi anche per il locatore. A prescindere dalla dubbia ricevibilità della critica (art. 317 CPC), la stessa è da considerare infondata. Come si è detto in precedenza, l’indirizzo del conduttore presso l’ente commerciale locato corrispondeva a quello da lui indicato in occasione della precedente procedura conciliativa del novembre 2012 (inc. I richiamato, inc. 137/2011). Non risulta dagli atti che il conduttore abbia informato il locatore della modifica di indirizzo dopo il suo rientro in Svizzera nel dicembre 2012. Né è da considerare notorio il fatto che “sanno tutto di tutti a _” come riferito dalla moglie dell’appellante (deposizione 6 settembre 2013 pag. 5), esprimendo una sua personale opinione. A questa Camera tale circostanza non è, infatti, notoria, né vi è stata istruttoria su questo punto, interrogando altri abitanti del Comune. La disdetta straordinaria per mora del 15 maggio 2013 è dunque valida, poggiando su una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta validamente notificata al conduttore nel rispetto dell’art. 257d CO.
8.
Ne deriva che l’appello, infondato, va respinto e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e in questa sede sono determinate su di un valore litigioso in appello di fr. 226'800.- (54 mesi x fr. 4'200.- al mese) come emerge dal calcolo indicato dal Pretore. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7, 8 e 13 LTG (procedura semplificata, causa di locazione con valore superiore a fr. 30'000.-) e l’indennità ripetibile è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar), tenendo in considerazione anche la stringatezza della risposta all’appello.