# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f3c8eb8d-789e-4d23-9cc8-38bf5dc634c5
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1993
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

constate en fait :
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A. Jean et Geneviève Bourgeois sont copropriétaires, chacun pour moitié, de la parcelle no 35 de la commune de Giez, au lieu dit "Le Grand Pré", qui comporte le château de Giez. Ses deux tours des 15e et 16e siècle ont été classées monuments historiques le 9 mai 1905 et l'extérieur du château a été mis à l'inventaire des monuments historiques le 6 novembre 1974. En décembre 1992, le Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports, conformément aux art. 24 et 25 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS), a soumis à l'enquête publique l'arrêté de classement concernant la sauvegarde et la conservation du château de Giez et de son site.
Selon l'extrait du Registre foncier, le château, sis sur une parcelle d'une surface totale de 58'150 m2, représente une surface au sol de 535 m2 (ECA no 36); il jouxte un rural de 466 m2 (ECA no 33). Quant au terrain, 17'373 m2 sont cadastrés en places-jardin (3'436 m2 + 13'937 m2) et 39'776 m2 en pré-champs.
Selon la police ECA établie le 29 octobre 1975, l'habitation représente un volume de 5'457 m3. Sa valeur d'assurance de base est de Fr. 157'000.--. Quant au rural, la police ECA, qui date du 9 février 1973, révèle un volume de 3'473 m3 et une valeur d'assurance de base de Fr. 27'000.--.
La propriété des recourants comporte trois appartements, un pour chacun d'eux, le troisième occupé par le concierge, soit vingt et une pièces au total.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson (la commission de district), par décision du 14 février 1992, a porté l'ancienne estimation fiscale de cette parcelle, datant de 1975, de Fr. 300'000.-- à Fr. 1'560'000.--. Cette décision a été envoyée sous pli simple à Jean Bourgeois à son adresse de Giez, ainsi qu'à Geneviève Bourgeois, à Zumikon, au nom de Geneviève de Muller, soit le patronyme de son ex-mari. Elle comportait l'indication des voie et délai de recours, précisant à cet égard que le délai de recours était de quinze jours dès sa communication.
C. Jean Bourgeois a interjeté recours contre cette décision en date du 16 mai 1992. Il explique notamment avoir été empêché de recourir plus tôt pour des raisons de santé ayant entraîné une hospitalisation prolongée.
D. Par décision du 21 mai 1992, la commission de district a maintenu l'estimation fiscale litigieuse à Fr. 1'560'000.--. Cette décision a été adressée à Jean Bourgeois sous pli recommandé à Sotogrande en Espagne. Elle comportait l'indication des voies et délais de recours, cette fois-ci conformément à l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (ci-après : LJPA). Il convient d'en extraire ce qui suit :
"Notre calcul s'est basé sur les éléments suivants :
Surface de terrain en zone à bâtir : env. 12'000 m2
Surface de terrain en zone agricole : env. 46'150 m2
Bâtiments, loyer possible global : 4'000.--/mois
Surface de terrain à bâtir pouvant être détachée de dite parcelle sans porter préjudice au bâtiments (selon plan de zone et règlement y relatif) env. 7'000 m2
Prix moyen du terrain à bâtir à Giez : > à 250.--/m2
ESTIMATION FISCALE :
Bâtiment : 4'000.-- * 12, capitalisés à 7,5 % soit
640'000.--
Terrain à bâtir disponible : 7'000 m2
Estimation d'un terrain à bâtir : valeur de rendement : 0.--,
valeur d'estimation = valeur vénale + valeur de rendement / 2, soit valeur vénale / 2 ==>
7'000 * 250.--/m2 / 2 =
875'000.--
Terrain en zone agricole : taxé à sa valeur de rendement :
46'150 m2 à 1.--/m2 =
46'150.--
TOTAL SOIT NOUVELLE ESTIMATION
1'560'000.--
."
E. Par courrier du 29 juillet 1992, Geneviève Bourgeois s'est adressée à la commission de district pour lui exposer en substance qu'elle venait seulement d'être informée de la nouvelle estimation de sa parcelle et qu'elle se joignait aux arguments et motifs de son frère Jean Bourgeois.
En date du 8 août 1992, Jean Bourgeois a à nouveau contesté la décision litigieuse en faisant valoir que, dans la mesure où sa soeur n'avait reçu jusqu'ici aucune communication sur la procédure d'estimation de la parcelle litigieuse, cette procédure devait être considérée comme nulle.
L'autorité intimée, par courrier du 19 août 1992, lui a répondu que son recours, comme celui de sa soeur, déposé hors délai, devait être écarté.
F. Par acte daté du 28 août 1992, Jean et Geneviève Bourgeois, agissant par l'intermédiaire de l'avocat Robert Liron, ont interjeté recours contre la décision précitée, concluant, avec dépens, principalement, au maintien de l'estimation fiscale de Fr. 300'000.-- et, subsidiairement, au renvoi du dossier à la commission de district pour nouvelle taxation dans le sens des considérants. Ils ont complété leur pourvoi par un mémoire daté du 9 septembre 1992.
G. En date du 25 septembre 1992, la commission de district a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours pour tardiveté.
L'avocat des recourants a déposé des observations le 20 octobre 1992 et ces derniers se sont acquittés dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'500.--.
H. Le Tribunal administratif a tenu audience le 16 novembre 1992 en présence de Mme G. Bourgeois, accompagnée de M. Bürle, et de Me R. Liron. La commission de district était représentée par MM. L. Junod, président, C. Zellweger, secrétaire, et J.-P. Testuz, syndic de Giez.
Geneviève Bourgeois, hospitalisée en février 1992, a affirmé n'avoir jamais eu connaissance de la décision du 14 février 1992.
Le tribunal a procédé à une inspection locale.
I. Suite à cette audience, le juge instructeur a invité la commission de district à produire une photocopie du plan de classement des arbres ainsi qu'une nouvelle copie du plan cadastral, en y faisant figurer la limite entre la zone à bâtir et la zone agricole, tout en délimitant sur la première les périmètres taxés comme terrains à bâtir, par opposition à ceux devant être détaxés, soit parce qu'ils feraient partie du parc attenant au château, soit en raison de la présence d'une arborisation protégée. La commission a ainsi été invitée à prendre, le cas échéant, une nouvelle taxation sur la base de ces documents.
J. Par décision du 19 novembre 1992, l'autorité intimée a ramené l'estimation fiscale à Fr. 1'000'000.--, en précisant qu'elle prenait effet au 31 décembre 1992. A l'appui de cette décision, la commission de district expliquait que la partie de la parcelle no 35 précédemment admise en zone village se trouvait en réalité en aire de verdure. Elle a par conséquent revu ses calculs et s'est prononcé comme suit :
"Revenu locatif global estimé pour le bâtiment, y compris usage de parc, soit 12'000 m2 :
Fr. 6'000.-/année capitalisés à 7 1/2 % l'an = Fr. 960'000.-
Surface agricole : 46'150 m2 à Fr. 1.-/m2 = Fr. 46'000.-
Total Fr. 1'006'150.-
Arrondis à fr. 1'000'000.-, nouvelle estimation".
K. Par courrier du 30 novembre 1992, les recourant ont maintenu leur pourvoi et leurs conclusions précédentes, qu'ils ont encore complété par des observations datées des 16 et 28 décembre 1992, auxquelles ils ont joint la liste des frais relatifs à l'entretien de leur propriété pour l'année 1989/1990.
Les moyens invoqués à l'appui de leur recours seront repris plus loin dans la mesure utile.
La commission s'est déterminée les 8 et 21 décembre 1992 en expliquant notamment que le type de bâtiment à taxer était très difficile à estimer selon les critères prévus par les directives du Conseil d'Etat, mais qu'on ne saurait admettre, par comparaison avec d'autres immeubles récemment taxés en révision ordinaire (villa) ou en révision générale, une valeur vénale de moins de Fr. 1'200'000.-- à Fr. 1'300'000.--. La commission de district précisait avoir calculé l'estimation de la valeur locative en appliquant les normes cantonales, soit :
"Valeur vénale = revenu locatif capitalisé à 6 1/2 %=>
Fr. 1'200'000.- x 0.065 = Fr. 78'000.-/année, ce qui correspond à
un loyer global de Fr. 6'500.- /mois,
dès lors, ce loyer, capitalisé à 8 1/2 % (norme des instructions du Conseil d'Etat) nous donne une valeur de rendement de :
Fr. 6'500.- x 12 / 0.085 = Fr. 917'600.-
L'estimation est donc calculée comme suit :
Valeur de rendement Fr. 917'600.-
Valeur vénale Fr 1'200'000.-
Moyenne Fr. 1'058'500.-.
Compte tenu du caractère particulier de ce bâtiment, nous avons légèrement réduit ce prix, et avons admis un rendement global de Fr. 6'000.-/mois, capitalisé à 7 1/2 % (moyenne entre les 6 1/2 % appliqués pour le calcul de la valeur vénale et les 8 1/2 % appliqués pour le calcul de la valeur de rendement).
Dès lors, nous maintenons notre position, soit :
12 x Fr. 6'000.- / 7 1/2 %= Fr. 960'000.- + env. Fr. 40'000.- pour la partie agricole =
Fr. 1'000'000.-.
"
considérant en droit :
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1. La première question qu'il y a lieu de résoudre est celle de la recevabilité des recours. Selon l'autorité intimée en effet, tous deux seraient tardifs.
S'agissant de Jean Bourgeois, la commission de district lui a notifié sous pli simple la décision du 14 février 1992. Le recourant explique n'avoir pas pu recourir dans le délai imparti en raison de problèmes de santé ayant nécessité son rapatriement d'Espagne et une hospitalisation d'urgence; il n'a finalement recouru qu'en date du 16 mai 1992. L'autorité intimée a néanmoins implicitement accepté de restituer le délai de recours puisqu'elle est entrée en matière en confirmant, le 21 mai 1992, sa décision du 14 février 1992. Le 8 août 1992, soit plus de deux mois plus tard, Jean Bourgeois a à nouveau contesté la nouvelle estimation fiscale. Or, en vertu de l'art. 31 LJPA, il disposait d'un délai de dix jours pour former recours. Force est dès lors de constater que son pourvoi est tardif.
Il faut toutefois relever que, par correspondance du 29 juillet 1992, Geneviève Bourgeois a également contesté la nouvelle estimation fiscale; dans la mesure où elle déclare se joindre aux motifs et arguments de son frère, elle a clairement manifesté sa volonté de recourir. Dénier cette interprétation à cette correspondance reviendrait à faire preuve de formalisme excessif (dans le même sens, cf. arrêt du Tribunal administratif EF 91/015, du 9.9.1992). Il est vrai que le pourvoi a été déposé largement hors délai. Mais Geneviève Bourgeois affirme n'avoir jamais reçu la décision du 14 février 1992, communiquée sous pli simple; l'autorité intimée, qui doit supporter le fardeau de la preuve de la notification (cf. sur ce point Poudret/Sandoz, commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, no 11 ad art. 32 OJ), n'a pas démontré à satisfaction que la décision litigieuse est parvenue en mains de la recourante. On doit dès lors admettre que cette dernière a agi à temps, dans la mesure où elle a contesté cette décision dès qu'elle en a eu (indirectement) connaissance (sur les questions de notification, cf. au surplus A. Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel, 1984, p. 875 ss).
Il convient encore d'examiner si la recevabilité du recours de l'un des copropriétaires seulement permet au tribunal d'entrer en matière sur le fond et de remettre en cause la nouvelle estimation fiscale.
Cette question appelle une réponse positive, dès lors que l'estimation fiscale doit être fixée pour chaque parcelle (ou chaque feuillet du registre foncier), dans son ensemble, sans égard au régime de copropriété ou de propriété commune auquel elle serait, le cas échéant, soumise. Il suffit dès lors de constater, malgré les apparences, que l'estimation fiscale arrêtée le 12 février 1992 n'était pas entrée en force avant le recours formé le 29 juillet 1992 par Geneviève Bourgeois, puisqu'elle n'avait pas été régulièrement notifiée à cette dernière auparavant. On peut relever au surplus que l'existence d'un régime de copropriété pourrait soulever des difficultés s'agissant de recours en matière d'estimation fiscale dans l'hypothèse où les copropriétaires déposeraient des conclusions contradictoires ou divergentes; mais tel n'est à l'évidence pas le cas en l'espèce.
Le recours de Geneviève Bourgeois étant recevable, il convient d'entrer en matière sur le fond.
2. Dans le cadre de la revison générale des estimations fiscales, la commission de district a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 35 de Fr. 300'000.-- à Fr. 1'000'000.--.
Les recourants estiment cette nouvelle valeur trop élevée et concluent au maintien de l'estimation fiscale à Fr. 300'000.--.
Le château de Giez est divisé en trois appartements. Dans cette mesure et d'un point de vue purement formel, il tombe sous le coup de la définition des immeubles locatifs arrêtée par les instructions du Département des finances pour la revision générale pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991 (ci-après : les Instructions I), raison pour laquelle il a été taxé en première étape. Ce critère apparaît certes comme schématique, mais un tel schématisme est tout à fait admissible en matière fiscale. Il en résulte, quoi qu'en disent les recourants, que l'entrée en vigueur de l'estimation litigieuse interviendra avec effet au 31 décembre 1992 (v. Instructions I, p. 1). C'est précisément l'un des objectifs de la révision générale, conforme au principe de l'égalité de traitement, que d'arrêter de nouvelles taxations à une date déterminée et uniforme, fixée selon la catégorie d'immeubles dont il s'agit.
Toutefois, au vu du caractère de la propriété des recourants, il conviendra, sur le plan matériel, de s'inspirer des principes applicables aux propriétés d'agrément, visée par l'art 24 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI). Selon les Instructions adressées par le département aux Commissions de district pour la deuxième étape (ci-après : Instructions II), en effet,
"on entend par propriété d'agrément ou de luxe, les propriétés ayant un parc de plaisance (jardin avec parc ou arbres d'agrément) ou celles qui sont en partie affectées à l'usage des maisons de maîtres tout en ayant un rendement agricole, diminué du fait de plantations d'arbres d'agrément ou d'utilisation d'une partie de la propriété par les habitants de la maison de maître"
. En outre, le contenu de l'art. 24 REFI est le suivant :
"La valeur de rendement des propriétés d'agrément ou de luxe comprendra non seulement la valeur de rendement agricole, mais aussi le loyer de la maison de maître et celui du parc attenant.
Les taux de capitalisation seront ceux des terrains agricoles d'une part et des villas d'autre part.
Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte de la possibilité d'utiliser l'immeuble d'une manière plus profitable (Règl. art. 8 al. 3)."
Au vu de ces explications, il faut donc admettre que la commission intimée a taxé à juste titre la parcelle litigieuse en première étape, vu l'existence de trois logements, mais qu'il faut au surplus s'inspirer des principes d'estimation découlant des directives pour la deuxième étape pour estimer le château de Giez.
3. Conformément à l'art. 24 al. 1 et 2 REFI, il convient de distinguer la partie affectée à un usage résidentiel (bâtiment de maître, dépendance, parc, etc) de celle ayant un rendement agricole. C'est d'ailleurs également ce que préconisent les Instructions II.
Pour sa part, dans sa décision du 19 novembre 1992, la commission de district a estimé à 12'000 m2 la surface à prendre en compte comme parc d'agrément et à 46'150 m2 la partie agricole de la propriété. Le tribunal ne voit pas de motif de s'écarter de cette appréciation qui n'est, au demeurant, pas contestée.
a) La surface agricole a été estimée à Fr. 1.-- par m2. Ce montant correspond, comme l'exige la loi, à la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement (art. 2); au surplus, on considère généralement que la valeur vénale, en matière agricole, équivaut à 150 % de la valeur de rendement (TA, du 11 février 1992 EF 90/03; v. aussi BGC aut. 1987, intervention du député Michel Haldy, p. 1290), ou encore que la valeur d'estimation doit être arrêtée à 125 % de la valeur de rendement. Si l'on suit ce mode de calcul en l'espèce, la décision litigieuse revient à retenir une valeur de rendement de 80 centimes par m2, ce qui n'est pas critiquable.
b) L'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur depuis le 25 janvier 1991, applicable en l'espèce, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22, qui renvoie à l'art. 21, ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. L'art. 22 précise également que le taux appliqué sera inférieur à celui des immeubles locatifs (al. 2) et que si la villa est habitée par le propriétaire, la commission de district estimera le loyer (al. 3).
L'autorité intimée a estimé à Fr. 6'000.-- le loyer mensuel global du château et de son rural, comprenant également la jouissance du parc de 12'000 m2.
Ce montant paraît toutefois élevé. Il suppose sans doute de louer les trois logements à différents locataires à des loyers mensuels de Fr. 2'500.-- pour chacun des appartements des recourants et de Fr. 1'000.-- pour celui du concierge. Une telle location paraît toutefois difficile, notamment parce que ces logements ne jouissent pas d'une bonne isolation phonique. Il est vrai, au demeurant, que ce bâtiment, qui comporte vingt et une pièces sans compter le rural pouvant servir de garage ou de remise, ne bénéficie pas de tout le confort qu'offrirait un appartement moderne; cet inconvénient est toutefois compensé par son cadre prestigieux et plein de charme, comportant la jouissance d'un parc magnifique. C'est pourquoi, l'autorité de céans juge que le bâtiment peut être loué entièrement à un seul locataire au prix de Fr. 5'000.--.
S'agissant du taux de capitalisation, l'autorité intimée l'a fixé à 8,5 %. Les Instructions II recommandent un taux compris entre 7 et 8 % pour un maison familiale. Il est toutefois parfaitement correct de retenir pour ce type de bâtiment un taux plus élevé que pour une villa standard, qui prenne en compte son caractère ancien ainsi que les importants frais d'entretien assumés en l'espèce par les recourants.
En définitive, la valeur de rendement du bâtiment et du parc de 12'000 m2 doit être fixée à Fr. 705'000.-- (60'000 : 8,5 %, en chiffres arrondis).
c) Il faut encore fixer la valeur vénale de l'immeuble litigieux. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI, 8 al. 1 et 22 al. 5 REFI).
A cet égard, la méthode choisie par la commission de district, qui consiste à capitaliser le loyer retenu à un taux de 6,5 %, n'est pas à l'abri de la critique. Au demeurant, les Instructions II ne la préconisent nullement pour l'estimation de la valeur vénale des villas et, partant, des propriétés d'agrément. Elles recommandent plutôt, pour le calcul de la valeur à neuf, de prendre en compte le volume du bâtiment et de le multiplier par le prix unitaire au m3, tout en précisant ce qui suit :
"Le prix unitaire par m3 déterminant pour le bâtiment en question, respectivement pour des parts particulières de bâtiments, est influencé par le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction.
A titre indicatif, un prix de fr. 400.- à fr. 700.-/ m3 correspond à une fourchette moyenne généralement admise."
On obtient ensuite la valeur vénale d'un tel bâtiment en procédant à une pondération de sa valeur à neuf, tenant compte de son degré de vétusté.
En l'espèce, compte tenu de la nature de l'objet à estimer, qui comprend un volume considérable, il n'est pas possible d'appliquer tels quels les chiffres recommandés par ces Instructions. On peut néanmoins s'inspirer de la méthode qui consiste à attribuer un prix unitaire au m3. Dans la fixation de ce prix, il ne faut pas accorder un poids excessif à la valeur historique de ce monument. Certes, il s'agit d'un magnifique bâtiment, présentant assurément une grande valeur historique et architecturale (ce qui joue un rôle pour la détermination de sa valeur marchande : Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3e éd. 1988, p. 127 notamment), mais il ne faut pas négliger les inconvénients liés à l'habitation de ce type de logement qui ne sont aménageables selon les normes usuelles du confort moderne qu'au prix de travaux coûteux et subordonnés à des autorisations réglementées par une longue procédure (sur ce point, cf. arrêt du Tribunal administratif EF 92/10, du 26.11.1992). Il est vrai qu'il est difficile d'évaluer un tel monument, les objets de comparaison étant rares. Néanmoins, le tribunal considère qu'un prix au m3 compris entre Fr. 100.-- et Fr. 150.-- n'est pas excessif. Multiplié par le volume de 8'930 m3 résultant de la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale comprise entre Fr. 893'000.-- et Fr. 1'339'500.--. Pour sa part, l'autorité intimée, dans ses déterminations du 8 décembre 1992, l'a estimée à Fr. 1'200'000.--. L'autorité de céans juge en définitive que la valeur marchande du Château de Giez a été arrêtée à un montant qui est correct et qui doit être confirmé.
d) L'estimation fiscale du château de Giez doit donc être fixée à Fr. 952'500.-- [(1'200'000 + 705'000) : 2]. A cela s'ajoute la valeur d'estimation de la partie agricole de la propriété, soit Fr. 46'150.--. Le tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale globale de Fr. 998'150.--, tandis que l'autorité intimée l'avait fixée à Fr. 1'000'000.--. Vu la faible disparité des chiffres en cause, l'estimation fiscale doit être maintenue à Fr. 1'000'000.--.
4. C'est suite au recours des intéressés que l'autorité intimée a réduit sa première estimation de Fr. 1'560'000.-- à Fr. 1'000'000.--; le recours doit dès lors être considéré comme partiellement admis. Compte tenu de ces circonstances, il convient en équité de limiter l'émolument d'arrêt à Fr. 750.--, mais en revanche de rejeter les conclusions en dépens des recourants.

## Considerations