# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** bdfe9c3e-a3a4-44ee-9da2-42c3ac907c70
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1996
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants :
A. La société anonyme Immobilier 2000 SA, Barbara Weisser et Aldo Chiaradia (ci-après : les promoteurs) sont les membres d'une société simple, dont le but est la mise en valeur des parcelles 2042, 2059 et 3185 de la Commune de Montreux, sises au sentier des Leppes. Les associés ont formé le projet de réaliser deux villas de deux appartements. Le coût total de cette opération, y compris l'achat du terrain, a été estimé à 2'736'468 francs.
Le 28 novembre 1994, les promoteurs ont soumis un dossier à la Commission foncière II (CF II) et sollicité l'autorisation de vendre à des étrangers une partie des logements à réaliser. Les pièces produites à l'appui de cette demande sont notamment les suivantes :
a) un acte de vente notarié Perrin du 13 juin 1989, une réquisition de fractionnement du 4 octobre 1989, deux notes d'honoraires dudit notaire des 1er novembre 1989 et 7 mars 1990 ainsi qu'un bordereau concernant des droits de mutation. Il en ressort que les frais d'acquisition du terrain se sont élevés, pour la surface à construire, à 37'267 francs.
b) un extrait au 30 juin 1989 d'un compte courant No 531.10.856.025.9 établi par les associés à l'agence de Montreux de la Banque populaire suisse (ci-après : BPS) faisant apparaître que les fonds propres engagés pour l'achat du terrain se sont élevés, pour la surface à construire, à 151'042 francs.
c) un avis de crédit BPS du 29 mai 1993 concernant un versement de 200'000 francs effectué par Aldo Chiaradia sur le compte mentionné sous lettre b ci-dessus, un extrait de celui-ci au 1er juillet 1994 faisant apparaître un versement de 71'214 francs et une lettre de la BPS du 25 novembre 1994 selon laquelle Aldo Chiaradia dispose d'une somme de 50'000 francs. Il en ressort que des fonds propres ont été mis à disposition, par 321'214 francs au total.
d) un relevé établi le 17 octobre 1994 par l'entreprise Entralco SA, selon lequel Aldo Chiaradia a versé lui-même à celle-ci un montant global de 180'000 francs pour la construction en cause, par acomptes des 29 juillet, 27 août et 20 décembre 1993.
e) un relevé au 31 décembre 1993 du compte bancaire mentionné sous lettre b ci-dessus, dont il ressort qu'il n'a pas été débité du montant de 180'000 francs mentionné sous lettre d ci-dessus.
B. Par lettre du 30 janvier 1995, les promoteurs ont déclaré notamment ce qui suit à la CF II :
"Le renvoi auquel vous faites allusion, en page 8 (et non 6) du dernier questionnaire qui vous a été adressé le 28 novembre 1994, doit effectivement être interprété en ce sens que les postes suivants :
- Apport du terrain & frais Fr. 188'309.-
- Apport de M. CHIARADIA Fr. 271'214.-
- Apport de M. CHIARADIA complémentaire Fr. 50'000.-
-Crédit à long terme Entralco SA Fr. 110'000.-
- soit, au total
Fr. 619'523.-
représentant le 22.6 % du coût total, doivent être considérés comme
fonds propres
dans l'opération.
Je vous confirme en outre que le montant de Fr. 296'945.40 (et non Fr. 269'945.40, comme relevé dans votre correspondance) représente effectivement une partie des paiements réellement effectués au titre d'acompte sur travaux, intérêts bancaires et frais de publicité - payés sur des fonds propres précités - qui ne doit pas être considérée comme des fonds propres."
Par décision du 9 février 1995, la CF II a rejeté la requête déposée par les promoteurs au motif que ceux-ci ne disposaient pas de fonds propres couvrant 20% du coût de l'opération. Elle a considéré notamment qu'un crédit de 110'000 francs d'Entralco SA ne pouvait pas être assimilé à des fonds propres, pas plus que le montant de 296'945 francs de l'aveu même des promoteurs.
C. Les promoteurs ont recouru contre cette décision au Tribunal administratif par acte du notaire Pascal Pittet du 4 avril 1995. Ce conseil a déclaré notamment ce qui suit dans sa lettre d'envoi de la même date :
"En partant de l'idée que les fonds propres qui semblaient pouvoir être admis représentaient le 22,6% du coût total, il a été renoncé à invoquer le montant de Fr. 296'954.40 au titre de fonds propres, quand bien même ledit montant peut être prouvé et considéré comme tel."
L'autorité intimée a conclu au rejet du recours dans ses déterminations du 21 avril 1995.

## Considerations

Considérant en droit :
1. L'art. 9 al. 2 de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) prévoit que les cantons peuvent disposer par la voie législative qu'une autorisation peut être accordée à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances.
L'art. 3 de la loi vaudoise du 19 novembre 1986 d'application de la LVAIE prévoit quant à elle notamment que, pour les immeubles neufs ou rénovés, l'autorisation d'acquérir des logements de vacances ne peut être délivrée que si le constructeur a demandé une autorisation préalable et que le projet répond notamment à la condition suivante (b) : le financement de l'opération est assuré par des fonds propres à concurrence de 20% du coût total, sans qu'il soit fait appel à la participation financière d'une personne à l'étranger.
2. Il est établi en l'espèce que le coût de la réalisation immobilière visée par les promoteurs s'élève à 2'726'468 francs. Un cinquième de ce montant correspond à 545'293 francs et se trouve couvert par les fonds propres dont disposent les intéressés, totalisant 689'523 francs. Ce dernier montant est composé des frais d'achat du terrain, par 188'309 francs, d'apports de M. Chiaradia, par 271'214 francs, d'une somme de 50'000 francs dont dispose celui-ci, ces différents postes ayant été admis par l'autorité intimée. Il comprend en outre une somme de 180'000 francs, que M. Chiaradia a versé directement à l'entreprise Entralco SA, que la CF II n'a pas retenue.
Il est vrai que ce montant de 180'000 francs se trouvait compris dans une somme de 296'945 francs, dont les promoteurs avaient déclaré par courrier du 30 janvier 1995 qu'elle ne devait pas être considérée comme des fonds propres. Mais il était indiqué dans cette même correspondance que ladite somme correspondait à des paiements effectués pour le projet en cause "en sus des fonds propres". Les promoteurs ont d'ailleurs exposé par lettre de leur conseil du 4 avril 1995 qu'ils n'avaient renoncé dans un premier temps à invoquer cette somme que parce que leurs autres fonds propres paraissaient suffisants eu égard à l'exigence légale d'un cinquième.
De toute manière, l'autorité intimée n'était pas liée par la qualification du montant de 180'000 francs effectuée par les promoteurs; elle devait se borner à constater qu'objectivement, ce montant était disponible et correspondait à des fonds propres. Il s'avère ainsi qu'elle ne pouvait faire abstraction dudit montant pour refuser l'autorisation sollicitée.