# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** be37bc01-94ba-462b-abd0-a6944db62d21
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt:
A.
Die Pflichtige kaufte am 5. Juli 2018 die Grundstück Parzelle Nr. xx, GB B._, von Herrn
C._ für Fr. 310'000.--. Die Bezahlung des Kaufpreises von Fr. 310'000.-- erfolgte mit Lö-
schung des bestehenden Schuldbriefes innert 20 Tagen nach Vertragsunterzeichnung.
Mit Veranlagungsverfügung zur Schenkungssteuer vom 4. Februar 2019 wurde die Pflichtige
mit einem Steuersatz von 30% (steuerbarer Schenkungsbetrag Fr. 124'850.--) zur Zahlung ei-
ner Schenkungssteuer von Fr. 37'455.-- veranlagt. Die Steuerverwaltung ging dabei davon aus,
dass der Wert der übertragenen Liegenschaft Fr. 448'725.-- betrage. Abzüglich der
übernommenen Hypothek von Fr. 310'000.-- sowie der Übernahme der Handänderungssteuern
(Anteil Verkäufer) von Fr. 3'875.--, liege somit eine gemischte Schenkung im Umfang von
Fr. 134'850.-- vor.
B.
Gegen diese Veranlagung erhob die Steuerpflichtige mit Schreiben vom 11. Februar 2019 Ein-
sprache und begehrte (1) die Angelegenheit nochmals zu prüfen, denn der Verkehrswert der
Liegenschaft sei tiefer als der bezahlte Kaufpreis; (2) die Rechnung der Schenkungssteuer
nochmals zu sistieren.
Mit Einspracheentscheid vom 19. September 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache
ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, der Verkehrswert der Liegenschaft Parzel-
le Nr. xx, GB B._ sei mit Fr. 448'725.-- korrekt geschätzt worden. Die Altersentwertung sei
bereits in besonders grossem Umfang berücksichtigt worden, da statt dem Baujahr 1960 auf-
grund des schlechten Zustands des Gebäudes auf das Baujahr 1950 abgestellt worden sei.
Zudem könne nicht die Rede von einem abbruchreifen Haus sein, denn die Einsprecherin hätte
gemäss Einsprache vom 11. Februar 2019 die Liegenschaft nach dem Verkauf an den Verkäu-
fer vermietet.
C.
Mit Schreiben vom 18. Oktober 2019 erhebt die Vertreterin der Pflichtigen Rekurs und beantragt
(1) die Veranlagung der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft vom 4. Februar 2019
sei ersatzlos aufzuheben; (2) Eventualiter sei die Sache zwecks Vornahme der Beurteilung des
Vorliegens einer Schenkung an die Vorinstanz zurückzuweisen; (3) Unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin. Zur Begründung macht sie u.a. geltend,
dass die Immobilie, inklusive dem zugehörigen Grundstück, am 28. Oktober 2015 von der Bank
D._ besichtigt worden sei und gemäss deren Schreiben die Bewertung auf Fr. 250'000.--
festgelegt worden sei. Diese Bewertung werde von Fotos der Immobilie unterstützt. Auf diesen
Bildern sei klar ersichtlich, dass die Immobilie sowohl von innen als auch von aussen sanie-
rungsbedürftig sei. Unter anderem sei die Immobilie von Schimmel befallen. Weiter führt die
Vertreterin der Pflichtigen aus, dass bei der Immobilie sehr umfangreiche Renovations- und
Sanierungsarbeiten vorgenommen werden würden, dies gehe aus der Baubewilligung und dem
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Konzept des Ateliers für Architektur hervor. Diese Arbeiten würden nicht nur zu einer Wertver-
mehrung führen, sondern seien auch notwendig, damit die Immobilie überhaupt weiterverkauft,
respektive vermietet werden könnte. Auch der Gemeindeverwalter der Gemeinde B._ führte
aus, dass die Immobilie bereits im Jahre 1994, im Zeitpunkt der Übernahme der Immobilie
durch Herrn C._, in einem sehr baufälligen Zustand gewesen sei. Aus den erwähnten Grün-
den gehe die Steuerverwaltung zu Unrecht von einem offenbaren Missverhältnis zwischen dem
Kaufpreis von insgesamt von Fr. 313'875.-- und dem Verkehrswert der Liegenschaft gemäss
ihrer Schätzung von Fr. 448'725.-- aus. Selbst wenn die Steuerverwaltung zu Recht von diesem
offenbaren Missverhältnis ausgegangen wäre, liege keine Schenkung vor: Allein aus der Tatsa-
che, dass der Veräusserungspreis unter dem von der Steuerverwaltung geschätzten Verkehrs-
wert liege, dürfe nicht auf das Vorliegen eines Zuwendungswillens geschlossen werden. Bei
Rechtsgeschäften unter sich nicht nahestehenden Personen sei in aller Regel davon auszuge-
hen, dass der vereinbarte Preis den Marktverhältnissen entspreche.
Mit Vernehmlassung vom 29. November 2019 beantragt die Steuerverwaltung die Gutheissung
des Rekurses. Zur Begründung führt sie aus, dass die kalkulatorische Schätzung des Gebäude-
Zustandswerts mit Fr. 243'113.--, vor allem unter dem Blickwinkel, dass der Gebäudezustand
nachweislich sehr schlecht sei, etwas zu hoch gewesen sei. Würden somit für den Landpreis
gemäss offizieller Statistik des statistischen Amtes wiederum durchschnittlich Fr. 458.-- pro m2
herangezogen (aber ohne Einschlag von 30% für die überbaute Fläche) und zugleich im Ge-
genzug noch Abbruchkosten von rund Fr. 20'000.-- für das Gebäude zugestanden werden,
würde dies einen neuen Gesamtwert von Fr. 307'470.-- (Fr. 327'470.-- minus Fr. 20'000.--) für
die Parzelle Nr. xx, GB B._, ergeben. Dieser Wert sei nahezu identisch mit dem vereinbar-
ten Kaufpreis von Fr. 310'000.--. Die Umstände des Verkaufs (mangelnde finanzielle Mittel für
Investitionen) und wahrscheinlich auch die Finanzierung durch die Bank (und deren Tragbar-
keitsberechnung) sowie die fehlende Nähe zur Rekurrentin als Immobiliengesellschaft würden
den Schluss zulassen, dass kein nachweislicher Schenkungswille vorhanden gewesen sei, falls
denn überhaupt eine wesentliche Wertdifferenz ausgemacht werden könne.

## Considerations

Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 19 Abs. 2 des Gesetzes vom 7. Januar 1980 über die Erb-
schafts- und Schenkungssteuer (ESchStG; SGS 334) i.V.m. § 124 des Gesetzes vom 7. Febru-
ar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung
des vorliegenden Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren um-
strittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- übersteigt, vom Präsidenten und
vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an ei-
nen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne Weiteres darauf einzutreten.
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2.
Vorliegend ist zu beurteilen, ob die Rekursgegnerin den Verkauf der Liegenschaft Parzelle
Nr. xx, GB B._ im Jahre 2018 zum Preis von Fr. 310'000.-- zu Recht als gemischte Schen-
kung qualifiziert hat.
2.1 Gemäss § 2 Abs. 1 ESchStG gilt als Schenkung im Sinne dieses Gesetzes jede freiwillige
und unentgeltliche Zuwendung von Geld, Sachen oder Rechten irgendwelcher Art mit Ein-
schluss des Erbauskaufes (Art. 495 des Bundesgesetzes über das Schweizerische Zivilgesetz-
buch vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]) und der Stiftung (Art. 80 ff. ZGB) sowie der
schenkungsweise Erlass von Verbindlichkeiten. Steht bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft
die eine Leistung in einem offenbaren Missverhältnis zur Gegenleistung, so wird der durch die
Gegenleistung nicht gedeckte Wert gemäss § 2 Abs. 3 ESchStG einer Schenkung gleichge-
stellt. Ist ein Grundstück Gegenstand einer solchen gemischten Schenkung, so wird auf dem
entgeltlichen Teil des Rechtsgeschäfts die Handänderungssteuer und auf dem restlichen Teil
die Schenkungssteuer erhoben (§ 82 Abs. 1 lit. c StG e contrario; THOMAS P. WENK in: Nefz-
ger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004,
§ 73 N 14; PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft,
Liestal 1998, S. 125).
Unter Schenkungen werden in erster Linie Rechtsgeschäfte im zivilrechtlichem Sinne verstan-
den. Die Schenkung ist ein Vertrag über eine unentgeltliche Zuwendung aus dem Vermögen
des Schenkers in das Vermögen des Beschenkten. Daraus folgt, dass eine Vermögenszuwen-
dung vorliegen muss, was wiederum den Übergang von Sachen, dinglichen Rechten, Forde-
rungen oder sonstigen Bestandteilen eines Vermögens vom Schenker auf den Beschenkten
voraussetzt. Des Weiteren muss eine unentgeltliche Zuwendung gegeben sein, was nur unter
der doppelten Voraussetzung zutrifft, dass ausser der Schenkungsabsicht kein anderer Rechts-
grund vorhanden ist und dass der Zuwendung keine Gegenleistung entspricht, wie dies bei ge-
genseitigen Verträgen der Fall ist. Schliesslich muss eine Vereinbarung beider Parteien vorlie-
gen. Die Schenkung ist Vertragsschluss, weshalb es zu ihrer Entstehung der Annahme durch
den Beschenkten, und zwar in Kenntnis der Schenkungsabsicht bedarf (Entscheid des Steuer-
gerichts [StGE] vom 28. August 2015, 510 15 25, E. 2b). Der Zuwendende muss Wissen und
Willen bezüglich der Vermögenszuwendung und der Unentgeltlichkeit haben (StGE vom
11. Juni 2010, 510 10 16, E. 3b; vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
SR 2006.00005, E. 1.1 mit weiteren Hinweisen).
Auch im Steuerrecht sind für das Vorliegen einer Schenkung die Merkmale der Vermögenszu-
wendung, der Unentgeltlichkeit und des Schenkungswillens absolut begriffsnotwendig (THOMAS
RAMSEIER, Die basellandschaftliche Erbschafts- und Schenkungssteuer, Liestal 1989, S. 56 ff.;
THOMAS P. WENK a.a.O., § 73 N 12). Dasselbe gilt für die gemischte Schenkung im Sinne von
§ 2 Abs. 3 ESchStG. Unentgeltlichkeit wird hier angenommen, wenn ein offenbares Missver-
hältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Wie bei jeder Schenkung ist zudem der
Schenkungswille erforderlich, das heisst der Zuwendende muss die Gegenleistung bewusst
niedriger ansetzen als seine eigene Leistung, mit dem Willen, die Differenz dem Empfänger
unentgeltlich zukommen zu lassen (THOMAS RAMSEIER, a.a.O., S. 73 und 75; Entscheid des
Bundesgerichts [BGE] 118 Ia 497, E. 2bb; BGE 65 I 212, 213; Entscheid des Verwaltungsge-
richts des Kantons-Basellandschaft [VGE] vom 27. August 1997, publiziert in: Basellandschaftli-
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che und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Band XIV, S. 5 ff.; StGE vom 28. August 2015,
510 15 25, E. 2c).
Unbestritten ist, dass mit dem Verkauf der Liegenschaft am 5. Juli 2018 zu einem Preis von
Fr. 310'000.-- (sowie der Übernahme der Handänderungssteuern [Anteil Verkäufer] von
Fr. 3'875.--) eine Vermögenszuwendung an die Rekurrentin erfolgt ist. Im Folgenden ist zu prü-
fen, ob auch die weiteren Voraussetzungen der gemischten Schenkung, also die Unentgeltlich-
keit im Sinne eines offenbaren Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung und der
Schenkungswille, erfüllt sind.
2.2 Abzuklären ist demnach in einem ersten Schritt, ob die Steuerverwaltung zu Recht von ei-
nem offenbaren Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis von Fr. 310'000.-- und dem Verkehrs-
wert der Liegenschaft ausgegangen ist.
Es gilt die natürliche Vermutung, dass der Verkehrswert mit dem Kaufpreis übereinstimmt. Dass
der Verkehrswert zum vereinbarten Kaufpreis in einem offenbaren Missverhältnis steht, ist
grundsätzlich von der Steuerbehörde nachzuweisen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kom-
mentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage Zürich 2013, § 220 N 104). In ihrem Einsprache-
entscheid vom 19. September 2019 stützt sich die Steuerverwaltung auf ihre eigene Schätzung
und geht von einem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 448’725.-- aus. Von diesem Betrag
ist der Verkaufspreis von Fr. 310'000.-- sowie die Übernahme der Handänderungssteuern (An-
teil Verkäufer) von Fr. 3'875.-- abzuziehen, woraus sich eine Differenz zum Verkehrswert von
Fr. 134'850.-- bzw. 30% ergibt. Die von der Steuerverwaltung vorgenommene Verkehrswertbe-
rechnung ist dem Grundsatz nach nicht zu beanstanden, doch erscheint fraglich, ob bzw. in
welchem Umfang die von der Rekurrentin vorgebrachte Sanierungsbedürftigkeit der Liegen-
schaft berücksichtigt wurde. Die Pflichtige legte diverse Unterlagen ins Recht wie Fotos der Lie-
genschaft und die Baubewilligung für umfangreiche Renovations- und Sanierungsarbeiten (inkl.
dem Konzept des Ateliers für Architektur), welche die Vermutung nahelegen, dass die Liegen-
schaft im Verkaufszeitpunkt einen hohen Renovationsbedarf aufwies und die Bewohnbarkeit
zumindest in einigen Wohneinheiten eingeschränkt war (u.a. ist das Dach der Immobilie un-
dicht, die Immobilie selber ist von Schimmel befallen und die Liegenschaft hat seit Jahren keine
Heizung mehr). Da es sich bei der Liegenschaft um ein Gebäude mit einem erheblichen Reno-
vationsstau handelt, ist dieses als Abbruchobjekt zu betrachten. Diese Erkenntnis wird auch
durch die persönliche Einschätzung des Gemeindeverwalters von B._ bekräftig, denn dar-
aus wird ersichtlich, dass das Gebäude objektiv in einem schlechten baulichen Zustand ist und
damals, im Jahr 1994, für Fr. 300'000.-- erworben wurde, ohne dass später Investitionen getä-
tigt wurden. Ein weiteres Indiz, dass es sich beim Objekt auf der Parzelle Nr. xx, GB B._,
um eine Abbruchliegenschaft handelt, ist der reduzierte Eigenmietwert. Aufgrund des äusserst
schlechten Gebäudezustands hat die Steuerverwaltung seit längerer Zeit nicht mehr den vollen
Eigenmietwert erhoben, sondern aufgrund der objektiv wesentlich eingeschränkten Nutzbarkeit
jeweils eine deutliche Reduktion gewährt. Bei einer Abbruchliegenschaft ist alleine auf den
Landpreis gemäss offizieller Statistik des Statistischen Amtes (Fr. 458.-- pro m2) abzustellen,
aber ohne den Einschlag von 30 % für überbaute Grundstücke (vgl. § 4 Abs. 1 der Verordnung
zum Gesetz vom 16. Juni 1981 über die Erbschafts- und die Schenkungssteuer [Vo ESchStG;
SGS 334.11]) Weiter sind auch noch Abbruchkosten von rund Fr. 20'000.-- für das Gebäude zu
berücksichtigen. Somit ergibt dies für die Parzelle Nr. xx, GB B._, einen neuen Gesamtwert
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von Fr. 307'470.-- (Fr. 327'470.-- minus Fr. 20'000.--). Dieser Wert ist nahezu identisch mit dem
vereinbarten Kaufpreis von Fr. 310'000.--. Aus den genannten Gründen kann mithin nicht von
einem Verkehrswert von Fr. 448'725.-- und infolgedessen auch nicht von einem offenkundigen
Missverhältnis zum Kaufpreis ausgegangen werden.
2.3 Zufolge des Fehlens eines offenbaren Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Ver-
kehrswert erübrigt sich hier die Frage, ob ein Schenkungswille vorliegt.
In allgemeiner Weise kann jedoch festgehalten werden, dass selbst bei Vorliegen eines solchen
Missverhältnisses noch nicht automatisch auf das Vorliegen eines Zuwendungswillens ge-
schlossen werden könnte, können doch die Vertragsparteien vielerlei Gründe haben, für eine
Sache oder Leistung einen über bzw. unter dem objektiven Verkehrswert liegenden Betrag zu
bezahlen bzw. zu verlangen (BGE 118 Ia 497, E. 2bb; BGE 65 I 212, 213; VGE vom 27. August
1997, publiziert in: BStPra, Band XIV, S. 5 ff.). Bei Rechtsgeschäften unter sich nicht naheste-
henden Personen ist in aller Regel davon auszugehen, dass der vereinbarte Preis den Markt-
verhältnissen entspricht (Imthurn in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aar-
gauer Steuergesetz, § 142 N 11).
Damit obliegt es der Steuerbehörde nicht nur ein offenbares Missverhältnis zwischen Ver-
kehrswert und Kaufpreis, sondern auch eine besondere Beziehung zwischen den Parteien
nachzuweisen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 220 N
104). Insbesondere bei Verwandtschaft oder Freundschaft zwischen den Parteien, bei hohem
Alter, schlechter Gesundheit oder guten Vermögensverhältnissen des Zuwendenden sowie Be-
dürftigkeit des Empfängers spricht eine natürliche Vermutung für den Schenkungswillen. Nur
wenn der Schenkungswille aufgrund solcher Umstände zu vermuten ist, obliegt es dem Be-
schenkten, Gründe für dessen Fehlen dazutun (StGE vom 11. Juni 2010, 510 10 16, E. 3b;
StGE vom 28. August 2015, 510 15 25, E. 4; vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Zürich, SR 2006.00005, E. 1.1 mit weiteren Hinweisen).
In casu kann keine Nähe zwischen dem Verkäufer der streitbetroffenen Parzelle und der Rekur-
rentin als Käuferin festgestellt werden. Auch weitere Hinweise auf einen irgendwie gearteten
Schenkungswillen fehlen.
3.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Tatbestand der gemischten Schenkung im Sinne von
§ 2 Abs. 3 EschStG nicht erfüllt ist. Der Rekurs erweist sich damit als begründet und ist gutzu-
heissen.
Der Einspracheentscheid vom 19. September 2019 sowie die Veranlagungsverfügung zur
Schenkungssteuer vom 4. Februar 2019 sind ersatzlos aufzuheben.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind der Rekurrentin keine Verfahrenskosten aufzuerlegen
(§130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und
Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271]).
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Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 1 VPO kann bei Rekursen in Steuersachen der ganz oder
teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine angemessene Parteientschä-
digung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Da keine Honorarnote eingereicht
wurde, ist die Parteientschädigung nach Ermessen festzulegen: Für die Ausfertigung des Re-
kurses erscheint ein Aufwand von 10 Stunden à Fr. 150.-- als angemessen, was Fr. 1'500.--
ergibt.
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