# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b26c0ae2-bf56-50c0-bf41-c65b0b4d3227
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 24. Juli 2014 bei der Gemeinde Wohlen ein
Baugesuch ein für den Abbruch der Einfamilienhäuser Nr. E._ und F._
sowie den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils fünf Familienwohnungen und
einer gemeinsamen Autoeinstellhalle mit 17 Parkplätzen auf den Parzellen Wohlen bei
Bern Grundbuchblätter Nr. G._ und H._. Die Parzellen liegen in der
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Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die
Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 19. Mai 2015 erteilte die
Gemeinde Wohlen die Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 18. Juni 2015 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie verlangen weitere
Abklärungen und sind der Ansicht, das Bauvorhaben sei in dieser Form nicht
bewilligungsfähig. Sie beantragen damit sinngemäss die Aufhebung des
Gesamtentscheids vom 19. Mai 2015 und die Erteilung des Bauabschlags.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten inklusive den alten Baubewilligungsakten
für die bestehenden Häuser Nr. E._ und F._ ein. Die
Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Juli 2015 die
Abweisung der Beschwerde. Auch die Gemeinde Wohlen beantragt in ihrer Stellungnahme
vom 22. Juli 2015, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf die
Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintreten
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
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können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde,
sind als unmittelbare Nachbarn des Bauvorhabens durch den vorinstanzlichen
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf ihre form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde wird deshalb eingetreten.
2. Gebäudehöhe
a) Die Beschwerdeführenden rügen, das gewachsene Terrain werde in den Plänen
falsch ausgewiesen. Dies führe dazu, dass das Gebäude Nr. E._ zu hoch werde.
Die Umgebung der Baugrundstücke sei keine waagrechte Ebene, sondern falle ab. Diese
Situation gehe aus den Plänen des heute bestehenden Gebäudes Nr. E._ deutlich
hervor. Das Haus Nr. I._ der Beschwerdeführenden liege etwa auf dem
Kumulationspunkt der leicht ansteigenden J._strasse. Die bisherige Liegenschaft
Nr. E._ liege bereits leicht unter diesem Kumulationspunkt. Dazu komme, dass der
bisherige Bau Nr. E._ bereits auf Aufschüttungen stehe, welche klar über dem
gewachsenen Boden lägen. Die Gemeinde habe bei ihrem angefochtenen Entscheid
weder die älteren Terrainaufnahmen noch die Interessen der Nachbarn oder des
Ortsbildschutzes angemessen berücksichtigt, wie dies die Erläuterungen zur
massgebenden Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
(IVHB) vorsehe. Neben der IVHB seien für die Bestimmung der Gebäudehöhe das
Gemeindebaureglement und die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im
Bauwesen (BMBV4) anwendbar. Nicht anwendbar sei dagegen Art. 97 BauV5, diese
Bestimmung sei aufgehoben worden. Die Höhe des Gebäudes sei demzufolge aufgrund
des eindeutig nachgewiesenen, ehemaligen Geländeverlaufs der Umgebung zu
bestimmen. Auch die bestehenden Häuser hätten sich diesem Geländeverlauf angepasst.
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 4 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) 5 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
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b) Die Beschwerdegegnerin ist demgegenüber der Ansicht, die alte Bauverordnung sei
nach wie vor anwendbar. Demzufolge sei auch die Rechtsprechung zu diesen
Bestimmungen noch massgebend. Als gewachsener Boden gelte somit das natürliche
Terrain, wie es vor Baubeginn bestehe. Vor Baubeginn bedeutet dabei vor Beginn des
aktuellen Vorhabens und nicht vor der Erstellung der bestehenden Häuser. Sichtbare
künstliche Auffüllungen seien nicht vorhanden und in den alten Baubewilligungen gebe es
keinen Vorbehalt. Der heutige Geländeverlauf sei vom Geometer im Plan vom
10. September 20014 festgehalten worden. Dieser sei für die Messung der Gebäudehöhe
massgebend und die zulässige Gebäudehöhe damit eingehalten.
Auch die Gemeinde Wohlen verweist darauf, dass das in den Plänen eingetragene Terrain
der heutigen Situation entspreche. Damit handle es sich um das Terrain vor Baubeginn,
auf welches gemäss Lehre und Rechtsprechung bei einer Ersatzbaute abzustellen sei. Die
im Zusammenhang mit dem Bau der heute bestehenden Gebäude vorgenommenen
Terrainaufschüttungen und Abgrabungen seien ohne Vorbehalt bewilligt worden. Das
natürlich umgebende Terrain sei heute nicht mehr ablesbar, da sämtliche Nachbarn ihr
Terrain ebenfalls angepasst hätten. Das heutige Terrain sei vom Geometer erfasst und in
den Plänen korrekt dargestellt worden.
c) Die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 beträgt 7 m (Art. 2 Abs. 1 GBR6).
Die Gebäudehöhe wird in der Fassadenmitte gemessen, und zwar vom gewachsenen
Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Dachsparrens, bei
Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung (Art. 42 Abs. 2 GBR).
Gemäss Art. 97 Abs. 1 BauV gilt, wo die Bauhöhe ab gewachsenem Boden zu messen ist,
als solcher das Terrain, wie es vor Baubeginn besteht; die Absätze 2 und 3 bleiben
vorbehalten. Ist die Oberfläche des Baugrundstücks sichtbar durch künstliche
Terrainauffüllungen gehoben, so ist die Bauhöhe zu messen vom ursprünglichen Terrain,
wenn die Baubewilligung für die Auffüllung einen entsprechenden Vorbehalt enthält, im
Übrigen vom Niveau aus, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht
(Abs. 2 Bst. a und c). Wird das Terrain abgegraben, so wird vom fertigen Terrain aus
gemessen, wenn es tiefer liegt als das ursprüngliche Terrain (Abs. 3).
6 Baureglement der Gemeinde Wohlen vom 1. Dezember 2009
5
Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der BMBV
am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum 31. Dezember 2020
Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV anzupassen; bis zur
Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen Art. 93 bis 98 Abs. 1
BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde Wohlen ihre
baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist
somit vorliegend zur Messung der Gebäudehöhe nach wie vor auf Art. 97 BauV
abzustellen.
d) Demzufolge ist für die Messung der Gebäudehöhe grundsätzlich das Terrain
massgebend, wie es vor Baubeginn besteht (Art. 97 Abs. 1 BauV). Das Verwaltungsgericht
hat klargestellt, dass im Falle eines Abbruchs und Wiederaufbaus mit der Formulierung
"vor Baubeginn" der Zustand vor Ausführung des aktuellen Vorhabens gemeint ist, ohne
dass ein früherer bzw. der ursprüngliche Geländeverlauf festgestellt oder rekonstruiert
werden müsste.7 Dies gilt aber nur, wenn das Terrain in der Vergangenheit abgegraben
wurde. Wurde die Oberfläche des Baugrundstücks demgegenüber in der Vergangenheit
sichtbar durch künstliche Terrainauffüllungen gehoben, so kommt Art. 97 Abs. 2 BauV zur
Anwendung. Diese Bestimmung (wie auch Art. 97 Abs. 3 BauV) soll vorab Missbräuche
verhindern: Eine Bauherrschaft soll mittels Terrainveränderungen nicht Gebäudehöhen
realisieren können, die sich ausserhalb der Messregel der Grundsatznorm bewegen, sei es
durch vorgängige Aufschüttungen oder durch Abgrabungen nach Baubeginn.8
Im vorliegenden Fall besteht genau diese Gefahr. Aus den alten Baubewilligungsakten
ergibt sich, dass insbesondere für den Bau des heute bestehenden Hauses
J._strasse E._ das Terrain teilweise erheblich aufgeschüttet wurde.9 Da
mit diesen Aufschüttungen nicht bloss Unebenheiten im Gelände (Gräben, Mulden und
dergleichen) ausgefüllt wurden, sind diese Aufschüttungen wohl auch "sichtbar" im Sinne
von Art. 97 Abs. 2 BauV. Dies dürfte damals deshalb kein Problem gewesen sein, weil das
bestehenden Gebäude Nr. E._ lediglich eingeschossig gebaut wurde und daher
bezüglich der damals zulässigen Gebäudehöhe von 7.5 m Reserven vorhanden waren.10
Würde aber nun die Gebäudehöhe für das neue, zweigeschossige Gebäude vom
7 VGE Nr. 100.2007.22900 vom 5. Mai 2008, E. 3.3.2 8 VGE Nr. 100.2007.22900 vom 5. Mai 2008, E. 3.3.3 9 Vgl. insbesondere die Schnitt- und Fassadenpläne, Vorakten (blaue Mappe), Ziff. 3.5 und 3.6 10 Vgl. S. 4 der Baubewilligung vom 12. Juli 1974, Vorakten (blaue Mappe), Ziff. 2.17
6
aufgeschütteten Terrain aus gemessen, könnte die Bauherrschaft zulasten der
Nachbarschaft eine Gebäudehöhe realisieren, die sich ausserhalb der üblichen Messregel
bewegt. Somit dürfte hier Abs. 2 von Art. 97 BauV zur Anwendung kommen. Da die alte
Baubewilligung für das bestehenden Gebäude Nr. E._ keinen entsprechenden
Vorbehalt enthält, ist die Bauhöhe nicht vom ursprünglichen Terrain zu messen (vgl. Art. 97
Abs. 2 Bst. a BauV). Daher dürfte Art. 97 Abs. 2 Bst. c BauV einschlägig sein, d.h. die
Bauhöhe wäre vom Niveau aus zu messen, das dem umgebenden natürlichen
Geländeverlauf entspricht. Dieser Geländeverlauf dürfte für das Haus Nr. E._
insbesondere an der Süd- und Ostfassade deutlich unterhalb von 696.6 m.ü.M. liegen,
womit die zulässige Gebäudehöhe überschritten wäre.
e) Ob die zulässige Gebäudehöhe eingehalten ist, wäre im Übrigen selbst dann fraglich,
wenn hier Art. 97 Abs. 1 BauV anwendbar wäre. Das Baugesuch geht beim Gebäude
Nr. E._ für die Messung der Gebäudehöhe an der Westfassade von einer
Terrainhöhe von 596.65 m.ü.M und für die übrigen drei Fassaden von einer Terrainhöhe
von 696.60 m.ü.M. aus. Aus den alten Baubewilligungsakten ergibt sich, dass
696.60 m.ü.M. der Höhe oberkant des heutigen Erdgeschossbodens des bestehenden
Gebäudes Nr. E._ entspricht. Innerhalb des Grundrisses eines abzubrechenden
Gebäudes kann jedoch nicht von einem Terrain im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BauV
gesprochen werden.11 Somit müsste vielmehr das Terrain ausserhalb des Grundrisses des
heute bestehenden Gebäudes als Ausgangsgrösse genommen und davon ausgehend die
Terrainhöhe innerhalb des heutigen Gebäudegrundrisses interpoliert werden. Aufgrund den
vorhandenen Unterlagen, insbesondere dem Plan vom 10. September 2014 mit den
Höhenkurven des aktuellen Terrains12, muss bezweifelt werden, dass diese Methode an
allen Fassadenmittelpunkten eine Terrainhöhe von mindestens 696.6 m.ü.M. ergeben
würde.
Letztlich muss die Frage der Gebäude- bzw. Terrainhöhe jedoch mit Blick auf die
Ausführungen in Erwägung 3 nicht abschliessend geklärt werden.
3. Ausnützungsziffer
11 VGE Nr. 22958 vom 12. Oktober 2007, E. 3.4 12 Vorakten, pag. 1.11, Beilage 3
7
a) Die Beschwerdeführenden rügen, gemäss den Plänen seien Kellerräume im
Zwischengeschoss direkt vom Wohnzimmer im Erdgeschoss mit einer offenen Treppe
erreichbar. Daher hätten diese Räume bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche
berücksichtigt werden müssen, womit die zulässige Ausnützungsziffer überschritten werde.
Aus den Planunterlagen gehe nicht hervor, dass die Fensterflächen dieser mit
"keller/freizeit" bezeichneten Räume im Zwischengeschoss 5 % der Bodenflächen nicht
überschreiten würden. Dieser Nachweis müsse aber vorliegen.
b) Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass die Fensterflächen des
Zwischengeschosses in den Planunterlagen nicht vermerkt seien. Bezüglich der
Anrechnung des Zwischengeschosses an die Wohnfläche verweist die
Beschwerdegegnerin auf die Qualifikation, wie sie die Vorinstanz vorgenommen habe.
Weder die Bezeichnung "freizeit" noch die in die Wohneinheiten führenden Treppen seien
massgeblich.
Die Gemeinde Wohlen ist der Ansicht, bei den Räumen im Zwischengeschoss handle es
sich nicht um Wohnräume, sondern um beheizte Nebenräume. Damit die Räume nicht zu
Wohnräumen umgenutzt würden und der Bruttogeschossfläche angerechnet werden
müssten, sei eine Fensterfläche von 5 % nicht zu überschreiten. Dies entspreche einer
Praxis des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) und sei im vorliegenden Projekt
eingehalten.
c) Gemäss Art. 2 Abs. 1 GBR gilt in der Wohnzone W2 eine Ausnützungsziffer (AZ) von
0.5. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 93 Abs. 1
BauV). Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der
Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) am
25. Mai 2011 aufgehoben. Da die Gemeinde Wohlen ihre baurechtliche Grundordnung
noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist jedoch vorliegend zur
Berechnung der Ausnützungsziffer nach wie vor auf Art. 93 BauV abzustellen (Art. 34
Abs. 1 und 2 BMBV; vgl. oben Erwägung 2.c).
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt demnach die Summe aller dem Wohnen oder
dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen
Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet
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werden unter anderem zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht
als Wohn- oder Arbeitsräume gemäss Art. 63 BauV verwendbar sind (Art. 93 Abs. 2 Bst. a
BauV). Als Wohnräume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten
Zimmer und unter Arbeitsräumen sind alle Räume mit festen gewerblichen Arbeitsplätzen
verstanden (Art. 63 BauV). Wohn- und Arbeitsräume müssen unmittelbar von aussen
genügend Licht und Luft erhalten. Die Fensterfläche soll mindestens einen Zehntel der
Bodenfläche betragen (Art. 64 Abs. 1 BauV).
Gemäss dem Grundrissplan des Zwischengeschosses im Haus Nr. E._ betragen
die Boden- und Fensterflächen der fünf Räume "keller/freizeit" 22.00 und 1.10 m2, 43.12
und 2.15 m2, 27.89 und 1.39 m2, 16.20 und 0.81 m2 sowie 27.61 und 1.38 m2. Diese
angegebenen Fensterflächen stimmen mit den Angaben im Grundrissplan zu den Breiten
und Höhen der Fenster überein. In sämtlichen Keller- bzw. Freizeiträumen beträgt die
Fensterfläche somit 5 % der Bodenfläche, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden
liegt dieser Nachweis vor. Die Voraussetzungen von Art. 64 Abs. 1 BauV für Wohn- und
Arbeitsräume sind damit nicht erfüllt.
d) Allerdings ist für die Frage, ob ein bestimmter Raum zum Wohnen verwendbar ist,
nach konstanter Praxis nicht auf Absichtserklärungen der Bauherrschaft, sondern auf die
objektive Ausgestaltung abzustellen. Massgeben ist somit nicht, ob ein Raum rechtmässig,
d.h. unter Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygienischer
Vorschriften, als Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen
kann.13 Wo die Ausgestaltung eines Raumes eine Wohnnutzung zulässt oder geradezu
dazu einlädt, ist die entsprechende Fläche vorsorglicherweise anzurechnen. Andernfalls
wird die Aufgabe der Baupolizeibehörden, die die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu
überprüfen haben, in unzumutbarem Masse erschwert. Kriterien für die Verwendbarkeit
zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung der Räume durch
Fenster, die Isolation der Räume, die Raumhöhe, die Erschliessung und ähnliches. Dabei
sind nicht alle Elemente gleich wichtig. Das Fehlen einer Isolation ist sehr viel leichter
nachträglich, ohne dass die Baupolizeibehörde davon etwas merkt, zu „korrigieren“, als
etwa fehlende oder zu kleine Fenster, die ungenügende Raumhöhe oder ein für den
täglichen Gebrauch ungenügender Treppenaufgang. Soll also der Raum nicht angerechnet
werden, so muss vor allem bei der Befensterung und/oder der Raumhöhe und/oder der
13 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2
9
Erschliessung dafür gesorgt werden, dass eine Umnutzung zum Wohnen nicht leicht
möglich ist. Andernfalls ist der Raum der Bruttogeschossfläche anzurechnen.14
e) Im vorliegenden Fall ist insbesondere bezüglich der beiden Räume "keller/freizeit" 1
und 2 umstritten, ob diese der Bruttogeschossfläche zugerechnet werden müssen. Diese
beiden Räume haben eine Bodenfläche von 22.00 und 43.12 m2, die Raumhöhe beträgt
2.40 m. Gemäss den Grundrissplänen führen von den beiden Erdgeschosswohnungen im
Haus Nr. E._ jeweils Treppen von den Wohnräumen direkt in die darunter
liegenden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2. Dabei sind gemäss den Plänen keine Türen
vorgesehen, die Erdgeschosswohnräume sind somit gegen die darunterliegenden Keller-
bzw. Freizeiträume offen. Gemäss dem energietechnischen Massnahmennachweis gehört
das gesamte Zwischengeschoss mit einer Fläche von 249.50 m2 zur Energiebezugsfläche
und liegt dementsprechend innerhalb des Dämmperimeters.15 Es ist somit in
Übereinstimmung mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Keller- bzw.
Freizeiträume im Zwischengeschoss beheizt sind. Für die beiden Keller- bzw.
Freizeiträume 1 und 2 ist dies im Übrigen praktisch eine Notwendigkeit, sind diese Räume
doch gegen die darüber liegenden Wohnräume im Erdgeschoss offen.
Diese beiden Räume im Zwischengeschoss sind somit aufgrund ihrer Grösse und Höhe
sowie der Isolation und Beheizung objektiv zum Wohnen geeignet. Lediglich die relativ
geringe Fensterfläche und die daraus resultierende bescheidene natürliche Belichtung
sprechen gegen eine Eignung zum Wohnen. Dieses Manko wird jedoch durch die
überdurchschnittlich komfortable Erschliessung über die wohnungsinternen und offenen
Treppen kompensiert. Aufgrund dieser Erschliessung ist nicht nur denkbar, sondern
praktisch sicher, dass diese beiden grosszügigen und beheizten Räume im Alltag dem
Wohnen dienen werden. Zumal eine minimale natürliche Belichtung durch die Fenster und
die offenen Treppen ins Erdgeschoss gewährleistet sind und problemlos mit einer
künstlichen Belichtung ergänzt werden kann.
Die beiden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2 können somit zum Wohnen dienen und sind
dementsprechend bei der Bruttogeschossfläche anzurechnen. Dabei sind zur Bodenfläche
auch noch die Mauer und Wandquerschnitte hinzuzurechnen. Insgesamt ergibt dies eine
Bruttogeschossfläche von rund 75 m2. Anders die übrigen drei Räume "keller/freizeit" im
14 BDE RA Nr. 11041-90 vom 3. April 1991, E. 8.b; bestätigt durch VGE Nr. 18253/18255 vom 19. August 1991, E. 2b; ähnlich auch VGE Nr. 100.2014.304 vom 12. März 2015, E. 4.2 15 Vorakten, pag. 7.4
10
Zwischengeschoss, die von den Wohnungen im Obergeschoss und der Attika nur über das
Treppenhaus erreichbar sind. Diese nicht optimale Erschliessung führt zusammen mit der
bescheidenen natürlichen Belichtung (kleine Fensterfläche, lediglich Lichtschächte) dazu,
dass diese Räume objektiv betrachtet nicht zum Wohnen geeignet sind und daher bei der
Bruttogeschossfläche nicht hinzugerechnet werden müssen.
f) Gemäss der Bruttogeschossflächen-Berechnung beträgt die zulässige
Bruttogeschossfläche im vorliegenden Fall 1'363.50 m2.16 Die beiden Gebäude Nr.
E._ und F._ beinhalten im Erd- und Obergeschoss sowie der Attika
insgesamt eine Bruttogeschossfläche von 1'363.40 m2. Dabei ist das Zwischengeschoss im
Haus Nr. E._ nicht eingerechnet, auch nicht die beiden Räume "keller/freizeit" 1
und 2. Zudem wurden die beiden Treppen im Haus Nr. E._, die direkt in die
darunterliegenden Räume "keller/freizeit" führen, ebenfalls nicht eingerechnet und dafür
insgesamt 4.90 m2 abgezogen. Da die mit diesen Treppen erschlossenen Räume jedoch
anrechenbar sind, müssen auch die Treppen mitgerechnet werden (Art. 93 Abs. 2 Bst. f
BauV im Umkehrschluss). Rechnet man die Bruttogeschossflächen der beiden Treppen
sowie der beiden darunterliegenden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2 im
Zwischengeschoss ebenfalls hinzu, so ist die zulässige Bruttogeschossfläche um rund
80 m2 überschritten. Das Bauvorhaben hält die vorgeschriebene Ausnützungsziffer somit
nicht ein.
g) Daraus ist im Übrigen erkennbar, dass die Ausnützungsziffer auch mit einem Verzicht
auf die internen Treppen von den Erdgeschosswohnräumen in die beiden
darunterliegenden Keller- bzw. Freizeiträume nicht eingehalten werden könnte. Zwar
müssten die beiden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2 in diesem Fall nicht an die
Bruttogeschossfläche angerechnet werden. Die Flächen in den beiden
Erdgeschosswohnungen, wo sich heute die Treppen befinden, müssten jedoch
angerechnet werden, was bereits zu einer knappen Überschreitung der zulässigen
Ausnützungsziffer führen würde.
h) Demzufolge überschreitet das Bauvorhaben die Ausnützungsziffer. Unter diesen
Umständen müssen die weiteren Rügen aus der Beschwerde nicht (oder zumindest nicht
abschliessend, vgl. Erwägung 2) geprüft werden. Die Beschwerde ist ohnehin
16 Vorakten, pag. 7.2
11
gutzuheissen. Der angefochtene Gesamtentscheid wird aufgehoben und dem
Bauvorhaben wird der Bauabschlag erteilt.
4. Kosten
a) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren haben in
jedem Fall die Gesuchstellenden zu tragen, Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 52
Abs. 1 BewD17). Die amtlichen Kosten belaufen sich gemäss Gesamtentscheid der
Gemeinde Wohlen vom 19. Mai 2015 auf Fr. 13'473.25. Die Gebühr von Fr. 100.-- für die
Veranlassung bzw. das Montieren von Gebäudenummern bei Neubauten ist jedoch
aufgrund des Bauabschlags nicht mehr geschuldet. Somit belaufen sich die
vorinstanzlichen Kosten auf Fr. 13'373.25. Diese Kosten werden der Beschwerdegegnerin
zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde Wohlen
zuständig.
b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG18). Die Gebühren bemessen sich bei Rahmentarifen unter anderem
nach der Bedeutung des Geschäfts für die Gebührenpflichtigen und der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen (Art. 7 GebV19). Für Entscheide in einer
Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis Fr. 4'000.-- erhoben
(Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die
Pauschale auf Fr. 2'000.-- festgelegt.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei
diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdegegnerin als unterliegende Partei. Sie
hat demzufolge die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.-- zu tragen.
17 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 18 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 19 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
12
c) Die unterliegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei den obsiegenden Beschwerdeführenden, die nicht anwaltlich
vertreten waren, sind keine Parteikosen im Sinne des Gesetzes entstanden (Art. 104
Abs. 1 und 2 VRPG). Daher werden keine Parteikosten gesprochen.