# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4092359f-bcc4-53e6-8835-a6e4651375bd
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto ed in diritto
1. 1.1. COES 1 è proprietario del mapp. no. 2003 di _, fondo non edificato di complessivi mq 2601 ubicato in località _.
Il PR di _ approvato il 3.12.1985 dal Consiglio di Stato inserì la parte meridionale della particella ed altri fondi confinanti in un comparto AP-EP riservato alle attività sportive. Per il resto il terreno fu accluso alla zona edificabile R3.
Successivamente le infrastrutture sportive furono attuate senza occupare per intero l’area originariamente riservata nel piano di utilizzo, motivo per cui il Comune ritenne di utilizzare il sedime in esubero per soddisfare altri bisogni della collettività ed in particolare per la costruzione di abitazioni a carattere sociale. La nuova destinazione fu formalizzata nella variante approvata il 19.12.1989 dal Consiglio di Stato.
Quest’ultimo, con risoluzione 2.10.1990, accordò un sussidio per l’acquisto dei terreni coinvolti nell’operazione, mentre il Consiglio Comune, nel corso della seduta del 9.3.1992, concesse un credito quadro per l’acquisto di varie particelle, tra cui anche la proprietà COES 1 al mapp. no. 2003, conformemente agli obiettivi del PR.
In data 24.2.1999 il Dipartimento del territorio approvò una variante di poco conto vertente sulla rettifica del confine dell’area AP-EP che determinò la riduzione del vincolo a carico della part. no. 2003 a soli mq 538.
1.2. Il ISEP 1 ha quindi promosso la presente procedura finalizzata all’espropriazione del mapp. no. 2003 in ragione di mq 538 contro versamento di un’indennità di fr. 140.- il mq. Gli atti sono stati pubblicati dal 14.12.2000 al 13.1.2001.
Con memoria 9.1.2001 il proprietario si è opposto all’intervento espropriativo, opposizione che ha confermato all’udienza del 6.3.2001 contestando pure l’indennità offerta.
Esperita l’istruttoria e caduta l’ipotesi di una transazione, il Tribunale si è pronunciato sull’opposizione, respingendola, con sentenza del 15.12.2004 cresciuta incontestata in giudicato.
2. 2.1. Giusta l’art. 9 Lespr. l’espropriazione formale presuppone il versamento di una piena indennità che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le stesse condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734 ss).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente nell’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento e tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27).
Pure da considerare sono le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.) purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sopra o al di sotto della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
2.2. Qualora in precedenza il fondo fosse stato colpito da espropriazione materiale e quindi, privato della componente edilizia, avesse conservato soltanto il valore residuo agricolo, le indennità devono essere valutate singolarmente secondo i principi che reggono ciascun tipo di espropriazione a meno che, nell’intervallo tra l’una e l’altra, i prezzi dei terreni agricoli non abbiano subito modifiche significative (DTF 114 Ib 108; RDAT II-1991 no. 68 c. 2 e rinvii).
3.
3.1. Nella fattispecie concreta il proprietario, limitatosi a contestare genericamente l’indennità offerta, non ha affrontato il tema specifico dell’espropriazione materiale. Ciò nonostante, visto l’assetto del fondo, il Tribunale è tenuto a vagliare d’ufficio se ne siano adempiuti i presupposti (DTF 116 Ib 235; RDAT I-1993 no. 53 c. 3) risalendo alla data di entrata in vigore del vincolo pianificatorio (DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
3.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o quantomeno prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera disponibilità del bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).
3.2. Il mapp. no. 2003 ha una conformazione allungata alquanto irregolare laddove presenta un fronte stradale di ca. 208 ml ed una profondità variabile da un minimo di ca. 5 ml in corrispondenza con la rientranza formata dal mapp. no. 2239 ad un massimo di ca. 21 ml misurata all’angolo confinante con il mapp. no. 2002.
La superficie esproprianda colpita con un vincolo AP-EP non si presta ad uno sfruttamento autonomo ai fini edilizi e di conseguenza l’accertamento dei presupposti dell’espropriazione materiale va eseguito in rapporto all’intero fondo (Riva, Kommentar zum RPG, 1999, ad art. 5 no. 180).
Il predetto vincolo esiste ininterrottamente dal 1985. Le successive varianti del 1989 e del 1999 ne hanno confermato la pubblica utilità limitandosi la prima ad una modifica di destinazione, e la seconda ad un adeguamento dei confini. Il sedime restante della particella era ed è rimasto attribuito alla zona edificabile R3.
Ridotta a questa constatazione l’analisi sembrerebbe deporre contro il verificarsi di un’espropriazione materiale nella misura in cui la parte libera da vincoli, specie quella centrale più ampia, parrebbe comunque prestarsi all’edificazione (costruzione di ca. ml 7.50 x 18).
Posto in questi termini il ragionamento è però incompleto. Infatti lo stato del fondo ed il suo potenziale edificatorio devono essere accertati alla luce di tutti gli elementi che lo qualificano influenzandone le possibilità di sfruttamento e tra questi si annovera, in particolare, anche il piano viario. Quest’ultimo attesta che nel 1985 il ciglio esterno del marciapiede della strada SR 7.2 (tratta 6) distava ml 16.50 dall’asse del fiume _. Il tracciato della strada invadeva quindi la part. no. 2003 per una profondità di ca. ml 7.20 lungo tutto il suo fronte orientale, circostanza verificabile sui piani in base a vari punti di misurazione. Negli anni successivi la situazione è rimasta invariata.
Aggiungendo al tracciato stradale 4 m di arretramento e 4 m di distanza dai confini, nella parte centrale del terreno rimane un triangolo del tutto inadatto ad essere sfruttato razionalmente secondo i parametri di zona, mentre la parte settentrionale si trova ad essere occupata quasi interamente dalla strada.
Ne consegue che nel 1985 la proprietà è stata colpita da espropriazione materiale poiché, completamente urbanizzata, facilmente accessibile, servita dalla canalizzazione di scarico e dall’acquedotto, senza le restrizioni dettate dal PR sarebbe senz’altro stata attribuita interamente alla zona R3 di cui costituisce il naturale e logico prolungamento.
4.
4.1. L’indennità
per espropriazione materiale corrisponde al minor valore indotto dalla restrizione e cioè alla differenza riscontrabile tra il valore del fondo libero dal divieto (valore edilizio) ed il valore del fondo colpito che si riduce normalmente a quello di un buon terreno agricolo (DTF 114 Ib 174 c. 3a, 122 II 326 c. 6c/bb). L’estimo va effettuato retrospettivamente alla data di entrata in vigore del vincolo definitivo (DTF 114 Ib 286 c. 5 p. 293).
La data decisiva per il calcolo dell’indennità per espropriazione formale è, invece, il giorno dell’emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione oppure quella dell’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.).
In concreto si prescinde dalla regola generale (cfr. consid. 2.2.) e quindi dalla doppia stima applicando invece quella unica giacché è principio acquisito che dal 1977 in poi i prezzi dei terreni agricoli non hanno conosciuto un’evoluzione significativa (RDAT II-1994 no. 64 p. 123, II-1997 no. 35 c. 3.1.).
4.2. Il Tribunale di espropriazione ha già avuto modo di pronunciarsi nell’ambito di altre procedure espropriative dipendenti da vincoli istituiti con il PR/85, tra l’altro considerando adempiuti i presupposti dell’espropriazione materiale e quindi con dies aestimandi al 1985. Ai fini dell’indennità espropriativa aveva effettuato un’approfondita indagine sui valori di mercato riferibili alla zona R3 di _ limitandosi, in ragione della rapida evoluzione dei prezzi, a quelli vigenti nel periodo 1985/1986.
Non si ha motivo di ignorare quei dati che si riportano integralmente:
- fr. 85.- il mq per il mapp. no. 1720 di mq 1310, loc. _ (iscr. a RF il 15.1.1985 al d.g. 69);
- fr. 85.- il mq per il mapp. no. 2309 di mq 1196, loc. _ (iscr. a RF il 15.1.1985 al d.g. 70);
- fr. 144.- il mq per il mapp. no. 2299 di mq 903, loc. _ (iscr. a RF il 23.11.1985 al d.g. 1544);
- fr. 148,. Il mq per il mapp. no. 2298 di mq 679, loc. _ (iscr. a RF il 26.3.1986 al d.g. 394). Esercizio di un diritto di compera costituito nel 1985;
- fr. 148.- il mq per il mapp. no. 2316 di mq 678, loc. _ (iscr. a RF il 13.6.1986 al d.g. 789).
Su tali basi è stata accordata un’indennità di fr. 140.- il mq per espropriazione materiale e formale della part. no. 1999 posta in località _ (sentenza del 13.2.1989 inc. no. 42/86) e delle part. no. 1995/1996 pure a _ (sentenza del 13.2.1989 inc. no. 13/87 confermata dal TRAM con sentenza del 18.8.1989 inc. no. ES 5/89).
L’indennità qui offerta dal Comune di fr. 140.- il mq riflette i predetti giudizi benché, per la verità, il mapp. no. 2003, pur essendo razionalmente edificabile, non è sfruttabile in maniera ottimale come i terreni presi a confronto. Pertanto, essendo favorevole all’espropriato, va confermata nel suo ammontare.
5.
L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale fissato dal Tribunale federale e decorrono dal giorno in cui l’espropriato ha, per la prima volta, manifestato in modo inequivocabile l’intenzione di farsi risarcire (DTF 120 Ib 465 c. 5d; 125 II 1 c. 3b/aa; Riva, op. cit., no. 201).
In concreto questa volontà emerge chiaramente dallo scritto del 30.1.1998 per cui gli interessi sono conteggiati secondo lo schema seguente:
- del 4% dal 30.1.1998 al 31.12.2000
- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.

## Considerations