# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a0495bf5-2142-4751-b735-323bf9040cbf
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt:
A.
Die Pflichtigen kauften mit Vertrag vom 14. Juli 2006 die Liegenschaften Nr. xx (Wohnhaus) und
Nr. yy (Garage) Grundbuch (GB) C._ zu einem Preis von Fr. 730'000.--.
Als eine von drei gesetzlichen Erben von D._ übernahm die Pflichtige gemäss Teilungsver-
trag vom 16. Februar 2017 die Liegenschaft Nr. zz GB E._ (X._strasse 15) im Wert von
Fr. 1'150'000.-- zu Alleineigentum und entrichtete im Gegenzug Ausgleichszahlungen an die
Miterben. Der Antritt erfolgte rückwirkend auf den 1. Januar 2017.
Mit Vertrag vom 12. Mai 2017 verkauften die Pflichtigen die Liegenschaften Nr. xx und Nr. yy
GB C._ für Fr. 1'200'000.--.
Mit Veranlagungsverfügung vom 20. Mai 2019 wurde die Grundstückgewinnsteuer auf
Fr. 105'080.-- festgesetzt. Am 17. Juni 2019 erliess die Steuerverwaltung eine neue Verfügung,
welche jene vom 20. Mai 2019 ersetzte und eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 75'066.--
vorsah. Am 18. Juni 2019 erliess die Steuerverwaltung wiederum eine rektifizierte Verfügung, in
welcher sie die Pflichtigen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 243'341.-- und
einem Steuersatz von 25% zur Zahlung einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 60'835.-- ver-
pflichtete. Den Erwerbspreis des Ersatzobjektes Nr. zz GB E._ bewertete die Steuerverwal-
tung mit Fr. 766'666.45 (2/3 von Fr. 1'150'000.--) exkl. Mehrkosten.
B.
Gegen die Veranlagung vom 18. Juni 2019 erhob der Vertreter der Pflichtigen mit Schreiben
vom 20. Juni 2019 und ausführlicher Begründung vom 11. Juli 2019 Einsprache und begehrte,
der Kaufpreis des Ersatzobjektes sei mit Fr. 1'150'000.-- zu berücksichtigen. Zur Begründung
führte er u.a. aus, dass die Liegenschaft an der X._strasse 15 in E._ gemäss Erbtei-
lungsvertrag zum Anrechnungswert von Fr. 1'150'000.-- übernommen worden sei. Die Liegen-
schaft stehe im Alleineigentum der Pflichtigen, weswegen die Berücksichtigung von lediglich 2/3
Miteigentumsanteil in der Veranlagung falsch sei.
Mit Einspracheentscheid vom 8. Oktober 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab
und begründete ihren Entscheid damit, dass die Pflichtigen die Liegenschaft Nr. xx GB C._
gemäss Kaufvertrag vom 14. Juli 2006 für Fr. 730'000.-- erworben hätten und folglich dieser
Kaufpreis als Erwerbspreis einzusetzen sei. Der Betrag von Fr. 1'150'000.-- gemäss Erbtei-
lungsvertrag vom 16. Oktober 2015 sei für die Steuerverwaltung nicht massgebend.
C.
Mit Schreiben vom 8. November 2019 erhebt der Vertreter der Pflichtigen Rekurs und bean-
tragt, der Erwerbspreis des Ersatzobjektes sei mit Fr. 1'150'000.-- zu berücksichtigen. Zur Be-
gründung macht er im Wesentlichen erneut geltend, die Liegenschaft sei gemäss Erbteilungs-
vertrag zum Anrechnungswert von Fr. 1'150'000.-- aus Erbgang übernommen worden und ste-
he im Alleineigentum der Pflichtigen. In der angefochtenen Veranlagungsverfügung seien ledig-
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lich 2/3 des Ersatzobjektes im Wert von Fr. 1'150'000.-- berücksichtigt worden, weshalb der
aufzuschiebende Grundstückgewinn Fr. 552'230.50, statt wie veranlagt Fr. 168'897.15 betrage.
Mit Vernehmlassung vom 15. Januar 2020 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des
Rekurses. Zur Begründung führt sie u.a. aus, dass aus dem Verkauf der Liegenschaften Nr. xx
und Nr. yy GB C._ am 1. September 2017 zum Preis von Fr. 1'200'000.-- ein Rohgewinn
aus Grundstückveräusserung von Fr. 412'238.-- resultiert habe (Gestehungskosten
Fr. 787'761.55). Es könnten nur jene Kosten als Gestehungskosten angerechnet werden, wel-
che effektiv und tatsächlich aufgewendet werden mussten. Folglich sei nur der effektiv für das
Ersatzobjekt bezahlte Betrag für die Berechnung der Ersatzbeschaffung relevant, was vorlie-
gend dem Barausgleich plus anteiliger Hypothek entspreche (Fr. 507'584.-- + Fr. 233'333.--
= Fr. 740'918.--). Eine bloss teilweise Verwendung des Gewinnes aus dem Verkauf des ur-
sprünglichen Grundstücks für das Ersatzobjekt führe nur zu einem anteilmässigen Steuerauf-
schub. Es könne maximal für eine um die Differenz zwischen Gestehungskosten
(Fr. 787'761.55) und Erwerbspreis resp. Baukosten (Fr. 956'658.77) resultierender Betrag
(Fr. 168'897.15) ein Teilaufschub erfolgen.

## Considerations

Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 124 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Re-
kurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag
wie im vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Rich-
terinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt.
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne
weiteres darauf einzutreten.
2.
Vorliegend strittig ist die Höhe des Erwerbspreises des Ersatzobjektes Nr. zz GB E._ zur
Berechnung der angefallenen Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf der Parzellen Nr. xx
und Nr. yy GB C._.
2.1 Gemäss § 71 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken
oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Bei Veräusserung einer dauernd und
ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben,
sofern der Erlös in der Regel innert zwei Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzlie-
genschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 73 Abs. 1 lit. k StG). Ziel des Steueraufschubtatbe-
standes ist die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums (WENK, in: Nefz-
ger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Ba-
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sel 2004, § 73 N 46). Der Steueraufschub wird auch gewährt, wenn das Ersatzobjekt zum Vo-
raus im Hinblick auf die Veräusserung der bisherigen Liegenschaft erworben wurde (sog. Vo-
rausbeschaffung).
Die Pflichtigen haben die Liegenschaft Nr. zz GB E._ mit Grundbucheintrag vom 21. Juni
2017 durch Erbgang bzw. Erbteilung erworben und rückwirkend per 1. Januar 2017 angetreten.
Mit Vertrag vom 12. Mai 2017 verkauften sie die Liegenschaften Nr. xx und Nr. yy GB C._.
Es ist unbestritten, dass die Pflichtigen das Wohnhaus in C._ bis zu dessen Verkauf dau-
ernd und ausschliesslich selbstbewohnt haben und das Ersatzobjekt im Hinblick auf die Ver-
äusserung der bisherigen Liegenschaft zu Wohnzwecken erworben wurde. Damit sind die Vo-
raussetzungen eines Steueraufschubes gemäss § 73 Abs. 1 lit. k StG erfüllt.
2.2 Nach der absoluten Methode ist ein Steueraufschub nur in dem Umfang möglich, als der
reinvestierte Erlös höher ist als die Gestehungskosten der ursprünglichen Liegenschaft. Über-
steigen die für das Ersatzobjekt eingesetzten Mittel die Gestehungskosten der veräusserten
Liegenschaft nicht, so steht die vollständige Besteuerung des Grundstückgewinns dem Erwerb
des Ersatzobjektes und damit der Mobilität eines Steuerpflichtigen nicht entgegen (vgl. zum
Ganzen Entscheid des Bundesgerichts [BGE] 130 II 202 E. 5.3).
Die Steuerverwaltung hat die Gestehungskosten der Liegenschaften Nr. xx und Nr. yy GB
C._ in der Veranlagungsverfügung vom 18. Juni 2019 mit Fr. 787'761.55 beziffert. Diese
Berechnung wurde von den Pflichtigen nicht bestritten und ist nicht zu beanstanden.
Die Rekurrentin ist eine von drei gesetzlichen Erben, welche mit dem Tode des Erblassers im
Jahr 2015 u.a. die Liegenschaft Nr. zz GB E._ zu Gesamteigentum erwarben. Folglich stand
der Rekurrentin bereits mit dem Tod des Erblassers 1/3 der Ersatzliegenschaft zu (vgl. Art. 560
Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210]). Im
Teilungsvertrag vom 16. Februar 2017 wiesen die Erben die fragliche Liegenschaft der Rekur-
rentin zu Alleineigentum zu, woraufhin diese das Grundstück mit Grundbucheintrag vom
21. Juni 2017 vollständig erwarb. Eine Sache – oder auch ein Anteil daran – kann nicht zweimal
erworben werden. Die Rekurrentin erhielt mittels Universalsukzession im Jahr 2015 (unentgelt-
lich) 1/3 Eigentum an der Liegenschaft Nr. zz GB E._ und erwarb mittels Erbteilung (entgelt-
lich) im Jahr 2017 die restlichen 2/3 des Grundstückes. Der Wert des Grundstückes beläuft sich
gemäss Teilungsvertrag auf Fr. 1'150'000.--. Da die Rekurrentin bereits seit 2015 zu 1/3 Eigen-
tümerin der Liegenschaft war, hat sie im Rahmen der Ersatzbeschaffung im Jahr 2017 lediglich
die restlichen 2/3 erworben. Was unentgeltlich erworben wurde, kann zudem nicht als Ersatz-
beschaffung qualifizieren. Folglich ist der Erwerbspreis des Ersatzobjektes mit Fr. 766'666.65
zu berücksichtigen (2/3 von Fr. 1'150'000.--). Zuzüglich Mehrkosten von Fr. 189'992.05 belau-
fen sich die Kosten des Ersatzobjektes insgesamt auf Fr. 956'658.70.
In casu übersteigen die für das Ersatzobjekt aufgewendeten Mittel von Fr. 956'658.70 die Ge-
stehungskosten der Liegenschaften Nr. xx und Nr. yy GB C._ von Fr. 787'761.55 um
Fr. 168'897.15, was einen teilweisen Aufschub des Grundstückgewinnes in besagtem Umfang
zur Folge hat.
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2.3 Die Rekurrenten haben die Liegenschaften Nr. xx und Nr. yy GB C._ für Fr. 1'200'000.--
veräussert. Abzüglich Gestehungskosten von Fr. 787'761.55 und dem aufzuschiebendem
Grundstückgewinn von Fr. 168'897.15 resultiert ein steuerbarer Grundstückgewinn von
Fr. 243'341.--. Bei einem Steuersatz von 25% (§ 80 Abs. 1 lit. c StG) ergibt sich eine Grund-
stückgewinnsteuer von Fr. 60'835.30. Die Steuerverwaltung hat die Grundstückgewinnsteuer
korrekt veranlagt.
3.
Der Rekurs erweist sich nach dem Ausgeführten als unbegründet und ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Verfahrenskosten in Höhe von
Fr. 2'500.-- zu bezahlen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993
über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO;
SGS 271]). Eine Parteientschädigung wird im Unterliegensfall nicht entrichtet (§ 130 StG i.V.m.
§ 21 Abs. 3 e contrario VPO).
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