# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9b565ea1-f7a6-559d-9bfd-2d2b37cd1e44
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 728 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 140'848.-.
Il reclamo interposto in data 21 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 28 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza aumentato dal -53% al -60% il correttivo della vetustà applicato sul valore metrico dell’edificio principale sub. A.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 130'847.-
3. Con ricorso 30 novembre/1. dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima dell’edificio principale sub. A da CHF 60'000.- a CHF 27'000.-. Ciò poiché l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato che si tratta di un edificio inabitabile, come risulta dalla dichiarazione 16 marzo 2004 del Municipio del Comune di _, senza alcun reddito e in uno stato di degrado generalizzato. Tale stato di fatto non giustificherebbe inoltre un aumento del relativo valore di stima del 44.93% rispetto alla stima precedente, risalente al 1993, ma, semmai, a rigor di logica, una sensibile diminuzione.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A si trova in un importante stato di degrado generalizzato e non è effettivamente abitabile
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
-
Ritenuto lo standard economico delle finiture, così come la struttura e l’impiantistica dell’edificio, che sono essenzialmente ancora quelle originali e che si trovano in un importante stato di degrado, il corrispondente valore metrico di base deve essere ridotto da CHF/mc 237.- a CHF/mc 122.-, che risulta sicuramente più adeguato alle caratteristiche concrete della costruzione.
-
Il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di classe del -20% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente sostanziato dall’autorità di prima istanza, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere sostanzialmente indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi assolutamente non sostanziato.
-
L’edificio, malgrado lo stato di importante degrado nel quale si trova attualmente, mantiene certamente un valore residuo dovuto al fatto che risulta potenzialmente ristrutturabile beneficiando dei medesimi parametri edificatori già ampiamente utilizzati per l’attuale costruzione. Ciò che esclude il computo del solo valore del sedime.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. In particolare, la vetustà, ritenuto che l’edificio è stato edificato ad inizio secolo e non è mai stato oggetto di alcun intervento, è stata giustamente considerata con il valore massimo previsto dalla Lst., ovvero il 60%.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 728 RFD di _ stabilito in CHF 109'847.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e del rimanente 1/3 a carico della ricorrente.

## Considerations