# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 521a6f1b-82f8-4d2c-b938-3f4c1b82d4eb
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2015
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. a. Dopo vicissitudini che non occorre qui rievocare (cfr. inc.
52.2013.299), il 12 luglio 2013 CO 2 ha chiesto al municipio di Stabio il permesso di costruire tre abitazioni unifamiliari
ai mapp. _, _ e _, situati in zona estensiva (area pedemontana
) secondo il vigente piano regolatore. Il progetto prevede di realizzare tre edifici identici, ciascuno di due piani, di cui uno parzialmente interrato, destinato a garage (mq 47.10), cantina (mq 22.00) e lavanderia/locale tecnico (mq 46.00).
b. Alla domanda, pubblicata dal 25 luglio all'8 agosto 2013, si è opposto RI 1, proprietario di un fondo confinante (mapp. 27_).
Raccolto l'avviso favorevole (n. 85387) dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, comprensivo della decisione di esonero dalla costruzione del rifugio Pci, in data 22 ottobre 2013 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola in particolare alla condizione che i locali al piano seminterrato non siano muniti, neppure a livello di predisposizione, di impianti di riscaldamento, di servizi igienici e di impianti per la cottura di cibi, e che il muro di cinta/sostegno a confine con il mapp. 27_ abbia un'altezza massima di m 1.50 - misurata dal livello del terreno esistente al mapp. 27_ - e sia sormontato da una recinzione alta al massimo 1.00 m.
B. Con giudizio 15 gennaio 2014, il Consiglio di Stato ha parzialmente
accolto il ricorso presentato dall'opponente soccombente contro il provvedimento municipale, confermandolo
alla condizione supplementare che la sistemazione del terreno e i rispettivi muri di sostegno lungo il mapp. 27_ RFD e verso via P_ non superino l'altezza di m 0.50, sulla cui sommità potrà essere posata una rete leggera, sino a raggiungere un'altezza massima complessiva di m. 1.80
.
Il Governo ha anzitutto ritenuto che l'altezza del muro di cinta/so-stegno e della soprastante recinzione autorizzata dall'esecutivo comunale (m 2.50) si ponesse in contrasto con quanto prescritto dall'art. 7 cpv. 2 delle norme di applicazione del piano regolatore (NAPR). In applicazione del principio di proporzionalità, ha dunque ridotto a m 1.80 (0.50 per la parte muraria + 1.30 per l'eventuale recinzione sovrastante) l'altezza complessiva ammissibile, prevedendo un'apposita condizione supplementare. L'Esecutivo cantonale ha invece respinto le censure concernenti il preteso superamento dell'indice di sfruttamento valido per la zona di situazione. Da un lato, pur ammettendo che la cantina e la lavanderia/
locale tecnico potrebbero oggettivamente essere trasformati in locali utilizzabili a scopi abitativi (svago), date la dimensione e l'altezza generose nonché la presenza di ampie aperture, ha reputato che le condizioni imposte dal municipio per impedire tale trasformazione fossero sufficienti per escludere queste superfici dal computo dell'i.s. Dall'altro lato, ha considerato che a giusto titolo, conformemente a quanto disposto dagli art.
40a cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1) e 40
cpv. 3 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL
7.1.2.1.1),
nel calcolo dell'i.s. non fosse stato computato lo spessore dei muri perimetrali eccedente la larghezza di 35 cm.
C.
Contro il predetto giudizio governativo, RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento
limitatamente al punto in cui rilascia la licenza edilizia per le tre case d'abitazione
.
In sostanza, il ricorrente contesta la mancata computazione nel calcolo della superficie utile lorda (SUL) e, quindi, dell'i.s. dei locali adibiti a cantina e lavanderia/locale tecnico. Le condizioni imposte dal municipio sarebbero insufficienti. Basterebbero pochi accorgimenti, quali l'installazione di una stufa elettrica, per aggirarle. Illusorio sarebbe poi immaginare che il municipio potrà vigilare sul corretto utilizzo di detti locali. A mente dell'insorgente bisognerebbe semmai eliminare l'oggettiva possibilità di utilizzare questi ultimi a scopo abitativo o lavorativo, riducendo l'altezza dei locali e la grandezza delle aperture. L'esenzione dal computo della SUL sarebbe pertanto ingiustificata. Da computare sarebbe inoltre l'area della scala interna che conduce a questi locali. L'indice di sfruttamento prescritto sarebbe dunque crassamente superato, con la conseguenza che la licenza edilizia non avrebbe potuto essere rilasciata.
D. All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione perviene CO 2, qui resistente, rilevando che la decisione impugnata ripropone correttamente una soluzione già adottata per altre edificazioni da lui intraprese. Il comune di Stabio si rimette invece al giudizio del Tribunale.
E. In replica e duplica, l'insorgente ed il resistente ribadiscono essenzialmente il rispettivo punto di vista
.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è
data dall'art. 21 cpv. 1 LE. La legittimazione attiva dell'insorgen-te, già opponente, è certa [art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm; BU 1966, 181)]. Il ricorso, tempestivo (art. 46 cpv. 1 LPamm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). Neppure le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove.
2.
2.1.
In base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento è il rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie edificabile dei fondi. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale superficie utile
lorda si considera la somma della superficie dei piani sopra e
sott
o terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti
nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate e non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (cpv. 2). Fra le superfici da escludere dal computo, elencate a titolo esemplificativo dalla norma, sono annoverate le cantine, i solai, le lavanderie, gli stenditoi, ecc. delle abitazioni.
Decisiva ai fini del computo della superficie di un locale non è
l'indicazione fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'og
gettiva possibilità di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010,
consid. 4, confermata da STF 1C.158/2010 del 3 agosto 2010, pubblicata in
RtiD I-2011, n. 18; STA 52.2009.137 del 7
settembre 2009 consid. 2.1; 52.2006.20 dell'1 marzo 2006, consid. 5.2.2; RDAT I-1994 n. 30, consid. 2.2;
Adelio Scolari
, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE n. 1126). La
superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi
dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (
Scolari
, op. cit., ad art. 38 LE n. 1129).
2.2. Controversa è in concreto la questione di sapere se la superficie
dei locali situati al piano seminterrato, segnatamente quella
della cantina (mq 22.00) e della lavanderia/locale tecnico (mq 46.00) possa essere utilizzata a scopi abitativi e debba quindi essere computata nella SUL. Ipotesi, questa, che, qualora accreditata
, determinerebbe un sorpasso dell'indice di sfruttamento ammesso dalle norme di zona.
La cantina è dotata di due ampie finestre (m 1.57 x 1.10 e 1.05 x 1.10) sulla facciata nord. Il locale adibito a lavanderia/locale tecnico dispone invece di tre finestre, di cui due sulla facciata ovest (m 1.20 x 0.70) ed una sulla facciata sud (m 1.20 x 0.80). L'altezza dei locali è solo leggermente inferiore a quella del piano (abitabile) superiore (m 2.50 anziché m 2.60). A priori, non si può dunque
escludere che vengano utilizzati a scopi abitativi (locale gioco per bambini, studio, ecc.).
Per escludere una simile eventualità, il municipio ha subordinato la licenza alla condizione che i locali al piano seminterrato non siano muniti, neppure a livello di predisposizione, di impianti di riscaldamento, di servizi igienici e di impianti per la cottura di cibi. Il Governo ha avallato queste restrizioni, mentre il ricorrente le ritiene insufficienti. Reputa sostanzialmente che per
eliminare l'oggettiva possibilità di utilizzare questi locali a scopo abitativo o
lavorativo bisognerebbe ridurre la loro altezza e la grandezza
delle aperture.
Le obiezioni sollevate vanno parzialmente accolte, poiché, diversamente da quanto assume l'Esecutivo cantonale, le condizioni imposte dal municipio appaiono invero insufficienti. Come rileva il ricorrente, possono infatti essere aggirate piuttosto facilmente.
Contrariamente a quanto preteso nel gravame, non è tuttavia necessario annullare la licenza edilizia. Basta adottare provvedimenti
più incisivi. Occorre segnatamente prevedere, in aggiunta alle condizioni imposte dall'esecutivo comunale: a) il mantenimento del pavimento della cantina e del garage allo stato grezzo, b) l'eliminazione della finestra più grande (1.57 x 1.10) della
cantina, e c) l'eliminazione, per quanto concerne la lavanderia
/lo-
cale tecnico, di una delle due finestre sulla facciata ovest e di
quella sulla facciata sud.
2.3. Da respingere è inoltre la pretesa dell'insorgente di computare comunque (in parte) la superficie dei suddetti locali seminterrati nella SUL, perché sovradimensionati per rapporto alle
esigenze di una casa monofamiliare. Come illustrato, la giurisprudenza ha sì ammesso la possibilità di limitare la superficie dei locali per legge non computabili nella SUL, quando le loro dimensioni appaiono sproporzionate rispetto alle consuetudini.
Non è tuttavia inusuale, già solo per motivi costruttivi e di isolazione termica, che le case monofamiliari abbiano un piano (interrato o seminterrato) adibito a garage, cantina, deposito, lavanderia, ecc. esteso quanto la soprastante parte adibita ad abitazione. Non si giustifica pertanto di imporre di ridurre l'estensione del piano inferiore.
2.4. Dato l'esito, va disattesa pure la richiesta di computare nella SUL l'area della scala interna che conduce al piano seminterrato.
3. 3
.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è
parzialmente accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 della decisione governativa impugnata è completato nel senso che la licenza edilizia è subordinata alle ulteriori condizioni indicate al considerando 2.2. del presente giudizio.
3.2. Dato che la decisione governativa risulta sostanzialmente confermata, il relativo giudizio su tassa di giustizia e ripetibili rimane invariato. Per questa istanza, la tassa di giustizia è suddivisa tra le parti, tenendo conto del preponderante grado di soccombenza del ricorrente, che ha postulato l'annullamento dell'intera licenza (art. 28 LPamm), mentre le ripetibili sono compensate (art. 31 LPamm).