# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4c7587d8-ac06-4d09-bf68-f83557c3c907
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die A._ AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuchkreis X._. Mit
Eingabe vom 7. April 2020 (act. G 6.1) stellte der Kanton St. Gallen, vertreten durch das
Bau- und Umweltdepartement, Tiefbauamt, bei der Schätzungskommission für
Enteignungen die Begehren, es sei der Preis für etwa 20 m dauernd abzutretenden
Boden ab Grundstück Nr. 0000_ auf CHF 400/m (Zone W3) festzulegen. Das Teil-
Grundstück sei mit dem Strassengrundstück Nr. 0001_ (Kantonsstrasse Nr. 0002_)
zu vereinigen (Ziffer 1.1). Es sei festzulegen, dass für die vorübergehend beanspruchte
Fläche von etwa 248 m beim Grundstück Nr. 0000_ keine Entschädigung zu leisten
sei (Ziffer 1.2). Es seien die vom Enteigner (Kanton St. Gallen) in Ziffer 12 der
Einigungsvereinbarung über den Erwerb einer Teilfläche aufgeführten
Anpassungsarbeiten vorzunehmen (Ziffer 1.3). Nach Durchführung eines
Schriftenwechsels fand am 11. Juni 2021 der Augenschein mit anschliessender
Einigungsverhandlung statt (act. G 6.25). Der anlässlich der Einigungsverhandlung von
der Schätzungskommission vorgeschlagene Vergleich wurde vom Enteigner nicht
angenommen (act. G 6.26, 6.26.1, 6.27). Mit Beschluss vom 4. Oktober 2021 wies die
Schätzungskommission das Grundbuchamt X._ an, Unterlagen zu Kaufverträgen und
Verkehrswertschätzungen bestimmter Grundstücke einzureichen. Die Bauverwaltung
X._ wurde ferner um Beantwortung der Frage gebeten, wie sich die vorgesehene
Landabtretung von ca. 20 m auf die Bebaubarkeit des in der Zone W3 befindlichen
Grundstücks auswirken werde (act. G 6.29).
A.a.
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Nach Eingang der einverlangten Auskünfte und Unterlagen (act. G 6.32-37) sowie nach
Gewährung des rechtlichen Gehörs (act. G 6.40) eröffnete die Schätzungskommission
den Verfahrensbeteiligten mit Entscheid vom 25. März 2022 (act. G 2), der Preis für den
dauernd abzutretenden Boden ab Grundstück Nr. 0000_ für das Projekt "Geh- und
Radweg" werde auf CHF 633 pro m festgesetzt (Ziffer 1). Für die vorübergehend
beanspruchte Bodenfläche sei keine Entschädigung zu leisten (Ziffer 2). Der Kanton
St. Gallen führe die Anpassungsarbeiten gemäss Ziffer 2 des Vergleichsvorschlags vom
A.b.
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B.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3 des
Enteignungsgesetzes, sGS 735.1, EntG). Der Beschwerdeführer ist als Adressat des
9. Juni 2021 aus (Ziffer 3). Der Enteigner werde ermächtigt, nach Vorliegen der
Mutationsurkunde, Anträge im Sinn von Art. 974a ZGB beim Grundbuchamt X._ zu
stellen, so dass dieses die Bereinigung der Rechte, Lasten und Grundpfandrechte im
Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstückteils vornehmen könne (Ziffer 4).
Die Entscheidgebühr von CHF 3'000 trage der Kanton St. Gallen (Ziffer 5). Der Kanton
entschädige die A._ AG mit CHF 2'770.40 (Ziffer 6).
Gegen diesen Entscheid erhob der Kanton St. Gallen (Beschwerdeführer), vertreten
durch das Tiefbauamt, mit Eingabe vom 29. April 2022 Beschwerde mit den Anträgen,
die Ziffern 1, 5 und 6 des Entscheids seien aufzuheben, unter Kostenfolge zu Lasten
der Beschwerdegegnerin (A._ AG; act. G 1).
B.a.
Die Vorinstanz (Schätzungskommission) gab im Schreiben vom 30. Mai 2022 unter
Einreichung der Verfahrensakten und unter Verweis auf die Ausführungen im
angefochtenen Entscheid den Verzicht auf eine Vernehmlassung bekannt (act. G 5).
B.b.
Mit Stellungnahme vom 21. Juni 2022 beantragte Rechtsanwalt Dr. David Brunner,
St. Gallen, für die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 4%
Barauslagen und Mehrwertsteuer (act. G 8). Der Beschwerdeführer äusserte sich hierzu
in der Eingabe vom 11. Juli 2022 und bestätigte seinen Standpunkt (act. G 10). In der
Duplik vom 16. August 2022 nahm der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin erneut
Stellung (act. G 12).
B.c.
Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den
Entscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
B.d.
bis
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angefochtenen Entscheids zu dessen Anfechtung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit
Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die
Rechtsmittelbefugnis ist sodann auch deshalb zu bejahen, weil der Beschwerdeführer
mit seiner Beschwerde öffentliche Interessen vertritt (Art. 45 Abs. 2 in Verbindung mit
Art. 64 VRP). Die Beschwerdeeingabe (act. G 1) entspricht zeitlich, formal und inhaltlich
den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Nach Art. 15 Abs. 1 EntG hat der Enteignete Anspruch auf Entschädigung in Geld.
Entschädigt werden der Marktwert des enteigneten Rechts (lit. a), der Minderwert des
verbleibenden Teils (lit. b) und die weiteren geldwerten Nachteile, die sich als Folge der
Enteignung voraussehen lassen (lit. c). Nicht entschädigt werden Nachteile, die der
Enteignete verschuldet hat (Art. 15 Abs. 2 EntG). Gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG werden
bei der Bemessung der Entschädigung berücksichtigt: Der Verlust der Möglichkeit
besserer Verwendung des Grundstücks (lit. a) sowie die Sondervorteile, die durch das
Werk des Enteigners entstehen und zu deren Abgeltung kein Beitrag erhoben wird (lit.
b). Allgemeine Wertveränderungen, die durch das Werk des Enteigners entstehen,
werden nicht berücksichtigt (Art. 16 Abs. 2 EntG). Die Schätzungskommission
entscheidet über Begehren um Entschädigung und Realersatz (Art. 34 EntG). Art. 22
des Bundesgesetzes über die Enteignung (SR 711) enthält eine mit derjenigen der Art.
15 ff. EntG vergleichbare Regelung (vgl. R. Germann, Entschädigung und Schätzung,
in: Das neue st. gallische Enteignungsgesetz, St. Gallen 1985, S. 35). Dies macht eine
Berücksichtigung der hierzu ergangenen Praxis und Literatur sachgerecht.
2.1.
Bei Teilenteignungen beansprucht der Enteigner - wie vorliegend - nur schmale
Landstreifen, die nicht selbständig genutzt werden können und auf dem
Liegenschaftsmarkt nicht gehandelt werden (vgl. R. Merker, Der Grundsatz der "vollen
Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 55). Ist eine freihändige
Veräusserung des enteigneten Teils nicht möglich, weil dessen Form und Grösse eine
separate Verwendung nicht gestatten, so ist der relative Landwert zu vergüten (Hess/
Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kommentar Band I, Bern 1986, S. 273). Bei
einer Teilenteignung muss neben dem Marktwert des enteigneten Rechtes (Art. 15 Abs.
1 lit. a EntG) auch ein allfälliger Minderwert des Restgrundstücks entschädigt werden.
Ursachen des Minderwerts können vorab die reduzierte Nutzbarkeit des verkleinerten
Restgrundstücks oder erschwerte Zufahrtsmöglichkeiten bilden (Germann a.a.O., S.
2.2.
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38). Die Enteignungsentschädigung ist grundsätzlich gesamthaft festzusetzen.
Beispielsweise kann nicht der Bodenwert ohne gleichzeitige Prüfung des Minderwerts
des Restteils oder eines anderen zusätzlichen Schadens festgesetzt werden (Germann,
a.a.O., S. 40; Hess/Weibel, a.a.O., S. 239).
Vorliegend steht kein Realersatz zur Diskussion. Streitig ist hingegen die im
Schätzungsverfahren festgelegte Entschädigung von CHF 633 pro m . Massgebend für
die Festlegung der Entschädigung sind in der Regel die Verhältnisse im Zeitpunkt der
erstinstanzlichen Schätzungsverhandlung (Art. 17 EntG). Diese fand im Juni 2021 statt.
2
Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, sie sei einerseits von den
Schätzungen der amtlichen Steuerwerte ausgegangen, welche für vergleichbare
Grundstücke in der Zone W3 vorliegen würden (act. G 6.34.1-23). Hieraus habe sie
einen durchschnittlichen Preis als Marktwert für den massgeblichen Zeitpunkt Juni
2021 ermittelt. Anderseits sei sie von den Kaufverträgen ausgegangen, welche für
vergleichbare Grundstücke in der Zone W3 vorliegen würden (act. G 6.33); gestützt
hierauf habe sie einen Marktwert für Juni 2021 festgelegt. Die beiden Werte seien
anschliessend miteinander verglichen und der Wert der Landfläche auf der Grundlage
dieser beiden Werte bestimmt worden (act. G 2 S. 3).
Von den vom Grundbuchamt X._ eingereichten Steuerwert-Schätzungen (act. G
6.34.1-23) seien indes nicht alle mit dem zur Diskussion stehenden Grundstück Nr.
0000_ (Schätzungsjahr: 2014, Steuerwert pro m : CHF 460; act. G 6.34.1)
vergleichbar. Die Schätzungskommission beurteile die unmittelbar daran angrenzenden
drei Grundstücke Nrn. 0003_ (Schätzungsjahr: 2016, Steuerwert pro m : CHF 520;
act. G 6.34.3), 0004_ (Schätzungsjahr: 2014, Steuerwert pro m : CHF 460; act. G
6.34.2) und 0005_ (Schätzungsjahr: 2021, Steuerwert pro m : CHF 580; act. G 6.34.4)
als vergleichbar. Die vier aneinandergrenzenden Grundstücke befänden sich in der
gleichen Zone (W3) und seien topographisch in etwa vergleichbar. Aus den
unterschiedlichen Schätzungszeitpunkten (2014, 2016, 2021) werde eine deutliche
Wertsteigerung im Verlauf der letzten Jahre erkennbar. Die Grundstücke Nrn. 0004_
und 0000_ würden unmittelbar an die B._-strasse angrenzen, was im Vergleich zu
den Grundstücken Nrn. 0003_ und 0005_ als leicht wertvermindernd (Werteinbusse
10 %) angesehen werden könne, auch wenn die Wohnbauten gegenüber dem
Strassenverlauf höher lägen. Für den massgebenden Zeitpunkt (Juni 2021) gehe die
Schätzungskommission von einem amtlichen Steuerwert des Grundstücks Nr. 0000_
von CH 522 (10% tiefer als Grundstück Nr. 0005_) aus. Der tatsächlich erzielbare
2.3.
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Marktwert wiederum - und auf diesen sei gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG abzustellen
- liege erfahrungsgemäss 15 bis 20 % über der amtlichen Steuerschätzung; letztere
liege mithin bei 80 bis 85 % des Marktwerts. So ergebe sich für das Grundstück Nr.
0000_ ein Marktwert pro m von CHF 614 bis CHF 653 (act. G 2 S. 3 f.).
Der vom Grundbuchamt X._ eingereichten Übersicht über die Kaufverträge im
Zeitraum 2019 bis September 2021 für Liegenschaften in den Zonen W2 und W3 (act.
G 6.33) sei zu entnehmen, dass in der Regel eine Baute im Kaufpreis enthalten sei, was
die Bestimmung des reinen (unbebauten) Quadratmeterpreises erschwere. In der Zone
W3 liege als einziges unbebautes Grundstück die Parzelle Nr. 0006_; die
Abbruchobjekte auf diesem Grundstück seien im Kaufpreis von CHF 1'057'000 nicht
enthalten. Bei einer Landfläche von 1'762 m ergebe sich für Juli 2019 ein
Quadratmeterpreis von CHF 600. Die anderen unüberbauten Grundstücke lägen in der
Zone W2 durchwegs in einer ruhigen Wohngegend, weshalb die Vergleichbarkeit mit
dem Grundstück Nr. 0000_ (W3) nicht gegeben sei. Vergleichbar sei jedoch das
Grundstück Nr. 0006_ (W3), welches unmittelbar an die Landwirtschaftszone
angrenze und lediglich 400 m westlich von Grundstück Nr. 0000_ liege. Ausgehend
vom Wert von CHF 600/m im Juli 2019 ergebe sich unter Berücksichtigung der
Entwicklung des Wohnimmobilienindexes (2019: 100 Punkte, 2021: 105.3) ein
Marktwert von CHF 632 pro m für das Grundstück Nr. 0000_. Es erscheine
sachgerecht, den Mittelwert aus CHF 614 bis 653 bzw. CHF 632 anzuwenden, d.h.
CHF 633 pro m (act. G 2 S. 4 f.).
Der vom Grundstück Nr. 0000_ abzutretende Landstreifen könne (wie der
Beschwerdeführer vorbringe) als Vorgartenland im Sinn der zürcherischen
Rechtsprechung nach dessen Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten
(Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Februar 2013 [VR
2012.00003] angesehen werden. Der Augenschein habe gezeigt, dass dieser
Landstreifen topografisch durch das Gefälle vom Grundstück abgesondert sei und
auch gestalterisch für das Grundstück nicht von praktischer Bedeutung sei. Deshalb
könne es überlegenswert sein, einen Abzug für sogenanntes "Vorgartenland" in
Betracht zu ziehen. Dem Abzug stehe allerdings der Gesetzeswortlaut entgegen,
welcher die volle Entschädigung vorsehe. Es könne nicht darauf ankommen, ob die
enteignete Fläche eine Randfläche darstelle oder nicht. Der Verkehrswert von Bauland
bemesse sich aufgrund der Anzahl m und der Zonenzugehörigkeit. Eine sachliche
Differenzierung, welcher Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und
welcher Teil nicht, sei unmöglich. Andernfalls könnte auch eine Differenzierung der
Flächen nach Sonneneinstrahlung, Neigung und Lage zu benachbarten Parzellen
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verlangt werden. Ein Abzug für "Vorgartenland" erscheine daher nicht gerechtfertigt,
zumal er gesetzlich nicht abgestützt sei. Im Weiteren habe eine Landabtretung von
rund 20 m auf die bestehenden Bauten und Anlagen keinen Einfluss. Eine
Reduzierung der Baumassenziffer für neues Bauvolumen könne auf dem Weg einer
Dienstbarkeit verhindert werden. Ein solcher Übertrag der Baumasse sei nach Auskunft
der Bauverwaltung X._ (act. G 6.35) üblich. Für die vorübergehend beanspruchte
Fläche sei keine Entschädigung zu leisten. Für die Anpassungsarbeiten (nach
Landabtretung und Erstellung des Rad- und Gehweges) habe die
Schätzungskommission einen Vorschlag vorgelegt, der von den Parteien nicht
bestritten worden sei (act. G 6.26.1 Ziffer 2). Den Parteien werde empfohlen, die
Anpassungsarbeiten in diesem Sinn zu regeln und vorzunehmen (act. G 2 S. 5).
2
Der Beschwerdeführer wendet ein, die Vorinstanz berücksichtige bezüglich des Abzugs
von einem Drittel bei Vorgartenland nicht, dass der Entscheid des Verwaltungsgerichts
Zürich, auf den sich der Beschwerdeführer berufe, vom Bundesgericht vollumfänglich
bestätigt worden sei (BGer 1C_681/2021 vom 18. November 2021). Es habe die
Zulässigkeit des Abzugs von einem Drittel schon in BGer 1C_339/2013 vom 27. August
2013 bestätigt. Der vom Beschwerdeführer angebotene Preis von CHF 400 bzw.
CHF 411 auf der Basis der Verkehrswertberechnung sei damit korrekt gewesen und
das Gesuch hätte durch die Vorinstanz vollumfänglich gutgeheissen werden müssen
(act. G 1).
2.4.
2.5.
Schätzungen führen zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht
übt daher gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber
verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine
Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Vorinstanz
offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung
wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. VerwGE B
2014/71 vom 24. März 2015, E. 4.2.2). Vorliegend blieb der von der Vorinstanz unter
Berücksichtigung der vom Grundbuchamt X._ eingereichten Steuerwert-Schätzungen
(act. G 6.34.1-23) und Kaufverträge für Liegenschaften in den Zonen W2 und W3 (act.
G 6.33) errechnete mittlere Marktwert von CHF 633 pro m (act. G 2 S. 4 f.) als solcher
unbestritten (vgl. act. G 1 und G 8); dies indes unter dem Vorbehalt der
Beschwerdegegnerin, dass der Landwert ungekürzt zugesprochen werde (vgl. act. G 8
2.5.1.
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S. 2 Ziffer 4 und S. 4 Ziffer 13). Vom erwähnten, von der Vorinstanz einlässlich und
überzeugend begründeten Marktwert ist nachstehend auszugehen. Zu prüfen ist die
vom Beschwerdeführer verlangte Landwert-Kürzung für im Strassenabstand liegendes
"Vorgartenland".
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101, BV) sieht den Grundsatz der vollen
Entschädigung bei Enteignungen vor. Nach Auffassung der Vorinstanz bedeutet dies,
dass der volle Marktwert im Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG zu entschädigen ist, wie
er von ihr festgelegt wurde (vorstehende E. 2.5.1). Unbestritten ist, dass der vom
Grundstück Nr. 0000_ abzutretende Landstreifen als Böschung vom Grundstück
abgegrenzt ist und gestalterisch für das Grundstück keine massgebende Bedeutung
hat. Der Beschwerdeführer leitet daraus sinngemäss einen Minderwert im Vergleich
zum Restgrundstück ab, dem mit einem entsprechenden Landwert-Abzug Rechnung
zu tragen sei. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass sich dem EntG selbst keine Antwort
zur Frage entnehmen lässt, ob im Fall von Teilenteignungen von Grundstücken der
Wert des zu enteignenden Teils losgelöst und abweichend vom verbleibenden Teil des
Grundstücks bemessen werden darf oder nicht. Eine Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. a
EntG im Sinn eines Verzichts auf eine Preisdifferenzierung innerhalb des Grundstücks
fällt hier insofern in Betracht, als auch bei einem Verkauf eines zum grossen Teil
überbauten und ausgenützten Grundstücks für die Festlegung des m -Preises für das
jeweilige Land in aller Regel nicht zwischen einzelnen Abschnitten des Grundstücks
unterschieden wird. Vielmehr erfolgt die Landpreisfestlegung in aller Regel einheitlich
für das ganze Grundstück. Hätte mithin die Beschwerdegegnerin ihre Liegenschaft als
Ganzes (einschliesslich des teilenteigneten Abschnitts) verkauft, wäre selbstredend
auch für den nunmehr enteigneten Teil keine separate (tiefere) Preisfestlegung erfolgt.
Sodann weist die Vorinstanz darauf hin, dass eine sachliche Differenzierung, welcher
Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und bei welchem Teil dies nicht der
Fall sei, sich nur schwierig umsetzen liesse (act. G 2 S. 5). Dies lässt sich insofern nicht
von der Hand weisen, als diesfalls eine Vielzahl möglicher Kriterien (Belichtung,
Neigung und grössere Nähe oder Entfernung der Teilfläche zu allfälligen Lärm-,
Geruchs- und Bestrahlungsquellen, mögliche Nutzung der Teilfläche als Veloparkplatz/
Abstellplatz/Briefkastenplatzierung/Blumenbeet, potentielle unterirdische Nutzung der
Teilfläche [Tiefgarage] usw.) für die Differenzierung des m -Preises für Teilflächen
innerhalb desselben Grundstücks zur Diskussion gestellt und gewertet werden
müssten. Würde ein Abzug für "Vorgartenland" als zulässig erachtet, wären bei der
Festlegung der Enteignungsentschädigung für diese Teilfläche auch sämtliche anderen
2.5.2.
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wertmindernden und werterhöhenden Aspekte gleichrangig in die Prüfung
miteinzubeziehen. Mithin mag es zwar Fälle geben, in denen ein Abzug für
"Vorgartenland" in Betracht zu ziehen wäre, soweit eine Abtretung die bauliche
Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. dazu Imboden/Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung 1976, Band II Nr. 128 S. 935 f.; Rhinow/
Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband 1990, Nr.
128 S. 400). Im vorliegenden Fall ist jedoch, wie sich nachstehend ergeben wird, kein
Sachverhalt dargetan, welcher einen solchen Abzug rechtfertigen würde.
Was den vom Beschwerdeführer zitierten BGer 1C_339/2013 betrifft, mit welchem im
Fall einer Enteignungsentschädigung die Reduktion des Baulandwertes um einen
Drittel wegen "Minderwertigkeit" der abzutretenden (innerhalb der Baulinie liegenden)
Fläche als mit dem Gebot der vollen Entschädigung (Art. 26 BV) vereinbar bestätigt
wurde, ist festzuhalten, dass das Bundesgericht die nach kantonalzüricherischem
Recht festgelegte Enteignungsentschädigung mit Blick auf das verfassungsmässige
Prinzip der vollen Entschädigung (Art. 26 BV) frei und im Übrigen (d.h. bezüglich der
Anwendung kantonalen Rechts und der Sachverhaltsfeststellung) unter
Willkürgesichtspunkten überprüfte (BGer 1C_339/2013 E. 2.3; vgl. seither auch BGer
1C_681/2019 vom 19. Mai 2021 E. 2 und 3.3). Der Umstand, dass die
kantonalzürcherische Praxis der bundesgerichtlichen Willkürprüfung standhält, hat
nicht automatisch die Verbindlichkeit dieser Praxis für andere Kantone zur Folge. In VR
2019.00001 vom 14. November 2019 verwies das Verwaltungsgericht Zürich (VGZH)
auf BGer 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, in welchem ein Abzug auf dem
Baulandwert von Dreivierteln als zulässig erachtet wurde, da der Verlust der
Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks und dessen
Überbaubarkeit hatte. Die dort in Frage stehende Parzelle war indes wenige Jahre vor
der Teilenteignung mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine
Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (VGZH VR.2019.00001
E. 3.3 m.H.).
Hinsichtlich der Frage des durch die Landabtretung bewirkten Nachteils (Minderwerts)
für den verbleibenden Teil des Grundstücks (vgl. Art. 15 Abs. 1 lit. b EntG) ist mit
Vorinstanz (act. G 2 S. 5) festzuhalten, dass die Landabtretung von rund 20 m auf die
Bebaubarkeit des Grundstücks insofern keinen Einfluss hat, als die Baumassenziffer für
neues Bauvolumen mit einer Dienstbarkeit auf den verbleibenden Teil des Grundstücks
übertragen werden kann (vgl. act. G 6.35). Mithin hat der Verlust der Abtretungsfläche
keinen direkten Einfluss auf die Baumassenziffer (Art. 88 PBG). Indes wird - wie die
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Beschwerdegegnerin zu Recht anmerkt (act. G 8 S. 3) - gemäss Bestätigung des
Bauamtes X._ (act. G 6.35) durch die Verbreiterung der Strasse der Strassenabstand
leicht verschoben. Aus dem Umstand, dass nach der Landabtretung der
Strassenabstand ab der neuen Strassengrenze einzuhalten ist, ergibt sich eine
Einschränkung der Bebaubarkeit. Dies im Unterschied zu dem von der
Beschwerdeführerin (act. G 10 Ziffer) angeführten VGZH VR.2012.00003 vom
7. Dezember 2013 (E. 3.4), in welchem der Verlust der Abtretungsfläche die baulichen
Nutzungsmöglichkeiten - gleich wie in VGZH VR.2008.00003 E. 3.4 - nicht
beeinträchtigte. Das Mehrfamilienhaus auf Grundstück Nr. 0000_ stammt aus dem
Jahr 1980 und hat - im Gegensatz zum Sachverhalt im erwähnten Entscheid des
Verwaltungsgerichts Zürich (VGZH VR.2019.00001 E. 3.3; vorstehender Abschnitt) -
nicht ohne Weiteres noch eine mutmassliche Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten
vor sich. Die erwähnte Einschränkung der Bebaubarkeit ist insofern von Relevanz, als
die Beschwerdegegnerin einen Neubau anstelle einer Renovation für die nächsten
Jahre in Betracht zieht (act. G 8 S. 3 unten; G 12 S. 2 unten). Auch vor diesem
Hintergrund würde sich ein Abzug vom Marktwert, wie ihn der Beschwerdeführer
verlangt, nicht rechtfertigen. Sein Hinweis auf das Bestehen einer langjährigen
st. gallischen Praxis bezüglich Abschlag auf Vorgartenland (act. G 10 S. 2) vermag
hieran nichts zu ändern. Der vom Beschwerdeführer im Weiteren zitierte Entscheid des
Enteignungsgerichts des Kantons Baselland vom 27. Juni 2003 betraf einen
Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie, wohingegen vorliegend wie erwähnt die
überbaubare Fläche sich aufgrund der durch das Strassenprojekt bewirkten
Verschiebung der Strassenabstandslinie verkleinert. Aus dem vom Beschwerdeführer
(act. G 1 S. 2) angeführten BGer 1C_681/2021 (Nichteintreten mangels zureichender
Rechtsmittelbegründung) lässt sich für das vorliegende Verfahren ebenfalls nichts
ableiten (gemeint war wohl BGer 1C_681/2019 a.a.O.).
Sodann beinhaltet die von der Vorinstanz festgelegte Entschädigung auch den
Ausgleich weiterer geldwerter Nachteile im Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. c EntG (z.B. für
Umgebungs- und Anpassungsarbeiten, Inkonvenienzen einschliesslich Verlust der
Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks und Umtriebe). Die Vorinstanz hielt
fest, für die Anpassungsarbeiten (nach Landabtretung und Erstellung des Rad- und
Gehweges) habe die Schätzungskommission einen Vorschlag vorgelegt, der von den
Parteien nicht bestritten worden sei (act. G 6.26.1 Ziffer 2). Den Parteien werde
empfohlen, die Anpassungsarbeiten in diesem Sinn zu regeln und vorzunehmen (act. G
2 S. 5). Der Vorschlag vom 9. Juni 2021 (act. G 6.26.1) blieb auch im vorliegenden
Verfahren unbestritten.
2.6.
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3.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz vorgenommene
ermessensweise Festlegung der Entschädigung auf der Basis eines m -Landpreises
von CHF 633 nicht zu beanstanden ist. Ein Anlass für eine Korrektur des
vorinstanzlichen Entscheids durch das Verwaltungsgericht lässt sich weder den Akten
entnehmen noch kann ein solcher aufgrund der Darlegungen des Beschwerdeführers
als zureichend begründet gelten. Entsprechend erweist sich die Beschwerde
diesbezüglich denn auch als unbegründet. Gemäss Art. 47 Abs. 1 EntG trägt der
Enteigner die amtlichen Kosten des Enteignungsverfahrens. Der Beschwerdeführer hat
damit die von der Vorinstanz auf pauschal CHF 3'000 festgelegten Kosten zu
übernehmen. Die Kostenfestsetzung bewegt sich betragsmässig im Rahmen des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5; Ziff. 10.01) und
wurde als solche auch nicht beanstandet.
Gemäss Art. 48 EntG entschädigt die Enteignerin den Enteigneten angemessen für die
notwendigen ausseramtlichen Kosten. Die von der Vorinstanz mit Hinweis auf die
eingereichte Kostennote begründete Festsetzung der Parteientschädigung mit
CHF 2'770.40 (einschliesslich Barauslagen und Mehrwertsteuer) blieb betragsmässig
ebenfalls unbeanstandet.
4.
2
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde als unbegründet.
Sie ist daher abzuweisen. Für die Kosten im Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen
und Entscheide der Schätzungskommission gilt nach Art. 49 EntG das VRP. Eine
Entscheidgebühr von CHF 3'000 erscheint für das vorliegende Verfahren angemessen
(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Dem Verfahrensausgang
entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Beschwerdeführer (Staat) aufzuerlegen
(Art. 95 Abs. 1 VRP); auf die Kostenerhebung ist, nachdem mit der Beschwerde
überwiegend finanzielle Interessen verfolgt werden, nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3
VRP).
4.1.
Beschwerdeführer und Vorinstanz haben keinen Anspruch auf ausseramtliche
Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98 VRP; A. Linder, in: Rizvi/
Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar,
2020, N 20 zu Art. 98 VRP). Demgegenüber ist die Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Das Verwaltungsgericht spricht
4.2.
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© Kanton St.Gallen 2023 Seite 13/13
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