# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 064f99f7-9401-4326-85bf-8b7051e6c811
**Court:** BE_NAB
**Chamber:** BE_NAB_003
**Year:** 2012
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
A.
Notar in beurkundete am 28. September 2009
einen Kaufvertrag betreffend die Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 3490-
7 und einen Miteigentumsanteil am Grundstück Gbbl. Ni. 4098
(Abstellplatz). Am 8. Januar 2010 meldete der zuständige Grundbuchver-
walter der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
(JGK), habe dabei möglicherweise seine Berufspflichten
verletzt. Gestützt auf diese Meldung eröffnete die JGK ein aufsichtsrechtli-
ches Verfahren. Nachdem sie zum Schluss gekommen war, dass
im Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft Berufspflichten verletzt
habe, auferlegte sie ihm mit Verfügung vom 29. November 2011 eine
Busse von Fr. 1000.--.
B.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 3. Januar 2012 beantragt
die Aufhebung der Verfügung der JGK. Diese schliesst in
ihrer Vernehmlassung vom 24. Januar 2012 auf Abweisung der Be-
schwerde.
Erwäg unge n:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kan-
tonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 40 Abs. 1 des Notariatsgesetzes vom 22. Novem-
ber 2005 [NG; BSG 169.11]). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanz-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 3
lichen Verfahren teilgenommen, ist durch die angefochtene Verfügung be-
sonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung
oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten.
Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechts-
verletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Der Beschwerdeführer macht in formeller Hinsicht geltend, die Vorinstanz
habe seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.
2.1 Er bringt zunächst vor, die JGK habe einen Disziplinarentscheid
gefällt, ohne zuvor ein förmliches Verfahren gegen ihn zu eröffnen. Er habe
im Vertrauen darauf, sich gegebenenfalls ausführlich äussern zu können,
zunächst nur eine rudimentäre Stellungnahme eingereicht und auf den Bei-
zug eines Rechtsbeistands verzichtet. Er habe nicht damit rechnen müs-
sen, dass ihm ohne Möglichkeit zu einer (weiteren) Stellungnahme plötzlich
ein Disziplinarentscheid eröffnet werde (Beschwerde Art. 4). Zudem wür-
den gewisse Vorwürfe, die in der Meldung des Grundbuchverwalters nicht
erwähnt gewesen seien, in der angefochtenen Verfügung erstmals auf-
tauchen (vgl. dazu hinten E. 2.4).
2.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gewährleistet allgemein das
Recht, angehört zu werden, bevor eine Verfügung getroffen wird, welche
die Rechtslage der betroffenen Person berührt (Art. 39 NG i.V.m. Art. 21
Abs. 1 VRPG; vgl. zum Disziplinarverfahren gegen Notarinnen und Notare
im Speziellen Peter Ruf, Notariatsrecht, 1995 [nachfolgend: Notariatsrecht],
Rz. 1152, 1166). Ein uneingeschränktes Recht auf Äusserung haben die
Verfahrensbeteiligten hinsichtlich der für die Verfügung wesentlichen Sach-
fragen. Eine Einschränkung macht die Rechtsprechung aber für Sachum-
stände, die eine Partei selber gesetzt hat und die klar aus den Akten her-
vorgehen. Dazu braucht die Partei nicht mehr angehört zu werden, wenn
eine Anhörung keine neuen Erkenntnisse erwarten lässt (Merkli/Aeschli-
mann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 7 mit
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Ni. 100.2012.4U, Seite 4
Hinweisen). Da die Behörden das Recht von Amtes wegen anzuwenden
haben (Art. 20a Abs. 1 VRPG), besteht im Allgemeinen kein Anspruch der
Parteien, sich zur rechtlichen Beurteilung der Sachfragen noch besonders
äussern zu können. Nach der Rechtsprechung hat eine Partei lediglich
dann Anspruch, sich zur rechtlichen Würdigung von ihr bekannten Tat-
sachen zu äussern, wenn die Behörde ihren Entscheid auf eine völlig neue
rechtliche Basis zu stützen gedenkt, namentlich wenn sie den Entscheid
mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu begründen beabsichtigt,
welche im bisherigen Verfahren weder erwähnt noch von einer der beteilig-
ten Parteien geltend gemacht worden sind und mit deren Heranziehen sie
auch nicht rechnen musste (BVR 2012 S. 28 E. 2.3.1; BGer 20_657/2010
vom 11.4.2011, E. 2.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 8, je
mit Hinweisen).
2.3 Die JGK ist Aufsichtsbehörde über das Notariat. Sie erteilt das
Notariatspatent, überwacht die Einhaltung der für die Berufsausübung gel-
tenden Vorschriften und führt das Notariatsregister (Art. 38 Abs. 1 NG); sie
hat namentlich Disziplinarverstösse zu untersuchen und zu beurteilen
(Art. 38 Abs. 2 Bst. c NG). In solchen Fällen eröffnet sie auf Anzeige hin
oder von Amtes wegen ein Disziplinarverfahren (Art. 46 Abs. 1 NG). Die
kantonalen Gerichts- und Verwaltungsbehörden haben ihr unverzüglich
Vorfälle zu melden, welche die Voraussetzungen für die Eintragung im
Notariatsregister betreffen oder den Tatbestand der Berufspflichtverletzung
erfüllen können (Art. 46 Abs. 3 NG). — Am 8. Januar 2010 meldete der
Grundbuchverwalter des Grundbuchamts Emmental-Oberaargau der JGK
die vermeintlichen Berufspflichtverletzungen des Beschwerdeführers. Mit
Verfügung vom 3. Februar 2010 stellte die JGK diesem die Meldung zur
Stellungnahme zu. Die Verfügung war ausdrücklich als «Aufsichtssache»
bezeichnet und enthielt die Aufforderung, der Beschwerdeführer solle sich
zu den Vorwürfen des Grundbuchverwalters äussern. Mit Blick auf diese
Bezeichnung der Verfügung und die ausdrückliche Bezugnahme des
Grundbuchverwalters auf Art. 46 Abs. 3 NG musste dem Beschwerdeführer
klar sein, dass die Vorinstanz in einem förmlichen Verfahren abzuklären
gedachte, ob er gegen seine Berufspflichten verstossen habe. So trug sein
Fristverlängerungsgesuch vom 11. Februar 2010 denn auch den Titel
«Aufsichtsverfahren» (Vorakten JGK pag. 15). Weder aus dem NG noch
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 5
aus dem VRPG, dessen Bestimmungen im Übrigen für das Disziplinarver-
fahren Geltung haben (Art. 39 NG), lässt sich sodann ableiten, dass der
Beschwerdeführer vor der Eröffnung des Verfahrens eigens anzuhören
gewesen wäre (vgl. Art. 39 NG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 1
VRPG). Insbesondere kennt das NG keine Art. 33 Abs. 1 des Kantonalen
Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) entsprechende
Bestimmung, wonach die Anwaltsaufsichtsbehörde vor der Eröffnung eines
Disziplinarverfahrens in der Regel bei der Anwältin oder dem Anwalt eine
Stellungnahme einholt. Weshalb die Notariatsaufsichtsbehörde trotz der
andern Regelung in Art. 46 Abs. 1 NG gleich vorgehen müsste wie die An-
waltsaufsichtsbehörde, legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch
nicht ersichtlich: Schon das alte kantonale Disziplinarrecht über die Anwäl-
tinnen und Anwälte sah in Art. 31 Abs. 1 des Gesetzes vom 6. Februar
1984 über die Fürsprecher (FG; GS 1984 S. 28 ff.) ausdrücklich vor, dass
der Vorsitzende der Anwaltskammer zunächst beim betroffenen Für-
sprecher eine Stellungnahme zu den gegen diesen erhobenen Vorwürfen
einholt. Anschliessend konnte der Vorsitzende gestützt auf Art. 31 Abs. 2
FG von der Eröffnung eines Disziplinarverfahrens absehen, sofern er die
Meldung oder Beschwerde als offensichtlich unbegründet erachtete und
ihm zwei Mitglieder der Anwaltskammer zustimmten. Dies zeigt, dass
Art. 33 Abs. 1 KAG nicht lediglich eine langjährige ungeschriebene Übung
kodifiziert hat. Es besteht deshalb kein Anlass, eine entsprechende Pflicht
zur Anhörung vor Verfahrenseröffnung in Art. 46 Abs. 1 NG hinein zu inter-
pretieren, obschon sie der Gesetzeswortlaut nicht vorsieht. Dies umso we-
niger, als auch das alte Notariatsgesetz vom 28. August 1980 (aNG;
GS 1980 S. 148 ff.) — anders als Art. 31 Abs. 1 FG — keine vorgängige An-
hörung des disziplinarisch belangten Notars vorsah (vgl. Art. 41 Abs. 1
aNG in der Fassung vom 17.9.1992; GS 1992 S. 335). Mit der Verfügung
vom 3. Februar 2010 wurde somit ein aufsichtsrechtliches Verfahren er-
öffnet, ohne dass es hierfür einer förmlichen Feststellung bedurft hätte (vgl.
auch Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 16 N. 3). Wenn der (rechts-
kundige) Beschwerdeführer fälschlicherweise annahm, es sei noch kein
Verfahren hängig, und sich deshalb in der Stellungnahme vom 5. März
2010 nur knapp zu den gegen ihn erhobenen Vorwürfen geäussert und
keinen Rechtsbeistand beigezogen hat, kann er daraus nichts zu seinen
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 6
Gunsten ableiten. Die Rüge der Gehörsverletzung erweist sich insoweit als
unbegründet.
2.4 Der Beschwerdeführer rügt weiter, die Vorinstanz habe seinen
Anspruch auf rechtliches Gehör dadurch verletzt, dass sie ihn wegen einer
Berufspflichtverletzung diszipliniere, zu der er sich nicht habe äussern kön-
nen. Die JGK werfe ihm vor, er habe den Vertragsparteien die Beilagen
zum Kaufvertrag nicht vorgelesen oder das Vorlesen gehe zumindest nicht
aus dem Kaufvertrag hervor. Ein solcher Vorwurf sei in der Meldung des
Grundbuchverwalters nicht enthalten gewesen, weshalb er auch nicht dazu
Stellung genommen habe (Beschwerde Art. 5). — Die Vorinstanz hat in

## Considerations

erster Linie erwogen, die Grundstückbeschreibungen der Stamm- und
Anmerkungsgrundstücke hätten in den Kaufvertrag selber aufgenommen
werden müssen und nicht (lediglich) zu Beilagen erklärt werden dürfen (vgl.
dazu hinten E. 4.1). In einer Eventualbegründung führt sie zudem aus,
selbst wenn man zugunsten des Beschwerdeführers davon ausginge, die
Beilagen gälten als Bestandteil der Urschrift, würde hier ein Beurkundungs-
fehler vorliegen. Der Beschwerdeführer habe gemäss Art. 46 Abs. 1 der
Notariatsverordnung vom 26. April 2006 (NV; BSG 169.112) den Urkunds-
parteien die Urkunde vorzulesen, soweit diese Willenserklärungen enthalte.
Dazu gehöre bei der Übertragung von Grundstücken auch deren genaue
grundbuchliche Beschreibung, die sich hier zum Teil in den Beilagen be-
funden habe. Aus dem Schlussverbal ergebe sich nicht, dass der Be-
schwerdeführer die (bloss) beigelegten Grundstückbeschreibungen vor-
schriftsgemäss vorgelesen habe (E. 2.3 der angefochtenen Verfügung).
Diese Eventualbegründung enthält keine rechtlichen Überlegungen, mit
denen der Beschwerdeführer nicht rechnen musste. Bereits der Grund-
buchverwalter wies in seiner Meldung vom 8. Januar 2010 an die JGK da-
rauf hin, dass die Urkunde gemäss Art. 46 Abs. 1 NV von der Notarin oder
vom Notar vorgelesen werden müsse (Vorakten JGK pag. 1 ff.). Nachdem
sich zudem aus dem Kaufvertrag vom 28. September 2009 ergab, dass der
Beschwerdeführer den Vertragsparteien bloss die Urschrift, nicht aber die
Beilagen vorgelesen hatte (Vorakten JGK pag. 12), brauchte der Be-
schwerdeführer dazu nicht mehr eigens angehört zu werden. Eine Gehörs-
verletzung liegt auch insoweit nicht vor, weshalb offenbleiben kann, ob und
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Ni. 100.2012.4U, Seite 7
inwieweit eine solche im Rahmen einer blossen Eventualbegründung zu
ahnden wäre.
3.
Streitig in der Sache ist, ob der Beschwerdeführer bei der öffentlichen Be-
urkundung eines Grundstückkaufvertrags Berufspflichten verletzt hat.
3.1 Gemäss Art. 45 Abs. 1 NG wird die Notarin oder der Notar unab-
hängig von der vermögens- und strafrechtlichen Verantwortlichkeit diszipli-
narisch sanktioniert, wenn sie oder er vorsätzlich oder fahrlässig Berufs-
pflichten verletzt oder gegen die Bestimmungen des Notariatsgesetzes
oder seiner Ausführungserlasse, das Gebot der unabhängigen und ein-
wandfreien Berufsausübung oder gegen das Ansehen des Notariats
verstösst, namentlich durch aufdringliche Werbung. In leichten Fällen kann
von einer Bestrafung abgesehen werden, wenn anzunehmen ist, dass die
Notarin oder der Notar den Beruf künftig einwandfrei ausüben wird (Art. 45
Abs. 2 NG). Als Berufspflichten im Sinn von Art. 45 NG gelten nach dem
Gesetzeswortlaut und ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts nicht bloss
die in Art. 30 ff. NG ausdrücklich als «Berufspflichten» bezeichneten
Regeln, sondern sämtliche Vorschriften, die eine Notarin oder ein Notar bei
der Berufsausübung allgemein zu beachten hat, so auch die Bestimmun-
gen über die einzelnen Beurkundungsverfahren (zur inhaltlich gleichlauten-
den Bestimmung von Art. 40 aNG vgl. BVR 1996 S. 407 E. 2 [BN 1996
S. 258]; vgl. auch Adrian Glatthard, in Stephan Wolf [Hrsg.], Kommentar
zum Notariatsrecht des Kantons Bern, 2009, Art. 45 NG N. 22; Hans Marti,
Bernisches Notariatsrecht, 1983, Art. 40 aNG N. 8).
3.2 Allerdings stellt nicht jedes Abweichen von einer Vorschrift, welche
die Notarin oder der Notar zu beachten hat, eine Berufspflichtverletzung
dar. Zurückhaltung bei der Anwendung des Disziplinarrechts ist namentlich
dort geboten, wo eine Norm unterschiedliche Auslegungen zulässt. Gibt die
Notarin oder der Notar einer bestimmten Auslegung den Vorzug und er-
scheint dies vertretbar, so macht sie oder er sich nicht disziplinarisch ver-
antwortlich. Voraussetzung dafür ist, dass in der entsprechenden Frage
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 8
keine gegenteilige, gefestigte Praxis besteht, welche die Notarin oder der
Notar bei pflichtgemässer Aufmerksamkeit kennen muss (BVR 1996 S. 407
E. 2 [BN 1996 S. 258], ferner 2000 S. 154 nicht publ. E. 4f [BN 2000
S. 213]; vgl. auch Adrian Glatthard, a.a.O., Art. 45 NG N. 41f.; Hans Marti,
a.a.O., Art. 40 aNG N. 13). Selbst das Infragestellen einer gefestigten
Praxis darf allerdings nicht zu einer Disziplinierung führen, wenn eine Pra-
xisänderung angestrebt wird, hiefür gute Gründe bestehen und der Ver-
such, eine Praxisänderung zu bewirken, offen erklärt wird (BVR 1996
S. 407 E. 2 [BN 1996 S. 258]).
4.
4.1 In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten und erstellt, dass der Be-
schwerdeführer am 28. September 2009 einen Kaufvertrag betreffend die
Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 3490-7 und den Miteigentumsanteil
Gbbl. Nr. 4098-8 (Abstellplatz) öffentlich beurkundete. Während
die entsprechenden Grundbuchauszüge einschliesslich Grundstück-
beschreibung Bestandteil der Urschrift bildeten, wurden die grundbuch-
lichen Beschreibungen der jeweiligen Stammgrundstücke und der vom
Grundstück Gbbl. Ni. 3490 teilweise dominierten Parzelle
Gbbl. Nr. 4116 bloss zu Beilagen der Urschrift erklärt (vgl. Kaufvertrag vom
28.9.2009, in Vorakten JGK pag. 8 f.). Die JGK wirft dem Beschwerde-
führer vor, er habe dadurch gegen Art. 34 Abs. 5 NV verstossen (vgl. E. 2.3
der angefochtenen Verfügung). Nach dieser Bestimmung müssen Urkun-
den, die sich auf ein Grundstück beziehen, «dieses genau bezeichnen und
bei dessen Übertragung die ganze grundbuchliche Beschreibung ent-
halten» (französisch: «doivent contenir [...] toutes les indications men-
tionnées dans le registre foncier»).
4.2 Der Beschwerdeführer wendet zunächst ein, Art. 34 Abs. 5 NV sei
bundesrechtswidrig, da der Begriff der öffentlichen Beurkundung (ab-
schliessend) durch das Bundesrecht geregelt werde.
4.2.1 Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, bedür-
fen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 des
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 9
Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]; vgl. auch Art. 657
Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]). Der ma-
terielle Begriff der öffentlichen Beurkundung gehört damit dem Bundesrecht
an (BGE 133 I 259 E. 2.1 mit Hinweisen), welches auch den Umfang des
Formzwangs bestimmt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
fallen sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Ver-
tragspunkte unter die Formvorschriften des Grundstückkaufvertrags
(BGE 113 II 402 E. 2a; vgl. etwa auch BGer 4A_24/2008 vom 12.6.2008,
E. 3.1, 5A.33/2006 vom 24.4.2007, E. 4). Vorliegend ist unstreitig, dass der
in Frage stehende Kaufvertrag vom 28. September 2009 den erwähnten
bundesrechtlichen Formvorschriften genügt, obschon die grundbuchliche
Beschreibung der Stammgrundstücke nicht in der Urschrift selber enthalten
ist (vgl. BGer 20.2.1997, in BN 1997 S. 137 E. 1c). Weiter steht fest, dass
kein kantonalrechtlicher Ungültigkeitsgrund nach Art. 24 NG vorliegt. Der
Grundbuchverwalter hat denn auch die nötigen Grundbucheinträge vorge-
nommen (vgl. Meldung vom 8.1.2010, Vorakten JGK pag. 1).
4.2.2 Der beanstandete Art. 34 Abs. 5 NV geht insoweit über die bun-
desrechtlichen Formvorschriften hinaus, als er verlangt, in der Urkunde
müsse «die ganze grundbuchliche Beschreibung» enthalten sein. Die Be-
stimmung erweist sich deswegen jedoch nicht als bundesrechtswidrig:
Obschon der materielle Begriff der öffentlichen Beurkundung dem Bundes-
recht angehört, liegt die Kompetenz zu deren gesetzlichen Regelung bei
den Kantonen. Diesen wird durch Art. 55 SchIT ZGB die Aufgabe über-
tragen, zu bestimmen, wer auf dem Kantonsgebiet zur Errichtung öffent-
licher Urkunden befugt und wie dabei vorzugehen ist. Neben der Zustän-
digkeit und der Form des Verfahrens sind insbesondere die Aufgaben und
Berufspflichten der Urkundspersonen zu regeln (BGE 133 1 259 E. 2.1 mit
Hinweisen). Aus dem bundesrechtlichen Zweck der öffentlichen Beurkun-
dung ergeben sich demnach bloss Mindestanforderungen an die kantonale
Normierung (vgl. BGE 133 I 259 E. 2.2, 99 11 159 E. 2a; Peter Ruf, Notari-
atsrecht, insbes. Rz. 140, 153, 157). Zu beachten ist, dass die kantonalen
Verfahrens- oder Formvorschriften die Wirksamkeit des Bundeszivilrechts
nicht beeinträchtigen oder gar verunmöglichen dürfen (BGE 106 II 146
E. 2b). Die Regelung von Art. 34 Abs. 5 NV hält sich im Rahmen der Kom-
petenzen, die den Kantonen hinsichtlich der Ordnung des Verfahrens der
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 10
öffentlichen Beurkundung zukommen (so auch implizit Christian Brückner,
Schweizerisches Beurkundungsrecht, 1993, S. 724 Fn. 206). Dies umso
mehr, als das Bundesgericht die Aufnahme der vollständigen grundbuch-
lichen Beschreibung in den Grundstückkaufvertrag ausdrücklich als
«wünschbar» bezeichnet hat (vgl. BGer 20.2.1997, in BN 1997 S. 137
E. 1c/bb).
4.3 Nach dem Gesagten kann eine Berufspflichtverletzung auch dann
vorliegen, wenn das verurkundete Rechtsgeschäft (wie hier) gültig ist und
im Grundbuch eingetragen wurde, falls dabei gegen eine kantonalrechtliche
Beurkundungsvorschrift verstossen wurde (vgl. auch Roland Pfäffli, Zur
Beschreibung des Grundstücks beim Grundstückkauf, in BN 1997
S. 122 if., 125 if.; Peter Ruf, Notariatsrecht, Rz. 1297 f.). Massgebend ist
deshalb, was Art. 34 Abs. 5 NV meint, wenn er verlangt, bei der Über-
tragung eines Grundstücks müsse «die ganze grundbuchliche Beschrei-
bung» in der Urkunde enthalten sein.
4.3.1 Die Vorinstanz hat erwogen, die Aufnahme der Grundstückbe-
schreibung in die Urkunde diene der umfassenden Orientierung und dem
Schutz der Vertragsparteien und bilde Bestandteil von deren Willenser-
klärungen. Um diesem Zweck gerecht zu werden, sei erforderlich, dass die
Parteien umfassend über das übertragene Grundstück informiert seien. Bei
der Übertragung von Mit- und Stockwerkeigentumsanteilen liessen sich aus
deren Beschreibung allein nicht alle wesentlichen Informationen entneh-
men. Insbesondere Belastungen des Stammgrundstücks seien nicht er-
sichtlich. Die Grundstückbeschreibung von Stamm- und Anmerkungs-
grundstücken bilde daher Teil einer vollständigen grundbuchlichen Be-
schreibung des übertragenen Grundstücks und sei in der Urkunde selber
wiederzugeben und nicht bloss in einer Beilage zu dieser (E. 2.3 der an-
gefochtenen Verfügung). — Der Beschwerdeführer ist demgegenüber der
Auffassung, Art. 34 Abs. 5 NV spreche in der Einzahl von der Grundstück-
beschreibung; hätte der Verordnungsgeber die Notare wirklich verpflichten
wollen, neben der Beschreibung des handändernden Grundstücks auch
jene weiterer Grundstücke in die Urkunde aufzunehmen, so hätte er dies
entsprechend zum Ausdruck gebracht (Beschwerde Art. 10). Aus der For-
mulierung von Art. 34 Abs. 5 NV ergebe sich deshalb, dass die Grund-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 11
stückbeschreibungen von Stamm- und Anmerkungsgrundstücken nicht
zwingend in der Urkunde enthalten sein müssten, sondern zu Beilagen
erklärt werden könnten (Beschwerde Art. 14 f.).
4.3.2 Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ergibt sich aus
dem Wortlaut von Art. 34 Abs. 5 NV nichts zu seinen Gunsten: Die betref-
fende Vorschrift verlangt zunächst, dass öffentliche Urkunden, die sich auf
ein Grundstück beziehen, dieses «genau bezeichnen» (französisch: «une
désignation exacte de celui-ci»). Weiter wird bestimmt, dass bei der Über-
tragung eines Grundstücks «die ganze grundbuchliche Beschreibung» in
der Urkunde enthalten sein muss. Aus diesen offenen Formulierungen
ergibt sich nicht, dass die Urschrift nur die Beschreibung eines einzigen
Grundstücks, nämlich des effektiv übertragenen, wiedergeben muss. Dies
umso weniger, als der französische Wortlaut mit «toutes les indications
mentionnées dans le registre foncier» eine unbestimmte Formulierung im
Plural verwendet, die sich von vornherein nicht nur auf das übertragene
Grundstück selber beziehen muss, sondern auch die grundbuchliche Be-
schreibung von Stamm- und Anmerkungsgrundstücken erfassen kann. An-
ders als der Beschwerdeführer behauptet, ist aber auch der deutsche
Wortlaut offen gefasst, indem sich «die grundbuchliche Beschreibung»
grammatikalisch nicht zwingend (nur) auf das konkret übertragene Grund-
stück bezieht. Im Übrigen betraf die Veräusserung vom 28. September
2009 ohnehin nicht nur ein einziges Grundstück: Beim Stockwerkeigentum
gemäss Art. 712a ff. ZGB steht das gemeinschaftliche Grundstück im Mit-
eigentum aller Beteiligten, wobei diesen ein — grundbuchrechtlich verselb-
ständigtes (vgl. hinten E. 4.3.3) — ausschliessliches Nutzungs- und Ver-
waltungsrecht (Sonderrecht) an einem Stockwerk oder Teilen davon zu-
steht (sog. qualifiziertes Miteigentum; Art. 712a Abs. 1 ZGB; vgl. Maetzke/
Rey, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. Aufl. 2009, S. 2, 4). Dies
bedeutet, dass mit der Veräusserung einer (als eigenes Grundstück be-
handelten) Stockwerkeinheit stets untrennbar die Übertragung eines Mit-
eigentumsanteils am Stammgrundstück verbunden ist. Der streitbetroffene
Kaufvertrag erfasste deshalb neben dem Sonderrecht an der Stock-
werkeinheit Nr. 3490-7 zwingend auch einen Miteigentumsanteil am
Stammgrundstück Gbbl. Nr. 3490 (vgl. auch BGE 103 II 110
E. 3a). Selbst wenn mit der Formulierung von Art. 34 Abs. 5 NV nur das
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 12
konkret übertragene Grundstück gemeint wäre, ergäbe sich daraus letztlich
nichts zu Gunsten des Beschwerdeführers, weil das beurkundete Geschäft
aus der Sicht des Grundbuchs ohnehin gleichzeitig zwei Grundstücke be-
traf, nämlich die Stockwerkeinheit und das Stammgrundstück.
4.3.3 Die grundbuchliche Beschreibung eines Grundstücks entspricht
grundsätzlich dem Eintragungsstand des Grundbuchs, der neben der
eigentlichen Liegenschaftsbeschreibung den gesamten dinglichen Rechts-
bestand, d.h. die Pfandbelastung, die Dienstbarkeitslasten und -rechte, alle
Anmerkungen und Vormerkungen sowie bei Baurechts- und Stockwerk-
eigentumsverhältnissen ausserdem den gesamten Rechtsbestand bezüg-
lich der Eigentums- und Stammparzellen umfasst (Christian Brückner,
a.a.O., S. 724 Fn. 202 mit Hinweis auf Notariatskammer Bern 21.2.1989, in
BN 1989 S. 386 E. 3.1.1 [ZBGR 1993 S. 23]). Gemäss Art. 4 Abs. 1 der
hier noch anwendbaren Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das
Grundbuch (aGBV [AS 26 S. 176 ff. und BS 2 S. 530 ff.] in der Fassung
vom 23.11.1994 [AS 1995 S. 14 ff.]) erstellt das Grundbuchamt die Grund-
stückbeschreibung aus den Daten und mit den Bezeichnungen der amt-
lichen Vermessung sowie nach den Angaben, die sich aus den Art. 7-10a
aGBV ergeben. Art. 10a aGBV (in der Fassung vom 21.4.1964 [AS 1964
S. 413 f.]) bestimmt, dass für die zu Stockwerkeigentum ausgestalteten
Miteigentumsanteile (sog. qualifiziertes Miteigentum; vgl. Art. 712a ff. ZGB)
im Grundbuch besondere Blätter mit dem Zusatz «Stockwerkeigentum an
Nr. ...» und mit der Beschreibung des Stockwerks anzulegen sind (Abs. 2).
Für andere Miteigentumsanteile an Grundstücken werden dann besondere
Blätter mit dem Zusatz «Miteigentumsanteil an Nr....» und mit der Be-
schreibung des Anteils angelegt, wenn es im Interesse der Klarheit und
Übersichtlichkeit der Einträge liegt (Abs. 1). Auf dem Blatt der Liegenschaft
ist alsdann auf die Miteigentums- oder Stockwerkeigentumsblätter und auf
diesen auf das Blatt der Liegenschaft zu verweisen (Abs. 3; vgl.
BGE 126 III 462 E. 2a). Aus dieser Regelung ist mit der Vorinstanz zu
folgern, dass die vollständige grundbuchliche Beschreibung einer Stock-
werkeinheit und eines (ins Grundbuch aufgenommenen) Miteigentums-
anteils sowohl deren eigenes Hauptbuchblatt als auch jenes des jeweiligen
Stammgrundstücks umfasst (zum Ganzen auch Art. 23 Abs. 4 und Art. 97
der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 13
Entsprechendes dürfte auch hinsichtlich der Beschreibung von sog. An-
merkungsgrundstücken gelten, die mit einem Hauptgrundstück derart ver-
knüpft sind, dass dessen jeweiliger Eigentümerschaft auch das Eigentum
am zugehörigen Anmerkungsgrundstück zukommt (vgl. Art. 655a Abs. 1
ZGB; vgl. Art. 32 Abs. 1 aGBV in der Fassung vom 23.11.1994 [AS 1995
S. 14 ff.]; vgl. dazu BGE 130 III 13 E. 5.2.2 [BN 2005 S. 13] sowie
BGE 130 III 306 E. 3.3). Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann hier
jedoch offenbleiben (vgl. hinten E. 5).
4.3.4 Nach dem Gesagten umfasst die ganze grundbuchliche Beschrei-
bung im Sinn von Art. 34 Abs. 5 NV bei einer Stockwerkeinheit bzw. einem
Miteigentumsanteil auch die Beschreibung des Stammgrundstücks. Wie die
Vorinstanz zu Recht betont, befördert dieses Verständnis die Schutzfunk-
tion des Formzwangs, ergeben sich doch häufig wesentliche Angaben zum
Vertragsgegenstand — wie die Grösse des Stammgrundstücks, dessen all-
fällige Belastung mit Pfandrechten, Dienstbarkeiten oder Grundlasten so-
wie allfällige Berechtigungen aus Dienstbarkeiten — allein aus der Be-
schreibung des Stammgrundstücks selber (vgl. E. 2.3 der angefochtenen
Verfügung). Nach der Praxis der früheren bernischen Notariatskammer ist
die Notarin oder der Notar denn auch dafür verantwortlich, dass der ge-
samte dingliche Rechtsbestand des Grundbuchs im Kaufvertrag zum Aus-
druck gelangt (Notariatskammer Bern 21.2.1989, in BN 1989 S. 386
E. 3.1.1). Die blosse Aufnahme der Grundstückbeschreibung des Stamm-
grundstücks in den Beilagen der Urkunde genügt jedenfalls dann nicht,
wenn diese den Vertragsparteien nicht in der gleichen Weise wie der Inhalt
der Urkunde zur Kenntnis gebracht werden (zu den sog. unechten Beilagen
vgl. Peter Ruf, Bemerkungen zum Entscheid der JGK vom 14.5.2003, in
BN 2004 S. 172 ff.; Jürg Schmid, Bemerkungen zum Entscheid der JGK
vom 14.5.2003, in ZBGR 2006 S. 194). — So verhielt es sich hier: Im streit-
betroffenen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 28. September 2009
wurden ein Miteigentumsanteil am Stammgrundstück Gbbl.
Nr. 3490 mit Sondernutzungsrecht an einer Stockwerkeinheit sowie ein
Miteigentumsanteil am Grundstück Gbbl. Nr. 4098 (Abstellplatz)
veräussert. In die Urschrift aufgenommen hat der Beschwerdeführer aber
nur die Grundstückbeschreibung der Stockwerkeinheit (Gbbl. Nr. 3490-7)
und jene des Miteigentumsanteils (Gbbl. Nr. 4098-8), während die Be-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 14
schreibungen der beiden Stammgrundstücke und des (zu drei Vierteln)
vom Grundstück Gbbl. Nr. 3490 dominierten Anmerkungsgrundstücks
Gbbl. Nr. 4116 nicht enthalten sind. Diese Grundstückbeschrei-
bungen fanden sich bloss in den Beilagen zur Urkunde, wobei sie den
Vertragsparteien unbestrittenermassen nicht vorgelesen wurden. Aus den
effektiv in die Urkunde aufgenommenen Grundstückbeschreibungen ergibt
sich weder die Fläche der betroffenen Grundstücke noch der Umstand,
dass sich das betroffene Wohnhaus über das Stammgrundstück hinaus
auch auf das benachbarte Grundstück (Gbbl. Nr. 4115) erstreckt; ebenso
wenig sind die zahlreichen auf dem dominierten Grundstück Gbbl. Nr. 4116
lastenden Dienstbarkeiten ersichtlich. Damit finden sich Informationen über
den Vertragsgegenstand, die von einiger Tragweite sind, nicht in der
Urschrift selber.
4.4 Mithin steht fest, dass die Beschreibungen der Stammgrundstücke
Gbbl. Nrn. 3490 und 4098 in die Urschrift des Kaufvertrags vom
28. September 2009 hätten aufgenommen werden müssen. Insoweit ist die
fragliche Urkunde unvollständig, weshalb der Beschwerdeführer gegen die
einschlägigen Bestimmungen des Notariatsgesetzes bzw. der Notariats-
verordnung, insbesondere gegen Art. 34 Abs. 5 NV, verstossen hat.
Gleiches dürfte wohl für das dominierte Anmerkungsgrundstück
Gbbl. Nr. 4116 gelten.
5.
Zu prüfen bleibt, ob in diesem Regelverstoss eine Berufspflichtverletzung
im Sinn von Art. 45 NG zu sehen ist.
5.1 Nach Auffassung der Vorinstanz hat der Beschwerdeführer gegen
eine eindeutige Vorschrift verstossen, indem er nicht alle erforderlichen
Grundstückbeschreibungen in die Urkunde aufgenommen hat. Als im Kan-
ton Bern tätiger Notar hätten ihm Art. 34 Abs. 5 NV und die disziplinari-
schen Folgen einer Verletzung dieser Bestimmung bekannt sein müssen,
zumal bereits zum praktisch gleichlautenden Art. 11 Abs. 4 des früheren
Notariatsdekrets vom 28. August 1980 (ND; GS 1980 S. 164 ff.) am 14. Mai
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 15
bzw. 9. Dezember 2003 zwei entsprechende Disziplinarentscheide ergan-
gen seien (E. 4.1 der angefochtenen Verfügung). — Der Beschwerdeführer
macht geltend, bei Art. 34 Abs. 5 NV handle es sich um eine blosse Ord-
nungsvorschrift, weshalb der Verstoss keine Disziplinierung rechtfertige.
Zudem hätten die beiden erwähnten Disziplinarentscheide je anders ge-
lagerte Sachverhalte betroffen. Weiter führt der Beschwerdeführer aus, er
habe die Beschreibungen der Stamm- und Anmerkungsgrundstücke be-
wusst nicht in die Urkunde integriert, sondern lediglich zu Beilagen des
verurkundeten Kaufvertrags erklärt. Andernfalls müsste auch bei relativ
einfachen Kaufverträgen eine Vielzahl von Grundstückbeschreibungen in
die Urkunde integriert werden, was von den wesentlichen Vertrags-
bestandteilen ablenke und die Vertragsparteien verwirre. Es diene daher
der Verständlichkeit der Urkunde sowie den notariellen Pflichten zur Inte-
ressenwahrung (Art. 37 NG) und zur Rechtsbelehrung (Art. 35 NG), wenn
nur die Grundstückbeschreibung des effektiv übertragenen Grundstücks in
die Urschrift aufgenommen werde.
5.2 Zunächst ist festzuhalten, dass es sich bei Art. 34 Abs. 5 NV um
eine verbindliche Umschreibung des Inhalts handelt, den eine Urkunde, die
sich auf ein Grundstück bezieht, nach bernischem Beurkundungsrecht auf-
weisen muss. Die Bestimmung ist von jeder Urkundsperson zu beachten
und kann mit Blick auf die hier in Frage stehende disziplinarische Verant-
wortlichkeit des Beschwerdeführers nicht als «blosse Ordnungsvorschrift»
betrachtet werden. Zwar wird Art. 34 Abs. 5 NV im Schrifttum teilweise als
solche bezeichnet; damit wird jedoch nicht die Verbindlichkeit der Bestim-
mung relativiert, sondern bloss zum Ausdruck gebracht, dass diese — an-
gesichts der insoweit abschliessenden Regelung des Bundeszivilrechts
einerseits und von Art. 24 NG andererseits — keine weiteren Gültigkeits-
voraussetzungen für den beurkundeten Vertrag enthält (vgl. Roland Pfäffli,
a.a.O., S. 126; dazu auch BGE 106 11 146 E. 3). Weiter ergibt sich aus den
vorstehenden Erwägungen, dass bei der Übereignung von Stockwerk-
eigentum die grundbuchliche Beschreibung des Stammgrundstücks zwin-
gender Bestandteil der Vertragsurkunde bildet. Bei den teilweise bloss in
den Beilagen enthaltenen Angaben handelt es sich insbesondere nicht um
«technische Daten», die geeignet wären, die Parteien vom wesentlichen
Vertragsinhalt abzulenken, wie der Beschwerdeführer unter Hinweis auf
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 16
eine Lehrmeinung behauptet (vgl. Beschwerde Art. 14). Damit lagen
entgegen seiner Auffassung keine guten Gründe vor, bei der Beurkundung
des Kaufvertrags vom 28. September 2009 anders zu verfahren, als Art. 34
Abs. 5 NV dies vorschreibt. Im Übrigen hat der Beschwerdeführer weder
die Vertragsparteien noch den Grundbuchverwalter darauf hingewiesen,
dass er die grundbuchliche Beschreibung der Stammgrundstücke bewusst
bloss in die Beilagen aufnehme. Es kann sich damit von vornherein nicht
um einen gegebenenfalls legitimen Versuch handeln, eine Praxisänderung
zu bewirken (vgl. vorne E. 3.2).
5.3 Mit der Anwendung des Disziplinarrechts ist nicht nur dann Zu-
rückhaltung geboten, wenn die Notarin oder der Notar mit gutem Grund
versucht, eine Praxisänderung zu bewirken, sondern auch dann, wenn sie
bzw. er von einer Vorschrift abweicht, die verschiedene Auslegungen zu-
lässt bzw. unterschiedlich verstanden werden kann (vgl. vorne E. 3.2). Die
Tragweite der Regelung von Art. 34 Abs. 5 NV liegt nicht ohne weiteres auf
der Hand, sondern ist durch Auslegung zu ermitteln. Zugunsten des Be-
schwerdeführers ist überdies davon auszugehen, dass dieser für die Be-
schreibung der Stamm- und Anmerkungsgrundstücke nicht aus blosser
Nachlässigkeit auf die Beilagen verwiesen hat. Es hätte ihm nämlich kaum
Mehraufwand verursacht, die Grundstückbeschreibungen anstatt bloss in
die Beilagen aufzunehmen, in die Vertragsurkunde zu integrieren. Bei die-
sen Gegebenheiten steht das Vorliegen einer Berufspflichtverletzung nicht
bereits mit der Erkenntnis fest, dass der Beschwerdeführer Art. 34 Abs. 5
NV verletzt hat. Es ist auch massgebend, ob für die Handhabung der Be-
stimmung eine gefestigte Praxis besteht, die der Beschwerdeführer bei
pflichtgemässer Aufmerksamkeit hätte kennen müssen. Ist diese Frage zu
bejahen, so liegt eine Berufspflichtverletzung vor, andernfalls war die
Amtsführung des Beschwerdeführers zwar mangelhaft, kann ihm aber kein
disziplinarischer Vorwurf gemacht werden.
5.3.1 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt eine Praxis
im Allgemeinen erst dann als gefestigt, wenn sie (mehrfach) durch die
Rechtsmittelinstanzen bestätigt worden ist (BVR 1996 S. 407 E. 3b). Die
JGK hat diesbezüglich auf zwei von ihr selber gefällte Disziplinarentscheide
zur altrechtlichen Bestimmung von Art. 11 Abs. 4 ND verwiesen, die aller-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 17
dings — wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt — eine gefestigte
Praxis nicht belegen: Dem Entscheid vom 14. Mai 2003 lag ein anderer
Sachverhalt zugrunde als der vorliegenden Streitigkeit. Der im betreffenden
Verfahren disziplinierte Notar hatte das veräusserte Grundstück in der Ver-
tragsurkunde allein mit der Gemeinde sowie der Grundstücknummer be-
zeichnet und im Übrigen auf die Beilagen verwiesen (JGK 14.5.2003, in
BN 2004 S. 165 und 2003 S. 94). Demgegenüber hat der Beschwerde-
führer immerhin die grundbuchlichen Beschreibungen der Stockwerkeinheit
und des Miteigentumsanteils in die Urkunde aufgenommen und nur für die
Beschreibung der Stammgrundstücke und des Anmerkungsgrundstücks
auf die Beilagen verwiesen, wobei die restlichen Beschreibungen darin
tatsächlich enthalten waren. Der Entscheid vom 9. Dezember 2003 ist
offenbar nicht publiziert worden. Er findet sich jedenfalls weder auf der
Internetseite der JGK (vgl. http://<www.jgk.be.ch>, Rubrik «Grundbuch-
ämter/Entscheide») noch in einer der einschlägigen Zeitschriften zum
Grundbuch- und Notariatsrecht, so dass nicht ersichtlich ist und von der
JGK auch nicht dargelegt wird, weshalb der Beschwerdeführer von ihm
vorgängig hätte Kenntnis haben müssen. Mithin kann offenbleiben, ob
tatsächlich — wie der Beschwerdeführer behauptet — auch der diesem Ent-
scheid zugrunde liegende Sachverhalt wesentlich anders gelagert war.
5.3.2 Eine gefestigte Praxis könnte sich sodann aus der Musterurkun-
densammlung des Verbands bernischer Notare (VbN) ergeben, auf welche
die JGK verweist. Beim VbN handelt es sich um einen privatrechtlich
organisierten Verein gemäss Art. 60 ff. ZGB (vgl. BVR 2007 S. 145 E. 3.2),
der von der JGK mit der Revision der Notariatsbüros beauftragt wurde und
insoweit eine öffentliche Aufgabe ausübt (vgl. Art. 38 Abs. 4 NG; BVR 2007
S. 145 E. 4.3, 4.5.2 f.). Die Musterurkundensammlung des VbN ist zudem
als bewährtes Hilfsmittel anerkannt und wird vom Beschwerdeführer selber
als «Standardwerk» bezeichnet (Beschwerde Art. 12). Auch das Handbuch
der JGK für die praktizierenden Notarinnen und Notare sowie die Grund-
buchverwalter des Kantons Bern betreffend den Verkehr mit dem Grund-
buchamt und die Grundbuchführung (nachfolgend: Handbuch 1982, abruf-
bar unter <http://www.jgk.be.ch>, Rubrik «Grundbuchämter/Handbuch»)
verweist auf die Musterurkundensammlung, namentlich die Muster Nr. 61
zu den Grundstückbeschreibungen (S. 8). Das Merkblatt Nr. 611 hält in
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 18
Ziff. Il ausdrücklich fest, dass bei rechtsgeschäftlichen Grundstückübertra-
gungen das Hauptgrundstück und die Bezugsgrundstücke, namentlich das
«Stammgrundstück beim Stockwerkeigentum», vollständig zu beschreiben
sind. Hingegen könne bei Anmerkungsgrundstücken, mit Ausnahme der
Grundlasten und Grundpfandrechte, auf eine ausführliche Beschreibung
verzichtet werden. Aus den Beispielen in Ziff. V des Merkblatts geht weiter
klar hervor, dass die Aufnahme der vollständigen Beschreibung der
Stammgrundstücke zum «minimalen Inhalt der vollständigen Grundstück-
beschreibung» gezählt wird. Die entsprechenden Hinweise des Merkblatts
sollen den praktisch tätigen Notarinnen und Notaren ausdrücklich «die
Auslegung dieser Bestimmung erleichtern» (wobei noch Art. 11 Abs. 4 ND
gemeint ist, dem jedoch der heutige Art. 34 Abs. 5 NV inhaltlich entspricht).
5.3.3 Der Beschwerdeführer macht allerdings geltend, bei diesen Hin-
weisen in der Musterurkundensammlung des VbN handle es sich um
blosse Empfehlungen. In der Tat trägt die Ziff. IV des Merkblatts Nr. 611
den Titel «Empfehlungen», wobei auch im Handbuch 1982 der JGK von
den «Empfehlungen» der Musterurkundensammlung des VbN die Rede ist
(Ziff. 11/1). Gleichzeitig wird dort aber ausgeführt, die Grundbuchverwalter
dürften «keine den minimalen Inhalt überschreitende Grundstückbeschrei-
bungen fordern». Diese Formulierung der JGK deutet darauf hin, dass der
minimale Inhalt der Grundstückbeschreibung, wie er sich aus dem Merk-
blatt Nr. 611 ergibt, als verbindlich betrachtet wird. Demgegenüber fehlt im
Handbuch der JGK vom 14. März 2008 für den Verkehr mit den Grund-
buchämtern und die Grundbuchführung (Handbuch 2008, abrufbar unter
<http://www.jgk.be.ch>, Rubrik «Grundbuchämter/Handbuch»), welches
das Handbuch aus dem Jahr 1982 ersetzt hat, nunmehr jeglicher Hinweis
auf die Musterurkundensammlung und das einschlägige Merkblatt; es wird
unter dem Titel «Grundstückbeschreibung in Urschriften» (Ziff. 2.1) ohne
nähere Ausführungen auf Art. 34 Abs. 5 NV verwiesen (S. 9). Bei diesen
Gegebenheiten kann insgesamt — trotz der klaren Hinweise in der
Musterurkundensammlung — nicht von einer gefestigten Praxis für die Be-
schreibung von Stamm- und Anmerkungsgrundstücken ausgegangen wer-
den.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 19
5.3.4 Es fragt sich jedoch, ob sich aus den Weisungen der JGK und der
Musterurkundensammlung des VbN bzw. dessen «Empfehlungen» im
Merkblatt Nr. 611 nicht immerhin einheitliche Richtlinien ergeben, die der
Beschwerdeführer hätte kennen und befolgen müssen. Das Erstellen
öffentlicher Urkunden bildet die Kernaufgabe der im Notariatsregister ein-
getragenen Notarinnen und Notare (vgl. Art. 20 NG), so dass von diesen
eine besondere Umsicht und Aufmerksamkeit erwartet werden kann, was
die Qualität des Abfassens von Dokumenten anbelangt. Es kann an sich
ohne weiteres vorausgesetzt werden, dass die primären Hilfsmittel für die
Ausarbeitung der Urkunden, zu denen offensichtlich sowohl die Weisungen
der JGK als auch die Musterurkundensammlung des VbN zu zählen sind,
bekannt sind bzw. konsultiert werden. Selbst wenn die publizierte Recht-
sprechung der JGK bisher keinen gleichgelagerten Sachverhalt betraf,
musste dem Beschwerdeführer sodann bewusst sein, dass mangelhafte
Grundstückbeschreibungen in Urkunden disziplinarisch relevant sind; die-
ser Umstand hätte ihn zusätzlich veranlassen sollen, sorgfältig vorzugehen.
Jedenfalls durfte er nicht arglos darauf vertrauen, seine eigene Gestaltung
der Urkunde werde den Bedürfnissen der Vertragsparteien besser gerecht.
Soweit er allenfalls die Tragweite der Regelung von Art. 34 Abs. 5 NV nicht
richtig zu erfassen vermochte, wäre es ihm möglich und zumutbar ge-
wesen, sich beim zuständigen Grundbuchamt Klärung zu verschaffen. Zu-
gunsten des Beschwerdeführers fällt insoweit aber ins Gewicht, dass er
unbestrittenermassen bereits zuvor in Beurkundungsgeschäften die Be-
schreibung der Stammgrundstücke bloss in die Beilagen zur Urkunde auf-
genommen hat, ohne dass dies zu Beanstandungen geführt hätte. Offenbar
hat selbst jener Grundbuchverwalter, dessen Meldung an die JGK das vor-
liegende aufsichtsrechtliche Verfahren ausgelöst hat, das entsprechende
Vorgehen bisher nicht beanstandet (vgl. die Meldung vom 8.1.2010, in
Vorakten JGK pag. 1). Der Umstand, dass das Fehlen bzw. die falsche
Anordnung der Grundstückbeschreibungen mehrmals nicht aufgefallen ist
oder den Grundbuchverwalter — aus welchen Gründen auch immer — weder
zu einer Beanstandung gegenüber dem Beschwerdeführer noch zu einer
Meldung an die JGK veranlasst hat, führt doch zu einer Relativierung des
Gewichts des streitigen Regelverstosses. Unter diesen Umständen kann
das Versäumnis des Beschwerdeführers kaum als besonders schwer-
wiegend oder als geradezu offensichtlich bezeichnet werden. Mit Blick da-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 20
rauf, dass es sowohl an einer gefestigten Praxis als auch an klaren und
verbindlichen Handlungsanweisungen fehlte, durfte der Beschwerdeführer
letztlich davon ausgehen, seine Art der Verurkundung werde vom Grund-
buchamt gebilligt. In diesem Zusammenhang ist überdies anzumerken,
dass das entsprechende Vorgehen des Beschwerdeführers nach dessen
unbestrittener Darstellung bisher auch nicht zu Beanstandungen seitens
der Revisorinnen und Revisoren geführt hat, welche jährlich die Einhaltung
der Berufsvorschriften prüfen (Art. 42 Abs. 1 NG) und erhebliche Wider-
handlungen der Aufsichtsbehörde melden (Art. 21 NV).
5.4 Nach dem Gesagten war die Amtsführung des Beschwerdeführers
zwar mangelhaft, muss aber eine disziplinarische Verantwortlichkeit ver-
neint werden. Soweit er die Beschreibungen der streitbetroffenen Stamm-
grundstücke nicht in die Vertragsurkunde vom 28. September 2009 auf-
nahm, sondern lediglich zu Beilagen erklärte, hat er keine Berufspflichtver-
letzung begangen. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als be-
gründet.
6.
Dem Beschwerdeführer wird weiter vorgeworfen, er habe es pflichtwidrig
unterlassen, in der Urschrift vom 28. September 2009 anzugeben, wie er
die Identität der Vertragsparteien festgestellt habe.
6.1 In der fraglichen Vertragsurkunde erklärt der Beschwerdeführer
zwar, er habe sich über die Identität der Vertragsparteien «in gesetzlicher
Weise vergewissert», ohne aber anzugeben, auf welche Art und Weise er
die Abklärung vorgenommen hat (vgl. Vorakten JGK pag. 12). — Die Vor-
instanz sieht deswegen die zwingenden Vorschriften über die Identitäts-
prüfung verletzt, während der Beschwerdeführer bestreitet, gegen gesetz-
liche Bestimmungen verstossen zu haben und betont, er verwende seit
Aufnahme seiner Berufstätigkeit als Notar stets dieselbe Formulierung.
6.2 Gemäss Art. 43 Abs. 1 NV prüft die Notarin oder der Notar die
Identität und Handlungsfähigkeit der Urkundsparteien und bei Vertretungs-
verhältnissen die Vertretungsbefugnis. Kennt die Notarin oder der Notar
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 21
eine Urkundspartei nicht, so stellt sie bzw. er deren Identität fest (Art. 43
Abs. 2 NV). Dies kann gestützt auf einen vorgelegten amtlichen Ausweis
oder mittels eines sog. ldentitätszeugen erfolgen; dabei handelt es sich um
eine der Notarin oder dem Notar persönlich bekannte Drittperson, welche
die Identität der Urkundspartei bezeugt (Stephan Wolf, in Stephan Wolf
[Hrsg.], Notariatsrecht, 2009, Art. 43 NV N. 5 ff.). Wie bei der Beurkundung
von Willenserklärungen ganz allgemein ist in der Urkunde anzugeben, auf
welche Art und Weise die Identität der Urkundsparteien festgestellt worden
ist (Art. 34 Abs. 3 NV; vgl. Stephan Wolf, a.a.O., Art. 43 NV N. 2; Hans
Marti, a.a.O., Art. 5 ND N. 5; Peter Ruf, Notariatsrecht, Rz. 1384; vgl. zum
Ganzen Christian Brückner, a.a.O., Rz. 2171 ff.). Bei der entsprechenden
ldentitätsprüfung handelt es sich um eine rechtspolizeiliche Aufgabe der
Notarin oder des Notars, die vorab dem Schutz der anderen an der Beur-
kundung beteiligten Partei dient (Stephan Wolf, a.a.O., Art. 43 NV N. 1;
Hans Marti, a.a.O., Art. 13 ND N. 5; Peter Ruf, Notariatsrecht, Rz. 1390).
6.3 Nach dem Gesagten steht fest, dass der Beschwerdeführer sich
nicht darauf beschränken durfte, die Prüfung der Identität der Vertrags-
parteien als solche zu beurkunden, sondern überdies auch die Art und
Weise, in der er die Prüfung vorgenommen hatte, in der Urkunde hätte
festhalten müssen. Dies ergibt sich aus der klaren Regelung von Art. 34
Abs. 3 NV, wobei offenbar die meisten Kantone eine entsprechende Vor-
schrift kennen (vgl. Christian Brückner, a.a.O., Rz. 2180). Angesichts die-
ses Abweichens von einer Bestimmung, die keine unterschiedlichen Aus-
legungen zulässt, und die der Beschwerdeführer beim Abfassen der Ur-
kunde hätte beachten müssen, hat die Vorinstanz insoweit zu Recht auf
eine Verletzung der Berufspflichten erkannt.
6.4 Allerdings hat die JGK dieses Versäumnis des Beschwerdeführers
als nicht besonders schwerwiegend betrachtet und erklärt, es «falle weni-
ger ins Gewicht» (E. 4.1 der angefochtenen Verfügung). Es stellt sich mit-
hin die Frage, ob insoweit von einem «leichten Fall» nach Art. 45 Abs. 2
NG auszugehen ist, bei dem von einer «Bestrafung» abgesehen werden
kann (vgl. vorne E. 3.1), zumal der Beschwerdeführer erklärt, seine Urkun-
den mittlerweile entsprechend den gesetzlichen Vorgaben auszufertigen
(Beschwerde Art. 18). Diesbezüglich steht der Vorinstanz als Aufsichts-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 22
behörde ein Ermessensspielraum zu. Gleiches gilt, sollte sie sich für die
Ausfällung einer Disziplinarmassnahme entscheiden, für die Wahl und Be-
messung der Sanktion (BVR 1998 S. 80 E. 3b; zur Aufsicht über Anwältin-
nen und Anwälte statt vieler BGer 2P.318/2006 und 2A.733/2006 vom
27.7.2007, E. 12.1; VGE 22907 vom 22.4.2008, E. 4.2). Es ist deshalb nicht
Sache des Verwaltungsgerichts, darüber als erste und einzige kantonale
Instanz zu befinden. Die angefochtene Verfügung ist somit aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt der Beschwerdeführer teil-
weise. Im Umfang seines Unterliegens wird er für das verwaltungsgericht-
liche Verfahren kostenpflichtig. Es ist von einem je hälftigen Obsiegen und
Unterliegen auszugehen, weshalb die Verfahrenskosten dem Beschwer-
deführer zur Hälfte aufzuerlegen sind (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die andere
Hälfte ist nicht zu erheben (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Weiter hat der Be-
schwerdeführer für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Anspruch
auf hälftigen Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1
VRPG). Die Kostennote seines Rechtsvertreters gibt zu keinen Bemerkun-
gen Anlass.
8.
Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundes-
gerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenent-
scheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 133 V 477 E. 4.1 mit
Hinweisen), ist eine solche aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.
Der AbteilungspräAid
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.11.2012, Nr. 100.2012.4U, Seite 23
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Verfügung der Justiz-,
Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 29. November
2011 wird aufgehoben und die Sache wird zur Neubeurteilung im Sinn
der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3000.--, werden dem Beschwerdeführer
zur Hälfte, ausmachend Fr. 1500.--, auferlegt. Die übrigen Verfahrens-
kosten werden nicht erhoben.
3. Der Kanton Bern hat dem Beschwerdeführer für das Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt
Fr. 5242.85 (inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend
Fr. 2621.45, zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Der Gerichtsschreiber: