# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3a2733de-e88f-4c76-887f-055874a9dced
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 24. August 2020 (ER200119)
- 2 -
Rechtsbegehren:
1. Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung der  im Unterlassungsfall zu verpflichten, die  im Erdgeschoss links, den Bastelraum im  und die Garage Nr. 3, alles in der Liegenschaft D._-strasse ... in ... Zürich, unverzüglich zu räumen und zu verlassen sowie dem Gesuchsteller vertragsgemäss mit  Schlüsseln zu übergeben.
2. Das zuständige Stadtammannamt Zürich 7 sei anzuweisen,  Entscheid nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken.
3. Alles unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen,  Mehrwertsteuer, zu Lasten der Gesuchsgegner.
Urteil des Einzelgerichtes:
1. Die Gesuchsgegner werden verurteilt, die 3-Zimmer-Wohnung im Erdge-
schoss links, den Bastelraum im Untergeschoss und die Garage Nummer 3,
alles in der Liegenschaft D._-strasse ... in ... Zürich, unverzüglich zu
räumen und zu verlassen sowie dem Gesuchsteller vertragsgemäss mit
sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich 7 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes
Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung
sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von den Ge-
suchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'330.– wird den Gesuchsgegnern auferlegt.
Sie wird vom Gesuchsteller bezogen, ist ihm aber von den Gesuchsgegnern
unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
4. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem
Gesuchsteller eine Parteientschädigung von Fr. 1'744.70 zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel
- 3 -
Berufungsanträge:
1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Audienz, vom 24. August 2020 aufzuheben.
2. Gewährung einer Schonfrist für sechs Monate – neuer  31. März 2021.
3. Aufschub für die Anweisung an das Stadtammannamt Zürich, mit der Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheid auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken, bis nach dem  des Obergerichts.
4. Die Entscheidgebühr des Bezirksgerichts Zürich von Fr. 1'330.– für das Verfahren sei zu erlassen, respektive zu Lasten der Staatskasse abzuschreiben.
5. Erlass der Parteientschädigung von Fr. 1'744.– für das Verfahren beim Bezirksgericht Zürich und für dieses Verfahren beim  des Kantons Zürich.
6. Gesuch um unentgeltliche Prozessführung (juristische ) für das Berufungsverfahren beim Obergericht des  Zürich. Gegebenenfalls Erlass der Entscheidgebühr  alles zu Lasten der Staatskasse.
7. Kein Prozesskostenvorschuss.

## Considerations

Erwägungen:
1.
1.1. A._ und B._ sind Mieter und C._ ist Vermieter der 3-
Zimmerwohnung im EG, des dazugehörigen Bastelraums im UG und der Garage
Nr. 3 an der D._-strasse ... in ... Zürich. Mit amtlichem Formular vom
10. August 2016 kündigte der Vermieter den Mietvertrag per 30. November 2016
(vgl. act. 4/5/1). In der Folge schlossen die Parteien eine Erstreckungsvereinba-
rung. Darin hielten sie fest, dass die Kündigung vom 10. August 2016 wirksam
und gültig sei und das Mietverhältnis definitiv bis und mit 31. März 2020 erstreckt
werde; die Vereinbarung wurde von der Schlichtungsbehörde Zürich genehmigt
(vgl. act. 4/6/1 und act. 4/6/3). Am 1. April 2020 änderten die Parteien vor dem
Hintergrund des Coronavirus die Erstreckungsvereinbarung ab und der Vermieter
- 4 -
erstreckte das Mietverhältnis neu definitiv bis und mit 30. Juni 2020 (vgl.
act. 4/15).
1.2. Da die Mieter das Mietobjekt am 30. Juni 2020 nicht ordnungsgemäss
übergaben, stellte der Vermieter am 10. Juli 2020 beim Einzelgericht Audienz des
Bezirksgerichts Zürich (nahfolgend Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren gegen
die Mieter (vgl. act. 1). Nach Eingang der Stellungnahme der Mieter hiess die Vo-
rinstanz das Begehren mit Urteil vom 24. August 2020 gut und verpflichtete die
Mieter, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen sowie dem Vermieter ordnungs-
gemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas-
sungsfall (vgl. act. 13).
1.3. Am 7. September 2020 erhoben die Mieter rechtzeitig Berufung beim
Obergericht und stellten die eingangs erwähnten Rechtsbegehren (vgl. act. 10b,
act. 10c und act. 14). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-11).
Von der Einholung einer Berufungsantwort ist abzusehen (vgl. Art. 312 Abs. 1
ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl.
Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der
Streitwert mindestens Fr. 10'000.– betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Geht es im Verfahren wie hier nur um die Frage der Ausweisung und nicht auch
um die Gültigkeit der Kündigung, ist für die Berechnung des Streitwerts von sechs
Bruttomietzinsen auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Der monatliche
Bruttomietzins lag zuletzt bei Fr. 1'700.– (vgl. act. 1 N 4 und act. 4/4), womit hier
die Berufung zulässig ist (6 x Fr. 1'700.– = Fr. 10'200.–). Damit war auch nicht nö-
tig, dem Rechtsmittel, wie von den Mietern beantragt, die aufschiebende Wirkung
zu erteilen, da eine Berufung von Gesetzes wegen die Rechtskraft und die Voll-
streckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge hemmt (vgl.
Art. 315 Abs. 1 ZPO).
- 5 -
2.2. Die Mieter beantragen vor Obergericht die Gewährung einer Schonfrist für
sechs Monate und einen neuen Auszugstermin am 31. März 2021. Zur Schonfrist
erwog die Vorinstanz, im Sinne einer Vollstreckungsmodalität könnten humanitäre
Gründe eine Schonfrist des Vollzugs rechtfertigen. Deren Gewährung liege im
Ermessen des Gerichts. So könnten etwa die Verhinderung unvermittelter Ob-
dachlosigkeit sowie konkrete und ernsthafte Anhaltspunkte für eine freiwillige
Räumung durch den Mieter eine kurze Schonungsfrist des Vollzugs rechtfertigen.
Sie dürfe allerdings nur kurz sein und faktisch keiner erneuten Erstreckung des
Mietverhältnisses gleichkommen. Vorliegend sei das Mietverhältnis insgesamt um
fast vier Jahre erstreckt worden. Während dieser Zeit sei es den Mietern offen-
sichtlich nicht gelungen, eine andere Unterkunft zu finden. Inwiefern ihnen dies in
der nächsten Zeit gelingen sollte und die Schonfrist ihnen tatsächlich Schonung
verschaffen würde, sei nicht ersichtlich. Sodann werde das Stadtammannamt eine
Frist zur freiwilligen Räumung ansetzen, bevor es zu einer Exmission käme. Die
Mieter würden somit auch nach der gerichtlichen Anordnung nicht von einem Tag
auf den anderen auf die Strasse gestellt. Desweiteren treffe den Vermieter keine
soziale Verpflichtung, den Mietern weiterhin die Wohnung zur Verfügung zu stel-
len, selbst wenn aus medizinischer Sicht bei einem Umzug die Gefahr einer psy-
chischen Dekompensation bestehe. Insgesamt rechtfertige sich die Einräumung
einer Schon- und Gnadenfrist nicht (vgl. act. 13 E. 3.3. und 3.4.).
2.3. Gemäss Mietern hätten sie keine neue Wohnung gefunden, weil der Ver-
mieter schlechte Auskunft an potentielle neue Vermieter gegeben habe. So sei in
einem Fall die Auskunft erteilt worden, die Mietzinse würden nicht problemlos be-
zahlt, sondern nur mit Mühe und unregelmässig. In der Folge sei ihnen die neue
Wohnung trotz vorheriger Zusage nicht vermietet worden. Es sei widersprüchlich
und rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den Abschluss eines neuen Miet-
vertrags mit schlechten und unachtsamen Auskünften verhindere und gleichzeitig
auf einer sofortigen Ausweisung bestehe (vgl. act. 14 S. 3). Als Beleg für diese
Behauptungen reichen die Mieter ein Absage-E-Mail vom 11. Mai 2020 ins Recht
(act. 16/1). Mit dessen Inhalt lässt sich jedoch keine ungerechtfertigte Auskunft
bzw. kein widersprüchliches Verhalten des Vermieters belegen: Im E-Mail wird
erwähnt, der Grund für die Absage seien nicht primär die Betreibungen, sondern
- 6 -
der Umstand, dass die Wohnung nicht wegen Bauarbeiten, sondern wegen
schleppender Zahlungsmoral gekündigt worden sei. Die Auskunft an den neuen
potentiellen Vermieter, die Kündigung sei mit der schleppenden Zahlungsweise
begründet worden, entspricht aber lediglich den Tatsachen (vgl. act. 4/5/1) und ist
damit nicht zu beanstanden. Als Argument für die Gewährung einer Schonfrist
bringen die Mieter weiter vor, die katholische Kirche habe ihre Hilfe zugesagt. Sie
könnten nun deren Referenzschreiben beilegen und erhielten Beratung. So sollte
in den nächsten Monaten eine Ersatzwohnung gefunden werden können (vgl.
act. 14 S. 4). Mit ihren Ausführungen konnten die Mieter jedoch keine hinreichen-
den Anhaltspunkte dafür vorbringen, dass es durch die Unterstützung der Kirche
innert einer Schonfrist, also innert kurzer Zeit gelingen wird, eine andere Unter-
kunft zu finden. Die von den Mietern verlangte Schonfrist von 6 Monaten käme im
Übrigen wohl einer unzulässigen Mieterstreckung gleich (vgl. BGer 4A_207/2014
v. 19. Mai 2014 E. 3.1). Im Ergebnis ist die Einschätzung der Vorinstanz zur
Schonfrist nicht zu beanstanden.
3.
3.1. Die Mieter beantragen, es seien ihnen die vorinstanzliche Entscheidgebühr
von Fr. 1'330.– sowie die vorinstanzliche Parteientschädigung an den Vermieter
von Fr. 1'744.70 zu erlassen. Zur Entscheidgebühr schreiben sie, sie hätten nicht
gewusst, dass diese Kosten gegebenenfalls auf sie zu kämen (vgl. act. 14 S. 4).
Die Vorinstanz unterliess es, die anwaltlich nicht vertretenen Mieter über die
mutmassliche Höhe der Prozesskosten sowie über die unentgeltliche Rechtspfle-
ge aufzuklären, obwohl Art. 97 ZPO eine solche Pflicht des Gerichts vorsieht. Die
Mieter machen nun aber nicht geltend, sie hätten bei einer Aufklärung über die
mutmasslichen Prozesskosten das Gesuch des Vermieters anerkannt, wodurch
sich tiefere Kosten ergeben hätten (vgl. BSK ZPO-Rüegg/Rüegg, 3. Aufl. 2017,
Art. 97 N 5). Damit bleibt die unterlassene Aufklärung über die Prozesskosten hier
ohne Konsequenzen. Das gilt auch für die unterlassene Auskunft über die unent-
geltliche Rechtspflege, da die Vorinstanz ein entsprechendes Gesuch aufgrund
des Standpunkts der Mieter voraussichtlich wegen Aussichtslosigkeit abgewiesen
hätte (vgl. Art. 117 lit. b ZPO). Zuständig für die Behandlung von Gesuchen um
- 7 -
nachträglichen Erlass von Verfahrenskosten ist sodann nicht die II. Zivilkammer
des Obergerichts, sondern die Zentrale Inkassostelle der Gerichte, wobei im Falle
eines negativen Entscheids eine Überprüfung durch die Verwaltungskommission
des Obergerichts beantragt werden kann (vgl. § 18 Abs. 1 lit. q der Verordnung
über die Organisation des Obergerichts und Entscheid VW190008 der Verwal-
tungskommission vom 8. Oktober 2019 E. I.1. und II.).
Es ist somit nicht dargetan, dass die Mieter durch den Verfahrensfehler der Vor-
instanz beschwert sind.
3.2. Umständehalber sind für das Berufungsverfahren keine Kosten zu erhe-
ben. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Den Mietern nicht, weil sie
unterliegen, und dem Vermieter nicht, weil ihm im Rechtsmittelverfahren kein ent-
schädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist.
3.3. Das Gesuch der Mieter um unentgeltliche Prozessführung ist damit gegen-
standslos. Das Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für
das obergerichtliche Verfahren ist abzuweisen, da die Berufung von Anfang an
aussichtslos war.