# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c7bf7a9b-a302-542f-9fde-659661025238
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 375 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'162'310.-.
Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 28 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ritenuto che 148 mq di terreno debbano essere considerati superficie boschiva riducendo di conseguenza da 4'005 mq a 3'857 mq pure la superficie di terreno considerata eccedente.
Il valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 1'131'244.-.
3. Con ricorso 4/5 ottobre 2005, completato con ulteriore documentazione di data 9 dicembre 2005 e 20 marzo 2006, RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando il riconoscimento di una superficie boschiva di 484 mq, da valutare come tale e la conseguente riduzione della superficie considerata terreno eccedente da 3'857 mq a 3'521 mq e, meglio, come da estratto del registro fondiario definitivo prodotto in data 9/12 dicembre 2005, nonché l’applicazione di un correttivo del -10 / -15% sul valore metrico della parte di terreno che si trova in zona edificabile. Ciò poiché il fondo è terrazzato e in pendenza, a tratti anche importante, è caratterizzato da una parte di superficie boschiva ed è penalizzato dalla presenza di un riale in prossimità del confine sud. Infine, le NAPR del Comune di _ sono assai restrittive e, in concreto, oltre ad imporre una distanza minima di 7 m dall’asse della strada di servizio situata a valle del fondo, impediscono di fatto l’edificazione di un vero e proprio secondo piano.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 23 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il terreno, accessibile tramite una strada comunale di servizio posta a valle, risulta effettivamente terrazzato e in pendenza. La superficie boschiva si trova sul lato est e confina con un riale.
I proprietari hanno inoltre sostenuto che per la parte a valle sussisterebbero delle difficoltà di allacciamento alla fognatura, circostanziate in data 20 marzo 2006 con la produzione di ulteriore documentazione.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, ritenuto che con il ricorso si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 37 cpv. 3 Lst.), che la pubblicazione del deposito del risultato della modifica del limite del bosco a confine con l’area edificabile inerente il mapp. n. 375 RFD di _ è del 16 settembre 2005, pertanto precedente la decisione su reclamo dell’UCS, datata 28 settembre 2005 ed infine che dall’estratto del registro fondiario definitivo prodotto dai ricorrenti il 9 dicembre 2005 risulta effettivamente una superficie boschiva di 484 mq, il Tribunale ritiene che tale superficie debba essere valutata CHF/mq 0.10 (art. 5 Reg. di applicazione della Lst.), mentre la superficie considerata come terreno eccedente debba essere ridotta di conseguenza da 3'857 a 3'521 mq e valutata sulla base del valore unitario di zona, di CHF 210.-.
7.2.
Il Tribunale non ritiene per contro giustificato applicare un correttivo del - 10 / -15% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, come constatato in sede di sopralluogo, il terreno non è in realtà in forte pendenza e, essendo terrazzato, presenta delle caratteristiche ideali per delle future edificazioni.
Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva - R1 – prevista dal PR di _, già si è tenuto conto delle limitazioni previste dalle NAPR, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 210.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Infine, malgrado le distanze da rispettare dalla strada di servizio, dal limite del bosco e dal confinante riale, che però si trova essenzialmente in prossimità dell’area boschiva, il terreno, che presenta un’ampia superficie di 4'548 mq, di cui 4'064 edificabili, risulta pienamente sfruttabile facendo uso di tutte le sue potenzialità edificatorie.
7.3.
Le difficoltà ad allacciarsi per gravità alla canalizzazione per acque luride, che riguarderebbero comunque solo una ben determinata superficie posta a valle della proprietà, sono chiaramente solo ipotetiche, tanto che sia il Municipio di _ sia lo Studio d’ingegneria incaricato della sistemazione della strada e delle infrastrutture in via _ non le danno per certe usando espressamente il condizionale - “potrebbe” - ( cfr. scritto 7 novembre 2005 dello Studio d’ingegneria _ al Municipio di _ e lo scritto 17 gennaio 2006 del Municipio di _ ai ricorrenti). Oltre a ciò, anche se dovessero veramente sussistere, di fatto non avrebbero un’incidenza tale da giustificare l’applicazione di un correttivo sul valore metrico del terreno.
7.4.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 375 RFD di _ stabilito in CHF 1'060'718.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations