# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6142dfb7-2643-5997-aa5c-5fe2773ad22c
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2020
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto,
in fatto
A.
a. Nel 2015, su richiesta della proprietaria E_, il notaio RI 1 ha costituito sulla part. _ di _ una proprietà per piani (PPP), prima della costruzione, composta da quattro unità, alle quali erano assegnati dei posteggi in uso esclusivo. In data 9 gennaio 2017 il notaio ha rogato un atto pubblico volto alla modifica della PPP mediante la costituzione di un ulteriore foglio di PPP (in comproprietà) corrispondente all'autorimessa. L'atto è stato sottoscritto alla presenza dei comproprietari _, _, _ e del procuratore _ agente per conto di E_, a sua volta comproprietaria. Scopo dell'operazione era quello di permettere a E_ di vendere a terzi due posti auto, indipendentemente dalla sua quota di PPP.
b. Il 7 marzo 2017 l'Ufficio del registro fondiario di Lugano ha rigettato la relativa istanza di iscrizione - inoltrata il 28 febbraio precedente - intravedendo ben nove aspetti problematici. Tra questi, l'uso di numeratori decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP, non più ammesso dopo la revisione del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210) entrata in vigore il 1° gennaio 2012; errori nell'indicazione delle quote di comproprietà del nuovo foglio di PPP (9/10 anziché 10/10) e nelle istanze di sistemazione ipotecaria; il mancato accertamento nell'atto dell'identità di _, rappresentante di E_; l'assenza della conferma del geometra revisore ai fini della cancellazione della menzione "prima della costruzione", oltre a diverse altre imprecisioni.
c. Un atto aggiuntivo per correggere gli errori contenuti in quello originale non ha mai potuto essere sottoscritto visto il cambiamento di opinione della maggioranza dei condomini. Questi ultimi, riunitisi in assemblea condominiale il 3 luglio 2017 (senza la partecipazione di E_, che pure era stata regolarmente convocata), avevano infatti modificato il regolamento di uso e amministrazione della PPP, tornando all'impostazione iniziale e assegnando i posteggi in uso esclusivo alle unità di PPP quali parti comuni.
d. Ritenendosi danneggiata dalla mancata iscrizione dell'atto e dopo alcuni tentativi informali di giungere a un accordo, con raccomandata del 29 marzo 2019 E_ ha sollecitato il notaio a formulare una proposta concreta di indennizzo economico del pregiudizio asseritamente patito (quantificato in almeno fr. 70'000.-), preannunciando, in caso di silenzio entro il 5 aprile successivo, azioni legali nonché una segnalazione alla Commissione di disciplina notarile (Commissione).
B. a. Insoddisfatta della presa di posizione del notaio - dichiaratosi disposto ad annunciare il caso alla sua assicurazione di responsabilità civile, ma non a farle una proposta transattiva -, il 29 aprile 2019 E_ ha quindi effettivamente segnalato il suo comportamento alla Commissione. In particolare, ha lamentato che la mancata iscrizione del rogito sottoscritto il 9 gennaio 2017, asseritamente dovuta alla
professionalità assai criticabile
del notaio, le avrebbe impedito di vendere due posteggi interni, causandole un danno economico di fr. 70'000.-. Con successivo scritto del 20 maggio, ha inoltre rimproverato al notaio di non avere rispettato il termine di 30 giorni per inoltrare l'istanza di iscrizione, di avere dato seguito alle sue ripetute richieste di ricevere una copia autentica del rogito soltanto il 16 gennaio 2019 (a distanza di circa due anni dalla firma) e di non averla informata del rigetto dell'istanza di iscrizione (di cui sarebbe venuta a conoscenza solo dopo essersi recata all'Ufficio del registro fondiario il 25 gennaio 2019).
b. Preso atto della segnalazione, l'8 maggio 2019 la Commissione ha aperto nei confronti del notaio RI 1 un procedimento disciplinare.
Chiamato a pronunciarsi in merito, l'interessato ha respinto ogni addebito mosso nei suoi confronti. Ha in particolare evidenziato l'impossibilità di procedere alla modifica dell'atto secondo le indicazioni dell'Ufficio registri a causa di impedimenti indipendenti dalla sua attività e volontà, segnatamente l'inaspettata procedura di iscrizione di un'ipoteca legale (avviata da un artigiano non pagato dalla segnalante), che avrebbe paralizzato l'intavolazione del nuovo foglio di PPP.
In un successivo scritto ha poi contestato anche le ulteriori critiche mossegli dalla segnalante.
C. Con decisione del 13 agosto 2019, la Commissione ha pronunciato nei confronti del notaio RI 1 un ammonimento.
Ricordata la sua competenza prettamente disciplinare, la precedente istanza ha anzitutto escluso di potersi esprimere circa un'eventuale responsabilità civile del notaio. Passando poi in rassegna le critiche formulate nella segnalazione, ha ritenuto che il notaio fosse incorso in una violazione del suo obbligo generale di diligenza. Da un lato, per avere pubblicato un atto che, a causa di gravi errori e imprecisioni, non aveva potuto essere iscritto (e non aveva potuto essere corretto mediante un successivo atto aggiuntivo). Dall'altro, per non avere rispettato il termine di 30 giorni per presentare l'istanza di iscrizione. Al notaio è stata inoltre addebitata una violazione del suo obbligo di informazione per non aver ragguagliato le parti circa le ragioni del rigetto dell'istanza di iscrizione e per avere trasmesso alla segnalante la copia autentica del rogito soltanto due anni dopo la sua sottoscrizione. La sanzione per le suddette mancanze - ritenute di media gravità - è stata commisurata avuto riguardo al precedente disciplinare dell'interessato.
D. Avverso la predetta decisione, il notaio RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.
Pur ammettendo di non essere esente da critiche, l'insorgente contesta le violazioni imputategli. Nega anzitutto che l'atto da lui rogato contenga errori e imprecisioni che possano essere qualificati di gravi e giustificare una sanzione disciplinare per mancata iscrivibilità a registro fondiario. Sostiene che la legge non preveda più alcuna sanzione disciplinare per il mancato rispetto del termine per l'inoltro dell'istanza di iscrizione. Ritiene che la necessità di raccogliere in forma scritta l'accordo delle parti a derogare a tale scadenza costituisca una semplice prassi, sanzionabile solo se contraria alla dignità professionale, ciò che non sarebbe il caso in concreto. Nega inoltre che il dovere d'informazione si estenda ai fatti successivi alla pubblicazione dell'atto (rigetto dell'istanza d'iscrizione). In ogni caso, ritiene di avere sempre messo al corrente le parti anche di tali aspetti, rilevando come le critiche della segnalante non siano suffragate da prove, ma anzi smentite dagli atti. Afferma infine di avere fornito alla denunciante la copia autentica dell'atto a sua prima richiesta, sottolineando l'assenza di norme che ne impongano a priori la trasmissione entro un determinato lasso di tempo.
E. In sede di risposta, la Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni, riconfermandosi nel provvedimento impugnato.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1.
La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 102 cpv. 1 della legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 952.100). Certa è la legittimazione attiva del
ricorrente,
personalmente e direttamente toccato dalla decisione impugnata
,
di cui è destinatario (art. 104 LN e 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1
LPAmm), è dunque ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).
2. 2.1. La violazione dei doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare.
C
orollario della vigilanza assicurata dallo Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di preservare la fiducia del pubblico,
la
responsabilità disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr. STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid. 3.1 e rimandi).
2.2. In Ticino, l'art. 20 cpv. 1
LN
prevede la repressione in via disciplinare degli atti commessi dal notaio in violazione dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo la sua reputazione professionale, il suo onore in relazione agli obblighi professionali o la fiducia che in lui ripone il pubblico. La norma precisa che la Commissione giudica tutte le violazioni alla legge sul
notariato, al regolamento, alla legge sulla tariffa notarile, alle
norme deontologiche e allo statuto. Quest'ultima puntualizzazione - assente nel corrispondente art. 126 n. 1 della previgente legge sul notariato del 23 febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) - è stata aggiunta al fine di conferire una chiara base legale in merito al perseguimento delle violazioni ai doveri del notaio, concetto il cui contenuto può essere individuato anche facendo capo alle norme deontologiche (cfr. al riguardo: Messaggio n. 6491 del 5
aprile 2011, pag. 11, ad art. 22; STF 2P.224/2000 del 19 dicembre 2000 in RDAT II-2001 n. 11 consid. 3b e rimandi; cfr. inoltre
Michel Mooser
, Le droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014
, pag. 76, n. 126 e pag. 221 seg., n. 338;
Denis Piotet,
Déontologie notariale et droit suisse, in: SJ 2002 II 275, in particolare pag. 278 seg.). I doveri professionali del notaio non sono solo quelli definiti come tali nella LN, bensì tutte le regole che il notaio deve ossequiare nell'esercizio della sua attività, quali ad esempio le norme riguardanti le singole procedure di istrumentazione (cfr. sentenza Verwaltungsgericht Bern del 19 marzo 2013, in: ZBGR 95/2014 pag. 242 consid. 4.1 e rif.;
Mooser
, op. cit.,
pag. 219 seg., n. 336 seg.).
3. 3.1. Giusta l'art. 12 LN, il notaio deve usare la massima diligenza
nell'espletare le proprie funzioni. Il dovere di diligenza deriva dall'obbligo del notaio di tutelare al meglio gli interessi delle parti, rispettivamente da quello di esercitare la professione in modo irreprensibile (cfr.
Christian Brückner
, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, pag. 269, n. 877 segg.
). Secondo il codice professionale emanato giusta l'art. 15 cpv. 3 LN dall'Ordine dei notai del Cantone Ticino il 18 giugno 2015 (RL 952.205), il
notaio deve eseguire i compiti affidatigli in modo imparziale, secondo scienza e coscienza e con sollecitudine (art. 5 cpv. 1). Egli deve dunque trattare con sollecitudine le pratiche e non deve tardare, senza valide ragioni, a prestare il proprio ministero (cfr. STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid 4.1; cfr. pure
Mooser
, op. cit., pag. 89, n. 149;
Aron Pfammatter
in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 20 ad art. 37 NG;
Peter Ruf
, Notariatsrecht, Langenthal 1995, pag. 269, n. 1015;
Brückner
, op. cit., pag. 269, n. 880). Deve altresì vegliare al rispetto dei termini impostigli dalla legge, segnatamente per richiedere le iscrizioni derivanti dagli atti che pubblica nei pubblici registri (cfr. STA 52.2017.337 citata consid. 4.1; cfr. pure
Mooser
, op. cit., pag. 89, n. 149, pag. 174, n. 258 seg. e pag. 177, n. 264;
Pfam-matter
op. cit., n. 20 ad art. 37 NG e rif.). Questi ultimi sono termini d'ordine (cfr.
Louis Carlen
, Notariatsrecht der Schweiz, Zurigo 1976, pag. 131): il loro mancato rispetto non comporta la nullità dell'atto e non costituisce di principio un ostacolo alle
iscrizioni che ne derivano, ma può ingaggiare la responsabilità
civile o disciplinare del notaio (cfr.
Mooser
, op. cit., pag. 177 seg., n. 264;
Carlen
, op. cit., pag. 131). Nel Cantone Ticino, l'art. 4 della legge sul registro fondiario del 2 febbraio 1998 (LRF; RL
216.100) dispone che il
notaio incaricato della stesura di un atto pubblico - presunto mandatario delle parti per la richiesta di iscrizione al registro fondiario dell'atto da lui redatto (cpv. 1, che rimanda all'art. 963 cpv. 3 CC; cfr. pure art. 47 LN) - deve richiedere l'iscrizione entro 30 giorni, a meno che le parti abbiano altrimenti disposto, ritenuto che, trascorso questo termine, soltanto chi ha facoltà di disporre a registro fondiario è abilitato a presentare la richiesta d'iscrizione (cpv. 2). Il cpv. 3 della medesima disposizione stabilisce che il notaio rimane soggetto alle conseguenze disciplinari e alla responsabilità di fronte allo Stato, a norma della legge notarile e del relativo regolamento.
3.2. Constatato come il notaio avesse inoltrato l'istanza d'iscrizione ben oltre la scadenza del termine di 30 giorni, la Commissione, pur dando atto che l'operazione di raccolta dei vari titoli ipotecari e del consenso degli istituti bancari ai cambiamenti
imposti dalla modifica delle quote di PPP richiedeva un certo tempo, ha ritenuto che un notaio accorto, proprio al fine di evitare complicazioni, avrebbe richiesto titoli e consenso prima della firma dell'atto (9 gennaio 2017). Ha quindi negato che il fatto che la banca abbia trasmesso i titoli unicamente a metà febbraio 2017 costituisse una scusante per il ricorrente. Rilevata l'assenza
di accordo delle parti a derogare al termine in questione, che per prassi andrebbe espressamente indicato
nell'atto stesso o altrimenti comprovato, ha quindi riconosciuto in capo all'insorgente, anche per tale aspetto, una violazione
dell'obbligo di diligenza.
Il ricorrente non nega la violazione del termine, ma sostiene che
la nuova legge sul registro fondiario abbia rinunciato alla sanzione disciplinare prevista per casi del genere dalla previgente legge notarile.
3.3. L'argomentazione non può essere seguita. Infatti, è vero che la nuova LN non contiene alcuna norma che preveda una specifica sanzione disciplinare in caso di mancato rispetto del termine (fissato dall'art. 4 cpv. 2 LRF) per
l'inoltro dell'istanza d'iscrizione, a differenza della previgente (BU 1985, 217) che, al suo art. 58, prevedeva multe disciplinari (
da
fr. 5.- a fr. 50.- per ogni atto in ritardo
; cpv. 1) per il notaio che,
nei casi gravi
, poteva essere deferito al Consiglio di disciplina notarile
per le altre misure disciplinari di sua competenza
(cpv. 2). Il ricorrente sembra tuttavia aver frainteso il senso del messaggio licenziato in occasione dell'adozione dell'art. 4 LRF. Rilevato come l'art. 58 cpv. 1 della LN allora in vigore avesse
posto difficoltà di interpretazione e determinato una situazione insoddisfacente per quanto attiene l'uniformità della prassi
, il Consiglio di Stato ha infatti spiegato di avere optato per l'introduzione di una nuova norma che permettesse di determinare chiaramente la portata dell'esigenza di rispettare il termine
enunciando le relative conseguenze in caso di non applicazione e d'altro canto rinunciando alla sanzione disciplinare sinora prevista dall'articolo 58 cpv. 1 LN
(cfr. messaggio n. 4527 del 14 maggio 1996 concernente la revisione della legge generale sul registro fondiario del 2 febbraio 1933, pag. 3, sott. del red.). Se è dunque vero che il legislatore ha rinunciato alla comminazione di multe disciplinari, nulla lascia invece trasparire che la rinuncia intendesse estendersi a ogni altra sanzione disciplinare. Tant'è che, come visto (cfr.
supra
, consid. 3.1), l'art. 4 cpv. 3 LRF dispone espressamente che
il notaio rimane soggetto alle conseguenze disciplinari e alla responsabilità di fronte allo Stato,
a norma della legge notarile e del relativo regolamento.
Il citato messaggio (pag. 3) peraltro ben avverte pure che,
qualora il notaio rogante fosse intenzionato a riservarsi la possibilità di inoltrare l'istanza di iscrizione oltre il termine legale, dovrà cautelarsi inserendo un'apposita clausola nel contratto rogato
, precisando che
ciò appare particolarmente opportuno qualora la pratica dovesse rivelarsi complessa presentando così il rischio di protrarsi, ad esempio per la necessità di ottenere le necessarie autorizzazioni che consentano l'iscrizione da parte dell'UR
. Ciò detto, ricordato pure che il notaio ha in generale il dovere di eseguire i compiti affidatigli con sollecitudine, vegliando al rispetto dei termini di legge, con la Commissione occorre inevitabilmente concludere che, in concreto, il ricorrente, attendendo fino a ben 50 giorni prima di richiedere l'iscrizione dell'atto pubblico a registro fondiario, e quindi ben oltre il termine di 30 giorni e senza un'esplicita diversa disposizione delle parti (cfr. art. 4 cpv. 2 LRF e rogito, pag. 7), abbia effettivamente leso il suo obbligo di diligenza.
4. 4.1. La sottoscrizione dell'atto non mette fine all'attività del notaio, che è tenuto ad adempiere al suo obbligo di esecuzione dell'atto, effettuando alcune formalità ulteriori, tra cui l'iscrizione dell'atto nei pubblici registri e il rilascio di copie autentiche dell'atto alle parti (cfr.
Etienne Jeandin
, La profession de notaire, Ginevra/Zurigo/Basilea 2017, pag. 190 seg.;
Mooser
, op. cit., n. 258 seg. e 661;
Jörg Schmid
, Grundlagen zum Beurkundungs- verfahren, in: Jürg Schmid [curatore], Ausgewählte Fragen zum Beurkundungsverfahren, Zurigo 2007, pag. 5). Anche in questa fase successiva (
Nachverfahren
), il notaio è tenuto al suo obbligo di diligenza (cfr.
Schmid,
op. cit., pag. 28;
Louis Bochud
, Notar und Steuern, in: ZBGR 76/1995 pag. 1, pag. 20).
4.2. Nel caso che ci occupa, la Commissione ha pure ritenuto che il ricorrente fosse incorso in una violazione del suo dovere di informazione ai sensi dell'art. 6 LN per non avere ragguagliato le parti circa le ragioni del rigetto dell'istanza di iscrizione.
L'insorgente contesta tale conclusione, rilevando come l'obbligo di informazione del notaio non copra la procedura successiva alla firma dell'atto e affermando di avere in ogni caso compiutamente informato (per telefono) le parti circa il rigetto e la conseguente necessità di sottoscrivere un atto aggiuntivo.
Ora, è vero che il dovere d'informazione del notaio (art. 6 cpv. 1 LN e 12 del codice professionale dell'Ordine dei Notai del Cantone Ticino) deve essere adempiuto durante la procedura preparatoria o semmai ancora durante l'istrumentazione vera e propria (cfr.
Mooser
, op. cit., n. 218;
Stephan Wolf/Aron Pfammatter
in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 2 ad art. 35 NG;
Jeandin
, op. cit., pag. 84;
Jörg Schmid
, Grundlagen zur notariellen Belehrungs- und Beratungspflicht, in: Jürg Schmid [curatore], Die Belehrungs- und Beratungspflicht des Notars, Zurigo 2006, pag. 15, il quale esclude espressamente che l'obbligo d'informazione del notaio copra anche la fase successiva) e si riferisce soltanto a ciò che il notaio sa o avrebbe dovuto sapere al momento in cui la questione dell'obbligo di informare si pone (cfr.
Mooser
, op. cit., n. 222;
Wolf/Pfammatter
, op. cit., n. 5 ad art. 35 NG). L'obbligo di diligenza che incombe al notaio - che gli impone di trattare con sollecitudine le pratiche (cfr.
supra
, consid. 3.1) - copre invece tutta la sua attività, ivi compresa la fase successiva alla sottoscrizione dell'atto (cfr.
Schmid,
Grundlagen zum Beurkundungsverfahren, pag. 28;
Bochud
, op. cit., pag. 20). Visto anche l'esito - non previsto - della richiesta d'iscrizione, un notaio diligente avrebbe quindi dovuto comunicare alle parti la decisione di rigetto (e i motivi alla base della stessa), e ciò tanto più che la decisione dell'Ufficiale dei registri era gravida di pesanti conseguenze (concretizzatesi con l'adozione e conseguente iscrizione del nuovo regolamento, che ha di fatto impedito alla segnalante di vendere i suoi posteggi indipendentemente dalla sua quota di PPP). In concreto si deve tuttavia convenire con il ricorrente che le critiche della segnalante, contestate, di non aver saputo nulla del rigetto dell'istanza d'iscrizione fino al 2019 non risultano suffragate da sufficiente riscontri oggettivi. Come rilevato nel gravame, dagli atti sembrerebbe anzi emergere che la stessa fosse in una certa misura al corrente da tempo del rigetto dell'istanza di iscrizione e della modifica dell'assegnazione dei posteggi (rispetto a quanto previsto nel rogito sottoscritto il 9 gennaio 2017) (cfr. corrispondenza e-mail del 10 luglio 2017 di cui ai doc. M e N allegati alle osservazioni del 23 maggio 2019). In queste circostanze, in assenza di sufficienti elementi che comprovino una mancanza d'informazione da parte sua, perlomeno da questo profilo non può essere riconosciuta in capo al ricorrente una violazione del suo dovere di diligenza. Ne va tuttavia diversamente per quanto segue.
4.3. La precedente istanza ha altresì rimproverato all'insorgente di aver leso il suo obbligo di informazione per avere atteso oltre due anni per trasmettere alla segnalante la copia autentica dell'atto da lui rogato.
L'insorgente contesta anche tale violazione, sostenendo che nessuna norma imporrebbe al notaio di procedere senza indugio alla consegna alle parti di una copia autentica dell'atto.
Al proposito si rileva che, secondo l'art. 55 cpv. 2 LN, il notaio (cui viene espressamente riservato il diritto di
rilasciare copie degli atti rogati, cfr. art. 55 cpv. 1 LN) rilascia a ciascuna parte interessata una copia autentica (di prima edizione) degli istromenti e atti fra vivi, con l'indicazione della parte che la riceve; su richiesta il notaio può rilasciare un'unica copia autentica per più parti o non rilasciarne.
Ora, a prescindere dalla violazione del dovere di informazione rimproveratagli in concreto dalla Commissione, per adempiere al dovere di diligenza che gli incombe e che gli impone di svolgere con sollecitudine tutti i suoi compiti (art. 12 LN), il notaio deve all'evidenza rilasciare
alle parti
una
copia autentica dell'atto da lui rogato in tempi relativamente rapidi, a prescindere da una loro esplicita richiesta in tal senso. Nella misura in cui non risulta dagli atti che la segnalante avesse in concreto rinunciato a ricevere una tale copia dell'atto sottoscritto il 9 gennaio 2017 (cfr. art. 55 cpv. 2 seconda frase LN), il ricorrente non poteva attendere il 16 gennaio 2019 (cfr. doc. 1.3) per trasmettergliela. Un diligente
espletamento delle proprie funzioni avrebbe richiesto che egli avesse agito con maggior prontezza.
Benché sostenga di aver
dato seguito alla sua prima richiesta in tal senso (e dagli atti non emergano elementi per accertare il contrario), occorre pertanto concludere che l'insorgente, avendo atteso oltre due anni per rilasciare alla segnalante una copia autentica dell'atto, sia palesemente venuto meno, se non tanto al suo dovere d'informazione, senz'altro a quello di diligenza.
5. Come si vedrà in seguito, già soltanto le violazioni sin qui riscontrate in capo al ricorrente (cfr. consid. 3.3 e 4.3) giustificano senz'altro l'ammonimento inflittogli. Tale sanzione appare tanto più legittima se si considera quanto segue.
5.1. Giusta l'art. 46 LN, nel ricevere gli
atti pubblici concernenti rapporti giuridici che devono essere iscritti nei registri, il notaio deve verificare se sussistano le condizioni richieste per la loro iscrizione, descrivere l'oggetto in modo preciso e stendere le clausole conformemente alle prescrizioni regolanti la tenuta e il funzionamento del registro
. Egli è dunque tenuto a rogare atti pubblici la cui iscrivibilità sia fuor di dubbio sin dal giorno della richiesta (cfr.
Brückner
, op. cit., pag. 277, n. 911;
Fabrizio Andrea Liechti,
Der Rechtsgrundausweis für Eigentumseintragungen im Grundbuch unter besonderer Berücksichtigung der notariellen Sorgfaltspflichten, Berna 2017, pag. 14 e 60 seg.), consacrando il massimo impegno alla pronta esecuzione del compito che gli è affidato (cfr.
Mooser
, op. cit., pag. 89, n. 149).
5.2. Nella decisione impugnata, pronunciandosi sul rimprovero al notaio di aver pubblicato un atto non iscrivibile a registro fondiario, la Commissione ha rilevato quanto segue:
(...) in linea di principio questa Commissione ritiene che la mancata iscrivibilità di un atto a registro, in conseguenza ad imprecisioni ed errori contenuti nell'atto pubblicato dal notaio, se gravi, come potrebbe essere il mancato accertamento dell'identità di un comparente, ciò che per i combinati disposti degli art. 35 e 53 cpv. 1 let. c LN comporta la nullità dell'atto - circostanze che comunque non è di competenza di questa Commissione - costituisce una pacifica mancanza professionale. Va detto infatti che il notaio è il professionista che permette, a mezzo di atto notarile, di raggiungere un determinato scopo richiesto e voluto dalle parti e che qualora il notaio nutrisse dei dubbi in merito all'iscrivibilità di un determinato atto, sarebbe necessario indicarlo, rendendo attente le parti dei limiti del suo intervento. In genere la non iscrivibilità di un atto si risolve a mezzo del successivo atto aggiuntivo per cui l'iscrizione - in un primo tempo impedita da una formulazione errata e/o imprecisa - trova conferma (pag. 4).
Ha poi tuttavia osservato come, in concreto, l'iscrizione non avesse potuto intervenire
(...)
siccome alcune delle parti - anche a seguito di procedimenti sorti successivamente alla firma dell'atto iniziale nel contesto delle loro relazioni - hanno rinunciato a sottoscrivere quanto necessario.
Ha quindi concluso che:
Valutate le circostanze che hanno portato al respingimento dell'atto 9.1.2017 questa Commissione non può quindi esimersi dal ritenere d
ata una violazione dell'obbligo generale di diligenza del notaio (art. 12 LN), anche se - benché ammesso dallo stesso notaio (vedi lettera 24.5.2019 alla CDN - doc. 7, pag. 2) - il mancato accertamento dell'identità del procuratore rilevato dall'Ufficio del registro non trova conferma ad una attenta verifica del rogito. In chiusura dell'atto viene infatti indicato espressamente che il notaio conosce i
comparenti (...), anche se a pag. 1, dopo l'indicazione delle generalità del procuratore, non è stato indicato "persona a me nota", come è invece stato fatto per le parti, ciò che verosimilmente ha fatto ritenere all'Ufficio del registro che l'accertamento dell'identità di quest'ultimo mancasse (decisione impugnata, pag. 4).
5.3. Il ricorrente contesta tale conclusione. Osserva in sostanza come la stessa Commissione abbia negato l'unico motivo (mancato accertamento dell'identità del procuratore della segnalante) che avrebbe semmai potuto giustificare una sanzione disciplinare a fronte di una mancata iscrizione di un atto a registro fondiario. Sostiene che gli altri punti elencati dall'Ufficiale dei registri che hanno portato al rigetto dell'istanza di iscrizione, sui quali la Commissione non si sarebbe nemmeno espressa, non siano infatti "gravi" e non giustifichino dunque una sanzione. Si tratterebbe in effetti di ragioni tecniche, che sarebbero state facilmente risolvibili se le parti non si fossero opposte, per motivi indipendenti dalla sua volontà, alla firma di un atto aggiuntivo.
5.4. Ora, come accennato in narrativa, in concreto l'Ufficiale dei registri ha individuato ben nove aspetti che ostavano all'iscrizione dell'atto. Tra questi, oltre all'asserito mancato accertamento nell'atto dell'identità del rappresentante della segnalante (punto n. 7), sono stati riscontrati i seguenti errori e/o imprecisioni:
1. L'uso di numeratori decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP non è più ammesso (cfr. revisione CC entrata in vigore il 01.01.2012, segnatamente art. 712
e
, cpv. 1 e messaggio CF ad art. 712
e
, pag. 4871).
2. Una comproprietà ordinaria, con le quote in proprietà alla medesima persona, non può essere intavolata a RF se non a determinate condizioni. Nel caso specifico può venire intavolata la comproprietà nel seguente modo: 5/10 a E_ (eventualmente 4/10 e 1/10 vista la contestuale vendita), 1/10 a _, 2/10 _, 2/10 a _ (cfr. art. 23 ORF, P.H. Steinauer, Les droits réels, Tome I, III édition, Berner Kommentar).
3. Sull'istanza vengono indicati soltanto 9/10 del nuovo fol. PPP.
4. Per quanto riguarda le istanze di sistemazione ipotecaria, sono anch'esse errate. Non si tratta infatti di estensioni, ad eccezione della PPP _ e quote del nuovo foglio di proprietà _; questo perché le quantità detenute diminuiscono. Va pertanto richiesto lo svincolo dei millesimi dedotti.
5. L'unica cartella ipotecaria registrale è quella gravante la PPP _ di proprietà _, le altre sono al portatore.
6. È necessario indicare su quale fondo va annotata la soppressione del diritto di prelazione legale.
(...)
8. Per la cancellazione della menzione "prima della costruzione" viene richiesta la conferma ufficiale del geometra revisore (art. 69, cpv. 3 ORF).
9. Nell'atto si dice che il nuovo regolamento sostituisce integralmente il regolamento precedente. Nell'istanza viene richiesta soltanto una modifica del regolamento stesso. Per la chiarezza delle iscrizioni a RF è necessario specificare se la menzione attuale deve venir cancellata, procedendo quindi alla nuova menzione, oppure se deve essere indicata solo come aggiunta all'esistente.
Se è ben vero che, così come evidenziato nell'impugnativa, il rimprovero relativo al mancato accertamento dell'identità del procuratore della segnalante (punto n. 7) è caduto davanti alla
Commissione (
il mancato accertamento dell'identità del procuratore rilevato dall'Ufficio del registro non trova conferma ad una attenta verifica del rogito. In chiusura dell'atto viene infatti indicato espressamente che il notaio conosce i comparenti
)
, è altrettanto vero che la precedente istanza, valutate tutte le circostanze alla base del rigetto dell'istanza d'iscrizione, ha comunque, seppur genericamente, ritenuto data una violazione del dovere di diligenza in capo al ricorrente.
Le diverse ulteriori mancanze rilevate dall'Ufficiale dei registri non appaiono infatti trascurabili e lievi. Al proposito si osserva che il dovere di diligenza che incombe al notaio gli impone di istrumentare atti che possano essere iscritti nei pubblici registri, ossia che siano in grado di superare gli ostacoli posti a tale operazione (cfr.
supra
, consid. 5.1). Lo prevede del resto espressamente l'art. 46 LN, disponendo che il notaio chiamato a celebrare
un
atto pubblico riferito a un rapporto giuridico che deve essere iscritto a registro fondiario deve stendere le clausole conformemente alle prescrizioni regolanti la tenuta e il funzionamento del registro. In concreto, un notaio diligente avrebbe quindi senz'altro dovuto sapere che, dopo
la revisione del CC entrata in vigore il 1° gennaio 2012, l'uso di numeratori decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP non era più ammesso (punto n. 1;
cfr. Messaggio del 27 giugno 2007 concernente la revisione del Codice civile svizzero [Cartella ipotecaria registrale e altre modifiche della disciplina dei diritti reali], in: FF 2007 4845, 4871;
René Bösch,
in: Basler Kommentar, ZGB II, VI ed., Basilea 2019, n. 3 ad art. 712
e
). La mancanza appare poi tanto più grave se si considera che,
al momento della rogazione (9 gennaio
2017), la revisione era entrata in vigore da oltre cinque anni.
Ritenuto poi come l'intervento del notaio miri proprio a evitare
insicurezze giuridiche (cfr.
Mario Postizzi
, L'attività ministeriale del notaio - Una lettura "a quadrifoglio", vol. 20 collana gialla CFPG, Lugano 2016, pag. 3 e 13), significativa della leggerezza del ricorrente è anche
l'incongruenza relativa al nuovo regolamento (punto n. 9) esistente tra l'atto (in cui si dice ch'esso
sostituisce integralmente
il precedente) e l'istanza di iscrizione (che ne chiede solo la
modifica
). Nemmeno può essere passata sotto silenzio l'errata sistemazione degli oneri ipotecari connessi con la modifica delle PPP originarie, per le quali il notaio non si è premurato di chiedere i necessari svincoli.
Neppure possono invero essere trascurati gli altri aspetti problematici che hanno portato al rigetto dell'istanza di iscrizione, che nemmeno il ricorrente contesta, seppur vada puntualizzato che per la mancata produzione della conferma ufficiale del geometra ai fini della cancellazione della menzione "prima della costruzione" (punto n. 8) non è di per sé imputabile alcuna negligenza al notaio (considerato che una tale conferma va prodotta solo su richiesta, cfr. art. 69 cpv. 3 dell'ordinanza sul registro fondiario del 23 settembre 2011 [ORF; RS 211.432.1] e art. 47 LRF). Tutto considerato, visto il rigore che s'impone al notaio nell'esercizio della sua professione, gli errori e le imprecisioni contenuti nell'atto rogato dal ricorrente - benché alcuni di essi, presi a sé stanti, possano sembrare relativamente lievi -, valutati nel loro insieme, appaiono piuttosto gravi
.
Nulla muta che le imprecisioni e gli errori avrebbero potuto essere corretti mediante la sottoscrizione di un atto aggiuntivo, ritenuto come lo stesso non abbia per finire potuto essere rogato. Sebbene il suo mancato perfezionamento non sia dipeso dal ricorrente, rimane il fatto che egli ha celebrato e chiesto l'iscrizione di un atto che non adempiva i criteri per essere iscritto. La sua negligenza appare tanto più seria
se si considera che la mancata iscrizione dell'atto ha permesso l'iscrizione della modifica del regolamento decisa dalla maggioranza dei condomini, che di fatto impedisce alla segnalante di vendere i posteggi indipendentemente dalla propria quota di PPP.
Ne discende che, da questo profilo, il comportamento del notaio risulta tutt'altro che ineccepibile, seppur bisogna dare atto al ricorrente che la Commissione non si è puntualmente soffermata - come avrebbe dovuto - sulle sue diverse imprecisioni e carenze. In ogni caso, come già accennato, anche se si volesse fare astrazione da tutto quanto precede, con la precedente istanza bisognerebbe comunque concludere che il ricorrente è incorso in una violazione del suo dovere di diligenza.
6. Ferme queste premesse, resta da statuire in merito alla sanzione da infliggere al ricorrente.
6.1. In caso di violazione della legge notarile, l'art. 97 cpv. 1 LN prevede le misure disciplinari seguenti:
- l'avvertimento;
- l'ammonimento;
- la multa fino a fr. 20'000.-;
- la sospensione dall'esercizio o il divieto definitivo di esercitare, misure da pubblicarsi sul Foglio ufficiale.
La multa può essere cumulata con la sospensione dall'esercizio del notariato o con il divieto definitivo di esercitare (art. 97 cpv. 2 LN).
L'art. 98 cpv. 1 LN precisa che nella commisurazione delle misure disciplinari devono essere considerati la rilevanza del fatto, l'intensità del dolo, il grado della colpa, nonché le possibili conseguenze derivanti dalle mancanze e in genere il comportamento del notaio.
La Commissione gode di un certo margine di apprezzamento nella scelta della misura disciplinare, nella fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della durata della sospensione dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia attenersi al rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento
e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre considerare lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio
non è tanto quello di
punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di
garantire che in futuro questi eserciti in maniera ineccepibile la sua funzione -
e scegliere il provvedimento adatto, necessario e proporzionato a tale fine.
La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica funzione. L'autorità terrà in particolare conto della
colpa del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio ha svolto la sua funzione in precedenza,
così come del comportamento da lui tenuto durante la procedura disciplinare
(cfr. STA 52.2016.158 del 21 aprile 2017 consid. 5.1 e riferimenti).
6.2. In concreto, è innegabile che il notaio RI 1 abbia infranto, sotto diversi profili,
il dovere di diligenza che incombe al notaio. Trattasi di una regola professionale fondamentale, derivante d
all'obbligo di tutelare al meglio gli interessi delle parti e da quello di esercitare la professione in modo irreprensibile,
cui soggiace tutta l'attività del notaio
. La disattenzione dei suoi doveri professionali deve essere ritenuta di media gravità,
tanto più se si considera che egli
vanta una lunga esperienza professionale. Neppure può essere trascurato che egli è già stato oggetto in passato di una sanzione disciplinare: nel 2016 è infatti stato pronunciato nei suoi confronti un avvertimento in relazione a un brevetto d'accertamento d'identità rivelatosi nullo. Se non giova inoltre al ricorrente il fatto di non aver mostrato segni di autocritica e di ravvedimento, depone per contro a suo favore il lungo tempo trascorso dai fatti (poco meno di quattro anni).
Alla luce di tutto quanto esposto, e pur prescindendo dalle pecche che hanno condotto al rigetto dell'istanza d'iscrizione a registro fondiario e alla conseguente informazione alla segnalante, si giustifica comunque di confermare l'ammonimento pronunciato dalla Commissione. La sanzione così commisurata - tra le più lievi previste dall'art. 97 cpv. 1 LN - risulta ancora opportunamente ragguagliata alle circostanze del caso concreto e senz'altro rispettosa del principio della proporzionalità, anche avuto riguardo al tempo trascorso dai fatti. Tiene in effetti adeguatamente conto del precedente disciplinare del ricorrente e appare sufficiente a richiamarlo al rispetto dei principi deontologici che sono stati in concreto disattesi.
7. 7.1. Sulla base delle considerazioni che precedono, il ricorso dev'essere respinto, con conseguente conferma della decisione impugnata.
7.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza.