# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b3a1093c-cea8-5760-9b66-dc6d6b3af594
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
Il Municipio di _ ha rilasciato il 16 settembre 2004 ad RI 1 una licenza edilizia per costruire una piscina e una sauna sulla sua particella n. 128 RFD di quel Comune. Adito con una domanda di variante intesa all'ampliamento del fabbricato, il Municipio l'ha respinta il 28 marzo 2006 perché il manufatto non avrebbe rispettato la distanza minima di quattro metri dal confine con la particella n. 129. Il 13 settembre 2007 _, proprietario di quest'ultimo fondo, ha concesso ad RI 1 un precario a tempo indeterminato per edificare l'opera in deroga alle distanze legali.
B.
L
'
8 ottobre 2007 RI 1 e il Municipio di _ hanno sottoscritto la seguente convenzione:
Premesso che il Municipio ha proposto quale unica possibilità per l
'a
ccoglimento della variante in corso d
'
opera (...) la dichiarazione di assunzione della maggior distanza sottoscritta dal signor _, proprietario del fondo confinate contraddistinto dalla particella n. 129 RFD _;

## Considerations

premesso che in data 13 settembre 2007 è stata stipulata una convenzione, qui allegata quale inserto C, tra la signora RI 1 e il proprietario del fondo confinante, signor _. In tale convenzione la signora RI 1, o i suoi successori in diritto, si impegna sin d
'
ora a ripristinare l
'
altezza di 3 (tre) metri del locale sauna-spogliatoio, oggetto del precario, ad insindacabile richiesta per invio raccomandato, con preavviso di 6 (sei) mesi da parte dell
'
avente diritto
pro tempore
del fondo particellare n. 129 RFD _.
Tutto ciò premesso ed esposto, da valere quale parte integrante e sostanziale della presente convenzione, le parti convengono e stipulano quanto segue:
1. Il Municipio di _, richiamata la licenza edilizia n. 37/4 del 16 settembre 2004 (...) nonché la variante d
'
opera del 22 luglio 2005 (...), autorizza la costruzione in forma precaria del locale sauna-spogliatoio in deroga alle distanze legali sulla particella n. 128 RFD _ (...);
2. Il Municipio potrà richiedere la rimozione dell
'
oggetto del precario con un preavviso di 6 (sei) mesi qualora eventuali future costruzioni sul fondo confinante contraddistinto dalla particella n. 129 RFD _ dovessero richiedere una maggior distanza;
3. L'
a
vv. _ è incaricato, non appena espletate le necessarie procedure di approvazione, di procedere alla iscrizione della menzione precaria a favore del Comune di _ all
'
Ufficio del registro fondiario.
C.
Il 24 ottobre 2007 RI 1 ha chiesto all
'
ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano di menzionare sulla sua particella n. 128 un “precario per costruzione di locale sauna-spogliatoio in deroga alle distanze legali”. A sostegno dell'istanza essa ha allegato la convenzione stipulata l
'
8 ottobre 2007 con il Municipio di _. Con decisione del 31 ottobre 2007 l
'
ufficiale ha
respinto l'istanza, reiterando il rigetto l'11 dicembre 2007.
D. RI 1
si è rivolta il 23 gennaio 2008 alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, postulando l'annullamento della decisione appena citata e l'iscrizione n
el
re
gistro fondiario della menzione litigiosa. Con osservazioni dell
'
11
febbraio 2008 l
'
ufficiale si è confermato nel proprio operato. Statuendo il 23 aprile 2008, l
'
autorità di vigilanza ha respinto il ricorso, ponendo le spese e la tassa di giustizia (fr. 200.– complessivi) a carico della ricorrente.
E.
Contro la decisione predetta RI 1 è insorta il 26 maggio 2008 a questa Camera per ottenere la riforma della decisione impugnata nel senso di vedere iscritta la nota menzione. L'ufficiale del registro fondiario ha comunicato il 10 giugno 2008 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a proporre di respingere il ricorso. Analoga conclusione ha formulato l'11 giugno successivo la Divisione della giustizia.
Considerando
in diritto: 1.
Le decisioni emanate dalla Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1).
Il ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (
Deschenaux
, Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al termine di impugnazione, esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF;
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3
a
edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a
Huber
in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi ricevibile.
2.
In concreto l
'
autorità di vigilanza ha accertato che la costruzione progettata dall
'
istante non rispetta la distanza legale minima di 4 m dal confine della particella n. 129, ma che il 13 settembre 2007 _, proprietario della particella n. 129, ha concesso all'istante un precario a tempo indeterminato per edificare l'opera in deroga alle distanze legali. Tale pattuizione è parte integrante della convenzione siglata l
'
8 ottobre 2007 da RI 1 con il Municipio di _. Sta di fatto – ha continuato l'autorità di vigilanza – che l'accordo del 13 settembre 2007 rimane un'intesa tra privati, poiché non riguarda fondi dell'ente pubblico. Il coinvolgimento del Municipio è “finalizzato unicamente alla formalizzazione del rilascio della licenza edilizia in sanatoria”. Onde, in definitiva, il rigetto del ricorso.
3.
La ricorrente contesta che la convenzione sottoscritta con il Municipio l
'
8 ottobre 2007 sia una mera intesa tra privati, sostenendo che essa “si fonda piuttosto sulla potestà del Municipio di _ di porre degli oneri a carico del proprietario di un fondo a fronte del rilascio di una licenza edilizia”. L'accordo costituisce a suo parere un
'
attestazione in cui essa ha preso atto che il Municipio autorizza la costruzione della “sauna-spogliatoio” in deroga alle distanze legali, ma si riserva il diritto di chiederne la rimozione qualora il manufatto risultasse successivamente in contrasto con le restrizioni di diritto pubblico. Per la ricorrente unico beneficiario del precario è l
'
ente pubblico, il quale ha la facoltà di esigere il ripristino della situazione legale, sicché il rigetto dell'istanza da
parte dell'ufficiale del registro fondiario è in contrasto con lo scopo
informativo della menzione e compromette la sicurezza giuridica.
4.
La legge stabilisce quali diritti possano essere iscritti nel registro fondiario (art. 946 e 958 CC), quali possano essere annotati (art. 959 e 961
a
CC) e quali menzionati (art. 946 cpv. 2 e 962 CC). Le menzioni sono indicazioni di un rapporto giuridico privatistico o pubblicistico che riguardano un fondo, ma la cui esistenza è indipendente dal registro fondiario (
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 4
a
edizione, pag. 287 n. 819). L
'
art. 962 CC, in particolare, concerne solo restrizioni del diritto pubblico cantonale. Nel registro fondiario tuttavia possono essere menzionati anche rapporti di diritto privato (
Schmid
in: Basler Kommentar, 3
a
edizione, n. 30 ad art. 946 CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 235 n. 635, pag. 287 segg. n. 822 segg.). Per principio, ad ogni modo, è possibile far menzionare un determinato rapporto giuridico nel registro fondiario solo ove ciò sia consentito dal diritto federale o cantonale (
Scherrer
, Anmerkungen im Grundbuch, Zurigo 1984, pag. 35).
5.
Nella fattispecie nessuna disposizione di diritto federale o cantonale prevede la menzione nel registro fondiario di una convenzione come quella siglata dalla ricorrente con il Municipio. La prassi ticinese ammette nondimeno, come quella di altri Cantoni, la possibilità di menzionare nel registro fondiario convenzioni di precario fra enti pubblici e cittadini, così come – in casi di particolare importanza – convenzioni di precario tra privati (circolare del Dipartimento cantonale di giustizia E-E1/5-91 con rinvio alle istruzioni del 5 agosto 1946 e del 17 dicembre 1957 dello stesso Dipartimento). Il Tribunale federale ha preso atto di tale prassi, senza esprimersi (DTF 79 I 191). Altrettanto ha fatto la dottrina (
Deschenaux
, op. cit., pag. 409 e 423;
Schmid
, op. cit., n. 46 ad art. 946 CC con riferimenti), che pur reputa la prassi discutibile (
Steinauer,
op. cit., pag. 291 seg. n. 834).
a)
RI 1 ha firmato, come detto, due convenzioni. Con la prima, del 13 settembre 2007, il proprietario della particella n. 129 l'ha autorizzata, mediante precario, a costruire il locale “sauna-spogliatoio” in deroga alle distanze previste dalle norme di attuazione del piano regolatore di _. Con la seconda, dell'8 ottobre 2007, il Municipio di _ l'ha abilitata – sempre a titolo precario – a erigere il manufatto, riservandosi la facoltà di pretenderne la rimozione ove future costruzioni sulla particella n. 129 dovessero richiedere una maggiore distanza. Il primo accordo è pacificamente un'intesa tra privati. Il secondo attesta invece il rilascio di una licenza edilizia – ovvero di un atto unilaterale dell'autorità – soggetto a condizione (cfr.
Scolari,
Commentario alla LALPT, LE e LAC, Bellinzona 1997, n. 508 e note preliminari agli art. 70/71 LALPT con riferimenti). Il precario evocato dal Municipio di _ non è nient'altro che una forma di licenza in deroga. Questa si configura come una clausola del permesso di costruzione mediante la quale il proprietario si impegna, verificandosi determinati presupposti, a rimuovere l'opera a proprie spese, rinunciando a ogni risarcimento. Si tratta di una condizione inserita nell'autorizzazione in ossequio al principio della proporzionalità, qualora un rifiuto puro e semplice della licenza dovesse apparire esagerato (sentenza del Tribunale cantonale amministrativo inc. 52.2004.413 del 10 febbraio 2005, consid. 3.6).
b)
La ricorrente insta affinché si esegua sulla propria particella n. 128 la menzione
“
precario per costruzione di locale sauna-spogliatoio in deroga alle distanze legali
”
. Simile locuzione è però equivoca, giacché induce a supporre l'esistenza di un mero precario fra privati, mentre la menzione intende riferirsi alla convenzione dell'8 ottobre 2007 firmata da RI 1 con il Municipio di _ (invocata dalla richiedente medesima come titolo giustificativo davanti all'ufficiale del registro fondiario). E tale convenzione non abilita solo il proprietario della particella n. 128 a costruire in deroga alle distanze legali, ma obbliga il proprietario stesso anche a demolire senza indennizzo la costruzione – su richiesta del Municipio – ove il vicino dovesse edificare stabili che richiedano maggior distanza. Tant'è che l'avvocato PA 1 è stato incaricato di
“procedere all'iscrizione della menzione precaria a favore del Comune di _”. Nel caso specifico non si tratta quindi, come reputano l'ufficiale del registro fondiario e l'autorità di vigilanza, di menzionare una semplice convenzione tra privati. Si tratta di menzionare una pattuizione pubblicistica con il Municipio. E, come detto, la prassi ticinese ammette la menzione di siffatti precari tra ente pubblici e privati. Ciò posto, non vi sono motivi in concreto per rifiutare la menzione.
c)
Quanto al testo della menzione, esso deve contenere un termine di riferimento e il richiamo al documento giustificativo, come pure – eventualmente – al piano (art. 79 cpv. 1 e 80 cpv. 1 RRF;
Fasel
,
Grundbuch
verordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 10 ad art. 79 e 16 ad art. 80
). Incombe anzitutto a chi postula la menzione addurre le indicazioni necessarie e sufficienti a determinare
l'oggetto e la natura del rapporto giuridico da iscrivere
(art. 38 lett. c RRF; sentenza del Tribunale federale del 28 maggio 1990 in:
ZBGR/RNRF
79/1998 pag. 126 con rinvio a
Deschenaux
, op. cit. pag. 448). L'ufficiale del registro fondiario non è vincolato alla richiesta, ma in casi chiari non deve mostrarsi troppo esigente, essendo suo compito redigere la menzione (per le servitù:
Liver
, Zürcher Kommentar, 3a edizione, n. 24 ad art. 738 CC;
Fasel
,
op. cit., n. 12 segg. ad art. 35 RRF).
In concreto la formulazione prospettata dalla richiedente è nondimeno equivoca, come si è spiegato dianzi. L'ufficiale è invitato perciò a modificarla in “licenza edilizia
per locale sauna-spogliatoio
a titolo precario”.
6.
Gli oneri del giudizio odierno seguirebbero la soccombenza (art. 28 LPAmm). L'autorità di vigilanza e l'ufficiale del registro fondiario si sono limitati però a stare in causa nell'ambito delle attribuzioni loro conferite dalla legge (art. 66 cpv. 4 LTF per analogia
). Non possono quindi essere tenuti a sopportare spese né a corrispondere
ripetibili. Analogamente va modificato il dispositivo sugli oneri processuali della Divisione della giustizia.
7.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in
materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Questioni di valore litigioso non parrebbero determinanti (
sentenze del Tribunale federale 5A_35/2008 del 10 giugno 2008, consid. 2; 5A_346/2009 del 12 agosto 2009, consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III 585).
8.
La comunicazione dell'odierno giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF
, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni (
Deschenaux
, Le registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, Vol. V/II.2, Friburgo 1983, pag. 169).