# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6afe787e-c254-4156-83e3-bde2c3192f66
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt:
1. Mit Veranlagungsverfügung vom 25. Juli 2013 wurde die Grundstückgewinnsteuer für
den auf den Rekurrenten entfallenden Drittel an der Parzelle Nr. B. GB C. (Parzelle) auf Fr.
21‘617.-- festgelegt, wobei für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren von einem
Landpreis von Fr. 538.--/m 2 ausgegangen wurde.
2. Mit Eingabe vom 26. August 2013 erhob der Pflichtige mit dem Begehren, für die
Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von einem Landpreis von Fr. 782.--/m 2
auszugehen, Einsprache. Zur Begründung machte er geltend, der Verkehrswert richte sich nach
den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in gleichartigen Zonen in
den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt worden seien. In casu sei
also von den Preisen der Jahre 1991 und 1992 auszugehen. In denen im Internet publizierten
Tabellen des Statistischen Amtes sei für Wohnbauland in C. für das Jahr 1993 ein Preis von Fr.
598.--/m 2 enthalten. Für die hier massgebenden Jahre weise die Tabelle für das Jahr 1991
keine Angabe (weniger als drei Fälle), für das Jahr 1992 Fr. 782.--/m 2 aus. Den starken
Einbruch im Jahr 1993 könne man sich nicht erklären. Möglicherweise seien mehrere Parzellen
in schlechten Lagen und damit unterdurchschnittlichen Preisen darin enthalten.
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 11. Juli 2014 wurde die Einsprache teilweise
gutgeheissen, hinsichtlich des hier strittigen Landpreis vor 20 Jahren indes abgewiesen. Zur
Begründung wurde angeführt, die fragliche Parzelle liege in der Zone W2. Zur Bestimmung des
Wertes greife die Steuerverwaltung nach langjähriger gefestigter und bewährter Praxis auf die
Landpreisstatistik des Statistischen Amtes zurück. Dabei seien die Baulandparzellen
berücksichtigt worden, welche in C. in der Zone W2 im Jahr 1993 verkauft worden seien. Der
durchschnittliche Quadratmeterpreis, gewichtet nach der Fläche, betrage Fr. 538.--/m 2 .
4. Mit Eingabe vom 11. August 2014 erhob der Pflichtige mit dem Begehren, für die
Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von einem Landpreis von Fr. 782.--/m 2 ,
eventualiter Fr. 745.--/m 2 auszugehen, Rekurs. Zur Begründung hielt er fest, er würde wegen
dem Einbruch in der Statistik im Jahr 1993 auf Fr. 598.--/m 2 wesentlich schlechter fahren, als
wenn die Landpreise der vorangegangenen zwei Jahre berücksichtigt worden wären. Man habe
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dem Statistischen Amt den Auftrag erteilt, den Tabellenpreis von Fr. 598.--/m 2 zu überprüfen. In
derer, unter Berücksichtigung aller relevanten 15 Verkäufe zwischen 1992 und 1994
vorgenommenen, Analyse sei sie zum Schluss gekommen, dass sich ein durchschnittlich
gewichteter Quadratmeterpreis für die Jahre 1992 bis 1994 in der Wohnzone W2 der Gemeinde
C. von Fr. 745.-- ergebe.
5. Mit Vernehmlassung vom 22. September 2014 beantragte die Steuerverwaltung die
Abweisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, als Erwerbspreis sei der
Verkehrswert vor 20 Jahren massgebend, also, weil die Veräusserung im Frühjahr 2013
stattgefunden habe, der Wert aus dem Jahr 1993. Es gehe deshalb grundsätzlich nicht an,
Vorjahreswerte oder spätere Werte als massgebende Grössen heranzuziehen. Lediglich dann,
wenn keine oder nicht repräsentative Werte in diesen Jahren vorhanden seien, könne die
zeitlich unmittelbare Wertentwicklung vorher bzw. nachher berücksichtigt werden. Die zur
Diskussion stehende Parzelle liege in der Zone W2. Zur Bestimmung des Wertes habe die
Steuerverwaltung auf die Landpreisstatistik des Statistischen Amtes zurückgegriffen. Dabei
seien jene Wohnbaulandparzellen berücksichtigt worden, welche in C. in der Zone W2 im Jahr
1993 verkauft worden seien. In der vom Statistischen Amt veröffentlichten Tabelle werde ein
Wert von Fr. 598.--/m 2 ausgewiesen. Es zeige sich ein kurzfristiger Einbruch, weil sowohl vorher
(1992) als auch nachher (1994) die Landpreise auf ein höheres Niveau zu liegen gekommen
seien. Das Jahr 1993 werde deshalb vom Pflichtigen als Ausreisser und folglich als nicht
repräsentativ empfunden. Dies lasse sich aber durch den Immobilienmarkt in diesen als kritisch
zu bezeichnenden Jahren erklären. Es wäre daher eine radikale Praxisänderung, wenn auf
durchschnittliche Bodenpreise in einem Mix von drei Jahren abgestellt würde. Gesucht werde
gemäss gesetzlicher Bestimmung der Verkehrswert vor genau zwanzig Jahren, und nicht jener
vor 19 bis 21 Jahren. Aus diesem Grund könne nicht auf die gewichtete Auswertung des
Statistischen Amtes abgestellt werden.
6. Mit Eingabe vom 3. November 2014 reichte das Statistische Amt auf Anfrage des
Steuergerichts hin eine Analyse für das Jahr 1993 nach, wobei es alle veräusserten
Grundstücke untersuchte, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2
befanden. Es stellte fest, dass elf entsprechende Grundstückverkäufe vorlagen, wobei sich
zehn davon am D.-weg befunden hätten. Die Preise seien zwischen Fr. 505.--/m 2 und Fr. 602.--
/m 2 gelegen, der durchschnittlich flächengewichtete Quadratmeterpreis bei Fr. 555.--. Die
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telefonische Nachfrage beim Statistischen Amt ergab, dass es sich bei den Liegenschaften am
D.-weg um eine Wohnbaugenossenschaft aus den 1980er-Jahren gehandelt hatte. Die
Liegenschaften seien damals im Baurecht erstellt worden. Im Jahr 1993 hätten die
Baurechtsnehmer das Land zu Eigentum übernehmen können.
7. Anlässlich der heutigen Sitzung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

## Considerations

Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und
Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden
Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener
Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom
Präsidenten und zwei Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in
formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere
Ausführungen darauf einzutreten.
2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der für die Bestimmung des
Grundstückgewinns massgebliche Verkehrswert der Parzelle von der Steuerverwaltung richtig
ermittelt worden ist.
3. a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von
Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist
nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten
(Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Vorbehalten bleibt § 77 Abs. 3
StG (§ 75 Abs. 3 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der
Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20
Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist.
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b) Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der
effektive Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der
hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der
gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist
der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen
Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder
Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner
eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft
ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den
persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des
Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die
im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hiernach bestimmt sich der
mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften,
sondern in den besonderen Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet
sind (wie z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte
Kaufpreisgestaltung), haben auf den Verkehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss
keinen Einfluss (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3.
A., Zürich 2013, § 220 N 123 ff.; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 23. März 2012, 510
11 62, E. 3b).
c) Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen
Steuerjustizbehörden ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der
statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der
statistischen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise
von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei
Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags
oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt
sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende
Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen von
(möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und
formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich
sind (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 23. März 2012,
510 11 62, E. 3c). Verkäufe, die nach dem Bewertungsstichtag geschlossen werden, sind somit
grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (vgl. StGE Nr. 105/2001 vom 6. Juli 2001, E. 3b,
www.bl.ch/steuergericht; StGE vom 12. Mai 2006, 510 06 1, E. 3a). Liegen indes aus den
http://www.bl.ch/steuergericht
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Jahren zuvor keine vergleichbaren Verkäufe vor, können auch nach dem Stichtag getätigte
Verkäufe, welche die künftige Preisentwicklung aufzeigen, berücksichtigt werden (StGE vom
23. März 2012, 510 11 62, E. 5b). Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht,
doch muss ihnen Rechnung getragen werden. Die einzelnen massgeblichen
Vergleichsgrundstücke sind unter Würdigung ihrer Vor- und Nachteile dem Schätzungsobjekt
gegenüberzustellen, und es ist auf diese Weise im Rahmen der Hoch- und Tiefpreise ein
angemessenes Mittel festzulegen. Aus gegebenen Werten soll somit auf den gesuchten Wert
geschlossen werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 161 f.). Die
Vergleichsmethode kann dabei nicht nur dort brauchbare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von
Handänderungen sich zum Vergleich anböten. Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig
vergleichstauglicher Referenzpreis eine hinreichende Schätzungsgrundlage abgeben, wobei
diesfalls aber die konkreten Umstände der Veräusserung bekannt sein müssen
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 166).
d) Gemäss § 6 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und die
Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) ist der Verkehrswert von Grund und
Boden nach den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in
gleichartigen Zonen in den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt
worden sind, zu bestimmen. Gestützt auf § 17 des Gesetzes über die Erbschafts- und die
Schenkungssteuer (ESchStG) vom 7. Januar 1980 konkretisiert der Regierungsrat in der
vorgenannten Verordnung die Bemessung des Verkehrswertes der Grundstücke beim
Vermögensübergang von Todes wegen. Es stellt sich die Frage, ob diese Verordnung auch bei
der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer bzw. bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor
20 Jahren anzuwenden ist. Mit Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft
vom 9. Mai 1990 wurde die Frage dahingehend entschieden, dass es einen unzulässigen
Methodenpluralismus darstelle, wenn die Altersentwicklung von Gebäuden im Zusammenhang
mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer einerseits und der Grundstückgewinnsteuer
andererseits nach verschiedenen Methoden berechnet wird (publ. in: Basellandschaftliche
Steuerpraxis [BlStPr.], Bd. X [1998-1990], S. 423). Daraus wird von der Lehre geschlossen,
bezüglich der Verkehrswertbemessung von Grundstücken sei auf die VO ESchStG abzustellen
(vgl. Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-
Landschaft, § 77 N 12). Entgegen der hiervor zitierten Praxis zur analogen Anwendung der VO
ESchStG geht es vorliegend nicht um die Frage der Altersentwertung, sondern um die Frage,
welches Jahr bzw. welche Jahre bei der Bestimmung des Verkehrswertes heranzuziehen ist
bzw. sind. § 15 ESchStG bestimmt, dass der Verkehrswert im Zeitpunkt des
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Vermögensüberganges zu bewerten ist. Diese Bestimmung wird in § 6 VO ESchStG hinsichtlich
der unüberbauten Grundstücke dahingehend konkretisiert, dass die auf die dem
Bemessungszeitpunkt vorangegangenen zwei Jahre zu berücksichtigen sind. Anders wird § 77
Abs. 3 StG weder im Dekret zum Steuergesetz vom 19. Februar 2009 (Dekret) noch in der
Verordnung zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 definiert, geschweige denn wird auf die
VO ESchStG verwiesen. Damit ist § 15 ESchStG für die Bestimmung des Zeitpunkts nicht
analog anwendbar, zumal § 77 Abs. 3 StG ausdrücklich auf den Verkehrswert vor 20 Jahren
verweist. Aus diesem Grund ist für den Bewertungszeitpunkt grundsätzlich vom Verkehrswert
vor 20 Jahren auszugehen und nicht auf die dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden zwei
Jahre.
4. Vorliegend ist nicht bestritten, dass die Zeitspanne zwischen Erwerb und Verkauf des
Grundstückes mehr als 20 Jahre beträgt und dementsprechend § 77 Abs. 3 StG zur
Anwendung gelangt. Ebenso unbestritten ist, dass mangels Nachweis des konkreten
Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren für die Berechnung der Gestehungskosten
relevant ist. Der Pflichtige verkaufte die Parzelle am 6. März 2013. Somit gilt für die Berechnung
des Verkehrswerts vor 20 Jahren der 6. März 1993 als Bewertungsstichtag.
5. Mit Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 25. Juli 2013 ging die Steuerverwaltung,
unter Verweis auf die durchschnittlichen Preise des Statistischen Amtes, von einem
Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 538.--/m 2 aus. Mit Vernehmlassung vom 22.
September 2014 führte die Steuerverwaltung alsdann aus, es seien die Wohnbaulandparzellen
zu berücksichtigen, welche in C. im Jahr 1993 verkauft worden seien, wobei gemäss der
veröffentlichten Tabelle des Statistischen Amtes ein Wert von Fr. 598.--/m 2 ausgewiesen werde.
Der Pflichtige hält dafür, für die Festlegung des Verkehrswertes vor 20 Jahren für die Parzelle
sei von Fr. 782.--/m 2 , eventualiter Fr. 745.--/m
2 auszugehen. Zur Begründung weist er darauf
hin, dass sich gemäss § 6 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und die
Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) der Verkehrswert von Grund und Boden
nach den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in gleichartigen
Zonen in den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt worden seien,
richte. Vorliegend seien die Zahlen der Jahre 1991 und 1992 massgebend. Die Daten des
statistischen Amtes über Freihandverkäufe für Wohnbauland in der Gemeinde C. würden für die
beiden Jahre keine Angaben (da weniger als drei Fälle) bzw. Fr. 782.-- ausweisen. Eventualiter
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sei auf die Analyse des Statistischen Amtes vom 7. August 2014 für die Jahre 1992-1994
abzustellen, wonach alle veräusserten Grundstücke untersucht worden seien, die sich im
Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befunden hätten. Das Statistische
Amt habe festgestellt, dass fünfzehn entsprechende Grundstückverkäufe mit Preisen zwischen
Fr. 505.--/m 2 und Fr. 1‘000.--/m
2 vorlägen, wobei der durchschnittlich flächengewichtete
Quadratmeterpreis bei Fr. 745.-- liege.
a) Vorab ist festzuhalten, dass gestützt auf die Ausführungen unter E. 3d hiervor für
den Bewertungszeitpunkt nicht auf die dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden zwei Jahre
abzustellen ist. Entscheidend ist grundsätzlich der Verkehrswert vor 20 Jahren. Entgegen der
Ansicht des Pflichtigen ist daher nicht von den Verkehrswerten vor 21 und 22 Jahren bzw. der
entsprechenden Zahlen des Statistischen Amtes der Jahre 1991 und 1992 auszugehen. Das
Hauptbegehren des Pflichtigen, wonach für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer von
einem Quadratmeterpreis von Fr. 782.-- auszugehen sei, ist daher abzuweisen.
b) Die Daten des statistischen Amtes über Freihandverkäufe für Wohnbauland in
der Gemeinde C. im Stichjahr 1993 weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr.
598.-- aus. Bis heute unklar geblieben ist, wie die Steuerverwaltung in ihrer
Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 25. Juli 2013, unter Verweis auf die
durchschnittlichen Preise des Statistischen Amtes, zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 538.--
gekommen ist, umso mehr als die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 22.
September 2014 nun selber ausführt, es seien die Wohnbaulandparzellen zu berücksichtigen,
welche in C. im Jahr 1993 verkauft worden seien, wobei gemäss der veröffentlichten Tabelle
des Statistischen Amtes ein Wert von Fr. 598.--/m 2 ausgewiesen werde.
c) Unter Verweis auf die zitierte Praxis ist der objektive Verkehrswert von
unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für
die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden die vorhandenen
Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten
heranzuziehen. Dass die Steuerverwaltung daher grundsätzlich von den Zahlen des
Statistischen Amtes ausgeht, ist, zumal es sich beim Veranlagungsverfahren um ein
Massenverfahren handelt, grundsätzlich nicht zu bemängeln.
d) Vorliegend fällt indes auf, dass die Zahlen des Statistischen Amtes betreffend die
Wohnbauparzellen im dem dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden Jahr, d.h. im Jahr 1992,
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einen Wert von, wie bereits weiter oben erwähnt, Fr. 782.--/m 2 ausweist. Im dem dem
Bemessungszeitpunkt folgenden Jahr, d.h. im Jahr 1994 wird ein Wert von Fr. 874.--/m 2
ausgewiesen. Die Abweichung zum Wert des Jahres 1993 von Fr. 598.--/m 2 beträgt damit rund
einen Viertel bzw. Drittel.
e) Da der Hintergrund dieser erheblichen Abweichung gegenüber dem Vor- und
Nachjahr unklar war, hat das Statistische Amt, auf Anfrage des Steuergerichts hin, eine Analyse
vorgenommen, wobei es alle veräusserten Grundstücke untersuchte, die sich im Umkreis von
600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befanden. Es stellte fest, dass elf entsprechende
Grundstückverkäufe vorlagen, wobei sich zehn davon am D.-weg befanden. Die Verkaufspreise
lagen zwischen Fr. 505.--/m 2 und Fr. 602.--/m
2 , der durchschnittlich flächengewichtete
Quadratmeterpreis bei Fr. 555.--. Die telefonische Nachfrage beim Statistischen Amt ergab,
dass es sich bei den Liegenschaften am D.-weg um eine Wohnbaugenossenschaft aus den
1980er-Jahren gehandelt hatte. Die Liegenschaften sind damals im Baurecht erstellt worden. Im
Jahr 1993 haben die Baurechtsnehmer das Land zu Eigentum übernehmen können. Die
Parzellen konnten somit praktisch nur von den Baurechtsnehmern, welche ein Vorkaufsrecht
hatten, und damit nicht von Dritten, gekauft werden. Diese Ausgangslage wirkte preisdrückend,
so dass die bezahlten Preise unter dem effektiven Verkehrswert des Jahres 1993 von frei
gehandelten Parzellen lagen. Die am D.-weg bezahlten Preise entsprachen damit nicht dem
Verkehrswert und sind daher nicht repräsentativ. Somit entsprachen der allergrösste Teil,
nämlich 10 der 11 in der vorgenannten Analyse berücksichtigten Verkäufe nicht dem
Verkehrswert, so dass nicht auf einen Quadratmeterpreis von Fr. 555.-- abgestellt werden kann.
Da diese 10 Verkäufe auch überproportional in den statistischen Wert des Wohnbaulandes von
Fr. 598.-- eingeflossen sind und damit die Statistik verzerrt haben, kann auch dieser Wert,
wenigstens nicht für sich allein, massgebend sein.
f) Da somit weder die Analyse noch die statistischen Zahlen des Jahres 1993 für
sich allein zu einem sachgerechten Ergebnis führen, ist gestützt auf die zitierte Praxis, sowohl
die bestehende als auch die künftige Preisentwicklung mitzuberücksichtigen. Mit Analyse des
Statistischen Amtes vom 7. August 2014 wurde auf die Jahre 1992-1994 abgestellt. Es wurden
alle veräusserten Grundstücke untersucht, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle
und in der Zone W2 befanden und festgestellt, dass fünfzehn Grundstückverkäufe mit Preisen
zwischen Fr. 505.--/m 2 und Fr. 1‘000.--/m
2 getätigt worden sind, was einen durchschnittlich
flächengewichtete Quadratmeterpreis von Fr. 745.-- ergab. Das Abstellen auf einen Umkreis
von 600 Metern muss nicht zwingend in jedem Fall zu einem sachgerechten Resultat führen.
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Vorliegend handelt es sich bei den fünfzehn Referenzparzellen indes effektiv um vergleichbare
Parzellen, so dass auf diese Mischrechnung über den Zeitraum von drei Jahren abgestellt
werden kann, zumal das Jahr 1993 damit nicht vollständig ausgeblendet wird. Der Verkehrswert
vor 20 Jahren des Grundstückes beträgt damit Fr. 745.-- pro m 2 .
g) In quantitativer Hinsicht ergibt sich für die Berechnung des Verkehrswertes vor
20 Jahren folgendes. Die Parzelle im Halte von 475 m 2 ist mit Fr. 745.-- bzw., da das Land
überbaut ist, mit 70% davon (§ 4 VO ESchStG) zu multiplizieren, was Fr. 247‘713.-- ergibt. Das
Gebäude Nr. E. mit Baujahr 1963 weist gemäss Brandlagerschätzung aus dem Jahr 1975 einen
Wert von Fr. 43‘800.-- auf. Dieser ist mit der Bauteuerung von 920% (§ 2 VO ESchStG i.V.m.
der Orientierung Nr. 30 der Steuerverwaltung vom 4. Januar 1993 betreffend die Bewertung von
Grundstücken im Jahr 1993) zu multiplizieren, was Fr. 402‘960.-- ergibt. Davon ist der
Altersabzug in Höhe von 9.2% (§ 5 VO zum ESchStG) bzw. Fr. 37‘072.-- vorzunehmen, was Fr.
365‘888.-- ergibt. Zu diesem Betrag sind die Baunebenkosten von 15% (StGE vom 11. Juli
2008, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 348
ff.) bzw. Fr. 54‘883.-- zu addieren, was zu einem Gebäudewert von Fr. 420‘771.-- führt. Das
Total Land und Gebäude beläuft sich demnach auf Fr. 668‘484.-- (Fr. 247‘713.-- + Fr. 420‘771.--
), wobei dieses mit 1.08 zu indexieren ist (§ 21 StG i.V.m. § 3 Dekret), was einen Verkehrswert
vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 721‘962.-- ergibt. Die übrigen Gestehungskosten gemäss
Veranlagung sind nicht zu bemängeln, zumal diese auch vom Pflichtigen nicht bestritten
werden. Zum Betrag von Fr. 721‘962.-- sind damit die werterhöhenden Aufwendungen in Höhe
von Fr. 195.-- und Fr. 432.-- sowie die Verkaufsunkosten in Höhe von Fr. 11‘250.-- und Fr. 845.-
- zu addieren, was total Gestehungskosten von Fr. 734‘684.-- ergibt. Dieser Betrag ist vom
Veräusserungspreis der Parzelle von Fr. 900‘000.-- abzuziehen, was einen Grundstückgewinn
von Fr. 165‘316.-- bzw. eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 41‘329.-- (Fr. 165‘316.-- x 25% [§
80 Abs. 3 StG]) ergibt. Die auf den Anteil des Pflichtigen an der Parzelle von einem Drittel
entfallende Grundstückgewinnsteuer beträgt somit Fr. 13‘776.-- (Fr. 41‘329.-- / 3).
Der Rekurs ist demnach teilweise gutzuheissen.
6. Der Pflichtige ist mit seinen Begehren zu rund 85% durchgedrungen, weshalb ihm nach
§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die
Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) anteilsmässige Verfahrenskosten in
Höhe von Fr. 120.-- aufzuerlegen sind.
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