# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** eb228015-d001-5645-8964-51b92d3f0cb4
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A. AO 1
ha condotto in locazione il fondo n. _ RFD di _ di comproprietà di AP 1, AP 2 e AP 3 in seguito allo scioglimento della comunione ereditaria fu _ (doc. A). Il contratto di locazione del 1965 era stato sottoscritto da _ e dai nonni di AO 1 (doc. B). La pigione, inizialmente fissata in fr. 1'200.- annui, è poi stata adeguata in fr. 2'400.- annui. Sull’intero fondo AO 1 esercitava l’attività di campeggio (doc. H), già iniziata dalla di lui madre. Dopo una prima disdetta del contratto, nulla siccome non comunicata con il formulario ufficiale, le locatrici hanno notificato ad AO 1 in data 14 dicembre 1995 una seconda disdetta del contratto di locazione (doc. E). Con istanza 12 gennaio 1996 il conduttore ha adito l’Ufficio di conciliazione competente postulando l’accertamento della nullità della disdetta 14 dicembre 1995 e chiedendo una protrazione della locazione. Con decisione 14 marzo 1996 l’Ufficio di conciliazione ha accertato la validità della suddetta disdetta, modificandone però la scadenza e concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 30 settembre 1997, in applicazione delle norme per le locazioni di carattere commerciale (doc. F). Su istanza del conduttore, Il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, con sentenza 3 gennaio 1997, ritenuto il carattere commerciale dei locali in questione, ha dichiarato nulla la disdetta 14 dicembre 1995 (doc. F1). Su appello delle controparti, con giudizio 22 luglio 1997 la Seconda Camera civile del Tribunale d’appello, accertato che il contratto di locazione non aveva carattere commerciale, bensì natura abitativa, ha ritenuto valida la disdetta 14 dicembre 1995 con effetto all’11 novembre 1996, negando qualsiasi protrazione della locazione (doc. F2). Infine, con sentenza 13 gennaio 1998 il Tribunale federale ha respinto il ricorso di diritto pubblico presentato dal conduttore (doc. 2).
B.
Con scritto 9 marzo 1998 _ ha chiesto a AP 1, AP 2 e AP 3 il pagamento di fr. 78'876.- a titolo di lavori di miglioria effettuati e di valore di avviamento (goodwill) del campeggio (doc. O). Le ex locatrici con scritto 8 maggio 1998 non sono entrate nel merito della richiesta (doc. Q), ragione per cui AO 1, dopo aver ribadito le sue pretese con scritto 13 maggio 1998 (doc. R), ha escusso AP 1, AP 2 e AP 3 per il pagamento di fr. 78'876.- oltre interessi al 5% dal 9 marzo 1998 con PE nr. _, _ e _ dell’UE di Lugano, spiccati il 28 gennaio 1999 (doc. S, S1 e S2). Nel frattempo, in data 21 aprile 1998 AO 1 ha riconsegnato l’ente locato (doc. F3).
C.
Con petizione (
recte
: istanza) 9 marzo 2000, preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione competente che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A2), AO 1 ha postulato la condanna di AP 1, AP 2 e AP 3 al pagamento di fr. 78'876.- oltre interessi al 5% dal 1° aprile 1998 e spese esecutive, nonché il rigetto dell’opposizione ai summenzionati PE. Egli ha sostenuto che tale somma corrisponderebbe alle spese sostenute per l’esecuzione di diversi lavori nell’ente locato, in particolare la costruzione di infrastrutture necessarie all’esercizio del campeggio (fr. 18'876.-), nonché al valore di avviamento (“goodwill”) dell’attività stessa (fr. 60'000.-). Di conseguenza le ex locatrici sarebbero tenute al versamento del suddetto importo a titolo di risarcimento danni e indebito arricchimento, considerato che esse avrebbero ripreso la gestione del campeggio senza corrispondere alcunché per le infrastrutture esistenti e per la clientela acquisita, violando così il principio della buona fede. All’udienza di discussione 8 maggio 2000
AP 1
, AP 2 e AP 3 hanno innanzitutto sollevato l’eccezione di prescrizione e chiesto di limitare l’udienza all’esame di tale eccezione. Con decisione 12 gennaio 2001 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha respinto la citata eccezione, che su appello delle convenute è stata parzialmente accolta con sentenza 17 agosto 2001 da questa Camera, relativamente alla pretesa di di fr. 18'876.-, mentre è stata respinta per il credito di fr. 60'000.-.
D.
All’udienza 19 novembre 2001 AO 1 si è riconfermato nella sua istanza riducendo la pretesa all’importo di fr. 60'000.-. AP 1, AP 2 e AP 3 si sono integralmente opposte alla domanda. Esse hanno sostenuto in particolare che il campeggio sarebbe stato chiuso per oltre un anno dalla data della riconsegna, visto lo stato desolante delle infrastrutture e la necessità di svolgere diversi lavori (doc. 5, 7 e 8), ragione per cui non vi sarebbe alcuna continuità commerciale e i presunti rapporti durevoli stabiliti dall’istante con diversi campeggiatori sarebbero stati interrotti. Le convenute hanno inoltre evidenziato che il diritto della locazione non prevedrebbe alcuna indennità di avviamento (“goodwill”), poiché di natura immateriale. Soltanto la creazione di un maggior valore relativo alla creazione di opere materiali, quali manufatti e infrastrutture darebbe diritto a risarcimento. Hanno infine osservato che l’istante avrebbe ricavato un utile annuo soltanto grazie all’esigua pigione pagata e pertanto un indennizzo non sarebbe ad ogni modo giustificato. Con la replica, la duplica e in sede di conclusioni scritte, dopo rinuncia al dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e domande.
E.
Con sentenza 11 settembre 2009 il Pretore _, statuendo in sostituzione del Pretore viciniore, _, ai sensi degli art. 35 LOG e art. 11 Reg. delle Preture, ha parzialmente accolto l’istanza 9 marzo 2000 del conduttore per quanto concerne la sua pretesa relativa al risarcimento del valore di avviamento (“goodwill”) di fr. 60'000.-. In sostanza il Pretore ha sposato la tesi dell’istante secondo cui le locatrici avrebbero ripreso la gestione del campeggio senza corrispondere alcunché per la clientela acquisita, arricchendosi così indebitamente e ledendo il principio della buona fede.
F.
Con appello 25 settembre 2009 le convenute hanno chiesto la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere la domanda di risarcimento danni e indebito arricchimento del conduttore. In via subordinata (
recte
: preliminare) le appellanti chiedono l’annullamento della sentenza pretorile poiché non sarebbe stata applicata la procedura ordinaria e la sentenza sarebbe stata emanata da un giudice incompetente per materia. Esse sollevano poi nuovamente l’eccezione di prescrizione anche della pretesa di fr. 60'000.-. A loro dire, pendente causa non vi sarebbero stati atti interruttivi della prescrizione nel 2004, nonché tra il 13 maggio 2005 e il 18 ottobre 2006, ragione per cui tale pretesa sarebbe prescritta. Nelle motivazioni le appellanti rilevano che per quanto concerne il valore di avviamento, il Pretore avrebbe attribuito al termine “goodwill” un altro significato rispetto a quello addotto dall’istante, adottando motivazioni giuridiche su fatti non sostenuti in istanza. Infine rimproverano al Pretore di aver accertato in modo erroneo i presupposti dell’indebito arricchimento.
G.
Delle osservazioni del conduttore al gravame, del quale è chiesta la reiezione con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
e considerato

## Considerations

in diritto:
1.
Le appellanti chiedono in via subordinata (
recte
: preliminare) l’annullamento della sentenza di prima istanza poiché non sarebbe stata applicata la procedura ordinaria e la sentenza sarebbe stata emanata da un giudice incompetente per materia.
1.1 Secondo la costante giurisprudenza del Tribunale federale, per cause riguardanti controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto si intendono tutte le vertenze attinenti al diritto di locazione, alle quali sono applicabili le norme di procedura di cui agli art. 404 e segg. CPC. La nozione di “controversia in materia di locazione” dev’essere intesa e interpretata in modo ampio (sentenza inedita del Tribunale federale 4C.405/2006 del 1° giugno 2007; DTF 120 II 112; II CCA 12.2009.35 del 20 aprile 2009; CCC 16.2008.41 del 26 maggio 2008, pubb. in RtiD I-2009, 11c, pag. 604). Nel caso concreto, tra le parti è sorta una controversia nell’ambito di un contratto di locazione di locali d’abitazione concernente un fondo sul quale il conduttore esercitava un’attività di campeggio. Egli ha domandato a titolo di risarcimento danni e indebito arricchimento che gli venga corrisposto il valore di avviamento della summenzionata attività svolta nell’ente locato. A giusta ragione dunque è stata applicata la procedura di locazione e affitto ai sensi degli art. 404 e segg. CPC, e non la procedura ordinaria.
1.2 Secondo l’art. 35 lett. b LOG in combinazione con l’art. 11 lett. d Regolamento delle Preture, in caso di impedimento legale del Pretore di Lugano della sezione 4, la causa è devoluta al Pretore viciniore della sezione 6. Nella presente fattispecie, la sentenza di primo grado è stata redatta dal Segretario assessore della Pretura di Lugano, sezione 4, e sottoscritta dal Pretore della sezione 6 quale Pretore viciniore, poiché ai sensi dell’art. 35 LOG sussisteva un motivo di impedimento legale del Pretore della sezione 4. Tale circostanza è stata comunicata alle parti mediante vari documenti, in particolare la citazione al dibattimento finale da parte del Pretore della sezione 6 datata 26 febbraio 2009, il rinvio di tale udienza in data 12 marzo 2009 e l’ordinanza del 21 aprile 2009 con il quale il Pretore viciniore ha ordinato l’annullamento del dibattimento finale su richiesta delle parti e assegnato un termine per presentare le conclusioni scritte (cfr. Documenti X “corrispondenza e citazioni”). Le convenute non hanno sollevato obiezione alcuna né sostengono che l’impedimento legale fosse inesistente. Non possono quindi più, in virtù del principio della buona fede processuale, prevalersi di tale argomento in sede di appello.
2.
Le appellanti ripropongono in questa sede l’eccezione di prescrizione della pretesa di fr. 60'000.- relativa al risarcimento dell’avviamento dell’attività di campeggio. Per quanto concerne la prescrizione della summenzionata pretesa prima dell’inoltro dell’istanza 9 marzo 2000 la questione è già stata decisa dapprima dal Pretore con sentenza 12 gennaio 2001 e in seguito da questa Camera con giudizio 17 agosto 2001, passato in giudicato. Non vi è quindi più motivo di ritornare sul tema. In questa sede si tratta di verificare se la prescrizione della pretesa oggetto di esame è intervenuta mentre la causa era pendente presso la Pretura di Lugano. Va preliminarmente osservato che in sede di appello non si può tener conto dei documenti prodotti dalla parte appellata con le osservazioni all’appello (in particolare il doc. Z che non è agli atti), stante il chiaro divieto di produrre in appello nuovi fatti, prove ed eccezioni previsto dall’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC. Le appellanti sostengono che non vi sarebbero stati atti interruttivi nel 2004, nonché tra il 13 maggio 2005 e il 18 ottobre 2006. La parte appellata rileva invece con le osservazioni di aver interrotto la prescrizione anche durante quei periodi e che l’eccezione di prescrizione sollevata in appello sarebbe comunque tardiva. A giusta ragione. Secondo dottrina e giurisprudenza, benché la prescrizione derivi dal diritto materiale, la relativa eccezione deve essere sollevata secondo le forme e negli stadi processuali previsti dalla procedura cantonale (DTF 4C.211/2004 del 7 settembre 2004; DTF 123 III 213;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, appendice, n. 136 ad art. 80). Di principio le eccezioni devono essere addotte dalle parti con gli allegati di causa in procedura ordinaria oppure durante l’udienza di discussione in procedura di locazione e affitti (art. 78 prima frase e 406 cpv. 1 CPC). Giusta l’art. 80 cpv. 2 CPC la prescrizione può però essere fatta valere anche posteriormente, purché si sia compiuta in corso di causa. In questo caso deve essere proposta con domanda prima di ogni altro atto di causa. Più precisamente, quando la prescrizione viene sollevata in corso di causa, va trattata come domanda processuale giusta l’art. 92 CPC, alla quale deve seguire la discussione, l’eventuale istruttoria quo alla prescrizione e infine la sentenza (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, appendice, n. 136 ad art. 80). Nel caso in esame, l’istante ha inviato duranti i periodi critici indicati dalle appellanti varie lettere di sollecito alla Pretura di Lugano atte ad interrompere la prescrizione, più precisamente in data 27 maggio 2004, 25 ottobre 2004 e 28 luglio 2006 (cfr. documenti X, “corrispondenza e citazioni”). Vi sono inoltre stati in tali periodi numerosi atti istruttori e giudiziari (quali per esempio l’interrogatorio formale delle locatrici in data 4 maggio 2005, la perizia giudiziaria del novembre 2007 e la delucidazione della perizia del gennaio 2008, nonché le conclusioni scritte datate 3/4 giugno 2009), senza che le appellanti abbiano mai sollevato l’intervenuta prescrizione in corso di causa. Nel caso concreto bisogna dunque concludere che durante il 2004 la prescrizione è stata validamente interrotta, mentre per quanto concerne il periodo dal 13 maggio 2005 al 18 ottobre 2006 l’eccezione di prescrizione sollevata in sede di appello è ad ogni modo tardiva poiché non è stata invocata in tempo utile durante il processo di prima istanza secondo le regole della procedura cantonale.
3.
Nel merito della pretesa concernente il valore di avviamento, le appellanti lamentano che il Pretore avrebbe attribuito al termine “
goodwill
” un altro significato rispetto all’istante, adottando motivazioni giuridiche su fatti non sostenuti dallo stesso. Il rimprovero è infondato. Il Pretore ha infatti basato la sua decisione sugli stessi motivi di fatto adotti dall’istante. Il primo giudice qualifica il “
goodwill
” quale valore economico che, per colui che subentra in un esercizio, consiste nella speranza e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e dare così una base alla propria attività. Nel caso concreto egli ritiene che il “
goodwill
” sia il valore dei rapporti commerciali durevoli stabiliti con diversi campeggiatori, che assicurano entrate regolari di anno in anno (sentenza 11 settembre 2009, inc. LA.2000.21, consid. 5, pag. 3). L’istante attribuisce al termine “
goodwill”
esattamente lo stesso significato (istanza 9 marzo 2000, pag. 10 in fondo).
4.
Nell’ambito della questione sul valore di avviamento (“
goodwill