# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ab8662d5-217a-52fd-ba6a-6e1441d768c5
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 192 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 69'057.-.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore di reddito capitalizzato dell’edificio principale sub. A da CHF 77'996.- a CHF 54'596.-
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 53'150.-.
3. Con ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione della stima da CHF 53'150.- a CHF 25'000.-, che corrisponde a quanto stabilito con la vecchia stima.
Ciò poiché si tratta di un edificio di dimensioni ridotte risalente al 1800 che conserva ancora la struttura di allora ed è stato oggetto unicamente di alcune migliorie imposte da ragioni di sicurezza (impianti elettrico e sanitario) e di conservazione (rifacimento del tetto).
L’aumento di stima risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla specifica realtà di _, confrontato da tempo con un mercato immobiliare in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e marcata disparità di trattamento.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha potuto constatare che l’edificio é strutturato come segue:
- piano seminterrato con un ripostiglio e una cantina nello stato originale;
- tre ulteriori piani che compongono un unico appartamento con al primo piano un soggiorno e una cucina, al secondo due camere e un servizio e al terzo due ulteriori camere.
- soffitta.
L’appartamento si trova essenzialmente nello stato originario e il suo stato di conservazione è complessivamente sufficiente. Non è presente alcun impianto di riscaldamento.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (art. 38 cpv. 2 Lst.), non è vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.), respinge il ricorso riformando la decisione a danno del ricorrente. Ciò per i seguenti motivi.
7.1.
Considerato che l’edificio risale perlomeno all’inizio del secolo scorso, che l’unico intervento di un certo rilievo è da ricondurre alla sostituzione del tetto avvenuta nel 1980 e che per il resto il piano seminterrato e i tre ulteriori piani che compongono un unico appartamento si trovano essenzialmente nello stato originario, il correttivo della vetustà deve essere stabilito facendo capo al valore massimo previsto dal Regolamento di applicazione della Lst., ovvero il -60% (art. 9).
7.2.
Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Nella fattispecie concreta con la compilazione della dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (Modulo 1) RI 1 ha indicato un reddito di CHF 4'000.-. Questo Tribunale non può pertanto esimersi dal considerare questo valore, anche se risulta più elevato del reddito presunto stabilito dall’UCS (art. 38 cpv. 3 Lst.).
7.3.

## Considerations