# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 058950b6-6baa-4a12-a4f5-c247ceaaaf3e
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.T. ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 000, Grundbuch X. D.M. und E.M. sind
Miteigentümer des Grundstücks Nr. 001, Grundbuch X. Das Grundstück Nr. 002,
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Grundbuch X., steht im Miteigentum von A.T. sowie D.M. und E.M. (vgl. Schreiben
Rechtsanwalt Dr. Stefan Müller, Glarus, vom 23. Mai 2017; act. G 27). Die drei
Grundstücke befinden sich gemäss Zonenplan der Gemeinde X. vom 15. März 2013 in
der Wohnzone W2. Nordöstlich des Grundstücks Nr. 002 grenzt das im Eigentum des
Kantons Zürich stehende Grundstück Nr. 003 an, welches der Kernzone zugeteilt ist.
Das Grundstück ist mit dem Haus Y. überbaut. Am 21. September 2012 reichten A.T.
und B.T. sowie D.M. und E.M., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Müller, dem
Gemeinderat X. eine Beschwerde ein, mit welcher sie geltend machten, dass das Haus
Y. für private Anlässe vermietet werde und durch diese die Immissionsgrenzwerte
regelmässig überschritten würden. Die Vermietung sei nicht zonenkonform. Es seien
Massnahmen zur Lärmvermeidung zu verfügen. Mit Beschluss vom 19. Februar 2013
stellte der Gemeinderat X. fest, dass weder ein Baubewilligungsverfahren noch ein
anderes Verfahren durchzuführen sei und trat auf die Beschwerde nicht ein. Den
hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Baudepartement mit Entscheid vom 24. März
2015 im Sinn der Erwägungen gut, hob den Beschluss auf und wies die Sache zur
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und zu neuem Entscheid an den
Gemeinderat X. zurück (act. G 10/6/14).
b. Im Beschluss vom 14. September 2015 führte der Gemeinderat X. aus, dass
aufgrund des Betriebs- und Nutzungskonzepts des Kurszentrums Y. vom 12. Juni 2015
(act. G 10/16/17) weder das Baubewilligungsverfahren noch ein anderes
kantonalrechtliches Verfahren durchzuführen sei. Auf die Beschwerde werde nicht
eingetreten (act. G 10/16/26). Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs (act. G
10/1, 10/3) wies das Baudepartement, nachdem es in Anwesenheit der
Verfahrensbeteiligten am 23. Februar 2016 einen Augenschein durchgeführt hatte (act.
G 10/13), mit Entscheid vom 20. Oktober 2016 ab (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Dr. Müller für A.T., die damals noch
bestehende Erbengemeinschaft B.T. sowie D.M. und E.M. am 7. November 2016
Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 7. Dezember 2016 (act. G 6)
beantragte der Rechtsvertreter, der Rekursentscheid sei mitsamt dem ihm zugrunde
liegenden Entscheid vom 14. September 2015 aufzuheben (Ziff. 1). Die
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Beschwerdebeteiligte sei anzuweisen, auf die Beschwerde einzutreten und das
erforderliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen (Ziff. 2). Eventualiter seien
weitergehende immissionsbeschränkende Massnahmen anzuordnen (Ziff. 3). Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners (Ziff. 4).
b. In der Vernehmlassung vom 20. Dezember 2016 beantragte die Vorinstanz
Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im
angefochtenen Entscheid (act. G 9). Mit Eingabe vom 6. Januar 2017 beantragte der
Beschwerdegegner Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer (act. G 12). Die
Beschwerdebeteiligte beantragte mit Eingabe vom 9. Januar 2017 Abweisung der
Beschwerde, unter Kostenfolge (act. G 14).
c. In der Stellungnahme vom 8. Februar 2017 bestätigten die Beschwerdeführer ihre
Anträge und Ausführungen (act. G 18). Am 17. Februar 2017 reichte die
Beschwerdebeteiligte Akten zum Bauentscheid vom 5. Mai 2010 betreffend das Haus
Y. ein (act. G 22). Hierzu äusserte sich der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer mit
Eingabe vom 24. März 2017 (act. G 25).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden
Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1; VRP). Die
Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 7. November 2016
(act. G 1) wurde rechtzeitig eingereicht und am 7. Dezember 2016 (act. G 6) ergänzt.
Die Eingaben entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen
(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die
Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf das Begehren, der
bis
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Beschluss vom 14. September 2015 sei aufzuheben (act. G 6), da der angefochtene
Rekursentscheid an dessen Stelle getreten ist (Devolutiveffekt; vgl. BGE 129 II 438 E.
1).
2.
2.1. Streitig ist, ob die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid hinsichtlich der Nutzung
des Hauses Y. zu Recht eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung sowie die
Notwendigkeit von weitergehenden immissionsbeschränkenden Massnahmen
verneinte. Gemäss Art. 78 Abs. 2 lit. o des Baugesetzes (BauG; in der hier zur
Anwendung kommenden, bis 30. September 2017 gültig gewesenen Fassung) sind
Zweckänderungen innerhalb von Bauzonen bewilligungspflichtig, wenn sie
Einwirkungen auf die Umgebung oder eine Vergrösserung des Benutzerkreises zur
Folge haben. Wenn die Nutzung einer Liegenschaft mit so wichtigen räumlichen Folgen
verbunden ist, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer
vorgängigen Kontrolle besteht, unterstehen auch reine Umnutzungen der
Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 226 E. 3a mit Hinweisen, ZBl 84/1983 S. 504,
B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 858 mit Hinweis auf
GVP 2000 Nr. 76). Baubewilligungspflichtig sind damit sämtliche umweltschutzrechtlich
relevanten Änderungen, die Auswirkungen auf das Immissionsmass erwarten lassen
(VerwGE B 2011/175 vom 3. Juli 2012, E. 2.5). Eine ohne bauliche Vorkehren
auskommende Zweckänderung unterliegt der Bewilligungspflicht dann nicht, wenn
erstens auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zulässigen
Nutzung entspricht und zweitens sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf
Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219 E. 4d S.
223; vgl. ferner BGE 139 II 134 E. 5.2 S. 139 f.). Sind die mit der neuen Nutzung
verbundenen Auswirkungen intensiver als die bisherigen, so ist von einer
bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung auszugehen. Dies ist insbesondere bei einer
deutlichen Zunahme der Immissionen der Fall (BGer 1C_395/2015 vom 7. Dezember
2015, E. 3.1.1 mit Hinweis auf BGer 1C_347/2014 vom 16. Januar 2015, E. 3.2).
2.2. Dem im Nachgang zum Rückweisungsentscheid vom 24. März 2015 erstellten
Betriebs- und Nutzungskonzept für das Haus Y. vom 12. Juni 2015 ist zu entnehmen,
dass die Liegenschaft für Kurse genutzt und überdies jährlich für maximal fünf externe
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_395%2F2015&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IB-219%3Ade&number_of_ranks=0#page219 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_395%2F2015&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-II-134%3Ade&number_of_ranks=0#page134
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Anlässe der Gemeinde, für zehn externe festliche Anlässe (Hochzeits- und
Geburtstagsfeiern usw.) sowie für drei externe Weiterbildungsseminare oder
Workshops vermietet wird. Die Mieter werden schriftlich verpflichtet, während der
Anlässe eine angemessene Lautstärke einzuhalten. Ab 22 Uhr ist der Aufenthalt nur
noch im Innern des Gebäudes mit geschlossenen Fenstern gestattet. Raucher haben
sich auf der Strassenseite ins Freie zu begeben. Bei Anlässen, die länger als bis 20 Uhr
dauern, wird die Gemeinde informiert, welche die Gemeindepolizei bzw. die
Verkehrsüberwachung für die Kontrolle der Einhaltung der Nachtruhe beauftragen
kann. Die Kosten des Polizeieinsatzes gehen zu Lasten des Beschwerdegegners und
werden den Mietern weiterbelastet. Über die Anlässe wird ein Tagesjournal geführt.
Dieses kann bei Lärmklagen durch die Gemeinde eingesehen werden (act. G 10/6/17).
3.
3.1. Die Feststellung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, wonach das Haus Y.
bisher (gemeint wohl: in der Zeit vor der Renovierung von 2010/2011) ausschliesslich
zu Schulzwecken (dreiwöchige Kurse, interne Weiterbildungsanlässe und Tagungen
des Beschwerdegegners) genutzt worden sei und mit der Vermietung der Liegenschaft
für private Anlässe (Hochzeitsfeiern, Jubiläen u.ä) eine Zweckänderung herbeigeführt
worden sei (act. G 2 S. 7 f.), blieb vorliegend unbestritten. Zur Frage, ob mit der
Zweckänderung eine Vergrösserung des Benutzerkreises verbunden ist (vgl. Art. 78
Abs. 1 lit. o BauG), hielt die Vorinstanz fest, gestützt auf die von der
Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung für die Gesamtrenovation der Schule
(act. G 23, G 10/22) sei es zulässig, im Rahmen der Kurse Veranstaltungen im
Erdgeschoss und im Pavillon mit einer unbestimmten Anzahl Gästen durchzuführen,
nachdem die maximal zulässige Belegung nicht angegeben sei. Von dieser Möglichkeit
werde Gebrauch gemacht, wie ein Blick auf die Homepage der Schule zeige
(Openairkino Y., abrufbar unter ...). Der bisherige Benutzerkreis umfasse 29 Personen,
die während der Kurse im Haus übernachten würden sowie eine unbestimmte Anzahl
an Besuchern, die im Rahmen der Kurse an Veranstaltungen im Haus teilnehmen
könnten. Die Vermietung der Liegenschaft für private Anlässe sowie kulturelle Anlässe
der Gemeinde gehe nicht über die Möglichkeiten hinaus, die im Rahmen von
Veranstaltungen der Schule bereits bestehen würden. Der Benutzerkreis werde durch
die zusätzliche Nutzung nicht vergrössert (act. G 2 S. 8).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Zur weiteren Frage, ob die Zweckänderung zu Einwirkungen auf die Umgebung führt
(vgl. Art. 78 Abs. 1 lit. o BauG), legte die Vorinstanz dar, die von den
Beschwerdeführern eingereichte Liste der Anlässe in den Jahren 2014 und 2015 zeige,
dass die Anzahl der bisherigen Veranstaltungen den im Betriebskonzept festgelegten
Maximalwerten entspreche. Einzelne Veranstaltungen seien zwar mit gewissen
Lärmimmissionen verbunden. Jedoch sei die Anzahl Anlässe beschränkt. Aus der vom
Beschwerdegegner eingereichten Tabelle „Übersicht externe Nutzung Y. X. 2015“
ergebe sich, dass die Veranstaltungen mehrheitlich nicht länger als bis 18 Uhr bzw. 22
Uhr dauern würden. 2014 und 2015 hätten lediglich zwei Veranstaltungen länger als bis
22 Uhr gedauert. Zu berücksichtigen sei auch, dass bereits der Betrieb der Schule zu
ähnlichen Immissionen führe. Dies hätten die Beschwerdeführer mit den eingereichten
Tonaufnahmen selbst belegt (Aufnahme Nr. 6 mit abendlichen Lärmimmissionen durch
Schüler). Zu berücksichtigen sei auch die Lärmbelastung durch den Verkehr. Die
Grundstücke der Beschwerdeführer lägen zwar in der Wohnzone (Empfindlichkeitsstufe
II), würden jedoch im Zentrum von X. an die Kernzone und die Seepromenade
angrenzen. Es handle sich somit nicht um eine ausgesprochen ruhige Wohnlage. Die
externen Anlässe im Haus Y. würden zu keiner deutlichen Zunahme der Immissionen
führen. Insgesamt stelle die Vermietung des Hauses für externe Anlässe keine
baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar (act. G 2 S. 9).
Bei Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte sei auch bei nicht bewilligungspflichtigen
Zweckänderungen zu prüfen, ob diese übermässige Immissionen verursachen würden
und allenfalls immissionsbeschränkende Massnahmen zu ergreifen seien (act. G 2 S.
10 mit Hinweis auf BGer 1A.216/2003 vom 16. März 2004, E. 3.4). Sofern sich
geringfügige Immissionen (wie sie konkret gegeben seien) mit kleinem Aufwand
erheblich verringern lassen würden, sei es grundsätzlich verhältnismässig,
entsprechende Massnahmen zu verlangen. Wenn sich eine Reduktion jedoch als
unverhältnismässig oder unmöglich erweise, seien die Immissionen von den
Betroffenen hinzunehmen (act. G 2 S. 10 mit Hinweis auf BGE 133 II 169 E. 3.2). Der
Beschwerdegegner habe bereits weitreichende Massnahmen zum Schutz der
Nachbarn vor Lärmimmissionen unternommen. Mit der Beschränkung der Anzahl
Anlässe und der Verpflichtung, sich ab 22 Uhr im Innern des Gebäudes bei
geschlossenen Fenstern aufzuhalten, seien übermässige Immissionen für die
Beschwerdeführer weitgehend ausgeschlossen. Es seien keine weiteren Massnahmen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
ersichtlich, die mit kleinem Aufwand zu einer weiteren Immissionsverringerung
beitragen würden. Ein Verbot der Vermietung für externe Anlässe wäre angesichts der
geringfügigen Immissionen unverhältnismässig. Die beschränkte Nutzung der
Liegenschaft für private Anlässe und öffentliche Veranstaltungen der Gemeinde sei in
der Kernzone ohne weiteres zonenkonform. Es bestehe aufgrund der zentralen Lage
der Liegenschaft angrenzend an den Q.-see auch ein öffentliches und ein privates
Interesse an deren Nutzung. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die
Beschwerdebeteiligte keine weitergehenden immissionsbeschränkenden Massnahmen
getroffen habe (act. G 2 S. 10).
3.2. Die Beschwerdeführer wenden unter anderem ein, es seien besonders die
externen (privaten) Anlässe, welche sie vor allem durch den damit verbundenen Lärm
massiv belästigen würden. So würden in ausgelassener Stimmung Feste gefeiert, wozu
häufig Musik abgespielt oder von Livebands vorgetragen werde. Die Feiernden würden
sich vornehmlich im Garten aufhalten, auch mal an der Grundstücksgrenze urinieren
und lärmmässig kaum Grenzen kennen; dies über Stunden und manchmal mehrere
Tage hintereinander. Aber auch die Festivitäten der Gemeinde seien fast immer mit
Musik und Lärm verbunden. Letztere würden von den Beschwerdeführern
grundsätzlich toleriert, weil sie ein öffentliches Interesse an solchen Anlässen zu
erkennen vermöchten (Verweis auf Beilagen in act. G 7/2-6). Die Auffassung der
Vorinstanz, wonach sich der Benutzerkreis aufgrund der externen Vermietungen nicht
vergrössere, sei nicht korrekt. Selbst wenn während der Kurse bzw. am Schluss dieser
Kurse Besucher eingeladen würden, so handle es sich hierbei immer noch um einen
eingeschränkten Benutzerkreis, welcher sich einzig aus Lehrern, Schülern sowie
Verwandten und/oder Freunden der Schüler zusammensetze. Wenn nun dagegen
externe Feste veranstaltet würden, so nähmen daran Leute teil, welche mit dem
System Schule gar nichts zu tun hätten (Festteilnehmer, Livemusikanten, Kleinkinder
usw.). Es sei offensichtlich, dass der Benutzerkreis durch die externen Vermietungen
vergrössert werde. Eine Baubewilligungspflicht sei zudem auch deshalb gegeben, weil
die externe Vermietung der Liegenschaft zu Einwirkungen auf die Umgebung bzw. zu
einer deutlichen Zunahme der Immissionen führe. Zwar würden auch die Kurse dann
und wann zu Lärmimmissionen führen. Dies sei allerdings sehr selten der Fall, und die
Immissionen seien von kurzer Dauer. Auch würden Schüler und Lehrer in solchen
Fällen sofort auf Reklamationen reagieren. Demgegenüber lasse sich Livemusik, wie sie
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
an externen Anlässen oft zum Einsatz komme, nicht einfach leiser stellen. Ein solcher
Livemusik-Einsatz dauere öfters einige Stunden an. Personen in Feierlaune, seien
erfahrungsgemäss (zumal nach Alkoholkonsum) nicht ohne weiteres bereit, ihren
Lärmpegel zu reduzieren. Schon mehrfach habe deshalb die Polizei avisiert werden
müssen. Der private (und kommunale) Fest- und Partybetrieb bewirke ganz andere
Einwirkungen auf die Umwelt, insbesondere in lärmmässiger Hinsicht, als sie dem
Schulbetrieb immanent seien. Angesichts der übermässigen Immissionen wäre es
durchaus möglich und verhältnismässig, die Vermietung der Liegenschaft Y. für externe
Anlässe ganz zu untersagen. Indessen sei den Beschwerdeführern schon gedient,
wenn die mit den externen Vermietungen regelmässig verbundenen Immissionen
soweit wie möglich bereits an der Quelle begrenzt würden. Mit Blick darauf, dass die
Liegenschaft vor allem an Wochenenden und in der wärmeren Jahreszeit vermietet
werde, könne nicht davon ausgegangen werden, dass Veranstaltungen an bis zu 24
Tagen keine übermässigen Lärmimmissionen verursachen würden. Die Vorschrift,
wonach ab 22 Uhr der Aufenthalt nur noch im Gebäudeinnern mit geschlossenen
Fenstern gestattet sei, sei aufgrund der fehlenden Kontrollmechanismen ein
„Papiertiger“. Die Vorschrift gelte gemäss der Allgemeinen Hausordnung für externe
Vermietungen vom 13. Mai 2014 schon seit mehr als zwei Jahren. Wie aber diverse
Anlässe von 2014 und 2015 gezeigt hätten, werde diese Regel nicht eingehalten. Im
Fall einer Kontrolle würden einfach die Fenster geschlossen (zumindest für eine Weile).
Die Anordnung sei untauglich und lebensfremd, insbesondere an lauen
Sommerabenden direkt am Seeufer mit wunderschönem Garten. Im Weiteren stelle
sich (angesichts der vorhandenen Infrastruktur und der sanitären Anlagen) die Frage,
ob nicht sinnvollerweise eine maximale Personenzahl oder das Aufstellen von portablen
Toiletten vorgeschrieben werden sollte. Es komme zwangsläufig zu Lärm und
„Versäuberungen im Freien“, wenn viele Leute vor Ort seien. Die diesbezüglichen
Immissionen würden ein gewöhnliches bzw. geringfügiges Mass überschreiten (act. G
6).
4.
4.1. Hinsichtlich der streitigen Frage, ob mit der erfolgten Zweckänderung auch eine
Vergrösserung des Benutzerkreises verbunden ist, ergibt sich aus den
Baugesuchsunterlagen von 2010, dass das Haus Y. Platz für 28 „Arbeitnehmer“ (damit
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
dürften Schlafplätze für Schüler und Lehrpersonen gemeint sein) bietet (act. G 23/10
[Gesuch für gewerbliche und industrielle Bauten und Anlagen]). Die Grundrisse für das
erste und zweite Obergeschoss sowie das Dachgeschoss weisen insgesamt (maximal)
29 Schlafplätze aus (vgl. act. G 10/22 Beilagen). Nach den Darlegungen der Vertreterin
des Schulbetriebs vor Ort am vorinstanzlichen Augenschein ist für Veranstaltungen mit
Mittag- oder Abendessen Platz für 30 bis 40 Personen vorhanden, wobei bei 40
Personen beengte Verhältnisse vorlägen. Es stehen mindestens fünf Toiletten zur
Verfügung, wobei gegebenenfalls weitere Toiletten im Obergeschoss vorhanden sind
(act. G 10/13). Im Rahmen der früheren ausschliesslichen Nutzung für Kurse gehörten
zum Benutzerkreis einzig Lehrer, Schüler und - als Besucher - allenfalls Verwandte und
Freunde der Schüler. Allseits unbestritten blieb demgegenüber, dass bei einzelnen
öffentlichen Veranstaltungen der Gemeinde mehrere hundert Personen teilnahmen und
es vereinzelt private Feiern mit über 200 Personen gegeben hatte (act. G 6 S. 7; vgl.
auch act. G 7/11 f.). Eine Vergrösserung und eine Veränderung des Benutzerkreises im
Vergleich zu den früheren Verhältnissen mit ausschliesslicher Nutzung für Kurse kann
von daher - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - nicht in Abrede gestellt werden.
Wenn tatsächlich ein grosses öffentliches und privates Interesse an der Nutzung der
Liegenschaft Y. im Rahmen von Anlässen der erwähnten Art besteht, wie die
Vorinstanz (act. G 2) und der Beschwerdegegner (act. G 12 S. 1) ausführen, bleibt
unklar, wieso unter den dargelegten Umständen kein Bewilligungsverfahren
durchgeführt wurde. Den Unterlagen für das Baugesuchsverfahren von 2010 (act. G 23,
G 10/22) lässt sich eine Vermietung der Liegenschaft Y. für private Feiern und
öffentliche Anlässe als Verfahrensgegenstand nicht entnehmen. Wenn der
Beschwerdegegner vorbringt, dass die Lärmimmissionen bei einer gänzlichen
Zurverfügungstellung des Hauses Y. für die Öffentlichkeit oder bei Einrichtung eines in
der Kernzone zulässigen Restaurants deutlich höher wären (act. G12 S. 4), ist
festzuhalten, dass solche Umnutzungen der Bewilligungspflicht unterständen (vgl. z.B.
Entscheid Verwaltungsgericht Kanton Zürich VB.2015.00051 vom 17. September 2015;
https://vgrzh.djiktzh.ch).
4.2. Nach Art. 11 Abs. 1 BauG umfassen Wohnzonen Gebiete, die sich für
Wohnzwecke und nichtstörende Gewerbebetriebe eignen. Sie sollen ruhige und
gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten. Nach Art. 11 Abs. 2 des
Umweltschutzgesetzes (USG; SR 814.01) sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so
https://vgrzh.djiktzh.ch
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich
tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung). Gemäss Art. 11 Abs. 3 USG werden
die Emissionsbegrenzungen verschärft, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die
Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich
oder lästig werden (verschärfte Emissionsbegrenzung). Für die Beurteilung der
schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat Immissionsgrenzwerte fest
(Art. 13 USG). Fehlen Belastungswerte (wie insbesondere für menschlichen
Verhaltenslärm), müssen die Lärmimmissionen von der Vollzugsbehörde im Einzelfall
nach Art. 15 USG beurteilt werden, unter Berücksichtigung der Art. 19 und 23 USG
(Art. 40 Abs. 3 der Lärmschutzverordnung, LSV; SR 814.41). Dabei sind der Charakter
des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit
bzw. Lärmvorbelastung zu berücksichtigen. Sofern die Planungswerte einzuhalten sind,
dürfen höchstens geringfügige Störungen zu erwarten sein (BGer 1C_753/2013, E. 6
mit Hinweisen).
An diesen Regelungen vermag der Umstand nichts zu ändern, dass die Lärmquelle
vorliegend aus einer benachbarten Kernzone kommt. Die Durchführung eines
Bewilligungsverfahrens für die Nutzungsänderung erscheint konkret insofern
angebracht, als die Auswirkungen auf die Nachbarschaft bzw. die Zunahme der
Immissionen durch die Vermietung der Liegenschaft an Private und an die Gemeinde
nicht ohne Weiteres als „ausgesprochen geringfügig“ (vgl. dazu vorstehende E. 2.1 mit
Hinweisen) bezeichnet werden können, zumal die Nutzungsänderung neu unbestritten
auch Immissionen an den Wochenenden mit sich brachte (vgl. act. G 7/11, 7/12),
während die Kurse sich auf die Wochentage beschränkten. Nicht nachvollziehbar
erscheint vor diesem Hintergrund das nicht näher belegte Vorbringen des
Beschwerdegegners, dass der Lärmpegel bei den privaten Anlässen eher geringer als
der Lärm während der Kurse sei und sich daraus keine Veränderung der
Lärmimmission ergeben habe (act. G 12 S. 2). Mit dem Betriebs- und Nutzungskonzept
vom 12. Juni 2015 (act. G 10/6/17) wurde die Anzahl externer Anlässe pro Jahr zwar
auf 5 Anlässe der Gemeinde, 3 externe Weiterbildungsseminare, 7 externe (private)
Anlässe ohne Übernachtungen und 3 externe (private) Anlässe mit Übernachtung
beschränkt. Für die Anlässe, welche mehrere Tage dauern, ist die Anzahl
Übernachtungen nicht definiert. Die Dauer ist auch für die Anlässe und die
Weiterbildungsseminare nicht festgelegt. Jedenfalls ergeben sich (mindestens)
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
21 Vermietungstage pro Jahr, welche vorab an Wochenenden und in der warmen
Jahreszeit anfallen dürften (vgl. Aufstellung in act. G 10/6/20 bzw. G 7/11; vgl. auch
act. G 7/12).
Zur Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach keine weiteren Massnahmen
ersichtlich seien, die mit kleinem Aufwand zu einer weiteren Immissionsverringerung
beitragen würden (act. G 2 S. 10), ist festzuhalten, dass sich eine
Immissionsverringerung bzw. -begrenzung bereits aus der Reduktion der
Vermietungstage und der Festlegung der (maximalen) Gästezahl sowie der Dauer der
musikalischen Darbietungen ergäbe. Dem Betriebs- und Nutzungskonzept sowie den
Mietbedingungen (act. G 10/6/18 f.) lässt sich keine detaillierte Regelung hinsichtlich
der Teilnehmeranzahl, der Nutzung des Garten und der Livemusik-Auftritte im Freien
(Dauer, Lautstärke) entnehmen. Diesbezüglich wird den Mietern mit dem Hinweis, dass
eine „angemessene Lautstärke“ und ab 22 Uhr Nachtruhe einzuhalten bzw. der
Aufenthalt nur noch im Innern des Gebäudes gestattet sei und kostenpflichtige
Kontrollgänge durch die Gemeindepolizei durchgeführt würden (act. G 10/6/18 f.), im
Wesentlichen freie Hand gelassen. Dabei zeigt bereits der Umstand, dass eine solche
Regelung überhaupt nötig wurde, dass die zuvor angefallenen Immissionen nicht
„ausgesprochen geringfügig“ gewesen sein konnten. Die Durchführung von
Kontrollgängen liegt offenbar im „Kann“-Ermessen der Gemeinde (vgl. act. G 10/6/17
Ziff. 2.5). Ob sich ohne entsprechende Verpflichtung zu Kontrollgängen die Nachtruhe
im erwähnten Sinn durchsetzen lässt, erscheint jedoch fraglich. Jedenfalls lassen sich
die Schilderungen der Beschwerdeführer über Ruhestörungen (unter anderem mit
Aufnahmen in Sammelbeleg act. G 7/2, und act. G 19.1) nicht in Einklang bringen mit
dem Vorbringen des Beschwerdegegners, wonach die von den Beschwerdeführern
aufgebotene Polizei jeweils keine Ruhestörung habe feststellen können (act. G 12 S. 3);
hier stehen sich aufgrund der vorhandenen Akten nicht abschliessend überprüfbare
gegensätzliche Aussagen gegenüber. Zweifelhaft erscheint sodann, ob der blosse
Hinweis, dass eine angemessene Lautstärke einzuhalten sei, einer konkreten
Lärmbegrenzungsregelung für die Zeit vor 22 Uhr zu genügen vermag. Zutreffend
dürfte in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Beschwerdeführer sein, dass sich
eine zu einem Fest aufgebotene Livemusik (Rockband, Dixielandband; act. G 7/11 f.)
nicht einfach leiser drehen oder abkürzen lässt. Eine angemessene zeitliche
Begrenzung der Livemusik-Darbietungen wäre in dieser Situation jedenfalls
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
prüfenswert (act. G 10/6/17). Insgesamt vermag das Betriebs- und Nutzungskonzept
die Einhaltung von zumutbaren bzw. lediglich geringfügen Immissionen durch die
externen Vermietungen nicht zu gewährleisten. Die erfolgte Zweckänderung untersteht
aufgrund des vergrösserten und veränderten Benutzerkreises sowie aufgrund der
daraus resultierenden Immissionen der Bewilligungspflicht. Entgegen der offenbaren
Auffassung des Beschwerdegegners (act. G 12 S. 4 unten) schliesst ein
Bewilligungsverfahren die Zurverfügungstellung des Hauses Y. für private Feiern und
öffentliche Anlässe nicht aus. Der angefochtene Entscheid lässt sich bei den
geschilderten Gegebenheiten nicht aufrecht erhalten.
5.
5.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde, soweit darauf
einzutreten ist, gutzuheissen und der Rekursentscheid vom 20. Oktober 2016
aufzuheben. Die Sache ist zur Durchführung eines förmlichen
Baubewilligungsverfahrens mit Prüfung von immissionsbegrenzenden Massnahmen an
die Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend
gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zulasten des
Beschwerdegegners (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr
von CHF 3'500 (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Den
Beschwerdeführern wird der geleistete Kostenvorschuss von CHF 3‘500
zurückerstattet.
Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens (CHF 3‘500) gehen ebenfalls zulasten des
Beschwerdegegners; den für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschuss (CHF 1‘000)
ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten.
5.2. Die Beschwerdeführer haben obsiegt, weshalb der Beschwerdegegner sie
ausseramtlich zu entschädigen hat (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98bis
VRP). Ohne Kostennote wird die Entschädigung ermessensweise festgesetzt (Art. 6
und 19 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75;
HonO). Angemessen erscheint für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Entschädigung von insgesamt CHF 7'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO), zuzüglich
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Barauslagen von CHF 280 (4%) und Mehrwertsteuer (zum Satz von 8%, da die
anwaltliche Leistungserbringung in die Zeit vor dem 1. Januar 2018 fällt).