# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 955b471c-368f-405d-a898-4b8d9d9ef794
**Court:** ZH_BK
**Chamber:** ZH_BK_004
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Rental and Lease

## Facts

betreffend den COVID-Überbrückungskredit zuzustellen, bis zuletzt nicht Folge
geleistet. Auch im vorliegenden Verfahren schwieg sie sich zu diesen Punkten
aus. Weshalb die Einreichung dieser Dokumente in anonymisierter Weise nicht
möglich sein soll, ist nicht ersichtlich. Ein Umsatzverlust wurde in keiner Weise
dargelegt. Zum Geschäftsgang während der Pandemie machte die Beklagte kei-
ne Ausführungen. Allgemein hat die Beklagte die behauptete Äquivalenzstörung
nicht näher substantiiert und auch nicht dargelegt, inwieweit sie ihrer Schaden-
minderungspflicht nachgekommen sein will bzw. wie sich allfällige Gegenmass-
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nahmen auf die Ertragslage des Unternehmens ausgewirkt haben. Sie hat sich
lediglich darauf beschränkt, auszuführen, inwiefern die Nutzungsfläche des La-
denlokals infolge der staatlichen Massnahmen reduziert worden sei, wobei nur
noch eine(r) statt sieben Kund/innen bzw. während des Lockdowns eben keine
Kund/innen mehr hätten bedient werden können. Dies reicht für die Annahme
einer gravierenden Äquivalenzstörung nicht aus. Dies gilt umso mehr, als die
Klägerin sich in der vorliegenden Situation überaus kompromissbereit und lö-
sungsorientiert verhalten hat. Beispielsweise bot sie der Beklagten mit den
Schreiben datiert vom 27. April 2020 bzw. 5. Mai 2020 jeweils an, einen allfälli-
gen Teilerlass des Mietzinses während des Lockdowns in Betracht zu ziehen,
sofern die Beklagte ihr die verlangten Dokumente zustellte. [...] Diese Angebote
schlug die Beklagte jeweils unter pauschalem Hinweis auf Datenschutzgründe
und «ein striktes Geschäftsgeheimnis» aus (act. 18/4; 18/6; 18/10). Im Schreiben
datiert vom 30. April 2020 führte die Beklagte immerhin aus, dass sie der Kläge-
rin den kompletten Ertragsausfall seit der behördlichen Ladenschliessung «natür-
lich» werde belegen können, sobald die Buchhaltung erstellt sei, was sie im
Schreiben vom 8. Mai 2020 wiederholte. Diesen Worten liess sie dann aber of-
fenkundig keine Taten folgen. Mit Schreiben vom 14. Juli 2020 bot die Klägerin
der Beklagten im Sinne einer einvernehmlichen Einigung ohne Anerkennung ei-
ner Rechtspflicht an, ihr für die Monate April und Mai 2020 je 60 Prozent der Net-
tomietzinse zu erlassen. Die Klägerin lehnte sich bei diesem Angebot an die Lö-
sung des damals noch in Diskussion befindlichen, seither aber gescheiterten
COVID-19 Geschäftsmietegesetzes des Bundes an. Dieses Angebot wiederholte
die Klägerin dann sogar nach Durchführung der Schlichtungsverhandlung mit
Schreiben vom 2. Februar 2021, wobei sie dieses auf die Zeit des zweiten Lock-
downs ausdehnte. Mit Schreiben vom 25. März 2021 schlug die Klägerin der Be-
klagten schliesslich vor, das in Absprache mit den Interessensverbänden von der
Stadt Zürich erarbeitete und angebotene Drittels-Modell zu übernehmen [welches
die Mietzinslast für die Dauer des zweiten Lockdowns zu je einem Drittel zwi-
schen Mieterin, Vermieterin und der Stadt Zürich verteilt, Anm. d. Red.], wobei es
die Beklagte jedoch unterliess auf dieses Schreiben zu antworten. Zusammenge-
fasst zeigt sich, dass sich die Klägerin in diesen schwierigen Zeiten stets bemüht
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hat, eine einvernehmliche, sachgerechte Lösung zu finden und der Beklagten
wiederholt faire Angebote unterbreitet hat, wie es einem modernen Verständnis
der nachträglichen Vertragsanpassung entspricht. Die Beklagte mochte sich für
die zweite Phase der Schliessung nicht einmal zu einer Lösung im Rahmen des
Drittels-Modells durchzuringen, sondern erwartet nun von der Klägerin, dass die-
se ihr ohne Kenntnis der genauen Umstände entgegenkommt. Dafür gibt es kei-
ne Handhabe. Im Präjudiz BGE 48 II 249 vermochte sich der Kläger als Pächter
der Gastronomie auf den Schiffen der Vierwaldstätterseeflotte während des Ers-
ten Weltkriegs für die ihm vom Bundesgericht teilweise zugestandene Ver-
tragsanpassung auf ein Gutachten zur Veränderung der Ertragslage zu stützen.
Solches lehnt die Beklagte hier explizit ab. Schon aus diesem Grund ist ihr
Standpunkt nicht schützenswert.
5.3. Fazit
Die Veränderung der Verhältnisse führte vorliegend aus den aufgeführten Grün-
den nicht zu einer schweren und unvermeidbaren Äquivalenzstörung im Sinne
der Rechtsprechung, weshalb sich eine richterliche Vertragsanpassung i.c. nicht
rechtfertigt. Die Klage auf Mietzinszahlung ist daher gutzuheissen.
6. Verzugszins
6.1. Ist der Schuldner mit der Zahlung einer Geldschuld in Verzug, hat er Ver-
zugszins von 5% zu bezahlen (Art. 104 Abs. 1 OR). In Verzug kommt der
Schuldner durch die Mahnung des Gläubigers, sofern nicht eine Verfalltagsabre-
de vorliegt (Art. 102 OR).
6.2. Die Parteien vereinbarten im Sinne einer solchen Verfalltagabrede, dass
der Mietzins jeweils monatlich im Voraus auf den Ersten eines jeden Monats
zahlbar ist. Folglich geriet die Beklagte jeweils ohne Mahnung in Verzug. Für die
geforderten Mietzinse von April 2020 bis Februar 2021 ergibt sich als mittlerer
Verfalltag unbestrittenermassen der 26. August 2020. Der Klägerin ist deshalb
Verzugszins von 5% auf den Betrag von Fr. 26'541.40 seit dem 26. August 2020
zuzusprechen.
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V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet
der Streitwert (§ 2 lit. a Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über
die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG; Art. 96
ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Bei
einem Streitwert zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit von Fr. 26'541.40 beträgt
die ordentliche Gerichtsgebühr Fr. 3'670.–.
2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterlie-
gen der Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Vorliegend unterliegt
die Beklagte vollumfänglich und hat daher die Gerichtskosten zu tragen. Zudem
ist sie zu verpflichten, der Klägerin eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen. Vorliegend besteht wegen des durchschnittlichen Aufwandes des Ver-
fahrens kein Grund, von den ordentlichen Ansätzen der Verordnungen des
Obergerichts abzuweichen.
(...)»
* * * * * * *
Mit Beschluss NG210013-O vom 10. Dezember 2021 schrieb das Obergericht des Kantons Zürich ein von der Beklagten eingeleitetes Berufungsverfahren ab,
nachdem die Parteien einen aussergerichtlichen Vergleich geschlossen hatten.
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der  des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2021, 31. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Die Parteien schlossen am 22. Februar 2013 bzw. 7. März 2013 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal im Erdgeschoss sowie ein Lager im Untergeschoss der Liegenschaft N.-gasse x in Zürich. Als Mietbeginn wurde rückwirkend der 17. Dezember 2012 vere... 1.2. Die Beklagte stellte ihre Mietzinszahlungen mit Hinweis auf die Pandemie-Situation im Zusammenhang mit COVID-19 und die damit verbundenen behördlichen Einschränkungen für die Monate April und Mai 2020 ein. Für die Monate Juni 2020 bis Januar 202... 1.3. Die Klägerin klagt vorliegend einen bis Ende Februar 2021 offenen Mietzinsausstand in der Höhe von insgesamt Fr. 26'541.40 ein. 2. Prozessgeschichte 2.1. Mit Eingabe vom 20. Oktober 2020 (Poststempel) machte die Klägerin das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 7. Januar 2021 konnte zwischen den Parteien keine Ei... 2.2. Mit Eingabe vom 11. Februar 2021 (Poststempel) reichte die Klägerin die vorliegende Klage sowie die ihr am 12. Januar 2021 zugestellte Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich vom 7. Januar 2021 ein. In der Folge wurde der mit... 2.3. Die Parteien wurden am 2. März 2021 zur Hauptverhandlung auf den 26. Mai 2021 vorgeladen. Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten die Parteien ihre Parteivorträge. Mit Eingabe vom 10. Juni 2021 teilte die Klägerin dem Gericht mit, dass die a... II. Prozessuales 1. Zuständigkeit und Verfahrensart Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit einem Str... 2. Soziale Untersuchungsmaxime Im vereinfachten Verfahren gilt der beschränkte (soziale) Untersuchungsgrundsatz. In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen stellt das Gericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– den Sachverhalt von Amtes we... III. Parteistandpunkte 1. Standpunkt der Klägerin 1.1. Die Klägerin brachte im Wesentlichen vor, dass für die Zeit der behördlich verordneten Schliessung kein Mangel am Mietobjekt im Sinne von Art. 259a OR vorgelegen habe. Die zunächst kontrovers diskutierte Frage sei mittlerweile geklärt, nachdem a... 1.2. Weiter liege kein Fall von Unmöglichkeit im Sinne von Art. 119 OR vor. Eine Unmöglichkeit im Sinne der genannten Bestimmung setze voraus, dass es sich um eine dauerhafte Unmöglichkeit handle. Die Bestimmungen über die nachträgliche Unmöglichkeit... 1.3. Zudem liege kein Anwendungsfall der clausula rebus sic stantibus vor. Es werde bestritten, dass eine Äquivalenzstörung eingetreten sei, welche in der Risikosphäre der Klägerin liege und die so gravierend sei, dass sie eine Vertragsanpassung (...) ... 2. Standpunkt der Beklagten 2.1. Die Beklagte schloss auf Abweisung der Klage und brachte vor, dass die bundesrätlichen Massnahmen, als öffentlich-rechtliche Normen, den Gebrauch des Mietobjektes verhindert bzw. eingeschränkt hätten und solchermassen einen Mangel der Mietsache ... 2.2. Die COVID-19-Verordnung [in der damals gültigen Fassung, Anm. d. Red.] untersage nicht den Geschäftsbetrieb an sich, sondern den öffentlichen Zugang zum Ladenlokal. Die Verordnung verlange explizit die Schliessung des Ladens. Folglich seien die ... 2.3. Die Beklagte habe alles unternommen, um eine finanzielle Überbrückungshilfe zu erhalten und hätte diese auch zugesprochen bekommen. Sie habe aber aus Gründen des Datenschutzes und des Geschäftsgeheimnisses der Anfrage der Klägerin auf Offenlegun... 2.4. Die dargelegte Beeinträchtigung der Nutzung der Geschäftsräume in Folge der staatlichen Massnahmen sei geeignet, ein eklatantes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietverhältnis zu belegen, weshalb ein Anwendungsfall der claus... IV. Materielles 1. Vorbemerkungen Der Ablauf der Pandemie und das Ausmass der behördlichen Massnahmen im Zusammenhang damit sind unbestritten und notorisch. Am 17. März 2020 ordnete der Bundesrat unter anderem die Schliessung öffentlich zugänglicher Einrichtungen für das Publikum an (... 2. Mietvertrag 2.1. Für die Prüfung der Frage, wer die Folgen und Risiken von Nutzungsbeschränkungen trägt, welche sich aus behördlichen oder gesetzgeberischen Massnahmen zur Bekämpfung einer Pandemie ergeben, ist zunächst auf den Mietvertrag abzustellen. 2.2. Vorliegend haben die Parteien unbestritten weder eine spezifische Risikotragungsklausel vereinbart noch findet sich im Mietvertrag eine explizite Zusicherung, wonach die Miete nicht geschuldet wäre, wenn von staatlicher Seite im Falle einer Epid... 3. Unmöglichkeit 3.1. Bei nachträglicher objektiver unverschuldeter Unmöglichkeit ist der Schuldner nicht mehr verpflichtet, die Leistung zu erbringen, er wird demnach frei (Art. 119 Abs. 1 OR). Das Bundesgericht hat in der Vergangenheit festgehalten, dass Unmöglichk... 3.2. Die Dauerhaftigkeit ist vorliegend zu verneinen. Die Parteien haben den vorliegenden Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Einkaufsläden, worunter auch das Ladenlokal für Bekleidung der Beklagten fällt (vgl. at. 15 S. 2), mussten z... 3.3. Für die Abgrenzung zwischen Zweckfortfall bzw. -unmöglichkeit einerseits und einer blossen Verwendungsunmöglichkeit andererseits ist nicht von Bedeutung, wer Adressat der behördlichen Massnahmen im Zusammenhang mit der COVID-Pandemie war. Selbst... 3.4. Nach Art. 1 und 18 OR ist für die Auslegung von Verträgen in erster Linie massgeblich, wie die Parteien ihre Erklärungshandlungen übereinstimmend verstanden haben. Kann ein tatsächlich übereinstimmender Wille der Parteien nicht festgestellt werde... 3.5. Zwar spricht im vorliegenden Fall die Bestimmung in Ziff. 4 lit. A der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Geschäftsräume davon, dass der Mieter die Mietsache nur zum vertraglich vereinbarten Zweck verwenden dürfe, und dass jede Änderung ... 4. Mangel am Mietobjekt 4.1. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Gebrauchswert beeinträchtigt. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hinbli... 4.2. Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Vermieter oder eine seine... 4.3. Ein Teil der Lehre vertritt aktuell die Meinung, dass ein Mangel am Mietobjekt vorliege, wenn alle oder einzelne Räumlichkeiten wegen eines öffentlich-rechtlichen Verbots nicht mehr benutzt werden könnten. Der Mieter habe in einem solchen Fall k... 4.4. Diese zweite Anschauung überzeugt. So weist Higi zu Recht darauf hin, dass die Parteien mit dem Abschluss eines Mietvertrages für einen Geschäftsraum ein Dauerschuldverhältnis eingehen, in dessen Rahmen der Vermieter dem Mieter verspricht, ihm g... Ob und inwieweit die Parteien Einfluss auf eine Störung haben, spielt für das Vorliegen eines Mangels zwar tatsächlich keine Rolle, wie die Beklagte grundsätzlich zu recht geltend macht. So kann etwa übermässiger Lärm durch ein Bauvorhaben in der Nach... 4.5. Der Auffassung der Beklagten, wonach die Beeinträchtigungen ihres Betriebs durch die staatlichen Massnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie einen Mangel am Mietobjekt darstellten, kann demnach nicht gefolgt werden. Vorliegend wurde von den ... 5. Clausula rebus sic stantibus / Richterliche Vertragsanpassung 5.1. Grundsätze 5.1.1. Dem Grundsatz pacta sunt servanda zufolge ist davon auszugehen, dass Verträge so zu halten sind, wie sie geschlossen wurden. Davon werden nur in beschränktem Umfang Ausnahmen zugelassen. Die Anpassung eines Vertrags rechtfertigt sich dann, wen... 5.1.2. Eine Kündigung aus wichtigem Grund liegt hier unbestrittenermassen nicht vor, da die Parteien ihr Interesse an der Weiterführung des Mietvertrages über die Coronavirus-Krise hinaus bekundet haben. Es ist jedoch nicht von der Hand zu weisen, da... 5.2. Voraussetzungen 5.2.1. Eine planwidrige Entwicklung der Verhältnisse genügt jedoch nicht für eine Vertragsanpassung. Ein richterlicher Eingriff in einen Vertrag aufgrund veränderter Umstände setzt nach Rechtsprechung und herrschender Auffassung voraus, dass die Verh... 5.2.2. Die Frage nach der Verhältnisveränderung lässt sich ohne Weiteres bejahen. Aufgrund der Pandemie und der infolgedessen von staatlicher Seite angeordneten Massnahmen, wie Betriebsschliessungen aber auch Hygiene- und Abstandsregeln, haben sich f... 5.2.3. Die Beklagte hat mit Hinweis auf die Pandemie-Situation und die damit verbundenen behördlichen Einschränkungen die Mietzinszahlungen für die betreffende Zeit eingestellt bzw. reduziert, weshalb offenkundig keine vorbehaltlose Erfüllung des Ver... 5.2.4. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung müssen die Parteien bei langfristigen Verträgen damit rechnen, dass sich die zur Zeit des Vertragsabschlusses bestehenden Verhältnisse später ändern. Namentlich Änderungen der Gesetzeslage gelten grundsä... 5.2.5. Die Beklagte hat in keiner Weise dargelegt, wie sich die Massnahmen der Gesundheitsbehörden konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben und was sie unternommen hat, um die Auswirkungen zu überwinden. Die Klägerin weist zu Recht darauf ... 5.2.6. Durch die Veränderung der Verhältnisse muss eine schwerwiegende Störung des Vertragsäquivalentes ausgelöst werden. Soweit es um den Austausch von vermögenswerten Leistungen geht, wird eine gravierende Störung, d.h. ein grobes Missverhältnis zw... Diese Grundsätze lässt die Beklagte im vorliegenden Fall mit ihrer Argumentation ausser Acht. Es ist zwar unbestritten, dass die behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie vorliegend eine Störung des Synallagmas bewirkt haben. Die Be... 5.3. Fazit Die Veränderung der Verhältnisse führte vorliegend aus den aufgeführten Gründen nicht zu einer schweren und unvermeidbaren Äquivalenzstörung im Sinne der Rechtsprechung, weshalb sich eine richterliche Vertragsanpassung i.c. nicht rechtfertigt. Die Kla... 6. Verzugszins 6.1. Ist der Schuldner mit der Zahlung einer Geldschuld in Verzug, hat er Verzugszins von 5% zu bezahlen (Art. 104 Abs. 1 OR). In Verzug kommt der Schuldner durch die Mahnung des Gläubigers, sofern nicht eine Verfalltagsabrede vorliegt (Art. 102 OR). 6.2. Die Parteien vereinbarten im Sinne einer solchen Verfalltagabrede, dass der Mietzins jeweils monatlich im Voraus auf den Ersten eines jeden Monats zahlbar ist. Folglich geriet die Beklagte jeweils ohne Mahnung in Verzug. Für die geforderten Miet... V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet der Streitwert (§ 2 lit. a Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durc... 2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Vorliegend unterliegt die Beklagte vollumfänglich und hat daher die Gerichtskosten zu tragen. Zudem ist sie zu verpflichten... (...)» * * * * * * * Mit Beschluss NG210013-O vom 10. Dezember 2021 schrieb das Obergericht des Kantons Zürich ein von der Beklagten eingeleitetes Berufungsverfahren ab, nachdem die Parteien einen aussergerichtlichen Vergleich geschlossen hatten.

## Considerations