# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** fb6910f9-409b-5818-9927-b21b6893a619
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2021
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. La presente vertenza espropriativa si innesta nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla realizzazione dei raccordi della rete viaria esistente alla galleria stradale _ (allargamento di via _). Essa concerne, per quanto qui interessa, l'espropriazione di 18 m
2
del fondo _ di _, di proprietà di CO 1 e CO 2, sito all'incrocio tra Via _ e Via _, in località _. Il fondo ospita attualmente uno stabile commerciale e un piazzale, adibiti all'esposizione di veicoli. La procedura ha già occupato le competenti autorità giudiziarie che hanno reso le seguenti decisioni:
- il 22 gennaio 2015 il Tribunale di espropriazione ha stabilito in fr. 2'600.- al m
2
l'indennità per espropriazione formale di 18 m
2
(calcolata in applicazione del metodo statistico o comparativo), oltre a interessi agli usuali saggi a partire dal 1° maggio 2011, data dell'anticipata immissione in possesso; ha inoltre riconosciuto agli espropriati fr. 2'880.- per l'occupazione temporanea di 98 m
2
e fr. 8'750.- per ripetibili;
- adito dalla Repubblica e Cantone Ticino (Stato), che ha contestato la sola indennità per espropriazione formale e il metodo utilizzato per calcolarla, il 25 luglio 2016 il Tribunale cantonale amministrativo ha accolto il ricorso annullando la decisione impugnata e rinviando gli atti all'istanza inferiore per nuova decisione (inc. 90.2015.2); in sunto, ha considerato che il metodo statistico o comparativo applicato per stabilire il valore venale del fondo non si addica alla fattispecie, date le peculiarità del regime pianificatorio alle quali sottostà il mappale espropriato; ha pertanto ritenuto che andasse applicato un metodo diverso;
- il 13 dicembre 2017 il Tribunale di espropriazione ha nuovamente statuito sull'indennità espropriativa in favore di CO 1 e CO 2, stabilendo fr. 2'700.- al m
2
per 18 m
2
espropriati formalmente e confermando le altre indennità, peraltro non contestate, già stabilite con il precedente giudizio. Tale risultato è stato ottenuto applicando il metodo a ritroso (
Rückwärtsrechnung
), verificato con il metodo della classe di situazione (
Lageklassemethode
).
B. Lo Stato ha dedotto in giudizio anche quest'ultima pronuncia chiedendo di annullarla e di stabilire in fr. 1'725.- al m
2
l'indennità per espropriazione formale. In via subordinata ha postulato il rinvio degli atti all'istanza inferiore per nuovo giudizio. Ha ritenuto che i primi giudici hanno omesso di considerare determinate circostanze di fatto e di diritto che inciderebbero sulla corretta determinazione dell'indennità, in particolare la necessità di allestire un piano di quartiere obbligatorio comprensivo di una zona per attrezzature pubbliche (AP14) riservata a un nodo intermodale nel comparto dove è sito il fondo degli espropriati, con i relativi accessi. La particolare situazione pianificatoria implica quindi un
termine di attesa o di immobilizzo
per la progettazione, approvazione e realizzazione del piano di quartiere che andrebbe a diminuire il valore del terreno. Lo scorporo espropriato è inoltre posto all'interno delle linee di arretramento e avrebbe quindi dovuto essere stimato come terreno complementare. L'insorgente ha per finire proposto di applicare il modello delle classi di situazione e strutturale (
Methode der Strukturzahl
), ponderando i risultati con il modello delle opzioni reali (
Realoptionmodell
) sulla base di vari scenari.
C. Al ricorso si sono opposti gli espropriati. Hanno confermato la bontà della valutazione d'estimo dei giudici di prima istanza non senza rilevare che il metodo applicato in seconda battuta dal Tribunale di espropriazione era quello che lo Stato auspicava venisse applicato. Al riguardo, essi rilevano pure che controparte non si è minimamente confrontata con le argomentazioni contenute nel giudizio impugnato circa la scelta dei sistemi di estimo e i criteri, i valori e i coefficienti utilizzati. Per il che il ricorso sarebbe irricevibile d'acchito già per questo motivo. In ogni caso, i metodi utilizzati corrispondono a quelli normalmente riconosciuti, sia da dottrina che da giurisprudenza, al contrario di quelli proposti dall'ente espropriante.
D. In replica lo Stato si è confermato nelle proprie tesi. Ha inoltre quantificato il deprezzamento del terreno espropriato a causa del vincolo AP14 in fr. 380.- al m
2
riducendo così la domanda ricorsuale relativa all'indennità per espropriazione formale a fr. 1350.- al m
2
. In duplica gli espropriati si sono confermati nella loro risposta, rigettando le tesi di controparte. Degli argomenti si dirà, per quanto necessario, in appresso.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1.
1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è
data
dall'art. 50 cpv. 1
legge di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 710.100)
. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, espropriante,
direttamente toccata dal giudizio del Tribunale di espropriazione che ha stabilito un'indennità maggiore a quanto da essa inizialmente offerto (
art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100;
per il rinvio di cui all'art. 70 Lespr
).
Il ricorso è tempestivo (art.
50 cpv. 3
Lespr).
1.2. In replica l'insorgente, dopo aver quantificato il deprezzamento del terreno per la presenza del vincolo AP14 in fr. 380.- al m
2
, ha ridotto la richiesta di indennità per espropriazione formale dai fr. 1'725.- al m
2
di cui alla domanda ricorsuale a fr. 1'350.- al m
2
. Ora, le domande devono essere poste con l'atto di ricorso e
nel corso nell'ulteriore scambio di allegati non possono essere modificate a scapito della controparte (
Frank Seethaler/
Kaspar Plüss
, in: Bernhard Waldmann/Philippe Weissenberger [curatori], VwVG - Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, II ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2016, n. 37 ad art. 57). La richiesta di minore indennizzo formulata con l'allegato di replica è quindi inammissibile.
1.3. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e l'oggetto della contestazione emergono con sufficiente chiarezza dalle carte processuali.
2. Anzitutto è bene ricordare il regime pianificatorio al quale la part. _ sottostà dal 2010, allorquando il Consiglio di Stato ha approvato il piano regolatore intercomunale del nuovo quartiere di _ (PR-NQ_) che interessa anche il fondo oggetto del presente giudizio, inserito in due zone di utilizzazione: la zona B1A
nodo intermodale e funzioni integrate
e la zona per attrezzature pubbliche AP14
nodo intermodale
. La zona B1A, che comprende una superficie edificabile netta di circa 21'500 m
2
, è destinata alla residenza per un massimo del 10% e alle attività terziario/
amministrative, commerciali di vendita, espositivo/fieristiche, alberghiero/congressuali e di ristorazione, per lo sport e il tempo libero.
Il nuovo strumento pianificatorio permette
un'altezza massima pari a 30.00 m, derogabile fino a 60.00 m, ed un indice di sfruttamento del 2.0, estendibile di un ulteriore 0.5. Il nodo intermodale descritto dall'art. 32 NAPR-NQ_, su rinvio degli art. 24 e 49 NAPR-NQ_, prevede la realizzazione, all'interno di quest'area, di un parcheggio di interscambio e di una fermata di attestamento dei mezzi pubblici. In sostanza, l'assetto pianificatorio attuale non permette uno sfruttamento autonomo dal profilo edilizio dei mappali compresi nella zona in rassegna. Le nuove edificazioni, infatti, sono subordinate all'approvazione di un piano di quartiere che tenga conto delle esigenze suesposte. Inoltre i proprietari detentori di almeno 2/3 del comparto B1A possono acquisire, all'occorrenza in via espropriativa, l'intera area per la realizzazione di contenuti ammessi dal PR-NQ_.
3. L'insorgente ritiene che il Tribunale di espropriazione non ha tenuto in considerazione elementi di fatto e di diritto che influenzano la determinazione del valore venale dello scorporo di terreno avulso dalla part. _. Tale valore, in effetti, deve essere stabilito prescindendo dai pregiudizi economici attribuibili ai vincoli del piano regolatore. In particolare, nella fattispecie l'obbligo di allestire un piano di quartiere comporta una limitazione delle possibilità edificatorie che preclude l'uso del fondo singolarmente a scopi edilizi e causa un inevitabile differimento della sua concreta edificazione. Altro vincolo pianificatorio non trascurabile è la zona per attrezzature pubbliche AP14 per il nodo intermodale, con fermata di attestamento per i servizi urbani di traporto pubblico e posteggio di interscambio, con i relativi accessi, di cui uno proprio in corrispondenza del fondo degli espropriati, che si
traduce in ulteriori limiti delle facoltà edificatorie. La superficie espropriata si trova inoltre all'interno delle linee di arretramento e deve essere quindi valutata quale terreno complementare. A torto.
3.1. In generale, si osserva che nella decisione impugnata i primi giudici hanno debitamente tenuto conto di tutte queste componenti nello stabilire il valore venale del fondo. Si vedano in particolare i consid. 3.2 a pag. 6 e 7, 4.3. a pag. 8, 5.1. a pag. 11 e 12. L'espropriante si guarda bene dal prendere posizione su questi punti limitandosi a generiche e infondate considerazioni.
3.2. Più nel dettaglio, si fatica a comprendere la censura relativa al nesso di causalità (ricorso e replica n. 11.1 e 11.4), posta in relazione con il vincolo di piano di quartiere obbligatorio. L'espropriante, peraltro citando dottrina che non ha nessuna attinenza e analogia al caso concreto, sembra invero confondere i concetti di espropriazione materiale e formale, laddove nella valutazione della prima entrano forzatamente in discussione i vincoli pianificatori che potrebbero comportare una restrizione delle facoltà di utilizzo del fondo. Tuttavia, il quesito di sapere se in concreto erano dati gli estremi dell'espropriazione materiale è già stato correttamente affrontato (e negato) dai primi giudici con la decisione del 22 gennaio 2015 (consid. 3), le cui conclusioni sono state riprese e condivise da questo Tribunale nel giudizio del 25 luglio 2016 (consid. 3.1). Del resto, l'insorgente non aveva mai preteso che i vincoli pianificatori avessero comportato una restrizione equivalente a espropriazione materiale. Infine, come già stabilito dal Tribunale federale nella DTF 131 II 151 (consid. 2), non si può ammettere ogni volta che il diritto cantonale prescrive l'espletamento di una procedura complementare prima del rilascio della licenza edilizia (come per l'appunto quella di un piano di quartiere o quella riferita alla pianificazione di un elemento della rete d'urbanizzazione), che si tratti di un aspetto giuridico che esclude a priori la concessione di un'indennità.
3.3. Quanto poi alla questione del vincolo AP14 gravante l'area B1a e al conseguente preteso deprezzamento del fondo espropriato (minor valore di fr. 380.- al m
2
, quantificato solo in replica dall'espropriante), si osserva che il Tribunale di espropriazione, sempre nell'esame delle condizioni dell'espropriazione materiale, ha ritenuto che l'assetto pianificatorio approvato nel 2010
preclude l'uso del mapp. no. _ singolarmente a scopi edilizi, e quindi comporta una limitazione dal profilo della destinazione, ma non da quello commerciale e finanziario. In effetti, i proprietari del fondo restano liberi di partecipare al piano di quartiere, rispettivamente di cedere gli indici, e cioè il potenziale edificatorio affinché sia sfruttato in quel contesto
(decisione impugnata, consid. 3.2. pag. 7), per cui nessuna indennità è dovuta per questo vincolo. Inoltre, a ben vedere non appare per nulla infondata la tesi degli espropriati, secondo cui le possibilità edificatorie nel comparto B1a non sono minimamente intaccate dal vincolo AP14 per la realizzazione del nodo intermodale. L'art. 24.1 NAPR-NQ_ indica in effetti i parametri edificatori
al netto del vincolo
, che il piano regolatore NQ_ non delinea precisamente né per ubicazione né per estensione. La stima del valore venale non può
nemmeno essere influenzata dal (posteriore) progetto stradale di
sistemazione di via _ e via _, che peraltro non è ancora cresciuto in giudicato, essendo stato contestato da diversi interessati (tra cui i qui espropriati) dinanzi a questo Tribunale, dove la procedura è tuttora pendente.
3.4. Nemmeno la presenza di linee di arretramento scalfisce la bontà delle quantità, dei parametri e delle valutazioni operate in prima istanza in relazione al fondo espropriato che, come visto, mantiene intatte tutte le potenzialità edificatorie, indipendentemente dal fatto che una sua eventuale edificazione dovrà rispettare gli arretramenti stabiliti dal PR-NQ_ dalle vie di transito. Non si può del resto fare a meno di osservare che l'insorgente stessa, dopo aver censurato la mancata valutazione dello scorporo espropriato quale terreno complementare, non tira le debite conseguenze chiedendo a sua volta una riduzione del valore venale.
Pertanto, ora si tratta unicamente di stabilire se l'indennità di fr. 2'700.- al m
2
per l'espropriazione formale, ossia per la perdita totale della proprietà di 18 m
2
del fondo _, è conforme al diritto.
4. 4.1. La sentenza impugnata sviluppa il quesito del valore venale del fondo espropriato formalmente in ben 10 pagine: dapprima passa in rassegna i vari metodi alternativi al metodo statistico o comparativo (consid. 4.2.), che questo Tribunale nella sua precedente sentenza aveva giudicato inadeguato per la fattispecie, specifica poi nel dettaglio i motivi per la scelta del metodo a ritroso, con verifica del risultato in applicazione del metodo della classe di situazione (consid. 4.3. - 4.6.), illustra i parametri impiegati e i dati necessari all'applicazione dei due metodi di valutazione individuati (parametri pianificatori, unità insediative, superficie utile e superficie accessoria, volumetria, costo al m
3
, costo di costruzione; consid. 5). Per finire svolge i vari calcoli, motivandoli adeguatamente là dove necessario, per stabilire dapprima il valore venale in base al metodo a ritroso (fr. 2'649.50 al m
2
; consid. 6), risultato che poi è verificato con il metodo della classe di situazione (fr. 2'735.25; consid. 7). In conclusione il valore è stato stabilito in fr. 2'700.- al m
2
.
4.2. L'espropriante contesta la bontà del metodo residuo applicato dal Tribunale di espropriazione, ritenuto (cfr. ricorso n. 11.3 pag. 6) non adeguato
alle caratteristiche del caso concreto in base agli standards condivisi dalle associazioni di categoria SIV/SVIT/CEI/RICS, e implementate in Swiss Valutation Standards (SVS) Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland, 2a edizione 2012 (versione tedesca) e 2013 (versione francese)
. Propone quindi una
visione per scenari
applicando i metodi d'estimo della classe di situazione (
Lageklassemethode)
e del numero strutturale (
Strukturzahlmethode)
, ponderando i risultati con il modello delle opzioni reali
(Realoptionsmodell)
, sulla base di parametri che si distanziano da quelli posti a fondamento nel giudizio di prime cure, senza fornire alcuna spiegazione o giustificazione, riferendosi unicamente a una certa letteratura generale sulla valutazione immobiliare (cfr. ricorso n. 12 pag. 8 e
segg.; allegati al ricorso doc. 6-12). Tale modo di procedere risulta inammissibile, come giustamente rilevato anche dagli espropriati. In effetti, oltre a queste scarne e immotivate considerazioni
, invano si cercano negli allegati della ricorrente altre argomentazioni secondo cui i primi giudici avrebbero, a mente sua, valutato in modo errato il fondo degli espropriati, incorrendo in violazioni del diritto. Per essere conforme a quanto stabilito dall'art. 70 cpv. 1 LPAmm, non basta certo presentare paginate di calcoli e scenari, senza nessun minimo e serio confronto con le minuziose considerazioni svolte dai giudici di prime cure, di cui si è testé riferito. Questa conclusione si impone a maggior ragione se si considera che le autorità incaricate della stima del valore venale dei diritti espropriati possono far capo agli usuali e più conosciuti metodi, eventualmente combinandoli, a determinate condizioni, tra di loro, così come possono anche ricorrere ad altri metodi,
purché rispettino il diritto e consentano di determinare in modo oggettivo il valore venale, rapportandosi in modo adeguato all'oggetto in questione. Sulla scelta del metodo l'autorità, che è composta da tecnici con competenze specifiche in questo ambito, dispone di un largo potere di apprezzamento e le autorità di ricorso
intervengono solo con molto riserbo. È a ogni modo essenziale che l'autorità di stima motivi adeguatamente le sue scelte e i risultati ai quali perviene in modo comprensibile e che gli stessi siano sostenibili (DTF 138 II 77 consid. 3.1. e 6, 134 II 49 consid. 15.1; decisioni del TAF A-853/2018 del 18 maggio 2020 consid.
4.3.2.1, A- 4923/2017 del 3 luglio 2018 consid. 5.1.4;
Heinz Hess/Heinrich Weibel
, Das Enteignungsrecht des Bundes, Vol.
I, Berna 1986, n. 96 ad art. 19;
Raphaël Eggs
, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea 2013, n. 373 pag. 140).
Anche per questo motivo la ricorrente avrebbe quindi dovuto motivare il suo ricorso in modo particolarmente compiuto e puntiglioso, in modo da fornire al Tribunale, in ossequio all'art. 70 cpv. 1 LPAmm, tutti quegli elementi che avrebbero permesso una verifica della conformità con il diritto del metodo scelto e del risultato ottenuto. Ciò che in concreto è stato completamente omesso.
5. Visto quanto precede, il ricorso, nella misura della sua ammissibilità, è respinto. La tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente, soccombente (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Essa rifonderà agli espropriati, patrocinati da un legale, un'indennità per ripetibili (art. 49 cpv.1 LPAmm).