# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** fef5cc7f-c85b-5c86-be42-41bb55942d39
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die Mitglieder der Erbengemeinschaft W.F. sel. sind Eigentümer der
landwirtschaftlichen Grundstücke Grundbuch N. Nrn. 533, 534, 536, 632, 861 und 1413
in der Politischen Gemeinde N. Die Miterbin E. K.-F. ersuchte das Landwirtschaftsamt
des Kantons St. Gallen mit Schreiben vom 14. März 2008, es sei festzustellen, ob das
Grundeigentum der Erbengemeinschaft die Mindestanforderungen an ein
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes über das
bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, abgekürzt BGBB) erfülle.
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Mit Verfügung vom 24. Juni 2008 stellte das Landwirtschaftsamt fest, die
Mindestanforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB
seien erfüllt.
B./ Mit Eingabe vom 18. Juli 2008 erhoben die Miterbinnen S. X.-F. und R. F. bei der
Verwaltungsrekurskommission Beschwerde im Sinne von Art. 84 BGBB in Verbindung
mit Art. 41 lit. d Ziff. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1,
abgekürzt VRP) mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass die Liegenschaft der
Erbengemeinschaft W.F. sel., umfassend die Grundstücke Nrn. 536, 632, 861, 1413,
534 und 533 als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 8 lit. b BGBB gelte,
womit die Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamts vom 24. Juni 2008
aufzuheben sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Das Landwirtschaftsamt beantragte in seiner Stellungnahme vom 2. September 2008
die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen.
E. K.-F. beantragte mit Vernehmlassung vom 1. Oktober 2008 ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde.
Der Pächter R. beteiligte sich nicht am Verfahren.
Die Verwaltungsrekurskommission führte am 13. Juli 2009 einen Augenschein durch.
Mit Entscheid vom gleichen Tag wies sie die Beschwerde ab mit der Begründung, bei
einer ortsüblichen Bewirtschaftung würden die Grundstücke Nrn. 536, 632, 861, 1413,
534 und 533 einen Arbeitsaufwand von 1,135 Standardarbeitskräften (SAK) erfordern
und demzufolge hinsichtlich Arbeitsbelastung die Anforderungen an ein
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB erfüllen. Des Weiteren könnten
die Grundstücke samt Gebäude und Anlagen unter der Voraussetzung einer Investition
von Fr. 175'000.-- als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion im Sinne von Art.
7 BGBB dienen. Unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren würden nach der
notwendigen Investition Eigenfinanzierungsmittel in der Höhe von Fr. 4'700.--
verbleiben. Schliesslich seien auf das landwirtschaftliche Gewerbe die Vorschriften
über landwirtschaftliche Grundstücke auch nicht unter Beachtung von Art. 8 lit. a
BGBB anwendbar. Die Grundstücke seien – abgesehen von der Wohnung im 1.
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Obergeschoss des Wohnhauses Vers. Nr. 25 – samt Wohn- und Ökonomiegebäude an
ein und denselben Pächter verpachtet. Der Pächter habe neben diesen Grundstücken
von verschiedenen anderen Eigentümern weitere landwirtschaftliche Grundstücke
gepachtet, wobei jedoch dazu kein Gebäude gehöre. Indem die Grundstücke der
Erbengemeinschaft den grundlegenden Teil des Betriebes des Pächters ausmachen
würden, erschienen die übrigen Grundstücke als Zupacht.
C./ Mit Eingabe vom 31. August 2009 und Beschwerdeergänzung ihres
Rechtsvertreters vom 19. Oktober 2009 erhoben S. X.-F. und R. F. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission vom 13. Juli 2009 sei aufzuheben, es sei festzustellen,
dass es sich bei der Nachlassliegenschaft der Erbengemeinschaft W.F. sel., umfassend
die Grundstücke im Grundbuchkreis N. Nrn. 536, 534, 533, 632, 861 und 1413, nicht
um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt und dass demzufolge die Bestimmungen
über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke auf dieses Grundeigentum
anwendbar sind, eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Im Wesentlichen wird
geltend gemacht, die wirtschaftliche Tragbarkeit der notwendigen baulichen
Investitionen sei erwiesenermassen nicht gegeben. In der Gesamtbeurteilung erfülle
der besagte Betrieb somit die Gewerbeeigenschaften nicht.
Die Verwaltungsrekurskommission beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 5.
November 2009 die Abweisung der Beschwerde.
Mit Stellungnahmen vom 25. und 28. November 2009 beantragt E. K.-F. die Abweisung
der Beschwerde.
Die Beschwerdeführerinnen erhielten Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der
Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Dies taten sie mit Eingabe ihres
Rechtvertreters vom 18. Dezember 2009.
Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
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1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1
VRP). Die Beschwerdeführerinnen sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert
(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom
31. August und 19. Oktober 2009 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den
gesetzlichen Vorschriften (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2. Art. 7 Abs. 1 BGBB umschreibt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit
von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der
landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie
landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Unter den gleichen
Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als
landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 Abs. 2 BGBB).
Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen
Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 7 Abs. 3
BGBB). Nach Art. 7 Abs. 4 BGBB sind zudem die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die
Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene
umzubauen, instandzustellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden
Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), sowie die für längere Dauer
zugepachteten Grundstücke (lit. c) zu berücksichtigen.
Ein Landwirtschaftsbetrieb erfordert Land, Gebäude und Inventar (E. Hofer, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 21 zu Art. 7 BGBB).
Das Vorhandensein von Wirtschafts- und Wohngebäuden ist ein wesentliches Merkmal
eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundlage der landwirtschaftlichen
Berufstätigkeit. Zwar können nach dem neuen Recht fehlende Gebäude neu erstellt
werden. Es existiert jedoch kein Gewerbe, wenn die Erstellung der Gebäude nicht
wirtschaftlich ist bzw. die Aufwendungen für den Betrieb nicht tragbar sind (Art. 7 Abs.
4 lit. b BGBB).
Der Betrieb muss nach der Übernahme und der Investition existenzfähig sein.
Existenzfähigkeit kann angenommen werden, wenn der jährliche Geldzufluss den
jährlichen Geldbedarf deckt. Es handelt sich dabei um eine wirtschaftliche Frage,
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wobei grundsätzlich auf die allgemeinen Erkenntnisse der Betriebswirtschaftslehre
zurückgegriffen werden kann. Eine Besonderheit stellt vorliegend die Tatsache dar,
dass anders als in der allgemeinen Geldflussanalyse unter dem Geldbedarf nicht die
Lohnkosten und Auszahlungen an Eigenkapitalgeber einbezogen werden, sondern vom
Familienverbrauch auszugehen ist. Dabei wird unter Berücksichtigung des
Arbeitsbedarfs die durchschnittliche Familiengrösse festgelegt und entsprechend der
durchschnittliche Familienbedarf berechnet (Hofer, a.a.O., N 118 zu Art. 7 BGBB).
2.1. Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Bedingungen für das
Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 7 BGBB zu Recht
bejaht hat. Unbestritten ist, dass die Vorschriften betreffend den Arbeitskraftbedarf
gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB erfüllt sind. Unbestritten ist auch die Feststellung der
Vorinstanz, dass ein Investitionsbedarf von Fr. 175'000.-- für die Instandstellung der
notwendigen Gebäude besteht. Streitgegenstand ist hingegen die Frage der
wirtschaftlichen Tragbarkeit der besagten Investitionen gemäss Art. 7 Abs. 4 lit. b
BGBB.
2.2. Gemäss der Vorinstanz ist die Investition von Fr. 175'000.-- unter
Berücksichtigung des Gesamtdeckungsbeitrags von Fr. 84'900.--, der Strukturkosten 1
von Fr. 44'600.-- (inkl. Abschreibungen von Fr. 19'000.--) resp. Strukturkosten 2 von
Fr. 20'100.-- (Schuldzinsen aus dem Bankdarlehen zur Betriebsübernahme von
Fr. 180'000.-- und Annuitätszahlungen aus dem Investitionskredit von Fr. 175'000.--),
des Nebeneinkommens von Fr. 20'000.-- (Kinderzulage von Fr. 4'800.-- und
Nebeneinkommen von Fr. 15'200.--), des Privatverbrauchs von Fr. 47'000.-- und des
Maschinenersatzes von Fr. 8'000.-- für den landwirtschaftlichen Betrieb entsprechend
Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB tragbar; es würden nach der notwendigen Investition
Eigenfinanzierungsmittel in der Höhe von Fr. 4'700.-- verbleiben. Bei den
Berechnungen wurde von einem Ertragswert des Betriebes von Fr. 200'000.-- und
einem Nutzwert des Inventars von Fr. 100'000.-- bzw. einer Eigenfinanzierung von 40%
ausgegangen. Des Weiteren wurde bei der Ermittlung des Cash Flows ein
Nebeneinkommen von Fr. 15'200.-- einbezogen. Dies wurde damit begründet, dass die
ortsübliche Bewirtschaftung des Betriebes die Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie
nicht erschöpfe, womit eine Nebentätigkeit möglich und strukturpolitisch nach wie vor
erwünscht sei. Mit der Erhöhung der Mindestanforderungen an die SAK von 0,75 auf 1
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anstelle von 1,25 habe sich der Gesetzgeber für einen beschränkten Strukturwandel
entschieden und in Gebieten mit Streusiedlungen auch Zu- und Nebenerwerbsbetriebe
im Schutz der besonderen bodenrechtlichen Vorschriften belassen. Soweit die
Ökonomiegebäude ausreichende Kapazitäten aufweisen würden, könnten an die Stelle
des Zuerwerbs ausserhalb der Landwirtschaft ganz oder teilweise auch Einkünfte aus
der Bewirtschaftung hinzu gepachteter Grundstücke treten; beim Pächter sei dies
immerhin in der Grössenordnung von 5 ha der Fall.
Die Beschwerdeführerinnen wenden ein, der Cash Flow sollte im Minimum die
Abschreibungen decken. Für die Weiterentwicklung und dauerhafte Existenzfähigkeit
eines Betriebes müsse eine positive Eigenkapitalbildung von Fr. 15'000.-- ausgewiesen
werden. Unter Berücksichtigung der Abschreibungen von Fr. 19'500.-- und
Eigenkapitalbildung von Fr. 15'000.-- würde der von der Vorinstanz berechnete Cash
Flow von Fr. 12'700.-- (vor Investitionen in den Maschinenersatz von Fr. 8'000.--) nicht
ausreichen, um den Tilgungsverpflichtungen nachzukommen; es entstünde ein
Fehlbetrag von Fr. 6'800.--.
Des weiteren rügen die Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz sei allgemein von zu
günstigen Berechnungsfaktoren ausgegangen. Einerseits sei ein Ertragswert von
Fr. 200'000.-- angenommen worden, während dieser in der amtlichen Schätzung vom
28. Mai 2004 auf Fr. 256'000.-- festgelegt worden sei. Insofern seien die Zinsen und
Abschreibungen jährlich gesamthaft um Fr. 3'000.-- zu erhöhen. Dazu sei die Annahme
einer Eigenfinanzierung von 40% nicht realistisch und der Zinssatz von 4% trotz des
derzeitigen tiefen Zinsniveaus deutlich unter dem langjährigen Mittel. Die Vorinstanz
habe sich bei ihrer Berechnung wohl auf die Lage im Jahr 2006 abgestützt. Seitdem sei
der Milchpreis aufgrund der Öffnung und Liberalisierung der Agrarmärkte dauerhaft um
mindestens 10 Rappen pro Kilo gesunken. Somit sei pro Milchkuh mit einem um bis zu
Fr. 500.-- verminderten Deckungsbeitrag zu rechnen. Gesamthaft ergebe sich für den
Betrieb mit 10 Milchkühen somit nochmals eine Ergebniskorrektur von Fr. 5'000.-- pro
Jahr.
Zusammenfassend ergebe sich somit ein jährlicher Kapitalverzehr von Fr. 16'000.--.
Werde sodann berücksichtigt, dass ein Nebenerwerbseinkommen in die Berechnung
der wirtschaftlichen Tragbarkeit nicht einbezogen werden dürfe, da diese nicht für den
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Bewirtschafter, sondern für den landwirtschaftlichen Betrieb gegeben sein müsse, so
erhöhe sich der Kapitalverzehr auf Fr. 31'800.-- jährlich.
2.3. Die Vorinstanz geht grundsätzlich von Abschreibungen in der Höhe von
Fr. 19'000.-- aus. Bei der Feststellung, ob jährlich genügend flüssige Mittel zur
Deckung des Zins- und Familienbedarfs vorliegen, rechnet sie diese jedoch wieder
hinzu und berücksichtigt nur (substanzerhaltende) Investitionen für den
Maschinenersatz in der Höhe von Fr. 8'000.--. Somit resultiert letztlich jährlich ein
positiver Geldfluss von Fr. 4'700.-- (Betriebsumsatz Fr. 84'900.-- zuzüglich
Fr. 20'000.-- Nebeneinkommen minus Fr. 44'600.-- Betriebskosten minus Fr. 20'100.--
Zinskosten minus Fr. 47'000.-- Familienverbrauch zuzüglich Fr. 19'500.--
Abschreibungen minus Fr. 8'000.-- Maschinenersatz).
2.4. Die Fachstelle Betriebswirtschaft, Betrieb und Familie, des landwirtschaftlichen
Zentrums St. Gallen qualifizierte die Liegenschaft als landwirtschaftliches Grundstück.
Im Gutachten über die wirtschaftliche Tragbarkeit des Investitionsbedarfs hielt die
Fachstelle Betriebswirtschaft fest, der Betrieb lebe von der Substanz. Es wurde ein
Cash-flow von Fr. 4'000.-- pro Jahr ermittelt und nach Abzug der Mittel für den
Maschinenersatz von Fr. 8'000.-- Eigenfinanzierungsmittel von Fr. - 4'000.--
festgestellt. Es wurde festgehalten, der Betrieb bilde keine volle Existenz für eine
Familie, es resultiere keine Eigenkapitalbildung, und Ersatzinvestitionen seien nicht
gewährleistet. Die Familie sei auf zusätzliches Erwerbseinkommen angewiesen.
Die Beschwerdeführerinnen stellen im wesentlichen auf den Betriebsvoranschlag der
Vorinstanz ab: Deckungsbeitrag Fr. 84'900.--, Strukturkosten 1 Fr. 44'500.--,
Strukturkosten 2 Fr. 20'100.--. Daraus resultiert ein landwirtschaftliches Einkommen
von Fr. 20'200.--. Zusammen mit Nebeneinkünften von Fr. 15'200.-- sowie
Kinderzulagen von Fr. 4'800.-- wurde ein Gesamteinkommen von Fr. 40'200.-- ermittelt
und diesem ein Privatverbrauch von Fr. 47'000.-- gegenübergestellt, woraus ein
jährlicher Eigenkapitalverzehr von Fr. 6'800.-- resultierte.
Die Vorinstanz hat in der Cash Flow-Analyse entsprechend der sogenannten indirekten
Methode die bei der Berechnung des Reingewinns (bzw. Betriebseinkommens)
veranlagten Abschreibungen von Fr. 19'500.-- (für die Gebäude und feste
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Einrichtungen Fr. 11'500.-- und für den Maschinenersatz Fr. 8'000.--) in der
Schlussrechnung wieder hinzugerechnet. Letztlich wurden bei der Bestimmung des
Cash Flows Investitionen in den Maschinenersatz von Fr. 8'000.-- berücksichtigt.
Investitionen bzw. Abschreibungen betreffend das Vieh wurden ebenfalls
berücksichtigt, da sie im Deckungsbeitrag schon enthalten sind und nicht
hinzugerechnet wurden.
Die Berechnungen der Vorinstanz bestätigen die Feststellungen der
landwirtschaftlichen Fachstellen, dass der Betrieb von der Substanz leben würde. Dies
ergibt sich aus dem jährlichen Verzehr von Eigenkapital. Hinzu kommt, dass bei der
Prüfung der wirtschaftlichen Tragbarkeit der notwendigen Investitionen erhebliche
nichtlandwirtschaftliche Nebeneinkünfte von Fr. 15'000.-- berücksichtigt wurden. Der
Gesetzgeber entschied beim Erlass von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ausdrücklich. dass
die Tragbarkeit der Investitionen durch den Betrieb gegeben sein muss, nicht in der
Person des Bewirtschafters. Dies wurde damit begründet, dass der Bewirtschafter aus
Erbschaft oder aus anderer beruflicher Tätigkeit - namentlich seiner Frau – namhafte
Mittel zur Verfügung haben kann, die mit Bezug auf die Bewirtschaftung des Betriebes
an sich nicht berücksichtigt werden dürfen (Amtl.Bull. SR 1990, S. 223 und Hofer,
a.a.O., N 113 zu Art. 7 BGBB). Es sind somit die Erträge des umgebauten oder
ergänzten landwirtschaftlichen Betriebes, welche den Familienverbrauch und die
Kosten des Fremdkapitals decken müssen (Y. Donzallaz, Pratique et jurisprudence de
droit foncier rural, Sion 1999, N 159).
Dieses Verständnis steht im Einklang mit dem Zweck des BGBB. Es geht darum,
insbesondere die Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und
einer leistungsfähigen, auf nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten
Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern und die Stellung des
Selbstbewirtschafters beim Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und
Grundstücken zu stärken (BBl 2002, S. 4938). Werden landwirtschaftliche Betriebe
geschützt, die künstlich durch betriebsfremde Mittel am Leben gehalten werden, so
widerspricht dies der nachhaltigen Landwirtschaft. Gerade die Aufgabe von
nichtwirtschaftlichen Betrieben eröffnet den im Sektor verbleibenden Bauernfamilien
neue Entwicklungsmöglichkeiten und damit eine längerfristige Existenz. Nicht die
Erhaltung möglichst zahlreicher landwirtschaftlicher Betriebe schlechthin, sondern die
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Erhaltung möglichst vieler gesunder und leistungsfähiger Familienbetriebe ist das Ziel
des BGBB (vgl. dazu die Botschaft zum BGBB, BBl 1988 Bd. III, S. 985).
Demgegenüber war nach dem gesetzgeberischen Willen im Rahmen der Prüfung der
guten landwirtschaftlichen Existenz gemäss dem früheren Art. 31 Abs. 1 lit. a des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht das Nebeneinkommen zu
berücksichtigen (Hofer, a.a.O., N 29 zu Art. 8 BGBB; U. Nussbaumer, Parzellenweise
Verpachtung und Zupacht, in: Hangartner/Popp [Hrsg.], Das neue landwirtschaftliche
Pachtrecht, St. Gallen 1986, S. 44 f.). Auch in diesem Zusammenhang wurde jedoch
vorausgesetzt, dass das Nebeneinkommen nicht in beliebiger Höhe zur Bereinigung
der landwirtschaftlichen Betriebsbilanz herangezogen wird, sondern es wurde ein
gewisser Bezug zur Landwirtschaft bzw. zum landwirtschaftlichen Gewerbe verlangt
(Nussbaumer, a.a.O., S. 46 f.).
Problematisch ist im weiteren, dass es sich bei der Annahme der Vorinstanz bezüglich
des ausserlandwirtschaftlichen Nebeneinkommens um eine theoretische Möglichkeit
handelt, die abgesehen vom Abstellen auf den Durchschnittslohn in der Region auf
keiner tatsächlichen Grundlage fusst (vgl. dazu schon VerwGE B 2008/192 vom
19. August 2009 E. 4.3, publiziert in: www.gerichte.ch). Dazu handelt es sich beim
Nebeneinkommen von Fr. 15'200.-- im Vergleich zum landwirtschaftlichen Einkommen
von Fr. 20'200.-- um einen wesentlichen Beitrag zur Deckung des Familienverbrauchs.
Der Verweis der Vorinstanz auf die Erhöhung der Voraussetzungen von Art. 7 BGBB
betreffend die SAK von 0,75 auf 1 anstelle von 1,25 ändert an dieser Auffassung nichts.
Dabei ging es um die Festlegung von objektiven strukturpolitischen
Bestimmungsgrössen zur Dimension der schützenswerten landwirtschaftlichen
Betriebe. Die Frage der Wünschbarkeit von Nebenverdiensten in der Landwirtschaft
bzw. die Frage, ob landwirtschaftliche Betriebe auch dann besonderen Schutzregeln
unterstehen sollen, wenn deren Wirtschaftlichkeit nur durch einen Nebenverdienst
gesichert werden kann, ist dabei nicht tangiert.
Ebenfalls unbehelflich ist der Hinweis, dass es in der entsprechenden Region üblich ist,
ein Nebeneinkommen zu erzielen. Erhebungen zeigen zwar, dass im Durchschnitt in
den Jahren 2006/2008 in den Bergregionen ein ausserlandwirtschaftliches Einkommen
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von Fr. 23'495.-- erzielt wurde (ATR-Bericht Nr. 714/2009). Gleichwohl rechtfertigt sich
der strukturpolitisch begründete Schutz des BGBB nur, wo sich die wirtschaftliche
Tragbarkeit, wenigstens im wesentlichen Teil, aus dem Betrieb selber ergibt. Daher
lässt es sich im vorliegenden Fall rechtfertigen, das Nebeneinkommen bei der Prüfung
der wirtschaftlichen Tragbarkeit ausser Acht zu lassen.
2.5. Offen bleiben kann, ob die Vorinstanz zu Recht von einem Ertragswert des
Betriebes von Fr. 200'000.-- ausgegangen ist oder ob die amtliche Schätzung vom 28.
Mai 2004 mit Fr. 256'600.-- massgebend gewesen wäre. Grundsätzlich ist es aber
sachgerecht, bei einer einzelbetrieblichen Begutachtung auf die Feststellungen des
Experten abzustellen. Der Begutachtung liegt im Gegensatz zur amtlichen Schätzung
eine eingehende Prüfung zugrunde.
Auf den Einwand der Beschwerdeführerinnen, eine Eigenfinanzierung von 40% sei
nicht realistisch, ist bei dieser Sachlage (E. 2.4) nicht weiter einzugehen. Dasselbe gilt
für die Höhe des massgebenden Hypothekarzinssatzes.
2.6. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die
notwendigen Investitionen im Sinne von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB für den Betrieb nicht
tragbar und die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht erfüllt sind.
Demzufolge sind der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 13. Juli 2009
und die Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 24. Juni 2008 aufzuheben, und es ist
festzustellen, dass das Grundeigentum der Erbengemeinschaft W.F. sel., umfassend
die Grundstücke Grundbuch N. Nrn. 533, 534, 536, 632, 861 und 1413, nicht als
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB zu qualifizieren ist.
3. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622
Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist
den Beschwerdeführerinnen zurückzuerstatten.
Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der
Verwaltungsrekurskommission von Fr. 1'000.-- sind der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
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Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerinnen ausseramtlich zu
entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Die
Beschwerdeführerinnen waren im vorinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten
und hatten keine über den normalen Umfang hinaus gehende Auslagen bzw. haben
keine entsprechenden Ausgaben substantiiert geltend gemacht. Nachdem der
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen betreffend das vorliegende Verfahren keine
Honorarnote eingereicht hat, ist die Entschädigung für das Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht nach richterlichem Ermessen festzusetzen (Art. 6 der
Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 936.75, abgekürzt,
HonO). Eine Entschädigung von Fr. 3'000.-- zuzügl. MWSt ist gerechtfertigt (Art. 22
Abs. 1 lit. b HonO).
Demnach hat das Verwaltungsgericht