# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** cdd99a88-c97a-4c11-9139-c6d9a2be9d88
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil der 1. Abteilung des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom 31. März 2017; Proz. CG150002
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Rechtsbegehren:
"1. Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger Fr. 500'000.–, zuzüglich Zins von 5% seit dem 18. Oktober 2007, zu bezahlen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Pfäffikon:
1. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Fr. 251'568.– nebst Zins zu 5%
seit 25. März 2011 sowie Fr. 222'368.– nebst Zins zu 5% seit 5. März 2015
zu bezahlen.
2. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 20'000.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten werden im Betrag von Fr. 19'000.– dem Beklagten und
im Betrag von Fr. 1'000.– dem Kläger auferlegt.
Die Gerichtskosten werden aus dem geleisteten Kostenvorschuss des Klä-
gers bezogen, sind ihm aber vom Beklagten im Umfang von Fr. 19'000.– zu
ersetzen.
5. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 23'400.– (inkl. 8% MwSt. und Barauslagen) zu bezahlen.
6. (Mitteilung)
7. (Berufung)
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Berufungsanträge:
des Berufungsklägers und Beklagten (act. 78):
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Pfäffikon vom 31. März 2017 sei aufzuheben.
2. Die Klage des Berufungsbeklagten und Klägers sei vollständig abzuweisen.
3. Eventualiter zu Rechtsbegehren Ziffer 2 sei die Sache zur Durchführung ei-
nes Beweisverfahrens und Neubeurteilung an die Vorinstanz .
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu
Lasten des Berufungsbeklagten und Klägers.
des Berufungsbeklagten und Klägers (act. 89):
1. Die Berufung vom 19. Mai 2017 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit da-
rauf einzutreten ist.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsklägers.

## Considerations

Erwägungen:
I.
1. Am 5. März 2015 erhob der Kläger und Berufungsbeklagte (nachfolgend
Kläger) beim Bezirksgericht Pfäffikon gegen den Beklagten und Berufungskläger
(nachfolgend Beklagter) Schadenersatzklage über Fr. 500'000.-- wegen Verlet-
zung des zwischen dem Beklagten und dem Vater des Klägers, C._, im Jahr
2007 abgeschlossenen Vertrags über ein Wohnrecht (act. 1).
2. Nach Eingang des Prozesskostenvorschusses und der Klageantwort, in
welcher der Beklagte die Forderung vollumfänglich bestritt (act. 19), lud die Vor-
instanz mit Verfügung vom 29. Dezember 2015 die Parteien zur Instruktionsver-
handlung vor und forderte sie auf, diverse Dokumente einzureichen (act. 22). Die-
ses Vorgehen monierte der Beklagte mit Eingabe vom 29. Februar 2016 und be-
antragte, die Ladung mit persönlichem Erscheinen der Parteien sowie die Frist zur
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Einreichung von Unterlagen seien abzunehmen (act. 24). Zur Begründung brach-
te er vor, die Vorinstanz verletze mit der Verfügung die Verhandlungsmaxime und
mische sich in unzulässiger Weise in die Sachverhaltsfeststellung ein. Sie dürfe
Beweismittel, die von keiner Partei in ihren Parteibehauptungen genannt worden
seien, nicht selber einverlangen. Mit Verfügung vom 24. März 2016 wies die Vor-
instanz die prozessualen Anträge des Beklagten ab (act. 30).
3. Nach Durchführung der Instruktionsverhandlung und erfolglos verlaufenen
Vergleichsgesprächen (Protokoll I S. 11) holte die Vorinstanz die schriftliche Rep-
lik und Duplik sowie eine Stellungnahme des Klägers zu in der Duplik vorgebrach-
ten Noven ein (act. 50, 61 und 64). Mit Schreiben vom 27. bzw. 28 März 2017
verzichteten die Parteien auf Anfrage des Gerichts auf die Durchführung der
Hauptverhandlung (act. 68 und 70). Am 31. März 2017 fällte die Vorinstanz ihr Ur-
teil und hiess die Klage überwiegend gut (act. 73 = act. 79 = act. 81, fortan
act. 79).
4. Dagegen erhob der Beklagte am 19. Mai 2017 rechtzeitig Berufung
(act. 78). Nach Eingang des Kostenvorschusses in der Höhe von Fr. 20'000.--
(act. 86) wurde dem Kläger am 4. Juli 2017 Frist angesetzt, um die Berufung
schriftlich zu beantworten (act. 87). Die Berufungsantwort ging unter Berücksichti-
gung des Fristenstillstands vom 15. Juli bis 15. August 2017 (vgl. Art. 145 Abs. 1
lit. b ZPO) fristgerecht am 5. September 2017 beim Obergericht ein (act. 89). Da-
rin beantragt der Kläger die vollumfängliche Abweisung der Berufung.
5. Die Sache erweist sich als spruchreif.
II.
1. Der Kläger führte in seiner Klageschrift vor Vorinstanz zusammenfassend
aus, der Beklagte habe im Jahr 2007 mit dem Vater des Klägers (nachfolgend
Erblasser) eine mündliche Vereinbarung über ein lebenslanges obligatorisches
Wohnrecht zugunsten des Erblassers bezüglich einer Einliegerwohnung in dem
vom Beklagten neu zu bauenden Einfamilienhaus in D._, Kanton Zürich, ge-
troffen. Der Erblasser habe im Gegenzug dafür eine Entschädigung von
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Fr. 500'000.-- geleistet. Der Beklagte habe dem Erblasser jedoch nie das Wohn-
recht gewährt, sondern das Haus vermietet. Der Erblasser habe den Beklagten
deshalb mit Schreiben vom 2. April 2011 gemahnt und eine Nachfrist zur Ver-
tragserfüllung angesetzt. Am 26. Juli 2011 sei der Erblasser vom Vertrag zurück-
getreten und habe die bezahlten CHF 500'000.-- zurückgefordert. Der Beklagte
schulde gestützt auf Art. 109 OR Schadenersatz von Fr. 500'000.-- bzw. im Um-
fang des negativen Vertragsinteresses. Als Alleinerbe sei der Kläger zufolge Uni-
versalsukzession in die Rechtsstellung des Erblassers eingetreten und somit zur
Klage legitimiert (act. 1). In der Replik machte er geltend, die Vereinbarung habe
auch ein lebenslanges Vorkaufsrecht bezüglich der Einliegerwohnung umfasst.
Der Erblasser habe die Zahlung von Fr. 500'000.-- als Gegenleistung für das Ein-
räumen des Wohn- und Vorkaufsrechts geleistet. Beiden sei klar gewesen, dass
das Vorkaufsrecht an einem Formmangel leide, sie hätten den Vertrag jedoch in
Kenntnis des Mangels freiwillig erfüllt. Der Beklagte habe den Erblasser über die
Fertigstellung der Wohnung nie informiert und sein Haus samt Einliegerwohnung
am 25. März 2011 ohne Wissen des Erblassers an Dritte verkauft. Der Erblasser
und seine Ehefrau, E._, hätten sich mit verschiedenen Schreiben wiederholt
nach der Einliegerwohnung und der bezahlten Entschädigung erkundigt. Für den
Fall, dass das Gericht den Brief des Erblassers vom 26. April 2011 nicht als Rück-
tritt betrachte, trete er (der Kläger) in eigenem Namen vom Vertrag zurück. Im
Weitern berechnete er den Wert des Wohnrechts bei Vertragsabschluss mit Fr.
277'632.--. Zur Berechnung des Schadens aus Vorkaufsrecht sei unter anderem
eine gerichtliche Expertise einzuholen (act. 50 S. 15 ff.). In seiner Hauptbegrün-
dung verlangte der Kläger Schadenersatz aus Vertragsverletzung im Umfang des
negativen Vertragsinteresses (act. 50 S. 14 und 19). In seiner Eventualbegrün-
dung stützte er die Forderung von Fr. 500'000.-- auf absichtliche Täuschung, weil
der Beklagte den Verkauf der Liegenschaft vor dem Erblasser verheimlicht und
diesen davon abgehalten habe, Ansprüche aus Vertragsverletzung geltend zu
machen. In seiner Subeventualbegründung leitete er seine Forderung schliesslich
aus der Unmöglichkeit der Vertragserfüllung her, sei es dem Beklagten doch nach
dem Verkauf der Liegenschaft nicht mehr möglich gewesen, das Wohn- und Vor-
kaufsrecht einzuräumen. Dieser schulde das negative Vertragsinteresse, sofern
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ein Rücktritt vom Vertrag bejaht werde. Werde ein Rücktritt nicht angenommen,
schulde der Beklagte Ersatz des positiven Vertragsinteresses (act. 50 S. 18 ff.).
Auf die weiteren Behauptungen des Klägers ist, sofern sachlich geboten, später
einzugehen.
2. Der Beklagte anerkannte zunächst vor Vorinstanz, dass er und der Erb-
lasser im Jahr 2007 eine mündliche Vereinbarung über ein obligatorisches Wohn-
und Vorkaufsrecht bezüglich der noch zu bauenden Einliegerwohnung im damals
projektierten Neubau des Beklagten in D._ vereinbart hätten und der Erblas-
ser ihm dafür am 18. Oktober 2007 eine Entschädigung von Fr. 500'000.-- bezahlt
habe (act. 19 S. 6 und 8). Ebenso gab er in der Duplik zu, dass er die Liegen-
schaft im März 2011 verkauft habe (act. 61 S. 3). Zur Bestreitung der Klage
brachte er zusammenfassend vor, er sei damals Angestellter der Firma F._
AG (nachfolgend F._) gewesen, die das Vermögen des Erblassers verwaltet
habe. Ihn und den Erblasser habe ein freundschaftliches Verhältnis verbunden
und letzterer habe meistens in seinem Haus übernachtet, wenn er sich in der
Umgebung aufgehalten habe. Als er dem Erblasser von seinem Hausbau erzählt
habe, sei dieser begeistert gewesen und habe die Idee eingebracht, ebenfalls im
Haus zu wohnen (act. 19 S. 4). Die Beziehung des Erblassers zu seiner Gefähr-
tin, G._, sei damals belastet gewesen, weshalb er sich von ihr habe trennen
und in der Schweiz ein Domizil haben wollen. Da die Gefährtin des Beklagten,
H._, über die Pläne des Erblassers nicht erfreut gewesen sei, hätten sie das
Projekt mit der Einliegerwohnung entwickelt. Der Erblasser habe mit dem Vertrag
beabsichtigt, in der Schweiz und in der Nähe des Beklagten jederzeit einen
Wohnsitz zur Verfügung zu haben. Die nachträgliche Projektierung und der Ein-
bau der Einliegerwohnung habe hohe Kosten verursacht. Darum hätten sie münd-
lich eine Entschädigung von Fr. 500'000.-- für die Einräumung eines Wohn- und
Vorkaufsrechts vereinbart. In der Folge sei das Haus mit der Einliegerwohnung
gebaut worden. Der Beklagte habe den Erblasser laufend über den Gang der
Bauarbeiten und die Fertigstellung der Wohnung informiert (act. 61 S. 3). Demge-
genüber sei die Gefährtin des Erblassers auf dessen Bitte darüber nicht unterrich-
tet worden. Im April 2009 sei die Wohnung bezugsbereit gewesen. Der Erblasser
habe sich in der Zwischenzeit jedoch mit seiner Partnerin versöhnt, sie geheiratet
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und ein Feriendomizil in I._, Norddeutschland, erworben (act. 19 S. 10 ff.).
Auch habe ihn seine Krankheit an der Reise in die Schweiz gehindert. Er habe
deshalb sein Interesse an der mittlerweile erstellten Einliegerwohnung verloren
und das Wohnrecht zu Lebzeiten weder ausgeübt noch den Rücktritt vom Vertrag
erklärt. Nach dem Weggang des Beklagten bei der Firma F._ am 18. August
2009 hätten die beiden noch sporadischen telefonischen Kontakt gehabt und der
Beklagte habe den Erblasser einmal an dessen neuem Wohnort in I._,
Deutschland, besucht (act. 61 S. 3 und 11). Der Beklagte habe den Erblasser
darüber unterrichtet, dass er das Haus verkaufen müsse, und ihm mit Schreiben
vom 8. August 2011 im Haus seiner Mutter eine alternative Einliegerwohnung an-
geboten (act. 61 S. 3, 7 und 9). Es habe den Erblasser aber nicht mehr interes-
siert (act. 61 S. 5). Sein Stillschweigen auf dieses Schreiben des Beklagten sei
aufgrund der veränderten Lebensumstände des Erblassers als Akzept in das al-
ternative Wohnrecht auszulegen. Die vom Kläger eingereichten, angeblich vom
Erblasser stammenden Schreiben vom 2. April 2011, 26. Juli 2011 und 15. August
2011, in welchen ein aktuelles Interesse am Wohnrecht suggeriert werde, seien
Fälschungen und stammten vermutungsweise von dessen Ehefrau, was sich un-
ter anderem aus den völlig unterschiedlichen Unterschriften ergebe, die nicht mit
der echten des Erblassers übereinstimmten (act. 19 S. 10 f., act. 61 S. 3). Der
Verkauf der gesamten Liegenschaft stelle gemäss Vereinbarung keinen Vorkaufs-
fall dar, weil sich das Vorkaufsrecht nur auf die Einliegerwohnung bezogen habe.
Der Erblasser hätte das Haus auch nicht kaufen wollen, weil er bereits eine Lie-
genschaft in I._ erstanden habe. Vorkaufsrecht wie Wohnrecht seien unver-
erblich vereinbart worden und miteinander verknüpft gewesen. Das Vorkaufsrecht
habe deshalb vom Bestand des Wohnrechts abgehangen (act. 61 S. 24 f. und 33
f.). Beide Rechte seien samt der daraus fliessenden Gläubigerrechte mit dem Tod
des Erblassers erloschen. Dem Kläger fehle somit die Aktivlegitimation (act. 19
und 61 S. 4 f., 13, 28 f. und 30). Der Beklagte habe die vertraglichen Pflichten
vollumfänglich erfüllt und dem Erblasser zu Lebzeiten ein Wohnrecht in einer Ein-
liegerwohnung bei ihm zur Verfügung gestellt (u.a. act. 61 S. 22).
3. Die Vorinstanz bejahte zunächst die Aktivlegitimation des Klägers auf-
grund der durch den Tod des Erblassers erfolgten Universalsukzession (act. 79
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S. 7). Weiter erwog sie, das vereinbarte Vorkaufsrecht sei wegen Formmangels
von Beginn weg ungültig bzw. nichtig gewesen, weshalb dem Kläger kein An-
spruch aus Vertrag sondern nur ein solcher aus ungerechtfertigter Bereicherung
gemäss Art. 62 ff. OR zustehen könne. Ferner kam sie aufgrund der im Urteil
erstmals vorgenommenen Beweislastverteilung und Würdigung der Baupläne so-
wie der Bezugsbewilligung der Gemeinde D._ zum Schluss, dass der Be-
klagte bis zum Verkauf der Einliegerwohnung am 25. März 2011 den Vertrag kor-
rekt erfüllt, die Einliegerwohnung erstellt und dem Erblasser ohne Leistungsstö-
rung zur Verfügung gestellt habe (act. 79 S. 9 ff. und 19). Sie stellte ferner fest,
dass der Erblasser das Wohnrecht unbestrittenermassen bis zu seinem Tod am
6. September 2013 nie ausgeübt habe, obwohl die Einliegerwohnung per 2. April
2009 fertiggestellt gewesen sei (act. 79 S. 13). Von der Nichtbenützung könne je-
doch nicht ohne weiteres auf einen Verzicht auf das Wohnrecht geschlossen wer-
den, weshalb dieses bis zum Versterben des Erblassers Bestand gehabt habe.
Durch den Verkauf der Wohnung sei eine subjektive Unmöglichkeit der Ver-
tragserfüllung beim Beklagten bzw. eine Leistungsstörung eingetreten. Dem Be-
klagten gelinge es nicht, eine konkludente Vertragsänderung in dem Sinne zu
beweisen, dass sich das Wohn- und Vorkaufsrecht danach auf die Einliegerwoh-
nung im Haus der Mutter bezogen habe. Insbesondere vermöge das Schreiben
des Beklagten vom 8. August 2011 nicht zu beweisen, dass der Erblassers mit
der Änderung des Wohnrechts einverstanden gewesen sei. Hingegen ergebe sich
aus besagtem Schreiben, dass der Beklagte dem Erblasser eine alternative
Wohnmöglichkeit in der Einliegerwohnung im Haus der Mutter zur Verfügung ge-
stellt habe (act. 79 S. 20 - 22). Im Nachfolgenden erörterte die Vorinstanz, dem
Kläger stehe entgegen seinen Vorbringen kein Anspruch aus Schuldnerverzug
gemäss Art. 102 ff. OR sondern ein solcher aus nachträglicher subjektiver Un-
möglichkeit zu, der nach Art. 97 OR zu berechnen sei (act. 79 S. 15 - 25). Bei
nachträglicher Unmöglichkeit stünden ihm die gleichen Gläubigerrechte wie in
Art. 107 OR, namentlich auch das Wahlrecht, zur Verfügung. Sie erwog, die
Schreiben des Erblassers vom 26. Juli 2011 und 15. August 2011 könnten nicht
als Rücktritt vom Vertrag und Rückforderung der Entschädigung von Fr. 500'000.-
- ausgelegt werden, weshalb der Kläger lediglich Schadenersatz nach Art. 97 OR
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verlangen könne. Unter diesen Umständen sei darauf zu verzichten, im Rahmen
eines Beweisverfahrens die Echtheit der Schreiben abzuklären (act. 79 S. 29 -
31). Das Wohnrecht sei im Übrigen mit dem Tod des Erblassers untergegangen;
ein über den Tod hinaus bestehendes Wahlrecht des Klägers sei abzulehnen.
Dieser könne daher selber das Wahlrecht nicht ausüben und vom Vertrag zurück-
treten (act. 79 S. 31 f.). Der Beklagte schulde dem Kläger somit zufolge subjekti-
ver Unmöglichkeit der Vertragserfüllung Schadenersatz im Umfang des positiven
Vertragsinteresses (act. 79 S. 32). In den weiteren Erwägungen behandelte die
Vorinstanz die Höhe des Schadenersatzes für das Wohnrecht sowie das Vor-
kaufsrecht (act. 79 S. 32 - 38). Zusammenfassend hielt sie fest, der Beklagte
schulde dem Kläger wegen Verletzung des Vertrags aus dem Wohnrecht Scha-
denersatz im Umfang von Fr. 251'568.-- und zufolge Nichtigkeit des Vorkaufs-
rechtsvertrags Fr. 222'368.-- (act. 79 S. 38). Auf weitere Erwägungen ist, sofern
erforderlich, im Nachfolgenden einzugehen.
4.1. Der Beklagte rügt mit der Berufung, die Vorinstanz habe in mehrfacher
Hinsicht formelles und materielles Recht unrichtig angewendet und den Sachver-
halt unrichtig festgestellt (act. 78 S. 6 ff.).
4.2. Gemäss Art. 310 ZPO können mit Berufung die unrichtige Rechtsan-
wendung (lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend
gemacht werden. Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollständige Überprü-
fungsbefugnis der Streitsache und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf
rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie ist insbesondere befugt,
die erstinstanzliche Beweiswürdigung frei zu prüfen (BGE 142 III 413 E. 2.2.4
S. 416 f.; BGer. Urteil 5A_640/2016 vom 28. Juni 2017; BGE 138 III 374 E. 4.3.1
S. 375). Die Berufungsinstanz muss indessen nicht von sich aus wie eine erstin-
stanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fra-
gen untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen
und kann sich - abgesehen von offensichtlichen Mängeln - grundsätzlich auf die
Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil
erhobenen Beanstandungen beschränken (142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen
und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur berücksichtigt, wenn sie oh-
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ne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor ers-
ter Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz
kann schliesslich die Sache an die erste Instanz zurückweisen, wenn ein wesent-
licher Teil der Klage nicht beurteilt wurde oder der Sachverhalt in wesentlichen
Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziffer 1 und 2 ZPO). Ist die Sa-
che spruchreif, fällt sie einen neuen Entschied (vgl. Art. 318 Abs. 1 Ziff. b ZPO,
OGer. ZH Urteil NP160041 vom 2. Februar 2017). Nachfolgend werden die erho-
benen Berufungsgründe im Wesentlichen in der Reihenfolge der Berufungsschrift,
jedoch thematisch zusammengefasst, behandelt.
5.1. Der Beklagte macht zunächst geltend, es sei im Verfahren vor Vor-
instanz strittig gewesen, ob über das alternative Wohnrecht an der Einliegerwoh-
nung im Hause seiner Mutter ein tatsächlicher oder rechtlicher Konsens zustande
gekommen sei. Die Vorinstanz habe die Frage des Konsenses jedoch gar nicht
behandelt und zu den wesentlichen Behauptungen des Beklagten zu Unrecht auf
ein Beweisverfahren verzichtet. Die Vorinstanz habe dabei die Regeln über die
antizipierte Beweiswürdigung falsch angewendet und seinen Anspruch auf rechtli-
ches Gehör verletzt. Das Stillschweigen des Erblassers sei bei Würdigung der
konkreten Umstände nach Treu und Glauben als Einverständnis in das alternative
Wohnrecht zu werten. Die Vorinstanz verfalle mit ihrem Entscheid in Willkür
(act. 78 S. 7 ff.).
5.2. Die Vorinstanz erwog im Zusammenhang mit dem alternativen Wohn-
recht, es sei von keiner Partei geltend gemacht worden, das obligatorische Wohn-
recht bezüglich der Einliegerwohnung im Haus des Beklagten sei mittels konklu-
denter Vereinbarung des Erblassers und des Beklagten aufgehoben worden. Es
sei vielmehr davon auszugehen, dass das Wohnrecht an der Einliegerwohnung
im Haus des Beklagten in D._ bis zum Tod des Erblassers am 6. September
2013 Bestand gehabt habe (act. 79 S. 14). Der Beklagte mache zwar eine Ver-
tragsänderung geltend, indem er dem Erblasser ein lebenslanges Wohnrecht im
Haus seiner Mutter angeboten habe. Es gelinge ihm mit dem Schreiben vom
8. August 2011 der Beweis, dass er dem Erblasser ein im Vergleich zur ursprüng-
lichen Abmachung geändertes Wohnrecht offeriert habe. Der Brief erbringe je-
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doch keinen Beweis dafür, dass der Erblassers mit der Änderung des Wohnrechts
einverstanden gewesen und ein entsprechender Konsens zustande gekommen
sei. Es könne im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung auf die Abnahme der
weiteren vom Beklagten offerierten Beweise, namentlich seine Parteibefra-
gung/Beweisaussage, die Zeugenaussagen von J._ (Mutter des Beklagten)
und H._ (Partnerin des Beklagten) sowie den Augenschein an der Einlieger-
wohnung im Haus von J._, verzichtet werden, weil diese lediglich auf das
Angebot der Vertragsveränderung beschränkt seien und keine sachdienlichen
Hinweise für eine Annahme des Angebots durch die Gegenpartei bzw. die ent-
sprechende Willensbildung des Erblassers geben könnten (act. 79 S. 21 f.).
5.3. Zum Abschluss eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige
Willensäusserung der Parteien erforderlich. Sie kann eine ausdrückliche oder
stillschweigende sein (Art. 1 OR). Der Vertrag kommt zustande, wenn sich die
Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt haben (vgl. Art. 2 OR). Eine sol-
che Einigung ist auch für eine Vertragsänderung notwendig. Ist strittig, ob ein Ver-
trag bzw. eine Vertragsänderung zustande gekommen ist, ist für die Auslegung
nach Art. 18 Abs. 1 OR zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich ge-
wollt haben. Hat das Gericht einen wirklichen Willen nicht feststellen können, so
sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien
im Rahmen der objektivierten Vertragsauslegung aufgrund des Vertrauensprin-
zips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den
gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGer Urteil
4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015, BGE 138 III 659 E. 4.2.1 m.w.H.). Gemäss
Art. 6 OR gilt der Vertrag als abgeschlossen, wenn wegen der besonderen Natur
des Geschäftes oder nach den Umständen eine ausdrückliche Annahme nicht zu
erwarten ist und der Antrag nicht binnen angemessener Frist abgelehnt wird.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV umfasst das
Recht der Parteien, für entscheiderhebliche Sachvorbringen zum Beweis zuge-
lassen zu werden, und dementsprechend die Pflicht des Gerichts, die ihm recht-
zeitig und formrichtig angebotenen Beweismittel abzunehmen, wenn sie geeignet
sind, den zu treffenden Entscheid zu beeinflussen. Das Gericht darf auf die Ab-
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nahme beantragter Beweismittel verzichten, wenn es auf Grund der bereits abge-
nommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweg-
genommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 140 I 285 E. 6.3.1 S. 299;
141 I 60 E. 3.3 S. 64). Willkür in der (vorweggenommenen) Beweiswürdigung liegt
vor, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich ver-
kannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges Beweismittel, das für
den Entscheid wesentlich sein könnte, unberücksichtigt gelassen hat oder wenn
es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen
getroffen hat. Vorausgesetzt ist dabei, dass die angefochtene Tatsachenermitt-
lung den Entscheid im Ergebnis und nicht bloss in der Begründung als willkürlich
erscheinen lässt (Art. 9 BV; BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9). Dass die von Sachgerichten
gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der Beschwerdeführer
übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGer 5A_369/2016 Urteil vom 27. Januar
2017; BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266).
5.4. Strittig war vor Vorinstanz aufgrund der Parteibehauptungen die Frage
der konkludenten Vertragsänderung bzw. ob der Erblasser in das Angebot des
Beklagten in dessen Schreiben vom 8. August 2011 bezüglich das alternative
Wohnrecht stillschweigend eingewilligt hat. Die Frage der stillschweigenden Ein-
willigung ist untrennbar mit der Frage verknüpft, welche Interessen der Erblasser
mit der Einräumung eines Wohn- und Vorkaufsrechts im Jahr 2007 und beim An-
gebot des alternativen Wohnrechts im August 2011 verfolgte. Es ist daher zu prü-
fen, was er tatsächlich vereinbaren wollte und, sofern sein tatsächlicher Wille
nicht feststellbar ist, ob sein Stillschweigen auf das Angebot im Schreiben vom
8. August 2011 nach objektivierter Vertragsauslegung aufgrund des Vertrauens-
prinzips in Anbetracht der gesamten Umstände als mutmassliche Einwilligung
verstanden werden durfte, wobei die Grundsätze von Art. 6 OR vor Augen zu hal-
ten sind. Es fällt auf, dass die Vorinstanz die Fragen des tatsächlichen bzw. durch
Auslegung eruierten, objektivierten Vertragswillens des Erblassers nicht behan-
delte und sich zur konkludenten Vertragsänderung bzw. zu den Voraussetzungen
der stillschweigenden Annahme im Sinne von Art. 6 OR inhaltlich nicht äusserte.
Zwar anerkennen die Parteien pauschal, dass sich das im Jahr 2007 vereinbarte
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Wohn- und Vorkaufsrecht auf die Einliegerwohnung im neuen Einfamilienhaus
des Beklagten in D._ bezogen habe, zumal der Beklagte damals ein Einfami-
lienhaus baute und eine Einliegerwohnung noch integrieren konnte. Der Beklagte
machte jedoch geltend, es sei dem Erblasser 2007 wichtig gewesen, ein Ersatz-
domizil in der Schweiz und in der Nähe des Beklagten zu haben (act. 61 S. 29),
weil er sich von seiner Partnerin habe trennen wollen. Diese persönliche Situation
des Erblassers habe sich bis zur Fertigstellung der Wohnung entscheidend ver-
ändert. Diese unterschiedliche Interessenlage beim Erblasser wäre bei der Frage
der konkludenten Vertragsänderung zu berücksichtigen und es wäre zu prüfen
gewesen, ob das alternative Wohnrecht unter der Prämisse der veränderten Um-
stände dem Vertragswillen des Erblassers entsprach. Die Behauptungen des Be-
klagten, der Erblasser habe sich mit seiner Partnerin versöhnt, sie geheiratet, mit
ihr einen neuen Wohnsitz in I._ erworben, er sei krankheitshalber nicht mehr
reisefähig gewesen und habe das Interesse am Wohnrecht an einer Einlieger-
wohnung beim Beklagten in der Schweiz verloren, wären deshalb als besondere
Umstände im Sinne von Art. 6 OR zu würdigen gewesen, macht doch der Beklag-
te damit geltend, es sei dem Erblasser im August 2011 mangels aktuellem Be-
dürfnis einerlei gewesen, ob sich die Einliegerwohnung im Hause des Beklagten
oder von dessen Mutter befinde. Als weiteren besonderen Umstand im Rahmen
einer objektivierten Vertragsauslegung wäre zudem zu beachten gewesen, dass
der Beklagte im Zeitpunkt des Angebots seine Stelle bei der F._ bereits auf-
gegeben und sein Einfamilienhaus samt Einliegerwohnung verkauft hatte. Dem
Erblasser stand im Zeitpunkt des Angebots die ursprüngliche Einliegerwohnung
im Haus des Beklagten gar nicht mehr zur Verfügung. Dies habe der Erblasser
nach Angaben des Beklagten gewusst, weil er den Erblasser über den Verkauf
der Liegenschaft informiert gehabt habe. Das Angebot der alternativen Wohnmög-
lichkeit brachte deshalb für den Erblasser einen Vorteil, stand ihm nach wie vor
eine Einliegerwohnung in der Nähe des Beklagten in der Schweiz zur Verfügung.
Andernfalls hätte er sich am damals finanziell und persönlich angeschlagenen
Beklagten schadlos halten müssen (act. 5/6). Der Erblasser hat nun aber, wie
nachfolgend noch erörtert, bis zu seinem Tod keine Schadenersatzansprüche ge-
gen den Beklagten erhoben, was eher vermuten lässt, er habe sich für das alter-
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native Wohnrecht und gegen den Weg entschieden, Schadenersatz wegen Ver-
tragsverletzung zu verlangen. Insgesamt erweisen sich die vom Beklagten vorge-
brachten Behauptungen für die Beurteilung, ob eine stillschweigende Vertragsan-
nahme vorliegt, als relevant. Der Kläger bestritt die Behauptungen des Beklagten
im Wesentlichen und stellte die Existenz der Ersatzeinliegerwohnung im Hause
der Mutter in Abrede (act. 50 S. 8). Der Beklagte offerierte zum Beweis seiner
Behauptungen die Zeugeneinvernahme von H._, J._ und K._, sei-
nem Vorgesetzten bei der Firma F._, sowie seine Beweisaussage (u.a. act.
19 S. 5 und 10, act. 61 S. 8 f., 12, 23) und beantragte einen Augenschein an der
Einliegerwohnung im Haus seiner Mutter (act. 61 S. 12). Entgegen der Auffas-
sung der Vorinstanz sind die anerbotenen Beweismittel für den Beweis der Ver-
tragsänderung und der im Rahmen von Art. 6 OR zu würdigenden konkreten Um-
stände nicht von Vornherein ungeeignet. Denn nach Angaben des Beklagten
kannten die angerufenen Zeugen den Erblasser und waren über dessen Absicht,
ein Ersatzdomizil in der Schweiz zu haben, unterrichtet. Es erscheint deshalb
durchaus möglich, dass sie die nachfolgend aufgeführten Behauptungen zumin-
dest teilweise bestätigen würden. Demzufolge kann den offerierten Beweismitteln
im Voraus ein möglicher Erkenntniserwerb nicht abgesprochen werden.
Folglich wären die Behauptungen des Beklagten,
- der Erblasser habe sich 2007 mit seiner Freundin nicht verstanden und von ihr
trennen wollen,
- er habe deshalb in der Schweiz beim Beklagten ein Ersatzdomizil erwerben wollen,
- der Erblasser habe sich bis zur Fertigstellung der Wohnung mit G._ versöhnt,
- es habe dem Erblasser im Haus der Mutter ab Sommer 2011 eine alternative Ein-
liegerwohnung zur Verfügung gestanden,
- der Erblasser sei krankheitshalber damals nicht mehr in der Lage gewesen, in die
Schweiz zu reisen,
- der Erblasser habe beim Angebot des alternativen Wohnrechts Kenntnis vom Ver-
kauf des Hauses des Beklagten gehabt,
- 15 -
zum Beweis zu verstellen und die Beweislast dem Beklagten aufzuerlegen gewe-
sen. Das Beweisergebnis wäre bei der Beurteilung, ob ein stillschweigendes Ein-
verständnis des Erblassers aufgrund der besonderen und allenfalls gegenüber
2007 veränderten Interessenlage im August 2011 anzunehmen ist, zu berücksich-
tigen gewesen. Zusätzlich hätte die Vorinstanz die unbestrittenen bzw. von ihr
festgestellten Behauptungen, der Erblasser habe sich mit G._ in der Zwi-
schenzeit versöhnt, sie geheiratet, in I._ eine Domizil erworben und bis zu
seinem Tod weder das Wohnrecht beansprucht, noch Schadenersatzansprüche
erhoben, in die Würdigung einbeziehen sollen.
5.5. Zusammenfassend hat die Vorinstanz mit ihrem Vorgehen, bei der Be-
weiswürdigung einzig auf das Schreiben des Klägers vom 8. August 2011 abzu-
stellen, worin er dem Erblasser anerbot, im Hause seiner Mutter zu wohnen
(act. 63/10), und auf die übrigen Beweismittel zu verzichten (act. 79 S. 21), den
Sachverhalt in unzulässiger Antizipation der Beweise unvollständig festgestellt.
Zudem hat sie dadurch, dass sie die Voraussetzungen der stillschweigenden An-
nahme von Art. 6 OR nicht behandelte und die Grundsätze der (normativen) Aus-
legung nicht beachtete, das Recht nicht korrekt angewendet. Das Verfahren wäre
daher an die Vorinstanz zur Durchführung eines Beweisverfahrens und neuer
Entscheidung zurückzuweisen.
5.6.1. Aufgrund des in Frage stehenden Vertragswillens des Erblassers
drängen sich ergänzungshalber nachfolgende Erwägungen auf: Der zur Anwen-
dung gelangende Verhandlungsgrundsatz bedeutet, dass die Parteien dem Ge-
richt die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Be-
weismittel anzugeben haben (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Welche Tatsachen zu behaup-
ten sind, ergibt sich aus dem Tatbestand der materiellrechtlichen Anspruchs-
grundlage. Bestreitet der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der
behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die Behauptungslast hinausge-
hende Substantiierungslast und die Vorbringen sind nicht nur in ihren Grundzügen
sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass
darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten wer-
den kann (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368, 123 III 183 E. 3e S. 188, Urteil
- 16 -
4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2). Nach Art. 8 ZGB hat - wo das Gesetz es
nicht anders bestimmt - derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsa-
che zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (BGE 141 III 241 E. 3.1 S. 242BGer
5A_749/2016 vom 11. Mai 2017, BGE 132 III 186 E. 4 S. 191).
5.6.2. Der Kläger hätte demzufolge sämtliche Anspruchsgrundlagen (Ver-
tragsinhalt, Vertragsverletzung, Eintritt des Vorkaufsfalles, Schaden, Kausalzu-
sammenhang und Widerrechtlichkeit) zu behaupten und beweisen gehabt. Es feh-
len indessen bereits substantiierte Ausführungen des Klägers zur näheren inhalt-
lichen Ausgestaltung des 2007 vereinbarten Wohn- und Vorkaufsrechts sowie zu
den konkreten Umständen des Vertragsabschlusses und den damaligen persönli-
chen Umständen des Erblassers, die Rückschlüsse auf dessen Vertragswillen zu-
liessen. Sowohl zum Inhalt des Wohnrechts wie auch des Vorkaufsrechts beste-
hen teilweise unterschiedliche Parteibehauptungen. So macht der Beklagte bei-
spielsweise geltend, das Vorkaufsrecht sei nicht vererblich gewesen und nur für
den Fall vereinbart worden, dass die Einliegerwohnung alleine verkauft wird, wäh-
renddem der Kläger behauptet, es sei ein vererbliches Vorkaufsrecht vereinbart
worden, und sich zum vereinbarten Vorkaufsfall nicht substantiiert äussert. Der
Kläger legt zudem nicht dar, wie sich die Entschädigung von Fr. 500'000.-- nach
der Vereinbarung der Vertragsparteien auf Wohn- und Vorkaufsrecht aufteilte. Da-
ran ändert nichts, dass der Beklagte pauschal anerkennt, dass ein Wohn- und
Vorkaufsrecht bezüglich der Einliegerwohnung in seinem Haus gegen eine Ent-
schädigung von Fr. 500'000.-- vereinbart wurde, verbleiben doch nach wie vor für
den Entscheid relevante Punkte über die vertragliche Einigung bestritten. Der
Umstand, dass der Kläger nach seinen eigenen Angaben in den Jahren vor dem
Tod des Erblassers keinen Kontakt zu diesem pflegte und daher über den Wohn-
und Vorkaufsrechtsvertrag nicht informiert war (Protokoll I S. 12), enthebt ihn nicht
von der Obliegenheit der Substantiierung. Die Vorinstanz hätte zunächst der hin-
reichenden Substantiierung mehr Gewicht verleihen und der Frage nach dem tat-
sächlichen Vertragswillen der Parteien oder dem durch (normative) Auslegung
eruierten Vertragsinhalt nachgehen sollen. Bei unklaren oder unvollständigen
Vorbringen wäre sie gehalten gewesen, mittels richterlicher Fragepflicht nach
Art. 56 ZPO die Parteien zur Verbesserung ihrer Behauptungen anzuhalten.
- 17 -
6.1. Der Beklagte rügt sodann, er habe im erstinstanzlichen Verfahren mehr-
fach dargelegt, der Erblasser habe das Interesse am Wohnrecht verloren. Auf
diese Vorbringen sei die Vorinstanz zu Unrecht nicht eingegangen, obwohl dies
für den Bestand der Klage entscheidend sei. Habe der Erblasser das Interesse
nämlich verloren, sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Kläger im Nach-
hinein auf das Wohnrecht berufe. Der Beklagte habe bereits vor Vorinstanz die
Einrede des Rechtsmissbrauchs sinngemäss erhoben. Diese habe deshalb den
Sachverhalt unvollständig abgeklärt und das Recht, nämlich Art. 2 Abs. 2 ZGB,
nicht angewendet (act. 78 S. 6f. N 14 f.).
6.2. Im erstinstanzlichen Verfahren argumentierte der Beklagte wiederholt,
der Erblasser habe das Interesse am Wohnrecht verloren. Dies erwähnte er im
Zusammenhang mit seinen Behauptungen, der Erblasser habe sich mit seiner
Gefährtin versöhnt und mit ihr in I._ ein neues Domizil erworben. Seine Vor-
bringen zum fehlenden Interesse erfolgten deshalb inhaltlich zur Untermauerung
seines Standpunkts, das Stillschweigen des Erblassers sei als Akzept in das al-
ternative Wohnrecht auszulegen, sei diesem doch mangels Interesse einerlei ge-
wesen, ob sich das Wohnrecht auf die Einliegerwohnung im Haus des Beklagten
oder im Haus der Mutter bezieht. Zugleich berief er sich darauf, er habe den Ver-
trag bis zum Lebensende des Erblassers erfüllt, ihm ein vertragskonformes
Wohnrecht eingeräumt; dieses sei mit dem Tod des Erblassers erloschen (u.a.
act. 19 S. 15 Ziffer 9 act. 61 S. 12 ff.). Seinen Behauptungen vor Vorinstanz lässt
sich damit nicht (auch nicht sinngemäss) entnehmen, er berufe sich auf die Einre-
de der rechtsmissbräuchlichen Klageerhebung. Vielmehr erhebt er diese rechts-
konform erstmals im Berufungsverfahren, weshalb sie als unzulässiges Novum im
Sinne von Art. 317 ZPO nicht berücksichtigt werden kann.
7.1. Der Beklagte rügt weiter, die Vorinstanz habe zu Unrecht seine Verfü-
gungsgewalt über die neue Einliegerwohnung im Haus seiner Mutter verneint.
Zum einen habe dies der Kläger selber nicht bestritten und zum andern habe er
eine Vollmacht der Mutter besessen. Die Vorinstanz hätte auch dazu ein Beweis-
verfahren durchführen müssen. Ihre Folgerungen seien willkürlich und verletzten
Verfahrensrecht (act. 78 S. 16).
- 18 -
7.2. Die Vorinstanz hielt dazu fest, der Beklagte hätte ohnehin gar keine Ver-
fügungsgewalt über die Einliegerwohnung seiner Mutter gehabt, und es hätte ein
entsprechender Wohnrechtsvertrag zwischen dem Erblasser und der Mutter des
Beklagten als Eigentümerin dieser Einliegerwohnung vereinbart werden müssen
(act. 79 S. 22).
7.3. Dem Beklagten ist zunächst darin Recht zu geben, dass der Kläger
nicht geltend machte, der Beklagte habe keine Verfügungsgewalt über das Haus
der Mutter. Vielmehr bestritt der Kläger, dass überhaupt eine Einliegerwohnung
im Hause der Mutter existierte und sich der Erblasser mit der Abänderung des
Wohnrechts einverstanden erklärte (act. 64 S. 5). Die Begründung der Vorinstanz
kann sich daher nicht auf Parteibehauptungen stützen. Entscheidend ist überdies
nicht, wer die generelle Verfügungsgewalt über das Haus der Mutter des Beklag-
ten hatte, sondern ob der Beklagte rechtlich befugt war, im eigenen Namen ein
obligatorisches Wohnrecht über die Einliegerwohnung im Haus der Mutter mit
dem Erblasser zu vereinbaren, was bei einer entsprechenden Vollmacht der Mut-
ter an den Beklagten zu bejahen wäre. Der Beklagte bot für seine Behauptung, es
habe dem Erblasser nach dem Verkauf des Hauses im Haus der Mutter eine Ein-
liegerwohnung zur Verfügung gestanden, neben seiner Befragung/Beweisaus-
sage auch die Zeugeneinvernahme seiner Mutter, J._, sowie einen Augen-
schein im Haus der Mutter an (act. 61 S. 12). Auf die Abnahme dieser Beweise
hat die Vorinstanz ohne nähere Begründung verzichtet, obwohl sich diese nicht
als ungeeignet erweisen und nicht ausgeschlossen werden konnte, dass die Zeu-
geneinvernahme von J._ und der Augenschein zu einem Erkenntnisgewinn
bei der Frage der Existenz der alternativen Einliegerwohnung und der Verfü-
gungsbefugnis des Beklagten hätte führen können. Damit hat die Vorinstanz den
Sachverhalt nicht vollständig abgeklärt und das Recht des Beklagten auf Beweis
verletzt.
8.1. Überdies moniert der Beklagte, die Vorinstanz habe dadurch, dass sie
kein Beweisverfahren über die Echtheit der angeblich vom Erblasser stammenden
Scheiben durchgeführt und insbesondere kein Schriftgutachten eingeholt habe,
den Sachverhalt unvollständig festgestellt. Ergäbe sich, dass sich der Erblasser
- 19 -
zu Lebzeiten nie nach der Wohnung oder seinem Geld erkundigt habe, bestünde
kein Anlass für eine Klage wegen Leistungsstörung und würde der Klage das
Fundament entzogen (act. 78 S. 8 f. N 16).
8.2. Der Kläger begründete seine Forderung in Bezug auf das Wohnrecht an
der Einliegerwohnung zunächst im Hauptstandpunkt damit, der Erblasser habe
den Beklagten mit Schreiben vom 2. April 2011 (act. 5/4, Original act. 37/1) ge-
mahnt und sei mit Schreiben vom 26. Juli 2011 und 15. August 2011 (act. 5/7
[Original act. 37/2], und 5/8 [Original act. 37/3]) vom Vertrag zurückgetreten
(act. 1 S. 3f.). In der Klageantwort machte der Beklagte geltend, die drei Schrei-
ben seien ohne Wissen des Erblassers verfasst worden, zweifelte die Echtheit der
Unterschriften an und offerierte Beweise für seine Behauptungen (act. 19 S. 10
f.). Die Vorinstanz berücksichtigte die angeblichen Schreiben des Erblassers ein-
zig im Rahmen des Schadenersatzes bei der Frage, ob der Erblasser mit diesen
Schreiben das Wahlrecht im Sinne von Art. 97 i.V.m. Art. 107 OR ausübte. Sie
erwog, daraus ergebe sich weder eine Kündigung noch ein Rücktritt des Erblas-
ser, mass diesen Schreiben darüber hinaus jedoch keine rechtliche Bedeutung zu
und verzichtete auf ein Beweisverfahren zur Echtheit der Urkunden (act. 79
S. 30 f.). Diesen Überlegungen kann nicht vollumfänglich zugestimmt werden.
Zwar lässt sich mit der Vorinstanz aus den Schreiben weder eine Kündigungsab-
sicht des Erblassers noch eine Absicht, vom Vertrag zurückzutreten, entnehmen.
In den Schreiben wird indessen ein waches Interesse des Erblassers am Wohn-
recht suggeriert (act. 5/4: "Ich habe nicht vergessen, dass ich Ihnen viel Geld für
die (meine) Einliegerwohnung in Ihrem Haus gegeben habe. Ich erwarte nunmehr
eine unverzügliche Kontaktaufnahme durch Sie.", act. 5/8: "Ich erwarte vielmehr
eine konkrete Antwort auf meine Frage, was aus der von mir an Sie erfolgten Zah-
lung in der Höhe von Fr. 500'000.-- für die Wohn- und Vorkaufsentschädigung
geworden ist."). Die Briefe sind deshalb nicht nur für das Klagefundament mass-
geblich, sondern sprechen auch gegen die Behauptungen des Beklagten, der
Erblasser habe bereits im Frühling/Sommer 2011 kein Interesse mehr am Wohn-
recht gehabt, weil er sich mit seiner Partnerin versöhnt und ein neues Domizil in
I._ erworben habe. Das Schreiben vom 15. August 2011, das nur wenige
Tage nach dem schriftlichen Angebot des Beklagten vom 8. August 2011 für das
- 20 -
alternative Wohnrecht datiert, kann folglich auch für die Frage der konkludenten
Vertragsänderung relevant sein. Stammen die Briefe nicht vom Erblasser, liesse
sich kein Wille ersehen, am ursprünglichen Wohnrecht festhalten zu wollen und
es würden wesentliche Behauptungen des Klagefundaments wegfallen. Durch die
Unterlassung eines Beweisverfahrens über deren Echtheit hat die Vorinstanz we-
sentliche Teile des Sachverhalts unvollständig festgestellt und das Recht des
Klägers auf Beweis verletzt.
9.1. Der Beklagte wirft der Vorinstanz vor, sie habe Verfahrensrecht falsch
angewendet, indem sie den auf das Vorkaufsrecht entfallende Teil der Forderung
auf Art. 62 OR gestützt und die Klage diesbezüglich gutgeheissen habe, obwohl
der Kläger ausschliesslich Schadenersatz aus Vertragsverletzung nach Art. 107
OR verlangt habe. Die Anwendung von Art. 62 OR sei für die Parteien überra-
schend gewesen und der Beklagte habe im Prozess keine Möglichkeit erhalten,
sich auf Art. 63 OR zu berufen. Damit sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör er-
neut verletzt worden. Der Kläger habe zudem selber geltend gemacht, die Partei-
en hätten die Leistungen in Kenntnis des Formmangels freiwillig erbracht. Damit
habe die Vorinstanz ebenso Art. 2 Abs. 2 ZGB missachtet, weil sie mit ihrem Ent-
scheid übersehen habe, dass derjenige, der im Wissen um die Formungültigkeit
des Rechtsgeschäfts eine Zahlung geleistet habe, rechtsmissbräuchlich handle,
wenn er sie später zurückfordere. Der Beklagte habe bereits im Vorverfahren die
Einrede des Rechtsmissbrauchs sinngemäss erhoben (act. 78 .S. 10 ff.).
9.2. Der Kläger stützte seine Forderung für das Wohn- und Vorkaufsrecht in
der Replik, wie gesehen, auf Schuldnerverzug und verlangte zufolge des Rück-
tritts vom Vertrag durch den Erblasser gestützt auf Art. 109 OR das negative Ver-
tragsinteresse im Umfang von CHF 500'000.--. Eventualiter leitete er die Rückfor-
derung aus absichtlicher Täuschung gemäss Art. 28 OR bzw. Art. 41 ff. OR und
subeventualiter aus nachträglicher Unmöglichkeit der Vertragserfüllung nach
Art. 97 ff. her (act. 50 S. 18 ff.).
9.3. Die Vorinstanz erwog, das Vorkaufsrecht bedürfe mangels Verabredung
eines konkreten Verkaufspreises gemäss Art. 216 Abs. 3 OR der schriftlichen
Form. Da die Vertragsparteien jedoch keine schriftliche Vereinbarung getroffen
- 21 -
hätten, sei das Vorkaufsrecht wegen Formmangels von Beginn weg ungültig bzw.
gar nichtig gewesen und habe keinerlei Rechtswirkungen entfalten können. Man-
gels gültigem Rechtsgrund sei der auf das Vorkaufsrecht entfallende Teil der im
Voraus geleisteten Entschädigung als ungerechtfertigte Bereicherung nach
Art. 62 ff. OR zurückzuerstatten (act. 78 S. 7 f.).
9.4. Der in Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO verankerte Gehörsanspruch
der betroffenen Person umfasst das Recht, sich zur Sache zu äussern, bevor die
Behörde einen Entscheid fällt, der in ihre Rechtsstellung eingreift (BGE 135 II 286
E. 5.1 S. 293). Die Behörde braucht der betroffenen Person grundsätzlich nicht
zwingend Gelegenheit zu geben, sich zur rechtlichen Würdigung der Tatsachen
oder zur juristischen Argumentation im Allgemeinen zu äussern. Einen Anspruch
auf vorgängige Anhörung haben die beteiligten Parteien jedoch dann, wenn die
Behörde ihren Entscheid mit einem Rechtssatz oder einem Rechtstitel zu begrün-
den beabsichtigt, der im bisherigen Verfahren nicht herangezogen wurde, auf den
sich die Parteien nicht berufen haben und mit dessen Erheblichkeit im konkreten
Fall sie nicht rechnen konnten (BGE 115 Ia 94 E. 1b S. 96 f. und seitherige kon-
stante Rechtsprechung, letztmals BGer. 5A_295/2016 Urteil vom 23. Februar
2017).
9.5. Der Beklagte rügt zu Recht, dass sich die Vorinstanz bei der Begrün-
dung des Anspruchs des Klägers auf von diesem nicht in den Prozess einge-
brachte Tatsachenbehauptungen stützte. Der Kläger äusserte sich in seinen
Rechtschriften vor Vorinstanz nirgends zu den Anspruchsgrundlagen von Art. 62
ff. OR und berief sich nirgends auf ungerechtfertigte Bereicherung, sondern rich-
tete seine Behauptungen weitestgehend nach den Anspruchsgrundlagen einer
Schadenersatzklage aus Vertragsverletzung sowie in geringem Umfang aus ab-
sichtlicher Täuschung aus. Zudem hob er in der Replik hervor, beide, der Erblas-
ser und der Beklagte, hätten in Kenntnis des Formmangels ihre Hauptleistungen
freiwillig und irrtumsfrei erfüllt, zumal sie sich im Zusammenhang mit dem Vertrag
anwaltlich hätten beraten lassen (act. 50 S. 14 Ziffer 37). Den Akten, namentlich
dem Protokoll über die Instruktionsverhandlung, lässt sich kein Hinweis der Vor-
instanz an die Parteien auf eine mögliche Anwendung von Art. 62 OR entnehmen.
- 22 -
Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wurde demnach im erstinstanz-
lichen Verfahren vor dem Urteil weder von den Parteien noch vom Gericht thema-
tisiert und schien aufgrund der Behauptungen des Klägers nicht bedeutsam. Der
Beklagte musste sich folglich im erstinstanzlichen Verfahren nicht veranlasst se-
hen, seine Behauptungen nach den für den Anspruch aus ungerechtfertigter Be-
reicherung massgeblichen Aspekten auszurichten und Einwände gemäss Art. 63
OR zu erheben, wonach derjenige, der freiwillig eine Nichtschuld bezahlt, diese
nur zurückfordern kann, wenn er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befand. Die
Vorinstanz bot ihm zudem keine Gelegenheit, seine Ausführungen entsprechend
zu ergänzen. Nachdem sich der Kläger selber darauf berufen hatte, die Parteien
hätten das Vorkaufsrecht im Wissen um den Formmangel freiwillig erfüllt, wäre
die Einwendung von Art. 63 OR materiell bedeutsam gewesen. Zusammenfas-
send war die Begründung der Vorinstanz, den Anspruch des Klägers aus Vor-
kaufsrecht nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung abzuhan-
deln, für die Parteien nicht vorhersehbar und überraschend. Sie verletzte damit
den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör. Inhaltlich ist zu bemängeln,
dass sich die Vorinstanz in ihrer Begründung mit der klägerischen Behauptung,
die Parteien hätten den Vertrag in Kenntnis des Formmangels erfüllt, und mit der
damit zusammenhängenden Frage einer rechtsmissbräuchlichen Rückforderung
der geleisteten Entschädigung mit keinem Wort auseinandersetzte. Aus diesen
Gründen erfolgte die Gutheissung der Klage aus Vorkaufsrecht in Verletzung von
Verfahrensrechten und ist aufzuheben.
9.6. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, er habe die Einrede der rechts-
missbräuchlichen Rückforderung der Entschädigung für das Vorkaufsrecht bereits
vor Vorinstanz erhoben, sind seine Vorbringen nicht zu hören. Eine solche Einre-
de lässt sich seinen Rechtsschriften im erstinstanzlichen Verfahren nicht entneh-
men. Sie gilt deshalb als verspätetes Novum im Sinne von Art. 317 ZPO.
10.1. Der Kläger rügt in diesem Zusammenhang weiter, die Vorinstanz habe
die Verhandlungsmaxime und den Gleichbehandlungsgrundsatzes verletzt, indem
sie dem Kläger einseitig ein Klagefundament nach Art. 62 ff. OR zusammenge-
baut habe. Die Vorinstanz habe zudem den Wert des Vorkaufsrechts mit
- 23 -
Fr. 222'368.-- beziffert, obwohl der Kläger diesen Betrag in keiner Rechtsschrift
genannt habe. Damit habe die Vorinstanz zugleich ihre Kompetenzen im Rahmen
der Dispositionsmaxime überschritten (act. 78 S. 11 f.).
10.2. Der Kläger führte zur Berechnung des Schadens in der Replik aus, der
Kapitalwert des Wohnrechts habe gemäss den Barwerttafeln von Stauf-
fer/Schätzle im Jahr 2007 Fr. 277'632.-- betragen und legte seine Berechnungs-
methode dar (act. 50 S. 15 ff.). Zur Bestimmung des Werts des Vorkaufsrechts
seien die Verkehrswerte der Einliegerwohnung am 25. März 2011 (Verkauf des
Hauses) und zum aktuellen Zeitpunkt mittels eines gerichtlichen Gutachtens zu
erheben und zu vergleichen, weil der Erblasser durch Ausübung des Vorkaufs-
rechts die Liegenschaft im April 2011 käuflich erworben hätte. Die Differenz des
Verkehrswerts sei Teil des Schadens. Zudem hätte der Erblasser die Einlieger-
wohnung zu monatlich Fr. 1'200.-- vermieten können, weshalb dem Kläger bis
heute Mietzinseinnahmen von Fr. 79'200.-- als Gewinn entgangen seien (act. 50
S. 18 ff.). Im Eventualstandpunkt der absichtlichen Täuschung verlangte er die
Rückerstattung der geleisteten Entschädigung von Fr. 500'000.-- (act. 50
S. 21 ff.).
10.3. Die Vorinstanz zog bei der Berechnung der Höhe der ungerechtfertig-
ten Bereicherung in Betracht, dass der Kläger nachvollziehbar dargelegt habe,
das Wohnrecht habe bei Vertragsabschluss einen Wert von Fr. 277'632.-- aufge-
wiesen, was vom Beklagten nur ungenügend bestritten worden sei. Ausgehend
von dieser Wertangabe des Wohnrechts ergebe sich für das Vorkaufsrecht ein
solcher von Fr. 222'368.-- (Fr. 500'000.-- - Fr. 277'632.--). Dieser sei als unge-
rechtfertigte Bereicherung zurückzuerstatten (act. 79 S. 35 ff.).
10.4. Der Einwand des Klägers beschlägt neben der bereits behandelten
Verhandlungsmaxime die Dispositionsmaxime im Sinne von Art. 58 Abs. 1 ZPO,
wonach das Gericht einer Partei nicht mehr und nichts anderes, als sie verlangt,
und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat, zusprechen darf. Ob ein
Gericht mehr oder anderes zugesprochen hat, als eine Prozesspartei verlangt hat,
misst sich in erster Linie an den gestellten Rechtsbegehren. Das Gericht ist nur
an die formellen Parteianträge, nicht hingegen an die einzelnen Einnahmen- und
- 24 -
Aufwandpositionen gebunden (BGer. 5A_310/2010 Urteil vom 19. November
2010, vgl. BGE 119 II 396 E. 2 S. 397). Das Gericht ist bei einer Klage, mit der
der Zuspruch verschiedener auf dem gleichen Grund beruhender Schadenspos-
ten verlangt wird, nur durch den insgesamt eingeklagten Betrag gebunden. Es
kann folglich - innerhalb von Grenzen, die von Fall zu Fall festzulegen sind - für
ein Schadenselement mehr und für ein anderes weniger zusprechen (BGE 119
II 396). Daraus ergibt sich, dass das Gericht bei einzelnen Schadenspositionen,
die auf verschiedenen Gründen beruhen, nicht von der beantragten Höhe der Po-
sitionen abweichen darf. Das Gericht wendet überdies das Recht von Amtes we-
gen an (Art. 57 ZPO). Ausgangspunkt jeder Rechtsanwendung bildet das vom
Anspruchskläger behauptete Tatsachenfundament. Zwischen Sachverhaltsfest-
stellung und Normfindung besteht eine Wechselwirkung. Um die in Betracht fal-
lenden Rechtssätze festzustellen, muss das Gericht deshalb von den Tatsachen-
behauptungen der Parteien ausgehen. Ausserhalb des ihm zur Entscheidung un-
terbreiteten Streitgegenstandes bleibt kein Raum für eine Rechtsanwendung
(DANIEL GLASL, DIKE-Komm-ZPO, 2. Auflage, S. 433, Art. 57 N 9 f.).
10.5. Die Vorinstanz hat dadurch, dass sie den Anspruch aus Vorkaufsrecht
ohne zugrundeliegende Behauptungen des Klägers selbständig nach den Grund-
lagen der ungerechtfertigten Bereicherung behandelte, die Verhandlungsmaxime
verletzt. Der Kläger hat nie geltend gemacht, der Vertrag sei mangels Formerfor-
dernisses ungültig. Auch hat er sich nicht zur Höhe einer allfälligen ungerechtfer-
tigten Bereicherung geäussert. Die Vorinstanz hat die Tatsachenbehauptungen
des Klägers v.a. bei der Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung den ihrer Auf-
fassung nach rechtserheblichen Umständen angepasst und die klägerische Ar-
gumentation in unzulässiger Weise ergänzt. Ihre Berechnung der Höhe der unge-
rechtfertigten Bereicherung unterscheidet sich denn auch vollkommen von der
Berechnung des Schadenersatzes des Klägers beim Vorkaufsrecht (act. 50
S. 17 f.). Was den Vorwurf der Verletzung der Dispositionsmaxime betrifft, ver-
langte der Kläger eine Totalsumme von Fr. 500'000.--, die sich in (nicht substanti-
ierten) zwei Teilsummen für das Wohn- und Vorkaufsrecht unterteilt, wobei beide
Positionen gemäss Tatsachenbehauptungen des Klägers jeweils auf dem glei-
chen Grund beruhen (Vertragsverletzung oder absichtliche Täuschung). Indem
- 25 -
die Vorinstanz den Anspruch des Klägers aus dem Vorkaufsrecht nunmehr auf
einen anderen Rechtsgrund, nämlich Art. 62 OR, stützt und die Berechnung der
Entschädigung nach eigenen, von den Parteibehauptungen des Klägers unab-
hängigen Überlegungen anstellte, hat sie auch die Schranken der Dispositions-
maxime überschritten. Dies gilt ungeachtet dessen, dass sie dem Kläger letztlich
nicht mehr, als dieser verlangt, zusprach und sich bei der Berechnung des An-
spruchs aus dem Vorkaufsrecht nach dem gesamthaft eingeklagten Betrag von
Fr. 500'000.-- ausrichtete. Mit ihrer Begründung überspannte die Vorinstanz zu-
dem den Grundsatz "iura novit curia", weil sich ihre rechtliche Begründung nicht
auf das Tatsachenfundament des Klägers sondern auf eigene, ergänzende Tat-
sachen bezieht. Zusammenfassend hat sie die Verfahrensgrundsätze von
Art. 56 - 58 ZPO falsch angewendet.
Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Berechnung der
ungerechtfertigten Bereicherung durch die Vorinstanz nicht schlüssig ist. Die Hö-
he der Bereicherung ergäbe sich aus der Differenz des Vermögensstandes des
Beklagten mit und ohne die Zuwendung von Fr. 500'000.--. Mangels anderslau-
tender Behauptungen ist anzunehmen, dass der Beklagte zumindest einen Teil
der erhaltenen Fr. 500'000.-- für den Bau der Liegenschaft verwendete, deren Ei-
gentümer er heute nicht mehr ist. Es wäre daher in die Berechnung der Höhe der
ungerechtfertigten Bereicherung die Differenz des Verkaufspreises der Liegen-
schaft mit der Einliegerwohnung und des hypothetischen Verkaufspreises ohne
Einliegerwohnung einzubeziehen gewesen. Schliesslich ist auch die Berech-
nungsmethode des Klägers zum Schaden aus Verletzung des Vorkaufsrechts
nicht schlüssig. Zunächst verweist er unter anderem zur Berechnung ohne genü-
gende Begründung auf die Ergebnisse einer vom Gericht noch einzuholenden
Expertise. Seine Schadenersatzberechnung lässt sich überdies nicht mit der von
ihm geforderten Summe von Fr. 500'000.-- in Einklang bringen.
11.1. Der Beklagte rügt weiter, die Vorinstanz habe das Recht falsch ange-
wendet und die Aktivlegitimation des Klägers zu Unrecht bejaht. Das Wohnrecht
sei gemäss Art. 776 Abs. 1 ZGB unvererblich und mit dem Tod des Erblassers
untergegangen. Ebenso seien allfällige Ansprüche aus vertraglichen Leistungs-
- 26 -
störungen nicht vererbbar oder übertragbar. Solche hätten nur dem Erblasser zu-
gestanden, welcher aber zu Lebzeiten seine Ansprüche nie durchgesetzt habe
(act. 78 S. 13 Ziffer 23).
11.2. Die Vorinstanz erwog zunächst, der Kläger mache Ansprüche aus dem
Vertragsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem Beklagten geltend. Als Al-
leinerbe des Erblassers sei er von Gesetzes wegen in dessen Rechtsstellung ein-
getreten, womit er ohne weiteres zur Geltendmachung der Ansprüche aktivlegiti-
miert sei (act. 81 S. 7). Unter dem Titel Leistungsstörungen erörterte die Vor-
instanz später, der Kläger könne zwar Schadenersatz aus nachträglicher subjekti-
ver Unmöglichkeit der Leistungserfüllung geltend machen (act. 79 S. 15-25). Das
Wohnrecht sei jedoch mit dem Tod des Erblassers untergegangen und ein über
den Tod hinaus bestehendes Wahlrecht des Klägers gemäss Art. 107 OR beste-
he nicht. Das aus dem Vertrag fliessende Wahlrecht hätte, falls nicht unverzüg-
lich, so doch zu Lebzeiten des Erblassers von diesem selber ausgeübt werden
müssen, wenn er vom Vertrag effektiv hätte zurücktreten wollen. Da der Erblasser
zwischen dem Verkauf der Liegenschaft am 25. März 2011 und seinem Tod am
6. September 2013 nicht zurückgetreten sei, könne dies der Kläger nicht nachho-
len. Das Rücktrittsrecht sei im Zeitpunkt des Todes des Erblassers verwirkt
(act. 79 S. 31 f.).
11.3. Die Erwägungen der Vorinstanz zur Vererbbarkeit von vertraglichen
Schadenersatzansprüchen aus Wohnrecht sind nicht durchwegs nachvollziehbar.
Zunächst geht sie pauschal davon aus, zufolge Universalsukzession sei der Klä-
ger gesamthaft in die Rechtsstellung des Erblassers eingetreten, erörtert danach
aber, dass sich das im Fall der nachträglichen subjektiven Unmöglichkeit analog
bestehende Wahlrecht im Sinne von Art. 107 OR auf den Kläger nicht vererbe
und mit dem Tod des Erblassers verwirkt sei. Im Gegensatz dazu sollen jedoch
die übrigen Rechte aus Vertragsverletzung, namentlich der Anspruch auf Scha-
denersatz im Sinne des positiven Vertragsinteresses nach Art. 97 OR beim
Wohnrecht wieder vererblich bleiben. Diese Auffassung, Ansprüche aus Vertrags-
verletzung bezüglich Vererbbarkeit unterschiedlich zu behandeln, vermag nicht zu
überzeugen.
- 27 -
Der Kläger beruft sich für die nähere Ausgestaltung des Wohnrechts aus-
drücklich auf die Bestimmungen von Art. 776 ff. ZGB zum dinglichen Wohnrecht
(act. 1 S. 4). Gemäss gesetzlicher Regelung von Art. 776 Abs. 2 ZGB ist das
Wohnrecht unübertragbar und unvererblich. Das Wohnrecht gilt als höchstpersön-
liches Recht, wobei die Höchstpersönlichkeit zwingend ist. Daraus leitet sich ab,
dass die vom Wohnrecht erfassten Räume nicht vermietet werden dürfen und der
Wohnberechtigte seine Familienangehörigen und Hausgenossen nur aufnehmen
darf, wenn dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist (Art. 777 Abs. 2 ZGB; vgl.
auch FELIX SCHÖBI in : recht1988, Heft 2, Bemerkungen zur sogenannten Höchst-
persönlichkeit des Wohnrechts, S. 58 ff.; BGE 113 II 146 ff.). Demzufolge erlischt
das Wohnrecht in jedem Fall mit dem Tod des Berechtigten (BSK ZGB II-MICHEL
MOSER, 5. Auflage, Art. 776 N 4 ff., BGE 113 II 146 ff.). Gemäss Art. 114 OR erlö-
schen ebenso die Nebenrechte. Mit dem Tod des Erblassers erwerben die Erben
gemäss Art. 560 ZGB die Erbschaft zwar als Ganzes kraft Gesetz und die Aktiven
und Passiven gehen im Sinne der Universalsukzession auf sie über. Nicht vererb-
bar sind indessen höchstpersönliche Rechte, deren Untergang beim Tod der Be-
rechtigten gesetzlich vorgesehen ist, wie das Wohnrecht nach Art. 776 Abs.
2 ZGB (vgl. FRANZ MÜLLER/SASKIA LIEB-LINDENMEYER, OFK-Kommentar ZGB,
3. Auflage, 2016, Art. 560 N 4). Der ausgeprägte und zwingend höchstpersönliche
Charakter des Wohnrechts rechtfertigt keine andere Handhabe, als dass sämtli-
che aus dem Vertrag fliessenden Rechte, namentlich auch Ansprüche zufolge
Nicht- oder Schlechterfüllung des Vertrags, mit dem Tod des Erblassers erlö-
schen. Dies gilt zweifellos, wenn der Begünstigte selber zu Lebzeiten keine An-
sprüche aus Vertrag geltend machte. Nach überzeugender Auffassung der Vor-
instanz hat der Erblasser bis zu seinem Tod weder das Wahlrecht im Sinne von
Art. 107 Abs. 2 OR ausgeübt, noch die geleistete Zahlung zurückverlangt oder
Schadenersatzansprüche erhoben (act. 79 S. 30 f.). Da er selber die mit der vor-
liegenden Klage verfolgten Ansprüche zu Lebzeiten nicht erhoben hat, kann da-
rauf verzichtet werden zu prüfen, ob eine Ausnahme der Unvererbbarkeit für be-
reits vom Erblasser geltend gemachte, noch nicht rechtskräftig beurteilte Scha-
denersatzansprüche aus Wohnrecht gelten würde. Der Erblasser verstarb am
6. September 2013, womit das Wohnrecht samt aller aus ihm fliessenden, nicht
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geltend gemachten vertraglichen Rechte erlosch. Die vorliegende Klage wurde
mit Einreichung des Schlichtungsbegehrens mehr als ein Jahr nach dem Erlö-
schen des Wohnrechts am 28. Oktober 2014 anhängig gemacht (act. 4). Dem
Kläger fehlt folglich die Aktivlegitimation zur Erhebung der Klage betreffend
Wohnrecht. Diese ist daher abzuweisen.
12.1. Im Verfahren vor Vorinstanz bestritt der Beklagte die Aktivlegitimation
auch hinsichtlich der Klage aus Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht sei mit dem
Wohnrecht untrennbar verknüpft gewesen, habe alleine keinen Bestand gehabt
und sei nur dem Erblasser persönlich gewährt worden. Es sei daher ebenfalls mit
dem Tod des Erblassers erloschen (act. 61 S. 25 f. und 29). Der Kläger liess die-
se Behauptungen bestreiten (act. 64 S. 6 f. Ziffer 25 ff. und 35).
12.2. Die Vorinstanz hat die Frage der Aktivlegitimation aus dem Vorkaufs-
recht nicht selbständig behandelt. Dies kann im Berufungsverfahren nachgeholt
werden, zumal dadurch keine verfahrensrechtlichen Ansprüche der Parteien ver-
letzt werden. Art. 216b Abs. 1 OR bestimmt, dass das Vorkaufsrecht vererblich
ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Es besteht somit eine gesetzliche
Vermutung zugunsten der Vererbbarkeit dieses Rechts. Es obläge daher dem
Beklagten, die gesetzliche Vermutung zu widerlegen. Vorliegend sprächen die
unbestrittenen Umstände, dass sich Wohn- und Vorkaufsrecht auf die gleiche Sa-
che, die Einliegerwohnung im Haus des Beklagten bzw. allenfalls im Haus der
Mutter, bezogen, von den gleichen Parteien und zugunsten der gleichen Person
(Erblasser) gleichzeitig abgeschlossen wurden, deutlich dafür, dass Wohn- und
Vorkaufsrecht nach dem Willen der Vertragsparteien untrennbar miteinander ver-
knüpft gewesen sein sollen und das Vorkaufsrecht deshalb wie das Wohnrecht
von der Person des Begünstigten, dem Erblasser, abhängen sollte. Als Beweis-
mittel für die vereinbarte Unvererbbarkeit des Vorkaufsrechts offerierte der Kläger
seine persönliche Befragung bzw. Beweisaussage sowie die Einvernahmen von
H._ und J._ als Zeuginnen (act. 61 S. 26 f.). Dadurch, dass die Vo-
rinstanz die Aktivlegitimation und Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts nicht behan-
delte und sich weder zu den offerierten Beweisen äusserte, noch diese abnahm,
hat sie den Vertragsinhalt und damit den Sachverhalt unvollständig festgestellt.
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Die Sache wäre daher an die Vorinstanz zur Durchführung eines Beweisverfah-
rens und neuer Entscheidung zurückzuweisen. Es kann jedoch aus den nachfol-
genden Gründen darauf verzichtet werden:
13. Der Kläger, der die vorliegende Klage angehoben hat, trifft die Behaup-
tungs- und Beweislast für sämtliche tatsächlichen Anspruchsgrundlagen seiner
Klage aus Vorkaufsrecht. Er hat deshalb den von den Parteien vereinbarten Ver-
tragsinhalt sowie den Eintritt des vereinbarten Vorkaufsfalls zu behaupten und zu
beweisen. Dies gilt ungeachtet der Frage der Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts.
Der Beklagte seinerseits behauptete im erstinstanzlichen Verfahren, das Vor-
kaufsrecht habe sich nur auf die Einliegerwohnung und nicht auf die ganze Lie-
genschaft bezogen. Beim Verkauf der gesamten Liegenschaft sei kein Vorkaufs-
fall eingetreten (act. 61 S. 24). Der Kläger bestritt diese Behauptungen (act. 64
S. 6 f. Ziffer 25 ff.). Dabei fällt zunächst auf, dass er keine eigenen Behauptungen,
was die Vertragsparteien vereinbaren wollten bzw. vereinbart haben, aufstellte,
sondern sich auf die pauschale Bestreitung der klägerischen Ausführungen be-
schränkte (act. 64 S. 6 f.). Aus den bisherigen Akten lässt sich weder die eine
noch die andere Version der Parteien belegen. Eher für die Darstellung des Be-
klagten spricht, dass sich Wohn- und Vorkaufsrecht anerkanntermassen (act. 50
S. 14 Ziffer 36) nur auf die Einliegerwohnung bezogen und ein Vorkaufsfall des-
halb konsequenterweise nach dem Willen der Vertragsparteien nur beim Verkauf
der Einliegerwohnung eintreten sollte. Zudem erwiese es sich aus ökonomischen
Gründen für den Beklagten als nachteilig, wenn er im Falle des Hausverkaufs die-
ses nicht gesamthaft anbieten könnte, sondern dem Erblasser bzw. einem Erbe
vorgängig die Möglichkeit einräumen müsste, die Einliegerwohnung separat zu
erwerben. Es bestehen keine Anhaltspunkte und wird auch vom Kläger nicht be-
hauptet, dass der Beklagte als Vertragspartei im Jahr 2007 eine solche, für ihn
wirtschaftlich nachteilige Regelung eingehen wollte, hat er doch ursprünglich das
Haus ohne Einliegerwohnung geplant und scheint der nachträgliche Einbau vor-
nehmlich auf Initiative des Erblassers erfolgt zu sein. Der Kläger hat selber keine
Beweismittel für seine (sinngemässe) Version offeriert, die Vertragsparteien hät-
ten vereinbart, dass ein Vorkaufsfall zum Erwerb der Einliegerwohnung beim Ver-
kauf der gesamten Liegenschaft eintritt. Damit bleibt seine Parteibehauptung un-
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bewiesen. Der Kläger als beweisbelastete Partei für den Eintritt des Vorkaufsfal-
les hat die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Er dringt daher mit seiner Klage
aus Vorkaufsrecht ebenfalls nicht durch.
Es erübrigt sich unter diesen Umständen, auf die weiteren vom Kläger eben-
falls bestrittenen Eventualbehauptungen des Beklagten einzugehen, der Erblas-
ser sei über den Verkauf informiert worden, habe aber kein Interesse am Erwerb
der Liegenschaft bzw. der Einliegerwohnung mehr gehabt.
14. Lediglich der Vollständigkeit halber bleibt zu erwähnen, dass die vom
Kläger geltend gemachten Ansprüche aus Art. 28 OR einer einjährigen Verwir-
kungsfrist ab Entdecken des Irrtums unterliegen (Art. 31 OR). Der Kläger unter-
liess es, Behauptungen zur Fristwahrung aufzustellen. Es ist anzunehmen, dass
der Erblasser spätestens ab dem Zeitpunkt, als ihm der Beklagte mit Schreiben
vom 8. August 2011 ein alternatives Wohnrecht im Haus der Mutter anbot
(act. 63/10), Kenntnis vom Verkauf der Liegenschaft gehabt haben musste. Da er
am 6. September 2013 verstarb, ohne Ansprüche gegen den Beklagten gestellt
zu haben, wäre ein Anspruch des Klägers aus absichtlicher Täuschung bei Kla-
geerhebung bereits verwirkt.
15. Zusammenfassend ist die Klage aus Wohnrecht mangels Aktivlegitimati-
on des Klägers und die Klage aus Vorkaufsrecht mangels bewiesenem Eintritt des
Vorkaufsfalles abzuweisen. Es kann folglich darauf verzichtet werden, die weite-
ren Rügen des Klägers zu behandeln. Das Urteil ist folglich aufzuheben und die
Klage vollumfänglich abzuweisen. Auf eine Rückweisung des Verfahrens an die
Vorinstanz zur Durchführung eines Beweisverfahrens und neuer Entscheidung
kann unter diesen Umständen verzichtet werden.
III.
1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Kläger die Gerichtskosten
des vorinstanzlichen Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 ZPO). Zudem ist er zu verpflichten, dem Beklagten für beide Verfahren
eine angemessene Parteientschädigung zu zahlen.
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2. Die Vorinstanz hat ihre Entscheidgebühr auf Fr. 20'000.-- angesetzt und
die Parteientschädigung in Berücksichtigung eines Zuschlags für die Instruktions-
verhandlung von Fr. 720.-- auf Fr. 26'000.-- (inklusive MWSt. und Bausauslagen)
veranschlagt (act. 79 S. 39 f.). Diese Berechnungen wurden von keiner Partei an-
gefochten.
3. Gemäss § 13 der Gebührenordnung des Obergerichts wird die Gerichts-
gebühr im Rechtsmittelverfahren grundsätzlich nach den für die Vorinstanz gel-
tenden Regeln bemessen, wobei sich die Gebühr nach dem Streitwert vor
Rechtsmittelinstanz bemisst. Im Berufungsverfahren lagen noch Fr. 473'936.-- im
Streit (Urteil Vorinstanz, Dispositivziffer 1). Nach § 4 Abs. 2 Gebührenordnung
können die nach Streitwert bemessenen Gebühren unter Berücksichtigung des
Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des Falles ermässigt oder um bis zu einem
Drittel erhöht werden. Im Berufungsverfahren wurde ein ganzer Schriftenwechsel
durchgeführt, anderseits musste auf einige Rügen nicht mehr eingegangen wer-
den. Es rechtfertigt sich insgesamt die Gerichtsgebühr gegenüber dem Erstver-
fahren um die Hälfte auf Fr. 10'000.-- zu reduzieren. Nach § 13 der Anwaltsge-
bührenverordnung kann die Gebühr der Parteientschädigung bei endgültiger
Streiterledigung auf einen bis zwei Drittel herabgesetzt werden. Da die Rechtsver-
treterin des Beklagten diesen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vertrat und
mit der Materie des Falles im Berufungsverfahren deshalb vertraut war, erweist
sich eine Reduktion der ordentlichen Gebühr von rund Fr. 22'800.-- auf 11'000.--
als angemessen.