# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6bb174ac-815c-423d-ad76-e64b12de64e5
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 31. Mai 2016 (ER160034)
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 1)
"Es sei der Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die 4 1⁄2-Zimmer-Wohnung im 1. und 2. Dachgeschoss links, mit Waschraum und Keller im Untergeschoss sowie der Garagenplatz in der Tiefgarage Nr. ..., an der C. ..., D._ unverzüglich zu räumen und zu verlassen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur vom 31. Mai 2016: (act. 11 = act. 14 = act. 16)
1. Die Beklagte wird verpflichtet, die 4 1⁄2-Zimmer-Maisonette-Wohnung im
Obergeschoss und im Dachgeschoss an der C._-Strasse ... in D._
samt zugehörigem Kellerabteil sowie den Garagenplatz Nr. ... in der Tiefga-
rage unverzüglich zu räumen und dem Kläger ordnungsgemäss zu überge-
ben, unter der Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt E._ wird angewiesen, diesen Entscheid (nach
Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen des Klägers, welches innert
60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstrecken, nötigen-
falls unter Beizug der Polizei. Der Kläger hat die Vollzugskosten vorzu-
schiessen, doch sind sie ihm vom Beklagten zu ersetzen.
(3.-6. Kosten- und Entschädigungsfolgen, Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung)
Berufungsanträge: (act. 15 S. 2)
"1. Es sei das vorinstanzliche Urteil aufzuheben und an die  zur Neubeurteilung gemäss den obergerichtlichen  zurück zu weisen.
2. Eventualiter, nämlich für den Fall, dass dem Begehren gemäss Ziff. 1 nicht stattgegeben wird, so sei das vorinstanzliche Urteil aufzuheben das Mietverhältnis zu Gunsten der Berufungsklägerin um mindestens ein Jahr zu verlängern.
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3. Alles unter KEF zu Lasten der Vorinstanz bzw. Staatskasse."

## Considerations

Erwägungen:
1. Am 2. Mai 2016 stellte die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Beru-
fungsbeklagte) das eingangs erwähnte Ausweisungsbegehren (act. 1-2/1-11)
beim Bezirksgericht Winterthur (fortan Vorinstanz). Innert erstreckter Frist (act. 3;
act. 8) reichte die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) am
24. Mai 2016 ihre Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren ein (act. 10). Mit Ur-
teil vom 31. Mai 2016 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut und
verpflichtete die Berufungsklägerin, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen und
der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben. Im Weiteren wies die
Vorinstanz das Stadtammannamt E._ an, das Urteil nach Eintritt der Rechts-
kraft auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken (act. 14 S. 5 f.).
Das Urteil wurde der Berufungsklägerin am 3. Juni 2016 zugestellt (act. 12). Am
13. Juni 2016 (Datum Poststempel) erhob die Berufungsklägerin innert der
Rechtsmittelfrist Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil (act. 15). Die Akten
der Vorinstanz sind beigezogen (act. 1-12). Auf die Einholung einer Antwort kann
in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Die Sache ist spruch-
reif.
2.
2.1. Mit einer Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 Abs. 1
ZPO). Die Berufungsklägerin macht diverse Rechtsverletzungen durch die Vor-
instanz geltend und führt im Wesentlichen an, dass nach dem 31. Januar 2016
ein unbefristetes Mietverhältnis bestanden habe, welches nicht ordentlich gekün-
digt worden sei. Es habe kein legitimes Interesse an der Aneinanderreihung von
befristeten Mietverträgen gegeben. Der Kündigungsschutz werde auf kaltem We-
ge ausgehebelt. Es liege kein liquider Fall vor. Überhaupt sei das Agieren und
Handeln der Vorinstanz und der Berufungsbeklagten unverhältnismässig, da ge-
gen die Versteigerung und den Zuschlag des Mietobjekts verschiedene Be-
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schwerden hängig seien. Es sei ein schlechter Verkaufspreis erzielt worden. So-
lange diese Beschwerden nicht rechtskräftig erledigt seien, gäbe es keine Veran-
lassung für eine Ausweisung. Die Berufungsklägerin habe in den Wohn- und Ge-
schäftsräumlichkeiten ihre Geschäftstätigkeit aufnehmen können. Eine Auswei-
sung hätte einschneidende Konsequenzen zur Folge. Ausserdem sei der Beru-
fungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren die Akteneinsicht verweigert worden,
was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle (act. 15 S. 3 ff.).
2.2. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur dann
noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen müssen
sodann die Voraussetzungen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO bereits im erstinstanzli-
chen Verfahren erfüllt sein, weshalb die Berufungsinstanz die Beurteilung der ers-
ten Instanz generell nicht gestützt auf Urkunden prüfen kann, die nach Art. 317
Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren neu vorgelegt wurden (BGer, 4A_420/2012
vom 7. November 2012, E. 5). Die von der Berufungsklägerin vor der Rechts-
mittelinstanz neu eingereichten Unterlagen (act. 17/2-3) können daher nicht be-
rücksichtigt werden.
2.3. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann hinsichtlich der allgemeinen
rechtlichen Ausführungen zu den Voraussetzungen für die Gewährung von
Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zum Anspruch der Beru-
fungsbeklagten auf Rückgabe des Mietobjekts auf die zutreffenden Erwägungen
der Vorinstanz verwiesen werden (act. 14 E. III./1.). Für den Entscheid über das
Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten ist einzig entscheidend, ob sich
die Berufungsklägerin gestützt auf einen bestehenden Vertrag zu Recht im Miet-
objekt aufhalten darf oder ob diese nach definitiver Beendigung des Mietverhält-
nisses ohne einen Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben ist.
2.4. Die Vorinstanz hielt dazu in tatsächlicher Hinsicht zutreffend fest, dass die
Parteien mit Vertrag vom 8. bzw. 11. Dezember 2015 einen bis 31. Januar 2016
befristeten Mietvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hatten (act. 2/2;
act. 14 S. 2). Ebenso zutreffend wurde festgestellt, dass der Mietvertrag insge-
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samt drei Mal verlängert wurde: Mit E-Mail vom 4. Februar 2016 zunächst bis
29. Februar 2016 (act. 2/4), mit Schreiben vom 29. Februar 2016 bis 31. März
2016 (act. 2/5-6) und mit E-Mails vom 29./30. März 2016 bis 15. April 2016
(act. 2/7). Eine weitere Verlängerung erfolgte nicht (act. 14 S. 2 f.).
2.5. Die Behauptung der Berufungsklägerin, wonach, wenn überhaupt, nach
dem 31. Januar 2016 ein unbefristeter Mietvertrag vorgelegen haben soll, ist an-
gesichts der klaren Aktenlage unzutreffend. F._, einziges Mitglied mit Einzel-
unterschrift der Berufungsklägerin (act. 2/1), bestätigte im E-Mail vom 29. März
2016 sogar noch, dass sie das Mietobjekt bis am 15. April 2016 räumen würden
(act. 2/7 S. 3). Befristete Mietverträge enden ohne Kündigung (Art. 266 Abs. 1
OR). Die Berufungsbeklagte hatte – entgegen der Meinung der Berufungsklägerin
(act. 15 S. 5) – keine formellen Kündigungsformen oder -fristen einzuhalten. Zu-
treffend wies die Vorinstanz auch darauf hin, dass die Aneinanderreihung von
mehreren Mietverträgen nur bei Vorliegen legitimer Interessen zulässig ist und
dass dies vorliegend darin bestanden habe, bis zur Zwangsversteigerung des
Mietobjekts – das Verwertungsbegehren lag nach unbestrittener Sachdarstellung
schon im Zeitpunkt des ersten Vertragsschlusses im Dezember 2015 vor (act. 1
S. 1 f.) – Ertrag zu generieren, wobei am Steigerungstag kein Mietverhältnis mehr
bestehen sollte, um so einen maximalen Erlös erzielen zu können (act. 14 S. 3 f.).
Entsprechend wurde dies in den Steigerungsbedingungen auch angekündigt
(act. 2/11 S. 7 Ziffer 19). Richtig erkannte die Vorinstanz, dass das Mietverhältnis
am 15. April 2016 endete und sich die Berufungsklägerin seit diesem Zeitpunkt
ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufhält (act. 14 S. 4).
2.6. Daran vermögen die Ausführungen der Berufungsklägerin nichts zu än-
dern. Insbesondere ist der Vorwurf, dass ihr vor der Vorinstanz das Aktenein-
sichtsrecht verweigert und damit das rechtliche Gehör verletzt worden sei, nicht
zutreffend, zumal ihr mit der Verfügung der Vorinstanz vom 4. Mai 2016 Doppel
der vorinstanzlichen Verfahrensakten zugestellt worden waren (act. 3 S. 2 Dispo-
sitivziffer 4). Die weiteren Vorbringen der Berufungsklägerin sind für die Beurtei-
lung der Streitsache – mögen sie auch, wenn sie zuträfen, nachvollziehbar sein –
nicht relevant. Das behauptete Bestehen eines weiteren Mietvertrags über das
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Mietobjekt zwischen der Berufungsbeklagten und der G._ AG (act. 15 S. 4 f.)
ist für die Stellung der Berufungsklägerin rechtlich genauso unerheblich wie die fi-
nanzielle Situation von H._, der ehemaligen Eigentümerin des Mietobjekts
(act. 15 S. 3 f.). Ebenso haben laufende Beschwerdeverfahren gegen die Verstei-
gerung des Mietobjekts an sich bzw. gegen den Zuschlag oder der Umstand,
dass eine Ausweisung für die Berufungsklägerin einschneidende Konsequenzen
hätte, keinen Einfluss auf die privatrechtliche Beendigung des Mietverhältnisses
zwischen den Parteien. Für die erforderliche Beurteilung ist es weiter irrelevant,
ob das Ausweisungsbegehren verhältnismässig ist oder nicht. Ebenso zutreffend
erkannte die Vorinstanz (act. 14 S. 4 a.E.), dass infolge Fristversäumnisses
(Art. 273 Abs. 2 lit. b OR) vorliegend kein Raum zur Beurteilung einer Erstreckung
des Mietverhältnisses besteht (vgl. etwa BGE 122 III 92, E. 2d). Der Auswei-
sungsbefehl wurde daher zu Recht erteilt. Die Berufung ist abzuweisen.
3. Für das Berufungsverfahren wird die Berufungsklägerin entsprechend dem
Verfahrensausgang entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit der Vor-
instanz ist von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 12'000.– auszugehen (act. 14
S. 5). Ausgehend davon ist die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr in Anwendung
von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 lit. a, § 4 Abs. 1 und 3 sowie
§ 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 750.– festzusetzen. Da sich die Berufungsbeklagte
im vorliegenden Verfahren nicht äussern musste, sind ihr keine Aufwendungen
entstanden, die zu entschädigen wären (Art. 95 Abs. 3 ZPO).