# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 26aa65a6-061b-454f-9b83-5375b8c4d933
**Court:** AR_OG
**Chamber:** AR_OG_004
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** AR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt
A. Die B. GmbH ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde C. Diese ist mit dem
Wohnhaus Assek. Nr. 0002 überbaut, wobei es sich um ein kommunales Kulturobjekt
handelt. Die Parzelle Nr. 0001 liegt in der Kernzone und bildet den südlichen Abschluss der
kommunalen Ortsbildschutzzone.
B. Mit Eingabe vom 30. April 2020 (act. 11.I.5/32 ff.) reichte die B. GmbH bei der Baubehörde
C. ein Baugesuch ein. Gemäss diesem beabsichtigt sie, das bestehende Wohnhaus Assek.
Nr. 0002 zu sanieren/renovieren und auf der Südseite des Gebäudes ein Mehrfamilienhaus
mit gemeinsamer Tiefgarage zu erstellen, welches mittels Erschliessungsbaus an das
Wohnhaus angebaut wird. Das Baugesuch lag vom 18. Mai 2020 bis zum 8. Juni 2020
öffentlich auf (act. 11.I.5/1). Nach dem Eingang mehrerer Einsprachen reichte die B. GmbH
am 17. November 2020 einen revidierten Fassadenplan (Projektänderung; act. 11.I.5/51) ein,
welcher im vereinfachten Verfahren beurteilt wurde. Gegen die Projektänderung gingen vier
Einsprachen ein (act. 11.I.5/21-24).
Auszug aus dem Geoportal GIS AR, kommunaler Schutzzonenplan, Juli 2022 (das Bauvorhaben auf
der Parzelle Nr. 0001 südlich des Kulturobjekts ist mittels roter Umrandung markiert).
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C. Mit Entscheid vom 9. Februar 2021 (act. 2.3) bewilligte die Baubewilligungskommission C.
das Bauvorhaben unter Auflagen. Gleichzeitig wies sie die dagegen gerichteten Einsprachen
von A3. und A4., A6. und A7., A1. und A2., D. und E. sowie F. und A5. ab.
D. Dagegen erhoben A3. und A4., A6. und A7., A1. und A2. sowie A5. mit Eingabe vom
26. Februar 2021 (act. 11.I.1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft u.a. mit
dem Antrag, die Baubewilligung zu verweigern.
E. Mit Entscheid vom 30. September 2021 (act. 2.2) wies das Departement Bau und Volkswirt-
schaft den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
F. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A3. und A4., A6. und A7., A1. und A2. sowie A5. (im
Folgenden: Beschwerdeführer), alle vertreten durch RA AA., mit Eingabe vom 3. November
2021 (act. 1) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei sie die eingangs erwähnten
Rechtsbegehren stellten.
G. Mit Eingabe vom 22. Dezember 2021 (act. 8) liess sich die B. GmbH (im Folgenden:
Beschwerdegegnerin), vertreten durch RA BB., mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur
Beschwerde vernehmen. Die Baubewilligungskommission C. verzichtete mit Eingabe vom
14. Dezember 2021 (act. 7) auf eine Stellungnahme. Das Departement Bau und Volks-
wirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) verzichtete mit Schreiben vom 13. Januar 2022
(act. 10) mit oben erwähnten Rechtsbegehren ebenfalls auf eine Vernehmlassung.
H. Mit Eingabe vom 18. Februar 2022 (act. 14) reichten die Beschwerdeführer eine Replik ein,
wozu sich die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 10. März 2022 (act. 17) vernehmen liess.
I. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen
näher eingegangen.
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## Considerations

Erwägungen
1.
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass
diese hinsichtlich der Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale
Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1), wonach das Obergericht zur Behandlung der
Beschwerden gegen letztinstanzliche Verfügungen der Verwaltungsbehörden zuständig ist.
Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem
die Vorinstanz ihren Rekurs abgewiesen hat, formell beschwert. Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts wird in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften
sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m zum strittigen Bauvorhaben befinden, bejaht.
Erst bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten
Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden (BGE 140 II 214 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts
1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E. 1.2.2). Wird die Legitimation bejaht, kann ein Nachbar
die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich
rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle
des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen
von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der rich-
tigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E. 1.3.2).
Die Beschwerdeführer 1, 2 und 4 sind als Grundeigentümer der Parzellen Nrn. 0003, 0004,
0005 unmittelbare Anstösser zur Bauparzelle. Die Parzelle Nr. 0006 (Beschwerdeführer 3)
liegt innerhalb von 100 m zum geplanten Bauvorhaben. Damit ist bei allen Be-
schwerdeführern die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben und sie sind
durch den angefochtenen Bauentscheid besonders berührt.
1.2 Die Beschwerdegegnerin macht vernehmlassungsweise geltend, dass das Rechtsbegehren
der Beschwerdeführer unklar, unbestimmt und offensichtlich unvollständig sei. Es fehle am
Antrag, wie das Obergericht neu entscheiden soll. Das Rechtsbegehren sei damit unzulässig
und auf die Beschwerde sei entsprechend nicht einzutreten. Die Beschwerdeführer halten in
der Replik dagegen, dass die Baubewilligung aufgehoben bzw. verweigert werde, wenn der
angefochtene Entscheid aufgehoben werde. Der Aufhebungsantrag beinhalte gleichzeitig die
Verweigerung der Baubewilligung und die Ablehnung des Baugesuchs. Zudem werde neu in
Antrag 2 die Abweisung des Baugesuchs explizit gefordert.
Bei der Beschwerde an das Obergericht handelt es sich um ein devolutives Rechtsmittel. Der
Devolutiveffekt bewirkt, dass der Entscheid der Rekursinstanz prozessual die angefochtene
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erstinstanzliche Verfügung ersetzt und damit alleiniger Anfechtungsgegenstand für einen
nachfolgenden Instanzenzug bildet (BGE 136 II 539 E. 1.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1168, WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffent-
lichen Verfahrensrechts, 2020, Rz. 1310). Wird der Rekursentscheid der Vorinstanz mit Be-
schwerde an das Obergericht weitergezogen, ist der Bau- und Einspracheentscheid der ver-
fügenden Behörde damit inhaltlich notwendigerweise mitangefochten. Heisst das
Obergericht die Beschwerde gut, wird daher auch der Bau- und Einspracheentscheid und
damit die erteilte Baubewilligung aufgehoben. Das in der Beschwerdeschrift vorgebrachte
Rechtsbegehren der Beschwerdeführer erweist sich somit ohne Weiteres als genügend,
womit auf die Beschwerde einzutreten ist.
2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis,
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vor-
liegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorge-
sehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-
haltskontrolle beschränkt. Rechtsfragen unterstehen dem Grundsatz der Rechtsanwendung
von Amtes wegen (iura novit curia), welcher bedeutet, dass das Gericht an die Rechtsauf-
fassungen der Verfahrensbeteiligten nicht gebunden ist; auch nicht an die von ihnen nach
Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts form- und fristgerecht vorgetragenen Rechts-
behauptungen (BGE 133 V 196 E. 1.4). Daher kann das Obergericht eine Beschwerde aus
anderen als den geltend gemachten Gründen gutheissen oder den angefochtenen Entscheid
mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (sog. Mo-
tivsubstitution; vgl. dazu WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, 2020,
Rz. 1305).
3. Gemäss Art. 79 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz,
BauG, bGS 721.1) sind zur Erhaltung, Förderung und Aufwertung von Natur und Landschaft
Massnahmen u.a. zum Schutz von kulturgeschichtlich wertvollen Ortsbildern (lit. d) und von
Kulturdenkmälern sowie historisch oder künstlich wertvollen Einzelbauten (lit. h) zu treffen.
Nutzungen und Massnahmen, die dem Schutz dieser Flächen und Objekte zuwiderlaufen,
sind grundsätzlich unzulässig. Die Beseitigung oder Beeinträchtigung von schutzwürdigen
Gegenständen darf nur bewilligt werden, wenn sich ein überwiegendes, das Interesse an der
Erhaltung übersteigendes Bedürfnis nachweisen lässt (Art. 79 Abs. 2 BauG). Nach Art. 86
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Abs. 3 BauG sind die geschützten Natur- und Kulturobjekte in ihrem Charakter und in ihrer
schutzwürdigen Substanz langfristig zu erhalten. Die Grundeigentümerinnen und
Grundeigentümer sind verpflichtet, sie dem Schutzzweck entsprechen zu pflegen und zu
unterhalten. Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass sie geschützte Natur- und
Kulturobjekte nicht beeinträchtigen und in ihrer optischen Wirkung dem Schutzziel nicht
widersprechen (Art. 86 Abs.5 BauG). Die Gemeinde C. hat in Art. 16 Abs. 1 und 2 ihres
Baureglements (BauR) eine ähnliche Bestimmung in Bezug auf Kulturobjekte, welche jedoch
nicht über die Grundanforderungen von Art. 86 BauG hinausgeht, womit ihr keine
eigenständige Bedeutung zukommt.
Zum Schutz des kulturgeschichtlich wertvollen Ortsbilds hat die Gemeinde C. eine
kommunale Ortsbildschutzzone im Dorfzentrum erlassen, von welcher die Parzelle Nr. 0001
mit dem Kulturobjekt Assek. Nr. 0002 überlagert wird. Nach Art. 15 Abs. 1 des kommunalen
Baureglements (BauR) bezeichnet die Ortsbildschutzzone die künstlerisch und geschichtlich
besonders wertvollen Ortsbilder, welche in ihrer Erscheinungsform zu erhalten sind. Das
Ortsbild prägende Freiräume, Bäume, Vorgärten usw. sind zu erhalten, resp.
wiederherzustellen. Neubauten, Umbauten und Renovationen haben sich bezüglich
Gebäudeform und Stellung, Massstäblichkeit der Baumassen, Fassaden- und
Dachgestaltung sowie Material- und Farbwahl der bestehenden, wertvollen Bausubstanz
anzupassen und sich derart in das Ortsbild einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt
wird. Ersatzbauten haben sich im Wesentlichen dem bisherigen Bestand anzupassen, soweit
der Schutz des Ortsbildes nicht anderes erfordert (Art. 15 Abs. 2 BauR). Nach Art. 15 Abs. 3
BauR ist der Abbruch bestehender Bauten und Bauteile nur dann zulässig, wenn dadurch
keine Beeinträchtigung des Gesamtbildes entsteht oder ein Ersatzbau gesichert ist.
3.1 Die verfügende Behörde kommt in E. 3 des Bau- und Einspracheentscheids zum Schluss,
dass sich das Gebäude Assek. Nr. 0002 heute in einem renovierungsbedürftigem Zustand
befinde. Gemäss den Baugesuchsunterlagen werde das Erscheinungsbild erhalten resp.
wiederhergestellt. Der Neubau im Rücken des geschützten Hauses beeinträchtige einerseits
dessen Wert als Kulturobjekt, doch bringe er auch verschiedene Bereicherungen. Der Mehr-
bedarf an Parkierungsflächen, den eine Sanierung des Kulturobjekts mit sich bringe, könne
mit der Tiefgarage aufgefangen werden, die Fahrzeuge verschwänden unter der Erde. Das
Neubauvolumen werde hinter dem Bestandesbau in den Hang zurückversetzt und passe sich
durch diese Staffelung gut in die Landschaft ein. Die am Kulturobjekt angelehnte Dachform
sowie die Übernahme von dessen Proportionen trage einen wesentlichen Teil zur Ein-
passung und zur geforderten guten Gesamtwirkung bei. Durch den neuen
Erschliessungsbau zwischen Neu- und Bestandesbau könnten Alt- und Neubau von einer
gemeinsamen Lift-Erschliessung profitieren. Der Erhalt des Treppenhauses erscheine
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demgegenüber unverhältnismässig. Die notwendigen Eingriffe in das bestehende
Treppenhaus, um die aktuellen Brandschutz-anforderungen zu erfüllen, wären massiv.
Wände und Treppe müssten verkleidet und Zugangstüren ausgetauscht oder sehr aufwändig
angepasst werden. Ein Ersatz durch einen Erschliessungsbau erscheine als richtige Lösung.
3.2 Die Vorinstanz führt in E. 4c des angefochtenen Entscheids aus, dass sich bei Ermessens-
bestimmungen des kommunalen Rechts oder dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden
eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräume, aufgrund der Gemeindeautonomie
eine Beschränkung des Grundsatzes der vollen Überprüfungsbefugnis ergebe. In diesem
Sinne würden sich die Verwaltungsbehörden bei der Auslegung von Ästhetikvorschriften eine
gewisse Zurückhaltung auferlegen und einen Entscheid nicht wegen einer anderen ästheti-
schen Wertung des Falles aufheben. Ein Einschreiten sei hingegen dann gerechtfertigt, wenn
die umstrittene kommunale Lösung aus dem Blickwinkel der übergeordneten Interessen als
unzweckmässig erscheine. Bei der Anwendung von Art.15 und 16 BauR stehe der Gemeinde
eine erhebliche Ermessensfreiheit zu. Die Gebäudekubatur entspreche den Regelbau-
vorschriften und der Kubatur der umliegenden Gebäude. Für die Anpassung des Mehrfami-
lienhauses an das Kulturobjekt würden das Walmdach mit den Dachvorsprüngen und die
symmetrische Fassadengestaltung sprechen. Für die Vereinbarkeit mit den geltenden
Vorgaben spreche zudem der Erhalt des Kulturobjekts, seine Sanierung und die Wie-
derherstellung des ursprünglichen Erscheinungsbilds. Äussere Veränderungen seien durch
die Balkone an der Westfassade, die Aufstockung der südseitigen Dachfläche und den An-
bau des Neubauvorhabens vorgesehen. Die verfügende Behörde erachte diese Massnah-
men als mit den Bestimmungen von Art. 15 und 16 BauR vereinbar. Diese Beurteilung
scheine vertretbar. Ein Ermessensmissbrauch der verfügenden Behörde sei nicht ersichtlich.
3.3 Die Beschwerdeführer rügen, dass die Vorinstanz nur eine Willkürprüfung vorgenommen
habe. Die vorgenommene Kognitionsbeschränkung stelle eine formelle Rechtverweigerung
dar. Die Vorinstanz könne nicht unter Hinweis auf die Ermessenentscheidung der Baubewil-
ligungskommission ihre Prüfungsbefugnis einschränken und gleichzeitig auf eine Begrün-
dung abstellen, die gar nicht derjenigen der Baubewilligungskommission entspreche. Die
Begründung der Baubewilligungskommission, dass nur auf das Haus Nr. 0002 abgestellt
werden soll, widerspreche zudem höherrangigem Recht. Der Neubau sei ein
hervorstechender Bau, der nicht in die Landschaft passe. Der kritische Hinweis des
Heimatschutzes sei weder von der Vorinstanz noch von der verfügenden Behörde
berücksichtigt worden, weshalb sich die verfügende Behörde beim Entscheid von
unsachlichen, dem Zweck der massgebenden Vorschriften fremden Erwägungen habe leiten
lassen. Damit liege ein Ermessensmissbrauch und eine Rechtsverletzung vor, weshalb der
angefochtene Rekursentscheid aufzuheben sei.
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3.4 Die Beschwerdegegnerin macht dagegen geltend, dass die Vorinstanz zum Ausdruck ge-
bracht habe, dass sie sich mit der Beurteilung der verfügenden Behörde auseinandergesetzt
habe und zur Überzeugung gelangt sei, dass die Beurteilung nachvollziehbar und vertretbar
sei, auch wenn es allenfalls noch andere vertretbare Lösungen gebe. Dem kritischen Hinweis
des Heimatschutzes stünden die Beurteilungen der kantonalen Denkmalpflege entgegen,
welche von der Vorinstanz als Fachmeinung als überzeugender erachtet worden sei.
3.5 Den kommunalen Behörden steht bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe ein Beur-
teilungs- bzw. Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die lokale Um-
stände betreffen, mit denen diese Behörde vertraut sind. Dies gilt namentlich bei der Anwen-
dung von Ästhetikklauseln und ähnlichen Vorschriften über die gestalterische Einordnung
von Bauprojekten ins Ortsbild. Ein entsprechender Einordnungsentscheid einer kommunalen
Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn diese ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft insbe-
sondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung
fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnis-
mässigkeit verletzt (Urteil des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022 E. 6.4; BGE
145 I 52 E. 3.6; 1C_231/2020 vom 6. Dezember 2020 E. 2.5). Die Zurückhaltung bei der
Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch
nicht soweit gehen, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken,
weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art 29a BV nicht verein-
bar wäre (BGE 145 I 52 E. 3.6). Gründe für eine besondere Zurückhaltung wie Ortskenntnis-
se oder Sachnähe können zudem in den Hintergrund treten, wenn sich die Rechtsmitte-
linstanz von den entscheidenden Sachumständen ein eigenes Bild macht. Nimmt diese
selbst einen Augenschein vor, so besteht kein Anlass, bei der Prüfung von Fragen, die eine
Würdigung der örtlichen Verhältnisse voraussetzen, besonders zurückhaltend zu sein (BGE
115 Ib 131 E. 3; BGE 109 Ib 300 E. 3).
3.6 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz im Rekursverfahren am 18. Juni 2021 einen Augen-
schein durchgeführt und über diesen ein ausführliches Protokoll erstellt (act. 11.I.11). Dem-
gemäss ist davon auszugehen, dass sie sich mit den örtlichen Verhältnissen vertraut
gemacht hat. Das Kulturobjekt und dessen Umgebung wurden auf S. 6. f. des Augen-
scheinprotokolls zudem durch Fotoaufnahmen dokumentiert. Vor diesem Hintergrund er-
scheint die zurückhaltende Würdigung der Vorinstanz in E. 4c des angefochtenen Entscheids
im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als fragwürdig. Dazu kommt, dass in den
vorinstanzlichen Verfahren nicht nur die Anwendung von Gestaltungsvorschriften umstritten
war, sondern explizit die Verletzung von Art. 86 Abs. 3 und 5 BauG gerügt wurde (vgl. S. 4
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2022&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F109-IB-298%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page300
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der Rekurseingabe und S. 2 der Einsprache der Beschwerdeführer 2 vom 10. Dezember
2020; act. 11.I.5/21). Dabei handelt es sich nicht um eine Ästhetiknorm, sondern um eine
kantonale Schutzvorschrift mit klaren Vorgaben, bei deren Anwendung eine Zurückhaltung
der Vorinstanz nicht angebracht ist. Damit hat die Vorinstanz zu Unrecht ihre
Überprüfungsbefugnis eingeschränkt, womit sich die Rüge der formellen
Rechtsverweigerung als gerechtfertigt erweist (BGE 131 II 271 E. 11.7.1). Daran ändert auch
der Umstand nichts, dass die Vorinstanz in E. 4d des angefochtenen Entscheids selbst
äusserst knappe Ausführungen zur Einordnung des Bauvorhabens macht, zumal sie sich
diesbezüglich weder mit den Rügen im Rekurs noch mit der Schutzvorschrift von Art. 86
BauG (und Art. 16 BauR) auseinandersetzt. Damit wäre an sich eine Rückweisung an die
über volle Kognition verfügende Vorinstanz zur Neubeurteilung angezeigt. Dies erscheint
jedoch aus prozessökonomischen Gründen nicht opportun, wie sich nachfolgend zeigen
wird.
3.7 Die verfügende Behörde kommt in E. 3 des Bau- und Einspracheentscheids einerseits zum
Schluss, dass der Neubau im Rücken des geschützten Hauses dessen Wert als Kulturobjekt
beeinträchtige. Gleichzeitig geht sie aber offenbar davon aus, dass der Verzicht auf Park-
plätze und die vorgesehene Staffelung des Neubaus diesen Mangel beseitigt. Für einen
solchen Abwägungsvorbehalt lassen Art. 86 Abs. 3 und 5 BauG (sowie Art. 16 Abs. 1 und 2
BauR) bei Kulturobjekten jedoch keinen Spielraum. Dazu gilt es festzuhalten, dass die
Erstellung von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge zum Erhalt von Schutzobjekten ohnehin
untersagt oder beschränkt werden kann, wenn ihre Erstellung deren Erhalt von
Schutzobjekten entgegensteht (Art. 19 Abs. 4 BauR). Im Übrigen ist nicht ersichtlich,
inwiefern die Realisierung des geplanten mehrstöckigen Mehrfamilienhauses für den Schutz
und Erhalt des bestehenden Kulturobjekts eine Bereicherung darstellt. Soweit die verfügende
Behörde von einer Unverhältnismässigkeit des Erhalts des Treppenhauses auf der Südseite
ausgeht, ist hervorzuheben, dass Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten
sind, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGE 126 I 219 E. 2c). Rein finanzielle Interessen an
möglichst gewinnbringender Nutzung der Liegenschaft können bei ausgewiesener
Schutzwürdigkeit nicht ausschlaggebend sein (Urteil des Bundesgerichts 1C_514/2020 vom
5. Mai 2021 E. 9.1; 1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3). Diesbezüglich ist auch nicht
nachvollziehbar, dass eine Sanierung des Treppenhauses mehr Kosten als der angestrebte
Neubau verursachen würde oder dass der Erschliessungsbau und das Mehrfamilienhaus gar
notwendig wären, um das Kulturobjekt (und das Treppenhaus) dem Schutzzweck
entsprechend zu sanieren. Der verfügenden Behörde kann zudem darin nicht gefolgt werden,
dass gemäss den Baugesuchsunterlagen das Erscheinungsbild des Kulturobjekts erhalten
resp. wiederhergestellt werde. Vielmehr geht aus den massgebenden Plänen (act. 11.I.5/49-
51) hervor, dass das bestehende originale Treppenhaus (Risalit) mit dem Dachaufbau
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abgerissen und stattdessen ein Liftbau erstellt werden soll und der Neubau den Einblick auf
die Südseite des Kulturobjekts zudem mehrheitlich versperren wird. Die verfügende Behörde
hat sich damit in der Begründung des Bau- und Einspracheentscheids zu den Auswirkungen
des Bauvorhabens auf das Kulturobjekt und dessen Einordnung in die Ortsbildschutzzone
offenkundig von unsachlichen Motiven leiten lassen, welche in den anwendbaren Normen
keine Stütze finden. Zudem hat sie sich mit den entsprechenden Rügen der Einsprecher nicht
auseinandergesetzt, obwohl es nach Art. 86 Abs. 3 BauG und 16 Abs. 1 BauR zu ihren
Aufgaben gehört, dafür zu sorgen, dass (kommunale) Schutzobjekte in ihrem Charakter und
in ihrer schutzwürdigen Substanz langfristig erhalten bleiben. Damit hat sie ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten
und die Begründungspflicht verletzt.
3.8 Im Weiteren muss bemängelt werden, dass im Bau- und Einspracheentscheid gänzlich Aus-
führungen zur Bedeutung des Kulturobjekts und zu dessen Schutzumfang fehlen, wobei sich
auch die Frage stellt, ob die bestehende freistehende und von Landschaft umflossene Lage
des Kulturobjekts zu dessen Schutzumfang gehört (Art. 15 Abs. 1 BauR). Da sich diesbezüg-
lich auch aus den Akten keine Anhaltspunkte entnehmen lassen, kann nicht beurteilt werden,
ob mit der Realisierung des Bauvorhabens der Charakter und die schutzwürdige Substanz
des Kulturobjekts beeinträchtigt wird (Art. 86 Abs. 3 BauG) und ob die optische Wirkung des
Bauvorhabens dem Schutzziel nicht widerspricht (Art. 86 Abs. 5 BauG). Im Weiteren lässt
sich weder dem Bau- und Einspracheentscheid noch den Akten entnehmen, worin die zu
erhaltende Eigenart der Ortsbildschutzzone besteht, wonach sich Bauvorhaben nach Art. 15
Abs. 2 BauR zu orientieren haben. Daran ändert der Umstand nichts, dass die verfügende
Behörde im Baubewilligungsverfahren mit der kantonalen Denkmalpflege zusammen-
gearbeitet hat, wobei auffällt, dass einzelne Passagen der Stellungnahmen vom 10. Juni
2020 und 4. November 2020 (act. 11.I.5/9 und 19) im Bau- und Einspracheentscheid
wortwörtlich übernommen wurden. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass für die
Beurteilung von Bauvorhaben in der Bauzone (und auch in der Ortsbildschutzzone) die
Gemeinde zuständig ist (Art. 3 Abs. 3 BauG). Somit vermögen die positiven Stellungnahmen
der Denkmalpflege die materielle Beurteilung des Baugesuchs und der Einsprachen durch
die zuständige Gemeindebaubehörde unter Beizug der massgebenden Normen nicht zu
ersetzen.
3.9 In Anbetracht dieser Umstände kommt das Obergericht zum Schluss, dass keine nachvoll-
ziehbare Begründung der verfügenden Behörde vorliegt, aus der sich ergeben würde, dass
sich die Würdigung des Baugesuchs und der Einsprachen in Bezug auf das Kulturobjekt und
die Ortsbildschutzzone an objektiven Masstäben und an den zwingenden Normen orientiert.
Ob und inwiefern das Bauvorhaben den Anliegen von Art. 86 BauG, Art. 15 BauR sowie
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Art. 79 Abs. 2 BauG entspricht, ist aus den Ausführungen der verfügenden Behörden nicht
ersichtlich. Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts diese Abklärungen im
Beschwerdeverfahren nachzuholen, zumal den Parteien damit mehrere Instanzen verlustig
gehen würden. Die Sache ist daher statt an die Vorinstanz direkt an die verfügende Behörde
zurückzuweisen. Dieser obliegt als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des Kulturobjekts und insbesondere des Schutzumfangs
der Südfassade mit dem Risalit und der unüberbauten Umgebung. Zudem hat sie sich auch
zur Charakterisierung der Ortsbildschutzzone und den Anforderungen an deren Einordnung
zu äussern. Zu diesen Fragen kann sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von
Fachgremien einholen (Art. 10 Abs. 2 VRPG). Sodann wird die verfügende Behörde nach
objektiven Masstäben und mit nachvollziehbarer Begründung neu darüber zu entscheiden
haben, ob das Bauvorhaben mit den kantonalen und kommunalen Schutz- und
Gestaltungsvorschriften vereinbar ist.
4. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde wie folgt gutzuheissen ist: Der
angefochtene Rekursentscheid sowie der Bau- und Einspracheentscheid der verfügenden
Behörde sind aufzuheben und die Sache ist in Berücksichtigung der obigen Erwägungen und
Vorbringen der Beschwerdeführer zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurtei-
lung an die verfügende Behörde zurückzuweisen (Art. 59 VRPG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG).
Damit erübrigt es sich, die weiteren Rügen zu prüfen, zumal die Frage des Gebäudeabstands
(S. 10 f. der Beschwerdeeingabe) obsolet würde, falls die verfügende Behörde nachträglich
zum Schluss käme, dass das Bauvorhaben den Anforderungen von Art. 86 BauG und Art. 15
BauR entgegensteht.
5. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-
sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerdeführer mit ihren Begehren durch-
dringen und die Sache an die verfügende Behörde zurückgewiesen wird, ist ihnen für das
Beschwerdeverfahren keine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Die Gerichtskasse ist anzu-
weisen, ihnen den Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.00 zurückzuerstatten. Weil die Beschwer-
degegnerin mit ihren Begehren nicht durchdringt, ist ihr die Entscheidgebühr aufzuerlegen.
In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV,
bGS 233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 2‘500.00 als angemessen.
6. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Ent-
schädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Die Parteientschädigung geht zu-
lasten der unterliegenden Partei. Aus Billigkeitsgründen kann sie auch der Staats- oder Ge-
meindekasse auferlegt werden (Art. 59 i.V.m. Art. 24 Abs. 2 VRPG). Ausgangsgemäss ist
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dem Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführer zu entsprechen. Die Entschädigung
setzt sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als
Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS
145.53). In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal
festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.00 bis Fr. 10‘000.00 (Art. 16 Abs. 1
AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den
besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemü-
hungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteilig-
ten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden
in
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von
Fr. 1‘000.00 bis zu Fr. 4‘000.00 zu sprechen ist;
b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfragen
betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein Honorar in
der Grössenordnung von Fr. 4‘000.00 bis Fr. 7‘000.00 angemessen erscheint; und
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in denen
überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfangreiche
Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.00 bis Fr. 10‘000.00, bzw.
in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.00 rechtfertigt.
Rechtsanwalt AA., welcher die Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerde-verfahren
vertrat, hat keine Kostennote eingereicht. Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für
die erste Fallgruppe - mit einfachen Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand -
geltenden Rahmens von bis zu Fr. 4‘000.00 festzulegen. Dem Aufwand und den
Anforderungen angemessen erscheint ein Honorar in der Höhe von Fr. 3‘500.00. Hinzu kom-
men die Barauslagen von pauschal 4% und die Mehrwertsteuer von 7.7%, was insgesamt
zu einer Entschädigung von Fr. 3‘910.00 zugunsten der Beschwerdeführer führt. Diese ist
ausgangsgemäss der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
7. Aufgrund der Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide obsiegen die Beschwerdeführer
nachträglich im Rekursverfahren. Die Sache ist infolgedessen in Bezug auf die Neuverlegung
der Kosten und Entschädigungen des Rekursverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
8. Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Streitsache an die
erstinstanzlich zuständige Gemeindebaubehörde zurück. Es ist daher den Vor- und Zwi-
schenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG, SR 173.110, BGE 133 V 477 E. 4.2) richtet.
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