# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 01e340f7-53c0-5a30-94f6-de04810df1bd
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1996
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto in fatto e in diritto
che a far tempo dal 1° gennaio 1985 _ conduce in locazione un appartamento di 4 locali al II. piano, interno 9, dello stabile sito in Via _ a _, di proprietà di _ (doc. P);
che in data 10 marzo 1994 la locatrice ha notificato al conduttore un aumento della pigione da fr. 1’216.- a fr. 1’228.-, ritenuto da un lato un incremento dell’indice del costo della vita del 4.06%, una partecipazione degli inquilini al contributo comunale per la costruzione dell’impianto di canalizzazione e di depurazione dell’1.12% ed al contributo di miglioria per la rete viaria _ dell’1.42% nonché un aumento delle spese accessorie, e dall’altro una riduzione del tasso ipotecario pari all’8.26% (doc. A);
che l’11 giugno 1996, su richiesta dell’inquilino (doc. D), la pigione è stata ridotta a fr. 1’194.-, tra l’altro, a seguito della diminuzione dei tassi ipotecari al 5% (doc. F);
che il 21 giugno 1996 l’inquilino, ritenendo che i tassi di riferimento erano scesi al 4.75%, si è nuovamente rivolto alla locatrice chiedendole di rivedere il conteggio 11 giugno, senza tuttavia ottenere soddisfazione (doc. H);
che egli ha pertanto adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo la riduzione della pigione in quanto il tasso ipotecario era sceso al 4.75% (doc. G) e contestando la validità dell’addebito dell’1.42% quale partecipazione al contributo di miglioria per la rete viaria _, inserito dalla controparte nel conteggio del 10 marzo 1994 (doc. M);
che, fallito il tentativo di conciliazione, _ ha adito il Pretore postulando nuovamente che fosse accertata l’abusività dell’addebito dell’1.42%;
che con sentenza 4 dicembre 1996 il Segretario Assessore ha respinto l’istanza, rilevando come l’aumento della pigione comunicato il 10 marzo 1994, non essendo stato contestato davanti all’Ufficio di conciliazione entro i 30 giorni dalla sua notifica, era divenuto efficace, per cui la presente contestazione era senz’altro tardiva;
che con atto ricorsuale 16 dicembre 1996 l’istante postula nuovamente l’accoglimento dell’istanza, chiedendo inoltre l’adeguamento delle pigioni con effetto retroattivo al 1° luglio 1994;
che la richiesta del ricorrente non può essere accolta, essendo del tutto chiaro -come per altro correttamente rilevato dal giudice di prime cure- che la contestazione relativa all’addebito per il contributo di miglioria non è tempestiva;
che, in effetti, giusta l’art. 270b CO il conduttore può contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della pigione (cpv. 1) e le modifiche che il locatore ha introdotto unilateralmente a svantaggio del conduttore (cpv. 2);
che la mancata contestazione nel termine comporta automaticamente la validità dell’aumento o della modifica unilaterale (
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 11 ad art. 270b CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea 1996, N. 2 ad art. 270b CO;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 195;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, N. 2050 e 2054), a meno che -ciò che però non è il caso nella fattispecie- l’aumento o la modifica unilaterale stessa non siano nulli (
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 193);
che l’aumento della pigione dell’1.42% quale partecipazione al contributo di miglioria per la rete viaria _, notificato dalla locatrice il 10 marzo 1994, poteva e doveva pertanto essere contestato al più tardi entro il 10 aprile 1994 -ciò che per stessa ammissione del ricorrente non è tuttavia avvenuto-, di modo che la sua contestazione nel giugno 1996 davanti all’Ufficio di conciliazione e nell’ottobre 1996 davanti al Pretore risulta senz’altro tardiva;
che il fatto che le successive pigioni fossero state pagate dall’inquilino “con riserva” (cfr. doc. B, C; non essendo questi convinto di dover contribuire per tali migliorie), non può in alcun modo supplire alla formale e tempestiva contestazione davanti all’Ufficio di conciliazione;
che il gravame deve pertanto essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, senza che sia necessario intimarlo alla controparte per le eventuali osservazioni;
che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

## Considerations