# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2aacd25d-5dd4-5fba-85e4-7bfbea9ab409
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 148 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 253'541.-.
Il reclamo interposto in data 12 novembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo del -10% per carico ambientale sul valore metrico di base del terreno e ridotto da CHF 237'722.- a CHF 230'575.- il reddito capitalizzato dell’edificio principale sub. A.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 242'061.-
3. Con ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 242'061.- a CHF 170'000.-, che corrisponde a quanto stabilito con la vecchia stima.
Ciò poiché si tratta di un edificio risalente al 1800 che conserva ancora la struttura di allora ed è stato parzialmente ristrutturato nel 1963 con la costruzione di una nuova tromba delle scale e la formazione di un appartamento per piano nonché nel 1985, limitatamente ai soli due piani tuttora abitati dal ricorrente e dalla sua famiglia.
L’aumento della stima risulta del tutto ingiustificato sia per rapporto alla specifica realtà di _, confrontato da tempo con un mercato immobiliare in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e marcata disparità di trattamento.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è suddiviso come segue:
- piano seminterrato composto da un ufficio, una cantina, un deposito (sub. D) e i locali tecnici;
- primo e secondo piano, attualmente sfitti, composti ciascuno da una cucina, tre camere e un servizio. Le finiture sono modeste e lo stato di manutenzione buono;
- terzo e quarto piano, che formano un appartamento duplex con al piano inferiore quattro camere e un servizio e al piano superiore un ampio soggiorno/locale pranzo e una cucina. Le finiture e lo stato di conservazione sono buoni.
Il sub. C è un’autorimessa in muratura e tetto piano con due posti auto e un piazzale antistante (due parcheggi esterni).
Il sub. D è un deposito con struttura in metallo.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale respinge il ricorso per i seguenti motivi:
- Il correttivo della vetustà, pari al -28% per l’edificio principale, risulta adeguato in considerazione della natura e dell’importanza degli interventi eseguiti dai proprietari nel corso degli anni, ovvero nel 1963, quando è stata costruita una nuova tromba delle scale ed è stato creato un appartamento per piano e nel 1985-6, quando l’attuale proprietario è intervenuto radicalmente su due piani dell’edificio, è stata rifatta l’isolazione termica ed è stato sostituito il tetto.
- Pur tenendo conto della perdurante crisi del mercato immobiliare nella zona, il reddito presunto calcolato dall’UCS, di CHF 17'200.- annui per l’intero edificio, ovvero CHF 1'433.- mensili, risulta a ben vedere prudenziale e sostanzialmente corretto. Infatti, il terzo e quarto piano formano un appartamento duplex completamente ristrutturato nel 1985-6 e con delle finiture e uno stato di conservazione buoni, attualmente abitato dal proprietario e dalla sua famiglia e composto da quattro camere e un servizio al piano inferiore e un ampio soggiorno/locale pranzo e una cucina a quello superiore, mentre ai piani inferiori sono presenti due ulteriori appartamenti con finiture modeste e uno stato di manutenzione comunque buono che, anche se attualmente sfitti, sono certamente locabili.

## Considerations