# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 30c8ab9d-b215-5a16-a02e-06c6a581f77f
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.B. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 0000 Grundbuch X. Es liegt gemäss
Zonenplan der Gemeinde X. vom 19. Juni 1992 in der Wohnzone (W2a, ehemals WE).
Nordwestlich grenzt das Grundstück Nr. 0001 und südöstlich das Grundstück Nr. 0002
Grundbuch X. an. K.L. ist Eigentümer des nordöstlich daran grenzenden Grundstücks
Nr. 0003 Grundbuch X. Diese an Grundstück Nr. 0000 angrenzenden Grundstücke sind
alle bebaut, wobei auf Grundstück Nr. 0001 ein Einfamilienhaus steht mit einer
Doppelgarage, welche direkt an die Grenze zu Grundstück Nr. 0000 gebaut wurde.
b. Am 17. Juli 2013 reichte A.B. ein Baugesuch für den Neubau eines
Einfamilienhauses auf Grundstück Nr. 0000 (Baugesuch 1) ein. Das Baugesuch wurde
vom 13. bis 26. August 2013 öffentlich aufgelegt. Innert der Auflagefrist erhob K.L.,
vertreten durch Rechtsanwalt Alex Keller, St. Gallen, am 23. August 2013 öffentlich-
rechtliche Einsprache (Einsprache 1) und stellte das Begehren, das Baugesuch sei
abzuweisen. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, das Bauvorhaben halte
den Gebäudeabstand zum Gebäude auf dem Grundstück Nr. 0001 nicht ein. Zudem
sei die geplante Doppelgarage als Anbaute zu qualifizieren und halte den
Grenzabstand zu den Grundstücken Nrn. 0003 und 0002 Grundbuch X. nicht ein.
c. Mit Beschluss vom 3. Dezember 2013 wies der Gemeinderat X. das Baugesuch ab.
Die Einsprache von K.L. wurde geschützt bezüglich der Verletzung des Grenzabstands
durch die geplante Garage und abgewiesen bezüglich der geltend gemachten
Verletzung des Gebäudeabstands des Einfamilienhauses.
B. K.L. erhob durch seinen Rechtsvertreter am 23. Dezember 2013 Rekurs beim
Baudepartement (Rekurs 1, Verfahren Nr. 13-7416) und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids, soweit seine Einsprache nicht gesamthaft geschützt wurde.
Er begründete, dass es nicht zulässig sei, über die einzelnen in der Einsprache
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erhobenen Rügen zu entscheiden, die Einsprache sei als Ganzes abzuweisen oder
gutzuheissen. Zudem sei der Entscheid auch in der Sache falsch, da der
Gebäudeabstand durch das Bauvorhaben massiv unterschritten werde.
C.
a. Am 16. Januar 2014 reichte A.B. ein weiteres Baugesuch für den Neubau einer
Einzelgarage (Baugesuch 2) und am 31. Januar 2014 ein separates weiteres
Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses (Baugesuch 3) auf Grundstück Nr.
0000 ein. Die Baugesuche wurden vom 13. bis 26. Februar 2014 öffentlich aufgelegt.
Innert der Auflagefrist erhob K.L. am 26. Februar 2014 wiederum Einsprache mit
separaten Eingaben (Einsprachen 2 und 3) und beantragte die Abweisung der
Baugesuche 2 und 3. Er rügte, dass die Aufteilung der Baugesuche für das
Einfamilienhaus und die Garage nicht zulässig sei. Weiter beharrte er darauf, dass das
geplante Einfamilienhaus weiterhin den Gebäudeabstand zum Gebäude auf dem
Grundstück Nr. 0001 verletze. Zudem unterschreite die geplante Garage den
Gebäudeabstand zur nächstliegenden Baute auf dem Grundstück Nr. 0003 Grundbuch
X.
b. Mit Beschluss vom 27. Mai 2014 erteilte der Gemeinderat X. die Baubewilligung für
den Neubau der Einzelgarage (Baugesuch 2) sowie den Neubau des Einfamilienhauses
(Baugesuch 3) mit separaten Beschlüssen und wies die Einsprachen 2 und 3 von K.L.
ab.
D. K.L. erhob durch seinen Rechtsvertreter am 19. Juni 2014 Rekurs beim
Baudepartement (Rekurs 2, Verfahren Nr. 14-3597; Rekurs 3, Verfahren Nr. 14-3596),
wobei er an seiner Begründung der Einsprachen 2 und 3 festhielt. Das Baudepartement
vereinigte die drei Rekursverfahren. Mit Entscheid vom 18. Mai 2015 hiess das
Baudepartement die Rekurse 1 und 3 gut und wies den Rekurs 2 ab. Die Beschlüsse
des Gemeinderats X. vom 3. Dezember 2013 und vom 27. Mai 2014 hob es auf. Das
Baudepartement erwog, dass die Bewilligung des Einfamilienhauses nicht von der
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Bewilligung der Garage abhänge und umgekehrt, weshalb die Auftrennung der beiden
Baugesuche zulässig gewesen sei. Das geplante Einfamilienhaus unterschreite den
massgebenden Gebäudeabstand zum Einfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. 0001.
Demgegenüber halte der geplante Garagenbau den erforderlichen Gebäudeabstand
ein. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht stehe A.B. nicht zu, da die
Vorinstanz trotz längerer rechtswidriger Praxis nie zu erkennen gab, dass sie zukünftig
nicht von dieser abzuweichen gedenke.
E.
a. Gegen den Entscheid des Baudepartements erhob sowohl A.B. (Beschwerdeführer I)
als auch K.L. (Beschwerdeführer II) am 2. Juni 2015 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht St. Gallen.
b. Der Beschwerdeführer I ergänzte seine Beschwerde im Verfahren B 2015/96 (Verf. 1)
am 3. Juli 2015 und macht hauptsächlich geltend, dass der Grundsatz der
Verhältnismässigkeit, die Verdichtungspflicht sowie die Gemeindeautonomie durch den
Entscheid der Vorinstanz verletzt worden seien. Weiter gebiete der Vertrauensschutz,
dass ihm die Baubewilligungen erteilt würden und ihm ansonsten zumindest eine
Ausnahmebewilligung zustehe (Verf. 1, act. 5). Der Beschwerdegegner I nahm am 20.
August 2015 Stellung zur Beschwerde. Die Vorinstanz liess sich zur Beschwerde im
Verf. 1 am 29. Juli 2015 und der Gemeinderat X. (Beschwerdebeteiligte) am 19. August
2015 vernehmen. Der Beschwerdeführer I äusserte sich am 17. September 2015 zu
den Vernehmlassungen.
c. Der Beschwerdeführer II ergänzte seine Beschwerde im Verfahren B 2015/97 (Verf.
2) ebenfalls am 3. Juli 2015 und rügt, dass die Aufteilung der Baugesuche nicht
zulässig sei, da ein enger Sachzusammenhang zwischen den Baugesuchen bestehe
und die Vorinstanz deshalb ihre Koordinationspflicht verletzt habe. Zudem sei das
Baugesuch 2 des Beschwerdegegners II rechtsmissbräuchlich. Weiter wiederholt er,
dass der vorgeschriebene Gebäudeabstand von der geplanten Garage verletzt werde
(Verf. 2., act. 5). Der Beschwerdegegner II verwies in seiner Vernehmlassung vom 17.
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September 2015 auf die Begründungen der Vorinstanz und beantragte die Abweisung
der Beschwerde. Die Vorinstanz verwies in ihrer Vernehmlassung vom 29. Juli 2015 auf
ihren Entscheid und die Beschwerdebeteiligte verzichtete am 10. August 2015 auf eine
Stellungnahme.
d. Auf die von den Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen wird, soweit
wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Verfahren, in denen Rügen erhoben werden, die denselben Streitgegenstand
betreffen und zum Teil ähnlich bzw. gleich begründet werden, können nach der
Rechtsprechung vereinigt werden (vgl. statt vieler VerwGE B 2009/139, 140 vom 11.
Mai 2010 E. 1.1, www.gerichte.sg.ch). In den vorliegenden Beschwerden B 2015/96
und B 2015/97 wird derselbe vorinstanzliche Entscheid angefochten. Gegenstand sind
in beiden Fällen die gleichen Baugesuche und die Frage, ob die öffentlich-rechtlichen
Bauvorschriften eingehalten sind. Es rechtfertigt sich daher, die Verfahren zu vereinigen
und die Beschwerden in einem einzigen Entscheid zu behandeln.
2. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der
Beschwerdeführer I und der Beschwerdeführer II sind Adressaten des angefochtenen
Entscheids. Sie sind als Bauherr und Nachbar zur Ergreifung des Rechtsmittels
legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom
2. Juni 2015 entsprechen zeitlich sowie zusammen mit den Ergänzungen vom 3. Juli
2015 formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit
Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerden ist einzutreten.
3.
3.1. Der Beschwerdeführer I rügt, die frühere Verfahrensleiterin der Rechtsabteilung der
Vorinstanz, S.Y., sei befangen gewesen und hätte in den Ausstand treten müssen, weil
sie seit 1. September 2014 u.a. zusammen mit dem Rechtsvertreter des
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Beschwerdegegners I in einer gemeinsamen Anwaltskanzlei tätig gewesen sei. Die
Vorinstanz habe es unterlassen, die vorgenommenen Verfahrenshandlungen der
befangenen S.Y. rechtsgenüglich zu wiederholen, wodurch die Verfahrensgarantien
des Beschwerdeführers I verletzt worden seien. Die vorläufige Beurteilung von S.Y.
vom 7. Juli 2014 sei erst vor der Weiterleitung des Dossiers an den
Departementsvorsteher aus den Rekursakten entfernt worden. Deshalb seien sowohl
die vorläufige Beurteilung sowie der Entscheidentwurf der neuen Verfahrensleiterin
massgeblich von S.Y. geprägt gewesen. Zudem habe sich die neue Verfahrensleiterin
mit den übrigen Mitgliedern der Rechtsabteilung abgesprochen, die ihrerseits ebenfalls
von der Auffassung von S.Y. beeinflusst gewesen seien (Verf. 1, act. 5 S. 3).
3.2. Die Vorinstanz hält dem entgegen, der Anschein der Befangenheit von S.Y. sei
zwar begründet, doch sei deren vorläufige Beurteilung im Rekursverfahren 13-7416
vom 7. Juli 2014 von der Rechtsabteilung vor Weiterleitung des Dossiers an den
Departementsvorsteher aus den Rekursakten entfernt worden. Zudem habe die neue
Verfahrensleiterin der Rechtsabteilung in Absprache mit den übrigen Mitgliedern der
Rechtsabteilung eine eigene vorläufige Beurteilung der Rekurse vorgenommen. Damit
seien alle Verfahrenshandlungen von S.Y., die sich auf den Entscheid hätten auswirken
können, aufgehoben worden (Verf. 1, act. 2 S. 7 f.).
3.3. Nach Art. 7 Abs. 1 lit. c VRP haben öffentliche Angestellte in den Ausstand zu
treten, wenn sie als befangen erscheinen. Befangenheit ist gegeben, wenn Umstände
vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit zu erwecken. Solche
Umstände können in einem bestimmten subjektiven Verhalten der betroffenen Person
oder in funktionellen oder organisatorischen, das heisst objektiven, Gegebenheiten
begründet sein (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2.
Aufl. 2003, Rz. 192). Verfahrenshandlungen, an denen ein befangenes
Behördenmitglied beteiligt war, sind aufzuheben und zu wiederholen, wenn sie sich auf
den Entscheid auswirken können. Wurden Prozessakten durch den befangenen
Amtsträger selber erstellt, sind diese Verfahrenshandlungen ebenfalls zu wiederholen
(BGE 119 Ia 13 E. 3a; B. Schindler, Die Befangenheit der Verwaltung, Diss., Bern 2002,
S. 216 f.). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hat sich ein
befangener Verwaltungsmitarbeiter jeglicher Tätigkeit im betreffenden Fall zu entziehen
und ist durch einen anderen Mitarbeiter zu ersetzen (BVerwG B-8282/2007 vom 1.
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September 2008 E. 6.3.3, in: RPW 2008/3 S. 511). Die Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts St. Gallen ist jedoch weniger streng. Es liegt demnach selbst dann
noch kein Ausstandsgrund vor, wenn die betroffene Mitarbeiterin den Sachentscheid
oder den Entscheid ihren eigenen Ausstand betreffend selber vorbereitet hätte
(VerwGE B 2013/116 vom 14. Mai 2014 E. 2.4; VerwGE B 2013/155 vom 17. Januar
2014 E. 2.3, www.gerichte.sg.ch). Zudem hat das Verwaltungsgericht St. Gallen den
Vorwurf der Befangenheit grundsätzlich verneint, wenn im Rekursverfahren seitens der
Behörde die Erfolgsaussichten des Rechtsmittels erörtert werden. Dies gilt
insbesondere, wenn der Rekurssachbearbeiter den Verfahrensbeteiligten mitteilt, dass
er den Rekurs aufgrund einer vorläufigen Beurteilung als aussichtslos einstufe. Im
konkreten Fall bestand kein Grund zur Annahme, die Rekurssachbearbeiterin hätte den
angefochtenen Entscheid nicht zu Handen des Departementvorstehers redaktionell
vorbereiten dürfen (vgl. VerwGE B 2011/213 vom 31. Mai 2012 E. 2; VerwGE B
2013/116 vom 14. Mai 2014 E. 2.5; VerwGE B 2013/155 vom 17. Januar 2014 E. 2.3,
www.gerichte.sg.ch).
3.4. Da der Anschein der Befangenheit von S.Y. im vorliegenden Fall aufgrund der
konkreten Umstände unstrittig vorliegt, bleibt lediglich zu beurteilen, ob alle
Verfahrenshandlungen von S.Y. im Rekursverfahren, welche sich auf den Entscheid
hätten auswirken können, aufgehoben worden sind oder nicht. Die vorläufige
Beurteilung vom 7. Juli 2014 wurde vor Übergabe des Dossiers an den
entscheidungsbefugten Departementsvorsteher aus den Akten entfernt. Die neu
zuständige Verfahrensleiterin der Rechtsabteilung hat eine eigene vorläufige
Beurteilung des Rekurses vorgenommen und einen Entscheidentwurf erstellt. Allein
dadurch, dass sich die vorläufige Beurteilung von S.Y. zu diesem Zeitpunkt noch in den
Akten befand, kann im Lichte der dargelegten Praxis des Verwaltungsgerichts St.
Gallen nicht von einer Beeinflussung oder Befangenheit der neuen Verfahrensleiterin
ausgegangen werden. Auch der Umstand, dass sich die neue Verfahrensleiterin mit
ihren Mitarbeitern besprochen hatte, stellt keinen Anhaltspunkt für eine Befangenheit
dar, sondern ist vielmehr üblich. Weitere Umstände, welche zu einer Befangenheit oder
Beeinflussung der neuen Verfahrensleiterin geführt haben könnten, zeigte der
Beschwerdeführer I nicht auf. Zudem handelt es sich bei der Verfahrensleiterin denn
auch nicht um ein Behördenmitglied und somit nicht um eine Entscheidungsträgerin
(vgl. VerwGE B 2011/213 vom 31. Mai 2012 E. 2.2, www.gerichte.sg.ch).
http://www.gerichte.sg.ch http://www.gerichte.sg.ch
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3.5. Im vorliegenden Fall bestehen somit keine Anhaltspunkte dafür, dass die neue
Verfahrensleiterin von der befangenen S.Y. beeinflusst war.
4.
4.1. Der Beschwerdeführer II rügt, dass die Aufteilung des Bauvorhabens auf zwei
Baugesuche nicht zulässig sei, da diese die Beurteilung des Bauvorhabens
verunmögliche. Es sei nicht geklärt, wo die gemäss Art. 19 des Baureglements der
Beschwerdebeteiligten (BauR, www.X.ch) für das Einfamilienhaus notwendigen
Abstellflächen für Motorfahrzeuge erstellt werden sollen, da diese auf den
eingereichten Plänen nicht eingezeichnet, sondern nur als Text markiert seien. Zudem
sei nicht klar, welcher Nutzung die Garagenbaute dienen solle, da der
Beschwerdegegner II seinen Wohnsitz in Q. habe. Weiter solle das Splitgerät für die
Wärmepumpe an die Garage montiert werden, dessen Lärmimmissionen aufgrund der
baulichen Unklarheiten nicht abschätzbar seien. Er fasst zusammen, dass ein enger
Sachzusammenhang zwischen den Baugesuchen bestehe, weshalb die
Beschwerdebeteiligte ihre Koordinationspflicht verletzt habe, indem sie die
Baugesuche zu Unrecht auftrennte (Verf. 2, act. 5 S. 3 f.).
4.2. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass das Einfamilienhaus nicht von der
Bewilligung des Garagenbaus abhänge, da im eingereichten Plan ersichtlich sei, dass
und wo die erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge vorgesehen seien. Auch die
Zonenkonformität der Garage hänge nicht von der Bewilligung des Einfamilienhauses
ab, womit mit der Auftrennung der beiden Baugesuche keine Verletzung der
Koordinationspflicht vorliege (Verf. 2, act. 2 S. 8 f.).
4.3. Grundsätzlich bestimmt der Baugesuchsteller mit seinem Baugesuch den Umfang
und den Verfahrensgegenstand, den die Bewilligungsbehörde zu prüfen hat. Solange
kein Rechtsmissbrauch und keine Verletzung der (Koordinations-)Vorschriften vorliegt,
darf der Gesuchsteller ein Vorhaben in verschiedene Gesuche aufteilen. Reicht er
mehrere Baugesuche ein, ist erforderlich, dass das Vorhaben sachlich und konstruktiv
überhaupt teilbar ist (Fritsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5.
Auflage, Zürich 2011, Bd. 1 S. 279).
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Zu beachten sind überdies Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(Raumplanungsgesetz, SR 700, RPG) und auf kantonaler Ebene das Gesetz über die
Verfahrenskoordination in Bausachen (sGS 731.2, VKoG), welche die materielle und
formelle Koordination regeln. Die Koordination bezweckt die inhaltliche und zeitliche
Abstimmung von Verfügungen und die zügige Abwicklung der Verfahren (Art. 2 VKoG,
vgl. VerwGE B 2013/232 und 2013/267 vom 16. April 2014 E. 2.2 mit Hinweisen;
VerwGE B 2008/33 vom 14. Oktober 2008 E. 4.1 ff.; VerwGE B 2013/254 E. 3.1 vom
28. Juli 2015, www.gerichte.sg.ch). Art. 25a RPG kommt auch dann zur Anwendung,
wenn für die verschiedenen Bewilligungen (Verfügungen) nur eine Behörde zuständig
ist (Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 23
zu Art. 25a RPG). Die politische Gemeinde entscheidet im eigenen
Zuständigkeitsbereich und eröffnet Verfügungen, Stellungnahmen und
Gebührenforderungen gemeinsam und gleichzeitig als Gesamtentscheid (Art. 4
lit. f VKoG). Die Koordinationspflicht setzt voraus, dass zwischen den anzuwendenden
Vorschriften ein enger sachlicher Zusammenhang besteht, womit diese Vorschriften
nicht getrennt und unabhängig voneinander beurteilt werden dürfen, ansonsten die
gesonderte Behandlung sachlich zu unhaltbaren Ergebnissen führen könnte (BGE 117
Ib 35 E. 3e; P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl.
2008, S. 458). Die Aufsplittung einer Bewilligung in mehrere Zwischen- oder
Teilverfügungen kann unter Umständen gegen das Gebot der materiellen Koordination
und der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte
oder Anlageteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau
verlangen (BGer 1C_150/2009 vom 8. September 2009 E. 2.2).
4.4. Vorliegend ist demzufolge zu beurteilen, ob das Baugesuch für das
Einfamilienhaus (Baugesuch 3) für sich allein vollständig ist, das heisst die Realisierung
der Garage (Baugesuch 2) nicht voraussetzt und umgekehrt. Dies ist – gemessen an
den Rügen des Beschwerdeführers – der Fall, wenn das Baugesuch 3 die nach Art. 19
BauR notwendige Anzahl Parkplätze aufweist und zeigt, wo das Aussengerät für die
Wärmepumpe angebracht wird und ob die Planungswerte eingehalten sind, sowie
wenn das Baugesuch 2 auch für sich allein, d.h. ohne Realisierung des
Einfamilienhauses, bewilligungsfähig ist.
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Grundsätzlich ist die Rüge des Beschwerdeführers II, auf den eingereichten Plänen
zum geplanten Einfamilienhaus (Baugesuch 3) sei nicht ersichtlich, wo die notwendige
Abstellfläche für Motorfahrzeuge genau erstellt werden solle, begründet. Im Grundriss
EG mit Umgebung ist lediglich in Textform „2 Parkplätze“ eingefügt, diese sind aber
nicht eingezeichnet. Da es sich bei dem Bauvorhaben aber um ein Einfamilienhaus
handelt und die grau eingefärbte Fläche zwischen dem Einfamilienhaus und den
Grundstücken Nr. 0003 und Nr. 0001 mit und ohne Garage ausreichend gross ist, um
zwei Motorfahrzeuge abzustellen, hat dieser Mangel des Grundrissplans keine
Bedeutung für die Bewilligungsfähigkeit des Baugesuchs und kann deshalb
vernachlässigt werden. Selbst ein allfälliger Mangel des Baugesuches bzw. der
Baupläne wäre im vorliegenden Fall kein Grund, das Baugesuch für das
Einfamilienhaus abzuweisen. Der Mangel könnte in der vorliegenden Konstellation –
unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit – mit einer Auflage gemäss
Art. 87 Abs. 2 BauG geheilt werden (vgl. Andreas Baumann, Kommentar zum
Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz. 8 zu § 60).
Der Einwand des Beschwerdeführers II, das Splitgerät für die Wärmepumpe solle an
die Garage montiert werden und die Lärmimmissionen seien deshalb nicht
abschätzbar, ist unbegründet. Der Beschwerdegegner II hat mit dem Baugesuch 3 eine
Wärmepumpen-Deklaration eingereicht, welche aufzeigt, dass die Wärmepumpe mit 43
dB(A) den Planungswert in der Nacht von 45 dB(A) einhält (Art. 6 BauR i.V.m. der
Tabelle in Ziff. 2 Anhang 6 zur Lärmschutzverordnung [SR 814.41, LSV]; Rekurs 3,
Verfahren Nr. 14-3596, act. 4/4). Die Planungswerte im Lärmschutz liegen unter den
Immissionsgrenzwerten, welche die Schwelle zur schädlichen oder lästigen Einwirkung
definieren (Art. 13 und Art. 23 Umweltschutzgesetz, [SR 814.01, USG]); sie bilden daher
bereits ein Element des vorsorglichen Immissionsschutzes, d.h. der ersten Stufe der
Emissionsbegrenzung. Sind die Planungswerte wie vorliegend eingehalten, würden
sich zusätzliche emissionsbegrenzende Massnahmen deshalb von vornherein nur
rechtfertigen, wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche zusätzliche
Reduktion der Emissionen erreicht werden kann (BGer 1A_69/2002 vom 19. März 2003
E. 3.1 mit Hinweisen; VerwGE B 2011/151 vom 20. März 2012 E. 3.1,
www.gerichte.sg.ch).
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Auch die Rüge des Beschwerdeführers II, die Nutzung der Garagenbaute sei nicht klar,
da der Beschwerdegegner II seinen Wohnsitz in Q. habe, ist abzuweisen. Es besteht
grundsätzlich Baufreiheit und Eingriffe in diese stellen Eigentumsbeschränkungen dar,
welche nur nach den Voraussetzungen von Art. 36 der Bundesverfassung (SR 101, BV)
zulässig sind (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 1107 ff.).
Der Beschwerdegegner II macht geltend, die Garage solle als Raum für sein Boot
sowie seine Autos dienen (Rekurs 3, Verfahren Nr. 14-3596, act. 4/15). Es besteht kein
Anlass, diese Aussagen zu bezweifeln, insbesondere genügt ein abweichender
Wohnsitz nicht, um die zonenkonforme Nutzung der Garage in Frage zu stellen.
4.5. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass vorliegend die Baugesuche 2
und 3 nicht in einem engen sachlichen Zusammenhang stehen, so dass sie getrennt
voneinander beurteilt werden können, ohne dass dies zu einem sachlich unhaltbaren
Ergebnis führt. Ausserdem lagen die beiden Baugesuche 2 und 3 der
Beschwerdebeteiligten ohnehin zeitgleich vor und wurden von ihr auch in derselben
Sitzung behandelt und bewilligt, weshalb schon deshalb eine allfällige Pflicht der
Beschwerdebeteiligten zur Koordination der beiden Verfahren nicht verletzt sein kann.
5. Der Beschwerdeführer I beantragt die Bewilligung des Baugesuchs 3. Gegenstand
des Rekurses 3 ist das auf dem Grundstück Nr. 0000 geplante Einfamilienhaus,
welches an die bestehende und bis zur Grundstücksgrenze reichende Anbaute auf
Grundstück Nr. 0001 angebaut werden soll. Um dieses Rechtsbegehren zu beurteilen,
muss die strittige Frage geklärt werden, ob das geplante Einfamilienhaus auf
Grundstück Nr. 0000 den Gebäudeabstand zum Einfamilienhaus auf Grundstück Nr.
0001 verletzt oder nicht. Dafür muss insbesondere die Rechtmässigkeit der
diesbezüglichen Praxis der Beschwerdebeteiligten geprüft werden. Im Anschluss
können, falls nötig, die einzelnen damit zusammenhängenden Rügen des
Beschwerdeführers I beurteilt werden.
5.1. Die Beschwerdebeteiligte verfolgt – nach eigenen Angaben – seit jeher die Praxis,
eine Verbindung von zwei Einfamilienhäusern einzig durch einen Zwischentrakt zu
bewilligen, wenn das dadurch entstehende Gesamtgebäude nicht über die Dimension
eines Einzelhauses hinausgehe und im Übrigen die Regelbauvorschriften eingehalten
würden. Ein einzelnes Gebäude, welches die Regelbauvorschriften einhalte, könne
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nämlich durchaus abgestuft sein und müsse keinen Hauptkörper mit durchgehend
gleicher Geschosszahl aufweisen. Dem Nachbarn würden dadurch keinerlei Nachteile
entstehen. Das Gebäude trete im Gegenteil nicht im gleichen Ausmass als Wand in
Erscheinung. Diese Praxis stehe zudem im Einklang mit Art. 16 BauR, da dieser nicht
vorschreibe, dass ein Zusammenbau einzig zwischen gleichartigen Bauten möglich sei.
Deshalb könne ein Hauptbau auch mit einem Anbau zusammengebaut werden, wenn
die Gebäudelänge nach Art. 14 BauR eingehalten werde (Rekurs 1, Verfahren Nr.
13-7416, act. 5/15 S. 3 f.).
5.2. Gemäss Art. 57 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, BauG) ist der
Gebäudeabstand im Baureglement festzulegen. Fehlen solche Vorschriften, so ist der
Gebäudeabstand gleich der Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen
Grenzabstände. Das Baureglement der Beschwerdebeteiligten legt den
Gebäudeabstand nicht fest. Der grosse Grenzabstand beträgt in der Wohnzone W2a
gemäss Art. 6 BauR 8 m und der kleine Grenzabstand 5 m. Der grosse Grenzabstand
ist auf die am meisten gegen Süden orientierte Hauptwohnseite, der kleine
Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten (Art. 9 BauR). Anbauten
dürfen nach Art. 15 Abs. 3 BauR mit einem minimalen Grenzabstand von 3 m erstellt
werden. Zwischen dem Einfamilienhaus auf Grundstück Nr. 0001 und dem geplanten
Einfamilienhaus auf Grundstück Nr. 0000 gilt der kleine Grenzabstand und ist
demzufolge ein Gebäudeabstand von 10 m einzuhalten. Da der Abstand gemäss
Plänen lediglich 6 m beträgt, ist der Gebäudeabstand grundsätzlich verletzt. Zu prüfen
bleibt, ob Art. 16 BauR von der Einhaltung des Gebäudeabstandes entbindet.
5.3. Die Beschwerdebeteiligte regelt unter dem Titel „Grenzbaurecht“ in Art. 16 BauR,
dass Bauten unter Einhaltung der maximal zulässigen Gebäudelänge mit schriftlicher
Zustimmung des Nachbarn bis an die Grenze gestellt und zusammengebaut werden
können. Bei nicht gleichzeitigem Zusammenbau hat der später Bauende das Recht,
ohne besondere Zustimmung des Nachbarn eine Baute maximal gleicher Dimension
und ähnlicher Erscheinungsform an die Nachbarbaute anzubauen. Das Baugesetz
selbst sieht kein Grenzbaurecht vor. Grundsätzlich ist die Ortsplanung und die örtliche
Baupolizei gemäss Art. 2 Abs. 1 BauG aber Sache der politischen Gemeinde. Diese ist
befugt, im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen öffentlich-rechtliche
Bauvorschriften zu erlassen. Im Baureglement kann demnach für bestimmte Gebiete
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die geschlossene Bauweise gestattet werden. In der Regel gestatten die
Baureglemente ferner das Zusammenbauen von Anbauten oder Nebenbauten auf der
gemeinsamen Grundstücksgrenze (Heer, a.a.O., Rz. 624).Da sich diese kommunalen
Regelungen bewährt haben, wurden sie denn auch in Art. 95 Abs. 2 des neuen
Planungs- und Baugesetzes des Kantons St. Gallen (PBG) aufgenommen, das am 1.
Oktober 2017 in Kraft gesetzt werden wird (Planungs- und Baugesetz, Botschaft und
Entwurf der Regierung vom 11. August 2015, in: ABl 2015 S. 2399 ff., S. 2486 f.;
www.sg.ch).
Die Beschwerdebeteiligte regelt in ihrem Baureglement nicht ausdrücklich, ob eine
offene oder geschlossene Bauweise gilt. In Art. 16 BauR wird ein Grenzbaurecht
statuiert. Der Grenzbau stellt einen Sondertatbestand der geschlossenen Überbauung
dar, da dem Nachbar die Möglichkeit offensteht, jederzeit anzubauen und damit eine
geschlossene Überbauung herzustellen (Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., Bd. 2, S. 875).
Die bei offener Bauweise geltenden Gebäude- und Grenzabstände dürfen beim
Grenzbau als Sondertatbestand der geschlossenen Bauweise unterschritten werden
(Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 877). Art. 16 BauR ist dahingehend auszulegen, dass
die Beschwerdebeteiligte in ihrem gesamten Gemeindegebiet ein Grenzbaurecht bei
Einhaltung der maximal zulässigen Gebäudelänge und schriftlicher Zustimmung des
Nachbarn erlaubt. Da die Gebäude- und Grenzabstände in diesem Fall nicht
eingehalten werden müssen, steht Art. 16 BauR denn auch nicht im Widerspruch zu
Art. 56 Abs. 2 BauG. Zu prüfen bleibt, ob die Praxis der Beschwerdebeteiligten mit Art.
16 BauR in Einklang steht.
5.4. Die Auslegung der Beschwerdebeteiligten, dass unter den Begriff „Bauten“ in Art.
16 BauR sowohl Haupt- als auch Neben- und Anbauten fallen, ist nicht zu
beanstanden. Der Begriff „Bauten“ muss als Oberbegriff für alle Bauten – auch
Hauptbauten – verstanden werden. Demzufolge ist die Praxis der
Beschwerdebeteiligten, auch den Zusammenbau von einer Haupt- an eine Nebenbaute
auf der Grundstücksgrenze bei Einhaltung der übrigen Voraussetzungen zuzulassen,
nach dem Wortlaut von Art. 16 BauR zulässig. Damit in Einklang steht auch Art. 14
BauR, wonach Anbauten für die Berechnung der Gebäudelänge mitgerechnet werden.
Da das Grundstück Nr. 0000 gemäss Grundbuch X. ein Grenzbaurecht für
Hauptbauten zu Lasten von Grundstück Nr. 0001 hat und der Beschwerdeführer I auch
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die übrigen Voraussetzungen einhält, hat die Beschwerdebeteiligte das Baugesuch 3
zu Recht bewilligt und die Vorinstanz diese Baubewilligung zu Unrecht aufgehoben.
An diesem Ergebnis ändert auch die von der Vorinstanz angeführte
verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (GVP 2002 Nr. 12 und VerwGE B 48/1968
vom 23. Dezember 1969) nichts. Im Entscheid vom 14. November 2002 (GVP 2002 Nr.
12) war in der betroffenen Gemeinde gemäss Gemeindereglement die offene Bauweise
vorgeschrieben. Von dieser durfte nur abgewichen werden, wenn die Bauten zu einer
Häuserreihe von vorgegebener Maximallänge zusammengebaut wurden. In diesem
Entscheid sprach das Verwaltungsgericht zudem seinen Entscheid B 48/1968 vom 23.
Dezember 1969 an, bei welchem ebenfalls die offene Bauweise in Wohnzonen
vorgeschrieben war, wobei der Gemeinderat Häusergruppen, insbesondere Doppel-
und Reihenhäuser, unter bestimmten Voraussetzungen bewilligen konnte. Das
Verwaltungsgericht legte diese Baureglementsbestimmung aus und kam zum Schluss,
dass ein Reihenhaus gemäss Baureglement aus einer Aneinanderreihung von
Gebäudeteilen bestehe, von denen jeder dem Charakter eines Einzelhauses
entspreche. Wesentliches Begriffsmerkmal sei, dass die Hauptgebäude
zusammengebaut seien. Eine Verbindung der Einzelhäuser durch Zwischentrakte
könne dem Erfordernis des Zusammenbauens nicht genügen, weil dann entgegen der
Absicht des Gesetzgebers eine Mehrheit von Einzelhäusern entstände, bei welchen der
Gebäudeabstand nicht eingehalten werden würde (VerwGE B 48/1968 vom 23.
Dezember 1969 E. 3). Diese zwei Entscheide sind aus mehreren Gründen nicht
einschlägig für den vorliegenden Fall. Erstens wird im Baureglement der
Beschwerdebeteiligten nicht ausdrücklich die offene Bauweise in der Wohnzone
angeordnet. Dementsprechend enthält das Baureglement der Beschwerdebeteiligten
denn auch keine mit diesen zwei Fällen vergleichbare Bestimmung, welche eine
Bewilligung von Häuserreihen als einzige Ausnahme zur offenen Bauweise vorsieht. Im
vorliegenden Fall ermöglicht Art. 16 BauR als Sondertatbestand vielmehr beschränkt
die geschlossene Bauweise auf dem gesamten Gemeindegebiet, soweit die
Zustimmung des Nachbarn vorliegt und die restlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Liegt dieser Fall vor, sind keine Gebäudeabstände einzuhalten, weshalb die
diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz fehlgehen (Verf. 1, act. 2 S. 9 f.). Es liegt
folglich eine völlig andere Ausgangslage vor, als bei den von der Vorinstanz zitierten
Urteilen. Zweitens legte das Verwaltungsgericht in den zitierten Urteilen lediglich die
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Bestimmungen des einschlägigen Baureglements aus, bzw. den im Baureglement
verwendeten Begriff der Häusergruppe. Diese Begriffsauslegung kann keinesfalls direkt
auf einen anderen Fall mit unterschiedlichen Baureglementsbestimmungen
angewendet werden und begründet keine allgemeingültige Praxis zum zulässigen
Zusammenbau von Bauten.
Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, die vom Beschwerdeführer I gemachten Rügen
betreffend des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit, der Verdichtungspflicht sowie
der Verletzung der Gemeindeautonomie im Einzelnen zu beurteilen. Auch die
Vorbringen zum Vertrauensschutz sowie der Erteilung einer allfälligen
Ausnahmebewilligung können ausser Acht gelassen werden.
5.5. Das geplante Einfamilienhaus (Baugesuch 3, Gegenstand von Rekurs 3) würde den
gemäss Art. 56 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 6 BauR geltenden Gebäudeabstand verletzen.
Art. 16 BauR erlaubt jedoch als Sondertatbestand in beschränktem Umfang die
geschlossene Bauweise, womit die Gebäudeabstände keine Geltung haben. Die Praxis
der Beschwerdebeteiligten, eine Verbindung von zwei Einfamilienhäusern einzig durch
einen Zwischentrakt zu bewilligen, wenn das dadurch entstehende Gesamtgebäude
nicht über die Dimension eines Einzelhauses hinausgeht und im Übrigen die
Regelbauvorschriften eingehalten werden, ist nicht rechtswidrig und steht in Einklang
mit Art. 16 BauR. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung für das Baugesuch 3 zu
Unrecht aufgehoben. Die Beschwerde des Beschwerdeführers I ist in diesem Punkt
gutzuheissen und die Ziffern 1a, 1b, 1c, 1d, 2a, 2b, 2c, 2d, 3a, 3b, 3c, 3d des
Dispositivs des Entscheids der Vorinstanz sind aufzuheben, womit die Baubewilligung
der Beschwerdebeteiligten vom 27. Mai 2014 für das Baugesuch 3 (Rekurs 3,
Verfahren Nr. 14-3596, act. 4/20) gilt.
6.
6.1. Der Beschwerdeführer II rügt, die geplante Garagenbaute (Baugesuch 2) verletze
den Gebäudeabstand zur nächstgelegenen Baute auf seinem Grundstück Nr. 0003. Da
die Sitzplatzüberdachung keine Vorbaute sondern eine Anbaute sei, sei der Abstand
zum Sitzplatz und nicht zur Hauptfassade massgeblich. Die Vorinstanz habe Art. 15
Abs. 3 BauR falsch ausgelegt (Verf. 2, act. 5 S. 4). Die Vorinstanz ist dagegen der
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Ansicht, dass der Gebäudeabstand zur Hauptfassade massgeblich sei, da die
Sitzplatzüberdachung als Vorbaute zu qualifizieren sei (Verf. 2, act. 2 S. 12).
Die Vorinstanz und der Beschwerdeführer II – unter Vorbehalt – stimmen darin überein,
dass die geplante Garagenbaute als Nebenbaute gemäss Art. 15 Abs. 2 BauR
einzustufen ist und damit ein Gebäudeabstand von 6 m zur nächsten Baute auf dem
Grundstück Nr. 0003 einzuhalten ist (Art. 15 Abs. 3 BauR). Das im Grundbuch X.
eingetragene Grenzbaurecht für Nebenbauten zu Gunsten von Grundstück Nr. 0000
und zu Lasten von Grundstück Nr. 0003 ändert nichts daran, dass der
Gebäudeabstand von 6 m zur nächsten Baute auf Grundstück Nr. 0003 einzuhalten ist,
da die geplante Garage nicht mit einer Baute auf Grundstück Nr. 0003
zusammengebaut wird. Zu klären bleibt, ob der Gebäudeabstand von 6 m zur
Hauptfassade oder zur Sitzplatzüberdachung einzuhalten ist. Strittig ist insbesondere,
ob es sich beim gedeckten Sitzplatz um eine Anbaute oder eine Vorbaute handelt.
Nach Art. 15 Abs. 3 BauR ist der Gebäudeabstand von 6 m zu anderen Bauten
innerhalb des grossen Grenzabstandsbereiches einzuhalten. Gemäss Art. 57 Abs. 1
BauG ist der Gebäudeabstand die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden. Art.
17 Abs. 1 BauR bestimmt, dass Vorbauten Bauteile sind, welche über die Fassade
vorspringen und zählt beispielhaft u.a. Sonnenschutzkonstruktionen und Balkone auf.
Nach Satz 2 von Art. 17 Abs. 1 BauR ist die punktuelle Abstützung zulässig. Bei der
Sitzplatzüberdachung handelt es sich folglich um eine Vorbaute. Bereits der Wortlaut
von Art. 17 Abs. 1 BauR zeigt auf, dass Vorbauten an der Fassade angebracht sind
bzw. über diese vorspringen und selbst nicht über eine Fassade verfügen, zu welcher
der Gebäudeabstand bemessen werden kann. Der Gebäudeabstand von 6 m ist
folglich zur Hauptfassade des Einfamilienhauses auf Grundstück Nr. 0003 einzuhalten,
was vorliegend der Fall ist.
6.2. Der Beschwerdeführer II rügt, dass das Baugesuch 2 rechtsmissbräuchlich sei. Bei
der geplanten Garage handle es sich um eine Neidbaute. Würde das Gesuch
unabhängig vom Baugesuch 3 (Einfamilienhaus) betrachtet, könnte die Garage an einer
anderen Stelle auf dem Grundstück und nicht auf der Grenze gebaut werden. Zudem
sei der Nutzen der Garage auf einem ansonsten brachliegenden Grundstück fraglich.
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Die Garage sei für den Beschwerdeführer II zudem schlechtmöglichst dimensioniert
(Verf. 2, act. 5 S. 4).
Die Vorinstanz ist der Ansicht, dass das Baugesuch 2 nicht rechtsmissbräuchlich sei.
Der Beschwerdegegner II habe das Baugesuch 2 nicht zur Verfolgung eines
zweckwidrigen Interesses eingereicht. Da der Beschwerdegegner II ein Näherbaurecht
für eine Nebenbaute zu Lasten des Beschwerdeführers II besitze, sei es
nachvollziehbar, dass er die Garage als Nebenbaute und an das Grundstück des
Beschwerdeführers II angrenzend erstellen wolle. Die Dimensionen der Garage seien
verglichen mit denen im Baugesuch 1 zwar unvorteilhafter für den Beschwerdeführer II,
doch hätte er die Garage auch noch höher und mit einem Steildach bauen können,
weshalb auch daraus kein Rechtsmissbrauch abgeleitet werden könne (Verf. 2, act. 2
S. 13).
Der Beschwerdeführer II hat mit dem Beschwerdegegner II ein Grenzbaurecht für
Nebenbauten gemäss Art. 16 BauR vereinbart. Der Beschwerdegegner II hat damit –
unter der Voraussetzung der Einhaltung der übrigen anwendbaren Vorschriften – das
Recht, seine Garage, welche im Baugesuch 2 als Nebenbaute zu qualifizieren ist, an
die Grenze des Grundstücks Nr. 0003 des Beschwerdeführers II zu bauen. In der
Platzierung der Garage an die Grenze kann deshalb kein Rechtsmissbrauch liegen.
Auch die Dimensionierung der Garage erscheint nicht rechtsmissbräuchlich, da diese
zwangsläufig vom Baugesuch 1 abweichen musste, da in diesem eine als Anbau
ausgestaltete Doppelgarage vorgesehen war, für welche das Grenzbaurecht mangels
Vereinbarung nicht galt. Da der Beschwerdeführer zudem die Grössenvorgaben nach
Art. 15 Abs. 2 BauR einhält, ist das Baugesuch 2 nicht rechtsmissbräuchlich. Bezüglich
der Nutzung der Garage kann auf E. 4.4 Abs. 3 verwiesen werden.
6.3. Der Gebäudeabstände gemäss Art. 15 Abs. 3 BauR zur Hauptfassade des
Einfamilienhauses auf Grundstück Nr. 0003 wird durch die geplante Garagenbaute
eingehalten. Das Baugesuch 2 ist zudem auch nicht rechtsmissbräuchlich, weshalb der
Entscheid der Vorinstanz diesbezüglich zu bestätigen und die Beschwerde des
Beschwerdeführers II diesbezüglich abzuweisen ist. Die Baubewilligung für das
Baugesuch 2 vom 27. Mai 2014 gilt demnach.
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7. Zusammenfassend ist die Beschwerde des Beschwerdeführers I (Verf. 1)
vollumfänglich gutzuheissen. Die Beschwerde des Beschwerdeführers II (Verf. 2) ist
vollumfänglich abzuweisen. Der Entscheid der Vorinstanz ist teilweise aufzuheben.
Aufzuheben ist namentlich die Gutheissung der Rekurse 1 und 3 (Baugesuch 1 und 3
zum Bau eines Einfamilienhauses) mitsamt der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die
Abweisung des Rekurses 2 (Baugesuch 2 zum Garagenbau) ist zu bestätigen.
Demzufolge gelten die Baubewilligungen 2 und 3 der Beschwerdebeteiligten vom 27.
Mai 2014.
8. In Streitigkeiten hat jener Beteiligte die amtlichen Kosten zu tragen, dessen
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden (Art. 95 Abs. 1 VRP). Der
Beschwerdeführer II bzw. Beschwerdegegner I unterliegt in beiden Verfahren B
2015/96 und B 2015/97, womit er die amtlichen Kosten zu tragen hat. Angemessen
erscheint eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 5'000.- (Art. 7 Ziff. 212 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der im Verfahren B 2015/97 geleistete
Kostenvorschuss von Fr. 3'500.- ist dabei anzurechnen. Demzufolge ist dem
Beschwerdeführer I der im Verfahren B 2015/96 geleistete Kostenvorschuss von Fr.
3'500.- zurückzuerstatten.
Die ausseramtliche Entschädigung wird nach Obsiegen und Unterliegen verlegt (Art.
98bis VRP), womit der Beschwerdeführer II bzw. Beschwerdegegner I den
Beschwerdeführer I bzw. Beschwerdegegner II ausseramtlich zu entschädigen hat.
Angemessen erscheint eine Entschädigung von Fr. 4'000.- zuzüglich 4% Barauslagen
und Mehrwertsteuer (Art. 22 Abs. 1 lit. b und Art. 29 HonO). Die Mehrwertsteuer kommt
dazu. Das Entschädigungsgesuch des Beschwerdeführers II bzw. Beschwerdegegners
I ist abzuweisen.
Der Beschwerdeführer II unterliegt auch im vorinstanzlichen Verfahren vollumfänglich.
Er hat für das Rekursverfahren insgesamt eine Entscheidgebühr von CHF 4‘000.- zu
bezahlen (Rekurs 1: CHF 1‘500.-, Rekurs 2: CHF 1‘000.-, Rekurs 3: CHF 1‘500.-), unter
Anrechnung des von ihm geleisteten Kostenvorschusses von CHF 3‘000.-.
Ausseramtlich hat der Beschwerdeführer II den Beschwerdegegner II für das
Rekursverfahren insgesamt mit CHF 4‘000.- zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen
(Rekurs 1: CHF 1‘500.-, Rekurs 2: CHF 1‘000.-, Rekurs 3: CHF 1‘500.-).
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