# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7807cf52-db62-5b19-b006-6ebfd1a9a59c
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2009
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto: A.
Con contratto 20 ottobre 2005 AO 1 ha concesso in locazione retroattivamente dal 1° settembre 2005 a AP 1 l
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albergo-ristorante denominato _ _ _ _ situato in via _ a _ a uso esercizio pubblico (ristorazione e alberghiera). Il contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 2
'000.- mensili per i primi quattro mesi e, poi, di fr. 4'000.- mensili fino a dicembre 2009 (sempre oltre le spese accessorie elencate alla clausola n. 5), da versare entro il giorno dieci di ogni mese. La locazione è stata prevista di durata minima di quattro anni e quattro mesi, con possibilità di disdetta al più presto per il 31 dicembre 2009 con preavviso di sei mesi. In caso di mancata disdetta, le parti hanno previsto il rinnovo tacito della locazione per ulteriori quattro anni (inc. DI.2007.6 e DI.2007.7: doc. A).
B.
Il 10 settembre 2008 la locatrice, rappresentata da PA 1, ha sollecitato il conduttore a versare
entro il 20 settembre 2008
complessivi fr. 8
'000.- per i canoni arretrati di agosto e settembre 2008, pena la rescissione del contratto per la fine di un mese con un preavviso di trenta giorni (inc. DI.2007.6: doc. B). Con raccomandata 22 settembre 2008 la locatrice ha nuovamente diffidato il conduttore al pagamento dell’importo testé menzionato entro trenta giorni e ha ribadito che in caso contrario avrebbe rescisso il contratto per la fine di un mese con un termine di preavviso di trenta giorni (loc. cit.: doc. C e D; inc. DI.2007.7: doc. B). Il 23 ottobre 2008 la locatrice, sempre per il tramite di PA 1, ha intimato al conduttore la disdetta del contratto di locazione per il 31 gennaio 2009 mediante modulo ufficiale. Essa ha motivato la disdetta sostenendo la mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO (inc. DI.2007.6.: doc. E; inc. DI.2007.7: doc. C). La disdetta è stata notificata al conduttore il 24 ottobre 2008 (inc. rich. dall’UC di Biasca: fotocopia ricevuta di ritorno dell’invio raccomandato di cui alla disdetta).
C.
Il conduttore ha contestato il 9 novembre 2008 la disdetta presso l
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Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _, affermando di aver versato l
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8 ottobre 2008 il canone di locazione di agosto 2008 (quindi già prima della notifica della disdetta), rispettivamente il 27 ottobre 2008 quello di settembre e di ottobre 2008. All
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udienza 3 dicembre 2008 dinanzi all
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Ufficio di conciliazione l
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istante ha ribadito la propria contestazione, rilevando di aver saldato fino a quel momento tutti i canoni arretrati, seppur senza rispettare i termini di pagamento fissatigli. Constatato il fallimento del tentativo di conciliazione, l
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Ufficio di conciliazione ha respinto con decisione 19 dicembre 2008 l
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istanza di contestazione della disdetta. La decisione, intimata per raccomandata lo stesso giorno al conduttore presso lo _ _ _ di _ _, non è stata ritirata dal destinatario. Il 7 gennaio 2009 è stata quindi nuovamente intimata dall
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Ufficio di conciliazione per raccomandata direttamente al conduttore (inc.
inc. rich. dall’UC di _; inc. DI.2009.6: doc. F, foglio 5).
D.
Con istanza 27 gennaio 2009 il conduttore ha adito la Pretura del Distretto di Leventina chiedendo di dichiarare nulla la disdetta 23 ottobre 2008 (inc. DI.2009.6). Egli ha affermato che il sollecito 10 settembre 2008 non rappresentava una valida diffida ai sensi dell
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art. 257d CO, perché assegnava al conduttore un termine per il pagamento inferiore ai trenta giorni previsti. Inoltre, essa era prematura per quanto concerneva il canone di locazione di settembre 2008. A detta del conduttore, poi, la disdetta 23 ottobre 2008 fondata sulla diffida 22 settembre 2008 sarebbe prematura, poiché inviata quando il termine di diffida non era ancora scaduto. Egli ha concluso affermando di aver versato la pigione di agosto 2008 l
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8 ottobre 2008, quella di settembre il 27 ottobre 2008, così come tutti i canoni di locazione fino a quelli relativi a dicembre 2008. Il 2 febbraio 2009 la locatrice ha chiesto al Pretore di pronunciare, invece, lo sfratto (inc. DI.2009.7). Il primo giudice ha quindi congiunto le due procedure in questione. All
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udienza di discussione 5 marzo 2009, che è valsa anche come dibattimento finale, le parti hanno ribadito le loro rispettive domande. Statuendo con sentenza 15 aprile 2009 il Pretore ha respinto l
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istanza di contestazione di disdetta e ha accolto l
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istanza di sfratto.
E.
Con atto di appello 27 aprile 2009 il conduttore chiede di riformare la sentenza querelata nel senso di accogliere l
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istanza di contestazione di disdetta e di respingere l
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istanza di sfratto. Con osservazioni 16 giugno 2009 la locatrice postula invece la conferma della sentenza impugnata. Con decreto 30 aprile 2009 la presidente di questa Camera ha concesso all
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appello l
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effetto sospensivo richiesto.

## Considerations

Considerato
in diritto: 1.
La locatrice ha inoltrato le proprie osservazioni il 16 giugno 2009. Presentate oltre il termine di 10 giorni di cui agli art. 411 cpv. 2 rispettivamente art. 507 cpv. 4 CPC esse sono intempestive e, pertanto, irricevibili.
2.
Il Pretore ha ritenuto che la disdetta 23 ottobre 2008 ottemperava ai dettami dell
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art. 257d CO. Da un lato, egli ha reputato che seppur intimata al conduttore l
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ultimo giorno del termine comminatorio essa era stata da lui ricevuta il giorno successivo, 24 ottobre 2008. Dall
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altro, il primo giudice ha accertato che durante tale termine il conduttore non aveva ancora saldato il canone arretrato di settembre 2008. Di conseguenza, egli ha respinto l
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istanza di contestazione della disdetta e ha accolto quella di sfratto.
3.
L
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appellante non contesta di aver ricevuto la disdetta dopo il termine di comminatoria e di non aver versato, durante tale periodo, il canone di settembre 2008. Egli ribadisce che la disdetta 23 ottobre 2008 sarebbe prematura e, quindi, nulla. Il conduttore reputa che essa poteva essere spedita al più presto il 24 ottobre 2008, dopo lo spirare dei trenta giorni dalla ricezione del sollecito di pagamento 22 settembre 2008, per l
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appunto ricevuto il giorno successivo. L
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appellante afferma anzitutto che al contrario della fattispecie di cui all
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inc. 12.2007.61 di questa Camera non si sia in presenza di un abuso di diritto poiché egli ha versato la pigione di agosto 2008 nel termine comminatorio e quella di settembre 2008 alcuni giorni dopo, ovvero il 27 ottobre 2008. Tuttavia, il Pretore non ha respinto l
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istanza di contestazione della disdetta sulla base di un abuso di diritto da parte del conduttore. Non vi è quindi motivo di esaminare tale censura.
4.
L
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appellante, poi, non contesta che la disdetta sia un atto formatore che esplica i suoi effetti al momento in cui il destinatario ne viene a conoscenza. Egli ritiene, tuttavia, che dal tenore dell
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art. 257d CO emerga chiaramente la volontà del legislatore di permettere la disdetta del contratto di locazione solo una volta trascorsi i trenta giorni di diffida. L
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appellante reputa che se così non fosse si aprirebbero degli scenari "sproporzionati", dato che il locatore potrebbe addirittura "inviare la disdetta sei giorni prima della disdetta e, se il conduttore non dovesse ritirarla, per effetto del termine di giacenza secondo i regolamenti postali, la stessa sarebbe ritenuta come ricevuta il giorno seguente (settimo giorno) e quindi dopo la scadenza del termine di 30 giorni di cui alla diffida ex art. 257d CO". Secondo il cpv. 1 dell
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articolo testé menzionato quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locazioni d
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abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno (cpv. 1). Nella sentenza inc. 4C.96/2006 del 4 luglio 2006 (pubb. in: Cahiers du bail 2006 pag. 107) menzionata dal Pretore, il Tribunale federale, pur non decidendo definitivamente sulla questione, ha spiegato che appare più convincente l
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opinione di parte della dottrina secondo la quale per sapere se la disdetta sia prematura giusta l
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art. 257d CO determinante è il momento in cui la stessa sia stata ricevuta dal conduttore. Il Tribunale federale ha spiegato, al riguardo, che la disdetta è per l
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appunto un atto che esplica i suoi effetti con la ricezione da parte del destinatario. In una precedente sentenza, poi, ha ritenuto prematura la disdetta poiché nella fattispecie era stata inviata il 9 marzo 2004 e ricevuta il giorno successivo, ovvero l
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ultimo giorno del termine comminatorio (sentenza inc. 4C.124/2005 del 26 luglio 2005, consid. 3.3). Reputando inefficace la disdetta poiché pervenuta al conduttore prima dello spirare del termine in questione, se ne desume che il Tribunale federale avrebbe deciso diversamente qualora la disdetta, seppur inviata durante tale periodo, fosse pervenuta al destinatario dopo la scadenza del termine, come è appunto il caso in concreto. Alla luce della giurisprudenza testé menzionata la sentenza pretorile resiste quindi alla critica. Constatata la validità della disdetta intimata per il 31 gennaio 2009, a giusta ragione il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e ha accolto quella di sfratto.
5.
L
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appello dev
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essere pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono di conseguenza a carico dell
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appellante. Esse sono calcolate sul valore di causa di fr. 48
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000.- (pari a dodici mesi di locazione, ovvero a fr. 4
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000.- x 12: art. 414 cpv. 3 CPC applicabile per rinvio dell
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art. 507 cpv. 4 CPC). La locatrice, che ha presentato delle osservazioni intempestive, non ha invece diritto ad alcuna indennità ripetibile. Il valore di causa decisivo per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale ammonta a fr. 144
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000.- (canone di locazione fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale inc. 4C.418/2005 del 14 marzo 2006).