# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6c0c7eea-fe95-475c-ab64-8ac4d10c0118
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhaltsabklärung an das Verwaltungsgericht zurück.
6. Am 27. Oktober 2015 forderte der Instruktionsrichter die Parteien zur
Vernehmlassung auf.
7. Die Gemeinde X._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) nahm mit
Eingabe vom 3. November 2015 zum Entscheid des Bundesgerichts
Stellung. Die von A._ behauptete Projektänderung hält sie für
unhaltbar und reicht dem Gericht die (einzigen) Baugesuchsunterlagen
vom 17. Oktober 2012 ein, welche so mit Entscheid vom 11. Dezember
2012 bewilligt worden seien. Ein Projektänderungsgesuch gebe es nicht.
Hinsichtlich des Baubeginns habe der Augenschein am 31. Oktober 2014
deutlich gezeigt, dass mit den Aushubarbeiten zumindest in der Form
eines Humusabtrages begonnen worden sei. Sie ist der Meinung, dass
dadurch der Baubeginn ausgewiesen sei.
8. Auch die B._ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) teilte mit
Stellungnahme vom 18. November 2015 mit, dass das Bauvorhaben nicht
abgeändert und deshalb auch nie in abgeänderter Form der
Baubewilligungsbehörde vorgelegt worden sei. Mit der Ausführung der
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Bauarbeiten sei gemäss Bauprogramm vom Oktober 2013 im November
2013 begonnen worden, und zwar mit dem Aushub. Diese Arbeiten hätten
alsdann wegen schlechter Witterung und Einschneiung des Geländes
bald wieder eingestellt werden müssen. Die Arbeiten hätten im April 2014
fortgesetzt werden sollen, doch habe das inzwischen von A._
eingereichte Gesuch zu Unabwägbarkeiten geführt, weshalb die
Bauherrin in guten Treuen mit der Fortsetzung der Bauarbeiten habe
zuwarten dürfen und müssen. Aus diesen Gründen sei die Beschwerde
kostenfällig abzuweisen.
9. Der A._ (nachfolgend: Beschwerdeführer) hielt mit Eingabe vom 9.
Dezember 2015 an seiner Beschwerde fest. Hinsichtlich der Abänderung
des Bauvorhabens wird auf eine Verkaufsdokumentation der C._,
erstellt am 20. November 2013, verwiesen, welche A._ der
Gemeinde am 5. Mai 2014 habe zukommen lassen mit der Aufforderung,
die Bauherrschaft zu den geplanten Änderungen Stellung nehmen zu
lassen. Ein Vergleich der Verkaufsdokumentation mit den Planunterlagen
zeige gewichtige Änderungen in den Inneneinteilungen und der
Wohngeschosse sowie Änderungen an den Fassaden. Entgegen der
Behauptung der Beschwerdegegnerinnen sei mit dem Bau noch nicht
begonnen worden; es bleibe bei der Abschürfung vom 17. November
2013 und der anschliessend erfolgten zonenwidrigen Umnutzung durch
Schaffung einer Deponie von Baumaterial, welche das
Verwaltungsgericht anlässlich des Augenscheins gesehen und
dokumentiert habe. Eine Abschürfung sei aber noch kein Baubeginn.
Somit sei die strittige Baubewilligung vom 11. Dezember 2012 am 27.
Januar 2013 in Rechtskraft erwachsen und mangels Bauantritt am 27.
Januar 2014 erloschen. Es handle sich dabei um eine Verwirkungsfrist.
Selbst wenn das Gericht dieser Ansicht nicht folgen sollte, sei die
Baubewilligung am 17. November 2014 erloschen, also ein Jahr nach den
unbestrittenermassen nicht weitergeführten Bauarbeiten. Die
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Bauherrschaft habe auf ein Gesuch um Fristverlängerung verzichtet,
obschon die Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht und
Bundesgericht keinen Suspensiveffekt hatten. Eine Verlängerung der
Jahresfrist wäre aber so oder anders nicht möglich gewesen, weil sich
seit dem Baubescheid die rechtlichen Verhältnisse wesentlich verändert
hätten.
10. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 14. Dezember 2015 auf eine
Stellungnahme zu den eingegangenen Vernehmlassungen.
11. Mit Schreiben vom 4. Januar 2016 wies der Beschwerdeführer hinsichtlich
Fristablauf auf das publizierte Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 14 40 vom 30. September 2014 hin, welcher vorliegend
einschlägig sei. Die Bauherrschaft habe die im Urteil erwähnten
Möglichkeiten der Fristerstreckung nicht genutzt; auf Unkenntnis des
Gesetzes könne sie sich nicht berufen, weil der Gutglaubensschutz ein
übliches Mass an Sorgfalt voraussetze.
12. Die Beschwerdegegnerin 2 verteidigt in ihrem Schreiben vom 11. Januar
2016 ihren guten Glauben hinsichtlich der Nichtweiterführung der
Bauarbeiten. Im Zusammenhang mit den Projektänderungen erklärt sie,
dass sie das Grundstück bereits am 22. August 2013 der C._
verkauft habe. Dem eingelegten Verkaufsvertrag sei zu entnehmen, dass
die Käuferin das bewilligte Projekt realisieren wolle. Im Übrigen habe eine
allfällige Verkaufsdokumentation keine rechtliche Relevanz; massgeblich
sei das bewilligte Bauprojekt.
13. Aufgrund des Verkaufs des Grundstücks an die C._ lud der
Instruktionsrichter die einfachen Gesellschafter am 9. Januar 2017 zum
Verfahren bei. Der bereits die Beschwerdegegnerin 2 vertretende
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Rechtsanwalt nahm namens der C._ mit Schreiben vom 16. Januar
2017 Kenntnis von der Beiladung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Das Bundesgericht hob in teilweiser Gutheissung der Beschwerde des
Beschwerdeführers mit Urteil 1C_630/2014 vom 18. September 2015 das
Urteil des Verwaltungsgerichts 14 57 vom 11./21. November 2014 auf und
wies die Sache im Sinne der Erwägungen zurück. Bei einer Rückweisung
sind die Vorgaben und Anweisungen des Bundesgerichts für die
Vorinstanz verbindlich (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013,
Rz. 1643).
2. a) Nach den verbindlichen Anordnungen des Bundesgerichts muss nun
dieses Gericht die Rügen des Beschwerdeführers zur wesentlichen
Änderung des Bauvorhabens sowie zum vermeintlichen Erlöschen der
Baubewilligung behandeln.
3. Zunächst wird auf die Rüge des vermeintlichen Erlöschens der
Baubewilligung eingegangen.
a) Gemäss Art. 91 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG; BR 801.100) dürfen Bauvorhaben begonnen werden, sobald die
Baubewilligung schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende
Anordnungen in einem Rechtsmittelverfahren (Abs. 1). Baubewilligungen
und BAB-Bewilligungen erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert
Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist.
Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die
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für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf
begründetes Gesuch hin angemessen verlängern (Abs. 2).
b) Weder im alten Baugesetz noch in dem seit 17. Oktober 2016 in Kraft
stehenden neuen Baugesetz der Beschwerdegegnerin 1 befinden sich
Fristbestimmungen zum Baubeginn oder zur Bauvollendung bzw.
Ausführungsbestimmung zu Art. 91 KRG. Selbst wenn abweichende,
weiter gehende kommunale Vorschriften vorhanden wären, ginge Art. 91
KRG diesen ohnehin vor (vgl. Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG; Urteil des
Bundesgerichts 1C_322/2014 E.4.3). Die Anwendbarkeit von Art. 91 KRG
steht demnach ausser Zweifel.
c) Wie für den Baubeginn gilt rechtsprechungsgemäss auch für die
Bauvollendung die Verwirkungsfolge (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts
R 08 93 vom 10. März 2009 E.1, R 16 52 vom 6. Dezember 2016 E.4a;
Arbeitshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales [DVS]
zum KRG, Kommentar zu Art. 91 Abs. 2 KRG; Heft Nr. 3/2004-2005, S.
366). Läuft die zweijährige Bauvollendungsfrist ab, erlischt die
Baubewilligung von Gesetzes wegen. Will ein Bauherr das in Frage
stehende Bauvorhaben nach dem Ablauf der Bauvollendungsfrist
dennoch realisieren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, über
welches die Baubehörde auf der Grundlage der dannzumal geltenden
Regelungen zu entscheiden hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 16
52 vom 6. Dezember 2016 E.4a m.H.).
d) Das Verwaltungsgericht hat sich im Leitentscheid R 14 40 vom 30.
September 2014 mit dem Begriff des Baubeginns und der einjährigen
Verwirkungsfrist auseinandergesetzt. In Auslegung von Art. 91 Abs. 1 und
Abs. 2 Satz 1 KRG hielt es dabei fest, dass für die Auslösung der
einjährigen Frist zum Baubeginn nicht mehr – wie unter altem Recht (vgl.
Art. 10 Abs. 4 aKRG 1973) – die Rechtskraft, sondern die Eröffnung der
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Baubewilligung unter Vorbehalt deren Vollstreckbarkeit massgebend ist
(vgl. E.3c und d des erwähnten Urteils).
e) Bezüglich des Beginns der zweijährigen Bauvollendungsfrist hielt dann
das Verwaltungsgericht im Urteil R 16 50 vom 10. Januar 2017 fest, dass
diese Frist durch den tatsächlich erfolgten Baubeginn ausgelöst wird,
wobei dann bei ihrem Lauf allfällige Bauhindernisse des kommunalen
Rechts (wie z.B. saisonale Baueinschränkungen im Baugesetz) oder
behördlich verfügte, privatrechtliche Bauhindernisse (wie z.B. von einem
Bezirksgericht verfügte Bauverbote) zu berücksichtigen sind (vgl. E.4 des
vorerwähnten Urteils; vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts R 15 53
vom 7. Januar 2016 E.5d).
f) Der Erlass bzw. Mitteilung der Baubewilligung vom 11. Dezember 2012
gilt hier nach dem Gesagten als massgebender Zeitpunkt für den Lauf der
einjährigen Baubeginnfrist, da die Baubewilligung den Baubeginn nicht
etwa durch Bedingungen aufschiebt und somit zu jenem Zeitpunkt
vollstreckbar war. Die Bauherrin hätte somit ab dem 12. Dezember 2012
bauen dürfen, weshalb die einjährige Frist zum Baubeginn am 12.
Dezember 2013 abgelaufen ist. Die Beschwerdegegnerin 2 macht
geltend, dass am 17. November 2013 mit dem Bau begonnen worden sei.
Ob nun die vorgenommenen Arbeiten den Baubeginn auslösende
Aushubarbeiten oder bloss unbedeutende Abschürfungen darstellten,
kann indessen offen gelassen werden. Denn selbst wenn man von einem
Baubeginn am 17. November 2013 ausgeht, ist die Baubewilligung
dennoch am 17. November 2015, d.h. nach der zweijährigen
Bauvollendungsfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG, erloschen, zumal auch
keine fristunterbrechenden kommunalen Bauhindernisse bestehen.
g/aa) Das Verwaltungsgericht hatte im Urteil R 14 40 vom 30. September 2014
auf das Risiko, dass während eines laufenden gerichtlichen Verfahrens
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die Baufristen ablaufen können, wenn die Bauherrschaft bzw. deren
Anwalt nichts dagegen unternimmt, hingewiesen. Es führte sodann aus,
dass in solchen Fällen die Bauherrschaft bzw. deren Vertreter zu erhöhter
Sorgfalt und Aufmerksamkeit verpflichtet sind, um den Fristenlauf
gesetzeskonform zu verlängern. Um eine Benachteiligung zu verhindern,
sollte die Bauherrschaft beim Gericht Antrag auf Erteilung der
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde stellen; auch könnte direkt bei
der Baubewilligungsbehörde ein Gesuch auf Verlängerung der Baufrist für
die Dauer des hängigen Rechtsmittelverfahrens gestellt werden, um so
die Gültigkeit der Baubewilligung bis zum Abschluss des Verfahrens zu
sichern (vgl. E.3e des erwähnten Urteils; PVG 2014 Nr. 25).
g/bb) Eine Fristverlängerung hat die Bauherrschaft bei der
Beschwerdegegnerin 1 unbestrittenermassen nicht eingeholt. Sie macht
dafür geltend, sie habe aufgrund der durch das Gesuch des
Beschwerdeführers entstandenen Unabwägbarkeiten in guten Treuen mit
der Fortsetzung der Bauarbeiten zuwarten dürfen und müssen. Dem ist
aber unter Beachtung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
gerade nicht so: Die Bauherrin hätte zur Hemmung der Vollstreckbarkeit
der Baubewilligung bei der Beschwerdegegnerin 1 um die Erstreckung
der Baufristen ersuchen müssen oder in dem am 7. Juni 2014 beim
Verwaltungsgericht eingeleiteten Verfahren bzw. im Verfahren vor dem
Bundesgericht die aufschiebende Wirkung der Beschwerde beantragen
sollen. Der Hinweis auf diese der Bauherrschaft obliegenden
Massnahmen wurde in der PVG 2014 Nr. 25 publiziert. Schon damals war
hinreichend klar, dass sich diese Massnahmen auch auf Fälle beziehen,
in denen die zweijährige Bauvollendungsfrist unterbrochen werden muss,
hatte man doch die alte, ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft ausgehende
Fristregelung aufgegeben. Im Urteil R 14 40 wurde nämlich der Begriff in
Art. 91 Abs. 1 Satz 1 KRG "seit zulässigem Baubeginn" nicht mehr mit der
Rechtskraft, sondern mit der Vollstreckbarkeit der Baubewilligung
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gleichgesetzt. Als dann das Verwaltungsgericht in einem jüngeren Urteil
den auslösenden Zeitpunkt hinsichtlich der zweijährigen
Bauvollendungsfrist anhand der Gesetzesformulierung in Art. 91 Abs. 2
Satz 2 "nach Baubeginn" zu konkretisieren hatte, war höchstens noch
fraglich, ob damit wiederum die Eröffnung der Baubewilligung oder
vielmehr der tatsächliche Baubeginn gemeint sein sollte, wobei es
folgerichtig auf letzteren Zeitpunkt erkannte (vgl. R 16 50 vom 10. Januar
2017 E.4). Der Eintritt der Rechtskraft spielte somit auch für die
zweijährige Bauvollendungsfrist bereits ab dem Urteil des
Verwaltungsgericht R 14 40 vom 30. September 2014 keine Rolle mehr.
Ausserdem wäre die Baubewilligung selbst unter Annahme einer auf dem
Zeitpunkt deren Rechtskraft basierenden Auslegung des Art. 91 Abs. 2
KRG bereits erloschen: Die Baubewilligung wurde dem Beschwerdeführer
nämlich mit E-Mail vom 20. März 2014 zugestellt, womit er von dieser
Kenntnis erhielt. Ab diesem Zeitpunkt hätte er die Baubewilligung innert
30 Tagen beim Verwaltungsgericht mittels Beschwerde anfechten können
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_217/2010 vom 3. Februar 2011
E.2.3.2), womit die Beschwerdefrist unter Berücksichtigung der
Gerichtsferien am 5. Mai 2014 abgelaufen wäre. Stattdessen hat er bei
der Beschwerdegegnerin 1 am 28. März 2014 den Widerruf respektive die
Nichtigerklärung der Baubewilligung beantragt. Die Baubewilligung vom
11. Dezember 2012 erwuchs somit bereits am 6. Mai 2014 definitiv, auch
dem Beschwerdeführer gegenüber, in Rechtskraft, was sich aber auf den
Lauf der Bauvollendungsfristen der Bauherrin ohnehin nicht ausgewirkt
hätte, zumal diese – wie in den vorstehenden Erwägungen ausgeführt –
ab Vollstreckbarkeit bzw. Baubeginn zu laufen begonnen haben und nicht
ab Rechtskraft der Baubewilligung.
h) Die übrige Rüge des Beschwerdeführers zur wesentlichen Änderung des
Bauvorhabens ist somit nicht weiter zu vertiefen. Der Vollständigkeit
halber sei aber darauf hingewiesen, dass trotz tatsächlicher Abweichung
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der Verkaufsdokumentation gegenüber den bewilligten Bauplänen, nur
letztere rechtserheblich sind, weshalb diesem Rügepunkt nicht gefolgt
werden kann.
5. Gemäss obigen Erwägungen ist es festzustellen, dass die Baubewilligung
vom 11. Dezember 2012 erloschen ist, weshalb die Beschwerde vom 16.
Juni 2014 gutzuheissen ist.
6. Im vom Bundesgericht aufgehobenen, ursprünglichen Urteil R 14 57 vom
11./21. November 2014 wurde eine Staatsgebühr von Fr. 3'000 erhoben
(unter anderem auch unter Berücksichtigung des durchgeführten
Augenscheins). Durch die Rückweisung der Sache hat das Bundesgericht
das Verwaltungsgericht angewiesen, unter anderem auch noch die Frage
des Erlöschens der Baubewilligung zu prüfen, welche im ersten Entscheid
offen gelassen wurde. Die Staatsgebühr im vorliegenden Entscheid ist
deshalb höher anzusetzen, da ein zusätzlicher Aufwand entstanden ist.
Angemessen erscheint nun eine Staatsgebühr von Fr. 4'000.--, die auch
erhoben worden wäre, wenn die betreffende Frage bereits im ersten
Anlauf abgeklärt und beantwortet worden wäre. Die Verfahrenskosten
sind von den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen je hälftig zu tragen.
Weiter haben diese dem Beschwerdeführ eine Parteientschädigung
auszurichten. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers hat im ersten
Verfahren in seiner Honorarnote einen Aufwand von 23 h à Fr. 300.--
sowie Spesen von Fr. 30.-- ausgewiesen. Der Zeitaufwand ist
angemessen, jedoch hat eine Kürzung des Stundensatzes von Fr. 300.--
auf die bei der Parteientschädigung in der Regel höchstzulässigen
Fr. 270.-- zu erfolgen (vgl. Art. 2 und 3 Abs. 1 Verordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
[HV; BR 310.250]), was eine Entschädigung von Fr. 6'240.-- (inkl.
Spesen) ergibt. Hinzu kommt der für das vorliegende Verfahren gemäss
Honorarnote vom 4. Februar 206 ausgewiesene Aufwand von Fr. 306.--
(inkl. Spesen). Auf alles (Fr. 6'546.--) ist noch die MWST von 8 %
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dazuzurechnen, was insgesamt eine Parteientschädigung von
Fr. 7'069.70 ergibt. Die Beschwerdegegnerinnen haben dem
Beschwerdeführer somit je Fr. 3'534.85 zu bezahlen. Die Beigeladene hat
keine Anträge gestellt, weshalb ihr in Anwendung von Art. 40 Abs. 2 VRG
auch keine Kosten auferlegt werden.