# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 85d5f79e-f3e2-454a-b6ba-4fc6cd6200f8
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 25. November 2015 er-
warben A._ die Parzelle D._ Gbbl. Nr. 1000 für Fr. 250'630.– als ein-
fache Gesellschaft zu Gesamteigentum. Am 17. Dezember 2015 meldete Notar
B._ das Geschäft beim Grundbuchamt C._ (nachfolgend: Grundbuch-
amt) an. Zugleich ersuchte er das Grundbuchamt um nachträgliche Befreiung von
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der Handänderungssteuer und um deren Stundung für selbstgenutztes Wohnei-
gentum. Mit Verfügung vom 12. Januar 2016 stundete das Grundbuchamt die Han-
dänderungssteuer gemäss Selbstdeklaration im Betrag von Fr. 4'511.35 für die
Dauer von 3 Jahren.
B.
Beim Grundbuchamt gingen am 14. Januar 2019 zwei Formulare zum Nachweis
des selbstgenutzten Wohneigentums sowie zwei Hauptwohnsitzbestätigungen
ein. Mit Verfügung vom 16. Mai 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfü-
gung auf. Gleichzeitig auferlegte es A._ die gestundete Steuer von Fr.
4'511.35 samt Zins und Gebühr, insgesamt ausmachend Fr. 5'227.50, zur Bezah-
lung.
D.
Gegen diese Verfügung des Grundbuchamts erhoben A._, vertreten durch
Notar und Rechtsanwalt B._, am 17. Juni 2019 Beschwerde bei der Justiz-,
Gemeinde- und Kirchendirektion (heute: Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]), mit
dem Rechtsbegehren, die Verfügung vom 16. Mai 2019 sei aufzuheben und die
Steuer sei ihnen zu erlassen.
In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 4. Juli 2019 beantragt das Grundbuch-
amt, die Beschwerde sei abzuweisen.
Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Stellungnahme vom 12. September 2019
an den gestellten Anträgen fest.

## Considerations

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Rechtsmittelverfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Geset-
zes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21),
sofern das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG;
BSG 215.326.2) nicht Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HG). Art. 27 HG
enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefrei-
ung gestützt auf Art. 17a HG keine Bestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs.
1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist da-
mit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am
Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders be-
rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat
(Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene
Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übri-
gen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
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2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-
derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und
der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und
Art. 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will.
Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuch-
amt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für
den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb
(Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während
mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum
Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz
innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der
Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG).
Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss
Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-
gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des
Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-
setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um
eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-
buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt
sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
3.
3.1 Angefochten ist die Verfügung vom 16. Mai 2019, mit der das Grundbuchamt
die Stundungsverfügung vom 12. Januar 2016 aufhob und A._ zur Bezah-
lung der gestundeten Steuer von Fr. 4'511.35 samt Zins von Fr. 416.15 und einer
Gebühr von Fr. 300.–, insgesamt ausmachend Fr. 5'227.50, verpflichtet. Zur Be-
gründung führte es aus, nach der Prüfung der eingereichten Unterlagen habe es
festgestellt, dass die Steuerpflichtigen erst am 14. März 2017, also nach Ablauf
der Jahresfrist am 17. Dezember 2016, im betreffenden Objekt ihren Hauptwohn-
sitz begründet hätten. Auch sei kein Gesuch um Verlängerung der Einzugsfrist ge-
stellt worden. Das betreffende Grundstück sei daher nicht für mindestens zwei
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Jahren ununterbrochen und ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt worden,
weshalb die gesetzlichen Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung
nicht erfüllt seien.
3.2 Die Beschwerdeführenden wenden dagegen ein, aus dem Kaufvertrag gehe
klar hervor, dass ein unüberbautes Grundstück erworben worden sei. Am 14. März
2017, also nur drei Monate nach Ablauf der Jahresfrist, seien sie ins neu erstellte
Haus eingezogen. Das Grundbuchamt habe die Steuer irrtümlicherweise nur für
drei anstatt für vier Jahre gestundet. Diese Formalität dürfe den Beschwerdefüh-
renden nicht zum Nachteil gereichen, sie hätten die gesetzlichen Voraussetzungen
für die Befreiung von der Handänderungssteuer innert vier Jahren erfüllt. Zudem
müssten die Umstände, weshalb die Beschwerdeführenden den Hauptwohnsitz
auf dem erworbenen Grundstück nicht innerhalb eines Jahres hätten begründen
können, berücksichtigt werden. Es sei nicht möglich gewesen, innerhalb eines Jah-
res ein Baugesuch einzureichen, das Haus zu bauen und einzuziehen. Ein Frist-
verlängerungsgesuch könne auch noch nach Ablauf von drei Jahren eingereicht
werden, solange dies innert der Frist von vier Jahren geschehe. Im vorliegenden
Fall sei das eingereichte Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohnei-
gentums als Fristverlängerungsgesuch zu sehen.
4.
4.1 Zunächst machen die Beschwerdeführenden geltend, das Grundbuchamt
hätte eine vierjährige Stundungsfrist gewähren müssen. Bei einer Stundung wäh-
rend vier Jahren hätten sie die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbe-
freiung erfüllt.
Das Grundbuchamt bringt dazu vor, der Grundbuchbeschreibung im Kaufvertrag
vom 25. November 2015 sei zu entnehmen, dass sich beim Verkauf noch keine
Bauten auf dem Grundstück befunden hätten. Eine Stundung von vier Jahren wäre
demnach zulässig gewesen. In der Steuerdeklaration sei jedoch durch Notar Lanz
eine Frist von drei Jahren beantragt worden. Auch die Vertragsklauseln (Ziff. 4 und
Ziff. 1 der Schlussbestimmungen) hätten keinen Hinweis geliefert, dass entgegen
der Selbstdeklaration eine Stundungsfrist von vier Jahren beabsichtigt gewesen
sei.
Mit Verfügung vom 12. Januar 2016 stundete das Grundbuchamt die Handände-
rungssteuer gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration der Beschwerdefüh-
renden und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Unterlagen im Betrag
von Fr. 4'511.35 für die Dauer von 3 Jahren. Die Beschwerdeführenden hätten
also innert einem Jahr seit Eigentumserwerb ihren Hauptwohnsitz auf dem erwor-
benen Grundstück begründen müssen (Art. 11b Abs. 2 HG). In der von ihnen ein-
gereichten Selbstdeklaration mit Datum vom 30. November 2015 fehlt ein Kreuz
im Feld, wonach das als Hauptwohnung dienende Grundstück unüberbaut ist.
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Dem Kaufvertrag lässt sich zwar entnehmen, dass das Grundstück beim Kauf un-
überbaut war, nicht aber, dass die Beschwerdeführenden eine vierjährige Stun-
dung beantragen wollten. Es bestand für das Grundbuchamt somit kein Anlass,
die Stundungsfrist von vornherein auf vier Jahre festzulegen. Im Übrigen wäre es
den Beschwerdeführenden auch möglich und zumutbar gewesen, innert der ein-
jährigen Einzugsfrist beim Grundbuchamt ein Gesuch um eine Erstreckung der
Frist nach Art. 11b Abs. 2 HG einzureichen. Aufgrund der Bautätigkeit war schon
vor Ablauf der Frist klar, dass sie diese nicht würden einhalten können. Ein solches
Gesuch um Erstreckung der Einzugsfrist ist jedoch unterblieben. Hinzu kommt,
dass die Beschwerdeführenden über das Vorgehen betreffend Stundung bzw. Er-
lass der Handänderungssteuer informiert waren und das Gesuch um nachträgliche
Steuerbefreiung vom fachkundigen Notar eingereicht wurde. Schliesslich ist die
hier in Frage stehende Stundungsverfügung vom 12. Januar 2016 unangefochten
in Rechtskraft erwachsen.
Bei dieser Sachlage hätten die Beschwerdeführenden ihren Hauptwohnsitz spä-
testens am 17. Dezember 2016 auf dem erworbenen Grundstück begründen müs-
sen. Dies ist jedoch erst am 14. März 2017 erfolgt. Die Voraussetzungen für eine
Steuerbefreiung sind daher im vorliegenden Fall nicht gegeben.
4.2 Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz überspitzten Formalismus
vor. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt nicht jede prozessuale
Formstrenge einen überspitzten Formalismus dar. Prozessuale Formen sind uner-
lässlich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens sowie die Durch-
setzung des materiellen Rechts zu gewährleisten (BGE 134 II 244 E. 2.4.2 S. 248).
Überspitzter Formalismus liegt nur vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvor-
schriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre,
wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder
an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und damit dem Bürger den
Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGer 4A_281/2018 vom 12.9.2018,
E. 3.2.1; vgl. auch BERNHARD WALDMANN, in Basler Kommentar, 1. Aufl. 2015, Art.
29 BV N. 30 f.).
Im vorliegenden Fall liegt kein überspitzter Formalismus vor, weil das Steuerbe-
freiungsgesuch wegen Nichteinhaltung einer Frist abgewiesen wurde. Gesetzliche
und behördliche Fristen dienen der ordnungsgemässen Abwicklung von Verfah-
ren. Es ist zulässig, deren Nichteinhaltung mit Konsequenzen zu verbinden und im
vorliegenden Fall auf eine materielle Prüfung der Voraussetzungen nicht weiter
einzugehen. Der Entscheid des Grundbuchamtes ist als sachgerecht und im Sinne
des Gesetzgebers zu qualifizieren.
4.3 Wie die Beschwerdeführenden zutreffend ausführen, findet sich auch der
Begriff der Stundungsfrist nicht im Gesetz. Es handelt sich dabei um die in Art. 17
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Abs. 2 HG umschriebene Frist. Sie berechnet sich aus der Addition von Einzugs-
first (Art. 11b Abs. 2 HG) und Mindestnutzungsdauer des Grundstücks als Haupt-
wohnsitz (Art. 11b Abs. 1 HG) und beträgt daher 3 Jahre bzw. 4 Jahre ab Grund-
stückserwerb, je nachdem ob bereits eine Baute besteht oder eine solche noch
errichtet werden muss. Es handelt sich demzufolge ebenfalls um eine gesetzliche
Frist. Im Gegensatz zur Einzugsfrist sieht das Gesetz jedoch keine separate Er-
streckungsmöglichkeit der Stundungsfrist vor. Diese verlängert sich indes automa-
tisch um die Dauer einer allfälligen Erstreckung der Einzugsfrist.
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, ein Fristverlängerungsgesuch
nach Art. 11b Abs. 2 HG könne auch noch nach Ablauf von drei Jahren eingereicht
werden, solange dies innert der Frist von vier Jahren geschehe, trifft dies nicht zu.
Nach Art. 26 Abs. 1 HG richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes, soweit das Handänderungssteuergesetz nichts
Abweichendes bestimmt. Das Handänderungssteuergesetz sagt nichts darüber
aus, bis wann ein Gesuch um Fristerstreckung nach Art. 11b Abs. 2 HG beim
Grundbuchamt eingereicht werden muss. Da es sich hierbei um eine gesetzliche
Frist handelt, die jedoch verlängert werden kann, ist auch dem VRPG nichts über
den Zeitpunkt der Einreichung des Gesuches zu entnehmen. Das VRPG legt nur
fest, dass gesetzliche Fristen nicht erstreckt werden können (Art. 43 Abs. 1 VRPG).
Gemäss Art. 43 Abs. 1 VRPG können indes behördlich angesetzte Fristen er-
streckt werden, wenn vor Ablauf der Frist darum nachgesucht wird. Diese Voraus-
setzung muss auch für gesetzliche Fristen gelten, die erstreckt werden können. Es
kann nicht dem gesetzgeberischen Willen entsprechen, dass für die ausnahms-
weise mögliche Erstreckung von gesetzlichen Fristen geringere Anforderungen ge-
stellt werden als für behördlich festgelegte Fristen, die generell erstreckt werden
können. Die Frist, innert der ein Gesuch um Erstreckung der Einzugsfirst hätte
eingereicht werden müssen, wurde von den Beschwerdeführenden mit der Ein-
gabe vom 7./8. Januar 2019 nicht eingehalten.
Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste (gesetzliche oder be-
hördliche) Frist wiederherzustellen (Art. 43 Abs. 2 VRPG; MERKLI/AESCHLIMANN/
HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 43 N. 8). Entschuldbare
Gründe, bei denen von einem Unverschulden ausgegangen werden kann, liegen
dann vor, wenn die Frist aus hinreichenden, objektiven oder subjektiven Gründen
nicht eingehalten und der säumigen Person auch keine Nachlässigkeit vorgewor-
fen werden kann. Nicht jeder Grund kommt dabei in Frage, sondern nur solche von
einem gewissen Gewicht. So rechtfertigen Arbeitsüberlastung oder Ferien noch
keine Wiederherstellung, hingegen sind Militärdienst, schwere Erkrankung oder
Unfälle, höhere Gewalt, plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter
Tod naher Angehöriger anerkannte Gründe (BGE 119 II 86 E. 2; 114 II 181; 112 V
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255 E. 2a; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 9). Die Beschwerde-
führenden bringen indes keine entschuldbaren Gründe vor, welche die Wiederher-
stellung der Frist ermöglichen würde. Solche sind auch nicht ersichtlich.
4.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Beschwerde als unbegrün-
det erweist und abzuweisen ist.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführenden die entstan-
denen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pau-
schal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren
der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Parteikosten
sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ zur Bezahlung auferlegt.
Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.