# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7ce20f0e-c4e1-5a69-8a21-e7754e990344
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Wohnliegenschaft
D._strasse 3 auf der Parzelle Muri bei Bern Gbbl. Nr. C._. Aufgrund einer
Personenanmeldung forderte die Gemeinde die Beschwerdeführenden auf, die
Wohnungsverhältnisse im Gebäude D._strasse 3 darzulegen. Nach diversen
Abklärungen kam die Gemeinde zum Schluss, die Nutzung des Studios im Untergeschoss
des Gebäudes zu Wohnzwecken erfolge rechtswidrig und könne nicht bewilligt werden.
Diese Einschätzung bestritten die Beschwerdeführenden. In der Folge schickte die
Gemeinde den Beschwerdeführenden mit Datum vom 1. Februar 2016 ein als "Verfügung
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Bauen ohne Baubewilligung" betiteltes Schreiben. Es enthielt eine Verfügungsformel, eine
Kostenregelung und eine Rechtsmittelbelehrung. Im Dispositiv verlangte die Gemeinde die
Kündigung des Mietvertrags für das Studio. Zudem ordnete sie an, dass die Räume im
Studio nicht mehr als selbständige Wohn- und Arbeitszimmer genutzt oder vermietet
werden dürfen. Dagegen erhoben die Beschwerdeführenden Beschwerde. Die Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) qualifizierte das Schreiben als
anfechtbare Wiederherstellungsverfügung. Die Verfügung enthielt allerdings einen Mangel.
Sie wurde von einem Sachbearbeiter der Bauverwaltung und nicht von der dafür
zuständigen Baukommission unterschrieben. Die BVE hiess deswegen die Beschwerde mit
Entscheid vom 19. Mai 2016 gut und hob die Wiederherstellungsverfügung auf (vgl. RA Nr.
120/2016/8).
2. Mit Datum vom 7. Juni 2016 erliess die Gemeinde erneut eine
Wiederherstellungsverfügung. Darin fordert sie die Beschwerdeführenden auf, den
Mietvertrag für das Studio im Untergeschoss des Gebäudes D._strasse 3 bis zum
30. Juni 2016 unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Die Bauverwaltung müsse
über die Kündigung schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. Die Gemeinde drohte
gleichzeitig die Ersatzvornahme und eine Busse bei Nichtbefolgung an.
3. Gegen diese Wiederherstellungsverfügung erheben die Beschwerdeführenden
wiederum Beschwerde bei der BVE. Sie beantragen die Aufhebung der
Wiederherstellungsverfügung. Zur Begründung führen sie aus, seit Mitte März 2016
bestehe für das fragliche Objekt kein Mietverhältnis mehr. Die letzte Mieterin habe die
Wohnung verlassen und sich am 16. März 2016 ordnungsgemäss bei der
Einwohnerkontrolle abgemeldet. Sie könne der Verfügung weder rechtlich noch faktisch
nachkommen. Die Gemeinde Muri beantragt die Abweisung der Beschwerde. An ihrem
Antrag hält sie in der Stellungnahme vom 8. September 2016 fest.
4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Akten bei der Gemeinde ein. Es zog zudem die
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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Beschwerdeakten RA Nr. 120/2016/8 bei und forderte die Beschwerdeführenden auf, den
Wohnsitzwechsel der Mieterin zu belegen. Auf Gesuch hin verlängerte das Rechtsamt die
Frist zur Einreichung der Unterlagen aufgrund eines Auslandaufenthalts der
Beschwerdeführenden. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Beweisverfahren zu
äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Davon machte die Gemeinde mit Eingabe
vom 8. September 2016 Gebrauch. Die Beschwerdeführenden brachten mit Schreiben vom
20. September 2016 keine weiteren Bemerkungen an. Auf die Rechtsschriften und die
vorhandenen Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden.
Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten durch die angefochtene
Wiederherstellungsverfügung beschwert. Ihnen wurden zudem mit der
Wiederherstellungsverfügung Kosten von Fr. 400.– auferlegt. Sie sind daher zur
Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
2. Streitgegenstand
Anfechtungsobjekt ist die Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juni 2016 der Gemeinde
Muri bei Bern. Darin wird als Wiederherstellungsmassnahme die Kündigung des
bestehenden Mietvertrags für das Studio im Untergeschoss des Gebäudes
D._strasse 3 bis 30. Juni (Monatsende) verlangt. Weitere Massnahmen zur
Herstellung des rechtmässigen Zustands ordnete die Gemeinde nicht an. Der
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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Streitgegenstand beschränkt sich damit auf die Frage, ob die Gemeinde die Kündigung des
Mietverhältnisses zu Recht verlangte.
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3. Wiederherstellungsmassnahme
a) Die Beschwerdeführenden belegen, dass die Mieterin den fraglichen Mietvertrag für
das Studio im Untergeschoss mit Schreiben vom 14. Dezember 2015 auf den 31. März
2016 kündigte. Aus dem Niederlassungsausweis der Mieterin geht zudem hervor, dass sie
ihren Wohnsitz per 16. März 2016 nach Gümligen, an die E._strasse 12a,
verlegte. Auch die Gemeinde bestreitet diesen Sachverhalt nicht mehr: In ihrer
Stellungnahme vom 8. September 2016 teilte sie mit, die Einwohnerkontrolle habe
bezüglich dem Wohnsitz dieser Mieterin eine falsche mündliche Auskunft erteilt. Dies habe
zur aktenkundigen Stellungnahme vom 2. August 2016 geführt. Es steht damit fest, dass
im Zeitpunkt der Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juni 2016 das fragliche Studio nicht
mehr vermietet wurde.
b) Die strittige Wiederherstellungsmassnahme basiert auf einer falschen
Entscheidgrundlage und läuft ins Leere: Wo kein Mietvertrag besteht, kann ein solcher
auch nicht gekündigt werden. Am Erlass der verfügten Anordnung, d.h. der Verpflichtung,
einen inexistenten Mietvertrag aufzulösen, besteht kein öffentliches Interesse.3 Behördliche
Anordnungen mit unmöglichen Inhalten sind zu unterlassen. Die Beschwerde ist schon aus
diesem Grund gutzuheissen. Der Umstand, dass die Beschwerdeführenden den
Wohnsitzwechsel der Mieterin nicht von sich aus der Bauverwaltung meldeten, ändert
daran nichts. Eine Pflicht der Beschwerdeführenden, die Bauverwaltung über die
Kündigung zu informieren, bestand nicht. Die diesbezügliche Verfügung vom 1. Februar
2016 hob die BVE auf. Nach Art. 18 Abs. 1 VRPG4 stellt vielmehr die Behörde den
Sachverhalt von Amtes wegen fest (sog. Untersuchungsgrundsatz). Es ist demzufolge
Sache der Behörde und nicht der Parteien, den Sachverhalt vollständig und korrekt zu
ermitteln. Vorliegend hätte sich die Bauverwaltung vor Erlass der angefochtenen
Verfügung, d.h. anfangs Juni 2016, ohne grossen Aufwand bei der Einwohnerkontrolle
erkundigen können, ob sich am Wohnsitzstatus der Mieterin etwas veränderte. Ebenso
hätte die Bauverhaltung problemlos bei den Beschwerdeführenden nachfragen können, ob
das Mietverhältnis noch besteht. Erst in diesem Fall wären die Beschwerdeführenden
gehalten gewesen, der Bauverwaltung eine Auskunft zu erteilen und bei der
3 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 9 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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Sachverhaltsermittlung aktiv mitzuhelfen (Art. 20 VRPG).5 Diese Abklärungen hat die
Bauverwaltung allerdings nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen. Im vorliegenden Fall
hätten sich somit das erstinstanzliche und nachfolgende Beschwerdeverfahren vermeiden
lassen, wenn der Sachverhalt korrekt ermittelt worden wäre.
c) Hinzu kommt, dass die strittige Massnahme zur Herstellung des rechtmässigen
Zustands ungeeignet ist. Alleine mit der Kündigung eines Mietvertrags kann eine materiell
rechtswidrige Nutzung von Räumen weder zweckmässig verhindert noch beseitigt werden.
So verbietet die fragliche Wiederherstellung den Abschluss eines neuen Mietvertrags und
die Nutzung des Studios zu Wohnzwecken nicht. Steht eine unrechtmässige Nutzung von
Räumen zur Diskussion, stehen geeignetere Massnahmen, wie beispielsweise ein
Benützungsverbot oder bauliche Massnahmen (z.B. Entfernen von Installationen oder
Einrichtungen) zur Auswahl. Mit diesen Massnahmen lässt sich die Herstellung des
rechtmässigen Zustands regelmässig zielführend bewerkstelligen. Dabei sind jedoch in
jedem Fall die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes zu
berücksichtigen (Art. 47 Abs. 6 zweiter Satz BewD6). Bei diesem Ausgang des Verfahrens
kann die Frage, ob das Studio tatsächlich einer rechtswidrigen Nutzung zugeführt wurde
bzw. formell und materiell rechtswidrig ist, offengelassen werden. Nach dem Gesagten ist
die Beschwerde somit gutzuheissen. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung vom
7. Juni 2016 der Gemeinde Muri bei Bern ist aufzuheben.
4. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in
Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV7). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die
Gemeinde Muri bei Bern. Gemeinden werden aber Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn
sie in ihren Vermögensinteressen betroffen sind (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Vorliegend ist die
Gemeinde Muri in ihren Vermögensinteressen nicht betroffen. Die Verfahrenskosten trägt
deshalb der Kanton Bern.
5 VGE 2009/446 vom 17. November 2011 E. 3.4.4; BVR 2010 S. 541 E. 4.2.3 6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 7 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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b) Die Beschwerdeführenden waren anwaltlich nicht vertreten. Parteikosten werden
keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).