# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 534ffabc-10d9-401e-a406-ad052483ad22
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Juli 2015 erwarben
die Eheleute A._ das Grundstück B._-Gbbl.-Nr. 1000 als einfache
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Gesellschaft zu Gesamteigentum. Am 16. Juli 2015 stellten die Eheleute
A._ beim zuständigen Grundbuchamt C._ (nachfolgend:
Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung
der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung
vom 24. August 2015 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in
der Höhe von Fr. 13‘680.– (1.8 % von Fr. 760'000.–) und stundete die Steuer
antragsgemäss im Umfang von Fr. 11‘337.30 (1.8 % von Fr. 629'850.–
[Wertquote des selbstgenutzten Teils der Liegenschaft]) für die Dauer von drei
Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. Den Betrag von Fr. 2’342.70 zog das
Grundbuchamt ein. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein
gesetzliches Grundpfandrecht eingerichtet und im Grundbuch eingetragen.
B.
Nach dem Auszug von Frau A._ aus der gemeinsamen Liegenschaft innert
der Stundungsfrist passte das Grundbuchamt mit Verfügung vom 17. Januar
2017 die obgenannte Stundungsverfügung an und erhob bei ihr die Hälfte des
gestundeten Betrags in der Höhe von Fr. 5’668.65 zuzüglich 3% Zins sowie
Gebühren.
C.
Mit Eingabe vom 25. Oktober 2017 reichte Herr A._ beim Grundbuchamt
ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung mittels GB-Formular 2b und
beiliegender Hauptwohnsitzbestätigung ein. Laut der eingereichten Bestätigung
hat Herr A._ in der betreffenden Liegenschaft seit dem 18. Juli 2015
ununterbrochen Hauptwohnsitz. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2017 wies das
Grundbuchamt darauf hin, dass zu Lasten der Liegenschaft ein Wohnrecht
bestehe, an der Adresse weitere Personen gemeldet seien und dass keine
sachenrechtliche Ausscheidung von Mit- oder Stockwerkeigentum vorgenommen
worden sei. Gleichzeitig bot das Grundbuchamt Herr A._ die Möglichkeit,
dazu innert Frist Stellung zu nehmen. Daraufhin reichte Herr A._ mit
Schreiben vom 21. Dezember 2017 die im Jahr 2015 erstellte
Marktwertermittlung mit Berechnung der Wertquoten der beiden Wohnobjekte in
der Liegenschaft ein.
D.
Mit Verfügung vom 8. November 2019 hob das Grundbuchamt die
Stundungsverfügung vom 24. August 2015 auf und verpflichtete Herr A._
zur Zahlung der Steuer im Betrag von Fr. 5‘668.65 zuzüglich 3% Zins ab Datum
der Grundbuchanmeldung sowie Gebühren. Gleichzeitig kündigte das
Grundbuchamt die Löschung des bestehenden Grundpfandrechts auf dem
belasteten Grundstück nach Bezahlung der gestundeten Steuer und des Zinses
an.
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C.
Gegen diese Verfügung erhob Herr A._ am 5. Dezember 2019 bei der
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ) Beschwerde. Darin
beantragt er, es sei die Verfügung vom 8. November 2019 aufzuheben und es
sei das Grundbuchamt anzuweisen, ihn im Umfang des ursprünglich gestundeten
Betrags von Fr. 11‘337.30 von der Steuer zu befreien sowie das bestehende
Grundpfandrecht zu löschen. Mit Eingabe vom 13. Dezember 2019 verzichtete
das Grundbuchamt auf eine inhaltliche Stellungnahme zur Beschwerde.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den

## Considerations

Erwägungen eingegangen.
Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die
Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das
Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für
Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine
Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG
beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die
Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die angefochtene Verfügung
vom 8. November 2019 zuständig.
1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren
teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65
Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung
beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.
Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
grundsätzlich einzutreten.
2.
2.1 Vorweg ist der Streitgegenstand zu klären. Der Beschwerdeführer
beantragt die Befreiung von der Steuersumme in der Höhe von Fr. 11‘337.30
gemäss der Stundungsverfügung vom 24. August 2015. Anfechtungsobjekt ist
indessen die Verfügung vom 8. November 2019, die nur die eine Hälfte des
ursprünglich gestundeten Steuerbetrags betrifft, da mit der Änderungsverfügung
vom 17. Januar 2017 die andere Hälfte bereits eingezogen wurde. Diese
Verfügung ist unangefochten geblieben und in Rechtskraft erwachsen, weshalb
es vorliegend nur noch um den gestundeten Betrag von Fr. 5’668.65 zuzüglich
Zinsen und Gebühren gemäss der hier angefochtenen Verfügung geht. Soweit
weitergehend kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.
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2.2 Das Grundbuchamt begründet die Verfügung damit, dass eine
Steuerbefreiung bei einer Liegenschaft mit mehreren Wohnungen nur dann in
Betracht falle, wenn das gesamte Objekt von der Erwerberin oder vom Erwerber
als Hauptwohnsitz genutzt werde. Wohnten weitere Personen in der
Liegenschaft, komme die Steuerbefreiung einzig bei einem gemeinsamen
Haushalt in Frage. Allerdings würden bei räumlich abgetrennten
Einliegerwohnungen entsprechend getrennte Haushalte vermutet. Vorliegend sei
unbestritten, dass das betreffende Wohnhaus eine Einliegerwohnung aufweise
und auf dem Grundstück ein Wohnrecht zu Gunsten weiterer Personen bestehe,
die keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Beschwerdeführer bildeten. Weiter
liege keine räumliche Ausscheidung des Wohnrechts mittels Stockwerkeigentum
oder gewöhnlichem Miteigentum vor. Folglich habe der Beschwerdeführer die
Liegenschaft nicht während mindestens zwei Jahren ausschliesslich selbst
genutzt, weshalb die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt
seien.
2.3 Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, dass er den mit dem Wohnrecht
belastete Teil der Liegenschaft und die darauf entfallende Wertquote bereits in
der Selbstdeklaration korrekt ausgewiesen habe. Die räumliche Ausscheidung
ergebe sich zudem auch aus dem öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag.
Dementsprechend habe das Grundbuchamt die auf diesen Teil der Liegenschaft
entfallende Handänderungssteuer separat auf Fr. 2’342.70 veranlagt und
eingezogen. Es gehe daher nicht an, dass der Erwerber ohne klare Aufforderung
durch das Grundbuchamt zusätzlich zur räumlichen auch eine sachenrechtliche
Ausscheidung vornehmen müsse. Vielmehr dürfe der Erwerber davon ausgehen,
dass mit Rechtskraft der Stundungsverfügung keine weiteren Anforderungen
mehr gestellt würden. Dies sei in anderen Fällen durch die Grundbuchämter auch
so gehandhabt worden. Der Beschwerdeführer wendet weiter ein, dass die
angefochtene Verfügung lediglich auf den Weisungen vom 8. Juli 2014
betreffend Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer (HG) beruhe.
Mithin werde der Beschwerdeführer behandelt, wie wenn er die Stundung
wissentlich auch für den nicht selbst bewohnten Teil beantragt hätte.
3.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine
Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird
vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16
und 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines
Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche
Befreiung von der Handänderungssteuer stellen, wenn sie oder er das
Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer
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auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks
für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb. Als Grundstückserwerb gilt der
Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (vgl. Vortrag der vorberatenden
Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten
Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», Gesetz betreffend die
Handänderungssteuer, Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17,
Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 2, S. 5 [nachfolgend Vortrag]).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem
während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und
ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss
der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb bzw. zwei Jahren,
wenn die Baute noch erstellt werden muss, in dem erworbenen Grundeigentum
begründet werden. In begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen zur
Begründung des Hauptwohnsitzes durch das Grundbuchamt erstreckt werden
(Art. 11b Abs. 2 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt,
heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut und
verfügt diese (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss,
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt
sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
4.
4.1 Vorliegend ist unbestritten, dass das Grundstück zwei getrennte
Wohnungen umfasst, mit einem Wohnrecht belastet ist und für den fraglichen
Zeitraum auch mindestens eine Drittperson in der betreffenden Einliegerwohnung
gemeldet war.
4.2 Der Vortrag sieht in den Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 1 HG vor, dass die
Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum selbst
nutzen muss. Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem die Erwerberin oder
der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, ist nicht
steuerbefreit. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird.
Wohnt die Erwerberin oder der Erwerber darin und vermietet sie oder er Teile
desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche
Selbstnutzung vor. Das gilt auch dann, wenn die Erwerberin oder der Erwerber
die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite
Wohnung an Familienangehörige vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt
ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf
demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder andere
Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit wohnen. Anders ist in
diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen
Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum
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begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig selbst
bewohnt.
Die Materialien weisen auch deutlich darauf hin, dass eine nachträgliche
sachenrechtliche Aufteilung des erworbenen Grundstücks durch die Bildung von
Stock- oder Miteigentum nach der Einzugsfrist den Anforderungen der
Ausschliesslichkeit dieser Bestimmung nicht genügt. Im Vortrag zur
Gesetzesänderung wird gefordert, dass eine allfällige Ausscheidung sogar vor
dem fraglichen Eigentumsübergang zu erfolgen hat und nicht erst innert der
Einzugsfrist nach dem Erwerb. Die Stundung der Handänderungssteuer und die
damit in Aussicht gestellte Befreiung werden für das gesamte Grundstück
gewährt. Werden innerhalb der zwei Jahre, in welchen das Grundstück als
Hauptwohnsitz dienen muss, Teile davon an Dritte vermietet ohne vorgängige
sachenrechtliche Ausscheidung, so sind die Voraussetzungen für eine
Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HG nicht (mehr) gegeben. Eine rein
räumliche Ausscheidung einer an Dritte vermieteten Wohneinheit genügt nicht.
4.3 Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Förderung des
selbstgenutzten Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach
dem eindeutigen Willen des Gesetzgerbers nur denjenigen Erwerberinnen und
Erwerben gewährt werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst
nutzen – oder aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von
Stockwerk- oder Miteigentum vornehmen und eine solche Einheit vollständig
selbst zu Wohnzwecken nutzen. Bei der Vermietung einer Wohneinheit handelt
es sich um einen kommerziellen Zweck und die Liegenschaft dient damit nicht
ausschliesslich Wohnzwecken im Sinne von Art. 11b Abs. 1 HG.
Das fragliche Grundstück wurde bezüglich der mit einem zugunsten einer
Drittperson mit einem Wohnrecht belasteten Wohnung weder in Mit- noch in
Stockwerkeigentum aufgeteilt.
5.
5.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er bei der Selbstdeklaration
angegeben habe, dass ein Teil der Liegenschaft von einer Drittperson genutzt
werde und er auch die darauf entfallende Wertquote ausgewiesen habe.
Dementsprechend habe das Grundbuchamt auch nur den auf die Wertquote des
selbstgenutzten Teils der Liegenschaft entfallende Steuerbetrag gestundet. Das
Grundbuchamt habe ihn zu keinem Zeitpunkt darauf hingewiesen, dass die durch
eine Drittperson genutzte Wohneinheit anschliessend auch noch sachenrechtlich
ausgeschieden werden müsse, weshalb er sich darauf habe verlassen können,
bereits alle notwendigen Vorkehrungen getroffen zu haben.
5.2 Der in Artikel 9 Bundesverfassung (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von
Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten
Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte
Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Vorausgesetzt ist, dass die
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Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese
Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen
getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 129 I 161 E.
4.1). Auch wenn eine Auskunft unterbleibt, kann dies laut Rechtsprechung der
Erteilung einer unrichtigen Auskunft gleichgestellt werden. Vorausgesetzt wird
dann jedoch, dass die Zusicherung nicht erfolgte, obwohl sie nach den
gegebenen Umständen geboten war oder sogar gesetzlich vorgeschrieben ist
(BGE 131 V 472 E. 5).
Der Beschwerdeführer weist in diesem Zusammenhang im Wesentlichen darauf
hin, dass ein klarer Hinweis auf die erforderliche sachenrechtliche Aufteilung
seines Grundstücks fehlte. Ein ausdrücklicher Hinweis des Grundbuchamts war
jedoch nicht geboten, da hinreichende Erläuterungen bereits aus den Materialien
zu den massgebenden Bestimmungen des HG ersichtlich sind. Für den Notar,
der den Beschwerdeführer als sachkundige Person begleitete, war es zumutbar,
für offene Fragen die Materialien zu konsultieren. Vor diesem Hintergrund ist
nicht verständlich, wieso der Notar des Beschwerdeführers das Schweigen des
Grundbuchamtes als Verzicht auf eine sachenrechtliche Aufteilung des
Grundstücks bezüglich der vermieteten Wohnung gewertet hat. Das Schweigen
des Grundbuchamtes stellt folglich keine unrichtige Auskunft dar. Eine Verletzung
des Grundsatzes von Treu und Glauben liegt nicht vor.
Der Beschwerdeführer weist weiter auf andere Fälle hin, in denen die
Grundbuchämter betreffende Sachverhalte als Steuerbefreiungstatbestände
behandelt hätten. Er legt für diese Behauptung indessen keine Nachweise vor
und der DIJ liegen auch keine Hinweise auf eine entsprechende Praxis der
Grundbuchämter vor. Schliesslich vermag der Beschwerdeführer auch nichts zu
seinen Gunsten aus dem Umstand abzuleiten, dass er den Bestand des
Wohnrechts ordnungsgemäss deklariert und die Steuerbefreiung nur auf dem
Steuerbetrag beantragt hat, welcher auf die Wertquote des selbstgenutzten Teils
der Liegenschaft entfällt. Die Richtigkeit der Angaben in der Selbstdeklaration ist
zum einen eine Obliegenheit der oder des Steuerpflichtigen. Zum andern fällt die
Stundung mit dem Gesagten denn auch für das gesamte Grundstück nicht in
Betracht. Er wird damit durch die Deklaration des Wohnrechts nicht schlechter
gestellt.
6.
Schliesslich rügt der Beschwerdeführer die lange Verfahrensdauer von der
letzten Instruktionsverfügung des Grundbuchamts am 1. Dezember 2017 bis zum
Erlass der angefochtenen Verfügung am 8. November 2019. Zwar ist dem
Beschwerdeführer insofern zuzustimmen, als die Bearbeitungsfrist von beinahe
zwei Jahren sehr lange ausgefallen ist. Durch die Stundung des betreffenden
Steuerbetrags über diese Zeit hinweg erfuhr der Beschwerdeführer indessen
keine Nachteile, weshalb auf diese Rüge nicht weiter einzugehen ist.
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7.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr.
2000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 Verordnung über die Gebühren der
Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 (GebV; BSG 154.21).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden Herrn A._ zur Bezahlung
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in
Rechtskraft erwachsen ist.