# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ff2c91f7-8607-52e5-a134-01f5e7e387b5
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Con PE n. _ in via di realizzazione di un pegno immobiliare RA 1 procede contro PI 1 per l’incasso di complessivi fr. 650'430.95 oltre accessori. La procedente ha indicato quale oggetto del diritto di pegno le PPP n. _ del fondo base part. n. _ RFD di _.
L’opposizione di PI 1 è stata rigettata con pronunciato 8 aprile 2009 dal Pretore _.
B.
Il 26 maggio 2009 RA 1 ha chiesto la realizzazione del pegno. Il 28 maggio 2009 l’CO 1 ha dato comunicazione all’escussa della domanda di realizzazione.
C.
Con avviso d‘incanto unico datato 25 gennaio 2010, pubblicato sul FUC del _ 2010 l’Ufficio ha fissato il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari all’_ _ 2010, il deposito delle condizioni d’asta e dell’elenco oneri dal _ _ 2010 e l’incanto delle PPP n. _ del fondo base part. n. _ RFD di _ per il 27 maggio 2010.
D.
Il 15 marzo 2010 l’CO 1 ha allestito l’elenco oneri riferito alle menzionate particelle, indicando sub A alla voce ipoteche legali, i seguenti crediti:
1. Ufficio esazione e condoni, Bellinzona, rif. _
PPP _
Imposta cantonale 2003 1'069.75
Imposta cantonale 2004 2'772.05
Imposta cantonale 2005 5'920.00
Imposta cantonale 2006 5'268.15
Imposta cantonale 2007 5'268.15
Imposta cantonale 2008 4'890.05
Imposta cantonale 2009 5'163.75
Imposta cantonale 2010 5'163.75
Interessi aggiornati al 27.05.2010 2'064.85
_ SA, _
rif. _
Imposta cantonale 2000 644.30
Imposta cantonale 2001 644.30
Imposta cantonale 2002 644.30
Interessi aggiornati al 27.05.2010 520.95
PPP _
Imposta cantonale 2003 542.65
Imposta cantonale 2004 1'406.15
Imposta cantonale 2005 3'002.90
Imposta cantonale 2006 2'672.30
Imposta cantonale 2007 2'672.30
Imposta cantonale 2008 2'480.50
Imposta cantonale 2009 2'619.30
Imposta cantonale 2010 2'619.30
Interessi aggiornati al 27.05.2010 1'047.35
_ SA, _
rif. _
Imposta cantonale 2000 304.75
Imposta cantonale 2001 304.75
Imposta cantonale 2002 304.75
Interessi aggiornati al 27.05.2010 283.35
PPP _
Imposta cantonale 2003 449.60
Imposta cantonale 2004 1'165.10
Imposta cantonale 2005 2'488.15
Imposta cantonale 2006 2'214.20
Imposta cantonale 2007 2'214.20
Imposta cantonale 2008 2'055.30
Imposta cantonale 2009 2'170.30
Imposta cantonale 2010 2'170.30
Interessi aggiornati al 27.05.2010 867.85
_ SA, _
rif. _
Imposta cantonale 2000 252.50
Imposta cantonale 2001 252.50
Imposta cantonale 2002 252.50
Interessi aggiornati al 27.05.2010 226.75
PPP _
Imposta cantonale 2003 77.55
Imposta cantonale 2004 200.90
Imposta cantonale 2005 429.00
Imposta cantonale 2006 381.75
Imposta cantonale 2007 381.75
Imposta cantonale 2008 354.35
Imposta cantonale 2009 374.20
Imposta cantonale 2010 374.20
Interessi aggiornati al 27.05.2010 149.65
PPP _
Imposta cantonale 2003 77.55
Imposta cantonale 2004 200.90
Imposta cantonale 2005 429.00
Imposta cantonale 2006 381.75
Imposta cantonale 2007 381.75
Imposta cantonale 2008 354.35
Imposta cantonale 2009 374.20
Imposta cantonale 2010 374.20
Interessi aggiornati al 27.05.2010 149.65
2. Comune di _
PPP _
Imposta sull’utile 2004 2'171.30
Imposta sull’utile 2005 4'825.20
Imposta sull’utile 2006 4'583.90
Imposta sull’utile 2007 4'583.90
Imposta sull’utile 2008 4'342.65
Imposta sull’utile 2009 4'342.65
Imposta sull’utile 2010 4'362.65
Imposta immobiliare 2000 322.15
Imposta immobiliare 2001 322.15
Imposta immobiliare 2002 322.15
Imposta immobiliare 2003 322.15
Imposta immobiliare 2004 622.50
Imposta immobiliare 2005 567.25
Imposta immobiliare 2006 567.25
Imposta immobiliare 2007 567.25
Imposta immobiliare 2008 567.25
Imposta immobiliare 2009 567.25
Imposta immobiliare 2010 567.25
Contributi costruzione 10'471.15
PPP _
Imposta sull’utile 2004 1'101.40
Imposta sull’utile 2005 2'447.55
Imposta sull’utile 2006 2'325.20
Imposta sull’utile 2007 2'325.20
Imposta sull’utile 2008 2'202.80
Imposta sull’utile 2009 2'202.80
Imposta sull’utile 2010 2'202.80
Imposta immobiliare 2000 152.35
Imposta immobiliare 2001 152.35
Imposta immobiliare 2002 152.35
Imposta immobiliare 2003 152.35
Imposta immobiliare 2004 622.50
Imposta immobiliare 2005 567.25
Imposta immobiliare 2006 567.25
Imposta immobiliare 2007 567.25
Imposta immobiliare 2008 567.25
Imposta immobiliare 2009 567.25
Imposta immobiliare 2010 567.25
Contributi costruzione 5'311.65
PPP _
Imposta sull’utile 2004 912.60
Imposta sull’utile 2005 2'028.00
Imposta sull’utile 2006 1'926.60
Imposta sull’utile 2007 1'926.60
Imposta sull’utile 2008 1'825.20
Imposta sull’utile 2009 1'825.20
Imposta sull’utile 2010 1'825.20
Imposta immobiliare 2000 152.35
Imposta immobiliare 2001 152.35
Imposta immobiliare 2002 152.35
Imposta immobiliare 2003 152.35
Imposta immobiliare 2004 622.50
Imposta immobiliare 2005 567.25
Imposta immobiliare 2006 567.25
Imposta immobiliare 2007 567.25
Imposta immobiliare 2008 567.25
Imposta immobiliare 2009 567.25
Imposta immobiliare 2010 567.25
Contributi costruzione 4'400.90
PPP _
Imposta sull’utile 2004 157.35
Imposta sull’utile 2005 349.65
Imposta sull’utile 2006 332.15
Imposta sull’utile 2007 332.15
Imposta sull’utile 2008 314.70
Imposta sull’utile 2009 314.70
Imposta sull’utile 2010 314.70
Imposta immobiliare 2000 322.15
Imposta immobiliare 2001 322.15
Imposta immobiliare 2002 322.15
Imposta immobiliare 2003 322.15
Imposta immobiliare 2004 43.55
Imposta immobiliare 2005 79.35
Imposta immobiliare 2006 49.60
Imposta immobiliare 2007 49.60
Imposta immobiliare 2008 39.65
Imposta immobiliare 2009 59.50
Imposta immobiliare 2010 59.50
Contributi costruzione 758.65
PPP _
Imposta sull’utile 2004 157.35
Imposta sull’utile 2005 349.65
Imposta sull’utile 2006 332.15
Imposta sull’utile 2007 332.15
Imposta sull’utile 2008 314.70
Imposta sull’utile 2009 314.70
Imposta sull’utile 2010 314.70
Imposta immobiliare 2000 322.15
Imposta immobiliare 2001 322.15
Imposta immobiliare 2002 322.15
Imposta immobiliare 2003 322.15
Imposta immobiliare 2004 43.55
Imposta immobiliare 2005 79.35
Imposta immobiliare 2006 49.60
Imposta immobiliare 2007 49.60
Imposta immobiliare 2008 39.65
Imposta immobiliare 2009 59.50
Imposta immobiliare 2010 59.50
Contributi costruzione 758.65
E.
Con ricorso 17 marzo 2010 RI 1 si aggrava contro l’elenco oneri, contestando l’esistenza dei crediti iscritti a favore dello Stato del Cantone Ticino perché tali imposte non risulterebbero avere alcuna relazione particolare con gli immobili e pertanto non potrebbero essere garantite da ipoteca legale. L’escussa non avrebbe mai conseguito degli utili e non avrebbe mai affittato le strutture. Per gli stessi motivi la ricorrente contesta le pretese del PI 3 riferite all’imposta sull’utile. Per le imposte immobiliari comunali dal 2000 al 2002, la ricorrente contesta gli importi notificati in quanto tra le parti sarebbe stato stipulato un accordo rispettato nei minimi dettagli dall’escussa (doc. 4).
F.
Con osservazioni 30 marzo 2010 lo Stato del Cantone Ticino ha evidenziato che le pretese erariali iscritte nell’elenco oneri e riferite alle imposte dovute da _ SA e che vede PI 1 rispondere quale terza proprietaria del pegno sarebbero definitive e si basano sui conteggi per la quantificazione dell’ipoteca legale del 14 febbraio 2005 (imposta cantonale 2000), 13 maggio 2005 (imposte cantonali 2001 e 2002). Pure l’imposta dovuta da PI 1 per il 2003 è definitiva ed è stata accertata nella specifica giurisdizione amministrativa con conteggio del 4 marzo 2010.
Come indicato nell’insinuazione di credito, contro le decisioni di tassazione di PI 1 per il 2004, 2005 e 2006 è pendente reclamo. Le imposte per il 2007, 2008, 2009 e 2010 sarebbero state quantificate in via provvisoria sulla base della decisione di tassazione per il 2006. L’osservante, dopo l’acquisizione di ulteriore documentazione, ha proceduto a riconsiderare l’ammontare delle ipoteche legali riferite a questi anni fiscali nel seguente modo:
PPP _
Imposta cantonale 2004 600.75
Imposta cantonale 2005 1'094.80
Imposta cantonale 2006 684.25
Imposta cantonale 2007 684.25
Imposta cantonale 2008 547.40
Imposta cantonale 2009 821.10
Imposta cantonale 2010 821.10
Interessi aggiornati al 27.05.2010 557.10
PPP _
Imposta cantonale 2004 304.75
Imposta cantonale 2005 555.35
Imposta cantonale 2006 347.10
Imposta cantonale 2007 347.10
Imposta cantonale 2008 277.70
Imposta cantonale 2009 416.50
Imposta cantonale 2010 416.50
Interessi aggiornati al 27.05.2010 282.55
PPP _
Imposta cantonale 2004 252.50
Imposta cantonale 2005 460.15
Imposta cantonale 2006 287.60
Imposta cantonale 2007 287.60
Imposta cantonale 2008 230.10
Imposta cantonale 2009 345.10
Imposta cantonale 2010 345.10
Interessi aggiornati al 27.05.2010 234.15
PPP _
Imposta cantonale 2004 43.55
Imposta cantonale 2005 79.35
Imposta cantonale 2006 49.60
Imposta cantonale 2007 49.60
Imposta cantonale 2008 39.65
Imposta cantonale 2009 59.50
Imposta cantonale 2010 59.50
Interessi aggiornati al 27.05.2010 40.40
PPP _
Imposta cantonale 2004 43.55
Imposta cantonale 2005 79.35
Imposta cantonale 2006 49.60
Imposta cantonale 2007 49.60
Imposta cantonale 2008 39.65
Imposta cantonale 2009 59.50
Imposta cantonale 2010 59.50
Interessi aggiornati al 27.05.2010 40.40
Per gli anni dal 2004 al 2010 l’osservante evidenzia di far ora valere unicamente l’imposta immobiliare oltre agli interessi di ritardo (art. 98 lett. c e 314 LT).
In merito alle imposte cantonali 2010 lo Stato del Cantone Ticino rileva che le stesse per 2/3 non saranno scadute al momento dell’incanto, perché la seconda e la terza rata d’acconto scadranno solo il 1° luglio risp. il 1° settembre 2010. Per questo motivo l’ipoteca legale relativa all’imposta cantonale 2010 di complessivi fr. 1'701.70 dovrebbe essere ammessa nell’elenco oneri limitatamente a fr. 567.25 e la differenza di fr. 1'134.45 dovrebbe essere iscritta nelle condizioni d’asta, atteso che per l’art.49 cpv. 1 lett.b RFF i crediti assistiti da ipoteca legale non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri dovrebbero figurare nelle condizioni d’asta.
G.
Delle osservazioni 6 aprile 2010 dell’CO 1 si dirà, per quanto necessario, in seguito.

## Considerations

Considerato
in diritto:
1.
Sia nell’esecuzione in via di pignoramento che in quella in via di realizzazione del pegno (per il rinvio di cui all’art. 155 cpv. 1 LEF) tornano applicabili, in particolare, gli art. da 106 a 109 LEF; la realizzazione immobiliare si opera poi secondo le disposizioni degli art. da 133 a 143b LEF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 prima proposizione LEF) e degli art. da 85 a 121 RFF, rispettivamente, per quanto qui di rilievo, degli art. da 29 a 42 RFF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF).
2.
Per l’art. 140 cpv. 1 LEF prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate e all’estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo. L’elenco oneri è poi comunicato agli interessati con l’assegnazione di un termine di dieci giorni per contestarlo (art. 140 cpv. 2 LEF). In caso di mancata o tardiva contestazione dell’elenco oneri, le pretese ivi iscritte si avranno per riconosciute per quanto concerne l’esecuzione in corso (cfr. art. 37 cpv. 2 in fine RFF).
Se la contestazione verte su un diritto iscritto nell’elenco oneri deve essere avviata la procedura di appuramento dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40 RFF. Se la contesa concerne unicamente aspetti procedurali la competenza decisionale spetta non al giudice ma all’autorità di vigilanza (cfr.
Amonn/Walther
,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2003
, § 28 n. 39, p. 236/237).
L’art. 39 cpv. 1 primo periodo RFF precisa poi che, in caso di contestazione, l’ufficio procede a norma dell’art. 107 cpv. 5 LEF, prescindendo dalle formalità dell’art. 106 LEF (cfr.
DTF
112 III 111).
3.
Scopo dell’allestimento e della comunicazione di un elenco oneri di un determinato fondo da porre agli incanti forzati è quello di accertare in maniera definitiva l’esistenza e il contenuto dei diritti di pegno gravanti il fondo da licitare (
DTF
101 III 36 consid.
4 pag. 39;
Häusermann/Stöckli/ Feuz
, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea, Ginevra, Monaco 1998, n. 31 ad art. 138).
4.
L’ufficio esecuzione non può rifiutare l’iscrizione degli oneri che risultano dall’estratto del registro fondiario o che sono stati insinuati entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere la produzione di prove (art. 36 cpv. 2 RFF). Il potere di cognizione dell’ufficio e dell’autorità di vigilanza è pertanto molto limitato: l’iscrizione nell’elenco oneri di una pretesa tempestivamente notificata può essere rifiutata solo qualora risulti manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti asseritamente garantiti da ipoteca legale, soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio della pretesa ipoteca (cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non autorizzano invece l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri (cfr.
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 45 i.f. ad art. 140). Rimane riservata la facoltà per i creditori di contestare l’elenco oneri presso il giudice competente ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF, ossia il giudice civile, ancorché si tratti di crediti fiscali (cfr.
II CCA
9 settembre 1998 citata sopra, cons. 2;
STF
30 giugno 1999 [2P.356-358/1998]).
5.
L’art. 836 CC consente al diritto cantonale “per i rapporti di diritto pubblico od altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi” di stabilire, a favore di pretese creditorie degli enti pubblici, la garanzia dell’ipoteca legale diretta, ossia valida anche senza l’iscrizione nel registro fondiario (
unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
), salvo contraria disposizione (ipoteca legale indiretta, ossia valida solo con iscrizione nel registro fondiario:
mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
). Nel primo caso un’eventuale iscrizione a registro fondiario ha valore dichiarativo, mentre nel secondo caso l’iscrizione assume carattere costitutivo per l’esistenza stessa dell’ipoteca legale (cfr.
Steinauer
, Les droits réels, vol. III, 2. ed., Berna 1996, n. 2380d e rif.).
6.
L’art. 183 LAC riconosce al cpv. 1 n. 1, senza obbligo d’iscrizione nel registro fondiario, il beneficio dell’ipoteca legale conformemente all’art. 836 CC “allo Stato e ai Comuni, sopra tutti gli immobili situati nel Cantone, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali che hanno una relazione particolare con l’immobile”. Tali ipoteche hanno tutte il medesimo ordine e prevalgono sugli altri pegni immobiliari (art. 183 cpv. 2 LAC).
Per l’art. 252 LT, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali, che hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’articolo 836 CC, è riconosciuta, per la durata di cinque anni dalla crescita in giudicato della tassazione, al Cantone e ai comuni un’ipoteca legale secondo l’articolo 183 LAC (cpv. 1). Essa è di rango prevalente agli altri pegni immobiliari e, per la sua validità, non necessita di iscrizione a registro fondiario (cpv. 2). L’ipoteca legale decade se, entro cinque anni dalla crescita in giudicato della tassazione a cui si riferisce, non è notificato il conteggio conformemente all’articolo 253 LT (art. 252 cpv. 3 LT).
7.
Il beneficio dell’ipoteca legale diretta non è dato indistintamente per tutti i tipi di imposta, bensì soltanto per quelle imposte cantonali e comunali che sono in una “relazione particolare“ con un fondo. La legge tributaria cantonale non specifica tuttavia quali siano i tipi di imposta che presentano siffatta relazione particolare, lasciandone l’individuazione al giudice del merito.
8.
Imposte immobiliari comunali e cantonali
La stretta relazione con l’immobile appare evidente per l’imposta immobiliare comunale delle persone fisiche e giuridiche conformemente all’art. 291 e segg. LT – come pure per l’imposta immobiliare cantonale delle persone giuridiche conformemente all’art. 95 e segg. LT poiché oggetto di questo tipo d’imposta è l’immobile in quanto tale, sul cui valore di stima – senza alcuna deduzione – essa viene calcolata, cfr.
Pedroli
, L’ipoteca legale per crediti d’imposta, in
RDAT
1995 I 535 ad 4.4;
Allidi
, L’ipoteca legale del fisco, in: Lezioni di diritto fiscale svizzero, edizione speciale della RDAT, Bellinzona 1999, p. 329 (cfr.
CEF
8 gennaio 1998 [15.1996.123], cons. 3b; 30 gennaio 1998 [15.96.164], cons. 4).
8.1.
Con le osservazioni lo _, in parziale adesione del gravame, ha postulato la riduzione dei crediti per le imposte cantonali dal 2004 al 2010 iscritti nell’elenco degli oneri, facendo valere ora unicamente l’imposta immobiliare. È di tutta evidenza che, a prescindere dalla fondatezza del gravame, si terrà conto di questa parziale acquiescenza del creditore, ordinando una corrispondente rettifica dell’elenco oneri, atteso che le pretese meglio precisate nelle osservazioni appaiono prima facie e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito, garantite da ipoteca legale. Pure i crediti per le imposte cantonali dal 2000 al 2002, dovuti dalla precedente proprietaria _ SA, sono da ritenere d’acchito garantiti da ipoteca legale in quanto tali tributi, come emerge dal raffronto delle imposte immobiliari notificate dal Cantone con le osservazioni per il periodo dal 2004 al 2010, sono dovuti a titolo di imposte immobiliari. Il fatto poi che debitrice dell’imposta non risulta essere l’escussa ma la precedente proprietaria dei fondi è irrilevante, atteso che l’ipoteca che garantisce il pagamento delle imposte che hanno una relazione particolare con l’immobile nasce in modo totalmente indipendente da ogni trasferimento della proprietà immobiliare. Rimane riservata un’eventuale contestazione di RA 1 ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF (per rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF), in particolare sulla questione dell’importo.
8.2.
I crediti del PI 3 iscritti nell’elenco oneri quali “Imposta immobiliare” dal 2000 al 2010 sono da ritenere, a prima vista e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito, garantiti in principio da ipoteca legale. Sennonchè con il ricorso RI 1 ha prodotto lo scritto 16 settembre 2002 (doc. 3), con il quale il rappresentante del Comune comunicava che le imposte scoperte e garantite da ipoteca legale gravante le PPP n. _ RFD di _ dovute da _, proprietaria di queste particelle sino al 21 giugno 2002, assommavano a fr. 15'993.10 interessi compresi e le copie delle ricevute postali attestanti l’avvenuto pagamento di questo importo. Ne consegue che i crediti per le imposte immobiliari comunali dal 2000 al 2002 e riferiti alle PPP n. _ ora di proprietà diRI 1 devono essere depennati dall’elenco oneri. Anche relativamente ai rimanenti crediti del Comune iscritti nell’elenco oneri e riferiti alle imposte immobiliari comunali rimane evidentemente riservata un’eventuale contestazione di RI 1 ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF.
8.3.
Il credito d'imposta è esigibile nel momento in cui il creditore può richiedere l'adempimento della pretesa fiscale già sorta e il debitore deve pagare (
Blumenstein/Locher
, System des Steuerrechts, 5. ed., Zurigo 1995, p. 280-281).
8.3.1.
La scadenza delle imposte periodiche dirette, per evitare disparità di trattamento dovute a differimenti nel tempo dell'esigibilità (cfr.
Blumenstein/Locher
, op. cit., p. 281), è fissata nel Cantone Ticino per tutti allo stesso modo per le imposte cantonali come all'art. 240 LT e per le imposte comunali come all'art. 297 LT, con la precisazione che per queste ultime in mancanza di norme particolari è applicabile l’art. 240 LT.
8.3.2.
Per l’art. 1 cpv. 1 del Decreto esecutivo concernente la riscossione e i tassi d’interesse delle imposte cantonali valevole per il 2010 (RL 10.2.2.1, pubblicato in BU 2009, 535), la riscossione dell’imposta ordinaria diretta dovuta per l’anno fiscale 2010 ha luogo in quattro rate di cui tre vengono prelevate a titolo di acconto e sono calcolate sulla base dell’importo presumibilmente dovuto o in base all’ultima tassazione. Giusta il terzo capoverso della medesima norma, termini di scadenza delle tre rate d’acconto sono fissati al 1° maggio, 1° luglio, 1° settembre 2010. Anche in caso di tassazione provvisoria (ossia non cresciuta in giudicato), si ha quindi, per legge, comunque esigibilità che determina – in caso di non pagamento – il maturare di interessi di ritardo (Verspätungszins, cfr.
Blumenstein/Locher
, op. cit., p. 278).
8.3.3.
Nel caso di specie l’incanto è previsto per il 27 maggio 2010. A questa data solo la prima rata dell’imposta per l’anno fiscale 2010 era scaduta.
8.3.4.
Per l'art. 49 cpv. 1 lett. b) RFF, pure applicabile all'esecuzione ex art. 151 ss. LEF per il rinvio dell'art. 102 RFF, "le condizioni di vendita metteranno a carico dell'aggiudicatario, senza imputazione sul prezzo, i crediti assistiti da ipoteca legale non scaduti al momento dell'incanto e quindi non iscritti nell'elenco oneri (art. 836 CC), tra cui anche le "imposte fondiarie".
Questa norma riguarda solo i crediti sorti prima dell’asta ma non ancora esigibili a tale data. L’imposta immobiliare cantonale e comunale delle persone giuridiche nasce all’inizio dell’anno civile per il solo fatto che il contribuente sia proprietario dell’immobile tassato e non è commisurata alla durata dell’assoggettamento (art. 95, 274 cpv. 1 lett. c, 275 LT). La sua esigibilità è comunque determinata in base al Decreto esecutivo concernente la riscossione e i tassi d’interesse delle imposte cantonali valevole per il 2010. Ne consegue che solo la prima rata delle imposte immobiliari cantonali e comunali 2010 sarà scaduta alla data prevista per l’incanto e quindi solo la stessa deve essere iscritta nell’elenco oneri. La differenza dell’imposta immobiliare 2010 dovrà quindi essere aggiunta all’importo di fr. 20'000.--, computato per le spese di trapasso, figurante alla cifra 10 delle condizioni d’asta (cfr. anche cifra 8b).
8.4.
A scanso di equivoci, occorre precisare che anche se parte delle imposte immobiliari sono fondate su tassazioni provvisorie, tale circostanza non è d’ostacolo alla loro iscrizione nell’elenco oneri. Infatti, l’imposta, indipendentemente da qualsivoglia decisione fiscale, nasce allorché si realizzano i presupposti oggettivi e soggettivi ai quali la legge fiscale ne subordina il prelievo, e l’eventuale ipoteca legale sorge nello stesso momento (cfr.
Pedroli
, op. cit., p. 545 ad 10.1, con rif.); come già menzionato (cfr. supra cons. 8.3.2), il credito fiscale diventa esigibile al momento fissato dalla legge, che anch’esso, trattandosi dell’imposta immobiliare, è indipendente dalla tassazione. Il conteggio di cui all’art. 253 LT, a prescindere dal fatto che secondo la legge va notificato solo al debitore e ad un eventuale terzo proprietario (art. 253 cpv. 2 LT e
Pedroli
, op. cit., p. 545 s., ad 10.2), non è quindi un presupposto indispensabile per l’iscrizione nell’elenco oneri del credito fiscale apparentemente garantito da ipoteca legale. Del resto gli altri creditori hanno sempre la facoltà, nel termine di 10 giorni dall’intimazione dell’elenco oneri, di contestarne l’esistenza (segnatamente per quanto concerne la questione della portata degli art. 252-253 LT, che esula dal limitato potere di cognizione di questa Camera), l’estensione e l’esigibilità mediante opposizione all’elenco oneri (art. 140 cpv. 2 LEF per rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF;
Amonn/Walther
, op. cit., n. 34 ad § 28;
Häusermann/Stöckli/ Feuz
, op. cit., n. 114 e 123 ad art. 140;
Gilliéron
, op. cit., n. 129 ad art. 140).
9.
Imposte sul reddito e sulla sostanza immobiliari
La dottrina e la giurisprudenza (cfr.
DTF
122 I 355 ss., cons.
2;
Zucker
, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, tesi Zurigo 1988, p. 43 ad 3.3;
Blumenstein/Locher
, op. cit., p. 292 ad 1;
Oberson
, Droit fiscal suisse, Basilea 1998, n. 43 ad § 25;
Rivier
, Droit fiscal suisse.
L’imposition du revenu et de la fortune, 2. ed., Losanna 1998, p. 231 ad 2) ammettono che il rapporto speciale che deve esistere tra l’imposta e l’immobile perché il legislatore cantonale possa validamente, ai sensi dell’art. 836 CC, conferire al fisco un’ipoteca legale, è sufficiente quando l’imposta considerata, indipendentemente dal suo carattere generale o speciale, ha il suo fondamento nella proprietà dell’immobile. Per le imposte generali, occorre quindi separare l’importo che si riferisce all’immobile dalla somma totale dell’imposta.
L’imposta sul reddito delle persone fisiche o sugli utili delle persone giuridiche può essere garantita da ipoteca legale solo per i redditi derivanti dall’immobile (affitti, locazioni, valore locativo dedotti gli interessi passivi e le spese di manutenzione); l’imposta sulla sostanza delle persone fisiche soltanto sulla sostanza immobiliare, dedotti i debiti che ci si riferiscono (cfr.
Pedroli
, op. cit., p. 535 ad 4.4;
Allidi
, op. cit., p. 329 s.).
9.1.
Nel caso di specie i crediti per le imposte cantonali per il 2003 (importi varianti per le varie PPP tra fr. 77.55 e fr. 1'069.75) e i crediti per le imposte comunali per gli anni 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 e 2010 insinuati dal PI 3 (importi annui varianti per le varie PPP tra fr. 157.35 e fr. 4’825), appaiono a prima vista, nei limiti di cognizione fissati dall'art. 36 cpv. 2 RFF, e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito, garantiti da ipoteca legale, siccome compresi nella normativa dedotta dai combinati art. 836 CC, 183 LAC e 252 cpv. 1 LT.
Appare infatti verosimile la stretta relazione particolare delle imposte cantonali e comunali con il valore di stima peritale e ufficiale delle particelle oggetto d'esecuzione.
Indipendentemente dall'esistenza di debiti ipotecari che gravano i fondi in oggetto, debiti del resto che in raffronto al volore di stima peritale dei fondi non possono essere ritenuti rilevanti, questi crediti vanno pertanto ammessi, così come sono stati notificati, al beneficio della garanzia dell'ipoteca legale diretta, ossia valida senza iscrizione a registro fondiario. Anche l’affermazione della ricorrente secondo cui non avrebbe mai affittato le PPP di _ non giustifica lo stralcio di questi crediti dall’elenco oneri, atteso che in caso di mancata locazione dei fondi, conformemente all’art. 20 LT, l’autorità fiscale può imputare nel reddito alla proprietaria un valore locativo per il fatto che quest’ultima tiene questi immobili a sua disposizione per uso proprio. Rimane riservata un’eventuale contestazione ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF in merito al loro importo e alla loro esigibilità.
9.2.
Le considerazioni esposte in precedenza a proposito dell’esigibilità dell’imposta immobiliare 2010 valgono mutatis mutandis per le imposte comunali sul reddito e la sostanza immobiliari, salvo su un punto: le imposte sul reddito e sulla sostanza nascono in proporzione al decorso del periodo fiscale e non all’inizio di quest’ultimo, ciò che risulta dal fatto che esse vanno prelevate pro rata temporis in caso di fine di assoggettamento o di tassazione provvisoria. Per questo motivo quindi possono rimanere iscritti nell’elenco oneri solo gli importi riferiti alla prima alla prima rata di acconto dell’imposta comunale, corrispondenti al 33.33% degli importi notificati dal Comune per il 2010, e che copre quindi un periodo di assoggettamento di quattro mesi. La differenza deve invece essere depennata dallo stesso elenco oneri. In considerazione che l’asta del fondo è prevista per il 27 maggio 2010 e che quanto dovuto al Comune per i primi quattro mesi dell’anno è stato iscritto nell’elenco oneri, all’importo di fr. 20'000.--, computato per le spese di trapasso, figurante alla cifra 10 delle condizioni d’asta, dovrà essere aggiunto unicamente l’importo corrispondente alle imposte comunali dovute per il periodo di 27 giorni decorrente dal 1° maggio al 27 maggio 2010.
10. Contributi di costruzione per l’esecuzione degli impianti comunali di canalizzazione (LALIA)
Nell’elenco oneri sono iscritti a favore del PI 3 crediti a titolo di contributi di costruzione.
La Legge d’applicazione della legge federale contro l’inquinamento delle acque dell’8 ottobre 1972 (LALIA) del 2 aprile 1975 (RL 9.1.1.2) stabilisce all’art. 107 cpv. 2 che “a garanzia del pagamento” dei contributi di costruzione per l’esecuzione degli impianti comunali di canalizzazione “spetta al Comune una ipoteca legale a carico del fondo per cui il contributo è stato imposto”; per il terzo capoverso della stessa norma “l’ipoteca legale è di rango prevalente ad ogni altro pegno immobiliare e richiede per la sua validità l’iscrizione nel Registro fondiario”.
Ora i crediti a favore del PI 3 per i contributi di costruzione risultano iscritti nel registro fondiario, motivo per il quale l’CO 1 ha operato correttamente iscrivendo nell’elenco oneri gli importi notificati dal Comune.
11.
Riassumendo vanno quindi stralciati dall’elenco oneri sub. A n. 2 i crediti iscritti a favore del PI 3 relativi all’imposta immobiliare per gli anni dal 2000 al 2002 a carico delle PPP n. _ e vanno rettificati:
11.1.
sub A n.1 i crediti iscritti a favore dello _, PI 2, relativi alle imposte cantonali per gli anni dal 2004 al 2009 e agli interessi aggiornati al 27 maggio 2010, come richiesto dallo _ con le osservazioni (cfr. consid. F),
11.2.
sub A n.1 i crediti iscritti a favore dello _, PI 2, relativi alle imposte cantonali per il 2010, con riduzione al 33% degli importi attualmente iscritti,
11.3.
sub A n.2 i crediti iscritti a favore del PI 3 relativi all’imposta sull’utile 2010 e all’imposta immobiliare 2010, con riduzione al 33% degli importi attualmente iscritti.
12.
Ne consegue che, nei limiti indicati, il ricorso è parzialmente accolto.
Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Dopo la presentazione dei ricorsi contro l’elenco oneri l’Ufficio ha annullato l’asta prevista per il 27 maggio 2010 (FUCT n. _/2010 del _ _ 2010). Quando, come nel caso di specie, l'elenco oneri è oggetto di contestazione e l'incanto del fondo in esecuzione è rinviato, per ragioni di economia processuale, alfine di evitare la possibilità di ricorrere nuovamente contro l'elenco oneri, s'impone di iscrivere nelle condizioni d'asta non solo tutti quei pubblici tributi non scaduti alla data effettiva dell'incanto ma pure quelli che sono nel frattempo maturati e che non erano scaduti alla data prevista per la vendita in assenza di impugnativa. A seguito quindi della fissazione di una nuova asta dopo l’emanazione della presente sentenza, si dovrà tenere anche conto di quei crediti che sorgeranno fino alla data della nuova asta, riportandoli al punto 10 delle condizioni di asta, in più di fr. 20'000.-- computati quali spese di trapasso. In altre parole, si dovrà esigere dall’aggiudicatario il pagamento a contanti – in più del prezzo di aggiudicazione – di dette imposte limitatamente al periodo intercorrente tra il 27 maggio 2010 e la data della nuova asta.