# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** cb6ebe87-40e0-47e5-9bc4-071e0a91c42b
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. X.Y. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, Grundbuch A. Das in C. gelegene
Grundstück wurde am 3. November 2003 mit Bewilligung des Landwirtschaftsamtes
vom Stammgrundstück Nr. 0002 abparzelliert. Es war damals mit einem Wohnhaus,
einer Scheune und einem Schweinestall überbaut. Gemäss Zonenplan der Politischen
Gemeinde A. vom 28. August 1992 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone zugeteilt.
Ausserdem gehört das Grundstück gemäss Schutzplan vom 24. Januar 1997 zum
Landschaftsschutzgebiet D. und befindet sich im BLN-Gebiet (Bundesinventar der
Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung) Nr. 0003. Am 3. Juni
2004 reichte X.Y. ein Baugesuch für das Wohnhaus auf Grundstück Nr. 0001 ein.
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Gemäss den Plänen vom 1. Juni 2004 waren der Einbau einer Heizung und einer
Trennwand im Untergeschoss, der Einbau einer Küche im Erdgeschoss und eines
Badezimmers im Obergeschoss sowie der Ausbau des Dachgeschosses mit zwei
zusätzlichen Zimmern vorgesehen. Weiter sollte das Treppenhaus ersetzt, an der
Westseite des Hauses eine Türe samt Treppe den direkten Zugang zum neuen
unüberdachten Sitzplatz ermöglichen und der vorhandene Windfang verlängert werden.
Mangels Kanalisationsanschluss war zur Reinigung des Abwassers eine
Kompaktkläranlage geplant. Nachdem das Amt für Raumentwicklung und
Geoinformation (AREG) dem Bauvorhaben gestützt auf Art. 24d Abs. 1 und 3 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, RPG) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der
eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1, RPV) zugestimmt und gestützt
auf Art. 24a RPG ebenfalls die Nutzung von Scheune, Schweinestall und Remise für die
Freizeitlandwirtschaft genehmigt hatte, erteilte die Baubehörde A. am 6. September
2004 die Baubewilligung für den Umbau und die Nutzungsänderung des Wohnhauses
und für die Abwasserreinigungsanlage.
b. Am 3. Juni 2005 informierte X.Y. die Baubehörde A., dass abweichend von der
Baubewilligung vom 6. September 2004 das Untergeschoss um einen Hobbyraum
erweitert worden sei. Auf der Südseite des Untergeschosses seien die Fenster des
Kellergeschosses neu eingeteilt sowie ein Tor eingebaut worden. Weiter sei die
Ostwand der übrigen Geschosse in Richtung Osten angrenzend an die Scheunenwand
verschoben worden. Aufgrund der schlechten Bausubstanz sei es notwendig gewesen,
das ganze Unter-, Erd- und Obergeschoss schrittweise abzubrechen und neu
aufzumauern (act. G 12/15/26). Mit Verfügung vom 14. Juni 2005 wurde X.Y. der
sofortige Baustopp betreffend Umbau seines Wohnhauses eröffnet (act. G 12/15/5).
Am 22. Juli 2005 reichte er ein Korrekturgesuch samt Fotodokumentation und
Erklärungen für die erfolgte Änderung und Erweiterung des Wohnhauses ein (act. G
12/5/22). Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. August 2005 verweigerte
das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) die Zustimmung zur
Baubewilligung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass im Rahmen
der Umnutzung von landwirtschaftlichen Wohnbauten lediglich Erneuerungen zulässig
seien, welche Bauten und Anlagen instand halten, instand stellen oder an die
Erfordernisse der Zeit angleichen würden. Ein Wiederaufbau sei nur nach Zerstörung
durch höhere Gewalt zulässig. X.Y. habe keinen Umbau vorgenommen, sondern das
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komplette Unter-, Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses schrittweise und freiwillig
abgebrochen und wieder aufgebaut. Ausserdem übersteige die Erweiterung der
Wohnnutzung das zulässige Erweiterungspotential gemäss Art. 24d RPG in Verbindung
mit Art. 42a Abs. 2 und 3 RPV, weshalb die Zustimmung nicht erteilt werden könne
(act. G 12/15/13). Mit Beschluss vom 28. Oktober/3. November 2005 verweigerte die
Baubehörde A. die Baubewilligung infolge der fehlenden Zustimmung zur
Baubewilligung durch das AREG. Gleichzeitig wurde die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes bzw. der Abbruch des Wohnhauses innert sechs Monaten
nach Rechtskraft der Verfügung angeordnet (act. G 12/5/7). Den hiergegen erhobenen
Rekurs wies die Regierung des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 30. Mai 2006 ab.
Das st. gallische Verwaltungsgericht bestätigte diesen Rekursentscheid im Urteil B
2006/119 vom 30. November 2006. Das Bundesgericht wies die hiergegen erhobene
Beschwerde mit Urteil 1A.23/2007 vom 31. Juli 2007 ab.
c. Dem Abbruchbefehl kam X.Y. in der Folge nicht nach. Das von ihm am 31. Juli 2009
eingereichte Bauermittlungsgesuch (Kaninchenzucht auf Grundstück Nr. 0001) wurde
aufgrund der Zonenwidrigkeit des Vorhabens von Seiten der Baubehörde A. am 5.
November 2009 abschlägig beantwortet (act. G 12/5/13). Dies war auch mit Bezug auf
ein weiteres Bauermittlungsgesuch vom 1. Februar 2010 (Pferdezuchtbetrieb,
Milchschafhaltung, Anbau von Himbeeren) der Fall (act. G 12/5/14). Am 15. Dezember
2012 reichte X.Y. der Baubehörde ein Baugesuch zur Fertigstellung des Wohnhauses
auf Grundstück Nr. 0001 ein. Darin ersuchte er - mit Hinweis auf den per 1. November
2012 geänderten Art. 24c RPG - im Wesentlichen um Bewilligung zur Vollendung jener
Arbeiten am Wohnhaus, für welche die Korrekturbewilligung am 28. Oktober 2005
verweigert worden war. Das Baugesuch wurde in der Folge als „Umbau von Wohnhaus
Versicherung Nr. 0004“ mit baulichen Erweiterungen und Anpassungen nach Art. 24c
RPG ausgeschrieben. Gegen dieses Bauvorhaben erhob die Stiftung WWF Schweiz mit
Eingabe vom 5. Februar 2013 Einsprache. In der raumplanungsrechtlichen
Teilverfügung vom 9. Juli 2013 verweigerte das AREG dem Baugesuch die
Genehmigung, worauf die Baubehörde A. mit Beschluss vom 18. September 2013 das
Baugesuch abwies und die Einsprache der Stiftung WWF Schweiz guthiess. Mit Bezug
auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes, der im Nachgang zum
Bundesgerichtsurteil vom 31. Juli 2007 hätte vollzogen werden müssen, erteilte sie
Aufschub bis zur rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Verfahrens (act. G
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12/5/15). Den hiergegen von X.Y. erhobenen Rekurs wies das Baudepartement mit
Entscheid vom 26. August 2014 ab (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Markus Heer, Flawil, für X.Y. am 10.
September 2014 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, es sei der Entscheid
aufzuheben und das Baugesuch vom 15. Dezember 2012 zu bewilligen (Ziff. 1).
Eventualiter sei das Baugesuch zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz
zurückzuweisen (Ziff. 2). Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (Ziff. 3; act. G 1).
b. In der Vernehmlassung vom 21. Oktober 2014 beantragte die Vorinstanz Abweisung
der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und
nahm ergänzend Stellung zu den Vorbringen in der Beschwerde (act. G 11).
Rechtsanwältin Franciska Hildebrand, St. Gallen, beantragte für die
Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 2. Dezember 2014 Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers (act. G 18).
c. Mit Replik vom 4. Februar 2015 bestätigte der Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers seinen Standpunkt und beantragte die Durchführung einer
mündlichen Verhandlung mit Augenschein vor Ort (act. G 24). Gleichzeitig reichte er die
Stellungnahme eines Nachbarn des Beschwerdeführers vom 5. Januar 2015 ein (act. G
25). Zu dieser Stellungnahme äusserten sich die Beschwerdebeteiligte (Schreiben vom
10. Februar 2015; act. G 27) und die Vorinstanz (Schreiben vom 8. Januar 2015; act. G
31).
d. Auf die Darlegungen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden

## Considerations

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
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1. (...).
2.
2.1. Die Beschwerdebeteiligte stellte der Beschwerdegegnerin die Bauanzeige in
Anwendung von Art. 12b Abs. 1 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (SR 451, NHG)
zu und bezeichnete darin das Bauvorhaben in der Bauanzeige vom 11. Januar 2013
(Auflage bis 28. Januar 2013) als „Umbau von Wohnhaus Versicherung Nr. 0004 mit
baulichen Erweiterungen und Anpassungen nach Artikel 24c der
Raumplanungsgesetz“ (act. G 12/15/24). Hiergegen erhob die Beschwerdegegnerin mit
Eingabe vom 5. Februar 2013 (Poststempel) Einsprache (act. G 12/15/21 f.). Nach den
unbestritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
hatte die Beschwerdegegnerin ihre Einsprache erst nach Ablauf der 14tägigen
Auflagefrist (Art. 82 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 83 BauG) eingereicht. Die Vorinstanz
hielt jedoch fest, die Beschwerdebeteiligte habe aufgrund der Intervention des
Rechtsvertreters des Beschwerdeführers (E-Mail vom 11. Januar 2013) die
Bezeichnung „Umbau“ (statt Ersatzbau) gewählt. Diese Umschreibung sei klar falsch,
denn es handle sich nicht um den Umbau eines rechtmässig erstellten Gebäudes,
sondern um die Fertigstellung jener Baute, für welche das Bundesgericht die von den
kantonalen Instanzen bestätigte Wiederherstellung geschützt habe. Die Formulierung in
der Bauanzeige habe es der Beschwerdegegnerin somit nicht erlaubt, den eigentlichen
Gegenstand des Baugesuchs zu erkennen, weshalb sie mit E-Mail vom 25. Januar
2013 - noch innerhalb der Auflagefrist - um zusätzliche Angaben gebeten habe. Die
verlangten Auskünfte seien ihr erst am 29. Januar 2013 erteilt worden. Erst in diesem
Zeitpunkt habe sie den tatsächlichen Gegenstand des Baugesuchs erkennen können.
Wäre die Beschwerdebeteiligte nicht ohnehin auf die Einsprache eingetreten, hätte die
aus der unrichtigen Bauanzeige resultierende Gehörsverletzung im Rekursverfahren
geheilt werden müssen. Zudem schaffe eine Bauanzeige beim Adressaten eine
Vertrauensgrundlage (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung, BV, SR 101). Bei verpassten
Fristen werde der durch das Verhalten der Beschwerdebeteiligten bewirkte Nachteil
(die Umschreibung des Bauvorhabens habe den Adressaten von der Einreichung einer
Einsprache abgehalten) in der Regel durch die Fiktion der eingehaltenen Frist oder die
Möglichkeit der Wiederherstellung der Frist ausgeglichen (act. G 2 S. 11 mit Hinweis
auf B. Weber-Dürler, Vertrauensschutz, Basel 1983, S. 137). Ein
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Fristwiederherstellungsgesuch wäre gutzuheissen gewesen, nachdem die
Beschwerdegegnerin innert zehn Tagen (Art. 30 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 148
der Zivilprozessordnung, SR 272, ZPO) nach sicherer Kenntnis der falschen
Umschreibung ihre Einsprache eingereicht habe (act. G 2 S. 10 f.).
Der Beschwerdeführer bestätigt im vorliegenden Verfahren seinen Standpunkt, dass
die Beschwerdebeteiligte auf die Einsprache der Beschwerdegegnerin wegen
Verspätung nicht hätte eintreten und letztere somit nicht am Einsprache- und
Rekursverfahren hätte teilnehmen dürfen. Schon wegen der Erwähnung von Art. 24c
RPG in der Beschreibung des Bauvorhabens hätte der Beschwerdegegnerin bewusst
sein müssen, dass Gegenstand des Bauvorhabens eine bestehende, zonenwidrige
Baute ausserhalb der Bauzone sei. In einem dem Baugesuch beigelegten
Begleitschreiben vom 15. Dezember 2012 sei auf die früher beantragte, jedoch
verweigerte zweite Projektänderung hingewiesen worden. Ausdrücklich sei die
Erteilung der Bewilligung aufgrund des neu in Kraft getretenen Art. 24c Abs. 3 RPG
beantragt worden. Von einem falschen Baugesuch könne nicht die Rede sein, und es
wäre der Beschwerdegegnerin ohne Weiteres möglich gewesen, den Gegenstand des
Baugesuchs zu erkennen und rechtzeitig Einsprache zu erheben. Faktisch laufe die
vorinstanzliche Beurteilung der Sachlage auf eine gegen das Legalitätsprinzip
verstossende Verlängerung der Einsprachefrist hinaus. Die Nichteinhaltung der Frist sei
nicht mit der Begründung des Vertrauensschutzes heilbar. Auf die Einsprache hätte
nicht eingetreten werden dürfen (act. G 1 S. 6 f.).
2.2. Zutreffend ist vorliegend, dass die Bezeichnung „Umbau“ (statt Ersatzbau) in
der Bauausschreibung insofern einen unzutreffenden bzw. unvollständigen Sachverhalt
wiedergab, als mit dem Baugesuch nicht der Umbau eines rechtmässig erstellten
Gebäudes angestrebt wurde, sondern die Fertigstellung eines unrechtmässig erstellten
Hauses, für welches in dem gut fünf Jahre zuvor abgeschlossenen
Rechtsmittelverfahren die Verpflichtung zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes, mithin der Pflicht zum Abbruch rechtskräftig bestätigt worden war. Diese
Gegebenheiten waren aus der Formulierung der Bauanzeige nicht ersichtlich.
Unzutreffend war sodann die Angabe in dem der Bauanzeige beiliegenden Formular K4
(act. G 19 Beilage 1), wonach das Bauvorhaben nicht innerhalb der Grenzen eines
Schutzgegenstandes liege (vgl. dazu vorne A.a). Die Erwähnung von Art. 24c RPG in
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der Bauausschreibung zeigte jedoch klar, dass es um eine Ausnahmebewilligung ging.
Dies hätte nach Treu und Glauben für die Beschwerdegegnerin einen zureichenden
Anlass gebildet, sich innert der Auflagefrist nicht nur nach den Details des
Bauvorhabens zu erkundigen, sondern gleichzeitig auch vorsorgliche Einsprache zu
erheben (vgl. Urteil des BVGer A-3841/2014 vom 1. Juli 2015, E. 1.3.2 f. mit
Hinweisen). Ausreichende Klarheit über den möglichen Gegenstand des Baugesuchs
schaffte nicht erst das E-Mail der Bauverwaltung vom 29. Januar 2013 (act. G 19
Beilage 2). Angesichts der konkreten Verhältnisse stellte die unzutreffende
Bezeichnung des Bauvorhabens allein für die Beschwerdegegnerin keinen
Hinderungsgrund dar, innert der Auflagefrist mit einer (vorsorglichen) Einsprache - und
nicht lediglich mit einem E-Mail an die Bauverwaltung - zu reagieren. Dies umso
weniger, als die Frage, ob es sich beim Baugesuch um einen Umbau oder einen
Ersatz(neu)bau handelt, materieller Natur und damit im entsprechenden
Rechtsmittelverfahren erst noch zu prüfen war. Die unterlassene rechtzeitige
Akteneinsichtnahme bzw. vorsorgliche Einsprache hat daher die Beschwerdegegnerin
selbst zu verantworten. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Frist für die
Einsprache mit der Eingabe vom 5. Februar 2013 aus Vertrauensschutzüberlegungen
als gewahrt erachtete, ist daher unzutreffend. Der Beschwerdeführer stellte sich zu
Recht auf den Standpunkt, dass auf die Einsprache wegen Verspätung nicht hätte
eingetreten werden dürfen.
2.3. Im angefochtenen Rekursentscheid (Dispositiv-Ziffer 3b) wurde der
Beschwerdeführer zur Zahlung einer ausseramtlichen Entschädigung von Fr. 2‘527.20
an die Beschwerdegegnerin verpflichtet (act. G 2). Nachdem wie dargelegt bereits auf
die Einsprache der Beschwerdegegnerin nicht hätte eingetreten werden und
dementsprechend der Einspracheentscheid in der erlassenen Form nicht hätte ergehen
bzw. die Beschwerdegegnerin nicht am Rekursverfahren hätte beteiligt werden dürfen,
entfällt auch die ihr zugesprochene Entschädigung für das Rekursverfahren. Dispositiv-
Ziffer 3b des Rekursentscheides ist dementsprechend aufzuheben.
3.
3.1. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens B 2006/119 hatte das
Verwaltungsgericht mit den Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an Ort
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durchgeführt und die dort gewonnenen Erkenntnisse in den Entscheid vom 30.
November 2006 einfliessen lassen. Der Beschwerdeführer verlangt auch in diesem
Verfahren die Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Augenschein (act. G 24).
Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003,
Rz. 966). Umstritten ist vorliegend, ob das am 15. Dezember 2012 eingereichte
Baugesuch zur Fertigstellung des Wohnhauses auf Grundstück Nr. 0001 bzw. zur
Vollendung jener Arbeiten, für welche die Korrekturbewilligung am 28. Oktober 2005
verweigert worden war, zu bewilligen ist. Die ausgeführten Arbeiten am Wohnhaus sind
protokolliert und fotografisch dokumentiert. Die Tatsache, dass das Wohnhaus
weitgehend ausgekernt und die Gebäudehülle ersetzt wurde, ergibt sich aus dem Urteil
des Bundesgerichts 1A.23/2007 vom 31. Juli 2007 sowie auf Grund der
Verfahrensakten. Angesichts der geschilderten Gegebenheiten fehlt es an einem
konkreten Anlass für die Durchführung eines Augenscheins. Im Übrigen ergibt sich aus
den nachfolgenden Erwägungen, dass der aktuelle Zustand der Baute nicht
entscheidrelevant ist, weshalb sich auch aus diesem Grund ein Augenschein erübrigt.
Nach Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Konvention zum Schutze der Menschenrechte und
Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) besteht in Verfahren über zivilrechtliche
Streitigkeiten ein Anspruch auf öffentliche Verhandlung, sofern die Parteien nicht
ausdrücklich oder stillschweigend darauf verzichten (BGE 127 I 44 E. 2a mit
Hinweisen). Der Antrag wurde im vorliegenden Verfahren während des ordentlichen
Schriftenwechsels (act. G 24) und deshalb trotz abgelaufener Rechtsmittelfrist
rechtzeitig gestellt (BGE 134 I 331 E. 2.3). Gemäss Art. 64 in Verbindung mit Art. 55
Abs. 1 VRP wird eine mündliche Verhandlung angeordnet, wenn sie zur Wahrung der
Parteirechte notwendig ist oder zweckmässig erscheint. Ein Entscheid über
zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von Art. 6 Ziff. 1 EMRK liegt unter anderem vor, wenn
eine bau- oder planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die Ausübung
der Eigentumsrechte der Grundeigentümer hat (BGE 127 I 44 E. 2a; vgl. auch P. Hänni,
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 541). Der
Anspruch auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gilt jedoch nicht absolut. So
kann im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren in Ausnahmefällen von einer
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öffentlichen Verhandlung auch dann abgesehen werden, wenn eine solche
ausdrücklich verlangt worden ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der
Antrag der Partei auf eine Verzögerungstaktik schliessen lässt und damit der
Einfachheit und Raschheit des Verfahrens zuwiderläuft oder gar rechtmissbräuchlich
ist. Auch die offensichtliche Unbegründetheit oder Unzulässigkeit der Beschwerde
kann zur Ablehnung einer beantragten öffentlichen Verhandlung führen. Schliesslich
kann in Fällen, in welchen von einer öffentlichen Verhandlung von vornherein keine
Auswirkungen auf den zu fällenden Entscheid erwartet werden können, eine Anordnung
im Hinblick auf die gebotene Verfahrensökonomie ohne Verletzung von Art. 6 Ziff. 1
EMRK unterbleiben (Entscheid des Bundesstrafgerichts RR.2014/312 vom 16. März
2015, E. 4.2.3).
Nachdem vorliegend das Bundesgericht die Rückbauverfügung im Urteil 1A.23/2007
vom 31. Juli 2007 rechtskräftig bestätigt hat, untersteht die bestehende Baute insofern
nicht mehr der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie, als mit Blick auf das
bundesgerichtliche Urteil der Rückbau schon längst vollzogen sein müsste. In
Anbetracht dieser Gegebenheiten ist der Antrag auf Durchführung einer mündlichen
Verhandlung abzulehnen.
3.2. Der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für nicht
zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone findet sich in Art. 24
RPG. Diese Bestimmung kommt subsidiär zu den Tatbeständen über die erleichterte
Ausnahmebewilligung zum Zug (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
Rz. 13 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG, dessen
Marginale und Formulierung in der Fassung vom 1. November 2012 (vgl. Art. 24c Abs.
1, 2 und 5) unverändert blieben, konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten
und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/
Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG
schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser
Bestimmung können solche Bauten und Anlagen teilweise geändert oder massvoll
erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind; in jedem
Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.
Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung ergibt sich
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unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 E. 3b S. 219 mit Hinweisen). Art. 24c
Abs. 2 RPG gilt gemäss dem auf den 1. November 2012 neu eingefügten Art. 24c Abs.
3 RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten,
die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück
Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde.
Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die
nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder
Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209 E. 2c). Die
Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer
späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei
denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche
Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist.
"Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli
1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 8. Oktober
1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 950).
Mit diesem Gesetz wurde erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen. Nach dem 1. Juli 1972 erstellte Bauten und Anlagen fallen namentlich
dann in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, wenn sie aufgrund einer
Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzone gelangten (BGer
1C_279/2008 vom 6. Februar 2009 E. 2.3; R. Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz
über die Raumplanung, Rz. 6 und 14 zu Art. 24c RPG; P. Karlen, Die
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, in: ZBl 102/2001 S. 291, 296 f.).
Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG ist eine Baute dann,
wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende
Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass sie
gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden
Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (BGer 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, E.
2.3 mit Hinweisen).
3.3. Aufgrund der Feststellungen im Urteil des Bundesgerichts 1A.23/2007 vom 31.
Juli 2007 (E. 2.3) hat als erstellt zu gelten, dass der Beschwerdeführer das Haus nach
und nach - abgesehen vom Dachstuhl - vollständig erneuert hat; dies in Abweichung
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von der Baubewilligung vom September 2004, welche eine Erhaltung der
Grundsubstanz vorgesehen hatte. Die formelle und materielle Rechtswidrigkeit der
Baute wurde mit diesem Urteil rechtskräftig festgestellt. In der
raumplanungsrechtlichen Verfügung vom 9. Juli 2013 stellte das AREG fest, dass Art.
24c RPG in der seit 1. November 2012 geltenden Fassung auf das Wohnhaus Assek.-
Nr. 0004 nicht anwendbar sei. Die Zustimmung zur Baubewilligung betreffend Umbau
mit baulichen Erweiterungen bzw. Wiederaufbau des Wohnhauses werde verweigert.
Der Beschwerdeführer habe Abbruch- und Bauarbeiten beim Wohnhaus zu einem
Zeitpunkt vorgenommen, in welchem weder eine formelle Bewilligung vorgelegen habe
noch Bauarbeiten im getätigten Umfang bewilligungsfähig gewesen wären. Die
Zonenwidrigkeit gehe auf ein rechtswidriges Verhalten zurück, das nicht durch eine
erweiterte Bestandesgarantie belohnt werden sollte. Die Baute müsse überdies noch
bestimmungsgemäss nutzbar sein, was einen auf Art. 24c RPG gestützten Umbau von
Bauruinen zu wieder nutzbaren Bauten ausschliesse. Das Wohnhaus sei in der
aktuellen Form formell und materiell unrechtmässig und als Folge der freiwilligen
Beseitigung der Bausubstanz im Jahr 2005 von der Bestandesgarantie nach Art. 24c
RPG nicht erfasst (act. G 12/15/15 Beilage 5).
3.4. Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid die vorerwähnten
Feststellungen, indem sie festhielt, die am 1. November 2012 in Kraft getretene RPG-
Revision führe nicht dazu, dass aus einer rechtswidrigen Baute plötzlich eine
rechtmässige werde. Dabei sei auch irrelevant, dass das ursprüngliche Wohnhaus ein
altrechtliches im Sinn von Art. 41 Abs. 1 RPV gewesen sei. Jenes Gebäude sei mit
Ausnahme des Dachstocks weitestgehend ersetzt worden und einem illegalen Neubau
gewichen. Ein solcher geniesse als rechtswidrige Baute keinen Bestandesschutz im
Sinn von Art. 24c RPG. Daran ändere auch nichts, dass die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes seit 31. Januar 2008 nicht vollzogen worden sei. Dies sei der
Untätigkeit bzw. der Geduld der Vollzugsbehörden zuzuschreiben. Beides sei nicht
mehr länger gerechtfertigt; vielmehr würden die öffentlichen Interessen den Vollzug der
längst rechtskräftigen Anordnung verlangen. Hinsichtlich der bestimmungsgemässen
Nutzbarkeit der Baute als weitere Voraussetzung für die Anwendung von Art. 24c RPG
sei festzuhalten, dass der Beschwerdeführer wiederholt geltend gemacht habe, die
umfangreichen Erneuerungsarbeiten seien deshalb notwendig gewesen, weil die
Decken und Wände in sehr schlechtem Zustand gewesen seien (Schreiben an das
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AREG vom 22. Juli 2005; act. G 12/15/22). Während der Umbauarbeiten habe sich ein
überaus schlechter Zustand der Tragkonstruktion offenbart, der aus statischen
Gründen auf keinen Fall habe belassen werden können. Die bestehende
Bollensteinmauer habe sich als einsturzgefährdet erwiesen (Rekursbegründung vom 8.
Dezember 2005 S. 6 und 7 [act. G 12/15/9 Beilage 2], Beschwerdebegründung an das
Verwaltungsgericht vom 7. Juli 2006 S. 9 und 10). Der schlechte Zustand sei mit
zahlreichen Fotos (act. G 12/15/4) belegt worden, auf denen ein Haus zu sehen sei, das
in seiner Substanz (mit Ausnahme des Dachstuhls) praktisch nicht mehr vorhanden
oder schon erneuert gewesen sei. Somit hätten schon damals die baulichen
Massnahmen nicht mehr die Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz bezweckt. Statt
Erhaltung sei vielmehr weitgehender Ersatz der maroden Bausubstanz notwendig
gewesen, weshalb das Gebäude bereits im Jahr 2004 objektiv betrachtet nicht mehr
bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei (act. G 2 S. 14-15).
Selbst wenn zugunsten des Beschwerdeführers davon ausgegangen werde, das
Wohnhaus sei zum Zeitpunkt des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar
gewesen und er durch die Einreichung des Baugesuchs vom 3. Juni 2004 sein
fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung des Wohnhauses dokumentiert habe,
begründe dieser Umstand allein noch keine Wiederaufbaugarantie. Der
Beschwerdeführer habe das Wohnhaus im Anschluss an die erteilte Umbaubewilligung
in den Jahren 2004/2005 freiwillig abgebrochen. Wenn nun sein am 15. Dezember
2012 eingereichtes Baugesuch für den Wiederaufbau zu beurteilen sei, falle auf, dass
dieses Gesuch erst rund acht Jahre nach dem Abbruch gestellt worden sei. Dieser
Zeitraum sei deutlich zu lange, um noch eine Bestandesgarantie (als Basis der
Wiederaufbaugarantie) annehmen zu können. Zwar sei in RPG und RPV nicht geregelt,
bis zu welchem Zeitpunkt nach Abbruch einer Baute noch ein Wiederaufbaugesuch
eingereicht werden könne; schon begrifflich könne es sich dabei aber nur um eine Frist
von wenigen Monaten bis höchstens wenigen Jahren handeln, um das Institut der
Bestandesgarantie nicht völlig auszuhöhlen. Zum Vergleich sei erwähnt, dass Art. 77bis
Abs. 1 lit. c des Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) eine Frist von fünf Jahren für die
Einreichung des Wiederaufbaugesuchs seit Abbruch oder Zerstörung von Bauten oder
Anlagen innerhalb der Bauzone festlege. Nach Ablauf dieser Frist sei ein Wiederaufbau
nicht einmal mehr innerhalb der Bauzone zulässig. Es verstehe sich, dass die Frist für
die Einreichung eines Wiederaufbaugesuchs in der Nichtbauzone sicher nicht länger
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bemessen sein dürfe. Acht Jahre zwischen Abbruch und Wiederaufbaugesuch seien
eine viel zu lange Dauer. Das Vorliegen der Bestandesgarantie sei auch aus diesem
Grund zu verneinen (act. G 2 S. 15-16).
3.5. Der Beschwerdeführer legt dar, die Rechtmässigkeit des streitbetroffenen
Wohnhauses im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG im massgeblichen Zeitpunkt (1. Juli
1972) sei gegeben. Es sei unter altem Recht rechtmässig erstellt worden. Er habe die
Liegenschaft am 12. Januar 2004 zur Selbstbewirtschaftung erworben. Tatsache sei,
dass das Wohnhaus sich vor und während des Umbaus in bestimmungsgemässem
Zustand befunden habe und bis heute nur deshalb nicht bewohnt werde, weil die
Fertigstellung des Umbaus noch nicht bewilligt worden sei. Die Bausubstanz des
Wohnhauses sei nach wie vor vollständig vorhanden; die Veränderungen am äusseren
Erscheinungsbild seien bescheiden und durch eine zeitgemässe Wohnnutzung
erforderlich. Selbst wenn mit Entscheid vom 31. Juli 2007 höchstrichterlich das
damalige Begehren um Aufhebung des Abbruchsbefehls abgelehnt worden sei, stehe
dieser Entscheid dem berechtigten Interesse des Beschwerdeführers an der
Neubeurteilung seines Projektes unter aktuellem Recht nicht entgegen. In tatsächlicher
Hinsicht existiere das streitgegenständliche Wohnhaus nach wie vor und wäre mit
wenig Aufwand fertigzustellen. Das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit
einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erscheine als fragwürdig, wenn
ein neuer Erlass gewissermassen als lex mitior das umstrittene Bauvorhaben abdecken
würde, mit der Folge, dass das (nachträgliche) Baugesuch bewilligt und von einem
Abbruch abgesehen werden könne. Eine Rückwirkung des seit 1. November 2012
geltenden Art. 24c RPG sei nicht ausgeschlossen und müsse insbesondere dort zur
Anwendung kommen, wo als Alternative nur mehr eine unverhältnismässige
Eigentumsbeschränkung als Abbruch und Wiederherstellung zur Verfügung stehe. Mit
dem erweiterten Geltungsbereich von Art. 24c RPG vermöge das öffentliche Interesse
dasjenige des Beschwerdeführers nicht zu überwiegen. Unter der aktuellen
Gesetzeslage sei das Vorhaben des Beschwerdeführers ohne Weiteres
bewilligungsfähig, zumal heute auch für landwirtschaftliche Wohnhäuser die
Bestandesgarantie des Wiederaufbaus gelte. Der Abbruch seines Wohnhauses würde
nicht nur sämtliche Bauaufwendungen vernichten, sondern die gesamte Liegenschaft
wegen Fehlens eines Wohnhauses massiv entwerten. Eine Rückwirkung sei vom
Gesetzgeber zwar nicht explizit angeordnet worden, dürfe jedoch unter den gegebenen
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Umständen durchaus als gewollt bezeichnet werden. Vorliegend handle es sich um
eine zeitlich mässige Rückwirkung, die weder stossende Rechtsungleichheiten schaffe
noch in wohlerworbene Rechte eingreife. Einer Bewilligungsverweigerung mit daraus
folgendem Rückbau stünden die triftigen Interessen des Beschwerdeführers entgegen,
das landwirtschaftliche Grundstück von immerhin rund 2 ha mit
Selbstbewirtschaftungsabsicht sowie Verlegung seines Wohnsitzes halten zu können.
Auf entgegenstehende, gewichtige öffentliche Interessen lasse sich demgegenüber
nach Inkrafttreten des neuen Art. 24c RPG nicht mehr verweisen. Das Begehren des
Beschwerdeführers lasse sich raumplanungsrechtlich problemlos bewilligen. Das neue
Recht lasse die selbst durch Menschenhand zerstörten, tragenden Elemente eines
Gebäudes zu einem Wiederaufbau zu (act. G 1 S. 8-17).
3.6.
3.6.1. Der Beschwerdeführer verweist auf ein Urteil des Bundesgerichts 1C_187/2011
vom 15. März 2012, wo in einem vergleichbaren Fall einer Abbruchverfügung wegen
einer altrechtlich unzulässigen Auskernung eines landwirtschaftlichen Wohnhauses die
Abbruchverfügung aufgehoben worden sei. Gleiches müsse auch vorliegend Geltung
haben. Auch hier werde dem Betroffenen eine altrechtlich unzulässige Auskernung
eines landwirtschaftlichen Wohnhauses vorgeworfen, die unter dem neurechtlichen
Art. 24c Abs. 3 RPG ohne Weiteres bewilligungsfähig wäre (act. G 1 S. 8 Ziff. 23). In
jenem Urteil war die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für den
Ersatzbau des Wohnhauses sowie die Rechtmässigkeit der Abbruchverfügung (noch)
umstritten; dies im Unterschied zum vorliegenden Verfahren, welches auf der
rechtskräftigen Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für den Wiederaufbau und
einer rechtskräftigen Anordnung des Abbruchs basiert (vgl. BGer 1A.23/2007 a.a.O.).
Das Bundesgericht hatte in BGer 1C_187/2011 ausgeführt, es sei zu prüfen, ob die
neuen Bestimmungen des RPG auf die Angelegenheit zur Anwendung kommen
würden. Wenn dies der Fall sei, seien die Rahmenbedingungen einer sorgfältigen
Prüfung zu unterziehen. Die Angelegenheit wurde hierfür zur erneuten Prüfung an das
Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen bzw. an das Baudepartement
zurückgewiesen (BGer 1C_187/2011 a.a.O., E. 3.5). Anders als in BGer 1A.23/2007
blieb damit in jenem Verfahren offen, ob tatsächlich vom Abbruch des Wohnhauses
abgesehen werden kann oder nicht. Der Beizug der Akten jenes Verfahrens, wie er vom
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Beschwerdeführer beantragt wird (act. G 24), würde somit für die Klärung der
vorliegenden Streitfrage nicht weiterhelfen. In dem in der Folge in derselben Sache
ergangenen VerwGE B 2012/171 vom 10. Oktober 2012 (www.gerichte.sg.ch)
bestätigte im Übrigen der Verwaltungsgerichtspräsident das von der Vorinstanz
angeordnete vorübergehende Nutzungsverbot als auch den Entzug der
aufschiebenden Wirkung des Rechtsmittels als rechtmässig. Auch aus diesen
Gegebenheiten kann der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nichts zu seinen
Gunsten ableiten.
3.6.2. Die Vorinstanz begründete die Schlussfolgerung, dass eine
Bewilligungserteilung zur Vollendung der Bauarbeiten aufgrund der formellen und
materiellen Rechtswidrigkeit des Gebäudes und der fehlenden bestimmungsgemässen
Nutzbarkeit des ursprünglichen Gebäudes im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG nicht in
Betracht komme, im angefochtenen Entscheid ausführlich. Da sie hierbei von der
Anwendbarkeit des per 1. November 2012 revidierten Art. 24c RPG ausging (vgl. act. G
2 S. 12 E. 4.1), konnte die vom Beschwerdeführer im vorliegenden
Beschwerdeverfahren diskutierte Frage einer echten Rückwirkung (act. G 1 S. 14-17)
offenbleiben. Vorliegend besteht kein Anlass, die Anwendbarkeit des revidierten Rechts
- insbesondere von Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG in der geänderten Fassung - in Frage zu
stellen. Wie sich nachstehend ergeben wird, kann der Standpunkt des
Beschwerdeführers auch unter Anwendung des revidierten Rechts nicht geschützt
werden. Art. 24c Abs. 2 RPG (in der früheren und in der aktuellen Fassung) ist auf
Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt oder geändert wurden, bevor das
betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des Nichtbaugebiets im Sinn des
Bundesrechts wurde. Das vom Beschwerdeführer im Jahr 2004 erworbene Haus war
von dieser Bestandesgarantie zweifellos erfasst. Beim aktuell auf dem Grundstück
Nr. 0001 stehenden Haus handelt es sich zwar nicht mehr um das ursprünglich vom
Beschwerdeführer erworbene Haus, sondern (abgesehen vom Dachstock) um ein
neuerstelltes Gebäude (vgl. vorstehende E. 3.3), und eine Baubewilligung für den -
lange nach Zuteilung des Grundstücks zum Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und
Wiederaufbau wurde rechtskräftig verweigert. Anknüpfungspunkt für die Frage des
rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestandes ist jedoch nicht die heute unbestritten
vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern sind die vor dem Umbau bzw. vor dem
Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die Regelungen über die Bestandes- und
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Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen m.a.W. an die ursprünglich gegebene,
materielle und formelle Rechtmässigkeit der Baute an (vgl. dazu Arnold Marti in ZBl
2005, S. 391 f.).
3.6.3. Im Hinblick auf eine Abbruchverfügung ist auf das nach Erstellung der Baute
geänderte Recht abzustellen, wenn bei der Beurteilung der Abbruchverfügung milderes
Recht gilt, nach welchem die Baute zulässig wäre (BGE 123 II 252 E. 3a/bb). Auf diesen
Grundsatz stützt sich der Beschwerdeführer. In der Auffassung, das geänderte Recht
sei für ihn günstiger, reichte er auch ein neues Baugesuch ein. Eine für ihn günstigere
Regelung sieht er darin begründet, dass das geänderte Recht den freiwilligen Abbruch
von (landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen) Wohnbauten und den
Wiederaufbau zulässt, während dies nach der früheren Regelung - diese liess einen
Wiederaufbau nur nach Zerstörung der Baute durch höhere Gewalt zu (vgl. BBl 2011,
7083, 7086) - nicht möglich war. Von daher, d.h. unter dem Gesichtspunkt des
freiwilligen Abbruchs, wäre im konkreten Fall der Wiederaufbau nach Art. 24c Abs. 2
und 3 RPG zulässig. Vorliegend fehlt es indessen am Erfordernis der
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG. Die Vorinstanz
begründete - insbesondere mit den vom Beschwerdeführer selbst gemachten
Feststellungen betreffend die schlechte Bausubstanz (vgl. vorstehende E. 3.4 mit
Hinweisen) - im angefochtenen Entscheid einlässlich und nachvollziehbar, dass das
frühere Gebäude im Zeitpunkt des Abbruchs nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar
(vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV und Art. 24c Abs. 1 RPG) war. Dass es vom früheren
Eigentümer bis zu dessen Tod bewohnt war (act. G 24 S. 2), vermag nichts daran zu
ändern, dass sich anlässlich der späteren Bauarbeiten ein schlechter Zustand der
Tragkonstruktion offenbarte, der aus statischen Gründen nicht belassen werden
konnte, und die bestehende Bollensteinmauer sich als einsturzgefährdet erwies. Auch
wenn somit davon auszugehen ist, dass das heute bestehende Wohnhaus vom
Beschwerdeführer auf der gesetzlichen Grundlage der Bestandes- und
Erweiterungsgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG (der früheren Baute) erstellt werden
wollte, so bleibt es bei der fehlenden bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der
ursprünglichen Baute im Zeitpunkt ihres Abbruchs. Der Einwand des
Beschwerdeführers, wonach die Argumentation der Vorinstanz überspitzt formalistisch
sei, indem die mit dem neuen Art. 24c RPG geänderte Rechtslage konsequent
ausgeblendet werde (act. G 24 S. 2), erweist sich vor dem dargelegten Hintergrund im
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Ergebnis als nicht zutreffend. In Anbetracht der seinerzeitigen gerichtlichen
Feststellung, dass die vorbestandene Baute unter anderem aufgrund der fehlenden
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit nicht wieder hätte aufgebaut werden dürfen und
die bereits erstellte Baute abgebrochen werden muss, stellt sich die Frage, ob auf das
Baugesuch vom Dezember 2012 überhaupt einzutreten gewesen wäre. Jedenfalls
erscheint das Gesuch - soweit es nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen ist -
offensichtlich unbegründet.
3.6.4. Die Fragen, ob ein (berechtigtes) ununterbrochenes Nutzungsinteresse, wie es
Art. 42 Abs. 4 RPV als Bedingung für den Wiederaufbau einer Baute anführt, als
gegeben erachtet werden könnte und ob das Baugesuch vom 12. Dezember 2012
rechtzeitig gestellt wurde, brauchen unter diesen Umständen nicht weiter untersucht zu
werden. Konkrete weitere Anhaltspunkte dafür, dass die Vorinstanz das ihr zustehende
Ermessen unzutreffend ausgeübt oder unzutreffende Sachverhaltsfeststellungen
getroffen hätte, sind nicht ersichtlich. Die vorinstanzlichen Feststellungen hat das
Verwaltungsgericht, das nach Art. 61 Abs. 1 VRP nur zur Rechtskontrolle befugt ist, zu
respektieren. Eine Ermessenskontrolle steht ihm nicht zu, zumal es konkret auch an
einem Anlass dafür fehlen würde. Zusammenfassend ergibt sich, dass dem
Bundesgerichtsentscheid vom 31. Juli 2007 Nachachtung zu verschaffen ist.
4.
4.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Aufhebung
von Dispositiv-Ziffer 3b des Rekursentscheides vom 26. August 2014 in dem Sinn
teilweise gutzuheissen, dass der Anspruch der Beschwerdegegnerin auf
ausseramtliche Entschädigung im Rekursverfahren verneint wird. Im Übrigen ist die
Beschwerde abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen
Kosten des Verfahrens vom Beschwerdeführer zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Ein
nur geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen, wie es hier vorliegt, wird bei der
Kostenverlegung nicht berücksichtigt (vgl. statt vieler VerwGE B 2014/130 vom 27.
November 2015, E. 5.2 mit Hinweis). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.-- ist
angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Diese ist mit
dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
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4.2. Die Beschwerdegegnerin hat aus denselben Gründen, aus denen die
ausseramtliche Entschädigung im Rekursverfahren entfällt (vorstehende E. 2.3), auch
im Beschwerdeverfahren keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
zulasten des Beschwerdeführers (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Mit Blick auf sein
teilweises Obsiegen in lediglich geringem Umfang entfällt der Anspruch des
Beschwerdeführers auf ausseramtliche Entschädigung im Rekurs- und
Beschwerdeverfahren ebenfalls (vgl. statt vieler VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar
2014, E. 8.1 mit Hinweis).