# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f087592e-1894-4d08-969b-a926d8e516d8
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. E._ ist seit 1988 Inhaber des Musikhauses F._ an der H._
auf Parzelle G._ in B._.
2. Der "X._keller" im Y._felsen auf Parzelle G._ sowie zu einem
kleinen Teil auf Parzelle I._ liegend, wurde bereits Ende des 19. und
Anfang des 20. Jahrhunderts als Brauerei mit Restaurant geführt. Bis zum
Anfang der Siebzigerjahre des letzten Jahrhunderts wurde der X._keller
alsdann für den Weinhandel und als Weinkeller genutzt, später als
Autoeinstellhalle. Dessen hinterer Teil liegt heute auf Parzellen I._ und
G._ im Wald und ist privatrechtlich als Grenzüberbaurecht zugunsten
von Parzelle J._ ausgestaltet. Der vordere Teil (erste Bautiefe) liegt
auf Parzellen G._ und J._ in der Wohnzone 4 (W4). Der Eingang
zum X._keller befindet sich auf Parzelle J._.
3. Nachdem die Stadt B._ ein Gesuch um Vorentscheid der damaligen
Eigentümer Gebrüder K._ am 12., mitgeteilt am 19. August 1991
positiv beantwortet hatte, d.h. unter Bedingungen eine Bewilligung für die
Rückführung des "X._kellers" in den vormaligen Zustand (Einrichtung
eines Weinkellers mit Degustationsraum und einer kleinen Ausstellung von
verschiedenen alten Weinbaugeräten im mittleren Keller sowie
Flaschenweinlager im hintersten Kellerteil) in Aussicht gestellt hatte,
ersuchten die Gebrüder K._ am 10. Januar 1992 die Stadt B._
um Bewilligung der Nutzung der Kellerräumlichkeiten als Weinkeller mit
Degustationsraum. Sie beabsichtigten durch die Renovation den Charakter
des ursprünglichen Weinkellers – mit einer gewissen Modernisierung -
beizubehalten.
4. Am 2. März 1992 erteilte der Stadtrat die Bewilligung für die Umnutzung
unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem wurde die Bauherrschaft
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bei ihrer Aussage behaftet, wonach durch die Renovation der Charakter
des ursprünglichen Weinkellers beizubehalten sei. Insbesondere das zum
grössten Teil ausserhalb der Bauzone liegende Flaschenweinlager dürfe
ohne Zustimmung des Kantons (BAB) nicht zweckgeändert und/oder
genutzt werden.
5. E._ ist, nachdem er diese Lokalitäten teilweise gemietet hatte, ab der
Aufteilung der Liegenschaft H._ in Stockwerkeigentum 2006
Eigentümer von Stockwerkeinheiten M._ (Laden W1 im Erdgeschoss)
und N._ (Laden W2 im Erdgeschoss und 2. Obergeschoss). Es
handelt sich um Ladenlokalitäten, Werkstätte und Lager im EG und 2.
Stock. Gleichzeitig erwarb er das Benützungsrecht an mehreren
Parkplätzen im Freien. Auch damals errichteten die damaligen Eigentümer
von Parzellen J._, I._ und G._, die Gebrüder K._, ein
Grenzüberbaurecht für den X._keller zugunsten von Parzelle J._
und zulasten von Parzellen I._ und G._, womit der X._keller
zum Bestandteil der Parzelle J._ wurde. Gleichzeitig mit dem Kauf im
Jahr 2006 vereinbarten die damalige Verkäuferin L._ AG B._ und
Käufer E._ ein Durchgangsrecht als Dienstbarkeit zugunsten von
Stockwerkeinheit N._ und zulasten von Parzelle J._, an welcher
E._ 2011 zudem einen 3⁄4-Miteigentumsanteil
(Miteigentumsgrundstück [ME] 12009) erwarb (der verbleibende 1⁄4-
Miteigentumsanteil der Verkäuferin wurde im Grundbuch als ME 12010
aufgenommen). 2013 erwarb E._ (ME 12009) noch einen weiteren
3/20-Miteigentumsanteil an Parzelle J._ und wurde damit
Miteigentümer zu 9/10 an Parzelle J._. ME 12010 (L._ AG
B._) verblieben noch 1/10 ME an Parzelle J._.
Ebenfalls 2006 erwarb A._ die Z._wohnung Stockwerkeinheit
O._ in der Liegenschaft H._ und das Benützungsrecht an einem
Autoabstellplatz auf Parzelle J._.
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6. Am 14. Februar 2012 erhielt E._ von der Stadt B._ unter
Bedingungen und Auflagen die feuerpolizeiliche Bewilligung für den Umbau
von Lagerraum in ein Tonstudio.
7. Am 21. Mai 2013 erliessen die Miteigentümer 12009 und 12010 von
Parzelle J._ eine neue Nutzungsordnung. Danach erhielt ME 12009
(E._) das Benützungsrecht am unteren Keller (= "mittlerer Keller" =
späterer "P._ Club" = Klubraum) und einem Teil des oberen Kellers.
Miteigentümerin 12010 (L._ AG B._) erhielt das Benützungsrecht
am restlichen Teil des oberen Kellers und an einem Autoabstellplatz im
Freien.
8. Am 30. Oktober 2015 eröffnete E._ im mittleren Teil des X._kellers
den "P._ Club" nach seinen Angaben als (Klub-) Raum für vielseitige
kulturelle Aktivitäten für Musiker und Kulturschaffende. Vereinzelt sollten
(und sollen) öffentliche Anlässe durchgeführt werden; die Führung eines
dauernden Gastwirtschaftsbetriebes stand (und steht) nicht im
Vordergrund. Die Stadtpolizei erteilte in diesem Zusammenhang bis Juli
2016 jeweils befristete Gastwirtschaftsbewilligungen für einzelne
öffentliche Anlässe, die häufig (zu teilweise nicht verifizierbaren)
Lärmreklamationen führten. Dem in der Folge erarbeiteten Betriebs- und
Nutzungskonzept vom (Stand) 19. Februar 2019 ist zu entnehmen, dass
Anlässe nach Planung stattfänden und unregelmässig durchgeführt
würden. Insbesondere werde auf die Einschränkung der Lärmemissionen
sehr viel Wert gelegt. Um beim Kommen und Gehen, dem Verweilen und
Schwatzen der Gäste vor dem Lokal zu begegnen, werde bei jedem Anlass
ein geschulter Türsteher die Situation dauernd unter Kontrolle halten. Je
nach Situation würden beim Gehen Personen nur paarweise hinausgeleitet
und angewiesen, sich ruhig zu verhalten und zügig den Heimweg
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anzutreten. Ebenfalls werde in der Nachtruhezeit das Sprechen vor dem
Lokal untersagt.
9. Am 25. Juli 2016 reichte E._ der Stadt B._ ein Baugesuch zur
Umnutzung des Klublokals ein. Am 14. September 2016 schrieb die Stadt
B._, nach einer Zwischennutzung als Autoeinstellhalle sei die
Rückführung in die ursprüngliche Nutzung mit einer Ausnahmebewilligung
vom 2./12. März 1992 und mit einem Vorbehalt einer weiteren
Zweckänderung bewilligt worden. Die zurzeit genehmigte Nutzung sei als
Lagerraum definiert. Der von der vorgesehenen Zweckänderung betroffene
Teil des UG befinde sich im Wald, weswegen eine BAB-Bewilligung
erforderlich wäre. Das beigezogene ARE gehe aufgrund der Unterlagen
davon aus, dass keine BAB-Bewilligung erteilt werden könne. Am 4.
November 2016 erklärte die Stadt das Baugesuch für zurückgezogen. Am
17. November 2016 erklärte E._ gegenüber der Stadt, ein Baugesuch
sei gar nicht erforderlich gewesen, weil der Degustationsraum bereits
bewilligt sei.
10. Am 27. September 2017 legte die C._ AG im Auftrag von E._
einen Lärmschutznachweis für den "P._ Club" vor. Dieser sollte der
Gewerbepolizei als Grundlage für die Beurteilung des Gesuchs um
Erteilung der Gastwirtschaftsbewilligung dienen. In der Wohnung von
A._ konnten mangels verweigerter Zustimmung der
Wohnungseigentümerin keine Lärmmessungen durchgeführt werden.
Das Gutachten kam zum Schluss, dass bei Betrieb des Klublokals die
Anforderungen gemäss LSV bezüglich Nachbarparzellen (öffentlich-
rechtlich) sowie Wohn- und Geschäftshaus H._ (privatrechtlich) unter
Bedingungen eingehalten werden könnten. Bedingungen seien
insbesondere, dass sich die Gäste im Freien in der Zeit vor 22:00 Uhr
höchstens in normaler Lautstärke unterhielten und sich nach 22:00 Uhr nur
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kurz beim Kommen und Gehen und ansonsten möglichst nicht im Freien
aufhielten. Anhaltendes normales Sprechen in der Gruppe könne während
der Nachtruhezeit in den nächstliegenden Wohnungen zu Störungen
führen. Der vom Betreiber eingesetzte Türsteher sorge dafür, dass sich die
Gäste im Inneren aufhielten oder die Lokalität zügig verliessen. Die Gäste
seien beim Verlassen des Musikclubs um Rücksichtnahme zu ersuchen.
Eine Beurteilung der Situation könne gemäss Art. 15 USG durch die
Vollzugsbehörde während des Betriebes neu erfolgen. Bei einer relevanten
Änderung der Betriebsbedingungen habe eine neue Beurteilung zu
erfolgen. Erfolge im Betrieb durch das Kommen und Gehen und den
Aufenthalt von Gästen im Freien (Kundenverkehr) eine Störung der
Nachbarschaft, sei die Situation vor Ort durch die Vollzugsbehörde der
Stadt neu zu beurteilen. Falls erforderlich könnten dann entsprechende
Massnahmen ergriffen werden (Beschränkung Betriebszeiten etc.).
11. Am 16. April 2018 erhielt E._ von der Stadt B._ unter Aufhebung
einer früheren Verfügung der Stadt B._ vom 18. August 2016 und
unter Bedingungen und Auflagen die feuerpolizeiliche Bewilligung für die
Umnutzung von Lager in ein Klublokal. U.a. wurde im zugehörigen
bewilligten Plan festgehalten, dass sich maximal 50 Personen im Klublokal
aufhalten dürften. E._ gestaltete, basierend auf dieser
feuerpolizeilichen Bewilligung vom 16. April 2018, das Klublokal baulich
um, indem er die bestehenden Säulen sanierte, eine Holzverkleidung an
den Wänden und Schallisolationen anbrachte sowie Brandschutztüren
einsetzte. Gleichzeitig möblierte er den Raum mit Tischen und Stühlen,
einer Bar und einer Bühne, erstellte Lüftungsrohre und erneuerte die
bestehende Toilettenanlage. Anschlüsse für Wasser und Strom waren
bereits vorhanden.
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12. Nach verschiedenen Korrespondenzen und Anhörungen und der
Erstellung des vorerwähnten Lärmschutznachweises vom 27. September
2017 verfügte der Vorsteher des Departementes Bau Planung Umwelt
(BPU) von B._ am 5. April 2019 was folgt:
"1. Es wird festgestellt, dass die bestehende Nutzung des Musikhauses F._ mit Detailhandel und multifunktionellem Klubraum an der H._ zonen- konform ist.
2. Auf ein erneutes Baubewilligungsverfahren wird verzichtet, da kein  Tatbestand vorliegt.

## Considerations