# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d34d0ddb-0f30-58f1-9aa2-647ecf6d4044
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Parzelle Leissigen Grundbuchblatt
Nr. G._ am I._weg 36. Dieses Grundstück wurde in den späten 70-er
Jahren mit einem Chalet überbaut. Auf der westlich davon gelegenen Parzelle
Grundbuchblatt Nr. J._ planen die Beschwerdegegner den Neubau eines
Einfamilienhauses mit Doppelgarage. Dafür reichten sie am 12. Dezember 2014 bei der
Gemeinde Leissigen ein Baugesuch ein. Das Projekt wurde im Februar 2015 publiziert. Die
Parzelle liegt im Perimeter des Überbauungs- und Detailerschliessungsplans Nr. 1 mit
Sonderbauvorschriften "Ferienhauszone K._" vom 2. Juli 1975.
2. Gegen dieses Projekt erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.
Infolge der Einsprachen überarbeiteten die Beschwerdegegner das Vorhaben. Das
geänderte Projekt wurde am 25. Juni 2015 und 2. Juli 2015 erneut publiziert. Dagegen
erhoben wiederum die Beschwerdeführenden Einsprache. Auch der Berner Heimatschutz
erhob dagegen vorsorglich Einsprache. Die Beschwerdegegner reichten am 16. Februar
2016 für ein abgeändertes Projekt ein neues Baugesuch sowie drei Ausnahmegesuche ein
(Unterschreiten des Gebäude- und Waldabstands und Ausnahme von der Vorschrift über
die Ausrichtung der Wohn- und Aufenthaltsräume).1 Das geänderte Vorhaben und die
Ausnahmen wurden am 3. und 10. März 2016 im Anzeiger von Interlaken publiziert.2 Die
Beschwerdeführenden hielten an ihrer Einsprache fest. Der Berner Heimatschutz
verzichtete auf eine Einsprache und empfahl, das Vorhaben zu bewilligen. Mit
Gesamtentscheid vom 9. Juni 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli für das neue Projekt die Bau- und drei Ausnahmebewilligungen.
3. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden am 14. Juli 2016
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Sie
beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 9. Juni 2016 und die Erteilung des
Bauabschlags. Sie erheben zum einen diverse formelle Rügen (Verletzung des rechtlichen
Gehörs, fehlerhafte Publikation und mangelhafte Baugesuchsunterlagen). Zum anderen
bringen sie vor, das Vorhaben widerspreche zahlreichen baupolizeilichen Vorschriften
1 Vgl. pag. 1 ff. der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 2 Vgl. pag. 32 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli
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(Nichteinhalten der Ausnahmevoraussetzungen, ungenügende Erschliessung,
Nichteinhalten der Gebäudehöhe, des Grenzabstands, des Strassenabstands und der
Ästhetik- und Umgebungsgestaltungvorschriften). Schliesslich befürchten sie eine
übermässige Beschattung und eine unrechtmässige Umnutzung eines Raums im
Untergeschoss.
4. Die Gemeinde Leissigen teilte mit, sie verzichte auf eine Stellungnahme zur
Beschwerde. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli beantragte in seiner
Stellungnahme vom 27. Juni 2016 die Abweisung der Beschwerde. Auch das Amt für Wald
des Kantons Bern (KAWA) schloss in seiner Stellungnahme vom 28. August 2016 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner stuften die Argumente der
Beschwerdeführenden in ihrer Stellungnahme vom 5. August 2016 als nicht stichhaltig ein.
Sie bemerkten, die Beschwerde sei einzig darauf ausgerichtet, das geplante Vorhaben
zeitlich zu verzögern. Sinngemäss verlangen sie damit die Abweisung der Beschwerde und
die Bestätigung des Gesamtentscheids.
5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, führte den
Schriftenwechsel durch und edierte bei der Vorinstanz die Vorakten. Es holte zudem bei
den Beschwerdegegnern die Projektpläne der Vorprojekte von Ende 2014 und Mitte 2015
ein. Danach führte es im Beisein der Parteien und einer Vertretung des Berner
Heimatschutzes einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Es holte beim
Feuerwehrkommando der Einwohnergemeinde Leissigen ausserdem Stellungnahmen zur
Brandbekämpfung am I._weg ein. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum
Beweisergebnis zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Mit Eingabe vom
31. Januar 2017 reichten die Beschwerdegegner bezüglich der südlichen Stützmauer eine
Projektänderung ein. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zur
Projektänderung zu äussern. Davon machten die Gemeinde Leissigen und die
Beschwerdeführenden Gebrauch. Auf die vorhandenen Akten und auf das Ergebnis des
Beweisverfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde,
sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
grundsätzlich einzutreten.
2. Anwendbares Recht
a) Die Bauparzelle Nr. J._ liegt im Perimeter des Überbauungs- und
Detailerschliessungsplans Nr. 1 mit Sonderbauvorschriften "Ferienhauszone K._"
vom 2. Juli 19756. Es handelt sich um altrechtliche, kommunale Vorschriften und Pläne, die
unter dem Baugesetz vom 7. Juni 1970 erlassen wurden. Diese Pläne mit
Sonderbauvorschriften und Baulinien sind nach Art. 149 Abs. 1 BauG und Art. 311 GBR7
nach wie vor massgebend. Die Sonderbauvorschriften "K._" (SBV) enthalten mit
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 6 Genehmigt von der Baudirektion des Kantons Bern am 2. Juni 1976 7 Gemeindebaureglement vom 28. Februar 2011, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 22. November 2011
RA Nr. 110/2016/100 5
Ausnahme einer Ausnützungsziffer keine baupolizeilichen Masse. Für die Beurteilung der
Frage, ob die übrigen baupolizeilichen Masse, namentlich die Grenzabstände, der
Gebäudeabstand oder die Gebäudehöhe, eingehalten sind, ist die baurechtliche
Grundordnung der Gemeinde Leissigen heranzuziehen. Art. 2 SBV sieht ausdrücklich vor,
dass das Baureglement und der Zonenplan der Gemeinde Leissigen gelten, wenn in den
Sonderbauvorschriften nichts anderes bestimmt wird. Insbesondere verweist Art. 2 SBV
auf die damals geltenden baupolizeilichen Vorschriften von Art. 24 aGBR (vgl.
Gemeindebaureglement vom 30. November 1959 mit Änderungen und Ergänzungen vom
27. Oktober 1962 und 12. November 1976), die für nichtlandwirtschaftliche Bauten im
übrigen Gemeindegebiet galten. Seit dem Erlass der SBV am 2. Juli 1975 wurde die
baurechtliche Grundordnung und damit das Gemeindebaureglement der Gemeinde
Leissigen zweimal revidiert (vgl. Gemeindebaureglement vom 13. Oktober 1983 und heute
geltendes Gemeindebaureglement vom 28. Februar 2011). In der heute geltenden
Fassung des GBR findet sich in Art. 241 Abs. 2 GBR eine vergleichbare Regelung. Diese
bestimmt, dass für Wohnbauten im Nichtbaugebiet oder besser in der Landwirtschaftszone
die baupolizeilichen Masse der Wohn- und Gewerbezone WG2b gelten. Daraus schloss
die Gemeinde, dass für das strittige Vorhaben die Nutzungsmasse der Wohn- und
Gewerbezone WG2b zur Anwendung gelangen.8 Die Vorinstanz und die
Beschwerdeführenden gehen demgegenüber davon aus, dass sich das Vorhaben in einer
reinen Wohnzone befindet und die baupolizeilichen Masse der Wohnzone zum Tragen
kommen.
b) Aus den nachfolgenden Erwägungen folgt, dass das Vorhaben sowohl den
baupolizeilichen Massen der Wohnzone wie auch jenen der Wohn- und Gewerbezone
WG2b gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR entspricht. Es kann daher die Frage, ob hier die
baupolizeilichen Masse der Wohnzone oder jene der WG2b einschlägig sind,
offengelassen werden.
3. Streitgegenstand / Projektänderung
a) Laut Art. 43 BewD9 können die Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE
8 Vgl. pag. 97 f. der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
RA Nr. 110/2016/100 6
eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren
eingeleitet werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die
Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.
b) Die Beschwerdegegner reichten mit Eingaben vom 24. Oktober 2016 und 31. Januar
2017 bezüglich der Stützmauern auf der Südseite des geplanten Wohnhauses eine
Projektänderung ein. Sie besteht aus folgenden Änderungen:
- Die Höhe der vorderen Stützmauer beträgt in der Flucht der Ostfassade neu 2 m
(vorher ca. 1.20 m)
- Die Höhe der vorderen Stützmauer beträgt in der Flucht der Westfassade neu
2 m (vorher ca. 1.70 m)
- Die Höhe der vorderen Stützmauer beträgt im Schnitt y-y neu 2 m (vorher ca.
1.70 m)
- Die Höhe der hinteren Stützmauer beträgt in der Flucht der Ostfassade neu
2.40 m (vorher knapp 2.40 m)
- Die Höhe der hinteren Stützmauer beträgt in der Flucht der Westfassade neu
2.40 m (vorher ca. 2.80 m)
- Die Höhe der vorderen Stützmauer beträgt im Schnitt y-y neu 2.40 m (vorher
ebenfalls 2.40 m)
c) Die Verfahrensbeteiligten erhielten mit Instruktionsverfügung vom 3. Februar 2016
Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern. Weitere Dritte waren von der
Projektänderung nicht betroffen. Die Vorinstanz und das KAWA haben sich zur
Projektänderung nicht vernehmen lassen. Mit Eingabe vom 17. Februar 2017 nahm die
Gemeinde Leissigen zur Projektänderung Stellung. Sie hielt fest, die angepassten
Stützmauern entsprächen grundsätzlich den kommunalen Vorschriften. Sie müssten aber
zwingend begrünt werden. Das sei im Bauentscheid mit einer Auflage zu berücksichtigen.
Mit Eingabe vom 27. Februar 2017 hielten die Beschwerdeführenden zur Projektänderung
fest, anhand der Pläne der Ost- und Westfassaden vom 31. Januar 2017 entstehe
gegenüber der Parzelle Nr. H._ ein schroff abfallender und unnatürlicher
Geländeübergang. Zudem kritisierten sie, der Geländeverlauf sei in den
Projektänderungsplänen unterschiedlich eingezeichnet worden. Im Übrigen halten sie an
ihren Rechtsbegehren und Anträgen fest.
RA Nr. 110/2016/100 7
d) Die Projektanpassung wurde im Ergänzungsplan Nr. 38781 A (Schnitte entlang
Fassade / Stützmauern Süd) vom 24. Oktober 2016 im Massstab 1:100 (abgestempelt vom
Rechtsamt der BVE am 27. Oktober 2016), im Projektplan Nr. 38782 K (Grundrisse UG,
EG, OG, DG, Schnitte x-x, y-y) vom 31. Januar 2017 im Massstab 1:100 und im
Projektplan Nr. 38783 K (Fassaden Ost, West, Nord, Süd) vom 31. Januar 2017 (beide
abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 2. Februar 2017) eingezeichnet.
e) Es ist unbestritten, dass es sich hier um eine Projektänderung im Sinn von Art. 43
BewD handelt: Das Projekt bleibt in den Grundzügen gleich. Wird in einem laufenden
baurechtlichen Verfahren eine Projektänderung im Sinn von Art. 43 BewD eingereicht, tritt
das geänderte Projekt nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts an die Stelle des
ursprünglichen Bauvorhabens.10 Das Beschwerdeverfahren ist, soweit sich die Beschwerde
gegen das ursprüngliche Projekt wendet, gegenstandslos geworden. Verfahrensinhalt ist
somit nur noch das Projekt gemäss der Projektänderung vom 24. Oktober 2016 und
31. Januar 2017. Ob die Projektänderung bewilligungsfähig ist, wird in der Erwägung 11
geprüft.
4. Gebäudeabstand
a) Die Vorinstanz erteilte für das Unterschreiten des Gebäudeabstands zum Gebäude
auf der Parzelle Nr. G._ der Beschwerdeführenden eine Ausnahmebewilligung.
Die Beschwerdeführenden kritisieren, ein entsprechendes Ausnahmegesuch sei weder
gestellt noch publiziert worden. Weiter bringen sie vor, auch die materiellen
Voraussetzungen von Art. 26 BauG zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht
erfüllt. Auch bestehe kein Spielraum für eine analoge Anwendung der Regelung in Anhang
A144 Abs. 3 GBR. Die Beschwerdegegner stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt,
ein Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des Gebäudeabstands sei aufgrund der
Vorschrift in Anhang A144 Abs. 3 GBR nicht erforderlich.
b) Nachfolgend wird zuerst geprüft, ob überhaupt eine Ausnahmebewilligung nötig ist.
Erst wenn dies der Fall ist, wird der Frage nachgegangen, ob die Vorinstanz die
Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Gebäudeabstands zu Recht erteilte.
10 Vgl. BVR 2012 S. 463, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen
RA Nr. 110/2016/100 8
c) Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Gebäuden (vgl.
Anhang A144 Abs. 1 GBR). Er entspricht gemäss Anhang A144 Abs. 2 GBR wenigstens
der Summe der Grenzabstände. Die Summe der massgebenden Grenzabstände zwischen
dem projektierten Einfamilienhaus der Beschwerdegegner und dem bestehenden Chalet
der Beschwerdeführenden beträgt 8 m (zweimal kleiner Grenzabstand von 4 m für die
Wohnzone bzw. die WG2b gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR). Vorliegend hält die Ostfassade
des projektierten Neubaus gegenüber der Grundstücksgrenze der Beschwerdeführenden
(Parzelle Nr. G._) den kleinen Grenzabstand von 4 m unbestritten ein. Das
bestehende Chalet der Beschwerdeführenden auf Parzelle Nr. G._ weist hingegen
auf seiner Westfassade zur Parzellengrenze nur einen Abstand von 2.90 m auf. Der
Gebäudeabstand zwischen dem projektierten und dem bestehenden Chalet der
Beschwerdeführenden beträgt demzufolge nur 6.90 m. Der reglementarische
Gebäudeabstand von 8 m ist somit nicht eingehalten. Es ist strittig, ob die Regelung von
Anhang A144 Abs. 3 GBR zur Anwendung gelangt.
d) Die Regelung in Anhang A144 Abs. 3 GBR sieht vor, dass zwischen Bauten, die
aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen den
Grenzabstand nicht einhalten, sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung
des Grenzabstands reduziert. Die Regelung bringt zum Ausdruck, dass gemäss dem
Gleichbehandlungsprinzip baurechtswidrig gewordene Altbauten oder erlaubte
Normabweichungen die gesetzlichen Baumöglichkeiten der Nachbarn nicht einschränken
sollen.
e) Nach den Akten wurde das bestehende Chalet der Beschwerdeführenden am 5. Juni
1974 bewilligt, d.h. vor Inkrafttreten der heute geltenden baurechtlichen Grundordnung.11
Nach dem zu diesem Zeitpunkt geltenden Recht befand sich die Parzelle Nr. G._
im landwirtschaftlichen Gebiet (vgl. Zonenplan vom 31. August 1972). Für
nichtlandwirtschaftliche Bauten galt ein kleiner Grenzabstand von 5 m (vgl. Art. 24 Abs. 6
Bst. b Gemeindebaureglement vom 1959 mit Änderungen und Ergänzungen vom
27. Oktober 1962 und 12. November 1976). Aus den damaligen Projektplänen geht hervor,
dass das Chalet der Beschwerdeführenden den damals geltenden kleinen Grenzabstand
11 Vgl. Baugesuchsakten zum Grundstück Nr. G._ aus dem Jahr 1974 der Gemeinde Leissigen (gelbe Mappe)
RA Nr. 110/2016/100 9
von 5 m gegenüber der Parzelle Nr. J._ unterschritt.12 Für diese Unterschreitung
besteht gemäss dem Grundstückdateninformationssystem des Kantons Bern (GRUDIS)
kein Näherbaurecht als Dienstbarkeit, das die Parzelle Nr. J._ der
Beschwerdeführenden mit einer Rückweichepflicht bis zur Einhaltung des
Gebäudeabstands belastet.13 Das machen die Beschwerdeführenden zu Recht auch nicht
geltend. Die Beschwerdegegner sind somit weder gestützt auf ein obligatorisches noch
gestützt auf ein dingliches Näherbaurecht verpflichtet, von der Parzellengrenze weiter als
4 m zurückzuweichen.14
f) Es steht fest, dass das Chalet der Beschwerdeführenden in den 70-er Jahren – in
Abweichung zum geltenden Grenzabstand von 5 m – ohne Näherbaurecht zu nahe an die
Parzellengrenze Nr. J._ gebaut wurde. Aus den Akten geht zudem hervor, dass
gemäss den Baubewilligungsakten aus dem Jahr 1974 für das Unterschreiten des
Grenzabstands keine Ausnahmebewilligung erteilt wurde. Die Beschwerdeführenden leiten
daraus ab, mangels Ausnahmebewilligung komme die Regelung von A144 Abs. 3 GBR
nicht zur Anwendung. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Diese Auslegung
würde in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlaufen. Entscheidend für
die Anwendbarkeit der Regelung von A144 Abs. 3 GBR ist, dass für den Bau des Chalets
in Abweichung zum damals und heute geltenden Grenzabstand die Bewilligung erteilt
wurde. Dass die förmliche Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des
Grenzabstands fehlt, ändert an der Anwendbarkeit der Regelung im Anhang A144 Abs. 3
GBR nichts. Anders zu entscheiden würde bedeuten, dass aufgrund eines formellen
Fehlers den Beschwerdeführenden als Rechtsnachfolger eine bessere Rechtsposition
zugebilligt würde, als dies bei einer rechtmässigen Vorgehensweise der Fall gewesen
wäre. Dieses Ergebnis widerspräche offenkundig Sinn und Zweck der Regelung in A144
Abs. 3 GBR. Diese will die gesetzlichen Baumöglichkeiten des später bauenden Nachbarn
nicht einschränken. Das deckt sich mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts:15 In
einem ähnlich gelagerten Fall erwog es, wenn ein bestehendes Gebäude die
Grenzabstandsvorschriften nicht einhalte, so könne dessen Eigentümer nicht verlangen,
dass dafür der Nachbar einen grösseren Abstand einhalten müsse. Viel mehr hat
12 Vgl. Situation- und Kanalisationsplan im Massstab 1:100 vom 21. Januar 1974 (Plan Nr. 7313/10) in den Baugesuchsakten zum Grundstück Nr. G._ aus dem Jahr 1974 der Gemeinde Leissigen (gelbe Mappe) 13 Vgl. pag. 181 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 14 Vgl. dazu Urs Eymann, Das Näherbaurecht, in KPG-Bulletin 2 / 2015 S. 53 f. 15 VGE 21082 vom 5. März 2001
RA Nr. 110/2016/100 10
derjenige, der einen gesetzeswidrigen Zustand unterhält, die negativen Folgen, die sich
daraus ergeben, selber zu tragen. Er kann nicht von Dritten verlangen, dass sie dafür auf
ihnen zustehende Rechte verzichten.16 Demzufolge reduziert sich hier gestützt auf die
Vorschrift von Anhang A144 Abs. 3 GBR der Gebäudeabstand zwischen dem projektierten
Vorhaben und bestehenden Chalet auf 6.90 m (Gebäudeabstand von 8 m minus das Mass
der Unterschreitung von 1.10 m).
g) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass hier die Regelung von Anhang A144 Abs. 3
GBR anwendbar ist. Der Gebäudeabstand zwischen dem projektierten Neubau und dem
bestehenden Chalet ist eingehalten. Eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des
Gebäudeabstands ist nicht nötig. Die von der Vorinstanz für das Unterschreiten des
Gebäudeabstands erteilte Ausnahmebewilligung wird aufgehoben (vgl. Ziff. 3.2.3 des
Entscheiddispositivs). Auf die Kritik der Beschwerdeführenden zur Ausnahmebewilligung
braucht nicht eingegangen zu werden. Der Gebäudeabstand zwischen dem projektierten
Neubau und dem Chalet der Beschwerdeführenden beträgt 6.90 m. Dieser Abstand ist aus
Sicht des Brandschutzes unproblematisch. Der Fachbericht Brandschutz vom 22. April
2016 verlangt gegenüber dem benachbarten Chalet Nr. 36 einen Mindestgebäudeabstand
von 6 m, wenn die Aussenwände eine brennbare, äusserste Schicht aufweisen.17 Das
deckt sich mit der Regelung in Ziffer 2.2 Abs. 3 der Brandschutzrichtlinie "15-15
Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte (Fassung vom 1. Januar 2017)"18. Das
projektierte Wohnhaus hält diese Brandschutzauflage klar ein. Auch sind die Vorbringen
der Beschwerdeführenden zu den wohnhygienischen Verhältnisse unbegründet, wie aus
der Erwägung 13 hervorgeht. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.
5. Ausrichtung von Familienwohnungen
a) Nach Art. 64 Abs. 2 BauV19 dürfen in Familienwohnungen die hauptsächlichen
Tages-Aufenthaltsräume (Wohnzimmer und Kinderspielraum) im Interesse grösstmöglicher
Besonnung nicht nach Norden orientiert sein. Auf eine weitergehende Bestimmung wurde
16 VGE 21082 vom 5. März 2001, E. 2d 17 Vgl. pag. 110 f. der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 18 Abrufbar unter www.praever.ch / Brandschutzvorschriften / Richtlinien / Brandschutzrichtlinien 2015 (letztmals besucht am 19. Januar 2017) 19Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
http://www.praever.ch
RA Nr. 110/2016/100 11
bewusst verzichtet, damit den Verhältnissen des Einzelfalls, wie der Beschattung durch
Berge, Bäume, andere Gebäude, fehlende Freiheit in der Gebäudeorientierung oder
Disposition der Räume, genügend Rechnung getragen werden kann.20 Familienwohnungen
im Sinn von Art. 64 Abs. 2 BauV sind alle Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern (Art. 43
Abs. 3 zweiter Satz BauV). Das projektierte Einfamilienhaus weist über drei Zimmer auf; es
handelt sich somit um eine Familienwohnung. Vorliegend sind das Wohnzimmer im
Erdgeschoss und zwei Zimmer im Obergeschoss hauptsächlich gegen Nord gerichtet (vgl.
Grundrisspläne Erdgeschoss und Obergeschoss im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017). Das
ist nach Art. 64 Abs. 2 BauV grundsätzlich nicht erlaubt. Die Vorinstanz erteilte von dieser
Vorschrift allerdings eine Ausnahmebewilligung. Sie sah die besonderen Verhältnisse
besonders in der Topografie. Aus dem gleichen Grund befürwortete auch die Gemeinde
die Ausnahmebewilligung (vgl. Ziff. 3 der Stellungnahme der Einwohnergemeinde vom 18.
August 201521). Die Vorinstanz bemerkte ausserdem, es entspreche der üblichen Praxis in
der Gemeinde Leissigen, Ausnahmen von der Vorschrift von Art. 64 Abs. 2 BauV zu
gewähren. Aufgrund der Lage am Südhang seien die meisten Liegenschaften in der
Einwohnergemeinde Leissigen gegen den Thunersee, in Richtung Norden, ausgerichtet.
Die Beschwerdeführenden bestreiten die Rechtmässigkeit der Ausnahmebewilligung.
b) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Es geht darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die
Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund
keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt
von drei Komponenten ab: Vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 21 N. 19 Bst. a 21 Vgl. pag. 97 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli
RA Nr. 110/2016/100 12
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der
verlangten Abweichung.22
c) Die Ausnahmebewilligung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Eine
Gebäudeorientierung gegen Süden hangaufwärts, gegen Osten oder Westen macht hier
wenig Sinn. Auf der Südseite befindet sich der steile und bewaldete Hang; das schränkt
eine südseitige Besonnung des Neubaus stark ein. Ost- und westseitig befinden sich die
Wohnbauten der Nachbargrundstücke. Der Normzweck von Art. 64 Abs. 2 BauV, d.h. eine
grösstmögliche Besonnung, kann hier bei strikter Befolgung der Regelung nicht erreicht
werden. Am Augenschein bestätigte sich zudem die Ausnahmepraxis der Vorinstanz. Die
meisten Gebäude in der Umgebung des geplanten Vorhabens sind gegen Norden
ausgerichtet, wo sich die Hauptwohnräume befinden.23 Das Vorhaben ist an einem steilen
und gegen Norden abfallenden Hang geplant. Das ist in Übereinstimmung mit der Praxis
der Vorinstanz und der Gemeinde ein objektiver Grund, der ein Abweichen von Art. 64 Abs.
2 BauV rechtfertigt. Hinzu kommt, dass hier die Abweichung von Art. 64 Abs. 2 BauV nicht
erheblich ist. Vorliegend werden die Zimmer 3.1 und 3.2 im Obergeschoss sowie das
Wohnzimmer im Erdgeschoss zusätzlich von Westen oder Osten her belichtet. Das
Wohnzimmer verfügt im Erdgeschoss ost- und westseitig über grosse Panoramafenster
(vgl. Ost- und Westfassadenplan im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017). Auch die Zimmer
3.1 und 3.2 verfügen über je zwei Fenster, wovon ein Fenster in der Ostfassade geplant ist
(vgl. Ostfassadenplan im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017). Einzig das Schlafzimmer im
Obergeschoss ist ausschliesslich gegen Norden ausgerichtet (vgl. Zimmer 3.5 gemäss
dem Grundrissplan Obergeschoss im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017). Dabei handelt es
sich aber weder um ein Wohnzimmer noch um einen Kinderspielraum. Anzumerken ist
schliesslich, dass hier die Ausnahme keine Auswirkungen auf die Gebäudedimension hat.
Die Beschwerdeführenden sind somit von der Ausnahme nicht betroffen. Es ist denn auch
nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht geltend gemacht, dass
durch diese Ausnahmebewilligung nachbarrechtliche Interessen verletzt werden. Vielmehr
lässt sich hier mit der Ausnahmebewilligung eine Unzweckmässigkeit vermeiden. Die
Ausnahmebewilligung wurde zu Recht erteilt. Die Rüge ist unbegründet.
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4 23 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 14 Votum Vorsitzender sowie Bild Nr. 14, 15 u. 18 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016
RA Nr. 110/2016/100 13
6. Unterschreitung des Waldabstands
a) Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, es fehle in den Gesuchsakten ein
begründetes Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des Waldabstands. Zudem werde
weder im angefochtenen Entscheid noch in den Fachberichten des KAWA begründet,
weshalb für das Unterschreiten des Waldabstands besondere Verhältnisse vorlägen.
Schliesslich bemängeln sie, es fehle die Zustimmung der Waldeigentümerin. Die
Beschwerdegegner verweisen auf die positiven Fachberichte des KAWA.
b) Nicht stichhaltig ist der Einwand der Beschwerdeführenden, in den Baugesuchsakten
fehle ein begründetes Ausnahmegesuch. Die Beschwerdegegner führten im Formular 4.2
"Bauten nach Waldgesetz (KWaG)" vom 12. Februar 2016 aus, bei Einhaltung des
gesetzlichen Waldabstands könne auf der Parzelle Nr. J._ kein Vorhaben realisiert
werden.24 Damit begründeten sie ausreichend, weshalb der gesetzliche Waldabstand
unterschritten werden soll. Die Begründung der Beschwerdegegner ist auch
nachvollziehbar: Eine vernünftige Bebauung der Parzelle wäre hier ohne
Ausnahmebewilligung nicht möglich. Ca. drei Viertel der gesamten Fläche der unbebauten
Bauparzelle Nr. J._ liegt innerhalb des Waldabstands.
c) Auch können die Beschwerdeführenden mit ihrer pauschalen Kritik, es fehle die
Zustimmung der Waldeigentümerin, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das KAWA bemerkte
dazu in seiner Stellungnahme vom 25. August 2016 zutreffend, es bestehe keine
Vorschrift, dass die betroffenen Waldeigentümer einer Ausnahme zustimmen müssen.
Art. 26 Abs. 3 KWaG25 sieht lediglich vor, dass die Waldabteilung die Zustimmung zur
Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands davon abhängig machen kann, dass die
Gemeinde mit den betroffenen Waldeigentümern eine dauernde Regelung für die
Waldrandpflege trifft. Vorliegend erachtete das KAWA eine Regelung der Waldrandpflege
nicht für notwendig. Es bestehen hier keine Anhaltspunkte und die Beschwerdeführenden
bringen auch nichts vor, was die Fachmeinung des KAWA in Zweifel ziehen würde. Hinzu
kommt, dass das KAWA in seiner Stellungnahme vom 25. August 2016 ausführte, dass die
betroffene Waldeigentümerin, hier die Burgergemeinde Leissigen, die mündliche
24 Vgl. pag. 122 der Vorakten des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli 25 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11)
RA Nr. 110/2016/100 14
Zustimmung zur Ausnahme gegenüber den Beschwerdegegnern nach telefonischer
Rückfrage bestätigte.
d) Nicht gefolgt werden kann schliesslich der Argumentation der Beschwerdeführenden,
es werde weder im angefochtenen Entscheid noch in den Fachberichten des KAWA
begründet, weshalb für das Unterschreiten des Waldabstands besondere Verhältnisse
vorlägen. Gemäss der herrschenden Praxis der bernischen Forstbehörden, die sowohl
durch das Verwaltungsgericht als auch durch das Bundesgericht bereits in etlichen Fällen
gestützt worden ist, werden häufig weitgehende Ausnahmen vom Waldabstand gewährt.
Die besonderen Verhältnisse, die eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, werden bereits
darin gesehen, dass das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anliegen bedroht
oder vereitelt, die mit der gesetzlichen Regelung des Waldabstandes verfolgt werden.26 An
die "besonderen Verhältnisse" gemäss Art. 26 Abs. 1 stellt das KAWA und seine
Abteilungen seit jeher weniger strenge Anforderungen als die Verwaltungsjustizbehörden
an die "besonderen Verhältnisse" gemäss Art. 26 BauG.
e) Im Baubewilligungsverfahren hat die zuständige Waldabteilung des KAWA das
Bauvorhaben aus Sicht des Waldgesetzes geprüft. Im Schreiben vom 17. März 2016 hielt
es fest, der Amtsbericht vom 14. Juli 2015 behalte nach wie vor seine Gültigkeit. Darin kam
es zum Schluss, durch das projektierte Einfamilienhaus und die Blocksteinmauer entstehe
keine übermässige zusätzliche Behinderung der Walderhaltung und -bewirtschaftung.27 Es
beantragte, die Bewilligung könne unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden. Die Vor-
instanz schloss sich dieser Einschätzung an und erteilte die Ausnahmebewilligung. Mit
dieser Beurteilung bejahten die Vorinstanz und das KAWA die besonderen Verhältnisse
gemäss Art. 34 KWaV. Mit der Vorinstanz und dem KAWA ist hier davon auszugehen,
dass das Bauvorhaben weder den Zweck noch die Anliegen bedroht oder vereitelt, die mit
der gesetzlichen Regelung des Waldabstands verfolgt werden. Das Verwaltungsgericht
anerkennt, dass die zuständigen Fachbehörden des Kantons die forstlichen Belange
besser beurteilen können als das Gericht selbst. Es gesteht ihnen einen gewissen
Beurteilungsspielraum zu.28 Das KAWA hat hier den Spielraum, der ihm praxisgemäss
zusteht, nicht überschritten. Vielmehr hat es die Waldabstände von 11 m zur
26 Vgl. dazu: BVR 2003 S. 257 E. 10d, mit Hinweisen; VGE 20894 vom 5. Oktober 2000; VGE 21266 vom 21. September 2001; nicht publizierter BGE vom 10. April 2001; nicht publizierter BGE vom 4. Juli 1991; Stefan M. Jaissle, Der dynamische Waldbegriff und die Raumplanung, 1994, S. 240 ff. 27 Vgl. pag. 121 der Vorakten der Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 28 VGE 20024/25/29 vom 17. Oktober 1997
RA Nr. 110/2016/100 15
Blocksteinmauer und 17 m zum geplanten Einfamilienhaus in differenzierter Weise unter
Würdigung der Belange des Waldes, der speziellen Lage der Parzelle und der Ausrichtung
des geplanten Einfamilienhauses als gerechtfertigt erachtet.
f) Die Ausnahme hat hier auch keine störenden Auswirkungen auf die Wohnqualität.
Der bewohnte Teil des Einfamilienhauses weist gegenüber dem Wald einen Abstand von
17 m auf und die Wohn- und Essräume sind auf der vom Wald abgewandten Seite
angelegt. Mit einer störenden Beschattung durch den Wald ist somit nicht zu rechnen. Die
Bauparzelle wirkt auch nicht übernutzt. Unbegründet sind schliesslich die Vorbringen der
Beschwerdeführenden zu den wohnhygienischen Verhältnissen, wie der Erwägung 13
entnommen werden kann. Ihre Argumentation, wonach sie mit der Ausnahme zusätzliche
Feuchtigkeit auf ihrem Grundstück gewärtigen müssten, verfängt nicht. Weitere öffentliche
Interessen, die einer Ausnahme entgegenstehen würden, sind nicht ersichtlich und werden
von den Beschwerdeführenden auch nicht geltend gemacht. Letztlich fällt hier ins Gewicht,
dass die Bauparzelle praktisch vollständig innerhalb des Waldabstandsbereichs von 30 m
liegt. Das Einhalten dieses Waldabstands hätte zur Folge, dass die Bauparzelle kaum
vernünftig überbaut werden könnte. Das KAWA und die Vorinstanz haben die besonderen
Verhältnisse für eine Ausnahme vom gesetzlichen Waldabstand zu Recht bejaht. Die Rüge
ist unbegründet.
7. Gebäudehöhe
a) Umstritten ist, ob die maximal zulässige Gebäudehöhe in der Nordfassade des
geplanten Einfamilienhauses eingehalten ist.
Die Gemeinde Leissigen und die Vorinstanz sind der Ansicht, die Nordfassade sei
gestaffelt. Das Hauptgebäude und das Sockelgeschoss seien daher gestützt auf die
Vorschrift von Anhang A132 Abs. 2 GBR separat zu messen. Damit sei die
reglementarische Gebäudehöhe von 7 m eingehalten.
b) Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, es liege keine gestaffelte Bauweise
im Sinn der Regelung von Anhang A132 Abs. 2 GBR vor. Beim vorspringenden
Untergeschoss handle es sich nur um ein Sockelgeschoss, das mit dem darüber liegenden
Erdgeschoss funktional verbunden sei. Die Gebäudehöhe sei ab dem Niveau des
RA Nr. 110/2016/100 16
abgegrabenen Terrains, d.h. inklusive des Sockelgeschosses, zu messen. In diesem Fall
betrage die Gebäudehöhe in der Nordfassade ca. 11.80 m, womit die zulässige
Gebäudehöhe von 7 m überschritten sei.
c) Das geplante Einfamilienhaus soll an einem gegen Norden abfallenden Hang
realisiert werden. Es besteht aus einem Sockelgeschoss mit Doppelgarage, Keller und
Technikraum. Auf dem Sockelgeschoss steht um ca. 2.50 m zurückversetzt das
Hauptgebäude mit Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Nach Art. 2 SBV in Verbindung mit
Art. 212 Abs. 1 GBR gilt eine maximale Gebäudehöhe von 6 m für die Wohnzone oder
6.50 m für die WG2b. Dazu kommt in der Nordfassade eine talseitige Mehrhöhe von 1 m
(Art. 212 Abs. 4 GBR), was hier unbestritten ist. Wie die Gebäudehöhe zu messen ist,
ergibt sich aus der Regelung in Anhang A132 GBR. Nach dieser Regelung wird die
Gebäudehöhe bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation je um ein Minimalmass
gestaffelt sind, für jeden Gebäudeteil separat gemessen (Anhang A132 Abs. 2 GBR). Das
Minimalmass für die Staffelung in der Höhe beträgt 1 m und für die Staffelung in der
Situation 2 m (Art. 212 Abs. 5 Bst. d GBR).
d) Vorliegend springt das Sockelgeschoss gegenüber dem Erd-, Ober- und
Dachgeschoss um 2.50 m vor. Die Einschätzung der Vorinstanz und der Gemeinde,
wonach es sich hier um eine gestaffelte Bauweise im Sinn von A132 Abs. 2 GBR handelt,
ist nicht zu beanstanden. Die Skizze zur Regelung im Anhang A132 Abs. 2 GBR entspricht
exakt der vorliegenden Situation. Dabei verbietet die Vorschrift in Anhang A132 Abs. 2
GBR einen funktionalen Zusammenhang zwischen dem vorspringenden Gebäudeteil und
dem rückversetzten Hauptbau nicht. Solches kann auch nicht aus der Skizze geschlossen
werden. Die Gebäudehöhe des Sockelgeschosses ist demzufolge in der Nordfassade
entsprechend der Skizze zur Regelung in Anhang A132 Abs. 2 GBR separat, d.h.
unabhängig von der Fassade des Hauptbaus, zu messen. Diese beträgt, gemessen in der
Mitte des Sockelgeschosses ab fertigem Terrain bis oberkant Brüstung, 4 m (vgl.
Projektplan Fassaden, Nordfassade im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017). Die zulässige
Gebäudehöhe, die 7 m für die Wohnzone bzw. 7.50 m für die WG2b beträgt, ist klar
eingehalten. Auch der rückversetzte Gebäudeteil des Einfamilienhauses hält in der
Nordfassade die reglementarische Gebäudehöhe ein; sie beträgt, gemessen in der
Fassadenmitte von der Unterkante des Erdgeschosses bis zur Oberkante des
Dachsparrens, 6.80 m (vgl. Projektplan Fassaden, Nordfassade im Mst. 1:100 vom
31. Januar 2017). Die Rüge der Beschwerdeführenden ist offensichtlich unbegründet.
RA Nr. 110/2016/100 17
8. Grenzabstand
a) Die Beschwerdeführenden bemängeln, die Vorinstanz sei auf die Einspracherüge
betreffend den grossen Grenzabstand im angefochtenen Entscheid nicht eingegangen.
Weiter kritisieren sie, der grosse Grenzabstand sei im Situationsplan nicht eingetragen.
Auch sind sie der Ansicht, der grosse Grenzabstand sei entweder auf der West- oder
Ostseite einzuhalten. Dies seien auch die Längsseiten, die am längsten besonnt würden.
Das Vorhaben halte den grossen Grenzabstand auf der West- oder Ostseite nicht ein.
b) Nicht gefolgt werden kann der Kritik der Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe
sich mit der Einspracherüge zum grossen Grenzabstand nicht befasst. Gemäss den Akten
haben die Beschwerdeführenden diese Rüge in der Einsprache vom 4. April 2016 nicht
vorgebracht.29 Folglich konnte sich die Vorinstanz mit der Rüge gar nicht befassen. Nach
Art. 40 Abs. 2 BauG können im Beschwerdeverfahren keine neuen Rügen, die kantonales
oder kommunales Recht betreffen, vorgebracht werden (Art. 40 Abs. 2 BauG).30 Dies ist
hier der Fall. Auf die Rüge kann nicht eingetreten werden.
c) Selbst wenn auf die Rüge eingetreten werden könnte, wäre sie unbegründet. Nach
der Regelung in Anhang A143 Abs. 1 GBR kann bei annähernd quadratischem Grundriss
die Lage des grossen Grenzabstands durch die Baubewilligungsbehörde bestimmt werden.
Diese Voraussetzung erfüllt das geplante Einfamilienhaus: Die Längsseiten betragen hier
10 m und die Schmalseiten 9.50 m (vgl. Situationsplan im Mst. 1:500 vom 26. Januar
2016). Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde in der Stellungnahme vom
18. August 2015 den grossen Grenzabstand südseitig auf der schmäleren Seite festlegte.31
Die Vorinstanz hat diese Einschätzung zu Recht nicht infrage gestellt. Der Abstand zur
südlichen Nachbarparzelle Nr. L._ beträgt vorliegend 18 m und ist im
Situationsplan eingetragen (vgl. Situationsplan im Mst. 1:500 vom 26. Januar 2016). Der
grosse Grenzabstand von 8 m ist somit offensichtlich eingehalten. Nicht stichhaltig ist die
Argumentation der Beschwerdeführenden, im Obergeschoss befänden sich keine Wohn-
29 Vgl. pag. 88 ff. der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 9a; VGE 2014/257 vom 21. Juli 2015 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen 31 Vgl. pag. 98 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli
RA Nr. 110/2016/100 18
und Arbeitsräume, die von Süden her besonnt werden könnten. Aus dem Projektplan
Fassaden folgt das Gegenteil: Ihm kann entnommen werden, dass südseitig auch das
Obergeschoss befenstert ist (vgl. Fassadenplan Süd im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017).
Gemäss dem Projektplan Grundrisse befinden sich dort ein Zimmer und ein Bad mit
Fenstern (vgl. Grundriss Obergeschoss im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2016).
9. Strassenabstand
a) Umstritten ist weiter, ob das Vorhaben den Strassenabstand einhält. Die
Beschwerdeführenden bringen vor, aus den Plänen könne herausgelesen werden, dass
der Strassenabstand von der Garage und Terrasse zum tatsächlichen Strassenrand des
I._wegs nicht eingehalten sei. Zudem kritisieren sie, die Baubewilligungsbehörde
habe ignoriert, dass auf den Grundstücken, über welche der I._weg führe,
Dienstbarkeiten eingetragen seien. Auf dem Baugrundstück würden Teile der Strasse als
Vorplatz übernommen und den übrigen Berechtigten vorenthalten. Diese einseitige
Änderung der dienstbarkeitsrechtlichen Verhältnisse sei widerrechtlich. Die Vorinstanz hielt
im angefochtenen Entscheid fest, gestützt auf die eingereichten Pläne seien die
Minimalabstände nach Anhang A147 GBR bei der Garage und der Terrasse eingehalten.
b) Anders als die Vorinstanz meint, ist hier die allgemeine Regelung von Art. 147 GBR
nicht anwendbar. Die Gemeinde Leissigen hat für die Detailerschliessung des Gebiets
K._ eine Überbauungsordnung erlassen.32 Diese Überbauungsordnung,
bestehend aus einem Überbauungsplan im Massstab 1:1'000 und Querprofilen 1 bis 23 im
Massstab 1:100, gilt gestützt auf Art. 703 GBR nach wie vor. Im Überbauungsplan ist
entlang des oberen I._weg mit einer rot gestrichelten Linie die Baulinie
eingezeichnet. Nach Art. 12 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 90 Abs. 1 BauG gehen diese
Baulinien der allgemeinen Strassenabstandsvorschrift des GBR vor. Vorliegend ist diese
Baulinie im bewilligten Situationsplan und im bewilligten Umgebungsplan ebenfalls mit
einer rot gestrichelten Linie dargestellt und mit "Strassenabstand 3.60" beschriftet.33 Von
einem willkürlich eingezeichneten Strassenrand kann somit keine Rede sein. Dem
32 Vgl. Überbauungsordnung für die Detailerschliessungsanlage Ferienhauszone K._ vom 7. Juni 1989 bestehend aus Überbauungsplan im Mst. 1:1'000 und Querprofile 1 bis 23 im Mst. 1:100, genehmigt durch die Baudirektion am 25. September 1989 33 Vgl. Situationsplan im Mst. 1:500 vom 26. Januar 2016 und Projektplan "Situation, Umgebung und Infrastruktur" im Mst. 1:100 vom 12. Februar 2016
RA Nr. 110/2016/100 19
Situations- und Umgebungsplan kann entnommen werden, dass das vorspringende
Untergeschoss und die nordwestseitige Terrasse die Baulinie nicht überragen. Der
Strassenabstand ist somit eingehalten. Aus der nachfolgenden Erwägung folgt zudem,
dass der bestehende Ausweichplatz auf der Bauparzelle zum Strassenraum gehört und
nicht als Vorplatz verwendet werden darf. Anzumerken ist schliesslich, dass es sich beim
I._weg, der auch die Ausweichstelle umfasst, um eine öffentliche Strasse im Sinne
von Art. 9 i.V.m. Art. 13 Abs. 2 SG34 handelt. Er ist gestützt auf Art. 109 Abs. 2 BauG von
Gesetzes wegen zu Eigentum und Unterhalt an die Gemeinde übergegangen. Soweit die
Beschwerdeführenden eine Verletzung von Dienstbarkeitsrechten im Zusammenhang mir
der Strassennutzung rügen, ist ihnen somit entgegenzuhalten, dass sich der
I._weg im Eigentum der Gemeinde befindet. Dass die Strasse nicht abparzelliert
ist und im Grundbuch immer noch private Grundeigentümer eingetragen sind, spielt keine
Rolle.
10. Erschliessung
a) Die Beschwerdeführenden kritisieren, es könne nicht von einer genügenden
Erschliessung gesprochen werden. Die Zufahrt zum geplanten Einfamilienhaus sei zu steil
und widerspreche Art. 9 Abs. 2 BauV. Das Beweisverfahren habe ergeben, dass die
Strassenbreite von 4.20 m deutlich unterschritten werde. Auch sei unklar, ob auf dem
I._weg die Verkehrssicherheit und die Brandbekämpfung gewährleistet seien. Die
Feuerwehr habe sich zur Frage, ob eine effiziente Brandbekämpfung zu jeder Jahreszeit
gewährleistet sei, nicht geäussert.
b) Gemäss Art. 5 Bst. a BauV genügen bestehende Erschliessungsanlagen für
Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone, wenn
die insgesamt zu entartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die
Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind. Neue
Erschliessungsanlagen müssen in Bezug auf die Fahrbahnbreite hingegen den
Anforderungen von Art. 7 BauV genügen. Gemäss dieser Vorschrift soll die Fahrbahnbreite
bei Strassen mit Gegenverkehr 4.20 m grundsätzlich nicht unterschreiten (Abs. 2). Wenn
besondere Verhältnisse es erfordern, kann die Fahrbahnbreite auch für Strassen mit
34 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
RA Nr. 110/2016/100 20
Gegenverkehr bis auf 3 m herabgesetzt werden; ist die Strasse auf einer grösseren
Strecke nicht überblickbar, so sind Ausweichstellen anzulegen (Abs. 3).
c) Eine bestehende Erschliessungsstrasse gilt unter den in Art. 5 BauV genannten
Voraussetzungen auch als genügend, wenn sie die Anforderungen nicht erfüllt, die für
neue Erschliessungsstrassen gelten (Art. 7 ff. BauV). Die Frage, ob die Verkehrssicherheit
auf einer bestehenden Erschliessungsstrasse gewährleistet ist, ist somit nicht danach zu
beurteilen, ob die für Neuanlagen geltenden Gesetzesvorschriften eingehalten sind,
sondern ist aufgrund einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort zu
beantworten.35 Die gesetzlichen Bestimmungen für Neuanlagen können dabei insoweit
berücksichtigt werden, als ein massives Abweichen davon vermuten lässt, dass die
Verkehrssicherheit nicht mehr gewährleistet ist.36
d) Das Baugrundstück Nr. J._ soll durch den I._weg erschlossen
werden. Bei diesem handelt es sich unbestritten um eine bestehende
Erschliessungsstrasse. Nach dem Überbauungsplan der Überbauungsordnung für die
Detailerschliessungsanlage Ferienhauszone K._ vom 7. Juni 1989 ist der untere
Teil des I._wegs als Basiserschliessungsstrasse konzipiert und im Grundbuch als
separates Grundstück (Parzelle Nr. M._) abparzelliert. Dieser Teil der
Erschliessung ist hier nicht umstritten. Auf der Höhe des AF._bachs geht der
I._weg in eine Detailerschliessungsstrasse über. Gegen diesen oberen Teil des
I._wegs richtet sich die Kritik der Beschwerdeführenden. Aus dem Zonenplan der
Gemeinde Leissigen ergibt sich, dass das Bauvorhaben im weitgehend überbauten Gebiet
im Sinn von Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV liegt. Nebst der Bauparzelle sind im Gebiet der
Ferienhauszone K._ nur noch die Parzellen Nr. N._ und Nr. H._
unbebaut.
e) Auf der Parzelle Nr. J._ der Beschwerdegegner soll ein Einfamilienhaus
gebaut werden. Die Parzelle wird über den oberen I._weg erschlossen. Heute
werden über diese Detailerschliessungsstrasse die Gebäude auf den Parzellen
Nr. O._, P._, Q._, R._, S._, T._,
U._, V._, W._, X._, Y._, Z._,
AA._, AB._, AC._, G._ und AD._ und damit 17
35 VGE 2010/301 vom 19. Oktober 2010 E. 3.3; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 10 36 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N 10; VGE 2010/301 vom 19. Oktober 2010 E. 3.3
RA Nr. 110/2016/100 21
Wohnungen erschlossen. Dazu kommt eine neue Wohnung der Beschwerdegegner sowie
eine neue Wohnung, die nach Auskunft des Vertreters des Regierungsstatthalteramts am
Augenschein auf der Nachbarparzelle Nr. H._ projektiert und bewilligt ist.37
Überbaut werden könnte theoretisch auch die Parzelle Nr. N._ am Ende des
oberen I._wegs. Der zu erwartende Mehrverkehr wird sich somit in erster Linie auf
die Mehrfahrten beschränken, die durch die zwei neuen Wohnungen auf den Parzellen Nr.
J._ und Nr. H._ entstehen. Zu berücksichtigen sind zudem allfällige
Mehrfahrten zu einer Wohnung auf der Parzelle Nr. N._. Gemessen an der bereits
vorbestehenden Verkehrsbelastung stellt dies nach der Rechtsprechung eine
verhältnismässig geringe Mehrbelastung dar.38 Der Umstand, dass im Gebiet der
Ferienhauszone K._ nur zehn Wohnungen dauerhaft genutzt werden, verändert
daran nichts.39 Diese Tatsache spricht vielmehr dafür, dass hier insgesamt von einer
geringen Verkehrsbelastung im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauG gesprochen werden kann
(Zufahrt für nicht mehr als 20 Wohnungen oder verkehrsmässig gleichbedeutende
Nutzung).
f) Das Strassenstück der Detailerschliessungsstrasse ist eine Sackgasse und ca.
330 m lang. Der erste Teil der Strasse verläuft (nach der Kurve beim AF._bach)
auf einer übersichtlichen, leicht steigenden Strecke von ca. 150 m, gerade. Danach folgt
eine langgezogene Linkskurve. Nach der Kurve steigt die Strasse relativ stark an. Sie
endet nach ca. 120 m auf einem Wendeplatz auf der Parzelle Nr. V._. Infolge der
Kurve im Mittelteil und der nicht ganz geraden Linienführung im obersten Streckenabschnitt
ist die Detailerschliessungsstrasse nicht auf der ganzen Länge überblickbar. Auf den
geraden Strecken-teilen beträgt die Fahrbahnbreite des I._weg 3 m mit einem
seitlichen Sicherheitszuschlag von mindestens 30 cm. Dies bestätigte die Messung vor
Ort.40 Vor der langgezogenen Kurve, in der Kurve selber sowie auf dem Vorplatz der
Bauparzelle Nr. J._, befinden sich jeweils Ausweichstellen zum Kreuzen. Dies
ergibt sich auch aus dem Überbauungsplan im Massstab 1:1'000 vom 7. Juni 1989 der
37 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 15 Votum AE._ 38 VGE 2008/23460 vom 5. Januar 2010 E. 5.3.1; BVR 2004 S. 412 E. 4.3 mit weiteren Hinweisen 39 Vgl. pag. 22 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 40 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 5 und mit Bild Nr. 2
RA Nr. 110/2016/100 22
Überbauungsordnung. Über den oberen I._weg führt ausserdem ein Wanderweg,
der in der langgezogenen Linkskurve in den Oberdorfweg abzweigt.41
g) Zur Verkehrssicherheit kann Folgendes festgehalten werden: Der I._weg ist
für Motorfahrzeuge eine Sackgasse und wird wegen der fehlenden Durchgangsmöglichkeit
praktisch nur von Anstössern der Wohnungen der Ferienhauszone K._ befahren.
Die zu erwartende Mehrbelastung ist gering. Eine Fahrbahnbreite von 3 m genügt. Wo die
Strecke nicht oder schlecht überblickbar ist, bestehen Ausweichstellen. Dies ermöglicht ein
gefahrloses Kreuzen. Aus dem Projektplan "Situation, Umgebung, Infrastruktur" im
Massstab 1:100 vom 12. Februar 2016 ergibt sich zwar, dass die bestehende
Ausweichstelle auf der Bauparzelle Nr. J._ teilweise als Garagenvorplatz
verwendet werden könnte. Damit die Funktion der Ausweichstelle nicht verunmöglicht wird
und die Verkehrssicherheit gewährleistet bleibt, wird mit einer Auflage angeordnet, dass
die Ausweichstelle auf der Bauparzelle Nr. J._ nicht zum Parkieren verwendet
werden darf. Nicht unter die Auflage fällt hingegen z.B. das kurze Halten auf der
Ausweichstelle zum Öffnen oder Schliessen des Garagentors. Damit ist sichergestellt, dass
jederzeit ein gefahrloses Kreuzen an dieser Stelle möglich ist. Die Auflage ist gerechtfertigt:
Die Ausweichstelle ist Bestandteil der Detailerschliessungsstrasse. Die Auflage steht
zudem in einem engen sachlichen Zusammenhang mit dem Zweck der Regelung in Art. 5
Abs. 1 Bst. a BauV, welche die Gewährleistung der Verkehrssicherheit ausdrücklich
verlangt. Die Auflage ist für die Beschwerdegegner zumutbar. Sie stellt zum einen das
mildere Mittel als der Bauabschlag dar. Zum anderen sind die Auswirkungen der Auflage
beschränkt. Betroffen ist lediglich der östliche Teil des Garagenvorplatzes, wie auf dem
Projektplan "Situation, Umgebung, Infrastruktur" im Massstab 1:100 vom 12. Februar 2016
ersichtlich ist. Der westliche Teil des Vorplatzes wird von der Ausweichstelle nur am Rand
überlagert. In diesem Bereich steht nach wie vor eine genügend grosse Fläche zur
Verfügung, um kurzfristig mit Autos anzuhalten. Mit der Schaffung der Ausweichstellen
erfüllt der obere I._weg auch die gesetzlichen Kriterien für neue
Erschliessungsanlagen. Danach darf die Fahrbahnbreite auf 3 m herabgesetzt werden,
wenn – wie hier – die Verkehrsbelastung gering ist und Ausweichstellen bestehen (Art. 7
Abs. 3 BauV). Die Beschwerdeführenden stossen somit mit ihrer Kritik, der I._weg
unterschreite die gesetzliche Strassenbreite von 4.20 m für Erschliessungsanlagen
deutlich, ins Leere. Der Umstand, dass der I._weg teilweise schmaler ist als
41 Vgl. http://www.be.ch / Karten (Geoportal) / Geoportal / Karten / Sachplan Wanderroutennetz vom 22. August 2012, nachgeführt am 15. Januar 2016 (letztmals besucht am 24. Januar 2017)
http://www.be.ch
RA Nr. 110/2016/100 23
4.20 m, hat vielmehr zur Folge, dass die Motorfahrzeuge gezwungen sind, langsamer zu
fahren. Das wirkt sich positiv auf die Verkehrssicherheit aus. Fussgänger, wie
beispielsweise Wanderer, sind weniger gefährdet als auf einer voll ausgebauten Strasse
mit einer Breite von 4.20 m.
h) Unbegründet ist auch der Einwand, die Zufahrt zum geplanten Einfamilienhaus sei zu
steil. Nach Art. 9 Abs. 1 BauV darf die Steigung von Erschliessungsstrassen in der Regel
nur 12 Prozent betragen. Diese Bestimmungen finden auch auf private Hauszufahrten
Anwendung.42 Wie in der Erwägung 10 f ausgeführt, liegen hier besondere Verhältnisse im
Sinn von Art. 6 Abs. 3 BauV vor (geringes Verkehrsaufkommen und ungünstige
topografische Verhältnisse). In diesen Fällen ist nach Art. 9 Abs. 2 BauV eine Steigung bis
zu 15 Prozent zulässig. Aus den Projektplänen folgt, dass das Gefälle der Hauszufahrt zum
geplanten Einfamilienhaus ab dem Fahrbahnrand des I._wegs auf der Ostseite
4 Prozent und auf der Westseite 14 Prozent beträgt.43 Dem Schnittplan kann ausserdem
entnommen werden, dass das Gefälle ab Fahrbahnrand bis zum Eingang der
Garagenöffnung jeweils gleichmässig verläuft. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden ist hier somit auch die Vorschrift von Art. 9 Abs. 2 BauV
eingehalten. Die zuständige Gemeindebehörde hat darauf verzichtet, dass die
Bauherrschaft einen Winterparkplatz anlegen muss (Art. 9 Abs. 2 letzter Satz BauV).
Angesichts der Höhenlage von knapp 650 Meter über Meer wäre denn auch nicht
ersichtlich, weshalb ein solcher erforderlich sein sollte.
i) Auch ist hier entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden die Brandbekämpfung
gewährleistet. Die BVE hat zur Frage der Brandbekämpfung zwei Stellungnahmen beim
Feuerwehrkommando Leissigen-Därligen eingeholt. Die Gemeinde teilte mit Eingabe vom
26. September 2016 mit, gemäss Auskunft des Feuerwehrkommandanten sei die Zufahrt
zum I._weg mit den gemeindeeigenen Feuerwehrfahrzeugen problemlos möglich.
Dazu legte sie zwei Fotos der Feuerwehrfahrzeuge bei. In der Stellungnahme vom
14. November 2016 äusserte sich das Feuerwehrkommando Leissigen-Därligen nochmals
detailliert zur Frage des Löschschutzes. Es führte aus, eine Brandintervention sei auch
ohne Tanklöschfahrzeug der Feuerwehr Bödeli möglich. Als Wasserbezugsorte stünden
der Hydrant Nr. 33 (Parzelle Nr. AG._), der AF._bach und der
42 Vgl. VGE 2007/22958 vom 12. Oktober 2007, E. 4.5 43 Vgl. "Situation, Umgebung, Infrastruktur" im Mst. 1:100 vom 12. Februar 2016, Fassadenplan Ost im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017 und Schnittplan y-y im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017
RA Nr. 110/2016/100 24
AH._bach zur Verfügung. Von diesen Orten aus könne mittels Motorspritzen des
Typs 3 Löschwasser zur Brandbekämpfung eingesetzt werden. Daneben könne das
Tanklöschfahrzeug der Feuerwehr Bödeli über den AI._weg und AJ._weg
zum oberen I._weg bis zur langgezogenen Kurve, d.h. bis zur Einmündung
Oberdorfweg, gelangen.
Die Ausführungen der Gemeinde und des Feuerwehrkommandos sind plausibel: Die
Gemeinde Leissigen hat nachgewiesen, dass sie den örtlichen Verhältnissen angepasste
Spezialfahrzeuge hat, mit denen sie die Liegenschaften am oberen I._weg
problemlos erreichen kann. Damit ist auch die Erreichbarkeit der Bauparzelle für
Sanitätsfahrzeuge des Rettungsdiensts der Spitäler AK._ AG gegeben. Vorliegend
ist auch sichergestellt, dass Wasser für Löschzwecke zur Verfügung steht. So steht fest,
dass zu jeder Jahreszeit vom Hydrant Nr. 33 aus Löschwasser zu den Liegenschaften am
oberen I._weg gepumpt werden kann. Auch kann das Tanklöschfahrzeug zu jeder
Jahreszeit bis zur langgezogenen Kurve gelangen. Falls die Strasse schneebedeckt sein
sollte, kann das Fahrzeug mit Schneeketten ausgerüstet werden. Daneben besteht die
Möglichkeit, Löschwasser von den benachbarten Bächen zu beziehen, falls diese
genügend Wasser führen. Anzumerken bleibt schliesslich, dass die ausreichende
Löschwasserversorgung Sache der Gemeinde ist (Art. 21 FFG44).
j) Zusammengefasst ergibt sich, dass der obere I._weg unter Berücksichtigung
der Auflage zur Ausweichstelle den Anforderungen an eine bestehende Erschliessung im
Sinn von Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV genügt. Er erfüllt ebenfalls die Anforderungen an neue
Erschliessungsstrassen (Art. 7 ff. BauV). Von einer ungenügenden Erschliessung kann
unter diesen Umständen nicht mehr gesprochen werden. Aus dem Gesagten folgt, dass
keine weiteren Beweismassnahmen nötig sind. Der Beweisantrag der
Beschwerdeführenden, bei einer Feuerwehr mit Tanklöschfahrzeugen und beim
Rettungsdienst der Spitäler AK._ AG Berichte einzuholen, wird abgewiesen. Die
Anordnung der Auflage hat allerdings zur Folge, dass die Beschwerde teilweise
gutzuheissen ist.
11. Bau- und Umgebungsgestaltung
44 Feuerschutz- und Feuerwehrgesetz vom 20. Januar 1994 (FFG; BSG 871.11)
RA Nr. 110/2016/100 25
a) Die Beschwerdeführenden bemängeln die Bau- und Umgebungsgestaltung. Sie
rügen besonders die Verletzung der allgemeinen Gestaltungsvorschriften von Art. 411
GBR (Gestaltungsgrundsatz) sowie die Verletzung der Umgebungsgestaltungsvorschriften
von Art. 416 GBR. Weiter kritisieren sie, aufgrund fehlender Pläne sei nicht ersichtlich, wie
hoch die Stützmauern entlang der Nachbarparzellen Nr. H._ und Nr. G._
gebaut würden. Sie beantragen den Beizug der kantonalen Kommission zur Pflege der
Orts- und Landschaftsbilder.
b) Die Vorinstanz stellte bei der Beurteilung der Einordung und der Gestaltung des
Vorhabens auf die positive Einschätzung des Berner Heimatschutzes und der Gemeinde
ab. Im Fachbericht vom 16. März 2016 führte der Vertreter des Berner Heimatschutzes
aus, primär würden die Fassaden mit Holz verschalt. Der Neubau füge sich so in der
Fernsicht besser in die von Chalets geprägte Ferienhauszone Bühl ein. Das verbreiterte
Sockelgeschoss bewirke in der Nahsicht, dass das Gebäude weniger hoch erscheine und
besser in das Terrain eingebunden sei.
c) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die "ästhetische Generalklausel" im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.45 Nach Art. 411 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass
zusammen mit den bestehenden Bauten und deren Umgebung eine gute Gesamtwirkung
entsteht. Bei der Beurteilung, ob eine gute Gesamtwirkung entsteht, ist nach Abs. 2 von
Art. 411 GBR insbesondere Folgendes zu berücksichtigen:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes;
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte
Gestaltung der benachbarten Bebauung;
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen;
45 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art.°9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
RA Nr. 110/2016/100 26
- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung. [...]"
Zudem schreibt Art. 416 GBR in Bezug auf die Umgebungsgestaltung Folgendes vor: "1 Die Umgebungsgestaltung von Neubauten hat sich in das bestehende Orts-, Strassen- und
Landschaftsbild einzufügen. Terrainveränderungen und Stützmauern sind so zu gestalten, dass die
bestehende Umgebung nicht beeinträchtigt wird und ein guter Übergang zu den
Nachbargrundstücken entsteht. [...]
3 Die vertikale Sichthöhe von Stütz- und Gartenmauern darf nicht mehr als 2.0 m betragen.
Erfordern spezielle örtliche Verhältnisse höhere Mauern, sind sie vertikal mind. 1 m tief zu staffeln.
Stütz- und Gartenmauern sind unauffällig in das Gelände einzufügen und ab einer sichtbaren Fläche
von 10 m2 zu begrünen.
4 Ungesicherte Böschungen dürfen eine Neigung von max. 2:3 aufweisen. [...]"
d) Diese kommunalen Ästhetiknormen gehen inhaltlich über die erwähnte kantonale
Generalklausel hinaus, sie geniessen deshalb eigenständige Bedeutung. Die BVE übt bei
der Auslegung von kommunalen unbestimmten Gesetzesbegriffen eine gewisse
Zurückhaltung; die von der Vorinstanz und Gemeinde vertretene Auffassung muss rechtlich
haltbar sein. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die „gute
Gesamtwirkung“ weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen
Qualitäten zu messen.46 Das Erfordernis der „guten Gesamtwirkung“ bedeutet bei
durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht
gestört werden darf und sich eine Neuüberbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten
und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat. Es entspricht zudem der ständigen bundes-
und verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, dass aufgrund einer ästhetischen
Generalklausel zwar eine befriedigendere Gestaltung einer zonenkonformen Baute
verlangt werden darf. Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln darf jedoch nur
ausnahmsweise dazu führen, dass eine nach der geltenden Zonenordnung zulässige
Baute nicht bewilligt wird.47
e) Am Augenschein führte der Vertreter des Berner Heimatschutzes aus, das Projekt
bewege sich an der Grenze. Es sei schmaler als die bestehenden Bauten und erscheine
daher höher. Dadurch wirke es automatisch etwas mächtiger. Das heisse aber nicht, dass
46 BVR 1990 S. 241 E. 5a; VGE 22044 vom 19.8.2005 i.S. M. AG, E. 2.8, 21409 vom 11.11.2002 i.S. H., E. 4c 47 Vgl. dazu BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3 mit zahlreichen weiteren Hinweisen
RA Nr. 110/2016/100 27
das Gebäude zu gross sei. Zudem erklärte der Vertreter des Berner Heimatschutzes, er
habe sich vom Architekten der Beschwerdegegner belehren lassen, dass die Terrassierung
mit den Stützmauern sein müsse, was er infrage stelle. Unlogisch erachte er auch das
Gegengefälle der südseitigen Terrasse. Die Beschwerdeführenden erachten den Berner
Heimatschutz als Fachstelle als befangen, weil der Projektverfasser im Jahr 2014 in den
Vorstand der Regionalgruppe Interlaken-Oberhasli des Berner Heimatschutzes gewählt
wurde. Eine seriöse, objektive und unabhängige Beurteilung des Vorhabens durch den
Berner Heimatschutz sei unter diesen Umständen nicht möglich. Auf die Beurteilung des
Berner Heimatschutzes im Beschwerdeverfahren könne nicht abgestellt werden.
Die Beschwerdeführenden machen damit sinngemäss das Vorliegen von
Ausstandsgründen geltend. Dieser Einwand ist jedoch verspätet und ausserdem
unbegründet. Ausstandsgründe sind so früh wie möglich geltend zu machen; das
Untätigbleiben bzw. die Einlassung auf das Verfahren gilt als Verzicht und führt
grundsätzlich zum Verwirken des Anspruchs.48 Die Befürchtungen mangelnder
Unvoreingenommenheit müssen zudem aufgrund der konkreten Umstände als ernsthaft
und begründet erscheinen, damit sich ein Ausstand als rechtmässig erweist. Die Frage der
Ausstandspflicht stellt sich von vornherein ausschliesslich beim zuständigen Bauberater
der Regionalgruppe Interlaken-Oberhasli des Berner Heimatschutzes. Dieser hielt bereits
in der Eingabe vom 27. Juli 2015 zum Vorgängerprojekt von Mitte Juni 2015 fest, dass sich
das geplante Einfamilienhaus in Massstab und Proportionen gerade noch ins Ortsbild
einzupassen vermag. Störend wirke die verputzte Gebäudehülle. Der Berner Heimatschutz
empfahl deshalb, die ganze Seefassade bis über die Fensterfront im Erdgeschoss in Holz
zu verkleiden.49 Dieses Projekt wurde nach den Akten von einem Baumeister der
AL._ AG verfasst.50 Daran war der heutige Projektverfasser, Herr AM._,
nicht beteiligt. Er wurde von den Beschwerdegegnern erst später beauftragt. Dieser
überarbeitete in der Folge das Projekt gemäss den Empfehlungen des Bauberaters des
Berner Heimatschutzes. Massstab und Proportionen, insbesondere die seeseitige
Gebäudehöhe, wurden im Vergleich zum Vorgängerprojekt vom Juni 2015 nicht verändert.
Hinsichtlich der Thematik der Massstäblichkeit und Proportionen blieb die Beurteilung des
Bauberaters des Berner Heimatschutzes immer dieselbe. Von einer Voreingenommenheit
kann hier somit keine Rede sein. Die Kritik der Beschwerdeführenden ist unbegründet. Das
48 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 9 N. 5 49 Vgl. pag. 40 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 50 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 7 Votum AN._
RA Nr. 110/2016/100 28
Gegenteil ist hier der Fall: Am Augenschein äusserte sich der Bauberater insbesondere zur
Terrassierung mit den Stützmauern skeptisch. Dies spricht für eine unvoreingenommene
und objektive Einschätzung. Ob diese Einschätzung begründet ist, ist Gegenstand der
nachfolgenden Erwägungen.
f) Es ist zu prüfen, ob mit dem geplanten Bauvorhaben zusammen mit den
bestehenden Bauten und deren Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Das
Vorhaben soll im obersten Teil am westlichen Rand der Ferienhauszone K._
realisiert werden. Es befindet sich weder in einem Ortsbildschutzgebiet, noch liegt es in der
Nähe eines denkmalgeschützten Gebäudes. Die Ferienhauszone liegt oberhalb des
Dorfkerns von Leissigen an dem gegen Norden abfallenden Hang mit Aussicht auf den
Thunersee. Die Überbauung K._ grenzt süd-, ost- und westseitig an
Nichtbaugebiet. Nordseitig grenzt die Ferienhauszone an die Wohnzone W2b. Von der
Ferne aus betrachtet wirkt die Bebauung kompakt, wobei die vorbestehende
Siedlungsstruktur der Ferienhauszone nicht homogen ist. Zwar ist der obere Teil der
Ferienhauszone weitgehend geprägt von neuen und älteren Bauten im Chaletstil.51 Im
unteren Teil der Ferienhauszone sind jedoch auch Gebäude mit anderen Formen vertreten,
namentlich die Liegenschaften I._weg 1 und 2252. Diese Liegenschaften sind
voluminös und weisen teilweise ortsfremde Fassadenelemente und -öffnungen auf, wie die
Augenscheinfotos zeigen.53 Am Augenschein führte der Vertreter des Berner
Heimatschutzes aus, dass vor allem Holzbauten mit Satteldächern das Quartierbild prägen
und die Häuser eine Firstrichtung gegen den See und massive Sockelgeschosse
aufweisen.54 Weiter führte er aus, im Quervergleich zu anderen Projekten weise das
geplante Einfamilienhaus einen ähnlichen Massstab auf, komme aber etwas mächtiger
daher. Durch das verbreiterte Sockelgeschoss erschiene das Gebäude jedoch weniger
hoch und sei besser ins Terrain eingebunden. Auch die Fassadengestaltung mit der
Holzverschalung passe gut in die Umgebung. Es seien die Punkte, die beim
Vorgängerprojekt vom Juni 2015 kritisierten worden seien, verbessert worden.55
51 Vgl. Bild Nr. 17, Nr. 18 und Nr. 19 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016 52 Vgl. Bild Nr. 15 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016 53 Vgl. Bild Nr. 15 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016 54 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 10 Votum AO._; Bild Nr. 19 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016 55 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 10 Votum AO._
RA Nr. 110/2016/100 29
g) Vorliegend erweist sich die Würdigung des Vorhabens durch die Vorinstanz und des
Berner Heimatschutzes gestützt auf die am Augenschein gewonnenen Eindrücke als
plausibel und nachvollziehbar. Am Augenschein zeigte sich, dass das projektierte
Einfamilienhaus für den Betrachter von den Standorten 2 bis 3 nur punktuell und von den
Standorten 3 und 4 aus gar nicht einsehbar ist. Vom Standort 5 aus war die Bauparzelle
zwar gut einsehbar.56 Die Einsehbarkeit allein stellt aber noch keine Verletzung der
Gestaltungsvorschriften dar. Diese Frage ist viel mehr unter Würdigung der tatsächlichen
Verhältnisse vor Ort zu beantworten. Vorliegend orientiert sich das geplante
Einfamilienhaus im gewählten Massstab, der Materialisierung, Firstrichtung, Dachform und
dem Sockelgeschoss an der vorbestehenden Bebauung. Mit der vorgesehenen
Ausrichtung gegen den See, dem schlichten Satteldach und der ortstypischen
Fassadenstruktur mit Holzverschalung übernimmt es prägende Elemente der umliegenden
Bebauung. Damit schafft es in Bezug auf die nähere und weitere Umgebung eine
vertretbare und gute Lösung. So tragen die Beschwerdegegner der kommunalen
Gestaltungsvorschrift von Art. 411 GBR genügend Rechnung. Das Vorhaben wirkt weder
zu voluminös noch weist es ortsfremde Gebäudeproportionen auf. Es entspricht viel mehr
den erlaubten Proportionen gemäss der Vorschrift von Art. 413 GBR. Art. 413 GBR
schreibt vor, dass Gebäude mit Satteldächern die Firsthöhe, gemessen ab fertigem Terrain
bis oberkant Firstbalken, nicht weniger als 40 Prozent und nicht mehr als 100 Prozent der
giebelseitigen Fassadenbreite des Hauptgebäudes betragen darf. Die relevanten Masse
können aus den Projektplänen gelesen werden:57 Aufgrund der Staffelung beträgt hier die
Firsthöhe 8.50 m; die Fassade ist giebelseitig 9.50 m breit. Damit liegt das Vorhaben klar
innerhalb der zulässigen Proportionen.
Anders als die Beschwerdeführenden meinen, wird das Vorhaben nicht als
viergeschossige Baute in mitten von hohen Mauern wahrgenommen. Am Augenschein
stellt sich zwar heraus, dass das Vorhaben vom Standort 5 aus gut einsehbar ist. Von
diesem Standort aus wird allerdings das Sockelgeschoss nicht voll einsehbar sein. Es wird
von der Liegenschaft I._weg Nr. 23 sowie von der Hecke oberhalb der
Liegenschaft I._weg Nr. 29 mehr als zur Hälfte verdeckt, wie die Bilder Nr. 16 und
Nr. 17 der Fotodokumentation belegen.58 Aus der Fernsicht wird somit in erster Linie die
56 Vgl. Bilder Nr. 12, 14, 15, 16 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016 57 Vgl. Nordfassadenplan im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017 sowie Grundrissplan Erdgeschoss im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017 58 Vgl. Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016
RA Nr. 110/2016/100 30
Hauptbaute ohne Sockelgeschoss optisch in Erscheinung treten. Diese fügt sich, wie
ausgeführt, gut ins umliegende Ortsbild der Ferienhauszone ein. Aus der Nahsicht bewirkt
das Sockelgeschoss, dass die geplante Baute optisch weniger hoch erscheint, da sie
sorgfältig in den Hang integriert ist. So sind bergseitig nur noch zwei Geschosse sichtbar
(vgl. Projektplan Südfassade im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017).
h) Zur Umgebungsgestaltung kann Folgendes festgehalten werden: Die
Beschwerdegegner reichten zu den Stützmauern auf der Südseite des geplanten
Wohnhauses mit Eingaben vom 24. Oktober 2016 und 31. Januar 2017 einen
Ergänzungsplan und eine Projektänderung ein. Auf dem Ergänzungsplan sind die
Übergänge zu den Nachbarparzellen Nr. G._ und Nr. H._ an drei
verschiedenen Stellen dargestellt (vgl. Plan Schnitte entlang Fassade / Stützmauern Süd
vom 24. Oktober 2016 im Mst. 1:100). Die Flügelmauern entlang der Nachbargrundstücke
sind vermasst. Die Kritik der Beschwerdeführenden in der Stellungnahme zur
Projektänderung vom 27. Februar 2017, es würden zu den Geländeübergängen keine
Pläne und Masse offengelegt, ist offensichtlich unzutreffend. Der Ergänzungsplan vom
24. Oktober 2016 zeigt, dass die Geländeübergange zur Parzelle der
Beschwerdeführenden unproblematisch sind: Die Böschung entlang der östlichen Parzelle
Nr. G._ ist sehr flach und entspricht in etwa dem gewachsenen Terrain.
Gegenüber der westlichen Parzellengrenze (Parzelle Nr. H._) sind die Übergänge
ebenfalls an drei Stellen dargestellt. Das erlaubte Böschungsverhältnis 2:3 gemäss Art.
416 Abs. 4 GBR ist dort ebenfalls eingehalten, wie sich aus dem Ergänzungsplan vom
24. Oktober 2016 ergibt. Auch stehen die Flügelmauern entlang der Nachbargrundstücke
in Einklang mit der Umgebungsgestaltungsvorschrift von Art. 416 Abs. 3 GBR: Sie sind
nirgends höher als 1.80 m und halten die zulässige Höhe von 2 m ein. Zwar ist die hintere
Blocksteinmauer (südliche Stützmauer) teilweise über 2.40 m hoch. Den
Projektänderungsplänen vom 31. Januar 2017 ist allerdings zu entnehmen, dass die Mauer
mehr als einen 1 m tief gestaffelt ist, so wie das Art. 416 Abs. 3 GBR verlangt. (vgl. Schnitt
y-y, und Fassadenpläne Ost und West). Damit entspricht auch die hintere Blocksteinmauer
der Umgebungsgestaltungsvorschrift von Art. 416 Abs. 3 GBR.
Von einer gewaltigen Grube kann hier entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
nicht gesprochen werden. Im Vergleich zu den Vorprojekten aus den Jahren 2014 und
2015 ist das vorliegende Projekt deutlich besser ins Terrain eingepasst. Neu ist zudem die
Terrassierung (Stufengarten). Dadurch konnten die Übergänge zu den
RA Nr. 110/2016/100 31
Nachbargrundstücken massiv verbessert werden. Damit erfüllt die hangseitige
Umgebungsgestaltung südlich des geplanten Wohnhauses die Gestaltungsanforderung der
Vorschrift von Art. 416 Abs. 1 GBR. Davon ist auch die Gemeinde in ihrer Stellungnahme
vom 17. Februar 2017 ausgegangen. Nicht gefolgt werden kann der Kritik der
Beschwerdeführenden zu den Geländeübergängen: Sie argumentieren unter anderem,
dass anhand der Projektänderungspläne Ost- und Westfassade vom 31. Januar 2017
eindrücklich vor Augen geführt werde, wie gross der Höhenunterschied zwischen fertigem
und gewachsenem Terrain sei und wie hoch und steil die Mauern entlang der
Grundstücksgrenzen bei der Planung errichtet werden müssten. Dem ist
entgegenzuhalten, dass die Projektänderungspläne vom 31. Januar 2017 zu den
Übergängen zu den Nachbargrundstücken nichts aussagen. Die Geländeübergänge sind
viel mehr in drei unterschiedlichen Schnitten im Ergänzungsplan vom 24. Oktober 2016
dargestellt. Wie ausgeführt, sind dort die Flügelmauern nirgends höher als 1.80 m und
entsprechen dem GBR. Nicht relevant ist schliesslich der Umstand, dass die Darstellung
des gewachsenen Terrains im Schnitt entlang der vorderen Stützmauer leicht von der
Darstellung des gewachsenen Terrains im Westfassadenplan vom 31. Januar 2017
abweicht (vgl. Ergänzungsplan vom 24. Oktober 2016). Vorliegend legen die
Beschwerdeführenden nicht näher dar, gegen welche Vorschriften die umstrittenen
Stützmauern aufgrund der von ihnen geltend gemachten Abweichung verstossen soll und
inwiefern die Abweichung auf die Bewilligungsfähigkeit des Projekts entscheidrelevant sein
soll. Vorliegend verkennen die Beschwerdeführenden, dass die Abweichung für die
Bewilligungsfähigkeit der Stützmauer kein entscheidrelevantes Kriterium ist. Massgeblich
ist, dass das fertige Terrain und die Mauerhöhen in den Plänen übereinstimmen. Das ist
vorliegend der Fall und wird auch von den Beschwerdeführenden zu Recht nicht mehr
bestritten. Vorliegend ist auch nachvollziehbar, dass das fertige Terrain an der Südfassade
leicht ansteigt (vgl. Höhenkoten entlang der Südfassade und entlang der vorderen
Stützmauer). Das entspricht einer Auflage des KAWA und schützt das Gebäude besser.59
Bei der Beurteilung der Umgebungsgestaltung ist schliesslich zu berücksichtigen, dass der
überwiegende Teil der Stützmauern vom öffentlichen Raum aus kaum einsehbar ist. Vor
den Blocksteinmauern steht das geplante Einfamilienhaus. Dadurch wird eine grosse
Fläche der Stützmauern verdeckt. Die sichtbaren Teile der geplanten Blocksteinmauern
werden zudem begrünt, wie aus dem Ergänzungsplan vom 24. Oktober 2016 im Massstab
59 Vgl. pag. 100 der Vorakten des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli
RA Nr. 110/2016/100 32
1:100 hervorgeht. Dies wirkt sich positiv auf die Umgebungsgestaltung aus. Durch die
Begrünung der Mauern kann die Weitenwirkung markant gebrochen werden. Eine störende
Fernwirkung besteht somit nicht. Der kommunalen Gestaltungsvorschrift von Art. 416
Abs. 1 GBR wird damit Rechnung getragen. Von einer Beeinträchtigung der bestehenden
Umgebung im Sinn von Art. 416 Abs. 1 GBR kann nicht gesprochen werden. Die
Projektänderung kann demzufolge bewilligt werden. Nicht nötig ist die von der Gemeinde
beantragte Auflage, wonach die Stützmauer begrünt werden muss. Die Begrünung ist, wie
ausgeführt, im Ergänzungsplan vom 24. Oktober 2016 bereits vorgesehen. Der
Ergänzungsplan vom 24. Oktober 2016 ist Bestandteil des vorliegenden Entscheids und
somit für die Beschwerdegegner verbindlich.
i) Nach dem Gesagten erweisen sich sämtliche Kritikpunkte der Beschwerdeführenden
zur Bau- und Aussenraumgestaltung als unbegründet. Für die Beschwerdeführenden, die
direkt neben der Bauparzelle wohnen, mag sich der Neubau, der ihre Aussicht gegen
Westen verdeckt, zwar störend auswirken. Die Aussicht, die man von einem privaten
Gebäude oder Garten aus geniesst, ist aber kein Gut, das durch Ästhetikvorschriften
geschützt wird. Schutzobjekt des Ortsbild- und Landschaftsschutzes ist der Aussenraum,
soweit er von einem allgemein begangenen Standort aus als Einheit wirkt und als solcher
erfassbar ist. Aus den Erwägungen folgt zudem, dass auch die Bedenken des Vertreters
des Berner Heimatschutzes zur Aussenraumgestaltung unbegründet sind. Unter dem
Aspekt des Ortbild- und Landschaftsschutzes ist das projektierte Vorhaben, wie die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht feststellte, nicht zu beanstanden. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.
j) Die BVE stellt den Sachverhalt im Rahmen des Verfahrensgegenstands von Amtes
wegen fest. Dabei bestimmt sie Art und Umfang der Ermittlungen der rechtserheblichen
Sachumstände, ohne dass sie an die Beweisanträge der Parteien gebunden ist (Art. 18
Abs. 1 und 2 VRPG60). Ihr steht bei der Erhebung und Abnahme von Beweisen ein weiter
Ermessensspielraum zu.61 Im vorliegenden Fall steht ein Einfamilienhaus zur Diskussion,
das weder in der Nähe eines Baudenkmals noch in einem Ortsbildschutzgebiet liegt. Die
BVE hat im Beisein eines Vertreters des Berner Heimatschutzes einen Augenschein
durchgeführt und sich von den örtlichen Verhältnissen einen eigenen Eindruck verschafft.
Der Sachverhalt ist damit genügend abgeklärt. Die BVE ist in der Lage, die ästhetischen
60 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 61 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18 N. 8 mit Hinweisen
RA Nr. 110/2016/100 33
Einschätzungen der Vorinstanz, der Gemeinde und des Berner Heimatschutzes einer
Plausibilitätsprüfung zu unterziehen. Ein Beizug der OLK ist unter diesen Umständen nicht
nötig. Gegen den Beizug der OLK sprechen ausserdem verfahrensökonomische Gründe.
Der Beweisantrag der Beschwerdeführenden auf Beizug der OLK wird abgewiesen.
12. Fensterfläche
a) Die Beschwerdeführenden befürchten ferner, der geplante Raum im Untergeschoss
mit der Bezeichnung "Vorplatz Velo", könnte aufgrund der grossen Fensterfläche
rechtsmissbräuchlich als Wohnraum umgenutzt werden.
b) Diese Befürchtung ist unbegründet: Im Projektplan der Nordfassade sind die
Eingangstür zum Veloraum in der Aussenwand und mit gestrichelten Linien zwei
Öffnungen in der zurückliegenden Innenwand, nämlich die Türöffnung zum Technik- und
Waschraum sowie die Wandöffnung für die Luftzuführung der Wärmepumpe,
eingezeichnet (vgl. Grundriss Untergeschoss im Mst. 1:100 vom 31. Januar 2017). Der
Projektverfasser bestätigte zudem am Augenschein, dass sich die mit gestrichelter Linie
eingezeichneten Wandöffnungen in der hinten liegenden Innenwand befinden.62 Bei den
Öffnungen handelt es sich demzufolge nicht um Fensterflächen. Es besteht somit keine
Gefahr, dass dieser Raum zu Wohnzwecken umgenutzt wird. Der Raum wäre für die
Wohnnutzung denn auch ungeeignet. Von diesem Raum wird Luft für die
Wärmepumpenanlage angesaugt. Die Rüge ist offensichtlich unbegründet.
13. Schattenwurf
a) Die Beschwerdeführenden befürchten schliesslich eine übermässige Beschattung
ihrer Parzelle. Sie verlangen die Einholung eines Schattendiagramms. Die
Beschwerdegegner bemerkten, das Projekt halte die Gebäudehöhe und den Grenzabstand
ein. Die Erstellung eines Schattendiagramms erübrige sich.
b) Nach Art. 22 Abs. 3 BauV dürfen höhere Häuser und Hochhäuser bestehende
Wohnbauten nicht durch übermässigen Schattenwurf beeinträchtigen. Das projektierte
Einfamilienhaus gilt unbestrittenermassen weder als Hochhaus noch als höheres Haus im
62 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Oktober 2016, S. 9 Votum AM._
RA Nr. 110/2016/100 34
Sinn von Art. 20 BauG. Für andere Bauten und Anlagen enthält die Baugesetzgebung
keine Vorschriften über die zulässige Beschattung.
c) Durch zonenkonforme Bauten verursachte Einwirkungen, wie beispielsweise die
Beschattung, müssen geduldet werden.63 Massgebend für die Beurteilung des
Schattenwurfs sind somit die Gebäudedimensionen des Gemeindebaureglements. Wie
oben dargelegt, hält das Bauvorhaben den Gebäudeabstand (Erwägung 4) und die
Gebäudehöhe (Erwägung 7) ein. Auch hält es die Grenzabstands- und
Gestaltungsvorschriften ein (Erwägungen 8 und 11). Keinen Einfluss auf die Wohnqualität
der Beschwerdeführenden hat schliesslich die Ausnahme vom Waldabstand (Erwägung 6).
Das Vorhaben entspricht den geltenden Zonenvorschriften. Für die Prüfung der Frage, ob
eine übermässige Beschattung vorliegt, bleibt somit kein Raum. Es erübrigt sich demnach,
ein Schattendiagramm einzuholen. Der Beweisantrag wird abgewiesen. Die Beschattung,
die aus reglementskonformer Bauweise resultiert, muss geduldet werden.
14. Kosten
a) Die Grundsätze der Kostenverlegung sind in Art. 108 VRPG geregelt. Demnach
werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1
GebV64). Für den Augenschein vom 7. Oktober 2016 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1
GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 300.00 erhoben. Die Kosten des Berner
Heimatschutzes für die Teilnahme am Augenschein (Fr. 540.00 gemäss Rechnung vom
21. November 2016) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 2'640.00.
b) Aus den Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutgeheissen wird,
soweit darauf eingetreten wird und sie nicht gegenstandslos geworden ist. Im
63 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N 31 64 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
RA Nr. 110/2016/100 35
Zusammenhang mit der Erschliessung wurde eine Auflage verfügt (Erwägung 10). In
diesem Punkt gelten die Beschwerdeführenden teilweise als obsiegend. In den übrigen
Punkten ist die Beschwerde jedoch unbegründet (Gebäudeabstand, Ausrichtung der
Ferienwohnung, Unterschreiten des Waldabstands, Gebäudehöhe, Grenzabstand, Bau-
und Aussenraumgestaltung, Fensterfläche, Schattenwurf). Von untergeordneter Bedeutung
ist schliesslich die Projektänderung. Sie hat im vorliegenden Fall keinen Einfluss auf die
Verfahrenskosten. Zudem lehnten die Beschwerdeführenden auch die Projektänderung ab.
Es rechtfertigt sich deshalb, den Beschwerdeführenden sieben Achtel der
Verfahrenskosten von Fr. 2'640.00, ausmachend Fr. 2'310.00, und den
Beschwerdegegnern einen Achtel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 330.00,
aufzuerlegen.
c) Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Sie werden analog zu den Verfahrenskosten
verteilt. D.h., dass die Beschwerdegegner den Beschwerdeführenden ein Achtel ihrer
Parteikosten zu ersetzen haben. Die Kostennote des Anwaltes von Fr. 6'742.65
(Abrechnungen vom 7. Dezember 2016 und 27. Februar 2017) gibt zu keinen
Bemerkungen Anlass. Demnach haben die Beschwerdegegner den Beschwerdeführenden
einen Parteikostenersatz von Fr. 842.85 zu bezahlen. Die Beschwerdegegner sind nicht
anwaltlich vertreten und haben keinen Anspruch auf Kostenersatz (Art. 104 Abs. 1 VRPG).