# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a16bbb31-b25e-56c6-91a1-73f6709be262
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 591 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 107'446.-
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 18 febbraio 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la decisione sostenendo che la revisione generale delle stime immobiliari è stata eseguita con la base catastale aggiornata al 1. gennaio 2003 e che modifiche successive sarebbero state considerate, previa segnalazione da parte del Municipio, con la procedura di aggiornamento particolare prevista dall’art. 8 Lst.
3. Con ricorso 15/16 marzo 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la suddivisione della superficie di 1'666 mq, considerata dall’UCS come terreno eccedente, in 800 mq di terreno edificabile, da valutare CHF/mq 40.- e 866 mq di terreno non edificabile, da valutare CHF/mq 0.20. Ciò in conformità con l’approvazione di una revisione del piano regolatore di _ da parte dal Consiglio di Stato, intervenuta il 18 marzo 2003 (risoluzione no. _), quindi precedente all’emissione della notifica di stima.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha preventivamente avvisato RI 1 che nel collegio giudicante il membro ing. Gianfranco Sciarini è stato sostituito dal supplente arch. Alberto Canepa, presente il giorno del sopralluogo. Il ricorrente non ha avuto nulla da eccepire.
Il Tribunale ha altresì constatato che sul mappale è presente un’abitazione di vacanza di tre locali e mezzo e che il terreno circostante è essenzialmente prativo. In alcuni punti affiorano delle rocce.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi e le forze idriche sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
6.2.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.3.
Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst. – Reg. -).
7. Il Tribunale accoglie il ricorso in applicazione dell’art. 5 Lst. Ciò poiché l’approvazione della revisione del piano regolatore del Comune di _ risale al 18 marzo 2003 (risoluzione no. _) e precede pertanto di diversi mesi la notifica di decisione della stima immobiliare. Doveva pertanto già essere considerata nella determinazione del valore ufficiale di stima, in special modo per quanto attiene alle risultanze di cui al punto B.1., pag. 22 e dell’Allegato n. 12.
Dagli accertamenti effettuati dal Tribunale e in particolare dalla verifica delle misure delle zone di piano regolatore che interessano il mapp. no. 591 risulta che 800 mq, suddivisi in 146 mq di terreno complementare e 654 mq di terreno eccedente, si trovano in zona R2 e devono pertanto essere valutati CHF/mq 40.-, mentre i rimanenti 1'012 mq si trovano fuori dalla zona edificabile e, trattandosi di una superficie agricola ai sensi degli art. 16 LPT e della LDFR, devono essere stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.) determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Reg. di applicazione della Lst.). Tale carta situa la superficie summenzionata nella zona climatica D 5-6 comprendente i fondi che si trovano tra gli 800 e i 1'500 metri d’altitudine, stimati uniformemente CHF/mq 0.20.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 591 RFD di _ stabilito in CHF 67'168.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations