# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 401fee99-a2c8-5d92-8605-6163f6b2fb5b
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Gemeinde Ringgenberg beschloss am 25. Februar 2019 den Erlass einer
Planungszone "Zweitwohnungen" gestützt auf Art. 27 RPG1 i.V.m. Art. 62 BauG2 mit
folgendem Inhalt: " 1.
Planungszweck: Überprüfen sämtlicher zulässiger Wohnnutzungen im Hinblick auf die
Beschränkung von Zweitwohnungen.
Planungsperimeter: Ganzes Gemeindegebiet (alle Bau- und Nichtbauzonen).
Dauer: 2 Jahre bis zum 8. März 2021.
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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Wirkung: Innerhalb des Perimeters der Planungszone, d.h. im ganzen Gemeindegebiet, darf nichts
unternommen werden, das den Planungszweck beeinträchtigen könnte.
2.
Für die Erteilung von Bau- und Ausführungsbewilligungen im Perimeter der Planungszone gelten
folgende Richtlinien:
a) Innerhalb des Perimeters der Planungszone, d.h. im ganzen Gemeindegebiet, darf nichts
unternommen werden, das den Planungszweck beeinträchtigen könnte.
b) Die Umnutzung von bestehenden Erstwohnungen zu Zweitwohnungen ist
baubewilligungspflichtig.
c) Sämtliche hängigen Baubewilligungsverfahren im Perimeter der Planungszone werden für die
Dauer der Planungszone und des Planerlassverfahrens eingestellt, wenn der Gemeinderat
diesen nicht zustimmt. Eine Zustimmung ist nur dann zulässig, wenn das Bauvorhaben den
Planungszweck nicht beeinträchtigt. Es ist Sache des Gemeinderats, die Zulässigkeit von
Bauvorhaben im Hinblick auf die Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens zu beurteilen.
d) Bauvorhaben, die den Planungszweck nicht berühren, namentlich der Bau von Erstwohnungen
und von betriebsnotwendigen Wohnungen in der Gewerbe- und Landwirtschaftszone sowie
der Bau von Gewerbe- und Hotelbauten, dürfen nach wie vor bewilligt und ausgeführt werden.
e) Bewilligt werden dürfen auch bauliche Änderungen an bestehenden, aufgrund bisherigen
Rechts bewilligten und rechtmässig erstellten Gebäuden. Diese dürfen trotz Planungszone
unterhalten, zeitgemäss erneuert und auch umgebaut oder angemessen erweitert werden.
f) Bereits bewilligte Bauvorhaben dürfen ausgeführt werden."
Die Planungszone wurde am 26. Februar 2019 im Amtsblatt des Kantons Bern und am
7. sowie 14. März im Anzeiger Interlaken publiziert. Auf eine gegen diese Planungszone
erhobene Einsprache trat das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) mit Entscheid
vom 20. September 2019 nicht ein.
2. Die Gemeinde stellte nach der Publikation der Planungszone fest, dass das
Einfamilienhaus auf der Parzelle Ringgenberg Grundbuchblatt Nr. C._, auf
welcher der Beschwerdeführer über ein selbständiges und dauerndes Baurecht verfügt,
über die Buchungsplattform von Airbnb als Ferienhaus vermietet wird. Die Parzelle befindet
sich im Anwendungsbereich der Überbauungsordnung "D._". Mit Schreiben vom
24. Juni 2019 eröffnete die Gemeinde daher ein Wiederherstellungsverfahren wegen
Verletzung der Planungszone und gewährte dem Beschwerdeführer das rechtliche Gehör.
Mit Eingabe vom 5. August 2019 nahm der Beschwerdeführer diese Gelegenheit wahr.
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Mit Wiederherstellungsverfügung vom 26. August 2019 verfügte die Gemeinde Folgendes: "1. Der Baurechtsnehmer A._ wird aufgefordert, die Nutzung und Bewirtschaftung des
Einfamilienhauses am D._weg, Baurechtsparzelle Ringgenberg-Gbbl. Nr.
C._, als Zweitwohnung bis 31. Oktober 2019 einzustellen. Ab dem 1. November 2019
darf das Einfamilienhaus nur noch als Erstwohnung i.S.v. Art. 2 und 3 ZWG3 verwendet
werden (Benützungsverbot für Zweitwohnungen). Anschliessend ist die Gemeindeschreiberei
Ringgenberg zur Kontrolle einzuladen.
2. Das Benützungsverbot für Zweitwohnungen ist nach dem 1. November 2019 im Grundbuch
anzumerken (Nutzungsbeschränkung: Erstwohnung nach Art. 2 Abs. 2 ZWG oder einer
Erstwohnung gleichgestellte Wohnung nach Art. 2 Abs. 3 ZWG).
3. [Strafandrohung]
4. [Frist für nachträgliches Baugesuch]
5. [Androhung Ersatzvornahme]
6. [Kosten]
7. [Rechtsmittelbelehrung]"
3. Gegen diese Verfügung reichte der Beschwerdeführer am 25. September 2019
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er
beantragt die Aufhebung der Wiederherstellungsverfügung vom 26. August 2019. In
formeller Hinsicht beantragt er, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, wies mit Verfügung
vom 27. September 2019 darauf hin, dass es sich beim umstrittenen Benützungsverbot,
nicht um ein sofort vollstreckbares Benützungsverbot gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG handelt,
sondern um ein Benützungsverbot im Sinne einer Wiederherstellungsmassnahme gemäss
Art. 46 Abs. 2 BauG. Die Beschwerde gegen Wiederherstellungsmassnahmen nach Art. 46
Abs. 2 BauG habe von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung (Art. 68 Abs. 1 VRPG5).
Das Gesuch des Beschwerdeführers sei daher gegenstandslos und werde als erledigt
abgeschrieben.
3 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702). 4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191). 5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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Gleichzeitig führte das Rechtsamt den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein.
Mit Stellungnahme vom 14. Oktober 2019 beantragt die Gemeinde die Abweisung der
Beschwerde und die Bestätigung der angefochtenen Verfügung.
5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintreten
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden.
Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und
daher zur Beschwerde legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Nutzung des Einfamilienhauses
a) Die Gemeinde führte in ihrer Verfügung vom 26. August 2019 (Ziffer 4) aus, dass das
Haus des Beschwerdeführers gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen
(Airbnb-Anfragen) dauernd zur Zweitwohnungsnutzung angeboten werde. Im Juni, Juli und
August 2019 sei das Haus beinahe vollständig ausgebucht gewesen und auch im
September 2019 sei das Haus bereits zu mehr als zur Hälfte ausgebucht. Das Haus werde
auch am Wochenende angeboten und gebucht. Gemäss den Angaben des
Beschwerdeführers auf der Plattform biete dieser einen Rabatt von 11 Prozent bei
Buchung einer ganzen Woche und einen Monatsrabatt von 22 Prozent an. Von einer
temporären oder untergeordneten Vermietung über Airbnb könne nicht die Rede sein. Das
Haus werde vom Beschwerdeführer nur in absolut untergeordnetem Mass selbst genutzt.
Massgebend für die Einstufung einer Wohnung als Erstwohnung sei aber die Absicht des
dauernden Verbleibens. Die Person, welche die Erstwohnung nutze, müsse dort den
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Mittelpunkt ihres Lebens begründen, welcher für Dritte erkennbar ist. Diese Anforderungen
seien vorliegend nicht erfüllt. Dass der Beschwerdeführer schriftenpolizeilich noch immer in
Ringgenberg gemeldet sei, sei unerheblich. Es liege eine Zweitwohnung vor.
b) Der Beschwerdeführer bringt vor, er wohne mit seiner Frau und seiner Tochter seit
17 Jahren im betreffenden Haus und sie seien seither in der Gemeinde Ringgenberg
schriftenpolizeilich gemeldet. Sie hätten das Haus als Familienwohnung gebaut und
würden über keine weiteren Liegenschaften oder Wohnungen verfügen. Die Tochter habe
während der gesamten obligatorischen Schulzeit die Schule in Ringgenberg besucht. Der
Lebensmittelpunkt der ganzen Familie liege dort, was für die Gemeinde und Dritte auch
erkennbar sei. Die viermonatige Auszeit in E._ über die Sommermonate 2019 sei
Folge eines schweren Unfalls seiner Frau vom 14. März 2019 mit gravierenden
Folgeschäden. Diese Kur- und Auszeit in einer kleinen Mietwohnung in E._ sei
von Beginn an befristet gewesen (von Juni bis September 2019). Spätestens am 1.
Oktober 2019 würden sie wieder dauernd in das Haus in Ringgenberg zurückkehren.
Weder durch Ferien/Auszeiten noch durch das Studium seiner Tochter in Zürich werde ein
neuer Lebensmittelpunkt resp. Hauptwohnsitz begründet. Das gesamte Hab und Gut der
Familie sei ständig in der Familienwohnung verblieben. Während der Auszeit hätten sie die
Familienwohnung zeitweise über Airbnb vermietet (insgesamt 15 Buchungen). Das
beanstandete Inserat auf der Plattform Airbnb sei ab 30. September 2019 für Buchungen
gesperrt und werde im Anschluss deaktiviert. Schliesslich hätten sie nicht Rabatte für
längere Buchungen angeboten. Die Rabattstruktur werde von Airbnb automatisch
festgelegt. Aus den aktenkundigen Buchungsdaten sei sodann ersichtlich, dass bei gerade
einmal 15 Buchungen nur deren drei länger als eine Woche dauerten (acht, neun und zwölf
Tage). Eine mittel- oder langfristige Vermietung der Familienwohnung sei nie geplant
gewesen. Die Gemeinde trage dagegen keine plausiblen Gründe vor, die auf eine Aufgabe
der Familienwohnung resp. des Hauptwohnsitzes hindeuten würden. Der fallentscheidende
Beweis, dass er und seine Familie den Lebensmittelpunkt in der Familienwohnung
aufgegeben und an einem anderen Ort neu begründet hätten, vermöge die Gemeinde nicht
zu erbringen.
c) Die Gemeinde weist gemäss eigenen Angaben einen Zweitwohnungsanteil von 18.1
Prozent auf (Stand 1. Januar 2019), weshalb sie nicht in den Anwendungsbereich des
ZWG fällt. Zu berücksichtigen ist jedoch Art. 3 Abs. 2 ZWG, wonach die Kantone
Vorschriften erlassen können, die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker
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einschränken als dieses Gesetz. Von dieser Kompetenz hat der Kanton Bern mit Art. 71a
BauG Gebrauch gemacht. Danach haben die im Richtplan bezeichneten Gemeinden, bei
welchen ein erhöhter planerischer Handlungsbedarf bezüglich Zweitwohnungen besteht,
geeignete Massnahmen zur Steuerung des Zweitwohnungsbestandes zu ergreifen (Abs.
1), indem sie etwa Erstwohnungsanteile festlegen, die Erhebung von einmaligen oder
wiederkehrenden Lenkungsabgaben vorsehen oder die Erstellung neuer Zweitwohnungen
oder die Umnutzung bestehender Wohnungen zu Zweitwohnungszwecken beschränken
(Abs. 2). Auch allen übrigen Gemeinden – wozu die Gemeinde Ringgenberg gehört – ist es
freigestellt, ob sie solche Massnahmen ergreifen und die hierzu nötigen Vorschriften
erlassen (Abs. 3). Wenn die Gemeinde derzeit abklärt, ob sie den Zweitwohnungsbestand
gestützt auf Art. 71a BauG mit neuen Vorschriften im kommunalen Baureglement steuern
will, so ist es grundsätzlich auch zulässig, dass sie das Entstehen von Zweitwohnungen
(sei es durch neue Bauten oder durch die Umnutzung von bestehenden Bauten) mittels
einer Planungszone bis zur Inkraftsetzung entsprechender Bestimmungen im kommunalen
Recht verhindert.
Mit der erlassenen Planungszone "Zweitwohnungen" mit dem Zweck der Überprüfung
sämtlicher Wohnnutzungen im Hinblick auf die Beschränkung von Zweitwohnungen
erklärte sie die Umnutzung von bestehenden Erstwohnungen zu Zweitwohnungen als
baubewilligungspflichtig. Dabei führt die Gemeinde in der angefochtenen Verfügung aus
(Ziffer 3), dass mangels Definition der beiden Begriffe Erst- und Zweitwohnungen im
kommunalen Recht auf die durch das ZWG eingeführten Begriffe zurückgegriffen werden
könne. Umstritten und nachfolgend zu prüfen ist die Frage, ob es sich beim vorliegend
betroffenen Einfamilienhaus neu um eine Zweitwohnung in diesem Sinne handelt.
Während die Gemeinde aufgrund der Vermietungen über Airbnb zum Schluss kommt, dass
es sich um eine Zweitwohnung handelt, vertritt der Beschwerdeführer die Ansicht, es
handle sich weiterhin um eine Erstwohnung.
d) Eine Erstwohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die von mindestens einer
Person genutzt wird, die gemäss Art. 3 Bst b RHG6 in der Gemeinde, in der die Wohnung
liegt, niedergelassen ist (Art. 2 Abs. 2 ZWG). Eine Zweitwohnung im Sinne des ZWG ist
eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist
(Art. 2 Abs. 3 und 4 ZWG). Das ZWG knüpft damit an den Begriff der "Niederlassung" an.
6 Bundesgesetz vom 23. Juni 2006 über die Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtlicher Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz, RHG, SR 531.20).
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Art. 3 Bst. b RHG definiert den Begriff der "Niederlassungsgemeinde" wie folgt: Gemeinde,
in der sich eine Person in der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, um dort den
Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, welcher für Dritte erkennbar sein muss; eine
Person wird in derjenigen Gemeinde als niedergelassen betrachtet, in der sie das
erforderliche Dokument hinterlegt hat, und kann nur eine Niederlassungsgemeinde haben.
Der Begriff "Niederlassung" nach Art. 3 Bst. b RHG berücksichtigt die Rechtspraxis zum
zivilrechtlichen Wohnsitz nach Art. 33 ZGB7. Auch danach befindet sich dieser am Ort, wo
sich die Person mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält. Der Aufenthalt zum
Zweck der Ausbildung oder die Unterbringung einer Person in einer Erziehungs- oder
Pflegeeinrichtung, einem Spital oder einer Strafanstalt begründet nach dieser Bestimmung
für sich keinen Wohnsitz. Der einmal begründete Wohnsitz – in der Praxis geschieht dies
durch die Hinterlegung des Heimatscheins in einer Gemeinde (Art. 3 Bst. b RHG) – bleibt
bis zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes bestehen (Art. 24 Abs. 1 ZGB). Verlässt eine
Person ihren bisherigen Wohnsitz und begründet keinen neuen, besteht dieser fiktiv weiter.
Zur Begründung des Wohnsitzes sind der objektive physische Aufenthalt und die subjektive
Absicht des dauernden Verbleibens notwendig. Entscheidend ist, wo der Mittelpunkt der
Lebensbeziehungen liegt. Dieser befindet sich normalerweise am Wohnort, wo man
schläft, die Freizeit verbringt und die persönlichen Effekten aufbewahrt. Hält sich die
Person abwechselnd an zwei Orten auf, so ist für die Ermittlung des Wohnsitzes
ausschlaggebend, zu welchem Ort die stärkere Beziehung besteht. Der Lebensmittelpunkt
bestimmt sich nach den gesamten objektiven, äusseren Umständen, nicht nach den
erklärten Wünschen der Person. Nicht alleine massgebend sind die Hinterlegung der
Schriften und die Ausübung der politischen Rechte. Das polizeiliche Domizil ist blosses
Indiz für den Wohnsitz, gemeinsam mit dem sonstigen Verhalten der Person.8 Nach der
Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern liegt eine Erstwohnungsnutzung vor,
wenn die Anwesenheit der betreffenden Person mindestens drei aufeinander folgende
Monate oder mindestens drei Monate innerhalb eines Jahres beträgt.9
e) Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer, seine Frau und seine Tochter
schriftenpolizeilich in der Gemeinde Ringgenberg gemeldet und in dieser Gemeinde
steuerpflichtig sind. Die Gemeinde bestreitet sodann auch nicht, dass der
7 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210). 8 Handkommentar Zweitwohnungsgesetz, Fabian Mösching, Art. 2 ZWG, N. 10 ff. mit weiteren Hinweisen. 9 VGE 2014/307 vom 23. Juni 2015, E. 2.3; VGE 2013/442 vom 18. Dezember 2014, E. 6.3.
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Beschwerdeführer und seine Familie seit dem Bau des Einfamilienhauses während 17
Jahren ununterbrochen in diesem Haus wohnten, die Tochter während der gesamten
obligatorischen Schulzeit die Schule in Ringgenberg besuchte und das betreffende
Einfamilienhaus für die Familie in diesem Zeitraum objektiv erkennbar ihren
Lebensmittelpunkt darstellte. Die Gemeinde schliesst einzig aus der zeitweisen Vermietung
des Einfamilienhauses ab Juni 2019 über die Buchungsplattform Airbnb und dem dort
angebotenen Rabatt für Wochen- oder Monatsaufenthalte, dass der Beschwerdeführer und
seine Familie den Lebensmittelpunkt an diesem Standort aufgegeben hätten und das
Einfamilienhaus damit nicht mehr als Erstwohnungssitz eingestuft werden kann. Der
Beschwerdeführer bestreitet zwar nicht, dass er sein Einfamilienhaus zwischen Juni und
September 2019 mehrheitlich über Airbnb vermietete (insgesamt 15 Vermietungen, nur
drei davon länger als eine Woche) und seine Frau und er während diesem Zeitraum selber
nicht mehr dort wohnten. Er legt jedoch glaubhaft dar, dass sie damit weder ihre subjektive
Absicht des dauernden Verbleibens noch ihren objektiven Lebensmittelpunkt im
Einfamilienhaus in Ringgenberg aufgaben. Vielmehr lag der Grund der regelmässigen
Vermietungen in diesem Zeitraum im Umstand, dass sich der Beschwerdeführer und seine
Frau nach einem schweren Unfall der Frau entschieden, die Sommermonate in diesem
Jahr im Sinne eine Kur- und Auszeit in einer temporär gemieteten Ferienwohnung in
E._ zu verbringen. Diese Abwesenheit war von Beginn an auf den Zeitraum
zwischen Juni und September 2019 befristet, was der Beschwerdeführer mit dem
Mietvertrag der erwähnten Ferienwohnung in E._ belegt (Beilage 10 zur
Beschwerdeantwort). Gemäss den Ausführungen des Beschwerdeführers würden seine
Frau und er seit 1. Oktober 2019 wieder dauernd im Einfamilienhaus in Ringgenberg
wohnen. Auch verfügen der Beschwerdeführer und seine Frau gemäss den Ausführungen
in der Beschwerde neben dem Einfamilienhaus in Ringgenberg über keine weiteren
Liegenschaften oder Wohnungen. Die BVE sieht keinen Grund, diese glaubhaften
Ausführungen anzuzweifeln, zumal diese Aussagen auch von der Gemeinde im Rahmen
des Beschwerdeverfahrens nicht bestritten werden. Das strittige Inserat findet sich auf der
Internetplattform Airbnb nicht mehr. Weder die befristete Abwesenheit des Ehepaars
aufgrund dieser besonderen Umstände noch die Ausbildung der Tochter bzw. der damit
verbundene Wochenaufenthalt in Zürich ändern etwas am Niederlassungsort der Familie in
der Gemeinde Ringgenberg. Selbst wenn die Tochter ihren Lebensmittelpunkt inzwischen
an den Ort ihrer Ausbildungsstätte verlegt haben sollte (was offen bleiben kann), so ändert
dies nichts daran, dass das Einfamilienhaus in Ringgenberg im Sinne von Art. 2 Abs. 2
ZWG i.V.m. Art. 3 Bst. b RHG weiterhin von mindestens einer Person genutzt wird, die sich
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dort niedergelassen hat. So bestehen nach dem Gesagten und trotz der viermonatigen
Abwesenheit im Jahr 2019 keine Anzeichen, dass der Beschwerdeführer oder seine Frau
ihren Lebensmittelpunkt und damit ihren zivilrechtlichen Wohnsitz verlegt haben.
f) Die erlassene Planungszone richtet sich explizit nur gegen Zweitwohnungen, wobei
gemäss Gemeinde auf die Definition der beiden Begriffe Erst- und Zweitwohnungen nach
ZWG zurückzugreifen ist (vgl. E. 2c). Auch die in Ziffer 2b der Planungszone aufgeführte
Richtlinie zur Baubewilligungspflicht spricht ausdrücklich von der Umnutzung von
bestehenden Erstwohnungen zu Zweitwohnungen. Die bloss temporäre Vermietung von
Wohnungen, welche nach wie vor als Erstwohnungen im Sinne des ZWG gelten, fällt damit
nicht in den Anwendungsbereich der Planungszone.
Vorliegend steht nach dem Gesagten fest, dass der Beschwerdeführer und seine Frau
ihren Wohnsitz im Sinne von Art. 3 Bst. b RHG nach wie vor im Einfamilienhaus in
Ringgenberg haben und es sich daher bei diesem Haus – entgegen der Ansicht der
Gemeinde – noch immer um eine Erstwohnung im Sinne von Art. 2. Abs. 2 ZWG handelt.
Die bloss zeitweise Vermietung des Hauses während einer einmaligen und befristeten
Periode von vier Monaten über Airbnb ändert daran nichts. Daraus lässt sich daher auch
nicht ableiten, dass eine Nutzungsänderung von einer Erst- in eine Zweitwohnung
stattgefunden hätte. Da es sich weiterhin um eine Erstwohnung handelt und damit keine
Umnutzung stattfand, lässt sich das von der Gemeinde verfügte Verbot der Nutzung und
Bewirtschaftung des Einfamilienhauses als Zweitwohnung nicht mit der erlassenen
Planungszone begründen. Das Nutzungsverbot lässt sich auch auf keine andere
Grundlage abstützen.
g) Was Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung betrifft, so kommt dazu, dass es nicht
zulässig ist, gestützt auf eine temporäre Planungszone die Eintragung einer zeitlich
unbeschränkten Nutzungsbeschränkung im Grundbuch anzuordnen.
3. Ergebnis, Beweismittel und Kosten
a) Beim Einfamilienhaus handelt es sich weiterhin um eine Erstwohnung, eine
Umnutzung zu einer Zweitwohnung fand nicht statt. Damit wurde vorliegend nichts
unternommen, das den Planungszweck der erlassenen Planungszone, nämlich die
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Überprüfung sämtlicher Wohnnutzungen im Hinblick auf die Beschränkung von
Zweitwohnungen, beeinträchtigen könnte. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde
vom 26. August 2019 ist daher in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben.
b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung
stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die vom
Beschwerdeführer beantragten Beweismittel (Partei- und Zeugenbefragung, Augenschein)
konnte daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine neuen relevanten
Erkenntnisse zu erwarten waren.
c) Die Verfahrenskosten werden nach dem Ausmass des Unterliegens verlegt (Art. 108
Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer obsiegt vollumfänglich. Der Gemeinde können keine
Verfahrenskosten auferlegt werden, da sie nicht in eigenen Vermögensinteressen betroffen
ist (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die vorliegenden Verfahrenskosten,
bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19
Abs. 1 GebV10), trägt daher der Kanton.
d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt
der Beschwerdeführer als obsiegend.
Die Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers beläuft sich auf Fr. 5'794.80
(Honorar Fr. 5'250.00, Auslagen Fr. 130.50, Mehrwertsteuer Fr. 414.30). Die Parteikosten
umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104
Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV11 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen
Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3
KAG12). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu
10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21). 11 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811). 12 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).
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werten, da nur ein Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt
wurde. Die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses sind insgesamt
als knapp durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von Fr. 4'000.00 als
angemessen. Die Kosten des Anwalts des Beschwerdeführers werden damit auf
Fr. 4'448.55 (Honorar Fr. 4'000.00, Auslagen Fr. 130.50, Mehrwertsteuer Fr. 318.05)
festgesetzt.
Da keine Gegenpartei im Verfahren ist, der diese Kosten auferlegt werden können, hat die
Gemeinde als Vorinstanz die Parteikosten des Beschwerdeführers in der Höhe von
Fr. 4'448.55 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) gestützt auf Art. 108 Abs. 3 VRPG zu
übernehmen.13