# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3917002b-f8f3-47b6-8a20-598b6e8cb02f
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2019
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
La société B._, dont le siège est à ********, a pour but la fabrication et la commercialisation de boîtes à musique et de figurines mécaniques, ainsi que de tous objets dont la confection fait appel à un travail de précision.
B.
La parcelle n° 514 de la commune de Sainte-Croix supporte les locaux industriels de l'ancien site de la fabrique de boîtes à musique B._. Les activités déployées dans cette usine depuis sa construction en 1930 ont impliqué l'utilisation de divers produits et métaux, lesquels ont progressivement engendré une pollution.
Le 22 septembre 2005, le Service de eaux, sols et assainissement (SESA, auquel a succédé la Direction générale de l'environnement [ci-après: DGE])
a informé B._, alors propriétaire de la parcelle n° 514, de l'inscription de ce bien-fonds au cadastre des sites pollués établi sur la base de l'art.
32c al. 2 de la loi fédérale du
7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01)
et de la nécessité de procéder à une investigation préalable du site.
De 2006 à 2008, la parcelle n° 514 a fait l'objet d'une investigation historique (au sens de l'art. 7 de l'ordonnance sur les sites contaminés du 26 août 1998 [OSites; RS 814.680]) conduite par les bureaux D._ et E._. Ces derniers ont consigné leurs constatations dans un rapport daté du 18 décembre 2008. On en extrait les passages suivants (p. 8 s.):
"
8. Cahier des charges de l'investigation technique
Une investigation technique est nécessaire pour s'assurer que les pollutions suspectées ou attendues ne sont pas de nature ou dans une position qui pourrait menacer l'environnement.
(...)
9. Conclusions
L'usine B._ a conduit des activités de mécanique durant une période où la conscience des enjeux environnementaux et la législation relative étaient encore balbutiantes. Il en résulte forcément quelques pollutions. Dans le contexte géologique local et pour l'essentiel, ces pollutions se sont probablement estompées par dégradation naturelle en surface et dans le rocher calcaire. Il peut encore subsister des lentilles d'hydrocarbures dans la moraine de fond argilo-limoneuse, ou des métaux dans la terre superficielle, ou encore d'hydrocarbures halogénés volatils très en profondeur dans la zone saturée. Dans ce dernier cas, une intervention serait illusoire. Pour les autres cas, qui nous paraissent au demeurant assez mineurs, l'investigation technique apportera les éclaircissements nécessaires.
"
Le 10 février 2009, le SESA a invité B._ à réaliser une investigation technique sur la parcelle n° 514 au plus tard jusqu'à la fin septembre 2009. Resté sans nouvelle, le SESA a derechef invité l'intéressée le 13 novembre 2009 à réaliser l'investigation technique requise d'ici au 30 avril 2010.
C.
Par contrat de vente à terme avec droit d'emption conclu devant notaire le
15 septembre 2011, B._ a vendu la parcelle n° 514 à F._. La vente portait également sur les parcelles n
os
510 et 512 de la commune de Sainte-Croix, pour un prix total de 1'683'625 fr. L'acte de vente – signé par G._ et H._ pour B._ et par I._ du côté de F._ – prévoit notamment ce qui suit:
"
1.-
Etat juridique et matériel – Garantie
(...)
Il est rappelé à l'administrateur de la société acheteuse que la parcelle n° 514 de Sainte-Croix susdésignée est comprise dans une zone polluée au sens de la loi fédérale sur la protection de l'environnement. Les représentants de la société venderesse ont remis à l'administrateur de la société acheteuse un exemplaire du rapport d'investigation historique, établi le 18 décembre 2008 à ce sujet par les sociétés D._, à ********, et E._, à ********, en application des dispositions de la loi fédérale sur la protection de l'environnement et l'ordonnance sur l'assainissement des sites pollués. Chacune des parties déclare connaître les principes de responsabilité découlant de la législation susmentionnée.
(...)
8.-
Condition – Permis de construire
Le versement du dernier acompte prévu ci-dessus de trois cent huitante-trois mille six cent vingt-cinq (fr. 383'625.--) ne sera effectué que pour autant que la société acheteuse obtienne un permis de construire sur les parcelles 510 et 514 susdésignées d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation (après démolition des bâtiments existants) conformes au règlement communal de Sainte-Croix sur les constructions.
(...)
9.-
Exécution et paiement du prix de vente
Les comparants conviennent de se retrouver en l'Etude du notaire instrumentateur le 15 mars 2013 au plus tard pour signer la réquisition de transfert immobilier, régler le solde du prix de vente (sous réserve de ce qui est prévu sous clause 8.- ci-dessus) et faire toute ce qui sera utile dans ce but.
(...)"
D.
Les résultats de l'investigation technique concernant la parcelle n° 514 ont été consignés par les bureaux D._ et E._ dans un rapport daté du 12 octobre 2011, adressé à B._ uniquement. Cette opération a révélé des pollutions du sol par des métaux lourds et des PCB. Ont par ailleurs été mis en évidence de graves dommages au réseau d'évacuation des eaux, laissant craindre une pollution du sous-sol.
E.
Dans le courant de l'année 2011, des démarches ont été engagées en vue de la construction par F._ (promettant acquéreur) d'un complexe résidentiel sur la parcelle 512, ainsi que sur la parcelle n° 994 appartenant au Fonds de prévoyance de la Fabrique B._, en aval de la parcelle n° 514.
F.
Après avoir pris connaissance du rapport d'investigation technique, le SESA a signifié à B._ le 22 décembre 2011 que la parcelle n° 514 était désormais inscrite au cadastre des sites pollués comme "
site nécessitant un assainissement
", jusqu'à ce que les travaux de démolition, respectivement de construction aient permis de clarifier les conséquences du mauvais état des canalisations et que la terre végétale contaminée ait été évacuée.
G.
L'exécution de la vente des parcelles n
os
510, 512 et 514 n'ayant pas eu lieu à la date prévue du 15 mars 2013, B._ et F._ ont, par acte du 4 juillet 2014 passé devant notaire, prolongé le terme de la vente desdites parcelles au même jour et procédé simultanément au transfert de propriété, pour un prix demeurant identique. L'acte a été signé, du côté de B._, par G._ et J._ et pour F._ par I._ et K._.
H.
Par courrier du 10 juillet 2015, D._ a informé B._ que les coûts relatifs à l'assainissement de la parcelle n° 514 étaient estimés à 500'000 fr.
I.
Par
contrat de vente conclu devant notaire le 9 décembre 2015, F._
a vendu à C._ les parcelles n
os
510, 512, 563 et 994 de la commune de Sainte-Croix.
Par un second contrat de vente à terme conditionnelle et droit d'emption conclu devant notaire le
9 décembre 2015, F._ a vendu la parcelle n° 514 à C._ pour un montant de 1'194'000 fr. Cet acte prévoyait notamment ce qui suit:
"
7.
Pollution des sols
La venderesse déclare qu'il existe sur la parcelle 514 susdésignée un important problème de pollution des sols qui viole les prescriptions locales actuellement en vigueur.
En effet, la dite parcelle est actuellement inscrite au cadastre des sites pollués du canton de Vaud avec la mention « Site nécessitant un assainissement ».
(...)
16.
Condition
La parcelle 514 de Sainte-Croix objet du présent acte étant actuellement inscrite au cadastre des sites pollués du canton de Vaud avec la mention « Site nécessitant un assainissement », la présente vente est subordonnée à l'obtention de l'autorisation de transférer la parcelle 514 de Sainte-Croix par la Direction générale de l'environnement (DGE).
(...)
18. Caducité de l'acte
Pour le cas où la condition réservée ci-dessus sous chiffre 16 ne serait pas réalisée le 9 décembre 2025 au plus tard, pour quelque cause que ce soit, les parties seront déliées de tous leurs droits et obligations découlant du présent acte qui deviendra caduc à cette date, sans indemnité aucune de part ni d'autre.
(...)
19.
Réquisition de transfert immobilier
La signature de la réquisition de transfert immobilier interviendra à la requête de la plus diligente des parties, moyennant préavis adressé par lettre recommandée de vingt (20) jours, avec copie au notaire soussigné, à partir du jour où la condition mentionnée à l'article 16 ci-dessus sera réalisée.
Toutefois l'acheteuse se réserve le droit de renoncer à la présente vente si les conditions, notamment financières, liées à l'autorisation de transférer la parcelle 514 de Sainte-Croix délivrée par la Direction générale de l'environnement (DGE) sont pour elle trop contraignantes. Dans cette hypothèse, les frais du présent acte et ceux qui en découlent seront à la charge de l'acheteuse.
(...)"
Le 22 janvier 2016, la DGE a informé le notaire concerné qu'elle conditionnait l'autorisation de cession de la parcelle n° 514 à la constitution d'une garantie permettant de couvrir les coûts des mesures nécessaires au sens de l'art. 32d LPE, garantie dont l'estimation ne pouvait se faire sans établir un cahier des charges détaillé des investigations nécessaires, incluant des scénarios d'assainissement.
Selon les explications des parties, la vente de la parcelle n° 514 n'a pas été exécutée à ce jour, faute de dépôt de la garantie financière requise.
J.
Le 21 avril 2016, le bureau E._ a adressé à l'un des administrateurs de F._, à la demande de ce dernier, un devis estimant les coûts de la dépollution de la parcelle n° 514 à 400'000 fr. selon une estimation prudente, montant qui devait être majoré de 25% pour tenir compte des imprévus.
K.
Le 25 février 2016, F._ a modifié sa raison sociale pour devenir A._. Elle a en outre transféré son siège de ******** à ********.
L.
Le 23 juin 2016, C._ a requis de la DGE le prononcé d'une décision de répartition des coûts au sens de l'art. 32d al. 4 LPE.
M.
Par courrier du 5 juillet 2016, A._ s'est adressée à B._ en ces termes: "
Il s'avère que, selon les pièces désormais en notre possession, B._ ne nous a pas transmis toutes les informations dont cette dernière disposait au moment du transfert de propriété de la parcelle. Divers documents récents attestent que B._ connaissait notamment l'ampleur des pollutions du sol lors des démarches entourant la vente à F._. En conséquence, A._ entant
(sic!)
par la présente réserver ses droits face à B._.
"
N.
Sans avoir au préalable entendu les parties, la DGE a, par décision du
13 juillet 2016, réparti les frais d'investigations, de surveillance et d'assainissement de la parcelle n° 514 à raison de 85% à la charge de B._, perturbatrice par comportement, et de 15% à la charge "
du détenteur actuel ou futur
" de la parcelle n° 514, perturbateur par situation.
Le 13 septembre 2016, par l'entremise de son conseil, B._ a déféré la décision du 13 juillet 2016 à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (cause enregistrée sous la référence AC.2016.0312), en invoquant une violation de son droit d'être entendue, ainsi qu'une instruction lacunaire. Après que la DGE a fait savoir le 28 septembre 2016 qu'elle annulait sa décision, la cause AC.2016.0312 a été rayée du rôle le 29 septembre 2016.
O.
Aux fins d'instruire le dossier, d'entendre les parties et de tenter la conciliation, la DGE a organisé une séance le 28 novembre 2016 à laquelle ont participé des représentants de la DGE (dont Me L._), G._, administrateur de B._, assisté de Me Marc-Etienne Favre, Me Mahaim, conseil de C._, ainsi que K._ et M._, représentants de A._. On extrait du procès-verbal y relatif le passage suivant:
"
[Me L._] ajoute que la DGE souhaite savoir s'il y a un arrangement entre les parties au niveau du droit privé. Monsieur G._ confirme que c'est le cas.
Maître Marc-Etienne Favre informe que lors de la vente par B._, le montant de l'assainissement a été déduit du prix de vente. En effet, deux expertises ont été faites. Un montant de fr. 300'000.- à 500'000.- a été évalué. Environ fr. 400'000.- ont donc été déduits du prix de vente.
Monsieur K._ intervient en précisant que la société a « hérité » de cinq parcelles, dont la no 514, de Monsieur I._. Il s'agissait là selon lui d'une mauvaise affaire.
Monsieur G._ rétorque en disant que le terrain a été acheté pour fr. 1'683'625.-. Un loyer de fr. 300'000.- a été versé suivi d'un versement de fr. 260'000.-. Cet achat a donc rapporté fr. 560'000.- à A._. Pour Monsieur K._, il s'agit néanmoins d'une mauvaise affaire.
"
Le contenu de ce procès-verbal, transmis aux parties le 7 décembre 2016, n'a suscité aucune remarque de la part de C._ et de B._ qui se sont déterminées le 10 janvier 2017, B._ produisant par ailleurs l'acte de vente du 15 septembre 2011. A._ ne s'est pour sa part pas manifestée dans le délai imparti.
Informée que des discussions avaient été entamées entre les parties, la DGE a suspendu la procédure le 16 janvier 2017. Le 10 mai 2017, constatant l'échec des pourparlers, la DGE a repris la procédure en invitant les parties à se déterminer, ce qu'ont fait C._ et B._ le 10 juillet 2017. A._ ne s'est quant à elle pas déterminée dans le délai imparti, pas plus qu'elle n'a réagi aux déterminations de B._ et de C._ qui lui ont été transmises.
C._ s'est encore exprimée le 20 septembre 2017, en soulignant que B._ s'était bien gardée d'informer F._ lors de la vente du 15 septembre 2011 qu'une investigation technique était alors en cours. Relevant que le rapport de cette investigation technique n'avait par la suite pas été transmis à F._, C._ a fait valoir que le prix de vente convenu entre B._ et F._ n'avait ainsi pas été fixé en tenant compte des frais d'assainissement, si bien qu'aucun motif d'équité ne permettait de s'écarter de la clé de répartition usuellement retenue entre perturbateur par comportement et par situation.
P.
Le 28 septembre 2017, la DGE a rendu une décision relative à la répartition des coûts au sens de l'art. 32d al. 4 LPE, dont le dispositif est le suivant:
"
I. Jusqu'à concurrence de CHF 400'000.- (quatre cent mille francs), les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont entièrement à la charge de A._.
II. Les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement dépassant le montant de CHF 400'000.-. (quatre cent mille francs) sont mis à raison de 80 % à la charge de l'entreprise B._, et à raison de 20 % à la charge de A._.
III. En l'état de la situation, aucune part n'est mise à la charge de C._.
IV. Aucun émolument n'est requis auprès du requérant, à savoir C._.
"
Q.
Par acte du 30 octobre 2017, A._ (ci-après: la recourante) a recouru contre la décision du 28 septembre 2017 devant la CDAP en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à ce que les ch. I et II soient réformés ainsi:
"
I. (supprimé)
II. Les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont mis à raison de 80% à la charge de l'entreprise B._, et à raison de 20% à la charge de A._.
"
Subsidiairement, la recourante conclut à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à la DGE pour complément d'instruction et nouvelle décision.
La DGE a déposé sa réponse le 6 décembre 2017. Elle conclut au rejet du recours.
B._ a conclu au rejet du recours au terme de ses déterminations du 16 février 2018. A titre de mesure d'instruction, elle a notamment requis l'audition de I._, ancien Président du conseil d'administration de F._. C._ s'est déterminée sur le recours le 2 mars 2018, en requérant qu'il soit fait droit aux conclusions du recours. Dans le cadre de ses observations complémentaires déposées le 11 juillet 2018, la recourante s'est opposée à ce que I._ soit entendu au motif qu'une plainte pénale avait été déposée – notamment par F._ – à son encontre et que l'instruction était en cours. Le 18 juillet 2018, l'autorité intimée a fait savoir qu'elle maintenait ses conclusions. Après avoir pris connaissance de la plainte pénale précitée du ******** 2015, produite le 10 août 2018 par la recourante à la demande du juge instructeur, B._ a renouvelé le 13 août 2018 sa requête tendant à l'audition de I._. B._ et C._ se sont encore déterminées les 13 et 23 août, respectivement le 24 août 2018.
Par avis du 18 décembre 2018, le juge instructeur a informé les parties de la prochaine tenue d'une audience, où seraient entendus divers témoins, dont I._; à cet effet, A._ a été invitée à transmettre au tribunal les coordonnées de ce dernier. Le 17 janvier 2019, dite société a indiqué ignorer les coordonnées exactes de l'intéressé, en relevant qu'il résidait en ********. B._ s'est encore déterminée le 11 février 2019, en requérant en particulier que le tribunal contacte I._ afin que celui-ci fournisse des renseignements écrits, réquisition renouvelée dans son courrier du 14 février 2019.
Une audience d'instruction s'est tenue le 20 mai 2019 en présence des parties. Deux témoins ont été entendus à cette occasion. Le premier, N._, a déclaré ce qui suit:
"
Je n’étais pas actif au sein de la société F._ en 2010-2011. Je me suis occupé des affaires d’un des actionnaires, Monsieur M._. Je suivais par conséquent l’affaire de manière indirecte. J’étais directeur d’un family office, dont Monsieur M._ était un des clients. Je n’ai pas participé à la négociation relative à la vente des parcelles litigieuses. Monsieur I._ et mon père avaient participé à la négociation. J’en avais entendu parler. A ma connaissance, la pollution de la parcelle n° 514 n’a pas été prise en compte dans la fixation du prix de vente. Je me souviens qu’il y avait un premier rapport de 2008 qui établissait une pollution extrêmement modeste. C’était le rapport dont F._ avait connaissance lorsqu’ils ont signé la vente en 2011. Un second rapport, différent, est sorti une quinzaine de jours après la signature de l’acte en 2011.
A ma connaissance, les conditions de vente n’ont pas été modifiées à la suite du second rapport.
J’ai connaissance d’emails faisant état de la procédure devant la CDAP. Je n’ai pas connaissance des écritures des parties. Ces emails émanent principalement de mon père et aussi de M._. Je ne suis jamais intervenu dans cette affaire. J’en avais connaissance puisque cela faisait partie des affaires de M._. Je la suivais de loin.
Je ne sais pas ce qui a amené F._ à finalement acquérir ce bien en juillet 2014. Je ne sais pas pour quelle raison, immédiatement après, ces parcelles ont été revendues à C._.
J’ai rencontré O._ pour d’autres affaires de Monsieur M._, mais pas pour cette affaire.
"
Le second, Me P._, a pour sa part déclaré ce qui suit:
"
Je ne sais pas dans quelle mesure la pollution de la parcelle n° 514 a été prise en compte dans la fixation du prix de vente. Je sais que les parties avaient connaissance du fait que la parcelle n° 514 était inscrite au cadastre des sites pollués et qu’une étude avait été réalisée quelques années avant. Les deux parties étaient en possession de cette étude. Les parties avaient en effet connaissance du rapport d’investigation historique de 2008 mentionné dans l’acte de vente.
Les parties n’avaient pas connaissance d’autres documents que ce rapport de décembre 2008.
La vente n’a pas été exécutée à la date prévue du 15 mars 2013. L’acte de vente était conditionné à la délivrance d’un permis de construire. Après l’échéance de l’acte initial, un nouvel acte a été passé le 4 juillet 2014. A ce moment-là, le permis de construire n’avait toujours pas été délivré. Je ne sais pas si le prix a été rediscuté à ce moment-là. Il y avait des discussions sur les loyers. J’ai rencontré Monsieur I._ et Monsieur K._ pour ce qui concerne F._. Je n’ai jamais rencontré le fils de Monsieur K._ dans le cadre de ces discussions. Je n’ai également pas rencontré Monsieur M._. J’en ai entendu parler.
Les conditions de la transaction n’ont pas été modifiées en 2014, hormis la question des loyers.
"
Le procès-verbal d'audience a la teneur suivante:
"(...)
A la demande du président, Me Favre indique qu'il maintient sa requête tendant à l'audition de I._ comme témoin, dès lors que le prénommé compte parmi les personnes ayant à l'époque négocié le prix de vente. Il ajoute qu'il serait également opportun d'entendre H._ – excusé pour l'audience du jour –, éventuellement par l'intermédiaire d'un questionnaire écrit. Me Hack relève que K._ pourrait cas échéant aussi être entendu de cette manière. Elle confirme par ailleurs ignorer l'adresse actuelle exacte de I._, qui réside en ********. Me Hack ajoute que des plaintes impliquant ce dernier ont été déposées dans les cantons de Vaud (procédure actuellement terminée) et de Genève. Elle précise avoir représenté des parties uniquement dans le cadre de la plainte déposée dans le canton de Vaud; à la demande du président, elle indique que la vente des parcelles de Sainte-Croix n'a pas été évoquée dans cette plainte.
Invité par le président à faire savoir s'il était concrètement possible, lors de la vente en 2011, de déterminer l'ampleur de la pollution de la parcelle n° 514, Q._ répond que le rapport d'investigation historique de 2008, document qui était à cette époque connu des intéressés, met en lumière un besoin avéré d'assainissement sous l'angle de la protection des sols. Il expose que s'agissant de la protection des eaux, il a finalement été préconisé de réaliser les sondages initialement prévus lors des travaux de reconnaissance à effectuer dans le cadre du projet de construction alors envisagé. Il relève enfin que la pollution ne pourra être quantifiée précisément qu'au moment de la réalisation des travaux.
Il est discuté des négociations ayant conduit en 2011 à la vente des parcelles n
os
510, 512 et 514 de Sainte-Croix. G._ explique qu'il y a pris part pour B._ et que I._ était le principal négociateur du côté de F._. Il ajoute que H._ et K._ sont intervenus uniquement au stade de la signature de l'acte de vente. A la demande du président, G._ indique que lors de la négociation du prix ayant conduit à l'acte de vente de 2011, il avait uniquement connaissance du rapport d'investigation historique de 2008. Il explique qu'après que I._, qu'il qualifie de professionnel de l'immobilier, lui a demandé s'il existait une estimation de la pollution, il a contacté téléphoniquement le directeur du bureau D._, lequel lui a fait savoir que les coûts liés à cette pollution oscillaient entre 300'000 et 500'000 fr. G._ relève que cette information a ensuite été transmise à I._ et qu'il a été tenu compte de cette estimation dans la fixation du prix de vente. En réponse à Me Mahaim qui s'enquiert de la date précise à laquelle D._ lui aurait prétendument fourni cette information, G._ indique que cela date d'avant la conclusion du premier acte de vente en 2011, tout en soulignant que le prix de vente est demeuré identique dans le second acte de vente conclu en 2014.
Me Mahaim relève que cette estimation aurait donc été faite avant que ne soit rendu le rapport d'investigation technique, document produit quelques jours après la conclusion du premier acte de vente. Il s'étonne du fait qu'une telle information n'ait été évoquée ni dans les échanges entre les parties, ni dans les rapports d'investigation, ni dans les actes de vente. Me L._ intervient en indiquant que tout n'a pas nécessairement à figurer dans un acte de vente. G._ explique que la pollution de la parcelle n° 514 ne constituait pas l'élément central de la négociation, mais un des éléments discutés dans le cadre de la fixation du prix de vente. Il expose à cet égard que le prix initial de 2,2 millions de fr. communiqué par B._ à I._ a été abaissé à 1,6 millions de fr., puis à 1,3 millions de fr. Il ajoute que le prix a été convenu de bonne foi et dans un climat de confiance et qu'il a ensuite été communiqué au notaire, en précisant que la date de la signature de l'acte de vente a été fixée conjointement par les parties. Il relève enfin que l'acte de vente mentionne le fait que les parties étaient informées de la pollution de la parcelle n° 514, sans énumérer la liste détaillée de tout ce dont elles avaient connaissance.
Me Mahaim exprime ses doutes quant au fait que I._ ait pu donner son accord sur le prix sur la seule base d'informations données par téléphone à G._, sans autre document à l'appui. G._ maintient que les parties se sont contentées de cette information pour la négociation du prix. Me Hack pose la question de savoir sur quelles bases une telle estimation a pu être faite. Me Favre relève qu'en fonction des volumes et du type de pollution, cette «clé» paraissait suffisamment crédible pour permettre la négociation; il évoque l'idée d'interpeller I._ par écrit sur ce point. Me Favre souligne encore que suite à la caducité du premier contrat de vente, une nouvelle transaction a immédiatement été conclue en 2014, aux mêmes conditions, ceci alors que le bureau D._ ou la DGE pouvaient dans l'intervalle être interpellés.
Me Mahaim indique que si les loyers et la délivrance d'un permis de construire sont des éléments ayant été évoqués dans l'acte de vente, tel n'a curieusement pas été le cas de la pollution de la parcelle n° 514. Me L._ fait remarquer qu'il est précisément indiqué dans l'acte de vente de 2011 que la parcelle n° 514 est polluée. Me Favre relève qu'à la différence de la question du permis de construire et des loyers, la pollution de la parcelle n° 514 avait déjà été prise en compte, au stade de la négociation du prix de vente; il ajoute que les parties n'ont pas souhaité faire de cette pollution un élément essentiel.
A la demande du président, M._ indique que l'entretien téléphonique évoqué par G._ entre ce dernier et le directeur du bureau D._ ne lui «dit rien». Ajoutant qu'il avait uniquement connaissance du rapport de l'investigation historique de 2008 lors de la signature de l'acte de vente en 2011, il relève qu'il n'aurait certainement pas acquis la parcelle n° 514 s'il avait été informé du rapport d'investigation technique de 2011. Invité par le président à faire savoir s'il est envisageable que I._ ait pu accepter seul de réduire le prix de vente, M._ répond par la négative, en indiquant qu'il leur aurait dit. Me Hack souligne que I._ était à l'époque actionnaire minoritaire de F._. Me Mahaim indique qu'il revient à B._ de démontrer qu'une réduction de 400'000 fr. a été convenue sur le prix de vente pour tenir compte de la pollution de la parcelle n° 514. Me Favre relève que la DGE a instruit sur cette question, que les déclarations faites lors de la séance du 28 novembre 2016 n'ont jamais été contestées et que ce n'est qu'à la suite du prononcé de la décision litigieuse que ces propos sont pour la première fois remis en cause. A la question du président de savoir s'il a à l'époque eu connaissance du procès-verbal de ladite séance et saisi les enjeux, M._ répond par l'affirmative. Il ajoute que K._ était à ce moment-là déjà très affaibli, ce qui explique qu'il n'ait pas réagi.
En réponse à Me Favre qui fait valoir que le procès-verbal est très clair, Me Hack souligne que ce document se limite à reprendre les propos tenus par les parties. Me Mahaim ajoute qu'il convient uniquement de rectifier des déclarations qui n'auraient pas été correctement retranscrites, non de contester des allégués que l'on tiendrait pour inexacts. Me Favre et Me L._ insistent sur le fait que les propos tenus lors de cette séance n'ont suscité aucune contestation, ni sur le moment ni par la suite. Relevant que l'on ne connaît à ce jour toujours pas le coût exact de l'assainissement, Me L._ fait valoir que lors du prononcé de sa décision, la DGE a pris en compte uniquement ce dont elle avait connaissance, en soulignant que le procès-verbal était demeuré incontesté. Me Mahaim indique que si le procès-verbal de la séance tenue devant la DGE aurait certes pu être complété, le fait que tel n'ait pas été le cas ne saurait être considéré comme un aveu.
Interpellé par le juge assesseur Antoine Thélin sur l'état actuel de la parcelle n° 514, G._ relève que les locaux, vidés, ne sont pas utilisés et qu'ils n'ont à sa connaissance pas été démolis.
Me Mahaim et Me Hack indiquent renoncer à requérir la tenue d'une inspection locale.
(...)".
La DGE s'est déterminée sur le procès-verbal d'audience le 28 mai 2019, en proposant qu'il soit modifié comme suit (dernier paragraphe de la page 1):
"(...) Q._ répond que le rapport d'investigation historique de 2008, document qui était à l'époque connu des intéressés, met en lumière un besoin de réaliser une investigation technique. Cette investigation technique rendue en 2011 conduit à un besoin avéré d'assainissement sous l'angle de la protection des sols. (...)
"
A._ et B._ ont indiqué le 7 juin 2019 ne pas avoir de remarque à formuler quant aux procès-verbaux. B._ a ajouté qu'elle contestait la version des faits présentée par le témoin N._; elle a également transmis au tribunal deux courriels censés selon elle attester du fait que I._ avait connaissance du "
rapport relatif à la pollution
". C._ a déposé des déterminations finales le 5 juillet 2019. Elle relève notamment que, au moment de la vente, l'acheteuse avait uniquement connaissance du rapport d'investigation historique.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
A titre de mesures d'instruction, B._ sollicite la production des documents relatifs aux projets de construction développés sur les parcelles n
os
510, 512 et 994 (cf. réponse au recours). Elle requiert par ailleurs que soient produits tous documents en lien avec les plaintes pénales impliquant I._, au motif qu'elles pourraient concerner également la question de la vente de la parcelle n° 514 (cf. courrier du 11 février 2019).
a) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 consid. 2.3 p. 222). Il ne comprend toutefois pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). En outre, l’autorité peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.2.1 p. 299).
b) Pourtant invitée par avis du 6 mars 2018 à produire tous documents relatifs au projet de construction sur les parcelles n
os
510, 512 et 994, la recourante ne s'est pas exécutée jusqu'ici, ce qui est regrettable. Le tribunal considère qu'il ne se justifie toutefois pas d'interpeller à nouveau la recourante à ce propos, la production de ces pièces n'apparaissant pas nécessaire à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige. Il n'y a dès lors pas lieu de donner suite au complément d'instruction requis sur ce point par B._.
Pour ce qui concerne ensuite de la plainte pénale du 10 août 2015 impliquant I._ déposée dans le canton de Vaud, on constate à sa lecture que la vente de la parcelle n° 514 n'y est pas mise en cause, comme l'a relevé la mandataire de la recourante lors de l'audience. On ne voit dès lors pas quels éléments utiles pour la résolution du présent litige pourraient apporter la production de documents ultérieurs en lien avec cette plainte. S'agissant de la plainte pénale déposée dans le canton de Genève, dont le tribunal n'est pas en possession, à supposer que la vente de la parcelle n° 514 y soit discutée, cet élément ne permettrait pas de trancher différemment le présent litige, pour les motifs qui seront exposés ci-après (cf. consid. 3).
Il n'y a par conséquent pas lieu de donner suite à la seconde requête d'instruction formulée par B._, laquelle n'est pas de
nature à influer sur l'issue de la procédure.
2.
Le litige porte sur la clé de répartition arrêtée par l'autorité intimée s'agissant des frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement relatifs à la parcelle n° 514 de la commune de Sainte-Croix.
a) aa) L'art. 2 LPE codifie le principe dit "
de causalité
" ou du "
pollueur-payeur
", en posant le principe selon lequel celui qui est à l'origine d'une mesure prescrite par la loi en supporte les frais (FI.2016.0060 du 3 novembre 2017 consid. 4a/aa).
L'assainissement de sites pollués par des déchets est réglé aux art. 32c à 32e LPE. Entré en vigueur le 1
er
novembre 2006, l'art. 32c LPE prévoit que les cantons veillent à ce que ces sites soient assainis lorsqu'ils engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes ou qu'il existe un danger concret que de telles atteintes apparaissent (al. 1). En vertu de la délégation de compétence prévue à l'art. 32c al. 1
in fine
LPE, le Conseil fédéral a édicté l'OSites, qui prévoit à son art. 2 al. 1 qu'on entend par "
sites pollués
" les emplacements d'une étendue limitée pollués par des déchets. En font notamment partie les aires d'exploitations, soit des sites pollués par des installations ou des exploitations désaffectées ou encore exploitées dans lesquelles ont été utilisées des substances dangereuses pour l'environnement (art. 2 al. 1 let. b OSites). Les sites pollués
nécessitent un assainissement
s'ils engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes ou s'il existe un danger concret que de telles atteintes apparaissent (art. 2 al. 2 OSites).
Les sites contaminés
sont des sites pollués qui nécessitent un assainissement (art. 2 al. 3 OSites).
L'OSites prévoit une procédure par étapes pour l'établissement du cadastre des sites pollués et l'assainissement des sites contaminés. Dans un premier temps, l'autorité recense les sites pollués et établit un cadastre comprenant toutes les données utiles pour la suite de la procédure (art. 5 OSites). Sur la base de la liste de priorités qui en résulte, l'autorité demande qu'une investigation préalable des sites nécessitant une investigation soit effectuée dans un délai approprié; cette opération comprend généralement une investigation historique et une investigation technique. Celles-ci permettent d'identifier les données nécessaires pour apprécier les besoins de surveillance et d'assainissement et de les évaluer du point de vue de la mise en danger de l'environnement (estimation de la mise en danger) (art. 7 al. 1 OSites). L'investigation historique permet d'identifier les causes probables de la pollution du site, en particulier les événements ainsi que l'évolution des activités sur le site dans l'espace et le temps et les procédés au cours desquels des substances dangereuses pour l'environnement ont été utilisées (art. 7 al. 2 let. a et b OSites). Un cahier des charges mentionnant l'objet et l'ampleur de l'investigation technique ainsi que les méthodes utilisées est établi sur la base de l'investigation historique; il est soumis à l'autorité pour avis (art. 7 al. 3 OSites). L'investigation technique sert à identifier le type et la quantité de substances présentes sur le site, leur possibilité de dissémination ainsi que l'importance des domaines de l'environnement concernés (art. 7 al. 4 OSites). Selon l'art. 8 al. 1 OSites, l'autorité compétente examine, sur la base de l'investigation préalable, si les sites pollués nécessitent une surveillance ou un assainissement. Conformément à l'art. 8 al. 2 OSites, l'autorité mentionne dans le cadastre que le site pollué nécessite une surveillance (let. a), qu'il nécessite un assainissement (site contaminé) (let. b) ou qu'il ne nécessite ni surveillance ni assainissement (let. c).
Au plan cantonal, l'assainissement des sites pollués est réglé par la loi du 17 janvier 2006 sur l'assainissement des sites pollués (LASP; BLV 814.68), qui prévoit à son art. 2 al. 3 que le Département en charge de l'environnement est compétent pour rendre les décisions de répartition des coûts d'assainissement au sens l'article 32d LPE.
bb) En l'occurrence, la parcelle n° 514 est actuellement inscrite au cadastre des sites pollués comme "
site nécessitant un assainissement
".
b) aa) L'art. 32d LPE concrétise le principe de causalité ancré aux art. 2 LPE et 74 Cst. et répartit la charge des coûts résultant des mesures imposées par la LPE et l'OSites (cf. AC.2013.0205 du 30 septembre 2014 consid. 1c/aa; Isabelle Romy, in Pierre Moor/Anne-Christine Favre/Alexandre Flückiger, Commentaire de la LPE, éd. 2010 mise à jour en 2012, n
°
1 ad art. 32d LPE).Cette disposition est ainsi formulée:
"
Art. 32d Prise en charge des frais
1 Celui qui est à l'origine des mesures nécessaires assume les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement du site pollué.
2 Si plusieurs personnes sont impliquées, elles assument les frais de l'assainissement proportionnellement à leur part de responsabilité. Assume en premier lieu les frais celle qui a rendu nécessaires les mesures par son comportement. Celle qui n'est impliquée qu'en tant que détenteur du site n'assume pas de frais si, même en appliquant le devoir de diligence, elle n'a pas pu avoir connaissance de la pollution.
3 La collectivité publique compétente prend à sa charge la part de frais due par les personnes à l'origine des mesures, qui ne peuvent être identifiées ou qui sont insolvables.
4 L'autorité prend une décision sur la répartition des coûts lorsqu'une personne concernée l'exige ou qu'une autorité prend les mesures elle-même.
5 Si l'investigation révèle qu'un site inscrit ou susceptible d'être inscrit au cadastre (art. 32
c
, al. 2) n'est pas pollué, la collectivité publique compétente prend à sa charge les frais des mesures d'investigation nécessaires."
bb)
La LPE n'indique pas qui doit être considéré comme "personne à l'origine des mesures nécessaires" au sens de l'art. 32d al. 1 LPE.
La jurisprudence fédérale, qui recourt à la notion de perturbateur utilisée en matière de droit de police, a précisé que les frais peuvent être mis à la charge tant du perturbateur par situation que du perturbateur par comportement (ATF 131 II 743 consid. 3.1 p. 746; 121 II 378 consid. 17a/bb p. 413; TF 1A.277/2005 du 3 juillet 2006 consid. 5.2; 1A.366/1999 du 27 septembre 1999 consid. 2b; Isabelle Fellrath, Paramètres généraux de répartition des frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement des sites pollués: état de la pratique et de la jurisprudence en droit suisse, in: DEP 2018 p. 283 ss, spéc. p. 290). Doit être considérée comme un perturbateur par comportement ("
Verhaltensstörer
") la personne qui crée un dommage ou un danger en raison de ses propres actes ou omissions ou de ceux d'un tiers placé sous sa responsabilité, alors que le perturbateur par situation ("
Zustandsstörer
") s'entend de la personne qui dispose de la maîtrise effective ou juridique de la chose ayant provoqué la situation contraire à l'ordre public (ATF 122 II 65 consid. 6a p. 70; 119 Ib 492 consid. 4b/dd p. 503; TF 1C_524/2014, 1C_526/2014 du 24 février 2016 consid. 5.1; 1C_67/2012 du 25 juillet 2012 consid. 3.3 in: DEP 2013 p. 52; arrêt AC.2013.0205 du 30 septembre 2014 consid. 3a). Est déterminant pour définir cette maîtrise – notion plus large de la titularité d'un titre de propriété – "
le pouvoir de disposition, qui permet à celui qui le détient de maintenir la chose dans un état conforme à la réglementation en vigueur ou d'éliminer la source de danger
": cela inclut notamment le superficiaire, le fermier et l'administrateur (cf. Isabelle Fellrath, op.cit., p. 291).
La jurisprudence considère que le perturbateur doit provoquer directement l'atteinte nuisible, exigence désignée comme étant le critère de l'immédiateté (ATF 138 II 111 consid. 5.3.2 p. 125; 132 II 371 consid. 3.5 p. 380). Sont en principe considérées comme personnes à l'origine de l'assainissement au sens de l'art. 32d al. 1 LPE celles qui doivent répondre de la formation du site contaminé (TF 1C_524/2014, 1C_526/2014 du précité consid. 5.1 et la réf. cit). La désignation des perturbateurs est indépendante d'un comportement illégal, d'une faute ou d'une omission; ces éléments jouent un rôle uniquement dans la répartition des frais d'assainissement entre les différents responsables (TF 1A.250/2005, 1A.252/2005/1P.602/2005 du 14 décembre 2006 consid. 5.3; Elisabeth Bétrix, Les coûts d'intervention – difficultés de mise en œuvre, DEP 1995 p. 385 s.; Pierre Tschannen/ Martin Frick, La notion de personne à l'origine de l'assainissement selon l'art. 32d LPE, avis de droit à l'intention de l'Office fédéral de l'environnement, des forêts et du paysage, septembre 2002, p. 7 s. et les réf. cit.).
cc) En cas de pluralité de perturbateurs, la répartition des frais est ordonnée en tenant compte de toutes les circonstances objectives et subjectives, par une application analogique des principes généraux énoncés à l'art. 51 CO. L'art. 32d al. 2 LPE a consacré cette jurisprudence (ATF 131 II 743 consid. 3.1 p. 747 et les réf. cit.; TF 1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1). Selon cette disposition, si plusieurs personnes sont impliquées, elles doivent prendre en charge les frais de l'assainissement proportionnellement à leur part de responsabilité. Assume en premier lieu les frais celle qui a rendu nécessaire l'assainissement par son comportement. Celle qui n'est impliquée qu'en tant que détenteur du site n'assume pas de frais si, même en appliquant le devoir de diligence, elle n'a pu avoir connaissance de la pollution (art. 32d al. 2, 3
ème
phrase LPE). On relèvera à ce dernier égard qu'en règle générale, le perturbateur par situation ne pourra pas être exonéré de responsabilité si la parcelle en cause était inscrite au cadastre des sites pollués ou si l’affectation antérieure du site, par exemple en cas d’utilisation industrielle, fait apparaître une pollution comme probable. Le détenteur peut également avoir connaissance de la pollution lors des négociations avec le vendeur ou dans le cadre d’une procédure privée de "
due diligence
" qu’il a lui-même initiée en vue de l’acquisition du terrain (AC.2013.0205 précité consid. 6a/bb; Isabelle Romy, op. cit., n° 47 ad art. 32d LPE et les réf. cit.).
Selon les règles de répartition fixées à l'art. 32d al. 2 LPE, le perturbateur par comportement doit assumer la part la plus importante des frais d'intervention par rapport au perturbateur par situation, qui n'est appelé à intervenir qu'à titre subsidiaire (AC.2013.0205 précité consid. 3b et la référence à Beatrice Wagner Pfeifer, Kostentragungspflichten bei Sanierung und Überwachung von Altlasten im Zusammenhang mit Deponien, ZBl 105/2004, p. 132). En tous les cas, le perturbateur par situation qui n'a commis aucune faute ne peut se voir mettre à sa charge que la plus petite partie des frais d'assainissement (TF 1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1 et la référence à Karin Scherrer, Handlungs- und Kostentragungspflichten bei der Altlastensanierung, thèse Berne 2005, p. 92; FI.2016.0032 du 17 novembre 2016 consid. 4c/dd; AC.2013.0205 précité consid. 3b). La doctrine et la jurisprudence rejettent clairement le principe de la "
deep-pocket
" qui consisterait, pour l’autorité, à rechercher en priorité et à titre principal le responsable disposant des moyens financiers les plus importants pour effectuer les mesures nécessaires (Isabelle Romy, op. cit., n° 17 ad art. 32d LPE et les réf. cit.).
Le principe de la proportionnalité doit également être observé dans la répartition des coûts d'assainissement d'un site pollué, en ce sens que seuls les frais nécessaires à un assainissement sont susceptibles d'être recouvrés (ATF 102 Ib 203 consid. 6 p. 211; TF 1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1; 1A.248/2002 du 17 mars 2003 consid. 2.2 résumé in: DEP 2003 p. 371), même si ceux-ci ne doivent pas être déterminés de manière trop restrictive (ATF 122 II 26 consid. 4c
in fine
p. 32). Par ailleurs, le caractère économique supportable de la participation aux frais doit être examiné (TF 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 précité consid. 4.8; AC.2013.0205 précité consid. 3b; Isabelle Romy, op. cit., n° 19 ad art. 32d LPE).
Enfin, des considérations d'équité peuvent commander une modification de la répartition des frais telle qu'elle résulte de la part de responsabilité (TF 1A.250/2005 précité consid. 6.1 et les réf. cit.; FI.2016.0032 précité consid. 4c/dd). A noter qu'une éventuelle réduction opérée sur la part de l’un des coresponsables ne saurait être reportée sur les autres puisqu’il n’existe pas de rapport de solidarité entre eux; elle doit être supportée par la collectivité (AC.2013.0205 précité consid. 3b et la référence à Isabelle Romy, op. cit., n° 32 ad art. 32d LPE). Il en va de même en cas de défaillance de l'un ou de l'autre perturbateur (ATF 139 II 106 consid. 5; TF 1C_524/2016 consid. 6.2.1; Isabelle Fellrath, op. cit., p. 295).
Lors de la répartition des coûts, les autorités compétentes disposent d'un pouvoir d'appréciation, qu'elles doivent exercer dans les limites de la loi. L'abus du pouvoir d'appréciation, de même qu'un excès positif ou négatif du pouvoir d'appréciation constituent des violations du droit (ATF 142 II 232 consid. 5.3 p. 239; TF 1A.178/2003 du 27 août 2004 consid. 6).
dd) La loi ne précise pas de manière impérative à quel moment l'administré concerné peut requérir une décision de répartition des coûts. Il est courant que la répartition des coûts s'opère dans la décision approuvant le projet d'assainissement. Si le montant total des frais n'est pas connu lors de la prise de décision de l'autorité, la répartition entre les différents responsables se fera sur la base de pourcentages ou quotes-parts correspondant à l'ampleur de la responsabilité de chaque perturbateur dans la survenance du résultat dommageable. Le montant précis des frais sera arrêté dans une seconde décision rendue par la même autorité lorsque la facture globale de l'assainissement sera connue (Isabelle Romy, op. cit. n° 63 ad art. 32d LPE et la réf. à l'arrêt du TF précité 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 consid. 3.2).
Dans la pratique, 70 à 90 % des frais sont imputés au(x) perturbateur(s) par comportement et 10 à 30 % sont reportés sur le(s) perturbateur(s) par situation dont la responsabilité n'est pas engagée à un autre titre (Isabelle Fellrath, op. cit, p. 297 et 299; publication de l'Office fédéral de l'environnement intitulée "
Obligation de faire et obligation de supporter les frais
", 2009, ch. 5.4.1.3, p. 30). Dans un arrêt du 29 novembre 2012 publié aux ATF 139 II 106, le Tribunal fédéral a toutefois précisé qu'une
attribution de 10 % à 30 % des coûts au perturbateur par situation qui n'a commis aucune faute ne se justifie que si d'autres circonstances contribuent à cette appréciation, par exemple lorsque la personne concernée était déjà responsable du site au moment de la pollution et qu'elle aurait pu l'empêcher, si elle répond de la situation en raison de la position de son prédécesseur ou si elle a obtenu ou obtiendra un avantage spécifique du fait de la pollution ou de l'assainissement prévu
; e
n l'absence de circonstances particulières, une participation aux frais de 10 % est excessive (consid. 5.6 et 6.1).
ee) La question de savoir dans quelle mesure l'autorité qui rend une décision sur la base de l'art. 32d LPE doit tenir compte d'accords privés entre perturbateurs a été étudiée par la doctrine.
Pierre Tschannen retient qu'il convient de considérer les intérêts économiques pour l'établissement des parts de responsabilité et que les relations de droit privé revêtent dans ce contexte une importance, par exemple lorsque la nécessité d'assainir une parcelle polluée a été prise en compte dans le contrat de vente, par des accords. L'auteur relève toutefois que l'autorité ne pourra prendre en considération que les rapports "liquides", les points litigieux devant en revanche être éclaircis devant les tribunaux civils (Pierre Tschannen, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2000, n° 31 ad art. 32d LPE). Dans la même ligne, Isabelle Romy relève dans son commentaire de l'art. 32d LPE qu'il arrive fréquemment que les personnes impliquées dans un projet d'assainissement et les perturbateurs soient liés entre eux par des accords de droit privé, notamment de vente immobilière, qui prévoient une autre répartition de l'obligation d'exécuter les mesures d'assainissement ou d'en prendre en charge les frais. Elle souligne qu'il est largement admis que l'administration n'est pas liée par ces accords et n'est pas tenue de les prendre en considération; les particuliers ne peuvent en effet pas, dans des conventions de droit privé, modifier la réglementation impérative de droit public. L'auteur ajoute toutefois que si l'autorité administrative ne peut pas trancher d'éventuelles questions de droit privé avec l'autorité matérielle de chose jugée, il n'en reste pas moins qu'elle est habilitée à prendre en compte les rapports contractuels entre les parties, si l'équité l'exige. Ainsi, l'autorité pourra tenir compte des rapports de droit privé entre les perturbateurs s'ils sont importants pour déterminer les intérêts économiques des parties et les parts de responsabilité. Lorsque les rapports juridiques de droit privé sont clairs et "liquides", l'autorité les prendra en considération à titre préjudiciel, sans que sa décision ne revête l'autorité de la chose jugée dans les rapports de droit civil (Isabelle Romy, op. cit., n
os
69, 70, 72 et 73 ad art. 32d LPE). Quant à Hans Stutz, il est d'avis que l'autorité administrative doit en principe prendre sa décision en considérant les relations de droit privé entre les intéressés comme des circonstances de fait; il ne s’agit pas pour elle d’appliquer le droit civil, mais uniquement de prendre en compte les relations de droit privé comme des éléments dans l'état de fait à établir (Hans Stutz, Die Kostentragung der Sanierung – Art. 32d USG, in: DEP 1997 p. 758, spéc. p. 777).
Dans une affaire genevoise ayant conduit au prononcé de l'arrêt du Tribunal fédéral 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 du 25 septembre 2006, dont se prévaut l'autorité intimée, le tribunal administratif genevois avait confirmé une décision du département cantonal compétent répartissant les frais à raison de 20% à la charge de la Ville de Carouge, détentrice de la parcelle polluée en cause, le solde étant réparti entre plusieurs perturbateurs par comportement. Saisi de recours déposés par ces derniers, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt des juges cantonaux et leur a renvoyé la cause pour nouvelle instruction. Outre l'existence d'une obligation d'assainir sur laquelle le Tribunal administratif devait se prononcer à nouveau, après avoir préalablement mis en œuvre une expertise, la qualité de l'un des perturbateurs par comportement n'avait pas suffisamment été examinée. Par surabondance, le Tribunal fédéral a souligné que l'arrêt cantonal était muet s'agissant de la question de savoir dans quelle mesure la pollution de la parcelle avait été prise en compte lors de la fixation du prix de vente; relevant qu'il n'était pas contesté que la Ville de Carouge connaissait l'existence d'une pollution de longue date lorsqu'elle a acquis la parcelle, la Haute cour a indiqué que l'on ne savait toutefois pas dans quelle mesure cette moins-value avait été reportée sur le prix de vente (consid. 4.8).
3.
a) En l'occurrence, l'autorité intimée a retenu dans la décision attaquée que sur la base des éléments dont elle disposait, le montant des frais pouvait être réparti à raison de 80% à la charge de B._, perturbatrice par comportement, et de 20% à la charge de A._, perturbatrice par situation. Elle a considéré que des motifs d'équité commandaient toutefois de réduire de 400'000 fr. la quote-part de B._. S'appuyant sur l'arrêt du Tribunal fédéral 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 précité, elle a fait valoir qu'il convenait de tenir compte de la mesure dans laquelle la pollution de la parcelle n° 514 pouvait avoir été reportée sur le prix de vente convenu entre B._ et F._. Dans ce contexte, elle a relevé que, selon le procès-verbal de la séance du 28 novembre 2016 dont le contenu était demeuré incontesté, un abattement de 400'000 fr. avait été convenu sur le prix de vente.
La recourante ne remet pas en cause le statut actuel de la parcelle n° 514 et l'obligation d'assainir qui en découle, ni le fait de devoir être considérée comme une perturbatrice par situation, ni la clé de répartition arrêtée, soit 80% des frais à la charge du perturbateur par comportement et 20% à sa charge en tant que perturbatrice par situation. Elle s'oppose en revanche à devoir assumer les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement de ce bien-fonds jusqu'à concurrence d'un montant de 400'000 fr. avant que ne soit concrètement appliquée la clé de répartition précitée. Sans contester le principe selon lequel l'autorité intimée peut tenir compte des rapports contractuels privés et intégrer certains éléments dans son calcul de répartition des coûts au sens de l'art. 32d LPE (cf. recours p. 9), la recourante prétend qu'il n'est
in casu
pas établi qu'un rabais de 400'000 fr. a été consenti par B._ à F._ sur le prix de la vente convenue le 15 septembre 2011. En retenant que tel était le cas, l'autorité intimée se serait livrée à une constatation inexacte et incomplète des faits pertinents. La recourante insiste sur le fait qu'un rabais lié aux coûts d'assainissement n'est évoqué ni dans le contrat de vente du 15 septembre 2011, ni dans le devis du bureau D._ du 10 juillet 2015, ni le devis du bureau E._ du 21 avril 2016. Elle reproche à l'autorité intimée de s'être fondée sur les seuls propos tenus oralement par le mandataire de B._ lors de la séance du 28 novembre 2016, en l'absence de toute pièce documentant ce prétendu abattement.
C._ reproche également à l'autorité intimée une constatation inexacte des faits pertinents, ainsi qu'une violation du droit. Pour l'essentiel, elle fait valoir que la DGE ne pouvait considérer les propos tenus par le mandataire de B._ lors de la séance du 28 novembre 2016 comme des faits établis au seul motif que le procès-verbal relatif à cette séance est demeuré incontesté.
Quant à B._, elle soutient qu'il a été établi à satisfaction de droit qu'une diminution de prix d'au moins 400'000 fr. a été convenue lors de la fixation du prix de vente pour tenir compte des frais de dépollution de la parcelle n° 514.
b) aa) Conformément à l'art. 98 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recourant peut invoquer la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents. Aux termes de l'art. 28 LPA-VD, l'autorité établit les faits d'office (al. 1); elle n'est pas liée par les offres de preuves formulées par les parties (al. 2). Selon l'art. 29 al. 1 LPA-VD, l'autorité peut notamment recourir aux moyens de preuve suivants: audition des parties (let. a), renseignements fournis par les parties, des autorités ou des tiers (let. e) et témoignages (let. f). L'art. 30 al. 1 LPA-VD prévoit un devoir de collaboration des parties à la constatation des faits dont elles entendent déduire des droits.
La procédure administrative fait prévaloir la maxime inquisitoriale: pour être correcte, l'application de la loi doit se fonder sur la réalité, dans la mesure où celle-ci peut être le plus objectivement établie, et l'intérêt public ne saurait se contenter de fictions. Il en va de même dans la procédure du recours administratif (art. 73 ss LPA-VD) et de droit administratif (art. 92 ss LPA-VD). C'est l'autorité qui dirige la procédure; elle définit les faits qu’elle considère comme pertinents et les preuves nécessaires, qu'elle ordonne et apprécie d'office (PE.2017.0416 du 6 juin 2018 consid. 3a; GE.2017.0018 du 16 mars 2018 consid. 5a). S'agissant plus particulièrement de la procédure de répartition des coûts au sens de l'art. 32d LPE, celle-ci est régie par la maxime officielle: il incombe à l'autorité d'établir l'état de fait pertinent, au besoin en requérant la collaboration des parties (Isabelle Romy, op. cit. n° 65 ad art. 32d LPE).
bb) En procédure administrative, un fait est en principe tenu pour établi lorsque le juge a pu se convaincre de la vérité d'une allégation (preuve stricte). Toutefois, il suffit parfois, selon la loi ou la jurisprudence, que le fait en question soit rendu vraisemblable, le degré de la preuve exigée étant celui de la vraisemblance prépondérante. Le juge retiendra alors, parmi plusieurs présentations des faits, celle qui lui apparaît comme la plus vraisemblable (TF 2C_673/2015 du 10 octobre 2017 consid. 3.2).
Cet allégement du degré de la preuve est justifié par la difficulté d'accéder aux moyens de preuve, de sorte que l'on se trouve à cet égard pour ainsi dire en état de nécessité. Un tel état de nécessité en matière de preuve ("
Beweisnot
") se rencontre lorsque, par la nature même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible ou ne peut être raisonnablement exigée, en particulier si les faits allégués par la partie qui supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis qu'indirectement et par des indices
(ATF 139 II 451 consid. 2.3.2 p. 458; 133 III 81 consid. 4.2.2 p. 88; TF 2C_611/2014 du 5 novembre 2014 consid. 3.2 et les réf. cit.). La vraisemblance prépondérante (expression qui équivaut à celle de haute vraisemblance, cf. TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1), qui est soumise à des exigences plus élevées que la simple vraisemblance, suppose que d'un point de vue objectif des motifs importants plaident pour l'exactitude d'une allégation, sans que d'autres possibilités ne revêtent une importance significative ou n'entrent raisonnablement en considération (ATF 135 V 39 consid. 6.1 p. 45; TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1; 5A_113/2018 du 12 septembre 2018 consid. 6.2.2.1). Un état de nécessité en matière de preuve ne peut toutefois pas être admis au motif qu'un élément de fait, qui devrait par nature être l'objet d'une preuve directe, ne peut être établi faute pour la partie qui supporte le fardeau de la preuve de disposer des moyens de preuve nécessaires. De simples difficultés de preuve dans un cas concret ne peuvent conduire à un allègement de la preuve (ATF 144 III 264 consid. 5.3 p. 269 s.; arrêts du TF précités 4A_594/2017 précité consid. 5.1 et 5A_113/2018 consid. 6.2.2.1).
c) aa) A la suite du recours formé par B._ à l'encontre de sa première décision du 13 juillet 2016 – laquelle reprochait en particulier à la DGE de ne pas avoir examiné si F._ avait bénéficié d'une vente à un prix particulièrement avantageux, soit un élément qui justifiait selon elle d'être pris en compte dans la détermination des parts de responsabilité respectives –, l'autorité intimée a annulé sa décision et repris l'instruction de l'affaire en organisant le 28 novembre 2016 une séance devant permettre aux parties de faire valoir leurs arguments (cf. courrier de l'autorité intimée du 18 octobre 2016). Selon le procès-verbal dressé à cette occasion, les parties ont expressément été invitées à faire savoir si un arrangement de droit privé avait été convenu. L'administrateur de B._ a indiqué que tel était le cas; le mandataire de cette société a précisé sur ce point que le montant de l'assainissement de la parcelle n° 514, soit environ 400'000 fr., avait été déduit du prix de vente, sur la base de deux expertises évaluant le montant de l'assainissement entre 300'000 fr. et 500'000 fr.
bb) Le prix d'un immeuble est librement convenu entre les parties au contrat de vente (art. 18 al. 1 CO). Le processus par lequel les parties conviennent du prix n’est soumis à aucune espèce de réglementation ou usage. Chaque partie apprécie individuellement le prix en fonction de critères et de considérations qui lui sont propres, et qui ne sont pas nécessairement connus de l’autre partie. Les parties négocient le prix, à moins que l’une d’elles n’accepte simplement l’offre présentée par l’autre. Lors de la négociation, chaque partie s’efforce d’influencer l’appréciation de l’autre partie et elles parviennent ainsi, lorsque la négociation aboutit, à des appréciations concordantes. En cas de pollution ou de contamination de l’immeuble, l’impact de cet élément sur le prix finalement convenu ne peut guère être évalué en francs, à moins que les parties n’aient négocié de manière particulièrement transparente, par exemple en s’accordant sur un calcul du prix intégrant des plus-values ou moins-values chiffrées résultant de diverses caractéristiques de l’immeuble. A défaut, l’influence de la pollution sur le prix est indiscernable, et il ne saurait être question d’un accord des parties que l’autorité puisse prendre en considération dans la répartition des frais d’assainissement.
On l'a vu, la doctrine admet sur le principe la possibilité pour l'autorité intimée de prendre en compte des accords de droit privé lorsqu'elle est appelée à rendre une décision relative à la répartition des frais d'assainissement d'une parcelle polluée (cf. supra consid. 2c/dd). Dans la mesure où de tels accords peuvent conduire à déroger – parfois de manière importante – aux règles claires applicables concernant la fixation de la clé de répartition, posées à l'art. 32d al. 2 LPE et précisées par la jurisprudence, il sied d'exiger que la preuve de leur existence et de leur portée soit apportée au degré de la certitude (preuve stricte). L'autorité doit ainsi acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs explicites, la conviction de la réalité de ce fait. Deux auteurs (Tschannen et Romy) évoquent à cet égard des rapports de droit privé "
liquides
" (cf. supra consid. 2c/dd), qualificatif traduisant bien la nécessité de disposer d'éléments indiscutables. On ne saurait dès lors se contenter d'une vraisemblance, fût-elle prépondérante. Il appartient au contraire à la partie qui entend se prévaloir d'un accord de droit privé dans le cadre d'une répartition des frais d'assainissement selon l'art. 32d LPE d'apporter la preuve absolue de son existence. Une telle preuve, qui peut ressortir d'un acte de vente ou se manifester dans tout autre document écrit, n'apparaît en tous les cas pas excessivement difficile à rapporter, si bien qu'il n'y a pas lieu d'admettre dans ce domaine un état de nécessité quant à la preuve.
Dans la présente affaire, B._ a invoqué un abattement d'un montant de 400'000 fr. qui aurait été convenu par B._ et F._ sur le prix de la vente englobant la parcelle n° 514 pour tenir compte du caractère pollué de ce bien-fonds, sans toutefois avoir été à même d'apporter devant la DGE la preuve stricte de l'existence d'un tel accord. Elle ne l'a pas davantage prouvé devant le tribunal de céans. Un accord exprès des parties relatif à ce prétendu rabais ne ressort en particulier ni du premier acte de vente signé le 15 septembre 2011 ni du second datant du 4 juillet 2014: si ces documents mettent en évidence le fait que la parcelle n° 514 est polluée, ils ne contiennent néanmoins aucune clause explicite attestant du fait que cette pollution aurait été prise en compte dans le cadre de la fixation du prix de vente et, cas échéant, dans quelle mesure, contrairement à ce que laisse entendre B._ (cf. réponse au recours, p. 8). Aucun document probant sur la genèse du prix de vente globalement convenu pour les parcelles n
os
510, 512 et 514 (soit 1'683'625 fr.) n'a du reste pu être produit. Quant au fait que la valeur de la parcelle n° 514 pouvait, au moment de la vente, être estimée à 2,2 millions de francs comme le prétend B._, il ne peut pas automatiquement être déduit de cet élément qu'une réduction aurait donc bien été opérée "
pour tenir compte de la pollution
" (cf. réponse au recours de B._, p. 8). S'il n'est pas contestable que la moins-value découlant du caractère pollué d'une parcelle est susceptible de peser dans la négociation du prix d'une transaction immobilière, d'autres facteurs peuvent concurremment influer sur ce dernier. L'administrateur de B._ a lui-même indiqué lors de l'audience que "
la pollution de la parcelle n° 514 ne constituait pas l'élément central de la négociation, mais un des éléments discutés dans le cadre de la fixation du prix de vente
" (cf. p.-v. d'audience).
Il est vrai – et c'est là le principal argument avancé par l'autorité intimée et par B._ – qu'il ressort du procès-verbal relatif à la séance du 28 novembre 2016 s'étant déroulée devant la DGE que l'administrateur de B._ et son mandataire ont avancé, sans être contredits, que les parties s'étaient entendues sur une diminution de l'ordre de 400'000 fr. du prix de vente des parcelles n
os
510, 512 et 514 pour tenir compte de la pollution affectant ce dernier bien-fonds. Un tel document ne saurait cependant revêtir le caractère de preuve stricte requise en pareilles circonstances, dès lors qu'il n'a pour finalité que de retranscrire les propos tenus par les uns et les autres, sans nullement attester de la véracité de ces déclarations. Le fait que A._ ait attendu la présente procédure de recours pour remettre en cause les explications données lors de la séance du 28 novembre 2016 ne constitue pas plus un élément permettant de conclure avec certitude que F._ et B._ se sont à l'époque accordées sur une réduction du prix de vente correspondant aux frais d'assainissement présumés de la parcelle n° 514.
Il apparaît ainsi que, faute d'une déclaration écrite sans équivoque des parties concernées sur ce point, la preuve stricte de l'existence de l'accord invoqué par B._ n'a pas pu être rapportée, si bien que l'autorité intimée ne pouvait en tenir compte dans la décision querellée en se satisfaisant d'affirmations non étayées, fussent-elles crédibles de prime abord. Il s'ensuit que les critiques liées à l'établissement des faits sont fondées et conduisent à l'admission du recours. Les chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision attaquée sont réformés en ce sens que B._ – qui supporte le fardeau de la preuve – devra prendre en charge les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement de la parcelle n° 514 à hauteur de 80%, les 20% restants étant mis à la charge de A._. Le tribunal ne voit en effet pas de motif de s'écarter des
pourcentages retenus par l'autorité intimée, lesquels ne sont remis en cause ni par A._ ni par B._, dont tout porte à croire qu'elle sera en mesure d'assumer les coûts qui seront ultérieurement mis à sa charge en lien avec la pollution qu'elle a causée sur la parcelle n° 514; en tous les cas, cette dernière n'a jamais invoqué son insolvabilité au sens de l'art. 32d al. 3 LPE.
d) Il ressort de ce qui précède que, pour qu'un accord privé entre perturbateurs dérogeant à la réglementation de droit public soit prise en compte, il est impératif que celui-ci soit mentionné par écrit et fasse par exemple l'objet d'une clause explicite dans l'acte de vente conclu entre le perturbateur par comportement et le perturbateur par situation. Dans la mesure où cette preuve stricte requise ne pourrait de toute manière pas être rapportée par les explications ou les témoignages de I._, de H._ ou encore des mandataires ayant participé à l'élaboration du dossier de construction et d'assainissement de la parcelle n° 514, il y a lieu de renoncer à auditionner les prénommés ou à les interpeller par écrit, ce qui conduit à écarter les réquisitions formulées en ce sens par B._. Pour ce qui est de I._, son témoignage devrait au demeurant de toute manière être considéré avec circonspection dès lors que ce dernier est en conflit avec la recourante, conflit ayant notamment entraîné le dépôt de plusieurs plaintes pénales. Pour les mêmes motifs, il ne sera pas donné suite à la requête de la recourante, relayée par C._, tendant à mettre en œuvre une expertise neutre afin d'évaluer si les coûts d'assainissement ont pu être pris en compte dans le prix de la vente du 15 septembre 2011, d'une part, et pour déterminer si un abattement de 400'000 fr. paraît plausible compte tenu des prix du marché, d'autre part.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours, les chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision attaquée étant réformés en ce sens que les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont mis à raison de 80% à la charge de B._ et à raison de 20% à la charge de A._. La décision est maintenue pour le surplus. Succombant, B._ supportera les frais de justice (art. 49 LPA-VD) et versera en outre des dépens à A._, ainsi qu'à C._ (compte tenu des conclusions principales prises au pied de ses déterminations du 30 octobre 2017), lesquelles ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).