# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 67e6fe46-1698-4aa6-9ff1-b818896a7419
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1992
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

constate en fait :
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A. A._ a repris en 1984 en pleine propriété le domaine agricole du ******** qu'il exploitait auparavant avec son épouse comme collaborateur de son père, puis comme fermier. Il bénéficie dans l'exploitation du domaine de la collaboration de trois de ses fils, dont en particulier l'aîné, B._, qui est marié et père de trois enfants en bas âge.
C._, garde forestier à la retraite, était propriétaire depuis 1942 de deux parcelles sises sur le territoire de la Commune de Y._, classées en zone agricole et distantes d'environ 200 mètres à vol d'oiseau de la ferme de la famille A._. Aucune de ses trois filles n'étant intéressée à reprendre ces terrains et la maison familiale qui s'y élevait, C._ a proposé de vendre sa propriété aux recourants pour le prix de Fr. 500'000.--, afin que B._ puisse habiter à proximité immédiate de l'exploitation familiale.
B. Par acte du 6 juin 1989, C._, d'une part, et A._ et B._, d'autre part, ont passé un contrat de vente à terme portant sur les parcelles 1******** et 2******** du cadastre de la commune de Y._, pour le prix de Fr. 500'000.- payable au 1er octobre 1989, date convenue de l'entrée en jouissance. Cette somme a été payée le 29 septembre 1989 grâce à des emprunts bancaires et le transfert immobilier en copropriété a été inscrit au registre foncier le 4 octobre 1989.
C. Le 10 novembre 1989, la Commission d'impôt du district de Lavaux a notifié aux recourants un bordereau de contribution fixant le droit de mutation à un montant de Fr. 16'500.-- calculé sur la base du prix de vente déclaré de Fr. 500'000.- au taux de 3,3 %.
D. Le 14 novembre 1989, A._ a déposé une réclamation contre ce bordereau en son nom et au nom de son fils il conclut à ce que le droit de mutation soit calculé sur la base de la valeur de rendement des immeubles.
E. La Commission d'impôt du district de Lavaux et les recourants ayant maintenu leur position respective, la réclamation a été transmise à l'Administration cantonale des impôts qui, par décision du 30 août 1991, l'a rejetée.
F. A._ et B._ ont formé, le 13 septembre 1991, un recours contre cette décision en concluant à son annulation. Ils font valoir que le transfert imposé porte sur deux parcelles sises en zone agricole, donc non constructibles, et qu'il n'a pas été dicté par un souci spéculatif, mais pour loger le fils aîné de la famille qui travaille sur le domaine familial. Ils concluent dès lors à ce que le droit de mutation soit arrêté à un montant de Fr. 3'300.-- calculé sur la base d'une valeur de rendement des immeubles estimée à Fr. 100'000.--. Ils ont encore précisé que leur exploitation comptait plus d'un million de dettes pour une surface agricole utile de 33,7 ha en zone de collines et que le paiement intégral du droit de mutation grèverait le budget de l'exploitation d'une façon inadmissible. Les autres moyens qu'ils invoquent à l'appui de leur pouvoi seront repris plus loin dans la mesure utile.
Dans le délai imparti à cet effet, ils ont effectué l'avance de frais requise par Fr. 250.--.
G. L'Administration cantonale des impôts s'est déterminée le 17 novembre 1991 en concluant au rejet du recours.
H. Dans le cadre de la procédure de recours, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux a communiqué sa décision du 6 février 1990 arrêtant la nouvelle estimation des parcelles 1******** et 2******** à Fr. 335'000.-- et Fr. 200.--. Si cette dernière estimation n'a pas subi de modification par rapport à celle arrêtée en 1973, l'estimation de la parcelle 1******** a été obtenue en prenant en considération la valeur vénale de Fr. 500'000.--, correspondant au prix de l'acte de transfert du 4 octobre 1989. Pour ce qui est de la valeur de rendement, elle a tenu compte d'un montant de Fr. 170'000.-- correspondant pour la maison d'habitation à un revenu locatif annuel de Fr. 12'000.--, capitalisé au taux de 7 %. Faute de recours, cette décision est entrée en force.
I. Le Tribunal administratif a statué sans débats.

## Considerations

et considère en droit :
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1. Les recourants ne contestent pas avoir payé un prix d'achat de Fr. 500'000.--. Ils considèrent cependant que le droit de mutation n'aurait pas dû être arrêté en fonction de la valeur vénale des terrains, mais sur la base d'une valeur de rendement qu'ils estiment à Fr. 100'000.--.
a) Aux termes de l'art. 6 al. 1 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), le droit de mutation se calcule sur la valeur de l'immeuble y compris ses accessoires (art. 644 CCS), ou sur celle du droit constitué, transféré ou éteint.
L'alinéa 2 de cette disposition impose aux parties l'obligation d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu et relève que ce prix est présumé représenter la valeur de l'immeuble ou du droit.
b) Les travaux préparatoires précisent comme suit ce qu'il faut entendre par la valeur réelle de l'immeuble (BGC, printemps 1963, ad art. 6 LMSD, p. 1039):
"L'alinéa 2 impose aux parties l'obligation d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu, ce qui permet l'application de la sanction prévue au chapitre VII.
(...)
c) La "valeur de l'immeuble" dont parle l'alinéa 1 et que l'alinéa 5 qualifie de "valeur réelle" est en principe exprimée par le prix du bien-fonds tel qu'il a été réellement convenu entre les parties. Ce prix indique en effet la valeur de l'immeuble sur le marché, pour autant que l'une des parties n'ait pas voulu avantager l'autre - on serait alors en présence d'un contrat mixte - et qu'une fraction du prix ne soit dissimulée, ce qui constituerait une soustraction. Si la valeur de l'immeuble ou du droit n'est pas déterminée ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle, l'alinéa 5 substitue à la procédure de la taxe juridique, peu utilisée dans la pratique, une procédure analogue à celle de la taxation d'office en matière d'impôts directs, avec voies de recours semblables pour le contribuable.
Une exception importante doit être apportée au principe rappelé ci-dessus en ce qui concerne l'acquisition d'un bien-fonds ensuite de l'exercice du droit de préemption résultant du droit successoral paysan. C'est alors la valeur de rendement qui sera prise en considération en vertu des dispositions impératives de la législation fédérale."
Hormis l'hypothèse où le prix a manifestement été fixé trop bas ou trop haut par les parties à l'acte, c'est en principe le montant qui est indiqué par ceux-ci dans l'acte de vente qui se révèle déterminant pour le calcul du droit de mutation. De plus, il s'agit bien de la valeur vénale de l'immeuble, qui seule reflète "la valeur de l'immeuble sur le marché". La seule exception permettant de prendre en considération la valeur de rendement est celle où l'acquisition s'est faite dans l'exercice du droit de préemption résultant du droit foncier rural instauré aux art. 6 ss de la loi fédérale du 12 juin 1951 sur le maintien de la propriété foncière rurale (LPR) ainsi que par extension, aux transferts analogues qui interviennent à la valeur de rendement, définie dans la loi fédérale du 12 décembre 1940 sur le désendettement de domaines agricoles (art. 12 LPR).
Or, en l'espèce, il apparaît que l'acquisition des parcelles 1******** et 2******** ne résulte pas de l'exercice d'un droit de préemption - qui n'est d'ailleurs pas prévu en faveur du voisin dans le canton de Vaud (voir en ce sens art. 15 LPR et Alain Bugnon, Le droit de préemption agricole, thèse Lausanne 1991, p. 77 et 152) - , ni d'un autre mode de transfert régi par le droit foncier rural, mais d'une vente de gré à gré; en outre le prix de vente a été fixé à la valeur vénale des immeubles et non à leur valeur de rendement. Dans la mesure où les recourants ne contestent pas avoir payé un prix d'achat fondé sur une valeur vénale supérieure à la valeur de rendement agricole, la taxation apparaît en tout point conforme au système de la loi.
L'interprétation extensive de la clause d'exception et son application en l'espèce trahiraient la volonté du législateur et reviendraient à accorder aux recourants un privilège fiscal en l'absence d'une base légale, ce que la jurisprudence du Tribunal fédéral exclut en principe (ATF 103 Ia 34, JT 1979 I 105; ATF 103 Ia 505, JT 1979 I 362; sur ce point, v. aussi Peter Locher, Legalitätpringip in Steuerrecht, Archives 60, 1ss, spéc. p. 13 ss et réf.).
c) Vu ce qui précède, la décision attaquée refusant de prendre en compte la valeur de rendement des immeubles comme prix de vente dans le calcul du droit de mutation est justifiée. Le tribunal est certes conscient du fait que cette solution touche durement les recourants étant donné les difficultés financières particulièrement importantes auxquelles ils sont confrontés. Cependant, dans le cas d'espèce, aucun élément juridique ne permet de prendre en compte la valeur de rendement en lieu et place de la valeur vénale de l'immeuble, dont l'admission n'est prévue que de manière restrictive par la loi. Elle est au surplus conforme à la nature formelle du droit de mutation qui est perçu sur la valeur brute d'un bien immobilier indépendamment de l'enrichissement ou non du contribuable (RDAF 1976, p. 396).
Comme l'a relevé l'autorité intimée dans un courrier du 11 décembre 1990, il sera toutefois loisible aux recourants d'introduire une procédure de remise totale ou partielle du droit de mutation, conformément à l'art. 64 LMSD, à charge pour eux d'établir que la perception intégrale du droit de mutation aurait, en raison de circonstances exceptionnelles, des conséquences trop rigoureuses.
2. Le recours est en conséquence rejeté. Conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA, il se justifie de mettre à la charge des recourants un émolument de justice que le tribunal arrête à Fr. 250.--.