# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3f06f856-2b6b-5a0a-b9cf-c47fb3e83e73
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_004
**Year:** 2012
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Rental and Lease

## Facts

EN FAIT
A.
Par jugement du 3 mars 2010, communiqué aux parties par plis recommandés du 10 mars 2010, le Tribunal des baux et loyers a débouté H_ SA de ses conclusions en paiement à l’encontre de S_ et de V_, et l’a condamnée au paiement des débours en 400 fr.
B.
Par acte déposé au greffe de la Cour le 8 avril 2010, H_ SA forme appel de ce jugement, concluant à son annulation et à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux et loyers pour qu’il statue sur sa demande en paiement tendant à ce que S_ et V_ soient condamnés à lui verser le montant de 265'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 1
er
janvier 2008.
Dans leur mémoire de réponse du 12 mai 2010, S_ et V_ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris, et au déboutement de l’appelante de toutes autres ou contraires conclusions.
C.
Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants :
a.
En date du 17 novembre 1987, A_ et B_, alors propriétaires de l’immeuble sis rue _ à _, ont conclu un contrat de bail avec H_ SA, portant sur l’usage de locaux situés dans le même immeuble, destinés à l’exploitation d’un pub anglais. Ce contrat prévoyait également la remise, à titre de dépendance, d’un appartement de service de 3 pièces.
Le contrat a pris effet le 1
er
janvier 1988 pour une durée de quinze ans. Il se renouvelait par la suite tacitement d’année en année. Le loyer annuel, réputé indexé à l’ISPC, a été fixé à 102'000 fr.
b.
A_, B_ et H_ SA ont parallèlement conclu un contrat portant sur la remise du commerce que les premiers nommés exploitaient dans les locaux à l’enseigne X_. Entendu à titre de témoin, A_ a indiqué que le prix avait été fixé à 1'200'000 fr. et comprenait notamment le matériel, les installations, l’emplacement et la clientèle.
Cette convention de remise de commerce n’a pas été produite par l’appelante.
c.
A l’initiative de H_ SA, les parties ont convenu d’une disposition particulière, mentionnée à l’article 25 du contrat de bail, et dont le libellé est le suivant :
«Si la résiliation du contrat est le fait de la bailleresse
(sic)
, il est établi un inventaire estimatif du mobilier et du matériel. Cette dernière s’engage à reprendre le commerce au prix dudit inventaire augmenté de la valeur du goodwill. A défaut d’accord entre les parties, la valeur de l’inventaire et du goodwill sera déterminée à dire d’expert.»
.
d.
H_ SA a transformé X_ en un pub anglais, exploité à l’enseigne Y_. Le coût de cette transformation n’a été ni allégué ni établi.
A_ a indiqué lors de son audition que H_ SA avait exigé que la durée du contrat de bail soit de 15 ans, au lieu des 10 ans prévus, de manière à amortir le coût de ses investissements. H_ SA n’a pas contesté en cours de procédure cette exigence, ni son motif.
e.
A la suite d’un changement d’actionnariat, H_ SA a décidé de se séparer de ses pubs anglais. Une convention de remise des commerces a été conclue le 28 juillet 1997 entre l’appelante, C_ et D_, lesquels se portaient acquéreurs, pour un montant de 450'000 fr., de l’agencement, des installations, du mobilier, du matériel d’exploitation et de la clientèle du Y_.
H_ SA s’engageait par ailleurs à transférer le contrat de bail qui la liait à A_ et B_. Le paiement devait se faire par acomptes, soit 30'000 fr. au 15 août 1997, 170'000 fr. au 1
er
octobre 1997, puis 4'200 fr. par mois, dès le 1
er
novembre 1997 pour le solde.
A titre de garantie du paiement, le contrat prévoyait que C_ et D_ cédaient tous leurs droits sur le fonds de commerce, et que pendant cette période, les acquéreurs seraient sous-locataires de l’appelante. Le contrat était également soumis à la condition suspensive que H_ SA obtienne un bail d’une durée de dix ans pour les locaux. Selon le témoin P_, directeur de la fiduciaire O_, chargée de la gestion administrative de H_ SA, le mobilier et l’équipement faisant partie de la remise du commerce ont été inscrits au Registre des pactes de réserve de propriété.
H_ SA a été autorisée à sous-louer les locaux à C_ et D_, par avenant au contrat de bail du 16 septembre 1997. Cet avenant prévoyait en outre que les bailleurs s’engageaient à conclure avec les sous-locataires un nouveau bail d’une durée de cinq ans, dès le 1
er
janvier 2003, pour autant que les conditions financières de l’accord du 28 juillet 1997 soient respectées.
f.
C_ et D_ ont connu des difficultés financières qui ne leur ont pas permis de s’acquitter du solde du prix du fonds de commerce. Les sous-locataires n’ont pas signé de nouveau contrat de bail avec A_ et B_, comme le prévoyait l’avenant du 16 septembre 1997.
g.
En date du 31 mai 2006, V_ et S_ se sont portés acquéreurs de l’immeuble rue _, pour un montant de 3'275'000 fr. Par avis officiel du 15 décembre 2006, les nouveaux acquéreurs ont résilié le bail de H_ SA pour le 31 décembre 2007. Le congé a été motivé par le souhait de reprendre la gestion de l’établissement public, et d’entreprendre des travaux sur le bâtiment.
Par avis officiel du 5 janvier 2007, H_ SA a résilié le bail de sous-location qui la liait à C_ et D_ pour le 31 décembre 2007, au motif que ce contrat ne pouvait perdurer au-delà du bail principal.
Les locaux ont finalement été restitués à V_ et S_ le 28 décembre 2007.
A la demande de H_ SA, G_ SA a procédé à une estimation de la valeur du fonds de commerce, se composant d’une part matérielle, soit le mobilier, les installations et les équipements, et d’une part immatérielle, correspondant au « pas-de-porte ». L’estimation, datée du 1
er
mai 2007, fixe approximativement la valeur de l’agencement, du mobilier, du matériel et de la décoration du pub à un montant compris entre 120'000 fr. et 130'000 fr. L’expert n’a néanmoins réalisé aucun inventaire détaillé et chiffré, quoiqu’il mentionne que l’ensemble du mobilier, du matériel d’exploitation, des installations et de l’agencement présente un degré de vétusté marqué.
Quant à la part immatérielle, elle a été fixée entre 130'000 fr. et 150'000 fr.
h.
V_ et S_ ont quant à eux fait dresser un procès-verbal d’inventaire par l’intermédiaire de Me K_, huissier judiciaire, en date du 8 janvier 2008. Selon cet inventaire, la valeur de réalisation des installations ascende à un total de 6'850 fr. Selon Me K_, entendu à titre de témoin, ce montant aurait été différent si S_ et V_ s’étaient portés acquéreurs de ces biens.
i.
V_ et S_ ont repris l’exploitation du pub au début du mois de janvier 2008. Le bar a été réouvert le 12 janvier 2008.
j.
Par requête déposée le 6 février 2008 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience du 19 mars 2008, et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 20 mars 2008, H_ SA a sollicité le paiement de 265'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 1
er
janvier 2008.
La demande était fondée sur l’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail du 19 novembre 1987, lequel constituerait une convention fixant les principes et les modalités d’une indemnisation selon l’art. 260a al. 3 CO.
V_ et S_ se sont opposés à cette demande, en faisant valoir plusieurs arguments. En premier lieu, l’éventuelle créance aurait été cédée soit aux précédents actionnaires de H_ SA, soit à C_ et D_, de telle manière que H_ SA ne disposerait pas de la légitimation active.
Par ailleurs, la légitimation passive de S_ et V_ ferait également défaut. L’article 25 des dispositions particulières du contrat serait rattaché à la convention de remise du commerce conclue à l’époque entre A_, B_ et H_ SA et ne ferait pas partie du contrat de bail. Cette clause n’était ainsi pas opposable aux acquéreurs de l’immeuble, par le jeu de l’art. 261 al. 1 CO.
Enfin, dans une argumentation subsidiaire, les demandeurs auraient échoué à démontrer la valeur du fonds de commerce, aucune expertise n’ayant été sollicitée.
k.
Deux audiences de comparution personnelle des parties et des audiences d’enquêtes ont été ordonnées par le Tribunal des baux et loyers.
Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 17 septembre 2009, K_, administrateur de H_ SA, a indiqué que la créance élevée en paiement à l’encontre de S_ et V_ avait fait l’objet d’une convention entre les nouveaux actionnaires et les précédents. Les montants que parviendrait à recouvrer H_ SA seraient versés aux anciens actionnaires.
Lors de l’audience d’enquêtes du 4 mars 2009, C_, entendu à titre de témoin, a indiqué au Tribunal avoir convenu avec H_ SA que le montant éventuellement obtenu au cours de la procédure dirigée contre V_ et S_ serait destiné en premier lieu à rembourser le loyer dû au titre de la sous-location et le solde du contrat de remise du commerce du 28 juillet 1997. C_ a dit ignorer si cette convention comprenait une cession de la créance.
Des courriers échangés entre les mandataires respectifs ont été produits en cours de procédure. H_ SA, par l’intermédiaire de son conseil, a proposé de ristourner à bien plaire l’éventuel solde de l’indemnité qui lui sera versée par les intimés, après déduction des montants qui lui sont dus. Cette offre a été acceptée par C_ et D_, par courrier de leur avocat du 21 décembre 2007.
Le témoin P_ a précisé lors de son audition que le montant dû par D_ et C_ ascendait à 198'346 fr. 55.
l.
Des pourparlers ont eu lieu entre les parties, avant la restitution des locaux, au sujet de l’indemnisation prévue par l’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail (Pièce 7 chargé appelante). Les intimés avaient alors contesté les conclusions de l’expertise de G_ SA, et, selon leurs allégations, également remis en cause l’opposabilité de l’article 25 du contrat.
m.
Par jugement du 3 mars 2010, le Tribunal des baux et loyers a débouté H_ SA de toutes ses conclusions. Le Tribunal a considéré que V_ et S_ ne disposaient pas de la légitimation passive. L’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail du 17 novembre 1987 ressortissait au contrat de remise de commerce conclu à l’époque entre A_, B_ et H_ SA. Il ne liait pas V_ et S_. En procédant à une interprétation du contrat, le Tribunal a également considéré que H_ SA, A_ et B_ n’avaient pas voulu fixer les modalités pour la plus-value résultant de la rénovation des locaux, comme le prévoit l’art. 260a al. 3 CO.

## Considerations

EN DROIT
1.
Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (
RS 272
), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement communiqué aux parties le 10 mars 2010, la présente cause est régie par l’ancien droit de procédure.
2.
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon les formes et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 aLPC).
3.
Le Tribunal ayant statué en premier ressort (art. 56P aLOJ), la Cour revoit la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT,
Commentaire de la loi de procédure civile genevoise
, no 15 ad. art. 291 LPC, no 2 ad. art. 145 LPC).
4. 4.1.
Les intimés contestent la légitimation active de l’appelante. La créance, dont l’existence est contestée, aurait été cédée soit aux précédents actionnaires de H_ SA, soit à D_ et C_.
La légitimation active est une question de droit matériel (ATF
130 III 417
consid. 3.1;
126 III 59
consid. 1a). Elle dépend du droit de fond et son défaut conduit au rejet de l’action, sans égard à la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse (ATF
125 III 82
consid.1a).
L’une des caractéristiques de la cession de créance, régie par les art. 164ss CO, est d’opérer le transfert d’un droit. En cas de cession de créance valable, le cédant n’en est plus titulaire et n’est plus habilité à l’invoquer en justice (ATF
130 III 417
consid. 3.4 et les références).
Pour être valable, la cession de créance doit être constatée par écrit (art. 165 al. 1 CO), sous peine de nullité (art. 11 al. 2 CO).
La forme écrite doit couvrir tous les points objectivement et subjectivement essentiels de la cession : identité des personnes directement concernées (cédants, cessionnaires et débiteurs cédés) et volonté du cédant de céder une créance déterminée ou à tout le moins déterminable (Thomas PROBST, Commentaire romand, n. 5 ad. art. 165 CO).
4.2.
En l’espèce, l’appelante ne conteste pas avoir conclu une convention avec ses précédents actionnaires, par laquelle elle s’engageait à reverser le montant éventuellement obtenu lors de la présente procédure à ses anciens actionnaires. Cette convention ne constitue néanmoins pas une cession de créance, l’appelante restant titulaire du droit. La convention particulière signée entre les anciens et les actuels actionnaires de l’appelante s’explique aisément. La créance qui fait l’objet de la présente procédure est incertaine, tant dans son principe que dans son montant, puisqu’elle a été contestée par les intimés. Cette incertitude influe sur le montant auquel devait être fixé le prix des actions de la société. La convention d’actionnaires produite en partie sous pièce n°35 par l’appelante confirme la consignation, au moyen d’un prélèvement, du prix de vente sur un compte bloqué correspondant aux créances douteuses. L’encaissement de ces créances viendra en déduction du prix de vente des actions. Un tel mécanisme ne correspond en rien à une cession de créance. Pour le surplus, les intimés n’avancent aucun élément sérieux susceptible d’étayer l’existence d’une véritable cession de créance.
Enfin, aucune cession de créance n’est également intervenue entre l’appelante, D_ et C_. Il ressort des courriers échangés entre leurs mandataires respectifs que la première nommée a offert, à bien plaire, de rétrocéder l’éventuel solde de l’indemnité qui lui sera versée par les intimés, après déduction des montants qui lui sont dus. Aucun transfert de droit n’a été opéré.
La légitimation active de l’appelante doit donc être admise.
5.
5.1.
5.1.1.
Le Tribunal a débouté l’appelante de toutes ses conclusions, au motif que les intimés ne disposaient pas de la légitimation passive. Le Tribunal s’est fondé sur l’arrêt du Tribunal fédéral
4C.84/2007
du 5 juillet 2007. Le Tribunal fédéral avait estimé qu’une clause figurant dans des dispositions complémentaires pour établissements publics du canton de Vaud (éd. 1973), prévoyant l’indemnisation du locataire en cas de résiliation du bail, calculée sur la valeur du mobilier et du matériel présents dans le commerce, ainsi que la valeur immatérielle correspondant à la reprise de la clientèle, ressortissait au contrat de remise de commerce, et ne pouvait dès lors être opposée à un nouveau bailleur ensuite de l’aliénation de l’immeuble, selon l’art. 261 al. 1 CO.
L’appelante conteste que les principes tirés de cette jurisprudence soient applicables en l’espèce, en faisant valoir que l’article 25 des dispositions particulières du contrat constitue une convention devant être appréhendée sous l’angle de l’art. 260a al. 3 CO, et qu’elle est dès lors opposable aux intimés.
Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. L’alinéa 3 de cette disposition prévoit que si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.
L’art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF
124 III 149
consid. 4 et 5). Les parties peuvent convenir d’une indemnité plus élevée que ne l’exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnité (D. LACHAT, Commentaire romand, no 9 ad. art. 260a CO). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non amortie à la fin du bail. Elle s’apprécie objectivement, compte tenu des frais assumés par le locataire et de l’utilité des travaux pour le bailleur (D. LACHAT, op. cit., no 7 ad. art. 260a CO). Le juge doit apprécier de cas en cas si la plus-value est considérable, en tenant compte de l’ensemble des circonstances, tels que par exemple le coût des travaux et le loyer payé par le locataire.
Le nature dispositive de l’art. 260a al. 3 CO s’étend au caractère considérable de la plus-value. Les parties peuvent convenir d’une indemnisation même si les travaux de rénovation et de modification n’entraînent pas une plus-value considérable de la chose, voire même aucune plus-value. Par contre, l’art. 260a al. 3 CO ne trouve pas application si la clause d’indemnisation ne concerne pas des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée.
Dans le cas présent, cette distinction est importante puisque dans la première hypothèse, la clause serait opposable à l’acquéreur de l’immeuble, selon l’art. 261 CO, mais pas forcément dans la deuxième hypothèse.
5.1.2.
Il est nécessaire de déterminer la portée de l’article 25 du contrat. L’appelante prétend que cet article comprendrait également les travaux de transformation des locaux en pub anglais.
Tout contrat s’interprète selon la volonté commune et réelle des parties (art. 18 CO) (interprétation dite subjective). Si cette volonté ne peut être établie en fait, le juge interprétera les comportements et les déclarations des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances (ATF
132 III 268
consid. 2.3.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF
131 III 377
consid 4.2.1), à l’exclusion des événements postérieurs (ATF
118 II 365
consid.1). Il n’y a pas lieu de s’écarter du sens littéral du texte adopté par les co-contractants lorsqu’il n’y a pas de raison sérieuse de penser qu’il ne correspond pas à leur volonté (ATF
128 III 265
consid. 3a.) quoiqu’une interprétation purement littérale du texte soit en principe exclue (ATF
127 III 444
consid. 1b.)
5.2.
5.2.1.
La Cour retiendra que la commune et réelle intention des parties n’était pas d’intégrer le coût des transformations des locaux comme pouvant faire l’objet d’une indemnisation selon l’article 25 du contrat. En premier lieu, l’appelante a imposé que le contrat soit d’une durée de 15 ans, au lieu des 10 ans souhaités par A_ et B_, de manière à permettre un amortissement de ses investissements, parmi lesquels doit figurer le coût des transformations. L’appelante n’a à aucun moment allégué le coût des travaux de transformation, ce qu’elle n’aurait pas manqué de faire si elle estimait qu’ils étaient couverts par la disposition contractuelle en cause.
5.2.2.
La solution ne serait pas différente si l’on devait interpréter le contrat selon le principe de la confiance. Celui-ci prévoit à ses articles 23 et 24 que l’appelante devra prendre à sa charge les coûts de transformation des locaux, de même que les modifications techniques de l’immeuble au cas où les travaux de transformation le nécessitaient. Ces articles précèdent immédiatement la clause litigieuse, laquelle ne mentionne, de manière claire, outre le «goodwill», que le mobilier et le matériel. L’on ne peut que comprendre que le sort des frais de transformation a été réglé par les articles 23 et 24, et qu’ils sont exclus de la clause d’indemnisation.
5.3.
Reste à savoir si le mobilier, le matériel et la valeur immatérielle du commerce, tels que figurant au contrat de bail, peuvent être considérés comme des rénovations ou des modifications de la chose louée au sens de l’art. 260a al. 1 CO.
Il est évident que la présence de mobilier ou de matériel dans les locaux ne constitue ni une modification ni une rénovation de la chose louée. Il s’agit de simples choses mobilières (art. 713 CC) auxquelles le principe de l’accession (art. 667 al. 1 CC) n’est pas applicable. Cette réflexion vaut également pour le «goodwill» ou «pas-de-porte». Ainsi, la disposition particulière du contrat de bail n’entre pas dans le champ d’application de l’art. 260a CO, et n’est, de ce point de vue, pas opposable aux intimés.
6.
Indépendamment de l’existence de l’article 25 du contrat, l’appelante aurait pu se prévaloir de l’art. 260a al. 3 CO puisque les travaux de transformation des locaux en un pub anglais ont été autorisés. Or, l’appelante n’a jamais allégué le coût des travaux de transformation des locaux. Quoique la procédure soit régie par la maxime inquisitoire sociale, l’appelante n’était pas dispensée de collaborer activement à la constatation de l’état de fait déterminant, ni de présenter des offres de preuves complètes (ATF
125 III 231
consid. 4a). Il n’appartenait pas au Tribunal d’y suppléer, la maxime de la libre disposition du litige étant pour le surplus applicable.
7. 7.1.
Le Tribunal a débouté l'appelante de ses conclusions en reprenant la solution adoptée par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 5 juillet 2007 (
4C.84/2007
). La Cour ne peut partager cette opinion. L’état de fait soumis au Tribunal fédéral diffère sensiblement du cas d’espèce. Ainsi, la clause d’indemnisation dont a connu le Tribunal fédéral figurait dans des dispositions complémentaires pour établissements publics, alors que celle dont est question est directement intégrée au contrat de bail.
Les intimés ne pouvaient ignorer l’existence de cette clause du bail au moment de leur acquisition – ce qu’ils prétendent d’ailleurs pour la première fois en appel - contrairement à l’acquéreur de l’immeuble dans le cas soumis au Tribunal fédéral. L’indemnisation est consacrée par une clause particulière du bail et non une convention séparée relative à la cession du fonds de commerce. L’on ne se trouve pas en présence d’un contrat composé, de telle sorte que l’application restrictive de l’art. 261 CO en raison de son caractère «exorbitant», n’a pas lieu d’être.
Les appelants peuvent dès lors prétendre à être indemnisés par les intimés sur la base de l’article 25 du contrat.
7.2.
La solution ne serait pas différente si les développements du Tribunal fédéral étaient transposables au cas d’espèce, dans la mesure où les intimés commettraient alors un abus de droit en se prévalant de l’inopposabilité de l’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail.
Selon l’art. 2 al. 2 CC, l’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi. Les cas typiques d’abus de droit sont l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement ou une attitude contradictoire (ATF
135 III 162
consid. 3.3.1). Le principe de l’interdiction de l’abus de droit permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste. La question doit être tranchée au regard de toutes les circonstances concrètes, et l’abus doit être admis restrictivement.
7.3.
Il ressort de l’instruction de la cause que les intimés ont résilié le bail de l’appelante pour reprendre la gestion de Y_, et non pour créer un autre établissement comme ils le prétendent pour la première fois en appel. A peine quinze jours après la restitution des locaux, les intimés ont repris l’exploitation du pub, après avoir entrepris quelques travaux de nettoyage et de réparation. Ils n’ont pas exigé que les locaux soient débarrassés, à leur restitution, du mobilier et du matériel. Ils ont ainsi profité de l’usage du matériel, du mobilier et de la clientèle. Enfin, des pourparlers ont eu lieu entre les parties au sujet de l’indemnité prévue par le contrat, avant la restitution des locaux.
Les intimés ont allégué que la question de l’inopposabilité de la clause litigieuse avait été laissée ouverte, sans cependant produire leurs courriers à ce sujet. Or, il n’apparaît pas que les discussions transactionnelles aient été frappées du sceau de la confidentialité, puisque les intimés ne se sont pas opposés à la production de la pièce no 7 de l’appelante, laquelle laisse entendre que le principe d’une indemnisation est acquis. Au demeurant, quand bien même ils auraient effectivement laissé en suspens l’opposabilité de l’article 25 du contrat, leur comportement demeure contradictoire. En étant de bonne foi, ils auraient exigé de l’appelante le débarras complet du mobilier et du matériel présents dans les locaux. Les intimés commettent ainsi un abus de droit en invoquant l’inopposabilité de l’article 25 du contrat.
Les intimés prétendent en appel n’avoir découvert l’article 25 que lors de la procédure en contestation du congé. Cette allégation n’est pas crédible. Il est inconcevable qu’ils n’aient pas pris connaissance du contrat de bail lors de l’acquisition de l’immeuble, voire avant l’envoi du congé du 15 décembre 2006, alors que précisément, leur but était de reprendre la gestion de l’établissement. Par ailleurs, le bail a été résilié pour l’échéance contractuelle correcte, ce qui démontre que les intimés avaient connaissance du contenu du contrat de bail.
8.
Le Tribunal n’ayant pas statué sur le montant de l’indemnité à laquelle peut prétendre l’appelante, la cause lui sera renvoyée pour instruction complémentaire (SJ 1942 p. 250). La valeur du mobilier, du matériel et de la part immatérielle du fonds de commerce devra être fixée au jour de la restitution des locaux. L’estimation de G_ SA du 1
er
mai 2007, le procès-verbal d’inventaire réalisé par Me K_ le 8 janvier 2008 et les déclarations des parties et des témoins peuvent aider à fixer le montant de l’indemnité.
* * * * *