# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e66686db-8910-53b2-b0ac-50dd92341c9d
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto in fatto:
A.
Con tre domande di esecuzione 7 settembre 2010, la PI 2 ha chiesto la realizzazione dei pegni gravanti 39 quote di comproprietà per piani (PPP) gravanti il fondo base part. n. _ RFD di_ (su cui sorgono quattro stabili di 20 unità abitative ciascuno), richiedendo che il diritto di pegno venisse “esteso ai crediti per eventuali pigioni e fitti percepiti”.
B.
Il 16 settembre 2010, l’Ufficio ha informato l’attuale amministratrice delle PPP da realizzare, la società RI 1 (in seguito: RI 1), di averne assunto l’amministrazione coatta, invitandola ad inviare al più presto possibile alla F_ SA di _, a cui aveva deciso di delegare la gestione coatta, tutti i documenti concernenti l’amministrazione nonché le chiavi dei locali vuoti. Nel contempo l’Ufficio ha anche avvisato gli inquilini della nuova situazione.
C.
Il 17 settembre 2010, RI 1 ha chiesto all’Ufficio di riconsiderare il proprio provvedimento in considerazione del lavoro da essa fatto finora per l’amministrazione dell’intero complesso _, richiesta respinta dall’Ufficio il 20 settembre.
D.
RI 1 si aggrava contro tale decisione, contestando sia l’istituzione dell’amministrazione coatta in sé sia la scelta del terzo incaricato di procedervi operata dall’Ufficio. La ricorrente rimprovera in sostanza all’Ufficio di aver scelto la via “meno pratica e più dispendiosa” nell’aver affidato l’amministrazione ad un’altra società di quella che finora ha gestito i fondi “proficuamente, professionalmente e con competenza”, in dispregio dei legittimi interessi in gioco,
in primis
quelli dei creditori, ledendo così i principi di economicità, di equità e di proporzionalità. La ricorrente lamenta anche il fatto di non essere stata sentita prima dell’adozione del provvedimento impugnato, il quale per di più non è motivato.

## Considerations

Considerato in diritto:
1.
È
legittimata a ricorrere solo la parte che ha un interesse proprio, attuale, pratico e degno di protezione alla modifica o all’annullamento del provvedimento impugnato oppure all’adozione di una determinata misura ingiustamente negata nell’ambito di un’esecuzione o di un fallimento (
Lorandi
,
Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, Basilea/Ginevra/Monaco 2000,
n. 168 ad art. 17;
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 140 segg. ad art. 17;
Cometta
, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 38 ad art. 17).
1.1
In concreto il ricorso di RI 1 è quindi manifestamente irricevibile nella misura in cui invoca gli interessi dei creditori (e quindi non propri).
1.2.
La ricorrente non allega d’altronde perché il suo interesse a continuare a gestire le PPP in questione sia “degno di protezione”.
a)
Giusta l’art. 94 cpv. 1 RFF, dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prende in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, e può esercitare il diritto di ritenzione, disdire i contratti, provvedere allo sfratto degli inquilini e stipulare nuovi contratti di locazione o di affitto. La norma precisa ancora che l’ufficio ha inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF. Da questa norma si evince che l’obbligo di amministrare i fondi costituiti in pegno entro i suddetti limiti passa per legge all’ufficio d’esecuzione senza bisogno di una sua decisione, quand’anche essi siano amministrati da un terzo (cfr. la norma analoga dell’art. 16 cpv. 2, primo periodo RFF). Infatti, in virtù dell’art. 806 CC, l’escusso perde il diritto di riscuotere e di disporre delle pigioni e degli affitti (esponendosi in caso contrario a sanzioni penali, cfr. art. 92 cpv. 2 RFF). Il divieto di disporre diventa opponibile anche ai terzi incaricati dall’escusso di gestire il fondo gravato non appena esso è stato comunicato loro (cfr. art. 96 cpv. 2 LEF per analogia). In queste condizioni il terzo non può avere alcun interesse degno di protezione a contestare una misura – l’amministrazione coatta – prevista direttamente dalla legge.
b)
Giusta l’art. 94 cpv. 2 RFF, l’ufficio può, sotto la sua responsabilità, affidare ad un terzo i compiti di cui all’art. 94 cpv. 1 RFF (art. 94 cpv. 2 RFF). La legge conferisce all’ufficio d’esecuzione un ampio potere d’apprezzamento, non subordinato alla presa in considerazione degli interessi di un’eventuale amministrazione preesistente, siccome l’ufficio può liberamente decidere se assumersi sé stesso la gestione coatta oppure se delegarla a un terzo (cfr.
Brand,
Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, Zurigo/Basilea/Ginevra 2008, p.
28
ad 5). Certo, l’ufficio deve tenere conto degli interessi delle parti alla procedura esecutiva, ma, come visto, un terzo non può intervenire a difesa di siffatti interessi. L’interesse del terzo amministratore non è pertanto giuridicamente protetto (contrariamente a quello del terzo a cui è stata affidata l’amministrazione coatta del fondo, il cui operato è disciplinato in parte dalla legge, cfr. DTF 129 III 400, cons. 1.3).
c)
Tuttavia, la giurisprudenza ha ammesso a volte la legittimazione di un terzo leso in interessi di mero fatto (ovvero la cui protezione non rientra negli scopi della norma che si pretende violata), purché il ricorrente sia toccato in una misura e con un’intensità maggiore di chiunque altro (cfr.
Gilliéron
, op. cit., n. 152-154 ad art. 17). Nella fattispecie, ci si potrebbe chiedere se da questo punto di vista, e limitatamente alla questione della scelta del terzo incaricato di procedere all’amministrazione coatta limitata delle PPP, l’attuale amministrazione non sia legittimata a contestare la decisione impugnata, dato che ne è la destinataria e che il provvedimento la obbliga ad eseguire una prestazione positiva (consegnare
tutti i documenti concernenti l’amministrazione degli stabili nonché le chiavi dei locali vuoti). La questione non necessità però ulteriori approfondimenti, dal momento che il ricorso va comunque respinto nel merito per i motivi che seguono.
2.
Il principio di proporzionalità, stabilito all’art. 5 cpv. 2 Cost., si applica a tutti gli atti dello Stato (
Häfelin/Müller/Uhlmann
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5
a
ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2006, n. 583), quindi anche agli atti degli uffici di esecuzione e fallimenti. Secondo tale principio, i provvedimenti amministrativi devono essere idonei e necessari alla realizzazione dello scopo d’interesse pubblico, e stare in un rapporto ragionevole con i disturbi che causano ai privati (
Häfelin/Müller/Uhlmann
, n. 581).
2.1.
Nel caso concreto, la ricorrente non ha sostenuto che la decisione impugnata avrebbe inciso in modo sproporzionato nella sua relazione contrattuale con il debitore. Del resto, il provvedimento lascia immutato tale relazione. La ricorrente non pretende nemmeno che la consegna della documentazione richiesta dall’Ufficio le causerebbe un danno inammissibile. Essa si lamenta invece di non essere stata scelta dall’Ufficio per assumere la gestione coatta dei fondi. Orbene, come visto, la legge non prescrive all’ufficio d’esecuzione di tenere conto degli interessi (economici) di chi amministrava il fondo prima che esso ne assumesse la gestione coatta. Oltretutto, la Camera, nel caso di specie, ha accertato che l’Ufficio ha fondato il provvedimento impugnato su motivi oggettivi, ovvero l’esistenza di procedure esecutive a carico della ricorrente – che possono legittimamente giustificare una posizione impronta alla prudenza, sebbene due di esse siano state ritirate mentre la terza risulta colpita da opposizione – e il fatto che
già ora
la
F_ SA gestisce per conto dell’Ufficio quote di comproprietà per piano dello stesso complesso _ spettanti ad altri debitori e ha ottenuto
l’accordo della creditrice ipotecaria per un’estensione del suo mandato alle quote di PI 1 (cfr. scritto 28 settembre 2010 di _ all’Ufficio, allegato alle osservazioni di quest’ultimo).
2.2.
Non essendo parte della procedura esecutiva, la ricorrente non aveva il diritto di essere sentita prima della decisione né poteva pretendere una motivazione più estesa di quella fornita dall’Ufficio (esistenza di esecuzioni in realizzazione di pegni gravanti le PPP con richiesta di amministrazione coatta).
3.
Nella misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto.
La domanda di concessione dell’effetto sospensivo diventa così priva di oggetto. Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF). In virtù dell’art. 9 cpv. 2 LPR, il ricorso viene deciso senza notificazione alla creditrice né all’amministrazione delegata, alle quali non è quindi necessario intimare la sentenza.
Richiamati gli art. 17, 20
a
, 102 cpv. 3, 155 LEF; 94 RFF; 806 CC; 61, 62 OTLEF;