# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1f71c90c-50b2-5cbe-9a61-b622be1f6710
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2013
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto: A.
Sulla particella n. 317 RFD di _, sezione di _, sorge una proprietà per piani (“Condominio AP 1”). AO 1 possiede dal 12 aprile 1991 l'unità n. 3241 (
57
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 16 cui è assegnato in uso il posteggio esterno “AJ”. AO 2 possiede dal 12 aprile 1991 le unità n. 3227 e n. 3244 (
16
/
1000
e
18
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 17 cui è assegnato in uso il posteggio esterno “AI”. Sui due parcheggi sono posti archetti tubolari sollevabili per impedire lo stazionamento abusivo di veicoli.
B.
All'assemblea generale del 9 ottobre 2006 i comproprietari hanno deciso
c
on sette voti a favore (per complessivi
546
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1000
), tre contrari (quelli di AO 1, di AO 2 e della _, per complessivi
259
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1000
) e
un'astensione (
195
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1000
) “la rimozione dei paletti esterni AI e AJ in virtù dell'art. 12 del regolamento condominiale e il conseguente mandato all'amministratore di ordinare alle signore AO 1 di procedere alla rimozione dei paletti entro il 10 novembre 2006 e in caso di mancata ottemperanza di fare eseguire la loro rimozione”.
C.
L'8 novembre 2006 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del “Condominio AP 1” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere l'annullamento della risoluzione appena citata. Nella sua risposta del 31 agosto 2007 la Comunione dei comproprietari ha proposto di respingere la petizione in ordine, il regolamento della proprietà per piani prevedendo una clausola compromissoria per dirimere le controversie tra comproprietari, subordinatamente nel merito. Le attrici hanno replicato il
4 ottobre 2007, ribadendo la loro domanda, e la convenuta ha du
plicato il 7 novembre 2007, mantenendo la propria. All'udienza
preliminare del 14 gennaio 2008, limitata alla questione d'ordine,
le parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Con decreto del
21 gennaio 2008 il Pretore ha respinto l'eccezione processuale.
D.
L'udienza preliminare di merito si è tenuta il 4 marzo 2008 e
l'istruttoria, cominciata il 18 aprile successivo, è terminata il 20 giugno 2008. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 23 ottobre 2008 le attrici hanno riaffermato la richiesta intesa all'annullamento della citata risoluzione assembleare. Nel suo allegato conclusivo del 30 ottobre 2008 la convenuta ha proposto una volta ancora di respingere l'azione. Statuendo con sentenza del 2 dicembre 2009, il Pretore ha accolto la petizione e ha annullato la
risoluzione. La tassa di giustizia e le spese (fr. 600.–
complessivi) sono state poste a carico della Comunione dei comproprietari, con obbligo di rifondere alle attrici fr. 2500.– per ripetibili.
E.
Contro la sentenza predetta la Comunione dei comproprietari del “Condominio AP 1” è insorta a questa Camera con un appello del 7 gennaio 2010 nel quale chiede di respingere la petizione e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle loro osservazioni del 15 febbraio 2010 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.

## Considerations

Considerando
in diritto:
1.
Alle decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi la vecchia procedura civile (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore è stata intimata il 2 dicembre 2009 ed è pervenuta alla convenuta il 3 dicembre successivo. Il termine d'impugnazione di 20 giorni essendo rimasto sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. a CPC ticinese), l'appello del 7 gennaio 2010 risulta inoltrato l'ultimo giorno utile ed è pertanto tempestivo.
2.
La contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso con ordinanza del 1° febbraio 2010 in almeno fr. 30
000.–, importo che non appare inverosimile e che non è contestato dalle parti. La soglia del valore appellabile è pertanto raggiunta (art. 36 cpv. 1 vLOG).
3.
Nelle osservazioni all'appello le attrici fanno valere anzitutto che l'assemblea generale non risulta avere autorizzato l'amministratore a introdurre appello contro la sentenza del Pretore. In realtà si evince dagli atti che all'assemblea generale del 18 gennaio 2007 la comunione dei comproprietari ha incaricato l'amministratore di conferire mandato a un legale perché la rappresentasse nella causa civile (art. 712
t
cpv. 2 CC). Che tale incarico si limitasse al patrocinio davanti al primo grado di giurisdizione non si desume dal verbale (doc. 1, 1° foglio in fondo) né è preteso dalle attrici né è la regola in casi del genere (
Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, n. 63 ad art. 712
t
CC). Al proposito non soccorre dunque attardarsi.
4.
Nella fattispecie il Pretore ha accertato che già negli anni 1992/93
i posteggi “AI” e “AJ” erano provvisti di archetti sollevabili, come tutti i parcheggi esterni della proprietà per piani. Mentre però sugli altri posti auto tali dispositivi sono stati eliminati, sui posteggi “AI” e “AJ” sono stati rinnovati dalle attrici nel dicembre del 2005 dopo essere stati messi fuori uso da ignoti. La sostituzione si è resa necessaria perché – ha constatato il Pretore – i due posti auto erano occupati con tale frequenza da persone non autorizzate da renderne il normale uso pressoché impossibile. Quanto alla posa di un cartello con divieto giudiziale, esso avrebbe avuto portata di sanzione, ma scarsa valenza preventiva, e soprattutto non avrebbe impedito l'occupazione abusiva dei posteggi al momento in cui le attrici ne avrebbero avuto bisogno. Nelle circostanze descritte – ha rilevato il Pretore – la risoluzione impugnata non si giustificava, tanto meno considerando che i paletti del 1992/93 non risultavano essere stati installati dalle attrici, né i nuovi constano intralciare l'uso del piazzale o l'entrata e l'uscita dalla proprietà o lo svuotamento dei cassonetti della spazzatura o lo sgombero della neve.
Ciò posto, il Pretore ha soggiunto che in concreto l'art. 12 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani, invocato dalla Comunione dei comproprietari, non osta alla posa di archetti sollevabili, i quali non pregiudicano la fruibilità né
l'estetica del piazzale. Tanto meno ove si consideri che i vecchi dispositivi non avevano mai dato luogo a lamentele, quantunque il citato regolamento risalga al 1986. Né l'art. 28 del regolamento, che vieta la modifica di aree concesse in uso riservato (come dimostra il diritto di veto spettante in tal caso a ogni comproprietario), vieta l'installazione di simili dissuasori. A torto la convenuta pretende poi – ha continuato il Pretore – che la posa degli archetti costituisca un atto di amministrazione “più importante” nel senso dell'art. 647
b
cpv. 1 CC, soggetto ad autorizzazione dell'assemblea di comproprietari. Si tratta anzi, stando al primo giudice, di “atti che ogni comproprietario ha il diritto di intraprendere ex art. 647
a
CC allo scopo di rendere effettivo il suo diritto di parcheggiare sui posteggi assegnatigli”. Tutt'al più i dispositivi in questione andrebbero arretrati di un metro per essere conformi alle norme di attuazione del piano regolatore comunale, ma il loro collocamento scorretto – ha concluso il Pretore – potrà essere regolato mediante un'istanza in sanatoria all'autorità amministrativa.
5.
Ogni comproprietario ha la facoltà di impugnare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà e non spetta al giudice limitare tale autonomia se non per far rispettare norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali (compresi principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della parità di trattamento) o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento (DTF 131 III 461 consid. 5 con richiami; RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con rinvii:
Wermelinger,
op. cit., n. 201 ad art. 712
m
CC). Non tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari.
6.
Nella fattispecie l'annullamento della risoluzione impugnata si legittimava pertanto – dopo quanto si è spiegato – solo ove la deliberazione risultasse lesiva di norme legali o regolamentari. V'è da domandarsi di quali norme si trattasse. Il Pretore rimprovera alla comunione dei comproprietari di avere vietato illecitamente alle attrici di esercitare “atti che ciascun comproprietario ha diritto d'intraprendere ex art. 647
a
CC allo scopo di rendere effettivo il suo diritto di parcheggiare sui posteggi assegnatigli” (sentenza impugnata, pag. 4 in basso). Ora, che ogni comproprietario possa compiere atti di ordinaria amministrazione in virtù dell'art. 647
a
cpv. 1 CC, agendo come rappresentante della comunione,
non fa dubbio (
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 5
a
edi
zione, pag. 438 n. 1242 e 1243). L'art. 647
a
cpv. 2 CC non impedisce tuttavia che la maggioranza di tutti i comproprietari possa conferire tale facoltà a un amministratore, escludendo i comproprietari stessi (
Steinauer
, op. cit., pag. 439 n. 1244; v. anche pag. 451 n. 1276). Nella fattispecie la proprietà per piani è provvista di un amministratore e i comproprietari hanno deciso con una maggioranza di
546
/
1000
la rimozione degli archetti reclinabili posti sui posteggi “AI” e “AJ”. Non è dato a divedere perché ciò sarebbe contrario a norme legali o regolamentari. La risoluzione contestata non poteva dunque essere annullata per tale motivo.
7.
Il Pretore reputa altresì che gli art. 12 e 28 del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani non costituiscano una base sufficiente per esigere l'eliminazione dei dispositivi esistenti sui parcheggi “AI” e “AJ”. Sull'interpretazione di tali norme si può invero discutere. L'art. 12 stabilisce che “è vietata per motivi di carattere estetico e di agibilità la collocazione di catenelle di recinzione, paletti di divisione ecc. nei parcheggi interni ed esterni” (doc. B). L'art. 28 dispone che “oltre ai casi previsti dalla legge o dal presente regolamento, per modifiche alle parti comuni è necessaria la maggioranza qualificata come è previsto all'art. 27 con esclusione di quanto indicato all'art. 4 lett. a, b, c, d, e ed appartamento del custode, nei quali casi occorre l'unanimità dei condomini” (doc. 3, 3° foglio in alto). Comunque sia, si supponesse pure che né l'una né l'altra norma proibisca la posa di archetti reclinabili sui posteggi concessi in uso particolare
(“uso preclusivo” secondo il nuovo art. 712
g
cpv. 4 CC), nulla muta al fatto che nella fattispecie la gestione ordinaria delle parti comuni incombe a un amministratore e che i singoli comproprietari non possono pretendere di esercitarla essi medesimi, nemmeno sui posteggi. Non possono pretendere quindi di mantenere dispositivi per impedire lo stazionamento di veicoli contro la volontà della comunione espressa dalla maggioranza di tutti i comproprietari. Nemmeno sotto questo profilo l'annullamento della risoluzione impugnata trova quindi giustificazione.
8.
Ne segue che in concreto non sussistevano i requisiti perché il Pretore annullasse la decisione presa dalla comunione dei comproprietari. Che tale decisione appaia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua, gli archetti reclinabili posti sui posteggi “AI” e “AJ” non pregiudicando l'estetica o l'uso del piazzale poco importa, la comunione dei comproprietari essendo autonoma nella formazione della propria volontà, senza che il giudice abbia a sostituirvisi. Ciò non significa che, privato dell'amministrazione ordinaria della proprietà per piani, un singolo condomino sia rimesso al beneplacito dell'amministratore o della comunione dei comproprietari. I
l regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà infatti non può escludere né restringere la facoltà di ogni comproprietario “di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso” (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC). Il comproprietario che si vede intralciare o impedire l'uso di un posteggio regolarmente assegnatogli può esigere dunque “l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso”. Se l'amministratore rifiuta o rimane inattivo, egli può adire la comunione dei comproprietari e se quest'ultima respinge la richiesta o non la esamina può rivolgersi al giudice. Contrariamente all'opinione del Pretore, egli non può invece, salvo in casi d'urgenza (art. 647 cpv. 2 n. 2 CC),
esercitare atti di amministrazione personalmente.
9.
Se ne conclude che in accoglimento dell'appello la petizione va respinta e la sentenza del Pretore va riformata. Gli oneri processuali e le ripetibili di entrambi i gradi di giurisdizione seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).
10.
Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la presente decisione (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).