# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d6894eef-e377-5b6b-8531-5f733e2ec71a
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1999
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
Secondo quanto affermato in petizione, l’attore nel 1994 avrebbe conferito alla convenuta l'incarico di locare gli appartamenti di sua proprietà di cui allo stabile _ in via _ a _
per una durata minima di 5 anni. Due degli inquilini avrebbero però disdetto anzitempo il rapporto di locazione, e questo per motivi riconducibili a negligenze della convenuta nell'espletazione del proprio mandato: uno dei contratti, contrariamente alle istruzioni impartite, sarebbe stato disdicibile 3 volte all'anno, mentre nell'altro caso la convenuta non si sarebbe avveduta della norma di PR che pone dei limiti alle residenze secondarie.
Ne conseguirebbe l'obbligo della mandataria al risarcimento dei canoni di locazione persi e delle spese sostenute per la rilocazione, il tutto per fr. 13'652.40 oltre interessi.
B.
Nella risposta del 6 luglio 1997 la convenuta si è opposta alla petizione eccependo preliminarmente la carenza di legittimazione attiva, per avere essa contrattato con l'avv. _
e non con l'attore. Nel merito essa ha contestato le proprie asserite inadempienze, non avendo essa in particolare mai assunto l'impegno vincolante di garantire delle locazioni quinquennali, ma solo quello di trovare dei conduttori nel più breve tempo possibile.
I contratti in questione sarebbero stati immediatamente trasmessi all'avv. _, che nulla avrebbe eccepito, ratificando così l'agire della mandataria
C.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha ammesso l’esistenza tra le parti di un contratto di mandato per cui la convenuta si sarebbe incaricata di reperire per gli appartamenti dell'attore dei conduttori disposti alla stipula di contratti di almeno 5 anni. Tuttavia, dalla mancata reazione dell'attore alla conclusione di un contratto di durata inferiore a 5 anni (conduttori _), andrebbe ammessa l'avvenuta ratifica dell'operato della mandataria. Anche quo al contratto sottoscritto senza tenere conto della necessità dell'autorizzazione per l'uso quale abitazione secondaria (conduttori _), andrebbe ammesso l'errore della convenuta, in questo caso senza ratifica da parte del mandante, sicché essa dovrebbe risarcire i fr. 1'589.60 pagati alla _ per la ricerca di un nuovo conduttore, mentre nulla potrebbe essere attribuito a titolo di canoni di locazione non percepiti, non essendoci la prova o anche solo la verosimiglianza che senza il contratto con gli _, che comunque hanno pagato il canone durante 11 mesi, l'appartamento sarebbe stato immediatamente locato ad altri.
Dal che l'accoglimento della petizione limitatamente ai predetti fr. 1'589.60 oltre interessi.
D.
Con l’appello l'attore postula la riforma del giudizio impugnato nel senso dell'integrale accoglimento della petizione.
Al riguardo del contratto concluso con i coniugi _l'attore ritiene che il Pretore avrebbe ammesso a torto l'avvenuta ratifica dell'operato della mandataria, e questo perché egli non avrebbe compiuto alcun atto dal quale si potrebbe dedurne l'accettazione, ancorché tacita.
Per quanto attiene invece al contratto con i signori _, la convenuta non avrebbe contestato né l'avvenuta spesa di fr. 1'103.10 per inserzioni, e neppure il fatto che l'ente è rimasto sfitto nei mesi di aprile e maggio 1996 per un mancato introito di fr. 2'960.--, di modo che tali danni sarebbero da ritenere comprovati.
E.
Delle osservazioni 13 ottobre 1999 della convenuta all’appello di controparte, concludenti per la sua reiezione, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

## Considerations

Considerato
in diritto:
1.
L'attore nelle prime 10 pagine del proprio gravame (punti 1-9) ripropone la propria versione dei fatti, riassume (correttamente) i principi in materia di responsabilità del mandatario, e si dilunga nell'esporre i motivi di fatto e di diritto in virtù dei quali andrebbe ascritta alla convenuta la violazione di tali principi al riguardo di entrambi i contratti di locazione in questione (_e _), probabilmente non avvedendosi che tale violazione è già stata pacificamente ammessa dal Pretore nel giudizio impugnato, e che in assenza di un gravame della parte convenuta essa è a questo stadio della causa del tutto incontestata.
2.
La pretesa risarcitoria che l'attore vorrebbe dedurre a seguito del contratto di locazione stipulato con i coniugi _
e poi da questi disdetto è stata respinta dal Pretore per il motivo che andrebbe ammessa l'avvenuta ratifica da parte del mandante dell'operato della mandataria, tesi che l'appellante contesta.
2.1
Derivandolo dall'obbligo generale di diligenza e di fedeltà del mandatario, l'art. 397 CO istituisce a suo carico anche il ben preciso dovere di attenersi alle istruzioni del mandante nella scrupolosa esecuzione delle mansioni di cui si è stati incaricati (
II CCA
23 aprile 1999 in re O./C., 3 aprile 1995 in re R./F), laddove nel caso concreto l'istruzione data dall'attore al riguardo della durata dei contratti da concludere coincideva, dal suo punto di vista, con la finalità stessa del contratto (cosiddetta "Zielanweisung", cfr.
Fellmann
, Berner Kommentar, n. 61 ad art. 397 CO).
La violazione di questo precetto può comportare l'ammissione dell'inadempimento o del non corretto adempimento del contratto da parte del mandatario (
Fellmann
, opera citata, n. 148 e segg. ad art. 397 CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, 2. edizione, n. 10 ad art. 397 CO), e di conseguenza, in applicazione dell'art. 398 CO, il suo obbligo al risarcimento del danno derivatone.
L'inadempienza dovuta al mancato rispetto delle istruzioni ricevute viene tuttavia meno qualora il mandante ratifichi l'agire improprio del mandatario, laddove l'accettazione senza riserve (
Fellmann
, opera citata, n. 171 ad art. 397 CO) della prestazione che ne è conseguita in adempimento del mandato comporta la revoca dell'istruzione originaria (
Fellmann
, opera citata, n. 169 ad art. 397 CO) e, secondo il principio dell'affidamento la concludente ed irrevocabile ratifica dell'operato del mandatario (
Fellmann
, opera citata, n. 170 e 172 ad art. 397 CO).
2.2
Premessi questi incontestati principi, il ricorrente sostiene di non avere compiuto alcun atto, neppure tacito, dal quale il mandatario avrebbe potuto dedurre l'accettazione del suo comportamento anticontrattuale.
A torto.
L'appellante, infatti, non ha contestato di avere tempestivamente preso conoscenza del contratto di locazione concluso con i coniugi _
il 28 luglio 1995 (in tal senso: deposizione avv. _; IF dell'attore, risposta 4), i cui termini non potevano di conseguenza essergli rimasti ignoti, essendo la clausola relativa alla durata del contratto ben visibile a pagina 1 del medesimo. Tuttavia, a fronte di una violazione delle direttive da lui impartite che egli definisce "palese anche agli occhi di un profano" (petizione, punto 3, pag. 5), la prima contestazione è solo del 12 agosto 1996 (doc. S), ossia quasi un anno dopo la stipula e 8 mesi dopo la disdetta data dai signori _
(doc. H).
Come rettamente ritenuto dal Pretore, la passività dell'attore nel periodo decisivo non può che significare accettazione dell'operato del mandatario, mentre che nel caso di dissenso questo avrebbe dovuto essere manifestato tempestivamente, almeno sollevando una riserva relativa alla possibilità di una disdetta anticipata dei conduttori. Non essendo questo stato il caso, se ne deve trarre la suddetta conseguenza dell'approvazione dell'operato del mandatario.
3.
L'appellante contesta inoltre (punto 11, pag. 11 e 12) la propria accettazione per atti concludenti della cattiva esecuzione del mandato da parte della convenuta al riguardo del contratto di locazione concluso con i signori _, ma il rilievo, peraltro calzante, risulta superfluo dal momento che già il Pretore aveva escluso siffatta eventualità.
4.
Il punto di questione relativo alla pretesa risarcitoria per detto contratto è semmai quello della sussistenza dell'asserito danno, atteso che solo l'importo di fr. 1'589.60 pagato dall'attore ad altro fiduciario per la rilocazione dell'appartamento non è più litigioso a questo stadio della causa, essendo stato attribuito dal Pretore al procedente (consid. 8b, pag. 9).
4.1
L'attore rivendica fr. 1'103.10 spesi per effettuare inserzioni per la ricerca di nuovi inquilini, pretesa che il Pretore ha respinto con il rilievo che essa sarebbe insorta dopo la rilocazione dell'appartamento ex _, con il che essa riguardava necessariamente un altro ente.
L'argomentazione è rimasta incontestata, essendosi l'appellante limitato a rilevare che l'importo non era di per sé stato contestato dalla convenuta, sicché il giudizio pretorile su questo punto non può che essere confermato.
4.2
L'altra pretesa dell'attore relativa a questo episodio è di fr. 2'960.-- per due mensilità di locazione per il periodo in cui l'appartamento è rimasto sfitto.
Il Pretore l'ha disattesa osservando che non vi sarebbero elementi di giudizio che consentirebbero di ammettere che secondo l'ordinario andamento delle cose la mancata locazione ai coniugi _
avrebbe portato ad un risultato migliore per l'attore.
Ancora una volta l'appellante insorge con il semplicistico rilievo per cui la convenuta non avrebbe contestato il fatto che l'appartamento rimase sfitto per due mesi, e con l'apodittica affermazione per cui senza la violazione delle istruzioni ricevute da parte della convenuta la mancata locazione non si sarebbe verificata.
Manca invece, nuovamente, una critica disamina in fatto ed in diritto delle argomentazioni di cui al giudizio impugnato, che non vengono seriamente messe in discussione e alle quali l'attore si limita a volere sostituire le proprie tesi.
Va perciò confermata l'argomentazione di cui al primo giudizio, secondo cui non è provato, o anche solo reso verosimile, che la rinuncia ai conduttori _ avrebbe condotto ad un risultato migliore per l'attore.
Al contrario, atteso che l'attore nemmeno sostiene che per dare l'appartamento in locazioni ai signori _
si rinunciò ad altri potenziali conduttori, la sua affermazione per cui la locazione sarebbe stata possibile "in pochi mesi" (appello, pag. 13) attesta il fatto che la mancata locazione a questi conduttori avrebbe verosimilmente comportato un simile periodo di attesa, ragione per cui se ne deve concludere, come il Pretore, per l'inesistenza di un danno risarcibile.
Ne discende la reiezione del gravame.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).