# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a87aead7-31aa-4546-8a6f-cd238f67e9c1
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend
Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. März 2019 (MB180017)
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Rechtsbegehren: (act. 1)
1. Es sei die Kündigung der Beklagten vom 16. November 2017 per 31. März 2017 betreffend die 3-Zimmerwohnung, 3. OG und die beiden Mansardenzimmer, 3. OG an der E._-Strasse ... in ... Zürich für ungültig zu erklären.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäss Mietvertrag vom 23. September 1983 betreffend die 3-Zimmerwohnung, 3.OG an der E._-Strasse ... in ... Zürich sowie das Mietverhältnis betreffend die beiden Mansardenzimmer gemäss Mietvertrag vom 2. Juli 2001 bzw. Mietvertrag vom 27. Januar 2009 einmalig um 48 Monate zu erstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Beklagten.
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. März 2019: (act. 59)
1. In Abweisung von Rechtsbegehren Ziffer 1 der Klage wird die Kündigung der Beklagten vom 16. November 2017 per 31. März 2017 betreffend die  und die beiden Mansardenzimmer an der E._-Strasse ... in ... Zürich für gültig erklärt.
2. In teilweiser Gutheissung von Rechtsbegehren Ziffer 2 der Klage wird das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis zum 30. Juni 2019 erstreckt.
3.–7. [Kosten, Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung]
Berufungsanträge: (act. 58)
1. Es sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. März 2019 im Verfahren MB180017-L aufzuheben und die vor erster Instanz gestellten Rechtsbegehren vollumfänglich gutzuheissen, welche lauten:
"1. Es sei die Kündigung der Beklagten vom 16. November 2017
per 31. März 2017 betreffend die 3-Zimmerwohnung, 3. OG und die beiden Mansardenzimmer, 3. OG an der E. ... in ... Zürich für ungültig zu erklären.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäss Mietvertrag vom 23. September 1983 betreffend die
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3-Zimmerwohnung, 3.OG an der E._-Strasse ... in ...  sowie das Mietverhältnis betreffend die beiden  gemäss Mietvertrag vom 2. Juli 2001 bzw.  vom 27. Januar 2009 einmalig um 48 Monate zu ."
2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. März
2019 im Verfahren MB180017-L aufzuheben und es sei die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch im vorinstanzli-
chen Verfahren MB180017-L vor Mietgericht Zürich, zulasten der Berufungsbeklagten.
Prozessualer Antrag:
Es sei das Berufungsverfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des
Verfahrens gemäss Schreiben vom 5. April 2019 (vgl. vorliegende Beilage 1) zu sistieren.

## Considerations

Erwägungen:
I. Vorbemerkungen
1.
1.1. Die Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) sind Mieter
der Beklagten und Berufungsbeklagten (nachfolgend Berufungsbeklagte) (vgl.
act. 3/1–3/4). Mit amtlich genehmigtem Formular und Begleitbrief vom 16. No-
vember 2017 (act. 3/5 und 3/6) wurde das Mietverhältnis per 31. März 2019 .
1.2. Mit Eingabe vom 12. Dezember 2017 (act. 7/1) stellten die Berufungskläger
ein Schlichtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde Zürich, in dem sie begehr-
ten, die Kündigung vom 16. November 2017 "als ungültig zu erklären", also die
Kündigung anfochten, und, eventualiter, "das Mietverhältnis längstmöglich zu er-
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strecken". Die Schlichtungsbehörde Zürich stellte den Berufungsklägern mit "Ver-
handlung und Beschluss vom 15. Mai 2018" (act. 4) eine Klagebewilligung aus
über das Rechtsbegehren "Es sei das Mietverhältnis erstmals angemessen zu er-
strecken" (Dispositiv-Ziffer 1), aber nicht über das Anfechtungsbegehren (act. 4
S. 2 oben). Sie ging davon aus, die Berufungskläger hätten das Anfechtungsbe-
gehren zurückgezogen.
1.3. Unter Beilage der Klagebewilligung vom 15. Mai 2018 (act. 4) führten die Be-
rufungskläger mit Eingabe vom 20. Juni 2018 (act. 1) Klage beim Mietgericht des
Bezirkes Zürich (nachfolgend Vorinstanz) mit den obgenannten Anträgen. Neben
dem in der Klagebewilligung enthaltenen Rechtsbegehren um Erstreckung – das
sie klageweise als Eventualbegehren stellten – fochten sie zudem die Kündigung
vom 16. November 2017 an. Das Mietgericht führte sein Verfahren durch und fäll-
te am 6. März sein Urteil (act. 59 = act. 57).
1.4. Gegen dieses Urteil führen die Berufungskläger frist- und formgerecht Beru-
fung (act. 58). Die vorinstanzlichen Akten wurden daraufhin beigezogen. Der mit
Verfügung vom 29. April 2019 (act. 65) einverlangte Kostenvorschuss wurde ge-
leistet (vgl. act. 69).
Die Berufungskläger beantragen die Sistierung des Verfahrens (act. 58 S. 3, pro-
zessualer Antrag 2), im Wesentlichen weil sie am 7. Mai 2019 Beschwerde gegen
einen Entscheid der Schlichtungsbehörde Zürich vom 25. April 2019 – den sie mit
Noveneingabe vom 6. Mai 2019 (act. 67) zu den Akten reichten (act. 68/8) – er-
hoben haben. Dieser Entscheid hat die von den Berufungsklägern im April 2019
aufgeworfenen Fragen der Berichtigung des Protokolls der Schlichtungsbehörde
vom 15. Mai 2018 sowie der Klagebewilligung vom gleichen Tag behandelt. Die
Beschwerde gegen diesen Entscheid wurde von der Kammer im Verfahren mit
der Geschäftsnummer PD190007 behandelt und es wurde auf die Beschwerde
nicht eingetreten. Der Antrag der Berufungskläger auf Sistierung des Berufungs-
verfahrens ist damit hinfällig geworden.
Mit einer weiteren Noveneingabe vom 14. Juni 2019 (act. 70) reichten die Beru-
fungskläger eine Strafanzeige des Berufungsklägers 2 gegen die Berufungsbe-
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klagte vom 11. Juni 2019 zu den Akten (act. 71/9). In der Strafanzeige bringt der
Berufungskläger 2 vor, die Organe der Berufungsbeklagten hätten Dokumente,
die die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren einreichte, gefälscht
(namentlich rückdatiert) (act. 71/9 S. 6 Rz. 13, S. 7 Rz. 15, S. 13 Rz. 44 f.). Dies
brachten die Berufungskläger schon in ihrer Berufungsschrift vom 11. April 2019
(act. 58, insb. S. 18 Rz. 44) vor, weshalb sich aus dieser Strafanzeige nichts
Neues ergibt. Namentlich ist die Strafanzeige nicht Beweismittel, sondern lediglich
eine Behauptung des Berufungsklägers 2 (gegenüber den Strafverfolgungsbehör-
den). Sie ist damit kein zulässiges Novum. In der Sache sind die Vorbringen aber
ohnehin unberechtigt (hinten Erw. II.3).
Die Sache erweist sich – wie zu zeigen sein wird – sogleich als spruchreif. Weite-
re Verfahrensschritte erübrigen sich daher.
2.
2.1. Die Vorinstanz legte ihrem Urteil vom 6. März 2019 (act. 59 [= act. 57]) die
Klagebewilligung vom 15. Mai 2018 zugrunde und ging entsprechend davon aus,
die Berufungskläger hätten das Anfechtungsbegehren in der Schlichtungsver-
handlung zurückgezogen (act. 59 S. 14 f. Erw. II.2.4.3). Sie ging aber davon aus,
dass das Anfechtungsbegehren unter den Voraussetzungen einer Klageänderung
dennoch möglich sei (act. 59 S. 18 Erw. II.2.6.2). Sie erwog im Wesentlichen,
zwar sei das ursprüngliche Anfechtungsbegehren mit Schlichtungsbegehren vom
12. Dezember 2017 innert der dreissigtägigen Frist von Art. 273 Abs. 1 OR er-
folgt, jedoch wieder zurückgezogen worden. Die – bei dieser Sicht der Dinge: er-
neute – Anfechtung der Kündigung mit Klage vom 20. Juni 2018 sei hingegen
verspätet, weshalb das Anfechtungsbegehren abzuweisen sei. Die Berufungsklä-
ger stellen – zu Recht – nicht infrage, dass die Verwirkungsfrist verstrichen wäre,
wenn die Anfechtung erst mit Klage vom 20. Juni 2018 erfolgt wäre. Sie stellen
sich aber auf den Standpunkt, dass das mit Schlichtungsbegehren vom 12. De-
zember 2017 erfolgte Anfechtungsbegehren gar nicht zurückgezogen wurde, die
Anfechtung also deshalb rechtzeitig erfolgt sei.
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2.2 Die Vorinstanz wies das Anfechtungsbegehren indes auch aus anderen
Gründen ab (act. 59 S. 20 Erw. II.2.6.5). Sie erwog nämlich im Wesentlichen
ebenfalls, "es [hätten] die beweisbelasteten [Berufungskläger] nicht [vermocht],
einen Verstoss gegen Treu und Glauben darzulegen" (act. 59 S. 23 Erw.
II.2.6.12). Sie prüfte damit auch die Frage der Gültigkeit der Kündigung und stellte
sich dabei auf den Standpunkt, die Kündigung verstosse nicht "gegen den Grund-
satz von Treu und Glauben", wie es Art. 271 Abs. 1 OR fordert, und sie sei des-
halb gültig. Die Vorinstanz stellte das in Dispositiv-Ziffer 1 ihres Urteils denn auch
fest und wies die Klage in diesem Punkt ab (vgl. act. 59 S. 43).
Prüfte die Vorinstanz die Frage der Gültigkeit der Kündigung auch im Lichte des
Art. 271 Abs. 1 OR, wie wenn ihr ein entsprechendes rechtzeitiges bzw. in der
Klagebewilligung aufgeführtes Begehren unterbreitet worden wäre, so ist den Be-
rufungsklägern durch eine allfällig unvollständige Klagebewilligung kein Rechts-
verlust entstanden. Hält diese Begründung stand, was im Folgenden zu prüfen ist,
erübrigt es sich, auf die von den Berufungsklägern aufgeworfenen Fragen zur
Protokollberichtigung bzw. zur unvollständigen Klagebewilligung einzugehen.
II. Anfechtung der Kündigung
1. Allgemeines
Eine ordentliche Kündigung, wie sie hier zu beurteilen ist, ist – sofern sie wie hier
formgerecht erfolgte – grundsätzlich gültig. Sie ist aber anfechtbar und wird dann,
wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1
OR), auf Klage hin für ungültig erklärt. Die Vorinstanz nahm an, die Kündigung
habe nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen (vorn Erw.
I.2.2). Entsprechend der Beanstandungslast (hinten Erw. II.2.5) ist im Folgenden
nicht vollständig gemäss Art. 271 und 271a OR, sondern allein aufgrund der Vor-
bringen der Berufungskläger in ihrer Berufung (act. 58) zu prüfen, ob das Urteil
der Vorinstanz (act. 59) korrekt ist. Die Vorbringen der Berufungskläger betreffen
dabei teilweise unter verschiedenen Titeln die gleichen Fragen. Das ist nachste-
hend zu berücksichtigen.
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2. Ausgereiftes Bauprojekt: Allgemeines und Sanierungsprojekt
2.1. Die Vorinstanz begründete ihre Auffassung, die Kündigung verstosse nicht
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR) damit, dass die
Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 16. November 2017 über ein
genügend konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt verfügt hätte, das
nicht fern jeglicher greifbarer Realität liege und aufgrund dessen beurteilt werden
könne, dass die geplanten Arbeiten durch die Anwesenheit der Mieterschaft tan-
giert würden (act. 59 S. 23 Erw. II.2.6.11).
2.2. Die von der Vorinstanz geprüften Voraussetzungen entsprechen der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung. In BGE 135 III 112 Erw. 4.2 S. 119 ff. nahm
das Bundesgericht an, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf
eine umfassende Renovation der Liegenschaft, die eine Weiterbenutzung des
Mietobjekts erheblich einschränkt, keinen Verstoss gegen den Grundsatz von
Treu und Glauben darstelle, wenn diese kein Vorwand ist. Hingegen bestehe kein
schützenswerter Grund für die Kündigung, wenn die geplanten Arbeiten nicht oder
nur unerheblich erschwert oder verzögert werden, wenn die Mieterschaft im Miet-
objekt verbleibt (ebd.). Ob der Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt geeignet
wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten
oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Uner-
hebliche hinausgehen, hänge von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gül-
tigkeit der Kündigung setze somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündi-
gung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliege, aufgrund
dessen abgeschätzt werden könne, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Erfolge eine Kündigung im Hinblick auf ein Pro-
jekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den
Stand des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung beurteilen zu können, verstosse
sie gegen Treu und Glauben (vgl. BGer 4A_127/2017 Erw. 2.4; BGer
4A_703/2016 Erw. 4.2, nicht publ. in BGE 143 III 344; BGE 140 III 496 Erw. 4.2.2
S. 499; BGE 142 III 91 Erw. 3.2.1 S. 93). In BGE 140 III 496 Erw. 4.1 Abs. 3
S. 497 f. nahm das Bundesgericht an, eine solche Kündigung sei treuwidrig, wenn
das Projekt des Vermieters nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheine,
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namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts
unvereinbar sei, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten werde (Übersetzung nach Pra 104 [2015] Nr. 12); gültig
sei die Kündigung, wenn die Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietver-
hältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügen
würden, um konkret feststellen zu können, dass die Anwesenheit des Mieters die
Arbeiten behindern würde (Erw. 4.2.2 Abs. 2 S. 499). Dass die Vermieterschaft
bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Doku-
mente hinterlegt hat, wird für die Gültigkeit der Kündigung hingegen nicht voraus-
gesetzt (vgl. BGer 4A_127/2017 Erw. 2.4 mit Verweis auf BGE 140 III 496
Erw. 4.1 S. 497 f.). Das erscheint nur schon daher einleuchtend, weil Bewilligun-
gen fristgebunden sind und verfallen, wenn sich die Sanierung verzögert, weil ei-
ne Liegenschaft noch nicht geräumt ist.
2.3. Es ist also zunächst – aufgrund der Vorbringen der Berufungskläger – zu
prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, die Berufungsbeklagte hätte
im Zeitpunkt der Kündigung über ein "ausgereiftes Bauprojekt" verfügt. Die Vor-
instanz hielt fest, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 16. November 2017 eine
Sanierungsstudie vom 27. April 2017 (act. 24/29 und 28/3), ein Investitionsantrag
vom 9. August 2017 über 2.5 Millionen Franken und ein Vorprojekt vom 15. No-
vember 2017 vorgelegen hätten, aus denen sich Details des Projekts ergeben
würden (act. 59 S. 20 Erw. II.2.6.7). Die Baueingabe vom Februar 2018 aufgrund
von Plänen vom 31. Januar 2018 und die Baubewilligung vom 25. April 2018
(act. 50 S. 20 f. Erw. II.2.6.7) sind jedoch nicht relevant, datieren sie doch nach
der Kündigung (vgl. dazu BGE 140 III 496 Erw. 4.2.2 Abs. 4 S. 500). Immerhin
zeigen sie an, dass das Projekt auch ernsthaft betrieben wird.
2.4. Die Berufungskläger stellen das infrage. Sie hätten einen gegenteiligen
Sachverhalt prozessual vorgebracht und ausgeführt, dass und weshalb das Aus-
mass der Sanierung und die konkreten Massnahmen durch die beauftragten Ar-
chitekten erstmals am 6. Februar 2018 – und damit nach der Kündigung – ermit-
telt werden konnten. Sie verweisen dazu auf act. 24 (gemeint wohl: 22), Seiten
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=143+III+344&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-496%3Ade&number_of_ranks=0#page496
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12–26, also auf ihre Ausführungen anlässlich ihres ersten Parteivortrags (zum
Ganzen act. 58 S. 16 f. Rz. 41 Abs. 1).
2.5. Die Berufung ist zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen bedeutet
aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies
setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwä-
gungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzt
und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Das vorinstanzliche
Verfahren wird nicht einfach fortgeführt oder gar wiederholt (zum Ganzen BGer
4A_382/2015 mit Verweis auf BGE 138 III 374 Erw. 4.3.1 S. 375). Wiederholun-
gen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen
Anforderungen an eine Begründung daher ebenso wenig wie allgemeine Kritik am
angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen. Umso we-
niger genügt es, wenn einfach auf Ausführungen verwiesen wird, die bereits vor
Vorinstanz gemacht worden sind. Die Begründung muss vielmehr dergestalt sein,
dass die Berufungsinstanz sie ohne Weiteres verstehen kann. Dies setzt voraus,
dass die kritisierten Passagen des Entscheides wie auch die Akten, auf welche
die Kritik abstützt, genau bezeichnet werden (vgl. BGE 138 III 374 Erw 4.3.1
S. 375 f. = Pra 102 [2013] Nr. 4). Es besteht in diesem Sinne zwar keine Rüge-,
aber eine Beanstandungslast (vgl. zu dieser Unterscheidung BGer 5A_247/2013
Erw. 3)
2.6. Der Verweis auf 15 Seiten einer vorinstanzlichen Rechtsschrift genügt die-
ser Beanstandungslast nicht. Soweit die Kritik der Berufungskläger am Urteil der
Vorinstanz (hier und an anderen Stellen) so allgemein bleibt, ist sie unbeachtlich.
2.7. Die Berufungskläger verneinen das Vorliegen eines ausgereiften Baupro-
jekts weiter dadurch, dass sie die Echtheit der von der Berufungsbeklagten vorge-
legten CAD-Grundrisszeichnungen infrage stellen. Auch für ihre Ausführungen
darüber – konkret, dass CAD-Grundrisszeichnungen, die der Sanierungsstudie
und den Vorprojektplänen zugrunde gelegen hätten, nachträglich erstellt und
rückdatiert worden seien (act. 58 S. 17 Rz. 41 Abs. 2) – verweisen sie auf ihre
vorinstanzlichen Vorbringen. Sie bringen zudem vor, sie hätten zahlreiche Be-
weismittel offeriert (ebd.). Gegenstand des Beweises sind nur streitige Tatsachen
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(Art. 150 Abs. 1 ZPO) und streitig kann nur sein, was überhaupt behauptet wurde.
Für die Behauptungen verweisen die Berufungskläger aber wie erwähnt auf ihre
vorinstanzlichen Ausführungen, was – wie gerade ausgeführt – als Beanstandung
nicht genügt. Zudem sind erstinstanzlich gestellte Beweisanträge, denen nicht
entsprochen wurde, zu wiederholen (OGer LA180012 in ZR 117 [2018] Nr. 58
S. 238 ff.). Anlass für Weiterungen des Verfahrens besteht daher keiner.
2.8. Dass sich aus den der Vorinstanz vorgelegenen Plänen nicht genügend
klar ergibt, was geplant ist, lässt sich zudem nicht sagen. Sie genügen dem, was
ein ausgereiftes Bauprojekt ist.
2.9. Unter dem Titel "Verletzung von Art. 152 ZPO" (Recht auf Beweis) bringen
die Berufungskläger weiter vor, die Vorinstanz habe über die rechtserhebliche
Tatsache, "ob ein Verbleib der [Berufungskläger] in der Wohnung für die [Beru-
fungsbeklagte] unzumutbar gewesen und eine Leerkündigung überhaupt erforder-
lich gewesen wäre", keinen Beweis zugelassen (act. 58 S. 17 f. Rz. 42 Abs. 2).
Bei der Zumutbarkeit und der Erforderlichkeit handelt es sich aber nicht um Tat-,
sondern um Rechtsfragen. Über solche ist kein Beweis zu führen, weshalb die
Ausführungen der Berufungskläger an der Sache vorbeigehen. Und die Tatsa-
chen, auf die die Vorinstanz ihre Einschätzung stützte, erscheinen zutreffend.
Damit setzen sich die Berufungskläger nicht hinreichend auseinander.
2.10. Darauf, ob der Verbleib der Mieter für die Vermieter zumutbar wäre, kommt
es im Übrigen gar nicht an. Der Entscheid über die Art und den Umfang der Sa-
nierung ist Sache des Vermieters. Sein Interesse, die Mietverhältnisse aufzulö-
sen, um die Arbeiten rasch und günstig zu erledigen, anstatt eine längerdauernde
Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu neh-
men, ist nicht ungesetzlich (also legitim), sowie nachvollziehbar und verständlich.
Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist ihm ein solches Vorgehen
nicht vorzuwerfen (zum Ganzen BGE 135 III 112 Erw. 4.2 Abs. 2 S. 120). Der
Vermieter kann also auch kündigen, wenn es ihm zumutbar wäre, dass die Mieter
im Mietobjekt bleiben (vgl. auch BGE 135 III 112 Erw. 3.3.5 S. 118 f., wonach es
auch nicht auf die Zumutbarkeit nach Art. 260 Abs. 1 OR ankommt). Nicht erfor-
derlich wäre eine Kündigung beispielsweise beim blossen Neuanstrich der Fas-
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sade (BGE 135 III 112 Erw. 3.3.1 Abs. 2 S. 114). Ein solcher Fall liegt hier gerade
nicht vor.
3. Laservermessungen
3.1. Die Berufungskläger bringen unter der Überschrift "Verletzung von Art. 178
ZPO" (Echtheit einer Urkunde) vor, "dass eine Begehung vor Ort samt detaillierter
Laservermessung ... erst am 6. Februar 2018 – somit erst nach Publikation der
Sanierungsstudie vom 27. April 2017, nach dem am 15. November 2017 datierten
Vorprojekt und insbesondere auch erst nach der am 16. November 2017 erfolgten
Kündigung – stattgefunden" habe (act. 58 S. 18 Rz. 44 Abs. 2). Deshalb müssten
die Sanierungsstudie und die Vorprojektpläne – auf die sich die vorinstanzlichen
Erwägungen zur Beurteilung des Sanierungsprojektes hauptsächlich gestützt hät-
ten, "unecht sein, namentlich weil die der Sanierungsstudie und den Vorprojekt-
plänen beigefügten CAD-Grundrisszeichnungen frühestens am 6. Februar 2018
erstellt und vermutlich nachträglich rückdatiert worden" seien (ebd.).
3.2. Es geht hier um die Frage, ob die Berufungsbeklagte zum Zeitpunkt der
Kündigung über ein ausgereiftes Bauprojekt verfügte. Wurden die Sanierungsstu-
die und das Vorprojekt erst nach dem 16. November 2017 erstellt – was die Beru-
fungskläger daraus ableiten, dass erst am 6. Februar 2018 laservermessen wor-
den sei, was wiederum eine Voraussetzung für die Erstellung solcher Pläne sei –,
so lag zum Zeitpunkt der Kündigung ein ausgereiftes Bauprojekt gerade nicht vor
und die Kündigung hätte gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.
3.3. Die Vorinstanz führte dazu aus, dass "eine Laservermessung lediglich Ein-
fluss auf die Genauigkeit der Pläne" habe (act. 59 S. 22 Erw. II.2.6.9). Sie ging al-
so davon aus, dass eine Sanierungsstudie und ein Vorprojekt (jeweils samt Plä-
nen) auch ohne Laservermessung erstellt werden können (wenn auch mit kleine-
rer Genauigkeit). Ob es zutrifft, dass die Berufungsbeklagten die Wohnungen erst
am 6. Februar 2018 laservermessen liessen, erachtete die Vorinstanz damit als
nicht rechtserheblich. Was daran falsch sein soll, ist nicht ersichtlich, zumal sol-
che Messungen bekanntlich auch dazu dienen, die Grundlagen für Unternehmer-
pläne zu schaffen und die genauen Ausmasse festzustellen, die Grundlage für
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Werkvertragsofferten sind. Die Berufungskläger bringen jedenfalls nichts vor, was
die Auffassung der Vorinstanz als falsch erscheinen liesse. Im Übrigen verweisen
die Berufungskläger auch hier darauf, was sie vor Vorinstanz vorgebracht haben
(act. 59 S. 18 Rz. 44 Abs. 1 und Rz. 44 Abs. 2 am Anfang). Wie ausgeführt (vorn
Erw. II.2.5) genügt das nicht.
3.4. Im Zusammenhang mit den Laservermessungen nahm die Vorinstanz zu-
dem an, es hätte am Umfang der Arbeiten nichts geändert, wenn das Gebäude
erstmals am 6. Februar 2018 laservermessen worden wäre (act. 59 S. 22
Erw. II.2.6.9). Die Berufungskläger führen dagegen aus, dies sei "schlichtweg
falsch" und die Berufungsbeklagte oder die beauftragten Architekten hätten den
Umfang der Arbeiten bis zum 6. Februar 2018 gar nicht kennen können (act. 58
S. 21 Rz. 50). Damit setzen sich die Berufungskläger mit den Erwägungen der
Vorinstanz nicht näher auseinander, sondern wiederholen einfach ihren (gegentei-
ligen) Standpunkt. Das genügt wie ausgeführt nicht. Ohnehin ist nicht ersichtlich,
weshalb eine Laservermessung nötig sein sollte, um zu entscheiden, ob bei-
spielsweise Küchen und Badezimmer und Elektroinstallationen ersetzt werden
sollen oder nicht.
4. Weitere Indizien
4.1. Die Berufungskläger bringen vor, die Berufungsbeklagte hätte sich gewei-
gert, ihnen den Generalplanervertrag auszuhändigen (act. 58 S. 18 f. Rz. 44
Abs. 3). Die Vorinstanz habe dies zu Unrecht nicht berücksichtigt. Die Berufungs-
kläger bringen nicht vor, wo sie vor Vorinstanz entsprechende Behauptungen auf-
gestellt haben, sondern verweisen schlicht auf vor Vorinstanz eingereichte Bele-
ge. Auch das genügt der Beanstandungslast nicht. Im Übrigen legen die Beru-
fungskläger nicht dar, worin ihre Berechtigung liegen kann, von der Berufungsbe-
klagten Verträge einzusehen, die diese mit Dritten abschliesst. Ein solches Recht
können sie aus dem Mietvertrag nicht herleiten.
4.2. Die Berufungskläger bringen vor, sie hätten "anlässlich der Hauptverhand-
lung ... gehört, wie der Rechtsvertreter der [Berufungsbeklagten] ausgeführt hat,
dass bei der Sanierungsplanung angeblich auf diverse Pläne zurückliegender Sa-
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nierungen zurückgegriffen worden sei" (act. 58 S. 19 Rz. 45). Es ist nicht ohne
Weiteres ersichtlich und wird von den Berufungsklägern auch nicht dargelegt,
weshalb dies rechtserheblich sein soll. Denn es dürfte schon aus ökonomischen
Gründen sinnvoll sein, nicht "von Grund auf" alles neu anzugehen, sondern (zu-
mindest einstweilen) auch auf frühere Pläne abzustellen. Dass im Zeitpunkt der
Kündigung kein "ausgereiftes Bauprojekt" vorgelegen hätte, ergibt sich daraus je-
denfalls nicht.
5. Gehörsverletzung
5.1. Die Berufungskläger führen aus, dass die Würdigung der Vorinstanz, "wo-
nach ausser Betracht falle, dass das Ausmass der Sanierung sowie die Sanie-
rungsmassnahmen erst anlässlich der Begehung am 6. Februar 2018 hätten er-
mittelt werden können, keine Grundlage findet" (act. 58 S. 20 Rz. 48). Deshalb
handle "es sich bei dieser durch die Vorinstanz getroffenen Annahme um eine
solche ..., die sich auf offenkundige und gerichtsnotorische Tatsachen zu stützen
versucht. Solche Annahmen hätte die Vorinstanz jedoch nur mit Rücksicht auf
den Gehörsanspruch der [Berufungskläger] treffen können" (act. 58 S. 20 Rz. 49).
Da sie das nicht getan habe, habe sie den Gehörsanspruch der Berufungskläger
verletzt.
5.2. Nach dem Ausgeführten stützen sich die beanstandeten Erwägungen im
Sinne von Schlüssen bzw. Folgerungen auf die Akten und die Vorbringen der Par-
teien. Dazu wurde den Berufungsklägern im Rahmen des Verfahrensganges das
rechtliche Gehör gewährt; anderes ist jedenfalls nicht ersichtlich und auch nicht
geltend gemacht. Dass die Schlüsse bzw. Folgerungen der Vorinstanz nicht de-
nen der Berufungskläger entsprechen, ändert daran nichts.
6. "Unrichtige Feststellung des Sachverhalts"
Die Berufungskläger bringen unter der Überschrift "Unrichtige Feststellung des
Sachverhalts" (act. 58 S. 21 vor Rz. 51) weiter vor, die Vorinstanz habe zu Un-
recht angenommen, die Baueingabe sei im Februar 2018 aufgrund von Plänen
vom 31. Januar 2018 erfolgt (act. 58 S. 21 Rz. 51 Abs. 1; act. 59 S. 20 f.
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Erw. II.2.6.7). An sich ist es ohne Bedeutung, wann die Baueingabe erfolgte und
wann und aufgrund welcher Pläne die Baubewilligung erteilt wurde. Denn für die
Frage, ob eine Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst,
ist es ohne Bedeutung, ob bereits eine Baubewilligung beantragt wurde oder gar
schon erteilt wurde (vgl. dazu vorn Erw. II.2.2 und die zutreffenden Ausführungen
der Vorinstanz [act. 59 S. 22 Erw. II.2.6.10]). Aus der Baubewilligung (act. 28/7)
ergibt sich allerdings, dass die Planauflage (vgl. § 314 Abs. 4 des Planungs- und
Baugesetzes) vom 23. Februar 2018 bis zum 15. März 2018 stattfand, die Bau-
eingabe (also das Gesuch um Erteilung einer Baubewilligung) also vor dem
23. Februar 2018 eingereicht worden sein musste. Die Auffassung der Vorinstanz,
dass die Pläne vom 31. Januar 2018 Grundlage des Baugesuchs waren und die
Laservermessung nicht erst am 6. Februar 2018 erfolgte, erscheint daher nicht
falsch, zumal aufgrund der Akten nichts ersichtlich ist, was stichhaltig gegen die
vorinstanzliche Folgerung sprechen könnte.
7. Fazit
Soweit die Berufungskläger die Auffassung der Vorinstanz, die Kündigung habe
nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen, überhaupt in pro-
zessrechtskonformer Weise beanstanden, sind ihre Beanstandungen unbegrün-
det. Die Berufung ist deshalb insoweit abzuweisen und Dispositiv-Ziffer 1 des Ur-
teils der Vorinstanz zu bestätigen.
III. Erstreckung des Mietverhältnisses
1. Allgemeines
Die Vorinstanz gewährte eine Erstreckung um drei Monate bis zum 30. Juni 2019.
Die Berufungskläger begehren eventualiter eine Aufhebung oder Abänderung des
vorinstanzlichen Entscheids über ihr Erstreckungsbegehren und eine Erstreckung
des Mietverhältnisses um 48 Monate (act. 58 S. 3 Rechtsbegehren 1).
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2. Rechtliche Ausgangslage
2.1. Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn
die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte,
die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272
Abs. 1 OR). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner
Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein
Ersatzobjekt zu beschaffen. Die unangenehmen Konsequenzen, die mit einem
Domizilwechsel an sich schon verbunden sind, reichen dafür nicht aus, da eine
gültige Kündigung den Wechsel über kurz oder lang unausweichlich macht (zum
Ganzen WEBER, Basler Kommentar OR I, Art. 272 N 3).
2.2. Die Härte für die Mieter darf durch die Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen sein (Art. 272 Abs. 1 OR). Als Vermieterinteresse an einer vertrags-
konformen Mietbeendigung kommt in erster Linie der Kündigungsgrund in Be-
tracht (WEBER, a.a.O., Art. 272 N 5). Relevant ist sodann grundsätzlich jedes Inte-
resse des Vermieters.
2.3. Zwischen den Interessen ist eine Abwägung nach allen im konkreten Fall
massgebenden Kriterien im Sinne eines Billigkeitsentscheides gemäss Art. 4 ZGB
vorzunehmen (WEBER, a.a.O., Art. 272 N 6). Die Vorinstanz hat das in ihrem Urteil
auf S. 24 richtig erkannt, weshalb zur Vermeidung von Wiederholungen darauf
verwiesen werden kann. Anzumerken ist, dass der Katalog von "insbesondere" zu
berücksichtigenden Aspekten (Art. 272 Abs. 2 OR) im Berufungsverfahren nicht
unmittelbar von Bedeutung ist. Denn angesichts der Beanstandungslast (Art. 311
Abs. 1 ZPO) geht es nicht darum, dass ein Gericht im Berufungsverfahren frei
prüft, ob eine Erstreckung angemessen ist und gegebenenfalls wie lange diese
dauern soll. Zu prüfen ist der angefochtene Entscheid über die Erstreckung im
Wesentlichen vor dem Hintergrund der Beanstandungen sowie auf Angemessen-
heit.
3. Gründe für eine Härte für die Berufungskläger
Die Vorinstanz hat sich ausführlich mit den für die Interessenabwägung wesentli-
chen Gesichtspunkten auseinandergesetzt. Was die Härte betrifft, kann daher
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vorab auf die entsprechenden zutreffenden Erwägungen verwiesen werden (vgl.
act. 59 S. 25 ff. Erw. II.3.3). Ergänzend, was folgt.
3.1. Ortsverbundenheit
Die Vorinstanz nahm an, es liege – aufgrund der langen Mietdauer von 35 Jahren
(Berufungsklägerin 1) bzw. immerhin 17 Jahren (Berufungskläger 2) – eine Orts-
verbundenheit vor (act. 59 S. 28 Erw. II.3.3.1.4). Sie nahm dabei an, dies sei
glaubhaft, was sie genügen liess; ob zu Recht, muss hier nicht entschieden wer-
den.
3.2. Ortsgebundenheit
3.2.1. Die Vorinstanz verneinte eine Ortsgebundenheit im Sinne einer Quartier-
verbundenheit der Berufungskläger (act. 59 S. 28 Erw. II.3.3.1.4). Sozialkontakte
seien aufgrund des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes in der Stadt Zü-
rich auch bei einer etwas längeren Anreise möglich (ebd.). Das trifft grundsätzlich
zu. Weiteres erübrigt sich insoweit.
3.2.2. Die Berufungskläger machen eine Ortsgebundenheit im Sinne einer Quar-
tiergebundenheit aufgrund des gesundheitlichen Zustands der Berufungsklägerin
1 geltend. Dieser ist im Rahmen der persönlichen Verhältnisse (Art. 272 Abs. 2
lit. c OR) zu berücksichtigen (WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9).
3.2.3. Die Berufungskläger machten vor Vorinstanz geltend, die Berufungskläge-
rin 1 müsse sich bei acht Ärzten regelmässigen Kontrollen unterziehen (act. 22
S. 7 Rz. 12 Abs. 1). Die Vorinstanz führte dazu aus, die acht Ärzte seien auf ver-
schiedene Kreise in der ganzen Stadt verteilt, weshalb es nicht notwendig sei,
dass die Berufungsklägerin 1 ausschliesslich im Quartier F._ wohne (was sie
auch gar nicht geltend gemacht hätte), sondern es genüge, wenn sie in der Stadt
Zürich wohne (act. 59 S. 28 Erw. II.3.3.1.4). Die Berufungskläger bringen dage-
gen vor, gerade der Umstand, dass die Ärzte auf die ganze Stadt verteilt seien,
setze eine zentrale Wohnlage mit kurzen Anfahrtswegen und einer guten Anbin-
dung an den öffentlichen Verkehr voraus, was am jetzigen Wohnort gegeben sei
(act. 58 S. 24 Rz. 60). Das ist indes an anderen Orten in der Stadt ohne Weiteres
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auch gegeben. Die Vorinstanz hat bereits im Zusammenhang mit der Möglichkeit
von Sozialkontakten (als eines Kriteriums für die Ortsgebundenheit) zutreffend
ausgeführt (vorn Erw. III.3.2.1), dass das Netz des öffentlichen Verkehrs in der
Stadt Zürich sehr gut ausgebaut ist, sodass die Anbindung an den öffentlichen
Verkehr nicht oder kaum vom Wohnort abhängt. Dass eine zentrale Wohnlage nö-
tig wäre, trifft hingegen nicht zu. Ein anderer (allenfalls weniger zentraler) Wohn-
ort mag zwar weiter entfernt von einem der Ärzte liegen, aber dafür näher bei ei-
nem anderen, sodass insgesamt die Nähe zu den Ärzten gleich bleibt.
3.2.4. Die Berufungskläger brachten vor Vorinstanz sodann vor, dass sich die Be-
rufungsklägerin 1 im Januar 2017 einer Herzoperation habe unterziehen müssen;
bei plötzlich auftretenden Herzproblemen sei sie deshalb auf raschestmögliche
ärztliche Versorgung angewiesen. Von ihrem aktuellen Wohnort sei die Notauf-
nahme des Universitätsspitals Zürich nur ... Gehminuten entfernt (zum Ganzen
act. 22 S. 7 f. Rz. 12 Abs. 2). Die Vorinstanz führte dazu aus, die Ausführungen
der Berufungskläger seien (zu) pauschal. Zudem sei die notfallärztliche Versor-
gung in der ganzen Stadt Zürich gewährleistet (zum Ganzen act. 59 S. 28 f. Erw.
II.3.3.1.4). Die Berufungskläger bringen dagegen vor, es komme nicht darauf an,
dass die notfallärztliche Versorgung sichergestellt sei, sondern gerade darauf,
dass die Notaufnahme des Universitätsspitals Zürich in Gehdistanz liege (act. 58
S. 24 f. Rz. 61).
Die Nähe zu einer Möglichkeit ärztlicher Versorgung ist selbstredend ein Vorteil.
Das gilt aber nicht speziell für die Berufungsklägerin 1, sondern für alle Personen.
Die Berufungskläger bringen nicht vor, dass die Berufungsklägerin 1 aufgrund ih-
rer Herzoperation (oder aus anderen Gründen) besonders gefährdet wäre, in eine
Lage zu geraten, in der dringende ärztliche Hilfe nötig ist. Die Nähe zu einer Mög-
lichkeit ärztlicher Versorgung kann deshalb im Rahmen der Ortsgebundenheit
nicht berücksichtigt werden. Und die notfallärztliche Versorgung (auch in Spitä-
lern) ist in der ganzen Stadt Zürich gewährleistet, wie die Vorinstanz zu Recht
ausführte; darauf, dass ein Spital in Gehdistanz liegt, kann es hingegen nicht an-
kommen, ist doch nicht zu erwarten, dass die Berufungsklägerin 1 bei einem ein-
schlägigen Notfall – was für Notfälle das sein sollen, wurde im Übrigen auch nicht
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dargelegt – die Notaufnahme nur zu Fuss wird aufsuchen können oder gar müs-
sen.
3.2.5. Nach dem Ausgeführten ist der Schluss der Vorinstanz, dass den Beru-
fungsklägern eine Ortsgebundenheit (nur) für die Stadt Zürich zuzugestehen ist,
nicht zu beanstanden.
3.3. Lange Mietdauer
An der eben dargelegten Auffassung der Vorinstanz ändert auch nichts, wenn
man mit den Berufungsklägern davon ausgeht, eine lange Mietdauer sei ebenfalls
Grundlage für eine Härte, wenn keine Ortsgebundenheit vorliegt (act. 58 S. 25
Rz. 63, mit Verweis auf BGer 4A_130/2008; vgl. auch Art. 272 Abs. 2 lit. b OR).
Denn die Vorinstanz hat die lange Mietdauer mittelbar über die Ortsverbundenheit
und über die Ortsgebundenheit bereits berücksichtigt. Über die Ortsverbundenheit
insbesondere, indem sie annahm, die Kündigung verlange eine grosse Umstel-
lung (act. 58 S. 28 Erw. II.3.3.1.4 am Anfang und S. 29 Erw. II.3.3.1.4 am Ende);
aber auch, indem sie annahm, die Berufungskläger seien zur Aufrechterhaltung
sozialer Kontakt auf gute Verbindungen in ihr jetziges Wohnquartier angewiesen,
weshalb sie auf eine Wohnung innerhalb der Stadt Zürich angewiesen seien. Die
Ortsgebundenheit ist ebenso hier teilweise Ausfluss der langen Mietdauer (und
daneben ist es der gesundheitliche Zustand der Berufungsklägerin 1). Denn auch
wegen dieser hat die Berufungsklägerin 1 ihr "medizinisches Umfeld" im Laufe der
Jahre innerhalb der Stadt Zürich aufgebaut. Die lange Mietdauer wurde also ge-
rade berücksichtigt.
3.4. Wirtschaftliche Härte
3.4.1. Die Vorinstanz verneinte eine wirtschaftliche Härte (act. 59 S. 31 Erw.
II.3.3.2.4). Sie ging zutreffend von der "Faustregel" aus, wonach nicht mehr als
ein Drittel bis ein Viertel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins auf-
zuwenden ist, was den Mietzins eines Ersatzobjektes bestimme (zum Ganzen
act. 59 S. 31 Erw. II.3.3.2.3). Im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Härte
(act. 58 S. 26 f. Rz. 66 ff.) weisen die Berufungskläger darauf hin, dass sie sich
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erfolglos für verschiedene Wohnungen zu einem Mietzins von ca. Fr. 2'000.– be-
worben hätten. Die Vorinstanz behandelte diesen Aspekt der Suchbemühungen
unter dem Titel "Härtebegründende Situation auf dem Wohnungsmarkt" (act. 59
S. 31 ff. Erw. II.3.3.3); es ist auch hier so zu verfahren.
3.4.2. Zwar kann sich daraus, dass die Berufungskläger zu einem Mietzins von
Fr. 2'000.– bislang keine angemessene Wohnung fanden, auch ergeben, dass sie
mehr für die Miete ausgeben müssten. Könnten sie das aufgrund ihrer Einkom-
mensverhältnisse nicht, so könnte sich aus den erfolglosen Suchbemühungen
durchaus eine wirtschaftliche Härte ergeben (vgl. act. 58 S. 26 Rz. 66 am Ende
und S. 27 Rz. 69). Es spielt aber keine Rolle, unter welchem Aspekt (Art. 272
Abs. 2 lit. c oder lit. e OR oder unter der Generalklausel von Abs. 1) "erfolglose
Suchbemühungen" geprüft werden. Wesentlich ist nur, dass der Aspekt geprüft
wurde bzw. wird. Zudem liegen hier ohnehin keine erfolglosen ausreichenden
Suchbemühungen vor (hinten Erw. III.3.5), sodass es keine Rolle spielt, für wel-
chen Aspekt der "Härte" diese relevant sein können oder sollen.
3.4.3. Im Übrigen stellen die Berufungskläger die Grundlagen, auf denen die Vor-
instanz die wirtschaftliche Härte prüfte (Einkommen der Berufungskläger, "Faust-
regel") nicht infrage, weshalb es damit sein Bewenden hat.
3.5. Wohnungsmarkt und Suchbemühungen
3.5.1. Die Vorinstanz macht unter dem Titel "Härtebegründende Situation auf dem
Wohnungsmarkt" (act. 59 S. 31 ff. Erw. II.3.3.3) Ausführungen zu den Suchbemü-
hungen der Berufungskläger. Im Grundsatz geht sie davon aus, dass die Beru-
fungskläger bereits im Rahmen einer ersten Erstreckung Suchbemühungen
nachweisen müssen und dass die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn-
räume sehr zuverlässig gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen
Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden können (act. 59 S. 33 f.
Erw. II.3.3.3.3). Das beanstanden die Berufungskläger – zu Recht – nicht. Viel-
mehr machen sie – wenn auch im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Här-
te – Ausführungen zu ihren Suchbemühungen (vgl. vorn Erw. III.3.4.1).
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3.5.2. Die Vorinstanz führt dazu aus, die Berufungskläger hätten sich für rund 30
Objekte interessiert, während die behaupteten Anfragen bei "zahlreichen" Genos-
senschaften ab Dezember 2017, abgesehen von einer, nicht belegt seien (act. 59
S. 35 Erw. II.3.3.3.5). Dass sich die Berufungskläger für 30 Objekte interessiert
hätten, führen sie in ihrer Berufung selber aus (act. 58 S. 26 Rz. 68). Dass sie
sich – entgegen der Feststellung der Vorinstanz (act. 59 S. 35 Erw. II.3.3.3.5) –
für "zahlreiche" Genossenschaften beworben hätten oder dass dies – entgegen
der Feststellung der Vorinstanz – bewiesen sei, bringen die Berufungskläger nicht
vor. Sie setzen sich allein damit auseinander, dass sie selber eine Zusage abge-
lehnt hatten (act. 58 S. 26 Rz. 67). Damit hat es bei den Feststellungen der Vor-
instanz sein Bewenden.
3.5.3. Die Vorinstanz geht davon aus, dass die Suchbemühungen der Beru-
fungskläger ungenügend waren und deshalb nicht genügten, um eine härtebe-
gründende Situation auf dem Wohnungsmarkt zu begründen (act. 59 S. 37
Erw. II.3.3.3.9). Die Berufungskläger halten hingegen daran fest, dass sie die Tat-
sachen, die eine wirtschaftliche Härte begründen, dargelegt hätten, und dass
auch rechtlich eine solche vorliege (vgl. act. 58 S. 26 Rz. 67). Insoweit kommen
sie ihrer Beanstandungslast nicht hinreichend nach.
3.5.4. Keine Bedeutung wollen die Berufungskläger der von der Vorinstanz ver-
merkten Tatsache zumessen, dass sie eine Wohnung (G._-Strasse ...) trotz
Zusage nicht angenommen haben. Sie machen geltend, die Absage sei nötig ge-
wesen, weil der Berufungskläger 2 wegen einer Operation erst per 1. Dezember
2018 – und damit nicht auf den angebotenen Termin vom 1. September 2018 –
hätte umziehen können (act. 58 S. 26 Rz. 67). Zu Recht verweist die Vorinstanz
darauf, dass die Operation allein die Fähigkeit des Berufungsklägers 2, schwere
Lasten zu tragen, betroffen habe, was nicht entscheidend sein könne (act. 59
S. 36 Erw. II.3.3.3.6). Dass noch andere Erschwerungen des Umzugs hinzuge-
kommen sind, bringen die Berufungskläger nicht vor. Weshalb aufgrund einer
Operation am 10. September 2018 ein Umzug nicht am 1. September, sondern
erst per 1. Dezember 2018 möglich war und auch nicht per 1. Oktober oder im-
- 21 -
merhin 1. November 2018, ist zudem nicht ersichtlich und wird auch nicht darge-
legt.
3.5.5. Im Übrigen räumte die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern ein monat-
liches Kündigungsrecht ein (act. 3/5 und 3/6), weshalb es den Berufungsklägern
hätte zugemutet werden können, die zugesagte Wohnung bereits am 1. Septem-
ber 2018 zu übernehmen, um erst am 1. Oktober oder 1. November 2018 umzu-
ziehen. Zwar hätte das zu einer Mehrfachzahlung von Mietzinsen geführt, was zu
einer finanziellen Mehrbelastung geführt hätte. Hier geht es aber nicht um die
Frage, was für die Berufungskläger ökonomisch am sinnvollsten war, zumal die
Bezahlung von Mietzinsen für zwei Wohnungen während einer beschränkten
Dauer zu den üblichen Folgen eines Wohnungswechsels gehört, und zwar auch
dann, wenn der Mieter aus eigenem Antrieb die Wohnung wechselt.
3.5.6. Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass die Berufungsbeklagte 74 Inserate für
3- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen zu Mietzinsen zwischen Fr. 1'600.– und Fr. 2'000.–
vorgelegt hat, die diese am 1. März, 3. Mai und 13. Oktober 2018 auf "homega-
te.ch" gefunden hat, die Berufungskläger jedoch nicht ausgeführt hätten, weshalb
sie sich um keines dieser Objekte bemüht hätten (act. 59 S. 36 Erw. II.3.3.3.7).
Bringt die Berufungsbeklagte Gründe vor, weshalb gerade keine Härte vorliege,
wäre es an den beweisbelasteten Berufungsklägern (vgl. nur Art. 8 ZGB) gewe-
sen, diese zu widerlegen. Das tun sie gemäss den – nicht beanstandeten – Aus-
führungen der Vorinstanz nicht. Da sich die Berufungskläger damit auf eine Viel-
zahl von Wohnungen nicht beworben haben sowie überdies ein ihnen zugesagtes
Ersatzobjekt ablehnten, kann aus der Erfolgslosigkeit ihrer Suchbemühungen
nicht auf eine Härte auf dem Wohnungsmarkt geschlossen werden.
3.5.7. Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 272 Abs. 2
lit. e OR) können mittels der Leerwohnungsziffer begründet werden (WEBER,
a.a.O., Art. 272 N 12). Eine solche Annahme über die Situation auf dem Woh-
nungsmarkt traf die Vorinstanz allerdings nicht, was die Berufungskläger nicht be-
anstanden. Deshalb hat es auch damit sein Bewenden und es bleibt dabei, dass
die vorinstanzlichen Erwägungen zu den Mieterinteressen einer Überprüfung im
Berufungsverfahren standhalten.
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4. Vermieterinteressen
Die Berufungskläger bringen vor, es liege keine Dringlichkeit vor, was sich
dadurch zeige, dass die Baubewilligung erst am 25. April 2018 erteilt worden sei,
und es lägen rein finanzielle Interessen vor, die nicht zu berücksichtigen seien
oder jedenfalls zurückzutreten hätten (act. 58 S. 27 f. Rz. 71). Die Vorinstanz
nahm ebenfalls an, dass keine Dringlichkeit vorliegt und die rein finanziellen Inte-
ressen der Berufungsbeklagten jedenfalls nicht überwiegen (act. 59 S. 40
Erw. II.3.4.4). Die Vorinstanz hat also gar nichts anderes angenommen, als was
die Berufungskläger vorbringen. Eine hinreichende Beanstandung liegt darin
nicht. Im Übrigen kann ergänzend auf die entsprechenden Erwägungen im ange-
fochtenen Urteil verwiesen werden.
5. Gesamtwürdigung
5.1. Auch die Festsetzung der Erstreckungsdauer ist ein Ermessensentscheid.
Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die
Vorinstanz sowie die unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO); zu Letzterer zählt auch die Unangemessenheit eines Entscheides.
Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht zwar frei, wie die Berufungs-
kläger grundsätzlich zu Recht vorbringen (act. 58 S. 23 Rz. 57, mit Verweis auf
BGer 4A_420/2009 Erw. 3.3). Aus dem dort erwähnten Entscheid ergibt sich aber
auch, dass das Bundesgericht Zurückhaltung übt. Ob sich die Berufungsinstanz
ebenfalls in Zurückhaltung üben muss, kann hier offen bleiben. Wie sich zeigen
wird, ist der Entscheid der Vorinstanz in diesem Punkt auch bei freier Prüfung
nicht zu beanstanden.
5.2. Die Vorinstanz hat sich einlässlich mit dem Aspekt der Erstreckungsdauer
und dem Aspekt der Erstreckungsart befasst. Vorab kann daher auf ihr Urteil ver-
wiesen werden (act. 59 S. 41 ff. Erw. II.3.5). Die Erstreckungsdauer beträgt ge-
mäss Entscheid der Vorinstanz, wie die Berufungskläger zu Recht vorbringen, nur
drei Monate (act. 58 S. 25 Rz. 65), nämlich vom 31. März 2019, auf den der Miet-
vertrag gekündigt wurde (vgl. act. 3/5 und 3/6), bis zum 30. Juni 2019. Die Vor-
instanz berücksichtigte aber – zu Recht (BGE 125 III 226 Erw. 4.c S. 230 f.) –,
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dass das Mietverhältnis mehr als 16 Monate vor dem ordentlichen Kündigungs-
termin gekündigt worden ist (act. 59 S. 40 Erw. II.3.4.3 und II.3.4.5). Die Kündi-
gung erfolgte am 16. November 2017 (act. 3/5 und 3/6) auf den 31. März 2019.
Die von der Berufungsbeklagten eingeräumte "Kündigungsfrist" betrug also 16.5
Monate und damit mehr als das fünffache der vertraglichen Kündigungsfrist von
drei Monaten (vgl. act. 3/4). Am 16. November 2017 hätte die Berufungsbeklagte
allerdings frühestens auf den 31. März 2018 kündigen können (vgl. act. 3/4). Ver-
glichen damit betrug die zusätzlich eingeräumte "Kündigungsfrist" nur noch
– wenn auch immerhin – 12 Monate. Zusammen mit der Erstreckung von drei
Monaten (bis zum 30. Juni 2019), die die Vorinstanz gewährte (act. 59 S. 43, Dis-
positiv-Ziffer 2), standen bzw. stehen den Berufungsklägern also 19.5 Monate
bzw. 15 Monate zur Suche nach Ersatz zur Verfügung. Verglichen mit der vertrag-
lichen Kündigungsfrist von drei Monaten ist das ein Vielfaches. Verglichen mit der
maximal möglichen Erstreckungsdauer von 48 Monaten (Art. 272b Abs. 1 Satz 1
OR) ist es immerhin knapp bzw. mehr als ein Drittel. Die Berufungskläger verfüg-
ten damit bereits über eine lange "Kündigungsfrist", die ihnen zur Verfügung
stand, um ein Ersatzobjekt zu suchen und die bei der Bemessung der Erstre-
ckung durchaus zu berücksichtigen ist, weil damit ein monatliches vorzeitiges
Auszugsrecht einhergeht (vgl. act. 3/5 und 3/6).
5.3. Die Vorinstanz zog – wie sich zeigte zu Recht – in Betracht, dass abgese-
hen von der Ortsverbundenheit, die eine grössere Umstellung abverlangt, keine
Härtegründe belegt wurden (act. 59 S. 41 Erw. II.3.5.3). Eine Erstreckungsdauer
von nur drei Monaten scheint zwar selbst mit Rücksicht darauf eher knapp. Die
den Berufungsklägern zur Verfügung stehende Suchfrist von 19.5 bzw. 15 Mona-
ten erscheint hingegen angemessen; es gilt das erst recht wenn man bedenkt,
dass überhaupt keine Erstreckung zu gewähren ist, wenn – wie hier – keine we-
sentliche Härte vorliegt oder diese jedenfalls die Interessen des Vermieters nicht
überwiegt (vgl. HIGI, a.a.O., Art. 272 N 110). Auch deshalb ist die gewährte defini-
tive Erstreckung von drei Monaten nicht zu beanstanden. Und es gilt das erst
recht angesichts der mangelhaften Suchbemühungen der Berufungskläger, die
nicht geeignet sind, eine Härte i.S.v. Art. 272 Abs. 2 lit. e OR zu begründen, sowie
deren Absage eines Ersatzobjektes.
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5.4. Zugunsten der Berufungsbeklagten berücksichtigte die Vorinstanz sodann
das Interesse an einer raschen Abwicklung der geplanten Sanierung (act. 59
S. 41 Erw. II.3.5.3), mithin ein rein finanzielles Interesse. Auch dies zu Recht, er-
achten doch Verfassungs- und Gesetzgeber solche Interessen grundsätzlich als
schutzwürdig (vgl. nur Art. 26 f. BV). Dass rein finanzielle Interessen hinter einem
besonders schmerzlichen menschlichen Problem ("un problème humain particuli-
èrement pénible" [BGer 4A_484/2012 Erw. 2.3.3 Abs. 3 am Ende]) zurückzutreten
haben, ändert daran nichts. Denn im dort zitierten Fall (BGer 4A_300/2010) ging
es um zwei 77-jährige Ehegatten, die ihren behinderten Sohn pflegten, wobei der
Ehemann an Leber- und Darmkrebs litt (Erw. 4.3 Abs. 3); von einer solchen
menschlichen Härte, die rein finanzielle Interessen als geradezu unbedeutend er-
scheinen lassen mag, kann hier nicht die Rede sein.
5.5. Auch sonst ist nichts von Belang ersichtlich, was am zutreffenden Ent-
scheid der Vorinstanz etwas zu ändern vermöchte. Die von der Vorinstanz ge-
währte definitive Erstreckung von drei Monaten, also bis zum 30. Juni 2019, ist
nicht zu beanstanden. Die Berufung ist deshalb auch im Eventualpunkt abzuwei-
sen und der Entscheid der Vorinstanz insoweit zu bestätigen.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolge
1. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens sind die Prozesskosten den Beru-
fungsklägern sowohl für das erst- wie für das zweitinstanzliche Verfahren grund-
sätzlich aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Die vorinstanzliche Bemessung der Gerichtskosten sowie der Parteientschädi-
gung blieb im Berufungsverfahren unbeanstandet. Sie ist daher zu bestätigen.
3. Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 64'240.– aus (act. 8), die
Kammer aufgrund der Vorbringen der Berufungskläger einstweilen von einem
Streitwert von Fr. 68'851.– (act. 65). Gründe, davon abzuweichen, sind nicht er-
sichtlich. Ausgehend davon ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren
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gestützt auf § 4 Abs. 1, § 7 lit. a und § 12 Abs. 1–2 GebV OG auf Fr. 4'700.– fest-
zusetzen.
4. Parteientschädigungen sind für das Berufungsverfahren keine zuzusprechen;
den Berufungsklägern nicht, da sie unterliegen, der Berufungsbeklagten nicht, da
ihr keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind.