# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b6e7747f-b12a-5601-8052-b085e8db6220
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1997
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto
A.
A far tempo dal 1° settembre 1991 _ conduce in locazione l’appartamento di 2 1/2 locali al primo piano, interno 7, dello stabile denominato _ a _, di proprietà _ der _ il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 29 marzo e del 29 settembre, prevedeva una pigione mensile di fr. 750.- (doc. I).
Con scritto 9 dicembre 1996 la proprietaria, per il tramite dell’amministrazione dello stabile, ha comunicato al conduttore su formulario ufficiale la disdetta del rapporto contrattuale per il 29 marzo 1997 (doc. E).
B.
Dopo essersi rivolto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito detto: UC), che ha confermato la validità della disdetta ed ha nel contempo concesso una proroga del contratto fino al 30 settembre (doc. H), _ con istanza 23 gennaio 1997 ha adito il Pretore chiedendo nuovamente l’annullamento della disdetta e in subordine la protrazione della locazione per il periodo di un anno. Egli ritiene che la motivazione addotta dalla controparte a sostegno della disdetta ordinaria (violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso i vicini, cfr. doc. C inc. UC) fosse contraria alla buona fede e in ogni caso non era tale da giustificare un simile provvedimento, tanto più che egli in precedenza mai era stato diffidato per motivi analoghi; l’episodio che ha portato alla disdetta, un’animata discussione avvenuta il 6 dicembre con la custode, era per altro imputabile a quest’ultima.
Nel corso dell’udienza di discussione del 10 marzo 1997 la convenuta si è opposta all’istanza, asserendo che la disdetta era valida in quanto ossequiava i termini contrattuali.
C.
Con sentenza 29 aprile 1997 il Pretore ha integralmente respinto l’istanza, caricando all’istante la tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese, nonché le ripetibili di fr. 500.-.
Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che l’istante -cui incombeva l’onere della prova- non avesse assolutamente dimostrato il carattere abusivo della disdetta, il che imponeva di confermarne la validità; quanto alla domanda di protrazione, la stessa è stata pure respinta, in quanto da un lato la parte non aveva invocato, né tanto meno provato, gli effetti gravosi che la fine della locazione le avrebbe provocato, e poiché dall’altro non aveva effettuato alcuna ricerca di locali alternativi.
D.
Con appello 7 maggio 1997 l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso che la disdetta venga annullata con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
L’appellante ribadisce che la disdetta del contratto, motivata dall’amministrazione con riferimento all’animata discussione da lui avuta con la custode, era contraria alla buona fede, sia per il fatto che in precedenza non gli era mai stato mosso alcun rimprovero, sia poiché la responsabilità per l’episodio in questione andava semmai ricercata nel comportamento della custode.
E.
Delle osservazioni 29 luglio 1997 della parte convenuta con cui si postula la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

## Considerations

Considerando
in diritto
1.
In mancanza di una puntuale contestazione da parte della convenuta in sede di risposta -non potendo evidentemente bastare una contestazione generica (
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 3 ad art. 170;
IICCA
17 settembre 1993 in re T. SA/G., 30 marzo 1994 in re E. SA/F. e llcc., 24 febbraio 1995 in re B. SA/I., 18 ottobre 1995 in re G. Srl/B Snc)- è chiaro che l’episodio che ha indotto l’amministrazione a disdire il contratto di locazione tra le parti debba essere considerato provato.
L’istante nella sua denuncia di cui al doc. C così lo ha riassunto: “
I custodi nel vano comune dell’atrio davanti alla loro abitazione hanno sempre scarpe, scarpe da ginnastica, monboot, stivali di gomma, passeggini e altre cose ...; un paio di volte mi è capitato di aver lasciato un piccolo sacchetto con delle carte, giornali, cartoni da buttare davanti alla mia porta (per altro lo fanno anche gli altri inquilini) ...:
á
i custodi
ñ
hanno pensato bene di lasciarmi un biglietto sulla porta scritto in modo sgarbato e volgare. Pertanto come contropartita ho messo anch’io un bigliettino nelle loro scarpe sporche che erano nel vano comune, tutto ciò nel pomeriggio, ed appena sono tornato a casa la sera e poco dopo sono sceso a ritirare la biancheria, ... arrivò la custode la quale mi ha aggredito verbalmente con una violenza inaudita, in particolare mi ha dato della persona non normale, dello stupido e del facchino, cercando sempre di impedirmi di lavorare, bloccandomi il passo ed addirittura non mi lasciava prendere l’ascensore per andare a casa ... e intanto continuava ad urlare nei miei confronti dicendo le cose più assurde ...
”.
2.
Già è stato accennato che l’amministrazione ha motivato la disdetta con la violazione da parte del conduttore del dovere di diligenza e di riguardo verso i vicini (art. 257f CO, doc. C inc. UC): essa ha fatto riferimento all’episodio di cui sopra, senza per altro aver rimproverato all’istante -né a quel momento, né in seguito, in corso di causa- altre scorrettezze.
3.
L’art. 271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
È in particolare abusiva in base alla normativa ogni disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti in causa (
mp
1992 p. 129 con rif.;
IICCA
11 marzo 1996 in re G./A.).
3.1
Nel caso di specie, la disdetta viene in sostanza a censurare due particolari comportamenti dell’istante: innanzitutto il fatto che quest’ultimo abbia lasciato delle carte sul pianerottolo e dall’altro il suo litigio con un altro inquilino.
È innanzitutto chiaro che il fatto di aver lasciato delle carte sul pianerottolo -verosimilmente, solo a titolo temporaneo, nell’intenzione di trasferirle altrove- costituisce una violazione decisamente minima e venale del dovere di diligenza a carico del conduttore.
Quanto al litigio, innescato dallo scambio di bigliettini -di cui non si è tuttavia potuto accertare l’esatto tenore-, pur ammettendo che nel corso della discussione con la custode l’istante possa a sua volta aver replicato con i medesimi toni -come risulta dalla sua ammissione a p. 2 del gravame- non vi è chi non veda come il litigio stesso sia tutto sommato dovuto all’atteggiamento della custode, che ha seguito l’inquilino in cantina, aggredendolo verbalmente: la reazione dell’istante costituisce perciò la semplice e naturale risposta alla provocazione posta in atto nei suoi confronti.
Nel caso concreto assume inoltre una notevole importanza il fatto che in precedenza il conduttore mai era stato diffidato dall’amministrazione, o da altri, a tenere un comportamento conforme alla legge ed al contratto: non risulta in particolare che prima di allora gli sia stato vietato di depositare delle carte sul pianerottolo o ancora che egli sia stato richiamato per eventuali problemi con gli altri coinquilini (tra cui la custode).
3.2
Ora, per costante dottrina e giurisprudenza, nella misura in cui la disdetta qui in esame è la conseguenza di una violazione contrattuale di piccolissima entità del conduttore -il deposito di carte sul pianerottolo- oltretutto occasionale e non ripetuta dopo diffida, la disdetta stessa deve essere senz’altro considerata abusiva (
Higi
, Commentario zurighese, 1996, N. 86 ad art. 271 CO;
Barbey
, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, p. 177 N. 206 e 208;
Calamo
, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 304;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 13 ad art. 271 CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea e Francoforte sul Meno 1996, N. 6 ad art. 271-271a CO;
mp
1990 p. 187 e seg.;
MRA
1995 p. 97; sentenza
IICCA
citata); parimenti, la circostanza che l’istante abbia litigato una sola volta con i vicini -e meglio con la custode- senza che in precedenza vi sia stato un richiamo da parte dell’amministrazione a risolvere tale dissidio, implica anche da questo punto di vista di concludere per l’abusività della disdetta (
Broglin
, Pratique récente en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7. séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 3;
Calamo
, op. cit., ibidem;
MRA
1995 p. 253 e seg.), tanto più che l’episodio in questione -come già si è detto in precedenza- non era in alcun modo imputabile all’istante, né era riconducibile ad una chiara violazione contrattuale da parte dell’inquilino che ha poi ricevuto la disdetta (
MRA
1995 p. 254; più restrittivo per contro
Barbey
, op. cit., p. 177 N. 207, il quale tuttavia non tiene conto del dovere per il locatore di tentare preventivamente una conciliazione tra i litiganti o comunque di diffidare l’inquilino).
4.
Ne discende l’accoglimento dell’appello.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che all’istante qui appellante, non patrocinato da un avvocato, può tuttavia essere riconosciuta unicamente un’indennità per compensare il solo dispendio di tempo (
Rep
. 1990 p. 210;
IICCA
10 maggio 1994 in re R./C.).