# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d40f3e41-2461-536c-91ae-405ec75f0349
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
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1. Die Beschwerdegegner reichten am 15. Juni 2009 bei der Gemeinde Köniz ein
Baugesuch ein für den Neubau eines eingeschossigen Einfamilienhauses auf Parzelle
Köniz Grundbuchblatt Nr. F._ im Spiegel bei Bern. Das Bauvorhaben liegt in der
Zone mit Überbauungsordnung „G._“ (ÜO 3/07). Gegen das Bauvorhaben erhob
unter anderen der Beschwerdeführer Einsprache. Die Beschwerdegegner reichten am 30.
September 2009 ein Projektänderungsgesuch ein, das die Tiefersetzung des
ursprünglichen Vorhabens vorsah. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2009 verzichteten die
Beschwerdegegner auf die Erstellung des geplanten Gartenschopfes.
Mit Gesamtentscheid vom 20. Januar 2010 erteilte die Gemeinde Köniz für das projektierte
Vorhaben die Baubewilligung.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. Februar 2010 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, es sei für
das Bauprojekt der Bauabschlag zu erteilen. Sinngemäss beantragt er damit die
Aufhebung des Gesamtentscheids der Einwohnergemeinde Köniz vom 20. Januar 2010.
Zudem verlangt er in Ziffer 2 seines Rechtsbegehrens, die Einwohnergemeinde Köniz sei
anzuweisen, erneut eine Einspracheverhandlung durchzuführen mit ausdrücklicher
Einladung des Rechtsvertreters. Er rügt zusammengefasst die Verletzung der
Gebäudehöhe, die Missachtung der Baulinie, die Unzulässigkeit der Projektänderung, die
Ästhetik sowie die ungenügende Erschliessung und Profilierung.
3. Zusammen mit der Beschwerdeantwort vom 1. April 2010 stellten die
Beschwerdegegner ein Gesuch mit dem Antrag, der Beschwerde sei umgehend die
aufschiebende Wirkung zu entziehen. In Ziffer 2 ihres Rechtsbegehrens beantragten sie
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. In einer Eingabe
vom 15. April 2010 verlangten sie erneut, über das Gesuch um Entzug der aufschiebenden
Wirkung sei sofort im Rahmen einer anfechtbaren Zwischenverfügung zu entscheiden.
4. Die Einwohnergemeinde Köniz beantragte in ihrer Stellungnahme vom 29. März 2010
die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung ihrer Baubewilligung.
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5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte bei der Einwohnergemeinde Köniz die Vorakten ein. Mit
anfechtbarer Zwischenverfügung vom 22. April 2010 wies es das Gesuch um Entzug der
aufschiebenden Wirkung ab. Dieser Entscheid blieb unangefochten.
6. Auf die Rechtsschriften und Akten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist
Eigentümer des Nachbargrundstücks. Er ist durch den vorinstanzlichen Entscheid formell
und materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung berechtigt. Auf die form- und
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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2. Einigungsverhandlung und Schlussbemerkungen
a) Der Beschwerdeführer bringt vor, den Akten sei zu entnehmen, dass eine Frist zur
Einreichung von Schlussbemerkungen angesetzt und eine Einspracheverhandlung
durchgeführt worden seien. Über diese Prozessschritte sei sein Rechtsvertreter trotz
Vertretung nicht unterrichtet worden. Dem Rechtsvertreter sei sämtliche Korrespondenz
direkt zuzustellen. Diese versäumten Schritte seien nachzuholen.
b) Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers ist aktenkundig, dass die
Baubewilligungsbehörde darauf verzichtet hat, eine förmliche Einigungsverhandlung im
Sinn von Art. 34 Abs. 1 BewD4 durchzuführen. Die Einigungsverhandlung soll der
Bauherrschaft Gelegenheit geben, mit den Einsprechenden und Rechtsverwahrenden
unter behördlicher Leitung ein Gespräch zu führen.5 Ein solches Gespräch unter Leitung
der Vorinstanz fand im Baubewilligungsverfahren nicht statt. Aus den Akten geht lediglich
hervor, dass am 28. August 2009 zwischen der Bauherrschaft und dem Beschwerdeführer
sowie seiner Frau ein privates Gespräch stattfand.6 Die Baubewilligungsbehörde war daran
nicht beteiligt.
c) Das Baubewilligungsdekret stellt die Einigungsverhandlung ins Ermessen der
Bewilligungsbehörde. Die Verfahrensbeteiligten haben keinen Anspruch darauf, dass eine
Einigungsverhandlung durchgeführt wird. Dem Antrag des Beschwerdeführers, wonach die
Einwohnergemeinde Köniz anzuweisen sei, erneut eine Einspracheverhandlung
durchzuführen, kann daher nicht gefolgt werden. Er ist abzuweisen.
d) Es trifft zwar zu, dass die Baubewilligungsbehörde das Schreiben vom 11. November
2009, mit dem sie den Einsprechern Gelegenheit zu Schlussbemerkungen gewährten,
direkt an den Beschwerdeführer und nicht an den Anwalt richtete. Dass die
Baubewilligungsbehörde das Schreiben direkt dem Beschwerdeführer und seiner Frau
zukommen liess, ist jedoch im vorliegenden Fall dem Verhalten des Beschwerdeführers
zuzuschreiben. Den Akten ist zu entnehmen, dass sich der Beschwerdeführer und nicht
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35/35a N. 27 und 30 6 vgl. pag. 67 f. der Vorakten der Einwohnergemeinde Köniz
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sein Rechtsvertreter zum Projektänderungsgesuch vom 30. September 2009 äusserte.7 Es
ist deshalb naheliegend und nachvollziehbar, dass die Baubewilligungsbehörde die
Korrespondenz ab diesem Zeitpunkt direkt an den Beschwerdeführer richtete. Weder der
Beschwerdeführer noch sein Rechtsvertreter haben im Baubewilligungsverfahren dagegen
protestiert, obwohl ihnen dazu genügend Zeit zur Verfügung stand. Beschwerdeführer und
Rechtsvertreter haben durch ihr Verhalten akzeptiert, dass die Gemeinde nur noch den
Beschwerdeführer mit Korrespondenz bediente. Der Beschwerdeführer hat denn auch die
Schlussbemerkungen selber verfasst. Sein Anspruch auf rechtliches Gehör ist damit
gewahrt. Es ist nicht ersichtlich, dass dem Beschwerdeführer ein Nachteil entstanden ist.
Dies macht der Beschwerdeführer zu Recht auch nicht geltend. Eine Wiederholung der
beantragten Prozessschritte würde hier ohnehin zu einem prozessualen Leerlauf führen
und stellte eine unnötige Verfahrensverzögerung dar. Die diesbezüglichen Anträge des
Beschwerdeführers sind unbegründet. Sie sind abzuweisen. Im Übrigen ist dazu auf die
zutreffenden Ausführungen der Beschwerdegegner in ihrer Beschwerdeantwort und der
Vorinstanz in ihrer Stellungnahme zu verweisen.
3. Projektänderung
a) Der Beschwerdeführer rügt, mit Schreiben vom 10. Dezember 2009 habe nur der
Beschwerdegegner 1 auf den Gartenschopf verzichtet. Inwieweit der Beschwerdegegner 1
damit auch im Namen der Beschwerdegegnerin 2 auf das Projekt verzichtet habe, sei aus
dem Schreiben nicht ersichtlich. Er bringt weiter vor, das Projekt werde mit dem Weglassen
des Gartenschopfs in seinen Grundzügen verändert und gehe über eine Projektänderung
im Sinne von Art. 43 BewD8 hinaus. Diese Veränderung müsse deshalb neu publiziert
werden. Schliesslich bringt er vor, bei der Formulierung „im Moment werde auf den
Gartenschopf verzichtet“ handle es sich um einen formellen Rückzug des Baugesuchs
betreffend Gartenschopf. Dieser Rückzug sei bedingungsfeindlich und habe eine „res
iudicata“ Wirkung zur Folge.
b) Die Beschwerdegegner bemerken, die Verzichtserklärung für den Gartenschopf vom
10. Dezember 2009 gelte für sie beide. Mit ihrer Beschwerdeantwort haben sie die
Verzichtserklärung vom 10. Dezember 2009 nachgereicht, die auch von der
7 vgl. pag. 76 der Vorakten der Einwohnergemeinde Köniz 8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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Beschwerdegegnerin 2 unterzeichnet ist. Sie halten weiter fest, die Vorinstanz habe den
Verzicht richtigerweise als Projektänderung behandelt. Die Projektänderung sei zulässig.
Dass mit dem Verzicht ein neues Projekt vorliegen soll, sei völlig absurd.
c) Die Vorinstanz hält in ihrer Stellungnahme fest, das Bauvorhaben bleibe trotz der
Streichung des Gartenschopfes in seinen Grundzügen bestehen. Eine Projektänderung
nach Art. 43 BewD sei gegeben. Im Übrigen handle es sich um eine Verkleinerung der in
der Publikation ausgeschriebenen Volumen. Der Geräteschopf sei von den Einsprechern
abgelehnt worden. Mit dem Verzicht hätten die Beschwerdegegner ein Entgegenkommen
signalisiert.
d) Gegenstand des angefochtenen Gesamtentscheids ist der Neubau eines
Einfamilienhauses ohne Gartenschopf. Ursprünglich planten die Beschwerdegegner auf
der Höhe des Gebäudes des Beschwerdeführers einen 3.15 m breiten und 1.90 m langen
Gartenschopf. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2009 teilten die Beschwerdegegner der
Vorinstanz mit, dass sie im Moment auf den Gartenschopf verzichten. Die Vorinstanz hat
die Verzichtserklärung vom 10. Dezember 2009 als Projektänderung entgegengenommen.
Den Verzicht hat sie auf den Plänen handschriftlich und mit Datum vermerkt. Zudem hat
sie den eingezeichneten Gartenschopf im Situationsplan, Umgebungsplan,
Erdgeschossprofilplan sowie den Grundrissplänen jeweils mit einem Kreuz gestrichen. Nur
im Fassadenplan vom 3. Juni 2009 im Massstab 1: 1009 (Südwest- und Südostfassade) hat
sie den Verzicht versehentlich nicht nachgetragen. Da die Beschwerdegegner
unmissverständlich auf den Gartenschopf verzichtet haben, hat das Versehen der
Vorinstanz keine nachteiligen Auswirkungen auf das Verfahren.
e) Anders als die Parteien meinen, handelt es sich bei der Verzichterklärung der
Beschwerdegegner nicht um eine Projektänderung, sondern um einen teilweisen Rückzug
des Baugesuchs. So wie die Gesuchsteller aus freiem Willen das Baugesuchsverfahren
einleiten und dessen Gegenstand bestimmen, so steht es ihnen jederzeit offen, das
Begehren ganz oder teilweise zurückzuziehen.10 Im Gegensatz zur Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens sieht weder das BauG noch das BewD eine spezifische
Formvorschrift für den Rückzug bzw. teilweisen Rückzug des Baugesuchs vor. Da das
Baurecht keine Formvorschriften zum Gesuchrückzug enthält, ist auf die allgemeinen
9 vgl. pag. 32 der Vorakten der Gemeinde Köniz 10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 16 N. 2 ff.
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Vorschriften des VRPG11 zurückzugreifen (Art. 40 Abs. 5 BauG). Eine Rückzugserklärung
hat nach Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich eindeutig und unmissverständlich zu
erfolgen.12 Die Verzichtserklärung vom 10. Dezember 2009 erfüllt diese Voraussetzungen.
Sie wurde sowohl vom Beschwerdeführer 1 und nachträglich auch von der
Beschwerdegegnerin 2 unterzeichnet13. Mit der Erklärung haben die Beschwerdegegner im
Baubewilligungsverfahren rechtsverbindlich auf die Erstellung des Gartenschopfs
verzichtet. Es verbleibt somit nur noch förmlich festzustellen, dass das
Baugesuchsverfahren bezüglich des Gartenschopfes von Gesetzes wegen gegenstandlos
geworden ist. Die Vorinstanz hätte somit das Baugesuchsverfahren, soweit es den
Gartenschopf betraf, abschreiben müssen (Art. 39 VRPG). Ziff. 1 des Dispositivs des
angefochtenen Entscheids wird dementsprechend von Amtes wegen ergänzt. Die
Einwände des Beschwerdeführers betreffend die Projektänderung stossen damit ins Leere.
Unzutreffend ist ebenfalls die Behauptung des Beschwerdeführers, der Verzicht bzw.
teilweise Rückzug des Baugesuches habe eine absolute „res iudicata“ Wirkung zur Folge.
Im Verlauf eines Baubewilligungsverfahrens zurückgezogene und damit unbeurteilte
Gesuche können auch später bei gleich gebliebenen Verhältnissen wieder zum
Gesuchsgegenstand gemacht werden.14 Auch in diesem Punkt erweist sich die
Beschwerde als unbegründet.
4. Gebäudehöhe
a) Der Beschwerdeführer rügt, mit der projektierten Gebäudehöhe von 4.60 m seien die
maximal zulässige Gebäudehöhe und die identische Höhendifferenz im Sinne der
Überbauungsordnung nicht eingehalten. In der Überbauungsordnung werde die
einheitliche Bauweise festgehalten. Diese gebe indirekt auch die Gebäudehöhe vor. Es sei
zudem unzulässig, dass beim Vorhaben eine grössere Innenraumhöhe vorgesehen sei, als
bei den übrigen Bauten in der Überbauung „G._“. Ausserdem würden die
Höhenunterschiede von Haus zu Haus am Hang jeweils 1.75 m betragen, gemessen an
den Dachoberkanten der jeweiligen Häuser. Dieser Höhenunterschied sei einzuhalten.
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 12 BGE 111 V 156 S. 158; BVR 1988 S. 127 13 vgl. dazu Beilage 3 zur Beschwerdeantwort vom 1. April 2010 14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band I, Bern 2007, Art. 34 N. 8; vgl. dazu auch Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 39 N. 5
8
Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, es bestehe die starke Vermutung, dass der
gewachsene Boden nicht dem Terrainverlauf entspreche. Er beantragt, die Höhe des
gewachsenen Terrains sei durch einen amtlich zu bestimmenden Experten zu ermitteln.
b) Die Beschwerdegegner halten fest, die Gebäudehöhe sei in den
Sonderbauvorschriften der Überbauungsordnung G._ nicht geregelt. Nach Art. 1
der Sonderbauvorschriften würden die Vorschriften der Bauordnung gelten, soweit die
Sonderbauvorschriften keine anderslautenden Bestimmungen enthalten. Es würden somit
die Vorschriften der Wohnzone W gelten. Danach sei eine maximale Gebäudehöhe von
mindestens 6.50 m zulässig. Nachdem das Bauvorhaben unbestritten eine Gebäudehöhe
von 4.60 m aufweise, seien die massgeblichen Vorschriften eingehalten. Vorschriften für
die Innenhöhe des Wohnraums bestünden nicht. Schliesslich bemerken sie, ob auf der
Bauparzelle effektiv eine Aufschüttung vorgenommen wurde, sei weder belegt noch von
Relevanz. Als gewachsenes Terrain gelte das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn
bestehe. Das gewachsene Terrain sei historisch durch den oben liegenden Zugang zu den
Parzellen Nr. H._ und Nr. I._ sowie unten gegenüber der Parzelle Nr.
J._ vorbestehend definiert. In den Baubewilligungsplänen sei es zwischen diesen
beiden Referenzpunkten korrekt als schräge Verbindungslinie eingetragen. Die
angeblichen Höhenunterschiede von Haus zu Haus gemäss damaligem
Überbauungsprojekt seien für den Verlauf des gewachsenen Terrains auf der Bauparzelle
Nr. F._ ohne rechtliche Relevanz.
c) Die Vorinstanz führt in ihrer Stellungnahme aus, die Sonderbauvorschriften zur ÜO
„G._“ würden den Geltungsbereich, die Baustreifen und die Stellung der Bauten,
die Gebäudeabstände, die Geschosszahl, die Dachgestaltung, die Gestaltung der
Zugänge, Plätze und Umgebung der Baute sowie die Abstellplätze für Motorfahrzeuge
regeln. Die Gebäudehöhe werde nicht erwähnt. Die einzige Regelung bestehe in der
Anzahl der Vollgeschosse. Wie sie im Bauentscheid erwähnt habe und vom
Beschwerdeführer als Mass nicht bestritten wurde, weise das Bauvorhaben eine
Gebäudehöhe von 4.60 m auf. Eine einheitliche Höhenabstufung würden die
Sonderbauvorschriften nicht vorsehen. Die neu geplante Baute liege mit der
Erdgeschosskote ca. 12 cm tiefer als das erstmals geplante Gebäude im Jahre 1973.
Bedingt durch eine heute wesentlich verbesserte Dachisolation zur sparsamen
Energienutzung und die geplante Innenraumhöhe, die im Ermessen der Bauherrschaft
liege, habe die neue Baute einen um knapp 40 cm erhöhten Dachrand zur ursprünglichen
9
Baute. Im Vergleich zur Baueingabe mit den ursprünglichen Plänen von 1973 könne
festgehalten werden, dass die gewachsenen Terrainkoten einander entsprächen. Von einer
Aufschüttung sei in den früheren Akten nichts ausgesagt worden. Das Bauprojekt halte die
massgebenden Höhenvorschriften der ÜO „G._“ ein.
d) Die Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet. Die Überbauungsordnung
„G._“15 besteht aus einem Überbauungs- und Gestaltungsplan mit
Sonderbauvorschriften. Es handelt sich dabei um altrechtliche, kommunale Vorschriften
und Pläne, die unter dem Baugesetz vom 7. Juni 1970 erlassen wurden. Diese Vorschriften
und Pläne sind nach Art. 149 Abs. 1 BauG und Art. 51 GBR16 nach wie vor massgebend.17
Die Überbauungsordnung bzw. die Sonderbauvorschriften „G._“ enthalten, wie
dies die Gemeinde und Beschwerdegegner zutreffend feststellen, keine Regelung über die
Gebäudehöhe. Die Vorinstanz hat deshalb aus Art. 1 der Sonderbauvorschriften abgeleitet,
dass für die Beurteilung der Frage, ob die Gebäudehöhe eingehalten ist, die baurechtliche
Grundordnung heranzuziehen ist. Art. 1 der Sonderbauvorschriften sieht ausdrücklich vor,
dass die baurechtliche Grundordnung zur Anwendung kommt, wenn in den
Sonderbauvorschriften nichts bestimmt wird. Für eingeschossige Gebäude in der
Wohnzone gilt gemäss Art. 93 GBR eine Gebäudehöhe von 6.50 m. Die Bauordnung in der
Fassung von 1970 sah für eingeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser in Hanglage
ebenfalls eine maximale Gebäudehöhe von 6.50 m vor.18 Die Schlussfolgerung der
Vorinstanz, dass das projektierte Bauvorhaben mit einer Gebäudehöhe von 4.60 m die
zulässige Gebäudehöhe einhält, ist nachvollziehbar. Sie ist aus rechtlicher Sicht nicht zu
beanstanden. Auch ist hier zu berücksichtigen, dass der Gemeinden Köniz bei der
Auslegung und Anwendung kommunaler Bestimmungen im Bereich ihrer Bau- und
Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung
ein gewisser Spielraum zusteht (Art. 65 Abs. 1 BauG).19 Von einer Auslegung gegen Treu
und Glauben im Geschäftsverkehr kann unter diesem Gesichtspunkt keine Rede sein.
15 Überbauungs- und Gestaltungsplan mit Sondervorschriften „Weidli“ am 12. April 1973 durch die Baudirektion des Kantons Bern genehmigt 16 Gemeindebaureglement der Einwohnergemeinde Köniz vom 7. März 1993 17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 149 N. 2 18 vgl. dazu Beilage 5 der Gemeinde Köniz 19 BGE 114 Ia 292 f. E. 3b; BVR 1992 S. 169 f. E. 2c
10
e) Dem Schemaschnittplan vom 29. August 2009 (Massstab 1:100)20 kann zwar
entnommen werden, dass die Dachkante des projektierten Einfamilienhauses die
Dachfalllinie ca. um 30 cm überragt. Darin kann jedoch – anders als der Beschwerdeführer
meint – keine Verletzung der Dachgestaltungsvorschrift gesehen werden. Art. 5 der
Sonderbauvorschriften schreibt lediglich vor, dass die Bauten einheitlich mit einem
Flachdach zu versehen sind. Diese Voraussetzung erfüllt das geplante Einfamilienhaus.
Eine einheitliche und gleichartige Höhendifferenz zwischen den einzelnen am Hang
liegenden Gebäuden schreiben die Sonderbauvorschriften ebenfalls nicht vor. Auch kann
den Sonderbauvorschriften keine Vorschrift entnommen werden, die die maximal zulässige
Innenraumhöhe regelt. Bezüglich der Innenraumhöhe bestehen zwar Mindestvorschriften
(Art. 67 Abs. 1 BauV21). Danach müssen Wohn- und Arbeitsräume wenigstens eine leichte
Höhe von 2.30 m aufweisen. Das geplante Vorhaben hält sowohl die minimale
Innenraumhöhe wie auch die maximal zulässige Gebäudehöhe von 6.50 m ein. Von einer
rechtsungleichen Behandlung der Grundeigentümer kann hier keine Rede sein. Rechtlich
irrelevant ist zudem der Einwand, wonach für die ÜO „G._“ die vorgegebene
Bauhöhe der seinerzeitigen Architekten einzuhalten sei. Für die Beurteilung der Frage, ob
das geplante Vorhaben die Gebäudehöhe einhält, kann nicht ein Vorhaben von Architekten
massgebend sein, das aus den Siebzigerjahren stammt. Vielmehr gelten hier die
Vorschriften der ÜO „G._“. Die projektierte Gebäudehöhe ist auch Folge einer
energetisch optimalen Dachisolation. Damit lässt sich der Energieverbrauch des Gebäudes
reduzieren. Dass die Gemeinde bei der Auslegung der Sonderbauvorschriften den
Gesichtspunkt der sparsamen und effizienten Energienutzung mitberücksichtigte, ist nicht
zu beanstanden.
f) Unbehelflich ist schliesslich der Einwand, auf dem Baugrundstück sei eine
Aufschüttung vorgenommen worden. Die Vorinstanz hat den Umgebungsplan vom 30. Mai
197422 (im Massstab 1:200) zu den Akten gereicht. Dem Plan kann die Erdgeschosskote
des Gebäudes entnommen werden, das in den Siebzigerjahren auf dem Baugrundstück
geplant war. Ein Vergleich der Erdgeschosskoten des Projekts aus den Siebzigerjahren
(657.35 =  0.00 EG) mit jener vom heutigen Projekt (657.25 =  0.00 EG) zeigt eine
geringfügige Differenz von 10 cm. Dieser Vergleich belegt, dass sich die Oberfläche des
Baugrundstücks seit den Siebzigerjahren kaum verändert hat. Selbst wenn von der
20 vgl. pag. 29 der Vorakten der Gemeinde Köniz 21 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 22 vgl. pag. 27 der Vorakten der Gemeinde Köniz
11
Erdgeschosskote des ursprünglich geplanten Gebäudes ausgegangen würde, wäre hier
die zulässige Gebäudehöhe von 6.50 m eingehalten. Die Ermittlung der Höhe des effektiv
gewachsenen Bodens durch einen Experten ist nach dem Gesagten nicht nötig. Der
Beweisantrag wird abgewiesen.
5. Baulinien
a) Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die südöstliche Front des geplanten
Gebäudes mit dem davor stehenden Gartensitzplatz sowie die Mauer gegenüber seinem
Gebäude Nr. 130 würden die Baulinien überschreiten.
b) Die Beschwerdegegner weisen darauf hin, die Baubewilligungspläne würden
belegen, dass sich das projektierte Gebäude an die rechtsgültigen Baulinien hält. Etwas
anderes zu behaupten sei eine mutwillige Verdrehung von Tatsachen. Die Stützmauer
gegenüber dem Zugang der Liegenschaft des Beschwerdeführers sei eine technisch
unverzichtbare unterirdische Vorkehr an der Parzellengrenze des Baugrundstücks Nr.
F._ und dem Zugang auf die allgemeine Erschliessungsparzelle Nr. K._.
Die ÜO „G._“ verbiete die Erstellung solcher unterirdischen Stützmauern
ausserhalb der Baustreifen ausdrücklich nicht. Solche Mauern seien auch nach der
Bauordnung der Gemeinde Köniz zulässig.
c) Im Grundrissplan Erdgeschoss vom 6. Juni 2009 (Massstab 1:100)23 wird
irrtümlicherweise der Begriff „Baulinien“ statt Baustreifen verwendet. Demgegenüber ist im
bewilligten Situationsplan vom 9. April 2009 (Massstab 1:500)24 richtigerweise von
Baustreifen die Rede. Nach der Festlegung der ÜO „G._“ gelten die hellblau und
hellgrün markierten Linien als Baulinien. Die grauen, winkelförmigen und rechteckigen
Flächen werden demgegenüber in der ÜO als Bausteifen bezeichnet. Die Rüge des
Beschwerdeführers kann somit nur so verstanden werden, dass er die Verletzung der
Baustreifen meint. Diese Schlussfolgerung drängt sich auf, weil sich in der Nähe des
Baugrundstücks nach der Terminologie der ÜO nur Baustreifen befinden.
23 vgl. pag. 34 der Vorakten der Gemeinde Köniz 24 vgl. pag. 35 der Vorakten der Gemeinde Köniz
12
d) Der Beschwerdeführer bemängelt die Mauer, die gegenüber dem Zugang seines
Gebäude Nr. 130 errichtet werden soll. Die erwähnte Mauer war gemäss dem
Grundrissplan und den Fassaden- und Schnittplänen offensichtlich Bestandteil des
ursprünglich geplanten Gartenschopfs. Sie weist die gleichen Längen- und Höhenmasse
wie der Gartenschopf auf. Die Beschwerdegegner haben jedoch im
Baubewilligungsverfahren darauf verzichtet, einen Gartenschopf zu errichten (vgl. dazu
Erwägung 3). Als Bestandteil des Gartenschopfs ist die Mauer somit nicht mehr
Verfahrensgegenstand. Soweit der Beschwerdeführer rügt, die Mauer gegenüber seinem
Gebäude verletzte den Baustreifen, kann auf seine Rüge nicht eingetreten werden.
Hinsichtlich unterirdischer Stützmauern wird auf die zutreffenden Ausführungen der
Beschwerdegegner verwiesen.
e) Auf der südöstlichen Parzellenseite ist der Baustreifen nach den Projektplänen
5.86 m und an der Grenze zur Parzelle Nr. L._ 7.35 m breit. Die Baustreifenmasse
sind nicht bestritten. Gestützt auf den bewilligten Situationsplan und den Grundrissplan
„Erdgeschoss“ kann festgestellt werden, dass sich der Grundriss des Erdgeschosses
grundsätzlich innerhalb der Baustreifen befindet. Nach dem Grundrissplan „Erdgeschoss“
und den Fassaden- und Schnittplänen vom 3. Juni 2009 (Massstab 1:100)25 ragt dagegen
die südöstliche Fassade 1.50 m über den Baustreifen hinaus. Auf der Südwestseite des
Gebäudes ist zudem ein ca. 30 m2 grosser Sitzplatz mit Holzrost geplant. Der Holzrost ragt
ca. 3.55 m über den Baustreifen hinaus und wird gemäss den Projektplänen und dem
Umgebungsgestaltungsplan vom 9. März 2009 (Massstab 1:100)26 teilweise vom
Flachdach des Haupt-gebäudes überdeckt. Das Flachdach überragt den Baustreifen auf
der Südwestseite um 1.50 m. Zusammengefasst wird somit festgestellt, dass die
südöstliche Fassade, der Sitzplatz mit Holzrost und das Flachdach den Baustreifen
überragen. Es ist zu prüfen, ob diese Abweichungen zulässig sind.
f) Die Vorinstanz führte dazu aus, der Einwand, dass die Mauer an der südöstlichen
Fassade die Baulinien verletze, sei neu. In diesem Zusammenhang verweise sie auf die
Ausführungen der Baudirektion zu den Sonderbauvorschriften im Genehmigungsbeschluss
der ÜO vom 12. April 1973.27 Gestützt auf diese Ausführungen habe sie die geringfügige
Änderung des Bauwerks gestattet. Zudem könnten seitlich geschlossene Balkone nach
25 vgl. pag. 32 der Vorakten der Gemeinde Köniz 26 vgl. pag. 33 der Vorakten der Gemeinde Köniz 27 vgl. dazu Beilage Nr. 4, S. 2 der Gemeinde Köniz
13
ihrem Baureglement bis 1.50 m in den Grenzabstand hineinragen. Die Überragung betrage
hier 1.40 m. Ausserdem sei bei fast allen bestehenden Nachbargebäuden Gartenhäuschen
vorhanden, obwohl solche in der ÜO „G._“ nicht als Baufelder oder mittels
Baustreifen ausgeschieden wurden. Bei Häusern, wie zum Beispiel jenem auf Parzelle Nr.
H._, betrage die Gebäudebreite im südöstlichen Flügel bis zu 6.50 m. Der
Baustreifen gemäss Gestaltungsplan sehe eine maximale Breite von 6.00 m vor. Es seien
demnach bereits früher kleiner Anpassungen an die Baustreifen vorgenommen worden.
g) Die Ausführungen der Vorinstanz überzeugen. Art. 2 der Sonderbauvorschriften zur
ÜO „G._“ lässt Abweichungen von den Baustreifen zu. Art. 2 der
Sonderbauvorschriften lautet wie folgt: „Über das Terrain hinausragende Bauten dürfen nur innerhalb der Baustreifen erstellt werden.
Ausserhalb der Baustreifen sind nur unter Terrain liegende Dependenzräume gestattet.
Abweichungen von der Begrenzung der Baustreifen und Verschiebungen der Baustreifen
können im Baugesuchsverfahren bewilligt werden, sofern die Baulinien respektiert bleiben,
die Überbauungsdichte keine Erhöhung erfährt, die Abweichungen sich auf das Strassen- und
Quartierbild nicht nachteilig auswirken und die Nachbarschaft nicht nachteiliger beeinflusst
wird als nach Baulinienplan.“
Es gilt hier zu berücksichtigen, dass es vorab Sache der Gemeinde ist, zu bestimmen, wie
sie eine kommunale Vorschrift ausgelegt und angewendet haben will. Wird eine solche
Bestimmung Streitgegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die
Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung
und Anwendung rechtlich haltbar ist.28 Sie auferlegen sich eine gewisse Zurückhaltung
gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine
andere Auslegung und Anwendung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und
rechtlich vertretbar wäre. Sie sind nicht befugt, die kommunale Auslegung und Anwendung
der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn diejenige der Gemeinde
rechtlich vertretbar erscheint.29 Bei der Auslegung und Anwendung hat die Gemeinde
insbesondere das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und die Pflicht
zur Wahrung der öffentlichen Interessen zu befolgen. Zudem sind Sinn und Zweck der
gesetzlichen Ordnung zu beachten.30
28 BGE 114 Ia 292 f. E. 3b; BVR 1992 S. 169 f. E. 2c 29 BVR 2000 S. 108 f. E. 3a mit weiteren Hinweisen; BVR 2002 S. 317 f. E. 2c 30 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2006, N. 441
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h) Die im Überbauungs- und Gestaltungsplan „G._“ als hellblau und hellgrün
festgelegten Baulinien werden durch die südöstliche Fassade, das Vordach und den
Gartensitzplatz nicht tangiert. Auch führen die Abweichungen zu keiner Erhöhung der
Überbauungsdichte. Es ist ausserdem nicht ersichtlich, inwieweit sich die Abweichungen
nachteilig auf das Strassen- und Quartierbild auswirken und die Nachbarschaft nachteiliger
beeinflusst wird als nach Baulinienplan. Zu Recht bringt der Beschwerdeführer solches in
seiner Beschwerde auch nicht vor. Die Gemeinde hat im Perimeter der ÜO „G._“
bereits vereinzelt Abweichungen von den Baustreifen gestattet. Es ist somit nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz die geringfügigen Abweichungen im vorliegenden Fall im
Baubewilligungsverfahren gestützt auf Art. 2 der Sonderbauvorschriften gestattet hat. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.
6. Haustyp
a) Der Beschwerdeführer rügt weiter, der Plan des Architekten Ulyss Strasser sehe vor,
dass innerhalb der ÜO „G._“ die beiden Parzellen Nr. L._ und
F._ mit dem Haustyp Nr. 3 zu überbauen seien. Dieser Bautyp entspreche
ebenfalls den Gebäuden auf den Parzellen Nr. M._ und N._, die sich in
der gleichen Reihe befänden wie das Baugrundstück. Der ästhetischen Ausrichtung des
Vorhabens sei grösste Priorität und Aufmerksamkeit einzuräumen. Zudem hätten sämtliche
Eigentümer eine Dienstbarkeit akzeptieren müssen, dass sie an ihren Bauten keine
baulichen Veränderungen vornehmen dürften, die dem Gesamtbild der Überbauung und
deren Einheitlichkeit widersprechen.
b) Die Beschwerdegegner bemerken dazu, ihr Vorhaben würde sich an die
Sonderbauvorschriften der ÜO halten. Das Bauvorhaben basiere auf dem Grundriss
gemäss der ÜO und passe sich unter Berücksichtigung der Anforderungen der Baunormen
und Energiemassnahmen vollständig in die bestehende Siedlung ein. Die Dienstbarkeit
ändere daran nichts.
c) Die Vorinstanz hält fest, die Art der Überbauung werde mittels Baustreifen geregelt.
Das Vorhaben halte die massgeblichen Vorschriften ein. Es sei richtig, dass das heutige
Vorhaben nicht in allen Details dem geplanten Gebäude aus dem Jahre 1973 entspreche.
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Das ursprünglich geplante Gebäude habe keine Rechtswirkungen auf spätere Bauten auf
der gleichen Parzelle. Das Gesamtbild der Überbauung werde durch den geplanten
Gebäudetyp nicht beeinflusst. Es handle sich um einen Winkelbau, wie er von der ÜO
vorgesehen sei.
d) Mit dem geplanten Einfamilienhaus soll eine Baulücke in der bestehenden
Überbauung am südlichen Hang des Gurtens geschlossen werden. Das bestehende
Quartier ist einheitlich überbaut. Es ist geprägt von eingeschossigen, winkelförmigen
Gebäuden, die gleich ausgerichtet sind. Auch hinsichtlich der Dachform unterscheiden sie
sich nicht. Offenbar war geplant, das Baugrundstück bereits in den Siebzigerjahren zu
überbauen. Nach den Baugesuchsplänen aus dem Jahre 197331 war vorgesehen, alle
Parzellen im äusseren Siedlungsbereich der ÜO mit demselben Gebäudetyp zu
überbauen. Das in den Siebzigerjahren geplante Gebäude wurde auf dem Baugrundstück
aber nie realisiert.
e) Anders als Beschwerdeführer behauptet, schreibt die ÜO „G._“ nirgends
einen bestimmten Bautyp vor. Die Gebäudeform und -stellung sind im Perimeter der ÜO
durch die Baustreifen vorgegeben. Das Vorhaben entspricht diesen Vorgaben und hält sich
auch an die übrigen baupolizeilichen Vorschriften. Mehr kann nicht verlangt werden. Aus
den Baugesuchsplänen von 1973 kann der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten
ableiten. Die Pläne haben keine rechtliche Bedeutung mehr. Baubewilligungen erlöschen
grundsätzlich, wenn innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der
Ausführung des Vorhabens nicht begonnen wird (Art. 42 Abs. 2 BauG). Die BVE teilt hier
die Auffassung der Vorinstanz, wonach das Vorhaben das Gesamtbild der bestehenden
Siedlung nicht beeinträchtigt. Das Bauvorhaben passt sich hinsichtlich Volumentrie,
Fassadengestaltung, Dachform und der Stellung nahtlos in die gewachsene Umgebung
und die vorbestehende Siedlung ein. Mit der Schliessung der Baulücke wird an der
Homogenität des Quartierbildes festgehalten. Auch die Dienstbarkeit vermag daran nichts
zu ändern. Im Vergleich zu den Nachbarbauten ist das Vorhaben zwar ca. um 30 cm höher
geplant. Dieser geringfügige Unterschied, der durch optimale Dachisolation bedingt ist,
vermag das Gesamtbild und die Identität des Quartiercharakters jedoch nicht zu
beeinträchtigen. Es kann nicht verlangt werden, dass sich das Vorhaben in allen Details an
31 vgl. pag. 27 und 28 der Vorakten der Gemeinde Köniz
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das ursprünglich geplante Projekt halten muss. Demnach erweist sich die Beschwerde
auch hinsichtlich der Ästhetikrüge als unbegründet.
7. Erschliessung
a) Der Beschwerdeführer rügt, die Bauparzelle sei ungenügend erschlossen. Der
Zugang zur Liegenschaft der Beschwerdegegner führe über die Anmerkungsparzelle
Nr. K._. Betreffend eine weitergehende Nutzung der Anmerkungsparzelle wie die
vorliegende Erschliessung des Bauprojekts müssten sämtliche Grundeigentümer
einverstanden sein. Dieses Einverständnis sei bis heute nicht eingeholt worden.
b) Die Beschwerdegegner machen geltend, bezüglich dieser Rüge fehle es dem
Beschwerdeführer an der Beschwerdelegitimation. Er habe die Rüge erst im
Beschwerdeverfahren erhoben. Abgesehen davon sei die Rüge offensichtlich unbegründet.
c) Die Erschliessung des Baugrundstücks ist sichergestellt. Es kann daher offen
bleiben, ob der Beschwerdeführer hinsichtlich dieser Rüge beschwerdelegitimiert wäre. Die
Erschliessungsanlagen der Gesamtüberbauung „G._“ sind im Grundbuch als
Anmerkungsgrundstück Nr. K._ eingetragen und gehören je zu 1/72 den
Eigentümern der Grundstücke Nr. O._ bis P._. Dazu gehören drei
unterirdische Autoeinstellhallen, Trafostation, Gas-Druckreduzierstation,
Versorgungsanlagen und Leitungssysteme für Wasser, Kraft, Telefon, Fernsehen und
Radio, Gas und Kanalisation, oberirdische Parkplätze, Weganlagen und Zufahrten und
schliesslich Grünflächen und Gartenanlagen, Spiel- und Freizeitanlagen. Wie auch aus
dem Grundbuchauszug hervorgeht und die Beschwerdegegner zutreffend ausführen,
bezweckt das Anmerkungsgrundstück Nr. K._ die Hauptgrundstücke
Nr. O._ bis P._ dauerhaft zu erschliessen. Als Grundeigentümern steht
den Beschwerdegegnern an der gesamten Erschliessung ein Miteigentumsanteil zu. Die
Erschliessung des Baugrundstücks ist damit rechtlich sichergestellt (Art. 4 Bst. c BauV).
Das Baugrundstück ist genügend erschlossen. Eine Zustimmung der Grundeigentümer ist
nicht nötig.
8. Profilierung
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a) Der Beschwerdeführer bemängelt schliesslich, die projektierte Mauer, die den
Sitzplatz der Beschwerdegegner abgrenze, sei nicht profiliert worden. Es sei anhand der
Profile nicht ersichtlich, dass die Baute über die Baulinie hinausragen werde. Zudem sei
momentan keine korrekte Profilierung vorhanden. Dies sei von Amtes wegen zu überprüfen
und die notwendigen Anordnungen seien durch die angerufene Instanz zu treffen. Nach
Behebung des Mangels sei zudem die Bekanntmachung im Sinn von Art. 16 Abs. 4 BewD
zu wiederholen.
b) Die Beschwerdegegner bemerken, soweit die Profilstangen durch Sturmwinde
umkippen werden, würden sie selbstverständlich wieder ordnungsgemäss hingestellt.
c) Die Vorinstanz hält fest, mit der Eingabe der Einsprachen sei nachweislich das Ziel
des Sichtbarmachens der Hauptabmessungen des Gebäudes und die Bekanntgabe eines
Bauprojekts erreicht worden. Es sei richtig, dass die Bauprofile bis zum Bauentscheid
stehen müssten. Dies sei nach wie vor der Fall. Bedingt durch die lange Bewilligungsdauer
könne es sein, dass einzelne Profile Schaden genommen hätten.
d) Die Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet. Profile sollen in erster Linie
Nachbarn und weitere Interessenten auf ein Bauvorhaben aufmerksam machen und es
den Beteiligten erleichtern, sich das Vorhaben in etwa im Gelände vorzustellen. Für die
Beurteilung, ob das Vorhaben innerhalb der Baustreifen liegt, sind die Projektpläne
massgebend. Zu Recht rügt der Beschwerdeführer nicht, er sei durch die Profilierung
getäuscht und von der Einsprache abgehalten worden. Es ist auch aktenkundig, dass sich
der Nachbar, dessen Liegenschaft sich gegenüber der verlängerten Südostfassade
befindet, am Vorverfahren als Einsprecher beteiligte. Anders als der Beschwerdeführer
meint, drängt sich hier eine Wiederherstellung der Einsprachefrist bzw. eine
Bekanntmachung nach Art. 16 Abs. 4 BewD nicht auf. Weder wurden hier Einsprecher
durch eine unrichtige Profilierung getäuscht noch sind sie von der Einsprache abgehalten
worden. Richtig ist, dass die Profile eines Bauvorhabens nach Art. 16 BewD stehen zu
lassen sind, bis endgültig über das Bauvorhaben entschieden ist. Die Beschwerdegegner
haben in ihrer Beschwerdeantwort zugesichert, dass sie die Profilstangen bis zum
endgültigen Entscheid ordnungsgemäss hinstellen. Auf diese Aussage sind die
Beschwerdegegner zu behaften. Weitere Anordnungen und Beweiserhebungen sind somit
nicht nötig.
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9. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'800.00.
b) Der Beschwerdeführer hat zudem den Beschwerdegegnern die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdegegner
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit den
Beschwerdegegnern die Parteikosten von Fr. 6'671.20 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.