# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2d5032a2-7910-4d83-adc0-42f9f3c13061
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die Q._ AG ist Eigentümerin des an der M._-strasse liegenden Grundstücks
Nr. 000_, Grundbuch X._, welches sich in der Wohnzone W2 befindet (Zonenplan der
Stadt X._ vom 19. Dezember 1995) und mit einem Wohnhaus überbaut ist. Das
Grundstück Nr. 001_ auf der gegenüberliegenden Seite der M._-strasse ist mit einer
Villa aus dem Jahr 1934 (nachstehend: Villa Y._) überbaut. Mit Baugesuch vom
29. Mai 2018 beantragte die Q._ AG bei der Baukommission X._ die
Abbruchbewilligung für das bestehende Wohnhaus auf Grundstück Nr. 000_ sowie die
A.a.
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Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit 10 Wohneinheiten und Tiefgarage.
Im Nachgang zu einem Augenschein vom 27. November 2018 stufte die kantonale
Denkmalpflege die Villa Y._ als ein Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung ein und
kam zum Schluss, dass durch die wuchtige Ausgestaltung des Attikageschosses des
geplanten MFH auf Grundstück Nr. 000_ die gegenüberliegende Villa Y._
beeinträchtigt werden könne. Hierauf zog die Q._ AG das Baugesuch am 21. März
2019 zurück. In der Folge beantragte sie mit Gesuchen vom 10. September 2019
erneut die Abbruchbewilligung für das bestehende Wohnhaus auf Grundstück
Nr. 000_ sowie die Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit
10 Wohneinheiten und Tiefgarage.
Innert der Auflagefrist erhoben A._ und B._, C._, D._ und E._, F._ und G._, H._
und I._ sowie J._ und K._ Einsprache gegen das Bauvorhaben. Die kantonale
Denkmalpflege führte am 27. November 2019 zuhanden der Baukommission X._ aus,
dass durch das Bauvorhaben die Villa Y._ als Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung
betroffen sei. Das Baugesuch sei indes überarbeitet und in seiner Gestalt angepasst
worden. Das nun geplante Vorhaben beeinträchtige das Schutzobjekt nicht. Eine
Zustimmung im Sinn von Art. 122 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1;
PBG) sei somit nicht notwendig (act. G 10/8/3.5). Mit Beschlüssen vom 17. August
2020 wies der Stadtrat X._ die öffentlich-rechtlichen Einsprachen sowie
privatrechtlichen Immissionseinsprachen (Art. 684 ZGB) ab und erteilte die
Abbruchbewilligung sowie die Baubewilligung für das MFH unter Bedingungen und
Auflagen. Die Einsprache von D._ und E._ wurde insofern gutgeheissen, als die
Baubewilligung mit der Auflage versehen wurde, dass die Isolation der Fenster und
Wände zwischen den verglasten Loggien ("Wintergärten") und den Wohnräumen die
Anforderungen an eine Aussenisolation erfüllen müssten (act. G 10/1 Beilage).
A.b.
Den hiergegen von A._ und B._, C._, D._ und E._, F._ und G._, H._ und I._
sowie J._ und K._ - alle vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. HSG Liliane Kobler,
St. Gallen - erhobenen Rekurs (act. G 11/1 und 11/5; Rekurs 1) hiess das Bau- und
Umweltdepartement des Kantons St. Gallen nach Einholung eines Amtsberichtes der
Denkmalpflege vom 4. Februar 2021 (act. G 11/14) und Durchführung eines
Augenscheins am 19. März 2021 (act. G 11/20) mit Entscheid vom 30. September 2021
im Sinn der Erwägungen teilweise gut, hob die Baubewilligung vom 17. August 2020
sowie die Ziffern 2, 3, 4, 5, 8, 9 und 10 des Einspracheentscheids vom 17. August 2020
auf und wies die Sache zur Veranlassung der "vorfrageweisen" Beurteilung der
A.c.
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B.
Schutzwürdigkeit der Villa Y._ sowie zur anschliessenden neuen Entscheidung über
das Baugesuch an die Beschwerdebeteiligte zurück (act. G 2; Dispositivziffern 1a und
1b). Den von Rechtsanwalt lic. iur. Alex Keller, St. Gallen, für die Q._ AG am 4.
September 2020 erhobenen Rekurs (act. G 10/1, 10/5; Rekurs 2), mit welchem die in
einer Auflage zur Baubewilligung erfolgte Einstufung der Wintergärten als verglaste
Loggien beanstandet worden war, schrieb das Bau- und Umweltdepartement zufolge
Gegenstandslosigkeit ab (act. G 2; Dispositivziffer 1c).
Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Keller für die Q._ AG mit Eingabe vom
13. Oktober 2021 Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom
3. Dezember 2021 (act. G 7) stellte er die Anträge, Dispositivziffer 1 des angefochtenen
Entscheids sei aufzuheben, soweit der Rekurs 1 teilweise gutgeheissen worden sei
(Ziffer 1a), soweit die Baubewilligung vom 17. August 2020 vollständig und der
Einspracheentscheid vom 17. August 2020 teilweise aufgehoben worden seien (Ziffer
1b) und soweit der Rekurs 2 zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben worden sei
(Ziffer 1c). Der Rekurs 2 sei an die Vorinstanz zur materiellen Beurteilung
zurückzuweisen (Ziffer 2). Unter Kostenfolge (Ziffer 3).
B.a.
Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 11. Januar 2022 Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 9).
Die Beschwerdebeteiligte verzichtete auf eine Vernehmlassung (act. G 12). In der
Vernehmlassung vom 21. Februar 2022 beantragte Rechtsanwältin Kobler für A._ und
B._, C._, D._ und E._, F._ und G._, H._ und I._ sowie J._ und K._
(Beschwerdegegner) Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer (act. G 15). Die Beschwerdeführerin
verzichtete auf eine weitere Stellungnahme (vgl. act. G 17).
B.b.
Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
B.c.
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## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin
ist einerseits als Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 000_ und anderseits als
Baugesuchstellerin sowie als Empfängerin des angefochtenen Entscheids zur
Ergreifung des Rechtsmittels befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die
Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 13. Oktober 2021 (act. G 1) erfolgte rechtzeitig und
erfüllt in Verbindung mit der Beschwerdeergänzung vom 3. Dezember 2021 (act. G 7)
die formellen und inhaltlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47
Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Nach der Rechtsprechung ist die Anfechtung eines Zwischenentscheides zulässig,
wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und
damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (VerwGE B 2015/4 vom 30. Juni 2015 E. 1). Für den
Fall, dass sich vorliegend - im Rahmen der materiellen Prüfung - die von der Vorinstanz
angeordnete Rückweisung zur Klärung der Schutzwürdigkeit der Villa Y._ als unnötig
erweisen sollte, liesse sich die Angelegenheit - zumindest mit Bezug auf diese Frage -
direkt im Rahmen eines Endentscheids erledigen. Im Fall der Bestätigung der
Abklärungsbedürftigkeit resultiert demgegenüber für die Beschwerdebeteiligte ein
entsprechender Abklärungsaufwand. Auf die Beschwerde ist somit auch vor diesem
Hintergrund einzutreten.
Der erstinstanzliche Beschluss der Beschwerdebeteiligten vom 17. August 2020
(Baubewilligungs- und Einspracheentscheid) erging nach Inkrafttreten des Planungs-
und Baugesetzes (sGS 731.1; PBG) am 1. Oktober 2017. Auf das strittige Bauvorhaben
ist somit das PBG grundsätzlich anwendbar, soweit dessen Bestimmungen gemäss
Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG" vom
8. März 2017 als unmittelbar anwendbar erklärt werden und im vorliegenden
Zusammenhang zum Tragen kommen (vgl. auch VerwGE B 2020/10 vom
14. September 2020 E. 5). Direkt anwendbar sind u.a. die Art. 98 f., 114 bis 127 sowie
163 bis 177 PBG. Im Übrigen kommen gegebenenfalls - neben dem kommunalen
Baureglement (BauR) - weiterhin die Bestimmungen des früheren Baugesetzes (BauG;
nGS 8,134) zur Anwendung.
2.
bis
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Art. 99 Abs. 1 PBG verbietet die Erstellung von Bauten und Anlagen, die das Orts- und
Landschaftsbild verunstalten oder Baudenkmäler beeinträchtigen. Diese unmittelbar
anwendbare Bestimmung sieht im Unterschied zu Art. 93 Abs. 1 BauG zusätzlich einen
ausdrücklichen Schutz von Baudenkmälern und damit Schutzgegenständen (vgl.
Art. 115 lit. g PBG) vor Beeinträchtigungen vor. Als Baudenkmäler im Sinn von Art. 115
lit. g PBG gelten herausragende bauliche Objekte und Ensembles von besonderem
kulturellem Zeugniswert. Bei einem Einzelobjekt kann sich der schützenswerte
Eigenwert auf das Ganze oder auch nur Teile davon beziehen. Für die Schutzobjekte ist
das Zusammenwirken von Baukörpern und Freiräumen an einem bestimmten Ort
wesentlich (vgl. W. Engeler, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch
Heimatschutzrecht, Zürich/St. Gallen 2020, N 43, 75 und 81 ff. zu § 7). Entscheide über
die Unterschutzstellung von Baudenkmälern erfolgen nach Art. 121 PBG durch
Aufnahme und Beschrieb in einem Nutzungsplan (lit. a), durch Baubeschränkungen und
Auflagen in der Baubewilligung (lit. b) sowie durch Schutzverfügung (lit. c). Nach Art.
176 Abs. 2 PBG sind Baudenkmäler überdies von Gesetzes wegen geschützt, bis ein
Schutzinventar nach PBG vorliegt (lit. a) oder eine Schutzverordnung besteht, die nicht
älter als 15 Jahre ist (lit. b). Bei Bauten, welche potentielle Schutzobjekte darstellen und
die von einem Baubewilligungsverfahren tangiert sind, ist von der zuständigen Behörde
vorfrageweise abzuklären, ob es sich dabei um ein Schutzobjekt im Sinn von Art. 115
lit. g PBG handelt (Engeler a.a.O., N 123 f. zu § 7; J. Bereuter, in: Bereuter/Frei/Ritter
[Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020,
N 7 zu Art. 121 PBG). Das Ergebnis dieser vorfrageweisen Abklärung
(Unterschutzstellung und Schutzumfang bzw. Schutzverzicht) ist in der Folge
gegebenenfalls in Form von Baubeschränkungen und Auflagen in der Baubewilligung
zu berücksichtigen (Art. 121 Abs. 1 lit. b PBG) oder durch eine Schutzverfügung (Art.
121 Abs. 1 lit. c PBG i.V.m. Art. 116 PBG) umzusetzen.
Ob eine Beeinträchtigung eines Baudenkmals im Sinn von Art. 99 Abs. 1 PBG vorliegt,
richtet sich nach anderen Kriterien und unterliegt einem anderen Massstab als die
Beurteilung einer Verunstaltung. Unter anderem ist eine Beeinträchtigung nicht erst
dann gegeben, wenn nach allgemeiner Auffassung etwas qualifiziert Unschönes
geplant ist. Vielmehr ist ein strenger Massstab anzulegen und eine Beeinträchtigung,
ausgehend von Schutzzweck und -umfang des betroffenen Baudenkmals, bereits bei
einer klar erkennbaren Störung zu bejahen. Ob diese dann allerdings zu einem
Bauverbot führt, ist im Rahmen einer sorgfältigen Interessenabwägung zu entscheiden
(vgl. VerwGE B 2019/204 vom 17. Oktober 2020 E. 7.1 m.H. [bestätigt durch BGer
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022] mit Hinweis auf Kaiser/Manser, in: Ehrenzeller/
2.1.
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Engeler [Hrsg.] a.a.O., N 26 zu § 6, und W. Ritter, in: Bereuter/Frei/derselbe [Hrsg.]
a.a.O, N 3 zu Art. 99 PBG). Aus Art. 99 Abs. 1 PBG kann geschlossen werden, dass der
Schutz von Baudenkmälern vor Beeinträchtigungen auch einen eigentlichen
Umgebungsschutz miteinschliesst, da der Begriff des Baudenkmals nach Art. 115
lit. g PBG auch die Umgebung von Bauten und Anlagen miterfasst. Der Schutz eines
Baudenkmals wirkt sich im Einzelfall derart auf seine - unter Umständen selbst nicht
geschützte - Umgebung aus, als dort vorgesehene (bauliche) Massnahmen sich nicht
unmittelbar beeinträchtigend auf das Schutzobjekt auswirken dürfen. Der konkrete
Umfang der zu beachtenden Umgebung ist dabei im Einzelfall zu bestimmen (vgl.
Kaiser/Manser, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., N 28 zu § 6). Der Umfang des
Schutzes muss eine zeitgemässe Nutzung und Anpassung des Objekts und seiner
Umgebung ermöglichen (Bereuter a.a.O., N 8 zu Art. 122 PBG). Eine Beeinträchtigung
im Sinne von Art. 99 Abs. 1 PBG liegt vor, wenn ein Schutzobjekt durch Veränderungen
in seiner Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder charakteristisch
machen und aufgrund derer es unter Schutz gestellt wurde, in erheblicher bzw.
umfangreicher Weise beeinträchtigt wird. Dagegen liegt keine solche Beeinträchtigung
vor, wenn ein Schutzobjekt in seiner geschützten Beschaffenheit und Wirkung durch
Veränderungen innerhalb seines Wirkungskreises nur unerheblich eingeschränkt wird
(vgl. W. Engeler, in: Ehrenzeller/derselbe [Hrsg.] a.a.O., N 176 zu § 7 m.H. auf BGer
1C_26/2016 vom 16. November 2016 E. 3.3). Bei der Überprüfung des unbestimmten
Rechtsbegriffs der "Beeinträchtigung", welcher lokale Umstände betrifft, hat sich das
Verwaltungsgericht eine richterliche Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VerwGE B
2019/204 a.a.O. E. 7.1 m.H. auf BGE 145 I 52 E. 3.6 und VerwGE B 2019/219 vom
29. August 2020 E. 8.2 je mit Hinweisen).
Unter Schutz gestellte Objekte dürfen nur beseitigt oder beeinträchtigt werden, wenn
ein gewichtiges das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis
nachgewiesen wird (vgl. Art. 122 Abs. 3 erster Satz PBG; vgl. zum Verbot von Eingriffen
mit wesentlichen Beeinträchtigungen Engeler, in: Ehrenzeller/Engeler, a.a.O., N 274 zu
§ 7), wobei bei Schutzobjekten von nationaler oder kantonaler Bedeutung die
Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle erforderlich ist (vgl. Art. 122 Abs. 3
zweiter Satz PBG).
Mit Bezug auf das erste MFH-Projekt von 2018 erteilte die kantonale Denkmalpflege
ihre Zustimmung nicht, wobei sie zur Begründung festhielt, dass die Villa Y._ als
schützenswertes Kulturobjekt von kantonaler Bedeutung durch den (damals) geplanten
MFH-Bau beeinträchtigt werde (Bericht vom 23. Januar 2019; act. G 10/8/3.5 [violett]).
2.2.
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Im Amtsbericht vom 4. Februar 2021 bestätigte die Denkmalpflege, dass es sich bei
der Villa Y._ auf Grundstück Nr. 001_ um ein schützenswertes Kulturobjekt von
kantonaler Bedeutung handle. Das abzubrechende Wohnhaus auf dem Baugrundstück
Nr. 000_ weise dagegen keinen kulturellen Zeugniswert auf, weshalb die
Schutzwürdigkeit zu verneinen sei. Das geplante Vorhaben sei im Vergleich zum ersten
Projekt von 2018 überarbeitet worden, indem das Attikageschoss reduziert worden sei.
Das Kulturobjekt Villa Y._ befinde sich in einem intakten, grosszügigen Garten. Das
auf der gegenüberliegenden Strassenseite geplante MFH weise zwar nach wie vor
einen deutlichen Massstabsprung auf, werde aber kaum in eine direkte Verbindung
zum Kulturobjekt gebracht. Eine Beeinträchtigung des Kulturobjekts könne daher
verneint werden (act. G 11/14). Am Augenschein vom 19. März 2021 bestätigte der
Leiter der Denkmalpflege erneut die Einstufung der Villa Y._ als schützenswertes
Kulturobjekt von kantonaler Bedeutung. Zu den Hintergründen des geprüften
Umgebungsschutzes erklärte er, dass dieser Schutz die Umgebung umfasse und nicht
ein Bauwerk als solches. Veränderungen der Umgebung sollten die Eigenart von
Denkmal und Umgebung nicht beeinträchtigen. Es gehe also um eine mittelbare
Beeinträchtigung. Das zweite (korrigierte) Baugesuch weise ein reduziertes
Attikageschoss auf. Es sei niedriger und schmaler ausgestaltet und etwas nach hinten
verschoben worden. Das Vorhaben weise nun deutlich mehr Fensterflächen auf,
wodurch es leichter in Erscheinung trete und damit das Volumen auflöse. Die
Silhouette trete insgesamt weniger prägend in Erscheinung. Da das Schutzobjekt vom
Bauvorhaben durch eine Strasse getrennt sei, über einen grosszügigen Garten verfüge
und die gegenüberliegende Strassenseite ohnehin schon heterogen ausgestaltet sei,
habe die Denkmalpflege keine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes mehr
feststellen können. Die Villa Y._ sei aufgrund des ex-lege-Schutzes gleich behandelt
worden wie ein Schutzobjekt. Hinsichtlich des abzubrechenden Hauses auf dem
Baugrundstück Nr. 000_ führte der Leiter Denkmalpflege aus, dass das bestehende
Gebäude zwar gefällig gestaltet sei und sich gut in die Umgebung einfüge. Für eine
Schutzwürdigkeit brauche es indes mehr als eine gute Gestaltung. Ein Gebäude müsse
eine eigentliche Epoche vertreten oder in architektonischer Hinsicht überragend sein.
Diese Anforderungen erfülle das Gebäude nicht (act. G 11/20).
Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid mit Hinweis auf Stellungnahmen der
Denkmalpflege vom 6. September 2018 (act. G 10/8/4.24 [violett]) und 27. November
2019 (act. G 10/8/3.5 [grün]) fest, es hätten keine Hinweise bestanden, dass es sich
beim abzubrechenden Gebäude auf Grundstück Nr. 000_ um ein potentielles
Schutzobjekt handeln könnte. Aufgrund der Gesamtumstände habe die
2.3.
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Beschwerdebeteiligte ohne weiteren Einbezug der Denkmalpflege davon ausgehen
dürfen, dass beim erwähnten Gebäude kein ausreichend konkreter Schutzverdacht
bestehe. Die Beschwerdegegner würden sich zum Schutzverdacht betreffend Ortsbild
auf ein (nicht belegtes) E-Mail der Baukommission und somit auf Äusserungen einer
unzuständigen Stelle stützen. Hinzu komme, dass die Denkmalpflege weder beim
ersten noch beim zweiten Projekt Anhaltspunkte für ein schützenswertes Ortsbild
festgestellt bzw. angedeutet habe. Entsprechend habe die Beschwerdebeteiligte
mangels Vorliegens eines potentiellen Schutzobjekts auf eine formelle
Nichtunterschutzstellung des abzubrechenden Gebäudes im Rahmen der Abbruch-
und Baubewilligung verzichten können (act. G 2 S. 12 f.).
Eine rechtlich verbindliche und durch Rechtsmittel überprüfbare Beurteilung von
Schutz und Schutzumfang der Villa Y._ (auf Grundstück Nr. 001_) sei noch
ausstehend. Die Beurteilung der Frage, ob ein Baudenkmal beeinträchtigt werden dürfe
(Art. 122 Abs. 3 PBG), setze die förmliche Unterschutzstellung voraus (Bereuter a.a.O.,
N 5 zu Art. 122 PBG). Mit der Einschätzung der Denkmalpflege sei erst ein konkreter
Schutzverdacht bestätigt worden. Die Beschwerdebeteiligte habe als nächstes
vorfrageweise zu beurteilen, ob bzw. in welchem Umfang die Villa Y._ ein
Schutzobjekt im Sinn des PBG sei und wenn ja, welche (kantonale oder lokale)
Bedeutung dem Schutz zukomme. Dies habe sie, nach vorgängiger sachgemässer
Durchführung des Baubewilligungsverfahrens nach Art. 139 PBG, unter Einbezug des
Amtes für Kultur abzuklären. Weiter werde der Schutzumfang abzuklären sein. Weil
vorliegend ein potentielles Schutzobjekt durch ein Bauvorhaben auf dem
Nachbargrundstück möglicherweise beeinträchtigt werde, könne die
Unterschutzstellung bzw. der Verzicht darauf nicht ins Dispositiv der Baubewilligung
aufgenommen werden (Bereuter a.a.O., N 5 zu Art. 122 PBG), sondern müsse in einer
separaten, mindestens gleichzeitig mit der Baubewilligung zu eröffnenden
Schutzverfügung (Art. 121 Abs. 1 lit. c PBG) erfolgen. Entsprechend seien auch die
Eigentumsbeschränkungen nach Art. 122 Abs. 1 PBG festzulegen. Ob und in welchem
Ausmass auch die Umgebung in die Schutzmassnahmen einbezogen werde, ergebe
sich aus der Bedeutung des Schutzobjekts und den möglichen Gefährdungen. Der
Rekurs 1 erweise sich somit als begründet. Bei dieser Ausgangslage sei auf die übrigen
Einwände gegen die Baubewilligung (MFH) nicht weiter einzugehen. Hinsichtlich der
Abbruchbewilligung erweise sich der Rekurs 1 als unbegründet (act. G 2 S. 12-14). Da
die Baubewilligung (MFH) - und damit auch die in Rekurs 2 angefochtene Auflage -
aufgehoben werde, erweise sich der Rekurs 2 als gegenstandslos und werde
abgeschrieben (act. G 2 S. 14).
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Die Beschwerdeführerin wendet unter anderem ein, auf Anraten der Bauberaterin der
Denkmalpflege habe sie im zweiten Baugesuch vom 10. September 2019 nicht nur das
Volumen des Attikageschosses reduziert und neu platziert, sondern auch die gewichtig
wirkenden opaken Flächen des Attikageschosses durch feingegliederte Fensterflächen
ersetzt (vgl. Darstellung der Nordfassaden Baugesuch 2018 und Baugesuch 2019; act.
G 7 S. 3). Seit dem Einspracheaugenschein vom 27. November 2018 sei der
Beschwerdebeteiligten, der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern
bekannt, dass die Villa Y._ als Baudenkmal von kantonaler Bedeutung einzustufen sei.
Diese Einstufung sei unbestritten. Ein Antrag des Eigentümers der Villa Y._
(Beschwerdegegner 3) auf Unterschutzstellung des Grundstücks Nr. 001_ mit der Villa
Y._ sei bei der Beschwerdebeteiligten hängig. Die deklaratorische Feststellung des
besonderen kulturellen Zeugniswerts der Villa führe von Gesetzes wegen - ohne
Unterstellungsverfahren - zu deren Unterschutz-stellung. Durch das geplante MFH
erfolge keine mittelbare Beeinträchtigung der Villa Y._. Das MFH halte mehr als 25 m
Abstand zur Villa ein und werde von dieser durch die Strasse und den Garten der Villa
getrennt. Das MFH füge sich städtebaulich umsichtig in den Strassenzug ein und sei
architektonisch sorgfältig gestaltet worden. Die Beurteilung der kantonalen
Denkmalpflege erweise sich als korrekt. Es sei keine klar erkennbare Störung des
Umgebungsschutzes der Villa Y._ durch das MFH auszumachen, weil das MFH weder
etwas offenkundig Unpassendes schaffen wolle noch einen Einordnungsmangel
begründe. Der Vollständigkeit halber sei darauf hinzuweisen, dass die Ausnützung der
maximalen Baumasse einem öffentlichen Interesse entspreche und die Reduktion der
zulässigen Baumasse aus ästhetischen Gründen durch ein überwiegendes öffentliches
Interesse (Schutz einer denkmalgeschützten Baute) gerechtfertigt werden müsse. Ein
Verzicht auf das Attikageschoss lasse sich durch den Umgebungsschutz der Villa nicht
rechtfertigen. Die eigentümerverbindliche Unterschutzstellung bedeute kein absolutes
Veränderungs- oder Abbruchverbot. Ein zeitgemässer Denkmalschutz ziele nicht auf
die Musealisierung der Schutzobjekte ab. Er orientiere sich vielmehr am Grundsatz,
dass unter Schutz gestellte Objekte längerfristig nur erhalten blieben, wenn der
Eigentümerschaft eine den Unterhalt finanzierende Weiterverwendung ermöglicht
werde. Nachbarinnen und Nachbarn könnten nicht Adressaten eines
Unterstellungsverfahrens sein, weil Nutzungspläne, Baubeschränkungen und
Schutzverfügungen bei Nichteigentümerinnen und Nichteigentümern ins Leere zielen
würden. Die Villa Somerlad stehe von Gesetzes wegen unter Schutz. Eine Gefährdung
des unbestrittenen Baudenkmals bestehe nicht. In jedem Fall könne ausgeschlossen
werden, dass das MFH der Beschwerdeführerin zu einer unmittelbaren
Beeinträchtigung der schützenswerten Substanz der Villa Y._ führen könnte, welcher
2.4.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 12/17
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3.
durch Unterschutzstellungsmassnahmen bzw. Eigentumsbeschränkungen auf dem
Grundstück Nr. 001_ der Beschwerdegegner 3 begegnet werden müsste (act. G 7 S.
6-10).
Die Vorinstanz übersehe, dass mit der Einschätzung der Denkmalpflege und der
Beschwerdebeteiligten (Erstinstanz) nicht nur ein Schutzverdacht hinsichtlich der Villa
Y._ bestätigt, sondern der übergangsrechtliche "ex lege"-Schutz von Gesetzes wegen
ausgelöst worden sei. Der übergangsrechtliche Schutz lege auch die Bedeutung des
Schutzobjekts fest, zumal der "ex lege"-Schutz das Schutzobjekt vor präjudizierenden
Beeinträchtigungen mit den vorgeschriebenen Zustimmungserfordernissen schützen
müsse. Das MFH der Beschwerdeführerin führe nicht zu einer unmittelbaren
Beeinträchtigung der Villa Y._, weil es nicht zu einer physischen Beeinträchtigung der
schützenswerten Substanz des Baudenkmals auf einem anderen Grundstück führen
könne. Dementsprechend bestehe kein Anlass, die Baubewilligung für das MFH mit der
konstitutiven Unterschutzstellung der Villa Y._ zu "koordinieren". Die Beurteilung der
mittelbaren Beeinträchtigung der Villa Y._ könne und müsse anhand des "ex lege"-
Schutzes durchgeführt werden, weil sonst im Umkreis aller potentiellen bzw.
behaupteten Schutzobjekte ein zeitlich unbefristetes Bauverbot ausgelöst würde. Die
Zuordnung des mittelbaren Beeinträchtigungsverbots führe dazu, dass bei
Nichtbeeinträchtigung des Baudenkmals Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung
bestehe (act. G 7 S. 10 f.).
Unbestritten ist vorliegend, dass die Schutzverordnung der Beschwerdebeteiligten vom
3. Juli 1996 datiert und somit im Zeitpunkt des Inkrafttretens des PBG am 1. Oktober
2017 älter als 15 Jahre war. Als Folge davon sind alle Baudenkmäler auf dem Gebiet
der Beschwerdebeteiligten nach Art. 115 lit. g PBG derzeit von Gesetzes wegen
geschützt (Art. 176 Abs. 2 PBG). Der Schutz von Gesetzes wegen hat zur Folge, dass
deklaratorisch festzustellen ist, ob es sich bei einem Objekt, welches von einem
baurechtlichen Verfahren tangiert wird, um ein Schutzobjekt handelt. Dabei ist der
besondere kulturelle Zeugniswert zu ermitteln. Wird ein kultureller Zeugniswert
nachgewiesen, hat dies unmittelbar zur Folge, dass es sich um ein Objekt handelt,
welches von Gesetzes wegen unter Schutz steht (Engeler a.a.O. § 7 N 124).
3.1.
Vorliegend sind weder das 1'896 m grosse Grundstück Nr. 000_ der
Beschwerdeführerin noch das Grundstück Nr. 001_ (Villa Y._) von der kommunalen
3.2. 2
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Schutzverordnung (Ortsbildschutzgebiet OS 5 R._-strasse) tangiert (vgl.
www.geoportal.ch). Wenn die Beschwerdegegner festhalten, dass das
Ortsbildschutzgebiet bis in die unmittelbare Nachbarschaft des Grundstücks Nr. 000_
reiche (act. G 15 S. 3), ist anzumerken, dass sich zwischen dem erwähnten Grundstück
und der Grenze des Ortsbildschutzgebiets vier Parzellen befinden. Im Weiteren fehlt es
dem EFH auf Grundstück Nr. 000_ nach den unbestritten gebliebenen Feststellungen
der Denkmalpflege an einer Schutzwürdigkeit (vorstehende E. 2.2). Hiervon ist
nachstehend auszugehen. Sodann wird die Einschätzung der Denkmalpflege, dass die
Villa Y._ auf Grundstück Nr. 001_ als Baudenkmal von kantonaler Bedeutung
einzustufen sei, von allen Verfahrensbeteiligten anerkannt. Durch die
übergangsrechtliche Unterschutzstellung von Gesetzes wegen mit Anerkennung des
besonderen kulturellen Zeugniswerts von Seiten der Denkmalpflege kommt auf die Villa
der Umgebungsschutz (Art. 99 Abs. 1 PBG) und der Schutz vor
Eigentumsbeeinträchtigungen (122 Abs. 3 PBG) unmittelbar zum Tragen.
Nach Lage der Akten hatte sich die Denkmalpflege anlässlich des Augenscheins vom
November 2018 zum ersten MFH-Projekt auf Grundstück Nr. 000_ dahingehend
geäussert, dass auf das Attikageschoss zu verzichten sei (act. G 16; G 15 S. 4). In der
hierauf ergangenen Verfügung vom 23. Januar 2019 begründete sie die Nichterteilung
der Zustimmung zum damaligen Projekt im Wesentlichen damit, dass der Baukörper
für das Quartier sehr massig sei, was zwar durch die Gliederung etwas aufgelöst
werde. Das Attikageschoss sprenge die Volumetrie des Neubaus jedoch komplett. Das
Bauprojekt führe so zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes.
Die Zustimmungsverweigerung wurde sodann mit einem allgemeinen Hinweis auf die
Nichteinhaltung von denkmalpflegerischen Grundsätzen (Priorität, Professionalität,
Authentizität, Integrität und Nachhaltigkeit) begründet (act. G 10/8/3.5 [violett]). Von der
Notwendigkeit eines gänzlichen Verzichts auf das Attikageschoss ist in der erwähnten
Verfügung jedoch nicht (mehr) die Rede.
Ihre Beurteilung des zweiten MFH-Projekts auf Grundstück Nr. 000_ begründete die
Denkmalpflege einlässlich und in Kenntnis der Einwände der Rekurrenten mit Hinweis
auf den Umgebungsschutz der Villa Y._ bzw. das Schutzbedürfnis der Villa als
Baudenkmal von kantonaler Bedeutung mit grosszügigem, intaktem Garten. Hierbei
berücksichtigte sie Lage, Gebäudevolumen, Massstäblichkeit und
Gestaltungselemente sowie die Heterogenität der Bauten im Quartier (vgl. vorstehende
E. 2.2 m.H. auf act. G 11/14 und 11/20). Die Ausführungen der kantonalen
Denkmalpflege in den bei den Akten liegenden Stellungnahmen erweisen sich als
nachvollziehbar begründet. Es kann ihnen mit hinreichender Bestimmtheit entnommen
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werden, worauf sich die Fachstelle bei der Beantwortung der Frage, ob das
Bauvorhaben die geschützte Villa beeinträchtige, abstützte. Ein - von den
Beschwerdegegnern verlangter (act. G 15 S. 4 f.) - vollständiger Verzicht auf das
Attikageschoss für den Umgebungsschutz der Villa wurde von der Denkmalpflege im
Ergebnis implizit nicht mehr als erforderlich erachtet, indem sie das im Vergleich zum
ersten Projekt reduzierte Attikageschoss vom Erscheinungsbild her würdigte (niedrigere
und schmalere Ausgestaltung, Verschiebung nach hinten, Volumenauflösung durch
deutlich mehr Fensterflächen, weniger prägendes Erscheinungsbild der Silhouette) und
unter Einbezug der weiteren Umstände eine Beeinträchtigung des
Umgebungsschutzes durch das MFH-Projekt verneinte. Ihren Berichten lässt sich nicht
entnehmen, dass die Denkmalpflege ihre eigenen Feststellungen noch als weiter
abklärungs- oder erweiterungsbedürftig erachtet hätte. Es fehlt mithin an
Anhaltspunkten für eine Unvollständigkeit der Prüfung der Beeinträchtigung der von
Gesetzes wegen geschützten Villa Y._ und ihrer Umgebung durch das Bauprojekt.
Entgegen der offenbaren Auffassung der Beschwerdegegner (act. G 15 S. 8) ist somit
für die Baubewilligung auf Grundstück Nr. 000_ kein Grund ersichtlich, "im Rahmen
des Unterschutzstellungsverfahrens unter Einbezug der kantonalen
Denkmalpflege" (act. G 15 S. 10) erneut die - unbestritten zu bejahende - Frage
abzuklären, ob es sich bei der Villa Y._ "tatsächlich um ein Schutzobjekt im Sinne des
PBG" handelt.
Zu klären bleibt, inwiefern die formell-rechtliche Unterschutzstellung der Villa Y._ als
Baudenkmal von kantonaler Bedeutung - ein entsprechender Antrag des
Beschwerdegegners 3 ist bei der Beschwerdebeteiligten hängig - Auswirkungen auf die
Beurteilung des Bauvorhabens im vorliegenden Beschwerdeverfahren hätte (vgl.
VerwGE B 2021/34 vom 17. März 2021 E. 8). Wie dargelegt kommt der
Umgebungsschutz (Art. 99 Abs. 1 PBG) und der Schutz vor
Eigentumsbeeinträchtigungen (122 Abs. 3 PBG) durch die übergangsrechtliche
Unterschutzstellung bzw. die Feststellung des besonderen kulturellen Zeugniswerts auf
die Villa Y._ unmittelbar von Gesetzes wegen zum Tragen. Die formelle Unterstellung
der Villa Y._ als Kulturobjekt von kantonaler Bedeutung vermöchte an der Beurteilung
der kantonalen Denkmalpflege, dass aus dem Bauvorhaben keine relevante
Beeinträchtigung des Schutzobjekts resultiert, nichts zu ändern. Dies umso weniger,
als die Einstufung als Kulturdenkmal von kantonaler Bedeutung im Wesentlichen auf
dem Eigenwert der Villa Y._ und des Gartens beruht, nicht aber auf deren Stellung im
Ortsbild innerhalb der Baugruppe. Vor diesem Hintergrund ist deshalb selbst bei einer
künftigen formell-rechtlichen Unterschutzstellung der Villa Y._ und des dazugehörigen
3.3.
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4.
Gartens als Kulturobjekt von kantonaler Bedeutung keine rechtlich relevante
Beeinträchtigung durch das geplante MFH zu erwarten, da die konstitutive
Unterschutzstellung einzig Wirkungen für die Villa Y._ zeitigt und keinen Einfluss auf
die Baubewilligung für das MFH auf Grundstück Nr. 000_ hat. Es fehlt mithin an einem
sachlichen Grund, für das Baubewilligungsverfahren (Grundstück Nr. 000_) das
Ergebnis des formellen Unterschutzstellungs-Verfahrens (Grundstück Nr. 001_)
abzuwarten bzw. vorauszusetzen. Ein Bauhindernis, aufgrund dessen die
Baubewilligung (als Polizeibewilligung; vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, N 847) zu verweigern wäre, ist von daher nicht erkennbar.
Der angefochtene Entscheid, mit welchem die Sache zur vorfrageweisen Beurteilung
der Schutzwürdigkeit der Villa Y._ und anschliessendem neuen Entscheid über das
Baugesuch an die Beschwerdebeteiligte zurückgewiesen worden war, lässt sich
dementsprechend nicht aufrechterhalten.
Die Vorinstanz prüfte den Rekurs 1 im Wesentlichen mit Bezug auf die Frage der
Schutzwürdigkeit der Villa Y._ und nahm zu den weiteren Einwänden der
Beschwerdegegner gegen die Baubewilligung (vgl. act. G 11/5: Nichtbeachtung des
Einordnungsgebots durch die Beschwerdebeteiligte, Nichteinhaltung der
Ausnützungsziffer von 0.5, Fehlen einer verkehrssicheren Zufahrt, privatrechtliche
Immissionseinwände) keine Stellung. Da im Weiteren wie dargelegt die Baubewilligung
von der Vorinstanz zu Unrecht mit Hinweis auf die Notwendigkeit einer vorfrageweisen
Beurteilung der Schutzwürdigkeit der Villa Y._ aufgehoben wurde, schrieb sie auch
den Rekurs 2 der Beschwerdeführerin betreffend Einstufung der Wintergärten als
verglaste Loggien zu Unrecht zufolge Gegenstandslosigkeit ab (act. G 2 S. 14). Die
Frage der Rechtmässigkeit der im Rekurs 2 beanstandeten Auflage zur Baubewilligung
blieb somit im vorinstanzlichen Entscheid ungeprüft. Die Sache ist dementsprechend
zur (vollständigen) materiellen Beurteilung des Rekurses 1 und des Rekurses 2 an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Bei der Festlegung der Kosten im Rahmen des neuen
Entscheids wird die Vorinstanz zu berücksichtigen haben, dass sie im angefochtenen
Entscheid zu Recht eine Gehörsverletzung und deren Heilung im Rekursverfahren
feststellte (vgl. act. G 2 E. 3.2 und 3.7).
3.4.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde gutzuheissen und der
angefochtene Entscheid aufzuheben. Die Sache ist zur materiellen Beurteilung der
Rekurse 1 und 2 an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.1.
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