# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 29df90c3-0592-4dbe-a6e1-e47d03036b6d
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes  vom 11. Juli 2018 (ER180099)
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
1. Es sei der Gesuchsgegnerin zu befehlen, die 4-Zimmermwohnung,
2. OG, inkl. Kellerabteil, C._-Str. ..., ... Zürich, unverzüglich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand abzugeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle.
2. Das Stadtammannamt Zürich ... sei anzuweisen, auf erstes  des Gesuchstellers, nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des Ausweisungsbefehls, den Befehl zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Gesuchsgegnerin.
Prozessualer Antrag (act. 1 S. 2): Zustellungen an die Gesuchsgegnerin seien direkt via  Zürich ... vornehmen zu lassen, sofern Zustellungen an die  nicht bereits aufgrund des von der Gesuchsgegnerin eingeleiteten mietgerichtlichen Verfahrens (MB180005-L) bei  im Sinne von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO als am 7. Tage nach dem ersten erfolglosen Zustellungsversuch als zugestellt zu gelten ."
Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich: (act. 15 S. 5)
1. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, die 4-Zimmerwohnung, 2. OG, inkl. Kel-
lerabteil, C._-Str. ..., ... Zürich, zu räumen und dem Gesuchsteller
ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen
des Gesuchstellers zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind vom
Gesuchsteller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von der Gesuchsgegnerin
zu ersetzen.
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3. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'300.– wird vom Gesuchsteller bezogen, ist
ihm aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
4. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, dem Gesuchsteller eine Parteientschä-
digung von Fr. 1'292.40 zu bezahlen.
5. (Schriftliche Mitteilung).
6. (Rechtsmittel: Berufung).
Berufungsanträge:
der Berufungsklägerin (act. 16):
"Ich bitte Obergericht um richtige Entscheid, weil Herr B._ ist nicht genug kompetent für die Kündigung weil er noch nicht Block genau geerbt hat."

## Considerations

Erwägungen:
1. Mit Urteil vom 11. Juli 2018 verurteilte das Einzelgericht Audienz A._
(Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, nachfolgend Berufungsklägerin),
die 4-Zimmerwohnung, 2. OG, inkl. Kellerabteil, C._-Str. ..., ... Zürich,
zu räumen und B._ (Gesuchsteller und Berufungsbeklagter, nachfol-
gend Berufungsbeklagter) ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu über-
geben (act. 15 Dispositiv Ziffer 1). Das Stadtammannamt Zürich ... wurde
angewiesen, Dispositiv Ziffer 1 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheini-
gung versehenen Entscheids auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstre-
cken (act. 15 Dispositiv Ziffer 2). Dieses Urteil focht A._ an und verlang-
te sinngemäss dessen Aufhebung (act. 16).
2. a) Die Vorinstanz führte u.a. aus, die Sachdarstellung im Gesuch sei unbe-
stritten geblieben, nachdem sich die Gesuchsgegnerin innert Frist nicht habe
vernehmen lassen. Danach hätten die ehemalige Eigentümerin der im
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Rechtsbegehren genannten Räumlichkeiten, Frau D._, sowie die Ge-
suchsgegnerin am 27. Januar 2016 einen Mietvertrag über die im Rechtsbe-
gehren genannten Räumlichkeiten sowie das darin erwähnte Kellerabteil ge-
schlossen (...). Im genannten Mietvertrag seien die Kündigungstermine je-
weils drei Monate im Voraus auf Ende März, Ende Juni und Ende Septem-
ber festgelegt worden (...). Mit Schreiben vom 28. April 2017 habe die da-
malige Eigentümerin, vertreten durch Rechtsanwalt Y._, der Gesuchs-
gegnerin unter Verwendung des amtlichen Formulars ordentlich per 30. Sep-
tember 2017 gekündigt (...). Die Kündigung habe die Gesuchsgegnerin nicht
abgeholt (...). Im weiteren Verlauf sei Frau D._ verstorben. Der Ge-
suchsteller sei Alleinerbe (...). Die Gesuchsgegnerin habe das Mietobjekt
dessen ungeachtet bis heute dem Gesuchsteller nicht ordnungsgemäss
übergeben (...). Die Kündigung vom 28. April 2017 sei der Gesuchsgegnerin
am 2. Mai 2017 zur Abholung gemeldet worden (act. 4/7 Blatt 4), weshalb
sie nach der absoluten Empfangstheorie (...) spätestens am 3. Mai 2017 als
zugestellt gelte. Damit sei die (ordentliche) Kündigung per 30. September
2017 unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten und gesetzlich zulässigen
Kündigungsbestimmungen erfolgt. Das Mietverhältnis sei demnach per
30. September 2017 wirksam aufgelöst worden und die Gesuchsgegnerin
befinde sich seit diesem Datum ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Nachdem
dieses kraft Universalsukzession auf den Gesuchsteller übergegangen sei
(Art. 560 Abs. 1 ZGB), sei er zur Stellung des Gesuchs aktivlegitimiert
(act. 15 Erw. 2.1-2.2).
b) Die Berufungsklägerin führte in ihrer Rechtsmitteleingabe sinngemäss
aus, sie wohne seit April 2016 in der betreffenden Wohnung. Sie habe den
Vertrag mit Frau D._ abgeschlossen. Sie wohne dort mit zwei Kindern
in einer Familienwohnung. Frau D._ sei im November verstorben und
bis jetzt wisse sie nicht genau, wer das Gebäude geerbt habe. Herr B._
sei vermutlich der Hauswart gewesen oder habe eine Beziehung mit Frau
D._ gehabt. Sie akzeptiere seine Forderung nicht, dass sie aus der
Wohnung ausziehen müsse, weil er nicht Eigentümer der Wohnung sei und
sie keine Möglichkeit gehabt habe, sich bei Frau D._ persönlich, mit
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welcher sie gut befreundet gewesen sei, zu beschweren. Sie könne keine
andere Wohnung finden, weil sie Schulden habe und wenig verdiene. Die
Kinder gingen zur Schule und ein Umzug sei für sie eine sehr schwere psy-
chische Belastung. Die Kinder seien mit dem Kreis ... fest verbunden und
Herr B._ wohne nicht im Kreis .... Frau D._ habe mit ihr einen gu-
ten Mietzins vereinbart, Fr. 1'850.–, welchen sie regelmässig bezahle. Zwi-
schen ihnen habe es keinen Streit und keine Drohung gegeben. Gegenteili-
ges sei nicht bewiesen worden. Der einzige Grund, den Herr B._ für die
Kündigung habe, sei der niedrige Mietzins. Sie bitte das Obergericht um ei-
nen richtigen Entscheid, da Herr B._ für die Kündigung nicht legitimiert
sei. Er habe den Block noch nicht geerbt (act. 16).
3. a) Die Berufungsklägerin verkennt bei ihren Vorbringen, dass die Kündigung
bereits früher, nämlich durch die damalige Eigentümerin D._, ausge-
sprochen wurde. Diese war damals durch Rechtsanwalt Y._ vertreten,
welcher der Berufungsklägerin die Wohnung unter Verwendung des amtli-
chen Formulars ordentlich per 30. September 2017 kündigte (act. 4/7). Wel-
che Interessen Herr B._ mit dem Ausweisungsbegehren verfolgt, sind
vorliegend irrelevant. Die Kündigung wurde auf dem Formular wie folgt be-
gründet (act. 4/7 S. 2):
"- Lärmbelästigung (über 10 x war Polizei vor Ort)
- Beschimpfungen
- Drohungen
- subjektive Unverträglichkeit (vor allem gegenüber Vermieterin)
- etc. "
Diese Kündigung hatte die Berufungsklägerin nach vorgängigem Schlich-
tungsverfahren (act. 4/3) beim Mietgericht Zürich angefochten. Dieses trat
mit Zirkulations-Beschluss vom 3. Mai 2018 auf die Klage nicht ein. Dieser
Entscheid blieb unangefochten und wurde am 9. Juni 2018 rechtskräftig
(act. 10/1 S. 4). Soweit die Berufungsklägerin heute vorbringen will, die Kün-
digung sei treuwidrig bzw. rechtsmissbräuchlich, ist dieser Einwand verwirkt
(BGE 122 III 92 E. 2d). Dieser Einwand konnte vom Ausweisungsrichter
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nicht mehr (vorfrageweise) geprüft werden. Anders verhielt es sich mit der
nichtigen oder unwirksamen Kündigung. Diesbezüglich brachte aber die Be-
rufungsklägerin nichts vor. Laut Mietvertrag konnte das Mietverhältnis drei
Monate im Voraus auf Ende März/Ende Juni und Ende September gekündigt
werden (act. 4/6). Diese Frist wurden eingehalten. Unter Verwendung des
amtlichen Formulars wurde der Berufungsklägerin mit Schreiben vom
28. April 2017 ordentlich per 30. September 2017 gekündigt (act. 4/7 i.V.m.
act. 4/6). Obwohl diese Kündigung der Berufungsklägerin nicht zugestellt
werden konnte (act. 4/7 S. 4), ist sie gültig. Bei der Kündigung handelt es
sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie entfaltet aber ihre
Wirkung bereits, wenn sie beim Empfänger eingetroffen ist. Dabei spielt es
keine Rolle, ob jener von ihr Kenntnis genommen hat, sondern es genügt,
dass sie in seinen Machtbereich, beispielsweise durch Abholungseinladung
im Briefkasten bzw. im Postfach, gelangt ist (vgl. dazu BGE 143 III 15 Erw.
4). Die Kündigung erfolgte somit frist-, form- und termingerecht. Ab 1. Okto-
ber 2017 hält sich die Berufungsklägerin somit ohne Rechtsgrund im Mietob-
jekt auf.
b) Die Berufungsklägerin macht geltend, B._ sei nicht Eigentümer der
betreffenden Liegenschaft und daher nicht berechtigt, das Ausweisungsbe-
gehren zu stellen. B._ hat die Liegenschaft von D._ geerbt
(act. 4/1-2), wurde damit Eigentümer, und ist deshalb zur Stellung des Aus-
weisungsbegehren legitimiert. Darauf hat bereits die Vorinstanz hingewie-
sen.
c) Die weiteren Einwendungen der Berufungsklägerin – sie habe Schulden
bzw. einen geringen Lohn und finde keine Wohnung; der Umzug sei eine
psychische Belastung für die Kinder – sind allesamt persönlicher Natur und
können hier nicht helfen. Gemäss Art. 12 BV hat zwar, wer in Not gerät und
nicht in der Lage ist, für sich zu sorgen, Anspruch auf Hilfe und Betreuung
und auf die Mittel, die für ein menschenwürdiges Dasein unerlässlich sind.
Daraus kann aber die Berufungsklägerin keinen direkten Anspruch gegen-
über dem Berufungsbeklagten auf ein Verbleiben in dieser Wohnung ablei-
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ten. Der Vermieter hat keine soziale Verpflichtung, dem Mieter weiterhin die
Wohnung zur Verfügung zu stellen. Insbesondere ist keine Güterabwägung
bezüglich der Auswirkungen der Kündigung auf den Mieter bzw. jener bei
Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses auf den Vermieter vorzunehmen.
Für eine allfällige Notwohnung wird sich die Berufungsklägerin an die zu-
ständige Sozialbehörde ihrer Wohngemeinde zu wenden haben.
4. Demzufolge fehlt es der Berufungsklägerin seit 1. Oktober 2017 an einer Be-
rechtigung über das Mietobjekt weiterhin zu verfügen. Der Ausweisungsbe-
fehl wurde zu Recht erteilt. Die Ansetzung einer (weiteren) Schonfrist für die
Ausweisung ist vorliegend nicht angezeigt, da die Berufungsklägerin seit der
Rechtskraft des mietgerichtlichen Entscheides am 9. Juni 2018 (act. 10/1)
weiss, dass sie die Wohnung räumen muss. Die Berufung erweist sich damit
als unbegründet und ist abzuweisen.
5. Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens
der Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Streitwert im
Ausweisungsverfahren entspricht in der Regel sechs Monatsmietzinsen
(OGer ZH PF140002 vom 21. Februar 2014). Ausgehend von einem Streit-
wert von Fr. 11'100.– (6 Monatsmietzinse à Fr. 1'850.–, vgl. act. 4/6), ist die
Entscheidgebühr auf Fr. 500.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4
Abs. 1 und 2 und § 8 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigungen sind keine
zuzusprechen. Der Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, und dem Be-
rufungsbeklagten sind keine Umtriebe entstanden, die zu entschädigen wä-
ren.