# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 05a9630d-5f8b-53d7-b004-2687d5f8f2de
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 80 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 406'618.-.
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dai proprietari è stato respinto dall’UCS con decisione 16 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza, anche a seguito dell’esperimento di un sopralluogo, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dai reclamanti ribadendo che le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state adeguatamente considerate.
3. Con ricorso 12/13 dicembre 2005, completato il 23/24 gennaio 2006, MIST 1, MIST 2 e MIST 3 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore ufficiale di stima da CHF 406'618.- a CHF 199'487.-. Ciò poiché l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato le particolarità dell’edificio, composto da piani collegati esclusivamente da una scala esterna e in parte praticamente inutilizzabili (piano cantinato, piano terreno e sottotetto), nonché privo di riscaldamento centrale e con dei serramenti modesti. Tutti fattori che avrebbero dovuto condurre l’autorità di prima istanza a considerare nel calcolo della cubatura unicamente gli spazi effettivamente utilizzabili, stralciare il correttivo di classe del +10% sul valore metrico dell’edificio e ad applicare un correttivo della vetustà perlomeno pari al 40%.
Pure il valore di reddito, per le ragioni suesposte, per l’assenza di parcheggi, la difficoltà di accesso, la mancanza di infrastrutture e servizi deve essere ridotto ad un valore capitalizzato di CHF 179'104.-.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 16 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A, accessibile unicamente grazie ad un passaggio pedonale nel nucleo, è strutturato su 4 livelli. Più precisamente i seguenti:
- Piano cantina: composto da tre locali cantina distinti e da un accesso diretto a lago con posto barca coperto (tettoia). Il laboratorio non esiste più.
- Primo livello: composto da 4 locali, un ulteriore piccolo locale e un servizio. Questa parte dell’edificio non è attualmente abitata ed è pure difficilmente abitabile.
- Secondo livello: composto da un locale cucina-sala, due camere, due locali disponibili e un servizio in comune con il livello no. 3 (lavanderia e servizio supplementare).
- Terzo livello: composto da una sala, una cucina, tre camere e un servizio. La sopraelevazione del 1960 è stata unicamente parziale. Questo piano è attualmente abitato da MIST 1 e dai suoi famigliari ed è l’unico con riscaldamento (elettrico).
Il piano cantina e i primi due livelli si trovano essenzialmente nello stato originario mentre il terzo livello è il frutto di una sopraelevazione (ampliamento parziale) risalente al 1960 e di una ristrutturazione parziale avvenuta nel 1994.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1, MIST 2 e MIST 3, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
- Premesso che la cubatura effettiva dell’edificio principale sub. A verificata in sede di sopralluogo corrisponde effettivamente a 1'386 mc, lo stato globale del medesimo, che si trova essenzialmente nello stato originario ad eccezione dell’ultimo piano, deve essere considerato sufficiente e non normale come ritenuto a torto dall’UCS. Ciò conduce a ritenere un valore metrico a nuovo di CHF/mc 280.-, che meglio si adatta alle caratteristiche concrete dell’edificio, nonché un correttivo della vetustà del 48%, che considera come nel corso degli anni gli interventi di ampliamento e di ristrutturazione, riconducibili agli anni 1960 e 1994, sono stati essenzialmente ristretti agli spazi corrispondenti all’attuale ultimo piano. Il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del +10% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento di applicazione della Lst.).
Al di là di questo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
-
Come da risultanze di sopralluogo la superficie abitabile corrisponde di fatto a quella del secondo e del terzo livello, ovvero a 160 mq - 114 mq + 114 mq) x 0.7 -, mentre il livello cantina e il primo livello, nello stato in cui si ritrovano attualmente, risultano praticamente inabitabili.
-
Nella determinazione del valore di reddito deve essere stralciato il reddito presunto di CHF 1'278.20 stabilito dall’UCS per il laboratorio/officina poiché non più esistente. Inoltre, considerato che l’edificio è composto da due piani abitabili oltre ad un posto barca con darsena e degli spazi supplementari ai piani cantina e al primo piano, certamente utilizzabili perlomeno quali deposito/cantina, il Tribunale ritiene che un reddito presunto complessivo di CHF 24'000.- annui (CHF 2'000.- mensili) sia prudenzialmente adeguato alla fattispecie concreta, ritenuto inoltre che, al di là delle difficoltà di accesso tipiche di un fondo situato in un nucleo di villaggio, l’immobile si trova direttamente in riva al lago _ e pertanto in una posizione privilegiata ed ambita.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona del nucleo tradizionale (NT) in riva al lago già si è tenuto conto della loro posizione, delle limitazioni di piano regolatore, delle difficoltà di accesso e della ristrettezza di servizi, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 90.-.
In concreto non si intravedono del resto motivi tali da giustificare un’ulteriore riduzione del valore metrico di riferimento.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 80 RFD di _ stabilito in CHF 286'568.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 550.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/5 per l’UCS e dei rimanenti 2/5 per i ricorrenti, che hanno chiesto la riduzione del valore ufficiale di stima a CHF 199'487.- (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations