# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2660e5cf-f895-5383-bde3-cdf8efc572d1
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto: A.
Sulla particella n. 948 RFD di _ sorge una proprietà per piani (“AO 1”). AP 1 possiede le unità n. 6523 (
88
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 7, e n. 10
874 (
105
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 9. All'assemblea generale del 2 aprile 2004 i comproprietari hanno trattato – fra l'altro – il seguente oggetto, così descritto nell'ordine del giorno:
19.6
Der Stockwerkeinheit n. 4 (_) in Sonderbenützungsrecht zugewiesener Garten: Eventuelle Beauftragung des zuständigen Geometers, die Abmessung vorzunehmen und die Grenzen dieses Gartens gemäss Zuweisungsplan klar anzuzeichnen.
Durante la discussione AP 1 ha chiesto all'assemblea di imporre a _, allora proprietaria in ragione di un mezzo insieme con il marito _ dell'unità n. 6520
(
105
/
1000
del fondo base) con diritto esclusivo sull'appartamento n. 4, di limitare la coltivazione di ortaggi alla parte di giardino assegnatole in uso riservato, senza sconfinare, e di togliere piante e arbusti da lei messi a dimora a ridosso dei muri perimetrali dell'edificio siccome d'ostacolo al drenaggio dell'acqua piovana.
Con il voto contrario della sola AP 1
i comproprietari hanno deciso di lasciare la situazione così com'era, riservandosi di esigere in ogni tempo il ripristino del giardino nello stato iniziale, conforme al regolamento condominiale, e rendendo _ responsabile di eventuali danni causati all'immobile dalle piante.
B.
Il 2 maggio 2004 AP 1 ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna contro la Comunione dei comproprietari per ottenere che fosse annullata la deliberazione relativa all'oggetto n. 19.6 e che fosse ingiunto alla convenuta di ordinare il ripristino nello stato iniziale del giardino assegnato in uso riservato all'unità n. 6520, eliminando tutte le piantagioni poste a ridosso dei muri perimetrali dello stabile. Con risposta del 6 maggio 2004 la Comunione dei comproprietari ha proposto di respingere la petizione. All'udienza preliminare del 23 giugno 2004 il Pretore ha accertato che l'amministratrice del condominio non risultava abilitata a rappresentare la Comunione, sicché le ha assegnato un termine fino al 15 novembre 2004 per rimediare al difetto (art. 712
t
cpv. 2 CC). L'amministratrice ha comunicato il 20 settembre 2004 che all'assemblea straordinaria del 17 settembre precedente l'assemblea dei comproprietari aveva deciso all'unanimità di non autorizzarla a stare in lite. Constatato ciò, con decreto del 22 settembre 2004 il Pretore ha estromesso il memoriale di risposta dagli atti.
C
. L'udienza preliminare è ripresa il 15 dicembre 2004 e in tale occasione, non dovendosi assumere prove, si è tenuto anche il dibattimento finale. L'attrice ha confermato la sua richiesta di giudizio. L'amministratrice del condominio ha fatto altrettanto. Statuendo con sentenza del 4 gennaio 2005, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto gli oneri processuali di complessivi fr. 500.– a carico dell'attrice, senza assegnare ripetibili.
D.
Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa camera con un appello del 25 gennaio 2005 per ottenere che la risoluzione relativa all'oggetto n. 19.6 dell'assemblea generale tenutasi il 2 aprile 2004 sia annullata e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza. La Comunione dei comproprietari non ha formulato osservazioni. In pendenza d'appello, il 1° settembre 2005, _ e _ hanno venduto la proprietà per piani n. 6520 a _.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
La contestazione di una delibera assembleare ha, per principio, natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 20
000.– (sentenza impugnata, consid. 5), che non è contestato dalle parti e non appare manifestamente inattendibile. Tempestivo, l'appello in esame è dunque ricevibile.
2.
Ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712
m
CC; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3a edizione, pag. 368 n. 1324).
Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 146 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
, op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 148 ad art. 712
m
CC).
3.
L'attrice chiedeva di annullare la deliberazione relativa all'oggetto n. 19.6 con l'argomento che una maggioranza di comproprietari non può tollerare l'usurpazione a tempo indeterminato di una superficie in uso comune per opera di uno solo, l'assegnazione di parti comuni in uso riservato presupponendo una modifica dell'atto di costituzione della proprietà per piani e il consenso di tutti. Per quanto riguarda le piantagioni a ridosso dei muri perimetrali, la risoluzione lederebbe norme sulla proprietà per piani che impongono di salvaguardare e conservare il condominio. Il Pretore ha respinto la petizione, in concreto, accertando che la decisione dell'assemblea di tollerare un'estensione del diritto d'uso riservato sul giardino da parte di _ non richiedeva l'unanimità dei comproprietari e non viola la legge né il regolamento condominiale. Inoltre – egli ha soggiunto – l'attrice non ha per nulla provato che la vegetazione piantata vicino ai muri dell'edificio abbia causato inconvenienti o danni.
4.
L'appellante afferma che la trasformazione di una porzione del giardino comune in orto privato per opera di _ (in aggiunta all'area già riconosciutale a tale scopo in uso riservato dal regolamento condominiale) configura un cambiamento di destinazione possibile solo con il consenso di tutti i comproprietari, in conformità all'art. 648 cpv. 2 CC. Si applicassero alla fattispecie i disposti sull'adozione o la modifica di un regolamento condominiale (art. 712
g
cpv. 3 CC) – essa soggiunge – “una maggioranza di condomini potrebbe stravolgere completamente l'ordine prestabilito all'interno di un condominio” e “si aprirebbero le porte ai più evidenti abusi”.
5.
Atti di amministrazione su parti comuni – come un giardino – soggiacciono per principio alle norme sulla comproprietà ordinaria in virtù del rinvio contenuto nell'art. 712
g
cpv. 1 CC, né l'appellante pretende che il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani preveda altrimenti. Quanto all'attribuzione di un diritto d'uso riservato su una parte comune a un singolo comproprietario, se essa avviene inserendo tale diritto nel regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani, la sua approvazione richiede una maggioranza di comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa (art. 712
g
cpv. 3 CC), una decisione all'unanimità imponendosi unicamente se prevista nel regolamento (art. 712
g
cpv. 2 CC). Ciò posto, il Pretore ha rilevato che con la contestata risoluzione l'assemblea dei comproprietari nemmeno ha conferito a _ – come avrebbe potuto – un diritto d'uso riservato su una superficie del giardino diversa da quella prevista dal piano d'assegnazione, ma si è limitata a tollerare uno stato di fatto venutosi a creare, riservandosi il diritto di ripristinare la situazione preesistente. Nessuna decisione è stata presa pertanto in violazione della legge o del regolamento.
6.
L'appellante obietta che, comunque sia, la decisione riconducibile alla delibera n. 19.6 – sia pur stata presa sotto forma di mera “tolleranza per tempo indeterminato” della situazione di fatto – richiedeva l'unanimità dei comproprietari, poiché l'uso di un giardino comune come orto privato raffigura un cambiamento di destinazione giusta l'art. 648 cpv. 2 CC. Se non che, cambiamenti di cultura o d'utilizzazione della cosa sono “atti d'amministrazione importanti” a norma dell'art. 647
b
cpv. 1 CC, per decidere i quali basta – una volta ancora – la maggioranza di tutti i comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte della cosa. Lasciare che comproprietari coltivino ortaggi per sé nel giardino comune è come lasciare che comproprietari usino uno spiazzo comune come posteggio o come parco da giochi. Un cambiamento di destinazione secondo l'art. 648 cpv. 2 CC deve coinvolgere la proprietà per piani come tale, non solo una parte comune (
Wermelinger
, La propriété par étages, 2a edizione, n. 112 ad art. 712
a
CC con richiami). Tutt'al più un singolo comproprietario può opporsi al mutato uso di una parte comune ove tale cambiamento lo leda in modo durevole (
Wermelinger
, loc. cit.). Non si vede tuttavia come l'attrice possa essere lesa più di qualsiasi altro comproprietario dalla coltivazione di ortaggi nel giardino. Anche sotto questo profilo l'appello è destinato così all'insuccesso.
7.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Non si assegnano ripetibili alla controparte, preclusa, che non ha presentato osservazioni.
8.
Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (fr. 20
000.–: consid. 1) non raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini di un eventuale ricorso in materia civile.