# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 127645d9-2399-517d-ba38-8ceef016e80b
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2004
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto
1.
Il 18 giugno 1993 AP 1 e AP 2 da una parte e lo studio G_ SA dall'altra stipularono un contratto in virtù del quale quest'ultimo s'impegnava, quale progettista e impresa generale, a edificare una casa d'abitazione sul fondo no _ RFD del Comune di _.
Con rogito no 281 del 6 aprile 1994 del notaio avv. _ AO 1 ha comprato da AP 2 e AP 1 il predetto fondo, già edificato, al prezzo di fr. 620'000.-.
A dipendenza dei difetti manifestatisi nella costruzione, l'acquirente si è rivolto a più riprese allo studio G_ SA per ottenerne la riparazione. Insoddisfatto dei lavori fatti dagli artigiani, AO 1 si è quindi rivolto a terzi per far eliminare le manchevolezze.
2.
Con petizione 5 novembre 1999 AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 e AP 2 al pagamento della somma di fr. 37'977,10 oltre interessi al 5% dal 6 aprile 1994 quale rifusione delle spese necessarie per il ripristino dell'immobile e fr. 1'876,10 di spese, importi entrambi suscettibili di aumento a dipendenza delle risultanze dell’istruttoria. L'attore asserisce che qualche tempo dopo l'acquisto della casa si sono manifestati dei difetti, quali fessurazioni nelle facciate esterne e nei muri interni, tracce di umidità nei muri interni ed esterni con scrostamento dell'intonaco e difetti di posa delle piastrelle delle terrazze. Egli ha quindi notificato i difetti ai venditori, i quali lo hanno indirizzato allo studio G_ SA che si era occupato della costruzione. Tale studio era poi effettivamente intervenuto presso i vari artigiani al fine di risolvere i problemi in essere. I lavori fatti non hanno però permesso di eliminare i difetti, sicché l'attore si è rivolto a terzi per la loro riparazione. Per quanto riguarda i costi, l'attore adduce che lo studio d'ingegneria _, rilevata l’esistenza di gravi difetti di costruzione, ha quantificato il costo per la loro eliminazione in fr. 35'000.-, mentre dai preventivi fatti allestire ad artigiani del ramo, tali costi ammontano a fr. 37'977,10, importo a cui sono poi da aggiungere il minor valore dell'opera - da determinare peritalmente con l'istruttoria di causa - nonché le spese sostenute per il rapporto tecnico preliminare - costato fr. 1'876,10 - e quelle relative alla prova a futura memoria, procedura ancora pendente presso la Pretura _.
3.
Con atto 28 dicembre 1999 parte convenuta ha denunciato la lite allo S_ SA nonché alla _ SnC, che non sono però intervenuti.
Con risposta 29 marzo 2001 i convenuti hanno chiesto la reiezione integrale della petizione. Contestata l'esistenza di difetti e che gli stessi possano essere considerati occulti, essi hanno poi eccepito la tardività della loro notifica, asserendo di averne ricevuto comunicazione per la prima volta nel 1998, mentre i pretesi difetti si sarebbero manifestati già nel 1994. Comunque, della questione si sarebbe occupato lo studio G_ SA, solo responsabile dell'edificazione e quindi di eventuali difetti della casa. I venditori contestano poi l'entità delle spese di risanamento, così come l'esistenza di un minor valore dell'immobile e l'obbligo di risarcire i costi sostenuti dall'attore per il rapporto preliminare.
4.
Con replica 17 maggio 2001 l'attore, che nel frattempo aveva provveduto a far eseguire i lavori di risanamento dell'edificio, ha aumentato la domanda di causa in punto al costo dei lavori a fr. 56'126,25, indicando poi in fr. 3'418.55 quelli per la prova a futura memoria e chiedendo altresì fr. 3'644,40 a rifusione di spese preprocessuali.
Con duplica 19 giugno 2001 parte convenuta ha confermato le proprie domande, contestando gli importi richiesti da controparte, in particolare quello relativo alle spese preprocessuali.
Con le rispettive conclusioni entrambe le parti hanno confermato integralmente le proprie domande di causa.
5.
Con la decisione impugnata il Pretore ha accolto la petizione limitatamente all'importo di fr. 56'918,55 oltre interessi al 5% dal 5 novembre 1999, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico dell'attore per 1/10 e per il resto dei convenuti, con l'obbligo di questi ultimi di rifondere a controparte fr. 4'000.- di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che in concreto la casa presentasse dei difetti occulti e che i medesimi fossero stati tempestivamente notificati alla parte venditrice. Per quanto riguarda il danno, ha quantificato in fr. 52'000.- il minor valore dell'immobile, riconoscendo inoltre all'attore la rifusione delle spese per la prova a futura memoria (fr. 3'418,55) e di parte delle spese legali preprocessuali (fr. 1'500.-).
6.
Con appello 29 settembre 2003 i convenuti chiedono la riforma del giudizio di prima istanza nel senso di respingere integralmente la petizione. Gli appellanti censurano la decisione del Pretore, contestando la tempestività della notifica dei difetti, ma anche il minor valore dell’immobile stabilito dal perito giudiziario, il quale avrebbe proceduto nel proprio calcolo senza procedere alla verifica dei lavori di riparazione effettuati e dei relativi costi.
Con osservazioni 13 novembre 2003 l'appellato propone la conferma del giudizio pretorile e la reiezione del gravame.

## Considerations

Considerato
in diritto 7.
Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata (art 197 cpv. 1 CO). Egli risponde anche se tali difetti non gli erano noti (cpv. 2). Secondo l’art. 201 cpv. 1 CO, valido anche in materia di compravendita di fondi per effetto del rinvio di cui all’art. 221 CO, il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta appena l'ordinario andamento delle cose lo consenta e, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia, altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante esame ordinario (art. 201 cpv. 2 CO). Ove tali difetti si scoprano più tardi, dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi (cpv. 3).
L’onere della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta al compratore, il quale deve inoltre dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile, come e a chi ne ha comunicato l’esistenza.
8.
Nel caso concreto il Pretore ha considerato valida e tempestiva la notifica dei difetti. Rilevato che a seguito del manifestarsi dei difetti la moglie dell'attore si era rivolta telefonicamente alla convenuta AP 1 e che questa l'aveva invitata a rivolgersi all'architetto _, ha evidenziato come l’attore aveva poi effettivamente interpellato lo Studio G_ SA notificandogli tutta una serie di mancanze. La parte convenuta contesta che la telefonata in questione possa costituire valida notifica dei difetti perché fatta dalla moglie dell'attore che non era parte nella compravendita. Inoltre, in mancanza di una descrizione dei difetti, tale notifica sarebbe insufficiente anche dal profilo del contenuto, mentre i convenuti neppure sarebbero stati in altro modo messi direttamente a conoscenza dei difetti prima del 20 maggio 1996.
Va avantutto rilevato che la notifica dei difetti è un atto che può essere compiuto anche tramite un rappresentante. Il fatto che la prima doglianza alla convenuta sia stata fatta dalla signora AO 1 e non dal di lei marito, acquirente dell'immobile, è quindi irrilevante ai fini della validità della notifica.
Gli appellanti osservano comunque a ragione che non è provata l’esistenza di una sufficiente notifica dei difetti in occasione del citato colloquio telefonico. Ciò tuttavia non significa che sia stata fatta successivamente. In tal senso è in particolare da esaminare quale significato poteva in buona fede dare l’attore al fatto che AP 1 lo ha rinviato con le proprie doglianze allo Studio G_, che ha poi trattato la problematica quale "responsabile dell'edificazione di cui è parola" (risposta pag. 2 ad 2).
Lo Studio _era legato alla parte venditrice dell’immobile in questione da un contratto d’appalto, con il quale si era impegnato, in qualità di progettista e impresa generale, a edificare una casa d'abitazione sul fondo no _ RFD _ _. Esso non aveva dunque alcun vincolo contrattuale con l’acquirente della casa, nei confronti del quale non aveva obblighi di sorta. Cionondimeno è ugualmente intervenuto - perché in virtù del menzionato contratto d’appalto rispondeva nei confronti dei venditori / convenuti della corretta esecuzione della costruzione (contratto d'appalto doc. 1, allegato alla denuncia di lite) - occupandosi quindi della problematica, a detta dei convenuti quale "responsabile dell'edificazione di cui è parola" (risposta pag. 2 ad 2). In questa situazione ben poteva l’attore ritenere che notificando i difetti allo Studio G_ egli faceva fronte ai propri obblighi, atteso che questo modo di procedere gli era stato indicato proprio dalla parte venditrice. In effetti, gli stessi convenuti hanno indotto controparte a rivolgersi direttamente ai costruttori - a loro volta responsabili nei loro confronti della corretta esecuzione dell'opera – delegando loro la soluzione dei problemi; essi non possono di conseguenza sostenere ora di non essere stati messi a conoscenza delle manchevolezze dell’oggetto venduto: vi osta il principio della buona fede.
9.
In ogni modo, per quanto riguarda tempestività e completezza della notifica dei difetti, giovi ancora rilevare che le doglianze indirizzate allo studio G_ SA hanno permesso a questi di valutare l'entità della problematica, tanto che ha potuto interpellare gli artigiani, i quali sono intervenuti per porvi rimedio. Ciò significa avantutto che le parti, derogando alla norma dispositiva di cui all'art. 205 CO, si sono accordate in un primo tempo per l'eliminazione del difetto mediante riparazione, i cui costi sono stati assunti dalla venditrice, rispettivamente da chi era responsabile nei suoi confronti. L'attore ha infatti concordato con lo studio G_ SA l'intervento dell'ingegner _, che ha allestito un elenco di tutti i difetti da sistemare (doc. F 11), rapporto inviato anche ai convenuti, i quali nulla hanno eccepito in proposito (doc. F 12). Si sono quindi succeduti gli interventi di riparazione della ditta _ che non hanno però permesso di porre rimedio alla situazione, le fessurazioni essendosi manifestate nuovamente (doc. F 13).
È quindi da ritenere che chi era tenuto a prestare garanzia non è riuscito ad eliminare il difetto originariamente notificatogli. La conseguenza, dal profilo giuridico, della situazione fin qui descritta è che non si può ammettere la perenzione dei diritti dell'attore in conseguenza dell'asserita tardività della notifica del difetto riscontrato ancora dopo gli interventi di riparazione, mentre deve essere ritenuta l'inadempienza dei convenuti del proprio obbligo di riparare correttamente i difetti manifestatisi nella casa da loro venduta. Non si vede infatti, già solo dal profilo della buona fede, come possa essere tutelabile l'atteggiamento di quella parte che dapprima promette la riparazione gratuita ed in seguito, non riuscendoci, eccepisce la tardività della denuncia della di lui inadempienza (in tal senso:
II CCA
12 settembre 1995 in re C. srl/A. & G. snc, 29 dicembre 1994 in re W./G.).
Ne consegue perciò che, stante l'inadempienza dei convenuti nell'effettuazione della riparazione gratuita, l'attore poteva legittimamente postulare, in sostituzione di tale prestazione, l'aggiudicazione del minor valore dell'oggetto venduto in applicazione dell'art. 205 cpv. 1 CO (analogo per il contratto di appalto:
II CCA
22 aprile 1994 in re C./F. SA, 20 luglio 1992 in re S./R. SA).
Su questo punto il gravame deve pertanto essere respinto.
10.
Gli
appellanti contestano la decisione del primo giudice che ha quantificato in fr. 52'000.- il minor valore dell'immobile e riconosciuto all'attore la rifusione delle spese per la prova a futura memoria (fr. 3'418,55) e di parte delle spese legali (fr. 1'500.-).
La giurisprudenza ha già avuto modo di dichiarare l'irricevibilità di un appello che si limita a ricopiare, più o meno integralmente, un precedente allegato di causa e segnatamente le conclusioni di una parte: il richiamo all'esposizione delle circostanze di fatto contenuta negli allegati introdotti in prima istanza è in effetti inconciliabile con l'esigenza di una motivazione chiara e dettagliata del gravame (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, m. 21 ad art. 309;
IICCA
2 maggio 2000 in re M./S.), il cui scopo è invece quello di sottoporre a verifica il giudizio di primo grado affinché l'autorità di ricorso abbia se del caso a riformarlo con un altro e diverso pronunciato che quello sostituisce (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 1 ad art. 307).
Ne discende che nella fattispecie la parte dell’appello riferita al minor valore dell’opera ed all’accertamento dei difetti (appello pto 9) dev’essere dichiarata inammissibile siccome non è altro che la riproduzione delle conclusioni (conclusioni pto 6).
A prescindere dalla sua irricevibilità in ordine, la menzionata censura è comunque priva di fondamento. Il perito ha verificato l’esistenza dei difetti in base alle risultanze della perizia 3 gennaio 2000 allestita dall’architetto C_ quale prova a futura memoria su incarico del Pretore (inc. DI.99.220). Ha quindi proceduto alla valutazione del valore della casa con e senza difetti, calcolando in seguito il minor valore facendo capo – in applicazione di costante dottrina a giurisprudenza (
Schumacher/Rüegg
, Der Grundstückkauf, pag. 285; DTF 111 II 162; Rep. 1982 pag. 388) – al metodo relativo, per il quale la relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo senza difetti corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa difettosa ed il suo valore senza difetti. Su precisa domanda di parte convenuta, in sede di delucidazione della perizia, il perito giudiziario ha poi specificato che gli interventi di risanamento dell’edificio, costati fr. 56’126.25, erano necessari alfine di garantire un’esecuzione secondo le regole dell’arte (perizia 30 settembre 2002 e complemento scritto della perizia del 26 febbraio 2003). Contrariamente a quanto sostengono appellanti il perito non si è quindi limitato ad inserire acriticamente nel proprio calcolo i costi per l’eliminazione dei difetti indicati dall’attore, ma li ha valutati e considerati congrui. Anche nel merito l’appello non merita quindi tutela.
Ne discende che l'appello, integralmente infondato, dev'essere respinto. Le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).