# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 23772d15-9dcb-5062-88ed-d21e5290757b
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 2019
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto
in fatto: A.
Con rogiti n. _8 e _9 del notaio avv. _, il 2 aprile
2014 CO 1 e CO 2, beneficiari di un
diritto di compera sull’intera particella n. _ RFD di C_
scadente il 31 dicembre 2014, hanno concesso a loro volta a RE 1 (allora cittadino russo) un diritto di compera con scadenza al 30 giugno 2017,
“sopra il futuro bene sito in territorio del Comune di C_”
,
e meglio sulle unità di proprietà per piani (PPP) n. 8 di
_
, rispettivamente n. 9 di _
della suddetta particella n. _. Il primo rogito prevede un prezzo di compravendita della PPP n. 8 di fr. 1'800'000.– e il secondo di fr. 2'200'000.–, oltre al versamento di rispettivamente fr. 450'000.– e fr. 550'000.– entro 5 giorni dalla firma dell’atto sul conto del notaio a libera disposizione dei concedenti e il saldo, sempre sul conto del notaio, prima della scadenza del diritto di compera. I rogiti dispongono inoltre che qualora i concedenti non divenissero proprietari della nota particella o qualora RE 1 non ottenesse il permesso di tipo “B” (UE/AELS), i suddetti acconti dovranno essere restituiti immediatamente, i rogiti costituendo documenti pubblici esecutivi parificati a titoli di rigetto definitivo (giusta gli art. 80 cpv. 2 n. 1
bis
LEF e 349 CPC) per i menzionati importi.
Il 3 aprile 2014, RE 1 ha versato sul conto del notaio complessivamente fr. 1'000'000.–. E il 29 marzo 2017, ottenuta la nazionalità spagnola, egli ha richiesto il rilascio di un permesso di tipo “B” (UE/AELS) per persona senza attività lucrativa (pensionato). Tale domanda risultante ancora pendente al momento della scadenza dei diritti di compera, il giorno successivo, ovvero il 1° luglio 2017, RE 1 ha chiesto al notaio _ la restituzione degli acconti.
B.
Con due istanze del 3 maggio 2018 dirette rispettivamente contro CO 1 (inc. _) e CO 2 (inc. _), RE 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, di decretare in virtù dell
’
art. 271 cpv. 1 n. 6 LEF (titolo di rigetto definitivo dell’opposizione) il sequestro delle tre quote di comproprietà “B”, per quanto concerne CO 1, e “A” per quanto attiene a CO 2
, ciascuna di 1⁄2 delle PPP n. _, _ e _ della particella n. _ RFD di C_.
Quali titoli di credito, RE 1 ha indicato l’obbligo di restituire gli acconti di fr. 1'000'000.– complessivi da lui versati sul prezzo di vendita delle due PPP, che grava in parti uguali su CO 1
e CO 2.
C.
Statuendo con due decisioni separate del 3 maggio 2018 il Pretore ha respinto entrambe le istanze di sequestro, ponendo a
carico dell’istante in ogni causa le spese processuali di fr. 500.–.
D.
Con sentenza unica del 1° giugno 2018 (inc. 14.2018.93/94), questa
Camera
ha accolto i due reclami presentati da
RE 1 il 17 maggio 2018 contro le decisioni appena citate e di conseguenza ha ordinato
all’Ufficio d’esecuzione di Lugano di eseguire il sequestro delle tre quote di comproprietà (“B”) di CO 1
e delle
tre quote di comproprietà (“A”)
di CO 2
, in ogni causa sino a concorrenza di fr. 500'000.–,
oltre agli interessi del 5% dal 1° luglio 2017, per titolo di restituzione della (rispettiva) metà dell’anticipo versato il 3 aprile 2014 in base al punto IV.1 dei rogiti n. _8 e _9 del notaio avv. _.
Le spese processuali di fr. 500.– in ciascuna
delle procedure sono state poste a carico dell’istante, mentre non
ne sono state
riscosse in sede di reclamo né si sono assegnate ripetibili
.
E.
Il 19 giugno 2018 la Camera ha dichiarato irricevibili le opposizioni presentate al suo cospetto il
18 giugno 2018
da CO 1 e CO 2 (con contestuali domande di cauzione per le spese ripetibili e di garanzia a norma dell’art. 273 LEF), precisando che la competenza per esaminarle spetta al Pretore, sebbene i sequestri siano stati decretati dalla Camera in riforma delle decisioni pretorili.
F.
Trasmesse le opposizioni al Pretore, alle udienze del 5 novembre 2018 gli opponenti hanno confermato le loro rispettive domande, mentre l’istante ha postulato in ambedue le procedure la reiezione dell’opposizione. In replica e in duplica le parti hanno ribadito le rispettive e contrastanti tesi.
G.
Statuendo con due decisioni distinte del 15 novembre 2018, il Pretore ha respinto le domande di cauzione processuale e di garanzia (giusta l’art. 273 LEF), in quanto non divenute senza oggetto, ha accolto le opposizioni e annullato i sequestri, ponendo a carico di RE 1, in ognuna delle cause, le spese processuali di fr. 500.– e ripetibili di fr. 5'000.– a favore dell’opponente.
H.
Contro le sentenze appena citate RE 1 è insorto
a questa Camera
con due reclami separati del 26 novembre 2018 per ottenerne l’annullamento, la reiezione delle opposizioni al sequestro e la conferma degli stessi. Nelle rispettive osservazioni del 21 dicembre 2018, CO 1 e CO 2 hanno concluso per la reiezione dei reclami e in via eventuale, qualora essi fossero accolti, hanno chiesto che il sequestrante fosse obbligato a fornire una garanzia di fr. 100'000.– per ogni sequestro entro 10 giorni dalla notifica della decisione, pena la loro decadenza.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
Le sentenze impugnate – emanate in materia di opposizione al sequestro – sono decisioni di prima istanza finali e inappellabili (art. 309 lett. b n. 6 CPC), contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC e 278 cpv. 3 LEF) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
I reclami in esame sono di analogo contenuto e sono diretti contro decisioni simili, fondate su un medesimo complesso di fatti e vertenti sull’applicazione delle stesse norme giuridiche. Si giustifica così,
per economia di procedura,
di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC)
, pur mantenendone l’autonomia nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente
.
1.2
Pronunciate in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), le decisioni sono impugnabili con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Presentati il 26 novembre 2018 contro le sentenze notificate al patrocinatore di RE 1 il 16 novembre, in concreto i reclami sono tempestivi.
1.3
Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti.
a)
La giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice di prima istanza e verifica quindi sotto l’angolo della semplice verosimiglianza, ove siano contestati, se i presupposti del sequestro sono realizzati, riesaminando liberamente e sommariamente l’applicazione del diritto (art. 320 lett. a CPC; sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile 2013, consid. 9.3).
b)
La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC)
, limitatamente alle censure motivate contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4)
, ma tutte le parti possono far valere fatti e mezzi di prova nuovi (art. 278 cpv. 3 LEF e 326 cpv. 2 CPC; RtiD 2017 I 757 n. 51c consid. 1.4/a),
verificatisi sia prima che dopo l’emanazione della sentenza di primo grado
(sentenza della CEF 14.1999.82 del 10 aprile 2000, consid. 1.5/e), e ciò
fino alla chiusura dello scambio degli allegati (sentenze del Tribunale federale 5A_306/2010 del 9 agosto 2010, consid. 3.2.3, e della CEF 14.1999.3 del 5 luglio 1999, consid. 3). È ammessa solo la produzione di documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 138 III 639 consid. 4.3).
L’accertamento dei fatti e l’apprezzamento delle prove possono essere censurati unicamente se sono manifestamente errati (art. 320 lett. b CPC), ovvero arbitrari (DTF 138 III 234 consid. 4.1). Ove la correzione del vizio sia suscettibile d’influire sull’esito della causa, la Camera interviene, quindi, soltanto se il giudice di prime cure non ha manifestamente capito il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso, senza motivi oggettivi, di considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni insostenibili dagli elementi raccolti (cfr. per analogia: sentenza del Tribunale federale 5A_739/2012 del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii;
Jeandin
in: Commentaire romand,
Code de procédure civile, 2
a
ed. 2019,
n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi
).
2.
In virtù dell’art. 272 cpv. 1 LEF, il sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile l’esistenza del suo credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti al debitore (n. 3).
2.1
I fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi – che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC) – sufficienti a costituire un “inizio di prova”, ne ricava l’impressione che i fatti pertinenti si siano realizzati, senza dover escludere la possibilità, altrettanto probabile, che si siano svolti in altro modo (DTF 138 III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927 consid. 1.3). In particolare egli deve convincersi che la pretesa vantata dal se
questrante esiste per l’importo enunciato ed è esigibile. Per quanto
attiene al fondamento giuridico dell’istanza, il giudice procede a un esame sommario, cioè né definitivo né esaustivo, al termine
del quale emana una decisione provvisoria (DTF 138 III 638-9 consid. 4.3.2),
a questo stadio senza contraddittorio (per garantire l’effetto sorpresa).
2.2
Il decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso giudice che l’ha pronunciato. Egli riesamina tutti i presupposti del sequestro – purché contestati – con un potere di cognizione immutato, ma in contraddittorio, quindi alla luce anche degli argomenti dell’opponente. Il giudice non agisce d’ufficio (art. 58 cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC) e resi verosimili, salvo che siano stati ammessi o non contestati dalla controparte non contumace oppure siano notori (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; sentenza della
CEF
14.2011.113
dell
’8
settembre 2011
,
consid. 6.5
)
. Sono inammissibili censure dirette non contro il decreto di sequestro ma contro gli atti di esecuzione del sequestro (art. 275 LEF), affidati all’ufficio d’esecuzione (art. 274 cpv. 1 LEF). Esse vanno fatte valere con ricorso all’autorità di vigilanza nel senso dell’art. 17 LEF (DTF 129 III 207 consid. 2.3).
2.3
Il fatto che, nella fattispecie in rassegna, i sequestri siano stati decretati dalla Camera in riforma delle decisioni pretorili di reiezione delle domande di sequestro non muta nulla a quanto appena ricordato. Sia il Pretore, infatti, sia la Camera sono abilitati a rivedere interamente le cause – limitatamente ai punti contestati dalle parti – alla luce dei nuovi elementi emersi dal contraddittorio e quindi senza vincoli a quanto deciso nella procedura unilaterale di esame delle domande di sequestro.
3.
Nella decisione impugnata, il Pretore premette di aver fondato le sue decisioni di reiezione delle domande di sequestro sulla clausola n. I.6 dei rogiti di costituzione di diritto di compera, secondo cui – nella sua versione in italiano –
“la validità del presente atto e la relativa annotazione del diritto di compera, rispettivamente il trapasso di proprietà a RF, sono subordinati all’ottenimento del suddetto Permesso B (UE/AELS)”
. Pur ritenendo che tale clausola non possa essere presa come punto di riferimento comune per le parti, dal momento che nella sua versione in inglese la validità degli atti menzionati è subordinata non all’ottenimento del permesso “B”, bensì all’autorizzazione dell’autorità LAFE (acronimo
di legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero,
RS 211.412.41) al trasferimento della proprietà, il primo giudice considera molto chiaro il
testo italiano, la cui interpretazione letterale non lascerebbe grande
spazio di manovra: per “atto” si dovrebbe intendere l’intero
atto, compresa quindi la clausola di retrocessione degli acconti prevista
al punto IV.1
nel caso in cui RE 1 non ottenesse il permesso “B”. A suo
parere, l’interpretazione
contra litteram
delle clausole n. I.6 proposta
dal sequestrante la prima volta con i (primi) reclami non
apparirebbe molto convincente, perché nella pratica notarile usuale
il richiamo all’inefficacia del negozio giuridico in caso di mancata autorizzazione si riferisce all’autorizzazione LAFE e non al
permesso “B”. In fin dei conti, il Pretore ritiene tuttavia di non potersi
scostare dall’interpretazione della Camera, secondo cui la clausola n. I.6 non si estende alla clausola indipendente del n. IV.1.
Nei reclami RE 1 rileva a ragione l’inutilità di confrontarsi con la tesi dell’inefficacia dell’obbligo di retrocedere gli acconti (previsto al punto n. IV.1) in virtù della clausola n. I.6, siccome il Pretore si è allineato alla conclusione inversa cui la Camera ed egli stesso sono giunti. Nelle osservazioni ai reclami, gli opponenti sottolineano però – pure a giusto titolo (sopra consid. 2.3) – che nulla vieta al Pretore né alla Camera di riesaminare la clausola di restituzione degli acconti e ribadiscono che il testo chiaro, in italiano, della clausola n. I.6 subordina la validità dell’
“intero”
atto, inclusa la clausola
“slegata”
n. IV.1,
all’ottenimento del permesso “B”, contestando l’interpretazione
“contra
litteram [...] successivamente”
proposta dal sequestrante.
3.1
A scanso di equivoci, non è inutile ricordare che il motivo di reiezione delle istanze di sequestro che il Pretore ha fondato sulla clausola n. I.6 è stato da lui evocato d’ufficio per la prima volta nelle decisioni con le quali ha respinto le istanze. Al sequestrante non è dunque stato possibile esprimersi su quel motivo prima di ricevere le decisioni citate. Gli argomenti contenuti nei (primi) reclami erano pertanto ammissibili – per tacere del fatto che il divieto dei
nova
riguarda solo le allegazioni di fatto, le prove e le conclusioni nuove (art. 326 cpv. 1 CPC), ma non le allegazioni di diritto (sentenza della CEF 14.2016.297 del 27 marzo 2017, RtiD 2017 II 875 n. 43c consid. 1.4 [massima]) – e lo erano pure le allegazioni di fatto relative alla clausola n. I.6, appunto già formulate dal Pretore in prima sede.
3.2
A un esame sommario come quello che compete al giudice del sequestro (sopra consid. 2.1), è dubbio ch’egli potesse accogliere le opposizioni ai sequestri sulla scorta di una
clausola (n. I.6), da lui stesso ritenuta inidonea a essere presa come punto di riferimento comune per le parti in ragione delle divergenze esistenti tra la versione italiana e quella inglese. Ma pur volendo – come il Pretore e le parti – reputare il testo italiano prevalente, non appare oggettivamente chiaro che il suo senso sia quello prestatogli dal primo giudice e dagli opponenti. L’aggettivo
“intero”
non figura, infatti, nel testo discusso
(“la validità del presente atto e la relativa annotazione del diritto di compera, rispettivamente il trapasso di proprietà a RF”)
. Ne segue che per
“atto”
non si deve
necessariamente intendere lo stesso (integrale) rogito, bensì piuttosto
l’atto di costituzione del diritto di compera, come risulta dall’aggiunta
“e la relativa annotazione del diritto di compera, rispettivamente il trapasso di proprietà a RF”
. L’interpretazione letterale del testo della clausola n. I.6 non esclude pertanto che la validità
dell’
“atto”
e quella dell’obbligo di restituzione degli acconti (n. IV.1)
siano subordinate alla stessa condizione. Anzi, estendere l’effetto della prima alla seconda
condurrebbe a negare ogni possibile applicazione della clausola n. IV.1, giacché la condizione cui è subordinata è anche la condizione alla quale scatta l’invalidazione del rogito secondo il punto n. I.6. Non può, a prima vista, essere stata la volontà delle parti.
3.3
Che il testo determinante della clausola n. I.6 sia quello inglese non cambierebbe nulla. In effetti, l’autorizzazione “LAFE”
a favore di un cittadino europeo
è subordinata
alla condizione ch’egli sia in possesso di un permesso per dimoranti temporanei (art. 2 cpv. 2 dell’ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero [OAFE, RS 211.412.411]). La restituzione degli acconti non sarebbe così mai possibile perché il mancato ottenimento del permesso “B” – cui essa è subordinata giusta il n. IV.1 – escluderebbe sempre il rilascio dell’autorizzazione “LAFE”, facendo scattare la clausola n. I.6 e con essa – volendo seguire il Pretore e gli opponenti – l’inefficacia della clausola n. IV.1. Del resto, secondo l’art. 44 cpv. 3 della legge notarile la versione italiana dei rogiti prevale sulla traduzione in inglese e pare inverosimile che le parti ne abbiano fatto dipendere la validità dall’ottenimento di un’autorizzazione “LAFE”, poiché una simile autorizzazione non è necessaria se il fondo è acquistato come residenza primaria (art. 2 lett. b LAFE), ciò che risulta essere il caso nella fattispecie giacché l’istante ha chiesto il permesso “B” a tale scopo, bastando una decisione di non assoggettamento alla LAFE.
3.4
In conclusione su questo punto, la tesi del reclamante circa l’indipendenza delle clausole n. I.6 e IV.1 dei rogiti pare più verosimile di quella contraria degli opponenti. Al riguardo i reclami sono fondati.
4.
Per il Pretore, ad ogni modo, la clausola di restituzione degli acconti (n. IV.1) non specifica né il momento entro il quale la condizione del mancato ottenimento del permesso “B” dev’essere adempiuta per giustificare il rimborso degli acconti, né le ipotesi in cui tale condizione deve considerarsi soddisfatta. A sua mente, non vi rientra l’ipotesi in cui la procedura di autorizzazione non è terminata alla scadenza del diritto di compera,
altrimenti il beneficiario potrebbe a sua libera discrezione far scattare l’obbligo
di restituzione ed eludere facilmente la pena convenzionale pattuita dalle parti in caso di mancato esercizio (per qualsiasi motivo) del diritto di compera. Ciò non può, a suo giudizio, essere stata la reale volontà delle parti.
Per il reclamante, è in primo luogo arbitrario da parte del Pretore ritenersi vincolato all’interpretazione che la Camera ha dato della
clausola n. I.6 e invece distanziarsene per quanto concerne il momento
in cui si deve intendere adempiuta la condizione del
mancato ottenimento del permesso “B” prevista dalla clausola n. IV.1.
In secondo luogo, il reclamante contesta che la condizione in questione
fosse lasciata alla sua libera discrezionalità, la concessione del permesso sottostando alla decisione della competente autorità. Evidenzia di avere inoltrato la richiesta di rilascio del permesso “B” il 29 marzo 2017, ossia in un termine sufficiente, secondo la prassi usuale (al massimo 3 mesi), per ottenere una decisione in tempo utile. In terzo luogo, che l’obbligo di restituzione sorga se il permesso “B” non è stato rilasciato entro il 30 giugno 2017 si deduce, a mente del reclamante, dal fatto che il (quarto) paragrafo in cui è previsto tale obbligo fa parte delle eccezioni a quello precedente (il terzo) in cui è stata pattuita la clausola penale in caso di mancato esercizio del diritto di compera entro la stessa data. Secondo la legge, in effetti, l’iscrizione del trapasso di proprietà a favore di un cittadino europeo è ammessa solo se questi è già in possesso di un permesso per
dimoranti temporanei. In quarto luogo, rileva il reclamante, nella clausola
n. I.6 egli si è impegnato a presentare richiesta di permesso “B” entro il 30 giugno 2017 e non con un determinato numero di mesi di anticipo. In quinto luogo, egli epiloga, una proroga della scadenza del diritto di compera non sarebbe stata possibile, poiché tale ipotesi era prevista (al punto V dei rogiti) unicamente in caso di consegna ritardata degli appartamenti.
Per gli opponenti, per contro, le argomentazioni del ricorrente non tengono conto della natura dei diritti di compera pattuiti dalle parti. È a loro dire impensabile, visto il valore di mercato delle quote di comproprietà (di fr. 2'200'000.– e fr. 1'800'000.–) e la
durata dei diritti di compera (dal 2 aprile 2014 al 30 giugno 2017),
ch’essi siano stati concessi senza pagamento di un corrispettivo, costituito per l’appunto degli anticipi di fr. 550'000.– e fr. 450'000.–
di cui il reclamante chiede ora la retrocessione. D’altronde, gli opponenti sostengono che il reclamante avrebbe potuto esercitare i diritti di compera e farli annotare a registro fondiario già dal 29 marzo 2017 sulla scorta dei formulari individuali di domande “B” di soggiorno per stranieri senza attività lucrativa in Svizzera. Non avendo adempiuto i propri obblighi contrattuali (esercitare i diritti di compera e pagare il prezzo convenuto), egli non è legittimato a richiedere la restituzione degli acconti.
4.1
Il testo della disposizione n. IV.1, quarto paragrafo, è in sé chiaro. Gli acconti devono essere restituiti al beneficiario
“immediatamente”
qualora
“non ottenesse il permesso B (UE/AELS)”
. Che la restituzione fosse esclusa non appena egli avesse inoltrato la domanda di permesso non risulta dai rogiti. Vero è che il momento in cui la condizione del mancato ottenimento del permesso “B” dev’essere adempiuta non è esplicitamente stabilito. La pattuizione in questione si presenta però come una riserva all’obbligo del beneficiario, previsto al paragrafo precedente, di versare una pena convenzionale di un importo pari a quello dell’acconto ove egli non esercitasse il diritto di compera
“per qualsiasi motivo”
entro la scadenza del 30 giugno 2017. In effetti, se tra i
(“qualsiasi”)
motivi per i quali i concedenti possono tenere gli acconti come pena convenzionale, vi fosse anche il mancato ottenimento del permesso “B”, la clausola di restituzione degli acconti del quarto paragrafo non troverebbe mai applicazione.
4.2
Che poi le parti abbiano voluto sottoporre la concessione dei diritti di compera alla corresponsione di un prezzo non consta. Le somme in discussione (
fr. 550'000.– e fr. 450'000.–) sono designate come
“acconto”
sul prezzo di vendita dei fondi (titolo del punto IV.1), mentre la pena convenzionale del terzo paragrafo è limitata dall’obbligo di restituzione convenuto nel quarto paragrafo. A un esame sommario fondato sul testo e sulla sistematica della disposizione la tesi del reclamante pare più verosimile di quella del Pretore e degli opponenti.
4.3
Non si disconosce che la clausola in discussione, così come formulata, permetterebbe
al beneficiario di far sorgere l’obbligo
di restituzione degli acconti
unilateralmente astenendosi di chiedere il rilascio del permesso “B”
ed eludere così facilmente la pena convenzionale. Tuttavia, nel caso in esame RE 1 ha chiesto il
rilascio del permesso “B” il 29 marzo 2017 (doc. F), ossia tre mesi prima della scadenza del diritto di compera (30 giugno 2017), sicché non dipendeva più da lui l’adempimento della condizione di retrocessione. Se in questo modo egli
abbia agito in malafede verrà esaminato in seguito (sotto, consid. 5).
Per intanto basta constatare che in sé l’interpretazione letterale della clausola di restituzione non è insostenibile. Si deve rinviarne un’interpretazione più approfondita alla causa (eventuale) di merito. Nel frattempo,
il senso più verosimile della clausola appare essere quello proposto dal reclamante. Le limitazioni ipotizzate dal Pretore non risultano né dal testo né da altri elementi oggettivi. Fondata su un’
interpretazione
oggettiva del contratto secondo il principio dell’affidamento – che,
trattandosi di questione d’indole giuridica
(DTF 129 III 707 consid. 2.4),
la Camera
può rivedere con pieno potere di cognizione
pur nei limiti di un esame
sommario basato sul criterio della verosimiglianza
(sentenza della CEF
14.2016.221 del 28 febbraio 2017 consid. 6.3) – la conclusione del Pretore non appare più verosimile di quella contraria cui giunge il reclamante, sicché anche su questo punto i reclami si rivelano provvisti di buon fondamento.
5.
Sia come sia, a giudizio del Pretore il comportamento del beneficiario che, come nella fattispecie, contrariamente alla buona fede non inoltra la domanda di permesso in modo che la procedura possa essere portata a termine in tempo utile né chiede una proroga del diritto di compera non merita tutela alcuna.
Da parte sua, il reclamante evidenzia di avere inoltrato la richiesta di rilascio del permesso “B” il 29 marzo 2017, ossia in un termine sufficiente, secondo la prassi usuale (al massimo 3 mesi), per ottenere una decisione in tempo utile. Gli opponenti non si sono determinati al riguardo. Si limitano a rilevare che nell’esigere la restituzione degli acconti il giorno successivo alla scadenza dei diritti di compera il sequestrante ha modificato in piena malafede le intenzioni manifestate al momento della firma dei rogiti.
5.1
In realtà, RE 1 ha fatto valere una pretesa apparentemente prevista dai rogiti (al n. IV.1, 4° paragrafo) nei termini temporali pattuiti
(“immediatamente”)
. A prima vista non si evince dagli atti ch’egli abbia tardato ad agire in malafede. I rogiti non fissavano un termine minimo per inoltrare la domanda di permesso e non si hanno indizi che il sequestrante potesse confidare nel fatto che il permesso richiesto non sarebbe potuto essere rilasciato prima della scadenza dei diritti di compera. Non sussisteva d’altronde un obbligo per lui di chiedere la proroga dei diritti di compera. Ch’egli – per ipotesi – non abbia poi risposto ai richiami degli opponenti e del notaio non è in sé determinante – il rilascio del permesso non dipendeva più da lui –, per tacere del fatto ch’essi non hanno reso verosimili le proprie allegazioni.
5.2
A un sommario esame, anche su questa questione la tesi dell’abuso di diritto, tanto meno manifesto, non appare più verosimile della tesi contraria difesa dal reclamante.
6.
Essendo i rogiti in esame, secondo il Pretore, poco chiari, spesso contraddittori e soggetti a interpretazione, egli ritiene inverosimile che gli stessi possano assurgere a validi documenti pubblici esecutivi, parificabili a titoli di rigetto definitivo dell’opposizione, e quindi alla causa di sequestro prevista dall’art. 271 cpv. 1 n. 6 LEF.
Per il reclamante, invece, il senso del quarto paragrafo della clausola
n. IV.1 è chiaro e corrisponde a quello cui è giunta la Camera fondandosi validamente su altri paragrafi e clausole dei rogiti, nella stessa misura in cui il giudice può fondarsi sui motivi della sentenza invocata quale titolo di rigetto definitivo per interpretarne il dispositivo. Di conseguenza, il reclamante contesta che i rogiti non siano sufficientemente chiari per essere assimilati a titoli di rigetto definitivo dell’opposizione. Da parte loro gli opponenti rinviano alle considerazioni precedenti per contestare anche la causa di sequestro.
6.1
Il Pretore pare partire dall’idea che il presupposto della causa del sequestro sarebbe subordinato a esigenze di prove più elevate che gli altri due presupposti. Ora, per tutti e tre i presupposti è sufficiente la semplice verosimiglianza (art. 272 cpv. 1 LEF; sentenza della CEF 14.2003.2 del 7 aprile 2003 consid. 1.5/c/bb), anche quindi per la causa del sequestro (DTF 139 III 141 consid. 4.5.2). Di conseguenza, il giudice deve considerare realizzata la causa di sequestro dell’art. 271 cpv. 1 n. 6 LEF se dai documenti prodotti dal sequestrante ne
ricava l’impressione che la decisione o il documento pubblico esecutivo da lui fatto valere come causa di sequestro possa verosimilmente essere considerato come un titolo esecutivo nel senso dell’art. 80 LEF, anche se non può escludere la possibilità, altrettanto probabile, che non lo sia (v. sopra consid. 2.1). In altre parole, non ogni dubbio sulla chiarezza o sul senso del titolo presentato giustifica la reiezione dell’istanza di sequestro. Essa va invece accolta se i motivi di dubbio non prevalgono in modo sensibile sui motivi di considerare il titolo valido. Non occorre infatti dimenticare che l’istituto del sequestro mira a fornire al presunto creditore una garanzia durante la procedura esecutiva, nella quale verrà poi, se del caso, verificata più approfonditamente la validità del titolo esecutivo da lui invocato (in sede di rigetto definitivo dell’eventuale opposizione o se necessario in un’azione volta all’interpretazione del rogito). Tale favore verso il sequestro è controbilanciato dalla facoltà per il debitore di esigere garanzie per il danno che il sequestro eventualmente gli reca (art. 273 LEF). Di questo equilibrio va tenuto conto nella decisione di opposizione al sequestro.
6.2
Nella fattispecie, risulta dai considerandi che precedono la verosimiglianza preponderante della tesi sostenuta dal reclamante. Ciò vale anche per la causa di sequestro. Del resto, è conforme all’istituto del documento pubblico esecutivo che l’obbligato possa opporsi all’esecuzione solo se solleva obbiezioni “immediatamente comprovabili” (art. 351 cpv. 1 CPC), fatta salva per lui, nel caso contrario, la possibilità di un’azione giudiziaria relativa alla prestazione dovuta (art. 352 CPC). Si giustifica così, in definitiva, di accogliere i reclami.
Sulla garanzia giusta l’art. 273 LEF
7.
Per l’art. 273 cpv.1 LEF il creditore è responsabile nei confronti sia del debitore che di terzi dei danni cagionati con un sequestro infondato e il giudice può obbligarlo a prestare garanzia.
7.1
Il creditore può essere costretto d’ufficio a prestare garanzia già con lo stesso decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 n. 5 LEF), ove il credito o la causa di sequestro siano dubbi. Lo può essere anche a uno stadio ulteriore, a richiesta del debitore o del terzo che si pretende leso dal provvedimento, in particolare quando
la verosimiglianza del credito sia poi scemata
(v. DTF 113 III 94 consid. 6;
DTF 112 III 112 consid. 2;
sentenza del Tribunale federale 5A_757/2010 del 20 aprile 2011 consid. 2.1).
Al giudice del sequestro è lasciato un ampio margine di apprezzamento, onde tenere conto delle particolarità della fattispecie.
Ad ogni modo un elemento essenziale per stabilire una garanzia nel senso dell’art. 273 LEF è l’esistenza di un eventuale danno che il sequestro come tale può causare al debitore (DTF 126 III 100 consid. 5/c). Il debitore sequestrato deve rendere verosimile che il blocco dei beni sequestrati gli abbia in concreto causato un danno effettivo.
7.2
Nel caso concreto, gli opponenti si limitano a sottolineare la verosimiglianza a loro dire bassa delle pretese avversarie e l’ignota solvibilità e residenza del sequestrante, senza nemmeno allegare il danno che causerebbe loro il sequestro dei fondi. La domanda va pertanto respinta.
8.
La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35)
, e le ripetibili
segue la soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC).
9.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 500'000.– in ciascuna delle procedure, raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.