# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a1ea5ef5-9120-4352-8951-556c5b20cdc1
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2009
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Par publication dans la feuille des avis officiels (FAO) du 9 novembre 2007, le notaire Ludovic Chabod a effectué un
"appel d'offres destiné exclusivement à des exploitants agricoles à titre personnel"
portant sur la parcelle n° 2******** de la Commune de Puidoux, sise au lieu dit "3********". La surface totale indiquée était de 64'181 m
2
, comprenant 47'734 m
2
de pré-champ, 16'682 m2 de forêt et une habitation de 125 m
2
et l'appel d'offres fixait le prix à Fr. 1'295'000 fr. Cette parcelle est colloquée en zone agricole. L'appel d'offres portait encore les mentions suivantes:
"Dans le cadre de l'article 64, al. 1, lettre f, LDFR, tout exploitant agricole à titre personnel au sens de l'article 9 LDFR peut présenter, dans le délai imparti de 15 jours dès la présente publication, une offre égale ou supérieure au prix de Fr. 1'295'000.-.
Dans le même délai, le candidat devra justifier, par l'indication de son numéro d'exploitation ou la production de tout autre élément probant, de sa qualité d'exploitant agricole à titre personnel, sous peine de rejet de son offre.
Il est précisé qu'une partie de la parcelle en question (57'079 m
2
) fait l'objet d'un bail à ferme qui sera repris par l'acquéreur."
Les époux A.Z._et B.Z._, non exploitants agricoles, se sont portés acquéreurs de la parcelle précitée.
Par courrier du 13 novembre 2007, A.X._ s'est annoncé auprès du notaire précité et lui a signifié que, étant exploitant agricole au sens de l'art. 9 LDFR, il désirait acquérir la parcelle en question pour 135% de la valeur de rendement, dans le but de gérer et travailler personnellement cette parcelle.
Par requête formulée le 27 novembre 2007, le notaire Chabod a requis de la Commission foncière rurale Section 1 (ci-après: la commission) qu'elle autorise la vente de la parcelle n
o
2******** aux époux Z._, tout en informant la commission de l'offre de A.X._.
B.
La commission a estimé opportun d'ordonner une expertise en vue de décrire la parcelle concernée, de déterminer si le bâtiment d'habitation a encore un usage ou une utilité agricoles, ne serait-ce que pour une partie de son volume, d'étudier la possibilité d'un morcellement du bien-fonds et d'estimer son prix licite. L'expertise a été confiée à EstimaPro Sàrl qui a rendu son rapport le 29 février 2008. Il ressort de cette expertise que le bâtiment d'habitation comprend un logement et divers locaux techniques. Le rural, situé autrefois à proximité de l'habitation, a été démoli en 1967 et depuis lors, le bâtiment a été exclusivement voué au logement. Selon les explications du propriétaire, Y._, consignées dans ce rapport d'expertise, ce bâtiment a toujours été utilisé comme habitation et ne comporte aucune partie utilisable pour l'agriculture.
L'expertise conclut encore à la possibilité de morcellement du bien-fonds, compte tenu de la topographie de la parcelle ainsi que de l'emplacement du bâtiment sur le milieu du bien-fonds. Il y aurait toutefois lieu d'inscrire sur la partie non bâtie restante une servitude de passage garantissant l'accès au bâtiment et au futur bien-fonds à créer.
Quant à l'étude du prix licite, l'expertise a conclu à deux possibilités de calcul au vu du caractère mixte de l'objet :
5.1 Principe
S'agissant de déterminer le prix licite d'un objet à caractère mixte (pré et forêt agricoles, habitation non agricole), et étant rappelé qu'habituellement la Commission foncière renonçait à fixer le prix licite d'un immeuble bâti de ce genre, la méthodologie suivante sera utilisée.
Tout d'abord, le prix licite de la partie en nature de prés-champs et de forêts sera établi selon les méthodes usuelles, par référence aux dossiers comparables figurant dans les archives de la commission foncière.
Ensuite, la valeur intrinsèque du bâtiment sera évaluée.
De ce second calcul sera extrapolée le prix du terrain de la partie bâtie, qui sera alors comparé avec les valeurs du marché actuel du terrain constructible susceptible d'accueillir ce genre de construction, qui n'a aucun caractère agricole.
5.2 Résultats et conclusions
a)
en tenant compte du prix d'un terrain constructible
Selon le détail des calculs figurant dans l'annexe No 1, le prix de vente convenu de la parcelle n° 2******** RF de Puidoux ne génère pas de prix surfait pour la partie en nature de prés-champs et forêts. Par conséquent, selon ce principe d'évaluation, le prix de fr. 1'295'000.- devrait être admis.
b)
en considérant une valeur agricole pour la partie bâtie et les places-jardins
Dans cette optique, et étant admis un prix licite de fr. 21.50 pour la partie en nature de surface bâtie et de place-jardin, le prix licite de la parcelle n° 2******** RF de Puidoux est estimé à fr. 987'600.-. Par conséquent, on devrait considérer que le prix de vente convenu de fr. 1'295'000.- serait surfait.
Il appartiendra toutefois à la Commission foncière et non à l'expert de se déterminer sur le choix du principe retenu pour fixer le prix licite de la parcelle bâtie n° 2******** RF de Puidoux."
Par décision du 7 mars 2008, la commission a autorisé l'acquisition de la parcelle par les époux Z._, au prix de fr. 1'295'000.-.
C.
A.X._ a recouru contre cette décision le 10 avril 2008 au Tribunal administratif (recte: Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal: CDAP) et a conclu à son annulation, le dossier de la cause étant retourné à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
La commission ainsi que le propriétaire de la parcelle litigieuse, Y._, par l'intermédiaire de son conseil, se sont déterminés respectivement le 30 avril et le 15 mai 2008. Par avis du 18 juin 2008, la cause a été suspendue jusqu'à droit connu sur un recours interjeté par A.X._ dans une cause semblable (FO.2006.0014, recte: FO.2007.0015). Après l'arrêt rendu dans cette précédente cause le 8 septembre 2008, l'instruction de la présente procédure a été reprise. Par avis du 2 octobre 2008, le recourant a été invité à préciser s'il entendait poursuivre une exploitation sur cette seule parcelle, dans la mesure où il n'était plus à la tête d'une entreprise agricole. Ce dernier a également été invité à préciser, pièces à l'appui, sa capacité d'exploiter personnellement et durablement cette parcelle, au vu notamment de sa situation personnelle, professionnelle et financière actuelle.
Le recourant a répondu, le 16 octobre 2008, en expliquant que la reprise de son exploitation précédente, la société A._ SA, serait imminente et liée à l'aboutissement de sa procédure de divorce, que son état de santé était en ordre et qu'il était en mesure de reprendre son domaine. Il ne pouvait d'ailleurs plus rester inactif à son âge, d'autant plus qu'il ne touchait pas d'indemnités de chômage. Vu la vente d'une partie de son domaine à l'Etat de Vaud, il avait besoin d'acquérir un autre terrain agricole pour combler la diminution de la surface. Il a également confirmé son intention d'exploiter durablement la parcelle n° 2******** de la commune de Puidoux. Quant à sa formation, il a indiqué disposer d'une maîtrise fédérale, sans toutefois en produire copie. S'agissant de sa capacité à se porter acquéreur de la parcelle litigieuse, il a indiqué que cela "ne devrait poser aucun problème puisque ma société a reçu une compensation de l'Etat de Vaud et surtout que je dispose à travers ma famille des fonds nécessaires pour cet achat."
D.
Invitée à motiver le choix du principe retenu pour fixer le prix licite de la parcelle litigieuse, la commission a répondu, le 28 octobre 2008 en se référant à sa réponse du 30 avril 2008 :
"Sur le fond, la Commission a délivré l'autorisation querellée en application de l'exception prévue par l'article 64 litt. f LDFR. Elle n'a pas considéré que l'offre du recourant pouvait être retenue dans la mesure où le prénommé n'a pas déclaré vouloir se porter acquéreur au prix indiqué, mais "pour 135% de la valeur de rendement". Or, le prix de Fr. 1'295'000.- a été considéré comme non surfait, ce sur la base du rapport d'expertise déposé le 29 février 2008 par EstimaPro Sàrl.
La Commission a en effet adopté la méthode de calcul figurant sous chiffre 5.2 a) de ce document en retenant un prix licite de la surface en nature de pré-champ de Fr. 2.15 le m2 et de Fr. 0.50 le m2 pour la forêt. La valeur résiduelle de Fr. 1'194'300.- correspond à la valeur du bâtiment et celle du terrain au prix "constructible".
Le propriétaire s'est déterminé le 30 octobre 2008 et a produit un extrait de la Feuille des avis officiels du 24 octobre 2008 annonçant la vente aux enchères publiques des immeubles propriété de A._ SA.
Par courrier du 6 avril 2009, le conseil du propriétaire a informé le tribunal du décès de son mandant et de la poursuite de la procédure par ses héritiers. Le tribunal a pris acte de cette substitution par avis du 7 avril 2009.
Une audience avec inspection locale a été agendée au 24 avril 2009. A cette occasion, les parties ont été entendues. Un procès-verbal d'audience a été communiqué aux parties le 1
er
mai 2009. Il ressort notamment des explications fournies par les propriétaires et les acquéreurs envisagés que ces derniers sont des enfants de la région et sont déjà locataires du bâtiment sis sur la parcelle litigieuse, ce depuis juillet 2008. La parcelle est par ailleurs affermée à B._, exploitant agricole. La famille de ce dernier travaille cette parcelle depuis une quarantaine d'années. Quant au bâtiment, il a été transformé et utilisé légalement depuis 1967 environ comme bâtiment d'habitation non-agricole. Compte tenu des liens les unissant en particulier à la famille B._, les propriétaires ont expressément indiqué qu'ils ne vendraient pas leur parcelle au recourant. Le recourant pour sa part a déclaré qu'il avait fait des études d'agriculteur, ce qui suffisait pour lui reconnaître sa qualité d'exploitant à titre personnel. Il a également indiqué avoir 62 ans, être en bonne forme physique et posséder ainsi toutes les qualités requises pour exploiter un domaine agricole. Interpellé quant à l'offre qu'il entendait faire pour la parcelle, le recourant a confirmé qu'il se contentait en l'état de contester l'expertise au dossier, estimant surfaits les deux prix indiqués dans celle-ci.
Le tribunal a délibéré à l'issue de l'audience.
Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

## Considerations

Considérant en droit
1.
La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR ; RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel dans la localité (let. d). L'art. 64 LDFR prévoit cependant un régime d'exception permettant d'octroyer l'autorisation bien que l'acquéreur ne soit pas personnellement exploitant. Tel est notamment le cas lorsque "
malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel
" (art. 64 al. 1 let. f LDFR).
2.
Se fondant sur sa qualité d'exploitant à titre personnel, le recourant s'en prend à l'autorisation d'acquérir un immeuble agricole octroyée par l'autorité intimée à des non exploitants. L'autorité intimée lui conteste cette qualité.
Selon l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties à un acte d’aliénation d’un immeuble agricole peuvent recourir contre le refus d’autorisation, tandis que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution peuvent recourir contre l’octroi de l’autorisation. Selon la jurisprudence, cette disposition ne contient cependant pas, malgré sa formulation restrictive, une énumération exhaustive des personnes ayant qualité pour recourir contre l’octroi de l’autorisation. Elle doit être interprétée conformément à l’intention du législateur, lequel voulait avant tout assurer un droit de recours au fermier ainsi qu’aux titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit d’attribution en les mentionnant expressément, tout en excluant du cercle des personnes ayant qualité pour recourir les voisins, les organisations de protection de la nature et de l’environnement ainsi que les organisations professionnelles, telles les associations paysannes (ATF 126 III 274 consid. 1c p. 276). A cet égard, le Tribunal fédéral a notamment jugé que la qualité pour contester une autorisation d'acquérir fondée sur l'art. 64 al. 1 let. f LDFR devait être reconnue à toute personne ayant répondu à l'offre publique et alléguant être exploitant à titre personnel (ATF 5A.3/2006 du 28 avril 2006, consid. 1 non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF 5A.35/2006 du 5 juin 2007, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562). Dans un arrêt du 5 mars 2009 (2C_747/2008), le Tribunal fédéral a confirmé cette jurisprudence en précisant que la qualité pour recourir est admise pour la personne dont l'offre d'acquisition dans le cadre de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR est rejetée au motif qu'elle n'est pas exploitante à titre personnel. La qualité pour agir du recourant doit partant être admise.
3.
Quant à l'examen de la qualité effective d'exploitant à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR, cette question relève du droit du fond (ATF 2C_747/2008 précité; 5A.3/2006 précité, consid. 1 non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF 5A.35/2006 précité, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562; arrêt FO.2005.0019 du 20 novembre 2006).
L'autorité intimée a considéré que le recourant ne pouvait prétendre être exploitant à titre personnel, vu qu'il n'était propriétaire d'aucune terre agricole et n'était pas à la tête d'une exploitation.
L'art. 9 LDFR prévoit ce qui suit:
"1. Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.
2. Est capable d'exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole."
a) L'art. 9 al. 1 LDFR distingue implicitement entre l'exploitant à titre personnel d'immeubles et d'entreprises agricoles. Dans le premier cas, il suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres. Dans le second, il doit encore diriger personnellement l'entité qui constitue l'entreprise agricole. Il ne saurait pourtant se contenter de cette activité directrice et doit, très concrètement, y travailler d'une manière substantielle. Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore, par exemple en tant que fermier, l'acquéreur doit s'engager à cultiver personnellement les terrains qu'il entend acquérir; s'agissant d'un fait futur, il lui suffit de rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut être le cas par exemple par la simple mise en évidence de ses attaches actuelles ou passées avec l'agriculture. Quant à la capacité d'exploiter à titre personnel (art. 9 al. 2 LDFR), elle suppose que l'intéressé possède la moyenne des qualités tant professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un domaine agricole. Une telle capacité n'existe, en règle générale, que si l'intéressé a fréquenté une école d'agriculture ou, suivant les cas, s'il a déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble ou une entreprise comparable à celui ou celle qu'il entend acquérir. Seul celui qui est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir octroyer une autorisation d'acquérir. Il n'y a en revanche pas besoin d'être propriétaire d'immeubles ou d'entreprises agricoles ni d'être enregistré auprès du Service de l'agriculture pour être considéré comme un exploitant à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR (ATF 2C_747/2008 précité et références citées).
b) Dans le cas présent, le recourant indique qu'il serait encore à la tête d'une exploitation, la société A._ SA, qu'il serait en passe de récupérer à l'issue de sa procédure en divorce. Il entend acquérir la parcelle litigieuse pour compléter cette exploitation qui aurait été en partie vendue à l'Etat de Vaud. Il ressort toutefois du registre du commerce, que l'administratrice unique de la société précitée est B.A.X._, soit l'épouse du recourant. Ce dernier n'a pas démontré à ce jour sa titularité des actions de cette société. Il a par ailleurs été constaté, dans le cadre d'une procédure précédente concernant le recourant (FO.2008.0015 du 8 septembre 2008) que ce dernier n'est plus enregistré comme exploitant auprès du Service de l'agriculture, qu'il n'est pas inscrit au registre foncier et n'est actuellement pas à la tête d'une entreprise agricole. Par ailleurs, au vu de l'extrait de la Feuille des avis officiels du 24 octobre 2008, les immeubles propriété de l'entreprise précitée auraient été mis en vente aux enchères publiques, de sorte que l'existence même de cette exploitation paraît incertaine. Ce point n'est toutefois pas déterminant, puisqu'il n'est pas nécessaire que l'exploitant possède déjà une exploitation (ATF 2C-747/2008 précité; FO.2008.0012 du 12 septembre 2008). En conséquence, le recourant, s'il en a les capacités, pourra se voir accorder la possibilité d'acquérir une parcelle nouvelle pour reprendre une nouvelle activité.
S'agissant de sa capacité à exploiter (art. 9 al. 2 LDFR), le recourant a produit divers documents et attestations confirmant qu'il a bien été exploitant jusqu'aux environs de l'année 2005. Bien qu'ayant allégué être au bénéfice d'une maîtrise fédérale, il n'a pas produit de diplôme attestant cette formation. Il ne saurait toutefois être contesté que le recourant, qui a exploité un domaine à Rennaz pendant de nombreuses années, semble bien avoir la formation et l'expérience nécessaires pour exploiter de façon convenable un domaine agricole.
Reste en revanche à déterminer sa capacité d'exploiter personnellement et durablement la parcelle litigieuse qu'il entend acquérir (art. 9 al. 1 LDFR). Conformément à la jurisprudence précitée, cela implique, s'agissant d'une petite unité, qu'il effectue lui-même la quasi-totalité des travaux des champs et de gestion du bétail. Le recourant indique être actuellement âgé de 62 ans. S'il apparaît parfaitement en mesure de travailler personnellement la terre, il est à trois ans de l'âge de la retraite. La parcelle litigieuse fait toutefois l'objet d'un bail à ferme en faveur d'un autre exploitant. Compte tenu de la durée légale du bail à ferme, qui est reconduit pour des périodes de six années dans le cas d'immeubles agricoles (art. 7 et 8 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole: LBFA; RS 221.213.2) et de l'art. 15 al. 2 LBFA qui permet une résiliation pour le prochain terme, il n'est pas certain que le recourant puisse en définitive exploiter cette parcelle avant sa retraite. Cette question peut toutefois rester indécise en l'état, car même si l'on admet sa qualité d'exploitant au sens de l'art. 9 LDFR, le recourant s'est limité à faire une offre d'acquisition à 135% de la valeur de rendement, en refusant expressément de se porter acquéreur aux prix retenus par l'expertise.
4.
Il convient dès lors de déterminer si le prix retenu par la commission est licite au sens de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR. Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région. En l'occurrence, l'autorité intimée a requis une expertise d'EstimaPro Sàrl afin de déterminer ce prix licite. Compte tenu du fait que le bâtiment sis sur la parcelle n'avait pas d'usage agricole depuis 1967, l'experte a procédé à une estimation du prix d'abord de la partie en nature de prés-champs et de forêts de la parcelle, selon les méthodes usuelles, par référence aux dossiers comparables figurant dans les archives de la commission. Elle a ensuite évalué la valeur intrinsèque du bâtiment pour proposer deux variantes, selon que l'on retenait ou non une valeur agricole pour l'ensemble de la parcelle, cette appréciation étant laissée à la commission. L'expertise a ainsi retenu que si l'on admettait une valeur "agricole" pour le bâtiment également, le prix licite serait de 987'600 fr., alors qu'en considérant le bâtiment au prix "constructible", le prix licite serait de 1'295'000 fr.
Se fondant sur cette expertise, la commission a retenu la valeur la plus élevée. L'autorité intimée a considéré que l'expertise autorisait la variante d'un prix total de 1'295'000 fr. en admettant une valeur en nature de pré-champ de 2.15 fr. le m2 et de 0.50 fr. le m2 pour la partie en forêt. La valeur résiduelle du bâtiment, estimée à 1'194'300 fr. correspond selon elle à la valeur du bâtiment et du terrain au prix "constructible". En audience, le tribunal a pu constater que le bâtiment en question n'a pas eu de vocation agricole depuis environ 1967 et a au contraire été légalement transformé à cette date en bâtiment d'habitation non agricole, de sorte qu'il bénéficie de la garantie d'une situation acquise (art. 24c de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire: LAT; RS 700). Cette circonstance permet de justifier une valeur correspondant à celle d'un bâtiment d'habitation non-agricole. Partant, l'appréciation retenue par l'autorité intimée considérant que le prix total de 1'295'000 fr. n'est pas surfait échappe à toute critique et doit être confirmée.
5.
Au vu de ce qui précède, le prix publié n'étant pas surfait, l'autorité intimée était fondée à autoriser la vente aux conditions de l'offre à des tiers non exploitants, en l’absence d’une offre à un tel prix faite par le recourant, conformément à l’art. 64 al. 1 let. f LDFR. Le recours doit en conséquence être rejeté et la décision de la commission confirmée.
Le recourant ayant succombé, il se justifie de mettre à sa charge les frais de la procédure, par 1'000 fr. Conformément à l'art. 55 LPA-VD, il se justifier d'allouer des dépens à la partie qui obtient gain de cause, en remboursement des frais qu'elle a engagés pour défendre ses intérêts. Dans le cas présent, le propriétaire de la parcelle litigieuse a été assisté d'un mandataire professionnel, de sorte qu'obtenant gain de cause, il convient de lui allouer des dépens à la charge du recourant qui succombe (art. 55 al. 2 LPA-VD).