# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ab99c900-d8ad-4308-bd8d-687239206049
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

Sachverhalt
A.
a) D._, Y._, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z._, an der M._strasse in Z._. Das Grundstück liegt ge-
mäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z._vom 9. November
2017 (Nachtrag Legende Zonenplan) in der Wohnzone W2a. Es ist mit
einem Einfamilienhaus überbaut.
b) Das Grundstück Nr. 001 liegt innerhalb des Perimeters des
Überbauungsplans "X._" (im Folgenden: Überbauungsplan) mit be-
sonderen Vorschriften (besV) vom 26. Mai 1983 (Änderung vom
14. März 2018) im Baubereich B. Gemäss Art. 2 besV müssen sich
Bauten und Anlagen hinsichtlich Massstab, Gliederung, Stellung,
Farbgebung, Bepflanzung und Terraingestaltung gut in die landschaft-
lich empfindliche Umgebung einfügen (Abs. 1), wobei Attikageschosse
nicht zugelassen sind und talseitig ein Untergeschoss in Erscheinung
treten darf (Abs. 2). Nach Art. 3bis besV sind nur Hauptbauten mit ma-
ximal zwei Wohn- bzw. nicht störenden Gewerbeeinheiten zugelas-
sen. Dabei sind Gewerbeeinheiten auf 150 m2 pro Einheit beschränkt.
B.
a) Mit Baugesuch vom 16. Juni 2020 beantragte D._ beim Ge-
meinderat Z._ die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden
Wohnhauses und die Erstellung eines neuen Einfamilienhauses mit
Tiefgarage und Schwimmbad.
b) Innert der Auflagefrist vom 27. Juni bis 10. Juli 2020 erhoben
A._, B._, C._ sowie E._, alle Z._, und alle vertreten durch
Dr.iur. André Hutter, Rechtsanwalt, Kriessern, Einsprache gegen das
Bauvorhaben. Sie rügten die Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit
dem Überbauungsplan in Bezug auf die Einfügung, die Anzahl
Wohneinheiten und die Anzahl sichtbarer Untergeschosse, die falsche
Berechnung der erforderlichen Schutzraumplätze, die fehlende
Nutzbarkeit der Autoabstellplätze sowie die Überschreitung der
Ausnützungsziffer.
c) Mit Beschluss vom 5. Januar 2021 erteilte der Gemeinderat
Z._ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies
die Einsprache von A._, B._, C._ sowie E._ ab. Zur Begrün-
dung wurde geltend gemacht, die Vorgaben des Überbauungsplans
seien eingehalten. Es handle sich offensichtlich um ein Einfamilien-
haus, weshalb die Nutzungsbeschränkung auf zwei Wohneinheiten
nicht verletzt werde. Das geplante Gebäude gehöre zwar eher zu den
grösseren Bauten im Quartier, füge sich aber aufgrund des aufgebro-
chenen Hofbaus und der Stellung des Volumens im Terrain gut in die
Umgebung ein. Das zweite Untergeschoss trete talseitig nicht in Er-
scheinung; es sei lediglich die Einfahrt in die Tiefgarage sichtbar. Die
Ersatzabgabe für die Schutzraumplätze sei richtig berechnet worden.
Die Anrechenbarkeit von Garagenvorplätzen als Autoabstellplätze bei
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 3/14
Einfamilienhäusern mit mehr als drei erforderlichen Abstellplätzen sei
in Art. 17 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Z._ vom 26. Ap-
ril 2016 (BauR) ausdrücklich vorgesehen und daher auch im vorliegen-
den Fall zulässig. Die Ausnützungsziffer sei eingehalten; es seien so-
gar gewisse nicht anrechenbare Flächen in der Berechnung mitbe-
rücksichtigt worden.
C.
Gegen diesen Beschluss erhoben A._, B._ sowie C._ durch
ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 21. Januar 2021 Rekurs beim
Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 11. Februar 2021 werden
folgende Anträge gestellt:
1. Der Beschluss des Gemeinderates Z._ vom 5. Ja-
nuar 2021 sei aufzuheben.
2. Das Baugesuch sei abzuweisen, soweit darauf  ist.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Rekursgegners.
Zur Begründung wird geltend gemacht, beim geplanten Neubau
handle es sich aufgrund der Wohnfläche und des Gebäudevolumens –
entgegen der Bezeichnung im Baugesuch als Einfamilienhaus – um
ein im Überbauungsplangebiet unzulässiges Mehrfamilienhaus. Sinn
und Zweck des Überbauungsplans sei es, grossvolumige Bauten im
Plangebiet zu verhindern. Die geplante Baute verletze offensichtlich
diese Nutzungsbeschränkung. Aufgrund des Volumens, der Fläche,
der Aussengestaltung, der Gesamtlänge und des vermittelten Ge-
samteindrucks des geplanten Neubaus sei auch die erforderliche gute
Einfügung in die landschaftlich empfindliche Umgebung nicht gege-
ben. Die grosse Einfahrt in die Tiefgarage lasse das zweite Unterge-
schoss talseitig offen zu Tage treten, was gemäss Überbauungsplan
ausdrücklich unzulässig sei. Die Behauptung, der sichtbare Teil des
zweiten Untergeschosses trete nicht als zusätzliches Geschoss, son-
dern nur als eigenständiger, abgesetzter Bauteil in Erscheinung, stelle
eine reine Schutzbehauptung dar. Der Überbauungsplan lasse keine
talseitig sichtbare Öffnung des zweiten Untergeschosses zu. Die zwei
vor der Einfahrt zur Tiefgarage platzierten Autoabstellplätze seien
nicht als solche nutzbar, da sie die Durchfahrt für die in der Tiefgarage
abgestellten Fahrzeuge blockieren würden, wodurch eine Gefährdung
für die Bewohner entstehe. Zudem müssten die Fahrzeuge mangels
Manövrierfläche rückwärts in die Strasse zurücksetzen, was unzuläs-
sig sei.
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 26. Februar 2021 beantragt die Vor-
instanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, das Gebiet M._ habe sich aufgrund der Lage und der Best-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 4/14
immungen des Überbauungsplans als ein reines Einfamilienhaus-Ge-
biet mit niedriger Dichte und besonderer Wohnqualität entwickelt, was
auch künftig so erhalten bleiben solle. Mehrfamilienhäuser seien auf-
grund der Topographie des Geländes und der Erschliessung ungeeig-
net. Grosszügige Einfamilienhäuser würden hingegen, insbesondere
in Bezug auf die Erschliessung, nicht die gleichen Probleme wie Mehr-
familienhäuser verursachen. In der nahen Umgebung des Baugrund-
stücks befänden sich bereits heute grosse Einfamilienhäuser.
b) Mit Vernehmlassung vom 4. März 2021 beantragt der Rekurs-
gegner, vertreten durch lic.iur. Jürg Bereuter, Rechtsanwalt, St.Gallen,
den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird gel-
tend gemacht, es handle sich zwar um ein grosses Einfamilienhaus,
welches allerdings die gemäss Überbauungsplan und Baureglement
zulässigen Masse einhalte. Die im Gebiet des Überbauungsplans gel-
tende Einfügungsvorschrift sei erfüllt. Die Breite der Tiefgaragenein-
fahrt entspreche weniger als einem Drittel der nordseitigen Länge des
zweiten Untergeschosses und die Einfahrt sei gegenüber der nördli-
chen Fassadenflucht der darüber liegenden, talseitig sichtbaren Ge-
schosse horizontal um rund 4 m in Richtung Norden versetzt, womit
es sich bei der Garageneinfahrt um eine reine Funktionsöffnung im
Sinn eines eigenständigen abgesetzten Bauteils handle. Ein weiteres
Untergeschoss trete dadurch nicht in Erscheinung. Die Verwendung
des Garagenvorplatzes als Autoabstellplatz sei gemäss Art. 17 Abs. 1
BauR ausdrücklich zulässig. Aus einer privaten Grundstückszufahrt
dürfe auch rückwärts in die öffentliche Strasse ausgefahren werden.
E.
a) Das Baudepartement führte am 17. März 2021 in Anwesenheit
der Verfahrensbeteiligten einen Augenschein durch.
b) Mit Eingabe vom 25. März 2021 lässt sich der Vertreter der
Rekurrenten zum Augenscheinprotokoll vernehmen.
c) Der Vertreter des Rekursgegners nimmt mit Eingabe vom 1. Ap-
ril 2021 Stellung zum Augenscheinprotokoll.
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

## Considerations

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 5/14
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP).
Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1;
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 5. Januar 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich
die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang
zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“
vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen
2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan-
gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement
zur Anwendung.
3.
Die Rekurrenten beanstanden, dass aufgrund der Sichtbarkeit der Ein-
fahrt in die Tiefgarage das zweite Untergeschoss talseitig offen zu
Tage trete, was gegen Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV verstosse.
3.1 Für das Gebiet des Überbauungsplans gilt gemäss Art. 2 Abs. 2
Satz 2 besV, dass talseitig ein Untergeschoss in Erscheinung treten
darf. Das geplante Bauvorhaben sieht unbestrittenermassen zwei Voll-
geschosse, einen Wellnessbereich im ersten Untergeschoss sowie
eine Tiefgarage im zweiten Untergeschoss vor. Das erste Unterge-
schoss liegt talseitig auf der gesamten Länge frei. Das zweite Unter-
geschoss ist hauptsächlich unterirdisch angeordnet; sichtbar ist jedoch
die rund 5,5 m breite Einfahrt in die Tiefgarage, mit der vorgelagerten,
in Richtung Nordwesten strebenden Stützmauer, der teilweisen Über-
dachung der Einfahrt und dem Tor. Die Sichtbarkeit des ersten Unter-
geschosses ist aufgrund der vorgenannten Bestimmung unproblema-
tisch. Strittig ist einzig, ob aufgrund der talseitig ausgerichteten Ein-
fahrt in die Tiefgarage auch das zweite Untergeschoss talseitig in Er-
scheinung tritt.
Nordfassade (talseitig)
3.2 Nach der ursprünglichen Fassung der besV des Überbauungs-
plans vom 26. Mai 1983 durften Bauten talseitig nur zweigeschossig
1. Untergeschoss
Einfahrt in Tiefgarage;
2. Untergeschoss
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 6/14
in Erscheinung treten. Die Praxis zeigte jedoch, dass diese Vorschrift
insbesondere bei schmalen Grundstücken in der Falllinie des Gelän-
des kaum sinnvoll umsetzbar war (vgl. dazu Planungsbericht vom
27. September 2016 zur Änderung des Überbauungsplans "X._"
[nachfolgend Planungsbericht], S. 5). Anlässlich des Rekursaugen-
scheins vom 17. März 2021 erklärte der Vertreter der Vorinstanz, dass
nach der früheren Praxis Garagengeschosse deshalb regelmässig als
drittes sichtbares Geschoss (Untergeschoss) – zusätzlich zu zwei tal-
seitig sichtbaren Vollgeschossen – bewilligt worden seien, obwohl dies
nach den früheren besV eigentlich nicht zulässig gewesen wäre. Am
Augenschein zeigte sich denn auch, dass die überwiegende Mehrheit
der bestehenden Bauten im Plangebiet zwei Vollgeschosse und ein
sichtbares Untergeschoss – in der Regel mit Garageneinfahrt und/o-
der Eingängen – aufweisen und sie damit talseitig dreigeschossig in
Erscheinung treten. Um diese rechtswidrige Praxis zu korrigieren, wur-
den die besV im Rahmen der Änderung des Überbauungsplans vom
14. März 2018 so angepasst, dass neu zusätzlich zu den zwei erlaub-
ten Vollgeschossen ein Untergeschoss talseitig sichtbar sein darf, so-
fern dieses der Regelbauweise entspricht (Planungsbericht, S. 5). Ent-
gegen der Auffassung des Rekursgegners in seiner Stellungnahme
vom 1. April 2021 zum Augenscheinprotokoll lässt die frühere Praxis
der Vorinstanz nicht darauf schliessen, dass die direkt unterhalb der
beiden sichtbaren Vollgeschosse angeordneten Garagenöffnungen
von der Vorinstanz nicht als "in Erscheinung tretende Geschosse",
sondern bloss als Funktionsöffnungen im Sinn von technisch notwen-
digen, eigenständigen Bauteilen beurteilt und deshalb früher auch be-
willigt worden seien. Eine solche Interpretation widerspricht gerade
den Ausführungen des Vertreters der Vorinstanz, wonach die Bewilli-
gung von Garagengeschossen als drittes sichtbares Geschoss trotz
Kenntnis der Rechtswidrigkeit dieser Bewilligungspraxis erfolgt sei.
Aus dieser Aussage ergibt sich klar, dass die fraglichen Garagenein-
fahrten von der Vorinstanz stets als Teil von in Erscheinung tretenden
Untergeschossen betrachtet wurden und die Bewilligung solcher (un-
zulässiger) Untergeschosse bloss aus Zweckmässigkeitsüberlegun-
gen erfolgte. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz –
nach der Anpassung der besV – solche Garageneinfahrten oder Ge-
bäudezugänge neuerdings nicht mehr als sichtbaren Teil eines Unter-
geschosses, sondern als blosse Funktionsöffnungen betrachtet. Sach-
liche Gründe für eine solche Neubeurteilung werden weder vom Re-
kursgegner noch von der Vorinstanz vorgebracht. Solche sind auch
nicht ersichtlich, zumal eben auch eine Funktionsöffnung – und zwar
unabhängig davon, ob diese direkt in die Fassade integriert oder die-
ser vorgelagert ist oder ob sie, wie vorliegend, durch einen um wenige
Meter überdachten Einfahrtsbereich kaschiert werden soll – stets Teil
des dahinterliegenden Untergeschosses ist und damit zu dessen
(Teil)Sichtbarkeit führt. Nachdem die besV vor Kurzem gerade des-
halb angepasst wurden, um auch ein sichtbares Untergeschoss zu er-
lauben und damit der bislang gelebten Praxis eine rechtliche Grund-
lage zu geben und eine bessere Überbauung der Grundstücke zu er-
möglichen, kann die Vorinstanz nicht entgegen den klaren Wortlaut
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 7/14
von Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV neuerlich weitere teilweise sichtbare Un-
tergeschosse bewilligen, wenn diese nur Garageneinfahrten oder Zu-
gänge aufweisen. Die vorliegend umstrittene Tiefgarageneinfahrt führt
somit dazu, dass das zweite Untergeschoss teilweise sichtbar wird;
folglich verstösst das Bauvorhaben gegen Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV,
weshalb die Baubewilligung zu verweigern gewesen wäre.
3.3 Der Rekursgegner bringt in seiner Stellungnahme vom 1. April
2021 vor, es bestehe kein Anlass für die Rechtsmittelinstanz, in den
der Vorinstanz als örtlicher Planungs- und Baubehörde zukommenden
Ermessensspielraum bei der Auslegung der eigenen Bauvorschriften
einzugreifen. Die Vorinstanz sei sowohl für den geänderten Überbau-
ungsplan als auch für das hier zur Diskussion stehende Baugesuch
zuständig, weshalb sie auch befugt sei, die von ihr erlassenen Vor-
schriften selbst auszulegen.
Beim Begriff "in Erscheinung treten" gemäss Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV
handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Ein unbestimm-
ter Rechtsbegriff ist vom Begriff des „Ermessens“ zu unterscheiden.
Unbestimmte Rechtsbegriffe kennzeichnen sich dadurch, dass die
Umschreibung des Tatbestands unbestimmt ist, wohingegen beim Er-
messen die Unbestimmtheit die Rechtsfolgeseite betrifft. Die Konkre-
tisierung eines unbestimmten Rechtsbegriffs erfolgt durch Auslegung
und stellt keine Ausübung von Ermessen dar (vgl. BGE 122 III 289
Erw. 3a; TSCHANNEN/ZIMMERLI, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4. Aufl., Bern 2014, § 26 N 25). Dem Baudepartement kommt bei der
Überprüfung eines solchen unbestimmten Rechtsbegriffs volle Kogni-
tion zu (Art. 46 Abs. 1 VRP). Das Departement auferlegt sich jedoch
eine gewisse Zurückhaltung, insbesondere wenn die Baubehörde zur
Beurteilung der konkreten Umstände besser geeignet ist als die Re-
kursinstanz. Dies ist insbesondere der Fall, wo die örtlichen Verhält-
nisse bei der Auslegung eine Rolle spielen (BDE Nr. 54/2018 vom
20. November 2018 Erw. 7.4). Vorliegend muss aufgrund des klaren
Wortlauts von Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV sowie aufgrund der früheren
Praxis der Vorinstanz das zweite Untergeschoss angesichts der Sicht-
barkeit der dazugehörenden Tiefgarageneinfahrt – wie vorstehend
ausführlich dargelegt – als "in Erscheinung" tretend qualifiziert wer-
den. Für eine abweichende Interpretation dieses unbestimmten – aber
doch ziemlich eindeutigen – Rechtsbegriffs sind keine Gründe ersicht-
lich und werden auch nicht vorgebracht. Hätte die Vorinstanz eine an-
dere Regelung treffen wollen, hätte sie diese bei der erst kürzlich er-
folgten Überarbeitung der besV des Überbauungsplans ohne weiteres
vornehmen können.
3.4 Die Vorinstanz beruft sich im angefochtenen Entscheid sowie
anlässlich des Augenscheins auf einen Entscheid des Verwaltungsge-
richtes, wonach eine Tiefgarage unter Umständen nicht unbedingt als
zusätzliches Geschoss angesehen werden müsse, sondern als eigen-
ständiger, abgesetzter Bauteil betrachtet werden könne (VerwGE
B 83/1993 vom 22. April 1994). Die Vorinstanz ist der Ansicht, diese
Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall anwendbar, weshalb
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 8/14
die fragliche Tiefgarageneinfahrt nicht als sichtbares Untergeschoss
zu beurteilen sei.
3.4.1 Im fraglichen Entscheid des Verwaltungsgerichtes ging es um
ein Einfamilienhaus mit Erd- und Dachgeschoss sowie einem ersten
Untergeschoss und einem als Garage geplanten zweiten Unterge-
schoss. Sowohl das erste als auch das zweite Untergeschoss lagen
auf der ganzen talseitigen, nördlichen Schmalseite von 10 m frei. Die
Front des zweiten Untergeschosses war dabei gegenüber der übrigen
Nordfassade des Gebäudes seitlich versetzt angeordnet und um 5,8 m
vorgelagert; der vorgelagerte Teil des Untergeschosses beinhaltete
dabei eine Doppelgarage. Aufgrund einer kommunalen Regelbauvor-
schrift zur zulässigen Terraingestaltung war unumstritten, dass die tal-
seitig freigelegte Garage wegen der kommunalen Abgrabungsbestim-
mungen nicht als zweites Untergeschoss bewilligt werden konnte. Die
fragliche Vorschrift sah vor, dass in Hanglagen, in denen ein freilie-
gendes Untergeschoss geplant war, das gestaltete Terrain talseitig
höchstens 0,5 m tiefer als Oberkant Fussboden des Untergeschosses
zu liegen kommen darf. Bezweckt wurde mit dieser Bestimmung die
Verhinderung übermässiger baulicher Eingriffe in das gewachsene
Terrain, weil solche Eingriffe an Hanglagen von der Talseite her gese-
hen den Eindruck eines in der betreffenden Zone übergeschossigen
Gebäudes entstehen lassen. Das Verwaltungsgericht prüfte deshalb,
ob für das umstrittene Bauvorhaben allenfalls verschiedene Niveau-
punkte angenommen werden könnten, wodurch die fragliche Vor-
schrift zur zulässigen Terraingestaltung auf die Bewilligung der um-
strittenen Garage nicht mehr anwendbar gewesen wäre. Es kam in der
Folge zum Schluss, dass aufgrund der nach Westen versetzten An-
ordnung der Doppelgarage der Eindruck eines turmartigen Gebäudes
vermieden werde, womit die Garage eher einer Anbaute an das Einfa-
milienhaus als einem zusätzlichen Untergeschoss gleiche. Die umstrit-
tene Garage könne deshalb als gestaffelter Baukörper gelten, weshalb
der Niveaupunkt für die Garage separat zu bestimmen und davon aus-
gehend die Gebäude- und Firsthöhe für die Garage auch eigenständig
zu ermitteln sei. Die Abgrabungsvorschrift zur zulässigen Freilegung
von Untergeschossen stand damit der Bewilligung der Garage nicht
mehr entgegen. Beim beschriebenen Bauvorhaben ging es somit we-
niger um die Frage der Zulässigkeit der Sichtbarkeit des zweiten Un-
tergeschosses. Stattdessen stellte sich die Frage, ob das zweite Un-
tergeschoss als gestaffelter bzw. versetzter (separater) Baukörper be-
trachtet und entsprechend der Niveaupunkt für die Garage auch sepa-
rat bestimmt werden kann. Das Verwaltungsgericht führte zur Sicht-
barkeit des zweiten Untergeschosses aber immerhin aus, dass "das
als Garage geplante Untergeschoss auf dessen ganzen nördlichen
Schmalseite von 10 m freigelegt" sei und damit "räumlich deutlich in
Erscheinung" trete (Erw. 4.b).
3.4.2 Im Gegensatz dazu kann im vorliegend zu beurteilenden Fall
das zweite Untergeschoss nicht als eigenständiger Bauteil betrachtet
werden. Das zweite Untergeschoss ist das flächenmässig bei weitem
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 9/14
grösste Geschoss des geplanten Hauses, auf dem das erste Unterge-
schoss, das Erd- und das Obergeschoss flächengleich aufgesetzt
sind. Das zweite Untergeschoss, das neben der Tiefgarage diverse
weitere Räume (Velos/Entsorgung, Technik, Pooltechnik, Weinkeller,
Waschen, Abstellräume, Treppenhaus und Lift) beinhaltet, unterkellert
das umstrittene Gebäude damit einerseits vollständig. Anderseits
springt es Richtung Norden aber auch deutlich über die Grundrisse der
darüber liegenden Geschosse vor; in diesem Bereich liegen ein Teil
der Tiefgarage sowie der Raum für die Velos und die Entsorgung. Die
Tiefgarageneinfahrt ist zudem auf einer Länge von über 4 m überdeckt
und damit gegenüber Teilen der Nordfassade der sichtbaren Ge-
schosse nochmals vorgelagert. Beim zweiten Untergeschoss handelt
es sich dennoch um keinen eigenständigen Gebäudeteil, der isoliert
von den darüber liegenden Geschossen betrachtet werden könnte.
Das zweite Untergeschoss ist zwar flächenmässig erheblich grösser
als die anderen Geschosse; allein aufgrund des Umstands, dass ein
Bereich des zweiten Untergeschosses nach Norden vorspringt, kann
indessen nicht abgeleitet werden, es handle sich dabei um einen ei-
genständigen Gebäudeteil. Das zweite Untergeschoss bildet zusam-
men mit den darüber liegenden Geschossen baulich und funktionell
eine Einheit; es stellt damit einen Teil des gesamten Hauptbaus dar
und kann nicht als An- oder Nebenbaute betrachtet werden. Damit
liegt – im Unterschied zum oben beschriebenen Sachverhalt des Ur-
teils des Verwaltungsgerichtes (B 83/1993 vom 22. April 1994) – keine
versetzte Anordnung der Tiefgarage gegenüber der Hauptbaute vor,
die eine rechtlich eigenständige Beurteilung des vorspringenden Ge-
bäudeteils rechtfertigte. Aufgrund dieser Unterschiede lässt sich aus
dem fraglichen Verwaltungsgerichtsentscheid somit nichts für die Be-
urteilung des vorliegenden Falls ableiten.
3.5 Die fragliche Tiefgarage ist damit als gewöhnliches zweites Un-
tergeschoss zu behandeln und aufgrund von Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV
nur zulässig, wenn sie nicht in Erscheinung tritt. Das zweite Unterge-
schoss liegt zwar hauptsächlich unterirdisch, die Einfahrt zur Tiefga-
rage, welche eine Breite von über 5 m aufweist, ist jedoch freigelegt
und talseitig gut sichtbar. An dieser Tatsache vermag auch der Um-
stand, dass ein Teil der Tiefgarageneinfahrt überdeckt werden soll,
nichts zu ändern. Ein Teil des zweiten Untergeschosses ist auf diese
Weise talseitig sichtbar, weshalb das Bauvorhaben gegen Art. 2
Abs. 2 Satz 2 besV verstösst.
3.6 Der Rekurrent kann sich auch nicht auf eine Gleichbehandlung
im Unrecht (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung; SR 101; abgekürzt
BV) berufen, weil die Vorinstanz in zwei früheren Fällen in der unmit-
telbaren Nachbarschaft zusätzlich zum (sichtbaren) Untergeschoss
eine unterhalb des Untergeschosses, seitlich zum Hauptbau versetzte
Garageneinfahrt bewilligt hatte (Grundstücke Nrn. 002 und 003). Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht der Grundsatz der Ge-
setzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die
gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz
in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 10/14
den Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abwei-
chend vom Gesetz behandelt zu werden. Eine Gleichbehandlung im
Unrecht würde voraussetzen, dass die zu beurteilenden Fälle in den
tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen,
dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und
zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform ent-
scheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine überwiegenden Gesetz-
mässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter entgegenstehen (Urteil
des Bundesgerichtes 1C_554/2018 vom 5. August 2019 Erw. 3.1 mit
Hinweisen; BDE Nr. 111/2020 vom 19. November 2020 Erw. 7.4).
Die fraglichen Garageneinfahrten bei den beiden Bauten auf den
Grundstücken Nrn. 002 und 003 liegen – ähnlich wie im Fall des er-
wähnten Verwaltungsgerichtsentscheides – östlich versetzt zu den
Hauptbauten. Auch ragen die beiden Garagengeschosse nicht gänz-
lich, sondern jeweils bloss teilweise unter die beiden Nachbarhäuser
hinein. Damit liegt von vornherein kein übereinstimmender Sachver-
halt vor, was allerdings Voraussetzung für einen allfälligen Anspruch
auf rechtsgleiche Behandlung wäre. Im Übrigen hat die Vorinstanz
durch die erst vor Kurzem vorgenommene Änderung der besV des
Überbauungsplans deutlich zu erkennen gegeben, dass sie künftig
eben nur mehr ein sichtbares Untergeschoss zulassen will. Es wäre
ihr als zuständiger Planungsbehörde freigestanden, die besV so an-
zupassen, dass talseitig auch weitere Untergeschosse sichtbar sein
dürfen, sofern sich das "in Erscheinung treten" auf die für die Er-
schliessung des Gebäudes notwendigen Einfahrten und Zugänge be-
schränkt. Nachdem sie diese Anpassung des Überbauungsplans nicht
vorgenommen hat, ist sie vorliegend eben darauf zu behaften.
4.
Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen
zum geplanten Bauvorhaben. Aus verfahrensökonomischen Gründen
scheint es jedoch angezeigt, auf die wesentlichsten zusätzlichen Rü-
gen im Folgenden noch kurz einzugehen.
4.1 Die Rekurrenten machen eine ungenügende Einfügung des ge-
planten Baukörpers in die landschaftlich empfindliche Umgebung gel-
tend.
4.1.1 Art. 2 Abs. 1 besV schreibt vor, dass sich Bauten und Anlagen
hinsichtlich Massstab, Gliederung, Stellung, Farbgebung, Bepflan-
zung und Terraingestaltung gut in die landschaftlich empfindliche Um-
gebung einfügen müssen. Im Vergleich zum Verunstaltungs- und zum
Beeinträchtigungsverbot gemäss Art. 99 PBG stellt dieses Einfü-
gungsgebot höhere gestalterische Anforderungen an ein Bauvorha-
ben. Den kommunalen Behörden steht bei der Anwendung von kom-
munalen Ästhetikvorschriften ein besonderer Ermessensspielraum zu,
der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einordnungsent-
scheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin
auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,
haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 11/14
das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes er-
setzen (VerwGE B 2018/41 vom 19. November 2018 Erw. 4.1; BDE
Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 6.1.2).
4.1.2 Die Rekurrenten erachten die fragliche Einfügungsvorschrift auf-
grund der Dimensionen des geplanten Neubaus und der Aussenanla-
gen als verletzt. Die Vorinstanz führte im Einspracheentscheid aus,
das geplante Gebäude gehöre zwar vergleichsweise zu den grösseren
Bauten im Quartier, es bestünden allerdings schon ähnliche oder
gleich grosse Einfamilienhäuser rund um das Baugrundstück herum.
Das Volumen werde als aufgebrochener "Hofbau" mit untereinander
verbundenen Volumina gegliedert. Das Thema Hof werde auch für die
Zugangssituation im Norden mit der "Hofmauer", die gleichzeitig Ob-
jektschutz sei, weitergedacht und konsequent umgesetzt. Die Stellung
der Volumina im Terrain folge grösstenteils den Höhenlinien respek-
tive dem bestehenden Plateau des bestehenden Hauses. Durch die
Positionierung im Terrain sei ein grosser Teil des Gebäudevolumens
nicht sichtbar. Das Materialisierungskonzept sei harmonisch aufeinan-
der abgestimmt und verspreche ein edles und werthaltiges Erschei-
nungsbild.
4.1.3 Die Grösse der geplanten Baute (samt Aussenanlage) stellt die
einzige Kritik der Rekurrenten betreffend Einfügung in die Umgebung
dar. Die Vorinstanz setzt sich in ihrem Entscheid ausführlich mit dem
grossen Volumen der geplanten Neubaute auseinander und erklärt
nachvollziehbar, weshalb sich das Bauvorhaben trotz der grosszügi-
gen Dimensionierung in die bestehende Umgebung, sowohl in Bezug
auf die übrigen Bauten als auch in Bezug auf die landschaftlichen Ge-
gebenheiten, einfügt. Die Vorinstanz äussert sich zudem auch zum
Materialisierungskonzept. Sie nimmt mithin eine umfassende Würdi-
gung der massgebenden Sachumstände vor. Aus den Vorakten ergibt
sich und bestätigte sich auch anlässlich des Augenscheins, dass sich
im fraglichen Quartier bereits eine Vielzahl grosser Einfamilienhäuser
befindet. Dass die geplante Neubaute aufgrund ihres Volumens be-
sonders hervorstechen soll, ist nicht zu befürchten. Auch erscheinen
die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die vertikale Ausrichtung
des Gebäudes in Hangrichtung im Gegensatz zu einer horizontalen
Ausrichtung die Wahrnehmbarkeit des Gebäudes verringere und da-
mit zu einer besseren Einfügung beitrage, einleuchtend. Insgesamt ist
die Würdigung der Vorinstanz betreffend Einfügung des Bauvorha-
bens in die Umgebung unter Berücksichtigung des ihr zustehenden
Ermessensspielraums nicht zu beanstanden.
4.2 Weiter rügen die Rekurrenten, beim geplanten Neubau handle
es sich – entgegen der Bezeichnung als Einfamilienhaus – aufgrund
der Wohnfläche und des Gebäudevolumens um ein Mehrfamilienhaus,
was der Nutzungsbeschränkung auf höchstens zwei Wohneinheiten
gemäss Art. 3bis besV widerspreche.
4.2.1 Nach den vorliegenden Plänen befinden sich im Erdgeschoss
der geplanten Baute das Wohnzimmer, der Koch- und Essbereich, ein
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 12/14
Gästezimmer mit Dusche und WC sowie ein separates WC im Ein-
gangsbereich. Im Obergeschoss sind drei Schlafzimmer, jeweils mit
eigener Dusche und WC sowie Schrankraum vorgesehen, wobei das
eine Zimmer über eine grössere Ankleide und ein grösseres Bad ver-
fügt. Zudem befindet sich im Obergeschoss ein Arbeitszimmer. Das
erste Untergeschoss ist hauptsächlich als Wellnessbereich mit
Schwimmbecken, Sauna und Dampfbad vorgesehen; es weist aber
auch einen Abstellraum und einen Keller auf. Im zweiten Unterge-
schoss sind nebst der Tiefgarage noch Abstellräume, Technikraum,
Weinkeller sowie Waschküche vorgesehen.
4.2.2 Aufgrund dieser Aufteilung der Wohnfläche ist die geplante
Baute ohne weiteres als Einfamilienhaus zu qualifizieren. Es sind nur
eine Küche und nur ein Wohnbereich vorgesehen. Selbständig nutz-
bare und funktional voneinander weitgehend getrennte Wohneinheiten
sind offensichtlich nicht vorgesehen. Dass mehrere Familien oder Ein-
zelpersonen in die geplante Baute einziehen, ist aufgrund des Grund-
risses des Gebäudes zwar nicht ausgeschlossen, jedoch auch nicht
ernsthaft zu erwarten. Bloss aufgrund der Grösse der Wohnfläche
kann nicht auf ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten ge-
schlossen werden. Der geplante Neubau verstösst damit nicht gegen
Art. 3bis besV.
4.3 Die Rekurrenten beanstanden auch, dass die zwei vor der Ein-
fahrt zur Tiefgarage platzierten Autoabstellplätze nicht als solche nutz-
bar seien, da sie die Durchfahrt für die in der Tiefgarage abgestellten
Fahrzeuge blockieren würden.
4.3.1 Gemäss Art. 17 Abs. 1 BauR ist bei Wohnnutzung ein Autoab-
stellplatz je 80 m2 anrechenbare Geschossfläche zu erstellen, wenigs-
tens aber ein Autoabstellplatz je Wohnung. Bei Einfamilienhäusern mit
mehr als drei erforderlichen Autoabstellplätzen darf der Garagenvor-
platz angerechnet werden.
4.3.2 Vorliegend sind aufgrund der anrechenbaren Geschossfläche
von 644,58 m2 unbestrittenermassen neun Autoabstellplätze erforder-
lich. Gemäss Baugesuchsunterlagen sind sechs Abstellplätze in der
Tiefgarage, zwei Abstellplätze vor der Tiefgarageneinfahrt und ein Ab-
stellplatz im südwestlichen Eck des Baugrundstücks geplant. Wie
soeben dargelegt, handelt es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um
ein – wenn auch grosszügiges – Einfamilienhaus, weshalb die beiden
vor der Tiefgarageneinfahrt geplanten Autoabstellplätze nach Art. 17
Abs. 1 Satz 2 BauR zulässig sind. Dass durch das Abstellen von Fahr-
zeugen vor der Garageneinfahrt die in der Garage stehenden Fahr-
zeuge blockiert werden, ist keine Besonderheit des vorliegenden Falls,
sondern kommt bei Einfamilienhäusern mit Abstellplätzen auf dem Ga-
ragenvorplatz regelmässig vor. Bei Einfamilienhäusern wird dies – im
Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern – mit Art. 17 Abs. 1 Satz 2 BauR
ausdrücklich in Kauf genommen, da sich solche Konflikte aufgrund der
geringeren Anzahl Betroffener in der Regel leicht lösen lassen. Bei der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 13/14
M._strasse handelt es sich sodann um eine insgesamt schwach be-
fahrene, etwa 5,6 m breite Quartierstrasse mit einem 1,5 m breiten
Trottoir. Das Rückwärtsfahren in eine solche Quartierstrasse ist – wie
es im Übrigen entlang der M._strasse fast überall der Fall ist –zu-
lässig und nicht weiter zu beanstanden, sofern die erforderlichen
Sichtweiten gegeben sind. Der Bewilligung der beiden Autoabstell-
plätze vor der Tiefgarageneinfahrt stünde somit vorliegend nichts ent-
gegen.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben aufgrund der
Sichtbarkeit des zweiten Untergeschosses gegen Art. 2 Abs. 2 Satz 2
besV verstösst. Die angefochtene Baubewilligung und der Einsprache-
entscheid der Vorinstanz vom 5. Januar 2021 sind deshalb aufzuhe-
ben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwä-
gungen gutzuheissen.
6.
6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die
amtlichen Kosten dem Rekursgegner zu überbinden.
6.2 Der von F._ am 27. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss
von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
7.
Die Rekurrenten und der Rekursgegner stellen jeweils ein Begehren
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
7.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot,
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzule-
gen; sie ist vom Rekursgegner zu bezahlen. Da kein begründeter An-
trag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese
aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum
Honorar hinzugerechnet.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 14/14
7.3 Da der Rekursgegner mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung.
Sein Begehren ist deshalb abzuweisen.