# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d34e5294-af81-5fe9-814b-f36d0f2200da
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2013
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
RI 1, con atto pubblico iscritto a Registro fondiario il 27 aprile 2007, acquistava l’unità in proprietà per piani (PPP) n. _ sul fondo base _ RFD di _ al prezzo di fr. 110'000.–.
In data 20 luglio 2007 il contribuente concedeva a _ un diritto di compera del suddetto appartamento scadente al 31 gennaio 2008; il prezzo era stabilito in fr. 245'000.–. Il trasferimento di proprietà veniva iscritto a Registro fondiario l’11 gennaio 2008.
B.
il 26 marzo 2008 l’Ufficio circondariale di tassazione di _ugano-Campagna notificava al contribuente la relativa tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile veniva calcolato in fr. 120'054.– pari alla differenza tra il valore di alienazione (fr. 245'000.–), ed il valore di acquisto (fr. 110'000.–), dedotti i costi di costruzione e di miglioria, i costi di acquisto e di vendita e le provvigioni versate (fr.14'946.– totali).
C.
Notificando al contribuente la tassazione dell’imposta federale diretta (IFD) 2008, con decisione del 17 marzo 2010, l’Ufficio di tassazione aggiungeva ai redditi dichiarati l’importo di fr. 120'054.–, corrispondente al reddito dell’attività lucrativa indipendente conseguito con la vendita dell’appartamento di _.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 29 marzo 2011, contestando che si trattasse di un reddito risultante da commercio professionale. Il reclamante sosteneva infatti che l’acquisto dell’appartamento era stato effettuato per poter offrire un’abitazione indipendente al nonno paterno (_), ospitato dal contribuente nella propria abitazione a _, e poi deceduto. Lamentava pure come l’importo del reddito attribuitogli non tenesse conto di quanto già da lui corrisposto a titolo di imposta sugli utili immobiliari.
D.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo con decisione del 31 ottobre 2012. Nelle motivazioni passava in rassegna i fatti connessi all’acquisto e alla vendita dell’immobile, avvenuti a distanza di appena 8 mesi e 14 giorni. Sottolineava le conoscenze professionali del contribuente nel settore immobiliare, risultando egli iscritto anche all’albo OTIA nel ramo dell’edilizia. Inoltre, lavorava ed era azionista di una società (_) che aveva tra gli altri come scopo la consulenza immobiliare, e risultava da Registro di Commercio che avesse fino al 2011 una ditta individuale il cui scopo era “la promozione, la progettazione ed il finanziamento di immobili commerciali e residenziali”. L’autorità rilevava tra l’altro che _, socia del reclamante, risultava essere la sua convivente o quantomeno la madre dei suoi due figli.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta la decisione su reclamo dell’autorità fiscale. Il ricorrente sostiene come l’appartamento a _ sia stato acquistato col solo intento di dare una consona dimora notturna al nonno, “assecondando le sue esigenze dettate dalla avanzata età”. La successiva vendita sarebbe poi avvenuta a seguito del decesso dell’anziano parente avvenuto in data 3 gennaio 2008. Ribadendo pertanto di non aver venduto l’immobile per fini speculativi, ma piuttosto con chiaro scopo privato, dichiara di non ritenersi un commerciante professionale d’immobili e postula che la decisione di tassazione impugnata venga rettificata stralciando il reddito proveniente dalla vendita dell’immobile di _.

## Considerations

Diritto
1.
1.1
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece, secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolga un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14;
Soldini
, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi del Tribunale federale (
Reich
, in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2a ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3a ediz., Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (
Noël
, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (
Reich
, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).
2.
2.1.
Nel caso in esame, il contribuente ha acquistato in data 27 aprile 2007 un appartamento a _ al prezzo complessivo di fr. 110'000.–, rivendendolo successivamente in data 11 gennaio 2008 alla signora _ per fr. 245'000.–.
Un primo elemento che certamente depone a favore della tesi del carattere commerciale dell’operazione in esame è rappresentato dalle modalità del finanziamento dell’acquisto con mezzi di terzi. Il capitale proprio immesso è la parte minore dell’investi-mento: per l’acquisto dell’appartamento, il ricorrente ha infatti ottenuto un mutuo ipotecario di 70'000.– franchi.
Che il contribuente possa sostenere di avere semplicemente amministrato la propria sostanza privata pare difficile da sostenere, alla luce delle circostanze appena menzionate. In base alla giurisprudenza, il ricorso al finanziamento preponderante da parte di terzi costituisce un serio indizio del carattere professionale di un’operazione immobiliare isolata (ASA 40, p. 389). Addirittura la realizzazione di tale condizione, che necessariamente esclude che si sia in presenza di semplice amministrazione della propria sostanza privata, potrebbe risultare anche da sola sufficiente per attribuire ad un’operazione immobiliare la qualifica di commercio professionale di immobili ai sensi dell’art. 18 cpv. 1 LIFD.
2.2.
La correlazione tra l’operazione immobiliare e l’attività principale è data in particolare modo quando il contribuente svolge una professione direttamente connessa al campo immobiliare quale quella di architetto, ingegnere, costruttore o artigiano nel settore edile.
Un importante indizio a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto alla vendita dell’immobile di _ è la professione di architetto del contribuente, il quale dichiara di non esercitare, ma che di fatto risulta essere iscritto regolarmente nell’albo OTIA nel campo dell’edilizia. Oltre a ciò si torna a rilevare che RI 1, nel periodo fiscale litigioso, operava tramite una società in nome collettivo, la _, della quale era socio insieme alla convivente e madre dei suoi figli, _, e che aveva tra gli altri come scopo la consulenza immobiliare. Dal Registro di commercio risulta inoltre che era titolare di una ditta individuale, il cui scopo era “la promozione, la progettazione ed il finanziamento di immobili commerciali e residenziali”.
Nel caso concreto, il contribuente sembra svolgere una professione senz’altro connessa al campo immobiliare; le tesi contrarie sostenute del ricorso si scontrano con le risultanze dei documenti agli atti. L’attività di fiduciario del contribuente risulta quantomeno integrata dall’attività di compera e vendita di immobili. Oltre alla compravendita del mappale che qui ci occupa, sito a _, si rileva infatti che il 15 aprile 2010 il ricorrente, unitamente alla socia e convivente _, ha concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare della part. n. _ RFD di _ per complessivi fr. 2'500'000.–. Il contribuente ha acquistato il terreno e proceduto ai lavori di costruzione dal gennaio 2006 investendo, anche in questa occasione, per la quasi totalità, denaro proveniente da prestiti ipotecari e prestiti personali. Un’operazione immobiliare di tale portata e di valore economico alquanto consistente, non pare certo riconducibile all’opera di una persona inesperta.
2.3
Pure da evidenziare è che il ricorrente ha tratto dalla compravendita dell’appartamento un profitto senza dubbio elevato e consistente, soprattutto se si tiene conto che l’acquisto della PPP n. _ e la successiva vendita sono avvenuti in un lasso di tempo molto breve, cioè 8 mesi e 14 giorni.
Sempre a proposito della tempistica dell’operazione, è ancora il caso di rilevare che il contribuente, per reperire un acquirente, si è dato fin da subito molto da fare, incaricando la _ sagl, società attiva nel campo dell’intermediazione immobiliare, alla quale ha pagato una mercede di fr. 9'000.--. La costituzione del diritto di compera dell’immobile risale addirittura al 20 luglio 2007. Ritenuto che l’appartamento, secondo la tesi dell’insorgente, sarebbe stato acquistato per offrire una “dimora consona” al nonno “assecondando le sue esigenze dettate dalla avanzata età”, non si può non osservare che la costituzione del diritto di compera meno di tre mesi dopo l’acquisto stride fortemente con le argomentazioni del ricorrente, in particolare quando sostiene che la decisione di vendere sarebbe intervenuta alla morte del nonno, che si è verificata tuttavia il 3 gennaio 2008.
2.4.
Vi è quindi una convergenza di elementi a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto alla vendita dell’immobile in discussione: il rilevante ricorso a capitali di terzi, il legame con la professione, la breve durata del possesso ed il consistente guadagno conseguito.
L’unico argomento a favore della tesi del ricorrente, cioè quello della necessità dell’appartamento per farvi risiedere il nonno, non solo non è stato in alcun modo comprovato, ma è anche contraddetto dalla tempistica dell’operazione.
3.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l’operazione immobiliare, nel suo sistema, travalica i limiti della semplice amministrazione della sostanza privata e sconfina in un’attività lucrativa di carattere indipendente che come tale è assoggettata all’imposta federale diretta.
Visto l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese professionali sono a carico del ricorrente, soccombente.