# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 86b2305f-45fc-45ae-811f-96801378f2e4
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2013
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
La société Fidfund Management Sa est propriétaire de la parcelle n
o
5212 du cadastre de la Commune de Montreux.
B.
La société Parcincorp SA, en qualité de promettant-acquéreur, a soumis à l’enquête publique du 15 décembre 2006 au 15 janvier 2007 un projet de construction de trois immeubles d’habitation avec 46 places de parc et surfaces commerciales sur les parcelles n
os
5212, 5213 et 5215 de l’ancien état du cadastre de la Commune de Montreux (actuellement parcelles n
os
5212 et 5215), en limite des parcelles n
os
5214 et 5216 sises à l’Est. Ce projet prévoyait la construction de trois bâtiments accolés le long de l’avenue Nestlé (bâtiment n° ECA 9309a au Nord et bâtiment n° ECA 9310 au Sud) avec un bâtiment central (n° ECA 9309b/9311) plus bas que les bâtiments sis au Nord et au Sud (ci-après: le bâtiment central). Il impliquait la démolition de trois bâtiments existants.
Les parcelles n
os
5212 et 5215 se situent au centre de la ville de Montreux, dans le périmètre du plan partiel d’affectation « A bon Port » approuvé par le Département des travaux publics, de l’aménagement et des transports le 15 avril 1997. Elles sont bordées au Nord par l’avenue du Casino, à l’Ouest par l’avenue Nestlé et au Sud par la rue du Théâtre. Elles jouxtent à l’Est les parcelles n
os
5214 et 5216 dont René-Pierre et Christian Lehner sont propriétaires en main commune. La parcelle n° 5216 supporte un bâtiment jouxtant la rue du Théâtre. Au Nord de ce bâtiment se trouve une cour intérieure aménagée au dessus d’une construction basse occupant la parcelle n° 5216, en limite de la parcelle n° 5215 dans son ancien état.
C.
Le projet soumis à l’enquête publique du 15 décembre 2006 au 15 janvier 2007 a notamment suscité une opposition formulée par René-Pierre Lehner le 13 janvier 2007. Par décisions des 7/8 mai 2007, la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire. Par acte du 5 juin 2007, René-Pierre Lehner a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif.
D.
Une modification du projet a fait l’objet d’une enquête publique complémentaire du 14 décembre 2007 au 18 janvier 2008. La description de l’ouvrage figurant dans le formulaire « demande de permis de construire » relatif à la mise à l’enquête complémentaire était la suivante : « création d’un établissement médico-social création d’un établissement public avec terrasse « restaurant Bavaria » modification de façades ». Pour ce qui est des façades, le projet modifié impliquait un retrait de la façade Est du bâtiment central longeant la parcelle n° 5216. Ce retrait était prévu au niveau de l’étage qui doit accueillir un restaurant, laissant une sorte de trapèze libre de construction entre le bâtiment et la parcelle n° 5216. Cette modification avait pour objectif d’assurer le respect d’une servitude de non-bâtir grevant une partie du terrain prévu comme nouvellement bâti sur la parcelle n° 5215 (actuellement n° 5212).
E.
Des pourparlers transactionnels ont eu lieu entre Parcincorp SA et René-Pierre et Christian Lehner. Ceux-ci ont abouti à une convention conclue le 19 décembre 2007. Celle-ci prévoit la cession par Parcincorp SA à René-Pierre et Christian Lehner d’une surface d’environ 15,4 m2 à prélever sur la parcelle n° 5215 de l’ancien état du cadastre de la Commune de Montreux pour être transféré à la parcelle n°5216 et l’annulation de la servitude de non-bâtir précitée. A son chiffre IV, la convention prévoit que le rez-de-chaussée du bâtiment central sera implanté en nouvelle limite Est de la parcelle n° 5215 ancien état, sans fenêtre, selon un plan joint à la convention signé par les parties pour en faire partie intégrante. René-Pierre et Christian Lehner déclaraient donner leur accord au projet mis à l’enquête publique complémentaire avec les modifications prévues dans la convention et renoncer à s’y opposer. Les parties à la convention s’engageaient à communiquer les nouveaux plans correspondant à leur accord à l’autorité communale, en vue de la délivrance du permis de construire complémentaire. Ces plans, datés du 8 février 2008, ont été transmis à la municipalité par l’intermédiaire du service communal de l’urbanisme. Sur cette base, la municipalité a délivré un permis de construire le 14 mars 2008, dont la lettre d) a la teneur suivante :
"Les travaux précités seront exécutés conformément aux plans pour enquête et aux plans de situation et des canalisations soumis à l'enquête publique du 15 décembre 2006 au 15 janvier 2007 et aux nouveaux plans produits, datés du 8 février 2008..."
Suite à l’accord intervenu, le recours
déposé le 5 juin 2007 auprès du Tribunal administratif par René-Pierre Lehner contre la décision de lever son opposition au projet mis à l’enquête publique du15 décembre 2006 au 15 janvier 2007 a été retiré et la cause a été rayée du rôle par décision du juge instructeur du 30 janvier 2008.
F.
Un permis de construire complémentaire a été délivré par la municipalité le 7 mai 2008. Sous la rubrique
« genre de construction »
ce permis mentionne : création d’un établissement public avec terrasse « restaurant Bavaria » et modification de façades. Sous la rubrique
« conditions générales »
, il est mentionné que les exigences émises dans le permis de construire délivré en date du 14 mars 2008 demeurent valables.
G.
Le 22 mars 2010, par l’intermédiaire de son conseil, René-Pierre Lehner a écrit au service de l’urbanisme pour l’informer que la construction réalisée comprenait certains éléments non mis à l’enquête et n’ayant pas fait l’objet de l’accord conclu le 19 décembre 2007, en particulier une installation importante de ventilation avec conduit en façade. Il demandait la communication de toutes les autorisations et décisions rendues par la municipalité ou par le service sur délégation à la suite du permis de construire délivré sur la base de la mise à l’enquête initiale de 2006. Le 29 mars 2010, le service de l’urbanisme a transmis au conseil de René-Pierre Lehner une copie des permis de construire délivrés les 14 mars et 8 mai 2008 en précisant qu’il s’agissait des seules décisions rendues dans cette affaire.
H.
Le permis d’habiter a été délivré le 9 décembre 2010.
I.
Le 1
er
février 2011, René-Pierre Lehner a écrit au service de l’urbanisme par l’intermédiaire de son conseil afin qu’il confirme que le projet autorisé correspondait aux plans du 8 février 2012 concrétisant l’accord passé avec le constructrice. Il demandait également une détermination au sujet de l’installation de ventilation en relevant que cette dernière n’apparaissait sur aucun des plans figurant au dossier.
Dans une réponse du 4 mars 2011, le service de l’urbanisme a indiqué que le bâtiment avait été réalisé au niveau de l’établissement public selon un plan, daté du 7 janvier 2010, muni d’un tampon
« plan conforme à la réalisation »
. Une copie de ce plan était remise en annexe. Le service de l’urbanisme précisait en outre que le canal de ventilation avait été exigé par le service cantonal de l’environnement et de l’énergie (SEVEN) dans la synthèse CAMAC.
Par courrier du 8 avril 2011 adressé au service de l’urbanisme, le conseil de René-Pierre Lehner a relevé que le courrier du 4 mars 2011 ne répondait pas aux questions posées. Il confirmait que la réalisation de la partie Est du restaurant ne correspondait pas aux plans du 8 février 2008 et demandait une mise en conformité de la construction avec lesdits plans, subsidiairement une mise à l’enquête des modifications. Il demandait également qu’une décision soit rendue s’agissant de l’installation de ventilation imposant son déplacement à l’intérieur des bâtiments, subsidiairement qu’elle fasse l’objet d’une mise à l’enquête. Il demandait une décision formelle avec l’indication des voies de recours.
Dans un courrier du 2 mai 2011, le service de l’urbanisme a répondu que le projet avait fait l’objet de deux permis de construire (14 mars et 7 mai 2008) et qu’il avait été réalisé conformément à ces permis. Aucune mise en conformité ou enquête publique ne pouvait par conséquent être exigée. Il était également précisé que le système de ventilation avait été exigé par le SEVEN afin d’assurer une aération suffisante du restaurant, qu’il correspondait au minimum techniquement indispensable en la matière et qu’il ne pouvait par conséquent être modifié. Cette installation, en fonction depuis le 18 mars 2010, ne serait par conséquent pas mise à l’enquête.
J.
Par courrier de leur conseil du 30 mai 2011, René-Pierre et Christian Lehner ont interpellé la municipalité afin qu’elle se détermine formellement sur leur requête de mise en conformité des ouvrages litigieux avec les autorisations délivrées, subsidiairement sur la soumission de ces ouvrages à une procédure d’autorisation de construire formelle. Cette requête a été renouvelée le 17 août 2011.
K.
Le 9 août 2011, la municipalité a indiqué que la ventilation ferait l’objet d’une enquête publique.
L.
Par courrier du 21 septembre 2011 adressé au conseil de René-Pierre et Christian Lehner, le service de l’urbanisme a confirmé que les travaux réalisés étaient conformes aux deux permis de construire qui avaient été délivrés.
M.
Le 27 mars 2012, la municipalité a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une réponse à un courrier du conseil de René-Pierre et Christian Lehner du 5 décembre 2011 (courrier qui ne figure pas au dossier). La municipalité indiquait que la construction réalisée était conforme au permis de construire délivré le 7 mai 2008 à l’issue de l’enquête publique complémentaire, durant laquelle René-Pierre et Christian Lehner n’avaient pas formulé d’opposition. Il était également précisé que la convention du 19 décembre 2007, qui ne liait pas la municipalité, ne concernait que l’enquête principale. René-Pierre et Christian Lehner étaient au surplus à tard pour invoquer une violation du règlement du PPA « A bon Port » puisqu’ils n’avaient pas formulé d’opposition durant l’enquête complémentaire.
N.
Le 9 août 2012, René-Pierre et Christian Lehner ont requis de la municipalité la notification d’une décision formelle indiquant les voies de recours. Le 12 octobre 2012, la municipalité leur a notifié une décision munie de l’indication des voies de recours dont la teneur, pour l’essentiel, était la suivante :
"Par lettre du 5 décembre 2011, vous êtes intervenu auprès de notre Municipalité, au nom de MM. Christian et René-Pierre Lehner, pour demander un certain nombre de précisions en rapport avec l’objet cité en rubrique.
Une réponse vous a été adressée par notre avocat, Me Alain Thévenaz, le 27 mars 2012.
Par lettre du 9 août 2012, vous avez demandé qu’une décision formelle vous soit notifiée, pour le compte de MM. Christian et René-Pierre Lehner.
1)
En rapport avec la construction des trois bâtiments cités sous rubrique, deux permis de construire ont été délivrés par la Municipalité, hormis le permis complémentaire du 21 juin 2012 portant sur des ventilations, faisant actuellement l’objet d’un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, en la cause AC.2012.0211 (FK).
Le premier permis de construire, relatif à l’enquête principale qui a eu lieu du 15 décembre 2006 au 15 janvier 2007, date du 14 mars 2008. Il intègre des plans modifiés et datés du 8 février 2008. Le front d’implantation Est de « La Bavaria » était rectiligne, sur la limite des parcelles.
Le deuxième permis de construire, ayant pour origine une enquête complémentaire qui a eu lieu du 14 décembre 2007 au 18 janvier 2008, a été délivré le 7 mai 2008. Comme cela résulte du plan de situation à cette enquête publique, la découpe de la façade Est n’est plus rectiligne.
Ces deux permis sont valables, si bien que le constructeur peut décider de construire soit sur la base du permis du 14 mars 2008, soit sur celle du permis du 7 mai 2008.
2)
La découpe de la façade Est, telle qu’elle a été réalisée, correspond à celle qui a été soumise à l’enquête publique complémentaire et a été dûment autorisée. Nous rappelons qu’au cours de cette enquête complémentaire, MM. Lehner n’ont pas fait opposition.
Ainsi, la Municipalité n’a pas à intervenir pour demander une modification de l’état existant ou une enquête complémentaire de régularisation, s’agissant de l’implantation du bâtiment. Ce qui est réalisé correspond à ce qui a été autorisé. La seule différence a trait à la rectification de limite, qui, en tant que telle, ne remet pas en cause la découpe de la façade.
3)
La convention qui a été signée le 19 décembre 2007 ne lie pas la Commune, puisque celle-ci n’y est pas partie. De surcroît, cette convention ne concerne que l’enquête principale, comme le montre le préambule. A supposer que les plans soumis à l’enquête complémentaire ne correspondent pas à l’annexe 5 de cette convention, annexe dont nous ne disposons pas, ce problème devrait être réglé entre les parties à dite convention.
4)
Ainsi, en rapport avec les demandes figurant en bas de la page 4 de votre courrier du 5 décembre 2011, la Municipalité a pris les décisions suivantes:
-
un ordre de remise en état n’a pas été rendu par la Municipalité, puisque la découpe de la façade Est correspond à ce qui a été soumis à l’enquête publique complémentaire du 14 décembre 2007 au 18 janvier 2008 et autorisé par le permis de construire du 7 mai 2008;
- le mur de clôture est maintenu en l’état;
- MM. Lehner sont à tard pour invoquer une prétendue violation de l’art. 2 du règlement du PPA « A Bon Port », puisqu’ils n’ont pas formé d’opposition dans le cadre de l’enquête complémentaire.
..."
O.
Par acte du 14 novembre 2012, René-Pierre et Christian Lehner ont recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision de la municipalité du 12 octobre 2012. Il concluent principalement à sa réforme, en ce sens que la façade Est du rez-de-chaussée du bâtiment accueillant le restaurant Bavaria, sur la parcelle n° 5212 de Montreux, est implantée en limite de propriété, sans fenêtre, conformément aux plans datés du 8 février 2008 et versés au dossier de l’autorité communale. Subsidiairement, ils demandent l’annulation de la décision et le renvoi de la cause à l’autorité de première instance, pour nouvelle décision dans le sens des considérants, le cas échéant après nouvelle mise à l’enquête portant sur l’implantation actuelle de la façade Est du rez-de-chaussée du bâtiment accueillant le restaurant La Bavaria, sur la parcelle n° 5212 de Montreux.
La municipalité a déposé sa réponse le 18 mars 2013. Elle conclut au rejet du recours. Les recourants et la municipalité ont ensuite déposé des observations complémentaires.
Le tribunal a tenu audience le 27 septembre 2013. A cette occasion, il a procédé à une vision locale.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Il convient d’examiner en premier lieu si, comme le soutiennent les recourants, la façade Est du rez-de-chaussée du bâtiment accueillant le restaurant Bavaria, sur la parcelle 5212 de Montreux (anciennement parcelle 5215), n’est pas conforme aux permis de construire délivrés les 14 mars et 7 mai 2008.
Il résulte du dossier que, au mois de décembre 2007, la constructrice et les recourants se sont mis d’accord sur l’implantation de la façade Est du bâtiment devant s’implanter sur la parcelle n° 5212 (anciennement n° 5215), bâtiment devant accueillir le restaurant La Bavaria. Cette implantation, qui diffère aussi bien de celle faisant l’objet de l’enquête publique principale (enquête du 15 décembre 2006 au 15 janvier 2007) que de celle faisant l’objet de l’enquête publique complémentaire (enquête du 14 décembre 2007 au 18 janvier 2008) figure sur des plans datés du 8 février 2008, qui ont été remis à la municipalité. Il résulte de la lettre d) du permis de construire délivré le 14 mars 2008 que l’implantation autorisée est celle figurant sur ces plans du 8 février 2008. Le permis de construire complémentaire délivré le 7 mai 2008 n’y change rien puisque ce dernier indique expressément que les exigences figurant dans le permis de construire du 14 mars 2008 demeurent valables.
Il n’est pas contesté que l’implantation de la façade Est du rez-de-chaussée du bâtiment accueillant le restaurant Bavaria n’est pas conforme aux plans du 8 février 2008 concrétisant l’accord intervenu entre les parties. Partant, c’est à juste titre que les recourants soutiennent que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux permis de construite qui ont été délivrés.
2.
Il convient d’examiner si, comme le soutiennent les recourants, il appartenait à la municipalité d’ordonner une modification de la construction réalisée, de manière à ce que la façade Est du rez-de-chaussée du bâtiment accueillant le restaurant Bavaria soit implantée conformément aux plans du 8 février 2008 et aux permis de construire délivrés. Cette question doit être examinée au regard des principes régissant les ordres de démolition et la remise en état des constructions non conformes aux prescriptions légales et réglementaires.
a) Selon les art. 105 al. 1 et 130 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire (LATC; RSV 700.11), la municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Contrairement à ce que sa formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui impose une obligation quand les conditions en sont remplies (cf. arrêt AC.2012.0034 du 25 juin 2012 consid. 3a). Par démolition, il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (arrêt AC.2012.0034 précité consid. 3a et les références). La seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. Le respect du principe de la proportionnalité exige qu'il soit procédé à une pesée des intérêts public et privé opposés (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts en présence – ATF 137 I 167 consid. 3.6 p. 175/176; 136 I 87 consid. 3.2 p. 91/92, 197 consid. 4.4.4 p. 205, et les arrêts cités). Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de proportionnalité (arrêt AC.2012.0034 précité consid. 3a).
Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction illicite n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224 et la jurisprudence citée). L'autorité doit cependant renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 123 II 248 consid.
3a/bb p. 252; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224; 102 Ib 64 consid. 4 p. 69).
b) Il convient d’examiner en premier lieu si, malgré le fait qu’elle n’est pas conforme aux permis délivrés, l’implantation de la façade litigieuse est réglementaire. Si tel est le cas, un ordre de remise en état n’entre pas en considération. A cet égard, les recourants invoquent une violation de l’art. 2 du règlement du
plan partiel d’affectation « A bon Port ». Ils font valoir que cette disposition prévoit une construction en contigu - comme prévu dans les plans du 8 février 2008 - ou alors un retrait de 5 m au minimum, condition qui ne serait pas remplie en l’occurrence.
aa) L’art. 2
du règlement du
plan partiel d’affectation « A bon Port » a la teneur suivante :
"A l’intérieur de l’îlot délimité par l’avenue du Casino et les rues du Théâtre et Nestlé, l’art. 11 RPA (profondeur des constructions en ordre contigu) n’est pas applicable en dessous du niveau moyen de l’avenue du Casino, au droit du secteur considéré.
En outre, la distance prescrite par l’art. 13, premier alinéa du RPA est réduite à 5,00 m."
Selon l’art. 11 du règlement sur le plan d’affectation et la police des constructions de la Commune de Montreux (RPA), la profondeur de la zone constructible en ordre contigu est fixée à 16 m dès la limite des constructions. Selon l’art. 13 al. 1 RPA, la distance entre les façades non contiguës, respectivement non mitoyennes (ou non implantées sur une limite des constructions) et les limites des parcelles voisines est de 7 m au moins.
bb) En l’occurrence, on constate que la construction réalisée comprend un mur continu, implanté sur la limite de propriété et dépourvu d’ouvertures. Sur une partie de sa longueur, ce mur ne ferme pas les locaux nouvellement construits mais une courette triangulaire à la fonction difficilement reconnaissable, utilisée comme dépôt ou dégagement pour la cuisine du restaurant. Les deux autres murs de cette petite cour sont percés l’un d’une porte d’accès, l’autre de trois fenêtres éclairant la cuisine.
Les recourants soutiennent que ces deux autres murs sont des façades et qu’ils ne sont implantés ni en limite de propriété, ni à la distance minimale de 5 m exigée par les art. 13 RPA et 2 du plan « A bon Port ». Cette critique ne convainc pas car les trois bâtiments des parcelles n
os
5212 et 5215 sont globalement implantés en ordre contigu sur la limite des parcelles n
os
5214 et 5216. La courette aménagée au centre de cet ensemble n’est pas assez importante, au regard de ses dimensions modestes et de sa fonction secondaire, voire insignifiante, pour provoquer une rupture de la contiguïté. Partant, le Tribunal cantonal retient que la construction réalisée est compatible avec ces dispositions réglementaires.
Les recourants soutiennent également que la présence de la courette les empêchera d’implanter eux-mêmes une construction sur la limite de propriété. Cette crainte n’est pas fondée car d’après le plan « A bon Port », chaque propriétaire peut construire à son gré en limite de propriété, certes dans certaines limites mais indépendamment de l’implantation choisie par le propriétaire voisin.
On constate enfin que le mur construit en limite ne rejoint pas tout à fait l’angle du bâtiment sis sur la parcelle n° 5215 et qu’il laisse ainsi un minuscule triangle non occupé. Même si on devait constater une violation du règlement sur ce point, elle ne saurait en tous les cas, sous l’angle du principe de la proportionnalité, justifier un ordre de remise en état.
3.
Vu ce qui précède, c’est à juste titre que la municipalité n’a pas donné suite à la demande des recourants tendant à la mise en conformité des ouvrages litigieux avec les autorisations délivrées, subsidiairement à la soumission de ces ouvrages à une procédure d’autorisation de construire formelle. Le recours doit par conséquent être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu le sort du recours, les frais sont mis à la charge de des recourants. Ces derniers verseront en outre des dépens à la Commune de Montreux, qui a procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.