# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a903ca12-5c9d-4abd-bce7-36a9bc0bfd5a
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2005
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
La "zone d'habitation moyenne densité (locatifs)" du plan général d'affectation d'Ecublens est régie par le chapitre 4 du règlement approuvé par Département des Infrastructures le 28 mai 1999 qui contient notamment les dispositions suivantes:
CHAPITRE 4 - ZONE D'HABITATION MOYENNE DENSITE (LOCATIFS)
Article 24 - Destination
Cette zone est destinée à l'habitation collective.
La Municipalité peut autoriser des magasins, petits commerces, locaux administratifs et autres activités tertiaires, dont l'exploitation n'incommode pas le voisinage (bruits, odeurs, fumées, trafic, etc.).
Article 25 - Ordre
L'ordre non contigu est obligatoire.
Article 26 - Surface bâtie
Les bâtiments d'habitation auront une surface bâtie minimum de 200 m
2
, la surface de la parcelle étant de 1250 m
2
au minimum.
Article 27 - Coefficient d'occupation du sol
Le coefficient d'occupation du sol est de 0.16 au maximum.
Article 28 - Coefficient d'utilisation du sol
Le coefficient d'utilisation du sol est de 0.64 au maximum.
Article 29 - Distances aux limites
La distance minimale "d" entre les façades et la limite de la propriété voisine ou du domaine public, s'il n'y a pas de plan fixant la limite des constructions, est fonction de sa plus grande dimension en plan "L":
Si "L" est inférieur à 24.00 m. :
d = 10.00 m.
Si "L" est supérieur à 20.00 m. :
d = 10.00 m. +
L - 24
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Entre bâtiments sis sur une même propriété, ces distances sont additionnées.
Pour les bâtiments de plus de 30.00 m. de longueur, un décrochement (retrait) de 2.00 m. au minimum est exigé.
B.
C'est dans cette "zone d'habitation moyenne densité (locatifs)" que se trouve la parcelle 656 d'Ecublens, de 5495 m
2. Dans sa partie inférieure
bordée à l'est par l'avenue du Tir Fédéral, c
ette parcelle n'est pas bâtie: il s'agit encore d'un verger
. Dans sa partie supérieure, dans l'angle nord-ouest formé par la rue de Bassenges et la rue de Villars, se trouve un bâtiment en forme de "L" qui est une ferme dont la construction remonte au XVIIIe siècle d'après les indications recueillies en audience. Ce bâtiment, qui est la maison natale de la propriétaire qui y habite encore, a abrité un restaurant jusqu'en 1946. La grange a été transformée en 1984 (permis de construire du 20 septembre 1983) pour abriter l'activité de masseur du locataire Beyeler. On y trouve aussi un atelier d'architecte et un atelier d'encadrement.
A l'intérieur de l'angle formé par le "L" de l'ancienne ferme, soit à l'opposé des limites de la parcelle par rapport à ce dernier, se trouve un platane planté dans une cour délimitée par deux bâtiment plus petits. L'un (ECA 874) contient des garages. L'autre est le bâtiment litigieux (ECA 72), flanqué d'un couvert ouvert. Entre les angles les plus proches de l'ancienne ferme et ceux de ces deux petits bâtiments, la distance est d'environ 3,5 mètres pour le bâtiment ECA 874 et d'environ 10,5 mètres pour le bâtiment ECA 72.
Le bâtiment litigieux (ECA 72) est une construction occupant au sol une surface rectangulaire d'environ 42 m
2
, comprenant deux niveaux coiffés d'un toit à deux pans. C'est là que se trouvait à l'origine les toilettes du restaurant, dans le minuscule local où s'ouvre l'une des portes extérieures du rez-de-chaussée. Le reste du rez, qui comporte plusieurs fenêtres, est occupé au nord par une buanderie (un ancien bassin en ciment fait face à la machine à laver moderne). Ce local est chauffé par un radiateur récent relié au chauffage central de l'ancienne ferme mais on y voit encore l'orifice d'un conduit de fumée raccordé à la cheminée dont le bâtiment ECA 72 est doté. Le sud du rez est constitué par un local (désigné "ancienne porcherie" sur les plans d'enquête) dont la hauteur sous plafond avoisine 2 mètres, utilisé comme dépôt.
A l'étage, accessible par un escalier extérieur, se trouve un volume qui inclut, au-dessus de l'embouchature, celui de la toiture, dont la face inférieure est revêtue, entre les éléments de la forte poutraison apparente, d'un lambrissage posé par l'époux de la propriétaire il y a une vingtaine d'années d'après les indications recueillies auprès de cette dernière en fin d'inspection locale. Les deux façades pignon sont percées d'une fenêtre. Le sol en béton présente en son milieu une différence de niveau de la hauteur d'une marche que franchit le tirant métallique qui relie les deux segments de poutres formant au sol la base de la charpente. Un fourneau à pellets relié à la cheminée existante permet au locataire Beyeler de chauffer ce local qu'il utilise pour sécher les linges nécessaires à son activité. A l'origine, ce volume était le logement du personnel du restaurant puis il a été utilisé occasionnellement notamment en 1956 pour loger les hôtes de manifestations. Les photographies versées durant l'audience au dossier par la représentante de la propriétaire donnent l'impression d'un volume habité en raison des murs soignés, du lambrissage et de la présence de divers meubles, de lampes électriques, d'une installation stéréo, etc. mais le sol en béton et les éléments sanitaires déposés là montrent que le volume est plutôt dans l'attente de l'aménagement dont il va être question ci-dessous.
C.
Du 30 avril au 21 mai 2004 ont été mis à l'enquête des travaux intitulés "transformations + réhabilitation d'un ancien logement". A l'étage, isolé à neuf, serait aménagé un "coin sanitaire" entouré d'une cloison avec porte tandis que le reste du volume deviendrait "coin cuisine", "coin travail" et "coin-repos", tous communiquant entre eux et chauffés par un poêle à bois central. Un velux serait aménagé dans le pan sud de la toiture. D'après les explications fournies à l'audience, ce logement serait occupé par le locataire déjà cité.
Au rez-de-chaussée, dont le plan indique le tracé des canalisations d'eaux claires et d'eaux usées existantes, le seul changement prévu est la suppression des cloisons entourant les anciennes toilettes.
Par décision du 20 août 2004, la municipalité a refusé le permis de construire en exposant que depuis plusieurs années, le bâtiment servait de buanderie et d'étendage et n'avait plus aucune vocation d'habitation et que le règlement communal prévoit une distance de 20 m entre bâtiments sur une même propriété, si bien que le bâtiment litigieux peut subsister comme dépendance mais pas comme habitation.
Représentée par Marlène Curtet, de la Régie immobilière du Lac SA, la recourante a contesté cette décision en rappelant qu'elle avait précédemment contesté (dossier AC.2003.0255, rayé du rôle sans jugement) la nécessité de mentionner à l'enquête l'octroi des dérogations puisqu'il s'agit d'un bâtiment existant qui ne doit pas être traité comme une nouvelle construction s'agissant des distances aux limites applicables aux immeubles locatifs.
La municipalité a conclu au rejet du recours par réponse du 8 octobre 2004.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 26 janvier 2005 en présence de la Marlène Curtet représentant de la recourante, accompagnée par le géomètre Pierre-André Nicod, l'architecte Eric Bonzon, ainsi que du locataire Jean-Marc Beyeler. La municipalité était représentée par le conseiller municipal Eddy Schopfer et le secrétaire municipal Philippe Poget, assistés de l'avocat Benoît Bovay.
La représentante de la recourante a versé des photographies au dossier. Le Tribunal a procédé à une inspection locale à l'issue de laquelle il a rencontré la propriétaire et lui a posé des questions.

## Considerations

Considérant en droit
1.
La décision contestée refuse d'autoriser des travaux dans un petit bâtiment qui, jouxtant une très ancienne ferme, est suffisamment ancien pour que la date de sa construction ne puisse plus être établie. La municipalité a fondé sa décision sur le fait que ce petit bâtiment ne respecte pas la distance prescrite entre bâtiments par l'actuel règlement communal. Elle a ajouté ensuite que la surface minimale de 200 m
2
prescrite pour les bâtiments d'affectation de la zone n'est pas respectée non plus. Selon elle, il s'agirait d'éviter d'affecter à l'habitation un bâtiment qui ne respecte pas ces règles.
2.
Comme le Tribunal le rappelle régulièrement (v. p. ex. AC.2001.0214 du 23 septembre 2004), l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation n’autorise pas l’autorité à faire démolir ou supprimer les éléments qui ne seraient pas conformes aux nouvelles règles. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la garantie de la propriété (art. 26 Cst) et à l’interdiction de la rétroactivité (art. 5 Cst), il n'est par principe pas admissible d'appliquer immédiatement de nouvelles restrictions du droit de propriété à des constructions existantes établies conformément à l’ancien droit. On parle dans ce cas de garantie de la situation acquise. Pour autant qu’un intérêt public prépondérant ne l’interdise pas, il faut au moins que la poursuite de l’utilisation antérieure et l’entretien normal soient autorisés. Les cantons sont habilités à garantir la situation acquise d’une manière plus large encore. C’est ainsi qu’ils peuvent – sous réserve d’intérêts prépondérants de la planification – permettre également la rénovation, le changement d’affectation, l'agrandissement et même la reconstruction complète d’une construction existante (ATF 1P.418/2002 du 16 décembre 2002 citant ATF 113 Ia 119 consid. 2a p. 122).
Dans le Canton de Vaud, la garantie de la situation acquise est régie par l’art. 80 LATC, qui prévoit ce qui suit:
Art. 80 - Bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie.
C'est sous l'angle de l'art. 80 al. 2 LATC qu'il convient d'examiner la situation du bâtiment litigieux. Cette disposition permet la transformation dans les volumes existants (il n'y a pas d'agrandissement en l'espèce) des bâtiments qui ne sont pas conformes aux règles de la zone à bâtir, notamment celles qui régissent la distance aux limites, auxquelles il faut probablement assimiler les règles sur la distance entre bâtiments situés sur une même parcelle. Il est exact que le bâtiment litigieux existant ne respecte pas la réglementation communale, qui exigerait actuellement que le bâtiment litigieux soit séparé de l'autre bâtiment construit sur la parcelle par une distance qui atteindrait au moins 20 mètres. Il s'agit donc d'examiner s'il pourrait résulter de la transformation projetée, au sens de l'art. 80 a. 2 LATC, une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Sous réserve de ce qui sera dit plus loin au sujet de la surface minimale des bâtiments, la municipalité ne prétend pas que le projet litigieux compromettrait le développement de la zone. Le caractère de cette dernière n'est pas en jeu car le petit bâtiment litigieux forme, avec l'ancienne ferme qui occupe l'angle de la parcelle, un ensemble assez compact cantonné dans la partie supérieure de la parcelle autour d'une cour agrémentée d'un grand arbre. Quant à la destination de la zone, elle n'est pas en cause non plus car le règlement communal prévoit une affectation à l'habitation, ce qui est précisément le sens du projet et constitue d'ailleurs l'affectation originelle du bâtiment. On ne voit pas non plus en quoi les travaux aggraveraient l'atteinte à la réglementation en vigueur car cette atteinte consiste dans le fait que le bâtiment est trop proche de la ferme existante mais il n'est pas prévu de diminuer cette distance. Quant aux inconvénients pour le voisinage, ils sont inexistants car la parcelle est si vaste et le bâtiment litigieux si éloigné des limites de la parcelle qui sont à l'opposé de l'ancienne ferme qu'on ne voit pas quel voisin pourrait entrer en considération.
3.
A l'audience, la municipalité a fait valoir qui ne serait pas admissible de vouer à l'habitation une construction qui n'atteint pas la surface minimale de 200 m
2
désormais prescrite par le règlement communal. Il n'est toutefois pas contesté que la municipalité ne peut pas exiger la démolition du bâtiment existant ni celle de la ferme qui occupe l'angle de la parcelle dans le seul but de contraindre la propriétaire à ériger de vastes bâtiments locatifs sur le terrain actuellement non bâtis qui s'entend jusqu'à l'important carrefour situé sur l'avenue du Tir-Fédéral. On ne peut pas non plus tirer de l'exigence d'une surface minimale pour les nouvelles constructions la conclusion que les bâtiments existants d'une surface inférieure ne pourraient pas être voués à l'habitation, alors que cette dernière affectation est précisément celle qu'impose la réglementation communal.
4.
En vérité, la décision municipale contestée n'évoque pas l'application de l'art. 80 LATC. Elle est fondée sur un raisonnement qui fait intervenir l'art. 39 RATC relatif aux dépendances. Considérant que le bâtiment litigieux ne reste pas la distance prescrite actuellement entre les bâtiments, la décision contestée entend le considérer comme une dépendance. Dès lors, puisque les dépendances dont la construction est autorisée à l'intérieure de la distance aux limites (et par analogie, apparemment, à moins du double de la distance minimale devant séparer deux bâtiments sur la même parcelle) ne peuvent pas être vouées à l'habitation ou au travail (art. 39 al. 2 infine RATC), la municipalité en déduit que le bâtiment litigieux ne peut pas être affecté à l'habitation.
Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger qu'on ne saurait qualifier d'emblée de dépendances un bâtiment trop proche de la limite dans le seul but d'en déduire que l'habitation y serait proscrite (AC.2000.0188 du 16 septembre 2004). On peut certes réserver l'hypothèse où un propriétaire commencerait par solliciter l'autorisation d'ériger une dépendance pour prétendre ensuite la faire bénéficier du régime de la situation acquise et s'affranchir du respect de la distance à la limite pour une affectation proscrite par le régime des dépendances aménagé par l'art. 39 RATC. Cette situation d'abus de droit n'est toutefois pas réalisée en l'espèce car le bâtiment litigieux, qui ne viole d'ailleurs pas la distance prescrite par rapport aux limites de parcelle, a bel et bien été construit de longue date et utilisé pour l'habitation. Il importe peu à cet égard que ce mode d'utilisation ait été abandonné pendant une certaine période: on n'est pas en présence d'une dépendance et l'affectation actuelle de la zone est précisément l'habitation.
Pour le surplus, le tribunal relève que l'on ne voit pas à quel intérêt public pourrait correspondre l'interdiction faite à la recourante de rendre à la construction litigieuse l'usage d'habitation auquel la destinait son affectation originelle.
5.
Vu ce qui précède, la décision attaquée doit être annulée et le dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle rende une nouvelle décision statuant sur la demande de permis de construire au vu des autres règles applicables.
Un émolument sera mis à la charge de la commune, conformément à ce que prévoit l'art. 55 al. 2 LJPA. La recourante ayant recouru au service de plusieurs mandataires professionnels auquel l'usage assure une rémunération (art. 394 al. 3 CO), il y a lieu de lui accorder des dépens.