# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f544824a-9c66-4e1e-bd7d-01b4640a4ae2
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_003
**Year:** 2011
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** Civil
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

hat sich ergeben:
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I. Sachverhalt
A. Die C. AG (im Folgenden C. AG) als Vermieterin und die Z. AG (nachfolgend: Z. AG) als Mieterin schlossen am 26. November 2010 einen Mietvertrag ab für das "Haus X." _ in M.. Für das erste Vertragsjahr wurde die Jahresmiete auf Fr. 1'450'000.– festgesetzt, wobei folgende, jeweils auf Anfang der entsprechenden Monate zu bezahlende Beträge vereinbart wurden:
Dezember 2010 bis Februar 2011 je Fr. 90'000.– März bis Mai 2011 je Fr. 110'000.– Juni bis August 2011 je Fr. 130'000.– September und Oktober 2011 je Fr. 150'000.– November 2011 Fr. 160'000.–
Auf die ersten beiden Monate sollte zudem gemäss Mietvertrag 1/4 der „Y.- Miete“ angerechnet werden. Die Z. AG hatte von der C. AG das Y. (nachfolgend Y.) als Mieterin des Haus X. während des Jahrestreffens 2011 in M. übernommen. Das Y. hatte dafür bereits im Vorfeld für die Mietdauer von 20 Tagen Fr. 572'000.– an die C. AG bezahlt.
B. Mit Vertrag vom 24. Dezember 2010 mietete die Z. AG zudem die Liegenschaft Haus Z. in M. von der Einzelunternehmung F. (nachfolgend F.) ab dem 1. Januar 2011 zu einer Jahresmiete im ersten Jahr von Fr. 120'000.–. Inhaber der Einzelunternehmung F. ist E., welcher auch Verwaltungsratspräsident der C. AG ist. Da die F. gemäss der im Schreiben vom 6. Januar 2011 festgehaltenen Nebenabrede zwischen den Parteien drei der 20 Appartements des Haus Z. selber belegt, reduzierte sich der monatlich zu leistende Mietzins für das Haus Z. auf Fr. 8’500.–.
C. Mit Schreiben vom 4. Mai 2011 teilte die C. AG der Z. AG mit, dass der Mietzins für den Monat Mai 2011 nicht vollständig beglichen worden sei. Dargelegt wurde der Ausstand anhand einer Aufstellung, in welcher den Mieten für Dezember 2010 bis Mai 2011 für das Haus X. (Totalbetrag Fr. 600'000.–) die Y.- Zahlungen im Betrage von Fr. 572'000.– gegenüber gestellt wurden, woraus zunächst ein Saldo zu Gunsten der C. AG von Fr. 28'000.– resultierte. Ferner wurden auch die Miete für das Haus Z. für Januar 2011 bis Mai 2011 (Fr. 42'500.– ) sowie die Kaution für das Haus Z. von Fr. 60'000.– aufgelistet. Diesbezüglich wurde die Z. AG im Schreiben darüber informiert, dass mit Zession vom 3. Mai 2011 die Einzelunternehmung F., E., die betreffenden Mietzinsforderungen für das
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Haus Z. sowie die Forderung auf Leistung der Kaution an die C. AG zediert habe. Der von der C. AG ausgewiesene Ausstand betrug somit total Fr. 130'500.–, zu dessen Bezahlung, samt Zins zu 5 % seit dem 2. Mai 2011, die Z. AG bis am 9. Mai 2011 aufgefordert wurde.
D. In ihrem Antwortschreiben vom 16. Mai 2011 präsentierte die Rechtsvertreterin der Z. AG ihrerseits eine „Übersicht Kontokorrent mit C. AG“. Darin wurden als Verbindlichkeiten die Mietzinse für das Haus X. (Dezember 2010 bis Mai 2011) und für das Haus Z. (Januar 2011 bis Mai 2011; zusammen mit den Mietzinsen für das Haus X.) angeführt und diesen zunächst der „vorenthaltene Umsatz Y.“ im Gesamtbetrag von Fr. 572'000.– (aufgeteilt in zwei hälftige Tranchen, die erste datiert auf den 1. Dezember 2010, die zweite auf den 15. Dezember 2010) gegenübergestellt. Daneben wurden zwei Rechnungen im Betrag von Fr. 2'530.– („an C. AG, Firmenanlass“) bzw. Fr. 48'720.– („an E., Hochzeitsanlass“) sowie „weiterzubelastende Aufwendungen“ für Reparaturarbeiten im Betrag von Fr. 11'661.88 zu Gunsten der Z. AG ausgewiesen. Auf sämtlichen Posten wurde ein Zins von 5 % berücksichtigt und die Aufstellung wurde geschlossen mit einem „Saldo“ von Fr. 1'625.12 zu Gunsten der Z. AG, weshalb im Schreiben denn auch ausgeführt wurde, vom geltend gemachten Zahlungsrückstand könne keine Rede sein. Sodann wurde festgehalten, dass gemäss Vereinbarung zwischen Herrn D., Verwaltungsrat der Z. AG, und Herrn E. die Kaution für das Haus X. über Fr. 860'000.– auch diejenige für das Haus Z. über Fr. 60'000.– beinhalte. Zudem könne rund ein Drittel der Mietfläche nicht benutzt werden, da diese von der Vermieterin nicht geräumt worden sei, und aufgrund der fehlenden definitiven Betriebsbewilligung sei die vorgesehene Nutzung des Haus X. künftig auch nicht möglich. Schliesslich hielt die Rechtsvertreterin der Z. AG fest, dass gemäss Vereinbarung der Parteien nur ein Viertel der Y.-Zahlungen hätte zur Verrechnung gelangen können, die anderen drei Viertel dagegen hätten ausbezahlt werden müssen und dass die Mieterin aufgrund des diesbezüglichen Ausstandes ihr Marketingkonzept nicht habe umsetzen können, was zu einer Umsatzeinbusse von rund Fr. 3 Mio. führe.
E. Am 25. Mai 2011 forderte der Rechtsvertreter der C. AG die Z. AG erneut zur Zahlung von Fr. 130'500.– samt Verzugszins auf, binnen 30 Tagen, unter gleichzeitiger Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses. Bezug nehmend auf das Schreiben vom 16. Mai 2011 bestritt der Rechtsvertreter der C. AG die Ausführungen der Z. AG betreffend die Betriebsbewilligung, die unterlassene Räumung eines Drittels der Mietfläche und die Mietkaution für das Haus Z.. Ferner führte er aus, dass die von der Z. AG geltend gemachten Fr. 11'661.88 für
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Reparaturarbeiten aufgrund der Regelungen im Mietvertrag von der Mieterin zu tragen seien und die Rechnung an Herrn E. in der Höhe von Fr. 48'720.– nicht gegenüber der C. AG geltend gemacht werden könne. Zu den Y.-Geldern schliesslich wurde ausgeführt, dass deren Rückbehalt bereits aufgrund der bislang nicht erbrachten Kaution angezeigt gewesen sei; die geltend gemachte Umsatzeinbusse in der Höhe von Fr. 3 Mio. wurde als nicht haltbar zurückgewiesen.
F. Mit Schreiben vom 7. Juni 2011 mahnte der Rechtsvertreter der C. AG Herrn D. für den Mietzins für den Monat Juni 2011 im Betrage von Fr. 130'000.–, wiederum unter Androhung der Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen für den Fall, dass die angesetzte Zahlungsfrist ungenützt ablaufe.
G. In der Folge leitete die C. AG die Betreibung gegen die Z. AG ein. Auf Gesuch hin stellte das Betreibungsamt N. am 24. Juni 2011 einen Zahlungsbefehl gegen die Z. AG über Fr. 260'703.– (Betreibungs-Nr. _) aus, wobei als Forderungsgrund „Teilmietzins für den Monat April 2011, Mietzins für die Monate Mai und Juni 2011 gemäss Mietvertrag“ angegeben wurde. Ein zweiter Zahlungsbefehl gegen die Z. AG über Fr. 130'203.– (Betreibungs-Nr. _) wurde sodann am 8. Juli 2011 ausgestellt mit dem Forderungsrund „Mietzins für den Monat Juli 2011 gemäss Mietvertrag [...]“. Gegen beide Zahlungsbefehle erhob die Z. AG als Betreibungsschuldnerin Rechtsvorschlag.
H. Mit Rechtsöffnungsgesuch vom 23. August 2011 liess die C. AG beim Bezirksgericht Prättigau/Davos Folgendes beantragen:
„ 1. Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von CHF 260'500.00 nebst Zins zu 5 % auf CHF 20'500 seit 2. April 2011, Zins zu 5 % auf CHF 110'000 seit 2. Mai 2011 und Zins zu 5 % auf CHF 130'000 seit 2. Juni 2011 zuzüglich Betreibungskosten im Umfang von CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
2. Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von CHF 130'000 nebst Zins zu 5% seit 2. Juli 2011 zuzüglich Betreibungskosten im Umfang von CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin."
I. In ihrer Stellungnahme vom 12. September 2011 beantragte die Z. AG, das Rechtsöffnungsgesuch sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gesuchstellerin vollumfänglich abzuweisen.
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J. Am 13. September 2011 fand die mündliche Rechtsöffnungsverhandlung vor dem Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos statt, wobei lediglich der Rechtsvertreter der Gesuchstellerin daran teilnahm. Mit Rechtsöffnungsentscheid vom selben Tag, mitgeteilt am 12. Oktober 2011, verfügte der Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos Folgendes:
" 1. Das Gesuch betreffend Rechtsöffnung in den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes N. wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 600.00 gehen zulasten der C. AG und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-3922-1 des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos zu überweisen.
3. Ausseramtlich hat die C. AG die Z. AG für ihre Umtriebe mit pauschal CHF 1'200.00 (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entschädigen.

## Considerations