# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ff9d28ab-3d20-59b9-b399-19599080846f
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1868 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’ UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 59'550.-
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’ UCS con decisione 15 marzo 2005.
3. Con ricorso del 15 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale, riprendendo in sostanza le argomentazioni e le richieste già formulate in prima istanza e postulando una riduzione del valore di stima del terreno in quanto, a suo dire, il valore base di CHF 150.- assegnato al medesimo non corrisponderebbe al relativo valore venale ai sensi della Lst. Il fondo sarebbe, sempre a dire del ricorrente, inedificabile, in forte pendenza e non permetterebbe uno sfruttamento ideale. RI 1 ritiene inoltre che l’ UCS non abbia considerato correttamente la superficie complessiva della sua proprietà.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’ oggetto stimato e destinatario della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, questo tribunale ha potuto constatare che la part. no. 1868 RFD di _, che si ritrova nella zona del nucleo (NR) stabilita dal piano regolatore di _ ed è orientata verso nord, è raggiungibile unicamente tramite un accesso pedonale.
La proprietà, chiaramente edificabile secondo i parametri stabiliti dal PR, è attualmente composta da una casa riattata di recente e non ancora stimata (sub. B) e da un rustico non riattato (sub. A) con annesso un terreno orientato a nord e in forte pendenza.
7. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene di dover apportare un correttivo del -15% al valore base di zona, comunque corretto e stabilito in ossequio con i disposti della Lst., in quanto il fondo non ha alcun accesso veicolare ed è pertanto sfavorito per rapporto ad altre proprietà del nucleo direttamente accessibili per mezzo di una strada.
Per il resto, la modalità con la quale l’ UCS ha riportato le superfici catastali e ha calcolato il valore di stima non presta il fianco ad alcuna critica.
Il ricorso viene pertanto parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1868 RFD di _ stabilito in CHF 53'317.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
8. Giusta l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti, entrambe parzialmente soccombenti, in ragione di 1/2 ciascuno.

## Considerations