# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5e2e64d1-60ae-4a39-93ff-e7a5b1935b4f
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_007
**Year:** 2011
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
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I. Sachverhalt
A. Die X. (im Folgenden X.) als Eigentümerin und Vermieterin und die Y. (im Folgenden Y.) als Mieterin schlossen am 20. März 2009 einen Mietvertrag über das so genannte Haus B in C. ab. Im ersten Jahr betrug der Jahresmietzins Fr. 1'000'000.-, ab dem Folgejahr Fr. 1'380'000.-. Am 12. Juni 2009 gelangte die Y. an die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos zwecks Anfechtung des Anfangsmietzinses im Sinne von Art. 270 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220). Mit der Einladung zur Schlichtungsverhandlung vom 16. September 2009 wurden die Parteien auf die Folgen aufmerksam gemacht, wenn sie nicht persönlich zur Verhandlung erscheinen würden. Die Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde fand am 16. Oktober 2009 statt, nachdem sowohl die Y. mit Schreiben vom 7. Juli 2009 als auch die X. mit Vernehmlassung vom 19. August 2009 zu der in Frage stehenden Sache Stellung genommen hatten. Zum Termin der Schlichtungsverhandlung erschien von Seiten der Mieterin und Gesuchstellerin A., Kaufmännischer Direktor und Mitglied der Klinikleitung der Y.. Die Vermieterin war vertreten durch D., Verwaltungsratspräsident der X., und Rechtsanwalt Infanger, Rechtsvertreter der X..
B. Am 21. Oktober 2009 teilte die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos den Parteien ihren Entscheid vom 16. Oktober 2009 mit folgendem Dispositiv schriftlich mit:
„1. Das Verfahren Nr. 20/09 wird aufgrund des Rückzugs des Begehrens durch Nichterscheinen der Gesuchstellerin zur Verhandlung abgeschrieben.
2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Ausseramtlich werden keine Entschädigungen zugesprochen.
3. (Mitteilung).“
Die Schlichtungsbehörde begründete ihren Entscheid damit, dass A. betreffend die Vertretung der Stiftung per Kollektivunterschrift zu zweien berechtigt, zur Verhandlung allerdings alleine erschienen sei. Vorgängig sei kein Gesuch um Dispens für die Verhandlung gemäss Art. 22 Abs. 3 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VVzOR; BR 219.800, in Kraft bis 31. Dezember 2010]) eingereicht worden, ebenso wenig sei der Schlichtungsbehörde eine Vollmacht vorgelegt worden. Deshalb, so folgerte die Schlichtungsbehörde,
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sei die Gesuchstellerin ohne genügende Entschuldigung nicht zur Verhandlung erschienen bzw. nicht gehörig vertreten gewesen, weshalb das Gesuch gemäss Art. 23 Abs. 1 VVzOR als zurückgezogen zu gelten habe und das Verfahren abgeschrieben werde.
C. Ungeachtet dieses Entscheids der Schlichtungsbehörde klagte die Y. mit Prozesseingabe vom 13. November 2009 vor dem Bezirksgericht Prättigau/Davos gegen ihre Vermieterin X. auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR mit folgenden Rechtsbegehren:
„1. Der Jahresmietzins gemäss Mietvertrag vom 20. März 2009 betreffend Liegenschaft Haus B, _, sei auf Fr. 605'000.- herabzusetzen, gemäss Mietvertrag indexiert.
Vorbehalten wird die Erhöhung dieses Betrages aufgrund der Unterlagen, die die Beklagte noch beizubringen hat (Art. 274d Abs. 3 OR) und die die Klägerin im Schlichtungsverfahren nicht einsehen konnte.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.“
Zur Begründung ihres Begehrens führte die Y. insbesondere an, der Einwand der Gegenpartei vor der Schlichtungsbehörde, die Gesuchstellerin sei ungenügend vertreten, hätte nicht zum Abbruch der Schlichtungsverhandlung führen dürfen. Die Schlichtungsbehörde hätte unter dem Genehmigungsvorbehalt durch das für die Einigung zuständige Organ der Stiftung nach wie vor auf eine Einigung hinwirken oder allenfalls feststellen müssen, eine Einigung sei nicht zustande gekommen. Überdies, sollte das alleinige Erscheinen von A. an der Schlichtungsverhandlung als Säumnis im Sinne von Art. 23 VVzOR angesehen werden, so sei dieses Säumnis entschuldbar und das Gesuch dürfe deswegen nicht als zurückgezogen gelten.
In Bezug auf die Anfechtung des Anfangsmietzinses hielt die Y. fest, dass sie sich gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR in einer Zwangslage befand und den Mietvertrag Haus B unterzeichnen musste, wollte sie ihren Stiftungszweck weiter verfolgen. Ebenfalls sei die Y. aufgrund der örtlichen Verhältnisse auf dem Markt gezwungen gewesen, das Haus B als einzige Möglichkeit für den Forschungs- und Klinikbetrieb zu mieten.
D. Mit Verfügung vom 20. November 2009 wurde dem Ersuchen der Beklagten vom 19. November 2009, das Prozessthema mit Blick auf Art. 93 Abs. 1 der Zivilprozessordnung von Graubünden (ZPO GR; BR 320.000) vorerst auf die
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Eintretensfrage zu beschränken, vom Bezirksgericht Prättigau/Davos stattgegeben. Am 15. Januar 2010 reichte die Beklagte ihre Stellungnahme mit folgenden Rechtsbegehren ein:
„A. Zur Sache
1. Auf die Klage sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.
B. Zum Verfahren
1. Es sei eine Hauptverhandlung im Sinne von Art. 93 Abs. 1 ZPO durchzuführen.
2. Sollte auf die Klage eingetreten werden, sei der Beklagten Frist zur Einreichung einer Prozessantwort anzusetzen.“
Eingangs ihrer Stellungnahme betonte die Beklagte, lediglich zur Eintretensfrage Stellung zu beziehen und sich damit nicht auf den Streit einzulassen. Ihr Rechtsbegehren begründete sie insbesondere damit, dass gegen den Entscheid der Schlichtungsbehörde des Bezirks Prättigau/Davos kein Rechtsmittel erhoben worden sei. Die Klägerin habe lediglich beim Bezirksgericht Prättigau/Davos ihre Prozesseingabe vom 13. November 2009 eingereicht. Darin verlange sie eine Reduktion des Jahresmietzinses auf Fr. 605'000.-. Eine Aufhebung des Entscheids der Schlichtungsbehörde werde weder im Rechtsbegehren noch sinngemäss in der Begründung gefordert. Somit sei der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde in Rechtskraft erwachsen. Sofern die Klägerin den Beschluss der Schlichtungsbehörde hätte anfechten wollen, hätte sie nach Ansicht der Beklagten eine Justizaufsichtsbeschwerde im Sinne von Art. 53 Gerichtsorganisationsgesetz (GOG; BR 173.000 [in der bis Ende 2010 in Kraft gewesenen Version]) oder eventualiter eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde ans Bundesgericht erheben müssen. Schliesslich hielt die Beklagte fest, die Klägerin gehe stillschweigend davon aus, der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde diene im Sinne von Art. 12 Abs. 2 VVzOR als Leitschein, was jedoch nicht zutreffe. Das Protokoll der Schlichtungsbehörde müsse die in Art. 73 ZPO GR vorgesehenen Angaben enthalten, insbesondere ein eindeutiges Rechtsbegehren, was vorliegend nicht der Fall sei, weshalb auf die vorliegende Prozesseingabe zufolge fehlenden Leitscheins im Sinne von Art. 12 Abs. 2 VVzOR nicht einzutreten sei.
E. Mit Entscheid über Prozessvoraussetzungen im Sinne von Art. 93 ZPO GR trat das Bezirksgericht Prättigau/Davos am 18. März 2010 auf die Klage der Y.
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nicht ein, weil diese anlässlich der Verhandlung vor der Mietschlichtungsbehörde nicht ordnungsgemäss vertreten gewesen und der entsprechende Abschreibungsbeschluss der Mietschlichtungsbehörde unangefochten in Rechtskraft erwachsen sei. Der Entscheid wurde den Parteien am 15. April 2010 mit folgendem Dispositiv schriftlich mitgeteilt:
„1. Auf die Klage der Y. vom 13. November 2009 wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:
- einer Gerichtsgebühr von Fr. 3'500.-
- Schreibgebühren von Fr. 500.-
total somit von Fr. 4'000.-
gehen zulasten der Y.. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3. Die Y. wird verpflichtet, die X. ausseramtlich mit Fr. 7'000.- (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) zu entschädigen.

## Considerations