# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 80ca1061-2e0c-590b-9da7-36c065ff52c9
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 4233 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 370'498.-
Il reclamo interposto in data 6 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 13 maggio 2005. A giudizio dell’autorità di prima istanza le caratteristiche del terreno eccedente non giustificano alcuna riduzione del suo valore metrico.
3. Con ricorso del 30 maggio/1. giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore di stima del terreno eccedente poiché di forma irregolare e accessibile unicamente grazie ad un diritto di passo che grava i mappali nr. 3103 e 3104.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il terreno considerato eccedente, un giardino con piante ornamentali e da frutta, è effettivamente di forma irregolare. L’accesso da sud-est è garantito da un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle part. nr. 3193 e 3194, mentre il proprietario afferma che l’accesso da nord è garantito da un precario con il Consorzio correzione fiume Ticino.
Sul mappale è presente una casa monofamigliare abitata dal ricorrente e dalla sua famiglia.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. Lst.). Il valore metrico del fondo edificato comprende invece il valore del fabbricato più il valore del terreno. Quest’ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).
6.2.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -15% sul valore metrico del terreno eccedente a causa della sua configurazione irregolare, in particolare per la presenza sul lato nord di uno stretto corridoio adiacente la costruzione; ciò che impedisce uno sfruttamento razionale delle sue potenzialità edificatorie e pone importanti limiti in caso edificazione.
7.2.
Per il resto, ritenuto che l’accesso è garantito sia da nord sia da sud-est, dove è iscritto a registro fondiario un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle part. nr. 3193 e 3194, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Le particolarità della zona sono infatti già state equamente considerate con l’applicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale sul valore base di zona di CHF/mq 210.-, d’altronde già di per sé decisamente prudenziale.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4233 RFD di _ stabilito in CHF 344'359.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations