# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c8fc9639-03c8-4b92-b8b9-fc7f0e7f4bb8
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
a) Die Ortsbürgergemeinde X._ ist Eigentümerin von Grund-
stück Nr. 001, Grundbuchkreis Y._, an der R._strasse 13 in
X._. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt
X._ vom 1. November 1980 in der Landwirtschaftszone. Gemäss
dem kantonalen Richtplan (Koordinationsblatt V31) befindet sich das
Grundstück zudem im Landschaftsschutzgebiet S._. Es ist mit ei-
nem Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) mit angebauter Scheune (Vers.-
Nr. 003) überbaut. Das Wohngebäude ist auf der Westseite direkt mit
der Stallscheune verbunden und bildet mit dieser einen Kreuzfirst, wo-
bei jener des Wohnhauses merklich höher liegt.
b) Bereits Anfang 2014 leitete B._ ein Vorverfahren für den Ab-
bruch und Wiederaufbau des ehemaligen landwirtschaftlichen Wohn-
gebäudes mit Scheune an der R._strasse 13 ein. Das Amt für
Raumentwicklung und Geoinformation (nachfolgend AREG) hielt in
seiner Beurteilung vom 20. Januar 2014 fest, der in Holz verkleidete
Neubau füge sich gut ein. Nach einer Besprechung mit dem beraten-
den Architekten, C._, Vertretern der D._ sowie des Heimatschut-
zes und eines Augenscheins reichte B._ im Mai 2015 ein Bauge-
such für einen rechteckigen Ersatzbau mit Satteldach sowie einen Ga-
ragenanbau mit Flachdach ein, welches nach einer Einsprache der
A._ im April 2017 zurückgezogen wurde. Im Mai 2017 wurde erneut
ein Baugesuch für den Abbruch und Neubau eines Wohnhauses ein-
gereicht. Nach einer erneuten Einsprache der A._ wurde das Ver-
fahren sistiert und das Baugesuch an das ursprüngliche Projekt ange-
passt. Das Baugesuch vom Mai 2017 wurde am 9. August 2018 zu-
rückgezogen.
B.
a) Mit Baugesuch vom 17. Juli 2018 beantragte B._, bei der
Z._ die Baubewilligung für einen Abbruch des bestehenden Wohn-
hauses mit angebauter Scheune und den Wiederaufbau eines Wohn-
hauses auf Grundstück Nr. 001. Der Gesuchsteller beabsichtigt, einen
Ersatzbau am gleichen Ort zu erstellen. Das geplante Gebäude be-
steht aus einem Hauptbau mit Satteldach und einem Anbau mit Quer-
giebel und integrierter Garage. Der Neubau soll mit einem Deckleis-
tenschirm verkleidet und das einen Kreuzfirst bildende Schrägdach mit
braunen Biberschwanzziegeln eingedeckt werden. Die Umgebung soll
als Wiesenfläche ausgebildet bleiben und auf der Südseite ist eine Be-
pflanzung mit strauchartigem Gebüsch vorgesehen.
b) Innert der Auflagefrist vom 16. bis 29. August 2018 erhob die
A._ Einsprache gegen das Bauvorhaben.
c) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 26. Februar
2019 stimmte das AREG der Erteilung der Baubewilligung zu und
stellte fest, dass es sich beim Gebäude um ein rechtmässig erstelltes,
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 3/15
altrechtliches und nicht mehr zonenkonformes Bauwerk handle. Zu-
dem wurde unter anderem eine Eigentumsbeschränkung zur Anmer-
kung im Grundbuch verfügt und angeordnet, dass die Fassaden des
Wohnhauses mit einem sichtbaren Sockel zu versehen seien. In den

## Considerations

Erwägungen wurde festgehalten, dass die Flächen reduziert und das
sichtbare Volumen um rund einen Drittel reduziert würden. Bei der Be-
urteilung der Identität komme insbesondere der Flächen- und Volu-
menerweiterung sowie der Dachgestaltung eine besondere Bedeu-
tung zu. Eine Kopie des bestehenden Gebäudes könne nicht verlangt
werden. Insgesamt sei das Vorhaben mit dem Kriterium der Wesens-
gleichheit vereinbar und die Abweichungen des äusseren Erschei-
nungsbilds seien hauptsächlich durch die Anpassungen für eine zeit-
gemässe Wohnnutzung gerechtfertigt und würden zu einer Verbesse-
rung der Einpassung in die Landschaft führen. Auch sei die geplante
Umgebungsgestaltung mit dem Identitätserfordernis der Umgebung
vereinbar. Weiter berücksichtige das Bauvorhaben auch die Belange
des Landschaftsschutzgebiets, zumal auch das Amt für Natur, Jagd
und Fischerei (nachfolgend ANJF) keine Einwände vorgebracht habe.
Schliesslich sei eine Unterschutzstellung des Gebäudes gemäss der
städtischen Denkmalpflege nicht gerechtfertigt.
d) Mit Beschluss vom 8. März 2019 erteilte die Z._ die Baubewil-
ligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache der
A._ ab. Insbesondere wurden dabei Auflagen für Holzleisten im Be-
reich der Fenster im Stallteil sowie für einen Holzschindelschirm im
Wohnteil verfügt und festgestellt, dass kaum Terrainanpassungen vor-
genommen würden, was insgesamt zu einer besonders guten Einfü-
gung in die Landschaft führe.
C.
Gegen diesen Beschluss erhob die A._ mit Schreiben vom 4. April
2019 Rekurs beim Baudepartement. Es werden folgende Anträge ge-
stellt:
1. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid vom
8. März 2019 seien aufzuheben und die  sei zu verweigern.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegner.
Zur Begründung wird geltend gemacht, der geplante Neubau weiche
hinsichtlich Massstäblichkeit des Wohnhauses sowie der Fassaden-
und Fensterverkleidung erheblich vom bestehenden Gebäude ab. Das
äussere Erscheinungsbild werde massiv verändert, ohne dass dabei
dem landschaftsprägenden Charakter vormals landwirtschaftlich ge-
nutzter Bauten Rechnung getragen würde. Ein Ausnahmegrund im
Sinn von Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(SR 700; abgekürzt RPG) sei nicht ersichtlich und die Identität der
Baute werde nicht gewahrt. Der Neubau sei mit den erhöhten Anfor-
derungen des Landschaftsschutzgebiets nicht zu vereinbaren. Weiter
sei die Berechnung der Flächen im Bereich der neuen Loggia nicht
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 4/15
korrekt. Im Übrigen fehle die Begründung für einen Abriss, da nicht
geprüft worden sei, wie die Wohnsituation auch ohne Totalabbruch
zeitgemäss gestaltet werden könne. Ein Abbruch sei zudem auch auf-
grund der Schutzwürdigkeit des Gebäudes nicht angezeigt. Vorliegend
gehe es darum, dass der Kanton St.Gallen wenigstens den herausra-
genden Beispielen regionaler Bauernhausarchitekturgeschichte Sorge
trage. Weiter sei die Interessenabwägung im Sinn von Art. 3 der eid-
genössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV)
ungenügend durchgeführt worden. Schliesslich werde das Schonge-
bot nach Art. 3 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (SR 451; abgekürzt NHG) – welcher für Eingriffe in das Land-
schaftsbild eine umfassende Interessenabwägung voraussetze – ver-
letzt.
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 1. Mai 2019 beantragt die Vorinstanz
den Rekurs abzuweisen.
b) Mit Vernehmlassung vom 31. Mai 2019 beantragt der Rekurs-
gegner, nunmehr vertreten durch Dr.iur. Marc Wolfer, Rechtsanwalt,
St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung
wird geltend gemacht, die Identität mit dem Bestand bleibe vorliegend
gewahrt. Dabei gehe es bei der verlangten Gesamtbeurteilung neben
dem äusseren Erscheinungsbild noch um weitere wichtige Aspekte,
welche hier mehr als erfüllt seien. Die Fassadengestaltung werde auf-
grund der Auflagen so umgesetzt, wie es die Rekurrentin verlange.
Ebenfalls handle es sich gemäss den massgebenden Plänen nicht um
einen Betonbau, sondern um einen Holzbau. Weiter habe sich die
Identität am Bestand und nicht an den Vorstellungen der Rekurrentin
zu messen. Die heutige Hauptfassade sei mit Eternitschiefer bedeckt
und entspreche einem regionaltypischen Bauernhaus nicht. Die zu-
sätzlichen Fenster auf der Nordseite seien eine zulässige Anpassung
an die zeitgemässe Wohnnutzung und die Schindelfassade eine ge-
stalterische Verbesserung. Weiter lasse das Verordnungsrecht den
teilweisen Verzicht auf vorhandenes Volumen und somit entspre-
chende Veränderungen der äusseren Gestalt zu bzw. fordere diesen
unter Umständen gar. Aus der Bestandesgarantie lasse sich zudem
keine Baupflicht ableiten, weshalb auch der ganze oder teilweise Ver-
zicht auf den Bestand zulässig sei. Vorliegend führe die Verkleinerung
zudem zu einer verbesserten Einpassung in die Landschaft. Ferner sei
das bestehende Gebäude nicht schutzwürdig. Schliesslich stehe der
Ersatzbau im Einklang mit der Landschaftsschutzzone.
c) Mit Vernehmlassung vom 2. Juli 2019 beantragt das AREG den
Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird vorgebracht, das beste-
hende Gebäude sei gemäss Beurteilung der städtischen Denkmal-
pflege nicht schützenswert. Die Rekurrentin sei zudem zur Rüge von
Art. 3 NHG nicht legitimiert, weshalb die Einpassung in das Land-
schaftsschutzgebiet einzig im Rahmen von Art. 24c RPG zu beurteilen
sei. Das von Fachleuten eng begleitete Ersatzbauvorhaben führe zu
einer Reduktion von Fläche und Volumen, was zu einer Schonung der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 5/15
Landschaft und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse zu einer
begründeten Verbesserung der Einpassung in die Landschaft führe.
Aufgrund der heterogenen Konstruktionsweise von Bauernhäusern im
Kanton St.Gallen könne das bestehende Objekt nicht als Massstab für
eine regionaltypische Bauweise angesehen werden. Im Rahmen der
Identität werde keine Kopie des Bestehenden verlangt, sondern es
werde auf eine Gesamtbetrachtung abgestellt. Der fragliche Ersatzbau
wahre die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den
wesentlichen Zügen.
d) Mit Amtsbericht vom 29. August 2019 stellte die kantonale Denk-
malpflege (nachfolgend DMP) fest, dass beim vorliegenden Baupro-
jekt kein Schutzobjekt betroffen sei. Obwohl der Bauentscheid dem-
nach frei von denkmalpflegerischen Aspekten erfolgen könne, sei die
von der städtischen Denkmalpflege empfohlene Dokumentation vor
dem Abriss in der Baubewilligung verfügt worden.
E.
a) Das Baudepartement führte am 16. Oktober 2019 in Anwesen-
heit der Verfahrensbeteiligten sowie je eines Vertreters des AREG so-
wie der DMP einen Augenschein durch. Dabei wurde festgestellt, dass
die Raumhöhen im Wohnteil rund 1,75 m bis 1,85 m betragen, wobei
die Höhe an den Türrahmen noch etwas darunter liegt. Der Vertreter
der Denkmalpflege führte insbesondere aus, dass bei dem mehrfach
umgebauten Objekt nur noch fragmentarisch alte Elemente vorhanden
seien und es insgesamt keinen besonderen Zeugniswert aufweise. Die
Schutzwürdigkeit sei zu verneinen. Die Rekurrentin teilte zudem mit,
dass die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Baute nach der Be-
sichtigung nicht mehr bestritten werde.
b) Nachdem in der Folge mehrmals Gespräche über mögliche An-
passungen mit der Rekurrentin geführt wurden, teilt der Rekursgegner
mit Schreiben vom 10. Juli 2020 mit, dass keine Einigung gefunden
wurde und auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll verzich-
tet werde.
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 6/15
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist – auch bezüglich Art. 3
NHG (vgl. P. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-
recht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 424 f. mit Hinweisen) – gegeben (Art. 45
VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, für das fragliche Wohn-
haus mit angebauter Scheune bestehe aufgrund seiner Schutzwürdig-
keit eine Erhaltungspflicht. Es fehle an einer Begründung für den Ab-
bruch.
2.1 Das Bauernhaus an der R._strasse 13 war bis im Jahr 2011
im nicht grundeigentümerverbindlichen Inventar der schützenswerten
Bauten der Stadt X._ aufgeführt. Zurzeit wird es unbestrittenermas-
sen nicht als Schutzobjekt bezeichnet. Da die Stadt X._ jedoch über
keine bzw. eine Schutzverordnung verfügt, welche älter als 15 Jahre
ist, sind allfällige Baudenkmäler bis zum Erlass einer neuen Schutz-
verordnung von Gesetzes wegen (ex lege) geschützt (vgl. Art. 176
Abs. 2 Bst. b des Planungs- und Baugesetzes [sGS 731.1; abgekürzt
PBG]). Zu prüfen ist daher, ob es sich beim fraglichen Objekt um ein
Schutzobjekt handelt.
2.2 Gemäss Beurteilung der städtischen Denkmalpflege vom
12. November 2018 (vi act. 2) wird das umstrittene Wohnhaus mit an-
gebauter Scheune aufgrund mangelnder baugeschichtlicher und bau-
künstlerischer Bedeutung als nicht schützenswert eingestuft. Eine Un-
terschutzstellung sei nicht gerechtfertigt. Empfohlen wurden sodann
die Dokumentation des Gebäudes sowie eine allfällige Untersuchung
des Baualters vor dem Abbruch. Auch gemäss Amtsbericht der DMP
vom 29. August 2019 handelt es sich vorliegend nicht um ein
Schutzobjekt von lokaler, kantonaler oder nationaler Bedeutung. Der
Bauentscheid könne frei von denkmalpflegerischen Aspekten erfol-
gen. Zudem wurde erwähnt, dass die aus wissenschaftlichen Gründen
empfohlene Dokumentation und Untersuchung in der Baubewilligung
entsprechend verfügt wurde. Der vorerwähnte Eindruck hat sich am
Augenschein vom 16. Oktober 2019 vor Ort bestätigt. Gemäss dem
Vertreter der kantonalen Denkmalpflege weist das Objekt zwar reiz-
volle Hinweise auf, allerdings fehlt der für ein Schutzobjekt notwendige
besondere Zeugniswert. Vorliegend gibt es keine Anhaltspunkte, um
von den überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz sowie der
Fachstellen abzuweichen. Entgegen den Behauptungen der Rekur-
rentin handelt es sich somit nicht um ein Schutzobjekt, für welches al-
lenfalls eine Erhaltungspflicht angeordnet werden könnte. Eine Be-
gründung für den Abbruch bedarf es folglich nicht. Schliesslich ist so-
mit auch die Behauptung der Rekurrentin, wonach es sich bei der Ent-
lassung aus dem städtischen Inventar im Jahr 2011 um einen Willkür-
akt gehandelt habe, unbegründet.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 7/15
3.
Die Rekurrentin beanstandet zudem, mit dem Bauvorhaben sei die
Identität der Baute in den wesentlichen Zügen nicht mehr gewahrt. Ins-
besondere wird geltend gemacht, das äussere Erscheinungsbild
werde durch das Projekt massiv verändert. Es zeige sich eindrücklich,
dass beim Abbruch eines stattlichen Wohnhauses mit grossem Scheu-
nenteil die Flächenbilanz nur im Rahmen gehalten werden könne,
wenn die ursprüngliche Baute massiv "zusammengestaucht" werde.
Dies gehe auf Kosten der äusseren Gestalt und des regionaltypischen
Charakters.
3.1 Der Vollständigkeit halber zu erwähnen ist, dass die Rekurrentin
am Augenschein vom 16. Oktober 2019 die bestimmungsgemässe
Nutzbarkeit der fraglichen Bauten im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG
anerkannt hat. Dieser Punkt ist somit nicht mehr umstritten.
3.2 Im vorliegenden Fall ergibt der Flächenvergleich gemäss raum-
planungsrechtlicher Teilverfügung des AREG vom 26. Februar 2019
eine Reduktion der Fläche zum Bestand per 1. Juli 1972 von 33 m2
(davon 31 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche [aBGF]). Entgegen
den Vorbringen der Rekurrentin ist dabei auch die sich im Erdge-
schoss befindliche Loggia miteinbezogen worden, wie ein Vergleich
der Berechnung (9,00 m x 24,00 m) mit dem vermassten Grundriss-
plan zeigt. Beim vorliegenden Abbruch und Wiederaufbau handelt es
sich somit um keine Flächenerweiterung nach Art. 42 Abs. 3 RPV.
Durch den nicht mehr im gleichen Umfang wiederaufgebauten Wohn-
hausteil wird sodann das Gebäudevolumen erheblich reduziert.
3.3 Der Rekursgegner macht diesbezüglich geltend, die Bestim-
mung von Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV verunmögliche unter Umständen
den äusserlich identischen Wiederaufbau von Kreuzfirstbauten. Da zu-
mindest keine Pflicht zur Ausschöpfung des Erweiterungspotenzials
bestehe, habe dies beim Wiederaufbau unweigerlich Konsequenzen
auf das äussere Erscheinungsbild.
3.4 Gemäss Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV darf das Gebäudevolumen
nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zu-
lässige Fläche umfassen kann. Im Vorentwurf und erläuternden Be-
richt der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Na-
tionalrates (UREK-N) zur Standesinitiative Bauen ausserhalb Bauzone
vom 4. April 2011 (www.parlament.ch/centers/documents/de/bericht-
urek-n-08-314-2011-04-04-d.pdf) wird dazu ausgeführt, dass die Ver-
änderungen bei Abbruch und Wiederaufbau sich auf den Rahmen des-
sen beschränken müssen, was auch bei Sanierungen üblich ist. Aus
der Distanz soll letztlich nicht ersichtlich werden, dass nicht nur eine
Sanierung, sondern ein Abbruch und Wiederaufbau stattgefunden hat.
Charakter, Gestaltung, äussere Umrisse und Proportionen der Baute
sollen erhalten bleiben. Umgekehrt soll aber nicht verhindert werden,
dass bei einem Wiederaufbau offensichtlich störende Elemente weg-
gelassen werden können. Ebenfalls zulässig müsse es sein, beim
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 8/15
Wiederaufbau das Gebäudevolumen zu reduzieren und die dafür not-
wendigen gestalterischen Anpassungen vorzunehmen. Auch im Be-
richt UREK-N zur Standesinitiative Bauen ausserhalb Bauzone vom
22. August 2011 wird in Bezug auf Art. 24c Abs. 4 RPG darauf hinge-
wiesen, dass damit künftig faktisch höhere Anforderungen für die Er-
weiterung des sichtbaren Gebäudevolumens gelten. Dies entspreche
der Tendenz, Erweiterungen insbesondere auf das bestehende Ge-
bäudevolumen zu konzentrieren. Die Reduktion des Gebäudevolu-
mens, verbunden allenfalls mit den notwendigen gestalterischen An-
passungen, erscheine hingegen mit dieser Bestimmung problemlos
möglich, was natürlich erwünscht sei. Vorbehalten bleibe die Unter-
schutzstellung von Bauten. Abbruch und Wiederaufbau könnten ins-
besondere aus Gründen des Denkmalschutzes unzulässig sein (Be-
richt UREK-N, BBl 2011, S. 7090). In der Stellungnahme des Bundes-
rates zum Bericht UREK-N vom 7. September 2011 wird diesbezüglich
präzisiert, dass es unter dem Aspekt der Identitätswahrung nicht nötig
sei, Bauten mit zusammengebautem Wohn- und Ökonomieteil in ge-
nau diesen Dimensionen wieder aufzubauen, wenn für den bisherigen
Ökonomieteil künftig keine Verwendung mehr bestehe. Im Fall eines
Abbruchs und Wiederaufbaus dürften solche Bauten in Auslegung und
Anwendung der neuen Bestimmung höchstens in jenen Dimensionen
und regionaltypischen Ausprägungen wieder aufgebaut werden, die
der (massvollen) Erweiterung entspräche, und die auch realisiert wer-
den könnten, wenn die Baute nicht abgebrochen und wiederaufge-
baut, sondern als bestehende Baute weitergenutzt würde.
3.5 Die vorgenannten Ausführungen aus den Materialien machen
deutlich, dass der Gesetzgeber beim Abbruch und Wiederaufbau eine
Reduktion des Gebäudevolumens begrüsst und deshalb entspre-
chende Vorgaben in der RPV ausdrücklich verankert hat. Solche Än-
derungen am äusseren Erscheinungsbild sind damit zulässig, und da-
für notwendige gestalterische Anpassungen sind somit allein im Rah-
men der Identitätsprüfung zu berücksichtigen. Wenn folglich auf den
kompletten oder teilweisen Wiederaufbau des Ökonomieteils verzich-
tet und anstelle dessen ein reines Wohnhaus erstellt werden muss,
weil der Ökonomieteil nach Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV nur mehr in dem
Ausmass aufgebaut werden darf, als er die nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b
RPV zulässigen aBGF und Bruttonebenflächen (BNF) umfasst, muss
es unter dem Blickwinkel der Identität der Baute zumindest auch mög-
lich sein, auch das Wohnhaus zu Gunsten des Ökonomieteils etwas
zu verkleinern, um damit der ursprünglichen Gestaltung vermehrt
Rechnung zu tragen. Gemäss dem Erläuternden Bericht des Bundes-
amtes für Raumentwicklung (ARE) zur Teilrevision der Raumpla-
nungsverordnung vom Oktober 2012 hätten verschiedene Revisionen
von RPG und RPV in die Richtung gezielt, Erweiterungen ausserhalb
des bestehenden Gebäudevolumens zu erschweren und mit Art. 24c
Abs. 4 RPG sei diesbezüglich ein weiterer Schritt erfolgt (S. 9; vgl.
dazu Urteil des Bundesgerichtes 1C_415/2014 vom 1. Oktober 2015
Erw. 3.6). Dass die Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG in erster
Linie für Erweiterungen gedacht sind, zeigt ebenso die explizite Er-
wähnung dieser Bestimmung in Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV. Aus dem
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 9/15
Gesagten folgt, dass Art. 24c Abs. 4 RPG bei einer Reduktion des Ge-
bäudevolumens regelmässig gar nicht einschlägig ist. Die zwingenden
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild bei einer zulässigen
und erwünschten Reduktion des Gebäudevolumens beim Abbruch
und Wiederaufbau sind nämlich in den seltensten Fällen für eine zeit-
gemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig
oder darauf ausgerichtet, die Einpassung in die Landschaft zu verbes-
sern. Insofern ist es für die Prüfung der Identität vorliegend nicht mas-
sgebend, ob die erfolgten Änderungen für eine zeitgemässe Wohnnut-
zung notwendig sind oder die Einpassung in die Landschaft verbes-
sern. Der Rekursgegner bringt schliesslich zu Recht vor, dass der frei-
willige Verzicht auf den verfassungsrechtlich garantierten Bestand je-
derzeit zulässig sein muss. Wenn die Baute dem Verfall preisgegeben
oder ersatzlos abgebrochen werden kann, muss auch der teilweise
Verzicht zulässig sein. Ob die vorliegenden Anpassungen am äusse-
ren Erscheinungsbild die Identität der Baute einschliesslich ihrer Um-
gebung in den wesentlichen Zügen wahren, ist nachfolgend somit im
Rahmen einer Gesamtwürdigung der wesentlichen Umstände im Sinn
von Art. 42 Abs. 3 RPV zu prüfen.
3.6 Eine nach Art. 24c Abs. 1 RPG zugelassene Änderung gilt als
"teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll", wenn die "Identität"
der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen
gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Identität setzt voraus, dass die
"Wesensgleichheit" der Baute hinsichtlich des Umfangs, der äusseren
Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine
wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Er-
schliessung und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht
völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich –
wie Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die "wesentlichen Züge", also
die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts.
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist
dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der
Zuweisung zum Nichtbaugebiet – also vorliegend am 1. Juli 1972 –
befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität noch gewahrt ist, ist unter
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3
RPV). Zu berücksichtigen sind das äussere Erscheinungsbild, die An-
zahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbe-
stimmung, die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt
und wohl auch die Änderungskosten (vgl. R. MUGGLI, in: Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen
ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 27 f. und
35). Gemäss der Praxis des AREG werden für die Prüfung der Identität
insbesondere die Vergrösserung der Nutzfläche, Volumenveränderun-
gen, innerhalb des Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsän-
derungen und Umbauten, die Anzahl zusätzliche Wohneinheiten, Ver-
änderungen des äusseren Erscheinungsbilds, Erweiterungen der Er-
schliessung, Komfortsteigerungen sowie Umbaukosten in Betracht ge-
zogen. Um auch modernere Bauformen ausserhalb der Bauzone zu
ermöglichen und eine Annäherung an die zonenkonformen und stand-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 10/15
ortgebundenen Bauten zu erreichen, wird bei Umbauten, Erweiterun-
gen und Wiederaufbauten ausdrücklich keine Kopie des bestehenden
Gebäudes verlangt. Von den vorerwähnten Kriterien sind deshalb bei
der Beurteilung der Identität einer Baute in erster Linie die Volumen-
erweiterung und Dachgestaltung (Ortsüblichkeit von Dachneigung und
Dachvorsprüngen) zu berücksichtigen und es kommt diesen beiden
Kriterien eine besondere Bedeutung bei der Beurteilung der Wesens-
gleichheit zu. In Landschaftsschutzgebieten gelten in Bezug auf das
Erscheinungsbild von Ersatzbauten erhöhte Anforderungen (Vollzugs-
handbuch AREG, Stand August 2018, Ziff. 3.9).
3.7 Gemäss den Baugesuchsplänen orientiert sich der am gleichen
Standort geplante Ersatzbau vorliegend am bestehenden Objekt, in-
dem insbesondere der rechteckige Gebäudegrundriss und die Dach-
form (Kreuzgiebel) mit Dachvorsprüngen übernommen werden. Auch
bezüglich Gestaltung lehnt sich der Ersatzbau an das ursprüngliche
Objekt in den wesentlichen Zügen an. Diesbezüglich sind insbeson-
dere auch die von Vorinstanz und AREG verfügten Auflagen betref-
fend das Anbringen eines Steinsockels, der Verblendung der beidsei-
tigen Fensterfront zwischen Wohnhaus und Scheune mittels Holzleis-
ten sowie der Holzschindelschirm beim Wohnhaus von wesentlicher
Bedeutung. Dass dem Bauherrn dabei für die nachfolgende Detailpla-
nung ein gewisser Spielraum bei der Ausgestaltung eingeräumt wird,
kann den zuständigen Stellen vor diesem Hintergrund nicht vorgewor-
fen werden, zumal die Bedeutung der Auflagen bekannt ist und im wei-
teren Verfahren auch entsprechend geprüft wird. Die Änderungen am
äusseren Erscheinungsbild sowie der gerügte Verlust der ursprüngli-
chen Proportionen zwischen Wohnhaus und angebauter Scheune sind
– wie vorstehend ausgeführt (Erw. 3.4) – zulässige Folge der Vorga-
ben von Art. 42 RPV. Wie die Vorinstanz sowie das AREG grundsätz-
lich zu Recht vorbringen, werden die übrigen für die Identität wesentli-
chen Merkmale vorliegend beachtet und teilweise sogar verbessert.
So bleiben die Nutzungsart und die wirtschaftliche Zweckbestimmung
gleich und das Nutzungsmass verringert sich durch den Wegfall einer
Wohneinheit sogar. Darüber hinaus werden an der Erschliessung
keine und an der Umgebung gemäss den Plänen und entsprechenden
Auflagen nur unwesentliche Änderungen vorgenommen. So sind dies-
bezüglich keine Stützmauern oder andere nachteilige Aussenraumge-
staltungen vorgesehen. Auch folgt der Neubau dem gewachsenen
Terrain und vermindert durch die Verkleinerung der zonenfremden
Wohnnutzung die Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Insgesamt ist
damit die im Rahmen der Identitätsprüfung von der Bewilligungsbe-
hörde vorgenommene Interessenabwägung auch unter Berücksichti-
gung der Lage im Landschaftsschutzgebiet nicht zu bemängeln, zumal
gemäss AREG auch das ANJF – als für den Landschaftsschutz zu-
ständige kantonale Stelle – sowie die DMP keine Einwände gegen das
vorliegende Bauvorhaben vorgebracht haben. Entgegen den Vorbrin-
gen der Rekurrentin kann daher nicht von einer unvollständigen oder
mangelhaften Interessenabwägung gesprochen werden. Zudem ist für
die Frage der Identität der Baute vorliegend das AREG und nicht etwa
die kantonale Denkmalpflege zuständig. Wie einleitend dargelegt
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 11/15
(Erw. 2.2), ist die Denkmalpflege zuständig für die Frage der Schutz-
würdigkeit, welche für das vorliegende Gebäude jedoch klar verneint
wurde. Die entsprechenden, auf den Erhalt ausgerichteten Vorbringen
der Rekurrentin sind unter dem Gesichtspunkt der Identität der Baute
demnach nicht massgebend. Auch wenn die Rekurrentin vorliegend
zumindest den teilweisen Erhalt der bestehenden Baute bevorzugen
würde, besteht im Rahmen von Art. 24c RPG keine Pflicht, den Altbau
zu erhalten und zu optimieren. Im Gegenteil gewährt die erweiterte
Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG das Recht, nicht mehr zo-
nenkonforme, aber bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anla-
gen abzubrechen und wiederaufzubauen. Die weiteren Rügen der Re-
kurrentin betreffen hauptsächlich Detailabweichungen in der Gestal-
tung, welche nicht die wesentlichen Elemente der Gesamtbeurteilung
der Identität der Baute betreffen. Es trifft zwar zu, dass die Befenste-
rung und der Kontrast der Süd- zur Nordseite etwas vom Bestehenden
abweichen. Dies ist im Rahmen eines Wiederaufbaus jedoch zulässig,
zumal der Kontrast weiterhin erkennbar ist und mit der Schindel- statt
Eternitfassade eine gestalterische Verbesserung erzielt werden kann.
Zudem ist aufgrund der geringen Raumhöhen sowie der unzweckmäs-
sigen Zimmeranordnung eine Anpassung für die zeitgemässe Wohn-
nutzung angezeigt, zumal sich diese nach objektiven Kriterien be-
misst. Die im Bestand nicht vorhandene optische Abtrennung zwi-
schen Wohnhaus und Scheune wird durch die verfügte Auflage über-
spielt bzw. abgeschwächt. Inwiefern der Neubau die Dachvorsprünge
ungenügend aufnimmt, begründet die Rekurrentin nicht. Die allenfalls
im Bereich des Wohnhauses etwas vergrösserten Dachvorsprünge
bewegen sich jedenfalls im Rahmen des Zulässigen. Entgegen den
Vorbringen der Rekurrentin trifft es sodann nicht zu, dass anstelle ei-
nes Holzbaus ein Betonbau erstellt werden soll (vgl. vi act. 33; Brand-
schutznachweis). Zudem wird das Wohnhaus – wie von der Rekurren-
tin gewünscht – geschindelt und nicht einfach mit Holzleisten über-
klebt. Im Übrigen trifft der Vorwurf der Rekurrentin – wonach etwas
völlig Anderes entsteht – vorliegend nicht zu. Die Gestalt des Gebäu-
des mit Kreuzfrist erinnert nach wie vor an den Vorbestand und richtet
sich auch in der Lage nach diesem aus und wahrt damit den regional-
typischen Charakter, sofern sich ein solcher für die Stadt X._ über-
haupt bestimmen lässt (vgl. A. EBERLE, in: Schweizerische Gesell-
schaft für Volkskunde (Hrsg.), Die Bauernhäuser des Kantons St.Gal-
len Band 35.1, Basel 2018, S. 87). Der Vollständigkeit halber ist zu
erwähnen, dass das bestehende Gebäude im vorerwähnten Standard-
werk keine Erwähnung findet und auch die Einschätzung des Vertre-
ters der Denkmalpflege am Augenschein darauf hindeutet, dass es
sich dabei nicht um ein herausragendes Beispiel regionaler Bauern-
hausgeschichte handelt. Schliesslich ist auch das von der Rekurrentin
angesprochene Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 3. April
2017 ("Degersheim") nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar,
weil es dabei um eine Erweiterung ging. Insgesamt wahrt der vorlie-
gende Ersatzbau folglich die Identität und hält auch die weiteren An-
forderungen von Art. 24c RPG ein.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 12/15
4.
Weiter rügt die Rekurrentin die fehlende Abwägung mit dem Schonge-
bot nach Art. 3 NHG.
4.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG sorgen der Bund, seine Anstalten
und Betriebe, sowie die Kantone bei der Erfüllung einer Bundesauf-
gabe dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, ge-
schichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont wer-
den und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, unge-
schmälert erhalten bleiben. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob der
Eingriff in ein Objekt von nationaler, regionaler oder lokaler Bedeutung
vorgenommen wird (Art. 3 Abs. 3 NHG). Eine Bundesaufgabe liegt bei-
spielsweise bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art.
24 ff. RPG vor. Bei Landschafts-, Natur- und Kulturdenkmälern unter-
scheidet das Gesetz (Art. 4 NHG) zwei Kategorien von Schutzobjek-
ten: einerseits Objekte von nationaler Bedeutung – für welche erhöhte
Anforderungen gelten (vgl. Art. 5 ff. NHG) – und andererseits solche
von regionaler oder lokaler Bedeutung. Für Letztere gelten nur die in
der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) definierten Verbind-
lichkeiten, welche in Art. 3 NHG konkretisiert werden. Die Erstellung
allfälliger Inventare und der Erlass besonderer Massnahmen sind Sa-
che der Kantone. Diese stützen sich dabei entweder auf Art. 17 RPG
oder ihre eigene Gesetzgebung (E. JEANNERAT/P. MOOR, in: Aemise-
gger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nut-
zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 17 N 19 ff.; BGE 137 II
266 Erw. 4).
4.2 Das umstrittene Bauvorhaben liegt gemäss Richtplaneintrag
(Koordinationsblatt V31, www.sg.ch/content/dam/sgch/bauen/raum-
entwicklung/richtplanung/natur-und-landschaft/Vorranggebiete%20
Natur%20und%20Landschaft.pdf) im Landschaftsschutzgebiet S._.
Demnach umfassen Landschaftsschutzgebiete Landschaften und
Landschaftsteile, die sich durch ihre Vielfalt, Einmaligkeit und Schön-
heit oder ihre erdgeschichtliche Bedeutung auszeichnen. Die die
Landschaft prägenden Elemente, wie Hecken und Feldgehölze, sowie
Geländeformen, Gewässer und ihre natürliche Entwicklung dürfen
nicht beeinträchtigt werden und Bauten und Anlagen sind besonders
sorgfältig einzupassen. Zudem sollen stark in Erscheinung tretende,
den Landschaftscharakter verändernde Bauten und Anlagen sowie
Terrainveränderungen vermieden werden. Die Schutzziele sind von
den kantonalen und kommunalen Behörden bei ihren raumwirksamen
Tätigkeiten als Rahmenbedingungen zu berücksichtigen (S. 3 ff. Richt-
plantext). Die Vorinstanz hat diese Vorgaben durch Erlass von ent-
sprechenden Ausführungsbestimmungen (Art. 60 der städtischen
Bauordnung [SRS 731.1; abgekürzt BO]) grundeigentümerverbindlich
umgesetzt. Demnach sind die im Zonenplan bezeichneten Land-
schaftsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten und Bauten sind
besonders gut zu gestalten und in die Landschaft einzufügen (Art. 60
Abs. 1 und 3 BO).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 13/15
4.3 Da es sich beim fraglichen Gebäude – wie vorstehend gezeigt
(Erw. 2.2) – entgegen der Ansicht der Rekurrentin nicht um ein
Schutzobjekt handelt, ist das Schongebot nach Art. 3 NHG diesbezüg-
lich nicht anwendbar. Umso mehr kann daher auch der ungeschmä-
lerte Erhalt der bestehenden Baute nicht verlangt werden. Zu berück-
sichtigen ist allerdings, dass sich das Bauvorhaben vorliegend in ei-
nem kommunalen Landschaftsschutzgebiet befindet. Deshalb ist
Art. 3 NHG grundsätzlich zu beachten, auch wenn es sich vorliegend
nicht um eine zusätzlich zu erstellende Baute, sondern um einen Er-
satzbau, handelt. Dieser orientiert sich an der bestehenden Baute und
wird im Volumen reduziert, weshalb er in der Landschaft weniger stark
in Erscheinung tritt. Die Landschaft prägende Elemente – wie z.B. die
südöstlich über der Strasse gelegenen geschützten Hecken bzw. Feld-
gehölze – tangiert das Bauvorhaben nicht. Ebenfalls werden keine
massgeblichen Terrainveränderungen vorgenommen. Zudem wurden
mittels Auflagen weitere Massnahmen verfügt, welche die Einfügung
in die Landschaft verbessern. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersicht-
lich, inwiefern der sorgfältig geplante und kleinere Ersatzbau die ge-
schützte Landschaft bzw. das Landschaftsschutzgebiet beeinträchti-
gen sollte, zumal auch das ANJF gemäss der kantonalen Bewilli-
gungsbehörde keinerlei Einwände gegen das Bauvorhaben vorge-
bracht hat. Das Schongebot nach Art. 3 NHG ist somit vom Bauvorha-
ben grundsätzlich nicht betroffen. Selbst wenn dem so wäre, wurde
vorliegend im Rahmen von Art. 24c RPG eine umfassende Interessen-
abwägung vorgenommen und die Vereinbarkeit mit den wichtigen An-
liegen der Raumplanung geprüft, wobei auch die Landschaftsschutz-
interessen, insbesondere durch den Erlass von Auflagen sowie den
Einbezug von entsprechenden Fachleuten, mitberücksichtigt wurden.
Zudem hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid Art. 60 BO er-
wähnt und kurz in Erwägung gezogen. Diesbezüglich hat die Vor-
instanz insbesondere auf die besonders gute Gestaltung geachtet und
zu Recht die erhöhten Anforderungen genügende Einordnung der
Baute in die Landschaft bejaht. Nach dem Gesagten verletzt das Bau-
vorhaben Art. 3 NHG bzw. die diesbezüglichen Schutzvorschriften
nicht.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich beim fraglichen Objekt
nicht um ein Schutzobjekt handelt und der geplante Ersatzneubau die
Identität der Baute in den wesentlichen Zügen wahrt. Sodann werden
vorliegend auch die Anforderungen des Landschaftsschutzgebiets be-
rücksichtigt. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist
abzuweisen.
6.
6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die
amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 14/15
6.2 Der von der Rekurrentin am 12. April 2019 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.
7.
Die Rekurrentin sowie der Rekursgegner stellen ein Begehren um Er-
satz der ausseramtlichen Kosten.
7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
7.2 Der Rekursgegner obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfah-
ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten
bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht
grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche
Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der
Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf
Fr. 3'250.– festzulegen; sie ist von der Rekurrentin zu bezahlen. Da
kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt
wurde, ist diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29
HonO nicht zum Honorar hinzuzurechnen.
7.3 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung.
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.