# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** beadd058-d480-4858-b0cc-e1f7f7e3d300
**Court:** TI_TCAS
**Chamber:** TI_TCAS_001
**Year:** 2021
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto
in fatto
1.1. Dal 16 ottobre 2019 (doc. C) RI 1, 1931, è degente in maniera definitiva presso la Casa _ di _ e a fine gennaio 2020 (doc. 1-8/25) ha fatto richiesta di prestazioni complementari.
1.2. Il 27 marzo 2020 la Cassa cantonale di compensazione ha chiesto all'Ufficio stima di peritare al valore venale i suoi 16 fondi (doc. 3) e l'immobile che nel 2007 ha donato alla figlia (doc. 4).
Sulla scorta degli importi che il perito le ha comunicato il 9 aprile 2020 (docc. 6 e 8), l'amministrazione ha stabilito con decisione del 13 agosto 2020 (doc. V/3) che, tenuto conto della proprietà fondiaria secondaria di Fr. 112'170.-, data un'eccedenza di redditi dal 1° novembre 2019 l'assicurata non aveva diritto alle prestazioni complementari.
1.3. Con decisione su opposizione del 7 maggio 2021 (doc. A) la Cassa di compensazione ha respinto l'opposizione del 10 settembre 2020 (doc. V/2) dell'assicurata, che ha contestato il valore venale dei fondi ritenuto dalla Cassa e sostenuto che erroneamente le spese per medicine, ricovero in ospedale e partecipazioni ai costi assunte nel 2019 e nel 2020 non siano state computate.
L'amministrazione ha osservato di avere chiesto all'Ufficio stima di peritare gli immobili che l'interessata, trasferitasi a vivere in casa per anziani, non utilizza (art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI).
Il 22 marzo 2021 detto Ufficio ha preso posizione sulle censure dell'opponente, confermando il valore di ciascun fondo.
Sul conteggio delle spese mediche nel fabbisogno dell’assicurata, la Cassa ha ricordato che l'elenco dei costi computabili nelle spese riconosciute dall'art. 10 LPC è esaustivo e che il fabbisogno vitale serve alle persone non collocate in istituto proprio per sopperire a questi costi. Ad ogni modo, in virtù dell'art. 14 cpv. 3 lett. b LPC l'interessata ha diritto al rimborso di al massimo Fr. 6'000.- per spese di malattia e di invalidità ma, nel suo caso, soltanto nella misura in cui superino le eccedenze di reddito di Fr. 3'685.- nel 2019 e di Fr. 3'529.- nel 2020 (art. 14 cpv. 6 LPC).
1.4. L'8 giugno 2021 (doc. I) RI 1, patrocinata dall'avv. RA 1, si è rivolta al Tribunale chiedendo di riconoscerle il diritto alle PC dal 1° novembre 2019 "
nella misura necessaria a coprire il proprio ammanco, vale a dire almeno fr. 520.- al mese, con riserva di adeguamento a dipendenza di ulteriori accertamenti, nonché il rimborso delle spese mediche sostenute.
".
La ricorrente ha contestato nuovamente il valore venale della proprietà fondiaria secondaria calcolato dalla Cassa cantonale di compensazione in Fr. 112'170.-, sulla base della perizia dell'Ufficio stima effettuata senza esperire un sopralluogo e quindi senza tenere conto dell'effettiva situazione dei fondi. Per quanto concerne gli 11 terreni agricoli situati a _ fuori zona edificabile, l'assicurata ha evidenziato che si tratta di terreni in pendenza, talvolta impervi, la cui attrattività è praticamente nulla.
Il valore di tali fondi viene fissato dalla Sezione dell'agricoltura, che per i fondi in zona, posti in una analoga situazione, ha fissato il prezzo massimo di circa Fr. 0,30/mq.
Pertanto, il valore totale dei fondi nn. 253, 254, 258, 283, 494, 501, 539, 663, 703, 709 e 710 RFD di _ è di al massimo Fr. 5'888,70.
Per i 144 mq della part. n. 237 RFD di _, benché in zona edificabile, secondo l'insorgente non è stato considerato che essa è gravata da un vincolo di piano regolatore essendo posta in zona AEP senza avere ricevuto un'indennità (doc. F), perciò il suo valore è pressoché nullo o, al limite, ha un valore commerciale di Fr. 5.-/mq, per complessivi Fr. 720.-.
La part. n. 321 RFD di _ è costituita da un diroccato che è inutilizzabile (doc. G), perciò il suo valore corrisponde al valore del fondo di 14 mq, pari a Fr. 140.-.
Le stalle edificate sulle part. nn. 304, 357 e 358, che erano a suo tempo usate quale deposito per il fieno, ubicate nel medesimo comune, sono vetuste, non allacciate all'acqua potabile e prive di impianto elettrico. Appare perciò equo considerare un valore commerciale massimo di Fr. 20'000.- per ciascuna e quindi di complessivi Fr. 60'000.-.
Il valore venale della sostanza immobiliare della ricorrente ammonta pertanto a Fr. 66'448,70, importo che è inferiore al limite legale di Fr. 100'000.- per avere diritto a percepire le PC. Dedotta poi la franchigia di Fr. 30'000.- e ritenuto 1/5, la quota parte di sostanza imputabile è di Fr. 7'297,74 e quindi il reddito computabile è di
Fr. 32'785,74
.
Per le spese riconosciute, occorre ritenere la retta giornaliera di Fr. 84.- pari a Fr. 30'660.- annui, lo spillatico di Fr. 190.- al mese rispettivamente di Fr. 2'280.- annui e il premio di cassa malati di Fr. 6'035,40 (doc. D), per un totale di
Fr. 38'980.-
.
Si ha così un ammanco di almeno Fr. 6'194,24 che deve essere coperto dal 1° novembre 2019 dalle prestazioni complementari, somma che va considerata come importo minimo, riservato l'eventuale adeguamento qualora fossero necessari ulteriori accertamenti. Ad ogni modo, questo importo non è sufficiente per coprire la retta mensile della casa per anziani, che è di circa Fr. 3'100.- al mese e quindi l'ammanco è di circa Fr. 1'000.-.
Occorre infine considerare le spese mediche che l'assicurata ha sostenuto nel 2019, pari ad almeno Fr. 1'800.- e a Fr. 2'100.- nel 2020.
1.5. Chiesta (doc. III/1) e ottenuta una proroga (doc. IV) avendo interpellato l'Ufficio stima (doc. III/2), nella risposta del 15 luglio 2021 (doc. V) la Cassa cantonale di compensazione ha proposto al TCA di respingere il ricorso e di confermare il rifiuto delle PC, visto che i periti dell'Ufficio stima hanno confermato il valore venale di Fr. 112'170.- per i 16 fondi dell'assicurata (doc. V/4).
1.6. Il 28 luglio 2021 (doc. VII) l'insorgente ha integralmente contestato le considerazioni e i valori attribuiti dall'Ufficio stima ai suoi fondi agricoli, riferendo che il prezzo non esorbitante stabilito dalla Sezione dell'agricoltura in _ è di 30-40 cts/ mq e che anche per i fondi esigui, aventi una superficie inferiore ai 2'500 mq, si deve tenere conto che essi sono declivi e in parte ricoperti da boscaglia, perciò non è ipotizzabile un prezzo di vendita superiore al loro valore di stima ufficiale.
Per la particella n. 321, sebbene vi sia un portone, in disuso, si tratta a tutti gli effetti di un diroccato, vista anche la vegetazione che è cresciuta al suo interno e quindi il suo valore è nettamente inferiore a quello stabilito dall'Ufficio stima.
1.7. La Cassa ha informato il 17 agosto 2021 (doc. IX) il Tribunale di non avere ulteriori considerazioni da formulare.
considerato

## Considerations

in diritto
2.1. Fondandosi sull'art.
112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e sulla Disp. Trans. all
'art. 112 Cost. fed., l'Assemblea federale ha adottato il nuovo art.
112
a
Cost. fed. specifico per le prestazioni complementari e il nuovo art. 112
c
Cost. fed. relativo all'aiuto agli anziani e ai disabili, in vigore dal 1° gennaio 2008.
Giusta l'art. 112
a
Cost. fed., la Confederazione ed i Cantoni versano prestazioni complementari a persone il cui fabbisogno vitale non è coperto dall'assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 1) e la legge stabilisce l'entità delle prestazioni complementari nonché i compiti e le competenze di Confederazione e Cantoni (cpv. 2).
In virtù dell'art. 112
c
Cost. fed., i Cantoni provvedono all'aiuto e alle cure a domicilio per gli anziani e i disabili (cpv. 1) e la Confederazione sostiene sforzi a livello nazionale a favore degli anziani e dei disabili. A questo scopo può utilizzare fondi dell'assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 2).
In effetti, la Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) – tanto quella del 19 marzo 1965 entrata in vigore il 1° gennaio 1966, quanto quella del 6 ottobre 2006 in vigore dal 1° gennaio 2008 - persegue lo scopo di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" di cui al citato art.
112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed.
(RCC 1992 pag. 346) e al nuovo art. 112
a
Cost. fed.
Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La LPC contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni: DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143;
Cattaneo
, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in: RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; Pratique VSI 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
2.2. Il 22 marzo 2019 sono state adottate delle importanti modifiche della vigente Legge sulle prestazioni complementari (LPC) del 6 ottobre 2006
(Riforma delle PC)
, che sono entrate in
vigore il 1° gennaio 2021
(RU 2020 585; FF 2016 6705).
Si rileva che in caso di modifica della legge, il diritto applicabile è di principio quello in vigore al momento della realizzazione dello stato di fatto che deve essere valutato giuridicamente o che esplica delle conseguenze giuridiche, con riserva di disposizioni particolari di diritto transitorio (DTF 130 V 445 consid. 1.2.1; DTF 129 V 398 consid. 1.1; DTF 129 V 1 consid. 1.2; STF 8C_774/ 2009 del 12 febbraio 2010, consid. 4.4; STF 8C_729/2007 del 6 novembre 2008, consid. 3). In presenza di uno stato di fatto duraturo (quali per esempio le indennità giornaliere LAINF, STF 8C_774/2009 del 12 febbraio 2010, consid. 4.4), non ancora risolto al momento del cambiamento della legge, si applica di regola il nuovo diritto, salvo disposizione transitoria contraria oppure violazione di diritti acquisiti (DTF 121 V 97 consid. 1a).
In concreto,
l'attribuzione di prestazioni complementari concerne gli anni 2019 e 2020, perciò
le modifiche del 22 marzo 2019 non sono applicabili. Le norme poste a fondamento del presente giudizio sono dunque quelle vigenti fino al 31 dicembre 2020.
2.3. In virtù dell'art. 4 cpv. 1 lett. a LPC, le persone domiciliate e dimoranti abitualmente in Svizzera hanno diritto alle prestazioni complementari se ricevono una rendita di vecchiaia dell'AVS.
L'importo della prestazione complementare annua è pari alla quota delle spese riconosciute che eccede i redditi computabili (art. 9 cpv. 1 LPC).
L'art. 10 cpv. 2 LPC riconosce alle persone che vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale le spese seguenti:
"
a. la tassa giornaliera; i Cantoni possono limitare le spese prese in
considerazione a causa del soggiorno in un istituto o in un ospedale. I Cantoni provvedono affinché di norma il soggiorno in un istituto riconosciuto non causi una dipendenza dall'assistenza sociale;
b. un importo per le spese personali, stabilito dal Cantone.".
Sia alle persone che vivono che a quelle che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale, l'art. 10 cpv. 3 LPC riconosce le seguenti spese:
"
a. spese per il conseguimento del reddito, fino a concorrenza del
reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari, fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medicosanitarie; l'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale o regionale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia.".
L'art. 11 LPC enumera esaustivamente i redditi computabili/non computabili e fra quelli computabili (cpv. 1) vi sono:
"
b. i proventi della sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta, oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, per quanto superi 37 500 franchi per le persone sole, 60 000 franchi per i coniugi e 15 000 franchi per gli orfani che hanno diritto a una rendita e i figli che danno diritto a una rendita per figli dell'AVS o dell'AI; se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 112 500 franchi è preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;".
L'art. 11 cpv. 2 LPC precisa che per le persone che vivono in un istituto o in un ospedale, i Cantoni possono fissare l'importo della sostanza derogando al capoverso 1 lettera c. Possono tuttavia aumentarlo di un quinto al massimo.
La Legge di applicazione della Legge federale del 6 ottobre 2006 concernente le prestazioni complementari all'assicurazione federale per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità (LaLPC) del 23 ottobre 2007, prevede all'art. 3a che per le persone che vivono in un istituto o in un ospedale sono computabili come reddito:
a) 1/5 della sostanza netta per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nei termini di cui all'art. 11 cpv. 1 lett. c LPC;
b) 1/10 della sostanza netta per i beneficiari di rendite di invalidità e per i superstiti, nei termini di cui all'art. 11 cpv. 1 lett. c LPC.
2.4. Nei fogli di calcolo alla base della decisione impugnata, la Cassa di compensazione ha computato la somma di Fr. 112'170.- a titolo di proprietà fondiaria secondaria.
L'amministrazione ha dato mandato all'Ufficio stima di peritare i fondi di proprietà dell'assicurata al valore venale conformemente all'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI e si è fondata sull'ammontare di Fr. 112'170.- stabilito complessivamente per i 16 immobili ubicati nel Comune di _.
La ricorrente sostiene invece che l'importo relativo alla sua sostanza immobiliare debba essere modificato in Fr. 66'448,70, dovendo considerare dei parametri inferiori di valutazione per ciascun fondo, considerato che si tratta per la maggior parte di fondi agricoli situati fuori zona edificabile, in pendenza e taluni addirittura impervi, mentre un'altra particella è praticamente un diroccato e altre tre sono delle vetuste stalle in disuso che hanno un valore commerciale massimo di Fr. 20'000.- l'una.
Il TCA deve quindi analizzare se gli importi relativi agli immobili dell'assicurata ritenuti nella decisione impugnata siano corretti.
2.5. Per la determinazione del valore dei 16 fondi della ricorrente fa stato l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, vivendo essa dal 16 ottobre 2019 in casa per anziani e quindi non ne facendone più uso.
Detto disposto prevede infatti che la sostanza immobiliare che non serve di abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.
Dagli atti risulta che, correttamente, per determinare giusta l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI il valore venale degli immobili di proprietà dell'assicurata al valore esistente al momento in cui è insorto il diritto, e quindi nel 2019, l'amministrazione ha interpellato l'Ufficio stima. Infatti, secondo la prassi dell'allora TFA (dal 1° gennaio 2007: Tribunale federale), per stabilire il valore commerciale l'amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell'aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
L'Alta Corte ritiene che per la determinazione del valore corrente degli immobili, l'ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (STFA P 9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza, sarebbe infatti inammissibile calcolare l'importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137). Nel Cantone Ticino, la Cassa cantonale di compensazione affida detto compito all'Ufficio cantonale di stima.
In merito a ciò si osserva ancora che in casi riguardanti il nostro Cantone, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare effettuata dall'Ufficio cantonale di stima, il Tribunale federale ha confermato l'operato dei periti (STFA P 10/06 del 13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27 febbraio 1998).
2.6. Nell'evenienza concreta, il 27 marzo 2020 (doc. 3) la Cassa cantonale di compensazione ha così invitato l'Ufficio stima a peritare al valore venale, stato al 2019, i fondi nn. 237, 253, 254, 258, 283, 304, 321, 357, 358, 494, 501, 539, 663, 703, 709 e 710 RFD di _ di proprietà dall'assicurata.
Il 9 aprile 2020 (doc. 8) l'Ufficio stima ha comunicato alla Cassa di compensazione che i valori venali erano i seguenti:
n. 237: Fr. 1'400.- n. 253: Fr. 3'600.- n. 254: Fr. 2'700.-
n. 258: Fr. 1'300.- n. 283: Fr. 1'400.- n. 304: Fr. 27'000.-
n. 321: Fr. 5'500.- n. 357: Fr. 24'000.- n. 358: Fr. 28'000.-
n. 494: Fr. 4'000.- n. 501: Fr. 3'500.- n. 539: Fr. 3'400.-
n. 663: Fr. 4'200.- n. 703: Fr. 1'000.- n. 709: Fr. 580.-
n. 710: Fr. 590.-.
Il 10 settembre 2020 (doc. V/2) l'assicurata si è opposta alla decisione formale di rifiuto delle prestazioni complementari del 13 agosto 2020 (doc. V/3), contestando le valutazioni peritali dell'Ufficio stima per i terreni agricoli e per due stalle, che non dispongono di impianto elettrico e di acqua potabile.
Invitato il 20 ottobre 2020 (doc. 18) a prendere posizione sulle contestazioni dell'assicurata, il 22 marzo 2021 (doc. 22) l'Ufficio stima ha affermato:
"
Abbiamo letto ed analizzato le argomentazioni contenute nello scritto dell'avv. RA 1 per conto della signora RI 1, e dal riesame delle nostre valutazioni vi sono alcuni parametri che sono stati rivisti per il fondo n. 300 RFD _.
In considerazione della situazione sanitaria (Covi-19), ricordiamo che, di comune accordo con il vostro servizio amministrativo, la perizia era stata eseguita d'ufficio.".
La decisione su opposizione del 7 maggio 2021 della Cassa cantonale di compensazione ha perciò confermato il valore dei fondi peritati dall'Ufficio stima che sono determinanti per il diritto dell'assicurata alle prestazioni complementari (Fr. 112'170.-).
La ricorrente ha osservato che per i fondi nn. 253, 254, 258, 283, 494, 501, 539, 663, 703, 709 e 710 RFD di _ il valore totale è di al massimo Fr. 5'888,70, considerato che la Sezione dell'agricoltura, per degli immobili posti in zona in una analoga situazione, ha fissato il prezzo massimo di circa Fr. 0,30/mq. Per di più, si tratta di 11 terreni agricoli situati fuori zona edificabile che sono in pendenza, talvolta impervi, la cui attrattività è praticamente nulla.
Inoltre, secondo l'insorgente non è stato considerato che la part. n. 237 RFD di _, seppur in zona edificabile, è gravata da un vincolo di piano regolatore essendo ubicata in zona per AEP (doc. F), perciò il valore è pressoché nullo o, al limite, ha un valore venale di Fr. 5.-/mq e quindi di Fr. 720.-.
La part. n. 321 RFD di _ è costituita da un diroccato che è inutilizzabile (doc. G) e dunque il suo valore corrisponde al valore del fondo di 14 mq, ossia a Fr. 140.-.
Infine, le tre stalle presenti sulle part. nn. 304, 357 e 358 RFD di _, a suo tempo usate quale deposito per il fieno, oltre a essere vetuste, non sono allacciate all'acqua potabile e sono prive di impianto elettrico, perciò hanno un valore commerciale massimo ognuna di Fr. 20'000.- e dunque di Fr. 60'000.-.
Ciò stante, secondo la ricorrente il valore venale totale della sua sostanza immobiliare va fissato in Fr. 66'448,70.
Il 18 giugno 2021 (doc. III/2) la Cassa ha invitato l'Ufficio stima a prendere posizione sulle contestazioni ricorsuali e il 30 giugno 2021 (doc. V/4) quest'ultimo si è così espresso:
"
Risulta necessario premettere che, le nostre ultime valutazioni del 22 marzo 2021, sono state allestite senza sopralluogo in quanto, l'avvocato patrocinatrice, con mail del 29 dicembre 2020, sconsigliava di andare sul posto a causa delle abbondanti nevicate da poco verificatisi. Della documentazione fotografica aggiornata ci era stata inviata dalla stessa.
Un sopralluogo è stato esperito il 30 giugno 2021. Per l'occasione era presente la signora _, collaboratrice dell'avvocato, alla quale sono stati spiegati gli aspetti che riguardano le valutazioni fatte.
Fondi no. 253, 254, 258, 283, 494, 501, 539, 663, 703, 709 e 710 RFD _
Questi fondi sono terreni agricoli situati fuori dalla zona edificabile. Nel ricorso si fa riferimento al prezzo massimo non esorbitante stabilito per le compravendite agricole. Questo prezzo, art. 66 cpv. 1 Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR), è determinato dalla Sezione dell'agricoltura e si applica ai fondi che soddisfano l'art. 2 cpv. 3 della summenzionata Legge. Gli stessi, devono avere una superficie minima di 2'500 mq e, nella fattispecie, solo al fondo n. 494 RFD _, possono essere applicate le disposizioni federali. In questo caso, il valore attribuito è di 1.00 chf/mq, come indicato nella perizia.
Gli altri fondi, con superfici minori a 2'500 mq, sono detti fondi esigui e, per gli stessi, il prezzo di contrattazione è libero. I valori utilizzati sono prudenziali e vengono pertanto riconfermati.
Fondo n. 237 RFD _
Il fondo 237 RFD si trova in zona edificabile ed è gravato da un vincolo posto a livello comunale. Lo stesso è infatti in zona AEP (zona per attrezzature ed edifici di interesse pubblico, vedi art. 45 NAPR di _). La valutazione per questa proprietà, con una superficie di 144 mq, è riconfermata a 10 chf/mq, pari a un decimo del valore assegnato alla zona edificabile senza vincoli pianificatori.
Fondo no. 321 RFD _
Trattasi di un piccolo fondo di 14 mq sito in zona edificabile contiguo all'oratorio di San Rocco. I muri della vecchia cantina sono ancora presenti, come pure è presente il portone da cui vi si accede. La condizione denota mancanza di manutenzione, ma la ridotta dimensione non giustifica un aggiustamento, verso il basso, del valore del terreno. Si conferma quindi quanto presentato.
Fondi no. 304, 357 e 358 RFD _
Gli ultimi tre fondi in discussione si trovano in zona edificabile e sono edifici tradizionali, un tempo utilizzati come stalle e/o fienili, con possibilità di essere ristrutturati. Per la zona NV (zona del nucleo del villaggio) sono infatti ammesse ricostruzioni, riattazioni e trasformazioni di edifici esistenti (art. 42 NAPR di _).
Nella valutazione si è tenuto conto delle potenzialità edificatorie delle proprietà e, in base al confronto con altre situazioni analoghe in posizioni simili, applicare un valore di 100 chf/mc per l'edificio e 100 chf/mq per il terreno è ritenuto più che prudenziale.
Visto quanto precede, si ritiene che per le 16 proprietà discusse nel ricorso vengano confermati i valori della perizia del 9 aprile 2020 e della verifica del 22 marzo 2021. Il totale delle proprietà peritate rimane quindi di chf 112'170.".
Alla risposta di causa l'amministrazione ha allegato questo parere e nella replica del 28 luglio 2021 (doc. VII) l'assicurata ha contestato integralmente le considerazioni dei periti e ha evidenziato di essere al corrente che il prezzo non esorbitante stabilito dalla Sezione dell'agricoltura in quella zona è di circa 30-40 cts/mq. Anche per i fondi esigui, con una superficie inferiore ai 2'500 mq, pur essendo la contrattazione libera, si deve tenere conto che essi sono declivi e in parte ricoperti di boscaglia, quindi il loro valore venale non deve essere superiore al valore di stima ufficiale.
La Cassa di compensazione non ha ulteriormente interpellato l'Ufficio stima su queste affermazioni.
2.7. Le valutazioni immobiliari rese il 9 aprile 2020 dall'Ufficio stima, ulteriormente illustrate il 30 giugno 2021, sono chiare e concludenti e non v'è motivo di dubitare della loro affidabilità e correttezza.
In effetti, il perito incaricato ha potuto effettuare un sopralluogo dei fondi della ricorrente soltanto il 30 giugno 2021, dopo che ciò non aveva potuto avere luogo nell'aprile 2020, in occasione della prima valutazione, a causa della pandemia, e nel marzo 2021, in risposta all'opposizione, a causa della copiosa neve presente in zona. Recentemente il perito ha quindi potuto accertare di persona lo stato delle particelle e degli immobili in contraddittorio alla presenza di una collaboratrice della rappresentante legale dell'assicurata, visionando i terreni agricoli, le stalle fienile, la piccola cantina e il mappale in zona edificabile con vincolo comunale.
Nella sua presa di posizione del 30 giugno 2021 l'esperta ha spiegato come ha valutato gli edifici sui fondi nn. 304, 357 e 358 RFD di _, siti in zona edificabile. Essa ha precisato che le stalle presenti, che sono degli edifici tradizionali (doc. G), possono essere ristrutturate e che quindi occorre considerare le rispettive potenzialità di edificazione permesse dal piano regolatore comunale relativo al nucleo del paese. Le possibilità di ricostruzione, riattazione e di trasformazione sono dunque un ulteriore elemento che ha concorso a determinare il valore cubico degli edifici presenti e il valore al mq dei terreni su cui insistono, a cui si aggiungono tutte le peculiarità rilevanti, quali l'ubicazione, il genere di costruzione, le infrastrutture presenti, il piano regolatore comunale. I convincenti valori di Fr. 27'000.-, di Fr. 24'000.- e di Fr. 28'000.- ribaditi dall'Ufficio stima possono dunque essere fatti propri dalla scrivente Corte ed essere posti alla base della determinazione della sostanza della ricorrente.
Nel suo secondo complemento l'Ufficio stima ha inoltre esposto la situazione degli 11 mappali situati fuori zona edificabile, che consistono in terreni agricoli di dimensioni inferiori ai 2'500 mq, eccetto per il fondo n. 494, sempre RFD di _, per il quale, e per esso soltanto, in virtù dell'art. 2 cpv. 3 LDFR ("
La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.
") è applicabile la norma federale sul prezzo d'acquisto esorbitante (
art. 66:
1
Il prezzo d'acquisto è esorbitante se supera di oltre il 5% il prezzo pagato in media per aziende o fondi agricoli paragonabili della stessa regione durante gli ultimi cinque anni.
2
I Cantoni possono aumentare questa percentuale sino al 15% al massimo nella loro legislazione
.), compito che nel Cantone Ticino è delegato alla Sezione dell'agricoltura.
Sulla base di questa particolare circostanza, per questo fondo il perito ha stabilito il prezzo di Fr. 1.-/mq.
Per le altre proprietà, di dimensioni minori, tenuto conto che la LDFR non è applicabile e che quindi il concetto del prezzo d'acquisto esorbitante non fa stato, ma vale il principio della libera contrattazione, il perito ha fissato in Fr. 2.-/mq il prezzo dei terreni agricoli nn. 253, 254, 258, 283, 501, 539 e 663, mentre in 50 cts/mq il valore dei fondi nn. 703, 709 e 710, tutti RFD di _.
Senza mettere in dubbio i valori di 30-40 cts/mq con cui la rappresentante della ricorrente ha avuto modo di confrontarsi in compravendite simili nella zona, il TCA ritiene, nello specifico caso, che la banca dati di cui l'Ufficio stima dispone relativa ad altre valutazioni di terreni agricoli nella stessa zona o in zone simili, sia più specifica e più ampia e dunque esso possa avere un'esperienza maggiore in ambito di contrattazioni per fondi esigui quali le 10 di proprietà dell'assicurata.
Per tale ragione, non vi sono validi elementi per mettere in dubbio i valori venali di ciascun immobile determinati dalla perita il 9 aprile 2020 e ribaditi sia il 22 marzo 2021 sia il 30 giugno 2021, e quindi anche dopo avere esperito un sopralluogo.
Per quanto concerne il mappale n. 237 RFD di _ inserito in zona per attrezzature ed edifici di interesse pubblico, che secondo la ricorrente avrebbe un valore quasi nullo o, al massimo, di Fr. 5.-/mq, la perita ha confermato l'esistenza del vincolo comunale di piano regolatore a cui è sottoposto e ne ha tenuto conto nella sua valutazione. Infatti, ha considerato il valore di un decimo del valore che avrebbe un fondo posto in zona edificabile senza vincoli pianificatori.
Pertanto, ha ritenuto un valore venale di Fr. 10.-/mq in luogo di Fr. 100.-/mq, valore che peraltro corrisponde al prezzo dei terreni siti in zona edificabile sui quali insistono le tre stalle fienili.