# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e7c89108-831b-51de-beb8-1f2e357e1f4d
**Court:** FR_TC
**Chamber:** FR_TC_010
**Year:** 2020
**Language:** fr
**Jurisdiction:** FR / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

considérant en fait
A. A._ et B._ sont propriétaires de l'article 381 du registre foncier de C._, une ferme rénovée qu'elles habitent et qu'elles ont restaurée et agrandie durant les années 2011 à 2014. Cette habitation collective qui se situe à la rue D._ à proximité d'une ligne de train des CFF, comporte trois appartements : dans une partie transformée du rural, un duplex neuf de 4,5 pièces de 137 m2 et, dans le corps d'habitation rénové, un 4,5 pièces de 113 m2 au premier étage [pas encore loué en 2014] ainsi qu'un 3,5 pièces de 149 m2 au rez de chaussée.
Le 14 juillet 2015, pour la période fiscale 2014, les valeurs locatives de cet immeuble ont été déclarées à hauteur de CHF 12'292.- par A._, et de CHF 11'848.- par B._, la valeur locative du 3ème appartement occupé par leur mère jusqu'à son décès le 15 juillet 2014 étant annoncée pour un montant, respectivement, de CHF 2015.- et CHF 2014.- dans l'annexe 04 "Etat des immeubles" de la déclaration d'impôt de chacune des deux propriétaires. Quant à la valeur fiscale, elle été déclarée à hauteur de CHF 322'666.- par chacune d'entre elles, soit CHF 645'332.- au total.
Par courrier du 14 juillet 2015, la fiduciaire a communiqué au Service cantonal des contributions une copie de la taxation ECAB de CHF 1'954'000.- pour l'immeuble en cause en constatant que les positions « combles, réduits et granges » n'apportaient aucune valeur locative. Elle a expliqué en outre, de manière détaillée, comment elle avait calculé les valeurs locative et fiscale de l'immeuble à déclarer par chacune des recourantes.
Par taxations ordinaires rectifiées du 20 mai 2016 pour la période fiscale 2014, la valeur locative imposée dans le chapitre de A._ s'est élevée à CHF 13'176.- et celle de B._ à CHF 12'673.-, chacune d'entre elles étant imposée sur une valeur fiscale de CHF 487'000.- (valeur fiscale totale de CHF 974'000.-).
B. Le 9 juin 2016, toutes deux ont formé réclamation à l'encontre de ces valeurs locatives et fiscale par l'intermédiaire de leur fiduciaire. Celle-ci a indiqué qu'après plus d'un an de vacance, l'appartement de la mère des recourantes était loué CHF 1'600.- par mois soit, CHF 19'200.- l'an et qu'avec les valeurs locatives des deux appartements, le total des locations envisageables atteignait CHF 66'613.- par an au grand maximum. Selon la fiduciaire, il y avait lieu de n'attribuer qu'un seul point au critère de la situation de l'immeuble au lieu de deux points et la valeur fiscale devait correspondre à CHF 645'333.-, la valeur vénale étant fixée à CHF 970'000.- au lieu des CHF 1'900'000.- retenus par le Service cantonal des contributions.
Le 26 septembre 2019, le Service cantonal des contributions a partiellement admis la réclamation du 9 juin 2016 sur une question qui ne fait pas l'objet de la présente procédure de recours. Il l'a en revanche rejetée s'agissant des points retenus pour la situation de l'immeuble en cause et de la valeur vénale de ce dernier. Après avoir précisé que son secteur d'estimation des immeubles (ci-après : SEI) avait procédé à une vision locale le 26 août 2019, il a exposé ce qui suit : "En ce qui concerne la situation individuelle de l'immeuble, les arguments avancés par la Fiduciaire Maurice Felder SA, à savoir une comparaison avec les quartiers de la Route E._ ou F._, ne peuvent pas être pris en considération car seuls les critères énoncés dans le formulaire déterminent le barème; partant le formulaire de situation individuelle de l'immeuble
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totalise 50 points, déterminant une situation B et aboutissant à 2 points, qui sont à reporter sur le questionnaire de l'immeuble. En ce qui concerne la valeur vénale, bien que la rénovation de ce bâtiment n'a pas été effectuée dans le but d'un rendement, une valeur mixte semble pertinente en raison des nuisances occasionnées par la proximité immédiate des voies de chemin de fer et de la mauvaise isolation phonique de la dalle entre l'appartement de B._ et l'appartement du 1er étage". Il a ensuite détaillé son calcul de la valeur fiscale retenue désormais pour 2014 à hauteur de CHF 857'000.-. Sur la base des constats ressortant de la même vision locale, il a également augmenté la valeur locative de l'appartement du rez-de-chaussée en la portant à CHF 15'924.-.
Par taxations ordinaires définitives rectifiées du 17 octobre 2019 pour la période fiscale 2014 confirmant cette décision, la valeur locative imposée dans le chapitre de A._ a été maintenue à hauteur de CHF 13'176.- et celle de B._ a été fixée à CHF 15'924.-, chacune d'entre elles étant imposée sur une valeur fiscale fixée dès lors à CHF 428'500.- (valeur fiscale totale de CHF 857'000.-).
C. Par acte posté le 25 octobre 2019, A._ et B._, toujours représentées par leur fiduciaire, ont interjeté recours à l'encontre de la décision précitée. Elles concluent implicitement à ce que la valeur fiscale soit fixée en prenant en considération une valeur vénale de l'immeuble de CHF 987'666.- et à ce que les valeurs locatives soient réduites. Elles font valoir que la valeur marchande de l'immeuble - qui n'est pas un immeuble de rendement - doit être déterminée en tenant compte du fait que les locations réalisables s'élèvent à CHF 66'608.-. Cette somme théorique suppose que si leur immeuble était un bien de rendement, il produirait un revenu locatif supérieur de l'ordre de 38,62% (à savoir : valeur locative de CHF 11'784.- de l'appartement de feue leur mère mais actuellement loué pour CHF 1'600.- par mois ou CHF 19'200.- par an, induisant une différence CHF 7'416.- de sorte que la nouvelle détermination des rendements correspond à la reprise des valeurs locatives majorées de 38.62 %, soit CHF 40'884.- : 61.38% = CHF 66'608.-). La fiduciaire poursuit l'approche suivante : compte tenu du loyer obtenu de CHF 19'200.- à écarter et de la limite d'endettement selon les exigences de l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers de CHF 790'133.- (CHF 66'608.- moins CHF 19'200.-, soit CHF 47'408.- : 6%), la valeur marchande serait de CHF 987'666.- (80% de CHF 987'666.- = CHF 790'133.-, 20% représentant les fonds propres minimum). Enfin, elle maintient que les valeurs locatives doivent être réduites au vu de la situation de leur immeuble.
Les avances de frais fixées à deux fois CHF 500.- (pour chacune des recourantes) ont été déposées en temps utile.
Dans ses observations postées le 30 janvier 2020, le Service cantonal des contributions a conclu au rejet du recours en relevant que pour arrêter la valeur vénale de l'immeuble en cause, il avait choisi la méthode d'estimation de la valeur mixte décrite par le Manuel suisse de l'estimateur publié par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles [USECE] (4e éd., 2012; ci-après le Manuel de l'estimateur). Le Service cantonal des contributions a ensuite expliqué comment il avait fixé d'une part, le prix retenu pour la détermination de la valeur à neuf de la construction et d'autre part, son rendement. Il s'est en outre exprimé sur le financement hypothécaire et la situation de l'immeuble.
La fiduciaire a déposé les contre-observations de ses mandantes le 25 février 2020. Elle maintient, au terme de considérations détaillées, que la valeur locative doit être taxée à hauteur des
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montants déclarés (CHF 43'340.- au total : CHF 12'292.- et CHF 11'848.- pour les appartements des deux recourantes et CHF 19'200.- pour l'appartement loué), que la valeur vénale doit être ramenée à CHF 970'000.- et que la valeur fiscale doit correspondre à CHF 645'333.-, voire à CHF 725'833.- si c'est la valeur locative imposée qui est retenue. Quant à la situation de l'immeuble des recourantes, elle invoque le respect du principe de l'égalité de traitement entre contribuables en comparant la situation de l'immeuble en cause avec celle des villas situées vers H._.
Le 5 mars 2020, la déléguée à l'instruction du recours a informé les parties qu'elle entendait faire procéder à l'expertise de l'immeuble des recourantes et leur a proposé le nom de trois experts en estimations immobilières en les invitant à lui communiquer leur choix. Des avances de frais complémentaires de deux fois CHF 1'000.- ont été facturées à chacune des recourantes.
En date du 23 mars 2020, la fiduciaire a indiqué que les recourantes allaient s'acquitter des avances de frais exigées et qu'elle souhaitait être informée des questions auxquelles l'expert devrait répondre.
Par ordonnance du 6 avril 2020, la déléguée à l'instruction a mandaté l'expert G._, membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières, afin qu'il procède à l'estimation, pour la période fiscale 2014, de la valeur vénale (marchande) de l'immeuble des recourantes, étant précisé que l'expertise ordonnée ne constituait pas une inspection des lieux (vision locale en présence des parties) au sens des art. 154 de la loi fribourgeoise du 6 juin 2000 sur les impôts cantonaux directs (LICD; RSF 631.1) et 48 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1).
Le 1er juillet 2020, les parties ont été invitées à se déterminer sur l'expertise déposée le 29 juin 2020.
Par courrier du 14 juillet 2020, dont une copie a été communiquée pour ultimes remarques éventuelles à la fiduciaire le 15 juillet 2020, le Service cantonal des contributions a conclu au rejet du recours.
La fiduciaire s'est déterminée à son tour le 24 août 2020 au nom des recourantes. Dans sa conclusion, elle relève ce qui suit : "Il a été démontré que l'expert a surestimé les rendements possibles de l'ordre de grandeur de 24%. En effet, ses déterminations provoquent des revenus locatifs supérieurs à ce qui est pratiqué à C._ dans un immeuble neuf pour une habitation parfaitement isolée et sur un seul niveau et plein sud, dans le même quartier. En utilisant un taux de capitalisation de 6% au lieu de 7%, l'expert a surfait sa propre estimation de 14,3%. Enfin la présentation de la « Valeur intrinsèque» pour autant qu'utilisable ne fait que démontrer que le chiffre est surfait de l'ordre de 50% en raison de la prise en compte d'éléments impossibles". La fiduciaire a conclu au rejet des déterminations de l'autorité intimée et à ce qu'il soit reconnu que "les chiffres déclarés, en son temps, correspondent à la réalité économique".
Une copie des ultimes remarques a été transmise pour information au Service cantonal des contributions le 26 août 2020.
http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art154 http://bdlf.fr.ch/data/150.1/fr/art48
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## Considerations

en droit
Procédure
1.
1.1. Le recours, posté le 25 octobre 2019, contre une décision sur réclamation du 6 septembre 2019, a été déposé dans le délai et les formes prévus aux art. 140 ss de la loi du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11), 50 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), 180 LICD ainsi que 79 ss CPJA. Par ailleurs, les avances des frais de procédure ont été versées en temps utile.
Partant, le recours est recevable tant pour l'impôt fédéral direct que pour l'impôt cantonal.
1.2. Par renvoi de l'art. 104 al. 4 LIFD et en vertu des art. 100 al. 1 let. c CPJA, 45 al. 1 let. c de la loi fribourgeoise sur la justice du 31 mai 2010 (LJ; RSF 130.1) et 186 LICD, la cause relève de la compétence du Président de la Cour fiscale qui statue par prononcé présidentiel lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas CHF 1'000 francs, comme en l'espèce.
1.3. En vertu de l’art. 42 al. 1 let. b CPJA, l’autorité peut, pour de justes motifs, joindre en une même procédure des requêtes qui concernent le même objet.
En l’espèce, les causes 604 2020 107/109 et 604 2020 109/110 concernent le même état de fait et la même question juridique. Il convient donc de les joindre et de prononcer un seul et même arrêt.
Impôt fédéral direct (604 2019 107 et 109)
2.
2.1. Le revenu imposable a pour objet tous les revenus du contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques (art. 16 al. 1 LIFD). Sont aussi considérés comme revenu les prestations en nature de tout genre dont bénéficie le contribuable (art. 16 al. 2 LIFD).
Selon l'art. 21 al. 1 let. b LIFD, est ainsi imposable en tant que rendement de la fortune (privée) la valeur locative des immeubles ou de parties d'immeubles dont le contribuable se réserve l'usage en raison de son droit de propriété ou d'un droit de jouissance obtenu à titre gratuit.
L'imposition de la valeur locative est fondée notamment sur le fait qu'il s'agit d'un revenu en nature qui augmente la capacité économique du contribuable dans la mesure où l'usage que le propriétaire retire de son logement a une valeur économique correspondant au loyer qu'il aurait pu retirer de son immeuble en le louant à un tiers. En occupant son propre logement, le contribuable fait l'économie d'une dépense indispensable que tout autre contribuable doit engager (voir arrêt du 13 avril 1983 in Archives 53 p. 383 ss, 391; ATF 112 Ia 240 ss, 242).
La valeur locative est en principe fixée d'après la valeur que l'usage de l'immeuble considéré représente sur le marché. Si ce loyer ne peut être déterminé en se référant à des immeubles comparables, il doit être estimé sur la base de critères objectifs (LOCHER, Kommentar zum DBG,
http://www.admin.ch/ch/f/rs/642.11/a140.html http://www.admin.ch/ch/f/rs/642.14/a50.html http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art180 http://bdlf.fr.ch/data/150.1/fr/art79 http://www.admin.ch/ch/f/rs/642.11/a104.html http://bdlf.fr.ch/data/150.1/fr/art100 http://bdlf.fr.ch/data/130.1/fr/art45 http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art186 http://bdlf.fr.ch/data/150.1/fr/art42 https://www.admin.ch/opc/fr/classified-compilation/19900329/index.html#a16 https://www.admin.ch/opc/fr/classified-compilation/19900329/index.html#a21
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Ière partie, 2001, n. 52 ss. ad art. 21 et les références). Selon l'al. 2 de l'art. 21 LIFD, la valeur locative est déterminée compte tenu des conditions locales et de l'utilisation effective du logement au domicile du contribuable.
2.2. Dans un arrêt du 23 octobre 1992 (en la cause T. R. contre canton de Fribourg), le Tribunal fédéral a considéré que les règles cantonales sur la détermination de la valeur locative étaient aussi applicables pour l'impôt fédéral direct (voir aussi arrêt TF 2C_648/2008 du 7 janvier 2009 consid. 7.1 ainsi que, notamment, l'arrêt TC FR 607 2016 1/2 du 8 juin 2017). Au niveau cantonal, les prescriptions nécessaires à la fixation des valeurs locatives édictées par le Conseil d'Etat doivent être établies notamment de manière à favoriser l’accession à la propriété individuelle du logement et le maintien de celle-ci (art. 22 al. 2 LICD).
Selon l'art. 1 de l'arrêté du 9 avril 1992 concernant l’imposition des immeubles non agricoles (: l’arrêté d'exécution; RSF 631.33), dans sa version en vigueur en 2014, la valeur locative est fixée sur la base de normes (al. 1); les normes sont établies sur la base du nombre d'unités de chambre, des locaux supplémentaires et garages (al. 2). L’art. 3 de l’arrêté dispose que la valeur locative mensuelle est obtenue en multipliant la somme des unités de chambre par un montant (valeur mensuelle de l’unité de base) qui est fonction de l’année de construction, de transformation ou de rénovation de l’immeuble ainsi que de son aménagement et de sa situation (al. 1). L’aménagement et la situation de l’immeuble sont déterminés sur la base de points (al. 2).
S’agissant de l’aménagement, il ressort de l’art. 4 de l’arrêté d’exécution que seul l’aménagement intérieur est pris en compte dans la détermination de la valeur locative, à l’exclusion des aménagements extérieurs. Les points sont attribués selon l’échelle suivante, des points intermédiaires pouvant être utilisés : - 2 points : très simple ; - 4 points : simple ; - 6 points : standard ; - 8 points : luxueux (al. 1).
Selon l'art. 5 al. 1 de l'arrêté concernant la situation individuelle de l'immeuble, considérée à l'intérieur du périmètre de la commune, les points suivants sont attribués : 1 point : mal situé = situation A; 2 points : situation normale = situation B; 3 points : bonne situation = situation C. Aux termes de l'al. 2 du même article, les critères d'appréciation pour la détermination de la situation individuelle de l'immeuble sont fixés comme suit, au moyen d’une feuille de pointage :
Nombre de points – éloignement jusqu’au magasin (épicerie) le plus proche 0 – 10 – éloignement jusqu’à l’arrêt d’un transport public le plus proche (bus ou train) 0 – 8 – voies d’accès à la propriété 1 – 4 – aménagement de l’accès à la propriété 0 – 4 – grandeur de la parcelle, y compris constructions 4 – 12 – désignation de la zone 2 – 8 – ensoleillement (exposition) 0 – 6 – nuisances : le bruit 0 – 12 – nuisances : les odeurs 0 – 8
Le barème figurant dans le formulaire "Situation individuelle" permet ensuite de déterminer la situation de l'immeuble : Jusqu'à 40 points = Situation (A) = 1 point de 41-60 points = Situation (B) = 2 points dès 61 points = Situation (C) = 3 points
https://www.admin.ch/opc/fr/classified-compilation/19900329/index.html#a21 http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=07.01.2009_2C_648/2008 https://publicationtc.fr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/607_2016_1_545d5ac957794a6d9df74b19135abbf8.pdf?path=D%3A%5CInetPubData%5CPublicationDocuments%5C545d5ac957794a6d9df74b19135abbf8.pdf&dossiernummer=607_2016_1 http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art22 http://bdlf.fr.ch/data/631.33/fr/art1 http://bdlf.fr.ch/data/631.33/fr/art3
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Enfin, l'art. 6 de l'arrêté dispose que la valeur mensuelle de l’unité de base est fixée aux montants suivants :
Année de construction, transformation ou rénovation Nombre de points
jusqu’en 1929
de 1930 à 1949
de 1950 à 1960
de 1961 à 1974
de 1975 à 1990
depuis 1991
CHF CHF CHF CHF CHF CHF 3 52.– 65.– 78.– 91.– 104.– 117.– 4 72.– 85.– 98.– 111.– 130.– 150.– 5 91.– 104.– 117.– 130.– 156.– 182.– 6 111.– 124.– 137.– 156.– 182.– 208.– 7 130.– 143.– 156.– 182.– 208.– 234.– 8 150.– 163.– 176.– 208.– 234.– 260.– 9 169.– 182.– 195.– 234.– 260.– 286.–
10 189.– 202.– 215.– 260.– 286.– 312.– 11 208.– 221.– 234.– 286.– 312.– 338.–
3.
3.1. La fiduciaire s'en prend à l'évaluation de la situation de l'immeuble de ses mandantes, en relevant ce qui suit : "la décision du SEI de contester la demande de déclassification des valeurs locatives des appartements en raison de la situation de l'immeuble car les normes édictées ne le prévoient pas, sort de l'entendement. En effet, le SEI reconnaît que la valeur de l'immeuble doit être réduite en raison de sa situation. De fait, le SEI reconnaît le droit à s'écarter de certaines règles. Il est donc incompréhensible que la règle ne puisse connaître l'exception appliquée pour la valeur locative". Et dans les contre-observations, la fiduciaire relève que le confort de l'usage de l'immeuble des recourantes est manifestement inférieur à ce dont bénéficient les propriétaires des villas situées vers H._ : dégagements sur le panorama des Préalpes, quasi absence de passage du public, absence de trafic routier et pas de trépidations et bruits provoqués par les trains. Elle estime que la valeur locative doit donc être inférieure à ce que connaissent les propriétaires de ces villas et qu'il en va du respect de l'égalité de traitement entre contribuables.
3.2. Il ressort du formulaire d’évaluation de la situation de l'immeuble complété par le SEI le 12 avril 2016 qu'à l’intérieur de la commune, sur une échelle allant de 40 points et moins pour une situation A valant 1 point, à 61 points et plus pour une situation C valant 3 points, la situation individuelle de l'immeuble des recourantes a été évaluée à hauteur de 50 points ce qui correspond à une situation B, soit 2 points à reporter dans le "Questionnaire pour l’estimation des valeurs locatives et fiscales des immeubles non agricoles" (ci-après : QINA) : - 8 points sur 10, pour l'éloignement de 500 m à 1'000 m jusqu'au magasin le plus proche (sur
une échelle allant à plus de 3'000 m. avec 0 point), - 8 points sur 8 jusqu'à 500 m. pour l'éloignement jusqu'à l'arrêt d'un transport public le plus
proche (sur une échelle allant à plus de 3'000 m. avec 0 point), - 4 points sur 4 pour des voies d'accès à la propriété plus ou moins plates (sur une échelle
prévoyant au minimum 1 point en cas d'absence de route carrossable), - 4 points sur 4 pour un aménagement de l'accès à la propriété avec trottoirs, ou accès sans
issue y compris l'éclairage (sur une échelle prévoyant 0 point en cas d'absence de traçage jaune, trottoirs ou éclairage),
- 8 points sur 12 pour la grandeur de la parcelle (de 901 m2 à 1'100 m2 sur une échelle prévoyant 12 points au-delà de 1'500 m2 avec et 4 points jusqu'à 700 m2),
http://bdlf.fr.ch/data/631.33/fr/art6 https://www.fr.ch/sites/default/files/2019-05/QINA_FR_2017_vide_0.pdf
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- 6 points sur 8 pour la désignation de la zone (quartier mixte en zone centre, artisanale sur une échelle allant du quartier d'habitation avec 8 points à hors zone ou endroit isolé avec 0 points),
- 6 points sur 6 pour l'ensoleillement (exposition normale par rapport à un ensoleillement moyen le matin ou l'après-midi avec 3 points ou à un mauvais ensoleillement avec 0 point),
- 0 point sur 12 pour les nuisances sonores (sur une échelle allant jusqu'à 12 points correspondant à pas ou peu de bruit) mais 6 points sur 8 pour les nuisances dues à des odeurs occasionnelles (sur une échelle allant de 0 point en cas d'odeur très importante et continue jusqu'à 8 points en l'absence d'odeur).
Il apparaît clairement qu'en attribuant 0 point pour les nuisances sonores, l'autorité intimée a tenu compte des nuisances dues à la proximité de la ligne de train des CFF.
La fiduciaire relève que le SEI reconnaît la nécessité de réduire la valeur de l'immeuble en raison de sa situation. Il a en effet été précisé dans l'estimation du 26 août 2019 que : "Bien que la rénovation de ce bâtiment n'a pas été exploitée dans le but d'un rendement nous retenons une valeur mixte : 1 x VR et 1x VI en raison des fortes nuisances dues à la proximité des lignes de chemin de fer et de la mauvaise isolation phonique de la dalle entre l'appartement de B._ et celui du 1er étage". Pour autant, cela ne signifie pas encore que les valeurs locatives imposables des recourantes devraient être réduites davantage, en dehors du cadre des normes figurant dans le formulaire de la situation de l'immeuble. La valeur de rendement que constituent les valeurs locatives imposables et la valeur de rendement à prendre en compte dans l’estimation de la valeur vénale de l'immeuble constituent des composantes distinctes de la valeur fiscale, la valeur de rendement retenue pour fixer la valeur vénale se basant sur des rendements théoriques réalisables sur le marché (voir tableau sous consid. 7.3 plus avant). L'on notera au surplus que l'imposition de la valeur locative, laquelle a été fixée en tenant déjà compte des nuisances invoquées comme cela vient d'être constaté, est en outre globalement pondérée par rapport aux loyers du marché en vertu de l'impératif légal visant à favoriser l’accession à la propriété individuelle du logement (voir art. 22 al. 2 LICD précité).
Quant au reproche fait à l'autorité intimée de ne pas respecter le principe d'égalité dans l'application de son arrêté d'exécution et des critères définis sur cette base dans le QINA, l'on rappellera dans quelles circonstances une décision viole le droit à l'égalité ancré à l'art. 8 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. féd.; RS 101). Tel est le cas lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. Le législateur dispose toutefois d'une liberté importante dans les choix qu'il opère, notamment en matière de contributions publiques où un certain schématisme peut s'imposer (voir notamment ATF 132 I 157 consid. 4 et les références citées). Cela étant, force est de constater qu'en l'espèce, les recourantes ne démontrent pas que les autres propriétaires de villas situées à proximité de leur immeuble auraient bénéficié d'un pointage plus favorable. A cela s'ajoute le fait que si l'immeuble des recourantes était classée en situation A valant un total de 1 point au lieu de la situation B avec 2 points qui lui a été attribuée, cela impliquerait que l'ensemble des rubriques du formulaire d’évaluation de la situation de l'immeuble des recourantes ne dépasse pas 40 points au lieu des 50 points attribués. Or, l'on ne voit pas ce qui justifierait que les critères autres que les nuisances sonores, ces dernières étant correctement prises en compte avec le pointage de 0, se voient attribuer 10 points
http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art22 https://www.fr.ch/sites/default/files/2019-05/QINA_FR_2017_vide_0.pdf http://www.admin.ch/ch/f/rs/101/a8.html http://relevancy.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=BGE-132-I-157
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de moins. Les aspects tels que le panorama des Préalpes ou le passage du public n'entrent en ligne de compte pour aucun propriétaire.
3.3. Il en résulte que les valeurs locatives retenues par l'autorité intimée (CHF 13'176.- et CHF 15'924.-) l'ont été conformément aux normes prévues par l'arrêté d'exécution.
4.
4.1. Sur le vu de ce qui précède, le recours formé en droit fédéral, mal fondé, doit être rejeté.
4.2. En vertu de l'art. 144 al. 1 LIFD, les frais de procédure doivent être mis à la charge du recourant débouté. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur litigieuse en cause (art. 144 al. 5 LIFD et art. 2 du Tarif du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative: RSF 150.12; Tarif JA). Il peut être compris entre CHF 100.- et CHF 50'000.- (art. 1 Tarif JA).
En l'espèce, il se justifie de mettre à la charge des recourantes un émolument de CHF 250.- pour la procédure fédérale, et de le compenser avec les avances de frais déposées à hauteur de CHF 3'000.-.
Impôt cantonal (604 2019 108 et 110)
5.
5.1. En droit cantonal harmonisé aussi, le revenu imposable a pour objet tous les revenus du contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques (art. 17 al. 1 LICD). Sont aussi considérés comme revenu les prestations en nature de tout genre dont bénéficie le contribuable (art. 17 al. 2 LICD).
Selon l'art. 22 al. 1 let. b LICD (voir aussi art. 7 al. 1 LHID), sont ainsi imposables au titre de rendement de la fortune immobilière (privée) notamment tous les revenus provenant de la location, de l’affermage, de l’usufruit ou d’autres droits de jouissance (let. a) de même que la valeur locative des immeubles ou des parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit (let. b).
Les normes prévues par l'arrêté d'exécution sont par ailleurs également applicables pour déterminer la valeur locative.
5.2. En présence de règles similaires, les considérants 2 et 3 concernant l'impôt fédéral direct peuvent être repris pour l'impôt cantonal. Il en résulte qu'au niveau cantonal également, il ne se justifie pas de réduire les valeurs locatives des recourantes.
6.
6.1. S'agissant de l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LICD énonce le principe selon lequel tous les actifs mobiliers et immobiliers sont imposables (al. 1) et délègue au Conseil d'Etat la compétence d'édicter les prescriptions nécessaires à l'évaluation des immeubles (al. 3). C'est également sur la base de cette dernière disposition que le Conseil d'Etat a pris l'arrêté d'exécution déjà cité pour le calcul de la valeur locative (consid. 2b et 5.1). Pour ces derniers, l'art. 54 al. 1 LICD prévoit qu'ils
http://www.admin.ch/ch/f/rs/642.11/a144.html http://bdlf.fr.ch/data/150.12/fr/art2 http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art17 http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art17 http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art22 http://www.admin.ch/ch/f/rs/642.14/a7.html http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art53 http://bdlf.fr.ch/data/631.1/fr/art54
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sont imposés à leur valeur fiscale, celle-ci correspondant à la valeur vénale du terrain et de la construction, en tenant compte de façon appropriée de la valeur de rendement. Cette règle concorde à celle de l'art. 14 al. 1 LHID. A cet égard, l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution précise qu'en règle générale, la valeur fiscale des immeubles non agricoles est déterminée par la moyenne arithmétique entre la valeur vénale (marchande) et le double de la valeur de rendement, cette dernière correspondant à la capitalisation des rendements annuels conformément à l'art. 14 de l'arrêté d'exécution. L'alinéa 3 de cette dernière disposition précise que les taux de capitalisation sont les suivants :
8,50 % pour les propriétés construites jusqu’en 1929, 8,25 % pour les propriétés construites de 1930 à 1960, 8 % pour les propriétés construites de 1961 à ce jour, 8 % pour les propriétés par étages ou par appartements.
6.2. Dans deux arrêts de principe relatifs à la valeur vénale au sens des dispositions qui précèdent (RFJ 1999 126 consid. 2b, 2c et 2d ainsi que 155 consid. 2d et 2e et les références, également publiés sur le site internet du Tribunal cantonal le 17 juin 1999 sous les no 22 et 23 de la section administrative), la Cour de céans a rappelé que lorsque l'immeuble vient d'être l'objet d'une transaction, le prix payé permettra de fixer cette valeur. De même, lorsqu'il vient d'être construit, le coût de sa construction représente pratiquement sa valeur vénale. Il a ensuite été jugé que la valeur vénale déterminante au plan fiscal est la valeur actuelle du marché et que l'autorité fiscale ne saurait s'écarter du prix stipulé que (mais tout de même!) dans l'hypothèse où celui-ci n'est pas le résultat du marché libre, notamment lorsqu'il a été influencé par les relations particulières entre les parties. En outre, si la valeur vénale d'un immeuble ne peut pas être déduite du prix stipulé, plusieurs méthodes permettent de la déterminer à titre subsidiaire. Ainsi, la valeur vénale doit en premier lieu être fixée par la méthode comparative. Subsidiairement, il y a lieu de prendre en compte le prix de revient (prix d'achat ou de construction et impenses de plus-value), la dépréciation liée à l'âge du bâtiment ainsi que l'évolution des prix du terrain et des coûts de construction. De plus, dans la ligne d'une jurisprudence constante, il a été confirmé que la méthode préconisée par le Manuel de l'estimateur peut être appliquée lorsque ni des chiffres de comparaison ni le prix de revient ne sont connus. La valeur vénale est alors estimée d'après la valeur de rendement et la valeur réelle (méthode mixte). Enfin, lorsque cela apparaît commandé par les circonstances, il y a lieu de déterminer la valeur vénale par le biais d'une expertise.
6.3. En cas d'expertise, la détermination de la valeur vénale d'un immeuble aboutit forcément à une valeur qui n'est qu'estimative (arrêt TF 2C_419/2015 du 3 juin 2016 consid. 6.4 et références à l'ATF 128 I 240 consid. 3.2 et l'arrêt TF 2C_834/2015 du 15 février 2016 consid. 2.5).
7.
7.1. La valeur fiscale de CHF 857'000.- pour 2014 fixée en procédure de réclamation est basée sur une valeur vénale de CHF 1'550'000.- :
Valeur locative de B._ CHF 15'924 Valeur locative de A._ CHF 13'176 Valeur locative de la mère des contribuables au 1er étage CHF 11'784 Valeur locative totale CHF 40'884 Valeur locative totale capitalisée à 8% x 2 [soit la "valeur de rendement fiscale" : 2 fois CHF 40'884.- au taux de capitalisation de 8%] CHF 1'022'100 + valeur moyenne [soit la valeur vénale basée sur la moyenne de 1 x valeur intrinsèque + 1 x CHF 1'550'000
http://www.admin.ch/ch/f/rs/642.14/a14.html http://bdlf.fr.ch/data/631.33/fr/art13 http://bdlf.fr.ch/data/631.33/fr/art14 http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=03.06.2016_2C_419/2015 http://relevancy.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=BGE-128-I-240 http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=15.02.2016_2C_834/2015
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"valeur de rendement du marché" au taux de capitalisation de 6.1% = CHF 1'548'000 arrondis à]
CHF 2'572'100 Valeur fiscale (montant total / 3 arrondi) CHF 857'000 Part de chaque copropriétaire CHF 428'500
Le calcul de la valeur fiscale revient à opérer une moyenne pondérée en prenant en considération deux fois la valeur locative capitalisée (valeur de rendement "fiscale"), soit CHF 1'022'100.-, et une fois la valeur vénale de CHF 1'550'000.-, elle-même obtenue par la moyenne entre la valeur intrinsèque de CHF 2'006'000.- et la valeur de rendement ("du marché") capitalisée de CHF 1'090'000.-.
Dès lors que cette valeur vénale était contestée, une expertise a été ordonnée dans le cadre de l'instruction du recours. Elle a été menée en tenant compte de toutes les caractéristiques de la propriété, de différentes approches (valeur intrinsèque de CHF 2'210'000.- et valeur de rendement de CHF 1'360'000.-) et en prenant en considération la proximité immédiate de la ligne CFF et du pont routier qui sont qualifiés d'éléments très négatifs. A également été signalée la faible isolation phonique entre l'appartement du rez et du 1er étage dans le corps du bâtiment principal certainement due au fait, selon l'expert, que le plancher d'origine n'a pas été rénové. Après une visite sur place et en tenant compte de l'ensemble des circonstances, la valeur vénale de la propriété examinée pour la période fiscale de 2014 a été estimée à hauteur de CHF 1'550'000.- (soit un montant se situant en dessous de la valeur intrinsèque mais au-dessus de la valeur de rendement). Ce montant correspond au montant fixé par l'autorité intimée bien qu'il soit fondé sur une approche différente puisque les valeur de rendement et valeur intrinsèque estimées ont été pondérées après comparaison avec une valorisation opérée dans une optique de vente PPE (voir p. 16 s. du rapport d'expertise). De plus, la valeur vénale ressortant de l'expertise tient compte en plus du garage implanté sur l'article 384 et non pas seulement de l'article 381 pour lequel elle a été ordonnée, l'estimation de l'autorité intimée portant elle aussi uniquement sur l'article 381. Il ne se justifie pas toutefois d'écarter le résultat de l'expertise pour ce motif dans la mesure où la valeur vénale qui y est attribuée pour le garage représente CHF 40'000.- seulement sur le total de CHF 1'550'000.-. Cela équivaut à un écart de 2.58% sur un montant qui, par définition, ne correspond pas à un résultat exact mais demeure une estimation et qui n'aura en définitive qu'une faible incidence sur la valeur fiscale. Il en va de même pour la réduction de deux fois CHF 35.- pour deux places de parc extérieures que les recourantes demandent de retrancher des CHF 81'600.- annuels de valeur locative potentielle servant à fixer la valeur de rendement de CHF 1'360'000.- (total annuel de CHF 81'600.- multiplié par 100 et divisé par 6).
Il peut donc être admis que tant l'expert que l'autorité intimée aboutissent pratiquement au même résultat de CHF 1'550'000.- de valeur vénale.
7.2. Comme elle l'avait déjà relevé dans sa réclamation et dans le recours, la fiduciaire fait valoir que l'expertise ne doit pas tenir compte des valeurs standardisées ou moyennes contenues dans le procès-verbal de l'ECAB. Outre diverses remarques qu'elle formule sur les chapitres de l'expertise relatifs à la présentation générale de la propriété et au bâtiment, la fiduciaire conteste tant la valeur intrinsèque que la valeur de rendement qui en ressortent.
Elle est d'avis que la valeur intrinsèque (pour le terrain, le bâtiment rénové et les aménagements extérieurs) doit correspondre à CHF 1'386'840.- compte tenu notamment du vieillissement des
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différents éléments de l'immeuble et de l'absence d'isolation phonique entre les appartements situés au rez et à l'étage du corps d'habitation rénové.
Quant à la valeur de rendement, elle relève que le taux de capitalisation en 2014 devrait correspondre à 7 % au minimum et que 8% serait correct compte tenu du fait que l'immeuble n'est pas en situation idéale pour un rendement ordinaire. La fiduciaire ajoute pour l'essentiel que la valeur de rendement doit correspondre aux loyers équitables de CHF 1'530.- plus CHF 1'513.- plus CHF 1'826.- pour les appartements plus 4 places de parcs à CHF 35.- et 2 places garage à CH 80.-, soit à CHF 5'169.- mensuellement, ou à CHF 62'028.- annuellement. Elle estime qu' "après corrections, capitalisé à 6% de rendement, la valeur de rendement [CHF 62'028.-] sera de CHF 1'033'800.- ou à CHF 886'114.- pour une capitalisation à 7% et à CHF 775'350.- pour une capitalisation à 8%" et que "Compte tenu du taux d'intérêts appliqué par la BCF en 2014 et de la situation hors ville, le taux de rendement sera d'au moins 7% soit CHF 886'114.- ou le 65.15% de la détermination de l'expert".
La question litigeuse en l'espèce porte donc sur la valeur vénale.
7.3. L'estimation de la valeur vénale de l'immeuble des recourantes par l'autorité intimée est fondée sur la méthode mixte pondérant la valeur réelle (composée de la valeur intrinsèque/actuelle de l'ensemble des constructions érigées sur le bien-fonds, du coût des travaux des aménagements extérieurs, des frais secondaires liés aux autorisations, taxes, intérêts, financement, assurances, etc. et de la valeur du terrain y compris les travaux préparatoires) et la valeur de rendement (valeur locative annuelle ou rendement locatif annuel après capitalisation; voir Manuel de l'estimateur, p. 366). La méthode mixte choisie par l'autorité intimée tient compte notamment du passé proche dans la méthode de la valeur réelle ainsi que d'un regard sur l'avenir s'agissant des rendements locatifs durables et capitalisés dans la méthode de la valeur de rendement (Manuel de l'estimateur p.117). Elle est non seulement adaptée au genre d'immeuble dont les recourantes sont propriétaires, à savoir un immeuble de deux à quatre appartements (Manuel de l'estimateur p. 51), mais encore conforme à la jurisprudence de la Cour fiscale qui a confirmé que la méthode préconisée par le Manuel de l'estimateur pouvait être appliquée (voir considérant 6.3 ci-dessus).
Dans ses observations sur le recours, l'autorité intimée a expliqué avoir défini, pour déterminer la valeur à neuf des constructions entrant dans l'estimation de la valeur réelle (intrinsèque), le coefficient de pondération 1-1 en tenant compte de la nature de la rénovation, les surfaces n'ayant pas été exploitées dans le but d'optimiser un rendement mais de créer deux logements destinés à être habités par les propriétaires et un troisième destiné à la location. L'autorité intimée a retenu une valeur mixte qui tient aussi compte de la valeur de rendement (basée sur le rendement réalisable sur le marché et donc aussi sur la situation de l'immeuble) et cette valeur de rendement s'est vu attribuer le même poids que la valeur réelle alors que le coefficient de pondération de la valeur de rendement pour ce genre d'immeuble peut être inférieur à 1 (voir Manuel de l'estimateur, p. 323). Ainsi, dans la mesure où la valeur vénale n'est pas basée seulement sur la valeur réelle comme ce peut être le cas pour les maisons individuelles (voir Manuel de l'estimateur, p. 51), mais aussi sur la valeur intrinsèque, l'autorité intimée a tenu compte des nuisances invoquées par les recourantes.
S'agissant premièrement de la valeur réelle (intrinsèque), les montants suivants ont été retenus par le SEI :
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CFC Unité
unité/m2/m3 CHF
unité/m2/m3 Part
%
CHF
intermédiaire
CHF
final
0 Terrain > Prix d'acquisition
> Par classe de situation (selon Manuel suisse de l'estimateur)
> Autre
Total terrain
1'069 200
10.66%
213'800
213'800
1 Travaux préparatoires > Selon devis
> Par classe
> Autre
Total travaux préparatoires
en bloc
0.0%
2 Bâtiment (s) > cave
> habitations
> garage etc.
Total bâtiments(s) à neuf
280
2'750
1'627
350
600
200
98'000
1'650'000
325'400
2'073'400
> ./. dépréciation cave
> ./. dépréciation vétusté/obsolescence habitation
> ./. dépréciation vétusté grange
Total de(s) dépréciation(s)
Total bâtiment(s) avec dépréciation(s)
98'000
1'650'000
325'400
-40%
-20%
-40%
78.47%
-39'200
-330'000
-130'160
-499'360
1'574'040
4 Aménagements extérieurs > Surface engazonnée
> Surface carrossable
> Autre
Total aménagements extérieurs à neuf
70'000
70'000
> ./. dépréciation due à l'âge surface engazonnée
> ./. dépréciation due à l'âge surface carrossable
> ./. dépréciation due à l'âge autre
Total des dépréciation(s) aménagements extérieurs
Total aménagements extérieurs avec dépréciations
70'000
0%
0%
-5%
-5%
3.32%
-3'500
-3'500
66'500
5 Frais secondaires (sur CFC 2 + 4) > Taxes, autorisations, assurances, frais intercalaires, etc.
(non soumis à dépréciation)
> Taxes, autorisations, assurances, frais intercalaires, etc.
(soumis à dépréciation)
> ./. dépréciation due à l'âge (sur CFC2)
Total frais secondaires avec dépréciation
2'143'400
2'143'400
85'736
4%
4%
-24%
7.52%
85'736
85'736
-20'649
150'823
Total Valeur réelle arrondie 100% 2'006'000
Il ressort de ce qui précède que l'autorité intimée a bien tenu compte dans son estimation de la valeur réelle (intrinsèque) des nuisances invoquées puisqu'elle a retranché de la valeur à neuf des bâtiments de CHF 2'073'400.- (CHF 98'000.- pour la cave, CHF 1'650'000.- pour l'habitation et CHF 325'400.- pour la grange etc.) un total de CHF 499'360.- pour dépréciation liée notamment à la vétusté et à l'obsolescence (CHF 39'200.- ou 40% pour la cave, CHF 330'000.- ou 20% pour l'habitation et CHF 130'160.- ou 40% pour la grange etc.). Pour le reste, les prix des m3/SIA de
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CHF 350.- pour la cave, CHF 600.- pour les habitations et CHF 200.- pour le garage etc. ne correspondent pas à ceux de l'expert qui s'échelonnent de CHF 150.-/m3 pour la grange à CHF CHF 300.-/m3 pour la cave ainsi que les combles et CHF 750.- /m3 pour l'habitation. Toutefois, la valeur réelle (intrinsèque) de CHF 2'006'000.- qui résulte de l'estimation de l'autorité intimée est inférieure à celle de CHF 2'210'000.- figurant dans l'expertise. C'est pourquoi, la valeur réelle (intrinsèque) établie par l'autorité intimée peut être confirmée. L'on relèvera que si le procès-verbal de l'ECAB a servi à l'estimation de la valeur réelle (intrinsèque), cela ne signifie pas que c'est la valeur d'assurance qui a été retenue et seuls les volumes assurés ont été repris. L'autorité a signalé à cet égard qu'il est courant de reprendre le volume pris retenu par l'ECAB dans le domaine de l'estimation immobilière et elle relève que le recourant s'y réfère également. En l'occurrence, il n'apparaît pas critiquable dans ces conditions d'avoir recours aux données de l'ECAB d'autant plus que les recourantes auraient pu si elles le souhaitaient, s'opposer à la communication de ces données lorsqu'elles ont été requises en procédure de taxation. L'on notera au demeurant que l'autorité intimée n'a pas tenu compte de la totalité du volume de 4'657 m3 assuré par l'ECAB puisqu'elle a repris les 2'750 m3 pour les habitations, 280 m3 pour la cave et 1'627 m3 pour le garage et autre locaux, ces derniers étant estimés à CHF 200.- le m3 et CHF 350.- le m2 pour la cave et non pas à CHF 600.- le m3 comme pour les habitations. Dans la mesure où les volumes retenus pour les parties telles que la cave ou la grange sont utilisables quoi qu'en disent les recourantes, il ne se justifie pas de les écarter de l'estimation. Et l'expert a d'ailleurs repris lui aussi la totalité du volume assuré par l'ECAB dans son calcul de la valeur réelle (intrinsèque). Ce dernier n'a certes pas tenu compte des deux fois 4% de taxes (CHF 171'472.- au total) comme le requièrent les recourantes mais comme cela a été relevé précédemment, la valeur réelle (intrinsèque) de CHF 2'006'000.- peut être confirmée dès lors qu'elle est inférieure à celle de CHF 2'210'000.- ressortant de l'expertise.
Quant à la valeur de rendement servant à établir la valeur vénale, l'autorité intimée l'a fixée à hauteur de CHF 1'090'000.- de la manière suivante : Rendement locatif réalisable (hors charges) Logements Surfaces locatives en m2 Prix au m2/an Loyers mensuels nets Loyers annuels nets
Appart. L. 175 123.43 CHF 1'800 32.4% CHF 21'600
Appart. C. 145 161.38 CHF 1'950 35.1% CHF 23'400
Locataire 135 142.22 CHF 1'600 28.8% CHF 19'200
Surface des logements 455 141.10 m2/an
Place de parc extérieure logements CHF 200 3.6% CHF 2'400
CHF 5'550 100% CHF 66'600
Rendement annuel logements CHF 66'600
Taux de capitalisation (net-brut) Taux de référence OFL 1.50% Date du taux OFL 02.03.2019 Lien Internet OFL
Taux historiques des 50 dernières années 4.44% Selon Manuel suisse de l'estimateur, éd. 2019
Risque structurel/conjoncturel lié à l'objet (optionnel) 0.00% (uniquement si l'objet est spécifique)
Taux de base retenu per le SEI 3.47% 1/3 taux OFL + 2/3 taux historiques + supplément risque structurel/conjoncturel
Logements Taux/Prime % du montant Montant
Taux net 3.47% 56.84% CHF 37'855 Rendement locatif annuel net
Charges d'entretien courant 0.42% 6.83% CHF 4'550 10.- Retenu en CHF/m2
Charges d'exploitation 0.63% 10.25% CHF 6'825 15.- Retenu en CHF/m2
Charges d'administration 0.31% 5.00% CHF 3'330 5% Retenu selon norme usuelle
https://www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/mietrecht/referenzzinssatz/entwicklung-referenzzinssatz-und-durchschnittszinssatz.html
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Provision annuelle 1.23% 20.08% CHF 13'374 selon calcul ci-dessous
Risque locatif admissible 0.06% 1.00% CHF 666 1% Retenu selon norme usuelle
Taux brut 6.10% 100.00% CHF 66'600 Rendement annuel "logements"
Pondération des taux selon les revenus locatifs bruts Revenus locatif des logements 66'600 100%
Total des revenus 66'600 100%
Détermination de la provision à rénover selon la répartition des revenus bruts Valeur à neuf des CFC 2 + 4 + 5 à 50% CHF 2'290'000
Taux de capitalisation net "logements" 3.47%
Durée du cycle de rénovation 30 ans (entre 25 et 40 ans maximum)
Part pour rénovation future 30%
Facteur de capitalisation des rentes échues (FCRE] 51.36687
Provision annuelle CHF 13'374.37846
Montant à rénover selon % des revenus "logements" CHF 13'374.38 (Provision annuelle x % des revenus locatifs des logements)
Valeur de rendement Valeur de rendement "logements" CHF 1'090'974 (rendements annuel "logements" brut x taux brut "logements")
Valeur de rendement CHF 1'090'974
Valeur de rendement arrondie à CHF 1'090'000
Comme l'a indiqué à juste titre l'autorité intimée dans ses observations sur le recours, le taux de capitalisation retenu pour estimer la valeur de rendement servant à établir la valeur vénale doit être distingué du taux de capitalisation qui s'applique pour déterminer la valeur de rendement fiscale. Cette dernière est en effet différente de la valeur de rendement ordinaire sur le marché libre. La première (valeurs locatives et autres revenus de la fortune immobilière annuels qui sont capitalisés à 8 % pour obtenir la valeur fiscale en application de l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution) n'est pas pertinente pour entrer dans le calcul de la valeur vénale / marchande car le taux de capitalisation ne reflète pas la réalité actuelle du marché. Dès lors que l'expertise retient un taux de capitalisation de 6%, le taux très proche de 6.1% appliqué par l'autorité intimée demeure réaliste. En outre, il ne se justifie pas de réduire le rendement annuel à prendre en compte dans la valeur de rendement. Le montant de CHF 66'600.- par année retenu par l'autorité intimée apparaît raisonnable si l'on considère que l'expert le fixe à plus de CHF 80'000.- par an.
7.4. Sur le vu de ce qui précède, la valeur vénale de CHF 1'550'000.- retenue par l'autorité intimée est confirmée, avec pour conséquence que la valeur fiscale fixée à CHF 857'000.- l’est également.
8.
8.1. Le recours formé en droit cantonal, mal fondé, doit être rejeté.
8.2. Conformément à l'art. 131 CPJA, en cas de recours, la partie qui succombe supporte les frais de la procédure. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur litigieuse en cause (art. 2 Tarif JA). Il peut être compris entre CHF 100.- et CHF 50'000.- (art. 1 Tarif JA).
http://bdlf.fr.ch/data/150.1/fr/art131 http://bdlf.fr.ch/data/150.12/fr/art2
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En l'espèce, il se justifie de fixer l'émolument à CHF 250.-. Compte tenu des frais d'expertise de CHF 4'200.- attribués à la seule procédure cantonale, les frais de justice totalisent CHF 4'450.-. Ils sont compensés avec le solde des avances de frais de CHF 2'750.- (CHF 3'000.- moins CHF 250.- fixés précédemment pour la procédure fédérale), la différence de CHF 1'700.- (CHF 4'450.- moins CHF 2'750.-) étant mise à la charge des deux recourantes, chacune à hauteur de CHF 850.-.
le Président prononce :
I. Impôt fédéral direct (604 2019 107 et 109)
1. Le recours est rejeté.
2. Un émolument de CHF 250.- est mis à la charge des deux recourantes au titre de frais de justice. Il est compensé par les avances de frais payées par celles-ci.
II. Impôt cantonal (604 2019 108 et 110)
3. Le recours est rejeté.
4. Un émolument de CHF 4'450.- est mis à la charge des deux recourantes au titre de frais de justice. Il est compensé par les avances de frais payées par celles-ci, le solde, par CHF 1'700.-, étant facturé en sus aux recourantes, chacune à hauteur de CHF 850.-.
III. Notification