# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e39a7ff6-e8f4-417d-83f9-44d0f82e8b60
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

Sachverhalt
A.
A._, ist Eigentümer des 3'381 m2 grossen Grundstücks Nr. 001,
Grundbuch Z._. Das Grundstück liegt gemäss dem geltenden Zo-
nenplan der Politischen Gemeinde Z._ vom 6. Dezember 1995 in
der Landwirtschaftszone, d.h. ausserhalb der Bauzone, sowie nach
dem kantonalen Richtplan im Landschaftsschutzgebiet. Mit Ausnahme
des Hofbereichs ist es der Fruchtfolgefläche (in der Karte gelb darge-
stellt) zugewiesen. Das Grundstück ist mit einem 96 m2 grossen
Wohnhaus (Vers.-Nr. 002), einer daran angebauten 218 m2 grossen
Remise (Vers.-Nr. 003) sowie einer 263 m2 grossen freistehenden
Scheune (Vers.-Nr. 004) überbaut. Das Wohnhaus ist an die öffentli-
che Kanalisation angeschlossen. Auf der Nordseite befindet sich ein
875 m2 grosser Reitplatz. Der fachmännisch aufgebaute Sandplatz
liegt abgesetzt von beiden Remisen im nördlichen Teil der Liegen-
schaft und praktisch vollständig in der Fruchtfolgefläche. Er wird nörd-
lich in eine Rinne des nicht ausgebauten C._wegs (ein Weg
2. Klasse) entwässert. Westlich vom Reitplatz befindet sich ein Schot-
terplatz, der als Aussenfläche für die Pferde erstellt wurde.
B.
a) Das Wohnhaus und die Scheunen wurden bis zum Jahr 1984
landwirtschaftlich genutzt. Hernach hielt der damalige Grundeigentü-
mer hier hobbymässig Pferde. Am 27. Juli 1984 stimmte das damalige
Amt für Wasser- und Energiewirtschaft (AWE) der Erweiterung des
Wohnhauses zu, verweigerte aber die Umwandlung der Scheunen in
Pferdestallungen. Im Jahr 1985 wurde das Grundstück Nr. 001 vom
landwirtschaftlichen Stammgrundstück abparzelliert.
b) Der damalige Grundeigentümer nutzte die Scheune Vers.-
Nr. 003 gleichwohl als Pferdestall um. Von der Gemeinde dazu aufge-
fordert stellte er am 2. November 1987 ein nachträgliches Baugesuch
für die Umnutzung als Pferdestall und den zwischenzeitlich erstellten
Allwetterplatz. Das damals zuständige Amt für Umwelt (AFU) stimmte
der Umnutzung der Remise Vers.-Nr. 003 in einen Pferdestall am
11. Februar 1988 zu. Die Zustimmung beinhaltete den Einbau von sie-
ben Pferdeboxen und einer Sattelkammer im ehemaligen Rinderstall
Vers.-Nr. 003. Für den Auslauf- und Sandplatz von 680 m2 verweigerte
das AFU die Zustimmung.
c) Im Jahr 2005 ersuchte der damalige Grundeigentümer wiede-
rum um Bewilligung für den schon einmal verweigerten, aber nicht zu-
rückgebauten Allwetterplatz, für weitere, wiederum eigenmächtig er-
stellte sechs Pferdeboxen für Pensionspferde in der Scheune Vers.-
Nr. 004 und eine Mistmulde. Tatsächlich handelte es sich dabei mitt-
lerweile um keine hobbymässige Pferdehaltung (mehr), sondern um
eine gewerbliche Pferdezucht bzw. einen Pferdehandel des Pächters,
der im Hauptberuf Metzger war. Das nun zuständige Amt für Raum-
entwicklung (ARE) verweigerte am 28. April 2006 die Zustimmung zur
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 3/30
Umnutzung und zum Umbau der Remise Vers.-Nr. 004 in einen Pfer-
destall wie auch zur nachträglichen Bewilligung des Allwetterplatzes.
Gleichzeitig forderte es die Baubehörde auf, endlich die Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Dementsprechend
ordnete der Gemeinderat Z._ mit Beschluss vom 6. November 2006
den Rückbau des Pferdeauslauf- und des Sandplatzes auf eine vom
ARE zugestandene Fläche von 300 m2 sowie den Rückbau der Pfer-
deboxen in der Scheune Vers.-Nr. 004 bis 30. September 2008 an.
Weiter verlangte er ein Baugesuch betreffend Hofdüngeranlage, weil
die im Jahr 1988 bewilligte eingefasste, flüssigkeitsdichte und armierte
Mistplatte zwischenzeitlich mehrheitlich verfallen war, sowie eine
brandschutztechnische Nachrüstung innert 30 Tage nach Rechtskraft
der Verfügung. Den dagegen am 23. November 2006 erhobenen Re-
kurs beim Baudepartement zog der damalige Grundeigentümer am
25. Mai 2007 wieder zurück.
d) Das nächste Baugesuch datierte vom 2. März 2010 und betraf
wiederum die Umnutzung der Scheune Vers.-Nr. 004 in einen Pferde-
stall, dieses Mal als Ersatz für die sieben Pferdeboxen in der Remise
Vers.-Nr. 003. Am 4. Juni 2010 stellte das Amt für Raumentwicklung
und Geoinformation (AREG) vor Ort wiederum zahlreiche Unregel-
mässigkeiten sowie einen mangelhaften Vollzug der rechtskräftig ver-
fügten Wiederherstellungsmassnahmen fest. Am 9. Juli 2010 reichte
der damalige Grundeigentümer deshalb ein weiteres Baugesuch nach
(Umnutzung Wohnhaus, verkleinerter Sandplatz, neuer Auslauf be-
grünt, Anbau Unterstand an Scheune Vers.-Nr. 003, Umnutzung der
Scheune Vers.-Nr. 004 in einen Pferdestall, neue Mistmulde unter
Dach an Nordostfassade der Scheune Vers.-Nr. 003). Die Baube-
hörde schrieb darauf das bereits hängige Baugesuch vom 2. März
2010 ab. Das AREG stellte mit Teilverfügung vom 24. November 2010
fest, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 002 und die Scheunen Vers.-
Nrn. 003 und 004 nach dem 1. Juni 1972 landwirtschaftlich genutzt
worden seien und stimmte der Umnutzung des Wohnhauses und der

## Considerations

beiden Scheunen im Sinn der Erwägungen zu. Die Zustimmung zum
Anbau Unterstand an die Scheune Nr. 003 verweigerte es und hielt
fest, dass maximal sieben Pferde gehalten werden dürften. Sodann
wies es darauf hin, dass die zuständige Gemeindebehörde die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen habe. Ge-
stützt auf diese Zustimmungsverfügung ordnete die Baubehörde am
14. März 2011 erneut die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands an, dieses Mal bis 15. August 2011. Die Anordnung beinhaltete
den Abbruch des Unterstands, der als Schutzbaute des Pferdelauf-
bands diente, den Rückbau der Pferdeboxen auf maximal sieben für
den ganzen Betrieb sowie den Rückbau des Sandplatzes (Pferdeaus-
lauf) auf eine Fläche von 300 m2.
C.
Am 1. November 2013 erwarb der heutige Eigentümer die Liegen-
schaft, wo er zusammen mit seiner Lebenspartnerin hobbymässig sie-
ben Pferde hielt. Er ist gelernter Schreiner und arbeitet als Immobili-
enbewirtschafter in Y._, wo er bis am 1. Mai 2019 auch angemeldet
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 4/30
war. Die Betreuung der Pferde war hauptsächlich Aufgabe seiner Part-
nerin. Am 7. Januar 2014 reichte er bei der Baubehörde ein Bauermitt-
lungsgesuch ein. Demnach sollten die von seinem Rechtsvorgänger
nicht fachmännisch vorgenommenen baulichen Massnahmen in der
Scheune Vers.-Nr. 004 entfernt und die Statik durch eine Konstruktion
aus Holz wiederherstellt werden. Weiter war geplant, sieben Boxen,
eine Futterkammer, zusätzliche Türen und Fenster sowie eine beto-
nierte Mistmulde einzubauen. Das AREG hielt mit Vorbescheid vom
20. Februar 2014 dazu fest, dass die hobbymässige Pferdehaltung in
der Landwirtschaftszone grundsätzlich nicht zulässig und dass der mit
Baubewilligung vom 14. März 2011 verfügte Rückbau noch immer
nicht vollzogen sei. Nebstdem ein freistehendes Ökonomiegebäude
nur solange genutzt werden dürfe, als es noch bestimmungsgemäss
nutzbar sei (beschränkte Besitzstandsgarantie), müsse bei der hobby-
mässigen Tierhaltung der Einbau von Pferdeboxen als Erweiterung
der Wohnnebenflächen des Wohnhauses angerechnet werden. Vor-
liegend sei mit dem Um- und Ausbau des Wohnhauses bereits die ge-
samthaft zulässige Erweiterung von 100 m2 ausgeschöpft worden. So-
mit könnten in der Scheune Vers.-Nr. 004 keine zusätzlichen Flächen
mehr bewilligt werden. Die baulichen Massnahmen an der Nordost-
und Nordwestfassade seien auf das für die Tierhaltung notwendige
Mass zu beschränken.
D.
a) Trotz dieses Vorbescheids reichte A._ am 25. März 2014 ein
Baugesuch betreffend Umbau/Renovation der Scheune Vers.-Nr. 004
für die hobbymässige Tierhaltung ein, wonach nicht nur die fehlende
Stabilität der Scheune wiederhergestellt, sondern zusätzlich sieben
Pferdeboxen, eine Sattelkammer und ein Abladeraum eingebaut so-
wie ein neuer Boden über dem Erdgeschoss eingezogen und ver-
schiedene Fassadenänderungen vorgenommen werden sollten. Beim
nach wie vor 875 m2 grossen Allwetterplatz sollte eine Mistmulde auf-
gestellt werden. Mit der Bewilligung der nachgesuchten Umnutzung
sollten die bestehenden Pferdeboxen in der Scheune Vers.-Nr. 003
abgebrochen werden, da diese ohnehin nicht mehr tierschutzkonform
seien. Der noch immer nicht zurückgebaute Allwetterplatz sollte nun
auf eine Grösse von maximal 800 m2 reduziert werden.
b) Gegen dieses Baugesuch erhob B._, am 24. April 2014 Ein-
sprache, wobei sie den Rückbau des eigenmächtig erstellten Allwet-
terplatzes auf das zulässige Mass verlangte.
c) Anlässlich der Einspracheverhandlung vom 8. Juli 2015 und den
darauf nachgereichten Unterlagen stellte sich heraus, dass der Ge-
suchsteller zwischenzeitlich – ohne die entsprechende Baubewilligung
abzuwarten – nicht nur ein, sondern zwei neue Geschossdecken samt
Aufzugslift eingebaut hatte. Der Gemeindevertreter sprach vor Ort ei-
nen Baustopp aus.
d) Das AREG erliess am 29. Juni 2016 folgende raumplanungs-
rechtliche Teilverfügung:
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 5/30
1. a) Es wird festgestellt, dass es sich beim Wohnhaus
(Vers.-Nr.002) um ein rechtmässig erstelltes,  und nicht mehr zonenkonformes Bauwerk .
b) Die Zustimmung zum Umbau/Einbau Pferdeboxen in der Scheune im Erdgeschoss sowie dem Sandplatz wird im Sinn der Erwägungen erteilt. Die eingereichten Unterlagen sind verbindlich. Als Unterlagen sind massgebend:
- Baugesuch vom 3. April 2014 und Situation 1:500 vom 24. Juli 2015
- sechs Projektpläne (Grundriss, Schnitt und ) 1:100 vom 24. März 2014
- Ergänzende Unterlagen vom 24. Juli 2015
c) Die Zustimmung zum Einbau der beiden  mit den dazugehörenden Räumen wird im Sinn der Erwägungen verweigert.
2. Die zuständige Gemeindebehörde hat nach Art. 130 Abs. 2 BauG die Wiederherstellung des  Zustands anzuordnen. Der entsprechende  ist dem Amt für Raumentwicklung und  zuzustellen.
3. a) Die hobbymässige Tierhaltung ist einzustellen und der Allwetterplatz abzubrechen, sobald die  nicht mehr erfüllt sind. Zur  der Zweckbestimmung des Allwetterplatzes und der Scheune wird als öffentlich-rechtliche  zulasten des Grundstücks Nr. 001 angeordnet:
"Zweckänderungsverbot betreffend Scheune und  nach RPV"
b) Zur Sicherung des Widerrufsvorbehalts wird als -rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 001 angeordnet:
"Abbruch des Allwetterplatzes und Rückbau in der Scheune"
c) Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z._ :
"Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach RPV"
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 6/30
d) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch .
4. Der bestehende Allwetterplatz ist auf 800 m2 .
5. Der westlich an den Allwetterplatz angrenzende Schotterbelag ist zu entfernen und die Fläche mit  fachgerecht zu rekultivieren.
6. Die Pferdeboxen in der Remise Vers.-Nr. 003 sind nach Bezug der Boxen in der Scheune Vers.-Nr. 004 abzubrechen.
7. Sollten während den Grabarbeiten Sickerleitungen zum Vorschein kommen, wäre deren  Erstellung zu prüfen.
8. Die Umzäunung ist mit einer einfachen Zaunanlage zurückhaltend auszuführen (keine weissen Bänder).
9. Projektänderungen sind dem Amt für  und Geoinformation vor Ausführung zur  zu unterbreiten.
10. [Gebühr]
e) In der Folge wies der Gemeinderat Z._ die Einsprache der
B._ Schweiz am 17. August 2016 bzw. 23. September 2016 kosten-
pflichtig ab und erteilte die Baubewilligung im Sinn der Zustimmungs-
verfügung des AREG bzw. verweigerte diese für die zwei eigenmäch-
tig eingebauten Geschossdecken in der Scheune Vers.-Nr. 004 und
verfügte deren Abbruch bis 30. November 2016. Für den Fall der
Nichtbefolgung drohte er die Ersatzvornahme an.
E.
Gegen diesen Beschluss erhoben sowohl der Bauherr (Rekurs Nr. 16-
5936) als auch die Einsprecherin (Rekurs-Nr. 16-5954) am 6. Oktober
2016 bzw. 10. Oktober 2016 Rekurs beim Baudepartement.
a) Der Antrag des Rekurrenten 1 lautet:
Die beantragte Flächenerneuerung in der Scheune Nr. 004 sei zu bewilligen.
Der Rekurrent 1 begründet seinen Antrag damit, dass es in der
Scheune früher schon eine Kuhstalldecke, das heisst ein Oberge-
schoss, Zwischengeschosse und einen Heuboden gehabt habe. Die
geplante Nutzung als Pferdestall bedinge es, dass die vormalige bloss
2 m hohe Kuhstalldecke durch eine 2,5 m hohe Decke ersetzt werden
müsse. Ohne die beiden Zwischenböden bzw. Decken wären die Tem-
peraturen für die Pferdehaltung im Winter zu tief und es wäre zu wenig
Platz für das nötige Futtermittel, das Einstreumaterial und das Heu
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 7/30
vorhanden. Zudem lagere er hier Brennholz und verschiedene antike
Gegenstände ein. Bei den vorgezogenen Umbauarbeiten sei er gut-
gläubig vorgegangen, da Gemeindevertreter ihm bestätigt hätten,
dass er die defekten und fehlenden Gebäudeteile ohne Baubewilli-
gung austauschen und einbauen dürfe. Die Bauarbeiten würden
hauptsächlich das Innere betreffen und somit von aussen kaum wahr-
nehmbar sein. Ein Verstoss gegen öffentliche Interesse liege somit
nicht vor. Ein Rückbau wäre völlig unverhältnismässig.
b) Die Rekurrentin 2 stellt mit Rekursbegründung vom 11. Novem-
ber 2016 folgende Anträge:
1. Die Verfügungen der Vorinstanz vom 23. September
2016 sowie vom 17. August 2016 seien aufzuheben, soweit dem Rekursgegner die (nachträgliche)  für den Allwetterplatz und den Einbau von mehr als fünf Pferdeboxen erteilt worden ist, und es sei die nachgesuchte Baubewilligung insoweit zu .
2. Eventualiter seien die Verfügungen der Vorinstanz vom 23. September 2016 sowie vom 17. August 2016 insoweit aufzuheben, als der Allwetterplatz die  Mindestmasse übersteigt und dem Rekurrenten der Einbau von mehr als fünf Pferdeboxen erteilt  ist, und es sei die Baubewilligung insoweit zu .
3. Subeventualiter seien die Verfügungen der Vorinstanz vom 23. September 2016 sowie vom 17. August 2016 aufzuheben, soweit dem Rekursgegner die () Baubewilligung für den Allwetterplatz und den Einbau von mehr als fünf Pferdeboxen erteilt worden ist, und es sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zum neuen Entschied zurückzuweisen.
4. Es sei die Wiederherstellung des rechtmässigen  zu verfügen.
5. Es sei die Verfügung vom 17. August 2016 insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin eine  in der Höhe von Fr. 600.– auferlegt worden ist.
6. Eventualiter sei die Verfügung vom 17. August 2016 insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin eine  in der Höhe von Fr. 600.– auferlegt  ist und es sei der Rekurrentin eine reduzierte  aufzuerlegen.
7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Anträge begründet sie unter anderem damit, dass die Baubehörde
bereits im Jahr 2011 rechtskräftig angeordnet habe, dass der recht-
mässige Zustand wiederhergestellt werden müsse. Gemäss bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung seien ausserhalb der Bauzonen für die
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 8/30
die hobbymässige Pferdehalten weder sieben Pferdeboxen noch ein
Allwetterplatz auf Fruchtfolgeflächen erlaubt. Die Vorinstanz habe
auch nicht abklärt, ob der Allwetterplatz gewässerschutzkonform ent-
wässert werde.
F.
a) Die Vorinstanz nimmt mit Vernehmlassung vom 29. November
2016 Stellung und beantragt dabei die Abweisung der Rekurse. Der
Rekurrent 1 verkenne, dass für eine hobbymässige Tierhaltung in ei-
nem dem Wohnhaus nahe gelegenen Gebäude ein entsprechendes
Erweiterungspotential vorausgesetzt werde. Ein solches sei vorlie-
gend nicht vorhanden. Der Rekurrentin 2 müsse entgegengehalten
werden, dass nachgewiesen sei, dass die Partnerin die Pferde ohne
Beizug Dritter betreuen könne. Der Allwetterplatz sei gewässerschutz-
konform erstellt. Der Umstand, dass die Einsprache nur teilweise ab-
gelehnt worden sei, sei mit einer entsprechend tieferen Gebühr be-
rücksichtigt worden.
b) Der Rekurrent 1 bestreitet mit Schreiben vom 30. November
2016, dass der Wiederherstellungsverfügung vom 14. März 2011 nicht
nachgelebt worden sei, zumal sich die Gemeinde damit einverstanden
erklärt habe, dass der Allwetterplatz nun doch nicht zurückgebaut wer-
den müsse. Für die sieben Pferde investiere seine Partnerin acht Stun-
den pro Tag, und er selbst helfe am Abend und an den Wochenenden
ebenfalls. Effektiv nötig seien aber bloss zehn Minuten pro Pferd. So-
dann habe ihm eine Strassenbaufirma bestätigt, dass der Allwetter-
platz ohne weiteres in wenigen Wochen zurückgebaut werden könne.
Dass dieser in der Fruchtfolgefläche liege, spiele somit keine Rolle.
c) Die Rekurrentin 2 verlangt mit Vernehmlassung vom 19. Januar
2017 die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses von A._.
d) Das AREG beantragt mit Stellungnahmen vom 7. Februar 2017
die Abweisung der Rekurse und erklärt, dass es bei der Zulässigkeit
der hobbymässigen Tierhaltung darauf ankomme, wie viele Tiere im
konkreten Fall ohne Beizug fremder Hilfe betreut werden könnten. Vor-
liegend habe der Rekurrent 1 aufgezeigt, dass seine Partnerin in der
Lage sei, allein sieben Pferde zu betreuen. Weil das vorliegende
Grundstück nicht mehr dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehe,
handle es sich vorliegend um keine Fruchtfolgefläche, die unmittelbar
der bodenabhängigen Produktion diene oder zu diesem Zweck sofort
zur Verfügung zu halten wäre. Mithin überwiege das Tierwohl den um-
fassenden Schutz der Fruchtfolgeflächen. Dem öffentlichen Interesse
an der Versorgungssicherheit sei Genüge getan, wenn eine allfällige
Rückführung der Reitfläche zu ackerfähigem Kulturland innert zweier
Jahre möglich sei. Dass ohne Fachgutachten nicht gesagt werden
könne, ob das veränderte Erdreich mit dem Schichtaufbau und dem
Entwässerungssystem die gesetzlichen Voraussetzungen einer rever-
siblen Fläche erfülle, sei unter diesen Umständen nicht relevant. Die
Umbauten in der Scheune Vers.-Nr. 004 betreffend habe das AREG
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 9/30
zwischenzeitlich zur Kenntnis nehmen müssen, dass eine hobbymäs-
sige Tierhaltung als Erweiterung der Wohnnebennutzung der nahege-
legenen Wohnbaute gelte, weshalb seine gegenteilige Zwischenbeur-
teilung vom 27. November 2015 hinfällig geworden sei.
G.
a) Das Baudepartement führte am 23. Mai 2017 in Anwesenheit
der Verfahrensbeteiligen sowie zweier Vertreter des AREG einen Au-
genschein durch. Vor Ort zeigte sich, dass der Allwetterplatz drainiert
ist und in eine offene Rinne des nicht ausgebauten Freiwilenwegs ent-
wässert wird. Vor Ort musste auch festgestellt werden, dass in der
Scheune Vers.-Nr. 004 sämtliche Zwischenböden, Treppenzugänge
und die Sattelkammer bereits erstellt sind. Der erste Zwischenboden
ist inklusiv Balken komplett neu und erheblich höher angebracht als
die Decke des ehemaligen Kuhstalls. Der zweite Boden wurde auf be-
stehende Balken und einer vormaligen Abdeckung aus Holzbrettern
verlegt. Die beiden Obergeschosse sind mit einem grossen neuen Wa-
renlift verbunden. Das erste Obergeschoss ist mit elektrischem Licht
versehen. Am Rekursaugenschein war es als Lagerraum für Brenn-
holz und mit Maschinen für Holzarbeiten eingerichtet (vgl. Fotodoku-
mentation des Augenscheinprotokolls vom 26. Mai 2017). Das Erdge-
schoss ist soweit vorbereitet, dass die Boxen eingebaut werden kön-
nen. Die Sattelkammer ist bereits vorhanden. Erkennbar war auch,
dass nicht nur die Decke bzw. der Boden des ersten Obergeschosses
ersetzt, sondern auch neue tragende Längs- und Querbalken einge-
baut wurden. Vor Ort stellte der Gemeindevertreter klar, dass sie dem
Rekurrenten 1 lediglich mündlich gesagt hätten, dass er gewisse In-
standstellungsarbeiten bewilligungsfrei durchführen könne. Gemeint
seien damit jene Balken gewesen, die für die Statik relevant und vom
Vorgänger entfernt worden seien. Davon, dass zwei neue Böden ein-
gebaut würden, hätten sie aber nichts gewusst und somit hätten sie
diesen Erneuerungsarbeiten auch nicht zugestimmt.
b) Die Rekurrentin 2 nimmt mit Eingabe vom 8. Juni 2017 zum Au-
genscheinprotokoll Stellung und weist darauf hin, dass gemäss Er-
kenntnissen am Rekursaugenschein das neue erste Obergeschoss
nicht für die Hobbytierhaltung, sondern als Brennholzlager und für
Schreinerarbeiten benützt werde. Das Protokoll sei insofern zu ergän-
zen, als sie vor Ort darauf hingewiesen habe, dass die zonenfremde
gewerbliche Nutzung unzulässig sei und diesbezüglich der rechtmäs-
sige Zustand wiederhergestellt werden müsse. Vor Ort habe sich
ebenfalls bestätigt, dass der Allwetterplatz nur mit grossem Aufwand
entfernt werden könne. Nebst Einstreumaterial müssten insbesondere
auch der Kieskoffer und die Drainageleitungen entfernt und der Boden
durch Zuführen von A-Boden rekultiviert werden. Eine einfache Rück-
führbarkeit im Sinn von Art. 34b Abs. 3 Bst. b der eidgenössischen
Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV) sei offensicht-
lich nicht gegeben.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 10/30
c) Der Rekurrent 1, nunmehr vertreten durch lic.iur. Werner Rech-
steiner, Rechtsanwalt, St.Gallen, stellt mit Stellungnahme zum Augen-
scheinprotokoll vom 3. August 2017 folgende Anträge:
1. Der Rekurs von B._, sei vollumfänglich abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten von B._, Zürich.
3. Die Ziff. 2 bis 6 des Beschlusses des Gemeinderates Z._ vom 17. August 2016 seien aufzuheben und es sei neu im Sinn der nachfolgenden Ausführungen zu verfügen.
4. Ziff. 16 der Auflagen/Bedingungen zur Baubewilligung Nr. 14-001 sei aufzuheben und es seien zwei  zu bewilligen.
5. Ziff. 1c sowie Ziff. 2 der raumplanungsrechtlichen  des AREG vom 29. Juni 2016 sei  und es seien die zwei Geschossdecken zu .
6. Eventualiter sei auf die Wiederherstellung des  Zustands betreffend die zwei  zu verzichten.
7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vorinstanz.
Der Rekurrent 1 lässt bestreiten, dass er sich am Rekursaugenschein
mit der detaillierten Flächenberechnung des AREG gemäss Zustim-
mungsverfügung vom 29. Juni 2016 hinsichtlich der anrechenbaren
Bruttogeschoss- und -nebenflächen ausdrücklich einverstanden er-
klärt habe. Vor Ort habe er lediglich ausgeführt, dass er kein Fach-
mann sei und somit nicht wisse, wie man die Flächenberechnung vor-
zunehmen habe, weshalb er der Meinung sei, dass die Fachpersonen
beim AREG die Berechnung schon richtig durchgeführt hätten. Nach-
dem die Gemeindevertreter ihm zugesagt hätten, dass er die für die
Statik notwendigen Sanierungsmassnahmen bewilligungsfrei ausfüh-
ren dürfe, habe er in der Folge genau das getan.
d) Die Rekurrentin 2 entgegnet mit Schreiben vom 25. August
2017, dass der Verfahrensleiter vor Ort ausdrücklich die Frage gestellt
habe, ob die Flächenberechnung des Wohnhauses anerkannt werde,
ansonsten man auch das Wohnhaus besichtigen müsse. Der ange-
sprochene Bauherr habe die Berechnung darauf ausdrücklich aner-
kannt, weshalb man in der Folge darauf verzichtet habe, das Wohn-
haus ebenfalls zu besichtigen. Im ersten Obergeschoss der umgebau-
ten Scheune seien – wie im Protokoll richtig festgehalten – Holz gela-
gert worden und verschiedene Geräte für Schreinerarbeiten gestan-
den.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 11/30
e) Die Kostennote des Vertreters des Rekurrenten 1 über
Fr. 4'155.85 datiert vom 28. August 2017. Mit Schreiben vom 31. Au-
gust 2017 lässt der Rekurrent 1 zudem die Ausführungen der Rekur-
rentin 2 zum Augenscheinprotokoll insgesamt und ohne Begründung
bestreiten.
H.
a) Mit Schreiben vom 4. April 2019 teilt der Verfahrensleiter den
Verfahrensbeteiligten mit, dass er voraussichtlich dem Bauvorsteher
eine reformatio in peius bzw. eine weitergehende Rückbauverpflich-
tung beantragen werde, als die Vorinstanz angeordnet habe. Zudem
verlangte er Auskunft darüber, ob die sieben Pferde nach wie vor allein
von der Lebenspartnerin des Rekurrenten betreut würden.
b) Die Vorinstanz teilt mit Schreiben vom 26. April 2019 mit, dass
sich D._, die Lebenspartnerin des Rekurrenten 1, am 26. Juni 2018
in Z._ abgemeldet habe, der Rekurrent 1 habe noch nie Wohnsitz in
Z._ gehabt. Einen weitergehenden Rückbau erachte sie als unver-
hältnismässig.
c) Der Rekurrent 1 lässt am 8. Mai 2019 mitteilen, dass er zwi-
schenzeitlich seinen Wohnsitz nach Z._ verlegt habe. D._ lebe
inzwischen nicht mehr auf dem Hof. Aktuell halte er nur noch zwei
Pferde, die er ohne fremde Hilfe hobbymässig betreue. Bezüglich der
erneuerten baulichen Grundstrukturen liege entgegen der anderslau-
tenden Ausführungen vom 4. April 2019 mit dem Beschluss vom
14. März 2011 bzw. der Teilverfügung des AREG vom 24. November
2010 eine rechtskräftige Bewilligung vor. Diese Behauptung lässt er
mit Schreiben vom 28. Mai 2019 bekräftigen. Überdies lässt er vorbrin-
gen, dass eine weitergehende Rückbauverpflichtung treuwidrig sei, da
er auf die Rechtmässigkeit der Baubewilligung vom 14. März 2011
habe vertrauen dürfen. Am 5. Juni 2019 lässt er nochmals ausführen,
dass er seit 1. Mai 2019 Wohnsitz in Z._ habe. Die Vorinstanz ver-
kenne, dass der vormalige Eigentümer mit Beschluss vom 14. März
2011 verpflichtet worden sei, die bauliche Sicherheit der Scheune
Vers.-Nr. 454 wiederherzustellen.
I.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit wesentlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Rekursverfahren Nrn. 16-5936 und 16-5954 betreffen den
gleichen Streitgegenstand, wobei sie die gleichen Tatbestands- und
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 12/30
zum Teil die gleichen Rechtsfragen aufwerfen. Es rechtfertigt sich da-
her, die zwei Rekurse in einem einzigen Entscheid zu behandeln und
verfahrensrechtlich zu vereinigen (GVP 1972 Nr. 30).
1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.3 Als Adressaten der Verfügung sind die Rekurrenten berechtigt,
Rekurs zu erheben (Art. 45 Abs. 1 VRP).
1.4 Die Rekurse erfolgten frist- und formgerecht (Art. 47 und 48
VRP). Die nachträgliche Behauptung des Rekurrenten 1, der Rekur-
rentin 2 hätte für die Rekursergänzung keine Nachfrist gegeben wer-
den dürfen, ist nicht stichhaltig. Der von seinem Rechtsvertreter ange-
rufene BGE 134 I 162 Erw. 5.2 bezieht sich auf das Bundesgesetz
über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (SR 830.1,
abgekürzt ATSG), das grundsätzlich nicht erstreckbare 30-tägige Fris-
ten kennt (Art. 52 Abs. 1 und Art. 60 Abs. 1 ATSG). Eine Nachfristset-
zung soll im ATSG daher insbesondere nur für rechtsunkundige Ver-
fahrensbeteiligte möglich sein, die erst kurz vor Ablauf der Anfech-
tungsfrist in Unkenntnis der formellen Anforderungen eine namentlich
ungenügend begründete Beschwerdeschrift einreichen (Art. 61 Bst. b
Satz 2 ATSG). Vorliegend handelt es sich aber um eine kantonal ge-
regelte 14-tägige Frist. Dabei genügt es, den Rekurs innert dieser Frist
vorerst nur zu erklären und für den Antrag, die Sachverhaltsdarstel-
lung und die Begründung eine Nachfrist gemäss Art. 48 Abs. 2 VRP
zu verlangen. Mit Blick auf die kurze Frist für die Rekurserklärung ent-
spricht dies einer langjährigen Praxis (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungs-
gerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, N 910).
1.5 Somit liegen sämtliche Sachurteilvoraussetzungen vor, weshalb
auf die Rekurse einzutreten ist.
2.
Der Rekurrent 1 verlangt "zur Klärung der Angelegenheit" eine zweite
Ortsbegehung.
2.1 Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung
von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besse-
ren Verständnis des Sachverhalts. Die Entscheidung, ob eine Besich-
tigung vor Ort durchzuführen ist, liegt allein im pflichtgemässen Ermes-
sen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht
durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprü-
fung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (CAVELTI/VÖGELI,
a.a.O., N 966).
2.2 Anlässlich des am 24. Mai 2017 durchgeführten Rekursaugen-
scheins wurde der rechtserhebliche Sachverhalt vollständig festge-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 13/30
stellt, die wesentlichen Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wur-
den im Protokoll vom 26. Mai 2017 festgehalten und die relevanten
Gegebenheiten fotografiert. Die Beteiligten hatten sodann Gelegen-
heit, dazu Stellung zu nehmen. Allein der Umstand, dass der Rekur-
rent 1 erst anschliessend einen Rechtsvertreter beigezogen hat, der
die tatsächlichen Verhältnisse rechtlich anders würdigt als der Rekurs-
sachbearbeiter in seiner vorläufigen Beurteilung vom 4. April 2019,
womit er den Verfahrensbeteiligten die Möglichkeit einer reformatio in
peius zur Kenntnis brachte, macht keine weitere Ortsbegehung nötig,
weshalb darauf verzichtet werden kann.
3.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-
gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a
PBG). Gemäss Art. 173 PBG werden aber die bei Vollzugsbeginn
dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren grundsätzlich
nach jenem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des erstinstanzlichen
Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte (Art. 173
PBG). Mithin sind vorliegend weiterhin die materiell rechtlichen
Bestimmungen des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 anwendbar.
4.
Das Baugrundstück befindet sich in der Landwirtschaftszone. Haupt-
streitpunkt ist, ob der Rekurrent 1 in dieser Zone als Nichtlandwirt sie-
ben Pferde halten und dafür eine bestehende Scheune umnutzen, sa-
nieren und umbauen sowie einen 800 m2 grossen Reit- und Allwetter-
platz nachträglich legalisieren und betreiben darf.
4.1 Nach Art. 22 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes
(SR 700, abgekürzt RPG) und Art. 78 Abs. 1 BauG bedürfen das Er-
richten und Ändern von Bauten und Anlagen einer Bewilligung. Bewil-
ligungspflichtig sind insbesondere Neu-, Um-, Auf- und Nebenbauten
jeder Art (Art. 78 Abs. 2 Bst. a BauG) sowie Zweckänderungen aus-
serhalb der Bauzonen (Art. 78 Abs. 2 Bst. q BauG). Die zuständige
kantonale Behörde entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der
Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahme-
bewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG). Die Zustimmung
erteilt das AREG (Art. 87bis BauG).
4.2 Die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung setzt zunächst
voraus, dass der geplante Bau dem Zweck der jeweiligen Nutzungs-
zone entspricht (Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG), d.h. die geplante Baute
muss zonenkonform sein. Die Landwirtschaftszone dient der langfris-
tigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der
Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Aus-
gleich; sie soll ihren verschiedenen Funktionen entsprechend von
Überbauungen weitgehend freigehalten werden (Art. 16 Abs. 1 RPG).
Auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11; ab-
gekürzt BGBB) sind auch Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 14/30
Haltung von Pferden nötig sind, wenn dieses Gewerbe über eine über-
wiegend betriebseigene Futtergrundlage und Weiden für die Pferde-
haltung verfügt (Art. 16abis RPG).
4.3 Der Rekurrent 1 und seine Lebenspartnerin D._ sind unbe-
strittenermassen keine Landwirte. Sowohl der hobby- als auch ge-
werbsmässigen Pferdehaltung durch Nichtlandwirte kommt kein land-
wirtschaftlicher Charakter zu (Urteil des Bundesgerichtes
1C_347/2017 vom 23. März 2018 Erw. 3.2.4. mit Hinweisen). Mangels
Zonenkonformität ist somit für die vorliegende Pferdehaltung keine or-
dentliche Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG möglich.
5.
In Artikel 24 RPG findet sich der Grundtatbestand für die Erteilung von
Ausnahmebewilligungen nicht zonenkonformer Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzone. Er gelangt jedoch nur subsidiär zu den Tat-
beständen über die erleichterte Ausnahmebewilligung zur Anwen-
dung. Bevor auf den Grundtatbestand von Art. 24 RPG zurückgegrif-
fen wird, ist vorgängig zu prüfen, ob eine erleichterte Ausnahmebewil-
ligung nach den Bestimmungen von Art. 24a RPG bis Art. 24e RPG
und Art. 37a RPG erteilt werden kann. Bereits an dieser Stelle kann
aber gesagt werden, dass Art. 24 RPG vorliegend nicht greift, weil die
hobbymässige Pferdehaltung keinen Standort ausserhalb der
Bauzone erfordert (Art. 24 Bst. a RPG).
5.1 Die Grundnorm für eine erleichterte Ausnahmebewilligung findet
sich in Art. 24c RPG. Sie konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonen-
konform sind (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar, Raumplanungsge-
setz, Bern 2006, N 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 RPG).
Art. 24c RPG gestattet, zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzone zu erneuern, massvoll zu ändern oder wiederaufzu-
bauen, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Die
Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung bleibt vor-
behalten. Diese Bestimmung enthält eine Besitzstandsgarantie zu
Gunsten bestehender, zonenwidrig gewordener Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzone. Diese erstreckt sich nach konstanter Recht-
sprechung (BGE 129 II 396) und herrschender Lehre aber nur auf Bau-
ten und Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 in Übereinstimmung mit dem
materiellen Recht erstellt oder geändert und auf Grund einer späteren
Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind. Als Rechtsänderung
gelten neben Gesetzesänderungen hauptsächlich Änderungen der
raumplanerischen Nutzungsordnung. Diese Bestimmung gelangt nicht
zur Anwendung, wenn die Zonenwidrigkeit der Bauten allein durch tat-
sächliche Änderungen, namentlich wegen der Aufgabe des Landwirt-
schaftsbetriebs, entstanden ist. Aus den Akten geht hervor, dass der
vorliegende Landwirtschaftsbetrieb im August 1985, mithin nach dem
massgeblichen Stichtag aufgegeben wurde. Art. 24c RPG scheidet so-
mit ebenfalls aus. Dazu kommt, dass Art. 24c RPG von vornherein
nicht auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und
Anlagen anwendbar ist (Art. 41 Abs. 2 RPV).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 15/30
5.2 Art. 24a RPG erweitert die Besitzstandsgarantie für Zweckände-
rungen ohne bauliche Massnahmen an bestehenden Bauten und An-
lagen. Dass für die zwischenzeitlich eigenmächtig vollständig erneu-
erte Scheune Vers.-Nr. 004 und den ebenfalls ohne Baubewilligung
erstellten Allwetterplatz nachträglich keine Ausnahmebewilligung nach
Art. 24a RPG erteilt werden kann, versteht sich von selbst.
5.3 Der Vollständigkeit halber sei auch noch erwähnt, dass der Re-
kurrent 1 weder einen landwirtschaftlichen noch einen gewerblichen
Betrieb führt, weshalb eine Bewilligung nach Art. 24b RPG oder
Art. 37a RPG ebenfalls ausgeschlossen ist. Art. 24d RPG hat die Um-
wandlung landwirtschaftlicher Wohnbauten für nichtlandwirtschaftliche
Wohnnutzungen zum Inhalt. Eine vorbestehende Wohnnutzung liegt
hier nicht vor. Eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 24d
RPG findet auf das vormalige Ökonomiegebäude folglich ebenfalls
keine Anwendung.
5.4 Als mögliche Bestimmung bleibt Art. 24e RPG, welche die hob-
bymässige Tierhaltung ausserhalb der Bauzonen seit 1. Mai 2014 neu
regelt. Dieser Ausnahmetatbestand reiht sich in jene Gruppe ein, die
der Bewältigung der Folgen des landwirtschaftlichen Strukturwandels
dient. Funktionslos gewordene landwirtschaftliche Ökonomiebauten
sollen in engem Rahmen für die hobbymässige Tierhaltung umgebaut
und umgenutzt werden dürfen (R. MUGGLI IN: AEMISSEGGER/MOOR/
RUCH/TSCHANNEN [HRSG.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb
der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, N 5 zu Art. 24e RPG).
5.4.1 Voraussetzung für eine Bewilligung von baulichen Massnahmen
in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen nach Art. 24e RPG ist,
dass diese den Bewohnern einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hob-
bymässigen Tierhaltung dienen, eine tierfreundliche Haltung gewähr-
leisten und dass sie in ihrer Substanz noch erhalten sind. Neue Aus-
senanlagen werden bewilligt, soweit sie für eine tiergerechte Haltung
notwendig sind. Im Interesse einer tierfreundlichen Haltung können
solche Anlagen grösser als die gesetzlichen Mindestmasse dimensio-
niert werden, soweit dies mit den wichtigen Anliegen der Raumpla-
nung vereinbar ist und die Anlage reversibel erstellt wird. Bewilligun-
gen nach diesem Artikel dürfen jedoch nur erteilt werden, wenn die
Voraussetzungen von Artikel 24d Absatz 3 RPG erfüllt sind, die Baute
oder Anlage also für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird,
für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur
Folge hat, die nicht notwendig ist, die äussere Erscheinung und die
bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben, höchs-
tens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung
notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammen-
hang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen
anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden, die landwirtschaftli-
che Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist
und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 16/30
5.4.2 Art. 42b Abs. 3 RPV präzisiert, dass nur so viele Tiere gehalten
werden dürfen, wie die Bewohner der nahe gelegenen Wohnbaute sel-
ber betreuen können. Massgebend ist dabei nicht nur, dass die Tier-
halter genügend Erfahrung haben, sie müssen auch körperlich und
zeitlich in der Lage sind, die Tiere selber zu betreuen. Eine weitere
Einschränkung besteht darin, dass die hobbymässige Tierhaltung als
Erweiterung der Wohnnutzung der nahe gelegenen Wohnbaute gilt
(Art. 42b Abs. 1 RPV). Dies hat zur Folge, dass sie an allfällige Mög-
lichkeiten zur Erweiterung der Wohnbaute nach Art. 42 Abs. 3 RPV
anzurechnen ist (Art. 42b Abs. 2 RPV; VerwGE B 2016/193 vom
23. Mai 2018 Erw. 3.2.). Eine Freizeittierhaltung bei einer nahegelege-
nen altrechtlichen zonenfremden Wohnbaute ist mit anderen Worten
nur möglich, wenn die gesamte Erweiterung bezüglich der anrechen-
baren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche
(Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Neben-
fläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterun-
gen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb
angerechnet.
5.5 Vorliegend ist die Baubewilligung von sieben Pferdeboxen, einer
Sattelkammer und einem Abladeraum sowie der Bauabschlag bezüg-
lich des Einbaus von zwei weiteren Geschossen für Lagerzwecke zu
überprüfen. Daran ändert nichts, dass der Rekurrent zwischenzeitlich
(vorübergehend) nur zwei Pferde hält.
5.5.1 Die Rekurrentin 2 ist mit Verweis auf den Bundesgerichtsent-
scheid 1C_587/2014 vom 23. Juli 2015 Erw. 5 der Meinung, dass in
der Landwirtschaftszone als Freizeitbeschäftigung maximal fünf
Pferde gehalten werden dürften. Eine konkrete Obergrenze hat das
Bundesgericht für hobbymässig gehaltene Pferde aber nicht festge-
legt. Im angerufenen Entscheid hat das Gericht aber immerhin ausge-
führt, dass fünf Pferde, die bei der örtlichen Inspektion angetroffen
worden seien, eine Zahl sei, die an der Grenze dessen liege, was
durch die Haltung von Freizeitpferden bewältigt werden könne. Im Ent-
scheid 1C_347/2017 vom 23. März 2018 Erw. 4.4.1. hält das Bundes-
gericht wiederum fest, dass sich aus Art. 42b Abs. 3 RPV und aus der
Wegleitung "Pferd und Raumplanung" des Bundesamtes für Raument-
wicklung ARE (Aktualisierte Version 2015; nachfolgend Wegleitung)
zwar keine fixe Obergrenze für die Haltung von Pferden ergebe. Kon-
kret erachtete es aber die von den Vorinstanzen angenommene Be-
schränkung der hobbymässigen Haltung auf vier Tiere in Abgrenzung
zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens ausgerichteten
gewerblichen Pferdehaltung als durchaus sachgerecht und innerhalb
des Ermessensspielraums der kommunalen und kantonalen Behörden
liegend.
5.5.2 Die vorliegend umstrittene Bewilligung basiert darauf, dass die
Lebenspartnerin des Rekurrenten 1 die sieben Pferde auf dem Hof als
blosse Freizeitbeschäftigung betreut. Der Rekurrent 1 hilft ihr dabei am
Wochenende bzw. während seiner Freizeit. Daran ändert nichts, dass
er seinen Wohnsitz zwischenzeitlich von Y._ nach Z._ verlegt hat,
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 17/30
zumal er nicht geltend macht, er sei nebst seiner vollzeitigen Erwerbs-
tätigkeit als Immobilienbewirtschafter/Schreiner in Y._ neu in der
Lage, mehr zur Betreuung der Pferde beizutragen als er dies bis anhin
getan hat. Am Rekursaugenschein führte er aus, dass seine Partnerin
zwei Pferde alters- bzw. unfallbedingt auf dem Laufband bewege, ein
Jungtier reite sie derzeit ein. Für das kürzlich verstorbene Fohlen woll-
ten sie ein neues kaufen. Mit den restlichen drei Pferden reite sie täg-
lich aus, mache Gymnastik, longiere oder übe Springreiten. Ihr Ar-
beitstag bei den Pferden beginne jeweils um 6.30 Uhr mit Misten, Ein-
streuen, Füttern und Putzen und ende um etwa 19 Uhr. Für die ferien-
bedingten Abwesenheiten werde eine Drittperson beschäftigt.
5.5.3 Nach den eigenen Ausführungen des Rekurrenten 1 arbeitete
D._ somit mehr als 12 Stunden pro Tag mit den Pferden bzw. im
Stall. Tatsächlich ist fürs Putzen, Satteln und die Grobpflege eines
Pferdes rund eine halbe Stunde nötig. Zudem muss es während einer
halben Stunde bewegt werden. Die Arbeit mit sieben gesunden Pfer-
den nimmt somit insgesamt rund sieben Stunden in Anspruch. Dazu
kommen weitere anfallende Arbeiten wie Misten, Sattelzeug Putzen
usw. Dass ein derart zeitintensives Hobby ohne fremde Hilfe praktisch
von lediglich einer Person auf Dauer ausgeübt werden kann, ist nicht
vorstellbar, selbst wenn im konkreten Fall die Betroffene eine Ausbil-
dung im Pferdesport besitzt. Bei einer Bewilligung nach Art. 24e RPG
dürfen Dritte für die Betreuung der Tiere nicht beigezogen werden (Art.
42b Abs. 3 RPV; MUGGLI, a.a.O., N 11 zu Art. 24e RPG). Daran ändern
auch die Behauptungen des Rekurrenten 1 nichts, dass die Betreuung
eines Pferdes gemäss der eidgenössischen landwirtschaftlichen Be-
griffsverordnung (SR 910.91) bloss zehn Minuten pro Tag betrage und
dass er eine Tierpflegerin kenne, die über eine längere Zeit sogar 21
Pferde betreut habe. Nebst dem, dass seine Lebenspartnerin eigenen
Ausführungen zufolge für ein Pferd ebenfalls über eine Stunde pro Tag
aufwendet, lässt sich der Verordnung diesbezüglich nichts entneh-
men. Und dass eine Person auf Dauer ohne Hilfe 21 Pferde artgerecht
betreuen und beschäftigen können soll, ist nach dem Gesagten eben-
falls unvorstellbar.
5.5.4 Das AREG hat die Zustimmung gleichwohl mit der Begründung
erteilt, dass die Bewilligung für die hobbymässige Pferdehaltung oh-
nehin von Gesetzes wegfalle, wenn die Voraussetzungen von Art. 24e
RPG nicht mehr erfüllt seien (Art. 42d Abs. 7 RPV). Die Baubehörde
ihrerseits begründet die Bewilligung damit, dass der Rekurrent 1 und
seine Lebenspartnerin über genügend Erfahrung betreffend Pferde-
haltung hätten. Dabei lassen die Vorinstanz und das AREG aber aus-
ser Acht, dass es vorliegend um eine Ausnahmebewilligung für zonen-
fremde bauliche Massnahmen geht und dass der Rückbau illegal ge-
wordener Bauten und Anlagen nicht ohne weiteres angeordnet werden
kann. Demnach muss bei der Prüfung der konkreten Verhältnisse
auch geprüft werden, ob die Freizeitbeschäftigung, die den baulichen
Massnahmen zu Grunde liegt, von den Bewohnern einer nahen Wohn-
baute auf Dauer hobbymässig ausgeübt werden kann. Mit anderen
Worten reicht es nicht, dass Gesuchsteller die Tiere bloss für eine
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 18/30
kurze Zeit hobbymässig halten wollen, wenn dafür bauliche Massnah-
men nötig werden, deren Entfernung aus Gründen der Verhältnismäs-
sigkeit nicht mehr verlangt werden kann.
5.5.5 Vorliegend ist die Rekursinstanz überzeugt, dass die körperlich
anstrengende Betreuung von sieben Pferden, die so viel Zeit bean-
sprucht wie eine bezahlte vollzeitige Erwerbstätigkeit, auf Dauer nicht
von einer Person allein ohne fremde Hilfe hobbymässig ausgeübt wer-
den kann. Daran ändert nichts, dass der Rekurrent 1 neben seiner
vollzeitigen ausserhäuslichen Erwerbstätigkeit ebenfalls reitet und im
Stall hilft.
5.5.6 Sodann musste im Verlauf des Rekursverfahrens in Erfahrung
gebracht werden, dass D._ – wie gesagt basiert das vorliegende
Gesuch auf ihr – zwischenzeitlich nicht mehr auf dem Hof lebt. Da der
Rekurrent 1 nicht geltend macht, er selbst oder andere Bewohner ei-
ner nahe gelegenen Wohnbaute würden die sieben Pferde in ihrer
Freizeit betreuen, ist der angefochtenen Baubewilligung die Grundlage
von vornherein entzogen, weshalb sie, soweit sie erteilt wurde, schon
deshalb aufgehoben werden muss. Da der Rekurrent 1 aber weiterhin
an seinem Gesuch für die hobbymässige Pferdehaltung in der
Scheune Vers.-Nr. 004 festhält und möglicherweise später ein Gesuch
für die hobbymässige Haltung von weniger als sieben Pferden stellt,
sind auch die übrigen Voraussetzungen zu prüfen.
5.6 Mit Art. 24e Abs. 1 RPG soll verhindert werden, dass Ruinen für
die hobbymässige Tierhaltung umgenutzt werden. Mit anderen Worten
muss das Umnutzungsobjekt in seiner Substanz noch erhalten sein.
Dem steht insbesondere ein freiwilliger Abbruch oder die Zerstörung
durch ein Elementarereignis entgegen; auch in diesen Fällen ist die
Baute nicht mehr in der Substanz erhalten und darf deshalb für die
hobbymässige Tierhaltung nicht wiederaufgebaut werden (MUGGLI,
a.a.O., N 9 zu Art. 24e RPG). Die Voraussetzungen von Art. 24e RPG
sind nur dann erfüllt, wenn das Umnutzungsobjekt noch gemäss sei-
ner ursprünglichen Zweckbestimmung nutzbar ist und die tragenden
Konstruktionsteile mehrheitlich intakt sind. Abbruchreife Bauten fallen
ausser Betracht (Wegleitung, a.a.O., S. 15).
5.6.1 Der Vorgänger des Rekurrenten 1 hat die Scheune Vers.-
Nr. 544 im Jahr 2006 ohne Baubewilligung ausgehöhlt (vgl. Fotos in
den Akten des AREG, act. 2). Die dadurch instabil gewordene Gebäu-
dehülle hat er – insbesondere nach Auffassung des Rekurrenten 1 –
unfachmännisch mit Drahtseilen verspannt und drei mobile Pferdebo-
xen reingestellt. Um die Scheune wieder zu stabilisieren, baute der
Rekurrent 1 im Jahr 2015, ebenfalls ohne Baubewilligung, ein komplett
neues Geschoss bzw. einen Holzboden ein. Der noch vorhandene Bo-
den im 2. Obergeschoss ersetzte er, weil dieser völlig morsch war und
durchzubrechen drohte. Vor Ort konnte denn auch festgestellt werden,
dass die Scheune im Innern praktisch vollständig erneuert worden ist.
Neu sind nicht bloss die beiden Geschossböden, sondern auch zahl-
reiche tragende Längs- und Querbalken der Scheune. Zudem hat der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 19/30
Rekurrent 1 eine Treppe und einen Warenlift eingebaut. Mit dem teil-
weisen Abbruch durch den Vorgänger und dem eigenmächtigen Wie-
deraufbau durch den Rekurrenten 1 sowie den restlichen umfassen-
den Sanierungsarbeiten ist die Scheune aber nicht mehr in ihrer be-
willigten Ursprungssubstanz erhalten, womit eine weitere Grundvo-
raussetzung von Art. 24e Abs. 1 RPG fehlt. Daran ändert nichts, dass
die Scheune früher ebenfalls über zwei intakte Zwischenböden verfügt
hatte. Entscheidend ist, dass diese zwischenzeitlich vollständig ent-
fernt bzw. verrottet sind. Davon abgesehen, dass der Rekurrent 1 auf
entsprechende Nachfrage am Rekursaugenschein erklärt hatte, auf
die Nutzung der beiden Obergeschosse nicht verzichten zu wollen,
stellt sich die Frage, ob das erste Obergeschoss als blosse Decke des
Erdgeschosses für eine tiergerechte Haltung der Pferde nötig sei, so-
mit nicht mehr.
5.6.2 In diesem Zusammenhang lässt der Rekurrent 1 vortragen, die
zwischenzeitlich vorgenommenen Instandstellungs- und Sanierungs-
arbeiten seien mit Beschluss der Baubehörde vom 14. März 2011 bzw.
mit Zustimmungsverfügung des AREG vom 24. November 2010 längst
bewilligt. Dem ist nicht so; das AREG verlangte damals, dass die zu
jener Zeit vorhandenen zehn Pferdeboxen auf sieben reduziert wür-
den, wobei diese von der Scheune Vers.-Nr. 003 in die Scheune Vers.-
Nr. 004 verlegt werden durften. Dafür sollten in der ausgehölten
Scheune Vers.-Nr. 004 die Binder mit Verschraubungen und Bauplat-
ten verstärkt und am Bauwerk einzelne Ausbesserungen vorgenom-
men werden. Mit Ausnahme der Pferdeboxen sollten sonst an der
Scheune jedoch keinerlei Veränderungen vorgenommen werden, so
dass eine Zweckänderung der Scheune zur hobbymässigen Tierhal-
tung im Sinn einer Wohnnebennutzung gemäss Art. 24a RPG, das
heisst als Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen, bewilligt wer-
den konnte. Von dieser Bewilligung hatte der damalige Gesuchsteller
ausdrücklich innerhalb eines Jahres Gebrauch zu machen, ansonsten
sie verwirkte. Die Frist für die ebenfalls verfügte Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands setzte die Baubehörde auf den 15. August
2011 fest. Der Rückbau beinhaltete den Abbruch des Unterstands, der
damals als Schutzbaute für das Pferdelaufband gedient hatte, den
Rückbau auf maximal sieben Pferdeboxen für den ganzen Betrieb und
den Rückbau des Sandplatzes auf 300 m2. Der Rechtsvorgänger des
Rekurrenten nahm von dieser Bewilligung innert Frist jedoch keinen
Gebrauch und reduzierte weder die Boxen, noch baute er den Allwet-
terplatz zurück. Dementsprechend waren die Pferde noch während
des Rekursaugenscheins in der Scheune Vers.-Nr. 003 eingestallt.
Davon abgesehen, dass die Baubewilligung vom 14. März 2011 ledig-
lich eine Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen zum Inhalt
hatte, kann der Rekurrent 1 somit auch deshalb nichts zu Gunsten sei-
ner mit Fr. 50'000.– veranschlagten Umbaupläne ableiten, weil die
Baubewilligung vom 15. August 2011 – wie gesagt – längst verwirkt ist
(Art. 88 Abs. 1 BauG).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 20/30
5.7 Weiter hat das AREG an Hand seiner sorgfältigen und sehr de-
taillierten und vom Rekurrenten 1 ausdrücklich anerkannten Flächen-
berechnung vom 29. Juni 2016 – wie bereits mit Teilverfügung vom
24. November 2010 rechtskräftig festgestellt – nachgewiesen, dass
die maximal zulässige Flächenerweiterung für die zulässige Wohnnut-
zung von 100 m2 mit den sieben Pferdeboxen und der Sattelkammer
im Erdgeschoss der Scheune Vers.-Nr. 004 mit 98,5 m2 praktisch voll-
ständig ausgeschöpft ist (Art. 24e RPG in Verbindung mit Art. 42b RPV
und Art. 42 Abs. 3 RPV). Dies würde selbst dann gelten, wenn sich die
Wohnbaute und das Umnutzungsobjekt auf verschiedenen Parzellen
befinden würden (Wegleitung, a.a.O., S. 18; Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_325/2018 vom 15. März 2019 Erw. 7.2). Mit der Nutzung der
eigenmächtig eingezogenen bzw. umfassend sanierten Böden wird
die zulässige Geschossfläche um 260 m2 überschritten. Am Re-
kursaugenschein hat sich gezeigt, dass die beiden Geschosse bereits
heute landwirtschaftsfremd genutzt werden. Im ersten Obergeschoss,
das über eine neue Treppe erschlossen wird, war bei der Begehung
ein Holzlager und eine Holzbearbeitungsstätte eingerichtet. Das
zweite Obergeschoss ist nebst einer Treppe zusätzlich mit einem gros-
sen Warenlift verbunden. Der Rekurrent 1 will in diesen beiden Ober-
geschossen Stroh und Futter sowie antike Möbel einlagern. Nebstdem
vorliegend keine Bewohner naher gelegenen Wohnbauten sieben
Pferde hobbymässig betreuen und die Scheune Vers.-Nr. 004 nicht
mehr in ihrer ursprünglichen Substanz erhalten ist, wird mit der Erneu-
erung der beiden Geschosse auch das Mass der zulässigen Wohnnut-
zungserweiterung weit überschritten (Art. 42b Abs. 1 und 2 RPV).
5.8 Weiter umstritten ist der vor langem illegal erstellte 875 m2
grosse Reitplatz, dessen Rückbau bzw. Verkleinerung bereits zweimal
rechtskräftig verfügt, aber nie vollzogen worden ist. Während die Re-
kurrentin 2 die erneute Verweigerung der nachträglichen Bewilligung
und den vollständigen Rückbau verlangt, ist der Rekurrent 1 lediglich
bereit, den 875 m2 grossen Reitplatz auf 800 m2 zu verkleinern, indem
er drei Ecken abtragen will.
5.8.1 Für die hobbymässige Tierhaltung dürfen keine neuen Bauten
und Anlagen errichtet werden. Eine Ausnahme gilt für Aussenanlagen.
Als Aussenanlagen gelten Anlagen, die für eine tiergerechte Haltung
notwendig und weder überdacht noch umwandet sind, namentlich All-
wetterausläufe, Mistlager oder Zäune. Nicht darunter fallen Bauten
und Anlagen, die ausschliesslich der hobbymässigen Beschäftigung
mit den Tieren dienen, wie Reit- oder Übungsplätze oder Weideunter-
stände. Für die tiergerechte Haltung ist lediglich eine Auslauffläche nö-
tig, das heisst eine Weide oder ein für den täglichen Auslauf allwetter-
tauglich eingerichtetes, d.h. mit einem trittfesten Boden versehenes
Gehege (Wegleitung, a.a.O., S. 8). Ein solcher Allwetterauslauf darf
nur aus zwingenden Gründen abgesetzt vom Stall errichtet werden,
was etwa bei einer starken Hangneigung der Fall wäre. Es ist grund-
sätzlich zulässig, einen Allwetterauslauf kombiniert zu verwenden, d.h.
sowohl für den Auslauf als auch für die Nutzung der Pferde, soweit
damit keine baulichen Änderungen verbunden sind und keine neuen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 21/30
Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (Art. 24e Abs. 4 RPG;
Wegleitung, a.a.O., S. 16 f.).
5.8.2 Für die zulässige Grösse des Allwetterplatzes gilt Art. 34b Abs. 3
Bst. b RPV. Demnach beträgt die Fläche 150 m2 pro Pferd, bei Grup-
penausläufen ab dem sechsten Pferd 75 m2 und bei einem allenfalls
vom Stall abgesetzten Allwetterauslauf maximal 800 m2. Auch für Aus-
senanlagen gilt, dass sie keinen überwiegenden Interessen entgegen-
stehen dürfen (Art. 24e Abs. 5 in Verbindung mit Art. 24d Abs. 3 RPG).
5.8.3 Das AREG hat seine Zustimmung für den um die drei Ecken
verkleinerten Platz gegeben. Ein direkter Anschluss an die Scheune
erachtete es als nicht sinnvoll bzw. möglich. Abgesehen davon, dass
der Rekurrent 1 auf seinem Landwirtschaftsgrundstück Nr. 001 grund-
sätzlich nicht sieben Pferde halten darf, würden weder die geltend ge-
machte Zugänglichkeit noch die Mistmulden gegen eine direkte Anbin-
dung des Allwetterplatzes an die Scheune sprechen. Unmittelbar bei
der Scheune befindet sich schon jetzt ein Schotterplatz, der früher
ebenfalls als Auslauffläche für die Pferde genutzt und wo zudem eine
Kreisführungsanlage betrieben wurde. Dazu kommt, dass der nach-
träglich zu legalisierende Reitplatz mit der direkten Anbindung an die
Scheune weitgehend aus der Fruchtfolgefläche herausgenommen
werden könnte, zumal Fruchtfolgeflächen nach den Planungsgrund-
sätzen des Raumplanungsrechts möglichst zu erhalten sind (Art. 3
Abs. 2 Bst. a RPG). Sollen sie für eine anderweitige Verwendung be-
ansprucht werden, ist eine qualifizierte Interessenabwägung nötig (vgl.
Richtplan des Kantons St.Gallen vom 24. April 2001, Natur und Land-
schaft, V 11, S. 3). In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle,
dass die für den Reitplatz beanspruchte Fläche derzeit nicht landwirt-
schaftlich genutzt wird, wie das AREG geltend macht. Beim vorliegen-
den Sandplatz wurde vorgängig der Boden abhumusiert, der Platz
drainiert und ein Filz verlegt, worauf eine rund 30 cm dicke Kiesschicht
und eine 15 cm starke Sandschicht verlegt worden sind. Diese Boden-
nutzung führt zu einer Bodenzerstörung und ist noch weniger nachhal-
tig als eine Fläche, die zur Rasengewinnung genutzt wird. Hierbei wird
periodisch eine Grasschicht abgetragen, so dass der Boden nach kur-
zer Zeit den Qualitätskriterien an die Fruchtfolgefläche nicht mehr ge-
nügt und folglich nicht mehr als Fruchtfolgefläche angerechnet werden
darf (BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG, Sachplan Fruchtfolgeflä-
chen FFF, Vollzugshilfe 2006, Ziff. 5, S. 11). Die vorzunehmende Inte-
ressenabwägung ergibt somit, dass gewichtige öffentliche Interessen
gegen den illegal erstellten Reitplatz in der Fruchtfolgefläche sprechen
und ein für die Hobbytierhaltung nötiger Allwetterplatz weitgehend
ausserhalb der Fruchtfolgefläche direkt an der Scheune erstellt wer-
den könnte (vgl. Art. 24e Abs. 2 Satz 2 RPG).
6.
Die Vorinstanz hat die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
geprüft und verfügt, dass die beiden illegal eingebauten Geschossde-
cken zurückgebaut werden müssen. Einen Rückbau der ebenfalls er-
neuerten Balken bzw. der eigenmächtig eingebauten Primärstruktur
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 22/30
der Scheune Vers.-Nr. 004 erachtet sie dagegen als unverhältnismäs-
sig. Zum einen eigne sich die Scheune hervorragend zur Pferdehal-
tung und es würden hier auch schon seit über 35 Jahre Pferde gehal-
ten. Zwar möge der heutige Eigentümer auf Grund seiner privaten Le-
benssituation die erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllen. Eine
zukünftige bestimmungsgemässe Nutzbarkeit wäre aber gleichwohl
möglich. Sogar eine landwirtschaftliche Nutzung der Scheune sei wie-
der denkbar. Sodann würde der Abbruch das Landschaftsbild beein-
trächtigen. Der Rekurrent 1 seinerseits beruft sich auf den Vertrauens-
schutz, während die Rekurrentin 2 die vollständige Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands verlangt.
6.1 Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebe-
hörde die Entfernung oder Abänderung rechtswidrig erstellter Bauten
und Anlagen sowie die Wiederherstellung des früheren Zustands ver-
fügen, wenn die Ausführung den gesetzlichen Vorschriften oder den
genehmigten Plänen widerspricht oder sonst ein unrechtmässiger Zu-
stand geschaffen wird. Ist die materielle und formelle Rechtswidrigkeit
gegeben, besteht grundsätzlich ausreichender Anlass zur Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands. Das ergibt sich aus dem Lega-
litätsprinzip (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, N 1018, N 1205).
6.2 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet
eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie
auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt
und verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung; SR 101; ab-
gekürzt BV). Ein gewichtiges öffentliches Interesse stellt die Trennung
des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar (BGE 132 II 21 Erw. 6.4
S. 40). Werden widerrechtlich errichtete, dem RPG widersprechende
Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, wird
dieser Grundsatz unterminiert und rechtswidriges Verhalten belohnt.
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden
können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II
359 Erw. 6 mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässig-
keit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des an-
gestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in
einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht
(BGE 128 I 1 Erw. 3e/cc S. 15 mit Hinweisen). Ein Wiederherstellungs-
befehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abwei-
chung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interes-
sen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung
entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_397/2007 vom 27. Mai 2008 Erw. 3.4, in: URP 2008 S. 590).
6.3 Die Berufung auf den guten Glauben kommt nur in Betracht,
wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt
annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt.
6.3.1 Gemäss Bundesgericht darf vorausgesetzt werden, dass die
grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 23/30
ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone.
Grundsätzlich kann sich auch die Bauherrschaft, die nicht gutgläubig
gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungs-
befehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Sie muss
indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Er-
wägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der bau-
rechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des ge-
setzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der
Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Mass berücksichtigen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_347/2017 vom
23. März 2018 Erw. 6.3.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4 S. 40; vgl. zum Gan-
zen Urteil des Bundesgerichtes 1C_179/2013 vom 15. August 2013
Erw. 5.3).
6.3.2 Soweit der Rekurrent 1 einwendet, das eingezogene Oberge-
schoss sei ja bloss ein Ersatz für den vormaligen tieferen Boden ge-
wesen, muss ihm entgegengehalten werden, dass sein Rechtsvorgän-
ger die Decke des vormaligen etwa 2,3 m hohen Kuhstalls bereits im
Jahr 2006 herausgebrochen hatte. Das Gesuch für den 3,6 m hohen
Boden bzw. dessen eigenmächtiger Einbau erfolgte erst im Jahr 2015.
Zwischen Abbruch bzw. Zerstörung und dem Wiederaufbau darf aber
nicht allzu viel Zeit verstreichen, ansonsten es am geforderten andau-
ernden Interesse an der Weiternutzung fehlt (Art. 42 Abs. 4 RPV). Der
Wiederaufbau muss deshalb nach den erforderlichen Abklärungen
ohne Verzug an die Hand genommen werden (MUGGLI, a.a.O., N 40
zu Art. 24c RPG).
6.3.3 Sodann entfalten kommunale Baubewilligungen für Vorhaben
ausserhalb der Bauzonen, die ohne die erforderliche Zustimmung, das
heisst ohne Genehmigung durch die kantonale Behörde erteilt worden
sind, grundsätzlich keine Rechtswirkungen bzw. sind unter bestimm-
ten Voraussetzungen sogar nichtig (HEER, a.a.O., N 1018). Für den
Fall, dass Klarheit darüber besteht, dass die kantonale Zustimmung
auch nachträglich nicht erteilt werden kann, hat das Bundesgericht
mehrfach entschieden, dass eine Ausnahmebewilligung, die ohne Mit-
wirkung einer kantonalen Behörde von der Gemeinde erteilt worden
ist, rechtswidrig und somit als nichtig zu betrachten ist (BGE 132 II 21
Erw. 3.2.1, 128 I 254, Erw. 3.1, BGE 111 Ib 220 f.; VerwGE 2007/112
vom 12. Februar 2008, Erw. 3.5.2.2., www.gerichte.sg.ch). Die kom-
munale Baubehörde ist somit nicht allein zuständig, über Bauvorhaben
ausserhalb der Bauzonen oder deren Bewilligungspflicht zu entschei-
den. Dies musste dem Rekurrenten klar sein. So stellte er nach einer
mündlichen Vorbesprechung am 6. Dezember 2013 am 7. Januar
2014 bei der Baubehörde ein entsprechendes Bauermittlungsgesuch.
Dieses wurde am 16. Januar 2014 zur Vorprüfung an das zuständige
AREG weitergeleitet, das bereits am 20. Februar 2014 kritisch zum
geplanten Bauvorhaben Stellung nahm. Konkret führte es aus, dass
die mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. November
2010 erlassenen Einschränkungen betreffend baulicher Veränderun-
gen der Scheune Vers.-Nr. 004 nach wie vor gelten würden und der
rechtskräftig verfügte Rückbau des illegal errichteten Allwetterplatzes
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 24/30
zu vollziehen sei. Bezüglich der geplanten baulichen Veränderungen
seien auch mit der voraussichtlichen Lockerung des RPG keine we-
sentlichen Änderungen zu erwarten. Die zulässige Flächenerweite-
rung sei bereits ausgeschöpft, weshalb dem Einbau von weiteren Bö-
den in der Scheune Vers.-Nr. 004 nicht zugestimmt werden könne.
6.3.4 Der Rekurrent 1 reichte sein Baugesuch am 25. März bzw.
3. April 2014 somit im Wissen um die kritische Haltung des zustim-
mungsbedürftigen AREG ein. Folglich kann der Rekurrent daraus,
dass ihm Mitarbeiter des Bauamts fälschlicherweise zur Auskunft ge-
geben hatten, dass er zumindest diejenigen Balken einbauen dürfe,
die für die Statik unerlässlich seien, nichts zu seinen Gunsten ableiten.
Abgesehen davon, dass solche baulichen Veränderungen das übliche
Mass einer blossen baubewilligungsfreien Renovation offensichtlich
sprengen, musste dem Rekurrenten 1 auch klar sein, dass Mitarbeiter
des Bauamtes selbst auf kommunaler Stufe keine Entscheidungskom-
petenz haben. Somit würde es auch keine Rolle spielen, wenn die
Scheune ansonsten grundsätzlich noch in einem guten Zustand gewe-
sen wäre (Urteil des Bundesgerichtes 1C_131/2018 vom 27. August
2018 Erw. 6.2.). Ebenfalls unbehelflich in diesem Zusammenhang
wäre, wenn der Rechtsvorgänger ihm zugesichert hätte, dass er die
Scheune für die hobbymässige Haltung von sieben Pferden (weiter)
nutzen und sanieren dürfe. Eine solche Zusicherung würde keinen
Vertrauensschutz auslösen, sondern allenfalls privatrechtliche Ge-
währleistungsansprüche.
6.3.5 Am fehlenden Vertrauensschutz ändert auch nichts, dass auf
Grundstück Nr. 001 seit mehr als 30 Jahren Pferde gehalten werden
und der Reitplatz auch schon vor langer Zeit ohne Baubewilligung er-
stellt worden ist. Auf einen entsprechenden Vertrauensschutz könnte
sich der Rekurrent 1 nur berufen, wenn er bzw. sein Rechtsvorgänger,
dessen Verhalten sich der Rekurrent 1 anrechnen lassen muss, in gu-
tem Glauben angenommen hätten bzw. unter Anwendung zumutbarer
Sorgfalt hätten annehmen dürfen, die Pferdehaltung in der Scheune
Vers.-Nr. 004 und der Reitplatz seien rechtmässig bzw. stünden mit
der Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 Erw. 7 ff. S. 365; Urteil
des Bundesgerichtes 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 Erw. 3.1).
Dies ist vorliegend nicht der Fall, haben die zuständigen Behörden die
nachträgliche Umwandlung der Scheunen in Pferdestallungen wieder-
holt verweigert und verfügt, dass der eigenmächtig erstellte Reitplatz
zurückgebaut werden müsse.
6.3.6 Nach dem Gesagten kann sich der Rekurrent 1 nicht auf seinen
guten Glauben berufen.
6.4 Die widerrechtliche Haltung von sieben Pferden zur Freizeitnut-
zung in der für Landwirte vorbehaltenen Zone mit den entsprechenden
baulichen Massnahmen sowie die Realisierung von mehreren hundert
Quadratmetern Auslauffläche stellen keine bloss geringfügige Abwei-
chung vom Erlaubten dar; die hobbymässige Pferdehaltung in der
Landwirtschaftszone ist vorliegend weder zonenkonform noch kann
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 25/30
dafür eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Das öffentliche Inte-
resse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, nämlich
die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung des Grundsatzes der
Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet, ist somit stark zu ge-
wichten. Das erhebliche öffentliche Interesse an der Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands besteht aus präjudiziellen Gründen;
Grundeigentümer, die sich über geltende Vorschriften und Bewilligun-
gen hinwegsetzen, sollen nicht bessergestellt werden als diejenigen,
die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen und sich an die
entsprechenden Vorschriften halten. Dies gilt insbesondere im vorlie-
genden Fall, wo das AREG die Baubehörde über Jahre hinweg immer
wieder dazu anhalten musste, die rechtskräftigen Rückbauverfügun-
gen durchzusetzen. Die Einhaltung der Rechtsordnung und die Durch-
setzung der Baubewilligungen wären nicht mehr gewährleistet, wenn
Abweichungen, selbst wenn sie die nachbarlichen Interessen nicht un-
tragbar beeinträchtigen, unter den vorliegenden Umständen toleriert
würden. Würde im Streitfall auf eine Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands verzichtet, so wäre fortan bei ähnlich gelagerten
Verstössen eine Durchsetzung der Bauordnung nicht mehr sicherge-
stellt. Dies gilt im vorliegenden Fall besonders, wo die Eigentümer des
Grundstücks Nr. 001 seit Jahrzehnten wider besseren Wissens illegal
Pferde halten. Es geht damit um die Glaubwürdigkeit der Raumpla-
nung und des Rechtsstaats. Zudem handelt es sich bezüglich des
Reitplatzes um eine Fruchtfolgefläche, womit gewichtige landwirt-
schaftliche Interessen tangiert sind. Dem steht das private Interesse
des Rekurrenten an der Beibehaltung von Gebäuden und Anlagen für
die Pferdehaltung und -nutzung gegenüber, die er selber nicht nutzen
darf. Zwar führt eine Wiederherstellung für ihn zu einer erheblichen
Vermögenseinbusse. Dieses private Interesse vermag indes das sehr
gewichtige öffentliche Interesse an der Wiederherstellung nicht aufzu-
wiegen, zumal er nicht gutgläubig gehandelt hat bzw. sich den fehlen-
den guten Glauben seines Rechtsvorgängers anrechnen lassen muss.
Sodann spielt es auch keine Rolle, dass die Nutzung legal wäre, wenn
jemand anders, etwa ein Landwirt, die Scheune nutzen und entspre-
chend umbauen würde, wie die Vorinstanz vorbringt.
6.5 Die Vorinstanz hat lediglich den Rückbau der beiden eingefüg-
ten Geschosse verlangt, die restlichen Einbauten zur Stabilisierung an
der Scheune sollen ihrer Meinung nach stehen bleiben dürfen.
6.5.1 Nachdem klar ist, dass der Rekurrent 1 auf dem Grundstück
Nr. 001 weder gewerblich noch hobbymässig sieben Pferde halten
darf und somit eine Zweckänderung der Scheune Vers.-Nr. 004 ledig-
lich ohne bauliche Massnahmen in Frage kommt, müsste zumindest
ein Nutzungsverbot der eigenmächtig sanierten Scheune geprüft wer-
den. Ein blosses Benützungsverbot genügt aber regelmässig nicht, um
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands definitiv zu errei-
chen, da ein solches in der Regel ungeeignet ist. So wäre deren Ein-
haltung ohne einen unverhältnismässigen Aufwand gar nicht kontrol-
lierbar und würde die Kapazität der Vollzugsbehörde bei weitem
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 26/30
sprengen, selbst wenn diese ernsthaft darum bemüht wäre, die rechts-
konforme Nutzung auch tatsächlich durchzusetzen, was vorliegend bis
anhin nicht der Fall war. Somit müssen zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands gewöhnlich auch bauliche Massnahmen ver-
fügt werden (ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, 4. Auflage,
Bern 2013, N 10 zu Art. 46 BauG). Insbesondere im vorliegenden Fall
würde die angeordnete blosse Nutzungsbeschränkung ihr Ziel verfeh-
len, fehlen im Wesentlichen bloss noch die Pferdeboxen, die an sich
ohne weitere bauliche Massnahmen in die bereits vollständig sanierte
Scheune gestellt werden können.
6.5.2 Nachdem feststeht, dass vorliegend auf die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands aus rechtsstaatlichen Überlegungen
nicht verzichtet werden kann bzw. die angefochtene Wiederherstel-
lungsmassnahme sich als ungenügend erweist, ist zu prüfen, ob die
angeordneten Massnahmen aufsichtsrechtlich ergänzt werden müs-
sen. Die Zuständigkeit des Baudepartementes hinsichtlich des auf-
sichtsrechtlichen Einschreitens ergibt sich aus Art. 156 Bst. b des Ge-
meindegesetzes (sGS 151.2) in Verbindung mit Art. 25 Bst. b des Ge-
schäftsreglementes der Regierung und der Staatskanzlei (sGS 141.3).
Aufsichtsrechtliches Einschreiten ist jedoch nur zulässig, wenn klares
Recht, wesentliche Verfahrensvorschriften oder öffentliche Interessen
offensichtlich missachtet worden sind (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 1999/III/Nr. 36 und 2004/I/Nr. 9; HÄFELIN/ MÜLLER/
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St.Gallen
2016, N 1206), was nach dem oben Gesagten klar der Fall ist.
6.5.3 Auch im verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren gilt zum Teil
das Dispositionsprinzip. Dieser Grundsatz wird aber durch das Offizi-
alprinzip einschränkt: Die Rechtsmittelinstanz ist nicht oder nur be-
schränkt an die Parteibegehren gebunden (HÄFELIN/MÜLLER/UH-
LMANN, a.a.O., N 1813). Bezüglich der Umsetzung von Art. 130 Abs. 2
BauG steht der politischen Gemeinde – anders als im Bereich der
Ortsplanung, wo ihr nötiger Ermessensspielraum gewahrt bleibt, kein
Autonomiebereich zu, weshalb die Wiederherstellungsverfügung im
Rekursverfahren durch das Baudepartement geändert werden darf
(VerwGE B 2016/228 vom 27. Dezember 2018 Erw. 8.1.). Eine Ände-
rung zu Ungunsten des Rekurrenten darf aber nur erfolgen, sofern
dem Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde
(Art. 15 Abs. 2 VRP). Die Rekursinstanz hat den Rekurrenten 1 aus-
drücklich auf diese Möglichkeit hinwiesen und ihm Gelegenheit gege-
ben, sich dazu vernehmen zu lassen.
6.5.4 Der Rekurrent 1 hat vorgängig keine Baubewilligung eingeholt.
Folglich kann er sich auf keinen Investitionsschutz berufen, der aus
der Baubewilligung fliessen würde. Es muss deshalb unberücksichtigt
bleiben, dass durch den angeordneten Abbruch ein kostspieliges Bau-
vorhaben verloren geht. Wer ohne Baubewilligung baut, tut dies auf
eigenes Risiko, auch auf die Gefahr hin, die Baute nachträglich besei-
tigen zu müssen. Die Scheune Vers.-Nr. 004 selbst war eigenen An-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 27/30
gaben zufolge bautechnisch nicht mehr stabil, weshalb der Rekur-
rent 1 für die unfachmännisch ausgehöhlte und mit Seilen verspannte
Scheune auch keinen grossen Kaufpreis bezahlt haben dürfte. Der
blosse Umstand, dass er die rechtswidrige Baute seit mehreren Jah-
ren nutzt, spricht ebenfalls nicht gegen die Verhältnismässigkeit des
Abbruchs. Wer lange von einer rechtswidrigen Begünstigung profitiert
hat, soll im Gegenteil nicht zusätzlich dadurch privilegiert werden, dass
die Rechtswidrigkeit auf unabsehbare Zeit hin weiter geduldet wird.
Der Rekurrent 1 konnte die baurechtswidrigen Bauten seit dem Jahr
2015 im Gegenteil schon teilweise amortisieren. In Abwägung der
oben erwähnten öffentlichen Interessen und dem privaten Interesse
des Rekurrenten 1, die illegale Baute weiterhin nutzen zu können,
kommt das Baudepartement zum Schluss, dass auf den vollständigen
Rückbau der Scheune nicht verzichtet werden kann, sofern der Rekur-
rent 1 den vorherigen Zustand nicht wiederherstellen kann. Eine mil-
dere Massnahme ist nicht ersichtlich. Sollte der Rekurrent 1 der Mei-
nung sein, er könne den unveränderten Teil der Remise weiternutzen,
hätte er dafür ein Baugesuch einzureichen, damit die Behörden prüfen
können, ob die Sicherheitsanforderungen gemäss Art. 101 PBG auch
nach dem Rückbau eingehalten werden und dieser Art. 24a RPG ent-
spricht.
6.5.5 Nach dem Gesagten kann auf die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands nicht verzichtet werden. Die privaten Interessen
der Rekurrenten am Bestand der illegalen Baute bzw. am Verzicht auf
die Wiederherstellung sind nicht höher zu gewichten als das öffentli-
che Interesse an der Durchsetzung der Raumplanung und der Bau-
vorschriften sowie der Rechtsgleichheit. Dazu kommt, dass der Rekur-
rent 1 die Remise nicht gutgläubig saniert hat. Eine mildere Mass-
nahme gibt es nicht. Die vollständige Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands bzw. der komplette Rückbau der illegalen Sanierung
der Scheune Vers.-Nr. 004 und der gänzliche Rückbau des Allwetter-
platzes erweisen sich daher als nötig und verhältnismässig, sofern der
bauliche Zustand der Remise vor dem Jahr 2015 nicht wiederherge-
stellt werden kann.
7.
Zusammengefasst sind für die nachgesuchte hobbymässige Haltung
von sieben Pferden weder die Voraussetzungen für eine ordentliche
Bewilligung nach Art. 22 RPG noch jene für eine ausserordentliche
nach Art. 24 ff. RPG erfüllt. Dementsprechend ist die angefochtene
Bewilligung für die Sanierung und Nutzung der Scheune Vers.-Nr. 004
und den Allwetterplatz aufzuheben. Die angefochtene Rückbauverfü-
gung betreffend die beiden Obergeschosse ist zu bestätigen. Darüber
hinaus ist der Rückbau der eigenmächtig eingebauten Balken- und Pri-
märstruktur anzuordnen. Der Rekurs des Rekurrenten 1 ist in diesem
Sinn abzuweisen bzw. der Rekurs der Rekurrentin 2 gutzuheissen und
der Einspracheentscheid entsprechend aufzuheben.
8.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 28/30
8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Rekur-
rent 1 die amtlichen Kosten zu bezahlen. Die Entscheidgebühr für die
beiden Verfahren beträgt Fr. 4‘500.– (Nr. 10.01 des Gebührentarifs für
die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5).
8.2 Der vom Rekurrenten 1 am 25. Oktober 2016 im Verfahren
Nr. 16-5936 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist anzurech-
nen. Der von der Rekurrentin 2 am 28. Oktober 2016 im Verfahren
Nr. 16-5954 geleistete Vorschuss von Fr. 1'000.– ist zurückzuerstat-
ten.
9.
Der Rekurrent 1 und die Rekurrentin 2 stellen ein Begehren um Ersatz
der ausseramtlichen Kosten.
9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
9.2 Der erst nachträglich anwaltlich vertretene Rekurrent 1 unter-
liegt, weshalb er von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramt-
liche Entschädigung hat (Art. 98 Abs. 2 VRP). Sein Begehren ist folg-
lich abzuweisen.
9.3 Die Rekurrentin 2 hatte mangels anwaltlicher Vertretung an sich
keinen besonderen Aufwand und somit keinen Anspruch auf eine aus-
seramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 95
Abs. 3 Bst. c ZPO; VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw.
4.3 ff., zusammengefasst in: BAUDEPARTEMENT SG, Juristische Mittei-
lungen 2014/I/6). Dass ihr gleichwohl ersatzfähige Kosten für Umtriebe
erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf deshalb einer besonderen
Begründung. Eine Umtriebsentschädigung erfolgt somit nur aus-
nahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine komplizierte Sache
mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte Aufwand erheblich
ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und dem Ergebnis der
Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis besteht. Nicht anwalt-
lich vertretenen Personen spricht das Baudepartement praxisgemäss
eine Umtriebsentschädigung ohne Bezugnahme auf den Anwalts-
oder einen anderen Branchentarif in der Höhe von Fr. 300.– bis
Fr. 500.– zu (vgl. auch hierzu VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar
2014 Erw. 5, insbesondere Erw. 5.1 mit Hinweisen). Vorliegend war
die unrechtmässige Nutzung des Grundstücks Nr. 001 bis in das Jahr
1984 zurück zu beurteilen. Zudem machte der nachträgliche Beizug
des Rechtsvertreters erst nach dem Rekursaugenschein weitere Ein-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 29/30
gaben nötig. Unter diesen Umständen rechtfertigt sich, dass der Re-
kurrent 1 die Rekurrentin 2 für ihre Umtriebe ausgangsgemäss mit
Fr. 300.– ausseramtlich entschädigt.