# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4d6f4135-78d0-4ec8-9379-0dd457c7ce52
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_007
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt
A. C._ sel. war ein L.1_ Staatsangehöriger, der für das L.1_ Unternehmen D._ tätig war. Bei B._ handelt es sich um einen L.2_ Staatsangehörigen. Er stand ebenfalls in geschäftlicher Beziehung zu D._, und zwar als Repräsentant für D._ in L.2_.
B. Am _ Juni 1989 erwarb E._ eine in O.1_ gelegene Parzelle (Parzelle Nr. _, Plan _, F._). Er beabsichtigte, auf dieser Parzelle zwei Mehrfamilienhäuser zu errichten. Vor Erstellung der Bauten begründete er Stockwerkeigentum. Am 4. Januar 1993 schloss die G._, unterzeichnet durch E._, mit C._ sel. einen Mietvertrag über die Wohnung A5 der vorgenannten Liegenschaft in O.1_ ab. Mietbeginn war der 1. Januar 1993. Gemäss Vertrag vom 24. Juli 1993 verkaufte E._ bzw. die G._ diese Wohnung an C._ sel. Als Kaufpreis vereinbarten sie einen Betrag von CHF 1'225'000.00. Eine öffentliche Beurkundung des Vertrages fand nicht statt.
C. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. März 1999 verkaufte E._ die besagte Wohnung in O.1_ an B._ zu einem Preis von CHF 1'379'000.00. Die Bewilligung betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland erteilte das Grundbuchinspektorat Graubünden mit Verfügung vom _. Juni 1999. Am 26. Juli 1999 wurde der Kaufvertrag in das Grundbuch der Gemeinde O.1_ eingetragen.
D.a. Mit amtlichem Formular vom 22. Juli 2013 kündigte B._ C._ sel. den Mietvertrag vom 4. Januar 1993 betreffend die Wohnung in O.1_ per 31. Oktober 2013. Ebenfalls mit Schreiben vom 22. Juli 2013 mahnte B._ C._ sel. gestützt auf Art. 257d Abs. 1 OR für seit dem 1. April 1999 nicht bezahlte Mietzinse von insgesamt CHF 237'000.00. Die Begründung der ordentlichen Kündigung erfolgte mit Schreiben vom 26. Juli 2013.
D.b. C._ sel. teilte B._ alsdann am 21. August 2013 mit, dass zwischen ihnen betreffend die Wohnung in O.1_ ein Treuhandvertrag bestehe. Diesen Treuhandvertrag kündige er mit sofortiger Wirkung. Entsprechend forderte C._ sel. B._ auf, das Eigentum an der Wohnung an ihn zu übertragen. Ausserdem legte er B._ nahe, die Kündigung vom 22. Juli 2013 zurückzuziehen. Deren Begründung sei offensichtlich rechtsmissbräuchlich.
D.c. Mit Eingabe vom 22. August 2013 leitete C._ sel. ein Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja betreffend die ordentliche Kündigung vom 22. Juli 2013 ein (Geschäfts-
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Nr. S 38/13). Mit Verfügung vom 27. August 2013 wurde das Verfahren eröffnet und auf Antrag von C._ sel. bis Ende Dezember 2013 sistiert.
E.a. Mit amtlichem Formular vom 2. September 2013 kündigte B._ den Mietvertrag für die Wohnung in O.1_ (zusätzlich) infolge Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR per 31. Oktober 2013.
E.b. In der Folge ersuchte C._ sel. mit Eingabe vom 4. Oktober 2013 auch hinsichtlich der ausserordentlichen Zahlungsverzugskündigung um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja (Geschäfts-Nr. S 47/13).
F.a. Die Schlichtungsbehörde verhandelte am 3. Dezember 2013 beide Verfahren gemeinsam. Anlässlich der Verhandlung gab die Schlichtungsbehörde dem Ersuchen der Parteien um eine (weitere) Verfahrenssistierung bis Mitte Januar 2014 statt. In der Folge wurden beide Verfahren erneut mehrmals sistiert. Am 13. November 2015 stellte der Vermittler in beiden Schlichtungsverfahren die Klagebewilligung(en) aus.
F.b. Die Rechtsbegehren der Parteien in Bezug auf das Schlichtungsverfahren betreffend die ordentliche Kündigung (Geschäfts-Nr. S 38/13) lauteten wie folgt:
Rechtsbegehren der klagenden Partei:
Hauptbegehren
1. Die Kündigung vom _ 2013 des Mietvertrages für die 4.-Wohnung 5a, Haus A in der Überbauung H._ in O.1_ auf den 31. Oktober 2013 ist nichtig.
2. Eine allfällig noch erfolgende ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR wegen Nichtbezahlung des Mietzinses in Höhe von CHF 237'000.00 ist nichtig.
Eventualbegehren
3. Eventualiter sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien um vier Jahre zu erstrecken.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten des Beklagten B._.
Prozessualer Antrag
5. Das vorliegende Schlichtungsgesuch [sic!] ist infolge Kündigung des Treuhandverhältnisses und der Abwicklung desselben, spätestens bis zur Eintragung von C._ als Eigentümer der Wohnung 5a, Haus A, H._, O.1_, zu sistieren.
Rechtsbegehren der beklagten Partei:
1. Es sei die Klage abzuweisen;
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2. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 22. Juli 2013 auf den 31. Oktober 2013 gültig sei;
3. Es sei das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre abzuweisen;
4. Eventualiter sei das Mietverhältnis um sechs Monate zu erstrecken;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Mieters/Klägers.
Prozessualer Antrag
Es sei auf Ziff. II des Hauptrechtsbegehrens nicht einzutreten.
F.c. Im Schlichtungsverfahren betreffend die ausserordentliche Kündigung (Geschäfts-Nr. S 47/13) stellten die Parteien folgende Rechtsbegehren:
Rechtsbegehren der klagenden Partei:
Hauptbegehren
1. Die ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR vom 02. September 2013 des Mietvertrages für die 4.5- 5a, Haus A, in der Überbauung H._ in O.1_ wegen Nichtbezahlung des Mietzinses in Höhe von CHF 237'000.00 auf den 31. Oktober 2013 ist nichtig.
Eventualbegehren
2. Eventualiter ist die ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR vom 02. September 2013 des Mietvertrages für die 4.5-Zimmer-Wohnung 5a, Haus A, in der Überbauung H._ in O.1_ wegen Nichtbezahlung des Mietzinses in Höhe von CHF 237'000.00 auf den 31. Oktober 2013 als ungültig zu erklären.
Subeventualbegehren
3. Subeventualiter ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien um vier Jahre zu erstrecken.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten von B._.
Prozessualer Antrag
5. Das mit dem vorliegenden Schlichtungsverfahren anhängig gemachte Verfahren ist mit dem Verfahren mit der Geschäfts-Nr. S 38/13 zu vereinigen, dessen Gegenstand die Anfechtung der ordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2013 des Mietvertrages ist.
Rechtsbegehren der beklagten Partei:
1. Es sei die Klage abzuweisen;
2. Es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung vom 02. September 2013 auf den 31. Oktober 2013 gültig sei;
3. Es sei das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre abzuweisen;
4. Eventualiter sei das Mietverhältnis um sechs Monate zu erstrecken.
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unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Mieters/Klägers.
G. Mit Eingaben vom 8. Januar 2016 leitete C._ sel. je eine separate Klage gegen die beiden Kündigungen beim Bezirksgericht Maloja (ab dem 1. Januar 2017 Regionalgericht Maloja) ein. In Bezug auf die ordentliche Kündigung (fortan Klage 1; Proz. Nr. 115-2016-1; Schlichtungsverfahren Geschäfts-Nr. S 38/13) hielt er, mit Ausnahme von Ziffer 2 seines Hauptbegehrens, an seinen im Schlichtungsverfahren gestellten Rechtsbegehren fest. Zudem beantragte er wiederum die Sistierung des Verfahrens. Die Rechtsbegehren betreffend die ausserordentliche Kündigung (fortan Klage 2; Proz. Nr. 115-2016-2; Schlichtungsverfahren Geschäfts-Nr. S 47/13) entsprachen ebenfalls denjenigen des Schlichtungsverfahrens. In prozessualer Hinsicht verlangte er die Vereinigung der beiden Klagen.
H. Zu den prozessualen Anträgen liess sich B._ mit Stellungnahmen vom 27. Januar 2016 vernehmen. Er schloss auf Abweisung des Antrages auf Verfahrenssistierung, stimmte jedoch der Vereinigung der Verfahren zu, jeweils unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten von C._ sel.
I. Mit prozessleitender Verfügung vom 2. Februar 2016 vereinigte das Bezirksgericht Maloja die beiden Verfahren (Proz. Nrn. 115-2016-1 und 115-). Den Sistierungsantrag von C._ sel. wies das Bezirksgericht Maloja indessen mit prozessleitender Verfügung vom 3. März 2016 ab.
J. Am 20. August 2016 verstarb C._ sel. Seine Ehefrau, A._, führte den Prozess fort.
K. B._ reichte am 20. September 2017 seine Stellungnahme zu den mit den Klagen 1 und 2 vorgebrachten materiellen Vorbringen ein. Er beantragte, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde, unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten von C._ sel.
L. Die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Maloja fand am 20. März 2018 statt, wobei A._ und die beiden Rechtsvertreter persönlich erschienen.
M. Nach Durchführung der Hauptverhandlung erkannte das Regionalgericht Maloja mit Entscheid vom 20. März 2018, den Parteien in begründeter Form mitgeteilt am 13. September 2018, wie folgt:
1. Die Klage 1 wird abgewiesen.
Der mit Klage 1 gestellte Eventualantrag wird abgewiesen.
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2. Die Klage 2 wird abgewiesen.
Der mit Klage 2 gestellte Eventualantrag wird abgewiesen.
Der mit Klage 2 gestellte Subeventualantrag wird abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 8'000.– gehen zu Lasten der Klägerin und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 8'000.– verrechnet.
4. Die Klägerin hat den Beklagten ausseramtlich im Betrag von CHF 29'644.70, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.

## Considerations