# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 55f38402-aafb-5ce6-a07c-977e2bc969eb
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Gemeinde Saanen erteilte am 11. September 2014 der Beschwerdegegnerin und
dem Beschwerdegegner (Beschwerdegegnerschaft) die Baubewilligung für den Abbruch
der bestehenden Gebäude Nr. 5 und 5a sowie den Neubau eines Wohnhauses mit
unterirdischer Einstellhalle, Schwimmbad und Nebenräumen auf der Parzelle Saanen
Grundbuchblatt Nr. J._. Nach einer ersten Projektänderung, die von der Gemeinde
am 13. September 2016 bewilligt wurde, reichte die Beschwerdegegnerschaft am 16. Juni
2017 ein Gesuch (datiert vom 14. Juni 2017) für weitere Projektänderungen ein, darunter
die Erstellung eines neuen Gartenhauses, eine Balkonerweiterung sowie den Einbau eines
Whirlpools im Aussenbereich. Dagegen erhoben die Beschwerdeführenden am 22. August
2017 Einsprache. Mit Entscheid vom 30. August 2017 bewilligte die Gemeinde auch das
zweite Projektänderungsgesuch der Beschwerdegegnerschaft. Da die Gemeinde die
Einsprache vom 22. August 2017 aber im Dossier des bereits rechtskräftig bewilligten,
ursprünglichen Baugesuchs abgelegt hatte, erliess sie den Entscheid vom 30. August 2017
ohne Würdigung der Einsprache und eröffnete ihn den Beschwerdeführenden nicht.
Nachdem die Gemeinde diesen Umstand bemerkt und eine Stellungnahme der
Beschwerdegegnerschaft zur Einsprache eingeholt hatte, erliess sie am 20. Oktober 2017
einen zweiten Entscheid, in dem sie sich mit der Einsprache der Beschwerdeführenden
auseinandersetzte und welchen sie nun auch den Beschwerdeführenden zustellte. Im
Ingress dieses zweiten Entscheids weist die Gemeinde darauf hin, dass Letzterer den
Entscheid vom 30. August 2017 ersetze. In der Sache selbst gelangte die Gemeinde im
Entscheid vom 20. Oktober 2017 schliesslich zum selben Ergebnis wie bereits früher und
bewilligte die von der Beschwerdegegnerschaft beantragten Projektänderungen.
2. Gegen den Entscheid vom 20. Oktober 2017 reichten die Beschwerdeführenden am
21. November 2017 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des
Kantons Bern (BVE) ein. Sie stellten folgende Rechtsbegehren:
1. Der Bauentscheid der Gemeinde Saanen vom 20. Oktober 2017 sei aufzuheben, soweit damit für die Projektänderungen - neues Gartenhaus - Balkonerweiterung West - neuer Whirlpool mit Sitzstufen im Freien eine Bewilligung erteilt wurde; Für diese drei Projektänderungen sei der Bauabschlag zu erteilen;
2. Die Gemeinde Saanen sei anzuweisen, die Nichtigkeit des in dieser Sache am 30. August 2017 ergangenen ersten Bauentscheids festzustellen;
RA Nr. 110/2017/150 3
Eventuell: die Gemeinde Saanen sei anzuweisen, den in dieser Sache am 30. August 2017 ergangenen ersten Bauentscheid förmlich zu widerrufen.
Neben formellen Rügen, die das Verhältnis zwischen den beiden Entscheiden vom
30. August bzw. 20. Oktober 2017 betreffen, machen die Beschwerdeführenden
insbesondere geltend, das neu geplante Gartenhaus führe zu einer Überschreitung der
maximal zulässigen Überbauungsziffer und verletze den ordentlichen Grenz- sowie den
Gebäudeabstand. Durch die beabsichtigte Balkonerweiterung verliere das Hauptgebäude
seine Symmetrie und erhalte eine nicht mit dem Ortsbild und der Umgebung vereinbare
Gestalt. In Bezug auf den im Freien geplanten Whirlpool rügen die Beschwerdeführenden
schliesslich, dass dieser – entgegen der Auffassung der Gemeinde –
baubewilligungspflichtig sei; daneben befürchten sie, dass der Whirlpool(-betrieb) zu
unzulässigen Lärmimmissionen führe.
3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet,1 führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt in ihrer
Stellungnahme vom 30. November 2017 die Abweisung der Beschwerde. Gleichzeitig führt
sie darin insbesondere aus, die Formulierung im Ingress des Entscheids vom 31. Oktober
2017 (recte: 20. Oktober 2017), wonach dieser Entscheid den Entscheid vom 30. August
2017 ersetze, lasse keinen anderen Schluss zu, als dass Letzterer aufgehoben bzw.
widerrufen worden sei. Mit Beschwerdeantwort vom 22. Dezember 2017 stellt die
Beschwerdegegnerschaft folgende Rechtsbegehren:
1. Die Rechtskraft des Bauentscheides vom 30. August 2017 sei zu bestätigen.
2. Das vorliegende Verfahren und der Bauentscheid vom 20. Oktober 2017 seien zu kassieren.
3. Eventuell: Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese eingetreten werden kann.
4. Mit Replik vom 21. Februar 2018 haben die Beschwerdeführenden ihre
ursprünglichen Rechtsbegehren wie folgt ergänzt bzw. erneuert:
a. Die Rechtsbegehren der Beschwerdegegner [...] seien vollumfänglich abzuweisen;
b. Das in der Beschwerde vom 21. November 2017 gestellte Rechtsbegehren Nr. 1 lautend [...] sei zuzusprechen;
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
RA Nr. 110/2017/150 4
c. Das in der Beschwerde vom 21. November 2017 gestellte Rechtsbegehren Nr. 2 sei mit folgender Änderung zuzusprechen:
Es sei festzustellen, dass der in dieser Sache am 30. August 2017 ergangene erste Bauentscheid nichtig ist.
Die Beschwerdeführenden machen in ihrer Replik insbesondere geltend, nachdem die
Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 30. November 2017 ausdrücklich festgehalten
habe, der zweite Entscheid vom 20. Oktober 2017 habe den ersten Entscheid vom
30. August 2017 aufgehoben bzw. widerrufen, sei das ursprünglich gestellte
Eventualbegehren, die Gemeinde Saanen sei anzuweisen, den ersten Entscheid förmlich
zu widerrufen, gegenstandslos geworden. Die Frage der Nichtigkeit des Entscheids vom
30. August 2017 sei in der Beschwerde thematisiert worden und müsse von der BVE von
Amtes wegen beantwortet werden, namentlich weil die Beschwerdegegnerschaft in ihren
Rechtsbegehren die Bestätigung der Rechtskraft und damit der Gültigkeit dieses
Entscheids verlange.
5. Die Beschwerdegegnerschaft hält in ihrer Duplik vom 14. März 2018 an den in der
Beschwerdeantwort vom 22. Dezember 2017 gestellten Rechtsbegehren fest.
6. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Anfechtungsobjekt
a) Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, die anfängliche Nichtberücksichtigung
der von ihnen eingereichten Einsprache seitens der Vorinstanz sowie die gegenüber ihnen
unterbliebene Eröffnung des Entscheids vom 30. August 2017 stellten eine grobe
Verletzung ihrer Parteirechte dar. Neben der teilweisen Aufhebung des Entscheids vom
20. Oktober 2017 verlangen sie deshalb auch die Feststellung der Nichtigkeit des
Entscheids vom 30. August 2017. Die Beschwerdegegnerschaft stellt sich demgegenüber
auf den Standpunkt, der Entscheid vom 30. August 2017 sei aufgrund des unbenutzten
RA Nr. 110/2017/150 5
Ablaufs der Rechtsmittelfrist rechtskräftig geworden und zwar ungeachtet der Tatsache,
dass die Vorinstanz darin nicht auf die Einsprache der Beschwerdeführenden eingegangen
sei und Letzteren diesen Entscheid auch nicht eröffnet habe. Folglich beantragt die
Beschwerdegegnerschaft die Rechtskraft des Entscheids vom 30. August 2017 zu
bestätigen und das Beschwerdeverfahren sowie den Entscheid vom 20. Oktober 2017 zu
kassieren bzw. aufzuheben. Nach dem Gesagten ist also zunächst umstritten, gegen
welchen der beiden von der Vorinstanz erlassenen Entscheide sich die Beschwerde der
Beschwerdeführenden überhaupt (noch) richten kann bzw. welcher Entscheid das
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet.
b) Die mangelhafte Eröffnung eines Bauentscheids hat nach dem Vertrauensgrundsatz
zur Folge, dass der Entscheid gegenüber der übergangenen Partei nicht in Rechtskraft
erwächst (sog. «hinkende Rechtskraft»); denn aus mangelhafter Eröffnung darf
niemandem ein Rechtsnachteil erwachsen (Art. 44 Abs. 6 VRPG2). Die übergangene Partei
kann deshalb den Entscheid auch noch nach Ablauf der Rechtsmittelfrist anfechten (sog.
nachträgliche Beschwerde). Sie muss aber, sobald sie vom Entscheid erfährt, sich
bemühen, von den für sie wesentlichen Elementen Kenntnis zu erhalten. Sobald sie
Kenntnis von allen für die erfolgreiche Wahrung ihrer Interessen wesentlichen Punkten hat
bzw. bei gebührender Aufmerksamkeit haben könnte, beginnt für sie die Beschwerdefrist
von 30 Tagen zu laufen. Welches Mass an Aufmerksamkeit der übergangenen Partei
zugemutet werden darf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.3 Noch nicht
rechtskräftige Bewilligungen bzw. Verfügungen können aufgrund allgemeiner
Verfahrensgrundsätze zudem zurückgenommen werden, sei dies zur Behebung von
Verfahrensfehlern oder weil der Entscheid materiell überprüft und allenfalls geändert
werden soll, sofern nicht (ausnahmsweise) bereits Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes
oder der Rechtssicherheit überwiegen.4
c) Die Beschwerdeführenden haben erst durch das Schreiben der Gemeinde vom
20. Oktober 20175 bzw. durch den gleichentags ergangenen (zweiten) Entscheid von der
Existenz des ersten Entscheids vom 30. August 2017 Kenntnis erlangt. Wodurch und wann
2 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 3 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38– 39 N. 26 mit Hinweisen. 4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 1 und Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 56 N. 26 jeweils mit Hinweisen auf die Rechtsprechung. 5 Vgl. Vorakten, pag. 5.
RA Nr. 110/2017/150 6
genau die Beschwerdeführenden bereits früher vom Entscheid vom 30. August 2017
Kenntnis erlangt haben sollten, ist jedenfalls nicht ersichtlich und wird auch von der Be-
schwerdegegnerschaft nicht näher ausgeführt. Insbesondere enthält der E-Mailverkehr
zwischen dem Leiter der Abteilung Baupolizei, Raumplanung und Infrastrukturen (BRI) der
Gemeinde Saanen und dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden zwischen dem
3. und 6. Oktober 2017 keinerlei Hinweise, die darauf schliessen lassen, dass die Be-
schwerdeführenden bereits vor dem 20. Oktober 2017 Kenntnis vom ersten Entscheid ge-
habt haben. Indem der Leiter BRI der Gemeinde Saanen dem Rechtsvertreter der Be-
schwerdeführenden mit E-Mail vom 6. Oktober 2017 mitteilte, die Beschwerdegegnerschaft
erhalte nun Gelegenheit zur Einsprache der Beschwerdeführenden Stellung zu nehmen,6
durfte Letzterer vielmehr davon ausgehen, dass in dieser Sache noch kein Entscheid er-
gangen ist. Selbst wenn die Beschwerdeführenden aber bereits am 3. Oktober 2017
Kenntnis vom Entscheid vom 30. August 2017 erlangt hätten, wäre die 30-tägige Be-
schwerdefrist zu dessen Anfechtung am 20. Oktober 2017 noch nicht abgelaufen gewesen.
Zu diesem Zeitpunkt war der erste Entscheid also noch nicht rechtskräftig und die Vor-
instanz daher berechtigt, diesen zur Behebung des unbestrittenermassen von ihr be-
gangenen Verfahrensfehlers (Nichtberücksichtigung der Einsprache der Beschwerdefüh-
renden) zurückzunehmen. Dies hat die Vorinstanz mit der Formulierung «Dieser Entscheid
ersetzt den Entscheid vom 30. August 2017» im Ingress des Entscheids vom 20. Oktober
2017 schliesslich getan.
d) Dass die Beschwerdegegnerschaft nach Erlass des ersten Entscheids anscheinend
schon mit den Bauarbeiten zur umstrittenen Projektänderung begonnen hat (so soll
insbesondere das Fundament des Gartenhauses bereits betoniert worden sein7), spielt
keine Rolle. Denn die Beschwerdegegnerschaft hat sich weder im Rahmen ihrer
Stellungnahme vom 17. Oktober 2017 zur Einsprache der Beschwerdeführenden noch –
soweit dies aus den Akten ersichtlich ist – nachdem der Leiter BRI der Gemeinde Saanen
sie aufgefordert hat, die Arbeiten zur fraglichen Projektänderung umgehend einzustellen,
auf den Entscheid vom 30. August 2017 bzw. dessen vermeintliche Rechtskraft berufen.
Erst im Rahmen des vorliegenden Verfahrens hat sich die Beschwerdegegnerschaft auf die
vermeintliche Rechtskraft des ersten Entscheids berufen und das darauf folgende
Vorgehen der Gemeinde, das im Erlass des Entscheids vom 20. Oktober 2017 mündete,
6 Vgl. Beschwerdebeilage 6. 7 Vgl. E-Mail des Leiters BRI der Gemeinde Saanen an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden vom 6. Oktober 2017, Beschwerdebeilage 6.
RA Nr. 110/2017/150 7
kritisiert. Angesichts dieser Ausgangslage überwiegen die privaten Interessen der
Beschwerdegegnerschaft am Bestand des ersten Entscheids das Interesse an der
Korrektur des von der Vor-instanz begangenen Verfahrensfehlers nicht. Dies gilt umso
mehr, als dass der damalige Vertreter der Beschwerdegegnerschaft nicht bloss Architekt,
sondern auch Mitglied der Bau- und Planungskommission der Gemeinde Saanen war bzw.
ist und daher als rechtskundig gilt. Hinzu kommt, dass der Entscheid vom 20. Oktober
2017 in der Sache gleich lautet wie der Entscheid vom 30. August 2017. Allfällige
finanzielle Einbussen, welche der Beschwerdegegnerschaft nach gutgläubiger Ausnützung
der vermeintlich rechtskräftigen ersten Baubewilligung entstanden sind bzw. noch
entstehen könnten, wären in einem allfälligen Wiederherstellungsverfahren und im Hinblick
auf eine allfällige Schadenersatzforderung gegenüber der Gemeinde zu berücksichtigen.8
Ebenfalls unbeachtlich ist, dass die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Rücknahme des
Entscheids vom 30. August 2017 teilweise von «ersetzen» und «widerrufen» spricht. So ist
nicht auf die reine Begrifflichkeit, sondern auf den jeweiligen Sinngehalt abzustellen.
Analoges gilt hinsichtlich des Umstands, wonach die Rücknahme des Entscheids vom
30. August 2017 nicht im Dispositiv des Entscheids vom 20. Oktober 2017, sondern in
dessen Ingress verfügt wird. Denn einerseits geht aus Letzterem die Rücknahme des
ersten Entscheids genügend klar hervor. Andererseits kommt Ingressen in der Praxis eine
vergleichbare Bedeutung zu wie Dispositiven.
e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Entscheid vom 30. August
2017 zulässigerweise mittels des Entscheids vom 20. Oktober 2017 zurückgenommen hat;
der Klarheit halber wird dies im Dispositiv des vorliegenden Entscheids (nochmals)
festgehalten. Dementsprechend besteht kein Grund, das Beschwerdeverfahren sowie den
Entscheid vom 20. Oktober 2017 zu kassieren bzw. aufzuheben. Letzterer bildet vielmehr
das (einzige) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens. Folglich kann auch offen
gelassen werden, ob in Bezug auf den Entscheid vom 30. August 2017 die
Voraussetzungen für die Annahme der Nichtigkeit erfüllt gewesen wären. Gleiches gilt für
die übrigen von den Parteien in diesem Zusammenhang angerufenen Rechtsbehelfe
(Widerruf, Kassation, Wiederaufnahme und Revision).
8 Vgl. dazu BVR 2008 S. 251 E. 4.5.1 und 1997 S. 97 E. 5d.
RA Nr. 110/2017/150 8
2. Prozessvoraussetzungen
a) Beim angefochtenen Entscheid vom 20. Oktober 2017 handelt es sich um einen
Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 KoG9. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unabhängig
von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden,
das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1
BauG10 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten
werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Entscheid vom
20. Oktober 2017 zuständig.
b) In ihrer Beschwerdeantwort bringt die Beschwerdegegnerschaft vor, die
Beschwerdeführenden könnten die umstrittenen Projektänderungen von ihren
Grundstücken bzw. Wohnungen aus weder sehen noch hören. Eine allfällige Gutheissung
der Beschwerde hätte zudem nicht einen Bauabschlag, sondern höchstens eine
Projektänderung zur Folge. Selbst wenn die Beschwerdeführenden also mit ihrer
Beschwerde durchdringen würden, entstünde ihnen daraus kein praktischer bzw.
tatsächlicher Nutzen. Den Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie der Beschwerdeführerin 5
mangle es schliesslich auch an einer besonderen Beziehungsnähe zur Streitsache. So
seien deren Grundstücke nicht bloss durch die K._strasse, sondern zusätzlich
durch eine weitere Parzelle vom Baugrundstück getrennt. Aus diesen Gründen sei auf die
Beschwerde nicht einzutreten.
c) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Sämtliche Beschwerdeführenden haben sich am
vorinstanzlichen Verfahren als Einsprechende beteiligt und sind mit ihrer Einsprache nicht
durchgedrungen. Sie sind daher formell beschwert.
9 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
RA Nr. 110/2017/150 9
d) Neben der formellen Beschwer bedarf es aber auch der materiellen Beschwer: Nach
Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG sind nur Personen zur Einsprache befugt, die durch das
Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. Diese
Interessen können rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Das Rechtsschutzinteresse ist
gegeben, wenn eine Gutheissung der Einsprache der einsprechenden Person einen
praktischen Nutzen bringt, mithin ihre tatsächliche oder rechtliche Situation durch den
Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Es braucht aber eine besondere
Betroffenheit bzw. eine besonders nahe Beziehung zur Streitsache (sog. spezifische
Beziehungsnähe); d.h. es ist erforderlich, dass die Einsprecherin oder der Einsprecher
persönlich vom Bauvorhaben in höherem Masse als die Allgemeinheit betroffen ist.11
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die besondere Beziehungsnähe zum
Streitgegenstand bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. In
einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache stehen naturgemäss die Nachbarn des
Baugrundstücks. Ihre Einsprachebefugnis ist dementsprechend in der Regel nicht
problematisch. Unter Nachbarn versteht die Verwaltungs- und Gerichtspraxis insbesondere
die Eigentümerinnen und Eigentümer von Nachbargrundstücken sowie Personen, die an
solchen Grundstücken dinglich berechtigt sind. Der Kreis der betroffenen Nachbarschaft
kann aber nicht allgemein festgelegt werden, sondern muss im Einzelfall nach den
konkreten Verhältnissen bestimmt werden. Die Einsprachebefugnis des Nachbarn ist in der
Regel jedoch zu bejahen, wenn dessen Liegenschaft unmittelbar an das Baugrundstück
angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Darüber
hinaus reicht die Nachbarschaft so weit wie die allfälligen nachteiligen Auswirkungen des
Bauvorhabens. Es wird zwar darauf verzichtet, auf bestimmte feste Werte abzustellen. Das
Bundesgericht anerkennt die Legitimation von Nachbarn bis zu einem Abstand von 100 m
aber regelmässig.12 Allerdings ergibt sich die Legitimation nicht schon allein aus der
räumlichen Nähe, sondern erst aus einer daraus herrührenden besonderen Betroffenheit.13
Im Zweifelsfall bejaht die Praxis aber die Beschwerdeberechtigung.14
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 16. 12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 17 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung. 13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 16. 14 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 65 N. 9.
RA Nr. 110/2017/150 10
e) Die Beschwerdeführenden 3 und 4 sind Nutzniesser der Parzelle Nr. L._, die
im Süden unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt. Inwiefern die umstrittenen
Projektänderungen von der Parzelle Nr. L._ weder einsehbar noch zu hören sein
sollten, ist nicht ersichtlich. So soll der Whirlpool bzw. die damit verbundene Anlage (E. 6d)
in einem Abstand von nur einem Meter von der genannten Nachbarparzelle erstellt werden.
In Bezug auf die Beschwerdeführenden 3 und 4 kann demnach nicht von einer Installation
auf der von ihnen abgewandten Seite bzw. einer Abschirmung durch das Hauptgebäude
der Beschwerdegegnerschaft gesprochen werden. Dies gilt aber auch für das Gartenhaus
und die Balkonerweiterung, die beide insbesondere von Norden her gut einsehbar sind.15
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft, hätte ein allfälliges
Durchdringen der Beschwerde zudem sehr wohl einen Bauabschlag zur Folge und nicht
bloss eine Projektänderung. Denn vorliegend geht es nicht um ein mangelhaftes
Gesamtvorhaben, dessen Mängel durch eine Projektänderung behoben werden könnten.
Umstritten sind vielmehr einzelne Projektänderungsvorhaben, welchen im Falle eines
Durchdringens der Beschwerde der Bauabschlag erteilt werden müsste und folglich nicht
realisiert werden könnten. Insofern brächte eine Gutheissung der Beschwerde den
Beschwerdeführenden auch einen praktischen Nutzen. Nach dem Gesagten sind die
Beschwerdeführenden 3 und 4 vom angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert
und somit zur Beschwerde legitimiert. Da alle Beschwerdeführenden gemeinsam Rechte
geltend machen, kann sodann offengelassen werden, ob auch die übrigen
Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert wären.16 Es ist jedoch darauf
hinzuweisen, dass deren Legitimation in einem allfälligen
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren unter Umständen nachgewiesen werden
müsste. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist damit
einzutreten.
3. Streitgegenstand
Das Projektänderungsgesuch der Beschwerdegegnerschaft vom 14. Juni 2017 umfasst
eine Verschiebung der Treppe im 2. Untergeschoss, eine Vergrösserung des Grundrisses
des 1. Untergeschosses verbunden mit einer neuen Raumaufteilung, eine Niveaukorrektur
der Bodenkote im 1. Untergeschoss, eine Anpassung der Fenster im Hauswirtschaftsraum
15 Vgl. den Schnitt- und Fassadenplan vom 14. Juni 2017 (Schnitt- und Fassadenplan). 16 BVR 2007 S. 321 (VGE 22419 vom 10.7.2006) nicht publ. E. 1.7; VGE 2015/167 vom 25.4.2017, E. 1.2.
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des Erdgeschosses, die Neuerstellung eines Gartenhauses, eine Balkonerweiterung im
Obergeschoss, verschiedene Wandpositionskorrekturen im Dachgeschoss sowie den
Einbau eines Whirlpools im Aussenbereich, der mit einer Umgestaltung des Gartens
verbunden ist. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren umstritten sind nur noch das
Gartenhaus, die Balkonerweiterung sowie der Whirlpool und die mit diesem verbundene
Umgestaltung des Gartens. Die übrigen Projektänderungsvorhaben sind nicht strittig und in
Bezug auf diese ist der angefochtene Entscheid vom 20. Oktober 2017 rechtskräftig
geworden. Ebenfalls in Rechtskraft erwachsen ist die Baubewilligung vom 11. September
2014 für den Abbruch der bestehenden Gebäude Nr. 5 und 5a sowie den Neubau eines
Wohnhauses mit unterirdischer Einstellhalle, Schwimmbad und Nebenräumen sowie die
Bewilligung vom 13. September 2016 betreffend die erste Projektänderung. Rügen der
Beschwerdeführenden, die sich auf Vorhaben beziehen, die Gegenstand der beiden
letztgenannten Entscheide waren, sind somit unbeachtlich.
4. Gartenhaus
a) Die Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt, im südöstlichen Teil des Baugrundstücks
eine im Projektänderungsgesuch als Gartenhaus bezeichnete, eingeschossige
Nebenbaute mit einem Satteldach (inkl. Kamin) zu erstellen. Gemäss Grundrissplan vom
14. Juni 2017 (Grundrissplan) weist diese eine Grundfläche von 44.08 m2 (= 7.60 m x
5.80 m) auf. Die Gebäudehöhe beträgt gemäss Schnitt- und Fassadenplan, gemessen bis
oberkant First, 3.445 m. Auf der Südwestseite des Gebäudes befinden sich vier und auf
dessen Nordostseite zwei Fenster, die jeweils eine Breite von 0.70 m und eine Höhe von
1.20 m aufweisen. Innen ist die Baute in einen Raum für Pilates und Meditation sowie
einen Duschraum mit Toilette aufgeteilt. Die Vorinstanz qualifizierte das Gartenhaus als
unbewohnte Nebenbaute und kam zum Schluss, dass diese die für solche Bauten
geltenden baupolizeilichen Vorschriften einhalte. Dementsprechend bewilligte sie das
Vorhaben. Gleichzeitig verfügte sie, dass die Nebenbaute nicht zum dauernden Aufenthalt
von Menschen (Wohnzwecken) benutzt werden dürfe und das zuständige Grundbuchamt
ein entsprechendes Zweckentfremdungsverbot im Grundbuch anzumerken habe.
b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die grossflächige Befensterung, die
Installation einer Sanitärzelle mit Dusche/WC, die Südwestexposition, die Wandstärke mit
Wärmeisolation sowie die Holzverkleidungen innen und aussen, zeigten, dass sich die
Baute nicht nur für den Aufenthalt von Menschen eigne, sondern gerade dafür bestimmt
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sei. Das Gartenhaus müsse daher als bewohnt qualifiziert werden. Dies ergebe sich auch
aus Ziffer 2.2 Bst. b der BSIG-Weisung Nr. 7/721.0/10.1 der Justiz-, Gemeinde- und
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) vom 14. April 2010 betreffend Empfehlungen zur
Behandlung einiger Sonderfälle von baubewilligungspflichtigen Vorhaben17, wonach
Gartenhallen angebaute oder freistehende, eingeschossige Bauten seien, die allseitig
geschlossen sowie mit einer geschlossenen Dachkonstruktion versehen seien und als
bewohnt gelten würden. Folglich könne das Gartenhaus auch nicht von den für
unbewohnte Nebenbauten geltenden baupolizeilichen Vorschriften profitieren, sondern
müsse die Vorschriften für bewohnte Bauten einhalten. Dies sei in Bezug auf die
Überbauungsziffer sowie den Grenz- und Gebäudeabstand aber gerade nicht der Fall.
Ferner würde mit dem Gartenhaus auch Art. 11 Abs. 3 ZWG18 verletzt, wonach
altrechtliche Wohnungen innerhalb der Bauzonen um maximal 30 Prozent der am 11. März
2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden dürften, sofern keine zusätzlichen
Wohnungen geschaffen werden.
c) Die Beschwerdegegnerschaft stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, mit der
im angefochtenen Entscheid verfügten Auflage, wonach das Gartenhaus nicht zu
Wohnzwecken genutzt werden dürfe sowie der Anweisung ans zuständige Grundbuchamt,
im Grundbuch ein entsprechendes Zweckentfremdungsverbot anzumerken, werde
sichergestellt, dass es sich beim Gartenhaus um eine unbewohnte Nebenbaute handle.
Aus den Bauplänen gehe zudem klar hervor, dass im Gartenhaus keine Wohnräume, wie
Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer etc. geplant seien. Schliesslich
stünde auch die von den Beschwerdeführenden angerufene BSIG-Weisung dem Vorhaben
nicht entgegen. Denn einerseits gehe es vorliegend nicht um die Erstellung einer
Gartenhalle im Sinne der genannten Weisung. Andererseits halte diese selbst fest, dass
klare, abweichende Regelungen in Gemeindebaureglementen oder eine konstante Praxis
der Gemeinde – soweit sie nicht zwingendem kantonalem Recht widersprechen –
vorgehen würden, was vorliegend der Fall sei. So bewillige die Gemeinde Saanen in
konstanter Praxis Bauten, die keine Wohnräume im engeren Sinne enthielten und die für
unbewohnte Bauten geltenden baupolizeilichen Vorschriften einhalten würden, als
unbewohnte Nebenbauten.
17 Abrufbar unter: <http://www.bsig.jgk.be.ch/bsig-2010-web/#bsig_navigation_document_search_simple_link>. 18 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).
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d) Im Allgemeinen müssen oberirdische Bauten gegenüber dem nachbarlichen Grund
die in den Zonenvorschriften festgesetzten Grenzabstände einhalten (Art. 43 Ziffer 1
GBR19). Der Abstand zweier Gebäude muss zudem grundsätzlich wenigstens der Summe
der dazwischenliegenden, für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen; bei
Gebäuden auf demselben Grundstück wird der Gebäudeabstand berechnet, wie wenn eine
Grenze dazwischen läge (Art. 44 Ziffer 1 GBR). Das Baugrundstück befindet sich gemäss
Zonenplan Nr. 4 (Gstaad) der Einwohnergemeinde Saanen vom 11. März 2011 in der
Wohnzone W3a. In dieser gilt für Gebäude mit bis zu zwei Geschossen ein (minimaler)
Grenzabstand von 4 m und in den übrigen Fällen ein (minimaler) Grenzabstand von 5 m
(Art. 8 Ziffer 1 GBR). Die Überbauungsziffer, die angibt, welcher Teil der anrechenbaren
Landfläche mit oberirdischen Gebäuden belegt werden darf, beträgt in der Wohnzone W3a
maximal 16 Prozent (Art. 29 Ziffer 1 i.V.m. Art. 8 Ziffer 1 GBR). Unbewohnte,
eingeschossige An- und Nebenbauten bis zu einer Grundfläche von 60 m2 und einer
maximalen Gebäudehöhe von 4.50 m, werden jedoch nicht zur überbauten Fläche
gerechnet (Art. 29 Ziffer 3 sechstes Lemma GBR). Für oberirdische, unbewohnte,
eingeschossige An- und Nebenbauten, welche die genannten Höchstmasse einhalten,
genügt grundsätzlich zudem bereits ein Grenz- und Gebäudeabstand von 3.00 m (Art. 45
Ziffer 1 erster Satz GBR).
e) Unbewohnte Nebenbauten zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur kurzfristig
aufgesucht werden und darin keine länger dauernden Aktivitäten oder Arbeitsprozesse
stattfinden. Folglich gehen von unbewohnten Nebenbauten weniger Immissionen aus als
von bewohnten Nebenbauten, weshalb Erstere von verschiedenen Privilegien, wie
beispielsweise reduzierten Grenz- und Gebäudeabständen, profitieren. Die Abgrenzung
zwischen bewohnten und unbewohnten Nebenbauten hängt somit massgeblich von der Art
und Intensität der Nutzung ab. So ist eine Garage in der Regel eine unbewohnte
Nebenbaute. Als «bewohnt» beurteilt hat die kantonale Rechtsprechung hingegen eine
Waschküche, einen Bastelraum, Hobbyräume sowie Räume, in denen Arbeitsprozesse
stattfinden.20 Bei der Beurteilung, ob eine Baute als bewohnt oder als unbewohnt zu
qualifizieren ist, kann zudem die Rechtsprechung zur Anrechenbarkeit eines Raums zur
Bruttogeschossfläche herangezogen werden. Gemäss ständiger Praxis des
Verwaltungsgerichts ist dabei nicht auf Absichtserklärungen der Bauherrschaft abzustellen;
19 Baureglement der Einwohnergemeinde Saanen vom 11. März 2011 (GBR). 20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 10 und Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 70 N. 14 jeweils mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.
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vielmehr ist die objektive Ausgestaltung der Räumlichkeiten relevant. Entscheidend ist, ob
sie zum Wohnen benutzt werden können. Andernfalls wird die Aufgabe der
Baupolizeibehörden, welche die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu überprüfen haben,
in unzumutbarem Masse erschwert. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen bilden
etwa das Mass der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die
Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) und Ähnliches.21
f) Das Baureglement der Gemeinde Saanen enthält keine Definition für «bewohnt» und
«unbewohnt». Für unbewohnte An- und Nebenbauten, die bestimmte Höchstmasse nicht
überschreiten, sieht es zwar gewisse Privilegierungen vor (keine Anrechnung an die
überbaute Fläche sowie reduzierte Grenz- und Gebäudeabstände). Wann eine An- bzw.
Nebenbaute als unbewohnt zu qualifizieren ist, ergibt sich aus den entsprechenden
Bestimmungen jedoch nicht. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft
scheint zudem auch keine (konstante) Praxis der Gemeinde zu existieren, wonach
Nebenbauten bis zu einer Grundfläche von 60 m2 und einer maximalen Gebäudehöhe von
4.50 m als unbewohnt gelten, sofern diese keine Wohnräume im engeren Sinne enthalten.
Die Vor-instanz beruft sich jedenfalls weder im angefochtenen Entscheid noch in ihrer
Stellungnahme vom 30. November 2017 auf eine entsprechende Praxis. Sie verweist
einzig auf Art. 45 GBR, der gerade nicht sagt, wann eine Nebenbaute als unbewohnt zu
qualifizieren ist, und auf das von ihr verfügte Zweckentfremdungsverbot. Angesichts der
kantonalen Rechtsprechung (E. 4e) wäre schliesslich eine kommunale Praxis, die
Nebenbauten generell nur dann als bewohnt qualifiziert, wenn diese Wohnräume
aufweisen, die zum dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt sind (wie Wohn-, Ess-
und Schlafzimmer), ohnehin rechtlich nicht haltbar. Folglich erübrigt es sich auch – wie von
der Beschwerdegegnerschaft beantragt – bei der Vorinstanz einen Bericht hinsichtlich
derer (vermeintlichen) Bewilligungspraxis zu unbewohnten Nebenbauten einzuholen.
Entscheidend ist also die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit des umstrittenen
Gartenhauses.
g) Das Vorhandensein eines Duschraums mit Toilette erlaubt, das Gartenhaus für einen
längeren Zeitraum oder sogar als Übernachtungsmöglichkeit benutzen zu können.
Analoges gilt hinsichtlich der Aussenwände des Gartenhauses, die gemäss Grundrissplan
isoliert sind und die gleiche Stärke aufweisen, wie die Aussenwände des Ober- und
21 VGE 2014/304 vom 12.3.2015, E. 4.2; vgl. auch Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 8 Bst. a/bb und KPG-Bulletin 1/86, S. 16 ff., Ziffer 2.2.2.
RA Nr. 110/2017/150 15
Dachgeschosses des Hauptgebäudes. Folglich können sich Personen auch während der
kälteren Jahreszeit für längere Zeit in den Räumlichkeiten aufhalten. Das Gartenhaus weist
überdies eine Raumhöhe auf, die mit derjenigen von Wohnräumen vergleichbar ist. Dank
der grosszügigen Befensterung ist das Gartenhaus schliesslich äusserst gut belichtet. Das
Gartenhaus weist somit zahlreiche Elemente auf, die üblicherweise Bestandteile von
bewohnten Liegenschaften sind. Bei objektiver Betrachtung kann das Gartenhaus also
ohne Weiteres als Wohnraum im engeren Sinne genutzt werden. Daran ändert auch das
von der Vorinstanz verfügte Zweckentfremdungsverbot bzw. dessen Anmerkung im
Grundbuch nichts. Denn dessen Einhaltung zu kontrollieren, würde für die
Baupolizeibehörde einen unzumutbaren Aufwand bedeuten. Entscheidend ist einzig, dass
das Gartenhaus aufgrund seiner Ausgestaltung als Wohnraum genutzt werden kann. Das
Gartenhaus ist folglich als bewohnte Nebenbaute zu qualifizieren. Dafür spricht im Übrigen
auch die von der Beschwerdegegnerschaft beabsichtigte Nutzung des Gartenhauses als
Pilates- und Meditationsraum. Denn beides sind Aktivitäten, die von der Art und Intensität
der Nutzung mit einem Bastel- bzw. Hobbyraum vergleichbar sind; jedenfalls ist für die
Ausübung von Pilates- und Meditationsübungen mehr als nur ein kurzfristiges Aufsuchen
der betreffenden Räumlichkeiten nötig.
h) Als bewohnte Nebenbaute profitiert das Gartenhaus nicht von den Privilegierungen
für unbewohnte An- und Nebenbauten, sondern hat die gewöhnlichen baupolizeilichen
Vorschriften einzuhalten. Die kürzesten Abstände zwischen dem Gartenhaus und den
Parzellengrenzen im Osten (Nachbarparzelle Nr. M._) und Süden
(Nachbarparzelle Nr. N._) betragen gemäss Situationsplan vom 17. Juli 2017
(Situationsplan) jedoch lediglich 3.58 m bzw. 3.02 m. Gegenüber dem auf dem
Baugrundstück liegenden Hauptgebäude beträgt der Abstand zudem nur 7.81 m. Folglich
verletzt das Gartenhaus den in der Wohnzone W3a geltenden Grenz- und
Gebäudeabstand von 4 m bzw. 9 m (= 4 m + 5 m). Gleiches gilt bezüglich der
Überbauungsziffer. Rechnet man nämlich die Grundflächen der Hauptbaute (270 m2) und
des Gartenhauses (44.08 m2) zusammen, ergibt dies eine überbaute Gesamtfläche von
314.08 m2. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 1802 m2 resultiert daraus eine
Überbauungsziffer von 17.43 Prozent, was über dem in der Wohnzone W3a zulässigen
Maximum von 16 Prozent liegt. Dem Gartenhaus ist daher bereits aus diesen Gründen der
Bauabschlag zu erteilen. Folglich kann offengelassen werden, ob mit dem Gartenhaus
auch Art. 11 Abs. 3 ZWG verletzt werden würde.
RA Nr. 110/2017/150 16
5. Balkonerweiterung
a) Die Beschwerdegegnerschaft hat ursprünglich geplant, entlang der Ost- und
Westfassade im Obergeschoss des Hauptgebäudes je einen Balkon mit einer Tiefe von
1.40 m zu erstellen. Neu beabsichtigt sie, den westseitigen Balkon und die
darunterliegende Terrasse teilweise auf eine Tiefe von 2.51 m zu erweitern und das
traufseitige Vordach entsprechend von 1.80 m auf 3.00 m zu verbreitern. Die Vorinstanz
kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die beantragte Projektänderung
entspreche materiell den Gestaltungsvorschriften. Die Beschwerdeführenden rügen im
Wesentlichen, durch die einseitige Vergrösserung der Terrasse bzw. des Balkons sowie
der damit verbundenen einseitigen Verbreiterung des traufseitigen Vordachs verliere das
Gebäude seine Symmetrie. Dies stelle nicht bloss eine Abweichung vom Ortsüblichen dar,
sondern beeinträchtige auch das umliegende Ortsbild.
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die «ästhetische Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots
dar. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur
bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene
Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können
(Art. 9 Abs. 3 BauG). Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen
Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.22 Das Baureglement der Gemeinde
Saanen enthält insbesondere folgende selbstständige Gestaltungsvorschriften:
Art. 26 Orts- und Landschaftsbild, Umgebungs- und Baugestaltung 1. Orts- und Landschaftsbild Alle Bauten und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Gebäudestellung, Proportionen, Fassaden-, Balkon- und Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden, dass zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte Eigenart des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt. 2. Umgebungsgestaltung [...] 3. Baugestaltung a) [...] b) Die äussersten Punkte der Balkone (inkl. Geländer, Blumenkisten etc.) dürfen nicht über die Vordächer von Gebäuden hinausragen. [...]
Art. 27 Dachgestaltung 1. Dachform
22 BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 f. und 13.
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Grundsätzlich ist die Satteldachform ortsüblich. Für Wohngebäude sind Pult- und Flachdächer sowie andere ortsfremde Dachformen nicht gestattet. [...] Für Dachneigungen und Dachvorsprünge (Anhänge 2F und 2G) gelten folgende Vorschriften: a) Dachneigung minimal 35%
maximal 50% b) Vordach giebelseitig minimal 20% der Firsthöhe c) Vordach traufseitig minimal 27% der mittleren Kniewandpfettenhöhe [...]
An das Erfordernis der guten Gesamtwirkung gemäss Art. 26 Ziffer 1 GBR dürfen nicht
unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Nach der Rechtsprechung ist die gute
Gesamtwirkung weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten
zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das
Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage
an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.23
Zudem steht den Gemeinden bei der Auslegung und Anwendung eigener, selbständiger
(Ästhetik-)Normen aufgrund der Gemeindeautonomie ein gewisser Beurteilungsspielraum
zu. Soweit die Gemeinden die jeweiligen Normen rechtlich vertretbar (haltbar) ausgelegt
haben, darf eine Rechtsmittelinstanz sie daher nicht anders auslegen.24 Schliesslich dürfen
gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes in der Regel
Art und Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt
werden.25
c) Die mittlere Kniewandpfettenhöhe des von der vorliegend umstrittenen
Projektänderung betroffenen Gebäudes misst gemäss Schnitt- und Fassadenplan 6.185 m.
Die traufseitigen Dächer müssen vorliegend, um Art. 27 Ziffer 1 Bst. c GBR einzuhalten,
also um mindestens 1.67 m (= 27 Prozent von 6.185 m) vorspringen. Nichts anderes ergibt
sich aus der grafischen Darstellung in Anhang 2F GBR. Es ist insbesondere und entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht ersichtlich, inwiefern diese Darstellung
die in Art. 27 Ziffer 1 Bst. c GBR genannten 27 Prozent als Normalmass erklären sollte.
Art. 27 Ziffer 1 Bst. c GBR spricht ausdrücklich von einem Minimum. Im Anhang 2F GBR
wird in Bezug auf den traufseitigen Dachvorsprung hingegen weder von einem Minimum
oder Maximum noch von einem Normalmass gesprochen. Analoges gilt in Bezug auf den
giebelseitigen Dachvorsprung. Nur im Zusammenhang mit der Dachneigung wird im
Anhang 2F zwischen Minimum und Maximum unterschieden; dies tut aber auch Art. 27
Ziffer 1 Bst. a GBR. Dementsprechend ist also davon auszugehen, dass die grafische
23 BVR 2009 S. 328 E. 5.3; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a zweites Lemma mit Hinweisen. 24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5 mit Hinweisen. 25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen.
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Darstellung in Anhang 2F GBR in Bezug auf den traufseitigen (und giebelseitigen)
Dachvorsprung nicht ein Normalmass vorschreibt, sondern bloss das in Art. 27 Ziffer 1
Bst. c (und b) GBR vorgeschriebene Mindestmass veranschaulicht. Dass die von der
Beschwerdegegnerschaft geplante (teilweise) Verbreiterung des westlichen bzw.
traufseitigen Vordachs auf 3.00 m das Mindestmass (1.67 m) einhält, ist unbestritten.
Nichts anderes gilt bezüglich der in Art. 26 Ziffer 3 Bst. b GBR festgelegten maximalen
Balkontiefe. So soll der westseitige Balkon nach der von der Beschwerdegegnerschaft
neuerdings geplanten Erweiterung eine Tiefe von 2.51 m, gemessen bis ausserkant
Balkonstützenkonstruktion, aufweisen. Dem Schnitt- und Fassadenplan lässt sich zwar
entnehmen, dass die Balkontiefe gemessen bis ausserkant Abdeckbrett, mithin dem
äussersten Punkt des Balkons, knapp 2.70 m betragen soll. Damit ragt der äusserste Punkt
des erweiterten Balkons aber immer noch nicht über das auf 3.00 m verbreiterte
traufseitige Vordach. Nach dem Gesagten halten der westseitige Balkon und das darüber
liegende Vordach auch nach der Erweiterung bzw. Verbreiterung die baupolizeilichen
Masse für Balkone und Vordächer ein.
d) Es ist zwar offensichtlich, dass der westseitige Balkon und das darüber liegende
Vordach durch die beabsichtigte Erweiterung bzw. Verbreiterung asymmetrisch werden.
Inwiefern dadurch das gesamte Gebäude seine Symmetrie verlieren und dieses eine mit
der Umgebung bzw. dem umliegenden Ortsbild unvereinbare Gestalt erhalten soll, ist
jedoch nicht ersichtlich. Einerseits wäre das Gebäude auch ohne die vorliegend umstrittene
Projektänderung nicht symmetrisch. So ist beispielsweise der giebelseitige Dachvorsprung
gegen Süden 30 cm länger als derjenige gegen Norden. Die beiden Lukarnen befinden
sich zudem nicht in der jeweiligen Dachmitte, sondern sind seitlich näher gegen Norden
gerückt. Im Gegensatz zur symmetrischen Doppeltreppe auf der Südseite des Gebäudes
befindet sich entlang der Nordfassade nur ein einzelner Treppenaufgang, der in Richtung
Osten ausgerichtet ist. Dem Schnitt- und Fassadenplan lässt sich schliesslich entnehmen,
dass die Fenster und Terrassentüren lediglich entlang der Südfassade symmetrisch
angeordnet sind, nicht aber auf den restlichen Seiten des Gebäudes. Andererseits dürften
von Süden bzw. von der K._strasse her betrachtet, mithin vom öffentlichen Raum
aus, die geplante Erweiterung des westseitigen Balkons sowie die Verbreiterung des
darüber liegenden Vordachs kaum ins Auge fallen. So sollen der Balkon und das Vordach
nicht entlang der gesamten Westfassade, sondern bloss auf einem von Süden aus
gesehen zurückversetzten Abschnitt erweitert bzw. verbreitert werden. Von Osten her ist
die geplante Erweiterung bzw. Verbreiterung gar nicht zu sehen. Hinzu kommt, dass sich
das Baugrundstück weder in einem Ortsbildschutzgebiet noch in einer anderen besonders
RA Nr. 110/2017/150 19
schützenswerten Umgebung befindet. An die Einordnung dürfen deshalb keine erhöhten
Anforderungen gestellt werden. Ein Blick auf den Situationsplan sowie den Zonenplan Nr. 4
zeigt zudem, dass nicht bloss die Stellung und Ausrichtung der umliegenden Häuser
uneinheitlich ist. Vielmehr unterscheiden sich die bestehenden Gebäude auch hinsichtlich
ihrer Proportionen und Grundrisse stark voneinander; Letztere sind oftmals unregelmässig
und gestaffelt. Die symmetrische Ausgestaltung und Anordnung von Gebäuden bildet
vorliegend also kein quartiertypisches Gestaltungsmerkmal. Das Baugrundstück befindet
sich vielmehr in einer heterogenen Umgebung. Es ist deshalb nicht erkennbar und wird von
den Beschwerdeführenden auch nicht näher dargelegt, inwiefern die Umgebung durch die
geplante Balkonerweiterung und Verbreiterung des darüber liegenden Vordachs gestört
werden sollte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass das betreffende Gebäude auch nach
der Balkonerweiterung und Verbreiterung des darüber liegenden Vordachs eine gute
Gesamtwirkung mit den bestehenden Bauten ergeben wird. Das Ergebnis der Vorinstanz,
wonach die vorliegend umstrittene Projektänderung den massgebenden
Gestaltungsvorschriften entspreche, ist daher nicht zu beanstanden. Die Beschwerde
erweist sich insoweit als unbegründet.
6. Whirlpool
a) Umstritten ist schliesslich auch der von der Beschwerdegegnerschaft geplante
Whirlpool im Garten des Baugrundstücks. Gemäss Vorinstanz habe dessen Becken einen
Inhalt von ca. 6.5 m3. Sie kam deshalb zum Schluss, dass der Whirlpool gestützt auf Art. 6
Abs. 1 Bst. b BewD26, wonach insbesondere beheizte Schwimmbecken bis zu 8 m3 Inhalt
keiner Baubewilligung bedürfen, bewilligungsfrei sei. Zudem halte das Vorhaben nach
Ansicht der Vorinstanz auch den kommunalen Grenzabstand für unterirdische Bauten ein.
b) Die Beschwerdeführenden bestreiten demgegenüber, dass der Inhalt des geplanten
Whirlpools lediglich 6.5 m3 betrage. Zudem bilde nicht nur die Füllmenge, sondern auch die
Betonwanne selbst einen Teil des massgebenden Poolinhalts. So gesehen, betrage das
Gesamtvolumen ca. 9.3 m3, womit der geplante Whirlpool bewilligungspflichtig sei. Mit dem
Whirlpool beabsichtige die Beschwerdegegnerschaft zudem die Erstellung von Sitzstufen
und eine weitere bisher nicht vorgesehene Umgestaltung des Aussenbereichs. Bereits die
dafür vorgesehenen Abgrabungen seien bewilligungspflichtig. Die Baubewilligungspflicht
26 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
RA Nr. 110/2017/150 20
ergebe sich aber auch aus Art. 22 Abs. 1 RPG27 und Art. 7 BewD. Denn einerseits würde
die mit der Erstellung des Whirlpools verbundene Umgestaltung des Aussenbereichs den
Raum in relevanter Art und Weise verändern. Andererseits würde der Whirlpoolbetrieb zu
neuen negativen Auswirkungen auf die Umwelt bzw. Nachbarschaft (Lärmimmissionen)
führen. Indem die Beschwerdegegnerschaft im Rahmen ihres zweiten
Projektänderungsgesuchs auch für den Whirlpool bzw. die damit verbundene
Umgestaltung des Aussenbereichs Planunterlagen eingereicht habe, hätte diese die
Baubewilligungspflicht schliesslich selbst konkludent anerkannt.
c) Die Beschwerdegegnerschaft macht dagegen geltend, die Füllmenge des geplanten
Whirlpools betrage gemäss Produktebeschrieb lediglich 1.8 m3. Wie die Gemeinde auf eine
Füllmenge von 6.5 m3 komme, entziehe sich ihren Kenntnissen; massgebend sei einzig der
Produktebeschrieb. Die Annahme der Beschwerdeführenden, wonach die Füllmenge bzw.
das Gesamtvolumen 9.3 m3 betrage, sei jedenfalls völlig aus der Luft gegriffen. Folglich
gelange vorliegend Art. 6 Abs. 1 Bst. b BewD sehr wohl zur Anwendung. Der von den
Beschwerdeführenden angerufene Art. 7 BewD gelange hingegen nicht zur Anwendung,
da das Vorhaben innerhalb und nicht ausserhalb der Bauzone liege. Des Weiteren führt die
Beschwerdegegnerschaft aus, die Beschwerdeführenden könnten den Whirlpool selbst
dann nicht hören, wenn dieser in Betrieb sei. So betrage der kürzeste Abstand zwischen
dem Whirlpool und den Gebäuden der Beschwerdeführenden ca. 55 m. Zudem schirme
das Hauptgebäude der Beschwerdegegnerschaft den Whirlpool gegenüber den
Beschwerdeführenden ab. Schliesslich seien moderne Whirlpools derart konstruiert, dass
keine übermässigen Lärmimmissionen zu befürchten seien.
d) Wie die Beschwerdeführenden richtig feststellen, ist die Erstellung des Whirlpools mit
einer umfassenden Umgestaltung des Gartens verbunden. So sollen neben dem Whirlpool
eine Holzterrasse mit drei Liegeplatzmöglichkeiten, die auf drei Seiten von einer teilweise
gestuften Mauer sowie zwei Hochbeeten mit verschiedenen Sträuchern umgeben ist,
erstellt werden. Dazu ist insbesondere geplant, das gewachsene Terrain in der nördlichen
Spitze des Baugrundstücks auf einer Fläche von ca. 90 m2 (stufenweise) bis zu einer Tiefe
von über 2.3 m abzugraben. Gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD sind bis zu 1.2 m hohe
Einfriedungen, Stützmauern, Schrägrampen und Terrainveränderungen zur
Umgebungsgestaltung bis zu 100 m3 Inhalt grundsätzlich baubewilligungsfrei. Die BSIG-
Weisung Nr. 7/725.1/1.1 der JGK vom 15. Januar 2013 betreffend Baubewilligungsfreie
27 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
RA Nr. 110/2017/150 21
Bauten und Anlagen28 präzisiert in Ziffer 2 Bst. i, dass Terrainveränderungen zur
Umgebungsgestaltung nur dann keiner Baubewilligung bedürfen, wenn sie nicht höher als
1.2 m sind und höchstens 100 m3 Inhalt umfassen. Die obige Umschreibung der mit der
Erstellung des Whirlpools verbundenen Terrainveränderungen sowie ein Blick in die
Baupläne zeigen klar, dass vorliegend keine dieser beiden kumulativen Voraussetzungen
erfüllt ist. Dementsprechend sind der Whirlpool und die damit verbundene Umgestaltung
des Gartens bereits aufgrund der dafür notwendigen Terrainveränderungen
baubewilligungspflichtig. Ob sich eine Baubewilligungspflicht vorliegend auch aus anderen
Bestimmungen ergibt, braucht somit nicht beurteilt zu werden.
e) Ebenfalls offengelassen werden kann die Frage, ob der Betrieb des Whirlpools
unzulässige Lärmimmissionen verursacht. Denn das betreffende Vorhaben unterschreitet
bereits den gesetzlichen Waldabstand, der für alle baubewilligungspflichtigen Bauten und
Anlagen grundsätzlich mindestens 30 m beträgt (Art. 25 Abs. 1 KWaG29 i.V.m. Art. 34
Abs. 1 KWaV30); ausgenommen davon sind insbesondere unterirdische Bauten, sofern ein
minimaler Waldabstand von 15 m eingehalten wird und die Zustimmung der betroffenen
Waldeigentümerin oder des betroffenen Waldeigentümers vorliegt (Art. 34 Abs. 1 Bst. e
KWaV). Die mit dem Whirlpool verbundene Anlage kommt gemäss den Bauplänen bis auf
einen Meter an den nordöstlich gelegenen Wald heran, dessen Grenze – gestützt auf das
Waldfeststellungsverfahren gemäss Art. 10 Abs. 2 WaG31 – im Zonenplan Nr. 4 verbindlich
festgelegt und vom Amt für Wald des Kantons Bern am 10. Februar 2012 genehmigt
worden ist. Folglich kann es schliesslich auch offengelassen werden, ob es sich beim
betreffenden Vorhaben – wie von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
angenommen – tatsächlich um eine unterirdische Baute handelt; der massgebende
Waldabstand ist so oder anders unterschritten. Da die Beschwerdegegnerschaft auch kein
entsprechendes Ausnahmegesuch gestellt hat, ist dem Whirlpool und der damit
verbundenen Umgestaltung des Gartens also bereits aufgrund der Nichteinhaltung des
Waldabstands der Bauabschlag zu erteilen.
7. Zusammenfassung und Kosten
28 Abrufbar unter: <http://www.bsig.jgk.be.ch/bsig-2010-web/#bsig_navigation_document_search_simple_link>. 29 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11). 30 Kantonale Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111). 31 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0).
RA Nr. 110/2017/150 22
a) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Gartenhaus und der Whirlpool sowie die mit
Letzterem verbundene Umgestaltung des Gartens nicht bewilligungsfähig sind. Diesen
beiden Vorhaben ist daher der Bauabschlag zu erteilen. Der angefochtene Entscheid ist
insoweit aufzuheben und die Beschwerde gutzuheissen. Im Übrigen ist der Entscheid der
Gemeinde Saanen vom 20. Oktober 2017, soweit dieser nicht ohnehin bereits in
Rechtskraft erwachsen ist (E. 3), zu bestätigen und die Beschwerde abzuweisen. Sobald
der vorliegende Entscheid rechtskräftig geworden ist, hat die Gemeinde zudem zu prüfen,
ob und gegebenenfalls welche Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands angeordnet werden müssen (E. 1d).
b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung
stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die von den
Beschwerdeführenden beantragte Parteibefragung kann daher verzichtet werden, da von
dieser keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten sind.
c) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird vorliegend festgesetzt auf Fr. 2'100.–
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV32). Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden
die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale
Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben. Den Vorinstanzen können grundsätzlich
keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Im vorliegenden
Verfahren sind die Beschwerdeführenden nur teilweise mit ihren Anträgen
durchgedrungen. Folglich gelten sowohl die Beschwerdegegnerschaft als auch die
Beschwerdeführenden als unterliegend. Da in materieller Hinsicht jedoch zwei von drei
Anträgen der Beschwerdeführenden gutgeheissen werden, rechtfertigt es sich, den
Beschwerdeführenden lediglich ein Drittel und der Beschwerdegegnerschaft zwei Drittel
der Verfahrenskosten aufzuerlegen. Im Ergebnis sind damit den Beschwerdeführenden
Fr. 700.– und der Beschwerdegegnerschaft Fr. 1'400.– an Verfahrenskosten aufzuerlegen.
Sowohl die Beschwerdeführenden als auch die Beschwerdegegnerschaft haften jeweils
solidarisch für den gesamten auf sie entfallenden Betrag.
32 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
RA Nr. 110/2017/150 23
d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten sind in analoger
Anwendung des zuvor Ausgeführten zu verteilen. Weder die Kostennote des Anwalts der
Beschwerdeführenden noch die Kostennote des Anwalts und der Anwältin der
Beschwerdegegnerschaft geben zu Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerschaft
hat somit den Beschwerdeführenden Parteikosten im Umfang von Fr. 5'421.25 (zwei Drittel
von Fr. 8'131.90) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haben der
Beschwerdegegnerschaft demgegenüber Parteikosten im Umfang von Fr. 2'545.30 (ein
Drittel von Fr. 7'635.95) zu ersetzen. Im Übrigen haften die Beschwerdeführenden sowie
die Beschwerdegegnerschaft auch in Bezug auf die Parteikosten jeweils solidarisch für den
gesamten auf sie entfallenden Betrag.