# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 52c652da-b615-4704-a7f0-f128347a33cf
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2011
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die F. I. AG, in S., ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 948, Grundbuch
Rorschacherberg, die 857 m gross und mit einem älteren Einfamilienhaus überbaut ist,
sowie des 7'848 m grossen und unbebauten Nachbargrundstücks Nr. 311. Daran
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grenzt nordwestlich die Parzelle Nr. 601 von C. W., Rorschacherberg, an, die 1'114 m
gross und mit einem älteren Einfamilienhaus im Chalet-Stil überbaut ist.
Die Fläche, welche die drei Grundstücke zusammen bilden, umfasst somit knapp 1 ha.
Sie liegt im Osten der Politischen Gemeinde Rorschacherberg an einem dem Bodensee
zugewandten Nordhang im Quartier Sandbüchel direkt unterhalb der Autobahn A1. Im
Norden wird das Gebiet von der Thalerstrasse, Kantonsstrasse 2. Klasse, südwestlich
vom Trassee der Rorschach-Heiden-Bahn bzw. den Appenzeller Bahnen und im Süden
von einem Gemeindeweg 3. Klasse begrenzt. Von diesem Weg steigt die mit Bäumen
und Sträuchern locker überwachsene Böschung bis zum Lärmschutzwall entlang der
Autobahn steil an. Der Bereich östlich davon ist mit Wohnhäusern überbaut. Gemäss
Zonenplan der Gemeinde Rorschacherberg vom 17. März 1981 bzw. 6. Oktober 1986
liegt dieser wie die drei beschriebenen Grundstücke in der Wohnzone WE für Ein- und
Zweifamilienhäuser. Das Gebiet nördlich hangabwärts auf der anderen Seite der
Thalerstrasse ist der Wohnzone W2 zugeteilt und ebenfalls mit Wohnhäusern überbaut.
B./ a) Die F. I. AG hat die Parzellen Nrn. 311 und 948 im Austausch gegen ein anderes
Grundstück in der Bauzone W2 erworben, das rund 400 m nordöstlich Richtung
Bodensee in der historischen Parklandschaft des Schlosses Wartegg liegt, wofür
bereits ein bewilligtes, aber noch nicht rechtskräftiges Projekt für eine Überbauung mit
Mehrfamilienhäusern für insgesamt 120 Wohnungen vorgelegen hatte. Der
Gemeinderat erliess in der Folge für das Gebiet im Oberen Sandbüchel einen
Teilzonen- und Überbauungsplan sowie eine Änderung der Schutzverordnung, damit
hier fünf Mehrfamilienhäuser gebaut werden können. Das Amt für Raumentwicklung
und Geoinformation (abgekürzt AREG) nahm dazu mit Vorprüfungsbericht vom
28. Oktober 2008 positiv Stellung.
b) Gegen den Teilzonen- und Sondernutzungsplan erhoben innert Auflagefrist vom
6. Januar 2009 bis 4. Februar 2009 zwölf Nachbarn beim Gemeinderat
Rorschacherberg Einsprache, unter anderem D. und F. M. sowie G. B., alle
Rorschacherberg. Die Einsprachen konnten bis auf jene der Genannten gütlich erledigt
werden, nachdem sich die Grundeigentümerin bereit erklärt hatte, ihr Gesuch um
Erlass des Überbauungsplans Oberer Sandbüchel zurückziehen und das Plangebiet
nach Regelbauweise zu überbauen. Der Gemeinderat hob den Sondernutzungsplan in
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der Folge auf, schrieb die Einsprachen bezüglich des Überbauungsplans ab und wies
im Übrigen die Einsprachen ab.
c) Der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel wurde vom 20. Oktober 2009 bis
18. November 2009 dem fakultativen Referendum unterstellt, das nicht ergriffen wurde.
Gegen den entsprechenden zustimmenden Entscheid der Bürgerschaft erhoben die
unterlegenen Einsprecher am 7. Dezember 2009 durch ihren gemeinsamen
Rechtsvertreter beim Baudepartement des Kantons St. Gallen Rekurs mit dem Antrag,
der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel sei kostenpflichtig aufzuheben. Das
Baudepartement wies den Rekurs am 6. Dezember 2010 mit der Begründung ab, dass
seit der letzten Anpassung des Zonenplans rund 24 Jahre vergangen seien, weshalb
die Grundeigentümerin habe verlangen können, dass die geltende Zonierung überprüft
werde. Die vorgenommene Aufzonung entspreche der kommunalen Richtplanung. Sie
liege zudem im öffentlichen Interesse, berücksichtige die tatsächlichen Verhältnisse
und sei mit Blick auf die angestrebte Entwicklung in der Gemeinde Rorschacherberg
angemessen und zweckmässig.
C./ Gegen den Entscheid des Baudepartementes vom 6. Dezember 2010 erheben die
Rekurrenten mit der Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 18. Dezember 2010
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und verlangen die
kostenpflichtige Aufhebung des Rekursentscheids und des Teilzonenplans Oberer
Sandbüchel. Mit Beschwerdebegründung vom 25. Februar 2011 bringen sie vor, der
Zonenplan könne nicht schon wieder geändert werden, nachdem erst vor gut zwei
Jahren das Baureglement vollständig revidiert und insbesondere die Bestimmungen zur
Zone WE für Ein- und Zweifamilienhäuser gelockert worden seien. Dazu komme, dass
die Aufzonung auf einer falschen Grundlage des kommunalen Richtplans beruhe, da
die zonenmässige Beschränkung auf Ein- und Zweifamilienhäuser entgegen der
damaligen Annahme des Gemeinderates rechtlich unproblematisch sei. Der
Teilzonenplan Oberer Sandbüchel widerspreche zudem dem planerischen
Gesamtkonzept der Gemeinde, wonach Mehrfamilienhäuser vornehmlich im unteren
Siedlungsteil des Gemeindegebiets gebaut werden sollen. Ein öffentliches Interesse für
die Umzonung liege entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht vor. Für den
Landabtausch mit der verfehlten Überbauung des Warteggparks habe die Gemeinde
bereits eine halbe Million Franken aufgewendet, ein weiteres Zückerchen für die
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Grundeigentümerin in Form einer Aufzonung der eingetauschten Fläche sei unnötig.
Aus raumplanerischer Sicht jedenfalls mache es keinen Sinn, das letzte noch
unüberbaute Grundstück in einem über längere Zeit gewachsenen und überwiegend
mit Einfamilienhäusern überbauten Quartier isoliert mit Mehrfamilienhäusern zu
durchsetzen.
D./ Das Baudepartement, die Politische Gemeinde Rorschacherberg und die
Beschwerdegegnerin beantragen mit ihren Vernehmlassungen vom 21. März 2011 und
12. April 2011 die Abweisung der Beschwerde, letztere unter Kostenfolge. Die
Beschwerdeführer verzichteten in der Folge auf eine weitere Stellungnahme.
E./ Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in

## Considerations

den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
2. Die Beschwerdeführer machen geltend, der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel habe
nicht erlassen dürfen, weil das Baureglement der Politischen Gemeinde
Rorschacherberg erst vor kurzem revidiert worden sei und dabei insbesondere die
Bestimmungen für die Wohnzone WE gelockert worden seien.
2.1. Der Zonenplan ist ein Nutzungsplan, der das Gemeindegebiet in Teilgebiete
verschiedener Nutzungsart und -intensität sowie verschiedener Regelbauweise und
Immissionstoleranz einteilt (Art. 9 Abs. 1 des Baugesetzes, sGS 731.1, abgekürzt
BauG). Er besteht aus einer planerischen Darstellung und den dazugehörenden
Bauvorschriften, die im Baureglement aufgestellt werden (Art. 9 Abs. 2 BauG).
2.2. Allgemein gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit, jedenfalls für Nutzungspläne,
die unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) und zur
Umsetzung seiner Ziele und Grundsätze erlassen worden sind. Nutzungspläne werden
deshalb nur überprüft und gegebenenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse seit
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ihrem Erlass bzw. ihrer Genehmigung durch das Baudepartement erheblich geändert
haben oder bedeutsame neue Bedürfnisse nachgewiesen sind (Art. 21 Abs. 2 RPG;
Art. Art. 32 Abs. 1 BauG). Der Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen
wiederum können öffentliche oder private Interessen entgegenstehen. Eine
Sperrwirkung für Planänderungen kann insbesondere vom Vertrauensschutzprinzip
nach Art. 9 der Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt BV) ausgehen, namentlich dann,
wenn dem Betroffenen behördliche Zusicherungen gemacht wurden (Waldmann/Hänni,
Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 12 zu Art. 21 RPG).
2.3. Mit dem Grundsatz der Planbeständigkeit soll in erster Linie dem von der
Planänderung betroffenen Grundeigentümer Rechtssicherheit verschafft werden. Aber
auch Nachbarn eines von der Planänderung betroffenen Grundstücks haben ein
schutzwürdiges Interesse, von allfälligen neuen und möglicherweise übermässigen
Nutzungseinwirkungen verschont zu bleiben. Allein die Eigentumsgarantie nach Art. 26
BV steht einer Anpassung nicht entgegen. Sie vermittelt dem Eigentümer bzw. dem
Nachbarn keinen Anspruch darauf, dass sein Land bzw. jenes seiner Nachbarn
dauernd in jener Zone verbleibe, in die es einmal eingewiesen worden ist. Eine
Planung, die nicht mehr zeitgerecht ist, widerspricht im Gegenteil nicht nur den
Planungsgrundsätzen des RPG, sondern im Fall von Nutzungsbeschränkungen auch
der Eigentumsgarantie der betroffenen Grundeigentümer (Waldmann/Hänni, a.a.O.,
Rz. 11 ff. zu Art. 21 RPG).
2.4. Ein zentrales Kriterium in der Abwägung bildet das Alter des Nutzungsplans. Je
neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden und
desto schwieriger wird es sein, die Vermutung der Gültigkeit zu widerlegen. Auf der
anderen Seite sind Zonenpläne ungeachtet der Vorschrift von Art. 21 Abs. 2 RPG in der
Regel nach fünfzehn Jahren zu überarbeiten, weil die Bedarfsprognose der
Siedlungsentwicklung auf diesen Zeithorizont ausgerichtet ist. Ein weitergehender
Planungshorizont ist zwar möglich. Grundstücke, die erst nach fünfzehn Jahren
überbaut werden sollen, dürfen aber nicht eingezont werden, sondern können
höchstens einer nach Massgabe des kantonalen Rechts bestehenden Reservezone (im
Kanton St. Gallen dem übrigem Gemeindegebiet, Art. 21 BauG) zugewiesen werden
(vgl. Art. 15 lit. b RPG; Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 31 zu Art. 15 RPG und Rz. 20 zu
Art. 21 RPG).
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2.5. Nach Art. 33 Abs. 1 BauG kann der Grundeigentümer eine Überprüfung bereits
nach Ablauf von zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit verlangen. Haben sich die
Verhältnisse derart geändert, dass das öffentliche Interesse an der geltend gemachten
Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte, hat er sogar vorher und damit
unabhängig von der zehnjährigen Sperrfrist einen Anspruch auf Überprüfung (VerwGE
B 2009/111 vom 24. August 2010 E. 4.8., in: www.gerichte.sg.ch). Davon abgesehen
steht es - unter Berücksichtigung der vorerwähnten schutzwürdigen Interessen der
Nachbarn - im freien Ermessen des Gemeinderats, schon vor Ablauf der zehnjährigen
Frist auf das Änderungsgesuch des Grundeigentümers einzutreten, wenn er es für
angezeigt erachtet (E. David, Ortsplanungsrecht II: Das Verfahren beim Erlass von
Baureglement, Plänen und Schutzverordnungen, in: Das Nachtragsgesetz zum st.
gallischen Baugesetz, Veröffentlichungen des Schweizerischen Instituts für
Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, Neue Reihe Bd. 20, St. Gallen 1983,
S. 114, Rz. 175).
2.6. Die Politische Gemeinde Rorschacherberg hat im Rahmen der Erarbeitung der
kommunalen Richtplanung im Jahr 2003 das Baureglement überprüft und umfassend
überarbeitet. Am 2. April 2008 wurde dieses vom Baudepartement genehmigt. Gemäss
Stellungnahme des AREG vom 26. März 2010, das beim Kanton für die Vorprüfung der
Nutzungspläne zuständig ist, wurde dabei auf eine sogenannte Gesamtrevision der
Ortsplanung mit Überprüfung aller Planungsinstrumente, wozu nebst den
Bauvorschriften auch die planerische Darstellung im Zonenplan und die
Schutzverordnung gehören, verzichtet. Die tatsächliche räumliche Zuteilung der
einzelnen Grundstücke liegt daher wesentlich länger als fünfzehn Jahre zurück, ohne
dass seither überprüft worden wäre, ob die Zuordnung noch zeitgemäss ist. Die
Beschwerdegegnerin hatte somit Anspruch darauf, dass die Zuteilung ihrer
Grundstücke zur Wohnzone mit der tiefsten Ausnützungsziffer überprüft und allenfalls
angepasst werde, ohne dass sie dafür "ganz gewichtige, einschneidende Gründe oder
neue Bedürfnisse" nachweisen musste, wie dies die Beschwerdeführer geltend
machen. Daran ändert nichts, dass die Bauvorschriften für die WE-Zone vor wenigen
Jahren generell gelockert worden sind. Bei dieser allgemeinen Änderung wurde nicht
überprüft, ob die derzeitige Zuteilung der rund 1 ha grossen Fläche im Oberen
Sandbüchel noch den heutigen Verhältnissen und Bedürfnissen entspreche. Die
Reglementsänderung betraf im Gegenteil sämtliche Parzellen im Gemeindegebiet
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gleichermassen. Folglich spielt es auch keine Rolle, dass der Gemeinderat bei der
Erarbeitung der Richtplanung bzw. der Überarbeitung des Baureglements davon
ausgegangen ist, dass es gegen Art. 10 BauG und Art. 11 Abs. 2 BauG verstosse,
wenn im Baureglement und in der Nutzungsplanung Zonen für Ein- und
Zweifamilienhäuser ausgeschieden werden, was nicht der Fall ist, wie die
Beschwerdeführer zu Recht geltend machen (VerwGE B 2009/97 und 100 vom
24. Februar 2010 E. 2.4.4., in: www.gerichte.sg.ch, BGE 1C_185/2010 vom 27. Oktober
2010 E. 3.3).
2.7. Aus dem Gesagten folgt, dass die Zuteilung der Grundstücke Nrn. 311, 601 und
948 zur WE-Zone deutlich länger als fünfzehn Jahre zurückliegt und seither nicht mehr
überprüft worden ist. Allein die Überarbeitung der einzelnen Bestimmungen des
Baureglements bewirkt noch keine Sperrwirkung, einzelne Grundstücke auf ihre
zonenmässige Zuteilung zu überprüfen und diese allenfalls zu ändern.
3. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, dass die Aufzonung des Gebiets
Oberer Sandbüchel von der Wohnzone WE für Ein- und Zweifamilienhäuser in die
Wohnzone W2 nicht im öffentlichen Interesse liege.
3.1. Planungsbehörde ist im Kanton St. Gallen im Rahmen von Verfassung, Gesetz und
übergeordneter Planung die politische Gemeinde (Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 f. BauG). Das
dabei ausgeübte Ermessen hat gestützt auf allgemeine Rechtsprinzipien zweckmässig
und angemessen zu erfolgen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton
St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 740). Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG gewährleistet das
kantonale Recht die volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch wenigstens eine
Beschwerdebehörde. Der Anspruch umfasst neben der Rechts- und
Sachverhaltskontrolle auch die Ermessenskontrolle (BGE 127 II 242; BGE 118 Ib 397).
Diese Funktion ist im kantonalen Recht dem Rekursverfahren vor dem Baudepartement
zugedacht (Art. 46 Abs. 1 VRP). Hält sich die politische Gemeinde an die erwähnten
Schranken, wahrt dieses den nötigen Ermessensspielraum der Planungsbehörde bei
der Orts- und Regionalplanung (Art. 3 Abs. 2 BauG).
Demgegenüber ist die Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung der
Nutzungsplanung beschränkt, und es ist lediglich zur Rechtskontrolle befugt (Art. 61
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Abs. 1 und 2 VRP). Liegt ein Entscheid noch innerhalb des Ermessensspielraums bzw.
wurden die Verfassungsprinzipien sowie der Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung
beachtet, liegt noch keine Rechtsverletzung vor, selbst wenn das Ermessen
unzweckmässig gehandhabt wurde. Anders verhält es sich bei einem qualifizierten
Ermessensfehler, wenn die Verwaltungsbehörde das Ermessen missbraucht bzw. über-
oder unterschritten hat. Dies ist der Fall, wenn Ermessen ausgeübt wird, wo der
Rechtssatz keines einräumt bzw. wo die Behörde auf die Ermessensausübung
verzichtet, obschon ihr eine solche Betätigung gestattet ist. Beim
Ermessensmissbrauch hält sich die Behörde formell zwar an den
Entscheidungsspielraum, den ihr der Rechtssatz einräumt. Der Entscheid ist aber nicht
bloss unzweckmässig oder unangemessen, sondern schlicht unhaltbar; er steht im
Widerspruch zu Verfassungsprinzipien oder zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Solche
Entscheide müssen vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden (Häfelin/Müller/
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2010, 6. Aufl., Rz. 460 ff.; Cavelti/
Vögeli, a.a.O., Rz. 740).
3.2. Die Aufzonung des Plangebiets Oberer Sandbüchel steht wie bereits gesagt im
Zusammenhang mit dem Verzicht auf die Überbauung des Schlossparks Wartegg, der
vor 150 Jahren angelegt worden war.
3.2.1. Die im Schlosspark geplante Überbauung löste ein grosses Medienecho und
eine eigentliche Volksbewegung aus (vgl. dazu www.warteggpark.org/presse), worauf
der damalige Gemeindepräsident auf Anregung der neu gegründeten
Interessengemeinschaft IG Warteggpark bei der Eidgenössischen Kommission für
Denkmalpflege EKD und der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission
ENHK eine Begutachtung des Parks in Auftrag gab. Die Kommissionen kamen am
31. August 2008 übereinstimmend zum Schluss, dass der Park als letzte grosse
Grünfläche am dicht überbauten Nordhang das Ortsbild von Rorschacherberg
entscheidend präge, dass das Schloss aus dem 16. Jahrhundert und der im Jahr 1860
nach englischem Vorbild angelegte Park eine Anlage von nationaler Bedeutung
darstellten und somit langfristig integral zu erhalten seien. Im August 2009 konnte das
entsprechende Bauland von der zwischenzeitlich gegründeten Stiftung
Landschaftspark Wartegg gekauft werden, deren Zweck es ist, den Park Wartegg in
seiner Eigenart als öffentlich zugänglichen Landschaftspark zu sanieren, zu unterhalten
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und zu bewahren. Als Ersatz für die dadurch erst im Baubewilligungsverfahren
verhinderte Gesamtüberbauung wurden der Beschwerdegegnerin die Parzellen im
Oberen Sandbüchel verkauft und dieses Gebiet in die gleiche Zone W2 wie der nun
freigehaltene Schlosspark aufgezont. Der Landabtausch mit den Parzellen im Oberen
Sandbüchel in ähnlicher Grösse hat somit zur Folge, dass der rund 1 ha grosse Teil des
schutzwürdigen Parks Wartegg mit Ausnahme einer Fläche von rund 1'500 m in
seinem bisherigen schutzwürdigen Zustand erhalten werden kann, was fraglos im
öffentlichen Interesse liegt. Mit der baulichen Verdichtung von bestehendem Bauland
auf der einen Seite und der Freihaltung einer schützenswerten Grünanlage auf der
anderen wird zudem der Zielsetzung des haushälterischen Umgangs mit dem Boden
nachgelebt, der ein Kernanliegen der schweizerischen Raumplanung darstellt (Art. 75
BV, Art. 1 Abs. 1 RPG; Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu Art. 1 RPG).
3.2.2. Der Planungsbericht vom 19. November 2008 zum vorliegenden Teilzonenplan
äussert sich nicht dazu, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet
sonst noch bestehen und wie diese haushälterisch genutzt werden sollen (Art. 47
Abs. 2 der Raumplanungsverordnung, SR 700.1). Diese grundsätzlich nötige
Anforderung an eine Nutzungsplanänderung ist vor dem Hintergrund des
Landabtauschs aber auch nicht erforderlich. Konkret wird die mit der Aufzonung
einhergehende innere Verdichtung im Plangebiet Oberer Sandbüchel flächenmässig im
Warteggpark bis auf rund 1'000 m konsumiert. Bezogen auf das gesamte
Gemeindegebiet werden die Nutzungsreserven damit tatsächlich sogar verkleinert, weil
im Oberen Sandbüchel einzig die Ausnützungsziffer eines schon bestehenden
Baugebiets erhöht wird, während der Verkauf des eingezonten Schlossparks an die
Stiftung Landschaftspark Wartegg einer kompletten Auszonung gleichkommt, auch
wenn die Zuweisung zur Grünzone planerisch erst noch nachvollzogen werden muss.
3.3. Der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel ist aber auch mit dem kommunalen
Richtplantext vom 16. März 2004 im Einklang, wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt
hat. Dieser gibt als Ziel vor, dass im oberen Gemeindegebiet eher eine "qualitative"
Entwicklung angestrebt werden soll, während im unteren Gemeindegebiet auch ein
Angebot für verdichtetes Wohnen vorstellbar sei. Zwar werden mit der Aufzonung von
der zweigeschossigen WE-Zone in die gleichgeschossige Wohnzone W2 neben Ein-
und Zweifamilienhäusern neu auch Mehrfamilienhäuser möglich sein. Die Firsthöhe
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erhöht sich aber nur um einen halben Meter bzw. die Gebäudelänge um 5 m. Dafür
wird ein 2 m längerer grosser Grenzabstand einzuhalten sein, während sich die
Verringerung des kleinen Grenzabstands um 1 m ab 18 m Gebäudelänge wegen des
Mehrlängenzuschlags von einem Viertel der Mehrlänge relativieren wird. Diese
Änderungen führen insgesamt zu keiner Veränderung im Quartier, die in qualitativer
Hinsicht den richtplanerischen Zielvorgaben widerspricht. Entscheidend ist vielmehr,
dass mit der Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5 noch immer eine Zone mit
einer niedrigen Dichte vorliegt. Das Teilzonenplangebiet liegt sodann schon jetzt mitten
in einem Siedlungsgebiet, das gemäss rechtskräftigem Zonenplan oberhalb der
Thalerstrasse der zweigeschossigen Wohnzone WE bzw. W2a und unterhalb der
Strasse der zweigeschossigen Wohnzone W2 bzw. W2b zugewiesen ist. Südlich der
Kantonsstrasse - und somit auch auf den Grundstücken der Beschwerdeführer - sind
folglich schon heute Mehrfamilienhäuser möglich. Davon abgesehen, dass die
zulässige Geschossigkeit nicht erhöht wird, liegt die Nutzungserhöhung somit auch im
Mass der umliegenden Zonierung.
3.4. Der Richtplan hält in Rz. N0.3 weiter fest, dass oberhalb der Autobahn eher auf
Mehrfamilienhäuser verzichtet werden soll. Das Gebiet des Teilzonenplans Oberer
Sandbüchel liegt aber wie das gesamte Quartier Sandbüchel unterhalb der
Nationalstrasse. Das Gebiet direkt oberhalb ist der Landwirtschaftszone zugeteilt, erst
rund 300 m weiter südlich folgt der Weiler bzw. das Einfamilienhausquartier Käseren,
für das der Richtplan eher keine Mehrfamilienhäuser vorsieht.
3.5. Es ist aber auch sonst nicht ersichtlich, inwiefern sich zweigeschossige
Mehrfamilienhäuser nicht in das bestehende und heute schon vielfältig überbaute
Wohnquartier Sandbüchel einfügen sollen bzw. wieso eine künftige Überbauung des
schon seit vielen Jahren eingezonten, attraktiv gelegenen und gut erschlossenen
Baulands auf Ein- und Zweifamilienhäuser beschränkt werden müsste. Dem
www.geoportal.ch und den Unterlagen des Rekursverfahrens, namentlich den im
Protokoll des Rekursaugenscheins ausführlich festgehaltenen tatsächlichen
Feststellungen und beigefügten zahlreichen Fotos kann ohne weiteres entnommen
werden, dass es sich beim Quartier Sandbüchel um ein heterogen überbautes Quartier
mit verschiedenen Bauten handelt und dass selbst Einfamilienhäuser - wie das Chalet
im Plangebiet oder die östliche Nachbarliegenschaft mit dem modernen Flachdachbau
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- optisch durchaus markant und grossvolumig in Erscheinung treten können.
Abgesehen davon, dass die Nachbargrundstücke der Beschwerdeführer ihrerseits in
der Wohnzone W2 liegen und demnach wie gesagt ebenfalls mit Mehrfamilienhäusern
überbaut werden können, treten Richtung Bodensee in den angrenzenden Wohnzonen
W3 und W4 die unterhalb stehenden Mehrfamilienhäuser und die beiden Hochhäuser
der Swissair-Überbauung ebenfalls ins Blickfeld.
3.6. Massgebend für die Aufzonung ist desweitern, dass das Plangebiet direkt an die
Kantonsstrasse und die Bahnlinie angrenzt, womit es nicht nur für den Privatverkehr
optimal gelegen ist, sondern auch mit zwei Postauto- und Buslinien sowie den
Appenzeller Bahnen, die eine Haltestelle im Sandbüchel bedienen, ideal an den
öffentlichen Verkehr angebunden ist. Wie die interne Erschliessung des abfallenden
und damit anspruchsvoll zu bebauenden Gebiets erfolgen soll, wird im nachfolgenden
allfälligen Sondernutzungsplan- bzw. Baugesuchsverfahren zu beantworten sein.
3.7. Aus dem Gesagten folgt somit, dass die Aufzonung der drei Grundstücke Nrn. 311,
601 und 948 den raumplanerischen Zielen und Planungsgrundsätzen entspricht, mit
dem kommunalen Richtplan in Einklang steht und sachlich begründet ist. Der
Teilzonenplan Oberer Sandbüchel ist demnach rechtmässig.
4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde daher als unbegründet, weshalb sie
abzuweisen ist.
5. (...).
Demnach hat das Verwaltungsgericht