# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8d7f0f4b-42cf-4939-b457-62457273bb4b
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2004
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A. En date du 18 avril 1991, Roland Gonin a constitué sur la parcelle n° 1'399 du cadastre communal de Savigny, sis sentier de Courtaraye 1-3-5, d'une contenance de 1'473 m2, une propriété par étages de dix-neuf lots (feuillets nos 1'469 à 1'487). Un bâtiment de 597 m2 au sol comprenant seize appartements, un local citerne de 640 m2, plus un garage souterrain de 799 m2, n° ECA 1'341, étaient alors en construction sur cette parcelle; achevés, ces bâtiments ont, selon la police ECA, un volume de 6'567, 2'240, respectivement 2'397 m3; le premier d'entre eux se compose de la façon suivante:
- rez-de-chaussée : 6 appartements de 3 pièces de 66 m2 chacun,
- étage : 6 appartements de 31⁄2 pièces de 70 m2 chacun,
- combles : 2 appartements de 41⁄2 pièces de 150 m2 chacun et
2 appartements de 21⁄2 pièces de 70 m2 chacun,
soit au total, une surface habitable de 1'256 m2 pour les seize appartements constituant seize lots de PPE (feuillets nos 1'469 à 1'484). Les trois autres lots de PPE concernent trois locaux à l'usage de dépôt au sous-sol du bâtiment d'habitation (feuillets nos 1'485 à 1'487).
Lors de la cadastration des trois bâtiments au registre foncier, soit le 9 février 1993, l'estimation fiscale des dix-neuf lots de PPE a été fixée à 5'120'000 francs par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après: la CEFI ou la commission); elle n'a pas été frappée de recours.
B. En mai 2002, ces lots ont été acquis aux enchères forcées par la Bâloise Assurances, créancière gagiste de premier rang (dont la créance se montait alors à 4'039'215 fr.55 en capital et intérêts), au prix de 3'200'000 francs, montant réglé par compensation de créance. Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier le 23 mai 2002.
Par acte notarié Michel Monod du 30 septembre 2002, la Bâloise Assurances a vendu ces dix-neuf lots avec la parcelle de base à Patrimoine Pierre SA, société de gestion et d'investissements immobiliers, pour un prix de 3'300'000 francs (financé par deux prêts octroyés par la BCV de 2'400'000 et 600'000 francs, garantis respectivement par une hypothèque de 1
er
et 2
ème
rang). Patrimoine Pierre SA a acquis en sus aux enchères forcées, le 17 juin 2003, pour la somme de 300'000 francs, trente servitudes personnelles en faveur de Roland Gonin, constituées sur le feuillet n° 1'469 et sur l'assiette desquelles les places de parc extérieures afférentes à l'immeuble ont été aménagées.
C. Par décision du 21 octobre 2003, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble; au total, les dix-neuf lots ont été estimés à 4'115'000 francs (montant réparti en fonction de la quotité de chaque part de PPE). En temps utile, Patrimoine Pierre SA a formé une réclamation à l'encontre de cette décision que la CEFI, en date du 22 mars 2004, a toutefois maintenue.
D. En temps utile, Patrimoine Pierre SA s'est pourvue auprès du Tribunal administratif contre la décision du 22 mars 2004; elle conclut à sa réforme, en ce sens que le prix total de vente des dix-neuf lots de PPE et des trente servitudes, 3'600'000 francs, soit considéré comme la valeur vénale de l'objet et que, par conséquent, la nouvelle estimation fiscale soit ramenée à ce montant.
La CEFI, pour sa part, a conclu au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée.
Un second échange d'écritures a été mis sur pied; chaque partie a persisté dans ses conclusions.

## Considerations

Considérant en droit:
1. L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet, de jurisprudence constante, qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF 1994/0083 du 28 février 1995; 1993/0087 du 27 mai 1994; 1993/0073 du 30 mai 1994; 1993/0029 du 8 septembre 1993; 1992/0039 du 1er juillet 1993), étant rappelé au surplus que les calculs d'estimation des immeubles peuvent varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (v. ATF 120 III 81).
En l'espèce, une différence de 515'000 francs sépare les parties au sujet de l'estimation fiscale de la parcelle n° 1'399 de Savigny; un tel écart, de l'ordre de 12 %, est au delà de la limite de 5 % rappelée ci-dessus.
2. Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Cette disposition habilite la commission à rendre une nouvelle décision relative à la parcelle n° 1'399 de Savigny, du fait des transferts intervenus les 30 septembre 2002 et 17 juin 2003. En l'occurrence, elle a ramené de 5'120'000 francs à 4'115'000 francs l'estimation fiscale de l'objet.
a) L'art. 2 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. L'alinéa 2 précise toutefois que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale. Ce régime n’apparaît pas contraire à l’art. 14 al. 1 LHID (v. à ce propos ATF 128 I 240 c.3).
Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI) dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).
b) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'¿at et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3).
L'art. 9 REFI réserve cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération. Dans un arrêt relativement ancien (EF 1993/0035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission (cf. arrêts EF 1999/0002 du 7 mai 1999; 1997/0007 du 14 juillet 1997; EF 1998/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998/0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de négociations).
La jurisprudence constante du tribunal considère que l'acquisition d'un immeuble aux enchères publiques par le créancier gagiste tombe en règle générale sous le coup de l'art. 9 REFI; en effet, les enchères forcées ne reflètent pas les conditions du marché libre, ce d'autant moins lorsqu'aucun intéressé n'enchérit simultanément à l'offre du créancier gagiste adjudicataire (cf. arrêts EF 2002/0003 du 24 septembre 2002; EF 2001/0002 du 28 juin 2001; EF 1997/0030 du 4 septembre 1998; EF 1997/0025 du 26 mai 1998; EF 1997/0007 du 14 juillet 1997; voir dans le même sens arrêt EF 1998/0006 du 17 juin 1998, dans lequel le tribunal a comparé le prix de vente à celui auquel il a abouti en procédant à une estimation habituelle, quand bien même l'adjudication s'était faite en présence de plusieurs enchérisseurs). La valeur vénale de l'immeuble doit, dans de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques (si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire); dans une telle hypothèse, l'aliénation a un caractère involontaire et n'est clairement pas représentative du marché libre (mêmes arrêts). A plusieurs reprises du reste, le tribunal a jugé que l'art. 9 REFI s'appliquait aussi dans l'hypothèse où l'immeuble était ensuite revendu à un tiers par le créancier-gagiste acquéreur ensuite des enchères forcées (v. arrêts EF 2003/0005 du 9 septembre 2003; EF 2000/0006 du 2 novembre 2000; EF 1999/0002 du 7 mai 1999).
Il est à relever qu'en droit fiscal cantonal, une disposition analogue existe en matière de droit de mutation. L'art. 6 al. 5 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (ci-après : LMSD) permet à l'autorité de taxation, si la valeur de l'immeuble ou du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle, d'apprécier l'assiette du droit sur la base des données qu'elle peut réunir (v. arrêts FI 1999/0071 du 6 avril 2000; FI 1998/0034 du 3 mai 2000; FI 1997/0060 du 17 novembre 1997). On est confronté à une situation de ce genre, notamment en cas d'exécution forcée, lorsque le créancier gagiste poursuivant se fait adjuger l'immeuble mis aux enchères forcées; il n'est en effet pas rare dans un cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, celui-ci devienne à bon compte propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement celui-ci pour récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (v. arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408, not. cons. 3a et b; in casu, l'établissement bancaire s'était fait adjuger pour 100'000 francs l'immeuble saisi). Dans des hypothèses de ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité fiscale doit se voir reconnaître la faculté de renverser la présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD, selon laquelle le prix convenu est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du transfert générant l'imposition (jurisprudence précitée du Tribunal administratif).
3. Confrontées au cas d'espèce, ces quelques rappels conduisent le tribunal à faire plusieurs constatations lui permettant de confirmer la décision attaquée.
a) aa) Avant de confirmer que l'autorité intimée était fondée, dans le cas d'espèce, à s'écarter du prix de vente, il importe de s'assurer que la différence entre ce montant et la valeur vénale excède bien 20%. Ce n’est en effet que dans cette hypothèse que le tribunal selon la jurisprudence peut s’écarter du prix de vente stipulé. S'agissant, comme en l'espèce, de déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif, il y a lieu d'appliquer l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI. Selon les directives applicables en la matière, la valeur vénale, à défaut d'indications sur le prix d'achat ou les éléments de comparaison, peut être obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux fixé, dans la règle, entre 6 et 61⁄2% selon le genre d'immeuble (cf. Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 8 janvier 1991, p. 2). L'état locatif au 1
er
janvier 2003 se monte à 329'190 francs (302'070 fr. pour les appartements + 27'120 francs pour les places de parc; capitalisé à 61⁄2 %, ce montant permet d'aboutir à une valeur vénale de 5'064'461 francs. Or, l'écart entre ce montant et le prix de vente (3'600'000 francs) est de l'ordre de 29%.
bb) Du reste, en se livrant lui-même à un calcul sommaire limité à la valeur intrinsèque de l’immeuble, en reprenant, d’une part, les volumes arrêtés par l’ECA, d’autre part, le prix moyen du mètre cube des différents locaux et du mètre carré du terrain selon l’expérience générale, le tribunal devrait retenir les chiffres suivants :
Locaux
m
3
ECA
Prix moyen du m
3
m
2
Prix moyen du m
2
Totaux
Logements
6’567
550
3'611’850
Sous-sol (buanderie, etc)
2’240
300
672’000
Sous-sol (parking)
2’397
200
479’000
Sous-total I bâtiment
4'763’250
Terrain
1’473
200
294’600
Sous-total II
5'057’850
./.Vétusté bâtiment 10%
- 476’300
Total valeur intrinsèque
4'581’550
Cette valeur intrinsèque, prise isolément, dépasse déjà le prix de vente stipulé de plus de 20% (soit en fait 21,42%). Or, s’agissant d’immeubles locatifs, tant l’art. 8 al. 2 REFI que la jurisprudence (voir par exemple FI 1998/0034 du 3 mai 2000 et références citées ; d’autres arrêts assimilent au contraire valeur vénale et valeur intrinsèque – ainsi EF 2002/0003 du 24 septembre 2002 et 1997/0032 du 19 mai 1999 – mais paraissent ignorer sur ce point la teneur de l’art. 8 al. 2 REFI) préconisent que soit prise en compte la valeur de rendement, car cette dernière constitue un facteur important de la valeur vénale de ce type de biens. Or, si l’on intègre dans le calcul la valeur de rendement computée plus haut (5'064'461 francs), l’écart entre la valeur vénale qui en résulte et le prix de vente s’accroît encore (il importe donc peu que la valeur de rendement soit ou non affectée de surcroît d’un facteur multiplicateur, comme c’est le cas de la méthode Joye évoquée dans l’arrêt FI 1998/0034 précité). La moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement permet d’aboutir en effet à une valeur vénale de 4'823'000 francs.
Il appert, dans ces conditions, que l’autorité intimée était bien fondée à s’écarter du prix convenu.
b) La recourante s'en prend à la décision attaquée en ce qu'elle ne retient pas le montant de 3'600'000 francs comme valeur vénale de l'immeuble qu'elle a acquis. Toutefois, comme l'observe à juste titre l'autorité intimée, cette acquisition est intervenue dans des circonstances à tout le moins exceptionnelles. En effet, cet immeuble a été adjugé une première fois aux enchères forcées pour un montant de 3'200'000 francs à la Bâloise Assurances, créancier gagiste poursuivant de premier rang; or, l'art. 54 al. 1 ORFI permet à ce dernier d'enchérir sans avoir à tenir compte des autres créances dont le rang n'est pas préférentiel. Ainsi, le montant de 3'200'000 francs ne reflète assurément pas la valeur vénale réelle de l'immeuble aliéné; il n'est qu'une indication du solde de la dette garantie par un gage de premier rang au jour de la vente. Certes, la recourante, pour sa part, a acquis l'immeuble sous un mode volontaire; toutefois, moins de six mois plus tard après cette vente forcée, les parties se sont mises d'accord sur un prix de vente de 100'000 francs supérieur au montant de l'adjudication de l'immeuble aux enchères forcées par le créancier gagiste de premier rang. Cela démontre que l'intention de la Bâloise Assurances n'était à tout le moins pas d'en obtenir le meilleur prix possible.
Dès lors, contrairement à ce que soutient la recourante, le prix convenu, à savoir 3'300'000 francs, a bien été obtenu dans des circonstances particulières et, dès lors, ne représente pas la valeur vénale de l'immeuble. Quant à l'acquisition des trente places de parc, adjugées à la recourante aux enchères forcées pour une somme de 300'000 francs, elle ne s'est guère faite dans des circonstances plus conformes aux lois du marché. Sans doute, la recourante n'était pas créancière du débiteur saisi, mais, dès lors qu'elle venait d'acquérir l'immeuble, il n’était guère concevable pour les créanciers poursuivants d'obtenir d'un tiers enchérisseur un meilleur prix pour les places de parc afférentes à cet immeuble.
Au surplus, si l'on retenait le montant de 3'300'000 francs, la valeur du mètre carré de surface habitable serait alors de 2'627 francs. Or, comme le fait observer l'autorité intimée, cette valeur n'est pas représentative du marché immobilier actuel; par comparaison en effet, sept appartements de 70 m2 chacun en moyenne ont récemment été vendus dans l'immeuble voisin, sentier de Courtaraye 7-11 pour un prix total de 2'000'000 francs, soit un peu plus de 4'000 francs le mètre carré.
c) Pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble, l'autorité intimée a tout d'abord pris en considération l'état locatif annuel au 1
er
janvier 2003, à savoir 329'190 francs; la recourante ne remet pas en cause ce dernier montant.
S'agissant, comme en l'espèce, de déterminer la valeur de rendement d'un immeuble locatif, elle a appliqué l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI. Conformément aux directives, elle a pris en considération
le rendement brut à un taux fixé entre 6 et 61⁄2% selon le genre d'immeuble (cf. Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 8 janvier 1991, p. 2). L'autorité intimée a capitalisé au taux de 8% la valeur de cet état locatif; ce calcul intègre la moyenne entre valeur de rendement et valeur vénale (ibid., p. 3). Ainsi, elle a obtenu une valeur de 4'115'000 francs.
Le tribunal estime pouvoir se rallier à cette estimation. En effet, procédant à un calcul de contrôle, il parvient à des chiffres très similaires, en prenant par exemple une valeur de rendement fondée sur un taux de capitalisation de 9
1⁄2
% (convergent sans doute avec la méthode de l’autorité intimée, le taux de 8% qu’elle a utilisé constituant une moyenne des taux appliqués à la valeur vénale, respectivement à la valeur de rendement) :
- valeur vénale (v. ci-dessus lit. a/bb) : 4'823'000.—
- valeur de rendement (329'190.—à 9,5%) : 3'465'000.—
- moyenne, soit estimation (arrondi) : 4'144'000.—
L'estimation attaquée débouche sur une valeur de 4'115'000 francs, soit 3'275 francs le mètre carré habitable pour déterminer l'assiette de l'estimation fiscale; ce faisant, l'autorité intimée n'a certainement pas fait preuve d'arbitraire en l'occurrence. Du reste, comme elle l'explique, une valeur vénale de 4'144’000 francs aurait même pu être retenue dans le cas d'espèce. Compte tenu du faible écart entre ce dernier montant et l'estimation querellée, le tribunal renoncera à réformer la décision au détriment de la recourante et à corriger l'estimation (v. arrêt EF 2000/0006, déjà cité).
4. Les considérants qui précèdent conduisent par conséquent le tribunal à rejeter le recours et à confirmer la décision attaquée. La recourante succombant, un émolument d'arrêt sera mis à sa charge (art. 55 LJPA).