# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9e3aa923-1665-4df1-b04b-b8e8055172ff
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2011
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Hans-Ulrich Gloor est propriétaire de la parcelle 1115 du cadastre de la Commune de La Tour-de-Peilz, d'une surface totale de 5'125 m
2
, accueillant notamment une habitation de 402 m
2
(ECA 2013a). La configuration de cette parcelle et des autres biens-fonds du secteur est la suivante (www.geoplanet.vd.ch, Nord en haut):
La parcelle 1115 bénéficie - tout comme la parcelle 1112 - d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules (servitude 291955 inscrite le 12 avril 1983, ID.2001/005063) dont les fonds dominants et servants sont les parcelles 1207, 1113, 1208, 1114 et 1161. La servitude relie la route de Chailly aménagée au Sud à la parcelle 1115, en grevant pour l'essentiel les parcelles 1113 et 1114, dont elle suit la limite Ouest. L'acte authentique du 9 novembre 1981 constituant cette servitude, signé alors que la parcelle 1115 comportait déjà l'habitation ECA 2013a précitée, stipule :
" (...)
Exercice
: La servitude s'exerce conformément au tracé figuré en jaune sur le plan du géomètre.
Les frais d'entretien du chemin seront supportés comme suit:
a) si le chemin ne donne pas accès à une nouvelle villa construite sur le feuillet 1115 (Gloor):
- feuillet 1207 (...) 9 %
- feuillet 1112 (...) 5 %
- feuillet 1113 (...) 12 %
- feuillet 1208 (...) 14 %
- feuillet 1114 (...) 24 %
- feuillet 1161 (...) 24 %
- feuillet 1115 (Gloor) 12 %
b) si le chemin donne accès à une nouvelle villa construite sur le feuillet 1115 (Gloor):
- feuillet 1207 (...) 8.1 %
- feuillet 1112 (...) 4.3 %
- feuillet 1113 (...) 10.4 %
- feuillet 1208 (...) 13 %
- feuillet 1114 (...) 21.4 %
- feuillet 1161 (...) 21.4 %
- feuillet 1115 (Gloor) 21.4 %
(...)
(...)"
La parcelle 1115 bénéficie en outre d'une seconde servitude de passage à pied, pour tous véhicules et toutes canalisations souterraines (servitude 231585 inscrite le 2 octobre 1967, ID.2001/003251) à la charge de la parcelle 1129. La servitude relie la route de Chailly à la parcelle 1115 en grevant la parcelle 1129, le long de sa limite Ouest.
Le bien-fonds 1115 est situé en zone 5 (ordre non contigu de faible densité et de bâtiment bas), selon le plan des zones de La Tour-de-Peilz et le règlement d'extension et la police des constructions approuvé le 5 juillet 1972 par le Conseil d'Etat (ci-après: le RPE).
B.
Du 25 août au 23 septembre 2010, la Municipalité de La Tour-de-Peilz (ci-après : la municipalité) a mis à l'enquête publique deux demandes de permis de construire sur la parcelle 1115, propriété de Hans-Ulrich Gloor promise-vendue à Easy Constructions & Courtage Sàrl (ci-après: la constructrice). Les requêtes tendent à l'aménagement d'un chemin d'accès et de deux places de parc extérieures, ainsi qu'à la construction de deux villas (A et B) sur la partie Sud, de forme rectangulaire, de la parcelle 1115. Deux nouvelles parcelles A et B (de 550 m
2
chacune) seront détachées de ladite parcelle. Depuis la route de Chailly, le chemin d'accès prévu emprunte la servitude 291955 précitée sur les parcelles 1113 et 1114, puis suit la limite Sud de la parcelle 1115 (le long de la limite Nord de la parcelle 1114) pour atteindre la première des deux nouvelles villas. Il longe ensuite la limite Est de la parcelle 1115 pour accéder à la seconde.
On extrait ce qui suit des plans de situation du 9 juillet 2010 du géomètre officiel :
Les plans d'architecte du 9 juillet 2010 comportent pour les deux villas les plans des trois niveaux (soit un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage), une coupe A-A Est-Ouest, les plans des quatre façades, ainsi qu'un plan des aménagements extérieurs. Les villas sont surmontées d'un toit à deux pans, d'une pente de 44 degrés et d'une hauteur au faîte de 7,93 m. Le rez inclut une cuisine, une salle à manger, un séjour, un hall, un WC et un bureau. Le niveau supérieur, intitulé "
étage
" selon les plans, dispose d'une embouchature de 1 m, comprend quatre chambres, un dressing et un bain. La coupe A-A indique la présence de "
combles
" qui n'ont aucune embouchature et comportent - sous le faîte - une hauteur maximale de 1,98 m. Les villas disposeront chacune d'une surface bâtie de 82,5 m
2
et d'une surface brute de plancher utile de 235,5 m
2
, dont 159 m
2
consacrés au logement.
Le projet a donné lieu aux synthèses CAMAC du 9 septembre 2010, n
os
107244 (parcelle A) et 107245 (parcelle B), invitant la municipalité, après délivrance de l'autorisation spéciale (dispense d'abri PC), à statuer sur les demandes.
Ce projet a suscité des oppositions, dont celle le 17 septembre 2010 de Jean Nino Carpentieri, copropriétaire de la parcelle 1114, et de Marie-Josèphe Felli, propriétaire du bien-fonds 1161. Les intéressés se sont plaints de ce que les plans d'enquête ne permettaient pas de situer les projets dans l'environnement bâti notamment quant à la hauteur. A cet égard, ils ont demandé la production de plans figurant les projets au milieu du bâti existant avec des vues en coupe aux quatre points cardinaux, ainsi que la pose de gabarits donnant une vision complète des volumes projetés. Par ailleurs, ils ont soutenu que les futures parcelles A et B à détacher ne bénéficiaient pas d'un accès fondé sur un titre juridique suffisant, dès lors qu'à ce jour, la servitude de passage 291955 demeurait en faveur de la parcelle 1115, à l'exclusion des futures parcelles à détacher. Ils ont fait valoir que la servitude originale avait été prévue que pour n'être étendue qu'à une seule villa. Au demeurant, le futur chemin d'accès encerclerait totalement la maison sise sur la parcelle 1114 et exigerait des travaux très importants, notamment de soutènement du terrain au Nord de la parcelle 1114. Les opposants demandaient ainsi que l'accès soit prévu par la servitude 231585 (à charge de la parcelle 1129) dont l'assiette dessinait de leur avis une ligne droite sur un terrain pratiquement plat et présentait une déclivité extrêmement faible. Enfin, les opposants ont encore contesté la régularité du projet sous l'angle du nombre de niveaux habitables (la pente de la toiture permettant selon eux non pas des combles, mais un étage proprement dit) et de la hauteur (les villas ayant plus de 8 m de hauteur à la façade Sud).
La constructrice a requis la municipalité d'examiner une variante consistant à aménager un accès selon la servitude 231585, soit par le Sud de la parcelle B et le long de la limite Ouest du fonds servant 1129. Le 21 octobre 2010, la municipalité a préavisé négativement la demande en indiquant ce qui suit :
"(...)
En effet, au vu de la topographie du terrain, des murs de soutènement devraient obligatoirement être construits de part et d'autre du chemin empêchant ainsi une bonne visibilité sur la route de Chailly.
Par ailleurs, un nouveau bâtiment est prévu à une centaine de mètres à l'est, qui nécessitera également un accès pour un nombre important de véhicules. Dès lors, nous ne souhaitons pas multiplier les sorties sur cet axe important faisant partie du réseau collecteur principal du Plan directeur communal.
(...)"
C.
Par décision du 20 décembre 2010, la municipalité a écarté l'opposition de Jean Nino Carpentieri et Marie-Josèphe Felli et délivré les permis de construire sollicités (permis n
os
3592 et 3593).
En bref, cette décision retient que la pose de gabarits, qui est facultative, n'est pas utile en l'espèce, les plans des façades permettant une bonne compréhension du projet. Elle considère que le droit d'usage de la servitude de passage 291955 n'est pas restreint à une seule villa supplémentaire sur la parcelle 1115, dès lors que l'acte constitutif ne règle que la clé de répartition des frais d'entretien en fonction d'une nouvelle villa. En outre, la municipalité remarque que la portée et l'exégèse de cette servitude relève du droit privé, et n'est pas de son ressort. Au demeurant, le chemin d'accès existant permet d'accueillir facilement le trafic généré par l'arrivée de deux nouvelles familles. La municipalité soutient encore que les combles (soit l' "
étage
") tels que prévus en l'espèce ne comptent pas dans le nombre de niveaux habitables. Enfin, la décision considère que les villas projetées s'inscrivent parfaitement dans les caractéristiques du quartier et respectent la clause d'esthétique.
Les permis de construire précités exigent par ailleurs que les combles (soit l' "
étage
") ne soient habitables que sur un seul niveau.
D.
Par acte du 14 janvier 2011, Jean Nino Carpentieri et Marie-Josèphe Felli ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal d'un recours dirigé contre la décision de la municipalité du 20 décembre 2010, concluant, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de cette décision.
Hans-Ulrich Gloor n'a pas procédé. Le 17 mars 2011, la constructrice a conclu au rejet du recours, tout comme l'autorité intimée le 11 avril 2011.
Les recourants ont déposé le 20 mai 2011 un mémoire complémentaire. Les 9 et 20 juin 2011, la constructrice et la municipalité se sont déterminées.
Suite à l'avis de la juge instructrice informant les parties que la cause paraissait en état d'être jugée, les recourants ont derechef requis le 27 juin 2011 l'aménagement d'une audience sur place. S'estimant suffisamment renseignée par le dossier de la cause, la Cour a statué sans autre mesure d'instruction, et par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Les recourants requièrent à l'appui de leurs conclusions la production de plans figurant les projets au milieu du bâti existant avec des vues en coupe aux quatre points cardinaux. Ils demandent l'aménagement d'une audience sur place avec la pose de gabarits donnant une vision complète des volumes projetés.
a) L'art 108 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC; RSV 700.11) règle la forme de la demande de permis de la manière suivante :
1
(...)
2
Le règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers modes de construction et catégories de travaux, les plans et les pièces à produire avec la demande, ainsi que le nombre d'exemplaires requis. La demande n'est tenue pour régulièrement déposée que lorsque ces exigences sont remplies.
3
La municipalité, le cas échéant le département, peut exiger le profilement ou des montages photographiques de la construction projetée, aux frais de la personne sollicitant le permis.
L'art. 69 du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC (
RLATC; RSV 700.11.1) précise notamment que les pièces et indications à fournir comportent "
les coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain naturel et aménagé
" (al. 1 ch. 3).
Au niveau communal, l
'art. 120 RPE prévoit:
Le dossier d'enquête comprend obligatoirement, outre les pièces énumérées par la Loi sur les constructions et l'aménagement du territoire et par son règlement d'application:
- l'indication des cotes d'altitudes du terrain naturel aux angles du bâtiment, attestée par un géomètre officiel
- un projet (plan et coupes) des aménagements extérieurs comprenant les accès, les talus et terrasses, les places de stationnement pour véhicules, les espaces verts, les murs, clôtures, plantations, haies, etc.
Selon la jurisprudence, l'art. 108 al. 3 LATC confère un large pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente (ATF 1P.352/2005 du 25 août 2005 consid. 2.2, écartant le recours formé contre l'arrêt AC.2004.0158 du 9 mai 2005). Elle ne lui impose pas d'ordonner systématiquement le profilement; le principe de la proportionnalité exige que le constructeur n'y soit astreint que si cette mesure est utile pour apprécier le projet (cf. Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2
ème
éd., Lausanne, 1988, p. 68-69; TA arrêt AC.2004.0275 du 30 mars 2006 consid. 5). La pose de gabarits n'est pas nécessaire lorsqu'il est possible, sur place, de se faire aisément une idée de la hauteur de la construction par comparaison avec un immeuble existant et grâce à la consultation des plans mis à l'enquête (arrêts AC.2008.0206 du 30 décembre 2008 et réf. cit.; AC.2007.0282 du 7 juillet 2008).
b) En l'espèce, il n'y a pas lieu de donner suite aux réquisitions précitées des recourants relatives à des plans avec profilement, à une audience sur place et à des gabarits.
En effet, les plans répondent aux exigences des art. 108 LATC et 120 RPE, dès lors qu'ils figurent les trois niveaux, les quatre façades, une coupe et les aménagements extérieurs, qu'ils indiquent les hauteurs des villas à la corniche, à la sablière, au niveau de l' "
étage
", des "
combles
" et du faîte, et que les cotes d'altitude sont mentionnées sur le plan de situation (l'altitude est calculée sur 12 points pour les deux villas, et 4 points de référence sont inscrits sur le pourtour des futures parcelles). De surcroît, les villas comportent un volume traditionnel, à savoir un niveau sur un plan carré, surmonté d'un toit à deux pans enserrant des combles. En conséquence, le volume des villas projetées est clairement défini et les plans au dossier permettent au tribunal d'apprécier précisément la volumétrie des bâtiments, notamment la pente de leur toiture, leur architecture, ainsi que leur implantation.
Autre est la question de savoir si le projet, en particulier le volume prévu, respecte les dimensions découlant du règlement communal et s'il est conforme à la clause d'esthétique; ces points seront examinés respectivement sous les considérants 3 et 4.
2.
Les recourants soutiennent que le projet est insuffisamment équipé en termes d'accès.
a) Selon l’art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), une autorisation de construire ne peut être accordée que si le terrain est équipé pour la construction. A teneur de l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue, par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées.
En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC (voir aussi art. 49 LATC), la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.
Cette seconde disposition, qui vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative, a pour but de prévenir des conflits ultérieurs. On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (AC.1995.0154 du 6 décembre 1995). Cependant, en pareil cas, l’autorité administrative peut néanmoins examiner à titre préjudiciel les questions de droit relevant d’une autre autorité si celle-ci n’a pas encore statué (AC.2004.0286 du 9 février 2005 et les arrêts cités). Lorsque le contenu d’une servitude de passage n’est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu’à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l’aide du juge civil compétent (voir ZBl 1981 p. 464). En d’autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de droit civil lorsqu’elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu’il existe un doute sur le contenu ou sur l’étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l’octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (AC.1995.0256 du 13 mars 1998).
b) Les recourants font valoir que la parcelle 1115 est fonds dominant de deux servitudes de passage à pied et pour tous véhicules (291955 et 231585). La première a été passée en 1981 entre sept propriétaires (dont les recourants eux-mêmes) qui ont convenu de prévoir et préciser les charges d'entretien dans tous les cas de figure possibles. En ce sens, ils ont prévus deux calculs différents, selon que la parcelle 1115 (qui disposait déjà d'un bâtiment d'habitation) accueille ou non "
une
" villa supplémentaire. Les recourants soutiennent que les propriétaires ont ainsi exclu la possibilité de construction de deux nouvelles villas sur la parcelle 1115 et consacré leur volonté de limiter le nombre de va-et-vient sur leur chemin d'accès. Ils en déduisent que le projet incriminé est contraire à "
l'esprit
" de la servitude en question. L'accès prévu par le projet n'est donc pas "
complet juridiquement
", partant est insuffisant. Ils relèvent en outre que l'usage de la seconde servitude 231585 (par la parcelle 1129) n'impliquerait des travaux que sur 70 m environ, alors que l'accès prévu aboutit à un chemin de 150 m, dont quelque 70 m à construire à neuf, impliquant des aménagements compliqués, exigeant des murs de soutènement et encerclant complètement la villa du recourant Carpentieri sise sur la parcelle 1114. Ils ajoutent sur ce point que lorsque les propriétaires des parcelles 1129 et 1130 voudront construire, ils ne pourront faire autrement que de créer un chemin d'accès au moyen de la servitude 231585. A ce moment-là, comme il s'agira du seul passage possible pour les parcelles 1129 et 1130, ni le Voyer ni la Police Riviera ne pourront s'opposer à la sortie sur la route.
c) En l'espèce, l'actuelle parcelle 1115 est au bénéfice d'une servitude de passage 291955 à charge et au profit des parcelles 1207, 1113, 1208, 1114 et 1161. Au vu de la situation de l'actuelle 1115 qui n'est pas divisée, le titre juridique existe. Certes, la constructrice prévoit de détacher de la parcelle 1115 deux parcelles supportant les villas A et B projetées. A cet égard, l'art. 743 CC prévoit que si le fonds dominant est divisé, la servitude reste due, dans la règle, à chaque parcelle (al. 1); toutefois, si la servitude ne profite en fait qu'à l'une des parcelles, le propriétaire grevé peut demander qu'elle soit radiée quant aux autres (al. 2). En l'occurrence, la servitude étant précisément destinée aux deux parcelles à détacher, celles-ci disposeront du titre juridique nécessaire au regard de l'art. 743 CC.
Sous un angle préjudiciel, le tribunal ne peut s'écarter de cette appréciation que s'il est manifeste que la construction des deux villas violera l’art. 739 CC, selon lequel les besoins nouveaux du fonds dominant ne doivent entraîner aucune aggravation de la servitude. Selon cette disposition, l’aggravation d’une servitude est inadmissible si elle est importante; pour en juger, il faut mettre l’intérêt du fonds dominant et la charge du fonds servant au moment de la constitution de la servitude en balance avec les intérêts respectifs actuels (ATF 131 III 345 consid. 4.3; 122 III 358 consid. 2c). En vertu du principe de l’identité de la servitude, celle-ci ne peut toutefois pas être utilisée dans un but différent de celui pour lequel elle a été constituée, même s’il n’en résulte aucune aggravation pour le propriétaire du fonds servant (ATF 117 II 536 consid. 4b; 107 II 331 consid. 3; 100 II 105 consid. 3b; 5C.73/2001 du 17 juillet 2001; 5C.13/2007 du 2 août 2007). Dans sa casuistique, le Tribunal fédéral a notamment jugé qu’une servitude de passage "
à pied et à char
" devait s’accommoder de l’utilisation de véhicules à moteur compte tenu des circonstances particulières du cas dans lequel la servitude était empruntée depuis de nombreuses années par des véhicules automobiles (arrêt 5C.38/2001 du 10 décembre 2001 consid.4). Si le propriétaire du fonds servant doit en principe accepter une charge accrue en raison d’une modification objective des circonstances, le développement de la technique par exemple, il n’est en revanche pas tenu d’accepter une charge accrue en raison d’une modification arbitraire de l’utilisation du fonds dominant (ATF 131 III 345 consid. 4.3.2; 91 II 342 consid. 4b). Ainsi, le droit de passage à pied et à char concédé en faveur d’une exploitation agricole avec habitation ne doit pas servir à des besoins nouveaux résultant de la transformation d’une grange en une maison d’habitation pour deux familles avec garage attenant (ATF 117 II 536). De même, le principe de l’identité de la servitude s’oppose à ce qu’un droit de passage constitué en 1985 pour donner accès à une grange uniquement soit utilisé par les habitants de trois villas mitoyennes, cela même s’il ne devait pas en résulter d’aggravation de la servitude (ATF 5C.73/2001 du 17 juillet 2001).
En l'occurrence, le projet litigieux ne modifie pas la nature de l'usage de la servitude, soit le passage à pied et pour tous véhicules destiné à des habitations. Par ailleurs, en l'état, et toujours à titre préjudiciel, il n'apparaît pas que l'usage plus intensif de la servitude impliqué par la construction de deux nouvelles villas entraîne une aggravation manifestement illicite. En effet, la servitude desservant déjà sept villas (y compris celle existante sur la parcelle 1115), deux ménages supplémentaires en bout du chemin n'augmenteront pas le trafic de manière d'emblée excessive (dans ce sens ATF 122 III 358 consid. 2c selon lequel
quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour résultant d'une utilisation plus intensive du fonds bénéficiaire ne constituent pas une aggravation importante d'un "
droit inconditionnel de passage à pied et en voiture
";
pour une solution inverse, v. CDAP arrêts AC.2008.0045 du 10 février 2009 s'agissant d'un droit de passage pour piétons et chars dont il n'a pas été admis qu'il puisse constituer un titre juridique suffisant pour permettre un accès véhicules pour desservir une parcelle devant accueillir six appartements et dix garages; AC.2009.0221 du 21 juillet 2010 concernant un droit de passage à pied dont le contenu et l'étendue étaient incertains; voir aussi AC.2010.0315 du 24 décembre 2010).
L'acte constitutif de servitude de 1981 ne conduit pas, toujours à titre préjudiciel, à une autre conclusion. Certes, les propriétaires des fonds servants et dominants avaient alors prévu que la parcelle 1115 puisse accueillir "
une
" nouvelle villa. D'une part toutefois, ils n'ont pas exclu de manière explicite la construction d'une deuxième villa supplémentaire. D'autre part surtout, cette hypothèse a été envisagée exclusivement dans le cadre de la détermination de la clé de répartition des frais d'entretien du chemin. Une telle clause ne peut donc pas être comprise d'emblée comme une servitude de non-bâtir, restreignant les possibilités de bâtir à une seule nouvelle villa. Tout au plus la construction d'une deuxième villa supplémentaire pourrait-elle exiger, selon les circonstances, une modification de ladite clé de répartition.
En l'état, force est ainsi au tribunal de retenir dans le cadre de la présente procédure de droit public que l'accès prévu pour les futurs villas sur les parcelles de tiers bénéficie d'un titre juridique suffisant sous la forme de la servitude 291955, dès lors qu'il n'est pas manifeste que le projet entraîne une aggravation illicite de celle-ci. Cette constatation ne préjuge pas d'un éventuel jugement à rendre par un tribunal civil moyennant un examen complet et une libre appréciation.
d) Pour le surplus, les recourants ne soutiennent pas, sous l'angle du droit public, que les deux ménages supplémentaires entraîneraient une saturation du chemin existant au point que l'on devrait désormais considérer que cette partie du territoire communal n'est plus équipée conformément aux exigences légales (v. dans ce sens, AC.2010.0315 du 24 décembre 2010).
Enfin, seul est déterminant au regard du droit public le point de savoir si la parcelle 1115 dispose d'un accès suffisant. Tel étant le cas, par la servitude 291955, la présente cour n'a pas à examiner si un autre accès aurait été préférable ou plus opportun (cf. AC.2010.0315 du 24 décembre 2010).
Le grief des recourants relatif à l'équipement s'avère mal fondé, si bien qu'il doit être écarté.
3.
Les recourants contestent les dimensions des villas projetées.
a) S'agissant de la zone 5 (ordre non contigu de faible densité et de bâtiments bas) à laquelle appartient la parcelle 1115, le RPE prescrit :
Art. 43
Le nombre de niveaux habitables, la distance minimale entre les façades et la limite des propriétés sont fixés comme suit, en fonction de la hauteur:
Hauteur corniche
Niveaux habitables
Distances minimums aux limites
4.50 m
1
4 m
7.00 m
2
6 m
Les combles dépassant ces hauteurs sont habitables sur un niveau et ne comptent pas dans le nombre de niveaux habitables.
Si la longueur de la façade déterminante dépasse 24 m, la distance réglementaire est augmentée de 30 cm par mètre supplémentaire.
JURISPRUDENCE: DECISION MUNICIPALE
Du 11.08.92: EMBOUCHATURE MAXIMUM 1.00 m
Art. 66
Dans l'ordre non contigu, la hauteur des façades est mesurée à la verticale entre le point le plus élevé de la corniche et le niveau moyen du sol naturel.
Selon les cas, cette hauteur maximum ne dépassera pas le niveau fini du dernier plancher, le niveau du chéneau ou le niveau du parapet d'un toit plat.
Le niveau moyen du sol naturel est la moyenne des cotes d'altitudes prises aux angles de la construction.
b) Les recourants relèvent que les bâtiments projetés ont plus de 8 m de hauteur à la façade Sud, ce qui est excessif pour une villa de deux niveaux hors sol, et ne correspond pas à l'intitulé de la zone, prévoyant des "
bâtiments bas
". A leurs yeux, les villas projetées présentent des pentes de toiture qui s'apparentent plus à des façades qu'à des toitures, plus à des maisons finlandaises qu'à des maisons vaudoises; la surface habitable sous la toiture est en réalité celle d'un niveau ordinaire, avec la conséquence "
inacceptable
" que cet espace bénéficie d'une hauteur de 4,2 m.
c) Selon la jurisprudence (cf. AC.1999.0105 du 28 décembre 2000), les "
combles
" sont toute construction de bois, de fer ou de maçonnerie placée au-dessus d'un édifice pour en soutenir la couverture, c'est-à-dire, selon le vocabulaire courant dans la "
charpente
"; un "
étage de combles
" est un étage aménagé dans les combles. Sont des combles les espaces - habitables ou non - aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente couronnant l'ouvrage (RDAF 1989 p. 305). Est notamment un étage de combles un niveau dont la dalle inférieure se trouve à quelques centimètres de la corniche ou du chéneau du toit (RDAF 1973 p. 221). Selon l'arrêt AC.1997.0078 du 13 mars 1998 publié in RDAF 1999 I 116, pour que l'espace sous la toiture soit qualifié de combles, la hauteur du mur d'embouchature, sur lequel la structure de la toiture prend appui, doit être inférieure à un mètre, sous réserve de dispositions contraires du règlement communal.
Par définition, un logement réalisé entièrement dans la toiture est de dimensions plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les murs verticaux, s'agissant tant de la surface de plancher utilisable, que du volume. La limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre tend à éviter que la construction de véritables murs sur la sablière ne transforme pratiquement en un niveau ordinaire ce qui doit être et rester un étage de combles (arrêt AC.1996.0132 du 19 septembre 1996 consid. 4; voir aussi
ATF 1C_401/2009 du 11 février 2010 consid. 2.3 confirmant l'arrêt AC.2009.0059 du 14 juillet 2009
).
Exceptionnellement, l'appréciation de la notion de combles peut aller au-delà d'une application formelle du critère de l'inscription dans la charpente. Suivant les cas en effet, l'adoption de formes particulières de toit peut aboutir à éluder ce critère. Dans une telle constellation, il faut ainsi examiner l'opportunité de tenir compte non seulement du critère en cause, mais aussi de la surface des façades des prétendues combles, de la taille des ouvertures dans ces façades, ainsi que des dimensions d'éventuels balcons (voir aussi AC.2006.0126 du 19 mars 2007).
d) En l'espèce selon le projet, la corniche de chaque villa sera située à une hauteur de 3,08 m. Dès lors que cette hauteur ne dépasse pas 4,5 m, les combles peuvent être habités sur un niveau selon l'art. 43 RPE.
Le projet prévoit précisément des combles habitables (dénommés "
étage
" sur le plan d'architecte), moyennant une embouchature n'excédant pas un mètre. En outre, la pente du toit, de 44 degrés, n'est pas si raide qu'elle ouvrirait le volume intérieur à l'instar d'un niveau ordinaire. Dans ces conditions, contrairement à ce que tendent à soutenir les recourants, ce niveau répond pleinement à la notion de combles tels que définis par la jurisprudence.
Par ailleurs, si le projet comporte des surcombles (dénommés "
combles
" sur le plan d'architecte), ceux-ci n'ont aucune embouchature et n'ont une hauteur maximale que de 1,98 m, sous le faîte. Dès lors, ils ne sauraient en aucun cas être qualifiés de surface habitable.
Peu importe de même que la façade Sud ait une hauteur au faîte de quelque 8 m par rapport au terrain : ce qui est déterminant au regard de l'art. 43 RPE est la hauteur de la corniche, mesurée par rapport au niveau moyen du sol naturel, calculé selon la moyenne des cotes d'altitudes prises aux angles de la construction. Certes, la pente du toit de 44 degrés est assez forte et conduit à une hauteur au faîte relativement élevée, mais les villas demeurent des "
bâtiment bas
" tels que voulu par l'intitulé de la zone, étant encore précisé que le RPE ne contient aucune disposition sur la pente des toit, ni sur la hauteur au faîte. Enfin, la pente choisie n'est pas si raide qu'elle constituerait un usage excessif ou abusif de la latitude laissée par le règlement.
4.
Les recourants considèrent que la pente de toiture rend le projet incongru dans l'environnement bâti.
a) En vertu de l'art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
L'art. 52 RPE a la teneur suivante :
La Municipalité peut prendre toutes mesures pour éviter l'enlaidissement du territoire communal.
Les entrepôts et dépôts, ouverts à la vue du public, sont interdits.
La Municipalité peut imposer, le long des voies publiques ainsi que le long des limites de propriété la plantation de rideaux d'arbres, de haies et autres aménagements jugés équivalents au point de vue esthétique.
La Municipalité interdit toute construction de nature à compromettre l'harmonie d'un site nature, d'un quartier, d'une place publique ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou pittoresque.
Avant de prendre une telle décision, la Municipalité prend l'avis de la Commission d'urbanisme.
Lorsqu'il s'agit d'examiner l'application de clauses d'esthétique, le Tribunal fédéral a rappelé (arrêt 1C_197/2009 du 28 août 2009 consid. 4.1) qu'il devait faire preuve de retenue dans l'appréciation des circonstances locales. Dans ce domaine, les autorités locales disposent en effet d'un large pouvoir d'appréciation (v. ATF 132 II 408 consid. 4.3 p. 416 et les références citées; arrêt 1P.678/3004 du 21 juin 2005 consid. 4, in ZBl 2006 p. 430). C'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 118, 363 consid. 3b p. 367; arrêt P.265/1985 du 16 avril 1986 consid. 3 in RDAF 1987 p. 155). Toutefois, la question de l'intégration d'une construction ou d'une installation à l'environnement bâti dans un site ne doit pas être résolue en fonction du sentiment subjectif de l'autorité, mais selon des critères objectifs et systématiques; en tous les cas, l'autorité compétente doit indiquer les raisons pour lesquelles elle considère qu'une construction ou une installation serait de nature ou non à enlaidir le site (arrêt 1P.581/1998 du 1
er
février 1999, in RDAF 2000 I 288; ATF 115 Ia 363 consid. 3b p. 367, 370 consid. 3 p. 373; 114 Ia 343 consid. 4b p. 345 et les arrêts cités).
Il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions, qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (voir notamment ATF 115 Ia 370 consid. 3; 115 Ia 363 consid. 2 c; 115 Ia 114 consid. 3d; ATF 101 Ia 213 consid. 6a, RDAF 1987 p. 155; voir aussi Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd., 2010, note 3 ad art. 86 LATC). Pour cette raison, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal observe une certaine retenue dans l'examen du problème, en ce sens qu'elle ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale (AC.1993.0034 du 29 décembre 1993). Par ailleurs, l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257 du 10 mai 1994; AC.1995.0268 du 1
er
mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1998.0166 du 20 avril 2001).
b) Les plans démontrent, en l'espèce, des villas de volumes respectant la zone 5 imposant l'ordre non contigu de faible densité et des bâtiment bas. La pente de la toiture, de 44 degrés, est certes assez forte mais n'est pas choquante. Les villas conservent en dépit de cet élément, si tant est qu'il doive être considéré comme une particularité, un style tout à fait classique et traditionnel. L'architecture prévue ne viole clairement pas la clause d'esthétique. Aucun élément ne permet de suivre les recourants dans leur argumentation, au demeurant sommaire.
Compte tenu de la clarté des plans et du caractère tout à fait usuel des volumes et du style architectural du projet, une rupture inesthétique d'avec les bâtiments existants apparaît d'emblée inconcevable, de sorte qu'une inspection locale est inutile.
En conclusion, la décision attaquée ne viole pas le droit fédéral ni le droit cantonal. Elle ne procède pas non plus d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée, si bien qu'elle doit être confirmée.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours aux frais des recourants qui succombent. Vu l'issue du pourvoi, l'autorité intimée et la constructrice, qui ont procédé toutes deux par l'intermédiaire d'un avocat, ont droit à l'allocation d'une indemnité à titre de dépens, à charge des recourants.