# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 77df6e47-a747-4d5b-b5d2-e4b7fc5089e8
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Kündigungsschutz
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom
19. Dezember 2013 (MB120003)
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 betreffend die 51⁄2-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C. ..., D._, als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich ist;
2. Eventualiter sei das vorerwähnte Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013: (act. 39 S. 15)
"1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 8'000.– festgesetzt. 3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem
von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet. 4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine
Parteientschädigung von CHF 9'950.– zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer zu bezahlen.
[5.-6. Mitteilung / Rechtsmittel]"
Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 40 S. 2):
"1. Es sei das Urteil vom 19. Dezember 2013 des Bezirksgerichts Meilen, Mietgericht (Geschäfts-Nr. MB120003), vollumfänglich aufzuheben;
2. Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 betreffend die 5.5-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C. ..., D._, als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich ist;
3. Eventualiter sei das in Ziff. 2 erwähnte Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken;
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4. Subeventualiter sei die Streitsache zwecks Durchführung eines Beweisverfahrens und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) im vorinstanzlichen Verfahren und im vorliegenden Berufungsverfahren zulasten der Berufungsbeklagten/Beklagten."
der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 50 S. 2):
"Es sei die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWSt) zu Lasten der Berufungsklägerin."

## Considerations

Erwägungen:
I.
1. Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1994 vermietete die Beklagte und
Berufungsbeklagte (fortan Beklagte) der Klägerin und Berufungsklägerin (fortan
Klägerin) eine 5 1⁄2-Zimmerwohnung an der C._-Strasse ... in D._, zu
einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 5'700.00 (act. 13/1/1). Seither wurde
der Mietzins in mehreren Schritten auf aktuell Fr. 4'635.00 reduziert (act. 39 S. 2,
act. 13/2).
Im Jahre 2009 erstritt die Klägerin vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts
Meilen eine Mietzinsreduktion aufgrund von Mängeln in der Zeitperiode 1. Sep-
tember 2004 bis 14. September 2007 (act. 13/9, Urteil vom 11. März 2009).
Im Frühjahr 2012 kam es zwischen den Parteien erneut zu Diskussionen
über Mängel an der Mietsache und deren Behebung sowie über Ansprüche auf
Mietzinsreduktion (vgl. act. 16/5, 16/6, 16/8, 16/10). Dabei stellte der von der
Beklagten beigezogene Verwalter mit E-Mail vom 10. Mai 2012 in Aussicht,
gewisse Reparaturen würden sofort in Auftrag gegeben, und er würde bis Ende
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Mai 2012 umfassend zu den Mängeln Stellung nehmen (act. 16/6; vgl. auch
act. 50 S. 6 unten). Am 22. Mai 2012 kam es sodann zu einem Telefongespräch
zwischen E._ (Verwaltungsrat der Klägerin, der das vom vorliegenden
Verfahren betroffene Mietobjekt bewohnt) und F._, dem Verwalter der
Beklagten (Vi-Prot. S. 29, 32; vgl. auch Vi-Prot. S. 43).
2. Mit amtlichem Formular vom 25. Mai 2012 kündigte die Beklagte das
Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 30. November 2012. Zur Begründung
verwies die Beklagte darauf, sie beabsichtige, die Liegenschaft zu verkaufen.
Wirtschaftlich und vermietungstechnisch dränge sich eine umfassende
Renovation des Mietobjekts auf. Die Eigentümerfamilie werde indes auch in ferner
Zukunft keinen Bedarf für die Liegenschaft haben. Sie wolle sich daher nicht mehr
mit den entsprechenden Renovationsarbeiten belasten (act. 13/22-23).
Mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gelangte die Klägerin mit einem Begehren
um Beseitigung der ab März 2012 gerügten Mängel und um
Mietzinsherabsetzung an die Schlichtungsbehörde Meilen. Die Eingabe ging am
29. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde ein (act. 16/19).
3. Mit Eingabe vom 25. Juni 2012 focht die Klägerin die Kündigung vom
25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde Meilen als missbräuchlich an und
ersuchte eventualiter um längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit
Beschluss vom 14. September 2012 erteilte die Schlichtungsbehörde der Klägerin
die Klagebewilligung (act. 2). Daraufhin, mit Eingabe vom 25. Oktober 2012,
erhob die Klägerin Klage vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen (Vorin-
stanz) und stellte das eingangs angeführte Rechtsbegehren (act. 1).
4. Am 19. Dezember 2013 erliess die Vorinstanz das eingangs angeführte
Urteil (act. 36 = act. 39 = act. 41). Das Urteil wurde der Klägerin am 17. Januar
2014 zugestellt (act. 37/1).
5. Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 (Datum Poststempel) erhob die
Klägerin Berufung gegen das Urteil vom 19. Dezember 2013. Dabei stellte sie die
eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 40).
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6. Mit Verfügung vom 20. Februar 2014 wurde der Klägerin Frist zur
Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 8'000.00 für das Berufungsverfahren
angesetzt (act. 44). Der Vorschuss ging fristgerecht ein (act. 45, 47).
7. Mit Verfügung vom 13. März 2014 wurde der Beklagten Frist zur
Beantwortung der Berufung angesetzt (act. 48). Die Beklagte erstattete die
Berufungsantwort daraufhin rechtzeitig mit Eingabe vom 11. April 2014. Darin
stellte sie die eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 50).
8. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-
37). Die Berufungsantwort wurde der Klägerin zugestellt (act. 51). Das Verfahren
erweist sich als spruchreif.
II.
1. Vorbemerkungen:
Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert Fr. 10'000.00
erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Im Anfechtungs- und Kündigungsschutzverfahren bestimmt sich der
Streitwert nach dem Bruttomietzins ab Eingang des Rechtsmittels bis zum Ablauf
der dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zuzüglich der
ordentlichen Kündigungsfrist. Vorliegend konnte das Mietverhältnis gemäss
Mietvertrag vom 31. Mai 1994 sechsmonatlich im Voraus auf Ende jedes Monats
ausser Dezember gekündigt werden (act. 13/1/1). Das ergibt ausgehend von der
Einreichung der Berufung mit Eingabe vom 14. Februar 2014 eine massgebliche
Zeitdauer von 42 Monaten (drei Jahre Sperrfrist + 6 Monate Kündigungsfrist). Bei
einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 4'635.00 (act. 13/2) ist danach von
einem Streitwert von rund Fr. 194'500.00 auszugehen.
Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet erhobene Berufung ist somit
einzutreten.
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2. Zeitlicher Kündigungsschutz (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR):
2.1 Der Streitigkeit zwischen den Parteien liegt die folgende, eingangs
bereits kurz dargelegte Konstellation zugrunde: Sowohl die Kündigung des
Mietverhältnisses seitens der Beklagten als auch das Schlichtungsbegehren der
Klägerin betreffend Mängelbehebung datieren vom 25. Mai 2012 und wurden an
diesem Datum der Post überbracht. Das ergibt sich aus den Akten (act. 16/16-19)
und ist unbestritten (act. 12 S. 10, act. 15 S. 6 f., act. 39 S. 6). Auch im
Berufungsverfahren machen die Parteien zu Recht nichts Abweichendes geltend
(act. 40 S. 4, act. 50 S. 5).
Nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist die Kündigung des Mietverhältnisses
treuwidrig nach Art. 271 Abs. 1 OR und entsprechend anfechtbar, wenn die
Vermieterin sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen hat (Art. 271a Abs. 1 lit. d
OR).
2.2 Nach dem Standpunkt der Klägerin ist die Kündigung vom 25. Mai
2012 ohne weiteres anfechtbar, weil sie nach der Anhebung eines
Schlichtungsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgte. Zudem,
so die Klägerin weiter, habe die Beklagte mit der Einleitung des Verfahrens zum
Zeitpunkt, als sie die Kündigung ausgesprochen habe, nach Treu und Glauben
rechnen müssen (act. 40 S. 3 ff.).
2.3 Nach dem Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR setzt die
Anfechtbarkeit der Kündigung als treuwidrig erstens voraus, dass eine der
Parteien des Mietverhältnisses ein mit diesem zusammenhängendes Gerichts-
oder Schlichtungsverfahren eingeleitet hat. Das ist vorliegend der Fall: Das von
der Klägerin mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gestellte Schlichtungsbegehren auf
Mängelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung (vorne I./2.) hängt klarerweise mit
dem Mietverhältnis zusammen.
2.4 Angesichts des aufgezeigten zeitlichen Zusammenhangs (Kündigung
und Schlichtungsbegehren je vom 25. Mai 2012) stellt sich die Frage, ob die
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Kündigung vom 25. Mai 2012 als "Verfahrenskündigung" in den Schutzbereich
der genannten Bestimmung fällt.
2.4.1 Die Klägerin verweist zu Recht auf die Empfangstheorie, nach welcher
die Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung ihre Wirkung erst dann
entfaltet, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass unter
normalen Umständen mit ihrer Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Die
Kündigung gilt daher erst dann als "ausgesprochen" im Sinne von Art. 271a
Abs. 1 lit. d OR (act. 40 S. 5; vgl. BSK OR I-WEBER, 5. Auflage 2011, Art. 266a
N 1a, Art. 271/271a N 24; gl.M. ZK-HIGI, Art. 271a N 253). Dies konnte bei
Postaufgabe der Kündigung am 25. Mai 2012 nicht früher als am 26. Mai 2012
der Fall sein.
An diesem Zeitpunkt war das von der Klägerin mit Postaufgabe vom 25. Mai
2012 angehobene Schlichtungsverfahren nach den allgemeinen Bestimmungen
bereits rechtshängig (Art. 62 Abs. 1 ZPO; ZK ZPO-SUTTER-SOMM/HEDINGER,
2. Auflage 2013, Art. 62 N 9).
2.4.2 Indessen hat die Vorinstanz als weitere Voraussetzung des
Kündigungsschutzes nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zu Recht die Kenntnis der
Beklagten vom Schlichtungsverfahren geprüft (act. 39 S. 5). Die Norm stellt
nämlich die widerlegbare Vermutung auf, die Kündigung während eines hängigen
Verfahrens erfolgte aus dem unlauteren Kündigungsmotiv der Rache. Diese
Vermutung kann aber nur dann einigermassen plausibel erscheinen, wenn der
Vermieter im Zeitpunkt der Kündigungsaussprache Kenntnis von der Hängigkeit
des Verfahrens hat oder als vernünftiger und korrekter Mensch haben könnte (ZK-
HIGI, Art. 271a N 233, 246; zustimmend SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage
2008, Art. 271a N 37). Fehlt es an dieser Kenntnis, kann jedenfalls nicht auf das
unlautere Kündigungsmotiv der Rache geschlossen werden, und es bliebe
unerklärbar, worin die Treuwidrigkeit der Kündigung dann begründet sein könnte.
In Praktikabilitätsüberlegungen wie dem einfach und zweifelsfrei feststehenden
Zeitpunkt der Klageanhebung kann sie immerhin nicht liegen (so aber BSK OR I-
WEBER, 5. Auflage 2011, Art. 271/271a N 24; gl. M. LACHAT ET AL., Mietrecht,
8. Auflage 2009, S. 618 FN 154). Nicht zu übersehen ist nämlich – um auch das
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noch zu erwähnen –, dass die Ausübung des Kündigungsrechts gemäss den Art.
271 f. OR stets gegen Treu und Glauben zu verstossen hat, und daher entweder
auf unlauteren Motiven basieren muss oder in sich treuwidrig zu sein hat.
Das Bundesgericht hat die Kenntnis des Vermieters vom entsprechenden
Verfahren (bzw. die Möglichkeit dazu) – soweit ersichtlich – bislang nicht
ausdrücklich als Voraussetzung der Anfechtbarkeit nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR
genannt. Es hielt in einem neueren Entscheid immerhin allgemein fest, die
Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR beginne "grundsätzlich mit
der Klageanhebung" und ende mit der rechtskräftigen Verfahrenserledigung. Zum
Beleg verweist das Bundesgericht dabei (u.a.) auch auf die vorstehend zitierten
Meinungen von HIGI und des SVIT-Kommentars (BGer 4A_588/2013 vom 15. Ap-
ril 2014, E. 2.3). Daraus ist zu schliessen, dass das Bundesgericht diese sachlich
begründete Auffassung nicht ablehnt.
2.4.3 Die Vorinstanz hielt weiter fest, die Beklagte habe die Kündigung mit
Formular vom 25. Mai 2012 zwar während der Rechtshängigkeit des gleichentags
eingeleiteten Schlichtungsverfahrens ausgesprochen, aber sie habe erst später
von der Verfahrenseinleitung Kenntnis erhalten. Zudem habe die Beklagte als
vernünftiger und korrekter Mensch in jenem Zeitpunkt auch keine Kenntnis von
der Verfahrenseinleitung haben können (act. 39 S. 6 ff.).
Dem ist zuzustimmen. Zwar trifft es zu, dass anlässlich eines
Telefongespräch zwischen dem Verwalter der Beklagten, F._, und E._
von der Klägerin, am 22. Mai 2012 ein allfälliges gerichtliches Verfahren
thematisiert wurde, und dass die Beklagte sich das Wissen des von ihr
eingesetzten Verwalters anrechnen lassen muss (act. 40 S. 6 f.; act. 39 S. 7 f.).
Die Vorinstanz hörte zum fraglichen Telefongespräch den Zeugen G._
an, der E._ für dieses Telefongespräch sein Mobiltelefon ausgeliehen hatte
(act. 12 S. 9; Vi-Prot. S. 32 ff., S. 38). Nach der Angabe des Zeugen sagte
E._ dabei, das Verhalten von F._ sei eine Hinhaltetaktik, und es werde
darauf herauslaufen, dass sie sich wieder vor Gericht sehen würden (Vi-Prot.
S. 41). Die Vorinstanz hielt zu Recht fest, diese Äusserung könne dahingehend
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verstanden werden, dass E._ wenig Hoffnung in die auf Ende Mai 2012 in
Aussicht gestellte Stellungnahme der Beklagten setzte (vgl. dazu vorne I./1.) und
daher bereits mit einem weiteren Gerichtsverfahren rechnete. Weiter verwies die
Vorinstanz richtig darauf, dass E._ an diesem Telefongespräch – auch nach
seiner eigenen Schilderung anlässlich der Parteibefragung – nicht angegeben
hatte, er werde die Stellungnahme nicht abwarten (act. 39 S. 8; Vi-Prot. S. 28 ff.).
Aufgrund dessen kann zwar nicht direkt ausgeschlossen werden, dass E._
das dem Verwalter gegenüber doch erwähnt haben könnte (was die Klägerin
impliziert, act. 40 S. 8). Immerhin hat E._ aber nicht ausdrücklich auf eine
solche Aussage verwiesen. Sein Hinweis, man werde sich wieder vor Gericht
sehen, ist daher nicht als Ankündigung einer unmittelbar bevorstehenden
Anrufung der Schlichtungsbehörde zu verstehen.
Entgegen der Klägerin (act. 40 S. 7 f.) musste der Verwalter der Beklagten
aufgrund dieses Gesprächs somit nicht davon ausgehen, dass die Klägerin nun
sofort Schritte beim Gericht bzw. bei der Schlichtungsbehörde einleiten würde.
2.4.4 Die streitgegenständliche Kündigung des Mietverhältnisses vom
25. Mai 2012 erweist sich somit nicht als treuwidrig im Sinne des Art. 271a Abs. 1
lit. d OR.
3. Rachekündigung nach Art. 271 Abs. 1 lit. a OR:
3.1 Die Klägerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, die Kündigung vom
25. Mai 2012 sei auch als Rache- bzw. Vergeltungskündigung nach Art. 271
Abs. 1 lit. a OR treuwidrig (vgl. act. 40 S. 15 ff., act. 12 S. 13 ff.).
Nach der genannten Bestimmung ist die Kündigung des Mietverhältnisses
treuwidrig, wenn der Vermieter sie ausspricht, weil der Mieter nach Treu und
Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht.
3.2 Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Klägerin im Vorfeld der
Kündigung Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte (vgl. vorne I./1.).
Anzeichen dafür, dass dies treuwidrig geschehen wäre, sind nicht ersichtlich und
wurden nicht geltend gemacht. Vorausgesetzt ist danach weiter, dass zwischen
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der Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung ein adäquater
Kausalzusammenhang besteht.
3.3 Die Klägerin verweist zum Nachweis des Rachemotivs der Beklagten
auf die Vorgeschichte der streitgegenständlichen Kündigung (Kündigung
einerseits kurz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e
OR, andererseits kurz nach der erneuten Geltendmachung von Mängelrechten
und eines Mietzinsherabsetzungsanspruchs der Klägerin; vgl. act. 40 S. 15 ff.,
act. 12 S. 13 ff. sowie im Einzelnen vorne I./1.).
Die zeitliche Nähe zwischen der Geltendmachung von Ansprüchen und der
Aussprache der Kündigung stellt ein Indiz für das Vorliegen einer
Rachekündigung dar (ZK-HIGI, Art. 271a N 59). Der zeitliche Konnex zwischen
den Schreiben der Klägerin vom 26. März und 18. Mai 2012, mit welchen sie
Ansprüche aus dem Mietverhältnis erhob (act. 16/5, 16/10), und der Kündigung
vom 25. Mai 2012 (act. 16/17), sowie mit dem Ablauf der dreijährigen
Kündigungssperre nach dem eingangs erwähnten Urteil des Bezirksgerichts
Meilen vom 11. März 2009 (vorne I./1. sowie zum ganzen act. 40 S.16 f.), spricht
daher eher für den Standpunkt der Klägerin.
Mit dem blossen Indiz ist jedoch noch kein Beweis erbracht. Der Mieter trägt
die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Rachekündigung. Das
gilt insbesondere auch für den Kausalzusammenhang zwischen der
Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung. Dabei ist indes kein strikter
Beweis erforderlich, sondern es genügt die Beweisanforderung der grossen
Wahrscheinlichkeit (ZK-HIGI, Art. 271a N 59, 66). Ein adäquater
Kausalzusammenhang ist regelmässig dann zu verneinen, wenn der Vermieter
einen plausiblen Kündigungsgrund belegt, welcher die Treuwidrigkeit der
Kündigung ausschliesst. Dabei ist auf den objektiven Eindruck abzustellen, der
sich in Würdigung der Umstände ergibt (vgl. ZK-HIGI, Art. 271a N 61; SVIT-Kom-
mentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 271a N 13). Erweist sich der vom
Vermieter genannte Kündigungsgrund dagegen als bloss vorgeschoben, so
spricht dies für den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der
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Geltendmachung von Rechten und der Kündigung (zumal das Vorschieben von
Kündigungsgründen an sich schon treuwidrig ist, ZK-HIGI, Art. 271 N 64).
3.4 Für die Klärung der Frage, ob ein solcher Kausalzusammenhang
besteht, ist auf den von der Beklagten angegebenen Kündigungsgrund des
Verkaufs der Liegenschaft einzugehen. Auslöser für den Verkaufsentschluss
waren nach der Beklagten Mängel, deren Behebung professionellen und auch
finanziell aufwändigen Einsatz erfordert (u.a. Asbest, Schimmelbildung, schlechte
Isolation; vgl. act. 16/5 und 16/17).
3.4.1 Dass diese Mängel grundsätzlich bestehen, ist unbestritten bzw. die
Mängel wurden ohnehin von der Klägerin selber geltend gemacht (strittig ist
lediglich die Einschätzung, ob die Mängel eine umfassende Renovation
erforderlich machen, vgl. dazu die nachfolgenden Ausführungen). Die Beklagte
machte sich in dieser Situation grundsätzliche Überlegungen bezüglich einer
Sanierung, doch schien ihr (Jahrgang 1942) der Aufwand dann doch zu gross.
Die Beklagte bewohnt bereits ein eigenes Haus, und ein allfälliger Eigenbedarf
von nahen oder entfernteren Verwandten ist kein Thema. Die Beklagte entschied
sich daher zum Verkauf und beauftragte einen Makler (vgl. zum Ganzen
act. 16/17, vgl. auch act. 16/6 und 16/15). Es ist legitim, eine Liegenschaft in
D._ frei von Mietverhältnissen verkaufen zu wollen, um einen höheren Preis
zu erzielen.
Die Beklagte kündigte nicht aus zwei Gründen (so die Klägerin: notwendige
Renovation zum einen, Verkaufsentscheid zum anderen, vgl. act. 40 S. 9),
sondern alleine aufgrund des geplanten Verkaufs. Dass das Motiv der Beklagten,
welches zum Verkaufsentscheid führte, mit dem Zustand der Liegenschaft zu tun
hat, führt nicht dazu, dass die Beklagte diesen Zustand, d.h. den von ihr
gesehenen Renovationsbedarf, nachweisen müsste. Die Frage, wie es sich im
Einzelnen mit dem Zustand der Liegenschaft und dem Renovationsbedarf verhält,
ist daher nicht entscheidend. Die Vorinstanz hat im Übrigen mit Recht nicht in
Frage gestellt, dass das Mietobjekt, lediglich da und dort leicht renoviert, weiterhin
gut bewohnbar wäre, aber dass bei dem 1979 erbauten und bis heute nie
umfassend renovierten Gebäude die modernen Ansprüche an den Wohnkomfort
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nicht mehr optimal erfüllt seien, so dass sich die Frage einer Gesamtsanierung
unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten aufdränge (act. 39 S. 10). Diese
Feststellung ist entgegen der Klägerin (act. 40 S. 11) nicht willkürlich, sondern sie
basiert zum einen auf den wie erwähnt unbestrittenen Mängeln, und zum anderen
auf der unbestrittenen Tatsache, dass das 35jährige Haus nie umfassend
renoviert wurde. Somit lagen objektiv betrachtet legitime Gründe für eine
umfassende Renovation vor. Die Vorinstanz hat dazu zu Recht auch auf das
Ermessen des Eigentümers verwiesen (act. 39 S. 10). Auf die Auflistung der
Klägerin, was alles an der Liegenschaft in den nächsten Jahren nicht zu sanieren
sei (act. 40 S. 13 ff.), ist daher nicht weiter einzugehen. Der Entscheid der
72jährigen Beklagten, eine solche ihr erforderlich erscheinende Renovation nicht
mehr selber vorzunehmen, sondern das Haus lieber zu verkaufen, erscheint
insgesamt als nachvollziehbar und insofern begründet.
3.4.2 Die Klägerin bestreitet die Ernsthaftigkeit der Verkaufsabsichten der
Beklagten weiter unter Hinweis darauf, die Beklagte treibe den Verkauf nicht
voran (act. 40 S. 11 ff.). Die Vorinstanz hat dazu erwogen, das sei unbestritten
und folge nach der Beklagten zum einen aus dem hängigen
Kündigungsschutzverfahren und zum anderen aus dem Fehlen einer aktuellen
Fotodokumentation, wobei letzteres von der Klägerin zu vertreten sei (act. 39
S. 11). Dem ist zuzustimmen. Dass die Beklagte den Maklerauftrag erst erteilte,
als das Kündigungsschutzverfahren bereits hängig war (act. 40 S. 12), ist wenig
relevant. Es kann aus Sicht der Beklagten im damaligen Zeitpunkt durchaus Sinn
gemacht haben, diesen Auftrag mit Blick auf eine erhoffte baldige Erledigung des
Kündigungsschutzverfahrens bereits zu erteilen. Dass der Kündigungsgrund des
geplanten Verkaufs vorgeschoben wäre, lässt sich daraus entgegen der Klägerin
(act. 40 S. 12) nicht ableiten.
Dass sie das Fehlen aktueller Innenaufnahmen der Liegenschaft zu
vertreten habe, hat die Klägerin im Berufungsverfahren nicht in Abrede gestellt
(act. 40 S. 12). Die Vorinstanz erkannte darin, also im Fehlen einer vollständigen
und aktuellen Verkaufsdokumentation, einen Grund für die Verzögerung des
Verkaufs (act. 39 S. 11). Das ist nicht zu beanstanden, unabhängig von
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verfügbaren älteren Fotografien (act. 40 S. 13), die naturgemäss weniger
geeignet sind als aktuelle Aufnahmen.
Die Klägerin weist weiter darauf hin, sie habe anfangs 2013 Strohmänner
beauftragt, sich bei der von der Beklagten beauftragten Maklerfirma nach einem
Verkaufsobjekt zu erkunden, welches sämtliche Kriterien der Mietliegenschaft
erfülle. Die Maklerfirma habe darauf mitgeteilt, solche Liegenschaften stünden zur
Zeit nicht zur Verfügung (act. 40 S. 12, act. 12 S. 20). Aus dieser Schilderung
kann nicht geschlossen werden, die Beklagte habe ihre Verkaufsabsicht als
Kündigungsgrund lediglich vorgeschoben. Die Art und Weise, wie die Maklerfirma
derzeit – bei aus nachvollziehbaren Gründen "auf Eis liegenden"
Verkaufsbemühungen (act. 30 S. 11) – den Auftrag wahrnimmt, lässt keine
direkten Rückschlüsse auf die Absichten der Beklagten zu.
3.4.3 Die Klägerin brachte vor der Vorinstanz zum behaupteten Rachemotiv
der Beklagten unter Nennung von Zeugen weiter vor, die Beklagte habe während
der erwähnten dreijährigen Sperrfrist, insb. anlässlich der Neujahrsempfänge im
Hotel ... in den Jahren 2010 und 2011, wiederholt geäussert, sie wolle die
Klägerin als Mieterin möglichst rasch loswerden. Unter Nachbarn sei dies ein
"offenes Geheimnis" gewesen (act. 12 S. 5; act. 40 S. 16). Die Beklagte bestritt
dies (Vi-Prot. S. 13).
Mit dieser klägerischen Behauptung wird eine Rachekündigung zu wenig
substantiiert, als dass der aufgezeigte plausible Kündigungsgrund, auf den sich
die Beklagte berief (vgl. vorstehend II./3.3), widerlegt wäre. Die Kündigung vom
25. Mai 2012 ist daher auch nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht treuwidrig.
Von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund – und damit von einem
adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung von
Ansprüchen und der Kündigung – ist somit entgegen der Klägerin (act. 40 S. 13)
nicht auszugehen. Die streitgegenständliche Kündigung ist danach insgesamt
nicht treuwidrig und entsprechend nicht anfechtbar nach Art. 271 f. OR.
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4. Erstreckung des Mietverhältnisses:
4.1 Die Klägerin beantragt eventualiter die Erstreckung des
streitgegenständlichen Mietverhältnisses um vier Jahre (act. 12 S. 1, act. 40 S. 2).
Die Vorinstanz wies das Erstreckungsbegehren (wie eingangs aufgezeigt) ab
(act. 39 S. 12 ff.).
4.2 Die Mieterin kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen,
wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge
hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre
(Art. 272 Abs. 1 OR).
4.3 Die Vorinstanz hat mit Hinweisen auf bundesgerichtliche
Rechtsprechung und Literatur zutreffend festgehalten, dass das Institut der
Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur den Mieter als Vertragspartei
des Mietverhältnisses schützt. Ist eine Aktiengesellschaft Mieterin, so sind die
persönlichen Interessen der Aktionäre bei der Beurteilung der Härtegründe nicht
zu berücksichtigen (act. 39 S. 13). Die Klägerin stimmt dem zu, lässt aber
vortragen, dass die vorliegenden Verhältnisse ein Abweichen von diesem
Grundsatz rechtfertigten (act. 40 S. 19 f.).
4.4 Dem Standpunkt der Klägerin ist aus den nachfolgend aufgezeigten
Gründen nicht zu folgen:
4.4.1 Vertragspartei ist mit der Klägerin eine juristische Person. Weshalb
und auf wessen Ersuchen der Mietvertrag auf die Klägerin (und nicht auf den das
Mietobjekt bewohnenden E._) ausgestellt wurde, ist danach nicht relevant.
Abzustellen ist auf das Interesse der Klägerin an einer Erstreckung. Alleine der
Umstand, dass E._, Mitglied des Verwaltungsrats der Klägerin, die
streitgegenständlichen Wohnung jahrelang bewohnt hat, rechtfertigt es nicht, von
den persönlichen Interessen von E._ auszugehen bzw. dessen Interesse mit
dem Interesse der Klägerin gleichzusetzen.
Ein Härtegrund für die in der Immobilienbranche tätige Klägerin (act. 46) ist
nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht geltend gemacht. So bestehen etwa
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keine Anzeichen dafür, dass die Klägerin an den Standort in D._ gebunden
wäre. Die Klägerin argumentiert auch im Berufungsverfahren lediglich mit
Härtegründen im Interesse von E._ persönlich. Damit lässt sich kein
Erstreckungsanspruch der Klägerin begründen. Die Vorinstanz erwog im Sinne
eines Fazits, es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Interessen der Klägerin derart
von den privaten Interessen von E._ abhängen würden, dass die von ihm
geltend gemachten persönlichen Härtegründe im Zusammenhang mit einem
Wegzug aus dem Mietobjekt für sie, die Klägerin selbst, zu einer Härte führen
würden. Dem ist zuzustimmen.
4.4.2 Wenn bei der Beurteilung einer Härte entgegen dem Gesagten von
den persönlichen Interessen von E._ ausgegangen würde, so wäre
festzuhalten, dass die Klägerin die geltend gemachte Härte nicht genügend
belegt. Die finanziellen Verhältnisse von E._ sind überdurchschnittlich gut.
Ein Mietzins kann bis zu einem Betrag von Fr. 6'000.00 pro Monat für eine 51⁄2-
Zimmerwohnung bezahlt werden (Vi-Prot. S. 6 ff., S. 8 oben). E._ möchte
aus nachvollziehbaren Gründen in D._ wohnen bleiben, um seinem jüngsten
Sohn H._, geb. 2007, welcher im Alter von drei Jahren seine Mutter verlor,
Konstanz zu ermöglichen (act. 12 S. 22 f.). Die Klägerin hat jedoch nicht
verdeutlicht, dass es nicht möglich wäre, in D._ zu einem Mietzins von
Fr. 6'000.00 pro Monat eine vergleichbare Wohnung zu finden. Das Gegenteil
erscheint wahrscheinlich. Von einer Härte wäre daher auch bei E._ nicht
auszugehen. Auf die Unklarheit betreffend den Wohnsitz von E._ – dieser
gab vor Vorinstanz an, teils in D._ und teils in Palma de Mallorca zu wohnen,
seinen Wohnsitz aber nun von Palma de Mallorca nach Zürich verlegen zu wollen
(Vi-Prot. S. 6); im Berufungsverfahren macht die Klägerin keine Angaben dazu
(act. 40 S. 19 f.) – ist danach nicht weiter einzugehen.
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist somit ausgeschlossen.
5. Zusammenfassend ist das angefochtene Urteil vom 19. Dezember
2013 in vollständiger Abweisung der Berufung zu bestätigen.
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III.
1. Bei diesem Ausgang hat die Vorinstanz ihre Kosten zu Recht der
Klägerin auferlegt und diese verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung
zu bezahlen (act. 32 S. 10). Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche
Verfahren (Fr. 8'000.00) und der Betrag der Parteientschädigung (Fr. 9'950.00
zuzüglich 8% MwSt.) sind in der Höhe nicht angefochten. Somit ist auch das
erstinstanzliche Kostendispositiv zu bestätigen.
2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Klägerin auch für das
Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Für die Berufung ist angesichts des eingangs aufgezeigten Streitwerts von
rund Fr. 194'500.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 8'000.00 angemessen (§ 4
Abs. 1 und 3 sowie § 7 lit. a i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Die
Parteientschädigung ist auf Fr. 7'500.00 festzulegen. § 4 Abs. 1 bis 3 i.V.m. § 11
AnwGebV.
Die Beklagte hat für das Berufungsverfahren den Ersatz der Mehrwertsteuer
von 8 % verlangt (vgl. act. 50 S. 2). Es ist ihr ein solcher zuzusprechen (vgl. das
Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts vom 17. Mai 2006,
S. 3).