# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 81fff217-fe11-4660-b12f-076005ff5f82
**Court:** SO_STG
**Chamber:** SO_STG_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** SO / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

In Sachen
SGSTA.2021.28; BST.2021.24
A. Y.
gegen
Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen
betreffend
Staats- und Bundessteuer 2019
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.1 Mit Datum vom 3. Februar 2021 reichte der Steuerpflichtige A. Y. die Steuererklärung 2019 ein. Darin deklarierte er bei den Einkünften aus Liegenschaften Nettoeinnahmen von CHF 12'529 (Staat) und CHF 15'662 (Bund).
In der Veranlagung der Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen vom 1. April 2021 betreffend die Staats- und Bundessteuer 2019 erfolgten diverse Korrekturen; die Nettoeinnahmen aus Liegenschaften wurden auf CHF 25'304 (Staat) und CHF 31'700 (Bund) festgelegt.
1.2 Gegen diese Veranlagung erhob der Steuerpflichtige mit Schreiben vom 3. Mai 2021 Einsprache. Er machte im Wesentlichen geltend, beim Mietwert der Liegenschaft in Z. habe er vor dem Kauf im Jahr 2000 mit der VB einen pauschalen Mietwert von CHF 2'500 mündlich vereinbart. Er habe bisher nie Verkaufsbemühungen einreichen müssen. Die reduzierte Katasterschätzung habe er in den nachfolgenden Steuererklärungen berücksichtigt. Bei der Liegenschaft in X. sei auf die Besteuerung eines Mietwerts zu verzichten, da die Liegenschaft nicht bewohnt und eine Wohnnutzung auch nicht möglich sei. Verkaufsbemühungen könne er gegebenenfalls nachweisen.
1.3 Mit Verfügung vom 14. Juli 2021 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen, das steuerbare Einkommen um CHF 8'825 (Staat) resp. CHF 11'031 (Bund) reduziert und auf CHF 85'410 (Staat) bzw. CHF 90'800 (Bund) festgelegt. Dazu wurde vor allem ausgeführt, die Liegenschaft in Z. stehe dem Einsprecher zum Eigengebrauch zur Verfügung. Eine zumindest teilweise Vermietung habe der Einsprecher bisher nicht angestrebt. Daher müsse der volle Mietwert besteuert werden. Daran ändere auch eine allfällige, frühere mündliche Vereinbarung nichts. Zudem seien die Steuerfaktoren neu zu überprüfen. Demnach sei die Einsprache insoweit unbegründet. Bei der Liegenschaft in X. bestehe ein Renovationsbedarf. Zudem sei eine Liste von Interessenten vorgelegt worden. Daher könne im Steuerjahr 2019 auf die Besteuerung des Mietwerts verzichtet werden. Die Einsprache sei insoweit begründet.
2.1 Gegen diesen Einspracheentscheid reichte der Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrent) am 16. August 2021 Einsprache bzw. Rekurs und Beschwerde beim Kantonalen Steuergericht ein. Er beantragt, der Eigenmietwert von GB Z. Nr. 0001 sei auf CHF 1'640 (Staat) bzw. CHF 2'050 (Bund) zu reduzieren, eventuell auf CHF 2'500. Allenfalls sei ihm eine Frist von 10 Jahren zu gewähren zur Räumung und Veräusserung des Objekts. Der Verkauf dürfte nicht so einfach sein, da GB Nr. 0001 in der Wohnzone liege. Zur Begründung wird vor allem angeführt, der Rekurrent habe mit der VB vor dem Erwerb im Jahr 2000 vereinbart, der Mietwert werde auf pauschal CHF 2'500 festgesetzt, sonst hätte er die Liegenschaft gar nicht gekauft. Diese Vereinbarung sei bis 2019 ohne grundsätzliche Abweichung angewendet worden. Ohne schriftliche Vorankündigung mit Rechtsmittelbelehrung oder Anhörung sei diese Praxis willkürlich geändert worden. Es sei immer aktenkundig gewesen, dass die Liegenschaft für Hobby-Zwecke benutzt werde. Deshalb hätten keine Verkaufs- oder Vermietungsbemühungen stattgefunden. Das Verhalten der Steuerverwaltung verstosse gegen Treu und Glauben. Die Räumung der nicht mehr tragbaren Liegenschaft mache einen Teil des Lebens des Rekurrenten zunichte. Er ersucht um Gutheissung der Rechtsmittel.
2.2 Mit Vernehmlassung vom 1. September 2021 beantragte die VB Olten-Gösgen die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Dazu wird im Wesentlichen angeführt, entscheidend sei hier die Möglichkeit der Nutzung der Liegenschaft in Z. Der Eigenmietwert sei zurecht nach einem Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt worden. Es sei der Eigenmietwert der gesamten Liegenschaft als Einkommen zu versteuern. Soweit der Rekurrent mit dem Anspruch auf eine reduzierte Besteuerung steuermindernde Umstände geltend mache, trage er die Beweislast. Sodann werde im Steuerrecht jede Periode neu beurteilt, ohne Rücksicht auf vorgängige, allenfalls unrichtige Veranlagungen. Eine Verletzung von Treu und Glauben liege hier nicht vor. Auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sei beim Rekurrenten nicht gegeben.
2.3 Mit Stellungnahme vom 14. Oktober 2021 hielt der Rekurrent an seinen bisherigen Ausführungen und Anträgen im Wesentlichen fest. Es gehe hier nicht um eine Wohnung, sondern um einen Lagerraum. Das Vertrauensprinzip sei für einen Bürger nicht verhandelbar. Die Steuerverwaltung habe sich 19 Jahre an die Vereinbarung gehalten. Die Eingabe des Rekurrenten sei gutzuheissen, insbesondere auch vor dem Hintergrund einer wahrscheinlichen Abschaffung des Eigenmietwerts.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1. Die fristgerechte Eingabe ist als formgerecht anzusehen, mithin als Rekurs (Rechtsmittel betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (Rechtsmittel betreffend direkte Bundessteuer). Praxisgemäss wird die Eingabe dementsprechend entgegengenommen. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist somit einzutreten.
2. Gemäss § 27 lit. b StG bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Darunter fällt auch der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Gemäss Art. 21 Abs. 2 DBG erfolgt die Festsetzung des Eigenmietwerts unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Nach § 28 Abs. 1 StG richtet sich der steuerbare Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwerts sind Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen. Der Regierungsrat setzt die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur in grösseren Zeitabständen an (§ 28 Abs. 2 StG). Gestützt auf diese Delegationsnorm hat der Regierungsrat am 28. Januar 1986 die Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des Mietwerts der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15; BGS 614.159.15; Fassung in Kraft bis 31.12.2020) erlassen und darin die Berechnung der Eigenmietwerte für die konkreten Fälle geregelt (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2011 Nr. 4 E. 6). Dabei wird in der StVO Nr. 15 zwischen Gebäuden durchschnittlicher (§§ 1 bis 3) und überdurchschnittlicher Bauart (§§ 4 und 5) unterschieden und zwar nach Massgabe des Katasterwerts. Die Grenze liegt dabei gemäss § 1 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 StVO Nr. 15 bei CHF 240‘000. Der Mietwert von Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude und normalen Umschwung bemessen (§ 1 Abs. 2 StVO Nr. 15). Liegenschaften in der Gemeinde Z. sind der Gruppe III zugeteilt (§ 2 Abs. 1 StVO Nr. 15). Der Prozentsatz beträgt hier 9.42 (§ 1 Abs. 2 StVO Nr. 15). Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einem Katasterwert bis CHF 240'000 erfolgt für die direkte Bundessteuer ein Zuschlag von 25 % auf dem kantonalen Mietwert (Rundschreiben der Eidg. Steuerverwaltung vom 10.7.2019 betr. Liste der Kantone mit unterschiedlichen Eigenmietwerten für die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer ab Steuerperiode 2018, unter estv.admin.ch).
3.1 Im konkreten Fall besitzt der Rekurrent in Z. ein kleines Grundstück GB Nr. 0001, das er als Lagerraum nutzt. Besteuert wurde dieses Grundstück mit einem Eigenmietwert von CHF 5'290 (Staat) und CHF 6'613 (Bund). Der Rekurrent stellt sich vor allem auf den Standpunkt, es sei mit ihm mündlich ein Eigenmietwert von CHF 1'640 (Staat) und CHF 2'050 (Bund) vereinbart worden. Maximal dürfe der Eigenmietwert CHF 2'500 betragen. Vereinbart habe er diesen Wert mit B. W. und C. V. (beide ehemals VB Olten-Gösgen). Seither sei dieser immer so besteuert worden. Die Vorinstanz will dagegen an der angefochtenen Veranlagung festhalten.
3.2 Der Vermögenssteuerwert dieses Grundstücks laut Katasterschätzung beträgt unbestritten CHF 70'200. Gemäss StVO Nr. 15 beläuft sich der Mietwert wie gesehen (vgl. oben, E. 2; § 1 ff. StVO Nr. 15) auf 9.42 % bei durchschnittlicher Bauart wie hier. Eine unterdurchschnittliche Bauart ist dagegen gesetzlich nicht vorgesehen. Dies ergibt einen massgeblichen Betrag von wie erwähnt CHF 6'613 (Staat) bzw. nach Abzug der einschlägigen Pauschale von 20 % einen Betrag von CHF 5'290. Der Eigenmietwert ist daher grundsätzlich korrekt berechnet worden.
3.3 Die VB ist an den Grundsatz der Rechtsgleichheit gebunden. Grundstücke sind daher immer nach den gleichen Grundlagen zu besteuern. Frühere falsche Beurteilungen wie hier hindern nicht, dass in den Folgejahren ein Sachverhalt korrekt beurteilt wird (vgl.
Richner
et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, VB zu Art. 109-121 N 95).
Die VB ist aber auch an den Grundsatz von Treu und Glauben gebunden, sofern die Voraussetzungen dafür gegeben sind: Konkrete Zusicherung, Zuständigkeit der Behörde, nicht erkennbare Unrichtigkeit der Beurteilung, Treffen von Dispositionen, keine Änderung der Gesetzeslage (vgl. dazu
Häfelin/Müller/Uhlmann
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 667 ff.). Den Nachweis einer mündlichen Zusicherung wie hier hat der Rekurrent, der sich darauf beruft, zu liefern. Im vorliegenden Fall fehlt ein schriftlicher Nachweis. Ob eine mündliche Zusicherung erteilt worden war, ist anhand der Unterlagen und Angaben unklar. Da die Besteuerung in den letzten Jahren offenbar konstant tief ausgefallen ist, ist der Einwand des Rekurrenten nicht von vorherein abwegig. Die von ihm erwähnten Personen sind indes offensichtlich schon lange nicht mehr bei der VB arbeitstätig und können daher nicht befragt werden. Dispositionen, welche der Rekurrent getätigt hätte, werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Dass er das betroffene Grundstück nur wegen dem tiefen Eigenmietwert gekauft hat, ist kaum anzunehmen. Daher müsste hier das Vertrauensprinzip weichen, selbst wenn davon ausgegangen würde, dass früher effektiv eine mündliche Zusicherung wie eingewendet erteilt worden wäre. Ob der Eigenmietwert künftig tatsächlich abgeschafft wird, steht momentan noch nicht fest und kann hier im Moment auch keinen Einfluss haben. Soweit der Rekurrent im Übrigen die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des umstrittenen Lagerraums geltend macht, steht es ihm frei, sich allenfalls gegen den Katasterwert zu wenden. Rekurs und Beschwerde erweisen sich demnach als unbegründet und sind daher abzuweisen.
4. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 149 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 500 festzusetzen (Grundgebühr, kein Zuschlag).
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 500 werden dem Rekurrenten/Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

## Considerations