# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 19fa9544-562b-44a9-95a1-7af1c0687e5f
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2006
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Par acte notarié Berney et Ghiringhelli du 6 mars 2003, la recourante, PF patrimoine foncier SA a acheté à ASSIM SA la parcelle no 2773 de la Commune d’Aigle sise au Chemin de Pré d’Emoz 42 et 44 à Aigle, pour le prix de 4'400'000 francs (quatre million quatre cents mille francs). Sur cette parcelle de 4'600 m
2
se trouvent un bâtiment d’habitation comprenant des appartements locatifs d’une surface au sol de 874 m
2
et un garage d’une surface de 408 m
2
.
Le premier janvier 2003, l’état locatif de cet immeuble pour l’année 2002 était de 442'500 francs. Il était de 473'580 fr., y compris les loyers non encaissés des appartements vacants, au mois de novembre 2004, pour l’année 2004.
B.
Par décision du 24 mars 2004, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle a fixé la nouvelle estimation fiscale de cet immeuble à 5'200'000 francs.
Par acte du 2 avril 2004, la recourante a formulé une réclamation contre cette décision en invoquant le prix d’achat de l’immeuble.
La commission d’estimation a rendu le 8 novembre 2004 une décision sur réclamation, par laquelle elle a confirmé sa première estimation. Cette décision était motivée de la manière suivante :
« Les bâtiments locatifs se négocient entre 8 et 9%. Lors de la révision générale, l’estimation fiscale était calculée en capitalisant le revenu locatif à un taux de 7,5%, actuellement, l’estimation est obtenue en capitalisant ce même revenu locatif au taux de 8,5%. La commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle maintient cette estimation à Fr. 5'200'000.-, et, elle considère que le prix d’acquisition est une valeur de liquidation. »
C.
Par acte du 18 novembre 2004, la recourante a saisi le Tribunal de céans d’un recours contre la décision précitée, qui conclut à ce que le montant de l’estimation fiscale de l’immeuble susmentionné soit ramené à 4'400'000 francs.
Le 13 décembre 2004, la recourante, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé un mémoire complémentaire au Tribunal de céans et prit les conclusions suivantes :
-
déclarer le recours recevable ;
-
fixer la valeur fiscale de la parcelle 2773, feuille 23, commune d’aigle (sic) (chemin de Pré d’Emoz 42 à 44) à CHF 4'400'000 ;
-
mettre les frais de la présente procédure à la charge de l’autorité intimée et allouer à la recourante une indemnité équitable ;
-
débouter l’autorité intimée de toute autre ou contraire conclusion. »
Elle s’est acquittée, en temps utile, de l’avance de frais requise, par 2'500 francs.
Le 23 décembre 2004, l’autorité intimée s’est déterminée de la manière suivante sur le recours :
« Le rendement locatif annuel de 1992 était de Fr. 531'000.-
Le taux moyen de capitalisation admis en révision générale, de 7,5%,
donne une estimation fiscale RG92 de Fr. 7'080'000.-
Le rendement locatif annuel de 2003 a été de Fr. 442'000.-
(aucun logement vide, réduction de 17% en 10 ans)
Selon la proposition de la CEF, l’estimation ascende à (-27%) Fr. 5'200'000.-
En 2004, le propriétaire fait valoir un rendement locatif annuel de Fr. 473580.-
(en hausse de 7% par rapport à 2003)
et un taux de vacance élevé.
En moyenne le taux de vacances 2003-4 du district d’Aigle est de 1,6%.
Sauf motif de révision l’estimation fiscale ne varie pas.
En raison du principe d’équité et selon la pratique nous pouvons admettre :
·
une évolution du taux moyen de capitalisation (7,5 à 8,5) - 11 %
·
un taux de vacances raisonnable, en moyenne - 1,6 %
·
un taux de vétusté, en moyenne 1% l’an dans la règle - 12 %
soit un total de - 24,6 %
La réduction admise par la commission (27%) va au-delà, preuve que sa proposition est correcte. »
La recourante a adressé au Tribunal de céans le 28 janvier 2005 des déterminations complémentaires.
Celui-ci a statué par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours prescrit par l’article 15 alinéa 2 de la loi vaudoise sur l’estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21 ; ci-après LEFI), modifiée le 4 juillet 2001 (ROLV 2000, p. 328), le recours l’est en temps utile. En tant que propriétaire de la parcelle sur laquelle porte l’estimation litigieuse, le destinataire de la décision querellée, PF patrimoine foncier SA, a qualité pour recourir au sens de l’article 37 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (RSV 173.36 ; ci-après LJPA).
2.
L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité d’une décision que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039 du 1er juillet 1993).
3.
Conformément à l’article 20 LEFI, la commission d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
4.
a) Aux termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
En vertu de l'art. 9 REFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération. Selon la jurisprudence, par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires"
,
il faut entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de la fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché.
Dans un arrêt relativement ancien (EF 93/035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale calculée. Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission (EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF 98/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 98/0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations).
b) L’article 6 REFI dispose que la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d’après le rendement normal de l’année précédente.
c) Le 8 janvier 1991, le Département des finances a édité dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des « Instructions pour les commissions de district d’estimation fiscale des immeubles » (ci-après instructions CEFI), dont on extrait ce qui suit au sujet des immeubles locatifs :
« Valeur vénale (V.V.) :
elle est déterminée en tenant compte de la valeur du sol et du coût de la construction ; elle correspond au prix de vente auquel un propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est faite dans des conditions normales.
La valeur vénale, à défaut d’indications (prix d’achat, éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue en capitalisant le rendement brut. Le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 – 6 1⁄2 % selon le genre d’immeuble. Cette valeur comprend celle du terrain nécessaire. Si les espaces environnant l’immeuble sont disproportionnés, la Commission d’estimation fiscale en tiendra compte. La « réserve » de terrain sera déterminée selon les règles applicables aux terrains à bâtir.
Valeur de rendement (V.R.) :
La valeur de rendement est déterminée par le revenu locatif de l’immeuble. Ce revenu doit être demandé au propriétaire ou à son représentant. Il sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux. Si l’immeuble ou des locaux ne sont pas loués, le loyer est estimé suivant les possibilités de location.
Lorsqu’un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyers normaux de la région.
Pour mémoire, il y a lieu de rappeler que les Commissions de district ne sauraient calculer la valeur de rendement intervenant dans l’estimation fiscale en fonction de la valeur locative déterminée selon la loi sur les impôts directs cantonaux (Arrêt CCEF, Daetwyler 1988). (...)
Le rendement brut est déterminé par le revenu locatif (baux à loyer). Le chauffage et l’eau chaude (payés par le locataire) ne sont pas comptés dans le revenu locatif. Les impôts ne sont pas déduits.
Dans la règle, il y a lieu d’appliquer un taux de capitalisation de 8 – 8 1⁄2 % du revenu locatif. On ne s’écartera de cette règle que dans les cas particuliers. »
5.
a) En l’occurrence, l’autorité intimée a fondé sa décision sur le rendement locatif 2003 de l’immeuble faisant l’objet de l’estimation (442'000 fr.), qu’elle a capitalisé à un taux de 8,5 %. Elle a confirmé ce montant en adoptant une méthode comparative fondée sur l’évolution du taux moyen de capitalisation, d’un taux de vacances et d’un taux de vétusté.
La recourante conteste le fait que l’on puisse s’écarter de la valeur vénale fixée entre les parties dans l’acte de vente. De plus, elle reproche à l’autorité intimée de ne pas avoir tenu compte du taux de vacance élevé des appartements qui se trouvent dans le bâtiment en raison de la présence de sous-locataires de la FAREAS.
b) Conformément aux instructions CEFI, la valeur vénale doit correspondre au prix de vente auquel le propriétaire peut prétendre dans des conditions de vente normales. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales de 1992, elle s’estimait en capitalisant à un taux de 6 à 61⁄2 % de la valeur de rendement brut de l’immeuble, soit d’après celui de l’année précédente (art. 6 REFI). Par rendement brut, il faut entendre l’état locatif brut, savoir y compris les loyers des logements vacants. Il est en effet logique, dans le cadre de l’estimation fiscale, qui vise à déterminer la fortune du propriétaire, de tenir compte du rendement qu'il peut obtenir de son bien, et non du rendement qu’il obtient à un moment donné, cette dernière valeur étant susceptible de changer très rapidement et de varier en fonction de la diligence dont fait preuve le propriétaire pour louer ses appartements, ce qui ne devrait pas avoir d’incidence sur le montant de sa fortune. Dès lors, le grief invoqué par la recourante selon lequel l’autorité intimée aurait dû prendre en compte les particularités de l’immeuble en question en terme de vacance d’appartements n’est pas fondé.
Si ce prix s’écarte d’une manière importante du prix de vente conclu entre les parties, la Commission d’estimation fiscale peut s’écarter de ce dernier conformément à la jurisprudence susmentionnée relative à l’art. 9 REFI.
En l’occurrence, l’immeuble propriété de la recourante a d¿agé un revenu locatif pour l’année 2002 (année précédent la vente) de 442'500 francs. Ce montant, capitalisé à 6,5 % correspond à une valeur vénale, selon les instructions CEFI, de 6'800'000 francs. L’autorité intimée a fait application d’un taux de capitalisation de 8,5%, pour obtenir une valeur vénale de 5'200'000 francs, soit un montant plus favorable à la recourante. La valeur vénale ainsi calculée est de 18,19% supérieure à la valeur vénale convenue entre les parties. Ce pourcentage, proche des 20 % évoqués par la jurisprudence susmentionnée est suffisant pour permettre à l’autorité intimée de s’écarter du prix de vente convenu entre les parties.
Reste à déterminer le montant de la valeur de rendement de l’immeuble pour en arrêter la valeur fiscale conformément, à l’art. 2 LEFI. En vertu des instructions CEFI, cette valeur est obtenue en capitalisant le rendement locatif brut de l’immeuble à un taux de 8 à 8,5 %. En l'espèce, il s’agit du taux déjà utilisé par l’autorité intimée pour déterminer le montant de la valeur vénale, de sorte que, conformément au calcul de l’autorité intimée, la valeur de rendement sera identique à la valeur vénale. Partant, c’est à bon droit que la Commission d’estimation fiscale du district d’Aigle a arrêté le montant de l’estimation de l’immeuble propriété de la recourante a 5'200'000 francs.
6.
En définitive, le recours doit être rejeté aux frais de son auteur, qui, succombant, n’a pas droit à des dépens. Les frais de la cause sont arrêtés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, montant compensé par l’avance de frais qui a été versée au tribunal.