# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f9da8ade-7759-4ead-916e-7488c03d370d
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt:
1. Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft „X._weg 12“ in B._ (Parzelle Nr. 2578),
welche ursprünglich dem im Jahre 2008 verstorbenen Ehepaar C._ gehört hatte. Die
Schwester der Frau C._, Frau D._, wohnhaft in E._ bei Ludwigshafen (Deutschland),
war von dieser in ihrer letztwilligen Verfügung vom 4. März 1995 als Vorerbin und der F._
als Nacherben der Liegenschaft „X._weg 12“ eingesetzt worden. Gestützt auf die letztwillige
Verfügung wurde die Sicherungs- und Auslieferungspflicht der Liegenschaft zugunsten des
F._ im Grundbuch vorgemerkt. Die Liegenschaft wurde schliesslich am 26. Januar 2012 von
der Vorerbin unter Mitwirkung der Nacherbin an den Rekurrenten zu einem Preis von Fr.
990'000.-- verkauft und die Vormerkung im Grundbuch gelöscht. Aufgrund des von der Steuer-
verwaltung ermittelten Verkehrswerts der Liegenschaft von Fr. 1‘337‘000.-- wurde die Differenz
zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis abzüglich eines Freibetrags von Fr. 10‘000.-- mit
Veranlagungsverfügung der Schenkungssteuer vom 2. Dezember 2013 zu einem Steuersatz
von 30% besteuert und vom Pflichtigen eine Schenkungssteuer von Fr. 101‘100.-- erhoben.
2. Hiergegen erhob der Pflichtige mit Schreiben vom 17. Dezember 2013 Einsprache und
führte aus, den ermittelten Verkehrswert könne er nicht nachvollziehen. Er habe die Lie-
genschaft zu einem fairen Preis von Fr. 990‘000.-- gekauft. Nach einem ersten Angebot seiner-
seits seien andere Käufer gesucht worden, da ein höherer Preis erzielt werden sollte. Nach ein-
einhalb Jahren habe sich herausgestellt, dass niemand das Objekt habe kaufen wollen, wes-
halb der Zuschlag schliesslich an ihn gegangen sei. Der von der Steuerverwaltung angenom-
mene Verkehrswert von Fr. 1‘337‘000.-- sei somit nicht realistisch und es könne von einer
Schenkung nicht die Rede sein.
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 4. März 2015 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache
teilweise gut. Das Gebäude sei von der Steuerverwaltung im Veranlagungsverfahren wie folgt
geschätzt worden: Der Neuwert von Fr. 2‘272‘000.-- sei indexiert worden. Weiter sei das Bau-
jahr 1979 und die entsprechende Altersentwertung berücksichtigt worden. Dies habe einen Zu-
standswert ergeben, zu welchem noch die Baunebenkosten hinzugerechnet worden seien, was
einen Gebäudewert von insgesamt Fr. 1‘774‘432.-- ergeben habe.
Die Parzelle Nr. 2578 GB B._ weise eine Fläche von insgesamt 1‘440 m2 auf und
liege in der Landwirtschaftszone, welche mit Fr. 50.-- anstelle dem von der kantonalen Steuer-
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verwaltung für Landwirtschaftsland praxisgemäss verwendeten Quadratmeterpreis von Fr. 3.--
bis 10.-- bewertet worden sei. Diese Abweichung gründe darin, dass die Parzelle zwar in der
Landwirtschaftszone liege, aber mit einem Wohnhaus bebaut sei. Aus Gründen der Rechtssi-
cherheit würde der Schätzung neu ein Quadratmeterpreis von Fr. 10.-- zugrunde gelegt. Da es
sich bei der darauf befindlichen Liegenschaft um eine Ertragsliegenschaft handle, sei zusätzlich
der Ertragswert zu berechnen. Der adäquate Mietzinsertrag von Fr. 100‘800.-- pro Jahr werde
mit 7.5 % kapitalisiert, was einen Ertragswert von Fr. 1‘344‘000.-- ergebe. Daraus errechne sich
nach der sog. Praktikermethode in der Folge ein Verkehrswert von Fr. 1‘455‘208.--. Bei Anwen-
dung eines Abzugs von 9 % für latente Grundstücksgewinn- und Handänderungssteuern belau-
fe sich der Verkehrswert damit auf total Fr. 1‘324‘239.--. Streng ausgelegt hätte dieser Abzug
nur bis 5 % betragen dürfen. Aufgrund der vorliegenden speziellen Konstellation werde jedoch
darauf verzichtet, die Schätzung entsprechend zu korrigieren. Im Ergebnis reduziere sich die
Bemessungsgrundlage der angefochtenen Schenkungssteuerverfügung somit auf Fr. 324‘000.--
, was neu eine Schenkungssteuer von Fr. 97‘200.-- zur Folge habe.
4. Gegen diesen Einsprache-Entscheid erhob der Pflichtige mit Schreiben vom 1. April
2015 Rekurs mit dem Begehren, die Veranlagung sei ersatzlos aufzuheben. Der Eingabe legte
er Fotos der Liegenschaft sowie eine Zusammenstellung der bereits vorgenommenen Reno-
vations- und Sanierungsarbeiten bei. Ergänzend zur Einsprache vom 17. Dezember 2013 führte
er im Wesentlichen aus, die Steuerverwaltung nehme einen geschätzten Neuwert von Fr.
2‘272‘000.-- an, ohne den Unterhalt und Renovationsbedarf zu berücksichtigen. Das Haus sei
komplett sanierungsbedürftig und teilweise nicht bewohnbar gewesen. So habe er auf der Su-
che nach einer Hypothek auch von den Banken zu hören bekommen, dass man dieses Abriss-
objekt nicht mitfinanzieren würde. Die Kosten für die bisher vorgenommenen Sanierungsarbei-
ten würden rund Fr. 550‘000.-- betragen.
5. Mit Vernehmlassung vom 12. Juni 2015 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung
des Rekurses. Der Neuwert von Fr. 2‘720‘000.-- habe dem seinerzeit von der Gebäudever-
sicherung festgesetzten Wert entsprochen. Unter Berücksichtigung des Zustands- und Er-
tragswertes sowie nach Abzug der latenten Grundstücksgewinn- und Handänderungssteuer sei
der Verkehrswert der Liegenschaft mit Fr. 1‘324‘239.-- festgesetzt worden. Insbesondere im
Hinblick darauf, dass das Ehepaar C._ Mieterträge (inklusive dem anteiligen Eigenmietwert
der selbst bewohnten Wohneinheit) im Umfang von rund Fr. 130‘000.-- erwirtschaftet habe, sei
die Ermittlung des Verkehrswertes sehr moderat und zugunsten des Steuerpflichtigen vorge-
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nommen worden. Zwischen Leistung und Gegenleistung herrsche ein offensichtliches Missver-
hältnis, weshalb es folgerichtig erscheine, dass der ermittelte Differenzbetrag mit der Schen-
kungssteuer belegt worden sei.
6. Anlässlich der heutigen Verhandlung legte der Rekurrent eine Schätzung der von
G._ vom 15. November 2011, welche vom Erbschaftsverwalter des Nachlasses der Ehegat-
ten C._, Herrn H._, in Auftrag gegeben worden war, sowie Baupläne der Liegenschaft
ins Recht. Die Parteien hielten an ihren Begehren fest.

## Considerations

Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 19 des Gesetzes über die Erbschafts- und Schenkungs-
steuer vom 7. Januar 1980 (ESchStG) i.V.m. § 124 des Gesetzes über die Staats- und Ge-
meindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden
Rekurses zuständig.
Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und
Richtern des Steuergerichts beurteilt.
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist
ohne weiteres darauf einzutreten.
2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die Steuerverwaltung den Verkauf der Liegen-
schaft „X._weg 12“ zum Kaufpreis von Fr. 990‘000.-- zu Recht als gemischte Schenkung
qualifiziert und vom Pflichtigen eine Schenkungssteuer erhoben hat.
a) Gemäss § 2 Abs. 1 ESchStG gilt als Schenkung im Sinne dieses Gesetzes jede freiwilli-
ge und unentgeltliche Zuwendung von Geld, Sachen oder Rechten irgendwelcher Art mit Ein-
schluss des Erbauskaufes (Art. 495 des Bundesgesetzes über das Schweizerische Zivilgesetz-
buch vom 10. Dezember 1907 [ZGB]) und der Stiftung (Art. 80 ff. ZGB) sowie der schenkungs-
weise Erlass von Verbindlichkeiten. Steht bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft die eine Leis-
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tung in einem offenbaren Missverhältnis zur Gegenleistung, so wird der durch die Gegenleis-
tung nicht gedeckte Wert gemäss § 2 Abs. 3 ESchStG einer Schenkung gleichgestellt. Ist ein
Grundstück Gegenstand einer solchen gemischten Schenkung, so wird auf dem entgeltlichen
Teil des Rechtsgeschäfts die Handänderungssteuer und auf dem restlichen Teil die Schen-
kungssteuer erhoben (§ 82 Abs.1 lit. c StG e contrario; Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar
zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 73 N 14; Christen, Die Grundstückgewinn-
steuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 125).
b) Schenkung ist der Vertrag über eine unentgeltliche Zuwendung aus dem Vermögen des
Schenkers in das Vermögen des Beschenkten. Daraus folgt, dass eine Vermögenszuwendung
vorliegen muss, was wiederum den Übergang von Sachen, dinglichen Rechten, Forderungen
oder sonstigen Bestandteilen eines Vermögens vom Schenker auf den Beschenkten voraus-
setzt. Im Weiteren muss eine unentgeltliche Zuwendung gegeben sein, was nur unter der dop-
pelten Voraussetzung zutrifft, dass ausser der Schenkungsabsicht kein anderer Rechtsgrund
vorhanden ist und dass der Zuwendung keine Gegenleistung entspricht, wie dies bei den ge-
genseitigen Verträgen der Fall ist. Schliesslich muss eine Vereinbarung beider Parteien vorlie-
gen. Die Schenkung ist Vertragsschluss, weshalb es zu ihrer Entstehung der Annahme durch
den Beschenkten, und zwar in Kenntnis der Schenkungsabsicht bedarf (vgl. Guhl/Koller, Das
Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage, § 43, S. 394 ff.). Der Zuwendende muss Wissen
und Willen bezüglich der Vermögenszuwendung und der Unentgeltlichkeit haben (Entscheid
des Steuergerichts [StGE] vom 11. Juni 2010, 510 10 16, E. 3b; vgl. Entscheid des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Zürich, SR 2006.00005, E. 1.1 mit weiteren Hinweisen).
c) Auch im Steuerrecht sind für das Vorliegen einer Schenkung die Merkmale der Vermö-
genszuwendung, der Unentgeltlichkeit und des Schenkungswillens absolut begriffsnotwendig
(Ramseier, Die basellandschaftliche Erbschafts- und Schenkungssteuer, Liestal 1989, S. 56 ff.;
Nefzger/Simonek/Wenk, a.a.O., § 73 N 12). Dasselbe gilt für die gemischte Schenkung im Sin-
ne von § 2 Abs. 3 ESchStG. Unentgeltlichkeit wird hier angenommen, wenn ein offenbares
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Wie bei jeder Schenkung ist zu-
dem der Schenkungswille erforderlich, das heisst der Zuwendende muss die Gegenleistung
bewusst niedriger ansetzen als seine eigene Leistung, mit dem Willen, die Differenz dem Emp-
fänger unentgeltlich zukommen zu lassen (Ramseier, a.a.O., S. 73 und 75; Entscheid des Bun-
desgerichts [BGE] 118 Ia 497, E. 2bb; BGE 65 I 212, 213; Entscheid des Verwaltungsgerichts
des Kantons-Basellandschaft [VGE] vom 27. August 1997, publiziert in: Basellandschaftliche
und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Band XIV, S. 5 ff.)
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d) Unbestritten ist, dass mit dem Verkauf der Liegenschaft am 26. Januar 2012 zu einem
Kaufpreis von Fr. 990‘000.-- eine Vermögenszuwendung an den Rekurrenten erfolgt ist. Im Fol-
genden wird zu prüfen sein, ob auch die weiteren Voraussetzungen der gemischten Schen-
kung, also die Unentgeltlichkeit im Sinne eines offenbaren Missverhältnisses zwischen Leistung
und Gegenleistung und der Schenkungswille, erfüllt sind.
3. Zu prüfen ist demnach, ob die Steuerverwaltung zu Recht von einem offenbaren Miss-
verhältnis zwischen dem Kaufpreis von Fr. 990‘000.-- und dem Verkehrswert der Liegenschaft
ausgegangen ist.
a) Es gilt die natürliche Vermutung, dass der Verkehrswert mit dem Kaufpreis überein-
stimmt. Dass der Verkehrswert zum vereinbarten Kaufpreis in einem offenbaren Missverhältnis
steht, ist grundsätzlich von der Steuerbehörde nachzuweisen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
a.a.O., § 220 N 104).
b) In ihrem Einsprache-Entscheid vom 4. März 2015 stützt sich die Steuerverwaltung auf
ihre eigene Schätzung und geht von einem Verkehrswert der Liegenschaft von gerundet Fr.
1‘324‘000.-- aus. Von diesem Betrag ist der Verkaufspreis von Fr. 990‘000.-- abzuziehen, wo-
raus eine Differenz zum Verkehrswert von Fr. 334‘000.-- resultiert. Dies entspricht einem Pro-
zentsatz von rund 25%. Die von der Steuerverwaltung vorgenommene Verkehrswertberech-
nung ist dem Grundsatz nach nicht zu beanstanden, doch erscheint fraglich, ob die vom Rekur-
renten vorgebrachte Sanierungsbedürftigkeit der Liegenschaft darin zu Recht unberücksichtigt
geblieben ist. Der Pflichtige brachte diverse Unterlagen wie Fotos der Liegenschaft und eine
Zusammenstellung der Sanierungsarbeiten bei, welche die Vermutung nahe legen, dass die
Liegenschaft im Verkaufszeitpunkt einen hohen Renovationsbedarf aufwies und die Bewohn-
barkeit zumindest in einigen Wohneinheiten nicht mehr gegeben und die Vermietbarkeit einge-
schränkt war. Wie aus der anlässlich der heutigen Verhandlung vom Rekurrenten ins Recht
gelegten Schätzung der von G._ ersichtlich wird, wurde der Verkehrswert der Liegenschaft
am 15. November 2011, also nur kurze Zeit vor dem Verkauf der Liegenschaft am 26. Januar
2012 an den Rekurrenten, auf Fr. 660‘000.-- geschätzt. Anhand der ebenfalls anlässlich der
heutigen Verhandlung beigebrachten Baupläne ist zudem erkennbar, dass es sich um ein nicht
marktkonformes und schwierig handelbares 6-Familienhaus handelt, welches in der Landwirt-
schaftszone liegt. Damit erscheint auch das Vorbringen des Rekurrenten, dass die Bemühun-
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gen der Eigentümerschaft die Liegenschaft zu einem höheren Preis als Fr. 990‘000.-- zu ver-
kaufen fehlschlugen, plausibel. Dies wird auch durch die soeben erwähnte Schätzung bestätigt,
worin eine Vermietbarkeit oder Verkäuflichkeit ausdrücklich als schwierig bezeichnet wird. Ein
Verkehrswert von Fr. 1‘324‘000.-- und das Vorliegen eines offenbaren Missverhältnisses zum
Kaufpreis von Fr. 990‘000.-- erscheint aus all diesen Gründen zumindest zweifelhaft.
4. Weiter ist zu prüfen, ob der Verkauf der Liegenschaft zum Preis von Fr. 990‘000.-- mit
einer Schenkungsabsicht verbunden war.
a) Da es sich um steuerbegründende Tatsachen handelt, trägt die Steuerbehörde die Be-
weislast für das Vorliegen einer Schenkung im Allgemeinen und des Schenkungswillens im Be-
sonderen. Der Schenkungswille darf lediglich dann vermutet werden, wenn alle übrigen Ele-
mente einer steuerpflichtigen Schenkung (Zuwendung, Bereicherung, Unentgeltlichkeit) erfüllt
und auch die Beziehungen zwischen den beteiligten Personen genügend nah sind. Insbesonde-
re bei Verwandtschaft oder Freundschaft zwischen den Parteien, bei hohem Alter, schlechter
Gesundheit oder guten Vermögensverhältnissen des Zuwendenden sowie bei Bedürftigkeit des
Empfängers spricht eine natürliche Vermutung für den Schenkungswillen. Nur wenn der Schen-
kungswille aufgrund solcher Umstände zu vermuten ist, obliegt es dem Beschenkten, Gründe
für dessen Fehlen darzutun (StGE vom 11. Juni 2010, 510 10 16, E. 3b; vgl. Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, SR 2006.00005, E. 1.1 mit weiteren Hinweisen).
b) Aus der Tatsache allein, dass der Veräusserungspreis unter dem objektiven Verkehrs-
wert liegt, darf nicht auf das Vorliegen eines Zuwendungswillens geschlossen werden, können
doch die Vertragsparteien vielerlei Gründe haben, für eine Sache oder Leistung einen über bzw.
unter dem objektiven Verkehrswert liegenden Betrag zu bezahlen bzw. zu verlangen (BGE 118
Ia 497, E. 2bb; BGE 65 I 212, 213; VGE vom 27. August 1997, publiziert in: BStPra, Band XIV,
S. 5 ff.). Bei Rechtsgeschäften unter sich nicht nahestehenden Personen ist in aller Regel da-
von auszugehen, dass der vereinbarte Preis den Marktverhältnissen entspricht (Imthurn in: Klö-
ti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 142 N 11).
c) Damit obliegt es der Steuerbehörde nicht nur ein offenbares Missverhältnis zwischen
Verkehrswert und Kaufpreis, sondern auch eine besondere Beziehung zwischen den Parteien
nachzuweisen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 220 N
104).
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d) Die Steuerverwaltung begründet die Erhebung der Schenkungssteuer damit, dass zwi-
schen dem von ihr angenommenen Verkehrswert der Liegenschaft und dem vereinbarten Kauf-
preis von Fr. 990‘000.-- eine Differenz von Fr. 334‘000.-- liege und damit ein offenbares Miss-
verhältnis vorhanden sei. Das Vorliegen einer Schenkungsabsicht wird von ihr weder im Ein-
sprache-Entscheid vom 4. März 2015 noch in ihrer Vernehmlassung vom 12. Juni 2015 ausge-
führt, sondern einzig auf Grundlage des von ihr ermittelten Missverhältnisses vermutet. Dies
widerspricht der vorgenannten Rechtsprechung, wonach allein aufgrund der Tatsache, dass der
Veräusserungspreis unter dem objektiven Verkehrswert liegt, nicht auf das Vorliegen eines
Schenkungswillens geschlossen werden darf (vgl. Erwägung 4b hiervor). Im Übrigen ist, wie
bereits ausgeführt, ohnehin zweifelhaft, ob überhaupt ein solches offensichtliches Missverhält-
nis gegeben ist (vgl. Erwägung 3b hiervor).
Wie bereits dargelegt wurde, darf ein Schenkungswille lediglich dann vermutet werden, wenn
die Beziehung zwischen den Parteien genügend nah ist. Im vorliegenden Fall wurde die Lie-
genschaft von der Vorerbin im Einverständnis des als Nacherben eingesetzten F._ an den
Rekurrenten verkauft. Wie sich anlässlich der heutigen Verhandlung ergab, fanden die eigentli-
chen Verkaufsverhandlungen ausschliesslich zwischen dem Rekurrenten und dem Erbschafts-
verwalter statt. Der Rekurrent hat gemäss seinen Aussagen weder zur Eigentümerin der Lie-
genschaft noch zu Organen des F._ Kontakt gehabt. Dass sich die Parteien in irgendeiner
Weise besonders nahe gestanden hätten, ist somit unwahrscheinlich und wird von der Steuer-
verwaltung auch nicht nachgewiesen. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern der F._
als wirtschaftlich Begünstigter freiwillig auf realisierbare Einnahmen aus diesem Liegenschafts-
verkauf verzichtet haben sollte. Vielmehr besteht Grund zur Annahme, dass die rund 80-jährige,
in Deutschland wohnhafte Eigentümerin, die Liegenschaft abstossen wollte, war letztere doch
wie gesehen offenbar umfassend sanierungsbedürftig und schwer verkäuflich (vgl. Erwägung
3b hiervor).
Aus all diesen Gründen ist davon auszugehen, dass mit dem Liegenschaftsverkauf zu einem
Kaufpreis von Fr. 990‘000.-- an den Rekurrenten keine Schenkungsabsicht verbunden war.
Damit kann letztlich auch offenbleiben, ob zwischen dem Verkehrswert der Liegenschaft und
dem hierfür bezahlten Kaufpreis tatsächlich ein offenbares Missverhältnis besteht.
5. Zusammenfassend ergibt sich, dass mangels Nachweis eines Schenkungswillens bzw.
einer besonders engen Beziehung zwischen der Verkäuferin und dem Rekurrenten als Käufer
der Tatbestand der gemischten Schenkung im Sinne von § 2 Abs. 3 EschStG nicht erfüllt ist.
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Der Rekurs erweist sich damit als begründet und ist gutzuheissen.
6. Ausgangsgemäss sind dem Rekurrenten keine Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 130
StG i.V.m. § 20 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwal-
tungsprozessordnung [VPO]).
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