# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3f3ecf6f-c0d3-562c-b88e-4f833083f646
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto ed in diritto
1.
Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via I_ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G_l G_ e Via S_ V_ in territorio del Comune di B_.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I_, l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie.
Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000).
Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002.
2.
La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp.
no. 3754 _ B_ appartenente a COES 1. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 131 mq ed occupato temporaneamente per ca. 104 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr. 230.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq. Inoltre è prevista la corresponsione di fr. 630.- a corpo per la soppressione di vegetali vari (cfr. tabella di espropriazione).
Con notifica del 1.2.2002 il proprietario si è opposto al progetto contestando sostanzialmente la pubblica utilità della rotonda in corrispondenza dell’incrocio con Via S_ V_. Nel contempo ha avanzato una pretesa risarcitoria di fr. 350.- il mq per la superficie avulsa e di fr. 2'600.- a corpo per la soppressione dei vari vegetali. Infine ha chiesto che l’indennità offerta per l’occupazione temporanea fosse adeguata a quella riconosciuta agli altri espropriati.
All’udienza di conciliazione del 4.06.2002 le parti si sono accordate per riesaminare il progetto in rapporto alla rotonda in questione. Nella medesima occasione l’ente espropriante ha garantito l’accesso al fondo durante i lavori ed ha accettato di corrispondere per il ciliegio ed e la siepe un indennizzo di fr. 2'600.- a corpo con riserva di adeguamento nell’ipotesi di modifica del progetto mentre l’espropriato ha accettato l’indennità di fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea. Per il resto le parti hanno riconfermato integralmente l’offerta rispettivamente la richiesta di indennizzo per il sedime espropriando.
Relativamente al progetto le parti hanno sottoscritto in data 10.06.2002 un accordo giusta il quale il diametro della rotonda è stato portato a 25 ml con un lieve spostamento in direzione sud-est mentre il marciapiede su via S_ V_ è stato prolungato. In seguito alla predetta modifica progettuale la superficie esproprianda lungo la part. no. 3754 è stata ridotta di ca. 41 mq.
L’anticipata immissione in possesso è stata concessa a far tempo dal 19.08.2002 (cfr. accordo 10.06.2002).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con decreto del 1.10.2002 cresciuto incontestata in giudicato.
3.
L’accordo raggiunto dalle parti inerente le indennità per la soppressione dei vari vegetali e l’occupazione temporanea (cfr. verbale di udienza 4.06.2002) ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva, pertanto, questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito.
Litigiosa, e quindi da valutare, resta solamente l’indennità per il terreno avulso.
4.
Il mapp.
no. 3754 di B_, ubicato in località S_, è cosí censito a Registro fondiario:
A) edificio
mq 144
B) edificio mq 22
C) edificio mq 58
NE superficie non edificata
- rivestimento duro - humus mq 1’100
totale mq 1’324
Di conformazione ampia e quadrangolare, il sedime si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale provvisto di un garage seminterrato (sub. A), di un garage (sub. B) e di un deposito/garage in prefabbricato di mattoni in cemento (sub. D), mentre la porzione restante è adibita a giardino.
Il fondo è gravato da un onere di abitazione dell’appartamento al PT a favore di G_ M_ vita natural durante (cfr. estratto RF ed ispezione SIFTI 2.09.2005).
Il vigente PR di B_ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla zona edificabile R2 (cfr. piano delle zone).
5.
L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’ indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
6.
In concreto il dies aestimandi risale al
19.08.2002
, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. accordo 10.06.2002).
7.
Come già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G_ G_ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S_ V_ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI.
Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
7.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni riferibili alle zone R2, R3 ed R4:
zona R2
1998
Non risultano transazioni.
1999
Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P_:
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 345);
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 346);
- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq (“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 347);
- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370 mq, loc. A_ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una rettifica di confini;
- fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di 544 mq, loc. P_, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667 che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);
- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di complessivi 694 mq, loc. P_ e F_ (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 294);
- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A_ (iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).
2000
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).
2001
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);
- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C_ T_ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);
- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di 2’716 mq, loc. C_ T_ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1492).
2002
- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C_ S_ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);
- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);
- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C_ S_ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);
- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C_ S_ (iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);
- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);
- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S_ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente parzialmente attribuito alla zona R2.
zona R3
1998
- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181 mq, loc. T_ de G_ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632 di complessivi 2’543 mq sito in località F_:
- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444 mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);
- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);
- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C_ S_ (iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).
2001
- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).
2002
Non risultano transazioni.
zona R4
1998
- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B_ (iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
.
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P_ (iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);
- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493 mq, loc. F_ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).
2001
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623 di complessivi 3’862 mq sito in località F_:
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).
2002
Non risultano transazioni.
7.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle seguenti indennità espropriative:
fr. 250.- il mq (R4) per:
- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;
- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;
- ca. 10 mq del mapp. 3768;
- ca. 27 mq del mapp. 3767;
- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;
- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;
- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;
- ca. 1 mq del mapp. no. 3822.
fr. 230.- il mq (R3) per:
- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;
- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;
- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;
- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;
- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.
fr. 125.- il mq (R4) per:
- ca. 8 mq del mapp. no. 3821.
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
8.
8.1. Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):
R2 R3 R4
indice di sfruttamento (i.s.) 0.4 0.6 0.8
altezza max. del fabbricato (ml) 7.50 10.50 13.50
altezza min. del fabbricato lungo le
linee di allineamento (ml) // // 8.50
distanza minima da confine (ml) 3.00 4.00 5.00
distanza minima tra fabbricati 6.00 8.00 10.00
8.2. B_, capoluogo del Distretto di _, è un ampio borgo pianeggiante situato alla confluenza della Valli di _ e _ idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P_ /Via G_ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G_ da est verso ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.
In questo contesto Via I_ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;
con Via S_ V_ costituisce inoltre un accesso importante alla zona industriale nel settore meridionale del Comune.
Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente affacciata su Via I_ è T_ de G_ cui seguono, verso nord, le adiacenti A_ e F_ che si sviluppano fino a toccare la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G_ è ubicata invece C_ _ Le restanti località citate si estendono tutte oltre Via S. G_: P_, F_, C_ T_ e S_ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il fiume _ che segna il confine con il Comune di P_ mentre appartengono al comparto orientale, ad est di Via P_, B_, P_ e P_.
Tra le località poc’anzi dette P_ è l’unica che si trova in leggera posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di _ sul versante meridionale della cosiddetta “B_” di B_. Essa inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose. Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona industriale del Paese.
Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul fronte meridionale di via S. G_ ed appartenenti al comparto oggetto della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che, pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro commerciale (“Grandi Magazzini _”).
8.3. A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile. Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si equivalgono nelle varie zone.
Zona R4
Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si dis
tin
guono poiché non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836 ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.- il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr. 170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea ferroviaria.
Zona R3
Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che notoriamente non hanno valenza decisiva.
Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp. no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località F_ che è attigua alla zona servita da Via I_ la quale costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono una sorta di schermatura contro le immissioni.
Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.- il mq.
Zona R2
Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr. 300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr. 74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché, trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo sia stato influenzato da fattori soggettivi.
Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta, quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G_, specie con le località P_ e F_ dove sono state compravendute le part. no. 5006/5358.
Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una rimanenza modesta des
tin
abile a giardino. Privi di pregi particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore.
Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia maggiore di ca. il 25 %.
Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.
9.
La particella esproprianda è un terreno di conformazione
ampia e quadrangolare
parzialmente edificato sul fronte settentrionale
con uno stabile abitativo a carattere residenziale provvisto di un garage seminterrato (sub. A), di un garage (sub. B) e di un deposito/garage in prefabbricato di mattoni in cemento (sub. D) mentre la porzione restante è adibita a giardino.
È direttamente accessibile
dalla strada cantonale.
Complessivamente, pertanto, la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R2 ritenuto come l
’esistente onere di abitazione dell’appartamento al PT a favore di G_ M_ (24.11.1917) vita natural durante non costituisce una pregiudiziale poiché non ne altera le possibilità di sfruttamento né rappresentano nel caso concreto un fattore di disturbo degno di nota.
Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 230.-- il mq.
10.
L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
11.
Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante. Poiché l’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

## Considerations