# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8b52ee84-039c-5582-af89-e72c83d882f5
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 30. Mai 2016 bei der Gemeinde Vechigen
ein Baugesuch ein für den Abbruch der bestehenden Gebäude auf den Parzellen Vechigen
Grundbuchblatt (Gbbl.) Nrn. F._ und G._ und für die Erstellung von drei
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Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern mit insgesamt 15
Wohneinheiten und einer Einstellhalle. Die Bauparzellen liegen in der Wohnzone W2 an
einer Privatstrasse, die in die H._strasse mündet. Gegen das Bauvorhaben erhob
der Beschwerdeführer Einsprache. Am 26. Januar 2017 reichten die
Beschwerdegegnerinnen eine Projektänderung ein, mit der sie das Projekt gemäss den
Vorgaben der Fachstelle für Hindernisfreies Bauen des Kantons Bern anpassten. Mit
Gesamtentscheid vom 11. Juli 2017 erteilte die Gemeinde Vechigen die Baubewilligung.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 9. August 2017 bei der Bau-, Verkehrs-
und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) Beschwerde ein und beantragte die
Aufhebung des Gesamtentscheides vom 11. Juli 2017 sowie die Erteilung des
Bauabschlags. Er rügt insbesondere, die Erschliessung über seine Privatstrasse sei
ungenügend und durch das bestehende Wegrecht nicht abgedeckt. Zudem seien für das
Bauvorhaben zu wenig Fahrradabstellplätze vorgesehen und die Flächen für
Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche seien zu klein. Schliesslich sei die Pflanzung
von Hochstammbäumen vorgesehen, die den Grenzabstand zu seinem Grundstück nicht
einhielten, und es seien bauliche Veränderungen auf seinem Grundstück notwendig, mit
denen er nicht einverstanden sei. Der Beschwerdeführer stellte zudem den
Verfahrensantrag, es sei durch die BVE vorfrageweise die übermässige Belastung des
Weg- und Fahrwegrechts, lastend auf den Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. I._ und
J._ festzustellen, eventualiter sei das Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis das
Zivilgericht über diese Frage rechtskräftig entschieden habe.
3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, edierte die
Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerinnen beantragten
in ihrer Beschwerdeantwort die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf
eingetreten werden könne, und die Abweisung der Verfahrensanträge. Die Vorinstanz
verwies auf die Begründung ihres Entscheides.
Nach dem Schriftenwechsel holte das Rechtsamt einen Fachbericht des Tiefbauamtes des
Kantons Bern, Oberingenieurkreis II (TBA OIK II), zur strassenmässigen Erschliessung des
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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Bauvorhabens ein und führte im Beisein der Parteien und einer Vertretung des TBA OIK II
einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten Gelegenheit,
sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern.
4. Am 20. März 2018 reichten die Beschwerdegegnerinnen eine Projektänderung ein.
Das Rechtsamt stellte den Verfahrensbeteiligten die Projektänderungseingabe zu und gab
ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme. Gleichzeitig holte es einen Bericht des TBA OIK II
zur strassenmässigen Erschliessung des geänderten Projekts ein. Anschliessend gab es
den Parteien Gelegenheit für Schlussbemerkungen.
Die Vorinstanz erachtet das geänderte Projekt als bewilligungsfähig. Der
Beschwerdeführer vertritt dagegen die Auffassung, das Bauvorhaben sei auch nach der
Projektänderung nicht bewilligungsfähig. In seinen Schlussbemerkungen hält er
ausdrücklich an allen Rügen fest und beantragt, sämtliche Kosten seien den
Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen in ihren
Schlussbemerkungen, die Beschwerde abzuweisen, die Projektänderung zu bewilligen und
den vorinstanzlichen Entscheid im Übrigen zu bestätigen. Die Verfahrenskosten seien mit
Ausnahme der Kosten für die Behandlung der Projektänderung dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen und er sei zu verurteilen, ihnen eine Parteientschädigung zu bezahlen.
5. Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte des TBA OIK II sowie auf das Ergebnis
des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
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## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, der sich zulässigerweise als
Einsprecher am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt hat, ist durch den vorinstanzlichen
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Projektänderung
a) Die Beschwerdegegnerinnen reichten im Beschwerdeverfahren eine Projektänderung
ein (Eingabe vom 20. März 2018; Plan Nr. 215/01 „Grundrissebene 1“, 1:100, vom 5. März
2018; Plan Nr. 215/09 „Umgebungsplan“, 1:100, vom 5. März 2018; Plan Nr. 215/21
„Fassadenansichten 2“, 1:100, vom 5. März 2018; Situationsplan / Sichtverhältnisse, 1:200,
vom 5. März 2018; Situationsplan / Sichtverhältnisse, 1:500, vom 5. März 2018; alle mit
Stempel der BVE vom 22. März 2018; Formular 9.0 Zustimmung zur Sichtfreihaltung vom
15. Februar 2018). Mit dieser Projektänderung verschieben die Beschwerdegegnerinnen
die Standorte der Einstellhallenausfahrt und des Containerstandplatzes, verändern den
unteren Teil der Aussentreppe am östlichen Rand der Bauparzellen und planen
Böschungsveränderungen auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._, welche an die
Einmündung Privatstrasse / H._strasse grenzt, sowie flankierende Massnahmen
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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auf dem Trottoir und der Fahrbahn der H._strasse (Rüttelstreifen auf Trottoir und
Markierung von "Mittelinseln").
b) Laut Art. 43 BewD4 kann die Baugesuchstellerin oder der Baugesuchsteller während
eines Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der
BVE eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn
das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Erfolgt die Projektänderung im
Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die Gegenpartei und die von der
Projektänderung zusätzlich berührten Dritten anzuhören. Die Beschwerdeinstanz ist befugt,
die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD),
kann aber auch selbst über die Projektänderung entscheiden. Das geänderte Projekt tritt
an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.5
c) Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen bleibt in den Grundzügen gleich. Die
Gebäude bleiben unverändert. Nur eine Aussentreppe wird geringfügig geändert und die
Standorte der Einstellhallenausfahrt und des Containerplatzes werden verschoben.
Zusätzlich sind flankierende Massnahmen auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._
und der Gemeindestrasse zur Verbesserung der Verkehrssicherheit geplant. Diese
Anpassungen sind geringfügig und können als Projektänderung behandelt werden.
Gegenstand des Verfahrens ist nur noch das Projekt gemäss der Projektänderung vom 20.
März 2018.
d) Die Änderungen auf den Bauparzellen berühren keine öffentlichen oder wesentlichen
nachbarlichen Interessen zusätzlich und die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich
zur Projektänderung zu äussern. Die geplanten Massnahmen ausserhalb der Bauparzellen
berühren dagegen zusätzliche Personen. So ist die nicht am Verfahren beteiligte
Grundeigentümerin der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._ durch Änderungen an der
Böschung ihres Grundstücks betroffen. Sie hat aber mit Unterzeichnung des Formulars 9.0
und der beiden Pläne "Situation/Sichtverhältnisse", Masstab 1:200 und 1:500 vom 5. März
2018 der Projektänderung zugestimmt.
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 5 Vgl. BVR 2012 S. 463 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen
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Weiter betrifft das Anbringen von Rüttelstreifen auf dem Trottoir der H._strasse
sowie das Markieren einer Mittelinsel auf deren Fahrbahn zusätzlich eine unbestimmte
Anzahl Personen, die nicht am Beschwerdeverfahren beteiligt waren. Diese flankierend zur
Projektänderung vorgesehenen Massnahmen auf der Gemeindestrasse sind allerdings
nicht Bewilligungsgegenstand im vorliegenden Verfahren. Die BVE hat nur zu prüfen, ob
die Massnahmen geeignet sind, die Verkehrssicherheit der Erschliessung zu verbessern.
Die Rechtmässigkeit der Markierungen wird dagegen im vorliegenden Verfahren nicht
überprüft. Betroffene werden nach dem Anbringen der Markierungen Einsprache nach Art.
106 SSV6 erheben können. Die BVE konnte daher auf eine Publikation oder eine Anhörung
Dritter verzichten.
3. Erschliessung: Ausgangslage und rechtliche Grundlagen
a) Das Bauvorhaben auf den Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. F._ und
G._ umfasst mehrere Gebäude mit insgesamt 15 Wohneinheiten sowie 30
Autoabstellplätze, 30 Abstellplätze für Fahrräder und vier Abstellplätze für Motorräder.
Sechs der Autoabstellplätze befinden sich in Autounterständen, die über den nördlich der
Bauparzellen verlaufenden L._weg erschlossen werden. Auch ein Teil des
Langsamverkehrs wird über den L._weg erfolgen. Die gedeckten Abstellplätze für
Fahrräder, Motorräder und 24 der Autoabstellplätze sind dagegen in einer Einstellhalle
vorgesehen, deren Ausfahrt in eine südlich der Bauparzellen verlaufende Privatstrasse
mündet. Diese Strasse verläuft über die Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. I._ und
J._ und mündet in die H._strasse (Gemeindestrasse). Die Zu- und
Wegfahrt zur Einstellhalle wird über eine Strecke von rund 26 m Länge über die
Privatstrasse erfolgen. Die Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. I._ (Grundstück des
Beschwerdeführers) und J._, über welche die Strasse verläuft, sind mit
Wegrechten zu Gunsten der Bauparzellen belastet. Die entsprechenden Dienstbarkeiten
wurden 1960 im Grundbuch eingetragen.
Es ist umstritten, ob die für das Bauvorhaben vorgesehene Haupterschliessung über die
private Zufahrtsstrasse auf der Südseite den gesetzlichen Anforderungen genügt. Der
Beschwerdeführer macht insbesondere geltend, die Verkehrssicherheit sei nicht
6 Signalisationsverordnung des Bundesrates vom 5. September 1979 (SSV; SR 741.21)
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gewährleistet und es sei aufgrund der engen Platzverhältnisse und dem künftig höheren
Verkehrsaufkommen mit Engpässen und Rückstau auf der Zufahrtsstrasse zu rechnen.
Zudem sei die Erschliessung rechtlich nicht sichergestellt, da sie durch das Wegrecht nicht
abgedeckt sei.
b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend
erschlossen ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dabei gilt die strassenmässige Erschliessung dann
als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse „hinreichend nahe“ an die geplanten Bauten und
Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7
Abs. 2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen
gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren
Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7
Abs. 3 BauG). Nach Art. 8 BauG umschreibt der Regierungsrat die Anforderungen an eine
genügende Erschliessung (Abs. 1). Er ordnet namentlich auch die Fälle, in denen eine
bestehende Erschliessungsstrasse als genügend geltend kann, obgleich sie den
Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a) und die für
besondere Fälle geltenden strengeren Anforderungen oder möglichen Erleichterungen
(Abs. 2 Bst. b).
c) Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in einem weitgehend
überbauten Gebiet dann, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung
verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung
gewährleistet sind (Art. 5 Abs. 1Bst. a BauV7). Für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit
der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung ist auf die nach den geltenden
Zonenvorschriften gesamthaft mögliche Nutzung abzustellen. Die Mehrbelastung muss im
Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen verhältnismässig gering sein.8 Dabei
bedeutet eine erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass
die Mehrbelastung nicht mehr gering ist. Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse
(bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die
Benützerkategorien (PW, Lastwagen, Schulkinder, usw.).9 Die Beurteilung der insgesamt
zu erwartenden Mehrbelastung ist zu trennen von der Beurteilung der zu erwartenden
7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 8 BVR 2004 S. 412 E. 4.3 9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 7/8 N 10; VGE 2016/175 vom 1. März 2017 E. 3.6, VGE 2011/206 vom 4. Mai 2012 E. 7.2
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geringen Verkehrsbelastung insgesamt, welche unter Umständen eine Reduktion der
Strassenbreite bei neuen Erschliessungsstrassen rechtfertigen kann (Art. 6 Abs. 3 BauV).
Genügt die bestehende Erschliessungsstrasse diesen Anforderungen nicht, so muss sie
die für neue Erschliessungsanlagen geltenden Voraussetzungen erfüllen. Art. 7 Abs. 2
BauV hält für eine neue Zufahrt zum Baugrundstück fest, dass bei Strassen mit
Gegenverkehr die Fahrbahnbreite 4.2 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll. Wenn
besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauV es erfordern, kann die
Fahrbahnbreite auch bei Strassen mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden (Art. 7
Abs. 3 BauV).
d) Die Erschliessungsanlagen müssen nicht nur den genannten Anforderungen
genügen, sondern auch rechtlich sichergestellt sein (Art. 3 Abs. 1 BauV10). Als
sichergestellt gilt die Erschliessung, wenn sämtliche erforderliche Anlagen bereits
vorhanden sind oder Gewähr dafür besteht, dass sie spätestens bei Fertigstellung der
Bauten und Anlagen, soweit nötig bei Baubeginn, vollendet sein werden und die
Anschlüsse an das öffentliche Strassennetz bewilligt sind (Art. 4 Abs. 1 Bst. a und Bst. b
BauV). Bei bereits bestehenden Anlagen auf fremdem Grund muss zudem sichergestellt
sein, dass zu Gunsten der zu erschliessenden Liegenschaft das Recht besteht, die
Erschliessungsanlage zu nutzen, beispielsweise aufgrund einer Wegrechtsdienstbarkeit
(Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV).
4. Erschliessung: Verkehrssicherheit
a) Unabhängig davon, ob die Erschliessungsanforderungen an eine bestehende
Strasse oder diejenigen an eine neue Strasse massgebend sind, muss auf der privaten
Zufahrtsstrasse und beim Abschluss an das öffentliche Strassennetz, d.h. bei der
Einmündung in die H._strasse, die Verkehrssicherheit gewährleistet sein (Art. 5
Abs. 1 Bst. a und Art. 6 Abs. 3 BauV; Art. 21 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 57 BauV).
Zur Beurteilung der Frage, ob ein Strassenanschluss verkehrssicher ist, können die
Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) als
10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
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Entscheidungshilfe herangezogen werden. Diese legen die Anforderungen fest, denen eine
Erschliessungsstrasse zu genügen hat. Es handelt sich aber nicht um Rechtsnormen,
sondern lediglich um Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen
Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit,
standhalten muss. Sie dürfen daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der
Entscheidung zugrunde gelegt werden.11
Für die Anordnung von Grundstückzufahrten sowie für die Bestimmung von Sichtweiten
privater Ausfahrten in öffentliche Strassen sind die Normen VSS SN 640 050
(Grundstückzufahrten) und VSS SN 640 273a (Knoten, Sichtverhältnisse in Knoten in einer
Ebene) massgebend. Eine Grundstückzufahrt bildet mit der vortrittsberechtigten Strasse
eine Einmündung. Sie ist deshalb hinsichtlich Anforderungen der Verkehrssicherheit den
Knoten gleichgestellt. Das gilt insbesondere für die Knotensichtweiten (Abstand zwischen
Fahrstreifenachse des vortrittsbelasteten Fahrzeugs und den vortrittsberechtigten
Fahrzeugen). Grundstückzufahrten sind überall dort zu vermeiden, wo die minimalen
Knotensichtweiten nicht gewähreistet werden können.12 Die Norm VSS SN 640 273a legt
die Abmessungen der Sichtfelder fest, die vorhanden sein müssen, damit ein
vortrittsbelastetes Fahrzeug den vortrittsberechtigten Verkehr kreuzen oder in diesen
einbiegen kann.13 Das Sichtfeld ist die Fläche zwischen den Achsen der
vortrittsberechtigten Fahrstreifen und den Sichtlinien, d.h. den Geraden, die den
Beobachtungspunkt des vortrittsbelasteten Fahrzeuges mit den vortrittsberechtigen
Fahrzeugen verbinden. Das Sichtfeld ist von allen Hindernissen freizuhalten, die ein
Motorfahrzeug oder ein leichtes Zweirad verdecken könnten. Dies gilt auch für
Pflanzenwuchs, Schnee oder parkierte Fahrzeuge. In der Regel genügt es, wenn das
Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 0.60 m und 3.00 m über der Fahrbahn
hindernisfrei ist.14 Die erforderlichen Knotensichtweiten hängen von der
Zufahrtsgeschwindigkeit der vortrittsberechtigten Motorfahrzeuge ab und werden durch
Wertebereiche definiert. Die unteren Werte gelten für untergeordnete Strassentypen
(Erschliessungsstrassen, Sammelstrassen, Verbindungsstrassen), Sichtwerte zwischen
dem unteren und dem oberen Wert sind erforderlich für übergeordnete Strassentypen wie
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 21 N. 7; BGer 1C_430/2015 vom 15. April 2016 E. 3.2; 1C_375/2011 vom 28. Dezember 2011 E. 3.3.3; VGE 2016/166 vom 3. Juli 2017 E. 3.3, 2015/306 vom 15. Juni 20016 E. 2.1 12 VSS SN 640 050 Ziff. 5 13 VSS SN 640 273a Ziff. 2 14 VSS SN 640 273a Ziff. 10
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Hauptverkehrsstrassen und wichtige Verbindungsstrassen und der obere Wert gilt für
übergeordnete Strassen mit ungünstigen Verhältnissen im Knotenbereich (beispielsweise
grosse Längsneigung, mehr als zwei Fahrstreifen, grosser Schwerverkehrsanteil).15
b) Die Privatstrasse südlich der Bauparzellen ist eine Sackgasse, die vom Gebäude
H._strasse 17a entlang der Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. G._ und
F._ bis zum Grundstück Vechigen Gbbl. Nr. J._ verläuft, wo sie in die
H._strasse einmündet. Sie ist etwa 100 m lang und unterschiedlich breit (rund 2.8
m bis 3.5 m). Die Privatstrasse erschliesst heute vier Wohngebäude mit insgesamt 10
Autoabstellplätzen, nach der Realisierung des Bauvorhabens wären es 31 Abstellplätze.
Auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. J._ führt die Privatstrasse über einen Vorplatz
vor dem Gebäude H._strasse Nr. 21 und mündet in die H._strasse ein.
Entlang der H._strasse, die ein Gefälle in Richtung Ost-West aufweist, verläuft in
diesem Bereich ein Trottoir. Bei der Einmündung in die Privatstrasse müssen Fahrzeuge
dieses Trottoir überfahren. In der Nähe der Einmündung befinden sich zudem
Postautohaltestellen. Die eine Haltestelle befindet sich auf der Höhe der Einmündung auf
der gegenüberliegenden (südlichen) Seite der H._strasse; die andere Haltestelle
befindet sich hangabwärts rund 40 m westlich der Einmündung. Östlich der Einmündung
auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._ befindet sich angrenzend an das Trottoir
eine Mauer, die eine mit Pflanzen bewachsene Böschung begrenzt.
Mit dem Bauvorhaben soll an der Ostgrenze der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr.
F._wTreppe erstellt werden, die den höher gelegenen L._weg mit der
Privatstrasse verbindet. Die ursprünglichen Projektpläne sahen zudem vor, westlich des
unteren Endes der Treppe einen Containerraum und daran anschliessend die
Einstellhalleneinfahrt zu erstellen.
c) Das TBA OIK II beurteilte in seinem ersten Fachbericht vom 31. Oktober 2017 die
Situation zusammengefasst wie folgt: Weder auf dem L._weg im Norden noch auf
dem privaten "Erschliessungsweg Süd" seien gemäss Unfalldatenbank Unfälle mit
möglichem Zusammenhang zur heutigen Situation registriert. Beide Quartierstrassen
würden als Sackgassen enden und seien entsprechend der lockeren Überbauung nur
wenig befahren. Die südliche Erschliessung für 24 zusätzliche Autos, mehrere Motorräder,
15 VSS SN 640 273a Ziff. 12.1
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zahlreiche Velos und gleichzeitig Fussgängerinnen und Fussgänger sei ungenügend.
Betriebliche Störungen seien sowohl auf der Privatstrasse wie auch auf der
H._strasse zu erwarten; die Verkehrssicherheit sei aufgrund der mangelnden
Sicht- und der Gefällsverhältnisse gefährdet. Das zu erwartende Verkehrsaufkommen sei
zwar insgesamt gering. In Anbetracht der besonderen Situation mit den vielseitigen
Nutzungen und Anforderungen sei aber das Verkehrsaufkommen dennoch
verhältnismässig zu hoch. Die Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet. Die mangelnden
Platz- und Sichtverhältnisse und die vielseitige Verkehrsbeziehungen auf kleinstem Raum
brächten zu viele Gefahren mit sich. Die gemäss der VSS-Norm SN 640 273a
erforderlichen Sichtweiten würden an mehreren Stellen nicht eingehalten: Die Sicht aus der
Einstellhalle auf quartiereinwärts fahrende Velos, die Sicht von der Privatstrasse auf das
Trottoir, die Sicht auf die H._strasse, die Sicht aus den Garagen des Gebäudes
H._strasse Nr. 21 auf den Vorplatz vor den Garagen, die Sicht von der Treppe auf
die Privatstrasse. Alle Sichtverhältnisse seien problematisch und in der Summe klar
ungenügend. Zudem sei auch problematisch, dass die Ausfahrt auf die H._strasse
aufgrund der spitzwinkligen Anordnung ein Befahren der Gegenspur erfordere und es gebe
weitere Probleme auf dem Privatweg, beispielsweise hinsichtlich der Fahrzeuge der
Kehrichtabfuhr.
Der am 16. Januar 2018 durchgeführte Augenschein bestätigte die negative Beurteilung
des TBA OIK II. So zeigte sich beispielsweise deutlich, dass heute die Sicht der von der
Privatstrasse auf die H._strasse einbiegenden Autofahrerinnen und -fahrer auf die
Fahrbahn und das Trottoir ungenügend ist.16 Insbesondere die Sicht auf das Trottoir
hangaufwärts Richtung Osten ist aufgrund einer Böschung mit Pflanzen auf dem
Nachbargrundstück stark eingeschränkt17, was aufgrund des Gefälles des Trottoirs umso
heikler ist (Kinder mit fahrzeugähnlichen Geräten auf dem Trottoir). Im Zeitpunkt des
Augenscheins waren zwei Autos vor dem Gebäude H._strasse Nr. 21 parkiert, die
zeigten, dass abgestellte Fahrzeuge in diesem Bereich die Situation noch mehr
verschlechtern: Einerseits beeinträchtigen sie die Sichtverhältnisse bei der Einmündung
der Privatstrasse in die H._strasse, andererseits verringern sie die Manövrier- und
Kreuzungsfläche im Einmündungsbereich.18 Dies führt dazu, dass Autos, die von der
Privatstrasse her kommend auf die H._strasse einbiegen wollen, nicht genügend
16 Fotos Nr. 12 und Nr. 15 der Fotodokumentation zum Augenschein vom 16. Januar 2018 17 Foto Nr. 14 der Fotodokumentation zum Augenschein vom 16. Januar 2018 18 Fotos Nrn. 10 bis 12 der Fotodokumentation zum Augenschein vom 16. Januar 2018
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ausholen können und deshalb in einem spitzen Winkel stehend zur Einmündung halten
müssen. Die Autolenkenden müssen daher den Kopf stark drehen um die Strasse zu
überblicken und beim Abbiegen nach Westen auf die Gegenfahrbahn ausholen.
Die heute bestehende Situation bei der Einmündung der Privatstrasse in die
H._strasse genügt aus diesen Gründen den Anforderungen an die
Verkehrssicherheit nicht. Insbesondere die erforderlichen Sichtweiten sind nicht
eingehalten.
Am Augenschein wurde aber auch deutlich, dass das ursprünglich geplante Bauvorhaben
zusätzliche Gefahrenmomente brächte. So mündet die an der östlichen Grenze der
Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. F._ geplante Treppe neben der Einstellhallenausfahrt
auf den Privatweg. Da sich nahe der Einmündung Privatstrasse / H._strasse
Postautohaltestellen befinden, besteht die Gefahr, dass Fussgängerinnen und Fussgänger
die Treppe hinunter auf den Privatweg rennen, um das Postauto rechtzeitig zu erreichen.
Dabei könnten sie von Autolenkenden, die von Osten oder aus der Einstellhalle her
kommen, zu spät erkannt werden. Weiter befindet sich eine bestehende, bis 1.10 m hohe
Mauer an der Parzellengrenze zwischen den Grundstücken Vechigen Gbbl. Nr.
F._ und J._, welche die Sicht von der Einstellhallenausfahrt Richtung
Osten beeinträchtigen könnte.19 Schliesslich wurde am Augenschein die
Kehrichtentsorgung angesprochen. Die Bauherrschaft beabsichtigte im damaligen
Zeitpunkt die Erstellung eines Kehrichtcontainerraums neben der Einstellhalle und
erläuterte am Augenschein, es sei geplant, dass die Kehrichtfahrzeuge in die Privatstrasse
fahren, in der Einstellhalle rückwärts wenden, die Container leeren und vorwärts wieder
aus der Privatstrasse wegfahren. Der Vertreter des TBA OIK II hielt dazu fest, er erachte
ein solches Manöver in diesem Bereich, wo sich wegen der Treppe auch Fussgänger
aufhielten, als gefährlich.
d) Nach dem Augenschein reichte die Gemeinde Auszüge aus den
Baubewilligungsakten für das Gebäude H._strasse 21 aus den Jahren 1961/1962
ein und teilte mit, vor diesem Gebäude bzw. vor dessen Garagen seien weder damals noch
später Abstellplätze bewilligt worden. Im Gegenteil sei im damaligen
19 Fotos Nr. 3 und Nr. 5 der Fotodokumentation zum Augenschein vom 16. Januar 2018
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Baubewilligungsverfahren festgehalten worden, der Vorplatz müsse als Wendeplatte und
Anfahrt für die private Zufahrtsstrasse und etwa sechs Häuser dienen.
Die Beschwerdegegnerinnen stellten ein Projektänderungsgesuch, um den Bedenken
hinsichtlich Verkehrssicherheit Rechnung zu tragen. Gemäss den Projektänderungsplänen
wird der Containerstandort an den L._weg verlegt, die Treppe im untersten Teil
abgewinkelt und die Einstellhallenausfahrt um rund 9 m nach Westen verschoben. Weiter
planen die Beschwerdegegnerinnen Massnahmen ausserhalb der Bauparzellen: Die
Böschung auf der östlich der Einmündung angrenzenden Parzelle Vechigen Gbbl. Nr.
K._ soll im Bereich der Sichtfelder bis auf eine Höhe von 0.60 m abgetragen
werden. Die Eigentümerin dieser Parzelle hat sich zudem verpflichtet, künftig im Bereich
der in den Plänen eingezeichneten Sichtfelder keine sichtbehindernden Elemente zu
erstellen bzw. keine Pflanzen wachsen zu lassen. Diese Verpflichtung soll mit einem im
Grundbuch einzutragenden Dienstbarkeitsvertrag gesichert werden. Weiter sollen auf dem
Trottoir östlich der Einmündung "Rüttelstreifen" markiert sowie in der Mitte der
H._strasse Inseln markiert und mit Pfosten versehen werden.
e) Das TBA OIK II hielt daraufhin in seinem Fachbericht vom 17. April 2018 fest, mit der
Projektänderung werde die bestehende Erschliessung wesentlich verbessert und die
Verkehrssicherheit deutlich vergrössert. Wenn alle mit der Projektänderung in Aussicht
gestellten Massnahmen umgesetzt würden, sei die Erschliessung trotz Verkehrszunahme
sicherer als heute. Sowohl die Sicht aus der Einstellhalle als auch der Anschluss der
Treppe an den "Vorplatz" genügten den Sicherheitsanforderungen. Der Strassenanschluss
an die H._strasse genüge unter den oben genannten Anforderungen ebenfalls.
Bei grosszügiger Auslegung der VSS-Norm SN 640 273a würden die Sichtweiten mit den
geplanten Massnahmen eingehalten. Es müsse jedoch sichergestellt sein, dass die Sicht
nicht nur bei Inbetriebnahme genüge, sondern auch in Zukunft. Weder hohe Pflanzen,
noch grosse Schneemengen, gelagertes Material oder Zäune dürften innerhalb der
dargestellten Sichtfreiecke liegen. Die Baubewilligung könne zudem nur erteilt werden,
wenn die Massnahmen auf der Gemeindestrasse sichergestellt oder am besten bereits
umgesetzt seien.
f) Die Beurteilung des TBA OIK II überzeugt. Heute ist die Sicht bei der Einmündung
der Privatstrasse in die H._strasse ungenügend. Die Höchstgeschwindigkeit auf
der H._strasse beträgt 50 km/h. Die erforderliche Knotensichtweite auf die
RA Nr. 110/2017/92 14
Fahrbahnen muss daher zwischen 50 m und 70 m betragen. Da im Einmündungsbereich
entlang der H._strasse ein Trottoir vorhanden ist, muss auch eine
Knotensichtweite auf das Trottoir eingehalten werden. Diese beträgt aufgrund des Gefälles
von über 8% in östlicher Richtung 50 m, in westlicher Richtung genügen 15 m.20 Diese
Sichtweiten wurden bisher bei Weitem nicht eingehalten. Insbesondere die Sichtfelder in
östlicher Richtung sind aufgrund einer Böschung mit Pflanzen und einer Mauer nicht
genügend frei. In westlicher Richtung ist heute die Sicht auf das Trottoir und die rechte
Fahrbahn beeinträchtigt; dies insbesondere auch deswegen, weil Autolenkende wegen auf
dem Vorplatz parkierter Autos spitzwinklig auf die Einmündung einbiegen müssen.
Während die kurze Sichtdistanz auf das Trottoir im Westen wenig problematisch ist
(Trottoirbenutzende bewegen sich aufgrund der Hangaufwärtsneigung langsam), kann die
beeinträchtigte Sicht auf die rechte Fahrbahn auf der Westseite der Einmündung dazu
führen, dass in Richtung Osten fahrenden Autos, die auf der H._strasse
überholen, zu spät gesehen werden. Zudem behindern die regelmässig auf dem Vorplatz
bei der Einmündung abgestellten Autos die Sichtverhältnisse und verkleinern die
Kreuzungsfläche im Einmündungsbereich.21
Mit den nun von den Beschwerdeführerinnen geplanten Massnahmen kann die bisher
hinsichtlich Verkehrssicherheit ungenügende Situation deutlich verbessert werden. Indem
die Böschung auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._ teilweise abgetragen wird,
kann bei einer Beobachtungsdistanz von 2.5 m ab Fahrbahnrand bzw. hinterem
Trottoirrand in östlicher Richtung eine Knotensichtweite auf die Fahrbahn von 60 m und
eine solche auf das Trottoir von 32 m eingehalten werden. Mit 2.5 m wird die in der VSS
SN 640 273a genannte minimale Beobachtungsdistanz eingehalten. Bei der Gestaltung
von neuen Projekten wird zwar empfohlen, innerorts eine Beobachtungsdistanz von 3 m zu
berücksichtigen (Ziff. 11 der Norm). Es handelt sich dabei aber um eine Richtlinie, bei
deren Anwendung die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen ist (vgl. auch Ziff. 13 der
Norm VSS SN 640 273a). Da es sich um eine bestehende Einmündung handelt und die
bestehende Situation insgesamt künftig stark verbessert wird, ist es vorliegend nicht zu
beanstanden, dass bei der Festlegung der Sichtlinien und Sichtfelder eine
Beobachtungsdistanz von 2.5 m angenommen wurde. Es ist auch nicht zu beanstanden,
dass die Knotensichtweite auf das Trottoir in östlicher Richtung mit 32 m unter den von den
VSS Normen empfohlenen 50 m liegt. Diese Distanz ist hinsichtlich der zu Fuss Gehenden
20 VSS SN 640 273a Ziff. 12.1 Tabelle 1 und Ziff. 12.2 21 Vgl. Fotodokumentation zum Augenschein vom 16. Januar 2018
RA Nr. 110/2017/92 15
gross genug. Zu gering könnte sie aufgrund des Gefälles des Trottoirs allenfalls hinsichtlich
der Sicht auf Nutzerinnen und Nutzer von fahrzeugähnlichen Geräten sein, die mit hoher
Geschwindigkeit auf die Einmündung zufahren. Um dies zu entschärfen, werden die
Beschwerdegegnerinnen auf dem Trottoir sogenannte Rüttelstreifen anbringen, welche
fahrzeugähnliche Geräte abbremsen und die Trottoirbenutzenden auch optisch auf eine
spezielle Situation hinweisen. Daher kann im vorliegenden Fall eine Reduktion der
Knotensichtweite auf das Trottoir akzeptiert werden.
Eine weitere Verbesserung der bisher unbefriedigenden Knotensituation wird die
Markierung von Mittelinseln auf der H._strasse bringen. Damit soll in diesem
Bereich das Überholen auf der H._strasse verhindert werden, da die Sicht
Richtung Westen auf überholende Autos ungenügend ist. Weiter kann die Sicht Richtung
Westen verbessert werden, wenn die Gemeinde dafür sorgt, dass auf dem nicht als
Parkplatz bewilligten Vorplatz vor dem Gebäude H._strasse Nr. 21 keine
Fahrzeuge mehr abgestellt werden. Schliesslich sehen die Beschwerdegegnerinnen mit
der Projektänderung auch Massnahmen auf den Bauparzellen vor, welche die Situation auf
der Privatstrasse im Vergleich zum ursprünglichen Projekt verbessern. So wird mit der
Verschiebung der Einstellhallenausfahrt der Konflikt mit der Fussgängertreppe entschärft
und mit der Abwinklung des Treppenendes wird verhindert, dass Fussgängerinnen und
Fussgänger von der Treppe ungebremst auf die Strasse rennen können. Entgegen den
Befürchtungen des Beschwerdeführers behindert die abgewinkelte Treppe bzw. deren
Geländer die Sicht nicht zusätzlich. Das Treppenende ist von der Privatstrasse genügend
zurückversetzt, um die Sicht aus der Einstellhalle Richtung Osten nicht zu behindern.
Schliesslich ist es nach der Verlegung des Containerstandortes an den L._weg
nicht mehr erforderlich, dass Kehrichtfahrzeuge auf der Privatstrasse manövrieren.
Mit den erwähnten Massnahmen wird, wie das TBA OIK II überzeugend festhielt, die
bestehende, bisher ungenügende Einmündungssituation wesentlich verbessert und die
Verkehrssicherheit deutlich erhöht. Die Erschliessung wird damit trotz der durch das
Bauvorhaben verursachten Verkehrszunahme sicherer als heute. Der beim ursprünglichen
Vorhaben vorhandene Konfliktbereich Einstellhallenausfahrt / Containerraum / Treppe
wurde mit der Projektänderung entschärft. Zusammenfassend ergibt sich, dass die
Verkehrssicherheit auf der Privatstrasse und bei der Einmündung in die Gemeindestrasse
nach der Realisierung des Bauvorhabens und der flankierenden Massnahmen
gewährleistet ist.
RA Nr. 110/2017/92 16
5. Erschliessung: Fahrbahnbreite
a) Die Erschliessung des Bauvorhabens über die Privatstrasse ist dann genügend,
wenn neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit die übrigen Voraussetzungen an
eine bestehende Erschliessungsstrasse im Sinne von Art. 5 Bst. a BauV erfüllt sind oder
wenn die Strasse die Anforderungen an eine neue Zufahrt nach Art. 6 f. BauV einhält.
Während Art. 5 BauV für bestehende Erschliessungsstrassen, welche die übrigen
Anforderungen dieser Bestimmung einhalten, keine Vorgaben zur Fahrbahnbreite macht,
verlangt Art. 7 Abs. 2 BauV für neue Zufahrten bei Einbahnstrassen eine Fahrbahnbreite
von mindestens 3 m und bei Strassen mit Gegenverkehr grundsätzlich eine Fahrbahnbreite
von mindestens 4.2 m. Bei besonderen Verhältnissen kann die Fahrbahnbreite aber auch
bei Strassen mit Gegenverkehr bis auf 3 m herabgesetzt werden (Art. 7 Abs. 3 BauV). Als
besondere Verhältnisse gelten nach Art. 6 Abs. 3 BauV etwa ungünstige topographische
Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hindernisse, eine gebotene Verlangsamung des
Verkehrs oder eine zu erwartende geringe Verkehrsbelastung (Zufahrt für nicht mehr als 20
Wohnungen oder verkehrsmässig gleichbleibende Nutzung).
b) Für die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle des Bauvorhabens wird die Privatstrasse
über eine Länge von rund 26 m befahren werden müssen. Auf dieser Strecke wird die
Privatstrasse nach der Realisierung des Vorhabens über weite Teile eine Breite von 4.2 m
oder mehr aufweisen (im Bereich der Bauparzelle wird ein asphaltierter Bereich von sogar
rund 5.5 m vorhanden sein). Einzig im Grenzbereich der Parzellen Vechigen Gbbl. Nr.
F._ und Nr. J._ wird es aufgrund einer bestehenden Mauer eine Stelle
geben, wo die Strasse auf einer Länge von wenigen Metern nur zwischen 3.5 m und 4.2 m
breit ist. Die Zufahrt zur Einstellhalle erfüllt damit, abgesehen von einer kurzen Strecke die
Anforderungen an die Fahrbahnbreite einer neuen Zufahrt. Da die Unterschreitung der
anzustrebenden Breite von 4.2 m nur auf einer sehr kurzen Strecke bestehen wird, dies
durch ein bestehendes bauliches Hindernis verursacht ist und die Zufahrt insgesamt auch
nach der Realisierung des Bauvorhabens für nicht mehr als 20 Wohnungen dient, liegen
besondere Verhältnisse vor, die eine Reduktion der Fahrbahnbreite an dieser Stelle
zulassen. Da bis zur Einstellhalleneinfahrt die Fahrbahnbreite nur auf einer kurzen Strecke,
weniger als 4.2 m sein wird, wird es entgegen den Befürchtungen des Beschwerdeführers
keine Probleme beim Kreuzen von Fahrzeugen geben. Auch die Zufahrt für Feuerwehr und
RA Nr. 110/2017/92 17
Sanität ist gewährleistet. Die bestehende Erschliessung über den Privatweg auf der
Südseite erfüllt damit nach der Realisierung des Bauvorhabens die Anforderungen an eine
neue Erschliessungsstrasse. Es kann daher offen bleiben, ob die aufgrund des
Bauvorhabens zu erwartende Mehrbelastung noch verhältnismässig gering ist.
6. Erschliessung: Rechtliche Sicherstellung / Wegrecht
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, das Wegrecht, das seine Parzelle belastet, sei
für die heute auf den Bauparzellen stehenden zwei Einfamilienhäuser errichtet worden und
seit der Dienstbarkeitserrichtung in diesem Umfang genutzt worden. Die mit dem
Bauvorhaben neu geplante Nutzung werde schätzungsweise 60 Bewohner mit bis zu 30
Fahrzeugen sowie zusätzliche Besucher und Anlieferungen umfassen. Es käme zu einer
exponentiellen Zunahme der Fahrzeuge auf der privaten Zufahrtsstrasse. Die
Erschliessung des Bauvorhabens über die private Zufahrtsstrasse führe daher zu einer
erheblichen und unhaltbaren Mehrbelastung, die durch das bestehende Wegrecht nicht
abgedeckt sei und von ihm nicht geduldet werden müsse. Die Erschliessung sei daher
rechtlich nicht sichergestellt.
b) Die Beurteilung, ob die Nutzung der privaten Zufahrtsstrasse für die Erschliessung
des Bauvorhabens durch die bestehende Wegrechtsdienstbarkeit abgedeckt ist, erfordert
die Anwendung zivilrechtlicher Normen und die Auslegung einer privatrechtlichen
Vereinbarung (Dienstbarkeitsvertrag). In der Regel sind zivilrechtliche Vorschriften und
Vereinbarungen im Baubewilligungsverfahren nicht zu überprüfen. Da aber die
Baurechtsgesetzgebung bei Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund den Bestand
ziviler Rechte voraussetzt und die Erteilung der Baubewilligung davon abhängig macht,
wird in diesen Fällen der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Zivil- und
Verwaltungsrecht durchbrochen.22 Die Frage, ob das bestehende Wegrecht die
Erschliessung des Bauvorhabens zulässt oder ob es zu einer unzumutbaren
Mehrbelastung käme, ist daher im vorliegenden Verfahren vorfrageweise zu prüfen. Diese
22 BVR 2004 S. 412 E. 3.1 f.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N 4a und Art. 7/8 N 12; Monika Hintz, Zivilrechtliche Vorfragen im Baubewilligungsverfahren, KPG-Bulletin 2/2014, S. 61 ff.
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vorfrageweise Beurteilung präjudiziert aber einen allenfalls nachfolgenden Zivilprozess
nicht.23
c) Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB24 eine
Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und
Pflichten aus diesem Eintrag deutlich ergeben, ist er für den Inhalt der Dienstbarkeit
massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des
Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den
Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2
ZGB). Die Auslegung des Erwerbsgrundes erfolgt in gleicher Weise wie bei sonstigen
Willenserklärungen. Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung zwischen den
Parteien unbewiesen bleibt, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen,
das heisst so, wie er nach seinem Wortlaut und Zusammenhang sowie namentlich
aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks und mit Rücksicht auf Sinn und
Zweck der Dienstbarkeit verstanden werden durfte und musste. Diese allgemeinen
Auslegungsgrundsätze gelten vorbehaltlos unter den ursprünglichen Vertragsparteien, im
Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit einer Einschränkung, die sich aus dem öffentlichen
Glauben des Grundbuchs (Art. 973 ZGB) ergibt, zu dem auch der Erwerbsgrund gehört.
Bei dessen Auslegung können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit
nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben
haben, individuelle persönliche Umstände und Motive der ursprünglichen Vertragsparteien
nicht berücksichtigt werden, wenn sie aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber nicht
hervorgehen und für einen Dritten normalerweise auch nicht erkennbar sind. Nach diesen
Grundsätzen wird auch der Zweck der Dienstbarkeit ermittelt. Im Verhältnis unter
Eigentümern, die nicht an der Errichtung der Dienstbarkeit beteiligt waren, gilt der Zweck
als massgebend, der aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber hervorgeht oder objektiv
erkennbar ist. Ergibt sich direkt aus dem Vertrag nichts, ist für den Zweck massgebend,
welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund der
Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks vernünftigerweise von Bedeutung sein
konnten.25 Ergeben sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit auch aus dem Erwerbsgrund
nicht schlüssig, liegt eine sogenannte ungemessene Dienstbarkeit vor, d.h. Inhalt und
23 BVR 2004 S. 412 E. 3.2; VGE 2013/133 vom 3. Oktober 2013 E. 4.1, 2013/431 vom 1. Oktober 2014 E. 4.3.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 2 N 4a 24 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZBG; SR 201) 25 BGer 5A_361/2017 vom 1. März 2018 E. 4.3.1, 5A_640/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.3; BGE 139 III 404 E. 7.1, 138 III 650 E. 5.3, 131 III 345 E. 1.2, 130 III 554 E. 3.1
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Umfang werden durch die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks bestimmt.26 Zwar
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – auch aus der Art
ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt
worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Zur Bestimmung eines ungemessenen und
uneingeschränkten Fuss- und Fahrwegrechts taugt jedoch die Art der Ausübung während
längerer Zeit nur bedingt. Sie kann ein Beleg dafür sein, dass die Dienstbarkeit nicht einen
enger begrenzten Inhalt und einen geringeren Umfang hat. Dagegen kann die
Dienstbarkeit sehr wohl einen umfassenderen Inhalt und einen grösseren Umfang haben.27
d) Die im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Parzelle Vechigen Gbbl. Nr.
I._ ist mit Wegrechten zu Gunsten der Bauparzellen Vechigen Gbbl. Nrn.
F._ und G._ belastet. Der entsprechende Grundbucheintrag auf den
Grundbuchblättern der Bauparzellen und der Parzelle des Beschwerdeführers lautet
"Wegrecht". Diesen Grundbucheinträgen lässt sich der Umfang der
Dienstbarkeitsberechtigung nicht entnehmen. Daher muss auf den jeweiligen
Erwerbsgrund abgestellt werden.
Gemäss dem Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 20. Dezember 1960, der im Grundbuch
als Rechtsgrund des Wegrechts für die Bauparzelle Vechigen Gbbl. Nr. G._
genannt ist (Beleg V/159)28, verkaufte der damalige Eigentümer der Parzelle Vechigen
Gbbl. Nr. F._ einen Teil dieses Grundstück, bei dem es sich laut Vertrag um
Ackerland handelte. Die verkaufte Landfläche wurde zur neuen Parzelle Vechigen
Gbbl. Nr. G._, die im Vertrag als "neue Baulandparzelle" bezeichnet wird. Im
gleichen Vertrag räumte der damalige Eigentümer der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr.
I._ dem Eigentümer der (neuen) Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. G._ "ein
uneingeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht ein, über den im zugehörenden Plan des
Geometers M._ in gelber Farbe eingezeichneten Geländestreifen". Weiter
vereinbarten die damaligen Vertragsparteien die Zahlung einer Entschädigung an den
Wegrechtsbelasteten und eine gemeinsame Tragung der Kosten des zu erstellenden
Zufahrtsweges durch alle Eigentümer der drei Grundstücke. Zu diesem Weg hielten die
26 Zum Ganzen BGE 138 III 650 E. 5.3, 137 III 145 E. 3 mit Hinweisen, 131 III 345 E. 1.1, 130 III 554 E. 3.1; BVR 2004 S. 412 E. 3.3 f.; Peter Liver, Zürcher Kommentar, Band IV/2a, 1980, Art. 738 N 6 ff.; VGE 2013/431 vom 1. Oktober 2014 E. 4.3.1, VGE 3013/133 vom 3. Oktober 2013 E. 4.2, je mit weiteren Hinweisen 27 BVR 2004 S. 412 E. 3.4.3; VGE 2013/431 vom 1. Oktober 2014 E. 4.3.1, VGE 3013/133 vom 3. Oktober 2013 E. 4.9; Peter Liver, a.a.O., Art. 738 N. 117 28 Beschwerdeantwortbeilage 3a
RA Nr. 110/2017/92 20
Vertragsparteien fest, es solle keine Partei zu einem luxuriösen Ausbau des Weges
gezwungen werden können, dagegen soll im Minimum eine für die Bewohnung der
Parzellen erforderliche Befahrbarkeit des Weges erreicht werden.
Der Dienstbarkeitsvertrag, mit dem das Wegrecht zu Gunsten der Bauparzelle Vechigen
Gbbl. Nr. F._ errichtet wurde (Beleg V/467)29, enthält die nahezu identischen
Formulierungen. So räumte der damalige Eigentümer der belasteten Parzelle Vechigen
Gbbl. Nr. I._ dem Eigentümer der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. F._ "ein
uneingeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht" ein. Auch in diesem Vertrag vereinbarten die
Parteien eine gemeinsame Tragung der Kosten des Zufahrtsweges und hielten fest, es
solle keine Partei zu einem luxuriösen Ausbau des Weges gezwungen werden können,
dagegen soll im Minimum eine für die Bewohnung der Parzellen erforderliche Befahrbarkeit
des Weges erreicht werden.
Aus dem Wortlaut der erwähnten Verträge ergibt sich, dass zu Gunsten der heutigen
Bauparzellen nicht nur ein Fusswegrecht, sondern auch ein Wegrecht für Fahrzeuge
errichtet wurde. Dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Den Vereinbarungen zum Bau
bzw. Ausbau des Weges sowie der Bezeichnung der ursprünglichen Grossparzelle
Vechigen Gbbl. Nr. F._ als "Ackerland" und jener des abparzellierten Grundstücks
Vechigen Gbbl. Nr. G._ als "neue Baulandparzelle" lässt sich zudem entnehmen,
dass die Parzellen damals noch nicht bebaut waren, die Parteien aber davon ausgingen,
das Wegrecht diene der Erschliessung von Parzellen, die künftig bebaut und bewohnt
werden sollen, mit anderen Worten, der Erschliessung von Wohngebäuden. Die Benützung
der privaten Zufahrtsstrasse durch die Bewohnerinnen und -bewohner der geplanten
Wohngebäude sowie ihrer Besucherinnen und Besucher und Lieferanten mit Autos,
Motorräder, Fahrräder und zu Fuss ist daher, was die Art der Nutzung betrifft, von den
Wegrechten umfasst. Zum Umfang bzw. der zulässigen Intensität der Nutzung enthalten
die Dienstbarkeitsverträge, abgesehen von der örtlichen Festlegung des Weges, keine
Regelung. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Wegrechte seien nur für die
heute auf den berechtigten Parzellen stehenden zwei Einfamilienhäuser eingeräumt
worden, stellt er auf den angeblichen Willen der ursprünglichen Vertragsparteien ab. Dieser
ist vorliegend jedoch nicht relevant, da die ursprünglichen Parteien mit den heutigen
Grundeigentümerinnen und -eigentümern nicht mehr identisch sind und sich aus
29 Beschwerdeantwortbeilage 3c
RA Nr. 110/2017/92 21
dem Grundbucheintrag oder den erwähnten Verträgen keine entsprechende Beschränkung
bzw. die Errichtung der Dienstbarkeiten für bestimmte Bauvorhaben ergibt. Daher sind
individuelle persönliche Motive, die allenfalls für die Willensbildung der ursprünglichen
Vertragsparteien bestimmend waren, nicht zu berücksichtigen. Zudem sind die Fuss- und
Fahrwegrechte als "uneingeschränkt" bezeichnet und nicht auf eine bestimmte Grösse von
Wohngebäuden oder eine maximale Anzahl Wohneinheiten, Bewohner oder Fahrten
beschränkt. Es handelt sich somit um „ungemessene“ Dienstbarkeiten. Daher ist es auch
unerheblich, dass die Wegrechte während längerer Zeit tatsächlich nur der Erschliessung
von zwei Einfamilienhäusern dienten. Bei ungemessenen und uneingeschränkten Fuss-
und Fahrwegrechten taugt die Art der Ausübung während längerer Zeit nicht zur
Bestimmung des Umfangs der zulässigen Nutzung. Sie zeigt höchstens, dass die
Dienstbarkeit nicht einen enger begrenzten Umfang hat.30
Bei ungemessenen Dienstbarkeiten werden Inhalt und Umfang durch die Bedürfnisse der
berechtigen Grundstücke bestimmt (vgl. E. 6. c). Vorliegend ergibt sich aus den
Dienstbarkeitsverträgen, dass die umstrittenen Fuss- und Fahrwegrechte die Erschliessung
der Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. F._ und G._ sicherstellen sollten,
damit diese bebaut und bewohnt werden können. Die Bedürfnisse dieser berechtigten
Grundstücke hinsichtlich der Nutzung des Privatwegs richten sich daher nach den
Möglichkeiten, welche die öffentlichrechtlichen Bauvorschriften für die Erstellung von
Wohnbauten einräumen.31 Der Umfang der zulässigen Nutzung der Privatstrasse ergibt
sich somit grundsätzlich aus der Anzahl Wohneinheiten, die nach den baurechtlichen
Vorschriften erstellt werden dürfen. Gemäss den geltenden Vorschriften dürfen
unbestrittenermassen auf den Parzellen Vechigen Gbbl. Nrn. F._ und G._
die geplanten 15 Wohneinheiten erstellt werden. Die Nutzung der Privatstrasse durch die
Bewohnerinnen und Bewohner dieser 15 Wohneinheiten ist daher von den Wegrechten,
welche das Grundstück des Beschwerdeführers belasten, umfasst.
e) Die heutigen, mit den geltenden Bauvorschriften übereinstimmenden Bedürfnisse der
berechtigten Grundstücke sind höher als jene bei Begründung der Dienstbarkeiten. Der
Beschwerdeführer erachtet dies als unzulässige Mehrbelastung.
30 Vgl. Fn 11 31 BVR 1990 S. 374 ff. E. 3b
RA Nr. 110/2017/92 22
Ändern sich die Bedürfnisse der berechtigen Grundstücke, darf dem
Dienstbarkeitsbelasteten laut Art. 739 ZGB keine Mehrbelastung zugemutet werden.
Gemeint ist dabei nach einhelliger Rechtsprechung und Lehre eine erhebliche
Mehrbelastung.32 Bei ungemessenen Dienstbarkeiten stellt eine intensivere Nutzung durch
gesteigerte, aber gleichartige Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks nur in besonderen
Fällen eine unzulässige Mehrbelastung im Sinne von Art. 739 ZGB dar. Als grundsätzlich
zumutbar gilt eine Mehrbelastung, die auf eine objektive Veränderung der Verhältnisse, wie
etwa die Entwicklung der Technik, zurückgeht und nicht auf einer Änderung der bisherigen
Zweckbestimmung beruht und die die zweckentsprechende Benützung des belasteten
Grundstücks nicht behindert oder wesentlich mehr einschränkt als bisher. Erst wenn eine
gesteigerte Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks eine erhebliche Überschreitung
der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine unzumutbare Mehrbelastung vor.
Diesfalls muss aber die Zunahme derart stark sein, dass sie die Grenzen dessen, was die
Parteien bei der Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise in Betracht gezogen
haben könnten, übersteigt.33 Ob eine unzumutbare Mehrbelastung vorliegt, hängt von der
Gesamtheit der Umstände ab. Zu vergleichen sind das Interesse des herrschenden und die
Belastung des dienenden Grundstücks bei der Begründung der Dienstbarkeit mit der
heutigen Interessenlage.34 Führt eine Vergrösserung oder Vermehrung der Gebäude auf
dem berechtigten Grundstück dazu, dass auf dem Grundstück mehr Menschen wohnen
und ein Weg stärker begangen und befahren wird, ist dies gemäss Rechtsprechung und
Lehre keine Überschreitung des Wegrechts.35 Nur wenn die Gebäude oder Grundstücke
gleichzeitig einem anderen Zweck dienen, kann eine unzulässige Mehrbelastung vorliegen.
Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Wegrecht für ein Grundstück mit
landwirtschaftlicher Nutzung errichtet wurde und später Wohngebäude darauf erstellt
werden oder wenn ein Wohnhaus auf dem berechtigten Grundstück in ein Gasthaus oder
einen Gewerbebetrieb umgewandelt wird.36
32 BGE 122 III 358 mit Hinweisen 33 Liver, a.a.O., Art. 739 N 9; BGE 139 III 404 E. 7.3 mit Hinweisen, 138 III 650 E. 6.4, 131 III 345 E. 4.3.2, 117 II 536 E. 4.b; BGer 5A_602/2012 + 5A_625/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 4.2, 5C.282/2005 vom 13. Januar 2006 E. 4.1 34 Tuor/Schnyder/Schmid/Jungo, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 2015, § 108 N 34; BGE 122 III 358 E. 2.c mit Hinweisen 35 BGer 5A_361/2017 vom 1. März 2018 E. 4.3.3, 5A_602/2012 und 5A_625/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 4.3 mit Hinweisen; BGE 122 III 358 E. 2.c mit Hinweisen; Liver,a.a.O., Art. 737 N 21 und Art. 739 N 19 36 Liver, a.a.O., Art. 737 N 23 ff. und Art. 739 N 15
RA Nr. 110/2017/92 23
Im vorliegenden Fall sollen die Wegrechte für gleichartige Bedürfnisse der berechtigten
Grundstücke benutzt werden wie 1960 bei der Errichtung der Dienstbarkeiten, nämlich der
Erschliessung von Wohngebäuden. Der Unterschied zur bisherigen Nutzung wird einzig
darin liegen, dass mehr Gebäude bzw. Wohneinheiten erschlossen werden. Diese
Mehrnutzung ist möglich, weil die Bauvorschriften der Gemeinde heute eine höhere
Nutzung erlauben als früher (aus der Baubewilligung für das Gebäude H._strasse
21 vom 10. Februar 1961 geht hervor, dass gemäss dem damals geltendem Art. 5 des
Baureglements vom 19. Dezember 1959 maximal 20% der Grundstücksfläche überbaut
werden durften, heute bestehen keine solchen Beschränkungen mehr). Die gesteigerten Bedürfnisse der berechtigten Grundstücke beruhen somit auf objektiven Veränderungen.
Es liegt daher keine unzumutbare Mehrbelastung im Sinne von Art. 739 ZGB vor. Es gibt
auch keine Anhaltspunkte, dass die Zunahme der Belastung der Privatstrasse die Grenze
dessen überschreitet, was die Parteien bei der Dienstbarkeitserrichtung 1960 in Betracht
gezogen haben könnten. Die Anzahl der Wohneinheiten oder Bewohnerinnen und
Bewohner wird in den Dienstbarkeitsverträgen nicht genannt oder beschränkt. Die vom
Beschwerdeführer erwähnten Einfamilienhäuser waren damals noch nicht gebaut oder
bewilligt (der Situationsplan in den Baubewilligungsakten für das Gebäude
H._strasse 21 vom 19. Dezember 1960 zeigt, dass auf den Parzellen Nrn.
G._ und F._ keine Gebäude vorhanden waren). Die Vertragsparteien
wussten daher damals nicht genau, wie viele Personen auf den neuen Bauparzellen
wohnen würden und mussten bei der Begründung grundsätzlich damit rechnen, dass sich
künftig die Anzahl Nutzerinnen und Nutzer verändert. Sie durften insbesondere aufgrund
der sehr grossen Grösse der Parzellen nicht darauf vertrauen, dass auf ihnen künftig nur
Einfamilienhäuser errichtet werden (die Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. F._ ist heute
2'093 m2 gross, im damaligen Zeitpunkt laut Dienstbarkeitsvertrag 2'125 m2; die Parzelle
Vechigen Gbbl. Nr. G._ ist 1'191 m2 gross, im Dienstbarkeitsvertrag ist ihre Fläche
mit 1'200 m2 angegeben).
Mit der gesteigerten Nutzung der Privatstrasse durch das Bauvorhaben wird zudem die
Benutzung des belasteten Grundstücks des Beschwerdegeführers nicht behindert. Für die
Zufahrt zur Einstellhalle ist nur das Befahren der ersten etwa 26 Meter der Privatstrasse
notwendig. Davon befindet sich ein Teil auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. J._.
Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers wird nur eine Strecke von etwa 16 m benutzt
werden und der zusätzliche Verkehr wird nicht am Gebäude des Beschwerdeführers
vorbeiführen. Da mit dem Bauvorhaben der Weg im südlichen Bereich der Bauparzellen
RA Nr. 110/2017/92 24
durch Vorplätze faktisch verbreitert wird, wird die Situation hinsichtlich kreuzender
Fahrzeuge sogar verbessert. Die Nutzung der Parzelle des Beschwerdeführers wird daher
nicht beeinträchtigt. Aus diesen Gründen liegt keine unzulässige erhebliche Mehrbelastung
des Grundstücks des Beschwerdeführers vor. Soweit der Beschwerdeführer die
Feststellung verlangt, das Wegrecht auf dem Grundstück Vechigen Gbbl. Nr. J._
werde übermässig belastet, ist auf seinen Antrag nicht einzutreten, da er nicht Eigentümer
dieses Grundstücks und damit nicht zu einem entsprechenden Antrag legitimiert ist.
f) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Erschliessung des Bauvorhabens durch die
bestehenden Wegrechte rechtlich genügend sichergestellt ist. Da die BVE diese Frage
vorfrageweise geprüft hat und der Beschwerdeführer nicht geltend macht, es sei schon ein
Zivilverfahren hängig, ist die eventualiter beantragte Sistierung des Verfahrens nicht
notwendig.
7. Erschliessung: Zusammenfassung / Auflagen
Die für das Bauvorhaben vorgesehene Haupterschliessung über die private
Zufahrtsstrasse auf der Südseite der Bauparzellen ist durch die bestehenden Wegrechte
rechtlich sichergestellt und genügt den gesetzlichen Anforderungen, sofern einige
flankierende Massnahmen umgesetzt werden. Diese Massnahmen sind durch Auflagen
sicherzustellen. Da es bereits während der Bauausführung, das heisst bereits beim
Abbruch der bestehenden Bauten und während der Erstellung der Neubauten, zu
zusätzlichem Verkehr auf der Zufahrtsstrasse kommen wird, sind die Massnahmen, wie
von der Gemeinde und dem TBA OIK II zu Recht beantragt, bereits vor Baubeginn
umzusetzen. Folgende Massnahmen sind mittels Auflagen sicherzustellen:
Die Vereinbarung mit der Eigentümerin der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._
betreffend Sicherung der Sichtfreihaltung gemäss Formular vom 15. Februar 2018 ist durch
einen Dienstbarkeitsvertrag zu sichern und im Grundbuch einzutragen. Die Anmeldung
beim Grundbuchamt hat vor Baubeginn zu erfolgen.
Die Massnahmen auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. K._ (Böschungsanpassung)
und der H._strasse (Rüttelstreifen auf Trottoir und Mittelinsel mit reflektierenden
Pfosten auf der Strasse) gemäss den Situationsplänen im Massstab 1:200 und 1:500 vom
5. März 2018 haben die Beschwerdegegnerinnen in Absprache mit der
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Strassenaufsichtsbehörde der Gemeinde vor Baubeginn umzusetzen. Zudem sind
sämtliche Auflagen des Amtsberichts Strassenanschluss der Gemeinde Vechigen vom 19.
April 2018 einzuhalten.
Diese Auflagen sind zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit der Erschliessung
erforderlich und geeignet und den Bauherrinnen zumutbar, haben sie sie doch selbst
vorgeschlagen.
Da vor dem Gebäude H._strasse Nr. 21 keine Abstellplätze bewilligt sind, dort
aber regelmässig Fahrzeuge abgestellt werden, die die Verkehrssicherheit beeinträchtigen,
wird die Gemeinde Vechigen zudem die notwendigen Massnahmen ergreifen müssen, um
das Parkieren von Fahrzeugen zu unterbinden.
8. Stützmauer
a) Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde geltend, in den Projektplänen sei
eine Stützmauer eingezeichnet, die gemäss Darstellung der Beschwerdegegnerinnen und
der Gemeinde bereits bestehend sei und unverändert erhalten bleiben solle. Dies sei aber
unzutreffend. Die in den Plänen eingetragene Mauer existiere so nicht. Es seien einzig
einige aufeinander liegende Steine vorhanden, die aber zur Abstützung des Geländes nicht
taugten. Da die Terrainveränderungen auf den Baugrundstücken ein Gefälle zu seinem
Grundstück verursachen würden, sei aber die Errichtung einer Stützmauer zur Absicherung
erforderlich. Diese müsse zu seinem Grundstück weitergeführt werden. Zur Umsetzung
des Bauvorhabens seien somit bauliche Massnahmen auf seinem Grundstück notwendig.
Dazu habe er nie seine Einwilligung erteilt, weshalb der Bauabschlag zu erteilen sei.
Die Beschwerdegegnerinnen halten dazu fest, die umstrittene Stützmauer bilde nicht
Gegenstand des Bauprojekts. Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers seien keinerlei
bauliche Massnahmen nötig oder vorgesehen.
b) Sowohl in den bewilligten Plänen als auch in den Projektänderungsplänen ist
südwestlich der Bauparzelle Vechigen Gbbl. Nr. G._ auf dem Grundstück des
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Beschwerdeführers eine Mauer eingezeichnet, die neben der Privatstrasse verläuft.37 Diese
Mauer wird in den Fassadenplänen als bestehende Stützmauer bezeichnet.38 Anlässlich
des Augenscheins vom 16. Januar 2018 stellte die Vertretung des Rechtsamts fest, das
entlang der Privatstrasse im Bereich der in den Plänen eingezeichneten Stützmauer eine
Böschungsbegrenzung aus aufgeschichteten Blocksteinen und Eisenbahnholzschwellen
vorhanden ist. Der Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerinnen sind sich einig,
dass mit der umstrittenen "Stützmauer" diese Begrenzung gemeint ist.39
c) Gemäss den massgebenden Plänen ist keine Veränderung an der bestehenden
Böschungsbegrenzung auf der Parzelle des Beschwerdeführers vorgesehen. Im
Situationsplan ist die Stützmauer weder als abzubrechend (gelb) noch als neu (rot)
markiert.40 Eine Veränderung scheint auch nicht erforderlich: Rund vier Meter nördlich der
Stützmauer ist zwar der Einbau des Einstellhallengeschosses in den Hang geplant. Der
Zugang zur Baustelle ist aber nicht im Bereich der Stützmauer vorgesehen, sondern wird
einerseits von der Nordseite der Bauparzellen und andererseits östlich der Stützmauer
erfolgen.41 Der Einbau des Einstellhallengeschosses in den Hang hat laut Plänen auch
keine Terrainveränderung im Bereich der Stützmauer zur Folge und das Gefälle des
Hanges wird nicht verändert.42 Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, dass es
sich bei der umstrittenen Stützmauer um ein bestehendes Bauwerk handelt, dass von den
Bauarbeiten nicht betroffen ist. Da keine baulichen Massnahmen auf dem Grundstück des
Beschwerdeführers geplant sind, ist seine Einwilligung zum Bauvorhaben nicht notwendig.
Die Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet.
9. Grenzabstände und Bepflanzung
37 Vgl. den bewilligten Umgebungsplan 215 / 09 vom 23. Mai 2016, rev. 23. Februar 2017 (Vorakten p. 63) sowie den Projektänderungsplan Umgebung 215 / 09 vom 5. März Plan 215 / 01 2018 und die Grundrisspläne 215 / 01 bis 215 /07 (Vorakten p. 64 ff.) 38 Vgl. Plan 215 / 20 Fassadenansichten 1 vom 23. Mai 2016, Plan 215 / 21 Fassadenansichten 2 vom 5. März 2018, Plan 215 / 22 Fassadenansichten REFH 19/19A/19B vom 23. Mai 2016 (Vorakten p. 71 ff.) 39 Protokoll des Augenscheins vom 16. Januar 2018, S. 3 f. sowie Fotodokumentation in Beschwerdebeilage 3 und Foto in Beschwerdeantwortbeilage 6 40 Situationsplan 25. Mai 2016 (Vorakten p. 62) 41 Augenschein vom 16. Januar 2018, S. 5 f., Votum Architekt 42 Plan 215 / 20 Fassadenansichten 1 vom 23. Mai 2016 und Plan 215 / 22 Fassadenansichten REFH 19/19A/19B vom 23. Mai 2016
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a) Der Beschwerdeführer macht geltend, westlich der geplanten Gebäude sei eine
Bepflanzung mit Hochstämmen vorgesehen, welche den zivilrechtlichen Grenzabstand zu
seiner Parzelle nicht einhalte.
b) Das Baureglement der Gemeinde Vechigen (GBR43) regelt in Art. 8 die
Grenzabstände, sieht aber keine Abstandsvorschriften für Bäume vor. Es verweist zwar in
seinen einleitenden Bestimmungen darauf, dass unter Nachbarn die zivilrechtlichen Bau-
und Pflanzvorschriften von Bedeutung sind. Damit hat es allerdings die nachbarrechtlichen
Bestimmungen der Art. 79 ff. EG ZGB44 nicht zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften der
Gemeinde gemacht, sondern weist lediglich auf die zivilrechtlichen Vorschriften hin. Eine
allfällige Verletzung der Abstandsvorschriften von Art. 79l EG ZGB ist daher nicht im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen, sondern müsste vom Beschwerdeführer in einem
Zivilverfahren geltend gemacht werden.
Im Übrigen sieht weder der von der Vorinstanz bewilligte Umgebungsplan vom 23. Mai
2016 / 23. Februar 2017 noch der mit der Projektänderung eingereichte Umgebungsplan
vom 5. März 2018 westlich der projektierten Gebäude einen Baum vor.
10. Abstellplätze für Fahrräder
a) Gemäss den Baugesuchunterlagen und den Projektänderungsplänen sollen für das
Bauvorhaben in der projektieren Einstellhalle 30 Abstellplätze für Fahrräder erstellt
werden.45 Der Beschwerdeführer rügt, mit diesen 30 Abstellplätzen werde nur das absolute
Minimum gemäss Art. 54c BauV erstellt. Dies sei aber nicht ausreichend. Da die geplanten
Wohneinheiten relativ gross seien und vor allem von Familien bewohnt werden dürften, sei
die Erstellung von lediglich zwei Fahrradabstellplätzen pro Wohneinheit völlig ungenügend.
43 Baureglement der Gemeinde Vechigen, beschlossen am 22. September 2013, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 13. Februar 2014 44 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) 45 Baugesuchformular 1.0; Beilage zu Formular 1.0 (Berechnung Geschossfläche GF / Gebäudevolumen / Geschossflächenziffer GFZo / Abstellplätze / Spielfläche); Plan Nr. 215/01 "Grundrissebene 1 Projektänderung" vom 23. Mai 2016, rev. 5. März 2018
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b) Für ein Bauvorhaben muss eine ausreichende Anzahl an Abstellplätzen für Fahrräder
und Motorfahrräder erstellt werden (Art. 16 Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 54c Abs. 1 Bst. a
BauV sind bei Bauten mit Wohnnutzung pro Wohnung mindestens zwei Abstellplätze für
Fahrräder und Motorfahrräder zu erstellen. Von dieser Anzahl kann abgewichen werden,
wenn besondere Verhältnisse vorliegen. Solche besonderen Verhältnisse sind
insbesondere gegeben, wenn der Anteil des Fahrradverkehrs deutlich über- oder
unterdurchschnittlich ist, beispielsweise aufgrund der vorgesehenen Nutzungen oder der
Topografie (Art. 54c Abs. 3 BauV).
c) Das Bauvorhaben umfasst 15 Wohneinheiten und erfordert daher mindestens 30
Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder. Die Bauherrschaft hat 30 solche
Abstellplätze in der Einstellhalle ausgewiesen. Die Mindestanzahl an Abstellplätzen für
Fahrräder und Motorfahrräder gemäss Art. 54c Abs. 1 Bst. a BauV wird damit eingehalten.
Besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 54c Abs. 3 BauV, die zu einem erhöhten
Grundbedarf führen würden, sind nicht ersichtlich. Es ist zwar richtig, dass die projektierten
Wohneinheiten eher gross sind. Dies ist aber kein besonderer Umstand, der zu einer
Erhöhung der Mindestzahl an Abstellplätzen führen muss, im Gegenteil. Anlässlich der
letzten Revision der Vorschriften der Bauverordnung zu Auto- und Fahrradabstellplätzen
hat der Verordnungsgeber bewusst darauf verzichtet, abhängig von der Grösse der
Wohnungen eine unterschiedliche Anzahl an Fahrradabstellplätzen zu verlangen, und er
hat die frühere Bestimmung in Art. 54a Abs. 1 aBauV, die bei grösseren Wohnungen mehr
Abstellplätze vorsah, entsprechend geändert.46
Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, es lägen keine besonderen Verhältnisse
vor und die Anforderungen der Bauverordnung betreffend Fahrradabstellplätze seien
eingehalten. Die Rüge der Beschwerdeführenden ist unbegründet.
11. Aufenthaltsbereiche und Spielplätze
a) Der Beschwerdeführer rügt weiter, das Bauprojekt weise eine zu kleine Fläche für
Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze aus. Aufgrund der Geschossflächen der
46 Vortrag der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion an den Regierungsrat zur Änderung der Bauverordnung (BauV) vom 7. Mai 2014, S. 7
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Wohnungen sei eine Gesamtfläche von 538.8 m2 notwendig, ausgewiesen sei aber nur
eine Spielplatzfläche von 221 m2 und ein Aufenthaltsbereich von 20 m2. Die Vorinstanz sei
zu Unrecht davon ausgegangen, bei den südlichen Baukörpern handle es sich um
Reiheneinfamilienhäuser, die bereits über genügend Aufenthalts- und Kinderspielfläche
verfügten und nicht in die Berechnung einzubeziehen seien. Die fraglichen Gebäude seien
keine eigenständigen Einheiten, sondern hätten eine gemeinsame Terrasse, die durch eine
durchgehende Mauer abgeschlossen werde. Es handle sich daher nicht um
Reiheneinfamilienhäuser. Aber auch ungeachtet der Qualifikation der Gebäude müsse das
Gesamtkonzept betrachtet werden. Es sei eine gesamtheitliche Überbauung geplant, die
eine gemeinschaftlich nutzbare Fläche enthalte. Diese werde künftig auch von den
Bewohnern der sogenannten Reihenhäuser genutzt werden. Zur Bemessung der
Aufenthalts- und Spielfläche müssten daher auch diese Baukörper einbezogen werden. Da
es sich um eine Wohnsiedlung handle, sei gemäss Art. 15 Abs. 2 BauG eine angemessene
grössere Spielfläche vorzusehen.
b) Gemäss Art. 15 Abs. 1 BauG sind beim Bau von Mehrfamilienhäusern
Aufenthaltsbereiche im Freien für die Bewohnerinnen und Bewohner, insbesondere
Kinderspielplätze zu schaffen. Mehrfamilienhäuser sind Wohnhäuser mit mehr als zwei
Familienwohnungen, nicht aber zusammengebaute Reiheneinfamilienhäuser. Als
Familienwohnung gelten Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern (Art. 43 Abs. 3 BauV).
Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für
Aufenthaltsbereiche sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller
Wohnungen vorzusehen, beziehungsweise zur Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen.
Die Fläche mindestens 2 m breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an
den erforderlichen Aufenthaltsbereich angerechnet werden; pro Mehrfamilienhaus sind
aber mindestens 20 m2 Aufenthaltsfläche einzurichten (Art. 45 Abs. 2 und Abs. 4 BauV).
In Wohnsiedlungen, die aufgrund eines einheitlichen Projektes oder einer
Überbauungsordnung erstellt werden, ist zudem eine angemessene grössere Spielfläche
vorzusehen (Art. 15 Abs. 2 BauG). Wohnsiedlungen sind Überbauungen mit Ein-, Zwei-
oder Mehrfamilienhäusern, die zusammen mehr als 20 Familienwohnungen enthalten (Art.
43 Abs. 4 BauV).
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c) Das Bauprojekt besteht aus fünf Gebäuden mit insgesamt 15 Wohneinheiten. Auf der
Nordseite der Bauparzellen sollen entlang des L._wegs drei Gebäude mit je zwei
Sechseinhalbzimmerwohnungen und einer Viereinhalbzimmerwohnung erstellt werden.
Südlich davon sind zwei Gebäudekomplexe mit je drei Wohneinheiten geplant, die jeweils
Fünfeinhalbzimmer plus ein Atelier enthalten.
Die Hauptnutz- und Konstruktionsflächen der neun Wohneinheiten der nördlich gelegenen
Gebäude umfassen gemäss Berechnung der Beschwerdegegnerinnen insgesamt 1'476
m2, jene der sechs südlich gelegenen Wohneinheiten 1'218 m2. Die Hälfte der Terrassen-
und Balkonflächen, die an die erforderlichen Aufenthaltsbereiche angerechnet werden
können, umfassen bei den nördlich gelegenen Gebäuden eine Fläche 279.45 m2, bei den
südlich geplanten Gebäuden 220.5 m2.47 Diese Flächenangaben erscheinen aufgrund der
Baugesuchspläne plausibel und werden vom Beschwerdeführer nicht bestritten.
d) Bei den drei nördlich gelegenen Gebäuden handelt es sich aufgrund ihrer
Ausgestaltung unbestrittenermassen um Mehrfamilienhäuser. Bei den beiden
Gebäudekomplexen auf der Südseite ist umstritten, ob es sich um Mehrfamilienhäuser
oder Reiheneinfamilienhäuser handelt. Die Vorinstanz hielt dazu in ihrem Entscheid fest,
die einzelnen Wohneinheiten der südlichen Baukörper seien durch geschlossene
Brandmauern vertikal voneinander getrennt. Jede Einheit verfüge über einen eigenen
Zugang, eigene Keller- und Nebenräume, eine eigene hausinterne Vertikalerschliessung
und einen eigenen unabhängigen Aussenbereich. Es handle sich daher zweifellos um
Reiheneinfamilienhäuser.
Die Bauverordnung enthält keine Definition der Reiheneinfamilienhäuser. Die
Rechtsprechung stellt bei der Abgrenzung zwischen Reihen- und Mehrfamilienhäuser in
erster Linie darauf ab, wie die Zugänge, die interne Erschliessung, die interne
Gebäudeaufteilung und die Aufenthaltsbereiche gestaltet sind.48 Im vorliegenden Fall
weisen sämtliche Wohneinheiten in allen fünf Baukörpern separate Zugänge und eigene
Gartenbereiche auf; die nebeneinander liegenden Gärten werden gemäss
Umgebungsgestaltungsplan durch Hainbuchhecken voneinander getrennt. Während aber
in den drei nördlichen Baukörpern die Wohnungen teilweise übereinander angeordnet sind,
sind die Wohneinheiten in den beiden südlichen Baukörpern nebeneinander angeordnet
47 Beilage 1 zu Baugesuchformular 1.0, Vorakten p. 58 48 BVR 1988 S. 460 ff. E. 5.b; VGE 22363 vom 21. Juli 2006 E. 5.1.2 f.
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und vertikal voneinander getrennt. Diese Wohneinheiten weisen nicht nur einen eigenen
Hauseingang und einen direkten Zugang zu einem eigenen Gartenbereich auf, sondern
verfügen auch über ein separates internes Treppenhaus, das über alle Stockwerke führt,
sowie über vertikale Trennmauern von den Kellerräumen bis zum Dach. Es handelt sich
daher, wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, bei den südlich gelegenen Baukörpern um
Reiheneinfamilienhäuser und nicht um Mehrfamilienhäuser. Daher müssen diese Gebäude
bzw. die Hauptnutz- und Konstruktionsflächen der Wohneinheiten nicht in die Berechnung
der minimal erforderlichen Aufenthalts- und Spielfläche einbezogen werden.
e) Die Hauptnutz- und Konstruktionsflächen der Wohnungen der drei
Mehrfamilienhäuser umfasst 1'476 m2 (vgl. Erw. 11.c) Die minimale Fläche der
Kinderspielplätze von 15 Prozent beträgt daher 221.4 m2, jene der Aufenthaltsbereiche
73.8 m2. Die anrechenbare Fläche von Balkonen, Loggien und Sitzplätzen beträgt 279.45
m2 und ist damit grösser als die erforderliche Aufenthaltsfläche. Gemäss Art. 45 Abs. 2
BauV sind aber trotzdem mindestens 20 m2 pro Gebäude, also insgesamt 60 m2
Aufenthaltsfläche vorzusehen.
Die Beschwerdegegnerinnen haben die Kinderspielplatz- und Aufenthaltsflächen in einem
ergänzenden Umgebungsplan dargestellt.49 Darin weisen Sie einen Aufenthaltsbereich von
60 m2, der mit Bänken, einem Bodenschach, einem Tischtennistisch und einem Baum
ausgestattet ist, sowie 248 m2 Spielplatzfläche mit Rutschbahn, Kletterseilen,
Balancierbaumstamm, Klettersteinen und Bäumen aus. Damit erfüllt das Bauvorhaben die
Anforderungen an die Spiel- und Aufenthaltsbereiche. Da das Bauprojekt weniger als 20
Familienwohnungen umfasst, muss gemäss Art. 15 Abs. 2 BauG auch keine grössere
Spielfläche erstellt werden. Die Rügen des Beschwerdeführers sind unbegründet.
12. Kosten
a) Die Projektänderung vom 20. März 2018 kann mit Auflagen bewilligt werden. Die
Beschwerde ist abzuweisen.
49 Umgebungsplan 215 / 09 "Nachweis Kinderspielplatz / Aufenthaltsbereich" vom 23. Mai 2016, rev. 5. September 2017
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b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV50). Für den Augenschein vom
16. Januar 2018 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von
Fr. 400.– erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit
Fr. 2'400.–.
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
erheben. Wer ein Rechtsmittel zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise
dafür sorgt, dass das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110
Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der
Gegenpartei durch eine Projektänderung Rechnung trägt.51
Im vorliegenden Verfahren ist der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und dem Bauvorhaben bzw. der Projektänderung
sei der Bauabschlag zu erteilen, nicht durchgedrungen. Aber auch die
Beschwerdegegnerinnen gelten als teilweise unterliegend, da sie den Einwänden
betreffend Erschliessung durch eine Projektänderung Rechnung getragen haben. Es
rechtfertigt sich daher, dem Beschwerdeführer und den Beschwerdegegnerinnen je die
Hälfte der Verfahrenskosten, ausmachend je Fr. 1'200.– aufzuerlegen.
c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Da der Beschwerdeführer und die
Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte unterliegen, haben sie sich gegenseitige je die Hälfte
der Parteikosten zu entschädigen.
50 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 51 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 2; Art. 110 N 5
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Der Anwalt des Beschwerdeführers macht eine Honorar von Fr. 7'050.– zuzüglich
Auslagen von Fr. 157.80 und Mehrwertsteuern von Fr. 567.98, total ausmachen Fr.
7'775.78 geltend. Der Anwalt der Beschwerdegegnerinnen macht in seiner Kostennote ein
Honorar von Fr. 8'520.– zuzüglich Auslagen von Fr. 358.40, total ausmachen Fr. 8'878.40
geltend. Diese Kostennoten geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer
hat somit den Beschwerdegegnerinnen eine Parteikostenentschädigung von Fr. 4'439.20
zu ersetzen, die Beschwerdegegnerinnen dem Beschwerdeführer eine solche von Fr.
3'887.90.