# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d3d58b22-4313-562b-a66d-617484f1811a
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_001
**Year:** 2017
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

EN FAIT
A.
Les faits suivants résultent du dossier soumis à la Cour de justice :![endif]>![if>
a.
C_ a acquis, en 1988, la parcelle n° 1_, plan 2_, dite "D_", sise sur la commune de E_ (F_). Anciennement classée en zone agricole, elle a été à ce moment-là affectée à la zone industrielle contre paiement d'une taxe compensatoire.
Cette parcelle est située en bordure de l'aéroport de E_, lequel est dévolu à la fois à une activité militaire et à un usage civil. Il s'agit de la seule parcelle en mains privées jouxtant l'aéroport et la direction de celui-ci souhaitait que puissent s'y développer des activités liées à l'aviation civile. Toutefois, l'accès à la piste depuis la parcelle n° 1_ nécessitait de passer à proximité d'installations militaires et d'obtenir par conséquent l'autorisation des autorités militaires.
b.
A une date indéterminée,
G_ SA - qui a fusionné en juin 2008 avec B_ SA sous la raison sociale de cette dernière (ci-après : B_) - a octroyé à C_ un emprunt, garanti par l'engagement hypothécaire de la parcelle n° 1_.
c.
A_, avocate indépendante, inscrite au barreau de Genève, a été le conseil de C_, lequel a rencontré des difficultés financières ayant conduit à son insolvabilité.
Dès 1992, elle est en particulier intervenue dans le cadre d'une procédure d'indemnisation pour expropriation matérielle concernant la parcelle n° 1_, procédure qui faisait suite au reclassement de celle-ci pour partie en zone de développement d'intérêt général B (environ 45'000 m
2
) et pour partie en zone agricole (environ 29'000 m
2
).
d.
Dès l'année 1997, alors que l'insolvabilité de C_ était avérée, A_ a poursuivi la procédure d'indemnisation pour expropriation matérielle, mais désormais sur instruction de B_ et aux frais de celle-ci. A_ a par ailleurs reçu de B_ le mandat de vendre la parcelle n° 1_.
Le 14 novembre 1997, B_ (alors encore sous la raison sociale G_) a adressé à A_ le courrier suivant, lequel formalisait l'accord conclu :
«
Nous nous référons à notre récente réunion du 6 novembre 1997 en présence de MM. H_ et C_ (...) et vous confirmons, comme convenu, les orientations et décisions prises à cette occasion.
Sur la base des options possibles évoquées au cours de notre entrevue suite à la décision d'irrecevabilité qui nous a été transmise par la Cour Européenne de Strasbourg, notre établissement privilégie la voie de la négociation immédiate avec les autorités compétentes valaisannes visant à la recherche d'un accord transactionnel satisfaisant pour les parties. Etant donné votre parfaite connaissance du dossier et des milieux concernés, nous vous prions d'agir dans ce sens au mieux des intérêts de M. C_ et donc des nôtres. Nous vous laissons donc libre d'adopter la « stratégie » qui vous semble la mieux appropriée à la défense de nos intérêts communs.
En ce qui concerne votre rémunération et compte tenu de l'insolvabilité manifeste de votre mandant, notre banque a décidé de vous allouer un montant forfaitaire de CHF 20'000.- à titre de reconnaissance pour l'important travail accompli par vos soins jusqu'à ce jour.
Sauf avis contraire de votre part, ce montant vous sera crédité dans les 10 jours sur votre compte n° 4_ dans nos livres.
Par ailleurs, nous vous confirmons notre accord d'un règlement futur de vos honoraires basés sur un principe de « success fee » calculé exclusivement en fonction du retour de fonds net résultant de la vente finale des terrains de M. C_ à E_.
Nous proposons le mode de calculation suivant :
Montant de vos honoraires égal à 10 % de la tranche excédant CHF
6 millions (prix moyen du m
2
calculé à CHF 133.- environ) considéré d'un commun accord comme objectif « plancher » dans le cadre d'une transaction de gré à gré.
Exemple : prix de vente final de CHF 8 millions
Honoraires de Me A_ : CHF 200'000.- (10 % de CHF 2'000'000.-).
Sauf avis contraire de votre part, nous considérons que cette rémunération au « success fee » dont nous nous sommes déjà entretenus vous convient et qu'elle servira de base de calcul à votre rétribution future
».
e.
B_ a versé la somme promise de 20'000 fr. à A_ le
26 novembre 1997, que celle-ci a portée en ses comptes au titre d'avance d'honoraires dans le dossier «
Coût de la procédure en expropriation matérielle (E_ I) à la charge de la G_
».
f.
C_ est décédé le _ 2000. Sa succession répudiée a été déclarée en faillite le 18 juin 2002. I_ et J_ ont été désignés administrateurs spéciaux de la masse en faillite.
B. a.
Les démarches judiciaires liées à l'indemnisation pour expropriation matérielle de la parcelle n° 1_ se sont prolongées et n'ont finalement pris fin qu'en 2005, le résultat obtenu ayant été qualifié par A_ de "fort décevant, sinon frustrant".
En 2005,
A_ a annoncé à B_ une activité de 530 heures pour le mandat en indemnisation pour expropriation matérielle, dont 390 effectuées dès le moment où la banque avait accepté de reprendre le mandat. B_ lui ayant versé un montant de 84'676 fr. à titre d'avance d'honoraires - comprenant les 20'000 fr. versés le 26 novembre 1997 - et un montant de 87'764 fr. à titre de frais, A_ n'a pas formé de prétention supérieure à ces avances "
compte tenu de l'accord intervenu entre la banque et [son] Etude concernant l'application d'un tarif transactionnel (success fees) et vu le résultat de [la] procédure
".
B_ a accepté ces termes par courrier 3 novembre 2005.
b.
A_ a par ailleurs poursuivi son activité en vue de vendre la parcelle n° 1_ et a reçu une offre de K_ pour un montant de 6'500'000 fr., impliquant l'accès aux pistes de l'aéroport. Cet accès nécessitait toutefois l'autorisation des autorités militaires, l'armée ayant par ailleurs l'intention de développer ses propres installations situées à proximité de la parcelle n° 1_, ce qui entravait les possibilités d'utilisation de celle-ci.
Par courrier du 11 juillet 2007, B_ a confirmé à A_ être disposée à accepter la vente du terrain au prix de 6'500'000 fr., moyennant un retour de fonds en sa faveur de 6'060'000 fr. Elle lui a rappelé qu'il y avait lieu d'obtenir l'accord formel de la masse en faillite de la succession de C_ pour entériner la transaction, précisant qu'elle se chargerait elle-même des contacts avec les administrateurs. Elle a également pris bonne note de ce que A_ allait entreprendre des démarches auprès de L_, organisme chargé de la gestion des biens immobiliers de l'armée, afin d'obtenir, pour l'acheteur potentiel, l'accès aux pistes de l'aéroport.
c.
A_ a effectivement pris contact avec L_ afin que K_, puis d'autres acheteurs potentiels de la parcelle n° 1_, puissent avoir accès aux pistes de l'aéroport. L_ n'a toutefois pas souhaité octroyer l'accès demandé, dans la mesure où des projets d'exploitation aéronautique civile sur la parcelle n° 1_ auraient pu entraver les projets d'extension militaires. Telle était encore la position de L_ en décembre 2008.
Aucun acquéreur potentiel n'étant intéressé par l'achat du terrain sans l'accès aux pistes, d'autres solutions ont été évoquées entre A_ et L_, notamment l'idée d'une acquisition de la parcelle par L_ elle-même, la location de la parcelle par cette dernière ou un échange avec un autre terrain de l'armée. Ces idées ne se sont toutefois pas concrétisées.
d.
Devant l'impossibilité d'obtenir l'autorisation d'accès aux pistes et l'échec des autres solutions envisagées, A_ a pris contact avec le directeur de l'aéroport de E_, M_, en lui indiquant qu'elle avait des contacts chez L_.
L'aéroport ayant le souhait de voir se développer des activités liées à l'aviation civile sur la parcelle n° 1_, M_ s'est rendu à plusieurs reprises à Berne afin d'obtenir un accord de principe des autorités militaires concernant l'accès aux pistes.
Finalement, début 2009, l'intervention de M_ a permis de faire évoluer favorablement l'opinion de L_. L'autorisation d'accès n'a toutefois été octroyée ni de manière générale, ni à une personne spécifique, mais en fonction d'un projet déterminé (témoin N_, ancienne employée de L_).
e.
En mars 2009, de nouvelles discussions sont intervenues entre A_ et B_ - d'importants changements étant survenus à la tête de celle-ci - concernant les modalités de leurs relations, alors que la première était en pourparlers avec de nouveaux acheteurs potentiels.
f.
Par courrier du 10 mars 2009 à B_, A_ a confirmé la teneur d'une réunion qui s'était tenue le 5 mars 2009 dans les termes suivants :
Je
fais
suite à la conférence du 5 mars écoulé (...), au cours de laquelle des confirmations d'accords et un accord nouveau sont intervenus entre la B_ et mon Etude, savoir :
1.
La B_ accepte le prix de vente de la parcelle citée en référence pour le prix de CHF 9'000'000.- (confirmation d'accord).
![endif]>![if>
2.
Le montant à verser par la B_ à mon Etude à titre d'honoraires – success fees – s'élève à CHF 700'000.-. Ce montant comprend CHF 600'000.- objet d'un précédent accord (confirmation de cet accord) et CHF 100'000.- supplémentaires (nouvel accord). Le montant en CHF 700'000.- couvre toutes les activités de l'Etude depuis 10 ans, savoir depuis que la banque créancière m'a demandé
de terminer ce dossier, commencé il y a 17 ans, en suivant ses instructions (accord de 1999). Les activités comprennent les procédures en expropriation matérielle (fédérale et cantonale), ainsi que les négociations multiples pour vendre le terrain. Ce montant recouvre également tous les frais payés par l'Etude. Les provisions versées par la banque ont déjà été prises en compte pour fixer le total en CHF 700'000.-. Les honoraires – success fees – seront versés à la vente du terrain.
![endif]>![if>
3.
Il est dûment rappelé que la B_, en sa qualité de créancière gagiste, prend toutes les décisions importantes relatives à ce terrain. Cela sous réserve des pouvoirs découlant de la loi octroyés aux liquidateurs dont il est rappelé que ces derniers ne peuvent pas agir à l'encontre des intérêts de la créancière qui seule est habilitée à accepter un prix de vente de la parcelle à un montant inférieur à la créance garantie par gage (CHF 13'500'000.- arrondi). Comme par le passé, la soussignée informera la banque de tous faits importants et sollicitera des instructions précises en toute occasion nécessaire.
![endif]>![if>
g.
Le 20 mars 2009, B_ a répondu à A_ en ces termes :
Comme déjà annoncé
à maintes reprises, tant par oral que par écrit, nous vous confirmons qu'en cas de vente de la parcelle n°1_ (RF E_), au prix minimum de CHF 9'000'000.- par votre intermédiaire, à savoir que les offrants nous sont présentés par votre Etude, il vous sera alloué une commission totale de
CHF 700'000.- (toutes taxes et frais compris). Par ailleurs, nous vous rappelons qu'un montant de CHF 85'000.- vous a déjà été versé sous forme d'acompte/avance d'honoraires. Ces modalités de commissionnement annulent et remplacement toutes les précédentes y compris les accords sur vos honoraires.
Le présent commissionnement comprend également tous les autres éventuels intervenants ayant œuvré à l'aboutissement d'une transaction finale par votre canal. Il est de votre charge de les rétribuer.
La commission ne sera versée qu'à l'issue de la transaction de la vente de la parcelle n° 1_ (RF E_) et dès que notre Etablissement aura encaissé le produit de la vente par le notaire ou par l'autorité administrative en charge de la faillite.
Nous vous rappelons que vous n'avez aucune exclusivité sur la vente de cette parcelle et que par conséquent, en cas de vente directe par notre Etablissement et/ou par une autre tierce partie, aucune commission/honoraire ne vous sera alloué. Si tel devait être le cas, les acomptes déjà versés vous resteraient acquis.
Nous tenons également à vous rappeler que seule l'autorité administrative, en charge de la faillite de la succession répudiée de feu C_, a le pouvoir d'avaliser formellement une transaction finale et que par conséquent toute offre éventuelle doit être adressée à l'administration spéciale chez Me I_, avec copie à notre Etablissement, au prix minimum de CHF 9'000'000.-.
h.
Le 16 mars 2009, O_, représentée par son animateur P_, a remis à A_ - que M_ lui avait présenté comme étant la personne à contacter pour l'acquisition de la parcelle n° 1_ - une offre conditionnelle d'achat de ladite parcelle au prix de 9'000'000 fr., en son nom ou en celui de son «
nommé
». La condition posée à cette offre, valable cinq mois, était l'obtention d'un accès aux pistes de l'aéroport de E_. L'offre précisait qu'elle découlait de négociations conduites avec A_ agissant en qualité de mandataire de B_.
P_, qui exploitait déjà une entreprise d'hélicoptères et occupait toute une zone du tarmac de E_, avait pour projet de mettre en valeur cette parcelle par la construction de hangars pour le stationnement et la maintenance d'avions privés.
i.
A_ a accusé réception de cette offre le jour-même et a décrit le processus qui allait suivre : l'offre resterait bloquée en son Etude, à l'instar de toutes les autres, jusqu'à ce que la condition d'accès aux pistes soit réalisée pour l'un des offrants; l'offre serait alors communiquée à B_ pour approbation; une fois l'offre approuvée par la banque créancière gagiste, elle serait transmise par cette dernière à l'administration de la masse en faillite de la succession de C_. Pour ce qui était de la condition de l'accès aux pistes, A_ s'engageait à soumettre le dossier à M_, directeur de l'aéroport de E_, pour préavis, puis à L_.
j.
A_ a présenté le projet de O_ pour la mise en valeur de la parcelle n° 1_ à M_ au mois de mai 2009, de manière à obtenir son soutien dans les démarches qui allaient être entreprises avec les autorités militaires afin d'obtenir l'accès aux pistes.
k.
C'est à cette même période que A_ aurait découvert que
55'000 m
2
de la parcelle en cause avaient été remis à bail à un certain Q_, en 2004, prétendument par les liquidateurs de la masse en faillite de la succession de C_ pour une durée de six ans, soit jusqu'en 2010, avec une garantie de renouvellement de six ans, pour un fermage de 18'400 fr. par année. Le liquidateur I_ a toutefois contesté être à l'origine de ce contrat de bail, lequel avait selon lui été conclu par C_ de son vivant et avait fait l'objet d'un renouvellement en 2004. Il avait d'ailleurs été résilié pour son échéance de 2010, afin que la parcelle soit libérée.
Le 17 juin 2009, A_ a communiqué à B_ le fait que O_ imposait deux conditions additionnelles à son offre, soit que la problématique du bail à ferme conclu avec Q_ soit réglée et que la parcelle ne fasse l'objet d'aucune construction ou modification de son état, notamment au niveau de la station transformatrice.
l.
Tout au long de l'été 2009, A_ est intervenue auprès du commandement de la place militaire de E_, de L_ et de la direction de l'aéroport de E_, afin de faire avancer la procédure d'autorisation d'accès aux pistes. Elle a tenu B_ informée de ses démarches.
m.
Le 21 septembre 2009, L_ a informé la direction de l'aéroport de E_ de ce que le commandant de la base aérienne de E_ et le commandement des forces aériennes suisses avaient accepté, sous certaines conditions, qu'un accès aux pistes de l'aéroport soit offert depuis la parcelle n° 1_.
n.
A_ a transmis cette information à O_ le
30 septembre 2009. Elle a également précisé que le bail à ferme en faveur de Q_ avait été résilié et qu'aucune modification n'avait été apportée à la parcelle. Elle a souligné que c'était grâce à l'excellence du projet aéroportuaire de O_ ainsi que des relations privilégiées de P_ avec la direction de l'aéroport et les autorités cantonales et communales que l'autorisation d'accès aux pistes avait été donnée.
o.
O_ a pris note de ces circonstances et confirmé son offre du 16 mars 2009, qu'elle prolongeait jusqu'à fin décembre 2009.
p.
A_ a présenté cette offre à B_ le 21 octobre 2009, en l'invitant à la transmettre aux liquidateurs de la masse en faillite de la succession de C_. Elle a précisé que c'était O_ qui avait obtenu l'autorisation d'accès aux pistes, sur la base de son projet aéroportuaire. Elle a rappelé que l'offre du 16 mars 2009 prévoyait un droit de substitution, que O_ allait utiliser, en ce sens que l'acquéreur final serait une nouvelle société en voie de constitution sous la forme d'une SICAV, laquelle se substituerait à O_.
q.
B_ a transmis l'offre de O_ à l'administration de la masse en faillite de la succession de C_ le 23 octobre 2009, avec les mêmes précisions que celles mentionnées au paragraphe précédent.
r.
Le 16 décembre 2009, O_ a informé l'administration de la masse en faillite de la succession de C_ de sa décision de reporter la date d'acquisition du terrain au 15 mars 2010, soit après la division de la parcelle n° 1_ en deux sous parcelles, qui devait intervenir le 10 mars 2010, l'une recouvrant la partie en zone agricole, future n° 1_, et l'autre la partie en zone constructible, future n° 3_. La société entendait acquérir les deux parcelles issues de la division, affichant toutefois son intention de revendre rapidement la parcelle restée en zone agricole à la commune ou à la bourgeoisie de E_.
s.
Une séance de signature du contrat de vente a été fixée au 26 mars 2010 chez le notaire. Elle a toutefois été annulée la veille par O_, qui n'avait pu réunir les fonds suffisants pour financer l'acquisition du terrain.
t.
Le jour même, B_ s'est déclarée très déçue de cette évolution auprès de A_ et indiquait refuser d'entrer en matière avec O_, laquelle, après plus d'une année de pourparlers, n'avait pas été en mesure d'assumer financièrement une acquisition qu'elle avait elle-même proposée. Elle annonçait par ailleurs avoir été contactée par l'Etude R_, qui représentait un nouveau groupe d'investisseurs intéressé par l'achat de la parcelle n° 1_; elle entendait donc poursuivre les tractations directement avec cette étude.
u.
Le 31 mars 2010, le directeur de l'aéroport de E_ a adressé un courrier électronique à B_ et à A_, dans le but de clarifier la question des acheteurs potentiels de la parcelle en cause au travers des sociétés en création. Il a ainsi expliqué, en substance, que O_ avait été créée dans le but de pouvoir avancer sur le dossier d'achat de la parcelle et de traiter tous les éléments y relatifs, dont principalement les discussions et négociations avec L_, afin d'obtenir l'accès aux pistes. P_ était la personne de contact qui représentait les intérêts de O_. Il était toutefois apparu que la structure de O_ ne correspondait plus aux diverses exigences des investisseurs, lesquels avaient décidé de faire appel à l'Etude R_, afin de trouver la formule la plus appropriée pour la création d'une nouvelle société, S_. Les investisseurs demeuraient toutefois les mêmes et P_ demeurait le coordinateur du dossier.
La teneur de ce courrier a été confirmée par P_.
v.
Entre le 20 et le 30 avril 2010, A_, T_, directeur de B_ et P_ ont échangé de nombreux courriers électroniques concernant la vente de la parcelle à S_, laquelle ne s'est, au final, jamais concrétisée.
w.
Par courrier du 17 juin 2010, l'administration de la masse en faillite de la succession de C_ a indiqué à O_ que son offre, ainsi que celle de tous ses "nommables", était caduque depuis un certain temps, de sorte que la parcelle avait été proposée à la vente à d'autres intéressés.
I_ a expliqué par la suite devant le Tribunal qu'il avait été contraint de mettre des limites temporelles aux offres provenant des diverses entités proposées par P_, qui ne conduisaient pas à grand-chose. En outre, P_ se croyait autorisé à prendre des initiatives indues en lien avec la parcelle, par exemple en donnant des garanties au locataire concernant la prolongation de son bail.
C. a.
Le 9 novembre 2010, B_ a informé A_ qu'elle considérait l'accord du 20 mars 2009 toujours en force, mais que l'offre de O_ ou de sa "nommée" était caduque, conformément à ce qu'elle avait déjà indiqué précédemment.
b.

## Considerations

A_ a contesté ce point de vue. Elle a annoncé que c'était désormais la société U_ Sàrl, intégralement détenue par O_ et sa "nommée", qui entendait se porter acquéreuse de la parcelle. Elle se considérait par conséquent toujours en droit de réclamer la
success fee
de 700'000 fr. à la vente de la parcelle n° 1_ à U_ Sàrl.
c.
Par courrier adressé le 7 février 2011 à l'administration de la masse en faillite de la succession de C_, U_ Sàrl a annoncé, sans autre explication, qu'elle ne signerait pas l'acte de vente de la parcelle, celui-ci devant être signé par la société V_ SA.
d.
Il ressort de la procédure que
l'origine de V_ SA découle du fait que P_ n'ayant pas réussi à réunir les fonds nécessaires pour procéder à l'acquisition de la parcelle n° 1_ et mener à bien son projet de construction de hangars, il a informé W_ de ce qu'il était à la recherche d'investisseurs.
W_ était le Président de [
nom de la fédération
] que P_ connaissait pour avoir sponsorisé certaines manifestations de [
nom du sport
].
W_, bien introduit dans les milieux du sport, a approché X_, directeur financier [
nom de la société
], et Y_, propriétaire de [
nom de la société
], l'un des grands sponsors de la [
fédération présidée par W
]. W_ a mis X_, qui trouvait le projet intéressant, et P_, en contact.
A son tour, X_ a cherché d'autres investisseurs, soit Z_ et AA_.
Les investisseurs ne souhaitaient toutefois pas financer une société appartenant à P_, mais reprendre le projet de O_ à leur propre compte. Il a donc été convenu que P_ ne serait ni actionnaire ni organe de V_ SA et que cette société prendrait toutes les décisions relatives au projet d'achat de la parcelle n° 1_ pendant la phase d'investissement. Une fois les investisseurs/actionnaires désintéressés, P_ aurait pu, à terme, racheter des actions de V_ SA.
V_ SA a été fondée le 4 février 2011. AB_ et X_ en étaient les administrateurs. Ses actionnaires étaient AC_ - [
but de la société
] - ainsi que les sociétés AD_ (propriété de Z_), AE_ HOLDING (propriété de AA_) et AF_ SA (propriété de Y_).
e.
Le 7 février 2011, V_ SA a écrit au directeur de l'aéroport de E_, M_, pour l'informer qu'elle avait repris le projet de construction de hangars civils au lieu-dit "D_" et qu'elle entendait se porter acquéreur de la parcelle en cause. Elle sollicitait de M_ qu'il confirme que les autorisations d'accès à la piste de l'aéroport seraient maintenues en sa faveur, aux mêmes conditions.
M_ a signé ce courrier "bon pour accord" le même jour.
f.
La parcelle n° 1_ a été divisée en deux, la nouvelle parcelle n° 1_ étant située en zone agricole et la parcelle n° 3_ en zone d'intérêt général B.
g.
Par actes authentiques instrumentés le 8 février 2011, la parcelle n° 1_ a été vendue pour la somme de 220'000 fr. à un éleveur et la parcelle n° 3_ a été cédée à V_ SA pour le prix de 8'780'000 fr.
V_ SA n'aurait pas acheté la parcelle sans l'accès aux pistes, raison pour laquelle le contrat de vente prévoyait expressément cette condition.
D. a.
Le 11 février 2011, A_ a annoncé à B_ la conclusion de la vente, en précisant qu'elle considérait que V_ SA était la "nommée" de O_, puisque c'était bien le projet aéroportuaire conçu par cette dernière qui devait être réalisé par la société acquéreuse. En outre, le projet était toujours porté par P_. Finalement, l'un des investisseurs antérieurs, AA_, restait dans le projet, même si AC_ l'avait rejoint. Estimant que les conditions pour le paiement de la «
success fee »
convenue avec B_ étaient réunies, elle invitait cette dernière à la lui verser dès que les acquéreurs auraient acquitté le prix de vente de la parcelle, étant précisé qu'elle ne disposait que d'informations très imprécises sur la concrétisation de la vente.
b.
Dans une attestation du 7 mars 2011, W_, par ailleurs entendu par le Tribunal, a expliqué à B_ avoir rencontré pour la première fois I_, administrateur de la masse en faillite de la succession de C_, en octobre 2010, sur invitation de P_. A cette époque, des discussions pour la vente de la parcelle en cause étaient en cours avec U_ Sàrl et O_, lesquelles étaient en négociation avec des investisseurs italiens. Fin décembre 2010, P_ avait dû constater que les investisseurs pressentis ne suivaient pas financièrement. Il avait par conséquent été convenu que la masse serait libre de conclure avec qui elle voulait.
W_ était alors entré en contact avec X_, directeur financier au sein de AC_ et ami depuis plus de vingt ans. X_ avait été convaincu par ce projet après plusieurs réunions et visites à E_ entre décembre 2010 et janvier 2011. W_ a précisé devant le Tribunal avoir repris le projet à zéro et avoir travaillé avec un bureau de projets. X_ et lui-même avaient ensuite réuni quelques contacts en vue de financer le projet, soit la famille Y_, propriétaire de la banque AG_, partenaire de la [
fédération présidée par W]
, Z_ et AA_, respectivement directeur et propriétaire de AH_. Ces personnes avaient créé la société V_ SA en février 2011, dans le but d'acquérir la parcelle n° 3_ (provenant de la division de la parcelle n° 1_), après avoir été mis en contact avec l'administration de la masse de la faillite de la succession de C_ par son entremise.
W_ estimait d'ailleurs que B_ pouvait lui verser une commission de 180'000 fr. pour avoir permis une vente limitant ses pertes. Quant à A_, elle n'était jamais intervenue dans ce processus et n'avait eu aucun contact avec cette nouvelle société, ni avec aucun de ses actionnaires investisseurs. W_ a encore précisé que ni P_, ni l'une de ses sociétés U_ Sàrl et O_ ne possédaient des parts dans V_ SA. Les actionnaires de cette dernière n'avaient d'ailleurs jamais eu de contacts avec P_ et ses sociétés. Dans ce contexte, il n'était pas possible de retenir que V_ SA était la "nommée" de O_. Selon lui, les acteurs principaux du projet avaient été AC_ et les autres investisseurs. P_ pour sa part s'était avéré important, car il était un spécialiste des hangars. Il avait apporté une aide technique, en travaillant pour V_ SA mais n'avait pas d'argent et avait perdu toute crédibilité auprès de la venderesse, représentée par I_, en raison des nombreuses offres qu'il avait présentées, dont aucune n'avait abouti. W_ a encore précisé qu'il avait lui-même pris le rendez-vous chez le notaire pour la signature de l'acte de vente.
c.
B_ a interpellé A_ les 10 et 24 mars 2011 afin qu'elle lui transmette une déclaration de l'acheteur concernant le rôle qu'elle avait joué dans la présentation de son offre, étant précisé qu'une «
success fee »
ne lui était due que si l'offre provenait d'elle.
d.
A_ a réagi les 14 mars et 14 avril 2011, relevant notamment qu'il avait été clair dès le début que le contrat de vente ne se ferait pas au nom de O_, mais d'une autre société à constituer, sa "nommée". De surcroît, P_ continuait à diriger le projet au travers de O_ en tenant des séances avec des ingénieurs, ce qu'il avait encore fait le 9 février 2011.
e.
Dans un courrier adressé le 12 avril 2011 à A_, dont le "concerne" mentionnait "V_ SA, "nommée" de O_ SA", le directeur de l'aéroport de E_, M_, a confirmé que la base aérienne militaire de E_ avait accepté que les contraintes de construction imposées en son temps à O_ SA soient transférées à V_ SA, qui avait signé le contrat de vente du 8 février 2011.
Ce courrier faisait suite à une lettre de A_, dont le "concerne" était rédigé de manière identique et qui avait la teneur suivante : "
puis-je vous demander confirmation du fait que le projet de construction visé dans ce courrier est bien celui de O_ SA selon les premiers plans techniques et descriptifs que je vous avais adressés en mars 2009 (après réception de l'offre de O_ du 16 mars 2009 accompagnée de ce dossier), V_ SA (nommée de O_ SA) qui a signé le contrat de vente du 8 février 2011, reprend ce même projet
".
Invité par le Tribunal à s'exprimer sur son courrier, M_ a indiqué qu'il n'avait en réalité aucune certitude sur le fait que V_ SA était la "nommée" de O_ mais qu'il ne pouvait pas non plus l'exclure, dès lors que pour les deux sociétés il avait eu pour interlocuteur P_.
f.
Dans une attestation du 4 mai 2011, O_, sous la signature de P_, certifiait à B_ que V_ SA n'avait pas acheté la parcelle n° 3_ en tant que "nommée" de O_. En effet, l'offre de O_ avait été déclarée caduque par l'administration de la masse en faillite de la succession répudiée de C_.
Le 25 avril 2012, il a confirmé à A_, laquelle l'avait accusé d'avoir émis un faux dans les titres et menacé de plainte pénale s'il ne rectifiait pas ses allégations, que O_ SA, représentée par lui-même, avait cédé le 7 février 2011 (soit le jour précédant la signature de l'acte de vente de la parcelle n° 1_), à V_ SA (devenue entre-temps AI_ SA) notamment ses droits d'accès aux pistes, octroyés par L_. Par contre, V_ SA et elle seule, avait acquis les terrains en question de la masse en faillite, O_ SA n'ayant rien à voir avec l'acte d'achat immobilier à laquelle elle n'était pas partie; il n'y avait donc pas eu de substitution.
g.
AB_ et X_ n'ont appris l'existence de A_ que deux mois après la signature du contrat de vente, lorsqu'elle a pris contact avec eux pour leur expliquer le déroulement des événements avant la conclusion dudit contrat.
Le 11 mai 2011, ils ont rédigé, à la demande de A_, une attestation aux termes de laquelle V_ SA, devenue AI_ SA en mars 2011, était bien la "nommée" de O_, dont l'offre ferme avait été déposée le 16 octobre 2009 à son Etude et avait conduit au contrat de vente du 8 février 2011. Ils précisaient que AI_ SA allait réaliser le projet conçu par O_.
Invité à s'expliquer sur la teneur de l'attestation du 11 mai 2011, AB_ a précisé devant le Tribunal qu'il fallait entendre par le terme "nommée" le fait que V_ SA avait repris et réalisé le projet conçu par O_. En revanche, il n'y avait eu aucune reprise du contrat de vente de la parcelle n° 3_ de O_. V_ SA ne s'était jamais sentie comme un "substitut" dans ce projet. Elle aurait pu renégocier le prix d'achat du terrain négocié auparavant par O_, mais elle n'avait pas souhaité le faire. La réalisation du projet, soit la construction et la vente des hangars, avait ensuite été confiée à U_ Sàrl, société détenue par O_, qui avait les compétences matérielles nécessaires.
De son côté, X_ a expliqué que V_ SA (ou AI_ SA) avait racheté un projet d'édification de hangars de O_, comprenant une option d'achat de la parcelle n° 3_ et un accès aux pistes. Selon lui, le prix d'achat n'avait pas été renégocié par rapport à celui obtenu par P_ pour O_. X_ a confirmé que AI_ SA avait mandaté la société de P_, U_ Sàrl pour l'exécution du projet. Il était par ailleurs prévu que les actions de AI_ SA soient cédées à P_ à terme, une fois les investisseurs/actionnaires désintéressés. AI_ SA avait toujours conservé seule les signatures et il avait été prévu que P_ reste à l'écart de cette société jusqu'à ce qu'elle lui soit cédée. AC_ était intervenu en tant qu'investisseur dans ce projet et il devait se retirer une fois son investissement remboursé, avec le bénéfice qui avait été convenu.
h.
Le 20 mai 2011, AB_ et X_ ont encore précisé, à l'attention de B_, la teneur de leur attestation, en ce sens que A_ les avait contactés en avril 2011 pour obtenir confirmation du fait que V_ SA avait bien acquis la parcelle n° 3_ située à E_ et était bien la "nommée" de O_, ce qu'ils avaient accepté de faire. Toutefois, c'était W_ qui leur avait présenté le dossier et les avait accompagnés dans leurs négociations avec l'administration de la masse en faillite de la succession C_.
i.
B_ a définitivement refusé d'entrer en matière sur le versement de la «
success fee »
à A_ le 9 septembre 2011, au motif que l'offre de O_ ou d'un éventuel "nommé", avait été déclarée définitivement caduque le 17 juin 2010 par l'administration de la masse en faillite de la succession de C_.
E. a.
Par requête du 10 décembre 2012, déclarée non conciliée le 18 avril 2013 et expédiée aux fins d'introduction le même jour, A_ a assigné B_ en paiement de 700'000 fr. plus TVA à 7.6 % et intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
mars 2011, avec suite de frais et dépens.
Elle a soutenu que V_ SA était bien la "nommée" de O_, puisqu'elle avait repris le projet développé par cette dernière. La vente faisait par conséquent suite à l'offre faite par O_ par son intermédiaire, de sorte qu'elle avait droit à la «
success fee »
de 700'000 fr. convenu avec B_. Elle a précisé que ce montant lui était dû non seulement pour cette vente mais qu'il devait également représenter une rémunération pour toute l'activité déployée pour la mise en valeur de la parcelle en vue de sa vente.
b.
B_ a conclu au déboutement de A_ avec suite de frais et dépens, subsidiairement à la réduction
ex aequo
et bono
de la demande en paiement de A_ à la somme de 100'000 fr., TVA et intérêts inclus, avec suite de frais et dépens.
B_ a contesté que l'activité de A_ ait conduit à la vente du terrain en cause à V_ SA, puisqu'elle n'avait eu aucun contact avec cette société avant la conclusion dudit contrat. Cette dernière n'était pas non plus la "nommée" de O_, dont l'offre avait d'ailleurs été déclarée caduque depuis longtemps au moment de la conclusion du contrat de vente. Si une commission de courtage devait néanmoins être admise par le Tribunal, il fallait en revoir le montant, celui réclamé ne correspondant pas à la rémunération communément convenue pour une telle activité, qui oscillait habituellement entre 1 et 3% du prix de vente, correspondant en l'espèce à un montant fixé
ex aequo et bono
à 100'000 fr.
c.
Le Tribunal a entendu les parties et auditionné plusieurs témoins. Leurs déclarations ont été intégrées, pour l'essentiel et en tant que de besoin, dans la partie EN FAIT, sous réserve de celle de P_, qui sera reprise ci-dessous.
P_, entendu le 17 février 2015, a expliqué avoir développé un projet qui concernait les terrains situés en bordure de l'aéroport de E_, projet qui avait été choisi par la Commune de E_. Lorsqu'il avait articulé l'offre d'achat du 16 mars 2009 au nom de sa société, O_, il n'avait pas encore d'investisseurs pour son projet. En revanche, il avait obtenu rapidement les autorisations de construire grâce à ses bonnes relations avec M_ et les aspects d'ingénierie avaient été réglés. Il n'avait pas négocié personnellement l'accès aux pistes et pensait que c'était M_ et les autorités communales qui l'avaient fait, peut-être avec l'aide de A_. Par contre, le bail conclu avec Q_ était problématique et il fallait envisager son départ pour libérer la parcelle dans des délais raisonnables, ce qui avait impliqué une négociation avec lui pour qu'il ne sollicite pas de prolongation. P_ avait entamé des démarches directes avec le locataire dans ce sens, ce qui avait fâché I_. Le contact entre eux avait été rompu suite à cet incident; en revanche, ce n'était pas cet incident qui avait entraîné la caducité de l'offre de O_, étant précisé que les offres avaient toutes été limitées dans le temps, ce que souhaitait d'ailleurs A_. L'intervention de W_ avait permis à P_ de renouer le contact avec I_. P_ connaissait W_ au travers du AJ_, dont tous deux faisaient partie, qui détenait un avion réservé à l'usage de ses membres. W_ avait réussi à réunir des investisseurs dans son cercle de connaissances, notamment AC_, ce qui avait permis la création de V_ SA, laquelle avait pu acquérir la parcelle et financer le projet de construction de hangars. V_ SA lui avait également racheté le projet de valorisation du terrain, qui comprenait un business plan avec la mention de quelques premiers acheteurs, des plans et la potentialité d'acheter le terrain aux conditions de l'offre du 16 mars 2009. V_ SA avait ensuite mandaté U_ Sàrl pour la concrétisation et la commercialisation du projet. P_ considérait que s'il avait été maintenu dans le projet, c'était parce que W_ l'y avait réintroduit et que AC_ avait eu la correction de continuer à faire appel à lui. Les commissions qu'il avait obtenues pour la vente des places de stationnements dans le hangar lui avaient permis d'acquérir, en 2013, la majorité du capital de V_ SA. P_ a encore précisé devant le Tribunal qu'il ne pensait pas que l'on puisse considérer V_ SA (ou AI_ SA) comme une "nommée" de O_, car il ne connaissait pas encore cette société au moment où il avait formulé l'offre du 16 mars 2009. Selon le souvenir des discussions qu'il avait eues avec sa fiduciaire, l'idée d'introduire un "nommé" avait pour but de désigner l'une des sociétés du groupe O_, car cette dernière, pour des raisons techniques, ne pouvait pas directement contracter pour l'achat du terrain. Il aurait par conséquent dû conclure le contrat d'achat au nom de U_ Sàrl ou d'une autre société de sa holding.
d.
Au cours des enquêtes, A_ a déposé une écriture le 26 novembre 2014, à laquelle B_ a répondu spontanément et produit une pièce le 1
er
décembre 2014. Le Tribunal a écarté ces écritures et pièces par ordonnance de 11 décembre 2014 dès lors qu'elles ne portaient pas sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.
e.
Dans le cadre des plaidoiries finales écrites, les parties ont persisté dans leurs conclusions sur le fond.
A_ a sollicité que son courrier du 1
er
décembre 2014 soit admis à la procédure dès lors qu'elle avait le droit de réagir à des allégués nouveaux de sa partie adverse. Elle a enfin conclu à ce que B_ et son conseil, T_, soient condamnés à une amende pour avoir plaidé témérairement en alléguant des faits faux en vue d'induire le Tribunal en erreur.
De son côté, B_ a relevé que dans ses plaidoiries finales A_ accusait à deux reprises I_ d'avoir commis un faux témoignage. Elle concluait par conséquent à la suspension de la procédure dans l'attente de l'issue d'une procédure pénale à cet égard.
F.
Par jugement
JTPI/4304/2016
du 4 avril 2016, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a rejeté la requête de suspension de la cause de B_ SA (chiffre 1 du dispositif), rejeté la requête en modification de l'ordonnance du
11 décembre 2014 de A_ (ch. 2), débouté A_ de sa demande en paiement de 700'000 fr. plus TVA à 7.6% et intérêt à 5% l'an dès le 1
er
mars 2011 (ch. 3), rejeté la requête de A_ en condamnation de B_ SA à une amende disciplinaire pour mauvaise foi ou procédé téméraire (ch. 4), arrêté les frais judiciaires à 30'000 fr. (ch. 5), les a compensés à due concurrence avec les avances effectuées par A_ (ch. 6), les a laissés à la charge de celle-ci (ch. 7), a ordonné la restitution des soldes d'avances en 1'700 fr. à A_ et en 1'500 fr. à B_ SA (ch. 8), a condamné A_ à verser à B_ SA à titre de dépens la somme de 30'000 fr. TTC et débours compris (ch. 9) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 10).
Le Tribunal a tout d'abord constaté que les accusations articulées dans les plaidoiries écrites de A_ à l'encontre de I_ n'avaient vraisemblablement pas donné lieu à une dénonciation pénale, de sorte que la requête en suspension de la procédure devait être rejetée.
Le Tribunal a ensuite retenu que les parties étaient liées non pas par un mandat mais par deux mandats indépendants. Le premier, repris par B_ à la mort de C_, portait sur la conduite d'une procédure en indemnisation pour expropriation matérielle. Un accord de règlement des honoraires de A_ avait mis fin à ce volet en 2005. Le second mandat, qui portait sur la vente de la parcelle contre une commission, devait être qualifié de contrat de courtage au sens des articles 412 ss CO.
Il n'était pas contesté que l'offre du 16 mars 2009 de O_ découlait d'une activité déployée par A_ et que cette offre valait également pour une «
nommée
» de O_. O_ n'avait finalement pas acquis les terrains et son offre était arrivée à échéance en mars 2010, de sorte que toutes les offres parvenues ultérieurement, même de personnes pouvant se considérer comme des "nommées" de O_, ne pouvaient plus prétendre être rattachées à l'offre du 16 mars 2009.
Après mars 2010, A_ ne pouvait donc plus, sur la base de l'accord du 20 mars 2009, prétendre à une
success fee
que pour un acheteur provenant de son activité et si la vente était conclue et exécutée. Même si l'offre de O_ n'avait été soumise à aucune limite dans le temps, P_ avait clairement évoqué le fait que, dans son esprit et dans sa compréhension de ce terme, V_ SA ne pouvait pas être considérée comme une "nommée" de O_.
V_ SA n'avait pas été présentée à B_ par A_, qui n'avait pas trouvé elle-même les investisseurs ayant fondé cette société. Cette dernière n'était pas non plus une émanation de P_. Il n'y avait donc aucune raison pour que la
success fee
soit allouée à A_ en relation avec la vente du 8 février 2011.
Il importait par ailleurs peu que A_ ait développé une activité ayant permis de parvenir à ce résultat, le fait d'avoir œuvré à un titre ou un autre dans la mise sur pied du projet de O_ n'étant pas suffisant pour déclencher le droit au paiement de la
success fee
selon les termes de l'accord entre les parties du 20 mars 2009.
Enfin, le Tribunal a écarté un éventuel abus de droit dans la construction juridique ayant conduit à la création de V_ SA et à l'achat, par cette dernière, de la parcelle en cause.
Vu l'issue de la procédure, il a rejeté la requête de A_ en condamnation de la partie adverse pour mauvaise foi ou procédé téméraire.
G.
a.
Par acte (contenant 85 pages, dont 72 pages de faits) déposé le 29 avril 2016 au greffe de la Cour de justice, A_ appelle de ce jugement. Elle conclut à son annulation et à ce que B_ soit condamnée à lui verser la somme de 700'000 fr. plus TVA à 8% dès le 1
er
janvier 2011 en 56'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er
mars 2011 et à ce que celle-ci soit condamnée en tous les dépens de première instance et d'appel "lesquels comprendront une équitable indemnité de procédure à titre de participation aux honoraires et frais d'Etude de l'appelante". Elle conclut également à ce que B_ et son conseil, Me T_, soient condamnés à une amende disciplinaire pour téméraire plaideur, "la défenderesse ayant usé de mauvaise foi et plaidé systématiquement contre les pièces du dossier".
En substance, A_ conteste avoir été liée à B_ par un contrat de courtage. Il s'agissait selon elle d'un mandat d'avocat, pour une activité extra-judiciaire. Elle prétend en outre que O_ disposait de la somme nécessaire qui lui aurait permis d'acquérir le terrain en cause, que l'offre de O_ avait été déclarée caduque sans aucun motif par I_ et que quoiqu'il en soit, ladite offre avait abouti à la conclusion d'un contrat de vente, signé par sa "nommée", de telle sorte que la somme de 700'000 fr. lui était due.
b.
Dans sa réponse du 7 juin 2016, B_ conclut, principalement, à la confirmation du jugement, A_ devant être déboutée des fins de sa demande, avec suite de frais et dépens. Subsidiairement, elle conclut à ce que la demande en paiement de A_ soit réduite à 100'000 fr. TVA et intérêts inclus. Plus subsidiairement encore, elle conclut à ce qu'il soit établi que les prétentions de A_ pour la période encourue jusqu'à l'année 2008 sont prescrites.
En préambule, elle a pris acte du fait que dans son mémoire d'appel A_ reprochait au Tribunal d'avoir "construit" son jugement sur la base du faux témoignage de I_. B_ sollicitait par conséquent la suspension de la procédure jusqu'à ce que A_ fournisse des informations sur la suite qu'elle entendait donner à ses allégations ou que la Cour fasse application de l'art. 132 al. 2 et 3 CPC.
c.
Dans sa réplique du 23 juin 2016, A_ a persisté dans ses conclusions.
Dans un courrier du même jour, elle a attiré l'attention de la Cour sur le fait qu'il y avait un fait nouveau et une urgence à statuer, dès lors que la FINMA avait rendu une décision, après avoir constaté de graves irrégularités, selon laquelle B_ allait être dissoute après la finalisation de sa reprise par le gestionnaire de fortune AK_.
d.
Le 29 juin 2016, le greffe de la Cour a communiqué à B_ la réplique de A_ et lui a imparti un délai de 20 jours pour dupliquer.
Le même jour, il a imparti à B_ un délai de 10 jours pour répondre au fait nouveau soulevé par A_ dans son courrier du 23 juin 2016.
e.
En réponse au courrier de A_ du 23 juin 2016, B_ a expliqué, le 6 juillet 2016, qu'elle avait déposé un appel auprès du Tribunal fédéral administratif contre la décision de la FINMA et qu'une décision était attendue pour le printemps 2017.
Par mémoire de duplique du 5 août 2016, B_ a par ailleurs persisté dans ses conclusions et a conclu à ce que la réplique de A_ lui soit retournée en application de l'art. 132 al. 2 et 3 CPC.
f.
Le 8 août 2016, le greffe de la Cour a informé les parties de ce que la cause était gardée à juger.
g.
Par courrier du 15 août 2016, A_ a conclu à ce que la réplique de B_ soit déclarée irrecevable, car tardive. Elle est toutefois revenue sur cette conclusion le 26 août 2016, admettant qu'en raison des féries d'été le délai fixé pour répliquer avait été respecté. Elle a en outre formulé des observations sur la duplique et a persisté dans ses conclusions.
h.
Par pli du 31 août 2016, B_ a conclu à ce que les observations de A_ du 26 août 2016 soient écartées du dossier, dès lors que la cause avait été gardée à juger le 8 août 2016.
i.
Le 3 novembre 2016, A_ a requis le prononcé de mesures provisionnelles, ce qui a donné lieu à une réponse de B_ du 10 novembre 2016. A_ a toutefois retiré sa requête le 17 novembre, ce dont il lui a été donné acte par arrêt de la Cour du 2 décembre 2016, les frais judiciaires étant arrêtés à 800 fr. et mis à la charge de A_, aucun dépens n'ayant été alloué.
j.
Le 25 novembre 2016, le greffe de la Cour a une nouvelle fois informé les parties de ce que la cause était gardée à juger au fond.
EN DROIT
1.
1.1
Le jugement attaqué constitue une décision finale de première instance
(art. 308 al. 1 let. a CPC). La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L'appel a été formé dans le délai et selon la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 3, 308 al. 1 let. a, 311 al. 1, 313 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Sont également recevables l'écriture responsive de l'intimée ainsi que les réplique et duplique des parties autorisées par la Cour, compte tenu de la suspension des délais pendant les féries judiciaires (art. 145 al. 1 let. b et 312 al. 1 CPC).
En revanche, les observations de l'appelante du 26 août 2016 et les courriers ultérieurs sont irrecevables dès lors qu'ils ont été déposés plus de dix jours après la duplique du 5 août 2016 (arrêt du Tribunal fédéral
5D_81/2015
du 4 avril 2016 consid. 2.3.4 ;
5A_1022/2015
du 29 avril 2016 consid. 4.3).
1.3
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).
2.
L'intimée a sollicité la suspension de la cause jusqu'à ce que A_ indique la suite qu'elle entend donner aux accusations de faux témoignage formulées à l'encontre de I_.
2.1
L'art. 126 al. 1 CPC permet au juge d'ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent, ce qui pourra notamment être le cas lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
2.2
Pas plus que devant le Tribunal il n'a été rendu vraisemblable que l'appelante a porté plainte contre I_ pour faux témoignage. Dès lors, la requête de suspension de la présente procédure en application de l'art. 126 CPC sera rejetée.
3.
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le contrat conclu entre les parties s'agissant de la vente du terrain était un contrat de courtage au sens des
art. 412 ss CO, au lieu d'un contrat de mandat proprement dit (art. 394 ss CO).
3.1.1
Pour déterminer ce que les parties voulaient, le juge doit recourir en premier lieu à l'interprétation subjective, c'est-à-dire rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO; ATF
132 III 268
consid. 2.3.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_205/2016
du 23 juin 2016 consid. 2.1). Le comportement adopté par les parties contractantes après qu'elles ont conclu l'accord, sont des indices de leur volonté réelle (ATF
136 III 186
consid. 3.2.1 p. 188; arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2016
du 13 septembre 2016 consid. 3.1).
Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat (ATF
131 III 280
consid. 3.1 p. 286) - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves (arrêt
5C.252/2004
du 30 mai 2005 consid. 4.3) - qu'il doit recourir à l'interprétation objective, à savoir rechercher la volonté objective des parties, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre (application du principe de la confiance; ATF
140 III 134
consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_205/2016
précité). Ce principe permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF
130 III 417
consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_205/2016
précité).
3.1.2
Le mandat est le contrat par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Les règles du mandat s'appliquent aux travaux qui ne sont pas soumis aux dispositions légales régissant d'autres contrats (art. 394
al. 2 CO).
Le courtage est le contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage, à titre subsidiaire (art. 412 al. 2 CO; Rayoux, Commentaire romand, CO I, Bâle 2012, n. 1 ad art. 412 CO).
Le contrat de courtage a un caractère essentiellement onéreux (art. 412 al. 1 CO), alors que le mandat peut être gratuit (art. 394 al. 3 CO).
Le mandataire s'oblige à rendre un service, le cas échéant contre paiement d'une rémunération. Il est rémunéré en fonction du temps qu'il a consacré à l'affaire et les efforts qu'il a déployés, de sorte que des honoraires lui sont dus même si le résultat recherché n'a pas été atteint. Au contraire, pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF
131 III 268
consid. 5.1.2; Rayoux, op. cit., n. 1 et 10 ad art. 412 CO).
Le contrat de courtage se distingue du mandat par son objet limité. Il est généralement conclu par rapport à une ou plusieurs affaires déterminées (Rayoux, op. cit., n. 23 ad art. 412 CO).
Le courtier n'a droit au remboursement de ses dépenses que lorsque cela a été convenu (art. 413 al. 3 CO), alors que le mandataire est remboursé des frais qu'il a encourus quel que soit le résultat des efforts qu'il a déployés (art. 402 al. 1 CO).
En matière de courtage immobilier, les commissions du courtier sont en général fixées sur la base d'un pourcentage (taux) du prix de vente obtenu, et non en fonction des dépenses effectives du courtier (Tercier/Favre/Pedrazzini, Les contrats spéciaux, Genève/Zurich/Bâle 2009, n. 5662 p. 857).
Le mandat proprement dit se distingue également du courtage en ce sens que le courtier est beaucoup plus libre dans son activité que ne l'est le mandataire, qui est soumis aux instructions de son mandant et qui ne peut s'en écarter qu'aux conditions strictes de l'art. 397 al. 1 CO (ATF
131 III 268
consid. 5.1.2).
Enfin, le courtier n'a pas le pouvoir de représenter le mandant (art. 396 al. 2 CO) (Rayoux, op. cit., n. 23 ad art. 412 CO).
3.2
Il est établi et non contesté que l'appelante s'est d'une part occupée de la procédure pour expropriation matérielle du terrain situé en bordure de l'aéroport de E_, propriété de C_ et qu'elle a d'autre part été chargée par l'intimée de trouver un acheteur pour ce même terrain.
Les deux volets confiés à l'appelante font l'objet du courrier du 14 novembre 1997 rédigé par G_. La première partie de ce document se rapporte à la procédure d'expropriation matérielle, ce qui a été clairement compris par l'appelante, puisqu'elle a crédité la somme de 20'000 fr. que l'intimée lui a versée pour « l'important travail déjà accompli » comme avance d'honoraires dans son dossier intitulé « coût de la procédure en expropriation matérielle (E_ I) à la charge de la G_ ». La seconde partie de ce courrier confirme l'accord conclu par les parties concernant la rémunération due à l'appelante en cas de vente du terrain en cause, basée
"sur un principe de « success fee » calculé exclusivement en fonction du retour de fonds net résultant de la vente finale des terrains de M. C_ à E_ ".
Les discussions et échanges de correspondance qui ont eu lieu entre les parties en 2009 n'ont pas fondamentalement modifié l'accord des parties, sous réserve du fait que le prix minimum auquel B_ acceptait la vente du terrain s'élevait désormais à 9'000'000 fr. (au lieu des 6'000'000 fr. prévus initialement) et que la commission due à l'appelante, en cas de vente par son intermédiaire, devait être de 700'000 fr. Il n'a ainsi jamais été prévu que l'appelante soit rémunérée en fonction du temps consacré à la recherche d'un acheteur, ni que ses frais lui soient remboursés, que le terrain soit vendu ou pas. L'appelante n'a d'ailleurs jamais présenté à l'intimée un décompte horaire et ne lui a pas demandé le remboursement de ses frais, mais a toujours réclamé le versement de la somme de 700'000 fr. convenue en 2009, considérant que la vente du terrain s'était faite par son intermédiaire.
Il ressort également de la procédure qu'aucune instruction particulière n'a été donnée à l'appelante, qui était dès lors libre d'agir comme elle l'entendait pour trouver un acquéreur.
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a qualifié la convention passée entre les parties de contrat de courtage au sens des art. 412 et ss CO. L'obligation principale de l'appelante consistait en effet et en résumé à trouver un acheteur prêt à acquérir la parcelle au prix minimum fixé par l'intimée, laquelle, de son côté, s'était engagée à rémunérer l'appelante, si le terrain était vendu par son intermédiaire, à hauteur de 700'000 fr. Les activités de l'appelante autres que la recherche d'un acheteur, à savoir les démarches visant l'obtention d'une autorisation d'accès à la piste de l'aéroport pour le futur acquéreur, ont été menées par l'appelante de manière spontanée, dans le seul et unique but de voir la vente se concrétiser, afin de percevoir la rémunération convenue.
Partant, la Cour retiendra, comme le premier juge, que la volonté réelle des parties - telle qu'elle résulte du texte du courrier du 14 novembre 1997 et de leur comportement ultérieur - était bien de conclure un contrat de courtage au sens de l'art. 412 CO.
La Cour observe par ailleurs que bien qu'ayant critiqué la qualification de contrat de courtage retenue par le Tribunal, l'appelante n'indique pas de façon claire, dans son mémoire d'appel, en quoi une qualification différente aurait modifié la solution du litige, dès lors qu'elle ne conteste pas le fait qu'elle ne pouvait, quoiqu'il en soit, prétendre à être rémunérée par l'intimée que si la vente de la parcelle s'opérait par son intermédiaire, question qui sera examinée ci-après.
4.
L'appelante reproche en substance au Tribunal d'avoir considéré que son activité n'était pas en lien de causalité avec la vente de la parcelle à V_ SA et allègue que celle-ci était la "nommée" de O_, dont elle avait personnellement soumis l'offre à B_. Elle considère en outre que le Tribunal a retenu à tort que O_ ne disposait pas de la somme de 9'000'000 fr. pour l'acquisition du terrain et que l'offre de O_ était caduque, ce dernier point étant par ailleurs dépourvu de toute pertinence puisque l'offre de O_ avait abouti à la conclusion du contrat de vente, signé par sa "nommée".
4.1.
A teneur de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou que la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat principal.
La nature aléatoire de la rémunération du courtier étant une caractéristique du contrat de courtage, la naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant, puisque la
ratio legis
de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (arrêt du Tribunal fédéral
4C.278/2004
du
29 décembre 2004, consid. 2.3 et les références; ACJC/1271/ 2011 consid. 3.3.1; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1992, p. 322).
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers. Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, on peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (ATF
72 II 84
consid. 2 ;
57 II 187
consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
du 2 septembre 2016 consid. 5).
Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (ATF
84 II 542
consid. 5 p. 548/549; arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
précité).
La condition suspensive de l'article 413 alinéa 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers qu'il avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt du Tribunal fédéral
4C.259/2005
, publié in SJ
2006 I 216
consid. 2).
4.2.1
En l'espèce, il ressort de la procédure que le 16 mars 2009 O_, représentée par P_, a remis à A_ une offre conditionnelle d'achat de la parcelle en cause au prix de 9'000'000 fr., en précisant qu'elle était faite en son nom ou en celui de sa "nommée" et qu'elle était valable pour une durée de cinq mois, l'offre ayant été prolongée par la suite. Il est établi que l'appelante a œuvré afin d'obtenir l'accès aux pistes de l'aéroport de E_, condition posée par O_ pour acquérir le terrain. Cet obstacle ayant été levé, l'appelante a présenté l'offre de O_ à l'intimée le 21 octobre 2009, tout en précisant que l'acquéreur final serait une nouvelle société, en voie de constitution sous la forme d'une SICAV, qui se substituerait à O_. A la fin de l'année 2009, cette dernière a désiré reporter la date d'acquisition du terrain, puis a annulé le rendez-vous fixé au 26 mars 2010 pour la signature du contrat de vente en raison du fait qu'elle n'était pas parvenue à réunir les fonds suffisants pour financer l'acquisition du terrain. P_ a indiqué, lors de son audition devant le Tribunal, que lorsqu'il avait articulé l'offre d'achat du 16 mars 2009, il n'avait pas encore d'investisseurs pour son projet. Ainsi et contrairement à ce qu'a soutenu l'appelante, O_ n'a jamais disposé des fonds nécessaires à l'achat du terrain en cause, raison pour laquelle elle a finalement dû y renoncer. Dans cette mesure, il est exact de retenir que l'offre présentée par O_ est devenue caduque, faute de moyens financiers.
4.2.2
C'est finalement la société V_ SA qui a acquis la parcelle (sous déduction d'une portion directement vendue à un éleveur - il y sera revenu ci-après-). Il convient dès lors de déterminer s'il existe un lien entre cette vente et l'activité déployée par l'appelante ou si V_ SA doit être considérée comme la "nommée" de O_.
V_ SA a été fondée le 4 février 2011. Ses administrateurs étaient AB_ et X_ et ses actionnaires AC_, ainsi que les sociétés AD_ (propriété de Z_), AE_ HOLDING (propriété de AA_) et AF_ SA (propriété de Y_). Il est établi sur la base des témoignages des personnes concernées et non contesté par l'appelante que cette dernière n'a eu aucun contact ni avec les administrateurs, ni avec les actionnaires de V_ SA avant la conclusion du contrat de vente. Plus précisément, les deux administrateurs ont déclaré n'avoir appris l'existence de l'appelante que deux mois après la signature dudit contrat. L'appelante n'a par conséquent pas présenté V_ SA à B_ et à l'administration de la masse en faillite de la succession de C_ et elle n'a joué aucun rôle dans la décision des animateurs de cette société de procéder à l'achat du terrain sis à proximité de l'aéroport de E_.
L'appelante soutient toutefois que V_ SA était la "nommée" de O_. Pour que l'on puisse considérer que tel était le cas, l'appelante aurait dû démontrer l'existence d'un lien entre ces deux entités, en relation avec ses organes ou son actionnariat, ce qu'elle n'a pas été en mesure de faire. Lors de son audition par le Tribunal, P_ a en effet expliqué que l'introduction d'une "nommée" au moment où il avait présenté son offre d'achat pour le compte de O_ avait pour but de permettre la désignation de l'une des sociétés de ce même groupe, car O_ n'aurait pas pu procéder directement à l'acquisition du terrain. Le contrat aurait par conséquent dû être conclu au nom de U_ Sàrl ou d'une autre société de sa holding. Il ressort par conséquent de ces déclarations que le terme de "nommée" devait désigner une société faisant partie du groupe O_ appartenant à P_, ce qui n'était pas le cas de V_ SA, qui n'avait ni les mêmes organes, ni les mêmes actionnaires et qui a été fondée, dans les circonstances décrites ci-dessus, près de deux ans après la formulation de l'offre d'achat initiale par O_. Comme l'a expliqué X_ lors de son audition, il avait été convenu que P_ reste à l'écart de V_ SA. AB_ et X_ ont certes rédigé, le 11 mai 2011, une attestation aux termes de laquelle V_ SA (devenue AI_ SA) était la "nommée" de O_. La Cour relève toutefois que ladite attestation a été rédigée à la demande de l'appelante et que AB_ a précisé, lors de son audition, qu'il fallait entendre par le terme "nommée" le fait que V_ SA avait repris et réalisé le projet conçu par O_. La première société ne s'était toutefois jamais sentie comme un "substitut" de la seconde. L'appelante ne saurait dès lors se fonder sur les termes figurant dans l'attestation du 11 mai 2011, contraires aux éléments factuels du dossier, pour conforter sa théorie. Il résulte au contraire de la procédure que V_ SA était une entité clairement distincte de O_, dont les organes et les actionnaires n'étaient pas identiques, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme la "nommée" de cette dernière. En particulier, P_, animateur de O_, n'avait aucun pouvoir de décision au sein de V_ SA, les actionnaires de celle-ci souhaitant au contraire qu'il reste à l'écart, dans la mesure où ils entendaient conserver la maîtrise totale du projet.
L'appelante se prévaut du fait que V_ SA a repris à son compte le projet de développement du terrain conçu par P_, projet auquel elle avait participé, notamment en contribuant à l'obtention du droit d'accès aux pistes de l'aéroport. L'appelante perd toutefois de vue le fait que son droit à la rémunération dépendait exclusivement du fait que le terrain en cause soit vendu par son intermédiaire, ce qui n'a pas été le cas pour les raisons déjà exposées ci-dessus. Au demeurant, il y a lieu de relever, comme l'a fait à juste titre le Tribunal, qu'il n'existait aucun lien juridique entre la vente du projet et la vente de la parcelle, aucun élément ne permettant de soutenir que la masse en faillite se serait engagée à vendre le terrain exclusivement à l'entité qui aurait racheté le projet. Par ailleurs, le projet de O_ ne contenait pas un droit transmissible à pouvoir accéder aux pistes de l'aéroport, V_ SA étant intervenue auprès de M_ afin d'obtenir la confirmation du fait que les autorisations d'accès aux pistes seraient maintenues en sa faveur, aux mêmes conditions que celles accordées à O_. L'appelante ne saurait donc raisonnablement soutenir qu'elle aurait droit à une "
success fee
" pour la seule raison que la vente du terrain a eu lieu simultanément à la vente du projet de O_ à V_ SA.
4.2.3
Un autre motif s'oppose au versement de la commission de 700'000 fr. à l'appelante. L'accord entre les parties prévoyait en effet que ce montant serait dû à A_ en cas de vente de la parcelle n° 1_ par son intermédiaire au prix minimum de 9'000'000 fr. Or, alors que O_ avait manifesté l'intention d'acquérir l'intégralité de la parcelle pour la somme de 9'000'000 fr., V_ SA n'a pour sa part acquis, après division de la parcelle n° 1_, que la partie située en zone d'intérêt général B, pour la somme de 8'780'000 fr., le solde, situé en zone agricole, ayant été vendu directement à un éleveur pour la somme de 220'000 fr. L'appelante n'a ni établi, ni même allégué, avoir joué le moindre rôle actif auprès de l'éleveur ayant acquis le terrain situé en zone agricole, de sorte qu'il ne saurait être considéré que celui-ci a été vendu par son intermédiaire. Dès lors et même en admettant que V_ SA était la "nommée" de O_, elle n'a, au final, acquis qu'une partie du terrain pour une somme inférieure à 9'000'000 fr., de sorte que les conditions pour que l'appelante ait le droit de réclamer la commission de 700'000 fr. ne seraient, quoiqu'il en soit, pas remplies.
4.2.4
Il n'est enfin pas possible de soutenir, sur la base du dossier, que V_ SA n'était en réalité qu'une société écran, derrière laquelle P_ continuait d'agir. Il résulte au contraire des déclarations tant de celui-ci que des organes de V_ SA que cette dernière était un véhicule d'investissement indépendant, P_ n'ayant, en son sein, aucun pouvoir de décision. Il n'avait pu continuer à s'occuper du projet, contre rémunération et par le biais de U_ Sàrl, que grâce à l'intervention de W_ et au fait que AC_ s'était montré correct en continuant de faire appel à lui. Ce n'est que par la suite, en 2013 et grâce aux commissions perçues suite à la vente des places de stationnement créées dans le hangar, que P_ a pu racheter la majorité du capital-actions de V_ SA, X_ ayant précisé qu'il avait été convenu que l'investissement de AC_ soit remboursé, avec un bénéfice. Le déroulement des faits exclut par conséquent toute manœuvre abusive.
4.3
Au vu de ce qui précède, le jugement attaqué sera confirmé.
5.
L'appelante conclut à ce que l'intimée et "son conseil, Me T_", soient condamnés à une amende disciplinaire pour téméraire plaideur, l'intimée ayant, selon elle, usé de mauvaise foi et plaidé systématiquement contre les pièces du dossier.
5.1
La partie ou son représentant qui usent de mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 2'000 fr. au plus; l'amende est de 5'000 fr. au plus en cas de récidive (art. 128 al. 3 CPC).
5.2
En l'espèce, les éléments au dossier ne permettent pas de retenir que l'intimée aurait adopté une attitude procédurale téméraire ou contraire à la bonne foi ni qu'elle aurait fourni au juge des informations fausses. Il ressort en outre clairement de la procédure, ce qui a manifestement échappé à l'appelante, que B_ a agi en personne, sans être assistée d'un conseil, T_, qui la représentait lors des audiences, assumant la fonction de directeur adjoint en son sein.
Le prononcé d'une amende disciplinaire ne se justifie donc pas.
6.
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 28'000 fr. (art. 5, 17 et 35 RTFMC), mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC) et compensés avec l'avance de même montant versée par l'appelante (art. 111 al. 1 CPC), qui reste acquise à l'Etat.
Les dépens d'appel, arrêtés à 15'000 fr., frais et TVA compris, compte tenu du caractère prolixe des écritures de l'appelante (art. 20, 25 et 26 al. 1 LaCC; art. 25 al. 1 LTVA; art. 5, 84, 85 et 90 RTFMC; art. 95 al. 3 let c. CPC), seront également mis à la charge de cette dernière.
* * * * *