# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d066fb7c-39d8-4546-b41f-8e85f5cc04eb
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
B.
Das Ehepaar A._ und B._ erwarb am 17. Juli 2017 die in der Zone W2a gelegenen
Grundstücke Nrn. 00 (320 m mit EFH) und 01 (Garage), Grundbuch C._, zu je
hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis einschliesslich Inventar betrug CHF 1'330'000.
Das Grundstück Nr. 00 war am 9. Mai 2014 mit einem Mietwert von CHF 30'800 und
einem Verkehrswert von CHF 879'000 geschätzt worden (act. G 6/6/1). Das kantonale
Steueramt beantragte beim Grundbuchamt aufgrund des bezahlten Kaufpreises eine
Neuschätzung. Diese fand am 6. Juni 2018 statt und ergab einen Mietwert von
CHF 30'000 und einen Verkehrswert von CHF 1'070'000 (act. G 6/6/3). Die gegen diese
Schätzung vom Ehepaar A._ und B._ erhobene Einsprache wies das kantonale
Steueramt mit Entscheid vom 8. Januar 2019 ab (act. G 6/6/8).
A.a.
2
Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs vom 8. Februar 2019 (act. G 6/1) hiess
die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom
3. Dezember 2019 gut und hob den Einspracheentscheid sowie die ihm zugrunde
liegende Schätzung vom 6. Juni 2018 auf.
A.b.
Gegen diesen Entscheid erhob das kantonale Steueramt mit Eingabe vom
20. Dezember 2019 Beschwerde mit dem Antrag, der Entscheid sei aufzuheben, und
es sei der Einspracheentscheid vom 8. Januar 2019 zu bestätigen (act. G 1).
B.a.
In der Vernehmlassung vom 7. Januar 2020 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und
äusserte sich ergänzend zu den Vorbringen in der Beschwerde (act. G 5). Die
Beschwerdegegner beantragten in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2020
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (act. G 12).
B.b.
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## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des
Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung
des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 20.
Dezember 2019 wurde rechtzeitig eingereicht und genügt formal und inhaltlich den
gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie
Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten. Die
Rechtsprechung erfolgt auf Anordnung des Abteilungspräsidenten in Fünferbesetzung,
weil eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vom Verwaltungsgericht zu
beurteilen ist (Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 4 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1).
2.
Der Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 2. März 2020 Stellung zu den
Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegner (act. G 14).
B.c.
Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den
Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
B.d.
Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die
politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines
Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter
anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV,
sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem
mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und
Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die
Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG).
Art. 30 Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) verweist für die
Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der
Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über
die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS
werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte
2.1.
bis
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der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der
Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den
massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis
wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer
sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung
von Immobilien angewendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das
Schätzerhandbuch 2012 massgebend; eine Neuauflage erfolgte 2019.
Verkehrs- und Ertragswert sowie der Mietwert von selbstgenutzten Grundstücken
werden ohne Neubeurteilung der Schätzung im Sinn des GGS an die Entwicklung der
Marktpreise angepasst, wenn sich diese im Vergleich zum Stand der letzten
Wertermittlung um mehr als 10 Prozent verändert haben (Art. 14 und 30 Abs. 1 Satz
2 StV). Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt in der Regel alle zehn Jahre (Art. 6
Abs. 1 lit. a GGS), auf Antrag des Eigentümers (Art. 6 Abs. 1 lit. b GGS) oder nach einer
wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (Art. 6
Abs. 1 lit. c GGS).
bis
Materiell streitig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz den vom Beschwerdeführer auf
CHF 1'070'000 festgesetzten Verkehrswert der Liegenschaft der Beschwerdegegner zu
Recht als nicht gesetzeskonform erachtete bzw. weiterhin den früheren Verkehrswert
von CHF 879'000 (Schätzung vom 9. Mai 2014) als massgebend bezeichnete. Der
anlässlich der Neuschätzung von CHF 30'800 (Schätzung vom 9. Mai 2014) auf
CHF 30'000 gesenkte Mietwert ist insofern in die Überprüfung mit einzubeziehen, als
der für den Verkehrswert massgebende Ertragswert dem kapitalisierten Mietwert (vgl.
Schätzerhandbuch, S. 82 f.) entspricht. Im Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht können unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellungen
oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP).
Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht
ein Missbrauch oder eine Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird
(Looser/Looser-Herzog, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege [VRP], Praxiskommentar, St. Gallen 2020, N. 5 zu Art. 61
VRP). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 279). Sie führen zu
annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber
Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen
Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis
2.2.
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3.
offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler
oder Irrtümer unterlaufen sind bzw. sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte
übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2
m.H. auf VerwGE B 2013/196 vom 16. September 2014, VerwGE B 2008/185 vom
21. April 2009 und VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006). Demgegenüber hat nach der
Rechtsprechung die Rekursinstanz ihre Befugnis zur Ermessensüberprüfung auch dann
auszuschöpfen, wenn die Korrektur einer Schätzung relativ geringfügig ist (GVP 1995
Nr. 27). Eine Zurückhaltung im Sinn einer Beschränkung auf die Rechtskontrolle darf
sich die Rekursinstanz aufgrund ihrer umfassenden Kognitionsbefugnis nicht
auferlegen (GVP 1995 Nr. 27 E. 2b am Schluss und E. 2c).
Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände,
soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den
Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen, welche
festlegen, wie Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die
Gerichte haben solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Im Interesse einer
einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch sie die verschiedenen unbestimmten
Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie haben schon aus
Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet
bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen
der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006
E. 3b mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse
Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte Bewertung von
Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen angewendete
Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von
Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Zu berücksichtigen ist auch,
dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt
werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso
geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche
eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von
Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl.
VerwGE B 2015/190 a.a.O. E. 2.3 m.H. auf VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004 E.
3a).
2.3.
Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz, dass Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS
3.1.
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vorliegend nicht zur Anwendung komme, denn die wertbestimmenden Eigenschaften
des Grundstücks hätten sich nicht verändert. Auch Art. 14 und Art. 30 Abs. 1 und 2
StV fänden keine Anwendung (act. G 2 S. 4). Von diesen unbestritten gebliebenen
Feststellungen ist, nachdem es an der für eine (generelle) Anwendung von Art. 14 und
Art. 30 Abs. 1 und 2 StV erforderlichen jährlichen Verkehrswertstatistik nach wie vor
fehlt (vgl. act. G 1 S. 4 Ziff. 3), nachstehend auszugehen. Offen bleiben muss somit, wie
die vorliegende Streitfrage zu entscheiden wäre, wenn diese Verkehrswertstatistik
vorläge und Art. 30 StV zum Tragen käme.
Der im Juli 2017 von den Beschwerdeführern bezahlte Preis für das Grundstück 00 mit
EHF lag gemäss den belegten Angaben im Rekursentscheid (CHF 1'330'000 abzüglich
Garage von CHF 35'000 und Inventar von CHF 21'000; act. G 2 S. 4; act. G 6/9/2) rund
45 Prozent über dem im Jahr 2014 mit CHF 879'000 geschätzten Verkehrswert des
Grundstücks (act. G 6/6/1). Streitig ist, ob bei diesen Gegebenheiten von einer
Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS auszugehen ist,
welche eine Neuschätzung rechtfertigt. Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen
Entscheid, dass eine beträchtliche Differenz zwischen Schätzwert und tatsächlich
bezahltem Kaufpreis ein sachliches Kriterium darstelle, um von dem in Art. 6 lit. a GGS
vorgesehenen Zehnjahresturnus abzuweichen (act. G 2 S. 4 mit Hinweis unter anderen
auf SGE 2012 Nr. 10). Indes müssten aufgrund des verfassungsrechtlichen
Legalitätsprinzips Steuer- und Abgabepflichten voraussehbar und rechtsgleich sein. Als
Folge davon dürfe nur in begründeten Ausnahmefällen vom gesetzlichen Regelfall
(Zehnjahresturnus für Neuschätzungen) abgewichen werden. Mit einer zu niedrigen
Schwelle für die Annahme einer Ausnahme werde der gesetzliche Regelfall
ausgehebelt. Hätte der Gesetzgeber bereits bei geringen Abweichungen eine
Neuschätzung gewollt, hätte er dies ausdrücklich regeln müssen. Da er dies nicht
getan habe, sei bei der Annahme von Ausnahmefällen Zurückhaltung geboten. Eine
Abweichung des Kaufpreises von deutlich unter 50 Prozent des geschätzten
Verkehrswerts erscheine weder offenkundig noch beträchtlich und rechtfertige damit
keine Ausnahme. Dass es innerhalb von zehn Jahren zu grösseren Preisschwankungen
auf dem Liegenschaftsmarkt kommen könne, sei nichts absolut Aussergewöhnliches
(act. G 2 S. 5).
bis
bis
bis
Der Beschwerdeführer wendet ein, wenn die Vorinstanz ihre einschränkende Auslegung
von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS mit dem Legalitätsprinzip (Festlegung von Steuern und
Abgaben in rechtssatzmässiger Form) begründe, übersehe sie, dass mit der erwähnten
Bestimmung gar keine Steuer- und Abgabepflichten begründet würden. Aufgrund des
3.2.
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Stichtags der Vermögensbewertung (Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht) sei
es eigentlich gar nicht erlaubt, das Vermögen in grösseren Intervallen als einem Jahr zu
bewerten. Bereits das Harmonisierungsrecht ermögliche eine periodische
Neubewertung und gebiete die Vornahme einer solchen zumindest dann, wenn sich
aufgrund einer Handänderung unter unabhängigen Dritten zeige, dass der bezahlte
Kaufpreis massgeblich über dem Schätzwert liege. Es leuchte auch nicht ein, weshalb
beim unbeweglichen Vermögen etwas (völlig) anderes gelten solle als z.B. bei
Wertpapieren. Sachliche Gründe für eine wesentlich tiefere vermögenssteuerrechtliche
Erfassung von unbeweglichem gegenüber beweglichem Vermögen seien nicht
erkennbar. Das kantonale Steueramt sei jederzeit berechtigt, eine Neuschätzung
anzuordnen. Das Gesetz knüpfe auch nicht an die Erreichung eines Schwellenwerts an,
zumindest nicht in der Höhe, wie ihn die Vorinstanz annehme. Auch wenn die für die
Anwendung von Art. 30 StV erforderliche jährliche Verkehrswertstatistik fehle, bringe
diese Bestimmung zum Ausdruck, dass eine Angleichung an die Marktgegebenheiten
erfolgen könne und müsse, sofern der Schätzwert von diesem Niveau abweiche. In den
Materialien zur Neuordnung des Schätzungswesens (ABl 2000, 527 und 529) sei keine
Rede davon, dass das Recht, eine Neuschätzung zu verlangen, nur dem
Grundeigentümer zukommen solle. Eine Neuschätzung könne jederzeit unter der
Voraussetzung verlangt werden, dass der Verkehrswert vom objektiven Marktwert
abweiche. Weshalb es der Steuerbehörde verwehrt sein solle, ausserhalb des
zehnjährigen Schätzungsintervalls eine Neubeurteilung zu verlangen, sei nicht
erkennbar. Im Weiteren werde bei einer Neuschätzung möglichen Preisschwankungen
und der Marktsituation Rechnung getragen. Es werde nicht einfach der Kaufpreis als
neuer Verkehrswert festgelegt, was sich auch in der vorliegenden Neuschätzung zeige.
Dass ein Verkehrswert den objektiven Marktwert eines Grundstücks unterschreite,
lasse sich nicht einfach feststellen. In der Regel falle dies erst bei einer Handänderung
unter unabhängigen Dritten auf. Vor rund zehn Jahren habe der Beschwerdeführer eine
neue Praxis für Neuschätzungen festgelegt, wonach der Auftrag zur Neubeurteilung
erfolge, wenn sich bei einem Grundstücksverkauf eine Differenz zwischen dem
Verkehrswert und dem Erwerbspreis von mehr als 25 Prozent und mindestens
CHF 100'000 ergebe. Der Umstand, dass (aus Ressourcen- und Kostengründen) in
aller Regel nur alle zehn Jahre eine Neuschätzung vorgenommen werde, könne nicht
dazu führen, dass eine Neuschätzung vor Ablauf des Schätzungsintervalls auf absolute
Ausnahmefälle beschränkt werde. Ein solches Verständnis von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS
widerspreche dem übergeordneten Recht, halte vor dem Gleichbehandlungsgrundsatz
nicht stand und entspreche nicht dem Willen des historischen Gesetzgebers (act. G 1).
Das Gesetz sehe die steuerliche Erfassung des Vermögens zum Verkehrswert vor, und
es sei nicht erkennbar, inwiefern ein berechtigtes Vertrauen auf den Weiterbestand
bis
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einer Schätzung bestehen könne, wenn ein Grundstück verkauft und ein Preis bezahlt
werde, der mehrere Hunderttausend Franken über dem Schätzwert liege (act. G 14).
3.3.
Zum Einwand des Beschwerdeführers, dass mit Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS gar keine
Steuer- und Abgabepflichten begründet würden (act. G 1 S. 3 Ziff. 2), ist vorweg
festzuhalten, dass dies nur formal-vordergründig zutrifft; inhaltlich hat die Bestimmung
jedoch im Wesentlichen einen steuerlichen Hintergrund. Von daher erscheint der
Hinweis der Vorinstanz auf das Legalitätsprinzip berechtigt. Nach Art. 14 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG; SR 642.14) und Art. 54 StG wird das Vermögen
zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt
werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die Kantone verfügen über einen erheblichen
Gestaltungsspielraum bei der Anwendung und Umsetzung der Vorgaben von Art. 14
Abs. 1 StHG; dieser Gestaltungsspielraum betrifft sowohl die Wahl der
Bewertungsmethode wie auch die Frage, in welchem Umfang der Ertragswert bei der
Bewertung des Vermögens zu berücksichtigen ist (vgl. BGer 2C_632/2018 vom 29.
August 2019 E. 2.2 mit Hinweisen). Das StHG gestattet es den Kantonen indessen
nicht, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die
ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Alle paar Jahre ist zu überprüfen, ob die
festgelegten Werte den aktuellen Werten noch annähernd entsprechen (vgl. BGer 2A.
384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Das steuerbare Vermögen bemisst sich sodann
gemäss Art. 17 StHG und Art. 68 Abs. 1 StG nach dem Stand am Ende der
Steuerperiode. Wenn im Weiteren in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der
Verkehrswert von Grundstücken (im Sinn von Art. 54 StG) dem mittleren Preis
entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und
Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, so soll bei der
Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der
Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die
betreffende Liegenschaft, sondern andere vergleichbare Objekte betrachtet werden
(vgl. dazu VerwGE B 2013/196 a.a.O. E. 5.4.2). Beim Verkehrswert handelt es sich
m.a.W. um den Preis, der für einen Vermögenswert bei einer Veräusserung im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st.
gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II./Rz. 736).
3.3.1.
Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sieht den Zehnjahresturnus explizit als Regel vor, lässt jedoch
3.3.2.
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offen, unter welchen Bedingungen eine Ausnahme hiervon in Betracht kommt. Was als
Ausnahme zu gelten hat, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist sowohl aufgrund
des Wortlauts von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als auch mit Blick auf die vorerwähnte
Definition des Verkehrswerts klargestellt, dass ein Grundeigentümer nicht darauf
vertrauen kann, mit seinem Grundstück in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu
eingeschätzt zu werden. Von daher kann auch nicht von einer fehlenden
Voraussehbarkeit einer Neuschätzung vor Ablauf der zehn Jahre gesprochen werden.
Wenn der Verkehrswert dem Preis entspricht, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr zu erzielen ist, dann schafft die tatsächliche Erzielung eines
massgeblich über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preises die Voraussetzungen
für eine Neuschätzung. Indem eine solche Neuschätzung auf den formell-gesetzlichen
Grundlagen von Art. 17 StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit.
a GGS beruht, verletzt sie das Legalitätsprinzip nicht. In der Rechtsprechung wurden
Ausnahmen vom Zehnjahresturnus etwa in Fällen bejaht, in denen der bezahlte Preis
mehr als das Doppelte (SGE 2012 Nr. 10 a.a.O.) des geschätzten Verkehrswertes
betrug bzw. knapp drei Viertel darüber lag (VerwGE B 2015/190 a.a.O E. 3.2).
Vorliegend deuten nicht nur der konkret bezahlte Kaufpreis für das Grundstück auf
erheblich geänderte Wertverhältnisse seit der letzten Schätzung von 2014 hin. Auch die
vom Beschwerdeführer angeführten Indizes (act. G 3) weisen auf ein erheblich
gestiegenes Preisniveau von vergleichbaren Objekten hin.
Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang, ob die vom Beschwerdeführer mit
Hinweis auf Zigerlig/Oertli/Hofmann a.a.O. II. Rz. 742 vertretene Auffassung zutrifft,
wonach das kantonale Steueramt - gleich wie die Grundeigentümer (vgl. Art. 6 Abs. 1
lit. b GGS) - jederzeit berechtigt sei, eine Neuschätzung zu verlangen (act. G 1 S. 4 Ziff.
3; act. G 14 Ziff. 2). Denn auch wenn diese - einzig den zeitlichen Aspekt ("jederzeit")
betreffende - Auffassung als richtig erachtet würde, hätte dies noch nicht zur Folge,
dass der Beschwerdeführer eine (jederzeitige) Neuschätzung voraussetzungslos bzw.
ohne sachlich-triftigen Grund in die Wege leiten könnte. Solches ergibt sich
insbesondere nicht aus den vom Beschwerdeführer (act. G 1 S. 4) zur Stützung seines
Standpunktes angeführten Gesetzesmaterialien zu der im Jahr 2001 erfolgten
Neuordnung des Schätzungswesens (ABl 2000, 527 ff.) und liesse sich auch nicht
damit begründen, dass Beschwerdeführer und Grundeigentümer hinsichtlich des
Antragsrechts auf Neuschätzung gleich zu behandeln seien (vgl. act. G 1 S. 4 f.). Wenn
Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als Regelfall einen zehnjährigen Schätzturnus vorsieht, so muss
die Ausnahme hiervon an qualifizierte Veränderungen anknüpfen können, um
überhaupt als Ausnahme in Erscheinung zu treten. Die rechtsgleiche Anwendung von
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Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS erfordert es m.a.W., für die Annahme eines Ausnahmefalls eine
Untergrenze festzulegen in dem Sinn, dass nicht jede (geringe bzw. im Zufallsbereich
liegende) Abweichung eines effektiv erzielten Kaufpreises vom früher festgelegten
Verkehrswert eine Neuschätzung soll auslösen können. Der Beschwerdeführer verweist
denn auch in diesem Zusammenhang selber auf eine von ihm vor rund zehn Jahren
festgelegte (nicht publizierte) Praxis für Neuschätzungen, wonach der Auftrag zur
Neubeurteilung erfolge, wenn sich bei einem Grundstücksverkauf eine Differenz
zwischen dem Verkehrswert und dem Erwerbspreis von mehr als 25 % ergebe und
diese mindestens CHF 100'000 betrage (act. G 1 S. 5 Ziff. 6). Diese Faustregel
erscheint angemessen und praktikabel und steht mit den Art. 17 StHG bzw. Art. 68
Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS in Einklang. Die Anmerkung der
Vorinstanz mit Hinweis auf ein Rekursschreiben, wonach nach Aussagen eines
Fachschätzers eine Neuschätzung erfolge, wenn der Verkaufspreis den Schätzwert um
10 % übersteige (act. G 5 und G 7 S. 2), stellt der Beschwerdeführer als unzutreffend in
Abrede (act. G 14 Ziff. 3). Die Vorinstanz weist indes zu Recht darauf hin, dass eine
Neuschätzung nach transparenten Regeln und entsprechend den Anforderungen der
rechtsgleichen Behandlung erfolgen muss (act. G 5). Generell ist somit eine Anpassung
der Schätzwerte als gerechtfertigt zu erachten, wenn ein bezahlter Kaufpreis mehr als
25 % und mindestens CHF 100'000 von der letzten Verkehrswertschätzung abweicht.
In diesem Sinn ist - zur Gewährleistung der Vorhersehbarkeit und Überprüfbarkeit von
Neuschätzungen vor Ablauf der Zehnjahresfrist von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS - die
bisherige Rechtsprechung zu präzisieren. Damit ist im konkreten Fall von der
Berechtigung des Beschwerdeführers zur Vornahme einer Neubeurteilung im Jahr 2018
auszugehen.
Die Beschwerdegegner fochten im Rekursverfahren die Schätzung als solche bzw. die
Höhe des Verkehrswerts und des Mietwerts nicht an, sondern stellten ausschliesslich
die Berechtigung des Beschwerdeführers zur Vornahme einer Neuschätzung bzw. das
Vorliegen eines Neuschätzungsgrundes in Abrede (act. G 6/1). Auch im vorliegenden
Verfahren äusserten sie sich nicht zum Inhalt der Neuschätzung. Es ist kein Anlass
erkennbar, aufgrund dessen im vorliegenden Verfahren die Schätzung als solche zu
überprüfen wäre. Es ist demgemäss davon auszugehen, dass der vom
Beschwerdeführer mit CHF 1'070'000 veranschlagte Verkehrswert den "mittleren Preis"
im Sinn von Art. 57 StG angemessen abbildet. Der angefochtene Entscheid lässt sich
daher nicht aufrechterhalten.
3.4.
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4.