# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 31dad207-d35c-42e4-9c42-7115ea2cecd1
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2001
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

I. Die D. AG verkaufte am 29. Dezember 1994 alle 300 Namenaktien der G. AG, einer Immobiliengesellschaft in U., welche zur Hauptsache die Liegenschaft Kat.Nr. 01 in U. hält, an die A. AG. Verkäuferin und Erwerberin werden durch Aktienbeteiligungen direkt bzw. indirekt von Z. wirtschaftlich beherrscht.
Die Aktienübertragung würdigte die Kommission für die Grundsteuern von U. als wirtschaftliche Handänderung und auferlegte der A. AG, die sich kaufvertraglich zur Tragung einer allfälligen Handänderungssteuer verpflichtet hatte, eine solche Steuer von Fr. ... An dieser Veranlagung hielt die Kommission in ihrem Einspracheentscheid fest.
II. Die Steuerrekurskommission wies den Rekurs der A. AG am 12. Dezember 2000 ab.
III. Diese liess dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde beantragen, es sei festzustellen, dass keine Handänderungssteuerpflicht gegeben sei; ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.
Während die Steuerrekurskommission auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das Steueramt von U. auf Abweisung der Beschwerde.

## Considerations

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Erhebung der Handänderungssteuer setzt laut § 178 Abs. 1 des kraft § 279 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) vorliegend noch anwendbaren Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) die Handänderung an einem Grundstück oder Anteilen an einem solchen voraus. Dieser zivilrechtlichen Handänderung, die sich durch die Übertragung des Eigentums charakterisiert, sind die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken (§ 178 Abs. 2 lit. a aStG; vgl. auch § 161 Abs. 2 lit. a aStG für die Grundstückgewinnsteuer).
a) Eine wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft veräussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten übertragen wird (RB ORK 1955 Nr. 107 = ZBl 1956, S. 423 = ZR 1956 Nr. 83; VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 45, 62 ff.).
Eine Immobiliengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sie ausschliesslich oder zumindest überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, ohne Rücksicht darauf, ob die Nutzbarmachung oder Verwendung durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen soll (RB 1964 Nr. 70; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 161 N. 63). Ein Unternehmen verfolgt dann "überwiegend" die Nutzbarmachung der Wertsteigerung seines Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage, wenn sein anderes Tätigkeitsgebiet im Rahmen des gesamten unternehmerischen Handelns der Gesellschaft qualitativ und quantitativ eine untergeordnete Stellung einnimmt (VGr, 9. Mai 1995 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6). In einem solchen Fall erfüllt die Veräusserung der Gesellschaftsanteile wirtschaftlich die gleiche Funktion wie die Übertragung des Eigentums an den Liegenschaften. Wenn die Veräusserung der Aktien wirtschaftlich einem Grundstückverkauf gleichkommt und ihre Wirkung sich darin erschöpft, sind die gleichen Steuerfolgen angebracht wie bei der zivilrechtlichen Veräusserung der Gesellschaftsgrundstücke (VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; BGE 99 Ia 459 E. 4).
b) Entscheidend ist infolgedessen, ob
die
D. AG
die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das streitbetroffene Grundstück
der G. AG an die A. AG übertragen
und ihr damit eine Stellung verschafft hat, die es ihr erlaubt, darüber wie eine zivilrechtliche Eigentümerin zu verfügen. Dies ist der Fall, weil die D. AG der A. AG das Eigentum an sämtlichen Aktien der
G. AG, einer
Immobiliengesellschaft, verschafft hat. Denn das Alleineigentum an den Aktien verleiht der A. AG wirtschaftlich die Macht, über das streitbetroffene Grundstück wie eine Eigentümerin zu verfügen, während der D. AG diese wirtschaftliche Möglichkeit nicht mehr zusteht.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kommt es nicht darauf an, ob und von wem die am Rechtsgeschäft beteiligten Gesellschaften ihrerseits wirtschaftlich beherrscht werden; massgeblich ist einzig die Frage, ob ein Wechsel der wirtschaftlichen Verfügungsmacht zwischen den Beteiligten stattgefunden hat. Im Übrigen wird die wirtschaftliche Verfügungsmacht des Mehrheitsaktionärs über die Gesellschaftsgrundstücke nur bei Immobiliengesellschaften und Immobilienholdinggesellschaften angenommen. Dass Veräusserin und Erwerberin als derartige Gesellschaften zu würdigen seien, hat die Beschwerdeführerin nicht behauptet, so dass deren gemeinsamer direkt bzw. indirekt beherrschender Aktionär
Z.
grundsteuerrechtlich die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das streitbetroffene Grundstück von vornherein nicht zukommt.
Schliesslich hat das Bundesgericht die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in einem den Kanton Luzern betreffenden Fall als willkürfrei gewürdigt, in welchem der beherrschende Aktionär einer Immobiliengesellschaft seine Beteiligung sogar direkt einer von ihm zu 100 % beherrschten Aktiengesellschaft veräussert hatte (unveröffentlichter Entscheid vom 28. Oktober 1998, 2P.243/1996).
c) Das Bundesgericht hat sodann im erwähnten Entscheid (unter Berufung unter anderem auf Martin Steiner, Die neuere Praxis zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise im zürcherischen Grundsteuerrecht, ASA 52 [1983/84], S. 330) ausgeführt, in der Lehre werde zu Recht anerkannt, dass das Nebeneinander von zivilrechtlichem Haupt- und wirtschaftlichem Ersatztatbestand keinen unzulässigen Methodendualismus darstelle. Es bedeute auch keinen solchen Dualismus, wenn eine Norm mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten, wie der Begriff des Übergangs der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück ausgelegt werde. Aus dem Verbot des Methodendualismus ergebe sich nur, dass dann, wenn ein Sachverhalt unter dem Gesichtswinkel der wirtschaftlichen Betrachtungsweise bereits als Handänderung erfasst worden sei, die nachfolgende zivilrechtliche Eigentumsübertragung, welche die wirtschaftliche mit der rechtlichen Situation in Übereinstimmung bringe, nicht nochmals besteuert werden dürfe (Steiner, S. 320 f.).
Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Was hier vorliegt, ist eine Unternehmensumstrukturierung. Dieser Umstand steht aber einer Besteuerung nicht entgegen, weil diese Umstrukturierung nicht unter die Steuerbefreiungsgründe von § 180 lit. d - f aStG fällt.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde.
2. ...