# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 36584547-aa7f-5b24-a6e9-60113bc0c7a8
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1995
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
Il 4 aprile 1973 la convenuta ha inviato all'attrice la conferma d'ordine doc. A con la quale ha ribadito il proprio impegno all'esecuzione "chiavi in mano" di un palazzo di abitazione da edificare sul fondo n. _ di _ in conformità con i piani 1:100 dello studio di architettura _ di _o.
Per l'opera è stato pattuita una mercede di fr. 1'139'250.-, corrispondente a fr. 245.-- il mc. per 4'650 mc. L'opera è stata ultimata il 30 settembre 1974.
B.
A partire dal 1976 si sono manifestati difetti nella rete delle canalizzazioni e nell'intonaco delle facciate, difetti che hanno tra l'altro portato a infiltrazioni di umidità negli appartamenti.
L'attrice ha chiesto alla convenuta l'eliminazione dei difetti, ma le parti non si sono mai accordate sui termini di questi lavori di riparazione, cosi che essi sono stati in seguito eseguiti da altri artigiani.
Per quanto concerne i soli difetti delle facciate, l'attrice il 12 settembre 1977 ha chiesto l'esperimento di una prova peritale a futura memoria atta a determinare la natura e le cause degli stessi, nonché il costo della loro eliminazione.
Il perito ha presentato il proprio referto nel novembre del 1977 e il complemento allo stesso nel gennaio del 1978.
C.
Stante il rifiuto della convenuta all'eliminazione dei difetti, con la petizione del 6 settembre 1978 l'attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di almeno fr. 142'208.45 oltre interessi al 5% dal 6 settembre 1978.
La perizia a futura memoria avrebbe evidenziato l'esistenza di difetti occulti dell'opera da ascrivere alla convenuta, il costo della cui eliminazione ammonterebbe a circa fr. 100'000.--.
Sarebbe inoltre dovuto un importo pari a 1/3 del costo dell'eliminazione dei difetti delle canalizzazioni, così come risultante dalla fattura della ditta _ (doc. B), come pure il risarcimento delle spese di perizia, di quelle legali e amministrative, nonché delle perdite sui canoni di locazione, il tutto per il predetto importo complessivo.
D.
Nella risposta del 1° dicembre 1978 la convenuta si è opposta alla petizione.
La ditta attrice, desiderosa di risparmiare sull'esecuzione dell'opera, avrebbe accettato la proposta rete di canalizzazioni che, onde permettere il maggior sfruttamento possibile in altezza, aveva una pendenza insufficiente.
La convenuta avrebbe proposto una soluzione per ovviare all'inconveniente che non sarebbe però stata accettata dalla committente.
L'opera sarebbe comunque stata realizzata secondo i progetti degli arch_ e _che dovrebbero perciò assumersi le loro responsabilità.
Non si tratterebbe inoltre di difetti occulti, ma di vizi prevedibili, accettati come tali dalla committente alla consegna dell'opera.
La perizia a futura memoria sarebbe un atto di parte, al quale la convenuta non ha potuto formulare alcuna osservazione. In essa il costo delle riparazioni sarebbe stato quantificato in maniera eccessiva.
Pure eccessive sarebbero le richieste dell'attrice, riferite a opere che non sono state autorizzate dalla convenuta e che l'attrice ha fatto eseguire senza tenere conto dei rapporti contrattuali esistenti con l'impresa generale.
E.
La sentenza pretorile del 19 giugno 1992 ha accolto parzialmente la petizione.
Il Pretore, ritenuta l'esistenza tra le parti di un contratto di appalto, ha concluso per l'esistenza di difetti occulti nell'opera fornita dalla convenuta, difetti che l'attrice avrebbe tempestivamente notificato.
Sarebbe pertanto data la responsabilità della convenuta per tali difetti, senza che l'eventuale corresponsabilità dei progettisti, questione estranea alla vertenza, potesse avere per lei effetto liberatorio.
La convenuta avrebbe tentato di eliminare almeno i difetti delle canalizzazioni, ma senza giungere ad alcun risultato concreto, con il che l'attrice si sarebbe legittimamente rivolta a terzi per le riparazioni del caso.
Anche i difetti delle facciate e dei garages sarebbero dovuti ad un'esecuzione dell'opera non a regola d'arte.
Le riparazioni eseguite avrebbero però comportato delle migliorie, ragione per cui alla convenuta dovrebbero essere unicamente addossati i costi per la riparazione dei difetti, così come previsto dal preventivo originario della ditta _
Complessivamente la convenuta sarebbe da condannare al pagamento dei costi di riparazione delle canalizzazioni (fr. 26'666.70), a quelli di ripristino delle facciate (fr. 52'600.--), al rimborso dei canoni di locazione persi in conseguenza dei difetti (fr. 5'700.--), delle spese straordinarie di amministrazione (fr. 4'900.--), di parte dei costi della perizia privata (fr. 900.--) e di quella assunta a futura memoria (fr. 2'574.65), per un totale di fr. 93'341.35 oltre interessi moratori.
F.
Con tempestivo gravame datato 29 agosto 1992 la convenuta ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione.
Essa ha ribadito di essere priva di responsabilità contrattuale, e ha nuovamente sottolineato la tardività della notifica dei difetti, per loro natura evidenti e non occulti.
Per quanto riguarda i difetti delle canalizzazioni, eseguite dalla convenuta conformemente ai progetti, la responsabilità per gli stessi sarebbe da ascrivere ai progettisti, i quali avrebbero agito per conto della committente e non della convenuta, circostanza che risulterebbe dai doc. 14 e 19, nonché dalla testimonianza dell'arch. _
La convenuta, per sua parte, avrebbe fatto tutto quanto si poteva da lei ragionevolmente pretendere proponendo le offerte di riparazione di cui ai doc. 1A e 1B. L'attrice avrebbe dapprima accettato tale proposta ed in seguito l'avrebbe ingiustificatamente respinta, di modo che essa non potrebbe più chiedere il risarcimento di quanto pagato ad altra ditta.
I danni alle facciate sarebbero invece frutto delle eccezionali precipitazioni del 1976, danni per i quali l'attrice sarebbe stata risarcita dalla propria assicurazione, circostanza che il Pretore, a torto, non avrebbe approfondito.
Mancando la responsabilità della convenuta per le due suddette costellazioni di difetti, cadrebbe anche il suo obbligo al risarcimento dei danni conseguenti agli stessi.
Il Pretore avrebbe inoltre ammesso a torto l'avvenuta tempestiva notifica dei difetti dell'opera.
I difetti alle canalizzazioni non sarebbero stati occulti in quanto l'attrice sarebbe fin dal principio stata a conoscenza delle carenze progettuali di questa parte dell'opera.
I difetti alle facciate sarebbero invece di tipo evidente per la loro stessa natura.
I primi difetti si sarebbero comunque manifestati già nel settembre del 1975, di modo che la notifica, formalmente avvenuta solo il 13 settembre 1977 con l'introduzione dell'istanza di prova a futura memoria, sarebbe tardiva.
G.
La sentenza 2 novembre 1993 di questa Camera ha respinto il gravame della convenuta sottolineando l’impossibilità per lei di opporre all’attrice eccezioni relative all’inadempienza degli architetti quo ai difetti delle canalizzazioni, in quanto questi avrebbero agito per conto della convenuta stessa.
Nemmeno l’offerta di soluzioni riparatorie libererebbe la convenuta dal momento che esse, per motivi non ascrivibili all’attrice, non si sarebbero concretizzate, così che per l’attrice sarebbe rinato il diritto di chiedere la riparazione gratuita dell’opera oppure il suo costo in caso di rifiuto dell’appaltatrice.
Per contro, non sarebbero ricevibili, in quanto irritualmente sollevate per la prima volta con l’appello, le argomentazioni volte a sottrarsi alla responsabilità per i difetti delle facciate.
Non potendosi infine ritenere tardiva la notifica dei difetti, quelli delle facciate essendo stati tempestivamente notificati al loro manifestarsi, ed avendo accettato la convenuta la tempestività della notifica di quelli alle canalizzazioni per il fatto di aver proposto una soluzione e di aver accettato di assumersene parte dei costi, nulla giustificherebbe la modifica del pronunciato pretorile.
H.
Il giudizio di rinvio ha stabilito che, indipendentemente dalla questione a sapere se vi era un contratto di progettazione tra gli architetti e la convenuta, questa doveva essere tenuta responsabile per i difetti delle canalizzazioni già solo per la sua negligenza quale direttrice dei lavori, risultante dal fatto di essersi resa conto dell’inadeguatezza dei difetti delle canalizzazioni e di non avere manifestato questa sua opinione alla committente prima dell’esecuzione dell’opera.
Esente da censure sarebbe anche la decisione di ritenere decaduto senza colpa dell’attrice l’accordo relativo alla riparazione delle canalizzazioni medesime, così da consentire all’attrice di determinarsi nuovamente per la riparazione gratuita, o per il suo costo in caso di rifiuto da parte dell’appaltatore.
Sul tema della tempestività della notifica dei difetti, la sentenza di questa Camera sarebbe difendibile al riguardo dei difetti della facciata, di cui in base agli atti sarebbe stata ammessa la puntuale segnalazione, non invece per i difetti delle canalizzazioni.
Su questo punto si imporrebbe perciò il rinvio per effettuare nuovi accertamenti e pronunciarsi sulle contestazioni addotte dalla convenuta.
Lo stesso sarebbe necessario per la determinazione dell’eventuale danno conseguente a detti difetti, in particolare i pregiudizi derivati agli inquilini.

## Considerations

Considerato
in diritto:
1.
Nonostante il giudizio di rinvio abbia globalmente annullato la sentenza prolata da questa Camera, buona parte delle conclusioni in essa contenute ha ottenuto conferma dal Tribunale federale.
La questione dei difetti della facciata può in particolare essere ritenuta evasa, essendo assodata sia la tempestività della notifica dei difetti, che la responsabilità della convenuta e l’ammontare del costo di riparazione.
Anche sul tema dei difetti alle canalizzazioni deve ritenersi accertata la responsabilità della convenuta, mentre vanno risolte nuovamente le questioni della tempestività della notifica dei difetti e dei danni conseguenti a tali difetti.
2.
Il Pretore esprimendosi sui difetti delle canalizzazioni li ha ritenuti occulti già solo per il fatto che essi hanno iniziato a manifestarsi nel 1976, ovvero due anni dopo la completazione dell’opera.
L’attrice si sarebbe resa conto dei difetti in seguito a dei violenti temporali, e li avrebbe notificati dapprima verbalmente (teste _e in un secondo tempo in forma scritta (doc. G e H).
Nell’appello (pag. 21 e segg.) la convenuta ha innanzitutto contestato che si trattasse di difetti occulti, in quanto i committenti sarebbero sempre stati a conoscenza delle carenze progettuali delle canalizzazioni.
In ogni caso essi sarebbero divenuti riconoscibili già nel settembre del 1975, così come attestato dal teste _di modo che sarebbe senz’altro tardiva la notifica avvenuta solo con le istanze di prova a futura memoria del settembre/ottobre 1977.
3.
Per definizione, può essere considerato occulto (art. 370 cpv. 1 CO) il difetto che non può essere scoperto applicando quell’attenzione che si può ragionevolmente pretendere da un conoscitore medio dell’opera (
DTF
67 II 135;
II CCA
17 dicembre 1993 in re B. e llcc/B. e llcc., 7 gennaio 1992 in re Z./E.;
Gauch
, Der Werkvertrag, 3. edizione, Zurigo, 1985, n. 1493;
Gautschi
, Berner Kommentar, n. 28b ad art. 367 CO).
Difetti di una canalizzazione, ovvero di una parte interrata dell’opera, sono perciò secondo logica difetti occulti, destinati a manifestarsi solo allorché il progressivo degrado della situazione o particolari circostanze (come piogge di speciale intensità) daranno origine a sintomi visibili dell’esistenza del vizio dell’opera.
La stessa convenuta non afferma esplicitamente il contrario, ma fonda la supposta natura evidente del difetto sulla circostanza secondo cui la committente ne sarebbe stata a conoscenza in quanto le sarebbero stati noti i difetti di progettazione.
Si tratta una tesi infondata, in quanto priva del necessario supporto probatorio: come emerge dallo stesso giudizio di rinvio (consid. 2b alla pag. 5), da nessuna parte risulta che la committente abbia acconsentito all’esecuzione della canalizzazione pur sapendo che essa, così come progettata, era inidonea e lacunosa.
Va perciò ritenuta la natura occulta dei difetti in questione.
4.
L’attrice fa risalire l’insorgenza di difetti “macroscopici” alle canalizzazioni al 1977 (petizione, pag. 2).
Essa, contraddicendosi vistosamente, afferma però nel contempo (petizione, ibidem) che l’esigenza di riparare le canalizzazioni sarebbe stata segnalata già dalla perizia commissionata all’ing. _ (doc. Q).
Da quel documento (doc. Q1, pag. 1) si apprende che parte attrice avrebbe commissionato la perizia già il 25 ottobre 1976.
Il teste _, dipendente di _ società amministratrice degli immobili in questione, ha confermato che i difetti delle canalizzazioni si sono manifestati già nel 1976.
Il teste _ afferma però di essere stato incaricato dalla committente di effettuare un sopralluogo in relazione a problemi di umidità dello stabile. Egli avrebbe effettivamente constatato il ristagno di acqua sul pianerottolo d’entrata dello stabile in caso di pioggia, la formazione di grosse macchie di umidità sul pavimento dell’autorimessa, l’infiltrazione di acqua nel locale degli impianti elettrici e l’irregolare funzionamento dei chiusini di scarico.
Egli afferma di aver informato la committente di questi problemi con lettera del 19 settembre 1975.
5.
Quest’ultima deposizione testimoniale consente di ritenere che l’attrice ha scoperto l’esistenza dei difetti alla canalizzazione al più tardi nel settembre 1975.
L’esame degli atti non permette però di ammettere l’esistenza di una notifica dei difetti in tale data: è solo nel periodo aprile-giugno 1977 che la convenuta ha elaborato delle proposte di intervento sui difetti alle canalizzazioni (doc. 1a e 1b), mentre la notifica dei difetti sembra risalire al massimo all’ottobre del 1976, mese in cui fu inviata a tutte le parti una lettera (non in atti), e in cui ebbe luogo un sopralluogo alla presenza di tutti gli interessati (cfr. doc. 20).
Non potendosi ammettere la tempestiva notifica dei difetti alle canalizzazioni, ne consegue la perenzione dei diritti dell’attrice in conseguenza all’esistenza degli stessi.
6.
La perenzione dei diritti della committente relativi ai difetti delle canalizzazioni implica la riforma della sentenza pretorile sia al riguardo dei costi di riparazione (quantificati in fr. 26’666’70) che al risarcimento del danno costituito dalle riduzioni del canone di locazione accordate agli inquilini per il motivo dei difetti alle canalizzazioni (cfr. il giudizio di rinvio, consid. 5 e 6).
Dagli atti risulta che sul totale di fr. 5'700.-- rimessi dall’attrice ai suoi inquilini, solo fr. 2'748.40 sono stati dedotti in conseguenza dei difetti alle canalizzazioni (doc. N) dato che parte dei problemi risultava essere stata arrecata agli inquilini dall’umidità infiltratasi per i difetti alle facciate (doc. O).
Ne discende la riforma del giudizio pretorile nel senso di ridurre di fr. 29'415.10 il credito dell’attrice, credito che ammonta perciò a fr. 63'926.25 oltre interessi.
Ne consegue perciò il parziale accoglimento dell'appello ai sensi dei considerandi.
Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che la tassa di giustizia della prima sede, di complessivi fr. 3’500.--, può essere suddivisa in ragione di fr. 1’200.-- per la causa introdotta da _ e di fr. 1’150.-- ognuna per le cause avviate da _ e da _, mentre si giustifica di ripartire le spese di causa in tre parti uguali.
Nella commisurazione delle ripetibili parziali di appello va inoltre considerato che il patrocinatore dell’appellata ha presentato le medesime osservazioni anche nelle altre due analoghe cause.