# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6b378859-8d48-50cf-b8b7-a243eaf6c189
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

Secondo la vigente giurisprudenza, vi è espropriazione materiale, che dà diritto ad una piena indennità, quando l'uso attuale od il prevedibile uso futuro di una proprietà immobiliare é vietato o ridotto in modo particolarmente grave così che il proprietario colpito è privato delle facoltà essenziali dipendenti dal diritto di proprietà medesimo. Una limitazione di minore rilievo può ugualmente costituire espropriazione materiale ove essa colpisca un solo proprietario od un numero ristretto di proprietari in modo tale che, fosse loro negato l'indennizzo, essi sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della comunità, un sacrificio per loro eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento. In entrambi i casi il miglior uso del fondo è da prendere in considerazione solo se, al momento determinante, esso appare come molto probabile in un prossimo avvenire; un tale miglior uso del fondo va riferito, di regola, alle concrete - in fatto e per legge - possibilità edificatorie del terreno medesimo (DTF 123 II 489 c. 6a, 121 II 417 c. 4a, 119 Ib 124 c. 2b; RDAT 1990 n. 67 e 85, I-1991 n. 68, I-1992 n. 49; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol II, p. 769; Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, 1990, p. 113 ss).
La problematica verte dunque sul grado di ingerenza dell’atto pianificatorio nella sfera protetta e sul potenziale edificatorio, elementi che soggiacciono ad una ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla legittimità di un eventuale risarcimento. In quest’ottica occorre vagliare tutti gli elementi che qualificano il fondo influenzandone le possibilità di sfruttamento – riconducibili tanto alla legislazione vigente in materia pianificatoria ed edilizia, quanto alla effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo ed alle qualità del fondo medesimo – al fine di accertare se, al momento dell’istituzione del vincolo, l’edificabilità fosse una realtà di fatto concreta ed attuabile a breve termine oltre che giuridicamente ammissibile.
13.
Nella fattispecie il mappale in oggetto é stato incluso dal PR del 1999 in zona di PR ZEIC. Si tratta dunque di una limitazione che, di principio, potrebbe essere costitutiva di espropriazione materiale. Sennonché una tale pretesa non é stata avanzata dal proprietario, né al momento dell’entrata in vigore del vincolo né nella presente procedura.
D’altronde, la situazione dettata dal vincolo in questione andrebbe comparata con quella antecedente ad esso, che vedeva il fondo in esame inserito in zona agricola.
Questo Tribunale ritiene che comunque da un lato non vi debba essere pregiudizio per il proprietario toccato per il fatto di non avere fatto valere una pretesa per espropriazione materiale, dall’altra la valutazione in merito all’indennità per espropriazione formale può avvenire contestualmente a quella (a monte) relativa ad un’eventuale espropriazione materiale, non essendovi elementi suscettibili di modificare i valori immobiliari a _ tra la data di entrata in vigore del vincolo suscettibile di generare espropriazione materiale e quella di richiesta dell’espropriazione formale.
D’altronde, la giurisprudenza impone al giudice di chiedersi se non vi sia, per l’appunto, una pregressa espropriazione materiale (DTF 116 Ib239).
14.
Infatti nel contesto di un’espropriazione formale il dies aestimandi si situa al momento dell’anticipata immissione in possesso, rispettivamente al momento dell’emanazione della decisione da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr.). Allorquando si realizzano gli estremi di un’espropriazione materiale, decisivo é per contro il giorno in cui é entrato in vigore il vincolo pianificatorio che l’ha determinata (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, N. 1534; DTF 117 Ib 6 consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2). Se l’espropriazione materiale é seguita da un’espropriazione formale, l’indennità va stimata secondo i principi inerenti a ciascun genere di espropriazione anche laddove sia attuata una sola procedura di stima (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1550; DTF 114 Ib 108, in particolare consid. 2°), ferma restando la possibilità di prescindere da una seconda valutazione ai fini dell’espropriazione formale unicamente laddove i prezzi dei terreni divenuti inedificabili non abbiano conosciuto un aumento nel corso degli anni (DTF 108 Ib334 consid. 4c).
Nella fattispecie si può dunque prescindere da detta seconda valutazione (ritenuto che, come si dirà in seguito, in ogni caso due valutazioni separate porterebbero comunque ad un risultato complessivamente identico).
15.
In effetti, giusta l’art. 9 Lespr l’espropriazione formale ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa é disciplinata dal principio secondo cui l’espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell’espropriazione, In altre parole, all’espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l’espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell’espropriazione, non subisca danni né ricavi vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; DTF 95 I 455).
L’importo dell’indennità é calcolato in base all’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l’ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato come conseguenza dell’espropriazione. Per quanto attiene all’indennità di espropriazione materiale, essa corrisponde invece di regola alla differenza tra i valore che avrebbe avuto il fondo secondo la sua classificazione di zona e il valore dello stesso fondo gravato dal vincolo pianificatorio (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb).
In altre parole, l’indennizzo si calcola deducendo dal valore edilizio pieno del terreno il suo valore residuo corrispondente di norma a quello di una buona superficie agricola.
Aggiungendo detto valore residuo al valore che il fondo avrebbe avuto secondo la sua classificazione di zona, nella fattispecie si ottiene comunque – come detto – il valore di esproprio formale, giacché vi é coincidenza di valori (o meglio assenza di loro variazione) tra i due differenti dies aestimandi.
16.
Di regola occorre dunque preliminarmente accertare a quale zona sarebbe stato attribuito il fondo dell’espropriato, se non fosse stato inserito in una zona di interesse pubblico, e confrontare in seguito tale ipotesi con l’azzonamento precedentemente in vigore; se ne otterrà così la constatazione in merito all’esistenza o meno di un vincolo costitutivo di espropriazione materiale.
Si valuterà poi l’indennità dovuta per espropriazione formale.
17.
Dall’esame del PR di V_, e in particolare della parte relativa a C_, si constata come il comparto in esame sia sottostante alla chiesa ed al cimitero; questi ultimi sono protetti da un’ampia superficie prativa e boschiva, per consentirne il distacco dagli altri elementi urbani.
Le zone edificabili più vicine a monte della strada cantonale non confinano comunque con il comparto in esame, che é prossimo essenzialmente al Centro sociale per anziani (anche se il nucleo del paese non é distante).
Neppure si poteva (e si può oggi) considerare che il Comune di V_, ed in particolare la località di C_, avrebbe (ed abbia) avuto uno sviluppo ed un incremento demografico tali da giustificare l’apertura all’edificabilità di vaste superfici.
È quindi legittimo supporre che, in assenza di una zona di interesse comunale, il PR avrebbe inserito il fondo in esame in zona agricola.
Si sarebbe trattato d’altronde di mera conferma, giacché esso aveva già in precedenza una destinazione agricola (tanto che per istituire la ZEIC il Comune ha dovuto, a compensazione della riduzione del territorio agricolo, stralciare la parte edificabile in località “M_” (risoluzione 651 del 10.2.99 del Consiglio di Stato, pag. 9).
18.
Tuttavia, la particolarità della fattispecie risulta dal fatto che l’azzonamento in esame ha portato il fondo in oggetto nella zona ZEIC.
19.
In materia di zone ZEIC, la giurisprudenza più recente ha evoluto in senso diverso.
Considerato lo statuto assai particolare che contraddistingue le ZEIC, si ritiene che l’espropriato é venuto invero a trovarsi in una situazione per certi versi comparabile a quella del proprietario di un sedime edificabile colpito da vincoli AP-EP. Ha perso la libera disponibilità del suo immobile nella misura in cui il bene é destinato ad essere acquisito dall’ente pubblico per soddisfare una esigenza della collettività. Resta titolare di un fondo destinato all’edificazione privata che, pur non essendo gravato da alcun divieto di alienazione, proprio per la sua sorte segnata é privo di qualsiasi attrattiva per il mercato immobiliare e attende soltanto di essere trapassato al comune, all’occorrenza mediante una procedura di espropriazione formale. Tale ordinamento e le sue conseguenze impediscono di ritenere che l’attuale proprietario non abbia subito gravi restrizioni conseguentemente all’attribuzione del proprio mappale alla ZEIC. L’assetto conferito al fondo e l’importanza delle drastiche limitazioni che hanno accompagnato la sua inclusione nel comparto edificabile del PR di _ portano anche a concludere che la misura pianificatoria sia stata costitutiva di espropriazione materiale in funzione della notevole incidenza che essa ha esercitato sul diritto di proprietà dell’espropriato (TRAM 27.7.2003 in re M. SA/ Comune di C.).
20.
Sulla base della nuova giurisprudenza, non é dunque più determinante il fatto che, in assenza di una destinazione a ZEIC, il fondo sarebbe stato incluso in zona agricola. Determinante é invece ora il fatto che l’ente pubblico non può, in sostanza, considerare di disporre di fondi edificabili e vendibili (pur con le restrizioni del caso: obbligo di domiciliazione, assenza di altri immobili in proprietà, ecc.), senza indennizzare i loro proprietari; quest’ultimi si ritrovano infatti materialmente privati del loro diritto (di qui l’espropriazione materiale), ed in seguito pure formalmente privati di tale diritto (con l’esproprio formale).
21.
Sulla scorta dei principi giurisprudenziali di indennizzo in precedenza riassunti, occorre determinare quindi il valore del fondo in oggetto quale mappale edificabile.
Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno inedificato venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N 80 ss. ad art. 19 LFespr; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert. op. cit., N. 1172 ss; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell’anno precedente il dies aestimandi (DTF 122 II 337 consid. 5a). Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l’espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non é evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L’applicazione del metodo comparativo presuppone d’altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non é necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto é invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell’esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell’evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
22.
Il Tribunale di espropriazione ha concentrato le proprie ricerche sulle compravendite di terreni inedificati posti nel Comune di V_ avvenute tra il 1995 e il 1998. In effetti, ai fini di una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo vanno prese in considerazione le transazioni effettuate prima del dies aestimandi nel comune di situazione del fondo espropriato (in casu: 10 febbraio 1999), non quelle concluse in altre località della V_, caratterizzate da realtà parzialmente diverse per rapporto a V_ (Cfr., sul tema, DTF 122 II 344 consid. 5a). Solo in assenza di qualsiasi dato di riferimento utilizzabile si possono estendere le indagini ai Comuni vicini (cfr. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1173 in fine; ZBI 1998, p. 142).
23.
Orbene, dal registro fondiario si evincono le seguenti transazioni, in zona di PR residenziale (R3), dai parametri edificatori del tutto paragonabili a quelli della zona ZEIC, non essendo nella fattispecie utilizzabili i parametri della zona di Nucleo Vecchio (NV), perché riferiti a fondi in pratica totalmente edificati (d’altronde, il Comune di V_ non conosce altra tipologia residenziale), ritenuto che le superfici occupate da sentieri e boschi sono state conteggiate fr. 0.--:
Anno 1995.
- fr. 150.- il mq per il mapp. no. 593 RFD di 563 mq (“prato”), loc. Teciall (iscr. a RF il 28.07.1995 al d.g. no. 18308);
- fr. 85.61 il mq per il mapp. no. 4216 RFP di 709 mq (di cui 584 mq “prato” e 125 mq “bosco”), loc. C_ della P_ (iscr. a RF il 26.10.1995 al d.g. no. 5073).
La transazione è avvenuta a seguito dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 70.- il mq per il mapp. no. 4152 RFP di 266 mq
(“prato”)
, loc. D_ P_ (
iscr. a RF il 25.10.1995 al d.g. no. 5046);
- fr. 90.91 il mq per lo scorporo di 22 mq della part. no. 67 RFD, loc. P_, che è andato ad aggiungersi al mapp. no. 149 RFD
(
iscr. a RF il 16.08.1995 al d.g. no. 19751).
La transazione è avvenuta a seguito di una rettifica di confini;
Anno 1996.
- fr. 30.74 il mq per il mapp. no. 14 RFD di 2'906 mq
(di cui 1789 mq “prato” e 1117 mq “bosco”)
, loc. C_
(iscr. a RF il 10.06.1996 al d.g. no. 13850).
Trattasi dell’acquisto di una quota di comproprietà di 1/6;
- fr. 163.64 il mq per il mapp. no. 263 RFD di 550 mq
(“prato”)
, loc. C_
(iscr. a RF il 2.09.1996 al d.g. no. 22514);
- fr. 50.- il mq per il mapp. no. 628 RFD di 276 mq
(“prato”)
, loc. I_
(iscr. a RF il 13.06.1996 al d.g. no. 14285);
Anno 1997.
- fr. 102.96 il mq per il mapp. no. 2933 RFP di 973 mq
(di cui 777 mq “prato” e 196 mq “bosco”)
, loc. G_
(iscr. a RF il 31.01.1997 al d.g. no. 337);
- fr. 76.75 il mq per il mapp. no. 1592 RFP di 475 mq
(di cui 456 mq “prato” e 19 mq “sentiero”)
, loc. Z_
(iscr. a RF il 5.02.1997 al d.g. no. 411);
- fr. 82.99 il mq per il mapp. no. 1605 RFP di 723 mq
(“prato”)
, loc. Z_
(iscr. a RF il 17.03.1997 al d.g. no. 1018);
Anno 1998.
- fr. 23.95 il mq per il mapp. no. 845 RFD di 167 mq
(“incolto”)
, loc. C_
(iscr. a RF il 22.05.1998 al d.g. no. 10542);
- fr. 53.19 il mq per il mapp. no. 650 RFD di 1001 mq
(di cui 777 mq “prato” e 61 mq “bosco”)
, loc. I_
(iscr. a RF il 24.02.1998 al d.g. no. 3800);
- fr. 105.- il mq per il mapp. no. 1126 RFP di 527 mq
(“prato”)
, loc. R_
(iscr. a RF il 19.06.1998 al d.g. no. 2391);
Anno 1999 (fino al 10.02 incluso).
Non risultano transazioni.
Ne discende che, fatta eccezione per le transazioni per i mappali n. 263, 14 e 845, i prezzi di compravendita oscillano in generale tra fr. 70.--/mq e fr. 80.--/mq.
Alcuni mappali oltretutto sono parzialmente boschivi, così che per le superfici prative si impone un correttivo verso l’alto (tenuto pure conto del fatto che in 3 casi si é superata la soglia di fr. 100.--/mq).
Il prezzo relativo al mappale n. 14 non é ritenuto invece attendibile, trattandosi di quota di comproprietà di 1/6 (che, come tale, può essere soggetta ad influenze – verso l’alto o verso il basso – dettate dalle contingenze); neppure lo é quello relativo al fondo n. 845 trattandosi di immobile con mercato ridotto per le sue dimensioni (mq 167).
In conclusione, tenuto conto anche della discreta esposizione del mappale qui in oggetto ma anche di una sua parziale pendenza e della situazione d’accesso, si giustifica di stabilire il valore del medesimo in fr. 80.--/mq.
24.
Occorre dunque ora confrontare il valore del fondo sopra riconosciuto con quello attuale a seguito dell’azzonamento ZEIC, cioè – come precedentemente indicato – con quello agricolo.
Orbene, il valore di un buon terreno agricolo é normalmente riconosciuto in Ticino in fr. 30.—il mq. (RDAT II 1997 n. 35; TRAM 11.3.99 Società anonima MM /Comune di M.; TRAM 6.10.05 in re F e G. L. / Stato C. T.).
È quindi questo il valore di indennizzo che di principio va considerato nell’ambito delle indennità per espropriazione formale.
Tenuto conto della buona posizione del terreno e della sua vicinanza alla strada (anche se esso non é pianeggiante), si giustifica anche in concreto di confermare tale valore.
I valori riscontrati sono a tutt’oggi attuali ai sensi dell’art. 19 Lespr, ritenuto che non v’é presa di possesso anticipata e quindi é determinante il valore odierno del fondo.
Il valore di espropriazione materiale é dunque pari a fr. 50.--/mq.
25.
Tale valore non é smentito dalle risultanze degli accertamenti esperiti dallo scrivente Tribunale in merito alle transazioni immobiliari avvenute nel Comune di V_ negli anni 1995/1998, pure se tale verifica non é agevole in considerazione del fatto che la maggior parte di dette transazioni concernono fondi sui quali vi sono manufatti (stalle ecc.).
26.
Ci si deve infine chiedere se l’indennità riconosciuta potrebbe risultare diminuita da un’eventuale invadenza boschiva, non essendo determinante il censimento del fondo a registro fondiario; e ciò sebbene l’ente espropriante non abbia sostenuto detta tesi.
Già il Consiglio di Stato, nella propria risoluzione (citata) di approvazione della zona ZEIC, aveva infatti indicato al Comune di chiedere un accertamento del limite dell’area forestale confinante con la ZEIC (risoluzione, pag. 9).
Non risulta che il Comune abbia ottenuto detto accertamento ufficiale approvato dal Consiglio di Stato. Tuttavia, lo scrivente Tribunale ha acquisito agli atti un accertamento dell’area forestale a confine con le zone edificabili (art. 10 cpv 2 LFO) e non edificabili del Dipartimento del Territorio, Divisione ambiente e foreste, Sezione forestale cantonale, che esclude dal fondo in esame il perimetro boschivo.
In sede di sopralluogo si era d’altronde constatato un limite boschivo coincidente con i confini del comparto.
Di conseguenza non vi é motivo per discostarsi dall’accertamento in questione, per quanto non (ancora) ufficializzato.
L’intera superficie del mappale, oggetto della variante pianificatoria, deve dunque essere indennizzata nel senso sopra indicato.
27.
Gli espropriati chiedono un’indennità per espropriazione formale di parte del loro mappale, con ampliamento dell’espropriazione all’intero loro fondo.
Secondo l’art. 5 cpv Lespr qualora sia prevista un’espropriazione parziale di diritti relativi a fondi costituenti un’unità economica e ciò abbia per effetto di impedire o comunque di rendere difficile l’esercizio dei diritti residui secondo la loro destinazione, l’espropriato può chiedere l’espropriazione totale.
Nella fattispecie la tabella di espropriazione indica (a fronte di una superficie complessiva del fondo ora aggiornata a mq 412), una superficie espropriata di mq 260. Non vi é chi non veda come la porzione di mq 152 che resterebbe inespropriata non rappresenti un’unità economica sufficiente per qualsivoglia razionale sfruttamento del mappale, tenuto pure conto degli arretramenti dal bosco da osservarsi.
Sono dunque dati gli estremi per un ampliamento dell’espropriazione ai sensi dell’art. 5 cpv 1 Lespr., con facoltà comunque per il medesimo espropriato di rinunciarvi entro 20 giorni dalla fissazione definitiva dell’indennità (art. 5 cpv 2 Lespr.)
28.
Gli interessi sono da computarsi dalla data dell’immissione in possesso (art. 52 cpv 3 Lespr).
Detta data non é ancora stata fissata (neppure il Comune ha richiesto, attualmente, detta immissione).
Ne risulta che giocoforza non sono dovuti interessi.
29.
In materia di espropriazione formale, indipendentemente dall’esito della procedura, le spese sono di regola da addebitarsi all’ente espropriante. Non vi é motivo di discostarsi da tale indicazione, poiché la problematica dell’espropriazione materiale é stata valutata d’ufficio.
Poiché la parte espropriata non si é avvalsa della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

## Considerations