# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f3377c30-db08-4717-8d24-23b1c8e9858d
**Court:** ZH_SRK
**Chamber:** ZH_SRK_001
**Year:** 2013
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

hat sich ergeben:
A. A und B (nachfolgend der bzw. die Pflichtige, zusammen die Pflichtigen)
sind Eigentümer der Einfamilienhausliegenschaft Kat.Nr. am C-Weg 7 in der Gemeinde
D. In der Steuererklärung 2010 deklarierten die Pflichtigen Liegenschaftsunterhaltskos-
ten von insgesamt Fr. 29'497.-, darunter Fr. 24'026.- Gerichts- und Anwaltskosten, die
ihnen im Zusammenhang eines Bauvorhabens in der Nachbarschaft erwachsen waren.
Mit Veranlagungsverfügung und Einschätzungsentscheid vom 14. März 2012 liess die
Steuerkommissärin diese Rechtskosten deswegen nicht zum Abzug zu, weil der Bau-
rekurs nicht auf den Werterhalt des eigenen Grundstücks abgezielt habe. Dementspre-
chend veranlagte sie die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr.
93'900.- (direkte Bundessteuer) bzw. mit einem solchen von Fr. 105'100.- (auch satz-
bestimmend; Staats- und Gemeindesteuern) sowie mit einem steuerbaren Vermögen
von Fr. 2'263'000.- (satzbestimmend Fr. 2'380'000.-).
B. Die von den Pflichtigen hiergegen erhobenen Einsprachen wies das kanto-
nale Steueramt am 27. August 2012 ab.
C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 26. September 2012 liessen die Pflichti-
gen dem Steuerrekursgericht beantragen, dass sie gemäss Steuererklärung zu veran-
lagen seien. Ausserdem forderten sie eine Parteientschädigung.
In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 23. Oktober 2012 schloss das kan-
tonale Steueramt ohne weitere Begründung auf Abweisung der Rechtsmittel.
Auf die Erwägungen der Einspracheentscheide und die Parteivorbringen ist,
soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.
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2 DB.2012.253 2 ST.2012.281

## Considerations

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. a) Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom
14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-
den zur Ermittlung des Reineinkommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die
zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge vermin-
dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei
Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien
und die Kosten der Verwaltung durch Dritte.
b) Nach Lehre und Rechtsprechung sind unter Unterhaltskosten Aufwendun-
gen zu verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheri-
ger Werte ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., 2009, Art. 32 N 37 ff.
DBG, und Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 30
N 36 ff. StG). Dazu gehören einerseits die Aufwendungen für den laufenden Unter-
halt – wie Kosten für Ausbesserungsarbeiten aller Art und Ersatzanschaffungen –
sowie die mit dem Grundstück verbundenen jährlich wiederkehrenden Abgaben. Ab-
zugsfähig sind sodann auch Aufwendungen für periodische Renovationen grösseren
Ausmasses (Fassaden, Dachrenovation, zeitbedingte Änderung der Zentralheizung,
Anpassung der elektrischen Einrichtung an geänderte Vorschriften u. dgl.). Die Unter-
haltsmassnahmen zielen darauf ab, die Liegenschaft langfristig in ertragsfähigem Zu-
stand zu erhalten (RB 1971 Nr. 32; Dieter Egloff, in: Kommentar zum Aargauer Steuer-
gesetz, 3. A., Band 1, § 39 N 38). Nicht abzugsfähig sind demgegenüber die
wertvermehrenden Aufwendungen, d.h. Auslagen, welche im objektiv-technischen Sinn
eine dauernde Vermehrung oder Verbesserung des Grundstücks bewirken, insbeson-
dere durch bauliche Veränderungen (Einbau eines Badezimmers, Bau einer Garage,
Ausbau des Dachstocks, Weg- und Strassenbauten; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band 2, 1963, § 25 N 54).
c) Nach der Rechtsprechung können unter den vorstehend genannten Vor-
aussetzungen auch Prozesskosten, d.h. Gerichts- und Anwaltskosten, die einem
Pflichtigen im Zusammenhang mit einem Grundstück erwachsen sind, als wertvermeh-
rend oder werterhaltend betrachtet werden (RB 1986 Nr. 35 [Leitsatz]; 1983 Nr. 42,
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RB 1977 Nr. 89; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 108 DBG und § 30 N 99
sowie § 221 N 64 f. StG; Egloff, § 39 N 36). Dabei ist der Abzug auch dann zulässig,
wenn die Aufwendungen eines Steuerpflichtigen bzw. seines Vertreters erfolglos blei-
ben (Egloff, a.a.O., unter Hinweis auf AGVE 1994, 486 E. 2c; RB 1977 Nr. 89, 1964
Nr. 55). Im Entscheid 3 ST.2005.230 + 3 DB.2005.115 vom 3. November 2005 hat die
Steuerrekurskommission III Gerichts- und Anwaltskosten eines Grundeigentümers als
Liegenschaftsunterhalt anerkannt, die ihm anlässlich eines erfolglosen Rechtsmittelver-
fahrens gegen eine Überbauung des Nachbargrundstücks erwachsen waren. Aller-
dings merkte die Rekurskommission an, dass die Abzugsfähigkeit solcher Aufwendun-
gen dann zu versagen sei, wenn sich ein Rechtsmittel als offensichtlich unbegründet
herausstelle. Dies treffe einerseits dann zu, wenn eine Beschwerde bzw. ein Rekurs
aus formellen Gründen (z.B. Versäumen einer Rechtsmittelfrist, fehlende Anfechtungs-
befugnis) oder materiellen Erwägungen, wie etwa eine klare Rechtsprechung, von
vornherein aussichtslos sei.
d) Es ist Aufgabe des Steuerpflichtigen, steuermindernde bzw. steueraufhe-
bende Tatsachen darzulegen und nachzuweisen. Die diesbezüglich erforderliche sub-
stanziierte Sachdarstellung muss spätestens innerhalb der Beschwerde-/Rekursfrist
vorgetragen werden (RB 1964 Nr. 68, 1975 Nrn. 54, 55, 64 und 82, 1976 Nr. 77, 1977
Nr. 60, 1978 Nr. 71 am Ende, 1981 Nr. 90). Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung,
die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält, wel-
che – ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die
rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steueraufhebung oder -minderung bzw.
-ermässigung erlaubt. Bei ungenügender Substanziierung hat die Rekurskommission
nicht von Amtes wegen eine Untersuchung durchzuführen, um sich die fehlenden
Grundlagen zu beschaffen (RB 1975 Nr. 64, 1981 Nr. 90, 1987 Nr. 35). Eine unvoll-
ständige Sachdarstellung kann nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden (RB 1980
Nr. 69 mit weiteren Hinweisen). Zur Mitwirkung des Steuerpflichtigen gehört ferner die
Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln, anhand derer sich die Richtigkeit
des dargelegten Sachverhalts ergibt (Martin Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steu-
erpflichtigen im Steuereinschätzungsverfahren, ASA 49, 518). Kommt der Steuerpflich-
tige diesen Anforderungen nicht nach, so hat die Steuerminderung bzw. -ermässigung
zu unterbleiben (vgl. RB 1980 Nr. 72). Nur soweit ihm Substanziierung und/oder Be-
weisleistung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, nicht möglich oder nicht zu-
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mutbar sind, kann er sich, hinreichende Schätzungsgrundlagen vorausgesetzt, auch
auf Schätzungen berufen.
2. a) In den Einspracheentscheiden erwog das kantonale Steueramt, dass die
Pflichtigen von der Bauherrin mit Bezug auf das angefochtene Projekt "Wohnüberbau-
ung E" vorab eine Überdeckung der Garageneinfahrt sowie eine geringere Gebäude-
höhe verlangt hätten. Zu prüfen sei daher, ob diese beiden Gestaltungsmerkmale der
geplanten Überbauung den Wert der Liegenschaft der Pflichtigen zu schmälern ver-
möchten und – wenn ja – ob die Vorkehrungen der Pflichtigen geeignet gewesen sei-
en, der Wertminderung entgegenzuwirken. Die Garageneinfahrt führe zu einer Unterni-
veaugarage mit 48 Plätzen. Die Erschliessung erfolge nicht über den C-Weg, sondern
über den parallel westlich zu diesem verlaufenden E-Weg. Weil der projektierte Neu-
bau zwei bestehende Mehrfamilienhäuser ersetze, sei trotz unüberdachter Zufahrt
nicht mit wahrnehmbaren Mehrimmissionen zu rechnen. Insoweit habe den Pflichtigen
daher keine Wertverminderung gedroht. Gleiches gelte auch hinsichtlich der umstritte-
nen Gebäudehöhe. "Wie dem Pflichtigen von der Baurekurskommission dargelegt", sei
das Bauvorhaben zonenkonform. Die intensivere Nutzung eines Grundstücks bedeute
für die Nachbarn nicht unbedingt eine Wertminderung, wie das hohe Preisniveau in
städtischen Gebieten zeige. Das umstrittene Projekt habe keine Rechtsänderung er-
fordert; ebenso wenig könne das Institut der Arealüberbauung als neue Tatsache auf-
gefasst werden. Vielmehr hätten die Pflichtigen mit einer solchen Bauweise rechnen
müssen. In ihrer Rekursschrift hätten die Pflichtigen gerügt, dass das Bauvorhaben
den gesetzlichen Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht entspreche. Wenn die
Baurekurskommission diese Auffassung geteilt hätte, wäre in der Tat die Arealbauwei-
se und damit die zwei zusätzlichen Stockwerke verunmöglicht worden. Wie die Pflichti-
gen jedoch einräumten, habe die Baurekurskommission ihnen den Rückzug des
Rechtsmittels nahe gelegt. Das Bauprojekt E sei also nicht nur regelkonform, sondern
könne als Sanierung der bisherigen Gebäude aufgefasst werden. Obschon der Neubau
zwei Mehrgeschosse aufweise, bewirke dieser Umstand keine Wertminderung für die
Pflichtigen.
b) Die Pflichtigen bringen zur Begründung von Beschwerde und Rekurs vor,
die Eigentümerin der drei Mehrfamilienhäuser "E" habe beabsichtigt, diese zu erneuern
sowie – unter Ausnützung des Arealbonus – zu erweitern. Die Pflichtigen hätten sich
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insbesondere gegen die Aufstockung um zwei Geschosse und die vor ihrer Liegen-
schaft geplante Einfahrt zur Tiefgarage gewehrt. Zunächst sei dies durch Vorsprache
beim kommunalen Bauamt geschehen. Nachdem sich die Bauherrin mit der Korrektur
von formellen Mängeln begnügt und Verhandlungen abgelehnt habe, sei ihnen nichts
anderes übrig geblieben, als ihre Anliegen mit Rekurs gegen die Baubewilligung weiter
zu verfolgen. Nachdem die zuständige Baurekurskommission einen Augenschein
durchgeführt und ihnen den Rückzug des Rechtsmittels nahegelegt habe, hätten sie
diese Empfehlung angesichts des Prozessrisikos befolgt. Entgegen der Auffassung
des kantonalen Steueramts hätten die Bemühungen der Pflichtigen durchaus auf die
Vermeidung eines Minderwerts ihres Hausgrundstücks abgezielt, und zwar sowohl mit
Bezug auf die drohende Beeinträchtigung der Aussicht als auch die zusätzlichen Lärm-
immissionen. Im Weiteren gehe das Steueramt fehl in der Annahme, dass das
Rechtsmittel aussichtslos gewesen sei. Vielmehr hätten die Einwände der Pflichtigen
die Bauherrschaft veranlasst, ihr Projekt zu verbessern und seien die der Baurekurs-
kommission vorgetragenen übrigen Rügen nicht aussichtslos gewesen.
3. a) Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Pflichtiger mit den vom ihm auf-
gewendeten Rechtskosten tatsächlich eine Wertminderung seines Grundstücks abzu-
wenden versuche, ist ein milder Massstab anzulegen. Als sachgerecht erscheint, was
ein sorgfältiger Hauseigentümer nach Prüfung der Sachumstände für zweckmässig
erachtet. Entgegen der Auffassung des kantonalen Steueramts kann von einem Pflich-
tigen nicht verlangt werden, eine drohende Wertminderung durch ein Expertengutach-
ten nachzuweisen. Abgesehen davon, dass gewisse Beeinträchtigungen eines Grund-
stücks kaum zuverlässig bewertet werden können – was gerade auch für die
vorliegend drohenden Mehrimmissionen und die Einschränkung der Aussicht gilt –,
müsste ein Pflichtiger damit rechnen, dass das Steueramt ein von ihm veranlasstes
(und finanziertes) Gutachten ablehnt. Denn nach ständiger Rechtsprechung des Ver-
waltungsgerichts kommt einem Parteigutachten wegen der vertraglichen Beziehung
zwischen Auftraggeber und Gutachter lediglich der Stellenwert einer Parteibehauptung
zu (VGr, 16. März 2011, SB.2010.00136 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch;
VGr, 22. November 2000, SR.1999.00019 E. 4b, www.vgrzh.ch). Dass ein Bauvorha-
ben auf dem Nachbargrundstück die eigene Liegenschaft entwerte, lässt sich naturge-
mäss in vielen Fällen nicht zuverlässig sagen. Zwar gibt es Bauten und Anlagen, deren
Nachbarschaft allgemein als störend und damit als wertmindernd aufgefasst wird, so
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beispielsweise eine Abwasserreinigungsanlage oder ein Schlachthaus. Bei anderen
Gebäulichkeiten oder Nutzungsarten spielen jedoch subjektive Vorstellungen und Wer-
tungen eine nicht unbedeutende Rolle, so z.B. die Nachbarschaft zu einer Schul- oder
Sportanlage. Unter diesen Umständen muss es genügen, wenn ein Pflichtiger die
durch ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft ausgehende Beeinträchtigung für das
eigene Grundstück zumindest glaubhaft macht. Dies haben die Pflichtigen mit den
Einwänden von vermehrten Immissionen der zu- und wegfahrenden Motorfahrzeuge
mangels einer Überdachung der Einfahrt zur Tiefgarage sowie durch Verminderung der
Aussicht auf die Alpen hinreichend getan. Ein Augenschein hierzu durch das Steuerre-
kursgericht erübrigt sich. Anzumerken ist, dass der gegen eine Baubewilligung rekur-
rierende Nachbar kraft 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Septem-
ber 1975/20. Mai 1984 (PBG) dartun muss, dass er durch die angefochtene Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat.
Dies trifft dann zu, wenn sein Grundstück in einer hinreichend engen räumlichen Be-
ziehung zur Bauparzelle steht und er überdies im Fall der Gutheissung des Rechtsmit-
tels einen Nachteil abwenden könnte, den die angefochtene Bewilligung für ihn zur
Folge hätte (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1: Planungs-
recht, Verfahren und Rechtsschutz, 5. A., 2011, S. 439 ff., mit Hinweisen auf Recht-
sprechung und Lehre).
b) Vorliegend geht der Ablauf des Verfahrens vor der Baurekurskommission III
(heute Baurekursgericht) nur bruchstückhaft aus den Parteivorbringen und den Akten
hervor. Bei der Rekurslegitimation handelt es sich um eine Prozessvoraussetzung, die
von Amtes wegen geprüft werden muss. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von
§ 338a Abs. 1 PBG und § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/
22. März 2010 (VRG), dem die baurechtliche Sondernorm nachgebildet ist. Indem die
Rekurskommission am 8. Juli 2010 einen Augenschein durchgeführt hat, wo offenbar
materiellrechtliche Fragen zur Sprache gekommen sind, hat sie stillschweigend zu er-
kennen gegeben, dass sie die Rekurslegitimation des Pflichtigen bejahte. Weil das
sechsgeschossige Projekt gegenüber dem Hausgrundstück des Pflichtigen liegt, steht
dessen Rekursbefugnis ausser Frage. Dass die Baurekurskommission III auf den Re-
kurs aus anderen Gründen – etwa wegen verspäteter Rechtsmittelerhebung (vgl. § 22
Abs. 1 VRG) oder formeller Mangelhaftigkeit der Rekursschrift (§ 23 VRG) – nicht hätte
eintreten dürfen, weshalb die Rechtskosten aus diesem Grund unnütz aufgewendet
worden wären, trifft hier nicht zu. Schliesslich ist aktenkundig), dass der Pflichtige frist-
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gerecht beim Bauamt der Gemeinde D um Zustellung des baurechtlichen Entscheids
nachgesucht und damit diese Prozessvoraussetzung ebenso erfüllt hat (§ 315 Abs. 1
PBG; RB 1993 Nr. 52).
c) Nach der in E. 1c zitierten Gerichtspraxis spielt es für die Abzugsfähigkeit
von Rechtskosten keine Rolle, ob die Bemühungen eines Pflichtigen letztlich zum an-
gestrebten Erfolg geführt haben oder nicht. Nach unwidersprochener Darstellung der
Pflichtigen hat die Intervention des Pflichtigen neben einer Verzögerung des bekämpf-
ten Projekts immerhin bewirkt, dass gewisse Mängel desselben behoben worden sind.
Die vom Pflichtigen für die Baurekurskommission III, den eigenen Anwalt und den Ver-
treter der Bauherrschaft aufgewendeten Kosten hätten auch dann als abzugsfähig gel-
tend gemacht werden können, wenn die Rekurskommission das Rechtsmittel materiell
beurteilt und – nach Prognose ihres Referenten – abgewiesen hätte (vgl. dazu StRK III,
3. November 2005, 3 ST.2005.230 + 3 DB.2005.115). Dasselbe muss gelten, wenn der
Pflichtige im Lauf des Rekursverfahrens zum Schluss gekommen ist, dass sich eine
Fortsetzung des Rekursverfahrens aufgrund einer Abwägung der Prozessaussichten
nicht lohne. Anzumerken bleibt, dass der Rekurs entgegen der Auffassung des kanto-
nalen Steueramts nicht von vornherein als chancenlos bezeichnet werden kann. Wäh-
rend eine Baute oder Anlage im Regelfall gemäss § 238 Abs. 1 PBG "für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung" nur eine
"befriedigende" Gesamtwirkung zu erreichen hat, müssen die eine Arealüberbaung
bildenden Bauten und Anlagen samt Umschwung laut § 71 Abs. 1 PBG "besonders gut
gestaltet" sein.
d) Die von den Pflichtigen geltend gemachten Rechtskosten von Fr. 24'026.-
sind der Höhe nach unbestritten und ausgewiesen. Anerkannt sind auch die weiteren
Aufwendungen von Fr. 5'471.- für das Gebäude C-Weg 7. Diese Erwägungen führen
zur Gutheissung von Beschwerde und Rekurs und zu folgender Ermässigung des
steuerbaren Einkommens für die Steuerperiode 2010:
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Staats- und Gemeindesteuern Direkte Bundessteuer
steuerbares Einkommen
gemäss Einspracheentscheid
105'190 93'990
Liegenschaftenunterhalt C-Weg 7 ./. 29'497 ./. 29'497
Korrektur Pauschalabzug 7'642 7'642
steuerbares Einkommen 83'335 72'135
rund 83'300 72'100
4. Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegeg-
nerin/dem Rekursgegner aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG).
Ferner ist den Pflichtigen für das Beschwerde- und Rekursverfahren eine Parteient-
schädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundes-
gesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 und § 152 StG
i.V.m. § 17 Abs. 2 VRG). Angesichts des geringen Streitwerts sowie des einfachen und
unbestrittenen Sachverhalts rechtfertigt sich eine Vergütung von (insgesamt)
Fr. 1'000.- (einschliesslich Mehrwertsteuer).