# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f2aef73e-e253-4344-9573-bc2c5fb6c3fe
**Court:** ZH_HG
**Chamber:** ZH_HG_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demzufolge zu befehlen, die von ihr gemietete Bürofläche im 1. Obergeschoss sowie das zugehörige Kellerabteil im 1. Untergeschoss und den Parkplatz Nr. ... in der Liegenschaft C._-Weg ..., ... Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen und der Klägerin zu übergeben.
2. Die zuständige Vollzugsbehörde (Stadtammannamt Zürich ...) sei anzuweisen, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der ."
Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte
1.1. Zwischen der Gesuchstellerin A._ AG als Vermieterin und der Ge-
suchsgegnerin B._ AG als Mieterin bestand ein Mietverhältnis über Büro-
räumlichkeiten im 1. Obergeschoss samt Keller sowie einem Parkplatz der Lie-
genschaft C._-Weg ... in Zürich, welcher durch den schriftlichen Mietvertrag
vom 10. Februar 2017 geregelt wurde. Mietbeginn war demgemäss der 1. März
2017, und der Mietzins belief sich auf brutto CHF 4'900.00 pro Monat (act. 3/3).
1.2. Mit Schreiben vom 24. August 2021 mahnte die Gesuchstellerin die Ge-
suchsgegnerin für ausstehende Mietzinse der Monate Juni, Juli und August 2021
von insgesamt CHF 14'700.00 und setzte eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung an,
dies unter der Androhung, dass bei nicht fristgerechter Zahlung eine ausseror-
dentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR ausgesprochen würde (act. 3/4).
1.3. Nachdem die Gesuchsgegnerin gegenüber der Gesuchstellerin schriftlich
erklärte, keine Mietzinsausstände zu haben, und Zahlungen der Gesuchsgegnerin
innert Frist ausblieben, kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtli-
chem Kündigungsformular vom 27. September 2021 auf den 31. Oktober 2021
(act. 3/7-8).
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1.4. Mit Eingabe vom 25. November 2021 (Eingang am 26. November 2021)
ersuchte die Gesuchstellerin mit obigen Rechtsbegehren um Ausweisung der Ge-
suchsgegnerin (act. 1). Mit Verfügung vom 29. November 2021 wurde ihr Frist zur
Leistung eines Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin Frist zur Beantwor-
tung des Gesuchs angesetzt (act. 4). Diese Verfügung konnte den Parteien am
1. Dezember 2021 zugestellt werden (act. 5/1-2). Der Vorschuss der Gesuchstel-
lerin ging am 2. Dezember 2021 fristgerecht ein (act. 6). Die Gesuchsgegnerin hat
ihre Stellungnahme mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 ebenfalls rechtzeitig er-
stattet (act. 7).
1.5. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessvoraussetzungen
2.1. Die Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zü-
rich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO in Verbindung mit § 44 lit. b
GOG (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 517-518).
2.2. Ob über das Begehren der Gesuchstellerin im Rahmen des Rechtsschut-
zes in klaren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu prüfen.
3. Voraussetzungen für eine Mieterausweisung im Verfahren Rechtsschutz in
klaren Fällen
3.1. Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im
Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen
und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge-
kündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens
30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw.
Empfang des betreffenden Mahnschreibens durch die Mieterin. Massgebend ist
dabei der Tag, an dem die Mieterin die Aufforderung tatsächlich in Empfang ge-
nommen hat. Kann ihr der eingeschriebene Brief nicht zugestellt werden bzw. holt
die den Brief innerhalb der von der Post gesetzten siebentägigen Frist nicht ab, so
gilt die Zahlungsaufforderung gemäss relativer Empfangstheorie als am letzten
Tag der Abholfrist zugestellt (BGE 119 II 147 ff.). Bezahlt die Mieterin innert an-
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gesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäfts-
räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR). Zu beachten ist, dass bei Kündigungen die uneinge-
schränkte Empfangstheorie zur Anwendung gelangt. Mithin ist eine eingeschrie-
ben zugestellte Kündigung bereits wirksam, sobald die Abholungseinladung in
den Briefkasten
oder das Schreiben ins Postfach der Mieterin gelegt worden, und die Abholung
der Empfängerin nach dem üblichen Lauf der Dinge zumutbar ist, auch wenn sie
erst später tatsächlich davon Kenntnis erlangt (BGE 140 III 244 E. 5.1; BGE 137
III 208 E. 3).
3.2. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sa-
che gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabean-
spruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin bei Gericht um
Ausweisung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2018, Art. 267-267a N. 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h.
einen Ausweisungsbefehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1
ZPO).
3.3. Um eine solche Ausweisung kann im Sinne des Rechtsschutzes in klaren
Fällen ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, sofern der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraus-
setzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die
Rechtslage gilt als klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Ge-
setzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres
ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt
(BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht allfälliger
Einwendungen und Einreden der Gesuchsgegnerin ein liquider Sachverhalt, d.h.
ein klarer Fall, vorliegen. Offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete
Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann, genügen indessen
nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621-
622).
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4. Sachverhalt und Würdigung
4.1. Was das Mietverhältnis und die Korrespondenz der Parteien betreffend
den von der Gesuchstellerin geltend gemachten Zahlungsverzug sowie die da-
raufhin durch diese ausgesprochene ausserordentliche Kündigung des Mietver-
hältnisses anbelangt, wurde der Sachverhalt vorne im Überblick dargestellt.
4.2. Vorweg ist festzuhalten, dass die Gesuchstellerin einen Kontoauszug ein-
reicht, aus welchem ersichtlich ist, welche Mietzinse unter ihrem Mietvertrag vom
10. Februar 2017 mit der Gesuchsgegnerin, d.h. seit 1. März 2017 fällig geworden
sind, wann diese bezahlt wurden bzw. welche offen blieben (act. 3/6). In ihrem
Gesuch begründet sie den Zahlungsverzug der Gesuchsgegnerin zudem ausführ-
lich. Sie stellt für jedes Jahr einzeln dar, wann die Mietzinse bezahlt wurden, zeigt
auf, dass es in der Vergangenheit teils einen Verzug von mehreren Monaten gab,
wobei Ende 2020 der Saldo ausgeglichen gewesen sei. Sie betont, dass die von
ihr aufgelisteten Zahlungen lückenlos seien und ohne Abweichungen mit den
Einwendungen der Gesuchsgegnerin in ihrem Schreiben vom 27. August 2021
und den damit beigelegten Bankauszügen der Jahre 2019 und 2020 überein-
stimmen würden (act. 1 N 23 ff., N 28; act. 3/12-13). Im Jahr 2021 seien durch die
Gesuchsgegnerin allerdings nur zwei Zahlungen geleistet worden, nämlich am 3.
Mai 2021 ein Betrag von CHF 19'600.00, welcher auf die Mietzinsbetreffnisse der
Monate Januar bis April 2021 anzurechnen gewesen sei, sowie am 21. Juni 2021
ein Betrag von CHF 4'900.00 an den Mietzins Mai 2021 (act. 1 N 29). Weitere
Mietzinszahlungen seien 2021 nicht erfolgt. Somit seien der Junimietzins und alle
weiteren Mietzinse ausstehend geblieben (act. 1 N 30 ff.)
4.3. Wie erwähnt, bestreitet die Gesuchsgegnerin einen Zahlungsverzug, wobei
sie am Schluss ihrer Stellungnahme erklärt, dass am 31. August 2021 ein Miet-
zinsrückstand von zwei Monatsmieten, mithin CHF 9'800.00 bestanden habe. Seit
Beginn des Mietverhältnisses zwischen ihr und der Gesuchstellerin seien Zahlun-
gen nicht korrekt verbucht worden. Die Kautionen der D._ AG, welche an sie
(die Gesuchsgegnerin) übertragen worden seien, sowie die Zinsen auf den Kauti-
onen seien ihr nie gutgeschrieben worden (act. 7 S. 8).
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Die Gesuchsgegnerin nimmt dabei auf ein bzw. zwei Mietverhältnisse Bezug,
welche vor Abschluss des gegenständlichen Mietvertrages zwischen der Gesuch-
stellerin und der D._ AG bestanden. Sie reicht die betreffenden beiden
schriftlichen Mietverträge ein. Dabei handelt es sich zunächst um den Mietvertrag
vom 15. November 2004 (fortan Mietvertrag 2004) betreffend unter anderem
ebenfalls die Büroräumlichkeiten im 1. OG der Liegenschaft C._-Weg ... in
Zürich (demnach die später von der Gesuchstellerin gemietete Räumlichkeit) so-
wie einen Parkplatz (Nr. ... sowie Computer und Archivräume) zu einem Mietzins
von insgesamt CHF 6'950.00 sowie weiter um den Mietvertrag vom 20. Oktober
2009 (fortan Mietvertrag 2009) betreffend Büroräumlichkeiten im EG und ein La-
ger im UG zu einem Mietzins von CHF 6'200.00. In beiden Mietverträgen wurde
ausserdem je eine Kaution von CHF 10'000.00 vereinbart (act. 8/3-4).
Die Gesuchsgegnerin stellt im Weiteren dar, dass sie 2016 durch den Geschäfts-
führer der D._ AG gegründet worden sei. In der Folge habe sich jede der
beiden Gesellschaft einem separaten Geschäftsbereich in der Telekommunikation
gewidmet. Sie und die D._ AG hätten am 16. Juli 2016 überdies vereinbart,
dass sie (die Gesuchsgegnerin) den Mietvertrag 2004 übernehme (act. 8/7), wo-
rüber die Gesuchstellerin informiert worden sei (act. 7 S. 4). Weiter erwähnt sie
den am 11. Januar 2017 über die D._ AG eröffneten Konkurs sowie eine
Entschädigung von CHF 42'045.20, welche sie in besagtem Konkursverfahren
durch das Konkursamt vergütet erhalten habe (act. 8/8; act. 7 S. 4).
4.4. Konkret zum Vorwurf macht die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin,
dass diese der D._ AG am 3. Februar 2017 eine Vereinbarung unterbreitet
habe, mit welcher die angeblich offenen Mietzinse Januar und Februar 2017 mit
der Kaution der D._ AG verrechnet worden sei; eine solche Vereinbarung sei
in dieser Form nicht zulässig und auch inhaltlich falsch, da die D._ AG am
31. Dezember 2016 die Miete für den Januar 2017 über CHF 6'700.00 bezahlt
habe. Weiter erklärt sie, sie (die Gesuchsgegnerin) habe erst nachträglich reali-
siert, dass die vorgängig bezahlten Kautionen der D._ AG für die erwähnten
Mietverträge nicht, wie vorgeschrieben, auf ein auf die D._ AG lautendes
Sperrkonto einbezahlt worden seien; dasselbe gelte für Zinsen auf den Kautionen.
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Die beiden Kautionen von je CHF 10'000.00 seien im Besitz der Gesuchstellerin
geblieben, und sie (die Gesuchsgegnerin) erhebe Anspruch auf die beiden Kauti-
onen plus Zinsen, habe sie doch die Kautionen mit den Verträgen von der
D._ AG übernommen (act. 7 S. 5).
4.5. Die Darstellung der Gesuchsgegnerin enthält diverse Ungereimtheiten.
4.5.1. Im Sinn einer diesbezüglich nicht abschliessenden Betrachtung ist voraus-
zuschicken, dass bereits nicht völlig klar wird, weshalb die Gesuchsgegnerin An-
spruch auf die "beiden" von der D._ AG geleisteten bzw. "mit den Verträgen
von der D._ übernommenen" Kautionen plus Zinsen (act. 7 S. 5 Rz. 3) zu
haben glaubt. Ihren Behauptungen kann lediglich entnommen werden, dass sie
den Mietvertrag 2004 von der D._ übernommen haben will, nicht jedoch den
Mietvertrag 2009. Ihr eigener, am 10. Februar 2017 mit der Gesuchstellerin ge-
schlossener Mietvertrag ist offensichtlich der auf den Mietvertrag 2004 folgende
Vertrag. Mitunter können die Ausführungen der Gesuchsgegnerin auch so ver-
standen werden, dass sie geltend macht, die in diesem Vertrag vereinbarte Kauti-
on von CHF 10'000.00 sei die zweite Kaution (act. 7 S. 5). Insofern weist die Dar-
stellung der Gesuchsgegnerin eine gewisse Zweideutigkeit auf.
4.5.2. Was die gemäss Gesuchstellerin der D._ AG von der Gesuchstellerin
unterbreitete Vereinbarung vom 3. Februar 2017 anbelangt, ist zunächst zu sa-
gen, dass dieses Schriftstück offenkundig von E._ unterzeichnet worden war,
der damals sowohl für die D._ AG wie auch für die Gesuchsgegnerin einzel-
zeichnungsberechtigt war. Seine Unterschrift erscheint auf allen eingereichten
Mietverträgen. Wenn die Gesuchsgegnerin nun geltend macht, besagte Vereinba-
rung sei nicht zulässig (act. 7 S. 5) – was sie anscheinend daraus schliesst, dass
die D._ AG am 3. Februar 2017 nicht mehr handlungsfähig gewesen sei (act.
7 S. 7) – , wendet sie sich gegen eine Tatsache, welche von ihrem schon damals
eingetragenen einzelzeichnungsberechtigten Organ mitgeschaffen worden war.
Dieses Wissen ihres Organs hat sich die Gesuchsgegerin somit anrechnen zu
lassen. Mangels anderslautender Ausführungen muss angenommen werden,
dass sich die Gesuchsgegnerin damals – trotz Kenntnis der Sachlage – nicht da-
gegen wehrte, dass mit der Vereinbarung vom 3. Februar 2017 von der ihres Er-
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achtens handlungsunfähigen D._ AG über eine Kaution disponiert wurde,
welche eigentlich ihr (der Gesuchsgegnerin) zugestanden haben soll. Anderer-
seits könnten die Ausführungen der Gesuchsgegnerin so verstanden werden,
dass die Vereinbarung vom 3. Februar 2017 einen Vermögenswert der (eben
nicht mehr handlungsfähigen) D._ AG und nicht einen solchen der Gesuchs-
gegnerin betraf. Insofern macht die Darstellung der Gesuchsgegnerin erneut ei-
nen widersprüchlichen und intransparenten Eindruck. Schliesslich ist zu erwäh-
nen, dass eine gemäss Art. 204 Abs. 1 SchKG nach Konkurseröffnung vorge-
nommene ungültige Rechtshandlung, die während des Konkursverfahrens nicht
geltend gemacht wurde, später nur im Rahmen eines Verfahrens gemäss Art. 269
SchKG rückgängig gemacht werden könnte. Selbst wenn also die Vereinbarung
vom 3. Februar 2017 als Anwendungsfall von Art. 204 Abs. 1 SchKG betrachtet
werden müsste, könnte die Gesuchsgegnerin die Kaution keineswegs für sich be-
anspruchen.
4.5.3. Weiter erhebt die Gesuchgegnerin den Einwand, dass die Vereinbarung
zwischen D._ AG und der Gesuchstellerin vom 3. Februar 2017 inhaltlich
nachweislich falsch sei, da die D._ AG die Miete für den Januar 2017 über
CHF 6'700.00 bereits am 31. Dezember 2016 bezahlt habe, was sie mit einem
Auszug des Bankkontos der D._ AG belegt (act. 7 S. 5; act. 8/10). Der einge-
reichte Beleg trägt den Titel "Postenauszug 01.12.2016 bis 31.12.2016" und die
von der Gesuchstellerin markierte Buchung datiert vom 30. Dezember 2016; sie
wird als "Dauerauftrag A._ AG Zürich" bezeichnet und weist eine Belastung
von CHF 6'700.00 aus (act. 8/10). Eingereicht wurde indessen nur die vierte von
vier Seiten des Postenauszugs und zudem wird im Buchungstext nicht konkreti-
siert, an welchen Monat die Mietzinszahlung geleistet wird. Dass die Zahlung der
D._ AG vom 30. Dezember 2016 an den Mietzins für den Monat Januar 2017
geleistet wurde, wie die Gesuchsgegnerin behauptet, steht damit mitnichten fest.
Die Tatsache, dass E._ – wie gesagt gleichzeitig Organ der D._ AG und
der Gesuchsgegnerin – am 3. Februar 2017 schriftlich sein Einverständnis damit
erklärte, dass die Kaution mit offenen Mietzinsen der Monate Januar und Februar
2017 verrechnet werden dürfe, was als Anerkennung eines entsprechenden Aus-
standes zu verstehen ist, spricht vielmehr explizit gegen eine am 30. Dezember
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2016 für den Monat Januar 2017 erfolgte Zahlung. Selbst wenn es im Übrigen so
gewesen wäre, dass die D._ AG, welche ja (vorerst) Hauptmieterin der Ge-
suchstellerin geblieben war, einen Mietzins zu viel bezahlt gehabt hätte, fragt sich
auch hier, auf welcher Grundlage nun die Gesuchsgegnerin berechtigt sein sollte,
diesen von der Gesuchstellerin einzufordern. Immerhin handelt es sich bei ihr und
der D._ AG um zwei voneinander unabhängige juristische Personen, welche
jede für sich Rechte und Pflichten begründeten.
4.5.4. Schliesslich stellt sich die Frage, ob die Ausführungen der Gesuchsgegne-
rin so zu verstehen sind, dass sie sich auf den Standpunkt stellt, eigene beste-
hende Ansprüche, etwa in Form von nicht ordnungsgemäss hinterlegten Kautio-
nen sowie von Zinsansprüchen auf den Kautionen mit einem allfälligen Mietzins-
ausstand verrechnen zu können. Ein solches Vorhaben wäre jedoch aus folgen-
den Gründen ohnehin zum Scheitern verurteilt: Eine gültige Verrechnung setzt
gemäss Art. 124 Abs. 1 OR eine ausdrückliche oder konkludente Verrechnungs-
erklärung voraus, es sei denn die Parteien hätten ausdrücklich vereinbart, auf ei-
ne solche zu verzichten. Befindet sich eine Mieterin im Zahlungsrückstand, so hat
sie die Verrechnung einer eigenen Forderung innerhalb der angesetzten 30-
tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR zu erklären. Die Gesuchsgegnerin
macht in ihrer Rechtsschrift jedoch nicht geltend, gegenüber der Gesuchstellerin
innerhalb der ihr mit Schreiben vom 24. August 2021 angesetzten Zahlungsfrist
eine solche Verrechnungserklärung abgegeben zu haben. Ebenso wenig behaup-
tet sie, die Parteien hätten auf die Notwendigkeit einer Verrechnungserklärung
verzichtet. Damit steht fest, dass ein Ausstand – selbst wenn eigene Forderungen
der Gesuchsgegnerin in entsprechender Höhe bestehen würden – nicht innerhalb
besagter Frist beglichen wurde. Die Frage, ob die Kaution(en) von der Gesuch-
stellerin ordnungsgemäss hinterlegt wurden und weshalb die Gesuchsgegnerin
diese Umstände nicht bereits früher beanstandete, kann daher offen bleiben.
4.5.5. In ihrer Auseinandersetzung mit der von der Gesuchstellerin behaupteten
Höhe des Zahlungsausstandes beschränkt sich die Gesuchsgegnerin im Wesent-
lichen auf die pauschale Einwendung, der Kontoauszug der Klägerin stimme mit
ihren Bankauszügen nicht überein. Im Sinne eines einzigen Beispiels zeigt sie ei-
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ne Differenz von CHF 600.00 in Zusammenhang mit einer am 25. Februar 2020
erfolgten Zahlung von CHF 30'000.00 für mehrere Mietzinse auf (act. 7 S. 5; act.
8/12; act. 3/6). Am Schluss ihrer Rechtsschrift spricht die Gesuchsgegnerin, wie
andernorts bereits erwähnt, von einem per 31. August 2021 bestehenden Miet-
zinsrückstand von zwei Monatsmieten, d.h. von CHF 9'800.00 (act. 7 S. 8). Diese
mit Bezug auf den massgebenden Ausstand dürftige Stellungnahme der Ge-
suchsgegnerin ist nicht ansatzweise geeignet, den von der Gesuchstellerin aus-
führlich und plausibel erklärten und mit einem die gesamte Mietdauer umfassen-
den Kontoauszug belegten Zahlungsausstand zu entkräften. Im Übrigen bestand
selbst nach der Darstellung der Gesuchsgegnerin ein Zahlungsausstand von im-
merhin CHF 9'800.00, ohne dass es der Gesuchsgegnerin – wie in den vorste-
henden Erwägungen gezeigt – gelungen wäre, eine fristgerechte Tilgung darzu-
tun. Selbst dieser geringere Ausstand hätte die Gesuchstellerin zur Kündigung
berechtigt.
4.6. Insgesamt erweist sich der Standpunkt der Gesuchsgegnerin als offen-
sichtlich unbegründet. Folglich ist davon auszugehen, dass ein Zahlungsausstand
in der von der Gesuchstellerin geltend gemachten Höhe bestand und der Ge-
suchsgegnerin mit Schreiben vom 25. August 2021 zu Recht eine nach Art. 257d
OR ausgestaltete Mahnung für diesen Ausstand von CHF 14'700.00 zugestellt
wurde, in welcher die Gesuchsgegnerin entsprechend den gesetzlichen Anforde-
rungen zur Bezahlung innert einer Frist von dreissig Tagen aufgefordert wurde.
Innert angesetzter Frist und auch danach beglich die Gesuchsgegnerin die Aus-
stände nicht. Mithin war die Gesuchstellerin zur ausserordentlichen Kündigung
berechtigt. Die daraufhin mittels amtlichem Kündigungsformular vom 27. Septem-
ber 2021 per 31. Oktober 2021 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses
für die Büroräumlichkeiten und den Parkplatz wurde unbestrittenermassen einge-
schrieben verschickt und zugestellt (act. 3/4-10). Damit wurde der Gesuchsgeg-
nerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetz-
ten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen
Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d
und Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerin ist demnach seit 1. November 2021 nicht
mehr berechtigt, die Mietobjekte zu benutzen. Dass sie nach wie vor darin weilt,
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ist unbestritten. Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind als erwiesen zu be-
trachten, und die Rechtslage ist klar. Mithin ist der Gesuchsgegnerin zu befehlen,
die Mietobjekte zu räumen und zu verlassen.
4.7. Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmass-
nahmen, nämlich Anweisung an die zuständige Vollzugsbehörde, den Auswei-
sungsbefehl auf erstes Verlangen zu vollstrecken, ist nichts einzuwenden. Urteile
des Einzelgerichts sind mit deren Ausfällung bzw. Mitteilung an die Parteien voll-
streckbar (BGE 142 III 738 E. 5.5.4). Das Stadtammannamt Zürich ... ist daher
anzuweisen, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu
vollstrecken. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist diese Anweisung an das
Stadtammannamt angemessen zu befristen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und – nachdem die
Gesuchstellerin die Zusprechung einer Parteientschädigung fordert – entschädi-
gungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2. Hinsichtlich Streitwertberechnung ist auf die Verfügung vom 29. November
2021 zu verweisen (act. 4). Es rechtfertigt sich auch angesichts der abschliessen-
den Bemerkung der Gesuchsgegnerin, ohnehin bald ausziehen zu wollen (act. 7
S. 8), weiterhin von einem Streitwert von CHF 29'400.00 auszugehen. Die Ge-
richtsgebühr ist auf CHF 2'900.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 8
Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten
Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Gesuchstellerin ist hierfür
das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Die Parteientschädigung an die anwaltlich vertretene Gesuchstellerin ist unter
Beachtung derselben Aspekte auf CHF 3'000.00 (§ 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 9
AnwGebV) festzusetzen.
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Die Einzelrichterin erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die Bürofläche im 1. Obergeschoss,
das zugehörige Kellerabteil im 1. Untergeschoss und den Parkplatz Nr. ...
der Liegenschaft C._-Weg ..., ... Zürich unverzüglich zu räumen und
der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziff. 1 auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die
Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie
sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
Diese Anweisung ist befristet bis 30. April 2022.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'900.00.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt,
jedoch vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss
gedeckt. Der Gesuchstellerin wird das Rückgriffsrecht für diese Kosten auf
die Gesuchsgegnerin eingeräumt.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 3'000.00 zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für
sich und zuhanden des Stadtammannamtes Zürich ... und unter Beilage ei-
ner Kopie von act. 7 und act. 8/1-22.
7. Eine bundesgerichtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-
wert beträgt CHF 29'400.00.
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## Considerations