# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5b871303-1d3a-5155-970f-575105ff2207
**Court:** FR_TC
**Chamber:** FR_TC_007
**Year:** 2016
**Language:** fr
**Jurisdiction:** FR / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

considérant en fait
A. Par avis publié dans la Feuille officielle (FO), B._ et C._ ont mis à l'enquête publique la démolition de trois garages et la construction d'une nouvelle habitation sur l'article ddd du Registre foncier (RF) de la Commune de E._. La construction doit s'implanter le long de la limite ouest de cet article. De ce côté, la façade ne comporte aucune fenêtre.
Par acte déposé le 15 mars 2015, A._, copropriétaires de l'article fff RF, se sont opposés à ce projet.
B. Par décisions du 30 décembre 2015, le Préfet du district de la Sarine a accordé le permis de construire requis, sous réserve du respect de certaines conditions, et rejeté l'opposition des voisins. A l'appui de ses décisions, il s'est référé aux préavis favorables des services spécialisés et a notamment pris acte des conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds passées entre les propriétaires de l'article ddd RF et des articles ggg RF, fff RF, hhh RF et iii RF. Il a notamment considéré qu'un éventuel litige au sujet de la convention de dérogation était du ressort du juge civil.
C. Par mémoire du 29 janvier 2016, A._ ont recouru contre ces décisions préfectorales auprès du Tribunal cantonal, en concluant – sous suite de frais et dépens – à leur annulation. Ils ont en outre requis l'octroi de l'effet suspensif.
A l'appui de leur conclusion, les recourants font valoir que le projet de construction viole les règles sur les distances aux limites. Ils exposent que la demande de permis porte – du côté de leur  – sur la construction d'une bâtisse d'une hauteur de 4 m. Ils relèvent cependant que la convention de dérogation qu'ils ont signée en faveur des constructeurs permet uniquement la construction d'un mur d'une hauteur comprise entre 2.50 m et 3 m au maximum.
D. Dans leur détermination du 19 février 2016, les intimés concluent au rejet du recours. Ils soutiennent qu'ils ont été mis au bénéfice d'une convention de dérogation valable permettant l'implantation de l'habitation à la limite des articles ddd et fff RF. Ils relèvent que la hauteur fixée au maximum à 3 m doit se mesurer sur la façade et non par rapport à la hauteur au faîte. Ils confirment enfin, en se référant aux plans, que cette façade respecte sur toute sa longueur la hauteur maximale de 3 m.
Le 19 février 2016, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) soutient que des litiges concernant des conventions se rapportant au droit privé ne sont pas du ressort du droit public de la construction. Il relève par ailleurs qu'un éventuel dépassement de hauteur ne ressort pas des plans mis à l'enquête publique.
Par courrier spontané du 23 février 2016, les recourants maintiennent qu'ils n'ont pas eu la volonté de signer une dérogation permettant l'implantation de la construction telle que mise à l'enquête.
Dans sa prise de position du 24 février 2016, la commune conclut au rejet du recours. Elle relève qu'au vu des plans du dossier de permis de construire ainsi que de l'accord intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC; RSF 710.7), le mur litigieux respecte les conditions fixées dans la convention manuscrite, soit une hauteur de 2.50 m à 3 m, à l'endroit de la propriété des recourants.
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Dans ses observations du 24 février 2016, le préfet propose le rejet du recours. Il indique qu'il n'y a pas de doute que la dérogation écrite et produite au dossier permet l'implantation de l'habitation telle que mise à l'enquête.
Dans un courrier du 7 mars 2016 déposé spontanément, les intimés maintiennent leurs conclusions.

## Considerations

en droit
1. a) Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). Le voisin propriétaire du projet soumis au permis de construire est en principe directement touché par la décision d'opposition dont il était d'ailleurs destinataire. Le Tribunal cantonal peut dès lors entrer en matière sur les mérites du recours.
b) Selon l'art. 77 CPJA, le recours peut être formé pour violation du droit y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, à défaut d'habilitation légale expresse, le Tribunal cantonal ne peut pas examiner en l'espèce le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA).
2. a) Par le permis de construire, nécessaire en principe à toute construction (cf. art. 135 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions; LATeC; RSF 710.1), l'Etat garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité des constructions (art. 1 al. 2 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire dont le requérant a droit à l'obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 22 consid 3a; arrêt TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). C'est en l'occurrence ce qu'a fait le préfet qui, en accordant le permis sollicité, a examiné qu'aucun obstacle de droit public ne s'opposait à la construction envisagée.
L'octroi d'un permis de construire a pour seul effet de constater que le projet en cause n'est pas contraire au droit public et qu'il peut être réalisé du point de vue de la police des constructions. Les problèmes et litiges relevant du droit privé sont réservés (cf. message n° 43 du 20 novembre 2007 du Conseil d'Etat accompagnant le projet de loi sur l'aménagement du territoire et les constructions, BGC 2008 1274, 1289, ch. 3.10; art. 96 al. 1 du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions [ReLATeC; RSF 710.11]; arrêt TC FR 602 2011 74 du 7 décembre 2012). En d'autres termes, les titulaires de droits civils ne peuvent pas utiliser la voie de la contestation du permis de construire pour tenter de faire reconnaître leurs prétentions. Ils doivent agir devant les autorités de la justice civile.
b) Selon l'art. 132 al. 1 LATeC, la distance minimale d'un bâtiment à la limite d'un fonds est au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au minimum de 4 mètres. Toutefois, les propriétaires peuvent, conformément à l'art. 133 LATeC, convenir par écrit de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds.
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c) En l'espèce, les constructeurs ont signé avec leurs voisins recourants une convention manuscrite et une convention dactylographiée datées du 23 janvier 2015 ainsi que les plans qui s'y rapportaient. Il ressort avec évidence – notamment des plans signés – que le bâtiment à construire sera implanté en limite des deux fonds. La convention manuscrite mentionne qu'un mur fera office de séparation entre les deux propriétés et que sa hauteur ne dépassera pas 3 m. Quant à la convention dactylographiée, elle est libellée comme suit: "[Les propriétaires] (ont) pris connaissance des plans relatifs à la construction d'une habitation sur l'art. ddd du registre foncier (...). En vertu de l'art. 133 de la loi du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC), les parties conviennent de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites des fonds voisins selon les mesures indiquées sur le plan de situation cadastral daté du 21.01.2015. Remarques Selon plans Normal Office 685.030 plans 20-08.1 et 20-08.2 du 15.1.2015."
Plusieurs éléments ressortent des plans en question, en particulier la hauteur de la façade ainsi que celle du bâtiment et également le fait qu'il ne s'agit pas d'un toit plat.
Dans ces conditions, on ne voit pas pour quelle raison les recourants font référence à la hauteur totale du bâtiment pour contester la validité de la dérogation. Bien que celle-ci aurait pu être déterminante, force est de constater qu'elle ne l'est pas en l'espèce. En effet, comme le relève le SeCA, les recourants ont signé les plans du projet de construction, signifiant ainsi leur accord quant à la réalisation de la construction telle que prévue. Ce sont ces plans qui ont été mis à l'enquête publique par la suite, sans aucune modification. Il va de soi que la future construction devra être réalisée en conformité avec ces documents uniquement.
Partant, sur la base des pièces en sa possession, le préfet pouvait sans autre conclure à ce que la condition de l'art. 133 LATeC était satisfaite, soit que les requérants du permis de construire disposaient de l'accord signé des voisins pour construire à la limite du fonds une façade d'une hauteur entre 2.60 m et 3 m, respectivement, la construction qui a été mise à l'enquête. Les allégations faites par les recourants tendent à démontrer qu'ils n'avaient pas la volonté d'accorder une telle dérogation. Or, celles-ci sont en contradiction avec les pièces du dossier de la construction et il appartiendra, cas échéant, au juge civil de trancher un éventuel litige quant à la validité de la convention. Les recourants prétendent certes, dans la présente procédure, qu'ils ignoraient que les intimés supprimeraient le toit plat prévu dans un premier projet qui devait s'implanter à un autre endroit; cependant, ils ne peuvent pas exiger du préfet qu'il examine ce grief dans le cadre de la procédure d'autorisation de police des constructions.
Aussi n'existe-t-il aucune raison d'annuler les décisions attaquées.
3. Partant, le recours doit être rejeté et les décisions litigieuses confirmées.
L'affaire étant jugée au fond, la demande tendant à l'octroi de l'effet suspensif au recours (602 2016 9) ainsi que la requête de sûretés (602 2016 25) deviennent sans objet.
4. Il incombe aux recourants qui succombent de supporter les frais de procédure en application de l'art. 131 CPJA. Ils sont fixés selon les art. 1 et 2 du Tarif fribourgeois du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (RSF 150.12).
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Les intimés, qui obtiennent gain de cause et qui ont fait appel à un mandataire professionnel pour défendre leurs intérêts, ont droit à une indemnité de partie pour les frais nécessaires engagés. Compte tenu des opérations strictement nécessaires et de la complexité très relative de la présente affaire, il y a lieu de s'écarter de la liste de frais produite par le mandataire des intimés. L'indemnité de partie est arrêtée ex aequo et bono à CHF 3'500.-, TVA comprise. Elle est solidairement mise à la charge des recourants, qui s'en acquitteront directement auprès du mandataire des intimés (art. 137, 140 et 141 CPJA).