# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 28603a81-1c7c-55a7-b2e4-72d6ed117523
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 289 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 313'220.-
Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 8 agosto 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ritenuto che tutti i fattori negativi elencati dal reclamante a sostegno di una riduzione del valore di stima sono già stati sufficientemente considerati.
3. Con ricorso 4/7 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima. Ciò poiché il mappale, a differenza di quelli vicini, si troverebbe in una zona d’ombra a confine con il limite del bosco e pertanto nella necessità di rispettare, in caso di costruzione, una distanza minima di 10 metri. Inoltre, la presenza di una piazza di giro a monte, a confine con la proprietà, sarebbe fonte di maggiori rumori e inquinamento per rapporto alle altre proprietà che si affacciano sul tracciato stradale, così come gli aerei in fase di atterraggio che seguirebbero una via di avvicinamento all’Aeroporto di _ che interesserebbe pure il mappale no. 289.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 289, sul quale è attualmente in fase di costruzione una casa monofamigliare con una superficie di occupazione di ca. 150 mq, confina a sud-est con un bosco. L’accesso è garantito tramite una strada comunale posta a monte che termina con una piccola piazza di giro posta a confine con la proprietà del ricorrente.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.) e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, anche se la presenza del bosco può ridurre l’esposizione al sole, altri fattori, come la maggior tranquillità di cui può godere il fondo, che si trova laddove la strada comunale giunge al termine e che a sud/sud-est, per la presenza del bosco, non sarà sicuramente circondato da altre costruzioni, non giustificano una riduzione del valore di stima del mappale.
Non si ravvisano inoltre ulteriori elementi a tal punto significativi da indurre il Tribunale a ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Non lo è la presenza a monte della piazza di giro, di dimensioni decisamente ridotte, considerato che la strada comunale, che termina proprio in quel luogo, è percorsa da un numero decisamente esiguo di autovetture, la maggior parte delle quali si ferma inoltre nelle autorimesse o nei parcheggi delle abitazioni che si affacciano su via _.
Non lo è nemmeno il disturbo causato dal sorvolo degli aeroplani che, oltre a non essere comprovato e circostanziato nella sua entità, è comunque già stato considerato nella determinazione del valore di base di CHF/mq 210.- stabilito per l’insieme dei terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva (RE), che risulta decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione.
7.2.
In caso di edificazione, alla luce delle NAPR previste per la zona residenziale estensiva (RE) e malgrado l’obbligo di rispetto di una distanza di 10 metri dal limite del bosco, le potenzialità edificatorie del terreno, che comprende 1'491 mq edificabili, sono infatti interamente preservate e la sua configurazione non è invero tale da porre significativi ostacoli ad un’edificazione razionale. L’abitazione monofamigliare in fase di costruzione constatata il giorno del sopralluogo non può d’altronde che
corroborare ulteriormente quanto suesposto.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 289 RFD di _ confermato in CHF 313'220.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations