# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c0544820-8366-5b99-b2ca-20d292b859a3
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführenden reichten am 20. November 2017 bei der Gemeinde
Hasliberg ein Baugesuch ein für den Umbau und die Erweiterung ihres Wohnhauses auf
Parzelle Hasliberg Grundbuchblatt Nr. C._ D._strasse unter gleichzeitiger
Entlassung des Gebäudes aus dem Bauinventar. Die Parzelle liegt in der
Landwirtschaftszone. Das Gebäude ist im Bauinventar als erhaltenswertes K-Objekt
verzeichnet und bildet Teil einer Baugruppe. Die Gemeinde Hasliberg erteilte dafür am 31.
Mai 2018 die Baubewilligung. Gleichzeitig eröffnete sie u.a. den Fachbericht der
Kantonalen Denkmalpflege vom 15. Januar 2018, wonach es sich beim Objekt
D._strasse nicht mehr um ein erhaltenswertes Baudenkmal gemäss Art. 10a
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BauG1 handelt, und die Bescheinigung der Zonenkonformität des Kantonalen Amtes für
Gemeinden und Raumordnung (AGR) gemäss dessen Verfügung vom 24. April 2018. In
letzterer machte das AGR die Auflage, dass das Zweckentfremdungsverbot für
Betriebsleiterwohnung und Altenteil auf Parzelle Nr. C._ durch Eintrag der
Anmerkung "Zweckentfremdungsverbot Betriebsleiterwohnung und Altenteil nach Artikel 29
BauG" im Grundbuch sicherzustellen sei. Es wies die Baubewilligungsbehörde an, die
Eintragung der Anmerkung nach Rechtskraft des Bauentscheids und vor Baubeginn zu
veranlassen. Der Bauentscheid der Gemeinde Hasliberg vom 31. Mai 2018 und die mit
diesem eröffnete Verfügung des AGR vom 24. April 2018 erwuchsen in Rechtskraft.2 Die
Gemeinde veranlasste die Eintragung der Anmerkung im Grundbuch.3
2. Am 30. August 2018 reichten die Beschwerdeführenden ein Projektänderungsgesuch
(Pläne vom 5. September 2018) ein. Nach diesem soll auf die ostseitige Auskragung ab
Höhe des Erdgeschosses verzichtet und die Ostwand auf die bestehende Aussenwand
aufgesetzt werden. Zudem soll die Treppe vom Ober- ins Dachgeschoss verlegt und die
Befensterung angepasst werden.4 Das AGR erklärte das Bauvorhaben mit Verfügung vom
18. September 2018 als zonenkonform. Als Nebenbestimmung verfügte es, im
Dachgeschoss werde eine Bruttogeschossfläche von maximal 34 m2 bewilligt. Die
Abstellräume und der Leerraum dürften nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Die im
Projektänderungsplan eingetragenen Trennwände müssten zwingend eingebaut werden.
Das Zweckentfremdungsverbot für das Dachgeschoss sei durch Anmerkung im Grundbuch
sicherzustellen. Die Baubewilligungsbehörde werde zur Veranlassung der Anmerkung
"Zweckentfremdungsverbot Dachgeschoss Betriebsleiterwohnung nach Artikel 29 BauG"
auf Parzelle Nr. C._ angewiesen. Die Auflagen gemäss der Verfügung vom 24.
April 2018, insbesondere betreffend Grundbucheintrag, blieben gültig. Die Gemeinde
Hasliberg bewilligte die Projektänderung mit Bauentscheid vom 29. Oktober 2018 unter
Hinweis auf die Nebenbestimmungen der Baubewilligung vom 31. Mai 2018. Gleichzeitig
eröffnete sie die Verfügung des AGR vom 18. September 2018.
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 2 Vorakten, pag. 165 3 Vorakten, pag. 167 4 Vgl. Vorakten, pag. 156, sowie Projektänderungspläne "Grundrisse", "Schnitt A – A" sowie "Fassaden", alle vom 5. September 2018
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3. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am 1. Dezember 2018
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie
beantragen die Aufhebung der Nebenbestimmung gemäss Ziff. 1 lit. a
(Zweckentfremdungsverbot) der Verfügung des AGR vom 18. September 2018.
4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet5, holte die Vorakten
ein und führte den Schriftenwechsel durch. Das AGR beantragt mit Stellungnahme vom
12. Dezember 2018 die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Hasliberg hat am
20. Dezember 2018 eine Stellungnahme eingereicht, in der sie Verständnis für das
Anliegen der Beschwerdeführenden äussert. Sie stellt keinen Antrag.
Auf Aufforderung des Rechtsamtes hin reichte das AGR am 12. Februar 2019 zusätzliche
Unterlagen zu den Akten. Die Beteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Mit
Schlussbemerkungen vom 15. März 2019 halten die Beschwerdeführenden an ihren
Anträgen fest.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Verfügungen des AGR über die
Zonenkonformität bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone sowie über
Ausnahmegesuche nach den Artikeln 24 bis 24e und 37a RPG6 können zusammen mit
dem Bauentscheid ebenfalls mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden (Art. 84
Abs. 4 BauG). Die BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig.
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191) 6 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2
BauG).
Im Entscheid vom 29. Oktober 2018 wird nur der Beschwerdeführer 2 als Bauherr
angeführt, obwohl auch die Beschwerdeführerin 1 die Projektänderungspläne vom
5. September 2018 mitunterzeichnet hat. Die mit dem Entscheid eröffnete Verfügung des
AGR vom 18. September 2018 nennt beide Beschwerdeführenden als Adressaten. Die
Zustellung erfolgte an die Beschwerdeführenden 1 und 2 gemeinsam. Die
Beschwerdeführenden 1 und 2 sind demnach als Adressaten durch die streitige
Nebenbestimmung beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert.
c) Die Beschwerdefrist ist eingehalten.7 Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Streitgegenstand
Anfechtungsobjekte der Beschwerde bilden die Verfügung des AGR vom 18. September
2018 und der Entscheid der Gemeinde Hasliberg vom 29. Oktober 2018. Der
Streitgegenstand braucht sich nicht mit den Anfechtungsobjekten zu decken, kann aber
auch nicht über diese hinausgehen.8 Das Zweckänderungsverbot, das mit dem
Baubewilligungsentscheid vom 31. Mai 2018 angeordnet wurde und in Rechtskraft
erwachsen ist, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu überprüfen. Auf diesbezügliche
Vorbringen der Beschwerdeführenden ist nicht einzutreten.
3. Rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Im
erstinstanzlichen Verfahren sei ein mögliches Zweckentfremdungsverbot nicht als
Verfahrensthema aufgeworfen worden. Sinngemäss machen sie damit geltend, dass sie
sich dazu im erstinstanzlichen Verfahren nicht haben äussern können. Zudem sei das
7 Vgl. Sendungsnummern der Post, Vorakten pag. 163: Zustellung des angefochtenen Entscheids am 1. November 2018 8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8
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Zweckentfremdungsverbot nicht gehörig begründet worden. Dadurch werde die
Begründung der Beschwerde praktisch verunmöglicht.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG9 gibt den Parteien das
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der in ihrer
Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus
ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b
VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung
sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt.
Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt,
wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.10
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die
Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der
beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders
schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung
grundsätzlich aus.11 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der
Kostenverlegung zu berücksichtigen.12
c) Das Projektänderungsverfahren betraf den Umbau eines Wohnhauses im der
Landwirtschaftszone. Das Verfahrensthema umfasst daher auch die Frage der
Zonenkonformität, d.h. der landwirtschaftlichen Zweckbestimmung und des
9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 10 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5 11 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16 12 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 9
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zonenkonformen Umfangs der Wohnnutzung (Art. 16a RPG, Art. 34 Abs. 3 RPV13). Die
Beschwerdeführenden mussten auch ohne entsprechende Ankündigung der Behörden
damit rechnen, dass diese Fragen im Verfahren geprüft würden. Sie hatten Anlass und
Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Insoweit wurde ihr rechtliches Gehör nicht verletzt.
d) Das AGR begründet in seiner Verfügung vom 18. September 2018 die angefochtene
Nebenbestimmung nicht. Weder aus der Verfügung selbst noch aus dem
vorangegangenen Verfahren wird verständlich, weshalb das AGR aufgrund der
Projektänderung eine zusätzliche Nebenbestimmung mit Anmerkung im Grundbuch für
notwendig erachtete. Auch der in einem Vorprüfungsverfahren eingeholte Fachbericht des
Amtes für Landwirtschaft und Natur (LANAT) vom 25. Januar 2016 (recte: 2017), auf den
das AGR in seiner Verfügung hinweist, gibt darüber keine Auskunft. Das rechtliche Gehör
der Beschwerdeführenden wurde durch die fehlende Begründung verletzt. Im
Beschwerdeverfahren hat das AGR mit Stellungnahme vom 12. Dezember 2018
ausgeführt, die in der Projektänderung vorgesehene innere Umgestaltung des
Dachgeschosses ermögliche eine über das zonenkonforme Mass hinausgehende
Wohnnutzung, sofern nicht mittels Nebenbestimmung sichergestellt wird, dass die
geplanten Trennwände auch wirklich eingebaut werden. Damit wurden die Gründe für die
Anordnung der Nebenbestimmung geklärt. Die Beschwerdeführenden hatten im
Beschwerdeverfahren Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Verletzung ihres rechtlichen
Gehörs wurde damit geheilt. Sie ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
4. Nebenbestimmung betreffend das Dachgeschoss
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die angefochtene Nebenbestimmung
verletze die Eigentumsgarantie. Sie entbehre einer rechtlichen Grundlage.
Nebenbestimmungen seien nur zulässig, wenn sie eine mildere Alternative zum
Bauabschlag darstellten. Vorliegend könne das nicht zutreffen, da das Bauvorhaben
zonenkonform sei. Die Nebenbestimmung sei unnötig und es fehle ein sachlicher
Zusammenhang zur Baubewilligung. Bereits mit der Baubewilligung vom 31. Mai 2018
bzw. der Verfügung des AGR vom 24. April 2018 sei ein im Grundbuch anzumerkendes
Zweckänderungsverbot angeordnet worden. Mit der Projektänderung werde die
13 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)
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anrechenbare Bruttogeschossfläche im Verhältnis zum bewilligten Vorgängerprojekt
reduziert. Die Anordnung einer zusätzlichen Nebenbestimmung sei daher auch
unverhältnismässig.
b) Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf eine unbelastete Baubewilligung, wenn das
Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ausnahme- und
Baubewilligungen können jedoch mit Nebenbestimmungen verknüpft werden (Art. 29
Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG), wenn sie je nach ihrer Gestaltung oder Einrichtung oder
je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein
können. Bedingungen oder Auflagen sind in solchen Fällen das Mittel dazu, die
gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern, indem sie die Tragweite der Baubewilligung
klären und die Rechtssicherheit verbessern, unter Umständen auch durch Kundgabe nach
aussen, namentlich durch Anmerkung eines ausdrücklichen Zweckentfremdungsverbots im
Grundbuch. Insoweit sind Nebenbestimmungen gegenüber der Alternative des
Bauabschlags das mildere Mittel.14
Die Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur
erteilten Bau- oder Ausnahmebewilligung stehen und verhältnismässig sein.
Verhältnismässig ist eine Nebenbestimmung nur dann, wenn sie zum Erreichen des
angestrebten Ziels erforderlich, geeignet und für die Bauherrschaft zumutbar ist.
c) Die Beschwerdeführenden beantragen mit dem Projektänderungsgesuch vom
30. August 2018 eine von der Baubewilligung vom 31. Mai 2018 abweichende
Ausgestaltung ihres Bauvorhabens. Unter anderem soll der Treppenaufgang vom
Obergeschoss zum Dachgeschoss neu unterhalb des Firsts, wo die Raumhöhe im
Dachgeschoss am grössten ist, zu liegen kommen. Im Dachgeschoss sollen, nebst der
Galerie am Treppenaufgang, ein Zimmer sowie ein WC eingerichtet werden. Diese Räume
sind so angeordnet, dass sie sich im Bereich der grössten Raumhöhe, d.h. in Firstnähe
befinden. Das Zimmer ist gegenüber dem Treppenaufgang unter dem First platziert und
wird zu beiden Seiten durch Trennwände begrenzt, hinter denen Abstellräume
eingezeichnet sind. In diesen vermindert sich die Raumhöhe mit zunehmender Entfernung
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 15 und 15a
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vom First. Im Grundrissplan15 ist mit einer grün eingezeichneten Linie vermerkt, in welchen
Teilen der Abstellräume die Raumhöhe weniger als 1,50 m beträgt. Demnach sind gute
Teile der Abstellräume höher als 1,50 m.
d) Mit der streitigen Nebenbestimmung wurde angeordnet: "Im Dachgeschoss wird eine Bruttogeschossfläche von maximal 34 m2 bewilligt. Die
Abstellräume und der Leerraum dürfen nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Die im
Projektänderungsplan vom 5. September 2018 eingetragenen Trennwände müssen zwingend
eingebaut werden. Dieses Zweckentfremdungsverbot ist für die Betriebsleiterwohnung auf der
Parzelle Nr. C._ sicherzustellen. Die Baubewilligungsbehörde wird, gestützt auf
Artikel 29 Absatz 3 BauG, angewiesen, nach Rechtskraft des Bauentscheids, d.h. vor
Baubeginn, das Zweckentfremdungsverbot beim Grundbuchamt Oberland, Dienststelle
Interlaken auf Grundstück Hasliberg Nr. C._ mit dem Wortlaut:
'Zweckentfremdungsverbot Dachgeschoss Betriebsleiterwohnung nach Artikel 29 BauG'
anmerken zu lassen."
Dem Baugesuch wurde vollumfänglich entsprochen. Die Beschwerdeführenden
anerkennen in ihrer Beschwerde ausdrücklich, dass die Inhalte der Nebenbestimmung
betreffend das Dachgeschoss (Zweckbestimmung als Teil einer Betriebsleiterwohnung;
Einbau der in den Plänen eingezeichneten Trennwände; Wohnnutzung nur in den gemäss
Plänen dafür vorgesehenen Räumen, nicht aber in Abstell- und Leerräumen; anrechenbare
Bruttogeschossfläche des Dachgeschosses von maximal 34 m2) der Umschreibung des
Bauvorhabens gemäss Projektänderungsgesuch vom 30. August 2018 entspricht.
e) Die Baubewilligung berechtigt die Bauherrschaft, ihr Bauvorhaben gemäss den
bewilligten Plänen umzusetzen. Von den in diesen eingezeichneten Raumaufteilungen und
Nutzungsbezeichnungen darf nicht abgewichen werden, wenn und soweit die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens davon abhängt. Ein teilweiser Verzicht auf die
Umsetzung des bewilligten Vorhabens (bspw. durch Weglassen von Trennwänden) oder
Abweichungen in der Nutzung und Gestaltung im Gebäudeinneren setzen in solchen
Fällen eine Zusatzbewilligung voraus.16 Im Einzelfall kann Unsicherheit darüber herrschen,
15 Plan "Projektänderung Grundrisse" im Mst. 1:50 vom 5. September 2018, mit Bewilligungsstempel der Gemeinde Hasliberg vom 29. Oktober 2018 16 Vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. d Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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ob und inwieweit eine Baubewilligung die vollständige und exakte Umsetzung der im
Projekt umschriebenen Raumaufteilungen und Nutzungsbezeichnungen voraussetzt.
Im Interesse der Rechtssicherheit kann es sich aufdrängen, im Bewilligungsentscheid
mittels einer Nebenbestimmung klarzustellen, dass bestimmte Teile des Projekts nicht
ohne Zusatzbewilligung weggelassen oder angepasst werden dürfen. In solchen Fällen
kann nämlich mit einer unbelasteten Baubewilligung nicht sichergestellt werden, dass
gesetzeskonform gebaut wird. Dies gilt umso mehr, wenn sich der Klärungsbedarf auf
Baumassnahmen bezieht, die von aussen nicht erkennbar und daher für die
Baupolizeibehörde schwer kontrollierbar sind.
f) Der Umfang des Wohnraums ist von entscheidender Bedeutung für die
Zonenkonformität des Bauvorhabens. Das Baugrundstück liegt in der Landwirtschaftszone.
Diese ist grundsätzlich der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung vorbehalten und soll von
Überbauungen weitgehend freigehalten werden.17 Die Erstellung von Bauten und Anlagen
gilt als zonenkonform, soweit diese zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den
produzierenden Gartenbau nötig sind.18 Auf Bauten für den Wohnbedarf trifft dies zu,
soweit sie für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes
unentbehrlich sind. Der Wohnraum muss also für Personen bestimmt sein, die dauernd auf
dem Betrieb anwesend sein müssen, um die notwendigen Überwachungsaufgaben
wahrnehmen zu können. Eingeschlossen ist der Wohnbedarf der abtretenden
Generation.19 Das AGR hat im Merkblatt L2 "Landwirtschaftliches Wohnen" Richtwerte für
den Wohnraumbedarf bekannt gegeben. Danach beträgt der Richtwert für eine
Betriebsleiterwohnung (inkl. Büro) 180 m2, derjenige für eine Altenteilwohnung 100 m2.
Die Beschwerdeführenden hatten beim Ursprungsprojekt für die Altenteilwohnung eine
Bruttogeschossfläche von 131,97 m2 und für die Betriebsleiterwohnung eine
Bruttogeschossfläche von 164,88 m2 angegeben.20 Dies ergibt gesamthaft eine
anrechenbare Bruttogeschossfläche von 296,85 m2, d.h. der Richtwert für eine
Betriebsleiterwohnung mit Altenteil (gesamthaft 280 m2) war überschritten. Gemäss den
Angaben der Beschwerdeführenden wurde mit der Projektänderung die anrechenbare
17 Art. 16 Abs. 1 RPG 18 Art. 16a Abs. 1 RPG 19 Art. 34 Abs. 3 RPV 20 Plan "BGF-Berechnung" im Mst. 1:200 vom 20.11.2017, rev. 23.2.2018
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Bruttogeschossfläche (BGF) insgesamt reduziert, da auf den auskragenden Hausteil an
der Ostseite verzichtet wird. Nach dem Plan "Projektänderung Grundrisse"21 beträgt die
BGF im Obergeschoss nunmehr 131,04 m2 (vorher 138,29 m2)22. Im Dachgeschoss
befinden sich ein Zimmer mit 13,40 m2 Fläche sowie ein WC mit 2,35 m2 Fläche. Zur BGF
sind sodann die Galerie (8,25 m2) und die Treppe (4,26 m2) zu rechnen, was zu einer BGF
im Dachgeschoss von 28,26 m2 führt (vorher 26,59 m2). Mit der Projektänderung reduzierte
sich somit die BGF der Betriebsleiterwohnung im Ober- und Dachgeschoss auf 159,30 m2
und die gesamte BGF (mit der Altenteilwohnung) auf 291,27 m2.
Würden die Trennwände im Dachgeschoss weggelassen, würde zusätzlicher Wohnraum
geschaffen, da die Raumhöhe in grossen Teilen der Abstellräume über 1,50 m beträgt. So
könnte insbesondere durch Weglassen der Trennwände des Zimmers beiderseits
bewohnbare Flächen von insgesamt rund 10 m2 mit über 1,50 m Raumhöhe
hinzugewonnen werden. Diese müssten an die Bruttogeschossfläche angerechnet werden,
womit sowohl der Richtwert (280 m2 für Betriebsleiter- und Altenteilwohnung) als auch die
bestehende Wohnfläche (293 m2)23 deutlich überschritten würden. Die Trennwände und die
Nutzung der Räume im Dachgeschoss sind daher für die Beurteilung der Zonenkonformität
von entscheidender Bedeutung.
g) Die Bauherrschaft umschreibt mit dem Baugesuch und den zugehörigen Unterlagen,
insbesondere den Plänen, das der Baubewilligungsbehörde zur Beurteilung unterbreitete
Projekt. Die Behörde muss das Projekt so beurteilen, wie es die Bauherrschaft zur
Bewilligung beantragt hat. Sie ist nicht befugt, eine Bauerlaubnis für ein abweichendes
Vorhaben auszustellen.24 Umgekehrt hat die Bauherrschaft auch keinen Anspruch darauf,
dass die Baubewilligung Anderes bzw. mehr umfasst als das beantragte Projekt.
Im vorliegenden Verfahren ist daher nicht zu prüfen, ob das Bauvorhaben auch mit
Abweichungen (namentlich Weglassen der Trennwände) bewilligungsfähig wäre. Die
Beschwerdeführenden haben keinen Anspruch darauf, dass vom Baugesuch abweichende
Varianten des Bauvorhabens geprüft werden. Eine allfällige Nutzung mit anderen
21 Mst. 1:50, vom 5. September 2018 22 Gemäss Plan "BGF-Berechnung" im Mst. 1:200 vom 20.11.2017, rev. 23.2.2018 23 Gemäss Stellungnahme des AGR vom 31. Januar 2017, eingereicht als Beilage zur Eingabe des AGR vom 12. Februar 2019 24 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 14
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Raumaufteilungen im Dachgeschoss müsste in einem Baubewilligungsverfahren geprüft
werden, in dem diese Nutzung beantragt wird.
h) Mit der streitigen Nebenbestimmung wird im Sinne der Rechtssicherheit klargestellt,
dass die vorgesehenen Trennwände im Dachgeschoss gebaut werden und die im
Projektänderungsgesuch umschriebene Raumaufteilung und -nutzung umgesetzt und
beibehalten werden muss, die Bewilligung also eine Umsetzung ohne die Trennwände
bzw. mit anderer Raumaufteilung oder -nutzung nicht einschliesst. Sie schränkt das
Bauvorhaben nicht ein, sondern stellt sicher, dass es mit den bewilligten Raumaufteilungen
und Nutzungen im Dachgeschoss umgesetzt wird. Mit der angeordneten
Grundbuchanmerkung wird das Zweckentfremdungsverbot auch gegenüber Dritten
bekannt gegeben.
Da die fragliche Ausgestaltung und Nutzung der Räume für die Beurteilung der
Zonenkonformität und damit der Bewilligungsfähigkeit der Projektänderung von
entscheidender Bedeutung ist, besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zur
Baubewilligung. Weil sich die Nebenbestimmung auf die Gestaltung im Gebäudeinneren
bezieht, ist es der Gemeinde kaum möglich, ihre Einhaltung mit zumutbarem Aufwand zu
kontrollieren. Daher rechtfertigt sich die Anmerkung im Grundbuch zwecks Verbesserung
der Durchsetzbarkeit.25 Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz ist gewahrt. Die Belastung der
Beschwerdeführenden ist im Verhältnis zum angestrebten Zweck gering, zumal ihnen die
Ausführung des Bauvorhabens gemäss Bau- bzw. Projektänderungsgesuch bewilligt wird.
5. Falsche Rechtsmittelbelehrung
a) Die Beschwerdeführenden kritisieren, die Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen
Entscheids der Gemeinde sei falsch. Gemäss dieser entscheide die BVE über
Baubeschwerden gegen kleine Baubewilligungen letztinstanzlich, was aber nicht zutreffe.
Die Gemeinde erklärt in ihrer Stellungnahme vom 20. Dezember 2018, sie wolle ihre
Rechtsmittelbelehrung ab sofort gemäss der einschlägigen Mustervorlage des AGR
anpassen.
25 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15
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b) Die Parteien eines Baubewilligungsverfahrens haben Anspruch auf eine
Rechtsmittelbelehrung, welche auf das zulässige ordentliche Rechtsmittel mit Angabe von
Frist und Instanz hinweist.26 Aus einer mangelhaften Rechtsmittelbelehrung darf
niemandem ein Nachteil erwachsen.27
c) Die Beschwerdeführenden haben form- und fristgerecht bei der BVE Beschwerde
eingelegt. Durch die unzutreffenden Angaben über das weitere Rechtspflegeverfahren
haben sie keinen Nachteil erlitten. Daher können sie daraus nichts zu ihren Gunsten
ableiten.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren haben die Beschwerdeführenden wiederum
Anspruch auf einen Hinweis auf das zulässige ordentliche Rechtsmittel gegen den
Beschwerdeentscheid der BVE. Diese Rechtsmittelbelehrung wird am Ende des
vorliegenden Entscheids abgegeben.
6. Ergebnis und Kosten
a) Nach dem Gesagten rügen die Beschwerdeführenden zu Recht eine Verletzung ihres
rechtlichen Gehörs infolge ungenügender Begründung der angefochtenen
Nebenbestimmung. Diese konnte im Beschwerdeverfahren geheilt werden. Die übrigen
Vorbringen der Beschwerdeführenden haben sich als unbegründet erwiesen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist, und der Entscheid der Gemeinde sowie die Verfügung des AGR sind zu
bestätigen.
b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV28).
Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
26 Art. 26 Abs. 2 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1); Art. 52 Abs. 1 Bst. d VRPG 27 Art. 44 Abs. 5 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 44 N. 26 28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
RA Nr. 110/2018/157 13
erheben. Vorliegend haben die Beschwerdeführenden grundsätzlich als unterliegende
Partei die Verfahrenskosten zu tragen. Bei der Kostenverteilung ist jedoch der erfolgten
Gehörsverletzung Rechnung zu tragen. Den Beschwerdeführenden werden daher
Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 800.– auferlegt. Die übrigen Verfahrenskosten trägt
der Kanton (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG).
c) Parteikosten sind nicht angefallen.
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