# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a7a77280-269d-531f-908a-8540ebb4165b
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 1998
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. La _ è proprietaria del mapp. _ di _, un fondo edificato di complessivi 1'224 mq così censito a RF:
A) abitazione mq 402
B) autorimessa mq 180
c) terreno mq 388
D) negozio mq 244
E) chiosco mq 10
La particella è situata sul lato sinistro di via _ salendo in direzione delle _, all'intersezione via _ /via _; queste arterie la delimitano verso N-E e N-O. Collocata in zona R7 dal PR _ di _, ospita uno stabile di reddito con contenuti misti di tipo abitativo-commerciale ad altissima densità. Il rapporto tra la superficie utile dell'edificio e la superficie edificabile del fondo raggiunge infatti il 2.68, superando di gran lunga l'i.s. massimo dell'1.6 concesso dalle normative di zona.
B. Una volta approvati i progetti esecutivi attinenti alla sistemazione stradale di via _ (intervento previsto dal Piano dei trasporti del _), lo _ - mediante avviso personale 18 ottobre 1995 e pubblicazione degli atti (relazione sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano di espropriazione, tabella di espropriazione e offerte di indennità) - ha promosso la procedura di espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera. Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 46 mq del sub. c della part. _, per i quali il Cantone ha offerto un'indennità di fr. 720.- il mq corrispondente al 60% del loro presunto valore edilizio pieno, oltre a fr. 2'905.- per la soppressione di alcune piante.
Il 9 novembre 1995 la proprietaria ha per contro notificato una pretesa d'indennizzo di fr. 1'600.- il mq per il terreno e di fr. 3'000.- per le piante.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1° febbraio 1996 l'ente pubblico ha ottenuto bonalmente l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati a far tempo dal 1° marzo 1996. In quell'occasione le parti si sono per il resto essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni.
C. Esaurite le formalità processuali, con sentenza 9 giugno 1997 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulle indennità dovute all'espropriata, riconoscendole fr. 1'200.- il mq per l'esproprio del terreno e fr. 3'759.50 a corpo per il taglio delle piante.
Esperita un'amplissima indagine sulle quotazioni di mercato, il primo giudice ha deciso in pratica di concedere alla proprietaria un'indennità corrispondente al valore edilizio pieno dello scorporo espropriato calcolato partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di fondi posti in zona R7 di _ realizzate negli anni 1991-95 (metodo statistico-comparativo). E questo non senza considerare il minor valore del terreno avulso dovuto alla sua natura complementare, ritenuto tuttavia compensato dalla plusvalenza determinata dall'ingente sovraedificazione della particella.
Il risarcimento per l'estirpazione delle piante è stato invece quantificato in base alle risultanze di un'apposita perizia commissionata pendente causa ad uno specialista del ramo.
D. Avverso il predetto giudicato lo _ è insorto innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando una riduzione dell'indennizzo accordato dall'istanza inferiore: in via principale a fr. 500.- il mq accompagnati dalla rifusione delle piante, in via subordinata a fr. 1'000.- il mq senza alcun supplemento per la vegetazione soppressa.
In sostanza, l'ente espropriante ha criticato il primo giudice per aver quantificato l'indennità senza soppesare sufficientemente il livello delle transazioni operate in zona dagli enti pubblici, la tendenza al ribasso del mercato immobiliare e le peculiarità negative del mapp. _; in esito ad un'analisi più attenta di questi fattori, si sarebbe ottenuto un valore pieno di circa fr. 1'000.- il mq. Lo scorporo espropriato verrebbe tuttavia prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi l'indennizzo dovuto alla proprietaria - non dovrebbe essere superiore a fr. 500.- il mq (50% del valore edilizio pieno), ferma restando l'impossibilità di operare compensazioni di sorta riconoscendo all'area avulsa una plusvalenza per la sovraedificazione del fondo.
Lo Stato ha infine precisato di accettare la condanna al pagamento di un risarcimento aggiuntivo per la soppressione delle piante solo se in questa sede viene ammessa la natura complementare della superficie espropriata e assegnata un'indennità corrispondente. Caso contrario la somma di fr. 3'759.50 allocata dalla prima istanza non si giustificherebbe, il valore della vegetazione essendo compreso in quello pieno del terreno.
E. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Il rappresentante dell'espropriata si è dichiarato "d'accordo con la riformata decisione dell'8 luglio 1997", incorrendo in un manifesto lapsus calami dovuto verosimilmente alla sua scarsa dimestichezza con lingua italiana. Tenuto conto delle pretese notificate in prima istanza, questa affermazione ambigua va interpretata come una richiesta di conferma del giudizio impugnato e non come un'adesione al ricorso dello _.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.
Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e correttamente formulato, è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. L'esproprio che ci occupa interessa 46 mq del sub. c del mapp. _, segnatamente l'angolo N del fondo che tange via _ /via _. Trattasi in pratica di uno spicchio di terreno occupato da un marciapiede e da un'aiuola, per il quale lo _ ha offerto un indennizzo di fr. 720.- il mq corrispondente al 60% del suo presunto valore edilizio pieno, oltre a fr. 2'905.- per la soppressione di alcune piante.
Condotta un'approfondita ricerca sui prezzi di mercato (premessa indispensabile per una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo) ed esperito un accertamento peritale, il Tribunale di espropriazione ha maggiorato la proposta risarcitoria del Cantone, accordando alla proprietaria un'indennità di fr. 1'200.- il mq per il terreno e di fr. 3'759.50 per le piante che lo _ contesta.
Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si concentra dunque sull'indennità dovuta al privato per l'avulsione di 46 mq di terreno e della flora ivi ospitata.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art. 22ter; DTF 95 I 455).
L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione.
Nella stima del valore venale si deve tener conto anche della possibilità di un miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e le diminuzioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante non vengono però considerati.
Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).
Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del 1° marzo 1996, giorno a far tempo dal quale l'espropriata ha bonalmente concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati (art. 19 Lespr prima frase).
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - per morfologia e disciplina edilizia - al mapp. _. La ragione è ovvia e va ricercata nell'attuale depressione del mercato immobiliare susseguente al crollo del 1990; le leggere quanto effimere riprese registrate nel 1993 e nel 1995 non hanno certo invertito la tendenza al ribasso, tant'è che nel 1996 si è manifestata una nuova, sensibile flessione (cfr. USTAT, Informazioni statistiche 1998/2, p. 55).
Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di appurare che tra il 1991 e il 1995 il prezzo medio pagato a _ (esclusa _, regione notoriamente di alto pregio) per l'acquisto di proprietà inedificate collocate in zona R7 (mapp. _, _, _ e _) è stato dell'ordine di fr. 1'260.- il mq, importo che si riduce a fr. 943.-/mq se si inglobano nel calcolo le somme comprese tra 500.- e 800.- fr./mq sborsate da enti pubblici per acquisire bonalmente (a trattative private o in sede espropriativa) alcuni scorpori di minima entità. A dispetto di quanto auspica lo Stato nel proprio gravame, i valori di queste transazioni non possono essere presi in considerazione ai fini del giudizio. Vuoi perché si distanziano troppo nettamente dalle reali quotazioni di mercato desunte dalle compravendite svoltesi tra privati (Hess-Weibel, op. cit., N. 86 ad art. 19 LFespr; RDAT I-1993 N. 51), vuoi perché afferenti a terreni ritenuti complementari (mapp. _, _, _, _, _), posti in altre zone (mapp. _ di _; R6 _) o ceduti da venditori particolarmente compiacenti per ragioni proprie (_, mapp. _ e _, mapp. _).
Sulla scorta di quanto precede, tenuto conto soprattutto dei prezzi convenuti in libere contrattazioni e dell'andamento generale del mercato, questo Tribunale condivide appieno l'opinione del primo giudice secondo cui nella primavera del 1996 i terreni R7 della zona di _ potevano avere un valore commerciale di ca. 1'200.- fr. il mq.
2.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato, in modo da giungere al suo effettivo valore venale.
I pregi ed i difetti del fondo sono stati correttamente evocati dal primo giudice al consid. 5.5. della sentenza impugnata. Il ricorrente non pone in discussione la sussistenza delle peculiarità individuate dal Tribunale di espropriazione, ma le sue conclusioni circa l'incidenza della complementarità e della sovraedificazione del terreno sul valore venale dello scorporo espropriato; ritiene in particolare che questi due fattori non possano affatto controbilanciarsi.
Stando alla documentazione acquisita agli atti ed alle informazioni raccolte da questo Tribunale, il palazzo eretto nel 1964 sul mapp. _ ha completamente esaurito l'i.s. dell'1.6 attualmente ammesso in zona R7; l'i.s. risulta anzi superato, dato che il rapporto tra la superficie utile lorda dello stabile (3'281 mq) e la superficie edificabile del fondo (1'224 mq) è in realtà del 2.68. Questa situazione è dovuta al fatto che la proprietà è stata edificata prima dell'entrata in vigore dell'attuale PR, il che ha permesso una costruzione intensiva con poco terreno conformemente alla situazione pianificatoria vigente nel 1964. Questa sovraedificazione fa sì che il valore del terreno virtualmente necessario per ossequiare le norme di PR (il mapp. _ dovrebbe avere una superficie edificabile di mq 2'050 per rispettare gli odierni parametri di zona) rimane concentrato su un'area più ridotta; il valore effettivo di ogni mq della proprietà è quindi superiore al suo valore edilizio pieno (cfr., sull'argomento, RDAT II-1991 N. 49; 1990 N. 63).
Lo scorporo necessario alla sistemazione di via _ viene tuttavia avulso da un tipico terreno complementare (sulla nozione di "Vorgarten" cfr. RDAT 1981 N. 65), il cui valore economico è di norma inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile a fini edilizi; di quanto, è una questione di mera valutazione di ogni singolo caso si specie, ma secondo la giurisprudenza risalente del Tribunale cantonale amministrativo si può arrivare a percentuali del 50% rispetto al valore edilizio pieno.
Alla stessa stregua di un caso analogo giudicato in passato da questo Tribunale (STA 11.1.1996 in re M. e llcc), anche nell'evenienza concreta la plusvalenza dovuta alla sovraedificazione può ritenersi tutto sommato compensata con il minor valore indotto dalla complementarità del terreno attorniante la costruzione, cosicché l'indennità dovuta alla proprietaria per l'espropriazione definitiva di 46 mq della sua particella viene fissata in fr. 1'200.- il mq come deciso in prima istanza. Cifra, questa, che nell'ottica di una riedificazione del fondo ossequiosa dei parametri vigenti ripaga in modo appena sufficiente la perdita effettiva subita dall'espropriata.
2.5. Lo _ si oppone infine al pagamento di un indennizzo per la soppressione delle piante presenti sullo scorporo espropriato.
Esprimendosi su una censura analoga, in passato il Tribunale cantonale amministrativo ha già avuto modo di spiegare (RDAT I-1993 N. 51) che di norma il valore edilizio pieno di un terreno comprende pure il taglio di eventuali piante situate in loco, dal momento che nell'ambito di una normale e libera contrattazione l'acquirente del fondo non bonificherebbe al venditore una perdita di siffatta natura (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 90 ad art. 19 LFespr e riferimenti ivi citati). In sede espropriativa si ammette tuttavia la rifusione di questa specifica posta di danno allorquando la flora sacrificata, di particolare pregio, svolgono una rilevante funzione estetica-protettiva per il fondo che le ospita. L'indennizzo è parimenti giustificato se il valore delle piante, vuoi per la loro qualità botanica, vuoi per l'esiguità dell'intervento espropriativo, avvicina o trascende quello del terreno nudo.
Al fine di indennizzare adeguatamente il proprietario delle piante per la perdita che subisce si possono adottare due metodi. Il primo consiste nel tener debito conto di questa peculiarità dell'area oggetto di esproprio applicando il sistema comparativo, con un conseguente adeguamento verso l'alto del prezzo medio pagato in zona per terreni privi di vegetazione pregiata, in modo da giungere al valore venale effettivo del sedime espropriato. Il secondo contempla più semplicemente l'aggiunta del valore intrinseco delle piante all'indennità di esproprio del terreno nudo.
Nel caso concreto si è applicata a giusto titolo quest'ultima variante. Le piante destinate al sacrificio (3 Tuya e 25 Berberis formanti un'aiuola di modeste dimensioni) hanno invero un pregio botanico relativo, come si può ben desumere dalla perizia ordinata dal Tribunale di espropriazione. Si trovano inoltre isolate nell'angolo N del fondo, senza assolvere a particolari funzioni protettive per la proprietà. La loro importanza decorativa nell'ambito di un quartiere e di un fondo soffocati dal cemento non può però essere negletta. Nè si può misconoscere oggettivamente che lo spazio verde sul quale dimorano ha una superficie talmente esigua da non riuscire ad assorbire il loro valore venale.
In simili circostanze ben si giustifica quindi di aggiungere il valore della vegetazione a quello del terreno che le ospita, in modo che alla resistente pertocchi effettivamente la piena indennità garantitale dalle legge.
3. Ferme queste premesse, il ricorso dello _ è integralmente respinto.
La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 28 PAmm).