# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7875cb25-d101-4bb9-a4f2-b4bfe40649c3
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
a) D._, Y._, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z._, an der Strasse "M._feld" in Y._. Das Grundstück liegt
gemäss geltendem Zonenplan der früheren Gemeinde X._ vom
14. Dezember 2012 in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten
(W2). Es ist mit einem Einfamilienhaus überbaut.
B.
a) Mit Baugesuch vom 13. März 2020 beantragte D._ bei der
Baukommission Z._ die Baubewilligung für die Aufstockung des be-
stehenden Flachdach-Einfamilienhauses mit einem Dachgeschoss.
Gemäss Kurzbeschrieb im Baugesuchsformular war vorgesehen, die
Dachwasserableitungen des geplanten Satteldachs im neuen Boden-
aufbau (über dem bestehenden Flachdach) auf den bestehenden Fall-
strang zu führen, weshalb ein höherer Bodenaufbau über dem Flach-
dach erforderlich sei.
b) Innert der Auflagefrist vom 30. März bis 14. April 2020 erhoben
die Eigentümer von drei an das Baugrundstück angrenzenden Nach-
bargrundstücken, nämlich A._ (Grundstück Nr. 002), B._ (Grund-
stück Nr. 003) und C._ (Grundstück Nr. 004), alle Y._, gemein-
sam Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten, der Kniestock
des geplanten Dachgeschosses überschreite das höchstzulässige
Mass, weshalb kein Dach-, sondern ein weiteres Vollgeschoss vor-
liege. Drei Vollgeschosse seien aber in der W2 nicht bewilligungsfähig.
Im Übrigen weise das geplante Dachgeschoss auch eine zu geringe
lichte Höhe auf.
c) Mit Beschluss vom 2. Juni 2020 erteilte die Baukommission
Z._ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies
die gemeinsame Einsprache von A._, B._ sowie C._ ab. Zur
Begründung wurde ausgeführt, der Kniestock werde stets ab Oberkant
fertig Boden gemessen. Er weise vorliegend eine Höhe von 1,2 m auf
und sei damit regelkonform. Auch die Gebäudehöhe sei eingehalten
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 3/11
und die lichte Raumhöhe des Dachgeschosses liege auf einer Fläche
von rund zwei Drittel der Bodenfläche bei 2,30 m oder darüber, womit
die wohnhygienischen Anforderungen ebenfalls erfüllt seien.
C.
Gegen diesen Beschluss erhoben A._, B._ sowie C._, gemein-
sam und neu vertreten durch lic.iur. Oliver Wittibschlager, Rechtsan-
walt, Wil, mit Schreiben vom 22. Juni 2020 Rekurs beim Baudeparte-
ment. Es werden folgende Anträge gestellt:
1. Es sei der Einspracheentscheid der Stadt Z._ vom
5./8. Juni 2020 betreffend Ausbau Dachgeschoss mit Dachaufstockung auf dem Grundstück Nr. 001, GB Z._, aufzuheben.
2. Es sei die Verfügung der Stadt Z._ vom 5./8. Juni 2020 betreffend Baubewilligung Ausbau  mit Dachaufstockung auf dem Grundstück Nr. 001, GB Z._, aufzuheben und das  Baugesuch abzuweisen und keine  zu erteilen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekursgegners.
Mit Rekursergänzung vom 14. Juli 2020 wird geltend gemacht, die
Vorinstanz habe Art. 27 des Baureglements der früheren Gemeinde
X._ vom 14. Dezember 2012 (BauR) willkürlich ausgelegt. Die Ge-
bäudehöhe des geplanten Satteldachhauses betrage 6,97 m. Aller-
dings solle neu über dem heutigen Flachdach die Ableitung des Dach-
wassers des geplanten Satteldachs geführt werden, wofür ein Raum
von 28 cm benötigt werde, der aufgebaut werden müsse. Über diesem
unnötigen Raum, der nur für die Dachentwässerung benötigt werde
und deshalb nicht als "üblicher" Boden gemäss Art. 27 BauR betrach-
tet werden dürfe, erfolge dann der eigentliche Bodenaufbau für das
neue Dachgeschoss mit einer Stärke von 10 cm. Ab heutiger Ober-
kante des Flachdachs würden somit 38 cm aufgebaut; darüber liege
dann noch der Kniestock mit 1,20 m Höhe. Total weise der Kniestock
also eine unzulässige Höhe von 1,48 m auf, weil nur die 10 cm für den
eigentlichen Bodenaufbau des Dachgeschosses als "üblicher" Boden
beurteilt werden dürften. Nur wenn ein Geschoss im Dachraum liege
und einen Kniestock von höchstens 1,20 m aufweise, handle es sich
um ein Dachgeschoss nach Art. 27 BauR. Was dabei unter "Dach-
raum" zu verstehen sei, ergebe sich zwar nicht aus dem Bauregle-
ment, lasse sich indessen aus Art. 84 in Verbindung mit Art. 85 PBG
ableiten. Aufgrund dieser Bestimmungen im PBG seien auch die ge-
planten Dachaufbauten unzulässig, weil diese aus dem Dachraum
herausragten.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 4/11
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 5. August 2020 beantragt die
Vorinstanz, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begrün-
dung wird u.a. geltend gemacht, die Bestimmungen des PBG seien
auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar.
b) Mit Vernehmlassung vom 6. August 2020 beantragt der
Rekursgegner, vertreten durch lic.iur. Fatih Aslantas, Rechtsanwalt,
Weinfelden, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begrün-
dung wird geltend gemacht, die Kniestockhöhe werde ab Oberkant fer-
tig Boden gemessen. Wie dick dieser Boden sei, spiele dabei über-
haupt keine Rolle. Eine lichte Raumhöhe von 2,3 m könne in einem
Dachgeschoss mit Satteldach, das ja nur einen Kniestock von 1,2 m
aufweisen dürfe, nie über der gesamten Bodenfläche eingehalten wer-
den. Was die Einfügung ins Ortsbild anbelange, sei zu berücksichti-
gen, dass das Wohnhaus des Rekursgegners heute als einziges Ge-
bäude im Quartier ein Flachdach aufweise; folglich führe die Erstellung
des Satteldachs auf jeden Fall zu einer verbesserten Einordnung.

## Considerations

Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist bei allen drei rekurrenti-
schen Parteien aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Bauvorhaben
ohne weiteres gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1;
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 2. Juni 2020. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die
Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum
Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom
8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1)
als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei-
terhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur An-
wendung.
2.1 Die Rekurrenten stellen bei der Auslegung des Wortlauts von
Art. 27 Abs. 3 Bst. a BauR und bei der Frage der Zulässigkeit der ge-
planten Dachaufbauten u.a. auf Art. 84 und 85 PBG ab, also auf neue
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 5/11
Bestimmungen im PBG, welche gemäss Vorinstanz auf das vorliegend
zu beurteilende Bauvorhaben noch keine Anwendung finden.
2.2 Die Anwendung der Bestimmungen des PBG setzt gemäss der
Praxis im Kanton St.Gallen und der Rechtsprechung (VerwGE
B 2020/10 vom 14. September 2020 Erw. 5 mit Hinweisen) voraus,
dass die an das PBG angepassten kommunalen Rahmennutzungs-
pläne bereits in Kraft sind. Das Baureglement der früheren Politischen
Gemeinde X._ wurde nun aber noch nicht an das neue Recht ange-
passt. Von den neuen Regelungen kann daher vorerst nur Gebrauch
gemacht werden, sofern sie direkt anwendbar sind, was für Art. 84 und
85 PBG gerade nicht zutrifft (vgl. Anhang zum Kreisschreiben „Über-
gangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 [Baude-
partement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1]). Folglich ist für die
Auslegung von Art. 27 Abs. 3 Bst. a BauR und für die Beantwortung
der Frage nach der Zulässigkeit der Dachaufbauten ausschliesslich
auf das Baureglement und das Baugesetz abzustellen.
3.
Die Rekurrenten rügen eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör, weil die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht nicht nachgekom-
men sei. Namentlich sei unbeantwortet geblieben, weshalb der Dach-
geschossboden eine unübliche Stärke aufweisen dürfe.
3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Verfahrensrecht und
setzt ein hängiges Verwaltungsverfahren voraus (M. ALBERTINI, Der
verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungs-
verfahren des modernen Staates, Bern 2006, S. 206 f.). Er dient einer-
seits der Sachaufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbe-
zogenes Mitwirkungsrecht der Parteien dar. Sein Umfang richtet sich
primär nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen In-
halten gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor
Erlass einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf
Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf
einen begründeten Entscheid (STEINMANN, Art. 29 Rz. 44 ff., in: Ehren-
zeller und andere, Die Schweizerische Bundesverfassung, 3. Aufl.,
Zürich/St.Gallen 2014).
3.2 Nach Art. 24 Abs. 1 VRP soll ein Entscheid unter anderem die
Tatsachen, die Vorschriften und die Gründe enthalten, auf die er sich
stützt (Bst. a), sowie den Rechtsspruch der Behörde (Bst. b). Die Be-
stimmung konkretisiert zwar die Begründungspflicht als Ausfluss des
Anspruchs auf rechtliches Gehör (GVP 1998 Nr. 45 Erw. 2b), enthält
aber keine Regelung hinsichtlich der inhaltlichen Anforderungen an die
Begründung. Es ist daher aufgrund des bundesrechtlichen Minimalan-
spruchs zu prüfen, ob eine Verletzung der Begründungspflicht vorliegt.
3.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt unter anderem,
dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechts-
stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 6/11
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die
grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Der
Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag ent-
schieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst
sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten
kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittel-
instanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön-
nen. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche
sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese
ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem recht-
lichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken
(BGE 134 I 83 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Die Begründung muss jedoch
auf jeden Fall angemessen und hinreichend, d.h. nachvollziehbar und
verständlich, sein (M. ALBERTINI, a.a.O., S. 403).
3.4 Die Vorinstanz legt in ihrem Entscheid dar, weshalb sie zum
Schluss gelangt ist, dass die höchstzulässige Kniestockhöhe vorlie-
gend eingehalten ist. Sie erachtete den überhöhten Bodenaufbau des
Dachgeschosses zum Zweck der Dachwasserableitung ausdrücklich
als zulässig und ohne unmittelbare Auswirkungen auf die Kniestock-
höhe. Die wesentlichen Überlegungen gehen damit aus dem ange-
fochtenen Entscheid eindeutig hervor. Die Rekurrenten waren in der
Lage, den Entscheid anzufechten. Folglich liegt keine Verletzung der
Begründungspflicht bzw. des rechtlichen Gehörs vor.
4.
Die Rekurrenten machen in erster Linie geltend, die gemäss Baureg-
lement höchstzulässige Kniestockhöhe sei überschritten.
4.1 Nach Art. 7 Abs. 1 BauR sind in der W2 zwei Vollgeschosse bei
einer Gebäudehöhe von 7,5 m und einer Firsthöhe von 11 m zulässig.
Nach Art. 27 Abs. 1 BauR zählt als Vollgeschoss jedes Stockwerk, das
weder als Untergeschoss noch als Dachgeschoss gilt. Als Dachge-
schosse gelten nach Art. 27 Abs. 3 Bst. a BauR Geschosse, welche
im Dachraum liegen und einen Kniestock, von Oberkant fertig Boden
bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut gemessen, von
höchstens 1,20 m aufweisen. Sinn und Zweck von Dachraumvorschrif-
ten ist dabei einzig, die Wohnfläche im Dachraum zu beschränken
(BDE vom 5. Juli 2004 i.S. R. u. C. R.-S. Erw. 4d, bestätigt durch
VerwGE B 2004/120 vom 25. Januar 2005 Erw. 2b bb).
4.2 Unter den Beteiligten ist unbestritten, dass das geplante Ge-
bäude eine Gebäudehöhe von 6,97 m aufweisen wird und die höchst-
zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m damit deutlich unterschreitet. Die
Rekurrenten gehen jedoch davon aus, dass das geplante Gebäude
drei Vollgeschosse aufweise, weil das Dachgeschoss nicht über einen
Kniestock von 1,20 m, sondern über einen solchen von 1,48 m ver-
füge. Sie erachten die zwischen dem Obergeschoss und dem neuen
Dachgeschoss liegende Decke als unüblich dick konstruiert, weil darin
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 7/11
ein unnötiger Raum von 28 cm Höhe eigens für die Dachentwässe-
rung geschaffen werde. Ein zu einem solchen Zweck geschaffener Bo-
den sei für eine normale Bodenkonstruktion unüblich, weshalb diese
unnötige Bodenstärke zur Kniestockhöhe von 1,20 m hinzugezählt
werden müsse. Dadurch werde aber aus dem Dach- ein Vollgeschoss.
4.3 Aus der folgenden Darstellung zeigt sich, dass die Beschreibung
der Rekurrenten zutrifft. Über der heutigen, 20 cm starken Betondecke
des Flachdachgebäudes soll ein zusätzlicher Bodenaufbau von insge-
samt von 38 cm vorgenommen werden, woraus eine neue Boden-
stärke von total 58 cm entsteht:
Die Argumentation der Rekurrenten, eine derart dicke – für ein Einfa-
milienhaus zugegebenermassen unübliche – Bodenstärke zwischen
Ober- und Dachgeschoss müsse dazu führen, dass der "unnötige" Teil
des Bodens zur Kniestockhöhe hinzugezählt werde, ist allerdings nicht
nachvollziehbar. Zum einen ist es nach dem klaren Wortlaut von
Art. 27 Abs. 3 Bst. a BauR so, dass die Höhe des Kniestocks von
Oberkant fertig Boden bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dach-
haut (also aussen) gemessen wird; die dabei zulässige Höhe von
1,20 m ist vorliegend unbestrittenermassen eingehalten. Und zum an-
deren ist es allein Sache des Bauherrn zu entscheiden, mit welcher
Stärke er seine Zwischenböden ausführen will. Dabei ist aufgrund der
vorgegebenen Gebäude- und Firsthöhe klar, dass die Raumhöhen
umso geringer ausfallen müssen, je dicker die Böden zwischen den
einzelnen Geschossen erstellt werden. Der Rekurs erweist sich damit
in diesem Punkt als unbegründet.
5.
Die Rekurrenten beanstanden zudem, dass das umstrittene Dachge-
schoss unzulässige Dachaufbauten aufweise, welche die Vorgaben
von Art. 84 und 85 PBG verletzten.
5.1 Wie unter oben unter Erw. 2.2 ausgeführt wurde, finden die von
den Rekurrenten angerufenen Bestimmungen des PBG im vorliegen-
den Verfahren keine Anwendung.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 8/11
5.2 Nach Art. 36 Abs. 1 BauR sind Dachaufbauten architektonisch
gut zu gestalten und dürfen den Charakter des Dachs nicht beeinträch-
tigen. Nach Art. 36 Abs. 2 BauR sind Dachaufbauten auf die Propor-
tion der Dachfläche abzustimmen und dürfen die gesamte Erschei-
nung der einzelnen Dachflächen nicht dominieren. Die Rekurrenten
rügen mit keinem Wort, die geplanten Dachaufbauten seien mit Art. 36
BauR nicht vereinbar. Das ist aufgrund der Planunterlagen auch nicht
ersichtlich, weshalb die Ansicht der Vorinstanz im angefochtenen Ent-
scheid, die beiden Dachaufbauten umfassten weniger als die Hälfte
der jeweiligen Dachflächen und beeinträchtigten den Charakter des
Dachs nicht, in keiner Weise zu beanstanden ist.
6.
Weiter rügen die Rekurrenten, das Dachgeschoss verfüge nicht über
die nötige lichte Raumhöhe. Demgegenüber sind Vorinstanz und Re-
kursgegner der Ansicht, die lichte Raumhöhe liege im Dachgeschoss
bei rund zwei Drittel der Bodenfläche über 2,3 m, was bei einem Sat-
teldach genüge.
Nach Art. 34 Bst. a BauR gilt ein Mindestmass von 2,30 m für die lichte
Raumhöhe von Aufenthaltsräumen in Wohn- und Geschäftshäusern.
Im Gegensatz zu vergleichbaren Bestimmungen in Baureglementen
anderer Gemeinden ist diese Mindesthöhe im Baureglement von
X._ nicht auf einen bestimmten Prozentsatz oder eine festgelegte
Mindest-Quadratmeterzahl der Bodenfläche des Dachgeschosses be-
schränkt. Das kann nun aber nicht zur Folge haben, dass in Sattel-
dachgeschossen auf dem Gebiet der ehemaligen Politischen Ge-
meinde X._ keine Aufenthaltsräume erstellt werden dürfen. In Sat-
teldachgeschossen ist es aufgrund der aus dem Steildach resultieren-
den Dachschrägen gar nicht möglich, eine lichte Raumhöhe von 2,3 m
über der gesamten Bodenfläche einzuhalten. Nachdem diese Bestim-
mung einzig wohnhygienische Aspekte verfolgt, ist die Auslegung der
Vorinstanz, eine lichte Raumhöhe von 2,3 m nur auf einem Teil des
Dachgeschosses zu verlangen, nicht zu beanstanden. Wie die fol-
gende Abbildung zeigt, soll vorliegend die lichte Höhe von 2,3 m über
rund zwei Drittel der Bodenfläche des Dachgeschosses eingehalten
sein, was unter wohnhygienischen Gesichtspunkten bei weitem aus-
reichend ist.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 9/11
7.
Die Rekurrenten sind abschliessend der Ansicht, das Bauvorhaben
beeinträchtige das Ortsbild im M._feld, weil die Firsthöhe des ge-
planten Satteldachs jene der anderen Bauten überrage.
Beim Wohnquartier M._feld in X._ handelt es sich nicht um ein
geschütztes Ortsbild. Es gelten für dieses Gebiet keine besonderen
Einfügungsvorschriften, weshalb nur das allgemein geltende Verun-
staltungsverbot auf das Bauvorhaben Anwendung finden kann. Das
Verunstaltungsverbot ist in Art. 99 PBG geregelt und vorliegend unmit-
telbar anwendbar (vgl. oben Erw. 2). Inhaltlich deckt sich der neue Art.
99 PBG im Wesentlichen mit Art. 93 BauG. Nach Art. 99 Abs. 1 PBG
sind Bauten und Anlagen untersagt, die das Orts- oder Landschafts-
bild verunstalten. Das kantonale Recht regelt die Frage der Ästhetik
von Bauten und Anlagen, insbesondere den Begriff der Verunstaltung,
abschliessend. Von einer Verunstaltung im Sinn von Art. 99 Abs. 1
PBG kann nach ständiger Lehre und Rechtsprechung zu Art. 93 Abs. 1
BauG nur gesprochen werden, wenn etwas offensichtlich Unschönes
geschaffen wird. Eine Verunstaltung darf nicht leichthin angenommen
werden. Verunstaltung bedeutet eine schwerwiegende Verletzung äs-
thetischer Werte. Dass geradezu eine Verunstaltung aus dem Bauvor-
haben resultierte, machen selbst die Rekurrenten nicht geltend. Sie
befürchten zwar eine Beeinträchtigung des Ortsbilds mit der Begrün-
dung, die Firsthöhe des geplanten Satteldachs überrage jene der an-
deren Bauten. Allein aus dem Umstand, dass sich die Firsthöhe einer
Baute, welche die in der W2 höchstzulässige Firsthöhe immerhin um
mehr als 1 m unterschreitet, nicht an den Nachbarbauten orientiert,
kann indessen noch lange keine Verunstaltung abgeleitet werden. Der
Rekurs ist damit auch diesbezüglich unbegründet.
hellblau unterlegt:
lichte Höhe einge-
halten
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 10/11
8.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das geplante Bauvorhaben
sämtlichen Regelbauvorschriften entspricht. Der Rekurs erweist sich
deshalb gesamthaft als unbegründet und ist abzuweisen.
9.
9.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die
Rekurrenten die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu
bezahlen (Art. 96bis VRP).
9.2 Der von C._, Y._, am 3. Juli 2020 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.
10.
Rekurrenten, Rekursgegner und Vorinstanz stellen je ein Begehren
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
10.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
10.2 Da die Rekurrenten mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-
gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.
10.3 Der Rekursgegner obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfah-
ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten
bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht
grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche
Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der
Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'760.– fest-
zulegen; sie ist von den drei rekurrentischen Parteien zu gleichen Tei-
len zu bezahlen.
Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge-
stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten
Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.
10.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach
st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004,
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 92/2020), Seite 11/11
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen.