# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 71d7251e-68c5-5fae-9c32-7d9138a94d4d
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Die Eheleute X._ und Y._ sind je zur Hälfte Miteigentümer am Grundstück Nr. 000
an der B._-Strasse in A._, welches in der Wohnzone W2a liegt und mit einem
Einfamilienhaus überbaut ist. Westlich und südwestlich ihrer Liegenschaft befinden sich
die Grundstücke Nrn. 001 und 002, die im Eigentum der M._ AG stehen. Das
Grundstück Nr. 001 befindet sich in der viergeschossigen Kernzone K4, das
Grundstück Nr. 002 in der viergeschossigen Wohn-/Gewerbezone WG4. In den Jahren
1971 und 1985 waren Bau- bzw. Benützungsbeschränkungen zulasten des
Grundstücks Nr. 001 und zugunsten des Grundstücks Nr. 000 eingetragen worden. Mit
am 18. Mai 2016 öffentlich beurkundeten Nachträgen zu den
Grunddienstbarkeitsverträgen wurden die bestehenden Dienstbarkeiten zum Teil
geändert und zum Teil gelöscht; ferner wurden neue Dienstbarkeiten eingetragen. Es
handelt sich dabei um folgende Vereinbarungen:
1. Neueintragung Bauhöhenbeschränkung für Lagerhallen zugunsten Grundstück
Nr. 000: Auf dem Grundstück Nr. 002 dürfen Gebäude, die nicht ausschliesslich
Wohnzwecken dienen, nur mit einer maximalen Bauhöhe von 462 m.ü.M erstellt
werden.
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2. Neueintragung Bauverbot für neue Mobilfunkanlagen/-antennen zugunsten
Grundstück Nr. 000: Auf den Grundstücken Nrn. 001 und 002 dürfen keine neuen
Mobilfunkanlagen/-antennen erstellt werden.
3. Löschungsbewilligung Baubeschränkung von 1985 zugunsten Grundstück Nr. 000,
wonach auf dem Grundstück Nr. 002 höchstens dreigeschossige Bauten erstellt
werden dürfen und die Fassadenhöhe von der B._-Strasse aus gemessen 11,5 Meter
nicht überschritten werden darf.
4. Löschungsbewilligung Benützungsbeschränkung betreffend Parkplatz von 1985
zugunsten Grundstück Nr. 000, wonach der Parkplatz auf dem Grundstück Nr. 002
werktags zwischen 21.15 Uhr und 06.00 Uhr sowie von Freitagabend, 21.15 Uhr bis
Montagmorgen, 06.00 Uhr nicht benützt werden darf.
5. Nachtrag Bau- und Benützungsbeschränkung von 1985 zugunsten Grundstück
Nr. 000: Löschung der Bestimmungen, wonach auf dem ganzen das Grundstück
Nr. 001 umfassenden Geschäftsareal höchstens zweischichtig (06.00 bis 21.00 Uhr)
gearbeitet werden darf sowie im Attikageschoss nur Büroräume eingerichtet werden
dürfen.
6. Nachtrag Baubeschränkung von 1971 zugunsten Grundstück Nr. 000: Löschung der
Bestimmung, dass im Obergeschoss der Bauten auf dem Grundstück Nr. 001 keine
Maschinensäle, sondern nur Büroräume errichtet werden dürfen.
In den Vereinbarungen wurde jeweils festgehalten, dass die M._ AG Zug um Zug mit
den Eintragungen der Nachträge, der Löschungen und der neuen Dienstbarkeiten im
Grundbuch einmalig eine Entschädigung von CHF 80'000 an X._ und Y._ bezahle.
B. Mit Verfügung vom 11. Oktober 2017 veranlagte das kantonale Steueramt die
Eheleute X._ und Y._ 2017 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von
CHF 79'500 und einem Steuerbetrag von CHF 12'870. Es qualifizierte den Nachtrag
der Benützungsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 001 – Löschung der
Bestimmung, dass im Obergeschoss der Bauten auf dem Grundstück Nr. 001 keine
Maschinensäle, sondern nur Büroräume errichtet werden dürfen – als entgeltliche
Belastung und im Grundbuch eingetragene privatrechtliche Dienstbarkeit. Die Einmal-
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Entschädigung von CHF 80'000 unterliege daher der Grundstückgewinnsteuer. Mit
Entscheid vom 28. Februar 2018 wies es die dagegen von den Eheleuten X._ und Y._
erhobene Einsprache ab. Dagegen erhoben X._ und Y._ Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 21. August 2018 das
Rechtsmittel guthiess und den Einspracheentscheid sowie die ihm zugrundeliegende
Veranlagung einer Grundstückgewinnsteuer aufhob.
C. Das kantonale Steueramt (Beschwerdeführer) erhob gegen den Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) vom 21. August 2018 mit Eingabe vom
20. September 2018 und Ergänzung vom 8. Oktober 2018 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 28. Februar 2018 sei zu bestätigen. Die
Vorinstanz und die Eheleute X._ und Y._ (Beschwerdegegner) beantragten in ihren
Vernehmlassungen vom 10. bzw. 25. Oktober 2018 die Abweisung der Beschwerde.
Mit Eingabe vom 23. November 2018 äusserte sich der Beschwerdeführer zu den
Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegner; dazu nahmen Letztere
mit Eingabe vom 6. Dezember 2018 Stellung.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten und die Akten wird, soweit wesentlich,
in den Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...)
2. Umstritten ist, ob die mit den öffentlich beurkundeten Verträgen vom 18. Mai 2016
stipulierten Löschungen und Anpassungen von Dienstbarkeiten als Veräusserung im
Sinn von Art. 131 Abs. 3 StG zu qualifizieren sind und die in diesem Zusammenhang
ausgerichtete Entschädigung von CHF 80'000 der Grundstückgewinnsteuer unterliegt.
2.1. Gemäss Art. 130 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne, die aus Veräusserung von
Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden, der
Grundstückgewinnsteuer. Als Veräusserung gelten auch entgeltliche Belastungen von
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Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die Bewirtschaftung oder den
Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen (Art. 131
Abs. 3 StG). Damit die Belastung eine Grundstückgewinnsteuer auslöst, bedarf es
folglich kumulativ dreier Voraussetzungen: Die Belastung des Grundstücks muss
dauernd sein; durch die entsprechende Belastung muss die Bewirtschaftungs- bzw.
Veräusserungsmöglichkeit in erheblichem Mass beeinträchtigt werden, und die
Belastung muss gegen Entgelt erfolgen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N 114 zu § 216 StG ZH). Das Erfordernis der
dauernden Beeinträchtigung setzt voraus, dass die Belastung auf unbeschränkte Zeit
erfolgt (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 337).
Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt bei einer Belastung vor, wenn durch die
Dienstbarkeitseinräumung die hauptsächlichsten Eigentümerbefugnisse beschnitten
werden bzw. das Ausmass der dinglichen Belastung seinem wirtschaftlichen Gehalt
nach einer Eigentumsübertragung gleichkommt. Für die Frage, ob eine wesentliche
Beeinträchtigung gegeben ist, stellt die Höhe der Entschädigung wohl ein Indiz dar;
eine relativ hohe Entschädigung allein lässt allerdings noch nicht auf eine wesentliche
Substanzeinbusse schliessen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 125, 127 zu
§ 216 StG ZH; Wenk, a.a.O., N 60 zu § 72 StG BL).
Die kantonale Regelung entspricht derjenigen im Harmonisierungsrecht (vgl. Art. 12
Abs. 1 und Abs. 2 lit. c des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG), welches in Art. 12 Abs. 2 lit. c
StHG von der "Belastung" eines Grundstücks spricht. Kennzeichnend für eine derartige
Belastungssituation ist, dass das dingliche Vollrecht (Grundeigentum) mittels
Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts (Dienstbarkeit) einem anderen
Grundstück dauernd und in erheblicher Weise dienstbar gemacht wird. Infolgedessen
muss sich die Eigentümerschaft des dienenden Grundstücks bestimmte Eingriffe der
Eigentümerschaft des herrschenden Grundstücks gefallen lassen. Mit der Einwilligung
in die Löschung einer Dienstbarkeit gibt die Eigentümerschaft des herrschenden
Grundstücks ein beschränktes dingliches Recht preis und schränkt ihren
Rechtsbestand in gleicher Weise ein, wie wenn sie ihr Grundstück "belastet" hätte. Die
entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück stellt
nach der Rechtsprechung demnach ebenso eine Teilveräusserung dar wie die
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entgeltliche Belastung mit einem solchen (vgl. BGE 139 II 363 E. 3.3; vgl. auch
Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017,
N 38 zu Art. 12 StHG). Das StHG enthält nur wenige Vorschriften zur
Grundstückgewinnsteuer und bleibt in der Auslegung derselben relativ vage. Auch
wenn die massgebenden Rechtsbegriffe von Bundesrechts wegen nicht näher
ausgeführt werden, bleibt den Kantonen nach der bundesgerichtlichen Praxis zu Art. 12
StHG – aus Gründen der vertikalen und horizontalen Harmonisierung – dennoch ein
eher beschränkter Gestaltungsraum. Was die die Grundstückgewinnsteuer
auslösenden Tatbestände betrifft, hat das StHG diese in Art. 12 Abs. 2 StHG stark
vereinheitlicht. Bei der Umschreibung dieser Tatbestände ist der Gestaltungsraum der
Kantone zwangsläufig stark eingeschränkt. Den Kantonen wird dagegen insofern ein
gewisser Entscheidungsspielraum eröffnet, als das StHG in Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG
das Erfordernis der "dauernden und wesentlichen Beeinträchtigung" nicht näher
umschreibt (vgl. BGE 141 II 326 E. 6.2, in: Pra 105 Nr. 12; BGer 2C_704/2013 vom
1. Mai 2014 E. 3.2 und 4.3; Th. P. Wenk, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.],
Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, N 58 zu
§ 72 StG BL).
2.2. Die Beschwerdegegner willigten im Jahr 2016 in die Löschung (und Anpassung)
diverser Dienstbarkeiten ein. Dadurch gaben sie beschränkte dingliche Recht preis und
schränkten ihren Rechtsbestand in gleicher Weise ein, wie wenn sie ihr Grundstück
Nr. 000 "belastet" hätten. Die Löschungen (und Anpassungen) im Grundbuch erfolgten
sodann auf unbeschränkte Zeit, sodass die "Belastung" als dauernd zu betrachten ist.
Zu klären ist indes, ob es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt. Entgegen
den Ausführungen des Beschwerdeführers kommt den Kantonen wie dargelegt
durchaus einen gewissen Entscheidungsspielraum zu, weil in Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG
das Erfordernis der "dauernden und wesentlichen Beeinträchtigung" nicht näher
umschrieben wird.
2.3. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers kann die Wesentlichkeit nicht
alleine schon deshalb bejaht werden, weil im Zusammenhang mit den gelöschten resp.
angepassten Dienstbarkeiten eine Entschädigung geleistet worden ist. Die Höhe der
Entschädigung ist lediglich ein Indiz hierfür, ob eine wesentliche Beeinträchtigung
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vorliegt oder nicht. Die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist anhand der konkreten
Umstände zu beurteilen. Eine wesentliche Beeinträchtigung wurde beispielsweise bei
einer Belastung mit einem absoluten Bauverbot und einer einschneidenden
Ausnützungs-, Bauhöhe- oder Pflanzenhöhebeschränkung bejaht. Verneint wurde eine
wesentliche Beeinträchtigung dagegen bei der Einräumung eines blossen
Fusswegrechts oder eines Durchleitungsrechts für Hochspannungsleitungen sowie bei
Verpflichtung eines Grundeigentümers zugunsten des Staates in einer Dienstbarkeit,
auf der Liegenschaft keine Alkoholwirtschaft zu führen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, a.a.O., N 128 f. zu § 216 StG ZH mit Hinweisen; M. Klöti-Weber, in: Klöti-
Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015,
N 42 zu § 96 StG AG).
Soweit die Löschung der Beschränkung auf höchstens dreigeschossige Bauten in
Frage steht, ist zu berücksichtigen, dass zugunsten des Grundstücks Nr. 000
gleichzeitig eine Bauhöhenbeschränkung für Lagerhallen errichtet wurde, wonach diese
nur mit einer maximalen Bauhöhe von 462 m.ü.M. erstellt werden dürfen. Von einer
wesentlichen Beeinträchtigung des Veräusserungswerts des Grundstücks Nr. 000 kann
daher nicht gesprochen werden. Weiter ist nicht ersichtlich, inwiefern durch die
Löschung der Benützungsbeschränkung betreffend den Parkplatz auf dem Grundstück
Nr. 002 die Eigentümerbefugnisse der Beschwerdegegner wesentlich beschnitten
werden bzw. das Ausmass der dinglichen Belastung seinem wirtschaftlichen Gehalt
nach einer Eigentumsübertragung gleichkommt. Auch die Löschung der
Bestimmungen, wonach auf dem ganzen das Grundstück Nr. 001 umfassenden
Geschäftsareal höchstens zweischichtig (06.00 bis 21.00 Uhr) gearbeitet werden dürfe
und zudem im Attikageschoss nur Büroräume eingerichtet werden dürften, bewirkt
noch keine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks Nr. 000. Dasselbe hat für
die Löschung der Bestimmung, dass im Obergeschoss der Bauten auf dem
Grundstück Nr. 001 keine Maschinensäle mehr, sondern nur noch Büroräume errichtet
werden dürften, zu gelten. Der Sinn und Zweck dieser nunmehr gelöschten
Dienstbarkeiten ist darin zu erblicken, dass von den im Eigentum der M._ AG
stehenden Grundstücken ausgehende, übermässige Lärmemmissionen verhindert
werden sollen. Solche – und andere – die Nachbarn treffende Immissionen sind jedoch
genügend über das Nachbarsrecht geschützt, indem gemäss Art. 684 ZGB (SR 210)
jedermann verpflichtet ist, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem
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Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkungen
auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten (Abs. 1). Verboten sind insbesondere alle
schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach
Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen
Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Besonnung
oder Tageslicht (Abs. 2). Die Vorinstanz erkannte damit zu Recht, dass die
Beschwerdegegner zwar bezüglich Art der Gebäude, Nutzung, Gebäudehöhe etc.
gewisse Rechtspositionen preis gaben, aber in Bezug auf ein Bauverbot für neue
Mobilfunkanlagen und -antennen einen Vorteil erzielten, welcher ihnen subjektiv wohl
von erheblicher Bedeutung war, wie das Schreiben der Beschwerdegegner zuhanden
des Beschwerdeführers vermuten lässt (vgl. act. 9/7/4). Nicht in diesem Verfahren zu
klären ist schliesslich, ob die Entschädigung von CHF 80'000 der Einkommenssteuer
unterliegt.
2.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Einspracheentscheid vom
28. Februar 2018 sowie die ihm zugrundeliegende Veranlagung einer
Grundstückgewinnsteuer zu Recht aufgehoben hat. Die Beschwerde ist
dementsprechend unter Bestätigung des angefochtenen Entscheids abzuweisen.
3. (...)