# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4e2e3c98-143d-5b68-a0c4-f9fe6f73b7d3
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_013
**Year:** 2017
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

EN FAIT
1.
1) Selon le registre foncier (ci-après : RF), Messieurs Gabriel et Olivier MÜHLEBACH sont propriétaires de la parcelle n
o
2'834, feuillet 61 de la commune de Genève-Cité, sise en deuxième zone de construction et sur laquelle se trouve le bâtiment C118, immeuble d'habitation avec rez-de-chaussée commercial ayant notamment pour adresse le 2, rue de Fribourg (ci-après : l'immeuble).
2.
2) a. Le 27 octobre 2015, MM. MÜHLEBACH, soit pour eux Monsieur Dominique DURET de la société Bory & Cie Agence Immobilière SA (ci-après : Bory), ont déposé, auprès de l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC), rattaché au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : DALE), une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée, référencée sous dossier APA 43'656, afin de transformer, au premier étage de l'immeuble, des locaux de bureaux en un logement, à la demande du DALE (réaffectation à l'utilisation initiale).
b. Ils ont joint à leur demande plusieurs documents. Selon des plans et un devis, les travaux, estimés à CHF 65'716.60, visaient l'aménagement d'un appartement de deux pièces, notamment par la création d'une salle de douche et d'une cuisine. Conformément à un contrat de bail de locaux commerciaux du 13 mai 2005 et à un avis de majoration de loyer du 22 novembre 2008, les locaux avaient été loués à la société Interaf SA (ci-après : Interaf) en tant que bureaux du 1
er
décembre 2005 au 30 novembre 2010, le dernier loyer annuel s'élevant à CHF 13'920.-.
3.
3) Par préavis du 6 novembre 2015, transmis par l'OAC aux intéressés le 11 novembre 2015, le service chargé de l'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR -
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; ci-après : le service LDTR), rattaché à l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), lui-même rattaché au DALE, a demandé des pièces complémentaires, soit un plan financier modifié et l'autorisation du changement d'affectation de logement en locaux commerciaux ou, à défaut, la copie du dernier bail à loyer pour appartement et de la dernière majoration de l'objet.
4.
4) Le 12 novembre 2015, Bory a indiqué que les locaux étaient déjà utilisés comme bureaux lorsque qu'Interaf les avaient loués en 1994 à la régie Roch & Cie, qui était alors chargée de la gérance. L'autorisation APA 20'079-1, délivrée par le DALE le 9 mai 2003, mentionnait clairement le bureau au premier étage et les vingt-quatre appartements soumis à la LDTR.
5) Le 30 novembre 2015, le service LDTR a préavisé favorablement la demande, sous conditions.
Les dispositions de la LDTR devaient être respectées. Le loyer annuel de l'appartement après travaux n'excèderait pas CHF 6'810.-, soit CHF 3'405.- par pièce par année, pendant une durée de trois ans à dater de la remise en location.
6.
6) Par décision du 27 janvier 2016, l'OAC a délivré l'autorisation sollicitée, publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 2 février 2016. Les conditions figurant dans le préavis du service LDTR du 30 novembre 2015 devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation.
7.
7) Par acte du 29 février 2016, MM. MÜHLEBACH ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision, avec laquelle ils n'étaient pas d'accord.
L'objet était loué en tant que bureaux depuis plus de trente ans et il ne devait pas y avoir de contrôle de loyer, vu la modification de la LDTR du 19 juin 2015.
8.
8) a. Le 15 mars 2016, MM. MÜHLEBACH ont complété leur recours.
L'entreprise individuelle Arthur Zufferey (ci-après : AZ) avait été domiciliée, du 29 juin 1966 au 25 avril 1991, au 2, rue de Fribourg. Dès 1981, la totalité des arcades au rez-de-chaussée étaient louées à Monsieur Habibollah et Madame Monique KHAN-MOHAMMAD. A fortiori, AZ louait les bureaux du premier étage, seul autre local commercial de l'immeuble. Selon les informations fournies au téléphone par l'office des faillites, la faillite d'AZ avait été close en 1993 et le domicile de Monsieur Arthur ZUFFEREY ne se trouvait pas au siège de son entreprise, ce qui tendait à démontrer qu'il louait effectivement un bureau. Monsieur Hagop AVAKIAN, locataire de l'immeuble depuis trente-huit ans, attestait de l'existence des bureaux loués par M. ZUFFEREY. L'absence de cuisine et de douche ou baignoire apparaissant sur l'état des lieux fait en 1994 démontrait qu'il s'agissait bien de bureaux.
b. MM. MÜHLEBACH ont annexé plusieurs documents à leur recours. Selon les extraits du RF concernant AZ, le siège de cette dernière se trouvait au 2, rue de Fribourg, depuis son inscription au RF, le 29 juin 1966, jusqu'à sa radiation, le 31 juillet 2012. Conformément à différents contrats, Mme KHAN-MOHAMMAD avait loué les quatre arcades commerciales au rez-de-chaussée de l'immeuble, dont l'une donnait sur la rue de Fribourg, premièrement seule dès le 1
er
décembre 1981, puis conjointement avec son époux à partir du 19 juin 1986, le dernier contrat, de durée déterminée, venant à échéance le 31 janvier 2001, mais étant renouvelable tacitement d'année en année. À teneur du bail à loyer de locaux commerciaux du 7 novembre 1994 conclu avec la Société immobilière rue des Alpes 18, ancien propriétaire de l'immeuble, Interaf avait loué, à compter du 16 novembre 1994, les locaux de deux pièces au 1
er
étage de l'immeuble, exclusivement destinés à l'usage de bureaux. Selon l'état des lieux d'entrée du même jour, les locaux étaient constitués d'un hall, d'une salle de bains, d'un bureau, d'une chambre et d'une demi-pièce du hall, sans comporter de cuisine, de toilettes séparées ou de douche.
9.
9) Le 20 avril 2016, Bory, sous la signature de M. DURET, a indiqué ne pas avoir d'autres observations à formuler que celles de MM. MÜHLEBACH.
10.
10) Par réponse du 3 mars 2016, le DALE a conclu au rejet du recours.
La modification de la LDTR, entrée en vigueur le 25 juillet 2015, n'avait pas pour vocation de permettre à des locaux d'habitation retirés du marché illégalement de retrouver leur affectation d'origine sans contrôle des loyers. Transformé en bureau sans autorisation de construire, l'objet en cause était légalement toujours resté affecté au logement.
Les pièces produites ne démontraient pas que l'appartement aurait été affecté à une activité commerciale depuis plus de trente ans, le seul document valable étant le contrat de bail à loyer du 7 novembre 1994, contrebalancé par le RF et datant de moins de trente ans. La prescription trentenaire n'était pas acquise. Si toutefois une telle preuve venait à être apportée durant la procédure, le DALE serait disposé à réexaminer la situation du cas d'espèce en ce qui concernait la fixation du loyer.
Le service LDTR avait fixé le loyer avec les éléments à sa disposition, en l'absence de transmission du dernier bail d'habitation, et avait fait preuve de mansuétude, puisqu'il avait retenu le montant maximum répondant aux besoins prépondérants de la population.
11.
11) Le 17 mai 2016, Bory, toujours sous la signature de M. DURET, a confirmé qu'elle souhaitait être mise hors de cause.
12.
12) Par courrier reçu par le TAPI le 13 octobre 2016, sur demande de ce dernier, Mme KHAN-MOHAMMAD a confirmé ne jamais se rendre à l'arcade sise au 2, rue de Fribourg, utilisée uniquement par son époux, décédé, de sorte qu'elle n'avait aucune connaissance d'éventuels bureaux dans cet immeuble.
13.
13) Le 18 octobre 2016 a eu lieu une audience de comparution personnelle et d'enquête.

## Considerations