# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8e9081df-a62c-5b5f-a243-1603d7f7e48f
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2008
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto: A.
Sulla particella n. 2443 RFD di _ sorge una proprietà per piani (“Condominio AO 1”), composta di due stabili (blocco D e F). AP 1 possiede le unità n. 1699 (
31
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 8 del “blocco D”, e n. 1700 (
34
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appar-tamento n. 9 del medesimo blocco.
B.
All'assemblea ordinaria del 3 aprile 2004 i comproprietari hanno discusso – tra l'altro – i seguenti oggetti, così descritti nell'or-
dine del giorno:
6.1 Abstellraum (ohne Buchstaben) im Block in Via _;
7.
Ä
nderung des Reglements Art. 2.2 Zuteilung der gemeinschaftlichen Räume, Keller und Parkplätze; Tabelle auf Seite 2 (siehe Beilage A);
7.1 Auftrag an den Verwalter, Herr _, mit der Eitragung der
Ä
nderung des Reglements Art. 2.2 Tabelle auf Seite 2, fortzufahren.
Trattando l'oggetto n. 6.1, i comproprietari hanno respinto a maggioranza la proposta formulata da uno di essi, il quale proponeva di chiedere a AP 1 l'immediata riconsegna del “locale ripostiglio”, astenendosi – per il momento – dal convenirla in giudizio. Gli oggetti n. 7 e 7.1 sono stati invece approvati, nonostante il voto contrario di AP 1.
C.
Il 3 maggio 2004 AP 1 ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna contro la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” per ottenere l'annullamento delle delibere n. 6.1, 7 e 7.1. La convenuta
ha proposto di respingere la petizione. In sede di replica e duplica
le parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Dopo l'istruttoria esse hanno rinunciato al dibattimento finale, ribadendo le loro domande in allegati conclusivi. Con sentenza del 14 marzo 2006 il Pretore ha respinto la petizione “per quanto non priva di oggetto” (relativamente alla delibera n. 6.1). La tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese di fr. 305.85 sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 2000.– per ripetibili.
D.
Contro la sentenza appena citata è insorta AP 1 con un appello del 4 aprile 2006 chiedendo che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere la sua petizione in merito all'annullamento delle delibere n. 7 e 7.1. Nelle sue osservazioni del 17 maggio 2006 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” propone di respingere l'appello.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
La contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natu-ra pecuniaria (DTF 108 II 77;
Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 3a edizione, pag. 368, n. 1324b; da ultimo: I CCA, sentenza 11.2007.75 del 18 novembre 2008, consid. 3). Il valore litigioso è quello che l'annullamento delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie l'attrice ha indicato un valore “indeterminato, in ogni caso superiore a fr. 8000.–“ (petizione, pag. 1), e il Pretore lo ha stabilito in fr. 10
000.– (sentenza impugnata, consid. 7). Il valore litigioso per l'appello è quindi dato (fr. 8000.–: art. 36 cpv. 1 LOG).
2.
Per i combinati art. 712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (
Steinauer
, op. cit., pag. 368 n. 1319). Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid., 4 con riferimenti). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 368 n. 1324). Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 146 ad art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 148 ad art. 712
m
CC).
3.
In concreto l'attrice chiedeva di annullare le delibere n. 6.1, 7 e 7.1 con l'argomento che il ripostiglio litigioso – alla stessa stregua delle cantine – andasse inserito nel piano di ripartizione proposto dall'amministrazione e, in virtù di un uso ormai inveterato da parte sua, fosse assegnato come locale accessorio al suo appartamento n. 8, rispettivamente fosse concesso a lei in uso riservato. Il Pretore ha ritenuto l'annullamento della delibera n. 6.1 privo d'oggetto e ha respinto le altre due richieste, non ravvisando alcun elemento oggettivo che correlasse il noto ripostiglio all'appartamento n. 8. Inoltre – egli ha soggiunto – la mancanza di una servitù, rispettivamente di qualsiasi contratto tra la condomina e la Comunione dei comproprietari, escludeva l'acquisizione di diritti sul ripostiglio, poco importando l'uso fattone dall'attrice, foss'anche di lunga durata. Nell'appello l'interessata ribadisce quanto ha addotto davanti al primo giudice, senza confrontarsi però – o confrontandosi solo di scorcio – con la motivazione della sentenza impugnata. Già per tale ragione il memoriale potrebbe essere dichiarato irricevibile per carenza di requisiti formali (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv. 5). Si volesse da ciò prescindere, l'appello non sarebbe destinato a miglior sorte, come si vedrà in appresso.
4.
L'impugnazione di una delibera assembleare non ha come obiettivo una verifica di opportunità, di convenienza o di adeguatezza. Non compete al giudice sostituirsi alla volontà dei comproprietari (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Come detto, per essere annullata una risoluzione assembleare deve offendere la legge o norme convenzionali che disciplinano la proprietà per piani. Nella misura in cui pretende che il noto locale ripostiglio sia assimilato a una cantina a lei attribuita per atti concludenti, da contrassegnare con una lettera dell'alfabeto e da inserire quindi nel piano di assegnazione delle parti comuni in uso riservato, l'appellante sembra lamentare invero una violazione del regolamento condominiale (doc. J, n. 2.2). La doglianza non può tuttavia essere condivisa. Che i condomini abbiano lasciato il ripostiglio in uso all'attrice per atti concludenti è una tesi priva di conforto, mal intravedendosi quali sarebbero tali atti concludenti. Nulla dimostra poi che quando ha comperato gli appartamenti n. 8 e n. 9, nel luglio del 1999, l'attrice abbia acquisito diritti d'uso. Certo, essa pretende che il vano è sempre stato adibito a cantina da chi le ha venduto le proprietà per piani. Se non che _ ha dichiarato che il vano è stato adoperato da lei e da suo marito, portinai dello stabile, come deposito di attrezzi per anni, dal 1974 al 1997 (deposizione del 28 febbraio 2005, verbali pag. 3). L'appellante obietta che ciò è stato possibile grazie all'esistenza di un comodato concesso dall'allora proprietaria delle unità n. 1699 e n. 1700, la _. Anche tale affermazione manca però di ogni riscontro probatorio. Privo di consistenza, l'appello si rivela così destinato all'insuccesso quand'anche fosse ricevibile.
5.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'ap-pellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà alla controparte
un'equa indennità a titolo di ripetibili.
6.
Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (fr. 10
000.–: consid. 1) non raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini di un eventuale ricorso in materia civile.