# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4a890b95-c451-4dd2-9129-aed18ee923c5
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
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a. Die Y. AG erstellte auf dem Grundstück Nr. 000, Grundbuch St. Gallen-St. Fiden, ein
Zweifamilienhaus und liess eine Aufteilung in zwei Stockwerkeigentumsanteile
(Grundstücke Nrn. S00001 und S00002) vornehmen. Am 31. Oktober 2012 erfolgte die
Schlussabnahme der Abwasseranlagen durch die Dienststelle Entsorgung St. Gallen
(act. G 9 I/6/2). Der Bau wurde im März 2014 fertiggestellt (act. G 6/6).
Bereits am 27. Januar 2010 hatte die Y. AG das Grundstück S00001, bestehend aus
375/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 000 mit Sonderrecht an der 4 1⁄2-
Zimmerwohnung im Erdgeschoss, an A.Q. und B.Q. veräussert. Am 26. August 2013
verkaufte sie das Grundstück Nr. S00002, bestehend aus 625/1000 Miteigentum am
Grundstück Nr. 000 mit Sonderrecht an der Maisonette-Wohnung an das Ehepaar X.
Anlässlich der amtlichen Schätzung des Stammgrundstücks vom 20. Januar 2015
wurde der Neuwert des Gebäudes auf CHF 1‘544‘000 geschätzt. Mit Rechnung vom
23. September 2015 veranlagte die Dienststelle Entsorgung St. Gallen die Y. AG für
das Stammgrundstück mit einem Gebäudebeitrag betreffend den Anschluss an die
öffentliche Kanalisation von CHF 14‘083.20. Bemessungsbasis bildete der GVA-
Neuwert von CHF 1‘544‘000 abzüglich des Neuwerts des früheren (abgebrochenen)
Gebäudes von CHF 240‘000 und somit ein Betrag von CHF 1‘304‘000 (act. G 9 I/2
Beilage).
b. Den gegen diese Rechnung von der Y. AG erhobenen Rekurs (act. G 9/1) wies die
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 7. Januar
2016 ab (act. G 9 I/10).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob die Y. AG mit Eingabe vom 19. Januar 2016
Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 22. Februar 2016 stellte
Rechtsanwalt lic. iur. HSG Piergiorgio Giuliani, Teufen, die Rechtsbegehren, der
Entscheid und die Verfügung vom 23. September 2015 seien vollumfänglich
aufzuheben; eventualiter sei an das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz (act. G 5).
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b. In der Vernehmlassung vom 29. Februar 2016 beantragte die Vorinstanz Abweisung
der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und
äusserte sich ergänzend zur Beschwerde (act. G 8). Die Beschwerdegegnerin
beantragte in der Vernehmlassung vom 16. März 2016 Abweisung der Beschwerde.
Zur Begründung verwies sie auf den vorinstanzlichen Entscheid sowie auf die
Verfügung vom 23. September 2015 und nahm ergänzend zur Beschwerde Stellung
(act. G 11).
c. In der Stellungnahme vom 30. März 2016 bestätigte die Beschwerdeführerin ihre
Anträge und Ausführungen (act. G 13).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden

## Considerations

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die
Beschwerdeführerin ist als Adressatin des Rekursentscheids zur Ergreifung des
Rechtsmittels berechtigt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Eingabe
vom 19. Januar 2016 (act. G 1) entspricht in Verbindung mit der Beschwerdeergänzung
vom 22. Februar 2016 (act. G 5) zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen
Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2
VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Nicht eingetreten werden kann
indessen auf den Antrag, die Verfügung vom 23. September 2015 sei aufzuheben - an
deren Stelle ist der Rekursentscheid getreten (Devolutiveffekt; vgl. BGE 129 II 438 E. 1).
2.
2.1. Nach Art. 15 Abs. 1 des Abwasserreglements der Stadt St. Gallen (sRS 543.1, AR,
in der am 1. Juli 2011 in Kraft getretenen Fassung des Nachtrags II) wird für den
Anschluss eines Grundstückes an die öffentlichen Abwasseranlagen ein einmaliger
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Anschlussbeitrag erhoben, der sich aus einem Flächenbeitrag und einem
Gebäudebeitrag zusammensetzt. Zahlungspflichtig ist, wer zum Zeitpunkt der Erteilung
der Baubewilligung im Grundbuch als Eigentümerschaft eingetragen ist. Sind mehrere
Personen zahlungspflichtig, so haften sie solidarisch. Der Gebäudebeitrag beträgt
gemäss Art. 15 Abs. 3 AR 10 Promille des Gebäudeversicherungswertes (Neuwert) der
angeschlossenen Bauten und Anlagen.
Erfährt ein Gebäude, für das bereits ein Gebäudebeitrag bezahlt wurde, eine
wesentliche Wertvermehrung infolge einer baulichen Änderung, so wird ein zusätzlicher
Gebäudebeitrag erhoben. Dieser bemisst sich nach der Differenz des neuen zum
vorherigen Wert des Gebäudes, abzüglich allfälliger Beiträge der Denkmalpflege (Art.
16 Abs. 1 AR). Gebäude- und Flächenbeiträge, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens
dieses Reglements noch nicht rechtskräftig festgelegt sind, richten sich nach neuem
Recht, sofern diese Regelung für die Beitragspflichtigen nicht nachteilig ist (Art. 32 Abs.
1 AR). Bei veränderten Verhältnissen gemäss Art. 16 dieses Reglements werden nach
altem Recht bezahlte Gebäude- und Flächenbeiträge auf die gleiche Weise
angerechnet wie die in diesem Reglement vorgesehenen Anschlussbeiträge (Art. 32
Abs. 2 AR). Ist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Nachtrags II zum
Abwasserreglement eine Baubewilligung, welche gemäss Art. 15 Abs. 1 die
Zahlungspflicht für den Anschlussbeitrag begründen würde, bereits erteilt, so ist für
den Anschlussbeitrag zahlungspflichtig, wer zum Zeitpunkt des Anschlusses im
Grundbuch als Eigentümerschaft eingetragen ist (Art. 32 Abs. 3 AR).
2.2. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, da das Stammgrundstück
bereits vor dem Neubau überbaut gewesen sei und für jene Baute früher einmal ein
Anschlussbeitrag bezahlt worden sei, liege kein Anwendungsfall von Art. 15 AR vor,
sondern es seien veränderte Verhältnisse im Sinn von Art. 16 AR gegeben. Für die
Bestimmung des für die Zahlungspflicht massgebenden Zeitpunktes und die
solidarische Haftung kämen aber gleichwohl die entsprechenden Regelungen von Art.
32 bzw. 15 AR zur Anwendung. Da der Beschwerdeführerin die Baubewilligung am 7.
August 2009 und damit vor Inkrafttreten des Nachtrags II zum AR (1. Juli 2011) erteilt
worden sei, sei sie gestützt auf Art. 32 Abs. 3 AR abgabepflichtig, da sie im
Anschlusszeitpunkt - die Schlussabnahme der Abwasseranlagen habe spätestens am
31. Oktober 2012 (act. G 9 II Beilage IV) stattgefunden - Eigentümerin des
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Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. S00002 gewesen sei. Miteigentümer des
Stammgrundstücks Nr. 00-00000, für welches der Anschlussbeitrag geschuldet sei,
seien damals sowohl die Beschwerdeführerin als auch A.Q. und B.Q. (Eigentümer des
Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. S00001) gewesen. Aufgrund der in Art. 15 Abs. 1
AR festgelegten solidarischen Zahlungspflicht sei es zulässig gewesen, der
Beschwerdeführerin den ganzen Anschlussbeitrag zu eröffnen (act. G 9 I/10).
2.3. Diese Darlegungen zu den theoretischen Berechnungsgrundlagen und zur
Zahlungspflicht erweisen sich als zutreffend und blieben als solche grundsätzlich auch
unbestritten (vgl. act. G 5 S. 6 unten). Hiervon ist nachstehend auszugehen.
Die Bemessung des Anschlussbeitrags durch die Beschwerdegegnerin erfolgte auf der
Basis des in Rechtskraft erwachsenen Gebäudeversicherungs-Neuwerts gemäss
Schätzung vom 20. Januar 2015 von CHF 1‘544‘000; von diesem wurde der Neuwert
des abgerissenen Gebäude (CHF 240‘000) abgezogen. Auf dem Differenzbetrag
(CHF 1‘304‘000) wurde der Beitrag von CHF 13‘040 (1 Promille) ermittelt (act. G 9 I/2
Beilage). Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren macht die Beschwerdeführerin
geltend, der Gebäudeversicherungs-Neuwert sei überhöht, und sie habe keine
Möglichkeit gehabt, diesen anzufechten. Sie sei weder informiert noch zur Schätzung
am 20. Januar 2015 eingeladen worden. Die Schätzungsverfügung sei lediglich dem an
der Schätzung anwesenden Stockwerkeigentümer eröffnet worden; die
Beschwerdeführerin sei jedoch wiederum nicht informiert worden. Die Vorinstanz sei
ihren Abklärungspflichten nicht rechtsgenüglich nachgekommen, was nicht nur eine
ungenügende Sachverhaltsabklärung, sondern auch eine Rechtsverletzung darstelle.
Sodann sei von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz
auszugehen. Die Bauarbeiten seien frühestens im März 2014 abgeschlossen worden,
was aus der Baukostenabrechnung hervorgehe. Ab diesem Zeitpunkt sei die
Beschwerdeführerin nicht mehr Eigentümerin der Liegenschaft gewesen.
Anzeigepflichtig seien somit die neuen Eigentümer und nicht die Beschwerdeführerin
selbst gewesen. Die Pflicht zur Eröffnung einer (Schätzungs-)Verfügung richtete sich
namentlich nach der Betroffenheit gemäss Art. 25 VRP. Sodann habe der Käufer des
Grundstücks seine Informationspflichten im Sinn einer nebenvertraglichen Pflicht
verletzt. Diese von der Beschwerdeführerin nicht verschuldete Tatsache müsse sie sich
nicht entgegenhalten lassen und bewirke keine Verwirkung von Mitwirkungsrechten. Es
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wäre Sache des Grundbuchamtes gewesen, den Gebäudeversicherungswert
gegenüber den Betroffenen - zu diesen gehöre auch die Beschwerdeführerin - zu
eröffnen. Die Beschwerdeführerin sei sich bewusst, dass die mangelhafte Eröffnung
der Schätzungsverfügung nicht per se Thema dieses Beschwerdeverfahrens sein
könne. Jedoch liege auf der Hand, dass zwischen der Festlegung des Schätzungswerts
und der Festlegung des Anschlussbeitrages ein enger Konnex bestehe. In diesem
Verfahren müsse daher die Möglichkeit zur Stellungnahme (zum Versicherungswert)
garantiert sein. Verknüpfe man die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin im
Schätzungsverfahren keine Mitwirkungsrechte gehabt habe und ihr die
Schätzungsverfügung nicht eröffnet worden sei, mit der Auslegung von Art. 15 AR
durch die Vorinstanz, stelle man eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der
Beschwerdeführerin fest. Dies sei insbesondere auf das Auseinanderfallen von
Grundeigentümer und zahlungspflichtiger Person zurückzuführen (act. G 5).
2.4. Art. 15 Abs. 3 AR knüpft an Gebäudeversicherungswerte an, welche zuvor im
Schätzungsverfahren festgelegt wurden. Eine Überprüfung des rechtskräftigen
Gebäudeversicherungswertes fiel im vorinstanzlichen Verfahren und im vorangehenden
Verwaltungsverfahren ausser Betracht, zumal unstreitig nicht eine (von Amtes wegen
zu beachtende) Nichtigkeit der Schätzungsverfügung zur Diskussion stand. Nachdem
im vorinstanzlichen Verfahren für eine erneute Überprüfung des rechtskräftigen
Versicherungswerts im Rahmen der Festlegung des Anschlussbeitrages keine
rechtliche Handhabe bestand, war entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
auch eine Erwägung im Rahmen der Beweiswürdigung, ob der
Gebäudeversicherungswert „der Realität“ entspricht (act. G 5 S. 9), nicht möglich. Art.
15 Abs. 3 AR räumt hinsichtlich der zur Anwendung kommenden
Bemessungsgrundlage keinen Ermessensspielraum ein. Die von der
Beschwerdeführerin gerügte mangelhafte Eröffnung der Schätzungsverfügung sowie
die von ihr beanstandete fehlende Information über die Durchführung des
Schätzungsverfahrens konnten – soweit von solchen Versäumnissen auszugehen wäre
- im vorinstanzlichen Verfahren zum vornherein nicht nachgeholt werden bzw. Anlass
für eine Neuprüfung des Gebäudeversicherungsschätzwertes bilden. Es wäre allenfalls
an der Beschwerdeführerin, hinsichtlich der Schätzungsverfügung bei der zuständigen
Stelle ein Wiedererwägungs- oder Revisionsbegehren einzureichen, was sie offenbar
auch selbst in Betracht zieht (act. G 5 S. 12 f.; G 13 S. 2 Ziff. 1.4). Auf die Ausführungen
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der Beschwerdeführerin zur Berechnung des Gebäudeversicherungswerts (act. G 5 S.
7 f.) und den Ablauf des Schätzungsverfahrens (act. G 5 S. 10) ist daher nicht
einzugehen. Dementsprechend kann der Vorinstanz auch nicht vorgeworfen werden,
sie habe diesbezüglich ihre Abklärungspflicht (act. G 5 S. 8 f.) bzw. das rechtliche
Gehör der Beschwerdeführerin (act. G 5 S. 10 f.) verletzt.
2.5. Fest steht, dass die Beschwerdeführerin den Käufern der
Stockwerkeigentumsanteile sowohl die Übernahme der Anschlussbeiträge (act. G 9 I/6
Beilage 4 Ziff. 6; G 6/5 Ziff. 6) als auch die umgehende Veranlassung der Schätzung
nach Bauvollendung (act. G 9 I/6 Beilage 4 Ziff. 23; G 6/5 Ziff. 26) in den Verträgen vom
27. Januar 2010 und 26. August 2013 vertraglich zugesichert hat. Eine umgehende
Veranlassung der Schätzung durch die Beschwerdeführerin erfolgte jedoch
offensichtlich nicht. Die Schätzung fand vielmehr erst im Januar 2015, lange nach
Bauvollendung (im März 2014, vgl. act. G 5 S. 4) und Verkauf des zweiten
Stockwerkeigentumsanteils, statt; die Schlussabnahme war bereits im Oktober 2012
erfolgt (vgl. act. G 9 I/6/2). Wenn sich die Beschwerdeführerin in diesem
Zusammenhang darauf beruft, dass sie im Zeitpunkt der Fertigstellung der Baute nicht
mehr Eigentümerin der Liegenschaft gewesen sei (act. G 5 S. 10 f.), ist festzuhalten,
dass sie mit der Veräusserung der Wohnungen vor Neuschätzung bewusst in Kauf
nahm, am Neuschätzungsverfahren nicht mehr beteiligt zu sein. Damit musste sie auch
damit rechnen, dass - aus ihrer Sicht zu hohe - Gebäudeversicherungswerte in
Rechtskraft erwachsen könnten. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus
dem Umstand, dass sie das Grundbuchamt mit Schreiben vom 12. Mai 2014
hinsichtlich der Übergabe eines Stockwerkeigentumsanteils informierte und eine
Baukostenabrechnung in Aussicht stellte (act. G 13 Beilage). Einer der Käufer gab der
Beschwerdegegnerin überdies bekannt, dass er das Schätzungsverfahren nur wegen
der Untätigkeit der Beschwerdeführerin veranlasst habe (act. G 11 S. 2). Die Frage, ob
die Käufer des Grundstücks Informationspflichten im Sinn einer nebenvertraglichen
Pflicht verletzten oder nicht (act. G 5 S. 11, G 13), indem sie die Beschwerdeführerin
nicht über das Schätzungsverfahren in Kenntnis setzten, ist im vorliegenden Verfahren
- da ausserhalb des Verfahrensgegenstandes und im privatrechtlichen Verhältnis der
Vertragsparteien liegend - nicht zu prüfen.
3.
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3.1. (...).
3.2. (...).