# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c9e1db3b-9290-4921-9e6d-599a66d0ccd3
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2014
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
La parcelle no 401 du cadastre communal d’Essertines-sur-Yverdon, d’une surface de 1’412 m2, est constituée en propriété par étages (trois lots). François Claude et Esther Debey ont acquis l’un de ces lots en copropriété le 5 septembre 2013.
La parcelle no 401 est affectée en zone village, au sens de l’art. 3 du règlement communal sur les constructions et l’aménagement du territoire de la commune d’Essertines-sur-Yverdon, adopté par le Conseil communal le 22 janvier 1991 et approuvé par le Conseil d’Etat le 5 juin 1992 (ci-après : RCAT).
B.
Du 9 juin au 8 juillet 2012, la société ATL Habitat Sàrl, à Yverdon-les-Bains, alors propriétaire de la parcelle no 401, a soumis à l’enquête publique un projet de trois villas contiguës, séparées par les garages. Le projet comportait des demandes de dérogation à l’art. 21 RCAT (distance entre bâtiments, distance à la limite [garage souterrain]).
Aucune opposition n’ayant été formée, la Municipalité a délivré le permis en date du 6 août 2012.
C.
Du 12 octobre au 10 novembre 2013, François Claude et Esther Debey, devenus entre-temps copropriétaires du lot de PPE 401-1 (villa A du projet) ont soumis à l’enquête publique (complémentaire) la construction d’un étage supplémentaire sur la villa A et la création d’ouvertures en façades. Cette enquête a suscité une opposition, signée par quatre personnes, ainsi qu’une observation.
Par avis du 22 octobre 2013, la Centrale des autorisations CAMAC a confirmé que le projet était de la compétence de la commune.
D.
Par décision du 13 novembre 2013, la Municipalité d’Essertines-sur-Yverdon a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Elle s’est ralliée aux arguments des opposants (propriétaires des lots PPE de la parcelle voisine no 402), relatifs en particulier à la question de la hauteur du bâtiment.
E.
Par acte du 4 décembre 2013, François Claude et Esther Debey ont interjeté recours contre cette décision, en concluant principalement à ce qu’elle soit réformée en ce sens que le permis de construire sollicité leur soit octroyé. A titre subsidiaire, ils concluent à l’annulation de la décision entreprise.
Dans sa réponse du 13 janvier 2014, la Municipalité d’Essertines-sur-Yverdon conclut au rejet du recours.
F.
La Cour de céans a procédé à une inspection locale le 13 mai 2014. Un compte-rendu d'audience a été établi, dont il est extrait ce qui suit:
"
Me Nicole attire d'emblée l'attention du tribunal sur l'aspect extérieur de la construction litigieuse, laquelle se compose selon lui de trois bâtiments différents, décalés en profondeur, avec des entrées et des toitures distinctes. Il en conclut que la hauteur de ces bâtiments doit être calculée individuellement pour chacun d'eux, quelle que soit la référence au terrain naturel ou aménagé. Il conteste l'argument de la municipalité selon lequel la hauteur maximale autorisée serait dépassée à l'angle nord-est, estimant que l'entrée du garage souterrain ne devrait pas être prise en compte.
Me Nicole produit une copie du permis de construire un précédent projet, mis à l'enquête du 9 juin au 8 juillet 2012, lequel démontrerait que la cote supérieure de 7m ne tenait pas compte du garage. Interpellé par le président à cet égard, il explique que la construction litigieuse a fait l'objet de trois projets successifs: le premier, accepté par la municipalité, aurait été abandonné pour des motifs financiers; le deuxième correspond au projet actuel; le troisième est celui faisant l'objet de l'enquête complémentaire litigieuse, visant à rehausser la villa A des recourants.
Me Nicole produit également trois photographies représentant deux autres villas à Epautheyres, dont il déduit que la profondeur du garage n'aurait pas été prise en compte par la municipalité dans le calcul de la hauteur du bâtiment.
Me Thévenaz rappelle pour sa part que le permis de construire a été délivré pour la création d'un seul bâtiment, faute de quoi la réglementation communale en matière de construction n'aurait pas été respectée. Il remet en cause la bonne foi des recourants, arguant qu'il est contradictoire de traiter la construction comme un seul bâtiment pour obtenir le permis de construire principal, puis de la traiter comme trois bâtiments distincts pour en obtenir l'élévation par le biais d'une procédure complémentaire. Il en appelle en outre aux caractéristiques intrinsèques de l'objet en cause, qu'il perçoit comme une seule unité. Il en veut pour preuve notamment que les garages séparant les villas jumelles comportent une habitation au-dessus.
Me Nicole fait valoir que la construction querellée se situe sur un terrain en pente et que même à supposer qu'il s'agisse d'un seul bâtiment, il serait composé de trois corps bien distincts qui justifieraient, selon lui, l'application de la jurisprudence vaudoise invoquée à l'appui du recours. Il affirme que le calcul opéré par la municipalité est incohérent, dans la mesure où il permettrait de rehausser d'un mètre la villa C, mais non pas la villa A.
Me Thévenaz rappelle que le raisonnement opéré par les recourants aurait pour conséquence d'aggraver les dérogations à la réglementation communale, raison pour laquelle il ne saurait être suivi.
Les parties sont en désaccord sur le fait de savoir si la villa en cause est construite en déblai ou en remblai. Antonino Milici montre aux comparants l'état du terrain avant les travaux, tel qu'il apparaît encore en bordure de la parcelle voisine 399. Il est constaté que le niveau de ce terrain est surélevé par rapport au terrain en chantier. Pour le syndic Philippe Dind, il s'agit clairement d'un déblai.
Me Nicole se prévaut encore de l'art. 19 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire, qui autorise les constructions en ordre contigu. Me Thévenaz rétorque qu'une telle disposition ne peut toutefois déroger aux règles concernant les limites de propriétés.
Interpellés par le président, les recourants répètent que le calcul de la hauteur de leur villa doit faire abstraction du garage, ce que la municipalité conteste. Le syndic Philippe Dind relève qu'il y va également de l'esthétique du bâtiment. Me Nicole rétorque qu'il s'agit là d'un nouveau moyen, qui n'a pas été invoqué en procédure jusqu'à présent.
Me Thévenaz maintient qu'en suivant l'argumentation des recourants, le permis de construire n'aurait pas dû être délivré."
Dans une écriture du 26 mai 2014, l'autorité intimée a relevé que le compte-rendu ne consignait pas le fait mentionné en audience qu'elle a pour pratique constante de qualifier de villas jumelles des bâtiments du type de celui qui est réalisé sur la parcelle no 401. Elle a joint des photographies relatives à deux paires de villas jumelles, dont l'une réalisée sur la parcelle voisine de celle du projet litigieux. Elle a fait valoir que, dans ces deux cas, la séparation est encore plus nette que dans le projet litigieux. Celui-ci devrait selon elle a fortiori être considéré comme un ensemble.
G.
Le Tribunal a statué
.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Le litige porte sur le respect de la hauteur maximale.
a) Selon l’art. 24 RCAT, la hauteur maximale des constructions nouvelles est de 7 m en zone village.
En vertu de l’art. 26 RCAT, la hauteur se mesure depuis le niveau du sol, conformément au plan no 2 annexé au présent règlement, jusqu’au-dessus de la sablière. Le plan en question est le suivant :
Selon ces figures, la hauteur des bâtiments est mesurée à partir du terrain naturel dans le premier cas et à partir du terrain aménagé en déblai dans le second.
b) aa) Les recourants contestent le calcul des opposants, suivis par l’autorité intimée dans la décision entreprise, qui arrivent à une hauteur de 7,99 m, dépassant de près d’un mètre le maximum autorisé par l’art. 24 RCAT. Cette valeur – indiquée sur les plans mis à l’enquête complémentaire – s’obtient en prenant comme niveau de référence – figurant lui aussi sur ces plans – la cote à l’angle sud-ouest (aval) de la villa C.
Les recourants soutiennent que les trois villas constituent des bâtiments distincts, construits en contiguïté, comme le RCAT le permet pour les villas jumelées (art. 19 al. 2 ch. 3). La hauteur devrait dès lors être calculée séparément pour chacun des bâtiments. La situation ne serait d’ailleurs pas différente si l’on devait admettre que les trois villas représentent un seul bâtiment. En effet, les villas constitueraient alors des corps de bâtiment distincts. Or, selon la jurisprudence, en présence d’un bâtiment composé de plusieurs corps et situé sur un terrain en pente, le calcul de la hauteur maximale doit s’opérer de manière distincte pour chacun des corps (cf. arrêts AC.1992.0101 du 7 avril 1993 et AC.2010.0019 du 12 novembre 2010).
Compte tenu de ce qui précède, la hauteur maximale de la villa A devrait ainsi être mesurée au droit de la villa A et non au droit de la villa C, comme l’a fait l’autorité intimée. Or, la hauteur de la villa A par rapport au terrain naturel correspondant serait au maximum de 6,56 m. Partant, le projet serait conforme à l’art. 24 RCAT.
bb) Dans sa réponse, l’autorité intimée relève qu’en rendant la décision attaquée, elle est partie de l’idée que les trois villas jumelles constituaient un seul bâtiment, comme elle l’avait fait déjà lors de l’octroi du permis de construire le 6 août 2012. Si maintenant l’on devait admettre qu’il s’agit de trois bâtiments distincts, le projet serait contraire au moins aux règles du RCAT sur les distances entre bâtiments (art. 21) et sur la surface constructible minimum (selon l’art. 22, une surface d’au moins 1250 m2 permet de construire un bâtiment de 3 logements, mais non plusieurs bâtiments). Dans la mesure où la construction a été autorisée par le permis délivré, les recourants sont certes au bénéfice de certains droits acquis. En revanche, la modification projetée (étage supplémentaire) ne saurait être autorisée, car elle aurait pour effet d’aggraver la non-conformité du point de vue des distances entre bâtiments et de la surface minimum.
Par ailleurs, l’autorité intimée fait valoir que la jurisprudence citée par les recourants n’est pas pertinente en l’espèce. Il ne serait donc pas question d’admettre que l’on est en présence d’un seul bâtiment composé de plusieurs corps et que le calcul de la hauteur maximale doit s’effectuer séparément pour chacun d’eux.
D’ailleurs, à supposer même que l’on ait affaire à trois bâtiments distincts ou à trois corps distincts du même bâtiment, de sorte que la hauteur doive être mesurée séparément pour chaque villa, la villa A des recourants ne serait pas conforme à l’art. 24 RCAT. En effet, sur la façade nord de la villa A, spécialement à l’angle nord-est, la hauteur du bâtiment (construit en déblai) est d’environ 7,5 m et dépasse ainsi le maximum de 7 m.
2.
Le cas d'espèce a ceci de particulier que la question litigieuse du respect de la hauteur maximale est examinée dans le cadre d'une procédure d'enquête complémentaire faisant suite à la procédure de mise à l'enquête principale qui s'est achevée le 6 août 2012 par la délivrance du permis.
Or, dans la procédure de mise à l'enquête principale, le projet de trois villas contiguës a été considéré comme un seul bâtiment de 3 logements. En effet, selon l'art. 22 RCAT, une parcelle d'au moins 1250 m2 permet de construire un bâtiment de 3 logements, mais non trois bâtiments distincts. Or, aucune dérogation à cette disposition n'a été demandée ni accordée. Il faut donc en déduire que les trois villas ont été considérées comme formant un seul bâtiment.
En outre, à la lecture des plans soumis à l'enquête principale, il apparaît que le projet présente une unité architecturale, avec trois villas d'un volume équivalent. S'agissant de la contrainte de hauteur, la villa C, située en aval, n'utilise pas les 7 m (à la sablière) à disposition, les plans indiquant une hauteur de 4,7 m à la corniche. Compte tenu d'une pente relativement faible (de l'ordre de 5%), le projet initial a ainsi été conçu de telle manière que les trois villas respectent la hauteur maximale de 7 m en prenant un niveau de référence commun, déterminé par rapport à la villa C.
Dans ces conditions, l'autorité intimée pouvait, dans le cadre de la mise à l'enquête complémentaire, considérer que la hauteur maximale doit être mesurée à partir du même niveau de référence pour les trois villas. Or, il n'est pas contesté – et cela ressort d'ailleurs des plans soumis à l'enquête complémentaire – que, mesurée depuis le niveau de la villa C la hauteur à la sablière de la villa litigieuse est de 7,99 m et dépasse ainsi le maximum de 7 m prévu par l'art. 24 RCAT.
Quant à la jurisprudence, dont se prévalent les recourants, selon laquelle, lorsque l'on se trouve en présence d'un bâtiment unique, composé de plusieurs corps et situé dans un terrain en pente, le calcul de la hauteur maximale s'opère de manière distincte pour chacun des corps, elle n'est pas pertinente en l'espèce. En effet, dans l'arrêt AC.1992.0101 du 7 avril 1993 (publié à la RDAF 1995 285), il s'agissait d'une construction composée de trois corps de bâtiment partiellement accolés, formant un fer à cheval, et qui, à en juger par l’apparence extérieure, donnait l’impression de trois unités d’habitation distinctes, revêtues d’une toiture propre et pourvues chacune d’une entrée séparée ; la construction de ces trois corps de bâtiment était par ailleurs prévue dans une pente assez prononcée. La situation est différente en l'espèce, où la contiguïté des trois villas donne une impression d'unité, contrairement à la configuration en fer en cheval dans le précédent en question. Quant à l'autre affaire citée par les recourants, elle ne leur est d'aucune aide, puisque l'existence d'un corps de bâtiment distinct, dont la hauteur aurait dû être mesurée séparément, y a été niée (AC.2010.0019 consid. 4c).
3.
Compte tenu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Succombant, les recourants supporteront, solidairement entre eux, les frais de justice ainsi que les dépens en faveur de la Municipalité d'Essertines-sur-Yverdon, qui a procédé avec l'assistance d'un mandataire professionnel (cf. art. 49 al. 1 et 55 al. 1 LPA-VD).