# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b4db638f-85d1-5096-88df-c5a50f341310
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2008
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
L’ing. RI 1, nato nel 1939, è titolare dell’omonima impresa generale di costruz
io
ni, con sede a _ e magazzini a _, costituita nel 1961 nella forma della ditta individuale.
Il fondo part. _ RFD di _, su cui sorgono i magazzini, è stato acquistato nel 1998, in sostituzione della precedente part. _ RFD di _, espropriata dal Cantone nel 1995. Allo scopo di accertarne il reinvestimento aziendale e poter così richiedere il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari a norma dell’art. 125 lett.
f
LT, in occasione di un’udienza tenutasi il 4 febbraio 1999, il valore d’investimento del nuovo fondo veniva concordato in fr. 100'000.–.
B.
Successivamente, in previs
io
ne della trasformaz
io
ne della ditta individuale nella _ SA, di cui il ricorrente è tuttora amministratore unico e detentore dell’intero pacchetto az
io
nar
io
, il fondo part. _ RFD di _, con effetto al 31 dicembre 2001, veniva allibrato a bilanc
io
al suo valore di acquisto di fr. 730'000.–.
C.
Nell’ambito di una verifica, l’Ispettorato fiscale rilevava che la voce contabile dell’immobile era stata successivamente trasferita alla costituenda società anonima, con effetto al 1° gennaio 2003, senza tuttavia che fosse operato parallelamente il trapasso di proprietà a Registro fondiario. Trapasso che veniva iscritto, in seguito alla segnalazione dell’Ispettorato, solo il 26 ottobre 2005.
Nella dichiaraz
io
ne per l’imposta sugli utili immobiliari relativa a tale trapasso, l’ing. RI 1 indicava un valore di investimento di fr. 100'000.–. Il contribuente chiedeva il differimento dell’utile immobiliare, calcolato in fr. 630'000.–, per trapasso immobiliare nell’ambito della trasformaz
io
ne della ditta individuale in società anonima.
D.
Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 novembre 2006, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 630'000.– e l’imposta in fr. 18'900.–. Nella motivazione rimandava al rapporto dell’Ispettorato fiscale del 21 settembre 2006, nel quale veniva evidenziato che il trapasso di proprietà era avvenuto solo il 26 ottobre 2005, successivamente alla trasformazione aziendale, per un valore di fr. 730'000.–, mentre il suo valore d’investimento fiscale era stato determinato, in occasione dell’udienza del 4 febbraio 1999, in fr. 100'000.–. Secondo l’Ispettorato, la differenza di fr. 630'000.– configurava pertanto un utile immobiliare imponibile.
E.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 28 novembre 2006, contestando il mancato differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Nel corso di un’udienza tenutasi il 5 ottobre 2007, ribadiva la sua posizione.
Con decisione del 25 ottobre 2007, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:
Nel caso in esame a giudiz
io
di quest’autorità fiscale il padre ha funto da rappresentante del figl
io
di conseguenza si ribadisce la qualità di “persona vicina”. Nel caso in esame, la trasformazione in SA è avvenuta in data 20.06.2003 con effetto retroattivo all’1.01.2003, mentre giuridicamente il trasferimento del mappale _ di _ alla SA è stato regolarizzato a Registro fondiario solo il 26.10.2005, a seguito della segnalazione dell’Ispettorato fiscale (...). Inoltre il trasferimento avrebbe dovuto avvenire al valore fiscale d’investimento di fr. 100'000.– stabilito sul verbale di audizione del 4.02.1999, non al valore di acquisto di fr. 730'000.–. In questo modo vi è stato uno scioglimento delle riserve createsi nel 1998 al momento del reinvestimento aziendale, che a nostro parere è imponibile in ambito TUI. Visto che sia il Signor RI 1 come pure il fiduciario Signor _ confermano che dal 1998 al 2005 non vi sono stati interventi di miglioria, il valore d’investimento ammonta a fr. 100'000.–.
F.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, l’ing. RI 1 ripropone la richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, per ristrutturazione aziendale ai sensi dell’art. 18 LT (art. 125 lett.
e
LT).
L’Ufficio di tassazione, nelle proprie osservazioni del 16 novembre 2007, ribadisce che la trasformazione non è avvenuta secondo i disposti dell’art. 18 LT, in modo particolare poiché il trapasso dell’immobile, ceduto alla SA per fr. 730'000.– in luogo di fr. 100'000.–, non è stato realizzato ai medesimi valori contabili.
G.
All’udienza del 2 ottobre 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posiz
io
ni.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in consideraz
io
ne la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposiz
io
ne degli utili immobiliari - Commentar
io
degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietar
io
dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Con riferimento al trasferimento del mapp. n. _ RFD di _ _ dal ricorrente alla _ SA, avvenuto il 26 ottobre 2005, l’autorità di tassaz
io
ne ha commisurato l’utile immobiliare imponibile in fr. 630'000.–, pari alla differenza fra il valore cui l’immobile è stato messo a bilanc
io
nei conti della società anonima (fr. 730'000.–) ed il valore di investimento definito nel corso di un’audiz
io
ne tenutasi nel 1999, in occas
io
ne della tassaz
io
ne successiva all’espropriaz
io
ne.
2.2.
Per l’art. 124 cpv. 1 LT è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e qualsiasi negoz
io
giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà. Fra i negozi imponibili, l’art. 124 cpv. 2 lett. g LT enuncia gli apporti a una società.
Secondo l’art. 125 cpv. 1 lett.
e
LT, nella vers
io
ne in vigore al momento del trasferimento imponibile, l’imposiz
io
ne degli utili immobiliari è differita in particolare in caso di trasformaz
io
ni, concentraz
io
ni o sciss
io
ni secondo gli articoli 18 e 70, nonche di trasformaz
io
ne di persone giuridiche in imprese di persone.
Per effetto del rinv
io
all’art. 18, le riserve occulte di un’impresa di persone (ditta individuale, società di persone) non sono imponibili, a condiz
io
ne che l’impresa rimanga assoggettata all’imposta Svizzera e che i valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito vengono ripresi, nel caso di, in particolare, trasformazione in un’altra impresa di persone o in una persona giuridica, se l’eserciz
io
continua immutato e, fondamentalmente, le partecipaz
io
ni rimangono proporz
io
nalmente inalterate.
Come si vede, è la stessa legge a subordinare espressamente la rinuncia alla tassaz
io
ne delle riserve occulte alla condiz
io
ne che “i valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito” vengano ripresi dalla persona giuridica nata dalla trasformaz
io
ne.
Altrimenti detto, attivi e passivi devono essere contabilizzati nel bilanc
io
d’apertura della società anonima ai valori contabili-fiscali figuranti nell’ultimo bilanc
io
dell’azienda personale prima della trasformaz
io
ne (
Bernardoni/Duchini
, La fiscalità dell’azienda, 2
a
ediz., Bellinzona, 1998, p. 504).
2.3
È allora ineccepibile la decis
io
ne impugnata, con la quale l’Uffic
io
di tassaz
io
ne ha assoggettato all’imposta le riserve occulte esistenti sull’immobile, nella misura in cui sono state sc
io
lte apportando quest’ultimo alla società anonima.
Vi è effettivamente stata la trasformaz
io
ne della ditta individuale del ricorrente in società anonima, avvenuta il 20 giugno 2003 con effetto retroattivo al 1° genna
io
2003. Anche ignorando la circostanza che il trapasso a Registro fondiar
io
è avvenuto oltre due anni dopo – e solo in seguito alla segnalaione dell’Ispettorato fiscale –, è incontestabile tuttavia che al momento della contabilizzaz
io
ne dell’immobile nel bilanc
io
di apertura della persona giuridica si sia verificato uno sc
io
glimento delle riserve occulte esistenti sull’immobile, per il fatto che non è stata rispettata la condiz
io
ne secondo cui devono essere ripresi i valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito.
3.
Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.