# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ce3f5191-ca14-5410-af10-b453741f2e7b
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2007
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ S.H. ist Eigentümer eines Landwirtschaftsbetriebs in R., der eine landwirtschaftliche
Nutzfläche von rund 13 ha umfasst. Existenzgrundlage des Betriebs sind Obst- und
Spezialkulturen. Zum Betrieb gehören ein Wohnhaus auf Parzelle Nr. 0000 (Vers. Nr.
1098) und eine Scheune (Vers. Nr. 466) auf der gegenüberliegenden Parzelle Nr. 1333.
Das Wohnhaus war bis zum 30. September 2006 an Dritte vermietet. Gemäss
Zonenplan der Politischen Gemeinde R. vom 30. August 1995 liegen beide Gebäude in
der Landwirtschaftszone.
Am 14. Juni 2004 reichte S.H. ein Baugesuch für den Umbau des Ober- und
Dachgeschosses im Westteil der Scheune in eine 2-1/2-Zimmer-Wohnung ein. Am 23.
Juli 2004 stellte die Bauverwaltung R. fest, dass mit den Umbauarbeiten bereits
begonnen worden war, worauf S.H. am 23. August 2004 aufgefordert wurde, sämtliche
nicht bewilligten Bauarbeiten unverzüglich einzustellen.
B./ Am 8. September 2004 wurde einem Baugesuch S.H.s für den Ausbau der Scheune
mit Räumlichkeiten zur Erdbeerverarbeitung sowie für Degustations- und
Verkaufszwecke entsprochen. Des weiteren erteilte das Amt für Raumentwicklung
(ARE) am 4. Mai 2005 die Zustimmung für den Bau einer Remise mit
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Wasserspeicherbecken und stimmte der Bwilligung von 50 Aren bodenunabhängiger
Erdbeerkulturen mit Folientunnels zu. Die Baubewilligung für dieses Vorhaben wurde
am 24. Mai 2006 erteilt, in der Folge jedoch von einem benachbarten Grundeigentümer
mit Rekurs angefochten. Der Rekursentscheid steht noch aus.
C./ Am 9. Dezember 2005 stellte die Bauverwaltung R. fest, dass die Wohnung trotz
Baustopp in die Scheune eingebaut worden war und von S.H. bewohnt wurde.
D./ Am 20. Januar 2006 verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung für
die neu erstellte Wohnung und wies die zuständige Gemeindebehörde an, die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen. Die Verfügung wird
damit begründet, der zusätzliche Wohnraum bzw. der Einbau einer 2-1⁄2-Zimmer-
Wohnung mit einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 133 m2 sei nicht
betriebsnotwendig.
Am 10. Februar 2006 verweigerte die Baukommission R. die Baubewilligung für den
Scheunenumbau und ordnete an, der rechtmässige Zustand sei wiederherzustellen,
indem sämtliche dem Wohnen dienenden Einrichtungen wie Küche, Bad, Dusche,
Fenster, Installationen (Heizung, Strom, Wasser) im Obergeschoss der Scheune bis
spätestens vier Monate nach Rechtskraft des Entscheids zu entfernen seien.
Gleichzeitig eröffnete sie die Verfügung des ARE vom 20. Januar 2006 und erklärte sie
zum integrierenden Bestandteil ihres Entscheids.
E./ Am 23. Februar 2006 erhob S.H. gegen die Verfügung des ARE vom 20. Januar
2006 und gegen den Entscheid der Baukommission R. vom 10. Februar 2006 Rekurs
beim Baudepartement. Er beantragte, die Entscheide seien aufzuheben und die
Angelegenheit sei zur Neubeurteilung und zur Erteilung der Baubewilligung an die
Vorinstanzen zurückzuweisen.
Nachdem ein Augenschein durchgeführt worden war, wies das Baudepartement den
Rekurs S.H.s am 22. September 2006 ab.
F./ Am 10. Oktober 2006 erhob S.H. gegen den Entscheid des Baudepartements vom
22. September 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er stellte die
Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben (Ziff. 1) und die
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Angelegenheit sei zur Neubeurteilung und zur Erteilung der Baubewilligung an die
Vorinstanz zurückzuweisen (Ziff. 2).
Am 23. Oktober 2006 nahm das Baudepartement Stellung und beantragte, die
Beschwerde sei abzuweisen. Die Baukommission R. beantragte am 26. Oktober 2006
ebenfalls, der Beschwerde sei keine Folge zu geben und verzichtete darauf, sich
vernehmen zu lassen.
Nachdem S.H. am 2. November 2006 die Möglichkeit eingeräumt worden war, sich zu
neu vorgebrachten tatsächlichen und rechtlichen Argumenten zu äussern, stellte er am
4. Dezember 2006 den Antrag, für den Fall, dass die Beschwerde aufgrund der
aktuellen Rechtslage nicht geschützt werden könne, sei das Verfahren zu sistieren.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). S.H. ist zur Beschwerde
legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die
Beschwerdeeingabe vom 10. Oktober 2006 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich
den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 VRP).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Der Beschwerdeführer stellt das Rechtsbegehren, falls die Beschwerde aufgrund der
heutigen Rechtslage wider Erwarten nicht geschützt werden könne, sei das Verfahren
zu sistieren, bis über sein Gesuch vom 7. Juli 2006, das Gebiet B., insbesondere die
Parzellen Nrn. 1333 und 2232, seien in eine Weilerzone umzuzonen, entschieden
worden sei. Er begründet dies damit, falls dem Gesuch entsprochen
werde, sei die Einliegerwohnung in der Scheune in jedem Fall zonenkonform.
2.1. Als Sistierung wird die vorübergehende Einstellung bzw. das "Ruhenlassen" eines
hängigen Verfahrens bezeichnet (vgl. Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen, 2. Aufl., St. Gallen 2003, Rz. 1092 mit Hinweis auf Kölz/Bosshart/
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Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl.,
Zürich 1999, §§ 4-31 N 27). Die Sistierung bedeutet eine Abweichung vom Grundsatz
einer möglichst beförderlichen Fortführung und Erledigung des Verfahrens und bedarf
deshalb einer Rechtfertigung. Eine Sistierung ist anzuordnen, wenn sie gesetzlich
vorgeschrieben ist oder wenn ein anderes Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von
präjudizieller Bedeutung ist. Zulässig ist die Verfahrenssistierung ausserdem, wenn sie
aus wichtigen Gründen geboten erscheint und ihr keine überwiegenden öffentlichen
oder privaten Interessen entgegenstehen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 1093). Steht
eine Rechtsänderung bevor, die für den Verfahrensausgang wesentlich ist, ist eine
Sistierung lediglich angebracht, wenn die neuen Vorschriften bereits beschlossen oder
zumindest aufgelegt sind. Vage Aussichten auf eine Rechtsänderung oder eine
beschlossene Rechtsänderung mit unbestimmtem Inhalt genügen nicht (vgl. Kölz/
Bosshart/Röhl, a.a.O., §§ 4-31 N 29 mit Hinweis auf Imboden/Rhinow, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Band I, Basel und Frankfurt am Main 1986, Nr. 17 B I und
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege
im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 38 N. 6).
2.2. Nach Art. 16bis des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) dienen
Weilerzonen der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. Sie
sind zulässig, wenn sie im kantonalen Richtplan vorgesehen sind (vgl. auch Art. 8 und
Art. 18 des Raumplanungsgesetzes, SR 700, abgekürzt RPG, und Art. 33 der
Raumplanungsverordnung, SR 700.1, abgekürzt RPV). Die politische Gemeinde legt
nach Art. 16bis Abs. 2 BauG die zulässigen Nutzungen im Baureglement entsprechend
den jeweiligen Bedürfnissen fest. Bezüglich der in Weilerzonen zugelassenen
Nutzungen steht den politischen Gemeinden ein weiter Ermessensspielraum offen (vgl.
B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 131).
2.3. Für B. ist im kantonalen Richtplan eine
Weilerzone vorgesehen, und der Beschwerdeführer hat am 7. Juli 2006, während der
Dauer des Rekursverfahrens, beim Gemeinderat R. ein Gesuch um Umzonung der
Kleinsiedlung in eine Weilerzone eingereicht. Fest steht weiter, dass er im Anschluss
daran, am 10. August 2006, erfolglos den Antrag gestellt hat, das Rekursverfahren sei
bis zum Entscheid über dieses Gesuch zu sistieren. Auch zum jetzigen Zeitpunkt sind
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keine Gründe ersichtlich, die es rechtfertigen würden, das hängige Verfahren
auszusetzen. Es ist nach wie vor ungewiss, ob das Umzonungsgesuch Aussichten auf
Erfolg hat, zumal der Beschwerdeführer nicht behauptet, die von ihm gewünschte
Änderung des Zonenplans sei mit dem Auflageverfahren eingeleitet worden (vgl. Art. 29
ff. BauG). Hinzu kommt, dass der Vertreter der Beschwerdebeteiligten anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins am 29. Juni 2006 zum Ausdruck gebracht hat, trotz
bevorstehender Revision der Ortplanung werde nicht beabsichtigt, das Gebiet einer
Weilerzone zuzuordnen. Auch ist die Einschätzung der Vorinstanz vom 17. August 2006
unbestritten geblieben, wonach mit einer rechtskräftigen Umzonung im Sinn des
Beschwerdeführers bestenfalls im Jahr 2008 gerechnet werden könnte. Schliesslich
kann entgegen der Annahme des Beschwerdeführers nicht davon ausgegangen
werden, die in die Scheune eingebaute Wohnung wäre in einer Weilerzone in jedem Fall
rechtskonform. Demzufolge besteht kein begründeter Anlass, dem Sistierungsgesuch
zu entsprechen, und es erübrigt sich, dem Antrag des Beschwerdeführers
stattzugeben, es seien die Gesuchsakten beizuziehen, es sei ein Amtsbericht des
Gemeinderats R. einzuholen und es sei ein Augenschein durchzuführen.
3. Der Beschwerdeführer beantragt, es sei ein Augenschein durchzuführen, nicht
zuletzt auch um festzustellen, dass der Einbau einer Einliegerwohnung im
Untergeschoss des Wohnhauses weder unzweckmässig noch wirtschaftlich
unvernünftig sei. Sodann sei ein Gutachten einer Fachstelle für Gemüse- und
Beerenbau bezüglich der Frage einzuholen, ob Wohnraum auf dem
Landwirtschaftsbetrieb sowohl für den Betriebsleiter und seinen Stellvertreter als auch
für die Mutter des Betriebsleiters, Praktikanten und Lehrlinge zwingend erforderlich sei.
Weiter sei durch ein Gutachten zu klären, ob es unter ökonomischen und ästhetischen
Gesichtspunkten sinnvoller sei, Erntehelfer im bestehenden Wohnhaus unterzubringen
als in zwischenzeitlich aufgestellten Wohncontainern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet, dass rechtzeitig und formrichtig
angebotene Beweismittel abzunehmen sind, es sei denn, diese betreffen eine nicht
erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, über die streitige Tatsache
Beweis zu erbringen (vgl. BGE 124 I 242E. 2; 117 Ia 268 E. 4b).
Im vorliegenden Fall ergeben sich die rechtserheblichen Tatsachen aus den Akten,
weshalb auf die Abnahme der Beweise verzichtet werden kann.
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4. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher
Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung für eine Bewilligung ist
nach Art. 22 Abs. 2 RPG, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone
entsprechen (lit. a) und dass das Land erschlossen ist (lit. b). In der
Landwirtschaftszone zonenkonform sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und
Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nötig sind (vgl. auch Art. 20 Abs.
2 BauG). Nach Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die
Baute
oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a); der Baute oder
Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(lit. b) und der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann (lit. c).
4.1. Mit Art. 16a RPG sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgerichtliche
Rechtsprechung für die Zonenkonformität aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl.
ZBl 2002/585 mit Hinweis u.a. auf Botschaft des
Bundesrats zu einer Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 533). Davon
ging auch der Verordnungsgeber beim Erlass der konkretisierenden Norm von Art. 34
Abs. 3 RPV aus. Danach sind Bauten für den Wohnbedarf zonenkonform, wenn der
Wohnbedarf für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes
unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (vgl.
Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf ZBl 2002/585 und Pra 2001 Nr. 143, S. 858).
Die Unentbehrlichkeit richtet sich weder nach den subjektiven Vorstellungen und
Wünschen des Gesuchstellers noch nach der persönlichen Zweckmässigkeit und
Bequemlichkeit. Vielmehr ist in jedem einzelnen Fall anhand objektiver Kriterien zu
prüfen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz
zu nehmen. Dabei ist zu unterscheiden, in welchem Umfang eine ständige Anwesenheit
des Bewirtschafters und der betrieblich benötigten Arbeitskräfte notwendig ist. Diese
Beurteilung hängt insbesondere von Art und Umfang der betriebsnotwendigen
Überwachungsaufgaben, von der Distanz zur nächsten Wohnzone sowie von der Frage
ab, ob das Gewerbe hauptberuflich ausgeübt wird. Ist die Betriebsführung auch von
der Wohnzone aus möglich oder verlangen die betrieblichen Verhältnisse keine
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dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforderlichen sachlichen Bezug des Bauvorhabens
zur landwirtschaftlichen Produktion (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar zum
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 16a N 14). In der Landwirtschaftszone sind
somit nur solche Wohngebäude zonenkonform, die in ihrer konkreten Ausgestaltung für
eine zweckmässige Bewirtschaftung des Bodens am vorgesehenen Standort
notwendig und nicht überdimensioniert sind. Der landwirtschaftliche Zweck darf nicht
bloss Vorwand sein, um ein Bauvorhaben zu verwirklichen, das für die Bewirtschaftung
des Bodens nicht erforderlich ist. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen,
bleibt daher einem relativ engen Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur Leute, die
als Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind, ihre
Familienangehörigen sowie die abtretende Generation, welche ein Leben lang in der
Landwirtschaft tätig war (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 121 II 310 Erw.
3b; ZBl 1995/378 f. Erw. 3a und BGE 121 II 68 f. Erw. 3a mit Hinweisen; vgl. auch P.
Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S.
175 mit Hinweisen).
Allein aus dem Bestand des Gebäudes lässt sich kein Anspruch auf Erteilung einer
Bewilligung ableiten (vgl. ZBl 1995/378 mit Hinweis auf BGE 112 Ib 277 Erw. 6b). Was
das Personal anbetrifft, ist ferner zu berücksichtigen, wie weit das zu bewirtschaftende
Land von der nächsten Bauzone entfernt liegt. Soweit betrieblich eine ständige
Anwesenheit des Personals nicht erforderlich ist, gilt dessen Wohnraum nur dann als
zonenkonform, wenn die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist.
Letzteres ist nicht anzunehmen, wenn ein Fussmarsch von 20-30 Minuten erforderlich
ist, um an den Betriebsort zu gelangen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf BGE
116 Ib 230 Erw. 3a, 113 Ib 142 Erw. 5a, 121 II 69 Erw. 3a und 117 Ib 268 Erw. 2b; vgl.
auch ZBl 1995/378 mit Hinweisen).
4.2. Unbestritten geblieben ist die Feststellung der Vorinstanz, wonach zum Betrieb
des Beschwerdeführers ein Wohnhaus mit sechs Zimmern und mit einer Wohnfläche
von schätzungsweise 180 m2 gehört. Nicht in Frage gestellt wird weiter, dass sich im
Untergeschoss dieses Hauses, welches allerdings nur als Kellergeschoss bewilligt
worden ist, drei weitere Zimmer befinden, dass es mit einer neuen
Küchenkombination sowie mit Dusche/WC ausgestattet ist und dass es über einen
eigenen Hauseingang verfügt.
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4.3. Beschwerdeführer und Vorinstanz gehen davon aus, dass sich der
Landwirtschaftbetrieb im Aufbau befindet und dass ein Betriebsleiter erforderlich ist,
der dort Wohnsitz nimmt. Nicht in Frage gestellt wird weiter, dass die Bewirtschaftung
der Obstkulturen inkl. der bodenunabhängigen Erdbeerkulturen mit Folientunnels
19'157 Stunden Arbeitskraft beansprucht und dass für die Betriebsleitung zusätzlich
mit rund 5'000 Stunden Arbeitskraft zu rechnen ist. Auch nach Auffassung der
Vorinstanz ist für die Bewirtschaftung des Betriebs nach Abschluss der Aufbauphase
deshalb eine zweite Arbeitskraft mit Fachausbildung erforderlich, wobei diese nicht auf
dem Hof leben muss.
4.3.1. Der Beschwerdeführer vertritt den Standpunkt, die gegenseitige Stellvertretung
bei der Überwachung der Düngungsanlagen, der Folientunnels und anderer
Einrichtungen bedinge, dass nicht nur der Betriebsleiter auf dem Hof lebe, sondern
auch der künftige Betriebsleiter-Stellvertreter. Er verzichtet indessen darauf, näher zu
begründen, warum Kontrollarbeiten die dauernde Anwesenheit einer zweiten Person
unabdingbar machen. Hinzu kommt, dass der Betrieb des Beschwerdeführers nur rund
1,3 km von der nächstgelegenen Wohnzone entfernt liegt und dass er deshalb selbst
zu Fuss innert nützlicher Frist ohne weiteres erreichbar ist. Somit besteht kein Grund
zur Annahme, der künftige Angestellte des Beschwerdeführers müsse dereinst aus
betrieblichen Gründen am Arbeitsort leben. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde
dessen Unterbringung überdies keinen zusätzlichen Wohnraum erfordern, weil im
Wohnhaus des Beschwerdeführers, der keine Familie hat, unbestrittenermassen
genügend Raum vorhanden ist. Dieser beabsichtigt selber, das Wohnhaus zusammen
mit seinem künftigen Angestellten und Praktikanten zu bewohnen.
4.3.2. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, im Gegensatz zur Auffassung der
Vorinstanz erfordere sein Betrieb mehr als zwei qualifizierte Arbeitskräfte, insbesondere
auch, weil die Erzeugnisse vermarktet werden müssten. Seine Mutter übernehme
bereits heute bei Bedarf (Arbeitsspitzen, Abwesenheiten, personelle Engpässe)
verschiedene Führungsaufgaben und unterstütze ihn mit Rat und Tat. Sodann sei sie
für das leibliche Wohl der Personen besorgt, die auf dem Betrieb arbeiteten. Sie müsse
deshalb dauernd anwesend sein und für ihre Unterbringung sei zusätzlicher Wohnraum
unabdingbar. Es sei beabsichtigt, dass seine Mutter in der 2-1/2-Zimmer-Wohnung in
der Scheune Wohnsitz nehme. Zum Beweis legt er die Mitteilung der Kündigung der
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Mietwohnung seiner Mutter in R. ins Recht, sowie einen Mietvertrag, wonach er ihr ab
1. Oktober 2006 ein "Stöckli über Degustationsraum" vermietet.
Es ist nicht ersichtlich, warum es für die
ordnungsgemässe Bewirtschaftung des Betriebs des Beschwerdeführers unabdingbar
sein soll, dass seine Mutter, die bei Bedarf mithilft, dort Wohnsitz nimmt. Hinzu kommt,
dass die Feststellung der Vorinstanz unbestritten geblieben ist, dass sie im Umfang
eines Arbeitspensums von 80 Prozent als Kindergärtnerin tätig ist. Ihre gelegentliche
Mitarbeit auf dem Betrieb rechtfertigt es deshalb nicht, zusätzlichen Wohnraum zu
bewilligen.
4.3.3. Auch für den Fall, dass der Beschwerdeführer jeweils einen Lehrling ausbilden
oder zwei Praktikanten beschäftigen sollte, besteht kein Bedarf nach zusätzlichem
Wohnraum auf dem Betrieb. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass er mangels
Qualifikation zum heutigen Zeitpunkt keine Lehrlinge ausbilden darf und dass auf dem
Betrieb keine Praktikanten arbeiten. Auch wenn er zu einem späteren Zeitpunkt
auszubildende Personen beschäftigen sollte, wäre ihre dauernde Anwesenheit aus
betrieblichen Gründen nicht erforderlich. Zudem könnten sie im Wohnhaus des
Beschwerdeführers untergebracht werden, zumal Lehrlinge und Praktikanten lediglich
je ein Einzelzimmer benötigen und Praktikanten gemäss seinen eigenen Angaben
zudem nicht das ganze Jahr über, sondern nur saisonal auf dem Betrieb beschäftigt
würden. Dementsprechend führt der Beschwerdeführer selber aus, er beabsichtige,
zusammen mit den Praktikanten im Wohnhaus zu wohnen. Auch Erntehelfer werden
wie Praktikanten jeweils nur für eine zeitlich begrenzte Dauer und zudem für die
Verrichtung bestimmter Arbeiten eingesetzt, weshalb sie ebenfalls nicht dauernd auf
dem Betrieb anwesend sein müssen. Diese Hilfskräfte können ebenfalls in der nahe
gelegenen Wohnzone untergebracht werden oder aber in Wohncontainern, die gemäss
Angaben der Vorinstanz während der Erntezeit jeweils aufgestellt werden dürfen. An
dieser Beurteilung ändert nichts, dass es der Beschwerdeführer aus ökonomischen
und ästhetischen Gründen vorziehen würde, die Erntehelfer jeweils im Wohnhaus zu
beherbergen.
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4.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Vorwurf des Beschwerdeführers, der
angefochtene Entscheid sei willkürlich, weil die Vorinstanz weiteren Wohnraum unter
dem Gesichtspunkt des Raumplanungsrechts als nicht betriebs-notwendig erachte,
unbegründet ist. Deshalb ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.
5. Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben, weil der Scheunenumbau zu Wohnzwecken als Altenteil für seine Mutter
hätte bewilligt werden müssen.
5.1. Wohnraum für die abtretende Generation gilt nach Art. 34 Abs. 3 RPV nur als
zonenkonform, wenn es sich um Personen handelt, die den betreffenden Betrieb
geführt haben und ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig waren (vgl. Heer, a.a.O.
Rz. 406 mit Hinweis auf ein Urteil des Bundesgerichts vom 22. August 2001, 1A.
19/2001, publiziert in ZBl 2002/586 f.). Die Voraussetzung, dass die abtretende
Generation vor dem Rückzug aus dem Berufsleben den Hof selber bewirtschaftet und
dort gelebt haben muss, folgt aus dem Zweck des Altenteilsrechts. Dieses soll dem
Bewirtschafter sein Vorrecht, ausserhalb der Bauzonen zu wohnen, auch im Ruhestand
sichern. Es wäre aus sozialen Gründen unbillig, den Bauern, der ein Leben lang den
Hof geführt hat, nach der Übergabe des Betriebs zum Verlassen seiner vertrauten
Umgebung zu zwingen. Sein Verbleiben auf dem Hof erleichtert zudem die
landwirtschaftliche Generationenfolge. Der bisherige Betriebsinhaber kann den
Nachfolger mit Rat und Tat unterstützen und bei Bedarf gelegentlich einspringen. Das
Altenteilsrecht trägt auch dazu bei, dass die Leitung von Landwirtschaftsbetrieben
rechtzeitig in jüngere Hände gelegt wird. Diese Zielsetzungen schliessen es aus, das
Altenteilsrecht auch auf ehemalige Landwirte auszudehnen, die den Betrieb bisher
nicht geführt und nicht auf ihm gelebt haben. Ihnen fehlt die soziale und betriebliche
Verwurzelung, welche die Aufrechterhaltung des Vorrechts, in der Landwirtschaftszone
wohnen zu dürfen, rechtfertigen würde. Das Altenteilsrecht ist daher aufgrund seines
Zwecks dem Landwirt vorbehalten, der bisher den Betrieb geführt und auf dem Hof
gelebt hat (vgl. ZBl 2002/586 f.). Ausserdem muss der Bedarf aktuell sein. Daran fehlt
es, wenn eine Hofübergabe an die nächste Generation ungewiss ist. Im übrigen muss
der für die abtretende Generation benötigte Wohnraum vorab innerhalb bestehender
Gebäudevolumen befriedigt werden (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 16a RPG N 14
mit Hinweisen).
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5.2. Unbestritten geblieben sind die Feststellungen der Vorinstanz, wonach die Mutter
des Beschwerdeführers den Betrieb im Jahr 1996 aus familiären Gründen (Trennung
vom Ehemann) verlassen hat, nachdem sie ihn bis dahin zusammen mit ihrem
damaligen Ehemann bewirtschaftet hatte. Der Vater des Beschwerdeführers blieb
zwecks Einarbeitung des Sohnes weiterhin dort wohnen. Im Jahr 2000 erfolgte die
Hofübergabe, und der Vater zog weg. Der Generationenwechsel hat somit bereits vor
rund sechs Jahren stattgefunden, und die Mutter des Beschwerdeführers hat während
rund 10 Jahren nicht auf dem Betrieb gelebt, bis sie sich im Herbst 2006 entschloss,
wieder dorthin zurückzukehren. Aktenkundig ist, dass sie bis zum 30. September 2006
Mieterin einer Wohnung im nahen R. war. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer
nicht behauptet, seine Mutter wolle sich aus dem Berufsleben zurückziehen und nicht
mehr als Kindergärtnerin tätig sein. Bei dieser Sachlage ging die Vorinstanz zu Recht
davon aus, die Voraussetzungen für die Einräumung eines Altenteilsrechts seien nicht
erfüllt. Der Beschwerdeführer wendet zwar ein, es wäre seiner Mutter zufolge der
familiären Probleme, die zur Scheidung geführt hätten, nicht zumutbar gewesen,
zwecks Erhaltung ihres Altenteilsrechts weiterhin auf dem Hof zu verbleiben. Sie sei
dort indessen nach wie vor sozial und betrieblich verwurzelt. Auch wenn die Mutter des
Beschwerdeführers ihr früheres Zuhause im Jahr 1996 nicht freiwillig verlassen haben
sollte, steht fest, dass ihr geschiedener Ehemann im Jahr 2000, nach der Hofübergabe
an den Sohn, von dort weggezogen ist. Dennoch hat die Mutter des
Beschwerdeführers mit der Rückkehr auf den Betrieb ihres Sohnes bis zum Herbst
2006 zugewartet. Die Behauptung, sie sei mit ihrem früheren Zuhause nach wie vor
derart verwurzelt, dass ihr eine Wohnung zugebilligt werden müsse, erscheint deshalb
nicht glaubwürdig. Hätte sie eine vertiefte soziale und betriebliche Bindung zum Betrieb
ihres Sohnes bewahrt, hätte sie eine Rückkehr wesentlich früher angestrebt, zumal das
Wohnhaus des Beschwerdeführers genügend Raum bietet, um zwei Personen
dauerhaft zu beherbergen.
5.3. Es ergibt sich somit, dass die in der Scheune erstellte Wohnung auch als Altenteil
für die Mutter des Beschwerdeführers nicht bewilligt werden kann und dass der
Beschwerde deshalb auch in dieser Hinsicht keine Folge zu geben ist.
6. Soweit der Beschwerdeführer geltend machen will, nach künftigen
Rechtsgrundlagen im RPG sei die 2-1/2-Zimmer-Wohnung zulässig, ist ihm
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entgegenzuhalten, dass die "positive" Vorwirkung von Erlassen, d.h. die Anwendung
von noch nicht in Vollzug stehendem Recht verfassungswidrig und damit unzulässig ist
(vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2006, Rz. 347 f.). Demgegenüber sind künftige Rechtsgrundlagen im Zusammenhang
mit der Frage, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verhältnismässig
ist, zu prüfen (vgl. M. Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S.
165 mit Hinweis; im folgenden Ziff. 7).
7. Zu prüfen ist weiter, ob sich die Anordnung, wonach der rechtmässige Zustand
wiederherzustellen ist, indem sämtliche dem Wohnen dienende Einrichtungen im
Obergeschoss der Scheune zu entfernen sind, als verhältnismässig erweist. Der
Beschwerdeführer beruft sich in diesem Zusammenhang auf sein Gesuch um
Umzonung der Kleinsiedlung B. in eine Weilerzone und darauf, es stehe eine Revision
des RPG an, die es ermöglichen werde, bestehende Gebäude ausserhalb der Bauzone
besser zu nutzen.
7.1. Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann der Gemeinderat die Entfernung oder die
Abänderung der rechtswidrig ausgeführten Baute sowie die Wiederherstellung des
früheren Zustandes verfügen. Können Bauten und Anlagen aufgrund materieller
Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus somit noch
nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in jedem
Fall die allgemeinen verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts, insbesondere
die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens, zu
berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 35 mit Hinweis; Heer, a.a.O., Rz. 1210 mit Hinweis auf
Hänni, a.a.O., S. 327 ff.; Chr. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991,
Rz. 660 ff. und VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T. und A. B.).
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur
erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig
geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie
hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist,
wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten
öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch
erwächst, nicht zu rechtfertigen vermag (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211 mit Hinweis auf
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Hänni, a.a.O., S. 328 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung; GVP 1982 Nr. 17 mit
weiteren Hinweisen). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch der
bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustandes erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden
Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 40 und
VerwGE vom 14. September 2006 i.S. O.N. und S. AG mit Hinweis auf BGE 123 II 255,
111 Ib 224 und GVP 1982 Nr. 17; vgl. auch VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T. und S.H.
mit Hinweis auf Heer, a.a.O., Rz. 1212).
7.2. Der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet gehört zu den
wichtigsten Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes (vgl. BGE 132 II 40 mit
Hinweis). Die vom Beschwerdeführer vorgenommene Nutzungsänderung, die darin
besteht, dass er in eine bestehende Scheune eine 2-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer
Bruttogeschossfläche von 133 m2 eingebaut und diesen Teil der Scheune der
Wohnnutzung zugeführt hat, stellt eine schwere Verletzung dieses Grundsatzes dar.
Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer bösgläubig war. Er beruft sich zu Recht
nicht darauf, er habe in guten Treuen davon ausgehen dürfen, er könne mit den
Umbauarbeiten in der Scheune beginnen, ohne über die entsprechende
Baubewilligung zu verfügen, und es sei ihm gestattet, die Wohnung ungeachtet des
angeordneten Baustopps fertig zu erstellen und dort einzuziehen. Es ist deshalb
verhältnismässig, zu verlangen, dass der Beschwerdeführer alle dem Wohnen
dienenden Einrichtungen wie Küche, Bad, Dusche, Fenster und Installationen (Heizung,
Strom, Wasser) entfernt, damit die Räumlichkeiten nicht mehr zu Wohnzwecken
genutzt werden können, zumal er nicht geltend macht, der materielle Schaden, der ihm
dadurch erwachse, falle entscheidend ins Gewicht. Eine mildere Massnahme ist nicht
ersichtlich. Überdies ist der Vorinstanz beizupflichten, dass am Rückbau baulicher
Vorkehren insbesondere aus präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches
Interesse besteht.
7.3. An dieser Beurteilung ändert nichts, dass der Beschwerdeführer vorbringt, künftige
Vorschriften des RPG und das pendente Gesuch um Umzonung des fraglichen Gebiets
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in eine Weilerzone würden die Wohnung demnächst bewilligungsfähig machen, wenn
sie es heute nicht bereits sei.
Gemäss Botschaft des Bundesrates vom 2. Dezember 2005 (BBl 2005, S. 7097 ff.) soll
Art. 24b RPG revidiert werden. Danach soll die Einrichtung eines betriebsnahen
nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebes oder eines Nebenbetriebes mit einem engen
sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe erlaubt sein. Gegenstand von Art.
24b nRPG sind Nebenbetriebe, das heisst nichtlandwirtschaftliche Zusatzaktivitäten
bzw. entsprechende bauliche Massnahmen, nicht aber der Wohnraum, für solche
Nebenbetriebe. Die Praxis spricht bei den nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieben
von der "kleingewerblichen Aufstockung". Gemäss Art. 24b Abs. 2 2. Satz nRPG darf
Personal, das überwiegend oder ausschliesslich für den Nebenbetrieb tätig ist, nur für
Nebenbetriebe gemäss Art. 1bis (Nebenbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug
zum landwirtschaftlichen Gewerbe) angestellt werden. Mit dieser Revision geht es
somit lediglich um die Erweiterung dieser Anstellungsmöglichkeiten für Personal, nicht
aber um den Wohnraum für diese Angestellten. Die Vorlage des Bundesrates zu Art.
24b nRPG wurde vom Nationalrat und vom Ständerat angenommen. Der Nationalrat
fügte einen Absatz 1quater ein mit folgendem Wortlaut: "Um Wettbewerbsverzerrung
zu vermeiden, müssen nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe den gleichen
gesetzlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen genügen wie Gewerbebetriebe
in vergleichbaren Situationen in den Bauzonen." Auch diese vom Ständerat ebenfalls
beschlossene Ergänzung zeigt, dass es bei der neuen Bestimmung um die Errichtung
von Gewerbebetrieben geht und nicht um Wohnraum.
Die Teilrevision des RPG wird somit nicht dazu führen, dass der streitige Wohnraum in
der Scheune bewilligungsfähig würde. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit steht
somit der Wiederherstellungsverfügung nicht entgegen.
7.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden
kann, sie habe eine Rechtsverletzung begangen, weil sie die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes durch Entfernen sämtlicher dem
Wohnen dienenden Einrichtungen als verhältnismässig erachtet hat. Demzufolge ist die
Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.
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8. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs,
sGS 941.12). Sie wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 98bis VRP).