# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 33b22bde-1653-44a4-8bde-da10b08e0724
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_004
**Year:** 2013
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Public Administration

## Facts

Sachverhalt
A.
Am 5. Dezember 2012 gelangte A. an das Grundbuchamt mit dem Gesuch um
Bekanntgabe des Verkaufspreises der per 1. Oktober 2012 durch B. veräusser-
ten Liegenschaft C.-Strasse 10 in der Gemeinde D.. Aufgrund eines in der glei-
chen Sache bereits bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons
Bern (JGK) hängigen Beschwerdeverfahrens, sistierte das Grundbuchamt am 14.
Januar 2013 das Gesuch vom 5. Dezember 2012. Nachdem die JGK am 29. Ja-
nuar 2013 das Beschwerdeverfahren als erledigt abgeschrieben hatte, nahm das
Grundbuchamt das Verfahren wieder auf. Mit Verfügung vom 22. März 2013 wies
es das Begehren von A. um Bekanntgabe des besagten Verkaufspreises ab. Zur
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Begründung führte es aus, dass einerseits für das Bestehen eines nach wie vor
aktuellen Gewinnanteilsrechts der Miterben keine konkreten Anhaltspunkte be-
stehen würden, dass andererseits der Kanton Bern sich bereits mehrfach gegen
eine systematische Bekanntmachung von Handänderungen und gegen die Be-
kanntgabe von Veräusserungspreisen ausgesprochen habe.
B.
Mit Eingabe vom 4. April 2013 erhebt A. bei der JGK Beschwerde gegen die Ver-
fügung vom 22. März 2013. Er beantragt, das Grundbuchamt sei anzuweisen,
ihm Einsicht in das Grundbuch zu gewähren, zumindest aber sei ihm der Ver-
kaufspreis der Liegenschaft C.-Strasse 10 in der Gemeinde D. bekannt zu geben.
Das Grundbuchamt verweist in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 17. April
2013 auf die Vorakten und verzichtet auf eine Stellungnahme.
Der Beschwerdeführer hält in seiner Eingabe vom 12. August 2013 an den ge-
stellten Anträgen fest.

## Considerations

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gegen Verfügungen des Grundbuchamts kann Beschwerde bei der JGK
geführt werden (Art. 956a Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB;
SR 210] i.V.m. Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die
Einführung des schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Die
Beschwerdefrist beträgt 30 Tage (Art. 956b ZGB). Für das Verfahren gelten nach
Art. 10 Abs. 3 EG ZGB die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über
die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer durch die angefochtenen Verfü-
gung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhe-
bung oder Änderung hat (Art. 956a Abs. 2 Ziff. 1 ZGB; ebenso Art. 65 Abs. 1
VRPG).
Auf Gesuch des Beschwerdeführers vom 5. Dezember 2012 hin, verweigerte ihm
das Grundbuchamt mit Verfügung vom 22. März 2013 die gewünschte Bekannt-
gabe des Verkaufspreises. Folglich ist der Beschwerdeführer sowohl formell wie
auch materiell beschwert. Ein hinreichendes Rechtsschutzinteresse wird jedoch
verneint, wenn ein gleiches Gesuch derselben Person bereits rechtskräftig ent-
schieden worden ist, ausser das massgebende Recht sei geändert worden oder
es lägen ein veränderter Sachverhalt oder Wiederaufnahmegründe vor (MERKLI/
AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 50 N. 7).
Der Beschwerdeführer gelangte bereits am 16. November 2012 mit dem Begeh-
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ren an das Grundbuchamt, ihm sei eine Kopie des Kaufvertrages betreffend die
per 1. Oktober 2012 verkaufte Liegenschaft C.-Strasse 10 in der Gemeinde D.
zuzustellen. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, ihm als damaligem Mit-
besitzer stehe es zu, zu prüfen, ob die Liegenschaft anlässlich der Erbteilung im
Jahre 1993 richtig angerechnet worden sei. Am 1. Dezember 2012 wies das
Grundbuchamt das Gesuch ab. Gegen diese Verfügung erhob der Beschwerde-
führer am 24. Dezember 2012 bei der JGK Beschwerde. Mit Eingabe vom 28.
Januar 2013 zog der Beschwerdeführer seine Beschwerde zurück, woraufhin die
JGK mit Verfügung vom 29. Januar 2013 das Beschwerdeverfahren abschrieb.
Infolge dessen ist die Verfügung des Grundbuchamtes vom 1. Dezember 2012 in
Rechtskraft erwachsen. Im hier zu beurteilenden Gesuch vom 5. Dezember 2012
verlangte der Beschwerdeführer Auskunft über den Verkaufspreis dieser Liegen-
schaft. Demnach geht es im Kern bei beiden Gesuchen um das gleiche Aus-
kunftsbegehren. Da über das erste Gesuch rechtskräftig entschieden worden ist,
scheint zweifelhaft, ob der Beschwerdeführer hinsichtlich des zweiten Gesuchs
über ein hinreichendes Rechtschutzinteresse verfügt. Die Frage kann jedoch
offen gelassen werden, da – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – die Be-
schwerde ohnehin als unbegründet abzuweisen ist.
2.
2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei unbestritten, dass er vor der
Erbteilung im Jahr 1993 als Miterbe Gesamteigentümer der fraglichen Liegen-
schaft gewesen sei. Aus diesem Grund könne er gegen den damaligen Erbver-
trag Klage erheben und habe Anspruch auf Einsicht ins Grundbuch. Es sei nicht
Sache des Grundbuchamtes zu beurteilen, ob eine Klage möglich sei. Auch ste-
he es dem Grundbuchamt nicht zu, eine Klage durch Verweigerung der dafür
notwenigen Auskünfte zu verhindern. Ein Gewinnanteilsrecht sei nie zur Diskus-
sion gestanden, sondern es gehe um die Prüfung einer allfälligen Herabset-
zungsklage. Massgebend dabei sei, dass er selber zur Klageeinreichung legiti-
miert sei und als potentieller Kläger die notwendigen Angaben benötige, bevor er
Klage einreiche.
2.2 Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, dem die Aufgabe zukommt,
den Bestand der dinglichen Rechte an Grundstücken festzuhalten und bekannt
zu machen (vgl. JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 4. Aufl. 2011, vor Art. 942-
977 ZGB N. 11 f.; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, N. 543). Jeder-
mann hat Anspruch auf Auskunft über die Bezeichnung der Grundstücke und die
Grundstücksbeschreibung sowie über Eigentümer, Eigentumsform und Erwerbs-
datum (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Zudem wurde der Bundesrat ermächtigt, weitere
Angaben betreffend Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen zu be-
zeichnen, die ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses öffentlich gemacht
werden dürfen (Art. 970 Abs. 3 ZGB). Von dieser Kompetenz hat der Bundesrat
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Gebrauch gemacht und in Art. 26 der Verordnung vom 23. September 2011 be-
treffend das Grundbuch (GBV; SR 211.432.1) bestimmt, dass folgende Angaben
öffentlich sind: Alle Dienstbarkeiten und Grundlasten; sämtliche Anmerkungen
mit Ausnahme von Grundbuchsperren, von Veräusserungsbeschränkungen zur
Sicherung des Vorsorgezwecks, von Eigentumsbeschränkungen im Zusammen-
hang mit der Wohneigentumsförderung sowie von auf kantonalem Recht beru-
henden, mit Pfandrechten vergleichbaren Eigentumsbeschränkungen.
Keine Beschränkungen bezüglich der Öffentlichkeit des Grundbuches bestehen,
wenn der Eigentümer der Einsichtnahme zustimmt.
Im Übrigen ist die «Öffentlichkeit» des Grundbuches jedoch dadurch beschränkt,
dass ein Interesse glaubhaft gemacht werden muss, damit Einsicht in dessen
einzelne Teile (Haupt-, Tagebuch, Pläne, Belege, Grundstücksbeschreibungen)
gewährt oder ein Auszug erstellt wird (Art. 970 Abs. 1 ZGB; vgl. BGE 132 III 603
ff.; 126 III 512 ff.).
Der Beschwerdeführer verlangt Einsicht ins Grundbuch bzw. Auskunft über den
Verkaufspreis einer veräusserten Liegenschaft, bei der er als Mitglied der Erben-
gemeinschaft vor der Erbteilung im Jahr 1993 Gesamteigentümer war. Dabei
handelt es sich um eine Angabe, die in den Belegen enthalten ist (vgl. Art. 948
Abs. 2 ZGB), und die zu den vertraglichen Abmachungen der Parteien bei der
Handänderung gehört. Die vom Beschwerdeführer gewünschte Auskunft geht
folglich über das voraussetzungslose Auskunftsrecht nach Art. 970 Abs. 2 ZGB
und Art. 26 Abs.1 GBV hinaus, weshalb er ein Interesse glaubhaft machen muss,
das die Interessen der übrigen Beteiligten überwiegt (Art. 970 Abs. 1 ZGB; BGE
132 III 603 E. 4.3.1; vgl. auch DANIELA BÄNZIGER-COMPAGNONI, Die Öffentlichkeit
des Grundbuches – de lege lata – rechtsvergleichend – de lege ferenda, 1993, S.
69-70).
3.
3.1 Das für die Einsichtnahme ins Grundbuch erforderliche Interesse kann
rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein, z.B. ein wirtschaftliches, ästhetisches,
persönliches, familiäres oder öffentliches Interesse. Allerdings genügt es nicht,
irgendein Interesse geltend zu machen, z.B. die Einsichtnahme zur blossen Be-
friedigung der Neugierde oder zu unlauteren Zwecken. Erforderlich zur Begrün-
dung des Anspruchs ist vielmehr ein rechtlich schutzwürdiges Interesse. Die Fra-
ge, ob ein solches vorliegt, entscheidet der Grundbuchverwalter nach seinem
Ermessen. Bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit sind sowohl der Zweck des
Grundbuchs als Mittel zur Bekanntmachung der dinglichen Rechte an Grundstü-
cken als auch die mit der Einsichtnahme verfolgten Ziele zu berücksichtigen
(ZBGR 2003 S. 17 f.; JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 970 N. 19; DIETER ZOBL, a.a.O.,
N. 550 f.; DANIELA BÄNZIGER-COMPAGNONI, a.a.O., S. 75 f.). Nach der Praxis des
Bundesgericht ist überdies erforderlich, dass das an sich schutzwürdige Interes-
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se des an der Einsichtnahme Interessierten in einer Abwägung mit den entge-
genstehenden Interessen des betroffenen Grundeigentümers den Vorrang bean-
spruchen kann (BGE 112 II 422 E. 5b S. 426; 126 III 512 E. 3a; 132 III 603 E.
4.3.1; ebenso JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 970 ZGB N. 20; HEINZ REY, Zur Öffent-
lichkeit des Grundbuchs, in ZBGR 1984 S. 81 f.; a.A. DANIELA BÄNZIGER-
COMPAGNONI, a.a.O., S. 91 f.). Das schutzwürdige Interesse entscheidet nicht nur
über das Auskunfts- oder Einsichtsrecht an sich, sondern auch über dessen Um-
fang: Einsicht in das Grundbuch kann immer nur in dem Umfang gewährt wer-
den, als es zur Befriedigung dieses Interesses erforderlich ist (BGE 132 III 603 E.
4.3.1; 126 III 512 III E. 3a; DANIELA BÄNZIGER-COMPAGNONI, a.a.O., S. 74; DIETER
ZOBL, a.a.O., N. 547). Allerdings ist die Frage umstritten, in welchem Umfang ein
Einsichtsrecht in die Belege gewährt werden soll. Eine vermittelnde Meinung
schlägt vor, dass das Interesse der Vertragsparteien an einer möglichst breiten
Geheimhaltung der obligatorischen vertraglichen Einzelheiten eine sorgfältige
Prüfung des geltend gemachten Interesses und eine Abwägung des Schutzbe-
dürfnisses der Vertragsparteien bedingt (JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 970 N. 13).
Dieser Meinung ist beizupflichten.
3.2 Der Gesuchsteller muss die für den Interessennachweis relevanten Tatsa-
chen nicht beweisen, sondern nur glaubhaft machen. Eine Tatsache ist glaubhaft
gemacht, wenn der Grundbuchverwalter sie aufgrund der Vorbringen des Ge-
suchstellers für wahrscheinlich hält, selbst wenn er noch mit der Möglichkeit
rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (DANIELA BÄNZIGER-
COMPAGNONI, a.a.O., S. 89; DIETER ZOBL, a.a.O., N. 560). Die blosse Behaup-
tung eines schutzwürdigen Interessens genügt dagegen nicht.
4.
4.1 Die beantragte Einsichtnahme ins Grundbuch soll dem Beschwerdeführer
Auskunft darüber geben, für welchen Preis die besagte Liegenschaft von seiner
ehemaligen Miterbin an Dritte verkauft worden ist, damit er allenfalls den Erbver-
trag (wohl Erbteilungsvertrag; vgl. Art. 638 ZGB) anfechten könne. Als Mitglied
der Erbengemeinschaft sei er bis zur Erbteilung im Jahr 1993 Gesamteigentümer
der nunmehr veräusserten Liegenschaft gewesen.
Ein hinreichendes rechtliches Interesse ist nach einhelliger Auffassung gegeben,
wenn der Gesuchsteller eine rechtliche Beziehung zum Grundstück aufweist, weil
er dessen Eigentümer oder Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts am
Grundstück ist oder weil er Anspruch darauf hat, dass ihm ein dingliches Recht
am Grundstück eingeräumt wird (DANIELA BÄNZIGER-COMPAGNONI, a.a.O., S. 78;
HENRI DESCHENAUX, Schweizerisches Privatrecht, Band V/3.I, Das Grundbuch,
1988, S. 163; DIETER ZOBL, a.a.O., N. 553). Die Kenntnis des Kaufpreises ist für
die Wahrnehmung eines dinglichen Rechts jedoch nicht notwendig. Die Kauf-
preisbestimmung ist eine Vertragsklausel, die nur persönliche Wirkung entfaltet.
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Daher betrifft sie nur die Vertragsparteien oder ihre Rechtsnachfolger (BVR 1989
S. 178 E. 4). Im vorliegenden Fall geht es also nicht um die Wahrnehmung eines
dinglichen Rechts oder die Kenntnis des dinglichen Rechtsbestandes bezüglich
eines Grundstücks, das der Beschwerdeführer allenfalls kaufen will, sondern es
werden tatsächliche Interessen geltend gemacht (Klage gegen Erbteilungsver-
trag). Das erbrechtlich begründete Einsichtsrecht erstreckt sich dagegen primär
auf die Grundbuchdaten des Erblassers (vgl. DANIELA BÄNZIGER-COMPAGNONI,
a.a.O., S. 120 f.). Es kann aber ausnahmsweise auch Grundbuchdaten Dritter
erfassen: So wird das Einsichtsrecht bejaht, wenn der zukünftige Erblasser das
Grundstück an einen Dritten weiterveräussert hat und der Pflichtteilserbe eine
allfällige Benachteiligung überprüfen möchte, die ihn zur Herabsetzungsklage
berechtigen könnte (vgl. Art. 527 ZGB; ZBGR 1974 S. 139 ff.; ZBGR 2003 S. 17
ff.), oder dann, wenn der zukünftige Erbe den Verkehrswert eines vom Erblasser
auf einen Miterben übertragenen, der Ausgleichung nach Art. 626 ff. ZGB unter-
liegenden Grundstücks ermitteln möchte (vgl. BGE 132 III 603). Allein der Um-
stand, dass der Beschwerdeführer als Mitglied der Erbengemeinschaft bis zur
Erbteilung im Jahr 1993 Gesamteigentümer der fraglichen Liegenschaft war,
vermag indessen noch kein schutzwürdiges Interesse zu begründen.
4.2 Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, er sei aktivlegitimiert den Erbver-
trag (wohl Erbteilungsvertrag) aus dem Jahr 1993 klageweise anzufechten. Diese
Legitimation begründe die erforderliche Bezugsnähe, weshalb er Anspruch auf
Einsicht ins Grundbuch habe.
Wird für die Gewährung des Einsichtsrechts ein tatsächliches Interesse geltend
gemacht, so muss eine qualifizierte Bezugsnähe vorliegen. Das bedeutet, dass
dem Beschwerdeführer ein persönlicher, aktueller und konkreter Vorteil erwach-
sen muss, den er ohne die Konsultation des Grundbuchs nicht erlangen könnte.
Ist eine qualifizierte Bezugsnähe glaubhaft gemacht, so sind zusätzlich die Inte-
ressen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen (JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 970
N. 14 ff.). Ob die gewünschte Bekanntgabe des Verkaufspreises dem Beschwer-
deführer dabei hilft, den im Zeitpunkt der Erbteilung im Jahr 1993 massgebenden
Wert der Liegenschaft zu bestimmen und gestützt darauf allenfalls Klage zu er-
heben, ist zumindest fraglich. Nach späteren Renovationen etwa lassen sich der
ursprüngliche Wert sowie die Wertsteigerung kaum mehr feststellen. In der Lite-
ratur ist zudem umstritten, ob die Beschaffung von Unterlagen für die Vorberei-
tung eines bevorstehenden Prozesses ein Einsichtsrecht rechtfertigt. Die ältere
Literatur bejaht dies. In neuerer Zeit wird überzeugend argumentiert, nur in jenen
Fällen sei ein vorprozessuales Einsichtsrecht zu gewähren, in denen es um einen
Prozess bezüglich eines dinglichen Rechts an einem Grundstück gehe, und der
Gesuchsteller ein rechtliches Interesse glaubhaft mache. Könne der Gesuchstel-
ler dagegen nur ein tatsächliches Interesse glaubhaft machen, so gehe es nicht
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an, dass ihm Unterlagen, insbesondere Fotokopien von Belegen, ausgehändigt
werden, wenn dies einzig und allein für die Vorbereitung eines Prozesses im Zu-
sammenhang mit einem Grundstück verlangt werde. Würde man anders ent-
scheiden, so könnte über das Institut des Grundbuchs das nach materiellem Pri-
vatrecht grundsätzlich nicht bestehende ausserprozessuale Editionsrecht um-
gangen werden. Nur wo im materiellen Recht ausnahmsweise eine Grundlage für
eine solche Editionspflicht bestehe (wie z.B. Art. 170 ZGB), könnten ohne weite-
res Unterlagen für einen zukünftigen Prozess angefordert werden (DANIELA
BÄNZIGER-COMPAGNONI, a.a.O., S. 88 f.).
Vor diesem Hintergrund reicht die blosse Aktivlegitimation des Beschwerdefüh-
rers zur Anfechtung des Erbteilungsvertrags aus dem Jahr 1993 als schutzwürdi-
ges Interesse im Sinne von Art. 970 Abs. 1 ZGB für die Einsichtnahme ins
Grundbuch nicht aus. Das Interesse des Grundeigentümers der veräusserten
Liegenschaft am Schutz seiner privaten Verhältnisse ist stärker zu gewichten als
das Interesse des Beschwerdeführers an der Kenntnis des vereinbarten Kauf-
preises. Der Beschwerdeführer hat die Möglichkeit, die Kenntnis obligatorischer
Bestimmungen des im Grundbuch eingetragenen Kaufvertrages auf dem or-
dentlichen Prozessweg mittels entsprechender Beweisanträge zu erlangen.
4.3 Der Beschwerdeführer kritisiert schliesslich die Aussage der Vorinstanz, die
Bekanntgabe des Verkaufspreises sei beantragt worden, damit geprüft werden
könne, ob den anderen Miterben ein Gewinnanteilsrecht zustehe. Ein Gewinnan-
teilsrecht sei nie zur Diskussion gestanden, es könne sich hier nur um eine Her-
absetzungsklage handeln.
Der Beschwerdeführer hat in seinem Gesuch vom 5. Dezember 2012 an das
Grundbuchamt sein Interesse an der Bekanntgabe des besagten Kaufpreises
unter anderem damit begründet, dass zu prüfen sei, ob den Miterben aufgrund
des erzielten Verkaufspreises ein Gewinnanspruch zustehe. Grundsätzlich be-
steht ein Gewinnanteilsrecht der Miterben allerdings nur, wenn bei der Erbteilung
ein landwirtschaftliches Gewerbe oder ein landwirtschaftliches Grundstück zu
einem Anrechnungswert unter dem Verkehrswert zugewiesen wird (vgl. Art. 28
Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober
1991 [BGBB; SR 211.412.11]) oder wenn es auf vertraglicher Basis begründet
wurde. Mangels Anhaltspunkten für das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat
das Grundbuchamt ein Interesse des Beschwerdeführers an der Bekanntgabe
des Kaufpreises gestützt auf ein Gewinnanteilsrecht in der angefochtenen Verfü-
gung verneint. Dies ist nicht zu beanstanden.
5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer kein schutzwür-
diges Interesse im Sinne von Art. 970 Abs. 1 ZGB für die Einsichtnahme ins
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Grundbuch glaubhaft macht, weshalb das Grundbuchamt seinem Gesuch um
Bekanntgabe des Verkaufspreises zu Recht nicht entsprochen hat. Die Be-
schwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die
entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten
sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 und 4 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 1‘000. – werden A. zur Bezahlung auferlegt.
Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.