# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6541fc8b-32f2-5b63-88ff-8ff4a9b2b642
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 114 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 219'600.-
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dal RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 19 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza, accertata la presenza di alcuni oneri fondiari che gravano il fondo, ha in sostanza applicato un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno.
Il valore ufficiale di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF 175'680.-
3. Con ricorso 17/19 maggio 2005 il RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo di almeno il 50% sul valore metrico del fondo. Ciò poiché sul 75-80% della superficie del terreno non si potrebbe di fatto edificare e l’UCS non avrebbe considerato sufficientemente l’incidenza di tutti gli oneri che lo gravano.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che la configurazione del terreno, come del resto risulta chiaramente dalla mappa di piano regolatore, risulta alquanto irregolare.
Il Presidente del Patriziato ha inoltre precisato che dalla mappa prodotta dall’UCS non risulterebbe che parte del fondo è stata ceduta ai proprietari del mapp. no. 115, che l’avrebbero acquistata da oltre un decennio.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame del RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, evadendo una precisa richiesta di accertamento formulata in data 9 dicembre 2005 da questo Tribunale, il geometra revisore competente ha indicato che le superfici di piano regolatore che toccano il mapp. no. 114 RFD di _ risultano così suddivise:
-
2602 mq in zona edificabile;
-
386 mq in zona di esclusione costruzioni principali vicino cappella;
-
1460 mq in zona non edificabile;
-
432 mq strada.
7.2.
Per quanto concerne la superficie di terreno di complessivi 2988 mq situata in zona R3 e comprendente la superficie di 2602 mq in zona edificabile e 386 mq in zona di esclusione costruzioni principali vicino cappella, il Tribunale applica una riduzione media del 33% sul valore metrico di base di CHF 45.-, risultante dai seguenti valori parziali e dalle seguenti motivazioni:
-
anche se non viene pregiudicata un’edificazione razionale secondo le norme di PR, la superficie di 2602 mq in zona edificabile è di forma alquanto irregolare. Tale fattore, unitamente alla presenza degli oneri fondiari risultanti da registro fondiario, giustifica una riduzione del -30% del relativo valore metrico di base;
-
la superficie di 386 mq in zona di esclusione costruzioni vicino cappella è anch’essa di forma irregolare, ma oltre a ciò su questa area sono proibiti tutti gli interventi che potrebbero modificare o compromettere l’integrità ed il valore dei monumenti nonché tutti quelli che ne potrebbero ostacolare la vista, comunque deturpanti l’ambiente circostante (art. 43 NAPR). Ritenuto però che gli indici possono essere utilizzati normalmente, per tale superficie risulta adeguata una riduzione del relativo valore metrico pari al -50%.
7.3.
La superficie rimanente, di complessivi 1892 mq comprendente 1460 mq in zona non edificabile e 432 mq di strada, vincolata come percorso pedonale a PR e pertanto da considerare anch’essa come superficie non edificabile, viene invece valutata CHF/mq 0.30.
Questa parte del mappale, idonea all’utilizzazione agricola o orticola, deve infatti essere stimata sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 Reg.), la quale situa tale superficie nella zona climatica B6 comprendente i fondi che si trovano ad un’altezza tra i 400 e gli 800 metri, stimati CHF/mq 0.30 su tutto il territorio cantonale.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. 114 RFD di _ stabilito in CHF 90'655.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.- e le spese, di CHF 538.-, sono poste a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations