# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a6dde87f-ef04-5327-807d-f0638bb00404
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die Y._-strasse in X._ ist als Ringstrasse zum grösseren Teil als Gemeindestrasse
2. Klasse - mit einer Breite von 6 m und einem einseitigen Trottoir - und im Übrigen als
Gemeindestrasse 3. Klasse eingeteilt. Sie erschliesst das Quartier Y._ (oder Y._),
welches mehrheitlich mit ein- oder zweigeschossigen Einfamilienhäusern (EFH) und
Doppel-EFH's, von denen einige mit Dachaufbauten versehen sind, locker und
heterogen überbaut ist. Die Häuser weisen in der Regel Schrägdacher und einen
A.a.
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Dachfirst auf; einzig das Mehrfamilienhaus (MFH) auf Grundstück Nr. 0000_ ist mit
einem Flachdach versehen. Ein grösserer Teil der Bauten entstand in den Jahren vor
1980 unter der Geltung des (1990 aufgehobenen) Überbauungsplans "Y._" mit
besonderen Vorschriften vom 6. Oktober 1967. Im Gebiet Y._ gelten aktuell keine
erhöhten gestalterischen Anforderungen. Das Baureglement (BauR) stammt vom
22. Oktober 2015 (Genehmigungsdatum 22. Juni 2016).
Das im Gebiet Y._ liegende, 751 m grosse Grundstück Nr. 0001_, Grundbuch X._,
ist mit einem EFH und einer Nebenbaute überbaut. Im März 2019 stellte die damalige
Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0001_ ein Abbruch- sowie ein Baugesuch für ein
MFH mit sechs Wohneinheiten. Dagegen erhoben die Nachbarn A._ und B._
(Grundstück Nr. 0002_), C._ und D._ (Grundstück Nr. 0003_) sowie E._ und F._
(Grundstück Nr. 0004_) Einsprache. Hierauf wurde das Baugesuch zurückgezogen.
Die jetzige Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0001_, die Q._ AG, stellte am 12. Juli
2019 erneut ein Abbruch- und Baugesuch, gegen welches wiederum Einsprachen
erhoben wurden. Das Baugesuch wurde am 8. November 2019 zurückgezogen.
2
Am 26. Juni 2019 (act. G 12/7 Beilage 2) hatten die früheren Einsprecher beim
Gemeinderat X._ das Gesuch gestellt, für das Gebiet Y._ bzw. für die Grundstücke
Nrn. 0005_, 0006_, 0007_, 0008_, 0009_, 0010_, 0011_, 0000_, 0012_,
0013_, 0003_, 0014_, 0015_, 0001_, 0016_, 0004_, 0017_, 0018_, 0019_,
0020_ sowie 0021_, 0022_, 0023_, 0024_, 0025_, 0026_, 0002_, 0027_,
0028_, 0029_, 0030_, 0031_ und 0032_ sei ein Sondernutzungsplan "Y._" mit
folgendem Zweck zu erlassen: "Erhaltung des heutigen Quartiercharakters hinsichtlich
bauliches Erscheinungsbild, Baudichte und Art der Wohnnutzung" (Ziffer 1). Für das
Gebiet sei sofort eine Planungszone zu erlassen mit folgendem Wortlaut (gekürzt): ...
Baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen, welche von der bestehenden Bau- und
Nutzungsstruktur eklatant abweichen und/oder das Erscheinungsbild der Überbauung
Y._ erheblich stören, sind unzulässig. Als eklatant abweichende Überbauung würden
insbesondere Bauten gelten, die (1) mehr als zwei Wohneinheiten aufweisen sollen, (2)
deren Gebäudelänge mehr als 20 m betragen soll, (3) deren Gebäudebreite mehr als
14 m betragen soll, (4) welche kein Schrägdach mit einer Dachneigung zwischen 25°
a.T. und 45° a.T. aufweisen und/oder keinen Dachfirst haben sollen und (5) die sich
nicht gut in die bestehende Bebauung und in das Orts- und Landschaftsbild einfügen
(Ziffer 2). Im Weiteren beantragten die Gesuchsteller, die Behandlung von sämtlichen
Baugesuchen, die nach dem 25. März 2019 publiziert worden seien und die sich nicht
mit dem Zweck vereinbaren lassen würden, für welchen ein Sondernutzungsplan "Y._"
A.b.
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erlassen werden solle, sei zu sistieren. Zu sistieren sei insbesondere die weitere
Behandlung des Baugesuchs "MFH G._" für die Parzelle Nr. 0001_, öffentlich
aufgelegt vom 2. bis 15. April 2019 (Ziffer 3). Die im Gesuch angeführten Grundstücke
liegen gemäss Zonenplan der Gemeinde X._ vom 7. Dezember 1998 in der Wohnzone
W2a.
Mit Beschluss vom 13. August 2019 wies der Gemeinderat X._ das Gesuch um Erlass
eines Sondernutzungsplans sowie das Gesuch um Erlass einer Planungszone und die
damit verbundene Sistierung von eingehenden Baugesuchen ab. Zur Begründung hielt
er unter anderem fest, dass mit dem BauR die Ausnützungsziffer und das Verbot von
MFH in der Wohnzone W2a gerade mit der Absicht aufgehoben worden sei, dass in
dieser Zone verdichtet werde. Es seien keine speziellen Eigenschaften erkennbar,
welche das Quartier Y._ von den anderen Wohnquartieren abheben würden. Auch
sonst bestehe kein öffentliches Interesse zum Erlass von einschränkenden
Bauvorschriften, welches dem bundesrechtlichen Auftrag zur inneren
Siedlungsverdichtung entgegenstehen würde. Allein das private Anliegen der
Gesuchsteller, dass in ihrem Quartier nicht verdichtet werde, rechtfertige keine
planerischen Massnahmen. Seit Erlass der Regelbauvorschriften vor fünf Jahren hätten
sich die Verhältnisse nicht geändert. Demzufolge stehe auch die gesetzliche
Planbeständigkeit dem Erlass von Baubeschränkungen entgegen. Weil das Gesuch um
Erlass eines Sondernutzungsplans abgewiesen werde, erübrige sich der Erlass einer
Planungszone wie auch die damit verbundene Sistierung von eingehenden
Baugesuchen. Es bestehe keine Planungsabsicht, die gesichert werden müsse (act. G
12/7 Beilage 1). Den gegen diesen Beschluss von Rechtsanwalt lic. iur. Urs Pfister,
St. Gallen, für A._ und B._, C._ und D._ sowie E._ und F._ erhobenen Rekurs
(act. G 12/1 und 12/5) wies das Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,
nachdem das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) am 25. November
2019 zum Rekurs Stellung genommen hatte (act. G 12/9), mit Entscheid vom
22. September 2020 ab und auferlegte den Rekurrenten eine Entscheidgebühr von
CHF 3'000 (act. G 2).
A.c.
Im April 2020 war für das Grundstück Nr. 0001_ ein weiteres Baugesuch eingereicht
worden, für welches der Gemeinderat X._ die Bewilligung erteilte und dagegen
erhobene Einsprachen abwies (vgl. act. G 8 S. 16 f.). Im Rahmen des in der Folge
anhängig gemachten Rekursverfahrens führte das Baudepartement am 27. April 2021
einen Rekursaugenschein durch (vgl. act. G 22 S. 2 Ziffer 2). Nach Lage der Akten war
A.d.
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B.
das Projekt in der Folge aus verfahrensrechtlichen Gründen wieder bei der Gemeinde
X._ anhängig und wurde im Oktober 2021 erneut öffentlich aufgelegt (vgl. act. G 29 S.
2).
Gegen den Rekursentscheid vom 22. September 2020 erhob Rechtsanwalt Pfister für
A._ und B._, C._ und D._ sowie E._ und F._ mit Eingabe vom 7. Oktober 2020
Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 23. November 2020 stellte
der Rechtsvertreter die Rechtsbegehren, der Entscheid und der Beschluss vom
13. August 2019 seien aufzuheben und die Angelegenheit sei an die
Beschwerdegegnerin zur Durchführung eines Verfahrens nach Art. 40 des Planungs-
und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) zurückzuweisen. Die Beschwerdegegnerin sei
anzuweisen, für die zu überprüfende Fläche umgehend eine Planungszone zu erlassen
und die Behandlung sämtlicher Baugesuche zu sistieren, welche die zu überprüfende
Fläche betreffen würden, die nach dem 25. März 2019 publiziert worden seien und die
sich nicht mit dem Zweck vereinbaren lassen würden, für welchen der
Sondernutzungsplan "Y._" erlassen werden solle (Ziffer 1). Eventuell sei der
Rekursentscheid aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Abklärung
des rechtserheblichen Sachverhalts und Beurteilung zurückzuweisen (Ziffer 2). Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (Ziffer 3).
B.a.
Vorinstanz und Beschwerdegegnerin beantragten in ihren Vernehmlassungen vom
8. Dezember 2020 und vom 23. Dezember 2020 Abweisung der Beschwerde. Zur
Begründung verwiesen sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 11 und G 14).
B.b.
In seinen Eingaben vom 3. Februar und 25. Juni 2021 bestätigte der Rechtsvertreter
der Beschwerdeführer seinen Standpunkt (act. G 20 und 22).
B.c.
Das Verwaltungsgericht führte mit den Verfahrensbeteiligten am 29. September 2021
eine mündliche Verhandlung mit Augenschein an Ort durch und liess den
Verfahrensbeteiligten in der Folge das Protokoll vom 30. September 2021 (act. G 27)
zur Stellungnahme zukommen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer äusserte
sich in der Eingabe vom 18. Oktober 2021 mit Ergänzungsanträgen zum Protokoll (act.
G 29).
B.d.
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## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführer
sind als Eigentümer der Liegenschaften Nrn. 0002_ (Beschwerdeführer 1), 0003_
(Beschwerdeführer 2) und 0004_ (Beschwerdeführer 3) und Empfänger des
angefochtenen Entscheids zur Ergreifung des Rechtsmittels befugt (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 7. Oktober
2020 (act. G 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom
23. November 2020 (act. G 8) die formellen und inhaltlichen Voraussetzungen (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist -
soweit damit nicht auch die Aufhebung des als mitangefochten geltenden Beschlusses
vom 13. August 2019 beantragt wird ("Devolutiveffekt"; BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer
1C_166/2013 vom 27. Juni 2013 E. 1.1 und 2C_204/2015 vom 21. Juli 2015 E. 1.2) -
einzutreten.
Der erstinstanzliche Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 13. August 2019 erging
nach Inkrafttreten des PBG am 1. Oktober 2017. Somit ist das PBG grundsätzlich
anwendbar, soweit dessen Bestimmungen gemäss Anhang zum Kreisschreiben
"Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG" vom 8. März 2017 als unmittelbar
anwendbar erklärt werden und im vorliegenden Zusammenhang zum Tragen kommen
(vgl. auch VerwGE B 2020/10 vom 14. September 2020 E. 5). Eine direkte
Anwendbarkeit ist gemäss Anhang des zitierten Kreisschreibens bei Art. 40 PBG
(Sondernutzungsplan) und Art. 42-45 PBG (Planungszone) der Fall, so dass für die
Klärung der Frage des Sondernutzungsplans und der Planungszone neben dem
kommunalen BauR die erwähnten Bestimmungen heranzuziehen sind (vgl. auch
VerwGE B 2020/10 a.a.O.).
2.
Auf die Darlegungen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens sowie am
Augenschein vom 29. September 2021 wird, soweit für den Entscheid relevant, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
B.e.
bis
2.1.
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Streitig ist, ob die Vorinstanz die von der Beschwerdegegnerin verfügte Ablehnung des
Gesuchs um Erlass eines Sondernutzungsplans und einer Planungszone für das Gebiet
Y._ zu Recht bestätigt hat.
Wer die Einleitung des Verfahrens für den Erlass eines Sondernutzungsplans beantragt,
reicht der zuständigen Behörde das Plangesuch ein (Art. 40 Abs. 1 PBG). Das
Plangesuch enthält insbesondere Angaben über den Zweck, dem das Verfahren dienen
soll (Art. 40 Abs. 2 lit. a PBG) sowie die Bezeichnung der Grundstücke, die in das
Verfahren einzubeziehen sind (Art. 40 Abs. 2 lit. b PBG). Planungsbehörde ist die
politische Gemeinde (Art. 1 sowie 7 Abs. 1 und 2 PBG). Ihr kommt ein
Entscheidungsspielraum zu. Die Ausübung des Ermessens hat gestützt auf allgemeine
Rechtsprinzipien zweckmässig und angemessen zu erfolgen (vgl. Looser/Looser-
Herzog, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege,
Praxiskommentar Zürich/St. Gallen 2020, N 10-13 und 18 f. zu Art. 46 VRP). Gemäss
Art. 26 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; SR 700.1,
RPG) genehmigt eine kantonale Behörde die Nutzungspläne und ihre Anpassungen
(Abs. 1). Sie prüft diese auf ihre Übereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten
kantonalen Richtplänen (Abs. 2). Allerdings respektiert die Genehmigungsbehörde - in
Anbetracht von Art. 2 Abs. 3 RPG und der Gemeindeautonomie - das Ermessen der
Planungsbehörde und schreitet nur ein, wenn sich der kommunale Planerlass aufgrund
überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erweist, wenn dieser den
wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung nicht entspricht oder ihnen
unzureichend Rechnung trägt (VerwGE B 2013/232 vom 16. April 2014 E. 1.4.1 mit
Hinweis auf Waldmann/Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 15
zu Art. 26).
Die Grundlagen der Raumplanung ergeben sich aus Art. 75 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, abgekürzt BV) sowie aus Art. 1, 3 und 14
ff. RPG. Zu den Planungsgrundsätzen gehören namentlich der Landschaftsschutz
sowie die Siedlungsgestaltung und -begrenzung. Der Planungsgrundsatz von Art. 3
Abs. 3 RPG verlangt, dass die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung
gestaltet und in ihrer Ausdehnung begrenzt werden. Die Raumplanung dient sodann
der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens. Das Gemeinwesen hat
eine Ordnung der Besiedelung zu schaffen, die auf die gewünschte Entwicklung des
Landes ausgerichtet ist (VerwGE B 2011/19 vom 20. März 2012 E. 6.1, B 2012/3 vom
8. November 2013 E. 4). Der verfassungsrechtliche Auftrag in Art. 75 BV ist
2.1.1.
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insbesondere in Art. 1 Abs. 2 lit. b und c RPG umgesetzt, wonach wohnliche
Siedlungen zu erhalten sowie das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben zu
fördern sind und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung hinzuwirken
ist. Die Planungsziele nach Art. 1 RPG und Grundsätze nach Art. 3 RPG stellen keine
unmittelbar vollstreckbaren Verhaltensnormen dar. Vielmehr sind sie mittelbar mit der
Richt- und Nutzungsplanung umzusetzen. Sie sind Wertungshilfen, die von
Planungsbehörden namentlich bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind
(vgl. Aemisegger/Kissling in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Zürich 2016, N 1 und N 29 ff.
Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung; Waldmann/Hänni, a.a.O., N 1 zu Art. 1 RPG
und N 3 zu Art. 3 RPG). Im Weiteren gibt die in Art. 2 Abs. 1 RPG statuierte
Planungspflicht der Kantone und Gemeinden nicht im Einzelnen vor, wie und in welcher
Form die Ausgestaltung der Grundordnung zu geschehen hat (Waldmann/Hänni,
a.a.O., N 26 zu Art. 2 RPG).
Die politische Gemeinde erlässt den kommunalen Richtplan nach Anhörung der
zuständigen kantonalen Stelle (Art. 6 Abs. 1 PBG). Sie übermittelt ihn der zuständigen
kantonalen Stelle zur Kenntnisnahme (Art. 6 Abs. 2 PBG). Der kommunale Richtplan ist
für den Rat sowie die ihm nachgeordneten Kommissionen und Verwaltungsstellen
wegleitend (Art. 6 Abs. 3 PBG). Kommunale Richtpläne sind also für die mit der
Ortsplanung beauftragten Organe und Behörden wegleitend, wobei diesen beim Erlass
des späteren Nutzungsplans ein Ermessensspielraum (vorstehende E. 2.1.1) zukommt
(Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 56 und 59).
Demgegenüber betrifft die in Art. 9 Abs. 1 RPG bestätigte Behördenverbindlichkeit von
Richtplänen (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 7 und 25 zu Art. 9 RPG) den kantonalen
Richtplan (vgl. Titel vor Art. 6 ff. RPG: „Richtpläne der Kantone“).
Der kommunale Richtplan der Beschwerdegegnerin vom 4. September 2008 legt unter
"S7 Siedlungsgestaltung im Allgemeinen" die Erhaltung eines angepassten und
attraktiven Orts- und Landschaftsbildes sowie die gute Einordnung ins Orts- und
Landschaftsbild für Bauten und Anlagen, insbesondere an exponierten Lagen, als Ziele
fest. Hierzu wird angemerkt, die weit herum gut einsehbaren Hanglagen seien für das
Landschafts- und Ortsbild von hoher Bedeutung und zeugten von einem behutsamen
Umgang mit den natürlichen Ressourcen. Mit der Einforderung von Gestaltungsplänen
oder wenigstens Gestaltungskonzepten könne die bauliche Erscheinung frühzeitig
positiv gesteuert werden. Im Baureglement seien die Vorschriften zur Einordnung von
2.1.2.
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Bauten und Anlagen sowie bezüglich der Terraingestaltung zu überprüfen und
gegebenenfalls anzupassen. Im Baubewilligungsverfahren seien grosse
Terrainveränderungen bezüglich Einordnung und Gestaltung besonders zu beachten.
Allgemein gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit, jedenfalls für Nutzungspläne, die
unter der Herrschaft des RPG und zur Umsetzung seiner Ziele und Grundsätze
erlassen worden sind. Nutzungspläne werden deshalb nur überprüft und
gegebenenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse seit ihrem Erlass bzw. ihrer
Genehmigung durch das Baudepartement erheblich geändert haben oder bedeutsame
neue Bedürfnisse nachgewiesen sind (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach Ablauf des für
Bauzonen geltenden Planungshorizonts von 15 Jahren (Art. 15 Abs. 1 und Abs. 4 lit. b
RPG) sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und
gegebenenfalls anzupassen. Eine Planung, die nicht mehr zeitgerecht ist, widerspricht
nicht nur den Planungsgrundsätzen des RPG (Schutz der natürlichen
Lebensgrundlagen, Schonung der Landschaft, Begrenzung der Siedlungen sowie
deren Gestaltung nach den Bedürfnissen der Bevölkerung; vgl. Art. 1 Abs. 2 und Art. 3
Abs. 2 und 3 RPG), sondern im Fall von Nutzungsbeschränkungen auch der
Eigentumsgarantie der betroffenen Grundeigentümer (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 11 f.
zu Art. 21 RPG). Erhebliche Veränderungen im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG liegen unter
Umständen vor, wenn das Gemeinwesen eine andere Regelung getroffen hätte, sofern
die geänderten Verhältnisse zur Zeit der Ausarbeitung der Nutzungsplanung
massgeblich bzw. bekannt gewesen wären (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N 17 zu Art.
21 RPG m.H. auf BGE 118 Ib 495).
2.1.3.
Nach Art. 42 PBG kann die zuständige Behörde ein Gebiet als Planungszone
bezeichnen, wenn unter anderem der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen
angezeigt ist. Art. 45 Abs. 1 PBG enthält die Anweisung an die Baubehörde, dass
hängige Baugesuche, die dem Zweck der Planungszone widersprechen, zu sistieren
sind. Planungszonen bezwecken die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der
Planungsbehörden. Künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den Erlass
einer Planungszone eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem
Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung
nicht erschwert wird. Der Erlass von Planungszonen liegt, selbst wenn Art. 27 RPG und
Art. 42 Abs. 1 PBG als Kann-Bestimmungen formuliert sind, nicht im Belieben der
Behörden. Diese sind aufgrund ihrer Planungspflicht (Art. 75 Abs. 1 BV, Art. 2
Abs. 1 RPG, Art. 2 Abs. 1 und Art. 1 Abs. 1 PBG) zum Erlass von Planungszonen
2.1.4.
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St.Galler Gerichte
verpflichtet, wenn beabsichtigte Nutzungspläne tatsächlich gefährdet sind. Zuständig
für den Erlass einer Planungszone bleibt aber die zuständige Gemeindebehörde (vgl.
Art. 42 Abs. 1 und Art. 43 lit. a PBG). Deshalb steht es in ihrem pflichtgemässen
planerischen Ermessen, ob sie eine Planungszone erlassen will. Es besteht kein
klagbarer Anspruch der Rechtsunterworfenen auf Erlass einer Planungszone. Im
kantonalen Recht (Art. 42 f. PBG) wurde m.a.W. keine Grundlage für einen klagbaren
Anspruch der Rechtsunterworfenen auf Erlass einer Planungszone geschaffen (vgl.
VerwGE B 2019/60 vom 19. September 2019 E. 3.2 m.H.; bestätigt in BGer
1C_577/2019 vom 4. November 2020).
2.2.
In der Stellungnahme vom 25. November 2019 führte das AREG unter anderem aus,
die Gemeinde habe die Aufgabe, im Rahmen der anstehenden Ortsplanungsrevision
den kommunalen Richtplan um eine "Strategie zur Siedlungsentwicklung nach innen"
zu ergänzen (kantonaler Richtplan S13). Dabei würden insbesondere EFH-Gebiete in
den Fokus rücken, da diese eine tiefe Dichte aufweisen würden und tendenziell
unternutzt seien. Das AREG verwies auf das Ermessen der kommunalen
Planungsbehörde und hielt fest, ein öffentliches Interesse an einer vorzeitigen
planungsrechtlichen Massnahme zur Erhaltung des Quartiercharakters sei nicht
ersichtlich. Zudem sei es nachvollziehbar, dass vor der bevorstehenden
Auseinandersetzung mit dem Innenentwicklungspotential über das gesamte
Siedlungsgebiet der Gemeinde keine ortsplanerischen Entscheide vorweggenommen
würden, die allenfalls eine präjudizierende Wirkung auf die Ortsplanung hätten (act. G
12/9).
2.2.1.
Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid unter anderem fest, Art. 40 PBG
räume keinen Anspruch auf Erlass eines Sondernutzungsplans ein. Die Planungsziele
und Planungsgrundsätze des RPG verschafften Privaten keinen unmittelbaren
Anspruch darauf, eine konkrete Planänderung verlangen zu können. Dementsprechend
sei auch Art. 75 BV keine unmittelbare Rechtsgrundlage dafür, dass die
Planungsbehörde gegen ihren Willen einen Sondernutzungsplan erlassen müsse. Im
Weiteren lasse sich aus Art. 2 Abs. 1 RPG zwar eine Pflicht der Kantone ableiten, die
Zonenordnung zu verfeinern. Das RPG gebe aber nicht im Einzelnen vor, wie und in
welcher Form diese Ausgestaltung der Grundordnung zu geschehen habe. Daran
ändere nichts, dass die St. Galler Gemeinden gemäss Art. 175 PBG verpflichtet seien,
2.2.2.
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bis 30. September 2027 ihre Ortsplanung zu revidieren. Ein (kommunaler) Richtplan
diene der Gemeinde lediglich als planerisches Steuerungsinstrument für ihre
Nutzungsplanung. Aus dem kommunalen Richtplan ergebe sich somit ebenfalls kein
direkter Anspruch, im gewünschten Plangebiet sondernutzungsrechtliche
Baubeschränkungen einzuführen. Sodann sei der Zonenplan der Beschwerdegegnerin
22 Jahre alt. Das Baureglement datiere vom 22. Juni 2016. Nebst dem Zonenplan sei
auch das Reglement Teil des Rahmennutzungsplans (Art. 1 Abs. 3 lit. a PBG). Mit der
Revision des BauR sei die Beschränkung zulässiger Vollgeschosse aufgehoben und auf
die Ausnützungsziffer verzichtet worden, weil es zur Wahrung von öffentlichen und
privaten Interessen genüge, die äussere Ausdehnung der Bauten festzulegen und die
Einhaltung wohnhygienischer Mindeststandards vorzuschreiben. Damit habe sich die
Beschwerdegegnerin in Ausübung ihres Planungsermessens erst vor Kurzem und mit
Blick auf Art. 1 Abs. 1 RPG entschieden, ihr gesamtes Baugebiet zu verdichten, wozu
sie die Baubeschränkungen auf die Gebäude- und Firsthöhe, die Gebäudelänge und
die Grenzabstände sowie die Lärmempfindlichkeitsstufen begrenzt habe. Diese
Regelung stehe mit dem PBG in Einklang, zumal Art. 79 PBG keine Pflicht vorsehe,
statt der Ausnützungsziffer eine Baumassenziffer nach Art. 87 PBG einzuführen. Die
Rüge, die Beschwerdegegnerin habe mit der Abschaffung der Ausnützungsziffer die
Planungsziele und -grundsätze des RPG verletzt, hätten die Beschwerdeführer bereits
im Rahmen der Änderung des kommunalen Nutzungsplans (BauR) vorbringen müssen.
Die heutige Regelung (BauR) enthalte weder Planungsfehler noch widerspreche sie in
erheblichem Mass dem gewandelten öffentlichen Interesse. Es bestehe kein Anlass, sie
ausserhalb der ohnehin anstehenden Ortsplanungsrevision vorzeitig zu ändern. Damit
lägen keine geänderten Verhältnisse (Art. 21 Abs. 2 RPG) vor (act. G 2 S. 11-17).
Die Beschwerdeführer würden zahlreiche Beweisanträge zur Frage stellen, ob die über
"lange Zeit gewachsenen Strukturen mit eigenem Charakter" im Quartier Y._
raumplanungsrechtliche Bestimmungen verletzen würden. Damit würden sie
stillschweigend voraussetzen, dass diese Strukturen nicht verändert werden dürften.
Dem sei nicht so. Es komme einzig der aktuelle Zonenplan und das BauR zur
Anwendung. Für die Grundstücke entlang der Y._-strasse würden keine erhöhten
gestalterischen Anforderungen und Einfügungsvorschriften gelten, sondern einzig das
Verunstaltungsverbot nach Art. 99 Abs. 1 PBG. Die Frage, ob letzteres verletzt sei, sei
von der Baubehörde anhand eines konkreten Baugesuchs zu prüfen und könne nicht
im Voraus durch Gutachter beurteilt werden. Vorliegend sei eine mögliche erhebliche
Veränderung des Quartiers in Kauf zu nehmen, weshalb auf das beantragte Gutachten
H._ bzw. eine Beurteilung durch eine Fachkommission zu verzichten sei. Aus dem
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gleichen Grund sei weder ein Amtsbericht des Grundbuchamtes X._ über die
Erstellung der Bauten bzw. eine Edition der verschiedenen Baubewilligungen und -
gesuche sowie des aufgehobenen Überbauungsplans Y._ vom 6. Oktober 1967 noch
eine Befragung der Beschwerdeführer oder eine Besichtigung des Quartiers durch die
Rekursinstanz nötig. Nachdem feststehe, dass es vorliegend keinen Grund für den
Erlass eines Sondernutzungsplans gebe, sei der Beschluss, auf den Erlass einer
Planungszone zu verzichten, ebenfalls nicht zu beanstanden. Dazu komme, dass
ohnehin kein Anspruch auf Erlass einer Planungszone bestünde (act. G 2 S. 16 f.).
Die Beschwerdeführer wenden ein, die Vorinstanz habe durch die Nichtabnahme von
beantragten Beweisen das rechtliche Gehör verletzt. Für die Beurteilung der
Angelegenheit seien die örtlichen Verhältnisse massgebend. Die Vorinstanz stütze sich
für ihre Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse, ohne sie wirklich zu kennen. Weder
die Beschwerdegegnerin noch die Vorinstanz hätten einen Augenschein durchgeführt.
Aufgrund der besonderen erhöhten Lage des Gebiets Y._ im Sichtbereich des
Zürichsees sei eine unabhängige Experten-Beurteilung der Verträglichkeit der heute
"zulässigen" Bauvolumen unumgänglich. Ein "verdichtetes Bauen", wie es im
angefochtenen Entscheid ausgeführt werde, verdiene vor dem Hintergrund der
konkreten örtlichen Verhältnisse ein besonderes Augenmerk. Es sei von einem nicht vor
Ort abgeklärten und unrichtigen sowie willkürlich erhobenen Sachverhalt ausgegangen
worden; die Mängel bei der Sachverhaltsabklärung seien entscheidend für den
Ausgang des Rekursverfahrens gewesen. Die Vorinstanz habe sämtliche im
Rekursverfahren gestellten Beweisanträge abgelehnt, was mit dem Anspruch der
Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör unvereinbar sei. Die Vorinstanz habe in
verschiedener Hinsicht gegen materielles Planungsrecht verstossen. Sie verneine
geänderte Verhältnisse, weil das BauR erst vor Kurzem geändert worden sei
(Grundsatz der Planbeständigkeit). Dieser Einwand sei nach der Rechtsprechung (BGer
1C_492/2011 vom 23. Februar 2012 E. 4) nicht zu hören, da im Jahr 2015 gar keine
richtige Ortsplanungsrevision (mit Revision des BauR und des Zonenplans) erfolgt sei.
Sodann betreffe ein Sondernutzungsplan nicht die gleiche Ebene wie BauR und
Zonenplan. Ein Sondernutzungsplan enthalte nur örtlich und inhaltlich begrenzte
planerische Festlegungen. Im Weiteren habe es den mit Art. 86 PBG eingeführten
Begriff der Fassadenhöhe (Anwendung insbesondere für Hanglagen) bei Erlass des
BauR 2015 noch nicht gegeben. Die planerische Notwendigkeit für den Erlass von
Vorschriften für Hanglagen sei zudem im kommunalen Richtplan seit mehr als 12
Jahren "amtlich bestätigt". Aus Art. 175 PBG ergebe sich die Pflicht der Gemeinden,
eine Gesamtrevision zu machen. Im BauR fehle auch eine Bestimmung, welche Art.
2.3.
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3.
130 PBG umsetze. Die Pflicht zum Erlass von Sonderbauvorschriften bestehe immer
dann, wenn - wie vorliegend - grosse Diskrepanzen bestünden zwischen den
Massvorschriften des BauR und der Grösse und Nutzung einer bestehenden
Überbauung. Vorliegend seien die Differenzen masslos; eine geordnete Bebauung im
Sinn von Art. 75 BV sei nicht sichergestellt. Nach Einreichung des Gesuchs um Erlass
eines Sondernutzungsplans Y._ sei für Grundstück Nr. 0001_ ein Baugesuch
eingereicht worden, welches in mehreren Punkten eklatant von der bisherigen Bau-
und Nutzungsstruktur abweiche. Das im August 2019 eingereichte Baugesuch beweise
erneut die Notwendigkeit des Erlasses von Sonderbauvorschriften. Mit dem aktuellen
BauR könne in der Wohnzone W2a gebaut werden wie in einer Innenstadt. Für
Grünflächen/Bäume verbleibe kein Platz mehr. Dies laufe den Bemühungen um
Biodiversität im Siedlungsraum zuwider (act. G 8 S. 8-28 und G 20).
Es bestehe damit ein sehr begründeter Anlass im Sinn von Art. 42 PBG, die heute für
das Gebiet Y._ geltenden Bauvorschriften zu überprüfen. Damit keine weiteren
"präjudiziellen" Bauten in diesem Gebiet erstellt würden, müsse eine Planungszone
erlassen werden. Wenn es ausschliesslich im Ermessen der Beschwerdegegnerin
liegen würde, eine Planungszone zu erlassen oder nicht, wäre das Antragsrecht nach
Art. 40 PBG nicht mehr als "heisse Luft". Während der Prüfungsphase würden einfach
noch rasch ein paar Baubewilligungen erteilt, womit der Antrag auf Erlass eines
Sondernutzungsplans inhaltlich gegenstandslos wäre. Wesentlich sei einzig, dass die
Nutzungsplanung gesichert werden solle. Mit der Einreichung des Gesuchs vom
26. Juni 2019 seien alle Voraussetzungen erfüllt gewesen, dass die Prüfung von
nachträglich eingereichten Baugesuchen, die dem Zweck des beantragten
Sondernutzungsplans nicht entsprechen würden, im Sinn von Art. 45 PBG zu sistieren
sei (act. G 8 S. 29-32 und G 20).
Aktenbeizug
Der von den Beschwerdeführern beantragte Beizug der Akten zum Baugesuch für das
an der Y._-strasse gelegene Grundstück Nr. 0001_ vermöchte aller Voraussicht nach
keine für die Beantwortung der streitigen Frage hilfreichen Hinweise zu liefern, ob für
das Gebiet Y._ ein Sondernutzungsplan und eine Planungszone zu erlassen ist. Der
entsprechende Beweisantrag (act. G 8 S. 4) ist daher abzulehnen. Der 1990
aufgehobene Überbauungsplan "Y._" von 1967, dessen Beizug die Beschwerdeführer
ebenfalls beantragten, bildet Teil der von der Vorinstanz eingereichten Akten (act. G 12
Beilage). Was den beantragten Beizug von Akten zum kommunalen Richtplan betrifft
3.1.
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(act. G 8 S. 5 oben), ist festzuhalten, dass der kommunale Richtplan online abrufbar ist.
Hinsichtlich des beantragten Beizugs der Akten zur angelaufenen Gesamtrevision der
Ortsplanung der Beschwerdegegnerin (Sitzungsprotokolle u.a.) ist festzuhalten, dass
sich - soweit Sitzungsprotokolle überhaupt einem Einsichtsanspruch unterliegen (vgl.
VerwG B 2020/117 vom 17. Februar 2021 E. 3.2) - aus einer nicht abgeschlossenen
Planung für das vorliegende Verfahren keine definitiven Aussagen ableiten liessen. Die
Frage, ob den Anträgen auf Einholung eines Gutachtens von H._ zur planerischen
Beurteilung der heutigen Bauvorschriften und Beurteilung der Einhaltung von
Umweltfragen (Übernutzung des Bodens) sowie auf Beurteilung der städtebaulichen,
architektonischen und ortsplanerischen Situation durch die Fachkommission gemäss
Art. 3 Abs. 2 PBV (act. G 8 S. 5) stattzugeben ist, wird aufgrund der nachstehenden
materiellen Erwägungen zu klären sein.
Sondernutzungsplan Y._3.2.
Mit der Vorinstanz ist vorab festzuhalten, dass einem kommunalen Richtplan keine
grundeigentümerverbindliche Wirkung zukommt und sich aus ihm kein direkter
Anspruch ergibt, im streitigen Plangebiet sondernutzungsrechtliche
Baubeschränkungen einzuführen. Sodann ist festzuhalten, dass nebst dem Zonenplan
aus dem Jahr 1998 auch das Reglement von 2015 Teil des Rahmennutzungsplans (Art.
1 Abs. 3 lit. a PBG) bildet. Wesentlich erscheint hierbei, dass ein Sondernutzungsplan
sich grundsätzlich am Rahmennutzungsplan (BauR) zu orientieren hat. Er soll diesen
präzisieren und ergänzen. In einem gewissen Rahmen darf er vom
Rahmennutzungsplan abweichen. Er darf ihm jedoch nicht grundsätzlich
widersprechen. Die Abweichungen dürfen nicht dazu führen, dass der Sinn der
planerischen Grundordnung in Frage gestellt bzw. die Grundordnung in wesentlichen
Punkten ausser Kraft gesetzt wird. Eine tiefgreifende Abweichung vom
Rahmennutzungsplan kann nicht im Rahmen eines Sondernutzungsplans erfolgen,
sondern muss anhand einer Anpassung der Bau- und Zonenordnung geprüft werden.
Wo die Grenze der zulässigen Abweichung liegt, ist im Einzelfall gestützt auf das
kantonale/kommunale Recht zu bestimmen (vgl. Aemisegger/Kissling in: Aemisegger/
Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 76-78 Vorbem. zur Nutzungsplanung m.H.).
3.2.1.
In den Erläuterungen der Beschwerdegegnerin vom 22. Oktober 2015 zum BauR wurde
festgehalten, im BauR nicht mehr enthalten seien Vorschriften zur Anzahl der
Vollgeschosse und zur Ausnützungsziffer. Auf diese Vorschriften sei verzichtet worden,
3.2.2.
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weil es zur Wahrung der betroffenen öffentlichen und privaten Interessen genüge, die
äussere Ausdehnung der Bauten festzulegen und die Einhaltung wohnhygienischer
Mindeststandards vorzuschreiben. Umgekehrt sei nicht relevant, wie weit der
Erdgeschossfussboden über dem Niveaupunkt liege oder wie hoch der Kniestock im
Dachgeschoss sei, sofern die Gebäude- und Firsthöhe eingehalten seien und die
Geschosshöhen den wohnhygienischen Anforderungen entsprechen würden. Auch
nicht relevant sei, ob ein Raum im zulässigen Gebäudevolumen für Wohnen oder
Schlafen oder Lager genutzt werde; weder für die Umwelt noch die Nachbarschaft
entstünden daraus mehr Auswirkungen, weil nach der allgemeinen Erfahrung die
Ausnützungsziffer nicht dazu führe, dass das nach der Regelbauweise zulässige
Bauvolumen beschränkt werde. Der Verzicht auf die Beschränkung der Vollgeschosse
und die Ausnützungsziffer ermögliche es, die Bauvorhaben im Rahmen der
Regelbauweise optimal auf das Terrain und die Bedürfnisse abzustimmen. Dies
entspreche dem Gebot der haushälterischen Bodennutzung (Erläuterungen a.a.O. zu
Art. 9 BauR).
Damit für ein grösseres, zusammenhängendes und zweckmässig abgegrenztes Gebiet
ein Sondernutzungsplan erlassen werden kann, müssen gemäss den Erläuterungen
a.a.O. zu Art. 7 BauR insbesondere die folgenden Voraussetzungen eingehalten
werden: (1) Die Überbauungsfläche muss ortsplanerisch relevant sein. Die
ortsplanerische Relevanz kann sich aus der Lage im Landschafts-, Siedlungs- oder
Strassenbild ergeben und muss immer ortsplanerisch begründet sein. (2) Für die
Überbauung muss ein einheitliches Projekt vorliegen, das gegenüber der
Regelbauweise wesentliche Vorzüge aufweist. Die Vorzüge müssen ortsplanerisch
begründet sein. Die im Baureglement angeführten Anforderungen (Art. 7 BauR) sind
nicht abschliessend. (3) Ein Sondernutzungsplan darf nicht zu einer erheblichen
Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen führen.
Der Revision des BauR von 2015 lag - wie sich aus der vorstehenden Erwägung ergibt
- implizit der Entscheid zugrunde, das gesamte Baugebiet zu verdichten, indem die
Baubeschränkungen lediglich noch die Gebäude- und Firsthöhe, die Gebäudelänge
und die Grenzabstände beinhalten; Ausnützungsziffer und Festlegung der maximalen
Anzahl Stockwerke fielen weg. Die Rüge, die Beschwerdegegnerin habe mit der
Abschaffung der Ausnützungsziffer die Planungsziele und -grundsätze des RPG
verletzt, wäre somit von den Beschwerdeführern bei bzw. vor Erlass des BauR im Jahr
2015 vorzubringen gewesen. Wie dargelegt wurden im kommunalen Richtplan vom
3.2.3.
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4. September 2008 die Erhaltung eines angepassten und attraktiven Orts- und
Landschaftsbildes sowie die gute Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild für Bauten
und Anlagen, insbesondere an exponierten Lagen, als Ziele formuliert. Als Mittel zur
Zielerreichung wurden die Einforderung von Gestaltungsplänen sowie Vorschriften im
BauR zur Einordnung von Bauten und Anlagen angeführt (vgl. vorstehende E. 2.1.1
zweiter Absatz). Einordnungsvorschriften wären mithin im Rahmen des Erlasses des
BauR 2015 von den betroffenen Grundeigentümern einzufordern und auch die am
Augenschein von den Beschwerdeführern angeführte fragliche Zulässigkeit der
Reglementrevision unabhängig von der Zonenplanrevision (act. G 27 S. 2) geltend zu
machen gewesen. Im vorliegenden Verfahren lässt sich diese Unterlassung nicht im
Nachhinein korrigieren. Einordnungsvorschriften können indes künftig im Rahmen der
anstehenden umfassenden Ortsplanungsrevision als Revisionspunkt eingebracht
werden. Hier wird insbesondere die Frage zu diskutieren sein, in welcher Weise eine
Verdichtung zu erfolgen hat. In diesen Kontext gehören auch der am Augenschein vom
Beschwerdeführer D._ angeregte Vergleich der in den verschiedenen Zonen
bestehenden Verhältnisse betreffend Grünräume (act. G 27 S. 8) sowie die von der
Beschwerdeführerin E._ geforderte Rücksichtnahme der Gebäude auf die Umgebung
(act. G 29 S. 2). So wird etwa im Leitfaden des AREG "Strategie Siedlungsentwicklung
nach Innen" festgehalten, dass eine Verdichtung individuell und auf den Ort
massgeschneidert bzw. am richtigen Ort und in der richtigen Qualität zu erfolgen habe.
Dabei geht es unter anderem auch um die Bewahrung und Weiterentwicklung
erhaltenswerter bestehender Strukturen (vgl.
Leitfaden_Siedlungsentwicklung_Internet.pdf (sg.ch)).
Angesichts der geschilderten Gegebenheiten sind geänderte Verhältnisse im Sinn von
Art. 21 Abs. 2 RPG seit dem Jahr 2015 bzw. ein begründeter Anlass, das BauR
unabhängig von der anstehenden Ortsplanungsrevision vorzeitig zu ändern, nicht
ersichtlich. Wesentlich erscheint hier nicht so sehr der im angefochtenen Entscheid
hervorgehobene Umstand, dass der Erlass des BauR "erst vor Kurzem" erfolgt sei (act.
G 2 S. 15 unten), sondern vielmehr die Notwendigkeit einer koordinierten (vgl. Art. 25a
RPG) künftigen Ortsplanung, welche die gesamten örtlichen Verhältnisse - und nicht
nur ein eng umgrenztes Gebiet entlang einer Ringstrasse - berücksichtigt und sowohl
die unbestritten "fällige" Revision des Zonenplans 1998 als auch das BauR und
allfällige Sondernutzungspläne beinhaltet (vgl. dazu auch BGer 1C_492/2011 a.a.O. E.
4). Mit Blick auf das im kantonalen Richtplan angeführte Ziel der "Siedlungsentwicklung
nach innen" bzw. der in Aussicht stehenden baulichen Nachverdichtung bestehender
Siedlungen erachtete es das AREG mithin zu Recht als nachvollziehbar, dass die
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Beschwerdegegnerin vor der definitiven Festlegung des Innenentwicklungspotentials
über das gesamte Siedlungsgebiet der Gemeinde keine Sondernutzungspläne zulassen
möchte, welche die spätere Ortsplanung gegebenenfalls präjudizieren (act. G 12/9). An
der Notwendigkeit einer koordinierten Gesamtplanung (Art. 25a RPG, Art. 175 PBG)
und der Vermeidung des vorgängigen Erlasses von Sondernutzungsplänen, welche
sich mit der späteren Gesamtplanung nicht vereinbaren lassen, vermögen auch die
Feststellungen der Beschwerdeführer, dass ein Sondernutzungsplan örtlich und
inhaltlich begrenzte planerische Festlegungen enthalte (act. G 8 S. 23 oben), es bei
Erlass des BauR 2015 den mit Art. 86 PBG eingeführten Begriff der Fassadenhöhe
noch nicht gegeben habe (act. G 8 S. 23 unten) sowie ihr Hinweis auf Art. 175 PBG
(Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zu einer Gesamtplanung) und die fehlende
Umsetzung von Art. 130 PBG im BauR (act. G 8 S. 24 und G 22 S. 2) nichts zu ändern.
Sodann vermag der Hinweis der Beschwerdeführer auf gleichgelagerte Verhältnisse in
einer anderen Gemeinde, welche planerische Fehler (ersatzlose Streichung der
Ausnützungsziffer im Baureglement) korrigieren wolle, um die Verunstaltung ganzer
Quartiere zu vermeiden (act. G 22 und G 23 Beilage 15), vorliegend keinen
anderslautenden Entscheid zu begründen.
Vor dem geschilderten Hintergrund ist kein begründeter Anlass erkennbar, aufgrund
dessen im vorliegenden Verfahren den Anträgen auf Einholung eines Gutachtens von
H._ zur planerischen Beurteilung der heutigen Bauvorschriften und Beurteilung der
Einhaltung von Umweltfragen (Übernutzung des Bodens) sowie auf Beurteilung der
städtebaulichen, architektonischen und ortsplanerischen Situation durch die
Fachkommission gemäss Art. 3 Abs. 2 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz
(sGS 731.11 PBV; act. G 8 S. 5) stattzugeben wäre. Der Umstand, dass eine
Expertenbeurteilung als Grundlage für die angelaufene Gesamtüberarbeitung der
Ortsplanung ohnehin erforderlich ist (act. G 8 S. 7 oben), kann nicht zur Folge haben,
dass diese Begutachtung oder eine Beurteilung im Sinn von Art. 3 Abs. 2 PBV bereits
im vorliegenden Verfahren anzuordnen wäre. Die Beweisanträge sind daher
abzuweisen.
Planungszone
Der von den Beschwerdeführern angeführte Umstand, dass der Zonenplan im
Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Entscheids 22 Jahre alt und
revisionsbedürftig war (act. G 8 S. 7), stellt wie dargelegt keinen Anlass dar, das BauR
unabhängig von der anstehenden Ortsplanungsrevision vorzeitig zu ändern. Die
Beschwerdeführer begründen jedoch die Notwendigkeit des Erlasses einer
Planungszone damit, dass bis zur Ortsplanungsrevision ohne Planungszone nicht
3.3.
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4.
sichergestellt sei, dass die Beschwerdegegnerin nicht zwischenzeitlich gebietswidrige
Neubauten bewillige (act. 8 S. 7), die eine viel zu hohe Nutzungsdichte und praktisch
keine Grünflächen mehr aufweisen würden (act. G 20 S. 2). Für die Festsetzung einer
Planungszone genügt eine einigermassen konkretisierte Planungsabsicht. Die Planung
wird nicht im Verfahren betreffend die Festsetzung der Planungszone verwirklicht;
letztere wahrt vielmehr die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden in der
nachfolgenden Planung. Planungszonen vermögen ihren Zweck nur zu erfüllen, wenn
sie frühzeitig verfügt werden (vgl. BGer 1C_141/2014 vom 4. August 2014 E. 5.2, in:
Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 116/2015 S. 194).
Einen jederzeit einklagbaren Anspruch auf Erlass einer Planungszone hat die
Rechtsprechung allerdings nicht anerkannt (BGer 1C_577/2019 vom 4. November 2020
E. 3.3 und vorstehende E. 2.1.4). Vorliegend verwies das AREG auf das Ermessen der
kommunalen Planungsbehörde und verneinte wie dargelegt ein öffentliches Interesse
an einer vorzeitigen planungsrechtlichen Massnahme (Planungszone) zur Erhaltung des
Quartiercharakters (act. G 12/9). Bei der Überprüfung der Nutzungsplanung ist die
Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt. Es ist lediglich zur Rechtskontrolle
befugt (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Liegt ein Entscheid - wie vorliegend - innerhalb des
Ermessenspielraums bzw. wurden die Verfassungsprinzipien sowie der Sinn und
Zweck der gesetzlichen Ordnung beachtet, liegt keine Rechtsverletzung vor. Ein
qualifizierter Ermessensfehler (Ermessensmissbrauch oder Ermessensüber- oder
Unterschreitung; vgl. dazu GVP 2010 Nr. 36 E. 4.2.3.) ist nicht dargetan. Der
angefochtene Entscheid lässt sich auch in diesem Punkt nicht beanstanden.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Verfahrens von den Beschwerdeführern zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 4'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von
CHF 3'500 ist auf diese Gebühr anzurechnen.
4.1.
Zufolge Unterliegens besteht kein Anspruch der Beschwerdeführer auf ausseramtliche
Entschädigung. Vorinstanz und Beschwerdebeteiligte haben ebenfalls keinen Anspruch
auf ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98
VRP; Linder, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], a.a.O, N 20 zu Art. 98 VRP); beide
stellten auch keinen Antrag.
4.2.
bis
bis
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