# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ed0693d6-ec40-4321-8dd3-e6fa029f2a4b
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2009
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ W.B. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 4452, Grundbuch Mels, an der
Witackergasse in Halden-Heiligkreuz in der Politischen Gemeinde Mels. Das
Grundstück weist eine Fläche von 1'052 m auf, wovon 922 m auf Wiesland und
130 m auf Strassenfläche bzw. einen Wendeplatz entfallen. Es liegt zum grössten Teil
in der Bauzone (Wohnzone W2). Eine Fläche von 11 m an der nordöstlichen Ecke der
Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone.
Das Grundstück war im Rahmen eines Erbteilungsverfahrens vom ehemaligen
Grundstück Nr. 1339 abparzelliert und W.B. zugewiesen worden. Im Streit um den
Nachlass seines Vaters war dessen Grundbesitz, u.a. das Grundstück Nr. 1339, mit
Urteil des Kantonsgerichts vom 18. Februar 1997 unter den Erben aufgeteilt worden.
Diese Zuteilung der Grundstücke wurde nach den Urteilen des Kassationsgerichts vom
28. Oktober 1997 und des Bundesgerichts vom 27. Februar 1998 rechtskräftig. Die
Eintragungen im Grundbuch erfolgten am 12. Juli 2000.
Das Grundstück Nr. 4452 wurde am 4. Oktober 2001 mit einem Verkehrswert von
Fr. 210'000.-- amtlich geschätzt. Bei der Schätzung vom 16. März 2004 wurde der
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Verkehrswert des Grundstücks auf Fr. 14'000.-- festgelegt. Dabei wurde davon
ausgegangen, dass das Grundstück keine rechtlich gesicherte Zufahrt habe.
Die Witackergasse mit der über das Grundstück Nr. 1339 verlaufenden Zufahrt zum
Grundstück Nr. 4452 sowie der Zufahrt zum östlich angrenzenden Grundstück Nr. 2698
wurde vom Gemeinderat Mels am 15. Februar 2005 als Gemeindestrasse 3. Klasse in
den Strassenplan aufgenommen und damit als öffentliche Strasse klassiert. Der
Strassenplan wurde am 6. Juli 2007 genehmigt. In der Folge wurde das Grundstück am
30. August 2007 neu geschätzt, wobei der Verkehrswert auf Fr. 258'000.-- festgelegt
wurde. Das Gemeindesteueramt Mels eröffnete W.B. die Schätzung mit Verfügung vom
7. September 2007. Eine vom Eigentümer gegen diese Schätzung erhobene
Einsprache wurde vom kantonalen Steueramt mit Entscheid vom 16. Januar 2008
abgewiesen.
B./ Mit Eingabe vom 9. Februar 2008 erhob W.B. Rekurs mit dem Antrag, die
Schätzung aus dem Jahr 2004 sei zu bestätigen. Er machte geltend, bei der Bewertung
müssten auch Lasten privatrechtlicher Natur berücksichtigt werden. Die bestehende
Erschliessung diene der Nutzung des Grundstücks Nr. 4452 nicht. Die Klassierung des
privaten Abzweigers durch die Gemeinde erfülle die Bedingungen des Urteils nicht.
Durch die Freigabe des privaten Abzweigers zur öffentlichen Benutzung werde die
Parzelle Nr. 4452 noch zusätzlich belastet.
Die Verwaltungsrekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 5. Juni/
8. September 2008 teilweise gut, hob den Einspracheentscheid des kantonalen
Steueramts vom 16. Januar 2008 sowie die Verfügung über die Schätzung der
Grundstückswerte vom 30. August/7. September 2007 auf und setzte den
Verkehrswert des Grundstücks Nr. 4452 auf Fr. 243'000.-- fest. Die amtlichen Kosten
von Fr. 1'800.-- wurden zu neun Zehnteln dem Eigentümer und zu einem Zehntel dem
Staat auferlegt. Ausseramtliche Kosten wurden nicht entschädigt. Die
Verwaltungsrekurskommission erwog, die Aufteilung des Grundstücks Nr. 4452 in
Teilflächen, nämlich eine Baulandreserve von 760 m , eine unterhalb der
Witackergasse liegende Fläche von 200 m , eine Strassenfläche von 81 m und die in
der Landwirtschaftszone gelegene Fläche von 11 m sei schätzungsmethodisch nicht
zu beanstanden und situationsgerecht. Für die in der Wohnzone W2 liegende
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Baulandreserve von 760 m sei der von der Schätzungsbehörde festgelegte Ansatz von
Fr. 300.-- pro m angemessen. Hingegen rechtfertige sich kein Abzug für die
Feinerschliessung. Das Grundstück sei durch die Witackergasse mit den darin
enthaltenen, zum Wohnhaus Vers.-Nr. 4558 auf dem östlich angrenzenden Grundstück
Nr. 2698 führenden Versorgungs- und Entsorgungsanlagen vollständig erschlossen
und baureif. Mit der Aufnahme der Witackergasse als Gemeindestrasse 3. Klasse in
den Strassenplan sei die strassenmässige Erschliessung des Grundstücks Nr. 4452
öffentlich-rechtlich gesichert. Damit sei die Frage, ob zulasten des Grundstücks
Nr. 1339 und zugunsten des Grundstücks Nr. 4452 ein privatrechtliches Fuss- und
Fahrwegrecht zu begründen und im Grundbuch einzutragen sei, hinfällig geworden. Für
die unterhalb der Witackergasse gelegene Fläche rechtfertige sich ein Ansatz von
Fr. 75.-- pro m . Damit sei der Verkehrswert auf Fr. 243'000.-- festzulegen (760 m à
Fr. 300.--, 200 m à Fr. 75.--).
C./ Mit Eingabe vom 8. Oktober 2008 erhob W.B. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid sei aufzuheben und es sei
gemäss seinem Antrag im Einsprache- resp. Rekursverfahren zu entscheiden, d.h. es
sei die Schätzung aus dem Jahr 2004 beizubehalten, unter Entschädigungsfolge. Zur
Begründung macht der Beschwerdeführer im wesentlichen geltend, das Urteil des
Bundesgerichts sei rechtskräftig. Der Vollzugsakte sei unmissverständlich zu
entnehmen, dass gemäss Urteil die Grundstücke Nrn. 4452 und 4453 via Parzelle
Nr. 1339 kein Zugangsrecht hätten. Für die Grundstücke Nrn. 4452 und 4453 bestehe
über den Erzweg eine Zufahrtsmöglichkeit. Diese ermögliche gerade noch die
landwirtschaftliche Nutzung. Aufgrund dieser Tatsache sei im Jahr 2004 die Korrektur
der Schätzung aus dem Jahr 2001 erfolgt. Die Verwaltungsrekurskommission weiche
vom Erbteilakt ab. Dieser sei nach zwei Jahre dauernden Abklärungen vor acht Jahren
erledigt worden. Auf die weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers wird, soweit

## Considerations

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Die Vorinstanz und das kantonale Steueramt beantragen in ihren Vernehmlassungen
vom 30. Oktober und 24. November 2008 die Abweisung der Beschwerde.
Der Beschwerdeführer erhielt Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der
Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Er äusserte sich mit Eingabe vom
7. Dezember 2008.
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Die weiteren Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die von den
Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1
des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der Beschwerdeführer ist zur
Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert, und die Beschwerdeeingabe vom 8. Oktober
2008 wurde rechtzeitig eingereicht und genügt formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie 64 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt
werden (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der
fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder eine
Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht ist nach
der gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der Vorinstanz zu
überprüfen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 740).
2.1. Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu
annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber
Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen
Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis
offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler
oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche
Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (GVP 1995 Nr. 27 mit Hinweisen
auf die Rechtsprechung; VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004 i.S. P.B., publiziert in:
www.gerichte.sg.ch).
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2.2. Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, abgekürzt GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die
politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines
Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, u.a. dem
Steuergesetz, dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1) sowie dem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11).
Im vorliegenden Fall handelt es sich beim Schätzungsobjekt um ein unüberbautes
Grundstück, welches praktisch vollumfänglich in der Bauzone liegt. Daher ist weder
das Gebäudeversicherungsgesetz noch das bäuerliche Bodenrecht von Bedeutung.
Die Schätzung richtet sich nach dem Steuergesetz. Nach Art. 57 StG entspricht der
Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher
oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend
veräussert werden. Nach Art. 57 Abs. 2 StG ist die Verordnung über die Durchführung
der Grundstückschätzung (sGS 814.11, abgekürzt VGS) massgebend.
Nach Art. 7 VGS sind für die Schätzung die Verhältnisse im Zeitpunkt der Schätzung
massgebend. Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Grundstückschätzung als
Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt, bei
landwirtschaftlichen Grundstücken zusätzlich der landwirtschaftliche Ertragswert.
Gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS werden die Schätzungswerte nach den allgemein
anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen
Schätzungsregeln ermittelt. Dabei handelt es sich um das Schätzerhandbuch über die
Bewertung von Immobilien der Schweizerischen Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer
sowie dem Schweizerischen Verband der Immobilientreuhänder.
2.3. Die Vorinstanz nahm vor ihrem Entscheid einen Augenschein auf dem Grundstück
des Beschwerdeführers vor. Sie berücksichtigte die örtlichen Verhältnisse und
bestätigte die von der Schätzungsbehörde vorgenommene Aufteilung der Parzelle in
eine Baulandreserve von 760 m , eine unterhalb der Witackergasse gelegene Fläche
von 200 m sowie eine kleine Teilfläche in der Landwirtschaftszone von 11 m und eine
Strassenfläche von 81 m . Sowohl die Strassenfläche als auch die in der
Landwirtschaftszone gelegene Fläche wurden nicht gesondert bewertet. Die unterhalb
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der Witackergasse gelegene Fläche von 200 m wurde im Hinblick auf ihre Bedeutung
für die Ausnützung der Parzelle mit Fr. 75.-- pro m geschätzt. Die nördlich der
Witackergasse gelegene Wieslandfläche von 760 m wurde mit Fr. 300.-- pro m
bewertet. Die Vorinstanz stützte sich dabei auf Kaufpreise von Bauland in Mels, auf die
Lage im Siedlungsgebiet der Gemeinde sowie auf die konkreten örtlichen Umstände,
insbesondere die Distanz zum Dorfzentrum sowie zu den öffentlichen Einrichtungen in
Heiligkreuz. Ebenso wurden Immissionen der nahen Autobahn sowie Belastungen für
Bau und Unterhalt der Zufahrt in Betracht gezogen. Die Schätzung ist systematisch
und methodisch nicht zu beanstanden. Auch im Ergebnis erscheint ein Verkehrswert
von Fr. 243'000.-- für eine Baulandparzelle von rund 1'000 m an einer nach Süden
exponierten Hanglage in Heiligkreuz sachlich gerechtfertigt. Der Beschwerdeführer
behauptet denn auch nicht, es wäre nicht möglich, das Grundstück zum geschätzten
Preis zu veräussern.
2.4. Soweit der Beschwerdeführer auf den kürzlich erfolgten Landerwerb eines
Grundstücks im Ortsteil Parfanna durch die Gemeinde Mels sowie auf Angebote im
Immobilienhandel verweist, lassen diese die angefochtene Schätzung nicht fehlerhaft
erscheinen. Beim Grundstück Parfanna handelt es sich um eine Parzelle von
10'417 m . Bei einem Grundstück dieser Grösse fällt stets auch Aufwand für die interne
Erschliessung an, der bei einer Einfamilienhausparzelle geringer ausfällt. Beim
eingereichten Angebot von Baulandparzellen in Heiligkreuz ist nicht bekannt, welches
Flächenmass die Grundstücke aufweisen. Nach der gesamten Fläche beträgt der
angefochtene Schätzungswert weniger als Fr. 240.-- pro m , was nicht übersetzt
erscheint. Im übrigen lassen sich durchaus Gründe anführen, weshalb eine
Baulandparzelle an einer Hanglange in südlicher Exposition höher bewertet wird als ein
Grundstück in einem ebenen Dorfteil.
2.5. Die Einwendungen des Beschwerdeführers gegen die Schätzung beruhen im
wesentlichen auf dem Urteil des Bundesgerichts vom 27. Februar 1998, mit welchem
der Erbteilungsprozess zwischen ihm und seinem Sohn sowie seiner Schwester und
deren Sohn entschieden wurde.
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, er habe die neue Schätzung nicht
beantragt, ist mit dem Beschwerdegegner darauf hinzuweisen, dass nach Art. 6 GGS
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eine Neubeurteilung nicht nur alle zehn Jahre, sondern auch bei einer wesentlichen
Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objekts zulässig ist.
Nachdem die Zufahrt zum Grundstück in den Jahren 2005/2007 als öffentliche Strasse
klassiert wurde, ist diese Voraussetzung erfüllt.
Streitig ist im wesentlichen nicht die Erschliessung in technischer Hinsicht, sondern in
rechtlicher Hinsicht. Es steht fest, dass über die Parzelle Nr. 4452 eine Zufahrtsstrasse
verläuft, die zum östlich liegenden Grundstück Nr. 2698 führt. Der Streit dreht sich um
die Frage, ob die bestehende Zufahrt auch rechtlich sichergestellt ist.
Der Beschwerdeführer stützt sich im wesentlichen auf die vom Grundbuchamt Mels
vorgenommene Zuteilung der Grundstücke, mit welcher die Urteile des
Kantonsgerichts bzw. des Bundesgerichts vollzogen wurden. In dieser Aufstellung wird
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nach dem Vollzug der Eigentumsübertragung
im Grundbuch eine Neuschätzung des neuen Grundstücks Nr. 4453 erfolge, da dieses
nur noch landwirtschaftlichen Charakter habe und demzufolge unter das Bundesgesetz
über das bäuerliche Bodenrecht falle. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, da
diese nördlich an das Grundstück Nr. 4452 angrenzende Liegenschaft nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. Weiter hielt das Grundbuchamt fest, dass
das Kantonsgericht im Dispositiv nichts verfügt habe, was die Fuss- und
Fahrwegrechte anbelangt. Aus diesem Grund stünden den beiden neuen Grundstücken
Nrn. 4452 und 4453 weder ein Zufahrts- noch ein Zugangsrecht über das "neue"
Grundstück Nr. 1339 zu. Im Kantonsgerichtsurteil sei auf S. 15 die Bereitschaft der
Kläger festgehalten, bezüglich des Grundstücks Nr. 4452 eine Regelung zu treffen.
Aufgrund dieser Sach- und Rechtslage wurde bei der Schätzung im Jahr 2004 das
Grundstück Nr. 4452 als landwirtschaftlich nutzbare Parzelle mit einem Verkehrswert
von lediglich Fr. 14'000.-- geschätzt. Diese Schätzung erklärt sich aus dem Fehlen
einer rechtlich gesicherten Zufahrt. Mit der Widmung der Strasse als Gemeindestrasse
3. Klasse und der damit verbundenen Aufnahme der Witackergasse bis zum
Grundstück Nr. 2698 in das öffentliche Strassennetz haben sich die rechtlichen
Voraussetzungen gegenüber den für die Schätzung im Jahr 2004 massgebenden
Verhältnissen wesentlich geändert. Mit der Schaffung einer öffentlichen Zufahrt bzw.
mit einer zum öffentlichen Strassennetz gehörenden Zufahrt änderte sich die
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Erschliessung des Grundstücks des Beschwerdeführers. Ungeachtet der fehlenden
zivilrechtlichen Regelung der Zufahrt im Rahmen der Erbteilung verfügt das Grundstück
Nr. 4452 seit der Klassierung des Zufahrtsweges als öffentliche Strasse über eine
hinreichende Zufahrt. Die Vorinstanz hat das Gerichtsurteil nicht neu bzw. fehlerhaft
interpretiert. Mit der Klassierung als öffentliche Strasse wurde vielmehr die Zufahrt zum
Grundstück öffentlich-rechtlich geregelt, weshalb das Grundstück des
Beschwerdeführers fortan nicht mehr auf die Einräumung eines Fuss- und
Fahrwegrechtes durch den bzw. die Eigentümer des Nachbargrundstücks Nr. 1339
angewiesen war. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Urteile des
Kantonsgerichts bzw. des Bundesgerichts rechtskräftig sind. Entgegen den Vorbringen
des Beschwerdeführers ist eine Zufahrt zum Grundstück Nr. 4452 nicht nur über den
Erzweg gegeben, sondern auch über die Witackergasse. Eigentümer unterliegender
Grundstücke sind nicht berechtigt, dem Beschwerdeführer oder einem anderen
Eigentümer des Grundstücks Nr. 4452 den Zugang bzw. die Zufahrt streitig zu machen.
2.6. Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerde als unbegründet abzuweisen ist.
Soweit der Beschwerdeführer das Verhalten von Personen und Behörden im
Zusammenhang mit der Zivilstreitigkeit bzw. dem Erbteilungsprozess erwähnt, ist nicht
näher darauf einzutreten, da es mit der streitigen Schätzung keinen Zusammenhang
aufweist.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zulasten des Beschwerdeführers (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif,
sGS 941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu
verrechnen.
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht