# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e8741a26-5f7c-590e-96d3-5eeead1a3046
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_001
**Year:** 2016
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

EN FAIT
A.
Par jugement du 8 mai 2015, notifié à A_ le 13 mai 2015, le Tribunal de première instance a condamné A_ à payer à B_ et C_ les sommes de 261'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 17 juillet 2013 (chiffre 1 du dispositif) et de 15'950 fr. avec intérêts à 5% dès le 17 juillet 2013 (ch. 2) et débouté B_ et C_ de toutes leurs conclusions à l'encontre de D_ (ch. 3).![endif]>![if>
"
Sur les frais concernant A_
", le Tribunal a arrêté les frais judiciaires à 12'795 fr., compensé ce montant avec les avances fournies, condamné A_ à payer à B_ et C_ la somme de 12'795 fr. (ch. 4), condamné A_ à payer à B_ et C_ la somme de 20'000 fr. à titre de dépens (ch. 5) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6).
"
Sur les frais concernant D_
", le Tribunal a arrêté les frais judiciaires à 12'795 fr., compensé ce montant avec les avances fournies, condamné B_ et C_ à payer à D_ la somme de 600 fr. (ch. 7), condamné B_ et C_ à payer à D_ la somme de 20'000 fr. à titre de dépens (ch. 8) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 9).
B.
a.
Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 10 juin 2015, A_ appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation.![endif]>![if>
Principalement, elle conclut à ce qu'il soit dit et constaté qu'elle a valablement activé la clause pénale prévue en page 16 de la promesse de vente des 2 et 18 septembre 2008, à ce qu'il soit dit et constaté qu'elle a valablement opposé sa créance de 261'000 fr. découlant de la clause pénale prévue en page 16 de la promesse de vente des 2 et 18 septembre 2008 en compensation avec toute prétention de B_ et C_ à son encontre, à ce qu'il soit dit et constaté qu'elle n'est au surplus redevable d'aucun montant envers B_ et C_ à quelque titre que ce soit, à ce que B_ et C_ soient déboutés des fins de leur demande du 20 novembre 2013, et au déboutement de tout opposant de toute autre ou contraire conclusion avec suite de frais judiciaires et dépens.
Subsidiairement, l'appelante conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision et à la condamnation de tout opposant aux frais judiciaires et dépens.
b.
Dans leur réponse, B_ et C_ concluent au déboutement de A_ de toutes ses conclusions, à la confirmation des chiffres 1, 2, 4, 5 et 6 du dispositif du jugement querellé et à la condamnation de A_ en tous les frais, conjointement et solidairement avec D_.
Ils forment un appel joint, dans lequel ils concluent à l'annulation des chiffres 3, 7, 8 et 9 du dispositif du jugement querellé, à la condamnation de D_ à leur payer la somme de 261'000 fr. plus intérêts à 5% dès le 10 septembre 2008 conjointement et solidairement avec A_, à la condamnation de D_ en tous les frais de première instance et d'appel conjointement et solidairement avec A_, à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et au déboutement des parties de toutes autres conclusions.
c.
Sur appel principal, D_ s'en rapporte à justice s'agissant des conclusions de A_ et conclut au déboutement de B_ et C_ de leurs conclusions en paiement de frais.
Sur appel joint, elle conclut au déboutement de B_ et C_ de toutes leurs conclusions, à la confirmation des chiffres 3, 7, 8 et 9 du dispositif du jugement querellé et à la condamnation des précités en tous les frais d'appel.
d.
A_ conclut au déboutement de B_ et C_ des fins de leur appel joint, avec suite de frais judiciaires et dépens.
e.
Les parties ont été avisées le 8 décembre 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger, B_ et C_ ayant renoncé à exercer leur droit de réplique.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :![endif]>![if>
a.
Par contrat de promesse de vente et d'achat conclu en la forme authentique les 2 et 18 septembre 2008, A_ s'est obligée à vendre, et les époux B_ et C_ à acquérir, une part de propriété par étages correspondant à un logement en construction à _ (GE), au prix de 1'305'000 fr.
Cet acte a été établi par Me D_, notaire, laquelle a été présentée par A_ aux époux B_ et C_.
b.
L'acte stipulait que le prix de vente serait payable à raison de 50'000 fr. au jour de la signature de la promesse de vente, de 211'000 fr. à verser au plus tard le 10 septembre 2008 et de 1'044'000 fr. à verser en mains de la notaire le jour de la signature de l'acte de vente définitif. Cette signature devait intervenir au plus tard le 18 décembre 2009, date prévue d'entrée en jouissance de l'immeuble vendu.
La promesse de vente énonçait qu'en cas de défaillance des époux B_ et C_, la vente serait "
considérée comme résolue
" par leur faute et qu'ils devraient alors payer une somme de 261'000 fr. à A_ à titre de clause pénale au sens des art. 160 et suivants du Code des obligations.
A_ concédait en outre aux époux B_ et C_ un droit d'emption cessible sur la part de propriété par étages, pour le prix de 1'305'000 fr., à exercer jusqu'au 18 décembre 2009. Cette date a ensuite été prolongée au 20 janvier 2010. Il était précisé que ce droit d'emption ne ferait pas l'objet d'une annotation au Registre foncier.
c.
Les époux B_ et C_ se sont acquittés de la somme de 50'000 fr. à la signature de la promesse de vente, puis de 211'000 fr. dans le courant du mois de septembre 2008, conformément aux termes de ladite promesse.
En 2009, ils ont versé à A_ une somme de 15'950 fr. au titre de travaux supplémentaires effectués à leur demande dans leur futur logement. Des dissensions sont ensuite survenues au sujet d'un éventuel solde dû à ce titre.
d.
Le 14 décembre 2009, D_ a envoyé un projet d'acte de vente définitif aux époux B_ et C_ pour examen, en leur demandant une provision sur honoraires. Elle précisait que le montant de l'emprunt hypothécaire ne lui était pas encore connu à cette date.
Le 7 janvier 2010, la notaire a reçu les époux B_ et C_ en son Etude pour la lecture du projet d'acte de vente. Elle leur a également demandé de lui procurer la lettre de confirmation de la banque relative à leur emprunt hypothécaire, étant donné qu'il fallait compter une dizaine de jours pour obtenir la procuration dûment signée par la banque permettant de régulariser les actes.
e.
Par courrier du 14 janvier 2010 à A_, adressé en copie à D_, les époux B_ et C_ se sont plaints de ce que l'entrée en jouissance initialement prévue pour le 18 décembre 2009 n'était pas intervenue, précisant qu'ils avaient résilié le bail de leur appartement. Ils ont sommé A_ de prendre toute mesure nécessaire pour qu'ils puissent emménager dans leur nouveau logement le 31 janvier 2010.
Par courriel du dimanche 17 janvier 2010, C_ a demandé à D_ l'envoi de la version définitive de l'acte de vente avant le 19 janvier 2010, afin que son épouse et lui puissent le finaliser et le signer avant la fin de la semaine en cours. Il indiquait que le temps devenait pressant pour eux.
f.
Le 18 janvier 2010, B_ et C_ ont informé A_ de ce qu'ils avaient obtenu le crédit hypothécaire nécessaire le 12 janvier 2010 et qu'ils étaient prêt à payer le solde du prix de vente à tout moment. Ils l'ont priée de prendre toutes les mesures nécessaires afin que la signature du contrat de vente final intervienne avant la fin de la semaine en cours.
Par courriel du 19 janvier 2010, D_ a transmis aux époux B_ et C_ un projet amendé d'acte de vente et les a priés de lui transmettre les coordonnées de leur banque pour l'emprunt hypothécaire.
B_ a répondu à ce courriel le jour même en indiquant que A_ leur avait annoncé la veille qu'elle n'était plus disposée à vendre. Par courriel du 20 janvier 2010, B_ a transmis à D_ les coordonnées bancaires requises.
g.
L'acte de vente définitif n'a pas été signé.
Par courrier de son conseil du 26 janvier 2010, A_ a indiqué aux époux B_ et C_ que leur droit d'emption avait expiré le 20 janvier 2010 sans avoir été formellement exercé et qu'aucun accord n'avait été trouvé sur le paiement des travaux supplémentaires qu'ils avaient demandés, ce qui constituait selon elle un préalable nécessaire à la conclusion de la vente. A_ s'est déclarée déliée de la promesse de vente, précisant que les sommes payées par les époux B_ et C_ leur seraient "
bien évidemment intégralement remboursées dans les meilleurs délais
".
h.
Les 4 et 5 février 2010, les époux B_ et C_ ont requis et obtenu du Tribunal l'annotation provisoire au Registre foncier d'une restriction du droit d'aliéner la part de propriété par étages de A_.
Par acte du 23 avril 2010, ils ont agi en exécution du transfert de la propriété à l'encontre de A_, concluant principalement à ce que le Tribunal constate leur qualité de propriétaires de la part de propriété par étages concernée et ordonne au Registre foncier leur inscription en qualité de propriétaires de ladite part.
A_ s'est opposée à la demande, concluant notamment à la radiation de la restriction du droit d'aliéner annotée sur la part de propriété par étages litigieuse.
i.
Par jugement n. 1_ du 10 novembre 2011, confirmé par arrêt de la Cour de justice n. 2_ du 11 juillet 2012, le Tribunal a débouté les époux B_ et C_ de toutes leurs conclusions et ordonné au Conservateur du Registre foncier de lever la restriction du droit d'aliéner.
La Cour a notamment considéré qu'il avait incombé aux époux B_ et C_ d'entreprendre toutes les démarches nécessaires pour que le solde du prix de vente soit versé en mains du notaire au plus tard le 20 janvier 2010, ce qu'ils n'avaient pas fait. Ils avaient ainsi empêché l'avènement de la vente contrairement au principe de la bonne foi et A_ avait le droit de se départir du contrat sans autre formalité.
j.
Par courrier de son conseil du 30 juillet 2012, répondant à un récent courriel de B_ et C_, A_ a informé ceux-ci de ce qu'elle se prévalait de la clause pénale figurant dans la promesse de vente, de sorte qu'elle ne donnerait pas suite à leur demande de restitution des sommes versées. Elle justifiait cette application par les nombreux frais engendrés par les procédures initiées ainsi que par l'inscription indue du droit d'aliéner au Registre foncier.
D.
a.
Par acte déposé au greffe du Tribunal le 20 novembre 2013, B_ et C_ ont formé une demande tendant à ce que A_ et D_ soient condamnées à leur payer, conjointement et solidairement, la somme de 261'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 10 septembre 2008 et à ce que A_ soit condamnée à leur verser en sus la somme de 15'950 fr. avec intérêts à 5% dès le 20 novembre 2009.![endif]>![if>
b.
A_ et D_ ont conclu au déboutement des époux B_ et C_ de toutes leurs conclusions.
c.
Devant le Tribunal, C_ a reconnu que A_ n'avait pas l'obligation de vendre le logement aux époux, mais a assuré que l'avocat de celle-ci leur avait promis de leur rembourser l'argent déjà versé. Ni lui, ni son épouse ne parlaient le français; ils avaient rencontré D_ une seule fois et l'entrevue n'avait duré qu'un bref moment. Celle-ci leur avait lu les articles de la promesse de vente en français; ils avaient posé leurs questions en anglais, langue dans laquelle ils avaient traduit l'intégralité du document avant le rendez-vous. D_ leur avait répondu qu'il s'agissait de clauses usuelles et qu'ils ne devaient pas se faire de souci; confiants dans ces déclarations, les époux avaient signé le document à la fin dudit rendez-vous. D_ ne leur avait jamais expliqué en quoi consistait un droit d'emption, ni son importance ou les conséquences en cas d'inobservation du délai. Les époux avaient bien reçu le courrier de A_ leur proposant le remboursement des sommes versées; ils n'avaient pas réagi immédiatement à ce courrier, car ils voulaient obtenir l'exécution de la vente; ce n'était qu'à l'issue de la procédure les déboutant qu'ils avaient écrit à A_ afin de récupérer leur argent.
A_ a soutenu qu'une clause pénale arrêtée à 20% du prix de vente était usuelle dans les promotions immobilières. D_ avait pris tout son temps pour lire la promesse de vente lors de la signature et l'expliquer, s'assurant que les acheteurs avaient bien compris. Par la suite, elle-même n'avait jamais renoncé à rendre l'argent avant que B_ et C_ ne fassent inscrire une restriction du droit d'aliéner la part de copropriété au Registre foncier, ce qui l'avait empêchée de revendre le logement construit. Elle avait alors changé d'avis, car elle avait dû payer les travaux choisis par les époux, en effectuer d'autres pour pouvoir louer l'appartement, payer à la banque les intérêts du crédit de construction et s'acquitter de frais d'avocat. Elle avait notamment dû s'acquitter de 82'767 fr. 35 d'intérêts supplémentaires du fait que le crédit de construction n'avait pas pu être consolidé avec un emprunt hypothécaire à l'échéance prévue.
D_ a indiqué avoir communiqué avec les époux B_ et C_ en français et en anglais; ceux-ci n'avaient pas voulu de traduction littérale de la promesse de vente. Elle avait attiré leur attention sur la date du 20 janvier 2010, qui était le dernier jour pour la signature de l'acte de vente; les époux auraient cependant pu s'arranger avec A_ pour prolonger ce délai. D_ a reconnu que son courriel du 19 janvier 2010 aurait pu et dû comporter une mise en garde pour attirer l'attention des acheteurs sur l'urgence de la situation.
d.
Le Tribunal a recueilli différents témoignages.
Un notaire ayant officié pour le compte de B_ et C_ dans le cadre d'une autre vente immobilière a indiqué avoir communiqué avec ceux-ci en anglais. Il avait traduit l'acte de vente oralement lors de sa lecture et pris le temps d'expliquer les termes juridiques, car il était difficile de les traduire exactement. Ceci prenait plus de temps avec les personnes étrangères et celles qui ne parlaient pas le français, afin d'attirer leur attention sur les éléments importants de l'acte.

## Considerations