# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c0677fe7-e124-4ffc-b159-3940bea7fa58
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2015
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants :
A.
La société Les Rives du Boiron SA (ci-après: LRB) est propriétaire des parcelles adjacentes n
os
296 (3'632 m
2
), 2564 (1'404 m
2
), 2565 (798 m
2
) et 2566 (780 m
2
), qui constituaient l'ancienne parcelle n
o
296, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids au lieu-dit "Prés-de-la-Cure" (la division de la parcelle n° 296 a été inscrite au registre foncier le 9 octobre 2013). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à part un compartiment de terrain de 184 m
2
au sud de la parcelle n
o
2564, qui est classé en zone village. Ils ne sont pas bâtis, à l'exception d'un garage de 56 m
2
(ECA n
o
1214) qui se trouve sur la nouvelle parcelle n° 296.
Ces quatre parcelles sont longées, dans leur partie supérieure (à l'ouest) par le chemin du Fiay, aménagé en vertu d'une servitude de passage. Ce chemin privé, qui débouche sur la route cantonale (route de Saint-Cergue), dessert des parcelles bâties, avec des maisons individuelles.
B.
Le 1
er
novembre 2012, LRB a demandé un permis de construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa A1 sur la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3 sur la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à l'est de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de stationnement (quinze places extérieures, dont cinq places visiteurs, deux places dans deux garages et deux places dans trois couverts). Dans les villas B1 et B2, le premier appartement occupe le rez-de-chaussée inférieur et le deuxième appartement le rez-de-chaussée supérieur, avec un accès aux combles dans lesquels sont prévus un grenier de 38,80 m
2
et une buanderie de 6,10 m
2
.
Mis à l’enquête publique du 16 novembre au 17 décembre 2012, ce projet a suscité deux oppositions, dont celle de John Maddocks, copropriétaire avec son épouse de la parcelle n
o
284, qui jouxte à l'ouest la parcelle n
o
296 (en amont, de l'autre côté du chemin du Fiay). La Municipalité d’Arzier- Le Muids (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions, ce dont elle a informé John Maddocks par lettre du 8 avril 2013, et elle a délivré le permis de construire daté du 25 avril 2013 (permis n
o
25812).
C.
Le 10 mai 2013, John Maddocks a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de construire (procédure AC.2013.0238). Il conclut à l'annulation de cette décision. Il se plaint de violations du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire d'Arzier – Le Muids, entré en vigueur le 18 décembre 1992 (RCAT), à propos de la hauteur des constructions (art. 6.1 RCAT) et, pour les villas A1, A2 et A3, à propos de la distance entre bâtiments et limites de propriétés (art. 5.4 RCAT).
Dans une lettre du 31 mai 2013, John Maddocks a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3.
Dans sa réponse du 19 juin 2013, la municipalité conclut au rejet du recours. John Maddocks a répliqué le 29 août 2013.
Le 24 juin 2013, le juge instructeur, tenant compte de la renonciation de John Maddocks à contester le caractère règlementaire des villas A1, A2 et A3 projetées, a levé l'effet suspensif pour ce qui concerne ces trois bâtiments.
Etant donné que la constructrice envisageait un nouveau projet sur la parcelle n° 296, la procédure AC.2013.0238 a été suspendue par le juge instructeur le 8 octobre 2013, jusqu'à ce que la municipalité ait statué sur ce nouveau projet.
D.
Le 26 juin 2013, LRB a en effet déposé une nouvelle demande de permis de construire sur la parcelle n
o
296. Le nouveau projet consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de la parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au lieu de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en plus deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de la parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24 places, et quatre places de parc extérieures. La construction de la villa C2 implique la démolition du garage existant (ECA n
o
1214). Les quatre villas ont la structure suivante: le premier appartement occupe une partie du rez-de-chaussée inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux étages (appartement en duplex). La surface du rez-de-chaussée inférieur est plus importante que celle du rez-de-chaussée supérieur, ce qui permet de créer, à ce niveau, une terrasse devant la façade est. Sous le toit, il est prévu d'aménager un grenier de 52,30 m
2
et une buanderie de 8,9 m
2
accessible depuis le deuxième appartement, ainsi qu'un grenier de 46,10 m
2
accessible depuis le troisième appartement dans les combles des bâtiments B1 et B2, et un grenier de 49,30 m
2
et une buanderie de 10,30 m
2
accessible depuis le deuxième appartement, ainsi qu'un grenier de 38 m
2
accessible depuis le troisième appartement dans les combles des villas C1 et C2. Dans les quatre bâtiments (B1, B2, C1 et C2), ces trois pièces (les deux greniers et la buanderie) seront chacune éclairées par une lucarne rampante de 0,63 m
2
(90 cm sur 70 cm). Chaque grenier disposera en plus d'une fenêtre en façade pignon de forme triangulaire, dont la base est d'environ 2 m, et la hauteur de 90 cm (surface d'environ 0,9 m
2
). D'après les plans "
Façades-coupe villa type B – 1/100
" et "
Façades-coupe villa type C- 1/100
" du 24 juin 2013, la hauteur au faîte de ces quatre bâtiments ne dépasse pas 10 m; les hauteurs à la corniche ne dépassent pas 6 m.
Mis à l'enquête publique du 23 juillet au 22 août 2013, ce nouveau projet a suscité trois oppositions, dont celle de John Maddocks. Ce dernier a fait valoir que le projet violait l'art. 6.1 RCAT (hauteur des bâtiments) et l'art. 9.3 RCAT, qui exige, pour les bâtiments d'habitation comprenant plus de cinq logements, la réalisation d'une place de jeux et de détente. Il invoquait également la règle limitant le coefficient d'utilisation du sol (CUS) à 0.25 (art. 4.1 RCAT), en faisant valoir que cette limite serait dépassée à cause de la surface de plancher créée au niveau combles.
La municipalité a levé ces trois oppositions, ce dont elle a informé les opposants par lettres du 22 janvier 2014, et elle a délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014 (permis n
o
26228). Elle a notamment transmis à John Maddocks un calcul du CUS établi par l'architecte de la constructrice et contrôlé par le Service technique de la commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m
2
.
Lors du fractionnement de l'ancienne parcelle n° 296, la municipalité avait déterminé les surfaces brutes de plancher utilisable (SBPU) pour chacune des nouvelles parcelles; le résultat des calculs a fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier. Pour la nouvelle parcelle n° 296, la surface brute de plancher utilisable est de 1'190 m
2
.
E.
Le 24 février 2014, John Maddocks a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision de la municipalité levant son opposition et autorisant le nouveau projet de construction de LRB (procédure AC.2014.0075). Il conclut à l'annulation de cette décision. Les griefs du recourant se rapportent à la hauteur des quatre bâtiments par rapport au terrain naturel et au respect du CUS.
Dans sa réponse du 3 avril 2014, la municipalité conclut au rejet du recours.
Dans ses déterminations du 29 avril 2014, la constructrice conclut également au rejet du recours.
F.
Le 28 février 2014, le juge instructeur a repris l'instruction de la cause AC.2013.0238. Il a invité LRB à indiquer si, compte tenu de la décision de la municipalité de délivrer le second permis de construire (n° 26228), elle renonçait à la première autorisation de construire les villas B1 et B2, selon le permis de construire n° 25812 du 25 avril 2013. Le 29 avril 2014, LRB a écrit au tribunal en se référant implicitement aux deux causes pendantes; elle a fait valoir que ses projets étaient conformes au RCAT, sans répondre précisément à la question posée.
G.
Le 18 août 2014, le tribunal a procédé à une inspection locale, avec ensuite une séance d'instruction, en présence des parties. A cette occasion, la constructrice, désormais assistée d'un avocat, a précisé qu'elle renoncerait à son premier projet (bâtiments B1 et B2 de deux logements chacun) et réaliserait son deuxième projet (bâtiments B1 et B2 ainsi que C1 et C2, de trois logements chacun), si elle obtenait gain de cause dans la procédure AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans cette affaire, elle maintenait les deux projets.
Lors de l'inspection des lieux, le niveau du terrain dans la partie supérieure de la parcelle n° 296, à proximité du chemin du Fiay, a été examiné. Deux témoins ont été entendus à la demande du recourant. Le premier témoin, domicilié au chemin du Fiay 17 (parcelle n
o
285), a déclaré en substance que la pente de la parcelle n
o
296 a été fortement modifiée lors de la construction du garage au nord-ouest de cette dernière en 1979-1980 et qu'avant ces travaux, elle était régulière. L'autre témoin, domicilié au chemin du Fiay 14 (parcelle n
o
295), a indiqué que le chemin du Fiay existait déjà lorsqu'il avait fait construire sa maison en 1974, que la parcelle n
o
296 présentait une pente régulière depuis l'axe du chemin du Fiay jusqu'au terrain agricole en aval et que cette pente a été modifiée lors de la construction du garage et l'aménagement d'un chenil au sud-est du garage sur la parcelle n
o
296 dans les années 1978-1980.
En observant les lieux, le tribunal a constaté que le terrain a surtout été remblayé dans la partie supérieure de la parcelle n° 296, à l'endroit où avait été aménagé le chenil, soit à l'emplacement prévu pour le bâtiment C1, qu'il existe une limite assez claire entre la partie amont (emplacement des villas C1 et C2) et la partie aval (emplacement des villas B1 et B2) de la parcelle n
o
296 (en aval, le terrain est cultivé, tandis qu'en amont, il est en herbe avec des arbres); à la limite entre les deux parties, dans le prolongement du tronçon inférieur du chemin du Fiay, on perçoit une différence de degré de pente, révélant qu'en aval de cette limite, le terrain naturel n'a pas été modifié.
Lors de la séance d'instruction, la portée de l'art. 6.1 RCAT a été discutée. Le conseiller municipal chargé de la police des constructions a indiqué que, selon cette disposition, la hauteur à la corniche ou au faîte doit être mesurée depuis le sol, à l'endroit le plus défavorable (le plus bas) à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte, et que, pour le bâtiment C2, par exemple, il faut mesurer trois distances (2 corniches, 1 faîte) sur chacune des deux façades pignon, et contrôler pour chacune de ces mesures si les hauteurs limites sont respectées. Il a ajouté que les points de mesure indiqués sur le plan du bureau du bureau de géomètre officiel Rossier SA, "
Profils de la villa C2
", version du 30 avril 2014, sont les points pertinents pour l'application de l'art. 6.1 RCAT. Le géomètre auteur de ce plan a expliqué que, pour déterminer l'altitude du terrain naturel à l'emplacement du bâtiment C2, il a procédé à une interpolation entre les deux courbes de niveaux figurant sur les cartes topographiques de 1960 et 1980.
Le conseiller municipal a également montré au tribunal et aux parties les plans du dossier de mise à l'enquête pour la maison sise sur la parcelle n
o
291, attenante au nord à la parcelle n° 296, un plan du dossier d'autorisation pour le chenil, sur la parcelle n° 296, ainsi qu'un plan daté de 1978, complété en 1991, où figurent les cotes du chemin du Fiay, construit en 1974 environ. Aucun de ces plans n'indique le profil de la partie amont de la parcelle n° 296.
Le recourant a proposé que la pente du terrain naturel dans la partie amont de la parcelle n
o
296 soit déterminée selon une extrapolation à partir de trois points mesurés dans la partie aval, à l'emplacement où on sait que le terrain n'a pas subi de modification. Le collaborateur du bureau d'études Rossier SA a quant à lui indiqué qu'avec ce calcul, la cote de la partie supérieure de la parcelle ne correspondrait pas à la cote du chemin.
Le président a alors proposé aux parties de déterminer l'altitude du terrain naturel en tirant une ligne depuis le bord aval du chemin du Fiay jusque dans la partie aval de la parcelle n
o
296, à l'emplacement où commence le terrain non modifié ou remblayé.
La constructrice a accepté de procéder de cette façon et de calculer ensuite la hauteur des bâtiments C1 et C2, ainsi que B1 et B2, depuis les endroits les plus défavorables à l'aplomb de la corniche et du faîte.
Le recourant a fait valoir que, selon lui, le règlement communal exigeait que la hauteur des bâtiments soit calculée depuis l'endroit le plus défavorable au regard de l'entier de la construction, qui peut notamment être en l'espèce l'angle des terrasses, et il a donc requis que les calculs de hauteurs soient également effectués en fonction du niveau du terrain naturel à chaque angle des terrasses.
H.
Le 21 août 2014, le juge instructeur a joint les causes AC.2014.0075 et AC.2013.0238 pour jugement.
I.
Après la séance d'instruction, par lettres des 18 et 19 août 2014, le recourant a contesté que la pratique de la municipalité serait de calculer la hauteur depuis les endroits les plus défavorables au droit de la corniche, respectivement du faîte; il a fait valoir que la municipalité a délivré le premier permis de construire (portant sur les villas A1, A2, A3, B1 et B2), sur la base de plans où le point inférieur, pour déterminer la hauteur des villas projetées à un angle du rez-de-chaussée inférieur ou des terrasses, et non pas au droit de la façade pignon; pour le deuxième projet, la constructrice avait d'abord mesuré les hauteurs depuis ce point, considéré comme étant le plus défavorable, comme cela ressort du plan "
Façades-coupe villa type C-1/100
" du 22 mars 2013.
Le 4 septembre 2014, la municipalité a répondu que ce que le conseiller municipal avait affirmé lors de la séance d'instruction du 18 août 2014 à propos du mode de calcul des hauteurs au faîte et à la corniche était conforme à la pratique prescrite par le Service technique intercommunal (STI), pour qui la mesure doit se faire "au droit de l'élément concerné" (corniche ou faîte).
Le 10 septembre 2014, la constructrice a transmis au tribunal des plans des "profils des villas", établis par le bureau Rossier le 28 août 2014, qui indiquent les hauteurs à la corniche et au faîte (3 points par façade pignon) pour les villas B1, B2, C1 et C2. Le terrain naturel reconstitué est figuré comme une ligne droite, partant du bord aval du chemin du Fiay et rejoignant le terrain naturel existant dans la partie inférieure de la parcelle. Ce terrain naturel reconstitué est plus bas que le terrain existant, aux points de mesure retenus pour les villas C1 et C2. Il résulte de ces plans qu'à chaque point de mesure – seize points au droit des corniches, huit points au droit des faîtes – la hauteur des corniches et des faîtes est inférieure au maximum de 6 m, respectivement 10 m fixé par l'art. 6.1 RCAT.
Dans ses observations du 2 octobre 2014, le recourant a mis une fois de plus en doute le fait que la pratique communale, dans l'interprétation de l'art. 6.1 RCAT, retienne des points de mesure au droit des corniches et des faîtes, et non pas aux angles des bâtiments. Par ailleurs, il a produit une photographie datant de 1975-1976, censée indiquer que le chemin du Fiay était à l'époque plus bas que son niveau actuel, de sorte que, selon lui, le terrain naturel ne peut être reconstitué en tirant une ligne droite depuis le bord aval de ce chemin. Le recourant a également fait valoir que les combles des villas seraient bel et bien destinés à l'habitation, et non pas à des greniers, une annonce publicitaire pour la vente des villas projetées indiquant l'affectation suivante pour le deuxième niveau "
buanderie/ salle de douches, 2 pièces de 30 m
2
chacune (bureau, salle de jeux)
"
.

## Considerations

Considérant en droit :
1.
Après la jonction des causes AC.2013.0238 et AC.2014.0075, il incombe à la Cour de céans de statuer sur deux recours dirigés contre deux autorisations de construire, pour des projets alternatifs sur le même terrain (deux villas selon le premier projet, quatre selon le second). Le recourant a précisé d'emblée que la contestation ne portait pas sur les trois villas implantées dans la partie sud de l'ancienne parcelle n° 296 (villas A1, A2 et A3).
Les décisions attaquées sont des décisions d'octroi d'un permis de construire et de levée d'opposition, qui sont susceptibles de recours au sens de l'art. 74 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Les recours ont été déposés en temps utile et ils respectent les exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui a formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour recourir lorsqu'il critique la hauteur, le volume ou les effets du bâtiment projeté. Ces conditions sont manifestement remplies dans le cas d'espèce, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Le recourant soutient que les villas projetées ne respectent pas les prescriptions du règlement communal en matière de hauteur des bâtiments. Dans son premier recours, il fait valoir que la topographie de la parcelle n° 296 aurait été sensiblement modifiée lors de l'aménagement du chemin du Fiay et à l'occasion de la construction de la maison sur la parcelle voisine n° 291; le terrain naturel, à partir duquel les hauteurs doivent être calculées, ne correspond donc pas au terrain existant actuellement. En outre, certains bâtiments projetés seraient trop hauts.
a) Aux termes de l'art. 6.1 RCAT, dans la zone de villas, la hauteur à la corniche (h) est limitée à 6 m et la hauteur au faîte (H) à 10 m. Ces hauteurs se mesurent à l'endroit le plus défavorable entre le terrain naturel et les parties les plus élevées du bâtiment à la corniche (h) et au faîte (H).
La première question à résoudre est celle de la détermination du terrain naturel. Il sera examiné ensuite (infra, consid. 3) si, à partir de ce niveau, les prescriptions communales sur les hauteurs à la corniche et au faîte sont respectées.
b) Un terrain aménagé peut être considéré comme terrain naturel aux conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée (soit à tout le moins une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux de remblayage aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, et qu'ils ne semblent pas avoir été effectués en vue d'une construction à édifier à plus ou moins bref délai (arrêts CDAP AC.2012.0229 du 20 février 2014; AC.2012.0226 du 15 octobre 2013; AC.2012.0340 du 2 août 2013). Cette troisième condition doit être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée ne devient pas par le seul écoulement du temps, le terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer la hauteur d'un agrandissement ou d'une construction nouvelle (AC.2010.0313 du 5 avril 2012; AC.2007.0294 du 16 juin 2009).
En l’espèce, tant l'autorité intimée que les témoins amenés par le recourant s'accordent à dire que la pente de la parcelle n
o
296 a été modifiée au début des années 80, soit il y a plus de 30 ans.
Ces mouvements de terre ont cependant été opérés uniquement dans la partie amont de la parcelle dans le cadre de la construction du garage et de l'aménagement d'un chenil.
Le terrain aménagé ne saurait dès lors être considéré comme étant le terrain naturel, déterminant pour l'application de l'art. 6.1 RCAT. Partant, c'est le terrain dans sa configuration d'avant 1980, date de la construction du garage, qui devrait être retenu comme terrain naturel. Les plans du dossier de mise à l'enquête pour la maison sise sur la parcelle n
o
291, celui du dossier d'autorisation pour le chenil sur la parcelle n° 296 ou le plan daté de 1978, complété en 1991, où figurent les cotes du chemin du Fiay, construit en 1974 environ, ne contiennent toutefois aucune donnée pertinente permettant de déterminer exactement l'altitude du terrain naturel. La photographie produite par le recourant à la fin de l'instruction, qui ne montre pas en détail la configuration des lieux près du chemin du Fiay, n'est au demeurant pas concluante.
Au vu de l'impossibilité d'établir avec précision le profil du terrain naturel, il faut trouver une solution permettant de le reconstituer tel qu'il se présentait vraisemblablement avant les travaux réalisés dans le quartier à partir de 1970. On sait, grâce aux déclarations des témoins et du conseiller municipal, ainsi qu'aux photographies produites, qu'avant les mouvements de terre intervenus lors de la construction du garage et l'aménagement du chenil, la pente de la parcelle n
o
296 était régulière. De plus, le tribunal a constaté lors de l'inspection locale que la partie aval de la parcelle n'avait pas été modifiée. Sur cette base, on peut déterminer le profil probable du terrain naturel en tirant une ligne depuis le bord aval du chemin du Fiay jusque dans la partie aval de la parcelle n
o
296, à l'emplacement où commence le terrain non modifié ou remblayé. C'est ce qui a été fait par le géomètre, après l'inspection locale (plans et profils du 28 août 2014).
Le recourant conteste cette façon de procéder en faisant valoir que le chemin du Fiay aurait été rehaussé; il en veut pour preuve une photographie datant de 1975-1976. On pourrait éventuellement déduire de cette photographie, prise à une certaine distance, que le mur soutenant le talus du sentier conduisant à la maison du recourant, en amont du chemin, était plus dégagé qu'actuellement. Il ne s'agit dès lors pas d'une preuve stricte permettant de déterminer l'altitude exacte du chemin du Fiay avant que le terrain ne soit modifié sur la parcelle n° 296. Dès lors qu'il n'est pas établi que le niveau du chemin du Fiay aurait varié, il faut se baser sur l'altitude actuelle de cette desserte. Aucune autre méthode ne permet de déterminer le profil du terrain naturel de façon plus vraisemblable que la méthode en fonction de laquelle les derniers plans du géomètre ont été établis.
La proposition du recourant consistant à déterminer la pente du terrain naturel dans la partie amont de la parcelle selon une extrapolation à partir de points mesurés en aval de ce terrain, dans le pré s'étendant jusqu'à la route, doit être écartée, car elle ne permettrait pas d'aboutir à un résultat fiable. Cette méthode se fonde sur des calculs géométriques ne prenant pas en considération la situation concrète de la partie supérieure de la parcelle n° 296.
En conséquence, le terrain naturel au sens de l'art. 6.1 RCAT correspond à celui qui est figuré sur les plans "profils des villas" établis par le bureau Rossier le 28 août 2014.
3.
Le recourant conteste également l'appréciation de la municipalité, en tant qu'elle retient que les hauteurs à la corniche (6 m) et au faîte (10 m) sont respectées, pour chaque villa, "
à l'endroit le plus défavorable entre le terrain naturel et les parties les plus élevées du bâtiment". Il fait en substance valoir que "l'endroit le plus défavorable" ne devrait pas être choisi au droit, ou à l'aplomb, de chaque corniche et du faîte, sur les deux façades pignon, mais là où la construction est la plus basse, par rapport à l'altitude du terrain naturel, à savoir à la base de la terrasse (angle aval du rez-de-chaussée inférieur).
a) Il s'agit en l'occurrence d'interpréter l'art. 6.1 RCAT qui fixe, comme point de mesure inférieur, le terrain naturel à "l'endroit le plus défavorable", et comme points de mesure supérieurs, la corniche et le faîte. Sur les plans de la constructrice, l'emplacement des corniches et des faîtes est clairement indiqué et il n'est pas discuté.
Le droit cantonal ne définit pas le calcul de la hauteur des bâtiments; aussi cette question relève-t-elle exclusivement du droit communal. L'autorité communale dispose, dans l'interprétation de son règlement, d'une certaine liberté, sur laquelle l'autorité cantonale ne doit pas empiéter (AC.2014.0114 du 17 septembre 2014 consid. 7b et les références citées). L'autorité cantonale de recours n'est cependant pas liée de manière stricte par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et elle peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. arrêt TF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4).
b) Le représentant de la municipalité a affirmé clairement, lors de l'inspection locale, que l'art. 6.1 RCAT doit être compris en ce sens que les hauteurs doivent être mesurées à l'endroit le plus défavorable à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte. Cette interprétation a ensuite été confirmée par écrit par la municipalité, qui s'est référée à l'avis de son mandataire pour les questions de police des constructions, le Service technique intercommunal (STI). Cela implique, pour les villas des projets litigieux (avec un toit à deux pans), que la hauteur à la corniche ne dépasse pas 6 m là où, à l'aplomb de la corniche, le terrain naturel est le plus bas. De même, la hauteur au faîte ne doit pas dépasser 10 m là où, à l'aplomb du faîte, le terrain naturel est le plus bas. Les parties de construction non couvertes par le toit – comme les terrasses au niveau du rez supérieur – n'entrent donc pas en considération pour déterminer la hauteur maximale des éléments du toit. Cette interprétation n'est pas contraire au texte de l'art. 6.1 RCAT, ni à son but.
Le recourant fait cependant valoir que, dans le premier projet, les plans établis par l'architecte de la constructrice indiquaient un autre point de mesure, pour l'endroit le plus défavorable. Cela n'est pas déterminant, car c'est bien l'interprétation de l'autorité communale qui est décisive. Au demeurant, dans sa réponse au recours du 19 juin 2013, la municipalité a indiqué qu'elle avait fait procéder à un nouveau contrôle des hauteurs au faîte et à la corniche de chacun des bâtiments par son service technique. Rien ne permet dès lors de considérer qu'elle n'a pas alors retenu l'interprétation précitée de l'art. 6.1 RCAT, qui est celle préconisée par le STI. Les plans du nouveau projet (villas B1, B2, C1 et C2), du 24 juin 2013, indiquent du reste des hauteurs mesurées à l'aplomb des faîtes et des corniches et le permis de construire n
o
26228 a été délivré sur la base de ces plans.
Le recourant n'allègue pas avoir eu connaissance de cas où la municipalité aurait interprété différemment l'art. 6.1 RCAT, de sorte qu'il n'y a pas lieu de demander à cette autorité d'autres justifications à propos de sa pratique.
d) Il ressort des plans du 28 août 2014 que le bâtiment B1 sera entièrement situé sur du terrain non modifié ou remblayé, que le bâtiment B2 ne le sera qu'en partie et que les bâtiments C1 et C2 s'élèveront sur du terrain aménagé. Les hauteurs de ces bâtiments mesurées depuis le terrain naturel – terrain non modifié ou terrain naturel reconstitué – à l'endroit le plus défavorable à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte respectent la réglementation communale, de sorte que le grief du recourant relatif à la violation de l'art. 6.1 RCAT doit être rejeté. Ces considérations valent aussi bien pour le premier projet (permis de construire n° 25812) que pour le second (permis de construire n
o
26228), les hauteurs limites n'étant dépassées à aucun endroit. Le grief de violation de l'art. 6.1 RCAT est en définitive mal fondé.
4.
Dans son recours dirigé contre le permis de construire n
o
26228 (AC.2014.0075), le recourant met également en cause le respect du CUS. Il avait déjà fait valoir dans son opposition, contrairement à ce que prétend la constructrice, qu'il doutait que le projet soit conforme au RCAT du point de vue du CUS. Il avait demandé à la municipalité de lui transmettre le calcul du CUS, ce qu'elle a fait. Le recourant ne conteste pas les chiffres retenus dans ce calcul – en d'autres termes, il ne prétend pas que le total des surfaces brutes de plancher utilisables, sur la parcelle n° 296, dépasserait 1'190 m
2
- mais il fait valoir que les combles sont habitables et que, par conséquent, il fallait tenir compte de leur surface dans la détermination du CUS.
a) L'art. 4.1 RCAT dispose de ce qui suit:
"Dans certaines zones, un coefficient d'utilisation du sol (CUS) limite la capacité constructive de chaque parcelle sous la forme d'une proportion entre la superficie du terrain classé en zone à bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable.
Les valeurs limites sont les suivantes:
- zone de village CUS 0,60
- zone de villas CUS 0,25
- zone de faible densité CUS 0,15
Le calcul de la capacité constructive s'effectue conformément à la norme 514.420 de l'Institut fédéral pour l'aménagement du territoire de la façon suivante:
Surface du terrain x CUS = surface brute maximum de plancher et les règles ci-après sont applicables:
- la superficie du terrain classé en zone à bâtir, non comprises les surfaces soumises à la législation forestière, sert de base au calcul;
- les surfaces brutes de plancher des bâtiments existants sur le bien-fonds sont imputées à la capacité constructive de la parcelle;
- au niveau des combles, la surface de plancher se mesure à partir d'une hauteur minimum de 1.30 m sous le plafond;
- la surface des locaux affectés à l'exploitation agricole et aux équipements publics ou collectifs n'est pas limitée par un coefficient d'utilisation du sol; il en est de même dans la zone de village pour les locaux affectés à une activité professionnelle lorsqu'ils sont situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment."
Pour définir la notion de CUS, le RCAT renvoie aux normes établies par l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ). La définition du CUS selon ces dernières est la suivante (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
e
éd. Lausanne 2010, p. 603):
"La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en-dessous et en-dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en considération : toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation ; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples : les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles ; les portiques d'entrée ouverts ; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."
Les art. 27 et 28 du règlement du 19 septembre 1986 d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) régissent la hauteur et l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:
"Art. 27
1. Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2. Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
[...]
Art. 28
1.Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8
e
de la superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15
e
de la surface du plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières. [...]"
Selon la jurisprudence, pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail (AC.2012.0241 du 17 juin 2013 et les références). Pour décider si un niveau de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables. Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9 et RDAF 1972 p. 275). Le tribunal a encore jugé à plusieurs reprises qu’il n’y avait pas lieu d'interdire préventivement la création de combles pour le seul motif qu'ils seraient susceptibles d'être (plus ou moins commodément) rendus habitables (voir notamment AC.2011.0236 du 29 mai 2012 consid. 4).
b) En l'espèce, si les locaux au niveau des combles sont des buanderies et des greniers, il est conforme à la définition précitée du CUS de ne pas en tenir compte. D'après les plans, les buanderies et les greniers ont été conçus avec un éclairage naturel insuffisant pour en faire des locaux habitables. Chaque buanderie est éclairée par une lucarne rampante de 0,63 m
2
, inférieure au minimum de 0,80 m
2
exigé par l'art. 28 RLATC. Les greniers disposent quand à eux de la même lucarne et d'une fenêtre en façade pignon de 1,9 m
2
, soit de 2,53 m
2
de surface vitrée, qui est inférieure au 1/8
e
de la superficie du plancher, prescrite en principe par l'art. 28 RLATC (la surface des greniers est respectivement de 38 m
2
, 46,10 m
2
,
49,30 m
2
ou 52,30 m
2
, suivant les appartements); Il n'est pas certain que, dans les greniers, la hauteur minimale de 2.40 m soit garantie sur la moitié de la surface (cf. art. 27 RLATC). Par ailleurs, les locaux des combles, s'ils seront isolés, ne seront pas chauffés. A cela s'ajoute que les appartements concernés ne disposeront d'aucun autre espace susceptible de servir de local de dépôt ou de rangement (ils n'auront notamment pas de cave). Il est vrai que les combles sont aisément accessibles, par un escalier, mais cela est nécessaire pour l'utilisation de la buanderie et ce n'est donc pas un indice d'habitabilité.
L'annonce publicitaire pour la vente des villas projetées qui indique pour le deuxième niveau "
buanderie/ salle de douches, 2 pièces de 30 m
2
chacune (bureau, salle de jeux)
", est en effet de nature à faire douter de l'intention de la constructrice de réaliser à ce niveau uniquement des locaux non habitables. Il appartiendra cependant à l'autorité intimée de contrôler l'affectation de ces locaux lors qu'elle délivrera le permis d'habiter, puis lors de vérifications ultérieures, le cas échéant. En l'état, il n'y a pas de raisons objectives de retenir que les surfaces disponibles au dernier niveau seront vraisemblablement rendues habitables. L'octroi du second permis de construire ne viole pas l'art. 4.1 RCAT car les locaux prévus dans les combles peuvent être considérés comme des pièces non habitables. Ce grief du recourant est donc mal fondé.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que l'autorité intimée n'a pas violé la réglementation applicable en levant les oppositions du recourant et en délivrant les permis de construire n
os
25812 et 26228.
Les deux recours, entièrement mal fondés, doivent ainsi être rejetés. Cela entraîne la confirmation des décisions attaquées. Le recourant, qui succombe, supportera les frais de justice (art. 49 LPA-VD), ainsi que les dépens à payer à la constructrice, assistée d'un avocat depuis l'inspection locale (art. 49 et 55 LPA-VD).