# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3165a49c-af50-54ae-b688-4959be298028
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1998
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto
A.
A far tempo dal 1° febbraio 1997 i coniugi _ conducono in locazione una villetta di 4 locali in zona _ ad _ di proprietà di _: il contratto, di durata indeterminata e disdicibile la prima volta per il 1° febbraio 1999, prevedeva una pigione mensile di fr. 1’250.- (doc. D).
B.
Nel marzo 1997 i conduttori, dopo aver informato il locatore delle loro intenzioni (doc. G), ma senza disporre della sua esplicita autorizzazione (doc. H, 1), hanno commissionato alla ditta _ l’esecuzione nell’ente locato di alcuni lavori da elettricista.
Preso atto del mancato pagamento della mercede a suo favore di complessivi fr. 4’092.35 (doc. J), l’artigiano ha comunicato al locatore che avrebbe provveduto a far iscrivere un’ipoteca legale sull’immobile, al che quest’ultimo ha immediatamente avvisato i conduttori che in tale evenienza avrebbe disdetto il contratto per motivi gravi (doc. K): l’ipoteca legale essendo stata annotata in via supercautelare il 2 giugno, in data 19 giugno il locatore ha disdetto la locazione per il 30 settembre successivo (doc. O, P, Q).
C.
Dopo aver adito l’Ufficio di conciliazione, il quale ha confermato la validità delle disdette segnatamente in quanto i conduttori avevano eseguito dei lavori nell’ente locato senza la necessaria autorizzazione del locatore violando con ciò gravemente il contratto (doc. A), con istanza 12 gennaio 1998 questi ultimi hanno chiesto al Pretore l’annullamento delle disdette 19 giugno 1997, ritenendo in sostanza che la situazione venutasi a creare non era tale da giustificare una disdetta per motivi gravi: gli istanti osservano in effetti come essi in precedenza avevano notificato alla controparte l’intenzione di effettuare tali interventi, che per altro avevano comportato un beneficio al proprietario; nulla impediva del resto all’artigiano di garantire il pagamento delle sue prestazioni mediante l’istituto dell’ipoteca legale; la procedura di iscrizione non essendo ancora terminata, non era comunque per nulla scontato che l’ipoteca sarebbe stata iscritta in via definitiva; a prescindere da quanto precede, essi hanno affermato di tenere a disposizione presso il loro legale le somme in questione.
Il convenuto, da parte sua, si è opposto all’istanza, rilevando che nel caso concreto le premesse per una disdetta ex art. 266g CO erano senz’altro date.
D.
Con sentenza 27 marzo 1998 il Pretore, ritenendo che gli istanti avevano agito contro i dettami della buona fede, in particolare per aver ordinato dei lavori - per altro neppure autorizzati - pur non essendo in grado di pagarli e causando con ciò un grave pregiudizio alla controparte, costretta a difendersi nella vertenza giudiziaria contro l’artigiano, ha concluso per la legittimità della disdetta straordinaria; stante gli effetti gravosi a carico dei conduttori, ed in particolare la difficoltà nel reperire un altro appartamento nella regione rispettivamente l’esigenza per la loro figlia di 10 anni di non cambiare scuola nel corso dell’anno scolastico, il giudice di prime cure ha tuttavia concesso una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 1998.
E.
Con appelli 9 aprile 1998 entrambe le parti hanno postulato la riforma del primo giudizio con protesta di spese e ripetibili: il convenuto, ritenendo arbitraria la concessione di una protrazione fino al 30 settembre 1998, tanto più che controparte nemmeno l’aveva auspicata, ha chiesto che la stessa fosse limitata fino al 30 giugno 1998 e che l’indennità ripetibile a suo favore fosse perciò aumentata da fr. 800.- a fr. 1’500.-; gli istanti, contestando nella fattispecie l’esistenza di un motivo grave ex art. 266g CO, hanno per contro chiesto in via principale l’annullamento delle disdette e in via subordinata che la protrazione fosse estesa al 30 giugno 1999.
F.
Delle osservazioni 30 aprile 1998 con cui il convenuto ha postulato la reiezione del gravame di parte avversa protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

## Considerations

considerando
in diritto
1.
Giusta l’art. 266g CO, con marginale “disdetta straordinaria - motivi gravi”, ciascuna delle parti può, per motivi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1).
Sull’esistenza o meno dei “motivi gravi” il giudice decide secondo diritto ed equità, apprezzando tutte le circostanze del caso (art. 4 CC;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 13 ad art. 266g CO;
Higi
, Commentario zurighese, N. 30 ad art. 266g CO;
Schmid
, Commentario zurighese, N. 13 ad art. 269 vCO).
2.
È innanzitutto chiaro che il fatto che nella fattispecie i lavori eseguiti nell’ente locato non siano stati preventivamente autorizzati dal convenuto non può ancora giustificare un tale provvedimento: anche se da un punto di vista teorico la possibilità di far capo all’art. 266g CO in un caso del genere non è del tutto esclusa (
Higi
, op. cit., N. 32 ad art. 260a CO; contra:
DB
8/1996 p. 7), in concreto - come per altro correttamente rilevato dal Pretore - la circostanza non è stata per nulla causale per l’inoltro della disdetta, evincendosi chiaramente dagli atti (cfr. doc. K, N e O) che quest’ultima non era stata notificata per il fatto che gli istanti avevano eseguito i lavori senza autorizzazione, bensì in quanto il mancato pagamento da parte loro di tali interventi aveva portato all’annotazione in via provvisoria di un’ipoteca legale sull’immobile.
3.
Si tratta quindi di stabilire se l’annotazione in via provvisoria di un’ipoteca legale degli artigiani configuri o meno nel caso concreto un motivo grave ai sensi dell’art. 266g CO.
3.1
Con riferimento alla norma qui in esame, la dottrina ha già avuto modo di precisare che una disdetta significata in base all’art. 266g CO per difficoltà economiche di una parte è legittima unicamente nel caso in cui la situazione che si è venuta a creare non è dovuta a colpa della controparte, è duratura, imprevedibile al momento della stipula del contratto, di una certa gravità e in ogni caso tale da rendere ragionevolmente insopportabile per la controparte la continuazione del contratto (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 442 N. 5.3), ritenuto ad esempio che costituisce un valido motivo per disdire anticipatamente il contratto il fatto che il conduttore non abbia adempiuto a pretese accessorie rispettivamente non abbia prestato le garanzie previste dal contratto, sempre però che i tentativi (oggettivi) di incasso da parte del locatore siano rimasti infruttuosi (
SVIT
, op. cit., N. 18 ad art. 266g CO;
Higi
, op. cit., N. 51 ad art. 266g CO).
3.2
A giudizio di questa Camera, nel caso di specie non vi sono le premesse per una disdetta anticipata per motivi gravi.
Innanzitutto si osserva che la somma oggetto dell’ipoteca legale è relativamente contenuta (di poco superiore a fr. 4’000.-), in particolare se confrontata con le pigioni che i conduttori si erano impegnati a versare per la durata del contratto (fino al primo termine di disdetta del 1° febbraio 1999, fr. 30’000.-); neppure risulta - ed è anzi vero il contrario (cfr. doc. M) - che le difficoltà economiche degli istanti fossero durature, prova ne è tra l’altro che essi comunque hanno sempre provveduto a pagare le pigioni previste contrattualmente; nemmeno risulta infine che prima di far uso della disdetta anticipata il locatore abbia in precedenza avviato delle pratiche esecutive o giudiziarie contro i conduttori, eventualmente rimaste infruttuose, per garantirsi il pagamento di quelle somme.
Se inoltre si pon mente al fatto che per il momento l’ipoteca legale è stata annotata unicamente in via provvisoria, per cui, non essendovi ancora un’iscrizione definitiva, non è ancora dato a sapere se il locatore subirà o meno un pregiudizio dall’agire dell’artigiano, e che nel corso di causa gli istanti avevano offerto alla controparte il pagamento della mercede dell’artigiano (cfr. doc. Y, offerta che il convenuto non ha ritenuto di accettare, subordinando la rinuncia alla disdetta al versamento di ulteriori importi), ben si può concludere che la situazione venutasi a creare non fosse di una gravità tale da giustificare una disdetta anticipata del contratto, tanto più che quel momento la continuazione della locazione non era ancora ragionevolmente improponibile.
Conforta al proposito il fatto che il Tribunale federale, analizzando recentemente una fattispecie del tutto analoga (
DTF
123 III 124), per giustificare la legittimità della rescissione del contratto non ha ritenuto nell’occasione di far capo all’art. 266g CO, ma ha optato per una costruzione giuridica diversa e ben più complessa (suscitando con ciò la perplessità dei commentatori: cfr.
DB
9/1997 p. 8 n. 8); tanto più che in quel precedente l’ipoteca legale provvisoria era stata annotata per un importo ingentissimo di oltre fr. 340’000.- e la parte conduttrice si era impegnata contrattualmente - ciò che non è il caso nella fattispecie qui in esame - a cancellare immediatamente ogni eventuale ipoteca legale sull’ente locato.
4.
Ci si potrebbe nondimeno chiedere, sempre con riferimento alla menzionata sentenza dell’Alta Corte, se la disdetta non possa comunque essere giustificata in virtù di altre norme.
La risposta a questo quesito è negativa.
Come noto, in quella sentenza il Tribunale federale aveva ritenuto che il mancato riscatto di un’ipoteca legale da parte del conduttore poteva giustificare la rescissione del contratto di locazione ai sensi degli art. 107 e segg. CO.
Nel caso concreto queste ultime norme non possono tuttavia trovare applicazione: in effetti dai documenti agli atti (doc. K, N) non risulta che il locatore abbia assegnato alla controparte un termine ex art. 107 CO per eventualmente riscattare l’ipoteca legale, né d’altro canto questi ha preteso che in casu una sua assegnazione non si imponesse ai sensi dell’art. 108 cifra 1 CO (a p. 6, ad 4, delle osservazioni all’appello egli afferma piuttosto - ma a torto - che il doc. N costituirebbe la diffida di cui agli art. 107 e segg. CO; in ogni caso il fatto che i conduttori gli abbiano comunicato (doc. M, O, R) di non poter momentaneamente pagare l’artigiano non significa ancora che, se confrontati con la comminatoria di dover lasciare l’ente locato, essi non avrebbero ossequiato un eventuale termine assegnato); tanto più che con lo scritto di cui al doc. N il legale del locatore, non evocando più l’eventualità di una disdetta per motivi gravi, aveva dato l’impressione di voler rinunciare a tale facoltà.
5.
Non ravvisandosi in concreto valide circostanze per poter disdire anticipatamente il contratto, le disdette 19 giugno 1997, in accoglimento dell’istanza, vanno senz’altro annullate.
6.
Ne discende l’accoglimento dell’appello degli istanti e la reiezione di quello del convenuto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC).