# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 815e2157-989f-5f68-bf62-78e1ce3c6249
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_004
**Year:** 2014
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** Civil
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

EN FAIT
A.
Par jugement du 23 mai 2013, expédié pour notification aux parties le 30 mai 2013, le Tribunal des baux et loyers a prononcé la jonction des causes C/27739/2011 et C/27740/2011 sous le numéro de cause C/27739/2011 (ch. 1 du dispositif), a déclaré valable le congé notifié le 16 novembre 2011 à A_ pour l'appartement de cinq pièces au 10
ème
étage de l'immeuble sis rue C_ 2 à D_ (ch. 2), a reporté les effets de ce congé au 31 décembre 2012 (ch. 3), a déclaré valable le congé notifié le 16 novembre 2011 à A_ pour la place de parc au sous-sol de l'immeuble sis rue C_ 2 à D_ (ch. 4), a reporté les effets de son congé au 31 décembre 2012 (ch. 5), a refusé toute prolongation de bail à A_ (ch. 6), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7), a dit que la procédure était gratuite (ch. 8) et a indiqué les voies de droit (ch. 9).
En substance, les premiers juges ont retenu que tant les congés notifiés le 16 novembre 2011 (appartement et parking), que ceux notifiés le 21 novembre 2011 (appartement et parking) étaient des congés ordinaires, quand bien même les premiers ne respectaient pas le préavis et l'échéance contractuelle.
Le Tribunal des baux et loyers a ensuite constaté que l'ex-compagne de l'appelant avait été libérée de ses obligations contractuelles relativement aux baux litigieux, de sorte que c'était à juste titre que la bailleresse ne lui avait pas notifié de congé.
S'agissant des résiliations intervenues le 16 novembre 2011 pour le 31 décembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a considéré que les congés avaient été donnés au motif que le locataire ne remplissait pas les conditions statutaires pour l'attribution d'un logement par la coopérative propriétaire, en particulier qu'il n'était pas membre de ladite coopérative, motif justifiant le congé ordinaire.
Dans cette mesure, les premiers juges ont renoncé à examiner la validité des congés du 21 novembre 2011.
S'agissant de la question de la prolongation de bail, le Tribunal des baux et loyers a constaté le défaut de recherches de solution de relogement de l'appelant et, dès lors, refusé toute prolongation de bail.
B. a.
Par acte expédié le 26 juin 2013 au greffe de la Cour de justice, A_ (ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à la constatation de la nullité des congés des 16 et 21 novembre 2011, subsidiairement, à leur annulation, et plus subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 décembre 2016.
Conjointement à son appel, A_ produit une pièce nouvelle (n. 20), laquelle était déjà en sa possession lors de l'instruction de la cause par les premiers juges.
b.
Dans sa réponse du 25 juillet 2013, la SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION B_ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
Elle produit également une pièce nouvelle (n. 5), sans indiquer en quoi il n'aurait pas été possible pour elle de la produire en première instance.
c.
Les parties ont été avisées le 8 août 2013 de la mise en délibération de la cause.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
La SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION B_ a pour buts, par l'action commune et la coresponsabilité de ses membres, de fournir à ces derniers des logements sûrs à des loyers modérés, et de les conserver.
L'article 15 (qui a pour titre : «
Octroi aux seuls associés
») des statuts de la coopérative prévoit, à son premier alinéa, que «
les logements de la Société sont exclusivement attribués aux associés
», en précisant toutefois qu' «
exceptionnellement, en cas de nécessité, le conseil d'administration peut déroger à cette règle
».
Le second alinéa de ce même article dispose que «
dans l'attribution des logements, le conseil d'administration tient compte d'un taux d'occupation équitable
».
L'article 17 des statuts, qui traite de la résiliation du bail, a la teneur suivante :
«
Sous réserve des dispositions du droit de bail, la perte de la qualité d'associé entraîne automatiquement la résiliation de son bail
[alinéa 1].
La résiliation du bail peut également intervenir lorsque les conditions des art. 257d et 257f CO sont réalisées
[alinéa 2].
Enfin, si l'associé locataire occupe un logement de service, le bail peut être résilié lorsqu'il a été mis fin par l'une ou l'autre des parties à la relation de travail
[alinéa 3]».
b.
A compter du 1
er
décembre 1994, E_ est devenue locataire d'un appartement de cinq pièces, au 10
ème
étage et d'un emplacement de parking au sous-sol de l'immeuble sis 2, rue C_ à D_, propriétés de l'intimée.
Les baux ont été conclus pour une durée de trois ans et un mois, échéant au 31 décembre 1997.
Ils renvoyaient par ailleurs aux conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (édition 1991), qui prévoit notamment à leur article 5 lettre a que, dès la deuxième année de location à compter de l'entrée en vigueur du bail initial, le locataire peut résilier le bail moyennant un préavis écrit de trois mois pour une échéance trimestrielle du bail.
c.
Le loyer annuel initial de l'appartement (charges comprises) et de l'emplacement de parking, a été fixé à 16'248 fr.
Les pièces au dossier ne permettent pas de déterminer les loyers et charges actuels.
d.
Par avenant du 7 décembre 2010, les deux baux ont été transférés aux noms de E_ et de A_.
e.
Le 17 juin 2011, E_ a rédigé une attestation par laquelle elle indiquait laisser l'appartement à A_, lequel paierait le loyer et toutes les factures. Ce document a été signé tant par E_ que par A_.
f.
Le 18 août 2011, E_ a quitté l'appartement litigieux et trouvé un autre logement.
Elle a informé la coopérative propriétaire de son départ, expliquant avoir subi des violences de la part de A_.
Une procédure pénale était alors en cours d'instruction.
g.
Par courrier du 14 novembre 2011, la régie en charge de l'immeuble informait E_ de ce qu'elle était déchargée de toutes ses obligations relatives aux baux à compter du 30 novembre 2011.
h.
Par courrier du surlendemain, adressé uniquement à A_, la régie reprochait à celui-ci de ne pas respecter l'article 15 des statuts de la coopérative, rappelant que les logements de ladite coopérative étaient exclusivement attribués aux coopérateurs, ce qui n'était pas son cas. En conséquence, elle résiliait les deux baux pour le 31 décembre 2011.
Ni le courrier, ni les avis de résiliation datés du même jour ne mentionnent s'il s'agit d'un congé ordinaire ou extraordinaire.
i.
Cinq jours plus tard, soit le 21 novembre 2011, la régie adressait un nouveau courrier à A_, lui indiquant que le taux d'occupation du logement n'était plus équitable, et qu'en conséquence ses baux étaient également résiliés pour leur prochaine échéance contractuelle, soit le 31 mars 2012.
Il était fait mention que ces congés ne portaient nullement préjudice à ceux notifiés le 16 novembre 2011.
Les avis officiels annexés au courrier indiquaient : «
résiliation pour la prochaine échéance contractuelle, selon notre courrier du 21 novembre 2011 ci-annexé
».
j.
Suite au départ de E_, A_ a habité seul le logement litigieux.
k.
Dans la première partie du mois de décembre 2011, le conseil de A_ s'est entretenu téléphoniquement avec une employée de la régie en charge de la gestion de l'immeuble, laquelle lui a indiqué : «

## Considerations