# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2a021d34-1b3d-5642-9346-47c487a9cb71
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2001
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Dal 1° maggio 1989 _, di cui _ e _ erano azionisti in ragione del 50% ciascuno, conduce in locazione lo stabile sito sulla part. n. _RFD di _, adibito a _ / _ e denominato _, di proprietà di _ (doc. B). Il 14 febbraio 1996 essa ha provveduto a sublocare l'intero stabile a _, concedendogli inoltre l'uso delle attrezzature, impianti, mobilio e materiale di sua proprietà: quest'ultimo contratto prevedeva il pagamento di una pigione iniziale di fr. 7'600.-- mensili (doc. C).
B.
L'11 luglio 1997 _ è stata radiata d'ufficio dal registro di commercio in virtù dell'art. 89 ORC (doc. E).
Nel frattempo, il 15 maggio 1996, a seguito del fallimento di _ _, a quel momento amministratore unico di _, si era aggiudicato ai pubblici incanti la particella in questione, con aggravio del contratto di locazione (doc. D).
C.
Il 10 aprile 2000 il nuovo proprietario, rilevando di essere subentrato alla _ nel contratto di sublocazione in forza di un accordo verbale con il subconduttore, ha diffidato quest'ultimo ex art. 257d CO a pagare entro 30 giorni le pigioni e le spese accessorie arretrate per complessivi fr. 147'000.-- (doc. G). La somma in questione non essendo stata interamente soluta nel termine assegnato, il 25 maggio 2000 egli gli ha significato la disdetta straordinaria del contratto con effetto al 30 giugno 2000 (doc. H). Da qui la presente causa.
D.
Il 14 luglio 2000 _ (in seguito: istante), osservando come l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, ha adito la Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 23 giugno 2000 _ (in seguito: convenuto) aveva provveduto a contestare la disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, evidenziando come in realtà tra le parti non vi fosse alcuna relazione contrattuale diretta e men che meno un accordo su una pigione di fr. 7'600.-- mensili, fermo restando inoltre che la pigione pretesa dalla controparte era manifestamente eccessiva e con ciò abusiva.
In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.
E.
Con il giudizio qui impugnato il Pretore ha innanzitutto accertato che dalla documentazione agli atti risultava che le parti avevano inteso continuare nel contratto di locazione già in essere tra _ ed il convenuto e che con il subingresso dell'istante la pigione dovuta, che in precedenza assommava a fr. 7'600.-- mensili, era rimasta invariata. Escluso che il convenuto potesse richiamarsi all'asserita pigione abusiva, all'affermata malafede dell'istante nonché all'abuso di diritto da parte di quest'ultimo, il giudice di prime cure, preso atto che l'istante aveva correttamente fatto capo alla procedura di cui all'art. 257d CO, ha pertanto concluso per la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta e per il benfondato dell'istanza di sfratto.
F.
Con l'appello il convenuto chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e con ciò di respingere l'istanza di sfratto.
L'appellante ribadisce in sostanza le argomentazioni già sviluppate in prima sede: innanzitutto censura la conclusione del giudice di prime cure circa l'esistenza di un contratto di locazione fra le parti, ritenendo che alla _ sarebbe semmai subentrata la società semplice composta da lui e dall'istante congiuntamente; nemmeno risultava l'accordo di una pigione di fr. 7'600.-- mensili, fermo restando che restava inoltre da valutare la censura sollevata circa l'abusività della pigione pretesa dalla controparte.
G.
Delle osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

## Considerations

considerando
in diritto:
1.
L'appellante contesta anche in questa sede l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti, ritenendo errato il giudizio pretorile che aveva ammesso la circostanza già a seguito della morte economica e giuridica di _.
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, la morte economica e giuridica di _ a seguito della sua radiazione ex art. 89 ORC - pacifica tra le parti (appello p. 7, osservazioni p. 3; cfr. pure
Von Steiger
, Das Recht der Aktiengesellschaft in der Schweiz, Zurigo 1966, p. 355;
Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel
, Schweizerisches Aktienrecht, Berna 1996, § 55 N. 143 e § 56 N. 151 e seg.) - non può di per sé fondare la legittimazione attiva dell'istante o eventualmente della società semplice composta da entrambe le parti: l'ordinamento giuridico svizzero esclude in effetti che un organo o gli azionisti possano subentrare nella posizione di una società anonima, a maggior ragione se - come in concreto - di fatto già liquidata e perciò sciolta e stralciata dal registro di commercio. È piuttosto a seguito di uno specifico accordo tra l'istante e il convenuto, che nelle particolari circostanze si è instaurato un rapporto contrattuale diretto tra loro: l'esistenza di tale accordo è stata provata dal doc. F, regolarmente sottoscritto dal convenuto ("
premesso che il sig. _ è in possesso di un regolare contratto d'affitto, di durata indeterminata, con il proprietario dello stabile, sig. _ "
), nonché dalla testimonianza di _, moglie del convenuto ("
da quando questa società non esiste più l'affitto è pagato al signor _. Non esiste però un contratto scritto con quest'ultimo. Io non ho partecipato alle trattative e alle pattuizioni relative a questo contratto: ha fatto tutto mio marito senza la mia partecipazione
"), mentre da parte sua il convenuto non è stato in grado di provare che il suo consenso fosse conseguente a un vizio di volontà (art. 23 e segg. CO) o a una sua eventuale incapacità di discernimento (art. 16 CC).
2.
Quanto all'importo della pigione, va confermato il giudizio pretorile che l'ha quantificato in fr. 7'600.- mensili, tale accertamento basandosi sulle ricevute (doc. N, U-U6), su altri documenti (doc. P) e sulla testimonianza di _ i, anche se quest'ultima ha indicato un importo leggermente inferiore ("
ad un certo punto è subentrato il signor _ il quale ci disse che dovevamo pagare fr. 7'500.-- al mese di subaffitto ... A me risulta però che _
ne pretenda fr. 7'500.-- al mese ... Lui [il convenuto] mi ha sempre detto che deve pagare fr. 7'500.-- al mese
").
L'impegno assunto nel corso del 1989 dall'istante, in qualità di amministratore unico di _, di versare al convenuto fr. 4'000.-- mensili quale salario per la gestione dell'esercizio pubblico non modifica questo stato di fatto: intanto si trattava di un impegno assunto da _, entità giuridica ora non più esistente; inoltre quella pattuizione era stata superata dalla sottoscrizione, nel corso del 1996, del contratto di sublocazione di cui al doc. C, ove per altro il convenuto aveva espressamente dichiarato di voler gestire in proprio l'esercizio pubblico, ciò che del resto è stato confermato sia dalla teste _ ("
So che in origine _
versava a mio marito fr. 4'000.-- lordi per la gerenza e quindi la direzione dell'esercizio pubblico. Questo versamento a un certo punto si è interrotto ma non so dire quando. Posso però dire che già prima di apprendere della radiazione della società, questi versamenti erano stati interrotti
") sia dall'istante in sede di interrogatorio formale (ad 6 e 7.1). Ad ogni buon conto, anche se si ammettesse la pattuizione di una pigione complessiva di soli fr. 3'600.--, è indubbio che al momento in cui al convenuto è stata intimata la comminatoria di cui all'art. 257d CO egli sarebbe comunque stato, almeno parzialmente, in mora.
3.
Resta infine da valutare la censura circa la pigione abusiva, che secondo l'appellante renderebbe vana l'eventuale pretesa creditoria dell'istante e che sorprendentemente non sarebbe stata oggetto di disamina da parte del giudice di prime cure.
La censura, oltretutto formulata dalla parte solo al condizionale ("resterebbe ..."), deve essere dichiarata irricevibile, non risultando dal gravame le ragioni di fatto e di diritto a sostegno della stessa e non essendo possibile il richiamo, implicitamente postulato dall'appellante, all'esposizione delle circostanze contenute negli allegati di prima sede (
Cocchi / Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, m. 21 ad art. 309). La stessa è comunque infondata anche nel merito, l'appellante - come del resto già accertato dal Pretore con ordinanza 14 settembre 2000 - non avendo nell'occasione seguito la corretta procedura per sanzionare con la riduzione l'eventuale carattere abusivo della pigione pretesa dall'istante (art. 270 e segg. CO), che quindi, almeno per il passato, deve essere considerata assodata.
4.
Ne discende la reiezione dell'appello, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, ridotte, per i motivi già indicati dal primo giudice (art. 414 CPC), seguono la soccombenza (art. 148 CPC).