# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 90ada5fa-fc3e-52d7-85ea-b9ceff076f7d
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 13. April 2016 erteilte die Werkkommission der Ge-
meindewerke Z dem Rekurrenten die gewässerschutzrechtliche Bewilligung
für den Bau einer Lagerhalle auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 13151 und
11662 an der S.-Strasse 5a in Z. Die Bewilligung enthält unter anderem fol-
gende Nebenbestimmung (Dispositivziffer I.1.):
" 1. Für die Erstellung der neuen Abwasseranlagen muss den  eine Einigung zwischen den Grundeigentümern der  Kat.-Nr. 13152, 13151 und 11662 über die Entschädigung für den Anschluss beigebracht werden. Kann eine solche Einigung nicht erzielt werden, muss D. C. einen Antrag auf einen Entscheid über die Höhe der Entschädigung bei der Schätzungskommission Kreis III stellen und in diesem Verfahren die sofortige Abtretung der erforderlichen Rechte verlangen. Ein entsprechender Entscheid der Schätzungskommission ist den Gemeindewerken einzureichen."
Gleichzeitig wurde festgestellt, dass dieser Beschluss die Verfügung für
Abwasseranlagen vom 27. Juni 2014 ersetzt.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob D. C. mit Eingabe vom 18. Mai 2016 fristge-
recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte die fol-
genden Anträge:
" 1. Der angefochtene Zirkulationsbeschluss der Werkkommission vom 13. April 2016 K1.02.3, Kanalisation, Abwasserreinigung / , Private Leitungen, Anlagen, Einrichtungen und Anschlüsse Lagergebäude S.-Strasse 5a, 8330 Z, sei aufzuheben.
2. Es sei eine gegenteilige Verfügung zu erlassen, die den Anschluss der Liegenschaft S.-Strasse 5a an die Abwassersysteme der  Z anordnet.
3. Der Entzug der aufschiebenden Wirkung des Rekurses sei .
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich , zulasten der Rekursgegnerin."
C.
Mit Verfügung vom 23. Mai 2016 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und
das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Gleichzeitig wurde der Vorinstanz
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Frist angesetzt, um sich zum Gesuch um Wiederherstellung der aufschie-
benden Wirkung des Rekurses zu äussern.
D.
Mit Eingabe vom 2. Juni 2016 beantragte die Vorinstanz, das Verfahren sei
zu sistieren. Hierauf wurden mit Verfügung vom 8. Juni 2016 A. und P. E.
als Mitbeteiligte aufgenommen und ihnen Frist zur Vernehmlassung ange-
setzt. In derselben Verfügung wurde dem Rekurrenten zudem Frist ange-
setzt, um sich zum Sistierungsgesuch der Vorinstanz zu äussern.
E.
Der Rekurrent beantragte in seiner Stellungnahme vom 20. Juni 2016 die
Abweisung des Sistierungsgesuchs. Mit Eingabe vom selben Tag beantrag-
ten die Mitbeteiligten, die Abweisung des Gesuchs um Wiederherstellung
der aufschiebenden Wirkung.
F.
Mit Verfügung vom 6. Juli 2016 wurden sowohl der Antrag des Rekurrenten
auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rekurses wie auch
der Antrag der Vorinstanz auf Sistierung des Verfahrens abgewiesen.
G.
Die Vorinstanz und die Mitbeteiligten beantragten je in ihren Rekursantwor-
ten vom 18. Juli 2016 bzw. vom 9. August 2016 die Abweisung des Rekur-
ses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
H.
Die Replik datiert vom 8. September 2016, die Duplik der Vorinstanz vom
29. September 2016 und die Duplik der Mitbeteiligten vom 4. Oktober 2016.
I.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R3.2016.00170 Seite 4

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen Grundstücks und als
Adressat des angefochtenen Beschlusses im Sinne von § 338a des Pla-
nungs- und Baugesetzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legiti-
miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den
Rekurs einzutreten.
2.
Dem Rekurs liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Rekurrent hat im
Jahr 2015 das ehemalige Lagergebäude Vers.-Nr. 86 abgebrochen und
durch eine neue Lagerhalle ersetzt. Mit Verfügung vom 27. Juni 2014 erteil-
te die Vorinstanz dem Rekurrenten die gewässerschutzrechtliche Bewilli-
gung für die Erstellung und Inbetriebnahme der häuslichen Abwasseranla-
gen. Vorgesehen war ein Anschluss an eine bestehende Abwasserleitung,
welche heute das Gebäude Vers.-Nr. 924 an der S.-Strasse 7, Grundstück
Kat.-Nr. 13152, versorgt. Das Grundstück steht im Eigentum der Mitbeteilig-
ten. Die besagte Leitung führt über drei verschiedene Grundstücke, nämlich
dasjenige der Mitbeteiligten, sodann über das Grundstück Kat.-Nr. 11662
der L. AG, weiter über das Grundstück des Rekurrenten und schliesslich
wieder über das Grundstück der Mitbeteiligten bis zum Gebäude Vers.-
Nr. 924. Der Anschluss sollte an das Teilstück auf dem Grundstück des
Rekurrenten erfolgen. Für die Leitungsführung bestehen weder Eintragun-
gen im Grundbuch noch irgendwelche schriftlichen Dienstbarkeitsverträge.
Dies dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die Leitung bereits vor 1991
erstellt worden ist und erst aufgrund einer später erfolgten Parzellierung in
den verschiedenen vorstehend erwähnten Grundstücken zu liegen kam,
ohne dass die Leitungsrechte geregelt worden wären.
Die Vorinstanz ist gemäss ihren eigenen Angaben bei der Erteilung der
Abwasserbewilligung im Jahr 2014 davon ausgegangen, dass die erforder-
lichen Durchleitungsrechte für diese Leitung vorhanden seien. Nachdem sie
feststellte, dass die erforderlichen Rechte für einen Anschluss an diese Lei-
tung nicht vorlagen, forderte sie den Rekurrenten auf, den Nachweis hier-
über zu erbringen. Mit Schreiben vom 18. Januar 2016 gelangte der Rekur-
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rent an die Vorinstanz und stellte sich auf den Standpunkt, dass die fragli-
che Abwasserleitung bereits das abgebrochene Gebäude Vers.-Nr. 86 auf
seinem Grundstück versorgt habe und es sich daher nur um einen Wieder-
anschluss an eine ihm schon vorher dienende Leitung handle und nicht um
einen Neuanschluss an eine fremde Leitung. Die entsprechende Bewilli-
gung sei zudem erteilt worden und in Rechtskraft erwachsen. Die Vorin-
stanz kam in der Folge zum Schluss, dass die Bewilligung infolge fehlender
Regelung der Durchleitungsrechte widerrufen werden müsste und legte mit
Protokoll vom 17. Februar 2016 beiden Parteien diese Ausgangslage dar.
Gleichzeitig gewährte sie dem Rekurrenten sowie den Mitbeteiligten die
Möglichkeit zur Stellungnahme. Nach Eingang der Stellungnahmen erliess
die Vorinstanz den angefochtenen Beschluss.
3.1.
Der Rekurrent macht zunächst geltend, dass die Liegenschaft des Rekur-
renten bereits vor der Baubewilligung über Jahrzehnte rechtsgültig und
vollständig erschlossen gewesen sei. In diesem Zusammenhang sei wich-
tig, dass die S.-Strasse – weil vis-à-vis der Kläranlage gelegen – keine übli-
che kommunale Abwasserleitung in der Strasse führe, sondern dass die ur-
sprüngliche Parzelle bereits vor der Parzellierung in die Parzellen Kat.-Nrn.
11663, 11662 und 10730 (recte wohl Kat.-Nrn. 13151, 11662 und 13152)
durch zwei Abwasserschächte erschlossen worden sei. Relevant sei vorlie-
gend der Kontrollschacht auf der Parzelle Kat.-Nr. 10730 (recte Kat.-Nr.
13152). Dies ergebe sich auch aus den Plänen, die der Vorinstanz vorlie-
gen würden. Auf diesen seien sämtliche Leitungen eingetragen. Die voll-
ständige Erschliessung der Liegenschaft würde sich auch aus der Historie
ergeben. Auf der Liegenschaft habe sich ca. ab 1930 eine Imprägnieran-
stalt befunden, die jahrelang in Betrieb gewesen sei. Eine Imprägnieranstalt
könne nur betrieben werden, wenn ein genügender Wasseranschluss und
entsprechend auch die Abwasseranschlüsse vorhanden seien.
Soweit bekannt sei, sei nach 1991 eine Parzellierung des Geländes erfolgt.
Damals sei das PBG bereits in Kraft gewesen. Bekanntlich verlange das
PBG für jede Parzellierung eine baurechtliche Bewilligung, mit der sicher-
gestellt werden solle, dass mit der Parzellierung keine rechtswidrigen, das
heisse dem öffentlichen Recht widersprechende, Verhältnisse entstehen.
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Das betroffene Gebiet sei einem Quartierplanverfahren unterzogen worden.
Der Quartierplan sei ein Planungsinstrument, mit dem ein nicht oder erst
teilweise erschlossenes Baugebiet der planungs- und baurechtlichen Ord-
nung entsprechend baureif gemacht werde. Im Quartierplanverfahren wür-
den in einem bestimmten Gebiet die Lage und Dimensionierung von Stras-
sen, Wegen, Werkleitungen sowie die Ausstattung und Ausrüstung mit ge-
meinschaftlichen Anlagen festgelegt und die Übernahme der Kosten gere-
gelt. Sinn und Zweck eines Quartierplanverfahrens sei mithin, dass alle
Grundstücke innerhalb des Quartierplangebietes erschlossen würden. Das
Quartierplanverfahren sei vollständig abgeschlossen. Dies ergebe sich
auch aus dem Schreiben der Gemeinde Z vom 7. Mai 2001. Bereits aus
diesen Tatsachen ergebe sich, dass das streitberufene Grundstück des
Rekurrenten rechtsgültig, vollständig und unwiderruflich erschlossen sei.
3.2.
Die Vorinstanz führt diesbezüglich aus, es werde nicht bestritten, dass die
Liegenschaft des Rekurrenten als erschlossen gelte. Bestritten werde hin-
gegen, dass dem Rekurrenten seit jeher ein Anschlussrecht für seine priva-
te Abwasseranlage an die bestehende Abwasserleitung der Mitbeteiligten
zustehe. Was der Rekurrent aus der Tatsache abzuleiten versuche, dass in
der Nähe des Grundstückes des Rekurrenten zwei Kontrollschächte be-
stünden, sei unklar. Unzutreffend sei jedenfalls, dass die Parzelle Kat.-
Nr. 13151 via den Kontrollschacht auf der Parzelle Kat.-Nr. 13152 er-
schlossen sei.
Soweit der Rekurrent darauf hinweise, dass die ursprüngliche Parzelle vor
der Parzellierung in die heutigen Grundstücke einmal an Wasser und Ab-
wasser angeschlossen gewesen sei, so vermöge er hieraus nichts zu sei-
nen Gunsten abzuleiten. Selbst wenn das abgebrochene Gebäude
Vers.-Nr. 86 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13151 einmal eine WC-Anlage
enthalten habe, so liege bis heute kein Nachweis vor, dass dieses WC im
Zeitpunkt der Abparzellierung des Grundstücks Kat.-Nr. 13151 und des Er-
werbs desselben durch den Rekurrenten im Jahr 2007 an die Kanalisation
angeschlossen gewesen wäre. Der Rekurrent habe hierfür auch keinerlei
Belege beigebracht, wie etwa Rechnungen für Benutzungsgebühren oder
einen Kanal-TV-Untersuch. Der vom Rekurrenten eingereichte Plan aus ei-
ner Baubewilligung aus dem Jahr 1991 vermöge an dieser Schlussfolge-
rung nichts zu ändern. In diesem Plan seien Wasser und Abwasserleitun-
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gen von Hand eingetragen. Wann und von wem die Eintragung erfolgt sei,
sei nicht nachvollziehbar.
Mit der Parzellierungsbewilligung sei, wenn überhaupt, höchstens das Vor-
liegen einer ausreichenden Feinerschliessung bestätigt worden, nicht aber
das Bestehen der hier im Streit liegenden Hausanschlüsse. Gleiches lasse
sich auch mit Bezug auf den Einwand des Vorliegens eines rechtskräftigen
Quartierplans festhalten. Auch das Quartierplanverfahren habe lediglich die
Feinerschliessung, nicht aber die daran anzuschliessenden und hier im
Streit liegenden privaten Hausanschlüsse zum Gegenstand, weshalb der
Rekurrent auch hieraus nicht zu seinen Gunsten abzuleiten vermöge.
3.3.
Die Mitbeteiligten halten fest, dass es nicht zutreffe, dass die Liegenschaft
des Rekurrenten vollständig erschlossen gewesen sei. Die auf dem rekur-
rentischen Grundstück für den Neubau abgebrochene Halle sei nämlich
weder mit einer Wasser- noch mit einer Abwasserleitung erschlossen ge-
wesen. Entgegen der Darstellung des Rekurrenten habe es sich bei der
angebrochenen Halle nämlich um keine Imprägnieranstalt, sondern um ei-
ne Sägerei ohne jede Erschliessung mit Wasser und Abwasser gehandelt.
3.4.1.
Gemäss Art. 11 Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes (GSchG) muss das
verschmutzte Abwasser im Bereich öffentlicher Kanalisationen in die Kana-
lisation eingeleitet werden. Der Bereich öffentlicher Kanalisationen umfasst
unter anderem Bauzonen (Art. 11 Abs. 2 lit. a GSchG). Der Inhaber der
Kanalisation ist verpflichtet, das Abwasser anzunehmen und der zentralen
Abwasserreinigungsanlage zuzuführen (Art. 11 Abs. 2 GSchG). Die Ge-
meinde erteilt die Bewilligung zum Anschluss von Abwasserleitungen an öf-
fentliche Kanalisationen mit zentralen Reinigungsanlagen (§ 17 Abs. 1 des
Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz [EG GSchG]). Sie regeln
das Kanalisationswesen für ihr Gebiet im Rahmen der Vorschriften dieses
Gesetzes durch Verordnungen (§ 18 EG GSchG).
Gestützt auf diese Bestimmung hat die Gemeinde Z die Verordnung über
die Siedlungsentwässerung (VSE) erlassen. Gemäss Art. 32 Abs. 1 dieser
Verordnung bedürfen die Erstellung, Erweiterung oder Sanierung von priva-
ten Abwasseranlagen einer kommunalen gewässerschutzrechtlichen Bewil-
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ligung, die durch die Gemeindewerke Z erteilt wird. Steht der Ausführung
des Anschlusses bzw. Erstellung der privaten Abwasseranlage nichts ent-
gegen, so erteilen die Gemeindewerke Z ZH die kommunale gewässer-
schutzrechtliche Bewilligung (Abwasseranlagebewilligung; Art. 34 VSE).
Für Abwasseranlagen, welche von mehreren Grundeigentümerinnen resp.
Grundeigentümern benützt werden, sind die Eigentumsverhältnisse, die Be-
triebsverantwortlichkeit und die Unterhaltspflichten (inkl. Sanierung und Er-
satz) als Voraussetzung der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung privat-
rechtlich zu regeln und im Grundbuch einzutragen. Die Regelung ist den
Gemeindewerken Z ZH zur Kenntnis zu bringen (Art. 36 VSE).
3.4.2.
Für die Erteilung der Anschlussbewilligung muss die abwasserrechtliche
Erschliessung nicht nur in tatsächlicher sondern auch in rechtlicher Hinsicht
rechtsgenügend sein. Die rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis,
dass der Bauherr über dauernde und für die vorgesehene Bewerbung einer
Baute oder Anlage ausreichende Benützungsrechte an einer bestehenden,
in tatsächlicher Hinsicht genügenden Leitung verfügt oder dass ihm für den
erforderlichen Bau die nötigen dinglichen oder allenfalls beschränkt dingli-
chen Rechte zustehen.
Ob die zivilrechtliche Ordnung dem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genü-
ge, hat die zuständige kommunale Behörde zu entscheiden. Soweit dabei
zivilrechtliche Fragen zu beantworten sind, gebietet es die von Verwal-
tungsbehörden und Rechtspflegeorganen bei der vorfrageweisen Entschei-
dung von Rechtsfragen aus dem Erkenntnisbereich einer anderen Behörde
zu übende Zurückhaltung, die privatrechtliche Regelung nur dann als hin-
reichende rechtliche Sicherung gelten zu lassen, wenn sich daraus das
Recht zur dauernden und jederzeitigen Benützung klar ergibt und wenn
dieses Recht durch die privaten Beteiligten ohne die ausdrückliche Zu-
stimmung der Baupolizeibehörde nicht aufgehoben werden kann. Soll die
Wasserversorgung durch eine privatrechtliche Dienstbarkeit gesichert wer-
den, so muss deren Inhalt leicht feststellbar sein und die Auslegung des
Dienstbarkeitsvertrages ein unzweifelhaftes Resultat ergeben (Kaspar
Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 1 N 40).
Trifft dies nicht zu, so ist die Anschlussbewilligung zu verweigern, bis sich
der Bauherr − nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters − einen hinreichenden
Ausweis über seine Berechtigung an der Leitung verschafft hat.
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3.4.3.
Vorliegend ist strittig, ob der Rekurrent eine Berechtigung zur Mitbenutzung
der Abwasserleitung hat, welche auch über sein Grundstück führt.
Der Rekurrent macht diesbezüglich geltend, dass bereits das abgebroche-
ne Gebäude Vers.-Nr. 86 auf seinem Grundstück angeschlossen gewesen
sei. Dies wird jedoch von den Mitbeteiligten bestritten. Es ist somit nicht
ohne Weiteres feststellbar, ob der Rekurrent bereits über die nötigen Be-
nützungsrechte verfügt oder nicht. Auch das von ihm eingereichte Foto ei-
ner Toilette sowie eines alten Planes des abgebrochenen Gebäudes mit ei-
nem eingezeichneten WC-Raum (act. 5.4 und 5.6) sind keine eindeutigen
Beweise dafür, dass das abgebrochene Gebäude an die Abwasserleitung
angeschlossen gewesen war. Ebenso kann dem vom Rekurrenten einge-
reichten Plan (act. 5.5), welche die Leitungen der rekurrentischen Liegen-
schaft aufzeigen soll, nicht entnommen werden, dass der Anschluss an die
Abwasseranlage 1991 tatsächlich so bestanden hat, sind die verschiede-
nen Leitungen doch von Hand mit Farbe auf den Situationsplan vom 4. Juni
1991 eingezeichnet worden. Es ist zwar richtig – wie dies der Rekurrent in
seiner Replik vorbringt –, dass sich den Gebäudedaten der Gebäudeversi-
cherung Kanton Zürich (act. 29.3) entnehmen lässt, dass sich im Erdge-
schoss des Betriebsgebäudes Vers.-Nr. 86 die folgenden Räume befunden
haben: "Lagerhalle-Werkstatt/WC/Büro/Nebenlager/Tankraum". Es handelt
sich jedoch auch dabei nicht um einen Beweis, dass die Toilette tatsächlich
an die Kanalisation angeschlossen war. Das gleiche hat für die Fotografien
der Rohre zu gelten (act. 29.6 und 29.7), so wird von der Vorinstanz denn
auch bestritten, dass es sich dabei um die Abwasserleitung handelt, zumal
Abwasserleitungen typischerweise – auch früher – nicht aus Gussrohren
gefertigt wurden.
Weiter bringt der Rekurrent vor, dass durch die Parzellierungsbewilligung
der rechtmässige und somit voll erschlossene Zustand des Grundstücks
bestätigt worden sei. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch Unterteilung
von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnis-
se geschaffen werden. Die zuständige Behörde hat somit bei der Bewilli-
gung einer Parzellierung darauf zu achten, keinen rechtswidrigen Zustand
zu schaffen. Hierbei gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Er-
schliessungsfrage nur bei der Erstellung von Bauten und Anlagen stellt. Bei
der Grundstücksteilung ist die Erschliessung nur insoweit zu prüfen, als
dass durch eine Parzellierung die bestehende Erschliessung von Bauten
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und Anlagen nicht vereitelt werden darf (vgl. hierzu BRKE I Nr. 084/1992
vom 29. Mai 1992). Aus der Parzellierungsbewilligung kann somit nicht ab-
geleitet werden, dass alle durch die Parzellierung neu entstandenen
Grundstücke vollständig erschlossen waren.
Sofern der Rekurrent seine Anschlussberechtigung aus dem durchgeführ-
ten Quartierplanverfahren ableiten will, ist festzuhalten, dass in einem
Quartierplanverfahren die Dienstbarkeiten und Eintragungen ins Grundbuch
festgehalten und angeordnet werden, sofern für die Erschliessung Dritt-
grundstücke beansprucht werden. Eine solche Regelung ist vorliegend
nicht ersichtlich.