# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 948bdf14-00bc-5473-adf9-9d70068b8a2b
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2018
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
La società RI 1 ha come scopo l’acquisto, la vendita, la locazione, la costruzione, il finanziamento, lo sviluppo e la gerenza di immobili o terreni con o senza accessori. La società può partecipare ad imprese similari e compiere tutte le operazioni commerciali e finanziarie per il conseguimento dello scopo sociale (v. sito internet del registro di commercio,
www.zefix.ch
, consultato il 21.12.2017).
B.
Per il periodo fiscale 2013, con decisione di tassazione del 5.3.2015, l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche (di seguito UTPG) all’utile d’esercizio dichiarato di fr. 94'236.- detraeva la perdita accertata degli esercizi precedenti (di – fr. 441'457.-). L’utile imponibile complessivo veniva determinato dall’autorità fiscale in una perdita pari a – fr. 347'221.-. Per l’imposta cantonale e per l’imposta federale diretta non veniva pertanto prelevata alcuna imposta sull’utile. Il capitale netto imponibile per l’imposta cantonale veniva commisurato in fr. 4'872'000.-. Tuttavia veniva ritenuta un’imposta minima dell’1 per mille calcolata sulla stima dei valori immobiliari della società pari a fr. 15’820'944.- in applicazione dell’art. 88 LT. A motivazione della decisione l’UTPG indicava:
“Tassazione eseguita sulla base dei rendiconti annuali. Residui di esercizi precedenti dedotti dall’utile. Imposta minima giusta l’art. 88 LT. Stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari: 20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT)”.
C.
RI 1, rappresentata dallo Studio fiduciario di _, presentava reclamo il 12/16.3.2015 avverso la decisione di tassazione IC/IFD 2013. L’insorgente contestava l’applicazione dell’imposta minima ex art. 88 LT: in particolare riteneva che
in casu
non si fosse tenuto conto della realtà economica applicabile alla fattispecie. In particolare indicava di aver dato in locazione uno stabile a _, società che era stata posta in liquidazione a seguito del fallimento pronunciato con decreto della Pretura di _ del 27.7.2012. Tale fallimento, a dire della reclamante, avrebbe comportato per lei oltre ad un ingente danno economico anche l’impossibilità di poter disporre dell’immobile, posto come al suo interno vi erano ancora gli impianti in uso alla società fallita, di proprietà di quattro società di leasing. A seguito di trattative legali, le parti trovavano un accordo a tenore del quale le società di leasing proprietarie degli impianti avrebbero dovuto liberare i locali entro una certa data pagando anche un indennizzo di fr. 224'000.- per il 2013. Nel gravame veniva indicato come a fine 2013 i macchinari erano presenti nello stabile e lo erano ancora sino alla fine del 2014. L’eliminazione dei macchinari avrebbe inoltre procurato, nel 2014 ingenti danni allo stabile, ciò che comportava l’esecuzione di lavori di ristrutturazione per poterlo nuovamente “mettere a reddito”.
D.
L’11.4.2016 si è tenuto un incontro tra il rappresentante della ricorrente e l’UTPG, nel contesto del quale le parti si sono riconfermate nelle loro rispettive posizioni.
E.
Con decisione del 7.7.2016 il reclamo presentato da RI 1 veniva respinto e veniva confermata l’applicazione dell’imposta minima giusta l’art. 88 LT, secondo cui le società di capitali e le società cooperative devono pagare un’imposta minima sugli immobili situati nel Cantone, quando quest’imposta è superiore all’imposta sull’utile e sul capitale imponibile.
L’UTPG indicava pure come l’art. 89 LT tratta le eccezioni all’imposta minima. Secondo tale norma sono esonerati dal pagamento dell’imposta minima le società di capitali di nuova costituzione per l’anno di fondazione e i due anni fiscali seguenti se non risultano da una trasformazione.
F.
Con tempestivo ricorso 3.8.2016 RI 1 censura la decisione su reclamo. In particolare contesta l’applicazione dell’imposta minima giusta l’art. 88 LT.
La ricorrente ricapitola i fatti e le motivazioni già esposte dinanzi alla precedente istanza ed aggiunge che di norma le società di capitali devono pagare le imposte sull’utile in base agli articoli 66 e seguenti LT e sul capitale in base agli articoli 80 e seguenti. Tale norme presuppongono che il contribuente sia libero di disporre dei suoi beni, ciò che non era il caso per la RI 1 nel 2013.
G.
Con osservazioni 29/30.8.2016 al ricorso, l’UTPG si riconferma nella propria decisione su reclamo. L’autorità fiscale precisa che rispetto al periodo fiscale precedente, per il 2013 il valore di stima degli immobili ubicati nel Canton Ticino, di proprietà della ricorrente era passato da fr. 3'748'680.- (solo terreno) a fr. 15'820'944.- (fabbricato e terreno). L’UTPG rileva inoltre che nessun reclamo è stato interposto da RI 1 contro la decisione dell’Ufficio stima (stima calcolata il 29.3.2013). La stima in vigore al 31.12.2013 degli immobili di proprietà della ricorrente era pari a fr. 15'820'944.-. La differenza tra i due valori di stima è da ricondurre al nuovo valore attribuito all’immobile edificato. L’UTPG precisa nuovamente come l’imposta minima viene prelevata in sostituzione delle imposte sull’utile e sul capitale quando tale imposta risulta superiore.
L’UTPG conclude anche precisando di aver incontrato – prima dell’emanazione della decisione su reclamo - RI 1 presso gli uffici dell’autorità di tassazione a _ per discutere in relazione alla fattispecie. Le parti si sono, in tale occasione, riconfermate nelle proprie posizioni.
H.
Il 18.12.2017 si è tenuta un’udienza presso la Camera di diritto tributario: in occasione della stessa le parti hanno ribadito le proprie motivazioni.

## Considerations

Diritto
1.
In quanto presentato anche in materia di IFD il ricorso è irricevibile tenuto conto che la LIFD non conosce il regime dell’imposta minima.
Ad ogni modo, il ricorso è irricevibile, in materia di IFD, anche per il fatto che l’imposta sull’utile dovuta è pari a fr. 0.- (cfr. in merito le sentenze del Tribunale federale 2C_911/2013 e 2C_912/2013 del 26 agosto 2014, in RDAF 2015 II p. 119 consid. 2.2, con riferimento a: DTF 140 I 114 consid. 2.4.1 p. 119 s.; sentenze del TF 2C_973/2012 del 4 ottobre 2013 consid. 4.2; 2C_91/2012 del 17 agosto 2012 consid. 1.3.3, in RF 68/2013 p. 158; v. anche
Danon
, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire romand LIFD, 2
a
edizione, Basilea 2017, n. 17 ad art. 67 LIFD;
Helbing/Felber
, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar DBG, 3
a
ed., Basilea 2016, n. 14 ad art. 67 LIFD).
2.
2.1.
Secondo l’art. 88 LT, le società di capitali e le società cooperative devono pagare un’imposta minima sugli immobili situati nel Cantone, quando quest’imposta è superiore all’imposta sull’utile e sul capitale imponibile.
L’imposta minima è dell’1 per mille del valore di stima ufficiale all’inizio dell’esercizio commerciale, esclusa ogni deduzione di debiti (art. 90 cpv. 1 LT). Essa è dovuta in sostituzione delle imposte sull’utile e sul capitale (art. 90 cpv. 2 LT).
2.2.
Le imposte minime sono delle imposte reali (oppure oggettive,
Objektsteuer
) che taluni Cantoni prelevano al posto delle imposte ordinarie, quando l’ammontare di quest’ultime non raggiunge l’importo dell’imposta minima (sentenza TF n. 2P.80/2003 del 12.12.2003 consid. 2.1.2). L’imposta minima prelevata al posto dell’imposta ordinaria sull’utile e sul capitale delle persone giuridiche è calcolata sulla base di fattori sostitutivi (art. 27 cpv. 2 LAID) quali ad esempio la proprietà immobiliare e la cifra d’affari. Attualmente, la maggior parte dei Cantoni riscuote un’imposta minima sulle entrate lorde e/o sulla proprietà fondiaria (cfr. AFC, L’imposition des personnes morales, Informations fiscales éditées par la Conférence suisse des impôts, Berna, settembre 2016, p. 40 s.). La LAID non prevede delle imposte minime: queste non fanno parte delle imposte che i cantoni devono prelevare in applicazione dell’art. 2 cpv. 1 LAID e che sono oggetto di armonizzazione (
Felber/Duss
, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar StHG, 3
a
ed., Basilea 2017, n. 9 ad art. 27 LAID; sentenza TF 2P.323/2004 del 2.3.2005 consid. 1.1., RDAF 2005 II p. 300, RF 60/2005 p. 689; sentenza TF 2P.456/1994 del 4.11.1996 consid. 1, StE 1997 A 24.44.4. n. 1). Le imposte minime sono citate all’art. 27 cpv. 2 LAID, ma questa disposizione ne tratta unicamente nella misura in cui queste giocano un ruolo per il calcolo dell’imposta ordinaria, ciò che costituisce l’unico oggetto degli art. 24 e segg. LAID. Del resto, l’obbligo previsto all’art. 27 cpv. 2 LAID, per il caso in cui il Cantone preleva un’imposta minima, di computare quest’ultima sull’imposta ordinaria, non ha alcuna portata propria sul piano dell’armonizzazione; tale disposizione non fa altro che riprendere un’esigenza posta dalla giurisprudenza del Tribunale federale (sentenza TF n. 2C_272/2009 del 28.10.2009, consid. 2.3 e riferimenti citati).
2.3.
Nel Canton Ticino è prevista l’imposta minima sui fondi: è l’art. 88 LT che tratta tale imposta, le cui eccezioni sono previste all’art. 89 LT ed il calcolo all’art. 90 LT (
Felber/Duss
, op. cit., n. 9 ad art. 27 LAID). L’imposta minima fondiaria è stata giudicata compatibile con la Costituzione dal Tribunale federale (cfr. p. es. la sentenza non pubblicata n. 2A.653/2006 del 9.11.2006). Secondo l’Alta Corte la riscossione di un’imposta minima è giustificata per due motivi:
in primis
garantisce una imposizione minima degli immobili situati nel Cantone (
Felber/Duss
, op. cit., n. 21 ad art. 27 LAID e riferimenti giurisprudenziali ivi citati). Un secondo motivo, atto a legittimare il prelievo di un’imposta minima, è la rilevazione dell’effettiva redditività di una persona giuridica (sentenza TF 2P.323/2004 del 2.3.2005, consid. 2.2. citata anche in
Felber/Duss
, op. cit., n. 21 ad art. 27 LAID). In merito a quest’ultimo motivo, il Tribunale federale ha spiegato come esistano motivi oggettivi per riscuotere un’imposta minima fondiaria.
Laddove fra gli attivi di una società figurano immobili di particolare rilievo, essa può ottenere crediti in misura superiore alla media grazie a garanzie ipotecarie e quindi può gestire la sua attività facendo capo a poco capitale proprio e utile. La società potrebbe quindi trarre vantaggio dall’aumento dei valori immobiliari e conseguire una crescita costante del proprio patrimoni, senza ottenere corrispondenti guadagni. Per tali ragioni l’imposta minima fondiaria è stata giudicata giustificata (
Felber/Duss
, op. cit., n. 21 ad art. 27 LAID).
2.4.
Per quanto concerne il calcolo dell’imposta, è stato ritenuto come anche un limite del 2 per mille del valore degli immobili possa essere giustificato
(
Felber/Duss
, op. cit., n. 23 ad art. 27 LAID).
3.
3.1.
Nel caso che qui ci occupa, la società ricorrente, proprietaria di immobili, i quali, per il periodo fiscale
sub judice
hanno subito un aumento del valore di stima, contesta l’applicazione dell’imposta minima.
Ritiene che, per il periodo fiscale contestato, non poteva disporre liberamente dei suoi immobili, siccome occupati dai precedenti conduttori, nei confronti dei quali è stato avviato e poi decretato il fallimento.
RI 1 è dell’avviso che, nella situazione venutasi a trovare nel 2013, ossia nell’impossibilità di disporre dei propri immobili, non possa trovare giustificazione l’applicazione dell’art. 88 LT.
3.2.
Si rileva anzitutto come l’immobile di cui al fondo _ RFD _ abbia subito, nel corso del 2013 una modifica del suo valore di stima. In particolare, da un precedente valore di stima di fr. 3'748'680.-, ha raggiunto un valore di fr. 15'820'944.-, in ragione dell’edificazione di edifici di tipo industriale/artigianale. La modifica del valore di stima ufficiale, decisa dall’Ufficio cantonale di stima, non è stata impugnata dalla qui ricorrente.
3.3.
Ora, come visto, l’imposta minima viene prelevata nel caso in cui questa è superiore all’imposta sull’utile e sul capitale imponibili (art. 88 LT).
Trattandosi di un’imposta oggettiva, viene unicamente preso in considerazione – per il calcolo della stessa – il valore di stima ufficiale alla fine dell’esercizio commerciale, esclusa ogni deduzione di debiti (art. 90 cpv. 1 LT). In altri termini, per il calcolo della medesima non viene affatto tenuto conto dell’uso degli immobili da parte del proprietario né del reddito da essi prodotto. Trattandosi di un’imposta reale, fa unicamente stato il valore di stima ufficiale degli immobili, senz’alcun altra considerazione di sorta.
L’imposta minima viene prelevata ogni qualvolta, nel caso di persone giuridiche che hanno nei loro attivi degli immobili, essa è superiore all’imposta sull’utile e sul capitale, come verificatosi nel caso di specie.
In effetti, per il periodo fiscale 2013, per quanto riguarda l’utile, si ha una perdita di fr. 347'221.-. Per quanto attiene al capitale imponibile complessivo, lo stesso è stato commisurato in fr. 4'872'643.-.
L’imposta sul capitale, in applicazione dell’art. 87 LT, sarebbe stata calcolata applicando l’1,5 per mille al capitale imponibile: l’imposta dovuta sarebbe stata commisurata pertanto in fr. 7'308.-, importo inferiore a quello dell’imposta minima stabilita in conformità all’art. 90 cpv. 1 LT (ossia l’1 per mille di fr. 15'820'944.-).
3.4.
Stando così le cose, l’UTPG ha correttamente applicato al caso di specie l’imposta minima, per calcolare le imposte cantonali dovute da RI 1 per il periodo fiscale 2013.
4.
In quanto presentato contro la decisione di tassazione su reclamo per l’IFD 2013 il ricorso è irricevibile.
In quanto presentato contro la decisione di tassazione su reclamo per l’IC 2013 il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della ricorrente, soccombente.