# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7521e01f-b36e-5fef-a39c-ef01590a34b1
**Court:** FR_TC
**Chamber:** FR_TC_010
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** FR / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt
A. Die Steuerpflichtigen, wohnhaft im Kanton Waadt, sind Eigentümer mehrerer Liegenschaften in den Kantonen Freiburg, Tessin, Waadt und Wallis, darunter auch des Mehrfamilienhauses B._ in C._ (nachfolgend: Liegenschaft), welches sie am 5. Dezember 2013 aus einem Konkursverfahren erworben haben. Zuvor war die Liegenschaft im Eigentum eines gewissen D._, welcher die Liegenschaft seinerseits am 3. August 2011 erwarb und diese seither renovierte und ausbaute, bevor er in Konkurs fiel.
In ihrer Steuererklärung, welche die Steuerpflichtigen am 17. November 2015 für die Steuerperiode 2014 einreichten, deklarierten sie für die Liegenschaft Unterhaltskosten (Code 4.310) von CHF 46'839.-. Ein Einkommen aus der Liegenschaft (Eigenmietwert; Mietzinseinnahmen) wurde nicht deklariert.
In der ordentlichen Veranlagungsanzeige vom 18. Mai 2017 gewährte die Kantonale Steuerverwaltung Freiburg (nachfolgend: Steuerverwaltung) den Steuerpflichtigen unter Code 4.310 (Unterhaltskosten Privatliegenschaften) für die Liegenschaft keinen Abzug. Unter Berücksichtigung der übrigen Steuerfaktoren ergab sich ein steuerbares Einkommen (Code 7.910) von CHF 350‘579.- (Kanton; satzbestimmend: CHF 176‘200.-; geschuldete Steuer: CHF 45‘705.20).
B. Am 14. Juni 2017 (mit Ergänzung vom 19. Juli 2018) erhoben die Steuerpflichtigen Einsprache gegen die Steuerveranlagungsanzeige. Dies mit der Begründung, dass sie die Argumentation der Steuerverwaltung, wonach die Liegenschaft im (Um-) Bau gekauft worden sei und somit bis zu deren Vermietung keine Kosten in Abzug gebracht werden könnten, nicht akzeptieren könnten. Die nach dem Erwerb der Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 durchgeführten Arbeiten seien werterhaltend gewesen. Erst der Ausbau des Dachgeschosses im Jahr 2017 habe wertvermehrenden Charakter.
Mit Einspracheentscheid vom 13. Februar 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie an, dass die Liegenschaft zum Zeitpunkt ihres Erwerbs unbewohnbar gewesen sei und im Hinblick auf eine Nutzung enorme Arbeiten ausgeführt werden mussten, was die Expertise der Firma E._ SA bestätige. Da die Liegenschaft bereits seit dem Jahr 2008 nicht mehr bewohnt gewesen sei und sich auch im Mai 2018 immer noch in Renovation befunden habe, könne nicht von einer bloss vorübergehenden Unbewohnbarkeit ausgegangen werden. Nach über fünf Jahren Renovation fehle der Zusammenhang zwischen steuerpflichtigem Einkommen und abzugsfähigen Aufwendungen. Die geltend gemachten Unterhaltskosten seien deshalb als Herstellungskosten zu qualifizieren, weshalb ein Abzug dieser Kosten nicht möglich sei.
C. Am 15. März 2019 erhoben die Steuerpflichtigen, vertreten durch die Stadelmann Treuhand AG, gegen den Einspracheentscheid Beschwerde an das Kantonsgericht Freiburg. Sie beantragen, es seien die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten in der Höhe von CHF 46'839.- zum Abzug zuzulassen. Zur Begründung führen sie aus, dass der vormalige Eigentümer der Liegenschaft die bestehenden 6 Wohnungen im Erdgeschoss, ersten und zweiten Stock renoviert habe. Diese 6 Wohnungen seien einzugsbereit gewesen, als sich die Liegenschaft noch im Eigentum des vormaligen Eigentümers befunden habe. Lediglich der Brenner der Ölheizung sowie die Küchengeräte seien noch nicht installiert gewesen. Danach habe der vormalige Eigentümer
Kantonsgericht KG Seite 3 von 8
begonnen, den Dachstock auszubauen. Da diese Arbeiten ohne Baubewilligung ausgeführt worden seien, sei kurze Zeit darauf ein Baustopp verfügt worden. In der Zeit nach dem Baustopp und während des darauf folgenden Konkursverfahrens seien keine Bau-Aktivitäten mehr an der Liegenschaft vorgenommen worden. Auch sei die Liegenschaft während dieser Zeit von niemandem mehr betreut gewesen, was schwerwiegende Konsequenzen (Wasserschäden) zur Folge gehabt habe. Somit hätten die Beschwerdeführer nach dem Erwerb der Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 zunächst die undichten Stellen im Dach abdichten und die Wohnungen im Erdgeschoss, ersten und zweiten Stock entfeuchten lassen müssen. In der Folge sei jedoch mit einer Vermietung der Wohnungen noch zugewartet worden, bis die (wertvermehrenden) Arbeiten am Dachstock abgeschlossen sind.
Der mit Verfügung vom 18. März 2019 auf CHF 800.- angesetzte Kostenvorschuss wurde am 29. März 2019 bezahlt.
In ihren Bemerkungen vom 3. Mai 2019 schliesst die Steuerverwaltung auf Abweisung der Beschwerde.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Am 7. Juni 2019 reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein, in welcher sie an ihren bisherigen Standpunkten festhielten.
Ein weiterer Schriftenwechsel wurde nicht durchgeführt.

## Considerations

Erwägungen
Prozessuales
1.