# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** bc9a7189-3247-576a-ae30-2f01b1a34c9e
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 stellte der Gemeinderat Küsnacht das
Wohngebäude Assek.-Nr. 343 an der Seestrasse 143 in Küsnacht unter
Denkmalschutz (Grundstück Kat.-Nr. 9414).
B.
Dagegen rekurrierte die Schulgemeinde Küsnacht mit Eingabe vom 19. Ju-
ni 2017 fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-
tragte:
"1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Vorinstanz sei einzuladen, das Gebäude Assek.-Nr. 343 an der Seestrasse 143 in Küsnacht aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen  zu entlassen,
eventuell: Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben,
subeventuell: Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und das Verfahren sei zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2. Eventuell: Es sei durch das Gericht ein Denkmalgutachten .
3. Eventuell: Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des ."
C.
Mit Verfügung vom 20. Juni 2017 wurde der Eingang des Rekurses vorge-
merkt, zudem festgestellt, dass diesem im Sinne von § 211 Abs. 4 des Pla-
nungs- und Baugesetzes (PBG) keine aufschiebende Wirkung zukommt
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
In ihrer Rekursantwort vom 20. Juli 2017 beantragte die Vorinstanz:
"1. Der Rekurs sei abzuweisen und die Unterschutzstellung sei zu .
R2.2017.00086 Seite 3
2. Eventualiter: Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, und das Objekt sei im Inventar der schützenswerten Bauten zu belassen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der ."
E.
Die rekurrentische Replik datiert vom 21. August 2017; die vorinstanzliche
Duplik vom 18. September 2017.
F.
Am 26. September 2017 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im
Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Im Anschluss daran
wurde das Verfahren informell sistiert. Die nachfolgenden Bemühungen für
eine einvernehmliche Lösung zwischen den Streitbetroffenen blieben je-
doch erfolglos.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und das Ergebnis des Augenscheins wird,
soweit entscheidrelevant, in den nachstehenden Erwägungen Bezug ge-
nommen.

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrentin ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Gebäudes vom
angefochtenen Beschluss mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemein-
heit in ihren eigenen Interessen betroffen und aufgrund ihrer nachstehend
unter Ziffer 3.1. zusammengefassten Rügen gemäss § 338a PBG rechts-
mittellegitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt
sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
R2.2017.00086 Seite 4
2.
Das streitbetroffene Wohnhaus ist Teil der Primarschulanlage Dorf und liegt
im Ortszentrum von Küsnacht unmittelbar an der Seestrasse. Seit dem
5. Dezember 2016 gehört das Gebäude, welches unter der Nummer I/117
im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten verzeichnet ist, zum
Verwaltungsvermögen der Rekurrentin. Das betreffende Grundstück Kat.-
Nr. 9414, auf welchem die gesamte Schulanlage Dorf zu finden ist und wel-
ches eine Fläche von 8'714 m2 aufweist, liegt in der Zone für öffentliche
Bauten.
R2.2017.00086 Seite 5
Die Vorinstanz definierte in Dispositiv-Ziffer 1.1-1.4 des angefochtenen Be-
schlusses folgenden Schutzumfang (act. 3, S. 6):
"1.1 Das Gebäude Vers.-Nr. 343, Seestrasse 143, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 9414 ist in dem unter Ziffer 1.2 aufgeführten Umfang ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG und wird gestützt auf die Erwägungen unter Schutz gestellt.
1.2 Das Objekt ist dauernd und ungeschmälert zu erhalten; Umbauten, Renovationen und Instandstellungsarbeiten sind jeweils nach  Gesichtspunkten wahrzunehmen.
1.3 Es gilt, den Bau in seinem historischen Erscheinungsbild mit seiner bauzeitlichen Struktur und Substanz zu erhalten respektive .
1.4 Der Schutzumfang gilt für folgende Teile und im folgenden Umfang:
- das historische äussere Erscheinungsbild
- die innere Grundstruktur mit Geschossdecken, Grundrissen sowie den historischen Feldertüren, Brüstungstäfern sowie Fenster- und Türlaibungen
- den historischen Keller in seiner bauzeitlichen räumlichen , der Höhe, der historischen Stützen und Balkendecke.
Alle Veränderungen, die das Gebäude ab 1920 erfahren hat, sind vom Schutz ausgeschlossen.
Im Rahmen der nächsten Veränderungen des Aussenraums ist die Nahumgebung aufzuwerten."
3.1.
Die Rekurrentin führt zur Begründung zusammengefasst im Wesentlichen
an, sie habe bei der Vorinstanz lediglich ein Gesuch um Entlassung des
streitbetroffenen Gebäudes aus dem kommunalen Inventar der schützens-
werten Bauten und nicht um Schutzabklärung gestellt. Mit dem angefochte-
nen Unterschutzstellungsbeschluss habe die Vorinstanz über das Ziel hin-
ausschiessend nicht nur ihrem Gesuch nicht entsprochen, sondern in
rechtswidriger Weise die Unterschutzstellung beschlossen.
Aufgrund der erfreulicherweise stetig wachsenden Schülerzahl in Küsnacht
bestehe ein grosser Bedarf an zusätzlichem Schulraum, welcher im streit-
betroffenen Gebäude nicht realisiert werden könne. Die Raumaufteilung,
die ungenügenden Raumhöhen sowie die äusserst problematischen stati-
schen Verhältnisse liessen eine solche Nutzung gar nicht zu. Angesichts
der akuten Raumnot bestehe ein grosses Interesse, Schulraum am streit-
betroffenen Ort im Rahmen eines Neubaus zu realisieren. Es gebe zahlrei-
R2.2017.00086 Seite 6
che Optionen, etwa ein Anbau an das bestehende Schulgebäude Wiltis-
wacht. Ein konkretes Projekt an diesem wegen der umliegenden Schutzob-
jekte und des Verkehrslärms nicht einfach zu überbauenden Ort sei in ers-
ter Linie wegen der Unterschutzstellungsproblematik noch nicht vorhanden.
Die Planung sei allerdings bereits recht fortgeschritten. Aber erst mit der
beantragten Nichtunterschutzstellung sei die notwendige Planungsflexibili-
tät für ein definitives Projekt vorhanden. Entgegen vorinstanzlicher Auffas-
sung sei die beantragte Inventarentlassung also kein Unterschutzstellungs-
verzicht auf Vorrat. Der angefochtene Beschluss könne viel eher als unzu-
lässige Unterschutzstellung auf Vorrat bezeichnet werden. Schliesslich sei
es nicht Aufgabe der Rekurrentin, mit der Vermietung von zonenwidrigen
Wohnungen Mietzinseinnahmen zu generieren.
Im Wissen um die Untauglichkeit des Gebäudes Seestrasse 143 als Schul-
gebäude habe sie bei der [....] idarch GmbH, ein Denkmalgutachten in Auf-
trag gegeben. Daraus gehe, auch wenn das Gebäude gewisse architekto-
nische Qualitäten aufweise, unmissverständlich die fehlende wichtige Zeu-
genschaft im Sinne von § 203 PBG hervor. Der Vorwurf der Vorinstanz, die
Rekurrentin habe quasi hinter dem Rücken der Politischen Gemeinde ei-
genmächtig ein für sie ergebnisorientiertes Parteigutachten bestellt, sei
haltlos. Als öffentlichrechtliche Körperschaft unterliege die Rekurrentin in
baudenkmalpflegerischen Belangen ohnehin der gesetzlichen Selbstbin-
dung. Mit dem durch die idarch GmbH erstellten Gutachten habe sie folg-
lich nur ihre Sorgfaltspflicht wahrgenommen.
Das von der Vorinstanz bei der vestigia GmbH in Auftrag gegebene Ge-
gengutachten stelle im Wesentlichen denselben Sachverhalt fest, ziehe da-
raus jedoch völlig falsche Schlüsse. Zudem setze es sich mit dem Erstgut-
achten der idarch GmbH in rechtswidriger Weise überhaupt nicht ausei-
nander. Das Streitobjekt sei zwar ein gefälliges Haus mit einem gewissen
Alter. Dessen Baumeisterarchitektur sei jedoch beliebig und keineswegs
epochenprägend. Die übrigen Häuser desselben Bautyps an der Seestras-
se seien zu weit entfernt, um ein schützenswertes Ensemble zu bilden. Das
Streitobjekt präge keineswegs das Strassenbild, sondern sei viel eher ein
Fremdkörper in der Umgebung unwirtlicher Mehrfamilienhäuser und einer
Tankstelle. Schliesslich sei der ursprüngliche Zustand des Gebäudes be-
reits mehrmals nachteilig verändert worden.
R2.2017.00086 Seite 7
Ungeachtet des Vorhandenseins oder des Fehlens einer wichtigen Zeu-
genschaft stünden einer Unterschutzstellung ohnehin die bereits erwähnten
überwiegenden öffentlichen Interessen an der Schaffung zusätzlichen
Schulraums am streitbetroffenen Ort entgegen.
3.2.
Demgegenüber hält die Vorinstanz die angefochtene Unterschutzstellung
für sachgerecht, angemessen und rechtskonform. Die öffentlichen Interes-
sen an genügend Schulräumlichkeiten einerseits und an der Erhaltung die-
ser schützenswerten Baute seien sorgfältig und eingehend gegeneinander
abgewogen worden. Dasselbe gelte bezüglich der beiden Gutachten. Auch
wenn im angefochtenen Beschluss nicht erwähnt, sei das rekurrentische
Gutachten der idarch GmbH keineswegs unbeachtet geblieben. Das Ge-
bäude Seestrasse 143 sei ein gut erhaltener und wichtiger Zeuge für die
Baumeisterarchitektur im 19. Jahrhundert und bedeutend für die damalige
Siedlungsentwicklung in Küsnacht. Das Erscheinungsbild der Baute lasse
eine unmissverständliche Zuordnung zu dieser Epoche zu. Es gebe nur ein
einziges vergleichbares Haus in der Gemeinde. Diese Liegenschaft, näm-
lich Seestrasse 185, sei jedoch seinerzeit aus dem Inventar entlassen wor-
den. Das Streitobjekt präge zudem das Strassenbild äusserst augenfällig.
Die umliegenden Mehrfamilienhäuser sowie die benachbarte Tankstelle
würden das Schutzobjekt in seinem Wert nicht beeinträchtigen.
Die Rekurrentin habe kein wirkliches überwiegendes Interesse an einer
Nichtunterschutzstellung darlegen können. Weder habe sie genügend kon-
kretisierte Vorstellungen oder Projekte entwickelt noch ausgeführt, inwie-
fern sie Alternativen für zusätzlichen Schulraum geprüft habe. Eine vernünf-
tige Schulraumplanung sei angesichts der vorhandenen baulichen und flä-
chenmässigen Reserven in der Schulanlage Dorf bei einer Unterschutzstel-
lung durchaus möglich. Letztere schaffe vielmehr Klarheit für die weitere
Entwicklung dieses Schulareals. Das rekurrentische Wohnhaus habe schon
vor der Einstufung in die Zone für öffentliche Bauten bestanden und könne
aufgrund der Bestandesgarantie auch weiterhin zu Wohnzwecken genutzt
werden. Die bestehenden statischen Probleme seien sowohl bei einer
Wohn- als auch bei einer Büronutzung der Schulverwaltung technisch lös-
bar.
R2.2017.00086 Seite 8
4.
Vorab nicht zu folgen ist dem rekurrentischen Eventualantrag, angesichts
zweier im Ergebnis unterschiedlicher Denkmalgutachten sei eine Oberex-
pertise notwendig. Das Baurekursgericht verfügt als regelmässig mit hei-
matschutzrechtlichen Fragen befasste Gerichtsinstanz über genügend
Fachkompetenz, aufgrund der Akten sowie der Ergebnisse des Augen-
scheins die Schutzwürdigkeit des Streitobjekts selbst zu beurteilen.
Unzutreffend ist in diesem Zusammenhang der Einwand, die Vorinstanz
hätte sich im angefochtenen Beschluss explizit mit dem Erstgutachten der
idarch GmbH auseinandersetzen müssen. Der Rekurrentin stand es frei,
dieses Gutachten und allfällige andere Unterlagen zusammen mit dem Pro-
vokationsbegehren bei der Vorinstanz einzureichen. Gleichfalls stand es
der Vorinstanz frei, ein eigenes Fachgutachten in Auftrag zu geben und
dieses dann als Basis für den angefochtenen Unterschutzstellungsbe-
schluss zu nehmen. Dieses Vorgehen führte insbesondere nicht zur gerüg-
ten Verletzung des rekurrentischen rechtlichen Gehörs, zumal die Rekur-
rentin vom vorinstanzlichen Gutachtensauftrag an die vestigia GmbH auf-
grund des (anfechtbaren) Baukommissionsbeschlusses vom 11. Oktober
2016 Kenntnis hatte (act. 10.6) und zu diesem Gutachten vor der strittigen
Unterschutzstellung eingehend Stellung nehmen konnte (act. 5.21).
5.
Nach Auffassung der Rekurrentin ist die Vorinstanz mit dem angefochtenen
Unterschutzstellungsentscheid in rechtswidriger Weise über das Ziel hin-
ausgeschossen, weil die Rekurrentin lediglich die Inventarentlassung des
Gebäudes Seestrasse 143 und nicht einen Entscheid über die Schutzwür-
digkeit verlangt habe.
Die Rekurrentin reichte am 31. August 2016 ein Provokationsbegehren im
Sinne von § 213 PBG beim zuständigen Gemeinderat Küsnacht ein und
beantragte dabei die Inventarentlassung (act. 5.5). Gemäss dieser Bestim-
mung ist jeder Grundeigentümer mit einem glaubhaften aktuellen Interesse
jederzeit berechtigt, vom zuständigen Gemeinwesen einen Entscheid über
die Schutzwürdigkeit seiner Liegenschaft und über den Umfang allfälliger
Schutzmassnahmen zu verlangen. Handelt es sich um ein bereits inventa-
risiertes Objekt, endet diese Abklärung zwangsläufig mit einem Entscheid,
der entweder die Schutzwürdigkeit oder die Inventarentlassung feststellt.
R2.2017.00086 Seite 9
Dem Risiko einer unerwünschten Unterschutzstellung kann sich der Begeh-
rensteller auch mit einem – wie hier – wohlbegründeten Provokationsbe-
gehren also nicht entziehen. Letzteres wäre nur möglich, wenn er sein Be-
gehren vor dem Schutzentscheid zurückziehen würde.
6.
Aufgrund der so genannten gesetzlichen Selbstbindung (§ 204 PBG) steht
das seit 1933 im Eigentum der Rekurrentin stehende Streitobjekt selbst oh-
ne formelle Verfügung faktisch bereits unter Schutz (BRKE II Nr. 0214/1982
in BEZ 1984 Nr. 18, E. 2; BRGE III Nr. 0167/2015 vom 21. Oktober 2015;
www.baurekursgericht-zh.ch; bestätigt mit VB.2015.00720 vom 12. Mai
2016). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben Gemeinden oder andere Instituti-
onen, welche öffentliche Aufgaben erfüllen, in ihrer Tätigkeit dafür zu sor-
gen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse an
diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Will die der Selbstbin-
dung unterworfene Institution ein solches Objekt wie im vorliegenden Fall
jedoch nicht mehr erhalten, hat sie Anspruch auf einen formellen Entscheid
über das weitere denkmalschützerische Schicksal ihres Objekts (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 221).
7.1.
Die Vorinstanz stellte das streitbetroffene Wohnhaus gestützt auf § 203
Abs. 1 lit. c PBG unter Schutz. Nach dieser Bestimmung zählen zu den
Schutzobjekten u.a. Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäude-
gruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige
Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen we-
sentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.
7.2.
Die vom Gesetz verlangte wichtige Zeugeneigenschaft setzt voraus, dass
ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen, na-
mentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungsmäs-
sigen Eigenschaften eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-
R2.2017.00086 Seite 10
denen Gründen ergeben und ist im Einzelfall aufgrund der konkreten Sach-
lage zu prüfen.
Mit dem Begriff der Epoche im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG werden
vom Gesetz auch Ereignisräume eingeschlossen, die zeitlich oder lokal
vergleichsweise eng begrenzt sind und daher kaum als "Epochen" im all-
gemeinen Sprachsinn zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick auf die
baukünstlerischen Epochen gilt zudem, dass auch Bauten, die Übergänge
zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlangen ist
allerdings in jedem Fall, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, so-
ziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Nicht zwingend ist in diesem Zusammenhang, dass ein potentielles
Schutzobjekt von einem akademisch ausgebildeten oder gar renommierten
Architekten realisiert wurde. Schutzwürdig kann vielmehr auch die so ge-
nannte Baumeisterarchitektur sein, also ein Gebäude, welches von einem
Baumeister mit handwerklichen Wurzeln entworfen und gebaut wurde (zur
Definition der Baumeisterarchitektur: Zürcher Baumeisterhäuser: Zeugen
einer wachsenden Stadt – Verkannte Architektur aus dem 19. Jahrhundert,
Zürich 2011, S. 13).
7.3.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG
anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts-
und Siedlungsbilder. Es geht hier um den Situationswert eines Objekts.
Weil das Gesetz die beiden Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung
– also Zeugeneigenschaft (Eigenwert) oder prägende Wirkung (Situations-
wert) – alternativ aufzählt, lässt sich bereits mit letzterer allein die Anord-
nung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen be-
gründen. Allerdings rechtfertigt keinesfalls jede Optimierung von Siedlungs-
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-
tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet
sein, was u.a. bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten
der Fall sein kann (BRGE II Nr. 0074/2015 vom 19. Mai 2015, E. 4.2.2).
R2.2017.00086 Seite 11
7.4.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-
verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt somit im kon-
kreten Fall eine Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen.
Schutzmassnahmen sind für die betroffene Grundeigentümerschaft nur
dann zumutbar, wenn sie das private oder andere öffentliche Interessen an
einer möglichst freien Grundstücksnutzung überwiegen (Ulrich Häfelin/
Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zü-
rich/St. Gallen 2016, Rz. 555 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223). Die Qualifi-
kation eines Gebäudes als "wichtiger Zeuge" oder "die Umgebung wesent-
lich mitprägendes Element" führt folglich nicht per se zwingend zur Anord-
nung von Schutzmassnahmen im Sinne von §§ 205 und 207 PBG, sondern
es ist im Rahmen des Schutzentscheids eine umfassende Interessenabwä-
gung vorzunehmen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223).
Im Rahmen dieser Interessenabwägung vermögen finanzielle Grundeigen-
tümerinteressen an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung für sich al-
lein in der Regel das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen
grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270, E. 6c). Die Frage der
Verhältnismässigkeit darf somit nicht isoliert nur anhand der zu erwarten-
den finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rahmen
der Interessenabwägung ebenso das Mass des öffentlichen Interesses an
der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu be-
rücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz: Je schutzwürdiger eine Baute, des-
to geringer das Gewicht von Rentabilitätsüberlegungen (BGE 126 I 219,
E. 2c). Allerdings können rein finanzielle Interessen bei ausgewiesener
Schutzwürdigkeit für sich genommen nicht ausschlaggebend sein (BGr
1C_168/2012 vom 2. November 2012, E. 6.4).
7.5.
Bei sich auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG stützenden Schutzentscheiden kommt
den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse
Entscheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation
eines Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutz-
massnahme, allenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-
den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen.
R2.2017.00086 Seite 12
Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurück-
haltung aufzuerlegen.
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-
stehen ist, kann die Rekursinstanz frei prüfen und beantworten. Soweit dem
Baurekursgericht die örtlichen Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann
er diese in der Regel ohne Vorbehalt würdigen. Bei bautechnische Fragen,
namentlich um solche der vollständigen oder partiellen Erhaltungs- und
Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten, ist das Baurekursgericht als
Fachgericht in Bausachen zu deren Beantwortung ohnehin nicht weniger
berufen als die Denkmalpflegebehörden.
Im Übrigen ist die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde stets
gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen (Art. 77 der
Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a BV; Marco Donatsch, in: Kommentar
VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmass-
nahmen in der Regel einen schweren Eingriff in das Grundeigentum bilden.
8.1.
Die bereits erwähnten beiden Gutachten der idarch GmbH vom 20. Juli
2016 (act. 5.18) und der vestigia GmbH vom 3. Januar 2017 (act. 5.20) ha-
ben sich mit der Schutzwürdigkeit des Streitobjekts eingehend auseinan-
dergesetzt. Bezüglich der tatsächlichen Feststellungen herrscht dabei weit-
gehend Einigkeit. Diese gutachterlichen Fakten, von welchen sich das Bau-
rekursgericht anlässlich seines Augenscheins überzeugen konnte und die
auch mit dem (allerdings deutlich weniger ausführlichen) Inventareintrag
übereinstimmen (act. 10.1), sind wie folgt zusammenzufassen:
Rudolf Baumann liess das streitbetroffene Gebäude in den Jahren
1863/1864 etwas ausserhalb des historischen Ortskerns von Küsnacht un-
mittelbar bergseitig an der Seestrasse im damaligen Rebbaugebiet realisie-
ren. Die Seestrasse war bereits 1838/1839 erstellt worden. Genaue Pläne
der Ursprungsbaute fehlen ebenso wie historische Fotos aus der Entste-
hungszeit. In der Folge wechselte das Haus mehrmals den Besitzer, bis es
1933 von der Rekurrentin erworben wurde.
Das in typischer Baumeisterarchitektur im Stile eines reduzierten Klassi-
zismus (Zürcher Baumeisterhäuser: Zeugen einer wachsenden Stadt,
R2.2017.00086 Seite 13
S. 18 f.) gestaltete zweigeschossige Gebäude ist unterkellert und weist ein
ausgebautes Dachgeschoss unter einem Satteldach mit Biberschwanzzie-
geln und einer durchgehenden beidseitigen "Giebelgaube" auf (Zwerch-
haus). Das mit dem Hauptfirst parallel zur Seestrasse (also traufständig) si-
tuierte, freistehende Wohnhaus hat einen rechteckigen Grundriss und eine
regelmässige symmetrische Befensterung. Giebel- und traufseitig wurden
jeweils so genannte Okuli (kleine Rundfenster) angebracht. Der strassen-
seitige Balkon mit filigranem Eisengitter befindet sich zentriert im Mittelrisa-
lit des Obergeschosses. Das Haus wurde über einem mit Sandstein ver-
kleideten Sockelgeschoss in massiver Bruchsteinbauweise erstellt; das
Erdgeschoss kann folglich als Hochparterre bezeichnet werden. Der Haus-
zugang samt Treppenhaus befindet sich giebelseitig an der Nordfassade
des Gebäudes. Visuell markant sind vier erst 1925 erstellte Dachlukarnen
(je zwei auf der Ost- und Westseite). An der südlichen Giebelfassade wur-
den später bei allen drei bewohnten Geschossen fassadenmittige Balkone
angefügt, welche einen 1892 erstellten Verandaanbau ersetzten. Weitere
kleinere Veränderungen datieren aus verschiedenen Zeiten. Bezüglich des
aktuellen äusseren Erscheinungsbildes der Liegenschaft ist auch auf die
Augenscheinfotos vom 26. September 2017 (vgl. voranstehend Ziffer 2)
und die Fotodokumentationen in den Gutachten zu verweisen.
Das Gebäudeinnere wird in beiden Gutachten ebenfalls einlässlich und zur
Hauptsache übereinstimmend beschrieben sowie jeweils umfassend foto-
grafisch dokumentiert (act. 5.18, S. 17 ff., und act. 5.20, S. 35-49). Das
Gutachten der idarch GmbH ist bezüglich der Beschreibung des Ist-
Zustandes etwas detaillierter.
Das Innere des Streitobjekts wird räumlich durch drei geschossbasierte
Mietwohnungen strukturiert. Die Einteilung der Wohnungen im Erd- und
Obergeschoss entspricht mit Ausnahme der Toilette und der Küchen dem
Originalzustand. Hinsichtlich des Innenausbaus dieser Wohnungen ist zu-
sammenfassend festzuhalten: Die Wände der Wohn- und Schlafräume sind
weitgehend mit gestemmtem brust- und bzw. raumhohen Feldertäfer ver-
kleidet. Dieses Holztäfer stammt aus dem 19. bzw. (im Rahmen einer Er-
neuerung) teilweise aus dem frühen 20. Jahrhundert. In den Wohnzimmern
ist das wohl originale Deckentäfer erhalten. Die übrigen Wohnungsdecken
sind verputzt und gestrichen. Erhalten sind im Weiteren die historischen
Feldertüren, die Fensterlaibungen sowie die profilierten Türeinfassungen.
Die Bodenbeläge entsprechen nicht mehr dem Originalzustand, sondern
R2.2017.00086 Seite 14
wurden im Laufe der Zeit erneuert. Allenfalls sind teilweise Originalbeläge
unter dem jetzigen Boden vorhanden.
Die Dachwohnung wurde im Laufe der Zeit baulich erheblich verändert. Sie
entspricht nicht mehr dem ursprünglichen Zustand aus der Entstehungszeit
des Gebäudes. Der Dachstock über dem Dachgeschoss ist begehbar, dient
als Estrich und ist nicht beheizt. Die bauzeitliche Dachkonstruktion ist, so-
weit nicht wegen des nachträglichen Einbaus der erwähnten Lukarnen ver-
ändert, erhalten.
Äusserst bemerkenswert ist der vergleichsweise sehr hohe Keller, der einst
vor allem dem Weinhandel diente, lag das Gebäude Seestrasse 143 doch
bis anfangs des 20. Jahrhunderts inmitten eines ausgedehnten Rebbauge-
bietes. Küsnacht war damals die grösste Rebbaugemeinde im Kanton Zü-
rich (www.kuesnacht.ch/page/18; besucht am 8. März 2018). Der nur durch
wenige Trennwände unterteilte grosszügige Keller weist eine weitgehend
sichtbare Holzbalkendecke aus der Entstehungszeit auf. Die ursprünglichen
Sandsteinstützen und -konsolen sind sehr gut erhalten, wurden später aus
statischen Gründen aber mit Stahlunterzügen verstärkt. Die Kellerwände
bestehen aus Boll- und Bruchsteinen mit allseitig angeordneten Oblicht-
fenstern.
8.2.1.
Während über das bauliche Erscheinungsbild, die noch vorhandene Bau-
substanz aus der Entstehungszeit sowie über die weiteren tatsächlichen
Feststellungen im Wesentlichen gutachterliche Einigkeit herrscht, fällt die
Würdigung der Baute im Lichte des Denkmalschutzes bzw. die Beurteilung
der Schutzwürdigkeit gegenteilig aus.
8.2.2.
Das von der Rekurrentin in Auftrag gegebene Gutachten der idarch GmbH
sowie die rekurrentischen Ausführungen im Schriftenwechsel und anläss-
lich des Augenscheins attestieren dem Streitobjekt wohl gewisse architek-
tonische Qualitäten in der Formensprache bzw. in den handwerklich schön
ausgebildeten Details und damit in gewisser Weise Zeugenschaft für eine
baukünstlerische Epoche. Auch könne das Gebäude ansatzweise als Zeu-
ge einer wirtschaftlichen und sozialen Epoche bezeichnet werden, weil es
am fraglichen Ort den seinerzeitigen Weinbau repräsentiere.
R2.2017.00086 Seite 15
Dies genüge allerdings nicht für eine Unterschutzstellung im Sinne von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Es sei sehr zu bezweifeln, ob die Baute eine Archi-
tekturauffassung exemplarisch darstellte und nicht eher ein zwar gefälliges,
aber doch beliebiges Objekt sei. Dieser Gebäudetyp im Stil des schlichten
Klassizismus sei u.a. im Grossraum Zürich und in den Zürcher Seegemein-
den oft zu finden. Das Streitobjekt könne weder innen noch aussen mit
überzeugenden architektonischen Qualitäten bestechen. Zudem hätten
zahlreiche Umbauten in der Vergangenheit den baulichen Charakter stark
und im Lichte des Denkmalschutzes überaus nachteilig verändert. Das Kri-
terium eines wichtigen exemplarischen Zeugen einer baukünstlerischen
Epoche werde hier keineswegs erfüllt. Eine sonstige wichtige Zeugenschaft
sei ebenfalls nicht erkennbar. Die zum Streitobjekt gehörende Umgebung
sei ebenfalls nicht schutzwürdig; diese sei im Vergleich zur Entstehungszeit
allenfalls noch fragmentarisch erhalten. Eine strassen- oder ortsbildprägen-
de Bedeutung sei objektiv nicht erkennbar.
8.2.3.
Dieser Würdigung kann nicht gefolgt werden. Mit dem Gutachten der vesti-
gia GmbH ist das Baurekursgericht der Auffassung, dass es sich beim
Streitobjekt um einen erhaltenswürdigen wichtigen Zeugen einer baukünst-
lerischen Epoche handelt und das Gebäude zudem das dortige Strassen-
und Ortsbild wesentlich mitprägt. Dass die Umgebung – wie die Rekurrentin
dezidiert festhält – baulich eher "unwirtlich" ist, tut letzterer Wirkung keinen
Abbruch.
Architektonisch zeichnet sich das Gebäude, welches im Übrigen einen
ausgezeichneten baulichen Erhaltungszustand aufweist, vorab durch sein
gut proportioniertes Volumen und durch seine für die Baumeisterarchitektur
der damaligen Zeit charakteristische zurückhaltende spätklassizistische
Formensprache aus. Kennzeichnend für diesen Bautyp und damit für das
Streitobjekt sind u.a. das Zwerchdach, die giebelseitigen Rundfenster (Oku-
li), das Treppenhaus in der Gebäudeecke, die umlaufenden Gesimsbänder,
Art und Anordnung der Fenster samt deren Laibungen, die symmetrischen
Fassaden mit einem strassenseitigen Giebelrisalit und dekorativem Balkon,
separate Geschosswohnungen mit dem dortigen Täfer und den Feldertüren
(Zürcher Baumeisterhäuser: Zeugen einer wachsenden Stadt, S. 14 f.).
Bemerkenswert ist vorliegend zudem der kunstvoll gezahnte Dachfries so-
wie der grosszügige hohe, einst dem Weinhandel dienende Keller mit der
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erhaltenen Holzbalkendecke und den ursprünglichen Sandsteinstützen und
-konsolen.
Die genannten architektonischen und baukünstlerischen Qualitätsmerkmale
sind beim rekurrentischen Gebäude trotz einigen baulichen Veränderungen
im 20. Jahrhundert in aller Deutlichkeit ablesbar und kennzeichnen das
Gebäude als wichtigen zeittypischen Zeugen für die damalige Bauepoche
in der Biedermeierzeit und die siedlungshistorische Entwicklung von Küs-
nacht. Dieses innere und äussere Erscheinungsbild gilt es grundsätzlich zu
erhalten. Dazu kommt – wie bereits erwähnt – der bedeutende Situations-
wert des Gebäudes als sehr mitprägender Bestandteil des Strassenraums
inmitten eines im Übrigen nicht besonders hochwertigen Ortsbildes im dor-
tigen Bereich der Seestrasse.
8.3.
Somit bleibt zu prüfen, ob die strittige Unterschutzstellung an gewichtigen
entgegenstehenden Interessen der Rekurrentin scheitert. Im Vordergrund
steht dabei ihr Einwand, der Fortbestand des Streitobjekts verhindere oder
erschwere zumindest sehr erheblich die Schaffung von dringend benötig-
tem Schulraum, welcher aus baulichen, funktionellen und gesetzlichen
Gründen im Gebäude Seestrasse 143 nicht realisiert werden könne.
Diese rekurrentischerseits in den Mittelpunkt gestellte Schulraumproblema-
tik lässt sich, wie die Vorinstanz in ihren Ausführungen zutreffend darlegt,
selbst bei einer Unterschutzstellung des Gebäudes Seestrasse 143 durch-
aus auf angemessene Weise lösen. Dass dieses Gebäude zur Schaffung
von Klassenzimmern aus verschiedenen Gründen ungeeignet ist, lässt sich
nicht bestreiten. Hingegen könnte die Liegenschaft beispielsweise für die
Schulverwaltung genutzt werden. Im Gegenzug könnten bisherige Schul-
verwaltungsräume in anderen Liegenschaften zu Klassenzimmern umge-
baut werden. Zudem gibt es, wie die Vorinstanz in ihrer Rekursantwort ein-
gehend dargelegt hat, an einigen Orten auf der grossflächigen Schulanlage
Dorf Ausbaumöglichkeiten (act. 8, S. 8 und 9). Ein Abbruch des Streitob-
jekts ist also ganz klar keine conditio sine qua non für die Schaffung weite-
rer Klassenräume. Dass ein Erhalt des Streitobjekts die Planung bzw. Rea-
lisation dieser zusätzlichen Flächen für den Schulunterricht allenfalls etwas
komplexer macht, ist kein Grund, die im hohen öffentlichen Interesse lie-
gende Unterschutzstellung aufzuheben. Auch die Behebung der bestehen-
den statischen Probleme vorab im Ober- und Dachgeschoss des Streitob-
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jektes dürften etwa bei einer Verwaltungs- bzw. Büronutzung mit einem ver-
tretbaren finanziellen Aufwand verbunden sein. Baulich sind sie ohnehin
problemlos zu realisieren.
Schliesslich ist auch das Zonenregime, die streitbetroffene Liegenschaft
liegt bekanntlich in der Zone für öffentliche Bauten, kein Grund für eine
Nichtunterschutzstellung. Die seit Jahrzehnten (mit einem kurzen Unter-
bruch) bestehende Wohnnutzung hat Bestandesgarantie. Zudem ist – wie
die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat – unter Beachtung der Schutz-
vorschriften eine zeitgemässe Erneuerung des Gebäudes im Rahmen von
§ 357 PBG möglich.
Insgesamt sind die Interessen des Denkmalschutzes weit gewichtiger als
die rekurrentischen Interessen, im Rahmen der Schulraumplanung frei über
das Gebäude verfügen zu können. Im Weiteren erweist sich die strittige Un-
terschutzstellung als verhältnismässig.
9.
Als Fazit ist festzuhalten, dass die Vorinstanz das Gebäude Seestras-
se 143 im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu Recht unter Denkmalschutz
stellte und auch den Schutzumfang im Rahmen ihres Ermessenspielrau-
mes korrekt definierte. Insbesondere ist hier zu erwähnen, dass die seit
1920 realisierten baulichen Änderungen richtigerweise vom Schutz ausge-
schlossen wurden. Sinnvoll ist schliesslich die Zielsetzung der Vorinstanz,
bei künftigen baulichen Veränderungen zur Akzentuierung des Schutzob-
jekts eine Aufwertung des Aussenraums anzustreben.
10.
Insgesamt ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.
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