# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 64dcb77b-52f5-4dac-952b-2ebb61419b1d
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt
A.
A._ kaufte am 7. Juni 2018 das Grundstück C._ Gbbl. Nr. 1000. Der
Erwerb des Grundstücks wurde am 12. Juni 2018 in das Grundbuch eingetragen.
Mit Verfügung vom 24. September 2018 stundete das Grundbuchamt B._
(nachfolgend Grundbuchamt) die veranlagte Handänderungssteuer von Fr.
14'400.– für die Dauer von drei Jahren ab Grundstückserwerb.
Am 5. Juni 2019 stellte A._ beim Grundbuchamt ein «Gesuch um Fristver-
längerung der Einzugsfrist». Zur Begründung gab er an, dass er mit seinem Um-
zug warten müsse, bis es D. _, welche an einer Multiplen Chemikalien-
Sensitivität (MCS) leide und der er erlaubt habe, sich zu ihrer Erholung in seiner
2
für MCS Patienten besonders gut eignenden Liegenschaft C._ Gbbl. Nr.
1000 unterzukommen, etwas bessergehe.
Das Grundbuchamt wies das Gesuch um Fristerstreckung mit Verfügung vom
5. Juli 2019 ab, hob gleichzeitig die Stundungsverfügung vom 24. September
2018 auf und auferlegte dem Beschwerdeführer die Bezahlung der bisher ge-
stundeten Handänderungssteuer von Fr. 14'400.– zuzüglich Zinsen und Gebüh-
ren.
B.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 5. Juli 2019 reichte A._ am
5. August 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion
(JGK; seit dem 1. Januar 2020 Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]) ein. Er be-
antragt die Wiedererwägung seines Fristerstreckungsgesuchs und die Erteilung
einer zweijährigen Einzugsfrist, welche standardmässig gewährt werden könne.
In seiner Vernehmlassung vom 15. August 2019 beantragt das Grundbuchamt
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde vom 5. August 2019 und die
Bestätigung der Verfügung des Grundbuchamts vom 5. Juli 2019.
Auf die verschiedenen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich,

## Considerations

in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.
Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai
1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21), soweit das Gesetz
vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2)
nichts Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HG). Weil dieses Gesetz für die
nachträgliche Steuerbefreiung, die nicht Teil der Handänderungssteuerveranla-
gung ist, in Bezug auf das Rechtsmittelverfahren keine vom VRPG abweichen-
den Vorschriften enthält, ist die DIJ zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
zuständig (Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG und Art. 1 Abs. 1 Bst. o der Verordnung
vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Direktion für
Inneres und Justiz [Organisationsverordnung DIJ, OrV DIJ; BSG 152.221.131]).
Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilge-
nommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1
VRPG). Der Beschwerdeführer ist als unterlegener Gesuchsteller von der ange-
fochtenen Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung. Er ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die im Üb-
rigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
3
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton grundsätzlich eine Handände-
rungssteuer von 1,8 % auf der Gegenleistung des Grundstückerwerbs zu entrich-
ten (Art. 1 i.V.m. Art. 4, 5, 6 und 11 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber kann
bei der Grundbuchanmeldung jedoch ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei-
ung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Ist
das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die
Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.– der Gegenleistung für den
Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 1, 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer
wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber
während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliess-
lich als Hauptwohnsitz dient (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss in-
nert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der
Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen. In begründeten
Ausnahmefällen können diese Fristen durch das Grundbuchamt erstreckt werden
(Art. 11b Abs. 2 HG). Als Grundstückserwerb gilt der Zeitpunkt der Eintragung im
Grundbuch (Vortrag der Kommission des Grossen Rates für die Initiative
«Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentü-
mer» zur Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt
des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage Nr. 17 [nachfolgend Vor-
trag], S. 5).
3.
3.1 Dem Gesuch um Verlängerung der Einzugsfrist des Beschwerdeführers
vom 5. Juni 2019 lässt sich entnehmen, dass sich die Liegenschaft C._
Gbbl. Nr. 1000 besonders für MCS Patienten eignet. Aus diesem Grund hat der
Beschwerdeführer die Selbsthilfegruppe E. _ über die von ihm erworbene
Liegenschaft ausserhalb und oberhalb C._ informiert und als temporären
Erholungsraum für MCS Patienten angeboten. Daraufhin ist D. _ für einen
als temporäre Erholungs- und Ausprobierphase geplanten Aufenthalt in seine
Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 1000 gezogen. Nach dem sich ihr Zustand in
der Liegenschaft in C._ markant verbesserte, hat D. _ den Be-
schwerdeführer darum gebeten, permanent in der Liegenschaft wohnen zu dür-
fen. Es sind daraufhin kleinere Änderungen am Gebäude vorgenommen worden,
um möglichst baubiologisch tolerante Bedingungen für einen permanenten Auf-
enthalt von D. _ zu schaffen. Die Besserung des Gesundheitszustands von
D. _ geht aber nur sehr langsam und mit Rückschlägen vor sich. Deshalb
ist der Beschwerdeführer der Ansicht, dass es für beide hilfreich sei, wenn er mit
seinem definitiven Einzug in die Wohnung in der Liegenschaft C._ Gbbl.
Nr. 1000, welche dann von beiden genutzt werden soll, noch zuwarte, bis es D.
_ besser gehe. Er verweist in diesem Zusammenhang auf diverse gesund-
4
heitliche Rückschläge von D. _, welche auf seine Verhaltensfehler zurück-
zuführen seien (bspw. durch Erwärmen einer Maggi-Suppe oder Benutzung von
Handtüchern, die nicht mit von D. _ tolerierbarem Waschmittel gewaschen
worden sind).
In seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, dass er
die Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 1000 nicht innerhalb der einjährigen Ein-
zugsfrist beziehen könne, weil D. _ darin wohne und er keine Rückschläge
in der Besserung ihres Gesundheitszustands riskieren wolle. Nach Ansicht des
Beschwerdeführers liege es deshalb durchaus «an der Liegenschaft», weshalb
er im Moment nicht einziehen könne. Auch sei für ihn nicht voraussehbar gewe-
sen, dass sich aus dem ursprünglich geplanten temporären Erholungsaufenthalt
von D. _ infolge fehlender alternativer Wohnmöglichkeiten ein definitiver
Einzug ergeben habe. Der Beschwerdeführer stellt sich weiter auf den Stand-
punkt, dass es nicht an persönlichen und beruflichen Gründen liege, warum er
nicht in die Liegenschaft einziehen könne.
Das Grundbuchamt weist in seiner Verfügung vom 5. Juli 2019 die beantragte
Fristverlängerung mit der Begründung ab, dass die vom Beschwerdeführer vor-
gebrachten persönlichen und beruflichen Gründe für eine solche nicht berück-
sichtigt werden können. Eine Fristverlängerung könne nur in Ausnahmefällen
gewährt werden, nämlich wenn die vorgebrachten Gründe im Zusammenhang
mit dem Grundstück stehen und nach objektiven Kriterien für den Gesuchsteller
unvorhersehbar gewesen seien.
3.2 Vorliegend streitig und zu prüfen ist, ob es sich bei der vom Beschwerde-
führer vorgebrachten Begründung für seinen nicht innerhalb eines Jahres seit
Grundstückerwerb erfolgten Einzug in die Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 1000
um einen «begründeten Ausnahmefall» im Sinne von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz
HG handelt und somit einen Fristerstreckungsgrund darstellt.
3.2.1 Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG gibt keinen näheren Auf-
schluss darüber, was unter dem Begriff «begründete Ausnahmefälle» zu verste-
hen ist. Den Materialien ist nur zu entnehmen, dass eine Erstreckung der Frist
zur Wohnsitzbegründung «schwergewichtig [aber nicht ausschliesslich] bei un-
vorhersehbaren oder unverschuldeten Verzögerungen beim Bau/Umzug denk-
bar» ist. Ein genereller Anspruch auf eine Fristverlängerung besteht jedoch nicht
(Vortrag, S. 5).
3.2.2 Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers liegt der Grund für die Ver-
zögerung seines Einzugs nicht in der Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 1000
selbst. Diese war bereits vor dem 12. Juni 2019 bewohnbar und bezugsfähig.
Dies zeigt der Umstand, dass D. _ bereits vor dem 5. Juni 2019 in die Lie-
genschaft eingezogen ist und immer noch darin wohnt. Der Umstand, dass sich
5
die Liegenschaft besonders gut für MCS Patienten eignen soll, stellt keinen in der
Liegenschaft liegenden Ausnahmegrund für eine Fristerstreckung im Sinne von
Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG dar. Anders würde es sich allenfalls verhalten,
wenn der Beschwerdeführer selbst ein MCS Patient wäre und die Liegenschaft
für ihn erst noch entsprechend seinen Bedürfnissen umgebaut oder abgeändert
bzw. «MCS-freundlich» gemacht werden müsste. Dies ist vorliegend aber nicht
der Fall.
Der Grund für die Einzugsverzögerung liegt vorliegend darin, dass der Be-
schwerdeführer seine Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 1000 aufgrund ihrer be-
sonderen Eignung für MCS Patienten D. _, die an MCS leidet, zur Verfü-
gung gestellt hat bzw. diese darin wohnen lässt und er zurzeit mit seinem eige-
nen Einzug in die Liegenschaft keinen Rückschritt ihres Gesundheitszustands
riskieren will. Weil der Beschwerdeführer die Liegenschaft freiwillig und von sich
aus D. _ für ihre Erholungsphase zur Verfügung gestellt hat – ursprünglich
nur temporär geplant, mittlerweile permanent –, kann nicht von einer «unver-
schuldeten» Verzögerung gesprochen werden. Vielmehr war es seine persönli-
che Entscheidung. Somit hat er die von ihm angerufenen Verzögerungsgründe
selber verursacht und herbeigeführt. Es lag durchaus in seiner Hand, rechtzeitig
vor dem 12. Juni 2019 in die Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 1000 einzuziehen.
Auch wenn dies bedeutet hätte, D. _ aus seiner Liegenschaft zu verweisen
oder durch den rechtzeitigen Einzug einen Rückschritt in ihrem Gesundheitszu-
stand zu riskieren.
Die DIJ kommt deshalb zum Schluss, dass vorliegend kein begründeter Aus-
nahmefall vorliegt, so dass die Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbegründung
nach Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG nicht gewährt werden kann.
3.3 Da kein begründeter Ausnahmefall im Sinne von Art. 11b Abs. 2 letzter
Satz HG vorliegt, hätte der Beschwerdeführer innerhalb eines Jahres seit Grund-
stückerwerb und folglich vor dem 12. Juni 2019 seinen Hauptwohnsitz in der Lie-
genschaft C._ Gbbl. Nr. 1000 begründen müssen. Weil dies nicht gesche-
hen ist, wurde die Voraussetzung gemäss Art. 11b Abs. 2 erster Satz HG für eine
nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt. Das Grundbuchamt hat somit zu
Recht in seiner Verfügung vom 5. Juli 2019 die Stundung der Handänderungs-
steuer von Fr. 14'400.– aufgehoben und dem Beschwerdeführer zuzüglich Zin-
sen und Gebühren zur Bezahlung auferlegt.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzu-
weisen.
4.
4.1 Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde weiter aus, dass im Kan-
ton Bern standardmässig entweder eine ein- oder zweijährige Einzugsfrist gelte.
6
Er habe beim Kauf die einjährige Frist zugeteilt bekommen, ohne Begründung
und ohne, dass er darüber informiert worden wäre. Er beantragt deshalb nach-
träglich die zweijährige Frist.
4.2 Beim Kauf eines bereits bestehenden Objekts hat der Erwerber ab Eigen-
tumsübergang ein Jahr Zeit, um in das Objekt einzuziehen. Bei einem noch nicht
überbauten Grundstück, muss der Erwerber innerhalb von zwei Jahren ab Eigen-
tumserwerb das fragliche Gebäude bauen und darin einziehen (Art. 11b Abs. 2
HG; Vortrag S. 5). Diesbezüglich führt das Grundbuchamt korrekt aus, dass eine
ein- oder zweijährige Einzugsfrist gestützt auf die Selbstdeklaration der steuer-
pflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise
verfügt wird. Gestützt auf den Antrag des Beschwerdeführers in der Deklaration
des Kaufvertrags vom 12. Juni 2018 verfügte das Grundbuchamt am 24. Sep-
tember 2018 eine einjährige Einzugsfrist. Diese Verfügung ist unangefochten in
Rechtskraft erwachsen und somit für den vorliegenden Fall massgebend. Davon
abgesehen ist zweifelhaft, ob der Beschwerdeführer vorliegend selbst bei ent-
sprechendem Antrag bei der Deklaration des Kaufvertrags eine zweijährige Ein-
zugsfrist zugesprochen erhalten hätte: Die Baute auf dem Grundstück bestand
bereits war auch bewohnbar, wie der Umstand zeigt, dass D. _ bereits seit
einiger Zeit darin wohnt.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die
entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige
Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3
VRPG).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ zur Bezahlung auferlegt.
Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.