# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e5913bcf-9b6d-5fd8-8a7e-bafa8dfbc246
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2009
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
L’11 maggio 2004 AP 1A (in seguito AP 1 SA) e AO 1 (in seguito _ College) hanno sottoscritto dinanzi al notaio avv. _ un contratto di compravendita immobiliare della particella n. _ RFD di _, di proprietà di AP 1, al prezzo di fr. 11'200'000.-. La clausola n. 4 del contratto prevedeva tra l’altro il pagamento del prezzo nel seguente modo:
“ - fr. 500'000.- sono già stati versati a titolo di acconto in data 15 marzo 2004 (...);
- il saldo di fr. 10'700'000.- sarà versato entro 10 giorni dalla firma del presente atto al notaio rogante che, una volta eseguita l’iscrizione del trapasso a registro fondiario, lo utilizzerà nel modo seguente:
- fr. 6'212'352.40 dovranno essere versati al _ di _ a favore del conto della venditrice (...) a titolo di rimborso del debito garantito dalle cartelle ipotecarie (...) gravanti il fondo ceduto, somma comprensiva del capitale e degli interessi sino al 4 giugno 2004; eventuali conguagli per un pagamento anticipato o posticipato rispetto a questa data saranno imputati sulla somma di cui al paragrafo seguente;
- fr. 4'331'647.60, riservato un adeguamento secondo il punto precedente, verranno pagati sul conto (...) della venditrice presso la _ Banca di Lugano (...)
- fr. 156'000.- saranno trattenuti dal notaio a garanzia del pagamento della tassa sugli utili immobiliari (...).”
Il contratto di compravendita, al punto n. 5, stabiliva inoltre quanto segue:
“
Il notaio prende atto che l’acquirente ha già formulato, il 13 aprile 2004, istanza di non assoggettamento dell’acquisto immobiliare alle norme sulla legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone residenti all’estero. Le parti sono avvertite che l’efficacia del presente contratto è sospesa finché non sarà accertato se il negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà, eventualmente, accordata.
”
B.
L’autorità di prima istanza del Distretto di Lugano per l’applicazione della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE) con decisione del 13 maggio 2004 (doc. DD) ha accertato il non assoggettamento alla LAFE dell’acquisto del fondo n. _ RFD di _, ma nel contempo ha imposto a _ College una serie di condizioni e oneri da menzionare a registro fondiario e in particolare l’alienazione dei suoi fondi n. _ RFD di _ entro il termine di due anni dalla crescita in giudicato della decisione, l’obbligo di iniziare i lavori di edificazione del fondo n. _ RFD di _, entro il medesimo termine, l’obbligo di notificare all’autorità LAFE i progetti definitivi dell’edificazione sulla part. n. _ RFD di _ entro un anno dalla crescita in giudicato della decisione, l’obbligo di usare o far usare ogni parte della part. _ RFD di _ unicamente per gli scopi legati all’esercizio dell’attività scolastica e l’obbligo di richiedere una preventiva autorizzazione prima di una qualsiasi modifica dell’uso. Il 27 maggio 2004 l’autorità cantonale di sorveglianza per la LAFE ha dichiarato di non interporre ricorso contro la predetta decisione (doc. EE). In data 18 giugno 2004, per contro, _ College si è opposto alla decisione dell’autorità di prima istanza contro gli oneri e le condizioni impostigli (doc. FF). Non ha invece contestato la decisione per quanto riguarda l’accertato non assoggettamento alla LAFE dell’acquisto della particella n. _ RFD di _. La commissione cantonale di ricorso in materia LAFE ha evaso il ricorso con decisione del 15 settembre
2004, ha
accolto parzialmente il ricorso e confermato solo l’obbligo di utilizzo del fondo n. _ RFD di _ unicamente per scopi legati all’esercizio dell’attività scolastica e l’obbligo di preventiva autorizzazione per ogni modifica d’uso. Gli altri oneri previsti nella decisione di prima istanza sono stati invece annullati (doc. ZZ).
C.
Malgrado le ripetute richieste della venditrice, solo dopo l’emanazione e la crescita in giudicato della decisione su ricorso il notaio rogante ha liberato il saldo del prezzo di compravendita secondo le modalità stabilite alla clausola n. 4 dell’atto di compravendita: il 25 ottobre
2004 ha
accreditato sul conto della venditrice alla Banca _ l’importo aggiornato di fr. 4'205'826.50 e il 1° novembre
2004 ha
saldato il debito nei confronti del _ per fr. 6'338'173.50. Il protrarsi della procedura LAFE a seguito della contestazione della decisione di prima istanza da parte del _ College, con la mancata tempestiva iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà a seguito della compravendita immobiliare, costituirebbe secondo la venditrice una violazione contrattuale ex art. 97 e 184 e segg. CO, un venire
contra factum proprium
, contrario al principio della buona fede che le avrebbe causato un danno di fr. 172'234.71 per maggiori interessi negativi addebitatile dal _ per il periodo dal 4 giugno 2004 al 1° novembre 2004 e da Banca _ per il periodo dal 4 giugno 2004 al 25 ottobre 2004. Per questo motivo AP 1 ha chiesto a AO 1 di rimborsarle questo importo. Fallite le trattative per una soluzione amichevole tra le parti, AP 1 ha quindi convenuto in giudizio AO 1 chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo testé menzionato oltre ad interessi dal 25 maggio 2004, pretesa che il convenuto ha contestato integralmente. Esso ha sostenuto di aver puntualmente corrisposto il prezzo di compravendita con l’accredito sul conto del notaio dell’intero prezzo di compravendita alle condizioni e nei termini pattuiti. Il notaio, dal canto suo avrebbe riversato quanto di spettanza della venditrice conformemente alle istruzioni delle parti, ossia ad avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario. Sempre a mente del convenuto, la procedura ricorsuale sarebbe stata del tutto legittima, come attesterebbe l’accoglimento in larga misura del ricorso interposto dal convenuto contro la decisione di prima istanza.
D.
Con giudizio del 22 febbraio 2008 il Pretore ha negato ogni violazione contrattuale da parte del convenuto e ha respinto integralmente la petizione ponendo a carico dell’attrice le spese processuali e condannandola al pagamento dell’importo di fr. 13'000.- a titolo di ripetibili. Avverso questa decisione, il 7 aprile 2008 l’attrice ha presentato appello chiedendo l’annullamento della decisione impugnata e l’accoglimento delle domande attoree, con protesta di spese e ripetibili. Dei motivi si dirà nei considerandi. Con osservazioni del 19 maggio 2008 il convenuto ha postulato la reiezione dell’appello, con conferma della decisione impugnata.

## Considerations

Considerando
In diritto:
1.
Il Pretore, in sunto, ha negato rispettivamente una violazione contrattuale e una violazione del principio della buona fede da parte dell’appellato. Nemmeno ha dato seguito alla tesi dell’appellante secondo cui il convenuto avrebbe tenuto un comportamento contraddittorio per aver contestato la decisione LAFE dopo aver concordato – almeno su alcuni punti – il suo contenuto con l’autorità competente. Il giudice di prime cure ha infatti accertato che il convenuto non ha impugnato la decisione della prima istanza LAFE in punto al principio del non assoggettamento dell’acquisto del fondo in questione, bensì ha confutato unicamente gli oneri e le condizioni con esso imposti. Il rifiuto della commissione di ricorso di accertare la crescita in giudicato (parziale) della decisione di prima istanza relativamente all’accertamento del non assoggettamento, è del resto stata ritenuta errata sia dal convenuto sia dal notaio, che si sono adoperati affinché l’iscrizione del trapasso di proprietà a seguito della compravendita dell’immobile in questione potesse essere eseguita secondo i termini pattuiti nel contratto di compravendita. D’altra parte, rileva ancora il Pretore, dagli atti e dall’istruttoria non è emersa alcuna pattuizione del versamento del saldo del prezzo della compravendita esattamente il 4 giugno 2004, giorno considerato dagli istituti di credito quale giorno di riferimento per il calcolo dell’importo dovuto per il rimborso del mutuo ipotecario, come sostenuto dall’attrice. Al contrario, le parti si sono riservate esplicitamente un eventuale conguaglio a seguito di un eventuale rimborso posticipato o anticipato del mutuo, da computarsi sull’importo in favore della venditrice e hanno nel contempo concordato di ritenere “
sospesa l’efficacia del contratto di compravendita finché non sarà accertato se il negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà, eventualmente, accordata
” (punto n. 5 atto pubblico, doc. CC). Inoltre, il convenuto, legittimato a ricorrere contro la decisione di prima istanza LAFE, non ha esplicitamente rinunciato nei confronti dell’attrice ad impugnare la decisione di prima istanza e l’esito della procedura ricorsuale gli darebbe ragione, avendo l’autorità adita accolto in larga misura la sua impugnativa. Accertato l’adempimento da parte dell’appellato delle altre condizioni di cui al contratto di compravendita e considerato che la decisione di prima istanza stabiliva, oltre agli oneri preventivamente discussi e accettati dal convenuto, altri oneri inizialmente non previsti, il Pretore ha quindi ritenuto come l’appellato non avesse abusato dei propri diritti né violato gli obblighi contrattuali assunti, né causato danni all’attrice.
2.
Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente.
Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. Nella fattispecie nella prima parte della memoria ricorsuale
l’attrice si limita ad illustrare diffusamente la propria versione dei fatti, riproducendo ampi stralci delle deposizioni dei testi o delle prove documentali assunte (cfr. merito, punti da
1 a
18). Al riguardo l’appello è dunque inammissibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), poiché l’appellante non si confronta con gli accertamenti e le conclusioni ritenute dal Pretore ed esplicitate con precisione nella sentenza dedotta in giudizio. Si rileva inoltre che anche per le altre contestazioni di merito sollevate nell’atto ricorsuale (punti da
19 a
21), seppur riferite alla decisione pretorile, l’attrice si limita ad esporre in modo invero assai generico il proprio punto di vista contrapponendolo alle puntuali considerazioni del Pretore. Anche su questi punti l’appello sarebbe quindi inammissibile.
3.
Sia come sia, l’appello non avrebbe comunque avuto esito favorevole. Anzitutto si rileva che il convenuto ha dato seguito agli obblighi di pagamento del prezzo di compravendita nei termini previsti nel contratto: un anticipo di fr. 500'000.- prima della firma del contratto e il pagamento entro 10 giorni dalla firma dell’atto pubblico del rimanente importo di fr. 10'700'000.-. Da questo punto di vista, non può quindi essere imputata all’appellato alcuna violazione contrattuale. Occorre pertanto esaminare se con il suo comportamento, in particolare per aver impugnato la decisione dell’autorità di prima istanza LAFE, il convenuto ha leso il principio della buona fede o ha agito in modo contraddittorio da causare un danno all’attrice.
3.1.
Giusta l'art. 2 cpv. 1 CC ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede sia nell'esercizio dei propri diritti che nell'adempimento dei propri obblighi. Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). Vi è in particolare un abuso di diritto qualora un istituto giuridico venga utilizzato ad un fine diverso di quello per cui è stato creato (cfr. ad esempio DTF 122 III 321 consid. 4a), qualora un diritto venga esercitato senza scopo (DTF 129 III 493 consid. 5.1 pag. 497) oppure nell'intento di procurarsi un beneficio manifestamente sproporzionato, tenuto conto degli interessi in gioco (DTF 123 III 200 consid. 2b pag. 203), infine, a determinate condizioni, qualora una persona assuma un comportamento contraddittorio (venire contra factum proprium: cfr. DTF 135 III 162 consid. 3.3.1; 125 III 257 consid. 2a con rinvii; 123 III 70 consid. 3c pag. 75).
3.2.
Nell’atto pubblico di compravendita le parti hanno ordinato al notaio di procedere al versamento in favore dell’attrice del saldo del prezzo di compravendita ad avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà (punto n. 4 , doc. CC). Esse hanno distinto l’importo in favore di _, per il rimborso del mutuo ipotecario, importo comprensivo di capitale e interessi al 4 giugno 2004, e l’importo in favore della venditrice da versare alla Banca _ riservandosi comunque il conguaglio per eventuali pagamenti anticipati o posticipati rispetto a questa data (cfr. medesimo punto n. 4). Tale riserva era finalizzata all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, la cui procedura era stata avviata il 13 giugno 2004 ma al momento della firma dell’atto non era ancora conclusa. Tant’è che il contratto è stato sottoposto alla condizione sospensiva “
finché non sarà accertato se il negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà, eventualmente accordata
” (cfr. punto n. 5, doc. CC). Il testo del contratto è quindi nel suo insieme chiaro e la volontà delle parti è stata descritta in modo inequivocabile: nell’attesa della decisione LAFE, il contratto era sospeso e quindi anche il versamento del saldo alla venditrice, puntualmente corrisposto dall’acquirente, non poteva essere effettuato, perché una delle condizioni per l’iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario era l’ottenimento della decisione LAFE. Va a questo proposito ricordato che
non ci si scosterà dal testo chiaro adottato dagli interessati quando non v'è nessun serio motivo che induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (
DTF 128 III 265
consid. 3a).
L'onere di allegazione e probatorio per l'esistenza di una volontà soggettiva delle parti diversa da quella desunta mediante l’interpretazione oggettiva del contratto, incombe alla parte che intende trarre vantaggio da questa volontà (DTF 121 III 118 consid. 4b/aa), quindi in concreto all’attrice. Viste queste considerazioni, un’
ulteriore interpretazione secondo il principio dell’affidamento nella fattispecie non si appalesa di conseguenza necessaria: chiari sono il testo del contratto, i termini di pagamento, le istruzioni al notaio e i motivi per una sospensione del contratto, come pure pacifico è l’adempimento degli obblighi contrattuali da parte del convenuto e del notaio.
Va altresì rilevato che, come del resto ribadito già nella decisione impugnata, il convenuto non si è affatto impegnato nei confronti dell’attrice a non impugnare la decisione LAFE, fatto che toglie ulteriormente ogni dubbio circa la presunta sua mala fede. È vero che l’appellato aveva preventivamente discusso e pattuito con l’autorità competente condizioni e oneri alle quali la decisione LAFE avrebbe potuto essere sottoposta (cfr. in particolare lo scritto del 10 maggio 2004, doc. AA). Tuttavia, l’autorità giudicante ha ritenuto di imporre ulteriori nuove condizioni, nemmeno di secondaria importanza, rispetto a quelle oggetto delle precedenti discussioni (si veda ad esempio l’obbligo di edificazione della particella n. _ RFD di _ del convenuto entro due anni dalla crescita in giudicato della decisione, doc. DD). L’impugnazione aveva quindi a quel punto la sua ragione d’essere e non merita affatto tutela la censura di violazione del principio della buona fede nel suo aspetto del divieto di tenere comportamenti contraddittori. A maggior ragione deve essere negata la mala fede del convenuto se solo si considera il fatto che la stessa autorità di ricorso non ha ritenuto lesivo del principio della buona fede il comportamento del convenuto e ne ha, anzi, accolto il ricorso nel merito in larga misura.
3.3.
Quanto all’obbligo accessorio, derivante dall’art. 2 CC di informare, che l’attrice considera violato per il fatto di non aver ricevuto maggiori dettagli sulla procedura di autorizzazione LAFE (sulla definizione di obbligo accessorio si veda DTF 129 III 604 consid. 4.2.1. pag. 611), si osserva unicamente che lo stesso è stato adempiuto da parte del convenuto portando la controparte a conoscenza della richiesta autorizzazione e addirittura sospendendo il contratto di compravendita nel frattempo sottoscritto fino all’ottenimento della necessaria decisione. Per il resto, l’istruttoria non ha portato elementi in favore della tesi sostenuta dall’attrice, secondo cui se avesse avuto preventivamente maggiori precisazioni su questo aspetto della vicenda, essa avrebbe impostato la compravendita in modo diverso o forse non avrebbe sottoscritto a quel momento il contratto senza imporre diverse condizioni. Di questa carenza probatoria deve subire le conseguenze la stessa attrice giusta la norma generale dell’art. 8 CC. La stessa è quindi malvenuta allorquando sostiene una violazione dell’obbligo di informazione da parte del convenuto. Le considerazioni contenute nella decisione qui sottoposta a giudizio si rivelano pertinenti e la conclusione secondo cui, viste le circostanze particolari e la sovrapposizione della procedura di ottenimento dell’autorizzazione LAFE, non vi è stata alcuna violazione contrattuale né comportamento contrario al principio della buona fede o contraddittorio da parte del convenuto, merita tutela. L’appello, nei limiti di cui si è detto sopra della sua ammissibilità, deve quindi essere respinto.
4.
L’appellante contesta la fissazione dell’importo di fr. 13'000.- a titolo di ripetibili in favore del convenuto, ritenuto sproporzionato per l’impegno realmente profuso. Sennonché misconosce anche qui l’appellante che non può essere considerata precisa domanda ai sensi dell’art. 309 cpv. 2 lett. e CPC quella che non esprime l’indicazione della somma domandata rispetto a quella assegnata dal Pretore (
Cocchi/ Trezzini
, CPC-TI, Lugano
2000, m
. 10 ad art. 309). In ogni caso, per consolidata giurisprudenza nella determinazione degli oneri processuali e delle ripetibili il Pretore dispone di ampia latitudine, nel senso che la sua valutazione, se è rispettosa delle tariffe applicabili, è censurabile solo per eccesso o abuso del potere di apprezzamento (
Cocchi/ Trezzini
, op. cit., m. 32 e 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150), estremi non ravvisabili in concreto. Le ripetibili assegnate dal Pretore sono infatti state fissate in applicazione dei parametri tariffali medi previsti dall’art. 9 della ora abrogata tariffa dell’Ordine degli avvocati (applicabile alla fattispecie in virtù dell’art. 16 cpv. 2 del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili del 19 dicembre 2007), per cui non vi sono gli estremi per scostarsene.
5.
Gli oneri processuali dell’appello seguono la soccombenza dell’attrice (art. 148 CPC), la quale rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di questa sede.