# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ff8572ec-7df6-54c3-9963-4225a4e62e6a
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2001
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
A far tempo dal 15 dicembre 1995 la _ - ora in liquidazione - conduce in locazione il complesso immobiliare _, sito sulle part. n. 1449, _, _e _RFD di _, comprendente tra l'altro un albergo, un motel, un ristorante e gli spazi annessi, di proprietà di _. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di fr. 7'000.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari nella misura in cui questa avesse superato i fr. 2'000'000.-- annui (cfr. doc. A e B inc. UC).
B.
Il 7 aprile 2000 _ si è aggiudicata ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione, le part. n. _, _ e _RFD di _
(doc. 3). Il 14 settembre 2000 essa ha significato alla conduttrice, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 marzo 2001 (doc. 1).
C.
Tempestivamente adito da quest'ultima, che contestava la validità della disdetta e in subordine chiedeva una proroga del contratto, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _, il 14 dicembre 2000, si è pronunciato per la validità della disdetta ed ha concesso una protrazione unica e definitiva del contratto fino al 29 settembre 2001 (doc. A).
D.
Con l'istanza in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, _ in liquidazione chiede l'annullamento della disdetta, a suo dire significata in chiara violazione dell'art. 271a cpv. 1 CO: essa era stata in effetti intimata allorché era già pendente avanti all'Ufficio di conciliazione un'azione di contestazione nei confronti di una disdetta per mora significata il 4 agosto 2000 (doc. 4), poi stralciata dai ruoli per iniziativa della controparte (doc. E inc. UC); la convenuta aveva inoltre dichiarato di voler subentrare in una causa che opponeva l'istante al precedente proprietario; la disdetta era in ogni caso stata significata tardivamente e non poteva esserle opposta, non concernendo tutte le particelle originariamente oggetto del contratto di locazione. In subordine auspica la protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le deriverebbero in conseguenza della disdetta.
La convenuta, all'udienza di discussione, ha chiesto di confermare la validità della disdetta e, non essendo a suo dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale protrazione, di far ordine alla conduttrice di lasciare l'ente locato a far tempo dal 29 marzo 2001.
E.
Il Pretore, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha confermato la validità della disdetta: a suo giudizio, la pendenza avanti all'Ufficio di conciliazione di un'istanza di contestazione relativa a una precedente disdetta inefficace non ostava alla validità della disdetta qui in discussione, che di fatto doveva essere considerata quale ripetizione di quest'ultima; il fatto che la convenuta avesse dichiarato, senza tuttavia aver in seguito messo in atto le proprie intenzioni, di voler subentrare in un'altra causa iniziata dal precedente proprietario era irrilevante, come irrilevante era la circostanza che la disdetta non si riferisse a tutti i fondi su cui sorgeva il complesso _; per il resto la disdetta ossequiava i termini imposti dall'art. 261 CO. Ritenuto tuttavia che essa comportava effetti gravosi per l'istante, la quale durante gli anni aveva provveduto ad importanti e costosi interventi di miglioria, il giudice di prime cure, tenuto conto che la convenuta non si era opposta alla decisione dell'autorità di conciliazione che di fatto aveva ammesso il principio di una protrazione di 6 mesi, ha ritenuto giustificato concederle una proroga del contratto, unica e definitiva, fino al 29 marzo 2002.
F.
Entrambe le parti hanno inoltrato appello: l'istante chiede nuovamente l'annullamento della disdetta in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO e in subordine un'estensione della protrazione fino al 31 dicembre 2003; la convenuta, per contro, si oppone alla concessione di qualsiasi protrazione, ribadendo la volontà di veder liberato l'ente locato.
G.
Delle osservazioni di entrambe le parti, che postulano la reiezione del gravame di parte avversa si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

## Considerations

considerando
in diritto:
1.
Giustamente, il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l'istanza fosse la sentenza del Tribunale federale, emanata nell'ambito dell'art. 261 CO, mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno d'asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere, ma passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta per la successiva scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale (cfr.
DTF
125 III 123, 126 III 292;
IICCA
19 aprile 2001 in re C./V.).
2.
Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede, ritenuto che ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO essa può in particolare essere contestata se è data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, semprechè il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva.
Nel caso di specie, contrariamente a quanto ritenuto dall'istante, non è assolutamente necessario stabilire se la pendenza avanti all'Ufficio di conciliazione di un'azione di contestazione avverso la disdetta 4 agosto 2000 possa configurare un caso di applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO. Il cpv. 3 lett. d della medesima norma prevede in effetti che quella disposizione di legge non risulta applicabile se la disdetta è stata data in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2 CO) - per inciso si osserva che l'inoltro di una disdetta per mora da parte dell'acquirente non gli preclude la possibilità di pronunciare una successiva disdetta ai sensi dell'art. 261 CO (cfr.
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 35 ad art. 261-261a CO) - e ciò anche se si tratta, come in concreto, di una vendita ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione (cfr.
Lüthi/Zirlick
, Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs, in
AJP
1999 p. 1335 e seg.;
Pietruszak / Zachariae
, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, in
recht
2000 p. 51). L'istruttoria di causa ha in ogni caso escluso che la disdetta del 14 settembre 2000 potesse costituire un eventuale atto di ritorsione - in quanto tale abusivo - per il fatto che l'istante aveva "osato" contestare la precedente disdetta: in effetti la nuova proprietaria, già in precedenza e meglio nel mese di giugno di quell'anno, aveva provveduto ad informare la conduttrice circa l'intenzione di non più proseguire nel contratto di locazione (doc. 7).
3.
Ammessa con ciò la validità della disdetta 14 settembre 2000 con effetto al 29 marzo 2001, si tratta ora di esaminare se l'istante nelle particolari circostanze possa pretendere un'eventuale protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2003, fermo restando che la convenuta si è opposta a qualsiasi proroga del rapporto locativo.
Il Tribunale federale, nelle sentenze citate in precedenza, non ha chiarito se ed eventualmente a quali condizioni il conduttore il cui contratto di locazione è stato disdetto dall'aggiudicatario dopo un doppio turno d'asta possa beneficiare di una protrazione.
La dottrina, chinatasi sulla particolare questione, è in proposito assai divisa: mentre alcuni autori, ispirandosi alle finalità perseguite dall'Alta Corte, si sono senz'altro pronunciati per la negativa (
Tercier/Pichonnaz
, Créanciers hypothécaires c. locataires?, in
RFJ
1995 p. 33 e seg.;
Monnier
, Bevorzugte Mieter?, in
IWIR
1/1998 p. 24;
Dubach
, Zur Anwendbarkeit des Doppelaufrufs bei Miet- und Pachtverhältnissen, in
BlSchK
1999 p. 48;
Lüthi
, Le contrat de bail, son effet réel et la procédure de la double mise à prix lors de la résiliation forcée de l'immeuble, in
AJP
1998 p. 1124;
Brönnimann
, Zwangsvollstreckungsrechtliche Risiken bei Grundpfandrechten, Berna 1996, p. 157;
Lüthi/Zirlick
, op. cit., p. 1336), altri, senza invero soffermarsi più di tanto sulla questione, si sono espressi per la tesi opposta (
Meyer
, La fin du bail lors de la double mise à prix, in
RFJ
1996 p. 11 e seg.;
Ottiger
, Bei Konkurs entfällt feste Vertragsdauer, in
plädoyer
3/99 p. 61;
D. Piotet
, Le créancier-gagiste peut exiger la double mise à prix de baux annotés ou non annotés, de courte ou de longue durée - En cas de double mise à prix, ces baux passent à l'adjudicataire, mais celui-ci peut les résilier pour le prochain terme légal, sans être tenu par les conditions de l'art. 261 al. 2 lit. a CO, in
AJP
1999 p. 1341;
Richard
, Le conflit entre les droits du locataire et les droits du créancier-gagiste à l'occasion de la réalisation forcée de l'immeuble, in
CdB
199 p. 87 e seg.;
Bise
, La faillite du bailleur, in 11.
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26;
Pietruszak/Zachariae
, op. cit., p. 55); altri ancora, pur ammettendo tale facoltà teorica, ritengono che in pratica le possibilità del conduttore di ottenere in tal caso una protrazione siano assai ridotte (
Lachat
, La résiliation du bail en cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du bailleur, in
CdB
1999 n. 77 p. 82), specialmente nel caso in cui il contratto di locazione sia svantaggioso per l'acquirente (
Tschudi
, Anwendung und Wirkung des Doppelaufrufs auf Miet- und Pachtverhältnisse, in
MRA
1999 p. 116; cfr. pure
Dubach
, op. cit., p. 46; cfr. pure sentenza
IICCA
citata).
Nel caso di specie, non occorre tutto sommato approfondire più di tanto la questione. Quand'anche in effetti si volessero esaminare i contrapposti interessi delle parti in causa ai sensi dell'art. 272 CO, si dovrebbe in ogni caso concludere che la parte istante, oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi, non ha nemmeno reso verosimile - ancor prima che provato - di subire particolari effetti gravosi da tale circostanza: in presenza di un contratto che le garantiva la permanenza nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, essa doveva in effetti rendersi conto del rischio di non poter ammortizzare completamente gli importanti investimenti effettuati, dell'ordine di circa fr. 400'000.-- (cfr. doc. 2), per cui nelle particolari circostanze il suo desiderio di ulteriormente ammortizzare quegli investimenti, l'unico aspetto da lei evocato a sostegno di una protrazione, non concretizza ancora un effetto gravoso ai sensi della normativa (
SVIT
, Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 96;
IICCA
27 luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc., 19 aprile 2001 in re C./V., 7 novembre 2001 in re R./C.), tanto più che gli stessi potranno semmai essere oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO. D'altro canto, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, il fatto che la convenuta non abbia ritenuto di impugnare la decisione con cui l'Ufficio di conciliazione aveva concesso una protrazione fino al 29 settembre 2001, non può assolutamente giovare all'istante, già per il solo fatto che, avendola comunque impugnata quest'ultima, quella pronuncia non ha assunto forza di cosa giudicata (cfr.
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 10 ad art. 404), tanto più che nella sede pretorile la convenuta si è chiaramente opposta a qualsiasi protrazione. In definitiva, non appare dunque giustificato concedere una protrazione all'istante, oltretutto in liquidazione, tanto più che nelle more della causa quest'ultima ha ormai già potuto beneficiare di una protrazione di fatto di 4 mesi e mezzo ed altri 3 mesi sono trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio - complessivamente, quindi, oltre 7 mesi e mezzo - così che in buona sostanza già si è tenuto conto, in maniera oltretutto alquanto generosa, dei suoi interessi.
4.
Non può di contro essere ammessa la richiesta della convenuta di far ordine alla controparte di liberare l'ente locato a far tempo dal 29 marzo 2001.
Tale richiesta costituisce innanzitutto una domanda riconvenzionale, che in quanto tale è improponibile nella procedura speciale in materia di locazione (art. 406 cpv. 1 CPC). D'altro canto la stessa configura una domanda di sfratto, che tuttavia sottostà a un'altra e diversa procedura (art. 506 CPC), così che in definitiva la questione non può essere esaminata o decisa nell'ambito di questa causa.
5.
Ne discende la reiezione dell'appello dell'istante e il parziale accoglimento di quello della convenuta ai sensi dei considerandi.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).