# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** df6b3671-58ef-42a9-8a96-352fdfa08084
**Court:** AG_SVWG
**Chamber:** AG_SVWG_001
**Year:** 2012
**Language:** de
**Jurisdiction:** AG / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Die A. AG, R., liess in den Jahren 2006 bis 2008 in der Gemeinde Q. als
Generalunternehmerin eine Anzahl Wohnhäuser erstellen. Für diese Häu-
ser erteilte die Einwohnergemeinde Q. am 9. Januar 2006 sowie am
26. Februar 2007 die Baubewilligungen (vgl. Vernehmlassungsbeilagen
[VB] 3 und 4).
Diese Liegenschaften wurden von der Beschwerdeführerin sukzessive ver-
äussert (vgl. die Grundbuchmeldungen in den VB 13 bis 20).
B.
Die Einwohnergemeinde Q. erhob jeweils nach Anschluss an die Abwas-
serleitung provisorische Anschlussgebühren für die Kanalisation. Sie wies
darauf hin, dass nach Vorliegen des Schätzungsprotokolls des Aargaui-
schen Versicherungsamtes (heute Aargauische Gebäudeversicherung
[AGV]) die definitive Abrechnung erfolge (jeweils Ziff. 2. der Bedingungen
der erwähnten Baubewilligungen, VB 3 und 4). Die Beschwerdeführerin hat
die provisorischen Kanalisationsanschlussgebühren bezahlt (Vernehmlas-
sung, S. 2; Schreiben der Beschwerdeführerin vom 8. September 2010).
C.
Zwischen Dezember 2007 und Februar 2008 wurden die betroffenen Ge-
bäude von der AGV geschätzt und es wurden die entsprechenden Gebäu-
deversicherungswerte festgesetzt (vgl. die Schätzungen in den VB 29 bis
36).
D.1.
Der Gemeinderat Q. stellte der Beschwerdeführerin Rechnung für die defi-
nitiven Kanalisationsanschlussgebühren (am 10. Juli 2008 für die Gebäude
Nrn. ggg, hhh, fff, aaa; am 17. Juli 2008 für die Gebäude Nrn. eee, ddd; am
9. Oktober 2008 für die Gebäude Nrn. ccc, bbb [Vernehmlassungsbeilagen
29 - 36]). Nachdem diese nicht bezahlte, leitete er ein Betreibungsverfahren
ein. Mit Entscheid vom 6. Oktober 2009 wies das Amtsgericht T. das
Rechtsöffnungsbegehren der Gemeinde Q. ab (Beschwerdebeilage [BB]
12).
D.2.
Am 17. Februar 2010 verfügte der Gemeinderat Q. nochmals die definitiven
Kanalisationsanschlussgebühren. Nach Abzug der jeweils bereits bezahl-
ten provisorischen Gebühren (vgl. B.) wurden die Restbeträge festgesetzt
- 3 -
(vgl. die Kanalisationsanschlussgebührenverfügungen in den VB 21 bis
28).
Geb.
Nr.
def. Anschlussgebühr bezahlt Restforderung
aaa Fr. 14'105.20 Fr. 10'609.35 Fr. 3'495.85
bbb Fr. 14'670.10 Fr. 10'609.35 Fr. 4'060.75
ccc Fr. 17'283.80 Fr. 11'836.00 Fr. 5'44780
ddd Fr. 17'639.00 Fr. 11'771.45 Fr. 5'867.55
eee Fr. 16'582.30 Fr. 11'836.00 Fr. 4'746.30
fff Fr. 15'003.75 Fr. 12'105.00 Fr. 2'898.75
ggg Fr. 23'889.80 Fr. 21'789.00 Fr. 2'100.80
hhh Fr. 17'256.90 Fr. 12'266.40 Fr. 4'990.50
Total Fr. 136'430.85 Fr. 102'822.55 Fr. 33'608.30
Beträge inklusive MWST
D.3.
Die Beschwerdeführerin liess gegen die Verfügungen vom 17. Feb-
ruar 2010 am 18. März 2010 Einsprache beim Gemeinderat Q. erheben mit
folgenden Anträgen:
"1. Die Verfügungen vom 17. Februar 2010 seien aufzuheben.
2. Die Kanalisationsanschlussgebühren seien aufgrund der effektiven Ge-
bäudekosten neu zu berechnen.
3. Eventuell seien neue Gebäudeversicherungsschatzungen zu veranlas-
sen.
4. Die Kosten für das Einspracheverfahren seien von der Gemeinde Q. zu
übernehmen und diese habe der Einsprecherin eine angemessene  zu bezahlen."
Als Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, dass sich die für die
Anschlussgebühren massgebenden Gebäudeversicherungsschätzungen
aufgrund der effektiven Baukosten als zu hoch erwiesen (BB 15, S. 5).
D.4.
Mit jeweiligen Entscheiden vom 19. April 2010 wies die Beschwerdegegne-
rin die Einsprachen ab (BB 1 bis 8).
E.1.
Gegen die gemeinderätlichen Entscheide vom 19. April 2010 liess die Be-
schwerdeführerin am 25. Mai 2010 Beschwerde bei der Schätzungskom-
mission nach Baugesetz (Schätzungskommission) erheben mit folgenden
Anträgen:
- 4 -
"1. Die Einsprache-Entscheide vom 19. April 2010 seien aufzuheben.
2. Die Kanalisationsanschlussgebühren seien aufgrund der effektiven Ge-
bäudekosten neu festzulegen.
3. Eventuell sei die Sache zur weiteren Abklärung und neuen Beurteilung
an den Gemeinderat Q. zurückzuweisen.
4. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren seien der Gemeinde Q. zu
überbinden und diese habe der Beschwerdeführerin eine  Anwaltkostenentschädigung zu bezahlen."
E.2.
Nach Eingang des Kostenvorschusses liess sich die Beschwerdegegnerin
mit Schreiben vom 27. Juli 2010 aufforderungsgemäss zur Beschwerde
vom 25. Mai 2010 vernehmen. Sie beantragte, die Beschwerde unter Kos-
tenfolge abzuweisen.
E.3.
Mit Schreiben vom 8. September 2010 verzichtete die Beschwerdeführerin
auf die Einreichung einer Replik. Damit war der Schriftenwechsel beendet.
Auf die Begründungen in den Stellungnahmen der Parteien wird – soweit
entscheidrelevant – in den Erwägungen eingegangen.
F.
Mit je einem Einschreiben vom 10. Dezember 2010 ersuchte der Präsident
der Schätzungskommission den Gemeinderat, die provisorischen An-
schlussgebührenverfügungen samt zugehörigen Rechnungen, und den
Vertreter der Beschwerdeführerin, eine gültige Vollmacht einzureichen.
Die geforderten Unterlagen der Gemeinde und des Vertreters der Be-
schwerdeführerin gingen am 11. Januar 2011 beim Gericht ein.
G.
Die Schätzungskommission ersuchte die AGV um Einreichung der Schät-
zungsakten der Gebäude Nrn. ggg, hhh, fff und ccc bis ddd, alle in Q.
(Schreiben vom 9. Mai 2011). Die gewünschten Unterlagen (AGV-Unterla-
gen) gingen am 17. Mai 2011 beim Gericht ein.
Die Schätzungskommission unterbreitete diese anschliessend den Par-
teien mit der Ankündigung, sie könnten an der Verhandlung mündlich dazu
Stellung nehmen (Schreiben vom 17. Mai 2011).
- 5 -
H.
Die Schätzungskommission führte am 7. Dezember 2011 eine Verhandlung
(Präsenz siehe Protokoll S. 1) mit Augenschein durch (Gebäudebesichti-
gungen durch zwei Fachrichter). Anschliessend wurde der Fall beraten.
Mit Schreiben vom 17. Januar 2012 überprüften und begründeten die bei-
den Fachrichter kurz ihre Einschätzung der an der Verhandlung besichtig-
ten Gebäude. Dieses Schreiben wurde den Parteien am 21. März 2012 zur
Kenntnisnahme zugestellt.
Nach abschliessender Beratung am 25. April 2012 fällte das Gericht das
vorliegende Urteil.

## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Gegen Abgabeverfügungen kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim ver-
fügenden Organ Einsprache erhoben werden. Einspracheentscheide kön-
nen innert 30 Tagen mit Beschwerde bei der Schätzungskommission an-
gefochten werden (§ 35 Abs. 2 des Gesetzes über Raumentwicklung und
Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993 in Verbindung mit
§ 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR
271.200] vom 4. Dezember 2007).
1.2.
Die Einspracheentscheide des Gemeinderats Q. vom 19. April 2010 (D.4.)
betreffen Erschliessungsabgaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauG. Die
Schätzungskommission ist somit für die Behandlung der Beschwerde sach-
lich zuständig.
1.3.
Die A. AG ist Adressatin der angefochtenen Entscheide, mit denen sie zur
Bezahlung von Anschlussgebühren verpflichtet wird. Sie ist als Gebühren-
belastete ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 42 lit. a
VRPG).
1.4.
Die Einsprachentscheide vom 19. April 2010 wurden am 21. April 2010 ver-
sandt und gingen beim Vertreter der Beschwerdeführerin am 22. April 2010
ein (vgl. BB 9 und 10). Bei der Berechnung einer nach Tagen bestimmten
- 6 -
Frist wird der Tag der Zustellung eines Entscheides nicht mitgezählt (§ 28
Abs. 1 VRPG in Verbindung mit § 81 Abs. 1 der aufgehobenen, hier aber
noch anwendbaren kantonalen Zivilprozessordnung [aZPO] vom 18. De-
zember 1984). Da der letzte Tag der 30-tägigen Beschwerdefrist (Erw. 1.1.)
der Samstag vor Pfingsten (22. Mai 2010) war, endete die Frist erst am
Dienstag, dem 25. Mai 2010 (§ 28 Abs. 1 VRPG in Verbindung mit § 81
Abs. 3 aZPO). Die Beschwerde vom 25. Mai 2010 erfolgte somit fristge-
recht.
1.5.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.6.
Der Vertreter der Beschwerdeführerin geht von der Identität der Streitsache
aus (gleiche Parteien, gleicher Sachverhalt, gleiche Rechtsprobleme [Be-
schwerde S. 2]). Die von ihm mit der Sammelbeschwerde vorweggenom-
mene Vereinigung der Verfahren ist nicht zu beanstanden und wurde an
der Verhandlung vom 7. Dezember 2011 auch von der Gemeinde Q. nicht
in Frage gestellt (Protokoll S. 2 f.).
2.
2.1.
Der Vertreter der Beschwerdeführerin wirft dem Gemeinderat Q. vor, er sei
auf die Vorbringen der Einsprache nicht eingegangen und habe damit die
Pflicht zur Begründung seiner Entscheide verletzt. Er habe sich zur Gegen-
überstellung von Gebäudeversicherungswerten und effektiven Gebäude-
kosten nicht geäussert. Im öffentlich-rechtlichen Verfahren seien die tat-
sächlichen Verhältnisse von Amtes wegen abzuklären (Beschwerde S. 5
und 8).
2.2.
Der Gemeinderat hat sich in den angefochtenen Entscheiden sowohl zur
Zahlungspflicht der Beschwerdeführerin, zur Überprüfbarkeit der Gebäude-
schätzung nach einer Handänderung wie auch zur Nicht-Berücksichtigung
der Bauabrechnung bei der Berechnung der Anschlussgebühren geäus-
sert. Inwiefern der Gemeinderat bei der Begründung der Einspracheent-
scheide Pflichten verletzt haben sollte, ist nicht ersichtlich. Der Beschwer-
deführerin war es jedenfalls ohne weiteres möglich, die Einspracheent-
scheide sachgerecht anzufechten. Auch an der Verhandlung vom 7. De-
zember 2011 wurde nichts anderes geltend gemacht (Protokoll S. 3).
- 7 -
3.
Die Beschwerdeführerin verlangt eine Reduktion der verfügten Anschluss-
gebühren. "Vorsorglich" bestreitet sie auch, für die Kanalisationsanschluss-
gebühren überhaupt zahlungspflichtig zu sein (Beschwerde S. 5).
3.1.
Gemäss § 34 Abs. 2 BauG können die Gemeinden von den Grundeigentü-
mern Beiträge an die Kosten für die Erstellung, Änderung und Erneuerung
von Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom sowie der Abwasserbesei-
tigung erheben. Soweit die Kosten damit nicht gedeckt werden, und für den
Betrieb, sind sie zur Erhebung von Gebühren verpflichtet. Sie regeln die
Erhebung der Beiträge, soweit keine kantonalen Vorschriften bestehen
(§ 34 Abs. 3 BauG).
Das Legalitätsprinzip verlangt, dass mindestens der Kreis der Abgabe-
pflichtigen, der Gegenstand und die Höhe der Abgabe in den Grundzügen
in einem formellen Gesetz umschrieben werden (Bundesgerichtsentscheid
[BGE] 126 I 183).
3.2.
Der Gemeinderat Q. stützt sich für die Erhebung der Kanalisationsan-
schlussgebühr auf das Abwasserreglement 1999 (AR; von der Gemeinde-
versammlung am tt.mm.jjjj beschlossen, vom Baudepartement mit Ermäch-
tigung des Regierungsrats am tt.mm.jjjj genehmigt).
Für den Anschluss an die öffentlichen Abwasseranlagen erhebt die Ge-
meinde von den Grundeigentümern eine Anschlussgebühr (§ 38 Abs. 1 AR
und § 31 Abs. 1 AR). Schuldner der Abgabe ist der jeweilige Eigentümer
im Zeitpunkt des Eintritts der Zahlungspflicht (§ 34 Abs. 1 AR). Die Zah-
lungspflicht für die Anschlussgebühr entsteht bei Neubauten mit dem An-
schluss an die Gemeindekanalisation und der Abnahme des Anschlusses
durch die Bauverwaltung. Zu diesem Zeitpunkt werden 90 % der An-
schlussgebühr nach § 38 AR erhoben. Nach Vorliegen der definitiven Ge-
bäudeschätzung der AGV setzt der Gemeinderat die definitive Anschluss-
gebühr mit beschwerdefähiger Verfügung fest. Die Abgabe ist innert 60 Ta-
gen nach Rechtskraft der Verfügung zu bezahlen (§ 39 Abs. 1 AR und § 32
AR).
Der Gemeinderat kann bei Erteilung der Baubewilligung Sicherstellung o-
der Vorauszahlung der einmaligen Abgaben verlangen. Eine Vorauszah-
lung ist bei Baubeginn zu entrichten (§ 34 Abs. 2 AR).
Die Anschlussgebühr setzt sich zusammen aus: 2,5 % des Brandversiche-
rungswerts (inkl. Zusatzversicherungen der angeschlossenen Bauten)
- 8 -
(§ 38 Abs. 1 lit. a AR), zuzüglich einem Beitrag auf der Gebäudegrundflä-
che (für die ersten 600 m2 Fr. 32.–/m2; § 38 Abs. 1 lit. b AR), einem Beitrag
für entwässerte Hartflächen und einem Beitrag für Schwimmbäder (§ 38
Abs. 1 lit. c und d AR). Der Betrag, der sich aus der Gebäudegrundfläche
ergibt, wird um 75 % ermässigt, wenn das Dachwasser versickert, einer
Retentionsanlage zugeführt oder direkt in ein öffentliches Gewässer abge-
leitet wird (§ 38 Abs. 2 AR). Die eidgenössische Mehrwertsteuer wird zu-
sätzlich zur Anschlussgebühr erhoben (§ 34 Abs. 4 AR).
3.3.
Die Tauglichkeit des Abwasserreglements als gesetzliche Grundlage
wurde nicht bestritten. Sie erfüllt auch aus Sicht der Schätzungskommis-
sion die formellen und materiellen Anforderungen (Protokoll S. 3).
4.
4.1.
Der Vertreter der Beschwerdeführerin macht "vorsorglich" geltend, die Be-
schwerdeführerin sei im Anschlusszeitpunkt der verschiedenen Gebäude
nicht mehr Eigentümerin der Grundstücke gewesen und daher nicht zah-
lungspflichtig für die Anschlussgebühren (Beschwerde S. 5). Dennoch wird
nicht beantragt, die Anschlussgebührenverfügungen für nichtig zu erklären
(vgl. Beschwerde S. 2). Schon in der Einsprache vom 18. März 2010 wurde
zwar bestritten, dass die Einsprecherin Schuldnerin der Anschlussgebüh-
ren sei (Einsprache S. 2 [BB 15]), dann aber nicht beantragt, die Verfügun-
gen den zahlungspflichtigen Eigentümern zu eröffnen (Einsprache S. 5).
4.2.
Eine Gemeinde kann Anschlussgebühren nur gegenüber den gemäss Reg-
lement Abgabepflichtigen verfügen. Verfügt sie gegenüber dem falschen
Adressaten, leidet die Verfügung unter einem schweren Eröffnungsfehler
und ist daher nichtig. Ein solcher Mangel kann nur durch nachträgliche Er-
öffnung geheilt werden (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide
[AGVE] 2002, S. 507 ff.; Bundesgerichtsentscheid BGE 2A.293/2001 vom
21. Mai 2002, Erw. 1b). Die Nichtigkeit eines Entscheids ist jederzeit und
von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Sie
kann auch im Rechtsmittelverfahren festgestellt werden (Bundesgerichts-
entscheid 1C_571/2010 vom 18. April 2011, Erw. 4).
Für das vorliegende Verfahren heisst das, dass das Gericht die allfällige
Nichtigkeit der Anschlussgebührenverfügungen auch ohne entsprechen-
den Antrag festzustellen hat.
- 9 -
4.3.
Der Gemeinderat hat eine Aufstellung gemacht mit den Daten der Schnur-
gerüstkontrolle, der Kontrolle der Kanalisation und des Eigentumsüber-
gangs pro Gebäude. Der Anschluss an die Kanalisation erfolge jeweils zwi-
schen Schnurgerüst- und Kanalisationskontrolle (Vernehmlassung S. 2).
Es ergeben sich folgende Konstellationen:
Liegenschaft Geb.Nr. Kontrolle
Schnurge-
rüst
Kontrolle
Kanalisation
Übergang
Eigentum
X-Weg 8 aaa 09.03.2007 10.04.2007 10.04.2007
X-Weg 8a bbb 09.03.2007 10.04.2007 05.06.2007
X-Weg 6 ccc 16.04.2007 25.04.2007 19.04.2007
X-Weg 4 ddd 12.06.2007 28.08.2007 30.03.2007
Y-Weg 4 eee 13.06.2007 28.08.2007 20.04.2007
Z-Weg 19b fff 24.07.2006 * 25.07.2006
Z-Weg 19c ggg 03.03.2006 16.03.2006 27.01.2006
Z-Weg 19d hhh 23.05.2006 * 19.07.2006
* Diese Anschlüsse wurden nicht kontrolliert.
4.4.
Gemäss § 39 Abs. 1 AR entsteht die Zahlungspflicht bei Neubauten "mit
dem Anschluss und dessen Abnahme durch die Bauverwaltung". Da der
Kanalisationsanschluss und dessen Kontrolle jeweils nicht am selben Da-
tum stattfinden, ist das Reglement bezüglich Eintritt der Zahlungspflicht
nicht eindeutig. Üblicherweise ist der Anschluss an die Kanalisation mass-
gebend (vgl. auch § 30 des Musterreglements des Departements Bau, Ver-
kehr und Umwelt). Es wird daher auch für den vorliegenden Fall vom An-
schluss- und nicht vom Kontrolldatum ausgegangen. Der Anschluss findet
jeweils zwischen Schnurgerüstkontrolle und Kanalisationskontrolle statt
(Vernehmlassung S. 2).
4.5.
Die Übersicht zeigt, dass die Beschwerdeführerin am Tag der Kanalisati-
onskontrolle immer noch Eigentümerin des Grundstücks mit dem Gebäude
Nr. bbb war. Das Eigentum am Nachbargrundstück mit dem Gebäude
Nr. aaa ging am gleichen Datum auf den Käufer über. Für diese Liegen-
schaften hat die Beschwerdeführerin die Anschlussgebühren zu bezahlen.
Im Zeitpunkt der Schnurgerüstkontrolle war sie nicht mehr Eigentümerin
der Grundstücke, auf denen die Gebäude Nrn. ggg, eee und ddd erstellt
wurden. Die Zahlungspflicht für diese Anschlussgebühren trifft gemäss AR
somit die neuen Eigentümer.
- 10 -
Bei den übrigen Grundstücken fällt der Eigentumsübergang in die Zeit zwi-
schen Schnurgerüst- und Kanalisationskontrolle bzw. fehlt das Datum der
Kanalisationskontrolle. Das Grundstück mit dem Gebäude Nr. fff ging einen
Tag nach der Schnurgerüstkontrolle an den neuen Eigentümer über. Es
kann daher davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin im
Anschlusszeitpunkt nicht mehr Eigentümerin war. Umgekehrt wurde das
Grundstück mit dem Gebäude Nr. hhh fast zwei Monate nach der Schnur-
gerüstkontrolle verkauft. In diesem Zeitpunkt war es mit grosser Wahr-
scheinlichkeit an die Kanalisation angeschlossen. Darauf lassen auch die
Zeitspannen zwischen den Kontrollen bei den übrigen Gebäuden schlies-
sen.
Beim Grundstück mit dem Gebäude Nr. ccc lagen zwischen den Kontrollen
nur 8 Tage. Am dritten Tag ging das Eigentum am Grundstück über. Der
Nachweis des Anschlusszeitpunkts ist Sache der Gemeinde. Wo die Anga-
ben der Gemeinde – wie in diesem Fall – keine klare Antwort ergibt, ist
zugunsten der Beschwerdeführerin davon auszugehen, dass das Eigentum
vor dem Kanalisationsanschluss überging. Zum selben Ergebnis käme man
im Übrigen, wenn man den mittleren, also vierten Tag als Anschlusszeit-
punkt annähme.
4.6.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin für die
Kanalisationsanschlussgebühr der Gebäude Nrn. ggg, fff, ccc, eee und ddd
nicht zahlungspflichtig ist, weil sie im Zeitpunkt der Kanalisationsan-
schlüsse nicht mehr Eigentümerin der Grundstücke war. Die entsprechen-
den Verfügungen sind nichtig. Diese Anschlussgebühren sind den Eigen-
tümern im Zeitpunkt des Anschlusses aufzuerlegen.
Im Zeitpunkt der Anschlüsse der Gebäude Nrn. hhh, aaa und bbb an die
Kanalisation war die Beschwerdeführerin Eigentümerin der entsprechen-
den Grundstücke. Sie ist daher für diese anschlussgebührenpflichtig.
Es geht um folgende Beträge:
Geb.
Nr.
def. Anschlussgebühr bezahlt Restforderung
aaa Fr. 14'105.20 Fr. 10'609.35 Fr. 3'495.85
bbb Fr. 14'670.10 Fr. 10'609.35 Fr. 4'060.75
hhh Fr. 17'256.90 Fr. 12'266.40 Fr. 4'990.50
Total Fr. 46'032.20 Fr. 33'485.10 Fr. 12'547.10
- 11 -
5.
5.1.
Der Gemeinderat Q. gibt zu bedenken, die Beschwerdeführerin habe die
provisorischen Anschlussgebühren seinerzeit diskussionslos bezahlt und
damit die Zahlungspflicht anerkannt. Aufgrund der Baubewilligung sei ihr
bekannt gewesen, dass die definitiven Abrechnungen erst nach Vorliegen
der Gebäudeschätzungen erstellt würden. Die Beschwerdeführerin habe
die Liegenschaften zudem als voll erschlossen verkauft, die Anschlussge-
bühren seien im Verkaufspreis enthalten gewesen (Vernehmlassung S. 2).
Dem widerspricht der Vertreter der Beschwerdeführerin: Die Bezahlung der
provisorischen Anschlussgebühren sei keine Anerkennung der definitiven
Anschlussgebühren sowie der Zahlungspflicht (Schreiben vom 8. Septem-
ber 2010).
5.2.
Im Zeitpunkt als für die provisorischen Anschlussgebühren Rechnung ge-
stellt wurde, war die Beschwerdeführerin nicht mehr Eigentümerin aller
Grundstücke (vgl. nachgereichte Akten der Beschwerdeführerin vom
10. Dezember 2010). Trotzdem hat sie widerspruchslos bezahlt. Die Haupt-
argumentation der Beschwerdeführerin zielt denn auch auf eine Reduktion
der Anschlussgebühren. Die Zahlungspflicht liess sie nur "vorsorglich" be-
streiten. Diese Forderung ist in den Anträgen (vorne E.1.) förmlich nicht
enthalten (Erw. 4.1.).
5.3.
Gemäss AR ist erst die definitive Anschlussgebühr mit beschwerdefähiger
Verfügung zu eröffnen (§ 32 Abs. 1 und § 39 Abs. 1 AR). Die provisorischen
Rechnungen mussten noch nicht angefochten werden. Sie enthielten fol-
gerichtig auch keine Rechtsmittelbelehrung (vgl. von der Beschwerdefüh-
rerin am 10. Dezember 2010 nachgereichte Akten). Der Gemeinderat hätte
von der Beschwerdeführerin schon bei Erteilung der Baubewilligung Si-
cherstellung oder eine Vorauszahlung verlangen können (§ 34 Abs. 2 AR).
In diesem Zeitpunkt stand noch nicht fest, wer die Gebühren schlussendlich
bezahlen muss, weil die Zahlungspflicht nicht mit der Baubewilligung ent-
steht, sondern erst bei Anschluss an die Kanalisation (Erw. 4.4.).
Wo Generalunternehmen Überbauungen erstellen, wird die Zahlungspflicht
für die Anschlussgebühren häufig privatrechtlich und abweichend vom
kommunalen Reglement geregelt. Die öffentlich-rechtlich statuierte Zah-
lungspflicht wird dadurch aber nicht aufgehoben. Die Gemeinde kann die
Anschlussgebühren einzig gegen den gemäss Reglement Verpflichteten
verfügen. Verfügt sie gegenüber einem falschen Adressaten, ist die Verfü-
gung nichtig bzw. nicht vollstreckbar (Erw. 4.1.; AGVE 2002 S. 507 ff.). Mit
- 12 -
anderen Worten: Die Gemeinde kann zwar die private Abmachung zwi-
schen Generalunternehmer und Eigentümer freiwillig beachten und die Ge-
bühren von Ersterem fordern. Bezahlt er aber nicht, kann sie die Forderung
nur dem nach Reglement Zahlungspflichtigen gegenüber durchsetzen. Da-
ran ändert auch die Zahlung der provisorischen Rechnung nichts.
Der Gemeinde Q. steht es frei, die von ihr beanspruchten Gebühren in einer
neuen Verfügung den tatsächlich Zahlungspflichtigen gemäss dem ein-
schlägigen Reglement aufzuerlegen. Diese können dann allenfalls, ge-
stützt auf eine vertragliche Abmachung mit der hier beschwerdeführenden
Generalunternehmerin, im Innenverhältnis für die zu bezahlenden Gebüh-
ren Regress nehmen; ihr öffentlich-rechtliches Verhältnis als Zahlungsver-
pflichtete gegenüber der Gemeinde wird dadurch aber nicht berührt (so die
ständige Praxis der Schätzungskommission, z.B. Entscheid der Schät-
zungskommission [SKE] 4-BE.2007.17 vom 20. Mai 2008 in Sachen A.W.
AG gegen EG K., Erw. 2.3.4.; 4-EB.2004.50066 vom 26. April 2005, in Sa-
chen b.g. gmbh, Erw. 2.1.2. letzter Abschnitt; 4-EB.2001.50033, vom
10. September 2002, in Sachen G. AG, Erw. 6.2.).
Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, dem kommunalen Beweisbegeh-
ren — die von der Beschwerdeführerin abgeschlossenen Kauf- bzw. Werk-
verträge seien einzuverlangen — Folge zu leisten.
6.
Im Folgenden sind die Kanalisationsanschlussgebühren, welche die Be-
schwerdeführerin zu tragen hat (Erw. 4.6.), zu überprüfen.
6.1.
Die Beschwerdeführerin beantragt, die Kanalisationsanschlussgebühren
seien aufgrund der effektiven Baukosten festzulegen. Die Gebäudeschät-
zungen der AGV lägen weit über den Baukosten der einzelnen Häuser.
Landerwerbs- und Baunebenkosten seien bei der Gebäudeschätzung nicht
zu berücksichtigen. Die Gebäudeschätzung sollte daher nicht wesentlich
von den Baukosten abweichen. Auf Letztere stelle das Abwasserreglement
zudem ab, wenn keine ordentliche Gebäudeschätzung vorliege (§ 38 Abs.
4 AR). Diese Bestimmung finde vorliegend zwar keine Anwendung, sei in-
sofern aber zu berücksichtigen, als Schätzung und Abrechnung sich in
etwa entsprechen sollten (Beschwerde S. 6). Der Vertreter der Beschwer-
deführerin wirft dem Gemeinderat vor, den Rechtsschutz verletzt zu haben,
indem er es unterlassen habe, die Gebäudeschätzungen zu überprüfen. Er
beantragt, die Schätzwerte zu prüfen und dazu Stellungnahmen der AGV
einzuholen (Beschwerde S. 8).
- 13 -
6.2.
Der Gemeinderat Q. hält dem entgegen, die vorfrageweise Überprüfung
des Gebäudeversicherungswerts könne nur im Beschwerdeverfahren vor
der Schätzungskommission durchgeführt werden. Die Anschlussgebühren
seien reglementskonform berechnet worden. Die effektiven Baukosten
seien nicht massgebend (Vernehmlassung S. 3).
6.3.
6.3.1.
Die Kanalisationsanschlussgebühren werden anhand des Brandversiche-
rungswerts berechnet (Erw. 3.2.). Massgebend ist der Zeitpunkt des Kana-
lisationsanschlusses (SKE 4-BE.2009.23 vom 22. Juni 2010 in Sachen
G.K. gegen EG R., Erw. 5.2. f.). Der Brandversicherungswert wird von der
AGV geschätzt. Gegen Verfügungen der AGV, die gestützt auf das Gesetz
über die Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungsgesetz, GebVG;
SAR 673.100] vom 19. September 2006) ergehen, kann Einsprache erho-
ben werden. Der Einspracheentscheid kann bei der Schätzungskommis-
sion angefochten werden (§§ 50 f. GebVG). Dieses Gesetz ist seit 1. Ja-
nuar 2008 in Kraft.
Nach dem alten GebVG (aGebVG) vom 15. Januar 1934 (Aargauische Ge-
setzessammlung [AGS] Bd. 2 S. 509 ff.), das im Schätzzeitpunkt des Ge-
bäudes Nr. bbb (12. Dezember 2007) noch Geltung hatte, gab es kein Ein-
spracheverfahren. Der Gebäudeeigentümer hätte damals das Schätzer-
gebnis innert 20 Tagen bei der Oberschätzungsbehörde anfechten können
(§ 27 Abs. 1 aGebVG). Die Oberschätzungsbehörde wurde per 1. Ja-
nuar 2008 aufgehoben. An ihrer Stelle entscheidet die Schätzungskommis-
sion (§ 55 Abs. 5 GebVG).
Wechselt ein Gebäude nach Anschluss an die Erschliessungsanlagen die
Hand, kann der für die Anschlussgebühren Zahlungspflichtige das Schät-
zungsergebnis der AGV nicht anfechten. Dazu ist nur der Gebäudeeigen-
tümer im Zeitpunkt der Schätzung berechtigt bzw. der Verfügungsadressat
(vgl. § 27 Abs. 1 aGebVG; § 50 Abs. 1 GebVG). Damit der für die An-
schlussgebühr Zahlungspflichtige in solchen Fällen nicht ohne Rechts-
schutz bleibt, hat die Schätzungskommission ausnahmsweise im An-
schlussgebührenverfahren vorfrageweise den Gebäudeversicherungswert
zu prüfen (Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] BE.94.00025 vom 23. De-
zember 1997 in Sachen B. AG, Erw. III, 1. a; AGVE 1984, S. 230 ff.; SKE
4-BE.2007.17 vom 20. Mai 2008 in Sachen A.W. AG gegen EG K., Erw.
4.2.1.). Dem Abgabepflichtigen ist im Rahmen des Abgabeverfahrens be-
treffend Kanalisationsanschlussgebühren die Möglichkeit zu geben, sich
zur Gebäudeschätzung zu äussern. Das ist eine zwingende Folge des
rechtlichen Gehörs und der Bezugnahme des Abgabereglements auf den
Gebäudeversicherungswert (vgl. AGVE 1984, S. 231 f.).
- 14 -
Sachfremde Aspekte, wie die Interessen des Anschlussgebührenpflichti-
gen an einer tieferen Abgabe, dürfen das Ergebnis einer Gebäudeschät-
zung nicht verfälschen (AGVE 1999, S. 494).
Die Schätzungskommission nimmt nur eine summarische Prüfung auf of-
fensichtliche oder von der Beschwerdeführerin konkret gerügte Fehler in
der Gebäudeschätzung vor (SKE 4-BE.2005.50013 in Sachen N.I. AG ge-
gen EG S. vom 4. Dezember 2007, Erw. 3.4.6.). Das ist vorliegend auch
deshalb gerechtfertigt, weil die Grundeigentümer, welche die Gebäude im
Zeitpunkt der Schätzungen selber bewohnten und im Detail kannten, das
Ergebnis nicht angefochten haben. Versicherungsrechtlich blieben die ge-
schätzten Gebäudewerte also unbestritten.
6.3.2.
Die Grundstücke mit den Gebäuden, für welche die Beschwerdeführerin
zahlungspflichtig ist, wurden im Juli 2006 (Gebäude Nr. hhh) bzw. im April
und Juni 2007 (Gebäude Nrn. aaa und bbb) verkauft (vgl. vorne Erw. 4.3.).
Die Gebäudeschätzungen fanden im Dezember 2007 (Gebäude Nrn. aaa
und bbb) und Januar 2008 (Gebäude Nr. hhh) statt, also nach dem Eigen-
tumsübergang an die Erwerber. Die Schätzungskommission nimmt daher
eine Überprüfung der Gebäudeschätzungen vor.
6.3.3.
Diese Prüfung hätte grundsätzlich auch der Gemeinderat vornehmen kön-
nen bzw. müssen. Gemäss einem Entscheid des Verwaltungsgerichts (pu-
bliziert in AGVE 1984 S. 232) hat die "abgaberechtlich tätige Behörde" in
Fällen wie dem vorliegenden den Versicherungswert zu überprüfen. Zu die-
sen Behörden gehört zweifellos auch der ursprünglich verfügende Gemein-
derat. Eine summarische Prüfung auf entsprechende Rüge hin wäre die-
sem ohne weiteres zumutbar. Da die Schätzungskommission mit voller
Kognition prüft (vgl. § 53 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit § 52 VRPG), geht
der Beschwerdeführerin materiell durch die Unterlassung aber nichts ver-
loren.
6.4.
Die Schätzungskommission hat bei der AGV die Schätzungsakten der Ge-
bäude, deren Kanalisationsanschlussgebühren angefochten wurden, ein-
geholt und die Unterlagen den Parteien zur späteren Stellungnahme unter-
breitet (vorne G.).
- 15 -
6.5.
Im Kanton Aargau werden die Gebäude grundsätzlich zum Neuwert versi-
chert. Der Neuwert entspricht den mittleren Kosten für die Erstellung eines
in Art, Grösse, Ausbau und Standort gleichen Gebäudes (§ 15 Abs. 1
GebVG; vgl. auch A. Kleiner, Das Recht der öffentlichen Gebäudeversiche-
rungen, Separatdruck aus "Mitteilungen", Jahrgänge 1978/1979, S. 21).
Der Neuwert errechnet sich durch Multiplikation der ermittelten Summe der
kostenverursachenden Einheit (Kubikinhalt) mit den Kosten je Einheit (Ku-
bikmeterpreis). Ausnahmsweise günstige Erstellungskosten oder unge-
wöhnlich hohe Baukosten, die auf ausserordentliche Umstände zurückge-
hen und sich bei einem allfälligen Wiederaufbau nicht wiederholen, sind
nicht zu berücksichtigen. Die Baukostenabrechnung ist von der AGV zum
Vergleich heranzuziehen, sofern sie im Zeitpunkt der Schätzung vorliegt.
Das heisst aber nicht, dass diese zum Versicherungswert erhoben wird.
Gefragt sind die durchschnittlichen Kosten, mit denen bei einem Wieder-
aufbau zu rechnen ist (vgl. §§ 8 und 9 des Reglements über die Einschät-
zung und Schadenerledigung bei Gebäuden [Schätzungsreglement; SAR
673.353] vom 7. Dezember 2007, in Kraft seit dem 1. Januar 2008). Die
Regelung im aufgehobenen Schätzungsreglement vom 25. Oktober 1996
(§§ 7 und 8 [AGS 1996, S. 430 ff.]) war gleich.
Beim Gebäudeversicherungswert handelt es sich zudem um einen Schätz-
wert, dem notwendigerweise ein Unsicherheitsfaktor anhaftet (vgl. Roland
Hürlimann / Thomas Siegenthaler, Die Haftung des Liegenschaftenschät-
zers gegenüber einem vertragsfremden Dritten in: Baurecht 3/2004, S. 108
f.). Das Bundesgericht geht bei den Verkehrswertschätzungen von einer
branchenüblichen Schätzungstoleranz von 10 % aus (Bundesgerichtsent-
scheid 9C_238/2009 vom 11. September 2009, Erw. 3.4; so auch
Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 40). Dieser An-
satz gilt auch für die Gebäudeversicherungsschätzungen.
6.6.
Die AGV hat regelkonform Schätzungen nach Kubikmetern vorgenommen.
Im Sinne einer ersten Grobkontrolle werden die Kubikmeterpreise gemäss
den AGV-Schätzungen und die Baukostenaufstellungen den Durch-
schnittswerten aus der Fachliteratur gegenübergestellt.
Da der Schätzwert der AGV für die Berechnung der Anschlussgebühr auf
den Anschlusszeitpunkt zurückzuindexieren ist (SKE 4-BE.2009.23 vom
22. Juni 2010 in Sachen G.K. gegen EG R., Erw. 5.2. f.), wird der Vergleich
entsprechend auf den auf diesen Zeitpunkt indexierten Zahlen vorgenom-
men.
- 16 -
Die Gebäude Nrn. ccc - ddd wurden im 2007 angeschlossen, die Gebäude
Nrn. ggg, hhh und fff im 2006. Zu prüfen sind in erster Linie die Schätzun-
gen der Gebäude Nrn. aaa, bbb und hhh. Die übrigen Zahlen können im
Bedarfsfall für einen Quervergleich herangezogen werden.
6.6.1.
Der Schweizerische Immobilienschätzer Verband SIV geht für die Region
Mittelland und Stand Mitte 2000 für Einfamilienhäuser mit einem wirtschaft-
lichen Alter bis 5 Jahre von folgenden Kubikmeterpreisen, inklusive Mehr-
wertsteuer, aus (SIV/Francesco Canonica, Die Immobilienschätzung,
Schätzerlehrgang, Grundwissen, Bern 2000, Anhang Tabelle 6):
Einfamilienhaus Kosten/m3
2000 Kosten/m3 indexiert
2006 / 2007
einfacher Standard Fr. 450.– bis Fr. 550.– Fr. 488.– bis Fr. 597.–
mittlerer Standard Fr. 550.– bis Fr. 750.– Fr. 597.– bis Fr. 813.–
Garage freistehend Kosten/m3
2000 Kosten/m3 indexiert
2006 / 2007
einfacher Standard Fr. 250.– bis Fr. 300.– Fr. 271.– bis Fr. 325.–
guter Standard Fr. 300.– bis Fr. 350.– Fr. 325.– bis Fr. 379.–
Der Index lag im Jahr 2000 bei 402 Punkten, in den Jahren 2006 und 2007
bei 436 Punkten (vgl. Baukostenindex AGV, basierend auf dem Zürcher
Index der Wohnbaupreise, Basis August 1957 = 100 Punkte [AGV-Unterla-
gen 9]).
In diesen Preisen eingeschlossen sind die Baugrube, der Rohbau, Elektro-
anlagen, Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Sanitär- und Transportanlagen,
Ausbau sowie Honorare (Canonica, a.a.O., Anhang Tabelle 3).
Diese Werte sind um die Kosten für die Baugrube zu korrigieren, die nicht
im Gebäudeneuwert enthalten sind (§ 6 Abs. 2 lit. b Schätzungsreglement).
Die Kosten für die Baugrube machen nach dem Zürcher Indexhaus 23 ‰
aus (Canonica, a.a.O., Anhang Tabelle 5). Das ergibt korrigiert Kubikme-
terpreise für das Einfamilienhaus von rund Fr. 477.– bis Fr. 794.– und für
die Garage von Fr. 265.– bis Fr. 370.–.
6.6.2.
Das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsex-
perten-Kammer/Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft
(Schätzerhandbuch SVKG SEK/SVIT, Ausgabe 2005, S. 236) sieht als
Richtwerte für die Bestimmung des Neubauwerts bei Einfamilienhäusern
folgende Preisrahmen vor:
- 17 -
Bau-
klasse
(SIA 102)
Einfamilienhaus Kosten/m3
2003 (= 2006 u. 2007)
II Einfache Konstruktion, Ausbau für be-
scheidene Ansprüche
Fr. 475.– bis Fr. 550.–
III Durchschnittliche Qualität, aber einfacher
Innenausbau
Fr. 525.– bis Fr. 600.–
IV Einwandfreie Qualität, besserer Innenaus-
bau, heutigen durchschnittlichen Anforde-
rungen entsprechend
Fr. 575.– bis Fr. 700.–
V Überdurchschnittliche Qualität, sorgfälti-
ger und komfortabler Ausbau
Fr. 675.– bis Fr. 800.–
Die Werte beziehen sich auf das Jahr 2003, wo der Index gleich wie in den
Jahren 2006 und 2007 bei 436 Punkten lag (vgl. Baukostenindex AGV
[AGV-Unterlagen 9]).
Die Richtwerte für die Bestimmung des Neubauwerts von Wohnbauten sind
in 6 Bauklassen eingeteilt. Vorliegend interessieren nur die mittleren Klas-
sen. Den Preisen liegt ein Einfamilienhaus von 800 m3 zugrunde (Schät-
zerhandbuch SVKG SEK/SVIT, a.a.O., Tabelle 2, S. 236). Für Garagen
enthält das Schätzerhandbuch keine Angaben.
Von den Richtwerten sind wiederum die Kosten für die Baugrube (23 ‰)
abzuziehen. Das ergibt Werte zwischen Fr. 464.– und Fr. 781.–.
6.7.
6.7.1.
Beim Haus Nr. aaa handelt es sich um die eine Hälfte eines Doppeleinfa-
milienhauses. Zwei Mitglieder der Schätzungskommission haben zu Be-
ginn der Verhandlung vom 7. Dezember 2011 einen Augenschein der an-
deren Hälfte des Doppelhauses (Nr. bbb) vorgenommen. Nach ihrer Ein-
schätzung handelt es sich um ein Gebäude von durchschnittlicher Qualität
mit einfachem Innenausbau (vgl. Erw. 6.6.2.) bzw. nach der SIV-Kategorie
um einen Bau von mittlerem Standard (vgl. Erw. 6.6.1.).
6.7.2.
Das Gebäude Nr. aaa wurde am 12. Dezember 2007 auf Fr. 495'000.– (In-
dex 436) geschätzt. Darin eingeschlossen ist die Sauna (Fr. 8'000.–). Per
1. Januar 2008 ergab sich infolge Erhöhung des Indexes auf 464 Punkte
ein Versicherungswert von Fr. 527'000.–. Bereits am 8. Januar 2008 wurde
die Police angepasst (Schätzdatum 8. Januar 2008): Es wurden Umge-
bungsarbeiten von Fr. 25'000.– einbezogen, dafür die Sauna ausgeschlos-
sen, was einen neuen Versicherungswert von Fr. 544'000.– ergab. Zudem
- 18 -
wurden Extra-Aufräumkosten mitversichert und eine Gebäudewasserversi-
cherung (ab 8. Januar 2008) abgeschlossen. Die Korrekturen wurden rück-
wirkend vorgenommen (vgl. Rechnung der AGV vom 8. Januar 2008 und
Police Nr. 270073 [AGV-Unterlagen, 5/B]).
Die AGV setzte für das Haus einen Einheitspreis von Fr. 560.–/m3 bei ei-
nem Volumen von 845 m3 fest (Fr. 473'200.–) und für die Garage einen
Einheitspreis von Fr. 260.–/m3 bei einem Volumen von 175m3
(Fr. 45'500.--). Das ergibt ein Total der Gebäudeteile (ohne Umgebungsar-
beiten) von Fr. 518'700.– (Index 464) [AGV-Unterlagen 5/B]). Rückindexiert
auf das Jahr 2007 (Index 436) ergibt das Einheitspreise von rund
Fr. 526.–/m3 bzw. Fr. 244.–/m3 und ein Total der Gebäudeteile von rund
Fr. 487'399.–.
6.7.3.
Der Schätzwert der AGV für das Gebäude Nr. aaa liegt damit am unteren
Rand der Bandbreite für Einfamilienhäuser mit durchschnittlicher Qualität
und einfachem Innenausbau bzw. von mittlerem Standard gemäss Fachli-
teratur (SVIT und SIV, Erw. 6.6.1. f.). Der Preis für die Garage liegt sogar
etwas unter dem Vergleichswert in der bescheideneren Ausführung. Es ist
jedoch zu beachten, dass sich der Vergleichswert auf eine freistehende
Garage bezieht, während sie beim Gebäude Nr. aaa im Haus integriert ist.
Die Erstellungskosten für die beiden Doppeleinfamilienhäuser (Gebäude
Nr. aaa und Nr. bbb) beliefen sich gemäss Beschwerdeführerin auf
Fr. 772'031.50 bzw. Fr. 736'951.50 ohne die Aushubkosten von
Fr. 35'080.– (oder Fr. 368'475.– pro Haus) (vgl. die eingereichte Baukos-
tenaufstellung vom 19. August 2008, BB 18). Eine detaillierte, vollständige
Baukostenabrechnung liegt nicht vor.
Im Baugesuch wurden für das Doppeleinfamilienhaus (beide Häuser zu-
sammen) Baukosten von Fr. 800'000.– veranschlagt (natürlich inklusive
Aushub; vgl. VB 5).
Die von der Beschwerdeführerin angegebenen Baukosten liegen unter
dem skizzierten Rahmen der Richtwerte der Fachverbände.
6.8.
6.8.1.
Beim Haus Nr. bbb handelt es sich um die zweite Hälfte des Doppeleinfa-
milienhauses. Das Gebäude wurde von der AGV am 12. Dezember 2007
auf Fr. 463'650.– geschätzt (Fr. 550.–/m3 x 843 m3). Die Garage wurde auf
Fr. 43'750.– (Fr. 250.–/m3 x 175 m3) geschätzt. Die Gebäudeteile machen
zusammen Fr. 507'400.– aus (Index 436). Per 1. Januar 2008 ergab sich
- 19 -
eine Anpassung infolge Erhöhung des Indexes auf 464 Punkte (Gebäude-
teile zusammen neu Fr. 540'000.–; vgl. AGV-Unterlagen 6). Massgeblich
für den Vergleich sind die Zahlen für das Jahr 2007 (Anschluss an Kanali-
sation).
6.8.2.
Im Vergleich mit den Richtwerten der Fachverbände liegt der Schätzwert
der AGV für das Gebäude bbb ebenfalls im unteren Bereich der Bandbreite
für Einfamilienhäuser mit durchschnittlicher Qualität und einfachem Innen-
ausbau bzw. mit durchschnittlichem Standard (SVIT und SIV, Erw. 6.6.1.
f.). Der Preis für die Garage liegt etwas unter dem Vergleichswert in der
bescheideneren Ausführung, wobei wiederum zu beachten ist, dass eine
integrierte Garage mit einer freistehenden verglichen wird.
6.8.3.
Die AGV-Schätzungen des Doppelhauses (Nrn. aaa und bbb) decken sich
mit der Bewertung der beiden Fachrichter, die einen Augenschein vorge-
nommen haben (vgl. Protokoll S. 6 und 10). Sie haben zwar nur eine Hälfte
des Doppelhauses besichtigt, da aber beide Hälften gemeinsam erstellt
wurden, ist von gleichen Verhältnissen auszugehen, allenfalls mit Unter-
schieden im Innenausbau. Die AGV-Schätzungen bilden diese durch einen
kleinen Wertunterschied auch ab.
6.8.4.
In Bezug auf die Baukostenaufstellung gilt, was für das Gebäude Nr. aaa
gesagt wurde (Erw. 6.7.2.), da die beiden Gebäude "Zwillinge" sind. Die
Baukosten unterschreiten die Richtwerte deutlich und sind daher erklä-
rungsbedürftig.
6.8.5.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Schätzungen der AGV der
beiden Hälften des Doppeleinfamilienhauses im Vergleich zu den Zahlen
der Fachverbände unauffällig sind und auch von den Fachrichtern bestätigt
werden. Die behaupteten Baukosten für den Doppelbau weichen demge-
genüber stark von diesen Richtwerten ab. Es liegt daher an der Beschwer-
deführerin, glaubhaft zu machen, dass nicht nur die Erstellungskosten, son-
dern auch die Wiederherstellungskosten im Schadenfall in dem von ihr be-
haupteten Umfang liegen würden. Nur wenn ihr dies gelänge, wäre der Ver-
sicherungswert zu reduzieren (vgl. SKE 6-SV.2008.4 in Sachen SEG A.
gegen AGV vom 13. Januar 2009, Erw. 4.4.).
- 20 -
6.9.
6.9.1.
Das Gebäude Nr. hhh ist ein freistehendes Einfamilienhaus. Auch dieses
wurde zu Beginn der Verhandlung vom 7. Dezember 2011 von den zwei
Fachrichtern besichtigt. Ihrer Einschätzung nach handelt es sich um ein
Gebäude von durchschnittlicher Qualität mit leicht besserem Innenausbau
bzw. nach der SIV-Kategorie um einen Bau von mittlerem Standard (vgl.
Erw. 6.6.1. f.).
6.9.2.
Die AGV schätzte das Gebäude Nr. hhh am 23. Januar 2008 auf
Fr. 524'940.– (Fr. 780.–/m3 x 673 m3), die Garage auf Fr. 31'000.–
(Fr. 200.–/m3 x 155 m3). Hinzu gerechnet wurde eine Ersatzluftanlage von
Fr. 12'000.–. Insgesamt beträgt der Versicherungswert Fr. 568'000.– (In-
dex 464) (vgl. AGV-Unterlagen 2). Rückindexiert auf das Jahr 2007 (An-
schlussjahr an die Kanalisation; Index 436) ergeben sich Kubikmeterpreise
für das Wohnhaus von rund Fr. 733.– (Fr. 493'262.– ÷ 673 m3) und für die
Garage von Fr. 188.– (Fr. 29'129.– ÷ 155 m3).
Im Vergleich mit den Richtwerten der Fachverbände liegt der von der AGV
geschätzte Einheitspreis für das Wohnhaus im mittleren Bereich einer
Baute von mittlerem Standard (SIV) bzw. von einer Baute von überdurch-
schnittlicher Qualität mit sorgfältigem und komfortablem Innenausbau
(SVIT). Der Einheitspreis für die Garage – die allerdings angebaut ist – liegt
unter dem Vergleichswert.
Gemäss Angabe der Beschwerdeführerin betragen die Baukosten für das
Haus Nr. hhh Fr. 365'000.– (vgl. BB 22) und liegen damit deutlich unter den
Vergleichswerten. Im Baugesuch ging man von Fr. 339'000.– aus (VB 11).
6.9.3.
Nach übereinstimmender Beurteilung der beiden Fachrichter scheint die
AGV-Schätzung in diesem Fall hoch. Das Gebäude ist nicht von überdurch-
schnittlicher Qualität und auch der Innenausbau rechtfertigt den Schätzwert
nicht. Allerdings handelt es sich mit einem Volumen von 673 m3 um ein
relativ kleines Gebäude (das SVIT-Haus hat 800 m3). Das hat zur Folge,
dass die Nutzungsintensität steigt. Kostengünstiger Raum (Keller, Estrich,
Nebenräume) nimmt im Verhältnis zum kostenintensiven Raum (Küche,
Nassräume, Treppen, Gebäudehülle) ab. Der Kubikmeterpreis wird
dadurch markant erhöht.
Nach Meinung der beiden Fachrichter ist für ein Einfamilienhaus mit einfa-
chem Ausbau und einem aktuellen Energiestandard von einem Kubikme-
terpreis von Fr. 600.– bis Fr. 620.– auszugehen. Bei einem gleichartigen
- 21 -
Gebäude mit kleinerem Volumen, wie dem besichtigten Haus Nr. hhh, ist
ein Kubikmeterpreis von bis zu Fr. 680.– gerechtfertigt (vgl. Schreiben der
beiden Fachrichter vom 17. Januar 2012).
Mit diesem Wert gerechnet ergibt sich für das Gebäude Nr. hhh ein Kon-
trollwert von Fr. 486'769.– (Haus: Fr. 457'640.– [673 m3 x Fr. 680.–] Ga-
rage: Fr. 29'129.– [155 m3 x Fr. 188.–]).
Damit liegt der Schätzwert der AGV auch über dem von den Fachrichtern
angegebenen und begründeten Wert.
6.10.
Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der Schätzwert der
AGV für das Gebäude Nr. hhh über dem Rahmen der Richtwerte und dem
fachrichterlichen Schätzwert liegt. Die von der Beschwerdeführerin ausge-
wiesenen Baukosten liegen indessen noch einmal deutlich unter den ge-
nannten Werten.
7.
7.1.
Die Schätzungskommission hatte sich schon in anderen Fällen mit den Ur-
sachen für die Differenz zwischen der Bauabrechnung eines Generalunter-
nehmers und dem Schätzwert der AGV auseinanderzusetzen. Dabei gilt es
im Auge zu behalten, dass die AGV-Schätzung den Wiederherstellungs-
wert einer einzelnen Baute abbildet (vorne Erw. 6.5.), während Basis für
die Abrechnung des Generalunternehmers in der Regel die Erstellung von
meist mehreren Einheiten ist.
7.2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sie nicht in Serien baue. Die
Objekte seien zwar ähnlich, aber nicht gleich. Der Spareffekt bei der Erstel-
lung von fünf Häusern statt nur einem Haus liege bei 2-3 %. Das werde
durch den Skonto im Werkvertrag wieder aufgehoben. Es werde z.T. mit
denselben, z.T. mit unterschiedlichen Handwerkern und Architekten gear-
beitet. Zudem würden Handwerker, die von den Bauherren vorgeschlagen
würden, soweit möglich berücksichtigt. Die Werkverträge würden einzeln
vergeben. Der Generalunternehmer-Effekt komme nur bei grossen Bauvo-
lumen zum Tragen. Die Beschwerdeführerin hingegen baue Kleinobjekte,
weshalb er hier keine Rolle spiele (Protokoll S. 7 f.). Nach Ansicht der Be-
schwerdeführerin liesse sich das freistehende Einfamilienhaus im Scha-
denfall für denselben Preis zuzüglich Bauteuerung erstellen (Protokoll
S. 7).
- 22 -
7.3.
Bei einem Generalunternehmer, der in Serien bauen kann, sind die Bau-
kosten pro Einheit naturgemäss tiefer als bei der Einzelausführung. Der
Gebäudeversicherungswert soll jedoch im Schadenfall die Kosten der Ein-
zelausführung decken. Einsparungen durch Wiederholungseffekte und
Mengenrabatte sowie Spareffekte durch die Generalunternehmerschaft
sind bei der Festlegung des Versicherungswerts nicht zu berücksichtigen
(vgl. den Entscheid der Oberschätzungsbehörde in AGVE 1999, S. 497 ff.).
Dasselbe gilt für besondere Preisvergünstigungen, Angebote, Eigenliefe-
rungen etc., die sich bei einem allfälligen Wiederaufbau nicht ohne weiteres
wiederholen lassen (§ 9 Abs. 1 Schätzungsreglement bzw. § 8 aSchät-
zungsreglement/1996).
Im Unterschied zum baukundigen Generalunternehmer wird der Geschä-
digte keine Einsparungen durch Serieneffekte (gleiches Haus mehrfach
und/oder grössere Liegenschaft mit mehreren Einheiten aufstellen) erzie-
len (zum Einzelobjektzuschlag vgl. auch Bundesgerichtsentscheid
2P.281/2004 vom 2. März 2005, Erw. 3.2.). Er wird insbesondere bei einem
Teilschaden infolge geringerer Bestellmengen (z.B. nur eine Küchenein-
richtung statt acht) höhere Preise bezahlen müssen. Zudem muss der Ge-
schädigte möglichst rasch bauen, was ihn daran hindert, mehrere Ange-
botsrunden durchzuführen. Der Generalunternehmer ist zwar zeitlich auch
nicht völlig ungebunden (Baubeginn erst nach Verkauf einer bestimmten
Anzahl Einheiten, Abgabetermin), im Vergleich zum Geschädigten aber im-
mer noch deutlich flexibler. Die einem Generalunternehmer offenstehen-
den Spareffekte infolge seiner Insiderkenntnisse sowie allfällige Preisre-
duktionen der Handwerker in der Hoffnung auf Folgeaufträge sind im Scha-
denfall für einen Dritten auch nicht beliebig realisierbar (SKE 6-SV.2008.4
in Sachen SEG A. gegen AGV vom 13. Januar 2009, Erw. 5.4.).
7.4.
Die Beschwerdeführerin hat zwei Gruppen Einfamilien- und Doppeleinfa-
milienhäuser am Z-Weg bzw. am Y-Weg/X-Weg gebaut. Es waren zwei
verschiedene Architekten engagiert, die Handwerker waren teilweise die
gleichen. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin profitiert nicht nur
der in Grossprojekten arbeitende Generalunternehmer vom Serieneffekt
und der Stellung als Generalunternehmer. Auch wer fünf Einfamilienhäuser
zusammen bauen kann, baut kostengünstiger als jener, der ein einzelnes
Haus nach einem Schadenfall unter Zeitdruck erstellt. Der Generalunter-
nehmer vergibt laufend Handwerkeraufträge. Dadurch hat er gegenüber
den Handwerkern eine stärkere Position als der einmalig auftretende Bau-
herr. Das schlägt sich in der Bauabrechnung nieder, wenn auch möglicher-
weise nicht so deutlich wie bei einer Grossüberbauung.
- 23 -
7.5.
Für die im Vergleich zu einem geplanten Neubau grundsätzlich teurere
Wiederherstellung im Schadenfall erachtete die Schätzungskommission im
bereits erwähnten Entscheid (vorne Erw. 7.3.) einen Zuschlag von 10 %,
für die Verbilligungseffekte aus der Stellung als Generalunternehmer einen
solchen von 20 % als gerechtfertigt. In einem Entscheid der Oberschät-
zungsbehörde von 1999 wurde die Kostenreduktion infolge Serienbaus ei-
nes Generalunternehmers mit mindestens 15 % beziffert (Entscheid der
Oberschätzungsbehörde 6-SV.1998.50007 in Sachen K.K. et al. gegen
AVA vom 30. August 1999, Erw. 6.3.4.2.1. - 6.3.4.2.6.).
7.6.
7.6.1.
Gemäss den vorstehenden Ausführungen lässt sich eine Differenz zwi-
schen Baukosten und Gebäudeschätzung von rund 30 % begründen mit
den Argumenten Generalunternehmung und gleichzeitiger Erstellung meh-
rerer Gebäude. Diese Voraussetzungen sind vorliegend grundsätzlich ge-
geben. Allerdings ist der Beschwerdeführerin zuzugestehen, dass sie bei
den beiden in Q. realisierten Projekten im Vergleich mit grossen Überbau-
ungen weniger einsparen konnte. Es sind daher nur 25 % aufzurechnen.
Die Kontrollrechnung unter Aufrechnung der 25 % ergibt mit gerundeten
Zahlen (Gebäude Nrn. aaa und bbb werden zusammengefasst, da nur eine
gemeinsame Baukostenaufstellung vorliegt):
Geb. Nr. AGV-Schät-
zung
Baukostenaufst.
100 %
Baukostenaufst.
plus 25 %
Differenz
in Fr. / in % der BA+
aaa/bbb Fr. 995'000.– Fr. 737'000.– Fr. 921'250.– Fr. 73'750.– / 8 %
hhh Fr. 522'000 * Fr. 365'000.– Fr. 456'250.– Fr. 65'750.– / 14,4 %
* ohne Ersatzluftanlage
Die Abweichung bei den Doppeleinfamilienhäusern beträgt rund
Fr. 73'750.– (8 %). Sie liegt innerhalb der Schätzungstoleranz (vgl. Erw.
6.5.) und ist daher hinzunehmen. Eine frankengenaue Übereinstimmung
von Schätzung und Baukostenaufstellung ist naturgemäss nicht zu erwar-
ten. Die Nachschätzung der beiden Fachrichter der Schätzungskommis-
sion stützt zudem die von der AGV vorgenommene Schätzung. Unter die-
sen Umständen ist keine Korrektur am Schätzwert der AGV vorzunehmen.
7.6.2.
Beim Gebäude Nr. hhh liegt die Differenz von Fr. 65'750.– (14,4 %) zwi-
schen AGV-Schätzung und Baukostenaufstellung inkl. Aufschlag über der
Schätzungstoleranz von 10 %. Die Nachschätzung der beiden Fachrichter
der Schätzungskommission hat ebenfalls einen tieferen als den AGV-
Schätzwert ergeben. Dieser fachrichterliche Schätzwert von rund
- 24 -
Fr. 487'000.– (vgl. Erw. 6.9.3.) liegt 6,7 % über der korrigierten Bauabrech-
nung von Fr. 456'250.–. Zwischen diesen beiden Werten wäre die Schät-
zungstoleranz eingehalten. Ein höherer als der fachrichterliche Schätzwert
lässt sich auch mit Blick auf die Vergleichszahlen aus der Fachliteratur nicht
begründen. Es scheint daher gerechtfertigt, den Schätzwert der Fachrichter
als Basis für die Berechnung der Anschlussgebühr für das Gebäude
Nr. hhh heranzuziehen.
7.7.
Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Schätzwerte der
Gebäude Nrn. aaa und bbb (Erw. 7.6.1.) keine Korrektur erfordern, der
Schätzwert des Gebäudes Nr. hhh für die Berechnung der Anschlussge-
bühr aber zu reduzieren ist (Erw. 7.6.2.).
8.
8.1.
Bevor diese Korrektur vorgenommen wird, ist zu prüfen, ob die Anschluss-
gebühren richtig berechnet wurden. Die Beschwerdeführerin macht keine
diesbezüglichen Mängel geltend.
Für die Berechnung der Anschlussgebühr ist der Versicherungswert auf
den Zeitpunkt des Anschlusses an die Kanalisation zu indexieren (SKE 4-
BE.2009.23 in Sachen G.K. AG gegen EG R. vom 22. Juni 2010, Erw. 5.1.
f.). Zudem dürfen gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
freiwillige Zusatzversicherungen nicht in die Bemessungsgrundlage mitein-
bezogen werden (AGVE 1994, S. 261; SKE 4-BE.2009.23 vom 22. Juni
2010 in Sachen G.K. gegen EG R., Erw. 3.2.).
Trotz anderslautender Rechtsgrundlage (vgl. § 38 Abs. 1 lit. a AR) sind vor-
liegend die Zusatzversicherungen bei der Bemessung der Anschlussge-
bühr also ausser Acht zu lassen.
8.2.
Das Gebäude Nr. aaa wurde im 2007 gebaut und an die Kanalisation an-
gehängt. Die Schätzung wurde im Januar 2008 ausgeführt. Der Schätzwert
für die Berechnung der Anschlussgebühr wurde korrekt auf das Jahr 2007
rückindexiert. Die mitversicherten Umgebungsarbeiten wurden abgezogen
und eine Reduktion für in öffentliches Gewässer abgeleitetes Dachwasser
gewährt (vgl. VB 29). Soweit ersichtlich, wurde die Anschlussgebühr für das
Gebäude Nr. aaa korrekt berechnet.
Das Gebäude Nr. bbb wurde im 2007 erbaut und noch im selben Jahr ge-
schätzt. Eine Rückindexierung des Schätzwerts für die Berechnung der An-
schlussgebühr war daher nicht erforderlich. Auch hier wurde der Rabatt für
- 25 -
in öffentliches Gewässer abgeleitetes Dachwasser gewährt. Umgebungs-
arbeiten sind keine mitversichert (VB 30). Auch diese Gebührenberech-
nung gibt zu keinen Beanstandungen Anlass.
Das Gebäude Nr. hhh wurde im 2006 oder 2007 erbaut und im Januar 2008
geschätzt. Für die Berechnung der Anschlussgebühr wurde die Schätzung
rückindexiert auf das Jahr 2006 (gleicher Index wie 2007). Ein Teil des
Dachwassers wird versickert, wofür Rabatt gewährt wurde (VB 36). Auch
diese Berechnung wurde korrekt vorgenommen.
8.3.
Die Gemeinde Q. hat die Anschlussgebühren für die Gebäude Nrn. aaa,
bbb und hhh richtig berechnet. Für das Doppeleinfamilienhaus (Gebäude
Nrn. aaa und bbb) bleibt es bei den von der Einwohnergemeinde Q. fest-
gelegten Anschlussgebühren.
Die Anschlussgebühr für das Gebäude Nr. hhh ist auf dem korrigierten Wert
von Fr. 487'000.– (vgl. Erw. 7.6.2.) neu zu berechnen. Das ergibt Folgen-
des:
korrigierter Schätzwert: Fr. 487'000 x 2,5 % Fr. 12'175.–
Anteil Gebäudegrundfläche
abzüglich Dachwasserversickerung (vgl. VB 36) Fr. 2'688.–
Total Anschlussgebühr Fr. 14'863.–
bezahlt mit Rechnung vom 31.08.2006 (vgl. VB 36) Fr. 11'400.–
Subtotal Fr. 3'463.–
7.6% MWST Fr. 263.20
Restbetrag Fr. 3'726.20
Das ist eine Reduktion von Fr. 1'264.30 (Fr. 4'990.50 - Fr. 3'726.20).
9.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin die An-
schlussgebühren für die Gebäude Nrn. hhh, aaa und bbb zu bezahlen hat.
Die Verfügungen betreffend die Anschlussgebühren für die übrigen Ge-
bäude sind nichtig (Erw. 4.6.).
Die Schätzungen der AGV für die Gebäude Nrn. aaa und bbb sind nicht zu
beanstanden (Erw. 7.6.1.). Die AGV-Schätzung des Gebäudes Nr. hhh ist
für die Berechnung der Anschlussgebühr – und nur für diese – auf
Fr. 487'000.– zu reduzieren (Erw. 7.6.2.). Versicherungsrechtlich bleibt es
beim rechtskräftigen AGV-Schätzwert.
- 26 -
Die Kanalisationsanschlussgebühren wurden korrekt berechnet (Erw. 8.4.).
Die Anschlussgebühr für das Gebäude Nr. hhh auf Basis der korrigierten
Schätzung beträgt Fr. 14'836.–, der offene Restbetrag Fr. 3'726.20.– (Erw.
8.4.).
10.
Die Beschwerdeführerin hat der Einwohnergemeinde Q. folgende An-
schlussgebühren zu bezahlen:
Geb.
Nr.
def. Anschlussgebühr bezahlt Restforderung
aaa Fr. 14'105.20 Fr. 10'609.35 Fr. 3'495.85
bbb Fr. 14'670.10 Fr. 10'609.35 Fr. 4'060.75
hhh Fr. 15'992.60 Fr. 12'266.40 Fr. 3'726.20
Total Fr. 44'767.90 Fr. 33'485.10 Fr. 11'282.80
Beträge inkl. MWST
Unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen sind noch
Fr. 11'282.80 zu bezahlen.
11.
11.1.
Für die Aufteilung der Verfahrenskosten gelten die allgemeinen Regeln;
massgebend ist somit der Prozessausgang (§ 149 Abs. 1 BauG in Verbin-
dung mit § 31 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführerin obsiegt im Umfang
von rund 2/3. Dementsprechend hat die Einwohnergemeinde
Q. 2/3 und die Beschwerdeführerin 1/3 der Kosten zu tragen.
Der Beschwerdeführerin ist der geleistete Kostenvorschuss anzurechnen.
11.2.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten (vgl. § 32 Abs. 2 VRPG). Bei teilweisem Obsie-
gen wird die Parteikostenentschädigung verhältnismässig auferlegt ohne
Rücksicht auf die effektiven Anwaltskosten einer Partei. Selbst der Um-
stand, dass eine Partei ohne Anwalt auftritt und somit keinen Anspruch auf
Parteikostenersatz hat, hat keinen Einfluss darauf (AGVE 2000 S. 51). Die
Parteikosten werden als Ganzes genommen und die mehrheitlich unterlie-
gende Partei dazu verpflichtet, den Anteil aus der – gegeneinander ver-
rechneten – Differenz von Obsiegen und Unterliegen in Prozent oder
Bruchteilen an die Parteikosten der obsiegenden Partei zu bezahlen. Die
Verrechnung nach dem Erfolgsprinzip findet also bereits zwischen den An-
teilen statt, mit denen jede Partei an der Kostentragung beteiligt ist (VGE
- 27 -
WBE.2009.369 vom 20. Mai 2011 in Sachen W.M. gegen EG B. et al., Erw.
3.1. mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerin obsiegt zu 2/3. Unter Verrechnung der Bruchteile
hat ihr die Einwohnergemeinde Q. somit noch 1/3 der Parteikosten zu er-
setzen.
11.3.
Der Vertreter der Beschwerdeführerin hat eine Kostennote über Fr. 4'000.–
eingereicht (Schreiben vom 7. Dezember 2011). Sie liegt im Rahmen der
gesetzlich vorgesehenen Entschädigung (anwendbar ist das Dekret über
die Entschädigung der Anwälte [AnwT] vom 10. November 1987, in der in-
zwischen aufgehobenen Fassung vom 26. August 2003 [Aargauische Ge-
setzessammlung Bd. 12, S. 466 ff.], §§ 5 ff. AnwT in Verbindung mit § 3
AnwT). Seitens der Beschwerdegegnerin wurden keine Einwände dagegen
erhoben.
12.
Von Gesetzes wegen wäre gegen den vorliegenden Entscheid als Rechts-
mittel die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das
Bundesgericht gegeben (§ 54 Abs. 1 VRPG in Verbindung mit § 35 Abs. 2
BauG). In seinem Entscheid 2C_390/2009, 2C_391/2009 vom 14. Januar
2010 hat das Bundesgericht indessen festgehalten, dass die Schätzungs-
kommission die Voraussetzungen an ein oberes kantonales Gericht nicht
erfüllt und Beschwerden gegen ihre Entscheide daher vorderhand vom
kantonalen Verwaltungsgericht zu beurteilen sind (vgl. Erw. 3.5 und 4.2 f.
des Bundesgerichtsentscheids).