# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6bf4373e-e8d8-5dd4-a487-5c2f2e55706c
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2015
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
Con atto pubblico dell’8 maggio 2000, iscritto a Registro fondiario l’indomani, RI 1 ha acquistato dal padre _ la quota di proprietà per piani n. _ del fondo base n. _ RFD di _. Il prezzo era convenuto in fr. 200'000.– per l’appartamento e in fr. 20'000.– per la mobilia, secondo il punto 2 del rogito.
Il 25 settembre 2013, RI 1 ha venduto l’appartamento in questione a _ al prezzo di fr. 420'000.–.
B.
Notificando al venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 122'907.– e l’imposta dovuta in fr. 9'832.55. Oltre al valore di acquisto di fr. 200'000.–, ha dedotto dal valore di alienazione le spese di miglioria (fr. 76'609.–), i costi di acquisto (fr. 4'400.–) e le provvigioni (fr. 16'084.–).
C.
Il contribuente ha interposto reclamo contro tale decisione l’8 gennaio 2014, chiedendo di dedurre quale valore di acquisto l’importo di fr. 220'000.–. A suo avviso, in tale importo era sì compreso il prezzo di vendita dei mobili, ma questi ultimi erano inclusi anche nel prezzo di vendita del successivo contratto.
L’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo del contribuente, con decisione del 26 novembre 2014, nella quale ha sottolineato che “dall’esame dei due atti notarili, acquisto e vendita, appare pacifico che se nel primo il prezzo di fr. 220'000.– viene chiaramente suddiviso in fr. 200'000.– per l’immobile e in fr. 20'000.– per la mobilia, nel secondo non se ne fa alcuna menzione per cui a tutti gli effetti il prezzo dell’immobile ammonta a fr. 420'000.–“. L’autorità fiscale ha rilevato che anche l’Ufficio dei registri aveva considerato quale valore dell’atto di compravendita dell’immobile quest’ultimo importo “per le emissioni di sua competenza”, cioè per la tassa di iscrizione e per l’imposta di bollo. Né poteva condurre ad una diversa soluzione, secondo l’Ufficio di tassazione, la clausola contrattuale secondo cui l’immobile veniva venduto “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, noto alle parti, con gli accessori e pertinenze e con tutte le menzioni e le iscrizioni risultanti dai pubblici registri”.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il calcolo dell’utile imponibile intrapreso dall’Ufficio di tassazione, sostenendo che sia all’acquisto sia alla vendita sono stati ceduti i mobili e che pertanto il valore di acquisto e quello di vendita devono essere stabiliti sulla stessa base.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
La contestazione concerne la definizione del valore di acquisto dell’immobile, indicato dal ricorrente in fr. 220'000.– e stabilito per contro dall’Ufficio di tassazione in fr. 200'000.–. Secondo il contribuente, infatti, sia nel prezzo di acquisto risultante dal rogito sia in quello di vendita, sarebbe compreso il valore dei mobili.
2.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Il valore d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere quali costi di investimento.
Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il
goodwill
e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 228 s.).
2.3.
Questa Camera ha, per esempio, negato la riduzione del valore di alienazione rispetto al prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un contratto di compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili situati nell’appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria dell’atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al solo immobile (CDT n. 80.2000.081 del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).
2.
2.1.
Tornando al caso in esame, la decisione dell’Ufficio di tassazione è la sola coerente con il tenore dei contratti di compravendita sottoscritti dal ricorrente, in un caso quale acquirente e nell’altro quale venditore.
Mentre infatti nel primo atto pubblico è stato espressamente distinto dal prezzo di vendita dell’immobile (fr. 200'000.–) il prezzo di cessione di non meglio precisata “mobilia”, nel secondo viene indicato il solo prezzo di vendita dell’immobile (fr. 420'000.–).
Del resto, il ricorrente non ha minimamente documentato l’esistenza di mobili, che avrebbe venduto insieme all’appartamento.
2.2.
Il riferimento proposto dall’insorgente agli “accessori” e alle “pertinenze”, venduti insieme all’immobile secondo una clausola dell’atto pubblico, non porta ad una diversa conclusione, come pure ha ritenuto correttamente l’autorità resistente.
Infatti, secondo l'art. 642 CC, "chi è proprietario di una cosa lo è di tutte le sue
parti costitutive
", cioè tutto ciò che "si immedesima" con la cosa e "non ne può essere separato senza distruggerla, alterarla o deteriorarla". Le parti costitutive di un immobile condividono quindi normalmente il destino giuridico - e dunque anche fiscale - del fondo.
Inoltre, per l’art. 644 CC,
ogni atto di disposizione di una cosa si estende, se non è fatta eccezione, anche ai suoi
accessori
(cpv. 1), cioè a quelle cose mobili che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del proprietario, sono durevolmente destinate all'uso, al godimento od alla conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse od altrimenti poste perché servissero alla medesima (cpv. 2).
Secondo la giurisprudenza di questa Camera, si deve ritenere che siano compresi nel valore di alienazione tutti quei beni mobili che presentano un nesso economico con l’immobile e che si può presumere siano destinati al suo servizio per farne parte in modo durevole, a prescindere dal fatto che, civilisticamente, siano qualificabili come accessori o parti costitutive (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 62-64). Sono così state considerate parti integranti di un immobile, e hanno quindi rilevanza ai fini della determinazione dell'utile, i pavimenti, la cucina americana, gli armadi a muro, la moquette, ma non gli altri elementi dell'arredamento (CDT n. 213 del 14 luglio 1986, inedita; CDT n. 236 del 29 luglio 1988, inedita).
2.3.
Nel caso in esame, non è noto a quali mobili si riferisse il contratto concluso dal ricorrente con il padre nel 2000 né d’altronde vi sono indicazioni in merito alla cessione di mobili all’acquirente, in occasione della successiva compravendita del 2013. Si può tuttavia presumere che nel prezzo per la compravendita dell’appartamento in quanto tale – cioè nell’importo di fr. 200'000.– per il primo contratto e di fr. 420'000.– per il secondo – fossero inclusi anche quelle parti costitutive e/o quegli accessori che usualmente vengono trasferiti insieme all’immobile, cioè cucina, pavimenti, armadi a muro ecc. In mancanza di ogni altro elemento, non si può per contro concludere, come vorrebbe il ricorrente, che nel prezzo di vendita di fr. 420'000.– fosse inclusa anche la cessione di ulteriori elementi dell’arredamento, che esulano dalla nozione di accessori.
3.
Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.