# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** daef4301-f6b1-5613-85ce-1e5d06cdd551
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2011
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Dr. M. H. erwarb am 23. Juni 2006 im abgelegenen Gebiet V. das knapp 5,5 ha
grosse Grundstück Nr. xy, Grundbuch F., das sich gemäss Zonenplan der Gemeinde F.
vom 25. November 1994 in der Landwirtschaftszone befindet. Nach dem kantonalen
Richtplan ist das betroffene Gebiet als "Lebensraum bedrohter Arten - Schongebiet"
ausgeschieden, wo gleichzeitig die Schutzziele für Landschaftsschutzgebiete gelten.
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Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, einem Nebengebäude, einer Remise und
einem Stall überbaut. Knapp ein Drittel der Fläche ist bewaldet.
B./ Am 24. Januar 2007 bzw. 27. Dezember 2007 ersuchte der Grundeigentümer um
Bewilligung für die Abparzellierung des Wohnhauses. Das Landwirtschaftsamt
bewilligte am 7. Januar 2008 die Zerstückelung bzw. Abtrennung des 966 m grossen
Grundstücks Nr. xy mit der Begründung, das Wohnhaus und das Nebengebäude
würden zu keinem landwirtschaftlichen Gewerbe mehr gehören.
C./ Am 26. Juli 2007 reichte der Grundeigentümer beim Bauamt F. ein Gesuch für die
Sanierung des Wohnhauses und den Abbruch der ehemals ohne Baubewilligung
erstellten Remise ein. Das Baugesuch hatte die Isolation des Gebäudes mit einer neuen
Schalung, neue Fenster, eine neue Schleppgaube und die Isolation bzw. neue
Eindeckung des Dachs zum Inhalt. Den Bauplänen war zu entnehmen, dass unter
anderem die Ost- und Westfassade verändert werden sollten. Im Erdgeschoss war
vorgesehen, die Küche in den Anbau zu verlegen und die Kellerräume neu einzuteilen.
Im Obergeschoss sollte unter anderem der ehemalige Holzschopf in ein Badezimmer
und einen WC-Raum umgebaut und das Dachgeschoss komplett ausgebaut werden.
Gegen das Bauvorhaben gingen während der Auflage keine Einsprachen ein.
Das Amt für Raumentwicklung (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation,
abgekürzt AREG) erteilte am 27. September 2007 seine Zustimmung, wobei es
ausdrücklich festhielt, dass der Pächter des Grundstücks Nr. xy den entsprechenden
Landwirtschaftsbetrieb von seinem eigenen Hof aus bewirtschafte, dass das
Wohnhaus deshalb nicht mehr für die Landwirtschaft gebraucht werde, es sich beim
Baugesuch folglich um ein zonenfremdes Vorhaben handle. Damit gelange Art. 24d
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) zur Anwendung. Die
entsprechende Ausnahmebewilligung setze voraus, dass sich die statisch wichtigen
Teile des Gebäudes insgesamt noch in einem guten Zustand befinden und nur zu
einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig sein würden. Dies gelte insbesondere für das
Fundament, die tragenden Wände, die Böden und die Dachkonstruktion. Eine
Auskernung der Gebäudehülle sei ausgeschlossen. Konkret werde das Erdgeschoss
sanft umgebaut, das Obergeschoss teilweise erneuert, Böden oder Decke würden aber
nicht ersetzt. Einzig über der heutigen Stube und Nebenstube werde der Boden
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geöffnet, damit eine Galerie entstehe. Das Dachgeschoss werde zwar ausgebaut, das
Dach bleibe aber erhalten. Das Wohnhaus werde an die Gemeindekanalisation
angeschlossen.
Das Amt für Umweltschutz (heute Amt für Umweltschutz und Energie, abgekürzt AFU)
untersagte mit Verfügung vom 5. September 2007, das häusliche Abwasser weiterhin
landwirtschaftlich zu entsorgen. Der Grundeigentümer reichte darauf ein Baugesuch für
eine Abwassereinzelreinigungsanlage ein, dem das AREG am 3. Dezember 2007
zustimmte.
Der Gemeinderat F. erteilte am 10. Januar 2008 gestützt auf die beiden
Zustimmungsverfügungen des AREG die Baubewilligung und ordnete den
Grundbucheintrag "Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung nach
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV)" an.
D./ Am 4. Juli 2008 stellte der Gemeinderat fest, dass der Grundeigentümer am Stall,
wofür kein Baugesuch gestellt war, bewilligungspflichtige Änderungen vorgenommen
hatte, worauf er einen Baustopp erliess und den Bauherrn aufforderte, ein
nachträgliches Baugesuch einzureichen. Das Untersuchungsamt Uznach büsste den
Bauherrn deswegen am 5. August 2008 wegen Widerhandlung gegen das Baugesetz
(sGS 731.1, abgekürzt BauG). Das nachträgliche Gesuch datiert vom 25. Juli 2008 und
beinhaltet die Sanierung des Stalls für die Haltung von drei bis vier Pferden und acht
bis zehn Ziegen, Umgebungsgestaltungen, den Bau einer Photovoltaikanlage, den
Rückbau des Futtersilos und die Erstellung einer Mistgrube. Zudem war geplant, das
Nebengebäude als Hobby- und Grillhaus umzubauen, eine Quelle zu fassen, ein
oberirdisches Gewässer zu erstellen und einen Teich zu verlegen. Innert Auflagefrist
vom 7. bis 21. August 2008 erhoben der ehemalige Eigentümer des Hofs und die
Organisation P., Einsprache. In der Folge verweigerte das AREG seine Zustimmung mit
Teilverfügung vom 11. Juni 2009 und lud die Baubehörde ein, die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands zu prüfen.
E./ Mit Beschluss vom 19. Januar 2009 erliess der Gemeinderat einen weiteren
Baustopp, diesmal wegen nichtbewilligten Bauarbeiten am Wohnhaus. Der Bauherr
reichte am 23. Februar 2009 das Baugesuch für die ohne Bewilligung vorgenommenen
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Bauarbeiten, d.h. für den Ersatz des seitlichen Kellergeschossanbaus samt neuer
Treppe, die vollständige Auskernung des Erd-, Ober- und Dachgeschosses sowie den
Ersatz der Nord-, Ost- und Südfassaden nach. Während der Auflage wurde wiederum
Einsprache erhoben. Auch dafür verweigerte das AREG mit Verfügung vom 11. Juni
2009 seine Zustimmung. Dementsprechend wies der Gemeinderat das nachträgliche
Baugesuch für die Sanierung des Stalls samt Umgebungsarbeiten sowie den Ersatzbau
für das Wohnhaus am 29. Juni 2009 ab, während es die öffentlich-rechtlichen
Einsprachen guthiess. Mangels anderer Möglichkeiten ordnete er den ersatzlosen
Abbruch des ausgehöhlten Wohnhauses und des veränderten Stalls an.
F./ Gegen den Bauabschlag und die Abbruchverfügung erhob der Bauherr am 3. Juli
und 13. Juli 2009 beim Baudepartement des Kantons St. Gallen Rekurs mit dem
Antrag, die Verfügungen kostenpflichtig aufzuheben und die Sache zur neuen
Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventuell sei das (angepasste)
Baugesuch unter Auflagen zu bewilligen. Mit Rekursergänzung vom 31. August 2009
beantragte er zusätzlich, die Veräusserung der Grundstücke zur landwirtschaftlichen
Nutzung sei zu ermöglichen oder es sei ein Nutzungsverbot für nichtlandwirtschaftliche
Zwecke zu verfügen. Zur Begründung brachte er vor, er sei landwirtschaftlicher
Selbstbewirtschafter. Er plane mit acht hochwertigen, rein ägyptisch gezogenen
Araberstuten Pferde zu züchten, Spezialpflanzen mit medizinisch kosmetischen
Wirkstoffen zu kultivieren sowie eine Kompostproduktion zu betreiben. Falls sein
Betrieb wider Erwarten nicht als zonenkonform beurteilt werden könne, müsse ihm eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c oder 24d RPG erteilt werden. Wenn auch diese
Möglichkeiten verneint würden, sei vom Abbruch der Gebäude aus
Verhältnismässigkeitsüberlegungen abzusehen. Mit Schreiben vom 29. September
2009 erklärte der ehemalige Eigentümer ausdrücklich sein Desinteresse am Ausgang
des Verfahrens. Am Rekursaugenschein vom 1. Dezember 2009 änderte der Bauherr
die Anzahl der Tiere nochmals und führte aus, er werde voraussichtlich elf Pferde
halten, dafür aber auf die Ziegenhaltung verzichten.
Das Baudepartement wies die Rekurse am 7. Juli 2010 mit der Begründung ab, dass
im Bewilligungsverfahren eine zonenkonforme Beurteilung des Wohnhauses in keinem
Zeitpunkt zur Diskussion gestanden habe. Die Behörden seien auf Grund der
eingereichten Unterlagen und des Verhaltens des Bauherrn zu Recht lediglich von einer
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zonenfremden Nutzung ausgegangen. Mit dem nachgereichten Betriebskonzept sei
kein im Haupt- oder Nebenerwerb geführter Landwirtschaftsbetrieb nachgewiesen.
Folglich müsse von einer nichtzonenkonformen Freizeitlandwirtschaft ausgegangen
werden. Die eigenmächtig vorgenommene komplette Erneuerung des Wohnhauses und
Sanierung des Stalls könnten nicht mit einer nachträglichen Ausnahmebewilligung
legalisiert werden. Der Abbruch der beiden Gebäude sei verhältnismässig und liege im
öffentlichen Interesse. Die Hoffnung des Rekurrenten, die betroffene Liegenschaft
könne veräussert und durch einen neuen Eigentümer zonenkonform genutzt werden,
sei bei einem Landwirtschaftsbetrieb von lediglich 3,5 ha hügeligem Wiesland
(Magerwiese) unrealistisch. Auch ein vorübergehendes Nutzungsverbot könne daran
nichts ändern.
F./ Gegen diesen Rekursentscheid liess M. H. am 20. August 2010 durch seinen
Rechtsvertreter mit folgenden Anträgen beim Verwaltungsgericht des Kantons
St. Gallen Beschwerde erheben:
In erster Linie beharrt der Beschwerdeführer darauf, dass sein Bauvorhaben
zonenkonform sei. Dazu lässt er vorbringen, die Erstinstanz habe in Missachtung des
"1. Der Entscheid Nr. 39/2010 des Baudepartementes des Kantons St. Gallen vom
7. Juli 2010 sei aufzuheben.
Die Sache sei zu neuer Entscheidung an die Gemeinde F., eventuell an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
–
2. Das angepasste Baugesuch betreffend Grundstück Nr. xy sei eventuell (wenn
keine Rückweisung erfolgt), subeventualiter unter Auflagen, zu bewilligen.
Das Baugesuch betreffend Grundstück Nr. 988 sei eventualiter (wenn keine
Rückweisung erfolgt), subeventualiter unter Auflagen, zu bewilligen.
–
3. Subsubeventualiter sei die Veräusserung der Grundstücke zur
landwirtschaftlichen Nutzung zu ermöglichen; subsubsubeventualiter ein
Nutzungsverbot für nichtlandwirtschaftliche Zwecke nach Art. 16a RPG zu verfügen.
–
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."–
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Untersuchungsgrundsatzes und des Fairnessgebots sein rechtliches Gehör verletzt,
indem sie ihm, einem juristischen Laien, keine Gelegenheit gegeben habe
nachzuweisen, dass er den Hof zonenkonform bewirtschaften werde. Es sei aber von
Anfang an behördenbekannt gewesen, dass er eine landwirtschaftliche Pferdezucht
aufbauen wolle. Auch sei ihm zugestanden worden, das Wohnhaus im Minergie-
Standard umzubauen. Daraus habe er schliessen dürfen, dass die vorgenommenen
Eingriffe rechtmässig seien, zumindest solange er an gleicher Stelle wiederum gleiches
Material einbaue. Im Rekursverfahren habe er die zonenkonforme Nutzung mit einem
Betriebskonzept nachgewiesen. Statt dieses in der nötigen Breite und Tiefe zu prüfen
und abzuklären, ob die Nutzung bewilligungsfähig sei, sei die Rekursinstanz auf die
erstinstanzlich eingespurte Ausnahmebewilligung fixiert geblieben, womit auch keine
pro forma-Heilung des erstinstanzlich verweigerten Gehörsanspruchs stattgefunden
habe. Da der Verwaltung aber habe klar sein müssen, dass er eine ertragsorientierte
Pferde- und Pflanzenzucht habe nachweisen wollen, hätte sie das eingereichte
Betriebskonzept nicht einfach als ungenügend abtun dürfen, sondern ihm aufzeigen
müssen, wie er dieses zu ergänzen habe, damit sein Gesuch bewilligt werden könne.
Seinen Antrag auf ein unabhängiges Gutachten habe die Vorinstanz willkürlich
übergangen.
G./ Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 21. September 2010, die
Beschwerde abzuweisen, und macht dabei geltend, dass der Beschwerdeführer allein
aus der Tatsache, dass er die landwirtschaftliche Liegenschaft habe kaufen können
und im Sinn des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11,
abgekürzt BGBB) als Selbstbewirtschafter gelte, nichts zu seinen Gunsten ableiten
könne. Während im Zeitpunkt des ursprünglichen Baugesuchs einzig die Sanierung des
nichtlandwirtschaftlichen Wohnhauses Gegenstand des Baugesuchs gewesen sei,
habe der Beschwerdeführer nach dem Baustopp im Rahmen der nachträglichen
Bewilligungsverfahren angegeben, er werde drei bis vier Pferde und einige Ziegen
halten. Im Rekursverfahren sei erstmals von einem professionellen Pferde- und
Pflanzenzuchtbetrieb die Rede gewesen. Nebst dem, dass der landwirtschaftliche
Grundbesitz des Beschwerdeführers die Mindestanforderungen an ein
landwirtschaftliches Gewerbe damit offensichtlich nicht erfülle, sei das Wohnhaus auf
sein Bestreben aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen worden. Zudem befinde
sich die Tierhaltung erst in der Aufbauphase und die Pferdehaltung werde auch nach
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seinem eigenen Betriebskonzept die für die Erreichung eines landwirtschaftlichen
Gewerbes erforderliche Mindestgrösse von einer Standardarbeitskraft selbst nach einer
fünfjährigen Aufbauphase nicht annähernd erreichen. Damit erübrigten sich nähere
Ausführungen zum ebenso arbeits- wie kostenintensiven und nicht weniger als vier
vollständig verschiedenartige Betriebszweige umfassenden Betriebskonzept sowie den
übrigen Voraussetzungen, insbesondere der Unentbehrlichkeit und Notwendigkeit von
Wohnraum auf dem Landwirtschaftsbetrieb und der längerfristigen Existenzfähigkeit
des Betriebs.
H./ Der Gemeinderat verzichtet mit Schreiben vom 7. Oktober 2010 auf eine
Stellungnahme. Pro Natura beantragt mit Stellungnahme vom 8. Oktober 2010, die
Teilprojekte "Zuschüttung des Feuerweihers, Erstellung neuer Teiche,
Bachumlegungen" abzuweisen, falls diese überhaupt noch Gegenstand dieses
Verfahrens seien. Der Beschwerdeführer habe am 22. August 2010 (richtig 2008) an der
Zuschüttung des Weihers und den Bachumlegungen festgehalten, ohne die Unterlagen
zu ergänzen, so dass dieses Teilprojekt gar nicht beurteilt werden könne. Das
Teilprojekt "Terrassierung" habe er zwar zurückgezogen, stattdessen aber um einen
Forstweg ergänzt. Auch dieses Bauvorhaben könne ohne detailliertes Bauprojekt nicht
beurteilt werden.
I./ Der Beschwerdeführer macht mit Eingabe vom 9. November 2010, geltend, er sei als
landwirtschaftlicher Selbstbewirtschafter befähigt, er habe Anspruch auf
Direktzahlungen und sein Betrieb sei mittlerweile auch als landwirtschaftlicher Betrieb
anerkannt. Die rein formale Abparzellierung habe lediglich zum Zweck gehabt, den
Landwirtschaftsbetrieb besser finanzieren zu können. Am Umstand, dass sich das
Wohnhaus weiterhin in der Landwirtschaftszone befinde, ändere die Zerstückelung des
Grundstücks aber nichts. Er habe keine widersprüchlichen Angaben gemacht, sondern
lediglich sein Betriebskonzept im Verlauf des Verfahrens präzisiert.
Am 15. Dezember 2010 reichte er zudem einen Vorvertrag betreffend Pacht eines 175
Aren grossen Grundstücks in Mels nach, wo er nach Ablauf des bestehenden
Pachtvertrags am 31. März 2013 Reben anbauen und einen Weinertrag von 1'200
Litern erzielen will.
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J./ Auf die weiteren von den Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen wird,
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP) zur Behandlung der gegen einen
Entscheid des Baudepartementes erhobenen Beschwerde zuständig. Der
Beschwerdeführer ist Adressat des abschlägigen Entscheids und somit zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
Die Beschwerdeeingabe vom 20. August 2010 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich
den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Der Beschwerdeführer rügt, die Bewilligungsbehörden hätten ihm nicht aufgezeigt,
welche Angaben er hätte liefern müssen, damit sein Bauvorhaben hätte bewilligt
werden können. Damit sei sein rechtliches Gehör verletzt worden, auch wenn er selbst
nicht ausdrücklich eine landwirtschaftliche bzw. landwirtschaftsnahe Nutzung geltend
gemacht habe.
2.1. Das rechtliche Gehör besagt, dass Personen und Behörden, gegen die sich eine
Eingabe richtet, grundsätzlich Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben ist.
Verfügungen, die erheblich belasten, sind nur zulässig, wenn die Betroffenen den
wesentlichen Sachverhalt kennen und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten.
Ausgenommen sind Veranlagungen von Steuern, Taxen und Gebühren (Art. 15 Abs. 1
und 2 VRP, Art. 29 der Bundesverfassung, SR 101, abgekürzt BV).
2.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist einerseits ein persönlichkeitsbezogenes
Verfahrensrecht der Beteiligten, das vor Herabminderung zum blossen
Verfahrensobjekt schützt. Andererseits ist es ein Mittel der Sachaufklärung. Es dient
der optimalen Aufarbeitung der relevanten Entscheidungsgrundlagen und ermöglicht
im Rahmen des Verfahrensrechts die Einführung der Sicht der Betroffenen. Der
Anspruch ergibt sich allein aus dem Verfahren heraus und gilt vorbehaltlos. Inhalt und
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Umfang des Gehörsanspruchs sind nicht abstrakt zu umschreiben, sondern am
Anspruch auf wirksame Mitwirkung anhand konkreter tatsächlicher und rechtlicher
Gegebenheiten nach Fallgruppen und im Einzelfall zu konkretisieren. Voraussetzung
der Wahrnehmung des rechtlichen Gehörs ist eine entsprechende Orientierung der
Betroffenen. Sie bezieht sich auf den zu treffenden Entscheid wie auf den Beizug von
Unterlagen und Gutachten und schliesst geheim geführte Verfahren aus. Das Recht auf
rechtliches Gehör räumt den Betroffenen sodann die Möglichkeit ein, sich vor Erlass
eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Mit dem
Anspruch auf effektive Mitwirkung korrespondiert, dass die Behörde die Vorbringen der
Beteiligten tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt und ihre Entscheide vor diesem
Hintergrund begründet (G. Steinmann, in: St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung,
2. Auflage, Zürich/St. Gallen 2008, Rz. 21 ff. zu Art. 29 BV).
2.3. Im Verwaltungsverfahren gilt zudem der beschränkte Untersuchungsgrundsatz.
Das heisst, dass die Verwaltungs- und Justizbehörden den Sachverhalt grundsätzlich
von Amtes wegen abklären (Art. 12 Abs. 1 VRP). An der Verteilung der materiellen
Beweislast bzw. an der Regelung der Folgen der Beweislosigkeit ändert der
Untersuchungsgrundsatz aber nichts. Die erwähnte Beschränkung hat zur Folge, dass
- sofern zur Wahrung der öffentlichen Interessen keine besonderen Erhebungen nötig
sind - bereits auf der untersten Ebene des Verwaltungsverfahrens nur die von den
Verfahrensbeteiligten angebotenen und leicht zugänglichen Beweise über erhebliche
Tatsachen abzunehmen sind (Art. 12 Abs. 2 VRP). Das Untersuchungsprinzip findet
seine Grenzen mit anderen Worten an der Mitwirkungspflicht der Parteien.
Im streitigen Verwaltungsverfahren wird der Untersuchungsgrundsatz noch weiter
relativiert, indem die Behörden den Sachverhalt nicht weiter abklären, sondern sich
damit begnügen können, die Stichhaltigkeit der Parteivorbringen zu überprüfen.
Weitere Sachverhaltsermittlungen sind zwar möglich, aber nicht erforderlich. Dazu
kommt, dass die Behörden nicht an die Beweisofferten der Parteien gebunden sind
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2006,
Rz. 1623 ff.).
2.4. Für das Baubewilligungsverfahren bedeutet das, dass der Bauherr den
Verfahrensgegenstand mit seinem Gesuch festlegt. Liegt die Bewilligung nicht
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ausnahmsweise im öffentlichen Interesse, muss der Gesuchsteller das tatsächliche
Fundament seines Begehrens weitgehend selber behaupten und die Beweise dafür
anbieten. Insofern besteht bereits im erstinstanzlichen Verfahren eine
Substanziierungslast bzw. eine gewisse Begründungspflicht des Gesuchstellers
(Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003,
Rz. 604 f.). Zur vorgängigen Abklärung wichtiger Baufragen kann der
Baubewilligungsbehörde ein Bauermittlungsgesuch eingereicht werden (Art. 91 Abs. 1
BauG). Der Bauherr kann sich damit Klarheit über die Rechtslage verschaffen und
Projektierungskosten ersparen (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, Rz. 1020). Ist das Gesuch aber einmal eingereicht, besteht die Aufgabe der
Behörde in erster Linie darin, dieses auf seine Rechtmässigkeit hin zu überprüfen.
Darüber hinaus ist es nicht an der Verwaltung, den Gesuchsteller anwaltlich zu beraten
und ihm von seinem Gesuch abweichende Bedürfnisse und Voraussetzungen
aufzuzeigen, die - anders als seine - zu einer Bewilligung führen würden.
2.5. Konkret waren die kommunalen und kantonalen Baubewilligungs- und
Zustimmungsbehörden einzig mit dem Umbau eines Wohnhauses für einen
praktizierenden Arzt konfrontiert, der ihnen mehrfach mitgeteilt hatte, dass die
bisherige Tierhaltung des vorgängigen Landwirtschaftsbetriebs eingestellt worden sei.
Anzeichen für eine künftige berufsmässige Pferdehaltung, die über das Ausmass einer
Freizeitbeschäftigung hinausgehen sollte, bestanden entgegen seiner Behauptungen
weder im ordentlichen noch im nachträglichen Bewilligungsverfahren. Der
Beschwerdeführer machte im Gegenteil geltend, dass er bloss drei bis vier Pferde und
acht bis zehn Ziegen halten werde, was zweifelsohne auf eine hobbymässige
Tierhaltung schliessen liess, wie das bei zahlreichen anderen Nichtlandwirten der Fall
ist, die ein ehemaliges Bauernhaus in der Landwirtschaftszone erwerben und
bewohnen wollen. Mangels Indizien für eine gewerbsmässige Pferdezucht bzw.
Ziegenmilchwirtschaft bestand für die Behörden keinerlei Anlass, vom Gesuchsteller
ein landwirtschaftliches Betriebskonzept zu verlangen. Dies gilt umso mehr, als der
Beschwerdeführer gleichzeitig mit dem Baugesuch darum ersucht hatte, das
Wohnhaus des ehemaligen Landwirtschaftsbetriebs aus dem Geltungsbereich des
BGBB zu entlassen, weil es zu keinem landwirtschaftlichen Gewerbe mehr gehöre.
Sein im Beschwerdeverfahren nachgeschobenes Argument, er habe das Wohnhaus
lediglich zum Zweck der besseren Finanzierbarkeit abparzellieren lassen, stellt für einen
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Landwirtschaftsbetrieb keinen "gewöhnlichen Vorgang" dar, wie der Beschwerdeführer
behaupten lässt. Das Gesetz will dies im Gegenteil gerade verhindern. Sinn und Zweck
des BGBB ist es nämlich, dass lebensfähige Betriebe als Ganzes erhalten bleiben. Aus
diesem Grund sollen landwirtschaftliche Grundstücke nur beschränkt belastet,
gehandelt und grundsätzlich nicht geteilt werden (Art. 11 ff. und Art. 58 ff. BGBB).
2.6. Dem ursprünglichen Baugesuch ging ein förmliches Bauermittlungsverfahren
voraus. In diesem Zusammenhang fand zwischen dem Grundeigentümer und seinem
Planer sowie den Vertretern des kommunalen Bauamtes und des Amtes für Bauen
ausserhalb der Bauzone des AREG am 6. Februar 2007 eine Besprechung statt. Bei
dieser Gelegenheit wurden denkbare Umnutzungsmöglichkeiten diskutiert und geklärt.
Dabei stand aufgrund der Angaben des Beschwerdeführers einzig eine zonenfremde
Sanierung und Erweiterung des ehemaligen Betriebsleiterwohnhauses zur Diskussion.
Das AREG hielt diese Erkenntnis im Schreiben vom 3. Mai 2007 fest, wobei es
ausdrücklich darauf hinwies, dass für die geplante Sanierung lediglich eine
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24d Abs. 1 RPG in Frage komme, wonach
weder Eingriffe in die tragende Substanz noch eine vollständige Auskernung zulässig
seien. Die Zustimmungsbehörde führte dabei wörtlich aus, dass die blosse
Beibehaltung des Dachs und der Fassade bei gleichzeitiger Aushöhlung und
"Neufüllung" des Gebäudes mit einem Neubau nicht möglich sei. Es zeigte sodann
anhand einer genauen Flächenberechnung auf, dass mit der vorgesehenen
zonenwidrigen Erweiterung die nötige Identität des Wohnhauses nicht gewahrt bleibe,
weshalb es dem Beschwerdeführer empfahl, das Projekt zu verkleinern.
Der Beschwerdeführer erklärte sich mit dieser Beurteilung einverstanden und gab
zusammen mit der Kurath Holzbau AG, F., ein entsprechend redimensioniertes Projekt
ein. Das verkleinerte Vorhaben wurde in der Folge ausdrücklich als zonenwidriges
Bauvorhaben beurteilt und unter dem Hinweis auf die entsprechenden
Einschränkungen bewilligt. Vom Ausbau des Stalls oder einer zonenkonformen
Nutzung war entsprechend dem Baugesuch keine Rede. Mithin bestand für die
Bewilligungsbehörde - wie die Vorinstanz zu Recht ausführt - keinerlei Anlass dafür,
das Gesuch lediglich pro forma auch noch unter dem Aspekt einer nie zur Diskussion
gestandenen zonenkonformen Nutzung zu prüfen. Die Bewilligungsbehörde hat ihrer
Begründungspflicht insofern Genüge getan, als sie das Gesuch - wie im
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Bauermittlungsverfahren besprochen und angekündigt - einzig unter dem Aspekt der
Ausnahmebewilligung geprüft und das dafür geltende Recht angewendet hat (vgl. dazu
Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1632). Die Verwaltung verhielt sich somit zu jeder
Zeit loyal und vertrauenswürdig (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 622 ff).
2.7. Der Grundsatz von Treu und Glauben gilt aber nicht nur für die Behörden. Der
Private ist ebenso verpflichtet, sich im Rechtsverkehr mit den staatlichen Stellen an
den Grundsatz von Treu und Glauben zu halten (Art. 5 Abs. 3 BV, Häfelin/Müller/
Uhlmann, a.a.O., Rz. 712). In diesem Zusammenhang macht die Vorinstanz zu Recht
geltend, dass der Beschwerdeführer im Verlauf des Verfahrens immer wieder neue und
sich widersprechende Angaben gemacht und sich dabei widersprüchlich verhalten
habe. Tatsächlich wäre er wohl nicht einverstanden gewesen, sein ursprüngliches
Projekt im Hinblick auf eine restriktive Ausnahmebewilligung zu verkleinern, wenn er
von Anfang an einen zonenkonformen Zuchtbetrieb hätte aufbauen wollen, wofür er
eine erheblich komfortablere ordentliche Baubewilligung erhalten hätte. Der
Beschwerdeführer erklärte sich im Gegenteil sogar noch damit einverstanden, dass mit
der Ausnahmebewilligung eine entsprechende Beschränkung der Nutzungserweiterung
im Grundbuch eingetragen wurde. Wenn er unter diesen Umständen nun nachträglich
geltend macht, er wäre damals gar nicht beschwert gewesen, die erteilte Bewilligung
anzufechten, und gleichzeitig rügt, die Behörden hätten schon damals eine
zonenkonforme Nutzung bewilligen müssen, verhält er sich offensichtlich
widersprüchlich, was keinen Rechtsschutz findet (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O.,
Rz. 712). Daran ändert auch nichts, dass er im Bewilligungsverfahren nicht anwaltlich
vertreten war. Die ausführlich und unmissverständlich begründete Bewilligung konnte
selbst ein "juristischer Laie" nicht derart missverstehen, dass das Wohnhaus im
Hinblick auf den angestrebten Minergie-Standard gleichwohl komplett ausgehöhlt
werden dürfe, sofern am gleichen Ort wiederum gleiches Material eingebaut werde.
Beim Beschwerdeführer handelt es sich zudem um einen lebensgewandten
Akademiker, der das Baugesuch zusätzlich mit einem erfahrenen Bauunternehmen
gestellt hatte. Diesem Baufachmann musste ohne weiteres klar sein, dass hier keine
zonenkonforme Nutzung zur Diskussion stand und die massiven Abweichungen von
der erteilten Baubewilligung eine raumplanerische Bewilligung voraussetzen würden.
Das entsprechende Fachwissen des Bauunternehmers hat sich der Beschwerdeführer
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vollumfänglich anrechnen zu lassen (VerwGE B 2007/112 vom 12. Februar 2008 E.
3.5.1.4., in: www.gerichte.sg.ch.).
2.8. Vor Rekursinstanz brachte der Beschwerdeführer erstmals vor, er wolle einen
zonenkonformen Landwirtschaftsbetrieb mit ganz unterschiedlichen Betriebszweigen
führen. Sein Vorbringen untermauert er mit einem Betriebskonzept, das er
zwischenzeitlich in Zusammenarbeit mit Dr. sc. techn. M. B., Dipl. Ing. Agr. ETH,
ausgearbeitet hatte. Damit macht er in sechs Jahren nach Aufnahme der Pferdezucht
einen Betriebsgewinn geltend. Der Beschwerdeführer bemängelt nun, dass die
Vorinstanz von dieser Erfolgsrechnung abgewichen ist, ohne darüber eine unabhängige
Begutachtung erstellen zu lassen, wie er beantragt hatte. Zudem macht er geltend,
dass der Verwaltung habe klar sein müssen, dass er einen zonenkonformen Betrieb
habe nachweisen wollen. Daraus folge, dass die Behörden ihm hätten genau aufzeigen
müssen, welche Angaben und Unterlagen er dafür hätte nachliefern müssen.
2.8.1. Der Anspruch der Parteien, mit rechtzeitig und formgültig angebotenen
Beweisanträgen und Vorbringen gehört zu werden, soweit diese erhebliche Tatsachen
betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind, leitet sich aus dem Anspruch
auf rechtliches Gehör ab. Keine Gehörsverletzung liegt vor, wenn das Gericht darauf
verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es auf Grund der bereits
abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, seine Überzeugung würde
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 6B_751/2010 vom 11. Januar
2011 E. 2.5 mit Hinweisen).
2.8.2. Vorliegend war die Vorinstanz auf Grund der Unterlagen, der fachkundigen
Stellungnahme des Amtes für Bauen ausserhalb der Bauzone, des vorgenommenen
Augenscheins und ihres eigenen Fachwissens in der Lage zu beurteilen, ob mit dem
eingereichten Konzept eine zonenkonforme Nutzung nachgewiesen werde. Sie
begründete zudem, dass der Beschwerdeführer von seinem fehlenden
landwirtschaftlichen Spezialwissen abgesehen nicht dargelegt habe, wie er als
praktizierender Humanmediziner die arbeitsintensiven, praktischen Tätigkeiten als
Züchter von Pferden und Heilpflanzen sowie Kompost- und Stromproduzent
bewältigen wolle. Auch wendet sie mit Blick auf seine Mitwirkungspflicht und den
http://www.gerichte.sg.ch/
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bisherigen Verfahrensablauf zu Recht ein, dass es am Beschwerdeführer gewesen
wäre, die wesentlichen Aufwendungen wie Investitions- und Kapitalkosten für den
Aufbau des Pferde- und Spezialpflanzenzuchtbetriebs sowie die Maschinen-,
Personal-, Betriebs- und Gebäudeunterhaltskosten aufzuzeigen, ohne die der
prognostizierte Betriebsgewinn offensichtlich nicht plausibilisiert werden konnte.
Nachdem für die Vorinstanz klar war, dass die Parteivorbringen nicht stichhaltig waren
und eine zonenkonforme Nutzung augenscheinlich nicht ausgewiesen war, musste sie
keine weiteren Sachverhaltsermittlungen mehr tätigen. Unter diesen Umständen war
sie insbesondere nicht gehalten, dem Rekurrenten abermals Gelegenheit zu geben, die
behauptete zonenkonforme Nutzung weiter zu belegen.
2.9. Aus dem Gesagten folgt, dass die Vorinstanz den Sachverhalt korrekt ermittelt und
das Recht ohne Willkür angewendet und insbesondere keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs oder des Untersuchungsgrundsatzes begangen hat, auch wenn sie
in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet hatte, weitere Abklärungen zu treffen
und das eingereichte Betriebskonzept von einem unabhängigen Experten begutachten
zu lassen. Der Rechtsstreit war auf Grund der Unterlagen und den getroffenen
Feststellungen entscheidreif, weshalb zu Recht darauf verzichtet wurde, weitere
Angaben oder Beweise nachzufordern bzw. abzunehmen. Aus dem gleichen Grund
kann auf die im Beschwerdeverfahren wiederum verlangte Einholung von Expertisen
verzichtet werden.
3. Der Beschwerdeführer verlangt die Durchführung eines Augenscheins. Der
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 966).
Umstritten ist in erster Linie, ob die geplante Nutzung des ehemaligen
Landwirtschaftsbetriebs zonenkonform sei und die vorgenommenen Bauarbeiten
nachträglich bewilligt werden können. Die ausgeführten Arbeiten am Wohnhaus und
am Stall sind protokolliert und fotografisch dokumentiert. Die Tatsache, dass das
Wohnhaus weitgehend ausgekernt wurde und dass die ebenfalls teilweise ersetzte
Gebäudehülle durch provisorische Holzstützen und Stahlträger abgestützt werden
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muss, ist unbestritten. Beim Stall ist unstreitig, dass dieser mit einem vorspringenden
Unterstand erweitert, der Erdgeschossboden und das Fundament erneuert sowie
grosse Teile der Fassaden und des Balkengerüstes ersetzt worden sind. Ob die beiden
Gebäude damit räumlich, flächenmässig oder äusserlich eine relevante Umgestaltung
erfahren haben, lässt sich somit ohne weiteres auf Grund der Verfahrensakten
beurteilen. Das Gleiche gilt für die Frage, ob mit dem geplanten Zuchtbetrieb und den
drei weiteren beabsichtigten Betriebszweigen eine zonenkonforme Nutzung
ausgewiesen sei. Auf die Durchführung des beantragten Augenscheins ist folglich zu
verzichten.
4. Die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung setzt unter anderem voraus, dass
der geplante Bau dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone entspricht (Art. 22 Abs. 2
lit. a RPG).
4.1. Das hauptsächlich zur Diskussion stehende Wohnhaus und der Stall liegen wie
gesagt in der Landwirtschaftszone. Diese Zone dient der langfristigen Sicherung der
Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums
oder dem ökologischen Ausgleich; sie soll ihren verschiedenen Funktionen
entsprechend von Überbauungen weitgehend frei gehalten werden (Art. 16 Abs. 1
RPG). In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen somit zonenkonform, wenn
sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau
nötig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG, Art. 20 Abs. 2 BauG). Die Voraussetzungen dafür sind
streng auszulegen und auf Verordnungsstufe näher umschrieben. Allfällige Neubauten
sind auf das Nötigste zu beschränken (Botschaft des Bundesrates zu einer Teilrevision
des RPG, BBl 1996 II, S. 513 ff., S. 531 f.). Ein Pferdezuchtbetrieb mit überwiegender
eigener Futtergrundlage ist in der Landwirtschaftszone grundsätzlich zonenkonform
(GVP 1995 Nr. 12 S. 35, Wegleitung "Pferd und Raumplanung" des Bundesamtes für
Raumentwicklung, S. 9 ff.).
4.2. Nach Art. 34 Abs. 4 RPV darf eine ordentliche Baubewilligung in der
Landwirtschaftszone nur erteilt werden, wenn die Baute für die in Frage stehende
Bewirtschaftung nötig ist, dieser am vorgesehenen Standort keine überwiegenden
Interessen entgegen stehen und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen
kann. Damit soll sichergestellt werden, dass in der Landwirtschaftszone keine
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unnötigen neuen Bauten und Anlagen bewilligt werden, die bereits nach kurzer Zeit
wieder leer stehen (P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,
5. Auflage, Bern 2002, S. 175). Demnach kann es sinnvoll sein, vom Gesuchsteller ein
je nach Vorhaben mehr oder weniger detailliertes Betriebskonzept zu verlangen.
Wirtschaftliche Rentabilität und Existenzsicherung setzen somit ein Betriebskonzept
und eine gewisse Grösse des Betriebs voraus (Waldmann/Hänni,
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 28 zu Art. 16a RPG; BGE 1A.64/2006 vom
7. November 2006 E. 5.1). Als nicht zonenkonform gelten Bauten der
Freizeitlandwirtschaft (Art. 34 Abs. 5 RPV). Diese Bestimmung bezweckt, der
Landwirtschaft ausreichende Flächen geeigneten Kulturlandes zu sichern. Die
Unterscheidung zwischen Berufs- und Freizeitlandwirtschaft dient dem an Bedeutung
gewinnenden Interesse, die Berufslandwirtschaft vor der Konkurrenzierung durch
andere Formen der Bodennutzung zu schützen, die auf keine ertragsorientierte oder
wenigstens kostendeckende Ausübung angewiesen sind. Sie hält sowohl vor der
Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) als auch vor der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1
BV) stand (BGE 1A.64/2007 vom 7. November 2006 E. 2.2 mit Hinweis).
4.3. Bei der Beurteilung, ob es sich um einen Betrieb mit zonenwidriger
Freizeitlandwirtschaft bzw. um einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Haupt- oder
Nebenerwerbsbetrieb handelt, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Die
zonenkonforme Bewirtschaftung unterscheidet sich von der Freizeitlandwirtschaft in
erster Linie durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und
organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen
Umfang. Der zeitliche Aufwand für Freizeitbeschäftigungen kann dabei durchaus
beträchtlich sein, ohne dass bereits eine berufliche Tätigkeit vorliegt (BGE 1A.64/2006
vom 7. November 2006 E. 3.2, mit Hinweis). Auf starre Grenzwerte wurde jedoch
bewusst verzichtet, damit einzelfallgerechte Lösungen möglich bleiben (Bundesamt für
Raumentwicklung, Erläuterung zur RPV, Bern 2001, E. 2.3.1., S. 32). Selbst die
Ausrichtung von Direktzahlungen lässt nicht automatisch auf das Vorliegen eines
landwirtschaftlichen Betriebs im Sinn von Art. 16a RPG schliessen. Das RPG stellt auf
andere Kriterien ab. Der Anspruch auf Direktzahlungen sagt weder etwas darüber aus,
ob der Betrieb längerfristig bestehen kann, noch dass ein dauernder, auf
Wirtschaftlichkeit gerichteter und organisierter Einsatz von Kapital und Arbeit in einem
wirtschaftlich bedeutsamen Umfang geleistet wird (BGE 1A.184/2006 vom 15. Februar
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2007 E. 2.3, mit Hinweisen; BGE 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.1, mit
Hinweisen). Fehlt es an der Wirtschaftlichkeit des zu beurteilenden Betriebs und damit
an einer wesentlichen Voraussetzung für eine Baubewilligung in der
Landwirtschaftszone, ist es auch nicht relevant, ob es sich dabei um einen Betrieb im
Sinn der Landwirtschaftsgesetzgebung handelt (BGE 1A.64/2006 vom 7. November
2006 E. 3.3 mit Hinweis).
4.4. Davon abgesehen, dass der Beschwerdeführer bereits einige Pferde besitzt,
besteht der angestrebte Landwirtschaftsbetrieb mit seinen zahlreichen
Betriebszweigen noch nicht. Der Beschwerdeführer rechnet denn auch mit einer
längeren Aufbaubauphase und will erstmals in sechs Jahren einen Betriebsgewinn von
Fr. 56'000.-- ausweisen. Die Zeit bis dahin sowie den Aufbau des Betriebs will er aus
Eigenkapital finanzieren. Dass deshalb keinerlei Fremdkapitalzinsen anfallen sollen, ist
unter den vorliegenden Umständen aber unglaubwürdig. Das Ehepaar H.-C. verfügte
für das Jahr 2005, also kurz bevor der Beschwerdeführer die Landwirtschaftsparzelle
zum öffentlich beurkundeten Kaufpreis von Fr. 300'000.-- erworben hatte, über kein
steuerbares Vermögen. Das jährliche Einkommen betrug damals Fr. 127'000.--, wobei
der Beschwerdeführer nach eigenen Angaben allein für den Unterhalt seiner seit
langem getrennt lebenden Ehefrau und seiner drei Töchter über Fr. 125'000.--
aufgewendet haben will (vgl. VerwGE B 2010/253 vom 22. Februar 2011 betreffend
Staats- und Gemeindesteuern E. 3.2.2. und 3.4., zur Publikation vorgesehen in:
www.gerichte.sg.ch). Dass sich seine finanziellen Verhältnisse seither fundamental
geändert haben sollen, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und ist auch sonst
nicht ersichtlich.
Hinsichtlich der zahlreichen, für den geplanten Betrieb nötigen Investitionen und
Anschaffungen wie Einrichtungen, Geräte, Fahrzeuge, betriebsnotwendige Maschinen,
sonstige Geräte, Setzlinge und Dünger weist die Erfolgsrechnung nichts aus bzw.
lediglich Fr. 6'000.-- Abschreibungskosten für Geräte/Photovoltaik. Daran ändert
nichts, dass bereits eine Mähmaschine und ein Heuwagen vorhanden sind. Dazu
kommt, dass für den geplanten Zuchtertrag der Bestand der Zuchtstuten noch
erheblich erhöht werden müsste, was in der Erfolgsrechnung ebenfalls keinen
Niederschlag findet. Ausgeklammert sind sämtliche Kosten für die noch nötigen
baulichen Massnahmen beim Wohnhaus und Stall sowie für die Erstellung eines
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befestigten Ganzjahresauslauf- und eines Ausbildungsplatzes, einer Geschirrkammer
sowie der Mist-, Kompostier- und Photovoltaikanlage.
4.5. Personalkosten sollen nach Angaben des Beschwerdeführers ebenfalls keine
anfallen, weil er den Landwirtschaftsbetrieb allein zusammen mit seiner Frau und
seinen drei Töchtern aufbauen und dereinst führen will. Diese Absichtserklärung genügt
aber mitnichten als Nachweis dafür, dass er den Pferde- und Heilpflanzenzuchtbetrieb
längerfristig existenzsichernd wird betreiben können. Zum einen lebt das Ehepaar H.-C.
bereits seit siebzehn Jahren getrennt, wobei die Ehefrau an ihrem Wohnort in Zürich
einer eigenen selbständigen Tätigkeit als Kauffrau nachgeht (VerwGE B 2010/253 vom
22. Februar 2011 E. 3.2.7., zur Publikation vorgesehen in: www.gerichte.sg.ch). An den
damit aufkommenden erheblichen Zweifeln, dass seine Ehefrau den abgelegenen Hof
dereinst zusammen mit dem Beschwerdeführer bewirtschaften wird, ändern weder die
Tatsache etwas, dass sie seit Mitte des Jahres 2008 Gesellschafterin und
Geschäftsführerin der H. GmbH ist, die laut Handelsregisterauszug zum Zweck hat,
Arztpraxen, Gastronomie- und Generalunternehmungen für Bausanierungen zu führen,
beim Aufbau und Betrieb von landwirtschaftlichen Anwesen und namentlich bei der
Zucht von Rassenpferden mitzuwirken, noch die eingereichten Unterlagen, wonach sie
ein halbjähriges Praktikum absolviert hat, bei welchem sie Hausarbeiten verrichtet und
Tiere gefüttert habe bzw. sich für einen Bäuerinnenfachkurs anmelden will, wobei die
ins Recht gelegte Anmeldung von der Schule nicht bestätigt ist. Zum anderen sind die
drei Töchter, die bei ihrer Mutter in Zürich aufgewachsen sind, mittlerweile volljährig,
weshalb nicht davon ausgegangen werden kann, dass sie künftig auf unbestimmte Zeit
gratis auf dem Betrieb ihres Vaters arbeiten werden. Von einem reinen Familienbetrieb
kann somit keine Rede sein. Folglich geht es nicht an, in der Erfolgsrechnung des
mehrere arbeitsintensive Sparten umfassenden Betriebs keinerlei Personalkosten
einzusetzen. Dazu kommt, dass der Beschwerdeführer bereits 62-jährig ist und folglich
nach der geplanten Aufbauphase von sechs Jahren nahezu 70 Jahre alt sein wird.
Schon von daher ist klar, dass der auf den Beschwerdeführer zugeschnittene, aber
körperlich anspruchsvolle Landwirtschaftsbetrieb nicht auf Dauer angelegt sein kann.
4.6. Von den fehlenden Investitions-, Kapital- und Personalkosten abgesehen, erweisen
sich aber auch die geschätzten Einnahmen von Fr. 98'000.-- auf der Ertragsseite als
rein spekulativ. Weder die Angaben zum Verkauf von vier Jungpferden und einem
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Fohlen noch der erhoffte Erlös aus den Spezialkulturen und der Kompost- und
Stromproduktion werden durch konkrete Angaben untermauert. Der behauptete Betrag
wird einzig mit allgemeingültigen Aussagen begründet, dass für ein dreijähriges
Araberpferd beispielsweise je nach Qualität Fr. 15'000.-- bis Fr. 30'000.-- bezahlt
werde. Der Kräuteranbau soll deshalb wirtschaftlich interessant sein, weil unter
anderem die Hälfte der Produktion in der Schweiz von der Firma Ricola abgenommen
werde. Solche unbestimmten und theoretischen Hinweise sagen aber nichts über den
längerfristigen Erfolg eines konkreten, erst noch aufzubauenden Betriebs aus, der sich
erschwerend im Berggebiet befindet, wo die Produktionsbedingungen besonders
anspruchsvoll sind. Dazu kommt, dass es sich beim künftigen Betriebsleiter um einen
Quereinsteiger handelt, der sich gemäss seiner Homepage www.xy.ch noch nie mit
professioneller Landwirtschaft beschäftigt hat. Er war im Gegenteil im kaufmännischen
Bereich und nach seinem Studium in den 70er Jahren als Mediziner tätig. In Bezug auf
die Pferdezucht ist er erst daran, sich das entsprechende Fachwissen anzueignen.
Bezüglich der Spezialpflanzen, die er für die Heilkunde und Kosmetik produzieren will,
wird er sich die nötigen Erfahrungen wohl erst im Verlauf der Zeit aneignen, womit es
ebenfalls rein spekulativ ist, dass er in sechs Jahren aus dem Verkauf von Heilkräutern
einen Erlös von Fr. 20'000.-- erwirtschaften wird. Zu den eingesetzten Direktzahlungen
von Fr. 22'000.-- ist zu sagen, dass er in drei Jahren das 65. Altersjahr erreichen und
damit gemäss Art. 19 der Verordnung über die Direktzahlungen an die Landwirtschaft
(SR 910.13) als Alleinbewirtschafter keine Direktzahlungen mehr erhalten wird, wovon
mit Blick auf die vorerwähnten Ausführungen auszugehen ist.
4.7. Aus dem Gesagten folgt, dass der Beschwerdeführer weder nachgewiesen noch
glaubhaft gemacht hat, dass der geplante Betrieb längerfristig existieren und die
nötigen Investitionen getragen werden können, noch dass begründete Erwartungen auf
einen durchschnittlichen Betriebsgewinn bestehen. Die Vorinstanz ist unter diesen
Umständen zu Recht zur Erkenntnis gelangt, dass der angestrebte Betrieb lediglich als
zonenwidrige Freizeitlandwirtschaft beurteilt werden könne. Folglich muss nicht näher
geprüft werden, ob für den Betriebszweig Pferdezucht ausreichende betriebseigene
Futtergrundlagen vorhanden sind. Am fehlenden Nachweis eines gewinnorientierten
Landwirtschaftsbetriebs ändert auch nichts, dass der Beschwerdeführer darüber
hinaus auch noch Reben kultivieren und Wein produzieren will, wie er im
Beschwerdeverfahren erstmals geltend macht. Auch bezüglich dieses, nunmehr fünften
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Betriebszweiges macht er keinerlei überprüfbaren Angaben. Die Vorinstanz hat
demnach zu Recht entschieden, dass für den Wiederaufbau des Wohnhauses und die
ausgeführte Sanierung des Stalls keine ordentliche Baubewilligung erteilt werden kann.
5. Der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für nicht
zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone findet sich in Art. 24
RPG. Diese Bestimmung kommt subsidiär zu den Tatbeständen über die erleichterte
Ausnahmebewilligung zum Zug. Somit ist als erstes zu prüfen, ob eine solche
Bewilligung nach den Bestimmungen von Art. 24a RPG bis Art. 24d RPG und Art. 37a
RPG erteilt werden kann (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 13 zu den Vorbemerkungen zu
Art. 24 ff. RPG).
5.1. Die Grundnorm für die erleichterte Ausnahmebewilligung findet sich in Art. 24c
RPG. Sie konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu
den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG schützt
bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser
Bestimmung können solche Bauten und Anlagen teilweise geändert oder massvoll
erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind; in jedem
Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.
Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung ergibt sich
unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 neues Fenster E. 3b S. 219 mit
Hinweisen).
5.1.1. Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen
beschränkt, die nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von
Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209
neues Fenster E. 2c). Die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit
nur auf Bauten, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt
und aufgrund einer späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber
auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch
tatsächliche Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes,
entstanden ist (BGE 1C_279/2008 vom 6. Februar 2009 E. 2.3; R. Muggli, Kommentar
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zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Rz. 6 und 14 zu Art. 24c RPG; P. Karlen,
Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, System der neuen Regelung, in: ZBl
102/2001 S. 291, 296 f.). "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie
solche, die vor dem 1. Juli 1972 errichtet worden sind, d.h. vor dem Inkrafttreten des
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung vom 8. Oktober
1971 am 1. Juli 1972, mit welchem erstmals eine klare Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet vorgenommen wurde. Dieser Stichtag vermeidet schwer erklärbare
Widersprüche zur bundesgerichtlichen Praxis, gemäss der das Ausmass zulässiger
Änderungen von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone aufgrund der
Entwicklung seit dem 1. Juli 1972 zu beurteilen ist (BGE 129 II 396 neues Fenster E.
4.2.1). Solche Widersprüche sind namentlich deshalb zu vermeiden, weil der Begriff der
teilweisen Änderung bzw. der massvollen Erweiterung durch die Gesetzesrevision nicht
verändert worden ist (BGE 127 II 215 neues Fenster E. 3). Nach dem 1. Juli 1972
erstellte Bauten und Anlagen fallen namentlich dann in den Anwendungsbereich von
Art. 24c RPG, wenn sie aufgrund einer Zonenplanänderung von der Bauzone in eine
Nichtbauzone gelangten, oder wenn sie zwischen dem 1. Juli 1972 und dem
Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 in einem Gebiet errichtet wurden, für welches
keine Bauzone ausgeschieden war, welches aber innerhalb eines
gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekts lag (BGE 129 II 396
neues Fenster E. 4.2.1 mit Hinweisen; Karlen, a.a.O., S. 297).
5.1.2. Demgegenüber fallen Bauten, die rechtmässig bewilligt und im Moment der
geplanten Veränderungen immer noch zonenkonform sind, aber nicht mehr gemäss
ihrem zonenkonformen Zweck genutzt werden sollen, nicht unter Art. 24c RPG. Das
trifft vor allem für die grosse Zahl der als Folge des Strukturwandels funktionslos
gewordenen landwirtschaftlichen Wohnhäuser zu. Für sie gilt die Ausnahmeregelung
des Art. 24d RPG. Art. 24c RPG betrifft also nicht diejenigen zonenkonformen Bauten,
die ihre landwirtschaftliche Funktion nach dem 1. Juli 1972 verloren haben (BGE
1C_101/2009 vom 11. Dezember 2009 E. 2.3).
5.1.3. Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt und seither weiterhin landwirtschaftlich
genutzt wurden, gelten somit als zonenkonform. Umgekehrt bedeutet dies, dass nur
jene landwirtschaftlichen Bauten in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen,
die vor der Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet für landwirtschaftliche
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Zwecke bewilligt worden waren und nachweisbar vor dem 1. Juli 1972 nicht
landwirtschaftlich genutzt wurden (R. Muggli, a.a.O., Rz. 14 zu Art. 24c RPG). Bei der
Beurteilung der Frage, was als landwirtschaftliche Nutzung zu gelten hat, ist dabei nicht
auf den heutigen Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes, wie er in Art. 7 BGBB
umschrieben ist, abzustellen. Vielmehr ist zu prüfen, was am 1. Juli 1972 als
landwirtschaftliche Nutzung galt. Damals galt das Bedürfnis für einen Neu- oder
Umbau ausserhalb der Bauzonen bzw. des durch das generelle Kanalisationsprojekt
abgegrenzten Gebietes als sachlich begründet, wenn der Gesuchsteller auf das
geplante Gebäude oder eine Anlage dringend angewiesen war und deren abgelegener
Standort durch ihre Zweckbestimmung bedingt oder im öffentlichen Interesse
erwünscht war. Darauf, ob die Landwirtschaft im Haupt- oder im Nebenberuf und
ausschliesslich oder vorwiegend aus ökonomischen oder ideellen Gründen (aus
Liebhaberei, zu Forschungszwecken) betrieben wurde, kam es damals nicht an. Damit
ein landwirtschaftliches Gewerbe, insbesondere wenn Vieh gehalten wurde, in
gehöriger Weise betrieben werden konnte, war aber erforderlich, dass sich die
Wohnung des Betriebsinhabers auf dem Gehöft oder doch in dessen unmittelbarer
Nähe befand (BGE 100 Ib 86 neues Fenster E. 5). Nicht entscheidend ist in diesem
Zusammenhang die Frage, ob der Betrieb damals aufgrund mangelnder
Existenzfähigkeit gemäss dem damals geltenden Gewässerschutzgesetz als Neubau
nicht bewilligungsfähig gewesen und somit am massgeblichen Stichtag zonenwidrig
geworden sei, weil es vorliegend nicht um die Bewilligung eines Neubaus ausserhalb
der Bauzone sondern um eine Ersatzbaute geht. Insofern kann der Beschwerdeführer
auch nichts zu seinen Gunsten aus dem angeführten BGE 103 Ib 110 neues Fenster
ableiten, weil dort die Zulässigkeit eines Neubaus und nicht eines Ersatzbaus zu
beurteilen war. Entscheidend für die Beurteilung der Anwendbarkeit von Art. 24c RPG
ist die landwirtschaftliche Zweckbestimmung der Baute im Moment der massgeblichen
Änderung (Ch. Dupré, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Rz. 8 zu
Art. 24b RPG). Nicht massgebend ist, ob der Baute im landwirtschaftlichen
Produktionsprozess eine Haupt- oder Nebenfunktion zukam. Sogar Wohnungen, die im
Zeitpunkt der massgeblichen Rechtsänderung von Nichtlandwirten bewohnt waren, für
die aber grundsätzlich noch landwirtschaftlicher Bedarf bestand, erfüllen das Kriterium
der nicht landwirtschaftlichen Nutzung nicht. Erst recht muss dies für Bauten gelten,
die im Moment der massgeblichen Rechtsänderung noch im Dienste der
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landwirtschaftlichen Nutzung standen, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung für die entsprechenden Bauten
und Anlagen nicht gegeben gewesen wären (BGE 1C_101/2009 vom 11. Dezember
2009 E. 2.5).
5.1.4. Der vorliegende Landwirtschaftsbetrieb war seit dem Jahr 1956 im Eigentum der
Familie des Veräusserers und wurde sowohl am 1. Juli 1972 als auch zum Zeitpunkt
des Inkrafttretens des RPG am 1. Januar 1980 von dieser selber landwirtschaftlich
bewirtschaftet. Daraus folgt, dass die zwischenzeitlich eingetretene Zonenwidrigkeit
nicht durch eine Rechtsänderung entstanden ist, sondern allein durch die Aufgabe des
Landwirtschaftsbetriebs, d.h. aufgrund eines tatsächlichen Verhaltens (Waldmann/
Hänni, a.a.O., N. 4 zu Art. 24c RPG). Dabei spielt es keine Rolle, dass seit dem
1. September 2000 in Art. 34 Abs. 5 RPV ausdrücklich festgehalten wird, dass
Freizeitlandwirtschaft in der Landwirtschaftzone nicht zonenkonform sei und dass im
Zeitpunkt der Eigentumsübertragung des Hofs V. lediglich noch fünf Kühe, ein Pony,
vier Esel, zehn Schafe, ein Widder und acht Jungschafe gehalten wurden. Die
Vorinstanz hat somit zutreffend erkannt, dass die vorgenommenen und noch geplanten
Bauarbeiten nicht ausnahmsweise gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden können.
5.2. Nach Art. 24d Abs. 1 RPG können in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer
Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.
5.2.1. Art. 24d RPG erlaubt die Umnutzung von nicht benötigten landwirtschaftlichen
Wohnbauten zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, sofern - nebst anderen
Voraussetzungen - die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im
wesentlichen unverändert bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). Sinn und Zweck dieser
Bestimmung besteht darin, eine sinnvolle, auch mit Blick auf Raum und Landschaft
vertretbare Weiterverwendung der bestehenden Bausubstanz zu erreichen (BBl 1996 III
S. 541). Dabei wird vorausgesetzt, dass die Substanz erhalten bleibt, also die bisherige
Bausubstanz weiter genutzt wird (BBl 1996 III S. 537 und 545). Dementsprechend
schliesst Art. 24d RPG einen vollständigen Abbruch der Wohnbaute mit
anschliessendem Wiederaufbau grundsätzlich aus (BGE 1A.134/2002 vom 17. Juli
2003 E.
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5.4; Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zu Art. 42a RPV, Version vom
23. August 2004, S. 4). Für dieses Verständnis spricht unter dem Gesichtspunkt der
systematischen Auslegung auch, dass Art. 42a Abs. 3 RPV einen Wiederaufbau im
Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG – im Sinne einer Erleichterung - (nur) nach
Zerstörung durch höhere Gewalt zulässt.
5.2.2. Zur Zerstörung durch höhere Gewalt zählt insbesondere das Abbrennen infolge
Blitzschlags oder die Zerstörung durch Sturmwinde. Keine solche Zerstörung liegt
dagegen vor, wenn das Gebäude vorsätzlich oder eventualvorsätzlich durch den
Eigentümer oder mit dessen ausdrücklicher oder stillschweigender Duldung
abgebrochen wird (Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., S. 4 f.; VerwGE B
2006/119 vom 30. November 2006 E. 3 c) cc), in: www.gerichte.sg.ch, bestätigt in BGE
1A.23/2007 vom 31. Juli 2007 E. 3.2).
5.2.3. Der Beschwerdeführer liess das Unter-, Erd- und Obergeschoss sowie Teile der
Gebäudehülle aus bautechnischen bzw. energetischen Gründen abbrechen. Die
ersetzten Teile des Stalls waren baufällig bzw. für die geplante Nutzung nicht
brauchbar. Die beiden Bauten wurden mit anderen Worten nicht durch Naturgewalten,
sondern von Menschenhand zerstört, um sie neu wieder aufzubauen. Dazu kommt,
dass das Wohnhaus abweichend von einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG
abgebrochen wurde, mit welcher der Beschwerdeführer unmissverständlich darüber
informiert war, dass eine solche Ausnahmebewilligung nur für gut erhaltene Gebäude
zulässig sei, wobei die bauliche Grundstruktur im wesentlichen erhalten bleiben müsse
und das Gebäude insbesondere nicht ausgehöhlt werden dürfe. Daran vermag sein
nachträglicher Einwand betreffend angebliche technische Notwendigkeiten für den
angestrebten Minergie-Standard nichts zu ändern. Der Minergie-Standard ist ein
freiwilliger Baustandard, den der Beschwerdeführer im Rahmen des Baugesuchs zwar
erwähnt hat. Die Frage, ob das angestrebte Qualitätslabel mit den nachgesuchten und
bewilligten Eingriffen je erreicht werden könne, war aber nicht Gegenstand der
Baubewilligung nach Art. 24d RPG. Davon abgesehen hätte ein entsprechender
Energienachweis bzw. das provisorische Minergie-Zertifikat laut Baugesuchsformular
bis spätestens vor Baubeginn vorliegen und eingereicht werden müssen.
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5.2.4. Auf Grund des Gesagten steht fest, dass der Beschwerdeführer die
Abbruchsarbeiten ohne Bewilligung durchführen liess und die Voraussetzungen für
einen zulässigen Wiederaufbau nicht erfüllt sind, nachdem das Wohnhaus Schritt für
Schritt ausgekernt wurde und in der Folge bis auf die ausgehöhlte und ebenfalls zum
Teil eigenmächtig erneuerte Aussenhülle wiederaufgebaut werden muss. Jeder dieser
Schritte beruhte auf einem selbständigen Entscheid, der im Widerspruch zur erteilten
Baubewilligung stand. Die bereits durchgeführten und noch anstehenden
Wiederaufbauarbeiten kommen einem Neubau des Wohnhauses gleich. Die
Voraussetzungen für einen Wiederaufbau sind aber nicht gegeben, nachdem das
Wohnhaus nicht durch höhere Gewalt zerstört worden ist.
5.2.5. Beim Stall kämen zwar nach Art. 24d Abs. 1 RPG grundsätzlich bauliche
Massnahmen zur hobbymässigen Tierhaltung in Frage. Nachdem der
Beschwerdeführer das dafür notwendige nahe gelegene Wohnbaute aber zerstört hat
und dieses nicht mehr wiederaufgebaut werden darf, können die eigenmächtig
durchgeführten Arbeiten am Stall ebenfalls nicht mehr bewilligt werden.
5.3. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass vorliegend eine Zweckänderung ohne
bauliche Massnahmen nach Art. 24a RPG, ein nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb
nach Art. 24b RPG und eine zonenfremde gewerbliche Baute oder Anlage ausserhalb
von Bauzonen gemäss Art. 37a RPG nicht zur Diskussion stehen.
5.4. In Frage käme somit einzig eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG, die aber
voraussetzt, dass der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der
Bauzonen erfordern würde (lit. a). Dem steht entgegen, dass sich bei
landwirtschaftlichen Bauten und Anlagen der Begriff der Zonenkonformität im
Wesentlichen mit demjenigen der Standortgebundenheit deckt (BGE 125 II 281, 121 II
310), weshalb bei Verneinung der Zonenkonformität auch die Standortgebundenheit
verneint werden muss. Wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, ergäbe es
auch keinen Sinn, wenn unter diesem Titel landwirtschaftliche Bauten und Anlagen
zulässig sein sollten, die unter dem Titel der Zonenkonformität nicht möglich sind.
Wohnraum für einen bestehenden Betrieb, der in der Landwirtschaftszone weder
zonenkonform noch standortgebunden ist, kann niemals standortgebunden sein
(Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 15 zu Art. 24 RPG). Bauten, die der hobbymässigen
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Landwirtschaft dienen, sind ausserhalb der Bauzone grundsätzlich nicht
standortgebunden (ZBl 96 [1995] S. 178). Dies gilt insbesondere für die hobbymässige
Pferdehaltung (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 15 zu Art. 24 RPG), was für die
hobbymässige Pferdezucht gleichermassen gilt.
6. Nach dem Gesagten steht fest, dass für die Bauvorhaben des Beschwerdeführers,
den begonnenen Wohnhausneubau und den sanierten Stall, weder eine ordentliche
Baubewilligung gemäss Art. 16a RPG noch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff.
RPG erteilt werden kann. Die Bauten sind mit dem materiellen Baurecht nicht
vereinbar. Das Gleiche gilt folglich für die ebenfalls geplanten Geländeveränderungen,
die Bach- und Weiherverlegungen.
7. Der Beschwerdeführer wehrt sich schliesslich gegen die erlassene
Abbruchverfügung betreffend Wohnhaus und Stall und macht dabei geltend, die
Liegenschaft könne wiederum an einen Landwirt verkauft oder verpachtet werden.
Zudem stehe der Abbruchbefehl mit Art. 16b RPG im Widerspruch.
7.1. Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung
oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die
Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den
gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein
unrechtmässiger Zustand geschaffen wurde. Können Bauten und Anlagen aufgrund
materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus aber
noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in
jedem Fall die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des
Bundesrechts, insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des
Schutzes des guten Glaubens zu berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1210; Hänni,
a.a.O., S. 327 ff. mit Hinweisen).
7.2. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur
erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig
geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie
hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist,
wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten
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öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch
erwächst, in keiner Weise zu rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Mass berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211; Hänni, a.a.O., S. 328; BGE 123 II
255 E. 4a, 111 Ib 224 E. 6b; GVP 1982 Nr. 17).
7.3. Die Vorinstanz hat zutreffend dargelegt, dass weder die praktisch vollständige
Auskernung des Wohnhauses und der Ersatz des überwiegenden Teils der
Aussenwände noch die Erneuerungen des Stalls als geringfügige Abweichung von der
Baurechtsordnung bezeichnet werden können. Die eigenmächtigen Bauarbeiten
ausserhalb der Bauzone und innerhalb eines Schongebietes sind vielmehr als eine
grobe Verletzung der planungs- und baurechtlichen Ordnung zu qualifizieren. Da die
Bausubstanz insbesondere des Wohnhauses endgültig verloren gegangen ist, ist es
unmöglich, im Rahmen eines Wiederaufbaus denjenigen Zustand zu erzielen, der dem
dazumal bewilligten Baugesuch entsprechen würde (VerwGE B 2006/94 vom
14. September 2006 E. 3. e) bb), in: www.gerichte.sg.ch).
7.3.1. Der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet gehört zu den
wichtigsten Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes (BGE 132 II 40 E. 6.4). Die
Erstellung von Bauten ausserhalb der Bauzone über das zulässige Mass hinaus läuft
diesem hohen öffentlichen Interesse diametral entgegen, indem dadurch der
Zersiedelung der Landschaft Vorschub geleistet wird. Im vorliegenden Fall ist zudem zu
berücksichtigen, dass die in Frage stehenden Bauten in einem Schongebiet für
bedrohte Arten liegen. Sinn und Zweck des Schongebiets werden durch die
rechtswidrig erstellten Bauten und die damit einhergehenden Nutzungen beeinträchtigt.
An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands besteht auch aus
präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die
sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen hinwegsetzen, sollen nicht besser
gestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen
und sich an die entsprechenden Vorschriften halten. Dabei ist entgegen der Auffassung
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des Beschwerdeführers nicht von entscheidender Bedeutung, ob die rechtswidrig
erstellten Bauarbeiten von aussen einsehbar sind oder nicht. Die Einhaltung der
Rechtsordnung wäre nicht mehr gewährleistet, wenn Abweichungen von
Baubewilligungen oder Bauten ohne Baubewilligung - selbst wenn sie die
nachbarlichen Interessen nicht untragbar beeinträchtigen - toleriert würden.
7.3.2. Das Verwaltungsgericht verkennt nicht, dass die Ablehnung des Baugesuchs
und namentlich die Verweigerung des Wiederaufbaus des Wohnhauses für den
Beschwerdeführer schwerwiegende Folgen nach sich ziehen wird. Dies hat er sich mit
seinem eigenmächtigen Verhalten wider besseres Wissen aber selber zuzuschreiben.
Finanzielle Nachteile macht er denn auch zu Recht nicht geltend. Insbesondere die
getätigten Investitionen sind ohne Belang. Aufgrund der vorausgegangenen
Besprechung zwischen ihm, seinem Bauvertreter und den Behörden im Vorfeld der
Bewilligung für das Bauprojekt sowie der unmissverständlichen und ausführlich
begründeten Ausnahmebewilligung musste dem Beschwerdeführer klar sein, dass er
ohne Bewilligung der kommunalen und kantonalen Behörden weder das Wohnhaus
auskernen noch den Stall komplett sanieren durfte. Derjenige, der ohne vorgängige
Baubewilligung und damit auf eigenes Risiko und eigene Gefahr hin baut, nimmt
vielmehr in Kauf, dass er die Baute wieder abreissen muss.
7.3.3. Der Beschwerdeführer bringt vor, er werde das Grundstück an einen Bauern
verkaufen oder verpachten können, der die Liegenschaft wiederum zonenkonform
benutzen werde. Es ist unbestritten, dass sich für die Wiesenflächen ein Käufer oder
Pächter finden lässt, der diese seinem (bestehenden) Betrieb zuschlagen wird.
Demgegenüber muss der Vorinstanz insofern beigepflichtet werden, als sich
angesichts des Strukturwandels und des zunehmenden Wettbewerbs in der
Landwirtschaft für einen Betrieb mit nur gerade 5,5 ha, dessen Fläche zu einem Drittel
bewaldet ist und der sich überdies im schwer bewirtschaftbaren, hügeligen Berggebiet
befindet, kein Landwirt mehr finden lässt, der damit sein längerfristiges und
existenzsicherndes Fortkommen wird sichern können. Dies war übrigens mit ein Grund,
weshalb das ehemalige Betriebsleiterwohnhaus auf Gesuch des Beschwerdeführers
hin abparzelliert werden konnte. Damit ist es nötig, dass das Wohnhaus, bzw. dessen
ausgehöhlte und teilsanierte Aussenhülle ebenfalls abgebrochen und die angefangenen
Bauarbeiten im Unter- und Erdgeschoss zurückgebaut werden. Eine mildere
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Massnahme ist nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hat den vollständigen Abbruch des
ehemaligen Wohnhauses somit zu Recht als verhältnismässige und mit dem
Vertrauensschutz vereinbare Massnahme beurteilt.
7.3.4. Anders ist die Sachlage in Bezug auf den illegal sanierten Stall zu beurteilen. Im
Gegensatz zum ehemaligen Wohnhaus ist es hier nicht unwahrscheinlich, dass dieser
dereinst wieder bestimmungsgemäss genutzt wird. Tatsächlich kann ein neuer
Eigentümer oder Pächter das rund 3,5 ha grosse Wiesland wiederum zonenkonform
bewirtschaften und folglich im illegal sanierten Stall weidende Rinder einstallen oder
Futter bzw. landwirtschaftliche Geräte einlagern oder einstellen. Unter dem
Verhältnismässigkeitsaspekt rechtfertigt es sich deshalb, auf den Abbruch des
sanierten Stallgebäudes Vers.-Nr. 60 zu verzichten und stattdessen hinsichtlich der
zonenwidrigen Nutzung, insbesondere für die hobbymässige Tierhaltung, ein
Benutzungsverbot nach Art. 60b Abs. 1 RPG zu erlassen. Dieses wird entfallen, sobald
der Stall wieder zonenkonform genutzt werden sollte. Die entsprechende
Eigentumsbeschränkung ist gestützt auf Art. 44 Abs. 2 RPV im Grundbuch einzutragen.
8. Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die Beschwerde im Wesentlichen als
unbegründet erweist. Als unberechtigt erweisen sich insbesondere die Einwände, beim
geplanten Betrieb handle es sich um ein zonenkonformes Vorhaben, weshalb die
durchgeführten bzw. noch geplanten Bauarbeiten ordentlich bewilligt werden müssten.
Ebenfalls nicht gefolgt werden kann dem Beschwerdeführer bei seiner Behauptung, die
geplanten Sanierungen könnten ausnahmsweise bewilligt werden und auf den Abbruch
der noch vorhandenen Teile des Wohnhauses sei zu verzichten. Diesbezüglich ist die
Beschwerde abzuweisen. Dagegen ist sie insoweit gutzuheissen, als gerügt wird, dass
auch der illegal erneuerte Stall abgebrochen werden müsse. In diesem Zusammenhang
erweist sich ein Nutzungsverbot als eine mögliche mildere Massnahme, die aber im
Grundbuch einzutragen ist. In diesem Punkt ist der Entscheid der Vorinstanz
aufzuheben.
9. In Streitigkeiten hat jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz
oder teilweise abgewiesen werden (Art. 95 Abs. 1 VRP). Obsiegt eine Partei nur
teilweise, werden die Kosten praxisgemäss anteilsmässig verlegt. Dabei sind die für
den Prozessausgang wesentlichen Punkte zu gewichten. Massgebend ist in erster Linie
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der materielle Gehalt des Hauptantrags, während die formale Übereinstimmung des
Wortlauts mit dem Hauptantrag und Dispositiv von untergeordneter Bedeutung ist. Die
Begründung, mit der ein bestimmter Entscheid getroffen wurde, spielt keine Rolle für
die Kostenverlegung (Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen, S. 96).
9.1. Der Beschwerdeführer hat zu Recht gerügt, dass der Stall abgebrochen werden
müsse. Bezüglich der Bewilligung des Wohnhauses, des Stalls und der
Umgebungsarbeiten sowie des Abbruchs des Wohnhauses unterliegt er aber. Damit
rechtfertigt es sich, ihm die amtlichen Kosten zu vier Fünfteln und der
Beschwerdegegnerin zu einem Fünftel zu überbinden. Das Gemeinwesen wird zwar
grundsätzlich nicht kostenpflichtig, wenn im Verfahren zwei Private mit
entgegengesetzten Interessen beteiligt sind (Hirt, a.a.O., S. 79). Vorliegend hat sich Pro
Natura aber einzig zu den ebenfalls umstrittenen Geländeveränderungen und
Gewässerverlegungen geäussert und darüber hinaus keine Anträge gestellt. Damit
rechtfertigt es sich, ihm hinsichtlich des geänderten Entscheids betreffend den
Abbruch des Stalls keine Kosten aufzuerlegen. Der Gemeinderat seinerseits beantragt,
ihm seien keinerlei Kosten zu überbinden, weil es lediglich seine Aufgabe gewesen sei,
den negativen Zustimmungsentscheid des AREG zu eröffnen. Dies ist aber nicht der
Fall. Zwar hat die zuständige Gemeindebehörde das AREG vor Erteilung der
Bewilligung für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen anzuhören bzw. für
Bewilligungen für zonenwidrige Bauvorhaben deren Zustimmung einzuholen (Art. 87
BauG). Entscheide über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands liegen aber
auch ausserhalb der Bauzonen in ihrem Zuständigkeitsbereich. Angemessen ist eine
Entscheidgebühr von Fr. 5'000.-- (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS
941.12). Der vom Beschwerdeführer geleistete Kostenvorschuss wird mit seinem Anteil
in gleicher Höhe verrechnet. Auf die Erhebung des Kostenanteils bei der
Beschwerdegegnerin ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).
Dementsprechend ist der Kostenspruch des vorinstanzlichen Entscheids abzuändern.
Die amtlichen Kosten von Fr. 3'000.-- sind analog dem Beschwerdeverfahren zu vier
Fünfteln vom Rekurrenten und zu einem Fünftel von der Politischen Gemeinde F. zu
bezahlen. Dem Anteil des Rekurrenten ist der geleistete Kostenvorschuss anzurechnen,
während auf die Erhebung des Anteils der Gemeinde zu verzichten ist.
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9.2. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer keinen Anspruch auf
Ersatz der Parteikosten (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP; Hirt, a.a.O.,
S. 183). Der Beschwerdebeteiligte hat keinen Kostenantrag gestellt. Damit hat es sein
Bewenden (Hirt, a.a.O., S. 149).
Demnach hat das Verwaltungsgericht