# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 70f6c8c9-85f3-45fb-b255-55732fa0360a
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2008
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Danielle Bettems est propriétaire de la parcelle n° 15'075 du cadastre communal de Lausanne, à Montblesson, au lieu-dit Le Crêt, sis chemin du Pont-Rouge 1. Cet immeuble, d’une surface de 25'606 m
2
, se compose d’un bâtiment n° ECA 9'834, de 325 m
2
, le reste étant en nature de pré-champ et en surface forestière. Le bâtiment, en forme de L renversé, est un ancien rural. Il abrite deux habitations en ses extrémités ouest et est; la première est louée à des tiers, la seconde étant occupée par la fille de Danielle Bettems et la famille de celle-ci. La partie centrale du bâtiment est une ancienne grange. La dernière estimation fiscale en vigueur de cet immeuble, 798'000 fr., remonte à 1991. Lors de la révision générale, un questionnaire général a été envoyé le 28 mai 1997 à Danielle Bettems; cette dernière l’a cependant retourné dans la mesure où il concernait les immeubles agricoles, en signalant que la situation n’avait pas changé par rapport à la précédente estimation. Le dossier a simplement été classé par l’autorité sans qu’aucun avis de maintien de l’estimation ne soit envoyé à la propriétaire.
B.
Danielle Bettems a entrepris entre 2004 et 2005 des travaux dans l’ancienne grange afin d’y aménager un atelier pour sa fille, artiste-peintre. Elle a déboursé à cet effet un montant de 494'739 fr. 70 dont 110'047 fr. 80 concerneraient des travaux d’entretien. Les autres parties du bâtiment n’ont fait l’objet d’aucune intervention. Elles sont actuellement louées pour des montants annuels de 19’200 fr., s’agissant de l’habitation aménagée à l’aile ouest, 24'000 fr. l’habitation aménagée à l’aile est (y compris la partie de la grange aménagée en atelier).
C.
A l’issue desdits travaux, l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie (ci-après: ECA) a revu la taxation de l’entier du bâtiment n° ECA 9'834 et arrêté une valeur de 1'636'910 francs. Le 12 février 2007, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: CEFI) a ouvert une procédure en révision de l’estimation fiscale de l’immeuble de Danielle Bettems. Par décision du 12 septembre 2007, elle a fixé à 1'663'000 fr. cette nouvelle estimation ramenée à 1'478'000 fr. le 8 janvier 2008.
D.
Danielle Bettems a recouru contre cette dernière décision dont elle demande l’annulation.
La CEFI propose le rejet du recours et la confirmation de la décision attaquée.
E.
Le Tribunal a tenu audience, le 1
er
octobre 2008; il a procédé à une inspection locale et a recueilli les explications, sur place, des représentants des parties, Danielle Bettems, excusée, étant représentée par son conseil, Me Pierre Moreillon, et son architecte, Jean-Philippe Egger, tandis que
Ronald Tuchschmid, président, et Yves Bourgeois, membre, représentaient
la CEFI.
Les parties se sont déterminées par écrit à l’issue de l’audience. La CEFI a persisté dans ses conclusions.
La recourante a précisé les siennes: elle demande que l’estimation fiscale de son immeuble soit ramenée, principalement, à 982’660 fr., subsidiairement, à 1'068'225 fr., plus subsidiairement à 1'091'920 fr., encore plus subsidiairement à 1'124'375 francs.
Le Tribunal a délibéré à huis clos, par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit
1.
La loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal est limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale (art. 36 lit. a de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative - LJPA; RSV 173.36).
2.
La recourante conteste en premier lieu à l’autorité intimée le droit de revenir sur la dernière estimation fiscale en vigueur. Selon elle, l’autorité intimée aurait
créé les conditions d’une révision générale de l’estimation au sens de l’art. 22 LEFI, alors que seules les conditions d’une mise à jour au sens de l’art. 20 LEFI étaient éventuellement réunies en l’espèce du fait des travaux qu’elle a réalisés. Dès lors, elle conteste l’estimation résultant de la décision attaquée dans son ensemble. Pour elle, la nouvelle estimation devrait être limitée aux parties réhabilitées depuis l’entrée en vigueur de l’ancienne estimation; en additionnant ce dernier chiffre et l’estimation du volume de 589 m
3
valorisé à 500 fr./m
3
, elle obtient ainsi un montant de 982'660 francs.
a) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de l’art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI; RSV 642.21.1) précise que le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.
D
ans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994).
L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a notablement augmenté (v., notamment, arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). L'art. 23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen. Dans un arrêt F. 4/80 du 2 octobre 1981, invoqué du reste par les deux parties, la Commission centrale d’estimations fiscale des immeubles (ci-après: CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour cause le transfert à titre onéreux ou la transformation totale, d’une part, de la transformation partielle d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas, la réserve latente résultant de la différence de valeur entre l’estimation fiscale en vigueur et la valeur actuelle de l’immeuble est entièrement réalisée, ce qui ne serait en revanche pas le cas dans la deuxième situation. Seule l’augmentation de valeur intervenue du fait de la transformation devrait être prise en considération lorsque l’immeuble restant en mains du même propriétaire est transformé partiellement. C’est seulement si le motif de la mise à jour affecte l’immeuble dans son ensemble que l’estimation fiscale peut être mise à jour globalement (cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre 1989). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, 324; arrêts EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).
b) En l’occurrence,
la dernière estimation en vigueur remonte en 1991.
En raison des transformations effectuées, génératrices d’une révision de la valeur ECA, on se trouve en présence d'une opération qui s'apparente à une mise à jour au sens de l'art. 20 LEFI et qui se distingue de la révision générale, régie par les art. 11, 19 al. 1 et 22 LEFI (v. arrêt EF.2000.0014 du 5 février 2001). La commission intimée était donc habilitée à rendre en l’espèce une nouvelle décision relative au bâtiment n° ECA 9'834 du fait des travaux de rénovation effectués par la recourante depuis lors. Elle était fondée, au vu des circonstances, à ne pas limiter la portée de sa décision aux seules conséquences de la plus-value engendrée par la transformation partielle réalisée en 2004 et en 2005. Comme on le verra plus loin, les travaux exécutés ont un effet sur l’immeuble dans son ensemble puisqu’ils augmentent notablement les parties habitables, la surface de celles-ci passant de 335
à 410 m2 et les volumes de 1'426 à 1'889 m3
. Du reste, c
contrairement à l’opinion de la recourante, l’estimation fiscale n’a pas été maintenue lors de la révision générale de 1997 puisque aucune décision n’a été prise à cette occasion. La recourante ne peut donc pas se plaindre à cet égard d’une in
égalité de traitement entre propriétaires. Le sort de la conclusion principale de la recourante est donc scellé. En l'occurrence, la CEFI a porté de 798'000 fr. à 1'478'000 fr. l'estimation fiscale de l'objet. Il reste à se demander si cette nouvelle estimation est intervenue conforme à la loi.
3.
L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel :
«
La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée »
(v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
a) La valeur de rendement d'une maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 et 22 REFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 REFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 REFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 REFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 REFI). Selon les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), si la villa est louée, le loyer sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). En présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif, la commission ne peut s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle rende vraisemblable que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au contraire abusif (v. arrêt EF.2000.0014, déjà cité). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré, celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m2 (Instructions, ch. I 4). Les Instructions précisent en outre que selon une pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).
b) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3). A cet égard, les Instructions précisent également que, pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet égard, l’art. 23 al. 1 REFI précise :
« Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable »
.
4.
La recourante conclut principalement à ce que l’estimation fiscale de son immeuble ne soit corrigée que sur la part de l’immeuble concernée par les travaux qu’elle a entrepris postérieurement à 1997. Elle demande que
l’estimation fiscale de son immeuble soit ramenée à 929'300 francs.
Subsidiairement, elle conclut à ce que cette estimation soit ramenée à 1'068'225 francs. Or, la recourante a entrepris des travaux d’amélioration de la grange, dans la partie médiane de son bâtiment; ceux-ci ont eu pour effet de générer une plus-value puisque la valeur ECA a été portée à 1'636'910 fr., montant non contesté au demeurant. L’autorité intimée a arrêté son calcul de la façon suivante :
1'024'000 fr. (valeur de rendement) + 1'931'000 fr. (valeur vénale)
= 1'478'000 fr.
2
a) S’agissant de déterminer la valeur de rendement de l’immeuble, l’autorité intimée ne s’est pas écartée du loyer exigé du tiers locataire pour l’appartement ouest, soit 19'200 fr., admettant que
ce montant correspond aux loyers du marché.
En revanche, elle n’a pas pris en considération le loyer que la recourante exige de sa fille pour la location de l’appartement côté est et des locaux annexes rénovés, soit 24'000 francs. Pour l’autorité intimée, il s’agit d’un loyer de faveur qu’elle a porté à 47'700 fr. (265 m
2
x 180 fr.), compte tenu du marché actuel du logement. En effet, les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région. L
a CEFI n’a aucun élément de comparaison à verser au dossier pour la détermination du loyer ; ses représentants ont précisé sur ce point qu’ils s’étaient simplement référés à des objets similaires, non obligatoirement situés dans la région.
La CEFI distingue à cet égard la partie rénovée, qui, sur deux niveaux, comprend une salle de loisirs, un atelier, une chambre et une mezzanine, du reste de la grange elle-même, partie non réhabilitée. Elle a considéré que la partie rénovée constituait un agrandissement en quelque sorte de la surface de l’appartement occupé par la fille de la recourante, le tout ayant une surface de 265 m
2
. Le loyer de la partie non rénovée de la grange, a, quant à lui, été arrêté à 4'800 fr. par la CEFI. L’autorité intimée a ainsi obtenu un revenu locatif annuel total de 71'700 fr., qu’elle a capitalisé à un taux de 7%, soit 1'024'000 francs.
Pour la recourante, il n’y a pas lieu de s’écarter du loyer payé à la recourante par sa fille, de sorte que la valeur de rendement de l’immeuble ne devrait, selon elle, pas dépasser 548'250 francs. Or, elle perd de vue que le rendement d’un immeuble doit correspondre au loyer normal d’un objet comparable dans la région (arrêt EF.2006.0004 du 31 juillet 2008). La recourante critique en outre la distinction opérée par l’autorité intimée, dès lors que la partie centrale de l’immeuble constituerait un ensemble de surfaces conçues pour l’exercice d’activités artistiques; il n’y aurait aucune raison, selon elle, de traiter différemment la partie rénovée de la grange qui ne l’est pas. Elle fait valoir que la partie rénovée serait, dans son état actuel, difficilement utilisable à des fins de logement. Dénués de confort et non chauffés, ces volumes sont actuellement affectés à l’usage d’un atelier de sculpture. Pour elle, la valeur de rendement ne devrait pas s’écarter du prix de 136 fr. le mètre carré, soit celui payé par les tiers locataires pour l’autre appartement. La recourante critique en outre le taux de capitalisation retenu par l’autorité intimée pour le calcul de la valeur de rendement; pour elle, un taux de 8% aurait dû être appliqué.
A l’issue de la vision locale, le Tribunal partage l’opinion des représentants de la CEFI. Les volumes réhabilités entre 2004 et 2005 forment un tout avec l’appartement est occupé par la fille de la recourante auquel ils sont reliés. Ils disposent d’un certain confort et pourraient même être loués séparément. Le montant de 24’000 fr. que la recourante demande à sa fille pour la jouissance d’une surface totale de 265 m
2
représente indéniablement un loyer de faveur dont l’autorité doit s’écarter pour déterminer la valeur de rendement. Dans les conditions actuelles du marché locatif, cette surface pourrait aisément trouver preneur au loyer de 3'500 fr. par mois, soit 42'000 fr. par an. Il est plus douteux en revanche que la partie non rénovée de la grange, même occupée comme garage à voitures, puisse être louée, a fortiori à 400 fr. par mois. Dès lors, le Tribunal estime que la recourante devrait retirer de son immeuble un revenu locatif annuel de 61'200 francs.
Au 31 janvier 2008, le taux pratiqué par la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes hypothèques en 1
er
rang était de 3,25% (3,5% dès mars 2008). Le taux de 7% apparaît dès lors comme plutôt favorable (contra, d’autres arrêts, notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où des taux de 8% ont été retenus).
S'agissant des travaux à effectuer sur un immeuble, la jurisprudence précise qu'il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé; c’est seulement dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le taux obtenu ci-dessus (arrêts EF.2000.0012 du 19 décembre 2004, réf. citées). En l’espèce, une partie seulement des travaux effectués par la recourante peuvent être considérés comme du rattrapage d’entretien. Il n’est donc pas arbitraire de retenir un taux de 7%, de sorte que la valeur de rendement ainsi redéfinie se monte à 874’285 fr. (61'200 : 7 x 100).
b) L’autorité intimée a pris en considération les éléments suivants pour le calcul de la valeur vénale :
Nature
Volume/surface
Prix unitaire au m
3
/m
2
Total
Valeur nette
Habitation partie rénovée (selon plans)
1'270 m
3
Fr. 600.--
762'000
Habitation appartement ouest (selon plans)
619 m
3
Fr. 560.--
347'000
Grange (selon plans)
585 m
3
Fr. 180.--
105'000
Sous-total habitation
2'474 m
3
1'214'000.--
Terrain (surface bâtie + zone à bâtir)
2'000 m
2
Fr. 300.--
600'000
Terrain (dégagements)
1'600 m
2
Fr. 60.--
96'000
Pré-champ
19'373 m
2
Fr. 1.--
19'373
Forêt
2'633 m
2
Fr. 0,50
1'317
Sous-total terrain
25'606 m
2
717'000.--
Total valeur vénale
1'931'000.--
S’agissant de la détermination des volumes habitables, l’autorité intimée s’en est tenue aux chiffres de l’ECA, soit 1'270 m
3
pour l’appartement est, occupé par la fille de la recourante et les locaux attenants rénovés, 619 m
3
pour l’appartement ouest, occupé par un tiers locataire, et 585 m
3
pour la partie de la grange non rénovée. Ces chiffres ne sont pas contestés. La recourante critique en revanche les valeurs unitaires retenues qu’elle estime trop élevées. Subsidiairement, elle conclut à ce que la valeur vénale ne dépasse pas 1'558'250 francs. Elle se plaint de ce que l’autorité intimée n’ait pas pondéré la valeur au mètre cube pour tenir compte de la vétusté et de la dégradation des deux appartements; pour elle, un prix unitaire maximal de 550 fr./m
3
devrait être retenu
En outre, la partie rénovée, sur ce point également, devrait, toujours selon elle, être séparée de l’appartement occupé par sa fille et estimée de façon différente, soit 589 m
3
d’atelier à 500 fr./m
3
au maximum. De même, la partie non rénovée de la grange lui paraît surévaluée; la recourante retient à cet égard un prix de 100
fr./m
3
. Au total, la valeur vénale de la construction ne devrait, selon la recourante, pas dépasser 1'068'000 fr. au lieu de 1'214'000 fr., comme fixé par l’autorité intimée
(v. par comparaison, arrêts EF.1993.0036 du 9 février 1996, à Châtillens, volume inhabitable représentant un quart du volume total fixé à 250 fr./m
3; EF.1994.0090 du 8 décembre 1995, à St-George, bâtiment vétuste
, défaut d’entretien, 200 fr./m
3; EF.1992.0020 du 21 décembre 1992, Morges, réduction de 30% de la valeur à neuf ECA compte tenu du taux de vétusté).
Sur un point, le Tribunal partage l’opinion de la recourante. Il importe de distinguer, dans les surfaces actuellement occupées par sa fille, la partie récemment réhabilitée de celle rénovée en 1981. Aucune raison ne permet en effet d’estimer cette dernière partie différemment de l’appartement ouest occupé par des tiers locataires, dès lors que ces deux appartements ont fait l’objet de travaux à la même époque et que leur standard est similaire. Le volume de 807 m3 que représente cette partie de l’appartement est doit être estimé, lui aussi, à 560 fr. l’unité. Rien ne justifie en revanche que l’on tienne compte d’une réduction pour vétusté. Quant à la partie réhabilitée en 2004-2005, l’autorité intimée s’est montrée particulièrement généreuse avec la recourante; au vu des prix pratiqués dans la région, les 463 m3 de volume qu’elle représente doivent être estimés à 750 fr. l’unité. L’estimation de la grange ne souffre, quant à elle, d’aucune critique.
S’agissant des terrains, l’autorité intimée a opéré une distinction entre la zone à bâtir et la zone inconstructible. A l’intérieur de la zone à bâtir, elle a réduit à 300 fr. le mètre carré de surface bâtie ou à bâtir et à 60 fr. le mètre carré dans les dégagements du bâtiment. La recourante estime cette décote insuffisante. La forme de la parcelle et l’exposition du terrain pénaliseraient sa mise en valeur. En outre, de gros investissements devraient y être réalisés. Pour elle, le prix au mètre carré ne devrait pas dépasser 200 francs. A l’inverse, la CEFI met en avant les possibilités constructibles de la parcelle pour justifier un prix unitaire de 300 fr./m2. On rappellera que la valeur vénale d’une parcelle en zone constructible dépend avant tout des possibilités d’utilisation (cf. par comparaison, arrêts EF.1996.0011 du 24 juin 1997, à Lausanne, valeur vénale d’un terrain à bâtir ramenée de 350 à 250 fr./m2 pour tenir compte des limites de construction frappant la moitié de la parcelle; EF.1995.0091 du 18 avril 1996, réduction de 250 à 200 fr./m2 au vu du potentiel à bâtir réduit; EF.1992.0045 du 11 mai 1993, à Moudon, valeur vénale d’un terrain à bâtir pentu ramenée de 180 à 150 fr./m2). En l’occurrence, on peine à saisir les raisons qui ont conduit l’autorité intimée à distinguer, parmi la zone à bâtir, la surface effectivement bâtie et le terrain servant de dégagement au bâtiment (soit 2'000 m2) de la partie arrière (1'600 m2). En réalité, il importe d’estimer le tout, compte tenu des possibilités sans doute réelles mais restreintes de bâtir, à 200 fr. le m2, sans opérer de distinction à l’intérieur de la zone à bâtir.
Dès lors, le Tribunal, pour déterminer la valeur vénale de l’immeuble de la recourante, retient les éléments suivants :
Nature
Volume/surface
Prix unitaire au m
3
/m
2
Total
Valeur nette
Habitation partie rénovée (selon plans)
463 m
3
Fr. 750.--
347’250
Habitation appartement est (rénové en 1981)
807 m
3
Fr. 560.--
451’920
Habitation appartement ouest (idem)
619 m
3
Fr. 560.--
347'000
Grange non rénovée (selon plans)
585 m
3
Fr. 180.--
105'000
Sous-total bâtiment
2'474 m
3
1'251’170
Terrain
3'600 m
2
Fr. 200.--
720'000
Pré-champ
19'373 m
2
Fr. 1.--
19'373
Forêt
2'633 m
2
Fr. 0,50
1'317
Sous-total terrain
25'606 m
2
740’690
Total valeur vénale
1'991’860
c) Il s’avère en définitive que l’estimation fiscale pourrait, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la façon suivante :
874’285 fr. (valeur de rendement) + 1'991'860 fr. (valeur vénale)
= 1'433'072 fr.50
2
Toutefois, selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993).
En l’espèce, moins de 5% séparent le montant de l’estimation attaquée (1'478'000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, la décision attaquée ne prête pas le flanc à la critique.
5.
Le recours doit ainsi être rejeté et la décision attaquée, confirmée. La recourante, qui succombe, supportera un émolument de justice; l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 LJPA).