# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 086d74b8-3370-54ba-8966-f4170cb1d770
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 30. November 2016 setzte der Gemeinderat der Stadt
Zürich eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Die Baudi-
rektion Kanton Zürich genehmigte die Festsetzung mit Verfügung vom
5. Juli 2017. Die Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der
kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom 1. September 2017.
B.
Gegen diese Entscheide erhoben B. F. und fünf Mitrekurrierende mit Ein-
gabe vom 21. September 2017 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich und beantragten sinngemäss, in der Zürcher Altstadt
(Niederdorf) sei kein störendes Gewerbe zuzulassen.
Mit Eingabe vom 2. Oktober 2017 erhob sodann A. H. fristgerecht Rekurs
und stellte folgende Anträge:
"1. Der mit Beschluss des Gemeinderates vom 30. November 2016 für das Gebiet Trittligasse (oberhalb Nr. 3 und 6), Frankengasse (oberhalb Nr. 3 und 6), Schlossergasse, Neustadtgasse (südwestlich von Nr. 7a) und Winkelwiese neu festgesetzte [..] Wohnanteil von lediglich 50 % sei aufzuheben und es sei der [..] geltende Wohnanteil von 90 % zu ;
2. die für das genannte Gebiet festgelegte Empfindlichkeitsstufe III sei aufzuheben und es sei die bisher geltende Empfindlichkeitsstufe II zu belassen.
eventuell seien Art. 3 Abs. 1 lit. d und Art. 41 Abs. 1 BZO wie folgt neu zu formulieren:
"Art. 3 1 Für die folgenden Zonen gilt die Empfindlichkeitsstufe II  Lärmschutz-Verordnung:
d. Kern- und Quartiererhaltungszonen mit einem Wohnanteil von 90 % sowie für das Gebiet Trittligasse [..], Schlossergasse, Neustadtgasse [..] und Winkelwiese;"
"Art. 41 1 In Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % sowie im Gebiet Trittligasse [..], Schlossergasse, Neustadtgasse [..] und Winkelwiese sind nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe .""
R1S.2017.05117 Seite 3
Sodann wandten sich R. und M. S. sowie 37 Mitrekurrentschaften mit Ein-
gabe vom 2. Oktober 2017 mit folgendem Rechtsbegehren gegen die frag-
lichen Entscheide:
"1. Die angefochtenen Entscheide [..] seien insoweit aufzuheben, als für die Grundstücke in der Kernzone Altstadt und dort im Perimeter , Trittli-, Neustadt-, Franken- und Schlossergasse die  des Wohnanteils auf 50 % gemäss Zonenplan, Planausschnitt XIII, festgesetzt bzw. genehmigt worden ist, und die Stadt Zürich sei anzuweisen, den Wohnanteil in diesem Perimeter bei 90 % zu .
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekursgegner."
C.
Mit Verfügungen vom 18. Oktober 2017 wurden die Rekurseingänge unter
den Geschäfts-Nrn. R1S.2017.05117 (B. F. etc., nachfolgend Rekurrent-
schaft 1), R1S.2017.05153 (A. H., nachfolgend Rekurrent 2) und
R1S.2017.05158 (R. und M. S. etc., nachfolgend Rekurrentschaft 3) vor-
gemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingaben vom 20. November 2017 beantragte die Stadt Zürich, die Re-
kurse der Rekurrentschaften 1 und 3 seien abzuweisen. Auf den Rekurs
des Rekurrenten 2 sei nicht einzutreten bzw. er sei abzuweisen, soweit da-
rauf einzutreten sei. Alles jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Rekurrierenden.
Die Baudirektion beantragte mit Eingaben vom 15. bzw. 16. November
2017, auf den Rekurs der Rekurrentschaft 1 sei nicht einzutreten und die
anderen beiden Rekurse seien abzuweisen.
E.
Die Rekurrentschaft 1 verzichtete stillschweigend auf eine Replik. Der Re-
kurrent 2, die Rekurrentschaft 3 und die Stadt Zürich hielten mit Repliken
vom 18. Dezember 2017 bzw. Dupliken vom 19. Januar 2018 an ihren An-
trägen fest. Die Baudirektion verzichtete auf eine weitere Stellungnahme.
Mit Eingabe vom 5. Februar 2018 nahm die Rekurrentschaft 3 zur Duplik
Stellung.
R1S.2017.05117 Seite 4
F.
Am 23. März 2018 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dieselben Entscheide bzw. Festsetzungen.
Die Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereini-
gen.
2.1.1.
Die Rekursschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten
(§ 23 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Die Anforde-
rungen an den Antrag und an die Begründung sind nicht immer gleich hoch.
Sie sind weniger streng, wenn es sich um die Eingabe eines juristischen
Laien handelt. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Antrag oder eine Be-
gründung den formalen Anforderungen von § 23 Abs. 1 VRG genügt,
kommt der Rekursinstanz ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dessen
Schranke bildet in jedem Fall das in Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung
(BV) enthaltene Verbot des überspitzten Formalismus als besondere Form
der Rechtsverweigerung. So dürfen die Anforderungen an den Antrag und
die Begründung nicht zum blossen Selbstzweck werden; sie dürfen den
Rechtsweg und die Verwirklichung des materiellen Rechts weder verhin-
dern noch in unhaltbarer Weise erschweren. Aus dem Antrag muss ersicht-
lich sein, inwiefern nach Meinung der rekurrierenden Partei das Dispositiv
der angefochtenen Verfügung abzuändern ist, sofern nicht deren gänzliche
Aufhebung verlangt wird. Bei juristischen Laien genügt es, wenn aus dem
R1S.2017.05117 Seite 5
Zusammenhang und unter Beizug der Begründung zumindest sinngemäss
klar wird, was der Rekurrent will. Es bedarf mithin weder eines gesondert
formulierten Rechtsbegehrens, noch kommt es auf juristisch korrekte For-
mulierungen an (Alain Griffel, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Ba-
sel/Genf 2014, § 23 Rz. 6 und 12).
2.1.2.
Die lediglich drei Sätze umfassende Rekursschrift der nicht anwaltlich ver-
tretenen Rekurrentschaft 1 nennt als Betreff "Rekurs gegen Ausdehnung
auf störendes Gewerbe in der Zürcher Altstadt (Niederdorf)". Sodann wird
ausgeführt "Hiermit legen wir Beschwerde zur Ausdehnung auf störendes
Gewerbe ein". Das Gebiet habe keine Vorbelastung mit störendem Gewer-
be und es sei zu jeder Tageszeit absolut ruhig. Dies solle so bleiben.
Im Gebiet der Altstadt (Kernzone), in dem die Rekurrentschaft 1 wohnt, soll
der Wohnanteil von 90 % auf 50 % reduziert werden. Art. 41 Abs. 2 BZO
sieht vor, dass bei einem Wohnanteil von weniger als 90 % mässig stören-
de Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen sind. Dementspre-
chend gilt für das Gebiet neu die Empfindlichkeitsstufe III (ES III, siehe
Art. 3 Abs. 2 lit. d BZOrev und Art. 43 Abs. 1 lit. c Lärmschutz-Verordnung
[LSV]). Die Rekurrentschaft 1 reichte mit ihrer Rekursschrift die Kopie eines
Schreibens an die Altstadtbewohner zu den Akten, welches explizit auf die
besagte Änderung des Wohnanteils und die Herabstufung auf die ES III
Bezug nimmt und über die Rekursmöglichkeit informiert (act. 6).
Aus dem Zusammenhang geht eindeutig hervor, dass sich der Rekurs ge-
gen die erwähnte Festsetzung richtet. Indem die Rekurrentschaft vorbringt,
es sei im betroffenen Gebiet absolut ruhig und dies solle so bleiben, bean-
tragt sie sinngemäss die Aufhebung der Festsetzung im gesamten Bereich
Winkelwiese, Trittli-, Neustadt-, Franken- und Schlossergasse. Zur Begrün-
dung wird ausgeführt, das Gebiet habe keine Vorbelastung mit störendem
Gewerbe und es sei zu jeder Tageszeit absolut ruhig. Somit enthält die Re-
kursschrift einen Antrag und eine Begründung und ist in formeller Hinsicht
nicht zu beanstanden.
2.2.
Die Rekursgegnerin 1 beantragt, auf den Rekurs des Rekurrenten 2 sei
nicht einzutreten, mit der Begründung, die Anträge seien nicht genügend
präzise gestellt. Es sei nicht klar welches Gebiet bzw. welche Grundstücke
R1S.2017.05117 Seite 6
Gegenstand des Rekurses seien. Aus der Formulierung "oberhalb" gehe
nicht hervor, ob sie sich auf die Himmelsrichtung, die Topografie des Ge-
biets oder auf die Hausnummern beziehe. Zudem sei wohl irrtümlicher-
weise "südwestlich" anstatt "südöstlich" (von der Neustadtstrasse 7a, recte
Neustadtgasse 7a) formuliert worden sowie irrtümlicherweise die Trittligas-
se Hausnummer 4 (Kat.-Nr. AA2221) weggelassen worden.
Dem kann nicht gefolgt werden. Die Revision der BZO sieht im Gebiet Win-
kelwiese, Trittli-, Neustadt-, Franken- und Schlossergasse die Herabset-
zung des Wohnanteils auf 50 % vor. Aus dem Wortlaut des Antrags 1 des
Rekurrenten 2 ergibt sich unzweideutig, dass sich dessen Anträge 1 und 2
auf das gesamte von der Wohnanteilsreduktion betroffene Gebiet beziehen
und nicht bloss auf einen Teil davon. Andernfalls hätte der Anwalt des Re-
kurrenten 2 beantragt, es sei die Festsetzung insoweit aufzuheben, als da-
von ein bestimmtes Teilgebiet betroffen sei. Auch aus der Begründung des
Rekurses ergibt sich nichts Anderes. Die Rekursschrift des Rekurrenten 2
ist somit in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.
2.3.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochte-
ne Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhe-
bung oder Änderung hat. Dasselbe gilt für die Anfechtung von Erlassen
(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Das Erfordernis des Berührtseins beinhaltet, dass der Rekurrent in einer
besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegenstand
stehen und stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von diesem
betroffen sein muss. Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige In-
teresse (Anfechtungsinteresse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der
Gutheissung des Rekurses einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil ab-
wendet.
Die Rekurrierenden sind Eigentümer bzw. Bewohner von Liegenschaften
im Gebiet, welches von der strittigen Wohnanteilsherabsetzung erfasst
wird. Sie machen eine Beeinträchtigung durch die Zunahme von Lärmim-
missionen geltend. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vor-
gebrachten Rügen sind sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des
Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvo-
raussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutreten.
R1S.2017.05117 Seite 7
3.1.
Der Rekurrent 2 macht zunächst geltend, das betroffene Gebiet umfasse
den ruhigsten Teil der Altstadt. Die Häuser seien entsprechend dem Wohn-
anteil von 90 % mit einigen wenigen Ausnahmen zu Wohnzwecken genutzt.
Daneben gebe es wenige nicht störende Betriebe. Bei einem Wohnanteil
von 50 % seien gemäss Art. 41 Abs. 2 BZO auch mässig störende Gewer-
be zugelassen. Dazu gehörten nach der Rechtsprechung u.a. Restaurants
und Clublokale. Wegen des sehr tiefen Geräuschpegels im Quartier und
der prekären Schallisolation zwischen den Häusern hätten solche Betriebe
eine massive Einbusse an Wohnqualität zur Folge.
Der erläuternde Bericht nach Art. 47 Raumplanungsverordnung (RPV)
nehme keinen Bezug auf das hier in Frage stehende Quartier und die Inte-
ressenabwägung nach Art. 3 RPV werde darin nicht dargelegt. Die Argu-
mentation im Zusammenhang mit "verschiedenen Bereichen der Innen-
stadt", es sei vor allem der Fortbestand gewerblicher Nutzung zu sichern,
gehe ins Leere und rechtfertige die Herabsetzung des Wohnanteils nicht.
Nur wenige Liegenschaften würden teilweise gewerblich genutzt, zu einem
überwiegenden Teil im Rahmen der erlaubten 10 %. Soweit einzelne Lie-
genschaften zu einem höheren Anteil gewerblich genutzt seien, wären für
diese zunächst die Möglichkeiten der grundstücksbezogenen Herabsetzung
gemäss Art. 6 Abs. 2 BZO (recte Abs. 4) auszuschöpfen. Im Weiteren wä-
ren sie durch die Bestandesgarantie nach § 357 PBG gesichert. Der erläu-
ternde Bericht hätte die Frage beantworten müssen, wie die – nicht beleg-
ten – Interessen an einer Reduktion des Wohnanteils mit den Planungs-
grundsätzen von Art. 3 Abs. 3 lit. b Raumplanungsgesetz (RPG) zu verei-
nen seien, wonach Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkun-
gen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst zu ver-
schonen seien. Die Störung könne durch die Beibehaltung des Wohnanteils
von 90 % vermieden werden, sodass unter dem Blickwinkel der Interes-
senabwägung nach Art. 3 Abs. 1 lit. b und c RPV ganz besonders schwer-
wiegende Interessen eine Reduktion geradezu erfordern müssten. Der Ge-
winn an Nutzungsfreiheit stehe in keinem Verhältnis zur Verschlechterung
der Wohnhygiene. Die angefochtene Regelung sei unzweckmässig.
Die fragliche Festsetzung verletze aber auch die Bestimmung von Art. 21
Abs. 2 RPG. Weder hätten sich die Verhältnisse gegenüber dem Jahr 1991
in rechtserheblicher Weise geändert, noch erweise sich die Änderung des
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Wohnanteils als nötig. Es stehe genügend freier Gewerberaum in anderen
Quartieren der Stadt zur Verfügung.
3.2.
Die Rekurrentschaft 3 bringt vor, sie befürchte Umnutzungen der bislang
mit Wohnungen belegten Erdgeschossräume, insbesondere zu Gastro-
Zwecken, und damit einhergehende Lärmimmissionen. Die ES III sei ein
massgebendes Kriterium für die Bewilligungsfähigkeit von Aussengastwirt-
schaften. Zonenvorschriften wie der Mindestwohnanteil seien massgebend
für die Frage, was als übermässige Einwirkung gelte. Das Quartier der Re-
kurrierenden habe einen ganz anderen Charakter als das Niederdorf. Die
fragliche Festsetzung verstosse gegen den Grundsatz, wonach Wohnge-
biete so gut wie möglich vor schädlichen oder lästigen Auswirkungen zu
verschonen seien (Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG). Es bestünden keine zwingen-
den Gründe für die Reduktion des Wohnanteils. Die Begründung im Erläu-
terungsbericht (S. 93), ländliche Kernzonen seien eigentliche Mischzonen
und die Mischnutzung soll durch gezielte Reduktion des Wohnanteils auch
in Zukunft möglich bleiben, sei in Anbetracht der örtlichen Gegebenheiten
nicht nachvollziehbar. Im Erläuterungsbericht werde nicht begründet, wes-
halb der Wohnanteil genau auf 50 % und nicht mehr oder weniger reduziert
werden soll. Die Herabsetzung sei willkürlich; es fehle eine nachvollziehbar
und begründete Interessenabwägung. Das Quartier weise hauptsächlich
eine Wohnnutzung auf, auch in den Erdgeschossen, mit vereinzelten stillen
Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben. Es gebe keine bäuerlichen Betrie-
be, kaum Läden, keine Restaurants, keine Bars und keine Aussenwirt-
schaften, was mit Blick auf die vielen Geschäfte und Restaurationsbetriebe
in den angrenzenden Quartieren auch nicht notwendig oder zweckmässig
oder gar erwünscht sei. Es bestehe kein öffentliches Interesse daran und
es sei nicht zweckmässig, unverhältnismässig und unzumutbar, das rekur-
rentische Quartier ebenfalls in ein mit mässig störendem Gewerbe durch-
mischtes Quartier zu verwandeln und den Exodus der langjährigen Anwoh-
ner zu provozieren. Die Herabsetzung des Wohnanteils sei schliesslich
auch nicht erforderlich, weil die angestrebte Mischnutzung von Wohnen
und (stillem) Gewerbe schon heute bestehe und gesichert sei.
Die erwähnte Nutzungsstruktur habe sich in den letzten Jahrzehnten nicht,
zumindest nicht so erheblich geändert, dass eine Senkung des Wohnan-
teils im öffentlichen Interesse liegen würde und notwendig erscheine. Das
R1S.2017.05117 Seite 9
Vertrauen der Rekurrenten, die Stadt Zürich wolle die einzigartige Struktur
und den Charakter ihres Quartiers bewahren, werde enttäuscht. Mithin
werde auch eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit
(Art. 21 Abs. 2 RPG) und § 9 Abs. 2 PBG gerügt.
3.3.
Die Rekursgegnerin 1 führt aus, aufgrund der Erfahrungen in der Rechts-
anwendung sei in allen Kernzonen unter anderem der Wohnanteil überprüft
worden. Das von den Rekursen betroffene Geviert liege gemäss kantona-
lem und regionalem Richtplan im Zentrumsgebiet Zürich-City. Dieses
zeichne sich durch folgende Nutzungen aus: Zentrumsfunktion (Bildung,
Verwaltung, Kultur), Wohnen, Dienstleistung, Quartierversorgung und pro-
duzierendes Gewerbe. Gemäss kantonalem Richtplan seien in den Zent-
rumsgebieten dichte Siedlungsteile mit hoher Siedlungsqualität zu erhalten.
Zu diesem Zweck seien in der Regel Mischnutzungen anzustreben. Der re-
gionale Richtplan sehe dazu als Massnahme vor, an ausgewählten Lagen,
insbesondere Erdgeschossen, die Voraussetzungen für gewerbliche und im
Speziellen publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen planungs- und bau-
rechtlich zu sichern. Die kleinräumige Konzentration unterschiedlicher Nut-
zungen gewährleiste eine hohe Lebens-, Aufenthalts- und Versorgungsqua-
lität. Die Altstadt zeichne sich durch eine vielfältige funktionale Durchmi-
schung in einem kompakten System mit kurzen Wegen aus (Wohnen, Wirt-
schaft, Bildung, Forschung, Kultur), was zur Belebung der Stadtgebiete bei-
trage und durch das Zusammenspiel der verschiedenen Nutzungen wirt-
schaftliche Vorteile für den Standort Zürich bringe. Würde auf die in Frage
stehende Anpassung des Wohnanteils verzichtet und damit die in den
Richtplänen vorgegebene Förderung der Nutzungsdurchmischung verhin-
dert, läge sogar ein Versäumnis des Gesetzgebers vor.
Das strittige Geviert sei im Vergleich zu anderen Teilen der Altstadt ein
eher ruhiges Quartier mit überwiegender Wohnnutzung. Dennoch gehöre
es in ein Zentrumsgebiet und eine entsprechende Kernzone mitten in der
Stadt. Zudem stelle es eine Verbindung zwischen der stark befahrenen
Rämistrasse und dem belebten Niederdorf dar. Mit der Nutzungsplanung
solle aufgrund der Lage im Zentrumsgebiet im Einklang mit der Richtpla-
nung auch hier eine möglichst breite Nutzungsdurchmischung ermöglicht
und deren Fortbestand gesichert werden.
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Durch die Siedlungserneuerung- und verdichtung würden lokal verankerte
und überwiegend regional tätige Betriebe des produzierenden Gewerbes in
ihren Entwicklungsmöglichkeiten übermässig eingeschränkt oder sogar
verdrängt. Mit der vorliegend strittigen Senkung der Wohnanteilspflicht sol-
len die Möglichkeiten zum Erhalt und auch Neuansiedlung von Gewerbe
gestärkt werden. Dabei handle es sich nicht nur um das klassische produ-
zierende Gewerbe, sondern auch um Dienstleistungsbetriebe, Büroräum-
lichkeiten, Quartierläden, Kreativgewerbe etc. Die Stadt Zürich sei bei-
spielsweise für junge, kleine Gewerbebetriebe ohne grossen Flächenbedarf
attraktiv, namentlich für junge, sehr forschungs-, ICT-, design- und marke-
tinggetriebene Gewerbe, das gezielt ein urbanes Umfeld suche.
Sodann sei aufgrund des derzeitigen Wohnanteils von 90 %, der kleinräum-
lichen Struktur und den vielen geringgeschossigen Gebäuden im betroffe-
nen Geviert davon auszugehen, dass die aktuell gewerblichen Nutzungen
teilweise baurechtswidrig seien, denn in den meisten Fällen ergebe der
Gewerbeanteil von maximal 10 % nur einen Teil eines Geschosses, also
faktisch gar keine vermietbare Fläche. Damit sei der Fortbestand gefährdet.
Damit eine gewerbliche Nutzung in einer kleinen Liegenschaft und damit
eine breite Nutzungsdurchmischung ermöglicht werde, sei eine Senkung
der Wohnanteilspflicht aufgrund der Geschossigkeit und der Parzellarord-
nung auf 50 % notwendig und zweckmässig.
Zur Empfindlichkeitsstufe führt die Rekursgegnerin 1 aus, in der ganzen
Altstadt gelte die ES III. Einzige Ausnahme bilde das streitbetroffene Quar-
tier. Mit einem Wohnanteil von 50 % sei entsprechend mässig störendes
Gewerbe zugelassen (Art. 3 BZO in Verbindung mit Art. 41 BZO), was die
Ansetzung einer ES III systembedingt erfordere. Andernfalls würde das
Gewerbe auf lediglich nicht störendes Gewerbe eingeschränkt, was den
dargelegten öffentlichen Interessen entgegenlaufe. Ausserdem würde die
vom Rekurrenten 2 eventual beantragte Regelung der Art. 43 Abs. 3 lit. c
LSV widersprechen.
Die Befürchtung, dass Restaurants und wohl insbesondere immissionsrei-
che Aussenwirtschaften bewilligt würden, sei unbegründet. Diese seien
auch mit einem Wohnanteil von 90 % und bei einer ES II bewilligungsfähig.
Die Bewilligungsfähigkeit sei im Einzelfall zu prüfen und beziehe sich nur
gering und nur bezüglich Öffnungszeiten auf die Höhe des Wohnanteils und
der Empfindlichkeitsstufe. Praxisgemäss seien Aussenwirtschaften in Zo-
R1S.2017.05117 Seite 11
nen mit einem Wohnanteil von 50 % oder mehr während der ganzen Wo-
che bis 22 Uhr auch bei engen räumlichen Verhältnissen bewilligungsfähig
(Einzelfallwürdigung vorbehalten). Somit habe vorliegend weder die Sen-
kung der Wohnanteilspflicht noch die Erhöhung der Empfindlichkeitsstufe
einen Einfluss auf die Eröffnung von Restaurants oder Aussenwirtschaften.
Mangels Nachfrage befinde sich im betroffenen Quartier zurzeit keine Gast-
ronomie, woran die BZO-Revision nichts ändere. Die Wohnnutzung komme
im Übrigen sowohl in der ES II als auch in der ES III vor. Die entsprechen-
den Belastungsgrenzwerte seien dahingehend konzipiert, dass die Bevöl-
kerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich gestört werde. Deshalb seien
in der ES III auch nur mässig störende Betriebe zulässig.
Zur Planbeständigkeit hält die Rekursgegnerin 1 fest, die BZO sei letztmals
im Jahr 1999 in grösserem Umfang revidiert worden. Es gebe wichtige
Gründe, die geltende BZO zu überprüfen, in einzelnen Teilen zu korrigieren
und den veränderten Verhältnissen anzupassen. Die "Räumliche Entwick-
lungsstrategie" (RES) liege seit März 2010 vor und formuliere die Ziele. Die
langjährige Anwendung der BZO in der Praxis habe verschiedenen Korrek-
turbedarf ergeben.
Die Begründung im Erläuterungsbericht (Art. 47 RPV) sei rechtsgenügend.
Adressatin sei die kantonale Genehmigungsbehörde. Die qualitativen An-
forderungen an die Begründung würden sich nicht allgemein definieren las-
sen und würden von den Umständen des konkreten Falles abhängen. Im
Entscheid vom 10. Juli 2008 (VB.2008.00123, E. 3.2.) habe das Verwal-
tungsgericht erwogen, im Rahmen der Nutzungspläne müsse es genügen,
wenn die Motive des kommunalen Entscheids erst in einem allfälligen An-
fechtungsverfahren vorgebracht würden.
3.4.
Mit Replik vom 18. Dezember 2017 korrigierte der Rekurrent 2 die Ge-
bietsumschreibung in seinen Anträgen dahingehend, dass das Gebiet Neu-
stadtgasse südöstlich (und nicht südwestlich) von Nr. 7a gemeint sei. Wei-
ter führt er aus, die Rekursgegnerin 1 verkenne, dass sich das Zentrums-
gebiet Zürich City aus höchst unterschiedlichen Mikrolagen zusammenset-
ze. Der Text des regionalen Richtplans (Ziff. 2.2.1.) betone zutreffend, dass
die Zentrumsgebiete jeweils einen spezifischen Charakter besitzen würden.
Die vorliegend strittige Anordnung einer intensivierten Mischnutzung sei
durch den regionalen Richtplan nicht geboten. Im Weiteren werde die Re-
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duktion des Wohnanteils keine der von der Rekursgegnerin 1 genannten
Betriebe in das in Frage stehende Geviert locken. Für Quartierläden seien
die wenig begangenen Gassen nicht attraktiv. Für Büroräume bestünden
enorm umfangreiche und qualitativ erstklassige Angebote (Europaallee, Zü-
rich-West, Green-City) mit ungleich besserer Anbindung an den öffentlichen
Verkehr und zudem herrsche ein Überangebot an Büroräumen. Die von
ICT- und Design-Betrieben gesuchten Flächen mit räumlichen Expansi-
onsmöglichkeiten könnten im Gebiet nicht angeboten werden und die Miet-
preise wären nicht konkurrenzfähig, denn die sehr gesuchte ruhige Wohn-
lage führe zu hohen Mietpreisen. Als mögliche gewerbliche Nutzer verblie-
ben im Wesentlichen nur noch Gastgewerbebetriebe. Es würden die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine eigentliche Angleichung an die
Verhältnisse im Niederdorf geschaffen, die im Quartier niemand wolle und
die dem Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG zuwiderlaufe.
Schliesslich dürfte der zulässige Gewerbeanteil von 10 % lediglich bei ver-
einzelten Häusern überschritten sein; die Rekursgegnerin vermöge kein
einziges Beispiel zu nennen. Bei mancher gewerblichen Nutzung handle es
sich wohl um Arbeitsräume nach § 52 PBG.
3.5.
Die Rekurrentschaft 2 repliziert, es könnten nicht alle Kernzonenquartiere
im Zentrumsgebiet Zürich City "über einen Kamm geschoren" werden. Das
strittige Quartier habe einen anderen Charakter als die anderen Viertel im
Zentrumsgebiet bzw. in der Altstadt. Mit der Angleichung des Wohnanteils
forciere die Rekursgegnerin 1 eine verpönte Homogenisierung der Charak-
tere und Identitäten der Altstadtquartiere. Laut kantonalem Richtplan sei die
Mischnutzung nur in der Regel anzustreben. Der regionale Richtplan spre-
che von Massnahmen zur Mischnutzung an ausgewählten Lagen. Im be-
troffenen Quartier bestehe keine Notwendigkeit, planerisch einzugreifen
und etwas an der bestehenden Durchmischung zu ändern. Dass sich im
strittigen Quartier keine Handwerksbetriebe mehr fänden, liege primär an
der schwierigen Erschliessung (enge, steile Gassen, Treppen). An der von
der Rekursgegnerin 1 angestrebten Durchmischung mit forschungs-, ICT-,
design- und marketinggetriebenem Gewerbe bestehe weder ein öffentli-
ches noch ein privates Interesse. Diese Unternehmen hätten in der Regel
finanzkräftige Kapitalgeber im Rücken und seien bereit, hohe Mieten zu be-
zahlen oder die Liegenschaft gleich ganz zu erwerben. Das heute beste-
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hende stille Gewerbe und die ansässigen Mieter würden wegen hoher
Mietzinse und durch die zu erwartenden Gastrobetriebe verdrängt.
3.6.
Die Rekursgegnerin 1 hält dem entgegen, der Markt werde entscheiden, ob
und welche Art von Gewerbe sich in den Zentrumszonen niederlassen wer-
de. Es sei für das Gewerbe sehr schwierig, in der Altstadt nachhaltig zu
wirtschaften. Eine Mischnutzung sei aber für die Lebensqualität im Quartier
erwünscht. Mit der angefochtenen Massnahme solle dies zumindest nicht
durch eine Wohnanteilspflicht von 90 % erheblich erschwert werden.
3.7.1.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der
Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliess-
lich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten
Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 VRG) aus Gründen der aus der
Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der
Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleiteten Planungsautonomie Zurück-
haltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung gilt insbesondere dann, wenn
es auf die Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ankommt. Zudem ist das
den Gemeindebehörden bei der Nutzungsplanung zustehende erhebliche
prospektiv-technische Ermessen zu berücksichtigen.
Mithin darf das Ermessen der Rekursinstanz nicht an die Stelle desjenigen
der Planungsbehörde treten; ihre Lösung darf nicht eine andere ebenso
vertretbare Lösung ersetzen. Die Rekursinstanz hat vielmehr nur dann kor-
rigierend einzugreifen, wenn sich die kommunale Planung auf Grund über-
kommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zie-
len und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offen-
sichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommu-
nale Planfestsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder
schlechthin unhaltbar ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch über-
geordnetes Recht eingeschränkt, und die Gemeinde hat ihrem Planungs-
entscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnis-
se des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde
zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015; BGr 1C_429/2014
vom 22. April 2015, E. 2.2).
R1S.2017.05117 Seite 14
3.7.2.
Im kantonalen Richtplan (vom Bundesrat genehmigte Fassung, Stand
18. September 2015) wurden für Planungen in Zentrumsgebieten folgende
wegleitende Grundsätze definiert: Dichte Siedlungsteile mit hoher Sied-
lungsqualität sollen erhalten bleiben bzw. neu geschaffen werden. Zu die-
sem Zweck sind in der Regel Mischnutzungen anzustreben. Der Wirtschaft
sind optimale Standorte zur Verfügung zu stellen, insbesondere solche mit
hoher Erschliessungsqualität durch den öffentlichen und – je nach Nut-
zungsart – auch individuellen Verkehr (Ziff. 2.3.1.). Die Zürcher Innenstadt
einschliesslich das streitbetroffene Geviert sowie angrenzende Bereiche
wurden grossräumig als Zentrumsgebiet Zürich-City mit der Zentrumsfunk-
tion "City-Gebiet" festgelegt. Als spezifische Entwicklungsziele für dieses
Zentrumsgebiet wurden definiert: Weiterentwicklung mit Ausschöpfung der
baulichen Potenziale entsprechend der hohen Erschliessungsqualität, Er-
halt und Aufwertung der Freiflächen sowie Ausbau der Verbindungen für
den Fuss- und Veloverkehr, Weiterentwicklung der Bildungs- und Kulturin-
stitutionen sowie weiterer öffentlicher Nutzungen in Abstimmung mit GBP
(=Gebietsplanung) Nr. 3, 4, 6 (s. Richtplantext, Ziff. 2.3.2.). Von der Förde-
rung von Mischnutzungen ist hier nicht die Rede, anders als bei den Zent-
rumsgebieten Zürich Nord-Opfikon ("Weiterentwicklung der Gebiete Oerli-
kon, Leutschenbach und Glattpark zu durchmischten städtischen Quartie-
ren mit hoher baulicher Dichte), Winterthur-Zentrum ("Weiterentwicklung Ci-
ty-Gebiet sowie Umstrukturierung ehemaliges Sulzerareal zu einem durch-
mischten städtischen Quartier mit hoher baulicher Dichte, abgestimmt auf
die Verkehrsträger"), Oberwinterthur-Grüze ("Umstrukturierung des Nahbe-
reichs der drei Bahnhöfe Hegi, Oberwinterthur und Grüze zu durchmischten
städtischen Quartieren") und Bülach (Erhalt und Entwicklung gemischter
Nutzungen in den Bereichen Altstadt und Bülach Nord, Industrie im Bereich
nördlich der Autobahn; Umstrukturierung der Areale Vetropack und Bülach-
guss zu einem städtischen Quartier mit gemischten Nutzungen, in Koordi-
nation mit bestehendem Güterumschlag"). Dass in der Zürcher Altstadt die
gemischte Nutzung zu fördern ist, kann aus dem kantonalen Richtplan so-
mit nicht hergeleitet werden.
Im regionalen Richtplan Stadt Zürich (Beschluss des Regierungsrates vom
21. Juni 2017) wurden für Zentrumsgebiete und Quartierzentren folgende
Ziele festgelegt (s. Richtplantext, Ziff. 2.2.1, lit. b und c):
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 "Zentrumsgebiete und Quartierzentren haben eine spezifische Identität: Die differenzierte räumliche Entwicklung richtet sich in den  und Quartierzentren nach dem jeweiligen Gebietscharakter.  ihrer unterschiedlichen Entstehungsgeschichte besitzen sie  spezifische Charaktere in Bezug auf Dichte, Flächenreserven, Nutzungen, Stadtstruktur und Gebäudesubstanz."
 "[..] Zentrumsgebiete und Quartierzentren sind kulturelle und  Schwerpunkte und bilden die Mittelpunkte des öffentlichen Lebens – jeweils entsprechend ihrer Bedeutung in der Gesamtstadt. Die  Konzentration unterschiedlicher Nutzungen wie , Bildung, Forschung, Kultur, Wohnen und Quartierversorgung  eine hohe Lebens-, Aufenthalts- und Versorgungsqualität. Flächen für gewerblich-industrielle Nutzungen sind gesichert."
Als Entwicklungsziele für das Zentrumsgebiet Zürich-City wurde bezüglich
Gebietscharakter und bauliche Dichte folgendes festgesetzt: "Historisches
Zentrum (City) und gründerzeitliche Innenstadtquartiere (Kreise 4 und 5)
erhalten und weiterentwickeln. [..]." Bezüglich Nutzung lautet das Ziel
"Zentrumsfunktion (Bildung, Verwaltung, Kultur), Wohnen, Dienstleistung,
Quartierversorgung, produzierendes Gewerbe erhalten. [..]." Als Massnah-
me sollen an ausgewählten Lagen, insbesondere in Erdgeschossen, die
Voraussetzungen für gewerbliche und im Speziellen publikumsorientierte
gewerbliche Nutzungen planungs- und baurechtlich gesichert werden
(Ziff. 2.2.3.).
Auch im regionalen Richtplan ist somit in Bezug auf die Zürcher Altstadt
und namentlich das streitbetroffene Quartier nicht davon die Rede, dass ei-
ne stärkere Nutzungsmischung anzustreben wäre. Dies im Unterschied zu
anderen kantonalen und regionalen Zentrumsgebieten und Quartierzentren
(s. Regionaler Richtplan Stadt Zürich, Richtplantext, Ziff. 2.2.2). Zusam-
mengefasst trifft es entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin 1 nicht
zu, bei Verzicht auf die in Frage stehende Anpassung des Wohnanteils
werde eine in den Richtplänen vorgegebene Förderung der Nutzungs-
durchmischung verhindert.
Im Übrigen ist der kommunale Planungsgeber zwar an die Vorgaben der
Richtpläne gebunden, die Nutzungsordnung ist aber nicht bloss deren Ab-
leitung oder Vollzug (vgl. Pierre Tschannen, Kommentar zum Bundesge-
setz über die Raumplanung, hrsg. von Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/
Pierre Moor/Alexander Ruch, Zürich 1999, Art. 2 Rz. 27; Walter Haller/Pe-
ter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich
R1S.2017.05117 Seite 16
1999, Rz. 165). Die Richtpläne belassen der Gemeinde Spielraum bei der
Umsetzung der Vorgaben.
3.7.3.
Die Rekursgegnerin 1 stützt ihre Argumentation u.a. auf die Räumliche
Entwicklungsstrategie des Stadtrats für die Stadt Zürich (RES, März 2010).
Darin wird die vielfältige Durchmischung als Erfolgsposition aufgeführt. Zü-
rich zeichne sich durch eine vielfältige funktionale und soziale Durchmi-
schung auf allen räumlichen Massstabsebenen aus. Gleichzeitig weise die
Stadt klar unterscheidbare Stadtteile und Quartiere mit jeweils spezifischen
Charakteristiken auf. Das Vermeiden von grossflächiger Homogenisierung
und einer starken sozialräumlichen Ausdifferenzierung gewährleiste die Be-
lebtheit der Quartiere, verbessere die Sicherheit im öffentlichen Raum, er-
höhe die Chancen der Integration und verhindere städtebauliche Monotonie
(s. RES, Kap. 3). An anderer Stelle wird festgehalten, Zürich zeichne sich
durch eine vielfältige funktionale Durchmischung in einem kompakten Sys-
tem mit kurzen Wegen aus. Diese Durchmischung von Wohnen, Wirtschaft,
Bildung, Forschung und Kultur auf engem Raum trage zur Belebung der
Stadtgebiete bei und bringt durch das Zusammenspiel der verschiedenen
Nutzungen wirtschaftliche Vorteile für den Standort Zürich (sogenannte
«Fühlungsvorteile»; Kap. 4.1.).
Sodann wird in der RES festgehalten, an geeigneten Standorten seien die
für Industrie- und Gewerbebetriebe nötigen Flächen zu sichern. Für die An-
siedlung und die Gründung von Forschungseinrichtungen und wissensori-
entierten Produktionsunternehmen in den Bereichen Hightech, Life Scien-
ces und neue Technologien seien die räumlichen Voraussetzungen vor-
handen. Ihre Ansiedlung konzentriere sich auf verschiedene Standorte ent-
lang der regionalen Entwicklungsachsen im Limmattal und im Glatttal. Die
Entwicklungsgebiete und Potenzialräume in der Stadt Zürich würden über
beträchtliche Reserven verfügen, insbesondere für Dienstleistungsnutzun-
gen. Die Entwicklungsgebiete seien aufgrund ihrer Zonierung meist Zent-
rumszonen mit hoher Ausnützungsziffer und insbesondere für Dienstleis-
tungsnutzungen (u.a. Finanzplatz) geeignet. Als Entwicklungsgebiete zur
Diskussion stünden insbesondere die Gebiete Zürich-West, Altstetten/Letzi,
Neu-Oerlikon als Achse zwischen City und Flughafen, Leutschenbach so-
wie Uetlihof/Binz. Weiter würden die Korridore Seebach–Opfikon (Achse
Schaffhauserstrasse) und Altstetten–Schlieren (Achse Badenerstrasse)
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aufgrund der geplanten Stadtbahnen wichtige Potenzialräume darstellen. In
der Stadt Zürich solle auch langfristig Raum für Industrie und Gewerbe
‒ inklusive für den wertschöpfungsschwachen Teil der Kreativwirtschaft –
zur Verfügung stehen. Industrielle und produktionsorientierte gewerbliche
Nutzungen könnten in Mischzonen aufgrund der hohen Immobilienpreise
teilweise nicht bestehen und benötigten deshalb spezielle Zonen («Zonen-
schutz») und Flächenangebote. Für quartierorientierte Gewerbenutzungen
seien besondere Fördermassnahmen zu treffen. Innerhalb der Stadt Zürich
würden die noch existierenden Industriezonen (I) und Industriezonen mit
Zulassung von Handels- und Dienstleistungsnutzungen (IHD) Raum für
Produktion und Gewerbe bieten. Diese würden grundsätzlich erhalten und
gegebenenfalls den wirtschaftlichen Realitäten angepasst. In diesen noch
vorhandenen Arbeitsplatzgebieten würden sich Möglichkeiten zur Ansied-
lung von neuen Hightech- und anderen zukunftsträchtigen Firmen bieten. In
den Arbeitsplatzgebieten zwischen Hauptbahnhof und Altstetten/Schlieren
bestünden Chancen, einen Innovations- und Technologiestadtteil zu schaf-
fen. Zur Verbesserung und Erweiterung des Gewerbeflächenangebots sei
der Abtausch oder die Umzonung von geeigneten Flächen, beispielsweise
in unattraktiven und belasteten Wohnlagen, zu prüfen. Zu prüfen sei auch
die Einführung von Gewerbezonen, die Festlegung von Gewerbeanteilen in
der Bau- und Zonenordnung und Regelungen für Erdgeschossnutzungen
(EG-Nutzungen), welche unter anderem auch Raum für das quartierorien-
tierte Gewerbe schaffen würden.
3.7.4.
Der von der Räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) verfolgte Grundsatz
der Durchmischung ist situativ aufgrund der lokalen Gegebenheiten und der
anderen dort massgebenden raumplanerischen Gesichtspunkte umzuset-
zen und er zielt insbesondere nicht auf reine Wohnzonen ab, in denen übli-
cherweise ein Wohnanteil von 90 % gilt.
Weiter handelt es sich beim streitbetroffenen Quartier offensichtlich nicht
um ein Entwicklungsgebiet oder um einen Potenzialraum, in welchem die
RES die Ansiedlung von Betrieben vorsieht. Es findet hier auch keine Ver-
drängung der ohnehin nur vereinzelt vorhandenen gewerblichen Nutzungen
statt. Insgesamt lässt sich die angefochtene Senkung des Wohnanteils
nicht aus der RES ableiten bzw. steht der gegenwärtig geltende Wohnanteil
von 90 % zumindest nicht im Widerspruch dazu.
R1S.2017.05117 Seite 18
3.7.5.
Die Rekursgegnerin 1 geht davon aus, dass die aktuellen gewerblichen
Nutzungen teilweise baurechtswidrig seien, ohne dies näher zu belegen.
Gewerbliche Nutzungen sind im fraglichen Geviert aber nur ganz vereinzelt
anzutreffen und soweit der vorgeschriebene Wohnanteil unterschritten sein
sollte, ist die Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse von den nut-
zungsplanerischen Vorgaben im Quartier insgesamt von sehr untergeord-
netem Ausmass. Es drängt sich deshalb nicht auf, deswegen die Nut-
zungsordnung an die tatsächlichen Verhältnisse anzupassen. Es ist kein
Fall eines Gewerbebetriebes aktenkundig, dessen Domizil im betroffenen
Quartier wegen Verstosses gegen die Wohnanteilsvorschriften in Frage ge-
stellt ist, zumal solche Betriebe bei gegebenen Voraussetzungen Bestan-
desschutz geniessen würden.
3.7.6.
Wie die Rekursgegnerin 1 zu Recht ausführt, handelt es sich beim in Frage
stehenden Geviert um ein eher ruhiges Quartier mit überwiegender Wohn-
nutzung. Auch in der kleinmassstäblichen Struktur kommt der Charakter
des Wohnquartiers zum Ausdruck. Gewerbe ist nur sehr spärlich vorhan-
den. Es trifft nicht zu, dass das Quartier eine Verbindung zwischen der
stark befahrenen Rämistrasse und dem belebten Niederdorf darstellt. Das
Quartier liegt abseits der Passantenströme und ist praktisch autofrei. Es
stellt inmitten der Altstadt ein Rückzugsgebiet dar, welches seinen Bewoh-
nern, namentlich Familien mit Kindern, eine hohe Lebens- und Wohnquali-
tät bietet. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern hier eine "möglichst breite Nut-
zungsdurchmischung" eine Verbesserung der bereits sehr hohen Sied-
lungsqualität mit sich bringen soll. Im Gegenteil ist nicht von der Hand zu
weisen, dass die Senkung des Wohnanteils, damit verbunden die Zulässig-
keit von mässig störendem Gewerbe und entsprechend die Zuordnung zu
einer lärmtoleranteren Zone (ES III) zu höheren Lärmimmissionen führen
wird. Insbesondere der von den Rekurrierenden befürchtete Einzug von
Gastronomiebetrieben erscheint nicht abwegig, wobei die ES III gegenüber
der ES II mehr Lärm und somit grundsätzlich längere Öffnungszeiten zu-
liesse. Dem Einwand der Rekursgegnerin 1, mangels Nachfrage befinde
sich im betroffenen Quartier zurzeit keine Gastronomie, woran die BZO-
Revision nichts ändere, kann nicht gefolgt werden. Dass heute keine Gast-
ronomiebetriebe vorhanden sind, dürfte in erster Linie dem heute geltenden
Wohnanteil geschuldet sein, der bei den gegebenen kleinräumigen Ver-
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hältnissen keine genügend grossen Flächen für Restaurants bietet. Dass
die Bewilligungsfähigkeit im Einzelfall zu prüfen ist und die Belastungs-
grenzwerte dahingehend konzipiert sind, dass die Bevölkerung in ihrem
Wohlbefinden nicht erheblich gestört wird (Art. 23 in Verbindung mit Art. 15
und 13 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes [USG], Art 25 Abs. 1 USG), än-
dert nichts daran, dass in einem Gebiet mit ES III mehr Lärm zu tolerieren
ist, als in einem solchen mit ES II. Zusätzliche Immissionen wären zwar
lärmrechtlich zulässig, bewirkten aber dennoch eine Einbusse der heutigen
Wohnqualität.
3.7.7.
Soweit ist festzuhalten, dass mit der Senkung des Wohnanteils für die
Lebens-, Aufenthalts- und Versorgungsqualität im betroffenen Geviert
nichts gewonnen ist, sondern im Gegenteil namentlich die Wohnqualität
gemindert wird. Dies steht weder im öffentlichen Interesse noch im privaten
Interesse der Anwohner. Auf der anderen Seite ist kein erhebliches Interes-
se erkennbar, ausgerechnet im betreffenden Quartier die Ansiedlung von
Gewerbe zu fördern, zumal es sich nicht um eine Passantenlage handelt,
die Zufahrtsmöglichkeiten sehr beschränkt und keine Parkplätze vorhanden
sind. Für die Ansiedlung von Gewerbe stehen in der Stadt weitaus geeigne-
tere Gebiete zur Verfügung. Im Weiteren stellt der Erhalt des spärlich vor-
handenen Gewerbes kein erhebliches Interesse dar, zumal dieses für die
Siedlungsqualität im betreffenden Geviert von sehr untergeordneter Bedeu-
tung ist. Zudem ist keine konkrete Gefährdung des Fortbestandes auszu-
machen. Insgesamt stehen der angefochtenen Festsetzung gewichtige öf-
fentliche und private Interessen entgegen. Die Rekursgegnerin begründet
die angefochtene Festsetzung mit allgemeinen Grundsätzen und Zielset-
zungen der Richt- und Nutzungsplanung, ohne den konkreten Gegebenhei-
ten des betroffenen Gevierts Rechnung zu tragen. Es erscheint weder
sachgerecht noch angemessen, die Nutzungsstruktur dem übrigen Alt-
stadtgebiet anzugleichen und dieses Gebiet gleichsam über einen Kamm
zu scheren.