# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ec8e15ee-82a8-4089-b275-72eb61154dc2
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt
A. Am 12. Dezember 2006 vereinbarten die Ehegatten A. mit der X. AG einen Pro-
jektierungsauftrag für die Projektierung eines Einfamilienhauses nach der Mo-
2
dellvorgabe an der B.-Strasse im Ort C.. Die Kosten für diesen Projektierungsauf-
trag beliefen sich auf pauschal Fr. 30'000.–, wobei diese Zahlung bei einem defi-
nitiven Bauvertragsabschluss mit der X. AG am Kauf- resp. Werkpreis angerech-
net wird. Eine Woche später verkaufte die Genossenschaft Y. den Ehegatten A.
das unüberbaute Baulandgrundstück Gemeinde D. Gbbl. Nr. 1000 zu einem
Kaufpreis von Fr. 187'500.–. Die Parteien stellten im öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag vom 19. Dezember 2006 (Urschrift von Notar E.) fest, dass die Käu-
ferschaft frei sei, wann und wie sie das Vertragsobjekt überbauen wolle. Zudem
bestätigte die Käuferschaft, dass sie weder mit der Verkäuferin noch mit Dritten
einen Vertrag betreffend die Erstellung von schlüsselfertigen Bauten auf dem
Vertragsobjekt abgeschlossen habe. Am 10. April 2007 erteilte die Gemeinde D.
den Ehegatten A. die Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses
mit zwei Garagen auf der Parzelle der Gemeinde D. Gbbl. Nr. 1000. Einige Tage
später schlossen A. mit der X. AG einen Vertrag für Architekturleistungen auf der
Grundlage von voraussichtlichen aufwandbestimmten Baukosten im Betrag von
Fr. 615'000.– ab.
B. Der beurkundende Notar deklarierte und entrichtete am 5. Februar 2007 die
Handänderungssteuer von Fr. 3'375.– für den Kaufpreis der Parzelle (1,8 % von
Fr. 187'500.–). Das Kreisgrundbuchamt verfügte daraufhin am 27. August 2007,
dass die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer entgegen der
Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Käuferschaft nicht nur aus dem Kaufpreis,
sondern aus dem Kaufpreis, den Bau- sowie den Planungskosten bestehe. Die
Handänderungssteuer betrage somit nicht nur Fr. 3'375.– für den Kaufpreis, son-
dern zusätzlich Fr. 11’610.– für die Bau- und Planungskosten (1,8 % von Fr.
645'000.–), ausmachend total Fr. 14'985.–.
Gegen die Verfügung vom 27. August 2007 erhoben A. am 21. September 2007
Einsprache. Mit Verfügung vom 30. November 2007 bestätigte das Kreisgrund-
buchamt seine Veranlagungsverfügung. Es erwog, dass bei einer wirtschaftlichen
Betrachtungsweise und einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände ange-
nommen werden müsse, dass die Käufer in ihrem Entscheid, mit wem, wie und
wann sie ihr Baugrundstück überbauen wollten, nicht mehr frei waren. Davon sei
auszugehen, weil der Kaufvertrag, der Projektierungsauftrag und der Werkvertrag
in einer besonders engen Art und Weise miteinander verknüpft sowie voneinan-
der abhängig seien und die drei Vereinbarungen im Ergebnis der Übereignung
einer schlüsselfertigen Baute gleichkämen. Neben dem Kaufpreis seien deshalb
auch die Bau- und Planungskosten für die Bemessungsgrundlage der Handände-
rungssteuer relevant.
C.
3
Mit Eingabe vom 24. Dezember 2007 führen A. Beschwerde bei der Justiz-, Ge-
meinde- und Kirchendirektion (JGK). Sie beantragen, die Einspracheverfügung
des Kreisgrundbuchamtes vom 30. November 2007 sei aufzuheben und die
Handänderungssteuer sei auf Fr. 3'375.– (1,8 % von Fr. 187'500.–) zu veranla-
gen.
In seiner Vernehmlassung vom 24. Januar 2008 beantragt das Kreisgrundbuch-
amt, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Beschwerdeführer erhielten Gelegen-
heit, dazu Stellung zu nehmen, wovon sie mit Eingabe vom 27. Februar 2008
Gebrauch machten.
Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften ist, soweit für den Entscheid we-

## Considerations

sentlich, in den Erwägungen näher einzugehen.
Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht i n Erwägung:
1. Gemäss Art. 27 Abs. 2 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handän-
derungssteuer (HG; BSG 215.326.2; bis 30. September 2009: Gesetz betreffend
die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern [HPG]) können Einspracheverfü-
gungen des Kreisgrundbuchamts bei der JGK angefochten werden. A. sind mit
ihren Begehren im vorinstanzlichen Verfahren nicht durchgedrungen, durch die
ablehnende Einspracheverfügung des Kreisgrundbuchamts beschwert und somit
zu deren Anfechtung befugt (Art. 65 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über
die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf ihre form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. 2.1 Gemäss Art. 1 i.V.m. Art. 5 HG ist bei Handänderungen von Grundstücken eine Handänderungssteuer zu entrichten. Die Steuer wird dabei auf Grund der
Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen (Art. 6 Satz 1 HG). Diese
besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber oder die
Erwerberin dem Veräusserer oder der Veräusserin oder Dritten für das Grund-
stück zu erbringen hat (Art. 6 Satz 2 HG). Bei Kaufverträgen über eine schlüssel-
fertige Baute oder Stockwerkeinheit und bei Kaufverträgen, die mit einem Werk-
vertrag so verbunden sind, dass eine schlüsselfertige Baute oder Stockwerkein-
heit erworben wird, ist die Steuer auf dem Gesamtpreis (Landpreis und Werk-
lohn) zu bemessen (Art. 6a HG).
2.2 Schon vor der Aufnahme des Art. 6a in das HG hat das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit Urteil vom 23. Dezember 1996 (VGE 19900) entschieden,
4
dass nicht nur das Bauland, sondern auch der Preis des zukünftigen Hauses Teil
der in Art. 6 HG erwähnten vermögensrechtlichen Leistung sein könne (BVR
1997 S. 344). In einem solchen Fall erwerbe die Käuferschaft nicht nur ein Stück
Land, verbunden mit einem Anspruch aus Werkvertrag, vielmehr werde ihr ein
Recht am Land und an der künftigen Sache übertragen. Die künftige Baute bilde
in diesem Fall mit dem Grundstück eine Einheit. Bemessungsgrundlage bilde
demnach der gesamte Kaufpreis.
2.3 Nach der seitherigen gefestigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist immer dann vom Erwerb einer zukünftigen, schlüsselfertigen Baute auszuge-
hen, wenn nicht die Herstellung, sondern deren Übereignung im Vordergrund
steht (BVR 1997 S. 348 mit Hinweisen). Auf die äussere Form und Bezeichnung
des abgeschlossenen Vertragswerks (reiner Kaufvertrag auf eine künftige Sache,
d.h. eine schlüsselfertige Baute; kombinierter Kauf-/Werkvertrag; separate Kauf-
und Werkverträge) kommt es nicht an. Das Geschäft muss jedoch im Ergebnis,
d.h. gemäss seinem wirtschaftlichen Gehalt, dem Verkauf einer fertigen Baute
gleichkommen. Dies ist dann der Fall, wenn der Wille der Parteien auf den Kauf
sowohl des Baulands als auch des fertigen Hauses als Gesamtpaket gerichtet ist
und wenn Kauf- und Werkvertrag derart eng miteinander verbunden sind, dass
der eine ohne den andern nicht zustande gekommen wäre (VGE 20182 vom 18.
November 1997, E. 3; VGE 29157 vom 10. Dezember 1997, E. 5; VGE 20158
vom 16. Dezember 1997, E. 3; jeweils mit Hinweisen). Dabei kann sich die ge-
genseitige Abhängigkeit der abgeschlossenen Verträge auch aus den Umstän-
den ergeben. Zudem ist nicht erforderlich, dass die Verträge von den gleichen
Parteien abgeschlossen wurden (vgl. Wortlaut von Art. 6 HG; BVR 2001 S. 550;
VGE 20554 vom 16. März 1999 mit Hinweisen). Landveräusserer und Werkun-
ternehmer müssen nicht wirtschaftlich oder tatsächlich identisch sein. Art. 6 HG
umfasst nämlich gemäss seinem Wortlaut ausdrücklich auch Leistungen an Drit-
te. Vorausgesetzt ist jedoch, dass sich die gegenseitige Abhängigkeit von Kauf-
und Werkvertrag zumindest aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt.
Dabei kommen als Indizien für die gegenseitige Abhängigkeit neben den Um-
ständen des Vertragsschlusses auch Absprachen oder gleichgerichtete Interes-
sen zwischen den Verkäufern und den Werkunternehmen in Frage (vgl. MARTIN
STEINER, Die neuere Praxis zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise im zürcheri-
schen Grundsteuerrecht, in: ASA 52 S. 324; vgl. auch ASA 37 S. 367 ff.; ZBl
1981 S. 129 E. 4). Demnach kann der Werkpreis für eine schlüsselfertige Baute
nur dann nicht zur Bemessung der Handänderungssteuer herangezogen werden,
wenn die Käuferschaft im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in ihrer
Entscheidung, wie und wann sie das Grundstück überbauen will, tatsächlich noch
frei ist (VGE 20158 vom 16. Dezember 1997, E. 3b, mit Hinweisen).
5
2.4 Das Bundesgericht hat in zwei am 25. Juli 2000 ergangenen Urteilen (vgl. BVR 2001 S. 193 E. 3b aa sowie unveröffentlichtes Urteil BGer 2P.123/1999 und
2P.198/1999 [E. 2a]) diese – noch vor der Einführung des Art. 6a HG ergangene
– Rechtsprechung als verfassungskonform gewürdigt und dabei hervorgehoben,
die Bemessung der Handänderungssteuer nach Massgabe aller vermögensrecht-
licher Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grund-
stück zu erbringen habe, sei eine wirtschaftliche Vorschrift, deren Auslegung auf-
grund wirtschaftlicher Gesichtspunkte vorzunehmen sei. In diesem Licht betrach-
tet sei es nicht willkürlich darauf abzustellen, was wirtschaftlich gesehen zwi-
schen den Beteiligten nach deren wirklichem Willen verkauft und zum Gegen-
stand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden sei. Habe der Grund-
stückerwerber dem Veräusserer aufgrund eines Werkvertrags die Erstellung, den
Umbau oder die Vollendung einer Baute auf dem Kaufgrundstück übertragen,
seien ferner Kauf- und Werkvertrag derart miteinander verbunden, dass es ohne
den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre, und komme
schliesslich das Geschäft überdies als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines
fertigen bzw. umgebauten Hauses gleich, so sei es nicht sachwidrig, nebst dem
öffentlich beurkundeten Kaufpreis der Liegenschaft auch den Werklohn zu den
vermögensrechtlichen Leistungen zu rechnen, welche die Erwerber dem Veräus-
serer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen haben, und für die Bemes-
sung der Handänderungssteuer heranzuziehen (vgl. auch Urteile BGer
2P.230/2001 und 2P.229/2001, je vom 7.1.2002, je E. 2a). Bereits im Urteil BGer
2P.159/1994 und 2P.405/1994 vom 26.11.1996 (E. 8b) hat das Bundesgericht
erkannt, es sei zulässig, für die Beurteilung der Frage, ob Landpreis und Werk-
lohn zur Steuerbemessung zusammenzurechnen seien, auch einen am Kaufver-
trag über das Grundstück nicht beteiligten Werkunternehmer einzubeziehen, so-
fern dieser mit einer der Vertragsparteien derart zusammengewirkt habe, dass
wirtschaftlich betrachtet deren gemeinsamer Wille auf den Verkauf der Liegen-
schaft und den Abschluss eines Werkvertrags gerichtet gewesen sei.
3. 3.1 Im vorliegenden Fall machen die Beschwerdeführer geltend, das  zwischen den Beteiligten habe sich auch bei einer wirtschaftlichen Be-
trachtungsweise im Verkauf des Baulandes erschöpft. Beim Abschluss des Kauf-
vertrages habe weder ein Werkvertrag für die Realisierung eines sich in Planung
befindenden Projekts bestanden, noch sei eine Verpflichtung zum Abschluss
eines solchen vorgelegen. Vor diesem Hintergrund hätten sie selber entscheiden
können, mit wem, wann und auf welche Weise sie das Bauland hätten überbau-
en wollen. Alleine aus der zeitlichen Nähe zwischen dem Kauf des Baulandes,
der Planung und Überbauung ableiten zu wollen, der wirtschaftliche Gehalt des
vorliegenden Vertrages (Erwerb von Bauland) sei dem Verkauf einer schlüssel-
fertigen Baute gleichgekommen, gehe fehl.
6
3.2 Es ist unbestritten, dass allein der Kaufvertrag vom 19. Dezember 2006 den Beschwerdeführern noch keinen Anspruch auf eine schlüsselfertige Baute
verschaffte. In Ziff. III.4. des Kaufvertrages bestätigen sie denn auch ausdrück-
lich, dass sie mit der Verkäuferschaft keinen Vertrag betreffend die Erstellung
von schlüsselfertigen Bauten auf dem Vertragsobjekt abgeschlossen hätten. Der
Steuertatbestand ist in dieser Hinsicht nicht erfüllt. Zu prüfen bleibt jedoch, ob im
Zeitpunkt des Landkaufs eine andere Vereinbarung vorlag, die mit dem Kaufver-
trag so verbunden war, dass im Ergebnis die Erstellung einer schlüsselfertigen
Baute vereinbart wurde.
3.3 In zeitlicher Nähe zum Kaufvertrag vom 19. Dezember 2006 haben die  zwei weitere Verträge abgeschlossen. Vertragspartei war hierbei
jeweils die X. AG und nicht die Verkäuferin des Baugrundstücks. Es handelte
sich einerseits um den Projektierungsauftrag vom 12. Dezember 2006, welcher
eine Woche vor dem Kaufvertrag abgeschlossen wurde, und andererseits um
den Vertrag für Architekturleistungen vom 13. April 2007. – Bei „Architektenver-
trägen“ stellt sich immer zuerst die Frage der Rechtsnatur. Den typischen Archi-
tekturvertrag gibt es nicht, da die möglichen Leistungen vielfältig sind: Ausarbei-
tung von Vorstudien, Erstellen von Vor- und Bauprojekten (inkl. Detailstudien und
Kostenvoranschlag), Durchführung des Baubewilligungsverfahrens, Ausschrei-
bung und Vergabe der Unternehmerarbeiten, Bauleitung während der Projekt-
verwirklichung, Werkabnahme und Betreuung von Mängelbehebungen. Es ist
somit auf die jeweiligen Leistungen abzustellen, um den Vertrag zu qualifizieren
(vgl. AJP 2008 S. 1309). Beim Projektierungsauftrag vom 12. Dezember 2006
waren folgende Leistungen geschuldet: Vorabklärungen bezüglich Baulandpar-
zelle, Bebaubarkeit, Baugesetz etc., Durchführung eines Bauherren- und Archi-
tektengesprächs, Berechnung eines Pauschalpreises mit Baubeschreibung sowie
Erstellung mehrerer Pläne (Vorprojekt und Projektpläne, je Massstab 1:100).
Dieser Vertrag ist vermutlich als Werkvertrag gemäss Art. 363 ff. des Schweizeri-
schen Obligationenrechts (OR; SR 220) zu qualifizieren, zumal bei den Plänen
jeweils ein Erfolg geschuldet war. Der zweite Vertrag vom 13. April 2007 be-
zeichnete als Gegenstand der Vereinbarung «1 EFH mit Garagen» und nannte
als Leistungen des Beauftragten unter anderem das Bauprojekt, die Ausfüh-
rungsplanung und die Ausführung. Im Ergebnis war ein Einfamilienhaus mit Ga-
ragen, also auch ein Erfolg geschuldet, weshalb auch dieser Vertrag als Werk-
vertrag einzustufen ist. Ungeachtet der Zuordnung der Vereinbarungen zu einem
bestimmten Vertragstypus kann jedoch festgehalten werden, dass der erste
Werkvertrag zwar bereits im Zeitpunkt des Kaufabschlusses bestand, aber noch
nicht auf die Erstellung einer schlüsselfertigen Baute ausgerichtet war. Der zwei-
te Werkvertrag hatte dagegen die Erstellung einer schlüsselfertigen Baute zum
Inhalt, kam aber erst einige Monate später zustande. Im Zeitpunkt des Landkau-
7
fes hatte folglich noch kein Werkvertrag über eine schlüsselfertige Baute bestan-
den. Beide Werkverträge erfüllen somit je gesondert betrachtet den Steuertatbe-
stand von Art. 6a HG nicht.
4. 4.1 Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass dem vorliegenden Fall ein analoger Sachverhalt zugrunde liegt wie dem Beschwerdeentscheid der JGK
vom 30. Mai 2007 (JGKE 32.13-06.123). In jenem Entscheid wurde ebenfalls
geprüft, ob im Zeitpunkt des Landkaufs ein Werkvertrag bestand. Die JGK ge-
langte damals zum Schluss, dass im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs kein
Werkvertrag abgeschlossen worden war und auch keine Verpflichtung zum Ab-
schluss eines solchen bestanden hatte. Allein das Vorliegen von Bauabsichten
im Zeitpunkt des Landerwerbs berechtige noch nicht zur Aufrechnung eines
Werklohns zu einem mutmasslichen Gesamtpreis von Land und Werk. Deshalb
wurde in jenem Fall die Handänderungssteuer lediglich auf dem Kaufpreis für die
Parzelle berechnet (vgl. E. 3 ff. des Entscheides vom 30. Mai 2007).
4.2 Wie im soeben erwähnten Sachverhalt bestand auch im vorliegenden Fall im Zeitpunkt des Grundstückkaufs noch kein Werkvertrag zur Bauausführung
resp. über eine schlüsselfertige Baute. In beiden Fällen lag allerdings bereits je
ein weiterer Vertrag vor, nämlich ein Projektzusagevertrag resp. ein Projektie-
rungsauftrag. Eine Bauabsicht war folglich in beiden Fällen schon vorhanden.
Der Projektzusagevertrag, der dem Beschwerdeentscheid vom 30. Mai 2007
zugrunde lag, enthielt jedoch keine Hinweise darauf, dass die Käuferschaft im
Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in ihrer Entscheidung, wie und wann
sie das Grundstück überbauen wollte, tatsächlich nicht mehr frei war. Es gab
weder Anzeichen für einen konkreten Abschluss eines Werkvertrages über eine
schlüsselfertige Baute noch eine Verpflichtung, einen solchen abzuschliessen,
und letztlich wurde auch gar kein Generalunternehmer mit der Erstellung des
Hauses beauftragt.
Im vorliegenden Fall verhält es sich anders. Zwar ist auch hier der Projektie-
rungsauftrag vom 12. Dezember 2006 weder auf die Erstellung einer schlüssel-
fertigen Baute ausgerichtet noch enthält er die rechtliche Verpflichtung, einen
Werkvertrag abzuschliessen. Gegenstand des Vertrags sind vielmehr Vorabklä-
rungen betreffend einen möglichen Hausbau gemäss der Modellvorgabe. Im Un-
terschied zum Sachverhalt, wie er dem JGKE vom 30. Mai 2007 zugrunde lag,
enthält der Projektierungsauftrag jedoch eine Vertragsklausel betreffend Kosten
von Fr. 30'000.–. Diese Kosten resp. der damit potentiell zusammenhängende
Verlust von Fr. 30'000.– machen deutlich, dass im vorliegenden Fall mindestens
eine wirtschaftliche Verpflichtung zum Abschluss eines weiteren Werkvertrages
8
mit der X. AG besteht bzw. bestanden hat (vgl. auch nachfolgend E. 6.1 f.).
Dementsprechend haben die Beschwerdeführer denn auch – anderes als die
Käufer im früheren Fall – tatsächlich einen Vertrag für Architekturleistungen resp.
einen Werkvertrag über eine schlüsselfertige Baute mit der X. AG vereinbart.
Dieser effektiv abgeschlossene Werkvertrag erhärtet den Hinweis einer wirt-
schaftlichen Verpflichtung durch den Projektierungsauftrag. Der vorliegende Fall
unterscheidet sich daher in diesem wesentlichen Punkt vom erwähnten JGKE
vom 30. Mai 2007. Der drohende Verlust der Projektierungskosten von Fr.
30'000.– schränkte die Freiheit der Beschwerdeführer, mit wem sie das ge-
wünschte Bauprojekt letztlich verwirklichen wollten, entscheidend ein.
5. 5.1 Auch die Vorinstanz hat eine Analogie zum JGKE vom 30. Mai 2007 . Sie begründete dies damit, dass vorliegend eine Verknüpfung von Kaufver-
trag und Projektierunsauftrag im Sinne von Art. 6a HG insofern vorliege, als die
beiden Verträge derart eng miteinander verbunden seien, dass es ohne den ei-
nen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre. Diese gegenseitige Ab-
hängigkeit könne sich aus den Umständen ergeben, und es sei nicht erforderlich,
dass die Verträge von denselben Parteien abgeschlossen worden seien (vgl.
Einspracheverfügung vom 30. November 2007, E. 7).
5.2 Es ist dem Kreisgrundbuchamt vorab zuzustimmen, dass die Verträge nicht von denselben Parteien abgeschlossen werden müssen. Des Weiteren ist es
richtig, dass zumindest eine gegenseitige Abhängigkeit zwischen den Verträgen
bestehen muss. Eine solche kann sich beispielsweise aus den Umständen des
Vertragsschlusses ergeben. Vorliegend bestehen keine Anhaltspunkte für eine
kausale Abhängigkeit der beiden Verträge. Der Projektierungsauftrag, welcher im
Zeitpunkt des Grundstückkaufs bestand, war nicht von weiteren Vereinbarungen,
insbesondere dem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages, abhängig. Die
Erfüllung der vereinbarten Leistungen im Projektierungsauftrag, die vor allem
Vorabklärungen betraf, war grundsätzlich selbständig möglich. Dies im Unter-
schied zu einem Werkvertrag über eine schlüsselfertige Baute, wo ein Grund-
stück resp. ein Grundstückkaufsvertrag notwendig wäre, um den Vertrag erfüllen
zu können.
5.3 Neben den Umständen des Vertragschlusses kommen als Indizien für eine gegenseitige Abhängigkeit auch Absprachen oder gleichgerichtete Interessen
zwischen der Verkäuferin und dem Werkunternehmer in Frage. Die Verkäuferin
muss somit mehr gewollt haben, als nur den Verkauf eines Baugrundstückes.
Nach Ansicht des Kreisgrundbuchamtes sei dies hier gerade der Fall. Zur Be-
gründung verweist es auf den Vertrag betreffend Parzellierung und Dienstbar-
keitserrichtung vom 19. Dezember 2006, der am gleichen Tag abgeschlossen
9
wurde wie der Grundstückkaufvertrag (vgl. Einspracheverfügung vom 30. No-
vember 2007, E. 9). Im Rahmen dieser Parzellierung wurden bereits Näherbau-
rechte für Wohnbauten resp. für eine Garage, Grenzanbaurechte für Stützmau-
ern und für eine Garage, Baurechte für Garagen, Bepflanzungsbeschränkungen
sowie weitere Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit einer Briefkastenanlage
und einem Abfallcontainer begründet. Des Weiteren wurden bereits obligatori-
sche Verpflichtungen festgesetzt, die sich auf die im Baurecht zu errichtenden
Garagen und deren Konstruktion bezogen, wie beispielsweise die maximal zu-
lässige Höhe, die Baumaterialien und die optische Ausgestaltung. Diese genau-
en Einzelheiten deuten gemäss der Vorinstanz darauf hin, dass die Mitwirkung
der Verkäuferin sich nicht nur auf einige grundsätzliche Aspekte beschränkt hat,
sondern dass sie mehr gewollt haben muss. Zudem weisen diese Verpflichtun-
gen – so die Vorinstanz weiter – letztendlich sogar auf eine Gesamtüberbauung
hin.
Nach Auffassung der JGK spricht in der Tat vieles dafür, dass Verkäuferin und
Werkunternehmerin im vorliegenden Fall gleichgerichtete Interessen verfolgt ha-
ben. Zwar wird im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten, dass die Verkäuferin
keinen weiteren Einfluss auf die Erstellung einer Baute nehmen werde. Die am
selben Tag beurkundete Parzellierung und Dienstbarkeitserrichtung enthält je-
doch diverse Festlegungen, die auf eine schon sehr konkrete Überbauung der
vier Grundstücke Gemeinde D. Gbbl. Nrn. 2000, 3000, 4000 und 1000 ausgerich-
tet sind (Einräumung bestimmter Näherbau- und Grenzanbaurechte; Festlegun-
gen im Zusammenhang mit einer Briefkastenanlage und einem Abfallcontainer
usw.). Auch wenn keine Gesamtüberbauung geplant war, weisen diese Vorkeh-
ren der Verkäuferin doch darauf hin, dass der Landverkauf eng mit bereits weit
gediehenen Überbauungsplänen zusammenhing und ein Abhängigkeitsverhältnis
zwischen der einen Vereinbarung (Verkauf des Grundstücks) und dem anderen
sich konkretisierenden Vertrag (in Aussicht genommener Werkvertrag für die
Erstellung eines Hauses) bestand. Es ist daher fraglich, ob der Auffassung der
Beschwerdeführer, die Verkäuferin habe lediglich das Baugrundstück verkaufen
wollen, gefolgt werden kann. Die Frage kann jedoch offen bleiben, da sich die
gegenseitige Abhängigkeit von Kauf- und Werkvertrag jedenfalls aus den nach-
folgend zu erläuternden Umständen ergibt.
6. 6.1 Wie bereits dargelegt wurde, ist nach der Art. 6a HG zugrunde liegenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise entscheidend, ob das zur Diskussion stehen-
de Geschäft im Ergebnis, d.h. gemäss seinem wirtschaftlichen Gehalt, dem Ver-
kauf einer fertigen Baute gleichkommt. Das ist der Fall, wenn der am Kaufvertrag
über das Grundstück nicht beteiligte Werkunternehmer mit einer der Vertragspar-
teien derart zusammengewirkt hat, dass wirtschaftlich betrachtet deren gemein-
10
samer Wille auf den Verkauf der Liegenschaft und den Abschluss eines Werkver-
trags gerichtet gewesen sind (vgl. oben E. 2.4).
Im vorliegenden Fall beliefen sich die Kosten für den Projektierungsauftrag vom
12. Dezember 2006 auf pauschal Fr. 30'000.–. Dies entspricht knapp 40 % des
im Vertrag für Architekturleistungen vereinbarten Honorars von Fr. 79'950.– und
über 5 % der voraussichtlichen Baukosten von Fr. 615'000.–. Wie im Projektie-
rungsauftrag ausdrücklich festgehalten wurde, wird bei einem definitiven Bauver-
tragsabschluss mit der X. AG diese Zahlung am Kaufpreis angerechnet. Sollte
kein Bauvertrag zustande kommen, bleiben sämtliche erarbeiteten Grundlagen
(inkl. Urheberrechte) im Eigentum der X. AG. Dies bedeutet, dass bei Nichtzu-
standekommen eines Werkvertrages mit der X. AG die gesamten Projektierungs-
kosten von Fr. 30'000.– verloren gegangen wären, ohne dass die erarbeiteten
Unterlagen von den Beschwerdeführern hätten weiterverwendet werden können.
Diese Projektierungskosten und die damit verbundene wirtschaftliche Verpflich-
tung zum Abschluss eines Werkvertrages mit der X. AG machen nach Auffas-
sung der JGK deutlich, dass die Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Kaufvertra-
ges in ihrem Entscheid ob, wann und wie sie das Grundstück überbauen wollten,
nicht mehr frei gewesen sind. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten
hat, ist es im Ergebnis trotz fehlender rechtlicher Verpflichtung zum Abschluss
eines weiteren Werkvertrages kaum vorstellbar, dass die Beschwerdeführer das
gewünschte Projekt gemäss Projektierungsauftrag nicht mit der X. AG, sondern
mit einem anderen Bauunternehmen verwirklicht hätten.
6.2 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass wirtschaftlich betrachtet eine  zwischen den beiden Werkverträgen (Projektierungsauftrag und Vertrag für
Architekturleistungen) bestand. Die Projektierungskosten von Fr. 30'000.– haben
die Beschwerdeführer faktisch an den Werkunternehmer gebunden bzw. sie hät-
ten einen Wechsel zu einem anderen Werkunternehmer ganz erheblich er-
schwert. Im Übrigen steht auch ausser Zweifel, dass die Beschwerdeführer das
Grundstück zum Zweck eines Hausbaus gekauft haben und dass sie in absehba-
rer Zeit ihre Pläne verwirklichen wollten. Deshalb haben sie auch bereits vor dem
Landkauf den Projektierungsauftrag mit der X. AG abgeschlossen.
An diesem Ergebnis vermag der Umstand nichts zu ändern, dass die X. AG im
Zeitpunkt des Landkaufes erst damit beauftragt war, Vorabklärungen zu treffen,
einen Pauschalpreis zu berechnen sowie mehrere noch nicht allzu detaillierte
Pläne (je Massstab 1:100) herzustellen. Wie erwähnt, kostete dieser Projektie-
rungsauftrag Fr. 30'000.– und damit rund 44 % der später vereinbarten Architek-
turleistungen. Da vereinbart war, dass der Betrag von Fr. 30'000.– an den Kauf-
preis angerechnet werde, hatten die Beschwerdeführer der X. AG an das im Ar-
chitekturvertrag vereinbarte Honorar von Fr. 79'950.– nur noch den Betrag von
11
Fr. 49'950.– zu bezahlen. Demgegenüber hätten sie einem anderen Unterneh-
mer den gesamten auf der voraussichtlichen Bausumme von Fr. 615'000.– ge-
schuldeten Honorarbetrag leisten müssen. Die Vereinbarung einer Aufwandent-
schädigung von Fr. 30'000.– schränkte somit ihre Freiheit zu entscheiden, mit
wem sie das gewünschte Bauprojekt letztlich verwirklichen wollten, wesentlich
ein. Dementsprechend bestand im Zeitpunkt des Landkaufs bereits eine wirt-
schaftliche Verpflichtung zum Abschluss eines Werkvertrages über eine schlüs-
selfertige Baute. Daraus folgt weiter, dass der gemeinsame Wille der Beteiligten
darauf gerichtet war, nicht nur ein Stück Land zu übertragen, sondern auch einen
Werkvertrag abzuschliessen.
7. Zusammenfassend gelangt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zum
Schluss, dass mit dem Landkauf eine schlüsselfertige Baute im Sinne von Art. 6a
HG erworben wurde. Die Vorinstanz hat deshalb die Handänderungssteuer
grundsätzlich zu Recht auf dem Gesamtbetrag (Landpreis und Werklohn) erho-
ben. Allerdings hätte sie die gestützt auf den Projektierungsauftrag geschuldeten
Planungskosten im Betrag von Fr. 30'000.– nicht zum Kaufpreis von
Fr. 615'000.– hinzurechnen dürfen, da diese Kosten gemäss der Projektierungs-
vereinbarung an den Gesamtpreis anzurechnen waren. Aus dem Vertrag für Ar-
chitekturleistungen vom 17. April 2007, in den die Summe von Fr. 615'000.– ge-
nannt ist, geht nicht hervor, dass die Fr. 30'000.– bereits berücksichtigt sind. Die
Handänderungssteuer ist daher nicht auf dem Betrag von Fr. 832'500.–
(Fr. 187'500.– Grundstückskosten und Fr. 645'000.– Bau- und Planungskosten),
sondern auf dem Betrag von Fr. 802'500.– (Fr. 187'500.– Grundstückskosten und
Fr. 615'000.– Baukosten) zu veranlagen. Da das Recht von Amtes wegen anzu-
wenden ist (Art. 20a Abs. 1 VRPG) und die Veranlagung der Steuer auf dieser
Bemessungsgrundlage im Rechtsbegehren der Beschwerdeführer auf Veranla-
gung der Steuer nur auf den Grundstückskosten von Fr. 187'500.– enthalten ist,
hat die JGK die entsprechende Korrektur von Amtes wegen vorzunehmen. Dem-
nach ist die Handänderungssteuer auf Fr. 14'445.– (1,8 % von Fr. 802'500.–)
festzusetzen, wobei anzumerken ist, dass die Beschwerdeführer den Betrag von
Fr. 3'375.– bereits bezahlt haben, so dass sich der Saldo zu Ihren Lasten auf
Fr. 11'070.– beläuft.
8. Bei diesem Ergebnis unterliegen die Beschwerdeführer grösstenteils, weshalb sie
in diesem Umfang kostenpflichtig werden (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Das Ausmass
ihres Obsiegens entspricht gemessen an der gesamten geschuldeten Steuer
lediglich einem Wert von knapp fünf Prozent. Es ist damit von derart untergeord-
neter Bedeutung, dass sich die Zusprechung einer Parteientschädigung nicht
12
rechtfertigt (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Diesem Umstand wird durch eine Reduktion
der Verfahrenskosten Rechnung getragen.
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirc hendirektion:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Verfügung des Kreisgrund-
buchamtes vom 30. November 2007 wird insoweit abgeändert, als die Handän-
derungssteuer auf Fr. 14'445.– festgesetzt wird. Soweit weitergehend wird die
Beschwerde abgewiesen.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 1'000.– werden A. im Umfang von Fr. 900.–
unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungs-
einladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die rest-
lichen Verfahrenskosten trägt der Kanton.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
Eine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hat das
Verwaltungsgericht am 8. Oktober 2010 abgewiesen (VGE 100.2010.45U).