# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 39a18c78-ad2c-49e3-bb18-24722d7defff
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_005
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
A.
A.a. Am 14. März 2008 stellte die A._ AG in der gegen B._ beim Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Oberaargau, hängigen Betreibung Nr. xxx das Fortsetzungsbegehren.
A.b. B._ und ihr Lebenspartner, C._, waren hälftige Miteigentümer einer Liegenschaft in U._ (Grundbuchblatt Nr. yyy). Am 20. März 2008 schlossen sie einen Kaufvertrag ab, mit welchen B._ ihren Miteigentumsanteil an C._ übertrug. In der Folge wurde in der Betreibung Nr. xxx nur eine Lohnpfändung vorgenommen. Am 16. April 2008 stellte das Betreibungsamt der A._ AG einen definitiven Pfändungsverlustschein aus.
A.c. Die A._ AG reichte am 17. April 2009 beim Gerichtskreis IV Aarwangen-Wangen (heute Regionalgericht Emmental-Oberaargau) eine Anfechtungsklage nach Art. 285 ff. SchKG ein. Mit Entscheid vom 6. März 2012 verpflichtete das Gericht C._, in der Betreibung Nr. xxx die Pfändung seines Miteigentumsanteils an der Liegenschaft in U._ zu dulden. Das Obergericht des Kantons Bern wies die dagegen von C._ erhobene Berufung am 13. November 2012 ab.
A.d. In der Folge pfändete das Betreibungsamt in der Betreibung Nr. xxx den auf C._ lautenden Miteigentumsanteil, worauf die A._ AG das Verwertungsbegehren stellte.
A.e. Aufgrund eines Begehrens der Bank D._ auf Grundpfandverwertung gegen C._ wurde die Verwertung in der Betreibung Nr. xxx vorerst nicht vorangetrieben. Nachdem die Bank D._ ihr Verwertungsbeghren am 10. April 2015 zurückgezogen hatte, ersuchte die A._ AG um Wiederaufnahme der Verwertung des gepfändeten Miteigentumsanteils.
B.
B.a. Das Betreibungsamt legte in der Betreibung Nr. xxx vom 28. November bis 7. Dezember 2016 die Steigerungsbedingungen auf. Die Versteigerung wurde auf den 13. Dezember 2016 festgesetzt.
B.b. Die A._ AG gelangte mit Eingaben vom 8. und 9. Dezember 2016 gegen die Steigerungsbedingungen an das Obergericht des Kantons Bern als Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen. Sie beantragte insbesondere die Entfernung des am 1. April 2014 zu Gunsten von B._ abgeschlossenen Mietvertrages in Ziff. 19 der Steigerungsbedingungen. Mit Entscheid vom 12. Dezember 2016 trat die Aufsichtsbehörde auf die Beschwerde infolge Verspätung nicht ein.
B.c. Am 13. Dezember 2016 fand die Versteigerung des gepfändeten Miteigentumsanteils statt. Das Höchstangebot von Fr. 1'000.-- erfolgte von E._, Sohn des C._. In der Folge übte C._ sein Vorkaufsrecht als Miteigentümer aus und erhielt den Zuschlag zum genannten Preis.
B.d. Mit Eingabe vom 22. Dezember 2016 wandte sich die A._ AG an die Aufsichtsbehörde und verlangte die Aufhebung des Zuschlags an C._ sowie die Wiederholung der Versteigerung. Das Betreibungsamt sei anzuweisen, für die neuerliche Versteigerung in den Steigerungsbedingungen nicht auf das angebliche Mietverhältnis hinzuweisen. Eventuell sei zu erwähnen, dass das "Mietverhältnis" strittig sei. Subeventuell, für den Fall, dass der "Mietvertrag" dem Ersteigerer überbunden werde, sei der gepfändete Miteigentumsanteil in Berücksichtigung dieser Last neu zu schätzen und in den Steigerungsbedingungen sei auf die Möglichkeit des doppelten Ausrufs und die Ablösung des "Mietvertrages" hinzuweisen.
B.e. Die Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde mit Entscheid vom 15. März 2017 ab.
C.
Die A._ AG ist mit Beschwerde in Zivilsachen vom 24. März 2017 an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des Steigerungszuschlags und erneuert ihr Begehren um die Wiederholung der Versteigerung samt der Anpassung der Steigerungsbedingungen.
Sie stellt ein Gesuch um aufschiebende Wirkung, mit dem sich B._ und C._ (Beschwerdegegner) einverstanden erklären. Die Aufsichtsbehörde und das Betreibungsamt haben auf eine Stellungnahme verzichtet.
Mit Verfügung vom 12. April 2017 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Den Beschwerdegegnern wurde einstweilen unter Androhung von Art. 292 StGB untersagt, bezüglich des versteigerten Miteigentumsanteils Rechtshandlungen vorzunehmen, die geeignet sind, dessen Wert zu verringern und den Verwertungserlöseiner allfälligen neuen Versteigerung zu schmälern.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt worden.

## Considerations

Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist der Entscheid einer kantonalen Aufsichtsbehörde betreffend die Zwangsversteigerung. Dagegen ist die Beschwerde in Zivilsachen gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 2 BGG). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als pfändende Gläubigerin durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt sowie in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen. Sie ist daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 2 BGG).
1.2. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 143 II 283 E. 1.2.2).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
2.1. Nach Ansicht der Vorinstanz kann der Zuschlag nicht angefochten werden, da bei der Zwangsversteigerung nicht in rechts- oder sittenwidriger Weise auf das Steigerungsergebnis eingewirkt worden sei. Eine Anfechtung der Steigerungsbedingungen sei in diesem Stadium der Verwertung nicht mehr möglich.
2.2. Demgegenüber vertritt die Beschwerdeführerin die Ansicht, dass die Beschwerdegegner durch einen simulierten Mietvertrag das Ergebnis der Versteigerung in rechts- und sittenwidriger Weise beeinflusst haben. Die Versteigerung müsse daher unter Streichung des Mietvertrages wiederholt werden.
3.
Anlass zur Beschwerde bildet die Zwangsverwertung eines Grundstückes.
3.1.
Die Verwertung eines Grundstücks kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Freihandverkauf angefochten werden (Art. 132a Abs.1 i.V.m. Art. 143a SchKG). Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage. Sie beginnt, sobald der Beschwerdeführer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 SchKG; BGE 47 III 127 E. 1). Mit der Beschwerde gegen den Zuschlag können Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder bei der Durchführung der Verwertung geltend gemacht werden (vgl. BGE 121 III 197 E. 2; zuletzt: 5A_360/2017 vom 28. Juli 2017 E. 3.4; JAEGER/WALDER/KULL, Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 5. Aufl. 2006, N. 7 zu Art. 132a; RUTZ/ROTH, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 8 ff. zu Art. 132a). Dazu gehört die rechts- oder sittenwidrige Einwirkung auf den Steigerungserfolg. Eine solche kann vorliegen, wenn der Wettbewerb durch das Versprechen unter Mitbietenden, gegen Leistung einer Entschädigung vom Bieten Abstand zu nehmen ( pactum de non licitando), verfälscht wird (BGE 109 II 123 E. 2a und 2b). Die Verletzung von Verfahrensvorschriften wie die ungenügende Publikation der Versteigerung stellt ebenfalls eine Unregelmässigkeit dar (BGE 70 III 14 E. 2). Zudem können Willensmängel geltend gemacht werden (Art. 23 ff. OR), wenn beispielsweise der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung nicht erfüllt hat (BGE 95 III 21 E. 3) oder die überbaubare Fläche eines Grundstückes strittig ist (BGE 129 III 363 E. 5.2). Zuständig zur Prüfung dieser Vorbringen ist ausschliesslich die Aufsichtsbehörde (BETTSCHART, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 4 zu Art. 132a).
3.2. Die Beschwerdeführerin sieht die unzulässige Einwirkung der Beschwerdegegner auf den Steigerungserfolg im Abschluss eines Mietvertrages über den zur Verwertung anstehenden Miteigentumsanteil. Dadurch sei die Grundlage geschaffen worden, dass das Objekt jeden Wert verloren habe. Aufgrund der betreibungsamtlichen Schätzung abzüglich der grundpfandlichen Belastung hätte sie mit einem Erlös von rund Fr. 75'000.-- rechnen dürfen. Stattdessen sei der Zuschlag für Fr. 1'000.-- an den Sohn des Beschwerdegegners erfolgt.
3.2.1. Dieser Vorwurf richtet sich weder gegen die Vorbereitung der Versteigerung noch gegen deren konkreten Ablauf. Auch die Abfassung des Steigerungsprokolls wird nicht beanstandet. Im Zentrum steht einzig die Rechtmässigkeit von Ziff. 19 der Steigerungsbedingungen und ihre Auswirkungen auf die Versteigerung. Demnach hat C._ seine gesamte Liegenschaft, deren hälftiger Miteigentumsanteil zur Verwertung ansteht, an B._ unbefristet für monatlich Fr. 800.-- plus Nebenkosten vermietet. Das Mietverhältnis wird auf den Ersteigerer überbunden. Der Vorbehalt des Doppelaufrufs entfällt, da die entsprechende Ziffer in den Steigerungsbedingungen gestrichen worden ist.
3.2.2. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist der von den Beschwerdegegnern abgeschlossene Mietvertrag aus folgenden Gründen rechtswidrig. Der Beschwerdegegner sei zum Abschluss nicht mehr berechtigt gewesen, da er nach Gutheissung der Anfechtungsklage die Verwertung des von der Beschwerdegegnerin erworbenen Miteigentumsanteils dulden musste. Der Vertragsschluss sei erst erfolgt, nachdem das Betreibungsamt die Versteigerung publiziert und das Lastenverzeichnis aufgelegt hatte. Der vereinbarte Mietzins sei nicht kostendeckend. Der Sohn des Beschwerdegegners habe als einziger ein Angebot gemacht und für den Betrag von Fr. 1'000.-- den Zuschlag erhalten. Daraufhin habe der Beschwerdegegner sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt. Dieses Ergebnis der Versteigerung gehe auf den rechtswidrigen Mietvertrag zurück und mache den der Verwertung zugeführten Miteigentumsanteil praktisch wertlos.
3.2.3. Die Vorinstanz hat sich nicht zu den Auswirkungen des strittigen Mietvertrags auf den Steigerungserlös geäussert. Die Bemerkung der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe diesen Sachverhalt nicht in Abrede gestellt, trifft keineswegs zu. Hingegen hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Steigerungsbedingungen mit Beschwerde anzufechten sind. Seien diese - wie vorliegend - in Rechtskraft erwachsen, könnten sie nicht erneut mit einer Beschwerde gegen den Zuschlag in Frage gestellt werden.
3.2.4. Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, dass für sie erst nach durchgeführter Versteigerung erkennbar geworden war, in welcher Weise die von ihr beschriebenen Machenschaften der Beschwerdegegner sich auf das Ergebnis aufgewirkt haben. Die Anfechtungsfrist für den Zuschlag habe daher erst mit der Versteigerung begonnen.
3.2.5. Fest steht, dass die Beschwerdeführerin von den Steigerungsbedingungen Kenntnis genommen hat und diese hat anfechten können. Die kantonale Aufsichtsbehörde ist auf die Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen vom 8. und 9. Dezember 2016 wegen Verspätung nicht eingetreten. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin, sie habe erst am 8. Dezember 2016 auf ihre Nachfrage beim Betreibungsamt Kenntnis vom Mietvertrag erhalten, können einzig die Rechtzeitigkeit der Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen betreffen. Der Nichteintretensentscheid der Aufsichtsbehörde vom 12. Dezember 2016 kann aber vorliegend nicht Thema sein, da er bereits in Rechtskraft erwachsen ist. Es ist daher von den für das vorliegende Verwertungsverfahren geltenden Steigerungsbedingungen und insbesondere deren Ziff. 19 auszugehen.
3.2.6. Dass die Beschwerdeführerin erst durch das Ergebnis der Steigerung erkennen konnte, welche ihrer Ansicht nach unzulässige Einwirkung die Beschwerdegegner durch den Abschluss des Mietvertrages auf die Steigerung bewirkt haben sollte, ist vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehbar. Aufgrund von Ziff. 19 der Steigerungsbedingungen war der Inhalt des Mietvertrages und die Überbindung auf den Erwerber durchaus bekannt. Die offenbar verpasste Gelegenheit, die Steigerungsbedingungen überprüfen zu lassen, kann nicht durch eine Anfechtung des Zuschlags nachgeholt werden (STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Erg. 2017, N. 4/b zu Art. 132a). Der Vorinstanz kann daher keine Verletzung von Art. 132a Abs. 2 SchKG vorgeworfen werden, wenn sie sich nicht mit den allfälligen Einwirkungen des strittigen Mietvertrags auf den Steigerungserfolg befasst hat.
4.
Nach dem Gesagten ist der Beschwerde kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss trägt die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Den Beschwerdegegnern ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 2 BGG).