# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e6cc408d-b1c2-5065-a310-7d13e3d785d8
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 17. April 2013 bei der Gemeinde Niederbipp ein
Baugesuch ein für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit total 40 Wohnungen und
einer Einstellhalle für 36 Fahrzeuge auf Parzelle Niederbipp Grundbuchblatt
Nr. L._. Die Parzelle liegt in den Wohnzonen zweigeschossig W2k und W2g
(Häuser A, B und C in der Zone W2g, Häuser E und F in der Zone W2k). Gegen das
Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 9.
Dezember 2013 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. Diese
Projektänderung wurde allen Einsprechenden zur Orientierung und Stellungnahme
zugestellt. Sämtliche Einsprechenden hielten an ihren Einsprachen fest. Mit
Gesamtentscheid vom 10. Februar 2014 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung.
2. Gegen diesen Entscheid gingen mehrere Beschwerden bei der Bau-, Verkehrs- und
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein: Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten
am 28. Februar 2014 eine Beschwerde ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamt-
entscheids vom 10. Februar 2014 und die Erteilung des Bauabschlags. Die
Beschwerdeführerin 3 gelang mit Beschwerde vom 27. Februar 2014 an die BVE. Sie
beantragt ebenfalls die Aufhebung des Gesamtentscheids und die Erteilung des
Bauabschlags. Eventualiter sei der Gesamtentscheid aufzuheben und die Akten zur
Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde zurückzuweisen. Weiter
reichten die Beschwerdeführenden 4 bis 13 am 7. März 2014 eine Beschwerde ein, in
welcher ebenfalls beantragt wird, der Gesamtentscheid sei aufzuheben und dem
Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen. Schliesslich ging eine Beschwerde der
Beschwerdeführenden 14 und 15 vom 7. März 2014 ein. Auch sie beantragen die
Aufhebung des Gesamtentscheids sowie die Erteilung des Bauabschlags. Die
3
Beschwerdeführenden machen insbesondere eine Verletzung von baupolizeilichen
Vorschriften, eine ungenügende Prüfung bzw. Verletzung des Ortsbild- und
Denkmalschutzes und eine ungenügende Erschliessung geltend.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom
14. April 2014 beantragt die Beschwerdegegnerin, die Beschwerden seien abzuweisen und
der Gesamtentscheid vom 10. Februar 2014 sei zu bestätigen. Auch die Gemeinde
beantragt in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2014 die Abweisung der Beschwerden.
4. Das Tiefbauamt, Oberingenieurkreis IV, Strasseninspektorat Oberaargau (im
Folgenden: Strasseninspektorat) reichte am 22. Mai 2014 auf Antrag des Rechtsamts
einen Bericht zur Erschliessung ein. Mit Stellungnahme vom 21. Mai 2014 beantwortete die
Gemeinde Niederbipp verschiedene Fragen des Rechtsamts. Schliesslich forderte das
Rechtsamt das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) auf, einen Bericht zur Frage
der Messweise der Gebäudebreite einzureichen. Diese Stellungnahme des AGR datiert
vom 2. Juni 2014. Die Parteien erhielten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen.
5. Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte wird, soweit für den Entscheid
wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren
Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Die Beschwerden sind innert der
Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 BauG) und enthalten einen Antrag und
eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG4). Auf die form- und fristgerecht eingereichten
Beschwerden ist damit einzutreten.
2. Verbot des Berichtens, Einigungsverhandlung
a) Die Beschwerdeführerin 3 macht geltend, die Beschwerdegegnerin habe das
Baugesuch gemäss angefochtenem Entscheid offensichtlich zweimal unter Ausschluss der
Einsprechenden besprochen. Dies verstosse gegen den Grundsatz des Verbots des
Berichtens und verletze den Grundsatz des rechtlichen Gehörs, da die Parteien berechtigt
seien, an Instruktionsverhandlungen teilzunehmen. Dies sei umso stossender, als dass auf
eine Einspracheverhandlung verzichtet worden sei. Die Gemeinde sei aufzufordern,
wenigstens die von den Besprechungen angefertigten Aktennotizen und/oder Protokolle zu
den Akten zu geben.
b) Gemäss Art. 34 Abs. 1 BewD5 kann die Baubewilligungsbehörde eine
Einigungsverhandlung durchführen, sofern die Beteiligten nicht darauf verzichten.
Es kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden, dass sie auf eine Einigungsverhandlung
verzichtet hat. Die Durchführung einer solchen ist nach Art. 34 Abs. 1 BewD nicht
zwingend. Dies gilt umso mehr, als dass eine Mehrheit der Beschwerdeführenden
ausdrücklich auf die Teilnahme an einer Einigungsverhandlung verzichtet hat
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
5
(Beschwerdeführende 1 und 2 mit Schreiben vom 25. November 2013 sowie
Beschwerdeführende 4 bis 13 mit Schreiben vom 28. November 2013).
c) Laut Art. 48 VRPG ist es den Behörden untersagt, ausserhalb des Verfahrens eine
bei ihnen hängige Angelegenheit mit einer Partei zu besprechen (sog. Verbot des
Berichtens), weil das Erörtern von Verfahrensaspekten mit einer Partei unter Ausschluss
der übrigen Parteien gegen den Grundsatz der Waffengleichheit verstösst. Damit wird das
Verfassungsprinzip der Fairness verletzt.6 Zudem lässt ein solches Vorgehen auch an der
Unparteilichkeit der Behörde Zweifel aufkommen. Der Grundsatz der Waffengleichheit
kann allenfalls dann gewahrt werden, wenn die Baubewilligungsbehörde wenigstens
anschliessend an eine solche Besprechung die Einsprecher über den Inhalt des Gesprächs
orientieren und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme geben.
Vorliegend geht aus dem angefochtenen Entscheid vom 10. Februar 2014 hervor, dass
anlässlich einer Besprechung zwischen der Bauherrschaft und der Baukommission vom
26. November 2013 und einer telefonischen Besprechung vom 27. November 2013
beschlossen worden sei, auf die Durchführung der Einigungsverhandlung vom 28.
November 2013 zu verzichten. Kurz darauf (am 9. Dezember 2013) reichte die
Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. Aus den Vorakten wird nicht ersichtlich,
was genau die Gemeinde anlässlich der beiden Besprechungen vom 26. und
27. November 2013 mit der Beschwerdegegnerin besprochen hat. Die Einsprechenden
wurden jedenfalls nicht über den genauen Inhalt dieser Gespräche informiert und hatten
keine Gelegenheit, sich hierzu zu äussern. So wie die Vorinstanz im vorliegenden Fall
vorgegangen ist – Besprechung mit einer Seite ohne anschliessende Orientierung und
Anhörung der andern Seite – hat sie gegen das Verbot des Berichtens ausserhalb des
Verfahrens verstossen und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.
d) Eine Gehörsverletzung kann im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die
obere Instanz dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den
Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders
schwere Verletzung der Parteirechte handelt.7 Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der
BVE als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Auf Anfrage des
6 BGE 118 Ia 228. 7 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997,
N. 16 zu Art. 21 VRPG.
6
Rechtsamts der BVE hat die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 21. Mai 2014 zwar
ausgeführt, was Gegenstand der Besprechungen zwischen der Bauverwaltung und der
Bauherrschaft vom 26. und 27. November 2013 sowie einer weiteren Besprechung vom
29. November 2013 war (Ablauf Einigungsverhandlung, Verzicht auf
Einigungsverhandlung, weiteres Vorgehen und Vorbesprechung der Projektänderung). Den
genauen Inhalt dieser Gespräche lässt sich diesen Ausführungen jedoch nicht entnehmen,
zumal gemäss Aussage der Gemeinde keine Aktennotizen oder Protokolle dieser
Besprechungen erstellt wurden. Da jedoch davon ausgegangen werden kann, dass einzig
die Besprechungen betreffend weiterem Vorgehen und Projektänderung materiellen Inhalts
waren und aus diesen Besprechungen die kurz darauf eingereichte und den
Verfahrensbeteiligten zugestellte Projektänderung der Beschwerdegegnerin resultierte,
konnten die Beschwerdeführenden ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen; ihnen ist
durch die Heilung des Verfahrensmangels kein Nachteil entstanden.
3. Zustellen von Amts- und Fachberichten sowie weiteren Unterlagen
a) Die Beschwerdeführerin 3 sowie die Beschwerdeführenden 4 bis 13 rügen, das von
der Gemeinde angefertigte „Schreckprojekt" sei nicht Bestandteil der aufgelegten Akten
gewesen und sei ihnen vor dem Entscheid nicht zugestellt worden. Die Parteien hätten
Anspruch darauf, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens und insbesondere zu neu von
den Parteien eingebrachten Unterlagen zu äussern. Die Beschwerdeführenden 4 bis 13
bringen weiter vor, der Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 1995 sei nicht aktenkundig.
Auch die Amts- und Fachberichte seien den Beschwerdeführenden nicht zur
Stellungnahme zugestellt worden.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes
des fairen Verfahrens von Art. 29 BV8. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er
insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar
unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.9
Demnach sind den Parteien im Baubewilligungsverfahren etwa die Amts- und Fachberichte
8 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 9 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006.
7
zuzustellen, so dass diese Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, sofern sie dies als
erforderlich erachten.10
c) Die Vorinstanz hat den Einsprechenden die eingeholten Amts- und Fachberichte
weder vor noch mit dem Gesamtbauentscheid vom 10. Februar 2014 zugestellt. Ebenso
unterliess sie es, den Verfahrensbeteiligten den Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 1995
zuzustellen. Das von ihr erstellte "Schreckprojekt" (datiert auf den 6. Februar 2014) wurde
den Beteiligten erst mit dem Entscheid zugestellt. Damit hat die Vorinstanz das rechtliche
Gehör der Beschwerdeführenden auch in diesem Punkt verletzt.
d) Auch diese Gehörsverletzung konnte jedoch im Rechtsmittelverfahren geheilt werden
(vgl. E. 2d). Es ist nicht ersichtlich, dass den Beschwerdeführenden durch die Heilung der
Gehörsverletzung ein Nachteil erwachsen würde. Inhalt und Auflagen der Fach- und
Amtsberichte sind im angefochtenen Entscheid wiedergegeben worden. Der Plan der
Gemeinde vom 6. Februar 2014 mit dem „Schreckprojekt" wurde den Verfahrensbeteiligten
mit dem Entscheid zugestellt. Die relevanten Inhalte des Erschliessungsvertrags aus dem
Jahr 1995 wurden im Entscheid wiedergegeben. Die Beschwerdeführenden hatten zudem
die Möglichkeit, während der Rechtsmittelfrist die Akten einzusehen und von den Fach-
und Amtsberichten und den weiteren Unterlagen Kenntnis zu nehmen und sich in ihrer
Beschwerde damit auseinanderzusetzen und umfassend zu äussern. Die
Beschwerdeführenden haben ihre Rechte im Beschwerdeverfahren vollumfänglich
wahrnehmen können; ihnen ist durch die Heilung der Verfahrensmängel kein Nachteil
entstanden.
4. Erschliessung
a) Im Zusammenhang mit der Erschliessung führt die Gemeinde im vorinstanzlichen
Entscheid (Ziffer III/4) Folgendes aus:
„Bezüglich Erschliessung wird auf den Erschliessungsvertrag aus dem Jahre 1995 verwiesen. Darin
wird festgehalten, dass sich die Eigentümer der Parzelle Nr. L._ einverstanden erklären,
dass die verkehrsmässige Erschliessung ausdrücklich über den M._weg erfolgt. Jede
10 VGE 100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 in BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
8
anderweitige Erschliessung ist ausgeschlossen. Die Einwohnergemeinde ihrerseits erklärt
ausdrücklich, dass der vorgesehene Weg als genügliche Erschliessung für jede künftige bauliche
Nutzung der Parzelle Nr. L._ gilt. Im Jahr 2001 wollte die Einwohnergemeinde das
Strassenstück im M._weg auf 4 m ausbauen. Dies wurde aufgrund einer Einsprache von
D._, Niederbipp, verunmöglicht. Der Strassenbau hatte gemäss Erschliessungsvertrag zu
erfolgen. Nun kommt die gleiche Einsprecherin wieder mit einer Einsprache und bemängelt, dass
eben diese Strasse nicht für die Erschliessung der Parzelle Nr. L._ genügt. Für eine
einvernehmliche Lösung (Verbreiterung des M._weges) wird nicht Hand geboten. Der
Einwohnergemeinde bleibt deshalb gar keine andere Möglichkeit, die Erschliessung als genüglich
gemäss rechtsgültigem Erschliessungsvertrag zu taxieren. Es handelt sich zudem um ein kurzes
Wegstück, welches überschaubar ist. Im Weiteren wird im südwestlichen Ecken des Wegstücks ein
Spiegel montiert, welcher die Übersichtlichkeit zusätzlich verbessert."
b) Sämtliche Beschwerdeführenden rügen, die geplante Erschliessung des
Bauvorhabens mit total 40 Wohneinheiten über den M._weg sei ungenügend.
Beim M._weg handle es sich um einen schmalen Privatweg, der nur rund 3.5 m
breit sei und zudem über eine rechtwinklige Kurve verfüge. Ausweichstellen bestünden
keine. Der M._weg unterschreite die nach Art. 7 Abs. 2 BauV11 geforderte
Mindestfahrbahnbreite für Strassen mit Gegenverkehr. Besondere Verhältnisse für eine
ausnahmsweise Unterschreitung der Mindestbreite lägen nicht vor. Von einer geringen
Mehrbelastung des Verkehrs im Sinne von Art. 5 Bst. a BauV könne bei 40 neuen
Wohneinheiten nicht gesprochen werden. Die Verkehrssituation sei gefährlich, da über den
M._weg nicht nur die Zu- und Wegfahrten mit Motorfahrzeugen, sondern auch
diejenigen mit Velos erfolgen würden sowie der gesamte Fussgängerverkehr darüber
abgewickelt werde. Die Gemeinde habe zudem in einem Schreiben vom 13. November
2013 an die Verfahrensbeteiligten selber festgehalten, dass der M._weg als nicht
geeignet zur Erschliessung der Überbauung erscheine. Der Erschliessungsvertrag
schliesslich gebe keine Grundlage dafür ab, um die Erschliessung als genügend zu
erachten. Aus der darin enthaltenen generellen Zusicherung der Gemeinde gegenüber der
Beschwerdegegnerin könne kein unmittelbarer Rechtsanspruch abgeleitet werden.
Vielmehr habe die Prüfung der genügenden Erschliessung stets im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens in Bezug auf ein konkretes Vorhaben zu erfolgen. Es gehe
nicht an, dass sich eine Baubewilligungsbehörde aus reiner Gefälligkeit gegenüber einer
Bauherrschaft über einschlägige Rechtsnormen hinwegsetze.
11 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
9
Die Beschwerdegegnerin führt aus, die Erschliessung der fraglichen Parzelle sei mit dem
Erschliessungsvertrag vom 17. Februar 1995 umfassend geregelt worden. Die Gemeinde
erkläre darin ausdrücklich, dass der vorgesehene Weg als genügende
Verkehrserschliessung für jede zukünftige bauliche Nutzung der Parzelle Nr. L._
gelte. Es sei zwar richtig, dass Art. 7 Abs. 2 BauV bei Strassen mit Gegenverkehr eine
Mindestbreite von 4.2 m verlange. Dieselbe Bestimmung behalte jedoch abweichende
Gemeindevorschriften ausdrücklich vor. Zufahrten seien nach den örtlichen Gegebenheiten
und der Ortsübung zu gestalten (Art. 6 Abs. 4 BauV). Genau dies habe die Gemeinde hier
getan. Es sei nicht vernünftig, diese wenigen (ca. 65) Meter Detailerschliessung in Form
einer zweispurigen Autobahn mit übermässigem Flächenverbrauch auszugestalten. Hier
lägen zudem besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 7 Abs. 3 BauV vor. Insbesondere
nehme die Strassengestaltung und die Bemessung der Fahrbahnbreite Rücksicht auf die
Verkehrssicherheit sowie auf die Landschaft und das Ortsbild. Es lägen keine ungünstigen
topographischen Gegebenheiten vor; bauliche Hindernisse bestünden keine. Was die
Verkehrssicherheit betreffe, so zwinge die Strassenführung zu einer stark verlangsamten
Fahrweise. Es handle sich zudem um ein äusserst kurzes Teilstück, so dass eine starke
Beschleunigung gar nicht möglich sei.
Die Gemeinde hält in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2014 fest, es gebe keine andere
öffentliche Erschliessungsstrasse zur Parzelle Nr. L._. Eine Erschliessung über
den westlich der Parzelle verlaufenden, privaten N._weg werde von den
Eigentümern verweigert. Bei der Beurteilung der genügenden Erschliessung sei einerseits
der privatrechtliche Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 1995 zu beachten, andererseits
die baurechtlichen Bestimmungen betreffend Zufahrt und Fahrbahnbreite. Nach dem
Erschliessungsvertrag sei jede andere Erschliessung ausgeschlossen und die Gemeinde
erkläre darin ausdrücklich, dass der M._weg als Erschliessung für jede künftige
Überbauung der betreffenden Parzelle genüge. Im vorliegenden Fall bestünden bauliche,
wie auch privatrechtliche Hindernisse, welche besondere Verhältnisse gemäss Art. 6 Abs.
3 BauV rechtfertigten. Eine Verbreiterung des M._wegs sei aufgrund der
bestehenden Überbauungen und der Weigerung von Landabtretungen zum Ausbau des
Weges nicht möglich. Die Erreichbarkeit für Feuerwehr und Sanität bleibe gewährleistet.
Beim verengten Strassenabschnitt handle es sich um ein gerades Wegstück von ca. 60 m
Länge. Obwohl der Strassenabschnitt mehr als 50 Abstellplätze erschliesse, sei nicht mit
10
einem übermässigen Verkehrsaufkommen zu rechnen. Sollte es dennoch zu
Verkehrsproblemen kommen, so könnten weitere Massnahmen ergriffen werden.
c) Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin verweisen primär auf einen
Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 199512. Darin wird den Eigentümern der Parzelle Nr.
L._ ein unbeschränktes Fahrwegrecht auf dem heutigen M._weg (damals
Parzelle Nr. O._) eingeräumt (Ziffer II.1). Weiter erklären die Eigentümer der
Parzelle Nr. L._ ausdrücklich ihr Einverständnis zur verkehrsmässigen
Erschliessung ihrer Parzelle über das eingeräumte Wegrecht; jede anderweitige
Erschliessung sei ausgeschlossen. Die Gemeinde ihrerseits erklärt ausdrücklich, dass der
vorgesehene Weg (Dienstbarkeit) als genügliche Verkehrserschliessung für jede künftige
bauliche Nutzung der Liegenschaft Nr. L._ gilt (III., Art. 9).
Entgegen der Ansicht der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin kann die ausreichende
Erschliessung nicht generell mit einer Vereinbarung geregelt bzw. zugesichert werden.
Vielmehr ist im konkreten Baubewilligungsverfahren anhand der geltenden Bestimmungen
(vgl. nachfolgend, E. 5d) zu prüfen, ob das geplante Bauvorhaben hinreichend erschlossen
ist. Ansonsten könnte mit einer solchen Vereinbarung die öffentlich-rechtlichen Vorschriften
einfach derogiert werden. Dass die Gemeinde in dieser Vereinbarung gegenüber den
Grundeigentümern der Parzelle Nr. L._ zusichert, die Erschliessung über den
M._weg sei für jede künftige bauliche Nutzung hinreichend, ist daher vorliegend
unbeachtlich.
d) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend
erschlossen ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dabei gilt die strassenmässige Erschliessung dann
als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse „hinreichend nahe“ an die geplanten Bauten und
Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7
Abs. 2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen
gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren
Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7
Abs. 3 BauG). Nach Art. 7 Abs. 2 BauV soll die Fahrbahnbreite – abweichende
Gemeindevorschriften und Art. 6 Abs. 4 BauV vorbehalten – bei Strassen mit
Gegenverkehr 4.20 m nicht unterschreiten. Nach Art. 6 Abs. 4 BauV sind in Ortschaften
12 Erschliessungsvertrag und Dienstbarkeitsvertrag zwischen Einwohnergemeinde Niederbipp, U._ und Erbengemeinschaft V._ vom 17. Februar 1995, Urschrift Nr. R_.
11
und Ortsteilen, die nicht für den Motorfahrzeugverkehr erschlossen sind, sowie in Ortsteilen
mit annähernd geschlossener Bauweise die Zufahrten nach den örtlichen Gegebenheiten
und der Ortsübung zu gestalten. Bei besonderen Verhältnissen im Sinn von Art. 6 Abs. 3
BauV kann die Fahrbahnbreite auch bei Strassen mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt
werden (Art. 7 Abs. 3 BauV). Diese Bestimmungen gelten indes nur für neue
Erschliessungsanlagen. Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in
einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die
insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die
Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 Bst. a BauV). Die
Verkehrssicherheit ist nicht mehr gewährleistet, wenn die Normen für neue Anlagen (Art. 7
und 9 BauV) massiv unter- bzw. überschritten werden. Die zu erwartende Mehrbelastung
beurteilt sich im Verhältnis zum bestehenden Verkehrsaufkommen. Dabei bedeutet eine
erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass die
Mehrbelastung nicht mehr gering ist. Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse
(bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die
Benützerkategorien (PW, Lastwagen, Schulkinder, usw.).13
e) Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, auf der Parzelle Niederbipp Grundbuchblatt
Nr. L._ in den Wohnzonen W2k und W2g fünf Mehrfamilienhäuser mit total 40
Wohnungen zu realisieren. Das Vorhaben sieht in einer Einstellhalle Abstellplätze für 36
Fahrzeuge vor; zusätzlich sollen 14 Parkplätze oberirdisch erstellt werden. Weiter sind
insgesamt 100 Veloabstellplätze vorgesehen (76 in der Einstellhalle, 24 oberirdisch). Das
Vorhaben soll über den bestehenden M._weg erschlossen werden. Dieser
Privatweg führt nach ca. 65 m ab der Einfahrt zur geplanten Überbauung in eine 90°-Kurve.
Bis zu dieser Kurve weist der Weg eine Breite von ca. 3.5 m auf. Nach der Kurve führt er
noch rund 45 m weiter (in diesem Bereich mit einer Breite von ungefähr 4.5 m), bis er in
den P._weg mündet. Dieser wiederum mündet nach rund 30 m in die
Q._strasse, bei welcher es sich um eine Kantonsstrasse handelt. Eine
Neuerschliessung oder ein Ausbau einer bestehenden Erschliessungsstrasse ist nicht
vorgesehen.
f) Das Strasseninspektorat stellte in seinem Bericht zur Erschliessung vom 20. Mai
2014 fest, der durch den Bau von 40 Wohnungen bzw. 36 unterirdischen und 14
13 VGE 100.2012.208 vom 31. Januar 2013, E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N 10.
12
oberirdischen Autoabstellplätzen verursachte Mehrverkehr könne im vorliegenden Fall
nicht als „verhältnismässig gering" bezeichnet werden. Insbesondere beim
M._weg müsse von einer markanten Mehrbelastung ausgegangen werden.
Die Fachbehörde kam zum Schluss, dass der ca. 30 m lange Abschnitt des
P._wegs sowie dessen Anschlussknoten an die Q._strasse auch unter
Berücksichtigung des Mehrverkehrs den geltenden Strassenbauvorschriften entsprechen.
Auch der rund 45 m lange Abschnitt des M._weges ab P._weg bis zur
90°-Kurve übertreffe mit einer Fahrbahnbreite von ca. 4.5 m den minimal erforderlichen
Wert für Erschliessungsstrassen mit Zweirichtungsverkehr.
Das Strasseninspektorat ortete jedoch Probleme in der 90°-Kurve und dem
abschliessenden, bis zur Überbauung ca. 65 m langen Abschnitt des M._wegs.
Die Sichtweite in der 90°-Kurve genügt den einschlägigen Normwerten gemäss SN 640
090 b „Sichtweiten" nicht, da das Sichtfeld durch abgestellte Fahrzeuge an der
Kurveninnenseite stark eingeschränkt werde. Der offenbar vorgesehene Verkehrsspiegel
sei hier bestenfalls ein sinnvoller Nebenbehelf. Die letzte Teilstrecke des M._wegs
genügt nach Ansicht des Strasseninspektorats in Anbetracht des zu erwartenden Verkehrs,
insbesondere in den Stosszeiten, und der mit ca. 65 m doch ansehnlichen Abschnittslänge
den geltenden Strassenbauvorschriften nicht. Der minimal erforderliche Wert von 4.2 m
werde deutlich unterschritten und es seien auch keine „besonderen Verhältnisse" gemäss
Art. 6 BauV zu erkennen, die eine Verminderung der Fahrbahnbreite legitimieren würden.
Neben der unübersichtlichen Situation im Bereich der 90°-Kurve sei beim M._weg
auch die Situation für den Langsamverkehr äusserst problematisch. Insbesondere im 3.5 m
breiten Strassenabschnitt sei durch das Nichteinhalten des Lichtraumprofils von 0.5 m
gemäss Art. 83 SG14 ein Ausweichen der Fussgänger nicht möglich.
g) Damit eine bestehende Erschliessungsanlage als genügend gelten kann, verlangt
Art. 5 Bst. a BauV einerseits, dass die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung
verhältnismässig gering ist. Bisher erschloss der M._weg zwei Wohnhäuser,
nämlich dasjenige der Beschwerdeführerin 3 (Parzelle Nr. R._, M._weg)
sowie dasjenige der Beschwerdeführenden 14 und 15 (Parzelle Nr. S._,
M._weg).15 Mit den geplanten fünf Mehrfamilienhäusern sollen zusätzlich 40
14 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11). 15 Stellungnahme Gemeinde vom 21. Mai 2014.
13
Wohneinheiten über denselben Weg erschlossen werden. Die Anzahl der über den
M._weg zu erschliessenden Wohneinheiten würde damit mit dem umstrittenen
Bauvorhaben um ein Mehrfaches zunehmen. Den Ausführungen des Strasseninspektorats
folgend kann unter diesen Umständen die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung durch
den zusätzlichen Verkehr nicht mehr als verhältnismässig gering bezeichnet werden.
Auch die zweite Voraussetzung einer genügenden Erschliessung, die Gewährleistung der
Verkehrssicherheit (Art. 5 Bst. a BauV), ist im Bereich der letzten Teilstrecke des
M._wegs nicht erfüllt. Es kann auf die Ausführungen im Fachbericht verwiesen
werden, welche nachvollziehbar und überzeugend sind. Aufgrund der dem Fachbericht
beigelegten Fotos ist ein klares Bild über die örtlichen Verhältnisse ohne weiteres möglich,
weshalb auf einen Augenschein verzichtet werden konnte. Diese Fotos machen deutlich,
dass auf diesem rund 65 m langen Teilabschnitt des M._wegs ein Kreuzen von
zwei Fahrzeugen aufgrund der Fahrbahnbreite von bloss 3.5 m nicht oder kaum möglich
ist. Aufgrund der 90°-Kurve ist ein entgegenkommendes Fahrzeug erst spät erkennbar.
Das Fehlen von Ausweichstellen, welche Rückwärtsfahrten notwendig machen, sowie
eines Gehwegs erhöhen das Unfallrisiko. Der M._weg ist in diesem Abschnitt
gesäumt von Hecken und Zäunen sowie Strassenlaternen, so dass die Situation – wie dies
das Strasseninspektorat richtig feststellt – auch für den Langsamverkehr äusserst
problematisch ist. In Anbetracht des erheblichen Mehrverkehrs, welcher das umstrittene
Bauvorhaben mit sich bringt, kann die Verkehrssicherheit auf diesem Teilabschnitt des
M._wegs nicht mehr gewährleistet werden.
Schliesslich ist festzuhalten, dass der M._weg in diesem Bereich das nach Art. 7
Abs. 2 BauV geforderte Mindestmass von 4.2 m für neue Strassen mit Gegenverkehr
deutlich unterschreitet und keine besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 7 Abs. 3 BauV
i.V.m. Art. 6 Abs. 3 BauV vorliegen, welche eine Herabsetzung der Fahrbahnbreite
rechtfertigen könnten. Der blosse Umstand, dass ein Ausbau des M._wegs
aufgrund der Weigerungen von Landabtretungen nicht möglich sei, wie dies die Gemeinde
geltend macht, vermag keine besonderen Verhältnisse zu begründen. Einerseits hätte die
Gemeinde nötigenfalls die Möglichkeit, den Erwerb des für eine genügende Erschliessung
erforderlichen Lands zu erzwingen (formelle Enteignung, vgl. Art. 128 Abs. 1 Bst. c BauG,
Art. 13 SV16). Andererseits führt die Gemeinde in den Schlussbemerkungen vom 3. Juli
16 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1).
14
2014 aus, die Bauherrschaft sei mit dem Eigentümer der Parzelle Nr. T._ in
Verhandlung betreffend des Erwerbs eines Streifens von 70 bis 100 cm zur Verbreiterung
des M._wegs. Dies ist zwar vorliegend unbeachtlich (vgl. nachfolgend), zeigt
jedoch auf, dass die Möglichkeit von Landabtretungen im Bereich des privaten
M._wegs nicht gänzlich ausgeschlossen zu sein scheint. Selbst wenn besondere
Verhältnisse im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauV für eine Unterschreitung der
Mindestfahrbahnbreite von 4.2 m vorliegen würden, könnte der M._weg in diesem
Bereich aufgrund mangelnder Verkehrssicherheit nicht als genügend erschlossen gelten.
Da der M._weg aufgrund der 90°-Kurve auf einer grösseren Strecke nicht
überblickbar ist, müssten gemäss Art. 7 Abs. 3 BauV Ausweichstellen angelegt werden.
Dies ist nicht geschehen. Allein der geplante Spiegel vermag daran nichts zu ändern, kann
damit doch nicht sichergestellt werden, dass entgegenkommende Autos aus grösserer
Distanz erkennbar sind.
Die Gemeinde führt aus, es könnten weitere Massnahmen (z.B. Signalisation „Vortritt vor
dem Gegenverkehr" oder Verkehrsschlaufen verbunden mit Ampeln) ergriffen werden,
sollte es dennoch zu Verkehrsproblemen führen. Zudem sei die Bauherrschaft in
Verhandlung mit dem Eigentümer der Parzelle Nr. T._ betreffend Landabtretung;
die müsste zu einer Neubeurteilung der Situation führen. Dem ist entgegenzuhalten, dass
die genügende Erschliessung im Zeitpunkt der Baubewilligung sichergestellt sein muss
(Art. 22. Abs. 2 Bst. b RPG17). Fehlt diese Voraussetzung, darf die Bewilligung nicht erteilt
werden; es wäre unzulässig, die Bewilligung dennoch auszustellen, etwa mit der Auflage,
die Bauherrschaft habe bis zum Baubeginn eine genügende Lösung für die Erschliessung
beizubringen.18 Die Vorbringen der Gemeinde sind daher nicht zu beachten.
h) Insgesamt erfüllt der M._weg die Voraussetzungen an eine hinreichende
Erschliessung für das geplante Vorhaben und den daraus resultierenden Mehrverkehr
nicht. Art. 5 Bst. a BauV wird verletzt; die Anforderungen einer neuen
Erschliessungsstrasse (Art. 6 f. BauV) vermag der bestehende Weg auch nicht zu erfüllen.
Es fehlt damit an einer zentralen Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art.
22 Abs. 2 Bst. b RPG, Art. 7 BauG). Bereits aus diesem Grund ist der vorinstanzliche
Entscheid aufzuheben und dem umstrittenen Vorhaben der Bauabschlag zu erteilen.
17 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 7/8 N 9, Art. 38-39 N. 16.
15
5. Gebäudebreite
a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie die Beschwerdeführenden 4 bis 13 bringen
vor, dass bei allen Mehrfamilienhäusern auf der gesamten Fassadenlänge für alle
Geschosse Balkone mit einer Tiefe von 2.50 m vorgesehen seien. Sie würden so eine
ununterbrochene Fassadenlinie bilden. Entsprechend sei die projizierte Fassadenlinie,
welche Grundlage für das Bestimmen der Gebäudeabmessungen bilde, ab vorderkant der
Balkone zu messen. Dies ergebe sich aus den Vorgaben der anwendbaren BMBV19 und
den darin enthaltenen Skizzen zur projizierten Fassadenlinie (insbesondere Anhang 1,
Figur 2.2.a). Zum selben Schluss komme man auch bei Beizug der Empfehlungen des
Amtes für Gemeinden und Raumordnung zur Behandlung einiger Sonderfälle von
baubewilligungspflichtigen Vorhaben vom 14. April 2010 (BSIG Nr. 7/721.0/10.1). Darin sei
festgehalten, dass die Grenz- und Gebäudeabstände nicht von der Fassade aus, sondern
von vorderkant der äusseren Balkonkonstruktion aus zu messen seien, wenn mehr als
50% einer Fassadenfläche von offenen, vorgelagerten Balkonen bedeckt werde. Damit
werde die zulässige Gebäudebreite vorliegend überschritten.
Die Gemeinde führte im vorinstanzlichen Entscheid aus, sie habe in ihrem Baureglement
die maximale Breite der Balkone in Bezug auf die Fassadenlänge nicht festgelegt. Das
heisse, dass Balkone bis zu einer Tiefe von 2.50 m auf der ganzen Fassadenlänge nicht
zum Gebäude zählen würden, sondern als vorspringender Gebäudeteil. Die
Gebäudebreite, wie auch die Grenz- und Gebäudeabstände würden bis zur Fassadenflucht
(projizierte Fassadenlinie) gemessen. Die projizierte Fassadenlinie werde erst ab
vorderkant Balkone gemessen, wenn diese eine Breite von mehr als 2.50 m aufwiesen. In
der Stellungnahme vom 14. April 2014 ergänzte die Gemeinde, in ihrem Baureglement sei
bezüglich Balkone nur festgelegt, dass diese maximal 2.50 m in den grossen
Grenzabstand und max. 1.50 m in den kleinen Grenzabstand ragen dürften (Art. 38 Abs. 6
GBR20). Eine einschneidendere Bestimmung, wonach bei mehr als 50% Bedeckung einer
Fassadenfläche durch offene, vorgelagerte Balkone von vorderkant der äusseren
Balkonkonstruktion aus gemessen werde, sei bewusst weggelassen worden. Bei der von
19 Verordnung über die Begriffe und Messweisen vom 1. August 2011 (BMBV; BSG 721.3). 20 Baureglement der Gemeinde Niederbipp vom 11. Juni 2012, genehmigt durch das AGR am 10. Dezember 2012.
16
den Beschwerdeführenden erwähnten Skizze fehle eine Vermassung. Es müsse sich
daher um Balkone handeln, welche mehr als 2.50 m in den Grenzabstand hineinragen. Die
Auslegung der Bestimmungen liege schliesslich in der Verantwortung der
Baubewilligungsbehörde. Sie habe auf eine einheitliche Bewilligungspraxis zu achten.
Die Beschwerdegegnerin hält fest, der Gemeinde komme in diesem Bereich ein
erheblicher Ermessensspielraum zu. Genau diese Autonomie mache die Gemeinde
geltend. Sie habe eine klare, gefestigte Praxis, wonach Balkone bis zu einer Tiefe von 2.5
m auf der ganzen Fassadenlänge nicht zum Gebäude zählen würden, sondern als
vorspringender Gebäudeteil zu behandeln seien. Die projizierte Fassadenlinie werde erst
ab vorderkant Balkon gemessen, wenn der Balkon eine Tiefe von mehr als 2.5 m aufweise.
Die von den Beschwerdeführenden ins Feld geführte Skizze in der BMBV verfüge über
eine über die ganze Fassade führende Balkonschicht. Dies im Unterschied zur
vorliegenden Lösung mit abgesetzten, einzelnen Balkonen. Selbst wenn die Balkone zu
breit wären, was bestritten werde, so könne dieser untergeordnete Punkt mit einer
entsprechenden Auflage abgehandelt werden.
b) Vorliegend kommen die geplanten Häuser A, B und C in der Wohnzone W2g und die
Häuser D und E in der Wohnzone W2k zu liegen. Die maximalen Gebäudebreiten betragen
gemäss GBR für die W2g 14 m und für die W2k 12 m (Art. 2 GBR). In den bewilligten
Plänen werden die Gebäudebreiten ohne die 2.5 m tiefen Balkone vermasst; die
Maximalbreiten werden dabei bei sämtlichen Gebäuden ausgeschöpft.
c) Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der ge-
setzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG).
Nach der Rechtsprechung kommt ihnen in diesen Belangen ein weiter
Ermessensspielraum zu. Die Autonomie der Gemeinden beschränkt sich nicht nur auf den
Bereich der Rechtsetzung. Ist sie zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt, kommt ihr
grundsätzlich auch bei der Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Wird die
Anwendung einer solchen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, so
haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte
Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit anderen Worten eine gewisse
Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde. Sie sind nicht befugt, die
kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die
17
Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der
interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar erscheint.21
d) Im GBR findet sich keine explizite Bestimmung zur Messweise von Gebäudelängen
und -breiten. Gemäss Art. 37 GBR richten sich die im Baureglement verwendeten
Baubegriffe nach den Definitionen der BMBV. Art. 38 Abs. 6 GBR hält fest, dass
vorspringende Gebäudeteile wie Erker, Vordächer, Aussentreppen und Balkone max. 2.50
m in den grossen Grenzabstand und max. 1.50 m in den kleinen Grenzabstand ragen
dürfen. Auf S. 60 des GBR wurden zudem Skizzen aus der BMBV zur Definition der
projizierten Fassadenlinie und Fassadenflucht im ebenen Gelände übernommen.
Gemäss der BMBV ist für die Bestimmung der Gebäudebreite auf die projizierte
Fassadenlinie abzustellen (Art. 13 BMBV). Bei der projizierten Fassadenlinie handelt es
sich um die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (Art. 9
BMBV). Die Fassadenlinie wiederum ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und
massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV). Die Fassadenflucht schliesslich ist die
Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des
Baukörpers über dem massgebenden Terrain (Art. 7 Abs. 1 BMBV), wobei vorspringende
und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden (Art. 7 Abs. 2
BMBV). Gemäss Art. 10 BMBV dürfen vorspringende Gebäudeteile höchstens bis zum
zulässigen Mass (für die Tiefe) über die Fassadenflucht hinausragen; sie dürfen zudem,
mit Ausnahme der Dachvorsprünge, das zulässige Mass (für die Breite), beziehungsweise
den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten.
e) Vorliegend handelt es sich nicht um abgesetzte, einzelne Balkone, wie dies die
Beschwerdegegnerin vorbringt, sondern um eine Balkonfront, welche sich über die ganze
Süd-West-Fassade der Mehrfamilienhäuser A, B und C bzw. über die ganze Süd-Ost-
Fassade der Mehrfamilienhäuser D und E zieht. Diese Balkonfront bildet mit der
Terrassenbrüstung des Attikageschosses jeweils eine nahtlose Einheit. Die
durchgehenden Balkone werden optisch als Teil der Fassade und als Bestandteil des
Gebäudekubus wahrgenommen, insbesondere bei Betrachtung von der Seite. Aufgrund
der durchgehenden und gedeckten Balkone vergrössert sich zudem auch die
Attikaterrasse auf der ganzen Länge, indem deren Brüstung weiter aussen angebracht
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 65 N. 2 ff.
18
werden kann; funktionell ist damit ebenfalls von einer entsprechenden Erweiterung der
Hauptdimensionen des Gebäudes auszugehen.
Die geplanten Balkone können damit aufgrund ihrer Dimensionen und der über die ganze
Fassadenlänge durchgehenden Bauweise nicht als vorspringende Gebäudeteile gelten.
Dies wird bestätigt, wenn man die Bestimmungen der hier anwendbaren BMBV und
insbesondere die dazugehörigen Skizzen beizieht. Aus den Figuren 2.2.a und 2.2.b des
Anhanges 1 der BMBV lässt sich eindeutig schliessen, dass ein auf der ganzen Fassade
durchlaufender Balkon die Fassadenflucht nach aussen verschiebt und die für die
Gebäudebreite massgebende projizierte Fassadenlinie (Art. 9 und 13 BMBV) ab dem Rand
der Balkone zu messen ist. Zu diesem Schluss kommt auch das AGR im Bericht vom 2.
Juni 2014. Die erwähnten Skizzen wurden von der Gemeinde Niederbipp in ihrem
Baureglement eins zu eins übernommen (vgl. S. 60 des Baureglements). Dass bei diesen
Skizzen eine Vermassung der Balkone fehlt, ist entgegen der Ansicht der Gemeinde nicht
so zu deuten, dass durchgehende Balkone erst ab einem gewissen Mindestmass (gemäss
Gemeinde ab 2.50 m) an die Gebäudebreite anzurechnen wären; vielmehr ist daraus zu
schliessen, dass über die ganze Fassade laufende Balkone unabhängig von der
Balkontiefe bei der Berechnung der Gebäudebreite zu berücksichtigen sind.
Auch das AGR stellt in seinem Bericht richtigerweise fest, dass vorspringende
Gebäudeteile, die nicht an die Fassadenflucht anzurechnen sind, nicht über die ganze
Fassadenlänge laufen. Dies lässt sich schon mit dem Wort „vorspringender Gebäudeteil"
nicht vereinbaren und kann auch aus den in den erwähnten Figuren beispielhaft
aufgeführten vorspringenden Gebäudeteile geschlossen werden. Wenn schon sind diese –
so auch das AGR – nur solange nicht an die Gebäudebreite anzurechnen, als dass sie
einen durch die Gemeinde festzulegenden Maximalanteil an der gesamten Fassadenlänge
nicht überschreiten (vgl. auch Art. 10 BMBV).22 Dass die Gemeinde Niederbipp gemäss
ihren eigenen Aussagen bewusst auf eine solche Bestimmung verzichtet hat, kann nicht
zum Schluss führen, dass eine Balkonfront, welche sich über die ganze Fassadenlänge
zieht, nicht anzurechnen wäre. Diese Ansicht ist rechtlich nicht haltbar. Auch aus Art. 36
Abs. 6 GBR lässt sich nichts zugunsten der Gemeinde bzw. der Beschwerdegegnerin
ableiten. Diese Bestimmung regelt einzig die von vorspringenden Gebäudeteilen
einzuhaltenden Bauabstände gegenüber nachbarlichem Grund. Vorliegend geht es um
22 So auch BSIG Nr. 7/721.3/1.1 vom 17. Oktober 2011 zur BMBV, S. 5 sowie Vortrag zur BMBV vom 19. Mai 2011, S. 8.
19
eine andere Frage. Zudem handelt es sich bei den hier umstrittenen Balkonen nach dem
Gesagten nicht um vorspringende Gebäudeteile, so dass diese Bestimmung auch aus
diesem Grund hier nicht zu beachten ist.
f) Zusammenfassend sind die 2.5 m tiefen Balkone an die Gebäudebreite anzurechnen.
Die Auffassung der Gemeinde ist rechtlich nicht vertretbar. Damit wird die zulässige
Gebäudebreite von 14 m (Zone W2g) bzw. von 12 m (Zone W2k) von sämtlichen
Mehrfamilienhäusern deutlich überschritten. Das Bauvorhaben ist auch aus diesem Grund
nicht bewilligungsfähig.
6. Fläche Kinderspielplatz
a) Die Beschwerdeführerin 3 macht geltend, die vorgesehenen Kinderspielplatzflächen
würden den einschlägigen Bestimmungen nicht genügen. Die in einer Wegleitung der
früheren Baudirektion vom Juni 1992 vorgegebene, minimal nutzbare Breite von 5 m werde
unterschritten. Zudem seien gemäss derselben Wegleitung Flächen, die weniger als 3 m
von der Hauptfassade von Wohnbauten entfernt liegen würden, nicht als Spiel- und
Aufenthaltsfläche anrechenbar. Vorliegend würden die Spielflächen bis praktisch
unmittelbar an die privaten Sitzplätze der Erdgeschossbewohner heranreichen. Bei
derartigen Verhältnissen verlange die Wegleitung zur Wahrung der Privatsphäre
ausdrücklich eine Erhöhung des Abstands von der Hauptfassade.
b) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft unter anderem im Freien
Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15
Abs. 1 BauG). Art. 42 ff. BauV enthält die Ausführungsbestimmungen dazu.
Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen
(Art. 43 Abs. 2 BauV). Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze sollen an möglichst
sonnigen, dem Verkehr abgewandten Arealstellen angelegt werden. Es sind genügend
Schattenplätze vorzusehen (Art. 44 Abs. 1 BauV). Kinderspielplätze müssen für Kleinkinder
gut und gefahrlos erreichbar sein (Art. 44 Abs. 3 Satz 1 BauV). Sie sind ihrem Zweck
entsprechend einzurichten. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK) gibt darüber
20
Empfehlungen heraus (Art. 44 Abs. 4 BauV). Diese finden sich in der AHOP Nr. 92.223 und
haben hinweisenden Charakter. Sie sollen der Bauherrschaft, den Behörden sowie den
planenden und ausführenden Fachleuten aufzeigen, wie die Absichten der gesetzlichen
Bestimmungen sinnvoll in die Wirklichkeit umgesetzt werden können.24 Die von Fachleuten
definierten Kriterien sind deshalb bei der Beurteilung der vorliegenden Spielfläche
heranzuziehen.
Ein Spielplatz soll einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung bieten. Er
ist daher so anzulegen, dass mögliche Nutzungskonflikte vermieden oder zumindest
minimiert werden und die Privatsphäre der Wohnungen gewahrt bleibt.25 Aus diesem
Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche grundsätzlich eine minimale nutzbare Breite
von 5 m aufweisen. Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel
nicht angerechnet werden. Gegenüber Hauptfassaden von Wohn- und Gewerbebauten
kann ein Streifen von 3 m grundsätzlich nicht angerechnet werden, da er zur Wahrung der
Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand kann bei speziellen Fällen angemessen
reduziert (Hochparterre) oder erhöht (private Gartensitzplätze) werden26.
c) Die Fläche des Kinderspielplatzes muss gemäss den unbestrittenen und
nachvollziehbaren Berechnungen in den Baugesuchsunterlagen 324.77 m2 betragen.
Entgegen den Angaben in den Baugesuchsunterlagen, wo ein total erforderlicher
Aufenthaltsbereich von 20 m2 errechnet wird, sind für Aufenthaltsbereiche gemäss Art. 45
Abs. 2 BauV pro Mehrfamilienhaus mindestens 20 m2 verlangt. Dies bedeutet, dass bei
einer Überbauung mit mehreren Mehrfamilienhäusern die bereitzustellenden
Mindestflächen zu addieren sind.27 Dies ergibt vorliegend eine Mindest-Aufenthaltsfläche
von 100 m2. Zusammen mit der Kinderspielplatzfläche ergibt dies eine Mindestfläche von
insgesamt 424.77 m2. Im Plan „Erdgeschoss / Obergeschosse"28 wird eine Fläche von 483
m2 ausgewiesen.
23 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen, (nachfolgend AHOP Nr. 92.2), einsehbar unter <http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/Musterdokumente.html>. 24 AHOP Nr. 92.2, S. 5. 25 AHOP Nr. 92.2, S. 15. 26 AHOP Nr. 92.2, S. 19. 27 so ausdrücklich VGE 100.2011.256 vom 2. Mai 2012, E. 4.1. 28 Baueingabeplan „Erdgeschoss / Obergeschoss", 1:200, vom 16.04.2013.
21
Wird die ausgewiesene Spielfläche nach den Empfehlungen beurteilt, ergibt sich, dass die
drei Spielflächen auf der Südwestseite der Gebäude A, B und C eine minimale nutzbare
Breite von 5 m aufzuweisen haben. Die eingetragenen Flächen, deren Breite von Südosten
gegen Nordwesten abnimmt, erfüllen diese Mindestbreite jeweils nur in einem Teilbereich.
Die Fläche, welche eine Breite von weniger als 5 m aufweist und damit abzuziehen ist,
beträgt bei der Spielfläche vor dem Haus A rund 46.8 m2, bei der Spielfläche vor dem Haus
B rund 80 m2 und bei der Spielfläche vor dem Haus C rund 91 m2. Insgesamt kann damit
eine Fläche von rund 217 m2 nicht an die Spielfläche angerechnet werden. Die
anrechenbare Spielfläche beträgt somit bloss etwa 266 m2 statt der erforderlichen 424.77
m2. Kommt dazu, dass die Spielfläche zwischen Haus C und Haus E den gemäss
Empfehlung geforderten Mindestabstand von 3 m gegenüber der Hauptfassade des
Hauses C um rund einen Meter unterschreitet. Schliesslich erscheint fraglich, ob dieser
Mindestabstand gegenüber den drei Spielflächen auf der Südwestseite aufgrund der
privaten Gartensitzplätze nicht erhöht werden müsste. Dies kann aber offen bleiben, da der
gemäss Art. 45 BauV geforderte Mindestwert – bei einer Beurteilung nach den
Empfehlungen – ohnehin unterschritten wird.
Das umstrittene Bauvorhaben verletzt damit auch die Bestimmungen über die
erforderlichen Spielflächen.
7. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend ist das umstrittene Bauvorhaben ungenügend erschlossen,
überschreitet die zulässige Gebäudebreite und verletzt die Bestimmungen über die
erforderlichen Spielflächen. Damit sind die Beschwerden gutzuheissen. Der vorinstanzliche
Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.
Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden
einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der
zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden.
Auf den von den Beschwerdeführenden beantragten Augenschein konnte daher verzichtet
werden, da von diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten
waren.
22
b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache
wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19
Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV29). Bei aufwendigen Verfahren kann die Gebühr zudem
erhöht werden (Art. 9 GebV). Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden
beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerden angemessen
reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Die Pauschale wird insgesamt festgelegt auf
Fr. 2’600.00.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die
Beschwerdegegnerin, weshalb ihr die Verfahrenskosten von Fr. 2’600.00 aufzuerlegen sind
(Art. 108 Abs. 1 VRPG).
c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 6'990.00 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennoten der Anwälte der
Beschwerdeführenden geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin
hat somit den Beschwerdeführenden 1 und 2 die Parteikosten von Fr. 6'168.40, der
Beschwerdeführerin 3 die Parteikosten von Fr. 6'588.00 und den Beschwerdeführenden 4
bis 13 die Parteikosten von Fr. 6'486.50 zu ersetzen (alle inkl. Mehrwertsteuer). Die
Beschwerdeführenden 14 und 15 waren nicht anwaltlich vertreten, weshalb ihnen keine
Parteikosten zugesprochen werden (Art. 104 Abs. 1 VRPG).