# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e7a164ed-3abc-4e17-b064-54b41327977a
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Am 22. Oktober 2009 schloss die X. AG mit A.K., damaliger Eigentümer des
Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch Q., einen Vertrag über den Erwerb des Grundstücks
Nr. 0001 (Stockwerkeigentum, 319/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. 0000) zum
Preis von CHF 2‘500‘000. Der „Kaufvertrag“ verband eine kaufrechtliche Leistungs- mit
einer werkvertraglichen Herstellungspflicht. Der Vertrag samt vom 20. Juni 2008
datiertem Bau- und Leistungsbeschrieb für den Neubau eines Terrassenhauses wurde
gleichentags auf dem Grundbuchamt Q. von beiden Parteien unterzeichnet und
öffentlich beurkundet. Auf Anmeldung des Verkäufers vom 20. März 2014 hin, wurde
die Eigentumsübertragung am 2. April 2014 im Grundbuch eingetragen. Am 11. April
2014 wurde sodann auf dem Grundbuchamt Q. ein zwischen der X. AG und der Y.-
Bank AG abgeschlossener Pfandvertrag über die Erhöhung eines auf dem Grundstück
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Nr. 0001 lastenden Schuldbriefes um CHF 1‘000‘000 öffentlich beurkundet und
eingetragen.
Am 5. Mai 2014 veranlagte das Grundbuchamt Q. die X. AG für die Handänderung des
Grundstücks Nr. 0001 mit einer Handänderungssteuer von CHF 25‘000 (1 Prozent des
Kaufpreises; Rechnung Nr. 10.212/2014); davon wurde ihr die Hälfte in Rechnung
gestellt. Daneben wurden ihr die Hälfte der Gebühren für die Vorbereitung und
Beurkundung (zuzüglich 8 Prozent Mehrwertsteuer) und für die Eintragung von je
CHF 5‘000 (zwei Promille des Kaufpreises) sowie diverser weiterer Gebühren von
CHF 350 auferlegt. Es ergab sich ein Rechnungsbetrag von CHF 17‘875. Am 6. Mai
2014 veranlagte das Grundbuchamt Q. die X. AG sodann für die Erhöhung des
Schuldbriefes mit Gebühren für die Vorbereitung und Beurkundung (zuzüglich 8
Prozent Mehrwertsteuer) und für die Eintragung von je CHF 1‘500 (1,5 Promille des
Erhöhungsbetrags) sowie weiteren Gebühren von CHF 5 (Rechnung Nr. 10.214/2014).
Es ergab sich ein Rechnungsbetrag von CHF 3‘125. Der Gemeinderat der Politischen
Gemeinde Q. wies die gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer und der
Grundbuchgebühren mit der Begründung, es sei nicht die aktuelle Fassung des Bau-
und Leistungsbeschriebs beurkundet worden, erhobenen Rechtsmittel am
15. September 2014 ab.
B. Gegen den Entscheid vom 15. September 2014 erhob die X. AG mit Eingabe vom
7. Oktober 2014 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Sie beantragte, die
Ermittlung beziehungsweise Erstattung des entstandenen Schadens oder eine
vergleichsweise Feststellung wegen mangelhafter Erfüllung des Kaufvertrages und
erklärte gleichzeitig die hilfsweise Aufrechnung. Die Rekursinstanz behandelte den
Antrag als Begehren um Reduktion der Steuer und Gebühren. Die X. AG beantragte mit
Stellungnahme vom 13. Februar 2015, Handänderungssteuer und Grundbuchabgaben
seien so lange zu sistieren, bis das Verfahren zu den beiden Bau- und
Leistungsbeschrieben abgeschlossen sei, da unter anderem von einer
Rechnungskorrektur ausgegangen werde. Die Rekursinstanz wies die Rechtsmittel am
21. Mai 2015 ab.
C. Die X. AG (Beschwerdeführerin) erhob gegen den am 22. Mai 2015 versandten
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 19. Juni
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2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragt, den angefochtenen
Entscheid unter Kostenfolge zulasten der Politischen Gemeinde Q. aufzuheben und die
„Kosten für die Handänderungssteuer“ und die Grundbuchgebühren „bis zum
Entscheid des Verfahrens A.K./X. AG vor dem Kreisgericht U. wegen Verletzung der
Sorgfaltspflicht auf Seiten des Grundbuchamtes“ zu sistieren.
Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 25. November 2015 unter Hinweis

## Considerations

auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides die Abweisung der Beschwerde.
Die Politische Gemeinde Q. (Beschwerdegegnerin) beantragt mit Vernehmlassung vom
7. Dezember 2015, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei die Beschwerde
abzuweisen und die Beschwerdeführerin zu verpflichten, ihr Handänderungssteuer und
Grundbuchgebühren innert 30 Tagen zu bezahlen. Die Beschwerdeführerin nahm dazu
am 21. März 2016 Stellung.
Auf die Begründung des angefochtenen Entscheides und die Ausführungen der
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie
die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2. Den Antrag, die „Kosten für die Handänderungssteuer“ und die Grundbuchgebühren
„bis zum Entscheid des Verfahrens A.K./X. AG vor dem Kreisgericht U. wegen
Verletzung der Sorgfaltspflicht auf Seiten des Grundbuchamtes“ zu sistieren, ist
sinngemäss als Antrag auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens zu verstehen. Die
Behandlung des Antrags fällt in die Zuständigkeit des Abteilungspräsidenten (vgl. Art. 6
Abs. 2 des Reglements über die Organisation und den Geschäftsgang des
Verwaltungsgerichts, sGS 941.22). Eine Sistierung des Verfahrens ist unter anderem
dann angebracht, wenn ein anderes Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von
präjudizieller Bedeutung ist (Cavelti/ Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.
Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 1093).
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Aus den Akten ergeben sich keinerlei Hinweise auf ein vor dem Kreisgericht R. (mit Sitz
in U.) hängiges Zivilverfahren, welches den zwischen der Beschwerdeführerin und dem
Veräusserer des Grundstücks Nr. 0001, Grundbuch Q., abgeschlossenen Kaufvertrag
vom 22. Oktober 2009 zum Gegenstand hätte. Ebensowenig liegen Anhaltspunkte
dafür vor, dass die Beschwerdeführerin einen Schadenersatzanspruch gegen den
Kanton gestützt auf Art. 955 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210,
ZGB) geltend gemacht hätte. Dies gilt gleichermassen für den allfälligen Vorwurf, der
Grundbuchverwalter habe seine Sorgfaltspflichten als Urkundsperson verletzt.
Abgesehen davon würden solche hängigen Zivilverfahren eine Sistierung nicht
rechtfertigen. Soweit ein Verfahren gegen den Veräusserer zur Unverbindlichkeit des
öffentlich beurkundeten Kaufvertrages führen sollte, stünde der Beschwerdeführerin –
worauf die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht hingewiesen hat – die
Möglichkeit offen, hinsichtlich der veranlagten Steuern und Gebühren ein
Revisionsverfahren einzuleiten. Soweit ein rechtswidriges Verhalten des
Grundbuchverwalters festgestellt werden sollte, hätte dies auf den Inhalt des
Kaufvertrags keinen Einfluss, sondern Schadenersatz zur Folge. Der Antrag auf
Sistierung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist daher abzuweisen.
3. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass die Handänderung des Grundstücks
Nr. 0001 und die Erhöhung des Schuldbriefes, die Beurkundung der ihnen zugrunde
liegenden Verträge und die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch die
veranlagten Handänderungssteuern sowie die Beurkundungs- und
Grundbuchgebühren auslösen. Ebensowenig wendet sich die Beschwerdeführerin
gegen die Berechnung der in Rechnung gestellten Steuern und Abgaben. Dazu kann im
Übrigen auf die zutreffende und eingehende Darstellung der Rechtsgrundlagen und der
Rechtsprechung insbesondere zur sogenannten Baubindung im vorinstanzlichen
Entscheid verwiesen werden. Umstritten ist einzig, ob zu Recht der im Vertrag vom
22. Oktober 2009 öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 2‘500‘000 als
Bemessungsgrundlage herangezogen wurde.
4. Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren
Leistungen des Erwerbers bemessen (Abs. 1); wurde kein Kaufpreis vereinbart oder
liegt er unter dem Verkehrswert, ist dieser massgebend (Abs. 2). Die
Beschwerdeführerin hat mit dem Veräusserer des Grundstücks Nr. 0001
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unbestrittenermassen einen Kaufpreis inklusive Werklohn von CHF 2‘500‘000
vereinbart. Der Vertrag wurde öffentlich beurkundet. Die Vertreterin der
Beschwerdeführerin hat anlässlich der Beurkundung des Vertrags jede einzelne Seite
des Bau- und Leistungsbeschriebs paraphiert und damit bestätigt, deren Inhalt zu
kennen. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, der Preis liege unter dem
Verkehrswert. Das Grundbuchamt Q. hat dementsprechend für die Bemessung der
Handänderungssteuern und der Grundbuchgebühren zu Recht auf diesen Preis
abgestellt.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der am 22. Oktober 2009 verurkundete Preis
entspreche nicht ihrem Parteiwillen, da es sich beim dem Vertrag angefügten Bau- und
Leistungsbeschrieb vom 20. Juni 2008 um eine Variante mit einem geringeren
Leistungsumfang gehandelt habe. Sie hätte den Kaufvertrag nicht oder zu einem
tieferen Kaufpreis unterzeichnet, wäre sie auf die verschiedenen Versionen des Bau-
und Leistungsbeschriebs aufmerksam geworden. Dieser Einwand ist unbehelflich.
Inwiefern ein anderer Bau- und Leistungsbeschrieb beziehungsweise der Hinweis auf
verschiedene Versionen Einfluss auf das Zustandekommen des Kaufvertrages
beziehungsweise den Kaufpreis gehabt hätte und sich die Beschwerdeführerin beim
Abschluss des Vertrags in einem Irrtum befand, ist eine vertragsrechtliche Frage,
welche auf dem zivilprozessualen Weg zu klären ist. Es besteht deshalb auch kein
Anlass, im vorliegenden Beschwerdeverfahren, welches die Veranlagung von
Handänderungssteuern und Gebühren zum Gegenstand hat, ein
Sachverständigengutachten zum falschen Bau- und Leistungsbeschrieb und zu dessen
Einfluss auf den Kaufvertrag einzuholen. Anhaltspunkte dafür, dass auf dem
zivilprozessualen Weg festgestellt worden wäre, der am 22. Oktober 2009
abgeschlossene Vertrag sei für die Beschwerdeführerin insbesondere hinsichtlich des
vereinbarten Kaufpreises und Werklohnes unverbindlich, liegen – wie bereits ausgeführt
– im Übrigen nicht vor.
Die Beschwerdeführerin behauptet sodann, der Grundbuchverwalter habe im
Zusammenhang mit der Beurkundung und Eintragung im Grundbuch seine
Sorgfaltspflichten verletzt. Eine solche Sorgfaltspflichtverletzung durch den Beamten
des Grundbuchamtes Q., sei es in seiner Funktion als Urkundsperson, sei es in seiner
Funktion als Grundbuchverwalter, müsste die Beschwerdeführerin – worauf auch die
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Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat – auf dem zivilrechtlichen Weg geltend machen
(Art. 955 Abs. 1 ZGB; Art. 13 des Verantwortlichkeitsgesetzes, sGS 161.1; Art. 72
Abs. 1 Ingress und lit. a VRP). Eine allfällige Rechtsverletzung durch den Beamten des
Grundbuchs hätte im Übrigen Schadenersatz – und nicht in erster Linie die
Unverbindlichkeit des Vertrages und des für die Bemessung der Handänderungssteuer
und der Gebühren massgebenden Kaufpreises – zur Folge.
5. (...).