# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5df16eb5-1422-4017-956d-9dbd5bc99b5b
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
a) B._, Z._, sind Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Y._, an der M._strasse in Z._. Das Grundstück liegt ge-
mäss geltendem Zonenplan der Stadt Z._ vom 6. November 2001
in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten (W2a). Es ist mit einem
Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) sowie einem freistehenden Pavillon (Vers.-
Nr. 003) überbaut.
b) Das Grundstück Nr. 001 liegt innerhalb des Perimeters des
Überbauungsplans M._strasse (im Folgenden Überbauungsplan)
mit besonderen Vorschriften (besV) vom 31. Januar 1956.
B.
a) Mit Baugesuch vom 12. August 2019 beantragten B._ beim
Amt für Baubewilligungen Z._ die Bewilligung für den Abbruch des
Pavillons und die Erstellung eines zweigeschossigen Erweiterungs-
baus an der Ostseite des bestehenden Wohnhauses.
b) Innert der Auflagefrist vom 21. August bis 4. September 2019
erhob der Eigentümer des nordöstlich angrenzenden Grundstücks
Nr. 004, A._, Z._, vertreten durch Dr.iur. David Brunner, Rechts-
anwalt, Z._, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er rügte, im Über-
bauungsplanperimeter seien nach Art. 3 besV nur Ein- und Zweifami-
lienhäuser zulässig. Das bestehende Wohnhaus werde bereits heute
als Zweifamilienhaus genutzt und solle nun zu einem Dreifamilienhaus
umgebaut werden. Dieses verletze zudem bereits heute den Grenzab-
stand gegenüber Grundstück Nr. 004. Die bestehende Rechtswidrig-
keit werde durch den geplanten Erweiterungsbau nochmals massiv
verstärkt. Weiter widerspreche es den besV des Überbauungsplans,
den Erweiterungsbau – wie vorgesehen – mit Kupferblech einzude-
cken.
c) Mit Beschluss vom 6. Dezember 2019 erteilte die Baubewilli-
gungskommission Z._ die Baubewilligung unter Bedingungen und
Auflagen. Sie hiess die Einsprache teilweise gut, wies sie im Übrigen
aber ab. Zur Begründung wurde geltend gemacht, es sei nicht zuläs-
sig, den Erweiterungsbau mit einem Dach aus Kupferblech zu verse-
hen. Als Auflage wurde deshalb verfügt, dass die Dacheindeckung mit
engobierten Dachziegeln in dunkler Farbe zu erfolgen habe. Die Bau-
bewilligungskommission ging bei der Beurteilung des Baugesuchs da-
von aus, dass neben den besV des Überbauungsplans die Regelbau-
vorschriften der heute geltenden Bauordnung vom 1. Oktober 2006
(BauO) Anwendung fänden. Das geplante Bauvorhaben führe dazu,
dass das bestehende Gebäude als Mehrgenerationenhaus genutzt
werden könne; es entstehe aber kein unzulässiges Dreifamilienhaus.
Der geplante Erweiterungsbau stelle auch keine Anbaute im Sinn der
besV, sondern einen Teil der Hauptbaute dar; er halte bei einer ostsei-
tigen Fassadenlänge von 14,34 m den erforderlichen Grenzabstand
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 3/10
einschliesslich Mehrlängenzuschlag von 6,78 m gegenüber dem
Grundstück des Einsprechers ein. In gestalterischer Hinsicht vermöge
das Vorhaben im Grundsatz zu überzeugen. Dennoch werde im Inte-
resse der befriedigenden Gesamtwirkung empfohlen, den Erweite-
rungsbau höhenmässig an den Hauptbau anzugleichen, und die Farb-
gebung solle sich am Bestand orientieren. Als Auflage wurde verfügt,
dass die definitive Farbgebung und das Materialkonzept der Fassaden
in Absprache mit der Bauaufsicht frühzeitig und grossflächig vor Ort zu
bemustern seien.
C.
Gegen diesen Beschluss erhob A._ durch seinen Rechtsvertreter
mit Schreiben vom 20. Januar 2020 Rekurs beim Baudepartement. In
der Rekursergänzung vom 3. März 2020 werden folgende Anträge ge-
stellt:
1. Es sei der Beschluss der Baubewilligungskommission
Z._ vom 6. Dezember 2019/270 (versandt 6.1.2020, zugestellt 7.1.2020), Baugesuch 56921,  B._, Baugrundstück M._strasse,  Y._ 001, Wohnraumerweiterung,  sowie Abbruch des Pavillons ;
2. es sei das Baugesuch abzuweisen, und es sei die Baubewilligung nicht zu erteilen;
3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MwSt.).
Zur Begründung wird geltend gemacht, es sei nicht zulässig, eine an-
dersartige Eindeckung des Dachs mittels einer Auflage in der Baube-
willigung zu verlangen. Bei der Dacheindeckung handle es sich nicht
um ein untergeordnetes Bauhindernis, weshalb für deren Änderung
ein Korrekturgesuch einzufordern gewesen wäre. Ebenso sei es un-
zulässig, die definitive Farbgebung und das Materialkonzept der Fas-
saden in ein nachlaufendes Bewilligungsverfahren zu verweisen. Das
Bauvorhaben führe dazu, dass neu ein unzulässiges Dreifamilienhaus
entstehe, weil neu eine zusätzliche Einliegerwohnung geschaffen
werde. Es verletze zudem den Grenzabstand.
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 13. März 2020 beantragt die
Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen.
b) Mit Vernehmlassung vom 20. März 2020 beantragen die
Rekursgegner, vertreten durch M.A.HSG Franz-Xaver Ulrich,
Rechtsanwalt, Cham, den Rekurs unter Kostenfolge (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, im
Haus wohne eine Familie, bestehend aus Grosseltern, Eltern und
Tochter. Damit liege ein Einfamilienhaus vor; dieses beinhalte keine
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 4/10
voneinander getrennten und unabhängig funktionierenden Wohnein-
heiten. Für die Bemessung des Grenzabstands zum Grundstück des
Rekurrenten sei ausschliesslich die Länge der Ostfassade massge-
bend. Nachdem diese – wie die Vorinstanz richtig ausführe – 14,34 m
betrage (wobei der Balkon bzw. die geplante Vorbaute nicht einzu-
rechnen seien), halte der Erweiterungsbau den Grenzabstand ein-
schliesslich Mehrlängenzuschlag ein.
c) Im Amtsbericht vom 1. Juli 2020 kommt das kantonale Hochbau-
amt (HBA) zum Schluss, dass beim Erweiterungsbau, um die vom
Überbauungsplan geforderte befriedigende Gesamtwirkung erzielen
zu können, das Dach auf die Höhe des Hauptgebäudes angepasst
werden müsse und es mit engobierten Ziegeln einzudecken sei.
E.
a) Mit Stellungnahme vom 25. August 2020 zum Amtsbericht des
HBA weisen die Rekursgegner darauf hin, dass sich die Vorinstanz
eingehend mit der Frage der Einfügung beschäftigt habe. Dieser
komme erhebliches Ermessen bei der Beurteilung zu, weshalb es
nicht angehe, die Baubewilligung nur gestützt auf eine andere Mei-
nung des HBA aufzuheben. Sofern es tatsächlich erforderlich sei,
könne die höhenmässige Anpassung des Dachs auch mit einer Auf-
lage angeordnet werden.
b) Am 3. September 2020 reicht auch der Rekurrent eine Eingabe
zum Amtsbericht des HBA ein.
F.
Das Baudepartement führte am 13. November 2020 in Anwesenheit
der Verfahrensbeteiligten einen Augenschein durch.

## Considerations

Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP).
Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz in Kraft getreten
und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG)
aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Ein-
sprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 6. Dezember 2019.
Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG an-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 5/10
wendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangs-
rechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudeparte-
ment SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar
erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das
entsprechende Baureglement zur Anwendung.
3.
Der Rekurrent rügt vorab, die Vorinstanz hätte bei der Beurteilung des
Baugesuchs – neben den besV des Überbauungsplans – auf die frü-
her geltende Bauordnung aus dem Jahr 1923 abstellen müssen. Dem-
gegenüber ist die Vorinstanz der Ansicht, gemäss Art. 1 besV fände
auf Bauvorhaben im Plangebiet – neben den im Überbauungsplan ent-
haltenen besonderen Bestimmungen – die heute geltende BauO An-
wendung.
3.1 Nach Art. 1 (Randtitel: Bedeutung der Bauvorschriften) der zum
Zeitpunkt des Erlasses des Überbauungsplans M._strasse gelten-
den Bauordnung von 23. Februar 1923 (genehmigt vom Regierungsrat
am 10. April 1923, im Folgenden aBauO) unterlag die Befugnis, auf
einem Grundstück auf dem Gebiet Z._ zu bauen, den durch "die
gegenwärtige Verordnung" auferlegten öffentlich-rechtlichen Be-
schränkungen. Art. 2 Abs. 1 aBauO (Randtitel: Überbauungspläne)
normierte, dass dieser Verordnung (gemeint ist die aBauO) an Rechts-
kraft die Überbauungspläne gleichstehen, die vom Gemeinderat dem
jeweiligen Bedürfnis entsprechend für grössere oder kleinere Gebiete
der Gemeinde aufgestellt werden und entweder Ergänzungen der
nachstehenden Vorschriften oder Abweichungen hiervon festsetzen.
Gestützt auf diesen Art. 2 aBauO erliess der damalige Gemeinderat
Z._ am 2. November 1955 den Überbauungsplan M._strasse. In
Art. 1 Abs. 2 seiner besV (Randtitel: Geltungsbereich) wurde be-
stimmt, dass die Bestimmungen der geltenden städtischen Bauord-
nung Anwendung finden, soweit der Erlass keine besV enthalte.
3.2 Aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 1 Abs. 2 besV ist die Auf-
fassung der Vorinstanz, neben den besV des Überbauungsplans fän-
den die allgemeinen Bestimmungen der heute geltenden BauO auf
Bauvorhaben im Plangebiet Anwendung, nicht haltbar. Art. 1 Abs. 2
besV enthält einen klaren statischen Verweis auf die damals "gel-
tende" aBauO, weshalb auf Bauvorhaben innerhalb des Perimeters
des Überbauungsplans neben den in den besV enthaltenen Sonder-
bauvorschriften die allgemeinen Regelbauvorschriften der aBauO und
nicht jene der heute geltenden BauO zur Anwendung gelangen. Wie
die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden, spielt das für die Be-
urteilung des vorliegenden Rekurses allerdings keine entscheidende
Rolle.
4.
Der Rekurrent wendet ein, nach Art. 3 besV dürften im Plangebiet nur
Ein- und Zweifamilienhäuser mit höchstens zwei Geschossen erstellt
werden. Durch die geplante Wohnraumerweiterung entstehe ein Drei-
familienhaus. Demgegenüber sind Vorinstanz und Rekursgegner der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 6/10
Ansicht, es handle sich auch nach dem Umbau um ein Einfamilien-
haus, das von mehreren Mitgliedern einer Familie gemeinsam genutzt
werde.
4.1 Nach den vorliegenden Plänen verfügt das bestehende Wohn-
haus über zwei Wohngeschosse, die miteinander im Inneren über eine
Treppe verbunden sind. Gemäss den Aussagen der Rekursgegner am
Rekursaugenschein bewohnten ihre Eltern das obere Geschoss, wäh-
rend sie mit ihrer Tochter gemeinsam das untere Geschoss nutzten.
Das Haus sei offen, die beiden Geschosse seien nicht baulich vonei-
nander getrennt und würden von allen Familienmitgliedern genutzt.
Der umstrittene Anbau sei dafür gedacht, dass einerseits die Tochter
mehr Raum zur Verfügung habe und anderseits, dass sie ihr Schlaf-
zimmer neben jenem der pflegebedürftigen Eltern einrichten könnten.
Das Haus verfüge bereits jetzt über zwei Küchen in den beiden Wohn-
geschossen.
4.2 Am Rekursaugenschein wurde zwar aufgrund der herrschenden
Coronapandemie keine Innenbesichtigung des Wohnhauses vorge-
nommen. Aufgrund der Planunterlagen, der glaubhaften Ausführun-
gen der Rekursgegner, die beiden Wohngeschosse seien nicht (ohne
Baubewilligung) baulich voneinander getrennt worden und der ange-
troffenen Erschliessungssituation mit nur einem Haupteingang an der
Nordfassade des Wohnhauses, ist die Beurteilung der Vorinstanz, es
handle sich vorliegend um kein eigentliches Dreifamilien-, sondern
vielmehr um ein Einfamilienhaus, das als Mehrgenerationenhaus ge-
nutzt werde, nicht zu beanstanden. Selbständig nutzbare und funktio-
nal voneinander weitgehend getrennte Wohneinheiten (etwa bis auf
Tiefgarage, Waschküche oder Gemeinschaftsräume) liegen nicht vor.
Damit ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass der geplante Er-
weiterungsbau mit Art. 3 besV vereinbar ist, zumal mit diesem wiede-
rum keine zusätzliche, von den jetzigen Wohnräumen funktional ge-
trennte Wohneinheit geschaffen wird.
5.
Im Weiteren beanstandet der Rekurrent die Einhaltung des Grenzab-
stands. Er bringt vor, die Ostfassade weise mit der geplanten Erweite-
rung allein schon eine Länge von etwa 16 m auf, woraus sich ein
Grenzabstand von 7,33 m gegenüber seinem Grundstück ergebe. Für
die Bemessung des Grenzabstands müsse nach dem Wortlaut von
Art. 5 Abs. 1 besV aber ohnehin auf die längste, vorliegend also die
Süd-Ost-Fassade, abgestellt werden. Diese sei etwa 21,5 m lang, wo-
raus sich ein allseitig einzuhaltender Grenzabstand (einschliesslich
Mehrlängenzuschlag) von 9,16 m – und nicht nur von 7,33 m – ergebe.
5.1 Art. 5 Abs. 1 erster Satz besV sieht vor, dass im Plangebiet ein
Grenzabstand von 6 m zu wahren ist. Ist eine Gebäudefassade länger
als 12 m, erhöht sich der einzuhaltende Grenzabstand um ein Drittel
der Mehrlänge; er muss jedoch nicht mehr als 10 m betragen (Art. 5
Abs. 1 zweiter Satz besV).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 7/10
5.2 Der Rekurrent schliesst aus der Formulierung von Art. 5 Abs. 1
zweiter Satz besV (ist eine Gebäudefassade länger als 12 m, erhöht
sich der einzuhaltende Grenzabstand um ein Drittel der Mehrlänge),
dass gemäss dem Wortlaut der Bestimmung der Mehrlängenzuschlag
den die längste Gebäudefassade auslöst, auch gegenüber allen ande-
ren (wenn auch kürzeren) Gebäudefassaden einzuhalten ist. Bei der
Auslegung ist zwar zunächst jeweils vom grammatikalischen Ausle-
gungselement auszugehen. Falls das Auslegungsergebnis sehr deut-
lich ausfällt, darf man nur aufgrund eines schwerwiegenden Umstands
auf die restlichen Auslegungselemente, wie die Entstehungsge-
schichte, Sinn und Zweck sowie den Zusammenhang mit anderen
Normen, abstützen (BGE 140 II 129 Erw. 3.2). Im vorliegenden Fall ist
die grammatikalische Auslegung indessen nicht eindeutig. Aus dem
Umstand, dass der kommunale Gesetzgeber in Art. 5 Abs. 1 zweiter
Satz besV das Substantiv "Gebäudefassade" mit dem unbestimmten
Artikel "eine" kombinierte, kann nicht mit Sicherheit der Schluss gezo-
gen werden, dass deshalb der aus der Länge dieser Gebäudefassade
resultierende Mehrlängenzuschlag unbesehen auch auf die anderen
Gebäudefassaden Anwendung finden muss. Zieht man deshalb die
teleologische Auslegung zu Hilfe, ergibt sich auch ein ganz anderes
Bild: Der Mehrlängenzuschlag entspricht nach Art. 65 Abs. 1 BauG der
Vergrösserung des Grenzabstands im Verhältnis zur Überschreitung
einer festgelegten Gebäudelänge. Der Mehrlängenzuschlag ist damit
nichts Anderes als ein – wegen Vorliegens besonderer Umstände –
vergrösserter Grenzabstand. Für die Bestimmung des Schutzzwecks
der Norm kann dabei auf die Rechtsprechung zum Grenzabstand ab-
gestellt werden (BDE Nr. 14/2020 vom 3. März 2020 Erw. 4.2). Der
Grenzabstand dient einerseits dem Nachbarschutz (Art. 684 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches; SR 210), anderseits soll er im In-
teresse der Wohnhygiene eine genügende Besonnung und Belichtung
sicherstellen. Zusammen mit den übrigen Vorschriften stellen die
Grenzabstandsvorschriften auch sicher, dass genügend Raum für die
ansprechende Gestaltung von Bauten und Anlagen mit Grünflächen
und Bepflanzungen verbleibt (BDE Nr. 31/2016 vom 30. Mai 2016
Erw. 3.4). Aus dieser Zweckbestimmung des Mehrlängenzuschlags
ergibt sich, dass der Zuschlag zum ordentlichen Grenzabstand grund-
sätzlich für jede Gebäudeseite separat zu ermitteln ist. Der ermittelte
Mehrlängenzuschlag ist in der Folge auch stets nur gegenüber jener
Gebäudeseite einzuhalten, welche die festgelegte Gebäudelänge
überschreitet, da auch nur auf dieser Seite eine Beeinträchtigung des
Schutzzwecks der Norm aufgrund der Überlänge der Baute erfolgen
kann. Vorliegend ist daher für die Bestimmung des Grenzabstands ge-
genüber Grundstück Nr. 004 lediglich die Länge der dieser unmittelbar
vorgelagerten Ostfassade des Wohnhauses – nicht aber jene mit der
längsten Gebäudeseite – massgebend.
5.3 Die Vorinstanz ging bezüglich der Ostfassade von einer Länge
von 14,34 m (ohne Vorbaute) aus und errechnete dadurch einen
Grenzabstand einschliesslich Mehrlängenzuschlag von 6,78 m, der
gegenüber Grundstück Nr. 004 einzuhalten ist.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 8/10
5.4 Der Mehrlängenzuschlag nach Art. 5 Abs. 1 zweiter Satz besV
knüpft an den Begriff der Gebäudefassade an. Der Begriff der Gebäu-
defassade wird weder im Überbauungsplan, noch in den besV, in der
aBauO, im BauG oder im PBG näher definiert. Nach der Rechtspre-
chung zu Art. 56 BauG wird als Fassade die Aussenwand eines Ge-
bäudes verstanden (vgl. VerwGE B 2008/48 vom 19. August 2008
Erw. 2.4). Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem
gewöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Re-
gelfall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungs-
schutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das
Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach
aussen aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte
Stützen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone,
Balkonbrüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante
Balkonverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (BDE
Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 6.3.3 mit Hinweisen) Als Fas-
saden gelten somit also immer diejenigen Bauteile, welche die eigent-
liche Wärmedämmung der Baute im bautechnischen Sinn beinhalten
(VerwGE B 86/2020 vom 6. November 2020 Erw. 4.1 mit Hinweisen).
5.5 Vorliegend sieht der geplante Erweiterungsbau im Oberge-
schoss eine Vorbaute im Sinn eines Erkers vor. Im Gegensatz zu an-
deren Vorbauten, wie Balkonen oder Vordächern, beinhalten die Aus-
senwände eines Erkers jedoch die Wärmedämmung und gehören da-
mit zur Gebäudefassade. Entsprechend muss die Vorbaute des um-
strittenen Erweiterungsbaus bei der Bemessung der Länge der Ost-
fassade miteingerechnet werden. Die massgebende ostseitige Fassa-
denlänge beträgt insgesamt 16,06 m (3,64 m + 10,7 m + 1,72 m), wo-
raus ein Mehrlängenzuschlag von 1,35 m resultiert. Der gegenüber
Grundstück Nr. 004 einzuhaltende Grenzabstand (einschliesslich
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 9/10
Mehrlängenzuschlag) beträgt damit 7,35 m. Dieser Grenzabstand wird
vom umstrittenen Bauvorhaben, welches einen Abstand von lediglich
6,8 m aufweist, unterschritten. Der Rekurs erweist sich dementspre-
chend als begründet.
6.
Bei diesem Ergebnis kann die Frage nach der befriedigenden Einfü-
gung des Bauvorhabens (Art. 2 besV) genauso offengelassen werden
wie jene, ob die Vorinstanz die definitive Farbgebung und Materialisie-
rung ins nachlaufende Bewilligungsverfahren verschieben durfte.
7.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das Bauvorhaben nament-
lich den Grenzabstand zu Grundstück Nr. 004 nicht einhält. Der Re-
kurs erweist sich damit insgesamt als begründet, weshalb er im Sinn
der Erwägungen gutzuheissen ist. Die angefochtene Baubewilligung
und der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 6. Dezember 2019
sind folglich aufzuheben.
8.
8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes unter-
scheiden sich Bauprozesse, an denen Bauherr und Baueinsprecher
mit einem direkten Interesse am Prozessausgang teilnehmen, grund-
sätzlich nicht von den Verfahren vor Zivilgerichten. Die Prozesskosten
werden deshalb in diesen Fällen jeweils in der Regel nicht dem Ge-
meinwesen, sondern den beteiligten Privaten auferlegt (VerwGE vom
16. November 1998 i.S. E.D.). Die Entscheidgebühr beträgt
Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Ge-
meindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend haben die Rekursgegner die amtlichen Kosten unter
solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP).
8.2 Der vom Vertreter des Rekurrenten am 27. Januar 2020 geleis-
tete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
9.
Rekurrent und Rekursgegner stellen Begehren um Ersatz der ausser-
amtlichen Kosten.
9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
9.2 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot,
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 123/2020), Seite 10/10
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf
Fr. 3'250.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von den Re-
kursgegnern zu gleichen Teilen zu bezahlen.
9.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-
gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.