# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4ec63bff-6ff1-4bdb-a2ee-86b40f65c167
**Court:** ZH_HG
**Chamber:** ZH_HG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Ausweisung
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
"1. Die Beklagte sei zu verurteilen, das von ihr gemietete Mietobjekt (Büro- und Lagerräumlichkeiten im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss sowie Aussenparkplätze) in der Liegenschaft C._-strasse ..., D._, unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss gereinigt zu übergeben.
2. Das zuständige Stadtammannamt D._ sei anzuweisen, das Urteil auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letztere zuzüglich 7.7% MwSt.) zu Lasten der Beklagten."
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte
1.1. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Büroräume und Parkflä-
chen an der C._-strasse ... in D._. Der monatliche Mietzins inkl. Neben-
kosten beläuft sich auf CHF 4'000.00 (act. 3/1).
1.2. Mit Schreiben vom 29. August 2019 forderte die Vermieterin (fortan: Ge-
suchstellerin) die Mieterin (fortan: Gesuchsgegnerin) zur Zahlung von ausstehen-
den Mietzinsen innert 30 Tagen auf, verbunden mit der Kündigungsandrohung im
Unterlassungsfall (act. 3/5). Die Mahnung mit Kündigungsandrohung wurde von
der Gesuchsgegnerin am 30. August 2019 am Postschalter entgegen genommen
(act. 3/6).
1.3. Innert Frist wurde der ausstehende Mietzins nicht bezahlt, weshalb die Ge-
suchstellerin das Mietverhältnis am 3. Oktober 2019 mit amtlichem Formular auf
den 30. November 2019 kündigte (act. 3/7). Die Kündigung wurde von der Ge-
suchsgegnerin nicht entgegen genommen und am 11. Oktober 2019 mit dem
Vermerk "nicht abgeholt" an die Gesuchstellerin zurückgeschickt (act. 3/8).
1.4. Am 17. Dezember 2019 beantragte die Gesuchstellerin mit dem obgenann-
ten Rechtsbegehren die Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 1).
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1.5. Mit Verfügung vom 18. Dezember 2019 wurde der Gesuchstellerin Frist zur
Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 4), worauf diese den Kosten-
vorschuss rechtzeitig bezahlte (act. 13).
1.6. In der gleichen Verfügung vom 18. Dezember 2019 wurde der Gesuchsgeg-
nerin Frist zur Stellungnahme zum Ausweisungsgesuchs angesetzt (act. 4). Da
die Gesuchstellerin die Kündigung nicht zugestellt werden konnte, wurde sogleich
der Stadtammannamt D._ mit der Zustellung der Verfügung beauftragt (act.
6). Nachdem dieser mit Schreiben vom 6. Januar 2020 mitgeteilt hatte, dass vor
Ort von der Gesuchsgegnerin niemand habe erreicht werden können (act. 7),
wurde die Verfügung vom 18. Dezember 2018 am 8. Januar 2020 im SHAB publi-
ziert (act. 10 und 11). Gleichzeitig wurde Herr E._, dem von der Gesuchstel-
lerin eine "Vollmacht mit Auftrag" erteilt worden war (act. 7 mit Hinweis auf act.
8/2), eine Kopie der Verfügung vom 18. Dezember 2019 zur Orientierung mit A-
Post zugestellt, wobei ausdrücklich festgehalten wurde, dass Herr E._ nicht
als Vertreter der Gesuchsgegnerin rubriziert werde (act. 12).
1.7. In der Folge ging innert Frist keine Stellungnahme der Gesuchsgegnerin ein.
2. Formelles
2.1. Die Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zü-
rich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO i.V.m. § 45 lit. d GOG (BGE
142 III 515 E. 2.2.4).
2.2. Da die Gesuchsgegnerin innert Frist keine Stellungnahme einreichte, gilt sie
als säumig. Bei Säumnis wird das Verfahren ohne die versäumte Handlung fort-
gesetzt (Art. 147 Abs. 2 ZPO). Entsprechend wurde der Gesuchsgegnerin in Dis-
positiv-Ziffer 2 der Verfügung vom 18. Dezember 2019 angedroht, dass bei
Säumnis aufgrund der Akten entschieden werde (act. 4 S. 2).
2.3. Das Verfahren ist spruchreif.
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3. Materielles
3.1. Ist die Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im
Rückstand, so kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und
ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt
werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage
(Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt nach der "eingeschränkten Emp-
fangstheorie" mit dem Zugang bzw. Empfang durch die Mieterin bzw. mit dem Ab-
lauf der siebentägigen postalischen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2; CHK-
HULLIGER/HEINRICH, Art. 257d N 7). Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zah-
lungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit ei-
ner Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d
Abs. 2 OR). Bei Kündigungen gelangt die "uneingeschränkte Empfangstheorie"
zur Anwendung, wonach eine Kündigung mit eingeschriebenem Brief bereits dann
wirksam wird, wenn die Abholungseinladung in den Briefkasten oder das Schrei-
ben ins Postfach der Mieterin gelegt worden und die Abholung der Empfängerin
nach dem üblichen Lauf der Dinge zumutbar ist, auch wenn sie erst später davon
Kenntnis erlangt (BGE 140 III 244 E. 5.1; BGE 137 III 208 E. 3).
Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sache zu-
rückgeben (Art. 267 OR). Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn-
und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin er-
suchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 267-
267a N. 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl) be-
antragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
Um eine solche Ausweisung kann im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO dann Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraus-
setzungen, ist auf die Klage nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechts-
lage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes – unter
Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt, und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III
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123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einre-
den beklagten Partei ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorliegen. Of-
fensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über die so-
fort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall aus-
zuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
3.2. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für eine Ausweisung erfüllt.
a. Die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom 29. August 2019 (act. 3/5)
wurde von der Gesuchsgegnerin am 30. August 2019 entgegen genommen
(act. 3/6). Die 30-tägige Zahlungsfrist begann am 31. August 2019 zu laufen und
endete unter Berücksichtigung von Art. 142 Abs. 3 ZPO am 30. September 2019.
b. Gemäss der unbestrittenen Darstellung der Gesuchstellerin bezahlte die
Gesuchsgegnerin die ausstehenden Mietzinsen innert der Zahlungsfrist bis am
30. September 2019 nicht. Die Gesuchstellerin war daher berechtigt, am 1. Okto-
ber 2019 das Mietverhältnis betreffend die Geschäftsräume mit einer Frist von
mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats zu kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
Die auf dem amtlichen Formular am 3. Oktober 2019 ausgesprochene Kündigung
per 30. November 2019 ist daher nicht zu beanstanden (act. 3/7).
3.3. Das Ausweisungsbegehren wurde am 17. Dezember 2019 und damit nach
der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. November 2019 gestellt (act.1).
Aufgrund des unbestrittenen und durch Urkunden lückenlos dokumentierten
Sachverhaltes und aufgrund der klaren Rechtslage ist die Kündigung per 30. No-
vember 2019 gültig und die Ausweisung gutzuheissen.
3.4. Die Gesuchstellerin beantragt Vollstreckungsmassnahmen. Wie beantragt
ist das Stadtammannamt D._ anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach un-
benutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden
Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
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4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig und entschädi-
gungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.2. Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs (Brutto-) Mo-
natsmietzinsen auszugehen (ZR 114/2015 S. 61), was vorliegend CHF 24'000.00
ergibt. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 2'500.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2
i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG), und die Kosten sind aus dem von der Gesuchstelle-
rin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO), wobei der Ge-
suchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen ist
(Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf CHF 2'800.00 festzusetzen
(§ 4 i.V.m. § 9 AnwGebV), wobei wegen der Möglichkeit des Vorsteuerabzuges
keine Mehrwertsteuer geschuldet ist.
Der Einzelrichter erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die Büro- und Lagerräumlichkeiten so-
wie die Aussenparkplätze an der C._-strasse ... in D._ zu räumen.
2. Das Stadtammannamt D._ wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge-
währung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstel-
lerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstel-
lerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu erset-
zen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'500.00.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 3 werden der Gesuchsgegnerin aufer-
legt und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvor-
schuss gedeckt. Der Gesuchstellerin wird das Rückgriffsrecht für diese Kos-
ten auf die Gesuchsgegnerin eingeräumt.
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5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchsstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 2'800.00 zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien,
a) an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhanden des Stadtam-
mannamtes D._,
b) an die Gesuchsgegnerin durch Publikation im Schweizerischen Han-
delsamtsblatt SHAB.
7. Eine bundesgerichtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 24'000.00.

## Considerations