# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b91168a8-484e-42c1-ad27-fb149a0baf31
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2009
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ X. ist zusammen mit A. je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. ... in
St. Gallen. Auf dem Grundstück .. steht das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 000. Dieses
weist im Erdgeschoss vier Einzelzimmer, im 1. und 2. Obergeschoss je eine 3 1⁄2-
Zimmer-Wohnung und im Dachgeschoss eine 4-Zimmer-Wohnung auf. Die 3 1⁄2-
Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss wird von den Eheleuten X.-Y. bewohnt,
während die Eheleute A. und B. in der 3 1⁄2-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss
wohnen. Die 4-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss ist vermietet. Die vier
Einzelzimmer im Erdgeschoss werden je zur Hälfte von den beiden Miteigentümern
bzw. deren Angehörigen genutzt. X. ist AHV-Rentner, während seine Ehefrau im Jahr
2005 als Angestellte bei der D. AG tätig war.
Mit Einspracheentscheid vom 4. Dezember 2007 veranlagte das kantonale Steueramt
die Eheleute X. für die Staats- und Gemeindesteuern 2005 mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. 42'500.-- und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 229'000.--. Der
Verkehrswert des Miteigentumsanteils von X. an der Liegenschaft wurde auf
Fr. 266'000.-- festgesetzt. Vom amtlich geschätzten Mietwert von insgesamt
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fr. 37'425.-- für die gesamte Liegenschaft wurde der Mietwert der Wohnung im
Dachgeschoss von Fr. 10'800.-- abgerechnet. Vom Mietwert der selbstgenutzten
Bereiche von Fr. 26'625.-- wurde ein Abzug von 20 % bzw. dem Maximum von Fr.
3'600.-- gewährt. Dies ergab einen Eigenmietwert von Fr. 11'513.-- für den halben
Miteigentumsanteil. Hinzugerechnet wurde der Anteil von Fr. 4'950.-- an den
Mieteinnahmen.
B./ Gegen den Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts erhoben die
Pflichtigen durch ihren Sohn R. Rekurs mit dem Antrag, der Ertrag aus Eigennutzung
und Vermietung sei auf Fr. 15'600.-- festzusetzen und die Steuerveranlagungen
entsprechend abzuändern. Die Pflichtigen rügten, dass der Abzug von Fr. 3'600.-- für
die Reduktion des Mietwertes anteilmässig auf beide Miteigentümer aufgeteilt worden
sei. Soweit der Höchstbetrag beispielsweise unter gemeinsam besteuerten Ehegatten
als gemeinschaftliche Eigentümer aufgeteilt werde, sei nichts dagegen einzuwenden.
Wenn hingegen die Aufteilung wie im vorliegenden Fall unter zwei getrennt zu
besteuernden Miteigentümern erfolge, bedeute dies eine nicht nachvollziehbare
Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen. Wirtschaftlich betrachtet sei der Pflichtige
als Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses dem Eigentümer einer Wohnung bzw.
einem Stockwerkeigentümer oder dem Eigentümer eines Einfamilienhauses
gleichzustellen. Es sei deshalb nicht einzusehen, weshalb der Miteigentümer eines
Mehrfamilienhauses nicht wie der Eigentümer eines Einfamilienhauses in den Genuss
der vollen Herabsetzung von 20 % kommen solle.
Die Verwaltungsrekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 26. September
2008 teilweise gut, hob den Einspracheentscheid vom 4. Dezember 2007 auf und
veranlagte die Pflichtigen für 2005 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 42'200.--
und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 229'000.--. Sie erwog, als Eigenheim gelte
eine abgeschlossene Wohneinheit, sei es in der Form eines Hauses oder einer
Wohnung als Teil eines Hauses. Für die Gewährung des maximalen Abzugs sei damit
die Wohneinheit ausschlaggebend und nicht die allfällige Aufteilung in
Miteigentumsanteile. Mit Blick auf den Zweck der Bestimmung sei es gerechtfertigt,
den Abzug bis zum Maximum von Fr. 3'600.-- in jenen Fällen zu gewähren, in denen
der Miteigentumsanteil das nicht aufgeteilte Recht umfasse, eine Wohnung zu nutzen.
Sei die Berechtigung an einer Wohnung auf mehrere Eigentümer aufgeteilt, seien diese
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
nicht je für sich betrachtet Eigentümer eines Eigenheims. Vielmehr stehe ihnen die
maximale Herabsetzung nur gemeinsam, d.h. je anteilmässig zu. Diese Handhabung
der Herabsetzung des steuerbaren Mietwertes führe nicht zu einer Bevorzugung nicht
gemeinsam besteuerter Miteigentümer einer Stockwerkeinheit, da deren
Miteigentumsanteile nicht eine Wohneinheit, sondern nur einen Anteil daran umfassten
und ihnen die maximale Herabsetzung dementsprechend ebenfalls nur anteilmässig
zustehe. Während die 3 1⁄2-Zimmer-Wohnungen je für sich eine abgrenzbare
Wohneinheit bildeten, treffe dies für die vier Einzelzimmer im Erdgeschoss nicht zu.
Vorab seien sie räumlich von den Wohnungen losgelöst. Zudem seien sie in der
amtlichen Schätzung nicht aufgeteilt und einzeln den 3 1⁄2-Zimmer-Wohnungen
zugeschlagen, sondern als Einheit behandelt worden. Mithin sei nicht ersichtlich, ob die
Zimmer in Grösse oder Ausbaustandard identisch seien oder ob es gerechtfertigt sei,
sie den beiden Miteigentümern entsprechend der tatsächlichen Nutzung und nicht
entsprechend ihrem Miteigentumsanteil je zur Hälfte zuzurechnen. Die im Rekurs
geltend gemachte Nutzungsordnung habe sich damit in der Schätzung der einzelnen
Zimmer nicht niedergeschlagen. Vom Bestand und der Ausgestaltung der
Nutzungsordnung hänge jedoch ab, auf welche Weise die Werte der einzelnen
Miteigentumsanteile geschätzt würden. Unter diesen Umständen sei es gerechtfertigt,
die maximale Herabsetzung nicht auf den Mietwert des gesamten nicht vermieteten
Teils der Liegenschaft, sondern auf den Mietwert der vom Rekurrenten bewohnten 3
1⁄2-Zimmer-Wohnung von Fr. 10'800.-- zu beziehen. Damit reduziere sich das
Nettoeinkommen gegenüber dem Einspracheentscheid um Fr. 288.-- und das
steuerbare Einkommen sei von Fr. 42'589.-- um Fr. 294.-- auf Fr. 42'295.-- zu
reduzieren.
C./ Mit Eingabe von R. vom 3. November 2008 erhoben X. und Y. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Ertrag aus Eigennutzung sowie Vermietung sei
auf Fr. 15'600.-- festzusetzen und die Steuerveranlagungen seien entsprechend
abzuändern, eventualiter sei der Rekursentscheid aufzuheben und der Vorinstanz die
Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Beschwerdeführer machen geltend, hinsichtlich des Eigenmietwertabzuges sei die
Differenzierung zwischen der 3 1⁄2-Zimmer-Wohnung und den beiden Einzelzimmern im
Erdgeschoss nicht gerechtfertigt. Genau wie die Wohnung im ersten Obergeschoss
würden auch die zwei abschliessbaren Einzelzimmer im Erdgeschoss von ihnen allein
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
bewohnt; eines diene als Gästezimmer und eines als Büro/Abstellraum. Den
Einzelzimmern komme somit ebenfalls die für die maximale Reduktion des
Eigenmietwerts massgebende Eigenheimqualität zu. Sie seien in Grösse und
Ausbaustandard gleichwertig. Weiter rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs, da die Vorinstanz bezüglich des Eigenmietwertabzugs bei den
einzelnen Zimmern über den Antrag des kantonalen Steueramts hinausgehe und ihren
Entscheid mit einer neuen, nicht zu erwartenden Begründung versehen habe, ohne
ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben.
Die Vorinstanz und das kantonale Steueramt beantragen in ihren Vernehmlassungen
vom 25. November und 17. Dezember 2008 die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer erhielten Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der
Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Sie taten dies mit Eingabe ihres Vertreters
vom 2. Februar 2009 und hielten an ihren Anträgen fest.
Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten

## Considerations

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen
dargelegt und gewürdigt.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1
des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die Steuerpflichtigen sind zur
Beschwerdeführung legitimiert, und ihre Eingabe entspricht zeitlich, formal und
inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161
StG und Art. 64 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Auf diese
Rüge ist nicht näher einzutreten, da die Beschwerde materiell gutzuheissen ist (vgl.
E. 3). Festzuhalten bleibt allerdings, dass die Vorinstanz nicht über die Anträge des
Beschwerdegegners hinausgegangen ist, sondern den Liegenschaftsertrag von
Fr. 16'463.-- gemäss Einspracheentscheid auf Fr. 16'103.-- reduzierte. Auch bewegte
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
sich die Begründung nicht ausserhalb derjenigen Sach- und Rechtsbereiche, die von
einem sachkundigen Vertreter erwartet werden müssen.
3. Angefochten ist die Veranlagung 2005. Massgebend ist daher Art. 34 Abs. 3 StG in
der bis 31. Dezember 2006 geltenden Fassung (nGS 36-91). Danach wird der Mietwert
des Grundstückes, das der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz dauernd selbst
bewohnt, angemessen herabgesetzt. Die Regierung regelt die Einzelheiten durch
Verordnung. Nach Art. 14 Abs. 2 der Steuerverordnung (sGS 811.11, abgekürzt StV) in
der vom 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2005 anwendbaren Fassung des zweiten
Nachtrags vom 4. Dezember 2001 (nGS 37-13) wird der Mietwert des Eigenheims, das
der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt, um 20 %, jedoch
höchstens um Fr. 3'600.-- herabgesetzt.
3.1. Dem Wortlaut des Gesetzes und der Verordnung kann für die vorliegende
Streitfrage keine Antwort entnommen werden. Beide Erlasse enthalten keine
Regelungen über die Reduktion des Mietwertes von Wohnungen in Liegenschaften,
welche im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Auch im Steuerbuch (StB) finden sich
diesbezüglich keine genauen Vorschriften. In Ziff. 34 Nr. 1 StB wird lediglich
festgehalten, die Mietwertherabsetzung betreffe nur das Eigenheim, das der
steuerpflichtige Eigentümer oder Nutzniesser an seinem Wohnsitz (Hauptsteuerdomizil)
tatsächlich selbst bewohne. Die Mietwerte von Zweitwohnungen, Ferienwohnungen
sowie von vermieteten Objekten würden dagegen nicht herabgesetzt.
3.2. Zutreffend hielt die Vorinstanz fest, dass es sich beim Begriff "Eigenheim" um
einen umgangssprachlichen Ausdruck handelt. Der Verordnungsgeber wollte damit
zum Ausdruck bringen, dass die Reduktion des Eigenmietwertes nicht zwingend an
eine bestimmte Rechtsform des selbstgenutzten Grundeigentums anknüpfen muss.
Sodann legte die Vorinstanz richtig dar, dass die Wohneinheit ausschlaggebend ist und
nicht die allfällige Aufteilung eines Grundstücks in einzelne Miteigentumsanteile. Ihre
Argumentation, wonach die beiden 3 1⁄2-Zimmer-Wohnungen je für sich eine
abgrenzbare Wohneinheit bilden, während dies für die vier Einzelzimmer im
Erdgeschoss nicht zutreffe, ist aber nicht überzeugend. Insbesondere ist eine gewisse
räumliche Trennung der Einzelzimmer von den Wohnungen nicht ausschlaggebend.
Auch bei Mehrfamilienhäusern, die zu Stockwerkeigentum aufgeteilt sind, können
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
einzelne zur ausschliesslichen Benutzung vorgesehene Räume ausserhalb der
Wohnung im engeren Sinn liegen. Die Tatsache, dass die Einzelzimmer im
Erdgeschoss bei der amtlichen Schätzung nicht als Bestandteil der Wohnung
behandelt wurden, ist ebenfalls nicht von entscheidender Bedeutung. Massgebend bei
der Schätzung waren lediglich der Mietwert und der Verkehrswert; eine Zuteilung
einzelner Räume zur einen oder anderen Wohnung hätte im Schätzungsverfahren nicht
angefochten werden können. Auch ist nicht ersichtlich, weshalb die Vorinstanz an den
Angaben der Beschwerdeführer zweifelte, wonach die Zimmer ungefähr gleich gross
sind und je zur Hälfte von den beiden Familien genutzt werden. Im vorliegenden Fall
legen die Beschwerdeführer glaubhaft dar, dass sie auf eine schriftliche
Nutzungsordnung verzichtet haben und die Nutzungsverhältnisse auf einer
einvernehmlich geschlossenen Vereinbarung beruhen. Faktisch kommt den
Beschwerdeführern ein ausschliessliches Benützungsrecht an zwei der vier
Einzelzimmer im Erdgeschoss zu. Bei dieser Sachlage rechtfertigt es sich, die von den
Beschwerdeführern allein benutzten Zimmer bzw. Räume im Erdgeschoss als Teil der
Wohnung im 1. Obergeschoss zu betrachten und damit dem Eigenheim der
Beschwerdeführer zuzurechnen.
3.3. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Beschwerde gutzuheissen und
der Rekursentscheid vom 26. September 2008 aufzuheben ist. Die Einkünfte der
Beschwerdeführer aus der Liegenschaft sind damit auf Fr. 15'601.-- festzusetzen
(Mietwert der Wohnung im 1. Obergeschoss Fr. 10'800.-- zuzügl. Mietwert von zwei
Zimmern im Erdgeschoss Fr. 2'513.--, ergibt gesamten Mietwert von Fr. 13'313.--,
abzügl. 20 % bzw. Fr. 2'662.60 ergibt Fr. 10'650.-- (gerundet). Hinzu kommt der Anteil
an den Mieteinnahmen der Wohnung im Dachgeschoss von Fr. 4'950.--, womit der
gesamte Ertrag aus der Liegenschaft Fr. 15'600.-- beträgt. Der abzugsfähige Unterhalt
reduziert sich somit auf Fr. 3'120.--. Der Abzug für Krankheitskosten erhöht sich damit
auf Fr. 2'190.--, weshalb das steuerbare Einkommen auf Fr. 41'800.-- zu reduzieren ist.
Das steuerbare Vermögen von Fr. 229'000.-- ist zu bestätigen.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten zulasten des
Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen
(Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Auf die Erhebung ist zu verzichten (Art. 95
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Abs. 3 VRP). Den Beschwerdeführern ist der geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 2'000.-- zurückzuerstatten.
Die Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung (Art. 98bis
VRP). Für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren erscheint eine Entschädigung
von Fr. 200.-- angemessen.
Demnach hat das Verwaltungsgericht