# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b75de043-4f78-4a6c-97ea-2b36e818d71b
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2022
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
Con atto pubblico del 1° luglio 2021, iscritto nel Registro fondiario il 6 agosto 2021, RI 1 ha venduto le quote di proprietà per piani (PPP) n. _ e n. _ del fondo base_ a _ e a _, in comproprietà in ragione di metà ciascuno, al prezzo di fr. 650'000.-.
B.
Con dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari del 01.10.2022, l’alienante ha fatto valere, in deduzione dal valore di alienazione (fr. 650'000.–), un valore di investimento totale di fr. 614'504.–, composto dal valore d’acquisto di fr. 602'455.– e da costi di acquisto e di vendita di fr. 12'049.–. La contribuente commisurava l’utile imponibile totale in fr. 35’496.– e l’imposta dovuta in fr. 1’419.–.
Con scritto del 25.10.2022, l’avvocato della venditrice ha prodotto all’RS 1 (di seguito: UT) delle fatture complementari “relative a investimenti e manutenzione dell’immobile”, per un totale di fr. 102'860.05, chiedendo di considerarli nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari.
C.
Con decisione del 26.10.2021, l’UT ha notificato alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 228'261.– e l’imposta dovuta in fr. 9'130.45. Oltre al valore di stima in vigore 20 anni prima (fr. 421'719.–), l’autorità di tassazione aveva ammesso in deduzione altri costi per soli fr. 20.– e non aveva tenuto conto delle fatture complementari fornite dall’avvocato della contribuente.
D.
Con reclamo del 29.10.2021, la contribuente, rappresentata dall’avv. _, è insorta contro la decisione di tassazione del 26.10.2021, chiedendo di riconsiderare la decisione di tassazione e di comprendere nel calcolo dell’imposta le fatture inoltrate in un secondo tempo per un totale di fr. 102'860.05.
Con decisione del 26.01.2022, l’UT ha accolto parzialmente il reclamo e ha ammesso in deduzione costi di costruzione e di miglioria per fr. 40'000.–. L’utile imponibile è pertanto stato commisurato in fr. 188'261.– e l’imposta dovuta in fr. 7'530.45. Nella motivazione della decisione, ha indicato che
“parte delle spese richieste come miglioria [erano] considerate manutenzione e/o gestione secondo la circolare N 7/2020”.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 impugna la decisione su reclamo del 26.01.2022, contestando l’ammontare dei costi di costruzione e di miglioria, ammessi dall’autorit fiscale nella misura di fr. 40'000.–. La contribuente sostiene che i lavori di miglioria, effettuati negli anni 2007/2008, riguarderebbero
“la trasformazione da lavanderia, locale hobby/ripostiglio in appartamento”
per un importo di fr. 125’334.35.
Con osservazioni del 01.03.2022, l’UT chiede che il ricorso sia respinto e che le spese siano poste a carico del ricorrente. A suo avviso,
“in assenza di una domanda di costruzione per capire a fondo i lavori svolti”
e in mancanza di
“riscontro relativo al finanziamento di tali lavori nella partita personale della contribuente negli anni indicati”
, parte dei lavori eseguiti sull’immobile rientravano
“nelle normali spese di manutenzione”
.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
Nel caso in esame, dopo aver presentato la dichiarazione senza far valere alcun costo di investimento, la contribuente ha inviato all’autorità fiscale fatture per complessivi fr. 102'860.05. Mentre nella decisione di tassazione nessuno di questi costi è stato considerato, essendo la tassazione già stata elaborata, con la decisione dopo reclamo è stato ammesso in deduzione l’importo di fr. 40'000.–. L’Ufficio di tassazione ha sostenuto che “parte delle spese” si dovevano considerare “manutenzione e/o gestione”.
Con il ricorso alla Camera di diritto tributario, la contribuente chiede la deduzione di costi di investimento per fr. 125'334.35, sostenendo che i lavori intrapresi negli anni 2007 e 2008 avrebbero riguardato la trasformazione della lavanderia e di un locale hobby/ripostiglio in un appartamento.
3.
3.1.
Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
3.2.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
3.3.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
3.4.
Per quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale l'autorità deve sostanziare l'esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).
4.
4.1.
Per le ragioni già evocate, l’autorità di tassazione si è confrontata per la prima volta con i costi fatti valere dalla ricorrente nell’ambito della procedura di reclamo contro la decisione di tassazione. Agli atti è reperibile una distinta delle spese sostenute negli anni 2007 e 2008, più una fattura del 2011, per un totale di fr. 102'860.05. Le fatture sono state ritornate alla reclamante il 24 gennaio 2022, in concomitanza con l’adozione della decisione impugnata.
La decisione del 26 gennaio 2022 ha ammesso in deduzione spese di miglioria per fr. 40'000.–, limitandosi ad affermare che “parte delle spese” fatte valere non erano deducibili, trattandosi si spese di manutenzione e/o gestione. Né dalla motivazione della decisione né dalla distinta agli atti è tuttavia possibile ricostruire quali dei costi litigiosi siano stati ammessi in deduzione e quali no.
Nelle sue osservazioni del 1° marzo 2022 al ricorso della contribuente, l’autorità di tassazione ha sostenuto di aver proceduto ad una “valutazione” dei costi deducibili, per il fatto che non era stata prodotta la domanda di costruzione e mancava il riscontro relativo al finanziamento dei lavori in questione nelle tassazioni dei periodi fiscali interessati. Aveva pertanto concluso che
“parte di questi lavori potessero comunque rientrare nelle normali spese di manutenzione”.
4.2.
Secondo l’art. 208 cpv. 1 prima frase LT, applicabile anche nella procedura di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari (art. 213 e 216 cpv. 2 LT), in seguito al reclamo del contribuente l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta. L’art. 208 cpv. 2 LT richiede che la decisione sia motivata.
Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti).
L’art. 29 Cost. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1).
Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia 1, cons. 3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF 101 Ia 3; decisione CDT n. 381 del 30 luglio 1981 in re St.;
Imboden/ Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, Vol.
I, n. 85 B III a, p. 535;
Känzig/Behnisch,
Direkte Bundessteuer, 2a ediz., Vol.
III, Basilea 1992, p. 249).
4.3.
La motivazione della decisione impugnata non consente né alla contribuente di contestare gli argomenti su cui la stessa è fondata né alla Camera di diritto tributario di verificare la legittimità dell’operato dell’Ufficio di tassazione. Non è infatti noto quali costi siano stati considerati di investimento, e come tali ammessi in deduzione, e quali siano invece stati qualificati di manutenzione e/o gestione, e come tali non dedotti.
Nelle osservazioni al ricorso, come ricordato, l’UT sostiene di aver proceduto ad una valutazione dei costi deducibili, per il fatto che non disponeva della domanda di costruzione, necessaria
“per capire a fondo i lavori svolti”.
Non risulta tuttavia che abbia chiesto alla contribuente di produrre la domanda di costruzione con i suoi allegati e la licenza edilizia.
Neppure la circostanza che l’autorità di tassazione non abbia trovato,
“nella partita personale della contribuente negli anni indicati”
, il
“riscontro relativo al finanziamento di tali lavori”
è sufficiente a giustificare una decisione che ammette in deduzione spese per un importo non verificabile. Se l’UT avesse nutrito dei dubbi in merito alla provenienza dei fondi impiegati dalla ricorrente per finanziare le opere in questione, questo non sarebbe stato un motivo per negarne la deduzione ma semmai per approfondire meglio proprio questo aspetto.
4.4.
Considerando che il diritto di essere sentito è una garanzia costituzionale formale, la cui violazione implica di regola l’annullamento della decisione impugnata, si giustifica il rinvio degli atti all’autorità di tassazione per una nuova decisione in merito alla deducibilità dei costi fatti valere dall’insorgente. Del resto, neppure nelle osservazioni al ricorso l’UT ha illustrato le modalità di calcolo dei costi ammessi in deduzione.
5.
La decisione è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione motivata. Non si prelevano tassa di giustizia e spese processuali.