# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** fd1e03f3-7db4-405d-8dd4-31d2912d7b11
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_006
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt
A.a. Die B._ ist Eigentümerin zweier Unterhaltungslokale an der A._ in C._, des Clubs "D._" im Untergeschoss einerseits und des Clubs "E._" im Erdgeschoss andererseits. Mit Mietvertrag vom 31. August/3. September 2018 vermietete die B._ der A._ GmbH den Club D._, befristet für die Dauer vom 15. September 2018 bis zum 23. September 2023. Der Club E._ ist an die G._ vermietet.
A.b. Zwischen der B._ und der A._ GmbH bestehen verschiedene Rechtsstreitigkeiten. Der vorliegende Streit betrifft den Umfang der gemieteten Sache. Uneinigkeit herrscht im Wesentlichen darüber, ob der im Untergeschoss gelegene Vorraum und die von dort ins Erdgeschoss führende Treppe ebenfalls zur Mietsache gehören (Version der A._ GmbH) oder nicht (Version der B._). Durch den Vorraum im Untergeschoss werden mehrere Kellerräume sowie die Wasserverteilung der Liegenschaft erschlossen. Die Treppe führt vom Vorraum in einen Korridor im Erdgeschoss, wo sich eine Türe zum Club E._, die Brandmeldeanlage des Clubs E._ sowie ein Ausgang ins Freie befinden. Über diese Flächen bestand für die Gäste des Clubs D._ ein Fluchtweg, bis die Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden diesen im Juli 2020 aufhob.
B. Am 3. Februar 2021 erhob die B._ gegen die A._ GmbH beim Regionalgericht Prättigau/Davos eine Klage aus Besitzesentziehung nach Art. 927 ZGB (Proz. Nr. 115-2021-2). Die Klage ist auf Einräumung des Besitzes an den Räumlichkeiten "Keller/Lager", "Vorraum", "Keller im Untergeschoss", am "Korridor zum Hotel" im Erdgeschoss sowie an der dazugehörigen Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss gerichtet. Nach Einreichung der Klage wurde das Verfahren im Hinblick auf Vergleichsgespräche sistiert.
C. Mit Gesuch vom 15. Dezember 2021 stellte die B._ beim Regionalgericht Prättigau/Davos folgende Anträge:
1. Das Verfahren sei fortzusetzen.
2. Gesuch um vorsorgliche Massnahmen:
a) Der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB für die Dauer des Verfahrens betreffend Beseitigung der Besitzesentziehung zu verpflichten, die zu Stockwerkeigentum Nr. I._ gehörenden Räumlichkeiten "Keller/Lager", "Vorraum", "Keller" im Untergeschoss, "Korridor zum Hotel" im Erdgeschoss und die dazugehörende Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss in Gebäude H._. Nr.J._, Gemeinde C._ (A._), freizugeben, indem
3 / 23
i. der Gesuchstellerin die Nutzung der Türe "Notausgang" von Parzelle Nr. I._ (E._) am Gebäude H._-Nr. J._ Richtung Nordwesten zum Grundstück Nr. F._, Gemeinde C._, (Türe im Grundrissplan Erdgeschoss des Gebäudes H._-Nr. J._ folgend rot umrandet) ermöglicht wird, d.h. die Gesuchsgegnerin hat die Dachlatte bzw. Kantholz, welche die Türe versperrt, zu entfernen und den Schlosszylinder dergestalt auszuwechseln, sodass die Schlüssel der Gesuchstellerin wieder zum Schloss passen, und
ii. der Gesuchstellerin die Nutzung der Türe zwischen "Notausgang" und der "E._ Bar" im Gebäude H._-Nr. J._ (zum Grundstück Nr. K._, E._, Gemeinde C._, gehörend; Türe im Grundrissplan Erdgeschoss des Gebäudes H._-Nr. J._ folgend blau umrandet) ermöglicht wird, d.h. die Gesuchsgegnerin hat alles zu entfernen, was die Türe vom Korridor her versperrt, und allfällige Manipulationen des Schlosses rückgängig zu machen, sodass die Schlüssel der Gesuchstellerin wieder zum Türschloss passen.
4 / 23
b) Der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB für die Dauer des Verfahrens zu verbieten, der Mieterin der Lokalität E._ den Zugang zur Feuermeldezentrale im Korridor beim Notausgang (zum Grundstück Nr. K._, E._, Gemeinde C._, gehörend; Feuermeldezentrale im Grundrissplan Erdgeschoss des Gebäudes H._-Nr. J._ folgend grün eingezeichnet) zu versperren sowie Manipulationen an der Feuermeldezentrale vorzunehmen, welche die Mieterin der Lokalität E._, die G._, in irgendeiner Art behindern oder schädigen.
3. Unter vollständiger, amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt zu Lasten der Gesuchsgegnerin.
Für das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen eröffnete das Regionalgericht ein separates Dossier (Proz. Nr. 135-2021-457).
D. Die A._ GmbH beantragte mit Stellungnahme vom 25. Januar 2022 die vollumfängliche Abweisung des Gesuchs um Erlass vorsorglicher Massnahmen, dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der B._. Zugleich erstattete die A._ GmbH die Klageantwort im Hauptverfahren, wobei sie die kostenfällige Abweisung der Klage beantragte.
E. Am 16. Februar 2022 fand vor dem Regionalgericht Prättigau/Davos eine Vergleichsverhandlung statt. Da die Parteien sich nicht einigen konnten, ordnete das Regionalgericht Prättigau/Davos im Hauptverfahren einen zweiten Schriftenwechsel an. Im Massnahmeverfahren fällte es noch am 16. Februar 2022 folgenden Entscheid:
1. Das Gesuch wird gutgeheissen und es wird
a) die A._ GmbH ist für die Dauer des Verfahrens betreffend Beseitigung der Besitzesentziehung (Proz. Nr. 115-2021-2) verpflichtet,
5 / 23
 die Räumlichkeiten "Vorraum" 14.30 m2, "Keller" 9.50 m2, "Keler/Lager" 50.30 m2, je im Untergeschoss,
 die dortige Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss sowie
 den Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3 im Erdgeschoss (alles im Gebäude H._. Nr. J._, Gemeinde C._, A._),
freizugeben, indem
1. der B._ die Nutzung der Türe "Notausgang Nr. 3", nachfolgend rot umrandet, ermöglicht wird, d.h. die A._ GmbH hat die Dachlatte bzw. das Kantholz, welche/s die Türe versperrt, zu entfernen und den Schlosszylinder dergestalt auszuwechseln, sodass die Schlüssel der B._ wiederum zum Schloss passen
[Plan gemäss Gesuch vom 15. Dezember 2021]
und
2. der B._ die Nutzung der Türe zwischen "Notausgang Nr. 3" und der Lokalität E._, nachfolgend blau umrandet, ermöglicht wird, d.h. die A._ GmbH hat alles zu entfernen, was die Türe zum Korridor her versperrt, und allfällige Manipulationen des Schlosses rückgängig zu machen, sodass die Schlüssel der B._ wiederum zum Türschloss passen
[Plan gemäss Gesuch vom 15. Dezember 2021]
b) der A._ GmbH für die Dauer des Verfahrens betreffend Beseitigung der Besitzesentziehung (Proz. Nr. 115-2021-2) verboten, der Mieterin der Lokalität E._, zurzeit die G._, den Zugang zur Feuermeldezentrale im Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3, nachfolgend grün eingezeichnet, zu versperren sowie Manipulationen an der Feuermeldezentrale vorzunehmen, welche die Mieterin der Lokalität E._ in irgendeiner Art behindern oder schädigen.
[Plan gemäss Gesuch vom 15. Dezember 2021]
2. Die vorsorglichen Massnahmen gemäss Dispositivziffer 1 vorstehend ergehen an die A._ unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
3. Der B._ wird Frist bis zum 25. März 2022 angesetzt, um betreffend die in Dispositiv Ziff. 1b angeordnete vorsorgliche Massnahme eine Klage beim Regionalgericht Prättigau/Davos einzureichen, widrigenfalls die anzuordnende Massnahme ohne Weiteres dahinfällt. Ein Schlichtungsverfahren entfällt.
4. Die Gerichtskosten für diesen Entscheid in der Höhe von CHF 3'000.00 gehen zu Lasten der A._ GmbH und werden mit dem von der B._ geleisteten Kostenvorschuss verrechnet unter Einräumung des Regressrechtes gegenüber der A._ GmbH. Die A._ GmbH hat der B._ also diese CHF 3'000.00 zu erstatten.
5. Die A._ GmbH wird verpflichtet, die B._ mit CHF 3'194.80 (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) ausseramtlich zu entschädigen.
6 / 23

## Considerations