# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4668a713-65b6-519f-94b2-0d630b202f67
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2009
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
RI 1 è proprietario di numerosi immobili, fra cui diversi stabili locativi, dai quali ricava redditi lordi che oltrepassano il milione di franchi.
Nella dichiarazione fiscale 2005, il contribuente e la moglie _ indicavano un reddito dell’attività lucrativa indipendente di fr. 22'277.–, proveniente dalla professione di amministratore del marito, redditi della sostanza mobiliare per fr. 832.–, redditi della sostanza immobiliare per fr. 1'200'784.– e da comunioni ereditarie per fr. 273'507.–. Fra le deduzioni, facevano valere in particolare spese di manutenzione degli immobili per fr. 312'048.–, interessi passivi per fr. 313'439.– e deduzioni da comunioni ereditarie per fr. 129'275.–.
B.
Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2005, con decisione del 24 ottobre 2007, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna commisurava il loro reddito imponibile in fr. 744'800.– per l’IC ed in fr. 829'700.– per l’IFD. Il reddito dell’attività indipendente era stato commisurato in fr. 48'000.–, mentre il reddito della sostanza immobiliare era stato stabilito in fr. 1'474'136.–, comprensivo anche dei beni in comunione. Le deduzioni delle spese di gestione e di manutenzione degli immobili erano state ammesse nella misura di fr. 363'497.– per l’IC e di fr. 293'728.– per l’IFD.
C.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 24 ottobre 2007, argomentando di avere chiesto alla Cassa di compensazione AVS l’assoggettamento di RI 1 quale amministratore di immobili a titolo indipendente. A loro avviso, infatti, erano adempiuti i presupposti perché fosse considerato “immobiliarista a titolo professionale”. Il 15 novembre 2007 trasmettevano all’Ufficio di tassazione la decisione con cui l’Ufficio delle assicurazioni sociali aveva affiliato il contribuente quale indipendente a decorrere dal 1° gennaio 2005.
L’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione dell’11 giugno 2008, nella quale negava la deduzione degli ammortamenti, sottolineando la circostanza che il contribuente aveva sempre vissuto con il reddito degli immobili ed aveva sempre fatto valere le spese forfetarie. Osservava inoltre che i beni immobiliari avrebbero tutt’al più potuto rientrare nella sostanza circolante, come per i commercianti professionali d’immobili, con la conseguenza che gli ammortamenti non erano in ogni caso deducibili.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il riconoscimento della sua professione di amministratore di immobili a titolo indipendente. Rileva di essere attivo da anni sul fronte immobiliare sia come imprenditore sia come amministratore, di disporre di personale proprio e di trarre da tale attività il proprio sostentamento. Contesta quindi la qualifica degli immobili come sostanza circolante e ribadisce che ai fini del calcolo dei contributi AVS è stato riconosciuto indipendente.
All’udienza del 5 marzo 2009, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. Delle loro argomentazioni si dirà in seguito, in quanto necessario.
.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Secondo gli articoli 27 cpv. 1 LIFD e 26 cpv. 1 LT, in caso di attività lucrativa indipendente sono deducibili le spese aziendali e professionali giustificate.
Il secondo capoverso delle disposizioni menzionate prevede poi che sono tali segnatamente gli ammortamenti e gli accantonamenti (lett.
a
).
1.2.
La deduzione delle spese aziendali è pertanto ammessa solo in presenza di un reddito da attività lucrativa indipendente. Quest'ultima nozione non è definita dalla legge. Gli articoli 18 cpv. 1 LIFD e 17 cpv. 1 LT si limitano ad affermare che sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Secondo il Tribunale federale, il termine "attività lucrativa indipendente" è una nozione del diritto fiscale, che nella prassi non è definita chiaramente, a causa della molteplicità delle fattispecie che vi rientrano (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
Generalmente, vi rientra ogni attività mediante la quale un imprenditore partecipa alla vita economica a proprio rischio, impegando lavoro e capitale, in base ad una organizzazione propria, liberamente scelta, al fine di conseguire un utile. Per stabilire se ci si trovi in presenza di un’attività lucrativa indipendente, si deve fondarsi sull’insieme delle circostanze proprie del caso in esame; le varie caratteristiche della nozione di attività lucrativa indipendente non devono essere esaminate in modo isolato e possono anche presentarsi con un’intensità diversa.
D’altra parte, il Tribunale federale non richiede né che il contribuente partecipi alla vita economica in modo riconoscibile dall’esterno né che eserciti un’impresa commerciale, industriale o artigianale (
DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385 consid. 5b; DTF 122 II 446 consid. 5a).
A quest’ultimo proposito, va sottolineato in particolare come, dall'entrata in vigore della nuova legge sull'imposta federale diretta (1995), la possibilità di procedere alla deduzione degli ammortamenti non dipenda più dalla presenza di una azienda gestita in forma commerciale, bastando che si sia in presenza di un'attività lucrativa indipendente (RDAT II-2001 n. 15t consid. 3c).
1.3.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, non vi è attività lucrativa indipendente quando ci si limita ad amministrare il propr
io
patrimon
io
privato ed in particolar modo quando si cedono in locaz
io
ne i propri immobili. Ciò si verifica anche nel caso in cui il patrimon
io
è di proporz
io
ni rilevanti, viene amministrato in modo profess
io
nale e vengono anche tenuti i libri contabili (ASA 74 p. 737). Anche qualora si tratti della locaz
io
ne di appartamenti arredati i proventi si considerano essenzialmente reddito della sostanza e non dell’attività lucrativa indipendente, nonostante i lavori che il proprietar
io
deve intraprendere in vista della locaz
io
ne, se si tratta di lavori che, come quelli di manutenz
io
ne, servono a rendere l’oggetto idoneo al conseguimento del reddito (RDAT I-2000 n. 19t consid. 3c/bb e giurisprudenza citata). Su quest’ultimo aspetto, è anche vero che la giurisprudenza in materia di assicuraz
io
ni sociali considera invece la locaz
io
ne di appartamenti ammobiliati come reddito dell’attività lucrativa indipendente (RCC 1987 p. 554 consid. 3a; DTF 111 V 81 consid. 2-5), determinando in tal modo una difformità con il diritto tributar
io
, criticata dalla dottrina (
Böhi
, Der unterschiedliche Einkommensbegriff im Steuerrecht und im Sozialversicherungsrecht und seine Auswirkungen auf die Beitragserhebung, Berna, 2001, p. 239 ss., in particolare p. 284) e deplorata anche dallo stesso Tribunale federale in una recente sentenza, nella quale si auspica un allineamento alla giurisprudenza in materia di assicuraz
io
ni sociali, in consideraz
io
ne propr
io
del fatto che nel caso della locaz
io
ne di appartamenti arredati la componente di attività non puramente immobiliare è molto più significativa rispetto al caso degli appartamenti vuoti (sentenza del 27 giugno 2008 n. 2C_135/2008 consid. 3.3).
1.4.
Quando la locaz
io
ne concerne locali diversi dalle abitaz
io
ni, la giurisprudenza è più propensa a considerare i relativi proventi come reddito dell’attività lucrativa indipendente. Per esemp
io
, in un caso ticinese esaminato nel 2001, il Tribunale federale ha avuto modo di affermare che “l
a locazione e la gestione degli immobili adibiti a centri commerciali è da considerare come attività lucrativa indipendente ai sensi dell'art. 18 cpv. 1 LIFD” (RDAT II-2001 n. 15t consid. 3e).
Già in precedenza, del resto, l’Alta Corte aveva considerato reddito dell’attività lucrativa indipendente i ricavi della locaz
io
ne di un importante parco immobiliare, perché venivano versati ad un’azienda obbligata alla tenuta dei libri contabili (ASA 61 p. 791). Alla stessa conclus
io
ne era pervenuta anche nel caso di un contribuente che aveva acquistato un diritto di superficie su un terreno e vi aveva costruito con mezzi presi a prestito dei magazzini ceduti in locaz
io
ne a terzi (ASA 41 p. 34), come pure nel caso della locaz
io
ne di una nave (DTF 91 I 284 consid.
2). Solo nel caso della messa a disposizione di un deposito di concimi, appositamente costruito sul terreno del contribuente, il Tribunale federale ha escluso un legame con un’attività commerciale ed ha allora qualificato le pigioni quali reddito della sostanza immobiliare, in applicazione peraltro ancora del diritto in vigore fino al 1994 (RDAT I-2000 n. 19t consid. 3c/cc).
2.
2.1.
Nella fattispecie, il ricorrente è proprietario di diversi stabili composti di appartamenti abitativi, dalla cui locazione ricava un reddito considerevole. Con il periodo fiscale litigioso, ha deciso di mettere a bilancio gli immobili in questione e di intraprendere gli ammortamenti.
L’autorità fiscale si oppone, sottolineando che il ricorrente ha sempre vissuto del reddito dei suoi immobili, per i quali in passato chiedeva in deduzione le spese di manutenzione e di gestione in forma forfetaria. Con un secondo argomento, l’Ufficio di tassazione rileva che gli ammortamenti non sarebbero ammessi neppure se si trattasse di immobili commerciali, per il fatto che in tal caso essi sarebbero attivi circolanti.
2.2.
Come si è già sottolineato, la giurisprudenza poster
io
re all’entrata in vigore della LIFD (e quindi anche della legge tributaria ticinese armonizzata del 1994) ammette che gli ammortamenti possano essere intrapresi anche
se non si è in presenza di un’azienda gestita in forma commerciale, purché si tratti tuttavia di un'attività lucrativa indipendente, la quale può anche non manifestarsi all’esterno come tale (v.
supra
, consid. 1.2.). Recentemente, il Tribunale federale ha poi sempre più chiaramente voluto distinguere fra locazione di appartamenti, da un lato, e di locali commerciali, dall’altro, ammettendo che nella seconda eventualità si tratti di sostanza commerciale (v.
supra
, consid. 1.3. e 1.4.).
Ora, nel caso in discussione, si tratta indiscutibilmente di locazioni che hanno per oggetto appartamenti e non stabili commerciali o industriali. A tale riguardo, dunque, la possibilità che la locazione sia considerata attività lucrativa indipendente è alquanto remota. Ripetutamente, il Tribunale federale ha escluso che un immobile faccia parte degli attivi aziendali per il semplice fatto che la sostanza da amministrare è talmente voluminosa da costringere il proprietario a tenere una contabilità (ASA 74 p. 738; DTF 110 Ib 17 consid. 3a; ASA 48 p. 363).
Del resto, come ha pertinentemente rilevato l’autorità di tassazione, non si comprende perché gli stabili del ricorrente dovrebbero essere passati dalla sua sostanza privata a quella commerciale solo all’inizio del 2005, quando risulta che egli li abbia posseduti ed amministrati per molti anni in precedenza, facendone la propria fonte di sostentamento.
2.3.
Deve pure essere contestata l’affermazione del ricorrente, secondo cui lo “status” di immobiliarista a titolo professionale gli sarebbe già stato riconosciuto dalla Cassa cantonale di compensazione AVS, che lo ha affiliato quale indipendente a partire dal 2005.
In primo luogo, autorità fiscali e casse di compensazioni applicano normative diverse: nel primo caso, la legislazione tributaria e nel secondo la legislazione sull’AVS.
Inoltre, l'affiliazione di un assicurato, anche se formalmente confermata dalla Cassa di compensazione, come tale non lo qualifica definitivamente. Al momento dell’affiliazione, infatti, la cassa procede solo ad una valutazione dei documenti prodotti, riservata la successiva verifica dell’attività concretamente esercitata (cfr. p. es.
Kieser
, AHV-Beitragsstatut; Feststellungsverfügung?, in AJP 2007, pp. 110-112).
Nel merito, poi, si è già detto come la qualifica della locazione di appartamenti non arredati sia essenzialmente uguale nei due settori.
2.4.
La decisione impugnata, con cui è stata negata la qualifica di reddito dell’attività lucrativa indipendente ai proventi della locazione di immobili del ricorrente, è pertanto confermata.
La conclusione che precede rende prive di rilievo le considerazioni delle parti in merito alla natura che avrebbero gli immobili nel caso in cui si potessero considerare sostanza commerciale. L’autorità fiscale ha infatti escluso la deducibilità degli ammortamenti anche nell’eventualità in cui la costruzione fosse considerata sostanza commerciale, affermando che gli immobili appartenenti ad un commerciante di immobili a titolo professionale rientrano fra gli attivi circolanti e non sono dunque ammessi ammortamenti.
3.
Il ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.