# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** efa05f2a-dd26-46a6-bdd0-d42e4aaf11eb
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_001
**Year:** 2005
**Language:** de
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Am 25. November 2004 genehmigte der Gemeinderat von Horw den Gestaltungsplan "Tertianum Oberrüti" und wies die dagegen gerichteten Einsprachen der Eigentümer von 13 Grundstücken aus dem Einzugsgebiet Oberrüti/Felmisweid ab, soweit er darauf eintrat. Das Plangebiet umfasst Teile der Grundstücke Nr. 194 und Nr. 2990, Grundbuch Horw, mit einer Fläche von rund 14'000 m2 in der Kurzone B Halbinsel. Eingereicht wurde das Planvorhaben von den beiden Grundstückseigentümerinnen Galliker Waldhaus AG (heute: Galliker Immobilien AG) und Getrud Galliker. Dadurch soll die Errichtung einer Seniorenresidenz anstelle des bestehenden Hotelgebäudes ermöglicht werden.
Zwei der unterlegenen Einsprecher, X._ und Y._, beschwerten sich gegen den Beschluss des Gemeinderats Horw beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Dieses wies das Rechtsmittel am 26. August 2005 ab, soweit es darauf eintrat.
Zwei der unterlegenen Einsprecher, X._ und Y._, beschwerten sich gegen den Beschluss des Gemeinderats Horw beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Dieses wies das Rechtsmittel am 26. August 2005 ab, soweit es darauf eintrat.
B. Mit Eingabe vom 30. September 2005 erhebt X._ staatsrechtliche Beschwerde. Er beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts und der Entscheid des Gemeinderats seien aufzuheben. Zudem ersucht er um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
B. Mit Eingabe vom 30. September 2005 erhebt X._ staatsrechtliche Beschwerde. Er beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts und der Entscheid des Gemeinderats seien aufzuheben. Zudem ersucht er um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
C. Der Gemeinderat Horw verzichtet auf eine Stellungnahme. Das Verwaltungsgericht ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Galliker Immobilien AG und Gertrud Galliker stellen den Antrag, auf die Beschwerde nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen. Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung sei nicht zu entsprechen.
Der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung hat der Beschwerde am 3. November 2005 hinsichtlich der vom Verwaltungsgericht auferlegten Parteientschädigung aufschiebende Wirkung zuerkannt und im Übrigen das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen, weil noch keine Baubewilligung erteilt worden sei.

## Considerations

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Der kommunale Entscheid vom 25. November 2004 kann hier nicht mitangefochten werden; die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts war nicht stärker eingeschränkt als diejenige des Bundesgerichts im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde (BGE 128 I 46 E. 1c S. 51; 125 I 492 E. 1a/aa S. 493 f. je mit Hinweisen).
1. Der kommunale Entscheid vom 25. November 2004 kann hier nicht mitangefochten werden; die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts war nicht stärker eingeschränkt als diejenige des Bundesgerichts im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde (BGE 128 I 46 E. 1c S. 51; 125 I 492 E. 1a/aa S. 493 f. je mit Hinweisen).
2. 2.1 Der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks ist nach Art. 88 OG befugt, Planfestsetzungen mit staatsrechtlicher Beschwerde anzufechten, wenn er die willkürliche Anwendung von Vorschriften geltend macht, die ausser den Interessen der Allgemeinheit auch oder in erster Linie seinem Schutz dienen. Zudem reicht die Anfechtungsbefugnis nur soweit, als die Auswirkungen des umstrittenen Plans auf das eigene Grundstück in Frage stehen (BGE 127 I 44 E. 2c S. 46; 112 Ia 90 E. 3 S. 93).
2.2 Die Liegenschaft des Beschwerdeführers grenzt weder unmittelbar an den Planperimeter an noch befindet sie sich in dessen Nähe (vgl. BGE 121 II 171 E. 2b S. 174 mit Hinweisen). Die Distanz beträgt nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts rund 300 Meter. Die Sichtverbindung sei, sofern überhaupt vorhanden, unbeachtlich. Bei dieser unbestrittenen Sachlage kann der Beschwerdeführer nicht ohne weiteres als Nachbar eingestuft werden. Es kann offen bleiben, ob ihm bereits aus diesem Grund die Legitimation in der Sache fehlt. Wie im Folgenden aufzuzeigen ist, enthält die von ihm als verletzt gerügte kommunale Bestimmung nicht die behaupteten nachbarschützenden Rechtswirkungen.
2.3 Nach Art. 11 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Horw vom 1. Dezember 1996 (BZR) dient die Kurzone B Halbinsel dem Aus- und Aufbau von Hotel- und Kurbetrieben; die Bestimmung enthält keine Ausnützungsziffer. Der Beschwerdeführer behauptet zur Hauptsache eine willkürliche Missachtung dieser Norm. Das mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Bauvorhaben sei eine zonenfremde Wohnnutzung; zudem sei die vorgesehene Nutzung baulich zu intensiv.
Dass die geplante Nutzung grundsätzlich nachteilige Auswirkungen auf den Charakter des Quartiers Oberrüti/Felmisweid hätte, ist weder behauptet noch ersichtlich (vgl. BGE 118 Ia 112 E. 1b S. 115). Aus der Nutzungsbeschränkung auf Hotel- und Kurbetriebe kann kein rechtlich geschütztes Interesse auf eine Obergrenze bei der baulichen Ausnützung abgeleitet werden. Mit den fraglichen Rügen macht der Beschwerdeführer allgemeine öffentliche Interessen geltend; dies steht ihm im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde nicht zu.
2.4 Weiter beansprucht der Beschwerdeführer seine Legitimation wegen des erwarteten Mehrverkehrs. Die Landhauszone, in der sein Grundstück liegt, zeichne sich nicht nur durch eine lockere Überbauung aus (Art. 9 BZR), sondern auch durch eine damit verbundene hohe Wohnqualität. Es reduziere den Wert seiner Liegenschaft erheblich, wenn eine nutzungsintensive Überbauung durch eine ruhige Landhauszone erschlossen werden solle.
Mit diesen Vorbringen verfolgt der Beschwerdeführer bloss tatsächliche Vorteile. Insbesondere geht es hier weder um Mängel der Detailerschliessung im Sinne von Art. 19 RPG (BGE 115 Ib 347 E. 1c/bb S. 353 f.; 112 Ia 88 E. 1b S. 90) noch um eine Verletzung von Bestimmungen über den Immissionsschutz (BGE 127 I 44 E. 2d S. 47; 112 Ia 88 E. 1b S. 89 f.). Der Beschwerdeführer behauptet nicht, mit dem Plan werde Art. 9 BZR verletzt. Deshalb kann er nicht unter Anrufung dieser Bestimmung ein rechtlich geschütztes Interesse auf Überprüfung der Handhabung von Art. 11 BZR konstruieren.
Mit diesen Vorbringen verfolgt der Beschwerdeführer bloss tatsächliche Vorteile. Insbesondere geht es hier weder um Mängel der Detailerschliessung im Sinne von Art. 19 RPG (BGE 115 Ib 347 E. 1c/bb S. 353 f.; 112 Ia 88 E. 1b S. 90) noch um eine Verletzung von Bestimmungen über den Immissionsschutz (BGE 127 I 44 E. 2d S. 47; 112 Ia 88 E. 1b S. 89 f.). Der Beschwerdeführer behauptet nicht, mit dem Plan werde Art. 9 BZR verletzt. Deshalb kann er nicht unter Anrufung dieser Bestimmung ein rechtlich geschütztes Interesse auf Überprüfung der Handhabung von Art. 11 BZR konstruieren.
3. Trotz fehlender Legitimation in der Sache kann ein Beschwerdeführer die Verletzung von Verfahrensvorschriften rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstellt (BGE 129 II 297 E. 2.3 S. 301; 126 I 81 E. 7b S. 94, je mit Hinweisen). Immerhin setzt die Rüge, ein Entscheid sei mangelhaft begründet, nach ständiger Rechtsprechung die Legitimation in der Sache voraus, weil die Beurteilung dieser Frage nicht von der Prüfung in der Sache selbst getrennt werden kann. Dies ist der Fall, wenn gerügt wird, die Begründung sei unvollständig, zu wenig differenziert oder materiell unzutreffend. Etwas anderes gilt nur bei gänzlichem Fehlen einer Begründung (BGE 129 I 217 E. 1.4 S. 222 mit Hinweisen).
Die Verfahrensrüge des Beschwerdeführers betrifft den Vorwurf der unvollständigen Begründung. Da er das angefochtene Urteil nicht in der Sache selbst anfechten kann, ist er auch nicht befugt, eine allenfalls mangelhafte, aber nicht völlig fehlende Urteilsbegründung zu rügen.
Die Verfahrensrüge des Beschwerdeführers betrifft den Vorwurf der unvollständigen Begründung. Da er das angefochtene Urteil nicht in der Sache selbst anfechten kann, ist er auch nicht befugt, eine allenfalls mangelhafte, aber nicht völlig fehlende Urteilsbegründung zu rügen.
4. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Den obsiegenden Beschwerdegegnerinnen ist zu Lasten des Beschwerdeführers eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 159 Abs. 2 OG).