# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 256bb6c3-da79-4407-b9ba-3ceb3b69e4e8
**Court:** ZH_BK
**Chamber:** ZH_BK_004
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Rental and Lease

## Facts

betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung des Mietverhältnisses gilt ohne
Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO).
2. Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
Wie bereits erwähnt stellte die Klägerin mit Schreiben vom 6. Oktober 2021
(Poststempel) ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für
das vorliegende Verfahren. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, erweist sich der
Standpunkt der Klägerin als aussichtslos. Ihr Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege ist somit abzuweisen.
3. Klageänderung
3.1. Das Rechtsbegehren in der Klageschrift hat grundsätzlich dem in der
Klagebewilligung festgelegten Rechtsbegehren zu entsprechen. Es kann nur
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unter den Voraussetzungen von Art. 227 ZPO abgeändert werden, namentlich
wenn der neue Anspruch in der gleichen Verfahrensart zu behandeln ist und
entweder mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang
steht oder die Gegenpartei der Klageänderung zustimmt (Urteil des
Bundesgerichts 5A_588/2015 vom 9. Februar 2016 E. 4.3.1; DIKE-Komm. ZPO-
EGLI, Art. 209 N 5).
3.2. Während die von der Schlichtungsbehörde ausgestellte Klagebewilligung
einzig das Rechtsbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses enthält,
verlangt die Klägerin in der Klage vom 28. September 2021 sinngemäss auch,
dass die Kündigung für ungültig zu erklären sei. Damit liegt eine Klageänderung
im Sinne von Art. 227 ZPO vor. Sowohl für das ursprüngliche Rechtsbegehren
gemäss Klagebewilligung, die Erstreckung des Mietverhältnisses, als auch für
das neue Rechtsbegehren, die Anfechtung der Kündigung, ist gemäss Art. 243
Abs. 2 lit. c ZPO das vereinfachte Verfahren anwendbar und das Mietgericht des
Bezirks Zürich zuständig. Beide Ansprüche beruhen zudem auf denselben
Mietverhältnissen bzw. deren Kündigung. Die Voraussetzungen der
Klageänderung gemäss Art. 227 ZPO sind daher erfüllt und auf die Klage ist
einzutreten.
III. Materielles
1. Form und Frist der Kündigung. Nur Erstreckungsbegehren oder auch Kündigungsanfechtung?
1.1. Gemäss Art. 273 Abs. 1 OR muss das Begehren um Anfechtung der
Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Es handelt sich dabei um eine
materielle Verwirkungsfrist, welche weder verlängert noch wiederhergestellt
werden kann (SVIT-Komm.-POLIVKA, Art. 273 OR N 14; Mietrecht für die
Praxis/THANEI, S. 813; ZK-HIGI, Art. 273 OR N 43; BSK OR I-WEBER, Art. 273
N 3). Da die Verwirkungsfolge gestützt auf das Obligationenrecht von
Bundesrechts wegen eintritt, gilt sie in jedem Fall, trotz der formellen Möglichkeit
einer Klageerweiterung oder Klageänderung gemäss Art. 227 ZPO (SVIT-
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Komm.-BISANG/KOUMBARAKIS, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren
in Mietsachen N 315). Ist die Frist verwirkt, so ist das Begehren durch Entscheid
abzuweisen, weil der Anfechtungsanspruch definitiv untergegangen ist (SVIT-
Komm.-POLIVKA, Art. 273 OR N 14; vgl. zum Ganzen ZMP 2020 Nr. 2 E. II/2.6.).
1.2. Die Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erfolgte auf dem
amtlichen Formular und wurde von der den Beklagten vertretenden
Liegenschaftsverwaltung B. AG unterzeichnet. Zwar wurde zur Begründung Art.
257f OR angerufen, wie der Beklagte aber korrekt ausführen liess, nur dessen
Abs. 1 und nicht etwa die Kündigungsbestimmung in Abs. 3. Nach Treu und
Glauben konnte die Erklärung damit nur als ordentliche Kündigung verstanden
werden, so dass die Aufhebung einer rechtzeitigen Anfechtung innert der
materiellen Verwirkungsfrist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR bedurfte.
1.3. Auch eine Klage als solche ist aber nach Treu und Glauben auszulegen.
Innert Frist reichte die Klägerin am 19. Juli 2021 das als
«Kündigungsschutzbegehren» betitelte Formular bei der Schlichtungsbehörde
Zürich ein. Sie kreuzte dabei zwar lediglich das für den Antrag auf Erstreckung
des Mietverhältnisses vorgesehene Feld an und unterliess es, auch jenes für den
Antrag auf Ungültigerklärung der Kündigung anzukreuzen. Die Angaben zum
Mietverhältnis ergänzte sie allerdings mit dem Hinweis, dass sie die Kündigung
nicht akzeptiere und mit der Begründung der Kündigung nicht einverstanden sei.
Sie vermerkte ausserdem, dass das Mietverhältnis erstreckt werden soll, bis sie
eine neue Wohnung habe. Eine unbefristete Erstreckung sieht das Gesetz nicht
vor (Art. 272b OR). Entsprechend ist es auch unzulässig, die Erstreckung von
einem ungewissen Ereignis abhängig zu machen, wie dies die Klägerin tut,
indem sie eine Erstreckung bis zum Zeitpunkt verlangt, in welchem sie eine
andere Wohnung gefunden hat (vgl. BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88).
Hat die Klägerin dennoch ein solches Begehren gestellt, ist deshalb davon
auszugehen, dass die Klägerin als Laie das Kündigungsschutzformular
verwendete, damit ihr grösstmöglicher Kündigungsschutz gewährt und auch die
Kündigung auf ihre Gültigkeit überprüft wird. In der Klagebewilligung vom
7. September 2021 wurde der Streitgegenstand daher zu unrecht auf die
Erstreckung des Mietverhältnisses beschränkt. Dies rechtfertigt jedoch keine
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Rückweisung an die Schlichtungsbehörde, die einen Einigungsversuch
unternommen und der Klägerin eine Klagebewilligung ausgestellt hat, nachdem
der Urteilsvorschlag vom 17. August 2021 fristgerecht abgelehnt worden war.
Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollständig
wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts.
2. Materielle Behandlung der Klage
2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und
Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger
Kündigungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die
Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens
vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie
eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen
(Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des
Vertragsinhaltes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des
Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse
der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
für Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2;
125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der
Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit
der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird
(BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016
v. 27.9.2016 E. 3.2).
Ausgeschlossen ist eine Erstreckung, wenn ein qualifizierter Kündigungsgrund
nach Art. 272a Abs. 1 OR vorliegt. Nach lit. b des besagten Artikels ist dies unter
anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin
zu Sorgfalt und Rücksichtnahme i.S.v. Art. 257f Abs. 3 und 4 OR der Fall.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein solcher Ausschlussgrund
allerdings nicht nur auf Fälle beschränkt, in welchen der Vermieter auch
tatsächlich eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Der
Erstreckungsausschluss kommt vielmehr auch zugunsten desjenigen Vermieters
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zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung
Gebrauch gemacht, sondern aus Nachsicht oder im Bestreben,
Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, erst auf den
nächsten ordentlichen Termin hin gekündigt hat (analog BGE 117 II 415 E. 4, wo
sich das Bundesgericht mit dem Erstreckungsausschluss wegen
Zahlungsrückstands des Mieters zu befassen hatte). Dass der Vermieter in
solchen Fällen zu einer ordentlichen Kündigung greift, kann allerdings bei einer
Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit
der Vertragsfortsetzung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR bilden. Mit einer
solchen Annahme ist aber Zurückhaltung am Platz, soweit der Grund fortbesteht,
der zur Kündigung geführt hat.
2.2. Vor diesem Hintergrund bringt der Beklagte zu Recht vor, dass im
vorliegenden Fall eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Er hat zwar
unbestrittenermassen keine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f
Abs. 3 oder 4 OR ausgesprochen, sondern das Mietverhältnis (...) ordentlich mit
einer Frist von drei Monaten auf einen ordentlichen Termin gekündigt. Das
Verhalten der Klägerin hätte jedoch ohne weiteres auch eine ausserordentliche
Kündigung gerechtfertigt. So hat sie die Besichtigung der Wohnung trotz
mehrmaliger schriftlicher Aufforderungen durch die Liegenschaftsverwalterin
ohne sachlichen Grund verweigert und damit ihre Duldungspflicht gemäss
Art. 257h Abs. 2 OR verletzt. Auch an der Hauptverhandlung vom 18. November
2021 wollte sie trotz Hinweises auf die Rechtslage von diesem Standpunkt nicht
abweichen. Die Liegenschaftsverwalterin hat die Klägerin bereits am 9. April
2021 ein erstes Mal darüber in Kenntnis gesetzt, dass sie die Wohnung
besichtigen wolle und dafür einen Termin am 22. April 2021 vorgeschlagen. Mit
Schreiben vom 13. April 2021 hat die Klägerin geantwortet, dass ihre Wohnung
zu klein sei für eine Besichtigung und ihr gesundheitlicher Zustand eine solche
ohnehin verunmögliche. Die Liegenschaftsverwalterin hat daraufhin mit weiteren
Schreiben vom 15. und 23. April sowie 6. Mai 2021 vergeblich versucht, sowohl
am anberaumten Termin festzuhalten als auch eine Bestätigung für den neu
vorgeschlagenen Besichtigungstermin vom 10. Mai 2021 zu erhalten. Obwohl sie
die Klägerin explizit darauf hinwies, dass die Besichtigung für den Unterhalt der
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Wohnung notwendig sei und von den Nachbarn starke Geruchsemissionen aus
der Wohnung wahrgenommen würden, wehrt sich die Klägerin bis heute gegen
eine Besichtigung, und zwar obwohl sie selber einräumt, von einem Nachbarn
zur Reinigung ihrer Wohnung aufgefordert worden zu sein. Selbst das Angebot
der für sie zuständigen Sozialarbeiterin C., bei der Wohnungsbesichtigung dabei
zu sein, hat die Klägerin abgelehnt. Da es zu einer Besichtigung bis heute nicht
gekommen ist, befürchtet der Beklagte verständlicherweise, dass die
Bausubstanz Schaden nehmen oder Ungezieferbefall drohen könnte.
2.3. Nach dem Gesagten wird klar, dass die Klägerin ihre Duldungspflicht
gemäss Art. 257h Abs. 2 OR – wonach die Mieterin dem Vermieter gestatten
muss, die Wohnung zu besichtigen, soweit dies unter anderem für den Unterhalt
notwendig ist – verletzt hat. Eine solche – trotz diverser schriftlicher Mahnungen
– andauernde Pflichtverletzung rechtfertigt eine ausserordentliche Kündigung,
sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter oder den
Hausbewohnern nicht mehr zuzumuten ist. So hat auch schon das
Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung geschützt, welche mit der
beharrlichen Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung begründet worden war
(Urteil des Bundesgerichts 4A_470/2015 vom 12. Januar 2016).
Soweit sich die Klägerin auf den Standpunkt stellt, nicht lesen zu können und die
zahlreichen Schreiben der Liegenschaftsverwalterin nicht verstanden zu haben,
ist ihr zu entgegnen, dass sie auf mehreren der erwähnten Schreiben schriftlich
festhielt, dass ihr der jeweils vorgeschlagene Besichtigungstermin nicht passe.
Zudem verfasste sie am 13. und 25. April 2021 zwei längere Antwortschreiben,
worin sie mitunter auf die Ausführungen der Liegenschaftsverwalterin Bezug
nahm und diese somit zumindest im Kern gelesen und verstanden haben muss.
Der Klägerin war also bewusst, dass die Liegenschaftsverwalterin eine
Wohnungsbesichtigung vornehmen wollte. Ihr nicht nachvollziehbares Verhalten
bestärkt sodann den Verdacht des Beklagten, dass die Wohnung Schaden
nehmen könnte, und verdeutlicht, dass dem Beklagten die Fortsetzung des
Mietverhältnisses allein schon wegen der verweigerten Besichtigung unzumutbar
ist. Abgesehen davon bildet das Verhalten der Klägerin auch ein Indiz zumindest
dafür, dass die Geruchsemissionen aus ihrer Wohnung kommen. Da die
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Weigerung der Klägerin bis heute anhält, stellt die Entscheidung des Beklagten,
anstatt einer ausserordentlichen eine ordentliche Kündigung auszusprechen, im
konkreten Fall kein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des
Mietverhältnisses dar.
2.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beklagte durchaus auch eine
ausserordentliche Kündigung hätte aussprechen dürfen. Die ordentliche
Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erweist sich daher als
gültig. Da ein ausserordentlicher Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3
OR vorliegt, ist auch eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 1 OR
ausgeschlossen. Die Prüfung allfälliger Härtegründe auf Seiten der Klägerin
erübrigt sich somit. Die Klage ist abzuweisen.
3. Auszug
Der Beklagte hat bewusst (noch) kein Ausweisungsbegehren gestellt, da er nach
seinen Angaben Erfahrung mit den Problemen der Vermietung an
Sozialhilfebezüger hat und ihm klar ist, dass das Sozialamt in eine Lösung
einbezogen werden muss. Eine Verpflichtung der Klägerin zur Rückgabe der
Sache erübrigt sich daher im vorliegenden Verfahren. Implizit ergibt sie sich
selbstverständlich aus dem vorliegenden Entscheid in der Sache dennoch, denn
der Anspruch der Mieterin auf Kündigungsschutz und derjenige des Vermieters
auf Ausweisung bilden im Falle einer Anfechtung der Kündigung die beiden
Seiten derselben Medaille (BGE 142 III 402 E. 2.5.4 = Pra 2017 Nr. 71; BGE 142
III 690 E. 3.1 = Pra 2017 Nr. 95; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.1). Zur Durchsetzung
kann der Beklagte nötigenfalls ein entsprechendes Verfahren einleiten.
(...)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2021, 31. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 5. Januar 2010 mietete die Klägerin vom Beklagten per 16. Januar 2010 eine 1-Zimmer-Wohnung an der N.-strasse x in Zürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 942.– (inkl. Nebenkosten). Die Parteien vereinbarten ausserdem, da... 1.2. Mit amtlichem Formular vom 28. Juni 2021 kündigte der Beklagte den Mietvertrag auf Ende September 2021 mit der Begründung, die Klägerin habe ihre Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 1 OR verletzt. Im dazugehörigen Begleit... 1.3. Wie aus der Klage vom 28. September 2021 hervorgeht und die Klägerin anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. November 2021 bestätigte, verlangt sie, dass die Kündigung für ungültig erklärt und eventualiter das Mietverhältnis längstmöglich erstrec...
2. Prozessgeschichte 2.1. Mit Eingabe vom 19. Juli 2021 (Poststempel) machte die Klägerin das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 17. August 2021 konnte zwischen den Parteien keine Einig... 2.2. Mit Eingabe vom 28. September 2021 (Poststempel) reichte die Klägerin fristgerecht die vorliegende, unbegründete Klage mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren beim hiesigen Gericht ein. Mit Zirkulationsbeschluss vom 30. September 2021 wurde dem... 2.3. Nach Durchführung der Hauptverhandlung erweist sich das Verfahren als spruchreif (Art. 236 Abs. 1 ZPO). II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis über eine im Bezirk gelegene Wohnung und liegt der Streitwert über ...
2. Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege Wie bereits erwähnt stellte die Klägerin mit Schreiben vom 6. Oktober 2021 (Poststempel) ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das vorliegende Verfahren. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, erweist sich der Standpunkt der Kläge...
3. Klageänderung 3.1. Das Rechtsbegehren in der Klageschrift hat grundsätzlich dem in der Klagebewilligung festgelegten Rechtsbegehren zu entsprechen. Es kann nur unter den Voraussetzungen von Art. 227 ZPO abgeändert werden, namentlich wenn der neue Anspruch in der gl... 3.2. Während die von der Schlichtungsbehörde ausgestellte Klagebewilligung einzig das Rechtsbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses enthält, verlangt die Klägerin in der Klage vom 28. September 2021 sinngemäss auch, dass die Kündigung für ungül...
III. Materielles 1. Form und Frist der Kündigung. Nur Erstreckungsbegehren oder auch Kündigungsanfechtung? 1.1. Gemäss Art. 273 Abs. 1 OR muss das Begehren um Anfechtung der Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Es handelt sich dabei um eine materielle Verwirkungsfrist, welche weder verlängert ... 1.2. Die Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erfolgte auf dem amtlichen Formular und wurde von der den Beklagten vertretenden Liegenschaftsverwaltung B. AG unterzeichnet. Zwar wurde zur Begründung Art. 257f OR angerufen, wie der Beklagt... 1.3. Auch eine Klage als solche ist aber nach Treu und Glauben auszulegen. Innert Frist reichte die Klägerin am 19. Juli 2021 das als «Kündigungsschutzbegehren» betitelte Formular bei der Schlichtungsbehörde Zürich ein. Sie kreuzte dabei zwar lediglic...
2. Materielle Behandlung der Klage 2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger Kündigungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mi... Ausgeschlossen ist eine Erstreckung, wenn ein qualifizierter Kündigungsgrund nach Art. 272a Abs. 1 OR vorliegt. Nach lit. b des besagten Artikels ist dies unter anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt u... 2.2. Vor diesem Hintergrund bringt der Beklagte zu Recht vor, dass im vorliegenden Fall eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Er hat zwar unbestrittenermassen keine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR ausgesprochen, sondern da... 2.3. Nach dem Gesagten wird klar, dass die Klägerin ihre Duldungspflicht gemäss Art. 257h Abs. 2 OR – wonach die Mieterin dem Vermieter gestatten muss, die Wohnung zu besichtigen, soweit dies unter anderem für den Unterhalt notwendig ist – verletzt ha... Soweit sich die Klägerin auf den Standpunkt stellt, nicht lesen zu können und die zahlreichen Schreiben der Liegenschaftsverwalterin nicht verstanden zu haben, ist ihr zu entgegnen, dass sie auf mehreren der erwähnten Schreiben schriftlich festhielt, ... 2.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beklagte durchaus auch eine ausserordentliche Kündigung hätte aussprechen dürfen. Die ordentliche Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erweist sich daher als gültig. Da ein ausserordentlich...
3. Auszug Der Beklagte hat bewusst (noch) kein Ausweisungsbegehren gestellt, da er nach seinen Angaben Erfahrung mit den Problemen der Vermietung an Sozialhilfebezüger hat und ihm klar ist, dass das Sozialamt in eine Lösung einbezogen werden muss. Eine Verpflic... (...)»

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