# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ada609a9-b6f5-464c-a768-6f747e2a1d19
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2006
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ a) X. und Y. sind Eigentümer der Liegenschaft Zwinglistrasse 49, Parzelle Nr.
C3356, Grundbuch St. Gallen. Das Grundstück liegt gemäss Zonenplan der Stadt St.
Gallen vom 1. November 1980 in der Wohnzone W3a sowie im Baumschutzgebiet.
Zusätzlich befindet sich die Liegenschaft im Plangebiet des Ueberbauungsplans
Greifenacker vom 17. Juni 1921 bzw. 3. Juni 1954. Das nach Süden stark abfallende
Grundstück wurde in den Jahren 2004 und 2005 mit einem 9,8 m langen und 7,8 m
breiten fünfstöckigen, turmartigen Einfamilienhaus mit Flachdach überbaut. Südlich des
Hauses steht eine geschützte Blutbuche, deren Krone mit einem Durchmesser von fast
20 m das Haus überragt.
Westlich wird die Parzelle Nr. C3356 von der Grünbergtreppe (Gemeindeweg 1. Klasse)
begrenzt. An der nordwestlichen Grundstücksecke liegt die Parzelle Nr. C4934, die mit
einer in den Hang hinein gebauten Trafostation überbaut ist. Auf dem Dach dieser
Station befindet sich ein Carport mit zwei Abstellplätzen für die Liegenschaft
Zwinglistrasse 49. Nördlich grenzt das Grundstück Nr. C3356 an die Zwinglistrasse
(Gemeindestrasse 1. Klasse). Die dahinter liegende Nachbarparzelle Nr. C2459
(Dufourstrasse 105) ist mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus (Baujahr 1962)
mit Giebeldach überbaut. Auf der östlichen Nachbarparzelle Nr. C3511 (Zwinglistrasse
45) befindet sich eine dreigeschossige Jugendstilvilla mit Walmdach.
b) Am 30. Juli 2001 reichte F. der Baupolizei der Stadt St. Gallen ein Baugesuch für
den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. C3356 ein. Eigentümerin
des Grundstücks war zu jenem Zeitpunkt die Stadt St. Gallen. Mit Eingabe vom 31. Juli
2001 erhob N., der Eigentümer des Grundstücks Nr. C3511 (Zwinglistrasse 45),
Einsprache mit dem Antrag, das Baugesuch sei abzuweisen. In der
Einsprachebegründung vom 21. August 2001 machte er im wesentlichen geltend,
aufgrund des massgebenden Ueberbauungsplans sei eine Ueberbauung des
Grundstücks Nr. C3356 unzulässig.
Die Leitung der Baupolizei hielt in einer vorläufigen Beurteilung vom 5. September 2001
fest, dass aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage die Erteilung einer baupolizeilichen
Bewilligung auf Basis einer Ausnahme in keiner Art und Weise gerechtfertigt sei. Aus
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städtebaulicher Sicht sei die Baupolizei allerdings der Auffassung, dass ein Neubau mit
dem vorgesehenen Volumen auf dieser Parzelle durchaus berechtigt sei. Das
Baugesuch könne daher nur bewilligt werden, wenn der Ueberbauungsplan völlig
aufgehoben oder eine Teilaufhebung analog 1954 für die Parzelle Nr. C3356
rechtskräftig geworden sei.
In der Folge fand eine Besprechung zwischen dem Baugesuchsteller und dem
Einsprecher sowie dem Leiter der Baupolizei fest. Im Anschluss daran erklärte der
Einsprecher, er halte vollumfänglich an seinem Begehren fest.
Am 10. Januar 2002 fand eine Besprechung zwischen Baugesuchsteller, Einsprecher
und Leiter der Baupolizei sowie der zuständigen Stadträtin statt. In der Folge zog N.
seine Einsprache am 17. Juni 2002 zurück.
Mit Beschluss vom 1. Juli 2002 bewilligte die Baupolizeikommission der Stadt St.
Gallen das Baugesuch mit Bedingungen und Auflagen. Im Bewilligungsentscheid ist
festgehalten, der Ueberbauungsplan schliesse grundsätzlich eine weitere Ueberbauung
der Parzelle aus, womit das Bauvorhaben baurechtswidrig sei. Es sei zu prüfen, ob eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Eine solche könne erteilt werden, wenn
eine den öffentlichen Interessen, namentlich den Anforderungen der Energiepolitik, des
Verkehrs, der Hygiene, der Feuersicherheit, der architektonischen und ortsplanerischen
Gestaltung besser entsprechende Ueberbauung erzielt werden könne. Der
Ueberbauungsplan von 1921/1954 habe offensichtlich die bestehende Ueberbauung
festschreiben und eine wesentlich grössere Ausnützung auf den einzelnen Parzellen
verhindern wollen. 1954 sei daher die unüberbaute Parzelle Nr. C2857 aus dem
Perimeter des Ueberbauungsplans entlassen worden, um eine Ueberbauung zu
ermöglichen. Seither seien wiederum 50 Jahre vergangen; der Zonenplan von 1980 mit
der heute noch gültigen Bauordnung sei erlassen worden. Inzwischen gelte seit 1.
Dezember 2001 der teilrevidierte Zonenplan; die neue Bauordnung sei im
Genehmigungsverfahren. Trotzdem gelte nach wie vor der im Grundsatz über 80 Jahre
alte Sondernutzungsplan, welcher eine Ueberbauung der Parzelle grundsätzlich
ausschliesse. In dieser Situation wäre es an sich angezeigt, den Ueberbauungsplan
aufzuheben, weil die bestehende Ueberbauung ohnehin unter dem Schutz der
Bestandesgarantie des Art. 77bis des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) stehe
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und damit für die Grundeigentümer keine Verschlechterung der Rechtssituation
resultieren würde. Gleichzeitig könnte mit der Aufhebung das zonenrechtlich zulässige
Entwicklungs- und Verdichtungspotential, welches verschiedene Parzellen bieten
würden, ausgenützt werden. Weil der Perimeter aber viele Parzellen umfasse und der
Ausgang eines Aufhebungsverfahrens, welches ohnehin längere Zeit beanspruche,
ungewiss sei, komme die Baupolizeikommission zum Schluss, dass die im öffentlichen
Interesse liegende Verdichtung bzw. bauliche Ausnützung eines eingezonten
Grundstückes über eine Ausnahmebewilligung zu ermöglichen sei. Baulandreserven an
bester innerstädtischer Lage sollten genutzt werden; der haushälterische Umgang mit
dem knappen Bauland liege zweifelsohne im öffentlichen Interesse und fordere dies
geradezu. Mit dem geplanten Einfamilienhaus werde diesem Anliegen Rechnung
getragen und - wenn auch ein bescheidener - so doch immerhin auch ein Beitrag zum
Angebot von attraktivem Wohnraum in der Stadt geleistet. Die Prüfung ergebe weiter,
dass dieser zwar gewichtigen, aber auch berechtigten Ausnahmebewilligung keine
nachbarlichen Interessen (mehr) entgegenstehen würden, weil die einzige Einsprache
durch Rückzug erledigt worden sei. Oeffentliche Interessen würden der Ueberbauung
ohnehin nicht entgegenstehen. Da der Ueberbauungsplan keine Vorschriften über die
Bauweise enthalte, würden ergänzend die Regelbauvorschriften für die Wohnzone 3a
gelten. In dieser Zone seien dreigeschossige Bauten mit einer maximalen
Gebäudehöhe von 11,0 m zugelassen. Die Aufnahmen des Vermessungsamtes zeigten,
dass mit dem Projekt die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,0 m ab Niveaupunkt
exakt eingehalten werde. Der Baukörper halte die massgeblichen
Grenzabstandsvorschriften ein, verletze aber den Gebäudeabstand zum bestehenden
Trafogebäude und neu auch zum geplanten Autounterstand auf dem Dach der
Trafostation. Diesbezüglich könne eine Ausnahmebewilligung erteilt werden.
Am 7. Juli 2003 reichte F. ein Korrekturgesuch ein. Dieses sah den Einbau eines Lifts
mit einer entsprechenden Dachaufbaute sowie zwei gedeckte Parkplätze und eine
Grundrissänderung vor. Gegen das Korrekturgesuch erhob N. am 22. Juli 2003
Einsprache. Am 30. Juli 2003 zog er die Einsprache zurück.
Die Baupolizeibehörde entschied am 7. August 2003 über das Korrekturgesuch und
bewilligte den Lifteinbau und die Erweiterung des Autounterstands.
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c) Am 23. August bzw. 4. September 2003 schlossen die Eigentümer der
Liegenschaften Zwinglistrasse 45 und 49 einen Dienstbarkeitsvertrag. Zugunsten der
Parzelle Nr. C3511 von N. und zulasten des Baugrundstücks Nr. C3356 wurde eine
Baubeschränkung vereinbart und im Grundbuch eintragen. Danach ist auf dem
Grundstück Nr. C3356 eine maximale Bauhöhe (Dachrand) von 735,5 m.ü.M., eine
maximale Baubreite von 7,8 m und eine maximale Baulänge von 11,5 m erlaubt.
Am 16. Januar 2004 erteilte die Baupolizeibehörde die Bewilligung für die im Rahmen
eines Korrekturgesuchs eingereichten Begehren um Aenderung der Umgebung,
Fällung eines Baumes und Erstellung eines zusätzlichen Sitzplatzes. Als Ersatz für den
zu fällenden Baum wurde eine Ersatzpflanzung vorgeschrieben.
Anlässlich einer Rohbaukontrolle vom 6. Dezember 2004 stellte die Baupolizeibehörde
fest, dass die Konstruktion der Decke über dem zweiten Obergeschoss resp. das
Flachdach um ca. 30 cm erhöht wurden. Eine Kontrolle des Ausführungsplans ergab,
dass der Dachrand neu auf einer Kote von 735,77 m.ü.M. lag, womit die zulässige
Gebäudehöhe ca. 30 cm überschritten war. Bei der Rohbaukontrolle war das Dach
mittels Dachpappe abgedeckt und somit vor eindringendem Wasser geschützt. Der
Innenraum war im Rohbau fertig erstellt. Eine Bewilligung für die Erhöhung des
Gebäudes lag nicht vor.
Am 10. Dezember 2004 verfügte die Baupolizeibehörde die Einstellung der
Bauarbeiten. Sie hielt fest, die Fortsetzung der Bauarbeiten an und im Bereich der
Decke über dem zweiten Obergeschoss sei in Bestätigung der bereits mündlich
ausgesprochenen Baueinstellung vom 9. Dezember 2004 ausdrücklich untersagt. Das
Verbot gelte bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung. Bis spätestens 24.
Dezember 2004 sei der Baupolizei das Korrekturgesuch mit den entsprechenden
Unterlagen sowie einer Begründung einzureichen. Die Baueinstellungsverfügung gelte
bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung. Eine Strafanzeige gemäss Art.
292 StGB bleibe für den Fall der Nichtbefolgung der Baueinstellungsverfügung
vorbehalten.
Am 20. Dezember 2004 reichten F. sowie X. und Y. ein Korrekturgesuch ein, welches
die bereits ausgeführte Erhöhung des Gebäudes um 36 cm über die bewilligte Höhe
zum Gegenstand hatte.
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c) Gegen das Korrekturgesuch erhoben die S.-Immobilien AG, die Eigentümerin der
Nachbargrundstücke Nrn. C2458 und C2459, sowie N. Einsprache. N. machte geltend,
die Aenderung des bewilligten Bauprojekts sei bewusst in Kauf genommen worden. Die
nachgeschobene Begründung für die Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe
rechtfertige ein solches Vorgehen nicht. Die Bauhöhe verstosse ausserdem klar gegen
die im Grundbuch eingetragene Baubeschränkung.
Die Baupolizeikommission entschied am 21. Januar 2005 über das Korrekturgesuch
und die Einsprachen. Sie erwog, es lägen keine Gründe vor, welche die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden. Wie das bewilligte Objekt zeige, wäre die
Ueberbauung der Parzelle im Rahmen der zulässigen Gebäudehöhe nach
Regelbauweise möglich gewesen. Die Bauherrschaft lege selber dar, dass sie seit
längerem von der Ueberschreitung der Gebäudehöhe gewusst und diese bewusst in
Kauf genommen habe. Der von Seiten des Einsprechers N. erhobene Vorwurf, dass die
Mehrhöhe seit längerem habe bekannt gewesen sein müssen und damit bewusst in
Kauf genommen worden sei, lasse sich nicht von der Hand weisen. Die Einsprachen
der S.-Immobilien AG und von N. würden in diesem Sinn in öffentlich-rechtlicher
Hinsicht geschützt, soweit darin eine Verletzung der zulässigen Gebäudehöhe gerügt
werde. Im übrigen sei die Einsprache von N. privatrechtlicher Natur und demzufolge auf
den Zivilrechtsweg zu verweisen. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
wäre allerdings unverhältnismässig. Der materielle Schaden, den die Bauherrschaft zu
tragen hätte, stünde in keinem Verhältnis zum Nutzen für die Oeffentlichkeit oder die
Einsprecher. Mit der Mehrhöhe habe auch der bewilligte Liftaufbau in das
Gebäudevolumen integriert werden können. Die Wiederherstellung hätte somit zur
Folge, dass zwar die Decke des obersten Geschosses bzw. das Dach entsprechend
tiefer zu liegen käme, dafür aber der Liftaufbau in Erscheinung treten würde, welcher
die Aussicht ebenfalls einschränken würde.
B./ Gegen den Beschluss der Baupolizeikommission vom 21. Januar 2005 erhoben F.
mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 21. Februar und 29. März 2005 sowie N. und
die S.-Immobilien AG mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 22. Februar und 15.
März 2005 Rekurs beim Baudepartement.
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F. beantragte, der Beschluss der Baupolizeikommission vom 21. Januar 2005 sei
aufzuheben und die Baubewilligung sei zu erteilen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Er machte geltend, es handle sich bei der Mehrhöhe der Baute
um 36 cm nicht um eine Gesamterhöhung, sondern um einzelne Komponenten, die
unweigerlich zu einer solchen unwesentlichen Mehrhöhe geführt hätten. Bezeichnend
sei sodann, dass die Bauherrschaft aus der Mehrhöhe keinen Nutzen ziehen könne.
Der Vorwurf, die Mehrhöhe habe seit längerem bekannt gewesen sein müssen, sei
haltlos. Nach Regelbauweise wäre das Gebäude höher zu stehen gekommen als es
bewilligt worden sei. Ausserdem sei eine allfällige Beeinträchtigung öffentlicher oder
nachbarlicher Interessen ausgeschlossen. Schliesslich habe die Integration der
zulässigen Liftaufbaute in das zweite Obergeschoss eine bessere architektonische
Gestaltung bewirkt. Eine Ausnahmebewilligung erscheine unter solchen Umständen
gerechtfertigt.
N. und die S.-Immobilien AG beantragten, die Eigentümer sowie der Baugesuchsteller
seien zu verpflichten, die bestehende Baute auf das Ausmass der rechtskräftigen
Baubewilligung zurückzubauen bzw. auf die bewilligte Bauhöhe von 735,47 m.ü.M.
abzutragen, die von der Baupolizei am 10. Dezember 2004 verfügte Baueinstellung sei
bis zur rechtskräftigen Erledigung der Baustreitsache aufrechtzuerhalten und es sei von
der Einleitung der Klage zur Geltendmachung der privatrechtlichen Ansprüche aus der
Grunddienstbarkeit Vormerk zu nehmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur
Begründung wird im wesentlichen vorgebracht, eine allfällige Abbruchverfügung bzw.
eine Reduktion der Bauhöhe sei in keiner Weise unverhältnismässig. Die Abweichung
der erstellten Baute gegenüber der Baubewilligung erweise sich keineswegs als minim
oder bedeutungslos, sondern als massiv und optisch erkennbar; sie verändere die
Proportionen der Stockwerke.
Das Baudepartement entschied am 13. Februar 2006 über die Rekurse. Es wies den
Rekurs von F. ab (Ziff. 1). Die Rekurse von N. und der S.-Immobilien AG wurden wegen
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben, soweit damit die Aufrechterhaltung der am 10.
Dezember 2004 verfügten Baueinstellung verlangt wurde. Im übrigen wurden ihre
Rekurse abgewiesen (Ziff. 2 und 3). Den Rekurrenten wurde die Entscheidgebühr von
insgesamt Fr. 3'600.-- zu je einem Drittel auferlegt (Ziff. 4).
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C./ N. und die S.-Immobilien AG erhoben mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 1.
und 31. März 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen, in
Aufhebung von Ziff. 2 und 4 bzw. Ziff. 3 und 4 des Rekursentscheids seien die
Beschwerdegegner III bis VI zu verpflichten, die bestehende Baute auf das Ausmass
der rechtskräftigen Baubewilligung zurückzubauen bzw. auf die bewilligte Bauhöhe von
735,47 m.ü.M. abzutragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Sie führen aus, die
Vorinstanz habe die strittige Baute zu Recht als formell und materiell rechtswidrig
qualifiziert. Auch habe sie richtig festgestellt, dass Bauherrschaft und Baugesuchsteller
bösgläubig gehandelt hätten. Erschwerend komme hinzu, dass die Baute trotz des
Baustopps fertiggestellt worden sei, wodurch sogar qualifiziert bösgläubig gehandelt
worden sei. Obwohl sich auch ein bösgläubiger Bauherr beim Entscheid über die
Wiederherstellung auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen könne, sei nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts dem Interesse an der Wiederherstellung des
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beizumessen. Es wäre sogar möglich, die
Nachteile der Bauherrschaft aus einer Wiederherstellung überhaupt nicht zu
berücksichtigen. Die Vorinstanz verkenne die Tragweite der auf dem Spiel stehenden
öffentlichen Interessen. Es gehe insbesondere auch um die präjudiziellen
Auswirkungen des Falles. Der Baugesuchsteller sei als Mitinitiant des st. gallischen
Sachverständigenrats sogar in fachpolitische Bereiche vorgestossen. Aus seiner Sicht
sei ein Gestaltungsbeirat notwendig, da die Baubewilligungsbehörde fachlich
inkompetent sei. Er nehme zusehends eine Vorbildfunktion ein, welcher er zumindest
aus baurechtlicher Sicht offensichtlich noch nicht nachkomme. Eine nachträgliche
Bewilligung der Bauhöhenüberschreitung würde somit ein denkbar schlechtes Zeichen
für die Fachwelt sowie für alle anderen Bauherren bedeuten. Hinzu kämen gewichtige
private Interessen der beschwerdeführenden Nachbarn. Auf die einzelnen Vorbringen

## Considerations

wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 1. und 31. März 2006 erhob F. ebenfalls
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, Ziff. 1 und 4 des
Rekursentscheids sei aufzuheben und die nachträgliche Baubewilligung sei zu erteilen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Der Beschwerdeführer III hält an seinem
Standpunkt fest, das Baudepartement habe zu Unrecht entschieden, eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG sei nicht gerechtfertigt.
Ausserdem sei ihm zu Unrecht Bösgläubigkeit vorgeworfen worden. Selbst wenn seine
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Gutgläubigkeit wider Erwarten verneint würde, wäre die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands unverhältnismässig.
Das Baudepartement beantragt in seiner Vernehmlassung vom 21. April 2006, die
Beschwerden seien abzuweisen.
F., die F. Architekten AG sowie X. und Y. beantragen in ihrer Vernehmlassung vom 15.
Juni 2006, die Beschwerden von N. und der S.-Immobilien AG seien vollumfänglich
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
N. und die S.-Immobilien AG ihrerseits beantragen in ihren Stellungnahmen vom 16.
Juni 2006, die Beschwerde von F. sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge.
Die Stadt St. Gallen trägt in ihrer Stellungnahme vom 5. Mai 2006 ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerden an.
In ihren Stellungnahmen zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegegner halten die
Beschwerdeführer jeweils an ihren Anträgen fest.
Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrenbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht an Ort und Stelle einen Augenschein
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden eingeladen, daran teilzunehmen oder
sich vertreten zu lassen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ a) Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs.
1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeeingaben wurden rechtzeitig eingereicht und entsprechen formal und
inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs.
1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).
b) Zu prüfen ist die Legitimation der Beschwerdeführer.
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aa) Nach Art. 83 Abs. 2 BauG ist zur Einsprache gegen ein Baugesuch berechtigt, wer
ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Die Einsprachelegitimation richtet sich
nach denselben Grundsätzen, wie sie für die Berechtigung zum Rekurs in Art. 45 Abs.
1 VRP umschrieben sind (vgl. Fn. 2 zu Art. 83 BauG; B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 933; A. Weder, Zum Baubewilligungsverfahren nach St.
Gallischem Recht, Diss. Basel 1989, S. 230). Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung
des Rekurses berechtigt, wer an der Aenderung oder Aufhebung der Verfügung oder
des Entscheides ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut.
Die Legitimation zur Einsprache gegen ein Baugesuch hängt davon ab, ob der
Einsprecher räumlich eine enge nachbarliche Beziehung zum Grundstück hat, auf dem
das Bauvorhaben vorgesehen ist, und ob er durch den Bewilligungsentscheid
unmittelbar und in höherem Ausmass als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in
seinen eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Interessen beeinträchtigt ist (vgl. GVP
1977 Nr. 23 und 1996 Nr. 59). Das schutzwürdige Interesse besteht im praktischen
Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner
rechtlichen oder tatsächlichen Situation eintragen würde. Der Rechtsmittelkläger muss
den eigenen Vorteil geltend machen, den er daraus zieht, oder einen Nachteil, der
abgewendet würde, wenn das Rechtsmittel gutgeheissen wird (vgl. statt vieler GVP
1996 Nr. 59; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 386 ff. mit Hinweisen).
bb) N. und die S. Immobilien AG sind Eigentümer der Nachbargrundstücke Parzellen
Nrn. C3511 sowie C2458 und C2459. Als Eigentümer dieser Grundstücke sind sie zur
Beschwerde gegen den Rekursentscheid bezüglich des Verzichts auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands legitimiert. In Ziff. 2 und 3 des
angefochtenen Entscheids wurde die Abschreibung des Rekurses verfügt, soweit das
Begehren die Baueinstellungsverfügung betraf. Soweit dieser Teil mit Beschwerde
angefochten wurde, ist mangels Begründung nicht darauf einzutreten.
cc) Zu prüfen bleibt, inwiefern F. zur Beschwerdeführung legitimiert ist. F. war
Baugesuchsteller und Projektverfasser. Das Baugrundstück befand sich im Zeitpunkt
der Einreichung des ersten Baugesuchs im Eigentum der Stadt St. Gallen. Wann X. und
Y. das Grundstück erwarben, geht aus den Akten nicht zweifelsfrei hervor. Im
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Korrekturgesuch vom 7. Juli 2003 war die Stadt St. Gallen als Eigentümerin aufgeführt.
Als am 23. September 2003 der Dienstbarkeitsvertrag zur Eintragung im Grundbuch
angemeldet wurde, waren X. und Y. Grundeigentümer.
Das Korrekturgesuch vom 20. Dezember 2004 wurde von F. gestellt und war von den
Grundeigentümern mitunterzeichnet. Als Baugesuchsteller war F. berechtigt, gegen die
Abweisung des Baugesuchs bzw. des Korrekturgesuchs Einsprache zu erheben.
Sodann fiel die Legitimation mit der Veräusserung des Grundstücks nicht dahin (vgl.
BGE 110 Ib 93). Ausserdem ist auch die prozessuale Beschwer in diesem
Zusammenhang gegeben, da sich F. am Rekursverfahren beteiligt hat. Indessen war in
der Bauanzeige offenbar versehentlich die F. Architekten AG als Baugesuchstellerin
aufgeführt. Daher haben die Beschwerdeführer I und II diese Gesellschaft als
Beschwerdegegnerin bezeichnet. Dies ist allerdings ohne weitere Bedeutung, da die
Gesellschaft bisher am Verfahren nicht beteiligt war und, soweit aus den Akten
ersichtlich ist, keine Beziehung zum Streitgegenstand hat.
2./ Zu prüfen ist zunächst die Rechtmässigkeit der Verweigerung einer
Ausnahmebewilligung.
a) Nach Art. 77 Abs. 1 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde von den
Vorschriften dieses Gesetzes, des Baureglements sowie von Zonen-, Ueberbauungs-
und Gestaltungsplänen abweichende Bewilligungen erteilen, wenn ein
Ausnahmetatbestand nach Abs. 2 lit. a bis d gegeben ist.
Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist möglich, wenn die Anwendung der
Vorschriften für den Bauherrn zu einer offensichtlichen Härte führt (lit. a), sodann für
Bauten und Anlagen, deren Zweckbestimmung ohne Ausnahmebewilligung nicht erfüllt
werden könnte (lit. b), wenn eine den öffentlichen Interessen besser entsprechende
Ueberbauung erzielt werden kann (lit. c) oder bei Umbauten, Erneuerung oder
Erweiterung erhaltungswürdiger zonenkonformer Altbauten (lit. d).
Die einzelnen Ausnahmefälle sind in Art. 77 Abs. 1 lit. a bis d BauG abschliessend
aufgezählt. Eine Ausnahmebewilligung kann nur bei Vorliegen einer Ausnahmesituation
erteilt werden. Nach der ständigen Rechtsprechung hat ein Baudispens den Zweck,
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Härten und Unbilligkeiten zu vermeiden, die sich wegen der Besonderheit des
Sachverhalts aus der strikten Anwendung der Bauordnung ergeben würden. Der
Baudispens verlangt eine Ausnahmesituation, bei der die Handhabung der
Bauvorschriften in Würdigung der Gegebenheiten des Einzelfalls den Bauherrn in
besonderem Masse hart treffen würde. Die Härte muss in einem objektiven Nachteil
bestehen, den der Baugesuchsteller im Verhältnis zu Mitbürgern in gleicher oder
ähnlicher Situation durch die strikte Anwendung der Baunormen erleiden würde (Heer,
a.a.O., Rz. 736 mit Hinweis; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 324 f. mit Hinweisen). Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bedarf es für die Annahme einer
Ausnahmesituation triftiger Gründe, und an die Erteilung eines Baudispens' ist ein
strenger Massstab zu legen (VerwGE vom 18. Dezember 2003 i.S. M.D. mit Hinweis auf
VerwGE vom 22. Februar 2002 i.S. W.K. und vom 29. Juni 1995 i.S. A.R. sowie GVP
1977 Nr. 4).
b) Unbestrittenermassen sind die Ausnahmetatbestände nach Art. 77 Abs. 1 lit. a, b
und d BauG nicht erfüllt. Der Beschwerdeführer III beruft sich ausschliesslich auf Art.
77 Abs. 1 lit. c BauG. Zur Begründung macht er im wesentlichen geltend, die
zusätzliche Höhe falle weder auf noch bewirke sie eine Beeinträchtigung der
nachbarlichen Interessen. Hinzu komme, dass wegen der Mehrhöhe der bewilligte,
zusätzlich 40 cm höhere Liftaufbau, der einen Drittel der Gebäudebreite einnehmen
würde, wegfalle. Von der nördlichen Nachbarparzelle aus versperre die Mehrhöhe die
Fernsicht sodann nur in einem vernachlässigbar geringen Ausmass, weil das Haus auf
der südlichen Seite ohnehin durch die geschützten Bäume überragt werde, welche die
Aussicht im Bereich des Baumhauses geschlossen abdeckten. Es müsse dem
Umstand Rechnung getragen werden, dass exakt im Bereich der einzigen Baumlücke,
die von der Mehrhöhe betroffen sei, der bewilligte 70 cm hohe Liftaufbau zu stehen
gekommen wäre. Die Erhöhung der Dachkante um 36 cm habe somit positiv zur Folge,
dass die Dachkonstruktion nicht mehr vom zulässigen Liftaufbau überragt werde und
sich das ganze Gebäude um so mehr mit seiner Umgebung in Einklang bringe.
Die Vorinstanz wendet dagegen ein, der Neubau hätte das Ortsbild auch mit der
vorgesehenen Dachaufbaute nicht verunstaltet, weshalb der Liftaufbau ja auch bewilligt
worden sei. Die Ueberschreitung der Gebäudehöhe sei bautechnisch unnötig.
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c) Die Mehrhöhe des Gebäudes beträgt insgesamt 36 cm. Die Baute weist fünf
Geschosse auf, wobei deren vier eine Höhe von 2,5 m aufweisen, während das oberste
Geschoss 2,85 m hoch ist. Es ist nicht einzusehen und aufgrund der Akten nicht
ersichtlich, inwiefern bei dieser Gebäudehöhe und Geschosszahl sowie -höhe die
einzelnen Stockwerke nicht mittels einer leicht geringeren Raumhöhe so hätten
gestaltet werden können, dass das Objekt die bewilligte Höhe eingehalten hätte. Der
Umstand, dass die Baute vor der Erteilung der nachgesuchten Ausnahmebewilligung
erstellt wurde, ist nicht bei der Frage der Zulässigkeit der Verweigerung der
Ausnahmebewilligung zu prüfen, sondern lediglich bei der Frage der
Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung. Aufgrund der Akten und der Ausführungen
in der Beschwerde ist jedenfalls nicht ersichtlich, inwiefern die Einhaltung der
ursprünglich bewilligten Gebäudehöhe eine architektonisch nachteiligere Lösung
erzwungen hätte, als sie mit dem bestehenden Gebäude verwirklicht wurde.
Namentlich im Hinblick auf die überdurchschnittlichen Raumhöhen wäre eine
Einhaltung der bewilligten Gebäudehöhe ohne weiteres möglich gewesen, ohne dass in
ästhetischer und architektonischer Hinsicht ein Nachteil entstanden wäre. Daran
vermag der Umstand nichts zu ändern, dass das Haus in architektonischer Hinsicht in
Fachkreisen positiv beurteilt wird. Es ist nicht ausschlaggebend, dass das Gebäude,
wie es sich in seiner heutigen Form präsentiert, bezüglich der architektonischen
Gestaltung besser einzustufen ist als das ursprünglich bewilligte Objekt mit Liftaufbau.
Entscheidend ist vielmehr, dass das Haus innerhalb der bewilligten Dimensionen
architektonisch in der heute realisierten Form hätte verwirklicht werden können, was
gegenüber der realisierten Ausführung nur marginale Aenderungen erfordert hätte.
Dagegen ist unerheblich, wie sich die Mehrhöhe von 36 cm bzw. der Wegfall des
Liftaufbaus auf die benachbarten Parzellen auswirkt. Die Verweigerung der Erteilung
einer Ausnahmebewilligung für die zusätzliche Höhe von 36 cm erweist sich nach dem
Gesagten als rechtmässig, weshalb die Beschwerde des Beschwerdeführers III als
unbegründet abzuweisen ist.
3./ Zu prüfen ist weiter, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
verhältnismässig ist.
a) Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung
oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die
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Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den
gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein
unrechtmässiger Zustand geschaffen wird. Können Bauten und Anlagen aufgrund
materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus aber
noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in
jedem Fall die allgemeinen verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts,
insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten
Glaubens zu berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1210; Hänni, a.a.O., S. 327 ff. mit
Hinweisen; vgl. auch Chr. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz.
660 ff.; VerwGE vom 4. Juni/9. Juli 2002 i.S. Pol. Gde. A.).
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur
erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig
geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie
hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist,
wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten
öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch
erwächst, nicht zu rechtfertigen vermögen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211; Hänni, a.a.O., S.
328; BGE 123 II 255, 111 Ib 224; GVP 1982 Nr. 17). Auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Mass berücksichtigen (BGE 123 II 255, 111 Ib 224; GVP 1982 Nr. 17). Im Schrifttum ist
dieses Gebot der Interessenabwägung auf Kritik gestossen (vgl. M. Ruoss Fierz,
Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1999, S. 156 ff. mit Hinweisen).
b) Bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit ist nach dem Gesagten zu prüfen, wie
schwerwiegend die Verletzung der materiellen Baurechtsordnung ist, wie das
öffentliche Interesse an der Wiederherstellung zu gewichten ist, ob gutgläubig gegen
die Vorschriften verstossen wurde oder nicht und welche Nachteile den Eigentümern
bei einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erwachsen würden.
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aa) In der Rechtsprechung wurden Verletzungen von Grenzabständen um 1 m bzw. von
Höhenvorschriften von 9 bis 70 cm bzw. um knapp 1 m als nicht geringfügig bzw. nicht
unbedeutend qualifiziert (BGE 108 Ia 218, ZBl 84/1983 S. 286, BGE 98 Ia 271). Auch
die Zweckentfremdung ganzer Bauten oder von Gebäudeteilen wird als nicht
geringfügig gewertet (BGE 123 II 256; ZBl 80/1979 S. 309 ff.).
Im vorliegenden Fall beträgt die Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe 36 cm.
Diese Ueberschreitung mag im Lichte der in der Rechtsprechung beurteilten
Ueberschreitungen noch als wenig schwerwiegend erscheinen. Im vorliegenden Fall ist
allerdings zu berücksichtigen, dass bereits die bewilligte Baute auf einer
Ausnahmebewilligung beruht und die Gebäudehöhe im gesamten
Bewilligungsverfahren eine zentrale Rolle spielte. Dies verbietet es, die
Höhenüberschreitung als geradezu geringfügig zu qualifizieren.
bb) Hinzu kommt, dass der Beschwerdegegner III und die Eigentümer nicht gutgläubig
waren. Ein gutgläubiges Vorgehen wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn der
Baugesuchsteller oder die Bauherrschaft im guten Glauben gewesen wäre, die Baute
gemäss dem rechtskräftig bewilligten Projekt auszuführen. Dies hat die Vorinstanz zu
Recht verneint. Die Gebäudehöhe war einer der zentralen Punkte im
Bewilligungsverfahren und einer der Hauptstreitpunkte in der Auseinandersetzung mit
dem Beschwerdegegner I. Dieser hatte bereits in der Einsprache vom 31. Juli/21.
August 2001 die Höhe der Baute beanstandet. Im Baubewilligungsentscheid vom 1.
Juli 2002 war sodann festgehalten, dass mit dem Projekt die maximal zulässige
Gebäudehöhe von 11,0 m ab Niveaupunkt exakt eingehalten werde. Der
Baugesuchsteller bzw. Projektverfasser musste sich unter diesen Umständen im Klaren
sein, dass die Gebäudehöhe nach dem ursprünglich eingereichten Projekt ohne
Toleranz ausgeschöpft war und bereits geringfügige Aenderungen im Rahmen der
Umsetzung des Projekts bzw. der Bauausführung zu einer Ueberschreitung der
bewilligten Gebäudehöhe führen könnten. Im eingereichten Korrekturplan war lediglich
der Grundriss der Baute eingezeichnet. In seiner Stellungnahme vom 4. Januar 2005
hält der Baugesuchsteller ausserdem fest, dass die Entscheide, welche zur höheren
Baute führten, bei vier verschiedenen Gelegenheiten gefällt wurden, nämlich bei der
Liftplanung bzw. der Vergabe des Lifts, dem Statikkonzept, welches eine zusätzliche
Deckenstärke von 4 cm ergab, den entsprechenden Ausführungsplänen sowie den
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Ausführungsplänen des Metallbauers für das Dachrandblech. Jeder einzelne dieser
Ausführungsschritte hätte den Beschwerdegegner III zur Frage veranlassen müssen, ob
damit nicht die bereits ausgeschöpfte maximale Gebäudehöhe überschritten werden
könnte. Er hätte daher die Beteiligten nicht erst dann orientieren und ein
Korrekturgesuch einreichen müssen, als das Mehrmass im Gesamten erkennbar war.
Der Beschwerdegegner III erklärte denn auch anlässlich des Augenscheins, bei der
Vergabe des Auftrags für den Bau des Lifts habe er festgestellt, dass von einem
Anbieter ein Liftmodell mit einer geringen Ueberfahrt erhältlich gewesen sei, was zu
einer Mehrhöhe von 12 cm geführt habe. Eine solche Mehrhöhe würde in der Stadt St.
Gallen erfahrungsgemäss toleriert. Der Beschwerdegegner III erkannte somit bereits
vor dem Entscheid zur Wahl des Lifts, dass dieser bei einem Einbau zu einer
Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe führen würde. Angesichts der
Bedeutung der Gebäudehöhe musste er sich im Klaren sein, dass eine solche
Ueberschreitung zu Problemen führen könnte, zumal er die einzelnen Geschosse nach
eigenen Angaben etappenweise plante und daraus weitere Unsicherheiten entstanden.
Nach seiner Darstellung der einzelnen Etappen wurden dann auch bei der Konzeption
und der Ausführung der Decke sowie des Dachrandes Höhenüberschreitungen
zwischen 4 und 8 cm in Kauf genommen und ausgeführt. Selbst wenn es zuträfe, dass
in der Stadt St. Gallen Mehrhöhen von 12 cm generell toleriert würden, was aber nicht
belegt ist und unzulässig wäre, musste der Beschwerdegegner III angesichts der
besonderen Situation erkennen, dass der Entscheid, die Liftüberfahrt in das Gebäude
zu integrieren, zu einer unzulässigen Mehrhöhe führen würde.
Vollends belegt wird die Bösgläubigkeit aber dadurch, dass sich der
Beschwerdegegner III über den behördlichen Baustopp kurzerhand hinwegsetzte und
trotz des unmissverständlich ausgesprochenen und schriftlich verfügten Verbots das
Gebäude fertigstellte. Im übrigen haben sich die Beschwerdegegner IV und V das
Wissen des Beschwerdegegners III anrechnen zu lassen (vgl. BGE 111 Ib 222). Wie die
Vorinstanz zutreffend ausführt, hätte in jedem einzelnen Stadium der Bauphase, in der
sich die Mehrhöhe abgezeichnet hat, diese durch eine entsprechende Reduktion der
Raumhöhe des obersten Geschosses kompensieren lassen. Der Beschwerdegegner III
war offensichtlich bestrebt, die infolge des nachträglich geplanten Liftaufbaus nötig
gewordene und bewilligte Liftaufbaute in das Gebäudevolumen zu integrieren, um die
ursprünglich beabsichtigte äussere Erscheinung der Baute wieder zu erreichen.
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cc) Unbestritten ist, dass sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat,
gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit berufen kann. Er muss indessen in Kauf nehmen, dass die
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit
und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE
123 II 255 mit Hinweis).
dd) Hinsichtlich der privaten Interessen der Beschwerdeführer I und II hielt die
Vorinstanz fest, der Augenschein habe gezeigt, dass die Nachbarliegenschaften durch
die Mehrhöhe kaum beeinträchtigt würden und sich die Mehrhöhe von 36 cm mit Blick
auf den fünfstöckigen Wohnturm als gering erweise. Dem östlichen Nachbarhaus auf
der Parzelle Nr. C3511 entziehe das Haus wegen des grossen Gebäudeabstands von
36 m weder Licht noch Aussicht. Hinzu komme, dass der Neubau im Westen von
zahlreichen hohen Bäumen überragt werde. Vorstellbar sei einzig, dass die
rechtswidrige Mehrhöhe die Abendsonne wenige Minuten früher abdecke. Auch falle
die Mehrhöhe beim turmartigen Neubau, der von Osten her über eine Höhe von über
14 m sichtbar sei, kaum auf. Auch müsse berücksichtigt werden, dass der 70 cm hohe
Liftaufbau mit einem Grundriss von ungefähr 2,0 auf 2,5 m, der einen Drittel der
Gebäudebreite eingenommen hätte, wegfalle. Bezeichnenderweise sei denn auch die
Abweichung den Nachbarn selbst nicht aufgefallen, sondern erst der Baupolizei bei der
Rohbaukontrolle. Von der nördlichen Nachbarparzelle aus versperre die Mehrhöhe die
Fernsicht ebenfalls nur in einem unbedeutenden Ausmass.
Immerhin hält auch die Vorinstanz fest, dass eine gewisse Beeinträchtigung durch die
auf der ganzen Gebäudebreite vorgenommene Aufstockung gegeben ist. Das Gebäude
ist von den Liegenschaften der Beschwerdegegner I und II aus gut sichtbar,
insbesondere im Bereich der oberen Geschosse. Daran vermag der Umstand, dass aus
der Sicht der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin II das Gebäude von einer weiter
entfernt stehenden Blutbuche überragt wird, nichts zu ändern. Abgesehen davon kann
der Blick auf ein Gemäuer als weit weniger ansprechend empfunden werden als die
Sicht auf eine natürliche Umgebung und einen lebenden Baum. Die
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Höhenüberschreitung führt daher zu einer gewissen Beeinträchtigung der Grundstücke
der Beschwerdegegner I und II.
ee) Im angefochtenen Entscheid werden die Wiederherstellungskosten aufgrund einer
groben Schätzung des Hochbauamts auf rund Fr. 200'000.-- beziffert. Diese sind,
wenn überhaupt, nur in geringem Masse zu berücksichtigen. Durch die Missachtung
des Baustopps wurden die Kosten einer Wiederherstellung ohnehin noch erhöht,
weshalb die entsprechenden Mehraufwendungen bei der Verhältnismässigkeitsprüfung
ausser Betracht fallen. Hinzu kommt, dass die Baukosten rund Fr. 1,9 Mio. betrugen,
womit sich die Kosten für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands lediglich
auf rund 10 Prozent der Baukosten belaufen.
ff) Nicht entscheidend ist, ob die Nachbarn die Abweichungen selbst feststellten oder
nicht. Ebenfalls sind die zeitlich beschränkten Beeinträchtigungen während der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht von Belang. Diese Arbeiten
würden innerhalb eines Zeitraums von einigen Monaten durchgeführt und fallen daher
im Hinblick auf den künftigen Bestand des Gebäudes nicht wesentlich in Betracht.
c) Somit ist festzuhalten, dass die Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe als
erheblich einzustufen ist, dass der Baugesuchsteller bzw. die Eigentümer bösgläubig
waren und sich die finanziellen Aufwendungen für die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands auf rund Fr. 200'000.-- belaufen.
An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands besteht insbesondere aus
präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die
sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen hinwegsetzen, sollen nicht besser
gestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen
und sich an die entsprechenden Vorschriften halten (VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T.
und A.B.-S.). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung spielt es
keine Rolle, ob die Baute in architektonischer und gestalterischer Hinsicht ohne
Liftaufbau positiver einzustufen ist als in der im Korrekturgesuch vom 7. Juli 2003
vorgesehenen Form. Wie oben ausgeführt wurde, ist nicht ersichtlich, inwiefern eine
Baute ohne Liftaufbau nicht innerhalb der bewilligten Höhe hätte realisiert werden
können. Der strikten Einhaltung der bewilligten Gebäudedimensionen kommt ein
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zentrales öffentliches Interesse zu (vgl. BGE 1A.79/2000 vom 10. Juli 2000 E. 4c). Die
Einhaltung der Rechtsordnung und die Durchsetzung der Baubewilligungen wären
nicht mehr gewährleistet, wenn Abweichungen, selbst wenn sie die nachbarlichen
Interessen nicht untragbar beeinträchtigen, toleriert würden. Der präjudizielle Charakter
eines solchen Entscheides ist erheblich. Würde im Streitfall auf eine Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands verzichtet, so wäre inskünftig bei ähnlich gelagerten
Verstössen eine Durchsetzung der Bauordnung nicht mehr sichergestellt. Auch im
Lichte der rechtsgleichen Behandlung der Grundeigentümer und Baugesuchsteller ist
ein strenger Massstab anzulegen, insbesondere in Fällen, in denen nicht gutgläubig
gehandelt wurde. Es geht nicht an, wissentlich Bauvorschriften zu missachten und sich
anschliessend der Wiederherstellung unter Berufung auf die Kosten zu widersetzen.
Diese Kosten sind im vorliegenden Fall aufgrund des fehlenden guten Glaubens nur in
geringfügigem Mass zu berücksichtigen. Es rechtfertigt sich deshalb nicht, die
finanziellen Interessen der Eigentümer und des Baugesuchstellers am Bestand der
illegalen Baute bzw. am Verzicht auf die Wiederherstellung höher zu gewichten als das
öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und der
Rechtsgleichheit. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich
daher als verhältnismässig. Folglich ist die Beschwerde der Beschwerdeführer I und II
gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Ziff. 2 und 3 des angefochtenen
Rekursentscheids ist aufzuheben, soweit damit die Rekurse abgewiesen wurden und
sie nicht die Abschreibung der Begehren um Verlängerung der Baueinstellung zum
Gegenstand haben. Die Beschwerdegegner IV und V haben die Höhe des Wohnhauses
auf dem Grundstück Nr. C3356 auf das in der Baubewilligung vom 1. Juli 2002
festgelegte Mass zu reduzieren.
4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer III sowie den Beschwerdegegnern IV
und V unter solidarischer Haftbarkeit je zu gleichen Teilen aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1
VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 6'000.-- ist angemessen (Ziff. 382
Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der vom Beschwerdeführer III geleistete
Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist anzurechnen. Den Beschwerdeführern I und II
sind die Kostenvorschüsse von je Fr. 3'000.-- zurückzuerstatten.
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Der Kostenspruch des angefochtenen Entscheids (Ziff. 4) ist ebenfalls aufzuheben. Die
amtlichen Kosten von Fr. 3'600.-- sind zu gleichen Teilen dem Beschwerdeführer III
sowie den Beschwerdegegnern IV und V aufzuerlegen.
Die Beschwerdeführer I und II haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Da sie vom selben Rechtsanwalt vertreten sind, ist eine
Entschädigung von gesamthaft Fr. 7'500.-- zuzügl. MWSt für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. a und c der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75). Die Entschädigung ist unter
solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag vom Beschwerdeführer III sowie den
Beschwerdegegnern IV und V zu leisten.