# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 73cbc18f-ee8c-488a-b396-479f5c22c360
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_005
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
A.
A.a. Im Rahmen der von C._ angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. xxx teilte das Betreibungsamt Birmensdorf mit Schreiben vom 4. Mai 2020 A._ als Betreibungsschuldner und Pfandeigentümer (Miteigentum zu 1⁄2) sowie B._ als Pfandeigentümerin (Miteigentum zu 1⁄2) die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes in U._ in der Höhe von Fr. 5'045'000.-- mit.
A.b. Mit Eingabe vom 22. Mai 2020 gelangten A._ und B._ an das Bezirksgericht Dietikon als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter und stellten eine ganze Reihe von Anträgen. Mit Teilurteil vom 27. August 2020 wies das Bezirksgericht die Beschwerde gegen die Schätzung ab. Das Gesuch um eine Neuschätzung behandelte es als Eventualbegehren, welches erst nach rechtskräftigem Entscheid über die Schätzung behandelt werde. Zudem wies es das Betreibungsamt an, einstweilen keine weiteren Vollstreckungshandlungen in der konkreten Betreibung auf Grundpfandverwertung vorzunehmen.
B.
A._ und B._ fochten dieses Teilurteil beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs an. Das Obergericht befasste sich einzig mit der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks und wies die dagegen erhobene Beschwerde am 21. Oktober 2020 ab.
C.
Am 9. November 2020 haben A._ und B._ Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Die Beschwerdeführer beantragen dem Bundesgericht die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz.
Sie stellen ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.
Mit Verfügung vom 12. Januar 2021 wies die Instruktionsrichterin das Gesuch um aufschiebende Wirkung ab.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten beigezogen, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt.

## Considerations

Erwägungen:
1.
1.1 Gegen den Entscheid einer oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig eines Streitwertes gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 BGG).
1.2 Dem Beschwerdeführer steht als Betreibungsschuldner und hälftiger Pfandeigentümer ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheides zu. Die Beschwerdeführerin ist als hälftige Pfandeigentümerin von der betreibungsamtlichen Schätzung ebenfalls betroffen und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).
1.3 Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 142 III 364 E. 2.4). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Es kann von Amtes wegen Ergänzungen und Berichtigungen vornehmen, sofern sich der Sachverhalt als offensichtlich unrichtig erweist (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweise sind nur zulässig, soweit der vorinstanzliche Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3).
2.
Anlass zur Beschwerde gibt die betreibungsamtliche Schätzung eines Grundstücks im Grundpfandverwertungsverfahren.
2.1. Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der gesetzlichen Beschwerdefrist ohne nähere Begründung gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung der Liegenschaft durch Sachverständige zu verlangen (Art. 9 Abs. 2 und Art. 99 VZG i.V.m. Art. 17 Abs. 2 SchKG). Davon zu unterscheiden ist die Beschwerde gegen die betreibungsamtliche Schätzung, welche den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht und daher eine Rechtsverweigerung darstellen kann (BGE 143 III 532 E. 2.3; 133 III 537 E. 4.1; ZOPFI, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 8 f. zu Art. 9).
2.2. Im Wesentlichen werfen die Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, ihre Vorbringen nicht berücksichtigt und damit ihr rechtliches Gehör verletzt zu haben. Um den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV zu genügen, muss die Begründung so abgefasst werden, dass sich die betroffene Partei über die Tragweite des angefochtenen Entscheides Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 145 III 324 E. 6.1). Hingegen muss sie sich nicht mit sämtlichen Prozessstandpunkten einlässlich auseinander setzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Sie kann sich auf die für die Entscheidfindung wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.
2.2.1. Insbesondere hat die Vorinstanz den Beschwerdeführern den Gegenstand des vorliegenden Verfahrens klar umschrieben. Konkret hat sie ausgeführt, dass sich die Rügen einzig gegen das Teilurteil der Erstinstanz und damit die betreibungsamtliche Schätzung richten können. Hingegen gehe es nicht um die Neuschätzung des Grundstückes und auch nicht um die materiell-rechtlichen Fragen rund um die Betreibungsforderung, welche von den Beschwerdeführern erneut aufgeworfen würden. Aufgrund dieser Ausführungen musste den Beschwerdeführern klar sein, dass sich ihre Rügen ausschliesslich gegen Verfahrensfehler bei der Erstellung der betreibungsamtlichen Schätzung richten können.
2.2.2. Statt sich mit diesem Verfahrensgegenstand auseinanderzusetzen, wiederholen die Beschwerdeführer vor Bundesgericht ihre bereits im kantonalen Verfahren geäusserte Kritik am Vorgehen des Betreibungsamtes. Ihrer Ansicht nach hätte - bevor die Schätzung erstellt worden ist - eine vorfrageweise Abklärung der Forderung des Beschwerdegegners und des damit verbundenen Risikos einer überschiessenden Verwertung sowie eine vorgängige Bereinigung des Lastenverzeichnisses erfolgen müssen. All dies sei nicht geschehen, weshalb eine Verwertung nicht zulässig sei. Zudem übergehe das Betreibungsamt, dass auf dem Grundstück eine Grundbuchsperre eingetragen sei, die als strafprozessuale Beschlagnahme der betreibungsrechtlichen Verwertung ohne Rücksicht auf die zeitliche Priorität vorgehe. All diese Einwände seien im kantonalen Verfahren vorgebracht worden, indes von der Vorinstanz nicht oder in unzutreffener Weise beurteilt worden. Wie bereits dargelegt, sprengen die Einwände der Beschwerdeführer das vorliegende Verfahren (sofern darauf nicht gesondert einzugehen ist, E. 2.5). Daher erwächst der Vorinstanz kein Vorwurf, soweit sie sich dazu nicht im Einzelnen geäussert hat. Aus demselben Grunde steht es dem Bundesgericht nicht zu, über den Verfahrensgegenstand hinaus zu den aufgeworfenen Fragen Stellung zu beziehen. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
2.3. Nur der Vollständigkeit halber hat die Vorinstanz den Beschwerdeführern im Hinblick auf ihre (unzulässigen) Ausführungen zur Betreibungsforderung erläutert, unter welchen Voraussetzungen sie die Aufhebung der Betreibung verlangen können. In diesem Zusammenhang hat sie ihnen auch dargelegt, dass im Pfandverwertungsverfahren Art. 119 Abs. 2 SchKG keine Anwendung findet. Schliesslich hat sie sie noch auf die Möglichkeit hingewiesen, beim Betreibungsamt ein Gesuch um Verwertungsaufschub einzureichen. Dabei handelt es sich nicht um die Grundlagen der Entscheidbegründung, sondern bloss um hilfreiche Hinweise an die Beschwerdeführer. Dessen ungeachtet berufen sich diese vor Bundesgericht auf Art. 119 Abs. 2 SchKG und bestehen sie auf der Einstellung des vorliegenden Verwertungsverfahrens, da durch die bereits erfolgten Versteigerungen und Freihandverkäufe die strittige Forderung gedeckt sei. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, findet diese Bestimmung im Grundpfandverwertungsverfahren keine Anwendung. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass in der Betreibung auf Grundpfandverwertung keine Pfändung mehr notwendig ist, sondern direkt die Verwertung des Pfandes verlangt werden kann (STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, 3. Aufl. 2016, § 6 Rz. 30). Demgegenüber ist bei der Pfändung zu beachten, dass nicht mehr vom Beschlag erfasst wird, als zur Deckung der Forderung samt Zinsen und Kosten erforderlich ist. Wird dieser Betrag erreicht, so ist die Verwertung der gepfändeten Gegenstände von Amtes wegen einzustellen (FREY, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 7 zu Art. 119; BETTSCHART, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 12 zu Art. 119).
2.4. In der Sache führt die Vorinstanz unter Hinweis auf die einschlägige Literatur zu Art. 140 Abs. 3 SchKG aus, dass die Schätzung des Grundstücks ein bereinigtes Lastenverzeichnis voraussetze (FEUZ, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 140 N. 137; BERNHEIM/KÄNZIG, in: Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, N. 3, 45 zu Art. 140). Dass es an dieser Voraussetzung fehle, würden die Beschwerdeführer nicht behaupten. Vielmehr würden sie wohl davon ausgehen, dass das bestehende Lastenverzeichnis noch geändert werden könne. Zwar komme dem nicht angefochtenen oder bereinigten Lastenverzeichnis keine materiell-rechtliche Bedeutung zu, indes erwachse es für das hängige Betreibungsverfahren in formelle Rechtskraft.
2.4.1. Es trifft zu, dass die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren nicht auf ein Lastenbereinigungsverfahren bezüglich ihres Grundstücks, sondern nur auf diejenigen ihrer Eltern bzw. Schwiegereltern verwiesen haben. Indes kann an dieser Stelle ergänzt werden, dass das Bezirksgericht im Zeitpunkt seines erstinstanzlichen Teilurteils über die Lastenbereinigungsklage der Beschwerdeführer bereits einen Nichteintretensentscheid gefällt hat (Art. 105 Abs. 2 BGG). Damit kann dem Bestreben der Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, vorfrageweise die Lasten aller Grundstücke, über welche ein Verwertungsgesuch durch den Beschwerdegegner veranlasst worden ist, zu klären und auf diese Weise eine Koordination sämtlicher Verfahren durchzuführen.
2.4.2. Beizufügen bleibt, dass der Schätzung in einem Verfahren der Grundpfandverwertung nicht dieselbe Bedeutung zukommt wie bei einer Pfändung (BGE 135 I 102 E. 3.2.2). Im Pfandverwertungsverfahren ordnet das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens die Schätzung des Pfandes an (Art. 99 Abs. 1 VZG). Insbesondere besteht vor der Versteigerung - nach Durchführung des Lastenbereinigungsverfahrens (Art. 44, Art. 102 VZG) - kein bedingungsloser Anspruch auf eine weitere Schätzung ("Revision", Art. 44 VZG), sondern nur falls während des Lastenbereinigungsverfahrens Änderungen im Wert der Liegenschaft eingetreten sind (Urteile 5A_672/2018 vom 29. Oktober 2018 E. 3.1.2; 5A_52/2019 vom 11. September 2019 E. 3.1).
2.5. Alsdann befasste sich die Vorinstanz mit dem Einfluss der strafrechtlichen Beschlagnahme des Grundstücks mittels Grundbuchsperre auf die Mitteilung der Schätzung. Gestützt auf Art. 44 SchKG besteht ihrer Ansicht nach ein Vorzugsrecht des Staates gegenüber anderen Gläubigern. Den Beschwerdeführern werde dadurch weder als Schuldner noch als Pfandeigentümer ein subjektives Recht verschafft, das zu schützen ist. Das angefochtene Teilurteil des Bezirksgerichts wäre auch nicht zu beanstanden, falls es bezüglich der Anwendung von Art. 44 SchKG zu prüfen wäre. Aus den Akten ergebe sich überdies, dass die Staatsanwaltschaft gegebenenfalls auf das ihr zustehende Privileg verzichte und stattdessen den Nettoerlös aus der Verwertung des Grundstückes beschlagnahmen werde.
2.5.1. Die Beschwerdeführer erachten sich als legitimiert, das Vorgehen des Betreibungsamtes in Zusammenhang mit der Grundbuchsperre auf ihrem Grundstück in Frage zu stellen. Sie meinen, der Beschwerdegegner habe die Staatsanwaltschaft irregeführt und das Betreibungsamt dadurch zu einem unkorrekten Verhalten ihnen gegenüber veranlasst. Daher dürften keine weiteren Verwertungshandlungen an ihrem Grundstück vorgenommen werden. Die Vorinstanz habe ihre diesbezüglichen Vorwürfe nicht geprüft, wodurch ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei.
2.5.2. Diesen Ausführungen lässt sich nicht entnehmen, inwiefern die Beschwerdeführer aufgrund von Art. 44 SchKG in einem betreibungsrechtlichen Verfahren berechtigt sein sollten, den Standpunkt der Staatsanwaltschaft in Frage zu stellen. Zudem hat sich die Vorinstanz sehr wohl zum Einfluss der Grundbuchsperre auf das weitere Verwertungsverfahren sowie zu den Anweisungen der Staatsanwaltschaft geäussert, wenn auch nicht in der von den Beschwerdeführern gewünschten Weise. Damit kann von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs keine Rede sein.
3.
Nach dem Gesagten kann der Vorinstanz keine Verletzung von Bundesrecht vorgeworfen werden, soweit die Vorbringen der Beschwerdeführer überhaupt eine rechtsgenüglich begründete Rüge aufweisen. Infolge Aussichtslosigkeit ihrer Rechtsbegehren ist das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Ausgangsgemäss werden die Gerichtskosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).