# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c6250dbf-4ead-4fdb-be15-0268acab7077
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

BDE 2020 Nr. 65 Art. 56 Abs. 2 VRP, Art. 16a RPG, Art. 34 RPV, Art. 7 BGBB. Ein Anfahrtsweg von 1,1 km (Gehdistanz) spricht nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der kantonalen Praxis des AREG für die betriebliche Notwendigkeit eines Betriebsleiterwohnhauses in der Nähe der für eine Milchviehhaltung bereits bewilligten Scheune in der Landwirtschaftszone (Erw. 4). Weil die verweigerte Zustimmung zum Betriebsleiterwohnhaus nur wegen der fehlenden betrieblichen Notwendigkeit bzw. zu geringen Distanz ohne vorherige Prüfung der Wirtschaftlichkeit ergangen war, wurde die verweigerte Baubewilligung und die raumplanungsrechtliche Teilverfügung aufgehoben und die Angelegenheit wegen mangelhafter Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückgewiesen (Erw. 5 und 6).
BDE 2020 Nr. 65 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
Kanton St.Gallen
Baudepartement
19-2307
Entscheid Nr. 65/2020 vom 6. August 2020
Rekurrent
A._
vertreten durch MLaw Michael Ritter, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10,
4313 Möhlin
gegen
Vorinstanz Gemeinderat Z._ (Entscheid vom 5. März 2019)
Betreff Baugesuch (Neubau Betriebsleiterwohnhaus)
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 2/15
Sachverhalt
A.
a) A._, Z._, ist u.a. Eigentümer von Grundstück Nr. 001,
Grundbuch Z._, im Gebiet Y._ östlich des Flugplatzes. Das
Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z._
vom 22. April 1997 in der Landwirtschaftszone. Auf dem Grundstück
stand bis vor kurzem ein Weidstall (Vers.-Nr. 002).
b) A._ (Jahrgang 1953) führte mit seinem Sohn B._ (Jahrgang
1987) einen Landwirtschaftsbetrieb mit einem Tierbestand von 22,8
Grossvieheinheiten (GVE) und einer landwirtschaftlichen Nutzfläche
von rund 15,9 ha (Quelle: Landwirtschaftliche Datenbank 2018). Hier-
von stehen 2,5 ha im Eigentum von A._, wobei der Hauptanteil der
eigenen landwirtschaftlichen Nutzfläche auf das Grundstück Nr. 003
beim heutigen Betriebszentrum an der K._gasse in Z._ entfällt.
Nach der Erreichung des AHV-Alters wurde die Ehefrau von A._
dem Landwirtschaftsamt des Kantons St.Gallen zunächst als Bewirt-
schafterin gemeldet. Heute gilt B._ als Bewirtschafter. Beim Be-
triebszentrum an der K._gasse stehen die Wohnhäuser von A._
und B._ auf den Grundstücken Nrn. 004 und 003. Dort befindet sich
der Hauptstall (Vers.-Nr. 005) für die Milchviehhaltung. Für das Jung-
vieh dient ein alter Stall (Vers.-Nr. 006) auf Grundstück Nr. 007. Neben
der Viehhaltung wird ausserdem Obst gepresst und eine kleine
Schnapsbrennerei geführt. Alle Betriebseinrichtungen an der
K._gasse befinden sich in der Wohnzone (W2). Der nicht überbaute
Bereich von Grundstück Nr. 003 befindet sich in der östlich angren-
zenden Landwirtschaftszone. Der Weidstall in der Y._ war vom heu-
tigen Betriebszentrum über die L._strasse und die M._strasse
(beides Gemeindestrassen 3. Klasse) erreichbar.
c) Am 26. August 2015 stellte A._ ein Bauermittlungsgesuch für
den Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses auf Grundstück Nr. 001.
Mit Schreiben vom 26. Januar 2016 teilte der Gemeinderat Z._
A._ mit, das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG)
habe mit Mail vom 5. November 2015 festgestellt, es könne hierfür
keine Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
Auszug aus dem Zonenplan
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 3/15
B.
a) Mit Baugesuch vom 24. Mai 2016 beantragte A._ beim Ge-
meinderat Z._ dennoch die Baubewilligung für die Erstellung eines
Betriebsleiterwohnhauses und eines Stalls auf Grundstück Nr. 001.
Nach den Angaben im Baugesuch soll der Weidstall abgebrochen wer-
den.
b) Innert der Auflagefrist vom 23. August bis 5. September 2016
gingen keine Einsprachen gegen das Bauvorhaben ein.
c) Mit zwei separaten raumplanungsrechtlichen Teilverfügungen
vom 26. Januar 2018 verweigerte das AREG seine Zustimmung zum
Betriebsleiterwohnhaus und dem Stall. In den beiden Verfügungen
wurde unter anderem ausgeführt, die vorgesehene Scheune mit einem
Anbindestall für 30 Milchkühe, sieben Rinder, zwei Kälberboxen, einer
Abkalberbox, einem Technikraum, einem Heuraum und einem WC sei
nicht angemessen dimensioniert und entspreche somit nicht dem
Zweck der Landwirtschaftszone. Hinsichtlich des Betriebsleiterwohn-
hauses wurde festgestellt, dass dieses für die Bewirtschaftung nicht
erforderlich sei. Zudem sei der geplante Landwirtschaftsbetrieb mut-
masslich nur mit einem Baulandverkauf finanzierbar und nur deshalb
längerfristig existenzfähig. Die beiden raumplanungsrechtlichen Teil-
verfügungen wurden A._ am 14. Februar 2018 durch die Baubewil-
ligungskommission Z._ zur Kenntnis gebracht und Gelegenheit für
eine allfällige Stellungnahme eingeräumt. In der Folge kam es am
25. April 2018 zu einer Besprechung, an der auch Mitarbeiter des
AREG teilnahmen.
d) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 6. Februar
2019 wurde die Zustimmung für den Stall alsdann doch erteilt, obwohl
A._ vorgängig keine Redimensionierung veranlasst hatte und somit
weiterhin die mit Baugesuch vom 24. Mai 2016 eingereichten Pläne
der Zustimmung zugrunde lagen. Zur Tragbarkeit wurde unter Hinweis
auf das durchschnittliche landwirtschaftliche Einkommen in den Jah-
ren 2014 bis 2016 von Fr. 76'000.–, den Revisionsbericht der X._
vom 2. August 2017 und den Betriebsvorschlag 2018 mit einem land-
wirtschaftlichen Einkommen von Fr. 37'400.– nun festgehalten, dass –
soweit ersichtlich – die Scheune aus der betriebswirtschaftlichen Sicht
angemessen sei und der Zukunft des landwirtschaftlichen Gewerbes
diene.
e) In der Folge kam es zu einer Projektänderung, weil die Raum-
aufteilung in der Scheune unter Beibehaltung des Gebäudevolumens
verändert bzw. spiegelverkehrt erstellt werden sollte. Auf eine noch-
malige öffentliche Auflage des Gesuchs wurde verzichtet. Mit raum-
planungsrechtlicher Teilverfügung vom 8. April 2019 stimmte das
AREG der Projektänderung zu. Am 5. Juni 2019 erteilte der Gemein-
derat Z._ die Baubewilligung für die neue Scheune (Anbindestall
Vers.-Nr. 008) und den Rückbau des heutigen Weidstalls (Vers.-
Nr. 002) auf Grundstück Nr. 001.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 4/15
f) Bereits mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 16. Ja-
nuar 2019 hielt das AREG an der Verweigerung der Zustimmung zum
Betriebsleiterwohnhaus fest, weil dieses für die Bewirtschaftung der
neuen Scheune nicht erforderlich sei. Die Entfernung von den beste-
henden Betriebsleiterwohnhäusern zur neuen Scheune betrage nur
1,1 km. Dies sei zu Fuss in einer Viertelstunde und mit einem Fahr-
zeug innert weniger Minuten zu bewältigen. Im bestehenden Hofbe-
reich seien bereits zwei Wohnhäuser in der Grösse von üblichen Be-
triebsleiterwohnhäusern vorhanden. Für die Bewirtschaftung der
neuen Scheune stünden zudem die bereits bestehenden Wohnbauten
auf den Pachtgrundstücken zur Verfügung. So seien auf Pachtgrund-
stück Nr. 009 ein Zweifamilienhaus (Vers.-Nr. 010) und auf den Pacht-
grundstücken Nrn. 011 und 007 zwei weitere Wohnhäuser vorhanden.
Bei einer Kostenschätzung von Fr. 1'520'000.– für das neue Betriebs-
leiterwohnhaus und den Stall sei das Betriebsleiterwohnhaus aus rein
landwirtschaftlicher Sicht kaum tragbar, weil dies nur mit einem Erlös
von Fr. 600'000.– aus einem Baulandverkauf und einer Hypotheken-
erhöhung der Wohnbauten in der Bauzone um Fr. 450'000.– finanziert
werden könne. Die raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 16. Ja-
nuar 2019 wurde von der Baubewilligungskommission Z._ dem da-
maligen Vertreter des Rekurrenten zum rechtlichen Gehör zugestellt.
Gleichzeitig wurde ihm Gelegenheit für eine Stellungnahme innert
14 Tagen eingeräumt. Von dieser Gelegenheit wurde in der Folge kein
Gebrauch gemacht.
Auszug aus dem Zonenplan
g) Mit Beschluss vom 25. Februar 2019 verweigerte der Gemein-
derat Z._ daraufhin die Baubewilligung für das Betriebsleiterwohn-
haus. Die raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 16. Januar 2019
wurde zum integrierenden Bestandteil des abschlägigen Beschlusses
erklärt.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 5/15
C.
Gegen diesen Beschluss erhob A._, vertreten durch lic.iur. Adrian
Koller, Rechtsanwalt, Bütschwil, mit Schreiben vom 19. März 2019 Re-
kurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 30. April 2019
werden folgende Anträge gestellt:
1. Die Verfügung der Vorinstanz vom 25. Februar 2019
sei aufzuheben und das Baugesuch zur Erstellung  Ersatzbaus Betriebsleiterwohnhaus auf Parzelle Nr. 001, Grundbuch Z._, sei zu bewilligen.
2. Die Vorinstanz sei anzuweisen, sämtliche Vorakten zu edieren.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Zur Begründung wird geltend gemacht, das AREG habe zu Recht fest-
gestellt, dass der landwirtschaftliche Betrieb ein landwirtschaftliches
Gewerbe gemäss Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bo-
denrecht (SR 211.412.11; abgekürzt BGBB) darstelle. Die der land-
wirtschaftlichen Nutzung dienenden Bauten seien grundsätzlich zo-
nenkonform. B._ sei ausgebildeter Metzger und Landwirt und werde
den Betrieb zu gegebener Zeit übernehmen. Es bestehe die Möglich-
keit, mit dem Abtausch diverser Grundstücke die landwirtschaftlichen
Nutzflächen konzentriert um den neuen Standort des bewilligten
neuen Stalls auf Liegenschaft Nr. 001 zu legen. Weiter sei durch die
Milchwirtschaft die Anwesenheit des Rekurrenten und – nach der Be-
triebsübergabe – diejenige seines Sohns erforderlich. Die Überwa-
chung vom heutigen Betriebsleiterwohnhaus könne nicht hinreichend
gewährleistet werden. Ein ständiges Hin- und Herfahren sei nicht zu-
mutbar. Zudem betrage die tatsächliche Distanz 1,7 km, weil die di-
rekte Verbindung mit einem Fahrverbot belegt sei. Nach der Betriebs-
übergabe müsste sein Sohn nach der Gründung einer Familie die Stre-
cke mehrmals täglich zurücklegen, was insbesondere für die Kinder
viel zu gefährlich sei. Auch die vom Rekurrenten bereits in der dritten
Generation geführte Lohnbrennerei mit einem zusätzlichen jährlichen
Einkommen von rund Fr. 5'000.– bis Fr. 6'000.– erfordere eine stän-
dige Überwachung während des Brennvorgangs. Hinzu komme, dass
die Brennerei Geruchsimmissionen in der näheren Umgebung verur-
sache. Deshalb sei es nicht möglich, die Brennerei weiter in der Wohn-
zone zu führen.
D.
a) Mit Schreiben vom 22. Mai 2019 verzichtet die Vorinstanz auf
eine Stellungnahme.
b) Mit Vernehmlassung vom 26. Juni 2019 beantragt das AREG,
den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, dem
Rekurrenten und dessen Sohn als künftigem Betriebsinhaber stünden
bereits im heutigen Betriebszentrum zwei Wohnhäuser und weiteres
Bauland zur Verfügung. Selbst bei einer Fahrdistanz von 1,7 km könne
die Fahrt zum neuen Stall über befestigte Strassen und wegen in der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 6/15
Regel unproblematischer winterlicher Verhältnisse innerhalb von 5 Mi-
nuten zurückgelegt werden. Bereits der heutige Stall mit dem Jungvieh
auf Grundstück Nr. 007 liege nicht im unmittelbaren Hofbereich. Der
Rekurrent sei sich auch in Anbetracht der zerstückelten Pachtgrund-
stücke gewohnt, für deren Bewirtschaftung zahlreiche Distanzen zu-
rück zu legen. Gemäss Betriebskonzept werde zuerst der Stall für die
Milchviehhaltung gebaut und später das Betriebsleiterwohnhaus. Es
sei somit objektiv möglich, die Milchviehhaltung ohne dauernde Auf-
sicht vor Ort zu betreiben, was überdies mit den heutigen technischen
Methoden der Stallüberwachung ohne weiteres machbar sei. Zudem
werde ein Grossteil der Kühe im Sommer zur Alp gebracht, so dass in
dieser Zeit weniger Arbeits- und Überwachungsaufwand anfalle. Aus-
schliessliche Milchviehhaltung mit einer Nutzfläche von lediglich
2,5 ha Eigenland und weit verstreutem Pachtland würde in Anbetracht
sinkender Milchpreise eine wirtschaftliche Unsicherheit darstellen. Zu-
dem werde die arbeitsintensive Betreuung weiterhin durch den im
AHV-Alter stehenden Rekurrenten erfolgen, derweil dessen Sohn als
potenzieller Betriebsnachfolger wesentliche Teile seines Einkommens
mit auswärtiger Tätigkeit erziele. Ob für die wirtschaftliche Weiterent-
wicklung tatsächlich weitere Nutzflächen gepachtet werden könnten,
werde sich erst zeigen. Bei der Lohnbrennerei handle es sich um einen
nichtlandwirtschaftlichen Nebenerwerb innerhalb des bestehenden
Wohnhauses. Sie sei weder Bestandteil des bereits bewilligten Stalls
noch des geplanten Betriebsleiterwohnhauses. Sie könne mit der heu-
tigen Ablufttechnik weiterhin von der Bauzone aus erfolgen. Mit der
Baulandreserve bestehe ausserdem die Möglichkeit der örtlichen Neu-
ausrichtung der Lohnbrennerei.
E.
a) Das Baudepartement führte am 28. Oktober 2019 in Anwesen-
heit der Verfahrensbeteiligten sowie eines Vertreters des AREG, Ab-
teilung Bauen ausserhalb Bauzone, einen Augenschein durch. Hierbei
wurden die heutigen Betriebsräumlichkeiten an der Köchelgasse und
der leerstehende Stall für die Jungviehhaltung auf der Liegenschaft
Nr. 007 besichtigt. Zur heutigen Verbindungsstrasse zur Liegenschaft
Nr. 001 über die L._strasse und M._strasse führte ein Vertreter
der Vorinstanz aus, man sei zusammen mit den Nachbargemeinden
daran, die diversen Fahrverbote im Riet zu überarbeiten. Neu sei der
Zusatz "Zubringerdienst und landwirtschaftlicher Verkehr gestattet"
vorgesehen. Die amtliche Publikation laufe bereits.
b) Mit Eingabe vom 29. Januar 2020 reicht der Rekurrent, nunmehr
vertreten durch MLaw Michael Ritter, Rechtsanwalt, Möhlin, eine Stel-
lungnahme zum Augenscheinprotokoll ein. Es wird bemängelt, dass
die tatsächliche Distanz zwischen dem neuen Betriebsstandort (Stall-
gebäude) und dem aktuellen Wohngebäude am Augenschein nicht be-
gutachtet worden sei. Zudem würden rechtliche Ausführungen zur
Thematik der Fahrverbote fehlen. Aktuell sei es dem Rekurrenten ver-
wehrt, die direkten Verbindungsstrassen zu benutzen, so dass er ei-
nen Umweg über eine Strecke von 1,6 km zu fahren habe.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 7/15
c) Nach dem Augenschein teilte die Vorinstanz mit, dass der Bau
der neuen Scheune auf Grundstück Nr. 001 nach dem Abbruch des
Weidstalls im Gang sei.
neue Scheune/Stall auf Grundstück Nr. 001
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

## Considerations

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP).
Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Der Rekurrent macht zunächst geltend, das AREG habe zu Recht fest-
gestellt, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, welches nicht
nur knapp, sondern deutlich über der nach Art. 7 BGBB vorgeschrie-
benen Grenze liege. Mit dem vorgesehenen Abtausch von Grundstü-
cken und der Zupachtung von Grundstücken in der näheren Umge-
bung der zwischenzeitlich im Bau befindlichen neuen Scheune in der
Gastermatt könne der Betrieb künftig noch weiter ausgebaut und um
den dortigen Standort konzentriert werden, was mit der Befragung von
Zeugen bestätigt werden könnte.
Es ist unbestritten, dass der Betrieb des Rekurrenten mit einer Nutz-
fläche von rund 15 ha ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von
Art. 7 BGBB darstellt. Dies ist eine Grundvoraussetzung für die Bewil-
ligung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone. Ob der Rekurrent
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 8/15
oder dessen Sohn zusätzliche Flächen pachten oder eigene Flächen
mit den als Zeugen offerierten C._ und D._ tatsächlich abtau-
schen und dadurch zu weiteren landwirtschaftlichen Nutzflächen im
Gebiet Y._ kommen können, ist für dieses Verfahren nicht relevant.
Vorliegend ist bei der Bewilligungsfähigkeit des Betriebsleiterwohn-
hauses einzig auf den heutigen Bestand an eigenen und gepachteten
Flächen abzustellen. Mithin erübrigt sich die Befragung der beiden of-
ferierten Zeugen. Das Beweisangebot ist deshalb abzulehnen.
3.
Zwischen dem Rekurrenten und dem AREG herrscht Uneinigkeit dar-
über, wie gross die tatsächliche Wegdistanz zwischen dem heutigen
Betriebszentrum an der K._gasse und der neuen Scheune in der
Y._ wäre. Der Rekurrent sieht sich durch Fahrverbote einge-
schränkt, welche einen Umweg und eine Strecke von 1,6 km mit sich
bringen würden und neuerdings (gemäss Ausführungen in der Ein-
gabe vom 29. Januar 2020) bei einer direkten Wegstrecke und Miss-
achtung der Fahrverbote mit einem Weg von 1,4 km verbunden wäre.
3.1 Zum vornherein stösst der Vorwurf ins Leere, wonach die Weg-
strecke am Augenschein nicht abgefahren wurde. Das AREG ist bei
seiner Beurteilung von einer Wegstrecke von rund 1 km bzw. 1,1 km
ausgegangen, wenn hierfür die direkte Verbindung über die
L._strasse und M._strasse benutzt wird. Dies wurde vom Rekur-
renten nie bestritten. Ein Abfahren der Strecke am Augenschein erüb-
rigte sich deshalb, zumal für die Ermittlung der Distanz auch techni-
sche Hilfsmittel zur Verfügung stehen. Eine Suche mit Google Maps
zeigt, dass mit der direkten Verbindung auf dem Fahrrad eine Strecke
von 1 km und mit dem vom Rekurrenten angeführten Umweg mit dem
Auto eine Strecke von 1,4 km bei einer Fahrt vom heutigen Betriebs-
zentrum zur neuen Scheune einhergehen würde.
Auszug aus Google Maps
Auszug aus Google Maps
Strecke zu Fuss / mit dem Fahrrad Strecke mit dem Auto
3.2 Eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob der Rekurrent bei
der aktuellen Beschilderung des Fahrverbots mit dem heutigen Zusatz
"Zubringerdienst gestattet" die L._strasse und die M._strasse be-
fahren dürfte, erübrigt sich, weil die von der Vorinstanz am Augen-
schein erwähnte Überarbeitung der diversen Fahrverbote bereits weit
fortgeschritten ist. So hat die Vorinstanz bereits vor dem Zeitpunkt des
Augenscheins diverse Verkehrsanordnungen getroffen. Unter ande-
rem wurde für die L._strasse und die M._strasse für das Signal
"Verbot für Motorwagen und Motorräder" neu der Zusatz "Zubringer-
dienst sowie landw. Verkehr gestattet" verfügt. Die öffentliche Auflage
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 9/15
erfolgte am 10. Oktober 2019 mit einer Einsprachefrist bis 25. Oktober
2019 (https://publikationen.sg.ch/amtliche-publikationen). Der vorma-
lige Vertreter des Rekurrenten wurde nach dem Augenschein zusätz-
lich mit E-Mail vom 6. November 2019 über diese Publikation infor-
miert. Gegen die Verkehrsanordnungen gingen auf dem Gemeindege-
biet von Z._ keine Einsprachen ein. Es ist damit bloss noch eine
Frage der Zeit, bis das sich über die Gemeinden Z._, W._ und
V._ erstreckende Gesamtverkehrskonzept genehmigt wird und der
Rekurrent für die L._strasse und M._bachstrasse von dieser Er-
leichterung profitieren kann. Damit werden die L._- und die
M._strasse für Fahrten offenstehen, soweit diese im Zusammen-
hang mit der Bewirtschaftung des Wieslands und der neuen Scheune
in der Y._ stehen. Solche Fahrten sind bei einem signalisierten Zu-
satz "landwirtschaftlicher Verkehr gestattet" nach Art. 87 der eidgenös-
sischen Verkehrsregelnverordnung (SR 741.11) bei einem Fahrverbot
grundsätzlich erlaubt.
3.3 Eine Strecke von 1,1 km kann mit dem Fahrrad in vier Minuten
bzw. zu Fuss in einer Viertelstunde zurückgelegt werden. Der Weg
führt von der K._gasse über die Kantonsstrasse Z._ – V._ und
die asphaltierten L._- und M._strasse. Entgegen den Behauptun-
gen des Rekurrenten ist auf dem Rückweg an die K._gasse bloss
ein Höhenunterschied von 30 m zu bewältigen. Eine gute strassen-
mässige Erschliessung zwischen dem heutigen Betriebsgebäude an
der K._gasse und dem bewilligten Stall in der Y._ ist damit ohne
weiteres vorhanden. Selbst im Winter kann der bewilligte Stall im
Y._ innert weniger Minuten erreicht werden, weil die Schneeräu-
mung der L._- und der M._strasse sichergestellt ist.
3.4 Zusammenfassend ist somit festzustellen, dass mit der Bewirt-
schaftung der Scheune und der damit verbundenen Milchviehhaltung
auf Grundstück Nr. 001 eine Strecke von 1,1 km verbunden wäre,
wenn diese weiterhin vom heutigen Betriebszentrum an der
K._gasse erfolgen würde.
4.
Im Rekursverfahren ist umstritten, ob das geplante Betriebsleiterwohn-
haus aus betrieblichen Gründen zwingend notwendig und damit an
seinem vorgesehenen Standort in der Landwirtschaftszone zonenkon-
form ist.
4.1 Wohnbauten waren nach der bis 31. August 2000 geltenden
Fassung von Art. 16 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes
(SR 700; abgekürzt RPG) in der Landwirtschaftszone nur zonenkon-
form, wenn sie hinsichtlich Standort und Ausgestaltung in einer unmit-
telbaren funktionellen Beziehung zu einem Landwirtschafts- oder Gar-
tenbaubetrieb standen und im Hinblick auf die bodenabhängige Nut-
zung des Landes als unentbehrlich erschienen. Die bundesgerichtli-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 10/15
che Rechtsprechung verlangte, dass der Wohnraum für ein ordnungs-
gemässes, zonenkonformes Bewirtschaften des Bodens ein längeres
Verweilen am betreffenden Ort erforderte und dieser von der nächst-
gelegenen Wohnzone weit entfernt lag. Das Vorrecht, ausserhalb der
Bauzone zu wohnen, sollte damit einem relativ engen Personenkreis
vorbehalten bleiben. Dazu zählten nur Leute, die als Betriebsinhaber
oder Hilfskräfte unmittelbar in der Landwirtschaft tätig waren und ihre
Familienangehörigen (BGE 121 II 67 Erw. 3a; 115 Ib 295 Erw. 3a; 113
Ib 138 Erw. 4d).
Art. 16a RPG umschreibt die Zonenkonformität in der Landwirtschafts-
zone neu. Danach sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anla-
gen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder
für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Die vorgenommene Er-
weiterung bezieht sich jedoch nur auf die als zonenkonform anerkann-
ten landwirtschaftlichen Nutzungsformen, die sich jetzt nicht mehr al-
lein auf die bodenabhängige Produktion beschränken. Dagegen sollte
an den strengen Kriterien, welche die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung für die Zonenkonformität von Wohnbauten aufgestellt hatte,
festgehalten werden (vgl. Botschaft des Bundesrates zu einer Teilre-
vision des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1996,
BBl 1996 III S. 533; R. MUGGLI, Kurzkommentar zum Entwurf für eine
Änderung des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998, Raum &
Umwelt 1998, Art. 16a Rz. 4; Urteil des Bundesgerichtes 1A.19/2001
vom 22. August 2001 Erw. 3b). Davon ging auch der Verordnungsge-
ber beim Erlass der neuen konkretisierenden Norm von Art. 34 Abs. 3
der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt
RPV) aus. Danach sind Bauten für den Wohnbedarf in der Landwirt-
schaftszone zonenkonform, wenn sie für den Betrieb des entsprechen-
den landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich sind. Das setzt vor-
aus, dass aus betrieblichen Gründen die ständige Anwesenheit der
bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste Wohnzone
weit entfernt und schwer erreichbar ist (BGE 125 III 175 Erw. 2b; 121
II 307 Erw. 3b, je mit Hinweisen). Art. 34 Abs. 3 RPV kodifiziert die
bisherige Rechtsprechung, die weiterhin wegleitend sein soll (Urteil
des Bundesgerichts 1A.78/2006 vom 1. Dezember 2006, Erw. 2.3).
Wohnraum ausserhalb der Bauzone ist nur zulässig, wenn die Bewirt-
schaftung aus objektiven Gründen nicht von der Bauzone aus möglich
ist (Urteil des Bundesgerichtes A.179/1987 vom 4. August 1987
Erw. 3a).
Die Beurteilung der Zonenkonformität hängt somit insbesondere von
Art und Umfang der betriebsnotwendigen Überwachungsaufgaben,
von der Distanz zur nächsten Wohnzone sowie von der Frage ab, ob
das Gewerbe hauptberuflich ausgeübt wird. Ist die Betriebsführung
auch von einer Wohnzone aus möglich oder verlangen die betriebli-
chen Verhältnisse keine dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforder-
lichen sachlichen Bezug des Bauvorhabens zur landwirtschaftlichen
Produktion (B. WALDMANN/P. HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern
2006, N 14 zu Art. 16a). Auf subjektive Vorstellungen und Wünsche
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 65/2020), Seite 11/15
des Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persönli-
che Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 67 Erw. 3a mit
Hinweisen; Urteile des Bundesgerichtes 1A.78/2006 vom 1. Dezem-
ber 2006 Erw. 3.3 und 1C.67/2007 vom 20. September 2007
Erw. 3.1). Die Distanz zur nächstgelegenen Wohnzone bzw. die Zu-
mutbarkeit eines Standorts in der Wohnzone stellt nach konstanter
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein eigenständiges Kriterium für
die Beurteilung der Zonenkonformität bzw. der Standortgebundenheit
in der Landwirtschaftszone dar (BGE 123 II 499 Erw. 3b/cc; Urteil des
Bundesgerichtes 1C.67/2007 vom 20. September 2007 Erw. 3.3).
4.2 Die zwischenzeitlich im Bau befindliche Scheune auf Grund-
stück Nr. 001 ist auf den gut ausgebauten und auch im Winter von
Schnee geräumten Gemeindestrassen zwar problemlos erreichbar.
Die Fahrdistanz zu den heutigen beiden Wohnhäusern des Rekurren-
ten und seines Sohns an der K._gasse liegt mit 1,1 km und einer
Distanz zur nächsten Wohnzone von rund 900 m aber deutlich über
der vom Bundesgericht noch als zumutbar bezeichneten Entfernung
von rund 500 m im Fall der Milchkuhhaltung (Urteil des Bundesgerich-
tes 1A.120/1998 vom 21. Juni 1999 Erw. 2d). In einem etwas anderen
Entscheid hat das Bundesgericht die Zonenkonformität von neuem
Wohnraum in der Landwirtschaftszone bei einem Betrieb bejaht, der
bei einer Entfernung von rund einem Kilometer zum bisherigen Wohn-
haus eine Nutzfläche von 24 ha mit 25 Grossvieheinheiten ausweisen
konnte (Urteil des Bundesgerichtes 1A.130/2000 vom 16. November
2000). Insofern ist nicht ersichtlich, weshalb im vorliegenden Fall ein
Anfahrtsweg von 1,1 km noch zumutbar sein sollte. Bei alledem steht
die ablehnende Haltung des AREG auch im Widerspruch mit der im
eigenen Vollzugshandbuch (Bauen ausserhalb Bauzonen in der Fas-
sung vom August 2018) auf Seite 41 wiedergegebenen kantonalen
Praxis, wonach es für die Haltung von Milchkühen in der Regel ange-
messen und betriebsnotwendig sei, dass der Betriebsleiter in unmittel-
barer Nähe des Stalls wohne. Seine dauernde Anwesenheit auf dem
Hof sei bei der Milchviehhaltung in der Regel unentbehrlich. Befinde
sich das bestehende Betriebsleiterwohnhaus allerdings nicht wesent-
lich mehr als 200 m Gehdistanz vom Milchviehstall entfernt in der
Bauzone oder liege die Bauzone nur in etwa dieser Distanz vom Stall,
gelte die Entfernung zur Bauzone als derart gering, dass die betriebs-
notwendigen Überwachungsaufgaben ohne weiteres von dort aus
wahrgenommen werden könnten.
4.3 Die vom AREG gegen die betriebliche Notwendigkeit des Wohn-
hauses beim neuen Stall vorgetragenen Einwendungen vermögen
deshalb nicht zu überzeugen, weil sich das heutige Betriebszentrum
bzw. die beiden Wohnhäuser des Rekurrenten und von B._ an der
K._gasse deutlich ausserhalb der bei einer Milchviehhaltung noch
zumutbaren Distanz befinden. Weiter kann dem Rekurrenten nicht ent-
gegengehalten werden, er zeige mit der im Betriebskonzept vorgese-
henen, zeitlich vorgezogenen Erstellung der Scheune auf Grundstück
Nr. 001 und der erst auf einen späteren Zeitpunkt hin vorgesehenen
Erstellung des Betriebsleiterwohnhauses auf Grundstück Nr. 001
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selbst auf, dass die Bewirtschaftung vom 1,1 km entfernten Betriebs-
zentrum zumindest vorläufig zumutbar sei. Im Betriebskonzept wurde
nämlich ebenfalls dargelegt, nur durch die Mithilfe des Rekurrenten
nach Erreichung des AHV-Alters sei es möglich, nach der Erstellung
der Scheune das für das neue Betriebsleiterwohnhaus notwendige Ei-
genkapital zu erwirtschaften. Eine Anerkennung der Zumutbarkeit ei-
ner langfristigen Bewirtschaftung der neuen Scheune vom heutigen
Betriebszentrum an der K._gasse aus kann dem Rekurrenten unter
diesen Umständen nicht entgegengehalten werden. Vielmehr scheint
er diesen Zeit- und Fahraufwand bloss vorübergehend in Kauf nehmen
zu wollen.
4.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass eine betriebliche Notwen-
digkeit für die Erstellung eines Betriebsleiterwohnhauses in unmittel-
barer Nähe der nun im Bau befindlichen Scheune auf Grundstück
Nr. 001 grundsätzlich gegeben wäre.
5.
Im vorinstanzlichen Verfahren wurde indessen offengelassen, ob der
Landwirtschaftsbetrieb langfristig existenzfähig bzw. die Erstellung ei-
nes neuen Betriebsleiterwohnhauses überhaupt tragbar ist.
5.1 Für die Erstellung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone
setzt die Zonenkonformität voraus, dass der Betrieb voraussichtlich
längerfristig bestehen kann (Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV). Die betriebli-
che Existenz muss längerfristig gesichert sein, um zu vermeiden, dass
unnötige Bauten bewilligt werden, die nach kurzer Zeit wieder leer ste-
hen. Daher ist es notwendig, dass der Gesuchsteller ein Betriebskon-
zept vorlegt (Urteil des Bundesgerichtes 1A.177/2003 vom 22. Okto-
ber 2003). Daraus erhellt, dass in der Landwirtschaftszone die Ertei-
lung einer Baubewilligung nicht nur projekt-, sondern auch personen-
bezogen ist, weil das erwähnte Kriterium der Notwendigkeit nur im Zu-
sammenhang mit dem künftigen Nutzer respektive dessen Betrieb be-
urteilt werden kann.
5.2 Nach dem Betriebskonzept soll die Arbeit im Betrieb noch für
geraume (und ungewisse Zeit) zur Hauptsache durch den Rekurrenten
erbracht werden. Es liegt in der Natur der Sache, dass der heute be-
reits im AHV-Alter stehende Rekurrent diese Arbeitsleistung nur noch
einige Jahre wird erbringen können. Alsdann soll sein Sohn B._ den
Betrieb übernehmen und die hierfür notwendige Arbeitsleistung erbrin-
gen. Mithin gilt es in Bezug auf B._ als künftigem Nutzer des Be-
triebsleiterwohnhauses zu beurteilen, ob er mit seiner künftigen land-
wirtschaftlichen Tätigkeit über ein existenzsicherndes Einkommen ver-
fügen wird, um die Investitionen in die bereits errichtete Scheune auf
Grundstück Nr. 001 und das geplante Betriebsleiterwohnhaus aus
dem landwirtschaftlichen Einkommen tilgen zu können. Nach Angaben
des Rekurrenten vom 12. Oktober 2016 sollen die Gesamtanlagekos-
ten von ca. Fr. 1'520'000.– mit Baulandverkauf (Fr. 500'000.–), einem
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Baukredit (Fr. 550'000.–), Eigenleistungen (Fr. 150'000.–), Eigenmit-
teln (Fr. 200'000.–) und einer Restfinanzierung aus dem Betriebskonto
(Fr. 120'000.–) finanziert werden.
5.3 In den Vorakten befindet sich nur ein Revisionsbericht der X._
vom 2. August 2017 mit einer Gegenüberstellung der Bilanz und Er-
folgsrechnung der beiden Betriebsjahre 2015 und 2016 sowie ein Be-
triebsvorschlag des Landwirtschaftlichen Zentrums SG, Kaltbrunn,
vom 28. August 2017, für das Betriebsjahr 2018. Zahlenangaben zur
Ertragssituation und zur Rentabilität der neuen Scheune in Kombina-
tion mit dem geplanten Betriebsleiterwohnhaus auf Grundstück
Nr. 001 sind darin jedoch nicht enthalten. Ob und inwieweit der in der
Vergangenheit erwirtschaftete Betriebserfolg auch noch für das heute
umstrittene Vorhaben mit einem Investitionsvolumen von rund
Fr. 1'520'000.– relevant ist, ergibt sich aus den Akten indessen nicht.
Weder in den Vorakten noch in der raumplanungsrechtlichen Teilver-
fügung finden sich Anhaltspunkte, dass die Wirtschaftlichkeit vom
AREG im Detail untersucht worden wäre. Hierfür wären auch die mit
der bewilligten Scheune und der damit einhergehenden Milchviehhal-
tung zu erwartenden Einnahmen zu berücksichtigen. Stattdessen
wurde lediglich festgehalten, dass ein Betriebsleiterwohnhaus aus rein
landwirtschaftlicher Sicht kaum tragbar sei.
5.4 Somit ergibt sich, dass die Bewilligung des Betriebsleiterwohn-
hauses ohne vorherige Prüfung der Wirtschaftlichkeit und nur wegen
der fehlenden betrieblichen Notwendigkeit bzw. der angeblich zu ge-
ringen Distanz zu den heutigen Wohnhäusern an der K._gasse ver-
weigert wurde.
6.
Nachdem der rechtserhebliche Sachverhalt nicht vollständig ermittelt
wurde, kann die Vorinstanz nicht zur Erteilung der Baubewilligung an-
gehalten werden. Es ist deshalb zu prüfen, ob die vollständige Sach-
verhaltsabklärung nun von der Rekursinstanz nachzuholen ist.
6.1 Die Rekursinstanz kann die Sache zu neuer Entscheidung an
die Vorinstanz zurückweisen (Art. 56 Abs. 2 VRP). Eine Rückweisung
ist dann geboten, wenn der angefochtene Verwaltungsakt mit formel-
len Mängeln behaftet ist und diese im Rechtsmittelverfahren nicht ge-
heilt werden können. Ferner ist die neue Verfügung auch dann der
Vorinstanz zu überlassen, wenn ausgesprochene Ermessensfragen
zu entscheiden sind. Schliesslich drängt sich die Rückweisung auf,
wenn die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt nur ungenü-
gend ermittelt hat oder im Verfahren umfangreiche Nova vorgebracht
worden sind, so dass weitere Abklärungen und Beweiserhebungen nö-
tig werden, die vorzunehmen die Vorinstanz aus personellen, fachli-
chen oder anderen Gründen allenfalls besser in der Lage ist
(CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen,
St.Gallen 2003, N 1029 ff.; BDE Nr. 62/2013 vom 9. Oktober 2013
Erw. 3.2).
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6.2 Im vorliegenden Fall wird der Rekurrent bei der Sachverhaltsab-
klärung mitzuwirken und namentlich sein Betriebskonzept massge-
blich zu präzisieren und zu ergänzen haben. Eine Aufhebung des an-
gefochtenen Beschlusses und eine Rückweisung zur Abklärung des
rechtserheblichen Sachverhaltes drängt sich deshalb auf. Der Rekurs
ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen und die Angelegenheit we-
gen mangelhafter Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. Dementsprechend sind der angefochtene Beschluss der Vor-
instanz vom 25. Februar 2019 und die Teilverfügung des AREG vom
16. Januar 2019 aufzuheben.
7.
7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'600.– (Nr. 20.13.01 des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5).
7.2 Wird in einem Rechtsmittelverfahren gegen die Verweigerung
einer Bewilligung nicht nur die Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids, sondern auch die Erteilung der Bewilligung bzw. die Rückwei-
sung zur Erteilung der Bewilligung beantragt, so obsiegt der Rechts-
mittelkläger nur teilweise, wenn der Entscheid wegen mangelnder
Sachverhaltsabklärung aufgehoben und an die Vorinstanz zurückge-
wiesen wird (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 98). Weil
der Rekurrent neben der Aufhebung der Verfügung vom 25. Februar
2019 auch die Erteilung der Bewilligung für das geplante Betriebs-
leiterwohnhaus beantragt hat, diese Bewilligung mit dem Rekursent-
scheid aber nicht ausgesprochen wird, rechtfertigt sich eine Überbin-
dung der amtlichen Kosten im Umfang von Fr. 1'800.– auf den Rekur-
renten. Der Restbetrag von Fr. 1'800.– ist der Vorinstanz aufzuerle-
gen. Auf die Erhebung des Kostenanteils der Vorinstanz wird in An-
wendung von Art. 95 Abs. 3 VRP verzichtet.
7.3 Der von B._ und E._ am 28. März 2019 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist zu verrechnen.
8.
Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten.
8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
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8.2 Weil der Rekurrent mit seinen Anträgen teilweise obsiegt und
das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwie-
rigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, be-
steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die anteilmässige
ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung
mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf
Fr. 1'600.– festzulegen. Sie ist von der Vorinstanz zu bezahlen (siehe
hierzu VerwGE B 171/1996 vom 12. Juni 1997).