# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ece526bf-aeb7-5d38-ae75-a83adebe5f7d
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 7. Januar 2016 bei der Gemeinde ein
Baugesuch ein für ein Zweifamilienhaus sowie einen Geräteraum auf der Parzelle Seeberg
RA Nr. 110/2016/113 2
Grundbuchblatt Nr. E._. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Der geplante
Geräteraum sollte ursprünglich einen Grenzabstand von 2 m aufweisen. Gegen dieses
Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 5. Juni 2016 reichten die
Beschwerdegegner revidierte Pläne ein, auf welchen der Geräteraum 4 m von der Grenze
zurückversetzt eingezeichnet ist. Mit Bauentscheid vom 6. Juli 2016 erteilte die Gemeinde
dem Bauvorhaben die Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 7. August 2016 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen, der
Bauentscheid sei aufzuheben. Nach erfolgter Projektänderung unter Einhaltung der bau-
und planungsrechtlichen Erlasse sowie eines korrekten Verfahrensablaufes sei der
Bauentscheid erneut auszustellen. Sie machen insbesondere geltend, der Geräteraum
sowie die Wohnraumerweiterung im Süden überschritten die zulässigen Masse und die
Gebäudehöhen seien nicht korrekt vermasst.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwesel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner sowie die
Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde sowie die Bestätigung des
Bauentscheides. Das Rechtsamt forderte die Beschwerdegegner auf, Pläne einzureichen,
aus denen das massgebende Terrain und die massgebenden Höhen des Geräteraumes
sowie der Südfassade klar hervorgehen. Anschliessend gab es den Parteien die
Möglichkeit, Schlussbemerkungen einzureichen.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
RA Nr. 110/2016/113 3

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden deren Einsprache abgewiesen wurde,
sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Stellungnahme des Architekten vom
3. Juni 2016 sowie die am 31. Mai 2016, 2. Juni 2016 und 5. Juni 2016 revidierten Pläne
seien ihnen nicht eröffnet worden. Zudem sei ihnen nicht die Möglichkeit eingeräumt
worden, sich zur Projektänderung "Verschiebung Geräteraum" zu äussern.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG3 gibt den Parteien das
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern. Dies bedeutet, dass den Beteiligten jede eingereichte Stellungnahme zur
Kenntnis zu bringen ist, sofern nicht überwiegende öffentliche oder private Interesse an
deren Geheimhaltung bestehen.4 Dies unabhängig davon, ob die Stellungnahmen neue
Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie den Entscheid tatsächlich zu beeinflussen
vermögen.5 Bei Projektänderungen sind die Beteiligten anzuhören, bevor die
Baubewilligungsbehörde das Verfahren fortführt (Art. 43 Abs. 2 BewD6).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art.  N. 9b. 5 BGE 137 I 195 E. 2.3.1.
RA Nr. 110/2016/113 4
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die
Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der
beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders
schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung
grundsätzlich aus.7 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der
Kostenverlegung zu berücksichtigen.8
c) Bei den Vorakten der Gemeinde finden sich keine Dokumente, welche darauf
hindeuteten, dass die Gemeinde den Beschwerdeführenden die genannten Eingaben der
Beschwerdegegner zustellte. Die Gemeinde liess sich zu diesem Vorwurf nicht vernehmen.
Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen
Verfahren zu diesen Eingaben nicht äussern konnten. Damit verletzte die Gemeinde das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden. Offensichtlich haben die
Beschwerdeführenden aber zwischenzeitlich von sämtlichen Eingaben Kenntnis erhalten,
denn sie haben diese ihrer Beschwerde beigelegt. Sie konnten sich daher in ihrer
Beschwerde damit auseinandersetzen und sich auch zur eingereichten Projektänderung
äussern. Als erste Rechtsmittelinstanz kann die BVE Bauvorhaben frei prüfen (Art. 40 Abs.
3 BauG). Damit konnten die Beschwerdeführenden ihre Rechte im Beschwerdeverfahren
umfassend wahrnehmen. Die Gehörsverletzung wiegt auch nicht derart schwer, dass eine
Heilung des Verfahrensmangels ausgeschlossen wäre. Der Gehörsverletzung ist aber im
Kostenpunkt Rechnung zu tragen (Vgl. E. 6).
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 7 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16. 8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a,a,O., Art. 108 N. 9.
RA Nr. 110/2016/113 5
3. Masse des Geräteraumes
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Geräteraum überschreite die
zulässigen Masse. Insbesondere sei die Gebäudehöhe nicht korrekt vermasst.
b) Gemäss Art. 15 GBR9 genügt für An- und Nebenbauten, die nicht für den dauernden
Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt sind, allseitig ein Grenzabstand von 2 m,
sofern die Gebäudehöhe dieser Bauten im Baugebiet 3 m und ihre Grundfläche 40 m2 nicht
übersteigen. Bei Hauptbauten sind nur Satteldächer sowie Mansard-, Walm- und
Zeltdächer als Dachformen zulässig (Art. 24 Abs. 1 GBR). Bei An- und Nebenbauten sind
auch Pultdächer und Flachdächer erlaubt (Art. 24 Abs. 2 GBR). Die Gebäudehöhe wird
gemäss Art. 20 GBR in den Fassadenmitten gemessen und zwar vom gewachsenen
Boden (Art. 97 BauV10) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante des
Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung.
c) Der Geräteraum soll eine Grundfläche von ca. 9.5 m2 aufweisen. Geplant ist ein
Flachdach und der Grenzabstand beträgt 4 m. Die Gemeinde bewilligte den Geräteraum
als unbewohnte Nebenbaute. Auf dem am 27. September 2016 eingereichten Plan der
Westfassade ist insbesondere auch das Terrain an der Fassade eingezeichnet. Aus
diesem Plan sind somit die massgebenden Gebäudehöhen ersichtlich. In der Mitte der
Westfassade beträgt die Gebäudehöhe 2.96 m. Damit wären die Masse und die weiteren
Anforderungen gemäss Art. 15 GBR eingehalten. Die Beschwerdeführenden sind aber der
Auffassung, der nicht verkleidete Zusammenbau mit dem Wohnhaus sei bei der Ermittlung
der Fassadenmitte auch einzubeziehen.
Das Flachdach springt an der Nordseite 30 cm über den Geräteraum hinaus. Auf der
Südseite verläuft das Dach bis zur Fassade des Hauptgebäudes. Auf der Ostseite ist das
Dach entlang der Fassade des Hauptgebäudes sogar noch etwas breiter als der
Geräteraum. Dadurch dient das Dach dem Eingang des Hauptgebäudes als Vordach. Die
Fassade der Nebenbaute verläuft aber nicht bis zum Hauptgebäude, sondern es besteht
ein offener Zwischenraum von 2 m zwischen der Nebenbaute und dem Hauptgebäude.
9 Baureglement der Gemeinde Seeberg vom 15. Januar 2004, amtlich genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 2. März 2004. 10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
RA Nr. 110/2016/113 6
Die Verlängerung des Daches dient insbesondere dem Hauptgebäude. Dadurch verfügt
der Eingang des Hauptgebäudes über ein Vordach. Sie führt aber auch dazu, dass die
Bewohnerinnen und Bewohner vom Hauptgebäude trockenen Fusses in die Nebenbaute
gelangen können. Insofern dient die Verlängerung des Daches sowohl der Hauptbaute wie
auch der Nebenbaute. Die Fläche der Nebenbaute ist aber klar abgegrenzt. Auch optisch
führt die Verlängerung des Daches nicht dazu, dass der Geräteraum resp. insbesondere
dessen Westfassade grösser oder länger erschiene. Die Verlängerung des Daches steht
damit nicht in einem so klaren und engen funktionellen Zusammenhang mit der
Nebenbaute, als dass sich die Nebenbaute faktisch um die Breite des Vordaches
vergrössern würde. Der Wortlaut von Art. 20 GBR verlangt zudem eindeutig, dass die
Gebäudehöhe bei der Fassadenmitte und nicht bei der Mitte des Daches zu messen ist.
Obwohl das Dach bis zur Hauptbaute reicht, ist nur die tatsächliche Fassade der
Nebenbaute für die Ermittlung der Fassadenmitte massgebend. Die Beschwerdegegner
haben daher die Gebäudehöhe korrekt eingezeichnet. Die Gebäudehöhe der Nebenbaute
beträgt 2.96 m. Damit hält der Geräteraum die massgebliche Gebäudehöhe einer
unbewohnten An- und Nebenbaute ein.
4. Dachgestaltung des Gebäudevorsprungs
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die "Wohnraumerweiterung" inkl. Balkon
im Süden überschreite die zulässigen Masse einer An- und Nebenbaute. Daher seien die
für einen Hauptbau geltenden Vorschriften anzuwenden. Insbesondere seien die
Anforderungen an die Dachgestaltung einzuhalten.
b) Bei Hauptbauten sind Sattel-, Mansard-, Walm- und Zeltdächer zulässig (Art. 24 Abs.
1 GBR). Flachdächer sind nur bei Nebenbauten zulässig (Art. 24 Abs. 2 GBR). Die
Dachneigung der Hauptdachflächen darf in der Regel 27° (alte Teilung) resp. 60 % nicht
unterschreiten und 45° (alte Teilung) resp. 100 % nicht überschreiten und soll allseitig
gleich sein (Art. 24 Abs. 3 GBR). Die Dachvorsprünge sollen den Haustypen entsprechen
und den umgebenden Gebäuden angepasst sein, mindestens aber 60 cm betragen für
Hauptbauten bis zu einer Höhe von 6 m, mindestens aber 90 cm für Hauptbauten ab einer
Höhe von 6 m. Auch hat der traufseitige Dachvorsprung mindestens der Kniewandhöhe zu
entsprechen (Art. 24 Abs. 5 GBR).
RA Nr. 110/2016/113 7
c) Der Wohnbereich der Wohnung im Erdgeschoss ist im Vergleich zu demjenigen im
Obergeschoss auf Grund einer Erweiterung auf der Südseite von 2.5 m in der Länge und
6 m in der Breite etwas grösser. Das Dach dieses Gebäudevorsprungs dient dem
Obergeschoss als Terrasse. Beim Gebäudevorsprung handelt es sich nicht um eine
Anbaute, da dieser nicht durch eine Innenwand vom Hauptgebäude getrennt ist, sondern
er bildet Teil des Hauptgebäudes.11
Bei den Vorschriften über die zulässigen Dachformen handelt es sich um
Gestaltungsvorschriften. Der Wortlaut von Art. 24 Abs. 3 GBR weist darauf hin, dass die
Einschränkungen von Dachformen und Dachneigungen insbesondere für die
Hauptdachflächen gelten sollen. Hauptdachflächen prägen die optische Erscheinung eines
Gebäudes stark. Die Gemeinde will mit diesen Gestaltungsvorschriften Flachdächer bei
Hauptgebäuden verhindern. Das Hauptdach des Bauvorhabens ist denn auch als
Satteldach ausgestaltet. Der Gebäudevorsprung, welcher dem Obergeschoss als Terrasse
dienen soll, wirkt, wie von den Beschwerdeführenden selber festgehalten, eher wie ein
Balkon (oder eine Terrasse). Zwar erfolgt der Abschluss dieses Gebäudevorsprungs streng
genommen mit einem Flachdach, hingegen tritt dieser optisch nicht so in Erscheinung. Die
Gemeinde will das Verbot von Flachdächern offensichtlich nicht als Verbot von Terrassen
verstanden wissen. Die Verwendung des Gebäudevorsprungs als Terrasse erachtet sie als
zulässig. Diese Auslegung der kommunalen Vorschrift ist nachvollziehbar, insbesondere da
es sich um eine Gestaltungsvorschrift handelt und sie mit der optischen Erscheinung
übereinstimmt. Sie ist daher mit Blick auf die Gemeindeautonomie nicht zu beanstanden.
Der Abschluss des Gebäudevorsprungs muss demnach die generellen Vorschriften über
die Dachgestaltung nicht einhalten.
5. Gebäudehöhe Südseite
a) Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt, die Gebäudehöhe auf der
Südseite sei zwar eingehalten, allerdings sei sie nicht korrekt vermasst.
b) Dem Baugesuch sind insbesondere Projektpläne beizulegen, auf welchen die
Gebäudehöhen nach der Messweise des Gemeindebaureglements eingetragen sind (Art.
11 Vgl. dazu Also Zaugg/Peter Ludwig a.a.O., Art. 12, N. 10.
RA Nr. 110/2016/113 8
14 Abs. 1 Bst. c BewD). Die Gebäudehöhe wird in den Fassadenmitten gemessen und
zwar vom gewachsenen Boden (Art. 97 BauV) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit
Oberkante des Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene
Brüstung. Abgrabungen für Hauseingänge, Garageeinfahrten und Verladerampen werden
nicht angerechnet, sofern deren Gesamtlänge die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge
und max. 7.5 m nicht überschreitet (Art. 20 GBR). Bei Bauten am Hang ist talseits eine
Mehrhöhe von 1 m gestattet, falls die Neigung innerhalb des Gebäudegrundrisses
wenigstens 10 % beträgt (Art. 21 GBR).
c) In der W2 Zone beträgt die zulässige Gebäudehöhe 7.5 m (Art. 41 GBR). Die
Hangneigung beträgt innerhalb des Gebäudegrundrisses mehr als 10 %. Die maximal
zulässige Gebäudehöhe auf der Südseite beträgt somit 8.5 m. Auf den Plänen vom 6. Juli
2016 war die Gebäudehöhe an der Südfassade nicht eindeutig eingezeichnet. Daher bat
das Rechtsamt die Beschwerdegegner mit Verfügung vom 13. September 2016 Pläne
einzureichen, aus welchen die Gebäudehöhe der Südfassade eindeutig hervorgeht. Die
Beschwerdegegner kamen dieser Aufforderung nach. Auf den am 4. Oktober 2016 beim
Rechtsamt eingegangenen Plänen ist die massgebliche Gebäudehöhe von 8.48
unmissverständlich und korrekt eingezeichnet. Weder die geplante Gebäudehöhe noch die
vorhandenen Pläne sind damit zu bemängeln. Die Beschwerdeführenden haben auch nach
dem Eingang der neuen Pläne an ihrer Rüge festgehalten. Die Beschwerde erweist sich
somit auch in diesem Punkt als unbegründet.
6. Verfahrenskosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1
GebV12).
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
RA Nr. 110/2016/113 9
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
erheben. Die Beschwerdeführenden unterliegen mit ihren Anträgen (Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids und Ausstellung eines neuen Entscheides nach erfolgter
Projektänderung) und gelten daher grundsätzlich als unterliegend. Allerdings ist zu
berücksichtigen, dass die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden
verletzt hat. Behördliche Fehlleistungen stellen besondere Umstände im Sinn von Art. 108
Abs. 1 VRPG dar, die sich auf die Kostenverlegung auswirken.13 Es rechtfertigte sich
daher, die Gemeinde zu verpflichten, einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr.
250.00, zu übernehmen. Da diese nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, können
ihr aber keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Diese
Verfahrenskosten trägt deshalb der Kanton. Zudem mussten die Beschwerdegegner im
vorliegenden Verfahren Pläne mit zusätzlichen Angaben einreichen. Es handelt sich zwar
nicht um eine Projektänderung, es ist aber zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstanden.
Dieser ist dem Verhalten der Beschwerdegegner zuzuschreiben. Sie haben daher
ebenfalls einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 250.00, zu bezahlen. Die
restlichen Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 500.00, werden den Beschwerdeführenden
zur Bezahlung auferlegt.
b) Da die Parteien nicht anwaltlich vertreten sind, haben sie keinen Anspruch auf Ersatz
von Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).