# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f1f65e43-5e6f-4e09-b045-edc0ab578d61
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_006
**Year:** 2011
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

En fait :
A.
Par jugement du 1
er
décembre 2010, le Tribunal de police de l’arrondissement de l'Est vaudois a condamné N._, pour infraction à la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, à 60 jours-amende avec sursis durant deux ans, le montant du jour-amende étant fixé à 2'500 fr., ainsi qu'à une amende de 50'000 fr., la peine privative de liberté de substitution étant de 20 jours (I) et a mis les frais de la cause, par 3'100 fr., à sa charge (II).
B.
Ce jugement retient en substance ce qui suit, la cour de céans se référant pour le surplus à l'état de fait dans son intégralité :
1.1 L'accusé N._, né en 1954, ressortissant géorgien, est un homme d'affaires. Marié depuis 1975, il est père de deux filles jumelles âgées aujourd'hui de plus de 30 ans, ainsi que d'un garçon né hors mariage d'une autre mère. Il a dit avoir réalisé des revenus compris entre 1,5 et 1,6 million de dollars américains en 2009. Ces gains sont annoncés aux autorités de la Fédération de Russie, Etat dans lequel l'accusé paie ses impôts bien que domicilié principalement à Londres au bénéfice d'un statut de résident. Son casier judiciaire suisse est vierge.
1.2 Par requête du 12 mars 2001, l'accusé a demandé à la Commission foncière section II (ci-après : CF II) l'autorisation d'acquérir la parcelle 3698 de la commune de Montreux afin d'y faire construire une villa familiale, dont il a joint les plans à sa requête. La maison projetée comportait un rez-de-chaussée avec premier étage, ainsi qu'un sous-sol habitable bénéficiant d'une ouverture sur l'extérieur et relié par un escalier au premier étage. Cette demande a été rejetée par décision du 23 mars suivant, pour le motif que la surface nette habitable, de 215,5 m
2
, dépassait largement la surface maximale autorisée de 100 m
2
.
Le 22 mai 2001, deux nouvelles requêtes portant sur la construction de la même parcelle ont été présentées à la CF II, l'une au nom de l'accusé et l'autre à celui de ses filles. Le 27 juillet 2001, la CF II s'est prononcée favorablement et a assorti les autorisations octroyées des deux charges suivantes :
- obligation de constituer la propriété par étages (PPE) en deux lots de 56/100 et de 44/100;
- obligation de produire l'acte constitutif de propriété dans un certain délai.
Le 18 octobre 2001, la CF II a approuvé de nouveaux plans, datés du 21 septembre précédent, réalisé par un architecte de la Riviera. Cette décision mentionnait des modifications importantes par rapport aux plans initiaux acceptés le 27 juillet 2001.
Le 14 juin 2002, l'accusé et ses filles ont signé l'acte constitutif de propriété par étage, dont les plans annexés prévoyaient deux appartements constitués en PPE comme il suit :
- Lot 1 (3698-1) au nom des filles de l'accusé, à raison d'une demie chacune, en copropriété, l'appartement correspondant au rez-de-chaussée et à une partie du premier étage;
- Lot 2 (3698-2) au nom de l'accusé, en pleine propriété, l'appartement correspondant au reste du premier étage et aux combles.
- Parties communes, soit un sous-sol équipé d'un sauna et salle de gymnastique, avec caves et buanderie.
Des plans déposés au Registre foncier sont conformes à cette répartition. Il est incontesté que la commune a délivré à l'accusé un permis d'habiter et que la villa a été édifiée.
1.3 Entendu comme témoin par le tribunal de police, l'architecte auteur des plans du 21 septembre 2001 a expliqué qu'il avait pris l'initiative de proposer à l'accusé de laisser au premier étage une ouverture dans la structure en béton armé, afin de pouvoir créer un passage constituant une plus-value si la maison devait être vendue. Il était toutefois clair, pour le témoin, que cette ouverture devait être murée avec des briques afin que soient respectés les plans approuvés par la CF II. C'est ensuite l'accusé qui a exigé la pose d'une porte pour permettre un lien entre les deux lots au premier étage, de même qu'il a imposé le déplacement de la porte d'entrée du lot PPE 1 à l'extérieur, ce qui ne permettait plus au lot PPE 2 d'avoir un accès au sous-sol sans passer par le lot PPE 1.
1.4 Il est établi que l'accusé a suivi de près l'avancée des travaux. A une date qui n'a pu être déterminée, mais vraisemblablement lors du dernier trimestre 2003, une ouverture dans le mur du premier étage séparants les lots de PPE 1 et 2 a été aménagée, de même qu'une porte communicante a été installée. Dans le même temps, l'accès aux lots a été modifié de manière à ce que le lot PPE 1 ne puisse plus être individualisé par rapport aux parties communes, alors que le lot PPE 2 ne bénéficiait plus d'un accès direct à ces parties.
Il est fait grief à l'accusé d'avoir, ce faisant, violé intentionnellement la charge résultant de la décision de la CF II du 27 juillet 2001, dès lors que, du fait des modifications apportées sous sa direction, les deux appartements ne pouvaient plus être considérés comme des lots de PPE distincts et indépendants. L'accusé conteste toute infraction.
1.5 Par décision du 18 septembre 2009 rendue après une inspection locale effectuée le 4 septembre précédent, la CF II a constaté que la construction réalisée ne correspondait pas aux plans de PPE antérieurement déposés au Registre foncier. Partant, la commission a ordonné à l'accusé et à ses filles de rétablir un état des lieux conforme auxdits plans. Cette décision a été contestée par l'accusé par voie de recours. La procédure administrative est pendante.
2. Appréciant les faits de la cause, le premier juge a considéré que l'accusé avait violé intentionnellement la charge qui lui était imposée par la décision de la CF II du 27 juillet 2001. Il a ainsi retenu que les travaux, menés sous les ordres de l'intéressé, contrevenaient aux plans inscrits au Registre foncier et donc à la charge relevant de la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger selon la décision de la CF II. En effet, les modifications apportées à l'immeuble, à savoir la création d'une porte communicante entre les deux lots de PPE et le déplacement de la porte d'entrée du lot PPE 1 à l'extérieur (qui ne permettait plus au lot PPE 2 d'avoir un accès au sous-sol sans passer par le lot PPE 1), équivalaient à un retour à la situation antérieure, à savoir à un agencement de la maison permettant de circuler librement à l'intérieur d'une villa familiale selon les plans refusés par la CF II le 23 mars 2001. Le tribunal de police a au surplus estimé que c'était en vain que l'accusé se prévalait des autorisations communales, pour le motif qu'il n'appartenait pas à la municipalité de vérifier la conformité des plans à la décision de la CF II, mais uniquement de décider si le projet était conforme à la réglementation communale sur la police des constructions et, partant, de délivrer le permis d'habiter. De même, le moyen déduit par l'accusé de l'erreur de droit a été écarté, attendu que l'intéressé n'ignorait pas les charges spécifiques imposées par la CF II, dont il avait été informé par l'architecte qu'il avait mandaté, et qu'il ne pouvait davantage les avoir interprétées de manière erronée.
Appréciant la culpabilité de l'accusé, le tribunal de police a retenu, à charge, le jusqu'auboutisme de l'intéressé pour le motif qu'il avait clairement montré à l'audience son habitude d'obtenir coûte que coûte ce qu'il voulait. A décharge, ont été pris en compte l'écoulement du temps depuis la perpétration de l'infraction à la fin de l'année 2003 et le fait qu'il s'agissait avant tout d'un délit de nature formelle.
C.
En temps utile, N._ a recouru contre le jugement précité. Dans le délai imparti à cet effet, il a déposé un mémoire concluant principalement à la réforme du jugement en ce sens qu'il est libéré des chefs d'inculpation (recte : d'accusation) retenus à son encontre. Subsidiairement, il a conclu à l'annulation du jugement, la cause étant renvoyée au tribunal compétent pour nouvelle instruction et nouveau jugement.

## Considerations

En droit :
1.
Le recours est principalement en réforme, subsidiairement en nullité. Il convient d'examiner en premier lieu ses conclusions subsidiaires en nullité, l'admission de l'un d'entre elles au moins étant de nature à priver d'objet le recours en réforme.
2.1
Se réclamant de l'art. 411 let h. et i CPP-VD, invoqués pêle-mêle, le recourant considère que le premier juge a fait preuve d'arbitraire en relevant le caractère intentionnel de l’acte incriminé, au détriment de la négligence. Le recourant soutient qu’il s’est conformé à la décision de la CF II et qu'il a fait ériger sa villa sans rien dissimuler à l'autorité, à telle enseigne que l'intention dolosive ne saurait être retenue.
Le tribunal de première instance établit souverainement les faits selon sa conviction, en appréciant tous les éléments d'instruction réunis en cours d'enquête et lors des débats et en exposant de façon claire et complète les circonstances qu'il retient (art. 365 al. 2 et 372 al. 2 let. a CPP-VD; Bovay/Dupuis/Monnier/Moreillon/ Piguet, Procédure pénale vaudoise, Code annoté, 3e éd., Lausanne 2008, n. 10.2 ad art. 411 CPP-VD et les réf. cit.). La Cour de cassation n'étant pas une juridiction d'appel, le moyen de nullité tiré de l’art. 411 let. h ou i CPP-VD doit être envisagé comme un remède exceptionnel et ne permet pas au recourant de discuter librement l'état de fait du jugement devant l’autorité de recours, à laquelle il appartiendrait de choisir la version la plus vraisemblable (Bovay et alii, op. cit., n. 8.1 ad art. 411 CPP-VD; CCASS, 19 septembre 2000, n° 504; CCASS, 14 septembre 2000, n° 494; JT 1999 III 83, c. 6b).
2.2
L’argumentation du recourant ne démontre pas en quoi l’appréciation des preuves à laquelle a procédé le tribunal de police serait insoutenable. Au vrai, le recourant se limite à opposer sa version des faits à celle du jugement. Ainsi, le premier juge a tenu pour avéré que le recourant avait modifié les plans déposés à l’enquête en cours de construction (pose d’une porte pour permettre un lien entre les 2 lots de la PPE; déplacement de la porte d’entrée du lot PPE 1 à l’extérieur, interdisant ainsi l’accès aux parties communes du lot PPE 2). Il en a déduit que les modifications ne respectaient plus l’indépendance des lots, de sorte qu'elles contrevenaient aux plans approuvés par la CF II et déposés au Registre foncier (jugement, p. 6).
Cette appréciation n’a rien d’arbitraire et le recourant ne conteste d’ailleurs pas que l'ouvrage construit n'est pas fidèle aux plans déposés au Registre foncier et à la décision de la CF II du 27 juillet 2001. Le premier juge a également considéré que le recourant avait régulièrement suivi l’évolution des travaux (jugement, p. 6), ce que l'intéressé ne conteste pas davantage. Sur la base du témoignage de l'architecte mandaté pour le dépôt des plans (jugement, p 8), le premier juge a retenu que c’était le recourant qui avait exigé la pose d’une porte reliant les deux lots de la PPE et imposé le déplacement de la porte d’entrée (jugement, p. 9).
Cette appréciation n'est infirmée par aucun élément du dossier. C’est dès lors en vain que le recourant considère que le tribunal de police n’aurait pas dû ajouter foi au témoignage de l'architecte. Enfin, sa bonne foi ne triomphe pas du seul fait qu’il n’a rien caché aux autorités communales de police des constructions. En effet, comme le relève à juste titre le premier juge, la municipalité n’examine les plans que sous l’angle de la conformité à la réglementation communale. Elle n’a pas à se prononcer sur la question de savoir si l’union de deux lots de PPE viole une charge imposée par la commission foncière.
Comme l'a jugé le Tribunal fédéral, le principe de la bonne foi ne peut être invoqué lorsqu’une autorité, non compétente, tolère une situation non-conforme au droit (ATF 129 II 361, c. 7.2 pp. 381 s., du 21 mai 2003, réf. 2A.416/2002). En effet, le permis dont se prévaut le recourant a été octroyé par la Commune, mais non par l'autorité compétente pour délivrer ou révoquer des autorisations en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, soit la Commission foncière. On ne saurait donc dire que cette dernière autorité soit intervenue, à l'égard des requérants, au travers de leur père, dans une situation concrète, ni même qu'elle ait adopté à leur endroit un comportement ambigu ou contradictoire de nature à leur laisser penser qu'elle s'accommodait de la nouvelle affectation de l'immeuble. Bien plutôt, elle s'est limitée à délivrer un permis d'habiter portant sur l'immeuble en question. Une autorité ne peut en effet valablement promettre le fait d'une autre autorité (cf. Knapp, Précis de droit administratif, 4e éd., Bâle et Francfort-sur-le-Main 1991, n. 509), ni, a fortiori, engager par son simple comportement ou sa passivité une autre autorité. Il s'ensuit que l'argumentation est essentiellement appellatoire. Partant, elle doit être rejetée dans la faible mesure de sa recevabilité.
2.3
En définitive, l’appréciation des faits à laquelle a procédé le premier juge quant à l’intention dolosive du recourant n’est pas entachée d’arbitraire. Partant, le recours en nullité doit être rejeté. Cela étant, il doit être entré en matière sur le recours en réforme.
3.
Sous l'angle de la réforme, la cour de céans examine librement les questions de droit sans être limitée aux moyens que les parties invoquent (cf. l'art. 447 al. 1 CPP-VD). La cour de cassation ne peut cependant aller au-delà des conclusions du recourant; elle est liée en outre par les faits constatés dans le jugement attaqué, sous réserve des inadvertances manifestes, qu’elle rectifie d’office (art. 447 al. 2, 1ère et 2e phrases, CPP-VD), ou d'éventuels compléments qui ressortiraient des pièces du dossier (JT 1989 III 105). Il a été vu, sous l'angle de la nullité, que de telles inadvertances ne sont pas données en l’espèce, pas plus que l'état de fait n'a à être complété.
3.1
Le recourant considère tout d’abord que les éléments constitutifs de l'infraction réprimée par l’art. 30 al. 1 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE; RS 211.412.41) ne sont pas réunis.
Cette disposition du droit pénal accessoire prévoit ce qui suit, sous le titre marginal "
inobservation des charges
" :
"
Quiconque, intentionnellement, ne respecte pas une charge, est puni d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire (al. 1). Si l’auteur a agi par négligence, la peine sera l’amende jusqu’à 50'000 fr. (al. 2). La peine sera l’amende jusqu’à 20'000 fr. si, après coup, la charge est révoquée ou si l’auteur la respecte (al. 3). Le juge pénal ne peut statuer avant l’issue d’une procédure en révocation de la charge (al. 4)".
Cette disposition doit être rapprochée de l’art. 14 al. 1 de la même loi, dont la note marginale est "
conditions et charges
". Cette dernière norme dispose que l’autorisation est subordonnée à des conditions et des charges destinées à assurer que l’immeuble sera affecté au but dont se prévaut l’acquéreur.
En effet, le but de la loi est la prévention de l’emprise étrangère sur le sol suisse, énoncé comme suit par son art. 1: "La présente loi limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse".
3.2.
Se fondant sur la délégation de compétence prévue à l'art. 14 al. 2 LFAIE, le Conseil fédéral a adopté l'art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 1
er
octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS
211.412.411). Cette disposition prévoit que les autorisations doivent, en règle générale, au moins être assorties de certaines charges, énumérées aux lettres a à h, qui seront inscrites au registre foncier, dont notamment «l'obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité de première instance pour toute modification de l'affectation» (let. a).
3.3
Dans l'arrêt de principe précité (ATF 129 II 361, c. 4.2, p. 370), le Tribunal fédéral a considéré ce qui suit :
"
Classiquement, la charge se définit comme l'obligation de faire, de ne pas faire ou de tolérer quelque chose, qui est imposée à un administré accessoirement à une décision (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4e éd., Zurich 2002, n. 913; Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, Berne 2002, p. 78/79; Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 4e éd., Bâle et Francfort-sur-le-Main 1991, n. 985).
A la différence de ce qui se passe avec la condition, laquelle agit directement sur l'entrée en force ou l'échéance de la décision qu'elle concerne, l'exécution ou l'inexécution d'une charge n'a pas d'influence directe sur les effets de la décision qu'elle grève (Perrig, op. cit., p. 308), car elle n'est pas un élément nécessaire de celle-ci, mais seulement un complément (Knapp, op. cit., eod. loc.; Charles-André Junod, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, in RDAF 1965 p. 161 ss et 221 ss, 227). Une décision n'est donc pas inefficace ni ne devient caduque du seul fait qu'une charge n'est pas ou n'est plus respectée (Häfelin/Müller, op. cit., n. 914; Moor, op. cit., eod. loc.): elle continue au contraire à produire ses effets aussi longtemps qu'elle n'a pas fait l'objet d'une révocation (Perrig, op. cit., p. 308; Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, n. 3 ad art. 14 LFAIE). A cet égard, la charge constitue ainsi une clause accessoire aux effets moins contraignants que la condition résolutoire (cf. Eric Ramel, Le régime des apparthôtels dans la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, p. 135). En outre, en raison de son caractère autonome, elle peut faire l'objet d'un recours indépendamment du reste de la décision, même si elle figure dans le dispositif de celle-ci (Perrig, op. cit., p. 308; Knapp, op. cit., n. 992)".
3.4
Il découle de la systématique légale que l’art. 30 LFAIE noue un rapport étroit avec l’art. 14 al. 1 LFAIE tel que précisé par l’ordonnance fédérale d’application. En effet, cette disposition légale-là réprime tout changement d’affectation de l’immeuble qui n’a pas été expressément autorisé par l’autorité compétente, c’est-à-dire tout irrespect des motifs allégués par le requérant et admis par l’autorité compétente pour justifier l’octroi de l’autorisation. Le comportement répréhensible peut donc se définir comme une violation a posteriori de la procédure d’assujettissement telle que définie aux art. 4 et ss LFAIE (cf. Winzap, Les dispositions pénales de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, thèse, Lausanne 1992, p. 101). L’objectif légal est ainsi d’assurer la garantie de la sincérité des déclarations du requérant qui tendent à établir la légitimité de son intérêt propre à l’acquisition (RNRF 1965 p. 49, spéc. 51).
4.
En l'espèce, l’état de fait du jugement attaqué, qui lie la cour de céans (art. 447 al. 2 CPP-VD précité), retient que les modifications incriminées violent la charge assortissant l’autorisation octroyée par la CF II.
Cette appréciation en droit, conforme aux faits de la cause, procède d'une correcte application de l'art. 30 LFAIE. En effet, le projet initial du recourant était la construction d’une villa familiale dépassant la surface admissible (jugement, p. 5), donc qui ne pouvait être autorisé, ce qui a été le cas (ibid.). Ainsi, pour autoriser l’acquisition, l'autorité ne pouvait qu'exiger la réduction de cette surface jusqu'à la rendre admissible au sens de l’art. 10 OAIE. Dès l’instant où le requérant souhaitait tout de même construire une villa familiale, l’une des possibilités qui lui étaient offertes, et qu’il a choisie, a été de constituer deux lots de PPE et de déposer deux requêtes distinctes, l’une à son nom et l’autre au nom de ses filles (jugement, p. 5). Comme le relève pertinemment le premier juge, les modifications entreprises par le recourant équivalaient à revenir à la situation antérieure en lui permettant de circuler librement à l’intérieur d’une villa familiale. Or, la situation initiale n’avait pas obtenu l’aval de la CF II, qui avait rejeté les plans par voie de décision administrative. Comme déjà relevé, la LFAIE a pour finalité de limiter l’emprise étrangère sur le sol suisse. Le régime de l’autorisation préalable assortie de conditions ou de charges est précisément conçu pour pourvoir à la ratio legis. Il est dès lors sans importance que les modifications imposées par le recourant lors de la construction eussent été conformes aux normes civiles régissant la PPE. Bien plutôt, ce qui est déterminant ici, c'est que, par ces modifications unilatérales, le recourant est parvenu à disposer d’une surface nette au plancher supérieure à celle qu’autorisait la CF II fondée sur l'art. 10 OAIE. Il s’ensuit que le moyen tiré de la prétendue conformité de l'ouvrage aux règles civiles régissant la copropriété est sans pertinence et doit, partant, être rejeté.
5.
Dans un deuxième moyen, le recourant excipe de l’erreur de droit au sens de l'art. 21 CP. A tort. D’abord, le jugement retient que le recourant a agi de façon intentionnelle, ce sur la base d'un état de fait qui lie la cour de céans (cf. c. 6 ci-dessous). Ensuite et surtout, le maître de l'ouvrage a été averti par l’architecte que l’ouverture proposée devait être murée en l’état pour que la construction soit conforme aux plans approuvés par la CF II. Malgré cela, le recourant a imposé cette modification et le déplacement d’une porte d’entrée, créant ainsi un ensemble entre le lot 1 et le lot 2 (jugement, p. 9). Enfin, le contenu de la charge est clair. Il faut rappeler à cet égard que le choix de la PPE n’était pas l’idée initiale. Bien plutôt, il ne s’est imposé qu'afin que les plans soient en conformité avec la LFAIE. Le recourant savait, pour en avoir fait l'expérience à la suite du refus opposé à ses prétentions par la CF II, que la Suisse a une législation restrictive en matière d’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Il a été rendu attentif par son architecte quant à la nécessité de rendre la construction conforme aux plans déposés et approuvés par l'autorité compétente. Sur ces bases, le recourant ne pouvait pas se croire en droit d’agir comme il l’a fait. Le moyen déduit de l’erreur de droit n’est donc pas fondé.
6.
Dans un troisième moyen, le recourant considère qu’il a agi par négligence, à telle enseigne que la poursuite pénale serait prescrite selon l'art. 32 LFAIE. Ce que l'auteur sait, veut, envisage ou accepte et ce dont il s'accommode relève du contenu de sa pensée; il s'agit donc de points de fait, et non de droit (ATF 125 IV 49, c. 2d; 122 IV 156).
Il s'ensuit que, dans la mesure où ce moyen tend à opposer la version des faits du recourant à celle de l'autorité, il est irrecevable. Au surplus, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que le recourant avait agi intentionnellement, soit avec conscience et volonté au sens de l'art. 12 al. 1 et 2 CP. En effet, rompu aux affaires, le maître de l'ouvrage avait suivi de près le projet de construction et avait été rendu attentif aux exigences légales en la matière, son architecte lui ayant rappelé la nécessité de se conformer aux plans déposés. Or, malgré tout, le propriétaire a imposé des modifications lui permettant de revenir au stade antérieur, soit de s’assurer, avec ses filles, la propriété d’une surface nette au plancher dépassant la limite admissible. Il a déjà été relevé lors de l’examen des moyens de nullité que le recourant ne pouvait rien retirer de sa prétendue « transparence » vis-à-vis des autorités municipales. Pour le surplus, le plaideur s’écarte d’une façon inadmissible des faits souverainement retenus par le premier juge. Ce moyen doit donc être rejeté dans la faible mesure de sa recevabilité.
7.
Enfin, le recourant excipe d'une violation du principe de coordination, imposé par l'ordre juridique lorsque plusieurs autorités de rang identique sont saisies d'un même complexe de faits. On ne voit pourtant pas où se situerait un défaut de coordination entre les autorités concernées. D’ailleurs, le principe de la coordination, qui se pose dans des procédures complexes, atteint sa « forme la plus simple (...) (presque son degré zéro) » lorsqu’il s’agit d’une coordination successive, selon un schéma de séparation de compétences (Moor, Droit administratif, Vol. II, Les actes administratifs et leur contrôle, 2
ème
édition, Berne 2002, p. 194). Tel est bien le cas en l’espèce : la CF II n’est pas compétente pour délivrer un permis d’habiter, pas plus que la municipalité ne l’est pour octroyer une autorisation d’acquérir un immeuble au sens de la LFAIE. Il s’agit ni plus ni moins de différentes décisions, indépendantes l'une de l'autre, qui ne se succèdent que par simple juxtaposition chronologique. En réalité, le recourant invoque un comportement contradictoire de l’administration. Mais, pour qu’il y ait contradiction, il faut d'abord qu’il s’agisse de la même autorité (Moor, Droit administratif, Les fondements généraux, Vol. I, 2
ème
édition, Berne 1994, p. 433), ce qui n'est pas le cas ici. De plus, sous l’angle plus général de la protection de la bonne foi, il a déjà été relevé que le recourant ne pouvait se prétendre surpris dans sa bonne foi par la charge découlant des décisions de la CF II des 27 juillet et 18 octobre 2001, ni, à plus forte raison, par l'acte administratif du 18 septembre 2009 (cf. c. 2 ci-dessus, ad moyen de nullité).
8.
Au surplus, le recourant ne conteste ni la nature, ni la quotité de la peine pécuniaire. Vérifiée d’office, la sanction se situe dans la fourchette légale prévue par la législation pénale accessoire pour l’infraction réprimée (art. 30 al. 1 LFAIE précité). Le cumul d'une amende avec la peine pécuniaire, décidé par le premier juge, est possible en application de l’art. 42 al. 4 CP. La peine pécuniaire, dont le quantum n'est pas arbitraire au vu du comportement de l'auteur et de l'état d'esprit que son attitude dénote à l'égard des autorités, peut ainsi être confirmée. Il en va de même de l'amende. Au demeurant, le recourant ne prétend pas que la peine, prise dans son ensemble, est arbitraire.
9.
En conclusion, le recours doit être rejeté en application de l'art. 431 al. 2 CPP-VD et le jugement confirmé.
Vu l'issue du recours, les frais de deuxième instance sont mis à la charge du recourant (art. 450 al. 1 CPP-VD).