# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8540909e-2954-504b-bdab-63a5edcdf894
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass in der ehemaligen C._ und
dem D._Shop im Gebäude E._ Nr. 644 auf dem F._pass
Bauarbeiten im Gang waren, reichte die Beschwerdeführerin am 1. März 2018 bei der
Gemeinde ein Baugesuch ein mit folgendem Wortlaut: "Sanierung alte Zimmer, Reduktion
von 3 auf 2 Zimmer im 1.& 2. Obergeschoss. Einbau von 4 neuen Badezimmern. Nutzung
Kiosk: bestehend. Nutzung Zimmer: neu Hotelzimmer. Spätere Fassadensanierung: Ersatz
von Eternitplatten durch Holzschindeln. Verstärkung der bestehenden Aussenisolation
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von 8 auf 12 cm." Das Bauvorhaben befindet sich auf der Parzelle Meiringen
Grundbuchblatt Nr. G._. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone.
Das Regierungsstatthalteramt liess das Bauvorhaben im amtlichen Anzeiger Oberhasli
vom 18. und 25. Mai 2018 wie folgt publizieren: "Umnutzung der Wohnungen in
Hotelzimmer (Airbnb). Einbau 24h Self Check In sowie 24h Food & Beverage Lounge.
Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten durch Holzschindeln. Gastgewerbebetrieb
mit 22 Sitzplätzen im Erdgeschoss sowie 7 Gästezimmern mit 19 Betten in den
Obergeschossen. Öffnungszeiten: täglich bis 00.30 Uhr. Erteilen der Betriebsbewilligung B
gemäss Art. 6 Abs. 2 Gastgewerbegesetz1 (öffentlicher Gastgewerbebetrieb ohne
Alkoholausschank)." Gegen das Bauvorhaben gingen keine Einsprachen ein.
2. Am 27. Juni 2018 beantragte die Beschwerdeführerin eine Teilbaubewilligung für
folgende Teile des Bauvorhabens: "Einbau 24h Food & Beverage Lounge;
Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten durch Holzschindeln; Gastgewerbebetrieb
mit 22 Sitzplätzen im Erdgeschoss. Öffnungszeiten täglich bis 00:30 Uhr. Erteilen der
Betriebsbewilligung B gemäss Art. 6 Abs. 2 GGG." Die Nutzung der Wohnungen in den
Obergeschossen sei getrennt zu beurteilen. Das betreffende Gebäude sei immer als
Wohn- und Geschäftshaus genutzt worden. Zuletzt seien die Zimmer und Wohnungen an
temporäre Mitarbeitende der Betriebe auf dem E._ und an Gäste vermietet
worden, was auch eine gewerbliche Tätigkeit gewesen sei. Im Rahmen der bisherigen
Nutzung als Personalhaus sei das Gebäude zudem über Jahrzehnte hinweg immer nur für
kurzfristige Wohnzwecke genutzt worden (maximal Saisondauer). Die Vermietung von
Privatzimmern liege aber nicht im Anwendungsbereich des GGG. Sie ginge daher davon
aus, dass es bei selbstbewohntem Grundeigentum zulässig sei, Privatzimmer ausserhalb
des Anwendungsbereichs des Gastgewerbegesetzes zu vermieten. In der Eingabe vom
25. Juli 2018 ergänzte die Beschwerdeführerin, sie beabsichtige nicht ein Hotel zu
betreiben. Es solle weiterhin an der altrechtlich bestehenden und bewilligten Wohnnutzung
festgehalten werden, im Rahmen derer sie während Jahrzehnten Zimmer und Wohnungen
kurz- und längerfristig für vorübergehende Zeitdauer, an Dritte vermietet habe. Im Studio
im Erdgeschoss wohne Herr H._ selber, das Studio im Anbau im 2. Obergeschoss
sei an einen Koch dauervermietet. Die übrigen Zimmer im Hauptgebäude seien mit
1 Gastgewerbegesetz vom 11. November 1993 (GGG; BSG 935.11).
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insgesamt 10 Betten ausgestattet. Die Vermietung von Privatzimmern sei vom
Geltungsbereich des Gastgewerbegesetzes ausgenommen und damit bewilligungsfrei
möglich. Mit dieser Eingabe reichte die Beschwerdeführerin neue, im Vergleich zu den
ursprünglichen Baugesuchsplänen leicht angepasste Pläne des Bauvorhabens ein, indem
sowohl im ersten Obergeschoss des Hauptgebäudes ein bisher als "Bad" bezeichneter
Raum als auch im zweiten Obergeschoss des Hauptgebäudes ein bisher als "Reduit"
bezeichneter Raum neu als "Küche" vorgesehen sind.
Mit Stellungnahme vom 7. August 2018 führte das AGR u.a. aus, für die Nutzung der
Obergeschosse könne die erforderliche Ausnahmebewilligung nicht in Aussicht gestellt
werden. Die Weitervermietung von Zimmern ohne Küche mit insgesamt 10 Betten sei
raumplanungsrechtlich als Gewerbe zu bewerten. Mit der gewerblichen Nutzung in den
Obergeschossen werde das raumplanungsrechtlich bewilligbare Erweiterungspotential von
Art. 43 Abs. 2 RPV2 bei weitem überschritten.
3. Am 10. September 2018 reichte die Beschwerdeführerin eine Projektänderung ein,
mit welcher die bereits anlässlich der Eingabe vom 25. Juli 2018 eingereichten Pläne
nochmals beigelegt wurden. Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerin beziehe
sich die Projektänderung auf die deklarierte Nutzung. Das geänderte Bauvorhaben wurde
von ihr wie folgt umschrieben: " Baubeschrieb: Um- und Ausbau. Es findet keine Umnutzung statt.
Nutzung: Wohnen (bisher keine Deklaration)
Umschreibung des Bauvorhabens und der vorgesehenen Nutzung: Sanierung der alten Zimmer
und neue Wohnraumaufteilung (Reduktion von drei auf zwei Zimmer in den beiden
Obergeschossen im Hauptgebäude, zusätzliche Badezimmer/WC) wie folgt:
Erdgeschoss: Selbstbedienungskiosk mit Aufenthaltsraum.
1. Obergeschoss Anbau: Studio mit Küche und Bad/WC.
1. Obergeschoss Hauptgebäude: Zwei Zimmer mit jeweils eigenem Bad/WC und gemeinsamer
Küche.
2. Obergeschoss Anbau: Studio mit Küche und Bad/WC
2. Obergeschoss Hauptgebäude: Zwei Zimmer mit jeweils eigenem Bad/WC und gemeinsamer
Küche.
3. Obergeschoss Hauptgebäude: Studio mit Küche und Bad/WC.
2 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
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[...] An der bisherigen Wohnnutzung der Zimmer soll auch in Zukunft festgehalten werden.
Allerdings werden künftig weniger Zimmer als bisher vermietet, da der Gesuchsteller seit dem
Sommer 2018 das Studio im 1. Obergeschoss selbstbewohnt. Zudem ist aufgrund einer Änderung
der familiären Verhältnisse absehbar, dass der Gesuchsteller in naher Zukunft das gesamte 1.
Obergeschoss zur eigenen Wohnnutzung verwenden wird.
Das Studio im 2. Obergeschoss ist seit dem Jahr 2012 an Herrn I._ vermietet.
Die Aussenisolation wird zur Verbesserung der Wärmedämmung von 8 auf 12 cm verstärkt.
Die bestehenden Eternitplatten an der Fassade werden durch Holzschindeln (Naturfarbe) ersetzt."
4. Mit Verfügung vom 15. April 2019 erteilte das AGR die Ausnahmebewilligung nach
Art. 37a RPG3 für den "Einbau 24h Food & Beverage Lounge (Selbstbedienungskiosk mit
Aufenthaltsraum); Gastgewerbebetrieb mit 22 Sitzplätzen im Erdgeschoss. Öffnungszeiten
täglich bis 00:30 Uhr. Erteilen der Betriebsbewilligung B gemäss Art. 6 Abs. 2
Gastgewerbegesetz (öffentlicher Gastgewerbebetrieb ohne Alkoholausschank). Erstellen
von drei Parkplätzen auf der Parzelle gemäss Baugesuchsplan Parkplatz E._ 644
1:200 vom 20. August 2018". Für die "Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten.
Zimmersanierung mit neuer Wohnraumaufteilung und Einbau von Bädern im 1., 2. und 3.
Obergeschoss gemäss den Grundrissplänen vom 1. Juni 2018. Nutzung: Wohnen
(unverändert)" erteilte das AGR eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Dabei
verfügte das AGR weiter ein Zweckentfremdungsverbot. Die Nutzung der Räume im 1., 2.
und 3. Obergeschoss zu gewerblichen Zwecken sei verboten. Dieses
Zweckentfremdungsverbot sei für das Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr.
G._ sicherzustellen und beim Grundbuchamt anmerken zu lassen. Als
Begründung führte das AGR aus, durch die gewerbliche Nutzung dieser Geschosse würde
das Gebäude eine vollständige Zweckänderung von einem Wohnhaus mit einem
Gewerbebetrieb (Selbstbedienungskiosk) im Erdgeschoss zu einem vollständigen
Gewerbebetrieb (Hotelbetrieb) erfahren, was nicht zulässig sei.
Gestützt auf die Verfügung des AGR vom 15. April 2019 erteilte das
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli mit Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 die
Baubewilligung. Unter Ziff. 3.4 "Zweckentfremdungsverbot nach Artikel 39 BauG" erliess
die Vorinstanz Folgendes:
3 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
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"Das Amt für Gemeinden und Raumordnung hat seine Verfügung vom 15. April 2019 mit folgender
Nebenbestimmung bzw. Zweckentfremdungsverbot verknüpft: "Die Nutzung der Räume im 1., 2.
und 3. Obergeschoss zu gewerblichen Zwecken ist verboten. Dieses Zweckentfremdungsverbot ist
für das Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. G._ sicherzustellen."
Gestützt auf die verbindliche Verfügung des AGR wird die Baubewilligungsbehörde das
Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Interlaken nach Rechtskraft des vorliegenden
Gesamtbauentscheids anweisen, für das Wohngebäude Nr. 644 auf Parzelle Nr. G._ die
Anmerkung "Zweckentfremdungsverbot 1., 2. und 3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG" im
Grundbuch anzumerken."
5. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 11. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die Aufhebung
von Ziffer 3.4 des Gesamtentscheids vom 6. Mai 2019 sowie des vierten Absatzes
(Zweckentfremdungsverbot) von Ziffer 3 der Verfügung des AGR vom 15. April 2019.
6. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Eingabe vom 25. Juni 2019
beantragt das Regierungsstatthalteramt die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde
reichte am 10. Juli 2019 eine Eingabe ein, ohne darin einen Antrag zu stellen. Das AGR
stellt mit Stellungnahme vom 16. Juli 2019 schliesslich den Antrag auf Abweisung der
Beschwerde. Die Beschwerdeführerin reichte schliesslich am 6. September 2019 eine
weitere Eingabe ein.
7. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191).
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I. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Der Entscheid des Regierungsstatthalteramts ist ein Gesamtentscheid im Sinne von
Art. 9 Abs. 1 KoG5, die Verfügung des AGR eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9
Abs. 2 Bst. b KoG. Beide sind gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5
Abs. 1 KoG mit Beschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 bei der BVE anfechtbar. Diese ist
somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin legitimiert,
gegen das im Gesamtentscheid gestützt auf die Verfügung des AGR verfügte
Zweckentfremdungsverbot Beschwerde zu erheben. Sie ist durch den vorinstanzlichen
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Verletzung des rechtlichen Gehörs
a) Die Beschwerdeführerin macht in verschiedener Hinsicht eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend. Der Augenschein resp. die Baukontrolle vom
21. Februar 2018 sei vom Regierungsstatthalter ohne Ankündigung durchgeführt worden.
Es sei sodann lediglich eine Aktennotiz, nicht aber ein Protokoll erstellt worden. Die Notiz
enthalte keine Sachverhaltsfeststellungen, sondern nur Behauptungen und rechtliche
Würdigungen. Die Anwesenden hätten sodann zwar Stellung nehmen können, allerdings
vor der eigentlichen Eröffnung des Verfahrens. Auch die im angefochtenen Entscheid
erwähnte Behördenvorbesprechung vom 14. Juni 2018 mit unmittelbar folgender
Besprechung unter Einbezug der Bauherrschaft verletze ihr Anspruch auf rechtliches
Gehör, sei doch dafür keine ordentliche Vorladung erfolgt und ebenfalls nur eine Aktennotiz
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
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erstellt worden. Eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs würden die nicht
protokollierten Internetrecherchen des Regierungsstatthalteramts gemäss Ziff. 1.11 des
angefochtenen Entscheids darstellen. Schliesslich sei der in Ziff. 1.41 des angefochtenen
Entscheids erwähnte, am 16. Februar 2019 durchgeführte "informelle Augenschein auf
dem F._pass" weder angekündigt noch dokumentiert worden.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG7 gibt den Parteien das
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern. Gemäss Art. 22 VRPG sind die Parteien berechtigt, an Instruktionsverhandlungen
und amtlichen Augenscheinen teilzunehmen, Personenbefragungen beizuwohnen und um
Beantwortung von Ergänzungsfragen zu ersuchen.
c) Bei der Begehung vom 21. Februar 2018 handelte es sich gemäss den Ausführungen
im vorinstanzlichen Entscheid (Ziff. 1.1) sowie der dazugehörigen Aktennotiz8 um eine
Baukontrolle. Anwesend waren neben dem Bauinspektor der Gemeinde, dem Bauinspektor
des Regierungsstatthalteramts und einer für das Protokoll zuständigen Rechtspraktikantin
des Regierungsstatthalteramts auch Herr H._ als alleiniger Vertreter der
Beschwerdeführerin. Bei einer Baukontrolle handelt es sich nicht um ein Beweismittel im
Sinne von Art. 19 VRPG im Rahmen eines hängigen Verfahrens. Vielmehr dient eine
Baukontrolle der Behörde dazu, vor Ort zu überprüfen, ob eine Bauausführung
entsprechend den bewilligten Plänen vorgenommen wird bzw. ob unbewilligte Bauarbeiten
im Gang sind und ob damit ein Verfahren eröffnet werden muss. Die Baupolizeibehörde ist
jederzeit berechtigt, auf Baustellen oder in bestehenden Bauten oder Anlagen
Baukontrollen durchzuführen (Art. 47a Abs. 4 BewD9). Insofern bestand vorliegend keine
Verpflichtung, die Begehung vom 21. Februar 2018 anzukünden. Ebenso wenig ist zu
beanstanden, dass von dieser Begehung nicht ein Wortprotokoll, sondern bloss eine
Aktennotiz erstellt wurde. Den Anwesenden und somit auch der Beschwerdeführerin,
vertreten durch Herrn H._, wurde diese Aktennotiz sodann zugestellt, mit der
Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Beschwerdeführerin hätte daher Gelegenheit gehabt,
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 8 Vorakten pag. 264 f. 9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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aus ihrer Sicht falsche Ausführungen in der Aktennotiz zu beanstanden. Eine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt damit nicht vor.
Am 14. Juni 2018 führte der Regierungsstatthalter auf der Gemeindeverwaltung Meiringen
eine Besprechung durch in Anwesenheit des Bauverwalters der Gemeinde, der Vertreter
des AGR sowie Herrn H._ (vgl. Aktennotiz vom 21. Juni 201810). Die erwähnten
Behördenvertreter trafen sich eine halbe Stunde früher für eine Vorbesprechung. Auch
davon wurde eine Aktennotiz erstellt11. Beide Aktennotizen wurden der Beschwerdeführerin
mit Verfügung vom 22. Juni 201812 zugestellt, mit der Möglichkeit zur Stellungnahme. Eine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt deshalb auch diesbezüglich nicht
vor. Nicht nachvollziehbar ist der Einwand der Beschwerdeführerin, es sei keine
ordentliche Vorladung erfolgt, war doch Herr H._ bei der Besprechung anwesend
und damit offensichtlich rechtzeitig eingeladen worden. In welcher Form diese Einladung
erfolgte, ist irrelevant. Das Schreiben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin, mit
welcher dieser die Vertretung bekanntgab, ging erst am Tag dieser Besprechung (21. Juni
2018) beim Regierungsstatthalteramt ein. Die Einladung für diese Besprechung musste
bzw. konnte daher noch nicht an den Rechtsvertreter adressiert werden. Schliesslich
besteht auch diesbezüglich im Rahmen des rechtlichen Gehörs kein Anspruch auf ein
Wortprotokoll. Aus dem Umstand, dass nur eine Aktennotiz erstellt wurde – wie dies die
Beschwerdeführerin vorbringt – lässt sich daher keine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör ableiten.
d) In Ziffer 1.11 des angefochtenen Entscheids wiederholt die Vorinstanz, was sie in der
Verfügung vom 4. Juli 2018 ausgeführt hat. Darin wird u.a. festgehalten, bei den auf den
Websites www.bruenighotels.ch und www.booking.com auffindbaren
Übernachtungsangeboten handle es sich eindeutig um bewilligungspflichtige,
gastgewerbliche Angebote und die Bauherrschaft werde aufgefordert, diese Angebote
umgehend vom Netz zu nehmen. Inwiefern eine Internetrecherche der Instruktionsbehörde,
deren Ergebnisse im Rahmen einer verfahrensleitenden Verfügung bekannt gegeben
wurden, das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzen sollte, ist nicht erkennbar
und wird nicht näher begründet.
10 Vorakten pag. 268 f. 11 Vorakten pag. 266 f. 12 Vorakten pag. 72.
http://www.bruenighotels.ch http://www.booking.com
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e) Anlässlich des informellen Augenscheins vom 16. Februar 2019 (Entscheid Ziff. 1.41)
machte sich der Regierungsstatthalter ein persönliches Bild vor Ort. Im Nachgang erstellte
er davon eine Aktennotiz inkl. Bildern.13 Diese Unterlagen wurden den Beteiligten mit
Verfügung vom 21. März 201914 zugestellt. Grundsätzlich müssen die Beteiligten zu einem
Augenschein beigezogen werden, wenn dabei ein streitiger Sachverhalt festgestellt werden
soll. Eine Ortsbesichtigung darf dann ohne Beizug der Verfahrensbeteiligten erfolgen,
wenn sie bloss der informellen Orientierung der entscheidenden Behörde dient, diese also
das aus den Akten gewonnene und zur Beurteilung genügende Bild noch abrunden will.15
Vorliegend stellte der Regierungsstatthalter anlässlich dieses Augenscheins gemäss
Aktennotiz fest, dass der gastgewerbliche Teil im Erdgeschoss geöffnet ist und dass auch
der Check-In E._ Lodge den Anschein macht, dass die kurzzeitige Beherbergung
von Touristen weiterhin betrieben wird. Es handelte sich dabei nicht um neue Erkenntnisse,
vielmehr war bereits vorher bekannt, dass die Lounge im Erdgeschoss offen ist und die
diversen Zimmer in den Obergeschossen kurz- oder längerfristig an Dritte vermietet
werden. Dies wurde auch von der Beschwerdeführerin nie bestritten (vgl. z.B.
Stellungnahme vom 25. Juli 201816). Damit ist es vorliegend rechtlich haltbar, dass diese
Besichtigung durch den Regierungsstatthalter ohne Beizug der Verfahrensbeteiligten
erfolgte. Da der Beschwerdeführerin schliesslich die dazugehörige Aktennotiz inkl. Bildern
zugestellt wurde, kam die Vorinstanz ihren formellen Pflichten in genügendem Umfang
nach. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt auch bezüglich dieses Augenscheins
nicht vor.
3. Verletzung der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung
a) Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass das Regierungsstatthalteramt
verschiedene baupolizeiliche Tätigkeiten vorgenommen hat, welche eigentlich in den
Zuständigkeitsbereich der Gemeinde als Baupolizeibehörde fallen. So habe der
Regierungsstatthalter etwa baupolizeiliche Handlungen vorgenommen, indem er den
Augenschein vom 12. Februar 2018 vorgenommen oder sie im Rahmen der Aktennotiz zur
Besprechung vom 14. Juni 2018 oder mit Verfügung vom 4. Juli 2018 zur unverzüglichen
13 Vorakten pag. 239 ff. 14 Vorakten pag. 252 ff. 15 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 22 N. 3. 16 Vorakten pag. 181 f.
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Einstellung des Betriebs der Lounge sowie des Vermietens der Wohnungen und Zimmer
aufgefordert habe. Damit habe er in unzulässiger Weise parallel zum Baupolizeiverfahren
der Gemeinde ein "Schatten-Baupolizeiverfahren" geführt. Durch sein Verhalten habe er
die gesetzlich verankerte Zuständigkeitsordnung offensichtlich missachtet. Dies alles,
obwohl die Voraussetzungen für aufsichtsrechtliche Massnahmen im Sinne von Art. 48
BauG nicht erfüllt gewesen seien. So habe die Gemeinde mit Verfügung vom 23. April
2019 ein Baupolizeiverfahren eröffnet und damit ihre baupolizeilichen Pflichten nicht
vernachlässigt, zudem seien dadurch zu keinem Zeitpunkt öffentliche Interessen gefährdet
worden. Das Regierungsstatthalteramt habe sodann der Gemeinde nicht nur Anordnungen
gemacht, wie sie das Baupolizeiverfahren führen müsse, sondern auch, wie diese inhaltlich
entscheiden müsse.
b) Die Baupolizei ist Sache der zuständigen Gemeindebehörde. Sie steht unter der
Aufsicht des Regierungsstatthalters (Art. 45 Abs. 1 BauG). An der Baukontrolle vom 21.
Februar 2018 war neben der Gemeinde auch das Regierungsstatthalteramt anwesend.
Dass neben der für Baukontrollen zuständigen Gemeinde (vgl. Art. 47a Abs. 4 BewD) auch
das Regierungsstatthalteramt als Aufsichtsbehörde teilnahm, dürfte zwar nicht dem
Regelfall entsprechen, ist jedoch nicht verboten. Gleiches gilt für den Umstand, dass die
Aktennotiz nicht von der Gemeinde, sondern vom Regierungsstatthalteramt erstellt wurde.
Es ist nicht erkennbar und wird auch nicht näher geltend gemacht, inwiefern sich die
Anwesenheit eines Vertreters des Regierungsstatthalteramts bzw. das Erstellen der
Aktennotiz durch dieses nachteilig auf die Position der Beschwerdeführerin ausgewirkt
hätte. Die direkten Anweisungen des Regierungsstatthalters an die Beschwerdeführerin,
die gewerblichen Aktivitäten einzustellen, erfolgten sodann nicht in der Funktion des
Regierungsstatthalteramts als Aufsichtsbehörde und gestützt auf Art. 48 BauG, sondern in
dessen Funktion als Instruktionsbehörde in einem bei ihm hängigen Baugesuchsverfahren.
Dieses umfasste nicht nur die Umnutzung im Erdgeschoss, sondern auch die
Sanierungsarbeiten in den Obergeschossen (und ursprünglich bzw. im Zeitpunkt der von
der Beschwerdeführerin erwähnten Anweisungen in der Aktennotiz zur Besprechung vom
14. Juni 2018 sowie der Verfügung vom 4. Juli 2018 auch noch die Umnutzung der Zimmer
in den Obergeschossen zu Hotelzimmern). So wies es die Beschwerdeführerin in den von
dieser erwähnten Unterlagen darauf hin, dass sie mit den gastgewerblichen Aktivitäten im
Erdgeschoss als auch in den Obergeschossen bis zur allfälligen Erteilung einer
Baubewilligung zuzuwarten und entsprechend die diesbezüglichen Angebote im Internet
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vom Netz zu nehmen habe. Diese Anweisungen der Instruktionsbehörde, welche
Bauvorhaben des hängigen Baugesuchsverfahrens betrafen, sind zulässig.
Schliesslich hat das Regierungsstatthalteramt der Gemeinde – entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin – nicht vorgegeben, wie sie im Rahmen des Baupolizeiverfahrens
entscheiden müsse. Vielmehr hat es die Gemeinde in der Verfügung vom 21. März 2019
bloss angewiesen, hinsichtlich der vor Erteilung der Baubewilligung im Erdgeschoss
aufgenommenen gewerblichen Nutzung und der soweit ersichtlich in den Räumen in den
Obergeschossen ohne Baubewilligung vorgenommenen Umnutzung zu gewerblicher,
hotelmässiger Nutzung baupolizeilich einzuschreiten. Sie solle dabei der Gesuchstellerin
das rechtliche Gehör gewähren und gegebenenfalls die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands mit dem Hinweis auf die Möglichkeit eines nachträglichen
Baugesuchs verfügen. Diese Ausführungen enthalten keine rechtliche Würdigung in der
Sache. Die Aufforderung, baupolizeilich vorzugehen, steht dem Regierungsstatthalteramt
als Aufsichtsbehörde in Baupolizeisachen zu. Wenn die Beschwerdeführerin in der
Beschwerde (Rz. 29) sodann die Aktennotizen der beiden Besprechungen vom 14. Juni
2018 erwähnt, so hat sich der Regierungsstatthalter darin in nicht abschliessender Weise
("kaum bewilligungsfähig", "nicht damit zu rechnen, dass dafür eine Betriebsbewilligung
erteilt werden kann") zu Vorhaben geäussert, die (zum damaligen Zeitpunkt noch)
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens waren. Eine Verletzung der gesetzlichen
Zuständigkeitsordnung liegt insgesamt nicht vor.
c) Die Beschwerdeführerin bringt sodann vor, das AGR sei zuständig für den Entscheid
über Ausnahmen ausserhalb der Bauzone. Im angefochtenen Entscheid (Ziffer 2.3) führe
der Regierungsstatthalter aber die Begründung des AGR mit eigenen Worten aus. Dadurch
verletze er auch in Bezug auf das AGR die Zuständigkeitsordnung. Der
Regierungsstatthalter könne in seiner Verfügung nicht direkt über die Gegenstände von
Art. 24 ff. RPG verfügen. Dieser Einwand ist nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz ist nicht
verpflichtet, die Ausführungen in der Verfügung des AGR in seinen Erwägungen des
Gesamtentscheids wortwörtlich zu übernehmen. Sie ist aber an den Entscheid des AGR
über die Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 ff. RPG und hier der damit verknüpften
Nebenbestimmung (Zweckentfremdungsverbot) gebunden. Daran hat sich die Vorinstanz
gehalten. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin hat das
Regierungsstatthalteramt nicht direkt über Gegenstände nach Art. 24 ff. RPG verfügt.
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4. Zweckentfremdungsverbot: Ausführungen Vorinstanz / AGR und Ausgangslage
a) Mit seiner Verfügung vom 15. April 2019 bewilligte das AGR das Bauvorhaben b
"Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten. Zimmersanierung mit neuer
Wohnraumaufteilung und Einbau von Bädern im 1., 2. und 3. Obergeschoss gemäss den
Grundrissplänen vom 1. Juni 2018. Nutzung: Wohnen (unverändert)" gestützt auf Art. 24c
RPG als teilweise Änderung, welcher keine wesentlichen Interessen entgegenstehen. Im
Zusammenhang mit dieser Ausnahmebewilligung verfügte das AGR allerdings zusätzlich
eine Nebenbestimmung, wonach die Nutzung der Räume im 1., 2. und 3. Obergeschoss zu
gewerblichen Zwecken verboten ist. Dieses Zweckentfremdungsverbot sei für das
Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. G._ sicherzustellen und beim
Grundbuchamt anmerken zu lassen.
Gestützt auf diese verbindliche Verfügung des AGR hielt das Regierungsstatthalteramt im
Entscheiddispositiv des angefochtenen Entscheids (Ziff. 3.4) fest, es werde das
Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Interlaken, nach Rechtskraft des Gesamtentscheids
anweisen, für das Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. G._ die Anmerkung
"Zweckentfremdungsverbot 1., 2. und 3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG" im Grundbuch
anzumerken. In der Begründung des Entscheids (Ziff. 2.3) führte die Vorinstanz u.a. aus,
gemäss Art. 44 RPV könne die zuständige kantonale Behörde bei Bewilligungen im
Zusammenhang mit Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone Nutzungs- und
Verfügungsbeschränkungen sowie Bedingungen und Auflagen im Grundbuch anmerken
lassen. Das vom AGR verfügte Zweckänderungsverbot betreffend Umnutzung der
Obergeschosse in eine gewerbliche, hotelähnliche Nutzung beruhe mithin auf einer
genügenden gesetzlichen Grundlage – eine solche lasse sich darüber hinaus auch aus Art.
38 Abs. 3 i.V.m. Art. 29 BauG ableiten. Da die Bauherrschaft die Räume im Obergeschoss
offenkundig zumindest teilweise gewerblich kurzzeitig an Touristen vermiete, erweise sich
das Zweckentfremdungsverbot als geeignet, erforderlich und zudem auch verhältnismässig
im engeren Sinne. Da eine Umnutzung der Obergeschosse zu einer gewerblichen Nutzung
gemäss wiederholter Bestätigung der Bauherrschaft nicht (mehr) Gegenstand des zu
beurteilenden Baugesuchs sei, könne es im Rahmen des vorliegenden Bauentscheids
offen bleiben, ob eine solche Umnutzung unter bestimmten Rahmenbedingungen allenfalls
bewilligbar wäre. Aufgrund der möglichen Auswirkungen einer derartigen Umnutzung auf
Raum und Umwelt sei diese jedenfalls baubewilligungspflichtig und sie dürfe deshalb
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gegebenenfalls erst dann erfolgen, wenn die hierfür notwendige raumplanungsrechtliche
Ausnahmebewilligung und die Baubewilligung vorlägen. Auch unter diesen
Gesichtspunkten sei das Zweckentfremdungsverbot sinnvoll und zweckmässig.
b) Was die Obergeschosse des umstrittenen Gebäudes betrifft, so hat die
Beschwerdeführerin den Umfang ihres nachträglichen Baugesuchs im Verlauf des
vorinstanzlichen Verfahrens angepasst. Im ersten Baugesuch vom 1. März 2018 ersuchte
sie diesbezüglich sowohl um diverse bauliche Massnahmen (Sanierung alte Zimmer,
Reduktion der Zimmer, Einbau von neuen Badezimmern) als auch um eine
Nutzungsänderung ("Nutzung Zimmer: neu Hotelzimmer"). Mit Projektänderung vom 10.
September 2018 schränkte sie das Baugesuch hierzu ein, indem sie die
Nutzungsänderung ausdrücklich nicht mehr als Gegenstand ihres nachträglichen
Baugesuches bezeichnete ("Baubeschrieb: Um- und Ausbau. Es findet keine Umnutzung
statt.") und nur noch um Bewilligung der baulichen Massnahmen in diesen
Obergeschossen ersuchte. Die Beschwerdeführerin hat damit ihr ursprüngliches
Baugesuch für eine Umnutzung der Obergeschosse mit der Projektänderung vom
10. September 2018 wieder zurückgezogen.
Die Sanierung der Obergeschosse ist nicht untrennbar mit einer hotelmässigen Nutzung
dieser Räumlichkeiten verbunden. So lassen sich die sanierten Räume grundsätzlich auch
weiterhin im bisherigen Rahmen als Mietwohnungen oder -zimmer für mittel- bis
langfristige Vermietungen nutzen, zumal sie über die dafür notwendigen Einrichtungen
verfügen (insb. eine eigene Küche oder zumindest eine Etagenküche). Aus diesem Grund
ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin verlangte
Trennung der baulichen Massnahmen und einer (allfälligen) Nutzungsänderung zuliess und
hinsichtlich der Obergeschosse einzig über die baulichen Massnahmen entschied (und
diese bewilligte).
c) Das von der Vorinstanz angeordnete Zweckentfremdungsverbot setzt voraus, dass
die dadurch verbotene Umnutzung baubewilligungspflichtig ist. Nur wenn dies zu bejahen
ist, liegt mangels eines Baugesuches hierzu eine formelle Rechtswidrigkeit vor. Die
Baubewilligungspflicht ist damit Grundvoraussetzung für ein allfälliges
Zweckentfremdungsverbot, weshalb diese Frage in einem ersten Schritt zu klären ist (E. 5).
Erst in einem zweiten Schritt geht es dann um die Frage der Rechtmässigkeit dieses
Zweckentfremdungsverbots (E. 6).
RA Nr. 110/2019/97 14
5. Baubewilligungspflicht der Umnutzung
a) Die Vorinstanz und das AGR vertreten die Ansicht, dass im ersten, zweiten und
dritten Obergeschoss des Gebäudes eine baubewilligungspflichtige Umnutzung von einer
Wohnnutzung in eine gewerbliche, hotelähnliche Nutzung stattgefunden hat.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Nutzung als Gästehaus resp. Lodge mit Zimmern
zur kurz- wie langfristigen Vermietung unterscheide sich nicht von der bisherigen Nutzung.
Die Wohnungen und Zimmer in den Obergeschossen seien seit jeher zu Renditezwecken
vermietet oder als Dienstwohnungen im Sinne eines Logisentgelts (gewerblich) verwendet
worden. Auch künftig würden die Zimmer und Wohnungen an Dritte vermietet. Die Dauer
dieser jeweiligen Mietverhältnisse tauge nicht zur Unterscheidung der Art der Nutzung. Die
von ihr angestrebte Nutzung der Obergeschosse erfülle bei weitem nicht die Kriterien, um
als Hotelbetrieb oder Bed & Breakfast zu gelten, wie sich aus entsprechenden Anfragen
bei hotelleriesuisse und Bed and Breakfast Switzerland GmbH ergebe. Anders als das
AGR ausführe, werde das Gebäude sodann nicht erneuert, sondern die Wohnungen und
Zimmer in den Obergeschossen einer einfachen Sanierung des Innenausbaus unterzogen.
Es finde keine Erneuerung von Gebäudevolumen oder der Fläche statt. Es handle sich um
eine Sanierung bestehenden Wohnraums, welcher schon seit jeher vermietet worden ist
und dies auch künftig werden soll. In der Eingabe vom 6. September 2019 ergänzt sie,
dass in der Vergangenheit stets nur Einzelzimmer und keine Wohnungen – verstanden als
für sich abgetrennte Wohneinheiten – an Dritte vermietet worden seien. Mit den aktuellen
Sanierungsarbeiten habe sie nichts anderes getan, als dringend notwendige
Bauerneuerungsarbeiten am bereits bewilligten Objekt auszuführen. Am Charakter und der
Nutzungsart habe sich nichts geändert.
Damit bringt die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der hier umstrittenen Nutzung
der Obergeschosse sinngemäss vor, es handle sich nicht um einen
baubewilligungspflichtigen Tatbestand. Soweit sie die Umbauarbeiten in den
Obergeschossen anspricht und dabei kritisiert, diese würden keine Erneuerung sondern
eine blosse Sanierung darstellen, muss darauf nicht näher eingegangen werden, da diese
Umbauarbeiten mit dem angefochtenen Entscheid des Regierungsstatthalteramts bewilligt
wurden.
RA Nr. 110/2019/97 15
b) Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Be-
willigung errichtet oder geändert werden. Der Begriff der "Bauten und Anlagen" ist ein
bundesrechtlicher. Die Kantone können den Kreis der nach dem RPG
bewilligungspflichtigen Vorkehren nicht einschränken, sondern höchstens ausdehnen.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gelten als bewilligungsbedürftige Bauten
und Anlagen "jedenfalls jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Ein-
richtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und die
Nutzungsordnung zu beeinflussen vermögen, weil sie entweder den Raum äusserlich
erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen".17
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren Realisierung nach
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein
Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Das
Bundesgericht folgt einer wirkungsbezogenen Betrachtungsweise, wonach es in erster
Linie auf qualitative und weniger auf quantitative Aspekte ankommt. Daher können gewisse
Vorhaben vor allem wegen ihres Betriebs und weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage
baubewilligungspflichtig sein. Folgerichtig können auch reine Umnutzungen ohne bauliche
Massnahmen der Baubewilligungspflicht unterstehen.18
Der bernische Gesetzgeber hat die baubewilligungspflichtigen und baubewilligungsfreien
Vorhaben gemäss den bundesrechtlichen Vorgaben in den Art. 1a und Art. 1b BauG in
genereller Art und Weise definiert und im Bewilligungsdekret festgelegt, welche
geringfügigen Vorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Art. 1a Abs. 2 BauG hält explizit
fest, dass grundsätzlich auch Zweckänderungen baubewilligungspflichtig sind. Art. 6 Abs. 1
Bst. c BewD sieht aber vor, dass das Unterhalten und Ändern – einschliesslich das
Umnutzen – von Bauten und Anlagen keiner Bewilligung bedarf, wenn keine bau- oder
umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind. Letzteres wäre dann der Fall, wenn
Zonen- und Abstandsvorschriften oder die Umweltschutzgesetzgebung berührt werden
oder wenn es zu einer wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen kommt.19
17 BGE 123 II 256 E. 3, 119 Ib 222 E. 3.a 18 Zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 1a N. 10 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 22 N. 10 und N. 17; aus der neueren Rechtsprechung BGer 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E. 2.1 19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N 24;
RA Nr. 110/2019/97 16
Liegt ein Bauvorhaben nach Art. 6 oder 6a BewD schliesslich ausserhalb der Bauzone und
ist es geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem es zum Beispiel den Raum
äusserlich erheblich verändert, die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt,
ist es baubewilligungspflichtig (Art. 7 Abs. 1 BewD).
Nach einer neueren BSIG zu touristisch genutzten Wohnbauten20 ist die Umnutzung einer
herkömmlichen auf Dauer angelegten Wohnnutzung zu gewerbsmässiger kurzzeitiger
Vermietung von Zimmern und Wohnungen dann baubewilligungspflichtig, wenn eine
Wohnung bzw. ein Einfamilienhaus mit mehr als 10 Betten oder in einem Mehrfamilienhaus
eine oder mehrere Wohnungen mit insgesamt mehr als 10 Betten an mehr als 10 Gäste
kurzzeitig vermietet wird.
c) Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerin in der Stellungnahme vom
27. Juni 2018 wurden die Zimmer und Wohnungen in den erwähnten Obergeschossen des
Hauses vor deren Umbau zuletzt an temporäre Mitarbeitende der Betriebe auf dem
E._ und an Gäste vermietet. Im Rahmen der bisherigen Nutzung als Personalhaus
sei das Gebäude zudem über Jahrzehnte hinweg immer nur für kurzfristige Wohnzwecke
genutzt worden (maximal Saisondauer).21 In der Eingabe vom 6. September 2019 fügt sie
an, das Gebäude sei von den Vormietern seit jeher als Personalhaus genutzt worden. Der
Begriff Personalhaus sage aus, dass das betreffende Haus der Unterbringung von
Angestellten eines Betriebs (Café K._, E._) gedient habe und damit
unmittelbar einen gewerblichen Zweck mitbeinhalte.
Das Haus verfügt gemäss den massgebenden Plänen über jeweils zwei Zimmer im ersten
und zweiten Obergeschoss des Hauptgebäudes, über ein Studio im dritten Obergeschoss
des Hauptgebäudes sowie über je ein Studio im ersten und zweiten Obergeschoss des
Anbaus. Was die aktuelle Nutzung betrifft, so hielt die Beschwerdeführerin in der Eingabe
vom 25. Juli 2018 fest, das Studio im Erdgeschoss werde durch Herrn H._ selber
bewohnt, das Studio im Anbau des zweiten Obergeschosses sei an einen Koch
dauervermietet. Die übrigen Zimmer im Hauptgebäude (jeweils zwei Zimmer im ersten und
zweiten Obergeschoss sowie ein Zimmer im dritten Obergeschoss) seien mit insgesamt 10
20 Bernische Systematische Information Gemeinden BSIG Nr. 7/721.0/13.1 "Touristisch genutzte Wohnbauten (Umnutzung privater Wohnungen zu gewerbsmässiger kurzzeitiger Vermietung, neue Beherbergungsformen" vom 24. Januar 2019, Ziff. 2.1 21 Vorakten pag. 77.
RA Nr. 110/2019/97 17
Betten ausgestattet.22 In der Eingabe vom 10. September 2018 ergänzte sie, aufgrund
einer Änderung der familiären Situation sei in naher Zukunft absehbar, dass auch die
beiden Zimmer im Hauptgebäude des ersten Obergeschosses durch Herrn H._ zu
eigenen Wohnzwecken beansprucht würden. Damit kämen höchstens noch zwei Zimmer
und das Studio im dritten Obergeschoss für eine Weitervermietung in Betracht, womit man
sich unter der angesprochenen 10-Betten-Grenze befinde.23
Diese Aussagen der Beschwerdeführerin stehen im Widerspruch zu den Angaben auf der
Internetseite www.E._-lodge.ch sowie auf dem Internetportal www.ebookers.ch24.
Danach verfügt die Lodge über sechs Zimmer auf drei Stockwerken. Von den auf diesen
Portalen angebotenen Zimmern handelt es sich um vier Doppelzimmer mit jeweils einem
Queen-Bett und um 2 Junior-Suiten mit jeweils zwei Einzelbetten und einem Doppelbett.
Insgesamt stehen damit in sechs Zimmern 16 Betten zur Verfügung.
d) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin unterscheidet sich die aktuelle
Nutzung der Obergeschosse dieses Gebäudes von der bisherigen. Zwar besteht weiterhin
eine Form der Wohnnutzung. Allerdings handelt es sich neu um eine hotelähnliche
Nutzung, indem die Zimmer professionell und kurzzeitig (tageweise) an Gäste vermietet
werden, während dem bis anhin eine mittel- bis längerfristige Wohnnutzung vorab für
Saisonniers im Vordergrund stand. Dass die Dependance in einem Mietvertrag aus dem
Jahr 2008 dem Zweck "Wohnungen/Ferienwohnungen/Hotel" zugeordnet wurde, wie die
Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 6. September 2019 vorbringt, ändert nichts an
der bisherigen tatsächlichen Nutzung als Personalunterkunft für Saisonniers. In derselben
Eingabe bestätigt die Beschwerdeführerin selber mehrfach, dass es sich bis anhin um ein
Personalhaus für Saisonangestellte gehandelt habe. Anders als die Beschwerdeführerin
meint, ist die Dauer des Mietverhältnisses sehr wohl relevant für die Frage, ob eine
baubewilligungspflichtige Umnutzung vorliegt. Im Unterschied zu früher – und entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführerin (Eingabe vom 6. September 2019 Rz. 13) – sind die
neuen Zimmer sodann gemäss den Angaben auf den erwähnten Internetseiten
hotelmässig ausgestattet (WLAN, Fernseher mit Pay-TV, kostenlose Toilettenartikel,
Kühlschrank) und die Lodge verfügt neben einem Selbstbedienungs-Check-In (mit Check-
In Zeit von 14.00 Uhr bis 06.00 Uhr) über zahlreiche hotelmässige Dienstleistungen
22 Vorakten pag. 182. 23 Vorakten pag. 204. 24 Beide zuletzt eingesehen am 10. September 2019.
http://www.ebookers.ch
RA Nr. 110/2019/97 18
(Automatenfrühstück und Snackbar, Abholservice, kostenlose Parkplätze, Ladestation für
Elektroautos, täglicher Reinigungsservice). Die Zimmer werden schliesslich im Internet
angepriesen und können über die erwähnten Internetseiten gebucht werden.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nahm diese eine Umnutzung vor, und zwar
von einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten Wohnnutzung zu einer
professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform
mit hotelähnlichem Charakter. Diese veränderte Beherbergungsform generiert mehr
Verkehr und hat damit Auswirkungen auf die Erschliessung. Zudem wirkt sie sich auch
lärmmässig anders aus als die bisherige Nutzung, zumal Ankunft und Check-In von Gästen
auch die ganze Nacht lang möglich sind. Bereits aus diesem Grund besteht ein Interesse
der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle. Die Lodge befindet
sich zudem ausserhalb der Bauzone und ist aufgrund des Gesagten geeignet, die
Nutzungsordnung zu beeinflussen, weshalb die Baubewilligungspflicht gestützt auf Art. 7
Abs. 1 BewD zu bejahen ist.
Zweitrangig ist unter diesen Umständen, wie viele Zimmer genau der kurzzeitigen
Vermietung dienen, ändert dies doch bei einem solchen Betrieb ausserhalb der Bauzone
nichts an der Baubewilligungspflicht. Trotzdem lässt sich festhalten, dass entgegen den
Aussagen der Beschwerdeführerin und gestützt auf die konkret angebotenen Zimmer auf
dem besagten Internetportal von deutlich mehr als 10 Betten auszugehen ist, welche der
kurzzeitigen Vermietung dienen. Damit wird auch die in der BSIG erwähnte Grenze der
Baubewilligungspflicht überschritten. Selbst wenn – den Ausführungen der
Beschwerdeführerin folgend – von 10 Betten (Stellungnahme vom 25. Juli 2018) bzw.
sogar von etwas weniger als 10 Betten (Stellungnahme vom 10. September 2018)
auszugehen wäre, würde dies nach dem Gesagten nichts an der Baubewilligungspflicht
ändern. Ohnehin muss bezweifelt werden, ob die erwähnte Grenze von 10 Betten gemäss
BSIG auch in der Landwirtschaftszone Geltung beanspruchen kann, haben doch dort bei
der Frage der Baubewilligungspflicht strengere Massstäbe zu gelten als in der Bauzone.
e) Zusammenfassend erweist sich die Umnutzung in den Obergeschossen des
streitbetroffenen Gebäudes von einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten
Wohnnutzung zu einer professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung (tageweise)
ausgerichteten Beherbergungsform mit hotelähnlichem Charakter, wie sie heute besteht,
als baubewilligungspflichtig. Dass die Lodge gemäss den Ausführungen der
RA Nr. 110/2019/97 19
Beschwerdeführerin die Voraussetzungen zur Klassifikation als Hotelbetrieb bzw. als Bed
& Breakfast nicht erfüllt, ist dabei nicht von Belang. Damit steht fest, dass für diese
Umnutzung und damit für die aktuelle Nutzung der Obergeschosse die notwendige
Baubewilligung fehlt und diese entsprechend formell rechtswidrig ist.
6. Zulässigkeit des Zweckentfremdungsverbots
a) Die Beschwerdeführerin rügt, das Regierungsstatthalteramt zitiere im angefochtenen
Entscheid zwar die formellen Grundlagen für die Anordnung von Auflagen und
Bedingungen. Eine materiell-rechtliche Begründung für die Anordnung des
Zweckentfremdungsverbotes fehle aber. Bedingungen und Auflagen kämen bei
Bauvorhaben in Betracht, die je nach der Art der Nutzung sowohl gesetzeskonform als
auch gesetzeswidrig sein können. Im angefochtenen Entscheid werde mit keinem Wort
erwähnt, was für gesetzeswidrige Auswirkungen beim Bauvorhaben in Betracht kommen
könnten. Das Vorhaben habe auch keine gesetzeswidrigen Auswirkungen auf Raum und
Umwelt. Die Voraussetzungen für den Erlass einer Auflage seien sodann nicht erfüllt. Der
enge sachliche Zusammenhang fehle, weil die Räume, die vom Zweckentfremdungsverbot
betroffen seien, ausserhalb des Gesuchsgegenstandes liegen würden. Es werde sodann
nicht ausgeführt, was für ein öffentliches Interesse mit dem Bauvorhaben (geschweige
denn der Nutzung) gefährdet werden könnte. Daher fehle es dem
Zweckentfremdungsverbot an der Notwendigkeit. Ebenso fehle es an der Geeignetheit. So
sei es ihr mit dem Verbot der gewerblichen Nutzung der oberen Geschosse nach
behördlicher Sichtweise wohl gänzlich untersagt, die Räume gegen Entgelt zu vermieten
und es verbliebe ihr als einzige gesetzeskonforme Nutzungsart die Nutzung dieser Räume
als eigenen Sitz. Die Vorinstanz betrachte die "Vermietung gegen Entgelt" offenbar
grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit, die in einem Wohngebäude offenbar zonenfremd
sein soll. Das Zweckentfremdungsverbot führe daher in der Anwendung ins Absurde.
Schliesslich müsse das Zweckentfremdungsverbot mit vernünftigem Aufwand durchsetzbar
sein, was voraussetze, dass die Rechte und Pflichten der Bedingung oder Auflage
hinreichend bestimmt seien und klar und eindeutig im Verfügungsdispositiv festgehalten
würden.
RA Nr. 110/2019/97 20
b) Art. 44 Abs. 2 RPV statuiert, dass die zuständige kantonale Behörde bei
Bewilligungen im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
Eigentumsbeschränkungen, insbesondere Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen,
sowie Bedingungen und Auflagen im Grundbuch anmerken lassen kann.
Gemäss Art. 38 Abs. 3 BauG können sodann mit der Baubewilligung Bedingungen und
Auflagen verbunden werden, wobei Art. 29 Abs. 2 BauG (und auch die weiteren Absätze
von Art. 29 BauG25) sinngemäss anwendbar ist. Nach Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG sind etwa
Bestimmungen zulässig, wonach Bauten und Anlagen, die nur im Hinblick auf einen
bestimmten Zweck bewilligt werden, nicht zweckentfremdet werden dürfen. Diese
Zweckentfremdungsverbote sind vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken (Art. 29 Abs. 3
BauG). Das Zweckentfremdungsverbot soll verhindern, dass ein im Hinblick auf einen
besonderen Zweck bewilligtes Bauvorhaben einem anderen Zweck, für den es nicht hätte
bewilligt werden dürfen, dienstbar gemacht wird. Die Baubewilligung ist unter der
Resolutivbedingung erteilt, dass der vorgegebene Zweck gewahrt wird.26
Die Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur
erteilten Bau- oder Ausnahmebewilligung stehen, durch ein öffentliches Interesse
gerechtfertigt und verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine Nebenbestimmung nur
dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, geeignet und für den
Bauherrn zumutbar ist. Schliesslich müssen Bedingungen und Auflagen für die Behörden
mit vernünftigem Aufwand kontrollier- und durchsetzbar sein. Ein Gesuch für ein
Bauvorhaben, das den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist grundsätzlich unbefristet,
bedingungslos und unbelastet zu bewilligen. Die Ausübung der Bewilligung unterliegt
lediglich den Beschränkungen, die von Gesetzes wegen allgemein für solche
Bewilligungen gelten. Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen klar nicht
entspricht, kann der Mangel nicht mit Bedingungen oder Auflagen geheilt werden.
Bedingungen und Auflagen zu einer Baubewilligung kommen daher nur bei Bauvorhaben
in Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung
oder Betriebsführung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein können. Bedingungen und
Auflagen sind in solchen Fällen das Mittel dazu, die gesetzwidrigen Auswirkungen zu
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 15. 26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 6.
RA Nr. 110/2019/97 21
verhindern. Insoweit sind sie gegenüber der Alternative des Bauabschlags das mildere
Mittel.27
c) Mit den erwähnten Bestimmungen (Art. 44 Abs. 2 RPV, Art 38 Abs. 3 BauG i.V.m.
Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG), welche auch von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
erwähnt werden, verfügt das angeordnete Zweckentfremdungsverbot über eine genügende
gesetzliche Grundlage. Dies wird auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Sie ist
jedoch der Ansicht, es fehle an einer materiell-rechtlichen Grundlage für das
Zweckentfremdungsverbot, da das Bauvorhaben keine gesetzeswidrigen Auswirkungen
habe. Dieser Einwand geht fehl. So dienen Bedingungen und Auflagen dazu, die
gesetzeswidrigen Auswirkungen zu verhindern. Die Umnutzung der Obergeschosse von
einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten Wohnnutzung zu einer
professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform
mit hotelähnlichem Charakter war nicht (mehr) Teil des nachträglichen Baugesuchs der
Beschwerdeführerin und ist – da baubewilligungspflichtig (vgl. E. 5) – formell rechtswidrig.
Der gesetzeswidrige Zustand, den es vorliegend zu verhindern gilt, besteht darin, dass die
Räumlichkeiten in den Obergeschossen neben der bewilligten Sanierung auch einer
unbewilligten Umnutzung zugeführt werden können. Ob die Umnutzung bewilligungsfähig
wäre, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen. Selbst wenn dies der Fall sein sollte,
so ändert dies nichts an der (derzeitigen) formellen Rechtswidrigkeit und damit einem
gesetzeswidrigen Zustand. Insofern wird mit dem Zweckentfremdungsverbot im Sinne von
Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG erreicht, dass die Obergeschosse des streitbetroffenen
Gebäudes, deren Sanierung nur im Hinblick auf einen bestimmten Zweck bewilligt wurde,
nicht zweckentfremdet werden (von einer Wohnnutzung im bisherigen Sinn zu einer nicht
bewilligten gewerblichen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform
mit hotelähnlichem Charakter). Damit ist auch der für Bedingungen und Auflagen
geforderte enge sachliche Zusammenhang gegeben. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin betrifft das Zweckentfremdungsverbot nicht Räume, die ausserhalb
des Gesuchsgegenstandes liegen. Vielmehr wurde in diesen Räumen – wie erwähnt – eine
Sanierung bewilligt. Mangels Prüfung der materiellen Bewilligungsfähigkeit erübrigt es sich
sodann, auf andere Fälle der Vermietung von Wohnungen oder Gästezimmern in der
Gemeinde wie etwa die in der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 6. September 2019
27 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a.
RA Nr. 110/2019/97 22
explizit erwähnte Vermietung von Zimmern und einer Wohnung in einem Nachbargebäude
einzugehen.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang sinngemäss eine ungenügende
Begründung des vorinstanzlichen Entscheids geltend macht, indem für die Anordnung des
Zweckentfremdungsverbotes eine materielle Begründung fehle, so kann ihr ebenfalls nicht
gefolgt werden. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich die Pflicht der
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung
muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten
können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich
die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss
jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den
wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.28 Diese Anforderungen erfüllt der
angefochtene Entscheid. Die Begründung des Zweckentfremdungsverbots lässt sich Ziffer
2.3 des Entscheids entnehmen. So führt die Vorinstanz darin u.a. aus, dass die Umnutzung
ihres Erachtens baubewilligungspflichtig ist, um deren Bewilligung vorliegend aber nicht
gesucht wurde und diese damit nicht (mehr) Gegenstand des zu beurteilenden
Baugesuchs ist.
d) Die Beschwerdeführerin bringt vor, es sei nicht erkennbar, welches öffentliche
Interesse mit dem Bauvorhaben bzw. der Nutzung gefährdet werden könnte. Für die
Zulässigkeit einer Auflage oder Bedingung ist jedoch lediglich vorausgesetzt, dass diese
durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Dieses öffentliche Interesse besteht hier
bereits in der Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben, indem mit dem
Zweckentfremdungsverbot eine baubewilligungspflichtige, aber nicht bewilligte Umnutzung
unterbunden wird. Ob die aus der unbewilligten Umnutzung resultierende Nutzungsform
selber ein öffentliches Interesse gefährdet, ist nicht vorausgesetzt und hier damit irrelevant.
Das Zweckentfremdungsverbot erweist sich schon deshalb als verhältnismässig, weil nicht
bloss ein Verdacht besteht, dass die Obergeschosse einer professionell betriebenen, auf
kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform mit hotelähnlichem Charakter
zugeführt werden könnten, sondern diese Nutzungsform bereits Tatsache ist (vgl. E. 5).
Das Zweckentfremdungsverbot ist sodann zur Erreichung des angestrebten Ziels, nämlich
28 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5.
RA Nr. 110/2019/97 23
der Verhinderung bzw. Unterbindung dieser unbewilligten Nutzungsänderung, erforderlich.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin lässt sich aus der Formulierung im vor-
instanzlichen Entscheid, wonach die Nutzung der Obergeschosse zu gewerblichen
Zwecken verboten ist, klar und eindeutig ableiten, dass sich das Zweckentfremdungsverbot
nicht auf jegliche Nutzung im Sinne von "Vermietung gegen Entgelt" bezieht, sondern damit
einzig eine professionelle, hotelähnliche Vermietung (wie sie vorliegend derzeit stattfindet)
unterbunden werden soll. So handelt es sich nur bei Letzterer um eine gewerbliche
Nutzung. Die von der Beschwerdeführerin zuvor betriebene, mittel- bis längerfristige
Vermietung einzelner Zimmer an Saisonniers dagegen stellt weder nach allgemeinem
Sprachgebrauch noch in rechtlicher Hinsicht eine gewerbliche Liegenschaftsverwaltung
und damit ein Gewerbe dar, auch wenn diese einen Ertrag abgeworfen hat und das Haus
gemäss Eingabe vom 6. September 2019 in der Vergangenheit teilweise als
Geschäftshaus bezeichnet wurde. Im Übrigen ergibt sich auch aus der Verfügung des AGR
als integrierenden Bestandteil des angefochtenen Entscheids, dass mit dem
Zweckentfremdungsverbot nur die erwähnte hotelmässige Vermietung unterbunden
werden soll. Es ist daher eindeutig, dass mit dem Zweckentfremdungsverbot nicht diese
bisherige Nutzung unterbunden wird. Damit ist das verfügte Zweckentfremdungsverbot
auch geeignet und führt nicht zu weit. Wieso dieses klar definierte Nutzungsverbot für die
Behörden nicht mit vernünftigem Aufwand kontrollierbar sein soll, ist nicht erkennbar und
wird von der Beschwerdeführerin auch nicht näher begründet. Schliesslich kann das
Zweckentfremdungsverbot nachträglich auch wieder aufgehoben werden, sollte die
Umnutzung im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bewilligt werden
können. Auch insofern handelt es sich um eine verhältnismässige Anordnung, um die
(derzeit) unbewilligte Umnutzung zu verhindern.
e) Zusammenfassend ergibt sich, dass das von der Vorinstanz verfügte
Zweckentfremdungsverbot rechtens ist. Der vorinstanzliche Entscheid ist in Abweisung der
Beschwerde zu bestätigen.
7. Ergebnis und Kosten
a) Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des
Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 2019 sowie die Verfügung des AGR vom 18. April
2019 sind zu bestätigen.
RA Nr. 110/2019/97 24
b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung
stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf den von der
Beschwerdeführerin verlangten Augenschein konnte daher verzichtet werden, da von
diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.
c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV29). Als
unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf Parteikostenersatz
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Parteikosten werden daher keine gesprochen.

## Considerations