# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b768d06c-4d00-4b10-a7d2-01acb8f62a4a
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2019
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
A._ et B._ sont copropriétaires de la parcelle n° 2662 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Blonay. Ce bien-fonds a une surface totale de 747 m2. Un chalet y avait été construit (bâtiment n° ECA 184, d’une surface au sol de 77 m2), ainsi qu’un garage pour une automobile (14 m2). Le terrain est classé dans la zone périphérique C du plan général d’affectation de la commune. Selon le règlement communal sur le plan d’extension et la police des constructions (RPE), cette zone est "
réservée aux bâtiments d’habitation (deux foyers au maximum par bâtiment) ainsi qu’aux installations et constructions d’utilité publique
" (art. 15 al. 1 RPE). L’art. 16 let. h RPE dispose que dans les zones périphériques sont applicables des règles spéciales concernant la surface minimum de la parcelle à bâtir. Selon l’art. 25 RPE, ne sont constructibles, dans la zone périphérique C, que les parcelles d’une surface supérieure ou égale à 1'000 m2, à raison d’un seul bâtiment d’habitation par surface réglementaire.
B.
En 2011, A._ et B._ ont présenté à la Municipalité de la commune de Blonay (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire pour un projet d’agrandissement du bâtiment existant (création d’un nouveau logement) et de construction d’un garage souterrain; le projet tendait également à démolir le garage existant. D’après les plans, le chalet (n°ECA 184) était maintenu à son emplacement et un corps de bâtiment y était ajouté au sud-est. La surface brute utile des planchers, après travaux, était de 355 m2, dont 200 m2 consacrés au logement (agrandissement de 202 m2, par rapport à la surface du chalet). Mis à l’enquête publique du 6 juillet au 4 août 2011, le projet a suscité l'opposition de plusieurs voisins. Le 6 février 2012, la municipalité a délivré à A._ et B._ le permis de construire requis, en accordant les dérogations suivantes : "
Art. 18 RPE, distance aux limites sur la partie transformée et art. 25 RPE, surface parcelle, selon art. 80
[de
la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ; BLV 700.11)]". Pour justifier le rejet des oppositions, la municipalité a notamment exposé ce qui suit (réponses aux opposants du 6 février 2012)
:
"Il ne s’agit pas d’une nouvelle construction, mais bien d’un agrandissement, et ce même si les murs extérieurs du chalet existant seront démolis vu en particulier leur vétusté. On n’est pas pour autant en présence d’un bâtiment en ruine et la partie en dur de l’actuel chalet sera maintenue. Dans le cadre des deux précédentes mises à l’enquête qui ont eu lieu en 2009 et 2010, la Municipalité avait d’ailleurs demandé au constructeur de conserver les éléments de la bâtisse actuelle et de conserver autant que faire se peut une certaine typicité, de même que de prévoir un agrandissement mesuré qui ne s’apprécie pas exclusivement d’un point de vue mathématique.
Cela étant, le projet implique effectivement une dérogation à l’art. 18 RPE
[distance aux limites]
et à l’art. 25 RPE
[...]
. La demande de dérogation qui a été formulée par le constructeur peut être admise au regard de l’art. 80 LATC qui traite de ce qu’il est possible de faire comme travaux en présence de bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir. Cette disposition, reprise d’ailleurs à l’art. 53quinquies RPE, s’applique en l’espèce dès lors que le bâtiment existant ne respecte déjà pas les exigences prévues aux art. 18 et 25 RPE. C’est d’ailleurs le cas de la plupart des parcelles composant le quartier qui sont de petites parcelles ne respectant pas la surface minimale exigée en zone périphérique C. L’art. 80 al. 2 LATC prévoit que leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone; en outre, les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage. En l’espèce, le projet respecte ces conditions."
Après la délivrance du permis de construire, les travaux de construction ont débuté. Le 9 avril 2013, la municipalité a écrit à l’architecte d'A._ et B._ en l’invitant à stopper immédiatement les travaux. Un contrôle du chantier avait révélé que "
le bâtiment existant faisant l’objet d’un agrandissement
[avait]
été démoli à l’exception du pan de façade Ouest
". D’après cette lettre, il avait "
toujours été clair
[...]
que les murs du bâtiment existant devaient être maintenus, afin que celui-ci puisse être considéré comme agrandissement au sens des règlements en vigueur
". La municipalité a demandé à l’architecte de lui fournir un rapport. Dans une lettre du 15 avril 2013, un ingénieur civil, mandaté par le maître de l’ouvrage, a expliqué que l’entreprise avait décidé, le 5 avril précédent, de démolir les murs du bâtiment parce qu’ils étaient en mauvais état et aussi pour des raisons de sécurité. Le 1
er
mai 2013 puis le 3 juin 2013, la municipalité a confirmé son ordre d’arrêt des travaux. Toujours le 3 juin 2013, la municipalité a écrit à l’architecte des propriétaires dans les termes suivants:
"La Municipalité, dans sa séance du 27 mai 2013, a décidé de se prononcer de la manière suivante pour la suite de la procédure :
– La Municipalité serait prête à entrer en matière pour la présentation d’un nouveau dossier complet pour la mise à l’enquête publique du projet initial, avec mention de "démolition et reconstruction..." et toutes les dérogations, moyennant l’accord préalable des voisins, à savoir M. et Mme C._ et D._, parcelle n° 2663.
– Sans l’obtention de l’accord préalable précité, le projet sera remis à l’enquête publique en respectant les dispositions réglementaires du RPE, à l’exception de la dérogation sur la surface minimum de la parcelle.
Dans les deux cas, la Municipalité ne défendra pas le projet en cas d’opposition."
Les opposants ont été informés le 7 juin 2013 de l’exigence relative à l’établissement d’un nouveau dossier, en vue d’une nouvelle enquête publique.
C.
Le 23 septembre 2013, A._ et B._ ont déposé une nouvelle demande de permis de construire, pour un projet intitulé: "
Démolition de l’habitation ECA 184 (mise en conformité), construction d’un bâtiment d’habitation de deux logements avec 2 places de parc intérieures, garage enterré de 2 places et création de 2 places de parc extérieures
". Ce projet diffère du précédent projet en ce sens que dans l'ancien projet, la partie nord-ouest du bâtiment avait une implantation correspondant à celle de l’ancien chalet, dont les murs devaient être maintenus, tandis que le nouveau bâtiment n’est que partiellement implanté à l’endroit où se trouvait l’ancien chalet (le nouveau bâtiment a été "déplacé" en direction du sud). Par ailleurs, le volume, ou la surface utile a été sensiblement augmenté dans ce second projet, qui comporte deux appartements. La surface brute utile des planchers, dans le nouveau bâtiment, est de 456 m2, dont 285 m2 consacrés au logement. Une dérogation était requise, à cause de la surface insuffisante de la parcelle (cf. art. 25 RPE).
Le projet a été mis à l’enquête publique du 30 octobre au 28 novembre 2013. Neuf oppositions ont été enregistrées, dont celle des voisins directs au nord-ouest C._ et D._.
Par une décision du 13 mars 2014, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire. Cette décision est motivée ainsi (après le rappel des différentes étapes résumées ci-dessus):
"Après examen de ce nouveau projet, et comme cela vous l’a déjà été indiqué, la Municipalité considère être en présence d’une reconstruction ne respectant pas les exigences légales et réglementaires, prévues notamment à l’art. 80 LATC.
[...]
En l’espèce, le projet mis à l’enquête complémentaire va au-delà de simples travaux de transformation ou d’agrandissement compte tenu du fait que l’entier du bâtiment qui existait sur dite parcelle a été volontairement démoli, contrairement à ce qui avait été exigé par la Municipalité dans le cadre du précédent permis. Ainsi, les travaux projetés ne peuvent être admis sous l’angle de l’art. 80 al. 2 LATC. Vu l’état du bâtiment qui a été entièrement démoli, l’art. 80 al. 3 LATC ne s’applique pas, les conditions prévues par cette disposition n’étant pas remplies dans le cas présent, les travaux ne pourraient pas davantage être autorisés sous cet angle."
Le 29 juin 2015, la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé par A._ et B._ contre cette décision (AC.2014.0156). Elle a notamment relevé que les recourants qui invoquaient une violation de la garantie de la propriété se plaignaient en fait du régime prévu par le plan d'affectation sur leur parcelle et elle a rappelé que le tribunal ne peut en principe pas contrôler à titre incident ou préjudiciel la validité, le cas échéant la constitutionnalité du plan d'affectation, lorsqu'il est saisi d'un recours contre une décision sur une demande d'autorisation de construire, et qu'il lui incombait uniquement d’examiner si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du plan d’affectation, qui définissent les possibilités de construire sur la parcelle litigieuse, avaient été bien appliquées. Elle a retenu ce qui suit:
"En l’occurrence, il est évident que le projet des recourants ne saurait être assimilé à une transformation, avec agrandissement, de l’ancien chalet, qui a été démoli. L’art. 80 al. 2 LATC n’est pas applicable, car il s’agit d’une véritable reconstruction (voir notamment arrêt AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 2b). La destruction du chalet, notamment des derniers murs et structure qui avaient été maintenus, n’étant pas accidentelle, l’art. 80 al. 3 LATC n’est pas applicable. La définition de la protection de la situation acquise, à l’art. 80 LATC, est exhaustive, en ce sens que le droit communal ne peut pas prévoir un régime plus large ou plus restrictif (arrêt AC.2013.0401 du 4 mars 2014).
Dès lors, comme le bâtiment litigieux est prévu sur une parcelle où un nouveau bâtiment d’habitation ne peut pas être construit, à cause de la surface minimale exigée par l’art. 25 RPE, et comme les recourants ne peuvent rien déduire de la présence, sur cette parcelle, d’un ancien bâtiment non réglementaire (à cause de l’art. 25 RPE) qu’ils ont démoli, la municipalité était tenue de considérer que le projet litigieux n’était pas conforme à la réglementation de la zone périphérique C, la protection de la situation acquise ne jouant aucun rôle dans le cas particulier".
La CDAP a également rejeté le grief relatif à la violation du droit à la protection de la bonne foi en relevant que la municipalité n’avait jamais promis de délivrer l’autorisation de construire requise, pour le nouveau projet de bâtiment de deux appartements; dans sa lettre du 3 juin 2013, elle avait certes envisagé d’"
entrer en matière
", mais elle avait d’emblée exposé qu’elle refuserait le permis de construire en cas d’opposition ou à défaut d’accord avec les voisins directs, à cause de l’art. 25 RPE. Le grief de violation du principe de la proportionnalité a aussi été rejeté, pour le motif suivant:
"
Comme cela a déjà été exposé
[...]
, ce grief vise une mesure du plan d’affectation, adoptée en vue d’éviter une utilisation trop dense du sol dans le quartier, qui ne peut pas être revue par le juge dans une contestation relative à un permis de construire. En d’autres termes, il ne saurait être reproché à la municipalité d’avoir appliqué en l’espèce l’art. 25 RPE. Une dérogation à cette règle, sur une parcelle de 750 m2, l’aurait en définitive privée de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait à augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent, avant la démolition du chalet.
"
Cet arrêt est entré en force.
D.
Le 27 janvier 2016, la municipalité a rendu une décision dans laquelle elle ordonnait à A._ et B._ de procéder à la suppression des murs en ruine et à la remise en état de la parcelle, conformément à l'art. 87 LATC, d'ici au 29 avril 2016.
E.
Le 29 février 2016, A._ et B._ ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée. Les recourants font valoir qu'après l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015, ils n'ont pas d'autre choix que de s'en tenir à leur projet initial, à savoir reconstruire le bâtiment existant auparavant, dans la même implantation, et en conservant le mur qui existe encore. Ils précisent qu'ils ont effectué des démarches pour que ce projet soit soumis à la municipalité, mais qu'ils ont été pris de court par la décision de remise en état. Ils ajoutent qu'en leur demandant de démolir ce qu'il reste du bâtiment, la décision attaquée pourrait avoir comme conséquence de transformer leur parcelle en pré et leur ôter toutes possibilités de bâtir. Ils invoquent une violation du principe de la bonne foi, au motif que la municipalité, après s'être engagée à entrer en matière pour la présentation d'un nouveau dossier complet pour la mise à l'enquête publique du projet initial, puis avoir avisé les recourants qu'ils devaient modifier ce projet pour qu'il respecte les distances aux limites et avoir refusé d'octroyer le permis de construire, entend les priver, par sa décision du 27 janvier 2016, de la possibilité de présenter un projet qui leur permettrait de jouir de la garantie des situations acquises. Ils reprochent également à l'autorité intimée de ne pas les avoir entendus avant de rendre la décision attaquée et ils estiment que cette décision ne respecte pas le principe de la proportionnalité.
Le juge instructeur a enregistré la cause sous la référence AC.2016.0058 et il a imparti un délai à la municipalité pour déposer sa réponse.
Le 9 juin 2016, les recourants ont informé le tribunal que des discussions transactionnelles étaient en cours avec la municipalité. Ils ont demandé, avec l'accord de cette dernière, que la procédure soit suspendue pour une durée de trois mois.
Le lendemain, le juge instructeur a suspendu la procédure de recours. Le 26 septembre 2016, le juge instructeur a repris l'instruction de la cause et il a imparti un délai au 17 octobre 2016 à la municipalité pour déposer sa réponse au recours.
Dans le délai imparti, la municipalité a informé le juge instructeur du fait "
qu'elle avait été saisie d'un nouveau projet de construction sur la parcelle n
o
2662
". Ensuite, les recourants ont indiqué que des discussions étaient en cours avec la commune au sujet de leur nouveau projet de construction, mais qu'ils ignoraient si cette nouvelle demande entraînerait la révocation de la décision attaquée. Ils ont demandé la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur ce nouveau projet.
Le 29 novembre 2016, le juge instructeur a suspendu la procédure jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de permis de construire déposée par les recourants.
Le 16 mai 2017, la municipalité a indiqué au tribunal qu'elle avait analysé le projet et qu'elle avait attiré l'attention des recourants sur le fait qu'elle refuserait le permis de construire en cas d'absence d'accord des voisins; elle était depuis lors sans nouvelles des recourants.
Le 7 juin 2017, les recourants ont informé le tribunal du fait qu'ils étaient en discussion avec leurs voisins afin d'obtenir leur accord, notamment quant à la dérogation relative à la taille minimale de la parcelle.
Le 18 août 2017, le juge instructeur a rappelé qu'après avoir reçu la décision attaquée (du 27 janvier 2016), les recourants avaient adressé à la municipalité un dossier relatif à une nouvelle construction sur leur parcelle, et que la municipalité avait traité cette démarche comme une demande d'examen préalable du dossier, et non pas comme une demande d'autorisation de construire devant être directement mise à l'enquête publique, et que le 29 novembre 2016, lui-même avait suspendu la procédure de recours jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de permis de construire déposée par les recourants pour un projet sur la parcelle n° 2662. Le juge instructeur a considéré que les recourants n'ayant toujours pas soumis à la municipalité un dossier de demande de permis de construire en vue de la mise à l'enquête publique d'un projet de bâtiment, il ne se justifiait plus de prolonger la suspension de la cause. Il a imparti un délai au 8 septembre 2017 à la municipalité pour déposer sa réponse au recours.
Dans le délai prolongé, la municipalité a déposé sa réponse. Elle conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.
Les recourants ont répliqué le 8 janvier 2018. Ils ont requis que l'autorité intimée produise l'ensemble du dossier de la cause et la tenue d'une audience de débats.
Le 30 janvier 2018, le juge instructeur a demandé à la municipalité de produire le dossier de sa décision du 13 mars 2014 (décision attaquée dans la cause AC.2014.0156, arrêt du 29 juin 2015). Il a également relevé que les parties n'avaient pas requis d'inspection locale et que les photographies au dossier, tout comme la consultation du guichet cartographique cantonal (
www.geo.vd.ch
) permettaient de connaître l'état actuel de la parcelle n
o
2662 sans visite des lieux. Il a en revanche donné suite à la requête des recourants et une audience a été fixée le 30 avril 2018.
Le 13 février 2018, la municipalité a produit le dossier demandé, ainsi que quelques photographies de la parcelle montrant son état au 2 février 2018.
F.
Le 20 avril 2018, les recourants ont indiqué qu'ils avaient déposé le 14 mars 2018 une demande de permis de construire pour un nouveau projet sur leur parcelle, avec des plans signés par les propriétaires de la parcelle n
o
2663, signifiant leur accord (voir lettre H). Les recourants ont demandé, avec le consentement de la municipalité, la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur la décision de cette autorité sur ce nouveau projet. Ils ont également sollicité le renvoi de l'audience d'instruction et de jugement prévue le 30 avril 2018.
Le 23 avril 2018, le juge instructeur a annulé l'audience prévue et il a suspendu la procédure jusqu'au 16 août 2018, puis sur demande de la municipalité, jusqu'au 16 octobre 2018, et enfin jusqu'au 19 novembre 2018.
Le 19 novembre 2018, la municipalité a informé le tribunal du fait qu'elle avait refusé le permis de construire sollicité par les recourants.
Le lendemain, le juge instructeur a repris l'instruction de la cause (AC.2016.0058). Il a relevé que dans leur mémoire du 29 février 2016, les recourants se plaignaient, en substance, d'avoir été privés de la possibilité de présenter à la municipalité un projet qui leur permettrait de jouir de la garantie des situations acquises ou un projet conforme au permis de construire délivré le 6 février 2012 et que, depuis lors, ils avaient pu soumettre à la municipalité une nouvelle demande de permis de construire, sur laquelle cette autorité avait statué. Le juge instructeur leur a imparti un délai au 5 décembre 2018 pour indiquer s'ils maintenaient leur recours, et dans ce cas, s'ils persistaient à requérir une audience de débats.
Le 6 décembre 2018, les recourants ont indiqué au tribunal qu'ils maintenaient leur recours et qu'ils allaient également recourir contre le refus de la municipalité de leur délivrer le permis de construire.
G.
Le 14 mars 2018, les recourants ont en effet déposé une demande de permis de construire visant la "
démolition du bâtiment ECA 184 (démolition déjà réalisée, mise en conformité), construction d'un bâtiment de deux logements, d'un garage souterrain de deux places, démolition du garage ECA 1640 et aménagement de deux places de parc extérieures pour voitures et pour deux roues
". Ils ont requis une dérogation à l'art. 25 RPE. Ils ont produit plusieurs plans, dont un plan intitulé "
Elévation garage mitoyen parcelles n
os
2662 et 2663
" sur lequel figurent les signatures des propriétaires de la parcelle n
o
2663. Selon le plan de situation du 15 janvier 2018, le bâtiment projeté n'a pas la même implantation que l'ancien bâtiment qui a été démoli, mais son implantation correspond par contre à celle du bâtiment pour lequel le permis de construire a été refusé par l'autorité intimée le 13 mars 2014 (décision confirmée par l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015). La surface brute utile de plancher consacrée au logement est de 218 m
2
.
Mis à l'enquête publique du 22 août au 20 septembre 2018, ce projet a suscité plusieurs oppositions.
Le dossier a été communiqué aux services concernés de l'administration cantonale. Leurs autorisations spéciales et préavis ont été transmis à la municipalité dans une synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC du 21 septembre 2018.
Le 16 novembre 2018, la municipalité a rendu une décision de refus du permis de construire sollicité, au vu des oppositions déposées et de l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015.
H.
Le 20 décembre 2018, A._ et B._ ont recouru devant la CDAP contre cette décision du 16 novembre 2018. Ils concluent principalement à l'annulation de la décision attaquée et à ce que le permis de construire sollicité le 14 mars 2018 soit délivré, et subsidiairement à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision au sens des considérants. Ils invoquent une violation de la garantie de la propriété, une inégalité de traitement, ainsi qu'une violation de leur droit d'être entendus. Ils requièrent la production de l'entier du dossier de la cause, ainsi que tous les permis de construire qui ont été délivrés depuis 1990 pour des constructions situées sur les parcelles soumises au régime de l'art. 25 RPE. Ils demandent également que l'autorité intimée se prononce sur les oppositions déposées.
Ce recours a été enregistré sous la référence AC.2018.0448.
Le 9 janvier 2019, le juge instructeur a joint les causes AC.2018.0448 et AC.2016.0058. Il a demandé à la municipalité de signaler aux opposants qu'ils pouvaient participer à la procédure de recours. Aucun opposant ne s'est manifesté.
Dans sa réponse du 19 février 2019, la municipalité conclut au rejet du recours du 20 décembre 2018.
Les recourants ont répliqué le 12 mars 2019. Une copie de cette écriture a été transmise à l'autorité intimée.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
Le recours du 20 décembre 2018 est dirigé contre le refus d'un permis de construire. Le recours du 29 février 2016 est quant à lui dirigé contre l'ordre de remise en état de la parcelle n
o
2662 fondé sur l'art. 87 LATC. Ces deux décisions peuvent faire l’objet d’un recours de droit administratif au Tribunal cantonal (art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). Les propriétaires de la parcelle ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité des deux recours sont remplies, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière.
2.
Les recourants ont requis une audience de débats dans leur réplique du 8 janvier 2018. Le juge instructeur a donné suite à leur requête et il a fixé une audience en avril 2018. Les recourants ont ensuite demandé la suspension de la procédure et le renvoi de l'audience, requête admise par le juge instructeur. Lorsqu'il a repris l'instruction de la cause le 20 novembre 2018, le juge instructeur a interpellé les recourants pour savoir s'ils maintenaient leur requête. Ils n'ont pas répondu sur ce point. Ils n'ont depuis lors plus jamais manifesté leur volonté de pouvoir s'exprimer au cours d'une audience. Il n'y a donc pas de requête claire et non équivoque tendant à l'organisation de débats publics, de sorte que les recourants sont réputés y avoir renoncé. La Cour peut ainsi passer au jugement sans autre mesure d'instruction.
3.
Les recourants font valoir que le refus de l'autorité intimée de délivrer le nouveau permis de construire pour le seul motif que leur projet déroge à l'art. 25 RPE viole la garantie de la propriété, protégée par l'art. 26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), car si l'art. 25 RPE constitue une base légale suffisante pour restreindre ce droit fondamental, il apparaît que dans le cas d'espèce, il existe une disproportion patente entre leur intérêt à pouvoir construire sur leur parcelle, qui est située en zone à bâtir, et les intérêts publics poursuivis par l'art. 25 RPE (dégagement suffisant, hygiène et ensoleillement), puisqu'une maison existait auparavant sur cette parcelle et que leur projet, contrairement à cette ancienne maison, respecte les distances aux limites. Ils ajoutent que la non-délivrance du permis de construire va également à l'encontre de l'intérêt national, consacré par la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), à la densification des surfaces à bâtir.
a) Dans l'arrêt AC.2014.0156, la CDAP a traité le grief de la violation de la garantie de propriété, ainsi que celui de la violation du principe de proportionnalité, en relation avec le refus d'un nouveau permis de construire à la suite de la destruction non accidentelle du bâtiment à transformer. Elle a rappelé que la municipalité n’a en principe pas la possibilité de revoir le régime d’affectation du sol lorsqu’elle statue sur une demande de permis de construire, et que le Tribunal cantonal, saisi d’un recours, ne peut en principe pas contrôler à titre incident ou préjudiciel la validité, le cas échéant la constitutionnalité du plan d’affectation, alors qu'il est saisi d'un recours contre une décision sur une demande d'autorisation de construire.
Ces considérations sont toujours valables. Le Tribunal fédéral a en effet encore rappelé relativement récemment, que le contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies et que l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux propriétaires concernés par la planification pourrait avoir disparu. Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification législative. Cette disposition tend à assurer à la planification une certaine stabilité, sans laquelle les plans d'aménagement ne peuvent remplir leur fonction (ATF 144 II 41 et les réf.cit.).
b) Dans le cas présent, les recourants ont déposé une demande de permis de construire pour un nouveau projet. Ce dernier est semblable quant à son implantation au projet ayant fait l'objet de l'arrêt AC.2014.0156 du 29 juin 2015. Ses dimensions ont été réduites (218 m
2
de surface brute utile consacrée au logement contre 285 m2 dans l'ancien projet), mais il s'agit toujours d'un bâtiment, abritant deux logements, de taille plus importante que l'ancien bâtiment existant sur la parcelle.
Les recourants ne prétendent pas que pour l'aménagement du quartier en question, les circonstances auraient changé depuis l'arrêt précité ou autrement dit, ils ne font pas valoir que dans l'intervalle les conditions pour que les autorités puissent revoir, le cas échéant refuser d'appliquer l'art. 25 RPE, se seraient réalisées. Ils relèvent uniquement qu'il existe un intérêt national à densifier les zones à bâtir. Or, cet objectif d'aménagement du territoire, qui existait déjà lorsque l'arrêt précédent a été rendu, est certes toujours d'actualité et présente un intérêt public indéniable, mais il ne saurait justifier l'obligation pour les autorités de procéder à un contrôle préjudiciel du plan d'affectation entraînant, le cas échéant, le refus d'appliquer la règle sur la surface minimale des parcelles.
Ainsi, il n'existe aucun motif de s'écarter du raisonnement tenu dans l'arrêt précédent qui est entré en force. Dans ce dernier, la CDAP, après avoir relevé qu'il lui incombait uniquement d’examiner si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du plan d’affectation, avaient été bien appliquées, a jugé que c'était à bon droit que la municipalité avait refusé de délivrer le permis de construire puisque la parcelle n'atteignait pas la surface minimale exigée par l'art. 25 RPE et que ce projet ne pouvait pas bénéficier de la situation acquise garantie par l'art. 80 LATC, l'ancien bâtiment ayant été démoli intentionnellement. Elle a précisé qu'une dérogation à l'art. 25 RPE, sur une parcelle de 750 m2, l’aurait en définitive privé de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait à augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent, avant la démolition du chalet. Le même raisonnement s'applique dans le cas présent.
C'est pourquoi le permis de construire un nouveau bâtiment sur la parcelle n° 2662 pouvait être refusé par la municipalité, en application du droit communal. Les griefs relatifs à la violation de la garantie de la propriété et du principe de proportionnalité soulevés par les recourants doivent ainsi être rejetés.
4.
Les recourants invoquent une violation de l'égalité de traitement en relevant que des nombreuses parcelles soumises à l'art. 25 RPE sont bâties, alors qu'elles n'atteignent pas 1'000 m
2
.
a) I
l y a inégalité de traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. lorsque, sans motifs sérieux, deux décisions soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I 58 consid. 4.4; 136 I 297 consid. 6.1, 345 consid. 5 et les arrêts cités). Cela étant, le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut sur celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire pas appliquée du tout dans d'autres cas. Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi. Il faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés, et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la légalité (ATF 139 II 49 consid. 7.1 et les réf. cit.). Si l'autorité ne s'exprime pas sur ses intentions futures, il y a lieu de présumer qu'elle se conformera à l’avenir au jugement que le tribunal aura rendu (cf. ATF 115 Ia 81 consid. 2 et les réf. cit.).
b) Dans sa réponse, l'autorité intimée ne conteste pas que de nombreuses parcelles environnantes qui sont bâties disposent également d'une surface inférieure à celle exigée par l'art. 25 RPE, mais elle précise que ce qui distingue la situation des recourants des autres réside dans le fait qu'ils ont démoli le bâtiment existant sur leur parcelle.
Contrairement à ce que prétendent les recourants dans leur réplique, l'autorité intimée n'admet pas qu'elle aurait adopté une pratique consistant à ne pas exiger le respect de l'art. 25 RPE. Au contraire, sa réponse montre qu'elle entend appliquer l'art. 25 RPE et qu'elle n'octroie des permis de construire qu'aux propriétaires qui peuvent bénéficier du régime prévu par l'art. 80 LATC, c'est-à-dire pour des transformations de bâtiments antérieurs à cette prescription communale, ce que ne peuvent plus faire les recourants depuis qu'ils ont démoli le bâtiment existant.
L'art. 25 RPE est une disposition encore relativement récente, dans la mesure où elle est entrée en vigueur en 1990. Il ressort des cartes topographiques datant d'avant cette année (voir notamment sur
https://map.geo.admin.ch
) que plusieurs petites parcelles, proches de celle des recourants, étaient déjà bâties à cette époque. Les recourants ne peuvent à l'évidence rien en déduire, du point du droit à l'égalité dans l'illégalité. Eux-mêmes ne signalent aucun cas concret de construction érigée, et non pas transformée, à partir de 1990, sur une parcelle de la même zone dont la surface ne dépasserait pas 750 m
2
. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de donner suite à la réquisition des recourants tendant à la production de tous les permis de construire qui ont été délivrés depuis 1990 pour des projets situés sur des parcelles soumises à l'art. 25 RPE.
5.
Les recourants estiment aussi que leur droit d'être entendus a été violé, dans la mesure où l'autorité intimée ne s'est pas déterminée sur les arguments formulés dans les oppositions à leur dernier projet.
Il ressort clairement de la décision du 16 novembre 2018 que l'autorité intimée avait à plusieurs reprises attiré l'attention des recourants sur le fait qu'au vu de l'arrêt rendu par la CDAP le 29 juin 2015 - qui avait confirmé qu'un permis de construire ne pouvait pas être délivré pour la parcelle n
o
2662, sa surface étant inférieure à celle exigée par l'art. 25 RPE -, elle ne délivrerait pas le permis de construire si des oppositions étaient déposées. Des oppositions ayant été formulées, elle a refusé le permis de construire. L'autorité intimée n'avait pas à examiner les griefs soulevés dans chaque opposition, puisque le fait que le projet ne respecte pas l'art. 25 RPE empêchait déjà à lui seul la délivrance du permis de construire. Le droit d'être entendu des recourants n'a pas été violé, ces derniers sachant clairement pour quel motif le permis de construire était refusé et ayant pu recourir contre cette décision en toute connaissance de cause.
Par ailleurs, contrairement à ce que font valoir les recourants dans leur réplique, on ne saurait déduire du fait qu'aucun des opposants n'a pris part à la présente procédure qu'ils se désintéresseraient du résultat de cette dernière, voire qu'ils accepteraient désormais le projet. Les opposants peuvent également renoncer à la qualité de partie pour d'autres motifs, qu'ils n'ont pas à exposer.
Au vu des considérants qui précédent, le recours dirigé contre la décision du refus de permis de construire du 16 novembre 2018 doit être rejeté et cette décision confirmée.
6.
Il convient dès lors d'examiner si c'est à bon droit que l'autorité intimée a rendu l'ordre de remise en état de la parcelle.
a) Aux termes de l'art. 87 LATC, la municipalité peut exiger la réfection extérieure et l'entretien des abords de tout bâtiment qui nuirait à l'aspect du paysage ou du voisinage (al. 1). Elle peut également exiger l'exécution de travaux qui, sans frais excessifs pour le propriétaire, sont de nature à remédier à la situation; elle peut aussi exiger la plantation d'arbres ou de haies (al. 2). Elle ordonne la démolition des constructions et des ouvrages abandonnés qui nuisent à l'aspect des lieux, alors même qu'ils ne mettraient pas en danger la sécurité publique (al. 3). En cas d'inexécution dans le délai imparti, les travaux sont exécutés par la commune aux frais du propriétaire (al. 4). Les mesures prévues aux alinéas précédents peuvent être prises par le département, à défaut de la commune (al. 5).
Cette disposition permet ainsi à la municipalité d’exiger différents types de travaux pour remédier à des situations qui provoquent des nuisances ou des dangers pour le voisinage ou encore pour des motifs d’esthétique (AC.2018.0209 du 24 septembre 2018).
L'art. 105 al. 1 LATC dispose par ailleurs que la municipalité, à son défaut le département, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et règlementaires.
b) En l'espèce, les travaux entrepris sur la parcelle n
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2662 sur la base du permis de construire délivré le 6 février 2012 ne peuvent plus être considérés comme autorisés, car les recourants, en démolissant volontairement (ou de manière non-accidentelle) la construction existante, ne peuvent plus bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue à l'art. 80 LATC. Il ressort des différentes photos produites par l'autorité intimée datant du 2 février 2018 que la parcelle supporte actuellement un mur de pierres en ruine, ainsi que des escaliers en pierre, et que le terrain a été creusé, la terre et les cailloux enlevés étant entassés sur le bord de la parcelle. La municipalité était dès lors en droit d'exiger des travaux visant à supprimer le mur en ruine et la remise en état du terrain sur la base de l'art. 87 al. 3 LATC.
7.
Les recourants reprochent à l'autorité intimée de ne pas les avoir entendus avant de rendre sa décision du 27 janvier 2016. Ils invoquent également une violation du principe de la bonne foi en faisant valoir que l'autorité intimée, après qu'elle a confirmé l'arrêt des travaux le 3 juin 2013, leur aurait conseillé de modifier leur projet pour que la construction respecte les distances aux limites et que c'est parce qu'ils auraient modifié leur projet qu'ils n'auraient plus pu se prévaloir de la garantie de la situation acquise. Ils estiment aussi que la décision attaquée viole le principe de la proportionnalité au motif que si l'ordre de remise en état venait à être confirmé, ils ne pourraient plus bénéficier de l'art. 80 al. 2 LATC.
a) Le raisonnement des recourants est erroné. Comme cela ressort clairement de l'arrêt du 29 juin 2015, ils ne peuvent plus bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue à l'art. 80 LATC parce qu'ils ont démoli volontairement le bâtiment qui existait sur leur parcelle.
En ce qui concerne plus précisément la décision attaquée, à savoir l'ordre de remise en état, elle découle précisément de l'impossibilité de reconstruire l'ancien bâtiment après sa destruction non accidentelle. Les arguments qu'invoquent les recourants contre cette mesure – à savoir la violation du principe de la bonne foi et de celui de la proportionnalité - se rapportent essentiellement au refus d'une autorisation de construire; ils ne prétendent pas que, dans cette situation (où une autorisation de construire n'entre plus en considération), l'autorité intimée violerait le droit, en particulier ces principes, en appliquant l'art. 87 LATC. Or, les recourants avaient pu abondamment – dans la procédure ayant abouti à l'arrêt AC.2014.0156 -, s'exprimer sur ces questions. L'autorité intimée n'avait pas à les interpeller à nouveau à ce sujet. A cela s'ajoute que l'autorité intimée a rendu l'ordre de remise en état le 27 janvier 2016, soit plus de six mois après l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal cantonal. Elle n'a ainsi pas privé les recourants de la possibilité de présenter un nouveau projet, ce qu'ils ont d'ailleurs fait depuis lors; ils ont pu aussi obtenir une décision sur ce nouveau projet, contre laquelle ils ont pu recourir. Les recourants ont ainsi encore eu l'occasion de faire valoir leur position devant l'autorité intimée, puis devant la CDAP, avant qu'elle ne se prononce sur cet ordre de remise en état. Dans ces conditions, l'exercice du droit d'être entendu des recourants a été suffisamment garanti.
b) Comme cela a été rappelé dans l'arrêt AC.2014.0136, il découle des règles de la bonne foi (art. 9 Cst.; cf. aussi le principe de l'art. 5 al. 3 Cst.) que des renseignements ou une promesse provenant d'une autorité peuvent déployer des effets juridiques, à certaines conditions. L'administré peut alors se prévaloir de ce qu'a déclaré l'autorité, même si cela est inexact, pour exiger notamment l'octroi d'une autorisation (à propos de ces conditions, cf. ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 et les réf.cit.).
En l'occurrence, comme cela a déjà été relevé, l'autorité intimée n'a jamais promis de délivrer l’autorisation de construire que les recourants demandaient; elle leur a au contraire dit qu'elle ne pourrait délivrer un permis de construire que si aucune opposition n'était déposée. Concernant plus précisément la décision attaquée par le recours, à savoir l'ordre de remise en état de la parcelle, l'autorité intimée l'a rendue plus de six mois après la notification de l'arrêt de la CDAP. Elle a par la suite accepté les différentes demandes de suspension de la procédure, permettant ainsi aux recourants de préparer un nouveau projet et de discuter avec leurs voisins en vue de trouver un accord. Son comportement ne saurait en aucun cas être qualifié de contraire à la bonne foi.
c) Les mesures prises par la municipalité en application de l'art. 87 LATC doivent être conformes au principe de proportionnalité; l’autorité doit examiner d’office quels sont les moyens les plus appropriés d’atteindre le but recherché, sans porter excessivement atteinte aux intérêts du constructeur. L’autorité peut ainsi offrir à celui-ci la possibilité de faire des propositions sur la manière de remédier aux inconvénients et dangers résultant de la situation existante. Si ces propositions sont inadéquates, l’autorité n’en reste pas moins tenue de rechercher, parmi les mesures d’exécution envisageables, celles qui apparaissent le mieux proportionnées; elle examinera par exemple, au moment d’exécuter sa décision, si le but recherché ne peut être atteint par des mesures moins rigoureuses (ATF 123 II 248 consid. 4a; 108 Ia 216 consid. 4d; 107 Ia 27 consid. 3b; AC.2018.0209 déjà cité). Les mesures prises en application de l'art. 105 LATC doivent également être conformes au principe de proportionnalité. La jurisprudence a toutefois précisé que l'ordre de démolir une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. L'autorité renonce cependant à ordonner une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (AC.2018.0159 du 9 avril 2019 et les réf.cit.).
En l'espèce, l'ordre de remise en état ne viole pas le principe de proportionnalité. En effet, les travaux, s'ils entraînent un certain coût que les recourants devront supporter, résultent d'une action de ces derniers (ou de leur entreprise), à savoir la démolition non accidentelle de l'ancien bâtiment et, au vu de l'état actuel de la parcelle (mur en ruine, fossé et tas de terre), ils sont nécessaires. Les recourants ne prétendent d'ailleurs pas que ces travaux seraient en tant que tels disproportionnés.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours dirigé contre l'ordre de remise en état du 27 janvier 2016 doit être rejeté et cette décision confirmée, à l'exception du délai imparti au 29 avril 2016 pour l'exécution des travaux. Un nouveau délai au 30 septembre 2019 doit être imparti aux recourants pour la remise en état de la parcelle.
8.
Les recourants, qui succombent, doivent supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Ils auront en outre à verser des dépens à la Commune de Blonay, la municipalité ayant procédé avec le concours d'une avocate (art. 55 LPA-VD).