# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 90d64d53-a2a9-54cf-9f97-f33c30fd2197
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerinnen planen den Ersatz der bestehenden Poststelle durch
einen Neubau. Das im Jahr 2014 eingereichte Baugesuch ist inzwischen abgeschrieben.
Am 4. Januar 2016 reichten sie bei der Gemeinde Saanen ein neues Baugesuch ein
(datiert vom 4. Januar 2016). Im Erdgeschoss sind eine Poststelle und ein Ladengeschäft
geplant, darüber sollen zwei getrennte Chaletbauten mit Wohnungen errichtet werden. Die
Parzellen Saanen Grundbuchblatt Nr. K._ und L._ liegen in der
Dorfkernzone DK 9 und im Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad. Gegen das Bauvorhaben
erhoben die Beschwerdeführenden Einsprachen. Am 28. April 2016 reichten die
Beschwerdegegnerinnen eine Projektänderung ein (datiert vom 27. April 2016).
Vorgesehen sind nun insgesamt fünf Wohnungen, davon vier mit Erstwohnungsnutzung
und eine Zweitwohnung. Die Projektänderung wurde publiziert. Die Beschwerdeführenden
erhoben wiederum Einsprachen.
Mit Bauentscheid vom 22. Dezember 2017 wies die Gemeinde Saanen die Einsprachen ab
und erteilte die Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des
Strassenabstandes durch Balkone und Vordächer und für das Erstellen eines Flachdachs
als ortsfremde Dachform.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 3 am 2. Februar 2018 Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen
die Aufhebung des Bauentscheides vom 22. Dezember 2017 und Erteilung des
Bauabschlags. Eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Am 1. Februar 2018 reichte der Beschwerdeführer 4 Beschwerde bei der BVE ein. Er
beantragt, der angefochtene Bauentscheid sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei der
RA Nr. 110/2018/19 3
Bauabschlag zur erteilen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Eventualiter
sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Beschwerde vom 8. Februar 2018 gelangte der Beschwerdeführer 5 an die BVE. Er
beantragt die Aufhebung des Bauentscheids und Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter
beantragt er ebenfalls eine Rückweisung an die Vorinstanz.
Die Beschwerdeführenden 1-3 und 5 beantragen ausserdem die Vormerkung ihrer
Rechtsverwahrungen und der Lastenausgleichsbegehren, die im angefochtenen Entscheid
unberücksichtigt geblieben seien.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, vereinigte die
Verfahren unter der RA Nr. 110/2018/19. Es holte die Vorakten ein, edierte sämtliche
Baubewilligungsakten des bestehenden Postgebäudes und führte den Schriftenwechsel
durch. Die Gemeinde Saanen schliesst mit Stellungnahme vom 12. März 2018 auf
Abweisung der Beschwerden. Mit Beschwerdeantworten vom 12. März 2018 und 15. März
2018 beantragen die Beschwerdegegnerinnen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei.
Die Gemeinde reichte am 21. März 2018 die Baubewilligungen (von 1954 bis 1982) für das
bestehende Postgebäude ein. Mit Zustellung des Begleitschreibens der Gemeinde zeigte
das Rechtsamt den Parteien diesen Akteneingang an. Das Rechtsamt holte noch fehlende
Vorakten ein und gab den Beteiligten Gelegenheit, eine Stellungnahme und
Schlussbemerkungen einzureichen. Die Beschwerdeführenden 1-3 sowie der
Beschwerdeführer 4 machten davon mit Eingaben vom 18. Juni 2018 Gebrauch und
hielten je an ihren Rechtsbegehren fest. Der Beschwerdeführer 5 bestätigte mit
Stellungnahme vom 19. Juni 2018 seine Rechtsbegehren.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 mit Baubeschwerde bei der BVE
angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den
Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden 1-3, der
Beschwerdeführer 4 und der Beschwerdeführer 5 haben zulässigerweise als
Einsprechende am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie sind durch den
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung
legitimiert. Die Beschwerden wurden form- und fristgerecht eingereicht.
b) Die Beschwerdegegnerinnen bezweifeln, dass die Beschwerdeführenden an jeder
Rüge ein schützenswertes Interesse haben. Das Baugesuch wurde noch vor der Revision
von Art. 35c BauG eingereicht, die am 1. April 2017 in Kraft trat. Das Baugesuch ist daher
grundsätzlich nach altem Recht zu beurteilen (Art. 36 BauG). Gemäss aArt. 35c Abs. 1
BauG mussten Einsprecher an jeder Rüge ein eigenes schützenswertes Interesse haben.
Diese Bestimmung erwies sich als bundesrechtswidrig und wurde mit der BauG-Revision
aufgehoben. Bereits unter altem Recht genügte es nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung jedoch, dass den Beschwerdeführenden im Falle ihres Obsiegens ein
praktischer Nutzen entsteht, der darin bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht
verwirklicht werden kann. Die Beschwerdeführenden sind daher mit allen Rügen zum
Verfahren zugelassen.3
c) Auf die Beschwerden ist daher einzutreten.
d) Streitgegenstand bildet nur das von der Vorinstanz beurteilte Bauvorhaben gemäss
Baugesuch vom 4. Januar 2016 und der Projektänderung vom 28. April 2016. Frühere
Projekte sind für das vorliegende Verfahren nicht von Belang. Die Editionsanträge für die
Baubewilligungsakten 2014-112 werden abgewiesen.
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 3 Vgl. BGE 137 II 30 ff., E.2.; BVR 2011 S. 259 E. 2.3; 2011 S. 498 E. 4.5; Vortrag (gemeinsamer Antrag des Regierungsrates und der Kommission) zur BauG-Änderung vom 9. Juni 2016, S. 19 Ziff. 3.14.2
RA Nr. 110/2018/19 5
2. Rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführenden rügen mehrere Verletzungen des rechtlichen Gehörs. Sie
bringen insbesondere vor, die Vorinstanz habe die Begehung des Dachgeschosses im
Postgebäude unter Ausschluss der Einsprecher vorgenommen und damit ihr
Teilnahmerecht an dieser Beweismassnahme verletzt. Es sei ihnen auch keine
Dokumentation dieser Begehung zugestellt worden. Die eingeholten Amts- und
Fachberichte seien ihnen nicht eröffnet worden. Die Beweisanträge seien ohne
Begründung nicht behandelt worden. Die Vorinstanz habe sich im Entscheid nicht
genügend mit ihren Einwänden zur Verkehrssicherheit und Ästhetik auseinandergesetzt
und auf Beurteilungen von Fachbehörden abgestellt, die ihnen nicht bekannt seien. Die
Gemeinde habe damit die Begründungspflicht verletzt.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das
Recht, Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder
mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Die Parteien sind
berechtigt, an Instruktionsverhandlungen und amtlichen Augenscheinen teilzunehmen
(Art. 22 VRPG). Aus dem Grundsatz der Schriftlichkeit des Verfahrens (Art. 31 VRPG)
ergibt sich sodann die Pflicht der Verwaltung zur vollständigen Aktenführung. In den Akten
ist alles festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann.5 Aus dem
Gehörsanspruch fliesst weiter das Recht der Parteien, von allen Eingaben, Amts- und
Fachberichten, Gutachten etc. Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung zu nehmen
(Replikrecht). Dies bedeutet, dass die Behörde den Beteiligten jede eingereichte
Stellungnahme zur Kenntnis bringen muss.6
Die Gemeinde hat im Dezember 2017 im Postgebäude einen Augenschein vorgenommen,
ohne die Parteien dazu einzuladen. Nach Angaben der Gemeinde fand diese Begehung im
Rahmen der materiellen Prüfung des Baugesuchs statt. Die Besichtigung der umstrittenen
Dachgeschosswohnung stellte demnach eine offizielle Beweismassnahme dar, an der die
Parteien grundsätzlich teilnahmeberechtigt gewesen wären. Entgegenstehende private
Interessen der Grundeigentümerin oder Mieterin wurden keine geltend gemacht und sind
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 23 N. 10; BVR 2015 S. 557 E. 3.1 6 BGE 138 I 484 E. 2.1; VGE 2013/143 vom 20.01.2014 E. 2.2; BVR 2009 S. 328 E. 2.4
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nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Begehung offenbar auch dazu diente, die durch
das Bauvorhaben veränderte Zufahrtssituation zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden
abzuklären (vgl. angefochtener Entscheid Erwägung Ziff. 12 g). Das Teilnahmerecht der
Beschwerdeführenden wurde somit verletzt. Erst im Beschwerdeverfahren wurde den
Parteien nachträglich eine Fotodokumentation dieser Besichtigung zugestellt. Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt auch darin, dass den Einsprechern die eingeholten
Fachberichte nicht zur Kenntnis gebracht wurden. Die Gemeinde macht geltend, dass
diese gemäss ihrer Praxis mit dem Entscheid eröffnet worden seien. Aus dem
angefochtenen Entscheid ist nicht ersichtlich, ob die Zustellung der Fachberichte erfolgt ist.
Auch damit wäre der Anspruch auf rechtliches Gehör aber nicht gewahrt, da die Parteien
im Rahmen ihres Replikrechts vor Erlass des Entscheids Gelegenheit haben müssen, zu
den eingegangenen Berichten Stellung zu nehmen.
c) Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung eine Begründung enthalten,
die es den Betroffenen erlaubt, die Verfügung oder den Entscheid sachgerecht
anzufechten. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die
Entscheidbehörde darf anstelle einer eigenen ausführlichen Begründung im Entscheid
auch auf ein anderes Dokument verweisen, beispielsweise auf ein Sitzungsprotokoll oder
auf einen Bericht.7
Die Gemeinde begründete die Ausnahmen für das Unterschreiten des Strassenabstands
und für das Erstellen eines Flachdachs als ortsfremde Dachform im Entscheid ausführlich.
Dabei äusserte sie sich punktuell auch zur Verkehrssicherheit und zur Gestaltung des
Bauvorhabens. Die Verkehrssicherheit wurde zudem in Zusammenhang mit der
Erschliessung und verschmälerten Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden
beurteilt (Erwägung 12 g). Die Gemeinde nannte die für sie entscheidenden
Gesichtspunkte, auch wenn die Erwägungen zur Verkehrssicherheit und Gestaltung knapp
ausgefallen sind. In diesem Zusammenhang stützte sie sich auf die Beurteilung des
Fachbereichs Infrastruktur und auf die ästhetische Beurteilung durch die Bau- und
Planungskommission. Damit gab sie implizit zu erkennen, dass sie weitere
Beweismassnahmen nicht als erforderlich erachtete. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist
zulässig und stellt grundsätzlich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Ein Verweis
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N 5 am Schluss; Entscheide der BVE vom 21. August 2013 (RA Nr. 110/2013/270) E. 2.c und vom 3. Dezember 2014 (RA Nr. 110/2014/89) E. 2.d
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auf andere Dokumente genügt den Anforderungen an die Begründungspflicht aber nur
dann, wenn das Dokument, auf das verwiesen wird, den Parteien bekannt ist und eine
Begründung enthält, die den Entscheid nachvollziehbar macht und den Betroffenen erlaubt,
die Verfügung sachgerecht anzufechten. Die Beurteilungen des Fachbereichs Infrastruktur
und der Bau- und Planungskommission waren den Beschwerdeführenden jedoch nicht
bekannt. Hinzu kommt, dass diese Dokumente8 keine konkreten Beurteilungen, sondern
lediglich ein Fazit bzw. offene Fragen enthalten. Insofern genügt der angefochtene
Entscheid der Begründungspflicht nicht.
d) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechts-
mittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden
Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.9 Wie die nachfolgenden Erwägungen
zeigen, ist der angefochtene Entscheid aus materiellen Gründen aufzuheben. Die
Gehörsverletzungen wirken sich daher nicht auf den Ausgang des Verfahrens aus. Zudem
traten sie nicht im Zusammenhang mit den nachstehend beurteilten Themen auf. Die
Gehörsverletzungen werden daher bei der Kostenverlegung nicht zu berücksichtigen sein.
3. Maximal überbaute Fläche
a) Die Beschwerdeführenden rügen, die maximal überbaute Fläche von 300 m2 sei
überschritten. Sie machen zusammengefasst geltend, das Sockelgeschoss verbinde alle
Teile des Gebäudes fest miteinander, so dass es mit den darüber befindlichen Chalets ein
einheitliches Gebäude darstelle. Der Verbindungsbau enthalte im Erdgeschoss
Geschäftslokale und sei damit Teil der kommerziell nutzbaren Fläche. Andererseits diene
dessen Flachdach den Wohnungen im Obergeschoss als Terrassen. Dem Verbindungsbau
komme für die Post und die Wohnungen eine wesentliche Funktion zu, er sei daher nicht
von untergeordneter Bedeutung. Auch auf dem Situationsplan sei ein einheitliches
Gebäude dargestellt.
8 Stellungnahme des Fachbereichs Infrastruktur vom 12.01.2016 (Beilage zur Eingabe der Gemeinde vom 23. April 2018; Auszug aus dem Protokoll der BauPlaKo-Sitzung vom 4.01.2016, Vorakten pag. 31 9 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16
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Die Beschwerdegegnerinnen bringen dagegen vor, die 300 m2 überbaute Fläche gälten pro
Hauptgebäude, daher dürften unabhängig von der Parzellengrösse mehr als 300 m2
überbaut werden. In Frage stehe nicht eine Überbauungsziffer gemäss Art. 29 Ziff. 1
GBR10, welche in den Dorfkernzonen ohnehin nicht gelte. Der Verbindungsbau sei
eingeschossig und in Bezug auf die beiden Hauptgebäude klar untergeordnet und
unauffällig. Unterordnung bedeute nicht, dass keine Nutzung zulässig wäre. Andernfalls
dürfte kein Verbindungsbau überhaupt je genutzt werden.
b) In der DK 9 ist die maximal überbaute Fläche auf 300 m2 pro Hauptgebäude limitiert
(Art. 15 Ziff. 4 GBR). Gemäss Art. 29 Ziff. 3 GBR gilt für die Berechnung der überbauten
Fläche die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung. Art. 29
Ziff. 3 zählt die Bauteile und Bauten auf, die nicht zur überbauten Fläche gerechnet
werden, so beispielsweise Dachvorsprünge, offene Balkone, unbewohnte, eingeschossige
An- und Nebenbauten bis zur einer bestimmten Grösse oder Flachdachgaragen, welche in
über 15° geneigtem Terrain um mindestens 6 m von der Hauptfassade vorspringen und
optisch vom Hauptgebäude getrennt erscheinen (Art. 29 Ziff. 3 GBR).
Vorliegend ist streitig, ob es sich um ein zusammengebautes, einheitliches Gebäude oder
um zwei Hauptgebäude mit einem Verbindungsbau handelt. Nach Art. 28 Ziff. 1 GBR gilt
grundsätzlich die offene Bauweise. In der DK 9 ist die annähernd geschlossene oder
offene Bauweise vorgeschrieben (Art. 15 Ziff. 4 GBR). Gemäss Art. 28 Ziff. 2 GBR ist das
Zusammenbauen von zwei Hauptgebäuden gestattet, wenn sie als Einheit in Erscheinung
treten und eine ästhetisch gute Gesamtwirkung erzielt wird. Die Nutzungsvorschriften
(überbaute Fläche, Überbauungsprozente, Wohnungseinheiten) sind für die Einzelgebäude
einzuhalten, wenn der vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen ihnen gewahrt ist und
der Verbindungsbau nur aus einer eingeschossigen, untergeordneten Baute besteht.
c) Das Bauvorhaben besteht aus einem durchlaufenden Sockelgeschoss, auf dem sich
zwei Chaletbauten mit Wohnungen erheben. Der Abstand zwischen den Fassaden der
Chalets beträgt 6 m. Der dazwischen liegende Bereich ("Verbindungsbau") ist als
eingeschossiger Bauteil mit Flachdach ausgebildet. Als eingeschossiger Bauteil erfüllt er
eine der beiden Voraussetzungen von Art. 28 Abs. 2 GBR. Weitere Voraussetzung ist,
dass es sich um eine "untergeordnete Baute" handeln muss. Nach welchen Kriterien sich
10 Einwohnergemeinde Saanen, Baureglement, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt am 16. Februar 2012, Stand 8. Dezember 2017
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dies beurteilt, wird in der Bestimmung nicht konkretisiert. Hinweise ergeben sich aus
anderen Reglementsbestimmungen.
Die maximale überbaute Fläche muss nach dem Wortlaut von Art. 15 Ziff. 4 GBR pro
Hauptbaute eingehalten werden. Art. 28 Ziff. 2 GBR spricht von Einzelgebäuden. Daraus
lässt sich ableiten, dass diese Hauptbauten eigenständige Gebäude sein müssen, von
denen der Verbindungsbau ‒ ähnlich wie ein Anbau ‒ abgetrennt werden könnte, ohne
dass die Hauptbauten dadurch konstruktiv verändert werden. Typische Verbindungsbauten
sind wohl Garagen oder überdachte oder sogar geschlossene Zugänge zwischen
Gebäuden, wie sie häufig bei Schulhäusern vorkommen.
Im Baureglement wird der Begriff "untergeordnet" auch in Zusammenhang mit der
Anrechnung von vorspringenden Flachdachanbauten verwendet (Art. 31 Ziff. 3 und Art. 32
Ziff. 2 GBR). Solche Flachdachanbauten werden an die Geschosszahl und Gebäudehöhe
nicht angerechnet, wenn sie u.a. maximal eingeschossig sind, mindestens 6 m von der
Gebäudefassade vorspringen, optisch vom Hauptgebäude getrennt und untergeordnet
erscheinen, wenn maximal eine Fassade freigelegt ist und wenn ihre Breite 2/3 höchstens
jedoch 12 m der Breite der Gebäudefassade beträgt. Demnach beurteilt sich die Frage des
Untergeordnetseins auch nach dem Grössenverhältnis und dem optischen Eindruck.
d) Auf dem Situationsplan ist die Gesamtfläche des Neubaus mit 552,46 m2 angegeben.
Diese Fläche umfasst richtigerweise auch den streitigen "Verbindungsbau", da er eine
gewerbliche Nutzung enthält und deshalb kein unbewohnter Anbau ist. Aus der
senkrechten Projektion erscheint das Bauvorhaben als langes Gebäude mit einheitlicher
Breite. Im Grunde ist damit schon klar, dass das Bauvorhaben als einheitliches Gebäude
zu betrachten ist. Die fehlende Unterordnung des "Verbindungsbaus" zeigt sich aber auch
an weiteren Merkmalen.
e) Der "Verbindungsbau" ist auf keiner Seite zurückversetzt, sondern weist die gleiche
Breite auf wie die Gebäudefassaden, an die er anschliesst. Im Grössenverhältnis ist keine
Unterordnung zu erkennen. Der Umstand, dass der "Verbindungsbau" nur eingeschossig
und damit viel weniger hoch ist als die Chaletbauten, ist für die Frage der Unterordnung
nicht relevant, da die Eingeschossigkeit ohnehin Voraussetzung ist. Das Flachdach des
"Verbindungsbaus" dient den Wohnungen des 1. Obergeschosses zugleich als Terrasse;
dementsprechend verläuft das durchgehende Balkongeländer auch über den
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"Verbindungsbau". Der "Verbindungsbau" erscheint nicht als Bauteil, der in
untergeordneter Weise zwei Chalets verbindet, sondern als Teil des Sockelgeschosses. Je
nach Perspektive wird der Zwischenraum gar nicht mehr wahrgenommen. Optisch wirkt
das Bauvorhaben als ein einziges grosses Gebäude, das aus drei Teilen besteht: einem
Sockelgeschoss mit zwei Chaletaufbauten. Auch das bewilligte Bauvorhaben ist im
Übrigen umschrieben als "Ersatz der bestehenden Poststelle durch einen Neubau, unter
Einbezug einer Poststelle und Laden (EG) und vier [neu fünf] Wohnungen als aufgesetzte
Doppelchaletbauten". Zudem spricht die Vorinstanz in Erwägung 9 des angefochtenen
Entscheids von einem "durchlaufenden Erdgeschoss".
f) In konstruktiver Hinsicht handelt es sich beim "Verbindungsbau" um den Mittelteil des
Sockelgeschosses. Gemäss dem Grundrissplan Erdgeschoss besteht das Sockelgeschoss
im Wesentlichen aus zwei grossen Räumen (westlich "Post", östlich "Verkauf") mit je
eigenen Sanitäranlagen und eigenem Zugang. Der grosse Raum "Verkauf" im östlichen
Gebäudeteil erstreckt sich bis unter den Bereich der Terrassen (auf dem Plan gut ablesbar
an den Oberlichtern). Der sogenannte "Verbindungsbau" könnte daher nicht ohne weiteres
entfernt werden. Im Gegenteil hätte dies erhebliche bauliche und konstruktive
Veränderungen beim Ladenbereich des östlichen Gebäudeteils zur Folge, zumal auch eine
Aussenmauer gegen Westen erstellt werden müsste. Zum andern würden in diesem Fall
das WC und Büro entfallen, die sich im Bereich des "Verbindungsbaus" befinden. Hinzu
käme der bauliche Anpassungsbedarf bei den Chaletaufbauten, wenn deren Terrassen
wegfallen würden. Der "Verbindungsbau" steht ganz im Dienst der gewerblichen Nutzung
des Erdgeschosses und der Wohnnutzung im Obergeschoss: Der Ladenbereich im
Erdgeschoss erstreckt sich auf gleicher Breite und nahtlos in den "Verbindungsbau"; auf
dem Dach des "Verbindungsbaus" befinden sich die Terrassen der Wohnungen.
Funktionell, konstruktiv und optisch bildet das ganze Erdgeschoss eine Einheit und dient
als Sockel für die beiden Chalets.
g) Zusammenfassend ist das Bauvorhaben als ein einziges Gebäude zu betrachten. Die
beiden aufgesetzten Chalets sind auch nicht ausschlaggebend für die Beurteilung der
überbauten Fläche: Selbst wenn die Wohngeschosse nicht erstellt würden, würde das
Erdgeschoss mit der Poststelle und dem Laden die überbaute Fläche von 300 m2
überschreiten. Das zulässige Mass der überbauten Fläche ist beim Bauvorhaben demnach
deutlich überschritten. Das Bauvorhaben erweist sich bereits aus diesem Grund nicht als
RA Nr. 110/2018/19 11
bewilligungsfähig. Damit erübrigt es sich, die Rügen betreffend Ausnahmebewilligung für
das Flachdach zu beurteilen.
h) Die überbaute Fläche von 300 m2 wird auch durch das bestehende Postgebäude
überschritten; gemäss den Angaben im GRUDIS11 weist dieses eine Gesamtfläche von
474 m2 auf. Sofern die Gemeinde an diesem Standort (wiederum) eine durchgehende
Ladenzone befürwortet (vgl. angefochtener Entscheid, Erwägung 9), wäre eine
planungsrechtliche Änderung erforderlich.
4. Ausnahme für das Unterschreiten des Strassenabstands
a) Die Vorinstanz erteilte eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des
Strassenabstandes durch Balkone und Vordächer. Zur Begründung führte sie an, die
besonderen Verhältnisse lägen in der Parzellenform, die im Bereich der Unterschreitung
des Strassenabstands schräg verlaufe, so dass die traditionelle Rechteckform massiv
kleiner würde oder durch eine ortsunübliche Staffelung aufgefangen werden müsste. Dies
widerspreche Art. 2 RPG12, wonach eine haushälterische Bodennutzung anzustreben sei
und würde ausserdem in Widerspruch zu den Gestaltungsvorschriften stehen. Angesichts
der örtlichen Gegebenheiten seien besondere Verhältnisse gegeben. Öffentliche oder
private Interessen stünden der Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht entgegen. Der
Fachbereich Infrastruktur habe das Ausnahmegesuch beurteilt und keine
verkehrstechnische Hindernisse festgestellt. Die Balkone und Vordächer beeinträchtigten
die Verkehrsübersicht nicht. Die Gemeinde beabsichtige nicht, die Strasse zu erweitern.
Auch eine eventuelle Umgestaltung des Bahnhofsplatzes im Zuge der Erschliessung des
Projekts "R._" würde durch das vorliegende Vorhaben nicht betroffen.
b) Die Beschwerdeführenden rügen, die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten
des Strassenabstands durch Balkone und Vordächer sei zu Unrecht erteilt worden. Es
lägen keine Besonderheiten des Grundstücks oder des Bauvorhabens vor. Die beantragte
Ausnahme diene vielmehr wirtschaftlichen Interessen, dem Wunsch nach einer Ideallösung
und einer maximale Ausnützung des Grundstücks. Das Gebot der haushälterischen
Bodennutzung sei ein allgemeiner Grundsatz. Dieser müsste durch die Planungsbehörden
11 Grundstückdaten-Informationssystem 12 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
RA Nr. 110/2018/19 12
und nicht durch die Baubewilligungsbehörden mittels Ausnahmebewilligungen umgesetzt
werden. Auf den Bauparzellen sei auch ohne Ausnahme vom Strassenabstand eine
angemessen dichte und ästhetisch befriedigende Überbauung möglich. Hinzu komme,
dass die Abweichung vom Erlaubten erheblich sei, werde doch der geltende
Strassenabstand um über drei Meter unterschritten. Die Parzelle verlaufe gerade in jenem
Bereich schräg, wo die N._strasse den verkehrsintensiven Bahnhofplatz
erschliesse und wo die Postfächer und der Postomat vorgesehen seien. Einer Ausnahme
stünden Interessen der Verkehrssicherheit entgegen. Die Einhaltung der Strassenabstände
sei gerade in diesem Bereich angezeigt.
Die Beschwerdegegnerinnen bringen dagegen vor, der Strassenabstand werde gemäss
Praxis der Gemeinde am Baukörper und nicht an den Balkonen gemessen. Er werde nur
minimal in der südwestlichen Ecke auf einer Fläche von 2 - 3 m2 durch die Ecken der
Balkone und Vordächer überschritten. Die Überschreitung durch Balkone und Vordächer
im Ober- und Dachgeschoss beeinträchtige die Verkehrssicherheit in keiner Weise. Eine
einwandfreie Sicht bleibe gewährleistet. Es würden auch keine anderen öffentlichen oder
privaten Interessen tangiert. Die Ausnahme diene im Gegenteil öffentlichen Interessen,
denn es würde dem Ortsbild schaden, wenn keine oder abgeschrägte Balkone erstellt
würden.
c) Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG13 gilt für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen
ein Strassenabstand von 3,60 m ab Fahrbahnrand, soweit die Gemeinde keine anderen
Abstände festlegt. Gemäss Art. 39 GBR ist von Strassen der Basiserschliessung ein
Bauabstand von 5 m und von solchen der Detailerschliessung ein Abstand von 3,60 m ab
Fahrbahnrand einzuhalten. Das Bauvorhaben grenzt an die N._strasse.
Nordwestlich des Bauvorhabens (Strassenparzelle Nr. M._) und im Bereich, in
dem die N._strasse über die Bauparzellen Nr. L._ und K._
verläuft, ist sie als Basiserschliessung eingestuft.14 Im weiteren Verlauf gegen Südosten
(Bahnhofplatz) stellt die N._strasse eine Detailerschliessungsstrasse dar.
Die von der Vorinstanz beurteilte Unterschreitung des Strassenabstands durch Vordächer
und Balkone besteht beim nordwestlichen Teil des Gebäudes, d.h. beim Strassenabschnitt,
der als Basiserschliessung eingestuft ist. In diesem Abschnitt muss ein Strassenabstand
13 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 14 Zonenplan mit Richtplan Nr. 13 Gstaad - Saanen, vom AGR genehmigt am 16. Februar 2012
RA Nr. 110/2018/19 13
von 5 m eingehalten werden. Es trifft nicht zu, dass die Gemeinde den Strassenabstand
vom Baukörper (Aussenwand) aus misst. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid
festgehalten, der im 1. Obergeschoss umlaufende Balkon unterschreite den
Strassenabstand zweimal "auf einen Abstand von ca. 2,25 m resp. ca. 3,20 m. Die darüber
liegenden Vordächer ragen bis ca. 2,10 resp. ca. 3,05 m an den Strassenrand heran."
Diese Werte entsprechen dem Abstand zwischen dem Fahrbahnrand und dem Balkon
bzw. dem Vordach. Das heisst, dass der Strassenabstand durch den Balkon im 1.
Obergeschoss um bis zu ca. 2,75 m und durch das Vordach um bis zu ca. 2,90 m
unterschritten wird. Dies stellt keine geringfügige Normabweichung dar, auch wenn sie nur
bei den Ecken besteht.
d) Nach Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen Ausnahmen von den
gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere
des Ortsbilds, es rechtfertigen und wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch
wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden. Diese Voraussetzungen
müssen kumulativ erfüllt sein. Die Ausnahmeregelung von Art. 81 Abs. 1 SG ist jener von
Art. 26 BauG nachgebildet.15 Zur Konkretisierung von Art. 81 Abs. 1 SG kann daher die
Rechtsprechung zu Art. 26 BauG herangezogen werden.16 Das Vorliegen besonderer
Verhältnisse ist dabei – gleich wie bei Art. 26 BauG – unverzichtbare Grundlage für die
Gewährung einer Ausnahme.
e) Die Ausnahmegründe müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des
Bauvorhabens zusammenhängen. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann,
hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der
verlangten Abweichung. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung
oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es
geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu
vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.17
15 Siehe dazu Vortrag des Regierungsrates an den Grossen Rat zum Strassengesetz, in Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern Januarsession 2008, Beilage 2, Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen Artikel 77, S. 24 16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12, N. 18 17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4
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Zur Begründung ihres Ausnahmegesuchs führten die Beschwerdegegnerinnen den Verlauf
der Strasse an, welche entlang der Süd- und Westfassade des Gebäudes eine Kurve
vollziehe, was eine minime Unterschreitung des Strassenabstands durch die Balkone zur
Folge habe. Zudem führten sie Interessen des Ortsbildschutzes an. Sie machten geltend,
dass ein Weglassen oder ein Abschrägen der Balkone auf den genannten Fassaden den
hohen architektonischen Anforderungen an diesem prominenten Standort nicht gerecht
würde und im Ortsbild als störend empfunden würde.
f) Die N._strasse verläuft quer über die Parzelle Nr. L._, was
mindestens die Hälfte des Grundstücks beansprucht. Diese Parzelle eignet sich für eine
Überbauung ohnehin nicht. Auf der Parzelle Nr. L._ ist denn auch nur die Zufahrt
zur Einstellhalle des Bauvorhabens vorgesehen. Das neue Gebäude soll auf der Parzelle
Nr. K._ erstellt werden. Die N._strasse schneidet diese Parzelle nur am
Rande bei der westlichen Parzellenecke. Darin liegen keine besonderen Verhältnisse. Zum
einen verlaufen etliche Strassen über private Grundstücke. Zum anderen weist die Parzelle
Nr. K._ gemäss GRUDIS eine Totalfläche von 958 m2 auf; davon beansprucht die
Strasse lediglich eine Fläche von rund 8 m2. Die rechteckige Parzelle ist auf der Restfläche
von rund 950 m2 problemlos überbaubar. Der Wunsch nach einer möglichst hohen,
gewinnbringenden Ausnützung des Grundstücks stellt keinen Ausnahmegrund dar.
g) Anders als bei der allgemeinen Ausnahmeregelung von Art. 26 nennt Art. 81 SG
explizit das Ortsbild als mögliche besondere Verhältnisse. Eine solche Konstellation kann
beispielsweise bei geschützten Ortsbildern vorliegen, wo die räumliche Situation im
Strassenraum beibehalten werden soll.18 Vorliegend handelt es sich nicht um einen
derartigen Fall; das Bauvorhaben muss sich nicht in eine bestehende, historische
Häuserzeile einfügen. Eine ästhetisch bessere Lösung kann dann eine Ausnahme
rechtfertigen, wenn ohne die Ausnahme keine architektonisch befriedigend Lösung erzielt
werden kann. Besondere Zurückhaltung ist jedoch geboten, wenn die ästhetische
Verbesserung gleichzeitig eine grössere Ausnützung des Bodens zur Folge hat. Die
Gewährung von Ausnahmen aus ästhetischen Gründen ist zudem in der Regel auf
Umbauprojekte beschränkt. Bei einem Neubau sind die Gestaltungsmöglichkeiten im
Allgemeinen wesentlich grösser, weshalb es nur in sehr speziellen Fällen vorkommen
18 Vgl. BDE vom 25. August 2014 E. 3 (RA Nr. 110/2014/6)
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dürfte, dass ohne die Ausnahme keine architektonisch befriedigende Variante erreicht
werden kann.19 Vorliegend haben nicht Empfehlungen einer ästhetischen Fachbehörde
dazu geführt, dass das Bauvorhaben in dieser Form und mit diesen Abmessungen
gestaltet wurde. Eine entsprechende Empfehlung würde im Übrigen nicht automatisch eine
Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Auch in diesem Fall wäre zu überprüfen, ob eine
ästhetisch befriedigende Lösung tatsächlich nur mit einer Ausnahmebewilligung zur
Unterschreitung des Strassenabstands erreicht werden kann. Beim Bauvorhaben sind im
1. Obergeschoss Balkone vorgesehen, die auf den drei besonnten Seiten durchgehend um
das Gebäude laufen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern derart grosszügige Balkone im
Interesse des Ortsbilds geboten sein sollten, zumal Art. 26 GBR ausdrücklich verlangt,
dass Balkone dem bestehenden Ortsbild entsprechend zurückhaltend zu planen sind.20
Angesichts der unproblematischen Bebaubarkeit der Parzelle Nr. K._ sind auch
anders gestaltete Bauprojekte denkbar.
h) Da keine besonderen Verhältnisse gegeben sind, brauchen die beiden anderen
Voraussetzungen (keine Beeinträchtigung öffentlicher Interessen, keine Beeinträchtigung
wesentlicher nachbarlicher Interessen) nicht mehr geprüft zu werden. Die
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands kann mangels
besonderer Verhältnisse nicht erteilt werden. Das Bauvorhaben erweist sich auch aus
diesem Grund nicht als bewilligungsfähig.
5. Unterschreitung Grenzabstand durch Anbaute
a) Der Beschwerdeführer 4 rügt, das Dach der Rampe mit der Brüstung bei der
Einstellhalle überrage das gewachsene Terrain teilweise um mehr als 1,20 m. Es handle
sich nicht um eine unterirdische Baute, sondern um eine An- oder Nebenbaute, die den
Grenzabstand von 3 m einhalten müsse. Im angefochtenen Entscheid beurteilte die
Gemeinde die gesamte Einstellhalle als unterirdische Baute.
b) Für oberirdische An- und Nebenbauten gelten in den Dorfkernzonen die gleichen
Abstände wie für Hauptbauten (Art. 45 Ziff. 1 zweiter Satz GBR). Unterirdische Bauten
dürfen bis 1 m an die Grundstücksgrenze, mit Zustimmung des Nachbarn bis zur
19 BVR 2006 S. 145 E. 5.1.2 20 Vgl. auch Bericht zur Ortsplanungsrevision 2005 - 2008/11, Ziff. 7.4.4, S. 93
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Grundstücksgrenze, heranreichen (Art. 46 Ziff. 2 GBR). Gemäss Art. 46 Ziff. 1 GBR sind
unterirdische Bauten und Bauteile solche, welche das gewachsene Terrain an keiner Stelle
um mehr als 1,20 m überragen, bei denen höchstens eine Fassade freigelegt oder mit
einem Zugang oder einer Zufahrt versehen ist.
c) Die Einstellhallenzufahrt liegt an der Parzellengrenze zu den Grundstücken
Nr. O._ und P._. Auf der Parzelle Nr. K._ ist ein Teil der
Einstellhalle oberirdisch sichtbar. Das Dach der Einfahrt dient zugleich als Zugangsbereich
zum Haus 1. Für die Frage, ob es sich um einen unterirdischen Bauteil handelt, ist das
gewachsene Terrain massgebend. Dieses fällt von Westen gegen Nordosten ab.21 Auf dem
Plan Ansicht "Nordwest Haus 1" ist die Höhe zwischen dem gewachsenen Terrain bis zum
Dach der Einstellhallenzufahrt mit 2,60 m vermasst. Gemäss der Ansicht "Nordost"22
beträgt die Höhendifferenz zwischen dem gewachsenen Terrain bei der Hausfassade und
der Oberkante der Einstellhallenzufahrt zwischen ca. 1,70 m und 2,50 m. Der Plan "Ansicht
entlang Rampe"23 zeigt die Einstellhalle auf der Höhe der Grenze zum Grundstück Nr.
P._. Auf dieser Ansicht ist das gewachsene Terrain im fraglichen Bereich nicht
mehr eingezeichnet. Da der Terrainverlauf im Bereich der Einstellhallenbaute von Westen
gegen Nordosten etwa auf gleicher Höhe bleibt, kann davon ausgegangen werden, dass
die Einstellhallenbaute das gewachsene Terrain dort etwa im gleichen Umfang überragt
wie bei der Hausfassade. Wie es sich genau verhält, braucht nicht weiter geklärt zu
werden, da eine unterirdische Baute das gewachsene Terrain an keiner Stelle um mehr als
1,20 m überragen darf. Vorliegend überragt die Einstellhalle das gewachsene Terrain an
mehreren Stellen um bis zu ca. 2,50 m und stellt daher keine unterirdische Baute im Sinne
von Art. 46 Ziff. 1 GBR dar. Als oberirdischer Bauteil müsste sie den Grenzabstand
gemäss Art. 15 Ziff. 4 GBR einhalten.
d) Die Unterschreitung des reglementarischen Grenzabstands durch oberirdische und
unterirdische Bauten und Bauteile ist zulässig, wenn ein Näherbaurecht besteht (vgl.
Art. 47 GBR). Vorliegend würde ein Näherbaurecht der Grundeigentümerin der Parzelle
Nr. P._ jedoch nicht genügen, zusätzlich bedarf es auch eines Überbaurechts. Auf
dem Situationsplan sowie den Plänen Erdgeschoss und Untergeschoss ist nämlich
21 Plan "Nordwest-ost & Südostfassade Haus 1", 1:100, Ba.06, rev. 05.02.2016 22 Plan "Südwest- & Nordfassade", 1:100, Ba.05, rev. 20.05.2016 23 Plan "Nordwest-ost & Südostfassade Haus 1", 1:100, Ba.06, rev. 05.02.2016
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ersichtlich, dass die Einstellhalle mit dem oberirdischen Zugang zum Haus 1 sogar auf das
Nachbargrundstück Nr. P._ hinüberragt.
e) Im Kaufvertrag vom 18. Dezember 2009 betreffend das Grundstück Nr. P._
erklärte die Beschwerdegegnerin 1 als Verkäuferin, dass sie beabsichtige, die
angrenzende Parzelle Nr. K._ von der Schweizerischen Post zu erwerben. Im
Hinblick auf die Überbauung der Parzelle Nr. K._ werde die Abtretung eines
Landstreifens von der Parzelle Nr. P._ benötigt. Im Kaufvertrag schloss sie mit der
Käuferin der Parzelle Nr. P._ eine obligatorische Vereinbarung ab, wonach die
Käuferin mit der Abtretung eines definierten Landstreifens und der Einräumung eines
unterirdischen Grenzanbaurechts einverstanden ist, sofern ihr im Gegenzug von der
Verkäuferin oder deren Rechtsnachfolger unentgeltlich ein "Durchfahrtsrecht über die
entsprechende Zufahrtsrampe", ein unterirdisches Grenzanbaurecht und die Erstellung
einer unterirdischen Autoeinstellhalle gewährt werden. Diese Vereinbarung wurde bis
heute nicht umgesetzt. Die Q._ ist heute Grundeigentümerin der Parzelle Nr.
K._. Sie war nicht Vertragspartei des obgenannten Kaufvertrags und ist daher
nicht an die erwähnte Vereinbarung gebunden. Die Vereinbarung hat für das vorliegende
Bauvorhaben somit lediglich den Charakter einer Absichtserklärung. Da zum heutigen
Zeitpunkt weder eine Landabtretung erfolgt ist noch ein Näherbaurecht und ein
Überbaurecht bestehen, unterschreitet die Einstellhalle den reglementarischen
Grenzabstand unzulässigerweise.
6. Fazit
a) Die Baubewilligung setzt voraus, dass sämtliche anwendbaren Bestimmungen
eingehalten sind (vgl. Art. 2 BauG). Beim Bauvorhaben ist dies nicht der Fall. Wie gezeigt
überschreitet das Bauvorhaben die maximal überbaute Fläche, und es liegen keine
besonderen Verhältnisse vor, die eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des
Strassenabstands rechtfertigen. Hinzu kommt, dass der Grenzabstand zur Parzelle Nr.
P._ durch die Einstellhalle unterschritten ist. Weil das Bauvorhaben in der
vorliegenden Form nicht bewilligt werden kann, brauchen die anderen Rügen nicht mehr
beurteilt zu werden.
RA Nr. 110/2018/19 18
b) Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest.
Sie bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien
gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen
zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren
Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der
Beweisführung ausgeschöpft sind.24 Für die Beurteilung der maximal überbauten Fläche,
des Grenzabstands und die Ausnahmebewilligung betreffend Strassenabstand waren
keine weiteren Beweismassnahmen erforderlich. Die in diesem Zusammenhang gestellten
Beweisanträge (Fachbericht zur Verkehrssicherheit, Bericht der OLK25, Augenschein)
werden abgewiesen.
7. Kosten
a) Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei
diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen. Die Verletzung
des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz hat sich auf den Verfahrensausgang nicht
ausgewirkt und bleibt daher ohne Kostenfolge. Die Beschwerdegegnerinnen haben somit
die Verfahrenskosten zu tragen.
Vorliegend waren drei Beschwerden zu behandeln, die zu einem Verfahren vereinigt
wurden. Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'400.–
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 21 Abs. 3 GebV26).
b) Die Beschwerdegegnerinnen haben zudem den Beschwerdeführenden die
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
24 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10; vgl. auch BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen 25 Kommission zur Pflege von Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 26 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV27 beträgt das Honorar in
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz.
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG28). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als
durchschnittlich zu werten, da kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Als
durchschnittlich zu werten sind auch die umstrittenen Rechtsfragen und die Schwierigkeit
des Prozesses. Angesichts der Baukosten von rund Fr. 11 Mio. (gemäss Baugesuch) ist
die Bedeutung der Streitsache als leicht überdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint
ein Honorar von Fr. 7'300.– als angemessen.
Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden 1 bis 3 im Betrag von
Fr. 8'164.50 (inkl. Auslagen und MWSt) gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die
Parteikosten des Beschwerdeführers 4 werden festgesetzt auf Fr. 7'300.‒ zuzüglich
Auslagen von Fr. 257.30 und 7,7 % MWSt, ausmachend total Fr. 8'139.20. Die
Parteikosten des Beschwerdeführers 5 werden festgesetzt auf Fr. 7'300.‒ zuzüglich
Auslagen von Fr. 91.60 und 7,7 % MWSt, ausmachend total Fr. 7'960.75.
c) Die erstinstanzlichen Baubewilligungskosten bleiben den Beschwerdegegnerinnen
als Baugesuchstellerinnen auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD29). Die Gemeinde hat eine
Gebühr von Fr. 8'127.65 erhoben. Darin enthalten sind auch Gebühren, die noch nicht
entstanden sind und die bei einem Bauabschlag nicht mehr anfallen ("weitere, z.B.
Anmerkung im Grundbuch" Fr. 300; "weitere, z.B. Nachführung Geometer" Fr. 180.‒).
Diese Beträge werden daher vom Total abgezogen. Die Kosten des erstinstanzlichen
Baubewilligungsverfahrens werden somit neu festgesetzt auf Fr. 7'647.65.