# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5d2696fb-d326-418b-b905-aec16082e7dc
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt:
A.
Die Pflichtigen erwarben im Jahr 1981 die Parzelle Nr. ww Grundbuch C._. Damals war die
Parzelle mit einem Einfamilienhaus an der X._strasse 9 bebaut, in welchem die Pflichtigen
bis im Jahr 2017 wohnten. Im März 2016 begründeten sie auf der Parzelle Nr. ww Stockwerkei-
gentum (Parzelle Nr. xx, 17/100 Miteigentum; Parzelle Nr. yy, 17/100 Miteigentum; Parzelle
Nr. zz, 66/100 Miteigentum) und verkauften mit Vertrag vom 29. März 2016 die Stock-
werkeigentumsparzelle Nr. xx an der Y._strasse 10 an D._ für Fr. 275'550.--. Die Parzel-
le Nr. xx beinhaltet einen Miteigentumsanteil von 17/100 an der Grundstücksparzelle Nr. ww mit
Sonderrecht an der 3.5-Zimmerwohnung Nr. W1 im Erdgeschoss nebst Hobbyraum Nr. H1 im
Untergeschoss. Daraufhin errichteten die Pflichtigen und D._ im nördlichen Teil der Parzelle
ein Zweifamilienhaus mit Autounterstand an der Y._strasse 10. Im Jahr 2017 zogen die
Pflichtigen vom Einfamilienhaus an der X._strasse 9 in das Obergeschoss des Zweifamili-
enhauses an der Y._strasse 10 (Nr. yy, 17/100 Miteigentum, mit Sonderrecht an der 3.5-
Zimmerwohnung Nr. W2 im Obergeschoss, nebst Hobbyraum Nr. H2 im Untergeschoss).
Mit Veranlagungsverfügung vom 18. April 2018 wurde der steuerbare Grundstückgewinn der
Parzelle Nr. xx auf Fr. 121'265.-- und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 30'316.-- festgesetzt.
B.
Gegen diese Veranlagung erhoben die Pflichtigen mit Schreiben vom 1. Mai 2018 Einsprache
und begehrten sinngemäss eine neue Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer unter Berück-
sichtigung einer Ermässigung für eine mehr als zwanzigjährige Selbstnutzung gemäss § 78bis
des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 7. Februar 1974 (Steuergesetz, StG,
SGS 331). Zur Begründung führten sie aus, sie seien seit dem 25. April 1980 im Besitz der be-
treffenden Liegenschaft und hätten folglich einen Anspruch auf eine entsprechende Ermässi-
gung.
Mit Einspracheentscheid vom 5. August 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur
Begründung machte sie u.a. geltend, dass die Pflichtigen die im Jahr 2016 verkaufte 3.5-
Zimmerwohnung an der Y._strasse 10 nie selbst bewohnt hätten, weswegen es bereits an
der Voraussetzung der selbstbewohnten Liegenschaft mangle. Zudem sei das Mehrfamilien-
haus, in dem die betreffende Wohnung sich befinde, erst im Jahr 2017 erbaut worden, womit es
sich um einen Neubau handle und nicht um Altbesitz. Aus diesen Gründen gelange die Ermäs-
sigung nach § 78bis Abs. 1 StG nicht zur Anwendung.
C.
Mit Schreiben vom 27. August 2019 erheben die Pflichtigen Rekurs und begehren erneut die
neue Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer unter Berücksichtigung der Ermässigung im
Sinne von § 78bis Abs. 1 StG. Zur Begründung machen sie im Wesentlichen geltend, es sei un-
zutreffend, dass sie die 3.5-Zimmerwohnung an der Y._strasse 10 verkauft hätten. Mit Ver-
trag vom 29. März 2016 hätten sie einen Teil ihres Landes an D._ verkauft. Daraufhin hätten
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die Pflichtigen und D._ ihre Stockwerkeigentumswohnungen unabhängig voneinander er-
richtet, was die separat abgeschlossenen Werkverträge mit den am Bau beteiligten Unterneh-
men belegen würden. Das Einfamilienhaus an der X._strasse 9 auf der Parzelle Nr. ww hät-
ten sie über 20 Jahre, genauer 36 Jahre, bewohnt. Die ganze Parzelle sei selbstbewohnter Alt-
besitz, wozu auch der an D._ veräusserte Landanteil gehöre.
Mit Vernehmlassung vom 14. Oktober 2019 beantragt die Steuerverwaltung erneut die Abwei-
sung des Rekurses. Zur Begründung verweist sie grundsätzlich auf die Ausführungen im Ein-
spracheentscheid. Ferner führt sie aus, dass die Rekurrenten die 3.5-Zimmerwohnung an der
Y._strasse 10 im Gegensatz zum Einfamilienhaus an der X._strasse 9 nie selbst be-
wohnt hätten. Damit fehle es bereits an der Grundvoraussetzung für eine Ermässigung gemäss
§ 78bis Abs. 1 StG, nämlich dem «Selbstbewohnen».

## Considerations

Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern
(Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zustän-
dig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorlie-
genden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterin-
nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu
stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten.
2.
Vorliegend ist zu beurteilen, ob bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer betreffend
Parzelle Nr. xx Grundbuch C._ eine Ermässigung gemäss § 78bis Abs. 1 StG zu berücksich-
tigen ist.
2.1 Nach § 78bis Abs. 1 StG ermässigt sich der Grundstückgewinn bei der Veräusserung von
selbstbewohnten Liegenschaften für jedes nach dem 20. Besitzesjahr nachgewiesene Jahr der
Selbstbenutzung um Fr. 5'000.--, höchstens jedoch um Fr. 50'000.--, sofern der Veräusserer die
Liegenschaft während mindestens 20 Jahren zu Eigentum besessen hat.
Die Entlastung des Altbesitzes war insbesondere als Ausgleich gedacht zur Verschärfung der
nur noch hälftigen Berücksichtigung der Geldwertveränderung auf nach dem 1. Januar 1991
realisierten Grundstückgewinnen. Ebenso sollte die Bestimmung älteren Steuerpflichtigen ent-
gegenkommen, die z.B. wegen des Umzugs in ein Altersheim kein selbstgenutztes Wohneigen-
tum mehr erwerben und deshalb von dessen steuerlicher Privilegierung (im Sinne eines Auf-
schubs der Grundstückgewinnsteuer) nicht mehr profitieren können (PETER CHRISTEN, Die
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 204).
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2.2. Bevor die eigentliche Rechtsfrage behandelt wird, ist auf das Vorbringen der Rekurrenten
einzugehen, wonach sie nicht die 3.5-Zimmerwohnung an der Y._strasse 10, sondern bloss
einen Teil ihres Grundstücks verkauft hätten.
Da einem öffentlich beurkundeten Vertrag eine erhöhte Beweiskraft zukommt (vgl. Art. 9 Abs. 1
ZGB), ist für die vorliegende Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer der Kaufvertrag vom
29. März 2016 massgebend. Das Gericht und die Steuerverwaltung sind an den Inhalt der Ur-
kunde gebunden, selbst wenn dieser nicht dem entsprechen sollte, was die Rekurrenten eigent-
lich zu beurkunden beabsichtigten. Dem Kaufvertrag zufolge haben die Rekurrenten einen Mit-
eigentumsanteil von 17/100 an der Parzelle Nr. ww, enthalten im Stockwerkeigentum Nr. xx mit
Sonderrecht an der 3.5-Zimmerwohnung Nr. W1 im Erdgeschoss nebst Hobbyraum Nr. H1 im
Untergeschoss, verkauft. Die Urkunde ist so zu verstehen, dass die Rekurrenten eine fertig er-
stellte Wohnung im Erdgeschoss des Zweifamilienhauses verkauft haben. Dabei ist irrelevant,
dass das Zweifamilienhaus im Zeitpunkt des Verkaufs noch gar nicht errichtet worden ist und
dass die Rekurrenten und die Käuferin des Stockwerkeigentums eigene Werkverträge abge-
schlossen hatten zum Bau ihrer jeweiligen Wohnung im Erdgeschoss bzw. im Obergeschoss
des Zweifamilienhauses. Dies deutet lediglich darauf hin, dass der öffentlich beurkundete Kauf-
vertrag allenfalls nicht vollumfänglich dem Willen der Rekurrenten entsprechen könnte. Selbst
wenn der Kaufvertrag so ausgestaltet wäre, wie von den Rekurrenten vorgebracht, würde dies
jedoch am Ausgang des vorliegenden Falles nichts ändern, wie die nachfolgenden Ausführun-
gen zeigen.
2.3. Um in den Genuss einer Ermässigung nach § 78bis Abs. 1 StG zu gelangen, müssen die
Veräusserer die Liegenschaft während mindestens 20 Jahren zu Eigentum besessen und selbst
bewohnt haben.
Bis zum Verkauf des Stockwerkeigentums Nr. xx im Jahr 2016 waren die Rekurrenten Alleinei-
gentümer der Liegenschaft Nr. ww. Sie wohnten während 36 Jahren im Einfamilienhaus im süd-
lichen Teil der Parzelle, bevor sie im Jahr 2017 in das Obergeschoss des neu errichteten Zwei-
familienhauses im nördlichen Teil der Parzelle zogen. Die verkaufte 3.5-Zimmerwohnung im
Erdgeschoss des Zweifamilienhauses an der Y._strasse 10 haben die Rekurrenten nie
selbst bewohnt, was angesichts der Tatsache, dass es sich um einen Neubau handelt, natur-
gemäss auch gar nicht möglich ist. Praxisgemäss und in konstanter Rechtsprechung ist mit
§ 78bis Abs. 1 StG ein Wohnhaus gemeint, welches selbst bewohnt sein kann und muss. Folg-
lich gelangt § 78bis Abs. 1 StG nicht zur Anwendung, wenn wie vorliegend nur das Grundstück,
auf dem eine Wohnbaute errichtet wird, 20 Jahre selbst besessen wurde und nicht auch die
eigentliche Wohnbaute. Es findet demnach keine steuerliche Privilegierung statt, wenn jemand
bloss einen Teil eines (teilweise) selbstbewohnten Grundstücks verkauft.
3.
Eine Ermässigung des Grundstücksgewinns nach § 78bis Abs. 1 StG kommt nach dem Ausge-
führten nicht in Frage, weshalb sich der Rekurs als unbegründet erweist und abzuweisen ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Verfahrenskosten in Höhe von
Fr. 1'500.-- zu bezahlen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993
über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO,
SGS 271]).
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