# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 56cd82c2-1692-590d-9d7e-fb0f3831b9c1
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
La _ ha effettuato le seguenti vendite di unità in proprietà per piani (PPP) sul fondo base n. _ RFD di _:
·
il 31 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. _ di 28
‰
a _ di _ (SG) al prezzo di fr. 330'000.–;
·
il 15 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. _ di 11,5
‰ a _ di _ (SG) al prezzo di fr. 224'000.–;
·
il 15 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. _ di 12,5
‰ a _ (AG) al prezzo di fr. 210'000.–;
·
il 31 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. _ di 12
‰ a _ di _ (AG) al prezzo di fr. 240'000.–;
·
il 15 marzo 2000 (iscrizione a registro fondiario il 16 marzo 2000) ha venduto la PPP n. _ di 16
‰ a _ di _ (SG) al prezzo di fr. 295'000.–.
B.
Le suddette alienazioni sono state assoggettate all’imposta sugli utili immobiliari, con decisioni notificate alla venditrice il 26 agosto 2003 dall’RS 1 (UTPG). Un reclamo della contribuente è poi stato parzialmente accolto con decisioni del 24 giugno 2004, con cui è stata elevata la deduzione dei costi d’investimento. L’utile imponibile e l’imposta sono stati così determinati:
·
per le PPP n. _: imponibile fr. 208'580.–, imposta fr. 100'118.40;
·
per le PPP n. _: imponibile fr. 130’661.–, imposta fr. 62'717.30;
·
per la PPP n. _: imponibile fr. 99’078.–, imposta fr. 43'594.30.
C.
Con istanza del 26 maggio 2008, la RI 1 ha chiesto la revisione delle decisioni concernenti l’imposta sugli utili immobiliari, affermando che le vendite degli appartamenti erano state dichiarate nulle e che di conseguenza gli oggetti erano stati iscritti nuovamente a nome dell’istante. All’istanza erano allegati dei verbali del _ di _, che contenevano l’ordine, rivolto all’Ufficio dei registri, di iscrivere quale proprietaria degli immobili la RI 1.
L’UTPG ha respinto l’istanza con decisione del 19 agosto 2008, negando l’esistenza di un motivo di revisione. A suo avviso, la retrocessione si considera un atto di compravendita a tutti gli effetti.
D.
Con tempestivo reclamo, indirizzato all’autorità di tassazione e da quest’ultima trasmesso alla Camera di diritto tributario per ragioni di competenza, laRI 1 postula nuovamente la revisione delle decisioni di tassazione e la restituzione dell’imposta sugli utili immobiliari. Contesta che si sia trattato di una retrocessione e sostiene che invece i contratti sono stati dichiarati nulli
ex tunc
da un’autorità giudiziaria, con la conseguenza che le compravendite non hanno mai prodotto effetto.
E.
Nelle sue osservazioni del 3 marzo 2009, la Divisione delle contribuzioni ha proposto di respingere il ricorso, argomentando che la retrocessione si fonderebbe su una conciliazione intervenuta tra le parti e non su una sentenza giuridiziaria.
Il rappresentante della ricorrente ha replicato, con scritto del 30 marzo 2009, nel quale ha chiesto di essere convocato in udienza ed ha contestato che la retrocessione si fondi su una conciliazione, sottolineando che una transazione sottoscritta al termine di una procedura di conciliazione ha forza di sentenza esecutiva.
La Divisione delle contribuzioni ha a sua volta contestato il contenuto della replica, con scritto del 29 aprile 2009.
Con lettera del 30 giugno 2009, il giudice delegato della Camera si è rivolto al rappresentante della ricorrente, chiedendogli di trasmettere tutti gli atti che si riferiscono alle vertenze fra la ricorrente e gli acquirenti degli immobili.
Il 12 agosto 2009, il patrocinatore della contribuente ha comunicato alla Camera di rinunciare al mandato, “a seguito di un problema di incompatibilità personale”.
Il 20 agosto 2009, la nuova rappresentante dell’insorgente ha ribadito di voler essere convocata in udienza.
Con scritto del 31 agosto 2009, la Camera ha trasmesso al nuovo patrocinatore la lettera già inviata il 30 giugno 2009 al precedente rappresentante, attribuendogli un termine di 15 giorni. Il 14 settembre 2009, è pervenuta alla Camera una lettera cui erano allegati tre accordi contrattuali fra la ricorrente e gli acquirenti degli appartamenti.
Una prima convocazione è stata inviata alle parti il 18 febbraio 2010, in vista di un’udienza prevista per il 24 marzo 2010. La rappresentante della ricorrente ha risposto il 26 febbraio 2010, informando la Camera che il mandato le era stato revocato da “circa 2 anni”.
In seguito, la stessa rappresentante ha chiesto il rinvio dell’udienza.
Una nuova convocazione è stata inviata alle parti il 22 marzo 2010, per un’udienza da tenersi il 26 aprile 2010. In tale data, poco prima dell’ora stabilita per l’audizione, la patrocinatrice della ricorrente ha comunicato telefonicamente la propria impossibilità a partecipare all’udienza. Il giudice delegato ha allora stabilito di attribuire alla contribuente un ultimo termine improrogabile di 10 giorni per produrre la documentazione già richiesta il 30 giugno 2009 al precedente rappresentante.
Il 4 maggio 2010, la RI 1 ha inviato una lettera in tedesco, del cui contenuto si dirà in seguito.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Sono tre i motivi di revisione, a vantaggio del contribuente, di una decisione o sentenza cresciuta in giudicato:
a)
la scoperta di fatti rilevanti o mezzi di prova decisivi;
b)
la mancata considerazione, da parte dell’autorità giudicante, di fatti rilevanti o di mezzi di prova decisivi, che conosceva o doveva conoscere, oppure un’altra violazione di principi essenziali della procedura;
c)
il fatto che un crimine o un delitto abbia influito sulla decisione o sulla sentenza.
(art. 232 cpv. 1 LT).
1.2.
La revisione è tuttavia esclusa se l’istante, ove avesse usato la diligenza che da lui poteva essere ragionevolmente pretesa, avrebbe potuto far valere già nel corso della procedura ordinaria il motivo di revisione invocato (art. 232 cpv. 2 LT, art. 147 cpv. 2 LIFD).
L’istituto della revisione non è dato, cioè, per addurre fatti che si sarebbero potuti invocare già nella procedura di reclamo o di ricorso. Decidere altrimenti, ed ammettere automaticamente la revisione in caso di v iolazione di norme essenziali di procedura, significherebbe abolire ogni distinzione tra mezzi d’impugnazione ordinari e il rimedio straordinario della revisione, che non può supplire a un’omissione imputabile allo stesso contribuente, che ha diritto di avvalersi dei rimedi ordinari (cfr. DTF 111 Ib 210; 105 Ib 252, consid. 3b; 103 Ib 89 s., consid. 3; 98 Ia 572 s., consid. 5 b; ASA 43 p. 251; 34 p. 152, consid.
5 e 6; RTT 1978 p. 87 s., consid. Ia e 3a;
Imboden/Rhinow
, Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, N. 43, p. 265, IVc;
Haesler
, Die Revision rechtskräftiger Steuerverfügungen zugunsten des Steuerpflichtigen, ZBl 62 p. 121 s.;
Känzig/Behnisch
, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. III, Basilea 1992, p. 362; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 1111;
Richner/Frei/Weber/ Brütsch
, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, Zurigo 1994, p. 582;
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 436).
Di conseguenza, la revisione è esclusa, per esempio, nel caso dell’errore di dichiarazione, cioè quando, per trascuratezza del contribuente o del suo rappresentante, si è omesso di far valere nella procedura di tassazione o con i rimedi giuridici ordinari elementi di fatto essenziali, oppure nel caso in cui il contribuente avrebbe potuto scoprire subito l’errore di fatto o di diritto dell’autorità, controllando la tassazione notificatagli (
Casanova
, Änderungen rechtskräftiger Verfügungen und Entscheide, in ASA 61 p. 450-451).
2.
2.1.
La ricorrente invoca la revisione delle decisioni su reclamo del 24 giugno 2004, con le quali è stata accertata l’imposta da essa dovuta in relazione alla vendita di alcuni appartamenti in proprietà per piani (PPP).
Il motivo di revisione dovrebbe essere rappresentato, in base al tenore della primitiva istanza inoltrata all’UTPG, dalla circostanza che l’insorgente, a suo tempo venditrice degli immobili, è stata nuovamente iscritta quale proprietaria degli stessi il 26 maggio 2008. Tale iscrizione a Registro fondiario si basa su un verbale redatto dal
Vermittleramt
di San Gallo il 19 marzo 2008, mediante il quale è stato raggiunto un accordo giudiziale per metter fine ad una vertenza fra venditrice e compratori.
2.2.
All’udienza del 26 aprile 2010, la Divisione delle contribuzioni ha ritenuto che, se anche i contratti di compravendita fossero stati nulli, la revisione delle decisioni di tassazione sarebbe comunque esclusa, non trattandosi di un fatto nuovo secondo l’art. 232 LT. La nullità avrebbe piuttosto dovuto esser fatta valere nella procedura di tassazione o tutt’al più in quella di reclamo.
A tale riguardo, va ricordato che, in linea di principio, si considerano fatti rilevanti che giustificano una revisione solo quelli che vengono scoperti dopo e non anche quelli che si verificano dopo. In dottrina si parla, a tale riguardo, di fatti “nuovi vecchi” (
Vallender/Looser
, in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2
a
ediz., Vol.
I/2b, Basilea 2008, n. 10 ad art. 147 LIFD, p. 453). Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale, se fatti nuovi importanti sono posteriori alla decisione di cui si chiede la revisione, essa è ammessa unicamente nella misura in cui retroagiscono al giorno della decisione e fanno apparire errata la valutazione dei fatti allora intrapresa (Tribunale federale, 14 ottobre 1998, in RF 1999 p. 196 = RDAF 55/1999 p. 233).
Per stabilire se si sia in presenza di fatti “nuovi vecchi” secondo la giurisprudenza, sarebbe necessario conoscere i fatti che sono stati addotti per far valere la nullità dei contratti e si dovrebbe poi anche stabilire quando la loro esistenza sia venuta alla luce. Le ripetute sollecitazioni di questa Camera nei confronti della società ricorrente non hanno tuttavia consentito di fare chiarezza su tali aspetti.
La questione sollevata dall’autorità resistente può pertanto rimanere aperta, alla luce del fatto che il ricorso deve in ogni caso essere respinto perché, come si dirà, non è minimamente comprovata la tesi della nullità dei contratti di compravendita.
3.
3.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
3.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
4.
4.1.
Nell’istanza di revisione inoltrata all’Ufficio di tassazione e nel ricorso a questa Camera, l’insorgente sostiene che i contratti di compravendita sarebbero stati nulli fin dalla loro conclusione.
4.2.
Sebbene la legge tributaria non lo precisi, si deve ritenere che se un contratto di compravendita è nullo perché illecito o contrario ai buoni costumi (art. 20 CO) o per lesione (art. 21 CO) o per vizi del contratto (art. 23 e seguenti CO) non si possa considerare quale trasferimento imponibile secondo l’art. 124 LT (
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 80-81; inoltre la giurisprudenza del Tribunale federale in ASA 56 p. 659 consid. 4b e ZBGR 80/1999 p. 100 consid. 2c).
Non ha per contro alcun effetto sull’imponibilità della primitiva compravendita la successiva retrocessione dell’immobile al venditore (cfr. p. es. le sentenze del Tribunale federale dell’8 ottobre 1997, n. 2P.262/1995 consid. 2a, e del 12 ottobre 2005, n. 2A.86/2005 consid. 2.2.1).
4.3.
La pretesa della ricorrente, di ottenere la revisione delle tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari passate in giudicato, si è fondata in un primo momento sul verbale sottoscritto insieme agli acquirenti degli immobili dinanzi al
Vermittleramt
di _ il 19 marzo 2008, per metter fine ad una vertenza fra venditrice e compratori. Dal verbale stesso non si ricava tuttavia alcuna indicazione in merito alla causa della pretesa nullità dei contratti di compravendita. Alla richiesta della Camera di produrre documentazione relativa alla vertenza in questione l’insorgente non ha mai dato seguito, limitandosi per contro ad inviare copia di accordi conclusi fra le parti in un momento precedente.
Ora, come ha già avuto modo di rilevare per esempio il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo, se le parti che hanno stipulato un contratto di compravendita immobiliare raggiungono un accordo transattivo davanti al giudice civile, in merito all’invalidità del contratto, ottenendo in tal modo lo stralcio della causa per acquiescenza, l’autorità fiscale non è vincolata alla decisione del giudice civile in merito alla validità del contratto (sentenza del 16 novembre 1993, n. SR-93/0006, in RB-ZH 1993 n. 28).
Poiché, come rilevato, la contribuente non ha fornito alcuna delucidazione in merito alla natura del vizio del contratto, che avrebbe giustificato la sua nullità, è inevitabile concludere che la prova dell’eventuale motivo di revisione delle tassazioni non è stata apportata.
4.4.
Come pure è già stato ricordato, i soli documenti che la ricorrente ha prodotto, durante la prolungata istruttoria del ricorso, sono tre contratti, nella forma della scrittura privata, fra la stessa insorgente ed i tre acquirenti degli appartamenti. I tre atti in questione, redatti in tedesco, sono intitolati
“Vereinbarung zum Kaufvertrag”
e non sono neppure datati. Il loro oggetto è essenzialmente costituito dalla definizione delle modalità di pagamento del prezzo
(“Restfinanzierung”)
, in relazione al quale è stabilito che la venditrice concede ai compratori un mutuo nella forma di un’ipoteca del venditore
(“Verkäuferhypothek”)
. Una clausola del contratto concerne il diritto di restituire l’oggetto acquistato
(“Rückgaberecht”)
e prevede che il compratore possa restituire al venditore l’appartamento entro tre anni, termine poi prorogato, al prezzo di acquisto.
Nello scritto inviato alla Camera il 4 maggio 2010, la ricorrente sostiene di aver acquistato tre case di appartamenti a _, con l’intenzione di risanarle e rivenderle. Necessitando di liquidità, aveva deciso di vendere uno degli edifici a membri del consiglio d’amministrazione e ad architetti ed artigiani. I contratti in discussione rientrano in quest’ambito: i signori _ avrebbero comprato per fare un investimento immobiliare. La società venditrice si sarebbe occupata di amministrare, risanare e rivendere; i compratori da parte loro avrebbero potuto restituire gli appartamenti a determinate condizioni. Non essendo riuscita la contribuente a rivendere gli appartamenti, i compratori avrebbero esercitato il diritto di restituzione.
È immediatamente evidente come tale versione dei fatti sia inconciliabile con quella alla base del ricorso. Se infatti i compratori hanno deciso in un momento successivo di restituire l’oggetto acquistato, avvalendosi di una pattuizione conclusa con il venditore al di fuori dell’atto pubblico, non si vede come si possa sostenere che il contratto è stato invalidato per nullità. Si tratta invece di una semplice retrocessione dell’oggetto acquistato, che come detto non giustifica in alcun caso una restituzione dell’imposta sugli utili immobiliari.
Non è peraltro neppure del tutto comprensibile il senso economico dell’operazione. Se lo scopo della vendita ai membri del consiglio d’amministrazione consisteva, come sostenuto nella lettera inviata alla Camera di diritto tributario, nel disporre di liquidità per procedere al risanamento delle case acquistate dalla ricorrente, non si vede come esso possa essere raggiunto con una pattuizione che trasforma il debito del prezzo in un mutuo.
La questione non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, poiché la nullità dei contratti di compravendita non è stata dimostrata e ciò basta ad escludere la revisione delle tassazioni in discussione.
5.
Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente, soccombente.