# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c6bcde13-47fa-4dc2-9a43-08768dc86893
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2012
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die B. & B. R. P. 1 S.à.r.l. mit Sitz in Luxemburg (nachfolgend: B&B R. P.) ist eine
Holdinggesellschaft mit Sitz in Luxemburg. Sie ist an elf Gesellschaften mit Sitz in der
Schweiz unmittelbar oder mittelbar beteiligt. Unmittelbar beherrscht sie die G. S. S. F
AG mit Sitz in Z., in deren Eigentum das Grundstück Nr. 000 an der xxx-Strasse xx in
R.-J. steht. Die B&B R. P. selbst war eine 100%-Tochter der B. & B. E. R. F. 5 S.à.r.l.
(nachfolgend: B&B R. F.) mit Sitz in Luxemburg.
Mit Vertrag vom 28. November 2007 veräusserte die B&B R. F. 70% der Kapitalanteile
der B&B R. P. an die I. S.à.r.l., welche ihren Sitz ebenfalls in Luxemburg hat. Es wurde
ein Kaufpreis von Fr. 65.6 Millionen vereinbart. Auf vorgängige Anfrage vom
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
6. September 2007 hin bestätigte das Grundbuchamt R.-J. dem damaligen Vertreter
der I. S.à.r.l., dass die Übertragung der Beteiligung an der B&B R. P. keine
wirtschaftliche Handänderung darstelle und somit keine Handänderungssteuer mit
Bezug auf das Grundstück Nr. 000 anfalle. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2007
widerrief das Grundbuchamt die erteilte Auskunft.
B./ Mit Verfügung vom 26. April 2010 brachte das Grundbuchamt R.-J. gegenüber der
I. S.à.r.l. eine Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 239'716.90 zur Veranlagung. Als
Begründung wurde angegeben, es sei eine wirtschaftliche Handänderung am
Grundstück Nr. 000 erfolgt. Eine gegen die Veranlagung erhobene Einsprache wies der
Stadtrat von R.-J. mit Entscheid vom 2. August 2010 ab.
C./ Dagegen erhob die neue Rechtsvertreterin der I. S.à.r.l. mit Eingabe vom 13.
August 2010 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der
Entscheid vom 2. August 2010 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die
Übertragung der Mehrheit der Aktien an der B&B R. P. kein
handänderungssteuerpflichtiges Rechtsgeschäft darstelle und somit keine
Handänderungssteuer geschuldet sei. Die Rekursinstanz hiess den Rekurs mit
Entscheid vom 7. Juli 2011 gut und hob den Einspracheentscheid sowie die zugrunde
liegende Veranlagungsverfügung auf.
D./ Gegen den Rekursentscheid erhob die Politische Gemeinde R.-J. mit Eingabe vom
11. August 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es sei der
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 7. Juli 2011 aufzuheben und der
Einspracheentscheid vom 2. August 2010 zu bestätigen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin. Am
29. August 2011 liess die Politische Gemeinde R.-J. eine Beschwerdeergänzung
einreichen.
Die Verwaltungsrekurskommission beantragte mit Eingabe vom 9. September 2011
Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie im Wesentlichen auf die
Ausführungen im angefochtenen Entscheid.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Eingabe vom 14. Oktober 2011 innert
erstreckter Frist vernehmen. Sie stellte ebenfalls Antrag auf Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdeführerin.
Am 17. Oktober 2011 wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der
Beschwerdegegnerin an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin weitergeleitet.
Gleichzeitig wurde ihm eine Frist von vierzehn Tagen angesetzt, um zu den in den
Vernehmlassungen vorgebrachten neuen und tatsächlichen Argumenten, welche bisher
nicht erörtert wurden, eine ergänzende Stellungnahme einzureichen. Die
Beschwerdeführerin liess sich mit Eingabe vom 24. Oktober 2011 ergänzend
vernehmen.
Auf die Begründungen der Verfahrensbeteiligten sowie auf die Ausführungen im

## Considerations

angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den folgenden Erwägungen
eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
2. Beschwerdegegenstand bildet die Frage, ob mit der Übertragung der
Beteiligungsrechte an der B&B R. P. von der B&B R. F. auf die Beschwerdegegnerin
eine wirtschaftliche Handänderung am Grundstück Nr. 000 einherging, die der
Handänderungssteuer unterliegt. Die Beurteilung richtet sich allein nach kantonalem
Recht. Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine indirekte Steuer, welche
nicht harmonisiert ist. Als Rechtsverkehrssteuer untersteht sie zudem dem sachlichen
Anwendungsbereich des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und
Luxemburg nicht (SR 0.672.951.81).
2.1. Gemäss Art. 241 Abs. 2 StG gelten als Handänderung jeder Eigentumswechsel
und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Die
Bestimmung stellt die wirtschaftliche Handänderung dem zivilrechtlichen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Eigentumsübergang an einem Grundstück gleich. Ihr Wortlaut stimmt mit demjenigen
von Art. 131 Abs. 1 StG überein. Für die Auslegung kann daher auf die Praxis zur
Grundstückgewinnsteuer zurückgegriffen werden (so schon für das alte Steuergesetz:
GVP 1978 Nr. 15).
Nach dieser Praxis stellt die Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer
Immobiliengesellschaft eine wirtschaftliche Handänderung dar (GVP 2002 Nr. 14). Dies
liegt darin begründet, dass die Veräusserung einer entsprechenden Beteiligung
wirtschaftlich betrachtet die gleiche Funktion erfüllt wie eine Eigentumsübertragung an
den Liegenschaften selbst. Demgegenüber qualifiziert der Erwerb einer
Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsgesellschaft nicht als wirtschaftliche
Handänderung (GVP 1978 Nr. 15). In diesem Fall erschöpft sich nämlich die Wirkung
der Handänderung nicht auf den Erhalt der Verfügungsmacht über die im Eigentum der
erworbenen Gesellschaft stehenden (Betriebs-)Liegenschaften. Damit einher geht
vielmehr die viel weitergehende Beherrschung über das gesamte Unternehmen.
Insoweit dürfte auch zwischen den Verfahrensbeteiligten Einigkeit bestehen.
Umstritten ist hingegen, ob die Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Holding,
welche Beteiligungen an Immobiliengesellschaften hält, ebenfalls unter den Begriff der
wirtschaftlichen Handänderung im Sinn von Art. 241 Abs. 2 StG fällt. Bei der B&B R. P.
handelt es sich unbestrittenermassen um eine reine Holdinggesellschaft. Sie verfügt
selbst nicht unmittelbar über Eigentum an Liegenschaften. Demgemäss qualifiziert sie
jedenfalls zivilrechtlich nicht als Immobiliengesellschaft (ebenso P. Ruf, Kommentar
zum bernischen Handänderungsabgaberecht, Muri-Bern 1985, N 308 zu Art. 5). Daran
ändert auch nichts, dass ihre Aktiven offensichtlich hauptsächlich aus Beteiligungen an
Immobiliengesellschaften bestehen. Eine Holding bezweckt nicht die Überbauung, den
Erwerb, die Nutzung oder Veräusserung von Liegenschaften. Sie hat vielmehr die
dauernde Verwaltung von Beteiligungen zum Zweck. Insoweit unterscheidet sie sich
von einer Immobiliengesellschaft.
2.2. Diese zivilrechtliche Beurteilung führt nun aber nicht gleichsam dazu, dass auch
eine wirtschaftliche Handänderung in der hier strittigen Konstellation ausgeschlossen
ist. Dem wäre nur so, wenn man gestützt auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise
zum Ergebnis gelangen würde, die Verfügungsgewalt über das Grundstück in R.-J. sei
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
nicht übergegangen. In diesem Zusammenhang stellt sich namentlich die Frage, wie
weit die wirtschaftliche Betrachtung reicht.
2.2.1. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, es sei im Rahmen
von Art. 241 Abs. 2 StG lediglich ein "einfacher Durchgriff" (also durch die
Immobiliengesellschaft auf die Erwerberin der Beteiligung) möglich. Sie berief sich
dabei auf einen verwaltungsgerichtlichen Entscheid aus dem Jahr 1971 (GVP 1971 Nr.
13). Der entsprechende Entscheid erging zum Steuergesetz aus dem Jahr 1944 (in der
Fassung gemäss III. Nachtragsgesetz vom 26. Dezember 1960), dessen Art. 136 Abs. 3
vorsah, dass dem Erwerb im sachenrechtlichen Sinn Rechtsgeschäfte gleichgestellt
sind, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundeigentum tatsächlich oder
wirtschaftlich wie ein Erwerb wirken. Das Verwaltungsgericht erwog, im Fall der
wirtschaftlichen Handänderung sei zwar nicht erforderlich, dass das sie begründende
Rechtsgeschäft eine unmittelbare rechtliche Sachherrschaft und Verfügungsmacht
verschaffe. Anstelle der rechtlichen trete vielmehr die tatsächliche beziehungsweise
wirtschaftliche Verfügungsgewalt über Grundeigentum. Um in den Wirkungen der
sachenrechtlichen Herrschaft über eine Liegenschaft zu entsprechen, müsse indessen
auch die faktische Sachherrschaft eine unmittelbare sein. Diese Voraussetzung sei nur
beim Erwerb der Aktienmehrheit einer Gesellschaft, welche Liegenschaftseigentümerin
sei, erfüllt. Zu keiner unmittelbaren faktischen Sachherrschaft führe indessen der
Erwerb einer beherrschenden Beteiligung an einer Gesellschaft, die ihrerseits eine
Gesellschaft mit Liegenschaftsbesitz kontrolliere (GVP 1971 Nr. 13 E. b).
2.2.2. Mit dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz (vgl. StE 1991 B 42.22 Nr. 5)
ist einig zu gehen, dass die vorgenannte Begründung konstruiert wirkt. Dies gilt
insbesondere für die getroffene Unterscheidung zwischen unmittelbarer rechtlicher und
unmittelbarer faktischer Sachherrschaft. Nicht einzusehen ist, weshalb die
wirtschaftliche Verfügungsgewalt über Liegenschaften, die rechtlich im Eigentum einer
Immobiliengesellschaft stehen, auf den Inhaber von deren Beteiligungsrechten
beschränkt sein soll. Es erscheint vielmehr inkonsequent, die wirtschaftliche
Betrachtungsweise nur bis zu dieser Stufe vorzunehmen. Dies liesse sich allenfalls
dann vertreten, wenn im Gesetz von der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung einer
Immobiliengesellschaft die Rede wäre und der Begriff der Immobiliengesellschaft
streng zivilrechtlich aufzufassen wäre (vgl. Ruf, a.a.O., N 308 zu Art. 5). Solches trifft
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
aber weder auf das Steuergesetz aus dem Jahr 1944 noch auf das aktuelle St. Galler
Steuergesetz zu. Der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung wird darin rein
wirtschaftlich umschrieben. Daraus folgt, dass eine wirtschaftliche Betrachtungsweise
Platz greift, welche zudem konsequent zu handhaben ist (vgl. auch Kunz,
Holdingstatus: Update betreffend steuerlicher Sonderfragen, in: StR 2011, S. 745).
Dementsprechend ist nicht weiter an der Auffassung festzuhalten, dass eine
wirtschaftliche Handänderung nur bei der Übertragung einer beherrschenden
Beteiligung einer Gesellschaft in Frage kommen kann, die selbst Grundeigentümerin
ist.
2.2.3. In diesem Sinn entschied auch das Bundesgericht in einem die interkantonale
Doppelbesteuerung betreffenden Fall (vgl. BGE 103 Ia 159). Es hielt dabei fest, der
Verkauf der Aktien einer Holdinggesellschaft sei gleich zu behandeln wie derjenige der
Aktien einer reinen Immobilienaktiengesellschaft. Es könne steuerlich keinen
Unterschied machen, ob die tatsächlichen Beherrscher der Liegenschaften, die
Aktionäre, zwischen sich und ihr wirtschaftliches Eigentum nur eine Aktiengesellschaft
oder mehrere, einander stufenförmig über- beziehungsweise untergeordnete
Gesellschaften einschalteten (BGE 103 Ia 159 E. 4c). Das höchste Gericht erachtet
somit einen "doppelten Durchgriff" ebenfalls als zulässig. Auch wenn der Entscheid die
Grundstückgewinnsteuer betraf, gelten die Überlegungen ohne Weiteres auch für die
Handänderungssteuer. Der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt ist bei
beiden Steuern identisch zu beurteilen.
2.3. Zu einer wirtschaftlichen Handänderung kann es somit auch bei der Übertragung
von Beteiligungsrechten an einer Holding kommen. Offen ist in diesem
Zusammenhang, ob es dabei auf die Qualifikation der Tochtergesellschaften als
Immobiliengesellschaften ankommt (so Iseli, Die Übertragung einer
Immobiliengesellschafts-Beteiligung im zürcherischen Grundsteuerrecht, in: ASA 51,
S. 328; StE 1991 B 42.22 Nr. 5, E. 5b) oder ob im Sinn einer streng wirtschaftlichen
Betrachtungsweise auf das konsolidierte Gesamtbild abzustellen ist (so Kunz, a.a.O., S.
744 f.; vgl. auch Steuerpraxis SO 2006 Nr. 3, Ziff. 2.2.). Die letztgenannte Ansicht hat
einiges für sich, geht es doch um die Frage, ob es durch die Übertragung der
Beteiligungsrechte an der Holding zu einer wirtschaftlichen Handänderung gekommen
ist. Es erscheint daher sachgerecht, wenn anhand der konsolidierten Gewinn- und
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Umsatzstruktur sowie Bilanz beurteilt wird, ob sich die Handänderung wirtschaftlich
betrachtet auf den Erwerb von Liegenschaften erschöpft, die rechtlich im Eigentum der
Tochter- oder Enkelgesellschaften stehen. Die Frage kann hier aber offen bleiben, denn
unter dem Dach der B&B R. P. sind offensichtlich einzig Immobiliengesellschaften
zusammengefasst. Da zudem unbestritten blieb, dass mit Vertrag vom 28. November
2007 eine beherrschende Beteiligung an der B&B R. P. auf die Beschwerdegegnerin
übertragen wurde, sind die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung
erfüllt.
2.4. Ein Absehen von der Besteuerung aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen
Steuerpflichtigen rechtfertigt sich sodann nicht. Es ist zwar einzuräumen, dass eine
systematische Erfassung aller wirtschaftlichen Handänderungen kaum möglich ist,
zumal die Gemeinden, denen die Veranlagung und der Bezug der
Handänderungssteuer im Kanton St. Gallen obliegt, aufgrund der fehlenden Publizität
von Beteiligungsübertragungen nicht in jedem Fall Kenntnis von
handänderungssteuerpflichtigen Transaktionen erhalten. Von der Übertragung einer
Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft erfahren sie in der Regel
dadurch, dass die mit der Veranlagung der Immobiliengesellschaft betraute Stelle eine
entsprechende Meldung macht. So müssen nämlich juristische Personen in der
Steuerdeklaration angeben, ob sich die Beteiligungsverhältnisse im letzten Jahr
geändert haben (Ziff. 27 der Steuererklärung für Kapitalgesellschaften und
Genossenschaften). Hingegen werden die Gemeinden von der Übertragung einer
Mehrheitsbeteiligung an einer Immobilienholding nur selten Kenntnis erhalten. Weder
aus der Steuerdeklaration – soweit die Holding zufolge persönlicher oder
wirtschaftlicher Zugehörigkeit in der Schweiz überhaupt eine solche einzureichen hat -
noch aus der damit eingereichten Jahresrechnung lässt sich regelmässig entnehmen,
dass sie Beteiligungen an Immobiliengesellschaften hält. Entsprechend wird die mit der
Veranlagung betraute Stelle auch nicht erkennen können, dass eine wirtschaftliche
Handänderung stattfand, und somit auch keine Meldung erstatten. Dies ändert jedoch
nichts daran, dass die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die
Handänderungssteuer erheben muss, wenn sie vom Verkauf der Immobilienholding
und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Handänderung am Grundstück erfährt.
Es besteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (Häfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Nr. 518 ff.). Auch bestehen vorliegend keine
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Anhaltspunkte dafür, dass es die Gemeinde R.-J. wiederholt und bewusst abgelehnt
hat, in anderen, gleichgelagerten Fällen von einer Besteuerung abzusehen. Somit fehlt
es an einer eigentlichen gesetzeswidrigen Praxis, womit die Beschwerdegegnerin auch
nicht in den Genuss derselben kommen kann. Dem steht auch nicht entgegen, dass
das kantonale Steueramt bezüglich der Grundstückgewinnsteuer eine rechtswidrige
Praxis verfolgt (vgl. StB 131 Nr. 1, Ziff. 3 a.E.). Die Grundstückgewinnsteuer bildet hier
nicht Streitgegenstand.
2.5. Unbestritten geblieben ist im Übrigen, dass kein Steuerbefreiungsgrund gegeben
ist. So wird seitens der Beschwerdegegnerin insbesondere nicht geltend gemacht,
dass ein Umstrukturierungstatbestand vorliegt, der gemäss Art. 244 lit. f StG und Art.
103 Fusionsgesetz (SR 221.301) eine Besteuerung ausschliesst.
2.6. Unbestritten blieb schliesslich auch die Höhe der Bemessungsgrundlage, anhand
welcher die Beschwerdeführerin den Steuerbetrag festgesetzt hat. Es erübrigen sich
deshalb weitere Ausführungen in diesem Zusammenhang.
3. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausging, die
Übertragung einer beherrschenden Beteiligung an einer Holding, welche
(ausschliesslich) Beteiligungen an Immobiliengesellschaften hält, sei nicht als
wirtschaftliche Handänderung im Sinn von Art. 241 Abs. 2 StG zu qualifizieren. An der
in GVP 1971 Nr. 13 geäusserten Auffassung ist nicht weiter festzuhalten. Von der
Erhebung der Handänderungssteuer ist auch nicht deshalb abzusehen, weil die
Veranlagungsbehörde nicht in jedem Fall von einer steuerauslösenden
Beteiligungsübertragung erfährt und die Besteuerung in diesen Fällen unterbleibt. Ein
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht nicht.
4. (...).
Demnach hat das Verwaltungsgericht