# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b703baa6-87e7-575a-af84-11b2b3855912
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 30. Juni 2016 bei der Gemeinde Ittigen ein
Baugesuch ein für die Aufstockung ihres bestehenden Einfamilienhauses mit einer
Zweitwohnung mit dem Eingang zur neuen Wohnung im Obergeschoss über eine
Aussentreppe sowie einen Anbau auf Parzelle Ittigen Grundbuchblatt Nr. I._.
Einem ähnlichen Projekt hatte die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
(BVE) den Bauabschlag erteilt mit der Begründung, dass kein Ausnahmegrund für die
Überschreitung der Gebäudehöhe vorliege.1 Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Mit
Schreiben vom 5. Juli 2016 verlangte die Gemeinde Ittigen die Behebung von Mängeln bei
den eingereichten Plänen. Die Beschwerdegegner bereinigten daraufhin die Unterlagen.
Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache.
Mit Gesamtentscheid vom 16. November 2016 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 19. Dezember 2016 Beschwerde
bei der BVE ein. Sie beantragen die Aufhebung des Entscheids vom 16. November 2016
und die Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter beantragen sie die Rückweisung an die
Vorinstanz. Sie machen insbesondere geltend, es liege eine unzulässige
Gesetzesumgehung vor, das Bauvorhaben ordne sich ungenügend in die Umgebung ein
und es würden im Baubewilligungsverfahren zu prüfende privatrechtliche Ansprüche
verletzt.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten für das vorliegende Bauprojekt sowie des
ersten Baubewilligungsverfahrens, bei welchem die BVE den Bauabschlag erteilt hatte, ein.
1 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2016/33 vom 31. Mai 2016 2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
RA Nr. 110/2016/188 3
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde,
sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
2. Gebäudehöhe/Gesetzesumgehung
a) In der Wohnzone W2 beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe gemäss Art. 212
Abs. 1 Gemeindebaureglement (GBR) 7 m. Sie wird in der Mitte der Fassaden gemessen
und ist der Höhenunterschied zwischen dem massgebenden Terrain und der Oberkante
der Dachkonstruktion (d.h. höchster Punkt des Dachrands) oder der offenen oder
geschlossenen Brüstung bei Flachdächern (Art. 132 Abs. 1 Anhang GBR). Bei Bauten am
Hang ist, mit Ausnahme der bergseitigen Fassade, überall eine Mehrhöhe von 1 m
gestattet; als Hang gilt eine Neigung des gewachsenen Bodens, die in der Falllinie
gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10% beträgt (Art. 132 Abs. 3
Anhang GBR). Abgrabungen des gewachsenen Bodens für Hauseingänge und
Garageneinfahrten bis zu einer maximalen Gesamtbreite von 5 m bleiben unberücksichtigt
(Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR). Die bestehende Baute verfügt an der Südseite über eine
Abgrabung für die Garagenzufahrt und den Gebäudezugang von mehr als 5 m. In einem
ersten Verfahren musste daher die Gebäudehöhe vom Niveau der Abgrabung gemessen
werden, weshalb die geplante Aufstockung die zulässige Gebäudehöhe überschritt. Die
BVE verneinte damals das Vorliegen eines Ausnahmegrundes zur Überschreitung der
Gebäudehöhe und erteilte den Bauabschlag.4 Diese Abgrabung wird beim vorliegend zu
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 4 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2016/33 vom 31. Mai 2016
RA Nr. 110/2016/188 4
beurteilenden Projekt durch nicht begehbare, bepflanzte An-/Aufbauten auf 4.99 m
"verkürzt". Damit soll vermieden werden, dass eine Ausnahmebewilligung für die
Überschreitung der Höhe notwendig wird.
b) Die Beschwerdeführenden halten dies für eine Gesetzesumgehung. Sie bringen vor,
der Nutzen werde verschlechtert, da kein Platz mehr für die drei Autos der
Beschwerdegegner bestehe. Der geplante "Kubus-Anbau" sei als nicht begehbar deklariert,
was ebenfalls ein klares Zeichen für die Umgehungsabsicht sei. Es werde nicht die
bestehende Abgrabung rückgängig gemacht bzw. das ursprünglich gewachsene Terrain
wiederhergestellt, sondern künstlich ein "Erdkubus" aufgeschüttet. Die Gebäudehöhe
werde zudem verstärkt durch den Umstand, dass die Aufschüttungsgrenze in Verlängerung
zur Ostfassade erfolge.
c) Eine Gesetzesumgehung besteht darin, dass ein gesetzliches Verbot verletzt wird,
indem ein scheinbar legitimes Mittel verwendet wird, um ein Ergebnis zu erzielen, das
verboten ist. Das Institut der Gesetzesumgehung hat Berührungspunkte zum
Rechtsmissbrauchsverbot. Der Wortlaut einer Verbotsnorm wird beachtet, ihr Sinn aber
missachtet. Um zu beurteilen, ob eine Umgehung vorliegt, ist die Verbotsnorm auszulegen
und zu prüfen, ob sie nach ihrem Sinn auch auf das streitige Geschäft anwendbar ist.5
d) Bei einer typischen Abgrabung für eine Garageneinfahrt erfolgt die Anfahrt auf Höhe
des Hauses und fällt das Terrain der Garageneinfahrt steil ab. Vorliegend sind die
Grundstückverhältnisse anders: Die Strasse südlich des Hauses liegt nur knapp über dem
Niveau der Abgrabung. Die Garagenzufahrt, hier ein eigentlicher Vorplatz, ist daher nur
leicht geneigt. Bei diesen topographischen Verhältnisse kann die bestehende Abgrabung
nicht mittels Aufschüttung wiederhergestellt werden. Denkbar wäre eine Abböschung vom
Niveau des Hauses zur Strasse hin. Statt einer solchen haben die Beschwerdegegner eine
Lösung mit zwei grossen, mit Beton eingefassten Pflanzentrögen gewählt. Diese haben
eine Grundfläche von 1.40 m auf 1 m bzw. 2.41 auf 2.07 m. Sie verkleinern die Zufahrt vor
dem Garagentor auf eine Breite von 4.99 m. Zwischen den zwei Trögen führt als Zugang
zum Haus eine Treppe hindurch. Gegen die Strasse hin ist der grössere Pflanzentrog leicht
gegen das Haus zurückversetzt und lässt so Raum für bestehende Senklöcher. Die
Pflanzentroge haben eine Höhe von 1.40 m und entsprechen damit der Höhe der bereits
bestehenden Mauer. Vorliegend ist es zudem so, dass das fertige Terrain deutlich unter
dem ursprünglichen Terrain liegt.
5 BGE 140 II 233 E. 5.1 mit weiteren Hinweisen
RA Nr. 110/2016/188 5
e) Soweit der Gemeinde beim Erlass der Rechtsnormen Autonomie zukommt, geniesst
sie grundsätzlich auch bei der Anwendung des kommunalen Rechts einen gewissen
Beurteilungsspielraum. Es ist vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie ihre
eigene Vorschrift verstanden haben will. Ist ihre Auslegung der Norm rechtlich vertretbar,
darf eine Rechtsmittelbehörde nicht einer andern, ebenfalls möglichen oder vertretbaren
Auslegung den Vorzug geben.6 Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR sieht vor, dass Abgrabungen
des gewachsenen Bodens für Hauseingänge und Garageneinfahrten bis zu einer
maximalen Gesamtbreite von 5 m bei der Messung der Gebäudehöhe unberücksichtigt
bleiben. Die Gemeinde argumentiert, Zweck der Bestimmung sei, dass eine Abgrabung zur
Bemessung der Gebäudehöhe ausser Acht gelassen werden dürfe, wenn sie derart schmal
sei, dass sie optisch nicht ins Gewicht falle bzw. für eine Betrachterin oder einen Betrachter
untergeordnet erscheine. Daher gebe es die Beschränkung auf eine Breite von 5 m.
Deshalb könne auch eine bestehende, aber zu breite Abgrabung umgestaltet und auf
weniger als 5 m verschmälert werden. Dass Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR auch dann
anwendbar sei, wenn das fertige Terrain der eigentlichen Abgrabung ebenfalls unterhalb
des ursprünglichen, gewachsenen Terrains zu liegen komme, ergebe sich aus der unteren
rechten Skizze auf S. 88 des GBR (graphische Darstellung).
f) Da es sich bei Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR um eine kommunale Norm handelt, ist es
vorab an der Gemeinde zu bestimmen, wie sie diese Vorschrift ausgelegt und angewendet
haben will. Die Pflanzentroge sollen an die bestehende Mauer gebaut werden und
entsprechen dieser von der Höhe her. Zweck der Bestimmung ist gemäss den
nachvollziehbaren Ausführungen der Gemeinde, dass bei der Bemessung der
Gebäudehöhe eine Abgrabung ausser Acht gelassen werden darf, wenn sie derart schmal
ist, dass sie optisch nicht ins Gewicht fällt bzw. für eine Betrachterin oder einen Betrachter
untergeordnet erscheint. Bei diesen topographischen Verhältnissen erfüllen die mit Beton
eingefassten Pflanzentroge diesen Zweck, da die Zufahrt durch sie verschmälert wird und
optisch weniger ins Gewicht fällt. Dadurch wird der Sinn der Bestimmung beachtet,
weshalb nicht von einer Gesetzesumgehung gesprochen werden kann. Die Auslegung der
Gemeinde, wonach eine zu breite Abgrabung verschmälert werden darf und dadurch die
genannte Bestimmung zur Anwendung kommt, ist daher rechtlich vertretbar. Gleiches gilt
dafür, dass die Gemeinde nicht eine Aufschüttung bis zum ursprünglich gewachsenen
Terrain verlangt. Denn die von der Gemeinde erwähnte Skizze im GBR sieht vor, dass die
Höhe auch dann vom fertigen Terrain aus gemessen wird, wenn sich dieses unterhalb des
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 65 N. 3
RA Nr. 110/2016/188 6
gewachsenen Terrains befindet. Zudem wäre eine Aufschüttung im herkömmlichen Sinn
aufgrund des Terrainverlaufs vorliegend gar nicht möglich. Dass die Gemeinde die von den
Beschwerdegegnern gewählte Lösung im vorliegenden Fall einer Aufschüttung gleichstellt
ist daher vertretbar. Dies gilt umso mehr, als dadurch der Zugang zum Haus über die
Treppe sichergestellt und die Senklöcher freigelassen werden können. Dass den
Beschwerdegegnern durch diese baulichen Massnahmen Parkplätze bzw. betretbare
Flächen verloren gehen, spricht nicht für eine Umgehung. Vielmehr handelt es sich dabei
um Nachteile, die sie in Kauf nehmen, um das Gebäude aufstocken zu können.
3. Ästhetik
a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, das geplante Zweifamilienhaus präsentiere
sich als eigentlicher Fremdkörper und damit als das Gesamtbild störende Baute. Das
Quartier bestehe aufgrund von Vorgaben der Gemeinde als Verkäuferin aus dem Jahr
1978 aus Einfamilienhäusern, geprägt durch eine klassische Dach- und
Fassadengestaltung (Sattel- oder Walmdächer), wogegen sich das geplante Bauvorhaben
mit dem geplanten Flachdach als fremd und geradezu "exotisch" ab- bzw. hervorhebe.
Aufgrund des grossen Volumens wirke der geplante Baukörper nicht nur klotzig, sondern
dominiere und erdrücke die wesentlich "bescheideneren" Liegenschaften der Anstösser
geradezu. Den Beschwerdeführenden würde durch das Bauvorhaben zum Teil die
Aussicht versperrt sowie Sonne und – aufgrund grossflächiger Fensterfronen –
Privatsphäre entzogen. Das Vorhaben sei nicht hässlich. Es setze sich hier aber in Bezug
auf Form, Proportionen und Dimensionen – es wirke wie ein überdimensionierter,
verschachtelter Kubus – auf die Fassadengestaltung sowie auf die Materialisierung in
eklatantem Widerspruch zu den in der Umgebung vorhandenen Gestaltungselementen. Es
bewirke einen eigentlichen Riegel vor der Nase der Beschwerdeführenden.
b) Die Beschwerdegegner entgegnen insbesondere, die Aufstockung werde mit brauner
Hausfassade verkleidet und lasse das Bauvorhaben kleiner erscheinen. Die Erhöhung
betrage lediglich ca. 1.5 m. Aufgrund der Hanglage und der dadurch weiterhin
höherliegenden Gebäude oberhalb des J._quartiers passe sich das Bauvorhaben
bestens in das bestehende Ortsbild ein. Die Fensterfront sei nur zur Strasse hin, so dass
eine Störung der Beschwerdeführenden als seitliche Nachbarn gar nicht möglich sei.
RA Nr. 110/2016/188 7
c) Art. 411 Abs. 1 GBR verlangt, Bauten, Anlagen und Aussenräume seien so zu
gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entstehe. Die
Gestaltung soll zudem ehrlich und zeitgemäss sowie dem Standort, der Nutzung und der
Bedeutung der Bauaufgabe angemessen sein. Gemäss Art. 414 GBR hat sich die
Dachgestaltung nach den ortsüblichen oder vorherrschenden Merkmalen zu richten,
welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen.
Vorschriften zu einer guten Gesamtwirkung werden in der Praxis selbständige Bedeutung
zuerkannt. Bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten heisst das, dass die Umgebung
nicht gestört werden darf und sich die baulichen Änderungen an den qualitativ
hochwertigeren Bauten und Anlagen zu orientieren haben. Dabei ist allerdings auch eine
neuzeitliche Architektur denkbar.7 Die Gemeinde hat mit Art. 411 und 414 GBR somit
eigene, selbständige Ästhetiknormen erlassen. Ihr steht aufgrund der Gemeindeautonomie
daher bei der Auslegung und Anwendung der Norm ein gewisser Beurteilungsspielraum
zu. Soweit die Gemeinde die Norm rechtlich vertretbar ausgelegt hat, darf eine
Rechtsmittelinstanz sie nicht anders auslegen.8
d) Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD9 konsultiert die Baubewilligungsbehörde die
zuständigen kantonalen Fachstellen, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände
wegen Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die nicht
offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können
diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Als solche Fachstellen werden in der
Praxis etwa die gemeindeeigenen Organisationen anerkannt, sofern sie über das
erforderliche Fachwissen verfügen und mit der Aufgabe vertraut sind, Bauvorhaben auf
ihre Verträglichkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild zu beurteilen.10
Die Gemeinde Ittigen hat eine Fachstelle für gestalterische Fragen, die sogenannte
Fachberatung. Diese besteht aus einer Gruppe von unabhängigen und ausgewiesenen
Fachleuten, die vom Gemeinderat ernannt werden, und die unter anderem die
Baubewilligungsbehörde in allen Fällen berät, die für das Strassen-, Quartier-, Orts- und
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 4a. 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 5. 9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 10 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2007/69 vom 7. Februar 2008; bestätigt durch VGE Nr. 23257 vom 18. August 2008, E. 5.3.2 ff.; vgl. auch BVR 2006 S. 491, E. 6.5.1.
RA Nr. 110/2016/188 8
Landschaftsbild von Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische
Fragen aufwerfen.11 Die Fachberatung der Gemeinde Ittigen gilt als Fachstelle gemäss Art.
22 Abs. 3 BewD.12
Die Fachberatung der Einwohnergemeinde Ittigen stimmte in ihrem Bericht vom 4. August
2016 dem Baugesuch aus baugestalterischer Sicht zu, nachdem auf deren Empfehlung im
ersten Baubewilligungsverfahren Anpassungen vorgenommen worden waren.13
e) Gestützt auf die Empfehlung der Fachberatung bewilligte die Gemeinde das
Bauvorhaben der Beschwerdegegner. Sie führt dazu insbesondere aus, die
Beschwerdeführenden würden sich vorab daran stören, dass das Einfamilienhaus
überhaupt aufgestockt werden soll, also an dessen Dimensionierung. Eine Einschränkung
der zulässigen Nutzung gestützt auf die Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und
Landschaftsschutzes sei jedoch nicht zulässig. Die Stimmbürger hätten der Zuweisung zur
Wohnzone W2 zugestimmt und nicht die Vorstellung der 1970er Jahre konservieren
wollen. Es würden keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (mehr) bestehen, welche
Flachdächer verbieten. Es gebe zahlreiche Flachdächer in der näheren Umgebung.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden könne nicht nur auf den
J._ abgestellt werden, da nur eine Ortsüblichkeit und nicht eine gerade in der
spezifischen Strasse übliche Dachform verlangt werde. Im J._ Nr. K._ sei
daher kürzlich ein Flachdach bewilligt worden. Es handle sich weder um ein
Ortsbildschutzgebiet noch ein Strukturerhaltungsgebiet und zeichne sich durch eine
heterogene Überbauung aus. Die gute Gesamtwirkung könne durchaus auch mit
zeitgemässer Architektur erreicht werden.
f) Diese Ausführungen der Gemeinde und der Beschwerdegegner überzeugen. Zu
berücksichtigen ist vorliegend, dass weder ein besonderer Schutz noch ein Verbot für
Flachdächer besteht und die zulässige Nutzung gestützt auf die Vorschriften des
allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes grundsätzlich nicht eingeschränkt werden
darf.14 Weiter belegt die Gemeinde mit Fotos die von ihnen erwähnte Bewilligung für einen
Flachdachbau im J._ Nr. K._.15 Selbst die Beschwerdeführenden
11 Vgl. Art. 421 GBR 12 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2014/133 vom 29. Januar 2015, E. 2e mit weiteren Hinweisen 13 Voraken Baugesuch 2014/101 pag. 111 f. und 118 f. 14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen 15 Vgl. Anhang zur Stellungnahme der Gemeinde vom 17.01.2017
RA Nr. 110/2016/188 9
erachten das Bauvorhaben nicht als "hässlich".16 Wie bereits erwähnt schliesst die
geforderte Integration neuzeitliche Architektur nicht aus.17 Dass die Beschwerdeführenden
die weitgehende Homogenität der Einfamilienhaussiedlung geprägt durch eine klassische
Dach- und Fassadengestaltung sowie die jetzige Sicht- und Lichtsituation beibehalten
möchten, ist verständlich. Mangels eines besonderen Schutzes besteht darauf jedoch kein
Anspruch. Entscheidend ist vielmehr, dass die Umgebung nicht gestört werden darf durch
die baulichen Änderungen und sich die gute Gesamtwirkung ergibt. Lichtentzug,
Beschattung, Entzug der Aussicht und andere negative Immissionen sind zudem zu
dulden, soweit sie durch zonenkonforme, den baupolizeilichen und umweltrechtlichen
Vorschriften entsprechende Bauten verursacht werden.18 Der Entscheid der Gemeinde,
welcher gestützt auf die Empfehlung einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle die gute
Gesamtwirkung im Sinne von Art. 411 und 414 GBR bejaht, ist nicht zu beanstanden. Die
Beschwerde wird abgewiesen. Die Durchführung eines Augenscheins erscheint nicht
notwendig, da sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt. Der entsprechende
Antrag wird daher abgewiesen.
4. Baubeschränkungsdienstbarkeit / kaufvertragliche Verpflichtungen
a) Die Beschwerdeführenden berufen sich auf eine Baubeschränkungsdienstbarkeit,
welche 1974 zugunsten der Parzelle Nr. L._ und zulasten der Parzelle der
Beschwerdegegner im Grundbuch eingetragen worden sei und einzig Einfamilienhäuser
mit einer Höhe von 3 m ab gewachsenen Boden erlaubten.19 Weiter berufen sie sich auf
vertragliche Verpflichtungen zwischen der Viertelsgemeinde Ittigen und den Käufern mit
Vorschriften zur Höhe, der Firstrichtung, der Erstellung von Garagen und Abstellplätzen
und einem Verbot von Flachdächern.20 Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass
die Baubeschränkungsdienstbarkeit angepasst wurde und sich das Vorhaben an die neue
Vereinbarung hält.21 Sie sind jedoch der Meinung, dass die dienstbarkeitsrechtlichen und
vertraglichen Verpflichtungen Drittschutzwirkungen entfalten und ohne ihre Mitwirkung eine
16 Vgl. Beschwerde S. 15 oben 17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 4a. 18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 N. 31 Bst. a 19 Voraken Baugesuch 2014/101 pag. 38 ff. 20 Voraken Baugesuch 2014/101 pag. 42 ff. 21 Voraken Baugesuch 2014/101 pag. 79 ff.
RA Nr. 110/2016/188 10
Anpassung der Baubeschränkungsdienstbarkeit nicht rechtswirksam habe erfolgen
können.
b) Die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen sind im
Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht zu prüfen. Für deren Durchsetzung sind die
Betroffenen auf den Zivilweg zu verweisen. Entsprechende Einwände sind im
Bauentscheid lediglich als Rechtsverwahrung vorzumerken. Ausnahmsweise werden
zivilrechtliche Fragen im Baubewilligungsverfahren geprüft, wenn die Baubewilligung den
Bestand ziviler Rechte voraussetzt, so beim Bauen auf fremdem Grund das
Einverständnis des Grundeigentümers oder bei einer Zufahrt über fremden Boden das
Durchfahrtsrecht.22 Zivilrechtliche Baubeschränkungen wären deshalb im vorliegenden
Verfahren nicht einmal dann zu prüfen, wenn die Beschwerdeführenden
dienstbarkeitsberechtigt bzw. Vertragspartei wären. Die Gemeinde hat daher allfällige
Drittwirkungen solcher Rechte zu Recht nicht berücksichtigt. Dies gilt umso mehr, als der
Dienstbarkeitsvertrag inzwischen abgeändert wurde und sich das Vorhaben an die neue
Vereinbarung hält. Zudem stammen die vertraglichen Baubeschränkungen aus den 1970er
Jahren und die daran berechtigte Gemeinde hat seither das J._quartier der
Wohnzone W2 zugewiesen. Die Beschwerde wird daher auch in diesem Punkt
abgewiesen.
5. Verfahrenskosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie
haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19
Abs. 1 GebV23). Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.
b) Die Beschwerdeführenden haben zudem den Beschwerdegegnern die Parteikosten
zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Kostennote der Anwältin der Beschwerdegegner gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.
Die Beschwerdeführenden haben somit den Beschwerdegegnern die Parteikosten von
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art.2 N. 4a; BVR 2003 S. 385 E. 4 23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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Fr. 3'073.70 zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten
Betrag.
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