# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 55d4df79-e4c2-4a6e-a17a-ee426ddbf23a
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2010
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A. Le 29 mars 2001, Eric Joly a conclu, en qualité de fermier, un contrat de bail à ferme avec Béatrice et Gérard Galissard de Marignac (ci-après : l’hoirie de Marignac), portant sur les domaines dits « Outard » et « Les Troncs », sur le territoire de la Commune de Longirod. Ces domaines comprennent des biens-fonds en nature de pré-champ, différents bâtiments ruraux (granges, écuries, cave, four, remise, appartement des employés et dépendances annexes) et une maison de maîtres sur le domaine Outard. Le contrat de bail à ferme porte notamment sur un appartement au rez-de-chaussée de la maison de maîtres.
Le 12 décembre 2007, l’hoirie de Marignac a résilié le bail à ferme pour le 31 mars 2010. Par jugement du Tribunal d’arrondissement de la Côte du 2 décembre 2009, le bail portant sur le domaine d’Outard a été prolongé jusqu’au 31 mars 2016.
B. Le 14 avril 2008, par l’intermédiaire de son conseil, Eric Joly est intervenu auprès de la régie Ritz SA pour l’informer que le bâtiment se trouvant à l’ouest de la maison principale (ECA 108 sis sur la parcelle 458), dans lequel sont logés ses ouvriers, était dans un état catastrophique et menaçait très certainement de s’écrouler rapidement. Eric Joly indiquait, d’une part, que l’ensemble des poutres maintenant le toit était dans un état de putréfaction très avancé et, d’autre part, qu’une fissure mesurant plus de 1 cm de large serpentait tout au long de la façade sud et nord du bâtiment, cette fissure s’étant agrandie de manière significative durant l’hiver précédent.
A la suite de cette démarche, la régie a fait établir des devis qui ont été communiqués à Eric Joly au mois d’août 2008. Par courrier du 27 novembre 2008, ce dernier s’est inquiété auprès de la Municipalité de Longirod (ci-après : la municipalité) du fait que les travaux n’avaient pas commencé. Il demandait par conséquent à cette dernière de donner l’ordre au propriétaire, conformément à l’art. 92 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), de consolider, respectivement de remettre en état le bâtiment.
C. Lors d’une visite des lieux effectuée le 22 décembre 2008, la Commission de salubrité de la Commune de Longirod a constaté, d’une part, que la toiture était défectueuse, principalement au niveau du chevronnage et, d’autre part, la présence d’importantes fissures en façade.
Le 9 janvier 2009, la municipalité a demandé au propriétaire de procéder, dans l’immédiat, à la sécurisation et à la consolidation provisoire des poutres les plus atteintes et, dans les meilleurs délais, aux travaux de réfection de la toiture et des façades.
D. Le 18 avril 2009, l’hoirie de Marignac a adressé un courrier à la municipalité, dont la teneur, pour l’essentiel était la suivante:
« Suite à la démolition des deux pignons, il a été constaté la mauvaise qualité des 4 murs.
Le maçon a pris la décision de renforcer le chaînage prévu en béton armé reliant les deux parties du bâtiment, datant de 1750 environ d’une part et de 1925 d’autre part.
A cet effet, il prévoit de rehausser le chaînage de 30 à 50 cm sur tout le pourtour; et afin de maintenir une pente correcte, le charpentier rehaussera également le faîte.
Les deux pignons seront donc reconstruits à neuf et par conséquent la forme ovale des fenêtres ne sera pas maintenue.
L’ouverture en toiture sous forme de Velux est prévue pour l’éclairage de ce galetas, et pour le travail du ramoneur.
Des barres à neige sont prévues selon les directives communales.
Par la même occasion, la couverture sera harmonisée avec celle du toit de la fontaine (bâtiment ECA 109). »
E. Le 3 juin 2009, le conseil d’Eric Joly a écrit à la municipalité pour l’informer que les travaux effectués sur le bâtiment ECA 108, à savoir notamment l’agrandissement des fenêtres en façade, le rehaussement du toit et la nouvelle couverture constituaient des travaux soumis à autorisation après enquête publique. Il demandait une prise de position de la municipalité sur ce point, respectivement du Service du développement territorial (SDT).
F. Par courrier du 12 août 2009, la municipalité a informé le conseil d’Eric Joly qu’elle avait approuvé les travaux effectués par l’hoirie de Marignac sur le bâtiment ECA 108. Elle indiquait au surplus que, compte tenu de l’urgence et du rapport de la Commission de salubrité, elle avait décidé de ne pas les soumettre à enquête publique.
G. Le 14 septembre 2009, Eric Joly a déposé un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dirigé contre la décision de la municipalité du 12 août 2009 en concluant à son annulation et à ce que le dossier soit retourné à la municipalité pour qu’elle sollicite du propriétaire le dépôt d’une demande de permis de construire conformément aux art. 120 ss LATC.
La municipalité a déposé sa réponse le 16 novembre 2009 en concluant au rejet du recours, pour autant qu’il soit recevable. A la même date, le SDT a indiqué qu’il n’avait pas connaissance des travaux effectués, en rappelant que les travaux réalisés hors de la zone à bâtir doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale cantonale. Il s’est déclaré disposé à contrôler, sur la base d’un dossier complet, si les travaux réalisés pouvaient être régularisés. L’hoirie de Marignac a déposé des déterminations le 16 novembre 2009 en concluant principalement à l’irrecevabilité du recours et subsidiairement à son rejet. Le recourant a déposé des observations complémentaires le 15 janvier 2010. Le 8 février 2010, l’hoirie de Marignac a produit une copie du bail à ferme, de la résiliation du bail et du dispositif du jugement rendu par le président du Tribunal d’arrondissement de la Côte le 2 décembre 2009.

## Considerations

Considérant en droit
1. Il convient d’examiner en premier lieu la qualité pour recourir d’Eric Joly, qui est mise en cause par les autres parties.
Selon l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
La qualité pour recourir des particuliers est subordonnée à la condition que l'auteur du recours soit atteint par la décision attaquée et qu'il ait un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. L’intérêt digne de protection, tel qu’il est défini de manière homogène par le Tribunal fédéral et la Cour de droit administratif et public, peut être juridique ou de fait; il faut que l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature économique, matérielle ou autre (ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406, 468 consid. 1 p. 470; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242, et les arrêts cités; dans le même sens, au regard de l’art. 48 PA, ATAF 2007/1 consid. 3.4). L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision; tel n'est pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière indirecte et médiate (ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 130 V 196 consid. 3 p. 202/203, 514 consid. 3.1 p. 515, et les arrêts cités). Le recours formé dans le seul intérêt de la loi ou d'un tiers, soit l'action populaire, est irrecevable (ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 133 II 249 consid. 1.3.2. p. 253, 468 consid. 1 p. 470, et les arrêts cités; AC.2009.0072 précité).
Le tiers concerné, en particulier le voisin du fonds qui est l'objet de la décision se voit reconnaître la qualité pour agir s'il peut faire valoir qu'il est touché plus que quiconque ou que la généralité des administrés. Pour ce faire, il doit démontrer l’existence d’une relation étroite entre le dommage qu’il subit et l’objet du litige (eine spezifische Beziehungsnähe) (ATF 104 Ib 245 ; 121 II 178). La qualité pour recourir du tiers concerné s'étend aussi bien aux propriétaires voisins (ATF 124 II 293 consid. 3a p. 303 ; 121 II 171 consid. 2b p. 174) qu’à leurs locataires (ATF non publié du 21 décembre 2000 1P.457/2000 ; RDAF 2001 I 332 ; AC.2000.0001 du 5 octobre 2000 ; AC.1999.0143 du 18 octobre 2000 ; RDAF 1997 I 234). La jurisprudence du Tribunal administratif a aussi admis que le recourant voisin, habitant de manière stable un immeuble en vertu d’un contrat de confiance assimilable au contrat de bail peut se voir reconnaître un intérêt digne de protection (AC.2000.0086 du 29 novembre 2000). Le locataire voisin, ou l’occupant autorisé, subit en effet les inconvénients des travaux prévus par la décision attaquée de la même manière que le propriétaire qui habiterait dans ses locaux. Il agit en quelque sorte aussi dans l’intérêt du propriétaire afin d’éviter des nuisances ou d’autres atteintes qui grèveraient le fonds concerné.
En revanche, lorsque le locataire ou l’occupant attaque une décision concernant l’immeuble qu’il habite, il agit contre l’intérêt du propriétaire avec lequel il est lié soit par un contrat de bail, soit par un contrat de prêt ou de confiance assimilable à un contrat de bail. Les conflits au sujet de travaux de modification ou de rénovation de la chose louée sont soumis au droit privé, en particulier l’art. 260 CO (voir Laurent Rizzolio, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur ; analyse de l’art. 260 CO, thèse Lausanne 1998, notamment les pages 291). Or, la jurisprudence et la doctrine s’accordent pour dire que s’il existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour agir fondée sur l’intérêt digne de protection doit lui être niée (TA, arrêt AC.2002.0085 du 20 décembre 2002 consid. 1b et références). Les relations entre le locataire et le propriétaire relèvent essentiellement du droit privé et en particulier du droit du bail. Il s’agit alors d’éviter que l’on vide à travers l’intérêt digne de protection le contenu de ces règles. La qualité pour recourir ne peut être reconnue au locataire qu’à titre subsidiaire, s’il ne dispose de moyens adéquats relevant du droit de bail pour défendre ses intérêts (ibidem).
Cela étant, le Tribunal administratif a reconnu la qualité pour agir aux recourants locataires agissant contre une décision autorisant des travaux qui nécessitaient une autorisation spéciale prévue par la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR; RSV 840.15), destinés à remplacer les logements qu’ils louaient par trois appartements plus grands de sept pièces. Les moyens de droit privé à disposition du locataire ne permettent en effet pas d’invoquer les dispositions de la législation cantonale en matière de démolition, de transformation et de rénovation de maisons d’habitation. La qualité pour recourir des locataires a ainsi été admise car ils étaient touchés dans leur situation plus que n’importe quel autre locataire. Les recourants avaient obtenu des prolongations de leurs baux et ils avaient également contesté la résiliation. Le tribunal a estimé qu’il n’avait pas à se prononcer à titre préjudiciel sur les mérites de cette procédure et qu’il pouvait se limiter à constater qu’elle n’était pas dépourvue de toutes chances de succès pour reconnaître aux locataires un intérêt digne de protection à contester la décision autorisant les travaux de transformation (RDAF 2001 I 344 consid. 1c p. 348). De même, en matière de protection de l’environnement, la jurisprudence cantonale argovienne (AGVE 1993 p. 413) et la doctrine reconnaissent au locataire un intérêt digne de protection à contester une décision autorisant des travaux dans l’immeuble qu’il habite pour se plaindre d'une violation des règles en matière d'isolation acoustique découlant de l'art. 21 de la loi du 7 octobre 1983 sur la protection de l’environnement (LPE; RS 814.01) (Anne-Christine Favre, La protection contre le bruit dans la loi sur la protection de l’environnement, thèse Lausanne 2002, p. 280-281). De manière générale, on devrait admettre la qualité pour recourir du locataire ou du fermier contre une autorisation d’effectuer des travaux dans l’immeuble qu’il occupe lorsque celle-ci a clairement une portée préjudicielle dans les rapports avec le propriétaire : si l’autorisation est annulée par le juge administratif, le bailleur n’arrivera ainsi pas à faire juger que la rénovation ou la modification du bâtiment « peut raisonnablement être imposée » au locataire (art. 260 al. 1 CO) ou au fermier (art. 289 al. 1 CO) et une résiliation du bail à loyer, en vue des travaux, sera probablement jugée contraire à la bonne foi (art. 271 CO ; ATF 4P.474/2004 du 24 mars 2005 consid.3.3 ; art 300 al. 1 CO pour la résiliation du bail à ferme d’habitation ou de locaux commerciaux). Dans ces circonstances, l’existence d’un intérêt digne de protection à contester l’octroi du permis de construire devrait être reconnue. Dans le cas d’espèce, pour les motifs développés ci-après cette question souffre toutefois de demeurer indécise.
2. En l’occurrence, le recourant n’indique pas en quoi le fait d’obtenir une annulation du permis de construire délivré pour les travaux de rénovation effectués sur le bâtiment ECA 108 serait dans son intérêt. Après que sa qualité pour agir ait été mise en doute par la municipalité et la constructrice, il a simplement précisé dans son mémoire complémentaire qu’il tenait à ce que la procédure légale soit respectée, à savoir que les travaux effectuée en zone agricole soient soumis à l’autorité cantonale compétente après avoir été mis à l’enquête publique. Or, comme la cour de céans a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent, le recours d'un particulier formé uniquement en invoquant l'intérêt au respect de la loi est irrecevable, faute d’intérêt digne de protection (AC.2009.0204 du 26 janvier 2010 consid. 3). Au demeurant, on constate que les travaux réalisés sur le bâtiment ECA 108 sont plutôt dans l’intérêt du recourant puisqu’ils ont été réalisés à sa demande et ont permis la réfection et la consolidation du bâtiment abritant ses ouvriers. A cela s’ajoute qu’on ne voit pas d’emblée en quoi l’annulation du permis de construire litigieux pourrait influencer le recourant dans son litige civil relatif à la résiliation de son bail à ferme agricole. En effet, sous réserve de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), la résiliation du bail à ferme agricole (art. 16 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole) est entièrement libre (Benno Studer et al., Das Landwirtschaftliche Pachrecht, 2e éd., 2007, no 375 p. 109).
3. Au vu de ce qui précède, le recours est irrecevable. Les frais sont mis à la charge du recourant qui succombe (art. 49 LPA-VD). Ce dernier versera en outre des dépens à la Commune de Longirod et à l’hoirie de Marignac, qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.