# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a110d962-a4af-47cf-86d1-72e433066310
**Court:** ZH_HG
**Chamber:** ZH_HG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend vorsorgliche Massnahmen
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Rechtsbegehren: (act. 1. S. 2)
"1. Es sei der Beklagten unter Androhung der Bestrafung ihrer  im Widerhandlungsfalle (Art. 292 StGB) zu befehlen, die  in ihrem Mietobjekt im 11. Obergeschoss des auf dem im Eigentum der Klägerin stehenden Grundstücks C._-Weg ..., ... Zürich, Kat.Nr. 1, unverzüglich einzustellen;
2. Es sei der Beklagten unter Androhung der Bestrafung ihrer  im Widerhandlungsfalle (Art. 292 StGB) zu verbieten, die  in ihrem Mietobjekt im 11. Obergeschoss des auf dem im Eigentum der Klägerin stehenden Grundstück C._-Weg ..., 8002 Zürich, Kat.Nr. 1, ohne schriftliche Einwilligung der Klägerin weiterzuführen;
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der ."
Prozessualer Antrag: (act. 1 S. 2)
"Das Verbot gemäss Rechtsbegehren Ziffern 1 und 2 sei als  Massnahme, das heisst einstweilen ohne  der Gegenpartei, zu erlassen."
Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1. Die Gesuchstellerin reichte ihr Begehren um Erlass von vorsorglichen,
einschliesslich superprovisorischen Massnahmen, am 3. Februar 2020 beim hie-
sigen Gericht ein (act. 1; act. 3/1-9).
2. Die formellen Prozessvoraussetzungen im Sinne von Art. 59 ZPO sind er-
füllt.
3. Aufgrund der Vorbringen der Gesuchstellerin sowie den eingereichten
Beilagen ist einstweilen glaubhaft, dass die Gesuchstellerin als Eigentümerin und
Vermieterin der Liegenschaft C._-Weg ... in ... Zürich mit der Gesuchgegne-
rin als Mieterin am 30. April 2019 einen auf 5 Jahre echt befristeten Mietvertrag
(zuzüglich Option) betreffend einen Büroraum im 11. Obergeschoss sowie betref-
fend 5 Autoabstell- und Einstellplätze in der genannten Liegenschaft abschloss.
Als Mietbeginn wurde der 1. Mai 2019 vereinbart. In Ziffer 15.2.3. des Mietver-
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trags verpflichtete sich die Gesuchgegnerin unter anderem, beim geplanten
Mieterausbau auf die Interessen anderer Mietparteien oder Benützer der Mietlie-
genschaft bestmöglich Rücksicht zu nehmen (act. 3/3).
4. Die Gesuchstellerin begründet ihr Gesuch zusammengefasst damit, die
Gesuchsgegnerin lasse seit dem Sommer 2019 im Rahmen des Ausbaus ihres
Mietobjekts lärmintensive Arbeiten durch die Firma D._ AG vornehmen. Die-
se störenden Tätigkeiten hätten wiederholt zu Beschwerden der Ankermieterin
E._ AG geführt, welche die Flächen des 3. bis 10. Obergeschosses der glei-
chen Liegenschaft gemietet habe (act. 1 N. 13). Anlässlich einer gemeinsamen
Besprechung hätten Vertreter der Parteien bzw. der D._ AG sowie der
E._ am 13. Dezember 2019 eine Vereinbarung darüber getroffen, zu wel-
chen Zeiten die Gesuchgegnerin lärmintensive Arbeiten (Bohren, Schleifen etc.)
vornehmen dürfe (act. 1 N. 14). Die Situation habe sich indessen auch danach
nicht verbessert und die Gesuchgegnerin habe sogar am 22. Januar 2020 über
Mittag bewusst in Verletzung der Vereinbarung Schleifarbeiten durchgeführt (act.
1 N. 15). Aufgrund der lärmintensiven Arbeiten hätten verschiedene Mieter der
Gesuchstellerin angedroht, gestützt auf Art. 259d OR Mietzinsreduktionsbegehren
zu stellen (act. 1 N. 18 f.). Nachdem auch am 23. Januar 2020 mehrere Reklama-
tionen der E._ eingegangen seien, habe die Gesuchstellerin die Gesuchgeg-
nerin über die Liegenschaftsverwaltung F._ abgemahnt und ihr angedroht,
berechtigte Mietzinsreduktionsforderungen auf sie überzuwälzen. Am 27. Januar
2020 habe nun die E._ von der Gesuchstellerin eine durchschnittliche Miet-
zinsreduktion von 25% seit 9. Juli 2019 bis Ende der störenden Bauarbeiten im
bisherigen Umfang in der Höhe von über CHF 400'000.-- verlangt (act. 1 N. 20).
Am 29. Januar 2020 habe die Gesuchstellerin der Gesuchgegnerin eine Mahnung
mit Kündigungsandrohung für den Fall, dass sie sich für die Bauarbeiten nicht an
die vereinbarten Zeitfenster halte und gegen ihre vertragliche und gesetzliche
Rücksichtnahmepflichten verstosse, zugesandt. Um weiteren drohenden Schaden
zu verhindern bzw. so gering als möglich zu halten, seien die verlangten Mass-
nahmen dringend notwendig und verhältnismässig (act. 1 N. 21).
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5. Das Gericht trifft die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn die
gesuchstellende Partei glaubhaft macht, dass ein ihr zustehender Anspruch ver-
letzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist (Hauptsachenprognose) und dass
ihr aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht
(Nachteilsprognose; Art. 261 Abs. 1 ZPO). Zudem muss die Massnahme verhält-
nismässig sein. Bei besonderer Dringlichkeit kann das Gericht die vorsorglichen
Massnahmen sofort und ohne Anhörung der Gegenpartei anordnen (Art. 265
Abs. 1 ZPO).
5.1. Zur Hauptsachenprognose: Gemäss dem eingereichten E-Mail von
G._ der F._ (Liegenschaftsverwaltung der Gesuchstellerin) vom
13. Dezember 2019, in welchem die Vereinbarung der Parteien und der E._
darüber aufgeführt ist, während welchen Zeitfenstern lärmintensive Arbeiten aus-
geführt werden dürfen (act. 3/4), den diversen E-Mails und Schreiben der Liegen-
schaftsverwaltung der Gesuchstellerin an die Gesuchgegnerin betreffend Abmah-
nung der Pflicht zur Rücksichtnahme (act. 3/4, 3/5 und 3/7) sowie dem Begehren
der E._ um Mietzinsreduktion vom 27. Januar 2020 (act. 3/8) erscheint ins-
gesamt glaubhaft, dass die Gesuchsgegnerin wiederholt ihre gesetzliche und ver-
tragliche Pflicht auf Rücksichtnahme gemäss Art. 257f OR und Ziffer 15.2.3. Abs.
3 Mietvertrag (act. 3/3) erheblich verletzte und weitere solche Verletzungen dro-
hen. Die Gesuchstellerin verfügt zunächst als Eigentümerin über den sachen-
rechtlichen Anspruch, ungerechtfertigte Einwirkungen auf ihr Eigentum abzuweh-
ren (Art. 641 ZGB), und im Weitern als Vermieterin gegenüber dem Mieter über
den obligatorischen mietrechtlichen Anspruch, dass dieser die Sache rücksichts-
voll gebraucht (Art. 257f OR, act. 3/3 Ziffer 15.2.3). Aufgrund der glaubhaft ge-
machten diversen Reklamationen von Mietern und dem Mietzinsreduktionsbegeh-
ren der E._ ist einstweilen davon auszugehen, dass die Belästigungen durch
den Mieterausbau der Gesuchgegnerin ein nicht mehr tolerierbares Ausmass an-
genommen haben und der Gesuchstellerin ein Anspruch zusteht, dass die Ge-
suchstellerin diese Arbeiten umgehend beendet bzw. dass sichergestellt wird,
dass die vereinbarten Zeitfenster für die lärmintensiven Arbeiten durch die Ge-
suchgegnerin eingehalten werden.
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Zusammenfassend ist ein materieller Anspruch der Gesuchstellerin im
Grundsatz zu bejahen, der Gesuchgegnerin zu befehlen, den Mieterausbau un-
verzüglich einzustellen, und ihr zu verbieten, diesen ohne schriftliche Einwilligung
der Gesuchstellerin weiterzuführen.
5.2. Zur Nachteilsprognose: Ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil
liegt bei einem geltend gemachten vermögensrechtlichen Schaden vor, wenn ein
solcher ohne die vorsorglichen Massnahmen später nicht mehr ermittelt, bemes-
sen oder ersetzt werden kann. Insbesondere ist er zu bejahen, wenn der Nachteil
später durch Geldleistung nicht oder nur unvollständig aufgewogen werden könn-
te. Dies ist beispielsweise anzunehmen, wenn die Gegenpartei nicht zahlungsfä-
hig ist und die Vollstreckung finanzieller Ansprüche deshalb zweifelhaft erscheint
(BSK ZPO-THOMAS SPRECHER, 3. Auflage, Art. 261 N 43).
Die Gesuchstellerin begründet den nicht leicht wiedergutzumachenden
Nachteil damit, bei der Gesuchgegnerin handle es sich um ein junges Unterneh-
men, das durch die Bezahlung von Schadenersatzforderungen in derartiger Höhe
in finanzielle Nöte geraten könnte, sodass die Gesuchstellerin am Ende die von
ihr allenfalls an die Mieter auszurichtenden Entschädigungen selber bezahlen
müsse (act. 1 N. 28). Zunächst ist aufgrund dieser pauschalen, durch keine weite-
ren Belege untermauerten Behauptungen ein nicht leicht wiedergutzumachender
Nachteil nicht glaubhaft dargetan. Allfällige Entschädigungen zufolge Mietzinsre-
duktionen lassen sich überdies, wie das Schreiben der E._ vom 27. Januar
2020 belegt (act. 3/8), auch ohne die verlangte vorsorglichen Massnahmen später
im Einzelnen ermitteln und bemessen. Es finden sich ferner in den Akten keine
Anhaltspunkte für die Behauptung der Gesuchstellerin, es bestehe die Gefahr, die
Gesuchgegnerin könnte allfällige spätere finanzielle Ansprüche nicht erfüllen.
Gemäss Handelsregisterauszug wurde die Gesuchgegnerin bereits am
20. Dezember 2013 eingetragen und bezweckte seither im Wesentlichen die Er-
bringung von Beratungsleistungen im Finanzsektor (act. 3/2). Es kann deshalb
nicht angenommen werden, dass sich die Gesuchgegnerin zurzeit in einer sensib-
len Aufbauphase befinde. Daran ändert auch nichts, dass sie am 20. Januar 2020
neu firmierte und den Zweck erweiterte. Anzeichen für eine mangelnde Bonität
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oder zukünftige wirtschaftliche Probleme ergeben sich aus dem Handelsregister-
auszug der Gesuchgegnerin zumindest nicht. Die Gesuchstellerin hat es zudem
unterlassen, nähere Angaben zur finanziellen Situation der Gesuchgegnerin dar-
zulegen und beispielsweise mittels Betreibungsregisterauszug auf allfällige kon-
krete finanzielle Schwierigkeiten hinzuweisen. Hinzu kommt, dass die Parteien in
Ziffer 15.2.3. Abs. 3 des Mietvertrags ausdrücklich festhielten, dass die Gesuch-
gegnerin der Gesuchstellerin für Mietzinsreduktionen und Schadenersatzansprü-
che anderer Mieter im Zusammenhang mit dem Mieterausbau auch bei sorgfälti-
ger und rücksichtsvoller Ausführung der Arbeiten hafte. Die Gesuchsgegnerin
verpflichtete sich weiter, sich auf Streitverkündung hin im Falle eines Rechtsstreits
gegen die Gesuchstellerin am Prozess zu beteiligen und auf entsprechende Auf-
forderung der Gesuchstellerin, den Rechtsstreit auf eigenes Risiko und auf eigene
Kosten zu übernehmen (act. 3/3). Damit hat die Gesuchstellerin ihr finanzielles
Risiko bei Entschädigungen zufolge Mietzinsreduktion aufgrund des Mieteraus-
baus bereits vertraglich weitgehend auf die Gesuchgegnerin abgewälzt. Ein spä-
ter nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil für die Gesuchstellerin ohne die
beantragten Massnahmen ist unter diesen Umständen nicht erkennbar.
In Würdigung der Behauptungen der Gesuchstellerin und der eingereichten
Beilagen ist es dieser nicht gelungen, einen nicht leicht wiedergutzumachenden
Nachteil glaubhaft zu machen.
6. Da es an einem glaubhaft gemachten nicht leicht wiedergutzumachenden
Nachteil mangelt, sind die weiteren Voraussetzungen der vorsorglichen Mass-
nahmen, namentlich die Dringlichkeit und die Verhältnismässigkeit, nicht mehr zu
prüfen.
7. Nachdem im summarischen Verfahren kein doppelter Schriftenwechsel
vorgesehen ist, müssen die Voraussetzungen gemäss Art. 261 ZPO schon im
Massnahmenbegehren thematisiert und schlüssig vorgetragen werden. Dies hat
die Gesuchstellerin unterlassen. Eine Gutheissung des Massnahmenbegehrens
fällt deshalb im Vornherein ausser Betracht.
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8. Zusammenfassend sind sowohl das Begehren um Erlass einer superpro-
visorischen Verfügung als auch das Massnahmenbegehren abzuweisen.
9. Ausgangsgemäss wird die Gesuchstellerin kostenpflichtig. Sie beziffert
den Streitwert einstweilen mit CHF 442'780.00 (act. 1 N. 2). Davon kann ausge-
gangen werden. Es rechtfertigt sich deshalb, die Gerichtsgebühr in Anwendung
von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf die Hälfte der Grundgebühr
bzw. auf CHF 9'500.00 anzusetzen. Mangels Umtrieben fällt die Zusprechung ei-
ner Parteientschädigung ausser Betracht.
Die Einzelrichterin verfügt:
1. Das Begehren um Erlass einer superprovisorischen Verfügung wird abge-
wiesen.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
Die Einzelrichterin erkennt:
1. Das Massnahmenbegehren wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr in der Höhe von CHF 9'500.00 wird der Gesuchstellerin
auferlegt.
3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, vorab per Fax, an die Gesuchsgegne-
rin unter Beilage eines Doppels des Massnahmenbegehrens einschliesslich
Beilagen (act. 1 und act. 3/1-9).
5. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
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und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-
wert beträgt CHF 442'780.00.

## Considerations