# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7936fe2a-a525-486b-9a4b-273f7d99bf7b
**Court:** ZH_SRK
**Chamber:** ZH_SRK_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

hat sich ergeben:
A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) ist eine in der Stadt Zürich domizilier-
te Aktiengesellschaft mit einem Aktienkapital von Fr. 1 Mio. Gemäss ihren aktuellen
Statuten vom 3. Dezember 2014 bezweckt sie namentlich, "für sich selber oder für Drit-
te den Erwerb, Unterhalt, die Verwaltung, Bewirtschaftung, Entwicklung, Vermittlung
von und den Handel mit Immobilien, die Planung und Ausführung von Bauten und Re-
novationen, sowie das Anbieten von Immobilienberatung". Nach den im Zeitpunkt der
streitbetroffenen Handänderung gültigen Statuten hatte die Gesellschaft zum Zweck:
"[...] den Erwerb, die Verwaltung, Vermittlung von und den Handel mit Immobilien, die
Planung und Ausführung von Bauten und Renovationen, die Errichtung und den Unter-
halt eigener Betriebe und/oder die Beteiligung an anderen Unternehmen, das Anbieten
von Unternehmens-, Wirtschafts-, Personal- und Immobilien-Beratung [und Weiteres]".
Anlässlich der Gründung der Gesellschaft im Jahr 2009 hatte diese durch verschiede-
ne Sachübernahmen Unternehmungen mit Immobilien-Beständen erworben; soweit es
sich bei diesen Unternehmungen um Aktiengesellschaften handelte, wurden diese
noch im gleichen Jahr auf die Pflichtige fusioniert. In den Jahren 2010 bis 2012 verein-
nahmte die Gesellschaft Mieterträge zwischen ca. Fr. 15 Mio. und ca. Fr. 21 Mio. pro
Jahr.
B. Im Januar 2011 veräusserte die Pflichtige ein in der Stadt Zürich gelegenes
Grundstück mit einer Fläche von 181 m2, aufgeteilt in 160 m2 Gebäudegrundfläche und
21 m2 befestigte Fläche, zum Preis von Fr. 6.2 Mio. Die Kommission für Grundsteuern
der Stadt Zürich veranlagte mit Beschluss vom 25. August 2015 hierauf eine Grund-
stückgewinnsteuer von Fr. 513‘100.-, wobei sie den in der Grundstückgewinnsteuerer-
klärung vom 9. Februar 2011 gestellten Antrag auf Steueraufschub wegen Ersatzbe-
schaffung abwies.
Die am 28. September 2015 hiergegen erhobene Einsprache wies die er-
wähnte Kommission mit Beschluss vom 17. Mai 2016 ab. Sie erwog, die Vorausset-
zungen für eine Ersatzbeschaffung seien nach den Kriterien der dazu ergangenen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht gegeben.
- 3 -
2 GR.2016.18
C. Mit Rekurs vom 21. Juni 2016 wandte sich die Pflichtige an das Steuerre-
kursgericht, dem sie beantragte, den Einsprachebeschluss aufzuheben und für die
streitbetroffene Veräusserung vom 3. Januar 2011 die Grundstückgewinnbesteuerung
zufolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Rekursgegnerin. Diese beantragte am 28. September 2016 Abweisung des
Rekurses. Ferner ersuchte sie um Zusprechung einer Parteientschädigung. Im Rah-
men des vom Gericht angeordneten zweiten Schriftenwechsels hielten die Parteien an
ihren jeweiligen Anträgen fest.

## Considerations

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-
zes vom 8. Juni 1997 (StG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen erhoben. Der steuerbare Gewinn liegt in dem Betrag, um welchen der Erlös
die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG).
Den steuerbaren Grundstückgewinn hat die Kommission für Grundsteuern der
Stadt Zürich im Veranlagungsbeschluss vom 25. August 2015 auf Fr. 2‘592‘003.- fest-
gesetzt und im Einsprachebeschluss vom 17. Mai 2016 bestätigt. In der Rekursschrift
führt die Pflichtige aus, die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer werde nicht be-
anstandet. Im Streit liegt somit einzig die Frage, ob die Grundstückgewinnsteuer zufol-
ge Ersatzbeschaffung aufzuschieben sei. Umstritten ist dabei namentlich, ob es sich
beim streitbetroffenen Grundstück um ein solches handelt, das zum betriebsnotwendi-
gen Anlagevermögen der veräussernden Pflichtigen gehört.
2. Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 3 lit. g StG aufgeschoben
bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anla-
gevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös innert angemessener Frist
zum Erwerb oder zur Verbesserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen
gehörenden Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird. Mit dieser Bestimmung
setzt das Zürcher Steuergesetz die harmonisierungsrechtliche Vorgabe von Art. 12
Abs. 4 lit. a i.V.m. Art. 8 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-
- 4 -
2 GR.2016.18
rekten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) um.
Dass diese Umsetzung in das kantonale Steuerrecht aus harmonisierungsrechtlicher
Sicht nicht zu beanstanden ist, hat das Bundesgericht verschiedentlich bestätigt
(BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 3.1; 8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 2.2).
Auch hat es festgehalten, dass den Kantonen im Bereich des Steueraufschubs bei der
Grundstückgewinnsteuer kein Gestaltungsspielraum verbleibt, was sich namentlich
darin äussert, dass das Bundesgericht Entscheide über den Grundstückgewinnsteuer-
Aufschub mit freier Kognition prüft (vgl. BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 1.2 mit
Hinweisen; 1. Februar 2012, 2C_340/2011, E. 1.3 mit Hinweisen). Dies bedeutet, dass
die Auslegung des Begriffs des betriebsnotwendigen Anlagevermögens im Sinne von
§ 216 Abs. 3 lit. g StG unter Beachtung dessen zu erfolgen hat, was das Bundesgericht
zum gleichlautenden Begriff des Art. 8 Abs. 4 StHG vertritt.
a) Betriebsnotwendig sind Vermögenswerte, die nach ihrer Zweckbestimmung
unmittelbar der Leistungserstellung eines Betriebs dienen und die ohne Beeinträchti-
gung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können
(BGr, 8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 3.1; Reich/von Ah, in: Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A., 2017, Art. 8 N 71 StHG, auch zum Fol-
genden). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile
der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Verände-
rung des Betriebs führen. Dies unterscheidet sie von jenen Vermögenswerten, die ei-
nem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen; solche
Vermögenswerte kommen als Gegenstände einer Ersatzbeschaffung grundsätzlich
nicht in Betracht, auch wenn sie dem Anlagevermögen des Unternehmens zugehören.
Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die konkreten betriebli-
chen Verhältnisse des steuerpflichtigen Unternehmens.
b) Betriebsnotwendigkeit setzt zunächst den Bestand eines Betriebs voraus.
Eine Definition des Betriebsbegriffes für das Grundstückgewinnsteuerrecht ist den ein-
schlägigen Normen nicht zu entnehmen. Für das Umstrukturierungsrecht, bei welchem
die Steuerneutralität bestimmter Vorgänge auch vom Bestand eines Betriebs abhängig
ist (vgl. insbes. Art. 8 Abs. 3 lit. b und Art. 24 Abs. 3 lit. b StHG; Art. 19 Abs. 1 lit. b und
Art. 61 Abs. 1 lit. b DBG), hat die Eidgenössische Steuerverwaltung in ihrem Kreis-
schreiben Nr. 5 vom 1. Juni 2004 unter Ziff. 4.3.2.8 detaillierte Kriterien aufgestellt,
- 5 -
2 GR.2016.18
denen das Halten und Verwalten eigener Immobilien entsprechen muss, um als Betrieb
im Sinne der soeben zitierten Bestimmungen zu gelten.
Inwieweit diese Kriterien auf das Betriebserfordernis bei Ersatzbeschaffungs-
fällen im Grundstückgewinnsteuerrecht im Einzelnen anwendbar sind, kann für den
vorliegenden Fall offengelassen werden. Die Pflichtige vereinnahmte in den Jahren
2010 bis 2012 Mieterträge zwischen ca. Fr. 15 Mio. und ca. Fr. 21 Mio. pro Jahr. Bei
diesen Grössenordnungen liegt auf der Hand, dass sie einen Betrieb im Bereich der
Immobilienverwaltung unterhielt.
Diesem Befund opponiert offenbar auch die Rekursgegnerin nicht: Zwar ge-
wichtet sie die Sparte Immobilienverwaltung der Pflichtigen weniger stark, als diese
selber es tut; sie wendet sich aber nur dezidiert gegen deren Qualifizierung als reinen
Immobilienverwaltungsbetrieb. Liegt ein Immobilienverwaltungsbetrieb vor, kann indes-
sen keine Rolle spielen, ob die Pflichtige daneben weitere Geschäftstätigkeiten wie
z.B. Liegenschaftenhandel ausübt.
c) Nebst dem Vorliegen eines Betriebs ist für die Belange der Ersatzbeschaf-
fung im Grundstückgewinnsteuerrecht erforderlich, dass das veräusserte Grundstück
diesem Betrieb zuzuordnen war.
Davon ist mit Bezug auf das streitbetroffene Grundstück auszugehen: die Lie-
genschaft wurde offenbar im Jahri 1984 erworben und gelangte wohl anlässlich der
Absorption der C AG durch die Pflichtige in deren Eigentum. Während der Haltedauer
wurden wertvermehrende Aufwendungen von ca. Fr. 0.8 Mio. getätigt. Nichts deutet
darauf hin, dass die Liegenschaft nicht vermietet gewesen wäre: Vielmehr ist auf dem
Grundstück ein Mietvertrag mit Wirkung bis 30. September 2017 grundbuchlich vorge-
merkt und enthält der Kaufvertrag vom 17. November 2010, welcher der streitbetroffe-
nen Handänderung zugrunde liegt, ausserdem einen Mieterspiegel, der eine Brutto-
Mietsumme von Fr. 19‘137.- pro Monat ausweist. Auch die Rekursgegnerin anerkennt
grundsätzlich, dass das streitbetroffene Grundstück dem Betrieb der Pflichtigen diente,
wenngleich sie diese Zugehörigkeit zum Betrieb mit dem Hinweis darauf relativiert,
dass die Liegenschaft der Pflichtigen "stets (nur) mit ihrem Vermögensertrag (bzw. als
Kapitalanlage)" diente). Für den Immobilienverwaltungsbetrieb enthält aber der Miet-
ertrag aus der Vermietung eigener Liegenschaften als Komponente stets auch das
Entgelt für die (eigene) Vermietungs-/Verwaltungstätigkeit und erweist sich insoweit
- 6 -
2 GR.2016.18
durchaus auch als von betrieblichem Charakter, stellt mithin keineswegs bloss Vermö-
gensertrag dar.
Mit dem Vorliegen eines Betriebs und der Zugehörigkeit des Grundstücks zu
diesem Betrieb ist aber noch nicht dargetan, dass das zum Betrieb gehörende Grund-
stück auch als betriebsnotwendig im Sinne des Grundstückgewinnsteuerrechts zu gel-
ten hat.
d) Aus dem Umstand, dass die Bewirtschaftung eines Immobilienbestandes
als Betrieb gewürdigt werden kann, ist nicht zwingend abzuleiten, dass die einzelnen
Immobilien betriebsnotwendiges Anlagevermögen im Sinne des Ersatzbeschaffungs-
rechts darstellen (vgl. VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051, E. 2.3 mit Hinweisen). An
die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für die Anerkennung einer steuerneutralen
Ersatzbeschaffung ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. vorne E. 2)
ein strenger Massstab anzulegen (BGr, 8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 3.3 f. mit
Hinweisen, auch zum Folgenden). Dabei genügt es nicht, dass das Grundstück in ei-
nem landläufigen Sinn betriebsnotwendig für die Geschäftstätigkeit des Steuerpflichti-
gen ist, indem er gänzlich ohne Liegenschaften seine Geschäftstätigkeit nicht ausüben
könnte (E. 3.4, auch zum Folgenden). Ein eigentlicher Zwang zur Wiederbeschaffung,
wie er der Betriebsnotwendigkeit im Rechtssinn innewohnt, besteht bei Immobilienver-
waltungsbetrieben nicht ohne Weiteres: Es ist denkbar, dass ein solcher Betrieb auch
ohne das betreffende Grundstück weitergeführt werden kann.
Das Bundesgericht erwog auch, das Band zwischen dem Ersatz- und dem zu
ersetzenden Objekt sei offensichtlich weniger eng als bei einem echten Ersatzbeschaf-
fungstatbestand, weil der Erlös aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften auch an-
derweitig investiert oder gar durch Kapitalentnahme abgezogen werden könne. Dieses
Kriterium der anderweitigen Reinvestition von Verkaufserlös entwickelte das Bundes-
gericht im Fall einer Vorsorgeeinrichtung (BGr, 1. Februar 2012, 2C_340/2011, E. 2.5);
einer solchen stehen in der Tat verschiedene Anlageformen zur Verfügung, um ihren
Vorsorgezweck zu erfüllen. Anders kann es sich aber bei Immobilienverwaltungsbe-
trieben verhalten, wenn nämlich die Veräusserung dazu führen würde, dass die betref-
fende Geschäftstätigkeit ihre Eigenschaft als Betrieb verliert. In einem solchen Fall
kann Betriebsnotwendigkeit nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Die Verhält-
nisse wären vergleichbar mit jenen eines Produktions- oder Dienstleistungsunterneh-
mens, bei dem die Leistungserbringung auf einen Betriebsstandort angewiesen ist, so
- 7 -
2 GR.2016.18
dass bei dessen Wegfall zwingend für Ersatz gesorgt sein muss, ansonsten der Be-
stand des Betriebs gefährdet wäre. Stellen die veräusserten Liegenschaften aber kei-
nen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs dar und erfährt dieser durch die Veräusse-
rung auch keine substanzielle Veränderung, so ist Betriebsnotwendigkeit im Sinne des
Ersatzbeschaffungsrechts nicht gegeben (BGr, 8. Dezember 2016, 2C_176/2016,
E. 3.5; vgl. auch VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051, E. 3.2.2).
Zur Recht relativierte die Rechtsprechung mit diesen Überlegungen eine
frühere Erwägung des Bundesgerichts, wonach die Ersatzbeschaffung für Immobilien-
verwaltungsbetriebe als generell ausgeschlossen erscheinen konnte (BGr, 2. April
2011, 2C_107/2011, E. 5.1, auch zum Folgenden). Dort wurden auch Immobilien, ohne
die ein Immobilienverwaltungsbetrieb nicht existieren kann, als nur im landläufigen
Sinne und damit nicht als echt betriebsnotwendig gewürdigt. Damit aber würde bei Im-
mobiliengesellschaften die Ersatzbeschaffungsmöglichkeit auf jene Liegenschaften
beschränkt, in denen die Leistungserbringung physisch stattfindet, m.a.W. auf das oder
die Verwaltungsgebäude am Betriebsstandort, und dies, obschon die Anlageobjekte
bei einem Immobilienverwaltungsbetrieb ihre Funktion nicht nur mittelbar (wie eigentli-
che Kapitalanlageliegenschaften) erfüllen, sondern – betriebswirtschaftlich betrachtet –
die Produktionsfaktoren für die Leistungserstellung (m.a.W. die Grundlage für das
Erzielen von Erträgen durch Vermietungs- oder ähnlich gelagerte Tätigkeiten) bilden
(vgl. Julia von Ah, Ersatzbeschaffung bei Immobiliengesellschaften – unmöglich?, in:
Liber amicorum für Martin Zweifel, 2013, S. 114 f.). In diesem Sinne sind die durch den
Immobilienverwaltungsbetrieb bewirtschafteten Liegenschaften denn auch unmittelbar
Gegenstand einer – bei gegebenen Umständen – betrieblichen Geschäftstätigkeit (d.h.
der Vermietung).
Damit ist aber nicht gesagt, dass sämtliche einem solchen Betrieb zugehöri-
gen Liegenschaften auch betriebsnotwendig sind. Selbst die von der Pflichtigen ange-
führte Lehrmeinung von Julia von Ah bejaht die Betriebsnotwendigkeit der Anlagelie-
genschaften von Immobilienverwaltungsbetrieben nicht schlechthin, sondern verknüpft
sie mit der Unerlässlichkeit für die Aufrechterhaltung des Betriebs (Julia von Ah,
S. 115). Betriebsnotwendig sind demnach solche Liegenschaften oder jener Immobi-
lienbestand, ohne die bzw. den der Bestand des Betriebs gefährdet wäre. Ausserhalb
dieser engen Zwecksetzung stattfindende Ersatzbeschaffungen betreffen nicht be-
triebsnotwendige Anlageobjekte und können somit nicht steuerneutral erfolgen. Anders
zu entscheiden, d.h. im Bereich der Immobilienverwaltung sämtliche Liegenschaften
- 8 -
2 GR.2016.18
als betriebsnotwendiges Anlagevermögen zu qualifizieren, käme einer Bevorzugung
der Immobilienverwaltungsgesellschaften gegenüber Betriebsgesellschaften gleich,
zumal diese eine Ersatzbeschaffung nur bei Immobilien, die für ihren Betrieb unmittel-
bar notwendig sind (gemeint als Betriebsstandort), geltend machen können (vgl. BGr,
8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 5.1 a.E.).
Zusammenfassend kann als im Sinne des grundstückgewinnsteuerlichen Er-
satzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig nur ein solches Grundstück gelten, das
einen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs bildet und dessen (ersatzlose) Veräusse-
rung den Bestand des Betriebs gefährden oder substanziell verändern würde.
e) Diese Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit wurden von der Pflichti-
gen nicht hinreichend dargetan. Sie führt aus, dass beim Verkauf einer ihrer Liegen-
schaften "sehr wohl ein betrieblicher Zwang zur Wiederbeschaffung [bestehe], denn
die Liegenschaften [bildeten] die existentielle Grundlage der betrieblichen Tätigkeit:
Ohne Liegenschaften keine Mieterträge und damit keine unternehmerische Existenz
des Immobilienverwaltungsbetriebs". In ihrer Replik vom 22. Dezember 2016 bezeich-
net sie die verwalteten Liegenschaften pauschal als "unabdingbare Basis der betriebli-
chen Leistungserstellung". Die Pflichtige schweigt sich allerdings darüber aus, inwie-
fern und weshalb gerade die streitbetroffene Liegenschaft für ihren Immobilienver-
waltungsbetrieb existenziell oder jedenfalls von substanzieller Bedeutung sein sollte.
Aus der Tabelle der Liegenschaftskäufe und -verkäufe 1983 bis 2012 lässt
sich ermitteln, dass die Pflichtige im Zeitpunkt der hier zu beurteilenden Handänderung
über insgesamt 66 Parzellen bzw. Objekte verfügte. Dabei macht sie nicht geltend,
dass einzelne dieser Liegenschaften einer anderen Unternehmenssparte als dem Im-
mobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen seien. Gemessen an der Summe der Kauf-
preise dieser 66 Grundstücke (Fr. 223‘516‘468.55) beträgt der Anteil der veräusserten
Liegenschaft (Kaufpreis Fr. 2‘050‘000.-) gerade einmal 0.92%. Selbst wenn für die
streitbetroffene Liegenschaft – wenig konsequent – der Verkaufspreis von
Fr. 6‘200‘000.- eingesetzt wird, entspricht dieser nicht mehr als 2.77% der Kaufpreis-
summe aller am 3. Januar 2011 vorhandenen Liegenschaften (wobei diese Bezugs-
grösse für einen tauglichen Vergleich konsequenterweise auf die Verhältnisse per An-
fang 2011 hochzurechnen wäre, womit sich der prozentuale Anteil der streitbetroffenen
Liegenschaft entsprechend verringern würde). Auch machen die Brutto-Mieterträge von
(12 x Fr. 19‘137.- =) Fr. 229‘644.- pro Jahr nicht mehr als 1,19% der im Jahr 2011 ins-
- 9 -
2 GR.2016.18
gesamt erzielten Mieterträge der Pflichtigen von Fr. 19‘258‘766.- aus. Die vorliegende,
für sich genommen mithin vergleichsweise unbedeutende Veräusserung bildet sodann
auch nicht Teil einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von Veräusserungen,
die – bei konsolidierter Betrachtung – eine substanzielle Veränderung des Immobilien-
verwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken könnten. Dergleichen ist weder dargetan
noch ergibt es sich aus der Tabelle der Liegenschaftskäufe und -verkäufe 1983 bis
2012.
Angesichts des der Pflichtigen auch nach der vorliegenden Handänderung
verbleibenden Immobilienbestandes erscheint die streitbetroffene Veräusserung und
Reinvestition als geradezu marginal. Damit fehlt es aber an der Betriebsnotwendigkeit
der veräusserten Liegenschaft, weshalb deren Ersetzung nicht zu einem Aufschub der
Grundstückgewinnbesteuerung führen kann.
Demgemäss ist der Rekurs abzuweisen
3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzu-
erlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Für die Zusprechung einer Pateientschädigung bleibt kein
Raum, da sich die Bemühungen der Rekursgegnerin darauf beschränkt haben, ihren
Einspracheentscheid zu verteidigen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).