# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** db9ce976-8073-5217-9328-3d9d73cc7d15
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1870 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 461'725.-
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 20 settembre 2004.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sia la superficie abitabile, verificata in sede di sopralluogo, sia il valore di reddito unitario considerati nella fattispecie concreta sono corretti.
3. Con ricorso 12/17 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando che la superficie abitabile dell’edificio principale sub. A venga ridotta da 249 a 232.48 mc. Ciò poiché il locale tecnico nel sottoscala, la lavanderia e il locale definito disponibile/deposito, privo di riscaldamento, non sono in realtà da considerare quali spazi abitabili.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha dapprima constatato che i locali e le superfici dell’edificio principale sub. A corrispondono ai piani allegati al ricorso e successivamente che i locali denominati “sottoscala”, “lavanderia” e “disponibile/deposito”, situati al piano terreno ed evidenziati in giallo sui piani prodotti, non possono manifestamente essere considerati come abitabili.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine, ritenuto che la decisione su reclamo, che porta la data del 19 agosto 2005, gli è stata in realtà intimata unicamente il 20 settembre 2005 ed è stata ritirata il 23 settembre 2005.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso, ritenuto che i locali denominati “sottoscala”, “lavanderia” e “disponibile/deposito” non sono manifestamente abitabili. Infatti, tutti e tre non sono nemmeno riscaldati e non raggiungono l’altezza minima necessaria per poter essere considerati come tali.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1870 RFD di _ stabilito in CHF 445'567.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations