# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 14d42d2e-149b-5e28-bd96-5927f2378bfb
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2012
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto: A.
In data 15 novembre 2006 AO 1 ha conferito alla società AP 1 il mandato di vendere l'immobile di sua proprietà denominato
“Casa _”
,
particella n. _ RFD di _, nella frazione di _ (doc. 2). Alla medesima società il 19 aprile 2007 AO 1 ha altresì conferito l'incarico di locare quello stesso immobile (doc. C). Il 4 luglio 2007 la convenuta ha così sottoscritto con L_ e _ un contratto di locazione di durata determinata con inizio il 15 luglio 2007 e scadente il 15 maggio 2008, fissando la pigione mensile a fr. 800.– (comprese le spese accessorie) e il deposito di garanzia a fr. 2'400.– (doc. D). Di fatto, il rapporto contrattuale si è nondimeno interrotto anzitempo.
Il citato contratto di locazione è stato sin da subito causa di conflitto fra AO 1 e la società immobiliare. Con scritto 8 febbraio 2008 AO 1 ha formalmente informato la convenuta di ritenerla responsabile per danni e spese riconducibili al contratto (pulizia dei locali, giardinaggio, consumo legna), per il pagamento delle relative pigioni che mai le erano state corrisposte, per la rifusione delle spese già versate in relazione al mandato di vendita immobiliare e, infine, per il rimborso dei costi di patrocinio essendosi dovuta rivolgere ad un legale (doc. N). La convenuta vi si è opposta ricordando alla controparte di dover ancora emettere la nota professionale definitiva relativa al mandato di vendita (doc. 9). Il tentativo di conciliazione esperito su istanza 6 febbraio 2009 (doc. Q) è stato dichiarato fallito all'udienza del 27 marzo 2009 (doc. R).
B.
Con petizione 6 maggio 2009 AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento di complessivi fr. 12'231.– oltre interessi al 5% di cui fr. 5'355.– a titolo di pigioni per l'occupazione della casa da parte dei due conduttori, fr. 30.– per il consumo di parte delle scorte di legna, fr. 1'076.– pari alle spese già versate in relazione al mandato immobiliare i cui obblighi erano stati disattesi dalla convenuta, fr. 1'270.– a titolo di rimborso per opere di pulizia e giardinaggio resesi necessarie alla riconsegna della casa data in locazione e, infine, fr. 4'500.– quale rimborso per i costi di patrocinio legale. L’attrice ha in sostanza rimproverato alla convenuta di avere a più riprese e invano sollecitato ragguagli in relazione a
“Casa _”
, di essere stata informata solo l'8 novembre 2007 della conclusione di un contratto di locazione, di avere concesso ai conduttori condizioni locative a suo discapito e che quindi lei non era disposta ad accettare, di avere ricevuto in restituzione una casa sporca, dove era stata utilizzata legna in scorta, varie piante di pregio erano state lasciate seccare e, infine, di non avere mai ricevuto durante il periodo di occupazione della casa (dal 15 luglio al 14 dicembre 2007) alcun versamento della pigione mensile.
Nella sua risposta 9 settembre 2009 la convenuta ha contestato di dovere alcunché all'attrice. I tentativi di vendita dell'immobile erano stati vani e avevano indotto le parti a propendere per una possibile locazione, eventualità però non evidente visto che l'immobile si trovava in una zona discosta e non aveva l'impianto di riscaldamento. Era quindi chiaro che la locazione non poteva durare oltre dieci mesi, né che si sarebbe potuto chiedere una partecipazione alle spese accessorie. Trovati i conduttori, la pigione mensile era stata ridotta da fr. 1'000.– a fr. 800.– con il consenso dell'attrice, puntualmente informata sugli sviluppi. La disdetta straordinaria risaliva al 1° ottobre 2007, mentre l'intervento del rappresentante legale dell'attrice, la quale il 16 novembre 2007 aveva dichiarato di non accettare il contratto sottoscritto, aveva impedito diverso accordo con i conduttori. Dal canto suo la convenuta aveva escluso ogni sua responsabilità. Il 14 dicembre 2007 e il 16 gennaio 2008 erano state restituite le chiavi all'attrice. Le due rate di pigioni incassate (2 x fr. 800.–) e la garanzia (fr. 2'400.–) che aveva trattenuto poi coprivano in parte la provvigione per il mandato di locazione e per il mandato di vendita. Contestata ogni pretesa per pulizia, giardinaggio e uso della legna come pure i costi di patrocinio.
Nella replica 14 ottobre 2009 l'attrice ha ribadito il suo punto di vista, contestando l'assenza del riscaldamento, che la casa fosse difficile da locare, di avere acconsentito al contratto così come sottoscritto per suo conto dalla convenuta e precisando di avere informato quest'ultima non appena ricevuta l'ultima chiave della necessità degli interventi di pulizia e di giardinaggio. Confermati i suoi argomenti con duplica 16 novembre 2009, la convenuta ha precisato che per il mandato di vendita le erano dovuti fr. 7'532.– a titolo di spese e indennizzo per rescissione anticipata del contratto, oltre alla provvigione per il mandato di locazione pari a due mensilità. Di modo che, all'attrice essa non doveva versare alcunché.
Esperita l'istruttoria, entrambe le parti hanno rinnovato le proprie argomentazioni con le rispettive conclusioni scritte datate 10 giugno 2011.
C.
Con sentenza del 15 dicembre 2011 il Pretore _, ha parzialmente accolto la petizione e condannato la convenuta a versare all'attrice fr. 5'355.– oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2009. Il Pretore ha anzitutto constatato la discrepanza che esisteva tra le condizioni poste dall'attrice in relazione all'incarico conferito alla convenuta di locare
“Casa _”
e il contratto così come era stato firmato dai conduttori. Ciò posto, la convenuta non aveva provato che come tale l'attrice avesse acconsentito a ridurre la pigione e la durata del contratto: in particolare, a fronte dei vari e-mail con cui l'attrice sollecitava informazioni in merito a
“Casa _”
e dell'unico e-mail datato 8 novembre 2007 con cui la convenuta le aveva confermato la sottoscrizione dell'atto, le dichiarazioni del conduttore L_ non raggiungevano il grado di prova piena. Singolare peraltro che la convenuta non avesse emesso la fattura per la provvigione del mandato locativo trasmettendo parimenti all'attrice il relativo contratto, per invece limitarsi a trattenere quanto versato dai conduttori ma senza informare l'attrice. Legittimo quindi l'importo di fr. 5'355.– rivendicato dall'attrice, mentre nulla era dovuto a titolo di provvigione per il mandato di locazione e per quello di vendita. Non provato poi il consumo di legna, e nulla indicava che la convenuta (in luogo dei conduttori) fosse responsabile per questioni riguardanti la pulizia dei locali e la moria delle piante. I costi già fatturati per il mandato di vendita, previsti dal contratto e già pagati dall'attrice, non erano da restituire. Infondati invece quelli per il patrocinio pre-processuale dell'attrice poiché non si giustificava l'intervento di un legale prima dell'avvio della causa giudiziaria, mentre gli altri erano coperti dalle ripetibili.
D.
Con atto d'appello del 18 gennaio 2012 la convenuta chiede di riformare la sentenza impugnata e di respingere la petizione. Il mandato di locazione era stato adempiuto e giustificava le due pigioni di complessivi fr. 1'600.– versati dai conduttori e da lei trattenuti. Da aggiungere vi era poi la tassa d'iscrizione di fr. 1'000.– (già fatturata e pagata) del mandato di vendita oltre alle restanti spese (provvigione pari a due volte l'1% del prezzo di vendita di fr. 350'000.– oltre l'IVA). Di modo che, dedotta la garanzia di fr. 2'400.– cui i conduttori avevano rinunciato, la convenuta era ancora creditrice dell'attrice per la somma di fr. 5'132.–. Richiamato l'art. 120 CO, anche quanto da essa trattenuto era legittimo. L'attrice aveva accettato i termini di cui al contratto di locazione 4 luglio 2007 prima della sottoscrizione. In ogni caso, e semmai, l'eventuale pretesa per pigioni doveva essere calcolata sulla base di rate mensili di fr. 800.– in luogo di 1'000.–. A titolo subordinato l'appellante chiede l'audizione quale teste della moglie del presidente del consiglio di amministrazione della convenuta, prova respinta dal Pretore.
E.
Con risposta all'appello del 7 marzo 2012 l'attrice propone di respingere l'appello per motivi di cui, se necessario, si dirà nel seguito.
e considerando

## Considerations

in diritto: 1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739,1834). Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Avviata il 6 maggio 2009, la vertenza davanti al Pretore resta così sorretta dal Codice di procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio 1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.
Per contro, giusta l'art. 405 cpv. 1 CPC, alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. In concreto, la decisione è stata pronunciata il 15 dicembre 2011 e notificata l'indomani, di modo che la procedura di ricorso è senz'altro retta dal CPC. Ciò detto, le decisioni finali di prima istanza attinenti controversie patrimoniali sono impugnabili mediante appello se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di almeno fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC), ciò che è senz'altro il caso nella fattispecie in esame (sopra, consid. B). Nulla osta così all'esame dell'appello -spedito il 18 gennaio 2012 (data sulla busta d'invio) e giunto in tribunale il giorno dopo (timbro di esibito), a fronte di una sentenza impugnata notificata il 16 dicembre 2011 e ritirata il giorno 19 dicembre 2011- inoltrato tempestivamente (art. 311 cpv. 1 CPC combinato con l'art. 145 cpv. 1 lett. c). A sua volta l'appello è stato notificato il 2 febbraio 2012 e ritirato il 6 febbraio 2012. Di modo che, spedito il 7 marzo 2012 (data sulla busta d'invio), ossequiando i 30 giorni di tempo (art. 312 cpv. 2 CPC) anche la relativa risposta risulta ammissibile.
2.
L'appellante afferma di avere legittimamente trattenuto a titolo di compensazione ex art. 120 CO quanto da lei incassato in relazione al contratto di locazione di
“Casa _”
, visto che a sua volta vantava crediti scaduti e quindi esigibili verso l'attrice. In particolare, si trattava della pigione di due mesi a titolo di remunerazione del mandato di locazione compensato con l'importo di fr. 1'600.– versato dai conduttori. La provvigione per il mandato di vendita assommava invece a fr. 7'532.– (doc. 12) da cui andava dedotta la garanzia di fr. 2'400.– cui i conduttori avevano rinunciato, donde uno scoperto a suo favore di ancora fr. 5'132.– (appello, pag. 6 seg. n. 4). Dal canto suo il Pretore ha invece escluso che alla convenuta fosse dovuta una provvigione per la stipula del contratto di locazione poiché quest'ultima non aveva ossequiato il mandato così come ricevuto (sentenza impugnata, pag. 3 in basso), mentre quella afferente il mandato di vendita era stata calcolata in contrasto con le modalità remunerative pattuite dalle parti (sentenza impugnata, pag. 4 in alto).
Con riferimento al mandato di locazione giova rilevare che in base alla relativa lettera di conferimento d'incarico, la società convenuta avrebbe avuto diritto a
“una provvigione pari ad una mensilità + IVA, se viene affittato per almeno 12 mesi, o due mensilità + IVA, per un contratto di 3 anni”
(doc. C n. 4). Se non che, in concreto, la durata del contratto è stata fissata in dieci mesi, per scadere poi
“inderogabilmente”
al suo termine (doc. D n. 3). Ora, come si vedrà nel seguito (sotto, consid. 3 e 4), non vi sono elementi per scostarsi dalla conclusione del Pretore e ritenere quindi che in proposito la convenuta avesse adempiuto all'incarico affidatole. Ma, anche volendo ipotizzare che per accordo dell'attrice la durata minima fosse in effetti stata ridotta da dodici a dieci mesi, nulla indicava -né del resto era mai stato preteso- che parimenti la stessa avesse altresì acconsentito a versare alla convenuta una provvigione pari a due rate mensili. E, questo già solo in un'ottica di proporzionalità. Per quanto attiene la remunerazione per il mandato di vendita immobiliare invero -diversamente da quanto ritenuto dal Pretore- le modalità di calcolo dell'importo di cui alla nota professionale 10 dicembre 2007 (doc. 12) sembrano in effetti conformi a quanto stabilito dal relativo contratto di mandato 15 novembre 2006 (doc. 2: indennizzo forfettario dell'1% su fr. 350'000.– [n. 4], spese dell'1% su fr. 350'000.– [n. 4 e n. 3], oltre all'IVA del 7.6% [n. 7]). Occorre nondimeno precisare che, a differenza di quanto lascia intendere l'appellante (risposta, pag. 5 ad 5; doc. 6), dal canto suo il conduttore L_ ha categoricamente escluso di avere mai avuto intenzione di comperare l'immobile in questione (verbale 25 marzo 2010, pag. 3). Aggiungasi d'altra parte che dal carteggio in esame non emergono altri elementi a sostegno della tesi secondo cui
“nonostante il lavoro e l'impegno della convenuta [...] non si è giunti ad alcuna vendita dell'immobile in questione, sostanzialmente per questioni inerenti lo stabile e il prezzo richiesto”
(appello, pag. 3 n. 1) e quindi che, sotto questo profilo, l'interessata aveva adempiuto ai suoi obblighi contrattuali. Nel complesso quindi, ad eccezione della tassa d'iscrizione di fr. 1'000.– oltre l'IVA (doc. 2 n. 3) che l'attrice ha pacificamente corrisposto con bonifico bancario a favore della convenuta già il 22 novembre 2006 (doc. P), l'appellante non può pretendersi titolare di crediti scaduti ed esigibili per il mandato di vendita immobiliare conferitole. Di modo che, anche se in parte per altri motivi, da questo punto di vista la decisione del Pretore merita senz'altro conferma.
3.
Per l'appellante il contratto di locazione non diverge affatto dalle condizioni poste dall'attrice che, conscia delle difficoltà incontrate dalla convenuta nel reperire dei conduttori, aveva in sostanza modificato le sue aspettative (appello, pag. 7 n. 5) accettando incondizionatamente di ridurre da fr. 1'000.– a fr. 800.– la pigione mensile e a dieci mesi la durata del contratto (appello, pag. 4 n. 1). A comprova di ciò vi sarebbero le dichiarazioni di L_ (appello, pag. 7 n. 5). Ma invano. In effetti il Pretore ha anzitutto rilevato che la convenuta, cui incombeva l'onere di provare il preteso consenso dell'attrice, nulla aveva prodotto al riguardo (sentenza impugnata, pag. 3 verso l'alto). A fronte di ciò, vi era invece il plico di e-mail che l'attrice le aveva inviato a partire da luglio 2007, esprimendo tutto il suo grave disappunto (sentenza impugnata, pag. 3 in mezzo). Se non che in proposito la convenuta non aveva reagito come era logico aspettarsi richiamando l'accordo raggiunto, nemmeno in occasione della sua (prima) presa di posizione scritta datata 8 novembre 2007 (sentenza impugnata, pag. 3 in mezzo). E, sotto questo profilo, visto che il contratto era stato firmato dai conduttori il 4 luglio 2007, le non meglio specificate circostanze d'urgenza che le avrebbero impedito di agire diversamente (appello, pag. 8 n. 5) risultano a ben vedere difficilmente ipotizzabili. Non solo. Per il Pretore era altresì indicativo che la convenuta non avesse fatturato la provvigione per il mandato di locazione subito dopo la firma del relativo contratto, limitandosi soltanto a trattenere quanto versato dai conduttori senza informare l'attrice (sentenza impugnata, pag. 3 verso il basso). Inconsistente poi la tesi secondo cui le espressioni in chiaroscuro (costi e durata della locazione) così come indicate nella lettera d'incarico 19 aprile 2007, stessero a significare che di fatto da quelle condizioni le parti volevano prescindere (sentenza impugnata, pag. 3 in basso). Ciò detto, a fronte di tutti questi elementi, non si può censurare il Pretore per non essersi ritenuto sufficientemente convinto dalle dichiarazioni del solo teste interessato -in quanto conduttore- L_ (sentenza impugnata, pag. 3 in alto). In proposito, giova forse aggiungere che per lui l'unico interlocutore nella conclusione del contratto di locazione era la convenuta e che, se è vero che egli ha dichiarato di avere assistito a una telefonata effettuata in sua presenza, è altresì vero che di fatto la stessa è avvenuta tra quest'ultima e l'attrice con la conseguenza che sull'effettivo contenuto egli non poteva che riferire in modo indiretto (verbale audizione 25 marzo 2010, pag. 1 in basso e pag. 2 in alto). Sotto questo profilo l'appello è quindi infondato.
4.
Invero, l'appellante obietta anche che il suo e-mail 8 novembre 2007 era da interpretare quale segno di una conferma agli accordi orali e telefonici presi in precedenza alla presenza dei conduttori (appello, pag. 8 n. 6). Nondimeno, come già ricordato dal Pretore (sopra, consid. 3), questo scritto non accenna minimamente ad intervenuti accordi con l'attrice (doc. F). E, nella misura in cui la censura si risolve in una mera questione interpretativa, di per sé la ricorrente non pretende il contrario. Per il resto, a fronte della già citata serie di e-mail (sopra, consid. 3) inviati dall'attrice alla convenuta nel lasso di tempo che va dal 26 luglio 2007 al 15 ottobre 2007 (doc. E) e da cui emerge tutta la sua più ferma contrarietà alla situazione creatasi, anche il rimprovero rivolto alla procedente di
“reclamare violazioni contrattuali a mesi di distanza rimangiandosi gli accordi presi”
(appello, pag. 8 n. 6),
risulta a ben vedere poco serio. Parimenti e fermo restando il contratto di mandato che legava convenuta e attrice, si può difficilmente rimproverare a quest'ultima una sorta di passività per non avere reclamato prima il versamento delle pigioni (appello, pag. 9 n. 6). In queste condizioni, come rilevato dal Pretore, anche i pretesi “annerimenti” (appello, pag. 9 n. 6) non danno conferma di alcunché. Anche queste censure sono così sprovviste di buon fondamento e vanno così respinte.
5.
L'appellante chiede quantomeno che la condanna al versamento all'attrice delle pigioni trattenute sia determinato dipartendosi dalla pigione mensile concordemente pattuita fra le parti di fr. 800.– in luogo dei fr. 1'000.– considerati dal Pretore (appello, pag. 9 n. 7). La domanda è nondimeno pretestuosa. Stabilito che -come accertato dal Pretore- la convenuta non ha fornito la prova del consenso incondizionato dell'attrice alla conclusione di un contratto di locazione che, nei suoi punti essenziali (pigione e durata) differiva dalle condizioni fissate allorquando le affidò il mandato di locazione, sarebbe in effetti ingiustificato oltre che incomprensibile, incoerente e anche contraddittorio, l'utilizzo di quella stessa circostanza quale base di calcolo per determinare l'ammontare spettante alla procedente. Ancora una volta la censura è quindi destituita di ogni pertinenza.
6.
A titolo subordinato, l'appellante postula l'audizione testimoniale di S_, già impiegata e altresì moglie del presidente del Consiglio di amministrazione della società convenuta, la quale poteva riferire sia in merito al mandato di locazione (trattative di conclusione del relativo contratto, modalità con cui il rapporto locativo era poi finito e stato dell'ente locato alla riconsegna) che a quello di vendita immobiliare (appello, pag. 10 ad n. 8). Dal canto suo il Pretore non ha ammesso questa prova in applicazione dell'art. 228 CPC/TI spiegando che il marito si confondeva con quella società (ordinanza sulle prove 26 gennaio 2010, pag. 1). La ricorrente obietta invero che questa norma giuridica non prevede il caso del coniuge di un membro del Consiglio di amministrazione di una società anonima, e che né l'attrice né il Pretore avevano mai preteso di riconoscere la teste quale organo rispettivamente che le sue dichiarazioni nulla avrebbero portato ai fini della causa in esame (appello, pag. 10 ad n. 8). L'interessata lamenta pertanto la violazione del suo diritto di essere sentita (appello, pag. 10 ad n. 8).
Ora, l'autorità giudiziaria adita in sede di appello può di per sé procedere all'assunzione di prove (art. 316 cpv. 3 CPC). Entrano in considerazione sia nuovi fatti e nuovi mezzi di prova ex art. 317 cpv. 1 CPC -che contemplano tanto quegli eventi realizzatisi dopo il dibattimento (cosiddetti
“nova”
) quanto quelli preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete non le si poteva già addurre in primo grado (ossia
“pseudo nova”
) (
Trezzini,
in: Cocchi/Trezzini/ Bernasconi
,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1393 n. 2/B/a ad art. 317)- sia la possibilità di riassumere di nuovo prove già acquisite dal Pretore come anche quella di assumere prove da lui respinte (
Reetz/ Hilber,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317). In concreto, trattandosi di una prova notificata dalla convenuta all'udienza preliminare ma che per finire non è stata ammessa dal Pretore e che, come tale, già faceva parte del substrato fattuale e processuale del procedimento di primo grado, l'audizione di S_ non adempie di per sé ai requisiti di “prova nuova” secondo l'art. 317 cpv. 1 CPC (II CCA, 9 marzo 2012 [12.2011.185] consid. 5). Ma, neppure l'eventualità di procedere ad una sua assunzione in applicazione dell'art. 316 cpv. 3 CPC, giova all'appellante. In effetti, l'interessata non contesta (appello, pag. 10 n. 8) che _ sia il marito della teste né che, per il suo ruolo di presidente con firma individuale, egli partecipi in modo decisivo alla volontà sociale della società convenuta e che quindi vi si identifichi (“confonda”: cfr. ordinanza 26 gennaio 2010, pag. 1) (
Cocchi/Trezzini,
CPC/TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 7 ad art. 228). Ciò detto, visto che seppur non esplicitamente indicatovi, per giurisprudenza consolidata il concetto di esclusione ai sensi dell'art. 228 CPC/TI è stato esteso anche agli organi di persone giuridiche (
Cocchi/ Trezzini,
op. cit., m. 6 e nota 718 ad art. 228), non è a ben vedere dato di comprendere perché la teste S_, in veste di moglie del presidente della società convenuta, non debba così rientrare in quella che è la categoria di
“coniuge di una parte”
ai sensi dell'art. 228 n. 1 CPC/TI. E questo esclude a priori tanto l'eventualità per questa Camera di procedere ad una sua audizione, quanto quella che, su rinvio (318 cpv. 1 lett. c CPC), sia invece il Pretore a doverlo fare. Per finire diventa così irrilevante il fatto che nessuno abbia mai sostenuto che la teste avesse il ruolo di organo in seno alla convenuta rispettivamente, che le sue dichiarazioni fossero prive di pertinenza (appello, pag. 10 n. 8). Di modo che, anche al riguardo l'appello deve essere respinto in quanto infondato.
7.
In definitiva, l'appello va respinto con la conseguente conferma della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Davanti a questa Camera le spese giudiziarie (art. 95 cpv. 1 CPC), inclusa un'indennità per ripetibili commisurata all'impegno profuso per la redazione della risposta all'appello, seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).
Il valore litigioso determinante giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, è stabilito in fr. 5'355.– (sopra, consid. C).