# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3dc1299c-1413-5186-941a-8863a80da31c
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 749 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 48'172.-
Il reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 27 gennaio 2005.
L’autorità di prima istanza ha ribadito che il valore metrico degli edifici e il valore di reddito dell’edificio principale considerano già tutti i fattori elencati dalla proprietaria nel reclamo e che il valore di stima ufficiale corrisponde al valore prudenziale di mercato per fondi analoghi presenti nella medesima zona.
3. Con ricorso del 16/18 febbraio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima istanza e postulando una riduzione del valore di reddito considerato per il rustico (sub. AB) e per l’apiario (sub. C). Per quanto attiene in particolare al rustico, la ricorrente sostiene che il medesimo sarebbe adatto solo per soggiorni di vacanza temporanei nel corso dei mesi estivi.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 19 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che la proprietà è accessibile direttamente tramite una strada comunale. Il rustico, disposto su due piani, è costruito in pietra naturale parzialmente intonacata e il tetto, a falde, in legno e tegole, è isolato.
Il piano terreno è composto da un locale cucina-tinello con camino e un locale doccia annesso. Una scala conduce al piano superiore, dove vi è un unico locale mansardato adibito a camera (due posti letto). Sul tetto si nota un lucernario.
La proprietaria afferma che il rustico viene affittato di regola per tre mesi all’anno, con un ricavo di CHF 3'000.-, che figurerebbe pure nelle dichiarazioni d’imposta.
A pochi metri dal rustico vi è un edificio in legno con tetto in eternit usato come legnaia, mentre più a monte è presente il subalterno C, che è un apiario tuttora in funzione.
7. Alla luce di tali risultanze, il reddito presunto calcolato dall’UCS per l’edificio principale deve essere considerato assai prudenziale, ritenuto che la proprietaria stessa ha affermato che sull’arco di soli tre mesi estivi il rustico viene normalmente affittato per complessivi CHF 3'000.-
Pure le ulteriori valutazioni effettuate dall’UCS, in particolare per quanto riguarda l’apiario, non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di conseguenza, il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 749 RFD di _ confermato in CHF 48'172.- come da scheda di calcolo annessa.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico di RI 1, parte soccombente.

## Considerations