# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 41101000-e17c-5a28-9441-48f29b8f9592
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A. und B.Y. sind im Rahmen ihres Stockwerkeigentums an der K.-strasse 02, G.,
Miteigentümer zu 96/1000 am Stammgrundstück mit Sonderrecht an einer 4 1⁄2-Zimmer
Wohnung im zweiten Obergeschoss einschliesslich Abstellplatz. Sie erwarben das
Stockwerkeigentum, welches am 1. Oktober 2008 mit einem Verkehrswert von Fr.
288‘000.-- und einem Mietwert von Fr. 19‘350.-- geschätzt wurde, am 31. Juli 2013 für
Fr. 500‘000.--. Das kantonale Steueramt nahm am 29. April 2014 eine Neuschätzung
vor und setzte den Verkehrswert auf Fr. 427‘000.-- fest; der Mietwert blieb unverändert.
Die gegen diese Schätzung erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit
Entscheid vom 5. September 2014 ab. Den hiergegen von Rechtsanwalt lic. oec. Jakob
Huber, Kaltbrunn, für das Ehepaar A. und B.Y. erhobenen Rekurs vom 6. Oktober 2014
(act. G 7/1) hiess die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, nachdem
sie im Beisein der Beteiligten einen Augenschein durchgeführt hatte (act. G 7/15), mit
Entscheid vom 21. August 2015 teilweise gut, bestätigte den Mietwert und setzte den
Verkehrswert auf Fr. 354‘000.-- fest (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob das kantonale Steueramt am 30. September 2015
Beschwerde mit dem Antrag, der Entscheid sei aufzuheben und der
Einspracheentscheid vom 5. September 2014 sei zu bestätigen (act. G 1).
b. In der Vernehmlassung vom 14. Oktober 2015 beantragte die Vorinstanz Abweisung
der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im angefochtenen
Entscheid und äusserte sich ergänzend zu den Darlegungen in der Beschwerde (act. G
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6). Rechtsanwalt Huber beantragte für die Beschwerdegegner mit Eingabe vom 30.
November 2015 Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen
Entscheids (act. G 11).
c. Mit Eingabe vom 18. Januar 2016 äusserte sich der Beschwerdeführer zu den
Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegner (act. G 15).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit für den Entscheid relevant,
in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2.
2.1. Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die
politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines
Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter
anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV,
sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem
mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und
Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die
Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG).
Art. 30 Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11; StV) verweist dabei für die
Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der
Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über
die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS
werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte
der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der
Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den
massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis
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wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer
sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung
von Immobilien angewendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das
Schätzerhandbuch 2012 massgebend; hierauf stützte sich auch die Vorinstanz.
Verkehrs- und Ertragswert sowie der Mietwert von selbstgenutzten Grundstücken
werden ohne Neubeurteilung der Schätzung im Sinn des Gesetzes über die
Durchführung der Grundstückschätzung an die Entwicklung der Marktpreise
angepasst, wenn sich diese im Vergleich zum Stand der letzten Wertermittlung um
mehr als 10 Prozent verändert haben (Art. 14 und 30 Abs. 1 Satz 2 StV). Eine
Neubeurteilung der Schätzung erfolgt in der Regel alle zehn Jahre (Art. 6 Abs. 1 lit. a
GGS), auf Antrag des Eigentümers (Art. 6 Abs. 1 lit. b GGS) oder nach einer
wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (Art. 6
Abs. 1 lit. c GGS).
2.2. Materiell streitig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Vorinstanz den vom
Beschwerdeführer auf Fr. 427‘000.-- festgesetzten Verkehrswert des
Stockwerkeigentums der Beschwerdegegner zu Recht auf Fr. 354‘000.-- reduzierte.
Der anlässlich der Neuschätzung von 2014 unverändert gebliebene Mietwert ist
insofern in die Überprüfung mit einzubeziehen, als der für den Verkehrswert
massgebende Ertragswert dem kapitalisierten Mietwert (vgl. Schätzerhandbuch, S. 82
f.) entspricht. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt
werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der
fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht ein Missbrauch oder eine Überschreitung
des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht ist nach der
gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der Vorinstanz zu
überprüfen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 740). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu
annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber
Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen
Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis
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offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler
oder Irrtümer unterlaufen sind bzw. sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte
übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2013/196 vom 16. September 2014,
E. 2.1 mit Hinweis auf VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und B 2006/8 vom 8.
Juni 2006; www.gerichte.sg.ch).
2.3. Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände,
soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den
Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen bzw.
Verwaltungsverordnungen. Diese regeln allerdings nicht nur das behördliche Handeln
in organisatorischer Hinsicht, sondern legen fest, wie Rechtsnormen im Einzelfall
anzuwenden und auszulegen sind. Für die Gerichte haben solche Richtlinien keine
bindende Wirkung. Das Gesetz und die Verordnung enthalten keine Vorschrift, wonach
die Schätzeranleitungen der Berufsverbände rechtsverbindlich sind. Dies besagt
allerdings nicht, dass die Richtlinien bei der Anwendung der Normen des
Steuergesetzes und der VGS nicht berücksichtigt werden dürfen. Im Interesse einer
einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch diese Anleitungen die verschiedenen
unbestimmten Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie
haben daher schon aus Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen
daher nicht unbeachtet bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen
von den Bestimmungen der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B
2006/8 vom 8. Juni 2006, E. 3b mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung
eine gewisse Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte
Bewertung von Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen
angewendete Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von
Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Im Übrigen wurde im Kanton
St. Gallen die sog. hedonische Bewertungsmethode zwar evaluiert, in der Folge aber
bei der Anwendung des GGS nicht übernommen. Zu berücksichtigen ist im Übrigen
auch, dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen
besichtigt werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine
zumindest ebenso geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von
Grundstückswerten, welche gleichsam eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt,
sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von Parametern stützt, welche wiederum auf
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Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl. VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004, E.
3a).
3.
3.1. Was vorab die vom Beschwerdeführer (act. G 1 S. 2 f. E. 3.2) angesprochene
Befugnis der Vorinstanz zur Überprüfung von Schätzungen der Experten des
Fachdienstes für Grundstückschätzungen der Gebäudeversicherungsanstalt betrifft, ist
festzuhalten, dass nach der Rechtsprechung die Rekursinstanz ihre Befugnis zur
Ermessensüberprüfung auch dann auszuschöpfen hat, wenn die Korrektur einer
Schätzung relativ geringfügig ist (GVP 1995 Nr. 27). Eine Zurückhaltung im Sinn einer
Beschränkung auf die Rechtskontrolle, wie sie die Beschwerdeinstanz zu üben hat
(vorstehende E. 2.2), darf sich die Rekursinstanz aufgrund ihrer umfassenden
Kognitionsbefugnis nicht auferlegen (GVP 1995 Nr. 27 E. 2b am Schluss und E. 2c).
3.2. Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz, dass eine beträchtliche
Differenz zwischen Schätzwert und tatsächlich bezahlten Kaufpreis ein sachliches
Kriterium darstelle, um von dem in Art. 6 lit. a GGS vorgesehenen Zehnjahresturnus
abzuweichen (act. G 2 S. 4 mit Hinweis unter anderen auf SGE 2012 Nr. 10). Der im Juli
2013 von den Beschwerdeführern bezahlte Preis liege knapp drei Viertel über dem im
Jahr 2008 geschätzten Verkehrswert. Bei einer derart erheblichen Differenz liege eine
Ausnahme vor, welche eine Neuschätzung gestützt auf Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS
rechtfertige. Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS komme nicht zur Anwendung, denn die
wertbestimmenden Eigenschaften des Grundstücks hätten sich nicht verändert.
Offensichtlich gründe die Differenz zumindest teilweise in der Marktsituation (act. G 2
S. 4).
Von diesen unbestritten gebliebenen Feststellungen - und damit von der Berechtigung
des Beschwerdeführers zur Vornahme einer Neubeurteilung im Jahr 2014 - ist
nachstehend auszugehen.
3.3. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen
erzielbaren Kaufpreis am Stichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftslage aus Real- und
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Ertragswert ermittelt. Je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem
Liegenschaftsmarkt vorherrscht, kann er sich entweder vornehmlich am Realwert
(nachstehende E. 3.6) oder am Ertragswert (nachstehende E. 3.7) orientieren (vgl.
Schätzerhandbuch 2012, S. 126 [zur Mischwertmethode]). Die (dem Ertragswert
zugrunde liegenden) Mietwertansätze sind entsprechend dem örtlichen Mietpreisniveau
von vergleichbaren vermieteten Objekten unter Berücksichtigung der
wertbestimmenden Kriterien zum Zeitpunkt der Schätzung festzusetzen
(Schätzerhandbuch, S. 83).
3.4. Das 1998 erstellte Mehrfamilienhaus, in welchem sich die 4 1⁄2 Zimmer-
Eigentumswohnung der Beschwerdegegner im zweiten Obergeschoss befindet, liegt in
der dreigeschossigen Kernzone. Es umfasst zehn Wohnungen sowie eine Tiefgarage
mit Einstellplätzen. Der Beschwerdeführer ging für die Schätzung der Wohnung der
Beschwerdegegner im April 2014 von einer Nutzfläche von 110 m aus und legte den
Mietwert hierfür unverändert auf Fr. 18‘150.-- bzw. Fr. 165.-- pro m fest; für den
Einstellplatz bezifferte er den Mietwert auf Fr. 1‘200.--. Im angefochtenen Entscheid
erachtete die Vorinstanz den (unangefochten gebliebenen) Mietwert im Vergleich zu
demjenigen neuerer Eigentumswohnungen in der Umgebung mit Hinweis auf anlässlich
des Augenscheins (act. G 7/15) sichtbar gewordene Nachteile (Lage unmittelbar an
stark befahrener Kantonsstrasse, kleine Küche, langer und schmaler Korridor) als
angemessen (act. G 2 S. 5). Dies blieb im vorliegenden Verfahren unbestritten.
3.5. Der Beschwerdeführer hält fest, der von der Vorinstanz festgesetzte Verkehrswert
von Fr. 354‘000.-- unterschreite massiv den bezahlten Kaufpreis einerseits und die für
vergleichbare Objekte bezahlten Kaufpreise anderseits. Der angefochtene Entscheid
führe zu einem unhaltbaren Ergebnis. Für die Berechnung des Sachwerts (Realwerts)
des Grundstücks könne nicht einfach der Landwert der Schätzung aus dem Jahr 2008
übernommen werden, wie dies die Vorinstanz gemacht habe. Die Marktverhältnisse
hätten sich seit der letzten Schätzung signifikant verändert. Der Landwert sei anhand
der Lageklassenmethode zu ermitteln. Gestützt auf eine Lageklasse von 4.6 ergebe
sich ein Sachwert von 4‘548‘000.--. Auf den Anteil der Beschwerdegegner entfalle ein
Betrag von 436‘000.--. Die Vorinstanz übersehe, dass gemäss den Richtlinien und
Weisungen des Fachdienstes für Grundstückschätzungen (FGS) der Ertragswert nicht
höher ausfallen dürfe als der Sachwert. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts müsse
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nicht zwingend der Sachwert Berücksichtigung finden. Der Verkehrswert könne auch
mit der Vergleichswertmethode eruiert werden. Bei entsprechenden Grundlagen
(geeignetes Datenmaterial) sei diese Methode der Mischwertmethode gar vorzuziehen.
Es sei unverständlich, dass die vorhandenen Vergleichswerte (act. G 7/6/14) innerhalb
der Stockwerkeigentümergemeinschaft im angefochtenen Entscheid völlig
unberücksichtigt geblieben seien. Sollte der Verkehrswert dennoch anhand der
Mischwertmethode ermittelt werden, so sei vorab der Sachwert und dabei
insbesondere der Landwert korrekt zu ermitteln. Wenn die Vorinstanz den gesamten
Sachwert neu festlege, müsse der Landwert zwingend als relativer Wert über die
Lageklasse ermittelt werden. Dem so ermittelten Sachwert der Wohnung von Fr.
436‘000.-- stehe der unbestritten gebliebene Ertragswert von Fr. 387‘000.-- gegenüber.
Der Gewichtungskoeffizient sei mit 0.2 in die Formel für den Verkehrswert nach der
Mischwert-Methode einzusetzen (act. G 1).
Die Vorinstanz stellt sich demgegenüber unter anderem auf den Standpunkt, dass bei
der Schätzung von Eigentumswohnungen, welche vor Ablauf der gesetzlichen
Zehnjahresfrist stattfinde, die Schätzung des Stammgrundstücks nicht zwingend in
allen Einzelheiten überprüft werden müsse. Hinzu komme, dass die Rekursinstanz an
die Richtlinien und Weisungen des FGS nicht gebunden sei. Die im Rekursentscheid
festgelegte Schätzung möge gegenüber dem Kaufpreis relativ tief erscheinen. Der
mittlere Preis als Steuerwert sei in der Praxis ein massvoller Wert, der deutlich unter
den erzielten Transaktionspreisen liege (act. G 6).
3.6.
3.6.1. Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (= Neuwert abzüglich
Minderwert) der baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den Kosten für
Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Beim Landwert ist die
Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren (rechtliche Gegebenheiten, Eigenschaften des
Grundstücks, Lage, Aussicht, Zufahrt/Erschliessung, Umgebung, Quartiercharakter,
Einkaufsmöglichkeiten, Bedeutung des Ortes usw.) zu betrachten (vgl.
Schätzerhandbuch, S. 72 ff.). Konkret ermittelte der Beschwerdeführer im Jahr 2008
einen Neuwert für das gesamte Gebäude von Fr. 2‘666‘000.-- (Bauvolumen von 5‘992
m zum Einheitspreis von Fr. 445.--/m gemäss SIA-Norm 416; act. G 7/6/18). Der 3 3
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anteilmässige Realwert (Sachwert) des Stockwerkeigentums der Beschwerdegegner
wurde im 2008 mit Fr. 298‘000.-- festgelegt (act. G 7/6/1) und für die Schätzung im
April 2014 unverändert übernommen (act. G 7/6/2). Der m -Preis von Fr. 445.--
entspricht der Bauklasse I („Einfachste Bauweise, nur mit den allernötigsten
Installationen“; Schätzerhandbuch, S. 307). Im vorinstanzlichen Entscheid wurde hierzu
festgehalten, diese Einschätzung decke sich nicht mit den Feststellungen anlässlich
des Augenscheins. Die Eigentumswohnung weise einen guten, den heutigen
Anforderungen weitgehend entsprechenden Innenausbau auf. Es sei daher auf einen
m -Preis von Fr. 540.-- abzustellen, woraus sich ein Neuwert von Fr. 3‘236‘000.-- (für
5‘992 m ; ohne Sonderausbau) errechne. Angesichts des Baujahrs 1998 sowie des
Zustands des Gebäudes erscheine der vom Beschwerdeführer errechnete Minderwert
von 5% zu niedrig. Er sei auf 10% zu erhöhen, was einen Zeitwert von Fr. 2‘912‘000.--
ergebe. Bei den Umgebungskosten (Neuwert Fr. 80‘000.--) sei der Minderwert
ebenfalls auf 10% zu erhöhen, woraus ein Zeitwert von Fr. 72‘000.-- resultiere. Die
Baunebenkosten würden sich aufgrund des höheren Neuwerts auf Fr. 162‘000.-- (5%
von Fr. 3‘236‘000.--) erhöhen. Beim Landwert habe der Beschwerdeführer nach der
absoluten Methode bei einem Ansatz von Fr. 400.--/m einen Wert von Fr. 372‘000.--
veranschlagt, was angesichts der Vergleichspreise nicht zu hoch erscheine. Für das
Grundstück mit dem Gebäude ergebe sich somit (ohne Sonderausbau) ein Realwert
von Fr. 3‘518‘000.-- (Fr. 2‘912‘000.-- + Fr. 72‘000.-- + Fr. 162‘000.-- + Fr. 372‘000.--).
Nach Wertquoten-Aufteilung betrage der Realwert (ohne Sonderausbau) Fr. 338‘000.--
(act. G 2 S. 7).
3.6.2. Der Beschwerdeführer stellt, nachdem er in der angefochtenen Schätzung den
Landwert nach Vergleichspreisen mit Fr. 400.--/m bzw. Fr. 372‘000.-- bestätigt hatte,
in der Beschwerde auf die Lageklassenmethode ab und errechnet einen Landwert von
Fr. 1‘402‘000.-- für 930 m (act. G 1 S. 3 f.). In ihrer Vernehmlassung hält die Vorinstanz
hierzu fest, bei Schätzungen von Eigentumswohnungen vor Ablauf von zehn Jahren
nehme auch der FGS (wie die Rekursinstanz) keine Neuschätzung des
Stammgrundstücks vor, sondern stelle auf den rechtskräftigen Sachwert ab. In der
Beschwerde wende der Beschwerdeführer die Lageklassenmethode an, obwohl seine
eigene Schätzung (von 2008 und 2014) auf Vergleichspreisen beruhe. Seine
Begründung, die Marktverhältnisse hätten sich signifikant verändert, gehe fehl. Es gehe
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nicht an, nach Belieben diejenige Methode zu wählen, die im konkreten Fall ein höheres
Ergebnis liefere (act. G 6 S. 2).
3.6.3. Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass der Wert des Bodens
in einer bestimmten Relation sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft (Realwert) als
auch zu deren Mietertrag steht (vgl. GVP 1996 Nr. 14 E. 4). Zur Feststellung der
Vorinstanz (act. G 6 S. 2), dass die Wahl der Schätzungsmethode nicht von der
Veränderung der Marktverhältnisse abhängig gemacht werden dürfe, ist festzuhalten,
dass es vorliegend einzig darum geht, den Verkehrswert im Sinn von Art. 57 StG (vgl.
dazu auch nachstehende E. 3.9) so zuverlässig wie möglich zu bestimmen. Zur
Erreichung dieses Ziels kann sich unter Umständen auch ein Methodenwechsel
aufdrängen, wenn die bisher angewendete Methode den konkreten Verhältnissen nicht
mehr gerecht zu werden vermag. Demgegenüber weist die Vorinstanz zu Recht darauf
hin, dass die Festsetzung der Lageklasse mit 4.6 nicht zureichend belegt erscheint und
bei sämtlichen Kriterien (vgl. dazu im Einzelnen Schätzerhandbuch, V. Anhang, Ziff. 1.5)
die Einstufung zu reduzieren wäre. Bei G. handelt es sich um ein eher peripher
gelegenes, lediglich durch einen Busbetrieb erschlossenes Dorf, was hinsichtlich der
Kriterien gemäss Schätzerhandbuch (Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung,
Marktverhältnisse; Schätzerhandbuch S. 310) höchstens eine zwischen 3 und 4
angesiedelte Lageklasse, nicht jedoch eine solche zwischen 4 und 5 rechtfertigt.
Unbestritten blieb in diesem Zusammenhang der Hinweis der Vorinstanz, dass das
Haus relativ starken Immissionen einer vielbefahrenen Strasse und eines Schiessstands
unterliege (act. G 6 S. 3). Aufgrund der Anwendung der Lageklassenmethode ergeben
sich somit Anhaltspunkte, aufgrund derer die vorinstanzliche Bestätigung der
Schätzung 2014 des Bodenwerts ausgehend von einer Lageklasse von maximal 3.8 zu
korrigieren wäre. Die abschliessende Beantwortung dieser Frage kann jedoch, wie sich
nachstehend (E. 3.9) ergeben wird, offenbleiben.
3.7. Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Mietwerts. Der hierbei zur
Anwendung kommende Kapitalisierungszinssatz setzt sich zusammen aus dem
Basiszinssatz (für die Kapitalverzinsung; K) und den Zuschlägen für die
Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Instandhaltungs-, und Verwaltungskosten
[zusammen 1.5-1.9%], Mietzinsrisiko [in begründeten Fällen bis 0.1%], Rückstellungen
für Erneuerungen [0.7-0.9% bei gemischter Bauart und mehr als vier Wohnungen sowie
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Alter bis 30 Jahre]; Schätzerhandbuch, S. 95 f. und S. 324). Der Basiszinssatz wird für
Wohnbauten auf 3% veranschlagt (vgl. Kreisschreiben 2014 des Fachdienstes für
Grundstücksschätzung vom 31. Dezember 2013). Konkret wurde der Ertragswert von
Fr. 387‘000.-- durch die Kapitalisierung des Mietwerts von Fr. 19‘350.-- mit dem
Kapitalisierungszinssatz von 5% (K 3%, B 0.25%, U 0,75%, A 1%) ermittelt (vgl. act. G
7/6/1 und 7/6/2). Dies blieb vorliegend unbestritten.
3.8.
3.8.1. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, der Beschwerdeführer
habe den Realwert bei der Ermittlung des Verkehrswerts ausser Betracht gelassen und
den Ertragswert (Fr. 387‘000.--) mit einem (Marktsimulations-)Zuschlag von Fr.
40‘000.-- versehen. Er habe nicht die Mischwertmethode angewandt, sondern die
Eigentumswohnung als reines Renditeobjekt behandelt. Es fehle an allgemeingültigen
Regeln, wann ein Marktanpassungszuschlag vorzunehmen sei und, falls dies gemacht
werde, wie hoch er zu veranschlagen sei. Damit fehle eine überprüfbare Grundlage,
welche eine rechtsgleiche Behandlung garantiere. Bei der Mischwertmethode wirke in
der Regel der Gewichtungskoeffizient (m) bei den sachwertorientierten Objekten als
Marktanpassungsfaktor. Ob im konkreten Einzelfall dem Realwert (RW) oder dem
Ertragswert (EW) mehr Gewicht zukomme bzw. welcher Gewichtungskoeffizient
anzuwenden sei, hänge von der Wirtschaftslage, dem allgemeinen Marktverhalten, der
Grösse des Objekts, der Lage und der Vermietbarkeit ab. Angesichts der
immissionsreichen Zentrumslage sowie der nicht idealen Raumanordnung erscheine
konkret ein Ansatz von 0.5 als angemessen (act. G 2 S. 8 f.). In Anwendung der Formel
„Ableitung des Marktwertes aus dem Mischwert“ ([m x EW + RW] : [m + 1]) gemäss
Schätzerhandbuch, S. 125 oben, errechnete die Vorinstanz einen Verkehrswert von Fr.
354‘000.-- ([0.5 x 387‘000.-- + 338‘000.--] : 1.5).
3.8.2. Hinsichtlich des Zuschlags zum Verkehrswert von Fr. 40‘000.-- ist mit der
Vorinstanz (act. G 6 S. 3) festzuhalten, dass sich im Schätzerhandbuch für
Wohnliegenschaften keine Grundlage hierfür finden lässt und in den Richtlinien und
Weisungen 2014 des FGS (E. 4.3.4) eine solche lediglich für Autoeinstell- und
Parkplätze vorhanden ist. Bei der Schätzung vom April 2014 lag der Ertragswert über
dem Sachwert (Realwert), weshalb gemäss Schätzerhandbuch, S. 119, der Landwert
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und allenfalls der Mietwert zu überprüfen gewesen wäre. Eine solche Überprüfung
nahm die Schätzungsbehörde (FGS) jedoch - aus welchen Gründen auch immer - nicht
vor. Im Rekursverfahren blieb der auf diese Weise bestätigte bisherige Ertrags- bzw.
Mietwert wie erwähnt unangefochten.
3.8.3. Was die von der Vorinstanz mit 0.5 eingesetzte Gewichtszahl betrifft, stellt sich
der Beschwerdeführer auf den Standpunkt, diese sei auf 0.2 festzusetzen (act. G 1 S.
6). - Der bei der Mischwertmethode angewandte Gewichtungskoeffizient bestimmt sich
praxisgemäss (Schätzerhandbuch, S. 124 und 327) nach der Objektgrösse (Rangierung
von „ideal“ bis „unüblich“), nach dem Gebäudecharakter („sehr gefällig, ansprechend“
bis „ausgefallen, unüblich, ortsfremd“), der Bauart („stabil, massiv“ bis
„Leichtbauweise“), der Raumanordnung (von „zweckmässig, zeitgemäss“ bis
„unzweckmässig“), der Wohnlage (von „sehr gut“ bis „schlecht“) und der Nachfrage
(von „sehr gross“ bis „keine“). Die Vorinstanz (act. G 6 S. 3) erachtete im Hinblick auf
die immissionsreiche Zentrumslage sowie die nicht ideale Raumanordnung der rund
20jährigen, eher bescheiden ausgebauten Wohnung der Beschwerdegegner einen
Ansatz von 0.5 als angemessen, zumal die Bandbreite der Gewichtszahlen bei den
amtlichen Schätzungen ohnehin grösser sei als im Schätzerhandbuch (act. G 6 S. 3). -
Die Frage, ob der vom Beschwerdeführer favorisierte und von den Beschwerdegegnern
als falsch bezeichnete (act. G 11 S. 3) Faktor von 0.2 sich trotz der erwähnten
Einschränkungen begründen liesse, kann vorliegend offenbleiben, wie sich
nachstehend zeigen wird. Immerhin ist festzuhalten, dass die Ausführungen der
Beschwerdegegner betreffend das knappe Angebot von (behindertentauglichen)
Wohnungen im Ortszentrum von G. (act. G 11) auf eine grosse Nachfrage und in
diesem Punkt auf einen Faktor von 0 hindeuten.
3.9.
3.9.1. Die gegebene Methodenvielfalt bzw. der Umstand, dass für die Schätzung des
Verkehrswerts mehrere unterschiedliche Methoden existieren (vgl. Schätzerhandbuch,
S. 39-138), berechtigt für sich allein - wie dargelegt - nicht dazu, im Einzelfall bei der
Verkehrswertschätzung einen nicht näher begründeten Zuschlag zur bisherigen
Schätzung vorzusehen. Wenn in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der Verkehrswert
von Grundstücken dem mittleren Preis entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder
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ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert
werden, so soll bei der Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft
nach dem Wortlaut der Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen
kommen, dass nicht (nur) die betreffende Liegenschaft, sondern andere vergleichbare
Objekte betrachtet werden (vgl. VerwGE B 2013/196 a.a.O., E. 5.4.2). Beim
Verkehrswert handelt es sich m.a.W. um den Preis, der für einen Vermögenswert bei
einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (Zigerlig/
Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II./Rz. 736). Unter diesen
Voraussetzungen ist zu klären, inwiefern die Vergleichswertmethode konkret zu einem
den erwähnten gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Ergebnis zu führen vermag.
3.9.2. Die Vergleichswertmethode basiert auf dem Prinzip, den Markt aus möglichst
zeitnahen Kaufpreisen von getätigten Immobilientransaktionen vergleichbarer
Grundstücke festzustellen. Die Anwendung der Vergleichswertmethode ist dann in
Betracht zu ziehen, wenn die Marktpreise im Umfeld der betroffenen Liegenschaft im
Vergleich zur letzten Wertermittlung unbestritten eine beträchtliche Veränderung
erfahren haben (vgl. vorstehende E. 2.1 zweiter Absatz und E. 3.2) und wenn Daten von
Objekten vorhanden sind, die mit dem Wertermittlungsobjekt direkt vergleichbar sind
bzw. übereinstimmende wertbeeinflussende Merkmale aufweisen (vgl.
Schätzerhandbuch, S 56). Die Vergleichswertmethode setzt eine genügende Anzahl
(zwei bis fünf) Vergleichspreise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit voraus und darf
dementsprechend nicht lediglich auf vereinzelte Objekte abstellen (vgl.
Schätzerhandbuch, S. 63). Konkret legte der Beschwerdeführer vier Vergleichspreise
von Handänderungen aus den Jahren 2009 bis 2014 innerhalb der
Stockwerkeigentümergemeinschaft vor, in welcher sich auch die Wohnung der
Beschwerdeführer befindet. Drei Transaktionen betrafen 4 1⁄2-Zimmer-Wohnungen im
zweiten Obergeschoss; bei der vierten Transaktion handelte es sich um eine 4 1⁄2-
Zimmer-Dachgeschosswohnung. Der Preis pro m betrug im Durchschnitt Fr. 4‘491.--
(act. G 7/6/14). Die „ähnliche Beschaffenheit“ der Vergleichsobjekte hat vor dem
geschilderten Hintergrund als dargetan zu gelten. Die Anwendung des erwähnten
Durchschnittspreises würde für die 110 m grosse Wohnung der Beschwerdeführer zu
einem Wert von Fr. 494‘000.-- führen. Dieser liegt im Bereich des von den
Beschwerdegegnern tatsächlich bezahlten Preises von Fr. 500‘000.--. Angesichts
dieser Gegebenheiten bildet der vom Beschwerdeführer mit Fr. 427‘000.--
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veranschlagte Verkehrswert den „mittleren Preis“ im Sinn von Art. 57 StG zureichend
und angemessen ab. Die erzielten Transaktionspreise deuten auch darauf hin, dass der
von den Beschwerdegegnern bezahlte Preis nicht unbedingt durch subjektive
Gegebenheiten (Behinderung, „Verhandlungsstärke“ der Beschwerdegegner bzw.
Notsituation; vgl. act. G 11 S. 2 f.) beeinflusst war, sondern vielmehr (objektiv)
marktbedingt zustande kam. Insgesamt ist festzuhalten, dass amtliche Schätzungen
sich auf nachvollziehbar und rechtsgleich angewendete Regeln stützen müssen. Die
relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom
Kaufpreis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheint vorliegend nicht
zureichend erklärt und lässt sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Der
angefochtene Entscheid lässt sich daher nicht aufrechterhalten.
3.10. Eine zusätzliche, von der Beschwerdeinstanz selbst gestützt auf die dargelegten
Gegebenheiten vorgenommenen Marktwertschätzung würde sich wie folgt
präsentieren:
Realwert
a) Bauwert
5‘992 m zu Fr. 560.- Fr. 3‘356‘000
./ Minderwert 15 % Fr. 503‘000
_
Zeitwert Gebäude Fr. 2‘853‘000
b) Vorbereitungsarbeiten, Umgebung, Baunebenkosten
(BKP 1, 4 ,5) ca. 12 % Fr. 343‘000
_
73 % Fr. 3‘196‘000
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c) Landwert (930 m ) / Lageklasse 3,8* 27 % Fr. 1‘182‘000
_
Realwert Stammliegenschaft total Fr. 4‘378‘000
Anteil STWE 96/1000 Fr. 420‘000
Ertragswert
unverändert gemäss Schätzung vom 29.4.2014 Fr. 387‘000
Gewichtszahl m = 0,2
Marktwert Fr. 415‘000
* Zu der mit 3.8 festgelegten Lageklasse ist anzumerken, dass ein Wert von 4,6 wie
dargelegt (vorstehende E. 3.6.3) übersetzt erscheint: eine Ausnützungsziffer von ca. 1,3
läge ungefähr doppelt so hoch wie in der Zone W3/W4, weshalb Vergleichswerte
bezahlter Landpreise untauglich erscheinen.
Der vom Beschwerdeführer ermittelte Verkehrswert von Fr. 427‘000.-- liesse sich somit
auch aufgrund dieser Marktwertschätzung im Ergebnis nicht beanstanden.
4.
4.1. In Gutheissung der Beschwerde ist der angefochtene Entscheid vom 21. August
2015 aufzuheben. Die im Einspracheentscheid vom 5. September 2014 bestätigte
Schätzung ist zu bestätigen.
4.2. In Streitigkeiten hat jener Beteiligte die amtlichen Kosten zu tragen, dessen
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden (Art. 95 Abs. 1 VRP). Die
Beschwerdegegner werden somit kostenpflichtig. Eine Gebühr von Fr. 2'000.--
erscheint für das vorliegende Verfahren angemessen (Art. 7 Ziff. 222
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Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens
(Fr. 1‘500.--) sind bei diesem Verfahrensausgang neu zu verlegen und ebenfalls den
Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
4.3. Eine ausseramtliche Entschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 98bis VRP). Die
Beschwerdegegner sind unterlegen, und der Beschwerdeführer hat keinen Anspruch
auf Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 176); letzterer stellte auch
keinen entsprechenden Antrag.