# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d99b8975-3b32-5fb6-828c-ae576bcfbb7e
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Dem Beschwerdeführer 2 gehört ein Teil der Gewerbe- und Büroliegenschaft an der
A._strasse 81 (Belp Gbbl. B._). Im Gebäudeteil des Beschwerdeführers 2
befinden sich das Geschäftslokal der Z._GmbH, dessen Geschäftsführer er ist,
und ein Bürotrakt. Die Parzelle liegt in der Arbeitszone A2 mit Lärmempfindlichkeitsstufe
ES IV.
2
Die Gemeinde stellte fest, dass die Z._GmbH im Aussenbereich ohne
Baubewilligung eine Ausstellungsfläche erstellt hat und dass der Beschwerdeführer 2 aus
vier Büroräumen eine Zweizimmerwohnung gemacht hat, die er selber bewohnt. Mit
Schreiben vom 24. Juli 2012 forderte die Gemeinde die Beschwerdeführer auf, die
unbewilligten Bauten an der A._strasse 81 zu entfernen oder ein nachträgliches
Baugesuch einzureichen. Die Beschwerdeführer reichten am 6. September 2012 ein
nachträgliches Baugesuch bei der Gemeinde ein, das insbesondere die Umnutzung von
vier Büroräumen in eine Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss und das Erstellen einer
Ausstellungsfläche im Freien umfasste. Mit Verfügung vom 22. Juli 2013 erteilte das
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland den Bauabschlag für die Umnutzung der
Büroräume als Wohnung (Ziff. 3.1.2), die übrigen Bauvorhaben bewilligte es.
2. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführer am 22. August 2013
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie
beantragen, der in Ziff. 3.1.2 des Gesamtbauentscheides vom 22. Juli 2013 erteilte
Bauabschlag für das Umnutzen der vier Büroräume in eine Zweizimmerwohnung sei
aufzuheben und dem Bauvorhaben sei die Baubewilligung zu erteilen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Das Regierungsstatthalteramt Bern-
Mittelland schliesst mit Eingabe vom 18. September 2013 auf Abweisung der Beschwerde.
Die Gemeinde Belp beantragt mit Stellungnahme vom 25. September 2013, der
vorinstanzliche Entscheid sei zu bestätigen.
Das Rechtsamt ersuchte die Gemeinde um Edition der Baubewilligungsakten in einem
Referenzfall (Baugesuch Nr. 861.1-12/97 „C._“). Anschliessend führte es im
Beisein der Parteien einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien
erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern. Das Rechtsamt
gab den Beteiligten bekannt, dass es im Falle einer Abweisung der Beschwerde erwägt,
Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen. Die Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich
dazu zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3
Die Beschwerdeführer lehnen die Wiederherstellungsmassnahme mit Eingabe vom 27.
Januar 2014 ab. Die Gemeinde Belp und das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
reichten keine Stellungnahme ein.
Auf die Rechtsschriften sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Der vorinstanzliche Entscheid ist nur in Bezug auf den Bauabschlag betreffend die
Umnutzung der Büros in eine Wohnung angefochten (Ziffer 3.1.2 des Entscheides des
Regierungsstatthalteramtes Bern-Mittelland vom 22. Juli 2013). Im Übrigen ist der
vorinstanzliche Entscheid unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Vorinstanz
bezeichnet ihren Entscheid als Gesamtbauentscheid. Die beurteilten Bauvorhaben
erfordern jedoch kein koordiniertes Verfahren mit einem Gesamtentscheid (Art. 1 und 9
KoG2), sondern lediglich eine Baubewilligung. Die BVE ist sowohl für Gesamtentscheide,
für die das Baubewilligungsverfahren das Leitverfahren ist, als auch für Baubewilligungen
Beschwerdeinstanz und daher für den Entscheid über die eingereichte Beschwerde
zuständig (Art. 11 Abs. 1 KoG; Art. 40 Abs. 1 BauG3). Zur Beschwerde befugt sind die
Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG).
b) Die Beschwerdeführerin 1 war Baugesuchstellerin und ist durch den Bauabschlag
formell beschwert. Es fragt sich aber, ob sie ein eigenes praktisches und schutzwürdiges
Interesse an der Änderung oder Aufhebung von Ziffer 3.1.2 angefochtenen Entscheides
hat (vgl. Art. 40 Abs. 5 BauG i.V.m. Art. 65 Abs. 1 VRPG4), betrifft der Bauabschlag doch
nicht mehr ihre Bauvorhaben, sondern die Räume, welche vom Beschwerdeführer 2
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4
genutzt werden und auch in dessen Eigentum stehen. Die Frage kann aber aufgrund der
nachstehenden Ausführungen offen bleiben.
c) Als Bauherrschaft wurde im Baugesuch die „Z._, Y._“ genannt.
Y._ ist gemäss Handelsregisterauszug Organ und Geschäftsführer der
Z._. Die Angabe seines Namens kann dahingehend verstanden werden, dass er
zugleich als Eigentümer des Baurechtsgrundstückes Parteirechte ausüben wollte. Selbst
wenn er im vorinstanzlichen Verfahren nur in seiner Funktion als Geschäftsführer der
Z._ gehandelt hätte, ist der Beschwerdeführer 2 durch den vorinstanzlichen
Entscheid nun mehr als jedermann betroffen. Sofern der Bauabschlag rechtskräftig wird, ist
er Adressat von allfälligen Wiederherstellungsmassnahmen (vgl. Art. 46 Abs. 1 BauG) und
müsste von Amtes wegen am Verfahren beteiligt werden. Er ist daher zur
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
2. Betriebswohnung
a) Der Beschwerdeführer 2 hat drei Büroräume und den früheren Aufenthaltsraum zu
einer Zweizimmerwohnung zusammengefasst. Er plant, dass der Mitarbeiter der
Z._ in Zukunft die Wohnung bewohnt und gleichzeitig Abwartsdienste übernimmt.5
Das nachträgliche Baugesuch beinhaltet die Einrichtung eines Bades im ehemaligen
Werkbüro, das Erstellen eines Durchganges zwischen Büro 2 und Büro 3 und die
Entfernung der Wand zwischen Büro 3 und dem Aufenthaltsraum. Die beiden
Wanddurchbrüche wurden erst teilweise ausgeführt. Das Badezimmer ist noch nicht erstellt
und auch die geplanten Änderungen in der Küche sind noch nicht erfolgt.6
b) Die Beschwerdeführer begründen die Notwendigkeit einer Betriebswohnung damit,
dass die Anwesenheit des Beschwerdeführers 2 bzw. des Mitarbeiters erforderlich sei, um
die Sicherheit bei der Ausstellung der Whirlpools vor dem Gebäude zu gewährleisten. Die
Ausstellung solle auch am Wochenende für Interessenten zugänglich sein. Eine
Umzäunung wirke auf Besucher nicht einladend und könne zudem leicht überwunden
werden. Am Augenschein machte der Beschwerdeführer 2 ausserdem geltend, in den
5 Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 4 Votum Y._ 6 Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 8 Votum Y._; Fotos Nr. 10-13
5
übrigen Büros seien verschiedene Firmen eingemietet, welche darauf angewiesen seien,
dass der IT-Support auch abends oder am Wochenende gewährleistet werde. Nur er und
sein Mitarbeiter hätten Zugang zum Serverraum. Ausserdem müsse jemand schnell
eingreifen können, wenn die im Gebäudeinnern ausgestellten Whirlpools Wasserschäden
verursachten.
Die Gemeinde hält dem entgegen, auch eine Wohnung könne die Sicherheit nicht
gewährleisten. Zum einen sei der Bewohner nicht dauernd anwesend, zum anderen
bestehe keine Sichtverbindung von der Wohnung zur Ausstellungsfläche. Der Vandalismus
habe nicht verhindert werden können, obwohl die Wohnung bereits genutzt werde. Es gebe
zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten für eine ästhetische Umzäunung. Das Gebiet sei seit
1975 eine Industriezone. Bis 2006 habe die Gemeinde liberal Wohnungen bewilligt.
Aufgrund der steigenden Sensibilität der Bewohner bezüglich Immissionen sei im Rahmen
der Ortsplanungsrevision (2006/2008) eine Praxisänderung erfolgt. Seither seien in der
Arbeitszone A2 keine Wohnungen mehr bewilligt worden.
Der Regierungsstatthalter bringt vor, die Standortgebundenheit setze eine zwingende
Betriebsnotwendigkeit voraus, wie z.B. spezielle Betriebsabläufe oder die Überwachung
von Maschinen. Vorliegend könne der Schutz der Ausstellung mit gängigen Massnahmen
wie z.B. Videoüberwachung, Alarmanlage oder Lichtsensoren gewährleistet werden.
c) Arbeitszonen sind diejenigen Zonen, in welchen stark störende Betriebe mit
erheblichen Immissionen zulässig sind. Demgegenüber sollen Wohngebiete vor
schädlichen oder lästigen Immissionen möglichst verschont werden (vgl. Art. 3 Abs. 3 Bst.
b RPG).7 In reinen Arbeitszonen ist das Wohnen grundsätzlich nicht zonenkonform.
Wohnungen sind daher nur ausnahmsweise zulässig. Voraussetzung ist, dass die
Wohnnutzung in einem funktionellen Zusammenhang mit dem Gewerbe- oder
Industriebetrieb steht. Der blosse Wunsch, in unmittelbarer Nähe des Betriebes zu
wohnen, genügt nicht.8
d) Art und das Mass der Nutzung in den verschiedenen Zonen sind in Art. 34 GBR9
geregelt. In der Arbeitszone A2 gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) IV. In der A2 sind
7 Anita Horisberger, Wohnen in Arbeitszonen, in KPG-Bulletin 2012 S. 69 8 Anita Horisberger, Wohnen in Arbeitszonen, in KPG-Bulletin 2012 S. 77 9 Baureglement vom 14.09.2006 der Einwohnergemeinde Belp, vom AGR genehmigt am 4.02.2008
6
alle Arten von Arbeitsnutzungen wie Produktions-, Verwaltungs- und Bearbeitungsbetriebe
sowie öffentliche und private Freizeiteinrichtungen zulässig. Zudem sind Verkaufsflächen
bis maximal 300 m2 gestattet. Wohnnutzungen müssen standortgebundenem Personal
dienen.
Die Gemeinde legt die Bestimmung zur Zulässigkeit von Wohnungen in der Arbeitszone
eng aus und verfolgt seit der Ortsplanungsrevision 2006/2008 eine restriktive Praxis (vgl.
hinten Erwägung 3 Bst. b und c). Auch wenn sie vorliegend als Grundeigentümerin und
Baurechtsgeberin des Grundstückes nicht Bewilligungsbehörde war, ist ihre Auslegung im
Rahmen der ihr zustehenden Gemeindeautonomie zu berücksichtigen (vgl. Art. 50 Abs. 1
BV10, Art. 65 Abs. 1 BauG). Die Voraussetzung der Standortgebundenheit setzt objektive
Gründe voraus, die für den Betrieb von einer gewissen Wichtigkeit sind.
e) Unbestritten muss bei einer Ausstellung im Freien die Sicherheit mit geeigneten
Massnahmen gewährleistet werden, um Sachschäden, Diebstahl und mögliche Unfälle in
den gefüllten Whirlpools zu verhindern. Allerdings kann dieses Ziel kaum durch eine
bewohnte Betriebswohnung erreicht werden, da ein Bewohner nicht immer präsent ist und
daher keine durchgehende Überwachung gewährleisten kann. Eine Betriebswohnung ist
für die Überwachung der Ausstellung auch nicht erforderlich. Die Ausstellung kann mit
baulichen Hindernissen wie einer genügend hohen Umzäunung wirksam gesichert werden,
was bei Geschäften mit Ausstellungsflächen im Freien eine gängige Massnahme ist und
vorliegend von der Versicherung der Beschwerdeführer sogar verlangt wird.11 Dafür stehen
verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, die auch eine ästhetisch ansprechende
Gestaltung erlauben. Zusätzlich kann das Areal mit geeigneten Überwachungs-, Flutlicht-
und Alarmanlagen gesichert werden, wie dies die Beschwerdeführer inzwischen bereits
getan haben.12 Der Alarm kann zu einem beliebigen Standort geleitet werden.
f) Der Gemeindevertreter erklärte anlässlich des Augenscheins, eine
Standortgebundenheit könnte bei Unternehmen mit 24-Stunden-Betrieben bejaht werden,
bei denen eine Störung der Klimaanlagen oder der Produktionsprozesse sehr schnell einen
finanziell hohen Schaden verursachen könne. Als Beispiele nannte er einen
10 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 11 Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 3 Votum Y._ 12 LED-Flutlichtstrahler mit Bewegungsmeldern und Alarmauslösung in der Wohnung, Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 3 Votum Y._
7
Geflügelmastbetrieb oder eine Druckerei.13 Die im Freien ausgestellten Whirlpools haben
gemäss Aussagen der Beschwerdeführer einen Warenwert von rund 80'000 Franken. Die
Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführer, die im Verkauf von Whirlpools und Natursteinen
sowie der Gesamtplanung von Gärten besteht,14 ist mit den genannten
Produktionsbetrieben nicht vergleichbar. Der Schutz der Ausstellung kann wie bereits
ausgeführt mit einfachen baulichen Massnahmen und geeigneten Sicherheitsanlagen
erreicht werden.
g) Standortgebundenes Personal ist auch nicht erforderlich für den IT-Support, der nach
Angaben des Beschwerdeführers 2 abends oder an den Wochenenden gewährleistet
werden muss. Der Zugang zum Serverraum kann ohne Weiteres mittels Pikettdienst
gewährleistet werden. Ob bei den im Gebäudeinnern ausgestellten Whirlpools Wasser
ausläuft, lässt sich während der Öffnungszeiten oder auf Kontrollgängen überprüfen.
h) Für keine der vorgebrachten Tätigkeiten ist es demnach erforderlich, dass Personal
am Geschäftsstandort wohnt. Die Umnutzung der Büroräume als Wohnung widerspricht
Art. 34 GBR und ist nicht zonenkonform.
3. Bewilligungspraxis für Wohnungen in der Arbeitszone
a) Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass es im Industriegebiet etliche
Wohnungen gebe, allein bei den drei nächstgelegenen Gebäuden habe es insgesamt fünf.
Die verschärfte Bewilligungspraxis der Gemeinde für Wohnungen in den Arbeitszonen sei
nicht belegt.
Die Gemeinde bestreitet die Existenz von Wohnungen in der Industriezone nicht. Sie
macht aber geltend, diese seien noch nach der liberalen Praxis unter der Geltung des alten
Baureglements bewilligt worden. Insgesamt gebe es in den beiden Industriegebieten
F._ und G._ heute 21 altrechtlich bewilligte Wohnungen. In dieser Zone
seien auch Betriebe angesiedelt, die Geruchsemissionen verursachten. Bewohner des
Industriegebietes hätten sich deswegen bei der Gemeinde beschwert und Unterschriften
gegen die Betriebe gesammelt. Dies sei der Auslöser des Systemwechsels gewesen. Mit
13 Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 7 Votum E._ 14 Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 2 Votum Y._
8
der Ortsplanungsrevision 2006/2008 sei eine Praxisänderung erfolgt und seither in diesen
Gebieten keine Wohnung mehr bewilligt worden. Bei der letzten Baueingabe für ein
Gebäude mit Betriebswohnung („C._“) habe der Baugesuchsteller im Rahmen
einer Projektänderung auf die Wohnung verzichtet, als die Gemeinde ihre restriktive Praxis
dargelegt habe.15
b) Das Bauvorhaben „C._“16 umfasste den Neubau eines Geschäftshauses mit
Autowerkstatt, Büro- und Lagerräumen und einer Abwartswohnung in der A2. Der Standort
dieses Bauvorhabens befindet sich in der Nähe der Liegenschaft des
Beschwerdeführers 2. In diesem Fall brachte der Gesuchsteller folgende Gründe für die
Betriebswohnung vor: Unterhalt und Pflege der Umgebung, Überwachung der Anlagen
(Heizung, Alarmanlage), abendliche Kontrollgänge, Wegweisung Unbefugter vom Areal,
Schutzmassnahmen bei Unwettern, Entgegennahme von Lieferungen ausserhalb der
Geschäftszeiten und Organisation eines 24 Stunden Pannendienstes. Die Gemeinde
erachtete dies nicht als ausreichende Begründung für die Standortgebundenheit und
bewilligte den Neubau erst nach dem Verzicht auf die Abwartswohnung.17 Die
Baukommission setzte sich bei diesem Baugesuch einlässlich mit der Zulässigkeit von
Wohnungen in der Arbeitszone A2 auseinander. Aus der Diskussion wurde im Protokoll
Folgendes festgehalten:
«Die Situation der bestehenden Wohnungen in der Arbeitszone F._ wird
anhand eines Planausschnittes erläutert. Es ist ersichtlich, dass von den
ursprünglichen Wohnungen, die für das betriebsnotwendige und an den Standort
gebundene Personal dienen (Art. 67 Bas. 1 altBauR), nur noch einzelne Wohnungen
reglementskonform genutzt werden. Heute werden die meisten Wohnungen an Dritte
vermietet, es ist kein betriebsnotwendiges Personal in der Arbeitszone wohnhaft.
Zudem ist es schwierig wenn nicht unmöglich, die reglementskonforme Nutzung
baupolizeilich durchzusetzen. Die letzte Wohnung wurde an der
F._strasse99 (...) gemäss den Bestimmungen des alten BauR bewilligt. (...)
Im Weiteren wird festgestellt, dass je mehr Wohnungen bewilligt werden, desto höher
die Ansprüche an die Wohnqualität in der Arbeitszone seien. In diesem
Zusammenhang sei der entsprechenden Emissionsstufe (massgebend ist
15 Stellungnahme der Gemeinde vom 25.09.2014 zur Beschwerde; Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 5 f. Voten E._ 16 Verfahren 861.1-12/97, Baugesuch vom 19.10.2012 17 „Baueingabe C._“, Akten der Gemeinde, pag. 55; 61-64; 70; 74-76
9
nächstliegende Wohnnutzung) grösste Beachtung zu schenken. Es wird darauf
hingewiesen, dass mit der Bewilligung weiterer Wohnungen künftige Probleme
präjudiziert würden und dass stattdessen versucht werden müsse, bestehende
Wohnungen aufzuheben. (...) Abschliessend wird festgestellt, dass die Arbeitszone
als Arbeitszone genutzt werden soll. (...)»18
c) Daraus geht klar hervor, dass die Gemeinde ihre Bestimmung zu den
Betriebswohnungen in der Arbeitszone (Art. 34 GBR) seit der Ortsplanungsrevision
restriktiv handhabt und auch in Zukunft an dieser Praxis festhalten will, um
Nutzungskonflikten vorzubeugen, die aufgrund von Immissionen (Geruch, Lärm, Staub
etc.) entstehen können. Dass die meisten Betriebswohnungen offenbar an Dritte vermietet
sind, weist im Übrigen darauf hin, dass heute anscheinend kaum noch Bedarf nach
standortgebundenem Personal besteht.19
d) In den Schlussbemerkungen vom 27. Januar 2014 beantragen die Beschwerdeführer
im Rahmen eines Beweisantrages den Nachweis, dass seit Inkrafttreten des neuen GBR in
den Arbeitszonen A1 und A2 keine neuen Wohnungen bewilligt wurden. Die
Beschwerdeführer verlangen den Beweis einer negativen Tatsache, ohne dafür konkrete
Beweismittel anzurufen (vgl. Art. 19 VRPG). Es stellt sich die Frage, ob es sich überhaupt
um einen Beweisantrag handelt. Er wäre jedoch ohnehin abzuweisen, da sich der
relevante Sachverhalt bereits aus den Akten ergibt. Wie es sich in der Arbeitszone A1 mit
Wohnungen verhält, ist im vorliegenden Fall zudem nicht relevant.
e) Der Umstand, dass die Gemeinde früher eine liberalere Bewilligungspraxis für
Wohnungen in der Industriezone (heute Arbeitszone) hatte, bedeutet keine
Ungleichbehandlung (Art. 8 BV), denn die Rechtslage und Praxis haben inzwischen
geändert. Die Beschwerdeführer vermögen auch keinen Fall zu nennen, in dem die
Gemeinde nach der Ortsplanungsrevision eine Betriebswohnung bewilligt hätte, die der
neuen, restriktiven Praxis widerspricht. Auch wenn dieser – hypothetische – Fall gegeben
wäre, könnten die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das
Legalitätsprinzip (Art. 5 BV) geht in der Regel dem Anspruch auf Gleichbehandlung vor.
Die Rechtsprechung anerkennt nur ausnahmsweise einen Anspruch auf eine sogenannte
18 Auszug aus dem Protokoll der Sitzung der Baukommission vom 18.02.2013, Akten der Gemeinde, pag.  19 Vgl. dazu auch Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 6 und 7 Voten E._
10
„Gleichbehandlung im Unrecht“. Dieser Anspruch setzt voraus, dass die zu beurteilenden
Sachverhalte gleich oder jedenfalls ähnlich sind, dass die gleiche Behörde in ständiger
Praxis vom Gesetz abweicht und dass sie zudem zu erkennen gibt, auch künftig nicht
gesetzeskonform entscheiden zu wollen.20 Bereits die letztgenannten Voraussetzungen
wären nicht erfüllt, legt doch die Gemeinde ihre Bestimmung zu den Betriebswohnungen in
Arbeitszonen seit der Ortsplanungsrevision eng aus und verfolgt eine restriktive Praxis, an
der sie ausdrücklich festhalten will.
f) Zusammenfassend widerspricht die Nutzung der Büros als Zweizimmerwohnung
Art. 34 GBR und ist nicht zonenkonform. Die Vorinstanz hat dem nachträglichen
Baugesuch für die Nutzungsänderung zu Recht den Bauabschlag erteilt.
4. Wiederherstellung
a) Kann ein nachträgliches Baugesuch nicht bewilligt werden, entscheidet die
Baubewilligungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand
wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. Abs. 2 Bst. e BauG). Nach der Rechtsprechung gilt
dies auch für den Fall, dass zuvor noch keine Wiederherstellungsverfügung ergangen ist.21
Diese Bestimmung soll verhindern, dass über das Baugesuch und die Wiederherstellung in
getrennten Verfahren entschieden wird, was das mehrmalige Ausschöpfen des gesamten
Instanzenzuges ermöglicht.22 Die Vorinstanz hat den Bauabschlag erteilt, ohne selber
Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen, und die Gemeinde damit beauftragt. Wegen
des Devolutiveffekts der Baubeschwerde hat die BVE im Beschwerdeverfahren die
gleichen Kompetenzen wie die Baubewilligungsbehörde.
b) Beim Erlass von Wiederherstellungsmassnahmen sind die allgemeinen verfassungs-
und verwaltungsrechtlichen Grundsätze von Art. 5 Abs. 2 BV zu berücksichtigen. Die
Wiederherstellungsmassnahme muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig
sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Nach dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit muss die Anordnung zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet
20 VGE 100.2010.441 vom 9.05.2011, E. 5.3; BGE 131 V 9 E. 3.7; BVR 2006 S. 496 E. 5.3; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, in ZBl 2011 S. 58 ff. 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 17 22 BVR 1994 S. 241 E. 2a
11
und erforderlich sein. Sie darf nicht weiter gehen als zur Herstellung des rechtmässigen
Zustandes notwendig ist und muss für die Betroffenen zumutbar sein.23
c) Das Rechtsamt der BVE hat die Anordnung folgender
Wiederherstellungsmassnahmen erwogen und den Beteiligten das rechtliche Gehör dazu
gewährt:
1. Die Räumlichkeiten des Baurechtsgrundstückes Belp Gbbl. B._ dürfen nicht für
Wohnzwecke genutzt werden.
2. Die Wohnnutzung ist bis am 30. Juni 2014 aufzugeben.
d) Die Massnahmen sind geeignet, den rechtmässigen Zustand, d.h. die Aufgabe der
unrechtmässigen Wohnnutzung herzustellen. Der Beschwerdeführer hat bislang lediglich
einen Durchgang zwischen zwei Büros erstellt und die Wand zwischen einem Büro und
dem früheren Aufenthaltsraum herausgebrochen. Es ist zulässig, zwei Büros miteinander
zu verbinden oder Grossraumbüros zu erstellen. Die Küche bestand schon vorher und
kann wieder als Pausen- oder Aufenthaltsraum benutzt werden. Bauliche
Wiederherstellungsmassnahmen sind daher nicht erforderlich, ein Nutzungsverbot zu
Wohnzwecken ist ausreichend, wie auch die Gemeinde anlässlich des Augenscheins
erklärte.24 Die Pflicht zur Aufgabe der Wohnnutzung und das Verbot, die Räume zu
Wohnzwecken zu nutzen, stellen die mildesten Massnahmen dar. Die Durchsetzung der
Bauvorschriften zur Zonenordnung liegt im öffentlichen Interesse. Für die Umsetzung der
Massnahmen stehen bis Ende Juni 2014 immer noch drei Monate zur Verfügung, was eine
angemessene Frist für die Aufgabe der Wohnung und die Suche eines Mietobjektes
darstellt. Die Massnahmen sind daher auch zumutbar.
e) Die Wiederherstellungsmassnahmen betreffen Räume, die dem Beschwerdeführer 2
gehören und auch von ihm bewohnt werden. Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes richtet sich daher nur an den Beschwerdeführer 2. Für den
Widerhandlungsfall wird die Anordnung mit der Strafandrohung nach Art. 50 BauG
versehen. Für die Vollstreckung der Wiederherstellungsmassnahmen ist die
23 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band I, Bern 2007, Art. 46 N. 8; BVR 2013 S. 85 E. 5.1; BGer 1C_157/2011 vom 21.07.2011 E. 5.1 24 Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2013, S. 9 Votum E._
12
Baupolizeibehörde der Gemeinde Belp zuständig (Art. 45 ff. BauG). Es obliegt ihr,
gegebenenfalls eine geeignete Ersatzvornahme anzudrohen.
5. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1’000.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1
GebV25). Für den Augenschein vom 12. November 2013 wird in Anwendung von Art. 20
Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 300.-- erhoben. Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 1’300.--.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer und haben
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten werden keine
gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).