# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 98ef2c51-9433-4e43-a314-b0af6875dc77
**Court:** ZH_HG
**Chamber:** ZH_HG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
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Rechtsbegehren der Gesuchstellerin: (act. 1 S. 2)
"1. Die Gesuchsgegnerin sei unter Androhung der  im Unterlassungsfall zu verpflichten und es sei ihr zu , die von ihr gemieteten Räume und Flächen in/an der  an der C._-Strasse 1 - 2 in ... Winterthur (3/8023 Lager UG, 3/9501 Büro/Gewerbe 5. OG, 3/9503 Büro/Gewerbe 5. OG, 3/9601 Büro/Gewerbe 6. OG, 3/9610 Büro/Gewerbe 6. OG und 3/0901 Aussenfläche/Terrasse sowie die Autoabstellplätze 3/7097, 3/7098, 3/7099 und 3/7100) unverzüglich zu verlassen und der Gesuchstellerin in geräumtem und gereinigtem Zustand zu übergeben.
2. Das zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Winterthur Stadt, Neustadtgasse 17, 8400 Winterthur, sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der ."
Rechtsbegehren der Gesuchsgegnerin: (act. 10 S. 2)
"1. Es sei auf das Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin vom 16. Juli 2020 infolge Illiquidität des Sachverhaltes nicht .
2. Eventualiter: Es sei das Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin vom 16. Juli 2020 dahingehend gutzuheissen, als dass die  zu verpflichten sei, die von ihr gemieteten Räume und Flächen in/an der Liegenschaft an der C._-Strasse 1 - 2 in ... Winterthur (Nr. 3/8023 Lager UG, Nr. 3/9501 Büro/Gewerbe 5. OG, Nr. 3/9503 Büro/Gewerbe 5. OG, Nr. 3/9601 /Gewerbe 6. OG, Nr. 3/9610 Büro/Gewerbe 6. OG und Nr. 3/0901 Aussenfläche/Terrasse sowie die Autoabstellplätze 3/7097, 3/7098, 3/7099 und 3/7100) innert angemessener Frist zu verlassen und der Gesuchstellerin in geräumtem und gereinigtem Zustand (ohne Pflicht zum Rückbau der Mieterausbauten) zu übergeben.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der ."
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Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
I. Sachverhaltsübersicht und Prozessgeschichte
1. Mit Mietvertrag vom 18. Mai 2015 vermietete die Gesuchstellerin der Ge-
suchsgegnerin (damals unter der Firma D._ AG) die in den Anträgen
genannten Büro- und Gewerberäume (act. 3/3). Der monatliche Bruttomiet-
zins betrug zuletzt CHF 34'546.90. Ferner vermietete die Gesuchstellerin der
Gesuchsgegnerin mit separatem Mietvertrag von 3. Mai 2016 vier Autoab-
stellplätze (act. 3/1). Der monatliche Bruttomietzins betrug zuletzt
CHF 301.60 (act. 1 Rz. 20 f. [Gesuchstellerin], act. 10 S. 5 f. [Gesuchsgeg-
nerin]).
2. Der Mietvertrag über die Büro- und Gewerberäume wurde als befristeter
Vertrag abgeschlossen und endete am 28. April 2020, ausser die die Ge-
suchsgegnerin als Mieterin würde gemäss Ziffer 6 des Mietvertrages eine
Option auf Verlängerung des Mietvertrages ausüben.
3. Im Verlauf des Mietverhältnisses geriet die Gesuchsgegnerin mit der Zah-
lung der Mietzinse in Verzug. Per 10. Februar 2020 summierten sich die
Mietzinsausstände der Gesuchsgegnerin unbestritten auf CHF 193'858.00
(act. 1 Rz. 27 [Gesuchstellerin], act. 10 S. 16 [Gesuchsgegnerin]).
4. Die Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis per 28. April 2020 bzw.
per 30. April 2020 endete. Einerseits macht die Gesuchstellerin geltend dass
die Verlängerungsoption bezüglich dem befristeten Mietvertrag betreffend
die Büro- und Gewerberäume nicht wahrgenommen worden sei, weshalb
das Mietverhältnis am 28. April 2020 geendet habe (act. 1 Rz. 25). Dagegen
wendet die Gesuchsgegnerin zwar ein, sie habe mit Schreiben vom 8. Feb-
ruar 2019 die Verlängerungsoption wahrgenommen; allerdings räumt sie ein,
dass sie den Nachweis nicht erbringen könne, dieses Schreiben einge-
schrieben versandt zu haben (act. 10 S. 12). Es kann daher davon ausge-
gangen werden, dass sich die Parteien einig sind, dass das Mietverhältnis
betreffend die Büro- und Geschäftsräume per 28. April 2020 endete. Andrer-
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seits ist unbestritten, dass sowohl die (unbefristeten) Mietverträge für die Au-
toabstellplätze als auch (sicherheitshalber) der befristete Mietvertrag für die
Büro- und Gewerberäume, der ohnehin unbestritten am 28. April 2020 aus-
gelaufen war, wegen Zahlungsverzugs per 30. April 2020 gekündigt wurden
(act. 1 Rz. 28 ff. [Gesuchstellerin], act. 10 S. 16 [Gesuchsgegnerin]).
5. Nachdem die Gesuchsgegnerin ein Schlichtungsverfahren eingeleitet hatten,
schlossen die Parteien am 24. Juni 2020 eine Vereinbarung über die Weiter-
führung der Mietverträge ab. Darin vereinbarten sie, dass bei einer Zahlung
von CHF 250'000.00 bis am 25. Juni 2020 und einer weiteren Zahlung von
CHF 167'145.45 bis am 1. Juli 2020 die per 28. April 2020 bzw. 30. April
2020 aufgelösten Mietverträge zu den zuletzt geltenden Konditionen weiter-
geführt werden könnten (act. 3/14). Auch dies ist unbestritten (act. 1 Rz. 31
[Gesuchstellerin], act. 10 S. 16 [Gesuchsgegnerin]).
6. Schliesslich ist unbestritten, dass die erwähnten Zahlungen nicht fristgerecht
geleistet wurden. Statt der vereinbarten Zahlungen von CHF 250'000.00 bis
25. Juni 2020 und CHF 167'145.45 bis am 1. Juli 2020 bezahlte die Ge-
suchsgegnerin lediglich am 1. Juli 2020 CHF 34'848.50 (act. 1 Rz. 31 ff.
[Gesuchstellerin], act. 10 S. 20 [Gesuchsgegnerin]).
7. Am 16. Juli 2020 stellte die Gesuchstellerin das obgenannte Ausweisungs-
gesuch (act. 1).
8. Mit Stellungnahme vom 17. August 2020 stellte die Gesuchsgegnerin die
obgenannten Anträge, wobei sie im Hauptstandpunkt Nichteintreten infolge
Illiquidität und im Eventualbegehren Gutheissung des Ausweisungsgesuchs
ohne Plicht zum Rückbau der Mieterausbauten beantragte (act. 12).
II. Formelles
1. Die örtliche und sachlich Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsge-
richts des Kantons Zürich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO
i.V.m. § 45 lit. d GOG (BGE 142 III 515 E. 2.2.4).
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2. Im Hauptstandpunkt beantragt die Gesuchsgegnerin, auf das Ausweisungs-
gesuch sei infolge Illiquidität des Sachverhaltes nicht einzutreten. Die
Mieterausweisung kann in einem Verfahren betreffend Rechtsschutz in kla-
ren Fällen durchgesetzt werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1
ZPO dann Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b).
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf die Klage nicht einzutreten
(Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei
der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und
Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung
zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es
muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einreden der beklagten
Partei ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorliegen. Offensichtlich
haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über die sofort
entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall
auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Wie unter "III. Materielles" dar-
zulegen sein wird, ist sowohl der Sachverhalt liquid als auch die Rechtslage
klar, weshalb im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen ent-
schieden werden kann.
3. Da die Gesuchstellerin - wie zu zeigen sein wird - vollständig obsiegen wird,
kann die Stellungnahme der Gesuchgegnerin (act. 10) der Gesuchstellerin
mit dem vorliegenden Entscheid zur Kenntnis zugestellt werden. Das Ver-
fahren ist spruchreif.
III. Materielles
1. Der befristet bis am 28. April 2020 abgeschlossene Mietvertrag betreffend
die Büro- und Gewerberäume endete mangels Wahrnehmung der vertragli-
chen Verlängerungsoption unbestritten am 28. April 2020; eventuell wurde
der Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs auf den 30. April 2020 gekündigt,
was ebenfalls unbestritten ist. Die unbefristeten Mietverträge bezüglich der
Parkplätze wurden unbestritten wegen Zahlungsverzugs per 30. April 2020
gekündigt. Obwohl der Mietvertrag betreffend Büro- und Gewerberäume am
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28. April 2020 endete bzw. per 30. April 2020 gekündigt wurde und obwohl
die Mietverträge betreffend Parkplätze per 30. April 2020 gekündigt wurden,
wurden die Mietobjekte nicht zurückgegeben. Nach beendetem Mietverhält-
nis muss die Mieterin der Vermieterin die Sache zurückgeben (Art. 267 OR).
Insoweit ist der Sachverhalt unbestritten, und die Rechtslage ist klar. Zur
Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen
kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in:
SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 267-267a N. 26)
und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl) beantra-
gen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Das Ausweisungsge-
such der Gesuchstellerin ist damit grundsätzlich gutzuheissen.
2. Die Gesuchsgegnerin geht jedoch insoweit von einem illiquiden Sachverhalt
aus, als die Gesuchstellerin in ihrem Ausweisungsgesuch nicht dargelegt
habe, in welchem Zustand die Wohn- und Geschäftsräume zurückzugeben
seien. Im Mietobjekt werde ein Daten-Center nach dem neusten Stand der
Technik betrieben. Derzeit befänden sich in den Büro- und Gewerberäumen
weiterhin zahlreiche kostspielige und hochsensitive Anlagen und Einrichtun-
gen, welche fest mit dem Boden verbunden seien. Wenn die Gesuchstellerin
ein Begehren auf Räumung der Mietobjekte stelle, ohne konkret auf die Mie-
terbauten einzugehen, genüge dies den Anforderungen an die Liquidität des
Sachverhalts insofern nicht, als dass die Gesuchstellerin ihrer Substantiie-
rungspflicht nicht nachgekommen sei und der Sachverhalt für die Ausspre-
chung eines an die Vollstreckungsbehörde gerichteten Räumungsbefehls
nur ungenügend vorgetragen werde (act. 10 S. 4).
a. Beim Mietvertrag betreffend die Büro- und Gewerberäumlichkeiten
handelt es sich um eine Rohbaumiete. Entsprechend der Darstellung der
Gesuchsgegnerin ist davon auszugehen, dass diese (die Gesuchsgegnerin)
Mieterausbauten vorgenommen hat. In Bezug auf die Mieterausbauten ist in
Ziffer 22 des Mietvertrages folgendes vorgesehen:
22. Rückgabe des Mietobjektes
Auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt im  "Grundausbau" zurückzugeben, sofern die Vermieterin nicht ganz oder teilwei-
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se auf die fachmännische Entfernung der Mieterausbauten verzichtet. Falls die  die Entfernung von Mieterausbauten verlangt, so ist die Mietpartei , diese rechtzeitig auf den Übergabezeitpunkt fachmännisch entfernen zu lassen.
b. Im vorliegenden Fall geht aus Urkunden klar hervor, dass die Gesuch-
stellerin entsprechen der oben aufgeführten Vertragsbestimmung den Rück-
bau der Mieterausbaute verlangt hat. Einerseits reichte die Gesuchsgegne-
rin selbst ein Schreiben vom 27. April 2020 ein, in welchem die Gesuchstel-
lerin den vollständigen Rückbau der Mieterausbauten verlangte (act. 12/17).
Andrerseits betonte die Gesuchstellerin in einem Schreiben vom 24. Juni
2020 erneut die Notwendigkeit des vollständigen Rückbaus der Mieteraus-
bauten (act. 3/14). Aufgrund dieser Akten ist sofort mit den genannten Ur-
kunden rechtsgenügend beweisbar, dass die Gesuchstellerin von der Ge-
suchsgegnerin in aller Deutlichkeit die Entfernung der Mieterausbauten und
die Rückgabe des Mietobjektes im Zustand des Grundausbaus verlangt hat-
te.
c. Entscheidend ist jedoch, dass aufgrund der vorliegenden Anträge der
Gesuchstellerin gar nicht zu prüfen ist, ob die Gesuchsgegnerin zum Rück-
bau der Mieterausbauten verpflichtet ist. Die Gesuchstellerin hat in ihrem
Rechts-/Vollstreckungsbegehren gar keinen Antrag auf Rückbau der Mieter-
ausbaute gestellt. Dem Antrag, das Mietobjekt sei "in geräumtem und gerei-
nigtem Zustand zu übergeben", kann nicht zwingend entnommen werden,
dass die von der Gesuchstellerin eingebauten Infrastruktur zum Betrieb ei-
nes Data Centers zurückzubauen sei. Die Formulierung "in geräumtem Zu-
stand" bezieht sich nur auf mobile Gegenstände und nicht auf feste Mieter-
ausbauten. Wenn die Gesuchstellerin keinen Antrag auf Rückbau der Mie-
terausbauten stellt, hat sich das Gericht nach der Dispositionsmaxime auch
nicht zu diesem Thema zu äussern, denn das Gericht darf der Gesuchstelle-
rin nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt (Art. 58
Abs. 1 ZPO). Insbesondere ist die Gesuchstellerin auch nicht verpflichtet,
gleichzeitig mit der Ausweisung auch den Rückbau der Mieterausbauten, zu
welchem die Gesuchsgegnerin vertraglich verpflichtet ist (vgl. lit. b), zu ver-
langen. Vielmehr ist es der Gesuchstellerin freigestellt, nur die Rückgabe der
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Mietobjekte zu verlangen, und sich anschliessend um den Rückbau der Mie-
terausbauten zu kümmern, welchen die Gesuchsgegnerin in Verletzung ihrer
Vertragspflichten versäumt hatte. Wie dies vertragskonform zu erfolgen hat,
muss hier nicht geprüft werde, weil dieses Thema nicht Prozessgegenstand
ist.
d. Nur nebenbei ist zu erwähnen, dass die Gesuchsgegnerin der Gesuch-
stellerin unbestritten den Mietzins in der Höhe von mehreren hunderttausend
Franken schuldet (vgl. E. I.3 und I.6). Obwohl der Gesuchstellerin spätes-
tens seit dem Schreiben vom 27. April 2020 klar sein musste, dass die Mie-
terausbauten zu entfernen wären, ist sie untätig geblieben. Die Absicht der
Gesuchsgegnerin, die Gesuchstellerin in ein möglicherweise langwieriges
ordentliches Verfahren zu zwingen, obwohl massive Mietzinsausstände be-
stehen und für die laufende Belegung des Mietobjektes keine Vergütung ge-
leistet wird, verdient keinen Rechtsschutz.
e. Der Hauptantrag der Gesuchsgegnerin, auf das Ausweisungsbegehren
sei infolge Illiquidiät des Sachverhaltes nicht einzutreten, ist abzuweisen.
3. Um den Ausweisungsanspruch (vgl. E. III.1.) durchzusetzen, kann die Ge-
suchstellerin Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl)
beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Von dieser
Möglichkeit hat die Gesuchstellerin in Rechtsbegehren Ziffer 2 Gebrauch
gemacht. Wie beantragt ist das Stadtammann- und Betreibungsamt Win-
terthur Stadt anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf
der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf
erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig und entschädi-
gungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Bei einem Streitwert von CHF 207'281.40 (vgl. act. 4 S. 2 E. 4) ist die Ge-
richtsgebühr ist auf CHF 10'000.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8
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Abs. 1 GebV OG), und die Kosten sind aus dem von der Gesuchstellerin ge-
leisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO), wobei der Ge-
suchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen ist
(Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf CHF 8'000.00 festzu-
setzen (§ 4 i.V.m. § 9 AnwGebV).
Der Einzelrichter erkennt:
1. Der Nichteintretensantrag der Gesuchsgegnerin wird abgewiesen.
2. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die von ihr gemieteten Räume und Flä-
chen in/an der Liegenschaft an der C._-Strasse 1 - 2 in ... Winterthur,
nämlich
- 3/8023 Lager UG,
- 3/9501 Büro/Gewerbe 5. OG
- 3/9503 Büro/Gewerbe 5. OG
- 3/9601 Büro/Gewerbe 6. OG
- 3/9610 Büro/Gewerbe 6. OG und
- 3/0901 Aussenfläche/Terrasse sowie
- die Autoabstellplätze 3/7097, 3/7098, 3/7099 und 3/7100
unverzüglich zu verlassen und der Gesuchstellerin in geräumtem und gerei-
nigten Zustand zu übergeben.
3. Das Stadtammann- und Betreibungsamt Winterthur Stadt wird angewiesen,
den Befehl gemäss Dispositiv-Ziff. 2 nach unbenutztem Ablauf der Rechts-
mittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Ver-
langen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung
sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Ge-
suchsgegnerin zu ersetzen.
4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 10'000.00.
5. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 4 werden der Gesuchsgegnerin aufer-
legt und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvor-
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schuss gedeckt. Der Gesuchstellerin wird das Rückgriffsrecht für diese Kos-
ten auf die Gesuchsgegnerin eingeräumt.
6. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchsstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 8'000.00 zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung,
- an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhanden des Stadtam-
mann- und Betreibungsamtes Winterthur Stadt, mit dem Doppel von
act. 10 und 12,
- an die Gesuchsgegnerin.
8. Eine bundesgerichtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 51'825.30.

## Considerations