# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0cd9604f-0391-4f3a-b6b3-6b056eb4ce21
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_007
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
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I. Sachverhalt
A. Am 30. Juli 2008 schlossen der Rechtsvorgänger der Erben X._ als Vermieter und die Y._GmbH als Mieterin einen bis zum 1. Oktober 2020 befristeten Mietvertrag über die im Erdgeschoss der Liegenschaft Nr. _ an der C._ in O.1_ gelegene Halle samt Eingangsbereich und Einstellraum ab. Als Hauptnutzungszweck wurde ein Gastronomiebetrieb und Nachtlokal vereinbart. Die Jahresmiete beträgt Fr. 126‘000.- und ist vierteljährlich in der Höhe von Fr. 31‘500.- im Voraus zahlbar.
B. Am 1. November 2010 kündigten die Rechtsnachfolger der Erben X._ den Mietvertrag mit der Y._GmbH vom 30. Juli 2008 per 31. Mai 2011 aus wichtigem Grund. Mit Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 26. September 2012 wurde die Rechtsgültigkeit der Kündigung bestätigt. Gegen diesen Entscheid erhob die Y._GmbH am 28. Januar 2013 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden mit dem Begehren, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben und festzustellen, dass die Kündigung vom 1. November 2011 nichtig beziehungsweise unwirksam sei (vgl. Verfahren ZK2 13 5).
C. Mit Schreiben vom 6. Februar 2013 forderten die Erben X._ die Y._GmbH auf, die ausstehenden Nebenkosten für die Periode vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2011 in der Höhe von Fr. 7‘044.05 innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR gekündigt werde.
D. Da die Y._GmbH der Zahlungsaufforderung vom 6. Februar 2013 nicht nachkam, kündigten die Erben X._ das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR am 18. März 2013 per 30. April 2013. Die mittels eingeschriebener Post versandte Kündigung wurde von der Y._GmbH nicht abgeholt.
E. Nachdem die Y._GmbH das Mietobjekt nicht auf den 30. April 2013 hin verlassen hatte, reichten die Erben X._ am 10. Juli 2013 ein Gesuch um Ausweisung beim Bezirksgericht Maloja ein, wobei sie die folgenden Rechtsbegehren stellten:
„1. Der Gesuchsgegnerin sei richterlich zu befehlen, die von ihr gemäss Mietvertrag vom 30. Juli 2008 gemietete Halle im Erdgeschoss, samt Eingangsbereich und Einstellraum in der Liegenschaft Nr. _, Grundbuch O.1_, an der C._, O.1_, innert 5 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils des Einzelrichters, vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
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2. Der Gesuchsgegnerin sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl nach Ziffer 1 Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).
3. Verlässt die Gesuchsgegnerin das vorerwähnte Mietobjekt nicht innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils des Einzelrichters, gereinigt und geräumt, seien die Gesuchsteller zu berechtigen – nebst der Bestrafung nach Ziffer 2 –, auf Kosten der Gesuchsgegnerin polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.“
F. Mit Stellungnahme vom 26. Juli 2013 liess die Y._GmbH beantragen, es sei auf das Gesuch nicht einzutreten, eventualiter sei das Gesuch unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der Gesuchstellerin abzuweisen.
G. In der Replik vom 30. August 2013 führten die Erben X._ aus, dass die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 jeweils anstandslos bezahlt worden seien. Die Y._GmbH habe bis anhin die in Rechnung gestellten Nebenkostenabrechnungen nie moniert und stets bezahlt. Es werde daher bestritten, dass die in Rechnung gestellten Nebenkosten nicht genügend bestimmt und damit weder erfüllbar noch fällig gewesen seien. Es stehe fest, dass die Y._GmbH ihrer Pflicht zur Bezahlung der Nebenkosten nicht nachgekommen sei. Selbst wenn die Y._GmbH die Nebenkosten für die Heizung nicht bezahlen müsste, seien die übrigen Nebenkosten geschuldet und nicht beglichen worden.
H. Am 24. September 2013 hielt die Y._GmbH in ihrer Duplik fest, dass im Mietvertrag vom 30. Juli 2008 vereinbart worden sei, dass die Mieterin die Nebenkosten für Wasserverbrauch, Wasser und Kehricht zu tragen habe. Die Tragung weiterer Nebenkosten sei nicht vereinbart worden. Bezüglich der Übernahme von Heizkosten sei Ziffer 11. des Vertrages unklar. Die Bezahlung nicht vereinbarter Nebenkosten durch den Mieter während einer gewissen Zeit gelte nicht als konkludente Abrede. Der Mieter könne zu viel bezahlte Nebenkosten nach den Bereicherungsregeln zurückverlangen und sei für die Zukunft nicht verpflichtet, die irrtümlich bezahlten Nebenkostenpositionen als neu geschuldete Kosten zu übernehmen. Die Nebenkostenabrechnung könne schliesslich nicht als detailliert bezeichnet werden. Auf jeden Fall sei eine derartige Abrechnung nicht geeignet, das Ausweisungsbegehren zu stützen, denn bei nicht geschuldeten Nebenkosten könne ein Zahlungsverzug gar nicht eingetreten sein. Den Beweis eines vereinbarten Zahlungstermins für die Nebenkosten habe die
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Vermieterin nicht erbracht. Für die Beurteilung des Ausweisungsgesuches fehle es sowohl an einer klaren Sach- als auch an einer klaren Rechtslage. Die Voraussetzungen für eine Ausweisung seien wegen des nicht vorhandenen Zahlungsverzuges der Y._GmbH nicht gegeben.
I. Die Einzelrichterin in Zivilsachen des Bezirksgerichts Maloja erkannte mit gleichentags mitgeteiltem Entscheid vom 21. Oktober 2013 wie folgt:
„1. Auf das Gesuch vom 10. Juli 2013 wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtskosten von CHF 1‘500.- gehen zulasten der Gesuchsteller und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3. Die Gesuchsteller werden verpflichtet, die Gesuchsgegnerin mit pauschal CHF 2‘000.-, zuzüglich MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.

## Considerations