# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ae885915-703a-524b-98d3-4fff1ad198bb
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
La RI 1 è una società anonima, con sede a _, il cui scopo sociale consiste nell’acquisto e nella vendita di immobili, nell’acquisto, nella vendita e nella gestione di aziende agricole e nel commercio di dipinti, oggetti d’arte, mobili e libri antichi.
Nella dichiarazione fiscale 2007, la contribuente indicava di avere conseguito un utile imponibile di fr. 327.– e di avere un capitale imponibile complessivo di fr. 119'845.–.
B.
Notificandole la tassazione IC/IFD 2007, con decisione del 20 novembre 2008, l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche (UTPG) commisurava l’utile imponibile in zero franchi (per effetto della compensazione dell’utile del 2007 con una perdita riportata) ed il capitale imponibile in fr. 119'000.–. A ciò si aggiungeva l’imposta immobiliare, calcolata sul valore di stima ufficiale dell’immobile, pari a fr. 119'164.–.
C.
La contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 21 dicembre 2008, nel quale contestava il valore di stima attribuito all’immobile. Spiegava che quest’ultimo era un’unità in proprietà per piani (PPP), costituita da un edificio nel paese di _ Trattandosi di una PPP originaria cantonale, ognuna delle due quote che la componevano disponeva di un’entrata autonoma ed era nettamente separata dall’altra quota. Mentre però l’altra quota era costituita da una casa restaurata, la quota della reclamante era invece inabitabile. Per il fatto che il valore di stima ufficiale si riferiva all’intero immobile, secondo la contribuente il valore attribuito alla sua quota non era adeguato.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo con decisione del 5 febbraio 2009. Facendo riferimento ad una lettera dell’Ufficio di stima, affermava che l’unica chiave di ripartizione del valore ufficiale di stima era quella dei centesimi di proprietà. Secondo l’autorità di stima, inoltre, si era tenuto debitamente conto dello stato dell’abitazione al momento della valutazione.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributarioRI 1 contesta nuovamente il valore di stima servito per calcolare l’imposta immobiliare. Ribadite le peculiarità della cosiddetta PPP originaria, definisce iniquo il criterio adottato dall’autorità fiscale, “nella misura in cui la società qui reclamante si vede imputare nel proprio patrimonio la proporzione del valore dell’edificio riattato di proprietà dell’altro condomino, il quale, a sua volta, si vede alleggerito dal proprio imponibile della parte non riattata di proprietà della RI 1”. La ricorrente definisce confiscatoria l’imposta che ne risulta ed afferma di aver presentato all’Ufficio stima una domanda di revisione della stima, nella quale ha chiesto che le due quote si considerino come immobili distinti.
E.
Nel corso dell’udienza del 23 settembre 2009, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Il 20 gennaio 2010, avendo appreso che l’Ufficio cantonale di stima aveva nel frattempo respinto l’istanza di revisione eccezionale dei valori di stima inoltrata dalla ricorrente, pur procedendo alla correzione di alcuni errori di calcolo, la Camera di diritto tributario si è rivolta alla contribuente, chiedendole se intendeva mantenere il ricorso.
Con scritto dell’8 febbraio 2010, l’insorgente ha precisato di voler mantenere la contestazione.

## Considerations

Diritto
1.
Le persone giuridiche devono pagare un’imposta immobiliare sugli immobili di loro proprietà alla fine dell’anno civile. L’imposta immobiliare non è commisurata alla durata dell’assoggettamento (art. 95 LT).
L’imposta immobiliare è calcolata sul valore di stima ufficiale alla fine dell’anno civile, esclusa ogni deduzione di debiti (art. 97 cpv. 1 LT).
Se si tratta di immobili appartenenti a società di capitali, l’imposta è calcolata con l’aliquota del 2 per mille (art. 98 lett.
b
LT).
2.
2.1.
La società ricorrente è comproprietaria del mapp. n. _ RFD di _, che è un fondo costituito in proprietà per piani originaria. La quota della contribuente è intavolata come unità di PPP n. _, corrispondente a 40/100.
Nel corso della procedura di reclamo, il valore di stima ufficiale del fondo è stato rettificato dall’Ufficio cantonale di stima ed ammonta pertanto a fr. 245'000.– per il fabbricato ed a fr. 6’492.– per il terreno. La quota di comproprietà della ricorrente è pertanto stimata fr. 100’596.80.
Secondo la contribuente, il valore della sua unità di PPP dovrebbe essere accertato in modo autonomo e non insieme all’altra quota. Infatti, mentre la casa di sua proprietà sarebbe inabitabile, quella della comproprietaria sarebbe per contro stata compiutamente restaurata e resa quindi abitabile. Per effetto del criterio di stima adottato, la ricorrente si vedrebbe imputare nel suo patrimonio una parte del valore della casa dell’altro condomino.
2.2.
Se, di principio, la sostanza è valutata al suo valore venale (art. 41 cpv. 2 LT), l’art. 42 cpv. 1 LT dispone espressamente che gli immobili non agricoli e i loro accessori sono imposti per il loro valore di stima ufficiale.
Nel Canton Ticino, la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è indipendente da quella di tassazione (
cfr., al proposito, la sentenza del Tribunale federale n. 2P.297/89 del 26 gennaio 1990, in RDAT 1990 n. 71
).
Il valore degli immobili determinante ai fini fiscali è stabilito dalla Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst; RL 10.2.9.1). L’art. 26 Lst precisa che il Consiglio di Stato è competente a decidere la revisione generale ed i successivi aggiornamenti delle stime dei fondi: quale autorità preposta a tali operazioni è designato l’Ufficio cantonale di stima (art. 27 Lst). Contro ogni nuova determinazione o aggiornamento della stima è dato diritto di reclamo (art. 34 Lst)
e poi facoltà di ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 37 Lst).
Per quanto qui di interesse,
l’art. 42 cpv. 1 Lst prescrive inoltre che il Consiglio di Stato può fare procedere in ogni momento, su istanza di parte o d’ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero manifestamente inattendibili.
2.3.
Nella fattispecie, il valore di stima ufficiale della proprietà della ricorrente è stato determinato dall’Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale entrata in vigore il 1° gennaio 2005. La relativa valutazione è passata in giudicato già nel corso del 2004 ed è stata oggetto di una rettifica di errori di calcolo nel 2009.
Dal tenore del ricorso, la contestazione non concerne tanto la stima complessiva quanto la sua ripartizione fra le due quote di comproprietà. L’insorgente sembra cioè riconoscere che il valore di stima attribuito ai due edifici che compongono la proprietà per piani sia adeguato; ciò che contesta è invece la sua suddivisione in base alle quote dei comproprietari.
3.
3.1.
Per quanto concerne la procedura di stima ufficiale, secondo l’art. 2 cpv. 2 Lst sono considerati fondi ai sensi della legge stessa i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo.
Il legislatore ha in tal modo definito i
fondi riprendendo la definizione del diritto civile, cioè dell’art. 655 cpv. 2 CC (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, p. 17).
L’art. 10
a
del Regolamento per il registro fondiario (RRF; RS 211.432.1), disciplinando l’intavolazione dei fondi, stabilisce una distinzione fra le quote di comproprietà in generale e quelle costituite in proprietà per piani in particolare:
·
per le quote di comproprietà d’un fondo, prevede l’apertura di fogli speciali “qualora sia opportuno per la chiarezza e precisione dell’iscrizione” (cpv. 1);
·
per le quote di comproprietà costituite in proprietà per piani, esige “in ogni caso” l’apertura di “fogli speciali con l’aggiunta «Proprietà per piani sul n° ...», la descrizione del piano e il riferimento all’atto costitutivo o al piano di ripartizione” (cpv. 2).
Ne discende che la stima ufficiale di una proprietà per piani dovrebbe avere per oggetto la singola quota di comproprietà, quale “fondo”.
3.2.
Dal messaggio del Consiglio di Stato, allegato al disegno di legge relativo alla legge sulla stima ufficiale, si apprende tuttavia che, sebbene la legge menzioni “ora anche le quote di proprietà per piani (PPP), che sono veri e propri fondi e che come tali vanno stimati”, tuttavia “per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP verranno stimati nel loro complesso; i valori delle singole quote verranno poi calcolati sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (cfr. Messaggio cit., p. 17).
Nell’ambito della procedura di stima ufficiale, la giurisprudenza competente ha già avuto occasione di confrontarsi con la prassi dell’Ufficio cantonale, che deroga alla lettera della legge. Il Tribunale di espropriazione sopracenerino, infatti, in una sentenza del 7 aprile 2000 (RDAT II-2000 n. 59), l’ha ritenuta legittima. La Corte di merito ha osservato dapprima che il risultato pratico non si discosterebbe sensibilmente da quello che si otterrebbe stimando le singole PPP, in quanto queste ultime “dovrebbero concretamente rispecchiare, nel loro complesso, il valore totale del fondo base”. Un altro argomento su cui si fonda la decisione in esame è fondato sul tenore dell’art. 712
h
cpv. 2 n. 3 CC, secondo cui, fra gli “oneri comuni” e le “spese dell’amministrazione comune” ai quali “i comproprietari devono contribuire... proporzionalmente al valore delle loro quote” rientrano anche “i contributi di diritto pubblico e le imposte dovuti collettivamente dai comproprietari”. Tale disposizione del diritto condominiale lascerebbe libero “il diritto cantonale... di ritenere quale oggetto fiscale il fondo base preso nel suo insieme oppure le singole PPP”, con la conseguenza che “se il diritto cantonale gode di una certa autonomia nel considerare quali oggetti fiscali il fondo base oppure le singole PPP, a maggior ragione esso è libero – ovviamente nel rispetto dei principi generali del diritto amministrativo – di adottare il procedimento di stima che ritiene più opportuno” (RDAT II-2000 n. 59 consid. 4.2).
3.3.
La motivazione della sentenza del Tribunale di espropriazione sopracenerino solleva qualche perplessità.
In primo luogo, è senz’altro vero che il risultato della stima delle singole PPP dovrebbe rispecchiare “nel loro complesso, il valore totale del fondo base”. Ma, al contrario, la suddivisione del valore totale fra le singole quote in funzione dei millesimi non rispecchia necessariamente il valore di ogni unità. Non si può infatti escludere che un singolo comproprietario abbia apportato delle migliorie particolari al suo appartamento, incrementandone in tal modo il valore rispetto alle altre quote ed anche nei confronti dell’insieme della proprietà.
Più discutibile ancora è l’argomento fondato sul tenore dell’art. 712
h
cpv. 2 n. 3 CC. Quest’ultima disposizione si limita a stabilire che siano ripartite in proporzione al valore delle rispettive quote, fra gli altri “oneri comuni”, anche “i contributi di diritto pubblico e le imposte dovuti collettivamente dai comproprietari”. Il presupposto per la ripartizione proporzionale delle imposte è dunque chiaramente che queste siano dovute “collettivamente dai comproprietari”, cioè che per il diritto pubblico cantonale o federale il debitore delle stesse sia la comunione dei comproprietari e non il singolo condomino. Non a caso la dottrina ha rilevato che l’imposizione collettiva dei comproprietari è in contraddizione con l’essenza della proprietà per piani, che si fonda sul presupposto che ogni quota di comproprietà sia un fondo a sé stante (cfr.
Meier-Hayoz/Rey
, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Berna 1988, n. 60 ad art. 712h CC, p. 285). Nel caso delle imposte, l’assoggettamento del fondo base sarebbe dunque l’eccezione, mentre l’art. 712
h
cpv. 2 n. 3 CC manterrebbe un significato per altri contributi di diritto pubblico, quali le tasse di allacciamento, per la raccolta dei rifiuti, per l’illuminazione pubblica ecc.
(cfr.
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 61 ad art. 712h CC, p. 285;
Wermelinger
, Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 15-16 ad art. 712h CC, p. 294;
Rey/Maetzke
, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3
a
ediz., Zurigo 2009, n. 554, p. 135).
Nel caso delle imposte dirette (sul reddito e sulla sostanza) in particolare, le quote di comproprietà ed il relativo reddito vengono generalmente imposti presso il singolo condomino (DTF 125 II 348 consid. 5b).
Non si vede pertanto come dalla circostanza che il diritto condominiale preveda la ripartizione proporzionale di quelle imposte che eccezionalmente dovessero colpire non il singolo proprietario ma “collettivamente i comproprietari” si possa trarre la conclusione che il cantone sia “libero... di adottare il procedimento di stima che ritiene più opportuno”. Per quel che concerne le imposte federali e cantonali, le stesse prevedono l’assoggettamento del singolo comproprietario, compresa, come già visto, l’imposta immobiliare cantonale (v.
supra
, consid. 1).
Ora, se la procedura di stima ufficiale degli immobili è funzionale all’assoggettamento fiscale cantonale, sembrerebbe logico attendersi che si conformi ai criteri di assoggettamento stabiliti dalla legislazione tributaria. Se, cioè, le imposte prevedono generalmente l’assoggettamento del singolo comproprietario e non dell’insieme dei comproprietari, anche la stima dovrebbe avere per oggetto la quota di comproprietà e non il fondo base.
3.4.
La conclusione che precede si attaglia a maggior ragione al caso del fondo in discussione, che costituisce una cosiddetta proprietà per piani originaria (PPPO).
Tale forma di comproprietà trae origine dal vecchio diritto cantonale ticinese, che prima dell’entrata in vigore del codice civile svizzero del 1912 ammetteva la proprietà (assoluta) su determinati locali o piani ubicati in uno stabile. Mentre il nuovo codice civile svizzero si limitava a mantenere questi diritti speciali, non consentendo tuttavia di iscriverli nel registro fondiario, nel 1965 è invece entrato in vigore l’art. 20
bis
del Titolo finale del CC, che ha assoggettato al nuovo diritto condominiale le proprietà per piani secondo il vecchio diritto cantonale. Tale disposizione è stata adottata nel quadro dell’approvazione della legge federale che ha introdotto la proprietà per piani. L’art. 20
bis
Titolo finale CC assoggetta alle nuove disposizioni anche la proprietà per piani secondo il vecchio diritto cantonale, “anche se i piani o le porzioni di piano non siano appartamenti o locali commerciali costituenti un tutto”, cioè anche se la configurazione della PPP cantonale risultava incompatibile con il nuovo ordinamento (cfr.
Pinchetti/Inderbitzin
, Il cittadino e la proprietà per piani – Appunti per l’intavolazione nel registro fondiario, Bellinzona 2009, p. 203;
Brogli
, in: Honsell/Vogt/Geiser [a cura di], Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 2
a
ediz., n. 4 ad art. 20
bis
tit. fin. CC, p. 2483).
Dalla descrizione fornita dalla ricorrente si evince che la sua proprietà immobiliare è caratterizzata dal fatto che ognuna delle due quote condominiali ha un’entrata autonoma e che non vi sono altri elementi comuni all’infuori di un piccolo vano al piano cantina, che permette l’accesso di ognuno ai propri spazi. Precisa altresì che neppure gli impianti di riscaldamento e di produzione dell’acqua calda sono comuni.
Appare quindi facilmente ipotizzabile che un intervento di rinnovo su una sola quota di comproprietà possa provocare una notevole divergenza di valore rispetto alla parte non sottoposta a simili lavori, a maggior ragione se le condizioni di quest’ultima l’hanno portata a non essere più neppure abitabile.
4.
4.1.
Dalle considerazioni che precedono discende la conclusione che vi è una prassi in materia di stima delle proprietà per piani, che diverge in modo piuttosto evidente dal tenore della normativa applicabile. Mentre la legge sulla stima attribuisce infatti al comproprietario il diritto ad una valutazione distinta della propria quota di comproprietà, la prassi dell’Ufficio di stima è invece quella di intraprendere una valutazione complessiva, per poi procedere alla ripartizione del valore così ricavato in funzione delle quote millesimali.
Ora, nella misura in cui la contribuente contestasse la stima ufficiale in sé, questa Camera non potrebbe evidentemente entrare nel merito delle sue censure, per non entrare in collisione con le attribuzioni dell’Ufficio cantonale di stima.
Ci si domanda però se nell’ambito della procedura di tassazione, e di conseguenza anche in quella giurisdizionale che vi si riferisce, sia proponibile una contestazione in merito alla suddivisione del valore fra i comproprietari. Questo è quanto ha sostenuto, in particolare, lo stesso Ufficio cantonale di stima, nella lettera indirizzata alla ricorrente il 13 maggio 2008. Dopo avere ricordato la prassi per cui la stima è fatta sull’intero fondo base, l’autorità competente per la valutazione ufficiale degli immobili ha affermato che “la problematica relativa alla ripartizione del valore di stima e del reddito è di esclusiva competenza dell’Ufficio circondariale di tassazione al quale la invitiamo a volersi rivolgere in particolare segnalando che la sua parte di abitazione non è agibile e quindi non produce alcun reddito”.
4.2.
Non è del tutto comprensibile perché la questione della ripartizione del valore di stima sia “di esclusiva competenza dell’Ufficio circondariale di tassazione”, quando la prassi in questione prevede invece che il valore complessivo sia ripartito fra le singole quote di comproprietà “sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (v.
supra
, consid. 3.2., con riferimento al Messaggio del Consiglio di Stato). Se il criterio di ripartizione è quello delle quote di comproprietà, non dovrebbe infatti più esservi alcuno spazio per una decisione dell’Ufficio di tassazione in merito a tale questione. Non si vede, d’altronde, come l’autorità fiscale potrebbe adottare un criterio di ripartizione diverso da quello millesimale, nell’ambito di una procedura nella quale, per sua natura, è parte un solo comproprietario; per effetto dell’adozione di un diverso criterio di suddivisione, infatti, influirebbe anche sulla quota di valore attribuita ad altri comproprietari, che non potrebbero tutelare i loro interessi, non essendo parti nell’ambito di quel procedimento di tassazione.
Comprensibilmente, pertanto, l’UTPG, nella decisione impugnata, ha considerato che “l’unica chiave di ripartizione del valore ufficiale di stima” relativo all’intero fondo base è costituita dai centesimi di proprietà.
4.3.
In ogni caso, considerata l’autonomia della procedura di stima rispetto a quella di tassazione, anche volendo ammettere che la ricorrente avesse diritto ad una stima della sua sola quota di comproprietà, separata quindi da quella dell’altra comproprietaria, avrebbe dovuto sollevare tale censura nell’ambito della procedura di stima. Le decisioni dell’Ufficio cantonale di stima, adottate al termine di una regolare procedura disciplinata dall’apposita legge, vincolano infatti gli Uffici di stima. Se, ricevuta la decisione di stima relativa al fondo base, l’insorgente avesse ritenuto che la stessa non fosse conforme alla legge sulla stima ufficiale, avrebbe dovuto impugnare la relativa decisione, dapprima con reclamo all’Ufficio di stima (art. 34 Lst) e poi con ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 37 Lst).
4.4.
A questo punto, si apre però un altro problema. La discussa prassi dell’Ufficio di stima, relativa alla valutazione delle proprietà per piani, si rifletteva anche sulla procedura di stima.
Come ha affermato lo stesso Tribunale di espropriazione sopracenerino nella già evocata sentenza del 2000, la giurisprudenza costante considera ricevibile il ricorso contro la stima di un fondo costituito in PPP “solo se proposto congiuntamente da tutti i condomini, per lo meno quando l’impugnativa verte sulla valutazione delle parti comuni” (RDAT II-2000 n. 59 consid. 1.2). In quella decisione, la corte ha invero messo in discussione la suddetta giurisprudenza, lasciando poi però aperta la questione, per il fatto che come già ricordato ha ritenuto infondato il ricorso nel merito, riconoscendo cioè giustificata la prassi consistente nel sottoporre a stima il fondo base.
Ne discende che la ricorrente, proprietaria di una quota di 40/100 del fondo base n. _ RFD di _, non sarebbe verosimilmente stata legittimata ad impugnare la decisione dell’Ufficio cantonale di stima, almeno in base alla “costante giurisprudenza” ricordata dal Tribunale di espropriazione sopracenerino.
4.5.
Considerati tutti gli aspetti che precedono, questa Camera ritiene di dover annullare la decisione impugnata, rinviando gli atti all’UTPG, perché, con la collaborazione dell’Ufficio cantonale di stima proceda a determinare il valore di stima ufficiale della quota di comproprietà della ricorrente.
5.
Il ricorso, che chiede genericamente una “rettifica della stima fiscale dell’immobile” con “conseguente correzione della notifica di tassazione” è sostanzialmente accolto.
Non si prelevano pertanto né tassa di giustizia né spese processuali.