# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b58c91d9-378c-4cb0-b2ea-65e169b81a8e
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2019
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A.
En octobre 2015, les propriétaires des parcelles voisines n
os
137 à 141 et 151 sises sur le territoire communal de la Commune d'Aigle (ci-après: la commune), savoir M._, C._ et D._, ont déposé une demande d'autorisation préalable d'implantation en vue de la "[d]
émolition de 7 bâtiments et
[la] [c]
onstruction de 5 immeubles et d'un parking enterré sur 2 niveaux de 224 places
" au lieu-dit "
En Martinet
" (CAMAC 158304). Colloquées en zone de l'ordre non contigu selon le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 28 avril 1961 (ci-après: le RPE), ces parcelles supportaient six bâtiments industriels et un garage, ainsi qu'un transformateur électrique (bâtiment ECA B44) au bénéfice d'une servitude de "
superficie de station transformatrice
" autorisant le maintien et l'exploitation d'une station transformatrice d'électricité et de fibre optique. Le projet prévoyait la démolition de tous les bâtiments existants, à l'exception du transformateur (ECA B44) qui serait maintenu.
A._, en sa qualité de propriétaire de la parcelle voisine n
o
135 a formé opposition le 18 novembre 2015.
Par décision du 22 février 2016, la municipalité a refusé l'autorisation sollicitée.
B.
Le 2 mars 2016, les propriétaires ont réuni leurs parcelles respectives sous le numéro d'immeuble n
o
137, dont ils sont devenus propriétaires communs (société simple).
Par acte notarié du 28 juin 2016, les propriétaires communs de la parcelle n
o
137 ainsi que ceux de la parcelle voisine n
o
136, savoir I._, J._ et K._, ont procédé à la division et réunion des biens-fonds précités, ainsi qu'à un échange de surfaces. Il en a résulté la création de sept biens-fonds, soit les parcelles actuelles n
os
136, 137 et 3933 à 3937. Dans ce cadre, les premiers ont en outre promis aux seconds la cession de quatre places de stationnement dans le parking du futur bâtiment à édifier sur la parcelle n
o
137.
C.
Par courrier du 8 juillet 2016, la municipalité a autorisé les modifications précitées sous réserve de l'inscription au Registre foncier d'une mention de restriction de droit public sur chacune des nouvelles parcelles précisant que "
l'ensemble des 5 bâtiments devra
[it]
faire l'objet de mises à l'enquête simultanées
". Dite mention a été inscrite le 18 juillet 2016 sur les parcelles n
os
137, 3933, 3934, 3936 et 3937.
Le même jour et à la demande de la municipalité également, une restriction de droit public a été inscrite sur la parcelle n
o
3933 libellée comme suit: "
La présente mention précise que la distance à la limite de tout bâtiment sis sur la parcelle 3933 se mesure à partir de la limite figurée en traitillé rose sur le plan annexé. Dans la mesure où les règles en vigueur seraient allégées, les propriétaires de la parcelle frappée de mention peuvent demander la révision de celle-ci. Durée: Cette mention est inscrite pour une durée indéterminée.
"
D.
En octobre 2016, les propriétaires ont adressé à la municipalité une demande de permis de construire (CAMAC 165930) en vue de la "[d]
émolition de 5 bâtiments et de 2 couverts et
[la] [c]
onstruction de 5 immeubles
[A à E]
, d'un parking enterré de 147 places et d'un abri PC de 200 places
" sur les parcelles n
os
137, 3933, 3934, 3936 et 3933 correspondant aux anciennes parcelles n
os
137 à 141 et 151.
aa) Les bâtiments A à E projetés sont constitués de 3 étages sur rez-de-chaussée, dont la hauteur à la corniche varie légèrement mais n'excède en tous les cas pas 13,5 m. Ils sont répartis comme suit sur les différentes parcelles:
-
bâtiment A de 503 m
2
au sol, 21 appartements et trois commerces, sur la parcelle n
o
137, propriété (commune) de C._, M._ et D._;
-
bâtiment B de 510 m
2
au sol, 24 appartements, sur la parcelle n
o
3934, propriété (simple) de B._, E._ et F._;
-
bâtiment C de 458 m
2
au sol, 20 appartements, sur la parcelle n
o
3936, propriété (commune) de C._, M._ et N._ (dont la raison sociale était D._ jusqu'au 9 octobre 2016), devenue propriété de G._ à compter du 10 octobre 2016;
-
bâtiment D de 567 m
2
au sol, 24 appartements, sur la parcelle n
o
3937, propriété (commune) de C._, M._ et N._ (dont la raison sociale était D._ jusqu'au 9 octobre 2016), devenue propriété (commune) de G._ et H._ à compter du 10 octobre 2016.
-
bâtiment E de 650 m
2
au sol, 24 appartements et 4 commerces, sur la parcelle n
o
3933, propriété de B._;
-
la parcelle n
o
3935, dépendance des parcelles n
os
137, 3933, 3934, 3936 et 3937 pour un cinquième chacune.
bb) Quant aux parcelles sur lesquelles le projet est envisagé, elles forment un espace délimité au sud par des parcelles colloquées en zone viticole dont il est séparé par l'avenue Veillon. A l'est, l'avenue Veillon le sépare de parcelles sur lesquelles sont construits des bâtiments d'un certain volume qui abritent une carrosserie. C'est l'avenue des Ormonts qui sépare, au nord, l'espace destiné à accueillir le projet d'une zone de verdure et de biens-fonds affectés à la zone constructible et déjà bâtis. A l'ouest, ce sont les parcelles n
o
135, principalement plantée de vignes et sur laquelle est érigée une maison d'habitation en note *3*, et n
o
136, supportant une maison d'habitation en note *2*, qui marquent la limite de l'espace à occuper par le projet. D'autres bâtiments classés en note *2* à *4* sont érigés sur les biens-fonds situés encore plus à l'ouest et qui se trouvent entre le projet et le quartier historique du bourg.
Les parcelles de la constructrice et des propriétaires sont comprises dans le périmètre de centre de la commune tel que défini le 28 mars 2011, ainsi que dans le périmètre compact d'agglomération du Chablais (ci-après: Chablais Agglo) selon le Plan directeur cantonal (PDCn). Elles sont également incluses dans le périmètre d'ensemble (PE) VIII de l'inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger (ISOS). Localisés à environ 250 m au nord-ouest du Château, ces biens-fonds sont en revanche exclus du périmètre du Plan directeur localisé "
Le Château et ses abords
" du 1
er
décembre 2004 (ci-après: le PDL).
Selon le guichet cartographique communal (disponible à la page Internet: https://aigle.geocommunes.ch/), les parcelles sont situées à environ 300 m de la Place du marché, desservie par de nombreuses lignes de bus (lignes 101, 102, 103 et 111 des TPC et 143 de CarPostal). De même, elles sont situées à moins de 300 m de deux gares de la ligne Aigle-Leysin et d'une gare de la ligne Aigle-Le Sépey-Les Diablerets. Les parcelles destinées à accueillir le projet sont ainsi desservies plus de quatre fois par heure par des lignes urbaines, d'agglomération et régionales.
E.
La mise à l'enquête publique du projet a eu lieu du 30 novembre 2016 au 29 décembre 2016 et a suscité plusieurs oppositions, dont celle de A._ le 13 décembre 2016 et celle des Transports Publics du Chablais SA (ci-après: TPC) le 23 décembre 2016.
F.
Le 31 janvier 2018, le Conseil fédéral a approuvé la 4
ème
adaptation du Plan directeur cantonal (ci-après: PDCn-4). La mesure R13, spécifiquement consacrée à l'agglomération Chablais Agglo, en définit les enjeux majeurs, soit notamment la densification des zones à bâtir bien desservies par les transports publics, ainsi que la préservation du paysage, de la nature et de l'environnement.
G.
La CAMAC a rendu une synthèse positive le 19 avril 2018, qui mentionnait que le Service Immeuble, Patrimoine et Logistique, Section monuments et sites (ci-après: SIPAL, devenu la Direction générale des immeubles et du patrimoine à compter du 1
er
janvier 2019 [ci-après: DGIP]) avait émis un préavis négatif, de sorte que la municipalité serait libre de délivrer ou non le permis, sous réserve du respect des conditions impératives imposées par plusieurs services. La synthèse imposait par ailleurs la prise en compte des conditions posées par les TPC qui devraient intégralement figurer dans le permis de construire.
H.
Le 25 juillet 2018, les TPC, d'une part, et la constructrice et les propriétaires, d'autre part, ont signé une convention stipulant notamment ce qui suit:
"
[...]
Désormais, seules deux variantes
[du tracé de la ligne Aigle-Leysin]
subsistent et un retrait de l'opposition peut être convenu, selon les modalités suivantes.
Art. 1
L'opposition formée par les TPC le 23 décembre 2016 au projet susmentionné est retirée.
[...]
Art. 3
Une réserve sur la réalisation de l'immeuble prévu sur la parcelle 3933 est cependant maintenue car la variante 5.5 n'est pas encore totalement écartée. Les TPC s'engagent à lever cette incertitude au plus vite, si possible avant la fin de l'année en cours.
Pour cet immeuble, le retrait de l'opposition ne sera effectif qu'au moment où la variante 5.5 figurant sur le plan ci-joint, aura été définitivement abandonnée, par un courrier de confirmation des TPC qui sera joint à la présente convention.
[...]"
I.
En septembre 2018, le projet a été modifié en ce sens que le bâtiment E envisagé sur la parcelle n
o
3933 a été "
abandonné
". Des plans modifiés ont été fournis à la municipalité, ainsi qu'un calcul actualisé des cases de stationnement pour vélos (152 au total) et voitures (108 au total). Ces modifications n'ont pas été mises à l'enquête publique.
J.
L'autorisation de construire a été délivrée le 10 octobre 2018 pour la construction des bâtiments A à D sur les parcelles n
os
137, 3934 à 3937. L'autorisation mentionnait que les conditions fixées dans la synthèse du 19 avril 2018 devraient être respectées. De même, elle indiquait ce qui suit: "[e]
n
cas de décalage entre la réalisation du bâtiment E de plus de 6 mois avec les autres bâtiments, un aménagement temporaire de la parcelle 3933 devra être réalisé́ (trottoir, plantations). Le projet devra être coordonné avec les services communaux
." Par courrier du même jour, la municipalité a informé A._ de la délivrance dudit permis, ainsi que des motifs justifiant la levée de son opposition.
K.
Le 8 novembre 2018, A._ a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à l'annulation du permis de construire du 10 octobre 2018. À l'appui de son recours, il fait en substance valoir que les cinq bâtiments n'auraient pas été mis à l'enquête simultanément, en contrariété de la mention figurant au Registre foncier. Le nombre de places de stationnement serait par ailleurs insuffisant et le projet ne respecterait pas certaines distances aux limites. Le projet compromettrait en outre le développement futur du quartier et porterait préjudice à un site porté à l'inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger (ISOS). Enfin, les conditions fixées par les TPC auraient impérativement dû figurer dans le permis de construire vu la proximité du domaine ferroviaire des TPC.
Invitée à se déterminer, la DGIP (ci-après: l'autorité concernée) s'est, par courrier du 13 décembre 2018, entièrement référée au préavis émis dans la synthèse CAMAC 165930. Elle a également souligné que le projet ne respecterait pas les objectifs de sauvegarde de l'ISOS et irait à l'encontre des enjeux modernes de la planification.
Dans leurs déterminations du 17 décembre 2018, la constructrice, C._, D._ et E._ ont conclu au rejet du recours sous la plume de leur conseil commun. Les autres propriétaires ont déclaré adhérer aux déterminations des précités. Quant à l'autorité intimée, elle a également conclu au rejet du recours dans son mémoire de réponse du 14 janvier 2019.
L.
Un nouveau projet de construction du bâtiment E sur la parcelle n
o
3933 a été mis à l'enquête publique du 5 décembre 2018 au 3 janvier 2019 (CAMAC 181848), auquel A._ et les TPC ont fait opposition. Une synthèse négative a été rendue par la CAMAC le 4 avril 2019, qui mentionne que le permis ne peut être délivré. Vu l'opposition des TPC, la Direction générale de la mobilité et des routes / Management des transports (ci-après: DGMR-MT) a en effet refusé son accord en application de l'art. 18m de la loi fédérale du 20 décembre 1957 sur les chemins de fer (LCdF; RS 742.101).
M.
Le recourant s'est encore déterminé par écrit le 6 mars 2019 et a persisté dans ses conclusions.
N.
Une inspection locale a été diligentée le 23 mai 2019 en présence des parties et de leurs représentants. On extrait notamment ce qui suit du procès-verbal dressé à cette occasion:
"
Concernant le grief de "saucissonnage" du projet, Me Haldy
[pour la municipalité]
indique qu'il s'agirait d'une critique infondée. La mention figurant au Registre foncier aurait selon la municipalité été respectée, puisque les mises à l'enquête devaient avoir lieu simultanément et non pas la délivrance des autorisations de construire. Il ajoute que cette mention avait pour but de permettre à la municipalité d'avoir une vue d'ensemble du projet et d'en assurer la cohérence. Cet objectif aurait été atteint en l'espèce.
Dans ce cadre, il rappelle que les extérieurs devront être aménagés provisoirement si le bâtiment E venait à être réalisé plus de six mois après les autres bâtiments. Il précise que l'autorisation de construire entreprise a été délivrée sans le bâtiment E car il fallait que la procédure avance tout en garantissant la compatibilité du projet avec les éventuelles exigences futures des TPC.
A toutes fins utiles, Me Haldy rappelle que les recourants ne seraient pas admis à se prévaloir de la mention litigieuse qui ne les concerne pas mais règlerait uniquement un rapport entre la municipalité et les constructeurs. Il ajoute que le bâtiment E n'a pas pu être autorisé pour des motifs indépendants de la volonté de la municipalité et des constructeurs, soit en raison des projets des Transports publics du Chablais (TPC). A la demande du président, il confirme que projet concernant le bâtiment E n'a pas évolué car les TPC n'ont toujours pas arrêté la variante définitive du développement futur des transports publics à cet endroit.
Me Bender
[pour la constructrice et une partie des propriétaires]
explique que la mention a été inscrite au Registre foncier en 2016, soit à une époque où le projet n'était pas encore totalement arrêté. C'était donc un moyen pour la municipalité de s'assurer d'être renseignée sur l'ensemble du projet, ce qui aurait été le cas.
Me Mathey
[pour le recourante]
confirme que le grief est maintenu et qu'il appartiendra au tribunal de juger si la municipalité pouvait se déjuger en ne respectant pas la mention dont elle avait elle-même exigé l'inscription au Registre foncier.
S'agissant du nombre de places de stationnement, Me Haldy indique que les places visiteurs ont été comptabilisées dans le calcul fourni. Pour ce qui est de la réduction du nombre de places mentionnées dans les écritures, il souligne que le procédé aurait été admis dans un arrêt récent (arrêt AC.2017.0440 du 7 janvier 2019).
Me Mathey remarque que le calcul des besoins en cases de stationnement a été effectué pour quatre bâtiments et non cinq.
A la demande du président, les représentants de la constructrice confirment qu'en cas de construction du bâtiment E, le garage souterrain sera agrandi en conséquence. Les emplacements des ouvertures dans les murs du garage souterrain autorisé ont d'ores et déjà été définis afin que l'extension soit aisément réalisable.
Les environs sont observés. Il est constaté la présence d'un bâtiment en note *2* sur la parcelle n
o
136 adjacente et la maison du recourant en note *3* partiellement visible. L'église du cloître et le château, tous deux en note *1*, sont également observés. Au nord, il est remarqué la présence de vignes en terrasse. Des dépôts et hangars se trouvent également au Nord des parcelles concernées par le projet.
L._
[pour la DGIP]
confirme que la transition entre la ville et les vignes est mauvaise. S'agissant des bâtiments existants sur les parcelles concernées par le projet, il souligne que leurs gabarits sont moins conséquents que ceux des bâtiments envisagés. Me Mathey abonde en ce sens et conteste que le secteur soit actuellement fortement urbanisé. Me Haldy rappelle que l'aménagement du territoire tend à densifier le bâti existant et que l'on se trouve dans le périmètre de centre.
A la demande du président, les représentants de la municipalité indiquent que la procédure de révision du plan général d'affectation (PGA) a débuté et que la zone litigieuse demeurera en zone à bâtir.
La cour et les parties se déplacent en direction du transformateur (bâtiment ECA n
o
B44) en longeant la parcelle n
o
3933.
A la demande du président, les représentants de la constructrice confirment que le garage automobile sis sur la parcelle n
o
1483 (point de vente de véhicules) occupait également les locaux sis sur la parcelle n
o
3933 (atelier). En raison de la non-conformité des installations électriques et de chauffage, l'atelier est actuellement désaffecté et utilisé ponctuellement comme dépôt. Il a été déplacé dans un autre lieu.
La cour et les parties atteignent l'angle sud-est de la parcelle n
o
3933 et s'arrêtent à proximité du transformateur. A la demande du président, Me Haldy indique que l'avenue Veillon doit être une route communale de deuxième classe, mais que cette information sera confirmée dans la suite de la procédure.
Concernant le transformateur, Me Mathey indique que vu son importance, il ne peut s'agir d'une d.endance. Il ajoute qu'il serait inadmissible de reporter la limite de propriété sur une parcelle construite et surtout que son tracé passe sur le transformateur.
Me Haldy répond que c'est précisément car la municipalité l'a toujours considéré comme une dépendance, que la limite de propriété a pu être reportée selon le tracé litigieux. Les dépendances peuvent en effet être implantées dans les espaces réglementaires, de sorte que le report de limite tel qu'il figure sur le plan de situation serait conforme au droit.
Les représentants de la constructrice confirment que le transformateur est toujours en fonction mais que Romande Energie SA envisagerait sa démolition. Me Mathey relève qu'aucun élément au dossier n'étaye cette affirmation qui ne peut être prise en considération. Au contraire, Romande Energie SA serait au bénéfice d'un droit inscrit au Registre foncier garantissant le maintien de l'installation.
L._ tient à souligner la vue qui existe sur le cloître et le château à cet endroit, ainsi que la présence de murs vicinaux le long de l'avenue Veillon et ailleurs dans le quartier. Le secteur situé au sud de la parcelle n
o
3933 est préservé et revêtirait une grande importance patrimoniale. Il ajoute que les parcelles comprises dans le projet ont historiquement été dédiées à l'artisanat. En soi, les bâtiments existants sur ces parcelles n'ont pas de valeur mais c'est leurs gabarits qui ont une valeur. Ils révèlent qu'il ne s'agit pas d'un pôle urbanisé et que tel n'a jamais été le cas. Les gabarits sont importants pour la lecture du site et son histoire et devraient être maintenus. Or, le projet prévoit des gabarits plus importants.
Les plans sont examinés afin de déterminer la hauteur des constructions projetées. Il en ressort que les bâtiments à ériger auront une hauteur plus importante que celle du bâtiment ECA n
o
792a existant, soit environ un étage de plus. Les représentants de la constructrice contestent cette appréciation. Selon L._, ce constat pose problème pour la lecture du site, puisqu'il n'y a jamais eu de densification à cet endroit.
A la demande du président, L._ indique qu'il ignore les raisons pour lesquelles le SIPAL ne s'est pas manifesté lors de la demande d'autorisation préalable d'implantation.
Me Haldy considère qu'il s'agit certes d'une densification du secteur, mais qu'elle est tout à fait mesurée et admissible. Le projet prévoit d'ailleurs un cheminement et suffisamment d'espace entre les bâtiments. Dans ces conditions, il se serait pas massif. Par ailleurs, il rappelle la jurisprudence récente du tribunal (arrêt AC.2017.0440 du 7 janvier 2019) qui admet la présence de bâtiments de différentes hauteurs dans des zones voisines.
Me Mathey conteste ce dernier point et souligne que le projet créera un effet de barre, alors qu'il s'agit d'un site unique.
Me Haldy tient encore à souligner que les conditions d'un contrôle incident ne seraient pas réunies en l'absence de modification des circonstances. Il se réfère sur ce point à l'arrêt TF 1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.2.
L._ précise qu'il y a eu des modifications importantes au niveau patrimonial avec l'introduction de l'inventaire ISOS.
Me Mathey relève que la construction de nouveaux logements à Aigle ne serait pas nécessaires vu le taux de vacance actuel et la construction de nombreux logements à Chamossaire. Me Haldy répond que le besoin en logements est réel eu égard à la présence de l'hôpital Riviera-Chablais et l'abandon de la construction du quartier Les Cornettes. Cette question est débattue entre les parties.
La cour et les parties se déplacent au niveau du portail sis entre les parcelles n
os
3936 et 3937. L._ fait une nouvelle fois remarquer la vue sur le secteur historique situé au sud.
[...]"
O.
Ce procès-verbal a été transmis aux parties qui ont eu l'occasion de se déterminer sur son contenu. Dans ce cadre, la municipalité a confirmé le 4 juin 2019 que l'avenue Veillon est une route communale de 2
ème
classe. Dans un courrier du 17 juin 2019, les constructeurs ont pour leur part souligné le caractère contradictoire et arbitraire des préavis du SIPAL qui n'avait émis aucune observation s'agissant du premier projet (CAMAC 158304), alors qu'il s'est opposé au second (CAMAC 165930) pourtant moins volumineux. Les autres parties n'ont pas formulé de remarques.
P.
Le 18 juin 2019, le recourant a versé un article de presse à la procédure, qui faisait état de la volonté de la municipalité d'instaurer des zones réservées englobant notamment le Château, ses abords et les vignes alentour, en raison du surdimensionnement de la zone à bâtir communale.
Q.
L'avis d'enquête relatif au Plan et règlement de zone réservée "Centre-ville" a été publié dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud (FAO) le 1
er
octobre 2019. Les plan et règlement précités, ainsi que le rapport à l'intention de l'autorité cantonale chargée de l'approbation des plans prévu par l'art. 47 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1; ci-après: rapport 47 OAT] sont disponibles sur le site Internet de la commune. Il ressort de ces documents que les parcelles concernées par le projet litigieux ne sont pas intégrées à la zone réservée, contrairement aux parcelles sises à l'ouest, ainsi qu'une partie du centre-ville.
R.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

## Considerations

Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile et respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicables par renvoi de l'art. 99 LPA-VD.
2.
a) Dans un premier grief, le recourant soutient que le permis de construire devrait être annulé au motif que la mention du Registre foncier selon laquelle "
l'ensemble des 5 bâtiments devra
[it]
faire l'objet de mises à l'enquête simultanées
" n'aurait pas été respectée.
b) Contrairement à ce que suggère le précité, les cinq bâtiments projetés sur les parcelles concernées ont bien été mis à l'enquête simultanément (
cf
. CAMAC 165930), ce qui ressort clairement du formulaire de demande de permis de construire, mais également du plan de situation fourni dans ce cadre. En revanche, l'autorisation de construire n'a été délivrée que pour la construction de quatre bâtiments (A à D), l'édification du cinquième bâtiment (E) ayant été abandonnée suite à l'opposition formée par les TPC sur la base de la LCdF. Le fait que la constructrice et les propriétaires ont été contraints d'abandonner, contre leur gré, le bâtiment E pour des motifs de droit public liés à la LCdF n'y change rien, puisque la mention exigeait que les bâtiments fassent l'objet de mises à l'enquête – et non d'autorisations de construire – simultanées. Il en résulte que la mention litigieuse a été scrupuleusement respectée.
c) Le grief tombe par conséquent à faux et doit être rejeté sans qu'il soit nécessaire de déterminer si le recourant était habilité à exiger le respect de la mention litigieuse, ce que conteste l'autorité intimée.
3.
a) Le recourant critique ensuite le nombre de places de stationnement prévues. En effet, le besoin en stationnement arrêté à 108 cases selon la notice justificative au dossier ne tiendrait pas compte des besoins du bâtiment E à construire ultérieurement sur la parcelle n
o
3933. Tel devrait pourtant être le cas eu égard à la mention imposant une mise à l'enquête simultanée des cinq bâtiments à ériger. Quoi qu'il en soit, le nombre de 108 places de stationnement annoncé par la constructrice pour les bâtiments A à D ne serait en tout état de cause pas respecté. Quatre places sur les 108 feraient l'objet d'une promesse de cession à un propriétaire voisin, conformément à l'acte notarié du 28 juin 2016, de sorte que seules 104 places de parc seraient effectivement disponibles pour le projet autorisé. Le recourant ajoute enfin que le projet ne comprendrait pas 10% de places visiteurs, contrairement à ce qu'exigerait la norme VSS SN 640 281 intitulée "
Stationnement – Offre en case de stationnement pour les voitures de tourisme
" valable à compter du 1
er
décembre 2013.
b) aa) L'art. 40a du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1) dispose que la réglementation communale fixe le nombre de places de stationnement pour les véhicules à moteur et les deux-roues légers non motorisés, dans le respect des normes de l'Association suisse des professionnels de la route et des transports – soit les normes VSS – et en fonction de l'importance et de la destination de la construction (al. 1). A défaut de réglementation communale conforme aux normes en vigueur, les normes VSS sont applicables aux véhicules motorisés et aux deux-roues légers non motorisés (al. 2). Le tribunal de céans a déjà eu l’occasion de juger que le canton ne dispose pas de la compétence légale pour fixer de tels critères par voie réglementaires (arrêts AC.2017.0349 du 29 novembre 2018 consid. 10b et AC.2009.0064 précité consid. 4c/dd). Le tribunal a ainsi été amené à constater que l’art. 40a RLATC ne repose pas sur une base légale ou une délégation législative suffisante (arrêts AC.2017.0349 précité consid. 10b; AC.2016.0402 du 11 octobre 2017 consid. 8 et AC.2009.0064 précité consid. 4). Ainsi, les normes VSS ne peuvent être appliquées que si le règlement communal y renvoie directement (arrêt AC.2014.0157 du 16 avril 2015 consid. 3c et les références).
Cela étant, en l'absence d'une disposition spécifique dans le règlement communal, on peut s'inspirer de la méthode de calcul de l'offre en cases de stationnement pour les voitures de tourisme de la norme VSS SN 640 281,
en rappelant que les normes VSS ne sont pas des règles de droit et ne lient pas le tribunal, mais sont l’expression de la science et de l’expérience de professionnels éprouvés; elles peuvent donc être prises en considération comme un avis d’expert (arrêts AC.2017.0440 du 7 janvier 2019 consid. 8a; AC.2016.0415 du 29 septembre 2017 consid. 4a/aa et AC.2016.0023 du 21 mars 2017 consid. 4a). Ces normes doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (arrêt AC.2017.0440 précité consid. 8a; arrêts TF 1C_157/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.1; TF 1P.124/1977 du 15 novembre 1978 consid. 3b, in ZBl 1979 p. 223).
bb) Que ce soit dans sa teneur valable du 1
er
décembre 2013 au 30 mars 2019 ou dans sa version applicable dès le 31 mars 2019, la norme VSS SN 640 281 recommande d'offrir une case de stationnement par 100 m
2
de surface brute de plancher de logement ou une case par logement (ch. 9.1).
A ces cases de stationnement pour les résidents, il est nécessaire d'ajouter 10% de cases en plus pour les visiteurs, ces chiffres constituant des valeurs indicatives et correspondant en règle générale à l’offre nécessaire, indépendamment du type de localisation (ch. 9.1 intitulé "
Cas normal
"). Ce n'est qu'à la fin des calculs, après avoir fait tous les totaux, que le nombre total doit être arrondi à l'entier supérieur (ch. 9.3). Le critère (par surface ou par logement) donnant le plus grand nombre de cases est déterminant (arrêts
AC.2014.0413 du 10 décembre 2019 consid. 4d
; AC.2017.0060 du 23 mai 2018 consid. 10a et AC.2017.0322 du 1
er
mars 2018 consid. 3b/aa).
Pour les affectations autres que le logement, l'offre en cases de stationnement à mettre à
disposition dépend du genre d'affectation, de ses valeurs caractéristiques et du type de localisation (accessibilité en mobilité douce et en transports publics) (
cf
. ch. 10.1).
Ainsi, le dimensionnement de l'offre de stationnement pour l'affectation des magasins (autres que les services à nombreuse clientèle) correspond à 1,5 places pour le personnel et 3,5 places pour les visiteurs/clients par 100 m
2
de surface de plancher (SPB). Il est précisé qu'il s'agit là de valeurs spécifiques indicatives.
La fourchette entre le nombre minimal et le nombre maximal de cases de stationnement nécessaires est estimée à partir des valeurs indicatives du tableau 1 "
valeurs spécifiques indicatives pour l'offre en cases de stationnement
" pour l'offre en cases de stationnement (1
ère
étape), en tenant compte du type de localisation selon le tableau 2 "
distinction des types de localisation
" et des pourcentages correspondants du tableau 3 "
offre en cases de stationnement en % des valeurs indicatives selon le tableau 1
" (2
ème
étape). Pour ce qui est du type de localisation, le ch. 10.2 de la norme effectue une distinction entre cinq types de localisation (A, B, C, D et E), qui est précisée au tableau 2. D'après ce tableau, le type de localisation dépend de la "
part de la mobilité douce dans l'ensemble de la génération du trafic de personne
" (répartie entre les 3 degrés suivants: "
> 50 %
", "
25...50 %
" et "
< 25 %
") et de la "
fréquence des transports publics pondérée selon la desserte des habitants pendant la période d'exploitation déterminante
" (à savoir:
"≥ 4 fois par heure
", "
1...4 fois par heure
" et "
pas desservi par les transports publics
"). Il est encore précisé que la distance à pied entre les points de départ et l'arrivée et les dessertes des transports publics qui est jugée acceptable dépend du motif de déplacement et qu'elle est comprise entre 300 et 500 m. Pour chaque type de localisation, le tableau 3 distingue le minimum et le maximum de l'offre en cases de stationnement
; aux localisations A, B, et C correspondent en particulier un minimum respectif de 20 %, 40 % et 50% et un maximum respectif de 40 %, 60% et 80%.
c) D'emblée, on soulignera que dans la mesure où le permis de construire finalement délivré ne concerne que les bâtiments A à D, et non pas le bâtiment E qui faisait initialement partie du projet mis à l'enquête publique, c'est à bon droit que les besoins en stationnement de ce dernier n'ont pas été pris en considération pour déterminer le nombre de places minimum.
Pour le reste, la réglementation communale ne contient aucune disposition consacrée au stationnement de véhicules et ne renvoie pas directement aux normes VSS qui ne lient dès lors pas l'autorité intimée. Aucune partie n'allègue par ailleurs que cette dernière aurait pour pratique d'imposer le respect de ces normes pour le calcul du besoin en stationnement, ce qui ne ressort pas non plus du dossier. Quoi qu'il en soit, en l'absence de disposition communale sur ce point ou de renvoi exprès à la norme VSS SN 640 281 dans la réglementation applicable aux parcelles litigieuses, la constructrice s'est inspirée de ces dernières pour déterminer le nombre de places de stationnement pour les bâtiments A à D.
Sur cette base, elle a arrêté à 98 le nombre minimal de cases pour les logements, soit une par logement dès lors que le résultat obtenu avec ce critère était plus élevé que celui obtenu avec le critère de la surface brute de plancher (ch. 9.1 de la norme VSS), ce qui est effectivement le cas et n'est du reste pas contesté. Le nombre de 98 se décompose comme suit: une case pour chacun des 89 logements et 9 cases pour les visiteurs (10% de 89). Le calcul étant rigoureusement conforme à la norme VSS précitée, les critiques du recourant s'avèrent mal fondées.
S'agissant des commerces, la constructrice a utilisé les valeurs de références applicables selon la norme VSS précitée, soit 1,5 places pour le personnel et 3,5 places pour la clientèle par tranche de 100 m
2
de surface brute de plancher. Dans le cas particulier, la surface brute de plancher des commerces étant de 203 m
2
, le nombre de cases a été arrêté à 10, soit 3 pour le personnel et 7 pour la clientèle. Au vu de l'excellente desserte en transports publics, d'une fréquence supérieure à 4 par heure dans des arrêts situés à environ 300 m (
cf
. lettre D ci-dessus) et même à retenir une part de mobilité douce inférieure ou égale à 25%, le type de localisation C est applicable, c'est-à-dire un minimum de 50% (soit 5 cases) et un maximum de 80% (soit 8 cases) des 10 places précitées destinées aux surfaces commerciales. En d'autres termes, le nombre de place minimum au final serait de 103 cases (98 + 5) et le maximum de 106 cases (98 + 8). Par conséquent, l'offre en cases de stationnement, arrêtée à 108 places dans le calcul justificatif, s'avère à tout le moins suffisant et ne prête pas le flanc à la critique. Il le serait d'ailleurs même si quatre places devaient être cédées aux propriétaires de la parcelle voisine, puisque le nombre total s'élèverait alors à 104 cases, soit une case de plus que le nombre minimum.
Mal fondé, le grief doit écarté.
4.
a) Le recourant considère encore que le futur bâtiment D ne respecterait pas les distances aux limites. La mention qui figure au Registre foncier fixerait artificiellement une limite fictive à partir de laquelle devrait être calculée la distance aux limites d'éventuelles futures constructions à ériger sur la parcelle n
o
3933. Cette manière de procéder serait inadmissible puisqu'un report de limite ne pourrait être effectué, en vertu de l'art. 83 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), que pour autant que la surface concernée soit vierge de toute construction. Tel ne serait pourtant pas le cas puisque la limite fictive passerait précisément sur le transformateur électrique existant (bâtiment ECA B44). Selon le recourant toujours, le transformateur électrique ne respecterait en réalité pas la distance à la limite depuis la division des parcelles intervenues en 2016, de sorte qu'une "
mention fictive
" aurait dû être inscrite à la charge de la parcelle n
o
3937.
Pour sa part, l'autorité intimée expose que le transformateur électrique doit être qualifié de dépendance de peu d'importance admissible dans les espaces réglementaires. Partant, il ne serait pas soumis aux distances applicables entre bâtiments et entre bâtiments et limites de propriété.
b) Il convient de rappeler que, d'un point de vue procédural, un tiers
– soit une personne qui n'est pas propriétaire de l'une des parcelles concernées par le fractionnement –
a en principe qualité pour contester une modification de limites assortie d’une restriction du droit de bâtir mentionnée au registre foncier au sens de l’art. 83 LATC, dans le cadre d’une procédure relative à l’octroi d’un permis de construire sur la parcelle concernée (arrêts
AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6b/aa;
AC.2008.0145 consid. 3d avec référence à Didisheim,
op. cit
., p. 412 s. et la jurisprudence citée en note 37;
Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
e
éd., 2010, n
o
5 ad art. 83 LATC et les renvois à la jurisprudence).
c) Sur le fond, l'art. 83 al. 1 LATC dispose que tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, est interdit à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone.
La mention prévue par cet article est une restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1 du code civil suisse du 10 décembre 1907 [CC; RS 210] ), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement l'atteinte au règlement (arrêt TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991 p. 400 ss, p. 403).
L'art. 83 LATC est applicable par analogie au fractionnement ou à la modification des limites d'une parcelle qui n'est pas bâtie, mais sur laquelle un projet de construction a été mis à l'enquête, lequel n'est pas réglementaire – sans la mention correctrice – dans les nouvelles limites (arrêts AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6b/aa; AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 3d; voir aussi implicitement AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 1 et 2, confirmé par arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014).
Selon la jurisprudence, lorsque la modification des limites porte atteinte à la distance minimale à la limite de propriété, l'atteinte doit être corrigée par la création d'une limite fictive sur la parcelle voisine (arrêts AC.2017.0333 du 16 mai 2018 consid. 3a; AC.2013.0493 précité consid. 6b/aa; AC.1996.0171 du 18 avril 2000 consid. 1). Si cela n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC (arrêts AC.2013.0493 précité consid. 6b AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b; AC.2004.0220 du 14 juin 2005 consid. 4a).
d) Certaines constructions peuvent prendre place dans les espaces réglementaires, en dérogation aux distances aux limites ou aux distances entre bâtiments applicables.
aa) Il en va ainsi des dépendances de peu d'importance évoquées à l'art. 39 RLATC qui dispose ce qui suit:
"
1
A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
2
Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle.
3
Ces règles sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment.
4
Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.
[...]"
Quant à l'art. 74 RPE, il a la teneur suivante:
"
La Municipalité est compétente pour autoriser la construction, dans les espaces réglementaires entre bâtiments, ou entre bâtiments et limites de propriétés voisines, de dépendances peu importantes n'ayant qu'un rez-de-chaussée de trois mètres de hauteur à la corniche au maximum. On entend par dépendances des buanderies, garages particuliers pour une ou deux voitures, etc. Ces petites constructions ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'exercice d'une activité professionnelle.
"
Il est du reste concevable qu'une dépendance chevauche une limite de propriété (
Bovay et al.,
op. cit.
, n
o
1 ad art. 39 RLATC et les renvois à la jurisprudence).
bb) L'art. 72 RPE dispose en outre que, la municipalité peut, exceptionnellement, autoriser des dérogations aux prescriptions réglementaires concernant l'ordre, les hauteurs, les longueurs des constructions: s'il s'agit d'édifices publics ou de bâtiments privés, dont la destination ou l'architecture réclame des dispositions spéciales (let. a); si ces dérogations sont justifiées par un plan d'ensemble ou pour des motifs d'esthétique ou toutes autres considérations d'intérêt public, étant précisé qu'en cas de dérogation, des contreparties pourront être exigées (let. b).
A cet égard, il a déjà été jugé qu'une municipalité peut exceptionnellement autoriser la construction d'une station transformatrice sur la base d'une disposition communale permettant de déroger, pour des édifices publics, aux prescriptions réglementaires concernant l'ordre, les dimensions, la destination, la surface et les distances des constructions (arrêt AC.2014.0157 du 16 avril 2015 et arrêt de l'ancien Tribunal administratif AC.2002.0183 du 11 octobre 2004). Le tribunal de céans a en effet déjà jugé qu'il faut entendre par édifices publics "
les biens immobiliers des collectivités publiques qui sont affectés à la réalisation d'un intérêt public spécial, mais qui ne peuvent être utilisés par les administrés que moyennant une activité administrative
" (arrêt AC.2014.0157 précité consid. 9). Dans cette affaire, il a précisé que si la station transformatrice en cause n'était pas à proprement parler un édifice public entrant dans la catégorie du patrimoine administratif, elle n'en demeurait pas moins une dépendance de petite surface et de faible hauteur qui répondait à un intérêt public, de sorte qu'elle pouvait bénéficier de la dérogation précitée (
Ibidem
).
cc) Selon la jurisprudence constante du Tribunal cantonal, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (arrêt TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 du 23 septembre 2019 consid. 3.1.3; arrêts AC.2017.0009 du 9 février 2018; AC.2015.0102 du 19 novembre 2015; AC.2014.0157 du 16 avril 2015). Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (
cf
. notamment arrêts AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c/aa; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal fédéral, l'instance de recours ne peut intervenir dans ce cadre que pour autant que l'autorité communal et le cas échéant substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité communale, que pour autant que cette dernière procède d'un excès du pouvoir d'appréciation, notamment parce qu'elle est guidée par des considérations étrangères à la réglementation pertinente ou encore ne tient pas ou incomplètement compte des intérêts et autres éléments pertinents en présence, à l'instar des objectifs poursuivis par le droit supérieur, en particulier en matière d'aménagement du territoire (
cf
. ATF 145 I 52 consid. 3.6; arrêt TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3 et les références).
A fortiori
, l'autorité de recours doit-elle sanctionner l'appréciation communale lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur, viole les principes constitutionnels d'égalité de traitement et de proportionnalité ou encore apparaît objectivement insoutenable – et partant arbitraire (
Ibidem
).
Ainsi, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (arrêts TF 1C_114/2016 du 9 juin 2016 consid. 5.4; TF 1C_138/2010 du 26 août 2010 consid. 2.6; AC.2017.0296, AC.2017.0297 du 23 octobre 2018 consid. 5). Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (arrêts AC.2019.0027 du 11 novembre 2019 consid. 2b; AC.2019.0052 du 28 octobre 2019 consid. 2b et AC.2018.0416 du 2 septembre 2019 consid. 3b).
dd) Il convient encore de rappeler que les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire (ATF 120 II 112 consid. 3b/aa et 118 Ia 175 consid. 2d; arrêts TF 1C_279/2018 du 17 décembre 2018 consid. 4.1.3 et TF 1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 4.2; arrêts GE.2018.0228 du 4 octobre 2019 consid. 3c/aa et AC.2017.0365 du 28 décembre 2018 consid. 4b/aa). En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire (ATF 112 Ib 51 consid. 5;
cf.
également Thierry Tanquerel, Manuel de droit administratif, Genève/Bâle/Zurich 2018, 2
ème
éd., n. 862; Pierre Moor/Alexandre Flückiger/Vincent Martenet, Droit administratif, vol. I, 3
ème
éd., Berne 2012, p. 640; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, Berne 2014, p. 429 s.). Il implique une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (arrêts TF 1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 4.2; TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4, et les références citées; arrêt AC.2017.0218 du 3 juillet 2018 consid. 5c/bb). Confrontée à l'octroi ou au refus d'une dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus ou un excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (arrêts AC.2018.0268 du 12 septembre 2018 consid. 3a; AC.2018.0414 du 16 juillet 2019 consid. 8a/bb et AC.2018.0264 du 13 juin 2019 consid. 4f/bb).
e) aa) En l'espèce, l'autorité intimée a exigé le fractionnement et la modification des limites de propriété de plusieurs parcelles en vue de la réalisation du projet litigieux. Elle a simultanément requis la mention d'une limite fictive sur la parcelle n
o
3933, située à 10 m de la façade est du bâtiment D, ce qui correspond à la distance aux limites minimale selon l'art. 23 RPE. A l'avenir, la distance aux limites d'une éventuelle construction sur la parcelle n
o
3933 devra par conséquent être calculée depuis la limite fictive afin de garantir le respect de la réglementation en vigueur. En d'autres termes, la mention litigieuse tend à corriger l'atteinte que porterait, à défaut, le projet – plus précisément l'édification du bâtiment D – à la réglementation communale sur les distances aux limites. Selon la jurisprudence rappelée ci-dessus et contrairement à ce que soutient le recourant, ce procédé est admissible.
bb) Le fait que la limite fictive passe sur le bâtiment ECA B44 ne change par ailleurs rien à l'appréciation qui précède. En effet, la municipalité a indiqué avoir assimilé cette construction à une dépendance de peu d'importance admissible dans les espaces réglementaires. Force est de constater que tel est le cas depuis longtemps déjà, puisque la distance entre le transformateur et le bâtiment ECA 792b sis sur la parcelle n
o
3933 est largement inférieure à 10 m. Or, le bâtiment ECA 792b a été construit entre 1969 et 1974, soit après l'entrée en vigueur du RPE et alors que le transformateur existait déjà (ce dont attestent les ortophotographies correspondantes disponibles sur le Visualiseur LUBIS à la page Internet: https://www.swisstopo.admin.ch). Cela signifie qu'à l'époque déjà, le transformateur a été considéré comme une dépendance de peu d'importance admissible dans les espaces réglementaires. A défaut, une distances minimale d'au moins 10 m aurait été imposée entre celui-ci et le bâtiment ECA 792b (
cf
. art. 23 RPE sur les distances aux limites et entre bâtiments)
Le recourant conteste cette assimilation en raison de la surface du transformateur (33 m
2
). A cet égard, l'art. 74 RPE impose que les dépendances ne disposent que d'un rez-de-chaussée et que leur hauteur n'excède pas 3 m à la corniche, conditions qui ne sont pas contestées en l'espèce. En revanche, cette disposition ne fixe pas de surface maximum. Quant à l'art. 39 RLATC – postérieur au RPE – il dispose qu'elles doivent être de peu d'importance par rapport au volume du bâtiment principal. Or, les bâtiments ECA 792a et 792b érigés sur la même parcelle s'étendent sur respectivement 378 m
2
et plus de 450 m
2
, de sorte que la surface du transformateur peut aisément être qualifiée de peu d'importance. Enfin, si l'art. 74 RPE donne une liste de dépendances de peu d'importance ("
buanderies, garages particuliers
[...]
, etc.
"), elle revêt un caractère exemplatif ce qui résulte clairement de la mention "
etc.
". Quant à l'art. 39 RLATC, il donne également une définition large des dépendances de peu d'importance en précisant qu'elles ne peuvent servir à l'habitation ou à une activité professionnelle – ce qui n'est manifestement pas le cas – et autorise d'y assimiler d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites. On peut certes se demander si la condition posée par l'art. 39 RLATC, selon laquelle l'utilisation de la dépendance doit être liée à l'occupation du bâtiment principal, est remplie. Cette condition n'est toutefois pas contestée par le recourant. Cela étant, même à supposer que dite condition ne soit pas remplie, le recourant n'expose pas en quoi l'interprétation de l'autorité intimée et l'application analogique des dispositions sur les dépendances de peu d'importance au transformateur litigieux seraient insoutenables. Pour sa part, le tribunal ne discerne pas que tel soit le cas. En effet, vu la nature particulière de la construction en cause – un ancien transformateur électrique de taille modeste, qui ne fait pas l'objet d'une disposition réglementaire particulière –, son assimilation à une dépendance de peu d'importance par l'autorité intimée s'avère au contraire soutenable. Enfin, le tribunal ne discerne pas que l'admissibilité du transformateur dans les espaces réglementaires puisse entraîner un préjudice pour les voisins, ce que le recourant ne soutient du reste pas. En définitive, vu la liberté d'appréciation et d'interprétation dont jouit la municipalité en ce domaine, l'assimilation du bâtiment ECA B44 à une dépendance de peu d'importance ne prête pas le flanc à la critique et peut être confirmée.
f) Par surabondance, on relèvera encore qu'à supposer la critique du recourant fondée, le choix de la municipalité aurait néanmoins été justifié en application de l'art. 72 RPE qui lui permet de déroger à l'ordre non contigu, caractérisé en particulier par le respect des distances aux limites et entre bâtiments (art. 19 ss RPE). Or, la municipalité a autorisé la modification des limites des parcelles en 2016 mais exigé la mention de la limite fictive pour le calcul de la distance aux limites sur la parcelle n
o
3933, en vue de la construction des bâtiments projetés (A à E) qui figuraient au demeurant sur les plans transmis au Registre foncier dans ce cadre. Ce faisant, elle a en tout état de cause implicitement procédé à une pesée des intérêts en présence et clairement manifesté son intention de déroger aux distances aux limites et entre bâtiments vu la singularité de la situation: la présence du seul bâtiment ECA B44 d'un volume somme toute modeste, qui assure la distribution d'électricité et le raccordement à la fibre optique et peut de ce fait être assimilé à un édifice public (
cf
. consid. 4d/bb ci-dessus), aurait pour effet de rendre considérablement plus difficile la construction des parcelles litigieuses en cas de strict respect des distances aux limites; ceci alors que les biens-fonds en cause ont vocation à être densifiés vu leur localisation dans les périmètres de centre et d'agglomération, conformément à la volonté de densification des zones à bâtir qui constitue un intérêt public important (
cf
. ATF 137 II 23 consid. 4.3). Dans ces circonstances et même à considérer que le transformateur ne puisse être qualifié de dépendance, la dérogation octroyée par la municipalité ne procéderait pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation et pourrait être confirmée sur la base de l'art. 72 RPE.
Il en résulte que le grief du recourant doit être rejeté.
5.
a) Le recourant invoque encore le non-respect de la distance minimale de 10 m des bâtiments A, C et D par rapport au domaine public adjacent.
b) En affirmant que la distance aux limites serait également applicable entre fond privé et domaine public, sans du reste motiver cette affirmation, le recourant méconnaît que l
a question du champ d'application des règles sur les distances aux limites doit être tranchée au regard du but poursuivi par celles-ci (
cf
. sur ce point arrêt AC.2006.0011 du 18 août 2006). Sous cet angle, la situation n'est généralement pas la même entre deux fonds privés qu'entre un tel immeuble et le domaine public. C'est pourquoi la jurisprudence a admis que, sauf dispositions contraires, les règles fixant les distances minimales entre bâtiments et limites de propriété ne s'appliquent qu'aux limites séparant des fonds privés et non pas aux limites entre des fonds privés et le domaine public (arrêt AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 9b; RDAF 1970 p. 210).
c) L'art. 36 LRou a la teneur suivante:
"
1
A défaut de plan fixant la limite des constructions et sous réserve de l'alinéa 4, les distances minima à observer, lors de la construction de tout bâtiment ou annexe de bâtiment, sont les suivantes:
a.
pour les routes cantonales principales de 1re classe, 18 mètres hors des localités et 15 mètres à l'intérieur des localités;
b.
pour les routes cantonales principales de 2e classe et secondaires à fort trafic, ainsi que pour les routes communales de 1re classe, 13 mètres hors des localités et 10 mètres à l'intérieur des localités;
c.
pour les autres routes cantonales secondaires, les routes de berges et les routes communales de 2e classe, 10 mètres hors des localités et 7 mètres à l'intérieur des localités;
d.
pour les routes communales de 3e classe, 5 mètres à l'extérieur, comme à l'intérieur des localités, sauf en ce qui concerne les sentiers et les servitudes de passage public.
2
La distance est calculée par rapport à l'axe de la chaussée, délimitée par les voies de circulation principales.
3
Aux abords des carrefours, les distances à observer sont déterminées par le département ou par la municipalité selon qu'il s'agit de routes cantonales ou communales.
4
En dérogation à l'article 5 de la présente loi, les catégories de routes mentionnées à l'alinéa premier sont déterminées selon les règles applicables avant l'entrée en vigueur de la loi du 7 février 2012 modifiant la présente loi et mises en œuvre dans le règlement sur la classification des routes cantonales.
"
Le Plan d'extension fixant la limite des constructions d'alignement et approuvé le 15 août 1973 par le Conseil d'Etat (ci-après: le plan d'alignement) prévoit l'alignement le long des parcelles situées au sud de l'avenue des Ormonts, soit en particulier pour la parcelle n
o
137 destinée à accueillir le bâtiment A. En vertu de l'art. 36 al. 1 LRou, c'est par conséquent la limite fixée par le plan d'alignement qui doit être respectée. Quant à l'art. 20 RPE, il dispose notamment que les constructions peuvent être implantées sur l'alignement ou en retrait de celui-ci.
d) En l'espèce, l'alignement figure sur le plan de situation du projet dressé par un géomètre officiel. Le bâtiment A étant implanté légèrement en retrait, il est strictement conforme à la réglementation applicable.
Quant aux bâtiments C et D projetés sur les parcelles n
os
3936 et 3937, ils bordent l'avenue Veillon qui ne fait pas l'objet d'un plan d'alignement. S'agissant d'une route communale de 2
ème
classe à l'intérieur d'une localité, la distance des bâtiments doit être de 7 m par rapport à l'axe de la chaussée (art. 36 al. 1 let. c et al. 2). Ici encore, la distance figurant sur le plan de situation du géomètre officiel est scrupuleusement conforme.
Mal fondé, le grief est rejeté.
6.
a) Le recourant allègue encore que le projet autorisé enlaidira les environs et portera atteinte à un site répertorié à l'ISOS, ainsi qu'aux divers bâtiments environnants classés monuments historiques. S'il ne conteste pas la régularité du projet s'agissant des hauteurs de bâtiments, le recourant considère néanmoins qu'il induira un "
effet de barre
" désastreux. Pour le surplus, l'intéressé se réfère au contenu du préavis négatif du SIPAL (actuelle DGIP) dont l'autorité intimée n'aurait pas tenu compte.
Dans le cadre de la présente procédure, la DGIP a pour sa part confirmé le contenu de son préavis négatif. Dans ce document, le SIPAL a relevé les qualités patrimoniales des quartiers de villas individuelles construits entre la seconde moitié du XIXe siècle et la première partie du XXe siècle, qui constituent une transition urbaine et paysagère entre les noyaux denses des quartiers (en particulier le bourg) et les parcelles viticoles. Ces quartiers de villas ont été inscrits à l'ISOS dans un but de préservation des caractéristiques du périmètre (faible densité et grands jardins assurant une transition entre le bourg et les vignes), ce que compromettraient les bâtiments A à D projetés sur les parcelles voisines. Au vu de son importance et de sa densité, le projet contredirait en effet le phénomène de transition douce et ne garantirait pas la sauvegarde des caractéristiques essentielles du site. La hauteur des nouveaux bâtiments concurrencerait la perception du quartier du Cloître au sud, et en particulier de la cure et de l'église, qui émergent seules des champs de vignes alentour. Par ailleurs, les maisons recensées et protégées sises entre l'avenue des Ormonts et celle du Cloître, seraient menacées par le projet: les parcelles sur lesquelles se trouvent les bâtiments recensés "
verraient
[en effet leur]
affectation
[...]
immédiatement remise en cause dans le cadre de la planification future: entre deux extrémités à forte densité, une zone villa ne peut subsister
". Enfin, le SIPAL recommandait l'application de l'art. 77 aLATC (devenu l'art. 47 LATC depuis le 1
er
septembre 2018) eu égard à l'ancienneté du plan d'affectation sur lequel était fondée la demande d'autorisation de construire.
De son côté, l'autorité intimée a justifié la délivrance de l'autorisation de construire en rappelant que la hauteur et la volumétrie du projet étaient réglementaires. Quant aux bâtiments projetés, ils prendraient place sur l'actuelle friche industrielle dénuée d'intérêt patrimonial et péjorant l'environnement, de sorte que la réalisation du projet conduirait à une amélioration esthétique indéniable. Enfin, des bâtiments d'une certaine volumétrie seraient situés à l'est des parcelles litigieuses, ce qui relativiserait l'impact du projet. Certes intégré dans l'ISOS, le secteur destiné à accueillir le projet présenterait un intérêt moindre (objectif de protection "b") que le quartier voisin du Cloître (objectif de protection "A") et serait intégré dans le périmètre de centre, ce qui justifierait sa densification. Le projet ne porterait du reste pas atteinte à l'objectif de préservation "b" puisqu'une zone de faible densité pourrait tout à fait subsister entre deux ensembles densément bâtis, contrairement à ce que mentionne le préavis du SIPAL. La jurisprudence aurait d'ailleurs confirmé l'admissibilité de la juxtaposition de zones distinctes offrant des possibilités de construire différentes, ayant pour corollaire l'implantation de bâtiments de volumes hétérogènes.
b) aa) L’art. 86 LATC prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s’intègrent à l’environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
bb) Au plan communal, l'art. 73 RPE – applicable à toutes les zones – prévoit que la Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles pour sauvegarder l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations acquises, notamment à la limite de deux zones.
cc) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt TF 1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3, 115 Ia 363 consid. 2c; arrêt TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3; AC.2017.0226, 2017.0229 du 5 février 2018 consid. 7b; AC.2016.0052 du 27 juin 2016 consid. 2b; AC.2014.0208 du 9 février 2015 consid. 4a). Dans ce cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; arrêt TF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3). La municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il satisfait par ailleurs à toutes les dispositions applicables. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c; arrêt TF 1C_57/2010 du 17 octobre 2011 consid. 3.1.2). Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet – l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 114 Ia 343 consid. 4b; arrêt précité AC.2017.0226, 2017.0229 consid. 7b; AC.2016.0151 du 28 novembre 2017 consid. 14b).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 LPA-VD; arrêts TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3 et 1C_450/2008 du 19 mars 2009; arrêt précité AC.2016.0052). Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs (arrêts précités AC.2016.0052 consid. 2b et AC.2014.0208 consid. 4a; AC.2012.0388 du 28 novembre 2013 consid. 6a).
c) La jurisprudence du Tribunal fédéral (depuis 2015) accorde un poids toujours plus important à l’autonomie communale. Le Tribunal fédéral a confirmé que l’autorité communale, qui apprécie les circonstances locales dans le cadre d’une autorisation de construire, bénéficie d’une liberté d’appréciation particulièrement importante que l’autorité de recours ne contrôle qu’avec retenue. Ainsi, dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, l'instance de recours doit la respecter et elle ne peut intervenir, le cas échéant substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales, que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contraire au droit supérieur (ATF 145 I 52 consid. 3; arrêts TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3 1C_639/2018, 1C_641/2018 du 23 septembre 2019 consid. 3.1.3; 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.2 et 1C_337/2015 du 21 décembre 2015 consid. 6.1.1; AC.2017.0108 précité consid. 6b
)
d) aa) La ville d'Aigle est inscrite à l'ISOS. Les parcelles concernées par l'autorisation de construire font partie du périmètre environnant VIII intitulé "
Entrepôts et villas, ayant remplacé des parcelles plantées de vignes, 2
e
m. 20
e
s.
", répertorié sous la catégorie d'inventaire "b" qui "
indique qu'il s'agit d'une partie sensible pour l'image du site, souvent construite
". L'objectif de protection "b" attribué au périmètre environnant "
préconise la sauvegarde des caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes au site
" par des "
prescriptions concernant les constructions nouvelles, les plantations, etc.
". Au sud du projet, le périmètre du Cloître (6) est également recensé à l'ISOS, catégorie d'inventaire "A", avec un objectif de sauvegarde "A".
bb) L’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral indique que cet objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas d’être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates (art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage [LPN; RS 451]). Lorsqu’il s’agit de l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, la règle selon laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l’inventaire ne souffre d’exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d’importance nationale également, s’opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Cette règle ne s’applique que si une tâche de la Confédération est en cause, comme l’al. 2 l’indique clairement. En cas de tâches cantonales ou communales, la protection des sites construits est assurée par le droit cantonal ou communal pertinent, notamment par le plan directeur et les plans d’affectation communaux. Les cantons et les communes ont ainsi l’obligation de prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l’ISOS lors de l’adoption d’un nouveau plan d’affectation (TF 1C_188/2007 du 1
er
avril 2009, in DEP 2009 p. 509).
A contrario
, les objectifs de l'ISOS ne sont pas directement applicables lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans le cadre de l’interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique. L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (arrêts AC.2017.0440 du 7 janvier 2019 consid. 10; AC.2016.0317 du 21 juillet 2017 consid. 11c et AC.2015.0089 du 11 novembre 2015 consid. 3a/dd). Cette répartition des compétences découle directement de la disposition constitutionnelle relative à la protection de la nature et du patrimoine (art. 78 Cst.) (
cf
. arrêt TF 1A.142/2004 du 10 décembre 2004, in RDAF 2006 629; AC.2015.0111 du 17 août 2016 consid. 11a/cc; AC.2015.0089 précité consid. 3a/dd).
e) Dans ce cadre, le recourant invoque uniquement l'"
effet de barre
" désastreux qu'induirait le projet. Cette seule affirmation ne suffit cependant pas à taxer l'appréciation de l'autorité intimée d'insoutenable. Comme mentionné par la municipalité, les quatre bâtiments litigieux prendront place sur une friche industrielle qui péjore actuellement l'environnement existant. Si leur impact ne sera certes pas négligeable vu les dimensions et le volume des constructions (trois étages sur rez-de-chaussée; hauteur à la corniche de 11 à 13 m; emprise au sol des quatre bâtiments de 458 à 567 m
2
), il ressort du dossier que plusieurs bâtiments imposants sont d'ores et déjà érigés sur les parcelles en cause et sur les biens-fonds à l'est de celles-ci, ce que le tribunal a d'ailleurs pu observer lors de l'inspection locale. Pour le surplus, il n'est pas contesté que la hauteur et la volumétrie des bâtiments projetés sont réglementaires. Sous cet angle, le projet autorisé n'apparaît ainsi ni déraisonnable, ni irrationnel.
Par ailleurs, le fait que les parcelles litigieuses sont incluses dans le périmètre environnant VIII de l'ISOS ne modifie pas l'appréciation qui précède et ne constitue pas un obstacle à l'autorisation de construire. Le périmètre s'est vu attribuer l'objectif "b" de sauvegarde, dont on rappellera qu'il préconise la sauvegarde des caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes au site et non "A", qui tend à sauvegarder la substance même d'un périmètre, comme le quartier du Cloître situé au sud. En d'autres termes, le périmètre environnant VIII est protégé non pour lui-même, ce qui est du reste admis par les parties, mais en lien avec les composantes environnantes. Or, dans le but de préserver le château et ses abords, un PDL a été élaboré en 2004 qui vise précisément à en protéger la qualité paysagère et patrimoniale et dont l'enjeu a été défini comme suit: "
Un vignoble de qualité à protéger pour préserver les vues et dégagements sur les ensembles bâtis remarquables, participants à l'image de marque d'Aigle
" (p. 2 et 13 du PDL). Les buts de cette planification étaient la détermination: de critères d'appréciation pour redéfinir les possibilités de bâtir, tout en préservant la qualité du paysage viticole et bâti de cette portion du territoire (1), de conditions d'implantation des constructions nouvelles dans ce paysage viticole et bâti remarquable (2), ainsi que de moyens de planification à disposition pour mettre en action les objectifs du plan directeur communal (3) (p. 2 du PDL). Le PDL a notamment tenu compte de l'ISOS de l'époque, qui mentionnait déjà les qualités historico-architecturales du site, en particulier s'agissant du hameau du Cloître dont l'homogénéité de la substance était relevée (p. 7 du PDL). Outre les objectifs généraux de sauvegarde, l'ISOS proposait déjà à l'époque de l'élaboration du PDL, de concentrer les efforts de sauvegarde sur les environnements constituant des zones indispensables de transition entre les diverses entités construites et de soigner les espaces intermédiaires dans le tissu ancien en raison de leur impact sur la qualité de la substance construite historique (p. 7 du PDL). La planification prenait également en compte le recensement architectural cantonal et l'inventaire cantonal des régions archéologiques (p. 7 du PDL).
Sur cette base, différents secteurs du château ont été délimités et fait l'objet de concepts sectoriels. Il s'agit en particulier du secteur n
os
4 "
En Martinet
", 5 "
Avenue du Chamossaire
" et 6 "
Le Cloître et le Château
". Les parcelles de la constructrice et des propriétaires sont situées à proximité immédiate de ces secteurs et figurent partiellement sur les plan y relatifs. Néanmoins, elles n'ont pas été intégrées dans les périmètres des secteurs n
os
4 et 5 dont les objectifs généraux sont pourtant la préservation des liaisons visuelles entre les différents secteurs. De mêmes, elles ne sont pas situées dans les différents "
point
[s]
de vue et dégagement
[s]
en direction du Château et du Cloître
" ou dans les "
champ
[s]
visuel
[s]
depuis le Château
" figurés sur les plans des secteurs n
os
4, 5 et 6.
Dans ce contexte, aucune mesure particulière concernant les parcelles des propriétaires n'a en définitive été jugée nécessaire ou utile afin de préserver le Château et ses abords, soit en particulier le quartier du Cloître situé à proximité immédiate.
Il en résulte que si les bâtiments à ériger et le quartier du Cloître seront certes en "
co-visibilité
", le projet ne portera toutefois pas une atteinte directe aux points de vue en direction du château et aux champs visuels depuis celui-ci, tels qu'ils ressortent du PDL, planification qui tient particulièrement compte des points de vue et dégagements. Contrairement à ce que soutient le SIPAL, le projet ne concurrencera ainsi pas la perception du quartier du Cloître ou, du moins, pas dans une mesure qui justifierait d'en interdire la réalisation.
Le préavis du SIPAL mentionne encore que la réalisation du projet menacerait l'existence même des bâtiments recensés occupant les parcelles situées entre l'avenue des Ormonts et l'avenue du Cloître, dont l'affectation serait remise en cause à l'avenir étant entendu qu'une zone villa ne pourrait subsister entre deux périmètres fortement urbanisés (le Bourg à l'ouest et le projet litigieux à l'est). Cette considération excède le cadre du présent litige qui porte uniquement sur l'admissibilité du projet litigieux au regard du droit actuel et non sur d'hypothétiques planifications futures dans le cadre desquelles l'ISOS devra, comme déjà relevé, être pris en considération (
cf
. consid. 6b/cc ci-dessus). En outre et comme déjà jugé par la cour de céans à réitérées reprises, la juxtaposition de zones distinctes offrant des possibilités de construire différentes, du point de vue notamment de la hauteur des bâtiments, a nécessairement pour conséquence que des bâtiments présentant des volumes différents puissent être érigés dans chacune de ces zones (arrêt AC.2017.0440 du 7 janvier 2019 consid. 10d et les références citées). Ce constat n'est ainsi pas de nature à remettre en question l'autorisation délivrée. Il le serait d'autant moins en l'espèce que les parcelles litigieuses font partie du périmètre de centre et du périmètre compact d'agglomération, appelés à être densifiés conformément à la
loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700)
, au PDCn et au projet d'agglomération.
Le grief doit ainsi être rejeté.
7.
a) Le recourant a encore invoqué l'art. 63 aLATC qui fixe les conditions de la révision des plans (devenu l'art. 27 LATC à compter du 1
er
septembre 2018) et qui aurait, selon lui, justifié de refuser l'autorisation de construire attaquée. Pour sa part, l'autorité intimée a indiqué dans sa réponse qu'un contrôle incident de la planification ne se justifiait pas malgré l'ancienneté de la planification en vigueur, dès lors que les parcelles se trouvaient dans le périmètre de centre destiné à être densifié. Par la suite, le recourant a contesté le besoin de densification évoqué par l'autorité intimée, sans toutefois soutenir que les conditions du contrôle incident seraient réunies en l'espèce.
b) Selon la jurisprudence, le
contrôle incident
ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens notamment de l'
art. 21 al. 2 LAT
sont réunies (
cf
. ATF 121 II 317 consid. 12c). La disposition cantonale correspondante est l'art. 63 aLATC dont se prévaut précisément le recourant (arrêt AC.2017.0200 du 4 septembre 2018 consid. 5c et les références citées). Aux termes de l'
art. 21 al. 2 LAT
, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de l'
art. 21 al. 2 LAT
peut être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification législative (
cf
. ATF 144 II 41 consid. 5.1 et les références citées; 127 I 103 consid. 6b; arrêt 1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.1).
Le Tribunal fédéral a notamment considéré que l'entrée en vigueur, le 1
er
mai 2014, de la novelle du 15 juin 2012, en particulier l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées (art. 15 al. 2 LAT), ne constitue pas à elle seule une modification sensible des circonstances justifiant de procéder à un contrôle préjudiciel du plan; il faut que s'y ajoutent d'autres circonstances, parmi lesquelles la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement ou encore la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation (ATF 144 II 41 consid. 5.2;
cf
. aussi arrêts TF 1C_88/20219 du 23 septembre 2019 consid. 4.1; TF 1C_213/2018 du 23 janvier 2019; TF 1C_308/2017 du 4 juillet 2018; arrêt AC.2018.0358 du 17 octobre 2019 consid. 4a).
L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes: la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait alors réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (ATF 144 II 41 précité consid. 5.1 p. 45; 140 II 25 consid. 3 p. 29; 1C_40/2016 du 5 octobre 2016 consid. 3.1; Peter Karlen, Stabilität und Wandel in der Zonenplanung, PBG-aktuell 4/1994 p. 8 ss). Conformément à la jurisprudence, cette seconde étape, à savoir l'examen de la nécessité ou de l'opportunité d'adapter le plan, équivaut à soupeser les divers intérêts en présence (TF 1C_307/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.1).
c) En l'espèce, la planification est certes ancienne puisqu'elle date de 1961. Cela étant, les parcelles concernées par le projet sont équipées, localisées à proximité du bourg et, surtout, d'ores et déjà bâties. Comme mentionné plus haut, elles sont en outre incluses dans le périmètre de centre et dans le périmètre compact d'agglomération, soit des périmètres destinés à être densifié selon le PDCn. Elles sont enfin largement desservies par les transports en commun. Dans ces circonstances, il n'y a pas lieu de procéder à un contrôle incident de la planification litigieuse. Cette appréciation est du reste confirmée par la zone réservée "Centre-ville" récemment mise à l'enquête publique en vue de la réduction de la zone à bâtir surdimensionnée et qui n'inclut pas les parcelles destinées à accueillir le projet litigieux.
Il en résulte que les conditions d'un contrôle incident de la planification ne sont manifestement pas réunies (pour un arrêt concernant la même commune et allant dans le même sens,
cf
. AC.2017.0440 consid. 11).
e) On ajoutera que le recourant ne peut rien tirer du fait que le taux de vacance des logements serait prétendument important dans la commune et qu'il n'y aurait de ce fait pas matière à densifier le secteur. Pour rappel, l
e permis de construire, tout au moins s'il s'agit de l'autorisation ordinaire de l'art. 22 al. 2 LAT constitue une autorisation de police à laquelle l'administré a droit pour autant qu'il remplisse les conditions posées par les textes applicables
(arrêts AC.2018.0092 et AC.2018.0098 du 29 octobre 2019 consid. 4d; AC.2006.0195 du 26 février 2007 consid. 2b et les arrêts cités).
Par conséquent et en l'absence de contrôle incident de la planification pour les motifs déjà exposés, la question du besoin en nouveaux logements est indifférente à l'issue du présent litige qui a uniquement trait au bien-fondé de l'autorisation de construire délivrée sur la base des lois et règlements applicables.
Mal fondé, le grief doit être écarté.
8.
a) Le recourant a également critiqué pour la première fois, dans son mémoire complémentaire du 6 mars 2019, la non-application par l'autorité intimée de l'art. 47 LATC pour refuser le permis de construire. Dans ce cadre, il a indiqué que les travaux de révision du PGA avaient "
maintenant été initiés
", ce dont attestait l'annonce du 10 octobre 2018 publiée sur son site Internet par le bureau d'urbanisme ayant remporté l'appel d'offres portant sur l'élaboration du nouveau PGA communal. Par ailleurs, le délai pour réviser les PGA communaux étant fixé au mois de juin 2021, il ne restait plus à l'autorité intimée qu'un délai d'un peu plus de deux ans pour ce faire.
b) L'art. 47 LATC, qui correspond à l'art. 77 aLATC (arrêt AC.2018.0435 du 12 août 2019 consid. 2c), a la teneur suivante:
"
Art. 47 Plans en voie d'élaboration
1
La municipalité peut refuser un permis de construire lorsqu'un projet de construction, bien que conforme, compromet une modification de plan envisagée, non encore soumise à l'enquête publique.
[...]"
c) Il résulte de la jurisprudence rendue sous l'empire de l'art. 77 aLATC, qu'un tel refus constitue une mesure provisionnelle prise dans le cadre d'une procédure de planification; cette disposition peut être appliquée en lien avec l'instauration d'une zone réservée au sens de l'art. 27 LAT, laquelle est assujettie en droit vaudois à la même procédure d'établissement que les autres plans d'affectation (art. 46 al. 2 LATC;
cf
. arrêts AC.2016.0305 du 3 août 2017 consid. 2a; AC.2015.0326 du 7 juin 2016 consid. 3 et les références citées). Le Tribunal fédéral a du reste confirmé qu'une commune pouvait refuser un permis de construire en application de l'art. 77 aLATC au motif qu'elle envisageait d'instaurer une zone réservée (arrêt TF 1C_241/2016 du 21 avril 2017 consid. 4).
Un refus fondé sur l'art. 77 aLATC doit permettre d'empêcher la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée et qui compromettrait la révision de cette dernière. L'application de l'art. 77 aLATC suppose que l'intention de réviser la réglementation en vigueur ait fait l'objet d'un début de concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires. La révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de planification (arrêts TF 1C_696/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2; TF 1C_22/2012 du 30 août 2012 consid. 7). L’autorité doit avoir exprimé une volonté claire de modifier la planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision municipale, d'un vote du conseil de la commune ou du mandat d'étude confié à un bureau d'urbanistes (AC.2016.0326 du 2 octobre 2017 consid. 1a et les références citées).
d) Compte tenu des concepts juridiques largement indéterminés utilisés par l'art. 47 LATC – qui correspondent à ceux de l'ancien art. 77 aLATC, en vigueur jusqu'au 31 août 2018 – la municipalité qui applique cette disposition jouit d'une grande latitude de jugement et d’un pouvoir d’appréciation important (arrêts AC.2018.0435 précité consid. 2c; AC.2017.0223 du 27 juin 2018 consid. 2b et AC.2016.0344 du 19 février 2018). L'art. 47 LATC lui confère en effet une simple faculté. La municipalité n'est cependant pas libre d'agir comme bon lui semble. L'autorité ne peut ni renoncer à exercer son pouvoir d'appréciation ni faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement et l'interdiction de l'arbitraire. Dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, l'autorité est également liée par des critères qui découlent du sens et du but de la réglementation applicable (AC.2016.0305 du 3 août 2017 consid. 2c/aa et les références). Si les communes dont la zone à bâtir est surdimensionnée sont appelées à faire usage de cette disposition afin d'éviter de péjorer la situation existante pendant le processus de révision du PGA, cela ne signifie cependant pas qu'elles doivent appliquer sans discernement cette disposition à toute demande de permis de construire (AC.2017.0223 du 27 juin 2018 consid. 2c; AC.2016.0305 du 3 août 2017 consid. 2c/cc).
e) En l'espèce, lorsqu'elle a délivré l'autorisation de construire litigieuse le 10 octobre 2018, l'autorité intimée avait déjà entamé les démarches en vue de la révision de sa planification communale. Le même jour en effet, un bureau d'urbanisme a annoncé sur son site Internet avoir remporté, avec d'autres bureaux, l'appel d'offres pour l'élaboration du plan général d'affectation de la commune. Dans la présente procédure, l'autorité intimée a cependant expliqué n'avoir pas appliqué l'art. 47 LATC car les travaux n'étaient alors pas suffisamment avancés pour justifier un refus sur cette base et que, par ailleurs, le projet de la constructrice ne compromettait quoi qu'il en soit pas la planification future qui tendrait au contraire à densifier la zone en question. A cet égard, on soulignera que la zone réservée mise à l'enquête en 2019 en vue du redimensionnement de la zone à bâtir n'inclut pas les parcelles destinées à accueillir le projet, ce qui corrobore l'affirmation de l'autorité intimée selon laquelle elle entend densifier ce secteur. Au vu des éléments qui précèdent, le choix de l'autorité intimée de ne pas appliquer l'art. 47 LATC repose sur des motifs objectifs et vérifiables. Il l'est en réalité d'autant plus que, faut-il le rappeler, les parcelles en cause sont déjà bâties (friche industrielle), incluses dans le périmètre de centre et bien desservies en transports publics. Dans ces circonstances, le tribunal ne discerne aucun indice militant en faveur de l'exclusion de la zone à bâtir des parcelles litigieuses à l'avenir ou de la réduction de la densité. En d'autres termes et comme l'affirme l'autorité intimée, rien ne laisse présager une contrariété du projet à la planification future. Partant, c'est sans abuser de son large pouvoir d'appréciation que l'autorité intimée a renoncé à appliquer l'art. 47 LATC.
Ici encore, le grief s'avère mal fondé.
9.
a) En dernier lieu, le recourant expose que selon la synthèse CAMAC, les conditions fixées par l'entreprise d'exploitation ferroviaire TPC "[devaient]
figurer intégralement dans le permis de construire
". Dès lors que tel ne serait pas le cas, le permis litigieux devrait être annulé. Dans leurs mémoires de réponses, l'autorité intimée et la constructrice ont indiqué que les TPC avaient retiré leur opposition suite à la signature d'une convention versée à la procédure. Au vu de la convention, le recourant a précisé dans sa réplique que le retrait de l'opposition ne portait que sur les bâtiments A à D et non pas sur le bâtiment E du projet, de sorte que la réalisation simultanée des bâtiments A à E ne pouvait être assurée contrairement à la mention figurant au Registre foncier. Partant, le permis n'aurait pu être délivré.
b) En l'espèce, la convention conclue prévoit le retrait de l'opposition (art. 1 de la convention) mais la maintient uniquement concernant l'immeuble E prévu sur la parcelle n
o
3933 (art. 3 de la convention; l'opposition d'ailleurs renouvelée dans le cadre de la nouvelle mise à l'enquête concernant le bâtiment E (
cf
. lettre L ci-dessus). En d'autres termes, les TPC ont donné leur accord à la construction des bâtiments A à D, conformément à l'art. 18m LCdF. Or, dans la mesure où le projet a été modifié en ce sens, que la construction du bâtiment E a été abandonnée et que le permis a été délivré pour la seule construction des bâtiments A à D, le grief tombe manifestement à faux: la question de l'éventuelle autorisation de construire un bâtiment supplémentaire sur la parcelle n
o
3933 (bâtiment E) et, partant, l'opposition y relative des TPC excède le cadre du présent litige et ne saurait justifier l'annulation de la décision entreprise. Pour ce qui est de l'argument du recourant selon lequel l'absence d'autorisation concernant le bâtiment E empêcherait la réalisation simultanée des bâtiments et justifierait l'annulation du permis de construire, il s'avère également privé de tout fondement pour les motifs déjà exposés (
cf
. consid. 2 ci-dessus).
Le grief tombe ainsi à faux.
10.
En définitive, le recours, mal fondé, doit être rejeté et l'autorisation de construire du 10 octobre 2018 confirmée.
Succombant, le recourant supportera les frais de justice et versera des dépens en faveur de l'autorité intimée, d'une part, et de la constructrice ainsi que des propriétaires qui ont procédé et obtiennent gain de cause par l'entremise d'un mandataire professionnel. L'autorité concernée n'étant pas assistée d'un conseil, elle n'a pas droit à des dépens. Il en va de même des propriétaires non représentés par un mandataire professionnel (art. 49 al. 1, 55, 91 et 99 LPA-VD).