# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6e136c3a-d0f8-5986-bfe3-cb64bf9164f0
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 46'363.- per il mapp. no. 291 RFD di _;
- CHF 6'700.- per il mapp. no. 735 RFD di _.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 3 febbraio 2005.
Dapprima l’autorità di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione per quanto attiene al mapp. no. 291, considerato quale edificio utilizzato unicamente a scopi agricoli accessori (vigna) e pertanto non al beneficio della riduzione del 75% accordata in caso di coltivazione diretta.
Successivamente il reclamo è stato accolto in merito al valore di stima del mapp. no. 735, il cui valore di reddito presunto è stato riportato su due mesi in luogo di tre, riducendo il valore di reddito capitalizzato da CHF 5'880.- a CHF 3'920.-.
Il valore ufficiale di stima del mapp. no. 735 è stato pertanto stabilito in CHF 5'700.-.
3. Con ricorso 2/3 marzo 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione del valore di stima di ciascuno dei due fondi. Ciò per i seguenti motivi:
-
L’edificio presente sul mapp. no. 291 è adibito e utilizzato unicamente a scopi agricoli e non come abitazione primaria o secondaria;
-
Il rustico presente sul mapp. no. 735, raggiungibile esclusivamente in due ore e mezza di cammino, si trova essenzialmente nello stato originario, è parzialmente interrato e privo di isolazione, nonché di elettricità, di riscaldamento e di servizi igienici, mentre l’acqua viene captata tramite una condotta a cielo aperto. Non può pertanto essere considerato alcun valore di reddito. Oltre a ciò sia la cubatura, che non supera la metà di quanto stabilito dall’UCS, sia la superficie abitabile non corrispondono alla realtà.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 28 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che sul mapp. no. 291, oltre ad un garage-deposito (sub. B), è presente un edificio rustico di due piani (sub. A) con al piano terreno un piccolo locale pranzo, un cucinino non arredato e un WC-doccia e al piano superiore un piccolo soggiorno e una camera. Non esistono impianti di riscaldamento e i vetri sono semplici, con telaio in legno. L’edificio è stato oggetto di una riattazione nel corso degli anni 1965-1970.
Sul mapp. no. 735 è invece presente un rustico riattato all’inizio degli anni ’80, strutturato su due livelli. Al piano inferiore, interrato verso monte e sul lato ovest, è presente un unico locale soggiorno con un lavandino, mentre il piano superiore è un mansardato con altezza al colmo di 2.20/2.30 m e punto più basso di 80 cm. L’acqua è captata in superficie e non è potabile. Non sono presenti servizi igienici.
L’edificio è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di cammino.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso in merito ad entrambi i mappali e più precisamente:
-
Mapp. no. 291
: il correttivo della vetustà deve essere aumentato dal -30% al -37%, considerato che il rustico è stato riattato nel corso degli anni 1965-1970. Oltre a ciò, trattandosi di un edificio rustico senza riscaldamento e con vetri semplici, che non può pertanto essere abitato nel corso dei mesi invernali, il valore di reddito deve essere riportato su soli 8 mesi.
-
Mapp. no. 735
: ritenute le caratteristiche costruttive del rustico, la mancanza delle più elementari infrastrutture quali per esempio l’approvvigionamento di acqua potabile e i servizi igienici, nonché il fatto che la località è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di cammino, il valore di reddito deve essere riportato su un periodo di tempo massimo di un mese.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
-
CHF 29'893.- per il mapp. no. 291 RFD di _;
-
CHF 2'700.- per il mapp. no. 735 RFD di _.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere al ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.

## Considerations