# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a6cb145c-9147-49ed-abd0-5ddb441744e5
**Court:** ZH_SRK
**Chamber:** ZH_SRK_001
**Year:** 2009
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

hat sich ergeben:
A. Die A mit ausserkantonalem Sitz in C (nachfolgend die Pflichtige) ist eine
Tochtergesellschaft der 1999 gegründeten Holding D. Sie konzentrierte sich seit Auf-
nahme ihrer Immobiliengeschäftstätigkeit auf zwei Bereiche, nämlich einerseits auf den
Erwerb von Anlageobjekten und andererseits auf Promotionsprojekte (Entwicklungs-
projekte), wobei die Geschäftsleitung und das Tagesgeschäft – mangels einer eigenen
geschäftlichen Infrastruktur am ausserkantonalen Sitz in C – der in E (ab 2006 in F)
innerkantonal domizilierten G übertragen wurde. Bis zum 20. März 2000 besorgte die
nahe stehende H in I die laufenden Geschäfte der Pflichtigen. Bezüglich der Promoti-
onsprojekte wurden entweder unüberbaute Grundstücke gekauft, überbaut und (häufig
in Form von Stockwerkeinheiten) wieder verkauft oder es wurden überbaute Grundstü-
cke gekauft, umgebaut und ebenfalls in der Regel von Stockwerkeinheiten wieder ver-
kauft. In den hier interessierenden Jahren 2001 bis 2004 veräusserte die Pflichtige
Promotionsobjekte im Wert von rund 60 Mio. Franken (2001), 90 Mio. Franken (2002),
120 Mio. Franken (2003) und 100 Mio. Franken (2004). Ein Grossteil der im genannten
Zeitraum verkauften Objekte befand sich in verschiedensten Gemeinden im Kanton
Zürich. Daneben verkaufte die Pflichtige im betreffenden Zeitraum auch Anlageliegen-
schaften im Wert von rund Mio. Franken.
Zu den in der Gemeinde B veräusserten Promotionsobjekten gehörten unter
anderem die nachfolgend interessierenden Liegenschaften strasse 44 (diverse Hand-
änderungen im Jahr 2001), strasse 48-52 (22. Dezember 2002), strasse 15 (2002 bis
2003) und strasse 6 (2003 bis 2004).
Mit Beschlüssen vom 22. August 2006 auferlegte die Kommission für Grund-
steuern der Gemeinde B der Pflichtigen zufolge Veräusserung dieser Grundstücke wie
folgt Grundstückgewinnsteuern:
Steuerbetrag
- strasse 44 (Alle StWE an Kat.Nr.),
steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 697'624.- Fr. 213'050.-
- strasse 48-52 (Kat.Nr.),
steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 469'568.- Fr. 177'200.-
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- strasse 15 (Alle StWE an Kat.Nr.),
steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr.779'395.- Fr. 227'615.-
- strasse 6 (Alle StWE an Kat.Nr.),
- steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 584'126.- Fr. 217'666.-
Total Fr. 835'531.-
B. Dagegen erhobene Einsprachen, womit die Pflichtige zur Hauptsache
Händlerpauschalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise, die volle Anrechnung der der
D bezahlten Darlehenszinsen und anlässlich der mündlichen Vertretung der Einspra-
che auch die Berücksichtigung von Verlusten aus anderen Grundstückverkäufen und
aus Betriebstätigkeit geltend machte, wies die Kommission mit Beschlüssen vom
8. Mai 2007 ab. Dagegen hiess sie die Einsprache gegen den Veranlagungsbeschluss
betreffend Liegenschaft strasse 48-52 insoweit teilweise gut, als sie die daraus resultie-
rende Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten berücksichtigte und dement-
sprechend die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 177'200.- auf Fr. 126'560.- herabsetz-
te.
C. Mit Rekurs vom 13. Juni 2007 beantragte die Pflichtige, die veranlagten
Grundstückgewinnsteuern auf Franken Null herabzusetzen. Dabei seien Händlerpau-
schalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise anzurechnen. Die der D bezahlten Darle-
henszinsen seien mit einem reduzierten Zinssatz zu berücksichtigen. Weiter seien die
verbleibenden Gewinne mit im Kanton Zürich und in verschiedenen zürcherischen
Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verlusten von im Umfang von meh-
reren Millionen Franken zu verrechnen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädi-
gung.
In ihrer Rekursantwort vom 16. August 2007 schloss die Grundsteuerkommis-
sion auf Abweisung des Rekurses und beantragte ebenfalls eine Parteientschädigung.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
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## Considerations

Die Rekurskommission zieht in Erwägung:
1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-
zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219
Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenbaren Aufwendungen sind in § 221 Abs. 1
StG abschliessend aufgezählt (RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006,
§ 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträ-
ge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbunde-
ne Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Natür-
liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit
der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf
deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich-
tet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem ist im interkantonalen Verhältnis gemäss der
gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 127 Abs. 3 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) resp. zu Art. 46 Abs. 2 der alten Bundes-
verfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausges-
taltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu
übernehmen, die mit der Veräusserung zusammenhängen, auch wenn das kantonale
Recht dies nicht vorsieht (Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000,
S. 525; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 152). Zu diesen Aufwendungen, die
nicht bereits nach § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt
werden können, gehört namentlich ein Anteil an den allgemeinen Unkosten, die dem
Liegenschaftenhändler am Hauptsitz entstehen. Dieser Anteil bemisst sich in der Regel
pauschal auf 5% des Erlöses (BGE 92 I 461; 111 Ia 220 E. 2d). Allerdings kann beim
Vorliegen besonderer Gründe vom üblichen Pauschalabzug sowohl nach oben als
auch nach unten abgewichen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte bestehen,
dass die Pauschale den auf das betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil
der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis
dem Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderläuft
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 168; StE 1993 B 45 Nr. 8 E. 5b = ZStP 1993,
137). Ferner kann der interkantonale Liegenschaftenhändler Verluste aus Liegen-
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schaftsverkäufen mit den im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten Grundstück-
gewinnen verrechnen. Dies gilt auch für Verluste aus allfälligen Teilveräusserungen,
die gemäss § 224 Abs. 3 StG erst nach vollständiger Veräusserung aller Teilparzellen
verrechenbar wären (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 173). Verluste sollen
möglichst schnell mit Gewinnen verrechnet werden. Insofern kommt der kantonalen
Verlustverrechnungsbestimmung (§ 224 Abs. 3 StG) im interkantonalen Verhältnis nur
subsidiäre Bedeutung zu (VGr, 19. November 1997, SR.97.00047, auszugsweise ver-
öffentlicht in RB 1997 Nr. 46).
2. Streitig ist zunächst, ob die Pflichtige Liegenschaftenhändlerpauschalen in
Höhe von 3% der Verkaufspreise und somit folgende weitere Anlagekosten bei der
Grundstückgewinnsteuer anrechnen darf: Fr. 178'950.- (strasse 44), Fr. 101'700.-
(strasse 15), Fr. 142'500.- (strasse 48-52) und Fr. 192'823.- (strasse 6).
a) Die Rekursgegnerin hat keine Händlerpauschalen angerechnet. Sie ist im
Verlauf mehrerer Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren in der Gemeinde B
und in anderen Gemeinden, welchen das Steueramt der Gemeinde B Amtshilfe leiste-
te, zum Schluss gekommen, dass der Kanton Zürich in Form von Drittkosten bereits
sämtliche mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen
Unkosten übernommen habe (E9, E. II.2a). Selbst jene Unkosten, welche üblicherwei-
se nur mit der Händlerpauschale bei den Anlagekosten erfasst werden könnten, seien
von der Pflichtigen in Form von Drittkosten bei der Grundstückgewinnsteuer steuer-
mindernd geltend gemacht und auch vollständig angerechnet worden. Diese Aufwand-
verteilung habe die Konzernstruktur der A-Gruppe ermöglicht. Die Pflichtige sei eine
von mehreren Tochtergesellschaften der D. Sie habe ihren ausserkantonalen Sitz in C,
sei Eigentümerin zahlreicher Liegenschaften (Anlage- und Umlaufvermögen), verfüge
aber in C nicht über die dafür erforderliche geschäftliche Infrastruktur. Das Tagesge-
schäft für die Pflichtige wie auch für weitere Gruppengesellschaften besorge die inner-
kantonal domizilierte Schwestergesellschaft G. Dort sei die Geschäftsleitung angesie-
delt und würden die im Interesse der Pflichtigen liegenden Geschäftstätigkeiten wie An-
und Verkauf von Liegenschaften, Projekt- und Portfoliomanagement, Finanzen etc.
vorgenommen. Die G stelle der Pflichtigen für die erbrachten Leistungen laufend
Rechnung. Die betreffenden Kosten würden bei der Pflichtigen aktiviert und später bei
der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht. Zu den aktivierten
und bei der Grundstückgewinnsteuer stets angerechneten Kosten gehörten sämtliche
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Baukosten samt Architektur- und GU-Honoraren, alle Kosten beim An- und Verkauf
sowie sämtliche Kosten für die Abklärung von Erschliessungs- und Überbauungsmög-
lichkeiten. Darüber hinaus habe die Pflichtige keine allgemeinen Unkosten gehabt, die
mit der Händlerpauschale zu berücksichtigen wären. Der eigene Verwaltungsaufwand
am Sitz in C könne vernachlässigt werden. Weitere von der D und der G auf die Pflich-
tige überwälzte Kosten (Verwaltungsratshonorare, Erfolgsbeteiligungen, Auslagenpau-
schalen/Managementgebühren und Buchführungskosten) gehörten zu den allgemeinen
Unkosten einer Unternehmung und nicht zu den allgemeinen Unkosten im Sinn der
Händlerpauschale. Die Pflichtige habe den Beweis nicht erbringen können, dass in den
Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungshonoraren, Auslagenpauschalen und Manage-
mentgebühren auch Leistungen im Sinn der Händlerpauschalen enthalten seien.
b) Diesen Ausführungen hält die Pflichtige entgegen, dass die Händlerpau-
schale gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur Unkosten abdecke, die
objektbezogen mit dem An- und Verkauf von konkreten Liegenschaften zusammenhin-
gen, sondern es gehe richtigerweise um die Abgeltung aller allgemeinen Aufwendun-
gen, die dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung seines Gewinns er-
wachsen seien. Solche Kosten seien der Pflichtigen entstanden. Ein Teil der Kosten
werde durch die G verursacht, welche diese Kosten gestützt auf einen Dienstleistungs-
vertrag an die Pflichtige bzw. an die D verrechne, welche diese dann ihrerseits an die
Pflichtige weiter verrechne. Da die G ihre Abteilungen im Sinn von Profitcentern nach
Kostenstellen führe, würden die Kosten pro ausgeführten Tätigkeitsbereich genau er-
fasst (allerdings nicht basierend auf objektmässigen Stundenaufschrieben), und zwar
nach folgendem Schema: Die Einkaufs- bzw. Verkaufsabteilung verrechne ihre Kosten
unter Beachtung üblicher Provisionsansätze objektsbezogen an die Pflichtige weiter.
Gleiches gelte für die Kosten im Zusammenhang mit dem Notariatswesen (Begrün-
dung von Stockwerkeigentum, Parzellierung und Errichtung/Aufhebung von Dienstbar-
keiten) und bezüglich der Kosten für Projektentwicklung und Bautreuhand. All diese bei
der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Kosten habe die Rekursgegnerin an-
erkannt. Darüber hinaus seien der Pflichtigen aber auch noch weitere Kosten entstan-
den, die zwar im Hinblick auf die Gewinnerzielung getätigt, aber als allgemeine Kosten
nicht objektmässig verlegt worden seien. Dazu gehörten Kosten für die Entscheidung,
welche konkreten Objekte anzukaufen bzw. zu verkaufen seien. Die Pflichtige habe
eine Vielzahl von Objekten besichtigt und geprüft. Längst nicht alle damit zusammen-
hängenden Tätigkeiten hätten zum Erfolg geführt. Beispielsweise seien im Jahr 2006
Objekte im Wert von mehr als 3 Milliarden Franken näher geprüft worden; schliesslich
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seien jedoch nur Objekte im Wert von knapp 2000 Millionen Franken gekauft worden.
Diese Kosten seien zusätzlich zu den Vermittlungsprovisionen entstanden, jedoch von
der Rekursgegnerin nicht gewinnmindernd berücksichtigt worden. Im Zusammenhang
mit den Promotionsliegenschaften seien noch weitere Kosten entstanden. Angesichts
der Bedeutung des Geschäfts sei eine Portfoliostrategie festgelegt und immer wieder
auf deren Richtigkeit hin überprüft worden. Ferner habe auch die Beschaffung der Fi-
nanzierung für die konkret zu erwerbenden Objekte zu einem Kostenaufwand geführt.
Die Promotionsliegenschaften seien regelmässig mit einer Bautätigkeit (Umbau oder
Neubau) verbunden gewesen. Daraus seien der Pflichtigen für architektonische
Grundkonzepte Auslagen entstanden. Sie habe sämtliche Verträge mit einem Objekt-
wert von über fünf Millionen Franken genehmigt, Architekten, Ingenieure und Fachpla-
ner evaluiert und über deren Beauftragung entschieden. Ferner habe sie als Bauherrin
die Baustellen kontrolliert, Werbung und Weiterbildung betrieben und ständig das
Marktumfeld und die Zinsentwicklung beobachtet. All diese von der G, teilweise aber
auch von den Verwaltungsräten der Pflichtigen erbrachten Aufwendungen seien von
der Rekursgegnerin nicht angerechnet worden. Die Tätigkeit des Verwaltungsrats habe
sich keineswegs bloss auf die Oberleitung der Gesellschaft beschränkt. Er sei vielmehr
im oben umschriebenen Sinn operativ tätig geworden und habe als Gesamtheit oder
durch einzelne Mitglieder die möglicherweise zu erwerbenden Grundstücke geprüft, die
Portfoliostrategie festgelegt, die Finanzierung besorgt, die Baumassnahmen überwacht
und die Werbung angeregt. Für Hilfstätigkeiten hätten die Mitglieder entweder zusätzli-
ches Personal oder die Dienste Dritter in Anspruch genommen. Entsprechend hätten
die Verwaltungsräte die Entschädigung nicht als Risikoabdeckung, dass sie sich als
Verwaltungsräte zur Verfügung stellten, sondern erfolgsabhängig für ihre operative
Tätigkeit erhalten. Über diese Kosten hinaus habe die Pflichtige weiteren Aufwand im
Hinblick auf ihre Liegenschaftenhändlertätigkeit gehabt, nämlich Buchhaltungs-, Revi-
sions- und Beratungskosten, welche die Rekursgegnerin ebenfalls nicht zum Abzug
zugelassen habe. Dass ein Teil des Aufwands im Hinblick auf die Gewinnerzielung
nicht durch die Pflichtige selbst, sondern von Dritten getätigt worden sei, spiele keine
Rolle. Entscheidend sei einzig, dass die Pflichtige diese Kosten am Sitz getragen habe.
Unbestritten sei, dass die Pflichtige nicht nur Aktivitäten im Bereich des An- und Ver-
kaufs von Promotionsliegenschaften entfaltet habe, sondern daneben auch Anlagelie-
genschaften halte. Entsprechend entfalle ein Teil des gesamten Verwaltungsaufwands
auch auf die Anlageliegenschaften. Aufgrund der jahrelangen Erfahrung der Pflichti-
gen, welche sich am Umsatz mit Promotions- bzw. Anlageobjekten orientiere, entfalle
auf die Promotionsobjekte ein Unkostenanteil von rund 70%, während der Anteil bei
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den Anlageobjekten rund 30% betrage. Die Koppelung an den Umsatzzahlen aus Ver-
kauf von Promotionsliegenschaften bzw. Erträgen aus Anlageobjekten sei einsichtig.
Denn Promotionsliegenschaften müssten während der ganzen Besitzesdauer ununter-
brochen intensiv betreut werden (Ankauf, Finanzierung, Umbau/Neubau, Stockwerk-
begründung, Weiterverkauf). Dagegen sei der Rhythmus bei Anlageobjekten sehr viel
gemächlicher. Nach deren Erwerb sei nur noch eine gewisse Überwachung und gele-
gentliche Renovation erforderlich. Allenfalls würden sie nach 20 oder 30 Jahren ver-
kauft. Der auf die Anlageobjekte entfallende Verwaltungsaufwand der Pflichtigen sei
auch deshalb viel geringer, weil die Liegenschaften durch Drittverwaltungen vor Ort
betreut würden. Die Drittverwaltungskosten seien direkt auf die Anlageobjekte gebucht
worden und somit im hier interessierenden Verwaltungsaufwand der Pflichtigen nicht
enthalten.
c) Mit der Pauschalierung der Unkosten gemäss bundesgerichtlicher Recht-
sprechung wird der Steuerpflichtige aus Praktikabilitätsgründen davon entbunden, die
schwer schätzbaren, beim An- und Verkauf von Liegenschaften tatsächlich angefalle-
nen, allgemeinen Unkosten nachzuweisen, für deren Bestand und Umfang er aufgrund
der allgemeinen Beweislastregel bei steuermindernden Tatsachen grundsätzlich be-
weisbelastet wäre. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen deckt die Pauschale aber
nicht sämtliche, dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung eines Ge-
winns anfallenden Aufwendungen ab. Pauschalisiert sind einzig die mit dem An- und
Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten. Dagegen orientiert
sich die Prüfung der Angemessenheit der Pauschale immer an den gesamten allge-
meinen Unkosten (vgl. dazu E. 1h).
Gemäss zürcherischer Rechtsprechung, die sich von der einzelfallbezogenen
Rechtsprechung des Bundesgerichts unterscheidet (vgl. hierzu Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, § 221 N 170), darf die Händlerpauschale, welche einzig und allein die
mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe deckt (weitere
abzugsfähige Unkosten des Liegenschaftenhändlers sind nicht pauschaliert), nur dann
unter 5% der Verkaufserlöse bzw. unter das beantragte Mass gekürzt werden, wenn
der Liegenschaftenkanton dartun kann, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg
weit mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers
deckt (ZStP 1992, 283). Eine Kürzung nur aus formalen Gründen (etwa beim Beizug
von Mäklern, kurzer Besitzesdauer, hohem Verkaufsvolumen oder wenn hohen Ver-
kaufspreisen ein nur niedriger Gewinn gegenübersteht) ist entgegen der im Einspra-
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cheverfahren vertretenen Auffassung der Rekursgegnerin nach der verwaltungsgericht-
lichen Rechtsprechung unzulässig. Immerhin geben formale Gründe (speziell ein ho-
hes Verkaufsvolumen mit einem hohen Rationalisierungseffekt, der Beizug von Mäk-
lern und die Auslagerung weiterer Tätigkeiten an Dritte) regelmässig Anlass zu einer
Untersuchung, weil in diesen Fällen nicht selten im Sitzkanton gar keine allgemeinen
Unkosten im Umfang von 5% resp. auch 3% aller Verkaufserlöse vorhanden sind.
d) Bei der Prüfung der Angemessenheit der Pauschale hat der Liegenschaf-
tenhändler mitzuwirken (VGr, 20. Oktober 2006, SB.2006.00021 = www.vgrzh.ch,
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 170). Dabei hat er seine allgemeinen Unkos-
ten über einen Zeitraum von wenigstens drei Jahren offen zu legen und darzutun, wel-
che unterschiedlichen Tätigkeitsbereiche (z.B. Architektur- und GU-Leistungen, Ver-
kaufstätigkeit für Dritte etc.) er im betreffenden Zeitraum ausgeübt hat. Denn die
allgemeinen Betriebskosten sind auf alle von ihm ausgeübten Tätigkeiten angemessen
aufzuteilen. Weiter sind detaillierte Aufstellungen über alle im betreffenden Zeitraum
verkauften Liegenschaften mit Angaben über Standort, Verkaufspreis und Handände-
rungsdatum erforderlich. Der auf eigene Handelstätigkeit entfallende Unkostenanteil ist
ohne Rücksicht darauf, welche Pauschalen im Einzelfall an den Verkaufsstandorten
tatsächlich geltend gemacht worden sind, auf alle Standorte im Verhältnis der Ver-
kaufspreise aufzuteilen. Ergibt sich, dass die tatsächlichen auf Händlertätigkeiten ent-
fallenden Unkosten über einen längeren Zeitraum betrachtet unter den im gleichen
Zeitraum berechneten Pauschalkosten (= gesamte Verkaufserlöse x beanspruchter
Prozentsatz) liegen, muss die Pauschale im Hinblick auf eine angemessene interkan-
tonale Steuerausscheidung gekürzt werden. Ohne diese Korrektur würden Teile des
Grundstückgewinns vom Sitzkanton besteuert, was der bundesgerichtlichen Ausschei-
dungsregel, dass Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von
Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton
steuerbar sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 151), zuwider laufen würde.
e) Die Pflichtige hat die zur Überprüfung der Angemessenheit der Pauschale
erforderlichen Unterlagen weitgehend von sich aus vorgelegt. U.a. reichte sie die voll-
ständigen Jahresrechnungen für die Jahre 1999 bis 2004 und diverse Listen mit allen
Käufen und Verkäufen im Zeitraum von 1998 bis September 2006 ein. Da sich die Ver-
käufe im vorliegenden Fall in den Jahren 2001 bis 2004 ereigneten, rechtfertigt es sich,
die Angemessenheitsüberprüfung auf die Geschäftsjahre 2001 bis 2004 zu beschrän-
http://www.vgrzh.ch/
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ken. Ein Beurteilungszeitraum von vier Jahren reicht für ein repräsentatives Ergebnis
aus.
f) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin ist für die Festsetzung der
interkantonalen Händlerpauschale nicht entscheidend, dass die geschäftlichen Aktivitä-
ten der Pflichtigen durch die im Kanton Zürich ansässige Schwestergesellschaft G be-
sorgt worden sind und der mit dem An- und Verkauf zusammenhängende Aufwand
weitgehend im Kanton Zürich angefallen ist. Denn die Pflichtige hat die mit dem Erwerb
und Verkauf, der Entwicklung und Verwaltung ihrer Liegenschaften verbundenen all-
gemeinen Unkosten weitgehend in Form von Pauschalen übernommen. Folgedessen
sind der Pflichtigen im Kanton C allgemeine Unkosten erwachsen. Dass es sich bei der
Pflichtigen lediglich um ein formelles, künstlich geschaffenes "Briefkastendomizil" han-
delt, welches am statutarischen Sitz weder Leitung noch Geschäftseinrichtungen (Bü-
roräumlichkeiten, Personal etc.) besitzt und demzufolge die zivilrechtliche Existenz der
Pflichtigen zu ignorieren wäre und keine interkantonale Steuerausscheidung durchzu-
führen wäre, wurde von der Rekursgegnerin nicht behauptet. Immerhin sind die wirt-
schaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zum Kanton Zürich viel stärker als zum Kan-
ton C, weil die Geschäftsleitung und die Tagesgeschäfte weitgehend im Kanton Zürich
besorgt werden.
g) Aufgrund der eingereichten Unterlagen sind der Pflichtigen in den Jahren
2001 bis 2004 folgende allgemeinen Unkosten erwachsen:
Personalaufwand Fr. Fr.
Gehälter, Saläre, Sozialversicherung
Jahr 2001 0
Jahr 2002 0
Jahr 2003 28'653
Jahr 2004 29'688
Total Gehälter, Saläre, Sozialversicherung 58'341
Kosten Optionen 1)
Jahr 2001 1'095'676
Jahr 2002 262'934
Jahr 2003 92'332
Jahr 2004 824'163
Total Kosten Optionen 2'275'105
Raumaufwand
Jahr 2001 0
Jahr 2002 0
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Jahr 2003 3'600
Jahr 2004 3'600
Total Raumaufwand 7'200
Verwaltungsaufwand
Buchführungs- und Beratungsaufwand
Jahr 2001 591'064
Jahr 2002 458'940
Jahr 2003 16'365
Jahr 2004 0
Total Buchführungs- und Beratungsaufwand 1'066'369
Buchführungs- und Beratungsaufwand Nahestehende
Jahr 2001 0
Jahr 2002 0
Jahr 2003 (Fr. 156'068.- 2)
+ Fr. 51'449.-) 207'517
Jahr 2004 53'855
Total Buchführungs- / Beratungsaufwand Nahestehende 261'372
Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle
Jahr 2001 96'204
Jahr 2002 106'343
Jahr 2003 93'250
Jahr 2004 65'000
Total Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle 360'797
Weiterverrechnung Verwaltungskosten von D
Jahr 2001 427'000
Jahr 2002 346'000
Jahr 2003 276'000
Jahr 2004 250'000
Total Weiterverrechnung Verwaltungskosten D 1'299'000
Weiterverrechnung Buchführungskosten von E
Jahr 2001 350'000
Jahr 2002 350'000
Jahr 2003 476'000
Jahr 2004 1'093'500
Total Weiterverrechnung Buchführungskosten E 2'269'500
Weiterverrechnung Portfoliomanagmentkosten E 3)
0
Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen
Jahr 2001 0
Jahr 2002 0
Jahr 2003 83'000
Jahr 2004 239'500
Total Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen 322'500
Liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen
Jahr 2001 917'000
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Jahr 2002 95'000
Jahr 2003 0
Jahr 2004 0
Total liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen 1'012'000
Übriger Verwaltungsaufwand (Büromaterial/Informatik etc)
Jahr 2001 10'614
Jahr 2002 1'072
Jahr 2003 160
Jahr 2004 242
Total Übriger Verwaltungsaufwand 12'088
Total Allgemeine Unkosten 8'944'272
Aufgliederung nach Jahren:
Unkosten im Jahr 2001 3'487'558
Unkosten im Jahr 2002 1'620'289
Unkosten im Jahr 2003 1'276'877
Unkosten im Jahr 2004 2'559'548
8'944'272
1) Ab Geschäftsjahr 2005 rückwirkend für frühere Jahre verbucht.
2) Betrag gemäss Jahresrechnung 2003, statt deklariert Fr. 158'068.-
3) Die Portfoliomanagementkosten von Fr. 2'767'500.- (= Fr. 0 + 800'000.- +700'000.- +
1'267'500.-) für die Jahre 2001 bis 2004 können entgegen der Auffassung der Pflichti-
gen nicht zu den allgemeinen Unkosten gezählt werden, da es sich hierbei laut Dienst-
leistungsvertrag zwischen der Pflichtigen, der J und der G um eine pauschale Ent-
schädigung für die betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften handelt.
Im Honorar sind folgende Leistungen der G enthalten: Instruktion und Kontrolle der
externen Verwaltungen, strukturelle Analyse des Liegenschaftenbestandes, Marktbeo-
bachtung und -analyse, Umsetzen der vom Auftraggeber vorgegebenen Strategie der
Liegenschaften im Portfolio, Optimierung Gesamtperformance Portfolio (Optimierung
Rendite-Risiko Verhältnis), Mitwirkung im Ein- und Verkauf von Liegenschaften, Erar-
beiten/Planung der mittel- und langfristigen Investitionen (10 Jahres-Planung), Koordi-
nation der Liegenschaftenbewirtschaftung (G-intern oder durch Dritte), Liegenschaften
übergreifende und rollende Planung und Budgetierung der umfassenden Überholungen
und Erneuerungen, Konzipierung und Optimierung nachhaltiger Mietzinserträge, Cont-
rolling des Mietzinsflusses und der jährlichen Nebenkostenrechnungen, Optimierung
von Mietverträgen, Entwicklung und Optimierung renovationsbedürftiger Liegenschaf-
ten, Kennzahlenmanagement, periodisches Reporting über Kennzahlen, Datenaufbe-
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reitung für Geschäftsabschluss, Risikokontrolle, Administrierung und Ablage der Portfo-
liovorgänge.
h) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin sind bei der Angemessen-
heitsüberprüfung der Händlerpauschale sämtliche oben aufgezählten Unkosten zu be-
rücksichtigen, somit auch Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungs-, Buchführungs- und
Rechtsberatungshonorare. Denn diese unausscheidbaren Kosten sind bei der Aus-
übung aller Geschäftstätigkeiten (Liegenschaftenhandel, Verwaltung von Anlagelie-
genschaften, Generalunternehmertätigkeit, notarielle Dienstleistungen) entstanden.
Einerseits handelt es sich hierbei um Kosten, die infolge aktienrechtlicher und steuer-
rechtlicher Vorschriften (u.a. Buchführungspflicht) nicht zu vermeiden sind. Anderer-
seits zielten diese Unkosten allgemein darauf ab, in den genannten Geschäftsberei-
chen, somit auch mit dem Handel von Grundstücken, einen Gewinn zu erzielen. Die
Pflichtige muss nicht nachweisen, dass diese Unkosten einen konkreten Zusammen-
hang mit der Händlertätigkeit aufweisen. Insofern hat die Rekursgegnerin beispielswei-
se den Nachweis für behauptete operative Leistungen des Verwaltungsrats bei der
Ausübung der Händlertätigkeit zu Unrecht gefordert. Die Rekursgegnerin verkennt,
dass mit der Unkostenpauschale vor allem die allgemeinen Unkosten eines Unterneh-
mens, die sich nicht genau einer bestimmten Tätigkeit zuordnen lassen, abgegolten
werden.
i) Hingegen muss die Pflichtige darlegen, welche unterschiedlichen Geschäfts-
tätigkeiten sie in einem bestimmten Zeitraum ausgeübt hat und diesbezüglich geeigne-
te Schätzungsgrundlagen beibringen. Denn die allgemeinen Unkosten sind auf alle
Tätigkeitsbereiche der Pflichtigen aufzuteilen. Zu diesen Geschäftstätigkeiten der
Pflichtigen, die sie durch ihre Schwestergesellschaft G ausführen liess, gehörten in den
Jahren 2001 bis 2004 nicht nur der Ein- und Verkauf von Liegenschaften (Mäklerprovi-
sionen) samt Promotion (Erstellung eines Marketingkonzepts mit Umsetzung auf Bau-
tafel, Internet, Inserate, Verkaufsprospekt, Tag der offenen Tür etc.), sondern auch die
betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften (Portfolio Management).
Ferner erbrachte die Pflichtige diverse Dienstleistungen im Bereich des Notariats-
wesens (Begründung von Stockwerkeigentum, Parzellierung von Grundstücken, Errich-
tung von Dienstbarkeiten). Schliesslich war die Pflichtige in den betreffenden Jahren
auch in bedeutendem Mass als Generalunternehmerin tätig. Aufgrund der Erträge,
welche die G in den Jahren 2001 bis 2004 von den Konzernliegenschaften erzielte,
- 14 -
entfielen 63% des Umsatzes auf den Bereich Einkauf und Verkauf (siehe nachfolgende
Tabelle):
Einkauf und Verkauf Fr. Fr.
Einkaufsprovisionen
Jahr 2001 2'883'783
Jahr 2002 1'177'000
Jahr 2003 448'500
Jahr 2004 1'702'988
Total Einkaufsprovisionen 6'212'271
Verkaufsprovisionen
Jahr 2001 2'270'776
Jahr 2002 3'330'063
Jahr 2003 3'020'187
Jahr 2004 2'735'804
Total Verkaufsprovisionen 11'356'830
Verkaufskonzept
Jahr 2001 120'000
Jahr 2002 0
Jahr 2003 0
Jahr 2004 270
Total Verkaufskonzept 120'270
Total Einkauf und Verkauf 17'689'371 52%
Generalunternehmer-/Bauleitungshonorare
GU-Honorare (Bautreuhand)
Jahr 2001 2'782'515
Jahr 2002 3'100'400
Jahr 2003 2'964'561
Jahr 2004 1'969'506
Total GU-Honorare (Bautreuhand) 10'816'982
Bauleitungshonorar
Fr.
Fr.
Jahr 2001 0
Jahr 2002 0
Jahr 2003 345'500
Jahr 2004 0
Total Bauleitungshonorar 345'500
Total GU und Bauleitung 11'162'482 33%
- 15 -
Notarielle Dienstleistungen (Begründungen)
Jahr 2001 500'500
Jahr 2002 332'350
Jahr 2003 202'100
Jahr 2004 234'600
Total notarielle Dienstleistungen 1'269'550 4%
Bewirtschaftung von Anlageliegenschaften
Jahr 2001 0
Jahr 2002 1'200'000
Jahr 2003 1'000'000
Jahr 2004 1'510'000
Total Bewirtschaftungspauschalen 3'710'000 11%
Total Honorare für Geschäftstätigkeiten 33'831'403 100%
j) Entsprechend rechtfertigt es sich, die allgemeinen Unkosten nach Massga-
be dieser Umsatzzahlen auf die einzelnen Geschäftsbereiche zu verteilen. Nach die-
sem Aufteilungsschlüssel ist dem Bereich Liegenschaftenhandel ein Unkostenanteil
von Fr. 4'651'021.- (52% von Fr. 8'944'272.-) zuzuweisen. Die übrigen Unkosten von
Fr. 4'293'251.- (48% von Fr. 8'944'272.-) betreffen die Geschäftsbereiche Generalun-
ternehmung (Bautreuhand), Notariatswesen und Bewirtschaftung von Anlageliegen-
schaften. Diesbezüglich (ohne Bewirtschaftungskosten für Anlageliegenschaften) kön-
nen bei der Grundstückgewinnsteuer keine zusätzlichen Kosten mehr berücksichtigt
werden, da sie die Pflichtige bereits pauschal in marktüblicher Höhe bei den Anlage-
kosten geltend gemacht und die Rekursgegnerin diese Kosten vollumfänglich aner-
kannt hat. Die Anrechnung höherer (d.h. Markt überschreitender) Kosten fällt bei den
nicht pauschalierten Anlagekosten ausser Betracht, weil beim Leistungsaustausch zwi-
schen wirtschaftlich verbundenen oder nahestehenden Personen das Prinzip der effek-
tiven Kostenanrechnung nicht gilt. Vielmehr muss der Leistungsaustausch in diesem
Fall einem Drittvergleich (dealing at arm's length) standhalten (Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, § 64 N 103).
k) Gemäss Deklaration erzielte die Pflichtige in den Jahren 2001 bis 2004
Verkaufserlöse (ohne Mehrkosten und weitere Leistungen) von Fr. 451'851'751.-
(Fr. 62'598'738.- + 125'492'266.- + 159'086'247.- + 104'674'500.-). Im Verhältnis zu
diesen Verkaufserlösen erweist sich die Anrechnung einer Händlerpauschale von
Fr. 13'555'553.-, entsprechend 3% der gesamten beurkundeten Erlöse, im Zeitraum
von 2001 bis 2004 als zu hoch, weil der Pflichtigen im gleichen Zeitraum nur allgemei-
- 16 -
ne Händlerunkosten von Fr. 4'651'021.- erwachsen sind (E. 1j). Vielmehr erweist sich
im Licht dieser Ausführungen für die Jahre 2001 bis 2004 eine Händlerpauschale von
1% der Verkaufspreise als angemessen.
Bezüglich der streitbetroffenen Liegenschaften ergeben sich somit folgende
anrechenbare Händlerpauschalen:
(in Fr.) (in Fr.)
Liegenschaft: Erlös lt. Veranlagung Händlerpauschale
strasse 44 5'965'000 59'650
strasse 48-52 4'750'000 47'500
strasse 15 3'390'000 33'900
strasse 6 6'427'427 64'274
l) Letztlich ist die Kürzung der Händlerpauschale auch dadurch gerechtfertigt,
dass die Pflichtige für An- und Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaften keine aus-
sen stehenden Drittpersonen beigezogen, sondern sämtliche Kaufs- und Verkaufsakti-
vitäten selber, d.h. stellvertretend durch die nahe stehende H resp. später G ausgeführt
hat. Letztere Gesellschaften haben ihren Aufwand in Form von Mäklerprovisionen in
Rechnung gestellt, welche die Rekursgegnerin anerkannt hat, obwohl die geltend ge-
machten Mäklerprovisionen wirtschaftlich als Eigenprovisionen zu würdigen sind. Zwar
kann aus dem Beizug von Mäklern nicht bereits aus formalen Gründen abgeleitet wer-
den, dass dem Eigentümer beim An- und Verkauf von Liegenschaften keine weiteren
Verkaufsunkosten erwachsen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 171). Die-
se Regel gilt jedoch im vorliegenden Fall, wo die Pflichtige und die Mäklergesellschaf-
ten bezüglich der Verkaufsaktivitäten indirekt identische Personen sind und die der
Pflichtigen und den Mäklern erwachsenen Unkosten aus der gleichen (lediglich umver-
teilten) Quelle stammen, nur in abgeschwächter Weise. Weil mit den hierorts üblichen
Mäklerhonoraren von 2% der Verkaufspreise die allgemeinen Betriebskosten des Mäk-
lers, und zwar auch bezüglich seiner nicht honorarberechtigten erfolglosen Tätigkeiten,
gedeckt werden können und sich damit (speziell bei Grossbauprojekten mit einer Viel-
zahl von gleichartigen Verkaufsobjekten und einem hohen Rationalisierungseffekt)
i.d.R. sogar ein Betriebsgewinn erwirtschaften lässt, sind bei der vorliegenden Konstel-
lation die allgemeinen Betriebskosten und der gesamte Aufwand der Pflichtigen für die
erfolgreichen und erfolglosen Kaufs- und Verkaufsbemühungen in den angerechneten
Provisionen von Fr. 667'273.- (= Fr. 35'594.- + 124'138.- + 86'000.- + 95'000.- +
45'795.- + 101'700.- + 45'192.- + 133'854.-) als abgegolten zu betrachten. Unter diesen
- 17 -
Umständen besteht kein Raum, dieselben Betriebskosten ein weiteres Mal unter dem
Titel Händlerpauschale anzurechnen. Die Anrechnung einer Händlerpauschale ist nur
mehr für jene mit dem An- und Verkauf zusammenhängenden Dienstleistungen ge-
rechtfertigt, die über die gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung des Mäklers, näm-
lich die Bestimmung eines Dritten zum Vertragsabschluss, hinausgehen. Dazu gehört
beispielsweise die Einsichtnahme ins Grundbuch, die Abklärung der Besitzverhältnis-
se, die Erstellung von Rentabilitäts- und Finanzierungsplänen, die Ausarbeitung der
Kaufverträge sowie die Organisation und Teilnahme bei der notariellen Beurkundung
und Eigentumsübertragung. Für alle diese Nebentätigkeiten erweist sich eine Unkos-
tenpauschale von 1% der Verkaufspreise im Licht der vorangehenden Ausführungen
als angemessen.
3. a) Weiter beantragt die Pflichtige, Schuldzinsen in Höhe von Fr. 148'712.-
(statt Fr. 138'391.- betreffend strasse 44), Fr. 10'564.- (statt Fr. 0.- betreffend strasse
15) und Fr. 145'218.- (statt Fr. 132'128.- betreffend strasse 6) anzurechnen. Die aufge-
führten Beträge setzen sich zusammen aus Schuldzinsen, die aussen stehenden Drit-
ten (diverse Banken) bezahlt wurden, und aus Zinsen für Fremdkapital, welches die
Muttergesellschaft D der Pflichtigen zur Verfügung stellte. Die Bankzinsen sind von der
Rekursgegnerin ausnahmslos anerkannt worden. Bezüglich der Liegenschaft strasse
15 erfolgte die Anerkennung allerdings erst im Rekursverfahren: Sie belaufen sich auf
folgende Beträge (in Fr.):
- strasse 44 19.4.1999 - 19.3.2001 81'405
- strasse 48-52 0
- strasse 15 30.9.2002 - 31.12.2003 10'564
- strasse 6 1.1.2002 - 31.12.2003 59'888
Total 151'857
b) Uneinigkeit besteht über die Darlehenszinsen (Zinssatz) der D. In der Han-
delsbilanz wurden die von der D gewährten Darlehen mit 5% (1999), 6,25% (2000-
2002), 4,25% (2003) und 4% (2004) verzinst. Daraus ergaben sich gemäss Aufteilung
der Pflichtigen, welche nicht streitig ist, folgende Schuldzinsen: strasse 44: Fr. 33'492.-
(1999), Fr. 44'400.- (2000), total Fr. 77'892.-; strasse 15: Fr. 0.-; strasse 48-52: Fr. 0.-;
strasse 6: Fr. 30'449.- (2001), Fr. 73'994.- (2002), total Fr. 104'443.-. Gestützt auf di-
verse Besprechungen mit dem zuständigen Steuerkommissär des kantonalen Steuer-
- 18 -
amts wurden diese Zinssätze bei der Gewinnsteuer reduziert. Anstelle der Zinssätze
für Betriebskredite (gemäss Kreisschreiben samt Merkblättern der EStV über Zinssätze
für die Berechnung der geldwerten Leistungen [ZStB II Nr. 65/550 ff.]) wurden als Basis
die tieferen Zinssätze für Liegenschaftskredite angewandt. Dabei wurden bei der Ge-
winnsteuer Mischsätze vereinbart, welche einerseits dem Umstand Rechnung trugen,
dass die der Muttergesellschaft bezahlten Schuldzinsen solche für erste und zweite
Hypotheken (mit entsprechend höheren Zinssätzen) waren. Andererseits war auch zu
berücksichtigen, dass die Pflichtige neben Wohn- auch Gewerbeliegenschaften hielt,
für welche höhere Zinssätze gelten. Basierend auf den für die Gewinnsteuer vereinbar-
ten Mischzinssätzen von 5% (1999), 4,76% (2001), 5% (2002), 5,15% (2003) und
4,25% (2004) beansprucht die Pflichtige im Rekursverfahren folgende Darlehenszin-
sen: strasse 44: Fr. 33'492.- (1999), Fr. 33'815.- (2000), total unter Berücksichtigung
der Bankzinsen Fr. 148'712.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 15: Fr. 0.-, total unter Be-
rücksichtigung der Bankzinsen Fr. 10'564.-; strasse 6: Fr. 24'359.- (2001), Fr. 60'971
(2002), total unter Berücksichtigung der Bankzinsen Fr. 145'218.-.
c) Demgegenüber betrachtet die Rekursgegnerin auch die reduzierten Darle-
henszinssätze als übersetzt und anerkennt weiterhin bloss die amtlichen Zinssätze für
Liegenschaftskredite bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek. Sie ist der
Auffassung, dass die Pflichtige keine Kredite in der Höhe der zweiten Hypothek bean-
sprucht habe, da bei den Entwicklungsprojekten immer sämtliche Zinsen aktiviert wor-
den seien und die Kapitalwerte der verbuchten Zinsen unter 2/3 der jeweiligen Buch-
werte laut Jahresrechnung betragen hätten. Basierend auf den Zinssätzen für erste
Hypotheken von 4% (1999), 4,25% (2000 und 2002), 4,5% (2001), 3,5% (2003) und
3% (2004) anerkennt sie folgende Darlehenszinsen: strasse 44: Fr. 30'192.- (1999)
und Fr. 26'793.70 (2000), total Fr. 56'986.- zuzüglich Bankzinsen von Fr. 81'405.- =
Fr. 138'391.-; strasse 6: Fr. 21'923.- (2001) und Fr. 50'316.- (2002), total Fr. 72'239.-
zuzüglich Bankzinsen von Fr. 59'888.50 = gerundet Fr. 132'128.-. Bei den Liegenschaf-
ten strasse 48-52 und strasse 15 sind keine Darlehenszinsen geltend gemacht worden.
d) Es ist unbestritten, dass vorliegend die der Muttergesellschaft bezahlten
Darlehenszinsen zu den anrechenbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG ge-
hören und die dafür erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie sind
jedoch bloss im marktüblichen Umfang anrechenbar, wobei im Geschäftsverkehr unter
nahe stehenden Personen für Vorschüsse von Beteiligten die von der EStV jährlich an
die Marktverhältnisse angepassten Höchstzinssätze zu beachten sind (siehe Kreis-
- 19 -
schreiben samt Merkblättern in ZStB II Nr. 65/550 ff.). Die Zinssätze sind verschieden
hoch, je nach dem, ob es sich um Liegenschaftskredite für Wohnbau, Liegenschafts-
kredite für Industrie und Gewerbe oder Betriebskredite handelt. Zudem wird innerhalb
der Liegenschaftskredite auch der Höhe des Kredits Rechnung getragen. Bis zu einem
Kredit in der Höhe der ersten Hypothek (2/3 des Verkehrswerts) gelten die von der
Rekursgegnerin angewandten Zinssätze. Darüber hinaus, jedoch unter Beachtung von
Belehnungsgrenzen von 70% des Verkehrswerts bei Bauland, Villen, Eigentumswoh-
nungen, Ferienhäuser und Fabrikliegenschaften und 80% des Verkehrswerts bei den
übrigen Liegenschaften, gelten um 1% höhere Zinssätze.
e) Dem Antrag der Pflichtigen, die für die Gewinnsteuer ausgehandelten Zins-
sätze auch bei der Grundstückgewinnsteuer anzuwenden, kann nicht entsprochen
werden, da die Verhältnisse bei der Gewinn- und bei der Grundstückgewinnsteuer un-
terschiedlich sind. Im Übrigen handelt es sich bezüglich der massgebenden Zinssätze
um keine Materie, die unter dem Gesichtspunkt der Steuerharmonisierung im Einkom-
mens- resp. Gewinnsteuerbereich und Grundstückgewinnsteuerbereich einheitlich zu
behandeln wäre. Es besteht somit bei der Grundstückgewinnsteuer in dieser Frage ein
eigener Gestaltungsraum, wobei aber immerhin die zitierten Höchstzinssätze der EStV
für Liegenschaftskredite zu beachten sind. Wie aus den Jahresrechnungen von 1999
bis 2004 ersichtlich ist, hält und entwickelt die Pflichtige nicht nur Wohnbauliegenschaf-
ten, sondern auch eine grosse Anzahl von Geschäftsliegenschaften, die bei der
Grundstückgewinnsteuer keine Rolle spielen, da die Pflichtige – soweit aus den Akten
ersichtlich ist – im Zeitraum von 1999 bis September 2006 keine Geschäfts-
liegenschaften veräussert hat. Weil für Geschäftsliegenschaften höhere Zinssätze gel-
ten und diesbezüglich ausserdem auch die Belehnungsgrenzen um 10% höher sind als
bei Eigentumswohnungen, welche die Pflichtige im selben Zeitraum zur Hauptsache
erstellt und veräussert hat, erweisen sich die bei der Gewinnsteuer ausgehandelten (im
Übrigen nicht nachvollziehbaren) Mischzinssätze für den Bereich der Grundstückge-
winnsteuer als zu hoch. Andererseits überzeugt auch die Berechnungsweise der Re-
kursgegnerin nicht, da durch Vergleich der Kapitalwerte der aktivierten Zinsen mit den
entsprechenden Buchwerten (gemäss Handelsbilanz) die Belehnungsgrenzen für erste
und zweite Hypotheken nicht zu ermitteln sind. Massgebend dafür wäre ein Vergleich
der Kapitalwerte mit den entsprechenden Verkehrswerten der im Bau befindlichen
Grundstücke. Die Verkehrswerte sind gemessen an den erzielten Erlösen höher als die
Buchwerte. Da sich die betreffenden Grundstücke im Bau befunden haben, lassen sich
die Verkehrswerte – auf einen bestimmten Stichtag bezogen – praktisch aber kaum
- 20 -
ermitteln. Somit müssen bei der Frage, ob und inwieweit die Pflichtige Kredite in Höhe
der zweiten Hypothek zur Finanzierung von Landerwerbs- und Baukosten beansprucht
hat, andere Kriterien herangezogen werden. Dabei bietet sich das Verhältnis von Ei-
gen- und Fremdkapital gemäss den Jahresrechnungen an, zumal die Pflichtige die
Finanzierung der Anlagekosten mit Mitteln der Muttergesellschaft aus einem gemein-
samen Topf bestritten hat und die Aufteilung der Finanzierungskosten auf die einzel-
nen Liegenschaften ein hohes Mass an Unschärfe aufweist. Aus den folgenden Tabel-
len ergeben sich bezüglich des Verhältnisses von Krediten in der Höhe der ersten und
zweiten Hypothek folgende gerundete Prozentwerte (die Passivwerte basieren auf den
eingereichten Handelsbilanzen):
Jahr 1999 Jahr 2000
Fr. Fr.
Passiven 279'365'232 100.00% 397'101'781 100.00%
Eigenkapital -74'406'215 26.63% -73'714'240 18.56%
Fremdkapital 204'959'017 73.37% 323'387'541 81.44%
100% 100%
1. Hypothek 186'224'864 66.66% 264'708'047 66.66%
Prozentanteil 1. Hypothek 90.86% 81.85%
2. Hypothek 18'734'153 6.71% 58'679'494 14.78%
Prozentanteil 2. Hypothek 9.14% 18.15%
Total Fremdkapital 204'959'017 100,00% 323'387'541 100,00%
Jahr 2001 Jahr 2002
Fr. Fr.
Passiven 521'169'884 100.00% 556'638'812 100.00%
Eigenkapital -75'268'782 14.44% -89'383'787 16.06%
Fremdkapital 445'901'102 85.56% 467'255'025 83.94%
100% 100%
1. Hypothek 347'411'845 66.66% 371'055'432 66.66%
Prozentanteil 1. Hypothek 77.91% 79.41%
2. Hypothek 98'489'257 18.90% 96'199'593 17.28%
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Prozentanteil 2. Hypothek 22.09% 20.59%
Für die Jahre 2003 und 2004, die hier keine Rolle spielen, betragen die Pro-
zentwerte für erste Hypotheken 78.39% resp. 77.51% und für zweite Hypotheken
21.61% resp. 22.49%.
f) Aufgrund der Prozentanteile für erste und zweite Hypotheken ergeben sich
unter Zugrundelegung der Zinssätze für Liegenschaftskredite (gemäss den zitierten
Merkblättern der EStV) folgende anrechenbare Schuldzinsen:
Liegenschaft strasse 44
Jahr 1999 Jahr 2000
Fr. Fr.
Zinsen laut Handelsbilanz 33'492 44'400
Zinssatz laut Handelsbilanz 5% 6.25%
Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 669'840 710'400
Zins 1. Hypothek * 24'345 4% 24'712 4.25%
Zins 2. Hypothek 3'061 5% 6'769 5.25%
Total Darlehenszinsen D 27'406 31'481
* berechnet gemäss folgender Formel:
Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt
Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzinsen von Fr. 81'405.-
sind damit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 44 Schuldzin-
sen von insgesamt Fr. 140'292.- (Fr. 27'406 + 31'481 + 81'405) anzurechnen.
Liegenschaft strasse 6
Jahr 2001 Jahr 2002
Fr. Fr.
Zinsen laut Handelsbilanz 30'449 73'994
Zinssatz laut HB 6.25% 6.25%
Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 487'184 1'183'904
Zins 1. Hypothek 17'080 4.5% 39'956 4.25%
Zins 2. Hypothek 5'919 5.5% 12'798 5.25%
Total Darlehenszinsen D 22'999 52'754
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Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzinsen von Fr. 59'888.-
sind somit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 6 Schuldzinsen
von insgesamt Fr. 135'641.- (Fr. 22'999.- + 52'754.- + 59'888.-) anzurechnen.
Bei der Liegenschaften strasse 48-52 sind keine Zinsen geltend gemacht wor-
den. Bei der Liegenschaft strasse 15 sind die von der Rekursgegnerin (erstmals) im
Rekursverfahren anerkannten Bankzinsen von Fr. 10'564.- zu berücksichtigen.
4. Ferner beantragt die Pflichtige, die im Kanton Zürich und in verschiedenen
Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verluste bis zur Gewinnhöhe bei
der Grundstückgewinnsteuer anteilsmässig zu berücksichtigen.
a) Laut Darstellung der Pflichtigen hat sie in den Jahren 2001 bis 2004 fol-
gende Verluste erlitten, die mit den vorliegenden Gewinnen verrechnet werden sollen:
Jahr Verlust Fr.
2001 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 4'429'265
2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde K, strasse) 1'163'422
2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde L, strasse) 308'749
2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde M, strasse) 74'328
2003 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 7'021'575
2004 Grundstückgewinnsteuer (diverse zürcherische Gemeinden) 1'477'346
Total 14'474'685
Es ist unbestritten, dass der Liegenschaftenhändler die in den zürcherischen
Gemeinden erzielten Veräusserungsverluste mit im gleichen Jahr erzielten Gewinnen
verrechnen kann. Der Verrechnung der in K, L, M und anderen nicht näher bezeichne-
ten Gemeinden erlittenen Verluste steht grundsätzlich nichts im Weg. Allerdings sind
die Verluste nicht ausschliesslich nur mit den Gewinnen aus den vorliegenden Veräus-
serungen in der Gemeinde B zu verrechnen. Vielmehr müssen sich sämtliche zürcheri-
sche Gemeinden, bei denen Grundstückgewinne erzielt wurden, bei der Verlustver-
rechnung im Verhältnis der erzielten Gewinne beteiligen. Im gegenwärtigen Zeitpunkt
kann diese Verlustverrechnung aber noch nicht vorgenommen werden, da in vielen
zürcherischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuern noch nicht rechtskräftig ver-
- 23 -
anlagt worden sind. Somit ist die Pflichtige diesbezüglich auf den Revisionsweg zu
verweisen, wobei zur Revision – analog der Praxis zur Verlustverrechnung bei Teilver-
äusserungen gemäss § 224 Abs. 3 StG (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22) –
erstinstanzlich immer die Einschätzungsbehörde (anstelle der zuletzt urteilenden kan-
tonalen Rechtsmittelinstanzen) zuständig ist. Diese Zuständigkeitsordnung rechtfertigt
sich im vorliegenden Fall auch deshalb, weil die Pflichtige an gewissen Standorten
(Gemeinden B, N, O) mehrere Überbauungsobjekte realisiert hat und unter diesen
Umständen im gleichen Jahr erzielte Gewinne und Verluste – über die Verlustverrech-
nungsregelung von § 224 Abs. 3 StG hinaus, die grundsätzlich nur bei Teilveräusse-
rungen von einem Gesamtgrundstück oder mehreren, ein einheitliches Wirtschaftsgut
bildenden Grundstücken möglich ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 14 und
15) – im Sinn einer gerechten Steuerausscheidung zuerst gemeindeintern verrechnet
werden sollen.
b) Zu beachten ist, dass Verlustberechnungen in früheren Entscheiden nicht in
Rechtskraft erwachsen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22). Demzufolge kön-
nen die derzeit bekannten Verluste in den Gemeinden K, strasse (Jahr 2001 und 2002;
Verlust Fr. 1'163'422.-), L, strasse (2002 bis 2005; Verlust Fr. 2'817'803.-), M, strasse
(2002, Verlust Fr. 74'328.-) und N, strasse (2002 bis 2005, Verlust Fr. 5'447'037.-) bei
der späteren Verlustverrechnung korrigiert werden. Korrekturen sind bezüglich folgen-
der Verluststandorte geboten:
aa) Gemeinde M, strasse (Verkaufsjahr 2002);
Gemäss Veranlagungsentscheiden vom 15. September 2004 ermittelte die
Grundsteuerbehörde M zufolge zweier Handänderungen im Jahr 2002 (nach gemein-
deinterner Verlustverrechnung infolge Teilveräusserungen) einen Gesamtverlust von
Fr. 74'328.- (Teilgewinn Fr. 294'813.- ./. Verlust Fr. 369'141.-). Dieser Verlust muss
korrigiert werden, da die Gemeinde M zu hohe Händlerpauschalen (insgesamt
Fr. 166'500.- entsprechend 3% der Verkaufserlöse) und zu hohe Zinskosten (insge-
samt Fr. 222'082.-, davon Fr. 82'933.13 Darlehenszinsen) bei den Anlagekosten be-
rücksichtigt hat. Die Händlerpauschale ist von insgesamt Fr. 166'500.- auf Fr. 55'500.-,
entsprechend 1% des Gesamterlöses von Fr. 5'550'000.- zu kürzen. Die der D bezahl-
ten Darlehenszinsen sind wie folgt zu korrigieren:
- 24 -
Jahr 2001
Fr.
Zinsen (Bauland) laut Handelsbilanz 82'933
Zinssatz laut Handelsbilanz 6.25%
Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 1'326'928
Zins 1. Hypothek * 46'521 4.5%
Zins 2. Hypothek 16'122 5.5%
Total Darlehenszinsen D 62'643
* berechnet gemäss folgender Formel:
Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt
Unter Berücksichtigung der Bankzinsen von Fr. 139'149.- ergeben sich anre-
chenbare Zinsen von insgesamt Fr. 201'792.-. Demzufolge resultiert aus den beiden im
Jahr 2002 veräusserten Liegenschaften statt eines Verlustes von Fr. 74'328.- ein Ge-
samtgewinn von Fr. 56'962.-. Da die auf Franken Null lautende Grundstückgewinn-
steuerveranlagung der Gemeinde M bereits in Rechtskraft erwachsen ist, kann der
nachträglich ermittelte Gewinn nicht mehr besteuert werden (siehe Steuerberechnung
in Anhang 1).
bb) Gemeinde N, strasse, Verkäufe von 2002 bis 2005
Gemäss Veranlagungsentscheid vom 10. April 2006 ermittelte der Grund-
steueraussschuss der Stadt N zufolge der in den Jahren 2002 bis 2005 verkauften
Stockwerkeigentumseinheiten einen Verlust von Fr. 5'447'037.-. 10 Parkplätze sind
aufgrund der beigezogenen Akten noch nicht veräussert worden.
Die Veranlagung der Stadt N bedarf gleich mehrerer Korrekturen:
Zunächst sind pauschale Garantierückstellungen in Höhe von 3% der Baukosten (Ge-
samtbetrag 100%: Fr. 780'348.-) bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anrechenbar,
weil genügende Grundlagen für eine Schätzung fehlen und die Garantiekosten mehr-
heitlich schon in der Bauabrechnung vom 15. März 2006 enthalten sein dürften. Hin-
sichtlich einer weiteren Rückstellung von Fr. 100'000.- für die Fassadensanierung ist
offen, ob und in welcher Höhe der Pflichtigen am Ende nicht mehr auf Subunternehmer
oder Versicherungen abwälzbare Kosten erwachsen sind. Weiter erweist sich die ge-
währte Händlerpauschale von Fr. 1'207'860.- (knapp 3% der Verkaufspreise) als nicht
angemessen. Analog dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens ist sie auf
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Fr. 402'620.- (1% der Verkaufspreise) zu kürzen. Ferner sind die bei der Veranlagung
berücksichtigten Zinsaufwendungen wie folgt von Fr. 582'003.- auf Fr. 465'796.- herab-
zusetzen:
Jahr 2001
Fr.
Zinsen D laut Handelsbilanz 490'911
Zinssatz laut Handelsbilanz 6.25%
Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 7'854'576
Zins 1. Hypothek * 275'378 4.5%
Zins 2. Hypothek 95'429 5.5%
Total Darlehenszinsen D (statt Fr. 490'911) 370'807
Baukreditzinsen Credit Suisse 2003 94'989
Total anrechenbare Zinsen 465'796
* berechnet gemäss folgender Formel:
Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt
Unter Berücksichtigung dieser Korrekturen (ohne Aufrechnung der Rückstel-
lung von Fr. 100'000.- für die Fassadenrenovation) reduziert sich der verrechenbare
Verlust von Fr. 5'447'037.- auf Fr. 3'747'340.- (Jahr 2003: Fr. 144'282.-; Jahr 2004:
Fr. 3'005'897.-; Jahr 2005: Fr. 597'160.- (siehe Steuerberechnung im Anhang 2).
c) Hinsichtlich der Verrechnung der geltend gemachten Betriebsverluste fällt
Folgendes in Betracht:
aa) Aufgrund der seit 19. November 2004 eingeleiteten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis
sind Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden und Verluste möglichst rasch zu
verrechnen (BGE 131 I 249, BGE 131 I 285, BGE 132 I 220). Aufgrund dieser Ent-
scheide und der von der Schweizerischen Steuerkonferenz im Kreisschreiben Nr. 27
vom 15. März 2007 festgelegten Praxis ab Steuerperiode 2006, die in der gesamten
Schweiz gilt, sind deshalb Verluste, die am Wohnsitz (Hauptsitz) oder in anderen Kan-
tonen angefallen sind, vom Liegenschaftenkanton zu übernehmen. In Kantonen mit
dem monistischen System ist es grundsätzlich eine innerkantonale Angelegenheit, ob
solche Verluste bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer oder bei der Grundstückge-
winnsteuer verrechnet werden. Dem Liegenschaftenkanton sind einzig insofern Gren-
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zen gesetzt, als er nunmehr auf die Situation der Unternehmung bzw. Privatperson und
deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) Rücksicht nehmen muss.
Dagegen hat das Bundesgericht im Falle von betrieblichen Verlusten (aus Grund-
stücksbewirtschaftung oder aus übriger Tätigkeit) bis anhin nicht zwingend vorge-
schrieben, dass die Verrechnung solcher Verluste mit Grundstückgewinnen im glei-
chen Jahr erfolgen müsse. Gemäss § 29 Abs. 1 StG resp. § 70 Abs. 1 StG können im
Bereich des Geschäftsvermögens Geschäftsverluste nämlich auch in den sieben auf
die Steuerperiode nachfolgenden Geschäftsjahren noch berücksichtigt werden.
bb) Im vorliegenden Fall verletzt eine Verrechnung der geltend gemachten
Verluste auf dem Weg des Verlustvortrags die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der
Pflichtigen über mehrere Jahre hinweg betrachtet nicht. Denn die in den interkantona-
len Steuerausscheidungen 2001 und 2003 ausgewiesenen Verluste von Fr. 4'429'265.-
(2001) und Fr. 7'021'575.- (2003) sind im erheblichen Umfang auf Abschreibungen und
Wertberichtigungen zurückzuführen, die in späteren Jahren teilweise wieder rückgän-
gig gemacht worden sind. So hat die Pflichtige im Jahr 2001 auf im Kanton Zürich ge-
legenen Anlageliegenschaften Abschreibungen von insgesamt Fr. 4'195'300.- vorge-
nommen. Im Jahr 2002 hat sie laut Jahresrechnung 2002 eine Wertberichtigung von
Fr. 2'500'000.- bezüglich der Liegenschaft strasse in der Stadt N gebildet. Im Übrigen
hat sie im Jahr 2002 keine Abschreibungen vorgenommen. Im Gegenteil sind in den
Vorjahren zu hoch ausgefallene Abschreibungen im Umfang von Fr. 6'741'100.- rück-
gängig gemacht worden. Im Jahr 2003 hat sie auf zürcherischen Anlageliegenschaften
Abschreibungen von Fr. 5'562'034.- und zwei Wertberichtigungen in Höhe von
Fr. 6'724'792.- gebildet. Die Wertberichtigungen betreffen die Liegenschaften strasse in
der Stadt N (Fr. 3'722'000.-) und strasse 24 in der Gemeinde O (Fr. 3'002'792.-). Letz-
tere wird vom kantonalen Steueramt nur teilweise anerkannt (die betreffende Einschät-
zung ist allerdings noch nicht erfolgt. Die beiden bezüglich der Liegenschaft strasse in
N gebildeten Wertberichtigungen hat die Pflichtige im Jahr 2004 im Umfang von
Fr. 5'585'465.- von sich aus erfolgswirksam rückgängig gemacht. Infolge dieser Bu-
chungsvorgänge haben die in den Steuerperioden 2001 und 2003 ausgewiesenen Ver-
luste weitgehend zufälligen Charakter. Wären Betriebsverluste, die auf Abschreibun-
gen oder Wertberichtigungen bei im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften
zurückzuführen sind, bei der Grundstückgewinnsteuer mit den im gleichen Jahr im
Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen sofort verrechenbar, hätte dies – nicht
zuletzt auch wegen der im Kanton Zürich grosszügigen Abschreibungspraxis – zur Fol-
ge, dass Grundstückgewinne unter Umständen mit der Einkommens- resp. Ge-
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winnsteuer erfasst würden, weil in späteren Steuerperioden freiwillig vorgenommene
Aufwertungen (wie z.B. bei der Liegenschaft strasse in der Stadt N) und wieder einge-
brachte Abschreibungen bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung nach dem mo-
nistischen System nicht berücksichtigt werden dürfen. In dieser Hinsicht ist die Ver-
rechnung von Betriebsverlusten (aus dem Einkommens- bzw. Gewinnsteuerbereich)
mit im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen mit dem mo-
nistischen Steuersystem nicht vereinbar.
Hinzu kommt, dass die von der Pflichtigen in den interkantonalen Steueraus-
scheidungen 2001 und 2003 geltend gemachten Verwaltungskosten von 5% des Ver-
mietungserlöses (Fr. 789'810.- + 1'095'510.-) betragsmässig fragwürdig erscheinen,
weil die Pflichtige einen grossen Teil ihrer Anlageliegenschaften durch aussen stehen-
de Firmen vor Ort verwalten lässt, was ihren eigenen Verwaltungsaufwand erheblich
reduziert. Gemäss den Vorbringen im Rekursverfahren bestand die wichtigste eigene
Verwaltungstätigkeit bei den Anlageobjekten offenbar einzig darin, am Schluss des
Geschäftsjahrs den Saldo der einzelnen Liegenschaftsbuchhaltungen in die Buchhal-
tung einzubuchen. Aber auch wenn die Pflichtige von Zeit zu Zeit darüber hinausge-
hende Verwaltungstätigkeiten erbringen musste (vgl. hierzu E. 2g, Anmerkung 3), er-
scheint die Verwaltungspauschale von 5% des Bruttomietertrags aus der Sicht der
Rekurskommission eher hoch. Es ist jedoch Sache des kantonalen Steueramts, dar-
über eine Untersuchung zu führen.
5. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen und unter Einbezug der unbe-
stritten gebliebenen Steuerfaktoren des Einspracheentscheids sind die Grundstückge-
winnsteuern für die vorliegend veräusserten Liegenschaften – unter Anrechnung der
iterativ berechneten Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten – wie folgt neu zu
berechnen:
[Detailierte Steuerberechnung mit Excel über mehrere Seiten]
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Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und sind die der Pflichtigen aufer-
legten Grundstückgewinnsteuern wie folgt herabzusetzen:
Veräussertes Objekt von Fr. auf Fr.
strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 213'050 196'100
strasse 48-52 126'560 113'000
strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 227'615 215'625
strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 217'666 196'001
Total 784'891 720'726
6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens zu
9/10 der Pflichtigen und zu 1/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).
Da die Pflichtige weitgehend unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung
nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Auch der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine
Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keinen Vertreter beigezogen hat und ihr im
Rekursverfahren kein grosser Aufwand erwachsen ist.