# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9bf76c70-eb20-5f9a-8232-318c405e4022
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. RI 1 è proprietaria della part. no. _ RF di _, un fondo di forma rettangolare di mq 4'161 censito a RF quale prato. Il terreno si affaccia direttamente sulla sponda settentrionale del lago di _, in località _, ed è delimitato a N da via _ (mapp. _), mentre verso O confina con i mapp. _ e verso E con un riale (mapp. _).
RI 1, in comproprietà con _, possiede inoltre il mapp. _, una striscia di terreno di 160 mq disposta lungo la riva occidentale del laghetto, immediatamente a valle del percorso pedonale che costeggia lo specchio d'acqua e del mapp. _ sul quale sorge la sua casa di abitazione.
B. Nel settembre del 1958 il Consiglio di Stato ha approvato un piano regolatore di protezione del laghetto di _ fondato sull'allora vigente Decreto legislativo sulla protezione delle bellezze naturali e del paesaggio (DLBN). A quel tempo, la porzione della part. _ adiacente al lago e l'intero mapp. _ sono stati posti in zona 2, con divieto di costruzione, di soppressione canneti ed altra vegetazione, e di mutazione della configurazione del terreno. La parte N del mapp. _ è stata invece collocata nella cosiddetta zona 3, in cui era consentita la costruzione di case non superanti un piano oltre il seminterrato, con un'altezza massima di 5.5 m misurati sul fronte a valle dello stabile, dal terreno naturale alla gronda.
Il comune di CO 1, con il proprio PR comunale del 1972 entrato in vigore il 7 ottobre 1975, ha apposto un vincolo AP4 (zona di svago) invano avversato dalla proprietaria dell'epoca sulla fascia N del mapp. _, per il resto inedificabile, così come sull'intera superficie della part. _. Nel complesso, la pianificazione comunale ha ulteriormente esteso la protezione del laghetto e del suo ambiente, vincolando con servitù di espropriazione tutte le rive e una vasta porzione del retroterra. Questo comprensorio, unitamente ad altre zone, è stato peraltro inserito nei territori protetti a titolo provvisorio in applicazione del DFU del 1972.
In data 20 dicembre 1991 Consiglio di Stato ha adottato un piano regolatore cantonale di protezione del laghetto di _ (in seguito: PRPLO) sulla scorta degli art. 8 ss. RDLBN. Tutti i fondi a ridosso del lago, compresi la part. _ e la porzione meridionale del mapp. _, sono stati inclusi nella zona di protezione restrittiva della natura (PrNa I), eletti al rango di monumenti naturali e soggetti a vincolo di espropriazione a favore dello Stato (cfr. art. 6 NAPRPLO). Il settore N della part. _, più discosto dallo specchio d'acqua, è stato assegnato alla zona PrNa II, un comparto territoriale votato all'esproprio da parte del comune nel quale devono essere promossi e salvaguardati i valori naturali e ambientali caratteristici (art. 7 NAPRPLO).
C. Una volta ottenuti i crediti necessari all'attuazione degli scopi perseguiti dal PRPLO, nel dicembre del 1996 lo Stato ha avviato la procedura di espropriazione formale di alcuni fondi inclusi nella zona di protezione della natura, tra cui i mapp. _. Dalle tabelle espropriative concernenti queste proprietà emerge che il Cantone ha offerto un'indennità di fr. 10.- il mq per le superfici prative (2'541 mq del mapp. _ e l'intero mapp. _) e di fr. 2.- il mq per i canneti (mq 1'620 del mapp. _).
Il 6 febbraio 1997 RI 1 si è opposta all'espropriazione della porzione erbosa del mapp. _ e in via subordinata ha domandato una modifica dei piani, segnatamente la costituzione di una servitù personale in luogo dell'esproprio formale. Nel contempo, ha insinuato una pretesa di indennità pari a fr. 150.-/mq per i prati e di fr. 40.-/mq per il canneto, sostenendo in particolare che il PR di _ del 1975 aveva sottratto alla parte settentrionale del mapp. _ la sua componente edilizia.
Il 20 ottobre 1997 il Cantone ha chiamato in causa il comune di CO 1, il quale è intervenuto in lite ossequiando una convenzione sottoscritta nel 1989 al fine di ripartire tra i due enti pubblici le competenze e gli oneri derivanti dalle espropriazioni e dagli interventi di protezione previsti dal PRPLO.
All'udienza di conciliazione del 16 giugno 1998 le parti hanno mantenuto le proprie posizioni.
Al termine dell'istruttoria, i contendenti hanno esibito una memoria conclusiva con la quale hanno essenzialmente ribadito le proprie tesi, allegazioni e domande.
D. Con pronunzia 3 novembre 2003 resa in applicazione dell'art. 45 Lespr il Tribunale di espropriazione ha respinto l'opposizione all'esproprio e la domanda di modifica dei piani.
Il primo giudice ha escluso in sostanza che la proprietaria del mapp. _ potesse contestare in sede espropriativa la pubblica utilità di un'operazione contemplata dal PR e che l'intervento divisato presentasse connotazioni di incisività tali da disattendere il principio della proporzionalità. Quanto alla modifica dei piani, il Tribunale di espropriazione ha rigettato la domanda constatando che la stessa mirava unicamente a rimettere in discussione il vincolo sancito dal PR.
Questo giudizio è rimasto inimpugnato ed è quindi regolarmente cresciuto in giudicato.
E. Con successiva sentenza del 30 novembre 2004 il Tribunale di espropriazione si è quindi pronunciato sulle indennità dovute all'espropriata, assegnandole fr. 20.- il mq per le superfici prative, fr. 5.- il mq per i canneti e cifra identica per la costa al mapp. _, dopo aver concluso che nessuna delle sue proprietà era stata colpita da espropriazione materiale in conseguenza dell'entrata in vigore del PR 75 di _.
Evocata la definizione tradizionale di espropriazione materiale scaturita dalla giurisprudenza del Tribunale federale e sottolineate le differenze che caratterizzano il dezonamento per rapporto alla mancata attribuzione alla zona edificabile, il primo giudice ha escluso innanzi tutto che la part. _ - fascia incolta insuscettibile di sfruttamento edilizio - avesse mai subito limitazioni costitutive di esproprio materiale. Quanto al mapp. _, ha stabilito che la parte gravata dal vincolo AP non era stata inclusa in zona edificabile, misura che può generare obbligo di risarcimento solo in presenza di circostanze eccezionali, in casu irrealizzate. Inglobato nei territori protetti in applicazione del DFU del 1972, solo in parte urbanizzato ed escluso dal PGC, così come dal territorio già edificato in larga misura, alla data determinante il mapp. _ non aveva alcuna prospettiva edilizia suscettibile di imporne l'attribuzione, ancorché parziale, ad una zona edificabile del piano di utilizzazione comunale. Dato che la proprietaria non poteva aspirare al riconoscimento di un indennizzo di espropriazione materiale neppure per ragioni dedotte dal principio della buona fede o della parità di trattamento, la prima istanza si è limitata a stabilire l'indennità di esproprio formale dovutale sulla scorta delle più recenti quotazioni di mercato concernenti terreni inedificabili, per le aree prative, e in base ai valori normalmente attribuiti alle superfici boschive, per gli spazi qualificati come canneto.
F. Avverso questa pronunzia la soccombente è insorta mediante ricorso 14 gennaio 2005 innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, riproponendo a giudizio le richieste avanzate in prima istanza.
Narrati i fatti, la ricorrente ha rivendicato in sostanza un'indennità corrispondente all'effettivo valore venale delle superfici espropriate, da determinare tenendo conto di tutte le loro caratteristiche e qualità, giuridiche ma anche fattuali. Secondo l'insorgente, la situazione del mapp. _, a confine con la zona edificabile e il perimetro del PGC, la sua posizione a ridosso del lago, nonché la morfologia, lo stato di manutenzione del terreno e la sua funzione di area di svago e protezione giustificherebbero pienamente le pretese fatte valere, di fr. 150.- il mq per la parte prativa e di fr. 40.- il mq per quella residua. Indennizzo, quest'ultimo, che andrebbe riconosciuto anche per l'esproprio del mapp. _.
G. Il Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione sono pervenuti il Cantone e il comune di CO 1, i quali hanno avversato partitamente le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva della ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 13, 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria sulla scorta degli atti, atteso che le caratteristiche dei mappali espropriati e dei luoghi circostanti sono perfettamente note al tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. Espropriazione materiale
La vertenza si concentra sull'indennità dovuta alla ricorrente per l'espropriazione formale dei mapp. _ e _ promossa dal Cantone in adempimento del PRPLO del 1991. Chiamato a fissare il risarcimento spettante all'espropriata, il primo giudice si è chiesto - come impone la giurisprudenza (DTF 116 Ib 239 consid. 2b) - se i fondi erano stati oggetto di una pregressa espropriazione materiale, giungendo a conclusioni negative. La materia dell'odierno contendere ruota soprattutto attorno a questa deduzione, che l'insorgente ha omesso di contestare esplicitamente limitandosi a rivendicare un maggior indennizzo per titolo di espropriazione formale. Sennonché le pretese dell'espropriata riguardanti la porzione settentrionale del mapp. _ si riferiscono con ogni evidenza al suo presunto valore edilizio pieno, per cui conformemente al principio della buona fede le stesse vanno intese siccome comprensive di una congrua indennità di espropriazione materiale (DTF 112 Ib 512 consid. 4). Il problema non si pone invece per il mapp. _, che per dimensioni e sagomatura è sempre stato inidoneo all'edificazione e quindi insuscettibile di essere espropriato in via materiale.
2.1. Giusta l'art. 26 cpv. 2 Cost., di tenore sostanzialmente corrispondente all'art. 22 ter cpv. 3 VCost., in caso di restrizione della proprietà equivalente a una espropriazione è dovuta piena indennità. Il medesimo principio è stato ripreso e ancorato nella LPT (art. 5 cpv. 2), la quale non contiene però alcuna indicazione sostanziale sulla nozione d'espropriazione materiale; sarebbe stato infatti problematico dotare questo istituto di una veste legale, considerata la sua continua evoluzione dottrinale e giurisprudenziale (DFGP/UPT, Commento LPT, p. 50).
La legge rinvia dunque alla giurisprudenza del Tribunale federale, che ha coniato il concetto di espropriazione materiale nel 1941 (STF 18 luglio 1941 in re Wettstein) e lo ha affinato negli anni seguenti, fino a giungere alla formulazione attuale inaugurata con la celeberrima sentenza Barret (DTF 91 I 329). Secondo questa definizione, vi è espropriazione materiale quando l'uso attuale o il prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o limitato in modo particolarmente grave, così che il proprietario è privato di una delle facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione di minor importanza può ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa colpisce uno solo o un numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse negato loro l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso e tale da violare il principio d'uguaglianza (teoria del "Sonderopfer"). In ambo i casi premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (vedi da ultimo DTF 125 II 431 consid. 3a e giurisprudenza ivi richiamata).
2.2. Sempre secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'autorità di pianificazione che allestisce per la prima volta un piano di utilizzazione conforme alle esigenze costituzionali ed ai principi dedotti dalla LPT, pronuncia un rifiuto di attribuire un fondo alla zona edificabile (e non un dezonamento, ovverosia una cosiddetta "Auszonung") allorquando non include una determinata particella in tale zona e ciò anche se questo terreno era edificabile secondo il vecchio diritto (DTF 122 II 326 consid. 4, 121 II 417 consid. 3e). La mancata attribuzione di un fondo alla zona edificabile ("Nichteinzonung") può dar luogo al riconoscimento di un indennizzo per titolo di espropriazione materiale solo in casi eccezionali, segnatamente se il proprietario, in base a criteri e circostanze oggettive, poteva ritenere al momento determinante che un'edificazione del suo fondo conforme al diritto della pianificazione del territorio avrebbe potuto verosimilmente avvenire in un prossimo futuro. Tale è il caso, stando agli esempi citati dall'Alta Corte federale, quando il terreno è, cumulativamente, ubicato entro il PGC adottato conformemente alla legislazione sulla protezione delle acque, pronto per l'edificazione o dotato perlomeno delle infrastrutture di urbanizzazione primaria ed il suo proprietario ha già sostenuto spese considerevoli per l'urbanizzazione particolare e per la costruzione. Oppure quando il fondo è situato in un comprensorio già largamente edificato ai sensi dell'art. 15 lett. a LPT e s'impone la sua utilizzazione come terreno prevedibilmente necessario all'edificazione in un avvenire prossimo. Il diritto ad un indennizzo per espropriazione materiale può fondarsi d'altra parte sul principio della buona fede (DTF 121 II 417 consid. 4b e rinvii). Perché un indennizzo sia riconosciuto occorre quindi, in linea di massima, che al momento determinante il proprietario potesse contare sul fatto che un'edificazione del suo fondo fosse realizzabile con grande probabilità in un futuro prossimo (STF 12 dicembre 2002 in re CE Somazzi).
2.3. Di norma, il momento determinante per stabilire se la fattispecie integra gli estremi di un'espropriazione materiale è quello in cui diviene vincolante il provvedimento che comporta la restrizione della proprietà (DTF 121 II 417 consid. 3d). La legislazione cantonale (cfr. art. 25 cpv. 1 dell'or abrogata LE 1973, corrispondente al vigente art. 39 cpv. 1 LALPT) prevedeva che il piano regolatore entrava in vigore con l'approvazione del Consiglio di Stato; l'approvazione era condizione di validità e aveva effetto costitutivo.
In casu, la sussistenza di un'eventuale espropriazione materiale deve quindi essere apprezzata secondo le circostanze di fatto e di diritto esistenti nell'ottobre del 1975. A quell'epoca erano in vigore la legge federale contro l'inquinamento delle acque dell'8 ottobre 1971 e, a livello cantonale, la già citata legge edilizia del 19 febbraio 1973. Ordinamenti che imponevano la stesura di piani di utilizzazione per disciplinare l'uso ammissibile del suolo (art. 15 e 16 LE) e che regolavano l'edificabilità dei fondi a dipendenza del loro azzonamento e della loro posizione per rapporto al perimetro del progetto generale di canalizzazione (art. 19 e 20 LIA).
2.4. Il PR di _ approvato dal Governo il 7 ottobre 1975, antecedentemente dunque all'avvento della LPT, è il primo piano di utilizzazione di cui si è dotato il comune, che in precedenza non disponeva di diritto autonomo comunale operativo. In effetti, il piano di protezione del laghetto di _ del 1958 non era un atto pianificatorio comunale destinato a delimitare le zone edificabili e a disciplinarne l'utilizzazione, ma uno strumento cantonale di mera salvaguardia del paesaggio, fondato in quanto tale sul DLBN del 1940 e sul relativo regolamento di applicazione del 1944. Ciò non toglie che già allora una buona parte del mapp. _, ovvero tutta la fascia meridionale a contatto con il lago, sia stata gravata da vincoli di totale inedificabilità per ragioni di protezione della natura e del paesaggio e che per identici motivi la porzione settentrionale abbia subito significative limitazioni volte a contenere drasticamente l'eventuale edificazione (cfr. le prescrizioni della zona 3 del PRPLO 58).
Nel 1975 il comune di CO 1, con il proprio PR comunale elaborato ed adottato addirittura sotto l'egida della LE 1940, ha apposto un vincolo AP4 (zona di svago) sulla fascia settentrionale del fondo, concretizzando in sostanza il suo intento di estendere ulteriormente la protezione in essere del laghetto e del suo ambiente, vincolando con servitù di espropriazione tutte le rive e una vasta porzione del retroterra. Sta di fatto che questo aggravio costituisce tecnicamente un rifiuto di assegnazione alla zona edificabile che di principio non genera espropriazione materiale e obbligo di risarcimento. Occorre tuttavia esaminare se la fattispecie dedotta in giudizio non rientra nel novero dei casi eccezionali comunque soggetti ad indennizzazione secondo la giurisprudenza federale. Il che presuppone che alla data determinante la proprietà era idonea ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro.
2.4.1. Come ha evidenziato il Tribunale di espropriazione ripercorrendo l'iter pianificatorio di _, nel 1973 tutta la part. _ è stata collocata nei territori protetti a titolo provvisorio in applicazione del DFU del 17 marzo 1972 (art. 2 cpv. 1 lett. a e b). Ne segue che in quanto integralmente inclusa nei territori protetti per motivi inerenti alla salvaguardia delle rive dei laghi la proprietà RI 1 non era propriamente edificabile (cfr. art. 4 cpv. 1 DFU). Anche ammettendo che la parte settentrionale del fondo sia stata posta sotto tutela esclusivamente per necessità d'ordine paesaggistico, essa avrebbe potuto accogliere costruzioni che non fossero agricole, forestali o ad ubicazione vincolata, solo dimostrando la sussistenza di un bisogno oggettivamente fondato e l'assenza di interessi pubblici contrari (art. 4 cpv. 3 DFU).
2.4.2. All'epoca decisiva il mapp. _ non era compreso in un PGC conforme alla legislazione sulla protezione delle acque. Una simile verifica va infatti operata alla luce delle normative federali in materia di inquinamento delle acque entrate in vigore il 1° luglio 1972 (LIA dell'8 ottobre 1971, OPA del 19 giugno 1972) e delle relative norme di applicazione cantonali (LALIA del 2 aprile 1975), le quali avevano in sostanza anticipato la suddivisione del territorio in edificabile e non poi sancita dalla LPT (DTF 122 II 326 consid. 4a). Nessuna rilevanza può essere quindi data al semplice PGC provvisorio adottato nel gennaio del 1973 dal municipio di _, che in ogni modo - al pari del susseguente piano approvato l'8 agosto 1980 dal Dipartimento dell'ambiente - escludeva chiaramente la proprietà della ricorrente dal perimetro delle canalizzazioni.
2.4.3. Quest'ultima circostanza e la mancanza di un valido piano regolatore comunale porta ineluttabilmente a constatare che nel 1975 il mapp. _ non era edificabile in forza del diritto federale vigente in quel momento, poiché con ogni evidenza non apparteneva al territorio edificabile ristretto (art. 28 OPA) siccome escluso dalle previsioni di urbanizzazione e di azzonamento del comune (RDAT 1977 p. 231). Di conseguenza, un'eventuale domanda di costruzione avrebbe dovuto essere esaminata alla luce dei limitativi art. 20 LIA e 27 OPA, e soddisfare di riflesso il noto requisito del bisogno oggettivamente fondato.
2.4.4. Al momento determinante il fondo era tutto sommato sufficientemente urbanizzato. Un terreno è infatti da considerare tale se, oltre all'accesso adeguato, le necessarie condotte d'acqua, d'energia e di evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza dispendio rilevante; l'allacciamento non deve quindi essere assoluto, essendo bastevole che sia realizzabile tenendo conto del principio di proporzionalità (art. 19 cpv. 1 LPT; Jomini, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, n. 29 ad art. 19). Come sostiene la ricorrente, il collegamento alla canalizzazione delle acque luride che uscendo dal nucleo porta alle casette della zona di Arbusto sarebbe stato verosimilmente attuabile con un investimento razionale, cosicché si può ritenere che il mapp. _ non fosse troppo penalizzato dal profilo dell'urbanizzazione. Dalle tavole processuali non risulta però che la proprietaria abbia sostenuto qualche spesa per l'urbanizzazione particolare o per l'esecuzione di interventi in vista di qualsivoglia costruzione.
2.4.5. Non occorre verificare se il fondo si trovava in un comprensorio già largamente edificato o era necessario all'edificazione nei successivi quindici anni, atteso che questi concetti attengono alla LPT (cfr. tuttavia l'art. 15 OPA), entrata in vigore posteriormente all'approvazione dell'atto pianificatorio che la ricorrente, invero soltanto implicitamente, reputa costitutivo di espropriazione materiale. Ad ogni buon conto, a mente di questo tribunale l'inclusione del mapp. _ nella zona AP4 del PR 75 di _ non ha mortificato alcuna prospettiva di edificarlo in un prossimo futuro e, quindi, non ha intaccato il diritto di proprietà dell'insorgente in modo da ingenerare espropriazione materiale. Colpito dai vincoli di protezione del PRPLO 58 prima e del DFU poi, in nessun tempo collocato all'interno di un PGC conforme alla legislazione sulla protezione delle acque, escluso dal territorio edificabile ristretto, soggetto alle limitazioni dell'art. 20 LIA e appartenente ad un comparto territoriale inedificabile chiaramente identificabile come tale, ancorché urbanizzato il fondo non aveva oggettiva vocazione edilizia alla data determinante. Né la sua proprietaria poteva seriamente pensare che un'edificazione sarebbe stata realizzabile con grande probabilità in un avvenire prossimo o che un'assegnazione del terreno alla zona edificabile avrebbe dovuto imporsi per ragioni dedotte dal principio della buona fede. Certo, dopo aver ottenuto la part. _ in via successoria, per ragioni sue la famiglia RI 1 ha rinunciato ad edificarla, confidando verosimilmente nella possibilità di potervi procedere più tardi grazie all'assetto parzialmente favorevole di cui ha beneficiato nel 1958 e al vuoto legislativo federale esistente fino al 1972. A torto, poiché nessun proprietario può contare sul fatto che un determinato terreno resterà definitivamente edificabile o che le sue possibilità edificatorie rimarranno immutate (cfr., sull'argomento, Leimbacher, Planungen und materielle Enteignung, VPL-Schrift Nr. 63, p. 21 e giurisprudenza ivi citata). D'altro canto, dal fascicolo di causa non risulta che la proprietaria avesse mai ricevuto da organi competenti assicurazioni vincolanti circa l'inserimento del mapp. _ in una zona edificabile o garanzie esplicite in punto alla possibilità di edificarvi su parte della sua superficie opere rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni. Comprensibilmente, poiché la ricorrente stessa - appassionata ecologista - ammette di aver sempre voluto sfruttare il terreno a fini esclusivamente agricoli nel rispetto dei valori ambientali del comprensorio di accoglienza.
2.4.6. Per quel che è del sacrificio particolare che la proprietaria del fondo lascia intendere di aver sopportato, basterà ricordare che la giurisprudenza ne fa dipendere l'esistenza dalla elevata possibilità di attuazione dell'aspettativa edilizia in un prossimo futuro (DTF 119 Ib 147 consid. 6; 112 Ib 492 consid. 8). Negata la sussistenza di questo presupposto in virtù delle considerazioni illustrate in precedenza, dev'essere di riflesso escluso il riconoscimento di un'indennità di espropriazione materiale fondata sulla teoria del Sonderopfer (vedi pure STF 22 maggio 2002 in re Stato del Canton Ticino c. Avosti, nella quale si conferma chiaramente che la nozione di sacrificio particolare non torna applicabile a casi di mancata attribuzione alla zona edificabile di fondi per i quali non sia dato un obbligo di inserirveli).
3. Indennità di espropriazione formale
3.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione.
Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr). Se non v'è presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
Accertato che l'imposizione del vincolo AP sui mapp. _ non è stata costitutiva di espropriazione materiale, l'indennità dovuta alla proprietaria per l'esproprio formale sollecitato da Stato e comune deve essere determinata tenendo presente che l'odierna collocazione di entrambi i fondi impone di considerarli alla stregua di terreni inedificabili e di valutarli come tali (DTF 114 Ib 122 consid. 7a) alla data del 30 novembre 2004, giorno in cui il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sull'indennità da corrispondere all'espropriata (art. 19 cpv. 1 Lespr).
3.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
3.3. Le usuali indagini esperite a RF dal Tribunale di espropriazione hanno evidenziato il pagamento nella regione di riferimento di un prezzo medio dell'ordine di fr. 24.75 per terreni privi di componente edilizia e di fr. 4.60 il mq per superfici boscate. Trattasi di valori del tutto attendibili, vicini alla quotazione di fr. 30.- il mq normalmente attribuita in tutto il cantone ai buoni terreni di natura agricola (cfr. RDAT II-1994 N. 64) ed alle indennità massime di fr. 5.- il mq riconosciute di regola per l'esproprio di aree boschive (RDAT I-1999 N. 34).
3.4. Le cifre indicative di cui sopra vanno ora corrette ed adeguate in funzione delle specificità giuridiche e fattuali dei mappali espropriati, in modo da giungere al loro effettivo valore venale.
La part. _ di _ possiede attributi interessanti per ampiezza, posizione, orientamento e facilità di accesso. Considerate queste peculiarità, se l'indennità di soli fr. 20.- il mq riconosciuta dal primo giudice per la parte prativa del fondo appare senz'altro inadeguata, dall'altra non si giustifica di aumentarla nella misura richiesta dalla ricorrente richiamandosi a valori attribuibili soltanto a terreni edificabili o a particolari proprietà adiacenti a specchi d'acqua balneabili. Essa va quindi stabilita in fr. 30.- il mq, somma che premia le effettive qualità della porzione settentrionale del terreno, garantendo all'espropriata la piena indennità prevista dalla legge sulla scorta dell'intero valore venale del diritto espropriato. Per la parte restante a ridosso del lago, ricoperta da canneti e boscaglia, l'indennizzo di fr. 5.- il mq stabilito dal Tribunale di espropriazione merita invece totale conferma. Al pari dell'identico risarcimento accordato per l'esproprio del mapp. _, una striscia di riva incolta del tutto inutilizzabile al di fuori del contesto lacustre che la caratterizza.
4. Stante quanto precede, il ricorso deve essere parzialmente accolto con la parziale riforma del giudizio impugnato.
Questo esito impone di ripartire la tassa di giudizio tra le parti tenendo conto della preminente soccombenza dell'espropriata (art. 28 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr). A quest'ultima, assistita da un legale iscritto nel registro degli avvocati, vanno riconosciute ripetibili commisurate in funzione del successo assai limitato dell'impugnativa (art. 31 PAmm).