# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5c03868e-41c7-4b38-98ae-85ca08a0079e
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt:
1. Mit Verfügung Nr. 12/1094 vom 11. Juni 2015 wurde die Pflichtige zur Zahlung einer
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 280‘521.-- veranlagt.
2. Mit Schreiben vom 30. Juni 2015 erhob die damalige Vertreterin gegen diese Veranla-
gung Einsprache und begehrte u.a., von den in der Bauabrechnung unter BKP 291 ausgewie-
senen eigenen Architekturhonoraren in Höhe von Fr. 950‘000.-- würden lediglich Fr. 350‘000.--
akzeptiert, was eine Änderung der Praxis darstelle und nicht nachvollziehbar sei. Bisher seien
die Architekturhonorare immer in voller Höhe akzeptiert worden.
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 25. November 2016 wies die Steuerverwaltung die Ein-
sprache ab. Zur Begründung führte sie u.a. aus, damit Eigenleistungen wie Architektenhonorare
bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendungen geltend gemacht werden könnten, müssten
diese dokumentiert oder in nachvollziehbarer Weise vorgebracht werden und einem Drittver-
gleich standhalten. Dies treffe im vorliegenden Fall nicht zu. Die geltend gemachten Architek-
tenleistungen würden über 30 % der gesamten Baukosten betragen, was einem Drittvergleich in
keiner Weise standhalte. In der Regel würden Architektenleistungen im Umfang von 15 % der
gesamten Baukosten, steuerlich berücksichtigt, was vorliegend zu einer Kürzung von Fr.
950'000.-- auf Fr. 350'000.-- (ca. 15 % der Baukosten) führe.
4. Gegen diesen Einsprache-Entscheid erhob die neue Vertreterin mit Schreiben vom 23.
Dezember 2016 Rekurs und begehrte, 1. Es seien die von der Rekurrentin geltend gemachten
Eigenleistungen der Architekturhonorare über Fr. 950‘000.-- als wertvermehrende Aufwendun-
gen im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer zu akzeptieren und entsprechend die nichtge-
währte Differenz über Fr. 600‘000.-- vom Grundstückgewinn in Abzug zu bringen. 2. Eventuali-
ter sei der in Anwendung von § 79 Abs. 3 StG durch Abzug des Grundstückgewinns entstehen-
de Geschäftsverlust von Fr. 482‘799.-- beim steuerbaren Grundstückgewinn (Fr. 704‘914.--)
abzuziehen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. Mehrwertsteuer) zu Lasten der
Rekursgegnerin. 4. Es seien sämtliche Akten und Veranlagungsunterlagen der Rekursgegnerin
der Vorinstanz von Amtes wegen beizuziehen.
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In der Steuererklärung 2013 sei der in der betreffenden Steuerperiode eingetretene
Rohgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaften B._weg nicht abgezogen worden. Falls
man die Nichtgewährung des gesamten Honorarabzugs erwartet hätte, hätte man auch den
Abzug bei den direkten Steuern in Höhe von Fr. 600‘000.-- vorgenommen. Der aus diesem Ab-
zug resultierende Geschäftsverlust wäre folglich innerhalb der Grundstückgewinnsteuer als Re-
duktion berücksichtigt worden. Da dies nicht der Fall gewesen sei, sei es einerseits bei der Ver-
anlagung der Staats- und Gemeindesteuern 2013 zu einer Doppelbesteuerung des betreffen-
den Grundstückgewinns und andererseits durch die fehlende Verrechnung des Geschäftsver-
lusts mit dem Grundstückgewinn zu einer Falschberechnung gekommen. Die Rekursgegnerin
habe in keiner Weise nachgewiesen, weshalb die Architektenleistungen einem Drittvergleich
nicht standhalten würden. Die Projekte „B._weg, C._“ seien auf individueller Basis aus-
gestaltet worden, weshalb die Vorabklärungen und Projektstudien relativ zeitintensiv ausgefal-
len seien. Für den Drittvergleich könne auf die Berechnung gemäss dem in der Baubranche
standardisierten SIA 102-Verfahren verwiesen werden. Auf ein ähnliches Ergebnis komme man
auch bei Betrachtung des effektiv, angefallenen Zeitaufwands der Rekurrentin. Weiter sei auch
der öffentlich zugängliche Berechnungsvorschlag eines Drittanbieters zu erwähnen. Auch aus
Gründen des Vertrauensschutzes sei die vorliegende Beschränkung nicht unproblematisch. Die
nun erstmalig vorgebrachte Beschränkung stelle eine für die Rekurrentin nicht erwartete und
wirtschaftlich nicht einkalkulierte Mehrbelastung dar, mit welcher sie in keiner Weise gerechnet
habe.
Eventualiter sei das durch die Grundstückgewinnbelastung verursachte negative Ge-
schäftsergebnis bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 79 Abs. 3 StG zum Abzug zuzulassen.
Die Grundstückgewinnsteuer sei erst am 11. Juni 2015 verfügt worden und die Rekurrentin ha-
be im Verkaufszeitpunkt aufgrund der letztmaligen Abrechnungen davon ausgehen dürfen, dass
im Hinblick auf die Aufwandsabzüge keine Grundstückgewinnsteuer anfallen würde, weshalb in
der Steuererklärung 2013 unter Ziff. 3730 der betreffende Grundstücksgewinn nicht abgezogen
worden sei. Der Rohgewinn aus Liegenschaftsverkäufen sei mit dem gemäss Veranlagung Nr.
12/1094 berechneten steuerbaren Grundstücksgewinn von Fr. 704'940.-- gleichzusetzen. Wer-
de dieser Betrag vom Reingewinn 2013 abgezogen, resultiere ein Geschäftsverlust von Fr.
482'799.--, welcher gemäss § 79 Abs. 3 StG im Rahmen der Grundstücksgewinnsteuer beim
Grundstücksgewinn von Fr. 704‘914.-- wiederum abzurechnen sei. Somit ergebe sich ein redu-
zierter steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 222‘141.--.
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5. Mit Vernehmlassung vom 10. März 2017 beantragte die Steuerverwaltung 1. Die ange-
fochtene Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungsverfügung Nr. 12/1094 vom 11. Juni 2015 sei
zuungunsten der Rekurrentin abzuändern, indem die im Veranlagungs- und Einspracheverfah-
ren als wertvermehrende Aufwendungen gewährten Eigenleistungen von Fr. 350'000.-- auf
Fr. 0.-- zu reduzieren und der steuerbare Grundstückgewinn demgemäss neu mit
Fr. 1'054'914.-- (bisher: Fr. 704'914.--) festzusetzen sei. 2. Eventualiter beantragte sie die Ab-
weisung des Rekurses.
Zur Begründung führte sie u.a. aus, gemäss der von der Rekurrentin eingereichten Bau-
kostenabrechnung würden Eigenleistungen in Form von Architekturhonoraren in Höhe von ins-
gesamt Fr. 950'000.-- geltend gemacht, wovon Fr. 500‘000.-- auf das Jahr 2012 und 450‘000.--
auf das Jahr 2013 entfallen würden. In der Erfolgsrechnung seien unter der Kontonummer 3000
(Architekturhonorare) in den Jahren 2012 und 2013 lediglich Beträge von Fr. 4'704.50 verbucht
worden. Eigenleistungen in Form von Architekturhonoraren seien nicht Teil des Rohgewinns.
Vielmehr würden solche Architekturleistungen auf Stufe der Gesellschaft mit der ordentlichen
Gewinnsteuer erfasst, was vorliegend jedoch aufgrund fehlender Verbuchung der Architektur-
honorare ausgeblieben sei. Dies könne deshalb nur zur Folge haben, dass in Abänderung der
ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerveranlagung die gesamten Architekturhonorare in Höhe
von Fr. 950'000.-- aus dem Recht zu weisen seien, so dass eine Schlechterstellung der Rekur-
rentin resultiere (reformatio in peius). Hinsichtlich des Eventualantrags führte die Steuerverwal-
tung aus, es entspreche dem langjährigen Erfahrungswert der Steuerverwaltung, wonach sich
Architekturhonorare auf ca. 15% der Baukosten belaufen würden. Würden höhere Architektur-
honorare geltend gemacht, so seien diese detailliert nachzuweisen. Diesen Nachweis bleibe die
Rekurrentin schuldig, weshalb sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen habe.
Die Rekurrentin beantrage eventualiter, dass das durch die Grundstückgewinnbelastung
verursachte negative Geschäftsergebnis bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug zu bringen
sei. Die Gewinnsteuerveranlagung für das Geschäftsjahr 2013 sei bereits rechtskräftig. Der
vorgerechnete Rohgewinn sei von der Rekurrentin im Veranlagungsverfahren nicht gesondert
ausgewiesen worden, weshalb auch kein Geschäftsverlust resultiere. Ein hypothetischer Verlust
könne hingegen nicht geltend gemacht werden.
6. Anlässlich der Verhandlung vom 7. April 2017 hat das Steuergericht festgestellt, dass im
vorliegenden Fall die Möglichkeit einer reformatio in peius, d.h. einer Änderung des Ein-
sprache-Entscheides zu Ungunsten der Rekurrentin bestehe. Zur Begründung hielt das Gericht
fest, dass die geltend gemachten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 950‘000.-- nicht als sol-
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che in der Buchhaltung der Steuerjahre 2012 und 2013 verbucht worden seien und diese des-
halb bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer mangels Abbildung in der Buchführung
der Pflichtigen allenfalls nicht als gewinnmindernd berücksichtigt werden könnten, zumal diese
zudem aufgrund der Unterlagen in quantitativer Hinsicht nicht ermittelbar seien, was insgesamt
zu einer Aufrechnung zum steuerbaren Grundstückgewinn in einem Umfang von Fr. 350‘000.--
führen könne.
Mit Verfügung vom 12. April 2017 setzte das Steuergericht der Pflichtigen eine Frist bis
zum 5. Mai 2017 zu einer Stellungnahme zur beabsichtigten Schlechterstellung der Rekurrentin,
welche mit Verfügung vom 4. Mai 2017 bis zum 22. Mai 2017 verlängert wurde.
7. Mit Stellungnahme vom 22. Mai 2017 beantragte der Vertreter der Rekurrentin 1. An den
im Rekursschreiben der Rekurrentin vom 23. Dezember 2016 erklärten Rechtsbegehren werde
festgehalten. 2. In Ergänzung von Rechtsbegehren 2 des Rekursschreibens vom 23. De-
zember 2016 sei der durch das Steuergericht festgestellte Grundstückgewinn zur Veranlagung
an die Vorinstanz zurückzuweisen mit dem Hinweis, dass der in Anwendung von § 79 Abs. 3
StG entstandene Geschäftsverlust beim steuerbaren Grundstückgewinn abzuziehen sei. 3. Un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekursgegnerin.
Zur Begründung führte der Vertreter u.a. aus, grundsätzlich werde an den Anträgen und
der Begründung im Rekursschreiben vom 23. Dezember 2016 sowie der Zusatzeingabe vom 3.
April 2017 festgehalten. Zur beabsichtigten Schlechterstellung führte der Vertreter u.a. aus, aus
rechnungslegungsrechtlichen Gesichtspunkten könne keine Pflicht zur Erfassung von Eigenleis-
tungen abgeleitet werden, was bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nicht zum
Nachteil führen dürfe. Auch die Höhe der Eigenleistungen sei nachvollziehbar dargelegt wor-
den. Das teilweise Verwehren der Anrechnung von Eigenleistungen oder gar eine allfällige re-
formatio in peius erweise sich als rechtlich nicht haltbar. Dies dürfte aber gemäss § 79 Abs. 3
StG keine Rolle spielen. Unabhängig davon, in welcher Höhe der steuerbare Grundstückgewinn
festgelegt werde (d.h. mithin auch im Falle einer reformatio in peius), resultiere unter Heraus-
rechnung des Grundstückgewinns - ein negatives operatives Geschäftsergebnis für die Ge-
winnsteuerperiode 2013/2014 welches bei der Grundstückgewinnsteuer wieder abzurechnen
sei. Der Fall sei nochmals zu prüfen und den Anträgen stattzugeben.
2. Mit Vernehmlassung vom 20. Juli 2017 beantragte die Steuerverwaltung 1. Die ange-
fochtene Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungsverfügung Nr. 12/1094 vom 11. Juni 2015 sei
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zu Ungunsten der Rekurrentin abzuändern, indem die im Veranlagungs- und Einsprache-
verfahren als wertvermehrende Aufwendungen gewährten Eigenleistungen von Fr. 350'000.--
auf Fr. 0.-- zu reduzieren und der steuerbare Grundstückgewinn demgemäss neu mit Fr.
1'054'914.-- (bisher: Fr. 704'914) festzusetzen sei. 2. Eventualiter sei der vorliegende Rekurs
abzuweisen. 3. Unter Kostenfolge.
Zur Begründung führte die Steuerverwaltung aus, am Antrag im Sinne einer Schlechter-
stellung zu Ungunsten der Rekurrentin werde vollumfänglich festgehalten. Danach seien die als
Eigenleistung geltend gemachten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 350'000.-- im Sinne einer
Schlechterstellung auf Fr. 0.-- zu reduzieren. Die Stellungnahme der Rekurrentin zur Schlech-
terstellung habe sich darauf zu beschränken, ob von der auf § 18 Abs. 2 VPO vorgesehenen
Rückzugsmöglichkeit Gebrauch gemacht werde oder nicht. Es erstaune daher, dass die Rekur-
rentin eine neue materielle Eingabe mit einem neuen Rechtsbegehren vorlege. Dies sei unzu-
lässig. Die Rekurrentin mache von der ihr gewährten Rückzugsmöglichkeit keinen Gebrauch,
was zur Folge habe, dass das Gericht ohne weitere Parteianhörungen zur abschliessenden
Urteilsberatung und Abstimmung zu schreiten habe.
Zu den Vorbringen der Rekurrentin sei kurz auszuführen, dass mangels Abbildung bzw.
Aktivierung in der Buchhaltung eine Berücksichtigung der Architekturhonorare im Rahmen der
Grundstückgewinnsteuer ausgeschlossen sei. Der Antrag auf Rückweisung durch das Steuer-
gericht mit der Anweisung den Geschäftsverlust beim steuerbaren Grundstückgewinn abzuzie-
hen sei nicht nur unzulässig sondern nicht umsetzbar, da die Veranlagungsverfügungen der
Gewinnsteuer rechtskräftig seien.

## Considerations

Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig.
Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und
Richtern des Steuergerichts beurteilt.
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist
ohne weiteres darauf einzutreten.
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2. Zunächst ist festzustellen, dass die Rekurrentin sowohl in ihrer Stellungnahme vom 22.
Mai 2017, als auch an der heutigen Verhandlung an ihrem Rekurs festgehalten hat. Sie hat von
ihrem Recht, den Rekurs gemäss § 18 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwal-
tungsprozessordnung (VPO), nach der Androhung einer beabsichtigten Verschlechterung zu
ihren Ungunsten (reformatio in peius) durch das Steuergericht, zurückzuziehen, keinen Ge-
brauch gemacht.
3. Der Beurteilung unterliegt vorliegend demnach, ob die von der Rekurrentin geltend ge-
machten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 950‘000.-- vom steuerbaren Grundstückgewinn
zum Abzug zugelassen werden können, oder ob diese Bestandteil des steuerbaren Grund-
stückgewinns darstellen (Umsetzung der reformatio in peius).
a) Nach § 71 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die Gewinne aus Ver-
äusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen.
b) Gemäss § 75 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn der Betrag, um den der Ver-
äusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen)
übersteigt.
Gemäss § 78 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen (a) Kosten für Bauten, Um-
bauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung
des Grundstückes bewirkt haben; (b) Grundeigentümerbeiträge für den Anschluss des Grund-
stückes an Strassen und öffentliche Werke; (c) Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusse-
rung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Mäklerprovision. Aufwen-
dungen, die bei der Einkommenssteuer bzw. Ertragssteuer als Abzüge berücksichtigt worden
sind, können nicht mehr geltend gemacht werden (Abs. 2). Bei Teilveräusserung sind die Ge-
stehungskosten anteilsmässig abzuziehen (Abs. 3). Aufwendungen Dritter, für die der Ver-
äusserer nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist, sind von den Gestehungskosten abzu-
ziehen. Nicht als Dritte gelten der Erblasser im Verhältnis zum Erben und der Schenker im Ver-
hältnis zum Beschenkten (Abs. 4). Anrechenbar sind die in der massgebenden Besitzesdauer
gemachten Aufwendungen (Abs. 5).
c) Zu den anrechenbaren Baukosten zählt praxisgemäss auch das Architekturhono-
rar. Dabei ist gleichgültig, ob die Architekturarbeiten einem Dritten übertragen worden oder vom
steuerpflichtigen Veräusserer selbst geleistet worden sind. Bezüglich der Honorare eines Gene-
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ralunternehmers orientiert sich die basellandschaftliche Praxis an derjenigen des Bundesge-
richts. Tritt der steuerpflichtige Veräusserer Selbst als Generalunternehmer auf, so wird der
Abzug der unter diesem Titel erbrachten Leistungen entsprechend dem Bundesgericht von vier
Voraussetzungen abhängig gemacht, die kumulativ erfüllt sein müssen: (1) Der Steuerpflichtige
hat nachzuweisen, ob er solche Generalunternehmer-Leistungen überhaupt erbracht hat (2) Die
Generalunternehmer-Leistungen müssen entweder wertvermehrend oder notwendig sein (3)
Diese Leistungen dürfen nicht schon unter einem anderen Titel in der Bauabrechnung enthalten
sein, z.B. im Architektenhonorar (4) Es darf sich nicht um Arbeiten handeln, die jeder andere
Bauherr auch hätte erbringen müssen und normalerweise selbst erbringt wie z.B. Mitwirkung an
der Vergabe von Bauarbeiten, Bauoberaufsicht, etc. Grundstücke können nicht nur durch Leis-
tungen Dritter, sondern auch durch Eigenleistungen des Veräusserers eine Wertvermehrung
erfahren haben. Solche Eigenleistungen können grundsätzlich zu dem Betrag als wertvermeh-
rende Aufwendungen berücksichtigt werden, den ein Dritter in Rechnung gestellt hätte. Sie sind
- als Korrelat zur Abzugsmöglichkeit - grundsätzlich im selben Betrag als Einkommen zu dekla-
rieren (vgl. Christen, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998,
S. 178; BStPra Bd. lX S. 369, E. 1).
Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie Auf-
wendungen für solche Leistungen Dritter. Bei Eigenleistungen handelt es sich in erster Linie um
Leistungen, die der Eigentümer mit Eigenarbeit an seinem Grundstück ausführt. Wenn eine
steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt,
handelt es sich um Eigenleistungen. Sofern der Eigentümer durch eigene Arbeit Wertvermeh-
rungen an seinem Grundstück vorgenommen hat, ist deren Umfang zu schätzen. Eigenleistun-
gen können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit im gewöhnli-
chen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen. Massgebend ist dabei der
Marktwert der Eigenleistungen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass derjenige, der
sich Eigenleistungen bei den Anlagekosten als wertvermehrende Aufwendungen anrechnen
lassen will, diese im selben Umfang als Einkommen zu versteuern hat (vgl. Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 221 N
66ff.). Der gewinnstrebige Steuerpflichtige also, der durch Eigenleistungen den Wert einer Lie-
genschaft erhöht hat, wird für diesen Mehrwert mit der kantonalen Einkommenssteuer erfasst.
Diese selbständigen Erwerbseinkünfte können wiederum gemäss § 78 Abs. 1 lit. a als Geste-
hungskosten bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden (vgl.
Findeisen/Theiler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Ba-
sel-Landschaft, § 24 N 65-66).
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Im Grundsatz sind damit die strittigen Architekturhonorare bei der Berechnung
der Grundstückgewinnsteuer als werterhöhende Anlagekosten zu berücksichtigen. Zu beachten
sind allerdings dabei die Regeln der ordnungsgemässen Buchführung.
4. a) Die Buchführung bildet nach Art. 957a des Bundesgesetzes betreffend die Er-
gänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März
1911 (OR) die Grundlage der Rechnungslegung. Sie erfasst diejenigen Geschäftsvorfälle und
Sachverhalte, die für die Darstellung der Vermögens-, Finanzierungs- und Ertragslage des Un-
ternehmens (wirtschaftliche Lage) notwendig sind.
Sie folgt den Grundsätzen ordnungsmässiger Buchführung. Namentlich sind zu
beachten: 1. die vollständige, wahrheitsgetreue und systematische Erfassung der Geschäftsvor-
fälle und Sachverhalte; 2. der Belegnachweis für die einzelnen Buchungsvorgänge; 3. die Klar-
heit; 4. die Zweckmässigkeit mit Blick auf die Art und Grösse des Unternehmens; 5. die Nach-
prüfbarkeit (Abs. 2).
b) Für die Rechnungslegung sind nach Art. 958c Abs. 1 OR insbesondere die fol-
genden Grundsätze massgebend: 1. Sie muss klar und verständlich sein. 2. Sie muss voll-
ständig sein. 3. Sie muss verlässlich sein. 4. Sie muss das Wesentliche enthalten. 5. Sie muss
vorsichtig sein. 6. Es sind bei der Darstellung und der Bewertung stets die gleichen Massstäbe
zu verwenden. 7. Aktiven und Passiven sowie Aufwand und Ertrag dürfen nicht miteinander
verrechnet werden.
c) Aufwände und Erträge müssen nach Art. 958b Abs. 1 OR voneinander in zeitli-
cher und sachlicher Hinsicht abgegrenzt werden.
Mit der zeitlichen Abgrenzung soll sichergestellt werden, dass ungeachtet der
Geldflüsse die Aufwendungen und Erträge periodengerecht zugeordnet werden. Aufwände und
Erträge, die zeitraumbezogen anfallen (z.B. Erträge und Aufwendungen aus Mieten, Zinsen,
Lizenzen, Serviceverträgen, Provisionen usw.), sind in der Leistungsperiode zu erfassen (HWP,
Buchführung und Rechnungslegung, 43; Boemle/Lutz, 129; Böckli, Aktienrecht, § 8 Rz 181). Als
Beispiel dient eine monatliche, nachschüssig zu bezahlende Miete für eine Geschäftsliegen-
schaft. Der Mieter erfasst den Mietaufwand im Dezember des vergangenen Kalenderjahres und
bezahlt den geschuldeten Betrag im Januar des Folgejahres.
Die sachliche Abgrenzung verlangt, dass der für die Erzielung des Ertrages an-
fallende Aufwand in derselben Periode erfasst wird. Dieses Prinzip wird auch als „Matching of
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Cost and Revenue“ bezeichnet (HWP, Buchführung und Rechnungslegung, 43; Boemle/Lutz,
130; Böckli, Aktienrecht, § 8 Rz 182). Als Beispiel dient der Verkauf von Gütern aus dem Vor-
ratsvermögen. Der Verkäufer erfasst den Nettoerlös aus Lieferung und Leistung auf der Basis
der gelieferten und vom Käufer erhaltenen Güter. Gleichzeitig erfasst der Verkäufer den Wa-
renaufwand, der durch den Abgang der gelagerten Güter aus dem Warenlager entsteht. Die
zeitliche und sachliche Abgrenzung wird ggf. durch das in engem Zusammenhang mit dem Vor-
sichtsprinzip stehende Imparitätsprinzip (vgl. Art. 958c Abs. 1 Ziff. 5) durchbrochen. Danach
erfolgt eine Ungleichbehandlung von erwarteten Gewinnen und Verlusten. Erträge und insb.
Gewinne dürfen erst dann erfasst werden, wenn sie als realisiert betrachtet werden können.
Hingegen sind erwartete Verluste bzw. Aufwände sofort zu erfassen, wenn sie erkennbar wer-
den (BSK OR II - Neuhaus/Suter, Art. 958b N 4).
5. a) Für die steuerrechtliche Gewinnermittlung juristischer Personen wird gemäss Art.
58 Abs. 1 lit. a DBG explizit und gemäss Art. 24 Abs. 1 StHG implizit auf die handelsrechtliche
Bilanz und Erfolgsrechnung abgestellt, woraus der Grundsatz der Massgeblichkeit der Han-
delsbilanz zunächst für den Bereich der Besteuerung der juristischen Personen abgeleitet wer-
den kann. Das Steuerrecht kennt keine eigenen Rechnungslegungsvorschriften, weshalb es auf
die handelsrechtlichen Vorschriften, insbesondere auf die allgemeinen Rechnungslegungsbe-
stimmungen des Obligationenrechts abstellt. Um den unterschiedlichen Zielen der steuerrechtli-
chen Gewinnermittlung gegenüber der handelsrechtlichen Gewinnermittlung Rechnung zu tra-
gen, wird sodann der handelsrechtlich korrekt ausgewiesene Saldo der Erfolgsrechnung durch
steuerliche Korrekturen (Art. 58 Abs. 1 DBG und Art. 24 Abs. 1 StHG) punktuell verändert. (vgl.
von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, Zürich/Basel/Genf 2011, S. 70).
b) Die Gewinnermittlung erfolgt nach Massgabe steuerrechtlicher Bewertungsprin-
zipien. Der handelsrechtliche Erfolg wird allenfalls berichtigt um steuerlich nicht zulässige Auf-
wendungen z.B. um geschäftsmässig nicht begründete Aufwendungen oder um übermässige
Wertberichtigungen. Aus steuerlicher Sicht überhöhte Wertberichtigungen sind recht häufig; sie
entstehen aus den unterschiedlich angesetzten Bewertungsgrenzen von Handelsrecht und
Steuerrecht (Treuhand Kammer [Hrsg.], Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Bd. 1,
Zürich 2009, Ziff. 10.2.3).
Die Anknüpfung der schweizerischen Steuerpraxis an die handelsrechtliche Bi-
lanz, welche auch steuerrechtlich verbindlich ist (Massgeblichkeitsprinzip der Handelsbilanz),
sofern bei deren Errichtung nicht gegen zwingende Bestimmungen des Handelsrechts verstos-
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sen wurde und sofern nicht spezielle steuerrechtliche Vorschriften für die Gewinnermittlung zu
beachten sind, wirkt sich für den Steuerpflichtigen auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht aus:
Der Steuerpflichtige muss sich nach diesen Vorschriften grundsätzlich bei der von ihm in seinen
ordnungsgemäss geführten Büchern erscheinenden Darstellung der Vermögenslage und des
Jahresergebnisses behaften lassen (vgl. BGE Nr. 2C_515/2010 vom 13. September 2010, E.
2.2).
c) Im Zusammenhang mit der zeitlichen Zuordnung von Aufwand und Ertrag stützt
sich das Bundesgericht jeweils auf das Periodizitätsprinzip im Sinne einer steuerrechtlichen
Korrekturvorschrift. Nach dem Periodizitätsprinzip sind Aufwand und Ertrag „periodengerecht“
zuzuweisen, insbesondere sind Aufwendungen in zeitlicher Hinsicht den entsprechenden Erträ-
gen zuzuordnen. Ausgaben, die Erträge späterer Perioden generieren, müssen aktiviert und
Ausgaben späterer Perioden, die Erträgen der Berichtsperiode zuzurechnen sind, passiviert
werden. Um diesen Forderungen Nachachtung zu verschaffen, bedarf es allerdings keiner Kor-
rekturvorschrift, denn sie ergeben sich bereits aus den Grundsätzen ordnungsmässiger Buch-
führung (Reich, Steuerrecht, 2. A. § 15 N84; vgl. auch Entscheid des Steuergerichts [StGE] 510
2014 33 vom 3. Oktober 2014, E. 3c, www.steuergericht/bl.ch).
So führt das Bundesgericht in seinem Urteil vom 9. August 2011 denn aus, es
dürfen also nicht nach freiem Belieben die Ergebnisse der Geschäftsperioden untereinander
ausgeglichen werden, indem diejenigen einer Periode zugunsten oder zulasten einer andern
vermindert oder erhöht werden. Dasselbe ergibt sich aus den handelsrechtlichen Buchhal-
tungsvorschriften, in deren Rahmen das Prinzip unter der Bezeichnung "umfassender Periodi-
sierungsgrundsatz" und im Einklang mit dem Realisierungsgrundsatz in dem Sinne gilt, dass
sämtliche Ertrags- und Kostenelemente, die in eine bestimmte Buchhaltungsperiode fallen, die-
ser Periode auch tatsächlich zuzuschreiben sind.
Weiter hält es fest, der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit darf also nicht in dem Sinne verstanden werden, dass es dem Pflichtigen
freigestellt wäre, den steuerbaren Ertrag nach seinem individuellen und subjektiven Gutdünken
zu bestimmen. Genauso wenig kann das sog. Totalgewinnprinzip systematisch über den Perio-
dizitätsgrundsatz gestellt werden; der Gesetzgeber hat dieses Prinzip nur insoweit berücksich-
tigt, als er die Verrechnung von Verlustvorträgen unter den Voraussetzungen von Art. 67 DBG
zugelassen hat (vgl. BGE Nr. 2C_429/2010 vom 9. August 2011, E. 2.1).
d) In Bezug auf die Beweislast ist schliesslich festzuhalten, dass der Nachweis für
steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steueraufhebende oder
steuermindernde Tatsachen grundsätzlich aber dem Steuerpflichtigen obliegt; dieser hat steu-
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ermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (vgl. Entscheid des
Bundesgerichts [BGE] 140 II 248, E. 3.5; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen
Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich 2016, S. 519; vgl. auch Zweifel/Casanova, Schweizerisches Steu-
erverfahrensrecht, § 19 Rz. 8ff.).
6. a) Aus der Erfolgsrechnung der A._ GmbH betreffend das Jahr 2013 ist ersicht-
lich, dass der Betriebsertrag aus dem GU-Projekt B._weg Fr. 3‘108‘655.-- betragen hat. Der
Aufwand für dieses Projekt wurde mit einem Betrag von Fr. 2‘313‘180.-- ausgewiesen. Nach
Ansicht der Rekurrentin reduziert sich nun der Betriebsertrag um die Anlagekosten von Fr.
2‘313‘180.--, die Eigenhonorare (nicht verbuchtes Architekturhonorar) von Fr. 950‘000.-- sowie
die Eigencourtage von Fr. 124‘500.--, was zu einem negativen Grundstückgewinn von Fr. -
279‘025.-- führt.
b) Der Vertreter der Rekurrentin führte an der Verhandlung des Steuergerichts aus,
die Architekturhonorare seien buchhalterisch erfasst, nur nicht separat ausgewiesen worden.
Alle Erträge und Aufwendungen seien aber verbucht worden. Das fragliche Honorar sei somit
Bestandteil des Objektgewinns und die Abbildung in der Erfolgsrechnung sei ordnungsgemäss.
Die Höhe des Gewinns zeige sich ohnehin immer erst nach dem Verkauf des Objektes.
Die Steuerverwaltung hingegen stellte sich auf den Standpunkt, dass die Rekur-
rentin diese Architekturleistungen als Erfolg periodengerecht und erfolgswirksam hätte verbu-
chen müssen und auf dem Objekt hätte aktivieren sollen, was sie jedoch nicht getan hat. Werde
eine Aktivierung solcher Eigenleistungen unterlassen, seien die Buchwerte zu tief, was wiede-
rum zu einem höheren steuerbaren Gewinn führe. Erst als die Objekte verkauft worden seien,
sei erklärt worden, wie hoch die Architekturleistungen abzurechnen seien. Auf diese Weise ha-
be der steuerbare Grundstückgewinn auf das gewünschte Mass reduziert werden können.
c) Tatsächlich sind vorliegend die Architekturhonorare in der Erfolgsrechnung im
von der Rekurrentin geltend gemachten Umfang nicht als solche ausgewiesen worden, was
darauf hindeutet, dass diese im Betriebsertrag betreffend das Projekt B._weg enthalten
sind. Unter der Position Architekturhonorare wurde lediglich ein Betrag von Fr. 4‘704.50 ver-
bucht. Eine betragsmässige Abgrenzung ist aus der Betriebsrechnung jedoch nicht ersichtlich.
Das von der Rekurrentin geltend gemachte Honorar von Fr. 950‘000.-- reduzierte die Steuer-
verwaltung in der Grundstückgewinnsteuerberechnung um Fr. 600‘000.-- auf Fr. 350‘000.--.
Fakt ist, dass die Rekurrentin in ihrer Erfolgsrechnung Architekturhonorare in Höhe von Fr.
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4‘704.50 verbucht hat, jedoch einen Betrag von Fr. 950‘000.-- geltend macht. Die Vorgehens-
weise der Rekurrentin führt ungeachtet der Tatsache, dass das geltend gemachte Architektur-
honorar ungewöhnlich hoch ist dazu, dass gar kein steuerbarer Grundstückgewinn entsteht.
Im monistischen System werden alle Grundstückgewinne (des Privat- oder Ge-
schäftsvermögens) separat mit der Grundstückgewinnsteuer belastet. Aufwendungen, die den
Grundstückgewinn mindern, sind demnach genau zu beziffern und im Falle einer juristischen
Person in der Buchhaltung abzubilden, was bedeutet, dass das Honorar zunächst als Ertrag zu
versteuern ist und danach aktiviert werden muss. Eine gleichzeitige Erfassung des Grundstück-
gewinns mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer und der Grundstückgewinnsteuer wird als
systemwidrig erachtet (vgl. Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz
des Kantons Basel-Landschaft, 71 N 5; StGE vom 20. November 2015, 510 15 54, E. 3b).
Im Falle des dualistischen Systems würde sich die vorliegende Frage nach der
buchhalterischen Ausscheidung von Architekturhonoraren und damit gewinnreduzierenden An-
rechnung gar nicht erst stellen, da die Honorare im Objektgewinn ohnehin mit der allgemeinen
Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst würden. Diesfalls wäre eine genaue Ausscheidung
der einzelnen Aufwendungen buchhalterisch zwar wünschenswert, aber nicht entscheidend.
Diese Betrachtungsweise gilt jedoch nicht für das monistische System, woran die Vorgehens-
weise der Rekurrentin denn auch scheitert. Durch das Vorgehen der Rekurrentin, die Architek-
turhonorare bei der Berechnung des Grundstückgewinns in der Höhe beliebig wählen zu kön-
nen, konnten die jeweiligen Grundstückgewinne regelmässig dergestalt beeinflusst werden,
dass diese möglichst tief oder aber doch marginal ausgefallen sind. Diese Art von Steuerpla-
nung ist jedoch im Zusammenhang mit dem monistischen System unzulässig. Es ist der Rekur-
rentin damit nicht gelungen, die Höhe der Aufwendungen für Architekturleistungen nachzuwei-
sen, zumal in der Erfolgsrechnung die Architekturhonorare lediglich mit Fr. 4‘704.50 erfasst
sind. Darauf ist die Rekurrentin zu behaften. Eine derartige Verschiebung von Gewinnen, mit-
tels Anrechnung von gewinnreduzierenden Aufwendungen, von einer Steuerart in eine andere,
ist nur bei einer genauen Aufschlüsselung der Aufwendungen möglich. Das heisst, die Rekur-
rentin hätte die erbrachten Architekturleistungen in der Summe bereits in der Erfolgsrechnung
als Ertrag ausweisen und bei der Gewinnsteuer abrechnen müssen, um diesen gleich hohen
Betrag dann beim Grundstückgewinn als gewinnmindernden Aufwand geltend machen zu kön-
nen.
d) Die Rekurrentin beruft sich nun auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes. Sie
habe nicht mit einer derartigen Praxisänderung rechnen müssen und habe auch diesbezüglich
keine Vorkehrungen (Steuerrückstellungen) getroffen.
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Der Schutz von Treu und Glauben ist in Art. 9 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) als selbständiges verfassungs-
mässiges Individualrecht verankert. Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales
und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Der Grundsatz des Vertrauensschutzes
verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördlichen Zusa-
gen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründetes Verhalten der Behörden. Der Einzel-
ne muss sich also auf Informationen oder auf das Verhalten einer Behörde verlassen können.
Damit der Vertrauensschutz greift, müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen erfüllt
sein. Neben der Existenz einer Vertrauensgrundlage muss das Vertrauen in das Verhalten der
staatlichen Behörden berechtigt sein, der Bürger muss gestützt auf sein Vertrauen eine Disposi-
tion getätigt haben, und schliesslich muss eine Interessenabwägung zwischen den verschiede-
nen betroffenen Interessen stattfinden. Sind die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes ge-
geben, so soll dem Einzelnen kein Nachteil aus seiner Vertrauensbetätigung entstehen (vgl.
Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich Basel Genf 2012,
N 818 ff.; Müller/Schefer, Grundrechte in der Schweiz, 4. Auflage Bern 2008, S. 25 ff.; StGE
vom 22. Januar 2010, 510 09 68, E. 5, StGE 510 15 64 vom 15.01.2016, E. 3c,
www.steuergericht/bl.ch).
e) Was die Veranlagungen vergangener Jahre angeht, ist an dieser Stelle festzuhal-
ten, dass die in einer früheren Steuerperiode getroffenen Taxationen grundsätzlich keine
Rechtskraft für spätere Veranlagungen entfalten. Vielmehr kann die Steuerbehörde im Rahmen
jeder Neuveranlagung eines Steuerpflichtigen sowohl die tatsächliche als auch die rechtliche
Ausgangslage vollumfänglich überprüfen und, soweit erforderlich, abweichend würdigen. In
Rechtskraft erwächst jeweils nur die einzelne Veranlagung, die als befristeter Verwaltungsakt
ausschliesslich für die betreffende Steuerperiode Rechtswirkungen entfaltet. Die späteren Ver-
anlagungen sind daher jederzeit einer erneuten umfassenden Überprüfung zugänglich (vgl. Der
Steuerentscheid [StE] 2003 B 72.14.2 Nr. 31 E. 4.2; vgl. auch BStPra, Bd. XVI, S. 468; Ent-
scheid des Steuergerichts [StGE] vom 20. November 2009, 510 09 36, E 6; [StGE] vom 15.
Januar 2016, 510 15 64 E. 4b, www.steuergericht/bl.ch).
Die Steuerverwaltung kann demnach eine Deklaration jedes Jahr aufs Neue
überprüfen und die Veranlagung entsprechend anpassen. Dass die Steuerverwaltung die bishe-
rige Vorgehensweise der Rekurrentin nicht in Frage gestellt hat, gibt ihr für die Zukunft kein An-
recht auf Weiterführung der bisherigen Taxationen. Wenn sich die Rekurrentin nun auf den
Grundsatz des Vertrauensschutzes beruft, kann sie sich daraus nichts zu ihren Gunsten ablei-
ten.
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f) Auch ist der Einwand einer allfälligen Doppelbesteuerung nicht zu hören. Eine
unzulässige Doppelbesteuerung setzt begriffsnotwendig eine Kollision von kantonalen Steuer-
hoheiten voraus (Mäusli-Allenspach, in: Zweifel/Beusch/Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar
zum Interkantonalen Steuerrecht, § 3 N 19, m.w.H.), welche vorliegend nicht gegeben ist. Aber
selbst wenn dem so wäre, ist im Umstand, dass ein Provisionsempfänger die erhaltenen Zah-
lungen selbst dann vollumfänglich als Einkommen zu verteuern hat, wenn diese vom Veräusse-
rer nicht oder nicht vollständig als Aufwendungen in Abzug gebracht werden kann, auch im in-
terkantonalen Verhältnis keine unzulässige Doppelbesteuerung zu erblicken (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 221 N 101, m.w.H.).
g) Es liegt hingegen insofern eine Doppelbelastung vor, als die Pflichtige auf den
Architekturhonoraren Gewinnsteuern zu bezahlen hat und bei der Grundstückgewinnsteuer das
Honorar, wie hiervor festgestellt wurde, aber unter dem Titel der Anlagekosten nicht abziehen
kann. Solche Konstellationen sind keine Einzelfälle. So kann beispielsweise auch im Fall, in
welchem ein Steuerpflichtiger bei der Staatssteuer unter dem Titel Liegenschaftsunterhalt die
Hälfte der Umbaukosten als werterhaltend deklariert, später, beim Verkauf der Liegenschaft,
wenn die andere Hälfte als wertvermehrende Aufwendungen geltend gemacht und von der
Steuerverwaltung nur teilweise oder gar nicht akzeptiert wird, auch nicht beantragt werden, die
daraus resultierende Doppelbelastung müsse korrigiert werden. Weder kann die Gewinnsteuer,
infolge Rechtskraft, berichtigt, noch können bei der Grundstückgewinnsteuer werterhaltende
Aufwendungen akzeptiert werden. In einem ähnlich gelagerten Fall hat das Steuergericht ent-
schieden, dass Hypothekar- bzw. Baukreditzinsen nicht zwischen der Grundstückgewinn- und
Staatssteuer verschoben werden dürften, da das nachträgliche Verschieben von Steuersubstrat
von einer Steuerart auf die andere unzulässig sei (vgl. StGE vom 15. August 2014, 510 12 51,
E. 2e). Damit ist auch die Frage beantwortet, ob eventualiter die Gewinnsteuerveranlagung ge-
gebenenfalls angepasst werden kann. Im Falle einer bereits eingetretenen Rechtskraft ist dies
jedoch zu verneinen.
7. Insgesamt ist aufgrund all dieser Erwägungen festzuhalten, dass die Rekurrentin an ih-
rem Rekurs festgehalten hat. Sie hat von der Möglichkeit des Rückzugs des Rekurses gemäss
§ 18 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO), nach
der Androhung der beabsichtigten reformatio in peius durch das Steuergericht die Veranlagung
zu ihren Ungunsten abzuändern, keinen Gebrauch gemacht. Demzufolge werden die geltend
gemachten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 950‘000.-- bei der Ermittlung des steuerbaren
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Grundstückgewinns aufgrund der obigen Erwägungen nicht zu den Anlagekosten hinzugerech-
net. Die mit Verfügung des Steuergerichts vom 12. April 2017 beabsichtigte Verschlechterung
zu Ungunsten der Rekurrentin wird damit androhungsgemäss umgesetzt und der steuerbare
Grundstückgewinn von Fr. 704‘914.-- wird auf Fr. 1'054'914.-- erhöht. Im Übrigen wird der Re-
kurs abgewiesen.
8. Ausgangsgemäss hat die Rekurrentin gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3
des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung
(VPO) Verfahrenskosten von Fr. 3‘000.-- zu bezahlen und es ist ihr gestützt auf § 130 StG
i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO keine Parteientschädigung auszurichten.
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