# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 926cdb20-fa33-59a3-8103-9a4ecbce04f3
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_004
**Year:** 2017
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** Civil
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/697/2016
du 28 juillet 2016, expédié pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions en libération des sûretés (ch. 1), a débouté A_ (ci-après : la locataire) de toutes ses conclusions (ch. 2), a déclaré inefficace le congé du 17 avril 2015 portant sur l'appartement de sept pièces au 1
er
étage de l'immeuble sis 1_ (GE) et sur les trois places de parking n° 2_, 3_ et 4_, donné par A_ à B_ (ci-après : le bailleur) (ch. 3), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération de l'intégralité du loyer consigné en faveur de B_ (5_) (ch. 4), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6).
En substance, les premiers juges ont retenu que les bruits émis par la famille C_ ne dépassaient pas les limites excédant la tolérance, mais relevaient plutôt du bruit usuel, inhérent à une famille avec enfants vivant en communauté dans un immeuble, et qu'ainsi aucun défaut ne pouvait dès lors être retenu. Par conséquent, en l'absence de défaut, A_ ne pouvait pas user des droits énumérés à l'art. 259a CO; elle a dès lors été déboutée de ses conclusions en réduction de loyer, en validation de consignation du loyer, le loyer consigné devant de ce fait être libéré en faveur du bailleur. Enfin, puisqu'aucun défaut ne pouvait être retenu, ni l'art. 259b al. 1 let. a CO, ni l'art. 266g CO ne pouvaient s'appliquer, dans la mesure où cette dernière disposition requérait des circonstances exceptionnelles et une certaine gravité qui rendent intolérable la poursuite du bail. Le congé donné le 17 avril 2015 a ainsi été déclaré inefficace. En outre, les conclusions tendant à la libération des sûretés excédaient la compétence du Tribunal.
B. a.
Par acte déposé le 14 septembre 2016 au greffe de la Cour de justice, A_ a formé appel contre ce jugement. Elle conclut à ce que la Cour de justice déclare son appel recevable, annule le jugement entrepris, constate que les contrats de bail liant A_ et B_, portant sur un appartement sis au 1_ et trois boxes dépendants, ont cessé de déployer leurs effets le 17 avril 2015 à minuit, et, subsidiairement à ce dernier point, ordonne la réduction proportionnelle de 100% du loyer de l'appartement dès le 18 avril 2015. Elle a également conclu à ce que la Cour de justice ordonne la réduction proportionnelle de 50% du loyer de l'appartement du 12 mai 2014 au 17 avril 2015, condamne B_, du fait de la réduction proportionnelle, au paiement de 50'250 fr. en sa faveur, avec intérêts à 5% l'an à compter du 18 avril 2015, valide la consignation et ordonne la libération des montants consignés dans les mains de A_, condamne B_ en tous les frais et dépens, incluant une juste compensation pour les frais et manque à gagner à la locataire, déboute tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. Subsidiairement et si la Cour devait user de son pouvoir cassatoire exclusivement, A_ a conclu à ce qu'elle annule le jugement entrepris et renvoie la cause au Tribunal pour décision dans le sens des considérants.
La locataire a indiqué former appel pour violation du droit et constatation inexacte des faits. Elle a fait grief de constatation inexacte des faits, en tant que le Tribunal n'a pas évoqué des éléments pourtant déterminants, allégués, prouvés et même non contestés. Elle a également fait grief de violation du droit en tant que ces faits déterminants devaient conduire à la constatation de la validité de la résiliation et à l'existence d'un motif de résiliation immédiate.
Selon la locataire, le bailleur ne pouvait pas contester la résiliation avec effet immédiat après l'avoir pourtant suggérée par téléphone en affirmant à la locataire « Qu'est-ce que vous voulez que je vous dise ?...résiliez ! ». Par cette affirmation, A_ considère que le bailleur avait accepté la résiliation dans son principe. De son avis, il n'aurait ni évoqué, ni discuté, ni ne se serait prononcé sur ces faits, pourtant déjà évoqués en première instance. Ce faisant, le Tribunal avait violé le droit du bail ainsi que le droit d'être entendu permettant au justiciable de faire valoir ses arguments et de les voir discutés et tranchés par le juge.
A_ explique également qu'après la restitution de toutes les clefs auprès de la régie, le bailleur n'a pas annoncé les visites du 9 et 16 mai 2015, ce qu'il aurait dû faire étant donné qu'il considérait que la locataire conservait ses droits et obligations découlant du contrat de bail jusqu'au 30 septembre 2015. Le fait de ne pas avoir averti la locataire impliquait qu'il acceptait
de facto
que la locataire n'avait à ce moment-là plus aucun droit sur l'appartement et donc plus aucun devoir non plus.
La locataire reproche également au bailleur d'avoir, sans l'avertir et sans avoir son avis, organisé la venue d'entreprises pour rénover son bien immobilier et le rendre plus attractif sur le marché locatif. A_ n'a dès lors pas pu donner son accord sur les travaux. La résiliation immédiate serait possible pour ce motif. Le Tribunal aurait uniquement envisagé un défaut sonore, sans discuter la présence d'entreprises dans l'intérêt exclusif du bailleur en tant que défaut. Ce faisant, il avait violé le droit d'être entendu et le droit de fond.
Selon la locataire, il convient de mettre à la charge du bailleur les frais et dépens, car il aurait fait preuve de mauvaise foi, voire de témérité, en contestant l'existence d'un défaut plus d'un an après les premières plaintes.
b.
Par réponse du 12 octobre 2016, B_ a conclu à la recevabilité de son mémoire réponse, au rejet de l'appel interjeté par A_, à la confirmation du jugement
JTBL/697/2016
rendu le 28 juillet 2016 par le Tribunal dans la cause C/8942/2015 et au déboutement de la locataire de toutes autres ou contraires conclusions.
Le bailleur conteste avoir proféré les déclarations alléguées par l'appelante et l'avoir invitée à résilier le bail avec effet immédiat. En tout état, il n'a à aucun moment, réellement envisagé une résiliation avec effet immédiat en raison d'un défaut grave, car il a été établi, « techniquement et de manière forensique », qu'un tel défaut n'existait pas. C'est donc à raison que le Tribunal n'a pas estimé opportun de l'évoquer, d'en discuter ni de se prononcer. Par conséquent, le Tribunal n'a pas violé le droit d'être entendu en se fondant uniquement sur les arguments qu'il considérait pertinents pour rendre son jugement. Il n'a dès lors pas constaté les faits de manière inexacte, ni même violé le droit du bail ou le droit d'être entendu.
B_ indique que les bruits émis par la famille C_ ne dépassaient pas les limites excédant la tolérance, si bien qu'il n'y avait pas de défaut, ce qui impliquait que A_ ne pouvait pas invoquer les art. 259b let. a et 266g CO. Selon lui, le congé extraordinaire avait certes été déclaré inefficace, mais la locataire aurait, par actes concluants, communiqué sa volonté de ne plus exercer sa possession sur l'appartement en question. Ainsi, à la suite de la restitution des clés par la locataire, le bailleur avait tout mis en œuvre pour diminuer le dommage de la locataire. Le respect de l'obligation d'informer le locataire était désuet si celui-ci avait quitté les lieux. C'est à raison que le Tribunal n'avait ni évoqué, ni discuté, ni ne s'était prononcé sur le point de la violation de l'art. 257h CO et il n'avait ainsi pas violé le droit en ne constatant pas de violation de l'art. 257h CO de la part du bailleur.
En outre, B_ explique avoir organisé la venue d'entreprises pour rénover son bien immobilier, afin de le rendre plus attractif sur le marché et diminuer ainsi le dommage de la locataire. Le Tribunal a, à juste titre, décidé de ne pas apprécier cette question dans le sens voulu par A_ et n'a ainsi aucunement constaté de manière inexacte les faits, ni violé le droit.
c.
Par courrier du 11 novembre 2016, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger, A_ ayant renoncé à faire usage de son droit de réplique.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
Par contrat du 5 août 2008, B_, propriétaire, représenté par le D_ (ci-après : la régie) et A_ se sont liés par un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de sept pièces au premier étage de l'immeuble sis 1_ (GE).
Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de deux ans, du 1
er
octobre 2011 au 30 septembre 2013, renouvelé ensuite du 1
er
octobre 2013 au 30 septembre 2015.
Le dernier loyer annuel a été fixé à 108'000 fr. dès le 1
er
octobre 2013, charges non comprises.
b.
Le 5 août 2011, les parties ont également conclu un contrat de bail portant sur la location de trois places de parking n° 2_, 3_ et 4_, pour un loyer mensuel de 500 fr.
c.
Le 18 août 2011, la locataire a effectué un dépôt de garantie
n° 5_ auprès de la banque UBS, à hauteur de 28'500 fr.
d.
Dès le 12 mai 2014, A_ s'est plainte à de nombreuses reprises auprès de la régie des nuisances sonores qu'elle subissait depuis quelques jours et qui étaient causées par ses voisins du dessous, la famille C_, composée de deux parents et de leurs enfants âgés de quatre et six ans.
e.
Dans ses plaintes, la locataire relatait des nuisances sonores et vibratoires, émanant le matin, le soir et la nuit, empêchant son compagnon, E_ et elle-même de dormir ou les réveillant brutalement durant la nuit et/ou le matin.
Elle a également allégué qu'en raison de ces nuisances, son compagnon et elle-même avaient souffert, dès septembre 2014, de troubles de sommeil « intolérables » et avaient dû être médicamentés afin de pouvoir dormir la nuit et être en forme.
f.
Le 27 novembre 2014, F_, représentante de la régie, et deux corps de métier, se sont rendus dans l'appartement litigieux, cette intervention ayant révélé que les sons passaient par une gaine technique qui pouvait être isolée.
g.
Par courrier électronique du 3 décembre 2014, la locataire a expliqué à la régie avoir dormi plusieurs nuits le plus loin possible de la gaine litigieuse, sans que cela ne solutionne le problème. La locataire requérait dès lors des compléments d'expertise.
h.
Par courrier du 5 janvier 2015, la locataire a sollicité qu'il soit mis un terme aux nuisances inacceptables constitutives d'un défaut. Elle a demandé une réduction proportionnelle du loyer, mis en demeure le bailleur d'éliminer le défaut au 27 février 2015 et menacé de consigner les loyers.
Aucune suite n'a été donnée à ce courrier.
i.
Le 9 février 2015,
une architecte-acousticienne est intervenue dans l'appartement de la locataire et dans celui de la famille C_, afin de procéder à des tests.
Dans son rapport établi le même jour, elle a indiqué que «
les mesures acoustiques montrent que les exigences normatives applicables sont respectées aussi bien en ce qui concerne l'isolation au bruit aérien que l'isolation au bruit de choc. De plus les mesures n'ont pas mis en évidence d'élément constructif présentant une faiblesse particulière concernant l'isolation acoustique entre les 2 appartements concernés
».
j.
Par courrier du 19 février 2015, la régie a adressé une mise en demeure à la famille C_, l'enjoignant de respecter la tranquillité des voisins.
k.
Le 27 février 2015, A_ a rencontré le Président de la régie, ainsi que F_.

## Considerations