# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 70ba0d03-7426-5483-bc2d-6a31d4a4a706
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 2020
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Sulla scorta del precetto esecutivo n. _ emesso il 15 novembre 2018 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di Lugano, la PI 1 procede contro RI 1 in via di realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di fr. 448'000.–, oltre agli interessi del 3% dal 3 ottobre 2018, e di fr. 31'000.– oltre agli interessi del 7.75% dalla stessa data. Quale oggetto del pegno la procedente ha indicato la particella n. _ RFD di C_.
B.
L’opposizione interposta dall’escusso al precetto esecutivo è stata rigettata in via provvisoria dal Pretore del Distretto di Lugano con sentenza del 18 febbraio 2019.
C.
Con decisione del 12 giugno 2020 il Pretore del Distretto di Lugano ha poi dichiarato irricevibile l’azione di disconoscimento del debito presentata da RI 1, in quanto quest’ultimo non ha provveduto a versare l’anticipo delle spese giudiziarie.
D.
Il 28 agosto 2019 la creditrice ha presentato la domanda di vendita e il 2 settembre 2019 l’UE di Lugano ha comunicato all’escusso la ricezione della stessa con invio raccomandato ritirato dall’escusso il 6 settembre 2019.
E.
C
on un primo avviso d’incanto pubblicato sul Foglio ufficiale cantonale (FUC) e sul Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC)
del _ l’UE di Mendrisio ha fissato
la scadenza per l’insinuazione degli oneri fondiari
al _
,
il deposito delle condizioni d’asta e dell’elenco oneri a partire
dal _
e
l’incanto del fondo
al _, indicando in fr. 892'000.– il suo valore di stima peritale.
F.
Il 27 febbraio 2020 l’UE ha trasmesso all’escusso copia del bando d’incanto a mezzo invio postale raccomandato, ritirato dallo stesso il giorno successivo.
G.
Il 13 marzo 2020 RI 1 ha scritto all’UE di Mendrisio contestando il valore di stima peritale, in quanto il perito avrebbe omesso di considerare il valore del terreno eccedente, che in una precedente perizia del 2 novembre 2014 lo stesso perito avrebbe stabilito in fr. 286'500.–.
H.
Il 16 marzo 2020 l’UE ha comunicato al ricorrente che il perito non ha più attribuito alcun valore venale al terreno eccedente perché lo stesso, dapprima posto nella Zona residenziale Estensiva R2, nel 2016 è stato integrato nella nuova zona di piano
regolatore denominata “_", essenzialmente destinata al mantenimento
e recupero degli edifici esistenti senza indici di sfruttamento.
I.
In seguito alla sospensione straordinaria delle esecuzioni decretata dal Consiglio federale in ragione della pandemia di COVID-19, con provvedimento del 2 aprile 2020 l’UE ha annullato tutte le aste che erano state previste fino al 31 agosto 2020, tra cui quella riferita al fondo di proprietà del ricorrente.
L.
C
on un nuovo avviso d’incanto pubblicato sul Foglio ufficiale cant-onale (FUC) e sul Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC)
del _ l’UE di Mendrisio ha rifissato per il _
l’incanto della particella n. _ RFD di C_. Come nel precedente bando ha
indicato in fr. 892'000.– il suo valore di stima peritale.
M.
Con ricorso del 15 luglio 2020, RI 1 chiede che la procedura di realizzazione del suo fondo venga annullata.
N.
Il 20 luglio 2020 l’UE ha chiesto al ricorrente di produrre altre nove copie del ricorso nel termine di dieci giorni, avvisandolo che altrimenti lo stesso sarebbe stato dichiarato irricevibile.
O.
Con provvedimento del 10 agosto 2020 l’UE ha poi dichiarato irricevibile il ricorso 15 luglio 2020 di RI 1, siccome il ricorrente non ha ritirato la raccomandata del 20 luglio 2020 e quindi non ha dato seguito alla richiesta nella stessa contenuta.
P.
Con nuovo ricorso del 18 agosto 2020 RI 1 chiede di annullare il provvedimento del 10 agosto 2020 dell’UE, di evadere nel merito il ricorso del 15 luglio 2020 e di sospendere la procedura esecutiva di realizzazione del fondo.

## Considerations

Considerato
in diritto: 1.
I ricorsi in esame sono diretti contro due provvedimenti emessi dall’UE di Mendrisio nell’ambito della medesima procedura esecutiva. I due ricorsi possono dunque essere congiunti in virtù dei combinati art. 5 cpv. 1 LPR e 51 LPamm, le cause conservando comunque la loro individualità nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente.
2.
Nel secondo ricorso dell’8 agosto 2020 RI 1 argomenta di non aver mai ricevuto la richiesta del 20 luglio 2020 dell’UE di produrre altre nove copie del primo ricorso del 15 luglio 2020. Egli ritiene il primo ricorso perfettamente ricevibile e chiede pertanto di trattarlo nel merito. Evidenzia che la richiesta dell’UE gli è stata trasmessa durante le ferie esecutive.
2.1
Giusta l’art. 7 cpv. 5 LPR, se mancano la firma di una parte, di un patrocinatore legittimato o la relativa procura oppure le allegazioni e gli allegati prescritti o se gli atti sono carenti nella documentazione o non redatti in lingua italiana, è fissato un termine perento-rio, non superiore a quello di ricorso, per rimediarvi, con la comminatoria che altrimenti l’atto non sarà preso in considerazione e il ricorso sarà dichiarato irricevibile. Non spetta però all’UE
, bensì a questa Camera, nella sua veste di autorità cantonale di vigilanza, pronunciarsi sulla ricevibilità del ricorso. La decisione dell’UE del 10 agosto 2020, è pertanto nulla.
2.2
Ciò posto, v
’è da chiedersi se il primo ricorso debba essere dichiarato irricevibile da questa Camera per le stesse ragioni addotte dall’UE. Ora, esso ha intimato la richiesta di produrre altre copie del ricorso il 20 luglio 2020 durante le ferie esecutive estive (dal 15 al 31 luglio, art. 56 n. 2 LEF, applicabile anche in materia ricorsuale per il rinvio dell’art. 13 LPR). Il termine assegnato al ricorrente non ha quindi iniziato a decorrere prima del primo giorno utile dopo le ferie (DTF 121 III 285 consid. 2/b con rif., 49 III 76), lunedì 3 agosto 2020. Visto che il ricorrente non l’ha ritirata, la raccomandata potrebbe essere presunta notificata solo il settimo giorno di giacenza postale (art.
138 cpv. 3 lett. a CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF)
, ovvero il 10 agosto 2020, sicché il termine sarebbe scaduto il 20 agosto, ovvero dopo la presentazione del secondo ricorso. Ci si potrebbe addirittura chiedere se la notifica non sia da ritenere inefficace dal momento che il ricorrente non doveva aspettarsi una notifica – nel senso dell’art. 138
cpv. 3 lett. a CPC – durante le ferie esecutive.
La questione può invero rimanere indecisa dal momento che il primo ricorso è infondato, come verrà esposto nei successivi considerandi. Per lo stesso motivo si può anche tralasciare l’intimazione al ricorrente di un nuovo termine per produrre le copie mancanti del primo ricorso.
3.
Nel primo ricorso RI 1 ha contestato anzitutto la competenza territoriale dell’UE di Mendrisio, che ha proceduto a pubblicare il bando, sostenendo che conformemente all’art. 51 cpv. 2 LEF l’ufficio competente sarebbe quello di Lugano, sul cui territorio si trova il fondo ipotecato.
Il ricorrente misconosce tuttavia che dal 1° gennaio 2015 esiste un solo Ufficio di esecuzione con un circondario esteso all’intero Cantone (art. 1 cpv. 1 della legge cantonale di applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento [LALEF, RL 280.100]), composto internamente dalle sedi principali di Bellinzona, Locarno, Lugano e Mendrisio e dalle agenzie di Acquarossa, Biasca, Cevio e Faido (art. 1 cpv. 3 LALEF). L’unico ufficiale di esecuzione (art. 2 cpv. 1 LALEF nella sua versione in vigore dal 1° febbraio 2020) può ripartire il lavoro dell’Ufficio tra le sue sedi e i suoi funzionari secondo le necessità e disponibilità. In questa ottica, il settore delle realizzazioni immobiliari del Sottoce-neri è stato assegnato alla sede di Mendrisio, la quale era quindi competente per emettere il bando. La censura del ricorrente si avvera così infondata.
4.
Il ricorrente contesta anche la perizia estimativa che ha attribuito al fondo un valore di fr. 892'000.–, ritenendola errata, in quanto non considererebbe vari elementi che contribuiscono a determinare il valore dell’immobile.
4.1
Orbene, l’UE di Mendrisio ha pubblicato una prima volta l’avviso d’incanto del fondo in questione sul FUC e sul FUSC del _ e lo ha trasmesso personalmente anche ad RI 1 mediante invio postale raccomandato del 27 febbraio 2020, da lui ritirato il giorno successivo. Sia nell’avviso d’incanto del 28 febbraio, sia in quello successivo del 10 luglio, l’UE ha stabilito il valore di stima del fondo in fr. 892'000.– sulla scorta del rapporto peritale del 29 novembre 2020 dello Studio peritale _. Laddove mira a rimettere in discussione il valore di stima peritale attribuito al fondo, il ricorso del 15 luglio 2020 risulta ampiamente tardivo (art. 17 cpv. 2 LEF) e per questo motivo va dichiarato irricevibile.
4.2
Sta di fatto che già il 13 marzo 2020 RI 1 aveva comunicato all’UE
contestazioni in merito alla stima peritale. Ma pur volendo considerarlo quale ricorso, tale scritto risulterebbe comunque tardivo, giacché RI 1 aveva ritirato il primo avviso d’incanto il 28 febbraio 2020, sicché il termine di ricorso era scaduto lunedì 9 marzo 2020.
4.3
Secondo il ricorrente la perizia non sarebbe più attuale poiché il perito ha vincolato la validità della perizia estimativa da lui allestita a sei mesi dalla data del sopralluogo, avvenuto il 29 novembre 2019 (punti n. 1.1 e 1.2 del referto).
Sennonché il perito non precisa quali
“circostanze reali, economiche e giuridiche o altri fattori influenti sul valore venale”
avrebbero giustificato una modifica della stima entro sei mesi. Ad ogni modo non spettava a lui – per di più anticipatamente – bensì all’UE stabilire se la stima poteva servire anche per l’asta del
5 novembre 2020 (cfr. art. 44 RFF). Di principio la stima vale anche per una nuova asta (cfr. art. 64 cpv. 3 RFF). Nel caso in esame, comunque sia, dagli atti non risultano motivi per cui la stima del 29 novembre 2019 non corrisponderebbe più alla situazione attuale e il ricorrente non specifica circostanze verificatesi dopo la comunicazione del primo bando (da lui contestato tardivamente, v. sopra consid. 4.2) che esigerebbero la modifica della perizia o l’allestimento di una nuova. La censura va pertanto respinta.
5.
Per quanto riguarda poi l’argomentazione secondo cui il trapasso di proprietà della particella n. _ RFD di _ non sarebbe assoggettato alla LAFE, va evidenziato che nel bando d’incanto l’UE si è correttamente limitato a ricordare agli interessati l’esistenza della LAFE, senza indicare se il fondo posto in vendita vi sia assoggettato, ritenuto che una tale decisione non gli compete, essendo di esclusiva competenza delle autorità preposte all’applicazione di questa legge. Anche su questo punto il ricorso manca di consistenza.
6.
Diversamente da quanto affermato da RI 1, risulta dagli atti che il 2 settembre 2019 l’UE di Lugano gli ha comunicato la ricezione della domanda di vendita ed egli ha ritirato la relativa raccomandata postale il 6 settembre 2019. Ad ogni buon conto la domanda di vendita è stata presentata, il 28 agosto 2019, ben prima della scadenza del termine di perenzione di due anni dalla notifica del precetto esecutivo (avvenuta nello specifico il 22 novembre 2018) prescritto dall’art. 154 cpv. 1 LEF, anche senza considerare la sospensione dei termini intervenuta a seguito dell’opposizione interposta dall’escusso.
7.
Stante l’esito del ricorso, la domanda di sospendere la procedura esecutiva contenuta nel secondo ricorso è senza oggetto.
8.
Per legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).