# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 11fb2cf8-5612-5117-a922-586f49a4ea35
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 22. September 2015 erteilte der Gemeinderat X der YZ
AG die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung mit sechs Mehr-
familienhäusern und einer gemeinsamen Tiefgarage auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 11165 und 11168 an der T.-Strasse.
B.
Mit Eingabe vom 2. November 2015 erhoben [....] rechtzeitig Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des
Beschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurs-
gegnerschaft.
C.
Mit Verfügung vom 4. November 2015 wurde vom Rekurseingang Vormerk
genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Verfügung vom 23. November 2015 wurde das Rekursverfahren auf Er-
suchen der privaten Rekursgegnerin sistiert und die Vernehmlassungsfrist
abgenommen.
E.
Mit Eingaben vom 22. April 2016 und vom 25. April 2016 reichten die Vo-
rinstanz und die private Rekursgegnerin je eine Rekursantwort ein und er-
suchten um Fortsetzung des Verfahrens. Die Vorinstanz beantragte die Ab-
weisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. Die
private Rekursgegnerin stellte einen Antrag auf Abweisung des Rekurses
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
F.
Mit Verfügung vom 27. April 2016 wurde das Rekursverfahren fortgesetzt
und den Rekurrierenden Frist zur Replik angesetzt.
R3.2015.00174 Seite 3
G.
In den Replik- und Duplikschriften vom 18. Mai 2016 und vom 13. Juni 2016
hielten die Rekurrierenden und die private Rekursgegnerin an ihren Anträgen
fest. Die Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf Duplik.
H.
Am 1. Juli 2016 führte die dritte Abteilung des Baurekursgericht im Beisein
der Parteien einen Augenschein vor Ort durch.
I.
Auf die Ausführungen der Parteien und die Erkenntnisse des Augenscheins
wird nachfolgend insoweit eingegangen, als dies für die Begründung des Ur-
teils erforderlich ist.

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.
Von der Vereinigung mit zwei sich gegen andere Beschlüsse richtenden
Rechtsmittelverfahren (G.-Nrn. R3.2015.00173 und R3.2016.00023) ist ab-
zusehen. Soweit ein Bedarf zur Koordination besteht, wird diesem mit der
gleichzeitigen Eröffnung der Entscheide in den drei Verfahren Genüge getan.
2.
Alle Rekurrierenden sind Eigentümer von Grundstücken in unmittelbarer
oder zumindest naher Nachbarschaft der Baugrundstücke. Im Lichte der vor-
gebrachten Rügen sind sie unstreitig rekurslegitimiert (§ 338a des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzun-
gen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
3.
Dem Baugesuch vom 27. April 2015 (act. 15.6) entsprechend erteilte die Vo-
rinstanz der YZ AG die baurechtliche Bewilligung für sechs Mehrfamilienhäu-
R3.2015.00174 Seite 4
ser mit insgesamt 33 Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage als
Arealüberbauung auf den in der Wohnzone W2/1,9 gelegenen Grundstücken
Kat.-Nrn. 11165 und 11168.
Der nordwestliche Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 11165 ist mit zwei
Wohngebäuden und einem Ökonomiegebäude (Versicherungsnum-
mern 1262, 1264 und 1266) überstellt. Diese Gebäude sind – so der ange-
fochtene Beschluss explizit (S. 2 unten) – nicht Gegenstand des Baugesu-
ches.
4.1.
Zusammengefasst rügen die Rekurrierenden als erstes eine Verletzung des
Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung, was sich insbesondere in einer
nicht nachvollziehbaren Berechnung der Baumasse manifestiere. Offenbar
sei (doch) geplant, auch den nordwestlichen, mit den drei erwähnten Altbau-
ten überstellten Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 11165 oder zumindest die
Baumasse von zwei der drei Altbauten (Vers.-Nrn. 1262 und 1266) in die
Arealüberbauung miteinzubeziehen, wie sich aus den Plänen ergebe.
Gemäss § 73 Abs. 1 PBG sei eine vollständige Baueingabe zwingende Vo-
raussetzung für die Erteilung einer Arealüberbauungsbewilligung. Unter den
gegebenen Umständen sei die Berechnung der zulässigen Baumasse be-
reits im Grundsatz unzulässig, da Grundstücksfläche respektive Gebäude
einbezogen würden, die ausdrücklich nicht Gegenstand des Beschlusses
seien, mit welchem einzig sechs neue Mehrfamilienhäuser bewilligt worden
seien. Die Ausscheidung von "fiktiven Grundstücksflächen" für zwei der drei
Altbauten sei ohnehin nicht nachvollziehbar und entbehre einer gesetzlichen
Grundlage.
4.2.
Rund vier Monate nach Erlass des hier angefochtenen Beschlusses vom 22.
September 2015 und während der Sistierung des Rekursverfahrens (vgl.
lit. D und E der Prozessgeschichte) bewilligte die Vorinstanz mit Gemeinde-
ratsbeschluss vom 19. Januar 2016 einen Umbau des Gebäudes Vers.-Nr.
1262 sowie einen Neubau anstelle des Ökonomiegebäudes Vers.-Nr. 1264.
Auch gegen diesen Beschluss erhoben die Rekurrierenden Rekurs (Verfah-
ren G.-Nr. R3.2016.00024). Die Vorinstanz erklärte im Beschluss vom 19.
R3.2015.00174 Seite 5
Januar 2016, dass damit ein "Bestandteil" respektive der zweite Teil der be-
reits mit Beschluss vom 22. September 2015 bewilligten Arealüberbauung
bewilligt werde. Bei dem Beschluss vom 22. September 2015 soll es sich
folglich – wie erst aus dem Beschluss vom 19. Januar 2016 vollends klar wird
– nur um den ersten Teil ein- und derselben Arealüberbauung gehandelt ha-
ben.
4.3.
Die Vorinstanz erklärt zusammengefasst, es treffe zu, dass die Arealüber-
bauung in zwei Teilen bewilligt worden sei. Dies rühre einerseits daher, dass
betreffend das inventarisierte Gebäude Vers.-Nr. 1262 zunächst ein Schutz-
vertrag habe erarbeitet werden müssen (auch gegen den diesbezüglichen
Genehmigungsbeschluss erhoben die Rekurrierenden Rekurs; vgl. hierzu
das Verfahren G.-Nr. R3.2015.00173), und andererseits von "Überarbeitun-
gen" der Arealüberbauung. Gleichwohl gründeten die Beschlüsse vom
22. September 2015 und vom 19. Januar 2016 auf ausreichenden und ganz-
heitlichen Beurteilungsgrundlagen. So habe etwa der Umgebungsplan stets
alle Gebäude umfasst. Zudem habe im Zeitpunkt der Bewilligung des ersten
Teils der Arealüberbauung das Baugesuch für den zweiten Teil bereits vor-
gelegen, weshalb die notwendige Gesamtbeurteilung schon am 22. Septem-
ber 2015 möglich gewesen sei. Spätestens mit der Bewilligung des zweiten
Teils der Arealüberbauung am 19. Januar 2016 sei der Rüge eines Verstos-
ses gegen § 73 Abs. 1 PBG das Fundament entzogen. Die Baumassenbe-
rechnung für die gesamte Arealüberbauung werde im Beschluss vom 19. Ja-
nuar 2016 erörtert und sei korrekt und nachvollziehbar.
4.4.
Auch die private Rekursgegnerin hält zusammengefasst dafür, dass ein al-
lenfalls vorhanden gewesener Mangel jedenfalls mit dem Erlass des Be-
schlusses vom 19. Januar 2016 geheilt worden sei. Das Areal sei stets im
Gesamten im Auge behalten worden.
5.1.
Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69 - 73 PBG sind Überbauungen von
Grundstücken mit einer bestimmten, in der Bauordnung festgesetzten Min-
destfläche nach Massgabe einer einheitlichen Baueingabe (§ 73 Abs. 1
R3.2015.00174 Seite 6
PBG; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 134 ff., auch zum Nachfolgenden).
Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen der Bau- und Zonen-
ordnung (BZO) von der Regelbauweise und von den kantonalen Mindestab-
ständen abweichen (§ 72 Abs. 1 PBG). Im Gegenzug für diese Privilegierung
gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Gestaltung, Einordnung, Um-
gebung und Wohnqualität. Gemäss § 71 PBG müssen die Bauten und Anla-
gen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Arealüberbauungen können
auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als
Ganzes den Anforderungen genügt (Abs. 3; vgl. etwa VB.2016.00217 vom
15. September 2016; www.vrg.zh.ch). Bei der Beurteilung einer Arealüber-
bauung sind unter anderem die Beziehung zum Orts- und Landschaftsbild
sowie Umfang und Gestaltung der Freiflächen zu beachten. Ob diese ge-
setzlich verlangten Voraussetzungen erfüllt sind, lässt sich nur anhand um-
fassender Planungsunterlagen beurteilen. Aus diesem Grund setzt § 73 Abs.
1 PBG wie erwähnt eine vollständige Baueingabe im Sinne von § 310 Abs.
1 PBG voraus.
Ein Arealüberbauungsvorhaben ist samt seiner Umgebungsgestaltung in ei-
nem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Andern-
falls entstehen den Nachbarn unter Umständen nicht leicht wieder gutzuma-
chende Nachteile, da sie sich über das Projekt nur lückenhaft orientieren
können und ihnen eine genaue Beurteilung der Auswirkungen des Bauvor-
habens auf ihre Grundstücke verunmöglicht oder zumindest erheblich er-
schwert wird. Ferner ist auch nicht auszuschliessen, dass der Entscheid über
die baurechtliche Bewilligung bei einer etappenweisen Überprüfung – jeweils
kleinere Mängel, die für sich allein nicht zur Aufhebung der Baubewilligung
führen – anders ausfällt als bei einer einheitlichen und gesamthaften Beur-
teilung des Bauvorhabens. Wenn aber die Nachbarn wegen solcher Verfah-
rensmängel (unter Umständen) ihre Rechte nicht wahren konnten, führt dies
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Aufhebung der Bau-
bewilligung und zur Rückweisung an die zuständige Behörde zwecks Durch-
führung eines gesetzes- und verordnungskonformen Verfahrens
(VB.97.00129 in RB 1997 Nr. 81; zum Grundsatz der Einheit des Baubewil-
ligungsverfahrens siehe auch VB 88/0165 = RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr.
14).
R3.2015.00174 Seite 7
5.2.
Das eben Ausgeführte hat auch vorliegend zu gelten. Wenn die Vorinstanz
erklärt, sie habe stets das gesamte Bauvorhaben im Blick gehabt, da ihr die
Pläne für den "zweiten Teil" der Arealüberbauung am 22. September 2015
bereits bekannt gewesen seien, verkennt sie die eben umschriebene, insbe-
sondere auch nachbarschützende Funktion einer vollständigen Baueingabe,
welche in einem einzigen und einheitlichen Verfahren zu überprüfen ist und
entsprechend auch in eine Baubewilligung für eine Arealüberbauung zu
münden hat. Den Rekurrierenden war die von der Vorinstanz behauptete
Gesamtbetrachtung jedenfalls nicht möglich. Selbstredend ist es auch nicht
Aufgabe des Baurekursgerichts, auf Ebene der ersten Rechtsmittelinstanz
aus zwei oder – wie vorliegend – letztlich gar drei vorinstanzlichen Beschlüs-
sen eine Bewilligung für eine Arealüberbauung zusammenzustellen.
Die Unzulässigkeit des vorinstanzlichen Vorgehens zeigt sich gerade etwa
in Bezug auf die von den Rekurrierenden gerügte Berechnung der Bau-
masse, welche aufgrund der Baugesuchsunterlagen tatsächlich nicht nach-
vollziehbar ist. Es geht selbstredend nicht an, die Gebäude Vers.-Nrn. 1262,
1264 und 1266 gemäss den erwähnten Erwägungen im angefochtenen Be-
schluss explizit auszuschliessen respektive gar auf eine "separate Bauein-
gabe" zu verweisen (act. 15.7.2), um die Gebäude dann aber bei der Berech-
nung der Baumasse offenkundig doch – irgendwie – zu berücksichtigen.
Hinzu kommt, dass die in der Baumassenberechnung (act. 15.7.14) vorge-
nommene Rückrechnung von – nicht näher begründeten und aufgrund der
Unterlagen auch nicht überprüfbaren – angeblichen fiktiven Baumassen der
Gebäude Vers.-Nr. 1262 und 1266 auf zugehörige "fiktive Parzellenflächen"
einer gesetzlichen Grundlage entbehrt. Selbst wenn diese Vorgehensweise
zulässig und die geplante Baumasse namentlich des Gebäudes Vers.-Nr.
1262 – welches der Arealüberbauung mit dem erwähnten Beschluss vom
19. Januar 2016 zusammen mit einem Neubau anstelle des Ökonomiege-
bäudes Vers.-Nr. 1264 quasi nachträglich angehängt werden soll – nachvoll-
ziehbar wäre, bestünde gerade bei diesem (inventarisierten, aus dem Jahr
1798 stammenden) Gebäude angesichts des grosszügigen Gebäudeum-
schwungs (vgl. etwa Prot. S. 15, Foto 7) kein Grund, von einer nach Mass-
gabe der heutigen Baumassenziffer von 1.9 vollständig ausgenützten und
entsprechend zu dem Gebäude gehörenden möglichst kleinen fiktiven
Grundstücksfläche auszugehen. Diese Annahme erfolgte offenkundig einzig
zwecks Erzielung einer möglichst grossen Restparzellenfläche, auf welcher
R3.2015.00174 Seite 8
dann bei der Baumassenberechnung für die sechs Neubauten noch der Mi-
nergie-P-Bonus von (weiteren) 10 % hinzu geschlagen werden konnte (Art.
25 Abs. 5 BZO).
5.3.
Dass die etappierte Vorgehensweise der Vorinstanz vorliegend unhaltbar ist,
zeigt sich auch etwa bei der "bewilligten" Umgebungsgestaltung. Zwar findet
sich bei den Akten ein Umgebungsplan mit Datum vom 27. April 2015
(act. 15.7.16). Wie bei der Berechnung der Baumasse werden aber auch hier
die Gebäude Vers.-Nr. 1262 und 1266 sowie der Neubau anstelle des Öko-
nomiegebäudes Vers.-Nr. 1264 zumindest summarisch miteinbezogen, ob-
gleich diese Gebäude bekanntlich gar nicht Gegenstand des Beschlusses
sein sollen. Gerade bei dem Gebäude Vers.-Nr. 1262 ist unklar, wie eine
gesamthafte Beurteilung der Umgebungsgestaltung je hätte erfolgen kön-
nen. Das Gebäude wurde erst nachträglich unter Schutz gestellt (Verfahren
G.-Nr. R3.2015.00173) und überdies mit Beschluss vom 19. Januar 2016
(Verfahren G.-Nr. R3.2016.00023) nur unter diversen eingreifenden Aufla-
gen (worunter namentlich die Pflicht zur Nachreichung eines detaillierten
Umgebungsplans zum Garten mit Höhenkoten, Materialisierung und Be-
pflanzung) nachträglich als zur Arealüberbauung zugehörig erklärt. Es er-
folgte offensichtlich keine ganzheitliche, geschweige denn aus Sicht der
Nachbarn gar nachvollziehbare und überprüfbare Bewertung der Umge-
bungsgestaltung der gesamten Arealüberbauung.
5.4.
Mit Recht weisen die Rekurrierenden im Übrigen darauf hin, dass die Bewil-
ligung einer Arealüberbauung in zwei separaten, miteinander nicht verknüpf-
ten Beschlüssen zur Folge haben könnte, dass die private Rekursgegnerin
überhaupt nur die Baubewilligung für sechs Mehrfamilienhäuser in Anspruch
nimmt und auf den "zweiten Teil" der Arealüberbauung hernach verzichtet.
Diesfalls hülfe entgegen vorinstanzlicher Ansicht auch § 328 PBG (Massnah-
men bei längerem Unterbruch der Bauarbeiten) nicht weiter. In Bezug auf
den Beschluss vom 19. Januar 2016 betreffend den zweiten Teil der Areal-
überbauung läge nämlich kein Unterbruch von Bauarbeiten, sondern schlicht
ein rechtlich nicht zu verhindernder Verzicht auf die Inanspruchnahme einer
Polizeierlaubnis vor.
R3.2015.00174 Seite 9
5.5.