# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 750f0eef-a68d-4371-98d2-d5bd75eb5238
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2007
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Juliana et Lajos Splivalo sont propriétaires, à la rue du Lac n°4, de la parcelle n° 2’343 du cadastre de la commune de Villeneuve. Ce bien-fonds supporte un bâtiment d’habitation ECA 1057 d’environ 176 m
2
et un petit jardin ; il est limité à l’ouest et au sud par la parcelle n° 326. Cette dernière, propriété de la société Pasche Promotions SA (ci-après : la constructrice), est située entre le Quai Grand’Rive n° 2, la rue de la Cure, la rue des Pressoirs et la rue du Lac. D’une surface totale de 1648 m
2
, la parcelle n° 326 comporte un bâtiment commercial ECA 27 (407 m
2
) nommé « Le Vieux Pêcheur » situé à l’angle de la rue du Lac et du Quai Grand’Rive, un bâtiment industriel ECA 741 (18 m
2
) qui touche l’angle sud-ouest de la parcelle n°2'343, un bâtiment ECA 24 (16 m
2
), un bâtiment ECA 25 (121 m
2
), un bâtiment agricole ECA 38 (91m
2
), un bâtiment ECA 39 (23 m
2
) ainsi qu’une place-jardin de 972 m
2
. Du côté de la rue du Lac (nord-est), le bâtiment ECA 1057 est contigu au bâtiment ECA 27 ; ils sont séparés par un mur mitoyen d’une profondeur d’environ 9 mètres.
Ces deux parcelles sont colloquées en zone du Bourg, régie par le règlement communal sur le plan d’extension et la police des constructions du 11 août 1982 (ci-après : RC).
B.
La constructrice a présenté à la Municipalité de Villeneuve (ci-après : la municipalité) trois plans de situation relatifs à la parcelle n° 326 : 1) le plan daté du 29 mars 2004 (enquête n° 04/1903) visant la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 ainsi que l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure, 2) le plan daté du 27 avril 2004 (enquête n° 04/1904) concernant la construction d’un immeuble (à l’angle sud-ouest de la parcelle n° 326, Quai Grand’Rive/rue de la Cure), 3) le plan daté du 14 mai 2004 (enquête n° 04/1905) s’agissant de l’agrandissement et de la transformation des bâtiments ECA 38 et 39. Ces trois projets ont été soumis simultanément à l’enquête publique du 13 août 2004 au 2 septembre 2004 ; ils ont soulevé les oppositions de Juliana et Lajos Splivalo notamment, respectivement le 31 août 2004 et le 1
er
septembre 2004.
C.
La demande de permis de construire a été transmise à la Centrale des autorisations (ci-après : la CAMAC) qui a communiqué à la municipalité le 9 juin 2005 la synthèse des différentes autorisations cantonales requises pour le projet concernant la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 ainsi que l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure (dossier n°62543).
D.
Par décision du 12 juillet 2005, la municipalité a levé les oppositions concernant le projet visant la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 ainsi que l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure (enquête n°04/1903) et elle a délivré à la constructrice le permis de construire requis aux conditions posées par la CAMAC.
E.
Contre cette décision, les époux Splivalo, sous la plume de leur conseil, ont déposé leur recours le 4 août 2005 auprès du Tribunal administratif. Ils rappellent que l’ordre non contigu est obligatoire partout où les bâtiments ne sont pas construits en ordre contigu. Ils estiment ainsi que la distance de 3 mètres entre les façades non mitoyennes et la limite de propriété n’est pas respectée, notamment le long de la limite de la propriété n° 2’343 jouxtant la parcelle n° 326. Ils concluent à l’annulation de la décision attaquée et du permis de construire sollicité.
Pour sa part, Didier Holl, propriétaire de la parcelle n° 332 supportant un bâtiment d’habitation ECA 26 contigu dans sa partie nord au bâtiment ECA 27, a également déposé un recours auprès du Tribunal administratif le 4 août 2005 et conclut implicitement à l’annulation de la décision attaquée. Toutefois, il n’a pas effectué l’avance de frais dans le délai imparti : le juge instructeur a donc déclaré le 21 septembre 2005 son recours irrecevable.
F.
Le tribunal a tenu une audience le 23 mars 2006 et procédé à une vision locale en présence des parties. Le compte-rendu de l’audience précise :
« Les parties sont entendues.
Les représentants de la constructrice expliquent que le Laboratoire cantonal et la Police du commerce avaient, dans un premier temps, émis des remarques sur les plans mis à l'enquête, car ceux-ci ne prévoyaient pas de cuisine. Or, après explications de la constructrice, les instances cantonales se sont ralliées au projet présenté.
Les représentants de la constructrice produisent copies du plan cadastral du 27 avril 2004 et des plans du rez-de-chaussée. Ils expliquent qu'une modification a été apportée aux plans mis à l'enquête, qui consiste en un retrait de 3 m. de la construction du côté de la parcelle n° 332, dans le but de répondre aux griefs de Didier Holl qui s'était opposé au projet. Le bureau technique communal a été informé de ce changement effectué après la clôture de la procédure de mise à l'enquête publique.
Le conseil des recourants explique que les bâtiments démolis et reconstruits dans la partie qui se situe à l'arrière du projet, et non sur le devant côté rue, devraient obéir à la règle de l'ordre non contigu (art. 39 du règlement commun sur le plan d'extension et la police des construction), qui prévoit une distance d'au moins 3 m. entre la construction et la limite de propriété.
Les représentants de la constructrice expliquent que dans la partie qui se trouve du côté de la propriété des recourants, le projet ne prévoit pas cette distance de 3 m. mais suit les limites telles qu'elles figurent au cadastre.
Le représentant de la municipalité ajoute que le règlement communal précise que la profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas dépasser 14 m. au maximum (art. 38 du règlement).
A 15 heures 20, le tribunal et les parties se rendent sur place, tout d'abord dans le jardin des recourants, où ils retrouvent le recourant, Lajos Splivalo. Les deux constructions qui se trouvent dans l'angle du jardin ont actuellement une hauteur de 2 m. 10 environ. La constructrice prévoit de les démolir et de les reconstruire à une hauteur de 3 m. 70. La visite se poursuit sur le balcon des recourants, au 1
er
étage, qui donne sur les toits de l'arrière du projet et sur les parkings prévus dans la cour également à l'arrière. Le tribunal et les parties terminent la visite, du côté opposé, au chemin de la Cure, à l'emplacement des futures places de parc, où les couverts existants vont être démolis.
La conciliation est tentée. Les parties requièrent une suspension de la cause pendant un mois environ pour trouver un accord. Le tribunal y consent. »
Les pourparlers transactionnels entamés à l’issue de l’audience n’ont pas abouti.
G.
Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire le 22 juin 2006. Relevant que la démolition entraînerait une reconstruction d’une hauteur de 3,70 mètres (sans contiguïté) en limite de parcelle, ils estiment que le projet ne serait pas conforme à la règle de l’ordre non contigu et ils rappellent que les façades non mitoyennes doivent également se trouver à 3 mètres de la limite de propriété. S’agissant de la révision en cours du plan général d’affectation de Villeneuve et de son règlement, les recourants estiment que le projet violerait également de futures dispositions et ils demandent à la municipalité de se déterminer sur la réglementation applicable. Ils soutiennent encore que leur opposition portait également sur les bâtiments d’habitation générant des places de parc et invitent la municipalité à se déterminer sur ce point.
Le 27 juillet 2006, la municipalité s’est déterminée sur les éléments soulevés dans le courrier du 22 juin précité. En premier lieu, elle confirme que le plan général d’affectation est en révision, qu’il a été soumis à l’enquête publique du 27 mai au 28 juin 2005 mais qu’il n’a pas encore été adopté par le Conseil communal ; elle ajoute que les nouvelles dispositions ne s’écarteraient que de peu du régime en vigueur s’agissant de la zone du Bourg. Elle expose les motifs pour lesquels elle a traité l’opposition dans le cadre de la procédure concernant « Le Vieux Pêcheur » (soit l’enquête n° 04/1903 visant la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 et l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure). Elle indique encore qu’une opposition doit être motivée, soulignant le manque de clarté en l’espèce. Elle conclut implicitement au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée.
La constructrice s’est déterminée le 28 août 2006. Elle relève que la révision du plan général d’affectation ne change pas les règles existantes pour la zone du Bourg, considérant ainsi que la municipalité a tenu compte de la réglementation à appliquer. Elle soutient que l’agrandissement des bâtiments existants est conforme au droit. S’agissant de l’opposition relative aux bâtiments d’habitation, la constructrice se rallie à l’argumentation de la municipalité.
Les recourants ont encore complété leurs moyens le 16 octobre 2006. Tout d’abord, ils relèvent que le plan de situation ne concerne que le projet de transformation et d’agrandissement du bâtiment ECA 27 et de démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25, et non pas l’aménagement de nouvelles places de parc ; or, ces dernières seraient liées aux deux dossiers mis à l’enquête simultanément et contre lesquels les recourants se sont opposés. Par ailleurs, ils exposent que l’agrandissement du bâtiment ECA 27 ne serait pas conforme à la future réglementation et soutiennent que la nouvelle construction ne prévoit pas de pentes de toiture alors qu’elles sont obligatoires. Ils rappellent encore que le projet ne respecte pas la règle de l’ordre non contigu et que les conditions pour que l’ordre contigu soit autorisé au regard de la nouvelle réglementation ne sont pas remplies en l’espèce. Par conséquent, ils maintiennent leur recours.
Le tribunal a statué à huis clos.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Le recours a été déposé en temps utile et remplit les conditions formelles requises. Les recourants, qui sont propriétaires de la parcelle voisine de la constructrice, ont manifestement qualité pour recourir, ce qui n’est d’ailleurs pas discuté en procédure.
2.
Les recourants laissent entendre que leurs oppositions et leur mémoire de recours porteraient non seulement sur l’enquête n°04/1903 (qui vise la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 ainsi que l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure), mais aussi sur les enquêtes n° 04/1904 (qui concerne la construction d’un immeuble à l’angle sud-ouest de la parcelle n° 326, Quai Grand’Rive/rue de la Cure) et n° 04/1905 (s’agissant de l’agrandissement et de la transformation des bâtiments ECA 38 et 39).
Dans une procédure administrative, de même que dans les relations de droit privé, les déclarations qu'un particulier adresse aux autorités doivent être interprétées selon le principe de la confiance, c'est-à-dire d'après le sens qui peut et doit leur être donné de bonne foi, d'après leur texte et leur contexte, ainsi que d'après toutes les circonstances qui les ont précédées et accompagnées (ATF 126 III 119 consid. 2a p. 120, 125 III 435 consid. 2a/aa p.436/437; Jean-François Egli, La protection de la bonne foi dans le procès, in Juridiction constitutionnelle et juridiction administrative, Zurich 1992, p.236/237).
En l’espèce, à la lecture attentive du mémoire de recours, le tribunal constate que les griefs soulevés devant lui ont trait exclusivement au projet n° 04/1903 qui, contrairement à ce que prétendent les recourants, porte également sur l’aménagement de 25 places de parc. Leurs arguments ont donc été développés en relation directe avec les travaux projetés spécifiques au « Vieux Pêcheur ». Par ailleurs, lors de l’inspection locale, aucun indice ne permettait de croire que la contestation portait aussi sur les deux autres enquêtes (n° 04/1904 et n°04/1905). Ainsi, d'après le sens qui peut et doit être donné de bonne foi au contenu du mémoire de recours et compte tenu de l’ensemble des circonstances, le tribunal retiendra que l’objet du litige porte uniquement sur le projet visant la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 ainsi que l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure.
3.
a) Les recourants considèrent que le projet ne respecterait pas, entre autres, la règle de l’ordre non contigu prévue à l’art. 37 RC : la transformation et l’agrandissement du bâtiment ECA 27, qui implique la démolition du bâtiment ECA, (actuellement, la hauteur de la façade contiguë à la parcelle n° 2343 est de 2,10 mètres environ et celle projetée se situerait à 3,70 mètres), devrait obéir à cette règle prévoyant une distance d'au moins 3 mètres entre la construction et la limite de propriété. Or, il ressort du dossier que le projet de la constructrice ne prévoit pas cette distance.
b) Construit antérieurement à l’entrée en vigueur du règlement en cause (août 1982), le bâtiment ECA 27 bénéficie d'une situation acquise méritant protection. Déduite de la garantie de la propriété (art. 22 ter aCst, désormais art. 26 Cst) et du principe de la non rétroactivité des lois, cette protection implique que, sous réserve de garanties plus étendues que les cantons sont libres d'assurer tout en respectant les exigences majeures de l'aménagement du territoire, de nouvelles dispositions restrictives ne peuvent être appliquées à des constructions autorisées selon l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de la proportionnalité est respecté (RO 113 Ia 119 et les références = JT 1989 I 464).
En droit vaudois, cette question est réglée par l'art. 80 LATC (bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir) qui dispose ce qui suit :
"Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
c) Aux termes de l’art. 37 RC:
« Partout où les bâtiments ne sont pas construits en ordre contigu, l’ordre non contigu est obligatoire.
Cependant, la Municipalité peut autoriser l’ordre contigu le long des voies publiques lorsqu’il y a entente entre voisins pour construire dans un délai maximum de 2 ans ».
Selon l’art. 38 RC, l’ordre contigu est caractérisé par l’implantation des bâtiments en limite de propriété. La profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas dépasser 14 mètres au maximum. La distance entre les façades non mitoyennes et la limite de la propriété voisine est de 3 mètres au minimum. Cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété. En cas d’incendie, les bâtiments construits en limite de propriété pourront être reconstruits en ordre contigu.
L’art. 39 du RC prévoit que l’ordre non contigu est caractérisé par les distances à observer entre bâtiments et limites de propriété et par l’implantation des bâtiments à la limite des constructions s’il existe un plan d’alignement ou en retrait parallèlement à celle-ci et que la distance entre les façades non implantées sur un alignement et la limite de propriété voisine est de 3 mètres minimum.
A noter que, contrairement à ce que soutiennent les recourants, on est ici en présence de bâtiments construits en ordre contigu : du côté de la rue du Lac (nord-est), le bâtiment ECA 1057 est contigu au bâtiment ECA 27 ; ils sont séparés par un mur mitoyen d’une profondeur d’environ 9 m. Conformément à l’art. 39 RC, la profondeur d’un mur mitoyen ou aveugle peut aller jusqu’à 14 m; ce n’est qu’au-delà de cette limite que la distance de 3 m au minimum entre les façades non mitoyennes et la limite de propriété voisine doit être observée. Dès lors, le projet d’agrandissement litigieux doit respecter cette distance aux limites de 3 m dans les espaces réglementaires.
d) Pour déterminer si une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur résulte ou non du projet, il faut rechercher le but que poursuivent les normes transgressées (RDAF 1989, 314; arrêt AC 7462 du 13 mai 1992 et 1991.0139 du 1er juin 1992). Les distances aux limites tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel (v. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 87). Elles visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêt AC.1991.0129 du 4 novembre 1992). Le but de l'ordre non contigu est notamment de placer les immeubles dans les meilleures conditions d'hygiène possible en aérant non seulement l'intérieur des propriétés, mais également la rue, et d'empêcher qu'une implantation anarchique des bâtiments ne compromette les conditions d'hygiène des immeubles voisins ou ne rompe l'équilibre entre les constructions existantes (Marti, op. cit., p. 40). Selon une jurisprudence constante de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de constructions, confirmée par le Tribunal administratif, la création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation (v. notamment prononcés nos 5766 du 10 janvier 1989, 6178 du 9 juin 1989 et 6532 du 18 mai 1990; arrêts AC 7581 du 1er juin 1992; 1991.0217 du 26 novembre 1992; 1995.0238 du 25 janvier 1996 et 1998.0098 du 30 novembre 1999). Dans un arrêt du 6 avril 1995 (AC.1994.0170) le Tribunal administratif a par ailleurs précisé que
"l'implantation d'une construction vouée à l'habitation ou une activité professionnelle dans les espaces où cette faculté est exclue constitue déjà en soi une transgression importante des intérêts que tendent à protéger les règles relatives aux distances entre bâtiments et limites de propriété"
(consid. 3b/bb). Plus récemment, le Tribunal administratif a également jugé que le fait de fermer, meubler et chauffer un simple couvert préexistant impliquait une aggravation de l'atteinte aux dispositions communales relatives à l'ordre non contigu et aux distances aux limites (arrêt AC.2000.0056 du 19 décembre 2000).
e) Actuellement, la façade des bâtiments ECA 27 et ECA 741 qui sont en limite de propriété à l’angle sud-ouest du jardin des recourants a une hauteur d’environ 2,10 mètres. Or, il est prévu une surélévation à 3,70 mètres à l’intérieur des espaces réglementaires d’une construction ne respectant pas les distances jusqu’en limite de propriété. Cela implique une augmentation du volume extérieur de la construction. Un tel projet d’agrandissement – violant par là notamment la règle de l’ordre non contigu prévu à l’art. 37 RC - aggraverait sans nul doute l’atteinte à la réglementation applicable et,
de surcroît, aggraverait les inconvénients en résultant pour les recourants,
ce qu’exclut l’art. 80 al. 2 LATC.
Dans ces conditions, le permis de construire sollicité doit être refusé, les griefs des recourants devant être admis sur ce point.
4.
Pour le surplus, la municipalité a déclaré que le plan général d’affectation était actuellement en révision et qu’il avait été soumis à l’enquête publique mais qu’il n’avait pas encore été adopté. Selon les recourants, le projet, en tant qu’il prévoit notamment la démolition d’une construction modeste pour permettre un agrandissement conséquent du bâtiment existant, ne respecterait pas la future réglementation, principalement s’agissant du nombre de niveaux et de la hauteur des constructions prévues à l’arrière du bâtiment dans l’angle du jardin. Le bâtiment projeté comporterait quatre niveaux, soit le rez-de-chaussée, le 1
er
étage, le 2
ème
étage et les combles. Or, l’art. 40 du futur règlement
prévoit que le nombre de niveaux est fixé à deux sous la sablière, y compris le rez-de-chaussée, plus un niveau dans les combles ; d’après la future réglementation, le nombre de niveaux au total pour la zone concernée est ainsi fixé à trois. Par conséquent, en prévoyant un bâtiment de quatre niveaux, le projet de la constructrice violerait manifestement la disposition précitée. S’agissant de la construction à l’arrière du bâtiment ECA 27 actuellement d’une hauteur de 2,10 mètres, la constructrice envisage de la démolir et de la reconstruire à une hauteur de 3,70 mètres. Or, selon l’art. 41 du futur règlement, dans les parties neuves, les hauteurs des niveaux entre plancher et plafond sont de 2,80 mètres minimum et de 3 mètres maximum pour un rez-de-chaussée destiné au commerce ou à l’artisanat ; ces limites ne seraient pas non plus respectées par le projet de construction.
D'après l'art. 79 LATC, dès l'ouverture d'une enquête publique concernant un plan ou un règlement d'affectation, la municipalité refuse toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du projet (al. 1). En principe, la Municipalité a la faculté de refuser une construction qui ne serait pas à la fois conforme à la future réglementation et à l’actuelle (RDAF 1971 p. 338 ; 1986 p. 192).
Point n’est besoin de trancher définitivement la question de savoir si le projet litigieux est ou non conforme à la future réglementation, dans la mesure où la décision entreprise doit de toute façon annulée pour un autre motif, en application de l’art. 80 al. 2 LATC.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis. La décision entreprise, en tant qu’elle porte sur le projet visant la transformation et l’agrandissement du bâtiment « Le Vieux Pêcheur » ECA 27, la démolition des bâtiments ECA 741, 24 et 25 ainsi que l’aménagement de 25 places de parc sis rue du Lac, RC 780 et rue de la Cure (dossier n°62543 de la CAMAC), doit être annulée aux frais de la constructrice. Les permis de construire concernant les deux autres projets (enquêtes n°04/1904 et n°04/1905) ne font pas l’objet du litige. Les recourants, obtenant gain de cause avec l’aide d’un avocat, ont droit à une indemnité à titre de dépens, à la charge de la constructrice.