# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ff7b16fe-40f7-5cdf-893b-e43bec2b5cdd
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_004
**Year:** 2013
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** Civil
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

EN FAIT
A.
Par jugement du 6 février 2013, communiqué aux parties le 14 février suivant et reçu par A_ le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a, préalablement, ordonné la jonction des causes C/26081/2012-8-SE et C/26083/2012-8-SE sous le numéro de cause C/26081/2012-8-SE, principalement, condamné A_ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont il est responsable les bureaux d'environ 180 m
2
au 1
er
étage de l'immeuble sis 1_ à Genève, et les trois emplacements de parking intérieurs, nos 2_, 3_ et 4_, au 1
er
sous-sol de l'immeuble sis 1_ à Genève (ch. 1), autorisé B_SA à requérir l'évacuation par la force publique de A_ dès l'entrée en force du jugement (ch. 2) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).
B. a.
Par acte expédié le 24 février 2013 au greffe de la Cour civile, A_ a formé appel ou recours contre ce jugement, concluant à son annulation ainsi qu'à la suspension de l'exécution de son évacuation dans la mesure nécessaire à son relogement, des délais devant lui être accordés par la Cour selon sa libre appréciation.
Il a produit de nouvelles pièces (graphiques de son chiffre d'affaires et demande d'aide de financement auprès de sociétés tierces).
Il a notamment allégué avoir, le 26 octobre 2012, saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers «
en contestation de congé extraordinaire
» et regretté que les «
velléités de sabotage de D_ [n'aient] pas été prises en compte par la Commission
», laquelle lui aurait délivré une autorisation de procéder en date du 8 janvier 2013.
b.
B_SA a conclu préalablement à l'exécution anticipée du jugement entrepris, à la forme à l'irrecevabilité de l'appel et du recours, au fond à son rejet et à la confirmation du jugement, ainsi qu'à une amende disciplinaire pour procédé téméraire.
Elle a produit de nouvelles pièces (décomptes de paiements des loyers et charges au 8 mars 2013, attestation de l'Office des poursuites du canton de Genève du 2 avril 2012, lettre du 26 octobre 2012 de A_ saisissant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers).
c.
A_ s'est déterminé le 22 mars 2013 sur la requête d'exécution anticipée de l'intimée, concluant à son rejet et/ou à l'octroi de l'effet suspensif.
Il a produit de nouvelles pièces, datant de l’été 2012, notamment des contrats de coopération avec des institutions médicales, ainsi que la lettre précitée de saisie de la Commission.
d.
Par décision du 25 mars 2013, la présidente de la Chambre des baux et loyers de la Cour, considérant que la voie de l'appel était ouverte et suspendait le caractère exécutoire de la décision entreprise, a rejeté la requête d'exécution anticipée afin de ne pas vider l'appel de son objet, vu aussi la courte durée présumée de la procédure de seconde instance.
e.
Par lettre du 1
er
mai 2013, B_SA a insisté sur la nécessité que la Cour se prononce rapidement et a produit des nouvelles pièces.
C. a.
Par contrats signés le 1
er
juillet, respectivement le 16 juillet 2012, B_SA a loué à A_ les locaux - «
à l’usage d’un cabinet médical exclusivement
» - et les places de parc susmentionnés, pour des loyers mensuels de 5'700 fr. - plus frais accessoires mensuels de 260 fr. -, respectivement 600 fr., la durée du bail étant de «
5 ans in
dexé».
Il n'est pas contesté que le locataire ne s'est jamais acquitté ni du montant de la garantie prévue contractuellement, ni d'aucun montant à titre de loyer ou de charges.
b.
Par avis comminatoires du 21 août 2012 sous plis recommandés, distribués le lendemain au locataire, B_SA a mis en demeure A_ de lui régler dans les 30 jours les montants de 11'920 fr. pour les bureaux et de 1'200 fr. pour les emplacements de parking, à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois de juillet et août 2012, et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral des sommes réclamées dans le délai imparti, de résilier les baux conformément à l'art. 257d CO.
Considérant que les sommes susmentionnées n'avait pas été réglées dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 24 septembre 2012, distribué le 26 septembre suivant au locataire, résilié les baux tant des places de parc que des bureaux pour le 30 novembre 2012.
c.
Par requêtes en cas clair (art. 257 CPC) expédiées le 3 décembre 2012 au greffe du Tribunal, B_SA a sollicité l'évacuation de A_ des bureaux (cause C/26081/2012) et des parkings (cause C/26083/2012), avec exécution directe du jugement d'évacuation sous forme d'expulsion immédiate du locataire et de tous tiers ou tous objets lui appartenant.
Lors de l'audience du 6 février 2013, le représentant de la bailleresse a persisté dans ses conclusions, en précisant que l'arriéré s'élevait désormais à 47'690 fr. pour les bureaux et à 4'810 fr. pour les parkings. A_ a pour sa part déclaré qu'il n'était pas en mesure de restituer les locaux, car il n'en avait pas d'autres, et qu'il n'avait pas les moyens de s'acquitter de l'arriéré; il s'est prévalu du refus de la bailleresse d'accepter qu'il s'acquitte de l'arriéré à la condition que les contrats soient renégociés. B_SA a refusé une telle proposition et s'est opposée à l'octroi du moindre sursis.
Les causes ont été gardées à juger à l'issue de l'audience.
D.
Pour le surplus, l'argumentation des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile.

## Considerations

EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt
4C.310/1996
du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, L'appel et le recours, in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, spéc. 363; SPÜHLER, in Basler Kommentar, ZPO, 2010, n. 8 ad art. 308).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du locataire peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où son déguerpissement ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de cause (arrêt
4A_549/2008
du 19 janvier 2009 consid. 1).
1.3
La présente procédure a trait exclusivement à une demande d'évacuation pour défaut de paiement, ainsi qu’à l’exécution directe de cette mesure. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel ou du recours par le locataire et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 51’300 fr. (loyer mensuel hors charges de 5'700 fr. x 9 mois). La période de 9 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, puis le cas échéant 30 jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et 30 jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.4
L'acte de l'appelant pourra être examiné sous l'angle de la violation du droit ou de constatation inexacte des faits (art. 310 CPC) en tant qu'il porte sur l'évacuation, mais sous l'angle de la violation du droit ou de la constatation arbitraire des faits (art. 320 CPC) en tant qu'il vise l'exécution directe de l'évacuation, seul le recours (art. 319 let. a CPC) étant ouvert contre les décisions d'exécution (cf. art. 309 let. a CPC).
2.
Vu l'application de l'art. 257d CO dans le cadre de la présente cause, la Chambre des baux et loyers siège sans assesseurs (art. 121 al. 2 LOJ).
3.
3.1
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel (art. 311 CPC). Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b CPC).
3.2
L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (
ACJC/716/2012
consid. 2.2; REETZ/THEILER, in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, ZPO Komm., 2013, n. 36 ad art. 311 CPC). Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à l’exigence de motivation de l’art. 311 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral
4A_433/2007
du 11 décembre 2007 consid. 1.1, publié in RSPC 2008 p. 168;
ACJC/716/2012
précité consid. 2.2; JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 311 CPC), ce quelle que soit la procédure, donc y compris en procédure simplifiée - accessible au justiciable qui n'a pas de connaissances particulières -, dans le cadre de laquelle la motivation peut être brève et succincte (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6980; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2408).
Une motivation succincte ou sommaire peut, suivant les circonstances, être suffisante (REETZ/THEILER, op. cit., n. 37 s. ad art. 311 CPC; cf. aussi
ACJC/569/2012
consid. 1.2.2;
ACJC/672/2011
consid. 2). Il faut toutefois qu'il y ait au moins un reproche par conclusion contre le jugement querellé, reproche que l'instance d'appel doit pouvoir comprendre, sans avoir à rechercher des griefs par elle-même (cf. JEANDIN, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC; REETZ/THEILER, op. cit., n. 38 ad art. 311 CPC; cf. aussi
ACJC/672/2011
consid. 2).
Lorsque l'appel n'est absolument pas motivé, la sanction est l'irrecevabilité de l'appel. Le défaut de motivation ne peut pas être réparé après l'écoulement du délai d'appel, puisque cela équivaudrait à la prolongation du délai légal, ce qui est exclu (REETZ/THEILER, op. cit., n. 38 ad art. 311 CPC; JEANDIN, op. cit., n. 5 ad art. 311 CPC). Il est possible de déclarer irrecevables des conclusions individuelles pour lesquelles la motivation est insuffisante, tout en déclarant recevable l'appel si une conclusion au moins repose sur une motivation suffisante (REETZ/THEILER, op. cit., n. 38 ad art. 311 CPC).
3.3
C'est en vain que l'intimée soutient que l'appel, s'apparentant à une simple protestation, n'est pas suffisamment motivé et est, partant, irrecevable. En effet, contrairement à ce qu'elle prétend, l'appelant a émis des critiques contre le jugement querellé, sans qu'il importe au stade de la recevabilité de savoir si elles sont fondées, voire pertinentes, ou non.
L'appel est donc recevable, tant concernant sa motivation que le délai de 10 jours.
3.4
A teneur de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes : a. ils sont invoqués ou produits sans retard; b. ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
Dans le cas présent, les nouvelles pièces et allégations présentées par les parties relativement à la saisine, le 26 octobre 2012, de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers sont antérieures aux requêtes de cas clair et à l'audience du 6 février 2013, et pouvaient ainsi être fournies avant que le Tribunal ne statue. Elles sont donc irrecevables.
3.5
La lettre de l'intimée du 1
er
mai 2013, déposée un peu plus d'un mois après ses propres écritures et la décision de la Cour rejetant la requête d'exécution anticipée, est irrecevable, étant donné que cet écrit aurait à tout le moins dû être déposé dans un délai raisonnable qui ne devait pas être supérieur à celui de l'appel, soit 10 jours (cf. arrêt du Tribunal fédéral
5A_777/2011
du 7 février 2012 consid. 2.2; ATF
133 I 100
consid. 4.8). Au demeurant, cette écriture fait suite à un acte de l'intimée elle-même. Elle est, partant, irrecevable, et les nouvelles pièces produites le sont également.
4. 4.1
La question à trancher dans un premier temps est celle de savoir si la procédure introduite par les requêtes de l'intimée du 3 décembre 2012 remplit les conditions du cas clair au sens de l'art. 257 al. 1 CPC et si les premiers juges étaient, dès lors, fondés ou non à la déclarer irrecevable au motif qu'elle ne remplissait pas ces conditions.
4.2
En vertu de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : a. l'état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; b. la situation juridique est claire. D'après l'al. 3, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
Cela signifie que l'état de fait doit pouvoir être établi sans peine. En cas de doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente. Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit - à tout le moins - au défendeur de démontrer la vraisemblance de ses objections, mais des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6959).
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la catégorie des cas clairs (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 167).
5.
Même si les règles de la procédure simplifiée s'appliquaient en vertu des art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC, ce qui est en l'occurrence exclu vu l'application de la procédure sommaire régie par les art. 248 ss CPC (BOHNET, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 22 ad art. 257 CPC), l’art. 317 al. 1 CPC serait en tout état de cause pleinement applicable (ATF
138 III 625
). A teneur de cette dernière disposition légale, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et qu'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
Cela étant, la recevabilité des pièces nouvelles produites en appel par les parties peut demeurer indécise, vu leur absence de pertinence au regard des considérants qui suivront, ce y compris concernant la lettre par laquelle l'appelant a, le 26 octobre 2012, saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
6. 6.1
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail; ce délai sera de 10 jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1); faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur est assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO.
6.2
En l'espèce, l'appelant ne conteste pas la validité du congé qui lui a été notifié sur la base de l'art. 257d CO, ni l'absence de paiements de sa part.
Quoi qu'il en soit, les conditions d'une résiliation conforme à l’art. 257d CO sont manifestement remplies.
6.3
Lorsque les conditions formelles et matérielles susmentionnées sont réalisées, l'art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Des motifs humanitaires, par exemple des difficultés du locataire d'ordre physique, psychique ou financier, ne sont pas pertinents dans un tel cas (arrêt du Tribunal fédéral du 27 février 1997, publié in SJ 1997 p. 538 consid. 2). Il suffit ainsi que l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non-paiement soit acquise. Le juge doit alors prononcer l'évacuation.
En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
6.4
La saisine alléguée de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers par l'appelant serait, si les allégués et pièces y relatifs avaient été recevables - ce qui n’est pas le cas -, en tout état de cause sans influence sur l'issue du litige dans les présentes circonstances. En effet, si sa lettre du 26 octobre 2012 était irrecevable devant la Commission, l'appelant n’aurait en tout état de cause ni allégué, ni démontré que les conclusions et motifs qui y sont contenus seraient de nature à exclure l'application de la procédure de cas clair (cf. à ce sujet, LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 168 s.). Si cette lettre était recevable, il n'en ressortirait aucune conclusion tendant à l'annulation des congés du 24 septembre 2012, l'appelant semblant bien plutôt «
[s]'opposer à faire suite à la demande de la régie de vider les lieux
» et solliciter «
un délai raisonnable de (deux) 2 mois supplémentaires afin [qu'il] puisse entreprendre les démarches nécessaires et remédier aux conséquences pénibles du congé
». La procédure devant la Commission, puis éventuellement devant le Tribunal ne pourrait dès lors aucunement avoir une quelconque portée pour la présente procédure.
6.5
Le prononcé de l'évacuation de l'appelant (ch. 1 du dispositif du jugement attaqué) sera donc confirmé.
7. 7.1
Aux termes de l'art. 337 al. 1 CPC, si le tribunal qui a rendu la décision a ordonné les mesures d'exécution nécessaires (art. 236 al. 3 CPC), la décision peut être exécutée directement.
A teneur de l'art. 30 al. 4 LaCC («
Procédure en cas d'évacuation d'un logement
») - dans sa version en vigueur dès le 1
er
janvier 2013 -, lorsqu'il est appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après l'audition des représentants des services sociaux et l'audition des parties, le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire.
7.2
Les motifs humanitaires au sens de cette dernière disposition, ne concernant que le bail d'un logement, et non d'un local commercial tel qu'un cabinet de médecin ou de places de parc, ne trouvent pas application dans le cas présent.
En conséquence, les griefs de l'appelant, en particulier le fait qu'une évacuation immédiate des bureaux litigieux entraînerait une cessation immédiate de ses activités professionnelles et aurait des répercussions désastreuses sur la situation financière de lui-même, de son épouse et de leurs enfants qui sont encore aux études, ne sont pas pertinents. Il en va de même de ses efforts de redressement de son chiffre d'affaires et de fidélisation de ses patients.
Les reproches formulés par l'appelant contre un collaborateur de la régie représentant l'intimée, qu'il accuse d'avoir divulgué des informations sensibles à son sujet notamment auprès d'établissements financiers de manière à lui nuire sont également sans aucun rapport avec son évacuation et l'exécution de cette mesure, ce qui exclut les mesures d'instruction requises par l'appelant sur ce point.
Il s'ensuit que les pièces nouvelles produites en appel par les parties, et dont la recevabilité est douteuse pour certaine compte tenu de l'art. 317 al. 1 CPC, sont en tout état de cause sans aucune pertinence.
7.3
Par surabondance et en tout état de cause, il serait inéquitable de contraindre l'intimée à supporter que les locaux commerciaux et les emplacements de parking dont elle est propriétaire soient occupés sans aucune indemnité par le locataire, ce qui serait de nature le cas échéant à lui causer de lourdes pertes financières.
7.4
Dans ces conditions, les conclusions de l'appelant contestant l'exécution directe de son évacuation - autorisation donnée à l'intimée de requérir son évacuation par la force publique dès l'entrée en force du jugement - seront rejetées.
8.
Au vu de ce qui précède, l'état de fait et la situation juridique étant clairement établis, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que les conditions de l'art. 257 CPC étaient remplies et a fait entièrement droit aux conclusions de l'intimée.
Le jugement querellé sera ainsi confirmé.
Cela étant, contrairement à ce que soutient l'intimée, il n'y a en l'occurrence pas matière à condamner l'appelant à une amende pour procédés téméraires ou de mauvaise foi au sens de l'art. 128 al. 3 CPC.
9.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, entré en vigueur le 1
er
janvier 2011, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC.
* * * * *