# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0db89605-6a9a-4ebc-b0e4-fc41f05dc498
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2007
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ (Zusammenfassung) Die H. AG ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Wohn-
Gewerbe-Zone (WG2) mit einem Produktionsbetrieb für Holz-, Holz/Metall- sowie
Kunststofffenster. Der Betrieb umfasst die Fabrikationshalle Assek.-Nr. 1111
(Grundstück- und Assek-Nrn. fiktiv), einen nördlich daran angebauten überdachten
Zwischenbau sowie den nördlich an diesen angebauten, nach Osten offenen
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Materiallagerraum Assek.-Nr. 2222. Südlich an die Fabrikationshalle ist ein Unterstand
angebaut. Das Grundstück misst 3'974 m2.
Am 4. März 2003 reichte die H. AG ein Baugesuch für den Neubau einer zusätzlichen
Lagerhalle auf der Parzelle Nr. 9999 ein. Diese ist im Süden der Fabrikationshalle
vorgesehen und würde mit einem Zwischenbau mit dieser verbunden. Der südlich an
die Fabrikationshalle angebaute Unterstand würde entfernt. Das Baugesuch lag vom
19. März bis 3. April 2003 öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhoben D. und H. durch
ihren Rechtsvertreter Einsprache. Der Gemeinderat wies die Einsprache mit Beschluss
vom 10. Mai 2004 sowohl in öffentlich-rechtlicher als auch in privatrechtlicher Hinsicht
nach Art. 684 ZGB ab, verwies die Einsprache in privatrechtlicher Hinsicht im übrigen
auf den Zivilrechtsweg und erteilte mit der Gesamtverfügung des Staates vom 9. März
2004 die Baubewilligung mit Auflagen betreffend die Zu- und Weglieferung und die
Gebäudebreite der geplanten Anbaute.
B./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 1. Juli 2004 erhoben D. und H. Rekurs beim
Baudepartement mit dem Antrag, der Entscheid des Gemeinderates vom 10. Mai 2004
über die Baubewilligung für einen Anbau an die bestehende Lagerhalle sei aufzuheben
und das Baugesuch sei abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. In der innert
Nachfrist am 30. Juni 2004 eingereichten Rekursergänzung wurde vorgebracht, das
Bauvorhaben sei nicht zonenkonform, da es sich um einen industriellen Betrieb handle.
Allein die Grösse des Gebäudes und die Betriebsart verwiesen die Fensterfabrik in die
Gewerbe-Industriezone. Die Erweiterung verunstalte zudem das Ortsbild. Sodann sei
das Baugrundstück für eine Fabrik der vorgesehenen Art ungenügend erschlossen. Im
weiteren habe sich ergeben, dass die Ausnützungsziffer überschritten werde, soweit
diese aufgrund der nicht vollständig bekannten Tatsachen überhaupt habe ermittelt
werden können. Schliesslich werde die in der Zone WG2 geltende maximale
Gebäudelänge bereits durch die bestehenden Gebäude und erst recht durch die
geplanten Ergänzungsbauten um ein Mehrfaches überschritten. Der als "Anbau"
bezeichnete geplante Lagerraum, der das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 1111 mit
dem Neubau verbinden werde, könne nicht als Anbaute qualifiziert werden, weil es sich
um einen Zwischenbau handle, der zwei Gebäude miteinander verbinde. Damit werde
das Ganze zu einem einzigen Gebäude, dessen Gesamtlänge für die Berechnung der
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zulässigen Gebäudelänge massgebend sei. Weiter fehlten im Baugesuch ein
Parkplatznachweis sowie die notwendigen Angaben für eine Ueberprüfung des
Brandschutzes. Die mit der Erweiterung der Fensterfabrik einhergehende Zunahme der
Immissionen verstosse schliesslich gegen das Verbot übermässiger Einwirkungen nach
Art. 684 ZGB. Im übrigen sei mit der geplanten Erweiterung auch eine Wertminderung
der Grundstücke der Rekurrenten verbunden. Auch sei den Rekurrenten aufgrund der
unvollständigen und unkorrekten Unterlagen der Rekursgegnerin bereits für das
Einspracheverfahren eine ausseramtliche Entschädigung zuzusprechen.
Am 21. Februar 2005 führte das Baudepartement in Anwesenheit der Beteiligten einen
Augenschein durch.
Der Gemeinderat reichte am 30. Mai 2005 eine Stellungnahme zur
Erschliessungssituation mit einem bereinigten Parkplatzschema ein.
Am 22. August 2005 reichte die H. AG einen überarbeiteten Plan "Grundriss UG
Wendeanlage" ein. Am 12. September 2005 teilte sie dem Baudepartement mit, dass
sie für die Zufahrt ein Korrekturgesuch einreichen werde. Das Rekursverfahren wurde in
der Folge am 28. September 2005 sistiert.
Am 22. Dezember 2005 reichte die H. AG ein Korrekturgesuch für die Aenderung der
Einfahrt zur projektierten Lagerhalle ein. Dieses sah eine Verkürzung der Rabatten, eine
Anpassung der Neigung der Einfahrt zur Lagerhalle und eine Verschiebung des
Eingangstors der Lagerhalle vor. Zusätzlich war eine teilweise Abschrankung des
Vorplatzes Xvorgesehen. Das Korrekturgesuch lag vom 29. Dezember 2005 bis 11.
Januar 2006 öffentlich auf. Während der Auflagefrist erhoben D. und H. durch ihren
Rechtsvertreter Einsprache beim Gemeinderat. Mit Beschluss vom 6. Februar 2006
wies der Gemeinderat die Einsprache ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte die
Baubewilligung für das Korrekturgesuch "Einfahrt Lagerhalle" zum Baugesuch einer
Lagerhalle mit Anbau auf dem Grundstück Nr. 9999. Die Baubewilligung wurde mit
einer Auflage ergänzt, welche diejenige im Einspracheentscheid vom 10. Mai 2004 (Ziff.
3a) ersetzte. Danach hat die Zu- und Weglieferung mit Lieferwagen direkt über die X-
gasse oder über die Y.strasse zu erfolgen. ...
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C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 23. Februar 2006 erhoben D. und H. Rekurs
beim Baudepartement und beantragten, der Entscheid des Gemeinderats über das
Baugesuch betreffend Projektänderung Einfahrt sei aufzuheben und das
Baubewilligungsgesuch für einen Anbau an die bestehende Lagerhalle sei auch
gemäss den geänderten Projektplänen für die Einfahrt abzuweisen, eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Zur Begründung wurde im wesentlichen vorgebracht, das
Bauvorhaben sei auch nach den Korrekturplänen nicht bewilligungsfähig. Eine
Durchfahrt von Lastwagen in die Y-strasse sei aus verkehrs- und
sicherheitstechnischen Gründen abzulehnen. Am 24. Februar 2006 habe eine
Anlieferung mit einem Anhängerzug stattgefunden, bei dem der öffentliche Grund
beansprucht worden sei. Das Verkehrsvolumen sei für die gegebenen
Strassenverhältnisse bereits heute untragbar und würde durch den angestrebten
Ausbau des Betriebs weiter gesteigert.
Das Baudepartement holte am 5. Mai 2006 beim kantonalen Tiefbauamt einen
Amtsbericht zur Erschliessungssituation ein.
Das Baudepartement entschied am 13. Dezember 2006 über die Rekurse. Es vereinigte
die beiden Verfahren und behandelte beide Rechtsmittel in ein- und demselben
Entscheid. Soweit die Rekurrenten eine Entwertung ihrer Liegenschaften geltend
machten und ihre privatrechtliche Einsprache über Art. 684 ZGB hinausging, trat das
Baudepartement auf den Rekurs nicht ein. Mangels Begründung trat es ausserdem auf
die sinngemäss erhobene Rüge der Beeinträchtigung von Kulturobjekten nicht ein.
Materiell kam das Baudepartement zum Schluss, aufgrund des Bauvorhabens könne
der Betrieb in der Wohn-Gewerbe-Zone nicht als zonenkonform qualifiziert werden. Zu
prüfen sei daher, ob das Baugesuch unter dem Aspekt der Bestandes- und
Erweiterungsgarantie zu bewilligen sei. Die einzelnen Bauetappen des Gebäudes
entsprächen den zur Zeit der Erstellung geltenden Vorschriften des jeweiligen
Baureglements, wobei allerdings der Gebäudeabstand der beiden Hauptbauten
Assek.-Nrn. 1111 und 2222 unterschritten werde. Im weiteren kam das
Baudepartement zum Schluss, dass die Ueberschreitung der Ausnützungsziffer durch
die Belegung des bestehenden Untergeschosses mit anrechenbaren Geschossflächen
erfolgt sei, so dass diese Ueberschreitung zulässig sei. Da durch den geplanten
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Neubau keine Erweiterung der Fabrikationsräume erfolge, sondern lediglich eine
Materiallagerhalle mit Anbau vorgesehen sei, die in der Wohn-Gewerbe-Zone ohne
weiteres zonenkonform sei, werde die Rechtswidrigkeit des bestehenden Betriebs
nicht wesentlich verstärkt. Weiter kam das Baudepartement zum Schluss, die streitige
Baute zwischen bestehender Fa-brikationshalle und geplanter neuer Lagerhalle sei als
Anbaute im Sinn des Baureglements zu qualifizieren, weshalb sie nicht an die
Gebäudelänge anzurechnen sei und damit auch keinen Mehrlängenzuschlag einhalten
müsse. Hinsichtlich der Erschliessungssituation kam das Baudepartement zum
Schluss, die Zu- und Wegfahrt sei hinreichend und die Verkehrssicherheit werde nicht
gefährdet. Hinsichtlich der Parkplätze erwog es, durch das Bauvorhaben falle kein
Mehrverkehr an, und das Baugrundstück verfüge über ausreichende Abstellplätze für
Motorfahrzeuge. Da die definitive Parkplatzanordnung gemäss dem Plan "Baueingabe
Parkplatzschema" vom 20. August 2003/26. Mai 2005 vom Gemeinderat noch nicht
bewilligt worden sei, sei dies über eine Auflage in der angefochtenen Baubewilligung
sicherzustellen. Im übrigen sei die brandschutztechnische Bewilligung zusammen mit
der Baubewilligung zu eröffnen, was vorliegend geschehen sei, nachdem das Gesuch
vom zuständigen Feuerschutzbeamten geprüft worden sei. Abschliessend hielt das
Baudepartement fest, die projektierte Baute wirke auf ihre Umgebung nicht
verunstaltend, und im übrigen seien auch keine übermässigen Immissionen nach Art.
684 ZGB zu erwarten. Zusammenfassend ergebe sich, dass die ursprünglichen Mängel
des Baugesuchs im Rahmen des Rekursverfahrens geheilt worden seien und die
Rekurse sowohl in öffentlich-rechtlicher als auch in privatrechtlicher Hinsicht nach Art.
684 ZGB abzuweisen seien (Ziff. 1 a - c). Die Baubewilligung wurde mit der Auflage
betr. Anordnung von Parkplätzen ergänzt (Ziff. 2). Für die unbewilligten Aenderungen
am Verbindungsbau zwischen der Fabrikationshalle und der nördlich gelegenen
Lagerhalle wurde die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens angeordnet (Ziff.
3). Den Rekurrenten wurden die Kosten des Rekusentscheids von Fr. 3'000.-- auferlegt
(Ziff. 4). Die Kosten des Einspracheentscheids von Fr. 600.-- wurden der H. AG
auferlegt (Ziff. 5), da die Rekurrenten im Einspracheverfahren aufgrund der im Rahmen
des Rekursverfahrens geheilten Mängel obsiegt hatten. Aus demselben Grund wurde
D. und H. im Rekurs gegen das Projekt Lagerhalle eine ausseramtliche Entschädigung
von Fr. 2'500.-- zulasten der H. AG zugesprochen (Ziff. 6 a). Im Rekurs betreffend
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Erschliessung wurde ihr Gesuch um Ersatz ausseramtlicher Kosten abgewiesen (Zif. 6
b).
D./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 11. Januar 2007 erhoben D. und H.
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, Ziff. 1, 2, 4 und 6 b des
Rekursentscheids vom 13. Dezember 2006 seien aufzuheben und das
Baubewilligungsgesuch der H. AG für einen Anbau an die bestehende Lagerhalle sei
auch gemäss den geänderten Plänen für die Einfahrt abzuweisen, eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird im wesentlichen vorgebracht, das
projektierte Bauvorhaben zur Ergänzung des Betriebs sei in der Wohn-Gewerbe-Zone
WG2 nicht zonenkonform. Die Voraussetzungen für eine angemessene Erweiterung
bestehender zonenfremder Betriebe seien nicht gegeben. Hinzu komme, dass die
bestehenden Bauten nicht rechtmässig erstellt worden seien, da seinerzeit der
vorgeschriebene Gebäudeabstand nicht eingehalten worden sei und für einen
Zwischenbau keine Bewilligung bestehe. Damit sei die Bestandes- und
Erweiterungsgarantie im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Zudem würde durch die
geplante Lagerhalle die bestehende Rechtswidrigkeit massiv vermehrt und wesentlich
verstärkt. Es liege bis heute kein planerisch dokumentiertes, nachvollziehbares
Berechnungsschema für den Nachweis der Ausnützungsziffer vor. Die geplante
Lagerhalle würde zudem die maximal zulässige Gebäudelänge überschreiten. Weiter
halten die Beschwerdeführer an ihren Einwänden fest, die Erschliessung des
Grundstücks sei für die Erweiterung unzureichend, die geplanten Bauten verunstalteten
das Ortsbild und verstiessen gegen das Verbot übermässiger Einwirkungen nach Art.
684 ZGB.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 6. Februar 2007 die Abweisung
der Beschwerde.
Auch die H. AG und der Gemeinderat beantragen in ihren Vernehmlassungen vom 20.
bzw. 27. Februar 2007 die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer erhielten Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der
Vorinstanz und der übrigen Verfahrensbeteiligten zu äussern. Mit Eingabe vom 16.
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März 2007 nahmen sie zu den Vernehmlassungen Stellung und hielten an ihren
Anträgen fest.
Die einzelnen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten werden, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht an Ort und Stelle einen Augenschein
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit, sich zu äussern.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). H. ist seit
22. März 2007 Alleineigentümer des Grundstücks Nr. 8888 und war zuvor Mitglied der
Erbengemeinschaft, in deren Eigentum sich die Parzelle befand. D. ist Eigentümer des
Grundstücks Nr. 7777. Die Beschwerdeführer sind somit zur Ergreifung des
Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die
Beschwerdeeingabe vom 11. Januar 2007 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten.
Den Beschwerdeführern wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der
anderen Verfahrensbeteiligten zugestellt, und es wurde ihnen Gelegenheit zur
Stellungnahme gegeben, soweit neue tatsächliche oder rechtliche Argumente
vorgebracht würden, welche bisher nicht erörtert worden seien. Es wurde darauf
hingewiesen, dass das Gericht über die Zulassung einer Stellungnahme entscheiden
werde. Eine Beschwerdeergänzung auf dem Weg der Replik ist nur insoweit statthaft,
als die Ausführungen in den Vernehmlassungen dazu Anlass geben. Mit Anträgen und
Rügen, die die Beschwerdeführer bereits in der Beschwerde hätten erheben können,
sind sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 mit
Hinweis).
In ihrer Stellungnahme vom 16. März 2007 halten die Beschwerdeführer fest, es falle
auf, dass sich die Verfahrensbeteiligten in ihren Vernehmlassungen nicht oder nur sehr
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selektiv mit ihren Vorbringen auseinandersetzten. Offenkundig hätten die
Beschwerdegegner Mühe, Gegenargumente zu finden. Wie die Politische Gemeinde
ausführe, werde sich das Verwaltungsgericht am zwingend durchzuführenden
Augenschein von den örtlichen Verhältnissen überzeugen können. Nachdem die
Politische Gemeinde glaube, in ihrer Vernehmlassung das Thema Immissionsschutz
eher herablassend abhandeln zu können, dürfe darauf hingewiesen werden, dass die
Gemeindebehörden seit Jahren den Schutz der Nachbarn vor diesem Industriebetrieb
mitten in einem Wohnquartier geradezu sträflich vernachlässigen würden.
Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die Verfahrensbeteiligten in ihren
Vernehmlassungen neue tatsächliche oder rechtliche Gesichtspunkte aufgeworfen
haben, die bisher nicht erörtert wurden. Ausführungen zur Art der Argumentation oder
zu allgemeinen Gegenständen wie dem Immissionsschutz rechtfertigen die Zulassung
einer Replik nicht. Auf die Eingabe vom 16. März 2007 ist daher nicht weiter
einzutreten.
Nicht einzutreten ist im weiteren auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen den
Nichteintretensentscheid des Baudepartements richtet. Namentlich wird der
vorinstanzliche Entscheid nicht substantiiert angefochten, soweit darin auf die Frage
der Wertminderung der Grundstücke der Beschwerdeführer Bezug genommen und
nicht darauf eingetreten wurde, und soweit die Vorinstanz auf die privatrechtliche
Einsprache nicht eintrat, soweit diese über Art. 684 ZGB hinausging. Sodann blieb der
angefochtene Entscheid insoweit auch unangefochten, als darin auf die Rüge der
Beeinträchtigung von Kulturobjekten nicht eingetreten wurde; vielmehr wird in der
Beschwerde ausschliesslich eine Verunstaltung des Ortsbildes geltend gemacht.
2. Die Vorinstanz hat den Betrieb der Beschwerdegegnerin, wie er derzeit besteht, als
nicht zonenkonform in der Wohn-Gewerbe-Zone qualifiziert. Diese Beurteilung blieb in
der Beschwerde unangefochten. Da die Vorinstanz das Bauvorhaben auch unter dem
Aspekt der Bestandes- und Erweiterungsgarantie bzw. nach Art. 77bis und Art. 77ter
des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) beurteilt hat, wobei u.a. die Frage der
Rechtmässigkeit des bestehenden Betriebs von Bedeutung ist, muss die
Zonenkonformität von Amtes wegen geprüft werden.
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2.1. Bauten und Anlagen haben dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu
entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung, SR 700,
abgekürzt RPG). Der Zweck der Nutzungszone ergibt sich aus der Umschreibung der
Zonenart (Art. 11 ff. BauG). Bauten und Anlagen müssen der Nutzung dienen, für
welche die Zone bestimmt ist. Die Zonenkonformität im Sinne des Bundesrechts setzt
einen funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus
(vgl. GVP 2000 Nr. 17; B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz.
360).
Die Zonenkonformität einer Baute nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG gewährleistet einen
abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz. Dabei gilt es bloss
festzustellen, ob eine Baute oder eine Anlage zu einer bestimmten Kategorie gehört,
die in der betreffenden Zone zulässig ist. Hingegen wird nicht geprüft, welche
Immissionen ein Betrieb konkret verursacht, und die Zulässigkeit einer Baute oder
Anlage beurteilt sich unabhängig von einer bereits bestehenden örtlichen Belastung.
Vor diesem Hintergrund verlieren die in Art. 11 ff. BauG verwendeten Begriffe des
"nicht störenden" oder "mässig störenden" Gewerbebetriebs ihre Bedeutung nicht
vollständig.
2.2. Wie eingangs dargelegt, befindet sich die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin in
der Wohn-Gewerbe-Zone. In dieser Zone sind nach Art. 12 BauG neben Wohnbauten
auch mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. Demgegenüber sind Gewerbe-
Industrie-Zonen für Gewerbe- und Industriebetriebe bestimmt, die zwar nur mässig
stören, aber wegen der Grösse oder der Betriebsart nicht der Wohn-Gewerbe-Zone
zuzuordnen sind. Allgemein gültige Definitionen von mässig störenden
Gewerbebetrieben bestehen nicht. Nach der Praxis werden Ladengeschäfte,
Handwerksbetriebe oder Lagerplätze als zonenkonform in der Wohn-Gewerbe-Zone
qualifiziert (VerwGE vom 22. August 1994 i.S. A. und E.H.K.). Ein direkter
Zusammenhang mit der Wohnnutzung ist nicht erforderlich. Die in der Gewerbe-
Industrie-Zone erlaubten Betriebe unterscheiden sich somit von den in der Wohn-
Gewerbe-Zone zugelassenen Betrieben durch die Grösse und die Betriebsart. Bei der
abstrakten Prüfung der Kategorien kann auf die Art der Produkte oder
Dienstleistungen, die Zahl der Beschäftigten, die eingesetzten Produktionsmittel, die
baulichen und betrieblichen Bedürfnisse sowie die Anforderungen an die In-frastruktur
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abgestellt werden, wobei diese Kriterien aber nicht allzu schematisch angewendet
werden dürfen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 372 ff. mit Hinweisen). Die Art und die Dimension
von Bauten können als Merkmale eines Industriebetriebs gelten, wenn sie den
siedlungsüblichen Rahmen sprengen (vgl. A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des
Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. Aufl., Bern 1995, Rz. 14 zu Art. 72-74, E. Zimmerlin,
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, Rz. 9 zu §§
130-133).
Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz zutreffend die Produktionsmethoden, die
Produktionsmittel, die Zahl der Beschäftigten (26 Personen) sowie die baulichen und
betrieblichen Verhältnisse berücksichtigt. Das Verwaltungsgericht kann sich der
vorinstanzlichen Beurteilung (angefochtener Entscheid E. 4d bis f) anschliessen.
Aufgrund der Betriebsgrösse, der Zahl der Beschäftigen, der Art und Weise der
Produktion, der automatisierten Fertigung und des Maschinenparks ist von einem
Betrieb mit industriellem Charakter auszugehen, der nicht mehr als Gewerbebetrieb
einzustufen ist. Der bestehende Betrieb ist daher in der Wohn-Gewerbe-Zone als
zonenwidrig zu betrachten.
Im Zusammenhang mit diesen gesetzlichen Tatbetänden ist festzuhalten, dass die
Begriffe "Gewerbebetrieb" und "KMU" nicht identisch sind. Ob ein Gewerbe- oder
Industriebetrieb vorliegt, wird nach den dargelegten raumplanungs- und baurechtlichen
Kriterien entschieden. Diese decken sich nicht ohne weiteres mit volks- oder
betriebswirtschaftlichen Merkmalen. Ein nach diesen Merkmalen als KMU
einzustufender Betrieb kann daher planungsrechtlich als Industriebetrieb gelten. Die
Bestrebungen der Beschwerdebeteiligten für die Schaffung günstiger Verhältnisse für
KMU-Betriebe sind sachgerecht und legitim; allerdings sind bei der Erstellung von
Bauten und Anlagen die Rahmenbedingungen und Schranken des Bau- und
Planungsrechts zu beachten.
3. Zu prüfen ist im folgenden, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, die
Erweiterung des zonenwidrigen Betriebs sei aufgrund der gesetzlichen Vorschriften
zulässig.
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3.1. Nach Art. 77bis Abs. 2 BauG sind Umbauten, Zweckänderungen und
Erweiterungen rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen, die den geltenden
Vorschriften oder Plänen widersprechen, zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit
weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Vermehrung oder Verstärkung
der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen, die eine festgelegte
Baumassenziffer überschreiten, aber vor deren Erlass rechtmässig erstellt wurden,
ohne Vergrösserung des anrechenbaren umbauten Raumes umgebaut oder in ihrem
Zweck geändert werden.
Nach Art. 77ter BauG dürfen bei Gebäuden, die vor Einführung einer Ausnützungsziffer
errichtet wurden, Dach- und Untergeschosse mit anrechenbaren Geschossflächen
belegt werden, auch wenn dadurch die Ausnützungsziffer überschritten wird.
Nach Art. 77quater BauG ist eine angemessene Erweiterung bestehender
zonenfremder Betriebe innerhalb der Bauzonen zulässig, wenn die Erweiterung mit den
wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar ist und die Vorschriften über den
Umweltschutz sowie über die Nutzungsintensität und die Regelbauweise eingehalten
sind. Vorbehalten bleiben Abweichungen von den Vorschriften über die
Nutzungsintensität und Regelbauweise nach Art. 77bis Abs. 1 und 2 BauG.
Art. 77bis BauG enthält die Grundsätze, die allgemein bei rechtmässig erstellten, den
heutigen Vorschriften widersprechenden Gebäuden zur Anwendung gelangen,
während Art. 77ter BauG besondere Vorschriften für Dach- und Untergeschosse und
Art. 77quater BauG besondere Vorschriften für zonenfremde Betriebe innerhalb der
Bauzonen enthält.
3.2. Eine Vermehrung der Rechtswidrigkeit im Sinn von Art. 77bis Abs. 2 BauG liegt
vor, wenn die Aenderung zu einer Verletzung zusätzlicher Vorschriften führt, z.B. neben
der bestehenden Verletzung des Grenzabstands auch noch zu einer Verletzung der
Ausnützungsziffer. Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine bereits
verletzte Vorschrift in noch stärkerem Ausmass verletzt wird, indem z.B. ein bereits
unterschrittener Grenzabstand noch weiter unterschritten oder, selbst wenn er gleich
bleibt, durch zusätzliche Bauteile unterschritten wird. Gemäss Art. 77bis Abs. 2 BauG
ist es somit beispielsweise möglich, ein Gebäude, das den geltenden
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Abstandsvorschriften widerspricht, aufzustocken, falls die Aufstockung hinsichtlich der
Abstandsverletzung zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt und
mit den übrigen Vorschriften (Gebäudehöhe, Geschosszahl usw.) vereinbar ist. Nicht
durch Art. 77bis Abs. 2 BauG gedeckt ist dagegen z.B. der Ausbau eines bestehenden
Gebäudes, wenn dadurch die schon überschrittene Ausnützungsziffer - vorbehältlich
Art. 77ter BauG - noch zusätzlich wesentlich überschritten oder der Ausbau zu einer
Verletzung zusätzlicher Vorschriften führen würde. Zulässig ist jedoch gemäss
ausdrücklicher Regelung von Art. 77bis Abs. 2 Satz 2 BauG der Ausbau und/oder die
Zweckänderung von Bauten, die vor Einführung einer Baumassenziffer rechtmässig
erstellt wurden, die neu geltende Baumassenziffer jedoch überschreiten (Heer, a.a.O.,
Rz. 750 f. mit Hinweis auf die Botschaft zum III. NG zum BauG, in: ABl 1994 S. 2255).
Wann die Verstärkung der Rechtswidrigkeit wesentlich ist, beurteilt sich grundsätzlich
anhand zweier Kriterien, zum einen nach der Schwere der Verletzung des
Schutzzweckes der Norm und zum anderen nach dem Ausmass, in dem ein
bestehender rechtswidriger Gebäude- oder Anlageteil erweitert werden soll.
Unwesentlich ist eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit nur, wenn weder der
Schutzzweck der Norm erheblich beeinträchtigt noch die Erweiterung des bestehenden
rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit dem weiteren Gebäude als
bedeutsam bezeichnet werden muss (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 752 mit Hinweisen).
3.3.1. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen von Art. 77bis Abs. 2 und Art. 77ter
BauG für die geplante Erweiterung als erfüllt betrachtet. Sie kam zum Schluss, die
bestehenden Gebäudeteile bzw. die einzelnen Bauetappen entsprächen den zur Zeit
der Erstellung geltenden Vorschriften des jeweiligen Baureglements, wobei allerdings
der Gebäudeabstand zwischen den beiden Hauptbauten Assek.-Nrn. 1111 und 2222
unterschritten werde. Den ungenügenden Gebäudeabstand erachtete die Vorinstanz
nicht als Rechtswidrigkeit des bestehenden Betriebs. Sie erachtete eine relevante
Rechtswidrigkeit des bestehenden Betriebs lediglich darin, dass dieser die
Gebäudelänge überschreitet und inzwischen zonenfremd ist (E. 5 d Ingress). Sie prüfte
im folgenden, ob die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 77bis Abs. 2 und
Art. 77ter BauG gegeben sind und kam zum Schluss, dies sei der Fall.
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3.3.2. Demgegenüber erachten die Beschwerdeführer die bestehende Baute als
unrechtmässig erstellt, da der Gebäudeabstand unterschritten werde und für einen
Zwischenbau die Baubewilligung fehle. Sie machen ausserdem geltend, Art. 77ter
BauG gelange nicht zur Anwendung, und die Voraussetzungen nach Art. 77quater
BauG seien nicht erfüllt. Das Baudepartement halte fest, dass die einzelnen
Bauetappen zwar den zur Zeit der Erstellung geltenden Vorschriften des jeweiligen
Baureglements entsprochen hätten, allerdings mit der wichtigen Ausnahme des
Gebäudeabstands der beiden Hauptbauten Assek.-Nrn. 1111 und 2222, der
unterschritten werde. Weiter habe das Baudepartement anlässlich des Augenscheins
erkennen müssen, dass anstelle des im Jahr 1993 bewilligten Verbindungsdachs
zwischen den Gebäuden Assek.-Nrn. 1111 und 2222 ein Zwischenbau mit Rückwand
und Fenster erstellt und damit eine unbewilligte und folglich unrechtmässige
Aenderung erfolgt sei. Damit stehe fest, dass diese Bauten seinerzeit wegen
Nichteinhaltung des vorgeschriebenen Gebäudeabstands und wegen der fehlenden
Baubewilligung nicht rechtmässig erstellt worden seien. Die Eigentumsgarantie und
damit verbunden auch die Bestandes- und Erweiterungsgarantie schützten aber nur die
rechtmässige Ausübung des Privateigentums, weshalb widerrechtlich erstellte Bauten
nicht unter ihren Schutz fielen. Damit sei die Bestandes- und Erweiterungsgarantie im
vorliegenden Fall gar nicht anwendbar. Selbst wenn diese zur Anwendung kämen, wäre
das Baugesuch nicht bewilligungsfähig, da die bestehende Rechtswidrigkeit massiv
vermehrt und wesentlich verstärkt würde. Vermehrt werde sie durch die geplante
Lagerhalle, weil dadurch die Ausnützungsziffer überschritten und damit eine zusätzliche
Rechtsnorm verletzt würde. Zudem würde die bestehende Rechtswidrigkeit wesentlich
verstärkt, indem erstens durch den Ausbau des zonenfremden Betriebs die schon
heute übermässigen Immissionen noch gesteigert würden und insbesondere mit einem
höheren Verkehrsaufkommen durch Anlieferungen etc. zu rechnen wäre, und indem
zweitens die schon heute massivst überschrittene maximale Gebäudelänge noch mehr
überschritten würde.
3.3.3. Die Einwendungen der Beschwerdeführer bezüglich des rechtmässigen
Bestands der Bauten sind unbegründet, soweit sie die Unterschreitung des
Gebäudeabstands betreffen. Diese Unterschreitung wurde im Rahmen einer
rechtskräftigen Baubewilligung zugelassen. Wird ein Bauwerk gestützt auf eine
inhaltlich fehlerhafte baurechtliche Bewilligung erstellt, ist es nach seiner Errichtung,
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obwohl materiell rechtswidrig, durch die Bestandeskraft der Baubewilligung
grundsätzlich geschützt. Dies bedeutet, dass sich auch der Eigentümer eines solchen
Bauwerks auf die Besitzstandsgarantie berufen kann, wenn seine Baute zu einem
späteren Zeitpunkt durch eine Aenderung der materiellen Rechtslage (weitergehend)
vorschriftswidrig wird (vgl. K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Diss. Zürich 2003, S. 25 mit Hinweis).
Daraus folgt, dass trotz der Unterschreitung des Gebäudeabstands die bestehende
Baute als seinerzeit rechtmässig erstellt im Sinn von Art. 77bis Abs. 1 BauG gilt. Somit
gelangt Art. 77bis Abs. 2 BauG zur Anwendung.
Anders verhält es sich dagegen mit dem Unterstand zwischen den bestehenden
Gebäuden Nr. 2222 und Nr. 1111. Dieser wurde als überdachter Unterstand bewilligt
und von der Beschwerdegegnerin nachträglich ohne Bewilligung mit einer Wand
versehen. Für die unbewilligten Veränderungen an der Ueberdachung ordnete die
Vorinstanz an, dass ein nachträgliches Bewilligungsverfahren durchzuführen ist.
Inwiefern die nachträglichen Aenderungen bewilligungsfähig sind, ist offen und nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Aenderung betrifft indessen die Fassade
bzw. die Fassadenlänge der beiden bestehenden Bauten. Die unbewilligte Aenderung
verbindet die Westfassaden der beiden Bauten Assek-Nrn. 1111 und 2222 zu einer
einzigen Fassade, welche somit in ihrem derzeitigen Bestand nicht als rechtmässig
bewilligt eingestuft werden kann. Insoweit ist der derzeitige Bestand nicht von der
Besitzstandsgarantie geschützt.
3.3.4. Zu prüfen ist im folgenden, ob eine Erweiterung vorliegt, welche die bestehende
Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt.
Die Vorinstanz erwog, die relevante Rechtswidrigkeit des bestehenden Betriebs
bestehe darin, dass dieser die Gebäudelänge überschreite und inzwischen zonenfremd
sei. Zu prüfen sei deshalb, ob die von den Beschwerdeführern gerügte
Ueberschreitung der Ausnützungsziffer zutreffe und ob damit die Rechtswidrigkeit
vermehrt werde. Nach Art. 77ter BauG dürften bei Gebäuden, die vor Einführung einer
Ausnützungsziffer errichtet worden seien, Dach- und Untergeschosse mit
anrechenbaren Geschossflächen belegt werden, auch wenn dadurch die
Ausnützungsziffer überschritten werde. Da im Baureglement von 1962 keine
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Ausnützungsziffer zu finden sei, sei Art. 77ter BauG vorliegend anwendbar, und Dach-
und Untergeschoss dürften mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden, auch
wenn dadurch die Ausnützungsziffer überschritten werde.
Die bestehenden Gebäude samt Zwischenbau und nachträglich eingezogenen
Zwischenböden wiesen eine anrechenbare Geschossfläche von 2'283,4 m2 auf. Der
geplante Neubau umfasse eine solche von 237,9 m2 (Lagerhalle 188 m2, Anbaute 49,9
m2). Dies ergebe eine anrechenbare Geschossfläche von 2'521,3 m2. Bei einer
anrechenbaren Parzellenfläche von 3'974 m2 ergebe dies eine Ausnützungsziffer von
0,63. Damit werde die von Art. 14 BauR festgelegte Ausnützungsziffer unter
Anrechnung des Untergeschosses um 0,3 überschritten (richtig wohl: um 0,03). Die
Ausnützungsziffer regle die nach aussen in Erscheinung tretende
Ueberbauungsintensität wie auch die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes.
Daher könne es nicht von Belang sein, ob das Untergeschoss vor der Erweiterung
bereits gewerblich genutzt worden sei oder zuerst die Erweiterung realisiert und
anschliessend das Untergeschoss betrieblich genutzt und damit grundsätzlich
anrechenbar werde. Mithin sei lediglich wesentlich, dass die Ausnützungsziffer durch
die anrechenbaren Geschossflächen im Erdgeschoss nicht überschritten werde. Nach
Abzug der anrechenbaren Fläche im Untergeschoss verbleibe eine anrechenbare
Geschossfläche im Erdgeschoss von 1'991,7 m2, womit die maximal zulässige
Ausnützungsziffer von 0,5 (richtig: 0,6) eingehalten sei. Zusammenfassend ergebe sich,
dass die Ueberschreitung der Ausnützungsziffer durch die Belegung des bestehenden
Untergeschosses mit anrechenbaren Geschossflächen erfolgt sei, so dass diese
Ueberschreitung in Anwendung von Art. 77ter BauG zulässig sei. Da durch den
geplanten Neubau keine Erweiterung der Fabrikationsräume erfolge, sondern lediglich
eine Materiallagerhalle mit Anbau, die als solche aufgrund ihrer Grössenordnung und
ihres Verwendungszwecks in der Wohn-Gewerbe-Zone ohne weiteres zonenkonform
sei, werde diesbezüglich die Rechtswidrigkeit des bestehenden Betriebs auch nicht
wesentlich verstärkt.
Demgegenüber machen die Beschwerdeführer geltend, durch die geplante Lagerhalle
würde die Ausnützungsziffer überschritten und es werde damit eine zusätzliche
Rechtsnorm verletzt. Für den von der Vorinstanz vorgenommenen Abzug der
anrechenbaren Geschossflächen im Untergeschoss bestehe keine gesetzliche
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Grundlage; vielmehr gehe aus Art. 61 Abs. 2 BauG und Art. 82 Abs. 2 BauR klar hervor,
dass auch die nutzbaren Geschossflächen im Untergeschoss anzurechnen seien. Die
Berechnungsweise der Vorinstanz sei unzulässig. Art. 77ter BauG schaffe zudem
ausschliesslich für den Ausbau bestehender Bauten eine Ausnahme, während eine
geplante neue Baute nie gestützt auf Art. 77ter BauG zulässig sein könne. Die
Interpretation von Art. 77ter BauG durch das Baudepartement sei von Sinn und Zweck
der Norm her nicht gedeckt.
3.3.5. Nach Art. 77bis Abs. 2 BauG ist wie erwähnt der Ausbau eines bestehenden
Gebäudes nicht zulässig, wenn dadurch die schon überschrittene Ausnützungsziffer -
vorbehältlich Art. 77ter BauG - noch zusätzlich wesentlich überschritten oder der
Ausbau zu einer Verletzung zusätzlicher Vorschriften führen würde. Zulässig ist jedoch
gemäss ausdrücklicher Regelung von Art. 77bis Abs. 2 Satz 2 BauG der Ausbau und/
oder die Zweckänderung von Bauten und Anlagen, die vor Einführung einer
Baumassenziffer rechtmässig erstellt wurden, die neu geltende Baumassenziffer jedoch
überschreiten. Durch den inneren Ausbau oder die Zweckänderung solcher Bauten und
Anlagen wird die Baumassenziffer nicht verändert, die Rechtswidrigkeit also weder
vermehrt noch verstärkt (vgl. oben E. 3.2.; Heer, a.a.O., Rz. 751).
Art. 77bis Abs. 2 Satz 2 BauG bezieht sich nach seinem eindeutigen Wortlaut lediglich
auf Bauten, die ohne Vergrösserung des anrechenbaren umbauten Raumes umgebaut
oder in ihrem Zweck geändert werden. Durch den inneren Ausbau oder die
Zweckänderung solcher Bauten und Anlagen wird die Baumassenziffer nicht verändert,
die Rechtswidrigkeit also weder vermehrt noch verstärkt (Botschaft, S. 2255). Im
vorliegenden Fall handelt es sich nicht um einen inneren Ausbau oder eine
Zweckänderung, sondern um eine Erweiterung, weshalb Art. 77bis Abs. 2 Satz 2 BauG
nicht zum Tragen kommt. Zu prüfen ist daher, ob eine wesentliche Verstärkung der
Rechtswidrigkeit unter dem Blickwinkel von Art. 77ter BauG zu Recht verneint worden
ist.
Art. 77ter BauG bezweckt, bestehende Bauten und Anlagen besser zu nutzen. Dach-
und Untergeschosse sollen mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden dürfen,
auch wenn dadurch die Ausnützungsziffer überschritten wird. Dabei wurde auf den
Zeitpunkt der Einführung einer Ausnützungsziffer abgestellt, da sich dies unter dem
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Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit am ehesten rechtfertigen liess, da allfällige
Raumreserven in Dach- und Untergeschossen später erstellter Bauten im Wissen um
die Ausbaubeschränkung erstellt wurden (vgl. Botschaft, S. 2254). Die Vorinstanz zieht
nun diese Bestimmung heran, um die Rechtswidrigkeit der
Ausnützungszifferüberschreitung zu begründen. Nach dem Wortlaut und dem Randtitel
regelt Art. 77ter BauG aber ausdrücklich den Ausbau von Dach- und Untergeschossen.
Eine solche Umnutzung eines bestehenden Dach- oder Untergeschosses bzw. eine
Belegung solcher Geschosse mit anrechenbaren Geschossflächen findet im
vorliegenden Fall aber nicht statt. Vielmehr umfasst das Baugesuch den Neubau einer
zusätzlichen Baute. Ein solches Bauvorhaben fällt nicht in den Anwendungsbereich von
Art. 77ter BauG. Die Vorinstanz argumentiert, es könne nicht von Belang sein, ob das
Untergeschoss vor der Erweiterung bereits gewerblich genutzt worden sei oder zuerst
die Erweiterung realisiert und anschliessend das Untergeschoss betrieblich genutzt
und damit grundsätzlich anrechenbar werde. Diese Begründung überzeugt nicht. Das
Untergeschoss wird betrieblich genutzt, namentlich zur Fabrikation von
Kunststofffenstern. Eine betriebliche Nutzung war aufgrund der mindestens teilweise
oberirdischen Anordnung seit jeher möglich, weshalb kein nach Art. 61 Abs. 2 lit. g
BauG und Art. 82 Abs. 2 lit. g BauR nicht anrechenbarer unterirdischer gewerblicher
Lagerraum vorliegt. Damit zählt das Untergeschoss als betrieblich genutzte bzw.
nutzbare Fläche zu den anrechenbaren Geschossflächen (Art. 61 Abs. 2 Ingress BauG).
Art. 77ter BauG regelt ausschliesslich Aenderungen innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens. Die Vorinstanz transferiert gleichsam die zusätzliche anrechenbare
Geschossfläche des Neubaus auf die bisher nicht angerechnete Fläche des
Untergeschosses der bestehenden Baute. Es ist aber aufgrund von Sinn und Zweck
der Ausnützungsziffer durchaus von entscheidender Bedeutung, ob ein
vorbestandenes, nach den früheren Vorschriften erstelltes Gebäude überdimensioniert
ist und darin anschliessend ein Unter- oder Dachgeschoss ausgebaut oder ob ein
Gebäude nach Einführung einer Ausnützungsziffer erweitert wird. Dach- und
Untergeschoss des bestehenden Gebäudes dürfen zwar gestützt auf Art. 77ter BauG
mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden, auch wenn dadurch die
Ausnützungsziffer überschritten wird. Gerade weil die Ausnützungsziffer die nach
aussen in Erscheinung tretende Ueberbauungsintensität regelt, ist es von
massgebender Bedeutung, ob eine zusätzliche Ausnützung innerhalb eines
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bestehenden Gebäudevolumens erfolgt oder ob ein Gebäude erweitert wird und
dadurch eine Ueberschreitung der Ausnützungsziffer resultiert.
Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid beträgt die anrechenbare
Geschlossfläche der bestehenden Gebäude (inkl. Untergeschoss) samt Zwischenbau
und nachträglich eingezogenen Zwischenböden 2'283,4 m2 (Gebäude Assek.-Nr.
2222: EG 199,4 m2, Zwischenboden 33,8 m2; überdachter Zwischenbau 64,2 m2,
Hauptgebäude 1111 EG 1307,6 m2, Zwischenböden 66 m2 und 82,8 m2, UG 529,6
m2, Altbau gesamt somit 2'283,4 m2). Die Frage der Gemeinde, wie die Vorinstanz
diesen Wert ermittelte, lässt sich dahingehend beantworten, dass sie die zusätzlichen
Zwischenböden von 33,8 m2 im Gebäude Assek.Nr. 2222 und von 82,8 m2 im
Gebäude Assek-Nr. 1111 einberechnet hat, was zutreffend ist.
Damit beträgt die Ausnützungsziffer der bestehenden Bauten 0,57. Sie liegt damit unter
dem in Art. 14 BauR verankerten Wert von 0,6 für Bauten in der Zone WG2. Der
geplante Neubau umfasst eine anrechenbare Geschossfläche von 237,9 m2 (Lagerhalle
188 m2, Anbaute 49,9 m2), was eine gesamte anrechenbare Geschossfläche von
2'521,3 m2 ergibt. Bei einer anrechenbaren Parzellenfläche von 3'974 m2 resultiert
daraus eine Ausnützungsziffer von 0,63. Somit wird die Ausnützungsziffer durch den
geplanten Neubau überschritten, was eine Vermehrung der Rechtswidrigkeit im Sinn
von Art. 77bis Abs. 2 Satz 1 BauG darstellt.
3.3.6. Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, die bestehende Rechtswidrigkeit
werde dadurch verstärkt, dass die als Anbaute ausgewiesene neue Baute in Tat und
Wahrheit ein Zwischenbau sei, welcher mit der geplanten Lagerhalle die
Ueberschreitung der Gebäudelänge wesentlich verstärken würde.
Die Fabrikationshalle Assek.-Nr. 1111 weist eine Länge von 75,76 m auf; zusammen
mit dem Materialraum und der seinerzeit als überdachter Unterstand bewilligten, ohne
Bewilligung mit einer Seitenwand versehenen Zwischenbaute beträgt die
Gebäudelänge rund 102,5 m.
Nach Art. 86 Abs. 1 BauR bezeichnet die Gebäudelänge die längste Fassade des
Gebäudes; Anbauten werden nicht angerechnet. Nach Art. 87 BauR sind Anbauten
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Bauteile, die über die Fassade der Hauptbaute vorstehen und eine beschränkte
Gebäudegrundfläche und Höhe aufweisen. Das Baugesetz enthält keine Definition der
Anbaute. Als Anbauten gelten gemäss gängiger baurechtlicher Definition an das
Hauptgebäude angebaute untergeordnete Bauten (Heer, a.a.O., Rz. 688).
Massgebende Kriterien sind nach der Praxis des Baudepartements insbesondere die
architektonische Gestaltung, die optische und/oder funktionale Unterordnung, die
konstruktive Trennung, die funktionale Eigenständigkeit sowie die Beschränkungen im
Baureglement betreffend Gebäudegrundfläche, First- und Gebäudehöhe. Anbauten
lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind von diesem aber durch eine
Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau erkennbar sein und beseitigt
werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv verändert werden muss
(Zaugg, a.a.O., Rz. 10 zu Art. 12). Anbauten werden wie Nebenbauten als
untergeordnete oder besondere Gebäude oder als Kleinbauten bezeichnet (vgl. P.
Dilger, Raumplanungsrecht der Schweiz, Zürich 1982, S. 230).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hat nicht jede Verbindung von
einzelnen Gebäuden zur Folge, dass diese als zusammengebaut gelten.
Zwischentrakte sind zulässig, wenn sie als solche deutlich erkennbar sind und
zwischen Hauptbau und Anbau eine konstruktive Trennung und eine optische und
funktionale Unterordnung besteht (vgl. GVP 2002 Nr. 12). Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer kann also allein derUmstand, dass der streitige Zwischentrakt an
zwei Bauten angebaut würde, die Charakterisierung als Anbau nicht ausschliessen.
Im vorliegenden Fall verbindet der im Bauprojekt als Anbau bezeichnete Gebäudeteil
das bestehende Fabrikationsgebäude Assek.-Nr. 1111 mit der geplanten neuen
Lagerhalle. Die Anbaute ist folglich auf zwei Seiten an ein Hauptgebäude angebaut. Es
handelt sich somit um einen Verbindungsbau, welcher das bestehende
Fabrikationsgebäude und die geplante Lagerhalle zusammenschliesst. Dabei erscheint
er entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht als deutlich an die Hauptbauten
angefügter Bauteil. Namentlich im Bereich der übermässig langen Fassade der
Fabrikationshalle Assek.-Nr. 1111 erscheint der Zwischentrakt als Erweiterung bzw.
Verlängerung des bestehenden Gebäudes. Dieser Eindruck wird durch die gegenüber
den beiden Hauptbauten verringerte Gebäudehöhe nur unwesentlich gemindert, da der
Zwischentrakt zur Fassade des bestehenden Gebäudes nur unwesentlich und zu jener
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der neuen Lagerhalle gar nicht versetzt ist. In optischer Hinsicht fällt einzig die
geringere Höhe ins Gewicht. Der Umstand der fehlenden direkten Verbindung zur
bestehenden Fabrikationshalle und zur geplanten neuen Lagerhalle fällt demgegenüber
nur unwesentlich ins Gewicht. Nachdem bereits im Norden der Fabrikationshalle eine
Zwischenüberdachung zu einem Zwischenbau umgestaltet wurde und nunmehr im
Süden eine ähnliche Erweiterung vorgesehen ist, lässt sich bei einer gesamthaften
Betrachtung der Zwischenbau nicht mehr als Anbau qualifiziren. Aufgrund seiner
Funktion verbindet der geplante Zwischenbau zwei Hauptgebäude zu einer einzigen
Baute, weshalb auch in dieser Beziehung von einer Verstärkung der bestehenden
Rechtswidrigkeit, nämlich der Ueberschreitung der Gebäudelänge, auszugehen ist.
Zutreffend halten die Beschwerdeführer fest, die Vorschriften über die Gebäudelänge
würden unzulässigerweise ausgehöhlt, weil aufgrund der Betrachtung der Vorinstanz
beliebig Gebäude aneinandergereiht werden könnten, ohne dass die vorgeschriebene
Gebäudelänge je eingehalten werden müsste. Durch die geplanten Bauten würde sich
die Fassade des Gebäudes um total 22,35 m verlängern (10 m Zwischenbau, 12,35 m
Lagerhalle). Nach Art. 14 BauR beträgt die maximale Gebäudelänge in der Zone WG2
30 m. Das bestehende Fabrikationsgebäude Assek-Nr. 1111 überschreitet mit einer
Länge von 75,76 m die zulässige Gebäudelänge erheblich. Die aus dem Neubau
resultierende zusätzliche Gebäudelänge von 22,35 m überschreitet die bisherige
übermässige Gebäudelänge in erheblichem Mass, weshalb nicht von einer
verhältnismässig geringfügigen Vermehrung der Rechtswidrigkeit gesprochen werden
kann. Vielmehr wird diese wesentlich verstärkt, weshalb sich der Ausbau auch in dieser
Beziehung als unzulässig erweist.
3.4. Weiter machen die Beschwerdeführer eine unzureichende Erschliessung und eine
Gefährdung der Verkehrssicherheit geltend.
Nach Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG ist Land erschlossen, wenn es über eine hinreichende
Zu- oder Wegfahrt verfügt. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn
sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der
bestehenden und der geplanten Ueberbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen
und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten, namentlich
Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung ungehindert benutzt werden
kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gehört zu einer hinreichenden
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Zufahrt nach Art. 19 Abs. 1 RPG auch das Verbindungsstück von der öffentlich
zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 513 mit Hinweisen).
Anlässlich des Augenscheins der Vorinstanz wurde festgestellt, dass aufgrund der
Oertlichkeiten und der Pläne für einen Lastwagen mit einer Länge von 10 m keine
Möglichkeit besteht, auf dem Betriebsareal zu wenden. In der Folge reichte die
Beschwerdegegnerin ein Korrekturgesuch ein. Dieses sieht vor, dass die Lastwagen
über . . vorwärts in das Betriebsareal fahren, darauf rückwärts zu den Lagerhallen zum
Abladen manövrieren und anschliessend vorwärts in die Y-strasse wegfahren. Dazu
sollen die Rabatten verkürzt, die Einfahrt zur Lagerhalle angepasst und deren
Eingangstor verschoben werden. Zudem sind Abschrankungen vorgesehen, um
Rückwärtsfahrmanöver von der Einmündung auf das Betriebsareal zu verhindern.
Das Tiefbauamt hielt in einem Amtsbericht vom 16. Mai 2006 fest, mit der
vorgeschlagenen Lösung sei die Erschliessung des Firmenareals zur An- und
Ablieferung von Gütern ohne die Benützung von öffentlichen Strassen für
Wendemanöver sinnvoll gewährleistet.
Aufgrund des Amtsberichts und der bestehenden Pläne ist davon auszugehen, dass
die Zu- und Wegfahrt mit Lastwagen bis 10 m Länge ohne Benützung öffentlichen
Grundes gewährleistet ist. Allerdings erscheint es unrealistisch, dass Lieferungen nur
mit Lastwagen dieser Kategorie ausgeführt werden. Transportunternehmen verwenden
erfahrungsgemäss diejenigen Fahrzeuge, die für den jeweiligen Einsatz am
zweckmässigsten sind. Auch Stückguttransporte werden unter Umständen mit
Anhängerzügen ausgeführt, und es dürfte für die Beschwerdegegnerin kaum möglich
sein, ihre Lieferanten zu verpflichten, dass ausschliesslich Fahrzeugen ohne Anhänger
verwendet bzw. Fahrer von Anhängerzügen angehalten werden, den Anhänger vor der
Lieferung irgendwo abzustellen. Für einen Industriebetrieb ist es jedenfalls fraglich, ob
eine Erschliessung hinreichend ist, wenn die Zufahrt nur mit Fahrzeugen bis 10 m
Länge problemlos gewährleistet ist. Wie es sich damit verhält, kann allerdings offen
bleiben, da die streitigen Bauten aus anderen Gründen nicht bewilligt werden können.
Nicht weiter einzugehen ist im übrigen auch auf die Frage der übermässigen
Immissionen.
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3.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass das streitige Bauvorhaben die
Rechtswidrigkeit der bestehenden Bauten durch Ueberschreiten der Ausnützungsziffer
vermehrt und diese Ueberschreitung nach Art. 77ter BauG nicht zulässig ist.
Ausserdem wird die Rechtswidrigkeit durch die zusätzliche Ueberschreitung der
Gebäudelänge verstärkt. Folglich ist die Beschwerde gutzuheissen, und der
angefochtene Rekursentscheid vom 13. Dezember 2006 ist in Ziff. 1, 2, 4 und 6b
aufzuheben.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
Eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif,
sGS 941.12). Den Beschwerdeführern ist der geleistete Kostenvorschuss von Fr.
3'000.-- zurückzuerstatten.
Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'000.-- sind der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
Die Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art.
98bis VRP). Für das Rekursverfahren II und das Beschwerdeverfahren ist eine
Entschädigung von Fr. 4'000.-- zuzügl. MWSt angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. a und c
der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75).