# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 66f13f8c-c0d9-477f-ac2a-4984011b9c3f
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.Y. ist Pächter der im Grundbuchkreis D. liegenden Grundstücke Nr. 000 (60‘720
m Acker, Wiese und Wald mit Remise, Stall und Wohnhaus; L., Q.), Nr. 001 (13‘278 m
Weide; M., Q.), Nr. 002 (7‘533 m Weide; N., Q.) und Nr. 003 (14‘860 m Weide mit
Stall; O., Q.). Im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Grundstücke reichte A.Y. ein
schriftliches Angebot über Fr. 165‘000.-- ein. Den Zuschlag erhielt B.X. für
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Fr. 245‘000.--. Er bewirtschaftet einen Schafhaltungs- und Rebbaubetrieb mit 10.99 ha
landwirtschaftlicher Nutzfläche, davon 0.84 ha Reben.
b. Das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen bewilligte den Erwerb der in Q.
gelegenen Grundstücke durch B.X. mit Verfügung vom 26. Januar 2016. Es erwog,
dass der Käufer beabsichtige, die Grundstücke selbst zu nutzen. Diese lägen unter
Berücksichtigung des Bewirtschaftungskonzepts des Erwerbers innerhalb des
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs (act. G 8/1). Die dagegen von A.Y. erhobene
Beschwerde (act. G 9/1) wies die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St.
Gallen mit Entscheid vom 12. Dezember 2016 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 6).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob A.Y. mit Eingabe vom 12. Januar 2017 Beschwerde
mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben und die Versteigerung der
Grundstücke Nr. 000, 001, 002 und 003 sei neu anzuordnen (act. G 1.1). In der
Beschwerdeergänzung vom 27. Februar 2017 bestätigte und begründete der
Beschwerdeführer die gestellten Anträge (act. G 5).
b. In der Vernehmlassung vom 2. März 2017 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 8).
Beschwerdegegner und Beschwerdebeteiligte verzichteten stillschweigend auf eine
Stellungnahme (act. G 11).
c. In der Stellungnahme vom 20. Juni 2017 beantragte der Beschwerdeführer
zusätzlich eine Besichtigung der Streitsache vor Ort durch das Verwaltungsgericht (act.
G 14).
d. Auf die Vorbringen des Beschwerdeführers in den Eingaben des vorliegenden

## Considerations

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen (act. G 5).
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
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2.
2.1. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht
dazu gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde
(dazu Art. 80 BGBB). Diese wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Die
Bewilligung wird unter anderem dann verweigert, wenn das zu erwerbende Grundstück
ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers
liegt (Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB). Der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich hängt von
den örtlichen Gegebenheiten ab und ist anhand der konkreten Umstände im Einzelfall
festzulegen (BGer 2C_432/2015 vom 18. Januar 2016, E. 3.3). Die Voraussetzung des
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs soll die Entstehung wirtschaftlich und
ökologisch fragwürdiger Betriebsstrukturen mit langen Anfahrtswegen verhindern (B.
Stalder, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Rz. 28 f.
zu Art. 63 BGBB mit Hinweisen). Die frühere Praxis, welche den ortsübliche Bereich in
der Regel innerhalb von 3 bis 4 km - mit einer oberen Grenze von rund 10 km -
zwischen Betriebszentrum und dem zu erwerbenden Grundstück festlegte, wird dabei
mit Hinweis auf den landwirtschaftlichen Strukturwandel und die fortschreitende
Technisierung als nicht mehr vertretbar erachtet. Die jüngere Praxis brachte
diesbezüglich eine Öffnung mit sich und bewilligte Grundstückserwerbe mit wesentlich
grösserer Entfernung vom Betriebszentrum. Ergibt der Vergleich mit ähnlichen
Betrieben in der näheren Umgebung kein vertretbares Ergebnis, darf hilfsweise auf die
Wirtschaftlichkeit abgestellt werden. Die Bewirtschaftung eines Grundstücks wird dann
nicht mehr sinnvoll erachtet, wenn die Transportkosten mehr als 25-30% des auf dem
fraglichen Grundstück erzielten Nettobetrags ausmachen. Nicht erfasst von
Distanzbeschränkungen wird demgegenüber ein (ortsüblicher) Zuerwerb im Rahmen
eines zweiten Betriebsstandorts (Maiensäss, Alp; Stalder, a.a.O., Rz. 32 und 32a zu Art.
63 BGBB mit Hinweisen).
2.2. Streitig ist vorliegend - wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren - die Frage, ob die
Grundstücke Nr. 000, 001, 002 und 003 ausserhalb des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Beschwerdegegners liegen. Im
angefochtenen Entscheid führte die Vorinstanz aus, bei der Beurteilung der
Ortsüblichkeit der Bewirtschaftungsdistanzen seien insbesondere die
charakteristischen Eigenschaften einer Bewirtschaftungsart und die Betriebsform zu
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berücksichtigen. Der Umstand, dass das Betriebszentrum des Käufers in E. rund 15 km
vom Dorf Q. entfernt liege, sei im konkreten Fall nicht ausschlaggebend. Vielmehr sei
zu berücksichtigen, dass der Käufer die Grundstücke als Frühjahrs- und Herbstweide
für seine Schafe nutzen wolle. Die Tiere sollen auf diese Weise vor und nach der
Sömmerung bis zu vier Wochen länger im Q.-tal bleiben können (act. G 9/14). Dabei
handle es sich um einen Stufenbetrieb, der von den Distanzbeschränkungen des
Arrondierungsprinzips nicht erfasst werde, soweit die Betriebsart ortsüblich sei.
Letzteres sei im St. Galler Oberland der Fall (act. G 9/7). Der Beschwerdegegner müsse
seine Tiere im Frühjahr hin- und im Herbst zurücktransportieren. Dies müsste er auch
im Fall des Nichterwerbs der Grundstücke, denn im Sommer bringe er die Schafe auf
eine höher gelegene Alp im Q.-tal. Demnach führe dies zu keiner das
Arrondierungsprinzip verletzenden Häufigkeit langer Tiertransporte. Letztere seien im
Zusammenhang mit der Sömmerung von Tieren üblich. Trotz Einzäunung sei eine
regelmässige Überwachung der Tiere nötig, weshalb der Beschwerdegegner den Weg
von D. nach Q. ungefähr jeden zweiten Tag zurücklegen müsse. Für die rund 17 km
lange Fahrt benötige er keine 30 Minuten. Hinzu komme ein Fussmarsch von etwa 1
km bis zum Grundstück „P.“. Dieser zeitliche Aufwand sei beschränkt auf die
verhältnismässig kurze Zeit vor und nach der Sömmerung und erscheine auch deshalb
nicht unverhältnismässig. Aus diesem Umstand könne nicht auf eine unwirtschaftliche
Struktur geschlossen werden. Für den Herdenschutz seien im Zusammenhang mit
Grossraubtieren zwar zusätzliche Massnahmen nötig. Im Sömmerungsgebiet würden
jedoch Herdenschutzhunde am effizientesten vor Nutztierschäden schützen.
Ein erhöhter Bedarf an personellen Ressourcen ergebe sich aus dem Zukauf der
Grundstücke folglich nicht zwangsläufig (act. G 2 S. 9 f. mit Hinweis auf Bericht des
Bundesrates zur Motion 10.3242 Hassler vom 19. März 2010 „Unterstützung des
Bundes für den Herdenschutz im Zusammenhang mit Grossraubtieren“ vom 6.
November 2013“). Rund 44 Prozent der Arbeitsleistung des Beschwerdegegners werde
zur Bewirtschaftung der in D. und F. gelegenen Rebflächen genutzt, wohingegen die
Haltung von Nutztieren im Jahr 2016 nur rund 24 Prozent der Arbeitskraft beansprucht
habe (act. G 9/8/18). Dieses Verhältnis werde sich mit dem Erwerb der Grundstücke
ändern, jedoch die Möglichkeit zur Selbstbewirtschaftung nicht in Frage stellen. Zum
einen stehe der Kauf der Grundstücke im Zusammenhang mit der Betriebsnachfolge,
weshalb davon auszugehen sei, dass die notwendigen personellen Kapazitäten zur
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Verfügung stünden. Zum anderen würden die Tiere in der Regel spätestens Anfang
Oktober ins Tal zurück gebracht. Die Weinlese wiederum beginne in der Regel erst
später. So seien 2016 der grösste Teil der Blauburgunder-Trauben zwischen dem 10.
und 17. Oktober geerntet worden (act. G 2 S. 10 mit Quellenhinweis). Nachdem die zu
erwerbenden Grundstücke im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des Gewerbes
des Käufers lägen und auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt seien, sei die
Erwerbsbewilligung zu erteilen. Eine Bevorzugung ortsansässiger Landwirte sehe das
BGBB nicht vor. Dieses Gesetz bezwecke in erster Linie Erhaltung und Förderung des
bäuerlichen Grundeigentums, nicht aber den Schutz vor Abwanderung (act. G 2 S. 10
f.).
2.3. Der Beschwerdeführer wendet ein, die fraglichen Grundstücke lägen ausserhalb
des Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Beschwerdegegners. Unter dem
Aspekt der Wirtschaftlichkeit sei der Kaufpreis von Fr. 245‘000.-- für die Grundstücke
zu hoch. Es dürfe nicht Aufgabe der Bewilligungsbehörde sein, übersetzte Kaufpreise
bei Zwangsversteigerungen mit einer nicht korrekten Auslegung des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs zu heilen. Eine solche Praxis würde der Zielsetzung des
BGBB zuwiderlaufen. Nebst der grossen Distanz vom Betriebszentrum des
Beschwerdegegners in E. zu den Grundstücken seien der zeitliche Aspekt und die
Höhendifferenz zu werten. Die Strassenverhältnisse seien suboptimal und der Fussweg
mühsam. Die Betreuung der Tiere sei mit wesentlichen Aufwänden verbunden. Mit der
Gefährdung der Schafe durch das Grossraubtier Wolf sei eine dauernde Überwachung
nötig. Entgegen der Annahme der Vorinstanz müsse mit einer höheren Präsenz des
Betriebsleiters vor Ort gerechnet werden. Bei einem Erwerb der Grundstücke durch
den Beschwerdegegner würden die Parzellen zu Frühjahrs- und Herbstweiden für
Schafe. Eine Verarmung der Artenvielfalt sei die Folge. Sodann würde die
landwirtschaftliche Nutzfläche im Dorf Q. und in den umliegenden Gebieten nochmals
um 7.66 ha reduziert. Mit dem Verkauf der Grundstücke an einen Landwirt ausserhalb
des Q.-tals werde die Wirtschaftlichkeit der übrigen Betriebe im Bergtal indirekt
gefährdet. Der Beschwerdegegner besitze bereits jetzt in vier St. Galler Gemeinden
sowie ausserhalb des Kantons landwirtschaftliche Nutzflächen. Mit einer grosszügigen
Auslegung des BGBB werde der Besitz von dezentralen landwirtschaftlichen Flächen
unnötig gefördert. Die Vorinstanz fördere mit ihrer grosszügigen Auslegung des
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ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs den Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche
im Bergtal (act. G 5).
3.
3.1. Der Beschwerdeführer beantragte nachträglich sinngemäss die Durchführung
eines Augenscheins (act. G 14). Die Frage, ob dieses nach Ablauf der Beschwerdefrist
nachgereichte Begehren als rechtzeitig zu erachten ist, kann - wie sich nachstehend
ergeben wird - offen bleiben. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche
Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besseren
Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im
pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen
nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprüfung nicht
durch öffentliche Interessen geboten ist (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966). Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben
sich im vorliegenden Fall aus den Verfahrensakten (act. 9 und insbesondere G 9/8). Die
örtlichen Verhältnisse lassen sich anhand des Geoportals (www.geoportal.ch)
zureichend nachvollziehen. Auf einen Augenschein ist daher zu verzichten.
3.2. Was vorab die Einwendung des Beschwerdeführers betreffend den Preis der
Grundstücke betrifft, ist festzuhalten, dass der Verweigerungsgrund von Art. 63 Abs. 1
lit. b BGBB unbeachtlich ist, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück - wie vorliegend
- in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erworben wird. Hierauf ist somit nicht weiter
einzugehen. Was der Beschwerdeführer mit seinem Einwand meint, es dürfe nicht
Aufgabe der Bewilligungsbehörde sein, übersetzte Kaufpreise bei
Zwangsversteigerungen mit einer nicht korrekten Auslegung des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs zu heilen (act. G 5 lit. f), erscheint nicht ohne weiteres
verständlich. Jedenfalls liesse sich hieraus nichts zugunsten des Standpunktes des
Beschwerdeführers herleiten. Hinsichtlich der Frage des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereiches ist von der unbestrittenen Feststellung auszugehen, dass
die erwähnten Grundstücke in Q. rund 17 km vom Betrieb des Beschwerdegegners in
E. entfernt liegen. Unbestritten blieb auch, dass die Grundstücke mit insgesamt 7.66 ha
landwirtschaftlicher Nutzfläche in der Bergzone IV ausschliesslich als extensiv genutzte
Weide bewirtschaftet werden und sie aufgrund ihrer Lage und schlechten
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Erschliessung den Charakter von Sömmerungsliegenschaften haben. Von keiner Seite
in Frage gestellt wurde sodann die Feststellung, wonach es im St. Galler Oberland
ortsüblich ist, zur Sömmerung (Weidehaltung) eigener Tiere Liegenschaften in grösserer
Entfernung zum Heimbetrieb zu nutzen (vgl. act. G 9/7 S. 2).
3.3. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, dass der Beschwerdegegner für
regelmässige Überwachung der Tiere den Weg von D. nach Q. ungefähr jeden zweiten
Tag zurücklegen müsse, dieser zeitliche Aufwand (30 Minuten pro Fahrt plus
Fussmarsch von 1 km) beschränkt sei auf die verhältnismässig kurze Zeit vor und nach
der Sömmerung und für den Herdenschutz im Zusammenhang mit Grossraubtieren
Herdenschutzhunde am effizientesten vor Nutztierschäden schützen würden (act. G 2
S. 9 f.), so erscheint dies nachvollziehbar begründet. Der Beschwerdeführer behauptet
lediglich, dass mit einer erheblich höheren Präsenz des Betriebsleiters vor Ort
gerechnet werden müsse (act. G 5 lit. h), nennt jedoch keine zusätzlichen
Gegebenheiten, welche die vorinstanzlichen Ausführungen in Frage zu stellen
vermöchten. Inwiefern die Schafsbeweidung der Grundstücke, wie der
Beschwerdeführer geltend macht, zu einer „Verarmung der Artenvielfalt“ führen würde
(act. G 5 lit. i), erscheint sodann ebenfalls nicht ohne weiteres nachvollziehbar; eine
(extensive) Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen als Sömmerungsweiden deutet
eher auf das Gegenteil hin. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (act. G 5
lit. k) resultiert aus der vorinstanzlichen Interpretation des Begriffs des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs nicht der Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche im
Bergtal, zumal auch das Weiden von Schafen eine landwirtschaftliche Nutzung
darstellt.
4. (...).