# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 87a6d20e-5bc2-4366-859c-25edfed72e57
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2008
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A. Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2006 erwarb die Stiftung X. (nachfolgend
Stiftung) von der Genossenschaft Y. in Liquidation mit Zustimmung der evange-
lisch-reformierten Kirchgemeinde A. das Grundstück Gemeinde A. Gbbl. Nr.
1000-1, B.-Strasse 10 in der Ortschaft C.. Am 27. Dezember 2006 meldete der
verurkundende Notar den Kauf des Grundstücks Gbbl. 1000-1 beim Kreisgrund-
buchamt (nachfolgend: Grundbuchamt) an und reichte gleichzeitig die Deklarati-
on und Veranlagung der Handänderungs- und Pfandrechtssteuern ein. Darin
erklärte er, für die Stiftung bestehe gemäss Art. 12 Bst. f des Gesetzes vom
18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG;
BSG 215.326.2) keine Steuerpflicht.
Mit Veranlagungsverfügung vom 1. Februar 2007 hielt das Grundbuchamt fest,
eine Befreiung von der Handänderungssteuer gemäss Art. 12 Bst. f HPG komme
infolge Drittvermietung nicht zur Anwendung, und veranlagte die geschuldete
Handänderungssteuer mit Fr. 39'645.- (1,8% von Fr. 2'202'500.-), zuzüglich Zins
von 3.25% seit 28. Dezember 2006 bzw. 3.5% ab 1. Januar 2007. Am
1. Februar 2007 bezahlte die Stiftung diesen Betrag ohne Anerkennung einer
Rechtspflicht.
Am 2. März 2007 erhob die Stiftung, vertreten durch Rechtsanwalt D., Einspra-
che gegen die Veranlagungsverfügung. Mit Einspracheentscheid vom 16. März
2007 bestätigte das Grundbuchamt seine Veranlagungsverfügung.
B. Gegen den Einspracheentscheid des Grundbuchamtes führt die Stiftung mit Ein-
gabe vom 16. April 2007 Verwaltungsbeschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und
Kirchendirektion (JGK). Sie stellt den Antrag, die Ziffern 1 und 3 der Einsprache-
verfügung vom 16. März 2007 seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass
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die Stiftung von der Handänderungssteuerpflicht befreit sei. Zudem sei das
Grundbuchamt anzuweisen, die von der Stiftung geleistete Zahlung von
Fr. 39'645.- zuzüglich des gesetzlichen Zinses seit 1. Februar 2007 zurückzuer-
statten. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, sie sei eine juristische
Person, die sämtliche Voraussetzungen nach Art. 12 Bst. f HPG erfülle, insbe-
sondere diene das handändernde Grundstück ausschliesslich, unmittelbar und
unwiderruflich dem verlangten gemeinnützigen Zweck.
In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 11. Mai 2007 beantragt das Grund-
buchamt die Abweisung der Verwaltungsbeschwerde.
Mit Eingabe vom 5. Juli 2007 machte die Stiftung von der Möglichkeit Gebrauch,
Schlussbemerkungen einzureichen.
Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid we-

## Considerations

sentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.
Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1. Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes betreffend Handände-
rungssteuern kann bei der JGK Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art. 27
Abs. 2 HPG). Die JGK ist damit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21), so-
weit das HPG nichts Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HPG).
Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 Bst. a
VRPG). Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene Einspracheverfü-
gung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Dem Kanton ist beim Erwerb eines Grundstückes grundsätzlich eine Handände-
rungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 5 HPG). Steuerpflichtig dafür ist die
Rechtserwerberin oder der Rechtserwerber (Art. 2 Bst. a HPG). Art. 12 HPG
sieht eine Reihe von Ausnahmen vor. So ist u.a. bei Handänderungen an juristi-
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sche Personen, die öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgen, keine
Handänderungssteuer geschuldet, sofern das Grundstück ausschliesslich und
unwiderruflich diesen Zwecken dient (Art. 12 Bst. f HPG).
3. 3.1 Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, sie sei in Bezug auf den Erwerb der Liegenschaft Gemeinde A. Gbbl. Nr. 1000-1 gemäss Art. 12 Bst. f HPG von
der Handänderungssteuerpflicht befreit. Sie bringt vor, sie habe das fragliche
Grundstück erworben, um darauf das Wohnheim und begleitetes Wohnen für
körperlich behinderte Jugendliche und Erwachsene betreiben zu können. Dies
treffe auch für die mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2006 übernommenen Miet-
verhältnisse zu. Die Mieter seien körperlich behinderte Jugendliche und Erwach-
sene, die von der Sozialversicherung (IV) mit Assistenzzahlungen unterstützt
würden. Die Beschwerdeführerin biete im Rahmen des „begleiteten Wohnens“
ohne gegenseitige Verpflichtung eine behindertengerechte Infrastruktur mit
Hauswart, eine Beratung für die Mieter, damit diese in der eigenen Wohnung
leben könnten, Mahlzeiten in der Stiftung, die Möglichkeit einer Arbeit oder Be-
schäftigung im Bürozentrum oder in der Beschäftigungsgruppe sowie ärztliche
und therapeutische Begleitung in Form von Physio- und Ergotherapie an. Das
Grundstück diene mit dem Wohnheim und dem begleiteten Wohnen unmittelbar
der Verwirklichung des gemeinnützigen Zwecks. Die Beschwerdeführerin vermie-
te das Grundstück nicht an Dritte weiter, und es sei nicht das Ziel, einen Nettoer-
lös zu erwirtschaften. Die Mietzinserträge würden ausschliesslich für gemeinnüt-
zige Zwecke gebraucht, d.h. allfällige Erträge würden in das Grundstück inves-
tiert und kämen vollumfänglich den Behinderten zugute. Allein der Umstand, dass
Erträge resultierten, schade dem Erfordernis der Gemeinnützigkeit in keiner Wei-
se.
3.2 Das Grundbuchamt hält dafür, der Ausnahmetatbestand nach Art. 12 Bst. f HPG sei nicht erfüllt. Diese Bestimmung sei eng auszulegen. Gemäss
Ziff. 12 des Kaufvertrages vom 21. Dezember 2006 seien die im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bestehenden Mietverhältnisse von Gesetzes wegen auf die
Beschwerdeführerin übergegangen. Aus dem Grundstück würden damit im Zeit-
punkt der Handänderung Erträge aus Drittvermietung generiert. Ob diese Erträge
(Mietzinse) aus direkten oder indirekten Beitragszahlungen (Unterstützungsbei-
träge oder Subventionen) der Sozialversicherung (IV) herrührten, sei unerheblich.
Entscheidend sei einzig die Frage, ob im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
reale Erträge aus der Bewirtschaftung des Grundstücks zugunsten der Be-
schwerdeführerin erzielt würden, was vorliegend zu bejahen sei.
3.3 Bei der Beschwerdeführerin handelt es um eine vom Verein Z. des Kantons Bern errichtete gemeinnützige Stiftung nach Art. 80 ff. des Schweizerischen Zivil-
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gesetzbuches (ZGB; SR 210) mit Sitz in der Gemeinde E.. Der Zweck der Stif-
tung besteht unter anderem im Bau und Betrieb eines Wohnheims für in der Re-
gel körperlich behinderte Jugendliche und Erwachsene, die arbeits- und/oder
beschäftigungsfähig sind und einer dauernden Betreuung bedürfen (vgl. Art. 1.1,
1.2 und 2.4 der Statuten der Stiftungsurkunde vom 18. Oktober 1996; nachfol-
gend: Statuten).
3.4 Es ist unbestritten, dass die Steuerverwaltung die Beschwerdeführerin von der Gewinn- und Kapitalsteuer von Kanton und Gemeinden befreit hat (vgl.
Schreiben der Steuerverwaltung des Kantons Bern vom 5. bzw. 8. März 2007).
Der Übertragung dieser (teilweisen) Steuerbefreiung auf die Handänderungs-
steuer, wie dies die Beschwerdeführerin sinngemäss geltend macht, stehen zum
einen der unterschiedliche Wortlaut der massgebenden Bestimmungen, zum
andern die unterschiedliche Natur der Abgabearten entgegen: die Handände-
rungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, welche sich aus den Registrierungs-
bzw. Grundbuchgebühren entwickelt hat (vgl. PETER RUF, Handänderungsabgabe-
recht, 1985, Art. 1 N. 3 ff. auch zum Folgenden; WILLY MEIER, Die bernische Han-
dänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Diss. Bern 1946, S. 1 ff.). Gegenstand
der Steuer ist die Übertragung eines Grundstücks bzw. eines grundstückähnli-
chen Rechts; es handelt sich mithin um eine einmalige Abgabe. Die Gewinn- und
Kapitalsteuern werden dagegen periodisch erhoben, und bei ihnen sind Steuer-
objekt und Steuergut identisch. Die Beschwerdeführerin kann demnach allein aus
dem Umstand, dass sie von der Gewinn- und Kapitalsteuer befreit ist, nicht ohne
Weiteres auch auf eine Befreiung von der Handänderungssteuer schliessen (vgl.
zum Ganzen: VGE 22728 vom 2. April 2007, E. 3.3).
Die heutige Fassung von Art. 12 Bst. f HPG betreffend die Möglichkeit der Steu-
erbefreiung von juristischen Personen, die einen gemeinnützigen Zweck verfol-
gen, wurde mit der Revision des HPG vom 26. Januar 1999 festgelegt. Wie dem
entsprechenden Vortrag des Regierungsrates entnommen werden kann, sollte
damit der Wortlaut an die analogen Regelungen der damals geltenden Art. 62g
des Steuergesetzes (heute: Art. 83 Abs. 1 Bst. g des Steuergesetzes vom 21.
Mai 2000 [StG; BSG 661.11]) und Art. 56 Bst. g des Bundesgesetzes vom 14.
Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) angepasst
werden. Damit sollten die Grundbuchämter weiterhin auf eine Steuerbefreiung
durch die Steuerverwaltung abstellen können, wobei sie noch zusätzlich zu über-
prüfen hätten, ob das erworbene Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich
öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken diente (vgl. Tagblatt des Grossen
Rates 1998, Beilage 22, S. 3).
3.5 Gemeinnützigkeit liegt gemäss Art. 10 Abs. 2 der Verordnung vom 18.  2000 über die Steuerbefreiung juristischer Personen (SBV; BSG 661.261)
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vor, wenn die Leistungen juristischer Personen der Allgemeinheit zukommen und
uneigennützig, d.h. unter völliger Ausschaltung der persönlichen Interessen der
Beteiligten, das Wohl dritter Personen fördern. Nach ständiger Praxis wird Ge-
meinnützigkeit lediglich dort angenommen, wo nicht nur der Erwerbs- und
Selbsthilfezweck fehlt, sondern auch zur Förderung der allgemeinen Wohlfahrt
erhebliche eigene Opfer erbracht werden (vgl. BVR 2001 S. 106 E. 3, RETO
KUSTER, Steuerbefreiung von Institutionen mit öffentlichen Zwecken, 1998,
S. 200, GABRIELLA RÜEGG-PEDUZZI, Die Handänderungssteuer in der Schweiz,
Diss. Zürich 1989, S. 125 und BGE 76 I 197 = Pra 1950 Nr. 156).
Gestützt auf den klaren Wortlaut und die Entstehungsgeschichte von Art. 12
Bst. f HPG ist somit davon auszugehen, dass eine Steuerbefreiung ausgeschlos-
sen ist, wenn das Grundstück nicht ausschliesslich und unwiderruflich einem ge-
meinnützigen Zweck dient. Damit ein Grundstück einem gemeinnützigen Zweck
dient, muss es diesem Zweck entsprechend auf besondere Weise genutzt wer-
den.
3.6 Gemäss Art. 3.2 der Statuten ist das Vermögen und Einkommen der  ausschliesslich zum Bau und Betrieb der unter Art. 2 genannten Heime zu
verwenden. Ausnahmsweise können aus freien Spenden stammende Mittel für
gleichgerichtete Aufgaben eingesetzt werden. Dem Kaufvertrag vom 21. Dezem-
ber 2006 lässt sich unter Ziff. 12 entnehmen, dass zum Zeitpunkt des Vertrags-
abschlusses verschiedene Mietverträge bestanden haben - unter anderem auch
über einen Therapieraum, der von einer Physiotherapeutin genutzt wird. Die Ver-
träge gehen von Gesetzes wegen auf die Beschwerdeführerin über. Wie aus dem
Kaufvertrag weiter hervorgeht, kosten die Wohnungen monatlich inklusiv Neben-
kosten zwischen Fr. 996.- und Fr. 1692.- für eine Zweizimmerwohnung und
Fr. 1'364.00 für eine Dreizimmerwohnung. Die Physiotherapeutin bezahlt einen
Mietzins von monatlich Fr. 700.-.
Die Beschwerdeführerin äussert sich vorliegend nicht zur Höhe der Mietzinse,
und sie macht insbesondere nicht geltend, es handle sich dabei um Preise, die
unter dem marktüblichen Wert lägen. Dies ist angesichts der genannten Beträge,
die sich im ortsüblichen Rahmen bewegen, auch nicht anzunehmen. Es macht
somit für die Beschwerdeführerin keinen Unterschied, ob sie die Wohnungen an
Behinderte oder an Dritte vermietet, und es kann demnach ohne weiteres davon
ausgegangen werden, dass die erworbene Liegenschaft zum Vollkostenpreis und
mit Ertrag an die bisherigen Mieter vermietet wird. Hinweise, die auf etwas ande-
res schliessen lassen würden, sind nicht ersichtlich. Damit werden mit dem
Grundstück, entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin, auch wirtschaftliche
Interessen anvisiert, denn die Weitervermietung einer Liegenschaft dient in erster
Linie eigenen und nicht gemeinnützigen Interessen (vgl. dazu die JGK-
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Entscheide 32.13-06.89 vom 9. Januar 2007 und 32.13-04.130 vom 25. Novem-
ber 2004). Das Erfordernis, wonach das Grundstück ausschliesslich gemeinnüt-
zigen Zwecken dienen muss, ist damit nicht erfüllt.
An diesem Ergebnis vermag auch das Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts
zu ändern, wonach den Mietern im Rahmen des begleiteten Wohnens ohne ge-
genseitige Verpflichtung verschiedene Vorteile zukämen. So kann der Umstand,
dass in der Miete der hauswartliche Unterhalt miteingeschlossen ist, nicht als
finanzielles Sonderopfer gewertet werden, sondern ist schweizweite Usanz. Auch
mit Bezug auf die weiteren Angebote, d.h. die Beratung im Hinblick auf ein selb-
ständiges Wohnen in der eigenen Wohnung, die Möglichkeit, Mahlzeiten in der
Stiftung einnehmen und einer Beschäftigung im Bürozentrum oder in der Be-
schäftigungsgruppe nachgehen zu können sowie die ärztliche und therapeuti-
sche Betreuung wird nicht dargelegt, inwiefern es sich dabei um uneigennützige
Tätigkeiten der Beschwerdeführerin im Sinne eines finanziellen Opfers handeln
sollte. Dass die Physiotherapeutin ihre Praxis im gleichen Haus führt, ist zwar
praktisch, kann jedoch ebenfalls nicht als besonderes Opfer angesehen werden.
4. Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass der von der Beschwerde-
führerin angemeldete Grundstückkauf nicht unter den Steuerbefreiungstatbe-
stand von Art. 12 Bst. f HPG fällt. Die Beschwerdeführerin erfüllt zwar mit dem
Kauf und Betrieb der Liegenschaft unbestrittenermassen einen gemeinnützigen
Zweck, der zudem auch im Allgemeininteresse liegt. Da sie aber darüber hinaus
kein finanzielles Opfer erbringt, sind die Voraussetzungen nach Art. 12 Bst.
f HPG nicht erfüllt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beschwerde-
führerin die Mietzinserträge wiederum ins Grundstück investiert. Die Verwal-
tungsbeschwerde ist daher abzuweisen.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdeführerin
die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikos-
ten sind keine zu sprechen.
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
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Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der JGK von pauschal Fr. 1'000.-
werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt. Dieser Betrag wird mit
separater Zahlungseinladung in Rechnung gestellt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.