# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 92d1739b-23a9-542b-a7df-b8601c7587c1
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 17 RT di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 198'897.-.
Il reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 28 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza, a seguito delle risultanze di sopralluogo, ha in sostanza ridotto da 1'127 a 1'032 mc la volumetria dell’edificio principale sub. AB, ridotto da 360.- a 302.- CHF/mc il valore metrico a nuovo del medesimo edificio e aumentato dal -28% al -49% il relativo correttivo della vetustà. Pure la superficie abitabile determinante è stata ridotta da 222 a 170 mq, così come il valore di reddito capitalizzato, diminuito da CHF 181'833.- a CHF 123'315.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 129'555.-
3. Con ricorso 27/31 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore adeguata riduzione del valore ufficiale di stima, in particolare per quanto riguarda il valore stabilito per l’edificio principale sub. AB. Ciò poiché si tratta di un vecchio stabile discosto dalla strada, riattato nel 1959, senza riscaldamento centrale, privo di isolazione, con vetri semplici e persiane ancora in legno.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. AB è strutturato su più piani in modo differenziato, riservandosi di verificare la relativa volumetria sulla base della documentazione catastale.
La parte abitabile dell’edificio, che si estende su un solo piano, è composta da un tinello, una cucina, tre camere, un bagno e un ripostiglio. La struttura, le finiture e l’impiantistica sono essenzialmente quelle originarie.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
-
Sulla base della mappa catastale e delle risultanze di sopralluogo il volume dell’edificio principale sub. AB deve essere ulteriormente ridotto da 1'032 a 677 mc, che corrisponde alla somma delle misure rilevate per il deposito, di 78 mc (13 mq x 6 m), il portico, di 80 mc (21 mq x 3.80 m), il corpo aggiunto, di 57 mc (15 mq x 3.80 m) e il corpo principale, di 462 mc (77 mq x 6 m). Di conseguenza, anche la superficie abitabile deve essere ridotta da 170 a 113 mq, che corrisponde alla somma di tutte le superfici di cui sopra, ovvero 126 mq, dedotta la superficie del deposito, di 13 mq, chiaramente non abitabile, il tutto moltiplicato per uno, ovvero il numero dei piani effettivamente abitabili. Tutto ciò ha un’influenza diretta pure sul valore di reddito capitalizzato dell’edificio, ridotto da CHF 123'315.- a CHF 79'546.-.
-
Ritenuto lo standard economico delle finiture, così come la struttura e l’impiantistica dell’edificio, che sono essenzialmente ancora quelle originali, il corrispondente valore metrico di base deve essere ridotto da CHF/mc 302.- a CHF/mc 237.-, che risulta sicuramente più adeguato alle caratteristiche concrete della costruzione.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, considerato l’anno di edificazione (1919), lo stato dei locali e l’incidenza della riattazione totale avvenuta negli anni 1957/1959, il Tribunale ritiene adeguato alla fattispecie concreta l’applicazione di un correttivo della vetustà del -49% sul valore metrico dell’edificio.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 17 RT di _ stabilito in CHF 80'488.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations