# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 70a42389-a641-53bb-a7f8-1a6887f83805
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2018
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
In data 12.3.2010 i coniugi RI 2 e RI 1 acquistavano in ragione di 1⁄2 ciascuno il mapp. _ RFD _. Il 25.10.2010 il fondo _ RFD _ veniva frazionato in due dando origine al fondo _ RFD _ di mq _. Il fondo _ RFD _ diveniva di mq 586.
Il 26.1.2011 il mapp. _ RFD _ veniva venduto ad _ e _.
B.
Con decisione 6.11.2013 l’Ufficio di tassazione di _ (di seguito UT) aggiungeva un reddito di fr. 47'000.-- derivante da commercio professionale d’immobili a quanto dichiarato dai coniugi RI 1 e RI 2 per quanto concerne l’imposta federale diretta per il periodo fiscale 2011.
C.
Con reclamo 5/6.12.2013 i contribuenti inoltravano reclamo contro l’aggiunta di un reddito di fr. 47'000.-- per l’imposta federale diretta operata dal fisco. Gli insorgenti spiegavano come l’acquisto del mapp. _ RFD _, avvenuto nel 2010 al costo di fr. 478'460.--, fosse stato interamente finanziato con mezzi propri. Il ricavato della vendita di questo fondo – avvenuta il 26.1.2011 - [frazionato ricavando il mapp. _ RFD _] era stato reinvestito in una costruzione realizzata sul mapp. _ RFD _ derivante dal mapp. _ RFD _. La costruzione realizzata sul mapp. _ RFD _ non sarebbe stata effettuata con l’intenzione di rivendere il fondo e di realizzare un utile, ma quale investimento personale.
D.
Il 3.3.2015 l’UT convocava ad un’udienza gli insorgenti. A complemento del reclamo, il 17/18.3.2015 il rappresentante fiscale di RI 1 e di RI 2, apportava alcune precisazioni in merito alla fattispecie. Contestava uno degli argomenti proposti dal fisco per ritenere la qualifica di commercio professionale d’immobili ossia la breve durata tra l’acquisto del mapp. _ RFD _, il frazionamento dello stesso e la successiva vendita. In particolare veniva fatto presente come il fondo _ RFD _ fosse stato alienato solo in parte così da poter permettere a RI 2 – di professione architetto – di avere un’ulteriore possibilità di lavoro. Si rendeva inoltre attenta l’Autorità che dal 2001, anno in cui RI 2 aveva iniziato a svolgere la sua professione, non si era registrata alcun’altra operazione immobiliare di compravendita.
E.
Con decisione del 13.7.2016 l’UT respingeva il reclamo con la seguente motivazione:
“In data 12.3.2010, i contribuenti hanno acquistato il mappale _ di _ (terreno di 1'108 mq). Nel corso del mese di ottobre il terreno è stato frazionato ottenendo due mappali; il mappale _ (di 586 mq) e il nuovo mappale _ (di 432 mq). Il primo è stato venduto il 26.1.2011 (conseguendo un utile di fr. 47'000), mentre sul secondo è stata costruita una casa d’abitazione. Un primo elemento che certamente depone a favore della tesi del carattere commerciale dell’operazione in esame (vendita del mappale _), è la professione di architetto della moglie. La correlazione tra un’operazione immobiliare e l’attività principale è data in particolare modo quando il contribuente svolge una professione direttamente connessa al campo immobiliare quale appunto quella di architetto. Il numero delle operazioni immobiliari non è importante per giudicare il carattere professionale o meno delle transazioni effettuate da questi contribuenti. L’utile immobiliare professionale è tassato come tale perché è in relazione con l’attività principale. Nel caso specifico, tale relazione è diretta, in quanto l’operazione ha avuto come fine anche quello di procurare lavoro alla moglie (infatti gli acquirenti del mappale _ le hanno affidato la direzione lavori per la costruzione della loro casa praticamente la sua unica fonte di reddito nel 2011
)”.
Secondo l’UT l’operazione immobiliare in questione avrebbe avuto come scopo quello di ottenere il massimo profitto. Nel caso di specie, secondo il fisco, l’acquisto, l’edificazione / ristrutturazione e la vendita immediata di un immobile, nonché la brevità di tempo nel quale si è sviluppata un’operazione rivelavano la volontà di una massimizzazione del profitto.
Secondo il fisco a sua volta il frazionamento del terreno è considerato come attività volta ad aumentarne il valore.
Da ultimo:
“(...) i reclamanti, nello spazio di nemmeno un anno, hanno acquistato, frazionato e venduto un terreno, reinvestendo il ricavato della vendita nella costruzione di una casa d’abitazione sul nuovo mappale _”.
F.
Con tempestivo ricorso 12/16.8.2016 i contribuenti impugnano la decisione su reclamo limitatamente all’aggiunta di reddito di fr. 47'000.- per l’imposta federale diretta relativa al commercio a titolo professionale d’immobili per l’anno 2011.
Riprendendo i motivi già esposti in sede di reclamo i contribuenti sottolineano come RI 2 sia iscritta dal 16.10.2001 a Registro di commercio come architetto e che non si sia mai occupata di transazioni immobiliari. Il mapp. _ RFD _ sarebbe stato frazionato in seguito all’interessamento dell’acquirente _. Il terreno, a dire dei ricorrenti, non sarebbe pertanto stato acquistato con l’intento di farne una mera speculazione di carattere immobiliare. Sul mappale _ RFD _, creato dal frazionamento, gli insorgenti avrebbero edificato una casa [costruzione terminata nel 2014] ad uso proprio (in favore dei figli), non oggetto di speculazioni immobiliari e tanto meno di locazione. Inoltre il terreno scorporato sarebbe stato venduto ad un prezzo giusto. Secondo i ricorrenti l’operazione immobiliare in questione sarebbe fattibile da parte di qualsiasi contribuente indipendentemente dall’attività professionale da lui svolta. I ricorrenti ritengono che il fatto di aver pagato un’importante imposta sugli utili immobiliari per tale compravendita (aliquota del 31%) confermi che l’operazione immobiliare in questione non sia né voluta, né preventivata né calcolata. Secondo RI 2 e RI 1 non sarebbe adempiuta nessuna delle condizioni per ritenere l’esistenza di un commercio a titolo professionale d’immobili.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e af-ferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto com-plessivo. Esenti sono invece, secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limite-rebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e defini-scono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribu-nale federale, vi è commercio professionale di immobili non ap-pena il contribuente svolga un’attività che eccede la mera ammi-nistrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realiz-zare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14;
Soldini
, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; TF 2A.37/2004 del 25.3.2004 consid. 2.1.). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi del Tribu-nale federale (
Reich
, in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2a ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3a ediz., Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le atti-vità “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (
Noël
, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (
Reich
, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione pa-trimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteri-stica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p. 358).
1.4.
Il Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche
Noël
, op. cit. ad art. 18 n.18).
2.
2.1.
I fatti determinanti per la seguente fattispecie sono i seguenti:
·
2.12.2009: acquisto mapp. _ RFD _ (
terreno non edificato
);
·
12.3.2010: acquisto mapp. _ RFD _ (1/2 RI 2; 1/2 RI 1);
·
25.10.2010: frazionamento del mapp. _ RFD _. Il mapp. _ RFD _ è divenuto di mq 586;
·
25.10.2010: costituzione del mapp. _ RFD _ (di mq 432);
·
26.1.2011: vendita mapp. _ RFD _ (utile imponibile totale di fr. 47'000.--; durata del possesso 10 mesi e 14 giorni; aliquota del 31%);
·
dal 28.2.2011 pagamenti in favore di RI 2 a titolo di “acconto onorari” per la costruzione del mapp. _ RFD _;
2.2.
Dal ricorso 12/16.8.2016 emerge:
“L’unico beneficio commerciale che ha avuto l’architetto RI 2 è stato quello per cui l’acquirente del mapp. _ le ha affidato il mandato di progettazione e DL per la costruzione della sua casa”.
3.
3.1.
Nel caso in disamina vi è una serie di indizi che a giudizio di questa Camera fondano l’esistenza di un commercio a titolo professionale d’immobili imponibile fiscalmente.
a. Brevità del possesso dell’immobile
Il mapp. _ RFD Stabio è stato in possesso diRI 1 e di RI 2 per 11 mesi. L’aliquota applicata per la decisione di tassazione era del 31%.
b. Esistenza di legami tra l’operazione immobiliare e l’attività professionale del contribuente
RI 2 di professione è architetto.
In sede ricorsuale gli insorgenti hanno precisato che l’unico beneficio commerciale che ha avuto RI 2 è stato quello per cui l’acquirente del mapp. _ RFD _ le ha affidato il mandato di progettazione e di direzione lavori per la costruzione della sua casa. Gli onorari ricevuti sono stati debitamente dichiarati e tassati. Secondo i ricorrenti non esisterebbe alcun nesso tra la compravendita immobiliare il contratto concluso con RI 2.
Questa Camera ha tuttavia potuto accertare come sulla base della documentazione trasmessa dall’UT i committenti (ossia gli acquirenti del mapp. _ RFD _) avevano aperto un “conto costruzione” presso _ almeno dal 24.1.2011 (ossia prima del iscrizione a RF del trapasso di proprietà) e come in tale data vi è stato il primo trasferimento di fr. 328'160.-- (prezzo del fondo) sul conto del notaio rogante indicato nell’istromento pubblico e di come di seguito sono riportati tutti i trasferimenti di denaro e acconti agli artigiani, ivi compresi gli acconti versati a RI 2 dell’ordine di più di fr. 100'000.- per il solo 2011 (28.2.2011: fr. 41'100.--; 6.6.2011: fr. 30'000.--; 17.10.2011: fr. 30'000.--).
È quindi difficile ipotizzare che la Banca, in assenza di un progetto di costruzione (se non anche di una licenza edilizia) eroghi un credito di costruzione.
La vendita del fondo in questione e la progettazione dell’edificio sono strettamente connesse, tanto è vero che l’operazione immobiliare ha portato lavoro, per il 2011 alla contribuente.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale il fatto che un contribuente abbia acquistato un fondo allo scopo di procurare lavoro per la sua impresa, e per poi rivenderlo edificato, se possibile conseguendo un utile, fa sì che l’immobile rientri nella sua sostanza commerciale, in considerazione della stretta relazione tra l’immobile e l’attività principale del contribuente (cfr. p. es. la sentenza dell’8 gennaio 1999, in DTF 125 II 113 = ASA 67 p. 644 = RF 54/1999 p. 327 = RDAF 1999 II 385, consid. 6b).
Vi è quindi un indiscutibile legame tra la professione di e l’operazione immobiliare
sub judice
.
c. Conoscenze professionali proprie o di terzi
Come visto anche per la condizione precedente, l’operazione immobiliare in questione è strettamente legata alla professione esercitata da RI 2, la quale oltre che essere per metà venditrice del mapp. _ RFD _ ha anche funto da progettista e ha assunto la direzione lavori dell’edificio che è stato costruito.
d. Frazionamento e vendita della porzione di terreno più grande del mapp. _ RFD _.
A titolo abbondanziale va anche rilevato che, a seguito del frazionamento dell’originario mapp. _ RFD _, è stata venduta la porzione di terreno più grande. Anche questo fatto concorre a ritenere un carattere speculativo dell’operazione.
3.2.
Tutto ben ponderato emerge come l’operazione di vendita del mapp. _ RFD _ sia riconducibile all’esercizio di un’attività lucrativa indipendente e ciò in relazione all’edificazione di tale mappale, eseguita sotta la direzione e progettazione della contribuente la quale ha ricevuto, per il periodo fiscale
sub judice
, almeno fr. 100'000.-- di onorario.
Come visto, secondo la giurisprudenza dell’Alta Corte anche una sola operazione immobiliare ed anche un solo indizio di quelli evocati possono condurre all’esistenza di un commercio a titolo professionale d’immobili. Nel caso concreto, l’UT ha rettamente ritenuto un reddito aggiuntivo per l’imposta federale diretta in connessione con la vendita del mapp. _ RFD _. Il fatto che il terreno sia stato venduto ad un prezzo “congruo”, cioè senza conseguire un utile in sé speculativo, e che l’utile netto dell’operazione dell’ordine di fr. 18'805.85 – secondo quanto calcolato dai contribuenti – sarebbe stato di poco conto, nulla muta alla configurazione fiscale dell’operazione. Ciò che è determinante è, come già rilevato, lo stretto legame fra l’immobile e l’attività lucrativa indipendente della ricorrente, che induce a qualificare l’immobile venduto come un bene commerciale.
Il prezzo “congruo” del terreno è giustificato dal contratto sorto tra le parti che ha ingenerato, come ribadito prima, onorari per prestazioni da architetto di almeno fr. 100'000.-- per il solo 2011.
4.
Il ricorso è respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico di RI 2 e RI 1, soccombenti.