# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1b598ee2-61c2-525b-8fae-02d70bb080a8
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto e in diritto:
1.
Il 6 marzo 1997 AO 1, in veste di locatore e AP 1 (in seguito AP 1), quale conduttrice, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto l'esercizio pubblico denominato R_ A_ nonché altre superfici site nello stabile in Via _ ad _, per una durata indeterminata, con facoltà di disdetta previo preavviso di 12 mesi (in seguito ridotto a 6 mesi) per la scadenza 31 dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2005. La pigione annuale ammontava inizialmente a fr. 94'584.–, pagabile in rate trimestrali, oltre spese accessorie, poi ridotta come da scritto 27 settembre 2004.
2.
Con modulo ufficiale 31 gennaio 2008 il locatore notificava alla conduttrice la disdetta del contratto con effetto al 31 dicembre 2008. L'istanza di contestazione della disdetta presentata dalla conduttrice all'Ufficio di conciliazione di _ (in seguito UC) veniva conciliata con la sottoscrizione di un accordo che prevedeva la concessione di una proroga del contratto di locazione, unica e definitiva, fino al 31 dicembre 2009 alle condizioni a quel momento operative, e meglio una pigione netta mensile di fr. 4'000.– oltre all'acconto per le spese accessorie.
3.
La parte conduttrice presentava il 28 ottobre 2009 all'UC una domanda di seconda protrazione della locazione per la durata di quattro anni. In sede di udienza veniva assegnato alla conduttrice un termine per comunicare l'eventuale ricusa di un membro dell'UC, già patrocinatore di AP 1 nell'ambito della contestazione della disdetta conclusasi con l'accordo di cui si è detto sopra (consid. 2). Per il resto la conduttrice confermava le sue richieste, mentre il locatore si opponeva rilevando che l'accordo del 24 aprile 2008 (proroga unica e definitiva) escludeva una seconda proroga. Si diceva disposto a concedere l'uso della cosa locata fino al 31 gennaio 2010. La conduttrice chiedeva un termine fino al 22 gennaio 2010 per determinarsi, ciò che comportava la sospensione della procedura. Con scritto 22 gennaio 2010, il locatore dava atto che la proposta conciliativa di lasciare i locali per la fine di gennaio 2010 era da considerarsi decaduta, mentre la conduttrice con scritto 26 gennaio 2010 manteneva la richiesta di ricusa di un membro dell'UC.
All'udienza dell'11 febbraio 2010 l'UC, nella sua nuova composizione – essendo nel frattempo il membro oggetto di ricusa stato sostituito da un supplente – constatava il mancato raggiungimento di un accordo. Con decisione 15 febbraio 2010 l'UC respingeva per finire la domanda di protrazione.
Parallelemente, con istanza 22 gennaio 2010, il locatore chiedeva all'UC di convocare le parti per un tentativo di conciliazione, al fine di poi chiedere lo sfratto della conduttrice. All'udienza di conciliazione dell'11 febbraio 2010 il locatore confermava la sua richiesta, mentre la conduttrice si opponeva. L'UC dichiarava pertanto decaduto l'esperimento di conciliazione.
Con istanza 12 febbraio 2010, il locatore si è rivolto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (inc. DI. 2010.258), chiedendo lo sfratto della conduttrice. All'udienza del 10 marzo 2010 quest'ultima si è opposta allo sfratto. Nella replica e nella duplica, come pure – ultimata l'istruttoria – in sede di dibattimento finale, le parti si sono confermate nelle loro antitetiche richieste.
Con istanza 10 marzo 2010, la conduttrice ha chiesto alla medesima Pretura (inc. DI.2010.383) la protrazione del contratto di locazione per quattro anni (fino al 31 dicembre 2013). All'udienza del 30 marzo 2010 il locatore si è opposto alla protrazione. Nella replica e nella duplica, come pure – ultimata l'istruttoria – in sede di dibattimento finale, le parti si sono confermate nelle loro antitetiche richieste.
4.
Congiunte le cause per un'unica decisione, con sentenza 23 giugno 2010, Il Pretore ha respinto l'istanza di protrazione del contratto di locazione presentata da AP 1 e accolto l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1, ponendo la tassa di giustizia (fr. 1'000.–) e le spese (fr. 200.–) interamente a carico della conduttrice, con obbligo per quest'ultima di rifondere al locatore fr. 1'000.– per ripetibili.
Il primo giudice ha preliminarmente ritenuto valida la procedura di conciliazione avvenuta davanti all'UC, nella sua nuova composizione, rilevando che per altro la conduttrice non aveva sollevato alcuna contestazione in tale sede, ritenendo manifestamente infondata ogni eccezione sollevata da AP 1. In merito alla richiesta di protrazione del contratto di locazione, il Pretore ha rilevato che in data 24 ottobre 2008 le parti si erano accordate dinnanzi all'UC per una proroga unica e definitiva fino al 31 dicembre 2009 e che, quindi, in base ai principi – menzionati in sentenza – di dottrina e giurisprudenza, una seconda proroga era categoricamente esclusa. Il primo giudice ha pure respinto l'eccezione sollevata dalla conduttrice secondo cui il locatore aveva concesso un'ulteriore proroga del contratto fino al 31 gennaio 2010, rendendo con ciò – secondo l'inquilina – prematura l'istanza di sfratto. Secondo il Pretore, nulla in atti permetteva di stabilire che tra le parti si fosse perfezionato un valido accordo in tal senso. Del resto, sempre secondo il primo giudice, la conduttrice non si era determinata in merito a tale proposta – formulata in occasione dell'udienza del 12 gennaio 2010, con la quale si voleva semplicemente stabilire una data certa per la riconsegna dell'ente locato – per cui l'inquilina era malvenuta a sollevare in Pretura una simile eccezione. Neppure era di rilievo, secondo il Pretore, il fatto che la conduttrice avesse pagato la pigione relativa al mese di gennaio 2010, da un lato non potendosi ritenere che il contratto fosse stato in qualche modo protratto, dall'altro essendo in ogni caso l'inquilina tenuta a corrispondere un'indennità per l'occupazione del locali oltre la scadenza del contratto.
5.
Con appello 30 giugno 2010, AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di concedere una seconda protrazione del contratto di locazione di quattro anni, fino al 31 dicembre 2010 (
recte
31 dicembre 2013) e di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Mentre AO 1, con osservazioni 20 luglio 2010, postula la reiezione dell'appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede.
6.
L'appellante eccepisce l'esistenza di irregolarità procedurali commesse dall'UC, che avrebbe provveduto a sostitituire l'avv. G_ B_ – membro dell'UC medesimo e in precedenza patrocinatore dell'appellante nella medesima vertenza – senza chiedere il giudizio confermativo del Pretore a norma dell'art. 10 della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto. A torto. Certo, l'articolo menzionato prescrive che la cognizione dei motivi di esclusione e di ricusazione del presidente e dei membri dell'Ufficio di conciliazione, nonché dei supplenti, spetta al Pretore del luogo di situazione della cosa locata il quale decide definitivamente. Dagli atti non risulta tuttavia che AP 1 abbia eccepito all'udienza 11 febbraio 2010 davanti all'UC la sostituzione del membro avv. G_ B_ con l'avv. R_ S_ messa in atto direttamente dallo stesso UC. L'appellante ha infatti atteso il 10 marzo 2010 (cfr. act. I dell'inc. DI.2010.383, domanda di seconda protrazione pag. 4) a far valere per la prima volta una simile eccezione. Ciò che costituisce un palese abuso di diritto. A maggior ragione se si tiene conto del fatto che l'avv. G_ B_ era stato in precedenza proprio patrocinatore di AP 1 nella medesima vertenza – fatto desumibile senza ombra di dubbio dagli atti dell'UC (cfr. verbale 24 aprile 2008 della precedente udienza conciliativa davanti all'UC) e quindi noto all'UC e alle parti – e che l'appellante non spende neppure una parola, e non l'ha spesa neppure davanti al Pretore, per motivare il preteso abuso che si doveva tutelare (con la decisione confermativa del Pretore) nella sostituzione di un membro dell'UC (suo precedente patrocinatore nella medesima causa) palesemente e imperativamente escluso dall'esercizio delle proprie funzioni (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 8 ad art. 26 lett. c CPC). Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante (appello, pag. 5 nel mezzo), neppure risulta che all'udienza tenutasi l'11 febbraio 2010 l'UC abbia “ritenuto di poter richiamare il precedente verbale di udienza (redatto sotto la commissione precedente)”. Le argomentazioni d'appello, al limite della temerarietà, cadono pertanto nel vuoto.
7.
L'appellante sostiene poi che il Pretore avrebbe “correttamente evocato le considerazioni relative alla concessione di una protrazione della locazione ex art. 272 e segg. CO”, ma non avrebbe “considerato correttamente l'adempienza dei singoli presupposti della normativa in vigore, venendo”, a suo dire, “a mancare in concreto la condizione di mora della conduttrice per promuovere l'istanza di sfratto, rispettivamente non potendosi escludere la concessione di una seconda protrazione” (appello, pag. 3 in alto).
Le argomentazioni d'appello non mancano invero di imprecisione e confusione. L'appellante non indica infatti quali presupposti della normativa menzionata il primo giudice non avrebbe considerato correttamente e confonde – mischiandoli inopportunamente tra loro – i presupposti che sottendono alla concessione dello sfratto, con quelli per la concessione di una protrazione del contratto di locazione.
Il primo giudice ha rettamente ritenuto che l'accordo sottoscritto il 24 aprile 2008, davanti all'UC, con cui le parti si sono accordate per una proroga unica e definitiva del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2009, equivale ad una transazione giudiziale a norma dell'art. 274e CO ed ha forza di cosa giudicata.
L'appellante dichiara di non contestare l'esattezza di dette considerazioni (appello, pag. 8 nel mazzo). Ammette tuttavia di aver “tentato” di ottenere un'ulteriore protrazione “cercando di convenire un accordo con” il locatore “in considerazione degli effetti”, a suo dire, “fatali che avrebbe riportato” per lei “il termine della locazione” (appello, pag. 8 verso l'alto). Dagli atti risulta che il “tentativo” è palesemente fallito, visto che a fronte della richiesta di una protrazione della locazione per altri quattro anni (cfr. domanda di seconda protrazione inoltrata all'UC il 28 ottobre 2008), all'udienza tenutasi davanti all'UC il 12 gennaio 2010 – aggiornata a termine di protrazione ormai scaduto, nonostante l'opposizione del locatore, che ricordava alla conduttrice l'insorgere dello sfratto e di “ingenti obblighi di risarcimento” (cfr. incarto UC, lettera 7 dicembre 2009 dell'avv. RA 1 all'avv. RA 2) – il locatore si è limitato di fatto a proporre di attendere qualche giorno per la messa in esecuzione dello sfratto. Del resto l'appellante medesimo ammette che il locatore, in sede di udienza, si è limitato a concedere un breve termine – meno di venti giorni – “per liberare i locali” (appello, pag. 8 in basso). Le argomentazioni dell'appellante laddove sostiene che il contratto sarebbe “da considerarsi validamente protratto sino al 31 gennaio 2010, la conduttrice avendo peraltro versato la pigione del mese di gennaio 2010, accettata dalla qui appellata senza obiezioni” (appello, pag. 9 in alto) e che “se la locazione non fosse stata effettivamente protratta sino al 31 gennaio 2010, mal si spiegherebbe il motivo per cui la qui appellata ha atteso sino al 22 gennaio 2010 per promuovere istanza di sfratto, potendolo fare dal 1° gennaio 2010” (appello, pag. 9 verso l'alto), sono solo pretestuose e prive di valore. Le argomentazioni sono anche palesemente contraddittorie, nella misura in cui – poco più sotto (appello, pag. 9 verso il basso) – lamentano che il locatore avrebbe dovuto “attendere perlomeno il 23 gennaio 2010 per agire” con l'istanza di sfratto. Invero, l'appellante nulla adduce per confutare le giuste considerazioni del Pretore riassunte sopra (consid. 4).
Anche su questo punto l'appello cade dunque nel vuoto.
8.
Palesemente pretestuoso, infondato e al limite della temerarietà, l'appello va dunque disatteso senza ulteriore disamina. Tassa di giustizia, spese – calcolate su un valore litigioso di fr. 48'000.– (pari a dodici mesi di locazione, in applicazione dell'art. 414 cpv. 1 CPC) – e le ripetibili, seguono la soccombenza.

## Considerations