# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 82b8b4ad-e194-419d-8318-a20668618bc9
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2009
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die Erbengemeinschaft G.W. sel. ist Eigentümerin des Grundstücks Nr._ in A. Das
Grundstück ist unter anderem mit dem Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr._
überbaut und der Landwirtschaftszone zugeteilt. Das landwirtschaftlich geschätzte
Grundstück Nr._ befand sich am 1. Juli 1972 im Eigentum von G.W. sel. Dieser
bewirtschaftete im Jahr 1972 unter Einbezug weiterer Grundstücke eine
landwirtschaftliche Nutzfläche von rund 2,4 ha. Der damalige Viehbestand umfasste
vier bis fünf Grossvieheinheiten (abgekürzt GVE). Zu dieser Zeit arbeitete G.W. sel. an
drei Tagen pro Woche auch als Bauarbeiter in verschiedenen Baugeschäften. Nach
Zukauf eines weiteren Grundstücks betrug die landwirtschaftliche Nutzfläche im Jahr
1982 rund 3,1 ha. Bis 1986 bewirtschaftete G.W. sel. das Land selbst, anschliessend
wurde es an Dritte verpachtet.
R.W., Enkel von G. W. sel., beabsichtigt, das Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr. _
abzubrechen und ein neues Wohnhaus zu erstellen. Dazu will er nach Erteilung der
Baubewilligung das Grundstück Nr. _ von der Erbengemeinschaft G.W. sel. erwerben
und gleichzeitig die Gebäudegrundfläche und soviel Umschwung, wie nach dem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, abgekürzt BGBB)
zulässig ist, abparzellieren, damit das Wohnhaus, die Gebäudegrundfläche und der
unmittelbare Umschwung nicht mehr dem BGBB unterstehen.
B./ Mit Schreiben vom 25. Juli 2006 leitete die Stadt A. dem damaligen Amt für
Raumentwicklung (abgekürzt ARE; seit 1. Januar 2008 Amt für Raumentwicklung und
Geoinformation, abgekürzt AREG) ein von R.W. eingereichtes Bauermittlungsgesuch
betreffend Abbruch des bestehenden Wohnhauses und Bau eines neuen Wohnhauses
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weiter. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 18. Oktober 2006 verweigerte
das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung für den Neubau. Es erwog im
wesentlichen, die Beurteilung des Baugesuchs richte sich nach Art. 24d des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG), weshalb nur ein
zurückhaltender Umbau bzw. eine Sanierung und Erweiterung innerhalb des
bestehenden Gebäudes in Frage komme.
Am 3. Januar 2007 stellte R.W. ein Baugesuch betreffend "Abbruch und Wiederaufbau
des bestehenden Wohnhauses Gebäudeversicherungs-Nr. _, Grundstück Nr. _". Das
ARE hielt mit raumplanungsrechtlicher Verfügung vom 29. März 2007 an seiner im
Vorentscheid vom 18. Oktober 2006 vertretenen Auffassung fest und verweigerte die
Zustimmung zum Baugesuch. In der Folge zog R.W. das Baugesuch zurück.
Mit Schreiben vom 1. Juni 2007 reichte R.W. ein weiteres Baugesuch mit dem gleichen
Bauvorhaben ein. Er machte geltend, vorliegend sei nicht Art. 24d RPG anzuwenden,
sondern Art. 24c RPG, weshalb die Bewilligung zu erteilen sei. Das ARE hielt mit
raumplanungsrechtlicher Verfügung vom 3. September 2007 erneut an seiner
Beurteilung fest und verweigerte abermals die Zustimmung zum Bauvorhaben.
Während der Einsprachefrist erhoben der Schweizer Heimatschutz (abgekürzt SHS)
sowie der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell I.Rh. Einsprache gegen das Baugesuch
mit dem Antrag, dieses sei abzulehnen.
Mit Beschluss vom 24. September 2007 verweigerte der Stadtrat der Stadt A. gestützt
auf die Verfügung des ARE die Baubewilligung.
C./ Gegen diesen Beschluss erhob R.W. am 11. Oktober 2007 Rekurs beim
Baudepartement. Er beantragte die Aufhebung des Beschlusses des Stadtrats vom 24.
September 2007 und der Verfügung des ARE vom 3. September 2007. Die kantonale
Genehmigung sowie die Baubewilligung seien zu erteilen, eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen. Zur Begründung wurde im
wesentlichen geltend gemacht, ein Wohnhaus für einen nebenberuflichen
Landwirtschaftsbetrieb mit einer Fläche von etwa 3 ha und 4 bis 5 GVE wäre nach dem
geltenden Raumplanungsrecht nicht mehr bewilligungsfähig, da die Voraussetzungen
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eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 7 BGBB nicht erfüllt seien. Auch wäre
das Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr. _ nach dem altrechtlichen Bundesgesetz
über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen vom 8. Oktober 1971
(nachfolgend aGSchG) nicht bewilligungsfähig gewesen. Daher sei das Wohnhaus
Gebäudeversicherungs-Nr. _ beim Inkrafttreten des aGSchG, spätestens jedoch mit
Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes durch nachträgliche Änderung von Erlassen
oder Plänen und nicht wegen Aufgabe der Landwirtschaft zonenwidrig geworden,
weshalb vorliegend Art. 24c RPG und nicht Art. 24d RPG anwendbar sei.
Das Baudepartement wies den Rekurs mit Entscheid vom 12. August 2008 ab. Es
erwog im wesentlichen, dass das Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr. _ am 1. Juli
1972 landwirtschaftlich genutzt worden sei und bauliche Massnahmen ausschliesslich
nach Art. 24d RPG zu beurteilen seien. Demnach sei der Wiederaufbau einer
landwirtschaftlichen Wohnbaute nur nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässig,
nicht jedoch bei freiwillig abgebrochenen landwirtschaftlichen Wohnbauten. Die
Vorinstanz habe daher zu Recht Art. 24d Abs. 1 RPG ihrer Entscheidung zu Grunde
gelegt und die Zustimmung zum beabsichtigten Abbruch des Wohnhauses
Gebäudeversicherungs-Nr. _ sowie zur Baubewilligung verweigert.
D./ Mit Eingabe vom 27. August 2008 erhob R.W. gegen den Entscheid des
Baudepartements vom 12. August 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er
beantragt die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die
uneingeschränkte Erteilung der kantonalen Genehmigung und der Baubewilligung für
das Bauvorhaben. Eventualiter verlangt er, die Sache sei zur Neubeurteilung an die
Vorinstanzen zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. In der
Beschwerdebegründung vom 22. September 2008 wird im wesentlichen geltend
gemacht, das Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr. _ sei mit dem Inkrafttreten des
alten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972, spätestens aber mit dem Inkrafttreten
des Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980 zonenwidrig geworden, weil der
Landwirtschaftsbetrieb schon damals nicht existenzsichernd gewesen sei. Damit sei
die bis heute andauernde Zonenwidrigkeit durch eine nachträgliche Änderung von
Erlassen oder Plänen im Sinne von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) entstanden und das Gebäude
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geniesse demnach den Bestandesschutz von Art. 24c RPG. Auf die weiteren

## Considerations

Vorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Baudepartement beantragt in seiner Vernehmlassung vom 9. Oktober 2008, die
Beschwerde sei abzuweisen. Der Stadtrat A. verzichtet auf eine Vernehmlassung.
Mit Schreiben vom 31. Oktober 2008 nahm der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell
I.Rh. Stellung zur Beschwerde und beantragte die Abweisung des Rechtsmittels. Die
Stellungnahme wurde von A.Z. unterzeichnet. R.W. stellte mit Schreiben vom 4.
November 2008 fest, dass A.Z. keine Organfunktion mehr beim Heimatschutz St.
Gallen/Appenzell I.Rh. ausübe und folglich nicht zur Vertretung berechtigt sei. Er
verlangte, dass entsprechende Beschlüsse sowie eine Vollmacht beigebracht würden.
In der Folge forderte das Verwaltungsgericht den Heimatschutz St. Gallen/Appenzell
I.Rh. mit Schreiben vom 6. November 2008 auf, die entsprechenden Unterlagen
beizubringen. Mit Schreiben vom 21. November 2008 erneuerte der Heimatschutz St.
Gallen/Appenzell I.Rh. daraufhin die Mandatierung von A.Z. für die Vertretung im
Verfahren vor Verwaltungsgericht. R.W. beantragte in der Folge mit Schreiben vom 26.
November 2008, der Heimatschutz sei als Beteiligter nicht zuzulassen und die
Vernehmlassung des Heimatschutzes St. Gallen/Appenzell I.Rh. vom 31. Oktober 2008
sei aus dem Recht zu weisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur
Begründung führte er sinngemäss aus, weder der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell
I.Rh. noch der Heimatschutz Schweiz hätten Beschlüsse gefasst, sich am Rekurs- oder
Beschwerdeverfahren zu beteiligen. Zudem sei A.Z. nicht ordentlich zur Vertretung im
laufenden Verfahren bevollmächtigt gewesen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 27. August und 22.
September 2008 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
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2. Vorab ist von Amtes wegen zu prüfen, ob der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell
I.Rh. vorliegend als Beteiligter anzuhören ist. Gemäss Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 53 VRP erhalten die Vorinstanz und die Betroffenen Gelegenheit zur
Stellungnahme, sofern die Beschwerde nicht offensichtlich unzulässig oder
unbegründet ist. Wer als Betroffener im Sinne des Gesetzes zu gelten hat, ergibt sich
aufgrund des Streitgegenstandes sowie des anwendbaren materiellen
Verwaltungsrechts. Grundsätzlich sind es jene Beteiligten, die bereits am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 942).
Den gesamtschweizerischen Organisationen, die sich dem Naturschutz, dem
Heimatschutz, der Denkmalpflege oder verwandten, rein ideellen Zwecken widmen,
steht das Beschwerderecht gegen Verfügungen der kantonalen Behörden
oder der Bundesbehörden in Rechtsbereichen zu, die seit mindestens zehn Jahren
Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden (Art. 12 Abs. 1 und 2 des
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, SR 451, abgekürzt NHG). Zu den
beschwerdeberechtigten Organisationen gehört auch der SHS (Art. 12 Abs. 3 NHG in
Verbindung mit Art. 1 Verordnung
über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und
Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen, SR 814.076, abgekürzt
VBO). Dieser kann seine rechtlich selbständigen kantonalen und überkantonalen
Unterorganisationen für sein örtliches Tätigkeitsgebiet generell zur Erhebung von
Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung von Beschwerden ermächtigen (Art. 12
Abs. 5 NHG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Beschwerderecht
auf Verfügungen beschränkt, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, abgekürzt BV)
und Art. 2 NHG ergangen sind (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, Rz. 1003 mit weiteren Hinweisen). Im vorliegenden Verfahren steht die
Beurteilung einer Baubewilligung für eine Baute ausserhalb der Bauzone im Streit.
Nach der Praxis des Bundesgerichts ist in der Anwendung von Art. 24 ff. RPG die
Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG zu erblicken, wenn geltend
gemacht wird, die Ausnahmebewilligung für ein Vorhaben ausserhalb der Bauzonen
verstosse gegen die nach Art. 78 BV bzw. nach den Vorschriften des NHG notwendige
Rücksichtnahme auf Natur und Heimat (vgl. Heer, a.a.O., mit weiteren Hinweisen; P.
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Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S.
406).
Mit Schreiben vom 10. September 2007 erteilte der SHS dem Heimatschutz St. Gallen/
Appenzell I.Rh. in der vorliegenden Angelegenheit die Vollmacht zur Rekurs- und
Beschwerdeführung namens des SHS, behielt den Organen des SHS aber das Rück-
und Weiterzugsrecht vor. Der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell I.Rh. hat mit
Einsprache vom 4. Juli 2007 im Namen des SHS von diesem Recht Gebrauch
gemacht. Er hat auch am Rekursverfahren teilgenommen und ist vor diesem
Hintergrund vom Verwaltungsgericht zu Recht zur Stellungnahme eingeladen worden.
Namentlich geht die Auffassung des Beschwerdeführers fehl, wonach der
Heimatschutz St. Gallen/Appenzell I.Rh. als Verfahrensbeteiligter nicht zuzulassen sei,
weil eine Vollmacht des SHS über eine Beteiligung am Beschwerdeverfahren fehle. Die
Vollmacht des SHS vom 10. September 2007 schliesst "die Rekurs- und
Beschwerdeführung" ausdrücklich ein. Es ist deshalb ohne weiteres davon
auszugehen, dass auch die Beteiligung am Beschwerdeverfahren als
Beschwerdegegner von der Vollmacht gedeckt ist.
Zu prüfen bleibt, ob A.Z. ordentlich bevollmächtigt war, den Heimatschutz St. Gallen
Appenzell/I.Rh. im vorliegenden Verfahren zu vertreten. Mit Schreiben vom 21.
November 2008 wies der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell I.Rh. auf einen
entsprechenden Beschluss des kleinen Vorstandes hin und erneuerte gleichzeitig die
Mandatierung von A.Z. für die Führung aller noch laufenden Rechtsgeschäfte. Gemäss
Art. 23 der Statuten des Heimatschutzes St. Gallen/Appenzell I.Rh. obliegt dem kleinen
Vorstand insbesondere die Aufgabe, über die Ergreifung von Rechtsmitteln zu
entscheiden. Ferner ist er statutarisch ermächtigt, Aufgaben an Arbeitsgruppen oder
Einzelpersonen zu delegieren. Vor diesem Hintergrund ist von einer rechtsgenüglichen
Stellvertretung des Heimatschutzes St. Gallen/Appenzell I.Rh. in der Rolle des
Beschwerdegegners durch A.Z. auszugehen.
Zusammenfassend erweisen sich die Anträge des Beschwerdeführers vom 26.
November 2008 als unbegründet und der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell I.Rh. wird
als Verfahrensbeteiligter anerkannt und seine Vernehmlassung vom 31. Oktober 2008
zugelassen.
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3. Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 966).
Umstritten ist vorliegend insbesondere die Rechtsfrage, ob das Baugesuch aufgrund
von Art. 24c RPG oder Art. 24d RPG zu beurteilen ist. Wie aus den nachfolgenden
Erwägungen hervorgeht, ergibt sich der massgebliche Sachverhalt aus den
Verfahrensakten. Welche zusätzlichen Erkenntnisse an einem Augenschein gewonnen
werden sollten, ist nicht ersichtlich, weshalb auf die Durchführung des beantragten
Augenscheins zu verzichten ist.
4. In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer im wesentlichen geltend, zur
Beurteilung seines Baugesuches sei Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV
massgebend und nicht Art. 24d RPG. Im folgenden ist zu prüfen, ob die Vorinstanzen
zu Recht die Anwendung von Art. 24c RPG verneint haben.
4.1. Art. 24c RPG bestimmt, dass bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt werden (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert
oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden
sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Die konkretisierende Raumplanungsverordnung
legt in Art. 41 RPV fest, dass Art. 24c RPG auf jene Bauten und Anlagen Anwendung
findet, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder
geändert worden sind, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen
jedoch zonenwidrig geworden sind. In den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG
fallen somit nur Bauten und Anlagen, die ausserhalb der Bauzone liegen, unter dem
"alten" Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden, eine Rechtsänderung
erfahren haben und infolge dieser zonenwidrig geworden und noch
bestimmungsgemäss nutzbar sind (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar zum
Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung, Bern 2006, Rz. 4 zu Art. 24c
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RPG). Nach herrschender Lehre und bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind
"seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen solche, die vor dem 1. Juli 1972, d.h. vor dem
Inkrafttreten des aGSchG, erstellt worden sind, da damit erstmals eine klare Trennung
zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet eingeführt worden ist (vgl. Waldmann/Hänni,
a.a.O., Rz. 4 zu Art. 24c RPG; BGE 129 II 398 E. 4.2.1 mit weiteren Hinweisen; anderer
Ansicht Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, System der
neuen Regelung, in: ZBl 102/2001, S. 296 f.). Rechtswidrig erstellten oder geänderten
Bauten und Anlagen bleibt die Anwendung von Art. 24c RPG versagt.
4.1.1. Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, der Begriff "zonenkonform" in
Art. 24c Abs. 1 RPG sei nach dem geltenden Raumplanungsgesetz auszulegen. Dies
lege eine streng grammatikalische Auslegung nahe. Der Wortlaut von Art. 24c gehe
nämlich, wie die Verwendung des Präsens zeige, vom heutigen Zustand aus. Demnach
sei ein Wohnhaus für einen nebenberuflichen Landwirtschaftsbetrieb mit einer Fläche
von etwa 3 ha und 4 bis 5 GVE in der Landwirtschaftszone heute nicht mehr
bewilligungsfähig und im Sinne des geltenden Raumplanungsrechts nicht mehr
zonenkonform.
Die grammatikalische Auslegung des Gesetzeswortlauts von Art. 24c RPG legt in der
Tat den Schluss nahe, dass nur Bauten und Anlagen, die vormals zonenkonform
waren, zonenwidrig werden können. Dies würde aber nur auf jene Bauten und Anlagen
zutreffen, die nach dem 1. Januar 1980 erbaut wurden, da erst mit Inkrafttreten des
Raumplanungsgesetzes Zonenvorschriften eingeführt worden sind. Bauten und
Anlagen, die vor oder unter dem Geltungsbereich des aGSchG erbaut worden sind,
würden damit vom Geltungsbereichs des Art. 24c RPG nicht erfasst werden.
Die Formulierung "nicht mehr zonenkonform" ging auf eine Änderung der
parlamentarischen Redaktionskommission zurück und gab den Willen der
Eidgenössischen Räte nur ungenau wieder. In der Praxis führte die Regelung von
Art. 24c RPG zu gewissen Unklarheiten. Unsicherheit bestand insbesondere in bezug
auf jene Bauten und Anlagen, die zwar rechtmässig erstellt worden sind, aber nie
zonenkonform waren, da im Zeitpunkt der Erstellung keine Zonenvorschriften
bestanden (vgl. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung des Bundesamtes für
Raumentwicklung, Bern 2001, S. 42 f., abrufbar unter www.are.admin.ch). Der
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Verordnungsgeber hat in Art. 41 RPV den Anwendungsbereich dahingehend präzisiert,
dass die Besitzstandsgarantie nur jenen Bauten und Anlagen vorbehalten ist, die
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert worden
sind, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig
geworden sind. Diese Regelung ist vom Bundesgericht als gesetzeskonform eingestuft
und geschützt worden (vgl. BGE 127 II 212 E. 2c; BGE 129 II 398 E. 4.2.1.). Wie die
Vorinstanz zu Recht ausführt, besteht vorliegend kein Grund von dieser Auslegung
abzuweichen. Die Bedeutung von "zonenkonform" im Sinne von Art. 24c Abs. 1 RPG in
Verbindung mit Art. 41 RPV ist - entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers -
dahingehend zu verstehen, dass die zu beurteilende Baute oder Anlage seinerzeit, d.h.
vor Inkrafttreten des aGSchG am 1. Juli 1972, rechtmässig erstellt worden und infolge
dieser Rechtsänderung zonenwidrig geworden ist.
Das Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr. _ ist unbestrittenermassen vor dem
Inkrafttreten des aGSchG erbaut worden, womit die Anwendung von Art. 24c RPG im
Sinne der vorstehenden Ausführungen nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist. Sodann
ist unbestritten, dass das Wohnhaus in einer Landwirtschaftszone und damit
ausserhalb der Bauzone liegt sowie seinerzeit in Übereinstimmung mit dem damaligen
materiellen Baurecht erstellt worden ist.
4.1.2. Gemäss Art. 24c RPG wird weiter vorausgesetzt, dass die seinerzeit rechtmässig
erstellten Bauten und Anlagen eine Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser
Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind. Als Rechtsänderung gelten etwa
Gesetzesänderungen oder Änderungen der raumplanerischen Nutzungsordnung.
4.1.2.1. Die Vorinstanz führte aus, das Wohnhaus habe am massgeblichen Stichtag
noch landwirtschaftlichen Zwecken gedient und sei erst Mitte der 80er Jahre wegen
der Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs zonenwidrig geworden. Die Zonenwidrigkeit
sei nicht auf eine Rechtsänderung, sondern auf ein tatsächliches Verhalten
zurückzuführen, weshalb Art. 24c RPG auf den vorliegenden Fall keine Anwendung
finde.
Demgegenüber wendet der Beschwerdeführer ein, die Landwirtschaft sei am 1. Juli
1972 ein ausgesprochener Nebenerwerb gewesen und das Wohnhaus sei als Neubau
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gemäss dem aGSchG nicht bewilligungsfähig gewesen. Das Wohnhaus
Gebäudeversicherungs-Nr. _ sei mit Inkrafttreten des aGSchG am 1. Juli 1972
zonenwidrig geworden.
4.1.2.2. Nach herrschender Lehre gelten Bauten, die im Moment der Rechtsänderung
landwirtschaftlich genutzt wurden, als weiterhin zonenkonform (Waldmann/Hänni,
a.a.O., Rz. 4 zu Art. 24c Abs. 1 RPG). Die Vorinstanz hält zu Recht fest, dass bei der
Beurteilung der Frage, was als landwirtschaftliche Nutzung zu gelten hat, nicht auf den
heutigen Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes abgestellt werden kann. Vielmehr
ist zu prüfen, was am 1. Juli 1972 als landwirtschaftliche Nutzung galt. Anhaltspunkte
hierfür liefern einerseits Art. 20 aGSchG sowie die dazu ergangene bundesgerichtliche
Rechtsprechung.
Nach Art. 20 aGSchG durften Baubewilligungen für Gebäude und Anlagen ausserhalb
des im generellen Kanalisationsprojekt (abgekürzt GKP) abgegrenzten Gebietes nur
erteilt werden, sofern der Gesuchsteller ein sachlich begründetes Bedürfnis
nachweisen konnte. Die Baubewilligung wurde ferner nur erteilt, wenn die Ableitung
und Reinigung oder eine andere zweckmässige Beseitigung der Abwässer festgelegt
war und die Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz vorlag (AS
Band I 1972, S. 956). Das sachlich begründete Bedürfnis wurde in Art. 27 der
Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 näher ausgeführt.
Demnach galt ein Bedürfnis für einen Neu- oder Umbau ausserhalb der Bauzonen bzw.
des durch das GKP abgegrenzten Gebietes als sachlich begründet, wenn der
Gesuchsteller auf das geplante Gebäude oder eine Anlage dringend angewiesen war
und deren abgelegener Standort durch ihre Zweckbestimmung oder im öffentlichen
Interesse gewünscht war (AS Band I 1972, S. 974 f.).
4.1.2.3. In BGE 100 Ib 86, den die Vorinstanz zur Entscheidbegründung heranzog,
erwog das Bundesgericht, es komme bei der Beurteilung einer Bewilligung für einen
Ersatzbau ausserhalb der Bauzone nicht darauf an, ob die Landwirtschaft im Haupt-
oder Nebenberuf und ausschliesslich oder vorwiegend aus ökonomischen oder ideellen
Gründen (aus Liebhaberei, zu Forschungszwecken) betrieben werde. Damit ein
landwirtschaftliches Gewerbe, insbesondere wenn Vieh gehalten werde, in gehöriger
Weise betrieben werden könne, sei aber erforderlich, dass sich die Wohnung des
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Betriebsinhabers auf dem Gehöft oder doch in dessen unmittelbarer Nähe befinde
(BGE 100 Ib 92, E. 4). Das Bundesgericht bejahte in diesem Fall das Vorliegen eines
Landwirtschaftsbetriebes und damit den sachlichen Grund im Sinne von Art. 20
aGSchG.
Der Beschwerdeführer beruft sich dagegen auf BGE 103 Ib 110 ff. Dieser Entscheid ist,
anders als BGE 100 Ib 86 ff., vorliegend allerdings nur von untergeordneter Bedeutung,
weil in diesem die Zulässigkeit eines Neu- und nicht eines Ersatzbaus zu beurteilen
war. Das Bundesgericht wies denn auch in seinen Erwägungen ausdrücklich auf die
unterschiedliche Beurteilung der beiden Sachverhalte hin. Es bestätigte in BGE 103 Ib
110 ff. die vorangehende Rechtsprechung, wonach Wohnhäuser, die zu
herkömmlichen landwirtschaftlichen Kleinbetrieben gehörten, erneuert und ersetzt
werden durften, selbst wenn diese Betriebe keine Grundlage für eine hauptberufliche
Tätigkeit geboten haben und unrentabel waren. Entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers ist für die Beurteilung des vorliegenden Falles BGE 100 Ib 86 ff.
durchaus von Relevanz, weil eine unter der Geltung des aGSchG bestehende
Wohnbaute und nicht die Frage der Zulässigkeit eines Neubaus zu beurteilen ist. Die
Auffassung des Beschwerdeführers, wonach es sich beim vorliegend zu beurteilenden
Bauvorhaben um einen Neubau und nicht einen Ersatzbau handelt, findet keine
sachliche und rechtliche Grundlage, wobei die Realisierung eines Neubaus gestützt auf
Art. 24c RPG aber ohnehin nicht möglich wäre.
Das landwirtschaftlich geschätzte Grundstück Nr. _ wies am massgeblichen Stichtag
eine Nutzfläche von 1,23 ha auf. Unter Einbezug der ebenfalls im Eigentum von G.W.
sel. stehenden Grundstücke Nr. _ und Nr. _ bewirtschaftete er eine
landwirtschaftliche Nutzfläche von gesamthaft 2,4 ha. Der Nutzviehbestand betrug
damals 4 bis 5 GVE. Unbestrittenermassen ist damit von einem nicht
existenzsichernden landwirtschaftlichen Kleinbetrieb auszugehen. Der damalige
Eigentümer G.W. sel. war auf ein Zusatzeinkommen für sich und seine Familie
angewiesen und ging während rund drei Tagen in der Woche einer unselbständigen
Arbeit nach.
Im Licht der vorstehenden Erwägungen und entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers kann das Kriterium der existenzfähigen Grösse jedoch nicht
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massgebend sein. Auch Wohnbauten für nicht existenzsichernde landwirtschaftliche
Nebenbetriebe wurden mit Inkrafttreten des aGSchG nicht zonenwidrig. Entscheidend
ist vielmehr eine gewisse landwirtschaftliche Nutzung am massgeblichen Stichtag. Die
Vorinstanz geht demnach zu Recht von einem weiten Verständnis des Begriffs der
"landwirtschaftliche Nutzung" aus und weist zutreffend auf die Struktur der damaligen
schweizerischen Landwirtschaft hin. Diese war damals von Klein- und Kleinstbetrieben
geprägt. Entsprechend können nicht die heutigen Voraussetzungen für ein
landwirtschaftliches Gewerbe massgebend sein. Der Betrieb wie auch das Wohnhaus
von G.W. sel. dienten der landwirtschaftlichen Nutzung und erfüllten die damaligen
Voraussetzungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe. Auch war das Wohnhaus im
Sinne der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung notwendig, um das
landwirtschaftliche Gewerbe in gehöriger Weise betreiben zu können und damit
"zonenkonform".
Fehl geht sodann auch die Argumentation des Beschwerdeführers, der Betrieb von
G.W. sel. sei aufgrund mangelnder Existenzfähigkeit gemäss Art. 20 aGSchG als
Neubau nicht bewilligungsfähig gewesen und somit am massgeblichen Stichtag
zonenwidrig geworden. Im vorliegenden Fall geht es, wie bereits ausgeführt wurde,
nicht um die Bewilligung eines Neubaus ausserhalb der Bauzone. Wie dargelegt, war
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung für die Beurteilung von Ersatzbauten die
existenzfähige Grösse nicht massgebend.
4.1.2.4. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, das Wohnhaus sei auf jeden Fall mit
dem Inkrafttreten des RPG zonenwidrig geworden. Unbestritten ist, dass im Zeitpunkt
des Inkrafttretens des RPG am 1. Januar 1980 G.W. sel. noch selbst Landwirtschaft
betrieb. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist mit der landwirtschaftlichen Nutzung
das bestehende Wohnhaus am 1. Januar 1980 nicht zonenwidrig geworden. Es ist
nicht einzusehen, warum eine bestimmte Nutzung mit dem Inkrafttreten des RPG
anders zu qualifizieren wäre, während diese vom Inkrafttreten des aGSchG, welches
erstmals eine strenge Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet einführte,
grundsätzlich unberührt blieb. Anzumerken ist ferner, dass Art. 24c RPG auch dann
nicht zur Anwendung gelangt, wenn die Baute nicht durch eine Rechtsänderung
zonenwidrig geworden ist, sondern allein durch tatsächliche Änderungen, wie
namentlich die Aufgabe des landwirtschaftlichen Nebenbetriebs. Aus den Akten ist
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ersichtlich, dass G.W. sel. bis ungefähr im Oktober 1986 seinen Landwirtschaftsbetrieb
selbst bewirtschaftet und erst danach einem Dritten verpachtet hat. Die
Zonenwidrigkeit ist damit durch die Aufgabe der zonenkonformen Nutzung im Jahre
1986 eingetreten. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Wohnhaus
Gebäudeversicherungs-Nr. _ im Moment der massgeblichen Rechtsänderung
landwirtschaftlich genutzt und damit nicht infolge dieser Rechtsänderung zonenwidrig
wurde. An dieser Beurteilung würde sich auch nichts ändern, selbst wenn auf das
Inkrafttreten des RPG als massgeblicher Stichtag abgestellt würde. Vor diesem
Hintergrund kann die Frage offen bleiben, ob die Baute noch bestimmungsgemäss
nutzbar ist, also weiterhin für den bisherigen Zweck genutzt werden kann.
4.2. Da das Wohnhaus Gebäudeversicherungs-Nr. _ als "zonenkonform" im Sinne von
Art. 24c RPG zu gelten hat, sind bauliche Massnahmen nach Art. 24d RPG zu
beurteilen. Art. 24d RPG erlaubt die Umwandlung von nicht benötigten
landwirtschaftlichen Wohnbauten für landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen, sofern -
nebst anderen Voraussetzungen - die äussere Erscheinung und die bauliche
Grundstruktur im wesentlichen unverändert bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). Sinn
und Zweck dieser Bestimmung besteht darin, "eine sinnvolle, auch mit Blick auf Raum
und Landschaft vertretbare Weiterverwendung der bestehenden Bausubstanz" zu
erreichen (BBl 1996 III S. 541). Dabei wird vorausgesetzt, dass die Substanz erhalten
bleibt, also die bisherige Bausubstanz weiter genutzt wird (BBl 1996 III S. 537 und 545).
Dementsprechend schliesst Art. 24d RPG einen vollständigen Abbruch der Wohnbaute
mit anschliessendem Wiederaufbau grundsätzlich aus (vgl. BGE 1A.134/2002 vom 17.
Juli 2003 E. 5.4; VerwGE vom 14. September 2006 i.S. O.S., zurzeit veröffentlicht unter
www.gerichte.sg.ch). Der Wiederaufbau einer landwirtschaftlichen Wohnbaute ist nur
bei Zerstörung durch höhere Gewalt, nicht jedoch nach einem freiwilligen Abbruch
zulässig. Die Vorinstanzen haben demnach zu Recht die Zustimmung zur
Baubewilligung für den beabsichtigten Abbruch und Wiederaufbau des Wohnhauses
verweigert.
4.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.
5. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
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Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs,
sGS 941.12) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht