# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8f5d92ee-f2e5-5e07-8499-eceac3ac4168
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_004
**Year:** 2020
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

in fatto:
A.
RE 1, alla ricerca di un appartamento dove trasferirsi con la famiglia durante il periodo in cui la sua abitazione sarebbe stata oggetto di lavori di ristrutturazione, ha preso contatto con la CO 1 poiché interessato a locare, dal 15 ottobre al 14 dicembre 2017, un appartamento a _ di proprietà di quest'ultima per una pigione mensile di fr. 1450.– oltre a fr. 180.– di spese accessorie e fr. 240.– per due posteggi. Sull'esito delle trattative la posizione della CO 1 e di RE 1 divergono. Per la proprietaria, le negoziazioni sarebbero sfociate in un contratto di locazione, per il secondo, invece, sarebbero state da lui interrotte prima della conclusione di un contratto. Il 16 novembre 2017 la CO 1ha fatto notificare a RE 1 il precetto esecutivo n. _
dell
'Ufficio di esecuzione
di Lugano
per l'incasso di fr.
3260.– oltre interessi al 5% dal 15 novembre 2017
indicando quale titolo di credito
“contratto di locazione appartamento n. 6
in via _ a _”, al quale l'escusso ha interposto opposizione.
B.
Ottenuta l'autorizzazione ad agire dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6 di Massagno
,
con petizione del 29 gennaio 2018 RE 1 ha convenuto la CO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo di accertare
l'inesistenza del debito di fr. 3260.– di cui al precetto esecutivo n. _ dell'UE di Lugano, di annullare la predetta esecuzione e di autorizzarlo, dopo il passaggio in giudicato della sentenza, a chiedere all'UE di Lugano la cancellazione della citata esecuzione.
Nelle sue osservazioni del 12 febbraio 2018 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. In una replica spontanea del 21 febbraio 2018 e in una duplica spontanea del 23 febbraio 2018 le parti hanno confermato i loro punti di vista.
Alle prime arringhe del 1° marzo 2018 le parti hanno riaffermato le rispettive posizioni e notificato prove. L'istruttoria è terminata il 19 aprile 2018 e alla discussione finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte dell'8 maggio e dell'11 maggio 2018 in cui hanno reiterato le loro domande.
C.
Statuendo con decisione del 31 gennaio 2019 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo le spese processuali di complessivi fr. 800.– a carico dell'attore, tenuto a rifondere alla convenuta un'indennità di fr. 200.–.
D.
Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 6 marzo 2019 per ottenere l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di accogliere la petizione. Invitata a presentare osservazioni al reclamo la CO 1 è rimasta silente.

## Considerations

Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il valore litigioso ammonta a fr. 3260.–, donde la competenza di questa Camera per trattare il reclamo (art. 48 lett. d n. 1 CPC). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attore il 5 febbraio 2019 (cfr. tracciamento dell'invio n. 98._ agli atti). Consegnato alla cancelleria civile del Tribunale d'appello il 6 marzo 2019, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
2.
Al reclamo RE 1 allega il contratto di locazione del 12 ottobre 2017 da lui concluso con la C_ SA (doc. D), il quale prevede una pigione mensile di fr. 3600.– oltre a fr. 100.– per un secondo posto auto. La ricevibilità di tale atto, non sottoposto al Pretore, appare dubbia (art. 326 cpv. 2 CPC). Il reclamante fa valere tuttavia che il documento serve per dimostrare l'arbitrarietà dell'accertamento del Pretore, basato su una verifica effettuata d'ufficio dei prezzi degli appartamenti indicati sul sito internet della C_ SA, secondo cui l'appartamento di quest'ultima da lui preso in locazione sarebbe stato più economico rispetto a quello della controparte oggetto della vertenza. Trattandosi di mezzi di prova di rilievo per contestare un'argomentazione oggettivamente imprevedibile per una parte prima di ricevere il giudizio, la produzione di nuovi documenti parrebbe lecita (DTF 145 III 428 consid. 5.2 con rinvio alla sentenza 5A_866/2018 del 18 marzo 2019 consid. 3.3). Ad ogni modo, come si vedrà in appresso, la valenza del documento non è di rilievo ai fini del giudizio.
3.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore e spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
4.
Nella decisione impugnata il Pretore, dopo avere ammesso la ricevibilità dell'azione di accertamento negativo in applicazione dell'art. 88 CPC, ha respinto la tesi dell'attore secondo cui la sua petizione era fondata già solo perché l'oggetto della contestata locazione non si trova, come indicato nel precetto esecutivo fattogli notificare dalla convenuta “in via _ a _” ma “in via _ a _”,
l'errore non costituendo un'indicazione essenziale e non avendo creato alcun pregiudizio all'attore. Posto ciò, egli ha accertato che le parti avevano concordato di concludere un contratto di locazione in forma
scritta (
art. 16 CO) ma
ha escluso
che un tale contratto si fosse perfezionato, al momento in cui l'attore aveva comunicato alla convenuta di aver reperito un'altra soluzione abitativa nessun contratto era stato firmato da entrambe le parti.
Il Pretore ha ad ogni modo esaminato se l'attore potesse essere ritenuto responsabile nei confronti della convenuta per avere interrotto in malafede le trattative in vista della conclusione del contratto (
culpa in contrahendo
). Egli ha considerato, in particolare, che dall'e-mail dell'11 ottobre 2017, con cui l'attore aveva inviato alla controparte
la bozza del contratto da lui sottoscritta con delle modifiche da lui apportate, “
non è ravvisabile in alcun modo che qualora la convenuta non le avesse accettate egli non avrebbe sottoscritto il contratto” e che “le modifiche in questione, del resto, non riguardavano i punti essenziali del contratto”. Per il primo giudice, da una verifica effettuata d'ufficio sul sito internet della C_ SA [con cui l'attore ha sottoscritto un contratto di locazione] “si evince che l'appartamento più grande situato nel Residence viene locato al prezzo di fr. 1400.– mensili” e che “non è richiesto il deposito di garanzia”. A suo parere, l'immediata interruzione delle trattative è “quindi da attribuire alla possibilità concreta di sottoscrivere un contratto di locazione più vantaggioso e che gli evitasse pure il mal tollerato versamento della garanzia. Il tutto, come detto, dopo aver da parte sua già sottoscritto la bozza di contratto in suo possesso e lasciato intendere alla controparte di voler entrare nell'appartamento nel giro di brevissimo tempo”. La convenuta – egli ha soggiunto – ricevuta la bozza di contratto firmata dall'attore, si è improvvisamente ritrovata con l'appartamento vuoto e nell'impossibilità concreta di rilocarlo immediatamente, in un momento che non coincideva con le scadenze di disdetta nel Luganese (marzo e settembre). In siffatte circostanze, il Pretore ha ritenuto equo riconoscere alla convenuta l'intera perdita locativa da lei subìta, l'appartamento essendo rimasto a disposizione dell'attore per l'intero periodo, donde la reiezione della petizione.
5.
Il reclamante ribadisce che il precetto esecutivo fattogli notificare dalla convenuta indica quale motivo del credito l'esistenza di un contratto di locazione e che la sua azione di accertamento negativo (art. 88 CPC) era volta appunto ad accertare l'inesistenza di quel credito. Egli ritiene che il primo giudice, appurata l'inesistenza di un contratto di locazione, avrebbe dovuto concludere per l'inesistenza anche della causa del credito vantato nel precetto esecutivo e accogliere la sua petizione. A suo avviso, il primo giudice nel fondare il proprio giudizio sulla
culpa in contrahendo
è andato
ultra petita
e ha violato il suo diritto di essere sentito (art. 29 cpv. 2 Cost. e 53 cpv. 1 CPC). Se il Pretore gli avesse dato la possibilità di esprimersi sulla questione della responsabilità precontrattuale, egli avrebbe sollevato l'eccezione di prescrizione poiché dalla notificazione del precetto esecutivo, avvenuta il 16 novembre 2017, la controparte non ha proposto alcun atto interruttivo del termine annuale di prescrizione (art. 60 CO).
6.
Nella fattispecie, l'attore ha introdotto un'azione di accertamento negativo fondata sull'art. 88 CPC chiedendo al Pretore di accertare “l'inesistenza del debito di cui al precetto esecutivo del 14.11.2017 per un ammontare di fr. 3260.–” e di conseguenza annullare “l'esecuzione di cui al PE _ del 14.11.2017”. Ed è indiscusso che il precetto esecutivo cui l'attore si riferisce indichi come motivo del credito “contratto di locazione appartamento n. 6 ...” (doc. B).
Se non che, l'attore, oltre a sostenere che non si era perfezionato un contratto di locazione con la controparte, ha addotto che la pretesa di fr. 3260.– vantata dalla convenuta era inesistente, anche perché non era ravvisabile una sua
culpa in contrahendo
(petizione, pag. 4 e conclusioni, pag. 4). Pur dando atto che il giudice è vincolato dalle domande di giudizio, sia dal loro oggetto che dalla loro entità, quando è lo stesso attore a qualificare le sue pretese nelle proprie domande di giudizio (DTF 142 II 238 consid. 2.2), nel caso in esame proprio perché l'attore aveva motivato l'inesistenza del debito anche su un'altra causa non menzionata nel noto precetto esecutivo, il Pretore poteva legittimamente ritenere che in realtà la richiesta di giudizio fosse volta all'accertamento dell'inesistenza di qualsiasi debito della convenuta riconducibile all'intera fattispecie “locazione dell'appartamento n. 6 ....”, compresa quindi anche la fase precontrattuale. In tali circostanze, non si intravvede alcuna violazione del principio dispositivo né una violazione del diritto di essere sentito del convenuto, un altro fondamento giuridico essendo stato finanche invocato all'attore medesimo. Su questo punto il reclamo si rivela dunque infondato.
7.
Resta da esaminare se il comportamento dell'attore sia suscettibile di fondare una responsabilità per
culpa in contrahendo
e giustifichi riconoscere alla convenuta di un'indennità di fr. 3260.–.
a)
Il reclamante nega che
il suo comportamento sia costitutivo di una
culpa in contrahendo
, ciò che la convenuta non ha per altro mai sostenuto. Per il reclamante, le modifiche da lui apportate alla bozza del contratto erano fondamentali e assevera che la convenuta, dopo averle rifiutate, gli aveva chiesto se voleva “procedere” e aveva soggiunto “nel caso non esiti a contattarmi”, per cui egli ha ritenuto di essere libero di accettare o no le sue condizioni. A suo avviso il Pretore ha arbitrariamente accertato che la pigione massima richiesta dalla C_ SA per i suoi appartamenti ammontava a fr. 1400.– e nega di avere preso in locazione un appartamento da tale società solo per risparmiare sulla pigione. Il suo contratto con la C_ SA – egli evidenzia – prevedeva per altro una pigione di fr. 3600.– mensili oltre a fr. 100.– per un secondo posto auto sicché
“
non è la convenienza finanziaria
”
il motivo della sua scelta di non concludere un contratto con la convenuta.
b)
I principi che reggono la responsabilità precontrattuale sono già stati riassunti dal Pretore. Al riguardo giovi ricordare che alla parte che si prevale con successo della responsabilità precontrattuale può essere riconosciuto di regola solo il rimborso dell'interesse negativo (DTF 140 III 203 consid. 5.2). Si tratta per l'essenziale delle spese affrontate in vista della conclusione e dell'adempimento del contratto che non si è concluso. In altre parole, la parte danneggiata dev'essere posta nella situazione in cui si troverebbe qualora le trattative non fossero mai avvenute. Certo l'interesse negativo può includere anche il mancato guadagno. Non però di quello che sarebbe intervenuto se il contratto fosse stato regolarmente concluso e adempiuto – perché allora si tratterebbe di interesse positivo – bensì, ad esempio, di quello che il danneggiato avrebbe realizzato mediante la conclusione del contratto con un terzo cui ha rinunciato a causa delle trattative in corso (sentenza del Tribunale federale 4C.399/2005 del 10 maggio 2006 consid. 5.2.1 e 5.2.2 con riferimenti).
c)
Nella fattispecie, a prescindere dal fatto che la convenuta non si è prevalsa di una qualsivoglia
culpa in contrahendo
della controparte e delle conseguenze che ne derivano,
il riconoscimento della perdita locativa dovuta alla mancata conclusione del contratto con l'attore rientra, come si è detto, nel concetto di interesse positivo. Certo, il giudice, nei limiti delle richieste di giudizio (art. 58 cpv. 1 CPC) e dei fatti allegati e provati può argomentare diversamente rispetto alle tesi giuridiche sviluppate dalle parti e modificare il fondamento giuridico di una pretesa applicando le norme di diritto che meglio ritiene adattabili al caso concreto, senza violare la massima dispositiva. In concreto, tuttavia, la convenuta non ha mai preteso davanti al primo giudice di aver rinunciato ad un'opportunità concreta di locare l'appartamento a un terzo né tantomeno indicato l'ammontare dell'eventuale guadagno che avrebbe perso. Essa si è sempre limitata a sostenere di avere diritto alla pigione pattuita sulla base del contratto di locazione. Né si scorgono ragioni di equità, per altro anch'esse nemmeno addotte, per riconoscere un risarcimento supplementare. Su questo punto la decisione del Pretore si rivela errata e il reclamo va accolto.
8.
Visto quanto precede, soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la decisione impugnata va riformata nel senso che deve essere accertata l'inesistenza del credito di fr. 3260.– vantato dalla convenuta nei confronti dell'attore ed annullata l'esecuzione n. _ del 14 novembre 2017 emessa dall'UE di Lugano. Non compete per contro a questo giudice autorizzare l'attore a chiedere all'UE di Lugano la cancellazione della menzionata esecuzione (sentenza del Tribunale federale 4A_229/2018 del 12 ottobre 2018 consid. 7 in fine). Una richiesta di cancellazione di un'esecuzione – ovvero il divieto di comunicazione a terzi secondo l'art. 8
a
cpv. 3 LEF – dev'essere diretta all'ufficio di esecuzione competente, il quale decide se sono date le condizioni per accoglierla, in particolare se l'esecuzione è stata dichiarata nulla o annullata da una decisione giudiziale (lett. a). La decisione dell'ufficio di esecuzione può poi essere impugnata con ricorso all'Autorità di vigilanza (art. 13, 17 e 18 LEF; RtiD II-2017 pag. 864; CCR, sentenza inc. 16.2017.38 dell'11 giugno 2019 consid. 7b).
9.
Le spese processuali del giudizio odierno seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La resistente, tuttavia, non ha presentato osservazioni e non può essere considerata soccombente di modo che non può essere tenuta al pagamento di spese (CCR, sentenza 16.2017.5 del 26 febbraio 2019 consid. 5 con rinvio; v. anche DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). In condizioni del genere tanto vale rinunciare in questa sede al prelievo di oneri e ad assegnare ripetibili. Allo Stato del Cantone Ticino, poi, possono essere addebitate spese processuali, ma non quelle ripetibili (art. 107 cpv. 2 CPC).
L'esito del giudizio impone una modifica del dispositivo sugli oneri processuali di primo grado, nel senso che le spese processuali seguono la soccombenza della convenuta (art. 106 cpv. 1 CPC). L'attore, patrocinato da un legale, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili. Egli chiede a tale titolo fr. 1500.–. Ora, dandosi un valore litigioso di
fr. 3260.–
, l'art. 11 cpv. 1 lett. a del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 178.310) prevede un'indennità per ripetibili varianti tra fr. 489.– (15%) e fr. 815.– (25%). Tra il minimo e il massimo l'indennità va poi fissata in base alle circostanze concrete, “secondo l'importanza della lite, le sue difficoltà, l'ampiezza del lavoro svolto e il tempo impiegato dall'avvocato, avuto riguardo allo svolgimento del patrocinio” (art. 11 cpv. 5 del regolamento). In concreto, la causa in esame non può ritenersi particolarmente complessa né in fatto né in diritto e nemmeno è risultata particolarmente impegnativa. Il patrocinio ha comportato la redazione di tre allegati e nella partecipazione a due udienze. Nelle circostanze descritte, si giustifica di applicare l'aliquota media del 20% onde un'indennità di fr. 650.–. A ciò si aggiungono le spese (10%: art. 6 cpv. 1 del regolamento) e l'IVA, per un totale di fr. 780.– (arrotondati).