# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 0ab068c4-cf67-41a4-a262-ccd9916ad72b
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_006
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
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I. Sachverhalt
A. Die zu Stockwerkeigentum aufgeteilte Parzelle Nr. _ des Grundbuchs der Gemeinde O.1_ steht im Eigentum der Stockwerkeigentümer D._, C._, B._, F._ und E._ (gemäss Grundbuchauszug vom 18. Dezember 2013; KB 2). Mit Ausnahme von F._ traten diese zusammen mit A._ im Verfahren vor dem Bezirksgericht Albula (Proz. Nr. _) als Gesuchsteller auf, wobei nicht klar ist, ob A._ die Stockwerkeinheit von F._ übernommen hat (vgl. Seite 9 des angefochtenen Entscheids).
B. Die Parzelle Nr. _ des Grundbuchs der Gemeinde O.1_ steht im Eigentum der X._AG (gemäss Grundbuchauszug vom 18. Dezember 2013; KB 3). Auf dieser Parzelle sowie zusätzlich auf den Parzellen Nr. _, _ und _ lastet zugunsten der Parzelle Nr. _ eine Dienstbarkeit unter dem im Grundbuch eingetragenen Stichwort "Bauverbot". Gemäss Auszug aus dem Kaufvertrag vom 23. August 1945 zwischen den Geschwistern G._, H._ und I._, einerseits, und Dr. J._, andererseits, lautet der Wortlaut der Dienstbarkeit wie folgt (vgl. KB 4):
„Die Verkäufer verpflichten sich auf dem längs ihrer südl. Grenze gehenden 40 m breiten Landstreifen keine Bauten zu erstellen, es sei denn sie seien ausdrücklich vom Besitzer des diesem Vertrag zu Grunde liegenden Kaufobjektes genehmigt. Diese Servitut ist zu Gunsten des Kaufobjektes im Grundbuch einzutragen.“
C. Die Gemeinde O.1_ bewilligte der Y._AG, Y._, mit Entscheid vom 9. August 2012, mitgeteilt am 9. November 2012, die Erstellung von 2 Mehrfamilienhäusern mit Restaurant auf den Parzellen Nr. _ und _. Die Einsprache der Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. _ wurde mit der Begründung abgewiesen, bei der Frage betreffend das (Hoch-) Bauverbot handle es sich um eine privatrechtliche Angelegenheit, die vom Zivilrichter zu beurteilen sei.
D. Nachdem im Herbst 2013 mit der Umsetzung des Bauprojektes begonnen wurde, die Parteien aber bezüglich des im Grundbuch eingetragenen Bauverbots keine Lösung gefunden hatten, reichten die Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. _ am 17. Januar 2014 beim Bezirksgericht Albula ein Gesuch um "Erlass eines Verbotes im Rahmen eines Besitzesschutzverfahrens" ein mit folgenden Rechtsbegehren:
„1. Es sei den Gesuchsgegnerinnen im Besitzesschutzverfahren unter Strafandrohung zu verbieten, auf einem 40 m breiten Landstreifen
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entlang der Südgrenze des Grundstücks Nr. _ oberirdische Bauten zu erstellen.
2. Sollten die Voraussetzungen für den Rechtsschutz im Besitzesschutzverfahren nicht gegeben sein, sei das unter Ziff. 1 beantragte Verbot als vorsorgliche Massnahme vor Rechtshängigkeit auszusprechen und den Gesuchstellern Frist zur Klageeinreichung zu setzen (Art. 263 ZPO).
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gesuchsgegnerin.“
Begründend wurde insbesondere ausgeführt, vorliegend sei unbestritten und mit dem Grundbuchauszug samt Beleg sofort beweisbar, dass auf einem 40 Meter breiten Landstreifen entlang der Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr. _ ein Bauverbot bestehe. Mit dem Baugesuch, den damit verbundenen Korrespondenzen und insbesondere mit dem Baubeginn im Oktober 2013 sei sofort beweisbar, dass das Bauverbot durch die Gesuchsgegnerin missachtet werde. Bei der Besitzesschutzklage seien Einreden des Beklagten aus dem Recht und die Geltendmachung der Unrichtigkeit des Grundbucheintrages ausgeschlossen. Falls die Gesuchsgegnerin auf ihrem bisherigen Standpunkt beharre und einwende, dass die Bauverbotsdienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren habe und deshalb zu löschen sei, könne dieser Einwand im Besitzesschutzverfahren nicht gehört werden, weil dieser eine Einrede aus dem Recht sei. Solange das Bauverbot im Grundbuch eingetragen sei, sei der Besitzer dieses Rechts, also die Gesuchstellerin, im Besitz zu schützen und der Gesuchsgegnerin zu untersagen, das Bauverbot durch das beabsichtigte Erstellen zweier Mehrfamilienhäuser zu verletzen. Ebenfalls würden die Voraussetzungen für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme erfüllt sein, da die drohende Rechtsverletzung doch zumindest glaubhaft gemacht worden sei und den Gesuchstellern ein nicht wieder gutzumachender Nachteil drohe.
E. Mit Stellungnahme vom 12. Februar 2014 beantragte der Rechtsvertreter der X._AG und der Y._AG die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung des Gesuchs vom 17. Januar 2014 und das Absehen vom Erlass vorsorglicher Massnahmen. Begründend wurde insbesondere ausgeführt, es werde bestritten, dass das Bauverbot ein Generelles sei und dass dieses für den zu überbauenden Bereich gelte. Ausserdem hätten die Eigentümer der Parzelle Nr. _ an der Einhaltung der Bauverbotsdienstbarkeit auf der Parzelle Nr. _ jegliches Interesse verloren. Es stehe keineswegs fest, dass der vom Bau betroffene Bereich der Parzelle Nr. _ effektiv mit einem Bauverbot zugunsten der Parzelle Nr. _ belastet sei. Der durch Auslegung zu ermittelnde Inhalt des Bauverbots als reine Aussichtsdienstbarkeit spreche klar dagegen.
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Zusammenfassend sei weder die Voraussetzung der Liquidität des Sachverhaltes noch des Vorliegens von klarem Recht gegeben. Dementsprechend sei das Gesuch abzuweisen. Auch die Voraussetzungen für die eventualiter beantragte Entgegennahme des Gesuchs als solches um Erlass vorsorglicher Massnahmen seien vorliegend nicht erfüllt. Die Parzelle Nr. _ sei keineswegs mit einem generellen und vorbehaltlosen Bauverbot belegt, dies werde lediglich behauptet. Zudem sei das Drohen eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils nicht substanziert worden.
F. Der Einzelrichter am Bezirksgericht Albula erkannte mit Entscheid vom 24. April 2014 (Proz. Nr. _), mitgeteilt am 5. Mai 2014, wie folgt:
„1. Auf das Gesuch betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen wird nicht eingetreten.
2. Das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen wird gutgeheissen und es wird den gesuchsgegnerischen Parteien verboten, auf einem 40 m breiten Landstreifen entlang der Südgrenze des Grundstücks Nr. _, Plan Nr. _, Grundbuch O.1_, oberirdische Bauten zu erstellen.
Das Verbot wird mit der Strafandrohung nach Art. 292 StGB verbunden, wonach die gesuchsgegnerischen Parteien mit Busse bestraft werden, wenn sie dieser Verfügung nicht Folge leisten.
3. Den gesuchstellenden Parteien wird eine Frist von 30 Tagen seit Mitteilung des Entscheids zur Einreichung der Klage angesetzt. Die angeordnete Massnahme fällt bei ungenutztem Ablauf der Frist ohne weiteres dahin.
4. a) (Gerichtskosten betr. Rechtsschutz in klaren Fällen).
b) (Gerichtskosten betr. vorsorgliche Massnahme).

## Considerations