# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 173e7526-d27d-40b0-883e-72354ff10424
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 27. April 2017 erwirbt
A._die Parzelle B._-Gbbl. Nr. 1000 für Fr. 800'400.– zu Alleineigen-
tum. Am 11. August 2017 meldet Notar C._ das Geschäft beim
Grundbuchamt D._ (nachfolgend: Grundbuchamt) an. Zugleich ersucht er
das Grundbuchamt um nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer
und um deren Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 7.
März 2018 stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer entsprechend
der Selbstdeklaration im Betrag von Fr. 14'400.– für die Dauer von 3 Jahren.
B.
Am 2. Dezember 2019 meldet Notarin E._ einen Ehe- und Erbvertrag von
F._ beim Grundbuchamt an. Demgemäss steht das Grundstück B._-
Gbbl. Nr. 1000 nun im Gesamteigentum beider Ehegatten und ist im Grundbuch
dementsprechend einzutragen. Mit Schreiben vom 9. Dezember 2019 weist das
Grundbuchamt darauf hin, bei der Prüfung des Geschäfts sei aufgefallen, dass
A._ die Liegenschaft zu spät bezogen habe und somit innert der dreijährigen
Stundungsfrist die gesetzlich geforderte zweijährige ausschliessliche Nutzung als
Hauptwohnsitz nicht mehr erfüllen könne. Das Grundbuchamt bittet daher um frei-
willigen Verzicht auf die Stundung der Handänderungssteuer mit dem Hinweis,
dass diesfalls der Nachbezug der gestundeten Steuer ohne weitere Gebühren er-
folge.
Mit Schreiben vom 15. Januar 2020 teilt Notarin E._ im Auftrag von F._
dem Grundbuchamt mit, dass A._ auf die Stundung der Handänderungs-
steuer verzichte. Mit Verfügung vom 22. Januar 2020 hebt das Grundbuchamt die
Stundungsverfügung vom 7. März 2018 auf und auferlegt A._ die gestundete
Steuer von Fr. 14'400.– samt Zins, insgesamt ausmachend Fr. 15'448.80, zur Be-
zahlung.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 22. Januar 2020 erhebt
A._, vertreten durch Notar und Fürsprecher C._, am 21. Februar 2020
Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ), mit dem Rechtsbegeh-
ren, die Verfügung vom 22. Januar 2020 sei aufzuheben und die Veranlagungs-
und Stundungsverfügung vom 7. März 2018 sei zu berichtigen (Stundungsfrist vier
statt nur drei Jahre), eventualiter sei dem Beschwerdeführer die behördlicherseits
übliche Frist für die Stellung eines Gesuchs um Verlängerung der Stundung wie-
derherzustellen.
3
In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 20. März 2020 beantragt das Grund-
buchamt, die Beschwerde sei abzuweisen.
Der Beschwerdeführer hält in seiner Stellungnahme vom 24. April 2020 an den
gestellten Anträgen fest.

## Considerations

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Rechtsmittelverfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Geset-
zes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21),
sofern das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG;
BSG 215.326.2) nichts Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HG). Art. 27 HG
enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefrei-
ung gestützt auf Art. 17a HG keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung
von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter.
Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-
genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1
VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung beschwert
und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-
derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und
der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und
Art. 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will.
Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuch-
amt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.– der Gegenleistung für
den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb
(Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während
mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum
4
Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz
innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der
Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG).
Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss
Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-
gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des
Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-
setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um
eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-
buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt
sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
3.
3.1 Angefochten ist die Verfügung vom 22. Januar 2020, mit der das Grundbuch-
amt die Stundungsverfügung vom 7. März 2018 aufhob und A._ zur Bezah-
lung der gestundeten Steuer von Fr. 14'400.– samt Zins von Fr. 1'048.80, insge-
samt ausmachend Fr. 15'448.80, verpflichtet. Zur Begründung führte das Grund-
buchamt aus, dass A._ mit Schreiben vom 15. Januar 2020 auf die Stundung
verzichtet habe. In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 20. März 2020 be-
merkte das Grundbuchamt, bei der grundbuchlichen Behandlung des Ehe- und
Erbvertrags zwischen den Ehegatten F._ vom 26. November 2019 sei fest-
gestellt worden, dass A._ die Liegenschaft erst am 12. Oktober 2018 und
somit mehr als ein Jahr nach Erwerb bezogen habe, weshalb der Beschwerdefüh-
rer gebeten worden sei, auf die Stundung zu verzichten.
3.2 Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, aus dem Kaufvertrag gehe klar
hervor, dass er ein unüberbautes Grundstück erworben habe. Dies sei vom Grund-
buchamt auch ausdrücklich zur Kenntnis genommen worden. Die Verzichtserklä-
rung betreffend die Stundung habe er nur abgegeben, da er sich als Laie der Mög-
lichkeit um Berichtigung, Fristerstreckung resp. Fristwiederherstellung nicht be-
wusst gewesen sei. Fraglich sei, ob das Grundbuchamt eine Berichtigung in ana-
loger Anwendung vom Art. 205 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG;
BSG 661.11) von Amtes wegen hätte anwenden sollen.
3.3 Das Grundbuchamt bringt dazu vor, dass auf der eingereichten Selbstdekla-
ration der Handänderungssteuer das Feld, welches bei unüberbauten Grundstü-
cken anzukreuzen sei, nicht angekreuzt wurde. Das Grundbuchamt hätte sich
dementsprechend an die Anträge gemäss Anmeldung gehalten. Im Weiteren sei
die Verfügung vom 7. März 2018 mit der einjährigen Bezugsfrist nicht angefochten
5
worden und in Rechtskraft erwachsen. Art. 205 Abs. 1 StG sei nicht anwendbar,
da eine unrichtige Tatsachenfeststellung nicht als Schreibversehen berichtigt wer-
den könne.
3.4 Mit Verfügung vom 7. März 2018 stundete das Grundbuchamt die Handän-
derungssteuer im Betrag von Fr. 14'400.– für die Dauer von 3 Jahren. Der Be-
schwerdeführer hätte daher innert einem Jahr seit Eigentumserwerb seinen Haupt-
wohnsitz auf dem erworbenen Grundstück begründen müssen (Art. 11b Abs. 2
HG). In dem von ihm mit der Selbstdeklaration gestellten Gesuch um Steuerbefrei-
ung und Stundung vom 10. August 2017 fehlt unbestrittenermassen ein Kreuz im
Feld, wonach das als Hauptwohnung dienende Grundstück unüberbaut ist. Dem
Kaufvertrag lässt sich zwar entnehmen, dass das Grundstück beim Kauf unüber-
baut war, nicht aber, dass der Beschwerdeführer eine vierjährige Stundung bean-
tragen wollte. Es bestand für das Grundbuchamt somit kein Anlass, die Stundungs-
frist von vornherein auf vier Jahre festzulegen. Auch kann eine unrichtige Tatsa-
chenfeststellung, wie dies das Grundbuchamt ausführt, nicht als Schreibfehler
i.S.v. Art. 205 Abs. 1 StG verstanden und berichtigt werden, auch wenn sie offen-
sichtlich falsch ist (PETER KÄSTLI, Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz,
Band 2, N 5 zu Art. 205 StG). Das Grundbuchamt war aufgrund dessen auch nicht
von Amtes wegen verpflichtet, eine vierjährige Stundungsfrist zu gewähren. Im Üb-
rigen wäre es dem Beschwerdeführer möglich und zumutbar gewesen, innert der
einjährigen Einzugsfrist beim Grundbuchamt ein Gesuch um eine Erstreckung der
Frist nach Art. 11b Abs. 2 HG einzureichen. Aufgrund der schleppend vorankom-
menden Bautätigkeit hätte dem Beschwerdeführer schon vor Ablauf der Frist klar-
werden sollen, dass er diese nicht wahren konnte. Ein solches Gesuch um Erstre-
ckung der Einzugsfrist ist jedoch unterblieben. Hinzu kommt, dass der Beschwer-
deführer über das Vorgehen betreffend Stundung bzw. Erlass der Handänderungs-
steuer informiert war und das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung von ei-
nem fachkundigen Notar eingereicht wurde. Schliesslich ist die Stundungsverfü-
gung vom 7. März 2018 unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Bei dieser Sachlage hätte der Beschwerdeführer seinen Hauptwohnsitz spätes-
tens am 11. August 2018 auf dem erworbenen Grundstück begründen müssen.
Dies ist jedoch erst am 11. Oktober 2018 geschehen. Die Voraussetzungen für
eine Steuerbefreiung sind daher im vorliegenden Fall nicht gegeben.
4.
4.1 Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, dass die dreijährige Frist zwar ab-
gelaufen sei, diese aber gemäss Art. 43 Abs. 2 VRPG wiederherzustellen sei. Eine
Wiederherstellung sei insbesondere möglich, da es sich um eine behördliche Frist
handle.
6
4.2 Wie das Grundbuchamt in seiner Beschwerdevernehmlassung zutreffend
ausführt, handelt es sich bei der dreijährigen Stundungsfrist um eine gesetzliche
Frist. Diese ist in Art. 17 Abs. 2 HG umschrieben. Sie berechnet sich aus der Ad-
dition von Einzugsfrist (Art. 11b Abs. 2 HG) und Mindestnutzungsdauer des Grund-
stücks als Hauptwohnsitz (Art. 11b Abs. 1 HG).
Gemäss Art. 43 Abs. 2 VRPG kann eine Frist wiederhergestellt werden, wenn eine
Partei oder ihre Vertreterin bzw. ihr Vertreter durch einen anderen Grund als die
mangelhafte Eröffnung unverschuldeterweise abgehalten worden ist, fristgerecht
zu handeln, sofern die Partei unter Angabe des Grundes innert 30 Tagen nach
Wegfall des Hindernisses darum ersucht und die versäumte Rechtshandlung
nachholt. Bei Unverschulden besteht folglich die Möglichkeit, eine verpasste (ge-
setzliche oder behördliche) Frist wiederherzustellen (MERKLI/AESCHLIMANN/
HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 43 N. 8). Entschuldbare
Gründe, bei denen von einem Unverschulden ausgegangen werden kann, liegen
dann vor, wenn die Frist aus hinreichenden, objektiven oder subjektiven Gründen
nicht eingehalten und der säumigen Person auch keine Nachlässigkeit vorgewor-
fen werden kann. Nicht jeder Grund kommt dabei in Frage, sondern nur solche von
einem gewissen Gewicht. So rechtfertigen Arbeitsüberlastung oder Ferien noch
keine Wiederherstellung, hingegen sind Militärdienst, schwere Erkrankung oder
Unfälle, höhere Gewalt, plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter
Tod naher Angehöriger anerkannte Gründe (BGE 119 II 86 E. 2; 114 II 181; 112 V
255 E. 2a; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 9). Der Beschwerde-
führer bringt indes keine entschuldbaren Gründe vor, welche die Wiederherstel-
lung der Frist ermöglichen würde. Solche sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere
stellt Unwissenheit keinen ausreichenden Grund für eine Wiederherstellung dar.
Gesetze gelten mit ihrer amtlichen Publikation des Textes grundsätzlich als be-
kannt, so dass niemand aus seiner eigenen Rechtsunkenntnis Vorteile ableiten
kann bzw. entschuldigt blosse Rechtsunkenntnis kein Fristversäumnis. Somit ist
eine Wiederherstellung der Frist i.S.v. Art. 43 Abs. 2 VRPG nicht möglich.
4.4 Soweit der Beschwerdeführer erklärt, sein freiwilliger Verzicht auf die Stun-
dung (Schreiben vom 15. Januar 2020) sei in Unkenntnis der Rechtslage erfolgt,
muss ihm entgegengehalten werden, dass er bei der Abgabe der Verzichtserklä-
rung durch Notarin E._ vertreten wurde. Als fachkundige Person hatte sie
Kenntnis über die Rechtslage. Dies hat sich der Beschwerdeführer anzurechnen
zu lassen.
5.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet erweist und ist
abzuweisen.
6.
7
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die entstandenen
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal
Fr. 2'000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren der Kan-
tonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Parteikosten sind
keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2'000.– werden A._ zur Bezahlung auferlegt.
Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.