# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b8c61ced-4cbb-5e81-81ae-27de69211fa3
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 2049 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 144'100.-
Il reclamo interposto in data 10 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 15 aprile 2005.
L’ autorità di prima istanza ha in sostanza riconosciuto un correttivo del
-10% sul valore metrico del terreno per l’insufficiente grado di urbanizzazione del fondo, riconfermando per il resto la propria decisione, con la conseguenza che il valore di stima ufficiale è stato diminuito e stabilito in CHF 129'890.-
3. Con ricorso 10/11 maggio 2005 la ricorrente è insorta innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima istanza, volte in particolare a sottolineare la difficoltà di raggiungere il fondo, che sarebbe privo di accesso carrabile e la presenza a confine, su due lati, di un bosco, che diminuirebbe sensibilmente le possibilità di edificazione e postulando il riconoscimento di un correttivo di riduzione più importante del valore metrico del terreno.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’ art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’ oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’ art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.
I fondi edificati devono invece essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 7 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 20 luglio 2005, presenti _, figlia della ricorrente e l’avv. _, entrambi legittimatisi mediante adeguata procura, questo Tribunale ha potuto constatare che:
- Il fondo è raggiungibile unicamente per mezzo di autoveicoli leggeri, ritenuto che il relativo accesso, di circa 15 metri di lunghezza, è fortemente in pendenza e ha una larghezza minima di circa 2 metri.
-
Si tratta di un terreno in pendenza, parzialmente terrazzato, sul quale, in diversi punti, affiora della roccia e che è utilizzato come giardino/vigneto.
A nord, confinante con la particella oggetto di stima, si constata la presenza di bosco, con un riale che scorre a fondo valle, mentre il confine ad ovest è ricoperto da robinie.
- È presente un edificio prefabbricato in legno, con tetto a due falde in eternit.
7. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale, appurato il grado non ottimale di urbanizzazione del fondo, che è accessibile unicamente per mezzo di una rampa di misure ridotte e in forte pendenza, non percorribile da automezzi pesanti, constatata inoltre le presenza di numerose rocce affiorate, tutti fattori che incidono sui costi di un’eventuale costruzione e pertanto sul valore venale del fondo, ritiene più adeguato alla fattispecie riconoscere un correttivo di riduzione del 20% del valore metrico del terreno.
Il valore di stima ufficiale della part. no. 2049 RFD di _ è pertanto fissato in CHF 115'680.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di conseguenza.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente.

## Considerations