# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 32eb821d-019a-5678-8edc-aeb51585d351
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 30. Juni 2014 bei der Gemeinde Oberhofen am
Thunersee ein Baugesuch ein für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes und den
Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt neun Wohnungen und unterirdischer
Einstellhalle mit achtzehn Abstellplätzen auf den Parzellen Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nrn. N._ und O._. Die Parzellen liegen in der Wohnzone
W2. Mit Schreiben vom 13. August 2014 wies das Regierungsstatthalteramt Thun das
Baugesuch zur Verbesserung zurück. Am 22. September 2014 reichte die
Beschwerdegegnerin ein neues, ergänztes Gesuch ein. Gegen das Bauvorhaben erhoben
unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.
Im März 2015 wurde ein Teil der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt
Nr. O._ abparzelliert; der unüberbaute Teil dieser Parzelle wurde neu zur Parzelle
Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. P._, dem überbauten Teil
(Q._weg 4) wurde weiterhin die Parzelle Grundbuchblatt Nr. O._
zugeordnet.
Mit Gesamtentscheid vom 8. September 2015 erteilte das Regierungsstatthalteramt Thun
die Baubewilligung.
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2. Dagegen reichten der Beschwerdeführer 1 am 22. September 2015, die
Beschwerdeführerin 2 am 2. Oktober 2015, die Beschwerdeführenden 3 und 4 am 6.
Oktober 2015, die Beschwerdeführenden 5 und 6 am 7. Oktober 2015 und die
Beschwerdeführenden 7 und 8 am 8. Oktober 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs-
und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die Beschwerdeführenden beantragen
die Aufhebung des Gesamt-entscheides vom 8. September 2015 und die Erteilung des
Bauabschlags. Die Beschwerdeführenden 7 und 8 beantragen eventualiter, die Sache sei
zur Neubeurteilung an die Bewilligungsbehörde zurückzuweisen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegnerin und die
Gemeinde Oberhofen beantragen die Abweisung der Beschwerden. Das
Regierungsstatthalteramt verweist auf den Entscheid vom 8. September 2015.
4. Mit Verfügung vom 20. November 2015 führte das Rechtsamt der BVE Folgendes
aus:
"Eine erste summarische Prüfung des Bauvorhabens durch das Rechtsamt hat folgendes ergeben:
- Das Bauvorhaben beansprucht die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG2 auf den Parzellen Oberhofen Grundbuchblatt Nr. N._, O._ und P._, so dass der
Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Haus C und dem auf Parzelle Nr. O._
bestehenden Gebäude unterschritten werden kann. Der Nutzungsnachweis vom 20. April 2015
und die Berechnungen betreffend Kinderspielplätze, Aufenthaltsbereiche und Abstellplätze vom
22. September 2014 berücksichtigen aber nur die Parzellen Nr. N._ und P._
und die darauf geplanten Bauten. Für die Berechnung von Art und Mass der Nutzung sowie
Spielflächen und Abstellplätzen muss das gesamte Areal einschliesslich der bestehenden Baute
auf Parzelle Nr. O._ berücksichtigt werden.
- Die geplanten Galerien erfüllen nicht sämtliche der nach ständiger Praxis des Amtes für Gemeinden und Raumordnung (AGR) für Galerien geltenden Kriterien3 und sind daher an die
Bruttogeschossfläche anzurechnen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). 3 Vgl. KPG-Bulletin 1+2/1989, S. 13.
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- Kinderspielplätze sollen an dem Verkehr abgewandten Arealstellen angelegt werden (Art. 44 Abs. 1 BauV4). Das Bauvorhaben sieht vor, dass fast zwei Drittel der ausgewiesenen Spielfläche
(180 m2 von 280 m2) sich auf der Zufahrtsstrasse S._ befinden. Nach einer ersten
summarischen Einschätzung des Rechtsamts ist dies nicht zulässig."
Das Rechtsamt forderte daher die Beschwerdegegnerin auf, einen Nutzungsnachweis und
die Berechnung betreffend Spielflächen, Aufenthaltsbereichen und Abstellplätzen
einzureichen, welche diese Punkte berücksichtigen. Gleichzeitig bat das Rechtsamt der
BVE das Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I (TBA OIK I), einen Bericht
zur Erschliessung des umstrittenen Bauvorhabens zu erstellen.
5. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2015 reichte die Beschwerdegegnerin eine
Projektänderung (Projektänderungspläne vom 11. Dezember 2015, alle gestempelt vom
Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015) ein, welche die Spielflächen und die Galerien
der drei geplanten Mehrfamilienhäuser betrifft. Gleichzeitig reichte sie, basierend auf dieser
Projektänderung, einen neuen Nutzungsnachweis sowie neue Berechnungen betreffend
Spielflächen und Aufenthaltsbereichen sowie betreffend Abstellplätzen ein.
6. Die Verfahrensbeteiligten erhielten mit Verfügung vom 12. Januar 2016 Gelegenheit,
zur Projektänderung Stellung zu nehmen. Das TBA OIK I erhielt ein Doppel des
Projektänderungsgesuchs sowie ein Satz der Projektänderungspläne. Das
Regierungsstatthalteramt und die Gemeinde erhoben in ihren Eingaben keine Einwände
gegen die Projektänderung. Die Beschwerdeführenden dagegen hielten auch in
Berücksichtigung der Projektänderung alle am beantragten Bauabschlag fest. Der
Fachbericht Erschliessung des TBA OIK I vom 18. Februar 2016 ging am 22. Februar 2016
beim Rechtsamt ein.
Die Parteien erhielten danach Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen.
7. Auf die Rechtsschriften und den Fachbericht des TBA OIK I wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
4 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
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## Considerations

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren
Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2. Projektänderung
a) Mit Eingabe vom 18. Dezember 2015 reichte die Beschwerdegegnerin beim
Rechtsamt der BVE eine Projektänderung ein. Mit dieser Projektänderung verzichtete die
Beschwerdegegnerin auf die ursprünglich geplante Spielstrasse und schied stattdessen
neben der von Beginn an vorgesehenen Spielfläche nordöstlich des Neubaus B (98 m2)
drei weitere Spielflächen aus: Eine Spielfläche (60 m2) ist nordwestlich des Neubaus A
geplant, eine weitere Spielfläche (46.5 m2) befindet sich auf der gegenüberliegenden
Strassenseite unterhalb des Neubaus C auf dessen südöstlichen Seite. Schliesslich soll
eine vierte Spielfläche (80 m2) im östlichen Bereich der bereits überbauten Parzelle
Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. O._ entstehen.
Weiter änderte die Beschwerdegegnerin die Ausgestaltung der Galeriegeschosse in allen
drei Häusern. So wurde die offene Galeriefläche verkleinert, indem jeweils nordseitig neu
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
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ein abgetrennter Raum "Abstell/Estrich" vorgesehen ist (Neubauten A und B) bzw. der
bereits vorgesehene Abstellraum vergrössert wurde (Neubau C). Zusätzlich ist in allen drei
Bauten südseitig neben dem Balkon ein neuer Luftraum geplant (zu den Details, vgl.
E. 5a). Insgesamt hat die Beschwerdegegnerin die in den Häusern A und B als "Galerie"
bezeichnete Fläche damit gemäss den Angaben in den Plänen von ursprünglich 112.8 m2
auf 56 m2 reduziert; beim Haus C verkleinerte sich diese Fläche von 61.5 m2 auf 38 m2.
b) Bei einer Projektänderung während des Verfahrens kann die
Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD6 nach Anhörung der Beteiligten und der
von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung
fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich
betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde,
die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43
Abs. 2 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das
Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).
Die Beschwerdegegnerin nahm einzig Veränderungen im Galeriegeschoss der drei
geplanten Häuser vor und wies neue Kinderspielplatzflächen aus. Deshalb nahm das
Rechtsamt die Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs.
1 BewD an die Hand. Ob aufgrund der Anpassungen in der Umgebung, vorab aufgrund
des neuen Kinderspielplatzes auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt
Nr. O._, neben den Verfahrensbeteiligten zusätzlich betroffene Dritte anzuhören
wären oder ob eine erneute Publikation des Vorhabens notwendig wäre, kann vorliegend
offen bleiben, da dem Bauvorhaben ohnehin der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 3 ff.).
c) Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten Plänen
(Projektänderungspläne vom 11. Dezember 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE
am 22. Dezember 2015). Ob das von der Vorinstanz beurteilte Projekt bewilligungsfähig
gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen.
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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3. Genügende Erschliessung: Ausgangslage und rechtliche Grundlagen
a) Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, auf den Parzellen Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nrn. N._ und O._ drei neue Mehrfamilienhäuser mit
insgesamt neun Wohnungen zu erstellen, wobei auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. N._ ein bestehendes Gebäude abgebrochen werden soll. Das
Bauvorhaben sieht eine unterirdische Einstellhalle mit 18 Abstellplätzen für Autos sowie 27
überdachte Veloabstellplätze vor.
Die Neubauten sollen über den S._weg erschlossen werden. Dieser Privatweg
verbindet die Baugrundstücke mit der R._strasse. Ab der Verzweigung
R._ strasse/ S._weg verläuft Letzterer zunächst auf einer Länge von rund
16 m hinunter zur Parzellengrenze des Baugrundstücks Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. N._. In diesem Bereich befindet sich der Privatweg auf der
Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. T._ (Grundeigentum der
Beschwerdeführerin 2) und grenzt direkt an die Parzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. U._ an (Grundeigentum des Beschwerdeführers 1); er ist in
diesem Abschnitt nicht mehr als 2.60 m breit. Der S._weg weist ein
durchschnittliches Gefälle von ca. 9 % auf (im Bereich der Einmündung in die
R._strasse beträgt das Gefälle 15 %)7. Ab der westlichen Parzellengrenze des
Baugrundstücks Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. N._ soll der
bestehende Weg, welcher ebenfalls eine Breite von rund 2.60 aufweist, eine neue
Linienführung erhalten. So ist nach den Plänen der Beschwerdegegnerin vorgesehen, den
Weg in diesem Abschnitt leicht nach Süden zu verlegen und zu verbreitern; nach rund 23
m (ab der Abzweigung von der R._strasse) wird der S._weg eine Breite
von 3.00 erreichen und diese Breite auf dem Baugrundstück bis kurz vor das östliche
Parzellenende beibehalten. Der neue Weg soll gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin
auf dem Abschnitt bis zur Einstellhallenzufahrt ein Gefälle von rund 11.5 % aufweisen.8 Auf
der ganzen Länge des Zufahrtwegs ist kein Trottoir vorhanden. Im Bereich der
Einstellhallenzufahrt ist ein Umschlagplatz / eine Ausweichstelle vorgesehen.
7 Angabe TBA OIK I im Fachbericht vom 18. Februar 2016, nach den Angaben der Beschwerdegegnerin im Plan "Grundrisse Ebene 3, Umgebungsgestaltung / Werkleitungen vom 11. Dezember 2015 weist der Weg im letzten Bereich dieses Abschnitts ein Gefälle von rund 11.5 % auf. 8 Plan "Grundrisse Ebene 3, Umgebungsgestaltung / Werkleitungen vom 11. Dezember 2015.
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Die über den S._weg erschlossenen Grundstücke verfügen jeweils über ein
grundbuchrechtlich abgesichertes Fahrwegrecht für die Benützung dieses Privatwegs.
b) Die Beschwerdeführenden rügen, die Erschliessung des umstrittenen Bauvorhabens
sei ungenügend. Der Privatweg sei zu schmal und es bestünden keine
Ausweichmöglichkeiten. Damit sei die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet. Die Zufahrt
für die Sanität/Feuerwehr sei nicht sichergestellt.
Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde und das Regierungsstatthalteramt dagegen
erachten die Erschliessung des Bauvorhabens über den S._weg als ausreichend.
Die verkehrsmässige Mehrbelastung sei aufgrund des gleichzeitigen Abbruchs des
bestehenden Gebäudes auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr.
N._ gering. Die Beschwerdegegnerin bringt zudem vor, der Zufahrtsweg werde auf
dieser Parzelle verbreitert, was sogar zu einer Verbesserung der Erschliessungssituation
führe. Die Zufahrt sei übersichtlich und es werde eine neue Ausweichstelle geschaffen, so
dass die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Es sei nicht nachvollziehbar, inwiefern die
genügende Zufahrt für die Notfalldienste nicht gegeben sei.
c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend
erschlossen ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dabei gilt die strassenmässige Erschliessung dann
als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse „hinreichend nahe“ an die geplanten Bauten und
Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7
Abs. 2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen
gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren
Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7
Abs. 3 BauG). Nach Art. 8 BauG umschreibt der Regierungsrat die Anforderungen an eine
genügende Erschliessung (Abs. 1). Er ordnet namentlich auch die Fälle, in denen eine
bestehende Erschliessungsstrasse als genügend geltend kann, obgleich sie den
Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a) und die für
besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren Anforderungen
(Abs. 2 Bst. b).
Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in einem weitgehend
überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die insgesamt zu erwartende
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Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit und
Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 Bst. a BauV). Für die Beurteilung der
Verhältnismässigkeit der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung ist auf die nach den
geltenden Zonenvorschriften gesamthaft mögliche Nutzung abzustellen. Die
Mehrbelastung muss im Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen
verhältnismässig gering sein.9 Dabei bedeutet eine erwartete Verdoppelung des
Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass die Mehrbelastung nicht mehr gering ist.
Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse (bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, Länge
und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die Benützerkategorien (PW, Lastwagen,
Schulkinder, usw.).10
Genügt die bestehende Erschliessungsanlage nicht, so hält Art. 7 Abs. 2 BauV für eine
neue Zufahrt zum Baugrundstück fest, dass die Fahrbahnbreite bei Strassen mit
Gegenverkehr 4.20 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll. Wenn besondere
Verhältnisse im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauV es erfordern, kann die Fahrbahnbreite auch
bei Strassen mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden; ist die Strasse auf einer
grösseren Strecke nicht überblickbar, so sind Ausweichstellen anzulegen (Art. 7 Abs. 3
BauV). Als besondere Verhältnisse gelten nach Art. 6 Abs. 3 BauV etwa ungünstige
topographische Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hindernisse, eine gebotene
Verlangsamung des Verkehrs oder eine zu erwartende geringe Verkehrsbelastung (Zufahrt
für nicht mehr als 20 Wohnungen oder verkehrsmässig gleichbleibende Nutzung).
4. Genügende Erschliessung: Einschätzung Fachbehörde und Würdigung
a) Das TBA OIK I äusserte sich in seinem Fachbericht vom 18. Februar 2016
ausführlich zur Erschliessung des umstrittenen Vorhabens über den S._weg.
Dabei analysierte die Fachbehörde zuerst die heutige Situation im Bezug auf die
Verkehrssicherheit und führte zusammenfassend Folgendes aus:
Zwischen der R._strasse und dem Baugrundstück variiere die Fahrbahnbreite
zwischen 2.41 m und 2.68 und liege damit auf einer Länge von rund 45 m deutlich unter
dem Mindestmass von 3.00 m. Dies alleine sei noch kein Grund zu übermässiger Kritik, da
9 BVR 2004 S. 412 E. 4.3 10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N 10.
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das Verkehrsaufkommen insgesamt gering sei und eine Unterschreitung dieses
Mindestmasses für bestehende Erschliessungsanlagen zulässig sei. Problematischer sei,
dass beidseits der Strasse Hindernisse vorhanden seien (Holzzaun und Hecke auf der
einen Seite, eine zwischen 0.4 m und 1.0 m hohe Stützmauer auf der anderen Seite), die
ein Ausweichen für Fussgänger und Velofahrende über den Fahrbahnrand hinaus völlig
verunmöglichen. Dadurch sei die Begegnung Auto/Fussgänger nur knapp möglich,
wogegen die Begegnung eines Autos mit einem Kinderwagen, mit Kleinkindern, mit älteren
Personen oder mit Velofahrenden überhaupt nicht möglich sei. In Kombination mit dem
Gefälle und der deutlichen Unterbreite sei die Verkehrssicherheit auf dem rund 45 m
langen Abschnitt trotz des relativ geringen Verkehrsaufkommens, der Übersichtlichkeit und
der tiefen Geschwindigkeiten erheblich eingeschränkt. Deutlich verschärft werde die
Situation durch den Strassenanschluss an die R._strasse, welcher weitab jeder
Norm sei. Der Strassenanschluss weiche in verschiedener Hinsicht von den Vorgaben der
VSS-Normen ab, was das Risiko für Unfälle erhöhe. Statt einer rechtwinkligen Einmündung
schliesse der S._weg mit einem Winkel von 30° an die R._strasse an.
Durch diese Geometrie seien die Sichtverhältnisse und Abbiegemöglichkeiten
eingeschränkt. Weiter würden die Einmündungsradien fehlen, welche das Ausholen von
abbiegenden Fahrzeugen auf die gegenüberliegende Strassenseite verhindern sollen.
Vorab der spitze Winkel nördlich führe dazu, dass das Abbiegen von dieser Seite der
R._strasse (hinunterfahrend) nur mit einem Manöver auf der R._strasse
möglich sei. Die R._strasse sei eine Basiserschliessung mit einem gewissen
Verkehrsaufkommen und an dieser Stelle aufgrund einer scharfen Kurve ziemlich
unübersichtlich; Manöver auf der R._strasse seien daher gefährlich. Nach den
Normen sollte die Längsneigung einer einmündenden Strasse auf den ersten 5 Metern
maximal 5 % betragen, was dem gefahrlosen Anhalten und Anfahren diene. Beim
fraglichen Anschluss betrage die Neigung ca. 15 % und sei damit deutlich über der
Vorgabe. Auch die Sichtverhältnisse seien aufgrund des Zauns und der Hecke in der Ecke
der Parzelle T._ bei diesem Knoten nicht optimal. Durch den Umstand, dass die
R._strasse an dieser Stelle eine Steigung von rund 9 % aufweise, der
S._weg im Anschluss ein Gefälle von rund 15 % und eine Vertikalausrundung
nicht vorhanden sei, könnten sich Verkehrsteilnehmende erst unmittelbar im
Abzweigungsbereich erkennen. Diese Situation berge nicht nur die Gefahr von
Frontalkollisionen, sondern führe auch durch Warte- und Rückwärtsmanöver auf der
R._strasse zu gefährlichen Situationen. Die Normen würden zudem verlangen,
dass zwei Fahrzeuge im Einmündungsbereich kreuzen können, was vorliegend
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ausgeschlossen sei. Schliesslich sei die Brandbekämpfung zwar knapp gewährleistet, aber
deutlich eingeschränkt. Insgesamt kommt das TBA OIK I zum Schluss, dass die
Verkehrssicherheit am S._weg heute nicht gewährleistet ist und dass sowohl auf
dem S._weg als auch auf der R._strasse ein erhebliches
Gefahrenpotenzial vorhanden ist.
Das TBA OIK I beurteilt in seinem Fachbericht zudem die Erschliessungssituation im Falle
der Realisierung des Bauvorhabens. Vorab hält die Fachstelle fest, zur Abschätzung des
Mehrverkehrs stelle man auf die Anzahl der Parkplätze ab, da die Anzahl der Wohnungen
dafür ungeeignet sei. Der S._weg erschliesse heute rund 18 Autoabstellplätze,
wobei 6 davon auf den Bauparzellen und 12 östlich davon liegen würden. Das
Bauvorhaben umfasse 18 Autoabstellplätze; die 6 bestehenden würden ersetzt und 12
neue kämen dazu. Dies ergebe neu insgesamt ein Total von rund 30 Autoabstellplätzen.
Die Zunahme von 18 auf 30 Parkplätze könne nicht als geringfügig bezeichnet werden.
Auch das Fussgänger- und Veloaufkommen werde sich erhöhen. Mit der Neugestaltung
des Privatwegs auf der Bauparzelle werde der Weg in diesem Bereich auf eine Breite von
3 m ausgebaut. Dadurch verkürze sich die Länge des Engnisses von rund 45 m auf rund
20 bis 25 m. Neu bestehe zudem ein klar definierter Ausweich- und Warteraum am unteren
Ende. Diese Massnahmen würden die Verkehrssituation zwar in einem gewissen Mass
verbessern, könnten jedoch die offensichtlichen Schwachstellen der Erschliessung im
westlichen Teil weder beheben noch kompensieren. Insgesamt werde also das
Verkehrsaufkommen durch das Bauvorhaben im Vergleich zu heute massgeblich
zunehmen und die offensichtlichen Schwachstellen in Bezug auf die Verkehrssicherheit
durch die geplanten Massnahmen nur teilweise behoben. Dadurch erhöhe sich die
Wahrscheinlichkeit von verkehrsgefährdenden Situationen, namentlich im westlichsten
Strassenabschnitt und im Knoten zur R._strasse.
b) Damit eine bestehende Erschliessungsanlage als genügend gelten kann, verlangt
Art. 5 Bst. a BauV einerseits, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Das TBA OIK I
kommt zur klaren Ansicht, dass dies vorliegend nicht der Fall ist und ortet das Problem
vorab im Bereich des Knotens R._strasse / S._weg sowie auf dem
westlichsten Abschnitt des S._wegs. Die Ausführungen der Fachbehörde sind
nachvollziehbar und überzeugend, weshalb grundsätzlich darauf verwiesen werden kann.
Der S._weg weist in diesem westlichen Abschnitt ein Gefälle von bis zu 15 % auf
und ist nicht mehr als 2.60 m breit. Eine Ausweichstelle ist in diesem Bereich nicht
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vorhanden; erst auf Höhe der Einstellhallenzufahrt (und damit rund 35 m nach der
Abzweigung von der R._strasse) ist eine solche vorgesehen. Dadurch werden
Kreuzungsmanöver von Fahrzeugen auf dem ganzen westlichen Teilabschnitt unmöglich,
was die Fahrzeuglenker zu Rückwärtsfahrten zwingt und so zu gefährlichen Situationen
führen kann; und zwar nicht nur im Bereich der Abzweigung R._strasse /
S._weg, sondern etwa auch im Bereich der direkt an den Zufahrtsweg
angrenzenden Kinderspielplatzfläche, welche im Nordwesten der Parzelle Oberhofen am
Thunersee Grundbuchblatt Nr. N._ geplant ist. Weiter ist mit gefährlichen
Kreuzungsfällen zwischen Autos und dem Langsamverkehr zu rechnen. Ein Gehsteig ist
nicht vorhanden. Der Weg ist in diesem Bereich gesäumt von einem Holzzaun mit Hecke
auf der einen Seite und einer Stützmauer auf der anderen Seite, so dass Fussgänger und
Velofahrende nicht neben die Strasse ausweichen können. In Anbetracht der Tatsache,
dass bei Realisierung des Bauprojekts auf dem S._weg nicht nur der motorisierte
Individualverkehr zunehmen wird, sondern auch der Langsamverkehr, wäre vermehrt mit
Konfliktfällen und damit gefährlichen Situationen zu rechnen. Ein wesentliches Problem
aus Sicht der Verkehrssicherheit stellt zudem der Knoten R._strasse /
S._weg dar, wie dies die Fachstelle ausführlich und überzeugend darlegt. So
fehlen Einmündungsradien, was vorab dann ein Problem darstellt, wenn ein Fahrzeug auf
der R._strasse von oben herkommend in den S._weg einbiegen will, lässt
sich dies doch nur mit einem Manöver auf der R._strasse bewerkstelligen. Aber
auch für Fahrzeuge, die von unten herkommend in den Privatweg einbiegen wollen, ist die
Situation ungenügend. Entgegenkommende Fahrzeuge sind – der Einschätzung der
Fachbehörde folgend – aufgrund der schlechten Sichtverhältnisse (bedingt durch Zaun und
Hecke auf rechter Seite sowie den Gefällsbruch ohne Vertikalausrundung) sehr spät
erkennbar, was zu Warte- und Rückwärtsmanöver auf der R._strasse führen kann.
Dadurch, dass ein Kreuzen von Fahrzeugen auf dem S._weg bis zur geplanten
Ausweichstelle auf Höhe der Garageneinfahrt gänzlich unmöglich ist, erhöht sich die
Gefahr von Konfliktsituationen auf der R._strasse. Auch hinsichtlich des
Gefahrenpotenzials im Bereich des Knotens R._strasse / S._weg ist
erschwerend zu berücksichtigen, dass das Verkehrsaufkommen mit dem geplanten
Bauvorhaben im Vergleich zur heutigen Situation deutlich zunehmen wird (vgl. E 4c). Die
Verkehrssicherheit ist damit im westlichen Abschnitt des S._wegs und beim
Anschluss an die R._strasse nicht gewährleistet. Die Schwachstellen in diesem
Bereich lassen sich auch mit der von der Beschwerdegegnerin geplanten Verlegung und
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Verbreiterung des Privatwegs im Bereich der Bauparzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. N._ nicht beheben.
Wie die Beschwerdegegnerin feststellt, liegen die Schwachstellen der Zufahrt ausserhalb
ihres Einflussbereichs. Entgegen ihren Ausführungen (Schlussbemerkungen vom 4. April
2016, S. 10) sind diese jedoch bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit und damit der
genügenden Erschliessung des Bauprojekts nach Art. 5 Bst. a BauV trotzdem relevant. Ist
die Verkehrssicherheit auf der bestehenden Zufahrtsstrasse – wie vorliegend – nicht
gewährleistet, so darf ein Bauprojekt ungeachtet solcher Umstände nicht bewilligt werden.
Dasselbe trifft auf die örtlichen Gegebenheiten zu, welchen nach Ansicht der
Beschwerdegegnerin zu wenig Beachtung geschenkt wurde. Letztlich wird es Aufgabe der
Gemeinde sein, aufgrund ihrer Erschliessungspflicht bei Bauzonen für eine genügende
Erschliessung der Bauparzellen der Beschwerdegegnerin zu sorgen.
c) Damit ein Bauvorhaben über eine bestehende Strasse erschlossen werden darf,
muss nach Art. 5 Bst. a BauV neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit die
insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering sein (vgl. E. 3c). Vorab
ist klarzustellen, dass diese bei bestehenden Erschliessungsstrassen vorzunehmende
Beurteilung der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung zu trennen ist von der
Beurteilung der zu erwartenden geringen Verkehrsbelastung insgesamt (Zufahrt für nicht
mehr als 20 Wohnungen), welche unter Umständen eine Reduktion der Strassenbreite bei
neuen Erschliessungsstrassen rechtfertigen kann (Art. 6 Abs. 3 BauV). Soweit daher
argumentiert wurde, die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung nach Art. 5 Bst. a BauV
sei verhältnismässig gering, da der S._weg als Zufahrt für nicht mehr als 20
Wohnungen dient11, kann diesem Schluss nicht gefolgt werden.
Zur Abschätzung der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung im Sinne von Art. 5 Bst. a
BauV kann einerseits ein Vergleich der über diese Zufahrt erschlossenen Wohneinheiten
vor und nach Realisierung des Bauvorhabens behilflich sein. Auf der anderen Seite ist –
entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin – auch die Methode des TBA OIK I,
nämlich der Vergleich der Anzahl Parkplätze, ein möglicher Indikator.
11 So etwa im Gutachten ecoptima "Überbauung S._ in Oberhofen, strassenmässige Erschliessung" vom 22. Oktober 2014, s. 4, Beilage 4 der Beschwerdeantwort; oder die Gemeinde im Amtsbericht vom 1. Dezember 2014, S. 3, Vorakten pag. 232.
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Hinsichtlich der Anzahl Wohneinheiten kann festgestellt werden, dass der S._weg
neben dem abzureissenden Haus auf Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt
Nr. N._ aktuell fünf Liegenschaften mit sechs Wohneinheiten erschliesst
(Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nrn. O._ [zwei Wohnungen],
V._ [eine Wohnung], W._ [eine Wohnung], X._ [eine Wohnung]
und Y._ [eine Wohnung]) wobei drei Wohneinheiten (Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nrn. O._ und V._) über die Möglichkeit verfügen, auch
über den darüber liegenden Q._weg auf die R._strasse zu gelangen. Bei
der Anzahl der derzeit vorhandenen Wohneinheiten ist auch das abzureissende Gebäude
auf Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. N._ miteinzubeziehen.
Hier geht die Beschwerdegegnerin gestützt auf das von ihr eingeholte Gutachten
ecoptima12 von sieben Wohneinheiten aus. Auch wenn es sich bei diesem Haus – dem
"Chalet Z._" – um ein grosses Gebäude handelt, so ist diese Einschätzung klar zu
hoch. Das Haus diente früher als Ferien- und Erholungsheim, war zuletzt (bis Ende 2014)
jedoch von neun Erwachsenen und drei Kindern bewohnt.13 In Anbetracht der Tatsache,
dass die Mehrbelastung im Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen
verhältnismässig gering sein muss, ist die Einschätzung der Gemeinde, welche von drei
Wohneinheiten ausgeht14, realistischer; davon ist im Folgenden auszugehen. Damit ist im
heutigen Zustand von insgesamt neun Wohneinheiten auszugehen, welche über den
S._weg erschlossen werden. Auf der anderen Seite sollen mit dem umstrittenen
Bauvorhaben neun neue Wohnungen entstehen; zieht man die drei Wohneinheiten des
abzubrechenden Chalets ab, so steigt die Anzahl Wohneinheiten bei Realisierung des
Vorhabens damit von heute neun auf insgesamt fünfzehn. Wenn dabei berücksichtigt wird,
dass – wie oben ausgeführt – drei der heute bestehenden Wohneinheiten auch über eine
Zufahrt via Q._weg verfügen, was deren Verkehr via S._weg etwas
reduzieren dürfte, ist nahezu von einer Verdoppelung der über den S._weg
erschlossenen Wohneinheiten auszugehen. Zieht man zusätzlich in Betracht, dass – den
Angaben des TBA OIK I folgend – die Anzahl der Autoabstellplätze von heute rund 18
Plätzen auf neu 30 ansteigt, so kann nicht mehr von einer verhältnismässig geringen
Mehrbelastung gesprochen werden. Dafür spricht auch der Umstand, dass der
Langsamverkehr auf dem S._weg ebenfalls deutlich zunehmen wird, sind doch mit
12 Gutachten ecoptima "Überbauung S._ in Oberhofen, strassenmässige Erschliessung" vom 22. Oktober 2014, s. 3, Beilage 4 der Beschwerdeantwort. 13 Zeitungsartikel im Thuner Tagblatt vom 18. April 2015, Vorakten pag. 92. 14 Amtsbericht vom 1. Dezember 2014, S. 3, Vorakten pag. 232.
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dem Bauvorhaben 27 neue Veloabstellplätze geplant. Zudem handelt es sich bei den
neuen Wohnungen um Familienwohnungen (mit Ausnahme einer 3-Zimmerwohnung
handelt es sich um 4- bzw. 5-Zimmerwohnungen), so dass mit Familien mit Kindern zu
rechnen ist.
d) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Voraussetzungen von Art. 5 Bst. a BauV
nicht erfüllt sind. So ist weder die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung als
verhältnismässig einzustufen noch ist die Verkehrssicherheit gewährleistet. Die Zufahrt
zum Bauvorhaben müsste daher die Anforderungen von Art. 6 ff. BauV an eine neue
Erschliessung erfüllen, um dennoch bewilligt werden zu können. Nach diesen
Bestimmungen kann die grundsätzlich geforderte Fahrbahnbreite von 4.20 m bei Strassen
mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden, sofern besondere Verhältnisse dies
erfordern (Art. 7 Abs. 3 BauV, vgl. E. 3c). Vorliegend jedoch unterschreitet der
S._weg auf dem westlichen Teil auf einer Länge von 20 bis 25 m das
Mindestmass von 3 m klar, weshalb die Voraussetzungen einer neuen
Erschliessungsstrasse nicht erfüllt sind. Dazu kommt, dass auch bei neuen
Erschliessungsstrassen die Verkehrssicherheit gewährleistet sein muss (Art. 6 Abs. 3
BauV), was vorliegend nicht der Fall ist (E. 4b).
e) Insgesamt erfüllt der S._weg die Voraussetzungen an eine hinreichende
Erschliessung für das geplante Vorhaben und den daraus resultierenden Mehrverkehr
nicht. Art. 5 Bst. a BauV wird verletzt. Die Voraussetzungen einer neuen
Erschliessungsstrasse (Art. 6 ff. BauV) werden ebenfalls nicht eingehalten. Es fehlt damit
an einer zentralen Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 Abs. 2 Bst.
b RPG15, Art. 7 BauG). Bereits aus diesem Grund ist dem Bauvorhaben der Bauabschlag
zu erteilen.
5. Anrechenbarkeit der Galerieflächen, Gestaltungsfreiheit
a) Mit der im Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderung änderte die
Beschwerdegegnerin die Ausgestaltung der Galeriegeschosse in allen drei Häusern.
Währendem das Galeriegeschoss in den Neubauten A und B ursprünglich aus einer
15 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
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offenen Fläche bestand (jeweils 112.8 m2), ist nun jeweils auf der Nordseite neu ein
abgetrennter Raum "Abstell/Estrich" mit einer Fläche von 44 m2 vorgesehen. Im Haus C
hat die Beschwerdegegnerin den ursprünglich vorgesehenen Abstellraum auf der
Nordseite von 4.9 m2 auf 15.5 m2 vergrössert und neu als Raum "Abstell/Estrich"
bezeichnet. In allen drei Neubauten sieht die Beschwerdegegnerin schliesslich neu eine
Verkleinerung der Galeriefläche auf der Südseite neben dem Balkon vor, indem dort ein
zusätzlicher Luftraum geplant ist. Die Zugangstüre auf den Balkon wurde jeweils versetzt.
Insgesamt hat die Beschwerdegegnerin die in den Häusern A und B als "Galerie"
bezeichnete Fläche damit gemäss den Angaben in den Plänen von ursprünglich 112.8 m2
auf 56 m2 reduziert; beim Haus C verkleinerte sich diese Fläche von 61.5 m2 auf 38 m2.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 18. Dezember 2015 aus, dass
die neu geschaffenen Abstellräume/Estriche, welche komplett von der eigentlichen Galerie
abgetrennt seien und weder als Wohn- noch Arbeitsräume dienen, der
Bruttogeschossfläche (BGF) nicht anzurechnen seien. Aufgrund der Anpassungen seien
auch die Galerien nicht an die BGF anzurechnen, zumal diese keine anrechenbaren
Räume erschliessen würden. Ein Teil der Beschwerdeführenden machte dagegen in ihren
Stellungnahmen zur Projektänderung geltend, die neu abgegrenzten Nebenräume könnten
ohne weiteres zu Wohnzwecken verwendet werden, weshalb diese Räume und damit auch
die Galerien weiterhin der BGF anzurechnen seien.
b) Als anrechenbare BGF gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe
dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen
einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (Art. 93 Abs. 2 BauV). Nicht angerechnet
werden unter anderem zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht
als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar sind (Art. 93 Abs. 2 Bst. a BauV) sowie eine zu
einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern sie keine anrechenbaren
Räume erschliesst (Art. 93 Abs. 2 Bst. b BauV).
Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der
BMBV16 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum
31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV
anzupassen; bis zur Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen
16 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
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Art. 93 bis 98 Abs. 1 BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde
Oberhofen ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV
angepasst hat, ist somit vorliegend zur Frage der Anrechenbarkeit der Flächen auf Höhe
des Galeriegeschosses an die BGF nach wie vor auf Art. 93 BauV abzustellen.
c) Bei der Beurteilung der Frage, ob ein bestimmter Raum im Sinne von Art. 93 Abs. 2
Bst. a BauV zum Wohnen verwendbar ist, darf nach konstanter Praxis nicht auf
Absichtserklärungen der Bauherrschaft abgestellt werden; vielmehr ist die objektive
Ausgestaltung relevant. Massgebend ist somit nicht, ob ein Raum rechtmässig, d.h. unter
Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygienischer Vorschriften, als
Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen kann.17 Wo die
Ausgestaltung eines Raumes eine Wohnnutzung zulässt oder geradezu dazu einlädt, ist
die entsprechende Fläche vorsorglicherweise anzurechnen. Andernfalls wird die Aufgabe
der Baupolizeibehörden, die die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu überprüfen haben,
in unzumutbarem Masse erschwert. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder
Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der
Räume, die Raumhöhe, die Erschliessung und Ähnliches. Dabei sind nicht alle Elemente
gleich wichtig. Das Fehlen einer Isolation ist sehr viel leichter nachträglich, ohne dass die
Baupolizeibehörde davon etwas merkt, zu "korrigieren", als etwa fehlende oder zu kleine
Fenster, die ungenügende Raumhöhe oder ein für den täglichen Gebrauch ungenügender
Treppenaufgang. Soll also der Raum nicht angerechnet werden, so muss vor allem bei der
Befensterung und/oder der Raumhöhe und/oder der Erschliessung dafür gesorgt werden,
dass eine Umnutzung zum Wohnen nicht leicht möglich ist. Andernfalls ist der Raum der
Bruttogeschossfläche anzurechnen.18
d) Im vorliegenden Fall weisen die beiden als "Abstellraum/Estrich" bezeichneten
Räume im Galeriegeschoss der Häuser A und B jeweils eine Fläche von 44 m2 auf. Beide
Räume verfügen nordseitig über je drei langgezogene Fenster, welche sich über die ganze
Raumhöhe erstrecken.19 Die Fläche dieser drei Fenster zusammen beträgt je ca. 3,1 m2
und damit rund 7 % der jeweiligen Bodenfläche. Damit wird die Anforderung an Wohn- und
Arbeitsräume, wonach die Fensterfläche mindestens einen Zehntel der Bodenfläche
17 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2. 18 BDE RA Nr. 11041-90 vom 3. April 1991, E. 8.b; bestätigt durch VGE Nr. 18253/18255 vom 19. August 1991, E. 2b; ähnlich auch VGE Nr. 100.2014.304 vom 12. März 2015, E. 4.2. 19 Vgl. Plan Fassaden Süd/Nord, Nordfassade Haus A+B vom 11. Dezember 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015.
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betragen soll (Art. 64 Abs. 1 BauV), nicht ganz eingehalten. Allerdings ist zu beachten,
dass die drei Fensterstreifen über die Nordfassade dieser Räume verteilt sind und vorab
das mittlere Fenster eine Höhe von gut 3 m aufweist. Der Lichteinfall in den Räumen ist
damit auch so beträchtlich und für eine Wohnnutzung ausreichend. Zudem sprechen
weitere Elemente dafür, dass diese Räume objektiv zum Wohnen geeignet sind. So sind
die Räume direkt vom Galeriegeschoss her erreichbar und nur durch eine Türe von diesem
Wohnbereich getrennt. Diese komfortable Erschliessung über die wohnungsinterne Türe
macht diese Räume sehr anfällig für eine missbräuchliche Wohnnutzung. Weiter ist davon
auszugehen, dass diese Räume beheizt sind.20 Schliesslich spricht auch die Höhe dieser
Räume nicht gegen eine Wohnnutzung. So beträgt die Raumhöhe in der Mitte rund 3 m
und nimmt gegen aussen aufgrund der Dachschräge kontinuierlich ab (bis auf eine Höhe
von ca. 1.20 m); eine beachtliche Fläche dieser Räume ist damit problemlos aufrecht
begehbar.
Die beiden als "Abstellraum/Estrich" bezeichneten Räume im Galeriegeschoss der Häuser
A und B sind somit aufgrund ihrer Grösse und Höhe sowie der Beheizung und der
wohnungsinternen Erschliessung objektiv zum Wohnen geeignet. Auch die Belichtung mit
jeweils drei Lichtbändern ist ausreichend, auch wenn diese nicht ganz einen Zehntel der
Bodenfläche ausmachen. Aufgrund dieser Faktoren sind diese beiden grosszügigen und
beheizten Räume objektiv zum Wohnen geeignet.
Dies hat zur Folge, dass einerseits diese beiden Räume von jeweils 44 m2 an die BGF
anzurechnen sind. Andererseits führt dies dazu, dass auch die angrenzenden
Galerieflächen von jeweils 56 m2 gestützt auf Art. 93 Abs. 2 Bst. b BauV als anrechenbare
BGF zu gelten haben, da diese anrechenbare Räume erschliessen. Insgesamt erhöht sich
damit die anrechenbare BGF des Bauvorhabens um 200 m2.
e) Das umstrittene Bauvorhaben nimmt die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG in
Anspruch. Dies setzt unter anderem voraus, dass Art und Mass der Nutzung der Zone
eingehalten werden (Art. 75 Abs. 2 Bst. a BauG). Fehlt – wie vorliegend – eine
Ausnützungsziffer oder eine andere entsprechende Beschränkung, wird die maximal
zulässige Nutzung anhand eines reglementskonformen Überbauungsbeispiels ermittelt.21
20 Die Räume waren vor der Projektänderung Teil der offenen Galeriefläche; der energietechnische Massnahmennachweis wurde im Rahmen der Projektänderung nicht angepasst. 21 Art. 92 Abs. 1 BauV; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 75 N. 4.
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Mit der Projektänderung hat die Beschwerdegegnerin im Rahmen ihrer Stellungnahme vom
18. Dezember 2015 (S. 7 ff.) einen aktualisierten Nutzungsnachweis eingereicht, in
welchem neben den umstrittenen Neubauten auf den Bauparzellen Oberhofen am
Thunersee Grundbuchblatt Nrn. N._ und P._ auch die bestehende Baute
auf Parzelle Oberhofen am Thunersee Nr. AA._ miteinbezogen wurde, da auch
diese nach Ansicht der Beschwerdegegnerin Teil des gemeinsamen Areals sein soll. Darin
wies die Beschwerdegegnerin eine BGF des Bauprojekts (inkl. dem bestehenden Haus auf
der Parzelle Nr. AA._) von 2'160.1 m2 aus. Was das reglementskonforme
Überbauungsbeispiel betrifft, so kam die Beschwerdegegnerin zum Schluss, dass sich
unter Einhaltung aller in der Wohnzone W2 geltenden baupolizeilichen Masse auf den
Parzellen Nrn. P._ und AB._ unter Einbezug der bestehenden Baute auf
der Parzelle Nr. O._ ein Bauprojekt mit einer maximalen BGF von 2'226.7 m2
verwirklichen liesse.
Wie oben ausgeführt wurde bei der von der Beschwerdegegnerin errechneten BGF des
Bauvorhabens (inkl. bestehendem Haus auf der Parzelle Nr. O._) die
Galeriefläche sowie die als "Abstellzimmer/Estrich" bezeichneten Räume in den Häusern A
und B fälschlicherweise nicht angerechnet. Die BGF des Bauprojekts erhöht sich daher um
200 m2 und beträgt insgesamt 2'360.1 m2. Damit überschreitet das umstrittene
Bauvorhaben das reglementskonforme Überbauungsbeispiel mit einer maximalen BGF von
2'226.7 m2 um 133.4 m2. Das in dieser Zone zulässige Mass der Nutzung wird vom
Bauprojekt nicht eingehalten, weshalb die Vorgabe von Art. 75 Abs. 2 Bst. a BauG verletzt
wird. Bei diesem Ergebnis muss auf die weiteren Streitpunkte im Zusammenhang mit der
Gestaltungsfreiheit nicht eingegangen werden.
Die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG kann nicht in Anspruch genommen werden,
weshalb die baupolizeilichen Masse des kommunalen Baureglements zu beachten sind.
Das Haus C unterschreitet gegenüber der Parzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. O._ und dessen Gebäude sowohl den kleinen Grenzabstand
von 4 m als auch den Gebäudeabstand von 8 m (Art. 212 Abs. 2 GBR22). Auch aus diesem
Grund ist dem Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen.
22 Baureglement der Gemeinde Oberhofen am Thunersee vom 14. Mai 2012, genehmigt vom AGR am 6. Dezember 2012.
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6. Kinderspielplätze
a) Mit der Projektänderung sieht die Beschwerdegegnerin neue Flächen für
Kinderspielplätze vor. So ist nordöstlich des Neubaus B eine Spielfläche von 98 m2 und
nordwestlich des Neubaus A eine solche von 60 m2 geplant. Eine weitere Spielfläche von
46.5 m2 befindet sich auf der gegenüberliegenden Strassenseite unterhalb des Neubaus C
auf dessen südöstlichen Seite. Schliesslich soll eine vierte Spielfläche von 80 m2 im
östlichen Bereich der bereits überbauten Parzelle Oberhofen am Thunersee
Grundbuchblatt Nr. O._ entstehen.23 Die Beschwerdegegnerin führt aus
(Stellungnahme vom 18. Dezember 2015), mit dieser für Kinderspielplätze vorgesehenen
Fläche von insgesamt 284.5 m2 werde die geforderte Mindestfläche von 281.5 m2 erfüllt24.
Was die Mindestfläche für den Aufenthaltsbereich anbelangt, so muss nach Ansicht der
Beschwerdegegnerin keine solche Fläche mehr vorgesehen werden, da die Hälfte aller
Terrassen/Balkone mit über 2 m Breite zur Hälfte an den erforderlichen Aufenthaltsbereich
angerechnet werden kann.
Die Beschwerdeführenden bringen vor, diese neu ausgeschiedenen Flächen für
Kinderspielplätze würden den rechtlichen Anforderungen nicht genügen. Die qualitativen
Anforderungen seien nicht erfüllt. Die Spielfläche auf der nicht im Eigentum der
Beschwerdegegnerin stehenden Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr.
O._ könne auch nicht angerechnet werden, da deren Zugang und Benützung
rechtlich nicht hinreichend sichergestellt sei.
b) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft unter anderem im Freien
Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15
Abs. 1 BauG). Art. 42 ff. BauV enthält die Ausführungsbestimmungen dazu. Als
Aufenthaltsbereiche gelten wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien
eingerichtete Teile eines Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und
schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV). Die Fläche
der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen
23 Vgl. Plan Nachweis Spielflächen vom 11. Dezember 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015. 24 Vgl. Berechnungen/Nachweise vom 30. November 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015.
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der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für Aufenthaltsbereiche
sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen, pro
Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m2, vorzusehen beziehungsweise zur Fläche
gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Die Fläche mindestens 2 m
breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen
Aufenthaltsbereich angerechnet werden (Art. 45 Abs. 4 BauV). Dabei ist jedoch zu
beachten, dass die Terrassen- und Balkonflächen nicht an die Mindestfläche von 20 m2 pro
Mehrfamilienhaus angerechnet werden können; diese Mindestfläche muss integral im
Rahmen der Umgebungsgestaltung nachgewiesen werden.25
c) Diese quantitativen Mindestvorgaben erfüllt das Bauvorhaben nicht. Erstens hat die
Beschwerdegegnerin bei ihrer Berechnung26 die Flächen der Galeriegeschosse in den
Häusern A und B (Galerieflächen und als "Abstellzimmer/Estrich" bezeichnete Räume) von
insgesamt 200 m2 nicht miteinbezogen. Diese Fläche gilt nicht nur als anrechenbare BGF
(vgl. E. 5), sondern auch als Hauptnutzfläche im Sinne von Art. 45 Abs. 1 und 2 BauV.
Damit erhöht sich die Mindestfläche für Kinderspielplätze um 30 m2 auf 311.5 m2, was von
der im Projekt ausgewiesenen Fläche für Kinderspielplätze (281.5 m2) nicht eingehalten
wird. Zweitens müsste das Bauvorhaben über die geforderte Mindestfläche für
Aufenthaltsbereiche von 20 m2 pro Mehrfamilienhaus, insgesamt also 60 m2, verfügen (vgl.
E. 6b). Diese Mindestfläche fehlt vorliegend in den massgebenden Plänen und
Berechnungen gänzlich.
Das umstrittene Bauvorhaben erfüllt die Vorgaben an die Mindestfläche für
Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche nicht. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben,
ob die ausgeschiedenen Flächen für Kinderspielplätze die qualitativen Anforderungen der
BauV (Art. 44 BauV) und der Empfehlungen des Kantons (AHOP Nr. 92.227) erfüllen.
Ebenso wenig muss näher auf die Frage eingegangen werden, ob die geplante
Kinderspielplatzfläche auf der nicht im Eigentum der Beschwerdegegnerin stehenden
Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. O._ rechtlich genügend
sichergestellt ist.
25 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 15 N. 3a, mit Verweis auf VGE 2011/256 vom 2. Mai 2012, E. 4.1. 26 Berechnungen/Nachweise vom 30. November 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015. 27 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen, (nachfolgend AHOP Nr. 92.2), einsehbar unter <http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/Musterdokumente.html>.
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7. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend erweist sich das umstrittene Bauvorhaben auch nach Einreichung
der Projektänderung im Beschwerdeverfahren als nicht bewilligungsfähig. So sind die
geplanten Mehrfamilienhäuser nicht genügend erschlossen. Zudem hält das Vorhaben das
Mass der in der Wohnzone W2 zugelassenen Nutzung nicht ein, so dass die
Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG nicht in Anspruch genommen werden kann.
Schliesslich verfügt das Bauvorhaben nicht über eine genügend grosse
Kinderspielplatzfläche und die Mindestflächen für Aufenthaltsbereiche fehlen gänzlich.
Damit sind die Beschwerden gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben
und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.
Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden
einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der
zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden.
Auf die weiteren, von den Parteien beantragten Beweismittel (Augenschein, Gutachten
OLK, Gutachen bfu) konnte daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine
neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.
b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG28). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache
wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19
Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV29). Die Gebühren bemessen sich bei Rahmentarifen unter
anderem nach der Bedeutung des Geschäfts für die Gebührenpflichtigen und der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen (Art. 7 GebV). Werden in einem
einzigen Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die
einzelnen Beschwerden angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Die
Pauschale wird insgesamt festgelegt auf Fr. 4’000.00.
28 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
RA Nr. 110/2015/127 23
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die
Beschwerdegegnerin, weshalb ihr die Verfahrenskosten von Fr. 4’000.00 aufzuerlegen sind
(Art. 108 Abs. 1 VRPG).
c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 26'290.85 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Von den
obsiegenden Beschwerdeführenden liessen sich die Beschwerdeführerin 2, die
Beschwerdeführenden 3 und 4 sowie die Beschwerdeführenden 7 und 8 jeweils durch
einen Anwalt/eine Anwältin vertreten. Deren Kostennoten geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat somit der Beschwerdeführerin 2 die Parteikosten von
Fr. 3'857.00, den Beschwerdeführenden 3 und 4 die Parteikosten von Fr. 5'587.05 und den
Beschwerdeführenden 7 und 8 die Parteikosten von Fr. 5'283.50 zu ersetzen. Der
Beschwerdeführer 1 sowie die Beschwerdeführenden 5 und 6 waren nicht anwaltlich
vertreten, weshalb ihnen keine Parteikosten zugesprochen werden (Art. 104 Abs. 1
VRPG).