# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1d24688e-5aad-43c2-bdfc-d3856fbc1fa3
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_007
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt
A. Die A._ (Klägerin) ist Eigentümerin der Liegenschaften an der B._ in D._. E._ (Beklagte 1), G1._ und G2._ (Beklagte 2 und 3), C1._ und C2._ (Beklagte 4 und 5) sowie I._ (Beklagte 6) sind Mieter der betreffenden Liegenschaften. Von April 2013 bis September 2013 wurden Sanierungen an den Liegenschaften B._ durchgeführt, worauf die A._ den Mietern Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Oktober 2013 anzeigte. Mehrere Mieter fochten diese Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Nach der Schlichtungsverhandlung vom 4. September 2013 zog die A._ mit Schreiben vom 24. September 2013 die Erhöhung der Mietzinse zurück, worauf die Schlichtungsbehörde die Verfahren abschrieb. Am 19. März 2014 zeigte die A._ den Mietern der besagten Liegenschaften mit amtlichen Formularen Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Juli 2014 an. In einem Begleitschreiben wurden die Mieter über die Gründe der Mietzinserhöhung informiert.
B. In der Folge ersuchten E._, G1._ und G2._, C1._ und C2._, I._ sowie drei weitere Mieter die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung. Sie fochten die von der A._ angekündigten Mietzinserhöhungen wegen Missbräuchlichkeit an. Am 21. Juni 2014 begründete die A._ ihre Mietzinserhöhungen und beantragte, es sei festzustellen, dass diese rechtsgültig erfolgt seien.
C. Die Schlichtungsverhandlung fand am 26. August 2014 statt. Die Parteien erklärten sich damit einverstanden, dass die Verhandlung für alle klagenden Parteien (Mieter) gemeinsam durchgeführt werde. Anlässlich dieser Verhandlung stellten E._, G1._ und G2._, C1._ und C2._ sowie I._ folgende Anträge:
Beklagte1:
1. Die auf den 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 auf neu CHF 2'305.- monatlich wird vollumfänglich als missbräuchlich und verspätet angefochten.
2. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Klägerin die Geltendmachung weiterer Ansprüche gegenüber der Beklagten ausdrücklich vorbehält.
3. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Beklagten.
Beklagte 2 und 3:
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1. Es sei festzustellen, dass die von der Vermieterin am 19. März 2014 per 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung von monatlich CHF 1'970.- auf neu monatlich CHF 2'310.- missbräuchlich ist.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten/Vermieterin.
Beklagte 4 und 5:
1. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.- netto auf CHF 1'985.- netto richtig ist.
2. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.- netto auf CHF 1'985.- netto missbräuchlich ist.
Beklagte 6:
1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.- auf CHF 1'640.-, d.h. um CHF 285.- im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben.
2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei.
Die A._, welche im Schlichtungsverfahren die Stellung als Beklagte einnahm, beantragte, es sei festzustellen, dass die mit Mietzinserhöhungen neu festgesetzten Nettomietzinse, zuzüglich Nebenkosten und Miete für einen Autoabstellplatz, mit Wirkung ab 1. Juli 2014, nicht missbräuchlich seien, unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zulasten der Kläger. Nachdem sich die Parteien an dieser Schlichtungsverhandlung nicht einigen konnten, wurde der A._ als Vermieterin gestützt auf Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO die Klagebewilligungen ausgestellt und am 10. November 2014 mitgeteilt.
D. Mit Klage vom 11. Dezember 2014 an das Bezirksgericht Maloja beantragte die A._ was folgt, wobei die Ziffern 1.1, 1.3 und 1.5 drei weitere Mieter betreffen, welche sich in der Folge mit der Mietzinserhöhung einverstanden erklärten oder sich mit der Vermieterschaft einigen konnten.
1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
1.1 ...
1.2 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1;
1.3 ...
1.4 CHF 1'990.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 2 und 3;
1.5 ...
1.6 CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 4 und 5;
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1.7 CHF 1'640.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für die Beklagten (...), 4 und 5 mit Wirkung ab 1. Oktober 2014, für die übrigen Beklagten mit Wirkung ab 1. Juli 2014, nicht missbräuchlich ist.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8% , zu Lasten der Beklagten.
3. Es seien die Verfahren betreffend die heute bezüglich der gleichen Überbauung eingeleitete Klagen zu vereinigen.
E.a. Am 23. Januar 2015 teilte F._ dem Gericht mit, sie wolle diese Angelegenheit nicht mehr weiterverfolgen.
E.b. Mit Prozessantwort vom 20. Februar 2015 beantragte E._, auf die Klage sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Klage abzuweisen. Dies unter amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der A._.
E.c. Ebenfalls am 20. Februar 2015 stellte I._ in ihrer Prozessantwort folgende Anträge:
1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.00 auf CHF 1'640.00, d.h. um CH 285.00 im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben.
2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei.
3. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerschaft.
E.d. Mit Schreiben vom 23. Februar 2015 teilte H._ dem Gericht mit, er wolle das Verfahren nicht mehr weiterziehen.
E.f. J._ teilte mit Schreiben vom 27. Februar 2015 dem Gericht mit, er habe sich in der Zwischenzeit mit der A._ geeinigt, weshalb das Verfahren abgeschrieben werden könne.
E.g. Mit Klageantwort vom 3. März 2015 beantragten G1._ und G2._ die Abweisung der Klage. Eventualiter, d.h. bei Gutheissung oder teilweiser Gutheissung der Klage, sei der Zeitpunkt, an dem die Mietzinserhöhung ihre Wirkung entfalte, auf den 1. Oktober 2014 festzusetzen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der A._.
E.h. C1._ stellten am 3. März 2015 folgende Anträge:
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1. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Beklagten die Klage im Umfang eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 anerkennen; im darüber hinausgehenden Mietzinsbetrag sei die Klage abzuweisen.
2. Unter Kosten – und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Klägerin.
F. Mit Entscheiden vom 11. März 2015 schrieb das Bezirksgericht Maloja die Verfahren gegen J._, F._ und H._ ab.
G. Am 8. Dezember 2015 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Maloja statt. Vorgängig wurde ein Augenschein bei den Liegenschaften an der B._ in D._ durchgeführt. Anwesend waren der Präsident und der Verwalter der A._, die Beklagten und ihre Rechtsvertreter, der für die Sanierungsarbeiten zuständige Architekt sowie der vom Gericht bestellte Gutachter.
G.a. Anlässlich der Hauptverhandlung stellte die A._ neu folgende Rechtsbegehren:
1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
1.1. CHF 1'985.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 1;
1.2. CHF 1'990.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagten 2 und 3;
1.3. CHF 1'985.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 4 und 5;
1.4. CHF 1'640.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 6;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, betreffend die Beklagten 4 und 5 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015, betreffend die übrigen Beklagten für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015, nicht missbräuchlich ist.
2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
2.1. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 1;
2.2. CHF 1'940.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 2 und 3;
2.3. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 4 und 5;
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2.4. CHF 1'600.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, mit Wirkung ab 1. Oktober 2015, nicht missbräuchlich ist.
3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten.
G.b. E._ sowie G1._ und G2._ hielten an ihren Anträgen gemäss Stellungnahmen fest.
G.c. C1._ und C2._ beantragten, auf die Klage sei nicht einzutreten. Eventualiter sei davon Vormerk zu nehmen, dass sie die Klage im Umfang eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 und mit Wirkung ab 1. Oktober 2015 unter Berücksichtigung der von der Klägerin bekannt gegebenen Mietzinssenkung um 2,43 % anerkennen. Im darüberhinausgehenden Mietzinsbetrag sei die Klage abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Klägerin.
G.d. I._ beantragte, soweit auf die Klage eingetreten werde, sei sie abzuweisen. Die Gerichtskosten seien der Klägerin zu überbinden, welche ihr eine ausseramtliche Entschädigung von CHF 9'564.00 zu bezahlen habe.
H. Mit Entscheid ohne schriftliche Begründung vom 8. Dezember 2015, mitgeteilt am 11. Dezember 2015, trat das Bezirksgericht Maloja auf die Klage nicht ein.
I. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2015 ersuchte die A._, das Bezirksgericht Maloja um Ausfertigung einer schriftlichen Entscheidbegründung.
J. Am 20. Juni 2016 teilte das Bezirksgericht Maloja den Parteien den begründeten Entscheid mit. Im Wesentlichen wurde ausgeführt (Akten Vorinstanz, IV/6.), es sei zwischen dem Rückzug des Schlichtungsgesuchs und einem vorbehaltlosen Klagerückzug zu unterscheiden. Einem vorbehaltlosen Klagerückzug komme gemäss Art. 208 Abs. 2 ZPO direkt formelle und materielle Rechtskraft zu. Aus dem Wortlaut der Parteierklärung im Zusammenhang mit einem Rückzug des Schlichtungsgesuchs müsse sich hingegen klar ergeben, dass vorbehaltlos und endgültig auf die Geltendmachung des Anspruches verzichtet werde. Die A._ habe erklärt, dass sie eine Neuberechnung sowie die Mitteilung der Mietzinserhöhung vornehmen werde, sobald die erforderlichen Zahlen bezüglich die Abrechnung für die Sanierung der Gebäude vollständig vorliegen würden. Dies sei eindeutig nicht als Verzicht auf den Anspruch zu
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werten. Die Einrede der res iudicata erweise sich aus diesem Grund als unbegründet. Im Weiteren habe die A._ die Feststellung beantragt, die angepassten Mietzinse seien nicht missbräuchlich. Die Feststellungsklage sei jedoch sowohl gegenüber der Leistungs- als auch der Gestaltungsklage grundsätzlich subsidiär. Dies bedeute, dass die Klägerin Rechtsschutz durch die Gestaltungsklage hätte erlangen können, weshalb ihr für die von ihr erhobene Feststellungsklage das Feststellungsinteresse abgehe. Dieses Interesse gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO stelle eine Prozessvoraussetzung dar. Auf die Klage könne vorliegend deshalb nicht eingetreten werden (Art. 59 Abs. 1 ZPO).
K. Gegen diesen Entscheid erhob die A._ am 22. August 2016 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Klagen seien zum Entscheid in der Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
L. Mit Urteil vom 8. Juni 2017, mitgeteilt am 9. Juni 2017, hiess die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Berufung gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Regionalgericht Maloja zurück. Das Kantonsgericht kam zum Schluss, dass die Einrede der abgeurteilten Sache zu Recht verworfen worden sei. Indessen lasse das Bundesgericht und ein Teil der Lehre bei der Anfechtung von missbräuchlichen Mietzinserhöhungen Feststellungsbegehren zu. Das gleiche gelte bei der Überprüfung der Rechtmässigkeit einer Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen. Vorliegend würden sachliche Gründe fehlen, die eine Ungleichbehandlung zwischen den beiden Fallkonstellationen rechtfertigen würden. Die Vorinstanz habe gegen das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 BV verstossen und sei zu Unrecht auf die Klage der A._ nicht eingetreten (VI act. IV./7).
M. Mit prozessleitender Verfügung vom 9. Oktober 2017 teilte das Regionalgericht Maloja den Parteien mit, dass es - ohne Gegenberichte - nachdem der Aktenschluss bereits erfolgt sei, ohne weiteren Parteivortritt in einer nächsten Sitzung einen neuen Entscheid fällen werde.
N. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 teilte die A._ dem Regionalgericht Maloja mit, dass sie der Durchführung einer Gerichtssitzung ohne Parteivortritt zustimme. Zudem stellte sie das folgende, ergänzte Rechtbegehren, mit welchem der zwischenzeitlich eingetretenen Senkung des Referenzzinssatzes von 1,75 % auf 1,5 % Rechnung getragen werde. Entsprechend habe sie am 12. Juni 2017 gegenüber den Mietern per 1. Oktober 2017 eine Senkung des
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Mietzinses angezeigt.
1. (unverändert)
2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
2.1. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 1;
2.2. CHF 1'940.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagten 2 und 3;
2.3. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 4 und 5;
2.4. CHF 1'600.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 6;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017, nicht missbräuchlich ist.
3. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
3.1. CHF 1'909.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 1;
3.2. CHF 1'914.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 2 und 3;
3.3. CHF 1'909.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 4 und 5;
3.4. CHF 1'579.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017, nicht missbräuchlich ist.
4. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten.
O. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2017 teilte E._ dem Regionalgericht Maloja mit, sie verzichte auf einen Parteivortritt, falls ein Verzicht allseits erfolgen sollte. Sie beantrage aber weiterhin ein Nichteintreten auf die Feststellungsklage. Eventualiter sei diese abzuweisen. Beim Berufungsentscheid des Kantonsgerichts handle es sich um einen sogenannten anderen selbständig eröffneten Vor- und Zwischenentscheid nach Art. 93 BGG. Dieser müsse nicht unmittelbar nach Erlass angefochten werden. Eine entsprechende Unterlassung habe keine Verwirkung zur Folge (VI act. V./40).
P. Mit Entscheid vom 21. August 2018, gleichentags mitgeteilt, erkannte das Regionalgericht Maloja:
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1. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.
2. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1990.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'940.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'914.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.
3. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 nicht missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.- für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.
4. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'640.-, netto, zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'600.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.
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Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'579.- netto zuzüglich CHF 200 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.- mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.
5. Die Gerichtskosten im Umfang von CHF 28'851.35 gehen zu Lasten der Klägerin (vgl. Art. 105 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 30'000.- verrechnet. Der Klägerin wird demnach der Differenzbetrag von CHF 1'148.65 aus der Gerichtskasse zurückerstattet.
Die Beklagten 4 und 5 haben die Gerichtskosten im Umfang von CHF 2'622.85 zu tragen.
6. Die Klägerin hat die Beklagte 1 ausseramtlich im Betrag von CHF 7'310.50, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.
7. Die Klägerin hat die Beklagten 2 und 3 ausseramtlich im Betrag von CHF 5'974.75, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.
8. Die Klägerin hat die Beklagten 4 und 5 ausseramtlich im reduzierten Betrag von CHF 5'974.75, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.
9. Die Klägerin hat die Beklagte 6 ausseramtlich im Betrag von CHF 9'563.95, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.

## Considerations