# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e6844c21-b74e-472f-a624-ed7b92fbc446
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_004
**Year:** 2000
**Language:** fr
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

A.- Par convention du 24 septembre 1993, K._ qui avait pris à bail un local de vente à l'intérieur d'un centre commercial, a cédé l'usage, moyennant un loyer déterminé en pourcentage du chiffre d'affaires, d'une surface dans son local à A._ et C._, afin qu'ils y exploitent une boulangerie-pâtisserie et un tearoom.
Les relations entre les parties s'étant détériorées, K._, par lettre du 22 août 1998, a informé les sous-locataires de sa décision de ne pas renouveler le contrat. Par lettre du même jour, ces derniers ont contesté le loyer convenu, en déclarant qu'il était usuraire et donc nul, les montants versés en trop devant être restitués ou compensés. Dès le 17 septembre 1998, K._ n'a plus reçu aucun loyer. Par lettre du 3 novembre 1998, il a mis en demeure les sous-locataires de s'acquitter du loyer arriéré dans un délai au 4 décembre 1998, sous menace de résiliation.
Cette sommation étant restée vaine, il a résilié le bail, par lettre du 7 décembre 1998, pour le 31 janvier 1999.
B.- Comme les sous-locataires n'ont pas quitté les lieux, K._ a sollicité leur expulsion, qui a été ordonnée le 23 avril 1999 par le Juge de paix du cercle de St-Saphorin. Le recours interjeté contre cette décision par les sous-locataires a été rejeté par un arrêt du 12 octobre 1999 rendu par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois. La cour cantonale a considéré que le loyer convenu
n'était pas usuraire, en se fondant, d'une part, sur un rapport du 30 novembre 1998 de la Fiduciaire des boulangers, mandatée par K._ et, d'autre part, sur un rapport du 5 mars 1999 de la fiduciaire X._ S.A., laquelle avait été mandatée d'un commun accord par les deux parties. Il a été retenu que, du 1er décembre 1993 au 19 septembre 1998, les sous-locataires avaient payé un loyer annuel moyen de 105 931 fr.45, tandis que le bailleur assumait des charges moyennes de 93 930 fr. par an.
C.- A._, B._ et C._ exercent un recours en réforme au Tribunal fédéral. Invoquant divers moyens qui seront examinés ci-après, ils concluent à ce que leur expulsion ne soit pas prononcée et demandent subsidiairement que l'arrêt attaqué soit annulé et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision.
L'intimé propose le rejet du recours.
C o n s i d é r a n t e n d r o i t :
1.- a) Interjeté par les parties qui ont été condamnées à évacuer les lieux et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
b) Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ), mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2ème phrase OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 123
III 337 consid. 3b, 395 consid. 1b, 414 consid. 3c; 122 III 101 consid. 2a/cc).
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; 117 II 256 consid. 2a). Dans la mesure où les recourants présentent un état de fait qui s'écarte de celui retenu par la cour cantonale sans que l'une de ces exceptions ne soit établie, il n'est pas possible d'en tenir compte. Les recourants ne peuvent pas présenter de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties, mais il n'est pas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par ceux de la décision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 123 III 246 consid. 2; 122 III 150 consid. 3).
2.- a) Les recourants soulèvent de nombreux griefs qui concernent l'administration des preuves, ainsi que l'appréciation de ces dernières. Dès lors que l'on ne parvient pas à discerner une violation du droit fédéral susceptible de donner lieu à un recours en réforme (art. 43 al. 1 OJ), il suffit de répondre brièvement à ces arguments, en les examinant successivement.
Les recourants soutiennent de manière générale que l'état de fait contenu dans l'arrêt attaqué serait lacunaire.
La rectification d'une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 2ème phrase OJ) ou le complètement des constatations cantonales (art. 64 al. 1 OJ) suppose, avant toute autre condition, que le fait à ajouter soit propre à modifier l'issue du litige (cf. Poudret, COJ II, n. 5.1 ad art. 63 OJ et n. 2.1.6 ad art. 64 OJ). Comme on ne voit pas en quoi cette condition serait réalisée, il n'y a pas lieu d'examiner la question plus avant.
Si la cour cantonale a considéré l'expertise de X._ S.A. comme convaincante, nonobstant les objections des recourants, il s'agit d'une question d'appréciation des preuves, qui ne peut donner lieu à un recours en réforme
(ATF 122 III 26 consid. 4a/aa, 61 consid. 2c/bb, 73 consid. 6b/bb; 121 III 350 consid. 7c; 120 II 97 consid. 2b). En effet, le droit fédéral, et notamment l'art. 8 CC, ne prescrit pas sur quelles bases le juge peut fonder sa conviction (ATF 122 III 219 consid. 3c; 119 III 60 consid. 2c; 118 II 142 consid. 3a, 365 consid. 1).
Lorsque les défendeurs reprochent à l'autorité cantonale de ne pas avoir ordonné une expertise judiciaire,
leur grief ne concerne pas l'application du droit fédéral, dès lors que ce droit ne détermine pas, dans une pareille cause, quelles sont les mesures probatoires qui doivent être exécutées. En suivant l'expertise de X._ S.A., la cour cantonale a fixé le montant des charges annuelles assumées par le bailleur à 93 930 fr. en moyenne. Il s'agit d'une question d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, laquelle, comme on l'a vu, ne peut être revue dans un recours en réforme
Les recourants critiquent le déroulement de l'expertise effectuée par X._ S.A., mais on ne voit pas
quelle disposition de droit fédéral serait violée. Les défendeurs pensent manifestement que ces circonstances devraient influencer la crédibilité de l'expertise. Or ce point ne concerne que l'appréciation des preuves, laquelle échappe à la censure de la juridiction fédérale de réforme.

## Considerations

Invoquant une violation de l'art. 8 CC, les recourants considèrent que l'autorité cantonale aurait dû ordonner une expertise judiciaire. Ils perdent cependant de vue que cette disposition ne prescrit pas sur quelles bases le juge peut fonder sa conviction (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223-224; 119 II 114 consid. 4c; 118 II 142 consid. 3a) et ne s'oppose nullement à ce qu'une mesure probatoire soit refusée à la suite d'une appréciation anticipée des preuves (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223; 120 II 58 consid. 4d; 115 II 440 consid. 6b p. 450). En l'espèce, la cour cantonale a été convaincue par les expertises privées produites et elle a estimé inutile d'ordonner encore une expertise judiciaire; cette décision ne peut fonder un recours en réforme, parce que cette situation n'est réglementée ni par l'art. 8 CC, ni par aucune autre disposition du droit fédéral.
Toutes les critiques concernant la crédibilité des expertises privées et leur signification ne concernent que l'appréciation des preuves, qui ne peut donner lieu à un recours en réforme.
b) Les recourants prétendent que le contrat conclu devrait être qualifié de société simple (art. 530 CO). Cette argumentation doit être rejetée d'emblée, parce qu'elle ne trouve aucun appui dans l'état de fait qui lie le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme (art. 63 al. 2 1ère phrase OJ). Il résulte au contraire clairement des constatations cantonales que l'intimé a cédé aux défendeurs l'usage d'une chose moyennant rémunération, ce qui constitue bien un contrat de bail (art. 253 CO). Que le loyer soit fixé en
pourcentage du chiffre d'affaires ne fait pas obstacle à cette qualification (cf. ATF 116 II 587 consid. 2). On pourrait tout au plus se demander s'il ne s'agit pas d'un bail à ferme (art. 275 CO), mais aucune des parties ne le prétend et les constatations cantonales ne permettent pas de conclure dans ce sens (cf. David Lachat, Le bail à loyer, n. 2.2.1 p. 55 s.). Au demeurant, on ne voit pas ce que cette qualification pourrait changer, puisqu'il est constant que les recourants ne paient plus rien depuis longtemps (cf. art. 282 CO) et que la loi ne prévoit pas une protection contre les fermages abusifs (cf. par opposition: art. 269 ss CO).
c) La cour cantonale a constaté souverainement que les recourants ont cessé de payer le loyer convenu dès le 17 septembre 1998. Il ressort également des constatations cantonales - ce qui n'est pas discuté - que le bailleur a procédé conformément à l'art. 257d CO. Le bail a donc été résilié en raison de la demeure des défendeurs, ce qui justifie en principe la décision d'expulsion.
d) Les recourants contestent cependant la demeure, en faisant valoir que la créance de loyer est éteinte par compensation (art. 120 al. 1 CO) avec leur créance en restitution du loyer payé en trop; ils soutiennent en effet qu'ils ont payé un loyer excessif.
Les magistrats vaudois ont retenu souverainement (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer dû s'est élevé en moyenne à 105 931 fr.45 par an, alors que le bailleur supportait des charges s'élevant à 93 930 fr. par an. Ils ont considéré que la différence de 12 001 fr.45, représentant le 12,7% de 93 930 fr., ne permettait pas de taxer le rendement d'usuraire, de sorte que la clause contractuelle fixant le loyer ne pouvait pas être considérée comme nulle en application de
l'art. 20 CO. Dès lors qu'il n'y a pas de disproportion évidente entre les prestations échangées, l'usure (art. 157 ch. 1 al. 1 CP) est exclue, d'autant que l'intimé assume le risque de l'insolvabilité de ses sous-locataires. Le raisonnement de l'autorité cantonale ne souffre pas la moindre critique. Pour la même raison, la lésion (art. 21 CO) n'entre pas en ligne de compte. En conséquence, les recourants sont tenus de payer le loyer convenu (pacta sunt servanda).
Ils soutiennent que ce loyer est abusif, mais ils perdent de vue que le locataire qui considère tel le loyer convenu doit le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose (art. 270 al. 1 CO). Faute d'avoir agi en temps utile, les recourants sont déchus du droit d'invoquer le caractère prétendument abusif du loyer (cf. Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 67 et 70 ad art. 270 CO; Lachat, op. cit., n. 17.1.1 p. 257 et n. 17.2.3.1 p. 261). Si les défendeurs estimaient que la situation avait évolué et que le loyer était devenu abusif, ils devaient demander une diminution du loyer (art. 270a al. 2 CO), qui n'aurait pu prendre effet que pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO); faute d'avoir procédé de cette façon, ils ne peuvent avoir actuellement une créance qui puisse être opposée en compensation.
Les recourants invoquent enfin un arrêt concernant l'interdiction des transactions couplées (arrêt non publié du 13 janvier 1999 dans la cause 4C.207/1998); il s'agissait en l'occurrence d'une convention de pas-de-porte qui ne correspondait à aucune prestation effective du bailleur. On ne voit pas la pertinence de cette jurisprudence. L'existence d'une transaction couplée suppose, entre autres conditions, que le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de
la chose louée. En l'espèce, la totalité de la somme que les défendeurs s'étaient engagés à payer constitue la contrepartie de la cession, par le demandeur, de l'usage des choses louées. Comme il n'y a pas trace d'une convention distincte du bail qui pourrait être couplée avec ce dernier, il n'est pas question d'une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.
En écartant le moyen de la compensation pour le motif que la créance compensatrice invoquée n'existe pas, la cour cantonale n'a en rien violé le droit fédéral. 3.- Les frais et dépens doivent être mis à la charge des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ); ils seront répartis entre eux conformément à l'art. 156 al. 7 OJ (cf. également art. 159 al. 5 OJ).