# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c9175621-0d4e-457c-9772-df1e1bcf5ee6
**Court:** ZH_OG
**Chamber:** ZH_OG_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

betreffend Anfechtung eines 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichts am Bezirksgericht Zürich, 6. Abteilung, vom 6. Februar 2013 (FV120162-L)
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Rechtsbegehren (Urk. 15 S. 1):
"1. Es seien die anlässlich der ausserordentlichen  vom 8. Mai 2012 von der Beklagten unter dem Traktandum 1-3 gefällten Beschlüsse für ungültig zu erklären und daher aufzuheben; eventualiter sei deren Nichtigkeit .
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Zürich vom 6. Februar 2013 (Urk. 22):
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'950.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden den Klägern auferlegt und mit dem geleisteten
Vorschuss verrechnet.
4. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 5'000.– zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des
Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach 2401, 8021 Zürich, erklärt werden. In
der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige
Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Berufungsanträge:
der Kläger und Berufungskläger (Urk. 21 S. 2):
"1. Das Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichtes Zürich vom 6. Februar
2013 im vereinfachten Verfahren (Geschäfts Nr. FV120162) sei aufzuheben;
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2. Es seien die anlässlich der ausserordentlichen  vom 8. Mai 2012 von der Berufungsbeklagten unter den  1, 2 und 3 gefällten Beschlüsse für ungültig zu erklären und daher ; eventualiter sei deren Nichtigkeit festzustellen;
3. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück-
zuweisen;
4. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwert-
steuer) zulasten der Berufungsbeklagten für beide Instanzen."
der Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 28 S. 2):
" 1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Das Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom 6. Februar 2013 (Geschäfts-Nr. FV120162) sei zu bestätigen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zulasten der Berufungskläger für beide Instanzen."

## Considerations

Erwägungen:
I.
1. Die Liegenschaft C._ ist zu Stockwerkeigentum mit sieben Stockwer-
keinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind – als Miteigentümer je zur Hälfte – Stock-
werkeigentümer mit einer Wertquote von 244/1000 und Sonderrecht an den Pra-
xis-/Büro-Räumlichkeiten bzw. der 5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss samt Ne-
benräumen im Untergeschoss (Anteil Nr. 1). Die Eheleute DE._ verfügen
über den restlichen Anteil von 756/1000 und Sonderrechte an den Wohnungen im
ersten, zweiten und dritten Obergeschoss sowie an Abstell-/Lagerraum, Garage
und Estrich (Anteile Nr. 2 bis 7).
2. Im Untergeschoss der Liegenschaft befindet sich ein allen Stockwerkei-
gentümern dienender Raum, der durch eine Trennwand in zwei Bereiche unterteilt
wird (im Aufteilungsplan [Urk. 16/16] zwischen Keller 3 und Keller 2 gelegen). Im
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vorderen Bereich ist die Heizung untergebracht; der hintere Teil dient als Wasch-
küche.
3. Im Jahre 2011 nahmen die Eheleute DE._ in zwei ihrer Wohnungen
(im zweiten und dritten OG) eine Totalsanierung vor. Dabei wurden die individuel-
len Wasserboiler (Prot. I S. 18: "Elektroboiler") in den beiden Wohnungen entfernt
und durch einen in der Waschküche aufgestellten zentralen Wassererwärmer und
-speicher ("Zentralboiler") ersetzt, der an die bestehende Heizung angeschlossen
ist (Urk. 16/17) und zusätzlich auch die Wohnung im ersten OG und diejenige der
Kläger im EG mit Warmwasser versorgen könnte. Die Kläger zeigten dafür kein
Interesse (Urk. 15 S. 2, Prot. I S. 9, S. 15). Der Zentralboiler wurde von den Ehe-
leuten DE._ installiert, ohne einen Beschluss der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft eingeholt oder die Kläger um ihre Zustimmung ersucht zu haben. Mit
Schreiben vom 19. September 2011 und 9. Januar 2012 forderten die Kläger die
Eheleute DE._ auf, den Zentralboiler aus der Waschküche zu entfernen (Urk.
4/3, Urk. 4/8). Vergleichsbemühungen scheiterten (Urk. 4/6, Urk. 4/7).
4. Für die "Bereinigung der Situation" lud die Verwaltung zur einer ausseror-
dentlichen Stockwerkeigentümerversammlung auf den 8. Mai 2012 ein (Urk. 4/9).
Anlässlich dieser Versammlung wurden nach weiteren Vergleichsgesprächen mit
den Stimmen der Eheleute DE._ und gegen die Stimme der Kläger folgende
Beschlüsse gefasst (Urk. 4/11):
Traktandum 1: Bewilligung/Genehmigung des Einbaus eines zentralen Warmwasserboilers im mittleren Keller (Heizungsraum) der Liegenschaft C._
Traktandum 2: Bewilligung/Genehmigung des Anschlusses des zentralen Warmwasserboilers im mittleren Keller (Heizungsraum) an die Oelheizungszentrale der Liegenschaft C._ mit  Erfassung des Energiebezuges
Taktandum 3: Beschluss: Der Warmwasserboiler und der Anschluss an die Heizzentrale sind im gemeinschaftlichen Eigentum.
Beim Anschluss weiterer Stockwerkeinheiten an die  zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage in der  C._ hat sich der betreffende  einzukaufen (Anlageinvestition) und an den - und Erneuerungskosten einen Beitrag gemäss  zu leisten.
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5. Am 3. September 2012 reichten die Kläger Klage und Klagebewilligung
bei der Vorinstanz ein (Urk. 1, Urk. 3). Am 5. Dezember 2012 fand die Hauptver-
handlung in Anwesenheit der Eheleute DE._ statt (Prot. I S. 5 ff.). Am 6. Feb-
ruar 2013 fällte die Vorinstanz das eingangs im Dispositiv aufgeführte Urteil (Urk.
17 = Urk. 22).
6. Gegen das ihnen am 8. Februar 2013 zugestellte Urteil führen die Kläger
mit Eingabe vom 11. März 2013, gleichentags zur Post gegeben und hierorts ein-
gegangen am 13. März 2013, rechtzeitig Berufung mit obgenannten Anträgen
(Urk. 18, Urk. 21). Den ihnen mit Verfügung vom 5. April 2013 auferlegten Kos-
tenvorschuss von Fr. 3'950.– leisteten sie fristgerecht (Urk. 23 bis 25). Die Beru-
fungsantwort datiert vom 26. Juni 2013 (Urk. 28). Am 9. August 2013 liessen sich
die Kläger zur Berufungsantwort und den damit neu eingereichten Beilagen ver-
nehmen (Urk. 33). Auf eine weitere Stellungnahme der Beklagten vom 27. August
2013 (Urk. 35) erfolgte am 23. September 2013 eine Entgegnung der Kläger (Urk.
37, Urk. 38/1-3), die am 2. Oktober 2013 der Beklagten zugestellt wurde (Urk. 39).
Seither sind keine weiteren Eingaben mehr erfolgt.
II.
1.1 Die Berufung wurde form- und fristgerecht erhoben. Sie richtet sich ge-
gen einen erstinstanzlichen Endentscheid. Die Streitigkeit ist vermögensrechtli-
cher Natur (vgl. ZK-Wermelinger, N 247 zu Art. 712m ZGB). Da auch die Streit-
wertgrenze erreicht wird, ist auf die Berufung einzutreten (Art. 308 und 311 ZPO).
1.2 Im Berufungsverfahren sind neue tatsächliche Vorbringen (Noven) nur
unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig. Soweit in den
Rechtsschriften des Berufungsverfahrens neu aufgestellte Behauptungen und neu
eingereichte Beilagen (Urk. 29/1-3, Urk. 38/1-3) diese Anforderungen nicht erfül-
len, müssen sie unbeachtlich bleiben, sofern sie nicht rein rechtlicher Natur sind.
2.1 Die Vorinstanz qualifizierte den Zentralboiler im Waschküchen-
Heizungsraum als eine mehreren Stockwerkeinheiten dienenden Anlage und
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deswegen als gemeinschaftlichen Gebäudeteil im Sinne von Art. 712b Abs. 2
Ziff. 3 ZGB und Art. 4 des Reglementes über die Benutzung und Verwaltung (Urk.
4/14; fortan Reglement). Da der Waschküchen-Heizungsraum schon in der Be-
gründungserklärung (Urk. 4/15) als gemeinschaftlich ausgeschieden worden war,
bedurfte es nach Ansicht der Vorinstanz für die Installation des Zentralboilers
auch keine der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer unterliegende Änderung
der Begründungserklärung. Vielmehr seien – so die Vorinstanz weiter - die ange-
fochtenen Beschlüsse aufgrund der Bestimmungen von Art. 647c bis 647e ZGB
(i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB) auf ihre Zulässigkeit hin zu prüfen (Urk. 22 S. 10 f.).
2.2 Die Kläger rügen zunächst eine Verletzung von Art. 29 in Verbindung mit
Art. 14 des Reglementes und von Art. 648 Abs. 2 ZGB. Gemäss diesen Bestim-
mungen braucht es zur räumlichen Ausscheidung der gemeinschaftlichen und der
im Sonderrecht stehenden Teile und zur Veränderung der Zweckbestimmung der
Sache die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer. Die Kläger machen gel-
tend, in der Lehre werde durchaus die Meinung vertreten, dass Anlagen und Ein-
richtungen nur dann zwingend gemeinschaftlich im Sinne von Art. 712b Abs. 2
Ziff. 3 ZGB seien, wenn sie ihrer Funktion nach für alle bzw. für andere Eigentü-
mer notwendig oder dienlich seien und im gemeinsamen Interesse erstellt worden
seien. Auch Art. 4 des Reglementes besage, dass gemeinschaftliche Teile nicht
bloss mehreren Stockwerkeinheiten sondern mehreren Stockwerkeigentümern zu
dienen hätten. Der von den Eheleuten DE._ heimlich eingebaute Zentralboi-
ler sei seiner Funktion nach für die Kläger bzw. für die bestimmungsgemässe Be-
nutzung ihrer Stockwerkeinheit nicht notwendig bzw. dienlich, da sie bereits über
einen einwandfrei funktionierenden, individuellen Warmwasserboiler verfügen
würden. Der Zentralboiler stelle nichts anderes als einen Ersatz für die aus den
drei Stockwerkeinheiten der Eheleute DE._ entfernten – zum Sonderrecht
gehörenden – individuellen Warmwasserboiler dar. Folglich sei der Zentralboiler
auch nicht im gemeinsamen Interesse, sondern ausschliesslich im Interesse der
Eheleute DE._ eingebaut worden. Daran ändere nichts, dass auch die Ein-
heit der Kläger an den Zentralboiler angeschlossen werden könnte. Durch den
Einbau des Zentralboilers hätten die Eheleute DE._ die Waschküche für ihre
eigenen Zwecke in Anspruch genommen und so faktisch den als gemeinschaftli-
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cher Teil ausgeschiedenen Waschküchen-Heizungsraum zu einem Sonderrecht-
teil umgewandelt. Eine derartige Verfügung über die Sache hätte ihrer Zustim-
mung bedurft (Urk. 21 S. 6 ff.).
2.3 Gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB können Anlagen und Einrichtun-
gen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume
dienen, nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden. Nach Art. 29 des Regle-
mentes bedarf dessen Abänderung, soweit sie sich auf die räumliche Ausschei-
dung der gemeinschaftlichen und der im Sonderrecht stehenden Teile bezieht,
der Einstimmigkeit. Art. 14 des Reglementes verpflichtet die Stockwerkeigentümer
beim Gebrauch der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zur Scho-
nung, Sorgfalt und Rücksicht auf die Interessen der übrigen Bewohner der Ge-
meinschaft.
2.4 Anlagen und Einrichtungen sind gemeinschaftlich, wenn sie einer ge-
meinsamen Zweckbestimmungen zugeführt werden und sämtlichen oder zumin-
dest mehreren Stockwerkeigentümern zur Benutzung zur Verfügung stehen; un-
erheblich ist, ob diese von der Nutzungsmöglichkeit auch tatsächlich Gebrauch
machen (Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zürich 1979, S. 93; BK-
Meier-Hayoz/Rey, N 32 zu Art. 712b ZGB, mit weiteren Hinweisen; Rey/Maetzke,
Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. Aufl., Zürich 2009, N 53; SVIT-
Kommentar-Wermelinger, 2. Aufl., Zürich 2014, N 183 f. zu Art. 712b ZGB; ZK-
Wermelinger, N 149 zu Art. 712b ZGB). Entgegen der Auffassung der Kläger ist
also nicht entscheidend, ob der Zentralboiler von ihnen tatsächlich genutzt wird.
Es reicht aus, dass sie von der Anlage Gebrauch machen könnten, d.h. die Anla-
ge objektiv für sie nützlich ist. Auch Art. 4 des Reglementes ist in diesem Sinne zu
interpretieren. Die Kläger schweigen sich denn auch darüber aus, welchem Son-
derrechtsanteil der Heizungsboiler zugeordnet werden müsste, verfügen die Ehe-
leute DE._ doch über drei Anteile. Es ist unbestritten, dass der Zentralboiler
auch die Wohnung der Kläger versorgen könnte und ihnen dessen Benutzung
(d.h. der Anschluss ihrer Einheit) offensteht (Urk. 15 S. 2, Urk. 21 S. 7), was sich
im Übrigen auch aus dem angefochtenen Beschluss vom 8. Mai 2012 (Trak-
tandum 3) ergibt (Urk. 4/11 S. 3: "beim Anschluss weiterer Stockwerkeinheiten an
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die bestehende zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage"). Er dient damit einem
gemeinsamen Zweck. Die vorliegende Konstellation der Eigentumsverhältnisse
mit lediglich zwei Stockwerkeigentümern vermag nichts daran zu ändern. Es kann
auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, die auch
plausibel darlegte, weshalb es für die Ausscheidung darauf ankommt, ob eine An-
lage – unabhängig von der Zahl der Eigentümer – mehreren Einheiten zu dienen
imstande ist (Urk. 22 S. 10 f.). Folgte man der Argumentation der Kläger, würden
bei einem Stockwerkeigentümer, der sämtliche Wertquoten auf sich vereinigt
(sog. Einpersonengemeinschaft), mangels "anderen" oder "mehreren" Stockwerk-
eigentümern keine gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (mehr) beste-
hen bzw. erst durch Veräusserung von Einheiten wieder entstehen. Dies wider-
spricht dem Grundsatz, dass zwingend gemeinschaftliche Teile der rechtsge-
schäftlichen Disposition entzogen sind, und der Regel, das Stockwerkeigentum
nicht untergeht, wenn ein einzelner Stockwerkeigentümer nachträglich sämtliche
Anteile erwirbt (Rey/Maetzke, a.a.O., N 27 und N 172; vgl. zur Einpersonenge-
meinschaft: ZK-Wermelinger, N 152 der Vorbemerkungen zu Art. 712a-712t ZGB,
N 15 zu Art. 712l ZGB und N 15 zu Art. 712m ZGB). Die Unterscheidung zwi-
schen "Stockwerkeigentümer" und "Stockwerkeinheiten" fällt aber vorliegend oh-
nehin nicht entscheidend ins Gewicht, nachdem auf die tatsächliche Nutzung
durch die Kläger nichts ankommt und der Zentralboiler unbestrittenermassen
auch für die Belieferung der klägerischen Einheit und der weiteren Wohnungen in
der Lage ist. Bei "Zweipersonengemeinschaften" könnte ein Stockwerkeigentümer
ansonsten immer vorbringen, eine Anlage oder Einrichtung diene nur dem ande-
ren und damit einem einzigen Stockwerkeigentümer, selbst wenn der andere über
mehrere Anteile verfügt. Entscheidend ist aber ohnehin, dass der Heizungsboiler
gemäss Beschluss der Gemeinschaft und von der Kapazität her auch von den
Klägern genutzt werden könnte. Die Vorinstanz hat den Zentralboiler daher zu
Recht als gemeinschaftlichen Teil im Sinne des Gesetzes und des Reglementes
qualifiziert. Deshalb kann nicht gesagt werden, der Waschküchen-Heizungsraum
werde durch die Installation des Zentralboilers zu einem Sonderrechtsteil umfunk-
tioniert, wofür die Zustimmung der Kläger nötig sei.
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3.1 Die Vorinstanz erwog weiter, es sei weder durch den Begründungsakt
noch durch einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer eine von der ge-
setzlichen Zuständigkeitsordnung über bauliche Massnahmen (Art. 712g Abs. 1
ZGB, Art. 647c bis 647e ZGB) abweichende Regelung vorgesehen worden. Sie
taxierte die Installation des Zentralboilers als nützliche bauliche Massnahme im
Sinne von Art. 647d ZGB, welche der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentü-
mer und der Mehrheit nach Wertquotenanteilen bedarf. Die Situation sei ähnlich
zu beurteilen wie bei der Erneuerung einer noch funktionierenden zentralen Hei-
zung mit dem Zweck, den Energieverbrauch zu senken. Der Umstand, dass der
Zentralboiler nicht sämtlichen vier Einheiten diene, ändere daran nichts. Nur wenn
dessen Installation zur Wertsteigerung einer einzigen Einheit führte, käme eine
Zuordnung zu den luxuriösen Massnahmen in Frage. Der Ersatz einer technisch
veralteten Installation könnte aber auch in diesem Fall kaum als luxuriös bezeich-
net werden. Der an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Mai 2012 ge-
fasste Beschluss habe das gesetzliche Quorum (Art. 647d Abs. 1 ZGB) somit er-
füllt. Die Beschlussfassung gestützt auf die Stimmen der Eheleute DE._ sei
damit gesetzeskonform, zumal Art. 68 ZGB betreffend den Stimmrechtsaus-
schluss auf Beschlüsse über bauliche Massnahmen keine Anwendung finden
könne (Urk. 22 S. 11 ff.).
3.2 Die Kläger werfen der Vorinstanz vor, der von ihr angestellte Vergleich
mit einer zentralen Heizung überzeuge nicht. Zunächst gehe es vorliegend nicht
um eine Erneuerung (Ersatz der individuellen Warmwasserboiler durch neue)
sondern um eine Änderung des gesamten Wasseraufbereitungssystems, von der
die Kläger nicht profitierten, da sie bereits über einen eigenen, individuellen und
einwandfrei funktionierenden Warmwasserboiler in ihrer Stockwerkeinheit verfü-
gen würden. Für die Einheit der Kläger resultiere aus der baulichen Massnahme
somit keine Steigerung des Wertes oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit.
Habe – wenn überhaupt – der Einbau des Zentralboilers lediglich zur Wertsteige-
rung der Stockwerkeinheiten der Eheleute DE._ geführt, sei der Einbau als
luxuriöse Massnahme zu betrachten. Die Vorinstanz lege im Übrigen nicht dar,
worin genau die Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit beste-
hen soll; sie begnüge sich mit der Zitierung von Lehre und Rechtsprechung zu
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Verhältnissen, die mit dem vorliegenden Fall nicht identisch seien. Seitens der
Beklagten sei weder eine Senkung des Energieverbrauchs noch eine technische
Überalterung der individuellen Boiler ins Feld geführt worden, weshalb sich der
vorinstanzliche Entscheid, sofern er sich auf diese aktenwidrige Feststellung des
Sachverhalts abstütze, als willkürlich erweise. Der Einbau des Zentralboilers hätte
von Gesetzes wegen der Zustimmung der Kläger bedurft (Urk. 21 S. 9 f.).
3.3 Gemäss Art. 647d Abs. 1 ZGB sind als nützliche bauliche Massnahmen
zu betrachten Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder
Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwe-
cken. Die Vorinstanz hat die einschlägige bundesgerichtliche Rechtsprechung
(BGE 130 III 441 E. 3.3.-3.5, S. 447 ff.; 136 III 257 E. 2.2, S. 263 f.) zur Abgren-
zung der luxuriösen von den nützlichen baulichen Massnahmen korrekt wieder-
gegeben. Darauf kann verwiesen werden (Urk. 22 S. 9, S. 12). Hervorzuheben ist,
dass die gesetzlichen Anwendungsvoraussetzungen alternativ zu verstehen sind
und bei der Beurteilung, ob eine nützliche Massnahme vorliegt, ein objektiver
Massstab anzulegen ist (BK-Meier-Hayoz, N 10 f. zu Art. 647d ZGB). Die Nütz-
lichkeit einer Massnahme kann selbst dann noch zu bejahen sein, wenn sie nur
einem Stockwerkeigentümer dient, doch dürfen die Kosten den anderen Stock-
werkeigentümern gegebenenfalls nicht vollumfänglich belastet werden (ZK-
Wermelinger, N 159 und N 163 zu Art. 712a ZGB).
Die Vorinstanz argumentierte durchaus sachgerecht. Über ihre Erwägungen
hinaus kann sogar gesagt werden, dass der neue Zentralboiler bereits heute
sämtlichen vier Stockwerkeinheiten dient, auch wenn aktuell erst zwei Wohnun-
gen der Eheleute DE._ durch den Zentralboiler mit Warmwasser gespiesen
werden. Der Nutzen für die Kläger bzw. ihre Einheit besteht darin, dass sie grund-
sätzlich über die Option verfügen, sich in einem späteren Zeitpunkt an eine zeit-
gemässe Warmwasseraufbereitungsanlage anzuschliessen. Eines Tages werden
auch die Kläger Unterhalt- und Erneuerungsarbeiten ihrer Einheit ins Auge fassen
müssen. Ob sie aktuell von dieser Möglichkeit im heutigen Zeitpunkt Gebrauch
machen wollen, ist auch für die Qualifikation der baulichen Massnahme ohne Re-
levanz, da ein objektiver Massstab anzulegen ist. Bereits die Botschaft zum Ent-
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wurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des vierten Teils des Zivilge-
setzbuches (Miteigentum und Stockwerkeigentum) vom 7. Dezember 1962 rech-
nete den Einbau gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen wie Zentralhei-
zung, Ölfeuerung, Aufzüge, mechanische Wascheinrichtungen und Garagen zu
den nützlichen Massnahmen (BBl 1962 II 1507; BK-Meier-Hayoz, N 16 zu
Art. 647d ZGB). Dass moderne technische Anlagen wie die installierte zentrale
Warmwasseraufbereitungsanlage den Wert des gesamten Gebäudes und damit
auch potentiell den Wert des klägerischen Stockwerkeigentumsanteils erhöhen,
weil die Kläger oder allfällige Rechtsnachfolger davon Gebrauch machen können,
bedarf keiner näheren Ausführungen und darf als gerichtsnotorisch bezeichnet
werden. Es geht um eine Verbesserung des Objektes. Es kann nicht ernsthaft be-
hauptet werden, ein an die Heizung angeschlossener Zentralboiler, der sämtliche
Stockwerkeinheiten mit Warmwasser versorgen kann und die älteren Elektroboiler
(d.h. die direkt-elektrische Brauchwasser-Erwärmung) in den Wohnungen ersetzt,
stelle bloss eine der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende Massnahme
dar, befriedige mit anderen Worten Luxusbedürfnisse (vgl. mit Beispielen ZK-
Wermelinger, N 163 zu Art. 712a ZGB).
Es ergibt sich aus dem Gesetz, dass beim vollständigen Ersatz einer Anlage
zur Versorgung von Wohnbauten mit Brauchwarmwasser das Wasser nur noch
unter zwei Bedingungen direkt elektrisch erwärmt werden darf (§ 26 Abs. 2 BBV I
[LS 700.21]). Die Kläger legen nicht dar, inwiefern diese Bedingungen erfüllt wa-
ren. Letztlich kann aber aufgrund der vorstehenden Erwägungen offen gelassen
werden, ob von den Behörden der Einbau neuer individueller elektrischer Warm-
wasserboiler bei der von den Eheleuten DE._ durchgeführten Renovation
zugelassen worden wäre und ob das entsprechende Vorbringen der Beklagten
(Urk. 28 S. 4 f., Urk. 29/1) verspätet ist, wie die Kläger behaupten (Urk. 33 S. 6).
4.1 Die Vorinstanz prüfte, ob den Klägern gestützt auf Art. 647d Abs. 2 ZGB
ein Vetorecht zukommt. Sie erwog, geringfügige Auswirkungen einer Änderung
der Sache genügten hierfür nicht. Der Einbau des Zentralboilers in den Waschkü-
chen-Heizungsraum erschwere den Klägern die Benutzung der Sache nicht dau-
ernd oder erheblich. Die als solche unbestrittene Gestalt des Zentralboilers im
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Raum sei nicht derart, dass dadurch eine sinnvolle Benutzung des Raums ge-
samthaft verunmöglicht würde, zumal der Raum schon vor dem Einbau unter an-
derem der Haustechnik (Heizungsanlage) gedient habe und weiter diene. Es sei
damit bereits fraglich, ob der Zentralboiler den – am bisherigen Zweck und an der
bisherigen Benutzung zu messenden – Gebrauch des Waschküchen-
Heizungsraums erschwere. Ein Beweisverfahren erübrige sich (Urk. 22 S. 14 un-
ter Verweis auf die Fotografie [Urk. 16/17]).
4.2 Die Kläger rügen, die Vorinstanz sei bei der Beurteilung dieser Frage in
Willkür verfallen. Zudem sei ihnen das rechtliche Gehör verweigert und Art. 647d
Abs. 2 ZGB verletzt worden. Die Kläger seien durch den Einbau des Zentralboi-
lers in der Benutzung des hinteren, für das Waschen reservierten Teils des Rau-
mes (Waschküchenbereich; ca. 6m2 gross) beeinträchtigt, indem ihnen das Wa-
schen, Bügeln und Aufhängen der Wäsche verunmöglicht bzw. zumindest erheb-
lich erschwert werde. Insbesondere werde durch den Einbau des Zentralboilers
die Bedienung der entsprechenden Geräte sowie vor allem das Aufstellen eines
Tumblers und/oder Wäschetrockners, insbesondere an diesem Ort, für alle Zeiten
verunmöglicht. Es sei sachlich nicht vertretbar, wenn die Vorinstanz allein gestützt
auf die eingereichte Fotografie (Urk. 16/17) zu einem gegenteiligen Schluss ge-
lange. Auf der Fotografie sei nur der Boiler abgebildet, weshalb die Abnahme wei-
terer Beweismittel, namentlich die Durchführung eines Augenscheins zwingend
vonnöten gewesen wäre (Urk. 21 S. 10 ff.). Bereits im vorinstanzlichen Verfahren
führten die Kläger aus, sie seien durch das Aufstellen des Zentralboilers in der
Benutzung des Raumes beeinträchtigt (Prot. I S. 17).
4.3 Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benut-
zung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschweren oder
unwirtschaftlich machen, können nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt wer-
den (Art. 647d Abs. 2 ZGB). Es geht um die Beeinträchtigung von Nutzungen im
bisherigen Rahmen und zum bisherigen Zweck, welche den einzelnen Miteigen-
tümer im Vergleich zu den anderen Gemeinschaftern unverhältnismässig belastet
(BSK ZGB II-Brunner/Wichtermann, N 11 und N 13 zu Art. 647d ZGB). Insofern
kann der Meinung der Kläger, die tatsächliche Nutzung der Waschküche sei irre-
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levant, da ein zukünftiger neuer Mieter den Wunsch haben könne, in der allge-
meinem Waschküche zu waschen (Urk. 33 S. 11), nicht beigepflichtet werden. Die
erhebliche und dauernde Erschwerung muss objektiv sein und von einem Durch-
schnittsmenschen als solche empfunden werden, ansonsten alle Tore geöffnet
würden, um mit fadenscheinigen Begründungen einer Wertsteigerung entgegen-
zuwirken (ZK-Wermelinger, N 154 zu Art. 712a ZGB; Thurnherr, Bauliche Mass-
nahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Zürich 2010, N 271).
4.4 Nicht einzugehen ist auf die (neue) Behauptung der Beklagten, die in der
Einheit der Kläger seit dem Jahre 1987 eingemietete Arztpraxis habe die Wasch-
maschine im Heizungsraum noch nie benutzt, wie sich aus dem Schreiben vom
23. Juni 2013 (Urk. 29/2) ergebe (Urk. 28 S. 9). Die Beklagte hat aber bereits im
vorinstanzlichen Verfahren behauptet, in der Waschküche werde weder gewa-
schen noch gebügelt, die Kläger würden ihre Wohnung auch nicht selber benut-
zen, sondern diese vermieten (Prot. I S. 20). D._ erklärte zu Protokoll, seit
dem Jahre 2002 würden alle Mieter über eine eigene Waschmaschine verfügen;
die Waschmaschine im Keller werde gar nie benutzt (Prot. I S. 14). Die Kläger
stellten in Abrede, dass die Geräte in der Waschküche nicht mehr benutzt würden
(Prot. I S. 17). Ihre in zweiter Instanz im zweiten Vortrag vorgetragene Behaup-
tung, sie hätten in ihrem Objekt nie eine Waschmaschine installiert (Urk. 33
S. 11), erfolgte indes verspätet. Damit blieb unbestritten, dass sämtliche Mieter
über eine Waschmaschine verfügen und die Kläger gar nicht in der Liegenschaft
C._ wohnen. Letzteres ergibt sich auch ohne weiteres aus ihren Wohnadres-
sen, die im Rubrum aufgeführt sind. Insofern ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Kläger in ihrem bisherigen Gebrauch der Waschküche bzw. beim Waschen, Bü-
geln und Aufhängen der Wäsche behindert werden können. Ob bzw. in welchem
Rahmen "ihre Mieter" (Urk. 33) die Waschküche benutzt haben bzw. benutzen,
lässt sich den Ausführungen der Kläger nicht entnehmen. Die Berufung der Klä-
ger auf das Vetorecht erscheint bereits aus diesem Grunde verfehlt.
4.5 Die Kläger machen sinngemäss geltend, im 6m2 grossen Waschküchen-
bereich stelle der Einbau eines zentralen Warmwasserboilers eine erhebliche Er-
schwerung des Gebrauchs dar (Waschen, Bügeln, Aufhängen der Wäsche, Be-
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dienung der Geräte, Aufstellen eines Tumblers und/oder Wäschetrockners). Die
zusätzliche Anschaffung von Geräten (Tumbler, Wäschetrockner oder eine zu-
sätzliche Waschmaschine) beschlägt (wie auch das Ziehen weiterer Wäschelei-
nen und das Abstellen weiterer Waschleinenständer) den zukünftigen und nicht
den bisherigen Gebrauch und ist insofern nicht entscheidend. Unabhängig davon
wendet die Beklagte zu Recht ein, der Waschküchenbereich des Waschküchen-
/Heizungsraumes weise eine Fläche von rund 10m2 auf. Wie sich aus den vor-
handenen Massangaben ergibt, beträgt der Massstab des von den Klägern einge-
reichten Untergeschossplanes (Urk. 16/16) 1:100. Der Waschküchenbereich – auf
Urk. 16/16 als "EVENTL. KOHLEN (Keller)" bezeichnet – ist ca. 3.4m x 3.2m
oder 10.88m2 gross. Nach Abzug der abgeschrägten Ecken auf der Fensterseite
verbleibt eine Fläche von rund 10m2. Demgegenüber kann der Durchmesser des
Zentralboilers anhand der Fotografie (Urk. 16/17) auf 1m und dessen Fläche auf
knapp 1m2 (π x 0.52) geschätzt werden. Die Durchführung eines Augenscheines
erübrigt sich damit. Durch die Beschlagnahme von 1/10 der bisherigen Fläche
durch den Zentralboiler bleibt die Bedienung der daneben stehenden Waschma-
schine im Grundsatze ebenso möglich wie das Aufstellen eines Bügelbrettes und
das Aufhängen der Wäsche. Komfortabel waren die Platzverhältnisse auch vor
Installation des Zentralboilers nicht. Eine erhebliche Erschwernis beim Gebrauch
der Waschküche ist mit der Vorinstanz nicht dargetan, ohne dass auf die mit der
Berufungsantwort zusätzlich eingereichten Bilder (Urk. 29/3) abgestellt werden
müsste, die nicht mehr berücksichtigt werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Folg-
lich stand den Klägern kein Vetorecht gegen den Einbau des Zentralboilers zu.
Ob der Waschküchenbereich über einen Stromanschluss (für ein Bügeleisen) ver-
fügt oder nicht (Urk. 28 S. 9, Urk. 33 S. 12, Urk. 35 S. 2, Urk. 37, Urk. 38/1-2),
kann offengelassen werden. Ohnehin sind die Vorbringen der Parteien auch in
dieser Hinsicht verspätet und unzulässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies gilt ebenso
für die Ausführungen und für die Fotografie zum Zustand und Verlauf der Wä-
scheleinen (Urk. 28 S. 9, Urk. 33 S. 12, Urk. 37, Urk. 38/3).
5.1 Die Kläger warfen den Eheleuten DE._ ein rechtsmissbräuchliches
Verhalten im Sinne von Art. 2 ZGB und einen Verstoss gegen Art. 14 des Regle-
mentes vor. Die Vorinstanz erwog, das Reglement enthalt in den Art. 13 f. nichts,
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was über die gesetzliche Regelung von Art. 712a Abs. 2 ZGB hinausgehe. Kern-
gehalt dieser Bestimmung sei der Grundsatz der schonenden Rechtsausübung.
Die Installation des Zentralboilers sei zweckbestimmungsgemäss, ohne Beschä-
digung von gemeinschaftlichen oder im Sonderrecht stehenden Teilen und ohne
Beeinträchtigung der äusseren Erscheinung erfolgt und schränke die Benutzungs-
rechte der Kläger nicht übermässig ein. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs ge-
he angesichts dessen, dass die Eheleute DE._ sachliche und nachvollzieh-
bare Gründe für die Installation des Zentralboilers und für dessen Platzierung im
Waschküchen-/Heizungsraum hätten namhaft machen können, fehl. Diese Grün-
de hätten auch die Beschlussfassung anlässlich der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 8. Mai 2012 gerechtfertigt. Das Vorgehen der Eheleute DE._
möge nicht den Gepflogenheiten eines guten Zusammenlebens entsprochen ha-
ben; dies führe aber nicht zur Rechtswidrigkeit oder gar Rechtsmissbräuchlichkeit
der gefassten Beschlüsse. Formelle Gründe für eine Ungültigkeit der Beschlüsse
seien nicht ersichtlich (Urk. 22 S. 14 f.).
5.2 Die Kläger erblicken im Verhalten und in der Vorgehensweise der Ehe-
leute DE._ nach wie vor einen unzulässigen Machtmissbrauch. Sie rügen,
die Vorinstanz habe mit Bezug auf die Frage des Rechtsmissbrauchs und der
Nichtigkeit der Beschlüsse nicht sämtliche Umstände berücksichtigt und das
Recht (Art. 2 ZGB und Art. 20 OR) falsch angewendet. Der Standort des Zentral-
boilers sei ihnen von den Eheleuten DE._ aus rein egoistischen Motiven auf-
gezwungen und damit der einzige der Allgemeinheit gehörende Raum willkürlich
in Anspruch genommen worden. Indem die Eheleute DE._ die Kläger nicht in
ihr Vorhaben einbezogen hätten, hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass der
Einbau nur zu ihren eigenen Zwecken und nicht etwa mit Blick auf den Anschluss
der den Klägern gehörenden Wohneinheit erfolgt sei, andernfalls der Einbau nicht
ohne die Zustimmung der Kläger vorgenommen worden wäre. Der heimliche Ein-
bau, das parteiische, von den Eheleuten DE._ beeinflusste Verhalten der
Verwaltung und die Möglichkeit der Eheleute DE._, aufgrund der Stimmen-
verhältnisse jede Abstimmung für sich zu entscheiden, zeige klar auf, dass die
Eheleute DE._ ihre Macht missbraucht hätten, um den eigenmächtig und
selbstherrlich vorgenommenen, nicht bewilligten und unangekündigt vorgenom-
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menen Einbau das Zentralboilers nachträglich zu legitimieren. Aufgrund der spe-
ziellen Stockwerkeigentumsgemeinschaftsstruktur (Zweipersonengemeinschaft)
müssten die Kläger umso mehr vor einem möglichen Machtmissbrauch geschützt
werden, weil Art. 68 ZGB vorliegend keine Anwendung finde. Die nachträgliche
Beschlussfassung akzentuiere die rechtsmissbräuchliche Verhaltens- und Vorge-
hensweise der Eheleute DE._ geradezu und leiste einer solchen geradezu
Vorschub. Die unmoralischen Beschlüsse müssten sogar für nichtig erklärt wer-
den (Urk. 21 S. 12 ff.).
5.3 Gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB findet der offenbare Missbrauch eines Rech-
tes keinen Rechtsschutz. Eine zweckwidrige Rechtsausübung unter dem Ge-
sichtspunkt von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) kann darin bestehen, dass
die Mehrheit Beschlüsse fasst, die zwar nicht gemeinschaftsfremd, aber doch für
die Minderheit unnötig nachteilig sind (Weber, a.a.O., S. 330). Damit von der
Nichtigkeit eines Beschlusses ausgegangen werden kann, bedarf es eines
schwerwiegenden formellen oder inhaltlichen Mangels (ZK-Wermelinger, N 208
zu Art. 712m ZGB).
5.4 Entgegen der Auffassung der Kläger waren die Eheleute DE._ nicht
verpflichtet, eine gemeinsame Anlage wie den Zentralboiler in einer in ihrem Son-
derrecht stehenden Räumlichkeit unterzubringen. Die Beklagte weist sodann zu-
treffend darauf hin, dass eine nachträgliche Genehmigung baulicher Massnahmen
nicht verboten ist und kein Sonderrecht für Gemeinschaften mit nur zwei Eigen-
tümern besteht, obwohl sich die Kläger bei den hier gegebenen Eigentumsver-
hältnissen permanent in einer Minderheitsposition befinden. Diese Situation be-
gründet per se keinen Machtmissbrauch. Allein darin, dass die Installation des
Zentralboilers nachträglich zur Abstimmung gebracht wurde, kann kein Rechts-
missbrauch erblickt werden. Den Klägern erwächst auf Dauer kein Nachteil dar-
aus, dass erst nachträglich und nicht vorgängig über die Installation des Zentral-
boilers befunden wurde. Sie behaupten denn auch gar nicht, der angefochtene
Beschluss wäre anders ausgefallen, wenn vorgängig abgestimmt worden wäre.
Der angefochtene Beschluss erscheint daher auch nicht unmoralisch bzw. sitten-
widrig (Art. 20 OR). Die Kläger bleiben letztlich eine Antwort auf die Frage schul-
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dig, weshalb der angefochtene Beschluss ein Machtmissbrauch darstellt oder in-
wiefern er im Vergleich zu anderen gleichwertigen Möglichkeiten besondere
Nachteile für sie bringt. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das Verhalten des
Verwalters oder das Beschlussverfahren die Rechts- oder Gemeinschaftsordnung
verletzt. Weder die Einberufung einer ausserordentlichen Versammlung noch die
Traktandenliste (Urk. 4/10) missachtet Gesetz oder Statuten. Eine Verletzung von
Art. 2 ZGB oder Art. 20 OR ist weder in Einzelpunkten noch gesamthaft auszu-
machen.
6. Nach dem Gesagten leiden die an der Stockwerkeigentümerversammlung
vom 8. Mai 2012 gefassten Beschlüsse an keinem Mangel. Sie sind nicht aufzu-
heben oder für nichtig zu erklären. Die Klage ist abzuweisen.
IV.
Ausgangsgemäss werden die Kläger für das Berufungsverfahren kosten-
und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Streitwert wurde von der
Vorinstanz auf Fr. 30'000.– geschätzt, was unangefochten blieb (Urk. 22 S. 16).