# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5d3c846f-5ca5-4bd4-a6f5-64c00becf818
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. A._ sel. [nachfolgend: A._], geboren 1939, war Eigentümer der
ursprünglichen Parzelle 677 des damaligen Grundbuchs E._ bei
H._. Diese Parzelle war 23'706 m2 gross und auf ihr befanden sich
ein Wohnhaus mit Assekuranz-Nr. 261 und ein Stall mit Assekuranz-Nr.
262. Im 2011 und 2015 fanden Abparzellierungen zulasten der
vorerwähnten ehemaligen Parzelle statt. Letztere wurde schliesslich in die
neue, 22'606 m2 grosse, unbebaute landwirtschaftliche Parzelle 10677
des Grundbuchs F._ sowie in die ebenfalls neue Parzelle 11465 mit
einer Fläche von 1'100 m2 aufgeteilt, auf der die beiden erwähnten
Gebäude stehen (neue Assek.-Nr. 1-261 und 1-262). Die unbebaute
Parzelle umschliesst dabei die bebaute.
2. Am 26. April 2004 schlossen A._ und B._, geboren 1958, einen
unbefristeten Mietvertrag über einen Teil des Wohnhauses mit Assek.-Nr.
1-261 auf der damaligen Parzelle 677 zum Mietzins von CHF 4'000.00
jährlich bei einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Als Mietbeginn war
rückwirkend der 1. Juli 2003 vorgesehen (act. C.3.6.5.2 = act. C.3.1 = act.
B.6).
3. Am 3. Juni 2009 räumte A._ B._ ein limitiertes Vorkaufsrecht an
der damaligen Parzelle 677 ein, welches am 4. Juni 2009 im Grundbuch
eingetragen wurde (act. C.3.2 = act. C.3.6.5.5 = act. B.11). Im Vertrag
wurde unter anderem festgehalten, das Vorkaufsrecht könne am ganzen
Grundstück wie auch an jedem Grundstückteil ausgeübt werden, welches
nach einer allfälligen Parzellierung verkauft werde. Der Vorkaufspreis
betrug CHF 5.00 pro m2 Land, das bei Ausübung vom Vorkaufsrecht
erfasst wird. Für das Wohnhaus und den Stall sowie allfällige weitere
Gebäude betrug der Vorkaufspreis 50% des amtlich geschätzten
Zeitwertes im Ausübungszeitpunkt.
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Gleichentags errichtete A._ offenbar eine letztwillige Verfügung
zugunsten von B._ (das Dokument befindet sich allerdings nicht bei
den Akten).
4. Mit neuer letztwilliger Verfügung vom 27. Oktober 2011 widerrief er
diejenige vom 3. Juni 2009 und vermachte B._ die damaligen
Grundstücke (a) Nr. 1465 (521 m2 mit Wohnhaus Assek.-Nr. 261) und (b)
Nr. 677 (23'185 m2 mit Stall) des Grundbuchs der Gemeinde E._ (act.
C.2.4 = Teil von act. C.3.6.1 = act. B.14).
5. Im Rahmen eines mit B._ abgeschlossenen Kaufvertrages vom
28. Juni 2012 begründete A._ für sich ein unentgeltliches
lebenslängliches Wohnrecht in Form eines Benützungsrechts (teilweise
alleinig und teilweise als Mitbenützungsrecht) am damaligen Grundstück
Nr. 1465 bzw. am Wohnhaus Assek.-Nr. 261. Gleichzeitig verkaufte er
B._ das genannte Grundstück für CHF 90'000.00. Das Wohnrecht
wurde am 29. Juni 2012 im Grundbuch eingetragen (act. C.3.3 = act.
C.3.6.2 = act. B.12).
6. In der Folge wurde am 29. September 2015 die oben erwähnte zweite
Parzellierung vorgenommen und die Parzellennummern wurden mutiert
(siehe oben 1.). Mit Kaufvertrag vom 19. November 2015 verkaufte
A._ dann B._ 580 m2 Boden inklusive den Stall (neue Assek.-Nr.
1-262) ab der (neu nummerierten) Parzelle 10677 (vormals 677), wobei
dieses Teilstück mit dem (ebenfalls neu nummerierten) Grundstück Nr.
11465 zu vereinigen sei. Unter dem Punkt "Bereinigungen Grundstück
11465" wurde unter anderem angemerkt, die Anmerkung
"nichtlandwirtschaftliches Grundstück" sei gestützt auf die Verfügung des
Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden [nachfolgend:
GIHA] vom 19. Oktober 2015 auf den Zugang von 580 m2 ab Grundstück
Nr. 10677 auszudehnen und könne mithin auf Grundstück Nr. 11465
unverändert belassen werden. Der genannte Kaufvertrag wurde am
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20. November 2015 im Grundbuch eingetragen (act. C.3.4 = act. C.3.6.3
= act. B.13).
7. Am 20. September 2017 verstarb A._ und hinterliess seine in I._
wohnhafte Schwester, C._, geboren 1935, als Alleinerbin. Infolge
Erbgangs wurde diese später (per 13. Juni 2018) zur Alleineigentümerin
der Parzelle 10677.
Inzwischen teilte das Regionalgericht Plessur B._ mit Schreiben vom
15. Dezember 2017 mit, der Erblasser A._ habe zu seinen Gunsten
ein Vermächtnis ausgesetzt. Dabei zitierte es den Text der letztwilligen
Verfügung vom 27. Oktober 2011. Bei Fragen betreffend die Ausrichtung
des Vermächtnisses werde er gebeten, sich mit C._ in Verbindung zu
setzen (act. C.2.5 = Teil von act. 3.6.1).
8. Im Februar 2018 fand ein informeller Mail- und Telefonverkehr zwischen
B._ und dem Grundbuchamt respektive dem GIHA statt (vgl. act.
C.3.6.4).
9. Dazu vom GIHA aufgefordert, legte B._ diesem Amt mit Schreiben
vom 26. Februar 2018 dar, wie es zum Vermächtnis gekommen sei (act.
C.3.6.5 = act. C.2.3 = act. B.7).
Er habe schon lange eine Rückzugsmöglichkeit gesucht. Im August 2002
habe er dann A._ kennengelernt und ihn angefragt, ob er sein
Maiensäss im G._ vermieten würde und A._ willigte ein. Ab
September 2002 sei er regelmässig ins G._ zu A._ gegangen.
Er habe das Haus geräumt, geputzt und mit seinem Schwiegersohn
(Dachdecker/Zimmermann) instand gestellt. Anschliessend habe er im
2003 mit A._ den Mietvertrag abgeschlossen. A._ habe sehr
Freude am Ergebnis der aufwändigen Aufräumarbeiten gehabt, was die
Beilage 1 bezeuge (act. C.3.6.5.1 = act. B.8). Er habe gewollt, dass
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B._ diesbezüglich in finanzieller Hinsicht nicht zu kurz käme, sollte
A._ sterben, denn er habe seinen Verwandten nicht getraut.
Deswegen habe er vorgeschlagen, die in und um das Haus
vorgenommenen Arbeiten mit pauschal CHF 20'000.00 abzugelten,
worauf dies im Mietvertrag so vereinbart worden sei.
Anfangs sei A._ noch aktiver Bauer gewesen und er (B._) habe
ihm im Sommer jeweils gerne beim Heuen geholfen. Seit der
Pensionierung von A._ helfe er dem Nachbarn, der das Land
gepachtet hatte. Das sei für ihn aktive Erholung. Er geniesse es, seine Zeit
dort zu verbringen und nebst dem Helfen auch weitere Unterhaltsarbeiten
zu erledigen. A._ und er seien freundschaftlich verbunden und hätten
sich regelmässig getroffen: im Sommer in H._ und im Winter bei ihm
zuhause im Dorf unten. Dabei verwies B._ auf die Beilagen 3, 4 und
6 (act. C.3.6.5.3 = act. B.10; act. C.3.6.5.4 = act. B.9; act. C.3.6.5.6 mit
dem Satz von A._: "du bist der Richtige für das G._"). Mit der
Zeit habe A._ den Wunsch geäussert, B._ solle H._
erhalten. In einem ersten Schritt sei es dazu gekommen, dass im
September 2009 zunächst das limitierte Vorkaufsrecht vereinbart worden
sei. Nach gesundheitlichen Problemen habe sich A._ dann
entschlossen, im Oktober 2011 bezüglich H._ letztwillig zu verfügen
und es ihm zu vermachen.
B._ habe gegenüber A._ verschiedentlich bekundet, das Haus
gerne zu kaufen. Nach einiger Zeit nach der genannten letztwilligen
Verfügung habe sich A._ bei ihm gemeldet und sich zum Verkauf
bereit erklärt. 2012 habe er das Haus und 2015 den Stall erwerben
können, nach Errichtung eines Wohnrechts an einem Hausteil und
Mitbenutzungsrecht für Küche und Nebenräume für A._. Beide
Gebäude seien unterhalb des Schätzwertes der Gebäudeversicherung
Graubünden (GVG) verkauft worden und A._ habe bei beiden
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Verkäufen betreffend letztwillige Verfügung geäussert: "kann man stehen
lassen".
Der Notar, Dr. iur. K._, habe ihm versichert, dass er keine
Anhaltspunkte für eine Umgehung des BGBB sehe. Er (B._) hoffe,
das GIHA könne die Zustimmung für die Auslieferung des Vermächtnisses
geben.
10. Am 8. März 2018 ergänzte B._ gegenüber dem GIHA noch (act.
C.3.6.6), er verstehe nicht, weswegen er darlegen müsse, zu welchem
Zweck er das Land zu übernehmen gedenke. Hätte A._ kein
Testament errichtet, wäre das Land mangels Nachkommen seiner
einzigen Schwester zugefallen. Diese und deren Ehemann hätten vor
vielen Jahren ihr landwirtschaftliches Gewerbe in I._ altershalber
aufgegeben. Die Töchter wohnten im Unterland und seien nicht in der
Landwirtschaft tätig. Ausser, dass sie direkte Erbinnen wären, hätte man
die gleiche Ausgangslage, einfach mit anderen Personen. Was würden die
nicht landwirtschaftlich tätigen Erben mit dem Land machen? Wohl Freude
daran haben und verpachten, oder dann verkaufen. Diese Erben müssten
auch keinen Grund angeben, weshalb sie das Land behalten wollen, und
sie könnten mit dem Land im Rahmen des BGBB tun und lassen, was sie
wollten. Art. 62 BGBB unterscheide beim Erwerb eines
landwirtschaftlichen Grundstücks ohne Bewilligung nicht zwischen
Erbgang und erbrechtlicher Zuweisung. Somit könne gar keine Umgehung
des BGBB vorliegen. Wäre es anders, müsste man auch die Erben
diesbezüglich genauer überprüfen, was aber im Gesetz nicht vorgesehen
sei. Es sei der Wille von A._, dass er dieses Land erhalte.
11. Das GIHA stellte mit Schreiben vom 4. Juni 2018 an B._ fest (act.
C.3.6.7), dieser habe im Jahr 2012 käuflich das nichtlandwirtschaftliche
Grundstück Nr. 11465 mit dem Ferienhaus erworben, welches im Jahr
2015 mit dem Zukauf des ebenfalls nicht landwirtschaftlich genutzten
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Stallgebäudes ab Grundstück Nr. 10677 arrondiert worden sei. Somit sei
aus dem Nachlass von A._ einzig das (Rest-)Grundstück Nr. 10677
im Mass von 22'605 m2 als Gegenstand des Vermächtnisses verblieben.
Während das Grundstück mit den nichtlandwirtschaftlichen
Gebäulichkeiten bewilligungsfrei habe erworben werden können, falle das
Grundstück Nr. 10677 gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB als landwirtschaftliches
Grundstück in dessen allgemeinen Geltungsbereich und setze zum
Erwerb gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung voraus. Diese wird erteilt,
wenn kein zwingender Verweigerungsgrund nach Art. 63 Abs. 1 BGBB
vorliege.
B._ mache geltend, gemäss Art. 62 lit. a BGBB bedürfe der Erwerb
durch erbrechtliche Zuweisung keiner Bewilligung. Nachdem er aber die
Selbstbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Grundstücks Nr. 10677
nicht anstrebe und diese nach objektiven Kriterien auch nicht möglich sei,
sähe sich das GIHA als Bewilligungsbehörde des BGBB zur
Höhergewichtung und Durchsetzung des Selbstbewirtschaftungsprinzips
gezwungen. Entsprechend müsste es ein Gesuch um Erteilung einer
Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 BGBB kostenfällig verweigern bzw.
die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss Art. 84 BGBB negativ
beurteilen.
Nebst der Schwester des Erblassers, welche als Alleinerbin
bewilligungsfrei erwerben könne, komme als Erwerber in erster Linie ein
im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich wohnhafter Selbstbewirtschafter
in Frage. Eine Ausnahme könne nur gewährt werden, wenn aufgrund einer
öffentlichen Ausschreibung zum nicht übersetzten Preis im Sinne von
Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB kein Angebot eines Selbstbewirtschafters
vorliege.
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12. Am 12. Juni 2018 hielt der inzwischen anwaltlich vertretene B._
gegenüber dem GIHA zusammengefasst fest (act. C.3.6.8), die
Zuweisung mittels Vermächtnis falle unter Art. 62 lit. a BGBB und stelle
hier kein Umgehungsgeschäft und keinen nachträglichen Vollzug eines
ursprünglich ungültigen Vertrages dar. B._ sei infolge erbrechtlicher
Zuweisung als Eigentümer des landwirtschaftlichen Grundstücks [gemeint
wohl: Parzelle 10677] im Grundbuch einzutragen. Andernfalls werde um
Erlass einer anfechtbaren Verfügung ersucht.
13. Das GIHA erliess am 14. Juni 2018 seinen Entscheid (act. C.3.6.12 = act.
C.2.2 = act. B.2):
"1. Beim Grundstück Nr. 10677 handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück, welches dem Anwendungsbereich des BGBB unterliegt.
2. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 10677, F._, durch B._ [...] unterliegt auch im Rahmen der Vermächtnisausrichtung dem Bewilligungsverfahren.
3. (Verfahrenskosten)

## Considerations