# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** cbcf1970-4574-4daf-88ea-bb71aad3af5a
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2010
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Le 16 juin 2004, Y._ a acquis pour un montant de 350'000 fr., dans le cadre d’une réalisation forcée, les lots nos ******** et 1******** des feuillets nos 2********, 3******** et 4******** au registre foncier de la Commune d’Ollon. Ces deux lots, qui représentent chacun une quote-part de 725/100’000 de la propriété par étages «Résidence 5********» (ci-après: PPE Résidence 5********), parcelle de base n° 6******** du cadastre communal d’Ollon, confèrent un droit exclusif sur un appartement de 109,6 m
2
au deuxième étage de l’immeuble sis 7********, à Villars-sur-Ollon. Lors de la vente précédente, intervenue en 1994, ils ont été estimés chacun à 378'000 fr. Y._ a procédé à la réunion de ces deux lots, sous le numéro unique ********, dont l’estimation résulte de l’addition des deux précédentes, soit 756'000 fr.
Le 11 novembre 2005, Y._ a fait donation de ce lot, dont la valeur a été fixée à 624'800 fr., à sa fille B.X._. Le 25 juin 2009, B.X._ a vendu ce lot à Z._ et A._, pour un montant de 580'000 fr.
B.
Entre-temps, le 1
er
avril 2009, les époux X._ ont été imposés en 2007, dans le canton et sur la commune d’Ollon, pour un revenu de 23'400 fr. et une fortune de 781'000 fr. Ils ont formé une réclamation contre cette décision de taxation et, le 8 avril 2009, ont également saisi la Commission d’estimation fiscale du district d’Aigle (ci-après: CEFI) d’une demande de révision de l’estimation du lot reçu par B.X._ en donation.
Le 14 octobre 2009, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation, arrêtant celle-ci à 513'000 fr., décision contre laquelle les époux X._ ont formé une réclamation. Le 27 avril 2010, la CEFI a maintenu l’estimation arrêtée le 14 octobre 2009, dont elle a fixé la prise d’effet au deuxième semestre 2009.
C.
B.X._ et A.X._ recourent contre cette dernière décision, dont ils demandent l’annulation.
La CEFI propose le rejet du recours et la confirmation de la décision attaquée.
Dans leur réplique, les époux X._ maintiennent leurs conclusions. Ils ont produit une décision de l’Office d’impôt du district d’Aigle, du 14 avril 2010, admettant leur réclamation. Le gain immobilier résultant de la vente du 25 juin 2009, arrêté sur la base du prix d’achat en 2004, soit 350'000 fr., a été ramené de 147'078 fr. à 144'078 fr., des impenses par 3'000 fr. ayant été admises.
D.
Le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit
1.
Le recours est dirigé contre la décision du 27 avril 2010 tant en ce qui concerne le montant de l’estimation fiscale du lot de PPE qu’en ce qui a trait à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle estimation. Pour les recourants, ce montant devrait être arrêté à 327'500 fr. à compter du 16 juin 2004, puis à 453'750 fr. à compter du 25 juin 2009.
2.
On examinera en premier lieu la problématique de la modification de l’estimation fiscale et de l’entrée en vigueur de celle-ci.
a) Il est établi une estimation dite «estimation fiscale» en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1
er
al. 1 let. a et 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21). La compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du Registre foncier; ce dernier est compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la valeur vénale est connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de rendement est établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI, dans sa dernière teneur en vigueur depuis la novelle du 17 décembre 2008, applicable depuis le 1
er
janvier 2009).
b) La commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). L’art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la révision de l’estimation de son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s’écarte de l’estimation portée au registre; cette procédure de "révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure de mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al. 3 LEFI; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). L’art. 23 al. 1 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier, mais une demande de réexamen (ou de nouvel examen; ATF 136 II 177 consid. 2.1 p. 181 et les arrêts cités).
D
ans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.2009.0007 du 9 février 2009 consid. 1a; EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin 1998).
L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a notablement augmenté (v., notamment, arrêts
EF.2009.0007 du 9 février 2009 consid. 1a;
EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). La mise à jour des registres des estimations en ce qui concerne les mutations de la propriété s'opère par les soins du conservateur du registre foncier en même temps que les mutations correspondantes dans les autres registres (art. 36 du règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1). Le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des biens-fonds (art. 38 RLEFI). L'art. 23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen. Dans un arrêt F. 4/80 du 2 octobre 1981, la Commission centrale d’estimations fiscale des immeubles (ci-après: CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour cause le transfert à titre onéreux ou la transformation totale, d’une part, de la transformation partielle d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas, la réserve latente résultant de la différence de valeur entre l’estimation fiscale en vigueur et la valeur actuelle de l’immeuble est entièrement réalisée, ce qui ne serait en revanche pas le cas dans la deuxième situation. Seule l’augmentation de valeur intervenue du fait de la transformation devrait être prise en considération lorsque l’immeuble restant en mains du même propriétaire est transformé partiellement. C’est seulement si le motif de la mise à jour affecte l’immeuble dans son ensemble que l’estimation fiscale peut être mise à jour globalement (cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre 1989). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (arrêt EF.2006.0005 du 31 mars 2009 consid. 1a). Ces deux institutions ont en commun la réalisation, depuis la dernière décision d’estimation fiscale entrée en force, d’une modification notable des circonstances. Dans les deux cas, il s’agit d’une révision lato sensu, qui étend l’obligation pour l’autorité d’entrer en matière à des motifs postérieurs à la dernière taxation (v. Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, 2
ème
éd. Berne 2001, n° 2.4.4.1). Constituent notamment de tels faits nouveaux, les mutations, réunions ou divisions de biens-fonds, constructions ou démolitions de bâtiments, constitutions ou radiations de servitudes et toute opération qui a une incidence notable sur la valeur fiscale de l'immeuble (art. 20 LEFI; cf. arrêts EF.2006.005, déjà cité, consid. 1a; EF.1997.0027 du 22 juin 2006, consid. 1).
Une distinction s’impose toutefois entre les deux dispositions. La mise à jour de l’art. 20 LEFI peut soit intervenir d’office, soit sur requête du propriétaire. En revanche, il appartient exclusivement à celui-ci de requérir la révision au sens de l’art. 23 LEFI. Dans les deux cas sans doute, l'autorité doit, lorsqu'elle statue, appliquer le droit d'office (jura novit curia), sans être liée par les moyens qu'invoquent les parties; en revanche, on ne saurait reprocher à l'autorité d'avoir violé cette maxime après avoir statué. Par ailleurs, l'autorité n'a pas l'obligation d'accorder d'office aux administrés des droits que la loi fait dépendre d'une demande de leur part (v. Moor II, n° 2.2.6.5).
c) La mise à jour intervient à la suite de faits déterminés (énumérés à l'art. 20 LEFI) et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente ou de la cession justifiant la révision, respectivement le 1
er
janvier de l'année suivante, même si elle est arrêtée ultérieurement (arrêts EF.2007.0004 du 31 mars 2008; FI.1996.0060 du 17 octobre 2005; EF.2000.0014 du 5 février 2001, EF.1999.0018 du 27 janvier 2000 et les références). Une décision de nature fiscale peut en effet déployer ses effets sur une période fiscale, alors même qu'elle aurait été prise et notifiée à une date postérieure au début de ladite période, auquel cas, on ne saurait parler, sinon de manière impropre, d'effet rétroactif (arrêt FI.1993.0006 du 6 décembre 1994). Ainsi, à titre exemplatif, les estimations fiscales comprises dans la même étape d'une révision générale entrent toutes en vigueur simultanément, même si elles ont été prononcées ultérieurement, en première instance ou sur recours. De même, lorsque la cause de la remise à jour est un transfert de propriété opéré par donation, la nouvelle estimation fiscale peut fort bien "rétroagir" (arrêt EF.1990.0009 du 27 septembre 1991), les dates déterminantes d'une mise à jour étant le jour de la vente immobilière, en cas de transfert de propriété, ou encore celui du décès, en cas d'acquisition de la propriété par voie successorale (arrêt EF.1991.0010 du 5 janvier 1993). Enfin, le Tribunal administratif a retenu que la décision arrêtant une nouvelle estimation fiscale, à la suite d'une demande du contribuable, pouvait fort bien être déterminante au 1er janvier d'une année fiscale donnée, quand bien même elle était rendue ultérieurement seulement (en l'occurrence, la demande de nouvelle estimation était antérieure au 1er janvier de l'année déterminante : arrêt FI.1995.0115 du 29 novembre 1996; v. un cas similaire, EF.1995.0062 du 7 août 1996, relatif également à une demande de révision du propriétaire de l'immeuble, ensuite d'un déclassement de ce dernier ; v. en outre EF.2005.0001 du 30 mai 2005).
d) En l’espèce, la question se pose donc de savoir quand s'est produit l'événement qui devait donner lieu à la mise à jour de l'estimation fiscale, ce qui détermine par là-même l'entrée en force de la nouvelle estimation. En effet, les recourants concluent à ce que la décision attaquée se voie conférer une portée rétroactive, soit à compter du 16 juin 2004.
La Cour observe en premier lieu que l’autorité intimée n'a pas procédé d’office à une nouvelle estimation au moment de l’acquisition en vente forcée des deux lots par Y._, le 16 juin 2004, ni lorsque cette dernière a fait donation de ceux-ci à sa fille B.X._, le 11 novembre 2005. Elle n’y était cependant pas tenue. Il apparaît en second lieu que les recourants n'ont pas requis de révision de l'estimation fiscale suite au dépôt de l'acte notarié du 11 novembre 2005 au Registre foncier, pas plus qu'ils n'ont contesté les taxations pour l'impôt cantonal et communal sur le revenu et la fortune des années 2005 et 2006, dûment payés, bien qu'ils aient été établi sur la base de l'ancienne estimation fiscale, en vigueur depuis 1994. Or, il incombait à Y._ puis, après la donation, à B.X._ de présenter une demande motivée, conformément à l'art. 23 LEFI, en rendant vraisemblable que la valeur fiscale de l’immeuble avait notablement diminué depuis la vente de 1994. C’est seulement en recevant la notification de l’impôt cantonal et communal 2007 que B.X._ a requis la révision d’une estimation qu’elle a estimé trop élevée. Sa demande du 8 avril 2009 a été transmise à l’autorité intimée, qui a procédé à une nouvelle estimation, le 14 octobre 2009.
Dans sa décision sur réclamation du 27 avril 2010, l’autorité intimée, tout en maintenant l’estimation arrêtée le 14 octobre 2009, en a fixé l’entrée en vigueur au deuxième semestre 2009. Dès lors, on pourrait en retirer que l’autorité intimée a considéré, à juste titre, que l’événement justifiant la révision était la vente du 25 juin 2009. Or, dans sa réponse, celle-ci paraît revenir sur sa décision, puisqu’elle indique que cette nouvelle estimation déploie ses effets à compter du 8 avril 2009, date de la demande de révision. L’autorité intimée ne peut être suivie dans ses explications; cette date ne peut être considérée comme un événement susceptible de justifier une révision de l’estimation. Il n’y a donc pas lieu de modifier la décision attaquée sur ce volet.
3.
Il importe en second lieu de s’assurer que le montant de la nouvelle estimation de l’immeuble, soit 513'000 fr., a été arrêté en conformité avec les textes de loi.
a) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel:
«
La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée»
(v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3). A cet égard, ces instructions précisent également que, pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule n° 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet égard, l’art. 23 al. 1 RLEFI précise:
«Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable»
. L'art. 9 RLEFI réserve cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération. Dans un arrêt relativement ancien (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994), le Tribunal administratif a considéré que la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans des arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission (cf. arrêts EF 2004.0001 du 20 octobre 2004 ; EF 1999.0002 du 7 mai 1999 ; EF 1997.0007 du 14 juillet 1997 ; EF 1998.0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition au motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de négociations).
En l’occurrence, l’autorité intimée s’est fondée sur une valeur vénale de 660'000 fr., soit 6'000 fr. le mètre carré pour une surface de 110 m
2
, ceci sur la base de lots comparables vendus dans un passé récent jusqu’à 6'400 fr. le mètre carré. Or, B.X._ a vendu cet appartement pour un montant de 580'000 fr. le 25 juin 2009, soit un peu plus de 5270 fr. le mètre carré. Pour les recourants, seul ce dernier montant devrait entrer en considération pour déterminer la valeur vénale. En effet, cet événement justifie une mise à jour de l’estimation fiscale, comme on l’a vu au considérant qui précède. Or, l’autorité intimée n’a pas évoqué l’art. 9 RLEFI et rien n’indique que la vente du 25 juin 2009 ait eu lieu
dans des circonstances extraordinaires dont il y aurait lieu de ne pas tenir compte.
Dès lors, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la valeur fixée dans l’acte de vente l’aurait été à un montant inférieur à la valeur réelle. Il n’y a donc pas lieu de s’écarter du montant de 580’000 fr., dès lors que celui-ci est donc censé représenter la valeur marchande de l’appartement au jour de la vente.
b) La valeur de rendement est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 et 22 RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 RLEFI).
Les recourants ne contestent pas les éléments retenus par l’autorité intimée pour déterminer la valeur de rendement de l’appartement, soit 110 m
2
à 250 fr.; ils critiquent en revanche le taux de capitalisation pris en considération, soit 7,5%, et requièrent l’application in casu d’un taux de 9%. Selon eux, la valeur retenue par l’autorité intimée, soit 366'000 fr., devrait être ramenée à 305'000 fr.
A teneur de l'art. 7 al. 1 RLEFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
La justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles (art. 7 al. 2 RLEFI). La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 al. 1 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'art. 7, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (art. 21 al. 2 RLEFI). Ces règles trouvent également application pour la détermination du taux de capitalisation en cas de calcul de la valeur de rendement d'une villa; ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles locatifs (art. 22 al. 1 et 2 RLEFI). Selon les instructions CEFI, le taux généralement admis pour une propriété par étages se situe entre 7 et 8 % pour les villas mitoyennes et 8 et 8,5 % pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux. L'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération. Les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 se fondent, pour leur part, sur la pratique généralement admise; le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).
L’autorité intimée n’a fourni aucune explication à l’appui du taux de capitalisation qu’elle a appliqué en l’occurrence, soit 7,5%. Or, ce taux se situe en deçà des instructions précitées et de la pratique constante des autorités. Pour justifier l’application d’un taux excédant ce qui est admis en pratique, soit 9%, les recourants n’en disent pas davantage; on ne voit notamment pas que les places de stationnement exigent un entretien particulièrement important justifiant que le taux maximal prévu par l’art. 7 al. 1 RLEFI fût applicable. Il n’y a donc pas lieu de s’écarter du taux de 8%, de sorte que la valeur de rendement de l’appartement doit être fixée à 343'000 fr. (
{
110 m2 x 250.- : 8%
}
x 100).
c) Il s’avère en définitive que l’estimation fiscale devrait, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la façon suivante :
343'000 fr. + 580’000 fr.
= 461’500 fr .
2
Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993).
En l’espèce, plus de 5% séparent le montant de l’estimation attaquée (513’000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, le recours sera admis, partiellement, pour ce motif également.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent le Tribunal à admettre partiellement le recours. Le sort du recours commande que les frais de justice soient laissés à la charge de l’Etat (art. 91 LPA-VD). En outre, des dépens réduits selon alloués aux recourants, qui obtiennent partiellement gain de cause avec l’assistance d’un conseil (art. 55 et 91 LPA-VD).