# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2c333854-0056-5c4b-b24f-b96ae7d9c62c
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_004
**Year:** 2020
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Rental and Lease

## Facts

EN FAIT
A.
Par ordonnance du 25 septembre 2019, reçue par A_ le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la conclusion subsidiaire formée par celle-ci tendant à une baisse de son loyer de 15,25% dès le 1
er
janvier 2019, et transmis la demande à [la banque] B_, en lui impartissant un délai au
15 novembre 2019 pour répondre par écrit à la demande et déposer les titres invoqués comme moyen de preuve.
Cette décision ne comporte aucune motivation, à part les références au dépôt de la demande, à l'autorisation de procéder et aux art. 60, 197, 209 et 245 al. 2 CPC.
B. a.
Par acte expédié le 7 octobre 2019 au greffe de la Cour de justice, A_ a formé recours contre cette ordonnance, sollicitant son annulation. Elle a conclu, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision motivée, et, subsidiairement, à ce que la Cour dise que la conclusion subsidiaire tendant à une baisse de loyer durant la prolongation de bail est recevable.
Elle s'est plainte d'une violation de son droit d'être entendue, les premiers juges n'ayant pas motivé la décision d'irrecevabilité de la conclusion subsidiaire. Elle a également fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 227 al. 1 CPC et 273 al. 5 CO, la conclusion en baisse de loyer, nouvelle lors de l'introduction de la demande au Tribunal après l'échec de la tentative de conciliation, présentant un lien de connexité avec la prétention en prolongation de bail.
b.
Dans sa réponse du 21 octobre 2019, B_ a conclu au rejet du recours.
c.
Par réplique et duplique des 11 et 25 novembre 2019, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
d.
Les parties ont été avisées par plis du greffe du 27 novembre 2019 de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure de première instance :
a.
Les parties sont liées depuis le 6 mars 2001 par un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces au 3
ème
étage de l'immeuble sis
route 1_ [no.] _ à C_ [GE].
Le bail a débuté le 1
er
janvier 2001 pour venir à échéance le 31 décembre 2001. Il s'est depuis lors renouvelé d'année en année. Le préavis de résiliation est de trois mois.
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 10'092 fr., depuis le 1
er
janvier 2011, et les provisions pour charges à 1'440 fr., dès le 1
er
novembre 2009.
b.
Par avis officiel du 14 juin 2018, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 décembre 2018 ou toute autre échéance légale.
c.
Le 9 juillet 2018, A_, comparant en personne, a contesté ledit congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Non conciliée à l'audience de la Commission du 17 juin 2019, l'autorisation de procéder a été délivrée le même jour.
d.
La cause a été introduite au Tribunal le 16 août 2019 par demande motivée. A_, représentée par un mandataire professionnellement qualifié, a conclu à l'annulation du congé, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 31 décembre 2022, à être autorisée à restituer les locaux en tout temps moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois et à ce que le loyer soit baissé de 15,25% dès le 1
er
janvier 2019.
e.
Le Tribunal a tenu une audience de débats le 19 septembre 2019. A cette occasion, il a informé les parties de ce qu'un délai serait fixé à la bailleresse pour répondre à la demande.
f.
Sur quoi, le Tribunal a rendu l'ordonnance entreprise.

## Considerations

EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Le recours est recevable contre les décisions finales de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC).
La cause étant de nature patrimoniale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1;
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2), l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).
Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Retornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Commentaire bâlois, 3
ème
éd., 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
1.2
En l'espèce, l'ordonnance entreprise constitue à la fois une ordonnance d'instruction, en tant qu'elle fixe un délai de réponse à l'intimée, et une décision finale, en tant qu'elle déclare irrecevables les conclusions subsidiaires en baisse de loyer formées par la recourante.
En première instance, la recourante a conclu à ce que le loyer soit baissé de 15,25% dès le 1
er
janvier 2019, soit durant la prolongation du bail, dont l'échéance maximale, de quatre ans, serait le 31 décembre 2022. La valeur litigieuse
s'élève ainsi à 6'156 fr. arrondis (10'092 fr. x 15,25% = 1'530 fr. 03 x 4 ans
= 6'152 fr. 12).
Par conséquent, seule la voie du recours est ouverte contre la décision finale.
1.3
En ce qui concerne l'ordonnance d'instruction, elle est susceptible d'un recours immédiat. L'hypothèse visée à l'art. 319 let. b ch. 1 CPC n'étant pas réalisée, le recours est soumis aux conditions restrictives de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC. Il n'est ainsi recevable que pour autant que la décision querellée soit de nature à causer un préjudice difficilement réparable au recourant (
ACJC/420/2019
du 19 mars 2019
consid. 1.2;
ACJC/1823/2018
du 18 décembre 2018).
Il convient ainsi d'examiner si la condition du préjudice difficilement réparable est remplie pour admettre la recevabilité du recours. Cette condition sera examinée sous considérant 3 ci-après.
2.
La recourante reproche au Tribunal d'avoir violé son droit d'être entendue, d'une part en raison de l'insuffisance de motivation de l'ordonnance entreprise, et, d'autre part, de ce qu'elle n'a pas pu se déterminer sur la recevabilité de sa conclusion nouvelle, avant qu'une décision ne soit rendue.
2.1
Le droit d'être entendu, ancré à l'art. 29 al. 2 Cst. en tant que garantie constitutionnelle minimale, se trouve réglé au niveau légal par l'art. 53 CPC, pour le domaine d'application du CPC. La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral en relation avec l'art. 29 al. 2 Cst. doit aussi être prise en compte pour l'interprétation de cette disposition (arrêts du Tribunal fédéral
5A_465/2014
du 20 août 2014 consid. 5.1;
5A_805/2012
du 11 février 2013 consid. 3.2.3;
5A_109/2012
du 3 mai 2012 consid. 2.1;
5A_31/2012
du 5 mars 2012 consid. 4.3 et les références).
Le droit d'être entendu est un grief de nature formelle dont la violation entraîne l'annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF
127 V 431
consid. 3d/aa), qu'il convient d'examiner avant tout autre (ATF
135 I 279
consid. 2.6.1;
124 I 49
consid. 1). L'admission du grief conduit au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision (ATF
134 III 379
consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral
5D_19/2018
du 14 février 2018 consid. 2.2).
Une violation du droit d'être entendu qui n'est pas particulièrement grave peut être exceptionnellement réparée devant l'autorité de recours lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une telle autorité disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité précédente sur les questions qui demeurent litigieuses (ATF
136 III 174
consid. 5.1.2;
133 I 201
consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral
5A_126/2018
du 14 septembre 2018 consid. 5 et 6;
5A_897/2015
du 1
er
février 2016 consid. 3.2.2), et qu'il n'en résulte aucun préjudice pour le justiciable (ATF
136 III 174
consid. 5.1.2 a contrario).
Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable au sens des art. 29 Cst. et 6 CEDH, le droit d'être entendu confère au justiciable le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, dans la mesure où il l'estime nécessaire (ATF
142 III 48
consid. 4.1.1 et les références citées).
Selon la jurisprudence, en vertu de la règle "jura novit curia", le Tribunal n'est en principe pas lié par les moyens de droit développés par les parties. Il n'a l'obligation d'interpeller les parties sur la portée à reconnaître aux règles de droit qu'à titre exceptionnel, lorsqu'il envisage de fonder sa décision sur une norme ou une considération juridique qui n'a pas été évoquée au cours de la procédure antérieure et dont les parties ne pouvaient pas supputer la pertinence (arrêt du Tribunal fédéral
4A_328/2019
du 9 décembre 2019 consid. 2; ATF
130 III 35
consid. 5 et les références citées).
2.2
La jurisprudence a également déduit du droit d'être entendu, consacré par l'art. 29 al. 2 Cst., le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF
138 IV 81
consid. 2.2). Il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF
137 II 266
consid. 3.2;
136 I 229
consid. 5.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF
141 V 557
consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral
2C_879/2015
du 29 février 2016 consid. 4.1). Les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait et de droit retenus par le juge pour arriver au dispositif. Une motivation insuffisante constitue une violation du droit d'être entendu (ATF
139 IV 179
consid. 2.2;
138 IV 81
consid. 2.2;
133 III 235
consid. 5.2), que la juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien en appel que dans le cadre d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
ème
éd. 2019, n. 7 ad art. 238 CPC et n. 18 ad art. 239 CPC).
2.3
La cause est soumise à la procédure simplifiée, s'agissant d'un litige portant sur la protection contre les congés ou la prolongation du bail (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. c CPC).
L'art. 244 CPC, qui traite du contenu de la demande en procédure simplifiée, prévoit que celle-ci peut être déposée dans les formes prescrites à l'art. 130 CPC (procédure ordinaire) ou dictée au procès-verbal du Tribunal.
Par rapport à la demande en procédure ordinaire, l'art. 244 al. 1 CPC prévoit des allégements de deux types : d'une part, les exigences formelles sont restreintes et plusieurs variantes sont rendues possibles, afin de permettre le cas échéant à un non-juriste de procéder lui-même, la procédure simplifiée devant être ouverte aux non-professionnels du droit. D'autre part, le contenu peut aussi être allégé, en particulier en matière d'énonciation des faits et des preuves offertes (Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 244 CPC).
Sous réserve de la description de l'objet du litige, la demande simplifiée n'a pas besoin de renfermer des allégués de fait ou de droit et le demandeur n'est pas davantage tenu d'indiquer les moyens de preuve qu'il souhaite administrer (Tappy, op. cit., n. 15 ad art. 244 CPC).
Le justiciable peut choisir une solution intermédiaire, par exemple en introduisant dans la demande simplifiée des faits détaillés structurés en allégués séparés, voire numérotés, mais sans offre de preuves individualisées pour chacun d'eux (Tappy, op. cit., n. 16 ad art. 244 CPC).
Si la demande est motivée, le tribunal fixe un délai au défendeur pour se prononcer par écrit (art. 245 al. 2 CPC).
En procédure simplifiée, le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve (art. 247 al. 1 CPC).
Les parties ont la possibilité de compléter librement leurs allégations et offres de preuves, en principe oralement lors d'une audience permettant au tribunal ou au magistrat chargé de la conduite du procès de s'acquitter de son devoir d'interpellation accru. Cela peut être le cas aussi bien lors d'une audience d'instruction selon l'art. 246 al. 2 in fine CPC qu'au début des débats principaux (Tappy, op. cit., n. 12 ad art. 246 CPC).
2.4
Les conclusions de la demande doivent correspondre à celles mentionnées dans l'autorisation de procéder et ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de l'art. 227 CPC (arrêt du Tribunal fédéral
5A_588/2015
du 9 février 2016 consid. 4.3.1).
La demande peut être modifiée si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et que la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la dernière prétention (art. 227 al. 1 let. a CPC).
Pour examiner le lien de connexité entre la conclusion nouvelle et la demande initiale, le contenu de la prétention juridique se détermine au regard de l'action ouverte, des conclusions de la demande et des faits invoqués à l'appui de celle-ci, autrement dit par le complexe de faits sur lequel les conclusions se fondent. Un complexe de faits voisin suffit (arrêt du Tribunal fédéral
5A_16/2016
du 26 mai 2016 consid. 5.1; Willisegger, Basler Kommentar ZPO, 3
ème
éd., 2017, n. 4 ad art. 230 CPC; Leuenberger, in Kommentar ZPO, 3
ème
éd. 2016, n. 21 ad art. 227 CPC).
2.5
En l'occurrence, le Tribunal a tenu une audience de débats. A cette occasion, il n'a pas abordé la question de la recevabilité des conclusions prises par la recourante, en particulier celle relative à la baisse de loyer durant la prolongation du bail, ni interpellé les parties sur ce point, avant de rendre sa décision. Il n'a pas non plus informé les parties de ce qu'il gardait la cause à juger sur cette question. Ce faisant, il a violé le droit d'être entendues des parties, dont la recourante.
Par ailleurs, sa décision ne comporte aucune motivation permettant de comprendre pour quel motif il a décidé de déclarer irrecevable ladite conclusion. Le Tribunal a ainsi également violé le droit d'être entendue de la recourante.
Le droit d'être entendu étant un droit de nature formelle, sa violation entraîne l'annulation de la décision entreprise, la Cour ne disposant pas d'un plein pouvoir d'examen dans la présente procédure de recours, celui-ci étant restreint à la violation de la loi et à la constatation manifestement inexacte des faits.
3.
Reste à examiner la recevabilité du recours formé contre l'ordonnance d'instruction fixant un délai de réponse.
3.1
3.1.1
La notion de "préjudice difficilement réparable" est plus large que celle du "préjudice irréparable" au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF (ATF
138 III 378
consid. 6.3;
137 III 380
consid. 2, in SJ 2012 I p. 73; arrêt du Tribunal fédéral
5A_24/2015
du 3 février 2015).
Constitue un "préjudice difficilement réparable" toute incidence dommageable, y compris financière ou temporelle, qui ne peut être que difficilement réparée dans le cours ultérieur de la procédure. L'instance supérieure doit se montrer exigeante, voire restrictive avant d'admettre l'accomplissement de cette condition, sous peine d'ouvrir le recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a clairement exclu : il s'agit de se prémunir contre le risque d'un prolongement sans fin du procès (ATF
138 III 378
consid. 6.3;
137 III 380
consid. 2, in SJ 2012 I p. 73;
ACJC/1144/2017
du 12 septembre 2017 consid. 1.3.1 et les références citées;
ACJC/1311/2015
du 30 octobre 2015 consid. 1.1 et les références citées).
Le préjudice sera ainsi considéré comme difficilement réparable s'il ne peut pas être supprimé ou seulement partiellement, même dans l'hypothèse d'une décision finale favorable au recourant (Reich, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO],
Baker & McKenzie [éd.], 2010, n. 8 ad art. 319 CPC).
3.1.2
Il appartient au recourant d'alléguer et d'établir la possibilité que la décision incidente critiquée lui causerait un préjudice difficilement réparable, à moins que cela ne fasse d'emblée aucun doute (par analogie : ATF
137 III 324
consid. 1.1;
134 III 426
consid. 1.2;
133 III 629
consid. 2.3.1).
3.2
En l'espèce, compte tenu de la grave violation du droit d'être entendue de la recourante et dans la mesure où la décision entreprise a été rendue au commencement de la procédure, il apparaît disproportionné d'exiger de la recourante qu'elle attende le prononcé du jugement final pour se plaindre de la violation de son droit d'être entendue commise à peine la cause introduite.
La condition du préjudice difficilement réparable est ainsi réalisée.
4.
L'ordonnance querellée sera dès lors annulée. Il reviendra au Tribunal de permettre aux parties de se déterminer sur la recevabilité de la conclusion subsidiaire en baisse de loyer, modifiant les conclusions initialement prises par la recourante devant l'autorité de conciliation, soit en leur impartissant un délai pour déposer une détermination écrite, soit en fixant une audience à cet effet, et de rendre une nouvelle décision sur ce point. Cela fait, un nouveau délai devra être imparti à l'intimée pour répondre à la demande et verser ses titres.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *