# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a2d53333-6a4b-5c4b-acb2-aff3b3703201
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 1'435.- per il mapp. no. 133 RFD di _;
- CHF 1'152.- per il mapp. no. 139 RFD di _.
Il reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dal RI 1, che comprendeva pure i mappali nr. 60 e 195 RFD di _, è stato parzialmente accolto dall’UCS, limitatamente al mapp. no. 195, con decisione 13 settembre 2005.
3. Con ricorso 3/4 ottobre 2005 il RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando che nella determinazione dei valori di stima dei mapp. nr. 133 e 139 venga considerato pure il valore degli edifici sede delle scuole elementari che, dal 31 dicembre 2000, data di scadenza del diritto di superficie concesso a favore del Comune di _, sono diventati a tutti gli effetti di esclusiva proprietà del Beneficio Prepositurale di _.
Malgrado i due mappali si trovino tuttora in zona per attrezzature pubbliche (AP), il ricorrente chiede inoltre che il valore dei terreni venga riconsiderato, adeguato a quello delle particelle vicine e ponderato con i valori degli edifici.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che i due mappali oggetto di ricorso, sui quali sono edificati due edifici che ospitano le scuole comunali, sono contigui.
A seguito di una puntuale richiesta, il Tribunale ha assegnato al ricorrente un termine scadente il 31 dicembre 2005 per determinarsi in merito ad un eventuale ritiro del gravame, che poi, con scritto 21 dicembre 2005, è stato integralmente confermato specificando che le due proprietà sono tuttora affittate al Comune di _ per l’importo mensile di CHF 8'930.-
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame del RI 1, amministratore e rappresentante del Beneficio Prepositurale di _ e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
Il valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3 Lst.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. Nella fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore metrico e di reddito degli edifici, escludendoli completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito, se non che le proprietà ad uso pubblico avrebbero una valutazione diversa da quelle ad uso prettamente privato o che rappresentano un bene patrimoniale dei vari enti pubblici (decisione su reclamo, pagina 2).
A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. e del fatto dal 1. gennaio 2001 pure gli edifici costruiti a suo tempo dal Comune di _, allora beneficiario di un diritto di superficie su entrambi i mappali, sono divenuti a tutti gli effetti di proprietà del Beneficio Prepositurale di _, l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che il ricorrente se ne lamenta (cfr. punto 3. del contratto 11 ottobre 1990 di costituzione di un diritto di superficie a favore del Comune di _, nonché lo scritto 24 novembre 2004 del Municipio del Comune di _ al Consiglio Parrocchiale).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è sanabile in questa sede, ritenuto che l’UCS ha completamente tralasciato di valutare gli edifici costruiti sui due fondi e che, in caso contrario, il ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto, la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto viene rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio che tenga conto pure della presenza degli edifici.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations