# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 28ca77c6-841a-5d33-a3d3-2c80bf1249b8
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2009
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Il 25 marzo 1997 i membri della comunione ereditaria fu _, rappresentati da _, in veste di locatori, e la AP 2 (in seguito: AP 2), quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto le "superfici formanti il Ristorante _ al n. _ di via _ a _ e destinate alla gerenza dello stesso", per un periodo dal 1° aprile 1997 al 31 marzo 2007, con rinnovo quinquennale in assenza di disdetta con preavviso di sei mesi. La pigione annuale è stata fissata in fr. 2'500.- mensili oltre spese accessorie durante i primi cinque anni di locazione e, per gli anni successivi, è stato previsto un adeguamento all’indice del costo della vita, tenuto conto di un aumento di almeno due punti rispetto al precedente (doc. A).
B.
Il 2 dicembre 1997 la conduttrice ha sublocato l’ente a _ dal 1° gennaio 1998 al 31 dicembre 1998 (inc. UC 87/2007: doc. 4). Il 1° gennaio 2000 la conduttrice ha nuovamente sublocato l’oggetto a _ e _ fino al 31 dicembre 2001 (loc. cit.: doc. 5). Il 26 novembre 2003 la conduttrice ha infine sublocato l’ente a AP 1 dal 1° dicembre 2003 al 31 marzo 2007. La pigione è stata fissata in fr. 3'800.- mensili (inc. DI.2008.7: doc. E).
C.
AO 2 e AO 1 sono diventate comproprietarie dell’immobile nel 2000 (inc. DI.2007.8: doc. 1 e 2). Il 15 settembre 2006 le locatrici hanno notificato la disdetta ordinaria alla conduttrice per il 31 marzo 2007. Con istanza 11 ottobre 2006 quest’ultima ha chiesto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno (in seguito: UC) di accertare la nullità della disdetta. Constatato che la disdetta non era stata comunicata mediante modulo ufficiale, il 30 novembre 2006 l’UC, con l’accordo delle parti, ha sospeso la procedura in vista di un eventuale accordo bonale (inc. UC 176/2007). Con scritto 15 febbraio 2007 l’avv. dott. RA 1, patrocinatore delle proprietarie, ha invitato la conduttrice AP 2 a usare riguardo verso gli abitanti della casa e i vicini, con riferimento alla quiete notturna, con l’avvertenza che in caso di persistenza di scorrettezze nel comportamento avrebbero disdetto il contratto di locazione (inc. DI.2007.8: doc. G). Il 16 febbraio 2007 le locatrici hanno spedito alla subconduttrice AP 1 un’analoga missiva (inc. UC 87/2007: doc. 21). Con modulo ufficiale, il 3 maggio 2007 le locatrici hanno notificato alla conduttrice la disdetta della locazione con effetto dal 30 giugno 2007 (inc. UC 87/2007: doc. F). A richiesta della conduttrice, le locatrici hanno motivato la disdetta con la persistenza nel violare l’obbligo di diligenza e riguardo nei confronti dei vicini. Le locatrici hanno altresì affermato di aver constatato una sottrazione di energia elettrica da parte della conduttrice, determinati danneggiamenti all’ente locato e l’occupazione di spazi non condotti in locazione (inc. UC 87/2007: doc. H).
D.
Con istanza 1° giugno 2007 la conduttrice ha chiesto all’UC di Locarno di accertare la nullità della disdetta 3 maggio 2007, in via subordinata di concederle una protrazione della locazione di 6 anni a decorrere dal 30 settembre 2007. Essa ha invocato l’abusività della disdetta giusta gli art. 271 e 271a cpv. 1 lett. d CO. In particolare, la conduttrice ha affermato l’esistenza del precedente procedimento dinanzi al medesimo UC (vedi sopra, lett. C), ha asserito la generalità sia dello scritto 15 febbraio 2007 sia della motivazione di cui alla missiva 21 maggio 2007, così come ha contestato le violazioni contrattuali. Il 4 settembre 2007 l’UC ha stralciato dai ruoli l’istanza di cui all’inc. UC 176/2007 per ritiro della disdetta ordinaria 15 settembre 2006. Il 4 settembre 2007 esso ha constatato la mancata conciliazione delle parti in merito alla contestazione della disdetta 3 maggio 2007. Adita con istanza 24 settembre 2007 dalla conduttrice, in assenza di decisione da parte dell’UC la Pretura del Distretto di Locarno città ha dichiarato tale domanda irricevibile (decreto inc. DI.2007.186, contenuto nell’inc. UC 87/2007). Con decisione 13 dicembre 2007 l’UC ha infine accertato la validità della disdetta straordinaria e ha respinto la richiesta di protrazione (loc. cit.).
E.
Con istanza 14 gennaio 2008 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Locarno città, chiedendo l’annullamento della disdetta 3 maggio 2007 (inc. DI.2008.7). Nel frattempo, le locatrici si sono a loro volta rivolte alla Pretura con istanza 20 dicembre 2007, con la quale hanno postulato lo sfratto della conduttrice (inc. DI.2007.251). Lo stesso giorno esse hanno altresì introdotto una domanda di sfratto nei confronti della subconduttrice AP 1 (inc. DI.2007.252). All’udienza di discussione 18 gennaio 2008 il Pretore ha congiunto le tre cause testé menzionate. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali si sono confermate nei rispettivi punti di vista. Statuendo con sentenza 25 agosto 2008 il Pretore ha accertato l’efficacia della disdetta e ha accolto le istanze di sfratto.
F.
Con appello 4 settembre 2008 la subconduttrice AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di annullare la disdetta e di respingere l’istanza di sfratto. Con gravame 5 settembre 2008 la conduttrice AP 2 ha anch’essa adito questa Camera, chiedendo la riforma della sentenza pretorile – previo conferimento dell’effetto sospensivo – nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto. Con osservazioni 13 ottobre 2008 le locatrici postulano la reiezione dell’appello di AP 2, nella misura in cui sia ricevibile, e con appello adesivo postulano la riforma del dispositivo sugli oneri processuali, nel senso di condannare quest’ultima al pagamento in loro favore di fr. 3'000.- (fr. 2'400.- per la procedura di contestazione della disdetta e fr. 600.- per quella di sfratto) a titolo di ripetibili. Con osservazioni di medesima data, le locatrici chiedono poi la reiezione, nella misura in cui ricevibile, anche dell’appello della subconduttrice. Con decreti 10 settembre 2008 e 15 settembre 2008 la presidente di questa Camera ha concesso effetto sospensivo sia al gravame interposto dalla conduttrice, sia a quello della subconduttrice.

## Considerations

Considerato
in diritto: 1.
Il Pretore ha ritenuto che le missive 15 e 16 febbraio 2007 delle locatrici, indirizzate alla conduttrice rispettivamente alla subconduttrice, costituiscono una valida diffida giusta l’art. 257f cpv. 3 CO. Egli ha poi constatato che dopo tali scritti i disturbi della quiete nei confronti del vicinato erano continuati e che tale situazione non poteva più essere ragionevolmente imposta alle locatrici. Di conseguenza, il primo giudice ha accertato la validità della disdetta 3 maggio 2007 e accolto le istanze di sfratto.
2.
La disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO richiede, cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso i vicini, l’invio di un avvertimento scritto al conduttore (DTF 132 III 109 consid.
5 pag. 114 in fine;
Lachat
,
Commentaire romand CO I
, n. 10 ad art. 257f;
Weber
, Basler Kommentar, OR I, 3
a
ed., n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti e il rispetto di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag. 439).
Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (
Weber
, op. cit., n. 8). La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta l’inefficacia della disdetta straordinaria (
Lachat,
op. cit., n. 12).
I. Sull
’appello di AP 2
3.
Secondo la conduttrice, lo scritto 15 febbraio 2007 (inc. DI.2007.8: doc. G) non rappresenta una valida diffida. Essa afferma anzitutto che tale missiva è intempestiva, dato che le pretese turbative esisterebbero, come ammesso dalle locatrici, da diversi anni (appello, pag. 5). In una sentenza citata dal primo giudice, questa Camera ha già spiegato che l’invio della diffida non è vincolato a un termine di legge e se alcuni autori esigono che il locatore diffidi il conduttore non appena a conoscenza della violazione contrattuale, altri considerano che egli possa agire entro un termine ragionevole tenuto conto delle circostanze (
II CCA, sentenza inc. 12.2006.58 del 5 ottobre 2006, consid. 5
). L’appellante ritiene che tale rinvio non sia pertinente poiché nella fattispecie menzionata il lasso di tempo lasciato trascorrere dal locatore era di soli tre mesi, a fronte dei diversi anni di cui al caso precipuo. Il Pretore, seppure come detto ha illustrato la giurisprudenza e la dottrina sulla questione, non ha tuttavia preso posizione su tale aspetto. Sia come sia, al riguardo la sua decisione deve essere confermata. Invero, il fatto di aver tollerato per anni delle turbative non significa automaticamente che siano identiche, per frequenza e intensità, a quelle di cui alla diffida in questione. Nello scritto 15 febbraio 2007 emerge un deterioramento della situazione "nel corso degli ultimi fine-settimana". Invero, le locatrici hanno sì spiegato che "nel corso degli ultimi mesi e anni, come noto, si sono regolarmente verificate violazioni del diritto di vicinato, nonché delle disposizioni di protezione dell’ambiente (disturbo della quiete e tranquillità notturne)". Esse hanno tuttavia precisato che "la situazione è degenerata al punto tale che i vicini si sono rivolti, oltre che ai proprietari, anche alle Autorità comunali e cantonali competenti". Le locatrici hanno sì parlato di "molteplici avvertimenti" e che malgrado ciò la "situazione non è mutata", ma hanno anche segnalato un aggravio della stessa aggiungendo un "anzi" e spiegando che l’uscita dal bar "è stata ancora teatro di schiamazzi insopportabili nel corso degli ultimi fine-settimana", così come rinviando a un articolo apparso l’8 febbraio 2007 su un noto quotidiano locale (doc. G). D’altra parte, le locatrici nelle proprie conclusioni avevano precisato che i disturbi erano notevolmente peggiorati all’inizio del 2007 (memoriale, pag. 4 seg.). Al riguardo, esse avevano rinviato alla testimonianza di _ _ (verbale 8 aprile 2008, pag. 2) e di _ _ (verbale 15 maggio 2008, pag. 3). Il primo ha affermato: "Nel 2007 con il divieto di fumo nei locali pubblici, i disturbi sono aumentati poiché i ragazzi escono a fumare e fanno casino". La seconda ha confermato che i disturbi sono dovuti, tra le altre cose, "al fatto che adesso all’interno è proibito fumare e quindi gli utenti escono e parlano ad alta voce". Di conseguenza, dall’istruttoria è emerso che la situazione si è deteriorata dall’inizio del 2007 e, quindi, la censura dell’appellante non può essere seguita.
4.
La conduttrice ritiene, altresì, che la diffida 15 febbraio 2007 non sia sufficientemente motivata, poiché si riferisce a generiche violazioni, senza indicare alcuna turbativa particolare. Senza tale indicazione, l’appellante reputa di non essere stata messa nella condizione di adottare delle misure, anch’esse nemmeno indicate dalle locatrici, per porre fine alle pretese violazioni (appello, pag. 5 seg.). La diffida deve indicare la concreta violazione contrattuale rimproverata al conduttore, affinché questi sia in grado di porvi rimedio (
Higi
in: Zürcher Kommentar, n, 51 ad art. 257f CO). Nello scritto in questione, le locatrici hanno indicato quali violazioni il "disturbo alla quiete e tranquillità notturne" nei confronti dei vicini e "schiamazzi insopportabili" all’uscita del bar. Esse hanno poi chiesto alla conduttrice di usare il "giusto riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini". In simili circostanze, la tesi dell’appellante secondo la quale essa non era in grado di comprendere che cosa le fosse rimproverato dalle locatrici rasenta la temerarietà. Anche su questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.
5.
L’appellante prosegue affermando di non aver violato alcun obbligo di diligenza, e così anche la subconduttrice. Il Pretore ha spiegato che le turbative provenienti dal bar in questione erano chiaramente dimostrate dal carteggio processuale. Al riguardo, egli cita sia gli "innumerevoli" rapporti di intervento della polizia comunale, sia, "fra l’altro", la testimonianza di _ _ (sentenza impugnata, pag. 10 in fondo). La conduttrice ritiene che chi dà in locazione un oggetto da adibire a esercizio pubblico deve contare su di un certo grado di emissioni provenienti dallo stesso. Secondo l’appellante, ai locatori e ai vicini può quindi essere imposto un maggior grado di tolleranza nel caso in cui l’ente si trovi in una zona con una vita notturna particolarmente movimentata (appello, pag. 6). Essa si limita in tal senso a ribadire quanto affermato con le proprie conclusioni (pag. 4 in mezzo), senza spiegare perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione delle turbative al vicinato ritenute eccessive dal primo giudice. La censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
6.
L’appellante prosegue affermando che i citati interventi non hanno condotto ad alcun provvedimento da parte della polizia o del Comune, a comprova della tollerabilità delle immissioni (appello, pag. 7). Le locatrici contestano tale asserzione, rinviando agli interventi della polizia volti a limitare le presunte violazioni e sostenendo che l’autorità avrebbe erogato multe al bar in questione (osservazioni, pag. 5 in basso). Se non che, i rapporti di polizia non confortano la tesi delle locatrici, dato che tra il 1° gennaio 2007 (momento in cui la situazione si è aggravata: vedi sopra, consid. 3) e la diffida 15 febbraio 2007, l’unico rapporto che potrebbe essere pertinente è quello riguardante una rissa avvenuta proprio il 1° gennaio 2007. Non vi è tuttavia alcun verbale relativo a interventi della polizia dovuti a schiamazzi durante tale periodo (inc. rich. IV). D’altra parte, gli interventi immediatamente precedenti a tale data risalgono al 18 settembre 2006 e al 5 ottobre 2006. Per quel che concerne gli interventi dell’estate 2006, inoltre, la diffida avvenuta il 15 febbraio 2007 non sarebbe più da considerare tempestiva (vedi sopra, consid. 3). Quanto alle asserite multe, il teste _ _, segretario comunale aggiunto del Comune di _, ha affermato: "se ben ricordo è possibile che il Municipio abbia intimato qualche multa al gestore o al gerente per violazione delle disposizioni in materia di rumori molesti" (verbale 8 aprile 2008, pag. 7). Il teste non ha quindi riferito su un fatto preciso a sua conoscenza. Né risultano multe dagli atti. La risoluzione 30 novembre 2007 del Municipio di _, cui si riferisce il teste (loc. cit., pag. 6), è addirittura posteriore non solo alla diffida, ma anche alla disdetta 3 maggio 2007 (doc. 7) e non è pertanto di alcuna utilità ai fini del giudizio. Comunque sia, al contrario di quanto reputato dall’appellante non è necessaria l’esistenza di provvedimenti amministrativi contro il rumore per ammettere una violazione del dovere di diligenza verso i vicini ai sensi dell’art. 257f CO, che può essere provato dal locatore con i mezzi di prova previsti dall’art. 188 CPC. Nella fattispecie, già si è detto che i testi _ _ e _ _ hanno riferito di peggioramenti della turbativa dal gennaio 2007 (sopra, consid. 3). La tesi dell’appellante, secondo la quale l’assenza di provvedimenti da parte delle autorità comproverebbe la tollerabilità delle immissioni, rasenta ancora una volta la temerarietà. Si aggiunga, a ogni buon conto, che come asserito dall’appellante il riferimento del Pretore alla testimonianza di _ _ non è pertinente. Invero, essa ha lavorato quale amministratrice dello stabile ove è situato l’esercizio pubblico in questione unicamente sino al "2005-6" (verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto). Essa non può quindi riferire sul periodo determinante menzionato sopra.
7.
A detta dell’appellante, la controparte non ha dimostrato che la pretesa turbativa sia riconducibile al bar _ (pag. 7 in alto). Alla luce delle risultanze processuali, la censura cade nel vuoto. Il teste _ _, vicino dell’esercizio in questione, ha affermato, poco dopo aver accennato al peggioramento delle turbative da gennaio 2007: "confermo con certezza che sono gli avventori del Bar _ a provocare queste turbative" (verbale 8 aprile 2008, pag. 2 in basso). _ _, che abita di fronte all’esercizio, ha anch’essa confermato che "i disturbi recati a noi e ai nostri inquilini, sono dovuti agli schiamazzi, al rumore degli avventori [del bar A_] che vanno e vengono, al fatto che adesso all’interno è proibito fumare e quindi gli utenti escono e parlano ad alta voce, alla musica proveniente, al gioco del biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar sono sempre aperte". Essa ha pure precisato che dalle due pizzerie vicine allo stabile in cui abita non provengono schiamazzi e che con tali esercizi pubblici non ci sono mai stati problemi (verbale 15 maggio 2008, pag. 3, 4). Sulla testimonianza di _ _, l’appellante ritiene che egli si sia limitato a riportare fatti per sentito dire (memoriale, pag. 7 in fondo). Se non che, il testimone in questione è uno dei comproprietari degli stabili adiacenti all’edificio dove si situa il bar. Benché egli non vi abiti, ha "avuto grandi problemi con gli inquilini che a più riprese mi hanno telefonato per disturbi della quiete pubblica dopo le 22:00. Spesso gli inquilini indicavano litigi e schiamazzi sottocasa e liti tra gli utenti del bar" (verbale 15 maggio 2008, pag. 2). In questo senso egli non testimonia su fatti riportati, ma sulla sua constatazione personale di proprietario di un immobile al quale i propri conduttori hanno rivolto delle critiche per gli schiamazzi da loro subiti. Per tacere del fatto che già le deposizioni dianzi menzionate confortano gli accertamenti del Pretore.
8.
La conduttrice afferma, altresì, che l’origine della sporcizia nei parcheggi e nei giardini adiacenti non è stata dimostrata (appello, pag. 6 in fondo). La doglianza è tuttavia ininfluente ai fini del giudizio. Nella diffida 15 febbraio 2007 le locatrici hanno lamentato disturbi della quiete, affermando la presenza di "schiamazzi insopportabili", e nella loro motivazione della disdetta 3 maggio 2007 hanno rinviato proprio a tale avvertimento (inc. UC 87/2007: doc. H), senza menzionare il problema della sporcizia. L’appellante conclude, su questo punto, dichiarando che né lei né la subconduttrice possono essere ritenute responsabili dei contestati episodi, avvenuti dopo l’orario di chiusura dell’esercizio pubblico. Se non che, la sua censura è ancora una volta inconsistente. I disturbi alla quiete pubblica e al vicinato, infatti, sono stati accertati anche durante l’orario di apertura, come risulta dalla deposizione di _ _, la quale ha riferito che gli schiamazzi avvengono "anche" dopo le 22.00 e fin oltre la chiusura del bar (verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto).
9.
L’appellante contesta inoltre la decisione del Pretore di ritenere persistente la violazione malgrado la diffida (appello, pag. 8). Il primo giudice ha spiegato che la persistenza delle immissioni moleste è dimostrata dalla testimonianza di _ _, _ _ e _ _, così come dai doc. 5, 6 e 7 e dai rapporti di polizia (sentenza impugnata, pag. 10 in mezzo). L’appellante non si confronta con la motivazione pretorile, limitandosi a rinviare in maniera generica sia a quanto esposto al punto precedente sia all’assenza di prove, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello è quindi inammissibile.
10.
La conduttrice conclude affermando che la violazione del dovere di diligenza non ha raggiunto una gravità tale da giustificare la disdetta della locazione (memoriale, pag. 8 seg.). A suo dire, altri esercizi pubblici sono siti nelle immediate vicinanze e le locatrici non avrebbero dimostrato l’origine delle molestie invocate. La censura non può essere seguita per i motivi già illustrati (sopra, consid. 7). La conduttrice ribadisce, altresì, che le locatrici avrebbero sopportato per lungo tempo le turbative contestate e che, notificando in un primo tempo una disdetta ordinaria 15 settembre 2006, avrebbero dimostrato l’inesistenza dei presupposti di una disdetta straordinaria. Se non che, come spiegato (sopra, consid. 3), dal carteggio processuale è emerso un inasprimento delle violazioni dal gennaio 2007. Rinviando all’autore
Lachat
, l’appellante sostiene, inoltre, che le lettere firmate dai vicini non sono sufficienti per comprovare l’intollerabilità della continuazione della locazione. Tuttavia, come indicato dallo stesso autore, il Tribunale federale ha ammesso la presenza di tale presupposto in presenza di lamentele costanti dei vicini (
Lachat,
Le bail à loyer, 2008, n. 118 a pié di pag. 680; sentenza del Tribunale federale 4C.264/2002 del 25 agosto 2003, consid. 4.3, pubblicata in: SJ 2004 I 93). Va infatti precisato che la questione della ragionevole tollerabilità dipende, tra le altre cose, dalla durata e dalla frequenza delle violazioni, così come dagli sforzi compiuti dal perturbatore per ovviare al disagio (
Lachat,
op. cit., pag. 679). Nella fattispecie, tra la diffida 15 febbraio 2007 e la disdetta 3 maggio 2007, vi sono state diverse segnalazioni per schiamazzi provenienti dal bar _. Al riguardo, si rinvia al rapporto 31 marzo 2007 (inc. rich. IV e IV compl. 3) della polizia comunale ("telefonano diversi abitanti di via _ e si lamentano per i schiamazzi e musica a forte volume, proveniente dall’EP _ "), a quello 28 marzo 2007 (ora 1.15: "telefona il sig. _, segnalando di aver udito la presenza di persone intente al gioco del biliardo all’interno dell’EP Bar _ "), 13 aprile 2007 ("_(...) reclama per il rumore provocato dagli avventori che si trovano all’esterno del locale dove sono stati installati alcuni tavolini"), 20/21 aprile 2007 ("_(...) reclama per il rumore proveniente dal Bar _ "; "provveduto a far ridurre il volume della musica e far chiudere le finestre"). Su questo punto va inoltre precisato che occorre prendere in considerazione anche gli accordi tra le parti (
Lachat
, op. cit., pag. 679). Nella fattispecie, le parti hanno pattuito che "l’esercizio dovrà essere condotto con scrupoloso ossequio delle vigenti norme di legge in materia (...) rispettando altresì la quiete del vicinato" (doc. A, clausola n. 7). Una particolare attenzione a questo ultimo aspetto era quindi già stata segnalata dalla parte locatrice al momento della stipulazione del contratto. Alla luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello di AP 2 dev’essere respinto.
II. Sull
’appello di AP 1
11.
Nelle osservazioni le locatrici contestano la legittimazione della subconduttrice ad appellare, non essendo parte al contratto di locazione disdetto e nemmeno al procedimento di cui all’inc. DI.2008.7 di contestazione della disdetta e a quello di cui all’inc. DI.2007.251 concernente lo sfratto nei confronti della conduttrice (pag. 2 in alto). Come indicato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 11 in basso), in presenza di un rapporto di sublocazione e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di introdurre l’istanza di sfratto contro il subconduttore (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 35 ad art. 506). La ragione di tale approccio risiede nel fatto che altre soluzioni ipotizzate dalla dottrina risulterebbero troppo macchinose. Questa soluzione garantisce anche dei vantaggi dal profilo dell’economia procedurale, in particolare la celerità e l’uniformità del giudizio, essendo la questione da sottoporre alle medesime autorità giudicanti già competenti per giudicare sullo sfratto del conduttore principale (al riguardo v.
Cocchi
in: Diritto della locazione, CFPG 23, pag. 101 seg.). Va inoltre sottolineato che il Tribunale federale, pur non pronunciandosi al proposito, ha ritenuto difendibile tale approccio (DTF 120 II 112 consid. 3ddd). Si aggiunga che secondo la giurisprudenza zurighese lo sfratto nei confronti del locatario non permette di espellere il sublocatario se quest’ultimo non è stato coinvolto nella procedura di sfratto (BlZR 2002, 32; mp 2002, 117). Le locatrici non contestano la legittimazione della subconduttrice nel procedimento di sfratto intentato nei suoi confronti, ma quella nella procedura di contestazione della disdetta e di sfratto nei confronti della conduttrice. Se non che, non è dato di capire perché permettendo al locatore di introdurre una domanda di sfratto direttamente nei confronti del subconduttore, quest’ultimo non possa a sua volta contestare la disdetta, considerato che il conduttore può limitarsi a sollevare l’inefficacia della stessa (mancanza di condizioni materiali), anche per la prima volta, nella procedura di sfratto (
Cocchi,
loc. cit., pag. 97;
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 11 ad art. 507). Nel sistema adottato da questa Camera e illustrato sopra, va da sé che per quanto concerne, poi, lo sfratto nei confronti della conduttrice, in caso di inefficacia della disdetta il subconduttore possa chiedere anche il rigetto di tale istanza. Ciò posto, nulla osta alla trattazione dell’appello della subconduttrice.
12.
L’appellante afferma che la decisione del Pretore non può essere condivisa, "fermo restando che in ingresso è stata incomprensibilmente esclusa la deposizione principale, segnatamente quella del gestore del ristorante" (pag. 5 in alto). Ella non trae conclusioni dal proprio asserto e non chiede l’assunzione di tale teste in appello. Al riguardo l’appello va quindi dichiarato irricevibile. La subconduttrice prosegue dichiarando che il primo giudice avrebbe "del tutto disatteso gli elementi favorevoli ai conduttori delle tavole processuali, munendo il fortino del proprio convincimento con la clausola generale (...) della negazione risibile dell’evidenza e della ridondanza di una lunga disquisizione sul tema alla luce dei chiari riscontri probatori" (loc. cit.). L’appellante non si confronta tuttavia con la motivazione pretorile, fondata sull’esame degli atti e delle deposizioni testimoniali, limitandosi a considerazioni del tutto generiche, contrariamente a quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Anche su questo punto il gravame è pertanto inammissibile.
13.
L’appellante sostiene che se le perturbazioni invocate dalle locatrici fossero così gravi da configurare una violazione del dovere di diligenza, allora le controparti avrebbero dovuto inoltrare la disdetta della locazione già molto tempo fa, considerato che le stesse sarebbero già iniziate nel luglio 1999 (appello, pag. 5 e 8 in fondo). Tale censura non può essere condivisa per i motivi già esposti sopra e ai quali si rinvia (consid. 3). Lo stesso dicasi per quella relativa all’abuso di diritto per aver inoltrato una disdetta ordinaria (sopra, consid. 10). La subconduttrice afferma, altresì, che "da parecchio tempo nella fattispecie non risultano più reclami di sorta" e di aver "rispettato nei limiti del possibile come qualsiasi altro ristorante di _ senza cedere (almeno recentemente) in modo particolare" (loc. cit.). L’appellante dimentica, tuttavia, che il periodo determinante per verificare se vi è stata una violazione del dovere di diligenza è quello precedente la diffida (considerata altresì la questione della tempestività di quest’ultima) e quello per determinare la continuazione della perturbazione intercorre tra il richiamo scritto e la disdetta. Il periodo successivo, al quale la subconduttrice sembra riferirsi, non è quindi di alcun ausilio ai fini del giudizio. D’altra parte, limitandosi ad affermare in maniera generica che "da parecchio tempo" non vi sarebbero stati reclami, l’appellante non ottempera al requisito della motivazione, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC, che impone di precisare i motivi di fatto e di diritto per i quali il giudizio sarebbe errato (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, m. 23 e 27 ad art. 309), per cui l’appello è su questo punto finanche inammissibile.
14.
Secondo l’appellante, chi dà in locazione una parte del proprio immobile per la gestione di un esercizio pubblico deve contare sul rischio di emissioni moleste (loc. cit.). Ella non spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione delle turbative al vicinato ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
15.
La subconduttrice contesta inoltre l’apprezzamento delle testimonianze esperito dal Pretore. Ella sostiene anzitutto che la deposizione di _ _ sarebbe ininfluente ai fini del giudizio, poiché concerne fatti accaduti dopo l’orario di chiusura del bar (appello, pag. 5 seg.). A torto. Invero, egli ha spiegato che "nel 2007 con il divieto di fumo nei locali pubblici i disturbi sono aumentati poiché i ragazzi escono a fumare e fanno casino. Il ristorante ha due terrazze, una verso via _ e una verso il nostro stabile" (verbale 8 aprile 2008, pag. 2 in mezzo). Di conseguenza, egli ha anche riferito sugli orari di apertura dell’esercizio. L’appellante rinvia inoltre al passaggio della testimonianza in questione laddove il teste ha affermato che "nel fine settimana vi è meno fracasso". Se non che, essa dimentica che il teste ha introdotto tale affermazione con l’avverbio "ultimamente" e, quindi, tale circostanza, per i motivi già illustrati (sopra, consid. 13), non è di ausilio ai fini del giudizio. La subconduttrice sostiene, altresì, che la turbativa è provocata da persone che sostano al di fuori del bar. È ben vero che il teste ha riferito di non "sentire dei rumori" per quanto riguarda l’interno del ristorante. Egli ha tuttavia spiegato che le perturbazioni sono causate dagli "avventori che sostano sulla terrazza e sul piazzale adiacente a dove abito" (loc. cit., pag. 2 in fondo). Per quanto concerne in particolar modo la terrazza, non è quindi dato di capire perché la subconduttrice non dovrebbe essere resa responsabile di tali perturbazioni alla stregua di quelle eventualmente occasionate all’interno dell’esercizio pubblico. L’appellante si fonda anche sulla testimonianza di _ _, dalla quale emergerebbe che i responsabili delle turbative sono gli avventori e non i responsabili del bar, così come l’assenza "da tempo" di reclami (appello, pag. 6 in mezzo). Tuttavia, la teste ha lavorato quale amministratrice dello stabile ove è situato l’esercizio pubblico in questione unicamente sino al "2005-6" (verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto). Come spiegato (sopra, consid. 6), tale deposizione non è quindi determinante ai fini del giudizio. La subconduttrice rinvia inoltre alla testimonianza di _ _ (appello, pag. 6 in fondo). A parte il fatto che essa non trae conclusioni dai propri asserti, limitandosi a riportare il contenuto della relativa deposizione, sicché al riguardo l’appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), anche volendo interpretare dalle frasi riportate il senso presumibilmente voluto dall’appellante, le sue censure non avrebbero miglior esito. Invero, essa sottolinea il fatto di aver incaricato per un certo periodo una "sorveglianza privata" (appello, pag. 6 in fondo e 8 in mezzo). Tuttavia, posta l’esistenza di turbative al vicinato nel periodo decisivo, non è dato di capire in che misura questa circostanza possa essere rilevante ai fini del giudizio. Inoltre, l’appellante rinvia al passaggio della testimonianza laddove il teste ha dichiarato che il disturbo della quiete notturna è generale per tutta la città. Tuttavia, anche in questo caso non è dato di capire in che misura tale affermazione possa incidere sul giudizio. Invero, posta l’esistenza dei requisiti previsti dall’art. 257f CO, il fatto che anche in altri luoghi di vi siano immissioni moleste e schiamazzi non rende ammissibili quelle provenienti dal bar A_.
16.
L’appellante rinvia altresì alla testimonianza di _ _, secondo il quale gli schiamazzi sarebbero avvenuti all’esterno dell’esercizio pubblico e sul posteggio (appello, pag. 6 in fondo). La censura non giova alla subconduttrice. Il testimone ha invero riferito di schiamazzi "tra gli utenti del bar", ma che gli stessi avvengano all’esterno del bar o all’interno è, come già spiegato, ininfluente (sopra, consid. 15). Per quanto concerne, poi, le turbative provenienti dal posteggio, egli ha poi aggiunto che "un altro grosso problema è rappresentato dal posteggio adiacente". Di conseguenza, il testimone non ha escluso le altre immissioni moleste menzionate sopra. Secondo l’appellante, poi, il teste avrebbe riferito di un miglioramento del volume della musica. Se non che, dalla deposizione citata è emerso che la situazione sembra essersi migliorata "negli ultimi tempi" (verbale 15 maggio 2008, pag. 2), vale a dire in un periodo successivo a quello determinante ai fini del giudizio (v. sopra, consid. 13). Da ultimo, la subconduttrice afferma che _ _ avrebbe riferito di schiamazzi provenienti dall’esterno del locale e che dall’agosto 2007 non sono più state scritte lamentele (appello, pag. 7 in alto). Entrambe le censure sono una volta di nuovo ininfluenti per il giudizio. La teste ha riferito che i rumori sono dovuti anche "alla musica proveniente, al gioco del biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar sono sempre aperte" (verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto). La mancanza di lamentele scritte dall’agosto 2007 non giova all’appellante, poiché come già spiegato, il periodo decisivo è quello che si situa tra la diffida e la disdetta, il 3 maggio 2007. Ora, la testimone ha proprio dichiarato di aver dovuto chiamare la polizia il 20 aprile 2007 per i disturbi (verbale 15 maggio 2008, con riferimento al doc. IV° rapporti di polizia).
17.
Per quel che concerne la persistenza delle violazioni contestate dopo la diffida, l’appellante rinvia a quanto esposto sulla violazione del dovere di diligenza, in particolare alle testimonianze, e ribadisce che "nell’ultimo periodo" non vi sarebbero più state segnalazioni di turbative (appello, pag. 7 in mezzo). L’appellante non si confronta così con la precisa motivazione pretorile, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello è quindi inammissibile. Per tacere del fatto che, come più volte ribadito, quanto avvenuto dopo la disdetta 3 maggio 2007 non è pertinente ai fini del giudizio.
18.
Sulla questione della ragionevole impossibilità di continuare la locazione, la subconduttrice ritiene che un bar implica forzatamente un margine di tolleranza accresciuto da parte del locatore (appello, pag. 7 in mezzo). Come già esposto (sopra, consid. 14), essa non spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione delle turbative ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Secondo l’appellante, inoltre, non vi sarebbe stata alcuna sanzione amministrativa nei suoi confronti, a comprova della tollerabilità delle immissioni. La censura non può essere seguita per i motivi illustrati sopra (consid. 6).
19.
L’appellante conclude affermando che "in buona sintesi si tratta delle lamentele di due vicini". Al riguardo, poi, ella sostiene che la teste _ _ avrebbe ammesso di aver interrotto le proprie segnalazioni a seguito di misure adottate dall’esercizio pubblico. _, inoltre, non avrebbe riferito "sulla situazione attuale". Già si è detto, tuttavia, che il periodo determinante per accertare se vi è stata una violazione del dovere di diligenza è quello precedente alla diffida (considerata altresì la questione della tempestività di quest’ultima) e quello per determinare la continuazione della perturbazione intercorre tra il richiamo scritto e la disdetta. Il periodo successivo, al quale la subconduttrice si riferisce, non è quindi di alcun ausilio ai fini del giudizio. L’appellante ritiene, altresì, che non tutte le turbative le sono attribuibili. A parte il fatto che essa non si confronta con la motivazione del Pretore, sicché al riguardo l’appello è inammissibile (Art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), la censura non avrebbe miglior esito per i motivi illustrati sopra (consid. 7). Alla luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile anche l’appello della subconduttrice dev’essere respinto.
III. Sull
’appello adesivo di AO 2 e di AO 1
20.
Le appellanti adesive chiedono di riformare il dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, nel senso di condannare AP 2 al pagamento in loro favore di un’indennità ripetibile di fr. 3'000.- anziché di fr. 1'000.- come stabilito dal Pretore. In particolare, esse chiedono un importo di fr. 2'400.- a titolo di ripetibili per la procedura di contestazione della disdetta e fr. 600.- per la procedura di sfratto. Il Pretore non ha spiegato il calcolo da lui eseguito. Inoltre, egli ha riunito gli oneri processuali di cui all’inc. DI.2008.7 con quelli di cui all’inc. DI.2007.251, mentre avrebbe dovuto, come rilevato con pertinenza dalle appellanti, distinguere gli oneri relativi alla contestazione della disdetta da quelli della procedura di sfratto nei confronti di AP 2. Ciò posto, occorre verificare se l’importo da lui stabilito resiste comunque alla critica. In caso di contestazione della disdetta il valore di causa corrisponde alle pigioni relative al periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell'ipotesi in cui la disdetta non sia valida; tale periodo si estende fino al momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data la disdetta, in ogni caso fino al termine del periodo di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e CO (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, n. 1 ad art. 8;
Cocchi/ Trezzini,
CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8). Nella fattispecie, la prima scadenza contrattuale possibile era il 31 marzo 2012 (doc. A, clausola 2). Sennonché, trattandosi della quantificazione delle spese e ripetibili, il legislatore ticinese ha fissato il valore determinante in dodici mensilità al massimo (art. 414 cpv. 3 CPC), ciò che in concreto equivale, pur non tenendo conto degli acconti per le spese accessorie, a fr. 30'000.- (doc. A, clausola 3: fr. 2'500.- mensili). Lo stesso valore di causa si applica anche per la procedura di sfratto, in virtù del rinvio dell’art. 507 cpv. 4 CPC. Per il computo delle ripetibili non fa stato il Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili, considerato che esso è applicabile unicamente ai procedimenti aperti dopo la sua entrata in vigore (art. 16 cpv. 2), ovvero dopo il 1° gennaio 2008. Giusta gli art. 9 e 15 vTOA, applicabili nella fattispecie in forza del rinvio di cui agli art. 414 cpv. 5 e dell’art. 150 vCPC, le ripetibili dovute in una lite con un valore litigioso da fr. 10'000.- a fr. 50'000.- vanno calcolate tra l’8 e il 15%, ritenuto che nei procedimenti civili speciali di natura contenziosa, tra cui rientrano anche le cause in materia di locazione, le stesse vanno però fissate tra il 30 e l’80% di quelle normali, pertanto, in termini assoluti, tra il 2,4 e il 12%, e in concreto dunque tra un minimo di fr. 720.- e un massimo di fr. 3'600.-. Ne consegue che l’importo attribuito alle istanti di complessivi fr. 1'000.- per le due procedure di contestazione della disdetta e di sfratto è inferiore al minimo tariffale, che è per ogni procedura di fr. 720.- e, quindi, di complessivi fr. 1'440.-. Le appellanti adesive chiedono il pagamento di fr. 600.- come ripetibili per la procedura di sfratto. Tale richiesta può senz’altro essere accolta, considerato che tale importo è inferiore al minimo tariffale di fr. 720.- testé citato. Per quanto concerne la procedura di contestazione della disdetta, esse chiedono invece il versamento di fr. 2'400.-, in ragione della produzione di un numero consistente di documenti, con importante dispendio di tempo. Stante la necessità di audizione di cinque testimoni e tre interrogatori formali, così come in ragione della voluminosa documentazione prodotta dalle parti, la richiesta è legittima. Anche solo adottando la tariffa per il gratuito patrocinio (
DTF 132 I 201 consid. 8.7), nella fattispecie l’importo richiesto coprirebbe poco più di una giornata lavorativa e mezza. L’appello adesivo dev’essere quindi accolto.
IV. Sugli oneri processuali
21.
Per i motivi che precedono sia l’appello di AP 2, sia quello di AP 1, nella misura in cui sono ricevibili sono respinti. L’appello adesivo di AO 2 e AO 1 deve invece essere accolto. I relativi oneri processuali seguono quindi la soccombenza (art. 148 CPC). Essi sono calcolati, per quanto concerne l’appello di AP 2, su un valore di causa di fr. 30'000.- (sopra, consid. 15). Quelli relativi all’appello di AP 1 sono invece calcolati su un valore di fr. 45'600.-, ritenuta una pigione di fr. 3'800.- mensili e una durata, in virtù del rinvio al contratto tra locatrici e conduttrice principali (doc. E, clausole 1.1 e 1.5), anch’essa fino al 31 marzo 2012, limitata tuttavia ai fini del calcolo del valore litigioso a dodici mensilità (sopra, consid. 15). Il valore di causa dell’appello adesivo è, invece, di fr. 2'000.-. Sulla tassa di giustizia, si ricorda che giusta il nuovo tenore dell’art. 19bis cpv. 2 LTG, entrato in vigore il 1° gennaio 2009, se il valore litigioso non eccede la somma di fr. 30'000.-, la tassa di giustizia va da fr. 100.- a fr. 1'000.-. Nella determinazione della tassa di giustizia di appello si tiene conto sia del valore di causa, sia dell’impegno richiesto per l’esame degli appelli. Nella fattispecie il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale federale ammonta a fr. 150'000.- per l’appello delle locatrici e per quello di AP 2, mentre per quello di AP 1 a fr. 228'000.- (fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005).