# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ed9e786a-2a02-5554-875d-df8e6970ed8d
**Court:** SO_STG
**Chamber:** SO_STG_001
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** SO / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

In Sachen
SGSTA.2020.1
A. Y.
gegen
Veranlagungsbehörde Solothurn
betreffend
Grundstückgewinnsteuer 2015
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1. A. Y. betreibt auf dem Grundstück GB X Nr. 001, das in seinem Eigentum steht, einen Landwirtschaftsbetrieb (...). Sein Futtertenn im Anbindestall erreicht er über die (Bahn-)Parzelle GB X Nr. 002, die der «B AG» zu Eigentum gehört. Grundbuchlich ist zu Gunsten der Parzelle GB X Nr. 001 (Eigentümer: A. Y.) und zu Lasten der Parzelle GB X Nr. 001 (Eigentümerin: B AG) ein Wegrecht als dauernde Grunddienstbarkeit eingetragen, das A. Y. das Recht einräumt, die Bahnparzelle der B AG für die Zu- und Wegfahrten von Wagen und landwirtschaftlichen Maschinen zu benützen.
2. Im Rahmen der Sanierung und Aufhebung von Bahnübergängen erhielt A. Y. für den Wegfall der entsprechenden Dienstbarkeit von der B AG eine Entschädigung von CHF 220'000.00, welche in einer am ... 2015 durch die beteiligten Parteien unterzeichneten Vereinbarung festgehalten wurde. Mit Datum vom 18.10.2018 wurde die A. Y. zugesprochene und ausbezahlte Entschädigung von CHF 220'000.00, vermindert um die ausgewiesenen (Anlage-)Kosten und den Besitzdauerabzug von 50 %, durch die zuständige Veranlagungsbehörde mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, was zu einer Steuer von CHF 9'366.80 führte. Gegen diese Veranlagung erhob A. Y. am 21.11.2018 Einsprache mit dem Begehren, die Veranlagung vom 18.10.2018 vollumfänglich aufzuheben und - soweit die Einsprache nicht gutgeheissen würde - eine Einspracheverhandlung durchzuführen. Zur Begründung führte A. Y. aus, dass aus seiner Sicht «kein Grundstückgewinnsteuerfall» vorliege. Anlässlich der am 6.11.2019 durchgeführten Einspracheverhandlung führte A. Y. aus, dass sich die Veranlagung höchstens auf eine Summe von CHF 20'000.00 beschränken könne, d.h. auf diejenige Summe der Entschädigung, die für den Wegfall des Wegrechts bezahlt worden sei. Die Gesamtsumme von CHF 220'000.00 basiere aber auf drei Punkten, wobei nebst dem Wegfall des Wegrechts und den Anwaltskosten hauptsächlich der Rückzug seiner Einsprache gegen das Plangenehmigungsverfahren ins Gewicht falle.
3. Mit Einspracheentscheid vom 2.12.2019 wies das Steueramt des Kantons Solothurn (Vorinstanz) die Einsprache ab. Zur Begründung führte dieses im Wesentlichen aus, dass gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG die Steuerpflicht auch durch die Belastung eines Grundstücks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen begründet werde, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigten und dafür ein Entgelt entrichtet werde. Die Belastung könne sowohl durch Grunddienstbarkeiten oder Personaldienstbarkeiten erfolgen. Die Belastung müsse dauernd sein, wobei bei Grunddienstbarkeiten keine zeitliche Befristung und damit diese stets - vorbehältlich einer ausdrücklich kürzeren Errichtung - als dauernd gelte. Privatrechtlich betrachtet gelte eine auf wenigstens 30 Jahre begründete Dienstbarkeit als dauerndes Recht. So sei nicht nur die Entschädigung für die Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, sondern auch jene für den Verzicht auf eine bestehende Dienstbarkeit zu Lasten eines anderen Grundstücks. Gleich zu behandeln sei auch das Entgelt für den Rückzug der Einsprache gegen einen Gestaltungsplan, wenn dessen Realisierung den Wert des eigenen Grundstücks vermindere. Mit Verweis auf die Gerichtspraxis und das Steuerharmonisierungsgesetz wird im Einspracheentscheid weiter ausgeführt, dass bei einer Einwilligung zur Löschung einer Dienstbarkeit damit ein beschränktes dingliches Recht aufgegeben werde und ein Steuerpflichtiger seinen Rechtsbestand in gleicher Weise einschränke, wie wenn er sein Grundstück belastet hätte. Der erste wie der andere Vorgang sei mit einer Einschränkung des dinglichen Rechtsbestandes verbunden. Herrsche zivilrechtlich weitgehende Übereinstimmung der Vorgänge, könne es sich steuerrechtlich nicht anders verhalten. In teleologischer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG ergebe sich über den eng gefassten Wortlaut der Bestimmung hinaus, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück ebenso eine Teilveräusserung darstelle wie die entgeltliche Belastung mit einem solchen. Die erforderliche Verknüpfung von Vermögensabgang (Löschung der Grunddienstbarkeit) und Vermögenszugang (Geldmittel) sei somit gegeben.
4. Mit Datum vom 30.12.2019 erhob A. Y. (nachfolgend Rekurrent) Rekurs und Beschwerde ans Kantonale Steuergericht gegen den mit 2.12.2019 datierten Einspracheentscheid mit den Rechtsbegehren, den Einspracheentscheid vollumfänglich aufzuheben und festzustellen, dass kein Grundstückgewinnsteuerfall gegeben sei, eventualiter der massgebliche Grundstückgewinn auf CHF 20'000.00 festzulegen sei, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung führte der Rekurrent insbesondere aus, dass zwischen ihm und dem Steueramt im Rahmen des ordentlichen Einkommenssteuerverfahrens Besprechungen stattgefunden hätten, um die nach der Löschung des Wegrechts auf GB X Nr. 001 ausbezahlte Entschädigung in steuerrechtlicher Hinsicht zu klären. Bereits zu diesem Zeitpunkt habe er sich auf den Standpunkt gestellt, dass der erhaltene Pauschalbetrag von CHF 220'000.00 im Rahmen des ordentlichen Einkommenssteuerverfahrens zu beurteilen gewesen wäre. Seinem Vorbringen, dass mit dem Wegfall des Wegrechts keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Liegenschaft in X vorliege, und deshalb auch kein Grundstückgewinnsteuerfall angenommen werden dürfe, sei kein Gehör geschenkt worden. Konsequenterweise habe er auf der ihm in der Folge zugesandten «Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer» wiederholt und ausdrücklich den Hinweis angebracht, dass er die Voraussetzungen für die Besteuerung nach dem Grundstückgewinnsteuerrecht als nicht vollumfänglich erfüllt erachte und deshalb keine Grundlage für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer erkennen könne. So habe er sowohl im ordentlichen Einkommenssteuerverfahren als auch im Grundstückgewinnsteuerverfahren erfahren müssen, dass sich das Steueramt mit seinem Vorbringen nicht auseinandersetzen wollte. Auf entsprechende Nachfrage des Steueramtes, ob der Rekurrent bereit sei, die bereits in Rechtskraft erwachsene definitive Einkommenssteuerveranlagung aufzuheben, habe er sich im Sinne eines Lösungsvorschlags bereit erklärt, auf einen Betrag von CHF 20'000.00 (Maximalwert der Dienstbarkeit «Wegrecht») die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen, auch wenn er das Vorliegen eines Grundstückgewinnsteuerfalles weiterhin vollumfänglich bestreiten würde. So habe er in diesem Zusammenhang daran festgehalten, dass das Wegrecht kein selbständiges und dauerndes Recht darstelle und dass der Wegfall des Wegrechts keine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung oder des Veräusserungswertes von GB X Nr. 001 bewirkt habe und somit die im Gesetz kumulativ geforderten Voraussetzungen gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG für eine Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer nicht erfüllt seien. Zudem habe er feststellen müssen, dass die Vorinstanz bei tatsächlich gegebener Besteuerungsmöglichkeit die Frage eines Steueraufschubes im Sinne von § 50 Abs. 1 lit. c oder § 50 Abs. 2 StG gar nicht geprüft habe. Überhaupt habe das Einspracheverfahren beim Rekurrenten den Eindruck hinterlassen, dass die Vorinstanz letztlich nur seine Bereitschaft habe ausloten wollen, auf den rechtskräftigen Einkommenssteuerbescheid zurückzukommen. Auch im ablehnenden Einspracheentscheid sei keine Auseinandersetzung mit seinem Vorbringen zu erkennen. So sei die für die Beurteilung zentrale Frage, ob die Veräusserung des Wegrechts einen wesentlichen Einfluss auf den Vermögenswert oder die Bewirtschaftung i.S. von § 49 Abs. 1 lit. c StG habe, völlig ausser Acht gelassen und auch nicht nur ansatzweise abgeklärt und beurteilt worden. Zudem bestünde aufgrund der Erwägungen im Einspracheentscheid erneut die Unklarheit, was das Steueramt nun als Steuerobjekt mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen wolle, zumal das Wegrecht weiterhin als selbständiges und dauerndes Recht qualifiziert werde sowie gleichzeitig eine Teilveräusserung von GB X Nr. 001 angenommen werde. Offensichtlich sei sich das Steueramt weiterhin nicht so sicher, was es nun genau besteuern wolle. Auch die Behauptung, er habe in der Einspracheverhandlung nichts Weiteres vorgebracht, entbehre jeglicher Grundlage, zumal sämtliche Unterlagen im Einkommens- als auch im Grundstückgewinnsteuerverfahren vorgelegt worden seien und er seine Ansicht, dass die Pauschalentschädigung im Rahmen des Einkommenssteuerverfahrens hätte beurteilt werden müssen, wiederholt vorgebracht habe. Ebenso wenig sei bei Annahme eines Grundstückgewinnsteuerfalles auf den Anspruch auf den gesetzlich umschriebenen Steueraufschub eingegangen worden. Des Weiteren wird in der Eingabe des Rekurrenten die Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt. Zusammengefasst wird ausgeführt, dass das Steueramt letztlich der ihm obliegenden Untersuchungspflicht bzw. der Pflicht zur gehörigen Sachverhaltsfeststellung sowie der Pflicht zur substantiierten und klaren Begründung des Einspracheentscheides nicht nachgekommen sei. Zudem müsse eine Besteuerung, ohne dass hierfür sämtliche Voraussetzungen für eine Besteuerung auch nur ansatzweise abgeklärt und begründet worden seien, als willkürlich und rein fiskalisch motiviert bezeichnet werden. So habe der Rekurrent ausdrücklich bestritten, dass das fragliche Wegrecht ein selbständiges und dauerndes Recht darstelle. Dies sei von der Amtschreiberei Region Solothurn denn auch so bestätigt worden; es erstaune daher, dass das Wegrecht trotzdem als Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer unterliegen soll. Auch könne nicht von einer Teilveräusserung von GB X Nr. 001 gesprochen werden. Es sei zwar richtig, dass sowohl die Errichtung als auch die Veräusserung von Dienstbarkeiten unter bestimmten Voraussetzungen als veräusserungsähnlicher Tatbestand gelten könnten. Ein Entgelt, das bei Veräusserung einer Dienstbarkeit entrichtet werde, stelle jedoch nur dann einen Grundstückgewinn dar, wenn der Wegfall des Rechts den Veräusserungswert der Liegenschaft in kumulativer Weise dauernd und wesentlich beeinträchtige. Im vorliegend zu beurteilenden Fall treffe dies überhaupt nicht zu. So seien die bauliche Ausnützung des Grundstücks und andere Nutzungsmöglichkeiten weiterhin vollumfänglich gewährt. Auch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise liesse sich festhalten, dass aufgrund des Wegfalls des Wegrechts kein wesentlicher Substanzeingriff erfolgt sein könne. Durch den Wegfall des Wegrechts bzw. durch die neue Erschliessungsplanung sei der Durchgangsverkehr über den vormaligen Bahnübergang völlig eingebrochen, so dass die Lebensqualität gestiegen und die Bewirtschaftung gar leichter sowie sicherer geworden sei. Bei genauer Betrachtung sei die Bezahlung der Entschädigung nicht nur für den Wegfall des für den Rekurrenten unbedeutenden Wegrechts, sondern vielmehr und insbesondere für den Rückzug der Einsprache geflossen. Überhaupt zeige die Abwicklung des Geschäftes, dass der Pauschalbetrag hauptsächlich für den Rückzug der Einsprache sowie den Verzicht auf die Erhebung inskünftiger Einsprachen und den Verzicht auf die Geltendmachung weiterer enteignungsrechtlicher Ansprüche geleistet worden sei. So sei der Rückzug der Einsprache denn auch nicht bereits mit der Löschung des Wegrechts, sondern erst nach erfolgter Bezahlung des Pauschalbetrages erfolgt. Vergleiche man sämtliche Vorteile (Wegfall des Durchgangsverkehrs, weniger Lärmbelastung, bessere Erschliessung, verbesserte Sicherheit usw.) mit den Nachteilen (Wegfall eines Wegrechts, das über eine Bahnstrasse führe) ergebe sich einhellig, dass von einem wesentlichen Minderwert der Liegenschaft GB X Nr. 001 nicht gesprochen werden könne, mithin der nunmehr auf dem Markt erzielbare Verkaufspreis für das Grundstück dadurch nicht beeinflusst worden sei. Im Übrigen müsse gar davon ausgegangen werden, dass das bestehende Wegrecht gesetzeswidrig sei und namentlich gegen Art. 17 Abs. 2 der Verkehrsregelverordnung verstosse und schon deshalb hätte aufgehoben werden müssen.
5. Die Vorinstanz äusserte sich mit Vernehmlassung vom 28.2.2020 zu den Vorbringen des Rekurrenten zusammengefasst wie folgt:
5.1 Die Veranlagung der dem Rekurrenten zugeflossenen Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 durch die Grundstückgewinnsteuer sei aufgrund der Veräusserung der Grunddienstbarkeit (Wegrecht) erfolgt. So sei eben nicht nur die Entschädigung für die Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, sondern auch jene für den Verzicht auf eine bestehende Dienstbarkeit zu Lasten eines anderen Grundstücks. Mit Verweis auf die einschlägige Gerichtspraxis und das Steuerharmonisierungsgesetz sei davon auszugehen - so die Vorinstanz weiter -, dass bei Einwilligung eines Steuerpflichtigen zur Löschung einer Dienstbarkeit damit ein beschränktes dingliches Recht aufgegeben und der Rechtsbestand in gleicher Weise eingeschränkt werde, wie wenn er sein Grundstück belastet hätte. Herrsche zivilrechtlich weitgehende Übereinstimmung der Vorgänge, so könne es sich steuerrechtlich nicht anders verhalten. In teleologischer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG ergäbe sich über den eng gefassten Wortlaut der Bestimmung hinaus, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück ebenso als eine Teilveräusserung anzunehmen sei wie die entgeltliche Belastung mit einer solchen. Die erforderliche Verknüpfung von Vermögensabgang (Löschung der Grunddienstbarkeit) und Vermögenszugang (Geldmittel) sei somit gegeben.
5.2 Aus der Vereinbarung mit der B AG sei ersichtlich, dass die Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 für den dauernden Entzug des Wegrechts bezahlt worden sei, mitunter bei der entsprechenden Textpassage (Rubrum) ausdrücklich von Wertminderung gesprochen werde. Die Entschädigung sei im Übrigen als Ganzes vereinbart worden, ohne diese auf einzelne Punkte (Verzicht Wegrecht; Anwaltskosten; Rückzug Einsprache) zu verteilen. Dies erstaune nicht, weil die B AG als öffentlich-rechtliches Unternehmen ohnehin nur Zahlungen im Rahmen von Verkehrswerten vornehmen dürfe. Eine derart hohe Entschädigung für einen Rückzug einer Einsprache sei nicht möglich.
5.3 In der Steuererklärung 2015 sowie in der Jahresrechnung 2015 sei die Entschädigung von CHF 220'000.00 durch den Rekurrenten nicht als ordentliches Einkommen deklariert worden. So sei aus dem Kapitalkonto der Jahresrechnung 2015 ersichtlich, dass die besagte Entschädigung über das Privatkonto erfolgsneutral und nicht als ausserordentliches (Geschäfts-)Einkommen erfasst worden sei. Mit dieser Verbuchung habe der Steuerpflichtige eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er die Entschädigung als private Zahlung taxierte. Auf Nachfrage des zuständigen Steuerrevisors habe der Rekurrent die Finanzierung dieser Privateinlage mit der entsprechenden «Vereinbarung» erzeigt. Die definitive Veranlagung 2015 der ordentlichen Steuer sei dann - wie deklariert - ohne die Entschädigung der CHF 220'000.00 erfolgt. Die berichtigte Veranlagung sei aufgrund eines Telefongesprächs mit dem Treuhänder des Rekurrenten erfolgt und entsprechend in der Veranlagung vom 7.8.2017 als «Korrektur» bzw. «Abweichungsbegründung» festgehalten.
5.4 Es sei störend, dass der Rekurrent nach nunmehr rechtskräftiger Veranlagung der ordentlichen Steuer 2015 (ohne Erfassung der Entschädigung von CHF 220'000.00) bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 2015 seine Meinung ändere und nachträglich die ordentliche Besteuerung der Entschädigung verlange. Es seien zudem - entgegen den durch den Rekurrenten in der Rekursschrift gemachten Vorbringen und Behauptungen - keinerlei Unterlagen bezüglich mit dem Steueramt geführten Besprechungen betreffend die Besteuerung der Pauschalentschädigung vorhanden. Zudem müsse es als widersprüchlich bewertet werden, wenn der Rekurrent die Entschädigung in seiner Jahresrechnung 2015 als Privateinlage und nicht als Geschäftsleistung deklariert habe, wenn er sich doch auf den Standpunkt stelle, dass die Entschädigung als ordentliches Einkommen hätte besteuert werden müssen. Mit der Verbuchung als Privateinlage habe der Steuerpflichtige eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er die Entschädigung als Privat- und nicht als Geschäftsvermögen taxiert habe. Auch das Steueramt sei der Meinung, dass die Entschädigung der CHF 220'000.00 nicht als Geschäftseinkommen, sondern als Grundstückgewinn zu erfassen und besteuern sei; die Veranlagung sei folglich entsprechend vorgenommen worden.
5.5 Von einer willkürlichen Veranlagung bzw. von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs könne jedenfalls keine Rede sein. Auch der Vorhalt, dass der Steuerpflichtige nie eine Antwort auf die Frage des möglichen Steueraufschubs erhalten habe, sei nicht zu hören. So sei in der Abweichungsbegründung der Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 18.10.2018 die entsprechende (abschlägige) Antwort rechtsgenüglich aufgeführt worden.
6. Mit Rückäusserung vom 27.3.2020 nahm der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung Stellung, wobei er das im Verfahren vor dem Steuergericht gestellte Rechtsbegehren insofern erweiterte, als die allfällige Grundstückgewinnsteuer im Sinne von § 50 Abs. 1 lit. c oder § 50 Abs. 2 StG aufzuschieben sei. Auf die weiteren durch den Rekurrenten in dieser Eingabe gemachten Vorbringen ist in den Erwägungen - soweit erforderlich - einzugehen.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1. A. Y. hat gegen den vorinstanzlichen Einspracheentscheid vom 2.12.2019 Rekurs und Beschwerde ans Steuergericht des Kantons Solothurn erhoben, wobei er sich in der Eingabe auf die im Einspracheentscheid aufgeführte Rechtsmittelbelehrung bezog. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 i.V. mit § 59 Abs. 5 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 1.12.1985 (StG; BGS 614.11) zur Beurteilung des Rechtsmittels zuständig; im Bereiche des kantonalen Steuerrechts ist das Rechtsmittel des Rekurses vorgesehen, weshalb die Eingabe von A. Y. als Rekurs zu behandeln ist. Der Rekurrent ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Der Rekurs ist form- und fristgerecht erfolgt; auf diesen ist somit einzutreten.
2. Strittig ist zunächst, ob die dem Rekurrenten durch die B AG für den Wegfall des Wegrechts ausbezahlte Entschädigung von CHF 220'000.00 durch die Grundstückgewinnsteuer erfasst werden kann oder - wie der Rekurrent ausführt - der ordentlichen Einkommenssteuer hätte zugeführt werden müssen. Inwiefern dabei der Rekurrent aus dem Einwand, er bzw. seine Vertretung habe im Zusammenhang mit der Besteuerung der erhaltenen Pauschalentschädigung im Vorfeld Besprechungen mit dem Steueramt über die Art der Besteuerung geführt, Rechte ableiten will, ist nicht nachvollziehbar. Aktenkundig ist, dass das Steueramt des Kantons Solothurn mit Schreiben vom 15.2.2017 (Akten-Beleg 5/14) vom Rekurrenten Auskunft darüber erhalten wollte, wie die im Geschäftsabschluss 2015 deklarierte Privateinlage von CHF 220'000.00 finanziert worden war. Darüber hinaus sind seitens der involvierten Steuerbehörden keine Vorkehren und Mitteilungen ersichtlich, die dem Rekurrenten gegenüber bezüglich der Besteuerung der Pauschalentschädigung Zusicherungen beinhalteten. Mit der berichtigten Veranlagung vom 7.8.2017 (Akten-Beleg 5/10) hat die Vorinstanz deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie den Vorgang der geldwerten Abgeltung des wegfallenden Wegrechts nicht mit der (ordentlichen) Einkommenssteuer erfassen wollte, während die Buchungen des Rekurrenten darauf abzielten, die erhaltene Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 als steuerneutralen Vorgang zu qualifizieren. Es ist just im vorliegenden Verfahren zu klären, ob die fragliche Entschädigung zu Recht der Grundstückgewinnbesteuerung (vgl. definitive Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer vom 18.10.2018 / Akten-Beleg 5/4) unterworfen worden ist. In diesem Verfahren standen dem Rekurrenten sämtliche Prozessrechte offen. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs oder gar willkürlicher Entscheidfindung seitens des Steueramtes kann bei gegebener Sach- und Rechtslage keine Rede sein.
3. Bei ihrer Veranlagung stützt sich die Vorinstanz auf § 49 Abs. 2 lit. c StG, wonach die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird, als steuerbegründende Veräusserung zu qualifizieren ist; Art. 12 Abs. 2 lit. c des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) weist den identischen Wortlaut auf. Das Bundesgericht hat in teleologischer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG im Urteil BGE 139 II 363 entschieden, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück ebenso eine Teilveräusserung darstelle wie die entgeltliche Belastung mit einem solchen (BGE 139 II 371 E. 3.3). Es gilt folglich zu prüfen, ob die dem Rekurrenten zugeflossene Entschädigung von CHF 220'000.00 als «entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück» zu qualifizieren bzw. der Grundstückgewinnbesteuerung zu unterwerfen ist. Der Rekurrent wehrt sich in doppelter Hinsicht gegen eine solche Besteuerung. Einerseits ist er der Ansicht, dass vorliegend kein Grundstückgewinnsteuerfall gegeben sei und der ausbezahlte Betrag im Rahmen der Einkommenssteuer als steuerneutraler Vorgang zu beurteilen gewesen wäre; anderseits geht der Rekurrent - bei Annahme eines Anwendungsfalles der Grundstückgewinnbesteuerung - davon aus, dass durch den Wegfall des Wegrechtes weder die unbeschränkte Bewirtschaftung noch der Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigt würden, womit nicht sämtliche kumulativ zu erfüllende Tatbestandselemente (für die Grundstückgewinnbesteuerung gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG) erfüllt seien.
3.1 Auf die durch den Rekurrenten in seiner Eingabe vom 27.3.2020 (Akten-Beleg 7, S. 5) aufgeworfene Frage, ob die Einleitung eines Grundstückgewinnsteuerverfahrens überhaupt noch zulässig gewesen sei, zumal der Sachverhalt bzw. der Streitgegenstand vom Steueramt bereits abschliessend beurteilt worden wäre, wurde bereits kurz eingegangen (vgl. E. 2 hiervor). Prozessthema ist die Qualifizierung der von der B AG an den Rekurrenten geleisteten Zahlung hinsichtlich ihres Rechtsgrundes. Diese Qualifizierung hat die Vorinstanz dergestalt vorgenommen, indem sie die geflossene Entschädigung als Abgeltung für die Löschung einer Grunddienstbarkeit (Wegrecht) bewertete und somit als steuerbegründenden Vorgang im Sinne von § 49 Abs. 2 lit. c StG resp. Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG einstufte. Diese Grundstückgewinnsteuerveranlagung war aus formaler Sicht schon deshalb zulässig, weil die vorherige (ordentliche) Einkommensbesteuerung die zur Debatte stehende Zahlung nicht erfasste. Dem Rekurrenten ist aber insofern zuzustimmen, als die Ablehnung einer Grundstückgewinnbesteuerung der Steuerbehörde im vorliegenden Fall die Möglichkeit entzöge, nochmals auf die zwischenzeitlich rechtskräftige (ordentliche) Einkommenssteuerveranlagung pro 2015 zurückzukommen.
3.2 Wie bereits dargelegt, geht die Praxis davon aus, dass die Einwilligung zur Löschung einer Dienstbarkeit, d.h. die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück, ebenso eine Teilveräusserung darstellt wie die entgeltliche Belastung mit einem solchen (BGE 139 II 363, a.a.O.) und deshalb der Grundstückgewinnbesteuerung unterliegt. Richtig ist aber auch, dass der damit erlittene Vermögensabgang (in casu: Löschung des Wegrechts) und der Vermögenszugang (Entschädigung) konnex sein müssen. Diese Konnexität wird durch den Rekurrenten in Abrede gestellt, insbesondere mit dem Einwand, die Entschädigung sei nicht hauptsächlich wegen des Verzichts auf das Wegrecht, sondern insbesondere für den Rückzug der Einsprache und den Verzicht auf weitere enteignungsrechtliche Ansprüche im Rahmen des durch die B AG vorangetriebenen Projekts erfolgt. Zudem trägt der Rekurrent in seinen Eingaben wiederholt vor, dass der Wegfall des Wegrechts keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung in der Bewirtschaftung seines Grundstückes bewirkte, in fine wegen des wegfallenden Verkehrs gar keine Wertminderung erfahren habe. Zudem müsse bezweifelt werden, dass das fragliche Wegrecht ein «selbständiges und dauerndes Recht» darstelle und folglich überhaupt als Objekt der Grundstückgewinnbesteuerung tauge.
3.2.1 Bei der Auslegung der zwischen dem Rekurrenten und der B AG abgeschlossenen Vereinbarung vom ... 2015 (Akten-Beleg 5/2) sind bezüglich des hauptsächlichen Rechtsgrundes der Zahlung keine «offenen» Punkte oder Fragen auszumachen. So wird bereits in der Präambel der Vereinbarung darauf hingewiesen, dass mit der vertraglichen Regelung eine «gütliche Einigung betreffend den dauernden Entzug des Wegrechtes sowie die Entschädigung für den dauernden und vorübergehenden Landerwerb» getroffen werden soll (vgl. Vereinbarung, a.a.O., II., letzter Absatz). In Ziffer III. der Vereinbarung wird denn die Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 in klarer Weise für den «dauernden Entzug des vorerwähnten Wegrechts» definiert. Dass mit der Pauschalentschädigung auch alle enteignungsrechtlichen Ansprüche, inklusive der Anwaltskosten, abgegolten werden sollten, ändert an dieser Einschätzung bzw. Auslegung nichts. Just die separat, d.h. zusätzlich, vereinbarten Entschädigungen für den definitiven (Ziff. VI. der Vereinbarung) und den vorübergehenden (Ziff. VII. der Vereinbarung) Landerwerb zeigen, dass die Pauschalentschädigung für das wegfallende Wegrecht bestimmt war und die darin mitabgegoltenen Punkte (Anwaltskosten; Rückzug der Einsprachen) als «logische Folgekosten» in die Vereinbarung miteinbezogen worden sind. An dieser Auslegung der Vereinbarung vermögen die Ausführungen des Rekurrenten, das Wegrecht wäre wegen Verstosses gegen die Verkehrsregelverordnung ohnehin aufzuheben gewesen, nichts zu ändern. Tatsache ist, dass die seit 1979 bestehende Dienstbarkeit bis zur Einleitung des in den Akten erwähnten Plangenehmigungsverfahrens im Jahre 2014 nie Gegenstand eines Enteignungsverfahrens oder einer anderen behördlichen Massnahme war. Mit der auf gütlicher Basis getroffenen Abgeltung haben sich die involvierten Parteien (Rekurrent; B AG) ohne hoheitliche Regelung und behördliche Vorgaben geeinigt; darauf - und auf nichts Anderes - sind sie zu behaften.
3.2.2 Des Weiteren kann dem Vorbringen des Rekurrenten, die Aufhebung des ihm zustehenden Wegrechts habe weder eine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung noch des Veräusserungswertes von GB X Nr. 001 bewirkt, womit die Voraussetzungen für eine Besteuerung gemäss § 49 Abs. 1 lit. c StG nicht erfüllt seien, nicht zugestimmt werden. Die durch den Rekurrenten gegen das durch das Bundesamt für Verkehr eingereichte Plangenehmigungsgesuch erhobene Einsprache zeigt auf, dass das Wegrecht für diesen von Bedeutung war, andernfalls er ohne weiteres auf die Erhebung eines Rechtsmittels hätte verzichten und den Ausgang des Plangenehmigungsverfahrens abwarten können. Die unter E. 3.2.1 hiervor der Auslegung unterzogene Vereinbarung erzeigt denn nichts Anderes als das zwischen den Parteien in freier Willensbildung und Willensübereinstimmung ermittelte Ergebnis der eingetretenen Vermögensabnahme, mitunter die finanzielle Abgeltung der wesentlichen und dauernden Beeinträchtigung in der Bewirtschaftung durch die zu löschende Dienstbarkeit. Dieser im rechtlichen Sinne als Substanzverzehr zu bewertende Vorgang trat mit der Löschung der fraglichen Grunddienstbarkeit im Grundbuch (Wegrecht z.G. GB X Nr. 001) ein.
3.2.3 Bei dem mit Datum vom ... 2015 auf GB X Nr. 001 gelöschten Wegrecht handelt es sich - wie die Amtschreiberei Region Solothurn mit E-Mail vom 23.2.2018 (vgl. Akten-Beleg 5/9) korrekt ausführt - um eine Grunddienstbarkeit, welche nicht als selbständiges Grundstück gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB im Grundbuch geführt wurde. Der Rekurrent irrt aber, wenn er daraus den Schluss zieht, das Fehlen der zivilrechtlichen Grundstückseigenschaft entzöge dem erwähnten Löschungsvorgang jegliche grundstückgewinnsteuerrechtliche Bedeutung. § 49 Abs. 1 StG stipuliert als Grundsatz, dass die Steuerpflicht durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet wird. Abs. 2 der Bestimmung bestimmt und präzisiert die gesetzliche Bestimmung dahingehend, dass als Veräusserung auch «... die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten (...) » gilt (§ 49 Abs. 2 lit. c StG). Gemäss konstanter Praxis des Kantonalen Steuergerichts ist für die steuerliche Erfassung der geleisteten Zahlung massgebend und entscheidend, weshalb es zum entsprechenden Mittelzufluss kam. Ist der Mittelzufluss einzig von der Einräumung der Dienstbarkeit (oder wie vorliegend von der Löschung derselben) abhängig, so ist die Zahlung mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 1996 Nr. 2). Es bleibt somit festzustellen, dass die Vorinstanz die Pauschalentschädigung zu Recht der Grundstückgewinnbesteuerung unterworfen hat.
4.1 Zu entscheiden bleibt, inwieweit auf das durch den Rekurrenten in seiner Stellungnahme bzw. Rückäusserung vom 27.3.2020 erweiterte Rechtsbegehren, dass eine allfällig veranlagte Grundstückgewinnsteuer im Sinne von § 50 Abs. 1 lit. c bzw. § 50 Abs. 2 StG aufzuschieben sei, eingetreten werden kann. Der Rekurrent weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Vorinstanz «nur» die Frage der Ersatzbeschaffung beurteilt habe. Die übrigen Steueraufschubtatbestände seien jedoch, obwohl in Aussicht gestellt, nicht geprüft worden. Dies - so der Rekurrent weiter - «hätte denn auch ohne Antrag des Steuerpflichtigen von Amtes wegen vorgenommen werden müssen».
4.2 Aktenkundig ist, dass die Vorinstanz in ihrer (definitiven) Grundstückgewinnsteuerveranlagung den Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung ablehnte, weil der Erlös nicht innert 2 Jahren zum Erwerb oder Verbesserung eines eigenen und selbstbewirtschafteten Grundstücks verwendet wurde. Diese Ablehnung ist nicht zu bemängeln und nachvollziehbar, zumal in der vom Rekurrenten in seiner am 29.8.2018 eingereichten «Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer» lediglich Offerten (allesamt datiert zwischen dem 15.11.2017 und 16.5.2018) über diverse Handwerkerarbeiten beilagen, die zudem verschiedene Liegenschaften (C-strasse 01; D-strasse 02) betrafen (Akten-Beleg 5/3). Die in der Steuererklärung in Aussicht gestellten Originalrechnungen mit Bauabrechnung wurden weder im vorinstanzlichen Verfahren noch im Rekursverfahren nachgereicht. Unter diesen Voraussetzungen ist in der Tat nicht ersichtlich, wie die Vorinstanz einen Steueraufschub hätte gutheissen sollen. Es hätte am Rekurrenten gelegen, den Steueraufschubtatbestand von § 50 Abs. 1 lit. c StG (Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung ...) bzw. § 50 Abs. 2 StG (... soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird) begründet darzulegen. Das Kantonale Steuergericht hat im Rekursverfahren die gleichen Befugnisse wie die vorliegende Behörde. Es hat das Recht von Amtes wegen anzuwenden; entsprechend gilt auch im Rekursverfahren die Untersuchungs- und Offizialmaxime (vgl. statt vieler:
Markus Reich
, Steuerrecht, 3. Auflage, § 27 Rz. 42 f.). Diese Maximen befreien den Steuerpflichtigen allerdings nicht davon, seine Begehren zu begründen sowie die sie begründenden Tatsachen und Beweismittel anzugeben (§ 160 Abs. 3 StG). Die konkret eingereichten Belege (Offerten) und die dazu abgegebene Bemerkung (Nachreichen der Originale) im Steuererklärungsformular sind jedenfalls ungenügend, um einen der gesetzlich vorgesehenen Steueraufschubtatbestände zu substantiieren. So wäre es u.a. auch am Steuerpflichtigen gelegen darzulegen, wieso die gesetzlich vorgesehene Regelfrist von zwei Jahren für eine allfällig erfolgte Ersatzbeschaffung (§ 51 StG) nicht hat beachtet werden können.
5. Nach Ausgeführtem ist der Rekurs vollständig abzuweisen. Nach dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens sind die Gerichtskosten von total CHF 3'000.00 (Grundgebühr: CHF 800.00; Zuschlag: CHF 2'200.00; §§ 3 und 150 des Gebührentarifs; BGS 615.11) dem Rekurrenten aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 3'000.00 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

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