# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 95219c40-b2f5-4d8f-937d-0fba821eb1bc
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_006
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
A. _ und B. _ kauften am 16. Oktober 2014 das Grundstück D.
_ Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum als einfache Gesellschaft. Der Eigen-
tumserwerb erfolgte am 6. Januar 2015. Mit Verfügung vom 6. März 2015 stun-
dete das Grundbuchamt C. _ (nachfolgend Grundbuchamt) die Handände-
rungssteuer von Fr. 12'420.– für die Dauer von drei Jahren. Für die gestundete
Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im
Grundbuch eingetragen. Gestützt auf Art. 56 Abs. 1 letzter Satz des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) hiess
das Grundbuchamt das an sich verspätet eingereichte Fristverlängerungsge-
suchs von A. _ und B. _ vom 12. November 2017 gut und stundete
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die Handänderungssteuer mit Verfügung vom 27. Dezember 2017 für die Dauer
von vier Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs.
B.
Am 28. Dezember 2018 reichten A. _ und B. _ den Nachweis des
selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick auf die beantragte nachträgliche
Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer (Formular 2b) beim
Grundbuchamt ein. Anstelle einer Wohnsitzbestätigung (Formular 2c) lag dem
Formular 2c je ein Niederlassungsausweis bei, dem zu entnehmen ist, dass B.
_ am 18. April 2017 und A. _ am 26. April 2017 Wohnsitz in der Lie-
genschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000 begründet haben. Zusätzlich reichten die
beiden ein Schreiben der Einwohnergemeinde D. _ vom 20. Dezember
2018 ein, in dem die Einwohnergemeinde bestätigte, dass A. _ und B.
_ in einem Gespräch mitgeteilt hätten, bereits seit dem Jahreswechsel
2016/2017 in der Liegenschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000 zu wohnen. Mit Schrei-
ben vom 21. Januar 2019 teilte das Grundbuchamt mit, dass das Bestätigungs-
schreiben der Einwohnergemeinde D. _ nicht als Wohnsitzbestätigung aus-
reiche. Daraufhin reichten A. _ und B. _ dem Grundbuchamt ein wei-
teres Schreiben der Einwohnergemeinde D. _ vom 27. Februar 2019 ein,
dem erneut zu entnehmen ist, dass die beiden in einem Gespräch mitgeteilt hät-
ten, seit Anfang 2017 in der Liegenschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000 zu wohnen.
Mit Verfügung vom 7. Mai 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung
vom 6. März 2015 auf. Zugleich verfügte es, dass die bisher gestundete Handän-
derungssteuer von Fr. 12'420.– samt Zins und Gebühr zu bezahlen seien.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 7. Mai 2019 erheben A. _
und B. _ mit Datum vom 4. Juni 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Ge-
meinde- und Kirchendirektion (JGK; seit 1. Januar 2020: Direktion für Inneres
und Justiz [DIJ])) und stellen folgende Rechtsbegehren:
«Wir beantragen, dass die Stundungsverfügung vom 6. März 2015 nicht aufgehoben
wird, dass wir infolge selbstgenutztem Wohneigentum von der gestundeten Handände-
rungssteuer in der Höhe von CHF 12'420.00 definitiv befreit werden und dass das
Grundpfandrecht auf dem betroffenen Grundstück gelöscht wird.
Zudem sind wir von der Gebühr für die Verfügung vom 7. März 2019 (Fr. 300.00) zu be-
freien.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.»
Zusammen mit ihrer Beschwerde reichten die Beschwerdeführenden weitere
Beweismittel für die rechtzeitige Wohnsitznahme mit ein.
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In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 24. Juni 2019 beantragt das Grund-
buchamt die Abweisung der Beschwerde.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-

## Considerations

folgenden Erwägungen näher eingegangen.
Die Direktion des Inneren und der Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die
Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfah-
ren nach den Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetztes. Art. 27 HG
enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbe-
freiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1
Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist da-
mit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung des
Grundbuchamts vom 7. Mai 2019 zuständig.
1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz
am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung
hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefoch-
tene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im
Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Hand-
änderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer
wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen
Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt
(Art. 16 und Art. 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuer-
befreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen
will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grund-
buchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleis-
tung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückser-
werb (Art. 11a Abs. 2 und Art. 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem wäh-
rend mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich
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zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohn-
sitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute be-
gründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute erst noch erstellt
werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen
(Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen
Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset-
zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt
des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Vor-
aussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch
um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das
Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung
nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a
Abs. 3 HG).
3.
Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamts vom 7. Mai 2019.
Das Grundbuchamt hob mit dieser Verfügung die Stundungsverfügung vom
6. März 2015 auf. Den Beschwerdeführenden wurde die gestundete Handände-
rungssteuer von Fr. 12'420.– zuzüglich Zins und Gebühr zur Bezahlung auferlegt.
Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, dass es den Beschwerdeführen-
den nicht gelungen sein, eine Wohnsitzbestätigung beizubringen, aus welcher
die rechtzeitige Wohnsitznahme während der zweijährigen Einzugsfrist hervorge-
he. Gestützt auf die eingereichten Niederlassungsausweise sei die Wohnsitz-
nahme zu spät erfolgt und die beiden eingereichten Schreiben der Einwohner-
gemeinde D. _ würden nicht als Wohnsitzbestätigung ausreichen.
Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden das Grundstück D. _
Gbbl. Nr. 1000 am 6. Januar 2015 zu Eigentum erworben haben. Das Gesuch
um Stundung der geschuldeten Handänderungssteuer von Fr. 12'420.– wurde
mit Verfügung vom 6. März 2015 gutgeheissen und die Steuer für die Dauer von
drei Jahren gestundet. Mit Verfügung vom 27. Dezember 2017 wurde das an sich
verspätete Verlängerungsgesuch der Beschwerdeführenden vom 12. November
2017 gestützt auf Art. 56 Abs. 1 letzter Satz VRPG ebenfalls gutgeheissen und
die geschuldete Handänderungssteuer um vier Jahre gestundet. Gemäss Nieder-
lassungsausweis der Gemeinde D. _ begründete B. _ am 18. April
2017 und A. _ am 26. April 2017 ihren Wohnsitz in der Liegenschaft D.
_ Gbbl. Nr. 1000.
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4.
4.1 Die Beschwerdeführenden stellen sich in ihrer Beschwerde auf den Stand-
punkt, sie seien bereits um den Jahreswechsel 2016/2017 in die Liegenschaft D.
_ Gbbl. Nr. 1000 eingezogen. Aufgrund der von Dezember 2016 bis März
2017 andauernden privaten und beruflichen starken Belastung sei es ihnen ent-
gangen, die persönliche An- und Abmeldung bei den Gemeinden vorzunehmen.
Dass sie sich vor dem 6. Januar 2017 bei der Einwohnergemeinde D. _
hätten anmelden sollen, sei ihnen erst später klargeworden. Aus diesem Grund
sei es der Gemeinde auch nicht möglich gewesen eine entsprechende Bestäti-
gung auf dem Formular 2c des Grundbuchamts auszustellen und auch die Nie-
derlassungsausweise würden nicht den ausreichenden Beweis erbringen. Das
Grundbuchamt verkenne aber, dass der Nachweis des Hauptwohnsitzes nicht
nur mit dem Formular 2c bzw. einem Niederlassungsausweis erbracht werden
könne. Sich bei einem behördlichen Entscheid nur auf diese beiden Dokumente
zu stützen sei überspitzter Formalismus. Die Beschwerdeführenden sind über-
zeugt, ihren Wohnsitz rechtzeitig seit dem Jahreswechsel 2016/2017 und damit
vor dem 6. Januar 2017 in der Liegenschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000 begründet
zu haben. Zusammen mit ihrer Beschwerde reichten sie diverse Dokumente mit
ein, welche nachweisen sollen, dass sich ihr Hauptwohnsitz bereits seit dem Jah-
reswechsel 2016/2017 und somit vor dem 6. Januar 2017 in der Liegenschaft D.
_ Gbbl. Nr. 1000 befindet.
Das Grundbuchamt vertritt seinerseits die Ansicht, dass weder die von den Be-
schwerdeführenden am 28. Dezember 2018 eingereichten Unterlagen noch die
neu der Beschwerde beigelegten Dokumente den Nachweis des fristgerechten
bzw. vor dem 6. Januar 2017 stattgefundenen Einzugs zu erbringen vermögen.
Entsprechend den beiden Niederlassungsausweisen der Gemeinde D. _
geht das Grundbuchamt davon aus, dass die Beschwerdeführenden erst am
18. bzw. 26. April 2017 und somit nach Ablauf der zweijährigen Einzugsfrist ihren
Hauptwohnsitz in der Liegenschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000 begründet haben.
4.2 Nach Art. 17a Abs. 1 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber
dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu
erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG
erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden. Die
Anmeldung bei der Gemeinde stellt dabei grundsätzlich ein wichtiges Indiz für die
Wohnsitznahme dar (vgl. Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom
4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzli-
cher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des
Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Ra-
tes des Kantons Bern 2013, Beilage 17 [nachfolgend Vortrag], Bemerkungen zu
Art. 17a Abs. 1, S. 6). Es sind aber auch andere Beweismittel denkbar und zuläs-
sig. Dies kann auch dem Formular 2b entnommen werden. Auf diesem Formular
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besteht die Möglichkeit, das eingereichte Beweismittel anzukreuzen (aktuelle
Wohnsitzbescheinigung oder andere), wobei mehrere Beweismittel eingereicht
werden können.
Dem Vortrag kann weiter entnommen werden, dass die oder der Antragstellende
verpflichtet ist, dem Grundbuchamt unaufgefordert das Vorliegen der Bedingun-
gen für die Steuerbefreiung mit allen sachdienlichen Unterlagen nachzuweisen.
Das Grundbuchamt muss nicht aktiv forschen (vgl. Vortrag, Bemerkungen zu
Art. 17a Abs. 1, S. 6).
Damit legt das Handänderungssteuergesetz fest, dass die Beweislast im Verfah-
ren betreffend Stundung respektive nachträglicher Steuerbefreiung von den ge-
suchstellenden Personen zu tragen ist. Nach der allgemeinen Beweislastregel
hat grundsätzlich diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachum-
stands zu tragen, die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; BGer 2C_58/2017 vom 23. Juni 2017, E. 2.2.2;
BVR 2016 S. 5 E. 5.3; 2015 S. 301 E. 2.3; 2013 S. 497 E. 4.6, je mit Hinweisen;
MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18
N. 6 und Art. 20 N. 2).
4.3 Gemäss den Niederlassungsausweisen der Gemeinde D. _ haben
die Beschwerdeführenden ihren Hauptwohnsitz seit dem 18. bzw. 26. April 2017
in der Liegenschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000. Diese von den Beschwerdefüh-
renden eingereichten Niederlassungsausweise genügen damit offensichtlich
nicht, um den Beweis der Begründung des Hauptwohnsitzes in der Liegenschaft
D. _ Gbbl. Nr. 1000 vor dem 6. Januar 2017 zu erbringen.
Die Beschwerdeführenden reichten dem Grundbuchamt am 28. Dezember 2018
ausserdem ein Schreiben der Gemeinde D. _ vom 20. Dezember 2018 mit
ein. Darin bestätigt die Gemeinde, dass die Beschwerdeführenden in einem Ge-
spräch mitgeteilt hätten, bereits seit dem Jahreswechsel 2016/2017 in der Lie-
genschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000 zu wohnen. Es handelt sich dabei lediglich
um eine Bestätigung dessen, was die Beschwerdeführenden mündlich gegen-
über der Gemeinde geäussert haben, vermag aber ebenfalls nicht zu beweisen,
dass die Beschwerdeführenden tatsächlich rechtzeitig und somit vor dem 6. Ja-
nuar 2017 ihren Hauptwohnsitz in der Liegenschaft D. _ Gbbl. Nr. 1000
begründet haben.
Das von den Beschwerdeführenden dem Grundbuchamt nachgereichte Schrei-
ben der Gemeinde D. _ vom 27. Februar 2019 sowie die von ihnen im
Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens eingereichten weiteren Be-
weismittel (bspw. schriftliche Bestätigung der Baufirma, welche bis zum 14. De-
zember 2016 mit ihren Arbeiten fertig sein musste, damit die Beschwerdeführen-
den einziehen konnten, Rechnung für die Lieferung von Holz-Pellets zum Heizen
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per 27. Oktober 2016, schriftliche Bestätigungen von Umzugshelfern und Rech-
nung für Umzugswagen, sowie diverser schriftlicher Bestätigungen von Nachbarn
und Bekannten) können durchaus als taugliche Beweismittel für die rechtzeitige
Wohnsitznahme herangezogen werden. Vorliegend wurden diese aber erst nach
Ablauf der Stundungsfrist am 6. Januar 2019 und somit verspätet eingereicht. Sie
können deshalb vorliegend nicht beachtet werden.
5.
Zusammenfassend kommt die DIJ zum Schluss, dass die Voraussetzungen für
die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, da der Nachweis der Begrün-
dung des Hauptwohnsitzes nicht rechtzeitig erbracht werden konnte. Das Grund-
buchamt hat mit seiner Verfügung vom 7. Mai 2019 somit zu Recht das Gesuch
um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundung aufgehoben
(vgl. Art. 17a Abs. 3 HG).
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh-
renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Diese sind pauschal auf Fr. 2’000.– festzulege (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung
über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV;
BSG 154.21]).
Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 2 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A. _ und B. _
zur Bezahlung auferlegt unter solidarischer Haftung je zur Hälfte, ausmachend je
Fr. 1’000.–.
Ein separater Einzahlungsschein erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.