# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9ef876dc-3ac5-4f8c-b6c1-5b049a3ee3be
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2012 erteilte der Gemeinderat Stadel D und E die Bewilligung für den Umbau ihres Bauernhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Stadel.
II.
Dagegen rekurrierten am 15. Januar 2013 die Nachbarn A und B an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragen unter anderem, auf die Fensterverglasung im 1. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss der Giebelfassade Nord sei zu verzichten. Mit Entscheid vom 21. November 2013 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab.
III.
A und B führten am 7. Januar 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:
"1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung für die Fensterverglasungen im 1. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss der Giebelfassade Nord sei zu verweigern;
2. es sei ein Augenschein des Verwaltungsgerichts durchzuführen;
3. eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung im Sinne der Begründung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
4. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführenden."
D und E stellten am 15. Januar 2014 folgende Anträge:
"1. Es sei die Beschwerde abzuweisen.
2. Es sei die aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf die angefochtenen Fensterverglasungen in der Giebelfassade Nord zu beschränken, und es sei demgemäss den privaten Beschwerdegegnern zu erlauben, die bewilligten und nicht strittigen Bauarbeiten nach Erfüllung der an die Baufreigabe geknüpften Auflagen und Bedingungen auszuführen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer."
Das Baurekursgericht beantragte am 17. Januar 2014 die Abweisung der Beschwerde. Mit dem gleichen Schluss liessen sich der Gemeinderat Stadel am 4. Februar 2014 und die Baudirektion des Kantons Zürich am 7. Februar 2014 vernehmen. A und B nahmen dazu am 14. Februar 2014 Stellung. Der Gemeinderat Stadel reichte am 4. März 2014 eine Stellungnahme ein. Eine weitere Eingabe von D und E datiert vom 10. März 2014. Mit Präsidialverfügung vom 12. März 2014 wies das Verwaltungsgericht das Begehren um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde auf die Fensterverglasungen in der Giebelfassade Nord ab. Zugleich setzte es A und B eine Frist bis zum 24. März 2014 zur freigestellten Vernehmlassung zu den eingegangen Dupliken. A und B verzichteten stillschweigend auf eine solche Vernehmlassung.

## Considerations

Die Kammer erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden beantragten die Durchführung eines Augenscheins. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).
Im Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus den von den Parteien eingereichten Plänen und Fotografien sowie den während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien. Auf einen weiteren Augenschein kann unter diesen Umständen verzichtet werden.
2.
Die privaten Beschwerdegegner sind Eigentümer des Grundstückes Kat.-Nr. 01. Dieses Grundstück ist mit einem ehemaligen Bauernhaus aus dem Jahr 1815 überstellt und liegt nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stadel vom 7. Februar 2011 (BZO) in der Kernzone. Das Bauernhaus besteht aus einem Wohn- und einem Ökonomieteil. Seine östliche Fassade mit dem Wohnteil verläuft parallel zur G-Strasse. Nördlich grenzt das Grundstück an die Parzelle Kat.-Nr. 477 an, welche ebenfalls mit einem älteren Bauernhaus überstellt ist, das den Beschwerdeführenden gehört. Zwischen den beiden Bauernhäusern besteht ein Abstand von nur gerade zwei Metern. Im Kernzonenplan der Gemeinde Stadel ist der Wohnteil des Bauernhauses der privaten Beschwerdegegner sowie das gesamte Bauernhaus der Beschwerdeführenden als "ortsbaulich wichtige Gebäude und Gebäudeteile" eingetragen. Die privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, den rückwärtigen Ökonomieteil ihres Bauernhauses abzubrechen und durch einen etwas kleineren Neubau zu ersetzen. Der Wohnteil soll demgegenüber erhalten bleiben, im Inneren umgebaut sowie (innen und aussen) saniert werden. Im Rahmen dieser Sanierung ist vorgesehen, in die bisher fensterlose nördliche Giebelfassade des Wohnteils Fenster einzubauen.
3.
Die lokale Baubehörde bewilligte den privaten Beschwerdegegnern den Einbau der projektierten Fenster; die Vorinstanz schützte diesen Entscheid. Die Beschwerdeführenden machen zusammengefasst geltend, die Fenster ihres Wohnhauses seien jahrelang gegen eine nicht befestigte Wand eines Nichtwohngebäudes ausgerichtet gewesen. Neu werde dieses Haus zu einem Wohngebäude, mit einer direkt den Fenstern der Beschwerdeführenden zugewandten Fensterfront, umgebaut. Der Schutz der Privatsphäre durch Abstandsvorschriften entfalle komplett. Das geplante Umbauvorhaben unterschreite massiv die ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände. Diese kantonalen Abstandsvorschriften dienten dazu, alle denkbaren negativen Auswirkungen von zu nahe beieinanderstehenden Bauten zu verhindern. Sie verhinderten, dass sich Fensterfronten mit einem Abstand von gerade einmal zwei Metern direkt gegenüberliegen. Damit sicherten sie insbesondere die Privatsphäre. Eine Unterschreitung der Abstandsvorschriften sei gemäss § 270 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nur dann gestattet, wenn keine wohnhygienischen oder feuerpolizeilichen Gründe dagegen sprächen. Die Wohnhygiene umfasse auch die Sicherung der Privatsphäre.
4.
4.1
Der Wohnteil des Bauernhauses der privaten Beschwerdegegner und das gesamte Bauernhaus der Beschwerdeführenden sind – wie oben dargelegt – "ortsbaulich wichtige Gebäude und Gebäudeteile". Ziff. 2.1 Abs. 1 BZO hält in Bezug auf solche Gebäude bzw. Gebäudeteile Folgendes fest:
"Die in den Kernzonenplänen bezeichneten ortsbaulich wichtigen Gebäude und Gebäudeteile dürfen nur umgebaut oder ersetzt werden. Solche Ersatzbauten dürfen das Ausmass des bestehenden oberirdischen Gebäudevolumens nicht überschreiten. Standort, Stellung, Form sowie die wesentlichen gestalterischen Elemente dieser Gebäude sind unabhängig von Abstandsunterschreitungen zu wahren oder zu übernehmen."
4.2
Ziff. 2.1 Abs. 1 BZO gestattet ausdrücklich den Umbau von ortsbaulich wichtigen Gebäuden (Satz 1). Nach dem Willen des lokalen Gesetzgebers gelten solche Bauten als
baurechtskonform
und zwar losgelöst von allfälligen  Gebäudeabständen (Satz 3). Beim Streitobjekt handelt es sich somit nicht um eine nachträglich vorschriftswidrig gewordene Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG. Folglich darf das Streitobjekt umgebaut und mit den zur genügenden Belichtung der neu geschaffenen Wohnräume erforderlichen Fenstern versehen werden. Ein solcher Umbau setzt weder eine Interessenabwägung noch eine Ausnahmebewilligung voraus.
4.3
An dieser Tatsache vermag – entgegen der Beschwerde – auch § 270 Abs. 3 PBG nichts zu ändern: Nach dieser Bestimmung kann durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden. Werden Abstände in Kernzonen planerisch fixiert, so sind sie privaten Näherbaurechtsvereinbarungen nicht zugänglich (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2000, S. 28). Dies wiederum hat zur Folge, dass § 270 Abs. 3 PBG auf solche Konstellationen von vornherein nicht anwendbar ist. Damit erübrigt es sich zu prüfen, ob "einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse" im Sinn der zitierten Bestimmung vorliegen.
4.4
Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, aufgrund der geplanten Fenster und der dadurch möglichen Einblicke auf ihr Grundstück seien sie ideellen Immissionen ausgesetzt. Gemäss § 226 Abs. 1 Satz 1 PBG ist jedermann verpflichtet, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Das zürcherische Baurecht, insbesondere § 226 PBG, gewährt grundsätzlich keinen Schutz vor ideellen Immissionen (VGr, 18. Juni 1997, VB.1997.00053, E. 2a [nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht]). Lediglich bei einer sexgewerblichen Nutzung (vgl. VGr,
21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.4–3.8
) oder im Rahmen der Freitodbegleitung (vgl. VGr,
2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3 in Verbindung mit VGr, 20. Oktober 2010, VB.2010.
00533, E. 2 und BGr, 6. September 2010, 1C_66/2010, E. 4.3) sind gewisse Ausnahmen denkbar. Demgegenüber kennt das Planungs- und Baugesetz keinen besonderen Schutz der Privatsphäre (VGr, 26. August 2009, VB.2009.00223, E. 4; 5. Mai 2006, VB.2005.00563, E. 3.2). Entsprechend können sich die Beschwerdeführenden nicht mit Erfolg auf § 226 PBG berufen. Für die von den Beschwerdeführenden verlangte Rückversetzung der Fenster, Verkleinerung der Fensterfläche, Verwendung von Satinatoglas oder Montage von Lamellen besteht keine gesetzliche Grundlage.
5.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Dem Gemeinderat Stadel sowie der Baudirektion stehen in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).