# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3204bb96-6149-48d3-a770-153fc3958601
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2007
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

hat sich ergeben:
I.
Am 26. Juli 2005 erteilte die Baukommission Küsnacht A die baurechtliche Bewilligung für einen Erweiterungsbau zum unter Denkmalschutz stehenden Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Küsnacht sowie für den Bau einer Einstellgarage.
II.
A.
Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II und hiess sie, soweit sie nicht infolge Rückzugs abgeschrieben wurden, am 7. März 2006 unter Aufhebung der Baubewilligung gut.
In der Folge gelangte die Bauherrschaft an das Verwaltungsgericht, welches am 21. Juli 2006 die Beschwerde teilweise guthiess, den Rekursentscheid aufhob und die Akten zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückwies.
B.
Im zweiten Rechtsgang nahm die Rekurskommission am 19. Dezember 2006 einen Augenschein beim Baugrundstück vor und hiess mit Entscheid vom 13. März 2007 den Rekurs wegen ungenügender Rücksichtnahme des Bauvorhabens auf die schutzwürdige Umgebung und Beeinträchtigung des Gebietscharakters der dortigen Kernzone unter erneuter Aufhebung der Baubewilligung gut.
III.
Gegen diesen zweiten Rekursentscheid liess A am 16. April 2007 erneut Beschwerde erheben und beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegegners für das Verfahren vor beiden Instanzen.
Die Baurekurskommission II schloss am 11. Mai 2007 auf Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte liess sich, ohne ausdrückliche Anträge zu stellen, am 13. Juni 2007 vernehmen, und der Beschwerdegegner liess am 18. Juni 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Am 26. September 2007 führte das Gericht beim Baugrundstück eine Augenscheinverhandlung durch (Prot. S. 3 ff.). In der Folge wurden verschiedene Akten beigezogen, zu denen die Parteien Stellung nehmen konnten.
Die Erwägungen des Rekursentscheids und die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer

## Considerations

zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zuständig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 21 lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2
Der Beschwerdegegner liess mit seiner Eingabe vom 26. November 2007 eine Protokollberichtigung beantragen; sein Votum anlässlich der Augenscheinverhandlung sei wie folgt zu ändern (beantragte Änderungen kursiv): "Beim hinteren
, rechts gelegenen
Haus
(L-Strasse 04)
sei das Wohnhaus ebenfalls giebelständig. Die
hangseitige (anstelle von vorgelagerte)
Scheune sei nicht massgebend."
Damit wird kein unrichtiger Protokolleintrag geltend gemacht, sondern lediglich eine (zutreffende) Präzisierung der ohnehin nicht wörtlichen, sondern lediglich zusammenfassenden Protokollierung verlangt. In diesem Sinn ist dem Antrag ohne Weiteres stattzugeben und das Protokoll entsprechend zu ergänzen.
2.
Die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, die Vorinstanz habe sich mit ihrem Entscheid unzulässigerweise über die ästhetische Würdigung des Anbaus im ersten Rechtsgang hinweggesetzt. Dieser Einwand ist offenkundig unbegründet. Das Gericht hatte sich in seinem Entscheid vom 21. Juli 2006 lediglich mit der Frage zu befassen, ob die Baubehörde das Bauvorhaben als Anbau im Sinn von Art. 14 Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung vom 5. Dezember 1994 (Teilrevision 2004; BZO) habe würdigen dürfen. Unter diesem Gesichtspunkt hat es erwogen, dass der geplante Erweiterungsbau trotz des lockeren baulichen Zusammenhangs und seiner architektonischen Eigenständigkeit auf das bestehende Gebäude bezogen und als diesem untergeordnet und nicht als weiteres Hauptgebäude erscheine, was durch die tiefere Ansetzung der Geschosse und die entsprechend geringere Gebäudehöhe, die zurückhaltende Gestaltung und den Verzicht auf ein Schrägdach erreicht werde. Damit hat das Gericht über die Qualifikation des Bauvorhabens als Anbau und nicht über seine gestalterische Qualität und insbesondere nicht darüber entschieden, ob es die durch § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 BZO gebotene besondere Rücksichtnahme auf die benachbarten Schutzobjekte und den Gebietscharakter der dortigen Kernzone nehme (vgl. VGr, 21. Juli 2006, VB.2006.00164, E. 3, www.vgrzh.ch).
3.
Die streitbetroffene Liegenschaft liegt in einer Kernzone K2, welche zwischen L-Strasse und SBB-Linie lediglich vier Grundstücke umfasst. Das Gebäude Vers.-Nr. 01 (L-Strasse 03), welches mit dem Anbau erweitert werden soll, ist unter Schutz gestellt, die südlich angrenzende Liegenschaft L-Strasse 05/06 des Beschwerdegegners ist inventarisiert. Die beiden weiteren Kernzonenliegenschaften Vers.-Nrn. 07 und 08 sind keine Schutzobjekte.
3.1
Die örtliche Baubehörde und die Baurekurskommission sind zutreffend davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben den Gestaltungsanforderungen von Art. 5 BZO und § 238 Abs. 2 PBG zu genügen hat. Art. 5 BZO bestimmt als allgemeine Gestaltungsnorm für alle Kernzonen, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass der Gebietscharakter des betreffenden Kernzonengebiets gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders Rücksicht zu nehmen. Der Gebietscharakter des Kernzonengebiets "Dorf-Umgebung", zu welcher die fragliche Kernzone gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO gehört, wird gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO durch folgende ortsbildprägente Elemente be
stimmt:
·
Ursprüngliche, vom Weinbau geprägte Häusergruppen aus dem 16.–18. Jahrhundert
·
Lage beidseitig alter abfallender Strassen oder in Seenähe
·
In Fall-Linie übereinander gestaffelte, zum See gerichtete Giebelbauten
·
Zweigeschossige, gemauerte Wohnhäuser und variationsreiche, holzverschalte Ökonomiegebäude
·
Herkömmliche Materialien
·
Traditionelle Vorgärten und Einfriedungen
3.2
Ist zu prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Diesen hat die Rechtsmittelinstanz zu respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). Sodann handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a). Fehlt dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen; andernfalls muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis vorwerfen lassen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3; vgl. BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 304).
Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) in der Regel nur Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden, wozu auch eine unrichtige Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die Vorinstanz gehört.
3.3
In der Baubewilligung vom 26. Juli 2005 hat die Baukommission Küsnacht unter Hinweis auf die Prüfung des Gesuchs durch die Natur- und Denkmalschutzkommission (NDK) erwogen, dass der neue Gebäudekörper den Anforderungen von § 238 PBG konzeptionell zu genügen vermöge, jedoch einige Detailanpassungen bei den Fassadenanschlüssen von Alt- und Neubau, an der Fassadengestaltung des Neubaus sowie beim Übergang von Dachgeschoss zu Dachterrasse erforderlich seien. In der Rekursvernehmlassung vom 26. Oktober 2005 hat sie sich sodann auf den Standpunkt gestellt, dass Art. 5 BZO keine weitergehenden Anforderungen an die Einordnung als § 238 Abs. 2 PBG stelle, und zudem dargelegt, dass der Gebietscharakter der fraglichen Kernzone durch den Neubau nicht verändert werde. Der Wert dieser Kleinst-Kernzone sei schon aufgrund ihrer Lage zwischen der vielbefahrenen L-Strasse und dem Eisenbahntrassee zu relativieren; die in dieser Zone gelegenen Bauten kämen kaum zur Geltung. Ihre Umgebung sei geprägt von modernen Wohnbauten unterschiedlicher architektonischer Stilrichtungen und die Einsehbarkeit der Kernzone werde durch eine Lärm- und Sichtschutzwand, durch ein mit einer Verblendung versehenes Einfahrtstor sowie durch den Baumbestand beschränkt. Das Bauprojekt beeinträchtige den Gebietscharakter weder durch seine Art, noch durch seine Form oder Materialisierung. Auch die Vorgartenüberbauung sei unproblematisch, da entlang der L-Strasse kein einheitliches Vorgartengebiet bestehe; wegen der uneinheitlichen baulichen Umgebung und der starken Lärmeinwirkung durch die L-Strasse komme dem Vorgartengebiet auf dem Baugrundstück keine Bedeutung zu.
3.4
Indem Art. 5 BZO in Kernzonen allgemein eine gute Einordnung und die besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes verlangt, stellt es grundsätzlich keine höheren Anforderungen an die Gestaltung als § 238 Abs. 2 PBG. Dennoch hat diese Bestimmung entgegen der Auffassung der örtlichen Baubehörde insofern eine eigenständig Bedeutung, als sie die Wahrung des Gebietscharakters hervorhebt, welcher in Art. 7 BZO für die fragliche Kernzone näher umschrieben wird. Damit werden die für die bauliche Umgebung prägenden Elemente charakterisiert und Leitlinien für die Ausübung des . Beurteilungsspielraums der Baubehörde festgelegt. Sodann sieht die Wegleitung zur BZO 1994 mit Teilrevision 2004 vor, dass die Art. 6–8 BZO, welche den Charakter der einzelnen Kernzonengebiete umschreiben, zur Begründung von Entscheiden beizuziehen sind (Ziff. II/A, Zu Artikel 6–8, S. 13). Diese Bedeutung von Art. 5 in Verbindung mit Art. 7 BZO hat die Mitbeteiligte verkannt, weshalb sie die ihr zustehende Entscheidungsfreiheit fehlerhaft ausgeübt hat. Auch die vom Verwaltungsgericht beigezogenen Protokolle der NDK der Gemeinde Küsnacht geben keinen Hinweis darauf, dass der von Art. 5 BZO geforderten Wahrung des Gebietscharakters die gebotene Aufmerksamkeit geschenkt worden ist. Ebenso wenig vermag der von der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren angebotene Zeuge, ein ehemaliger Sekretär der NDK, diesen Mangel zu beheben, weshalb sich eine entsprechende Beweisabnahme erübrigt. Der Einwand der Beschwerdeführerin, die Rekurskommission habe unzulässigerweise in die Entscheidungsfreiheit der Gemeinde eingegriffen, ist deshalb unbegründet.
3.5
Die Vorinstanz hat nach eingehender Würdigung der baulichen Umgebung zutreffend erwogen, dass nach den hier massgeblichen Gestaltungsanforderungen der Neubau einen positiven Beitrag zur Ergänzung der bestehenden baulichen Strukturen leisten muss. Sie hält indessen diese Anforderung für nicht erfüllt, weil der Anbau das unter Schutz gestellte bestehende Gebäude Vers.-Nr. 01 dominiere und optisch erdrücke. Das Bild der Kernzone werde durch die drei von der L-Strasse aus erkennbaren und dem Gebietscharakter entsprechend giebelständig zum See gerichteten Gebäude und den sie optisch verbindenden Hof geprägt; der voluminöse, längs der L-Strasse geplante Anbau setze sich zu der das Quartierbild prägenden Gebäudestellung in einen starken Gegensatz und trete als Riegel in Erscheinung, was beim Gebäude Vers.-Nr. 08, das zwar ebenfalls einen von Norden nach Süden verlaufenden First besitze, wegen seiner zurückversetzten Lage und seines fast quadratischen Grundrisses nicht zutreffe. Trotz der unterschiedlichen Qualitäten der in der fraglichen Kernzone stehenden Gebäude und deren unterschiedlichen Architektursprachen würde die Riegelwirkung des Anbaus die bestehende Harmonie empfindlich stören, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.
Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts und die beigezogenen Akten zeigen, ist diese Würdigung vertretbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend. Entgegen den Erwägungen der Baukommission in der Baubewilligung vom 26. Juli 2005 ist der Wert der Kernzone nicht zu relativieren, sondern sind die gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO für den Charakter dieser Kernzone massgeblichen Elemente deutlich zu erkennen; insbesondere hebt sich die von der Kernzone erfasste Gebäudegruppe deutlich von der baulichen Umgebung ab und wird geprägt durch die zum See gerichteten Giebelbauten. Durch den hofartigen bergwärts verlaufenden Zugang öffnet sich die Sicht auf die gemäss Ortsbildinventar wichtigen Trauffassaden der beiden Schutzobjekte. Dieser Hofraum ist denn auch im Ortsbildinventar ausdrücklich als "wichtige Raumfolge" markiert worden. Auch wenn dieser Markierung nicht die Bedeutung einer nutzungsplanerischen Festlegung zukommt, ist sie doch von Bedeutung für die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben gemäss Art. 5 BZO "den Gebietscharakter des betreffenden Kernzonengebiets" wahrt. Der geplante Anbau soll vier Meter über die Flucht des Hauptgebäudes hinaus in den von den beiden Schutzobjekten gebildeten Hofraum hineinreichen; er würde damit, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, diesen zur L-Strasse hin geöffneten Hofraum teilweise abriegeln, und damit die für den Zonencharakter wichtige Raumfolge beeinträchtigen. Gleichzeitig würde, wie der Augenschein gezeigt hat, die Sicht auf die wichtigen Fassaden der beiden Schutzobjekte stark eingeschränkt (vgl. Fotos, Prot. S. 8, 10 und 11). Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung zum Schluss kommen dürfen, der Gebietscharakter der Kernzone werde durch den Anbau nicht gewahrt.
4.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); als angemessen erweist sich eine solche in der Höhe von Fr. 1'500.- (§ 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 210.-- Zustellungskosten,
Fr. 3'210.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet.
5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an ...