# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 09ba8bc4-bb99-55f9-9a03-65ffd5878eff
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2015
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
Con atto pubblico dell’11 giugno 2014, iscritto a registro fondiario il 7 novembre 2014, RI 1 vendeva alla _ SA di _ il mapp. n. _ RFD di _, al prezzo di fr. 1'450'000.–.
Il 30 marzo 2015, la venditrice inoltrava il modulo per la dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, chiedendo il differimento dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione primaria.
B.
L’Ufficio circondariale di tassazione di Bellinzona si rivolgeva alla contribuente, con scritto del 31 marzo 2015, ritornandole la dichiarazione poiché incompleta ed invitandola a completarla allegando i necessari giustificativi.
Non avendo la contribuente dato seguito al summenzionato invito, l’autorità fiscale la diffidava dapprima (12 maggio 2015) e poi, con decisione del 10 giugno 2015, le infliggeva una multa disciplinare di fr. 200.–. Tale multa veniva infine confermata anche dalla Camera di diritto tributario, con sentenza del 21 ottobre 2015 (inc. CDT n. 80.2015.182).
C.
Nel frattempo l’autorità di tassazione, con decisione del 27 luglio 2015, notificava alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, allestita d’ufficio per insufficiente documentazione. L’utile veniva commisurato in fr. 412'200.– e l’imposta corrispondente in fr. 111'294.–.
D.
La contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 2 agosto 2015, formulato in lingua tedesca con allegata la seguente traduzione:
Gentile Signore e Signori,
Contra la vostra tassazione del 2015.07.27 debo fare opposizione.
La mia prima peresentazione fatto al hospitale, doove no ho avuto acesso a tutti i documenti. Oggi mando una nouva presentazione, donde resulta CHF 193191.00.
Di questa resulta una tassa di CHF 52161.00.
Ma dal momento che faciamo un RINVESTAMENTO di CHF 370000.00 per un appertamento di tre stanze (PPP _) quidono essere liberato di un a tasse sotanto l’Art.ialiFEDERALE ARMONISAZIOE.
Al reclamo la contribuente allegava diversa documentazione, tra cui conferme d’ordine, offerte, avvisi di addebito, ordini di bonifico bancari e corrispondenza varia.
E.
L’Ufficio di tassazione, con scritto del 15 settembre 2015, invitava la contribuente a produrre una copia delle fatture e delle ricevute di pagamento a comprova dei costi di costruzione e miglioria rivendicati in deduzione, così come una copia del contratto di intermediazione immobiliare, della relativa fattura e ricevuta di pagamento.
La contribuente rispondeva con lettera 22 settembre 2015, alla quale allegava due estratti bancari con il dettaglio di alcuni pagamenti. _, suo marito, così si esprimeva:
Egregie Signori,
In risposta della vostra demanda dal 15.09.2015 presento il nuovo calcolo corretto e prova delle spese 220 e 260.
Progoil tranferito di CHFN 72500.- in accordo di uno REINVETIMENTO.
F.
L’Ufficio di tassazione, con decisione del 26 ottobre 2015, accoglieva parzialmente il reclamo. Oltre al valore di acquisto di fr. 950'000.– e alle provvigioni versate di fr. 78'300.– già considerate nella tassazione d’ufficio, l’autorità ammetteva in deduzione costi di costruzione e miglioria nella limitata misura di fr. 6'944.– e costi di acquisto e vendita nella misura di fr. 23'762.–. L’utile imponibile veniva pertanto corretto in fr. 390'994.– e l’imposta dovuta in fr. 105'568.–.
Negava invece il differimento dell’imposizione giusta l’art. 125 lett. g LT, spiegando nella motivazione allegata che l’immobile venduto non poteva essere considerato un’abitazione primaria, essendo adibito ad albergo, e che in ogni caso il prezzo d’acquisto dell’immobile sostitutivo di _ (fr. 370'000.–) era notevolmente inferiore al costo dell’immobile venduto (fr. 950'000.–).
G.
Con lettera del 28 ottobre 2015, indirizzata all’Ufficio di tassazione e da quest’ultimo trasmesso alla Camera di diritto tributario quale ricorso, RI 1 si è opposta alla decisione su reclamo.
La ricorrente ribadisce anzitutto di aver sostenuto spese ben maggiori di quelle riconosciute dall’autorità fiscale, allegando nuovamente diversi documenti quali bilanci, offerte, generiche conferme d’ordine, estratti conto e corrispondenza varia. Postula inoltre il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari, contestando il mancato riconoscimento dell’immobile venduto quale dimora principale.
H.
Nelle proprie osservazioni del 5 novembre 2015, l’autorità di tassazione propone di respingere il gravame, confermando le proprie argomentazioni.
La ricorrente, con scritto di replica del 16 novembre 2015, sostiene di aver fornito tutti i documenti richiestigli, dichiarando infine di non comprendere il
modus operandi
dell’Ufficio di tassazione.

## Considerations

Diritto
1.
L’art. 227 LT stabilisce che il c
ontribuente può impugnare con ricorso scritto la decisione su reclamo dell’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notifica, davanti alla Camera di diritto tributario (cpv. 1). Il ricorrente deve indicare, nell’atto di ricorso, le conclusioni, i fatti sui quali esse sono fondate e i mezzi di prova; i documenti probatori devono essere allegati o designati esattamente. Se il ricorso non soddisfa questi requisiti, al ricorrente è assegnato un congruo termine per rimediarvi, con la comminatoria dell’irricevibilità (cpv. 2).
Nella fattispecie, la motivazione del gravame è ai limiti dell’ammissibilità. Il testo è redatto in un modo a dir poco approssimativo e solo a fatica si riesce a comprendere la posizione della ricorrente. La questione non merita tuttavia di essere approfondita oltre, visto che il ricorso va respinto nel merito.
2.
2.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
2.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi d’investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore d’investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
3.
3.1.
Nella fattispecie non è dato sapere come RI 1 abbia calcolato l’utile imponibile totale, che nel gravame quantifica in fr. 116'318.97'227.57 (sic!), né tantomeno come abbia calcolato l’imposta dovuta di fr. 58'406.–. Si intuisce tuttavia che considera deducibili dall’utile immobiliare, oltre al valore di acquisto di fr. 950'000.–, le seguenti spese:
Costi di costruzione e di miglioria:
_ (cucina)
fr. 16'800.–
_ (diversi lavori)
fr. 390.–
_ SA (giardino d’inverno)
fr. 3'900.–
_ (giardino d’inverno)
_ AG (giardino d’inverno)
fr. 30'000.–
fr. 32'799.90
Licenza edilizia per formazione balconi
fr. 200.–
Costi di acquisto e di vendita:
Parcelle notarili dell’avv. _
fr. 1'495.–
fr. 1'420.–
fr. 4'762.–
Architetto _ (consulenza)
Architetto _ (giardino d’inverno)
fr. 500.–
fr. 3'000.–
_ SA (sgombero albergo)
fr. 4'530.–
Ingegnere _ (lavori di tenuta a giorno)
fr. 80.70
Provvigioni versate:
_
fr. 78'300.–
Perdite subite nella gestione dell’immobile:
Perdite 2010
fr. 81'409.55
Perdite 2012
fr. 24'073.83
3.2.
Come esposto in narrativa, l’autorità di tassazione ha ammesso in deduzione il valore di acquisto di fr. 950'000.– e le provvigioni indicate di fr. 78'300.–. Ha inoltre commisurato in fr. 23'762.– i costi di acquisto e di vendita dell’immobile (fr. 19'000.–, pari al 2% sul prezzo di acquisto, e fr. 4'762.– quali spese notarili dell’avv. _).
L’autorità ha invece ammesso costi di costruzione e di miglioria nella limitata misura di fr. 6'944.– (fr. 1'444.80 per la fattura _ SA e fr. 5'500.– per la fattura _) e negato ogni deduzione in relazione alle perdite subite nella gestione dell’immobile.
4.
4.1.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
-
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
-
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
-
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravano al momento del precedente acquisto.
4.2.
Per quanto attiene alle parcelle notarili dell’avv. _, la sola nota del 9 novembre 2011 può essere considerata un costo di investimento. Non invece le ulteriori spese di, rispettivamente, fr. 1'420.– e fr. 1'495.–. La prima si riferisce infatti al verbale di un’assemblea generale straordinaria della _ SA in liquidazione, la seconda allo svincolo di una cartella ipotecaria. Ora, secondo la giurisprudenza di questa Camera, i costi per l’emissione di cartelle ipotecarie, a garanzia di finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di un immobile, non sono computabili quali costi di investimento, non trattandosi né di spese che incrementano il valore immobiliare né di spese in stretta connessione con l’acquisto e la vendita (
RtiD II-2008 n. 13t
;
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 157
).
È quindi a giusto titolo che l’Ufficio di tassazione ha negato la loro deducibilità, così come ha correttamente rifiutato la deduzione dei costi per lo sgombero dell’Albergo _, le note dell’architetto _ e dell’ingegnere _, che nulla hanno a che vedere con i costi di acquisto e di vendita dell’art. 134 cpv. 1 LT.
4.3.
Quanto ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata). Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).
4.4.
Le spese di costruzione e di miglioria vanno in particolare distinte dalle spese di manutenzione (art. 134 cpv. 2 LT) che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano al contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).
La prova dell’esistenza e dell’entità delle spese di costruzione e di miglioria spetta ai contribuenti. Di principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, l’onere della prova è infatti ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1. n. 8).
4.5.
Tornando alla fattispecie in esame, il calcolo proposto dalla ricorrente, oltre a presentare degli evidenti e grossolani errori, non è avvalorato da sufficienti elementi probatori.
Fatta eccezione per le spese di sostituzione della cucina (fattura _ del 16 febbraio 2010 ed estratto bancario del 31 marzo 2010) – riconosciute nella misura di un terzo conformemente alla Circolare n. 7/2010 (distinta allegata, cifra 13) – e per alcuni lavori da elettricista (fattura della ditta _ SA del 5 novembre 2011), le ulteriori spese rivendicate dalla ricorrente non sono accompagnate dalle necessarie pezze giustificative, malgrado l’espresso invito rivoltole dall’autorità di tassazione con scritto del 15 settembre 2015.
La ricorrente non può in particolar modo pretendere di dedurre le spese relative all’accennato “giardino d’inverno” limitandosi a produrre, in modo alquanto confuso, generiche conferme d’ordine, offerte, richieste di riduzione del prezzo, ordini di bonifici bancari e corrispondenza varia con _ e la ditta _ AG. Essa non presenta invece le indispensabili fatture né tantomeno una copia della relativa domanda di costruzione e della successiva licenza edilizia, che le avrebbero permesso di confermare la natura degli asseriti interventi, distinguendoli dalle spese di manutenzione dell’art. 134 cpv. 2 LT.
4.6.
Del tutto infondata è infine la richiesta di dedurre le perdite di, rispettivamente, fr.
81'409.55
e fr.
24'073.83 subite negli anni 2010 e 2012.
L’art. 134 cpv. 5 LT, cui si riferisce implicitamente la ricorrente, concerne infatti le
“perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno di abitabilità anche parziale”, ciò che di tutta evidenza non è il caso nella presente fattispecie.
5.
5.1.
La ricorrente postula inoltre il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari, contestando il mancato riconoscimento dell’immobile venduto quale sua dimora principale.
5.2.
Per l’art. 125 lett.
g
LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento deve essere effettuato.
Il legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 131).
La dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op. cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 132).
5.3.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell’art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)
l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei seguenti casi eccezionali:
-
l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
-
la locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura precedere la vendita;
e)
il reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 132-134 e p. 137;
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).
5.4.
Qualora, in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra venditore e acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento parziale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 134 ss).
Se dunque solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in RDAT II-2002 n. 14t).
5.5.
Tornando al caso in esame, dagli atti dell’incarto fiscale sembra che l’immobile venduto costituisse effettivamente l’abitazione primaria ed il centro degli interessi della ricorrente. Ciò emerge in particolar modo dall’istanza di iscrizione del trapasso di proprietà del 7 novembre 2014, che indica quale domicilio della contribuente l’Albergo _ in via _ a _. Risulta inoltre dalle dichiarazioni della funzionaria dell’ufficio tecnico comunale, che in occasione di un sopralluogo ha potuto appurare che “i coniugi _ per le proprie necessità oltre che ad occupare i vani comuni dell’Albergo e pensione come p.es. soggiorno, cucina, servizi, avevano riservato nel seminterrato tra la cucina e la lavanderia, una stanza da loro occupata” (cfr. osservazioni del 5 novembre 2015, p. 2). Tuttavia, nelle sue osservazioni al gravame, l’autorità di tassazione sottolinea ancora che nell’ambito delle tassazioni ordinarie i coniugi avevano notificato “esclusivamente il reddito da Pensione _; alcunché quale valore locativo ad uso privato e/o esclusivo” (cfr. osservazioni del 5 novembre 2015, p. 2). Quest’ultimo aspetto potrebbe già risultare determinante. Infatti, un contribuente non può pretendere il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, se non ha dichiarato il valore locativo della casa in cui pretende di aver avuto la propria abitazione primaria (cfr.
Klöti-Weber/Baur
, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3
a
ediz., Muri-Berna 2009, n. 6 ad § 98, p.1245 e giurisprudenza citata).
Per concedere il differimento dell’imposizione manca in ogni caso un altro requisito: l’uso personale esclusivo e durevole dell’immobile venduto, in considerazione del fatto che lo stesso era appunto adibito ad albergo ed aveva conseguentemente carattere prevalentemente commerciale.
5.6.
La giurisprudenza di questa Camera ha già ammesso il
differimento dell’imposizione nel caso in cui un contribuente abbia alienato solo una quota di comproprietà di un mezzo di una casa bifamiliare all’altro comproprietario; pur non trattandosi di un appartamento in proprietà per piani, infatti, il venditore aveva comunque l’uso esclusivo di uno degli appartamenti siti nello stabile (sentenza CDT n. 80.2001.00106 del 14 settembre 2001, in RDAT I-2002 n. 9t). Ammettendo il differimento dell’imposizione per reinvestimento anche nel caso in cui l’oggetto ceduto o quello sostitutivo non consista in una “casa unifamiliare” in senso stretto, ma in una parte di una casa in comproprietà o in proprietà comune, ci si attiene in ogni modo al principio del trasferimento dell’onere fiscale latente da una casa all’altra dello stesso contribuente (cfr. la sentenza CDT n. 80.2008.163 del 7 aprile 2010 consid. 2.7).
Lo stesso discorso non può tuttavia essere esteso anche alla presente fattispecie, che riguarda invece un’attività alberghiera. Trattandosi di un’attività di natura prevalentemente commerciale, viene a cadere
il presupposto fondamentale dell’uso personale ed esclusivo. S
enza dimenticare infine che il costo di acquisto
dell’immobile sostitutivo di _ (fr. 370'000.–) è notevolmente inferiore al costo dell’immobile venduto (fr. 950'000.–), per cui non si può nemmeno parlare di reinvestimento dell’utile nel senso dell’art.
125 lett.
g
LT.
6.
Alla luce di quanto sopra, le censure esposte dalla ricorrente non meritano accoglimento. Il ricorso è conseguentemente respinto.
Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente, soccombente.