# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 43326d6a-50ed-5f79-8f88-4c5ac50aa970
**Court:** FR_TC
**Chamber:** FR_TC_007
**Year:** 2018
**Language:** fr
**Jurisdiction:** FR / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

considérant en fait
A. B._ – composé de C._, D._, E._, F._ et G._ – a déposé une demande de permis de construire pour six immeubles de logements avec pompes à chaleur par sondes géothermiques et dérogation pour parking souterrain sur l'article hhh du Registre foncier (RF) de la Commune de I._, secteur J._. Cette parcelle, d'une surface de 6'979 m2, se situe dans la zone de village selon le plan d'affectation des zones.
Le 8 septembre 2016, la commune a communiqué la demande de dérogation relative à la construction d'un parking souterrain aux propriétaires voisins intéressés, communication que A._ conteste avoir reçue.
La demande de permis de construire – avec dérogation – a été mise à l'enquête publique.
B. Le projet a suscité deux oppositions, dont celle de A._, propriétaire de l'article kkk RF (propriété par étages).
Le 21 novembre 2016, la commune a rendu un préavis favorable avec conditions pour le projet en question. Elle a également préavisé favorablement la demande de dérogation relative à la construction d'un parking souterrain et expliqué pourquoi elle avait demandé au requérant du permis de construire qu'il prévoit quelques places de parc de plus que ce que demande le règlement communal d'urbanisme (RCU).
Dans le cadre de la consultation des services de l'Etat concernés, ceux-ci ont tous émis des préavis favorables avec conditions.
Le 14 février 2017, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a préavisé favorablement le projet de construction.
C. Par décision du 22 juin 2017, le Préfet du district de la Sarine a accordé le permis de construire requis par B._ – sous réserve du droit des tiers, en particulier relevant du droit privé, et du respect strict des plans et des conditions figurant dans les préavis communaux et cantonaux – ainsi que la dérogation à l'art. 10 ch. 8 RCU interdisant la construction de garage souterrain.
Par décision du même jour, le préfet a rejeté l'opposition de A._. Il a en particulier retenu que la commune avait informé le précité, par courrier recommandé, que le projet était accompagné d'une demande de dérogation portant sur le parking souterrain et que, quoiqu'il en soit, celui-ci avait pu déposer une opposition à temps. Il a souligné que l'art. 18 ch. 11 RCU visait manifestement à garantir qu'un équipement complet soit assuré avant qu'un permis de construire ne soit délivré; il a précisé que le permis de construire pour l'équipement de détail – dont la demande avait été mise à l'enquête en même temps que celle du permis ici litigieux – a été délivré le 4 mai 2017, de sorte que l'équipement complet de l'article hhh RF était assuré. S'agissant de l'intégration au site, il a estimé que l'implantation et l'orientation des immeubles projetés n'apparaissaient pas déraisonnables compte tenu de l'environnement du quartier et s'est pour le reste référé aux préavis du Service des biens culturels (SBC) et de la commune. En ce qui concerne la dérogation pour la construction d'un parking souterrain, le préfet a considéré qu'elle
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était fondée sur des circonstances particulières relatives à la préservation et l'intégration du site et qu'elle ne contrevenait pas à un intérêt prépondérant public ou privé.
D. Par mémoire du 25 août 2017, A._ a recouru contre ces décisions auprès du Tribunal cantonal, en concluant – sous suite de frais et dépens – à l'octroi de l'effet suspensif (602 2017 99) et, sur le fond, à l'annulation des décisions attaquées (602 2017 98). Il sollicite la réalisation d'une inspection des lieux.
A l'appui de ses conclusions, le recourant fait en substance valoir que la demande de dérogation relative au parking souterrain ne lui a pas été communiquée par courrier recommandé par la commune. Il relève que le fait d'avoir demandé un permis d'équipement de détail (PED) en même temps que le permis de construire ici litigieux ne respecte pas l'art. 18 ch. 11 RCU. Il conteste en outre l'octroi de la dérogation relative à la construction d'un parking souterrain et invoque en particulier des griefs relatifs à la consommation en eau potable, à l'intégration des immeubles projetés dans le site, à la sécurité du trafic et des piétons ainsi qu'aux nuisances occasionnées par le bruit des véhicules.
E. Dans sa prise de position du 17 octobre 2017, la commune expose les motifs qui l'ont amené à préaviser favorablement la demande de permis de construire ainsi que la dérogation ici litigieuses. Elle répond en outre aux griefs du recours.
Dans ses observations du 27 octobre 2017, le préfet conclut au rejet du recours et produit un courrier du Service de l'environnement (SEn) du 13 octobre 2017 précisant son préavis relatif au bruit.
Dans sa détermination du 17 novembre 2017, B._ conclut – sous suite de frais et dépens – au rejet de la requête d'effet suspensif et, sur le fond, au rejet du recours. Il conteste l'ensemble des reproches formulés à l'encontre du projet par le recourant. Rappelant que tous les services de l'Etat consultés l'ont préavisé favorablement, il estime en substance que le projet est modeste compte tenu des capacités constructives de la parcelle, qu'il est conforme aux normes en vigueur et qu'il s'intègre parfaitement dans le site. A cet égard, il relève que la dérogation relative à la construction du parking souterrain contribue précisément à la protection du site construit.
F. Il sera fait état des arguments développés par les parties à l'appui de leurs conclusions dans les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.

## Considerations

en droit
1. a) Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites.
b) Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation
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inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Le grief d'inopportunité ne peut être examiné par la Cour de céans que si une loi prévoit expressément ce motif (art. 78 al. 2 CPJA). Aucune question d'opportunité ne se pose en matière de permis de construire.
2. a) Sur le plan formel, le recourant fait tout d'abord valoir que le fait d'avoir demandé un permis d'équipement de détail en même temps que le permis de construire ici litigieux ne respecte pas l'art. 18 ch. 11 RCU.
L'art. 22 al. 2 let. b de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) dispose qu'une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées.
En droit cantonal, l'équipement est réglé aux art. 93 ss LATeC. En particulier, l'art. 93 al. 2 LATeC prévoit que tant qu’un équipement complet n’est pas assuré, aucun permis de construire ne peut être délivré. L'art. 95 LATeC dispose qu'un terrain est réputé équipé si son équipement est complet, adapté à la zone d’affectation concernée, de sorte que seul le raccordement des constructions et installations prévues reste encore à établir pour permettre leur utilisation. Le message n° 43 du 20 novembre 2007 du Conseil d’Etat au Grand Conseil accompagnant le projet de loi sur l’aménagement du territoire et les constructions précise qu'un équipement complet signifie que l'équipement de base et de détail est réalisé (commentaire ad art. 94 du projet de loi, devenu art. 95).
Par ailleurs, le Tribunal fédéral a à plusieurs reprises relevé que les accès devaient être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis de construire (arrêts TF 1C_155/ 2010 du 3 juin 2010 consid. 2.2, in RtiD 2011 I p. 181; 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3, in RDAT 2003 I 59 211; 1C_668/2013 du 21 mars 2014 consid. 2.2). Il a également considéré que l'accès devait à tout le moins être réalisé au moment de l'achèvement de la construction des habitations (arrêt TF 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1 et 4.2).
L'art. 18 ch. 11 RCU – sous la note marginale "PED à établir: J._, village" – dispose que, pour ce secteur, un permis d'équipement de détail devra être obligatoirement délivré au plus tard lors de la première demande de permis de construire.
En l'occurrence, la mise à l'enquête publique simultanée de la demande de permis de construire pour le PED et pour le projet de construction ici litigieux n'est certes pas conforme au prescrit de l'art. 18 ch. 11 RCU. Toutefois, comme l'a relevé le préfet, cette disposition du RCU a manifestement pour but de garantir qu'un équipement complet soit assuré avant qu'un permis de construire ne soit délivré, conformément à l'art. 93 al. 2 LATeC. Or, dans l'intervalle, le permis de construire pour le PED a été délivré le 4 mai 2017. Par ailleurs, le projet ici litigieux sera implanté sur une surface conséquente de près de 7'000 m2 et prévoit la construction de six immeubles et d'un parking souterrain. Dans ces circonstances, la Cour de céans rejoint les avis des autorités intimée et communale, selon lesquels la mise à l'enquête du seul PED – se limitant à l'entrée du parking souterrain, à l'alimentation en eau et à l'évacuation des eaux – n'avait que peu de sens et que la mise à l'enquête simultanée du PED et des constructions projetées donnait aux voisins tous les éléments leur permettant de faire valoir leurs droits au mieux. Du reste, la commune explique
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dans son préavis que cette façon de procéder a été décidée lors d'une séance à laquelle participaient également le SBC et le SeCA.
Partant, ce grief doit être rejeté.
b) Dans un autre grief formel, le recourant reproche à la commune de ne pas l'avoir informé par courrier recommandé de la mise à l’enquête de la dérogation relative au parking souterrain. Il demande la réparation de ce vice formel.
La Cour de céans constate que, même si le recourant devait ne pas avoir reçu de lettre recommandée à ce sujet – ce qui ne semble pas être le cas selon les documents produits par la commune –, il a été en mesure de déposer dans le délai son opposition contre la dérogation critiquée. Dans ces circonstances, on ne voit pas quel désavantage le recourant aurait subi dans la présente procédure qui aurait résulté d’une notification irrégulière de la demande de dérogation. On terminera par le constat que, dans la procédure d’opposition et de recours, d’éventuels vices de procédure ont pu être guéris, de sorte qu’une annulation du permis de construire pour ce motif n’a pas à intervenir et serait du reste contraire au principe de l’économie de procédure. Partant, ce grief n’a pas d’incidence sur le présent jugement et doit être rejeté.
3. En l'espèce, le projet litigieux prévoit la construction de six immeubles de trois à six appartements – pour un total de 25 logements – avec pompes à chaleur par sondes géothermiques et dérogation pour parking souterrain sur l'article hhh RF.
L'article hhh RF, d'une surface de 6'979 m2, se situe dans la zone de village de la Commune de I._, dans un périmètre de site construit protégé, tant dans le PAL en vigueur que dans celui en révision. Il se trouve à proximité immédiate de bâtiments protégés ou recensés.
La zone de village est réglementée à l'art. 18 RCU. Quant aux périmètres de sites construits protégés, ils sont régis par l'art. 10 RCU, dont la teneur est la suivante:
"1. Implantation et orientation des constructions
L'implantation et l'orientation des constructions doivent respecter celles des bâtiments voisins protégés ou caractéristiques pour le site en particulier en ce qui concerne l'alignement par rapport à la chaussée et la position par rapport à la pente du terrain.
L'implantation de nouvelles constructions dans l'environnement proche de bâtiments protégés est autorisée aux conditions suivantes:
> Les composantes du caractère de l'environnement du bâtiment protégé sont conservées (murs, arbres), > Les hauteurs au faîte et à la corniche de la nouvelle construction sont inférieures à celles du bâtiment protégé, > Les vues caractéristiques sur le bâtiment protégé sont préservées.
2. Volume La forme et les proportions du volume des constructions doivent s'harmoniser avec celles des bâtiments voisins protégés ou caractéristiques pour le site, en particulier en ce qui concerne:
- la forme de la toiture: 2 ou 4 pans, - la pente des pans de toit: entre 30° et 45° - et la proportion entre la hauteur à la corniche et la hauteur au faîte.
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3. Hauteurs Les hauteurs au faîte et à la corniche des constructions ne peuvent excéder celles des bâtiments voisins, protégés ou caractéristiques pour le site.
(...) (...)
6. Façades Le caractère architectural des constructions doit être adapté à celui des bâtiments voisins protégés ou caractéristiques pour le site, en particulier pour les dimensions, proportions et dispositions des ouvertures, les proportions entre les pleins et les vides.
Secteur J._:
Les dispositions mentionnées ci-dessus s'appliquent uniquement aux façades donnant directement sur la rue principale. De plus, les éléments saillants (en plan et verticalement) ne sont pas admis en façade du côté de la rue principale (cages d'escalier, cheminées en façade etc.), à l'exception de balcons.
(...) (...)
8. Aménagements extérieurs Les murs, les jardins potagers et les vergers sont des composantes de la structure et du caractère du site construit et doivent à ce titre être conservés.
L'aménagement de haies denses n'est pas autorisé, les plantations seront réalisées avec des essences locales traditionnelles.
La différence entre le niveau du terrain aménagé et le terrain naturel ne peut excéder:
- 0.50 m à J._ - 1.50 m à L._ et M._
La construction de garages en sous-sol n'est pas autorisée.
(...) (...)"
4. Le recourant fait valoir que le PAL interdit la construction de garages en sous-sol et qu'il n'existe aucune base légale suffisante pour justifier la dérogation relative au parking souterrain. Il est d'avis qu'un projet immobilier plus modeste – avec moins d'immeubles – aurait pu être envisagé, ce qui aurait permis d'aménager des places de parc en surface sans devoir construire un parking souterrain – avec une rampe d'accès se situant presqu'en face de son immeuble – et sans porter atteinte au caractère rural des lieux. Selon lui, l'intérêt privé des promoteurs a été privilégié au détriment des intérêts des propriétaires voisins et de l'intérêt public à respecter le PAL.
a) En vertu de l'art. 148 al. 1 LATeC, des dérogations aux dispositions de la loi et du règlement d'exécution ou aux plans et à leur réglementation peuvent être accordées, à condition qu'elles soient justifiées par des circonstances particulières et qu'elles ne portent pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés.
Selon la jurisprudence, les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires, telles que l'art. 148 al. 1 LATeC, ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les
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méthodes d'interprétation ordinaire. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci. L'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose tout d'abord une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il implique ensuite une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation (arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4 et les références citées). En revanche, l'autorisation dérogatoire se justifie lorsque l'application d'une prescription irait à l'encontre du but visé ou causerait au propriétaire un préjudice excessif (ATF 117 Ib 125 consid. 6d; arrêt TC FR 602 2008 117 du 15 juin 2010 consid. 4b). De même, l'inadéquation des prescriptions légales à la forme, la situation ou la topographie d'une parcelle pourrait en principe fonder la délivrance d'une dérogation. Il en irait de même lorsque la solution strictement légale aurait pour effet la réalisation d'un ouvrage mal intégré ou disharmonieux (arrêt TA FR 2A 01 8 du 13 mars 2001 consid. 3; pour le tout, arrêt TC FR 602 2011 43 du 8 février 2012 consid. 5).
Seuls des cas particuliers peuvent justifier des dérogations, soit uniquement lorsqu'une application de la réglementation aboutirait à des solutions que le législateur ne peut pas avoir voulues. Cependant, même dans le cas de l'octroi d'une autorisation exceptionnelle, le but de la réglementation ordinaire doit être respecté. En effet, une dérogation ne saurait être délivrée si elle s'oppose au sens et au but de la norme. Les buts d'intérêts publics à la base de la réglementation doivent être mis en balance avec les intérêts privés opposés. Un cas particulier est admis uniquement lorsque la balance penche contre la mise en œuvre de la réglementation générale (RUCH, Commentaire LAT, ad art. 23 n° 9 ss).
b) En l'occurrence, le projet litigieux sera implanté dans un périmètre de site construit protégé, dans lequel les garages en sous-sol sont interdits en application de l'art. 10 ch. 8 dernière phrase RCU (cf. consid. 3 ci-dessus).
L'intimé indique avoir déposé la demande de dérogation pour la construction d'un parking souterrain afin de préserver les qualités du site et de répondre de manière optimale au besoin conséquent en places de stationnement. Il relève que l'interdiction de garage en sous-sol constitue une exigence du SBC dès lors que, dans de nombreux cas, un parking souterrain modifie la topographie du terrain et l'impact visuel de la rampe d'accès est très fort, si bien qu'il est alors préférable de garer quelques voitures en surface. Il estime toutefois que, pour le projet litigieux, cette règle va à l'encontre du but recherché. Il souligne que du fait qu'il s'agit d'un projet d'ensemble sur toute la parcelle avec un seul parking et une seule rampe, l'impact de cette dernière est moindre par rapport à l'impact de 55 voitures en surface avec les voies d'accès que cela implique. Il ajoute que le parking est suffisamment enterré pour maintenir le caractère rural du site, ce qui serait impossible avec un parking en surface.
c) La commune a considéré, dans son préavis du 21 novembre 2016, que la construction d'un parking souterrain tel que prévu par le projet était hautement bénéfique, dès lors qu'elle
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permettait une intégration du projet globalement plus favorable que si les places de parc étaient aménagées en surface. Dans sa détermination du 17 octobre 2017, elle reconnaît certes que le parcage en surface des véhicules liés au projet est possible; toutefois, elle soutient que cette solution a été considérée comme bien moins favorable, en particulier en raison de la protection dont jouit le site. Elle rappelle en outre que l'interdiction des garages en sous-sol a été introduite dans son RCU à l'instigation du SBC. Elle souligne cependant que "le SBC, lors d'une séance qui réunissait, outre ce service, le SeCA et la commune de I._, a eu le loisir de préciser les motifs qui l'ont conduit à proposer cette condition. Il s'agissait d'éviter que, en cas de constructions de plusieurs immeubles, chacun dispose d'un parking souterrain. Au final, les 2 services cités, ainsi que la commune de I._ ont été d'avis que la solution optimale en matière de parcage des véhicules en lien avec les 6 immeubles prévus sur la parcelle hhh du secteur J._, passait par la construction d'un parking souterrain".
Pour sa part, le SBC estime, dans son préavis du 17 janvier 2017, que les dérogations nécessaires au développement du projet sont justifiées, le garage souterrain permettant une meilleure préservation du caractère du site protégé.
Quant au SeCA, il est également favorable à la demande de dérogation, considérant que la réalisation d'un parking en sous-sol permet de préserver la qualité du site construit.
d) Selon la jurisprudence, les avis des services spécialisés de l'Etat constituent des rapports officiels au sens de l'art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un document écrit ou une déclaration orale d'une autorité ou de l'administration qui possède des connaissances spécifiques en raison de son activité à l'attention d'une autre autorité à propos de faits et circonstances précis. Il se distingue d'un rapport d'experts en ce sens qu'il est un acte de souveraineté administrative. Lorsqu'il présente des résultats concluants, pleine force probante peut lui être reconnue. Il peut alors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il n'existe pas d'indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (ATF 132 II 257 consid. 4; arrêt TF 1C_338/2010 du 23 mai 2013 consid. 5; arrêts TC FR du 30 mars 2001, in RFJ 2001 p. 224; 1A 03 61 du 12 septembre 2007).
e) Il ressort des déclarations de la commune et de l'intimé que l'interdiction de la construction de garages en sous-sol à l'art. 10 ch. 8 RCU a été demandée par le SBC pour des motifs de protection du site, plus précisément dans le but d'empêcher la construction de plusieurs immeubles disposant chacun d'un parking souterrain, ce que le recourant ne conteste pas.
La parcelle article hhh RF, avec une surface de près de 7'000 m2, est de taille conséquente et le projet – prévoyant la construction de six immeubles – constitue en quelque sorte un "projet d'ensemble" pour lequel 55 places de stationnement sont prévues. Or, force est de constater avec le SBC, la commune et le SeCA que le parking souterrain projeté permet une meilleure préservation du caractère du site protégé, notamment par l'aménagement d'espaces de verdure en lieu et place de surfaces dédiées au stationnement. En effet, il semble évident que l'impact d'un seul garage souterrain pour six immeubles – et ce malgré la présence d'une rampe d'accès – sera moindre que l'implantation de 55 places de parc en surface avec les voies d'accès que cela implique. Dans ces circonstances, une application stricte de l'art. 10 ch. 8 dernière phrase RCU irait même à l'encontre du but recherché de préserver le site construit protégé. Si le SBC, qui a souhaité l'introduction de la disposition du RCU relative aux garages souterrains précisément dans ce but, est d’avis dans le cas d'espèce qu’il se justifie d’y déroger pour protéger ce site, le Tribunal ne voit aucun motif de s’écarter de cet avis du service spécialisé. Au demeurant, on doit constater
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que le recourant n'apporte aucun véritable élément à l'appui de son grief et qu'il semble au final contester la dérogation en soutenant qu'un projet plus modeste, c'est-à-dire comprenant moins d'immeubles, aurait permis d'aménager les places de parc en surface. Or, il ressort du dossier que les capacités constructives de la parcelle n'ont pas été utilisées à leur maximum et que, selon la commune, les places de parc pour l'ensemble du projet pourraient être implantées en surface. En outre, contrairement à ce qu'allègue le recourant, il sera exposé ci-après (cf. consid. 5) que le projet litigieux s'intègre au site construit protégé.
Enfin, les intérêts privés invoqués par le recourant ne sont en soi pas menacés par la dérogation qu'il conteste. En effet, le nombre de véhicules qui seront amenés à déboucher sur la route de N._ n'est pas dépendant de la réalisation du parking souterrain, puisqu'il serait vraisemblablement identique si les places de parc devaient être implantées en surface. De même, on ne voit pas en quoi le fait que la rampe d'accès au parking souterrain se trouve "presqu'en face de l'immeuble" du recourant provoquerait davantage de nuisances que s'il s'agissait du chemin d'accès aux places de stationnement en extérieur. Pour le reste, les arguments en lien avec la sécurité du trafic et des piétons, ainsi qu'avec les nuisances sonores seront traités ci-après (cf. consid. 6 et 7).
Il résulte de ce qui précède que la dérogation est fondée sur des circonstances particulières, qu'elle ne s'oppose manifestement pas au sens et au but de la réglementation communale et qu'elle ne porte atteinte à aucun intérêt public ou privé prépondérant. Partant, c'est à juste titre que l'autorité intimée a accordé la dérogation requise.
5. Le recourant invoque une violation de l'art. 10 RCU, en particulier des ch. 1, 2, 6 et 8. Il soutient que le projet ici litigieux est démesuré et inadapté aux conditions locales. Il relève que l'ampleur et les dimensions dudit projet sont telles que le développement du centre de la localité ne permettra pas de préserver le caractère villageois et rural des lieux. Il estime en particulier que l'immeuble qui sera situé en face du sien ne s'inscrit manifestement pas dans le site et que ses caractéristiques architecturales ne respectent pas les conditions posées à l'art. 10 RCU. Il critique l'orientation et l'implantation des différents bâtiments, de même que leur volume et leur hauteur qui ne correspondraient pas à la dimension des immeubles voisins déjà implantés, à une exception près.
a) L'art. 3 al. 2 let. b LAT prévoit que les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent notamment tenir compte de la nécessité de préserver le paysage et de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage. La portée de cette disposition dépend avant tout du degré de protection que requiert le paysage en question. S'il s'agit d'un site sensible, porté à l'inventaire ou présentant des caractéristiques particulières, une exigence plus élevée d'intégration peut se justifier qu'en présence d'un paysage de moindre intérêt (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 27 ad art. 3 LAT, p. 85). Une construction ou une installation s'intègre dans le paysage lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (DFJP/OFAT, Etude relative à la LAT, 1981, n. 28 ad art. 3 LAT). Pour qu'un projet puisse être interdit sur la base de l'art. 3 al. 2 let. b LAT, il doit porter une atteinte grave à un paysage d'une valeur particulière qui serait inacceptable dans le cadre d'une appréciation soigneuse des divers intérêts en présence (cf. arrêts TF 1C_82/2008 du 28 mai 2008 consid. 6.3, non publié in ATF 134 II 117; 1A.92/1998 du 30 décembre 1998 consid. 5, publié in RDAF 1999 I p. 410). Une clause générale d'esthétique
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dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire peut renforcer la mise en œuvre de ce principe (TSCHANNEN, Commentaire de la LAT, n. 50 ad art. 3 LAT).
Aux termes de la clause d'esthétique contenue à l'art. 125 LATeC, les constructions, installations et aménagements extérieurs, dans leur intégralité et leurs parties, doivent être conçus et entretenus dans un souci d'harmonisation avec l'environnement construit et paysager, de façon qu'un aspect général de qualité soit atteint. Selon la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (arrêt TF 1C_520/2012 du 13 juillet 2013 consid. 2.3; ATF 101 Ia 213 consid. 6c; 115 Ia 114 consid. 3d).
On ajoute que, dans ce domaine, les autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation (cf. ATF 132 II 408 consid. 4.3 et les références; arrêt TF 1P.678/2004 du 21 juin 2005 consid. 4, in ZBl 2006 p. 430). C'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3b).
b) Il ressort du Portail cartographique du canton de Fribourg que le secteur de J._ sur la Commune de I._ est recensé comme site d'importance régionale à l'Inventaire des sites construits à protéger en Suisse (ISOS). Le secteur dans lequel se situe la parcelle article hhh RF appartient en partie à la catégorie 2 des périmètres construits à protéger (avec un objectif de sauvegarde A) et en partie à la catégorie 2 des périmètres environnants (avec un objectif de sauvegarde a) au sens du plan directeur cantonal (PDCant). Il se trouve également dans un périmètre de site construit protégé, tant dans le PAL en vigueur que dans celui en révision.
En l'occurrence, le SBC indique dans son préavis du 17 janvier 2017 que, dans le cadre d'une demande informelle, le Bureau de la commission des biens culturels a émis un préavis favorable le 7 octobre 2015 concernant ce projet et qu'il a exposé ce qu'il suit: "La Commission donne un préavis favorable au projet présenté en consultation hors procédure. La commission estime que la démarche est exemplaire et que le projet remplit les critères d'intégration avec une proposition largement contextuelle autant par l'implantation que par les gabarits proposés. La commission salue également les changements du projet entrepris depuis le concours notamment en rapport avec l'expression et la matérialisation des balcons. En outre la commission recommande aux promoteurs d'établir le moment venu un règlement de copropriété qui retient les principaux objectifs en matière d'utilisation et d'aménagements des espaces extérieurs qui devraient rester le plus proche possible de leur caractère actuel tout en permettant néanmoins leur utilisation en prolongation des espaces intérieurs."
Le SBC explique que le projet a ensuite été soumis à la demande préalable et préavisé favorablement par le service en date du 2 mars 2016. Il précise qu'il était d'avis que les dérogations nécessaires au développement du projet étaient justifiées, le garage souterrain
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permettant une meilleure préservation du caractère du site protégé. Partant, le SBC a au final préavisé favorablement le projet, sous réserve du respect des conditions suivantes:
"> Les détails des aménagements extérieurs seront étudiés dans le but de minimiser les mouvements de terrain nécessaires; ceux-ci seront soumis en temps opportun au Service pour approbation.
> Les matériaux et teintes utilisés pour les nouveaux bâtiments seront soumis en temps opportun au Service pour approbation et des échantillons présentés avant la commande des matériaux."
Pour sa part, la commune est d'avis que la construction d'un parking souterrain tel que prévu par le projet est hautement bénéfique, dès lors qu'elle permet une intégration du projet globalement plus favorable que si les places de parc étaient aménagées en surface.
Quant au SeCA, il considère – à l'instar de la commune et du SBC – que l'implantation projetée ainsi que la réalisation d'un parking en sous-sol permettent de préserver la qualité du site construit.
Enfin, le préfet estime que l'implantation et l'orientation des immeubles du projet n'apparaissent pas déraisonnables compte tenu de l'environnement du quartier et qu'au contraire elles ont précisément pour but de permettre une intégration visant à garantir la qualité du site construit et des points de vue depuis les habitations avoisinantes. Il souligne également que les bâtiments sont proportionnés de manière à être à l'échelle des habitations environnantes.
c) Comme relevé ci-dessus, l'article hhh RF se trouve dans un site d'importance régionale inscrit à l'ISOS, partiellement dans un périmètre construit à protéger et partiellement dans un périmètre environnant, ainsi que dans un périmètre de site construit protégé selon le PAL en vigueur et celui en révision. Cette parcelle mérite donc une protection accrue. Cela ne signifie toutefois pas qu'aucune construction ou transformation ne peut y être implantée, respectivement, effectuée. Le Tribunal rappelle également d'emblée que, d'après la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que de façon générale – par exemple pour tout un quartier ou tout un secteur de constructions – la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Partant, le recourant ne peut pas se prévaloir de la garantie de la situation acquise dans ce contexte. Or, en l'espèce, l'art. 18 RCU réglemente la zone de village et contient notamment des règles relatives à la densité (ch. 4: indice brut d'utilisation du sol; ch. 5: indice d'occupation du sol; ch. 7: hauteur) – lesquelles sont en l'espèce respectées – ainsi que des prescriptions spéciales relatives à l'architecture (ch. 9) et à la toiture (ch. 10), se rapportant notamment aux nouvelles constructions. En outre, l'art. 10 RCU prévoit des prescriptions particulières pour les périmètres de sites construits protégés, dont certaines ont en particulier trait aux nouvelles constructions (cf. consid. 3 ci-dessus).
Les prescriptions relatives aux nouvelles constructions ont manifestement pour objectif d'assurer l'intégration des constructions par rapport à l'environnement bâti tel qu'il existe actuellement. La formulation de l'art. 10 RCU – tout en prévoyant certaines prescriptions précises, par exemple quant aux hauteurs – laisse cependant une certaine marge d'appréciation aux autorités, notamment en ce qui concerne le volume des bâtiments. Or, la commune – qui a préavisé favorablement le projet – soutient ce dernier. Quant au SBC, il a non seulement préavisé favorablement le projet, mais il a en outre cité l'avis du Bureau de la commission des biens culturels selon lequel la démarche est exemplaire et le projet remplit les critères d'intégration avec une proposition largement contextuelle autant par l'implantation que par les gabarits proposés.
Sur cet aspect, on doit constater qu'il n'existe aucun indice permettant de mettre en doute la valeur probante des avis des autorités locales et spécialisées. Le recourant prétend certes que les
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constructions projetées ne respectent pas les exigences de l'art. 10 RCU, mais il n'explique pas en quoi ces prescriptions ne seraient pas respectées. Il se borne à affirmer que l'orientation et l'implantation des immeubles projetés ne respectent pas celles des bâtiments voisins protégés ou caractéristiques pour le site et que le volume et la hauteur des immeubles ne correspondent pas à la dimension des autres immeubles voisins déjà implantés, à une exception près. Or, le fait qu'un des immeubles projetés soit orienté de manière différente des autres ne signifie pas encore que le projet ne respecte pas l'art. 10 al. 1 RCU. D'ailleurs, le recourant n'apporte aucun élément susceptible de démontrer en quoi l'appréciation circonstanciée du SBC – soit l'autorité spécialisée en la matière – serait erronée. Les critiques du recourant selon lesquelles l'immeuble à construire situé en face de sa propriété (bâtiment A) constitue une construction standard courante qui ne s'intégrerait pas dans le site sont l'expression de son appréciation subjective du projet. Elles ne sont pas de nature à démonter le caractère manifestement insoutenable de l'argumentation du SBC et de la commune. Quant au reproche soulevé par le recourant selon lequel rien au dossier n'indique que la façade de cet immeuble côté route soit adaptée aux immeubles voisins protégés, il est renvoyé au ch. 14 du permis de construire qui reprend les conditions émises dans le préavis du SBC et mentionnées ci-dessus (cf. consid. 5b).
Au demeurant, les comparaisons auxquelles le recourant procède par rapport à un ancien projet de construction relatif à la parcelle hhh RF sont manifestement irrelevantes, dès lors qu'il ne s'agit pas de comparer le présent projet à un ancien projet abandonné, mais bien d'examiner si le projet litigieux respecte les règles du droit de la construction.
Enfin, l'argument selon lequel l'emplacement et le volume des immeubles projeté priveraient le recourant de tout dégagement en direction des Préalpes relève du droit civil. En effet, au-delà des dispositions sur les distances aux limites, la hauteur et le volume, le droit public de la construction ne comporte pas de règle qui protège un droit des voisins au soleil et à la vue (arrêt TC FR 602 2015 38 et 39 du 17 juillet 2015 consid. 4).
Il résulte de ce qui précède que le grief de violation des art. 10 RCU, respectivement art. 125 LATeC, s'avère sans fondement.
6. Le recourant critique en outre l'augmentation de trafic induite par le projet et les problèmes de sécurité routière qui y sont liés. Il fait valoir que le dossier est sommaire en ce qui concerne la sécurité routière et piétonne. Il relève que celui-ci ne prévoit aucune mesure particulière, alors que la route communale sur laquelle débouchera l'entrée, respectivement la sortie du parking souterrain, ne permet que le croisement de véhicules légers à 30 km/h et qu'il n'existe aucun trottoir sur cette route, à l'endroit de la construction et au-delà. Selon lui, cet aspect est d'autant plus important que le secteur est très mal desservi par les transports publics. Par ailleurs, il estime que la configuration des lieux ne permet pas une entrée, respectivement sortie aisée du parking souterrain, notamment en raison de la largeur de la route communale et du mur qui longe cette route en direction du village.
a) L'art. 19 LAT exige l'aménagement de voies d'accès adaptées à l'utilisation prévue. Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord que la sécurité (pente, visibilité, trafic) – celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (JOMINI, Commentaire LAT, 2010, ad art. 19
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n° 19). La voie d'accès est ainsi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.
La définition de l'accès adapté à l'utilisation projetée au sens de l'art. 19 LAT a fait l'objet d'une jurisprudence constante dont il résulte en substance que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales. Il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (arrêt TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012 consid. 3a; arrêts TC VD AC.2009.0086 du 2 août 2010, AC.2008.0233 du 6 mai 2009 et AC.2002.0013 du 10 décembre 2002). La réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (JOMINI, ad art. 19 LAT n° 23; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 326 s.).
b) En l'occurrence, le Service de la mobilité (SMo) a rendu un préavis favorable le 14 décembre 2016. Il a considéré que l'accessibilité est garantie, dès lors que le gabarit de la route de N._ permet le croisement des véhicules légers à 30 km/h conformément à la norme VSS SN 640 201 et que le débouché de l'accès au projet est conforme aux normes VSS SN en vigueur. En ce qui concerne la sécurité piétonne, il a relevé qu'en vertu de l'art. 50a de la loi fribourgeoise du 15 décembre 1967 sur les routes (RSF 741.1; travaux et installations de caractère édilitaire), le projet de construction d'un trottoir attenant à la route communale est de la compétence de la commune.
Le recourant se limite pour sa part à invoquer une augmentation de trafic et des problèmes liés à la sécurité routière. Il n'explique cependant pas en quoi les normes applicables en la matière ne seraient selon lui pas respectées. Or, aucun élément au dossier ne permet de se distancier de l'appréciation faite par le service spécialisé, qui avait précisément pour mission d'examiner le cas sous l'angle de l'aspect sécuritaire et au vu de la situation concrète. Si, malgré le constat du SMo, le recourant craint que la fluidité du trafic soit gênée, il convient de renvoyer à la jurisprudence relative à la condition d'un accès routier adapté à l'utilisation, qui précise que la circulation peut devenir moins aisée et qu'elle peut exiger des usagers une prudence accrue.
Pour le reste, la commune a indiqué dans sa détermination sur le recours qu'une étude de mobilité était en cours de réalisation. Elle a souligné que, pour le secteur concerné notamment, des mesures visant à améliorer la sécurité, en particulier celles des piétons, seront proposées, qu'une attention particulière était portée à la desserte en transports publics et que tout ce qui était raisonnablement possible serait mis en œuvre pour améliorer cette desserte dans le secteur en question.
Au vu de ce qui précède, le grief relatif à la sécurité routière, respectivement celle des piétons, doit être rejeté.
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7. Le recourant conteste également l'évaluation des nuisances sonores effectuées par le SEn, dans la mesure où celui-ci s'est fondé sur un parking souterrain de 50 places, alors que la commune exige la création de 55 places de parc. Selon lui, il convient de procéder à une nouvelle évaluation, ce d'autant que les valeurs nocturnes à ne pas dépasser sont respectées de justesse avec 50 places de parc seulement.
Il sied d'emblée de constater que le recourant ne conteste pas en soi le nombre de places de parc créées par le projet litigieux, mais qu'il s'en prend uniquement à l'évaluation des nuisances sonores effectuée par le SEn. Dans son préavis du 13 décembre 2016, celui-ci a évalué les nuisances sonores générées par le parking souterrain de 50 places de parc, sans tenir compte des cinq places de stationnement supplémentaires situées en surface. Sur cette base, il a constaté que le niveau d'évaluation diurne (au droit du local sensible le plus touché) est de 55 dB (A) et de 49 dB (A) pour la période nocturne. Il a souligné que, les valeurs limites à respecter étant respectivement de 60 dB (A) pour journée et de 50 dB (A) pour la nuit, les valeurs diurne et nocturne sont respectées, mais seulement de justesse pour cette dernière. Malgré le respect desdites valeurs et conformément au principe de prévention, il a formulé les conditions (mesures constructives) suivantes: "1. Pose d'un revêtement de sol limitant le bruit et les crissements de pneus. 2. Favoriser la rugosité des murs afin d'augmenter la diffusion du son tout en limitant les réflexions
énergétiques (éviter de lisser les surfaces si cela n'est pas nécessaire). 3. Limiter la vitesse des véhicules par un aménagement idoine. 4. Eviter de poser des grilles à la sortie susceptibles de générer des nuisances (claquements). 5. Utiliser des mécanismes de portes les plus silencieux du marché."
Sur requête du préfet, le SEn a apporté les précisions suivantes (courrier du 13 octobre 2017): "Lorsqu'il s'agit d'évaluer le bruit d'un parking souterrain et/ou à ciel ouvert, nous considérons une utilisation des places deux fois supérieure à la normale. Ce qui signifie que nous choisissons un taux de rotation des places de parc qui est le double de celui qui prévaut normalement. Cette manière de faire nous permet d'avoir la certitude que, si les valeurs limites étant respectées avec cette hypothèse, le parking est dans tous les cas conforme à la législation en vigueur en matière de lutte contre le bruit.
En ce qui concerne le parking de cinq places, à ciel ouvert, les niveaux d'évaluation y relatifs sont de 32 dB (A) pour la période de jour et de 26 dB (A) pour la période de nuit.
La somme de 55 dB et 32 dB est égales à 55.02 dB et la somme de 49 dB et 26 dB est égale à 49.02 dB.
Fort de ce qui précède, il appert que la prise en compte de cinq places de parc du parking à ciel ouvert n'impacte pas significativement le niveau global des deux installations de parcage.
En résumé, les hypothèses de calcul choisies et les mesures constructives figurant dans les conditions de notre préavis, représentent une forte garantie à ce que les nuisances sonores inhérentes aux installations incriminées ne soient pas gênantes pour les habitants sis à proximité."
Ce courrier complémentaire du SEn du 13 octobre 2017 a été communiqué aux parties le 7 novembre 2017, sans qu'il ne suscite de réactions notamment de la part du recourant.
Sur cet aspect, il n'existe aucun indice concret et sérieux au dossier propre à mettre en doute la valeur probante et l'appréciation circonstanciée du service spécialisé en la matière, qui de plus – à l’avantage clair de recourant – repose son appréciation sur une utilisation du parking nettement plus élevée que celle à laquelle les voisins vont être confrontés. A la lecture des explications du SEn, on doit constater que les valeurs limites applicables sont respectées de jour comme de nuit
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pour l'ensemble des installations de parcage (parking souterrain de 50 places et cinq places en surface). Par ailleurs, ce service a formulé des conditions (mesures constructives), qui font partie intégrante du permis de construire et sur lesquelles le préfet attire d'ailleurs expressément l'attention de l'intimé dans le permis (cf. ch. 16). Le principe de prévention est ainsi également respecté.
Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de douter de la valeur probante de l'évaluation à laquelle le SEn a procédé. Partant, ce grief doit être rejeté.
8. Le recourant reproche aux autorités communales d'avoir ignoré les conséquences en matière d'eau potable induites par l'augmentation d'environ 60 personnes, alors même qu'un tout ménage adressé à la population le 26 juin 2017 indiquait que, depuis quelques jours, la consommation d'eau potable correspondait à la capacité de fourniture des sources et des puits de pompage. Il s'étonne d'autant plus du préavis favorable de la commune que le projet litigieux prévoit selon lui l'aménagement de "piscine, SPA, jacuzzi" pour 25 nouveaux logements.
L'article hhh RF se trouve en zone à bâtir. Or, sauf exceptions (ressources privées), il appartient à la commune de distribuer de l'eau potable en quantité suffisante dans les zones à bâtir définies par le PAL (cf. art. 13 ss de la loi fribourgeoise du 6 octobre 2011 sur l'eau potable, LEP; RSF 821.32.1). Dans sa détermination sur le recours, la commune a du reste affirmé qu'elle était en mesure de garantir que les futurs appartements seront correctement alimentés en eau potable, tout en précisant qu'il était possible qu'à certaines périodes la quantité d'eau disponible puisse être limitée, comme presque chaque année dans la commune et ailleurs. Au demeurant, d'après les explications de l'intimé et selon les indications figurant sur les plans du dossier de la préfecture, seul un jacuzzi est prévu dans un appartement (bâtiment B). Aussi, dans la mesure où l’approvisionnement en eau potable incombe à la commune, celui-ci ne saurait consister en un argument pour interdire à un privé de bénéficier sur sa propriété des droits que lui confère la législation relative à la police des constructions et à l’aménagement du territoire (cf. à ce sujet arrêt TC FR 602 2016 7 du 24 août 2017 consid. 4).
Partant, ce grief doit manifestement également être rejeté.
9. Le recourant a requis la tenue d'une inspection des lieux.
La jurisprudence admet que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les arrêts cités). La Cour de céans considère qu'une inspection des lieux est inutile dans le cas d'espèce, dès lors que les pièces versées au dossier permettent parfaitement de comprendre les travaux envisagés et la situation des immeubles concernés.
10. Il résulte de ce qui précède que, mal fondé, le recours doit être rejeté et les décisions rendues par le Préfet du district de la Sarine le 22 juin 2017 confirmées.
L'affaire étant jugée au fond, la demande d'octroi de l'effet suspensif (602 2017 99) devient sans objet.
11. a) Vu l'issue du recours, les frais de procédure doivent être mis à la charge du recourant qui succombe, conformément à l'art. 131 CPJA. Ils sont fixés selon les art. 1 et 2 du tarif
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fribourgeois du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (RSF 150.12).
b) Obtenant gain de cause et ayant fait appel aux services d'un avocat pour défendre ses intérêts, l'intimé a droit à une indemnité de partie. La liste de frais produite par son mandataire ne correspondant pas au tarif applicable, l'indemnité de partie est arrêtée à CHF 3'500.- (TVA comprise) – conformément à l'art. 11 al. 1, dernière phrase, du tarif – tenant compte des strictes opérations nécessaires et du fait qu'une affaire identique est indemnisée au même montant (cf. 602 2017 85). Elle est mise à la charge du recourant, qui s'en acquittera directement auprès du mandataire de l'intimé (art. 137, 140 et 141 CPJA).