# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 89b5c55e-c48e-4376-98f4-be564a94df9f
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_004
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom 17. November 2015 erwarb die X._ GmbH von drei
Privatpersonen die Gesamtheit der Aktien der Y._ Immobilien AG. Für den
Kauf der Aktien dieser Immobiliengesellschaft veranlagte das Grundbuchamt am
7. April 2017 eine Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 20'121.44. Seine
Veranlagungsverfügung eröffnete es der steuerpflichtigen X._ GmbH als
Erwerberin der Aktien. Diese ergriff dagegen kein Rechtsmittel, so dass die Ver-
anlagungsverfügung in Rechtskraft erwachsen ist.
Zur dinglichen Sicherung der Steuerschuld der X._ GmbH verfügte das
Grundbuchamt am 25. September 2018 den Eintrag eines gesetzlichen Grund-
pfandrechts in der Höhe der geschuldeten Handänderungssteuer auf der Parzel-
le A._ Gbbl. Nr. 1000. Diese steht im Eigentum der Y._ Immobilien
AG. Ihr eröffnete das Grundbuchamt die Pfandrechtsverfügung, weil sie als
Grundeigentümerin von der Anordnung betroffen ist.
B.
Mit Eingabe vom 19. Oktober 2017 erhebt die Y._ Immobilien AG beim
Grundbuchamt Einsprache gegen dessen Verfügung zur Eintragung eines
Grundpfandrechts vom 25. September 2017. Sie beantragt sinngemäss, die an-
gefochtene Verfügung sei aufzuheben. Zur Begründung führt sie im Wesentli-
chen aus, es seien zwar Aktien zur Finanzierung eines Darlehens verpfändet
worden, ein Verkauf der Aktien habe jedoch nicht stattgefunden.
Am 12. März 2018 leitete das Grundbuchamt die als Einsprache bezeichnete
Eingabe der Y._ Immobilien AG aus Zuständigkeitsgründen an die Justiz-,
Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK; seit dem 1. Januar 2020 Direktion für In-
neres und Justiz [DIJ]) weiter. In seiner Verfügung vom 15. März 2019 legte das
Rechtsamt der damaligen JGK zur Klärung der Sachlage kurz den Sachverhalt
dar, wie er sich aus den ihm damals zur Verfügung stehenden Unterlagen ergab.
Die Y._ Immobilien AG reagierte nicht auf die ihr gewährte Gelegenheit,
mitzuteilen, ob sie an der Anfechtung der Verfügung des Grundbuchamtes fest-
halten oder ihr Rechtsmittel zurückzuziehen wolle.
Das Grundbuchamt beantragt in seiner Vernehmlassung vom 28. Mai 2018 die
Abweisung der als Einsprache bezeichneten Eingabe. Abschliessende Bemer-
kungen reichte die Y._ Immobilien AG keine ein.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.
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## Considerations

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
Verfügungen des Grundbuchamtes können bei der JGK (heute DIJ) mit Be-
schwerde angefochten werden, soweit sie nicht die Veranlagung der Handände-
rungssteuer betreffen (Art. 26 Abs. 1 und Art. 27 des Gesetzes vom 18. März
1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2], Art. 62 Abs. 1
Bst. a des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG,
BSG 155.21]). Die hier angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes betrifft die
Anordnung der Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts und nicht die
Veranlagung der Handänderungssteuer. Die DIJ ist daher zuständig, die als Ein-
sprache bezeichnete Eingabe als Beschwerde zu beurteilen.
Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene und sie belastende Verfü-
gung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhe-
bung (Art. 65 Abs. 1 VRPG ) Sie ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert.
Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich
einzutreten.
2.
2.1 Die Handänderungssteuer wird einerseits bei der zivilrechtlichen Übertra-
gung von Grundstücken erhoben; andererseits ist die Steuer aber auch beim
Erwerb von Anteilsrechten einer Immobiliengesellschaft geschuldet, sobald der
Erwerber die Mehrheitsbeteiligung erreicht (Art. 5 Abs. 1 sowie Art. 5 Abs. 2
Bst. b HG).
Mit der Stimmenmehrheit in einer Immobiliengesellschaft kann ein Aktionär, ver-
gleichbar mit dem Grundeigentümer selbst, massgeblich beeinflussen, wie ein
Grundstück genutzt wird oder ob es veräussert wird. Erwirbt ein Käufer die Mehr-
heit der Aktien einer Immobiliengesellschaft, schuldet er die Handänderungs-
steuer wie bei einem direkten Erwerb von Grundeigentum (vgl. auch PETER RUF,
Handänderungsabgaberecht, 1985, Art. 5 des Gesetzes vom 15. November 1970
betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben [HPAG; GS 1970
S. 332 f.; in Kraft bis 31.9.1992] N. 294 ff.).
2.2 Zur Sicherung der Handänderungssteuer besteht ein gesetzliches Grund-
pfandrecht (Art. 22 Abs. 2 HG). Dieses Pfandrecht wird auf dem von der Hand-
änderung betroffenen Grundstück eingetragen (Art. 109 Abs. 1 Bst. d des Geset-
zes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des schweizerischen Zivilge-
setzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Von der Eintragung beschwert ist der Grund-
eigentümer, gegenüber dem der Steuergläubiger sein Pfandrecht ausüben kann,
wenn die veranlagte Handänderungssteuer vom Steuerschuldner nicht bezahlt
worden ist. Dabei müssen der Steuerpflichtige und der vom Pfandrecht be-
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schwerte Grundeigentümer nicht ein- und dieselbe Person oder Gesellschaft sein
(vgl. auch CASANOVA/ZWEIFEL, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Direkte
Steuern, 2008, § 30 N. 47).
Ob ein Pfandrecht auf einem Grundstück eingetragen und schliesslich zulasten
des Grundeigentümers ausgeübt, d.h. mittels einer Betreibung verwertet werden
kann, hängt also unter anderem von der Rechtmässigkeit der Handänderungs-
steuer ab. Gleichwohl bezieht sich die unmittelbare Wirkung der Veranlagungs-
verfügung einzig auf das Verhältnis zwischen dem zahlungspflichtigen Steuer-
schuldner einerseits und dem Grundbuchamt andererseits, weswegen grundsätz-
lich nur der Steuerschuldner zur Anfechtung der Veranlagungsverfügung berech-
tigt ist. Mit einer späteren Eintragung des sichernden Pfandrechts beim Grundei-
gentümer wird allerdings auch dieser von den Wirkungen der veranlagten Hand-
änderungssteuer beschwert. Da die Eintragung des Pfandrechts dem betroffenen
Grundeigentümer indes erst nach Eintritt der Rechtskraft der Veranlagungsverfü-
gung eröffnet werden kann, darf diesem dann nicht entgegengehalten werden, er
habe die zugrunde gelegte Veranlagung nicht rechtzeitig angefochten. Vielmehr
ist ihm die Möglichkeit einzuräumen, zur Anfechtung der Pfandrechtsverfügung
auch die Rechtmässigkeit der Steuer zu bestreiten. Andernfalls würde dieser in
seinem Rechtsschutz in unzulässiger Weise eingeschränkt (vgl. auch PETER
STÄHLI, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, S. 345, CASANOVA/ZWEIFEL, a.a.O. §
30 N 61).
3.
3.1 Die Beschwerdeführerin bestreitet in ihrer Eingabe vom 19. Oktober 2017,
dass ein Aktienverkauf stattgefunden habe. Vielmehr seien Aktien zur Sicherstel-
lung eines Darlehensvertrags verpfändet worden. Sie verweist hierfür auf ein
entsprechendes Vertragsdokument vom 10. Dezember 2015, das sie als Beweis
vorlegt. Damit rügt sie sinngemäss, die Handänderungssteuer, die dem Pfand-
recht zugrunde liegt, sei unrechtmässig veranlagt worden.
3.2 Das Grundbuchamt führt in seiner Vernehmlassung demgegenüber im We-
sentlichen aus, das Grundpfandrecht sei auf dem Grundstück der Beschwerde-
führerin eingetragen worden, weil die steuerpflichtige X._ GmbH die Han-
dänderungssteuer nicht bezahlt habe. Gegenstand einer Beschwerde könne nur
die Zulässigkeit des Eintrags des gesetzlichen Grundpfandrechts sein, nicht aber
die Frage, ob überhaupt und in welcher Höhe die Handänderungssteuer ge-
schuldet sei. Da die Beschwerdeführerin nur die bereits rechtskräftige Veranla-
gung der Steuer rüge und nicht die Zulässigkeit des Pfandrechtseintrags, sei die
Beschwerde abzuweisen.
4.
5
4.1 Die angefochtene Pfandrechtsverfügung vom 25. September 2017 dient
der Sicherung der Handänderungssteuer, die der X._ GmbH für ihren Er-
werb der Gesamtheit der Aktien der Beschwerdeführerin, die unbestritten eine
Immobiliengesellschaft ist, auferlegt worden ist (vgl. Art. 5 Abs. 2 Bst. b HG). Das
Pfandrecht wurde auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin Nr. 1000 einge-
tragen. Es stützt sich auf die Veranlagungsverfügung, welche nur die X._
GmbH direkt betraf. Die inzwischen eingetretene Rechtskraft dieser Verfügung
bindet nur die Steuerschuldnerin und das Grundbuch. Die Beschwerdeführerin
wurde durch die Veranlagungsverfügung nicht betroffen und hatte daher auch
keine Möglichkeit, diese anzufechten. Mit der Pfandrechtsverfügung wird die Be-
schwerdeführerin erstmals beschwert. In der dagegen erhobenen Beschwerde
muss sie daher entgegen den Ausführungen des Grundbuchamtes auch die
Rechtmässigkeit der in der Veranlagungsverfügung festgelegten Handände-
rungssteuer rügen können, welche die Grundlage für das Pfandrecht bildet.
4.2 Aus dem Kaufvertrag vom 17. November 2015 und dem zugehörigen Pro-
tokoll vom 17. November 2015 ergibt sich, dass die X._ GmbH sämtliche
Aktien der Beschwerdeführerin und damit nicht nur die Mehrheits-, sondern sogar
die Gesamtbeteiligung an ihr erworben hat. Aus den Akten geht hervor, dass die
kantonale Steuerverwaltung gesetzeskonform dem Grundbuchamt die für die
Steuererhebung relevanten Akten übermittelt hat (vgl. Art. 18 Abs. 3 HG).
Der von der Beschwerdeführerin angeführte Darlehensvertrag vom 10. Dezem-
ber 2015 wurde hingegen erst nach dem Kaufvertrag vom 17. November 2015
abgeschlossen. Darin gewährte die Z._ AG der X._ GmbH ein Dar-
lehen zur Finanzierung des Erwerbs der Aktien der Beschwerdeführerin. Dieser
Darlehensvertrag ist für die Rechtmässigkeit der Veranlagung der Handände-
rungssteuer und damit auch für die Anordnung des Pfandrechts nicht von Be-
lang, weil bereits der zuvor abgeschlossene Kaufvertrag zum Erwerb aller Anteile
der Beschwerdeführerin die Erhebung der Handänderungssteuer rechtfertigt.
Weitere Rügen bringt die Beschwerdeführerin nicht vor.
4.3 Daraus ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die Erhebung der Han-
dänderungssteuer gegeben waren und die angefochtene Pfandrechtsverfügung
demnach nicht zu beanstanden ist. Die dagegen erhobene Beschwerde ist daher
abzuweisen
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten von pauschal
Fr. 2'000.00 von der unterliegenden Beschwerdeführerin zu tragen (Art. 108
Abs. 1 VPRG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3
i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
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Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2'000.00 werden der Y._ Immobilien AG zur
Bezahlung auferlegt.
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.