# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9dfca079-d6e9-4d39-8c52-f40bb6892969
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Die Q. AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. F0000 an der K.-strasse 01 in
St. Gallen. Gemäss Zonenplan der Stadt St. Gallen ist der südöstliche, entlang der S.-
gasse gelegene Teil des Grundstücks Wald. Im Übrigen liegt es wie die nördlich,
südlich und westlich angrenzenden, hauptsächlich mit Einfamilienhäusern überbauten
Grundstücke in der Wohnzone 2a (W2a). Es weist eine Fläche von 5'863
Quadratmetern auf und ist von der S.-gasse über einen privaten Weg und von der
westlich verlaufenden K.-strasse über eine zum Grundstück gehörende Treppe
erschlossen. In der nordwestlichen Ecke des Grundstücks steht eine früher
ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzte Villa, die von einer Parklandschaft mit
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Bäumen und Sträuchern umgeben ist. Das Grundstück ist seit 1. Dezember 2011 an
X.Y. vermietet. Gemäss Mietvertrag darf die Liegenschaft für "erotische
Dienstleistungen im kleinen Rahmen" genutzt werden. Gemäss Betriebskonzept sind
eine bis fünf Damen anwesend, die vorwiegend auf Voranmeldung hin montags bis
freitags von 09.00 bis 19.00 Uhr Gäste aus der "Mittel- und Oberschicht" empfangen.
Samstags und sonntags sowie "an heiligen Feiertagen" bleibt der Betrieb geschlossen.
B. Anlässlich eines Augenscheins auf dem im Eigentum von A.B. stehenden
Grundstück Nr. F0002 an der K.-strasse 03 in St. Gallen stellte das Amt für
Baubewilligungen am 18. April 2012 die Umnutzung der Villa auf dem südlich und
östlich angrenzenden Grundstück Nr. F0000 als Erotikbetrieb fest. Auf Aufforderung hin
reichte X.Y. am 31. Mai 2012 ein nachträgliches Baugesuch für die Nutzungsänderung
ein.
A.B. erhob gegen das Baugesuch Einsprache und beantragte die Verweigerung der
Baubewilligung. Die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen hiess die
Einsprache am 22. März 2013 teilweise gut und bewilligte das Baugesuch unter
Bedingungen und Auflagen. Zur Begründung führte es aus, ein Erotikbetrieb dieser
Grössenordnung mit maximal fünf Damen im Tagesbetrieb sei in der Wohnzone
grundsätzlich zonenkonform. Nach dem Betriebskonzept handle es sich um einen
diskret geführten und ruhigen Tagesbetrieb, der wegen des parkähnlichen
Umschwungs kaum einsehbar sei, weshalb insgesamt im Vergleich zu Erotikbetrieben
in dichter besiedelten Gebieten keine übermässigen – insbesondere auch keine
übermässigen ideellen – Immissionen zu erwarten seien. Diese Beurteilung beschränke
sich auf den Betrieb gemäss eingereichtem Konzept. Eine Vergrösserung mit
zusätzlichem Personal, eine Änderung des Konzeptes – insbesondere die Einrichtung
eines Restaurationsbetriebs – und/oder die Ausweitung der Betriebszeiten in die
Abend- und Nachtstunden wären mit den zonenrechtlichen Vorgaben aber nicht mehr
vereinbar (act. 8-5, Baugesuch 50'582, Ziff. III. 2.35, 2.44 und 2.64).
C. Das Baudepartement hiess den von A.B. gegen die Baubewilligung erhobenen
Rekurs am 17. Juni 2013 gut und hob den Beschluss vom 22. März 2013 auf (Ziffer 1
des Dispositivs) mit der Begründung, der Erotikbetrieb sei in der Wohnzone
zonenwidrig, weil er aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise und einer
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abstrakten Immissionsbeurteilung nicht als "nicht störend" anzusehen sei. Gleichzeitig
verbot es vorsorglich die sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft (Ziffer 2 des
Dispositivs); die Bestätigung dieses Verbots durch den Präsidenten des
Verwaltungsgerichts am 12. Juli 2013 wurde unangefochten rechtskräftig (VerwGE B
2013/127, www.gerichte.sg.ch). Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von CHF
3'000 auferlegte es der Q. AG und X.Y., die – unter Abweisung ihres Begehrens um
Ersatz der ausseramtlichen Kosten – verpflichtet wurden, A.B. für das Rekursverfahren
mit CHF 2'750 zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen (Ziffern 3, 4 und 5 des
Dispositivs).
D. X.Y. und die Q. AG (Beschwerdeführerinnen) erhoben durch ihren
gemeinsamen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 1. Juli 2013 und Ergänzung vom 16.
August 2013 beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Sie beantragen, unter Kosten- und
angemessener Entschädigungsfolge seien die Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Entscheides des
Baudepartements (Vorinstanz) vom 17. Juni 2013 in Bestätigung der Baubewilligung
vom 22. März 2013 aufzuheben, eventualiter die Umnutzung in einen "Tagesbetrieb
von 09.00 Uhr bis 19.00 Uhr" "mit maximal fünf Angestellten" zu bewilligen.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 21. August 2013 die Abweisung
der Beschwerde. Die Politische Gemeinde St. Gallen (Beschwerdebeteiligte) verzichtete
am 2. September 2013 auf eine Stellungnahme. A.B. (Beschwerdegegner) beantragte
durch seinen Rechtsvertreter mit Vernehmlassung vom 6. September 2013 unter
Kosten- und Entschädigungsfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführerinnen verzichteten am 1. Oktober
2013 auf eine weitere Stellungnahme.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die

## Considerations

Akten wird – soweit wesentlich – in den Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die
Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerin beziehungsweise Mieterin der Liegenschaft
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sowie Adressatinnen des angefochtenen Entscheides, mit welchem die von der
Beschwerdebeteiligten erteilte Bewilligung zur Umnutzung aufgehoben wurde. Damit
sind sie in schutzwürdigen Interessen betroffen und zur Beschwerdeerhebung befugt
(Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 1. Juli
2013 wurde rechtzeitig eingereicht und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 16.
August 2013 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art.
64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Soweit pauschal auf
Ausführungen in den vorinstanzlichen Verfahren verwiesen wird, kann die Beschwerde
nicht anhand genommen werden (vgl. VerwGE B 2012/105 vom 13. November 2012 E.
1.3, www.gerichte.sg.ch; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.
Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 921). Auf die Beschwerde ist unter dem genannten
Vorbehalt einzutreten.
2. Umstritten ist, ob die in einer Wohnzone gelegene Wohnliegenschaft auf dem
Grundstück Nr. F0000, St. Gallen, teilweise in einen Erotikbetrieb umgenutzt werden
darf.
2.1. Gemäss Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG) haben Bauten und Anlagen dem
Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Der Zweck der Nutzungszone
ergibt sich aus der Umschreibung der Zonenart (Art. 11 ff. des Gesetzes über die
Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Baugesetz; sGS 731.1, BauG]). Die
Zonenkonformität im Sinn des Bundesrechts setzt einen funktionalen Zusammenhang
zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus (B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 360). Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG gewährleistet einen
abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz. Deshalb ist zunächst
festzustellen, ob eine Baute oder Anlage zu einer bestimmten Kategorie gehört, die in
der betreffenden Zone zulässig ist. Dazu gehört auch die Beurteilung der
typischerweise von einem solchen Betrieb ausgehenden Immissionen (vgl. dazu
nachfolgend Erwägung 2.2). Erst anschliessend ist – soweit noch erforderlich –zu
beurteilen, ob der Betrieb konkret Immissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass
überschreiten (vgl. GVP 2005 Nr. 26; Heer, a.a.O., Rz. 364 mit Hinweisen auf GVP 1999
Nr. 90 und 1992 Nr. 29; vgl. dazu nachfolgend Erwägung 2.3).
2.2.
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2.2.1. Bei der abstrakten Beurteilung der Zonenkonformität misst sich die
Zulässigkeit einer Baute oder Anlage unabhängig von einer allenfalls bereits
bestehenden örtlichen Belastung. Neben dem Umweltschutzrecht des Bundes können
kantonale und kommunale Bestimmungen über die Zulässigkeit von "störenden
Betrieben" in Nutzungszonen selbständige Bedeutung haben, soweit sie die Frage
regeln, ob aus raumplanerischen Gründen ein Betrieb am vorgesehenen Ort in einer
Zone überhaupt erstellt werden darf (GVP 1999 Nr. 90). Ob ein generell
ausgeschlossener Betrieb im konkreten Fall stören würde oder nicht, ist unerheblich.
Es genügt, wenn die fragliche Nutzung typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die
über das hinaus gehen, was in der betreffenden Zone verträglich ist (vgl. VerwGE B
2007/220 vom 17. Juni 2008 E. 3.1, www.gerichte.sg.ch).
2.2.2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, das Konzept des Erotikbetriebs
sehe ein eingeschränktes Tagesangebot mit Öffnungszeiten von wochentags 09.00 Uhr
bis 19.00 Uhr vor. Dies entspreche den allgemein in Wohnzonen zulässigen
Öffnungszeiten von Gewerbebetrieben. Insofern sei der Betrieb – als eigentliches
Nischenangebot – als nicht störend zu qualifizieren und somit in der Wohnzone
zulässig, zumal die grosszügige Liegenschaft mit erheblichem Umschwung nicht in
einem Quartier mit ausschliesslichem beziehungsweise sehr hohem Wohnanteil
gelegen sei (act. 5 lit. C. Ziff. III. 11, 14 und 16). Wie auch die Beschwerdebeteiligte
festgestellt habe, deckten Arzt- sowie Zahnarztpraxen oder Coiffeurläden, die
unbestrittenermassen in Wohnzonen zulässig seien, auch nicht ausschliesslich
Bedürfnisse der Quartierbewohner ab. Diesbezüglich habe die Beschwerdebeteiligte
richtigerweise festgestellt, dass es angesichts des heutigen Mobilitätsgrades kaum
realistisch sei zu meinen, ausschliesslich die Quartierbevölkerung nehme eine
zonenkonforme Dienstleistung in Anspruch (act. 5 lit. C. Ziff. III. 10 und 13).
Gemäss Art. 11 BauG umfassen Wohnzonen Gebiete, die sich für Wohnzwecke und
nichtstörende Gewerbebetriebe eignen; sie sollen ruhige und gesunde
Wohnverhältnisse gewährleisten. Bei Gewerbebetrieben ist zu prüfen, ob das in Frage
stehende Bauvorhaben in die Kategorie der in der Nutzungszone zulässigen Betriebe
gehört. Bei dieser Prüfung fallen in erster Linie die Art der Produkte oder
Dienstleistungen, die Zahl der Beschäftigten, die eingesetzten Produktionsmittel, die
baulichen und betrieblichen Bedürfnisse, die Anforderungen an die Infrastruktur, sowie
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die räumliche Bedeutung des in Frage stehenden Betriebs in Betracht. Nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sind vor allem Gewerbebetriebe als
nichtstörend zu qualifizieren, die der Befriedigung täglicher Bedürfnisse der
Wohnbevölkerung dienen, wie Bäckereien, Metzgereien, Arztpraxen, Coiffeurläden,
kleine Detailhandelsgeschäfte usw. (Heer, a.a.O., Rz. 368 mit Hinweisen auf GVP 2000
Nr. 17 und Nr. 74, GVP 1999 Nr. 90 und weitere). In der reinen Wohnzone nicht zulässig
sind sodann hauptsächlich in den Abend- und Nachtstunden von einer grösseren
Anzahl auswärtiger Besucher frequentierte Erotikbetriebe (Heer, a.a.O., Rz. 369 mit
Hinweis auf GVP 1999 Nr. 90). In der Literatur wird in diesem Zusammenhang die
Auffassung vertreten, im Rahmen der funktionalen Betrachtungsweise erwiesen sich in
Wohnzonen Massagesalons, wenn sie auch noch so diskret in Erscheinung treten,
regelmässig als unzulässig (vgl. B. Waldmann, Der Schutz vor ideellen Immissionen in
Wohngebieten – eine kritische Würdigung, in: Baurecht 2005, S. 162).
Das Grundstück Nr. F0000, St. Gallen, liegt in der Wohnzone W2a, mithin in einer
insoweit reinen Wohnzone, als Gewerbebetriebe ausschliesslich dann zulässig sind,
wenn sie nicht stören. Es trifft zwar zu, dass in Wohnzonen zulässige Gewerbe
zuweilen nicht bloss den Quartierbewohnern dienen und möglicherweise auch mit einer
erheblichen Zahl von Zu- und Wegfahrten verbunden sind. Ebensowenig kann
umgekehrt ausgeschlossen werden, dass ein Erotikbetrieb auch von
Quartierbewohnern frequentiert wird. Indessen sind seine Dienstleistungen,
insbesondere wenn er wie vorliegend sein Zielpublikum auf die "Mittel- und
Oberschicht" beschränkt, entsprechend der angestrebten Diskretion auf auswärtige
Besucher ausgerichtet. Darauf weisen auch die regelmässigen Inserate in
verschiedenen Tageszeitungen hin (act. 8-3 Beilage 8-12 und 18). Zudem
unterscheidet sich eine sexgewerbliche Nutzung hinsichtlich der Bedeutung für die
Versorgung der Wohnbevölkerung klarerweise etwa von Bäckereien, Coiffeurläden,
ärztlichen Praxisräumen oder Ateliers für stille Berufe (vgl. BGer 1C_83/2012 vom 18.
Juli 2012 E. 2.7). Der Erotikbetrieb steht somit in keinem funktionalen Zusammenhang
zu den Bedürfnissen der Wohnzone (vgl. GVP 2005 Nr. 26, GVP 1999 Nr. 90). Die Rüge
der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz habe die konkreten Umstände des
Betriebes nicht berücksichtigt, sondern ausschliesslich typisiert und funktional
argumentiert, erweist sich deshalb als unbehelflich. Abgesehen davon deuten die
unwidersprochen gebliebenen Hinweise des Beschwerdegegners auf typischerweise
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mit der Art eines von den Beschwerdeführerinnen geführten Betriebs verbundene
materielle Immissionen hin, wie unliebsame Begegnungen mit Freiern oder potentiellen
Mitarbeiterinnen, die sich in der Suche nach dem diskret untergebrachten
Etablissement auf das Nachbargrundstück verirrt haben und die falschen Personen
ansprechen.
Da ein funktionaler Zusammenhang des Erotikbetriebs mit den Bedürfnissen der
Wohnzone fehlt, sind die konkreten Öffnungszeiten des Betriebs der
Beschwerdeführerinnen nicht relevant. Das von den Beschwerdeführerinnen geltend
gemachte eingeschränkte Tagesangebot ist überdies durchaus in Zweifel zu ziehen,
zumal – wie der Beschwerdegegner mit Zeitungsinseraten und Auszügen aus der
Website des Erotikbetriebs belegt – Öffnungszeiten angeboten werden, die mit dem
Betriebskonzept nicht übereinstimmen: Die Inserate werben mit Öffnungszeiten
generell ab 09.00 Uhr, von Montag bis Samstag ab 09.00 Uhr (act. 8-3 Beilage 8-12)
oder täglich von 09.00 Uhr bis 20.30 Uhr (act. 8-6 Beilage 18); die Website wirbt
gemäss Auszug vom 8. Mai 2013 mit Öffnungszeiten von Montag bis Freitag ab 09.00
Uhr sowie samstags von 09.00 Uhr bis 16.00 Uhr (act. 8-3 Beilage 6 S. 2)
beziehungsweise gemäss Auszug vom 15. Mai 2013 damit, dass Besucher gegen
Voranmeldung bis 20.30 Uhr empfangen werden (act. 8-3 Beilage 7).
2.2.3. Unbestritten ist, dass bei der Beurteilung der Zonenkonformität neben den
materiellen auch immaterielle (ideelle) Immissionen zu berücksichtigen sind. Ideelle
Immissionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen
beziehungsweise unangenehme psychische Eindrücke erwecken können. Wenn ein
Betrieb zur Folge hat, dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonstwie
unerfreulich wirkt, so kann dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und
Wohnungen mindern. Auch solche Einwirkungen können mithin die Wohnqualität, und
sei es auch nur über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeinträchtigen.
Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des Wohlbefindens an nach
aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispielsweise bei Betrieben
des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und
dergleichen (BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6 mit Hinweisen auf weitere
Rechtsprechung). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind auch solche
Einwirkungen zu berücksichtigen, die aus der blossen Vorstellung darüber entstehen,
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was im Innern eines benachbarten Gebäudes vor sich geht, mithin aus dem Wissen um
verborgene Vorgänge (BGE 136 I 395 E. 4.3.4). Die abstrakte Beurteilung der ideellen
Immissionen erfolgt dabei unabhängig von Überlegungen zur öffentlichen Sittlichkeit,
so dass auch die Tatsache, dass sich in solchen Dingen die Anschauungen in den
letzten Jahren stark geändert haben, unbeachtlich bleiben (vgl. Waldmann, a.a.O., S.
161). Deshalb kann in einer überwiegenden Wohnzone einer städtischen
Aussengemeinde ein allenfalls erster Sexbetrieb als störend empfunden werden, so
dass die Zonenkonformität aus ideellen Immissionsgründen nicht erfüllt ist (vgl. BGer
1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.4).
Bei der Anwendung von Normen mit Bezug auf ideelle Immissionen ist der Charakter
der fraglichen Umgebung zu berücksichtigen. Die Qualifizierung ideeller Immissionen
als "stark störend" bedingt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein
erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen,
insbesondere zu Wohnnutzungen. Umgekehrt lässt sich nicht sagen, dass eine
Einstufung als "nicht störend" das Fehlen jeglichen Konfliktpotenzials voraussetzt.
Vielmehr ist eine Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der
bestehenden Umgebung anzustellen. Nach diesem Massstab hat es das
Bundesgericht etwa als vertretbar bezeichnet, in einer Zone mit einem Wohnanteil von
mindestens 60 Prozent sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen
als stark störend einzustufen (vgl. BGE 136 I 395 E. 4.3.2 mit Hinweis; BGer
1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6).
Die Villa der Beschwerdeführerinnen umfasst neun Zimmer, wovon fünf Zimmer zu
Wohnzwecken genutzt werden. In den restlichen vier Räumen wird der Erotikbetrieb
geführt. Das Grundstück weist eine Fläche von 5'863 Quadratmetern auf, welche das
Gebäude mit einer ausgedehnten Parklandschaft zwar von den umliegenden
Gebäuden abschirmt. Indessen liegt das Grundstück in einem Quartier, welches
gemäss Zonenplan – vorbehältlich nicht störender Gewerbe – ausschliesslich der
Wohnnutzung dient (vgl. www.geoportal.ch). Das Grundstück selbst und die
umliegenden Grundstücke sind der Zone W2a und W3 zugeschieden. Baulich sind
Quartiere insbesondere in der Zone W2a von Wohnbauten, insbesondere
(Reihen-)Einfamilienhäusern mit für städtische Verhältnisse relativ grosszügigem
Umschwung geprägt. Eine abstrakte Beurteilung ergibt deshalb, dass von einem
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Erotikbetrieb in diesem Quartier verursachte ideelle Immissionen störend wirken, indem
sich Bewohner belästigt fühlen, der Ruf des Quartiers beeinflusst wird und die
Attraktivität der umliegenden Grundstücke sinkt. Solche nachteiligen Auswirkungen
haben die als zulässig eingestuften Betriebe nicht. Diese ideellen Immissionen eines
sexgewerblichen Betriebs dürfen schliesslich stärker gewichtet werden als die mit
anderen Betrieben verbundenen materiellen Immissionen in Form von zusätzlichem
Verkehr (vgl. BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.7). Das Ergebnis der abstrakten
ideellen Immissionsbeurteilung nach den planungs- und baurechtlichen Vorschriften
erübrigt eine weitere immissionsrechtliche Prüfung nach Art. 684 ZGB (vgl. BGE 133 II
321 E. 4.3.4).
2.2.4. Da der Erotikbetrieb, den die Beschwerdeführerinnen auf ihrem Grundstück
führen wollen, bereits aufgrund einer abstrakten Beurteilung als störend und damit als
nicht zonenkonform einzustufen ist, erübrigt es sich, ihren Beweisanträgen, die sich auf
die konkreten Auswirkungen des Betriebs beziehen, zu entsprechen.
2.3. Zu den von ihrem Betrieb konkret erzeugten materiellen Immissionen machen
die Beschwerdeführerinnen geltend, unter Würdigung der einschlägigen Vorschriften
seien vom Betrieb keine übermässigen Immissionen zu erwarten. Aufgrund der
effektiven örtlichen Verhältnisse sei eine übermässige Einschränkung der Wohnnutzung
durch den Kleinbetrieb zu verneinen, werde der Betrieb doch faktisch kaum
wahrgenommen, geschweige denn als störend empfunden. Die sich in der Umgebung
befindlichen Betriebe, wie beispielsweise ein Hundesalon, eine Bauunternehmung, ein
Heim und ein Restaurant, würden wohl weitaus mehr Immissionen verursachen. Mit
Ausnahme des Beschwerdegegners seien im Übrigen von keinen Nachbarn
einschlägige Beanstandungen eingegangen (act. 5 lit. C. Ziff. IV.). Die
Beschwerdebeteiligte ging im Entscheid vom 22. März 2013/20 davon aus, dass es
sich aufgrund des Betriebskonzeptes um einen diskret geführten und damit ruhigen
Tagesbetrieb handle, weshalb keine übermässigen Immissionen zu erwarten seien.
Zudem seien seit Betriebsstart bei der Stadtpolizei keine Klagen wegen übermässiger
Immissionen eingegangen (act. 8-5, Baugesuch 50'582, Ziff. III. 2.44).
Ob der im Betriebskonzept dargestellte Tagesbetrieb effektiv eingehalten wird, ist
fraglich (vgl. oben Erwägung 2.2.2). Auf eine Beurteilung kann jedoch verzichtet
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werden, da bereits festgestellt wurde, dass es sich beim Erotikbetrieb aufgrund des
fehlenden funktionalen Zusammenhangs und der abstrakten Beurteilung der ideellen
Immissionen um keinen "nicht störenden" Gewerbebetrieb im Sinne des Art. 11 BauG
handelt.
2.4. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdebeteiligte in ihrem
Entscheid vom 22. März 2013 die Zonenkonformität des Erotikbetriebs in der
Wohnzone nur aufgrund des vorgelegten Konzepts mit maximal fünf Damen im
Tagesbetrieb bewilligt hat. Sie hat ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass
unter anderem eine allfällige Ausweitung der Betriebszeiten in die Abend- und
Nachtstunden mit den zonenrechtlichen Vorgaben nicht mehr vereinbar ist und deshalb
abzulehnen wäre (act. 8-5, Baugesuch 50'582, Ziff. III. 2.3.5). Die beispielsweise im
April 2013 geschalteten Zeitungsinserate (act. 8-6 Beilage 18) sowie die Auszüge aus
der Website des Betriebs vom Mai 2013 (act. 8-3 Beilage 6 S. 2 und Beilage 7) legen
nahe, dass die Beschwerdebeteiligte in Kenntnis dieser Informationen zu einem
anderen Ergebnis gelangt wäre.
3. Der Erotikbetrieb ist zusammenfassend weder in funktionaler Hinsicht noch in
Bezug auf die von ihm verursachten Immissionen ein "nicht störender"
Gewerbebetrieb. Er ist somit in der Wohnzone W2a, in welcher er liegt, nicht
zonenkonform. Auf den Eventualantrag ist nicht einzugehen, da nicht ersichtlich ist,
inwiefern er vom Hauptantrag abweicht. Soweit das Evenutalbegehren über die von der
Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung hinausreicht, ist es unzulässig (Art. 61
Abs. 3 VRP). Die Beschwerde ist, soweit darauf einzutreten ist, somit vollumfänglich
abzuweisen.
4. (...).