# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ca4a81dc-1874-48bb-9dd5-dfc405b3f9db
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_003
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Bankruptcy

## Facts

hat sich ergeben:
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I. Sachverhalt
A. Mit Vertrag vom 11. Oktober 2010 mietete die Y._ AG von den Erbinnen des X._ (A._, B._, C._, D._ und E._) eine Barlokalität in O.1_, welche sie bis zum 31. Dezember 2013 unter dem Namen "F._ Bar" betrieb. Vereinbart wurde ein im Voraus zu bezahlender monatlicher Mietzins in Höhe von Fr. 7'500.-- zuzüglich Nebenkosten. In der gleichentags getroffenen "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag für Geschäftsräume" liess sich die Y._ AG das Recht einräumen, das Lokal nach eigenem Gusto und auf eigene Kosten umzubauen und zu gestalten. In einer weiteren Ergänzung ("Ergänzungen Mietvertrag G._") vom 17. Dezember 2010 wurde vereinbart, dass die Vermieterschaft der Y._ AG im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft vor Ablauf der zehnjährigen Vertragsdauer – sofern dieser Verkauf zu einer Einstellung des Barbetriebs führt – deren getätigte Investition in Höhe von Fr. 400'000.-- anteilsmässig auf 10% pro Jahr (so etwa nach 3 Jahren 7/10 = Fr. 280'000.-- oder nach 8 Jahren 2/10 = Fr. 80'000.--) zurückzuerstatten hat. Zudem wurde die Y._ AG explizit von der Pflicht befreit, den ursprünglichen Zustand der Geschäftsräume am Ende des Mietverhältnisses wiederherzustellen.
B. Da die Y._ AG ihrer Zinszahlungsverpflichtung ab August 2013 nicht mehr nachgekommen war, stellten ihr die Erbinnen des X._ am 1. Oktober 2013 eine Zahlungsaufforderung samt Kündigungsandrohung zu. Da die Zahlungen nach wie vor ausblieben, kündigten die Erbinnen des X._ das Mietverhältnis mit Einschreiben vom 4. November 2013 per 31. Dezember 2013, was seitens der Y._ AG unangefochten blieb. Zudem setzten sie die ausstehenden Mietzinse in Gesamthöhe von Fr. 22'500.-- zuzüglich 5% Zinsen in Betreibung (Zahlungsbefehl vom 11. Dezember 2013 in der Betreibung Nr. _).
C. In seinem Schreiben vom 26. November 2013 wies Rechtsanwalt Mario Pfiffner, der Rechtsvertreter der Y._ AG, die Erbinnen des X._ darauf hin, dass seine Mandantin Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.-- in das Mietobjekt getätigt habe. Diesen Betrag wolle die Y._ AG mit den ausstehenden Mietzinsen verrechnen, weshalb die Erbinnen des X._ ihr einen Betrag von Fr. 362'500.-- schulden würden.
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D. Gegen den am 20. Dezember 2013 zugestellten Zahlungsbefehl erhob die Y._ AG gleichentags Rechtsvorschlag, woraufhin die Erbinnen des X._ am 23. Dezember 2013 beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Maloja ein Gesuch um Gewährung der provisorischen Rechtsöffnung einreichten. In ihrer Stellungnahme vom 10. Januar 2014 beantragte die Y._ AG die kostenfällige Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs.
E. Mit Entscheid vom 22. Januar 2014, mitgeteilt am 23. Januar 2014, erkannte der Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Maloja was folgt:
"1. Das Rechtsöffnungsgesuch in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes Oberengadin/Bergell (Zahlungsbefehl vom 11. Dezember 2013) wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 500.- werden den Gesuchstellern auferlegt und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-5978-5 des Bezirksgerichtes Maloja zu überweisen.
Die Gesuchsteller werden verpflichtet, die Gesuchsgegnerin ausseramtlich mit CHF 800.- zu entschädigen.
3. Entscheide des Bezirksgerichtspräsidenten in Rechtsöffnungssachen können innert 10 Tagen seit der schriftlichen Mitteilung an das Kantonsgericht von Graubünden weitergezogen werden. In der Beschwerdeschrift ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche Punkte angefochten und welche Änderungen beantragt werden.
4. (Mitteilung)."
Das Bezirksgericht Maloja anerkannte zwar, dass der Mietvertrag vom 11. Oktober 2010 einen provisorischen Rechtsöffnungstitel darstelle. Indessen erachtete es die von der Gesuchsgegnerin vorgebrachte Verrechnungsforderung hinsichtlich Bestand, Höhe und Fälligkeit als hinreichend glaubhaft gemacht; die Gesuchsgegnerin habe in Bezug auf das Mietobjekt Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.-- getätigt und demzufolge nach Art. 260a Abs. 3 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) als Mieterin in Anbetracht des entstandenen erheblichen Mehrwerts des Mietobjekts einen Anspruch auf eine entsprechende Entschädigung. Mit Blick auf die Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 17. Dezember 2010 sei davon auszugehen, dass dieser Mehrwertanspruch die in
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Betreibung gesetzten Mietzinsausstände übersteige, weshalb das Rechtsöffnungsgesuch abzuweisen sei.
F. Gegen diesen Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja erhoben die Erbinnen des X._ (nachfolgend Beschwerdeführerinnen) am 31. Januar 2014 beim Kantonsgericht von Graubünden Beschwerde. Darin beantragten sie die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides, die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für die in Betreibung gesetzten ausstehenden Mietzinse, die Erstattung der Betreibungskosten sowie eventualiter die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zwecks Neubeurteilung, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der Y._ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin).
G. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2014 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
H. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Rechtsöffnungsentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1.a) Gegen Entscheide des Einzelrichters am Bezirksgericht im summarischen Rechtsöffnungsverfahren (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in  mit Art. 251 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] und Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO Beschwerde erhoben werden. Beschwerdeinstanz ist das Kantonsgericht von Graubünden (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO). Die Beschwerde ist innert zehn Tagen seit der Zustellung des angefochtenen Entscheids (Art. 321 Abs. 2 ZPO) bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen, schriftlich, begründet sowie unter Beilegung desselben (Art. 321 Abs. 1 und 3 ZPO). Die gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom 22. Januar 2014, mitgeteilt am 23. Januar 2014, am 31. Januar 2014 eingereichte Beschwerde erweist sich als den an sie gestellten Frist- und Formerfordernissen entsprechend, weshalb darauf eingetreten wird.
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## Considerations