# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 09aa8c3b-26fa-441a-8149-6830d31b3673
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2002
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Am 14. September 2000 erteilte die Baukommission X der C-Genossenschaft unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Sanierung der in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 liegenden zwei Wohnbauten K-strasse auf dem Grundstück Kat.Nr. 1. Die Bewilligung umfasste auch die Erstellung von Attikageschossen auf beiden Gebäuden. Gegen das Bauvorhaben liess die A AG als Eigentümerin einer benachbarten Parzelle am 26. Oktober 2000 Rekurs an die Baurekurskommission II erheben und beantragen, die Baubewilligung vom 14. September 2000 sei insoweit aufzuheben, als damit die Erstellung eines Attikageschosses auf dem Gebäude K-strasse bewilligt wurde. Zur Begründung wurde vorgebracht, das Bauprojekt missachte die in der massgebenden Zone geltende Ausnützungsziffer und zudem durchstosse das Attikageschoss auf über einem Drittel der Fassadenlänge die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen, weil die Gebäudehöhe um 0,6 m tiefer anzusetzen sei.
Bereits am 19. Oktober 2000 war ein weiterer Rekurrent mit demselben Antrag an die Baurekurskommission II gelangt.
II. Die Baurekurskommission II vereinigte die beiden Rekurse und wies sie mit Entscheid vom 15. Mai 2001 ab. Sie erwog zusammengefasst, in der betreffenden Zone WG3 gelte eine Ausnützungsziffer von 60 %, die sich für dauernd gewerblich genutzte Geschossflächen um 10 % erhöhe. Bei einer Grundfläche von 3'539 m
2
betrage die zulässige anrechenbare Wohn- oder Gewerbegeschossfläche 2123,4 m
2
und die zusätzlich für Gewerbe ausnützbare Fläche 353,9 m
2
. Demzufolge werde die maximal zulässige Ausnützung durch das Bauvorhaben klarerweise nicht überschritten. Bei der Messung der Gebäudehöhe im Zusammenhang mit Änderungen an bestehenden Gebäuden sei sodann auf die Feststellung des gewachsenen Bodens in der ursprünglichen Neubaubewilligung abzustellen. Die Gebäudehöhe im Bereich der Nordostecke des streitbetroffenen Gebäudes betrage daher maximal 11,1 m, so dass die gemäss Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 7./ 28. Juni 1984 (letztmals revidiert am 16. März 2000; BZO) zulässige Höhe um (höchstens) 0,6 m überschritten werde. Das streitbetroffene Attikageschoss halte die Dachprofillinie auf zwei Dritteln der Fassadenlänge ein, da die tatsächliche Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der dazugehörigen Fassade als untere Messebene für die Berechnung der Firsthöhe zugrunde zu legen sei (was näher begründet wird). Schliesslich stünden dem Bauvorhaben auch keine überwiegenden nachbarlichen Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) entgegen.
III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 18. Juni 2001 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, der Beschluss der Baukommission X vom 14. September 2000 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen soweit aufzuheben, als dieser die Erstellung eines Attikageschosses auf dem Gebäude Freistrasse 32 bewillige. Die Baurekurskommission II beantragte am 10. Juli 2001 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission X schloss am 3. September 2001 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die C-Genossenschaft stellte am 3. Oktober 2001 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Ferner verlangte sie die Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung.
Die weiteren Erwägungen im Rekursentscheid sowie die Ausführungen der Parteien werden – soweit erforderlich – nachstehend wiedergegeben.

## Considerations

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerdeführerin ist als unmittelbare Nachbarin des Baugrundstücks in ihren schützenswerten Interessen betroffen und demzufolge zur Beschwerde legitimiert. Auf das Rechtsmittel ist somit einzutreten.
2. Gemäss Art. 3 BZO ist in der Zone WG3, in welcher das Baugrundstück liegt, eine Gebäudehöhe von 10,5 m zulässig. Wie die Baurekurskommission II aufgrund der bei den Akten liegenden Pläne festgestellt hat, wird diese Höhe durch das streitbetroffene Gebäude um (höchstens) 0,6 m überschritten. Dabei ist sie unter Bezugnahme auf den Entscheid BRK II Nr. 0026/2000 (in BEZ 2000 Nr. 12) davon ausgegangen, massgebend für die Bestimmung der Gebäudehöhe sei nicht der heute bestehende Terrainverlauf, sondern derjenige, der bei der Bewilligung des heute bestehenden Gebäudes festgestellt worden sei. Ob dieser Rechtsauffassung, die von den Beschwerdegegnern als diskutabel bezeichnet bzw. bestritten wird, zu folgen ist, kann hier offen bleiben, da, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, sich der Aufbau des Attikageschosses als eine gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässige Änderung einer vorschriftswidrigen Baute erweist.
3. Laut § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
a) Die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, die Baute eigene sich auch ohne die umstrittene Änderung für eine zonengemässe Nutzung, weshalb sich die Bewilligung nicht auf § 357 Abs. 1 PBG stützen könne. Dieser Einwand beruht auf einem – durch die unglückliche Formulierung von § 357 Abs. 1 Satz 1 hervorgerufenen – irrtümlichen Verständnis dieser Bestimmung. Wie das Verwaltungsgericht bereits in RB 1992 Nr. 75 (= BEZ 1992 Nr. 30) entschieden hat, bezieht sich die Einschränkung, dass sich das betreffende Gebäude für eine zonengemässe Nutzung nicht eigenen dürfe, nur auf die Umnutzung zonenwidriger Bauten, nicht auf den Umbau und die Erweiterung von in anderer Weise gegen Bauvorschriften verstossenden Gebäuden.
b) Den weiteren Einwand der Beschwerdeführerin, der Aufbau des Attikageschosses stelle eine weitergehende Abweichung von den bereits verletzten Bestimmungen über die Gebäudehöhe dar, hat bereits die Baurekurskommission II mit eingehenden und zutreffenden Erwägungen verworfen, auf die gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in zustimmendem Sinn verwiesen werden kann.
Das umstrittene Bauvorhaben umfasst den Aufbau einer 4 1⁄2-Zimmerwohnung als Attikageschoss auf dem bestehenden Mehrfamilienhaus K-strasse und liegt damit grundsätzlich im Rahmen einer gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Erweiterung. Öffentliche oder nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, sind nicht erkennbar. Insbesondere trifft die Feststellung der Baurekurskommission zu, dass sich die Aussicht für die Liegenschaft Kat.Nr. 2 der Beschwerdeführerin nur geringfügig verbessert, wenn die für die Rückversetzung des Attikageschosses massgebliche Profillinie nicht an der tatsächlichen Schnittlinie von Dachfläche und Fassade, sondern bei der zulässigen Gebäudehöhe angelegt wird. Sodann ergeben sich durch den Aufbau des Attikageschosses weder neue noch weitergehende Abweichungen von Vorschriften, wie sie gemäss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur als Ausnahmen bewilligt werden können. Laut § 281 Abs. 1 lit. a PBG sind die für die Firsthöhe bestimmenden Ebenen, die gemäss § 292 Abs. 1 lit. b PBG auch die Rückversetzung des Attikageschosses bestimmen, an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade anzulegen. Diese Vorschrift wird durch die projektierten Attikageschosse eingehalten. Dass dabei diese Schnittlinie, nach der sich gemäss § 280 Abs. 1 PBG auch die Gebäudehöhe bemisst, um (höchstens) 0,6 m über dem nach Art. 3 BZO zulässigen Mass von 10,5 m liegt, ändert daran nichts. Wenn die für das Attikageschoss massgebende Profillinie um das Mass der Gebäudehöhenüberschreitung verschoben wird, so ist das lediglich eine Folge des Verstosses gegen die Bestimmungen über die Gebäudehöhe und beinhaltet weder eine neue noch eine weitergehende Baurechtswidrigkeit.
4. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. ...