# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 805c538c-aaf6-519b-863a-0b87c9e0ff2c
**Court:** FR_TC
**Chamber:** FR_TC_001
**Year:** 2022
**Language:** fr
**Jurisdiction:** FR / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

considérant en fait
A. Les parties – soit B._ SA en qualité de bailleresse, d’une part, et la société C._ SA (désormais A._ AG) en qualité de locataire, d’autre part – étaient liées par un contrat de bail à loyer conclu le 9 juin 2011, portant sur un local commercial situé au 1er étage du centre commercial de « D._ », à E._.
Le loyer mensuel brut initial était de CHF 13'641.-, soit CHF 10'463.- de loyer net pour la surface de vente de 448.40 m2, CHF 468.- de loyer net pour une surface de rangement de 62.40 m2, CHF 468.- de loyer net pour une surface de rangement de 62.40 m2 et CHF 2'242.- d'acompte pour les frais accessoires. Depuis le 1er octobre 2013, s’agissant de la surface de vente de 448.40 m2, la locataire était toutefois tenue contractuellement de s’acquitter d’un loyer mensuel brut équivalant à 7% de son chiffre d'affaires, mais à tout le moins de CHF 10'463.- par mois.
Il était prévu que ce contrat de durée déterminée commence le 15 septembre 2011 et qu’il prenne fin le 30 septembre 2021.
Ce contrat comportait en outre une clause pénale prévoyant le paiement d’une peine conventionnelle de CHF 500.- par jour en cas de non-respect de l’obligation d’exploitation prévue contractuellement, en particulier en cas de non-respect des heures d’ouverture du centre commercial.
B. Par courrier du 16 août 2017, la locataire s’est plainte auprès de la bailleresse de défauts affectant la chose louée, en particulier du fait qu’un certain nombre d’autres locataires ne respectaient pas les heures d’ouverture du centre commercial et du fait que plusieurs locaux commerciaux étaient restés vacants depuis longtemps, si bien que la fréquentation du centre commercial en avait significativement pâti. Tout en réclamant une réduction de loyer rétroactive de 25% dès le 1er septembre 2016, la locataire a mis en demeure la bailleresse de remédier aux défauts avant le 1er octobre 2017, respectivement avant le 1er novembre 2017, faute de quoi elle ferait valoir ses droits découlant de la garantie contre les défauts et notamment le droit de résilier le contrat avec effet immédiat.
Par lettre du 18 septembre 2017, la bailleresse a contesté que les griefs invoqués par la locataire constituent des défauts de la chose louée. En bref, tout en concédant que certains locataires ne respectaient effectivement pas les heures d’ouverture du centre commercial et en soulignant qu’elle les avait déjà rappelés à l’ordre à plusieurs reprises par le passé, celle-là a néanmoins fait savoir à celle-ci qu’elle avait entrepris des démarches visant à rendre le centre commercial plus attractif.
Par courrier du 27 octobre 2017, la locataire a fixé un ultime délai à la bailleresse pour remédier aux défauts exposés dans son courrier du 16 août 2017, faute de quoi elle résilierait le contrat de bail avec effet immédiat.
Par lettre du 17 novembre 2017, la bailleresse a, à nouveau, contesté que les griefs invoqués par la locataire constituent des défauts de la chose louée, dès lors qu’elle ne s’était pas engagée contractuellement à ne pas avoir de locaux vacants dans son centre commercial, qu’elle n’avait en tout état de cause donné aucune garantie à la locataire à ce sujet et que les clauses contractuelles relatives aux horaires d’ouverture n’avaient pas pour but de protéger les autres locataires.
Le 1er décembre 2017, la locataire a signifié à la bailleresse une résiliation extraordinaire du bail pour le 30 avril 2018 fondée sur le motif suivant : « Entgegen Ihrer in Ihrem Schreiben vom 17 festgehaltenen Äusserung handelt es sich sowohl bei den Leerständen als auch bei der
Tribunal cantonal TC Page 3 de 17
Nichteinhaltung der vertraglich vorgeschriebenen Öffnungszeiten um Mängel im Mietrechtlichen Sinne ».
La locataire a cessé d’exploiter son commerce le 1er septembre 2018. Elle s’est acquittée des loyers jusqu’au 30 septembre 2018 et a quitté les locaux à cette date, les clés ayant été restituées à la bailleresse par courrier recommandé du 4 octobre 2018, dès lors que celle-ci a refusé de libérer la locataire et d’organiser un état des lieux de sortie.
C. En parallèle, par mémoire du 3 janvier 2018, la bailleresse a saisi la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour le district de la Sarine d’une requête tendant à faire constater la nullité de cette résiliation, respectivement à faire constater l’inefficacité de la résiliation, subsidiairement à prononcer l’annulation de celle-ci. En tout état de cause, elle a conclu à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail liant les parties est valable jusqu’au 30 septembre 2021, le tout avec suite de frais judiciaires et dépens.

## Considerations