# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 95e51ae9-0ebf-5f0c-a2a3-9c02932f0846
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 1995
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. _ è proprietario del mappale no. _ di _, di complessivi mq 2'591, così censito a RF:
A) abitazione rist. mq 69
B) ripostiglio mq 59
C) ripostiglio mq 10
D) autorimessa mq 129
E) terraz. scale mq 140
f) campo tennis mq 1'216
g) posteggio mq 550
h) terr. ann. mq 418
Il terreno, parzialmente edificato e di forma irregolare, è situato tra la riva del _ (N) e la strada cantonale del _ (S), nei pressi della limitrofa casa comunale (angolo SW). A est è delimitato da un passaggio pedonale che scende verso il lago e che lo separa da un complesso alberghiero posto in zona R3s, mentre a ovest confina con fondi siti in zona NV2 e AP-EP.
Nel 1978 sulla proprietà sono stati realizzati due campi da tennis (sub. f), mentre il rustico esistente è stato ampliato e trasformato in abitazione-ristorante.
B. Il piano regolatore dei Comuni del _, allestito su scala regionale tramite un istituto consortile ed approvato dal Consiglio di Stato il 12 luglio 1985, ha inserito la particella no. _ in una cosiddetta zona di mantenimento (zona MA), nella quale - a protezione e salvaguardia dell'ambiente lacuale - è permessa solo la costruzione di nuovi arredi di giardino o previo ottenimento di una deroga opere d'interesse pubblico e parapubblico (art. 68 NAPR).
C. Ritenendosi leso dalla misura pianificatoria, con scritto 30 settembre 1991 _ ha notificato al Municipio di _ una pretesa d'indennizzo di fr. 1'000.- il mq per titolo di espropriazione materiale.
Il Comune ha contestato la domanda, che nel gennaio del 1992 è stata conseguentemente trasmessa al Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina per la procedura di stima.
Nel susseguente, duplice scambio di memorie e in occasione delle udienze di conciliazione le parti si sono arroccate su posizioni contrapposte.
L'ente pubblico si è opposto alle richieste risarcitorie dell'istante contestandone partitamente la fondatezza. A mente del Comune la mancata inclusione in zona edificabile del mappale no. _, che è già stato utilizzato razionalmente e funge da cuscinetto tra il nucleo vecchio e la nuova edificazione a lago, non è costitutiva di espropriazione materiale; il provvedimento pianificatorio non lede neppure il principio della parità di trattamento, atteso che tutti terreni a lago non ancora compromessi dall'edificazione sono stati posti in zona di mantenimento.
Il privato ha invece ribadito le proprie pretese sostenendo che il vincolo istituito sulla sua proprietà vieta di fatto la costruzione di edifici commerciali o di abitazioni, precludendogli la possibilità di una miglior utilizzazione e di una destinazione più redditizia del fondo, l'unico del nucleo di _ gravato dalla restrizione.
D. Esaurite tutte le formalità procedurali, con sentenza 23 febbraio 1994 il Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina ha riconosciuto la sussistenza di un'espropriazione materiale a danno della proprietà _.
Ammessa la tempestività della domanda d'indennizzo ed evocata la definizione tradizionale di espropriazione materiale scaturita dalla giurisprudenza del Tribunale federale, il primo giudice ha ritenuto innanzi tutto che la fattispecie non poteva essere trattata alla stregua di una vera e propria "Nichteinzonung", la part. no. _ essendo stata attribuita alla zona MA per necessità di mera protezione paesaggistica e non di contenimento del PR. Ciò non impedisce tuttavia che l'inclusione del fondo nella zona di mantenimento sia costitutiva di espropriazione materiale, poiché in assenza del vincolo la proprietà - completamente urbanizzata, sita all'interno del PGC e circondata da terreni edificabili - sarebbe stata certamente annessa alla confinante zona R3s del PR di _.
Secondo la prima istanza, la restrizione imposta con l'approvazione del PR risulta di particolare gravità e quindi ingenera espropriazione materiale. Stando al calcolo della redditività del fondo, la misura pianificatoria impedisce in effetti a _ di continuare a fare dell'immobile un uso conforme alla sua destinazione e economicamente razionale. Quand'anche la limitazione fosse di minore importanza, l'unico privato colpito dal provvedimento avrebbe comunque diritto ad un risarcimento; caso contrario la vittima dovrebbe sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso lesivo del principio d'uguaglianza.
Il Tribunale di espropriazione ha infine osservato che in casu neppure i principi generali di protezione del paesaggio sanciti dalla LPT (art. 3 cpv. 1 lett. c) possono giustificare l'imposizione del controverso vincolo MA; la scelta operata dal Comune costituisce insomma un vero e proprio errore di pianificazione che può essere sanato solo tramite una variante di PR o il versamento di un'equa indennità di espropriazione materiale.
E. Avverso la predetta pronunzia il Comune di _ insorge innanzi al Tribunale cantonale amministrativo chiedendone l'annullamento.
In via preliminare il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver violato l'art. 4 Cost per aver assunto d'ufficio una serie di dati fiscali e contabili all'insaputa delle parti, senza dar loro la possibilità di esprimersi a riguardo prima dell'emanazione del giudizio.
Nel merito contesta che l'inclusione del mapp. no. _ nella zona MA abbia inibito l'uso attuale o un prevedibile uso futuro del fondo, perché con l'investimento effettuato nel 1978 il proprietario ha chiaramente manifestato l'intenzione di destinare il sedime alle utilizzazioni prescelte; lo comprova il fatto che il privato non ha mai impugnato la scelta pianificatoria, né ha introdotto una domanda di espropriazione materiale nel termine annuale previsto dall'art. 39 Lespr allora in vigore.
L'ente pubblico avversa pure la tesi secondo cui in assenza della zona MA il fondo sarebbe stato assegnato alla zona R3s. Rileva che la proprietà _ costituisce un delicato lembo di territorio lacuale non ancora compromesso e funge da area di cuscinetto tra il nucleo del paese e la zona di più recente edificazione; la sua destinazione, scelta ed attuata dal proprietario durante il periodo di studio del PR, non poteva indurre il Comune ad inserirla in una delle due zone confinanti senza disattendere i principi pianificatori contemplati dalla LPT. Aggiunge che il PR approvato nel 1985 ha definito per la prima volta il contenuto della proprietà in ossequio ai disposti del diritto federale e non ha di conseguenza determinato una limitazione soggetta a indennità; il fondo è stato infatti sfruttato in modo non solo razionale ma anche redditizio e se il proprietario dovesse aver fatto delle spese per la sua urbanizzazione e per la sua edificazione, queste si riferiscono all'utilizzazione esistente che entro certi limiti la zona MA permette addirittura di ampliare.
L'insorgente sostiene inoltre che la fattispecie non si configura alla stregua di un'espropriazione materiale neppure in base alla teoria del "Sonderopfer". In effetti la limitazione in discussione, normale e usuale, non crea urtanti disparità di trattamento giacché grava indistintamente tutti i terreni a lago non ancora compromessi da un'edificazione incontrollata.
Il Comune critica infine la procedura adottata dal Tribunale di espropriazione, che ha scisso la decisione sulla ricorrenza dell'espropriazione materiale da quella sulla valutazione dell'indennità invece di statuire sull'istanza con un unico giudizio.
F. Il Tribunale di espropriazione e _ postulano la reiezione del gravame con diffuse argomentazioni che saranno riprese, per quanto necessario, nei seguenti considerandi.
G. In fase istruttoria il Tribunale ha acquisito d'ufficio agli atti una copia integrale della risoluzione 12 luglio 1985 con la quale il Consiglio di Stato ha approvato il PR consortile dei Comuni del _, un estratto in originale del piano delle zone del PR di _, una copia del PGC di _ in vigore nel 1985, una copia dei piani in scala 1:2000 delle zone edificabili provvisorie e zone di pianificazione che il Dipartimento dell'ambiente ha emanato per il Comune _ in data 22 maggio 1980 e 8 maggio 1984, nonché una copia del piano in scala 1:25000 della regione Sopraceneri concernente i territori protetti a titolo provvisorio in virtù del DFU del 1972.
Di tutte le risultanze istruttoria si dirà, ove occorresse, nel seguito.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.
Il gravame in oggetto, tempestivo e correttamente formulato, è ricevibile in ordine e può essere deciso in base agli atti integrati dalle risultanze degli accertamenti esperiti d'ufficio dallo scrivente Tribunale (art. 18 LPamm).
2. Il ricorrente rimprovera innanzi tutto al Tribunale di espropriazione di aver assunto delle prove documentali a sua insaputa, precludendogli la possibilità di determinarsi sulle stesse prima dell'emanazione della sentenza.
La censura dell'insorgente, che in sostanza si duole di una violazione del diritto di essere sentito senza peraltro specificare quali pregiudizi gli avrebbe cagionato siffatta disattenzione, non può essere accolta.
La natura ed i limiti del diritto di essere sentiti sono determinati innanzi tutto dalla normativa procedurale cantonale. Se questa risulta insufficiente, valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 4 Cost.
La procedura espropriativa cantonale, al pari di quella amministrativa, è retta dal principio inquisitorio (cfr. art. 47 Lespr e art. 18 cpv. 1 LPamm). In virtù di questo principio l'autorità amministrativa deve accertare d'ufficio gli elementi suscettibili di determinare la decisione ed assumere di sua iniziativa le prove necessarie confrontando accuratamente i contrapposti interessi (DTF 104 Ia 212), senza essere peraltro vincolata dalle domande delle parti (art. 18 cpv. 1 LPamm).
Il diritto di essere sentito garantito dall'art. 4 Cost comprende varie prerogative, tra cui quella di partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di esprimersi sulle risultanze dell'istruttoria (DTF 116 Ia 99, 115 Ia 11, 114 Ia 99). In ambito amministrativo queste facoltà non sono assolute, dato che possono essere limitate a dipendenza delle circostanze del singolo caso per tutelare prevalenti interessi legittimi. Importante è che un'eventuale limitazione del diritto di essere sentito non comprometta le possibilità di difesa dell'interessato arrecandogli un pregiudizio.
Nell'evenienza concreta è escluso che il Comune di _ sia stato danneggiato dall'agire del giudice delle espropriazioni.
Come ben sottolinea quest'ultimo, l'attuale redditività del fondo è stata infatti desunta esclusivamente dagli imponibili fiscali del proprietario relativi agli anni 1985-1990, ovvero da dati che l'insorgente deve certamente conoscere quale autorità comunale di tassazione. Quanto ai bilanci, trattasi di documentazione confidenziale trasmessa dall'espropriato con riserva di comunicazione a terzi che non è stata utilizzata ai fini del giudizio se non per una semplice verifica delle risultanze fiscali.
Quand'anche dovesse sussistere, il vizio ravvisato dal ricorrente è comunque da ritenersi sanato grazie all'esame di tutto il materiale istruttorio operato dal legale del Comune prima dell'inoltro dell'impugnativa in esame.
Dottrina (Knapp, Précis de droit administratif, N. 665; Grisel, Traité de droit administratif, p. 379) e giurisprudenza (DTF 114 Ia 18 e 314; 110 Ia 82; 107 Ia 244; 105 Ib 174; 104 Ia 214 e Ib 418) considerano in effetti sanata la violazione del diritto di essere udito commessa in primo grado quando l'insorgente - come nel caso concreto - ha avuto la possibilità di consultare la globalità degli atti e di pronunciarsi liberamente in merito davanti ad un'autorità cantonale di ricorso il cui potere d'esame è almeno pari a quello dell'istanza inferiore.
3. Ai sensi della vigente giurisprudenza vi è espropriazione materiale quando l'uso attuale o il prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o limitato in modo particolarmente grave, così che il proprietario è privato di una delle facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione di minor importanza può ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa colpisce uno solo o un numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse negato loro l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso ("Sonderopfer") e tale da violare il principio d'uguaglianza (DTF 119 Ib 128 consid. 2b, 118 Ib 41 consid. 2b). In ambo i casi premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (DTF 114 Ib 292 consid. 4; 112 Ib 485 e giurisprudenza ivi richiamata).
Sempre secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'autorità di pianificazione che allestisce per la prima volta un piano di utilizzazione conforme alle esigenze costituzionali ed ai principi dedotti dalla LPT, determina un rifiuto di attribuire un fondo alla zona edificabile (e non un dezonamento, ovverosia una cosiddetta "Auszonung") allorquando non include una determinata particella in tale zona e ciò anche se questo terreno era edificabile secondo il vecchio diritto (DTF 119 Ib 129 consid. 2c, 118 Ib 41 ss. consid. 2c, 117 Ib 6 consid. 3; STF 9.11.1993 in re CE _ consid. 3a). La mancata attribuzione di un fondo alla zona edificabile ("Nichteinzonung") può dar luogo al riconoscimento di un indennizzo per titolo di espropriazione materiale solo in casi eccezionali, segnatamente se il proprietario, in base a criteri e circostanze oggettive, poteva ritenere al momento determinante (entrata in vigore del PR) che un'edificazione del suo fondo conforme al diritto della pianificazione del territorio avrebbe potuto verosimilmente avvenire in un prossimo futuro. Tale è il caso, stando agli esempi citati dall'Alta Corte federale, quando il terreno, ubicato entro il PGC adottato conformemente alla legislazione sulla protezione delle acque, sia pronto per l'edificazione, o fruisca di un'urbanizzazione generale ed il suo proprietario abbia già sostenuto spese considerevoli per l'urbanizzazione particolare e per la costruzione, o quando ancora il fondo sia situato in un territorio già largamente edificato ai sensi dell'art. 15 LPT e s'imponga la sua utilizzazione come terreno prevedibilmente necessario all'edificazione in un avvenire prossimo (DTF 119 Ib 129 consid. 2d, 118 Ib 42 consid. 2d, 116 Ib 384 consid. 6a; STF 9.11.1993 in re CE _ consid. 3a). Il diritto ad un indennizzo per espropriazione materiale può fondarsi d'altra parte sul principio della buona fede (DTF 118 Ib 42 consid. 2d, 112 Ib 403 consid. 6; STF 8.9.1994 in re B. consid. 3a).
Il momento determinante per stabilire se la fattispecie integra gli estremi di un'espropriazione materiale è quello in cui diviene vincolante il provvedimento pianificatorio che comporta la restrizione della proprietà. La legislazione cantonale (cfr. art. 39 cpv. 1 LALPT) prevede che il piano regolatore entra in vigore con l'approvazione del Consiglio di Stato; l'approvazione è condizione di validità ed ha effetto costitutivo.
In casu la sussistenza di un'eventuale espropriazione materiale deve quindi essere apprezzata secondo le circostanze di fatto e di diritto esistenti nel mese di luglio del 1985. A quell'epoca erano già in vigore sia la legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT), sia il decreto esecutivo del Consiglio di Stato sull'ordinamento provvisorio in materia di pianificazione del territorio del 29 gennaio 1980 (DEPT).
4. Con l'approvazione del PR dei Comuni del _ il mappale no. _ è stato inserito nella zona MA (di mantenimento). Giusta l'art. 68 NAPR:
"E' la zona nella quale hanno priorità la protezione e la salvaguardia dell'ambiente lacuale.
E' permessa la costruzione di nuovi arredi di giardino quali pergolati eventuali posteggi, ecc. a condizione che l'ambiente e la salvaguardia della zona, della vegetazione pregiata e dei passaggi pedonali al lago lo consentano.
Il Municipio, d'intesa con le Autorità cantonali, ha la facoltà di concedere deroghe alle prescrizioni del presente articolo per opere d'interesse pubblico e parapubblico come installazioni balneari e portuali."
In ambito pianificatorio cantonale si usa definire la zona di mantenimento come una zona di utilizzazione speciale per gruppi di edifici prevalentemente destinati alla residenza primaria e situati fuori dalla zona edificabile esistente dei PR comunali. Il termine di "mantenimento" ha quale significato prioritario quello di considerare e conservare unicamente la sostanza edilizia esistente, escludendo la costruzione di nuovi edifici.
Le zone di mantenimento non sono però zone edificabili fondate sull'art. 15 LPT. Non comprendono infatti terreni idonei all'edificazione già edificati in larga misura o prevedibilmente necessari all'edificazione ed urbanizzati entro quindici anni. Le zone di mantenimento non sono tuttavia nemmeno zone inedificabili, ovvero zone edificabili soltanto a titolo eccezionale nei limiti ammessi dall'art. 24 LPT (DTF 118 Ia 452, 115 Ib 151). Le zone di mantenimento sono zone di utilizzazione particolari, rette dall'art. 18 LPT: norma che permette al diritto cantonale di prevedere altre zone di utilizzazione oltre a quelle edificabili (art. 15 LPT), a quelle agricole (art. 16 LPT) ed alle zone protette (art. 17 LPT). Esse non sono edificabili soltanto a titolo eccezionale, quando ricorrono i presupposti dell'art. 24 LPT. Sono zone limitatamente edificabili (beschränkte Bauzonen), ovvero zone nelle quali l'attività edilizia può di principio essere autorizzata (giusta l'art. 22 LPT) soltanto quando risultano soddisfatte le particolari condizioni di edificabilità fissate dalle norme di zona. In altri termini, si tratta di comprensori limitatamente edificabili, così come sono limitatamente edificabili le zone agricole e le zone protette (STA 22 febbraio 1995 in re Comune di _ e A.D.).
La zona MA contemplata dal PR dei Comuni del _ non è tuttavia una zona di mantenimento nel senso dianzi descritto, quanto piuttosto una zona di protezione del paesaggio alla quale sono stati assegnati alcuni terreni non compromessi dall'edificazione posti tra la strada cantonale ed il lago _. In territorio di _ la zona MA, che di fatto vieta la costruzione di edifici abitativi e commerciali, comprende tutte le proprietà lacuali non edificate o edificate in minima parte poste a ovest del torrente, nonché la part. no. _.
La natura e la portata reale del vincolo imposto su tali fondi inducono a ritenere che nella fattispecie si sia concretizzato un vero e proprio rifiuto di attribuirli alla zona edificabile ("Nichteinzonung"). L'adozione di simili misure protettive ingenera per l'ente pubblico l'obbligo di versare un'indennità qualora ricorrano gli estremi dell'espropriazione materiale.
5. Premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (DTF 114 Ib 292; 112 Ib 485 e giurisprudenza ivi richiamata).
Nell'indagine volta a stabilire se un fondo è suscettibile di sfruttamento edilizio occorre tenere presenti tutte le circostanze fattuali e giuridiche che in qualche modo influiscono sulle speranze edificatorie, segnatamente le disposizioni federali, cantonali e comunali vigenti nel momento determinante, lo stadio in cui si trova la pianificazione comunale e cantonale, lo stato di urbanizzazione e particellare dei fondi, come pure lo sviluppo edilizio della zona (DTF 106 Ia 373 e riferimenti ivi citati; Knapp, op. cit., N. 2246; Catenazzi, Ancora sull'espropriazione materiale, in RDAT 1980, p. 309). Non esiste infatti espropriazione materiale laddove neppure prima dell'intervento pianificatorio non era possibile edificare (DTF 112 Ib 485, consid. 4d e 7; Knapp, op. cit., N. 2247) e la vanificazione di una vaga speranza di rivalutazione del fondo o di poterlo magari in avvenire destinare ad altra utilizzazione non è motivo sufficiente per il riconoscimento di un'indennità a titolo di espropriazione materiale (G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 53 ad art. 22ter).
A giudizio del Tribunale di espropriazione la vocazione edilizia del mappale no. _ sarebbe comprovata dalla sua urbanizzazione e dalla privilegiata collocazione nell'ambito del comprensorio comunale, entro il perimetro del PGC e in zona centrale circondata da aree edificabili, tanto che in assenza del vincolo MA esso sarebbe stato inserito nella confinante zona R3s.
Siffatta conclusione, ancorché basata su accertamenti in parte errati, merita di essere accreditata.
In effetti un terreno è idoneo ad uno sfruttamento edilizio ai sensi della giurisprudenza del Tribunale federale quando dall'insieme delle circostanze - tenuto conto dell'ubicazione del fondo rispetto alle zone edificate e a quelle meritevoli di protezione, della sua pregressa utilizzazione e delle sue caratteristiche intrinseche - sia lecito concludere che secondo il corso ordinario delle cose l'edificazione potrebbe avvenire a breve scadenza in quanto giuridicamente ammissibile e praticamente possibile (DTF 112 Ib 105 consid. 2b); rispettivamente, la necessità di ottenere deroghe particolari oppure una modifica di PR, di equipaggiare (urbanizzare) il sedime prima di poterlo destinare a scopi edilizi sono altrettanti elementi che impediscono di considerare il terreno in discussione siccome atto all'edificazione in un prossimo avvenire (G. Müller, op. cit., N. 54 ad art. 22 ter).
In casu appare pacifico che all'epoca determinante la proprietà _, sita tra il vecchio nucleo del paese e la zona delle nuove costruzioni a lago, era limitatamente edificabile. L'introduzione del PR e l'aggravio del vincolo MA non hanno sostanzialmente modificato la situazione pregressa. Lo dimostra il fatto che nel 1973 il fondo è stato incluso nei territori protetti a titolo provvisorio in applicazione del DFU del 17.3.1972. Scaduta il 31 dicembre 1979 la validità del DFU, il Consiglio di Stato, avvalendosi dell'art. 36 LPT, ha emanato il decreto esecutivo sull'ordinamento provvisorio in materia di pianificazione del territorio del 29 gennaio 1980, in base al quale (art. 8) in data 22 maggio 1980 il Dipartimento dell'ambiente ha messo in vigore per il Comune di _ un piano delle zone edificabili provvisorie e zone di pianificazione che ha escluso il mappale _ dalla zona edificabile provvisoria, inserendolo in una zona di pianificazione ex art. 16 ss. DEPT. Il successivo piano delle zone edificabili provvisorie e zone di pianificazione dell'8 maggio 1984 ha sancito questa collocazione, tant'è che la particella è rimasta inclusa nella zona di pianificazione riva lago. Nel caso specifico questa circostanza non può tuttavia risultare decisiva se si pon mente al fatto che prima del 1985 tutti i fondi ubicati tra il Verbano e la cantonale versavano nelle medesime condizioni, nel senso che facevano parte di una zona di pianificazione (riva lago o nucleo) ed erano quindi esclusi dalla zona edificabile provvisoria. La situazione è radicalmente mutata con l'introduzione del PR: il comparto territoriale situato a est del torrente e a nord della strada è stato infatti assegnato interamente alla zona edificabile, ad eccezione della proprietà _, che da sola è andata a costituire una zona di mantenimento isolata tra la zona NV2 e la zona R3s.
Quest'ultimo assetto sembrerebbe dovuto alla precedente pianificazione comunale delle canalizzazioni. In effetti, contrariamente a quanto supposto dal primo giudice, all'epoca il terreno era ubicato fuori del perimetro del piano generale delle canalizzazioni di _ datato del 15 marzo 1977. Era l'unico fondo escluso dal PGC tra quelli posti a est del torrente e a nord della strada cantonale. Il tracciato del collettore consortile passava però nelle immediate vicinanze (lungo il confine sud, sotto la cantonale) e la canalizzazione di raccolta delle acque della strada attraversava il mapp. _ parallelamente al suo confine est. Nulla si sarebbe dunque opposto alla sua inclusione nel PGC sotto il profilo della protezione delle acque.
D'altra parte, nel settembre del 1977 _ ha inoltrato una domanda di costruzione per realizzare un centro sportivo sul proprio fondo già parzialmente edificato. Il progetto, che prevedeva la formazione di una piscina, di due campi da tennis e di quattro posteggi a lato dell'autorimessa di cui al sub. D, nonché la trasformazione del rustico esistente in un bar-ritrovo abitabile munito di ampia terrazza, è stato approvato con una leggera modifica ma senza particolari difficoltà sia dal Dipartimento delle pubbliche costruzioni (autorizzazione cantonale a costruire no. 13797 dell'11 gennaio 1978) che dal Municipio di _ (licenza edilizia del 30 marzo 1978). Il rilascio del permesso, avvenuto con il preavviso favorevole degli urbanisti comunali, porta a ritenere che malgrado la sua ambigua collocazione il fondo era suscettibile di sfruttamento edilizio in maniera relativamente ampia.
Stante quanto precede il proprietario della part. _ poteva ragionevolmente ritenere che nel 1985 il suo terreno possedesse vocazione edilizia e fosse destinato, al pari di tutti i terreni circostanti, alla zona edificabile del PR comunale: inserita in un vasto comprensorio già largamente edificato ed urbanizzato in modo programmatico ai fini di uno sviluppo insediativo, dotata di ogni infrastruttura a seguito di un'edificazione parziale realizzata con investimenti significativi, la proprietà _ avrebbe dovuto senz'altro trovare un logico e coerente collocamento all'interno della zona R3s.
6. Poste queste premesse, resta da esaminare se la misura pianificatoria approvata nel 1985 ha inibito l'uso attuale o un prevedibile uso futuro del terreno in maniera particolarmente grave. A mente del ricorrente il quesito va risolto in senso negativo, poiché con l'investimento effettuato nel 1978 il proprietario avrebbe chiaramente manifestato l'intenzione di destinare il fondo alle utilizzazioni prescelte (centro sportivo), sfruttandolo in modo razionale e redditizio.
L'assunto non può essere condiviso.
Già si è detto che sulla particella no. _ è stata creata una zona di mantenimento che impedisce l'erezione di nuove costruzioni a carattere commerciale o abitativo. In assenza di tale vincolo il terreno sarebbe stato con ogni verosimiglianza assegnato alla zona R3s, ove è permessa l'edificazione di abitazioni, alberghi, ristoranti, attrezzature turistiche e relative costruzioni accessorie con un I.s. dello 0,5 e un I.o. del 20% (art. 67 NAPR).
Nel 1985 il fondo era già parzialmente edificato. Vi sorgevano un'autorimessa (mq 129) ed una costruzione adibita ad abitazione/ristorante (mq 278) ricavata dalla riattazione del rustico eseguita nel 1978. La maggior parte della superficie era occupata da due campi da tennis (mq 1216) e da un posteggio (mq 550). Se si tien conto dell'I.s. effettivo (0,05), appare di meridiana evidenza che dal punto di vista edificatorio il sedime si distingueva per un'intensità d'utilizzazione bassissima e come tale poco razionale.
La particolare destinazione sportivo-ricreativa assegnata alla proprietà nel 1978 impone comunque un'ulteriore disamina, riferita alla sua redditività. Le misure di mantenimento delle costruzioni, al pari di quelle di conservazione o di protezione, costituiscono infatti una limitazione tradizionale e non incisiva del diritto di proprietà (DTF 117 Ib 264 consid. 2a) se il proprietario, malgrado il provvedimento, può continuare ad utilizzare l'immobile conformemente alla sua destinazione ed in modo economicamente ragionevole. In quest'ultima evenienza, il reddito che potrebbe ricavare in assenza del vincolo a seguito di una ricostruzione o una trasformazione non è determinante (DTF 112 Ib 266 consid. 4, 111 Ib 263 consid. 4a).
Per quanto attiene dunque al reddito prodotto dall'attuale sfruttamento della part. _, questo Tribunale ritiene di poter accreditare le pertinenti calcolazioni allestite dal primo giudice, con un'unica riserva riferita al presunto valore venale del terreno (fr. 600.-/mq), che appare piuttosto elevato. Dai risultati finali, condivisibili ancorché approssimativi, traspare comunque in maniera inequivocabile l'irrazionalità dell'investimento economico effettuato dal proprietario e la scarsa redditività dell'attuale sfruttamento edilizio.
Come ben rileva la prima istanza in sede di osservazioni al ricorso, questa situazione è dovuta all'infelice scelta di realizzare un simile centro nel bel mezzo di una pregiata zona urbana. Al giorno d'oggi nessuno più costruisce e gestisce campi sportivi negli agglomerati cittadini, ove i valori dei terreni hanno raggiunto quotazioni proibitive; gli impianti di più recente installazione si trovano generalmente su fondi già ampiamente sfruttati per altri scopi, oppure in regioni periferiche, di preferanza in zone appositamente riservate all'insediamento di attività sportive. D'altro canto, il progetto di _ è nato quando ancora questo passatempo era all'apice del suo successo di pubblico; la realtà ticinese dimostra che negli anni seguenti l'offerta di campi da tennis è cresciuta a dismisura rispetto alla domanda ed alle esigenze di gioco delle persone che praticano questo sport.
In quanto volta a contestare la sussistenza di un'espropriazione materiale a danno del mapp. no. _ per mancanza di una grave limitazione del diritto di proprietà di _, l'impugnativa va quindi respinta.
7. Le conclusioni del giudizio di prima istanza meritano comunque di essere tutelate, poiché la fattispecie integra gli estremi di un'espropriazione materiale anche considerando la restrizione imposta dalla zona MA siccome di minore importanza.
La proprietà _ è l'unica, tra quelle ubicate a est della linea di forza costituita dal torrente, assegnata alla zona MA. La situazione è chiaramente desumibile dal piano delle zone: in quel comprensorio, che pur contempla diversi terreni inedificati (anche a nord della strada cantonale, ovvero nelle immediate vicinanze della riva del lago completamente inserita nelle zone edificabili), non esiste alcun fondo colpito dal vincolo di mantenimento. E' ben vero che la limitazione in oggetto grava indistintamente tutto il territorio rivierasco sito a ovest del corso d'acqua, ma è altrettanto vero che in quel comparto ben delineato sono stato inclusi quasi esclusivamente terreni già inedificabili per grandezza, forma e distanza lago/strada.
A parità di condizioni, la restrizione colpisce insomma un solo proprietario richiedendogli un sacrificio assai gravoso a beneficio della collettività. In siffatte evenienze, la negazione di un equo risarcimento violerebbe il principio d'uguaglianza ai sensi della giurisprudenza (cfr. consid. 3) resa dal Tribunale federale in tema di espropriazione materiale.
8. L'insorgente contesta infine la procedura seguita dal giudice di prime cure, che si è limitato a statuire sulla ricorrenza dell'espropriazione materiale rinviando ad un'ulteriore pronunzia la valutazione dell'indennità dovuta all'espropriato.
La censura appare fondata.
A dispetto della prassi adottata dal Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, l'art. 39 cpv. 4 Lespr prevede infatti chiaramente che il competente giudice di prima istanza decide se ricorrono gli estremi dell'espropriazione materiale e, dato il caso, sull'indennità di espropriazione. Per contro, nessu
na norma di legge consente od addirittura impone di scindere la decisione sulla ricorrenza dell'espropriazione materiale da quella sulla valutazione dell'indennità. Se la volontà del Legislatore fosse stata quella di rinviare la decisione sull'indennizzo alla crescita in giudicato della sentenza sulla sussistenza dell'espropriazione materiale, non v'è dubbio alcuno che tale principio sarebbe stato chiaramente ancorato nella legge, come è stato il caso per l'iter da seguire qualora venga sollevata opposizione nell'ambito della procedura di espropriazione formale (cfr. art. 45 cpv. 5 Lespr).
Alla scelta procedurale operata dal Tribunale di espropriazione si oppongono anche ragioni di buon senso e di economia processuale. In effetti, a prescindere dal concreto caso, un'accurata valutazione della proprietà fondiaria interessata permette sicuramente di appurare con maggiore precisione e certezza l'eventuale avverarsi di un'espropriazione materiale, atteso che l'ampiezza del danno cagionato da una misura pianificatoria può essere determinante ai fini del giudizio. Il rinvio della stima ad un'ulteriore procedura crea d'altronde ritardi inconciliabili con il principio di celerità del processo, soprattutto se le parti ritengono di dover insorgere innanzi alle varie istanze giudiziarie superiori. La specie in esame appare significativa. Il contenzioso è stato avviato con istanza 30 settembre 1991 ed è lungi dal concludersi, dato che le parti (segnatamente il comune) possono ancora adire il Tribunale federale; in caso d'insuccesso, la pratica ritornerebbe al primo giudice per la valutazione dell'indennità e come in antecedenza potrebbe essere oggetto di ulteriori impugnazioni. In breve, due procedure raddoppiano potenzialmente i tempi di evasione della causa, aumentano le spese ingenerate dalla lite e, a dipendenza dell'esito, danneggiano l'ente pubblico per la decorrenza degli interessi.
Anche da questo punto di vista appare quindi lecito pretendere che nelle cause di espropriazione materiale il Tribunale delle espropriazioni abbia a statuire sull'istanza con una decisione unica.
Ne consegue che il gravame deve essere parzialmente accolto e gli atti rinviati all'autorità inferiore per un nuovo giudizio (art. 65 cpv. 2 LPamm). Soluzione, questa, alla quale non osta certamente la giurisprudenza federale, visto che in mancanza di una specifica censura ricorsuale l'Alta Corte non si è mai dovuta pronunciare sulla prassi adottata dal Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina.
9.
L'accoglimento solo parziale dell'impugnativa impone di ripartire tra le parti la tassa di giustizia e le ripetibili tenendo conto della predominante soccombenza dell'insorgente (art. 28 e 31 LPamm).