# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** daddf539-e106-54df-a0a2-e4663f85ab85
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto ed in diritto
1.
1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C_ nel Comune di M_, strada già esistente che collega le rotonde di S_ e di S_.
L’opera, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa 280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed un’isola spartitraffico.
Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al 19.4.2002.
1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 542, appartenente alla società indicata in ingresso. Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in ragione di mq 55 ed occupato temporaneamente per mq 39 contro versamento di un’indennità di fr. 150.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella include pure un’indennizzo di fr. 888.- per l’estirpazione di piante esistenti tuttavia condizionato ad un danno effettivo.
Con memoria 16.4.2002 l’espropriata ha chiesto una modifica dei piani riferita alla rampa d’accesso al cortile interno ed ha sollecitato le seguenti indennità espropriative:
- fr. 300.- il mq per 55 mq di terreno espropriato
- fr. 100.- il mq per la svalutazione di mq 12 del cortile interno
- fr. 33'000.- per la svalutazione dell’immobile
- fr. 18'000.- per la perdita di 2 posteggi
- fr. 4'000.- quale contributo sostitutivo per i posteggi medesimi
- fr. 888.- per la soppressione di piante
- fr. 8’000.- qualora l’occupazione temporanea impedisse l’uso della rampa
- fr. 2'880.- qualora l’occupazione temporanea impedisse l’uso dei posteggi
All’udienza dell’8.10.2002 l’ente espropriante ha presentato una proposta di adeguamento della rampa che la proprietaria ha tuttavia respinto con successivo scritto del 19.10.2002; per il resto le pretese sono state confermate.
1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto stradale con sentenza del 17.4.2003; contestualmente ha però ordinato una modifica dei piani riguardante il solo mapp. no. 542 intesa a mantenere la pendenza del 14% della rampa di accesso al cortile. La sentenza è cresciuta incontestata in giudicato.
L’immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 14.6.2004 (cfr. decreto 18.6.2004).
1.4. All’udienza del 1°.2.2006, indetta dopo il termine dei lavori, di comune accordo le parti hanno disposto un’indennità di fr. 600.- per l’inutilizzabilità dei posteggi esterni durante il periodo di occupazione temporanea e di fr. 400.- a corpo per la soppressione di vegetali. Inoltre, considerato che i posteggi esterni sono stati ripristinati a spese dell’espropriata, questa ha rinunciato alle relative indennità (fr. 18'000.- e fr. 4'000.-) così come ha abbandonato la pretesa riferita all’uso della rampa, sempre durante l’occupazione temporanea (fr. 8'000.-).
2.
L’intesa raggiunta dalle parti all’udienza del 1°.2.2006 si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44 Lespr.) e, pertanto, solleva questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito.
Litigiose e quindi da valutare restano, di conseguenza, l’indennità per il sedime espropriato e per la pretesa svalutazione del cortile e dell’immobile.
3.
Il mapp. no. 542 è ubicato in località B_, a valle di Via C_ ed è così censito a RF:
sub. c)piazzale mq 400
sub. e) accesso mq 62
sub. f) giardino mq 279
sub. A) fabbrica mq 684
totale mq 1425
Si tratta di un terreno di forma regolare edificato con una costruzione già adibita ad azienda tessile, ed oggi parzialmente occupata dagli uffici comunali. Secondo l’espropriata, verosimilmente, sarà destinata all’abitazione (cfr. verbale di udienza dell’8.10.2002).
L’edificio consta di tre corpi uno dei quali è contiguo nel lato settentrionale alla casa di abitazione posta sul confinante mapp. no. 964. Il cortile interno è accessibile dalla strada attraverso una rampa.
Prescindendo da un onere riferibile ad un pozzetto, il fondo è libero da servitù ed è attribuito dal vigente PR alla zona edificabile R2.
4.
4.1.
L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2 Posta l’anticipata immissione in possesso al 14.6.2004,
l’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni precedenti (cfr. art. 19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M_ in zona R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono fino al 2000 ed offrono i seguenti risultati:
nel 2004
- fr. 367.82 per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. M_ (iscr. a RF il 27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 471.77 il mq per le part. no. 2046 di mq 549 e 672 di mq 2457, loc. Z_ (iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2003
- fr. 271.22 il mq per il mapp. no. 525 di mq 483, loc. G_ (iscr. a RF il 24.10.2003 al d.g. 8707);
- fr. 408.90 per il mapp. no. 766 di mq 592, loc. B_ (iscr. a RF il 7.11.2003 al d.g. 9018). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dal sedime censito come strada di mq 73;
- fr. 410.- il mq per la part. no. 1999 di mq 378 con quota di comproprietà coattiva di 1/3 sulla strada al mapp. no. 2000, loc. S_ (iscr. a RF l’8.10.2003 al d.g. 8211);
- fr. 371.06 il mq per la part. no. 2002 di mq 698 con quota di comproprietà coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 22.4.2003 al d.g. 3826);
- fr. 335.90 il mq per la part. no. 2015 di mq 390, loc. G_ (iscr. a RF il 9.7.2003 al d.g. 6014);
- fr. 369.16 il mq per la part. no. 2016 di mq 856 con quota di comproprietà coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 17.9.2003 al d.g. 7642);
- fr. 390.- il mq per la part. no. 2022 di mq 378, loc. Balbio (iscr. a RF il 27.8.2003 al d.g. 7114);
- fr. 442.28 il mq per le part. no. 2045 di mq 500 e 672 di mq 2457, loc. Z_ (iscr. a RF il 18.12.2003 al d.g. 10498). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2002
- fr. 400.- il mq per la part. no. 546 di mq 983, loc. B_ (iscr. a RF il 6.3.2002 al d.g. 1725);
- fr. 370.- il mq per la part. no. 1994 di mq 600 con quota di comproprietà coattiva di 27/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 29.5.2002 al d.g. 4038);
nel 2001
- fr. 55.34 il mq per la part. no. 298 di mq 253, loc. P_ (iscr. a RF il 21.5.2001 al d.g. 3591);
- fr. 335.- il mq per la part. no. 340 di mq 414, loc. M_ (iscr. a RF il 19.11.2001 al d.g. 8786);
- fr. 413.79 il mq per la part. no. 1984 di mq 1450, risultante dalla precedente lottizzazione della part. no. 577, loc. C_ (iscr. a RF il 28.6.2001 al d.g. 4482);
- fr. 333.17 il mq per la part. no. 1913 di mq 410 con quota di comproprietà coattiva di 19/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S_ (iscr. a RF il 23.2.2001 al d.g. 1654);
- fr. 384.10 il mq per la part. no. 1914 di mq 390 con quota di comproprietà coattiva di 38/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S_ (iscr. a RF il 10.5.2001 al d.g. 3336);
- fr. 321.57 il mq per la part. no. 1915 di mq 402 con quota di comproprietà coattiva di 15/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S_ (iscr. a RF il 25.9.2001);
- fr. 300.- il mq per 185 mq scorporati dalla part. no. 1926 di mq 491 ed aggiunti alla part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di 8/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 15.6.2001 al d.g. 4142);
- fr. 355.88 il mq per la part. no. 1926 di mq 306 con quota di comproprietà coattiva di 14/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 27.8.2001 al d.g. 6260);
nel 2000
- fr. 217.80 il mq per la part. no. 279 di mq 699, loc. P_ (iscr. a RF il 4.12.2000 al d.g. 9536);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 294 di mq 665, loc. P_ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4026);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 301 di mq 802, loc. F_ (iscr. a RF il 31.5.2000 al d.g. 4229);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 526 di mq 505, loc. G_ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4025);
- fr. 400.- il mq per la part. no. 1982 di mq 540, risultante dalla precedente lottizzazione della part. no. 1618, loc. M_ (iscr. a RF il 14.6.2000 al d.g. 4597);
- fr. 325.44 il mq per la part. no. 1928 di mq 507 con quota di comproprietà coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 14.7.2000 al d.g. 5315). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 362.01 il mq per la part. no. 1976 di mq 447 con quota di comproprietà coattiva di 1/2 sulla strada al mapp. no. 1974, loc. M_ (iscr. a RF il 31.5.2000 al d.g. 4227);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R_ (iscr. a RF il 13.4.2000 al d.g. 3033);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 1980 di mq 505, loc. G_ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4023);
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1981 di mq 559, loc. F_ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4024).
Prescindendo da qualche picco massimo e minimo, che come ricordato in precedenza non sono decisivi ai fini dell’estimo, nel periodo preso in considerazione non si registrano variazioni degne di nota: il panorama generale sulle transazioni reperite è rivelatore, piuttosto, di una certa costanza dei valori immobiliari.
Nell’elenco sono individuabili tre compravendite in particolare. Le prime due perché riguardano terreni (mapp. no. 1975 e 1976) siti in località M_ a monte di Via C_ nelle immediate vicinanze dei fondi coinvolti nella procedura espropriativa, la terza perché interessa una particella (mapp. no. 546) sensibilmente più discosta sita nei pressi del nucleo di L_ ma appartenente, come un altro fondo espropriando, alla località B_. Oltre a godere di un’ubicazione favorevole questi terreni non soffrono dei rumori indotti dal traffico ed i prezzi oscillano tra 360.- e 400.- fr. il mq.
Procedendo nel confronto si distinguono altre zone che per il carattere residenziale, la quiete e la buona posizione ravvisano prezzi mediamente più alti (390.-/450.- fr. il mq). Questo è il caso per i terreni siti nella zona Z_, un comparto ubicato a valle della scuola media che si estende fino alla Chiesa di S_, come anche per la confinante zona B_, che nella sua parte alta presenta caratteristiche analoghe, e per le zone M_ e C_, queste ultime più alte e periferiche.
Relativamente meno gradevoli sono invece le particelle in località S_ e R_ soprattutto poiché sono ubicate in posizione piuttosto depressa, le une in una conca a valle del cimitero, le altre accanto alla strada cantonale verso M_. Nondimeno i valori si situano tra 300.- e 370.- fr. il mq. Considerazioni analoghe possono valere per i fondi in zona G_, con un prezzo medio che si aggira attorno ai 300.- fr. il mq, nella misura in cui costituiscono un piccolo comprensorio che è frutto di una parcellazione tendente ad uno sfruttamento piuttosto intensivo e che oltretutto è delimitato da tre strade, una delle quali è la cantonale verso M_.
Ciò considerato l’indennità proposta dall’ente espropriante non è condivisibile poiché si riduce a quello che, mediamente, è il valore edilizio minimo.
Ora, quest’ultimo potrebbe adeguarsi a terreni che in qualche modo sono pregiudicati sia in ragione di immissioni sia per la posizione sacrificata o discosta dal paese. Non è giustificabile invece per la zona servita da Via C_ ritenuto che, pur essendo disturbata dal traffico, l’esposizione aperta verso sud, la posizione poco discosta dai servizi e la comodità di accesso, fanno si che sotto il profilo residenziale si tratti di un comparto senz’altro piacevole ed attrattivo.
Tutto sommato, quindi, si può concludere che il valore edilizio pieno per terreni R2 ubicati nella zona che qui interessa ammontasse nel 2004 a 350.-/370.- fr. il mq.
4.3. Nel complesso il mapp. no. 542 è un buon terreno edilizio per forma, estensione e stato di urbanizzazione; l’edificio esistente in origine era destinato ad azienda tessile ed è oggi parzialmente occupato da uffici comunali.
Secondo il registro comunale la costruzione non solo ha completamente esaurito l’indice di sfruttamento di zona dello 0.4 (art. 34 NAPR), ma per di più il fondo risulta sovraedificato: considerata la superficie utile lorda utilizzabile (mq 570) e quella effettiva (mq 1'304.75), lo è addirittura in ragione del 228% ossia più del doppio rispetto a quanto consentito dal PR.
Stando a questa situazione il valore del terreno andrebbe quindi aumentato (cfr. RDAT II-1998 no. 27 c. 2.4. e rinvii). L’incremento, tuttavia, non può avvenire in proporzione all’eccedenza poiché non esiste un rapporto tra lo sfruttamento attuale e le reali possibilità di utilizzo dell’edificio, ritenuto che la sovraedificazione crea dei vincoli o delle limitazioni d’uso. Infatti se l’edificio fosse destinato ad un’attività artigianale non molesta – ammessa dal PR nella zona R2 – il fondo sarebbe penalizzato perché privo di convenienti aeree di carico e scarico e di un accesso adeguato anche a mezzi pesanti. Per altro verso, se fosse trasformato in abitazione, mancherebbe di quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza nelle zone tipicamente residenziali.
Il maggior valore non può quindi che restare legato allo statuto di terreno R2 sancito dal PR e, per ripagare lo sfruttamento effettivo, raggiungere la quotazione massima accertata in zona (ca. 470.- fr. il mq), in sostanza parificando la sovraedificazione alle prerogative dei terreni che, per altre ragioni, sono i più pregiati.
Sennonché, per effetto della stessa sovraedificazione, la poca superficie libera rimanente non è altro che terreno complementare – non computabile, cioè, a fini edilizi – al quale, per prassi acquisita, è riconosciuto un valore inferiore rispetto a quello di un’area ancora pienamente utilizzabile (RDAT 1981 no. 65, 1986 no. 75, II-1998 no. 27 c. 2.4.). Per quanto concerne il mapp. no. 542 lo sfruttamento particolarmente intensivo giustifica una riduzione del 50% e pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 230.- il mq.
5.
5.1. Per titolo di deprezzamento l’espropriata vanta una pretesa risarcitoria complessiva di fr. 34'200.-. L’importo si compone di fr. 33'000.- ascritti alle maggiori immissioni stradali cui verrebbe esposto l’immobile e di fr. 1'200.- (fr. 100.- il mq) per 12 mq del cortile interno che non sarebbero più utilizzabili a causa dell’arretramento della rampa di accesso.
5.2. Generalmente, nell’ipotesi di espropriazione parziale, la diminuzione delle possibilità d’uso del terreno restante, quale conseguenza dell’esproprio, è compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa.
Nondimeno l’art. 11 let. b Lespr. ammette come risarcibile l’espropriazione che provocasse un deprezzamento della frazione residua purché sussista un nesso di causalità. L’ipotesi si concretizza, in particolare, qualora il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente, oppure qualora una costruzione esistente fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022).
5.3. Per quanto concerne lo sfruttamento il ragionamento non può prescindere dal fatto che il fondo è già interamente edificato e che di conseguenza le possibilità d’uso sono condizionate non tanto dall’espropriazione bensì, semmai, dalla costruzione esistente. Posto che l’espropriazione è quantitativamente contenuta, oltre che limitata ad una striscia lungo il fronte stradale, lo sfruttamento della particella certamente non è compromesso. Un intervento di riattazione tecnicamente ed architettonicamente curato potrebbe rivelarsi pagante.
Sotto il profilo edilizio l’intervento espropriativo non penalizza quindi in modo significativo, in un’ottica finanziaria e di destinazione, quello sfruttamento razionale cui si attiene concettualmente la prassi invalsa nel tema delle potenzialità edificatorie di un fondo (Kommentar zum RPG, Riva ad art. 5 no. 165-166; Knapp, Précis de droit administratif, 4
e
ed., no. 2251; DTF 112 Ib 263 c. 4 p. 267).
Nemmeno il cortile interno è pregiudicato. L’unica novità, rispetto al passato, è il cordolo di sostegno sulla parte terminale della rampa che però non muta in alcun modo le condizioni del piazzale. Infatti, grazie alle misure adottate durante la fase esecutiva, la nuova rampa, ripristinata con una pendenza del 14%, è stata raccordata a quella precedente ml 2.97 prima del punto di raccordo preesistente (cfr. piano no. 154.005 E/027 del 31.1.2006 prodotto all’udienza del 1°.2.2006).
Di conseguenza nulla impedisce che il piazzale sia utilizzato come già lo era in passato.
5.4. Secondo la proprietaria l’espropriazione avvicinerebbe la strada alla proprietà e quindi esporrebbe maggiormente lo stabile ai rumori ed ai gas di scarico.
L’argomento, per la verità, è poco coerente considerato che il fronte stradale parzialmente espropriato sul quale si affacciano alcune finestre è utilizzato come posteggio e quindi già è fonte, di per sé stesso, di quelle immissioni di cui la proprietaria si lamenta.
Detto questo non è trascurabile che la superficie esproprianda è destinata alla costruzione di un marciapiede, prima inesistente, per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata rimane pressoché immutata. In ogni caso il pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non all’intervento espropriativo bensì ai flussi di traffico e si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perciò, l’imprescindibile nesso causale tra l’asserito danno e l’espropriazione.
5.5. Ciò considerato il fondo non è penalizzato dall’intervento espropriativo al punto da risultarne svalutato per cui le richieste di risarcimento per tale titolo sono da respingere.
6.
L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dell’anticipata in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale.
7.
Considerato che l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.

## Considerations