# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 836e17ae-2305-41dc-a0fe-376d80f26571
**Court:** ZH_SRK
**Chamber:** ZH_SRK_001
**Year:** 2013
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

hat sich ergeben:
A. A ist seit mehr als 20 Jahren Alleineigentümer des Grundstücks Kat.Nr. 1,
einem Wohnhaus mit Werkstatt und 3'035 m 2 Land in der Gemeinde C. Dieses Grund-
stück diente ihm als Wohn- und Produktionsstätte für seinen Betrieb. Im Dezember
1992 erwarben er und seine Ehefrau B (nachfolgend die Pflichtigen) als Miteigentümer
je zur Hälfte die angrenzenden Grundstücke Kat.Nrn. 2 (Wohnhaus mit Scheune und
4'140 m 2 Land), 3 (2'129 m
2 Acker und Wiese) und 4 (3'067 m
2 Acker und Wiese) zum
Preis von Fr. 860'000.-. Am 25. August 2010 traten die Pflichtigen von ihrem Grund-
stück alt Kat.Nr. 3 17 m 2 Trottoirgebiet (neu unter Kat.Nr. 5) zum Preis von Fr. 6'120.-
an die Politische Gemeinde C ab. Weitere 36 m 2 (neu unter Kat.Nr. 6) traten sie für
Fr. 12'960.- an den Kanton Zürich ab. Ferner wurde der Grenzverlauf der Grundstücke
alt Kat.Nr. 3 (neuKat.Nr. 7) und Kat.Nrn. 2 und 4 geringfügig geändert. Den verbleiben-
den im Miteigentum befindlichen Grundbesitz veräusserten die Pflichtigen danach wie
folgt:
GR-Nr. Datum 
Kat.Nr. Erwerber Erlös
2010/0062 23.12.2010 7 (2'088 m 2 ) D AG 793'440.-
2011/0047 20.9.2011 2 (4'134 m 2 ) D AG 1'421'186.-
2011/0051 17.11.2011 4 (3'061 m 2 ) E 3'061.-
Ferner veräusserte der Pflichtige im Mai 2011 sein im Alleineigentum befindliches
Grundstück Kat.Nr. 1 zum Preis von Fr. 1'400'000.- an F (GR-Nr. 2011/0019).
Mit Veranlagungsentscheiden vom 8. November 2010, 3. Oktober 2011 und
20. Februar 2012, die im Einsprache- bzw. Revisionsverfahren am 20. Februar 2012
korrigiert wurden, ermittelte die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C hin-
sichtlich der gemeinsam veräusserten Grundstücke Teilgewinne von Fr. 11'460.- (GR-
Nr. 2010/0038), Fr. 5'191.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 725'171.- (GR-Nr. 2010/0062) und
Fr. 651'463.- (GR-Nr. 2011/0047). Nach Verrechnung des Verlusts von Fr. 27'821.-,
der aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 4 an E resultierte (GR
Nr. 2011/0051), setzte die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C mit Ein-
spracheentscheid vom 20. Februar 2012 (GR-Nr. 2010/0038+39), Revisionsentscheid
vom 20. Februar 2012 (GR-Nr. 2010/0062) und Veranlagungsentscheid vom 20. Feb-
ruar 2012 (GR-Nr. 2011/0047) die steuerbaren Gewinne entsprechend herab und auf-
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erlegte den Pflichtigen nach vollständiger Veräusserung ihres im Dezember 1992 ge-
meinsam erworbenen Grundbesitzes Grundstückgewinnsteuern von Fr. 954.80
(GR-Nr. 2010/0038), Fr. 341.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 161'447.60 (GR-Nr. 2010/0062)
und Fr. 144'408.40 (GR-Nr. 2011/0047). Hinsichtlich des vom Pflichtigen A allein ver-
äusserten Grundstücks Kat.Nr. 1 ermittelte der Gemeinderat gemäss Veranlagungs-
entscheid vom 22. August 2011 einen Verlust von Fr. 394'997.- (GR-Nr. 2011/0019).
Entgegen dem Antrag der Pflichtigen wurde dieser Verlust nicht mit den von den Pflich-
tigen A und B gemeinsam erzielten Grundstückgewinnen verrechnet.
B. Eine hiergegen erhobene Einsprachen, womit die Pflichtigen die Verrech-
nung des Verlusts von Fr. 494'997.- mit den Teilgewinnen bezüglich der übrigen Teil-
veräusserungen beantragten, wies die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde
C am 20. August 2012 ab.
C. Mit Rekurs vom 24. September 2012 liessen die Pflichtigen ihren im Ein-
spracheverfahren gestellten Antrag erneuern und beantragen, den insgesamt steuer-
baren Grundstückgewinn auf Fr. 970'564.- festzusetzen. Ferner verlangten sie eine
Parteientschädigung.
In der Rekursantwort vom 22. November 2012 schloss die zuständige
Grundsteuerbehörde der Gemeinde C auf Abweisung des Rekurses.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-
zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219
Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
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Aufwendungen) übersteigt. Wird ein Grundstück parzellenweise veräussert, ist nach
dem Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung der Gewinn und die Steuer für je-
des veräusserte Grundstück im Sinn von § 207 StG gesondert zu ermitteln (RB 1998
Nr. 167, 1981 Nr. 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten
Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 219 N 6 f.). Es werden grundsätzlich weder meh-
rere Grundstückgewinne zusammengerechnet noch allfällige Verluste bei den gewinn-
bringenden Veräusserungen berücksichtigt (Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N 7). Davon
bestehen lediglich zwei Ausnahmen. Einerseits ist eine Zusammenrechnung der ein-
zelnen Gewinne nach der Steuerpraxis dann möglich, wenn mehrere grundbuchlich
selbständige Grundstücke als einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel gebracht wer-
den (RB 1981 Nr. 91, auch zum Folgenden). Umgekehrt können gemäss § 224 Abs. 3
StG Verluste aus Teilveräusserungen nach vollständiger Veräusserung des Grund-
stücks den Anlagekosten der mit Gewinn veräusserten Parzellen anteilsmässig zuge-
rechnet werden.
b) Der Gesetzgeber geht nach dem Wortlaut von § 224 Abs. 3 StG von der Vor-
stellung aus, dass der Veräusserer ein einziges Grundstück erworben, dieses parzel-
liert und die Teilparzellen vollständig veräussert hat (RB 2001 Nr. 106). Nach der Steu-
erpraxis ist die Verlustverrechnung jedoch auch bei der vollständigen Teilveräusserung
eines Grundstückkomplexes möglich, sofern die verschiedenen Grundstücke ein ein-
heitliches Wirtschaftsgut bilden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 15). Massge-
bend ist jedoch, dass die teilveräusserten Grundstücke aus der Sicht des Veräusserers
bereits im Zeitpunkt des Erwerbs ein einheitliches Wirtschaftsgut bildeten (RB 2001
Nr. 106). Dies ist dann der Fall, wenn der Veräusserer gleichzeitig oder aufgrund eines
einheitlichen Rechtsgeschäfts mehrere Grundstücke, die aufgrund ihrer Lage oder
Zweckbestimmung in einem gemeinsamen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen,
erwirbt und einer gemeinsamen Zweckbestimmung zuführt (Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 224 N 16; VGr, 1. November 2000, SB.2000.00011). Weiter setzt
die Verlustverrechnung gemäss § 224 Abs. 3 StG voraus, dass alle Teilveräusserun-
gen vom gleichen Verkäufer vorgenommen werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 224 N 17). Letztere Voraussetzung ist einzig dann entbehrlich, wenn die Eigentums-
verhältnisse aufgrund eines Steueraufschubtatbestandes i.S. von 216 Abs. 3 StG
(z.B. Erbgang oder Schenkung) geändert haben.
2. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die beantragte Verlustver-
rechnung in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt. Einerseits fehlt es am Erfordernis der
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Identität der Veräusserer, weil das verlustbringende Grundstück Kat.Nr. 1 im Alleinei-
gentum des Pflichtigen A und die übrigen Parzellen im Miteigentum der Pflichtigen A
und B standen. Andererseits sind die fraglichen Grundstücke zu verschiedenen, nicht
naheliegenden Zeitpunkten erworben worden. Kat.Nr. 1 gehörte dem Pflichtigen
A bereits vor dem 11. Mai 1991; Kat.Nrn. 2, 3 und 4 erwarben die Pflichtigen erst im
Dezember 1992. Bei dieser Sachlage ist ein einheitlicher Kaufentschluss nicht gege-
ben und kommt es auf die Absicht der Pflichtigen, mit dem Zukauf der Grundstücke
Kat.Nrn. 2, 3 und 4 den Standort des Betriebsgeländes zu sichern und eine Baulandre-
serve für eine künftige Betriebserweiterung zu schaffen, allein nicht an (VGr,
1. November 2000, SB.2000.00011 betreffend Erwerb mehrerer Grundstücke zu ver-
schiedenen Zeiten zur Sicherung eines Filialstandorts). Entscheidend ist nach der
Rechtsprechung vielmehr, ob die in Frage stehenden Grundstücke als einheitliches
Wirtschaftsgut rechtsgeschäftlich in den Verkehr gebracht worden sind. Daran mangelt
es hier, so dass die beantragte Verlustverrechnung zu verweigern und der Rekurs so-
mit abzuweisen ist.
3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens den
Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihnen die beantragte Parteient-
schädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).