# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b2ab7912-d74a-4700-b3b9-23e72616475c
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_004
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. Mit Kaufvertrag (Share Purchase Agreement) vom 20. Dezember 2013
veräusserte die D._ GmbH sämtliche von ihr an der D._ (Schweiz)
AG gehaltenen Namenaktien zum Preis von insgesamt CHF 12'512'205.-- an
die A._ AG. Im Zeitpunkt des Aktienverkaufs war die D._ (Schweiz
AG) Eigentümerin der Grundstücke Nrn. E._ (Stockwerkeinheiten 1, 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27,
28, 29, 31, 34, 37, 38, 39), F._, G._, H._, I._, J._ und
K._, Grundbuch der Gemeinde L._ (heute Gemeinde C._). Auf
diesen Grundstücken betrieb die D._ (Schweiz) AG das Hotel
"M._". Mit Statutenänderung vom 14. Februar 2014 wurde die D._
(Schweiz) AG in N._ umfirmiert. Nach Abschluss der Sommersaison
2014 wurde der Hotelbetrieb an die zu diesem Zweck am 24. November 2014
neu gegründete O._ GmbH übertragen, deren Stammanteile im
Eigentum der A._ AG stehen. Die Hotelliegenschaften verblieben
dagegen weiterhin bei der N._.
2. Mit Veranlagungsverfügung vom 19. Dezember 2018 stellte die Gemeinde
C._ (nachfolgend Gemeinde) der A._ AG infolge des
Aktienverkaufs vom 20. Dezember 2013 eine Handänderungssteuer von
CHF 370'801.-- in Rechnung. Begründend wurde im Wesentlichen geltend
gemacht, dass der Betrieb des Hotels "M._" bereits nach Abschluss der
Sommersaison 2014 an die am 24. November 2014 neu gegründete O._
GmbH übertragen worden sei. Aufgrund dieser Übertragung handle es sich
bei der N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) nicht um eine
Betriebsgesellschaft, sondern um eine reine Immobiliengesellschaft; dies
umso mehr, als die N._ den Hotelbetrieb nach Abschluss des
Aktienkaufvertrages vom 20. Dezember 2013 nur für kurze Zeit weitergeführt
habe.
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3. Gegen diese Verfügung liess die A._ AG am 7. Januar 2019 Einsprache
erheben mit dem Antrag, es sei von einer Handänderungssteuer abzusehen.
Mit Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2019 hielt die Gemeinde fest, die
Erhebung der Handänderungssteuer sei zu Recht erfolgt, da es sich bei der
N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) nicht mehr um eine
Betriebsgesellschaft, sondern um eine Immobiliengesellschaft gehandelt
habe.
4. Dagegen liess die A._ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 16.
Januar 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit dem
Antrag, der Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2019 sei aufzuheben und
es sei auf die Erhebung einer Handänderungssteuer zu verzichten;
eventualiter sei die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer von
CHF 18'540'057.-- auf CHF 9'000'000.-- zu reduzieren. Begründend wird
angeführt, der steuerrechtliche Tatbestand einer wirtschaftlichen
Handänderung sei nicht erfüllt, da es sich bei der N._ (vormals D._
[Schweiz] AG) um eine Betriebs- und nicht um eine Immobiliengesellschaft
gehandelt habe. Hierfür spreche der statutarische Gesellschaftszweck
sowohl der Beschwerdeführerin (Muttergesellschaft) als auch der D._
(Schweiz) AG sowie der N._. Entscheidrelevant sei zudem, dass die
Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Aktienkaufs nicht beabsichtigt habe,
ausschliesslich die Hotelliegenschaften zu übernehmen, sondern den
Hotelbetrieb weiterzuführen. Diese Absicht zeige sich darin, dass nach dem
Aktienkauf der Betrieb des Hotels "M._" noch bis zum Abschluss der
Wintersaison 2015/2016, also für rund 28 Monate, auch tatsächlich
weitergeführt worden sei; dies ergebe sich aus den Umsatzabstimmungen
für die Mehrwertsteuer der Jahre 2014 bis 2018, den geprüften
Jahresabschlüssen sowie den Liegenschaftsberechnungen. Auch der
zwischen der N._, der O._ GmbH und der D._ GmbH
abgeschlossene Managementvertrag vom 28. Mai 2014, welcher eine
Laufzeit von zehn Jahren (bis 2024) vorgesehen habe, zeige, dass
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beabsichtigt gewesen sei, den Hotelbetrieb weiterzuführen. Seit der
Einstellung des Hotelbetriebs würden in der Hotelliegenschaft noch fünf bis
sechs Wohnungen genutzt werden. Zudem würden das Hallenbad sowie die
Wellnessanlage – und während der Sommermonate auch das Freibad –
weiterbetrieben werden. Insofern werde nach wie vor ein Teilbetrieb
aufrechterhalten. Auch diese Tatsachen sprechen für die beabsichtigte
Weiterführung. Die Einstellung des Hotelbetriebs sei im Übrigen nicht
freiwillig, sondern aus wirtschaftlichen Gründen erfolgt. Der Hotelbetrieb
habe hohe Verluste generiert und habe nicht gewinnbringend geführt werden
können, wobei die Aufhebung der EUR-Untergrenze durch die Schweizer
Nationalbank die Situation noch verschärft habe. Durch finanzielle
Zuschüsse der Aktionäre und Zugeständnisse weiterer Partner habe der
Betrieb des Hotels "M._" noch bis Ende der Wintersaison 2015/2016
weitergeführt werden können. In der Folge hätten sich die Eigentümer
entschieden, ein Projekt für die Wiedereröffnung des Hotels zu erarbeiten.
Dabei sei beabsichtigt gewesen, ein Hotel mit Appartements zu realisieren.
In diesem Zusammenhang sei mit der P._ AG ein Planervertrag
abgeschlossen und die Q._ AG mit der Überprüfung dieses Projekts
beauftragt worden; schliesslich sei der Beschluss gefasst worden, das
Projekt eines Hotels mit Appartements nicht zu realisieren. Stattdessen habe
die Beschwerdeführerin im Mai 2018 entschieden, das Hotel "M._" zu
sanieren und als Clubhotel wiederzueröffnen. Für die Ausarbeitung dieser
Projekte seien von der Beschwerdeführerin hohe Investitionen getätigt
worden, was wiederum verdeutliche, dass sie stets gewillt gewesen sei und
auch nach wie vor gewillt sei, den Hotelbetrieb nach einer Umbau- und
Sanierungsphase weiterzuführen. Eventualiter macht die
Beschwerdeführerin geltend, dass der Kaufpreis für die Namenaktien der
D._ (Schweiz) AG von CHF 12'512'205 ein starkes Indiz dafür sei, dass
die von der Gemeinde herangezogene Bemessungsgrundlage von CHF
18'540'057 zu hoch sei; dies werde durch die unabhängige
Marktwertschätzung von R._ vom Februar 2014 bestätigt. Danach habe
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sich der Wert der Hotelliegenschaften auf insgesamt CHF 9'000'000.--
belaufen. Auf diesen Betrag sei die Bemessungsgrundlage für die
Handänderungssteuer zu reduzieren.
5. Am 4. März 2020 reichte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin)
ihre Vernehmlassung ein, worin sie die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde beantragte. Sie macht geltend, dass der Aktienverkauf als
wirtschaftliche Handänderung zu qualifizieren sei. Aus dem
Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 2013 ergebe sich, dass mit dessen
Abschluss der bestehende Managementvertrag des Jahres 1992 aufgelöst
worden sei. Auch das Gutachten der R._ vom Februar 2014, der Anhang
zur Jahresrechnung per 30. September 2015 sowie die Tatsache, dass der
am 28. Mai 2014 abgeschlossene (neue) Managementvertrag bereits im
Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 2013 erwähnt worden sei, zeige, dass
die N._ ausschliesslich die Hotelliegenschaften haben halten und den
Hotelbetrieb durch eine Drittgesellschaft, namentlich die am 24. November
2014 neu gegründete O._ GmbH, habe betreiben lassen wollen. Die
Übernahme des Hotelbetriebs durch die O._ GmbH sei alsdann
spätestens im Herbst 2014 erfolgt, was unbestritten sei. Es sei mithin bereits
im Zeitpunkt des Abschlusses des Aktienkaufvertrages vom 20. Dezember
2013 entschieden gewesen, dass die N._ als reine
Immobiliengesellschaft zurückbleiben werde. Ob die Auslagerung des
Hotelbetriebs an die O._ GmbH in operativer Hinsicht Auswirkungen
hatte, sei irrelevant. Relevant sei einzig und allein, dass die N._ selber
keinen Hotelbetrieb mehr führte, sondern diesen durch eine Drittgesellschaft
besorgen liess. In diesem Sinne sei in der Jahresrechnung der N._ per
30. September 2015 festgehalten, dass die N._ als reine
"Liegenschaften Gesellschaft" verbleibe, welche die Hotelliegenschaften in
T._ und L._ halte. Handle es sich bei der N._ um eine reine
Immobiliengesellschaft, werde die Handänderungssteuer ausgelöst. Daran
ändere auch die Tatsache nichts, dass die Drittgesellschaft sowie auch die
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N._ zum Konzern der Beschwerdeführerin gehören würden. In Bezug
auf die Bemessungsgrundlage bringt die Beschwerdegegnerin vor, die
amtlichen Schätzungen der Hotelliegenschaften seien von der
Beschwerdeführerin unangefochten geblieben. Daraus ergebe sich ein
Verkehrswert von insgesamt CHF 18'500'000.--. Allein aus dem Kaufpreis für
die Aktien von insgesamt CHF 12'512'205.-- könne nicht auf den Wert der
Hotelliegenschaften geschlossen werden. Aufgrund des Aktienkaufpreises
könne somit nicht gesagt werden, dass die Verkehrswerte der
Hotelliegenschaften gemäss amtlichen Schätzungen zu hoch seien. Die
Marktwertschätzung von R._ beruhe im Übrigen auf dem Ertragswert.
Massgebend sei indes der Verkehrswert der Hotelliegenschaften, weshalb
auf diese Marktwertschätzung nicht abgestellt werden könne.
6. Mit Replik vom 17. April 2020 hielt die Beschwerdeführer an ihren Anträgen
unverändert fest. Neu bringt sie im Wesentlichen vor, dass die N._
gemäss dem Managementvertrag vom 28. Mai 2014 sämtliche Kosten,
Aufwendungen und Erträge selber getragen habe. Das unternehmerische
Risiko für den Hotelbetrieb habe damit vollumfänglich bei der N._
gelegen. Demgegenüber sei die D._ GmbH als reine
Managementgesellschaft aufgetreten, was die eingereichten
Jahresabschlüsse und Revisionsberichte bestätigen würden. Aufgrund des
Inhalts des Managementvertrags vom 28. Mai 2014 handle es sich bei der
N._ nicht um eine Immobiliengesellschaft, sondern um eine
Betriebsgesellschaft, welche das Risiko des Hotelbetriebs getragen habe.
7. Am 1. Mai 2020 reichte die Beschwerdegegnerin ihre Duplik ein, worin sie an
ihren Anträgen ebenfalls festhielt. Angesichts der Tatsache, dass die
Beschwerdeführerin die Anhänge 1 und 2 (Managementverträge) zum
Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 2013 trotz entsprechenden
Editionsbegehrens nicht eingereicht habe, sei davon auszugehen, dass die
N._ den Hotelbetrieb im Zeitpunkt des Aktienverkaufs bereits nicht mehr
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selber geführt habe, sondern durch ein externes Management habe
betreiben lassen. Aus der Beilage 2 der Replik lasse sich zudem entnehmen,
dass die Managementverträge der Jahre 1992 bereits am 31. Januar 2014
gekündigt worden seien und festgestanden habe, dass der Hotelbetrieb auf
eine Drittgesellschaft übertragen werden solle. Die Löhne seien gemäss
Replikbeilagen 3 und 4 überdies von der O._ GmbH abgerechnet
worden. Die N._ habe somit weder über Mitarbeiter noch sonst über
Betriebsaktiven verfügt. Der Hotelbetrieb sei nie von der genannten
Aktiengesellschaft selber geführt worden. Vielmehr sei die Betriebsführung
an eine Drittgesellschaft delegiert worden.
8. Am 14. Mai 2020 reichte die Beschwerdeführerin eine Triplik ein. Darin hielt
sie an ihren Standpunkten fest, ohne neue entscheidrelevante Argumente
vorzubringen. Mit Schreiben vom 25. Mai 2020 verzichtete die
Beschwerdegegnerin auf die Einreichung einer Quadruplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie
im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bildet der Einsprecheentscheid vom 6. Dezember
2019 betreffend Handänderungssteuer, mit welchem die
Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin vom
7. Januar 2019 abgewiesen und ihr aufgrund des am 20. Dezember 2013 mit
der A._ AG abgeschlossenen und vollzogenen Kaufvertrages über die
Namenaktien der N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) eine
Handänderungssteuer von CHF 370'801.-- auferlegt hat. Ein solcher
Entscheid kann mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen
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werden (vgl. Art. Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und
Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das
Verwaltungsgericht unter anderem Beschwerden gegen Entscheide von
Gemeinden beurteilt, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind, was hier der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung
der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes.
Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen
Einspracheentscheides ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die
zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach
einzutreten.
2. Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 7 f. des Gesetzes über die Gemeinde-
und Kirchensteuer (GKStG; BR 720.200) hat die Gemeinde nach den
Bestimmungen dieses Gesetzes eine Handänderungssteuer zu erheben.
Nach Art. 12 Abs. 1 und 2 GKStG i.V.m. Art. 4 des Steuergesetztes der
Gemeinde C._ (nachfolgend StG) beläuft sich die
Handänderungssteuer auf 2% des Verkehrswerts des übertragenen
Grundstücks. Als wirtschaftliche Handänderung gilt nach Art. 8 Abs. 2 lit. b
GKStG auch die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer
Immobiliengesellschaft, wenn dadurch der Erwerber allein oder zusammen
mit seinem Ehegatten und den minderjährigen Kindern eine Mehrheit der
Stimmen erlangt. Konsequenz hiervon ist, dass gemäss bewährter
Rechtsprechung der Übergang der Anteile an einer Betriebsgesellschaft
nicht mit der Handänderungssteuer erfasst wird, da die Verfügungsmacht
über die Grundstücke bei einer Betriebsgesellschaft lediglich Ausfluss der
viel weitergehenden Beherrschung des gesamten Unternehmens ist, die der
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Käufer mit dem Erwerb der Aktien erlangt (Urteil des Bundesgerichts
2C_1040/2014 vom 26. November 2015 E. 2.4.1.).
3. Entscheidend ist im vorliegenden Fall, ob es sich bei der N._ (vormals
D._ [Schweiz] AG) um eine Betriebs- oder Immobiliengesellschaft
gehandelt hat. Eine Betriebsgesellschaft ist eine juristische Person, deren
Grundstücke die sachliche Grundlage für einen Geschäftsbetrieb bilden
(WEIDMANN/GROSSMANN/ZIGGERLIG, Wegweiser durch das st. gallische
Steuerrecht, Bern 1999, S. 224; StE 1988 B 42.23 Nr. 1; StE 1991 B 42.23
Nr. 3). Nicht unter diese Begriffsbestimmung fallen Betriebsgesellschaften,
die sich nach ihrem tatsächlichen Geschäftsgebaren oder nach dem
statutarischen Zweck ausschliesslich oder überwiegend mit der
Nutzbarmachung, der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen
Verwendung als sichere und nutzbringende Kapitalanlage (Veräusserung,
Vermietung, Verpachtung, Überbauung) befasst. Von einer solchen
Betriebsgesellschaft ist insbesondere auszugehen, wenn der Aktienverkauf
wirtschaftlich einem Grundstückkauf gleichkommt und sich darin erschöpft
(BGE 99 Ia 469). Von diesem Grundgedanken her lässt sich durchaus
rechtfertigten, beim Vorliegen besonderer Umstände auch in der
Übertragung von beherrschenden Beteiligungen an Betriebsgesellschaften
eine wirtschaftliche Handänderung an den Gesellschaftsgrundstücken zu
erblicken, nämlich immer dann, wenn der Käufer dieser Beteiligungen die
Fortführung des Betriebs nicht beabsichtigt. Diesfalls ist nicht von einer
Betriebs-, sondern von einer Immobiliengesellschaft auszugehen (vgl. StE
1989 B 42.22 Nr. 3). Ob die Voraussetzungen für die Annahme einer
wirtschaftlichen Handänderung erfüllt sind, ist in zeitlicher Hinsicht der
Moment der Aktienveräusserung massgebend, wobei auch der Zeitraum
unmittelbar vor dem Verkauf in die Betrachtung miteinzubeziehen ist
(RICHNER/FREI/KAUFMANN, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, Zürich 1999, N 89 zu § 216).
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4. Mit Kaufvertrag (Share Purchase Agreement) vom 20. Dezember 2013
veräusserte die D._ GmbH sämtliche von ihr an der D._ (Schweiz)
AG gehaltenen Namenaktien zum Preis von CHF 12'512'205.-- an die
A._ AG. In § 4 dieses Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die
Verkäuferin, namentlich die D._ GmbH, im Anschluss an den Aktienkauf
die Betriebsführung des Hotels "M._" gemäss dem als Anhang 1 zum
Kaufvertrag beigeschlossenen Managementvertrag übernehmen werde. In
ihrer Triplik vom 14. Mai 2020 bestätigte die Beschwerdeführerin, dass es
sich bei diesem Anhang um den Managementvertrag vom 28. Mai 2014
handle, welchen sie als beschwerdeführerische Beilage (nachfolgend Bf-act.)
19 eingereicht habe. Gemäss diesem Managementvertrag war vereinbart,
dass die O._ GmbH die Betriebsführung für die Dauer von zehn Jahren,
beginnend am 1. März 2014, an die D._ GmbH überträgt.
Bemerkenswert ist nun, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des
Aktienkaufvertrages die O._ GmbH, in welche mit Beginn ab 1. Oktober
2014 der Betrieb des Hotels "M._" – wohlgemerkt exklusive
Hotelliegenschaften, welche bei der N._ (vormals D._ [Schweiz]
AG) verblieben – übertragen wurde (vgl. Bf-act. 11), noch gar nicht existierte.
Die O._ GmbH wurde nämlich erst am 24. November 2014, also rund
ein Jahr nach Abschluss des Aktienkaufvertrages, in das Handelsregister des
Kantons Graubünden eingetragen. Daraus ergibt sich, dass zwischen der
D._ GmbH als Verkäuferin und der Beschwerdeführerin als Käuferin
bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Aktienkaufvertrages vom 20.
Dezember 2013 vorgesehen war, den Betrieb des Hotels "M._" zu
einem späteren Zeitpunkt an eine extra hierfür zu gründende Gesellschaft,
namentlich die O._ GmbH, auszulagern, wobei die D._ GmbH
gemäss Managementvertrag vom 28. Mai 2014 (vgl. Bg-act. 19) bereits mit
Beginn ab 1. März 2014 die Betriebsführung für die Dauer von zehn Jahren
übernehmen sollte. In diesem Sinne ist in "Article 1" was folgt festgehalten:
"1. The TENANT (O._ GmbH)1 shall transfer to D._ (D._
1 Eingefügt durch das Verwaltungsgericht
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GmbH)1 the management of the HOTEL which includes the undertakings
(hotel an other business facilities) and the plants as well (...). 3. D._ shall
run the HOTEL in the interest, in the name an for the account oft the TENANT
with the diligence of a prudent businessman. D._ shall do everthing
within its power to achieve the best possible operating result. (...)". Mit
anderen Worten war der Managementvertrag vom 28. Mai 2014, mit dem die
D._ GmbH als Drittgesellschaft ab dem 1. März 2014 mit der
Betriebsführung des Hotel "M._" beauftragt werden sollte,
augenscheinlich bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des
Aktienkaufvertrages vom 20. Dezember 2013 vorbereitet gewesen. Um eine
Drittgesellschaft handelt es sich bei der D._ GmbH im Übrigen deshalb,
weil sie nicht zum Konzern der Beschwerdeführerin gehört. Gegenteiliges
wurde von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet. Aufgrund des
bereits im Zeitpunkt des Aktienkaufvertrages vorbereiteten
Managementvertrages (vgl. Bf-act. 19) musste für die D._ GmbH und
die Beschwerdeführerin bereits damals klar gewesen sein, dass die aktive
Betriebsführung des Hotels "M._" (spätestens) am 1. März 2014 für die
Dauer von zehn Jahren auf die D._ GmbH übergehen würde. Auch
wenn die N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) den operativen
Hotelbetrieb bis (spätestens) am 1. März 2014, also noch für rund zwei
Monate, temporär fortgeführt hätte, kann aufgrund der bereits im
Managementvertrag (vgl. Bf-act. 19) vorgesehenen Übernahme der
Betriebsführung durch die D._ GmbH als Drittgesellschaft nicht gesagt
werden, dass die N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) ihren Status als
aktive Betriebsgesellschaft noch während einiger Zeit aufrechterhalten hätte;
dies war augenscheinlich auch nicht der Wille der Beschwerdeführerin,
andererseits sie im Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 2013 kaum ihre
Zustimmung erteilt hätte, dass die operative Betriebsführung gemäss dem
damals vorbereiteten Managementvertrag bereits am 1. März 2014 an die
D._ GmbH als Drittgesellschaft übertragen würde. Damit einhergehend
ist im Revisionsbericht der S._ betreffend die N._ (vormals
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D._ [Schweiz] AG) vom 26. Februar 2016 (vgl. Bf-act. 11) auch
festgehalten, dass mit dem Wechsel der Eigentümerschaft entschieden
worden sei, die rechtliche Struktur anzupassen und die operative
Hotelbetriebstätigkeit in eine separate Gesellschaft auszugliedern. Zu
diesem Zweck sei am 21. November (recte 24. November) 2014 die O._
GmbH gegründet worden. Mittels Sachübernahme sei der operative
Hotelbetrieb rückwirkend per 1. Oktober 2014 in die neu gegründete
Gesellschaft übertragen worden. Die N._ (vormals D._ [Schweiz]
AG) verbleibe als reine Immobiliengesellschaft, welche die
Hotelliegenschaften halte. Dass die Beschwerdeführerin bereits im Zeitpunkt
des Abschlusses des Kaufvertrages vom 20. Dezember 2013 daran
interessiert war, den Betrieb des Hotels "M._" von den
Hotelliegenschaften zu trennen, ergibt sich auch aus dem von ihr selber bei
der R._ in Auftrag gegebenen "Valuation Report" vom Februar 2014
(vgl. Bf-act. 33). Darin ist nämlich sinngemäss festgehalten, dass die
Beschwerdeführerin den Betrieb des Hotels "M._" und die
Hotelliegenschaften in zwei verschiedene Gesellschaften ausgelagert hat
bzw. auslagern werde. Wird berücksichtigt, dass aufgrund des dem
Kaufvertrag als Anhang 1 beigeschlossenen Managementvertrages bereits
am 20. Dezember 2013 feststand, dass dieser Hotelbetrieb mit Beginn ab 1.
März 2014 durch eine Drittgesellschaft, namentlich die D._ GmbH,
geführt werden sollte, spricht dies ebenfalls dafür, dass die
Beschwerdeführerin nicht gewillt war, den Hotelbetrieb weiterzuführen.
5. Aufgrund dieser Sachlage ist das Verwaltungsgericht der Auffassung, dass
der Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 2013 wirtschaftlich einem Verkauf
der Hotelliegenschaften gleichkommt und sich zur Hauptsache in dieser
Wirkung erschöpft. Mit Abschluss dieses Kaufvertrages, welcher als Anhang
1 einen Managementvertrag enthielt, welcher am 28. Mai 2014 auch
unterzeichnet wurde und wonach die aktive Betriebsführung mit Beginn am
1. März 2014 für die Dauer von zehn Jahren an die D._ GmbH
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übergehen sollte, ist die N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) zur
Immobiliengesellschaft geworden. Der Aktienverkauf vom 20. Dezember
2013 ist damit als steuerbare wirtschaftliche Handänderung zu qualifizieren;
dies umso mehr, als die Hotelliegenschaften letztlich auch in der N._
(vormals D._ [Schweiz] AG) zurückblieben. An der Tatsache, dass es
sich vorliegend um eine wirtschaftliche Handänderung handelt, ändert im
Übrigen auch das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach die N._
(vormals D._ [Schweiz] AG) auch nach der durch die D._ GmbH
mit Beginn ab 1. März 2014 übernommen Betriebsführung noch immer das
volle unternehmerische Risiko für den Hotelbetrieb getragen haben soll,
nichts. Entscheidrelevant ist nämlich – wie bereits gesagt – einzig und allein,
dass die N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) durch die gewählte
rechtliche Gestaltung der Fortführung des Betriebs ihren Status als aktive
Betriebsgesellschaft verloren hat. In diesem Sinne qualifizierte das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich den Verkauf aller Aktien einer
Unternehmung, die in den eigenen Liegenschaften einen Hotelbetrieb führte,
und der gleichzeitige Abschluss eines Vertrages, worin die Betriebsführung
auf eine neue Gesellschaft übertragen wurde, als wirtschaftliche
Handänderung und dies obschon die Betriebsführung im Namen und auf
Rechnung der ursprünglichen Betriebsgesellschaft erfolgte (vgl. StE 1989 B
42.22 Nr. 3). Hatte die N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) ihren Status
als aktive Betriebsgesellschaft eingebüsst, kann die Beschwerdeführerin
auch nicht erfolgreich auf deren statutarische Zweckumschreibung abstellen,
wonach der Zweck dieser Gesellschaften unter anderem der Betrieb von
Hotelanlagen gewesen sei. Diese Hotelbetriebsführung ist gemäss
Managementvertrag vom 28. Mai 2014 mit Beginn ab 1. März 2014 an die
D._ GmbH übergegangen, womit die N._ (vormals D._
[Schweiz] AG) spätestens ab diesem Zeitpunkt keine aktive Betriebsführung
mehr innehatte. Der tatsächliche Zweck entsprach damit nicht mehr der
weitergehenden statutarischen Zweckumschreibung, weshalb nicht ohne
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Weiteres auf letztere abgestellt werden kann (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN,
a.a.O., N 89 zu § 216; StE 1988 B 42.23 Nr. 1).
6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die N._ (vormals D._
[Schweiz] AG) durch den Abschluss des Kaufvertrages vom 20. Dezember
2013, wonach die aktive Betriebsführung gemäss dem diesem Kaufvertrag
als Anhang 1 beigeschlossenen Managementvertrag mit Beginn ab 1. März
2014 für die Dauer von zehn Jahren an die D._ GmbH als
Drittgesellschaft übertragen worden ist, ihren Status als aktive
Betriebsgesellschaft verloren hat. Durch die im Zeitpunkt des Abschlusses
des Kaufvertrages vorbereitete Übertragung der aktiven Betriebsführung an
die D._ GmbH ist die N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) somit
zur reinen Immobiliengesellschaft geworden; dies umso mehr, als die
Beschwerdeführerin als Käuferin offensichtlich nicht gewillt war, den
Hotelbetrieb weiterzuführen. Vor diesem Hintergrund kann offengelassen
werden, ob es sich bei der N._ (vormals D._ [Schweiz] AG) –
gestützt auf die Managementverträge des Jahres 1992 (Betriebsführungs-
und Regionalvertretungs-Vertrag – bereits vor Abschluss des Kaufvertrages
vom 20. Dezember 2013 nicht mehr um eine aktive Betriebsgesellschaft
gehandelt hatte. Diesen Status hat sie nämlich – wie bereits gesagt –
spätestens durch den Abschluss des Kaufvertrages vom 20. Dezember 2013
eingebüsst. Handelt es sich bei der N._ (vormals D._ [Schweiz]
AG) um eine Immobiliengesellschaft, kann nicht beanstandet werden, dass
die Beschwerdegegnerin von der Beschwerdeführerin als Käuferin eine
Handänderungssteuer erhoben hat. Die Beschwerde erweist sich in diesem
Punkt somit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
7.1. Die Beschwerdeführerin macht eventualiter geltend, dass die von der
Beschwerdegegnerin als Bemessungsgrundlage zugrunde gelegten
Verkehrswerte der amtlichen Schätzungen von insgesamt CHF 18'540'057.-
- nicht dem damaligen Marktwert der Hotelliegenschaften entsprochen haben
bzw. zu hoch seien. Ein starkes Indiz hierfür sei bereits der vereinbarte
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Kaufpreis von insgesamt CHF 12'512'205.--. Dieses Indiz werde durch das
Bewertungsgutachten der R._ vom Februar 2014 untermauert. Danach
hätte sich der Wert der Hotelliegenschaften auf insgesamt CHF 9'000'000.--
belaufen. Auf diesen Wert sei die Bemessungsgrundlage zu reduzieren.
Dieser Argumentation hält die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen
entgegen, dass der von R._ ermittelte Wert dem reinen Ertragswert
entspreche. Dieser Wert korrespondiere nicht mit dem für die Bemessung
der Handänderungssteuer massgebenden Verkehrswert. Ohnehin handle es
sich beim Bewertungsgutachten nur um einen Entwurf.
7.2. Das GKStG wurde im Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem die
Handänderungssteuer in Graubünden vereinheitlichen. Den entsprechenden
Ausführungen in der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr.
3/2006-2007, S. 222 f., ist was folgt zu entnehmen:
Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzulegen. Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abgestellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden.
Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2).
Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch geschehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entsprechen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03 23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde
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eine (neue) Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.
Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend, dass
die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen darf. Der
amtliche Verkehrswert bildet demnach bloss dann eine taugliche
Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den
tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht.
Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab als den
vereinbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert
dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels einer
neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten geschehen (vgl.
PVG 2002 Nr. 24 E.2; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] A 02 18 vom 22.
Mai 2002 E.3 in fine). Es ist demgegenüber unzulässig, die
Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem
Markt für die betreffende Liegenschaft mit Sicherheit nicht erzielbar wäre (so
bereits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 vom 5. September 2003 E.2a
sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b).
7.3. In der Vergangenheit hat das streitberufene Gericht erwogen, dass allfällige
Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem
tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden
herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren
seien, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10
% nicht überschreiten würden (vgl. VGU 14 15 vom 15. Mai 2014 E.4b mit
Hinweisen auf PVG 2002 Nr. 25 E.1b sowie VGU 02 89 vom 18. Februar
2003 E.2b). Dies bedeutet im Umkehrschluss jedoch nicht, dass jede höhere
Wertdifferenz zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem
tatsächlich vereinbarten Kaufpreis per se eine offensichtlich unter dem
Verkehrswert liegende Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere
Wertdifferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen
Fall, der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und sie
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detaillierter zu hinterfragen (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.3a).
Unbestrittenermassen beträgt die hier interessierende Wertdiskrepanz
zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert von insgesamt CHF
18'540'057.-- (vgl. Bf-act. 3) und dem vereinbarten Kaufpreis von insgesamt
12'512'205.-- mindestens CHF 6'027'852.-- bzw. 32.5%. Mindestens
deshalb, weil mit dem vereinbarten Kaufpreis nicht nur die Übernahme des
Hotels "M._", sondern auch die Übernahme des Hotels "D._"
T._ abgegolten wurde (vgl. Bf-act. 2). Hinzu kommt, dass mit dem
Verkauf der Aktien nicht nur die Hotelliegenschaften an sich, sondern auch
weitere Werte (z.B. Hoteleinrichtungen, Mobiliar, Inventar, Goodwill etc.)
verkauft wurden. Mit anderen Worten wurden mit dem vereinbarten Kaufpreis
von insgesamt CHF 12'512'205.-- mehr als nur die Liegenschaften des Hotels
"M._" entschädigt. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend festhält, stellt
die Beschwerdegegnerin vorliegend einfach auf die Verkehrswerte der
amtlichen Schätzungen vom 25. November 2010, 24. November 2011, 21.
März 2012 sowie vom 28. Oktober 2013 (vgl. Bf-act. 3) ab, ohne die besagte
Wertdifferenz näher zu prüfen und dies obschon aufgrund des im Recht
liegenden "Valuation Report" der R._ vom Februar 2014 (vgl. Bf-act. 33)
Anhaltspunkte vorhanden waren, dass der damalige Marktwert der
verkauften Liegenschaften des Hotels "M._" tiefer sein könnte als der
Verkehrswert gemäss amtlichen Schätzungen von insgesamt CHF
18'540'057.--. Damit vermag die auf einen höheren Verkehrswert abstellende
Beschwerdegegnerin nicht nachzuweisen, dass der höhere Verkehrswert
von insgesamt CHF 18'540'057.-- dem tatsächlichen Marktwert der
Hotelliegenschaften im Übertragungszeitpunkt entsprach, weshalb der
amtlich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet;
dies umso weniger, als vorliegend davon auszugehen ist, dass die
massgebliche Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefunden hat.
So ist denn auch erstellt, dass die D._ GmbH (Verkäuferin) und die
A._ AG (Käuferin) weder im Aktionärskreis noch im Verwaltungsrat
Verbindungen zueinander haben. Es ist daher davon auszugehen, dass
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zwischen den beiden Vertragsparteien keine besondere Beziehung
bestanden hat, die eine andere Auffassung rechtfertigen würde. Sachliche
Gründe, weshalb die gewinnorientierten Gesellschaften einen
unterpreislichen Verkauf für die fraglichen Hotelliegenschaften hätten
vereinbaren sollen, sind somit nicht ersichtlich. Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin den Beweis, wonach der höhere
Verkehrswert von CHF 18'540'057.-- dem tatsächlichen Marktwert der
Liegenschaften des Hotels "M._" im Zeitpunkt der Handänderung
entsprach, nicht erbracht hat. Auch der vereinbarte Kaufpreis von CHF
12'512'205.-- kann nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Darin sind nämlich – wie bereits gesagt – weitere Werte (z.B.
Hoteleinrichtungen, Mobiliar, Inventar, Goodwill etc.) als nur die
Liegenschaften des Hotels "M._" enthalten. Dieser Betrag gibt somit den
damaligen Marktwert der Hotelliegenschaften nicht wieder. Aus diesem
Grund ist die Angelegenheit zu vertieften Abklärungen und zum neuen
Entscheid an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.
7.4. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer zu
Unrecht auf dem amtlich geschätzten Verkehrswert von insgesamt CHF
18'540'057.-- erhoben. In diesem Punkt ist die Beschwerde somit
gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid vom 6. Dezember
2019 entsprechend aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung
im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.
8.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und im Klageverfahren in
der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Im Hauptantrag
beantragte die Beschwerdeführerin, dass auf die Erhebung einer
Handänderungssteuer gänzlich zu verzichten sei. In diesem Punkt ist sie
vollumfänglich unterlegen. In Bezug auf den von der Beschwerdeführerin
gestellten Eventualantrag (falsche Bemessungsgrundlage) ist sie indes
dahingehend durchgedrungen, dass die Angelegenheit zu vertieften
Abklärungen und zum neuen Entscheid an die Beschwerdegegnerin
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zurückgewiesen wird. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die
Gerichtskosten von CHF 4'000.00 im Umfang von 2/3 der teilweise
obsiegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (vgl. Art. 72 Abs. 2 VRG).
8.2. Die Beschwerdeführerin hat zu 1/3 als obsiegend zu gelten. Gestützt auf
Art. 78 Abs. 1 VRG ist ihr in diesem Umfang eine reduzierte
Parteientschädigung zuzusprechen. Die Vertreterin der Beschwerdeführerin
hat trotz gerichtlicher Aufforderung vom 5. Mai 2020 keine Honorarnote
eingereicht. Aus diesem Grund ist ihr Aufwand nach richterlichem Ermessen
festzulegen. Die Vertreterin reichte für die Beschwerdeführerin eine
Beschwerde-, eine Replik- sowie eine Triplikschrift ein, wobei insbesondere
die Trikplikschrift nichts Neues mehr enthielt. Die Aufwendungen im
Zusammenhang mit der Redaktion dieser Rechtschrift sind somit nicht als
erforderlich zu qualifizieren. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der
Schwierigkeit des Falles erweist sich ein Aufwand von pauschal CHF 4'000.--
(inkl. MWST und Spesen) als angemessen. Angesichts der Tatsache, dass
die Beschwerdeführerin zu 1/3 obsiegt hat, ist ihr somit eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 1'333.-- (inkl. MWST und Spesen)
zuzusprechen.
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