# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 24f849b5-566c-5017-990e-ee3b4eb24260
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1996
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto
A.
La _. é proprietaria dello stabile sito in _ a _ nel quale si trova il Ristorante _
Con contratto 13 gennaio 1983 la _ ha dato in locazione i locali adibiti a ristorante alla _ per il periodo 1 gennaio 1982/31 dicembre 1995. Questo contratto sostituiva un analogo accordo di locazione tra le stesse parti e per lo stesso oggetto concluso nel settembre 1975.
A sua volta la _, con contratto 1 febbraio/15 maggio 1984, ha concesso in sublocazione alla _ gli stessi locali per lo stesso periodo di tempo. Questo contratto sostituiva analogo contratto di sublocazione stipulato nel settembre 1975 tra la _ e la _, _
B.
Sia nel contratto di locazione (§4) che in quello di sublocazione (§5), sotto la marginale “_ ”, le parti hanno così convenuto:
“Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 1982 und endet ohne Verlängerung am 31. Dezember 1995.
Unter der Voraussetzung, dass das Mietobjekt vom 1. Januar 1996 bis 31. Dezember 2000 nach wie vor als Wirtschaftsbetrieb vermietet wird, so hat die Mieterin (Untermieterin nella sublocazione) für die entsprechenden fünf Jahre ein Vormietrecht zu den Bedingungen dieses Mietvertrages.
Wird der Vertrag nicht spätestens ein Jahr vor Ablauf der ordentlichen Vertragsdauer von einer der beiden Parteien gekündigt, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um zwei Jahre.”
C.
Il 7 marzo 1994 la _ ha comunicato alla _, avvalendosi del prescritto modulo ufficiale, la disdetta dal contratto di locazione a decorrere dal 31 dicembre 1995.
Altrettanto, in data 28 marzo 1994, ha fatto la _ nei confronti della sublocatrice _, aggiungendo inoltre che non era sua intenzione contestare la disdetta datale dalla _ né chiedere una protrazione della locazione ma pronta, qualora dopo la fine del 1995 il ristorante fosse stato nuovamente locato, a trasmettere alla subconduttrice il “Vormietrecht” offertole dalla proprietaria.
Già in precedenza la _ aveva comunicato alla _ il suo interesse a continuare nella locazione del ristorante anche dopo la fine del 1995 confermando con lettera 18 settembre 1992, di voler esercitare la contrattualmente prevista opzione (“..die vertraglich vorgesehene Option auszuüben...”) e ribadendo questa sua volontà con lettera 22 giugno 1993 nella quale si precisava che le condizioni per l’esercizio del diritto di opzione, in particolare l’esistenza di un vincolo di piano regolatore che obbligava al mantenimento della gestione di un ristorante nell’immobile, erano date.
D.
Con istanza 25 aprile 1995 indirizzata all’Ufficio di conciliazione di Lugano la _ ha contestato la disdetta datale dalla _ poiché contraria alle regole della buona fede in particolare perché la conduttrice aveva fatto valere il diritto di opzione ossia pretese derivanti dalla locazione. In via subordinata ha chiesto una protrazione della locazione, in applicazione dell’art. 272 CO, sino al 31 dicembre 2000.
L’Ufficio di conciliazione, sentite le parti, ha respinto sia la domanda di contestazione della disdetta che quella di protrazione.
Con tempestiva istanza rivolta al Pretore, ai sensi dell’art. 273 cpv. 5 CO, la _ ha chiesto l’accoglimento della sua opposizione alla disdetta e, inoltre, l’accertamento della validità del diritto di opzione esercitato nei confronti della _ con la conseguenza che la locazione fosse prolungata sino al 31 dicembre 2000. L’istante ha evidenziato che il principio per il quale la sublocazione non può durare più della locazione principale soffre dell’eccezione relativa all’abuso di diritto. Nel caso specifico, la mala fede della _ risiederebbe nell’aver rinunciato ad esercitare il diritto di opzione verso la _ così da impedirle di potere, a sua volta, concretamente prevalersi di tale diritto ed ancora nell’aver pure rinunciato preventivamente a chiedere una protrazione del contratto di locazione principale. Questi accordi tra locatore e conduttore/sublocatore avrebbero trasformato il contratto di locazione principale in una pattuizione avente quale scopo quello di eludere le disposizioni sulla protezione contro le disdette a danno della subconduttrice. La conseguenza sarebbe che, ai sensi dell’art. 273b cpv. 2 CO, l’istante quale subconduttrice beneficia della protezione di legge riguardo alle disdette senza riguardo alla locazione principale.
La convenuta ha ribadito che la fine della locazione principale comporta, definitivamente, anche la fine della sublocazione e che era nelle sue facoltà, senza nulla violare e senza commettere abusi, non chiedere protrazioni del contratto e non esercitare l’opzione. Solo se il contratto di sublocazione fosse stato concluso con lo scopo, nella specie recisamente contestato, di indebolire la posizione del subconduttore e privarlo dei diritti riguardanti la protezione dalle disdette sarebbe allora possibile applicare la norma eccezionale dell’art. 273b cpv. 2 CO.
E.
Nelle more dell’istruttoria la _ ha sottoposto alla _, a valere per l’esercizio del diritto di prelocazione, un contratto di locazione per il ristorante _ stipulato tra la proprietaria dell’immobile e la _ per il periodo dal 1 gennaio 1996 al 31 dicembre 2005. L’ offerta non é stata accettata quel contratto contenendo condizioni di pigione ed impegni di ristrutturazione nuovi e ben superiori a quelli del contratto in essere.
F.
Il Pretore, con la sentenza impugnata, ha dapprima ritenuto che il §5 del contratto di sublocazione riguardante la sua durata significasse che lo stesso avesse una durata determinata al 31 dicembre 1997 salvo però il diritto delle parti di risolverlo anticipatamente per il 31 dicembre 1995 con una disdetta data con un termine di preavviso di almeno un anno; così come in effetti avvenuto con la disdetta della sublocatrice _. Ha poi esaminato se fosse applicabile l’eccezione dell’art. 273b cpv. 2 CO nel senso di permettere al subconduttore di prevalersi delle norme sulla protezione dalle disdette. Vi ha dato risposta positiva ritenendo che il contratto di sublocazione tra _ e _ avesse quale fine l’elusione delle disposizioni sulle protezioni dalle disdette a danno del subconduttore: ha tratto questo convincimento dal fatto che la _ non aveva alcun interesse proprio alla locazione dal momento che il suo scopo era quello di procurarsi un punto di vendita per lo smercio dei suoi prodotti indipendentemente da chi potesse essere il rivenditore e reale conduttore degli enti locati e di conseguenza per la _ - conscia di questa situazione già all’inizio della locazione - la _ era l’intermediario ideale per permetterle di evitare contestazioni o domande di protrazione da parte della reale (sub)conduttrice del ristorante. Ha concluso per il carattere abusivo della disdetta della sublocatrice poiché notificata dopo che la subconduttrice le aveva significato la sua intenzione di avvalersi del diritto di opzione e quindi in relazione con una pretesa della subconduttrice derivante dal contratto (art. 271a cpv. 1 litt. a CO) ed anche perché intesa ad imporre una modifica unilaterale del contratto, nel periodo previsto dall’opzione, avendogli in seguito sottoposto per accettazione le condizioni previste dal contratto di locazione stipulato tra la _ e la _ (art. 271a cpv. 1 litt. b CO). Di conseguenza ha annullato la disdetta del contratto di sublocazione e, per l’art. 273 cpv. 2 CO, ha surrogato nel contratto la _ alla _ sino alla fine determinata del contratto, ossia fino al 31 dicembre 1997. Ha invece lasciata aperta la questione riguardante l’eventuale diritto alla riconduzione sino alla fine di dicembre dell’anno 2000 dal momento che la stessa potrà, se del caso, essere giudicata al termine della locazione nell’ambito di un eventuale sfratto o di un’eventuale domanda di protrazione.
G.
Con l’appello la parte convenuta contesta che il contratto principale di locazione abbia avuto carattere fittizio allo scopo di privare il subconduttore dei suoi diritti a protezione dalle disdette e quindi l’applicabilità dell’art. 273b cpv. 2 CO con la conseguenza che, sciolta la locazione principale, le disposizioni sulla contestazione delle disdette e sulla protrazione della locazione non si applicano ai rapporti di sublocazione.
Con l’appello adesivo la parte istante critica il Pretore per avere compensato le ripetibili, invece di assegnargliene in misura corrispondente all’elevato valore di causa, quando la sua domanda intesa all’annullabilità della disdetta é stata accolta.

## Considerations

Considerato
in diritto
1.
Il Pretore ha dato una interpretazione del §5 del contratto di sublocazione riguardante la sua durata che non convince questa Camera. Non é certo, come sostenuto, il tenore letterale della clausola che permette di affermare che la sublocazione (ed anche la locazione principale per l’esistenza della stessa norma al corrispondente §4) ha una durata determinata sino al 31 dicembre 1997 e che, per il tramite di una disdetta data con un anno di preavviso, il rapporto locativo poteva essere rescisso anticipatamente al 31 dicembre 1995. Infatti nella clausola non risulta scritta testualmente una tale sequenza di condizioni ma, per arrivarci come ha fatto il primo giudice, é necessario collegare il primo capoverso del paragrafo con il terzo dimenticando il secondo (quello relativo al Vormietrecht) e interrompendo e sovrapponendo la sequenza temporale dei previsti avvenimenti.
Una più scorrevole lettura ed interpretazione dovrebbero invece considerare il contratto a tempo determinato sì ma con scadenza al 31 dicembre 1995 (é esplicitamente indicato “ohne Verlängerung”); con possibilità di rilocazione per effetto del Vormietrecht, che prevede un nuovo periodo a far tempo dal 1 gennaio 1996 (e non dal 1998), sino al 31 dicembre 2000 e successiva necessità per mettere fine al contratto per quest’ultima scadenza di dare disdetta con un anno di preavviso altrimenti lo stesso si ritiene rinnovato per altri due anni.
L’insieme delle disposizioni contrattuali sulla durata della sublocazione non rappresenta certo un modello di chiarezza ed a complicarne l’esatta comprensione hanno concorso anche le parti che hanno discusso della disdetta come se fosse stata senz’altro necessaria per mettere fine alla locazione e, in appello, non hanno speso una parola di critica per la conclusione al proposito del Pretore quasi avallandola.
Ma la risposta al quesito interpretativo può essere lasciata aperta poiché qualsiasi sia, tra le due affacciate, quella da considerare, la soluzione del litigio, contraria a quella adottata dal Pretore in accoglimento dell’appello, non cambia.
2.
Infatti se il contratto dev’essere inteso a tempo determinato con scadenza al 31 dicembre 1995 la disdetta non era necessaria e quella notificata non aveva e non ha valore e significato (
Higi
, Zürcher Kommentar, ad art. 266 n. 21) con la conseguenza che il conduttore non può prevalersi delle azioni in contestazione della disdetta degli art. 271 e seg. CO (
Higi
, op. cit., loc. cit., n. 25/27) mentre invece può chiedere la protrazione della locazione (art. 273 cpv. 2 litt. b CO). L’istanza della _ deve così essere respinta perché la domanda intesa a contestare la disdetta é improponibile mentre una domanda di protrazione non é più stata proposta al giudice dopo che l’Ufficio di conciliazione l’ha respinta. Non può essere considerata quale richiesta di protrazione la domanda sub. 2 dell’istanza al Pretore che chiede l’accertamento della validità del diritto d’opzione poiché, nelle sue conseguenze di proroga del contratto sino alla fine dell’anno 2000, si fonda su considerazioni di natura contrattuale estranee ai motivi dell’art. 272 CO che la parte istante più non riprende od invoca. Del resto la protrazione della sublocazione, dal momento che la locazione principale é terminata, sarebbe possibile unicamente in virtù dell’eccezione dell’art. 273b cpv. 2 CO che, come si vedrà più avanti, non può essere applicata alla fattispecie all’esame.
Anche la domanda intesa alla conferma del diritto di opzione -sempre aperta, ma indifferente qui, la questione a sapere se la pattuizione tra le parti fosse indirizzata a concedere alla sublocataria un diritto unilaterale di costituire un rapporto contrattuale oppure piuttosto un diritto di prelocazione che obbliga l’altra parte a concludere un contratto principale (
DTF
113 II 31 consid. 2a;
Higi
, op. cit., ad art. 255 CO, n. 54 e seg.) - non può che essere respinta poiché tale diritto era evidentemente subordinato alla condizione che la _ lo esercitasse, così come analogamente pattuito nel contratto di locazione principale, nei confronti della _ La _ era, in ogni caso, libera di non esercitare questo diritto e di impedire così alla sublocataria, a seguito dell’estinzione della locazione principale, di fare altrettanto
(
DTF
113 II 31 consid. 2) e quindi di por fine alla sublocazione, riservata ogni eventuale ragione di risarcimento.
3.
Se si segue invece l’interpretazione del Pretore riguardante la durata del contratto di sublocazione (e di locazione principale) la disdetta era necessaria per porre fine ai contratti entro il 31 dicembre 1995. Ma la sublocataria é limitata nei diritti di protezione dalle disdette, siano essi riferiti alla contestazione della disdetta o alla protrazione della locazione (
Roncoroni
, La protection contre les congés,
§
5 pag. 8, in 6.e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990), per il tempo di validità della locazione principale poiché la continuazione della sublocazione é impossibile al di là della fine della locazione principale (art. 273b cpv. 1 CO). Questi principi non sono tuttavia applicabili quando il contratto di sublocazione é simulato ed il suo scopo principale é quello di eludere le disposizioni sulla protezione dalle disdette; in tal caso la locazione principale non viene presa in considerazione e, se é disdetta, i rapporti giuridici sussistono per legge tra il locatore principale ed il sublocatario (art. 273 cpv. 2 CO;
Roncoroni
, La protection contre les congés,
§
5 pag. 8, in 6.e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990).
Questa soluzione alla quale é giunto il Pretore e che, come si vedrà, non può essere condivisa avrebbe però dovuto comportare anche alcuni accorgimenti procedurali, a garanzia almeno del diritto di essere sentiti, dal momento che coinvolge la _ - non parte al procedimento - imponendole un vincolo contrattuale diretto con la _ Infatti nel caso di contratto fittizio il subconduttore dovrebbe agire direttamente contro il locatore principale e se la simulazione del contratto appare in corso di procedura tra le parti alla sublocazione, come in concreto, ciò dovrebbe condurre, per diritto federale, alla sostituzione delle parti nel processo pendente (
SVIT-Kommentar Mietrecht
, ad art. 273b CO, n.15;
Lachat
, La sous-location, in SJ 1992, 483).
4.
Questa Camera, sulla base delle risultanze degli atti, non ritiene che sia stato provato e nemmeno reso verosimile che tra la _ e la _ si sia voluto, con le pattuizioni di locazione del 1983, principalmente pregiudicare la posizione della _ privandola dei diritti che spettano al conduttore nell’ambito della protezione dalle disdette.
Non può essere un’indicazione in tal senso il fatto che la _ non avesse un interesse proprio alla locazione: se non aveva interesse ad occupare i locali - ma mai può esistere un tale interesse quando si pattuisce contemporaneamente alla locazione principale una sublocazione - aveva però un tornaconto commerciale assicurandosi, per un lungo periodo di tempo, un punto di rivendita delle sue bevande. L’operazione era giustificabilissima per combattere la concorrenza. Quindi l’attrattiva del contratto di sublocazione non poteva assolutamente essere, e non esiste alcun indizio in tal senso, quella di danneggiare il sub-locatario quanto piuttosto quella prima ricordata per la _ e quella di aver senz’altro garantito il pagamento della pigione, stante la forza economica della controparte, per la _ Risulta poi impensabile che si voglia architettare una sublocazione per impedire al subconduttore di far valere i propri diritti di protezione (che a quel tempo - 1983 - erano solo riferiti alla protrazione della locazione, le norme sulla contestazione della disdetta essendo entrate in vigore 7 anni dopo) nell’ambito di un contratto di durata ultradecennale che non era altro che la continuazione di precedenti pattuizioni risalenti al 1975 (tra _ e _ non cambia nulla in trasparenza se non il vestito societario).
La disposizione dell’art. 273b cpv. 2 CO - per la cui attuazione si devono esaminare la situazione e le intenzioni delle parti al momento della conclusione della locazione e non eventuali accordi intervenuti all’approccio del termine del rapporto contrattuale - non é così applicabile e di conseguenza la subconduttrice _ non può prevalersi delle azioni a protezione dalle disdette poiché la locazione principale é terminata.
5.
In accoglimento dell’appello l’istanza 18 ottobre 1984 di _ viene respinta con il carico all’istante di spese e ripetibili tenendo conto del valore di causa di almeno Fr. 340’000.- come indicato dalla stessa parte istante nel suo appello adesivo che, presupponendo la conferma del primo giudizio il che non avviene, deve pure essere rigettato.