# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d4c244f4-f25f-42f1-97c4-008695673126
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2022
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
RI 1, domiciliata a _, è stata proprietaria dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. _ sul fondo base n. _ RFD du _ (VS) fino al 23 settembre 2020, quando l’immobile è stato aggiudicato all’incanto nell’ambito di una procedura esecutiva promossa nei confronti della proprietaria.
Nella dichiarazione d’imposta 2020, la contribuente ha dichiarato un reddito imponibile di fr. 66'540.–. Per quanto concerne la sostanza immobiliare, ha dichiarato solo la quota di comproprietà del mapp. n. _ RFD di _. Ha inoltre fatto valere debiti privati per complessivi fr. 425'000.– e interessi passivi per fr. 6'681.–. I debiti ipotecari erano garantiti dall’immobile di _.
B.
Con decisione del 19 gennaio 2021 l’Ufficio circondariale di tassazione di Mendrisio (nel seguito: UT) ha notificato alla contribuente la tassazione IC/IFD 2020, commisurando il reddito imponibile in fr. 66’500.– per l’IC e in fr. 68’900.– per l’IFD. La
sostanza
, ai soli fini IC, veniva quantificata in fr. 0.–.
C.
Con reclamo del 16 febbraio 2022, la ricorrente ha contestato la decisione di tassazione, sostenendo che nel compilare la dichiarazione d’imposta era incorsa in una dimenticanza. Fino alla data della vendita all’asta (23 settembre 2020) dell’appartamento di _ avrebbe infatti sopportato gli interessi passivi legati al credito ipotecario di fr. 9'531.70 e le spese condominiali di fr. 8'283.45. Ha chiesto dunque di dedurre l’importo complessivo di fr. 17'815.15 dal reddito imponibile di fr. 66'540.–, così da ridurre il reddito imponibile a fr. 48'724.85.
Con decisione di del 9 marzo 2022 l’autorità di tassazione ha respinto il reclamo, argomentando che la contribuente non aveva comprovato di aver effettivamente pagato di tasca propria gli interessi passivi e le spese condominiali relative all’oggetto immobiliare andato all’asta il 23 settembre 2020. Aggiungeva che anche il riparto intercantonale allestito dal fisco del Canton Vallese non riconosceva deduzioni.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta il diniego della deduzione degli interessi passivi legati al credito ipotecario e delle spese condominiali per complessivi fr. 17'815.15. Per quanto concerne le spese condominiali, produce una convenzione sottoscritta con la rappresentante del condominio _ di _, con la quale si è assunta l’obbligo di pagare gli arretrati, e degli ordini di pagamento inviati alla sua banca. Per ciò che concerne gli interessi ipotecari, ammette
“di non aver pagato fisicamente gli interessi passivi”
, ma sostiene che
“gli stessi sono stati considerati nel prezzo di aggiudicazione all’asta del 23 settembre 2020”.
A suo avviso, se fosse andata diversamente, la differenza tra il valore di aggiudicazione ed il saldo del debito ipotecario in capitale sarebbe stato bonificato a suo favore.

## Considerations

Diritto
I. Spese condominiali
1.
In primo luogo, la ricorrente postula la
deduzione
delle spese condominiali pagate quale proprietaria dell’appartamento di _, aggiudicato all’incanto il 23 settembre 2020. Produce una convenzione, conclusa il 31 agosto 2021 con la rappresentante dalla comunione dei comproprietari, con la quale ha riconosciuto di essere debitrice delle spese condominiali degli anni dal 2017 al 2020 e delle spese relative, per un importo complessivo di fr. 15'882.94 più interessi di ritardo. La contribuente ha assunto l’impegno di versare rate mensili di almeno 500 franchi fino all’estinzione totale del debito. Inoltre, si è assunta il pagamento di parte dei costi legali, nella misura di fr. 1'500.–. Il primo versamento di fr. 500.–, come risulta da una conferma bancaria allegata, risale al 5 agosto 2021.
Secondo l’autorità di tassazione, la deduzione dei pagamenti litigiosi sarebbe esclusa, non avendo l’insorgente comprovato di aver “effettivamente pagato di tasca propria”.
2.
2.1.
Come risulta dalla ripartizione intercantonale, allegata alla decisione impugnata, all’immobile in discussione non è stato attribuito alcun reddito imponibile.
2.2.
Gli articoli 31 LT e 32 LIFD contemplano le cosiddette “deduzioni delle spese per l’acquisizione del reddito”, in particolare del reddito della sostanza mobiliare e immobiliare. La deducibilità dei costi fatti valere dipende essenzialmente dal carattere imponibile del reddito, per il cui conseguimento il contribuente li sostiene. Dal punto di vista sistematico, la deduzione delle spese per l’acquisizione del reddito deve essere fatta rientrare nella determinazione della base di calcolo del reddito, in applicazione del principio del reddito netto. Ne consegue che dai redditi lordi imponibili possono essere dedotti, nella misura in cui ciò è previsto da una legge formale, i costi di acquisizione a tal fine sostenuti; il reddito netto così determinato (riservate ulteriori deduzioni) costituisce la base di calcolo dell’imposta. Per principio, i redditi non imponibili sono per contro irrilevanti ai fini della determinazione della base di calcolo, ragione per cui le spese che hanno comportato non danno diritto ad alcuna deduzione (cfr.
decisione del TF n. 2C_929/2014 del 10 agosto 2015, in: RDAF 2016 II 78, consid. 3.2; sentenza CDT n. 80.2016.127 del 31 agosto 2016, consid. 2.2 e giurisprudenza citata;
Locher
, Kommentar zum DBG,
vol. I, 2
a
ediz., Basilea 2019,
n. 2
ad
art. 32 LIFD, p. 944).
La deducibilità dei costi sostenuti per gli immobili dipende pertanto direttamente dall’imposizione del reddito che generano, ovvero sono deducibili unicamente quelle spese che dal punto di vista economico e temporale hanno un nesso diretto ed immediato con l’acquisizione di detto reddito
(cfr.
Zwahlen/Lissi
, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, DBG, 3
a
ediz., Basilea 2017, n. 15
ad
art. 21 LIFD, p. 545; ibidem, n. 9
ad
art. 32 LIFD, p. 759).
La giurisprudenza ammette un’eccezione per il caso in cui un immobile non possa essere abitato né ceduto in locazione, a causa dello svolgimento di lavori di manutenzione. Sebbene non vi sia un reddito imponibile, è comunque ammessa la deduzione delle spese di manutenzione (DTF 133 II 287 consid. 3; inoltre
Locher
, Kommentar zum DBG, vol. I, 2
a
ediz., Basilea 2019, n. 2
ad
art. 32 LIFD, p. 944;
Zwahlen/Lissi
, op. cit., n. 9
ad
art. 32 LIFD, p. 760).
2.3.
Conformandosi peraltro alla ripartizione intercantonale degli elementi imponibili allestita dall’autorità di tassazione del Canton Vallese, l’UT non ha attribuito alcun valore locativo all’appartamento della ricorrente. Ne consegue che già solo per questo motivo è esclusa la deduzione delle spese di manutenzione.
3.
3.1.
Se anche l’appartamento avesse prodotto un reddito imponibile, le spese ammesse in deduzione sarebbero state certamente inferiori al valore locativo stesso.
3.2.
Va ricordato dapprima che le spese condominiali in quanto tali non sono deducibili.
Secondo gli articoli 32 cpv. 2 LIFD e 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi.
Le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
La maggior parte delle spese condominiali sono qualificabili come spese di gestione e come tali rientrano fra le spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dagli articoli 34 lett.
a
LIFD e 33 lett.
a
LT.
La ricorrente non ha prodotto alcun conteggio delle spese condominiali, ragione per cui non è possibile verificare in quale misura vi fossero incluse spese di manutenzione in senso stretto. In ogni caso si sarebbe trattato di un importo inferiore a quello del valore locativo imponibile.
3.3.
D’altronde, la convenzione prodotta dalla ricorrente concerne le spese condominiali di ben quattro anni (dal 2017 al 2020). Anche per questa ragione, le stesse non potrebbero essere dedotte dal reddito del periodo fiscale litigioso.
I redditi e le spese sostenute per il loro conseguimento devono infatti essere in relazione al medesimo periodo fiscale. Deve quindi sussistere una connessione temporale tra il reddito e le spese per la realizzazione dello stesso. Una presa in considerazione dei costi non può entrare in linea di conto, quando i redditi vengono conseguiti durante un periodo fiscale successivo. ll principio della periodicità deve essere quindi essere tenuto in considerazione anche per quanto riguarda le spese (
Locher
, Kommentar zum DBG, 2
a
ed., Basilea 2019, art. 25 LIFD n. 22;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Handkommentar zum DGB, 3
a
ed., Zurigo 2016, art. 25 LIFD n. 8).
Ne consegue che sarebbero state deducibili dal reddito imponibile del periodo fiscale 2020 tutt’al più le spese relative a quest’ultimo anno e non anche quelle dei tre anni precedenti.
3.4.
Risulta peraltro dalle decisioni di tassazione dei periodi precedenti che la contribuente ha beneficiato della deduzione delle spese di manutenzione in relazione all’immobile di _, in misura addirittura superiore rispetto al reddito immobiliare. Nel periodo fiscale 2018, a fronte di un reddito di fr. 1'440.–, sono state ammesse spese di manutenzione per fr. 3'649.–; nel 2019, il reddito era nullo e le spese ammesse ammontavano a fr. 3'653.–.
Ammettere la deduzione dal reddito del 2020 delle spese relative agli anni precedenti comporterebbe anche una doppia deduzione degli stessi costi.
3.5.
Nella misura in cui ha negato la deduzione delle spese condominiali per fr. 8'283.45, la decisione impugnata è pertanto legittima.
II. Interessi passivi
4.
In secondo luogo, l’insorgente chiede la deduzione dal reddito degli interessi passivi di fr. 9'531.70, relativi al debito ipotecario che gravava l’appartamento di _. Ritiene infatti che gli stessi siano stati coperti dal prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Se con il ricavo dell’incanto fosse stato pagato solo il debito in capitale, l’eccedenza le sarebbe infatti stata bonificata.
5.
5.1.
Secondo l’art. 24 LT, di uguale tenore dell’art. 25 LIFD, il reddito netto corrisponde ai proventi lordi imponibili meno le spese di acquisizione e le deduzioni generali di cui agli art. 25-32 LT, rispettivamente 26-33 LIFD. Quali deduzioni generali, gli art. 32 cpv. 1 lett.
a
LT e 33 cpv. 1 lett.
a
LIFD contemplano gli interessi maturati su debiti privati, fino a concorrenza dei redditi da sostanza imponibili in virtù degli art. 19 e 20 LT (art. 20 e 21 LIFD) e di ulteriori fr. 50 000.–.
5.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la nozione di interessi deve essere interpretata dal punto di vista economico, mentre non sono determinanti la forma, la designazione e il momento del loro versamento. L’interesse è la remunerazione dovuta per la concessione e la non restituzione del capitale, nella misura in cui è regolarmente calcolata in percentuale,
pro rata temporis
e in proporzione al capitale. La deduzione di interessi passivi presuppone pertanto l’esistenza di un debito pecuniario. Solo in presenza di una relazione fra interessi e debito possono esservi interessi passivi (DTF 143 II 396 consid. 2.1 con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).
5.3.
La stessa ricorrente aveva omesso di indicare, nella sua dichiarazione, il debito ipotecario relativo all’appartamento di _ e i relativi interessi passivi. Non li aveva neppure inseriti nell’elenco debiti allegato. D’altronde, non risulta che la banca creditrice le avesse rilasciato un’attestazione fiscale secondo l’art. 127 cpv. 1 lett.
b
LIFD.
Neanche quando ha interposto reclamo contro la decisione di tassazione relativa al periodo fiscale 2020 la contribuente ha prodotto un’attestazione fiscale della banca creditrice né altri giustificativi a comprova dell’avvenuto pagamento di interessi passivi. La spiegazione è peraltro data dal fatto che la stessa non ha pagato interessi passivi, perlomeno nel corso del 2020.
La sola documentazione inviata dall’insorgente è costituita da alcuni atti della procedura di realizzazione forzata dell’immobile. Dagli stessi risulta che il ricavo della vendita all’incanto (fr. 289'997.85, al netto delle spese di realizzazione) è bastato per coprire, oltre alle imposte comunali (fr. 43.30), l’intero credito della banca creditrice ipotecaria (fr. 289'790.85) e una minima parte delle spese condominiali (fr. 163.70 su un totale di fr. 6'784.10).
5.4.
È vero che non si può affermare che la ricorrente abbia pagato gli interessi ipotecari relativi al periodo dal 1.1.2020 al 23.9.2020. L’estinzione del debito nei confronti della banca è stato possibile infatti solo grazie alla realizzazione forzata dell’immobile, al termine della procedura esecutiva.
Ciò non toglie che gli interessi siano stati pagati con il ricavo della vendita del suo immobile. In questa prospettiva, la situazione non differisce molto da quella che si sarebbe verificata se la ricorrente avesse venduto privatamente l’appartamento, per poi estinguere i debiti contratti con la banca, compresi gli interessi passivi del 2020.
In linea di principio, si giustifica pertanto la deduzione degli interessi passivi relativi al periodo dal 1.1.2020 al 23.9.2020. Rimane tuttavia da stabilire il loro ammontare. La ricorrente propone un proprio calcolo, fondato sul presupposto che il tasso di interesse di entrambi i mutui ipotecari ammontasse al 5%. Anche l’ammontare dei debiti risulta solo dal conteggio proposto dalla contribuente, ma non è noto se si tratti di importi che includono già parte degli interessi capitalizzati. Agli atti non è peraltro reperibile alcun documento in merito al contenuto dei contratti stipulati con la banca finanziatrice.
Si giustifica di conseguenza il rinvio degli atti all’UT per una nuova decisione. La ricorrente produrrà tutta la documentazione necessaria per consentire di stabilire l’ammontare degli interessi deducibili. L’autorità di tassazione ne ammetterà poi la deduzione, tenendo conto anche delle disposizioni in merito alla doppia imposizione intercantonale.
6.
Visto l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico della ricorrente in misura proporzionale alla sua soccombenza.