# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6656020a-aecd-5127-8d7f-879b5315d674
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 1998
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
che il 30 maggio 1986 _ ed _ hanno venduto a _ la part. no. _ RFD di _: un fondo situato lungo il lago, comprendente un esercizio pubblico (ristorante con alloggio) ed una piccola costruzione (darsena; sub G e F), destinata al ricovero di piccole imbarcazioni (livello lago), rispettivamente a deposito/magazzino con locale doccia/WC (livello strada);
che la darsena/deposito è situata lungo il confine verso il fondo della comunione ereditaria fu _, qui resistente (part. n. _ RFD);
che l’acquirente ha provveduto a riattarla, risanando in particolare il locale doccia/WC;
che il 5 ottobre 1993 _ ha rivenduto il fondo a _;
che è incerto se a quel momento il locale deposito sovrastante la darsena vera e propria fosse già diventato abitabile in seguito a trasformazioni abusive messe in atto tra il 1987 ed il 1993;
che è per contro certo che alla fine del 1996 il locale deposito era adibito ad alloggio con servizi (doccia / WC);
che, su sollecitazione del municipio, il 12 febbraio 1997 _, titolare dell'esercizio pubblico, ha chiesto il rilascio della licenza in sanatoria per la trasformazione attuata abusivamente;
che alla domanda si è opposta la comunione ereditaria qui resistente, proprietaria del fondo confinante (part. no. _ RFD);
che, raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 23 luglio 1997 il municipio ha respinto la domanda, ritenendo l'intervento contrario alle distanze dal lago, dalla strada e dal confine verso il fondo della resistente;
che con la stessa decisione il municipio ha ordinato il ripristino dello status quo ante, mediante eliminazione di tutti gli elementi che rendevano abitabile il locale sovrastante la darsena;
che con giudizio 8 aprile 1998 il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa presentata da _ e da _ contro la predetta risoluzione municipale, che ha confermato con alcune precisazioni in merito agli interventi di ripristino che il proprietario avrebbe dovuto attuare;
che il Governo ha ritenuto che la trasformazione abusiva si ponesse in contrasto con le norme sulle distanze dal lago e dal confine verso il fondo della resistente e che non potesse essere autorizzata in quanto eccedente i limiti dell'art. 39 RLE;
che l'Esecutivo cantonale ha ritenuto legittimo, ancorché formulato in termini troppo generici, anche l'ordine di ripristino, sostanzialmente rispettoso del principio di proporzionalità;
che i soccombenti impugnano ora il predetto giudizio governativo davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato e riformato con conseguente rilascio della licenza in sanatoria ed eventuale sostituzione dell'ordine di ripristino con una sanzione pecuniaria;
che gli insorgenti rimproverano al Consiglio di Stato di non aver accertato in modo adeguato i fatti rilevanti, di aver omesso di considerare che la trasformazione era avvenuta prima dell'acquisto del fondo da parte del ricorrente _ e di aver confermato un ordine di ripristino lesivo sia del principio di proporzionalità, sia di quello della buona fede; a loro avviso, le violazioni commesse non sarebbero gravi, non pregiudicherebbero interessi pubblici o privati degni di protezione e sarebbero state tollerate per anni tanto dal municipio, quanto dalla vicina qui resistente;
che il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato, che non formula osservazioni;
che il municipio si riconferma nelle osservazioni presentate in prima istanza, mentre la comunione ereditaria resistente rileva che le tre finestre sono state aperte soltanto recentemente;
che delle risultanze della visita in luogo esperita da una delegazione di questo tribunale si dirà per quanto necessario nei seguenti considerandi;
considerato,

## Considerations

in diritto
che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta gli art. 21 e 45 LE, pacifiche essendo sia la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, sia la legittimazione attiva degli insorgenti;
che il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati dalle risultanze del sopralluogo esperito;
che giusta l'art. 22 cpv. 2 NAPR, le costruzioni accessorie non possono essere trasformate in costruzioni principali senza uniformarsi alle prescrizioni delle NAPR relative a quest’ultime;
che nella zona residenziale a lago (RL), che qui ne occupa, le costruzioni devono rispettare una distanza minima di 5 m dal confine, rispettivamente dal livello medio del lago (art. 42 NAPR);
che giusta l'art. 39 RLE, le costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto possono essere riparate e mantenute, esclusi i lavori di trasformazione sostanziali; trasformazioni più importanti possono essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini;
che quando è entrato in vigore il PR di _ (10 dicembre 1981) la darsena con deposito si configurava come una costruzione accessoria a diretto contatto con il lago e confinante con il fondo della comunione ereditaria qui resistente (part. no. _ RFD);
che con la trasformazione del deposito in un locale abitabile, avvenuta in epoca imprecisata, ma comunque dopo l'entrata in vigore del PR, l'edificio ha perso il carattere di costruzione accessoria; per definizione, le costruzioni accessorie non devono infatti servire all’abitazione;
che nella misura in cui è diventata di natura principale, la costruzione disattende clamorosamente la distanza di 5 m prescritte dall'art. 42 NAPR tanto dal confine verso il fondo della resistente, quanto dal livello medio del lago;
che, trattandosi di una trasformazione sostanziale, non entra nemmeno lontanamente in considerazione il rilascio di un permesso in sanatoria fondato sull'art. 39 cpv. 1 RLE;
che di conseguenza, nella misura in cui conferma il diniego della licenza in sanatoria, il giudizio governativo impugnato non presta il fianco a critiche di sorta;
che ulteriori accertamenti volti a stabilire esattamente l'epoca in cui le trasformazioni abusive sono state poste in essere non porterebbero a diversa conclusione;
che entro questi limiti il ricorso va quindi senz'altro respinto;
che giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite senza permesso in contrasto insanabile con il diritto edilizio materialmente applicabile;
che i provvedimenti di ripristino devono rispettare il principio di proporzionalità; differenze minime e senza importanza per l'interesse pubblico giustificano un ordine di ripristino soltanto se ledono l'interesse di un vicino che abbia tempestivamente reclamato;
che l'ordine di ripristinare una situazione conforme al diritto va di principio impartito al proprietario dell'opera abusiva, che è tenuto a darvi seguito anche se l'abuso è stato commesso dal precedente proprietario del fondo;
che la buona fede dell’acquirente di un’opera abusiva non lo pone al riparo da simili provvedimenti (cfr. Scolari, Commentario, II ed, N 1307);
che la prestazione richiesta con l'ordine di ripristino dev'essere formulata in modo chiaro e preciso; devono essere indicate esattamente quali opere e quali parti di opere devono essere rimosse e/o rettificate (Scolari, op. cit., N 1301);
che non è sufficiente ordinare genericamente il ripristino dello status quo ante: tanto meno quando la situazione preesistente non è nota nei particolari;
che nel caso in esame la trasformazione realizzata senza permesso comporta una significativa lesione dell'interesse pubblico sotteso all’art. 42 NAPR, che impone alle costruzioni principali una distanza minima di 5 m dal livello medio del lago;
che la violazione è importante, poiché la costruzione non rispetta nemmeno parzialmente la distanza prescritta;
che anche la disattenzione della distanza di 5 m prescritta dalla stessa norma dal confine pregiudica in modo rilevante gli interessi di quest'ultima;
che essendo diventata una costruzione principale a confine, la darsena impone infatti alla resistente di rispettare maggiori arretramenti in caso di edificazione del suo fondo;
che, così stando le cose, non appare per nulla lesivo del principio di proporzionalità esigere il ripristino dello status quo ante;
che l'ordine di ripristino non è nemmeno contrario al principio della buona fede; nel fatto che né il municipio, né la comunione ereditaria resistente abbiano omesso di intervenire con maggior sollecitudine per contestare le trasformazioni abusive realizzate alla chetichella dal precedente proprietario e portate a compimento dal ricorrente _ non può essere ravvisata alcuna rinuncia ad esigere il rispetto della legge (cfr. Scolari, op. cit. N. 1296);
che l’irrogazione di una sanzione pecuniaria sostitutiva dell’ordine di ripristino non entra in linea di conto già perché, contrariamente a quanto presuppone l’art. 44 LE, la misura del ripristino non appare né impossibile, né sproporzionata;
che nella misura in cui è rivolto contro l'ordine di ripristino in quanto tale, il ricorso va quindi senz’altro respinto;
che resta da stabilire quali provvedimenti debbano essere concretamente adottati;
che con il giudizio impugnato il Consiglio di Stato ha imposto agli insorgenti di rendere inabitabile la darsena, eliminando l’angolo cucina, gli impianti sanitari (con chiusura degli scarichi), chiudendo le finestre realizzate abusivamente e smantellando l’impianto di riscaldamento elettrico;
che nella misura in cui si riferisce all’angolo cucina ed al riscaldamento elettrico il ricorso è privo d’oggetto, perché il locale in contestazione è del tutto privo di queste infrastrutture;
che nella misura in cui impone l’eliminazione degli impianti sanitari l’impugnativa va invece accolta, poiché la darsena è sempre stata dotata di una doccia/WC;
che in quanto riferito alla chiusura di finestre realizzate abusivamente l’ordine in contestazione è fondato soltanto nella misura in cui ha per oggetto la finestra rivolta verso il fondo della comunione ereditaria resistente, aperta abusivamente in tempi relativamente recenti dietro la grata di mattoni che caratterizza la corrispondente facciata;
che per rendere effettivamente inabitabile la darsena i ricorrenti dovranno in ogni caso eliminare l’arredamento del locale; in particolare il letto matrimoniale, mobile che più degli altri ne rende possibile l’utilizzazione a scopi abitativi;
che, ferme queste premesse, l’ordine di ripristino riformato dal Consiglio di Stato va ulteriormente precisato ai sensi dei considerandi;
che il ricorso, in quanto non privo d’oggetto, può quindi essere accolto soltanto nella misura in cui concerne l’ordine di eliminare gli impianti sanitari;
che la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza;