# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 18e9f8a9-f3bf-5110-986a-ad0cd5a5614b
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2011
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto: A.
Il 12 ottobre 1994 _ e _ AO 1 hanno stipulato con _ AP 1 un "contratto d
’
affitto", con il quale hanno concesso in affitto a quest
’
ultima “_ come da piani ed inventari allegati e con tutti i terreni e recinti annessi”. Il contratto, con decorrenza dal 1° novembre 1994, prevedeva una durata annuale, ritenuto che in caso di mancata disdetta con tre mesi di preavviso il contratto si sarebbe rinnovato di un altro anno. Le parti hanno inoltre pattuito tutta una serie di clausole inerenti all’esercizio dell’affitto per rapporto alla stabulazione e al pascolo di cavalli e hanno fissato la pigione annuale in fr. 8
'
400.-. Esse hanno altresì concordato che la disdetta sarebbe stata possibile unicamente alla fine di un anno contrattuale e con un preavviso di tre mesi e hanno pattuito tutta una serie di regole a tutela dei pascoli e del manto erboso (doc. 1).
B.
L’8 maggio 1995 _ AP 1 ha ottenuto dalla Sezione dell’agricoltura del Canton Ticino il riconoscimento della propria azienda quale unità produttiva ai sensi dell’art. 2 OTA. In tale decisione è indicato che la _ in questione, ove vi era posto per circa otto cavalli, era diventato il centro delle attività agricole dell’affittuaria e dinnanzi alla medesima vi era un parco per l’equitazione e il pascolo degli animali con relativa foraggiera coperta. Nella medesima decisione è stata indicata la volontà dell’affittuaria di ivi coltivarvi in futuro patate ed erbe medicinali (doc. 2).
C.
_ AO 1, locatrice nonché proprietaria del fondo testé menzionato, ha notificato il 26 settembre 2009 all’affittuaria la disdetta del contratto per il 31 dicembre 2009, adducendo il “pericoloso degrado dei terreni da lei gestiti in modo assolutamente trascurato e contrario ai nostri accordi”, constatato a suo dire dai rappresentanti dell’Ufficio forestale nonché dalle autorità comunali e patriziali (doc. 3). Con scritto 22 ottobre 2009 l’affittuaria, per il tramite _, ha comunicato alla locatrice di ritenere nulla la disdetta, poiché data con un preavviso inferiore a quello previsto dalla Legge federale sull’affitto agricolo e specificando che la prossima scadenza contrattuale sarebbe stata per il 1° novembre 2012 (doc. 4).
D.
Con istanza 23 dicembre 2009 l’affittuaria ha chiesto alla Pretura del Distretto di Leventina l
a concessione di una protrazione del contratto di affitto
fino ad almeno l’11 novembre 2015. Ella ha addotto che “non potendo più usufruire della stalla situata sul mappale oggetto della disdetta (...) non potrebbe più continuare la propria attività agricola, con conseguente mancanza della sua unica fonte di reddito”. All’udienza di discussione 26 gennaio 2010 la locatrice si è opposta a tale domanda, ribadendo che il degrado dell’oggetto concesso in affitto giustificava una disdetta per gravi motivi con effetto all’11 novembre 2010, in via subordinata all’11 novembre 2012. Esperita l’istruttoria, le parti hanno confermato il proprio punto di vista alla discussione finale 13 dicembre 2010. L’affittuaria ha in particolare contestato la presenza di motivi gravi giustificanti una disdetta straordinaria e ha ribadito la sua richiesta di protrazione di tre anni oltre la scadenza ordinaria del rapporto contrattuale prevista per l’11 novembre 2012, ossia almeno fino all’11 novembre 2015. Statuendo con sentenza 12 gennaio 2011 il Pretore ha respinto l’istanza.
E.
Con appello
10 febbraio 2011 l’istante postula l’annullamento (
recte
: “riforma”) della sentenza impugnata nel senso di ritenere nulla la disdetta straordinaria per motivi gravi 26 settembre 2009 (memoriale, pag. 6 in fondo) e di concederle una protrazione fino all’11 novembre 2015 (memoriale, pag. 7). Con risposta 18 aprile 2011 la convenuta propone la reiezione del gravame. Con scritto 9 maggio 2011 l’avv. RA 1, patrocinatore dell’appellante, ha inoltrato della documentazione a suo dire a suffragio dell’ammissione della sua mandante al beneficio dell’assistenza giudiziaria. Reso attento della circostanza che agli atti non vi era traccia di una simile domanda, l’appellante ha consegnato a questa Camera il 1° giugno 2011 la relativa istanza.
considerato

## Considerations

in diritto: 1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Per l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. La sentenza pretorile è stato emessa il 12 gennaio 2011 e quindi senz’altro comunicata alle parti dopo l’entrata in vigore del CPC, sicché al procedimento di impugnazione si applica la legge nuova e non più la procedura civile cantonale.
2.
Secondo l’art. 243 cpv. 2 lett. c CPC nelle controversie in materia di affitto agricolo e vertenti, tra le altre cose, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di affitto si applica la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso. Il termine per appellare e per rispondere è quindi di trenta giorni. Da qui, la tempestività del gravame e della risposta.
3.
Il Pretore ha spiegato che l’istruttoria ha confermato la sussistenza dei motivi gravi indicati nella disdetta 26 settembre 2009 (doc. 3). Da qui, la validità della disdetta straordinaria, seppur con effetto, in conformità con quanto previsto dall’art. 17 cpv. 1 LAAgr, unicamente a partire dal 26 marzo 2010. Il primo giudice si è poi chinato sulla domanda di protrazione, respingendola perché in presenza di una valida disdetta per motivi gravi.
4.
L’appellante critica il Pretore per aver considerato in maniera del tutto soggettiva la sussistenza di gravi motivi perché il fondo era ridotto a un porcile. Ella sostiene che “un maneggio, almeno lo si spera, si presenta di primo acchito certamente meglio di un porcile” e, quindi, la tenuta medesima di maiali comporta una configurazione diversa della struttura e del suolo. A suffragio della propria allegazione l’affittuaria rinvia alla testimonianza di _ _, ingegnere agronomo attivo presso la _, laddove egli ha affermato che “ho notato che attualmente c’è del disordine. Debbo precisare che il disordine non contravviene a disposizioni legali, per cui il tipo di gestione è, a mio avviso, conforme” (verbale 14 settembre 2010, pag. 2). Ella dimentica, tuttavia, che il medesimo teste ha affermato di non essere “in grado di dire se i liquami dei maiali sono atti ad inquinare la falda freatica o gli acquedotti” (loc. cit., pag. 1). Sia come sia, va detto che determinante ai fini della presente causa non è se la tenuta degli animali è conforme alle normative legali, bensì se l’uso dell’oggetto affittato è conforme a quanto pattuito contrattualmente rispettivamente se vi è uno sfruttamento eccessivo o inadeguato del fondo tale da giustificare una disdetta straordinaria per motivi gravi e la negazione di una protrazione. Nel proprio scritto 1° marzo 2010 (doc. 14), il cui contenuto è stato confermato su questo punto dal teste in occasione della propria audizione (verbale 14 settembre 2010, pag. 1), egli ha dichiarato che “il disordine, la discutibile manutenzione dello stabile come pure la mancanza di humus del suolo accanto al centro a seguito della tenuta dei maiali all’aperto sono segni di una mancata e adeguata cura del suolo e degli stabili ancorché temporanea” (pag. 1). Come sottolineato dall’affittuaria, il medesimo teste ha soggiunto che “se verifico ora, 2010, la gestione dal profilo della tenuta degli animali, noto che i controlli sulla tenuta dei suini menzionano delle mancanze, mancanze di carattere gestionale e come tali reversibili con un pronto intervento (...). Le aree esterne, in precedenza prato, eccetto il paddock dei cavalli, se adeguatamente pulite e riseminate tornano nuovamente a essere dei prati” (doc. 14, pag. 1 seg.). Tuttavia, il fatto che la situazione non sia irreversibile non inficia il giudizio pretorile. Invero, il primo giudice ha spiegato che i motivi gravi risiedono anche nel fatto che la gestione dell’affittuaria ha causato problemi alla locatrice con le autorità comunali a causa dell’instabilità del terreno e con la Sezione della protezione dell’acqua a causa dei liquami dei maiali. Inoltre, si precisa che al contrario di quanto crede l’appellante, non si può dedurre l’assenza di motivi gravi e il diritto alla protrazione semplicemente dal fatto che una situazione di degrado sia reversibile. Invero, ciò significherebbe che il locatore potrebbe disdire in maniera straordinaria il rapporto di affitto unicamente qualora l’oggetto locato fosse distrutto. Tale censura è chiaramente indifendibile. Invero, l’interesse del locatore a una cosa non danneggiata è largamente superiore al fatto di poter domandare all’affittuario un risarcimento alla fine del contratto d’affitto, nella misura in cui, a quel momento, i danni potrebbero rivelarsi irreparabili e l’affittuario nell’impossibilità di pagare l’indennizzo (II CCA, sentenza inc. 12.2007.139 del 7 luglio 2008, consid. 9.2.1, pubb. in: RtiD I-2009 49c pag. 702).
5.
L’affittuaria soggiunge di essersi “trovata costretta” a cambiare attività (da tenuta di cavalli ad allevamento di maiali) “per poter sopravvivere con la sua azienda agricola”. A suffragio della propria asserzione menziona nuovamente la testimonianza di _ _, laddove egli ha affermato che “da quanto ho potuto constatare i box dei cavalli, ad occhio, non sono conformi alle prescrizioni in materia” (verbale 14 settembre 2010, pag. 2). Sennonché, anche volendo per ipotesi sposare la tesi dell’appellante sulla non conformità di tali box, tale circostanza non le permetteva, a sé stante, di modificare unilateralmente l’uso pattuito con il locatore, rispettivamente di degradare la cosa in affitto.
6.
L’appellante afferma di aver iniziato ad allevare maiali “praticamente dall’inizio della propria attività presso l’azienda _” e che tale circostanza era nota alla locatrice, così come ricordato, a suo dire, dal teste _ _. Nello scritto 1° marzo 2010 (doc. 14) quest’ultimo ha dichiarato: “Mi permetto di segnalarti che la sig.ra _ AP 1, a sua detta, ha comunicato gli interventi di modifica allo stabile al proprietario, lo stesso li ha accettati. L’affittuaria ha realizzato a sue spese un locale contadino, una doccia con gabinetto, diverse pavimentazioni di beton e sistemazioni esterne dei terrazzi. Il cambio di destinazione da stalla per cavalli in stalla deposito e aree per l’allevamento libero dei maiali erano noti al proprietario. Se egli non fosse stato d’accordo, avrebbe dovuto subito interporre un fermo e non accettare che la gestione avesse a continuare. Il proprietario, sempre a detta della sig.ra _ AP 1, non ha provveduto a quelle spese che gli competevano per il corretto mantenimento dello stabile, spese la cui mancanza oggi è pure visibile (es. tetto)” (pag. 2). Ella afferma che la locatrice non avrebbe contestato questa affermazione e nemmeno si sarebbe opposta alla produzione del doc. 14, sicché reputa di aver dimostrato che la locatrice “conoscesse da tempo questo dato di fatto”. Va detto, anzitutto, che dallo scritto non è tuttavia dato di capire se l’affermazione del teste si fonda unicamente su quanto asserito dall’affittuaria o se abbia altre basi, che il teste peraltro nemmeno indica, sicché ci si domanda se la locatrice dovesse esprimersi al riguardo. Sia come sia, l’appellante non si confronta con l’argomentazione pretorile. Invero, il primo giudice ha spiegato che il cambiamento di destinazione da stalla per cavalli in allevamento per maiali non poteva non essere noto alla locatrice, poiché quest’ultima abita nel medesimo villaggio ove è situato il fondo in affitto. Egli ha però sottolineato che l’istruttoria non ha permesso di determinare il momento di tale modifica rispettivamente se e in che modo la locatrice ne sia venuta a conoscenza e, soprattutto, l’istante non ha eccepito l’eventuale mancanza di buona fede della locatrice nell’intimare la disdetta e nell’opporsi alla protrazione, mentre i problemi di stabilità del terreno sono stati segnalati a fine marzo 2009 (sentenza impugnata, pag. 4). L’appellante non si confronta con tali argomentazioni, sicché al riguardo l’appello è irricevibile (art. 311 CPC; cfr.
Retz/theiler
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur Schweischen Zivilprozessordnung (ZPO), Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, n. 36 segg. ad art. 311 CPC).
7.
L’appellante soggiunge che la locatrice, confrontata con “i problemi” notificati dall’autorità comunale di _, avrebbe “tranquillamente potuto salvaguardare i propri legittimi interessi chiedendo (...) di evitare di lasciar correre acqua sul proprio sedime, di sistemare un determinato muretto e di meglio sorvegliare le recinzioni dei maiali”. Come spiegato dal Pretore, l’art. 17 cpv. 1 LAAgr non prescrive, al contrario dell’art. 257f cpv. 3 CO per il contratto di locazione, che il locatore debba preventivamente diffidare per iscritto l’affittuario. L’istante sostiene che siccome la LAAgr si rifà per parecchi aspetti alla normativa del CO e prevede in caso di disdetta ordinaria quattro particolarità “che si possono definire a favore dell’affittuario”, allora si può dire che anche l’obbligo di diffida previsto dall’art. 257 lett. f CO è applicabile all’affitto agricolo. Perché si debba contravvenire al chiaro testo di legge dell’art. 17 cpv. 1 LAAgr non è tuttavia dato di capire. L’appellante rinvia, al riguardo, a un contributo dottrinale del Professor Pierre Tercier, che però a ben vedere si esaurisce nell’elencare le condizioni poste dall’art. 16 LAAgr a una disdetta ordinaria (Les contrats spéciaux, 3
a
ed., n. 2649). Per il resto, dall’istruttoria è emerso un degrado necessitante interventi superiori a quelli suindicati dall’affittuaria. Invero, il teste _ _, Sindaco di _, ha riferito di “sassi e muri, che cadono o arrischiano di cadere sulla strada cantonale” (audizione 14 settembre 2010, pag. 3). Dal verbale di sopralluogo 28 aprile 2009 – ove erano presenti il Vicesindaco di _, rispettivamente rappresentanti dell’Ufficio cantonale forestale e del Patriziato di _ – emerge che “il muro a secco situato a valle (...) è in parte ceduto. La causa è sicuramente da addebitare al terreno soprastante che, a causa del continuo pascolo di animali, è stato distrutto il manto erboso con conseguenze comparsa di massi pericolanti. Da parte del Patriziato si sollevano preoccupazioni per i sassi che, attraversando il proprio mappale _, scendono verso la strada cantonale e vicino alle case sottostanti” (doc. 10). Il geologo _ _, incaricato di eseguire una perizia dal Municipio di _ volta a valutare la stabilità del terreno in questione, ha rilevato con lettera 25 agosto 2009 che “il crollo dei sassi e dei blocchi (diametro
<
1m) avviene da muri a secco diroccati, e dalle zone di pascolo dei maiali, i quali promuovono l’erosione del terreno portando alla luce i sassi e i blocchi che cadendo possono raggiungere la strada cantonale sottostante e la strada secondaria che porta al riale _ (...). Inoltre a monte dei muri a secco il materiale di ripiena è instabile”. Il perito ha concluso affermando che “i muri a secco devono essere sistemati, in modo da contenere il materiale a monte. Le zone di pascolo dei maiali devono essere limitate a zone recintate, e controllate a scadenze regolari, eventuali blocchi o sassi pericolanti dovranno essere rimossi” (doc. 11). Al contrario di quanto allegato dall’affittuaria non trattasi, quindi, di semplice sistemazione di un determinato muretto e di migliore vigilanza delle recinzioni dei maiali. Nemmeno sarebbe bastato chiedere, come sembra invece credere l’appellante, di evitare di lasciar correre acqua sul proprio sedime. Invero, come evidenziato dalla Sezione cantonale per la protezione dell’acqua e del suolo con lettera 19 gennaio 2010 al Municipio di _, i liquami prodotti dai suini devono essere convogliati correttamente in una fossa stagna, sufficientemente dimensionata allo scopo, e non lasciati infiltrare nelle acque dove possono inquinare (doc. 13). Il Sindaco di _ ha affermato che “in occasione dei sopralluoghi con il geologo _ e con il geologo _ abbiamo potuto constatare che la situazione era effettivamente quella descritta dalla Sezione” (verbale 14 settembre 2010, pag. 3). L’appellante sostiene che il teste _ _ ha sconfessato quanto riportato dalle autorità e dal geologo _ _. La censura non può essere seguita. Invero, egli ha affermato: “non sono in grado di dire se i liquami dei maiali sono atti ad inquinare la falda freatica o gli acquedotti” (testimonianza 14 settembre 2010, pag. 1). Per il resto, egli si è espresso per la conformità dell’allevamento dei maiali con le normative sulla tenuta degli animali, non sull’instabilità del terreno. Invero, nel suo scritto 1° marzo 2010, confermato su questo aspetto in sede di audizione (loc. cit., pag. 1), egli ha affermato che “i controlli si limitano alla sola tenuta del bestiame in relazione agli spazi da loro occupati e al loro stato di salute. I controlli non dicono nulla sulla questione delle superfici che di fatto sono aree di stabulazione e pertanto momentaneamente prive di humus” (doc. 14, pag 2). Su questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.
8.
L’affittuaria sostiene che la locatrice è “intervenuta con una misura che in pratica la mette in strada con un figlio portatore di handicap privandola della possibilità di continuare un’attività agricola che esercita ormai da quasi vent’anni”. Ciò, a suo dire, “a pochi anni dal raggiungimento della pensione. Oltre a questo si vedrebbe pure costretta a traslocare con tutte le conseguenze del caso”. Come pertinentemente precisato dal Pretore, in presenza di una disdetta straordinaria per motivi gravi giusta l’art. 17 LAAgr non è proponibile un’istanza di protrazione (sentenza impugnata, pag. 5 in fondo). Invero, l’art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr stabilisce
che la protrazione d
ell’affitto non può, in particolare, essere ragionevolmente pretesa o è ingiustificata allorquando l’affittuario ha gravemente violato i suoi obblighi legali o contrattuali (cfr.
Studer/Hofer,
Das landwirtschaftliche Pacthrecht, Brugg 1987, pag. 169). Come suesposto, la decisione del primo giudice di ritenere valida la disdetta per motivi gravi è scevra da critiche. Di conseguenza, il contratto di affitto agricolo non può essere protratto e, al riguardo, l’appello è da respingere.
9.
In definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello è respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Per quel che concerne la loro commisurazione, è applicabile l’art. 24 della legge sul diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo (RL 8.1.3.1), secondo il quale le tasse e le spese per le decisioni prese in applicazione della LAAgr non possono essere inferiori a fr. 50.- né superiori a fr. 2 000.-. Il valore litigioso ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è senz’altro superiore ai fr. 30 000.- previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Basti pensare che il fitto annuale ammonta a fr. 8 400.- e il periodo controverso è compreso tra il 26 marzo 2010 e l’11 novembre 2015. Si precisa, al riguardo, che la lett. a del disposto testé menzionato, ove figura un valore litigioso di fr. 15 000.-, non è applicabile all’affitto agricolo (
corboz,
in:
Corboz/Wurzburger/Ferrari/Frésard/Girardin, C
ommentaire de la LTF, Berna 2009, n. 25 ad art. 74 LTF).
10.
Resta da statuire sull’istanza di gratuito patrocinio. Con scritto 9 maggio 2011 l’avv. RA 1, patrocinatore dell’appellante, ha inoltrato della documentazione a suo dire a suffragio dell’ammissione della sua mandante al beneficio dell’assistenza giudiziaria. Reso attento della circostanza che agli atti non vi era traccia di una simile domanda, l’appellante ha consegnato a questa Camera il 1° giugno 2011 la relativa istanza. Come summenzionato, il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il CPC. L’istanza in questione va dunque decisa in base alle nuove norme procedurali. Secondo l’art. 119 cpv. 1 CPC l’istanza di gratuito patrocinio – che comprende anche l’esenzione dalle spese processuali (art. 118 cpv. 1 lett. b CPC) – può essere proposta prima o durante la pendenza della causa. Solo in casi eccezionali il gratuito patrocinio può essere concesso con effetto retroattivo (art. 119 cpv. 4 CPC). La legge non definisce i contorni dell’eccezionalità in questione. Tuttavia, non vi è motivo di scostarsi dalla giurisprudenza del Tribunale federale, secondo la quale dal principio d’irretroattività vanno riservati i casi ove l’istante è stato costretto a procedere in causa con un’urgenza tale da non permettergli di inoltrare contestualmente la domanda di gratuito patrocinio (DTF 122 I 203 consid.
2f
).
Invero, in una sentenza datata
23 febbraio 2010
il Tribunale federale,
rinviando a quanto statuito nella sentenza testé menzionata, ha spiegato che con il nuovo art. 119 cpv. 4 CPC il legislatore ha aderito ai principi giurisprudenziali secondo i quali la retroattività può essere concessa unicamente a titolo eccezionale, seppure questi non abbia indicato che cosa intenda con casi eccezionali (5A_843/2009, consid.
4.2; cfr. anche
Emmel,
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
, op. cit., n. 4 ad art. 119 CPC;
Oberhammer,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Basilea 2010, n. 7 ad art. 119 CPC).
Nella fattispecie l
’istante afferma di non aver potuto introdurre tempestivamente l’istanza di gratuito patrocinio “a motivo degli impegni di lavoro, del fatto che vivo isolata e che ho a carico un figlio portatore di handicap”. Ella sostiene, altresì, che al momento dell’inoltro dell’appello i contatti con il legale sono avvenuti principalmente tramite il suo consulente agricolo. Sennonché non si comprende come nel termine di trenta giorni previsto per appellare ella non abbia potuto trovare l’occasione di rendere nota al suo patrocinatore, seppur per il tramite di tale consulente, la sua volontà di richiedere il gratuito patrocinio e fornire i relativi documenti comprovanti la sua situazione. La domanda di gratuito patrocinio dev’essere quindi respinta. Non si prelevano, per il relativo procedimento, spese processuali (art. 119 cpv. 6 CPC), nemmeno si assegnano ripetibili alla controparte, alla quale l’istanza nemmeno è stata intimata.