# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 4db88656-59b6-5cc9-88aa-9a4c59b6a624
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2005
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ T.R. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 4042 an der Rickenstrasse 87 in Wagen,
Grundbuch Jona. Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus (Assek.-Nr.
461) überbaut, in dem sich nebst dem Restaurant Rössli drei Gewerbebetriebe und vier
Wohnungen befinden. Gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde Jona vom 24.
März/5. Dezember 1997 bzw. 19. Juni 1998 liegt die Parzelle Nr. 4042 - wie die
westlich und östlich angrenzenden Liegenschaften entlang der Staatsstrasse Nr. 15 - in
der Wohn-Gewerbe-Zone für dreigeschossige Bauten. Die nordwestlich, nördlich und
nordöstlich der Parzelle Nr. 4042 liegenden Grundstücke sind teils der Wohnzone für
zweigeschossige Bauten, teils der Wohnzone für dreigeschossige Bauten zugeteilt.
Ende Juli 2003 erfuhr der Gemeinderat Jona, dass T.R. die 11⁄2-, die 21⁄2- und die 51⁄2-
Zimmerwohnung über dem Gewerbetrakt des Gebäudes Assek.-Nr. 461 in einen
Erotikclub umgebaut hatte und diesen in Kürze zu eröffnen beabsichtigte. Der
Gemeinderat wies den Grundeigentümer auf die Baubewilligungspflicht der Umnutzung
hin, worauf dieser am 23. September 2003 ein nachträgliches Baugesuch für die
Nutzungsänderung der Wohnungen in einen Erotikclub und am 24. September 2003
einen Nachtrag zum Baugesuch einreichte. Aus den Gesuchsunterlagen ergibt sich,
dass im Erotikclub "Crazy Horse" sechs bis neun Frauen arbeiten sollen; auf der Süd-
und Ostseite des Gebäudes Assek.-Nr. 461 ist eine "Rotlichtschlange" vorgesehen.
Das Baugesuch lag vom 2. bis 16. Oktober 2003 öffentlich auf. Am 15. Oktober 2003
erhoben unter anderem H. und I.F., P.H., E. und S.S., M. und A.S., A.W., G. und H.D.,
I.S. sowie H.E. privat- und öffentlich-rechtliche Einsprache beim Gemeinderat Jona. Mit
Beschluss vom 8. Dezember 2003 hiess der Gemeinderat die öffentlich-rechtliche
Einsprache teilweise und die privatrechtliche Einsprache vollumfänglich gut und
verweigerte die Bewilligung für die Umnutzung. Zur Begründung wurde ausgeführt, die
Zonenkonformität für die geplante Umnutzung sei zwar gegeben und die Liegenschaft
sei über die Ricken- und Rösslistrasse auch hinreichend erschlossen. Die Änderung
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von der Wohn- zur Erotikclubnutzung stelle indes eine Neuanlage im Sinn von Art. 25
des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (SR 814.01, abgekürzt USG) bzw. Art. 7
Abs. 1 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung (SR 814.41, abgekürzt LSV) dar.
Der Erotikclub müsse deshalb ein Immissionsmass einhalten, bei welchem höchstens
geringfügige Störungen auftreten würden. Die Sekundärimmissionen, die aus der
Benützung von Zufahrt, Parkplätzen und Eingang im unmittelbaren Nahbereich zur
Wohnzone resultierten, störten die Nachruhe der Anwohner indes erheblich, weshalb
der Betrieb schon aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig sei. Hinzu
komme, dass die zu erwartende Lärmbelästigung und die ideellen Beeinträchtigungen
für die Anwohner auch in privatrechtlicher Hinsicht übermässig seien.
B./ Gegen den Beschluss des Gemeinderates Jona vom 8. Dezember 2003 erhob T.R.
am 21. Dezember 2003 Rekurs beim Baudepartement. Er beantragte die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids und die Bewilligung des Gesuchs um
Nutzungsänderung, eventuell die Rückweisung der Angelegenheit zur
Neuentscheidung an die Vorinstanz. Zur Begründung wurde im wesentlichen
ausgeführt, beim Erotikclub handle es sich um ein stilles Gewerbe. Die Annahme, für
die Anwohner entstünden stärkere Lärmimmissionen als bisher, sei realitätsfremd. Bei
den Besuchern des Clubs handle es sich regelmässig um Einzelpersonen, die sich
ruhig verhielten, kein Aufsehen erregen wollten und demzufolge weit weniger
Immissionen verursachten, als die Besucher eines Restaurants. Ebenso sei es
unzutreffend, dass der Betrieb eines Erotikclubs bei den Anwohnern zur Verletzung
ihrer psychischen Empfindungen führe. Beim Vorhaben handle es sich um ein streng
geführtes und kontrolliertes Etablissement und nicht um ein zwielichtiges Lokal, in dem
Zuhälterei, Hehlerei oder dergleichen vorkomme.
Das Baudepartement entschied in der Angelegenheit am 29. September 2004, indem
der Rekurs von T.R. im Sinne der Erwägungen gutgeheissen wurde. Die Verfügung des
Gemeinderates Jona vom 8. Dezember 2003 wurde aufgehoben und die Streitsache
zur Erteilung der Umnutzungsbewilligung im Sinne der Erwägungen an den
Gemeinderat zurückgewiesen. Das Baudepartement erwog im wesentlichen, die
abstrakte Immissionsbeurteilung ergebe, dass der Betrieb eines Erotikclubs in der
geplanten Grössenordnung in der Wohn-Gewerbe-Zone nach der allgemeinen
Lebenserfahrung nur mässig störend wirke und daher zonenkonform sei. Im weiteren
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ergebe auch die Beurteilung der konkret zu erwartenden Lärmimmissionen, dass
lediglich von einer mässigen Störung auszugehen sei. Der Schluss des Gemeinderates,
wonach die festgestellten Ruhestörungen das in öffentlich-rechtlicher Hinsicht
zulässige Immissionsniveau nicht einhalten würden, erweise sich deshalb als nicht
zutreffend. Sodann ergebe auch die privatrechtliche Sichtweise, dass unter
Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und der Interessen des Rekurrenten und
der Rekursgegner nicht von einer übermässigen Einschränkung der Wohnnutzung
durch den Betrieb des Erotikclubs gesprochen werden könne. Ausserdem erweise sich
die bestehende Erschliessung sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht
als genügend. Allenfalls fehlende Abstellplätze könnten nicht zu einer Verweigerung der
Umnutzungsbewilligung führen. Das Fehlen der erforderlichen Anzahl Abstellplätze bei
Nutzungsänderungen stelle keinen ausreichenden Grund für die Verweigerung einer
Baubewilligung dar, sondern bewirke lediglich, dass die Bauherrschaft eine
Ersatzabgabe zu leisten habe.
C./ Mit Eingabe vom 11. Oktober 2004 erhob die Politische Gemeinde Jona
Beschwerde gegen den Entscheid des Baudepartements vom 29. September 2004. In
der Beschwerdebegründung vom 26. Oktober 2004 beantragt sie die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Bestätigung des Gemeinderatsentscheids vom 8.
Dezember 2003, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Politische Gemeinde
Jona stellt sich auf den Standpunkt, dass der vorgesehene Betrieb mit bordellähnlicher
Infrastruktur die Verwirklichung der in einer Wohnzone geforderten ruhigen und
gesunden Wohnverhältnisse vereiteln würde und deshalb unmittelbar angrenzend an
eine reine Wohnzone mit der raumplanerischen Immissionsvorsorge nicht vereinbar sei.
Sodann erwiesen sich auch die zu erwartenden Lärmimmissionen und ideellen
Beeinträchtigungen in privatrechtlicher Hinsicht entgegen der Auffassung des
Baudepartements als übermässig. Insgesamt ergebe sich, dass das Baudepartement
den Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt und die massgebenden
Rechtsnormen unzutreffend angewendet habe.
Mit Eingabe vom 13. Oktober 2004 erhoben auch H. und I.F., P.H., E. und S.S., M. und
A.S., A.W., R.C., G. und H.D., I.S. sowie H.E. gegen den Entscheid des
Baudepartements vom 29. September 2004 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie
beantragten zur Hauptsache, der angefochtene Entscheid sei zufolge fehlender
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Prozessführungsbefugnis des Rekurrenten aufzuheben. Eventuell sei der Entscheid in
allen Punkten aufzuheben und es sei das Baugesuch nicht zu bewilligen. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer, es sei zunächst über
den Hauptantrag zu entscheiden und den weiteren Parteien lediglich Frist zur
Stellungnahme dazu anzusetzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
des Beschwerdegegners.
Mit Verfügung vom 14. Oktober 2004 wies der Präsident des Verwaltungsgerichts den
Verfahrensantrag, wonach zunächst lediglich über den Hauptantrag zu entscheiden sei,
ab und setzte den beschwerdeführenden Anwohnern Frist zur Ergänzung der
Beschwerdebegründung an.
In der Beschwerdebegründung vom 2. November 2004 halten die Anwohner an den
gestellten materiellen Anträgen fest. Zur Begründung der Begehren wird im
wesentlichen geltend gemacht, das Baudepartement habe zahlreiche bedeutende
Faktoren in seiner Sachverhaltsdarstellung entweder falsch wiedergegeben oder gar
nicht berücksichtigt. Dies gelte insbesondere für den Umstand, dass die Umnutzung im
Grenzgebiet zur Wohnzone liege und der Wohnanteil der gemischten Wohn-Gewerbe-
Zone, in welcher die Umnutzung geplant sei, rund 90% betrage. Vor diesem
Hintergrund müsse das Projekt bereits bei der abstrakten Beurteilung als nicht
zonenkonform qualifiziert werden. Die konkrete Prüfung verstärke dieses Ergebnis.
Insbesondere der sehr ruhige Hinterhofcharakter der Stichstrasse, welche als
Zufahrtsstrasse geplant sei, deren Benutzung als Schulweg und Spielplatz sowie die
Sekundärimmissionen des geplanten Bordells nach Mitternacht, welche die
Weckschwelle erreichten, führten zum Schluss, dass der geplante Erotikclub nicht
bewilligungsfähig sei. Die Nutzung der Liegenschaft als Bordell erweise sich aber auch
mit Blick auf den privatrechtlichen Immissionsschutz nicht als bewilligungsfähig. Den
rein finanziellen Interessen des Baugesuchstellers stünden die Interessen zahlreicher
Anwohner entgegen, insbesondere das physische und psychische Wohlbefinden, aber
auch deren erhebliche materiellen Einbussen im Zusammenhang mit der Entwertung
der Liegenschaften, die sich aufgrund der Ankündigung des Bordellbetriebs bereits
manifestiert hätten.
In getrennten Vernehmlassungen vom 19. November 2004 beantragt das
Baudepartement die Abweisung der beiden Beschwerden.
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Mit getrennten Eingaben vom 14. Januar 2005 beantragt T.R. die Abweisung der
Beschwerden der Politischen Gemeinde Jona und der Anwohner, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit zur Stellungnahme.

## Considerations

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ a) Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs.
1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP).
b) Die Politische Gemeinde Jona ist zur Beschwerdeführung legitimiert, soweit sie
öffentliche Interessen wahrt (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 2 VRP). Dies
ist vorliegend hinsichtlich der Fragen der Zonenkonformität und der Vereinbarkeit des
Erotikclubs mit den immissionsrechtlichen Bestimmungen des Bundesumweltrechts
der Fall (vgl. Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 450 ff.; VerwGE vom 2. Dezember 2004 i.S. Politische Gemeinde St.G. mit
weiteren Hinweisen). Hingegen fehlt es der Politischen Gemeinde Jona an der
Aktivlegitimation, soweit sie sich auf den privatrechtlichen Immissionsschutz nach Art.
684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, abgekürzt ZGB) beruft. Die
Rechtsmittelberechtigung würde voraussetzen, dass die Politische Gemeinde Jona
durch Eigentum oder Besitz mit einem betroffenen Grundstück verbunden wäre, was
nicht geltend gemacht wird (A. Meier-Hayoz, in: Berner Kommentar, Bern 1975, N 186
zu Art. 684 ZGB). Die Anrufung von Art. 684 ZGB zur Wahrung rein öffentlicher
Interessen ist ausgeschlossen (Meier-Hayoz, a.a.O., N 204 zu Art. 684 ZGB). Soweit die
Politische Gemeinde Jona eine Verletzung von Art. 684 ZGB rügt, kann somit auf ihre
Beschwerde nicht eingetreten werden. Im übrigen aber entsprechen die
Beschwerdeeingabe vom 11. Oktober 2004 sowie deren Ergänzung vom 26. Oktober
2004 zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP), weshalb abgesehen von der Rüge des
privatrechtlichen Immissionsschutzes auf das Rechtsmittel einzutreten ist.
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c) Die privaten Rechtsmittelkläger sind zur Erhebung sämtlicher vorgebrachter Rügen
legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die
Beschwerdeeingabe vom 13. Oktober 2004 sowie deren Ergänzung vom 2. November
2004 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art.
64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde der
Anwohner ist einzutreten.
d) Es rechtfertigt sich, die Eingaben der Beschwerdeführerin I und der
Beschwerdeführer II im gleichen Entscheid zu behandeln, nachdem diese den gleichen
vorinstanzlichen Entscheid betreffen und ein enger Sachzusammenhang besteht.
2./ a) Die Beschwerdeführer II stellen sich zunächst auf den Standpunkt, der
angefochtene Entscheid sei wegen fehlender Prozessführungsbefugnis des
Beschwerdegegners im Rekursverfahren aufzuheben. Sie sind der Ansicht, die
Vorinstanz hätte auf den Rekurs des Beschwerdegegners nicht eintreten dürfen, weil
über diesen im Zeitpunkt der Rekurserhebung bereits der Privatkonkurs eröffnet
worden sei und er deshalb weder verfügungs- noch prozessführungsbefugt gewesen
sei.
b) Gemäss Art. 204 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs
(SR 281.1, abgekürzt SchKG) sind Rechtshandlungen, welche der Schuldner nach der
Konkurseröffnung in bezug auf Vermögensstücke vornimmt, die zur Konkursmasse
gehören, gegenüber den Konkursgläubigern ungültig. Zu den "ungültigen
Rechtshandlungen" im Sinne dieser Bestimmungen gehören insbesondere auch
Prozesshandlungen wie das Einlegen eines Rechtsmittels (Jaeger/Walder/Kull/
Kottmann, Kommentar zum SchKG, 4. Aufl., Zürich 1997/99, N 2 zu Art. 204).
c) Am 10. November 2003 wurde über den Beschwerdegegner der Privatkonkurs
eröffnet. Gemäss Art. 204 Abs. 1 SchKG war er somit nicht befugt, gegen den ihm
bzw. seinem Vertreter eröffneten Einspracheentscheid der Politischen Gemeinde Jona
vom 8. Dezember 2003 Rekurs zu erheben. Zuständig für die Ergreifung eines
Rechtsmittels war vielmehr die Konkursverwaltung, welche, nachdem ihr der Entscheid
vom 8. Dezember 2003 nachträglich eröffnet worden war, am 13. Februar 2004 zur
Wahrung der Rechte der am Konkursverfahren beteiligten Gläubiger Rekurs beim
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Baudepartement erhob und gleichzeitig um Sistierung des Verfahrens ersuchte. Indem
die Konkursverwaltung selbst Rekurs erhoben hat, hat sie die Rechtsmittelergreifung
des Beschwerdegegners faktisch genehmigt. Es schadet dem Beschwerdegegner
folglich nicht, dass er den Rekurs zu einem Zeitpunkt erhoben hat, als bereits der
Konkurs über ihn eröffnet worden war (vgl. Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, a.a.O., N 13
zu Art. 204; vgl. BGE 116 V 289 mit weiteren Hinweisen). Mit dem rechtskräftigen
Widerruf des Konkursverfahrens infolge Tilgung sämtlicher angemeldeter und als fällig
bezeichneter Forderungen am 23. Juni 2004 fiel sodann die Beschränkung des
Verfügungsrechts des Beschwerdegegners dahin. Unter diesen Umständen würde es
einen überspitzten Formalismus darstellen, den am 21. Dezember 2003 vom
Beschwerdegegner erhobenen Rekurs als ungültig zu betrachten. Daran vermag auch
der Einwand der Beschwerdeführer II nichts zu ändern, wonach der Rekurs des
Konkursamtes hätte weitergeführt und dem Beschwerdegegner Gelegenheit gegeben
werden müssen, in dieses Verfahren einzutreten. Wesentlich ist, dass die
Konkursverwaltung durch das Einlegen eines eigenen Rechtsmittels die
Rekurserhebung durch den Beschwerdegegner (faktisch) genehmigt hat. Die
Beschwerde der Beschwerdeführer II erweist sich somit als unbegründet, soweit
geltend gemacht wird, auf den Rekurs des Beschwerdegegners hätte mangels
Prozessführungsbefugnis nicht eingetreten werden können.
3./ a) Zwischen den Beteiligten ist unbestritten, dass die Umnutzung der drei
Wohnungen in einen Erotikclub gemäss Art. 78 Abs. 2 lit. o des Baugesetzes (sGS
731.1, abgekürzt BauG) baubewilligungspflichtig ist. Während die Vorinstanz zum
Schluss gekommen ist, die Umnutzung sei zu bewilligen, vertreten die
Beschwerdeführerin I und die Beschwerdeführer II die Auffassung, der Betrieb eines
Erotikclubs in der Liegenschaft des Beschwerdegegners erweise sich als rechtswidrig.
Die Beschwerdeführerin I stellt sich dabei wie bereits im Entscheid vom 8. Dezember
2003 im wesentlichen auf den Standpunkt, dass der Erotikclub unter Würdigung
sämtlicher Umstände Sekundärimmissionen verursache, welche zu unzulässigen
Störungen der Bevölkerung im nahen Wohngebiet führten. Die Beschwerdeführer II
machen darüber hinaus wie bereits im Rekursverfahren geltend, dass auch die
Zonenkonformität des Erotikclubs nicht gegeben sei.
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b) Bauten und Anlagen haben dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen
(Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung, SR 700). Die
Zonenkonformität im Sinne des Bundesrechts setzt einen funktionalen Zusammenhang
zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus (vgl. GVP 2000 Nr. 17; B. Heer, St.
Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 360). Der Zweck der Nutzungszone
ergibt sich aus der Umschreibung der Zonenart (Art. 11 ff. BauG).
Seit dem Erlass des USG und seiner Ausführungsvorschriften, namentlich der
Luftreinhalteverordnung (SR 814.318.142.1) und der LSV, wird das in einer Zone
konkret zulässige Immissionsmass weitgehend durch öffentliches Bundesrecht
bestimmt. Das ist insofern bedeutsam, als die Zonenkonformität einer Baute oder
Anlage im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG lediglich einen abstrakt wirkenden
öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz gewährleistet. Dabei gilt es bloss festzustellen,
ob eine Baute oder eine Anlage zu einer bestimmten Kategorie gehört, die in der
betreffenden Zone zulässig ist. Hingegen wird nicht geprüft, welche Immissionen ein
Betrieb konkret verursacht, und die Zulässigkeit einer Baute oder Anlage beurteilt sich
unabhängig von einer bereits bestehenden örtlichen Belastung. Erst in einer zweiten
Stufe ist die konkrete Beurteilung einer Baute oder Anlage vorzunehmen. Dabei ist
namentlich zu prüfen, ob der Betrieb Immissionen zur Folge hat, die das zulässige
Mass überschreiten. Die zweistufige Beurteilung von Bauten und Anlagen auf ihre
immissionsrechtliche Zulässigkeit wird durch Art. 43 LSV bestätigt. Nach dieser
Bestimmung sind den Nutzungszonen nach dem Raumplanungsgesetz
Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen (VerwGE vom 25. Oktober/9. November 2004 i.S.
D.E. und weitere sowie VerwGE vom 25. Januar 2005 i.S. M.GmbH).
c) aa) Zu prüfen ist zunächst die abstrakte Zonenkonformität des Erotikclubs. Wie
eingangs dargelegt, befindet sich die Liegenschaft des Beschwerdegegners in der
Wohn-Gewerbe-Zone. Gemäss Art. 12 BauG sind in Wohn-Gewerbe-Zonen neben
Wohnbauten auch mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. In der Praxis werden
Autoreparaturwerkstätten, Spenglereien, Kundenschreinereien, Druckereibetriebe, aber
auch Transportbetriebe bis zu einer bestimmten Grösse zu den mässig störenden
Betrieben gerechnet. Allgemein gesprochen sind in der Wohn-Gewerbe-Zone alle
Gewerbe erlaubt, die nicht in die Gewerbe-Industrie- oder Industriezone gehören, also
mittlere, nicht übermässig störende Gewerbebetriebe, Ladengeschäfte, Restaurants,
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Nachtclubs und dergleichen, ebenso Baulager, Umschlagplätze für Kies und Sand,
nicht aber Grossbetriebe mit bedeutendem Bedarf nach Land und Verkehrsflächen. Ein
direkter Zusammenhang zwischen der gewerblichen Nutzung und der Wohnnutzung ist
nicht erforderlich (Heer, a.a.O., Rz. 373; VerwGE vom 22. August 1994 i.S. A. und E.H.-
K. mit weiteren Hinweisen; P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 163 f.).
bb) Entsprechend den Angaben des Beschwerdegegners in den vorinstanzlichen
Verfahren sollen im Erotikclub rund zwölf Frauen im Schichtbetrieb arbeiten. Für die
Bedienung der Kunden stehen sechs Zimmer (davon eines mit Whirl-Pool) zur
Verfügung. Daneben gibt es einen Empfangsraum, eine Küche sowie drei Bäder und
ein separates WC. Angesichts dieser Personal- und Raumverhältnisse handelt es sich,
wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend ausgeführt hat, beim "Crazy
Horse" um einen bordellähnlichen Betrieb und nicht um einen kleinen Massagesalon.
Trotz der Grösse des Betriebs ist indes mit der Vorinstanz (Erw. 3 e des Entscheids
vom 29. September 2004) und der Beschwerdeführerin I (Erw. 4 des
Einspracheentscheids vom 8. Dezember 2003) davon auszugehen, dass sich der
Erotikclub bei abstrakter Betrachtung in der Wohn-Gewerbe-Zone als zonenkonform
erweist. In der Wohn-Gewerbe-Zone steht die Wohnnutzung auf gleicher Ebene wie die
gewerbliche Nutzung, und es sind mässig störende Dienstleistungsbetriebe zulässig.
Dies gilt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer II grundsätzlich unabhängig
von der Tages- bzw. Nachtzeit. Es ist im Rahmen der abstrakten Beurteilung nicht
davon auszugehen, dass der Betrieb eines Erotikclubs in der geplanten
Grössenordnung zu übermässigen Lärmimmissionen oder übermässigen
Beeinträchtigungen ideeller Natur führt, die zwingend einen Standort in der Gewerbe-
Industrie- oder Industriezone erforderlich machten. Daran vermögen auch die
Einwendungen der Beschwerdeführer II nichts zu ändern. Insbesondere sind im
Rahmen der abstrakten Prüfung sowohl der Wohnanteil in der Wohn-Gewerbe-Zone
als auch die benachbarte Wohnzone nicht von Belang. Aber auch aus dem -
ursprünglich von der Vorinstanz zitierten - Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom
17. Februar 2000 (BEZ 2000 Nr. 18) vermögen die Beschwerdeführer II nichts zu ihren
Gunsten abzuleiten. Soweit sich das Verwaltungsgericht im fraglichen Urteil zu
Entscheiden geäussert hat, die bordellähnliche Betriebe betroffen haben, handelte es
sich durchwegs um Fälle, wo Massnahmen zum Schutz der Wohnnutzung getroffen
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worden sind (Wohnanteilplan, erhöhte Nutzungsziffern für Familienwohnungen,
Beschränkung der gewerblichen Nutzung für bestimmte Bereiche). Anders als im
vorliegenden Fall standen deshalb die Wohn- und Gewerbenutzung nicht auf der
gleichen Ebene.
cc) Aus dem Gesagten folgt, dass sich der Erotikclub im Rahmen der abstrakten
Beurteilung als zonenkonform erweist. Die diesbezüglichen Einwände der
Beschwerdeführer II sind unbegründet.
d) Zu prüfen ist im weiteren, ob die konkret erzeugten Immissionen in der Umgebung
hingenommen werden müssen. Sowohl die Beschwerdeführerin I als auch die
Beschwerdeführer II sind der Ansicht, der Betrieb des Erotikclubs sei mit
unzumutbaren Lärmimmissionen für die Nachbarschaft verbunden.
aa) Der Betrieb des Erotikclubs verursacht Lärmimmissionen (Innen- und Aussenlärm).
Soweit diese Emissionen nach aussen dringen (Aussenlärmemissionen), fallen sie in
den Regelungsbereich der LSV (vgl. Art. 1 LSV); der Innenlärm wird nur teilweise in der
LSV geregelt (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. d und Abs. 3 lit. a LSV). Entsprechend stellt der
Erotikclub eine ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG und Art. 2 Abs. 1 LSV
dar, die den bundesrechtlichen Bestimmungen über den Lärmschutz unterliegt.
bb) Für die durch die Gäste eines Erotikclubs verursachten Aussenlärmemissionen (z.B.
Parkiermanöver, Zuschlagen von Autotüren, Autoradios, Motorenstarten, Gespräche
der Kunden bei der Ankunft und beim Verlassen des Clubs) fehlen
Belastungsgrenzwerte. Ob die Störung unzumutbar ist, beurteilt sich daher gemäss Art.
40 Abs. 3 LSV im Einzelfall gestützt auf die allgemeinen Bestimmungen des USG (BGE
130 II 35 f., 126 III 226 f., 123 II 334 f.). Bei der Beurteilung, ob im Einzelfall eine
unzumutbare Störung vorliegt, sind neben der zonenmässigen Zuordnung und der
entsprechenden Empfindlichkeitsstufe auch der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und
Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung der
Zone, in der die Immissionen auftreten, zu berücksichtigen (BGE 130 II 36 mit Hinweis
auf BGE 123 II 335; Heer, a.a.O., Rz. 788). Mitentscheidend ist weiter, ob es sich um
eine Neuanlage oder um die Änderung einer bestehenden Anlage handelt. Während die
Lärmemissionen neuer Anlagen die Planungswerte grundsätzlich nicht überschreiten
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dürfen (Art. 25 USG, Art. 7 Abs. 1 LSV), müssen wesentlich geänderte Anlagen die
Immissionsgrenzwerte einhalten (Art. 8 Abs. 2 LSV). Die entsprechende Qualifikation
der Baute bzw. Anlage gibt Aufschluss über das zulässige Mass der Immissionen, auch
wenn für die hier interessierende Art von Immissionen weder Planungswerte noch
Immissionsgrenzwerte bestehen (vgl. BGE 123 II 328 und 335). Gemäss Art. 23 USG
liegen die Planungswerte unter den Immissionsgrenzwerten. Wenn daher Art. 25 Abs. 1
USG zur Anwendung gelangt, können die Bewohner in der Nachbarschaft einer neuen
Anlange eine strengere Begrenzung der Lärmimmissionen verlangen, als wenn das
Gesetz lediglich die Immissionsgrenzwerte vorsieht im Sinne einer Schwelle für
Immissionen, die das Wohlbefinden der Bevölkerung noch nicht erheblich stören (vgl.
Art. 15 USG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf der verursachte
Lärm höchstens geringfügige Störungen (vergleichbar den Planungswerten gemäss Art.
23 USG) bewirken (BGE 130 II 36 mit weiteren Hinweisen, BGE 123 II 335; Heer, a.a.O.,
Rz. 788 mit Hinweis auf Pra 2001 Nr. 144). Sodann müssen bei einer neuen Anlage jene
Vorkehrungen angeordnet werden, die technisch und betrieblich möglich und
wirtschaftlich tragbar sind (Art. 11 Abs. 2 USG). Schliesslich ist bei der einzelfallweisen
Beurteilung zu berücksichtigen, dass den mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten
Bewilligungsbehörden ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht (vgl. URP 2001, S.
929).
cc) Die Vorinstanz und die Beschwerdeführerin I sind in ihren Entscheiden davon
ausgegangen, dass der Erotikclub den Vorschriften über neue Anlagen (Art. 25 USG
bzw. Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) zu genügen hat. Diese Beurteilung wird vom
Beschwerdegegner zu Recht nicht bestritten. Die Umnutzung von Wohnungen in einen
Erotikclub stellt eine vollständige Zweckänderung im Sinne von Art. 2 LSV dar, weshalb
von einer neuen Anlage auszugehen ist. Als neue Anlage muss der Betrieb mangels
unmittelbar anwendbarer Grenzwerte entsprechend den vorstehenden Ausführungen
ein Immissionsniveau einhalten, bei dem analog den Planungswerten höchstens
geringfügige Störungen auftreten.
dd) Wie vorstehend ausgeführt, sind für die einzelfallweise Beurteilung zunächst die
Zonenzugehörigkeit des Grundstücks, auf dem sich die lärmverursachende Anlage
befindet, und die entsprechende Empfindlichkeitsstufe massgeblich. Darüber hinaus ist
unter dem Gesichtspunkt der Lärmempfindlichkeit zu berücksichtigen, dass gemäss
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Art. 25 Abs. 1 USG die Lärmemissionen einer Anlage so weit zu begrenzen sind, dass
die durch sie erzeugten Immissionen zu keiner Überschreitung der Planungswerte in
der Umgebung führen. "Umgebung" ist dabei in einem weiten Sinn zu verstehen: Die
Lärmemissionen müssen so weit begrenzt werden, dass der Lärm überall, wo er
hingelangt, die am betreffenden Ort geltenden Grenzwerte bzw. das massgebliche
Immissionsniveau einhält. Das gilt auch über Zonengrenzen hinweg. Ein Betrieb in der
Gewerbezone darf daher nur so viel Lärm verursachen, dass auch in der angrenzenden
Wohnzone keine Überschreitung der dort geltenden Grenzwerte bzw. des
entsprechenden Immissionsniveaus auftritt (R. Wolf, Auswirkungen des
Lärmschutzrechts auf Nutzungsplanung und Baubewilligung, in: AJP 1999, S. 1059;
unveröffentlichter BGE 1A.73/2001 vom 4. März 2002 Erw. 2.3 mit weiteren Hinweisen).
ee) Wie eingangs dargelegt, liegt das Grundstück des Beschwerdegegners in der
Wohn-Gewerbe-Zone. Diese ist der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen (Art. 6 Abs. 1
des Grossratsbeschlusses über den Lärmschutz, sGS 672.43). In der
Empfindlichkeitsstufe III sind mässig störende Betriebe zugelassen (Art. 43 Abs. 1 lit. c
LSV). Es genügt indes nach dem Gesagten nicht, dass der Erotikclub das
Immissionsmass der Wohn-Gewerbe-Zone einhält. Zu berücksichtigen sind auch die
Immissionen, die auf angrenzende Zonen einwirken. Das Grundstück Nr. 4042 grenzt
im Norden, Nordosten und Nordwesten unmittelbar an die Wohnzone. Die Wohnzone
ist der Empfindlichkeitsstufe II zugewiesen (Art. 6 Abs. 1 des Grossratsbeschlusses
über den Lärmschutz). Dies bedeutet, dass der Betrieb des Erotikclubs in der
benachbarten Wohnzone nicht zu störenden Lärmimmissionen führen darf. Es genügt
deshalb entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht, wenn die zusätzlichen
Lärmimmissionen die Wohnbevölkerung in der angrenzenden Wohnzone in ihrem
Wohlbefinden nicht "bedeutend beeinträchtigen" und der Rahmen "des unter dem Titel
einer mässigen Störung Hinzunehmenden" nicht gesprengt wird (Erw. 4 c ee).
ff) Entsprechend den Angaben des Beschwerdegegners ist beabsichtigt, im Club von
Montag bis Donnerstag zwischen 09.00 und 01.00 Uhr und freitags und samstags
zwischen 09.00 und 02.00 Uhr Freier zu empfangen. Das Erotikstudio soll jeweils
gleichzeitig mit dem Restaurant schliessen. Die Kunden werden in sechs Zimmern
bedient, wobei zwei Räume Kunden vorbehalten sind, die sich – gegen entsprechend
höheres Entgelt – während mehreren Stunden im Club aufhalten; in den übrigen vier
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Zimmern sollen Kunden bedient werden, die sich nur kurze Zeit, d.h. etwa eine knappe
Stunde, im Club aufhalten. Gestützt auf diese Angaben ist die Vorinstanz davon
ausgegangen, dass die Anzahl Clubbesucher im für die Anwohner schlechtesten Fall
bei höchstens 80 pro Tag, verteilt auf 16 bis 17 Stunden liegen werde. Diese Zahl
erscheint im Sinne eines Durchschnittswerts und mit Blick auf die Grösse des Clubs
nicht unrealistisch. Hingegen ist es nicht glaubhaft, wenn der Beschwerdegegner die
Anzahl Kunden pro Tag lediglich auf 30 bis 40 beziffert. Dies würde bedeuten, dass
jede der zwölf Prostituierten im Schnitt nur gerade rund drei Kunden pro Tag bedienen
würde, was mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit und unter Berücksichtigung der guten
Verkehrslage in Wagen fragwürdig erscheint.
gg) Es ist davon auszugehen, dass der Erotikclub hauptsächlich von auswärtigen
Kunden besucht wird. Davon wird der überwiegende Teil motorisiert sein;
Fahrgemeinschaften dürften selten sein. Im weiteren ist anzunehmen, dass der Betrieb
zwar während der gesamten Öffnungszeit Kunden anziehen wird, dass aber – entgegen
den Angaben des Beschwerdegegners – namentlich auch in den Abend- und
Nachtstunden, wo in der benachbarten Wohnzone das Ruhebedürfnis besonders gross
ist, Freier den Club aufsuchen werden. Diese Auffassung lag auch dem
vorinstanzlichen Entscheid GVP 1999 Nr. 90 zugrunde, wo mit Blick auf die zu
erwartenden Lärmimmissionen die Zonenkonformität eines Erotikbetriebs in der
Wohnzone verneint wurde. Sodann zeigt der Umstand, dass der Beschwerdegegner
beabsichtigt, die Anzahl Parkplätze auf der Nordseite, wo sich der Eingang zum Club
befindet, wesentlich zu erhöhen, dass entgegen der Auffassung der Vorinstanz davon
auszugehen ist, dass die Kunden des Erotikclubs grundsätzlich im Hinterhof und
weniger entlang der Staatsstrasse parkieren würden. Unter diesen Umständen ist es
ausgehend von 80 Kunden pro Tag sachlich gerechtfertigt, mit durchschnittlich 30
motorisierten Kunden bzw. 60 Fahrzeugbewegungen in den Abend- und Nachtstunden
auf der Stichstrasse zu rechnen. Bezogen auf den Zeitraum zwischen 20.00 Uhr und
01.00 Uhr würde dies im Schnitt alle 5 Minuten eine Fahrzeugbewegung (inkl.
Zuschlagen von Autotüren, Autoradios, Motorenstarten, Parkiermanöver) bedeuten.
Zusätzlich muss mit Suchverkehr von Kunden gerechnet werden, die auf der
Liegenschaft Nr. 4042 keinen Parkplatz mehr finden oder ihr Fahrzeug nicht direkt beim
Club abstellen wollen. Ausserdem werden auch die gewerbetreibenden Frauen, welche
entsprechend den Angaben des Beschwerdegegners alle auswärts wohnen und
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motorisiert sein dürften, den Club häufig erst weit nach Mitternacht verlassen.
Angesichts der verhältnismässig engen räumlichen Verhältnisse bzw. des geringen
Abstands der Parkplätze auf der Nordseite von den Wohnhäusern entlang der
Stichstrasse muss davon ausgegangen werden, dass die zu erwartenden
Lärmstörungen teilweise über der Weckschwelle liegen werden. Schliesslich ist zu
berücksichtigen, dass die Schliessungszeit für Gaststätten grundsätzlich von
Mitternacht bis 05.00 Uhr dauert (Art. 16 Abs. 1 des Gastwirtschaftsgesetzes, sGS
553.1, abgekürzt GWG). Ob dem Restaurant Rössli allenfalls künftig gestützt auf Art. 17
bzw. 18 GWG eine Verkürzung der ordentlichen Schliessungszeit bewilligt wird, ist
offen. Behaftet man den Beschwerdegegner auf seinen Angaben im Rekursverfahren,
wonach der Club um 01.00 Uhr bzw. freitags und samstags um 02.00 Uhr schliessen
würde, steht im heutigen Zeitpunkt jedenfalls nicht fest, ob sich die Schlies-
sungszeiten für den Erotikclub tatsächlich nach denjenigen für den Restaurantbetrieb
richten würden.
hh) Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass mit
Blick auf die zu erwartende verhältnismässig grosse Anzahl auswärtiger Besucher in
der angrenzenden Wohnzone namentlich in den Abend- und Nachtstunden mit
störenden bzw. nicht nur geringfügigen Lärmimmissionen gerechnet werden muss.
Weck-Ereignisse nach Mitternacht sind in Gebieten der Empfindlichkeitsstufe II nicht
zumutbar (vgl. URP 2002 S. 706). Es liegt mithin eine unzulässige Beeinträchtigung der
Umgebung im Sinne von Art. 25 Abs. 1 USG vor. Da am Betrieb des Erotikclubs
sodann kein überwiegendes öffentliches Interesse besteht, fällt die Gewährung von
Erleichterungen nach Art. 25 Abs. 2 USG ausser Betracht. Die konkrete Prüfung ergibt
mithin, dass der Erotikclub in lärmmässiger Hinsicht gegen die massgebenden
Vorschriften des Bundesumweltrechts verstösst und die Beschwerdeführerin I die
Erteilung der Umnutzungsbewilligung zu Recht verweigert hat. Offenbleiben kann
dabei, ob der Betrieb das in der Wohn-Gewerbe-Zone zulässige Immissionsmass
einhält. Die Beschwerde der Beschwerdeführer II ist gutzuheissen; gleiches gilt für die
Beschwerde der Beschwerdeführerin I, soweit darauf in öffentlich-rechtlicher Hinsicht
einzutreten ist. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben.
4./ a) Der Vollständigkeit halber ist im weiteren der Einwand der Beschwerdeführer II zu
prüfen, wonach der Betrieb des Erotikclubs auch in privatrechtlicher Hinsicht mit
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unzumutbaren Immissionen, namentlich ideeller Natur verbunden sei. Die Vorinstanz ist
in diesem Zusammenhang zur Auffassung gelangt, dass unter Berücksichtigung der
örtlichen Verhältnisse, der Interessen der Anwohner und des Grundeigentümers nicht
von einer übermässigen Einschränkung der Wohnnutzung durch den Betrieb des
Erotikclubs gesprochen werden könne. Die vom Erotikclub ausgehenden ideellen
Immissionen seien nicht übermässig und damit zulässig.
b) Neben dem öffentlich-rechtlichen Immissionsverbot gemäss Bundesumweltrecht ist
auch das privatrechtliche Immissionsverbot nach Art. 684 ZGB zu beachten. Gemäss
dieser Vorschrift ist jedermann verpflichtet, sich bei der Ausübung seines Eigentums,
wie namentlich beim Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, aller
übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum des Nachbarn zu enthalten (Abs. 1).
Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der
Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Rauch
oder Russ, lästige Dünste, Lärm oder Erschütterung (Abs. 2). Unter Einwirkungen im
Sinne von Art. 684 ZGB sind dabei neben materiellen Einwirkungen auch solche
ideeller Natur zu verstehen. Die ideellen Immissionen werden durch Zustände oder
Nutzungshandlungen auf dem Ausgangsgrundstück verursacht und erzeugen eine
Verletzung des psychischen Empfindens des Nachbarn oder verursachen
unangenehme psychische Eindrücke (unveröffentlichte BGE 1P.160/2004 vom 27.
Januar 2005 Erw. 4.1 und 1P.191/1997 vom 26. November 1997 Erw. 5 b; BGE 108 Ia
144 f.; H. Rey, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Basel 1998, N 28 zu
Art. 684 ZGB; Heer, a.a.O., Rz. 957). Zu unzulässigen immateriellen Immissionen kann
insbesondere auch das Sexgewerbe führen (Rey, a.a.O., N 29 zu Art. 684 ZGB mit
weiteren Hinweisen; BGE 108 Ia 147 f.). Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und
unzulässiger bzw. übermässiger Immission ist die Intensität der Einwirkungen
massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Der Richter hat eine
sachlich begründete Abwägung der Interessen vorzunehmen, wobei er den Massstab
des Empfindens eines Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation zugrunde zu
legen hat. Bei dem nach Recht und Billigkeit zu treffenden Entscheid sind nicht bloss
Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie der Ortsgebrauch zu berücksichtigen,
wie es Art. 684 Abs. 2 ZGB ausdrücklich erwähnt; es ist die individuell konkrete
Interessenlage umfassend zu würdigen: Alle in der einzelnen Streitsache ins Gewicht
fallenden Umstände sind auf ihre Erheblichkeit hin zu prüfen, wobei stets zu beachten
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bleibt, dass Art. 684 ZGB als nachbarrechtliche Norm in erster Linie der Herstellung
eines nachbarlichen Interessenausgleichs dienen soll. Verboten sind nicht nur
schadenverursachende, sondern auch bloss lästige (übermässige) Einwirkungen (BGE
126 III 227; Rey, a.a.O., N 8 ff. zu Art. 684 ZGB).
c) Es ist in der Lehre und Rechtsprechung allgemein anerkannt und wird auch von der
Vorinstanz nicht in Abrede gestellt, dass von sexgewerblichen Betrieben generell
ideelle Immissionen ausgehen. Dabei sind die negativen Auswirkungen des
Sexgewerbes auf die Nachbarschaft naturgemäss um so stärker, je dichter ein Gebiet
bewohnt ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es denn auch ohne
weiteres vertretbar, in dicht überbauten Gebieten mit einem hohen Wohnanteil, in
welchen das Konfliktpotential zwischen sexgewerblicher Nutzung und Wohnnutzung
am grössten ist, erstere generell als stark störend einzustufen und zu Gunsten der
letzteren zu untersagen (unveröffentlichter BGE 1P.191/1997 vom 26. November 1997
Erw. 5. c betreffend die Zonenkonformität eines Massagesalons in der Wohnzone).
Dabei ist es jedenfalls nicht willkürlich bei einem vorgeschriebenen Wohnanteil von
60% auf ein dicht überbautes Gebiet mit einem hohen Wohnanteil bzw. einer
intensiven Wohnnutzung zu schliessen und sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer
Immissionen als stark störend einzustufen (ZBl 2004 S. 111 bzw. unveröffentlichter
BGE 1P.771/2001 und 1P.773/2001 vom 5. Mai 2003 Erw. 9.2 betreffend die
Zonenkonformität eines sexgewerblichen Salons in der Wohnzone). Nicht zu
vernachlässigen ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz sodann auch der
Unterschied von städtischen und ländlichen Gebieten. Wie vorstehend dargelegt
wurde, sind im Rahmen der Prüfung von Art. 684 ZGB namentlich die Lage des
Grundstücks und der Ortsgebrauch zu berücksichtigen. Auch wenn sich
möglicherweise in den letzten Jahren die Anschauung zu gewissen Tabuthemen
geändert haben mag, ändert dies nichts daran, dass gerade in einer ländlichen Gegend
ein erster Sexbetrieb von weiten Teilen der Bevölkerung als störend empfunden
werden kann (vgl. unveröffentlichter BGE 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 Erw. 4.4).
Im weiteren fällt in Betracht, dass die ausschliessliche Nutzung von Wohnungen für
sexgewerbliche Tätigkeiten mit mehreren Arbeitsplätzen und einer in der Regel damit
verbundenen Organisationsstruktur, wie es bei Bordellen typisch ist, in bezug auf die
ideellen Immissionen höher einzustufen ist als etwa sexgewerbliche Dienstleistungen
von Personen in ihrer Privatwohnung (ZBl 2004 S. 111 bzw. unveröffentlichter BGE 1P.
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771/2001 und 1P.773/2001 vom 5. Mai 2003 Erw. 12.2 betreffend die
Zonenkonformität eines sexgewerblichen Salons in der Wohnzone). Schliesslich ist zu
berücksichtigen, dass auch die erhöhte Wahrscheinlichkeit der Ansiedlung weiterer
gleich gelagerter Betriebe in der Umgebung geeignet ist, bei den Bewohnern der
umliegenden Liegenschaften ein Gefühl des Unbehagens auszulösen, den guten Ruf
der Wohngegend zu beeinträchtigen und dadurch die Vermietbarkeit von Wohnungen
in der Umgebung der betroffenen Liegenschaft, insbesondere an Familien mit Kindern,
zu erschweren (vgl. unveröffentlichter BGE 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 Erw. 4.3
und 4.4).
d) Der umstrittene Erotikclub liegt in dicht bewohntem Gebiet, wo der Betrieb eines
Sexgewerbes im Sinne der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung in
ideeller Hinsicht grundsätzlich als stark störend einzustufen ist. Unmittelbar an die
Liegenschaft des Beschwerdegegners im Norden grenzt die Wohnzone mit Einfamilien-
und Mehrfamilienhäusern. Ausserdem ist auch der Wohnanteil in der Wohn-Gewerbe-
Zone, wie am Augenschein bestätigt wurde, gross. Hinzu kommt, dass das Dorf Wagen
ländlich geprägt ist. Es handelt sich beim Erotikclub "Crazy Horse" um einen
bordellähnlichen Betrieb, von dem entsprechend der höchstrichterlichen
Rechtsprechung erfahrungsgemäss stärkere ideelle Immissionen ausgehen, als von
einem Massagesalon. Es ist unter diesen Umständen nachvollziehbar und zeigt sich
auch aufgrund der Akten, dass ein grosser Teil der Bevölkerung in Wagen den
Erotikclub als ersten und einzigen Betrieb dieser Art in ideeller Hinsicht als störend
empfindet. Schliesslich kann nicht in Abrede gestellt werden, dass der Ruf von Wagen
als Wohngegend unter dem Betrieb des Erotikclubs leiden könnte. Insbesondere ist
damit zu rechnen und wird von den Beschwerdeführern II auch glaubhaft dargetan,
dass die Verkäuflichkeit bzw. Vermietbarkeit von Wohnobjekten in der näheren
Umgebung des Clubs erschwert würde.
Die Interessen des Beschwerdegegners am Betrieb des Erotikclubs sind
wirtschaftlicher Natur. Indes ist zu berücksichtigen, dass die Clubräume vorher als
Wohnungen genutzt und vermietet worden sind. Weshalb eine Wohnnutzung -
gegebenenfalls nachdem die ohne Bewilligung vorgenommenen baulichen
Massnahmen rückgängig gemacht worden sind - heute nicht mehr möglich sein soll,
wird vom Beschwerdegegner nicht substantiiert dargetan. Namentlich bleibt er für
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seine Behauptung, er habe die Wohnungen zuvor mehrmals erfolglos ausgeschrieben,
jeden Beweis schuldig. Er legt auch nicht dar, weshalb nicht zumindest teilweise eine
Vermietung der Räumlichkeiten an das Personal des Restaurants Rössli möglich sein
soll. Dass eine Vermietung grundsätzlich nicht ausgeschlossen wäre, bestätigt
namentlich die Aussage von A.B. anlässlich des Augenscheins, wonach zwei der
oberhalb des Restaurants gelegenen Wohnungen zwischenzeitlich vermietet worden
seien.
e) Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass sich der
Betrieb des Erotikclubs entgegen der Auffassung der Vorinstanz auf die Anwohner in
ideeller Hinsicht als störend auswirkt. Dies gilt unabhängig von der Person von A.B.;
eine Verletzung des Diskriminierungsverbotes (Art. 8 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101), wie es der Beschwerdegegner
behauptet, liegt offensichtlich nicht vor. Mit Blick auf die intensive Wohnnutzung und
die Grösse des Clubs überwiegen die Interessen der Beschwerdeführer II die rein
wirtschaftlichen Interessen des Beschwerdegegners. Die ideelle Beeinträchtigung der
Anwohner durch den Club erweist sich als übermässig im Sinne von Art. 684 ZGB. Der
angefochtene Entscheid wäre deshalb selbst dann aufzuheben, wenn sich der
Erotikclub – entgegen den vorstehenden Erwägungen (Erw. 3. d) – in öffentlich-
rechtlicher Hinsicht als zulässig erweisen würde.
5./ Auf die vom Beschwerdegegner beantragte Abnahme von Beweismitteln (Partei-
und Zeugenbefragung, Augenschein in verschiedenen Erotikbetrieben im Kanton St.
Gallen) ist zu verzichten. Der massgebliche Sachverhalt konnte aufgrund des
Augenscheins vor Ort festgestellt werden bzw. ergibt sich aus den Akten.
6./ Zusammenfassend steht somit fest, dass die Beschwerde der Beschwerdeführerin I
gutzuheissen ist, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerde der Beschwerdeführer
II ist gutzuheissen. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen
Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs.
1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des
Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 3'600.-- ist
den Beschwerdeführern II zurückzuerstatten.
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Die Kosten für das Rekursverfahren von Fr. 2'550.--sind ebenfalls dem
Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP; vgl. R. Hirt, Die Regelung der
Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S.
103). Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist anzurechnen.
Der Beschwerdegegner hat die obsiegenden Beschwerdeführer II für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und 2 in
Verbindung mit Art. 98bis VRP). Da ihr Rechtsvertreter keine Kostennote eingereicht
hat, ist die Entschädigung nach Ermessen festzusetzen (Art. 6 der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt HonO). Ein Betrag von Fr.
5'000.-- (zuzügl. MWSt) ist angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b und c in Verbindung mit
Art.19 HonO).
Die Beschwerdeführerin I hat als Gemeinwesen keinen Anspruch auf ausseramtliche
Entschädigung (Hirt, a.a.O., S. 176 ff.).