# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5fb5ea25-e932-410b-a645-9912c339f55e
**Court:** BE_NAB
**Chamber:** BE_NAB_003
**Year:** 2020
**Language:** fr
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Faits
A.
Par courrier du 17 mars 2019, Monsieur M.F. a dénoncé Maître A. et a demandé à la Direction de
l’intérieur et de la justice (DIJ, précédemment: Direction de la justice, des affaires communales et des
affaires ecclésiastiques) d’ouvrir une procédure disciplinaire à son encontre.
Selon le dénonciateur, Maître A. a instrumenté la mutation de son appartement le 23 août 2018. La
date convenue du transfert des profits et risques était fixée au 1er octobre 2018. Le solde du prix de
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vente, de 880 000 francs (900 000 fr. moins 20 000 fr.), a été versé par la banque de la partie acqué-
reuse sur un compte de fonds de clients de Maître A. Le dénonciateur s’attendait donc à recevoir le
montant qui lui revenait dans le courant de la première semaine d’octobre 2018; il n’a cependant ob-
tenu son dû qu’après être lui-même intervenu et sous la forme de versements partiels. Le dénonciateur
a précisé ne pas comprendre pourquoi les deux premiers versements n’avaient été que partiels,
puisque l’argent était censé se trouver sur le compte de fonds de clients du notaire et qu’il ne pouvait
pas être utilisé à d’autres fins. Il a donc estimé que le notaire disposait arbitrairement des fonds qui lui
étaient confiés et qu’il les transférait comme bon lui semblait, si tant est qu’il le fasse, alors qu’il était
tenu de procéder immédiatement aux versements. Le dénonciateur a ajouté avoir appris le 23 janvier
2019 du bureau du registre foncier compétent (Bureau du registre foncier du X.) que ce dernier n’avait
aucune affaire en suspens concernant son bien-fonds. L’inscription de l’affaire au registre foncier n’a
été requise par Maître A. qu’après l’intervention de la partie acquéreuse et de sa banque, le 12 février
2019. Le dénonciateur a indiqué avoir été imposé par conséquent pour 2018 sur la base du prix de
vente en plus de la valeur officielle du logement étant donné que le transfert ne pouvait se faire à titre
rétroactif pour 2018. D’après lui, le notaire portait la responsabilité de la situation. Il a jugé le compor-
tement de Maître A. simplement illégal et peu digne d’un notaire, dont il parait jusqu’alors le métier des
différentes qualités que sont la crédibilité, la sécurité, la rectitude, la fiabilité et le sérieux. Il a conclu
en avouant ne plus avoir confiance dans l’Etat de droit.
Les autres motifs seront, dans la mesure où cela est pertinent, examinés plus en détail dans les con-
sidérants ci-après.
B.
Par décision du 25 mars 2019, l’Office des services et des ressources (OSR, précédemment: Office
de gestion et de surveillance), chargé de l’instruction, a fait parvenir la dénonciation à Maître A. et l’a
invité à prendre position jusqu’au 24 avril 2019.
C.
Dans son courrier daté du 29 avril 2019, reçu le 1er mai 2019, Maître A. a contesté les allégués du
dénonciateur. Il a expliqué les retards par le fait que le dénonciateur n’avait pas déposé sa déclaration
d’impôt dans les délais convenus et que l’autorisation selon l’article 172 de la loi fédérale du 14 dé-
cembre 1990 sur l’impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11) n’était parvenue que tardivement. Il a ajouté
que le prix de vente avait été libéré par tranches seulement parce que le dénonciateur avait vendu un
autre immeuble et que la banque n’a procédé aux versements qu’une fois les garanties constituées.
Selon le notaire, le solde du prix de vente était resté bloqué jusqu’à la fin de la procédure liée à l’impôt
sur les gains immobiliers, conformément au contrat de vente. Il a donc conclu en précisant qu’aucune
violation du contrat n’avait été commise.
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D.
Par décision du 3 mai 2019, le dénonciateur a été prié d’envoyer une prise de position jusqu’au 3 juin
2019. Il a pris position dans les délais, par courrier du 13 mai 2019, en indiquant qu’accuser quelqu’un
sans raison n’était pas dans ses habitudes et que l’envoi de sa dénonciation avait pour but de mettre
en lumière diverses irrégularités. Il a précisé que ce qui l’avait définitivement poussé à déposer la
dénonciation était le fait que Maître A. n’avait pas requis l’inscription de la mutation auprès du bureau
du registre foncier avant le 12 février 2019, soit 135 jours après la date du transfert des profits et des
risques. En outre, il a confirmé que l’accord de l’Intendance des impôts selon l’article 172 LIFD n’avait
pas tout de suite été disponible, mais il a ajouté que la lettre du 24 octobre 2018 de l’Intendance des
impôts, versée au dossier, prouvait que le notaire avait dû obtenir cet accord le 25 ou 26 octobre 2018
déjà, alors que le transfert du solde de 80 000 francs n’a eu lieu qu’une semaine plus tard environ.
Selon le dénonciateur, la raison du paiement en deux fois plutôt qu’une est discutable, d’autant que le
notaire aurait dû prendre ses dispositions pour obtenir des renseignements de l’Intendance des impôts
plus tôt, l’instrumentation de l’acte s’étant déroulée le 23 août 2018 déjà. Finalement, le dénonciateur
a encore ajouté que, dans sa prise de position, le notaire devait plutôt faire référence à la partie ac-
quéreuse, Monsieur N.S., puisque lui-même n’avait vendu aucun autre immeuble. A ce titre, il a pré-
cisé qu’en réponse à sa demande téléphonique, Madame V.R., employée de la filiale UBS de Bienne
(banque de financement de Monsieur N.S.), lui avait dit fin janvier 2019 que le prix de vente avait été
transféré au notaire avec un bref retard de quelques jours seulement.
E.
Par décision du 28 mai 2019, Maître A. a obtenu la possibilité de prendre position le 28 juin 2019 au
plus tard. Au cours du délai imparti, le notaire n’a envoyé ni prise de position, ni demande de prolon-
gation de délai.
F.
Par courrier du 21 octobre 2019, le dénonciateur s’est adressé à l’autorité de surveillance pour lui faire
savoir que l’échéance de la facture de l’impôt sur les gains immobiliers du 20 juillet 2019, établie pour
un montant de 38 411 francs 65, avait été fixée au 30 juillet 2019. Selon les indications fournies, cette
facture avait été transmise au notaire pour qu’il la règle, ce qu’il a fait en retard, le 21 août 2019 seu-
lement. Le dénonciateur a précisé qu’une facture lui était parvenue concernant un intérêt moratoire
courant sur 21 jours, à hauteur de 67 francs 20, que le paiement était dû au 20 septembre 2019 et
qu’il l’avait transmise au notaire le 16 septembre 2019, mais que le montant n’était toujours pas réglé
d’après les renseignements pris auprès du service compétent. En outre, le dénonciateur a expliqué
que Maître A. n’avait pas encore procédé au décompte final et n’avait toujours pas versé le solde du
montant alors qu’il l’avait prié à plusieurs reprises de le faire.
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Les autres motifs seront, dans la mesure où cela est pertinent, examinés plus en détail dans les con-
sidérants ci-après.
G.
Par décision du 23 avril 2020, l’OSR a expliqué que la procédure n’avait pas pu se poursuivre pour
diverses raisons. Il a demandé au dénonciateur de lui indiquer si le notaire devait encore entreprendre
d’autres démarches à son égard.
Le 27 avril 2020, le dénonciateur a répondu à l’OSR que, depuis son dernier courrier du 21 octobre
2019, le notaire n’avait rien entrepris et que des créances restaient ouvertes. Il avait écrit un courrier
électronique au notaire le 16 décembre 2019 afin de lui demander le décompte de ses avoirs et le
versement du solde avant fin 2019, mais en vain. Le dénonciateur a indiqué avoir transmis le cas le
7 avril 2020 à Maître B., avocat et notaire, et que ce dernier avait écrit à Maître A. les 14 et 20 avril
2020 pour exiger de lui le décompte et le versement des avoirs. Le dénonciateur a précisé que Maître
B. n’avait pas non plus obtenu de réaction du notaire.
H.
Par décision du 27 avril 2020, l’OSR a transmis le courrier au notaire en lui donnant l’occasion de
formuler ses observations finales et de veiller au versement du solde complet en faveur du dénoncia-
teur.
I.
Par courrier du 7 mai 2020, Maître B. a fait savoir qu’il représentait Monsieur M.F. et que Maître A.
avait versé l’avoir de son client le 5 mai 2020, de sorte que l’affaire était réglée du point de vue du
dénonciateur.
Par courrier électronique du 8 mai 2020, le dénonciateur a pris lui-même contact avec l’autorité de
surveillance et a expliqué qu’il n’avait pas été consulté sur la teneur du courrier de son représentant
du 7 mai 2020. Il a ajouté que le notaire avait certes versé le solde de 7115 francs 65 le 5 mai 2020,
mais a expressément souligné que la facture de l’intérêt moratoire, d’un montant de 67 francs 20 ré-
sultant du retard pris par le notaire dans le paiement de l’impôt et donc à sa charge, n’avait pas encore
été réglée. Il a conclu en précisant qu’il ne retirait pas sa dénonciation, puisque ce montant était encore
dû.
J.
Par décision du 14 mai 2020, la possibilité a été donnée à Maître A. de prendre position jusqu’au
28 mai 2020 au sujet des deux courriers. Il devait également fournir la preuve du versement intégral
du montant au cours du même délai.
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Le 25 mai 2020, le notaire a demandé par courrier une prolongation de délai jusqu’au 25 juin 2020
pour envoyer ses observations finales, délai que l’OSR lui a accordé. Par courrier du 11 juin 2020,
l’OSR a accédé à la requête du notaire qui souhaitait pouvoir consulter le dossier et lui a fait parvenir
une copie de l’ensemble des documents. A cette occasion, il a été rappelé à Maître A. qu’il devait
respecter le délai du 25 juin 2020. Etant donné que le notaire a demandé une nouvelle fois par courrier,
le 25 juin 2020, une brève prolongation de délai, l’OSR, par décision du 29 juin 2020, lui a fixé pour la
dernière fois une nouvelle échéance au 9 juillet 2020.
K.
Dans un courriel daté du 9 juillet 2020, Maître A. a indiqué à l’inspecteur du notariat qu’il se trouvait à
ce moment-là à l’étranger, qu’il lui demandait une dernière brève prolongation de délai et a ajouté qu’il
ferait parvenir sa prise de position le 13 juillet 2020. L’inspecteur a constaté dans un courriel du 15 juil-
let 2020 qu’aucune prise de position ne lui était encore parvenue et a annoncé qu’il prévoyait de mettre
fin à l’échange de mémoires.
Par décision du 20 juillet 2020, l’OSR a relevé que le notaire ne lui avait envoyé aucune observation
finale dans le délai fixé. Par la même occasion, l’OSR a clos l’échange de mémoires et a informé les
parties que la DIJ rendrait une décision après avoir examiné les faits.

## Considerations

La Direction de l’intérieur et de la justice considère:
1.
Selon l’article 38, alinéa 2, lettre c en relation avec l’article 1 de la loi du 22 novembre 2005 sur le
notariat (LN; RSB 169.11), la DIJ est compétente pour diriger les procédures disciplinaires ouvertes
contre les notaires inscrits au registre des notaires du canton de Berne. Conformément à l’article 46,
alinéa 1 LN, elle ouvre une procédure disciplinaire d’office ou sur dénonciation. A défaut de prescrip-
tions de procédure inscrites dans la législation spéciale, le déroulement de la procédure disciplinaire
est régi par les règles de la loi du 23 mai 1989 sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA;
RSB 155.21).
La DIJ est obligée, dans le cadre de la surveillance de police sur les notaires qui lui incombe, de
donner suite à une dénonciation, de procéder aux enquêtes nécessaires et, le cas échéant, d’ordonner
les mesures qui s’imposent (voir à ce sujet JACOBI, n. 13 ad art. 39 LN, in: Kommentar zum Nota-
riatsrecht des Kantons Bern, Stephan Wolf (éd.), Berne 2009 [ci-après: KNB], avec renvois).
Par contre, les tribunaux civils statuent sur les demandes en réparation découlant de l’exercice des
activités notariales selon l’article 60 LN. Dans la mesure où le dénonciateur fait valoir des demandes
de réparation (p. ex. intérêt moratoire), il doit s’adresser au tribunal civil compétent. Etant donné qu’il
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n’appartient pas à la DIJ de statuer sur les demandes de réparation, elle ne peut pas entrer en matière
à ce sujet.
2.
2.1 Les faits dénoncés par Monsieur M.F. portent sur les deux domaines d’activité d’un notaire. Si
la réquisition d’inscription de la vente d’un immeuble au registre foncier relève des activités principales
d’un notaire bernois, la réception et le versement de fonds par le notaire, conformément au rapport du
16 mars 2005 présenté par le Conseil-exécutif au Grand Conseil concernant la loi sur le notariat, chiffre
3.33, page 13 (ci-après rapport LN), relèvent explicitement des activités accessoires. Par conséquent,
le versement de fonds n’est en principe pas réglementé par le droit public, mais par le droit privé. Bien
que cette séparation dans le droit notarial bernois soit appliquée de manière relativement stricte (voir
notamment les art. 20 et 29 LN, qui forment en particulier la base des réglementations de droit des
émoluments des art. 50 ss LN), cela ne change rien au fait qu’un notaire inscrit au registre des notaires
bernois puisse aussi, dans le cadre de son activité accessoire, porter atteinte à ses devoirs profes-
sionnels, enfreindre le principe de l’exercice indépendant et irréprochable de sa profession ou nuire à
la réputation du notariat (voir aussi KNB-GLATTHARD, n. 14 ad art. 45 LN). Il peut en être ainsi par
exemple lorsque le notaire viole le devoir de diligence et de loyauté fondé sur le droit des mandats, ce
qu’il convient d’examiner ci-après.
2.2 Sur la base des pièces du dossier dont elle dispose, la DIJ relève les faits suivants:
Maître A. a authentifié le 23 août 2018 le contrat de vente de l’appartement en attique de 41⁄2 pièces
(E., feuillet n°1441-7) et produit la minute n° 642. Le dénonciateur, en qualité de partie venderesse, et
Monsieur N.S., la partie acquéreuse, ont convenu d’un prix de vente de 900 000 francs. Un acompte
ne portant pas d’intérêt, de 20 000 francs, a été payé le 26 juin 2018, c’est-à-dire avant l’instrumenta-
tion du contrat de vente, et le solde, de 880 000 francs, devait être versé le 1er octobre 2018 au plus
tard sur le compte de fonds de clients du notaire (voir ch. II./2. du contrat de vente du 23 août 2018).
La date du 1er octobre 2018 avait été fixée pour le transfert des profits et risques (ch. III./1. du contrat
de vente du 23 août 2018). Les parties ont également donné au notaire le mandat de retenir une
somme forfaitaire de 50 000 francs sur le prix de vente et de prélever sur ce montant la part nécessaire
au paiement de l’impôt sur les gains immobiliers (ch. III./11. du contrat de vente du 23 août 2018).
Après paiement de la facture finale, le solde (y compris les éventuels intérêts) devait être versé sur le
compte désigné par le dénonciateur. Le notaire a en outre constaté que la partie venderesse, en l’oc-
currence le dénonciateur, était domiciliée en France et, par conséquent, que l’accord des autorités
fiscales du canton de Berne était nécessaire conformément à l’article 172 LIFD pour l’inscription par
le bureau du registre foncier de la partie acquéreuse en tant que propriétaire. Le notaire a reçu le
mandat d’obtenir cet accord (ch. IV./2. du contrat de vente du 23 août 2018). Le contrat de vente
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prévoyait par ailleurs que les frais de courtage de l’entreprise F.I. SA étaient à la charge du dénoncia-
teur en qualité de partie venderesse et que le solde devait être directement prélevé par le notaire sur
le prix de vente (ch. V./3. du contrat de vente du 23 août 2018).
Le fait que le solde du prix de vente, de 880 000 francs, a été inscrit dans la comptabilité de Maître A.
le 4 octobre 2018 n’est pas contesté. Le délai de quelques jours par rapport à la date arrêtée pour le
versement a aussi été confirmé par la banque de la partie acquéreuse lorsque le dénonciateur en a
fait la demande. Selon les documents accompagnant la réquisition d’inscription au registre foncier,
Maître A. a adressé une requête le 24 août 2018 à l’Intendance des impôts du canton de Berne. Selon
la lettre du 29 août 2019 que cette dernière a envoyée, l’accord conformément à l’article 172 LIFD ne
peut être donné que lorsqu’elle dispose d’une garantie de paiement pour le montant éventuellement
dû de l’impôt fédéral direct. Le 18 octobre 2018, Maître A. a effectué, comme convenu dans le contrat
de vente, le versement de 4472 francs 50 en faveur de l’entreprise F.I. SA (facture finale de l’entreprise
du 23 août 2018). Il a fallu que le dénonciateur écrive et téléphone pour que le notaire lui fasse un
premier versement le 19 octobre 2018 à hauteur de 500 000 francs. Un deuxième virement, de
250 000 francs, a eu lieu le 23 octobre 2018. Par courrier du 24 octobre 2018, le notaire a été informé
par l’Intendance des impôts du canton de Berne (région du X., service de taxation et d’encaissement)
que le dénonciateur était toujours imposable dans le canton de Berne et lui a par conséquent donné
son accord conformément à l’article 172, alinéa 1 LIFD. Ce n’est qu’après une nouvelle intervention
du dénonciateur qu’un troisième, puis un quatrième versement ont eu lieu les 5 et 6 novembre 2018
à hauteur de 30 000 francs et 50 000 francs respectivement. Le solde de 50 000 francs a été retenu,
comme convenu dans le contrat de vente, en prévision de l’impôt sur les gains immobiliers.
La réquisition d’inscription au registre foncier n’a eu lieu que le 12 février 2019, à la requête réitérée
du dénonciateur. La décision de l’Intendance des impôts du canton de Berne, rendue le 20 juin 2019,
révèle que l’impôt sur les gains immobiliers s’élevait à 38 411 francs 65 (montant à payer jusqu’au
30 juillet 2019). Par courrier du 11 juillet 2019, le dénonciateur a transmis au notaire la facture afin qu’il
la règle et l’a prié de lui verser le solde sans délai. Le notaire a payé le montant de l’impôt le 21 août
2019 seulement, ce qui a donné lieu à un intérêt moratoire pour les 21 jours de retard, d’un montant
de 67 francs 20. Cet intérêt était dû au 16 septembre 2019; en cas d’impayé, des mesures de recou-
vrement étaient prévues. Par courrier électronique du 16 septembre 2019, le dénonciateur a demandé
au notaire de payer l’intérêt et de lui verser le solde en sa faveur. Par courrier du 19 septembre 2019,
le dénonciateur a prié une nouvelle fois le notaire de procéder au versement des montants dus. Le
16 décembre 2019, le dénonciateur a écrit un autre courrier électronique au notaire l’engageant à clore
son dossier avant la nouvelle année et à lui verser le solde en sa faveur, de 7183 francs 05. Le notaire
n’a réagi, et versé un montant de 7115 francs 65 le 5 mai 2020, qu’après que le dénonciateur a man-
daté Maître B. A la suite de ce versement, le montant de 67 francs 20 correspondant à l’intérêt mora-
toire était encore en souffrance.
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2.3 L’article 37, alinéa 2 LN précise que le notaire doit régler en temps utile les affaires qui lui sont
confiées (voir à ce sujet aussi KNB-PFAMMATTER, n. 20 s. ad art. 37 LN), parmi lesquelles figure no-
tamment la réquisition d’inscription de l’affaire au registre foncier. Il est possible de déduire la même
chose, implicitement, de l’article 51 LN qui porte sur l’objet des émoluments des notaires et en parti-
culier sur la réquisition d’inscription auprès du bureau du registre foncier. Cette disposition montre bien
que toutes ces opérations visant au règlement de l’affaire relèvent de l’activité (principale) du notaire.
En outre, un notaire bernois, conformément à la disposition d’ordre de l’article 128 de la loi du 28 mai
1911 sur l’introduction du Code civil suisse (LiCCS; RSB 211.1) doit requérir au registre foncier l’ins-
cription des actes qu’il a dressés dans les 30 jours de leur réception. Ce délai de 30 jours correspond
à une disposition d’ordre (voir jugement du Tribunal administratif n° 100.2017.129 du 13 avril 2018,
c. 2.4) qui prévoit notamment de manière expresse que l’on attend du notaire qu’il assure un traitement
rapide des affaires.
Selon l’article 656 CC, l’inscription au registre foncier est nécessaire pour l’acquisition de la propriété
foncière. Il existe donc un flou juridique tant que l’affaire n’a pas été inscrite au registre foncier. Pour
écarter cette possibilité et ainsi respecter son obligation de sauvegarde des intérêts envers les deux
parties, le notaire doit requérir aussi vite que possible l’inscription de l’affaire au registre foncier. Dans
le cas d’une vente, en particulier, un traitement rapide de l’inscription est attendu afin que le flou en-
tourant l’affaire soit dissipé et que la position juridique de l’acquéreur soit assurée (voir LANZ, Berner
Notar [BN] 1984, p. 335). Cela signifie que la réquisition doit en principe avoir lieu dans le délai de
30 jours. Une réquisition plus tardive de l’inscription ne serait légitime que si les deux parties étaient
d’accord à ce sujet (p. ex. s’il a été convenu que le transfert des profits et risques aurait lieu à une date
ultérieure) et que les parties ont été mises au courant des conséquences juridiques (voir jugement du
Tribunal administratif n° 100.2017.129 du 13 avril 2018, c. 4.1).
2.3.1 D’après les clauses du contrat, les parties pouvaient s’attendre à ce que le notaire requière
l’inscription au registre foncier dans les meilleurs délais à la suite de l’instrumentation , mais au
plus dans les 30 jours conformément à l’article 128 LiCCS. En l’espèce, les parties au contrat
n’ont pas prolongé ce délai. Seuls de justes motifs permettent au notaire de retarder une réquisi-
tion d’inscription. Il convient ci-après d’examiner si de tels motifs sont présents en l’espèce.
2.3.2 En substance, Maître A. a fait valoir que l’inscription au registre foncier avait été empêchée
puisque l’autorité fiscale cantonale n’avait pas donné son accord au sens de l’article 172 LIFD et
a prétendu que cet accord manquait car le dénonciateur n’avait pas transmis sa déclaration d’im-
pôt.
En principe, l’absence d’accord au sens de l’article 172 LIFD peut constituer un juste motif au report
de la réquisition d’inscription au registre foncier. En effet, lorsqu’une personne physique assujettie à
l’impôt uniquement en raison d’un élément immobilier aliène un immeuble sis en Suisse, l’acquéreur
ne peut être inscrit au registre foncier en qualité de propriétaire qu’avec l’accord écrit de l’autorité
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fiscale cantonale. Le droit prévoit ainsi un instrument de contrôle permettant d’éviter que l’aliénateur
étranger se soustraie aux impôts qu’il doit payer en Suisse (MARKUS REICH, Steuerrecht, 3e éd. 2020,
p. 566). Selon le chiffre IV./2. du contrat de vente du 23 août 2018, le notaire a été habilité à obtenir
l’accord de l’Intendance des impôts en vue de l’inscription au registre foncier. Les prestations néces-
saires à cet égard appartiennent certes à l’activité accessoire du notaire, mais si l’absence d’accord
au sens de l’article 172 LIFD reporte la réquisition d’inscription au registre foncier, c’est l’activité prin-
cipale du notaire qui est concernée. Dans pareil cas, le notaire ne peut pas attendre aussi longtemps
qu’il le souhaite. Afin en particulier de respecter l’obligation de sauvegarde des intérêts envers la partie
acquéreuse, le notaire doit, comme déjà précisé, mettre un terme le plus rapidement possible au flou
juridique qui caractérise l’affaire. Selon la lettre de l’Intendance des impôts du canton de Berne du
29 août 2018 (annexe de la réquisition d’inscription au registre foncier du 12 février 2019), le notaire
a effectivement demandé l’accord préalable à l’inscription au registre foncier concernant l’immeuble
feuillet no 1441-7 à E. un jour après l’instrumentation, mais celui-ci n’a pas pu être donné, car le dé-
nonciateur n’avait pas encore fait parvenir la déclaration d’impôt. L’Intendance des impôts du canton
de Berne a constaté qu’elle était tributaire du notaire, plus précisément de l’envoi d’une preuve adé-
quate d’une promesse notariée ou d’une garantie de paiement, pour donner son accord. Dès lors, il
aurait pu être attendu du notaire qu’il s’adresse à l’Intendance des impôts immédiatement après la
réception de la lettre et établisse l’ampleur du montant permettant d’assurer le paiement afin de définir
si une promesse de paiement était envisageable. Le dossier n’indique pas si Maître A. a entrepris les
démarches pourtant nécessaires en question. Il n’est toutefois pas utile de déterminer si le cas d’une
omission à lui seul serait porteur de conséquences dans le cadre de la procédure disciplinaire. En
effet, Maître A. a écrit une nouvelle fois le 19 octobre 2018 à l’Intendance des impôts du canton de
Berne, qui a finalement donné son accord à l’inscription au registre foncier dans un bref délai de
quelques jours ouvrés, le 24 octobre 2018, puisque le dénonciateur restait imposable dans le canton
de Berne. A cette date au plus tard, le notaire aurait pu requérir sans autre considération l’inscription
au registre foncier. Rien ne ressort du dossier expliquant pourquoi le notaire a continué d’attendre
après la réception du courrier du 24 octobre 2018. Maître A. a cependant agi le 12 février 2019 seule-
ment et donc très tardivement. Par son comportement, le notaire a enfreint son obligation de sauve-
garde des intérêts.
2.4 Si, dans le cadre du traitement d’un contrat de vente, un notaire propose de jouer le rôle de
centre de paiement pour recevoir puis verser le produit de la vente, ce sont les règles du mandat, au
sens des articles 394 ss de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse (Livre
cinquième: Droit des obligations [CO]), qui sont applicables à son activité (voir aussi à ce sujet l’ATF
135 III 562, c. 3.4 et la décision de la DIJ 26.11 – 14.71 du 12 janvier 2016, c. 4.2, confirmé dans la
décision de la DIJ 26.11 – 16.33 du 11 avril 2017).
Selon l’article 398, alinéa 2 CO, le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle
exécution du mandat qui lui a été confié. En raison de la nature altruiste du mandat, le mandataire doit
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subordonner son comportement aux intérêts du mandant et faire toute ce qui est nécessaire pour
remplir avec succès la mission qui lui a été confiée et, à l’inverse, éviter tout ce qui pourrait causer un
dommage au mandant. Aucune atteinte ne doit être portée aux biens juridiques du mandant et les
objets qui ont été confiés au mandataire pour qu’il exécute le mandat doivent être utilisés et conservés
conformément à ce que prévoit le contrat (voir à ce sujet WEBER, n. 8 s. au sujet de l’art. 398, in: Basler
Kommentar zum Obligationenrecht I, Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand (éd.),
6e édition, Bâle 2015 [ci-après: BSK OR I]; voir aussi l’art. 43, al. 2 LN en relation avec les art. 28 ss
de l’ordonnance sur le notariat [ON] au sujet des opérations de fonds, de la remise de valeurs et de la
capacité de paiement).
Les seules dispositions valables pour le versement du montant de la vente à la partie venderesse sont
celles des articles 394 ss CO, qui portent sur le mandat et qui prévoient que le notaire est tenu de
transférer le montant de la vente à la partie venderesse, en l’absence d’instructions contraires de celle-
ci, le jour même ou du moins dans les jours qui suivent la transaction.
Selon le droit des mandats en matière d’obligations de loyauté, une grande importance est accordée
aux obligations d’information, qui doivent être respectées dans le cadre de la comptabilité mais aussi
d’une exécution méticuleuse du mandat (BSK OR I-WEBER, n. 9 au sujet de l’art. 398). Comme coro-
laire de la fidélité des mandataires, la mesure de l’information à dispenser se détermine sur la base
des circonstances et de la nature du mandat et est prise en compte avant la conclusion du contrat
ainsi que dans le cadre de son exécution (BSK OR I-WEBER, n. 9 au sujet de l’art. 398, avec renvois).
L’article 400, alinéa 1 CO, qui oblige le mandataire, si on le lui demande, à rendre compte en tout
temps de sa gestion, traite un aspect particulier du devoir de diligence et de loyauté. La doctrine et la
jurisprudence s’accordent sur le fait que l’obligation imposée au mandataire de rendre des comptes
va au-delà de ce que la teneur de la disposition légale, faisant penser à un échange d’informations
purement passif, pourrait laisser entendre. Le mandataire doit informer de lui-même, et de manière
active, le mandant au sujet de la gestion de ses affaires et assumer spontanément son devoir d’infor-
mation. Le mandant dépend d’un devoir de fournir des informations complètes dans la mesure où
seules celles-ci lui permettent de juger si le mandataire assume les obligations prévues par le droit
des mandats et s’il s’en tient en particulier aux instructions qui lui ont été données. Par conséquent,
l’information doit être fournie à temps, de manière complète et véridique sur tout ce qui peut présenter
de l’importance pour le mandant (voir à ce sujet BSK OR I-WEBER, n. 2 ss au sujet de l’art. 400, avec
renvois, ainsi que, notamment, l’ATF 110 II 181, c. 2, résumé dans JdT 1984 I p. 488). Si les instruc-
tions fournies sont inappropriées ou irréalisables, le mandataire peut aussi procéder à une mise en
garde (voir en particulier à ce sujet l’ATF 108 II 197, c. 2a).
2.4.1 Conformément au contrat de vente du 23 août 2018, Maître A. était mandaté pour recevoir
le montant de la vente, constituer une provision de 50 000 francs pour le paiement de l’impôt sur
les gains immobiliers et transmettre la différence au dénonciateur.
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Entre le moment où le notaire a reçu le montant de 880 000 francs (le 4 octobre 2018) et celui où
il a versé le montant de 830 000 francs (le 6 novembre 2018), correspondant au prix de vente
moins la provision de 50 000 francs destinée au paiement de l’impôt sur les gains immobiliers,
33 jours se sont écoulés. En principe, le versement doit se faire en temps utile, autrement dit en
l’espace de quelques jours. Il convient donc d’examiner tout d’abord si le notaire a respecté ses
obligations telles que prévues par le droit des mandats lors du transfert du prix de vente (ch. 2.4.2).
Ensuite, il y a lieu de vérifier que le notaire a rempli ses obligations telles que prévues par le droit
des mandats dans le cadre du paiement des impôts sur les gains immobiliers (ch. 2.4.3).
Enfin, il s’agit de déterminer si le notaire a respecté les obligations prévues par le droit des man-
dats (décompte de l’affaire, liquidation des comptes, versement du solde) au moment de mettre
un terme du mandat (ch. 2.4.3).
2.4.2 A propos de la raison avancée par le notaire concernant le versement du prix de vente par
tranches, soit que la partie venderesse avait vendu d’autres biens immobiliers, il s’agit manifeste-
ment d’une erreur. La partie venderesse n’a en effet vendu aucun autre bien immobilier.
Selon les documents à disposition, seul est déterminant le fait que le prix de vente de
880 000 francs a été versé par la partie acquéreuse, Monsieur N.S., avec un léger retard le 4 oc-
tobre 2018. D’après la forme du contrat, le notaire aurait été tenu de transférer au dénonciateur
le montant de 830 000 francs dans un intervalle de quelques jours ouvrés. Il aurait encore été tout
à fait compréhensible que le notaire ne verse pas l’intégralité de la somme du fait que l’Intendance
des impôts n’avait pas encore donné son accord selon l’article 172 LIFD. On observe ici aussi
l’impact qu’a eu le manque de démarches entreprises par le notaire auprès de l’autorité fiscale
pour définir le montant à retenir. Compte tenu de la lettre de l’Intendance des impôts du 24 octobre
2018, il aurait toutefois dû être clair qu’aucune provision n’était nécessaire et le notaire aurait dû
à ce moment au plus tard verser le solde du prix de vente. Aucun motif ne justifie les versements
partiels du notaire. Bien que ces versements tardifs posent problème, il est particulièrement cho-
quant en l’occurrence que Maître A. n’ait pas informé le dénonciateur, en sa qualité de partie
venderesse, du retard dans le transfert du prix de vente comme il était exigé de lui selon le droit
des mandats. Vu les obligations susmentionnées en matière d’information, le notaire aurait dû
signaler aux parties contractantes que l’accord de l’Intendance des impôts faisait alors défaut. A
cela s’ajoute encore l’information qu’il aurait dû transmettre une fois que l’Intendance des impôts
a eu donné son accord par courrier du 24 octobre 2018 pour indiquer qu’il procéderait au verse-
ment du montant de la vente. Dans la mesure où il considérait qu’un paiement par tranches était
nécessaire, il aurait dû là encore au moins en informer le dénonciateur. Etant donné que le notaire
n’a pas informé le dénonciateur en sa qualité de partie venderesse des retards accusés dans la
gestion du montant de la vente, il a violé les obligations prévues par le droit des mandats. Il s’agit
d’une activité accessoire; la rétention d’information implique que le notaire a violé le principe de
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l’exercice irréprochable de la profession (que le notaire exerce son activité principale ou acces-
soire) (KNB-WOLF/PFAMMATTER, n. 7 ad art. 29 LN; KNB-MÜLLER/GENNA, n. 4 ad art. 51 LN; voir
aussi la décision de la DIJ 26.11 - 17.60 du 29 mai 2018, c. 3.3.1).
2.4.3 Selon le contrat de vente du 23 août 2018, le notaire a reçu le mandat de constituer une
provision de 50 000 francs pour l’impôt sur les gains immobiliers ainsi que de payer la facture y
relative. Par courrier du 11 juillet 2019, le dénonciateur a fait parvenir au notaire le décompte final
de l’impôt sur les gains immobiliers de 2019, qui se montait à 38 411 francs 65 payables jusqu’au
30 juillet 2019. Le notaire a toutefois procédé au versement le 21 août 2019 seulement. Le retard
dans le paiement a donné lieu à un intérêt moratoire de 67 francs 20. En versant le montant en
retard, Maître A. n’a clairement pas respecté les obligations prévues par le droit des mandats qui
lui étaient imposées. Dans ce cas aussi, il a violé le principe de l’exercice irréprochable de la
profession en réglant la facture en retard.
2.4.4 Après le versement du montant dû au titre de l’impôt sur les gains immobiliers le 21 août
2019, le notaire aurait dû solder le compte utilisé pour la provision et mettre correctement fin à
son mandat en établissant le décompte final en temps utile. Il est absolument impossible de com-
prendre la raison pour laquelle le notaire n’a pas immédiatement procédé à ces démarches
simples, obligeant même le dénonciateur à mandater un avocat afin que le décompte final soit
enfin établi. Le versement du solde de l’avoir du dénonciateur a accusé un grand retard, puisqu’il
a eu lieu le 5 mai 2020 seulement. Sur ce point aussi, le notaire a enfreint ses obligations en
matière de droit des mandats.
2.4.5 Quant à l’activité accessoire du notaire s’agissant du transfert du prix vente et de la consti-
tution d’une provision ainsi que du paiement de l’impôt sur les gains immobiliers, il convient de
constater que le notaire n’a pas agi à temps. Il n’y a aucun motif compréhensible en particulier
justifiant le fait que le notaire a versé le prix de vente en plusieurs fois et n’en a pas versé la totalité
après l’obtention de l’accord au sens de l’article 172 LIFD. En soi, la situation ne serait pas grave
outre mesure, mais il est surtout reproché au notaire le fait qu’il a omis d’informer les parties
contractantes (notamment le dénonciateur en qualité de partie venderesse) et qu’il a mis un terme
bien trop tard au mandat (décompte final, versement du solde, liquidation des comptes). Le ver-
sement tardif des montants et le manque d’information ont éveillé la méfiance du dénonciateur.
Le notaire a enfreint à plusieurs reprises le principe de l’exercice irréprochable de la profession.
2.5 Dans la doctrine comme dans la jurisprudence, nul ne conteste qu’il y a violation du principe de
l’exercice irréprochable de la profession (que le notaire exerce son activité principale ou accessoire)
si la correspondance envoyée par des clients, des collègues ou des autorité ne donne jamais lieu à
des réponses (voir à ce sujet MARTI, Bernisches Notariatsrecht, Berne 1983, n. 10 ad art. 40 aLN; RUF,
Notariatsrecht, Berne 1995, § 24 n. 1132; KNB-GLATTHARD, n. 28 ad art. 45 LN; décision de la DIJ
26.11 – 16.33 du 11 avril 2017, c. 3.5; décision de la DIJ 26.11 – 14.13 du 15 août 2014, c. 3.1).
13/16
Comme dans le cadre de la procédure 2019.DIJ.2216, il convient de constater que la correspondance
est systématiquement restée sans réponse. Le dénonciateur a dû s’adresser plusieurs fois au notaire
avant qu’il finisse par procéder aux versements. Le dénonciateur indique d’ailleurs dans sa prise de
position du 13 mai 2019 que nombre de problèmes survenus sont directement liés à une mauvaise
communication. Par courrier du 11 juillet 2019, le dénonciateur a écrit au notaire pour que ce dernier
procède au décompte final et au versement de son avoir après que la facture des impôts sur les gains
immobiliers a été réglée. Etant donné que le notaire n’a pas donné suite à ce courrier, le dénonciateur
lui a écrit au même sujet un courrier électronique le 16 septembre 2019, un courrier le 19 septembre
2019 et un autre courrier électronique le 16 décembre 2019. Ces écrits sont cependant restés sans
réponse de la part du notaire. En outre, le comportement de Maître A. à l’égard de l’autorité de sur-
veillance évoque une manœuvre pratiquement dilatoire dans la mesure où il épuise ses droits par le
biais de demandes de consultation des dossiers et de prolongations de délais, mais qu’en fin de
compte, il ne remet aucune prise de position. A lui seul, le fait de ne pas répondre aux courriers du
dénonciateur constitue une violation manifeste du principe de l’exercice irréprochable de la profession.
3.
3.1 Le notaire qui, intentionnellement ou par négligence, manque à ses devoirs professionnels ou
viole les prescriptions de la loi sur le notariat ou de ses dispositions d’exécution, les principes d’indé-
pendance et d’activité irréprochable dans l’exercice de sa profession ou compromet la réputation du
notariat est passible d’une mesure disciplinaire, indépendamment des conséquences de sa respon-
sabilité en matière civile et pénale (art. 45, al. 1 LN). Dans des cas de peu de gravité, l’autorité peut
renoncer à infliger une sanction si les circonstances laissent présumer que le notaire exercera ses
fonctions de manière irréprochable à l’avenir (art. 45, al. 2 LN).
Du fait de la réquisition d’inscription tardive de l’affaire au registre foncier, Maître A. a violé l’obligation
de sauvegarde des intérêts inscrite à l’article 37, alinéa 2 LN. Il a par ailleurs enfreint le principe de
l’exercice irréprochable de la profession et gravement nui à la réputation du notariat bernois. En effet,
il a violé les obligations prévues par le droit des mandats, selon l’article 398, alinéa 2 CO, dans le
cadre du versement du prix de la vente et n’a en outre jamais répondu à la correspondance du dénon-
ciateur. De toute évidence, il ne saurait être question en l’espèce d’un cas de peu de gravité au sens
de l’article 45, alinéa 2 LN.
3.2 L’article 47, alinéa 1 LN prévoit comme mesures disciplinaires le blâme, une amende pouvant
aller jusqu’à 20 000 francs, la suspension de l’inscription au registre des notaires d’une durée d’un
mois à deux ans et la radiation de l’inscription au registre des notaires.
Ce catalogue de mesures, qui est exhaustif, énumère les sanctions de la plus légère à la plus grave.
Le principe de la proportionnalité doit toujours régir le choix de la mesure concrète (voir à ce sujet
aussi KNB-GLATTHARD, n. 1 ss ad art. 47 LN, avec renvois). L’ancienne loi bernoise sur le notariat du
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28 août 1980, qui est restée en vigueur jusqu’au 30 juin 2006, prévoyait explicitement que la sanction
disciplinaire était déterminée en fonction du degré de culpabilité de la personne impliquée, compte
tenu de ses motifs et des intérêts menacés ou lésés, ainsi que de la manière dont le notaire avait
auparavant rempli ses fonctions (art. 43 aLN). Il manque certes dans la nouvelle loi une référence
explicite à l’évaluation de la faute. Le rapport du 16 mars 2005 présenté par le Conseil-exécutif au
Grand Conseil concernant la loi sur le notariat précise cependant expressément: «les réglementations
actuelles sur la responsabilité en matière disciplinaire ont pu être reprises sans modifications sur le
fond» (voir rapport LN, ch. 3.30, p. 13). L’évaluation de la faute concrète, compte tenu des motivations,
des intérêts en jeu ainsi que de la façon dont la profession a été exercée jusqu’alors découle en défi-
nitive aussi de l’application du principe de la proportionnalité et est donc incontestée dans la doctrine
également (voir à ce sujet KNB-GLATTHARD, n. 35 ad art. 45 LN, avec renvoi à la jurisprudence rendue
sous l’ancien droit; voir aussi, parmi de nombreux autres cas, la décision de la DIJ 26.11-13.9 du
9 septembre 2014, c. 5.2). Si la menace d’une sanction suffit pour que le notaire fautif forme la réso-
lution d’exercer ses fonctions de manière à nouveau irréprochable à l’avenir, il n’y a pas lieu de pro-
noncer une mesure allant au-delà d’un blâme ou d’une amende (voir à ce sujet également KNB-GLAT-
THARD, n. 6 et 36 ad art. 45 LN et n. 4 ad art. 47 LN, avec renvois à la jurisprudence en la matière).
3.3 La DIJ estime que la faute du notaire est grave. Il est particulièrement choquant que Maître A.
ait requis l’inscription au registre foncier avec un net retard et ainsi accepté que le flou juridique entou-
rant l’affaire soit prolongé sans raison. De plus, Maître A. n’a jamais informé les parties contractantes
au sujet des retards que l’exécution du contrat a connus. En outre, Maître A. a fait durer le mandat
sans motif avant d’y mettre un terme (liquidation du compte utilisé pour la provision, établissement du
décompte final, versement du solde) et a enfreint d’autres obligations prévues par le droit des mandats
(voir ch. 2.4 s.). Le notaire, par son comportement, a également fortement retardé la procédure de
l’autorité de surveillance et fait preuve d’une tactique dilatoire systématique. Par sa conduite, il a risqué
de porter atteinte durablement à la confiance du public, concernant son étude tout au moins. Sa né-
gligence dans le transfert du paiement du prix de vente ne reflète pas seulement une certaine indiffé-
rence. En raison de ce comportement, des rumeurs circulent régulièrement sur le fait que le notaire
n’est pas solvable. Ces raisons ont notamment conduit à une inspection intermédiaire de l’étude du
notaire, en juillet 2019. Cette inspection, suivie d’une inspection ordinaire, n’ont pas confirmé le soup-
çon selon lequel les fonds des clients étaient menacés en raison d’un surendettement, d’un manque
de fonds propres ou de liquidités insuffisantes. La façon dont le notaire traite ses affaires en est d’au-
tant plus incompréhensible. A cela s’ajoute le fait qu’il s’agit en l’espèce d’un nouveau cas de récidive.
En effet, Maître A. a déjà été amendé lors des décisions de la DIJ 26.11 – 14.73 du 30 mars 2016
(avertissement), 26.11 – 16.1 du 13 mars 2017 (amende de 2000 fr.), 26.11 – 16.16 du 24 mars 2017
(amende de 3000 fr.), 26.11 – 16.33 du 11 avril 2017 (amende de 4000 fr.) et 2019.DIJ.2216 du 9 sep-
tembre 2020 (amende de 7500 fr.) pour des faits similaires. Dans la décision 26.11 – 16.33 du 11 avril
2017, il a même été annoncé à Maître A. qu’en cas de récidive, la possibilité d’une suspension serait
15/16
examinée. Il est en l’espèce renoncé à une suspension pour la seule raison qu’une autre procédure à
l’encontre du notaire est en cours et que la suspension sera étudiée dans ce cadre. Il convient d’ajouter
à ce cas ceux de la décision 2019.DIJ.405 du 28 mai 2020 et de la décision 2020.DIJ.1640 du 18 sep-
tembre 2020 dans lesquels le notaire a été amendé à hauteur de 2500 francs et de 5000 francs en
raison d’une quadruple et nonuple violation du devoir d’individualisation des fonds prévu à l’article 28,
alinéa 4 de l’ordonnance du 26 avril 2006 sur le notariat (ON; RSB 169.112). Par ailleurs, il y a lieu de
relever que de tous les notaires inscrits au registre des notaires, Maître A. est celui qui a donné lieu
au plus grand nombre de mesures disciplinaires. Compte tenu de l’ensemble des circonstances, il
convient de prononcer une amende de 12 000 francs à son encontre.
4.
Vu l’issue de la procédure, les frais fixés à 800 francs en vertu des principes de l’article 107, alinéa 1
LPJA en relation avec l’article 8 de l’ordonnance du 22 février 1995 fixant les émoluments de l’admi-
nistration cantonale (ordonnance sur les émoluments [OEmo; RSB 154.21]) sont mis à la charge de
Maître A.
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