# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 7acbbeb1-35d3-5d28-a0f8-ae314dca2fd3
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2007
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
che AO 1 è proprietario del mappale n. _ di _ gravato da due cartelle ipotecarie per complessivi fr. 1'650'000.-, cedute in proprietà alla AP 1;
che la banca, con il PE n. _ dell’UE di Lugano, lo ha escusso in via di realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di fr. 1'732'250.50 più interessi, indicando quale titolo di credito il mutuo ipotecario con garanzia ipotecaria concesso a suo tempo e quale oggetto del pegno la particella in questione;
che l’opposizione interposta al PE essendo stata rigettata in via provvisoria, l’escusso, con la petizione, ha chiesto di accertare l’inesistenza rispettivamente l’estinzione per compensazione del debito di fr. 1'996'500.- più interessi vantato dalla banca e di condannare quest’ultima al pagamento di un importo imprecisato, domanda avversata dalla controparte che ha postulato la reiezione della petizione;
che con l’istanza supercautelare in rassegna, formulata ai sensi dell’art. 808 CC, la convenuta ha chiesto di essere autorizzata, a spese del proprietario, a procedere ad alcuni lavori di conservazione del fabbricato presente sul mappale n. _ di _ (copertura delle finestre con assi, risanamento o copertura del tetto, controllo o riparazione del riscaldamento nonché delle installazioni sanitarie e elettriche), adducendo che l’attore non aveva provveduto alla regolare manutenzione dello stabile, da tempo disabitato, così che lo stesso, e con ciò pure il diritto di pegno a suo favore, aveva subito un notevole deprezzamento rispetto al momento della costituzione della garanzia reale;
che l’attore, dopo aver contestato la propria responsabilità per lo stato di degrado in cui si trovava lo stabile, per altro noto alla controparte da almeno 3 anni, ha tuttavia dato il suo accordo all’effettuazione dei lavori di conservazione, nella misura in cui gli stessi fossero però stati determinati da un perito designato dal giudice ed a condizione che i relativi costi fossero a carico della controparte, che in tale misura avrebbe beninteso beneficiato di un diritto di pegno: egli in sostanza si è opposto all’applicazione dell’art. 808 CC, proponendo di applicare l’art. 810 cpv. 2 CC;
che il Pretore, con il decreto qui impugnato, dopo aver rammentato che la procedura intesa all’emanazione di provvedimenti conservativi del pegno immobiliare (art. 808 segg. CC) era retta dagli art. 361 segg. CPC (art. 4 cpv. 1 n. 22 e 5 LAC), ha osservato che nella fattispecie la situazione di degrado dello stabile era certamente frutto dell’incuria del proprietario, sicché era di principio esclusa l’applicazione l’art. 810 cpv. 2 CC; sennonché, nemmeno l’art. 808 CC risultava in concreto applicabile, atteso che la convenuta non aveva portato alcun elemento a sostegno del pericolo di non essere più soddisfatta sul ricavo dell’esecuzione a seguito del deprezzamento del pegno, tanto più che dagli allegati introduttivi sembrava che il valore dell’immobile si aggirasse attorno a fr. 3'500'000.-, ciò che lasciava ampio margine al creditore pignoratizio per essere soddisfatto; dal che la reiezione dell’istanza;
che con l’appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza cautelare, contestando di aver a suo tempo ammesso, anche a fronte della richiesta dell’attore che riteneva necessario esperire una perizia proprio per accertare il valore odierno dell’immobile, che lo stesso valesse fr. 3'500'000.-, tanto più che gli atti di causa e altri argomenti fondati sulla comune esperienza permettevano già sin d’ora di concludere che il suo valore commerciale attuale non poteva certamente superare il valore del prestito ipotecario e dei suoi accessori; e in ogni caso, di fronte alla disponibilità del proprietario ad effettuare i lavori di conservazione, sia pure nella misura in cui la loro necessità fosse determinata da un perito, il primo giudice avrebbe dovuto dar seguito a quest’ultima proposta, rinviando al giudizio di merito la questione a chi incombeva assumersi le spese, che essa nel frattempo avrebbe pacificamente anticipato;

## Considerations

considerando
in diritto:
che nel caso di specie la questione a sapere se la presente vertenza sia retta dalla procedura contenziosa di camera di consiglio di cui agli art. 361 segg. CPC, come indicato dal Pretore, oppure dalla procedura cautelare di cui agli art. 376 segg. CPC (sull’ammissibilità dell’adozione in via cautelare di provvedimenti conservativi esperibili separatamente, cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 42 e 50 ad art. 376), come implicitamente preteso dalla convenuta nella misura in cui essa ha inoltrato un’istanza super
cautelare
ed ha fatto riferimento all’art. 382 CPC, può essere lasciata indecisa, non essendo in definitiva rilevante per l’esito della lite: in effetti nelle due procedure, rette tra l’altro dal medesimo termine d’impugnazione (art. 370 cpv. 2 CPC), l’adozione dei provvedimenti richiesti presuppone quanto meno che gli stessi appaiano giustificati, giudizio questo che in entrambe avviene sulla base di un esame sommario dei fatti;
che in sostanza si tratta pertanto di stabilire, sulla base di un giudizio di verosimiglianza, se la convenuta debba venir autorizzata, ai sensi dell’art. 808 CC, a procedere ad alcuni lavori di conservazione, facoltà questa che il Pretore le ha in prima sede negato, ritenendo che agli atti non vi fosse alcun elemento a sostegno del pericolo, per lei, di non essere più soddisfatta sul ricavo dell’esecuzione a seguito del deprezzamento del pegno (
Trauffer
, Basler Kommentar, n. 9 seg. ad art. 808 CC), tanto più che dagli allegati introduttivi sembrava che il valore dell’immobile si aggirasse attorno a fr. 3'500'000.- (cfr. pure risposta, penultima pagina ad C.c) a fronte di un credito ipotecario di soli fr. 1'732'250.50 oltre accessori;
che con la prima serie di censure la convenuta rimprovera al primo giudice, come vedremo a torto, di aver ritenuto ininfluente il deprezzamento dello stabile gravato dal diritto di pegno;
che essa adduce innanzitutto di non aver mai ammesso in sede di risposta (penultima pagina ad C.c) che lo stabile valesse attualmente almeno fr. 3'500'000.-, sennonché nel fatto che essa a quel momento, per opporsi alla richiesta di concessione dell’assistenza giudiziaria formulata dalla controparte, abbia dichiarato che “l’attore figura oggi ancora proprietario di un bene del valore - per sua stessa ammissione - superiore a CHF 3,5 milioni” ben si può ritenere, specialmente nell’ambito di un giudizio di verosimiglianza, che essa non contestasse quella circostanza, ma anzi implicitamente la condividesse;
che il fatto che la convenuta, sempre in sede di risposta (quartultima pagina ad 8), abbia domandato alla controparte di indicarle se il valore effettivo dell’immobile fosse di fr. 3'500'000.- oppure di fr. 4'500'000.-, non significa ancora che il minore di quei valori fosse in qualche modo da lei contestato;
che il fatto che l’attore, per poter quantificare le sue pretese - egli ha in effetti addotto di aver subito un danno pari alla differenza tra il mancato utile derivante dalla vendita dell’immobile ed il suo valore commerciale effettivo in data odierna (petizione p. 9) -, abbia chiesto, nel corso dell’udienza preliminare relativa alla causa di merito (non però nell’ambito della domanda cautelare, sicché la prova non andava allora esperita), di allestire una perizia per accertare il valore odierno dell’immobile, non toglie che lo stesso, alla luce delle menzionate ammissioni o delle mancate contestazioni della controparte, potesse essere stimato, sulla base di un giudizio sommario, in almeno fr. 3'500'000.-;
che nemmeno risulta che gli atti di causa o altri argomenti fondati sulla comune esperienza citati dalla convenuta permettevano già sin d’ora di concludere che l’attuale valore commerciale dell’immobile non poteva certamente superare il valore del prestito ipotecario e dei suoi accessori: in effetti la dichiarazione del Comune di _ (annessa all’istanza supercautelare quale doc. A) attesta solo l’esistenza dello stato di deperimento della proprietà, senza pronunciarsi sul valore del bene; il fatto che una casa non abitata deperisca più rapidamente di una casa abitata, pur essendo incontestabile, nulla dimostra in punto al suo valore attuale; e nemmeno il fatto che le banche siano solite non concedere prestiti superiori all’80% del valore commerciale valido al momento della concessione del prestito ipotecario è in concreto rilevante, essendo addirittura ovvio che un prestito ipotecario possa però pure essere concesso per importi inferiori;
che parimenti infondato è infine l’assunto della convenuta, secondo cui, di fronte alla disponibilità dell’attore ad effettuare i lavori di conservazione, sia pure nella misura in cui la loro necessità fosse determinata da un perito, il primo giudice avrebbe dovuto dar seguito a quest’ultima proposta, rinviando al giudizio di merito la questione a chi incombeva assumersi le spese, che essa avrebbe pacificamente anticipato: in effetti l’adesione dell’attore all’effettuazione dei lavori non era incondizionata, ma dipendeva da due precise circostanze, che la necessità degli interventi da eseguire fosse accertata da un perito, e che il costo degli stessi fosse a carico della controparte, entrambe non avveratesi, ritenuto che la proposta formulata in questa sede dalla convenuta, pur conformandosi alla prima condizione, era del tutto contraria alla seconda, tant’è che in questa sede è stata nuovamente rifiutata dall’attore;
che in definitiva l’appello risulta del tutto infondato e come tale deve senz’altro essere respinto;
che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-, tant’è che nel novembre 2003 i lavori di riparazione, comunque più estesi di quelli qui richiesti, erano stati stimati in fr. 280'000.- (cfr. doc. LL), seguono la soccombenza (art. 148 CPC);