# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** fbba46be-7fe9-47cb-8352-e933cb9e96bf
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

nachstehend nur noch der Sachverhalt betreffend die Beschwerde R 18
100 [siehe gleich nachfolgend] geschildert wird). Andererseits erhob
B._ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) dagegen Beschwerde
(Verfahren R 18 100) mit den materiellen Anträgen, der angefochtene
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Einspracheentscheid sei, vorbehalten der zu Recht festgestellten
Verletzungen der Bestimmungen über die Zweitwohnungsgesetzgebung,
umfassend aufzuheben und die angefochtene Baubewilligung sei,
vorbehalten der Dispositiv-Ziff. 2 betreffend die beschlossene
Nutzungsbeschränkung auf Erstwohnungen, umfassend aufzuheben.
Eventualiter sei die angefochtene Baubewilligung mit den Auflagen zu
ergänzen, dass der grosse Grenzabstand zur Parzelle 5802 (und 1183)
sowie der doppelte Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Haus B und
dem Haus E (Schia) einzuhalten sind.
6. Am 24. Januar 2019 beantragte die A._ AG (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Baueinsprache (recte:
Beschwerde [R 18 100]), soweit darauf einzutreten sei.
7. Am 24. Januar 2019 beantragte die Gemeinde X._ (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde.
8. Am 27. Februar 2019 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren
(materiellen) Anträgen fest.
9. Am 4. März 2019 legte der Instruktionsrichter die Verfahren R 18 99 und R
18 100 zusammen.
10. Am 25. März 2019 hielten die Beschwerdegegnerinnen duplicando an ihren
Anträgen fest.
11. Am 27. März 2019 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu.
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12. Am 4. September 2020 führte das Gericht einen Augenschein in
Anwesenheit der Parteien durch. Während die Beschwerdegegnerinnen
auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 7. September
2020 verzichteten, nahm die Beschwerdeführerin am 18. September 2020
Stellung dazu.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und im
angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Beweismittel
und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Für die Beurteilung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids
vom 22. Oktober 2018, mitgeteilt am 26. Oktober 2018, ist das
Verwaltungsgericht zuständig (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Als Mitadressatin des
angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 50 VRG). Zudem wurde die
Beschwerde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38
VRG), weshalb darauf einzutreten ist.
2. Vorweg zu bemerken ist, dass die Baueinsprachelegitimation der
Beschwerdeführerin bereits aufgrund der räumlichen Nähe ihres
Grundstücks zum Bauprojekt ohne Weiteres zu bejahen ist. Zur von der
Beschwerdegegnerin 1 bemängelten Legitimation hinsichtlich der Rüge der
Nichteinhaltung des Gebäudeabstandes ist angesichts der gegebenen
Einsprachelegitimation der Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass
das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen
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muss, das durch die von der Beschwerdeführerin als verletzt bezeichneten
Normen geschützt wird. Die Beschwerdeführerin kann die Überprüfung
eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich
rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf ihre Stellung auswirken, dass
ihr im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (vgl. BGE 141
II 50 E.2.1, 137 II 30 E.2.3 m.H.; DUSSY in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr
[Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 7.122 m.H.). Im
Falle einer Gutheissung der vorliegenden Beschwerde infolge
Nichteinhaltung des Gebäudeabstandes wäre die Baubewilligung
aufzuheben (oder allenfalls z.B. durch Auflagen zu reformieren). Durch das
Dahinfallen des Bauprojekts entstünde der Beschwerdeführerin ein
praktischer Nutzen, weshalb sie die betreffende Rüge vorbringen darf. Die
diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 zielen somit ins
Leere. Auf die Beschwerde ist daher gesamthaft einzutreten.
3. Zunächst wird auf die Rüge betreffend die Nichteinhaltung des
Grenzabstandes eingegangen.
3.1. In der hier massgebenden Zone "Arbeiten und Wohnen" beträgt gemäss
Art. 93 BG der grosse Grenzabstand 10.5 m und der kleine 5 m. Laut
Art. 102 Abs. 4 BG ist der grosse Grenzabstand von der Hauptfassade aus
zu ermitteln. Diese bestimmt sich aufgrund der Lage der Hauptwohnräume
und im Zweifelsfall aufgrund der längeren Fassade.
3.2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Beschwerdegegnerin 2
fälschlicherweise die Hauptwohnrichtung im Haus B mehrheitlich nach
Südosten bis Südwesten ansehe. Dabei missachte sie die insgesamt drei
Richtung Nordwesten orientierten 1-Zimmerwohnungen. Die Grundrisse
besagten, dass die Haupträume nicht spezifisch einer
Fassadenausrichtung zuzuordnen seien. Wohn- und Schlafräume seien
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um das ganze Gebäude verteilt, was sich auch in der Anordnung der
Balkone deutlich widerspiegle. Auf allen Etagen befinde sich ein Wohn- und
Esszimmer in jeder Gebäudeecke. Die Schlafzimmer lägen dazwischen
und seien auf alle Seiten ausgerichtet. Es stimme somit nicht, dass die
Haupträume des Gebäudes mehrheitlich nach Südosten bis Südwesten
ausgerichtet seien. Es liege ein Zweifelsfall vor. Somit sei die Hauptfassade
nach dem Kriterium der längsten Fassade zu bestimmen. Die
Nordwestfassade mit ihren 25 m sei die längste. Der grosse Grenzabstand
von 10.5 m gegenüber den Grundstücken 1183, 1379 und 5802 werde nicht
eingehalten. Zwar sei die gegenüberliegende Fassade im Süden etwas
länger, in der Mitte aber stark abgewinkelt (bis zu 90°). Sie sei nicht
einheitlich. Sie sei keine Fassade im Sinne des Gesetzes. Es gebe auf
dieser Gebäudeseite zwei Fassaden (Süd- oder Südost- und
Südwestfassade). Somit existierten nicht drei, sondern vier Fassaden
(Nordwestfassade, Nordostfassade, Südwestfassade und Süd- oder
Südostfassade). Somit sei die südliche Gebäudeseite auch keine
Hauptfassade und der grosse Grenzabstand können nicht auf dieser Seite
gemessen werden. Wenn wider Erwarten angenommen werde, die Süd-
oder Südost- und die Südwestseite bildeten eine einheitliche Fassade, die
länger als die Nordfassade wäre und damit die Hauptfassade darstellte, so
würde sie eine Gesamtlänge von über 25 m erreichen und es müsste nach
Art. 25 lit. b BG für alle Grenzabstände ein Mehrlängenzuschlag von einem
Fünftel hinzugerechnet werden.
Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, die Haupträume seien
eindeutig der Südfassade zuzuordnen. Als Haupträume gälten die
Wohnräume. Nur der Hauptwohnraum des Studios liege in der
gegenüberliegenden Gebäudeecke. Die Hauptwohnräume der mehrere
Zimmer umfassenden Wohnungen lägen entlang der nach Süden
gerichteten gestaffelten Fassade. Pro Etage werde lediglich eine von vier
Wohnungen nicht berücksichtigt. Von insgesamt zwölf Wohnungen würden
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somit drei Wohnungen nicht berücksichtigt. Dies sei nicht willkürlich.
Willkürlich wäre, der Einzimmerwohnung und den entsprechenden
Hauptwohnräumen ein so hohes Gewicht beizumessen, dass von einem
Zweifelsfall auszugehen wäre und somit der grosse Grenzabstand
gegenüber Parzelle 1183 bzw. 5802 einzuhalten wäre. Die 1-
Zimmerwohnungen würden nicht nicht berücksichtigt, sondern fielen bei
der Gesamtbetrachtung weniger ins Gewicht als die viel grössere Anzahl
an Haupträumen, welche unterschiedlichen orientierten Fassade
angeordnet seien. Die Qualifikation der nach Süden gerichteten Seite als
Hauptfassade sei nachvollziehbar. Es liege kein Zweifelsfall vor. Zudem sei
kein Mehrlängenzuschlag nötig. Dieser richte sich nicht nach der
Hauptfassade, sondern nach der Gebäudelänge. Die Gebäudelänge sei
gemäss konstanter Praxis und der IVHB (Ziff. 4.1) wie folgt zu ermitteln:
"Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks,
welches die projizierte Fassadenlinie umfasst." So gemessen entspreche
die Gebäudelänge der Länge der Nordfassade, welche 25 m aufweise (s.
dazu entsprechende Skizze [Bg1-act. 4]).
Auch die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, dass der grosse
Grenzabstand nach Süden festzulegen sei. Im Hinblick auf eine optimale
Aussicht und Belichtung sei die Hauptfassade mehrheitlich gegen Süden
bis Südwesten zum Tal hin ausgerichtet, wie es auch in den
Nachbarsbauten der Fall sei. Es seien im Erdgeschoss zwei 4-
Zimmerwohnungen, im Obergeschoss und im Dachgeschoss jeweils zwei
3-Zimmerwohnungen und eine 2-Zimmerwohnung nach Süden orientiert.
Nur die Einzimmerwohnungen im Erdgeschoss, Obergeschoss und
Dachgeschoss, welche aufgrund ihrer Anzahl (eine pro Geschoss) und
Grösse jedoch nur von untergeordneter Bedeutung seien, hätten eine
andere Ausrichtung gegen Nordwesten. Man habe die 1-
Zimmerwohnungen sehr wohl berücksichtigt, nur seien sie nicht
ausschlaggebend. Selbst wenn ein Zweifelsfall vorliegen würde, so wäre
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die südliche Fassade massgebend. Die Nordfassade sei 25 m lang und
diese Länge gelte projiziert auch für die gegenüberliegende (Süd)-
Fassade, welche sich nicht in zwei Fassaden aufteilen lasse. Zur
Bestimmung der Gebäudelänge werde praxisgemäss auf die in der IVHB
verwendete Methode abgestellt, obschon die Beschwerdegegnerin 2 die
IVHB nicht in ihr Baugesetz aufgenommen habe. Die Frage eines
Mehrlängenzuschlags stelle sich hier aber gar nicht.
3.3. Im Einklang mit der Argumentation der Beschwerdegegnerinnen ist hier
davon auszugehen, dass die Hauptwohnräume mehrheitlich nach Süden
ausgerichtet sind. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts gelten als
Haupträume nicht ohne Weiteres alle dem Wohnen, Arbeiten und Schlafen
dienenden Räume. Massgebend sind vielmehr jene Räume, welche von
den Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Unter Haupträumen resp.
Hauptwohnräumen sind demzufolge in der Regel nur Wohn- und
Esszimmer sowie andere Aufenthaltsräume zu verstehen (Urteil des
Verwaltungsgerichts R 15 8 vom 20. Mai 2015 E.3b m.H.a. R 11 42 vom
14. Juli 2011 E.2b; vgl. auch R 18 25 vom 12. April 2019 E.4.3). Mit
Ausnahme der drei Einzimmerwohnungen sind hier die Wohnzimmer samt
Küche der übrigen 8 Wohnungen des Hauses B nach Süden ausgerichtet
(vgl. Grundrisspläne [Bg2-act. 1]). Demnach ist der grosse Grenzabstand
ab der (projizierten) Südfassade einzuhalten. Selbst wenn von einem
Zweifelsfall auszugehen wäre, so müsste festgestellt werden, dass die
Südfassade projiziert zwangsläufig gleichlang wie die (projizierte)
Nordwestfassade ist, und zwar 25 m, weshalb im Zweifelsfall ohnehin von
der (projizierten) Südfassade als "längere Fassade" gemessen werden
dürfte. Das Projekt hält demnach den grossen Grenzabstand ein. Für die
übrigen Fassaden gilt nur der kleine Grenzabstand von 5 m, der ebenfalls
eingehalten ist.
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3.4. Sodann ist den Beschwerdegegnerinnen darin zuzustimmen, dass kein
Mehrlängenzuschlag nötig ist. Diesbezüglich sieht Art. 25 lit. b BG vor,
dass, um eine optimale Situierung der Bauten und Anlagen bezüglich
Besonnung und Luft zu erreichen, für Gebäude über 25 Meter Länge bei
allen Grenzabständen ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel der
Mehrlänge nötig wird. Dass die Beschwerdegegnerin 2 zur Bestimmung
der Gebäudeläge auf die Beschreibung in Ziff. 4.1 der Interkantonalen
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Anhang 1
Begriffe und Messweisen, zurückgreift, kann nicht beanstandet werden.
Selbst wenn sie die IVHB nicht in ihr Baugesetz aufgenommen hat, kann
sie sich deren Begriffe bedienen, zumal dies, wie sie selbst ausführt, ihrer
Praxis entspricht. Ziff. 4.1 Anhang 1 IVHB bestimmt was folgt: "Die
Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks,
welches die projizierte Fassadenlinie umfasst." So gemessen entspricht die
Gebäudelänge der Länge der projizierten Nord- und Südfassade, die 25 m
beträgt (zur Bestimmung des flächenkleinsten Dreiecks siehe die
entsprechende Skizze [Bg1-act. 4]). Deshalb muss kein
Mehrlängenzuschlag eingerechnet werden.
4. Zu klären ist des Weiteren, ob der Gebäudeabstand und die
Besonnungsvorschriften eingehalten sind.
4.1. Gemäss Art. 102 Abs. 3 BG ist zwischen mehreren Bauten auf dem
gleichen Grundstück die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände
als Gebäudeabstand einzuhalten. Die Baubehörde kann geringere
Gebäudeabstände bewilligen, wenn keine öffentlichen Interessen
entgegenstehen. Laut Art. 26 BG ist eine minimale Besonnungsdauer von
120 Minuten pro Tag zu ermöglichen für 50 % der Haupträume bzw. Räume
für dauernden Aufenthalt (Abs. 1). Berechnet wird die Besonnung am 21.
Dezember. Zur Ermittlung kann auf den theoretischen Horizont oder auf
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andere Methoden abgestellt werden (Abs. 2). Der Gesuchsteller hat
gegebenenfalls nachzuweisen, dass nach Ausführung seines Projekts
auch sämtliche Nachbargebäude und -grundstücke die Anforderungen an
die Minimalbesonnung erfüllen können (Abs. 4). Wenn diese
Voraussetzungen erfüllt sind, ist kein Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 25
BG mehr nötig, und die Grenzabstände gemäss Art. 93 BG können wie
folgt unterschritten werden: a) Der kleine Grenzabstand um 1 m; b) Der
grosse Grenzabstand um 1,5 m.
4.2. Die Beschwerdeführerin trägt hierzu vor, wie von der Vorinstanz erwogen
müsste der Gebäudeabstand zwischen Haus B und Haus E mindestens 17
m betragen. Es seien aber nur 8 m geplant. Die Besonnungsvorschrift von
Art. 26 BG sei nicht eingehalten, was dem öffentlichen Interesse
entgegenstehe. Mit der Reduktion des Gebäudeabstandes auf fast die
Hälfte würde die Norm ihres Sinnes entleert und ausgehebelt. Zudem führe
die Unterschreitung des Gebäudeabstandes zu einer noch wuchtigeren
Überbauung. Die Durchsicht sei praktisch verunmöglicht. Die
undurchdringliche Gebäudefront würde Ortsbild und Körnigkeit des
Quartiers negativ prägen. Darauf sei die Beschwerdegegnerin 2 nicht
eingegangen und habe das rechtliche Gehör verletzt. Die Unterschreitung
des Gebäudeabstandes führe zu einer Verweigerung der Baubewilligung.
Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin 1, hier könne eine
Unterschreitung bewilligt werden. Kein entgegenstehendes öffentliches
Interesse sei erkennbar. Bei den nach der Beschwerdeführerin
ungenügenden Einzimmerwohnungen werde der minimale
Gebäudeabstand nur um 3.5 m unterschritten, es blieben 13.47 m anstelle
von 17 m. Zudem seien diese Wohnungen nicht in Richtung des Hauses E
positioniert, sondern nach Nordosten, was eine ausreichende Besonnung
am Morgen gewährleiste. Die Belichtung und Besonnung der Wohnräume
sei gewährleistet und im Bereich der Hauptwohnräume der
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Einzimmerwohnungen liege keine massive Unterschreitung vor. Der
gesetzliche Mindestabstand von 5 m gemäss Art. 79 KRG sei im Übrigen
bei weitem eingehalten. Zu beachten sei zudem, dass aufgrund der
Hanglage die Hauptwohnräume im Haus E sowohl bezüglich der
Besonnung und Belichtung als auch der Aussicht auf das geplante Haus B
kaum beeinträchtigt würden. Aufgrund der Hanglage liege das
Erdgeschoss im Haus E höher als das erste Obergeschoss im Haus B. Das
Haus B trete im Bereich des Erdgeschosses nicht einmal zweigeschossig
in Erscheinung. Damit habe das geplante Haus B auf die Besonnung des
Hauses E keinen Einfluss. Einzig die Aussicht werde im Erdgeschoss
marginal beeinträchtigt, ohne dass dies aber einen Einfluss auf die
Belichtung und Besonnung hätte. Öffentliche Interessen an der
zwingenden Einhaltung eines grösseren Gebäudeabstandes zwischen
diesen beiden Gebäuden seien somit nicht ersichtlich. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs sei zudem nicht ersichtlich. Die Vorinstanz habe sich
damit auseinandergesetzt und die mangelnde Besonnung unter Hinweis
auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung richtigerweise verneint.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, die Auslegung der
Beschwerdeführerin von Art. 102 Abs. 3 BG zu den Gebäudeabständen sei
nicht haltbar. Der angesprochene Gesetzesartikel sehe vor, dass die
Baubehörde geringere Gebäudeabstände unter Umständen bewilligen
könne. Es stimme nicht, dass die Unterschreitung des Gebäudeabstandes
gestalterische und ebenso im öffentlichen Interesse liegende Mängel
bewirke.
4.3. Vorab ist festzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 2 diesbezüglich,
entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin, das rechtliche Gehör
der Beschwerdeführerin nicht verletzt hat, zumal sie die angeblich
mangelnde Besonnung im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
behandelt hat (vgl. S. 7 f. desselben).
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4.4. Gemäss Art. 102 Abs. 3 BG müsste der Gebäudeabstand zwischen Haus
B (Zone für Arbeiten und Wohnen: kleiner Grenzabstand 5 m) und Haus E
(Wohnzone Dorf/Platz: grosser Grenzabstand 12 m) mindestens 17 m
betragen. An der Stelle der grössten Annäherung der Gebäude sind aber
nur 8 m vorgesehen. Einer Bewilligung zur Unterschreitung des
Gebäudeabstandes stehen jedoch keine öffentlichen Interessen entgegen,
insbesondere auch nicht die Besonnungsvorschrift aus Art. 26 BG. Danach
muss nämlich nicht jede einzelne Wohnung die geforderte Besonnung
aufweisen, sondern es genügt, wenn insgesamt 50 % der Haupträume
respektive Räume für dauernden Aufenthalt des gesamten Gebäudes
entsprechend besonnt werden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 37
vom 6. März 2018 E.3d bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts
1C_244/2018 vom 28. März 2019 E.3.6). Dies ist angesichts der
grösstenteils südlichen Ausrichtung der Wohnungen bzw. Haupträume des
gesamten Gebäudes offensichtlich gegeben. Zudem ist unter Verweis auf
die oben wiedergegebene Argumentation der Beschwerdegegnerin 1
festzuhalten, dass aufgrund der Hanglage und damit der unterschiedlichen
Höhenpositionierung der Häuser B und E sowie der nur geringen
Unterschreitung des gesetzlichen Gebäudeabstandes von 17 m um ca. 4
m auf 13 m zu den 1-Zimmerwohnungen keine wohnhygienischen
Bedenken infolge mangelnder Besonnung und/oder Belichtung bestehen.
Was das Ortsbild und die Körnigkeit des Quartiers angeht, so ist auf die
Erwägungen im angefochtenen Entscheid hinzuweisen, wonach die
Umgebung auf der Alberti keinen einheitlichen Charakter aufweise und sich
das vorliegend zu beurteilende Haus B sehr gut in die bereits bewilligten
übrigen Neubauten einfüge. Mit dieser Einschätzung hat die
Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen nicht überschritten oder missbraucht.
Inwieweit die bewilligte Unterschreitung, die aufgrund der Positionierung
des Hauses B nur an der westlichen Ecke eine beachtliche Unterschreitung
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aufweist (8 m statt 17 m), das Ortsbild negativ beeinflussen soll, wie von
der Beschwerdeführerin behauptet, ist nicht ersichtlich. Dem von der
Beschwerdegegnerin 2 bewilligten geringeren Gebäudeabstand stehen
somit keine öffentlichen Interessen entgegen. Die Entscheidung der
Beschwerdegegnerin 2 erscheint vertretbar. Dies hat der Augenschein vom
4. September 2020 eindrücklich bestätigt.
5. Die Beschwerde R 18 100 ist demnach abzuweisen. Da die
Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 99 (Beschwerdegegnerin 1 im
Verfahren R 18 100) ihre Beschwerde (R 18 99) zurückgezogen hat,
rechtfertigt es sich eine hälftige Aufteilung der Gerichtskosten zulasten der
Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 100 und der Beschwerdeführerin
im Verfahren R 18 99 sowie das Wettschlagen der Parteientschädigungen.