# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 971894b7-5716-5b13-83f5-0097c19daa92
**Court:** SG_VG
**Chamber:** SG_VG_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
A._ ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 0000_, 0001_ und 0002_, sämtliche
Grundbuch X._. Während Grundstück Nr. 0002_ gemäss Zonenplan der Gemeinde
X._ vom 22. April 1997 (Genehmigungsdatum gemäss Geoportal, Karte "Zonenplan,
kommunale Darstellung Gde", einsehbar unter: www.geoportal.ch) vollumfänglich in
der Landwirtschaftszone liegt, ist das Grundstück Nr. 0000_ teilweise mit Wald
bestockt und teilweise einer Grünzone Schutz zugewiesen, soweit es sich nicht
ebenfalls in der Landwirtschaftszone befindet. Grundstück Nr. 0001_ bildet fast
vollständig eine Waldparzelle. Nord- und südwestlich von Grundstück Nr. 0002_
grenzt das Grundstück Nr. 0003_, das heute im Eigentum von B._ (Neffe von C._)
steht. Auch dieses liegt in der Landwirtschaftszone. Laut aktuellem Schutzzonenplan
der Gemeinde X._ vom 7. Dezember 2020 (Geoportal, a.a.O., Darstellung
"Schutzverordnung, kommunale Darstellung") sind die Grundstücke Nrn. 0003_ und
0002_ sowie der südwestliche Teil des Grundstücks Nr. 0000_ und Grundstücke
Nr. 0001_ einem Lebensraum Schongebiet zugeordnet. Der nordöstliche Teil des
Grundstücks Nr. 0000_ gehört einem Lebensraum Kerngebiet an. Sodann befinden
sich auf demselben Grundstück drei im Schutzzonenplan ausgewiesene
Naturschutzgebiete trocken A (Magerwiese; Kennzeichnung T17, T34 und T35).
A.a.
Die Grundstücke Nrn. 0000_, 0003_ und 0002_ bildeten bis zu deren
Abparzellierung am 28. Dezember 1993 eine einzige gesamtheitliche Parzelle
(nachfolgend Grundstück aNr. 0000_), die im Eigentum von D._ stand. Das
Grundstück aNr. 0000_ wurde von den Eltern von A._ (D._ und E._) bis Mitte des
Jahres 1970 landwirtschaftlich genutzt (landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb; vgl.
angefochtenen Rekursentscheid Ziffer A.c, act. 2 der Gerichtsakten [nachfolgend
act. G]). In den Jahren 1994/1995 übernahm C._ die ab Mitte 1970, gemäss dessen
eigenen Aussagen eventuell schon ab 1966 verpachteten landwirtschaftliche
Nutzflächen zur Bewirtschaftung (act. 70 S. 1 und act. 82 Ziff.13 der Akten des Amts
für Raumentwicklung [nachfolgend act. AREG]) und liess sich in der
landwirtschaftlichen Datenbank registrieren (vgl. act. G 2; Ziffer A.c).
A.b.
Auf dem heutigen Grundstück Nr. 0002_ steht aktuell eine Scheune (Vers.-Nr. 0004_)
mit an- bzw. eingebauter, fremdvermieteter Wohnung. Der Wohnteil umfasst nicht den
A.c.
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B.
gesamten Scheunentrakt, sondern überwiegend den L-förmigen Satteldachanbau
(heute Vers.-Nr. 0005_). Das benachbarte Grundstück Nr. 0003_ ist derzeit mit einem
Wohngebäude (Vers.-Nr. 0006_) sowie einer kleineren, freistehenden Remise (Vers.-
Nr. 0007_) bebaut. Sodann befindet sich auf dem Grundstück Nr. 0000_ ein weiteres
Ökonomiegebäude (Vers.-Nr. 0008_).
Nach den Luftbildaufnahmen (einsehbar unter LUBIS Viewer:
www.swisstopo.admin.ch/de/karten-daten-online/karten-geodaten-online/lubis.html;
vgl. auch act. AREG 58 ff.) vom 8. August 1967 (Luftbild Nr. xxx01_) und vom 30. Juli
1971 (Luftbild-Nrn. xxx02_ sowie xxx03_), befanden sich im Jahr 1971 auf dem
damals noch ungeteilten Grundstück aNr. 0000_ ein Wohnhaus (heute Vers.-
Nr. 0006_) sowie ein Remisengebäude/Schopf (heute Vers.-Nr. 0007_) und ein
grösseres Stallgebäude (heute Vers.-Nr. 0004_). Auf dem Luftbild aus dem Jahr 1978
sind beim Stall Vers.-Nr. 0004_ erstmals L-förmige, hell eingedeckte Anbauten zu
sehen (Luftbild vom 4. September 1978 Nr. xxx04_ [s. auch act. AREG 58]; vgl. für die
späteren Jahre Luftbilder 29. September 1983 [Nr. xxx05_], vom 27. Juni 1984
(Nr. xxx06_), vom 16. August 1989 [Nr. xxx07_], a.a.O., s. dazu auch act. AREG 60,
62 und 63).
A.d.
Mit Verfügung vom 3. Januar 1980 bewilligte der Gemeinderat X._ den Einbau einer
Zweitwohnung im Stall auf Grundstück aNr. 0000_ (vgl. act. AREG 5). Entsprechende
Gesuchsunterlagen sind keine mehr vorhanden, jedenfalls nicht aktenkundig. In der
erwähnten Verfügung ist festgehalten, dass die Baubewilligung ausnahmsweise erteilt
werde, weil der Bau vor der Einreichung des Baugesuchs schon weit vorangeschritten
gewesen sei. Auf die Weiterleitung des Gesuchs nach St. Gallen (gemeint wohl an das
damals zuständige kantonale Amt für Gewässerschutz) wurde aus dem gleichen Grund
ausdrücklich verzichtet. Als Auflage verfügte der Gemeinderat X._ unter anderem,
dass der Stall mit Wohnung (im Gebäude Vers.-Nr. 0004_) nicht losgelöst von der
übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräussert werden dürfe. Diese Bedingung
sei im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Das
gelte auch für das alte bestehende Wohnhaus. Die verfügte Anmerkung wurde im
Grundbuch indessen nicht aufgenommen (vgl. vi.- act. 5; angefochtener
Rekursentscheid Ziffer E.a. S. 8, act. G 2).
B.a.
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Mit Verfügung vom 27. Dezember 1993 erteilte der Gemeinderat X._ dem Gesuch um
"Umbau Dach bei der Ferienwohnung, Einbau Zimmer" die Bewilligung unter
Bedingungen (vgl. act. AREG 15). Eine der Bedingungen beinhaltete die Anmeldung zur
Anmerkung der Beschränkung der Ausnützung mit dem Wortlaut "Verbot der baulichen
Nutzungserweiterung für das Grundstück Nr. 0000_". Das Vorhaben umfasste gemäss
Baugesuchsplänen (vgl. act. AREG 9 – 12) im Wesentlichen die Aufstockung des
bestehenden, mit einem angeschleppten Dach versehenen Anbaus auf der Nordseite
des Stalls Vers.-Nr. 0004_ sowie des nördlichen, um die Ecke des Stalls geführten
angeschleppten Anbaus und die Erhöhung des Kamins. Die geplante Aufstockung
erfolgte gemäss Planunterlagen in Form eines Giebeldachs und entspricht – soweit
ersichtlich – im äusseren Volumen im Wesentlichen dem heutigen Zustand. Das Amt für
Umwelt stimmte dem Vorhaben nach Durchführung eines Augenscheins am
27. Oktober 1993 mit Verfügung vom 4. November 1993 zu (vgl. act. AREG 13). Das
Amt ging dabei von einem bestehenden Wohnteil mit einer Fläche von rund 79 m aus
und erachtete die mit dem Bauvorhaben verbundene Erweiterung der Wohnfläche um
19,8 m ausserhalb des Volumens für nach damals geltender Rechtslage zulässig (act.
AREG 12 und act. AREG 13 Ziffer 3b). Keine Erwähnung fand darin der Einbau von
zwei Dachflächenfenstern auf der westlichen Dachfläche des Scheunenteils.
B.b.
2
2
Mit Verfügung vom 9. März 1998 (act. 3 der Akten des Gemeinderates [nachfolgend
gmde.-act.]) bewilligte der Gemeinderat X._ den Einbau eines Zimmers und eines
Badezimmers zulasten des bisher als Scheune genutzten Raums im Obergeschoss des
Gebäudes Vers.-Nr. 0004_ auf Grundstück Nr. 0002_. Gemäss der
gemeinderätlichen Verfügung war damit eine Erweiterung um 20 m verbunden. Das
Planungsamt (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation [AREG]) stimmte
dem Bauvorhaben mit Verfügung vom 13. Februar 1998 zu und taxierte die Erweiterung
innerhalb des Volumens als nach damaliger Rechtslage bewilligungsfähig (vgl. act.
AREG 22). Es wurde wiederum eine Anmerkung ins Grundbuch angeordnet mit dem
Wortlaut: "Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung für die Parzelle
Nr. 0002_".
B.c.
2
Das Amt für Raumentwicklung (heute AREG) erteilte A._ am 7. November 2004 die
Bewilligung für den Neubau eines Stalles mit Remise und Jauchegrube auf Grundstück
Nr. 0002_ (act. AREG 38). Dieses Bauvorhaben wurde von A._ nicht weiterverfolgt
B.d.
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C.
bzw. verwirklicht (vgl. act. G1 Ziffer II./7 und Orthofoto 2019 [Geoportal "Orthofoto",
a.a.O.]).
Auf dem benachbarten Grundstück Nr. 0003_ schliesslich bewilligte das damals
zuständige Amt für Umweltschutz (heute AREG) am 5. Dezember 1994 den Ersatzbau
für das Wohngebäude Vers.-Nr. 0006_ (vgl. Sachverhaltsdarstellung betreffend
Bauermittlungsentscheid des AREG [Abbruch Schopf Nr. 0004_ und Anbau
Wohnhaus Vers.-Nr. 0006_] vom 20. September 2016, act. AREG 43, Ziffer 4;
Zustimmungsverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017, act. AREG 79, Sachverhalt
Ziffer 3 a). Gemäss Aktenlage war mit dem Abbruch und Wiederaufbau des
ursprünglichen Wohnhauses auf dem heutigen Grundstück Nr. 0003_ eine
Erweiterung der zonenwidrig genutzten anrechenbare Bruttogeschossfläche um
25.69 m bzw. 18,84% sowie der Nebenflächen um 23.25 m bzw. 21,6% verbunden
(vgl. act. AREG 79, Sachverhalt, Ziffer 3 a).
B.e.
2 2
A._ ersuchte am 29. Oktober 2016 um Bewilligung für den Anbau eines Vordachs an
der Ostfassade des Stallgebäudes Vers.-Nr. 0004_. Er begründete das Vorhaben
damit, dass er einen Witterungsschutz für seine Maschinen und Geräte brauche. Diese
seien notwendig für die erschwerte landwirtschaftliche Bewirtschaftung und die
aufwändige Pflege der 5 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche sowie für die
Waldbewirtschaftung (gmde.-act. 6 Ziffer 6, S. 2).
C.a.
Nach Durchführung eines Augenscheins verweigerte das AREG dem Bauvorhaben mit
Verfügung vom 19. Oktober 2017 die Zustimmung (act. AREG 79). Es hielt das
Vorhaben für nicht zonenkonform, weil es die Bewirtschaftung durch A._ als
Freizeitlandwirtschaft beurteilte und dessen Betrieb für nicht längerfristig existenzfähig
erachtete. Weiter schätzte es die Bewilligung des Gemeinderates X._ vom 3. Januar
1980 als nichtig ein, weil die erforderliche Zustimmung der kantonalen Behörde fehlt
und eine nachträgliche Bewilligung weder nach damals geltendem noch nach heutigem
Recht erteilt werden könne. Die nachfolgenden Bewilligungen der Jahre 1993 und 1998
stützten sich auf einen falschen Sachverhalt ab, weil diese von einem bestehenden
Wohnhaus ausgegangen seien. In der Folge verneinte das AREG das Vorliegen der
Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des Gesetzes über die
Raumplanung (SR 700, Raumplanungsgesetz, RPG). Weil das Vorhaben
C.b.
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1. Das Bauvorhaben entspricht im Sinn der Erwägungen nicht dem Zweck der
Nutzungszone. Die Zustimmung zur Baubewilligung wird für das geplante Vordach an
den bestehenden Stall Vers.-Nr. 0004_ (Unterstand) verweigert.
2. Es wird festgestellt, dass auf dem Grundstück Nr. 0002_ im Sinne der
Erwägungen ein nicht rechtmässiger Zustand besteht.
3. a) Zur Sicherung der Verbot (sic!) der baulichen Nutzungserweiterung bzw. der
Feststellung des unrechtmässigen Vorbestandes wird als öffentlichrechtliche
Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 0002_ angeordnet:
«unrechtmässiger Zustand»
b) Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 0002_ wie folgt im
Grundbuch X._ anzumerken: «Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach
RPV»
c) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung im
Grundbuch anzumelden.
4. (Kosten)
C.c.
Der Gemeinderat gewährte A._ das rechtliche Gehör zur Teilverfügung des AREG und
eröffnete nach Abschluss des Schriftenwechsels (vgl. gmde.-act. 8 – 13) seinen
Gesamtentscheid vom 28. Februar 2018 (vgl. gmde.-act. 14) mit folgendem
Rechtsspruch:
Gestützt auf die Raumplanungsrechtliche Teilverfügung des Amtes für
Raumentwicklung und Geoinformation vom 19. Oktober 2017, die als integrierter
Bestandteil dieser Verfügung gilt (Beilage 1), und die darin enthaltenen
(Dachvorsprung/Unterstand) auch nicht standortgebunden sei, könne insgesamt keine
Bewilligung erteilt werden. Ferner hielt das AREG fest, dass ohne Bewilligung im
Erdgeschoss des Stalls Pferdeboxen eingebaut worden seien und sich dort zwei Ponys
eines Nachbarn befänden. Auch für den südwestlich des Stalls Vers.-Nr. 0004_
erstellten Autocarport fehle eine Baubewilligung. Beide Punkte bildeten aber nach der
Feststellung des AREG nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Das
Dispositiv des AREG lautet im Wortlaut wie folgt:
I.
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Erwägungen wird die Baubewilligung für die geplante Überdachung/Unterstand
verweigert.
Gestützt auf Ziffer 3 der Raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des Amtes für
Raumentwicklung und Geoinformation vom 19. Oktober 2017 wird zur Sicherung
des Verbots der baulichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststellung des
unrechtmässigen Vorbestandes als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
zulasten des Grundstücks Nr. 0002_ angeordnet:
„unrechtmässiger Zustand"
Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 0002_ wie folgt
im Grundbuch X._ anzumerken:
„Beschränkung, Auflage und Bedingungen nach RPV"
Die Auflage aus der Baubewilligung vom 3. Januar 1980, dass der Stall mit
Wohnung nicht losgelöst von der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft
veräussert werden darf, bleibt bestehen. Diese ist im Grundbuch als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.
Für die nicht bewilligten Veränderungen und die Umnutzung im Stall Vers. Nr.
0004_ (vgl. Erw. 7n, Seite 11 der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung AREG)
und für den bereits erstellten Autounterstand südwestlich des Stalls Vers. Nr.
0004_ ist gestützt auf Art. 159 Abs. 1 Bst. c PBG bis spätestens 4 Monate nach
Rechtskraft dieses Entscheids bei der Gemeinde ein Baugesuch einzureichen,
soweit die nicht bewilligten Änderungen bis dahin nicht rückgebaut sind.
C.d.
Den dagegen von A._, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mathias Rosskopf,
Bauma, erhobenen Rekurs hiess das Baudepartement (heute Bau- und
Umweltdepartement) mit Entscheid vom 25. September 2020 teilweise gut, wies ihn im
Übrigen ab (vgl. act. G 2). In Ziffer 1.b. seines Dispositiv änderte das Baudepartement
Ziffer 3.a der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017 und Ziffer II des
Beschlusses des Gemeinderates X._ vom 28. Februar 2018 wie folgt ab:
"unrechtmässiger Zustand" wird ersetzt durch "Verbot von baulichen
Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit
II.
III.
IV.
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Art. 41 ff. RPV". Die Ziffer III des Beschlusses des Gemeinderats X._ hob das
Baudepartement ersatzlos auf (act. G 2 Ziffer 1.c des Dispositivs).
D.
D.a.
Rechtsanwalt Rosskopf reichte für A._ (Beschwerdeführer) am 12. Oktober 2020
Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein gegen den Entscheid des Baudepartments
mit folgenden Anträgen: Es sei der Entscheid Nr. 85/2020 vom 25. September 2020
des Baudepartements des Kantons St. Gallen mit Ausnahme dessen Dispositivziffer 1
lit. c und damit auch der Beschluss des Gemeinderates vom 28. Februar 2018
betreffend das Bauprojekt M._-strasse, Y._, aufzuheben und die baurechtliche
Bewilligung zu erteilen sowie die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des
Baudepartementes des Kantons St. Gallen, Amt für Raumentwicklung und
Geoinformation (AREG), Abt. Bauen ausserhalb der Bauzonen, betreffend Vordach-
Stall, Unterstand vom 19. Oktober 2018 aufzuheben und die raumplanungsrechtliche
Bewilligung zu erteilen (act. G1 Ziffer 1 der Rechtsbegehren). Eventualiter sei
Dipositivziffer 1 lit. b über den Eintrag der öffentlich-rechtlichen Anmerkung im
Grundbuch und Dispositivziffer 1 lit. c über die Aufhebung von Ziffer III des
Beschlusses des Gemeinderates vom 28. Februar 2018 im Sinn der nachfolgenden
Beschwerdebegründung zu ergänzen (act. G1 Ziffer 2 der Rechtsbegehren).
Subeventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen und gemäss der
nachfolgenden Beschwerdebegründung zur ergänzenden Untersuchung und
anschliessendem neuen Entscheid zurückzuweisen (act. G 2 Ziffer 3 der
Rechtsbegehren). Subsubeventualiter sei aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeit
beider Grundstücke Nr. 0003_ und 0002_ der Beschwerdeführer in die Verfahren
betreffend des Grundstückes Nr. 0003_ zu begrüssen und ihm das rechtliche Gehör
zu gewähren (act. G 2 Ziffer 4 der Rechtsbegehren). Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner (act. G1 Ziffer 5 der
Rechtsbegehren). Am 6. November 2020 ergänzte Rechtsanwalt Rosskopf
unaufgefordert seine Beschwerde unter Beilage verschiedener zusätzlicher Unterlagen
(act. G 7).
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D.b.
In seiner Vernehmlassung vom 17. November 2020 beantragte das Baudepartement
(Vorinstanz) Abweisung der Beschwerde (act. G11). Die zur Stellungnahme eingeladene
Politische Gemeinde X._ verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung.
D.c.
Nachdem der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 26. August
2021 (act. G 15) mitteilte, das Mandat niederzulegen, zeigte am 29. September 2021
Rechtsanwalt Dr. iur. Werner Ritter, Widnau, an, dass der Beschwerdeführer ihn mit der
Wahrung seiner Interessen beauftragt habe (act. G 16). Dem neu mandatierten
Rechtsanwalt hat das Gericht mit Schreiben vom 30. September 2021 sämtliche Akten
zur Kenntnisnahme zugestellt (act. G18). Am 13. Oktober 2021 retournierte der
beschwerdeführerische Anwalt die Verfahrensakten (act. G 19).
D.d.
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden
Verfahrens und die Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer
ist zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die
Beschwerde wurde rechtzeitig erhoben und entspricht formal und inhaltlich den
gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
1.1. bis
Nicht einzutreten ist auf den erstmals vor Verwaltungsgericht gestellten Antrag, es sei
der Beschwerdeführer aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeit beider Grundstücke
Nr. 0003_ und 0002_ in den Verfahren betreffend des Grundstückes Nr. 0003_ zu
begrüssen und ihm das rechtliche Gehör zu gewähren (vgl. act. G 2 Ziffer 4 der
1.2.
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2.
Rechtsbegehren). Beim Verwaltungsgericht ist kein Verfahren im Zusammenhang mit
Grundstück Nr. 0003_ hängig, weshalb eine Beiladung oder eine andere Form der
Mitbeteiligung des Beschwerdeführers in ein solches Verfahren gar nicht möglich ist.
Soweit entsprechende Verfahren vor der Vorinstanz oder den Unterinstanzen hängig
sein sollten, wäre das Begehren dort zu stellen. Das Verwaltungsgericht ist im Bau-
und Planungsrecht auch nicht obere Aufsichtsbehörde der Regierung, der Verwaltung
oder der Gemeinden (vgl. dazu Art. 1 PBG und Art. 135 PBG in Verbindung mit Art.
16 f. des Staatsverwaltungsgesetzes [sGS 140.1, StVG], Art. 155 ff. des
Gemeindegesetzes [sGS 151.2, GG]), weshalb auch insofern nicht auf den Antrag
eingetreten werden kann.
Ebenfalls auf die Beschwerde nicht einzutreten ist, soweit damit die Aufhebung der
erstinstanzlichen Verfügungen des Rats der Beschwerdegegnerin bzw. des AREG
beantragt wird. Diese wurden durch den angefochtenen Rekursentscheid ersetzt und
gelten als mitangefochten (Devolutiveffekt, vgl. BGer 1C_560/2017 vom
17. Dezember 2018 E. 1.2 mit Hinweis auf BGE 134 II 142 E. 1.4).
Mangels Begründung ist sodann auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit der
Beschwerdeführer eine Änderung der Grundbuchanmerkung beantragt (Eventualantrag
Ziffer 2 gemäss Beschwerde, act. G 1) bzw. dessen Rechtmässigkeit in Zweifel zieht
(nachfolgende E. 5.1 f.).
1.3.
Der Beschwerdeführer reichte unaufgefordert eine Beschwerdeergänzung ein, worin er
Belege übermittelte, welche erhaltene Naturschutzbeiträge und Direktzahlungen der
Jahre 2018 bis 2020 sowie bezahlte Rechnungen bezüglich Maschinenunterhalt der
Jahre 2019 und 2020 betreffen (vgl. act. G 7). Dabei handelt es sich um neue
tatsächlichen Behauptungen, die teilweise Sachverhalte tangieren, die dem
Beschwerdeführer schon vor dem Entscheid bekannt waren (sog. unechte Noven),
teilweise solche, von denen er erst nach dem Entscheid Kenntnis erhielt (sog. echte
Noven). Mit den genannten Belegen möchte der Beschwerdeführer nachweisen, dass
die von ihm ausgeübte Tätigkeit die notwendigen Voraussetzungen erfüllt, um als
landwirtschaftlicher Betrieb zu gelten, um so die Bewilligung für sein Vorhaben zu
erlangen.
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergibt sich eine Verpflichtung zur
2.1.
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3.
Streitig ist zunächst, ob das Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone zonenkonform ist
oder ob es der Freizeitlandwirtschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau dient.
Berücksichtigung von (echten oder unechten) Noven aus Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen
Menschenrechtskonvention (SR 0.101, EMRK): Soweit die Vorinstanz des
Verwaltungsgerichts keine richterliche Behörde ist, garantiert Art. 6 Ziff. 1 EMRK in
ihrem Anwendungsbereich eine richterliche Überprüfung mit voller Kognition. Im
Anwendungsbereich der EMRK sind zumindest dort auch Noven zu berücksichtigen,
wo die Angelegenheit zuvor – wie vorliegend – nicht von einer richterlichen Instanz
überprüft wurde (vgl. VerwGE 2017/211 vom 26. Februar 2019 E. 3.2 mit Hinweis auf
VerwGE B 2016/14 vom 24. August 2017 E. 1; VerwGE 2015/308 vom 26. Oktober
2017 E. 3 mit weiteren Hinweisen). Die ausserhalb richterlicher oder gesetzlicher Fristen
eingereichte Noveneingabe ist zu berücksichtigen.
Der Beschwerdeführer schlägt als "generelle Beweisofferte" einen Augenschein vor. In
tatsächlicher Hinsicht bestreitet er jedoch diejenigen Sachverhaltsfeststellungen, die
überhaupt einem Augenscheinbeweis (bezüglich Sinn und Zweck eines Augenscheins
vgl. VerwGE B 2018/192 vom 14. Februar 2019 E. mit Hinweisen) zugänglich wären,
gerade nicht. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich denn auch ohne Weiteres
aus den Akten, den im Internet allgemein zugänglichen historischen Luftbildern (LUBIS
viewer einsehbar unter: www.swisstopo.admin.ch) und den allgemeinnotorischen
elektronischen Karten (wie Geoportal [www.geoportal.ch]) bzw. den darin enthaltenen
Informationen (vgl. BGer 1C_593/2020 vom 12. Mai 2021 E. 2.1 mit Hinweisen; BGer
1C_582/2018 vom 23. Dezember 2019 E. 2, namentlich E. 2.3 f. mit Hinweisen,
insbesondere auf BGE 143 IV 380 E. 1.2 in Pra 2018 Nr. 61; VerwGE B 2020/204 vom
8. März 2020 E.2.2). Der Vorschlag ist, soweit er überhaupt einen Beweisantrag
darstellt, abzulehnen.
2.2.
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG setzt die Erteilung einer Baubewilligung voraus, dass die
Bauten und Anlagen dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone entsprechen. In der
Landwirtschaftszone zonenkonform sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und
Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden
Gartenbau nötig sind (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 PBG; sGS 731.1).
3.1.
Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die nach den Massstäben vernünftiger
3.2.
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bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur
landwirtschaftlichen (bodenabhängigen) Produktion (auch für Aufbereitung, Lagerung
und Verkauf) in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden. Die Praxis verlangt
dabei eine "gesamthafte Betrachtung" (vgl. P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 182 mit Hinweis auf BGE 117 Ib 279; Waldmann/
Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 11 zu Art. 16a RPG).
Ökonomiegebäude sind nach Art. 34 Abs. 1 erster Satzteil der
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, RPV) zonenkonform, wenn sie der
bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen. Für die Beurteilung der Zonenkonformität
ist nach dieser Vorschrift nicht das "Produktemodell", sondern das
"Produktionsmodell" massgebend (vgl. dazu Ruch/Muggli in: Aemisegger/ Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich
2017, N 22 zu Art. 16 RPG und N 5 und N 17 zu Art. 16a RPG). Zonenkonform sind der
bodenabhängigen Bewirtschaftung dienende Bauten und Anlagen nur, wenn sie zudem
verwendet werden für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und
Nutztierhaltung oder für die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (Art. 34 Abs. 1 lit. a
und b RPV; Verwendungszweck).
3.3.
Nach Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die Baute oder
Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder
Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(lit. b) und der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann (lit. c). Lenkender Massstab
der in Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV verankerten Interessenabwägung bilden namentlich die
Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss Art. 1 und 3 RPG. Mit
raumplanerischen Massnahmen sollen unter anderem die natürlichen
Lebensgrundlagen geschützt, das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den
einzelnen Landesteilen gefördert und die ausreichende Versorgungsbasis des Landes
gesichert werden. Dabei ist darauf zu achten, dass die Landschaft geschont wird, dass
die Landwirtschaft über genügende Flächen geeigneten Kulturlandes verfügt und dass
naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben. Diesen Zielsetzungen
dient auch die Sicherung der Existenzfähigkeit landwirtschaftlicher Betriebe (BGer 1A.
154/2002 vom 22. Januar 2003 E. 5.1, in: ZBl 2/2004 S. 110 mit Hinweis auf BGE 117
Ib 270 E. 4b/bb; vgl. auch Waldmann/Hänni, a.a.O., N 26 zu Art. 16a RPG sowie Ruch/
Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 56 zu Art. 16a RPG).
Mit der Vorgabe, dass der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann, soll
3.3.1.
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sichergestellt werden, dass in der Landwirtschaftszone keine unnötigen neuen Bauten
und Anlagen bewilligt werden, die bereits nach kurzer Zeit wieder leer stehen (Hänni,
a.a.O., S. 177 mit Hinweis; Waldmann/Hänni, a.a.O., N 27 zu Art. 16a RPG; vgl. auch
Ruch/Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 45 zu Art. 16a
RPG).
Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nach Art. 34 Abs. 5 RPV
ausdrücklich als nicht zonenkonform.
Bei der Beurteilung, ob es sich um einen Betrieb von zonenwidriger
Freizeitlandwirtschaft oder einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Haupt- oder
Nebenerwerbsbetrieb handelt, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen (BGer
1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5.2 mit Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom
29. September 2010 E. 2.2 mit Hinweisen). Indizien für das Vorliegen eines
Freizeitlandwirtschaftsbetriebs sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung,
das Nichterreichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbedarf auf
dem Betrieb. Auf die Setzung starrer Grenzwerte wurde indessen bewusst verzichtet.
Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG unterscheidet sich
von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere durch einen dauernden, auf
Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft
in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang (BGer 1C_8/2010 vom 29. September
2010 E. 2.2 mit Hinweisen; 1A.64/2006 vom 7. November 2006 mit Hinweis auf BGer
1A.256/2005 vom 20. März 2006; Ruch/Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], a.a.O., N 18 zu Art. 16a RPG mit Hinweisen; Waldmann/Hänni, a.a.O., N 1 zu
Art. 16a RPG; Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur
Raumplanungsverordnung, Bundesamt für Raumentwicklung [Hrsg.], Bern 2000/2001
[nachfolgend: ARE, Erläuterungen RPV], Art. 34 Ziffer 2.3.1 S. 32).
Der zeitliche Aufwand für Freizeitbeschäftigungen kann durchaus beträchtlich sein,
ohne dass bereits eine berufliche Tätigkeit vorliegt (BGer 1C_516/2016 vom
5. Dezember 2017 E. 5.8 mit Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 29. September 2010
E. 2.3 sowie BGer 1A.256/2005 vom 10. März 2006 E. 2.2). Auch lässt die Ausrichtung
von Direktzahlungen nicht automatisch auf das Vorliegen eines landwirtschaftlichen
Betriebs im Sinn von Art. 16a RPG schliessen. Das RPG stellt auf andere Kriterien ab.
Der Anspruch auf Direktzahlungen sagt weder etwas darüber aus, ob der Betrieb
längerfristig bestehen kann, noch dass ein dauernder, auf Wirtschaftlichkeit
3.3.2.
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ausgerichteter und organisierter Einsatz von Kapital und Arbeit in einem wirtschaftlich
bedeutsamen Umfang geleistet wird (VerwGE 2010/193 vom 16. März 2011 E. 4.3 mit
Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E: 2.3.1 und BGer 1A.184/2006
vom 15. Februar 2007 E. 2.3 je mit Hinweisen; Ruch/Muggli in: in: Aemisegger/ Moor/
Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O. N 18 zu Art. 16a RPG). Fehlt es an der
Wirtschaftlichkeit des zu beurteilenden Betriebs und damit an einer wesentlichen
Voraussetzung für eine Baubewilligung in der Landwirtschaftszone, ist es auch nicht
relevant, ob es sich um einen Betrieb im Sinn der Landwirtschaftsgesetzgebung
handelt (VerwGE 2010/193 vom 16. März 2011 mit Hinweis auf BGer 1A.64/2006 vom
7. November 2006).
Im Kanton St. Gallen setzt die Anerkennung als landwirtschaftlicher Nebenerwerb
abgesehen von der längerfristigen Existenzfähigkeit des Betriebs eine Ertrags- und
Gewinnorientierung in dem Sinn voraus, als das im Betrieb erwirtschaftete steuerbare
landwirtschaftliche Einkommen im Durchschnitt der letzten drei Jahre 10 % des Soll-
Einkommens, mindestens aber CHF 10'000 betragen muss. Als Soll-Einkommen wird
jenes Einkommen definiert, das erforderlich ist, um die laufenden Ausgaben für Betrieb
und Familie zu decken, die Zins- und Amortisationszahlungen zu tätigen, die
notwendigen Reserven für künftige Investitionen zu bilden und die notwendige
Liquidität sicherzustellen (Art. 8 Abs. 2 der Strukturverbesserungsverordnung,
SR 913.1, abgekürzt SVV; VerwGE B 2010/195 vom 17. November 2011 E. 4.2.2 letzter
Absatz).
3.3.3.
Die Existenzfähigkeit des Betriebs ist aufgrund der aktuellen Betriebsstruktur zu prüfen.
Beabsichtigte Erweiterungen können nur insofern berücksichtigt werden, als sie
hinreichend gesichert sind (BGer 1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5.8 mit
Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.3). Die vage Möglichkeit
oder der blosse subjektive Wille zu einer längerfristigen Existenz reichen nicht aus, um
die Anforderungen von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV zu erfüllen. Vielmehr muss sich aus den
Einkommensverhältnissen ergeben, dass mit der landwirtschaftlichen Nebentätigkeit
ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Bewirtschafterfamilie geleistet wird.
Ein Beitrag von rund einem Drittel wird vom Bundesamt für Raumentwicklung bei
Vorhaben, die keine bedeutenden räumlichen Auswirkungen haben, als sachgerecht
bezeichnet (BGer 1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5.8 mit Hinweis auf
1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.3; BGer 1A.64/2006 vom 7. November
2006 E. 5.3). Zu berücksichtigen ist dabei, dass Bewirtschafter oder
3.3.4.
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Bewirtschafterinnen, die vor dem 1. Januar des Beitragsjahrs das 65. Altersjahr erreicht
haben, keine Direktzahlungen mehr erhalten (Art. 19 Abs. 1 der
Direktzahlungsverordnung, SR 910.13, abgekürzt DZV; vgl. auch BGer 1A.64/2006 vom
7. November 2006 E. 5.2).
Für die Abgrenzung der zonenwidrigen Freizeitlandwirtschaft von der zonenkonformen
landwirtschaftlichen Nutzung im Haupt- oder Nebenbetrieb besteht eine reiche
Bundesgerichtsrechtsprechung (vgl. Ruch/Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 18 zu Art. 16a RPG mit Hinweisen; vgl. auch die in
VerwGE B 2010/195 vom 17. November 2011 E. 4.2.3 angeführte Rechtsprechung). So
hat das Bundesgericht im Urteil 1A.134/2002 vom 17. März 2004 in E. 3.3 anlässlich
der Beurteilung einer Kleintierzucht festgehalten, ein ins Gewicht fallendes
Erwerbseinkommen werde mit einem monatlichen Einkommen von CHF 800 nicht
erzielt. Im Urteil 1A.266/1999 vom 28. Juni 2000 hat das Bundesgericht in E. 3 ein
Jahreseinkommen von bis zu CHF 7'000 als nicht annähernd existenzsichernd erachtet
und den damals zu beurteilenden Betrieb als Freizeitlandwirtschaft qualifiziert. Gleiches
hatte es zuvor im Urteil 1A.64/1998 vom 24. Juli 1998 in E. 3b zu einem monatlichen
Einkommen von CHF 800 festgestellt (BGer 1A.64/2006 vom 7. November 2006 E. 4.1).
Ferner qualifizierte das Bundesgericht im erwähnten Urteil 1A.64/2006 vom
7. November 2006 eine Haltung von Damhirschen im Kanton St. Gallen auf 4,5 ha
Wies- und Weideland, mit der ein monatliches Einkommen von bestenfalls CHF 1'360
erzielt wird, als Freizeitlandwirtschaft. Es führte aus, auch wenn zur Zeit ein Einkommen
generiert würde, das als gewinnorientiert zu bezeichnen wäre, wäre noch nicht belegt,
dass der Betrieb im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV voraussichtlich länger bestehen
könnte. Im Urteil 1C_8/2010 vom 29. September 2010 schliesslich verneinte das
Bundesgericht die Zonenkonformität für eine Umzäunung. Dort erwirtschaftete der
Gesuchsteller mit Obstbau ein jährliches Einkommen von rund CHF 10'755 bei einem
Arbeitsaufwand von 1188 Stunden je Jahr. Das Bundesgericht hielt fest, es obliege
dem Baugesuchsteller, die Bewilligungsfähigkeit seines Projekts zu belegen und im
Rahmen seiner Mitwirkungspflichten aussagekräftige und nachvollziehbare
Betriebsdaten zu liefern.
3.3.5.
Im angefochtenen Entscheid (vi.-act. G 2, E. 2.3.1.1) geht die Vorinstanz gemäss
Betriebsdatenblatt des Kantons Zürich zu Gunsten des Beschwerdeführers von einer
bewirtschafteten Wiesfläche von 5,5 ha und einer Betriebsgrösse aus, die 0,23
Standartarbeitskräfte (SAK) erfordert. Nicht berücksichtigt hat die Vorinstanz bei der
3.4.
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Berechnung der SAK die Waldbewirtschaftung. Sodann legt die Vorinstanz ihrer
Beurteilung einen Verdienst über die Jahre 2015 bis 2017 von durchschnittlich
CHF 12'790 pro Jahr (Direktzahlungen exklusiv Kreditoren bzw. Rechnungen für
Maschinen) zugrunde. Die Vorinstanz argumentiert in ihrem Entscheid, dass der
Verdienst zwar über der im Kanton St. Gallen praxisgemäss geltenden Grenze von rund
CHF 10'000 läge. Zu beachten sei jedoch, dass die Forderung nach einem durch den
Betrieb erzielten massgeblichen Einkommen sich auf den Nettoerlös beziehe. Verlangt
werde demzufolge auch eine Berücksichtigung der zur Erzielung des Verdiensts
notwendigen und zur Verfügung gestellten Arbeitskraft, welche zur Beurteilung der
Wirtschaftlichkeit als Aufwand ebenfalls miteinzubeziehen sei. Vorliegend dürfte dieser
Aufwand – gehe man entsprechend der für die Bewirtschaftung der Wiesenflächen auf
Grundstück Nr. 0000_ errechneten SAK (Datenblatt ZH, Stand 2017) von einer
(durchschnittlichen) 20-Prozent-Anstellung aus – wohl bei mindestens CHF 5'000
jährlich liegen und das jährliche Durchschnittseinkommen damit wesentlich unter
CHF 10'000 fallen. Die Vorinstanz schliesst daraus, dass aus der vom
Beschwerdeführer ausgeübten Tätigkeit kein wirtschaftlich bedeutsamer Ertrag fliesse
und das AREG folglich zu Recht nicht von einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung
im Sinn von Art. 16a RPG, sondern von "Freizeitlandwirtschaft" ausgegangen sei.
Weiter hielt die Vorinstanz dafür, dass die vom Rekurrenten gemäss den Betriebsdaten
als Biodiversitätsflächen (BFF) bewirtschafteten Flächen zwar zweifellos als "naturnahe
Flächen" gelten würden; Art. 34 RPV sei jedoch eine Ausführungsbestimmung zu Art.
16a RPG. Auch die Bewirtschaftung naturnaher Flächen müsse deshalb im Rahmen
einer "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden, um
zonenkonform zu sein, was vorliegend wie ausgeführt nicht der Fall sei. Sodann
verneint die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid auch die längerfristige
Existenzfähigkeit, weil aussagekräftige Angaben zum heutigen Betrieb (aktuelle
Datenblätter) fehlten und weil der Anspruch auf Direktzahlungen mit dem 65. Altersjahr
des Rekurrenten ende bzw. geendet habe, womit sich die Frage stelle, wer zur Zeit
beitragsberechtigter Bewirtschafter im Sinn von Art. 3 Abs. 1 Bst. b DZV sei bzw.
künftig werden solle. Die Aussage bzw. die vage Aussicht, dass der Rekurrent die
Bewirtschaftung zusammen mit seiner Ehefrau, welche Jahrgang 1965 habe, noch
mindestens zehn Jahre werde ausüben können und eine Weiterführung durch den
(heute rund 18 Jahre alten) Sohn sehr wahrscheinlich sei, genüge nicht.
Der Beschwerdeführer macht geltend, in Art. 34 Abs. 1 lit. b RPV werde konkretisiert,
dass Bauten und Anlagen zur Bewirtschaftung naturnaher Flächen in der
3.4.1.
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Landwirtschaftszone zonenkonform seien. Die Bewirtschaftung von naturnahen
Flächen gehöre demnach zu den kernlandwirtschaftlichen Tätigkeiten. Ebenso sei
anerkannt, dass die meisten ökologischen Flächen wie Magerwiesen, Streueflächen,
Hecken und Feldgehölze zwar einen verwertbaren, aber geringeren und qualitativ
minderwertigen Ertrag abwerfen würden. Die Vorbringen der Vorinstanz zur
Freizeitlandwirtschaft gingen in Bezug auf die Bewirtschaftung naturnaher Flächen, wie
sie der Beschwerdeführer betreibe, fehl. Bei dieser Bewirtschaftungsform fehle es
regelmässig am langfristigen Ertrag und wie bei der Freizeitlandwirtschaft am auf
Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Kapital, wie es bei den anderen
kernlandwirtschaftlichen Tätigkeiten vorausgesetzt werde. Hingegen setze die
Bewirtschaftung naturnaher Flächen den ökologischen Ausgleich um, weshalb sie den
anderen kernlandwirtschaftlichen Tätigkeiten gleichgesetzt werde. Diese Komponenten
habe die Vorinstanz nicht ausreichend gewürdigt. Die Vorinstanz bringe weiter vor,
dass die Bewirtschaftung von naturnahen Flächen im Rahmen einer
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden müsse. Sie
begründe diese Auffassung teilweise mit dem in Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV genannten
Erfordernis, dass ein Betrieb langfristig bestehen können müsse. Dabei verkenne sie,
dass sich die Bewirtschaftung naturnaher Flächen für sich im Rahmen der
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung von Art. 16a RPG bewege und den ökologischen
Ausgleich umsetze. Sie sei dazu nicht auf einen Betriebsteil mit anderer
kernlandwirtschaftlicher Tätigkeit angewiesen, die zu Gewinn- und Ertragszwecken
bestehe. Für die Beurteilung des langfristigen Bestands könne bei der Bewirtschaftung
naturnaher Flächen nicht einzig auf ökonomische Kriterien abgestellt werden.
Betreffend die Bewirtschaftung naturnaher Flächen bestehe ferner auch keine analoge
Vorschrift wie für die Energiegewinnung aus Biomasse, die nach Art. 34 Abs. 3 RPV
(richtig: Art. 34a Abs. 3 RPV) dem Landwirtschaftsbetrieb untergeordnet sein müsse,
um zonenkonform zu sein. Die Bewirtschaftung naturnaher Flächen stelle
demgegenüber für sich eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung dar.
Zutreffend ist, dass im Sinn der Multifunktionalität der Landwirtschaft (Art. 16 Ingress
erster Satzteil RPG; vgl. dazu auch Ruch/Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 16 ff. zu Art. 16 RPG mit Hinweisen; Waldmann/Hänni,
a.a.O., N 8 zu Art. 16 RPG) mit Art. 34 Abs. 1 lit. b RPV die Pflege ökologischer
Ausgleichsflächen der eigentlichen landwirtschaftlichen Nutzung (Produktion
verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung) gleichgesetzt wird,
selbst wenn die Flächen nur einen geringen bzw. keinen Ertrag abwerfen (vgl.
Waldmann/Hänni, a.a.O., N 12 zu Art. 16a RPG; ARE, Erläuterungen RPV, Art. 34 Ziffer
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2.3.1 S. 30). Die Gleichstellung zeigt zwar, dass die Aktivität kein traditionelles
Landwirtschaftsprodukt hervorbringen muss, dass also ein ökologischer Nutzen genügt
(vgl. Muggli/Ruch in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 18 zu Art.
16a RPG), ändert indessen nichts daran, dass nach Art. 34 Abs. 5 RPV Bauten und
Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft ausdrücklich als zonenwidrig gelten. Dies
entspricht dem Erfordernis, Landwirtschaftszonen von Bauten und Anlagen möglichst
freizuhalten, weshalb nur das gebaut werden soll, was für eine professionelle und
langfristig überlebensfähige Landwirtschaft unentbehrlich ist (vgl. Muggli/Ruch in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 24 zu Art. 16 RPG). Ein
vollständiger Verzicht auf das Kriterium, dass in Abgrenzung zur Freizeitlandwirtschaft
ein gewinn- und ertragsorientierter Betrieb vorliegen muss, hiesse demgegenüber,
dass Bauten und Anlagen für die Bewirtschaftung naturnaher Flächen – bei Erfüllung
der weiteren gesetzlichen Vorgaben – ohne weiteres sämtlichen Bewirtschaftern oder
Grundeigentümern solcher Flächen bewilligt werden müssten. Dies würde dem
vorgenannten Anliegen nach Freihaltung der Landwirtschaftszone vor Überbauung
widersprechen. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der
erwähnten Gleichstellung die Bewirtschaftung naturnaher Fläche hätte davon
ausnehmen wollen. Das hat – trotz anderslautender Meinung des Beschwerdeführers –
zur Folge, dass auch für Bauten und Anlagen, welche für die Bewirtschaftung
naturnaher Flächen verwendet werden sollen, die von der Rechtsprechung für die
Abgrenzung von der Freizeitlandwirtschaft herausgearbeiteten
raumplanungsrechtlichen Kriterien gleichwohl gelten. Allein der Umstand, dass die
Bewirtschaftung naturnaher Flächen im öffentlichen Interesse liegt, ist kein sachlicher
Grund, um davon abzuweichen. Gleiches gilt nämlich auch für die landwirtschaftliche
Tätigkeit im Sinn der Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau oder
Tierhaltung. Auch diese liegt im öffentlichen Interesse (Versorgungssicherheit u.a.);
trotzdem sind Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gerade auch dort
ausgeschlossen.
Ferner hilft der Verweis auf die Regelung über Bauten und Anlagen für die
Energiegewinnung aus Biomasse dem Beschwerdeführer nicht weiter. Mit dem
Erfordernis, dass sich die gesamte Anlage (für die Energiegewinnung) dem
Landwirtschaftsbetrieb unterordnen muss (Art. 34a Abs. 4 RPV), soll der Eindruck
verhindert werden, dass es sich bei einer (an sich unter bestimmten, relativ eng
umschriebenen Voraussetzungen zonenkonformen; vgl. dazu Muggli/Ruch, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 22 zu Art. 16a RPG)
Energiegewinnungsanlage um einen eigenständigen nichtlandwirtschaftlichen Betrieb
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oder Betriebsteil handelt (vgl. Erläuterungen zur Revision der
Raumplanungsverordnung [RPV] vom 4. Juli 2007, ARE, Version 1.1 vom 9. Juli 2007,
S. 3). Mithin hat diese Vorschrift ein zusätzliches Kriterium für Bauten und Anlagen zur
Energiegewinnung zum Gegenstand, das nebst den Voraussetzungen von Art. 34 Abs.
4 RPV einzuhalten ist (vgl. Art. 34a Abs. 4 RPV) und deshalb ausdrücklich in die
Verordnung aufgenommen wurde. Aus dem Verzicht einer solchen ausdrücklichen
Bedingung für die Bewirtschaftung naturnaher Flächen lässt sich jedoch nicht ableiten,
der Verordnungsgeber habe für diese Bewirtschaftungsform die Beschränkung nach
Art. 34 Abs. 5 RPV für Bauten und Anlagen der Freizeitlandwirtschaft ausnehmen
wollen.
Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, dass auch die Waldbewirtschaftung zu
berücksichtigen sei, weil die Waldfläche zur Betriebsfläche nach Art. 13 der
Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und Anerkennung von Betriebsformen
(Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, LBV, SR 910.91) zähle, auch wenn sie bei der
Ermittlung der SAK nicht mitberücksichtigt werde. Unklar ist, in welcher Form der
Beschwerdeführer die Waldbewirtschaftung berücksichtigt wissen will, nachdem
unbestrittenermassen und zu Recht die Waldbewirtschaftung gestützt auf Art. 3 LBV
bei der Berechnung der SAK nicht eingerechnet wird. Einen namhaften Ertrag aus der
Waldbewirtschaftung macht der Beschwerdeführer selber nicht geltend, zumal er nach
seinen eigenen Angaben den Wald grösstenteils nur im Zusammenhang mit einer ihm
obliegenden Niederhaltungspflicht (Hochspannungsleitungen) bewirtschaftet (30 bis 50
Ster Brennholz pro Jahr [vgl. act. AREG 6 Ziffer 8 zweiter Spiegelstrich]). Eine
Berücksichtigung im Rahmen der Zonenkonformität kommt darüber hinaus nicht in
Frage, zählt doch die Waldwirtschaft nicht zur Landwirtschaft (vgl. J. Kehrli, in: R. Norer
[Hrsg.], Handbuch zum Agrarrecht, Bern 2018, Rz. 25 S. 207 mit Hinweis auf E. Hofer,
in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N 13 zu Art. 6 BGBB); der
Waldwirtschaft dienende Bauten und Anlagen gelten entsprechend in der
Landwirtschaftszone als nicht zonenkonform (vgl. BGer 1C_85/2019 vom 23. Juli 2019
E. 3.5). Der angefochtene Entscheid ist folglich diesbezüglich nicht zu beanstanden.
3.4.2.
Der Beschwerdeführer beruft sich darauf, dass er seit langem und auch zukünftig
dauerhaft Betriebs- und Personalmittel zur Bewirtschaftung der naturnahen Flächen
kombiniere und einsetze. Aufgrund der Direktzahlungen sei seine Tätigkeit bislang
mindestens kostendeckend. Im Jahr 2019 hätten die Direktzahlungen immerhin
3.4.3.
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CHF 15'013.45 betragen. Die Vorinstanz geht in ihrem Entscheid wie erwähnt von
einem dreijährigen durchschnittlich erwirtschafteten Ertrag von rund CHF 12'800
(Beiträge abzüglich Reparaturkosten für die Maschinen) aus. Ausgehend davon, dass
das massgebliche kantonal notwendige erzielte Einkommen von CHF 10'000 den
Nettoerlös umfasst (vgl. act. G 2 E. 2.3.2), zieht sie davon CHF 5'000 für den
Arbeitsaufwand ab. Gestützt darauf verneint sie die Wirtschaftlichkeit des
beschwerdeführerischen Betriebs. Der Beschwerdeführer stellt die Berechnungsweise
nicht in Frage. Soweit er in seiner Eingabe vom 6. November 2020 von höheren Zahlen
(Direktzahlungs- und Naturschutzbeiträge abzüglich Maschinenunterhalt), nämlich von
rund CHF 17'000 pro Jahr über die Jahre 2018 bis 2020 (2018: 15'306.80; 2019:
14'935.20; 2020: 20'593.85) ausgeht (act. G 7 S. 3), ändert dies nichts an der von der
Vorinstanz festgestellten fehlenden Gewinnorientierung. Die Vorinstanz, gleich wie der
Beschwerdeführer, lassen nämlich die weiteren Aufwendungen (wie sonstiges Material,
Treibstoffe, Versicherungen für Gebäude und Maschinen, allfällige
Sozialversicherungsbeiträge, allenfalls Schuldzinse, Abschreibungen auf Maschinen
und Gebäude, Amortisation der Baukosten usw.) im Zusammenhang mit der
landwirtschaftlichen Tätigkeit völlig ausser acht, so dass sich das massgebliche
Einkommen nebst dem Arbeitsaufwand zusätzlich verringert. In den Unterlagen fehlen
zwar detaillierte Angaben dazu, was der Beschwerdeführer jedoch selbst zu
verantworten hat. So hat er insbesondere unterlassen, ausführliche und umfassende
Angaben und Belege (z.B. Steuerbelege) für die Ermittlung des aus der
landwirtschaftlichen Tätigkeit erwirtschafteten Einkommens und zu seiner
wirtschaftlichen Situation einzubringen, obschon offenkundig Anlass dazu bestanden
hätte (vgl. etwa die Stellungnahme des AREG im Rekursverfahren [vi.-act. 9 Ziffer 2]
oder die vorläufige Beurteilung der zuständigen Sachbearbeiterin des
Baudepartementes [vi.-act. 19 Ziffer 2.b.bb zweiter Spiegelstrich], die mehrheitlich der
E. 2 des angefochtenen Entscheids entspricht). Es obliegt ihm als Baugesuchsteller, im
Rahmen seiner Mitwirkungspflichten aussagekräftige nachvollziehbare Betriebsdaten
zu liefern, will er die Bewilligungsfähigkeit seines Projekts belegen (vgl. BGer
1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.4). Diesen Anforderungen kommt er mit
den im Rekurs- und im Beschwerdeverfahren eingereichten Belegen nicht
rechtsgenüglich nach. Gestützt auf die heute vorliegenden Zahlen ist jedenfalls nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz mangels gewinnorientierter Tätigkeit das Vorliegen
einer Freizeitlandwirtschaft bejahte und die Zonenkonformität verneinte. Dies umso
mehr, als selbst der Beschwerdeführer davon ausgeht, dass seine Tätigkeit zwar
mindestens, aber eben nur kostendeckend ist, was wie dargelegt nicht genügt.
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Soweit die längerfristige Existenzfähigkeit (Überlebensfähigkeit) im angefochtenen
Entscheid in Frage gestellt ist, ist aufgrund der eingereichten Belege zwar davon
auszugehen, dass F._ (Ehefrau des Beschwerdeführers) die notwendigen persönlichen
Voraussetzungen für die Auszahlung der Direktzahlungs- und der Naturschutzbeiträge
erfüllt. Die entsprechenden Beiträge für das Jahr 2020 wurden jedenfalls seitens des
Kantons Zürich wie auch des Kantons St. Gallen an die Ehefrau (mit Jahrgang 1965)
ausgerichtet, die zudem im Betriebsdatenblatt (Agricola ) des Kantons Zürich als
Betriebsleiterin aufgeführt ist (vgl. act. G 8 Beilagen 1 und 2). Jedoch erfüllt sie
ihrerseits die Voraussetzungen wiederum nur bis zum Erreichen ihres Pensionsalters,
d.h. bis 2029. Ab diesem Zeitpunkt fallen die Direktzahlungsbeiträge, die das
Mehrfache des erwirtschafteten Ertrags aus der Produktion bzw. gar den einzigen
Ertrag aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit darstellen, weg (Art. 19. Abs. 1 DZV).
Damit wäre ein langfristiger Erhalt des Betriebs, d.h. während 15 bis 25 Jahren (was
der sachgemäss anwendbaren Dauer für betriebsnahe gewerbliche Zwecke gemäss
der Botschaft zum Entwurf der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes von 1996
entspricht [vgl. BBl 1996 III 538]), nicht erfüllt. Über den Sohn, der den Betrieb gemäss
Aussage des Beschwerdeführers übernehmen soll, ist nichts aktenkundig, weder über
dessen landwirtschaftlichen Fähigkeitsausweis noch dessen persönliche und berufliche
Umstände. Insofern ist der Fortbestand nach Lage der vorliegenden Akten nicht
hinreichend sichergestellt. Vielmehr handelt es sich um eine vage Möglichkeit, die nach
der Rechtsprechung aber nicht genügt (s. dazu oben E. 3.3.4). Damit ist nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz dem Betrieb auch die erforderliche
Überlebensfähigkeit im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV abspricht. Auch aus diesem
Grund erweist sich das Vorhaben als nicht zonenkonform und die Beschwerde als
unbegründet.
3.4.4.
plus
Weiter fällt in Betracht, dass die Notwendigkeit des geplanten Vorhabens nicht ohne
Weiteres bejaht werden könnte, selbst wenn die bestehende Nutzung nicht als
Freizeitlandwirtschaft taxiert werden müsste und der langfristige Bestand des Betriebs
bejaht werden könnte. Darauf ist zwar die Vorinstanz in ihrem Entscheid nicht
eingegangen, das AREG hat aber in seiner Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 (act.
AREG 79 E. A.e S. 8) und in seiner Stellungnahme vom 6. Juli 2018 im vorinstanzlichen
Verfahren (vi.-act. 9 Ziffer II.2. S. 3) sinngemäss und zutreffend angemerkt, dass vorab
die bestehenden Bauten zu nutzen wären und die in der Scheune bestehende, aktuell
für die nicht bewilligte Ponyhaltung genutzte Ökonomiefläche ebenso gut für das
3.4.5.
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Abstellen von landwirtschaftlichen Maschinen und Fahrzeugen geeignet wäre. Denn
neue Ökonomiebauten sind nur zulässig, wenn sie für die in Frage stehende
Bewirtschaftung nötig sind (vgl. Art. 34 Abs. 4 lit. a RPV), d.h. dann, wenn sie
betriebswirtschaftlich nötig und nicht überdimensioniert sind (vgl. Waldmann/Hänni,
a.a.O., N 21 zu Art.16a RPG; oben E. 3.3.1 ). Nicht notwendig ist eine Baute
insbesondere dann, wenn die vorgesehene Nutzung in einer bereits vorhandenen
Baute möglich wäre (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O. N 23 zu Art. 16a RPG mit Hinweis
auf BGer 1A.126/2015 vom 2. August 2005 E. 2). Der Beschwerdeführer legt nicht
näher dar (vgl. act. AREG 82, Ziffer 8), weshalb das Unterbringen der wenigen
Maschinen und Gerätschaften (vgl. gmde.-act. 6 Ziffer 6 S. 2) in der Scheune Vers.-
Nr. 0004_ nicht möglich sein soll, selbst wenn sie aktuell (wenn auch unbewilligt) einer
zonenfremden Tierhaltung (Ponys des Nachbarn) dient. Es geht jedenfalls nicht an, eine
bestehende (ehemalige) Ökonomiebaute einer zonenfremden, wenn auch
möglicherweise zulässigen, Hobbytierhaltung zuzuführen und später ein Vordach für
das Unterbringen landwirtschaftlicher Geräte nach Art. 16a RPG zu beantragen. Somit
fehlte es dem Vorhaben auch an dessen betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit,
weshalb eine Bewilligung auch aus diesem Grund nicht in Frage käme.
Insgesamt ist der angefochtene Entscheid rechtens, soweit er eine Bewilligung nach
Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 RPV ausschliesst.
3.4.6.
Sodann verneint die Vorinstanz die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung nach
Art. 24 RPG, wonach Bewilligungen erteilt werden können, Bauten und Anlagen zu
errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen. Sie begründet dies damit, dass nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung bei landwirtschaftlichen Bauten der Begriff der Zonenkonformität im
Sinn von Art. 16a Abs. 1 RPG im Wesentlichen mit demjenigen der
Standortgebundenheit nach Art. 24 lit. a RPG übereinstimme. Auf landwirtschaftliche
Nutzungsbedürfnisse, welche den Rahmen von Art. 16a RPG sprengten, worunter
insbesondere der Freizeitlandwirtschaft dienende Bauten und Anlagen fielen, sei Art. 24
RPG folglich nicht anwendbar. Der Beschwerdeführer wendet ein, dass eben gerade
keine Freizeitlandwirtschaft vorliege, sondern er naturnahe Flächen bewirtschafte,
weshalb er einer landwirtschaftlichen Tätigkeit nachgehe. Das Bauvorhaben sei unter
betriebswirtschaftlichen und organisatorischen Gesichtspunkten gerechtfertigt. Die
Auswirkungen auf Raum und Umwelt seien gering und die Errichtung eines
3.5.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 24/30
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St.Galler Gerichte
4.
Ein weiterer Streitpunkt ist die von der Vorinstanz geschützte Feststellung der
Unterinstanz bzw. der Gemeindebehörde (vgl. act. AREG 82 Dispositivziffer 2 und 3
sowie gmde.-act. 18 Dispositivziffer II), wonach auf dem Grundstück Nr. 0002_ kein
rechtmässiger Zustand bestehe.
Unterstandes in einer Bauzone lasse sich damit nicht begründen. Mit der
Vordacherweiterung werde die anrechenbare Fläche ausserhalb der Bauzone nicht
erweitert.
Mit dieser Argumentation des Beschwerdeführers lässt sich die zutreffende
Begründung der Vorinstanz nicht entkräften. Vielmehr trifft es zu, dass sich bei
Landwirtschaftsbetrieben der Begriff der Zonenkonformität im Wesentlichen mit jenem
der Standortgebundenheit deckt (R. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], a.a.O., N 7 zu Art. 24 RPG mit Hinweisen; BGer 1C_561/2012 vom 4. Oktober
2013 E. 3.1). Entsprechend ist Art. 24 RPG nicht anwendbar auf Art. 16a RPG
sprengende Nutzungsbedürfnisse (wie der Freizeitlandwirtschaft dienende Baute und
Anlagen) sowie auf Erweiterungen oder Ergänzungen von zonenkonformen
Landwirtschaftsbetrieben, denn der Gesichtspunkt der "Standortgebundenheit" ist in
Art. 16 bis Art. 16b RPG eingeschlossen (vgl. R. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 31 zu Art. 24 RPG).
Sodann erachtet die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine Bewilligung des
Bauprojekts nach Art. 24a RPG und Art. 24c RPG für nicht gegeben (vgl. act. G 2 E. 3.1
f.). Dagegen bringt der Beschwerdeführer nichts vor; genau so wenig wie gegen die
Feststellung der Vorinstanz, dass eine Bewilligung unter einem anderen Titel nicht zur
Diskussion stehe (vgl. act. G 2 E. 3.3); solches ist auch nicht ersichtlich. Daraus folgt,
dass die Vorinstanz dem Bauvorhaben zu Recht keine Zustimmung erteilte. Die
Beschwerde ist unbegründet, soweit sie sich gegen den Bauabschlag richtet.
3.6.
Die Vorinstanz schützte die gerügte Feststellung mit der Begründung, dass kommunale
Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden vorgängig nicht zur
Zustimmung vorgelegt worden seien und denen auch nachträglich die Zustimmung
nicht erteilt werden könne, aufgrund eines schwerwiegenden Mangels als nichtig zu
gelten hätten. Vorliegend hätte die kantonale Zustimmung für die ursprünglich offenbar
zu Ferienzwecken vorgesehene Wohneinheit Vers.-Nr. 0005_ mangels
Standortgebundenheit weder nach Art. 20 des Gewässerschutzgesetzes in der
4.1.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 25/30
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Fassung vom 8. Oktober 1971 (aGSchG; AS 1972 967; in Kraft seit 1. Juli 1972) noch
gestützt auf das RPG in der Fassung vom 22. Juni 1979 (aRPG, AS 1979 1579; in Kraft
seit 1. Januar 1980) noch auf das RPG in der heute geltenden Fassung erteilt werden
können. Nach Art. 24c RPG wäre zudem ohnehin nur eine Erweiterung des
ursprünglichen Wohnhauses Vers.-Nr. 0006_ denkbar gewesen (da für die Beurteilung
der Zulässigkeit einer Erweiterung immer vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen
sei), d.h. eine innerhalb des bereits bestehenden Wohngebäudes zu realisierende oder
unmittelbar an dieses anschliessende Erweiterung, nicht aber eine räumlich separierte
neue Wohnbaute. Die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 erweise sich damit als
nichtig. Entgegen der Auffassung des Rekurrenten könne im Übrigen nicht gesagt
werden, der formelle Mangel sei weder offensichtlich noch erkennbar gewesen.
Vielmehr sei aus der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 auch für D._ als damalige
Grundeigentümerin und Baugesuchstellerin klar ersichtlich gewesen, dass die
Gemeindebaubehörde wider besseren Wissens und bewusst auf die Einholung der
kantonalen Zustimmung verzichtet habe. Die Nichtigkeit müsse sich auch der
Rekurrent als Rechtsnachfolger und heutiger Grundeigentümer entgegenhalten lassen.
Die Wohneinheit Vers.-Nr. 0005_ sei mit jeweils vorgängig eingeholten Bewilligungen
der kommunalen Bewilligungsbehörde vom 16. August 1993 und 3. März 1998 und mit
Zustimmung der kantonalen Stelle erweitert worden. Wie vom Rekurrenten geltend
gemacht, sei davon auszugehen, dass den beteiligten Behörden dabei zumindest die
bei den heutigen Vorakten liegenden Schätzungsprotokolle vom 10. Juni 1976 und
24. Juni 1980, aus welchen die erstmalige Erweiterung des Stalls Vers.-Nr. 0004_ mit
Wohnfläche hervorgeht, schon zugänglich gewesen seien bzw. der Sachverhalt
insofern offenbar unvollständig abgeklärt worden sei, hätten die nachgesuchten
Bewilligungen doch verweigert werden müssen. Dieser Umstand wäre zwar (ebenso
wie der vom Rekurrenten angeführte Zeitablauf) im Rahmen einer allfälligen –
vorliegend jedoch nicht Verfahrensgegenstand bildenden – Prüfung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu berücksichtigen. Die Tatsache, dass
für die in den Jahren 1993 und 1998 vorgenommenen Erweiterungen der Wohnbaute
Vers.-Nr. 0005_ jeweils ordnungsgemäss die Zustimmung der entsprechend
zuständigen kantonalen Behörde eingeholt worden sei, ändere aber nichts an der
Nichtigkeit der ursprünglichen Bewilligung vom 3. Januar 1980; die später realisierten
baulichen Massnahmen würden sich vielmehr als formell zwar korrekt, als materiell
aber rechtswidrig erweisen, da sie an einen falschen Vorbestand anknüpften. Inhaltlich
stelle die angefochtene Verfügung deshalb zu Recht einen nicht rechtmässigen
Zustand fest.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 26/30
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Der Beschwerdeführer wendet im Wesentlichen ein, entgegen des vorinstanzlichen
Entscheids liege weder die Offensichtlichkeit des Mangels noch die leichte
Erkennbarkeit vor. Für einen Laien sei aus der Bewilligung nicht offensichtlich oder
leicht erkennbar gewesen, dass die Verfügung mangelhaft gewesen sei. So hätten die
kantonalen Stellen den Mangel bis zur Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017
selber laufend nicht erkannt, sondern im Gegenteil die Erweiterung der Wohneinheit
Vers.-Nr. 0005_ immer wieder aktiv und nach Augenscheinen bewilligt. Ebenso sei auf
die kantonalen Schätzungsprotokolle in den Vorakten hinzuweisen, namentlich vom
10. Juni 1976 und 24. Juni 1980, aus welchen die Erweiterung des Stalls hervorgehe. In
Bezug auf die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 sei darauf hinzuweisen, dass sich
die Verwaltungsrekurskommission mit dem Ersatzbeitrag für den Luftschutzraum der
Wohnung Vers.-Nr. 0005_ beschäftigt und die Abgabe von CHF 1'500 nach Aussagen
des Beschwerdeführers bestätigt habe. Bei einem offensichtlichen oder leicht
erkennbaren Mangel der Baubewilligung hätte die Verwaltungsrekurskommission den
Entscheid bereits damals als nichtig zurückgewiesen oder wenigstens diese Frage
aktenkundig aufgeworfen. Die verschiedenen Stellen hätten die Baubewilligung zudem
nicht einfach untätig geduldet, sondern über einen jahrzehntelangen Zeitraum als
Grundlage für weitere Rechtsakte in ihrem Zuständigkeitsbereich genommen. Vielmehr
sei die Mutter des Beschwerdeführers in ihrem Vertrauen in das behördliche Handeln
aufgrund der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 zu schützen. Die Vorinstanz habe bei
der Prüfung der Nichtigkeit der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 entgegen der
bundesgerichtlichen Praxis und der Lehre unterlassen, die geforderte
Interessensabwägung zwischen Rechtssicherheit und der objektiven
Rechtsanwendung vorzunehmen. Stattdessen habe die Vorinstanz aus der
mangelnden Zuständigkeit der Gemeinde sogleich und erstmals auf die Nichtigkeit der
Baubewilligung vom 3. Januar 1980 geschlossen. Es stehe ausser Frage, dass seit
Erlass der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 unterdessen mehr als 40 Jahre
vergangen seien. Im Weiteren seien durch den Beschwerdeführer und seine Mutter als
Rechtsvorgängerin betreffend dem Grundstück Nr. 0002_ verschiedene bauliche
Massnahmen umgesetzt worden, die von kantonalen und kommunalen Behörden
bewilligt worden seien. Die Befugnis der Behörden, einen Abbruch eines
rechtswidrigen Gebäudes anzuordnen, sei im Interesse der Rechtssicherheit auf 30
Jahre befristet. Was für die Beurteilung der Rechtssicherheit und der
Verhältnismässigkeit zur Wiederherstellung eines rechtmässigen Zustandes gelte,
müsse ohne Weiteres auch für die Prüfung der Nichtigkeit einer kommunalen
Verfügung gelten, die vor über 40 Jahren dem Beschwerdeführer eröffnet worden sei.
Zusammen mit dem Zeitablauf von mehr als 40 Jahren, den getätigten Dispositionen
4.2.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 27/30
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des Beschwerdeführers und der Behörden in unterschiedlichen Verfahren überwiege
das Interesse der Rechtssicherheit deutlich das Interesse an der richtigen
Rechtsanwendung bezüglich der Verfügung vom 3. Januar 1980. Entgegen der Ansicht
der Vorinstanz seien diese Faktoren bereits vorliegend Verfahrensgegenstand und nicht
erst bei einer allfälligen Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.
Wie dargelegt sei die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 entgegen der Ansicht der
Vorinstanz weder offensichtlich noch leicht erkennbar mangelhaft. Diese sei in ihrem
Bestand zu bestätigen und es liege eine formell gültige Baubewilligung für die
Wohneinheit Vers.-Nr. 0005_ vor. Diese geniesse Besitzstandsgarantie nach Art. 24c
RPG. Es dürften Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten ausgeführt werden, mit denen
Umfang, das Erscheinungsbild und der Zweck ähnlich blieben.
Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass die Bewilligung vom 3. Januar 1980
formell und materiell rechtswidrig ist. Ebenso wenig stellt er in Abrede, dass die
nachfolgenden Bewilligungen aus den Jahren 1993 und 1998, sofern sie die
Erweiterungen des am 3. Januar 1980 (formell und materiell rechtswidrig) bewilligten
Wohnteils (heute Vers.-Nr. 0005_) betreffen, materiell rechtswidrig sind, weil sie sich
auf einen falschen Vorbestand stützen. Es besteht kein Anlass, die diesbezüglichen
Erwägungen der Vorinstanz und des AREG, worauf die Vorinstanz verweist, zur
fehlenden Rechtmässigkeit der Baute in Frage zu stellen. Weil die Baubewilligung vom
3. Januar 1980 unbestrittenermassen formell und materiell rechtswidrig ist, erweist sich
die Baute jedenfalls als unrechtmässig. Unter diesen Umständen fehlt es – und zwar
unabhängig davon, ob Nichtigkeit der Bewilligung vom 3. Januar 1980 vorliegt oder
nicht (wobei nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durchaus gute Gründe für
die Annahme der Nichtigkeit sprechen [vgl. BGer 1C_709/2020 vom 24. August 2021
insbesondere E. 4.2.2]) – von vornherein an einer Grundvoraussetzung (nämlich am
Vorliegen einer rechtmässigen Baute; vgl. Art. 41 Abs. 1 RPV) für die (künftige)
Anwendung von Art. 24c RPG. Nebst dem fehlt es für eine Anwendung von Art. 24c
RPG auch an der notwendigen Voraussetzung, dass das Wohngebäude im
massgeblichen Zeitpunkt, d.h. in der Regel im Zeitpunkt des Inkrafttretens des GSchG
am 1. Juli 1972 (vgl. grundlegend BGE 129 II 398), schon bestand (und es auch nicht
als Erweiterung der damals bestehenden Gebäude Vers.-Nrn. 0006_ bzw. 0004_
gelten kann [act. G 2 Ziffern 3.2.2 f. S. 15 f. und 4.1.2 S. 17 f.; act. AREG 79 Ziffern
C 7g. bis C 7i S. 9 f.]). Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers kann das
Gebäude Vers.-Nr. 0005_ folglich schon von Gesetzes wegen keine (erweiterte)
Besitzstandsgarantie nach 24c RPG beanspruchen. Es besteht auch kein Grund,
(künftig) in Anwendung von Art. 24c RPG eine Erweiterung oder einen Abbruch und
4.3.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 28/30
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Wiederaufbau eines materiell rechtswidrigen, von der unzuständigen Behörde
bewilligten Gebäudeteils zu gewähren. Das mit der Feststellung des unrechtmässigen
Zustands verbundene und mit grundbuchrechtlicher Anmerkung gesicherte Verbot
gefährdet auch die Rechtssicherheit nicht (vgl. BGer 1C_655/2015, 1C_17/2016,
1C_27/2016 vom 16. November 2016 E. 2.3 betreffend Verweigerung einer
Baubewilligung für die Erweiterung eines formell und materiell rechtswidrigen, aber
rechtskräftig bewilligten bestehenden Gewerbebetriebs nach Art. 37a RPG mit Verweis
auf BGer 1C_328/2010 vom 3. März 2011 E. 3.3 und 3.5, in: URP 2011 S. 209, zur
vergleichbaren Situation bei der Erweiterung einer zu Unrecht als standortgebunden
bewilligten Baute). Die Tatsache, dass dem Beschwerdeführer in den Jahren 1993 und
1998 Umbauten als Erweiterung des (fälschlicherweise als rechtmässig bestehend
angenommenen) Wohntrakts bewilligt wurden, ändert ebenfalls nichts an der
Unrechtmässigkeit des gesamten Wohnteils. Denn zum einen umfasste die Rechtskraft
der beiden in der Vergangenheit erteilten Bewilligungen von 1993 und 1998 nur die
bewilligten Bauten. Zum anderen wären bei Vorliegen eines (allfälligen)
Änderungsgesuchs die Behörden ohnehin berechtigt und unter Umständen verpflichtet,
die Voraussetzungen von Art. 24c RPG und damit die Rechtmässigkeit des gesamten
Gebäudes erneut zu überprüfen (vgl. BGer 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli
2020 E. 4.2 und VerwGE B 2019/62 vom 26. September 2019 E. 4.1, insbesondere
E. 4.1.5 f., für die ähnlich gelagerte Frage betreffend die Beurteilung der Identität bei
Erweiterungen von rechtswidrig bewilligten Gebäuden; s. auch den erwähnten BGer
1C_328/2010, a.a.O., E. 3.3 betreffend Umbau eines rechtswidrig bewilligten
standortgebundenen Gebäudes). Das hat zur Folge, dass wegen dem festgestellten
unrechtmässigen Zustand auf Grundstück Nr. 0002_ Bewilligungen nach Art. 24c
RPG, insbesondere Nutzungserweiterungen, bei unveränderter Rechtslage zu
verweigern sein werden. Die angefochtene und von der Vorinstanz geschützte
Feststellung, wonach auf dem Grundstück Nr. 0002_ im Sinne der Erwägungen ein
nicht rechtmässiger Zustand besteht, sowie die damit verbundene
grundbuchrechtliche, von der Vorinstanz inhaltlich abgeänderte Sicherstellung mit
einem Verbot von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach
Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV, sind somit rechtens. Die Beschwerde
erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
Bei diesem Ergebnis braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob die formell und
materiell rechtswidrige Bewilligung vom 3. Januar 1980 auch nichtig ist, wovon die
Vorinstanz ausgeht und was der Beschwerdeführer bestreitet. Die hier bestätigte
Bejahung eines rechtswidrigen Zustands und Verneinung der Besitzstandsgarantie
4.4.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 29/30
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5.
Umstritten ist ferner die Rechtmässigkeit und der Inhalt der verfügten
grundbuchrechtlichen Anmerkung.
nach Art. 24c RPG führen nicht dazu, dass das bestehende Gebäude zu beseitigen ist.
Zur Frage der Wiederherstellung des bestehenden Gebäudes äussert sich weder die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid noch das AREG in seiner
Zustimmungsverfügung. Wie die Vorinstanz vielmehr zu Recht festhält, bildet die
Prüfung der Wiederherstellung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (vgl.
act. G 2 E. 4.1.3), sondern wäre in einem separaten Wiederherstellungsverfahren (vgl.
Art. 159 ff. PBG) zu prüfen. Ob einer solchen Anordnung die Vorbringen des
Beschwerdeführers (fehlende Nichtigkeit, Vertrauensschutz, Zeitablauf)
entgegenstehen, wäre dannzumal dort zu prüfen. Immerhin ist hier schon anzumerken,
dass nach neuester Rechtsprechung der Wiederherstellungsanspruch ausserhalb der
Bauzone nach dreissig Jahren nicht verwirkt (vgl. den zur Publikation vorgesehenen
BGer 1C_469/2019, 1C_483/2019 vom 28. April 2021).
Hinsichtlich Rechtmässigkeit der Anmerkung wendet der Beschwerdeführer einzig ein,
dass bei Erteilung der Baubewilligung für das Vordach und der fehlenden Nichtigkeit
der Baubewilligung keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung aus materiellen
oder deklaratorischen Gründen erforderlich sei. Mit den diesbezüglichen Erwägungen
im vorinstanzlichen Entscheid setzt er sich jedoch nicht auseinander. Unter diesen
Umständen ist die Rechtmässigkeit der Anmerkung mit Verweis auf die zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz nicht zu beanstanden.
5.1.
Der eventualiter gestellte Antrag, wonach die Formulierung der Vorinstanz dahingehend
zu präzisieren sei, dass sich das Verbot der baulichen Nutzungserweiterungen und des
Wiederaufbaus nicht auf den zonenkonformen Stall Nr. 0004_ beziehe, sondern auf
die Wohneinheit Vers.-Nr. 0005_, begründet der Beschwerdeführer ebenfalls nicht,
weshalb darauf nicht einzutreten ist. Unabhängig davon ist eine Präzisierung auch nicht
notwendig. Der Inhalt der Eigentumsbeschränkung ergibt sich aus dem Wortlaut der
Anmerkung und den dazugehörigen Unterlagen (Verfügungen und
Rechtsmittelentscheid) genügend präzis. Sodann betrifft das Verbot ausdrücklich nur
die Erweiterung und den Wiederaufbau nach Art. 24 ff. RPG, worunter eine (allenfalls)
zonenkonforme Nutzung nach Art. 16a RPG nicht fällt. Die Beschwerde wäre folglich
unbegründet, selbst wenn darauf einzutreten wäre.
5.2.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 30/30
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St.Galler Gerichte
6.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Die Verweigerung
der Baubewilligung für das Vordach ist mangels Zonenkonformität und Vorliegens
eines anderen Rechtstitels (Art. 24 ff. RPG) rechtens. Die Feststellung eines
unrechtmässigen Zustands erfolgte zu Recht und das zur Anmerkung im Grundbuch
angeordnete Verbot von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus ist
ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist im Sinn der vorstehenden
Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
7.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Der Verlegung der
amtlichen Kosten entsprechend steht dem Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren keine ausseramtliche Entschädigung zu (Art. 98 Abs. 1 und 2
sowie Art. 98 VRP). Die weiteren Beteiligten haben kein Begehren auf Entschädigung
ausseramtlicher Kosten gestellt.
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht auf dem Zirkulationsweg:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von
CHF 3'500 unter Verrechnung mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher
Höhe.
3.
Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
bis
Publikationsplattform St.Galler Gerichte Entscheid Verwaltungsgericht, 23.11.2021 Bau- und Planungsrecht. Bauen ausserhalb Bauzone. Art. 16a RPG (SR 700) und Art. 35 RPV (SR 701), Art. 24c RPG. Umstritten war der Anbau einer Überdachung an einen bestehenden Stall (mit nachträglich an- bzw. eingebautem Wohnteil) für das Unterstellen landwirtschaftlicher Geräte und Maschinen sowie die Feststellung, dass auf der Parzelle ein unrechtmässiger Zustand besteht, und die verfügte Grundbuchanmerkung eines Verbots von baulichen Erweiterungen und des Abbruchs/Wiederaufbaus. Besteht die landwirtschaftliche Tätigkeit lediglich aus der Bewirtschaftung naturnaher Flächen, so sind dennoch die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien, insbesondere die Wirtschaftlichkeit, zur Abgrenzung von der Freizeitlandwirtschaft zu beachten. Im konkreten Fall wurde der Betrieb als Freizeitlandwirtschaft qualifiziert, dem es zudem an der Existenzfähigkeit mangelte. Sodann erwies sich die geplante Überdachung auch nicht als betriebsnotwendig. Ferner war nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz wegen fehlender kantonaler Zustimmung und mangelnder materieller Bewilligungsfähigkeit die Baute (eingebaute Wohnung) zumindest als nicht rechtmässig beurteilte. Unabhängig von der Frage der Nichtigkeit, erscheint das verfügte Verbot als richtig. Es besteht kein Grund, in Anwendung von Art. 24c RPG eine Erweiterung oder einen Abbruch und Wiederaufbau eines materiell rechtswidrigen, von der unzuständigen Behörde bewilligten Gebäudeteils zu gewähren, weshalb sich das verfügte Verbot schon deshalb als rechtmässig erweist. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2020/203). Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 1C_15/2022).
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