# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b4bdb6ec-b533-5b69-aa79-d2f4df71f890
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2019
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
RI 1 è proprietario fra l’altro dei mappali no _ e _ RFD del Comune di _. Su ognuno di questi mappali sorge un rustico. Nella dichiarazione fiscale per il periodo 2017, datata 11 aprile 2018, lui e la moglie _, dichiaravano riguardo a queste proprietà, fondandosi sui valori ufficiali di stima, una sostanza immobiliare di fr. 52’680.- per la particella _, di fr. 32'954.- per la particella _ e di fr. 35'039.- per la particella _. Come reddito immobiliare veniva dichiarato un importo di fr. 4'000.- risultante dall’affitto del rustico presente sul mappale _, mentre per i rustici sui mappali _ e _, sfitti, il valore locativo indicato era di fr. 500.- per il primo e di fr. 2'000.- per il secondo. Durante il 2017, i contribuenti avevano inoltre eseguito lavori di manutenzione dei rustici ai mappali _, _ e _, per i quali deducevano rispettivamente spese effettive per fr. 3'425.-, fr. 5'111.- e fr. 22'465.-.
B.
Con decisione di tassazione IC/IFD del 27 giugno 2018, per quel che concerne gli immobili situati nel Comune di _, l’Ufficio di tassazione di RS 1 (UT) accertava un reddito immobiliare di fr. 9'000.-, corrispondente alla somma della pigione percepita con la locazione della part. _ (fr. 4’000.-) e dei valori locativi relativi alla particella _ (fr. 2’000.-) e alla particella _. Per quest’ultimo, il valore locativo era stato elevato dall’importo dichiarato di fr. 500.- a fr. 3’000.-. Veniva invece integralmente riconosciuta la deduzione delle spese di manutenzione di cui sopra, per un totale di fr. 31'001.-. Il reddito imponibile complessivo veniva pertanto stabilito per l’IC 2017 in fr. 253'300.- (medesimo importo determinante per l’aliquota) e la sostanza imponibile complessiva in fr. 6'129'000.- (medesimo importo determinante per l’aliquota). Per l’IFD 2017 il reddito imponibile complessivo veniva determinato in fr. 240'000.- (medesimo importo determinante per l’aliquota).
C.
Contro questa decisione, presentava reclamo il 23/24 luglio 2018, poi completato con la documentazione fotografica richiesta con scritto del 3 settembre 2018, contestando l’aumento del valore locativo del rustico al mappale _, RFD _. Osservava che i lavori eseguiti nel 2016 e nel 2017, esclusivamente di manutenzione e deducibili, come del resto riconosciuto dall’autorità di tassazione, non avevano aumentato il valore dell’immobile, sicché non si giustificava un incremento del valore locativo. Inoltre, riteneva che il rustico in oggetto non potesse essere paragonato al rustico sito sulla particella _, il quale è affittato per fr. 4’000.- annui netti, siccome questo dispone di una cantina e un porticato oltre che di un ripostiglio, una legnaia e una sostra indicati a registro fondiario. Infine, faceva notare che in Ticino vi sono numerosi appartamenti sfitti.
D.
L’UT accoglieva parzialmente il reclamo il 19 settembre 2018, riducendo il valore locativo della part. _ a fr. 1'800.-. Nella motivazione della decisione, ritenendo che “il valore locativo delle abitazioni secondarie (case di vacanza) deve corrispondere al valore di mercato delle pigioni”, procedeva a una comparazione tra le pigioni percepite con gli altri due rustici di sua proprietà (a partire dal 2018, il rustico sul mappale _ è affittato per fr. 4'000.-, come spiegato nel reclamo) e il valore locativo da computare per il rustico oggetto del gravame, in proporzione al valore di stima e alla superficie abitabile dei differenti mappali. Operando una proporzione tra il valore di stima e l’affitto delle proprietà vicine, l’UT otteneva un presunto valore di mercato di circa fr. 3'000.-, mentre la stessa proporzione, prendendo in considerazione le superfici abitabili, portava a un valore di circa fr. 3'450.-.
Tuttavia, giudicava che “tenuto conto delle osservazioni e della documentazione presentata, gli importi calcolati [...] appaiono effettivamente essere troppo elevati” e riteneva quindi di “diminuire il valore locativo del fondo _ di _ a fr. 1'800.-, importo che appare essere equo e consono ai disposti di legge attualmente in vigore”.
E.
Con ricorso del 3 ottobre 2018, RI 1 insorge alla Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello contro la decisione su reclamo del 19 settembre 2018, chiedendo nuovamente che il valore locativo della particella _ di _ resti invariato rispetto agli anni precedenti, ossia mantenuto a fr. 500.-. Il ricorrente, oltre a riconfermare integralmente il contenuto del reclamo, contesta il calcolo contenuto nella decisione impugnata, poiché le misurazioni delle superfici abitabili considerate sarebbero errate. Inoltre, considera che per calcolare il valore locativo non ci si possa limitare a paragonare le differenti metrature, bensì che vadano prese in conto le altre peculiarità dei rustici, ad esempio la presenza o meno di una stufa elettrica. Allega inoltre due recenti articoli di giornale alfine di documentare il problema delle case sfitte in Ticino.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da sostanza immobiliare, segnatamente il valore locativo di immobili o di parti di essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett.
b
).
1.2.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
1.3.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i Cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai Cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.4.
Per quanto qui d’interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:
Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero.
(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).
2.
2.1.
Il ricorrente non contesta che i suoi rustici a _ siano immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. Alla luce di quanto esposto, l’UT ha ritenuto correttamente che la riduzione del valore locativo prevista all’art. 20 cpv. 2 LT non fosse applicabile. Il valore locativo litigioso deve pertanto corrispondere al valore di mercato reperibile delle pigioni, che viene stabilito in via comparativa.
2.2.
Alfine di stabilire il presunto valore di mercato della pigione del mappale _ di _, l’autorità di tassazione ha operato una comparazione tra quest’ultimo e quello degli altri di proprietà del ricorrente (no. _ e no _ _), affittati per fr. 4'000.- (il mapp. _ RFD _ viene affittato a fr. 4'000.- annui a partire dal 2018, in precedenza era dato in locazione a fr. 2'000.-). In particolare nella decisione impugnata sono stati comparati i valori di stima e le superfici abitabili dei rustici, mediante le proporzioni seguenti:
Operando una semplice proporzione tra il valore di stima e l’affitto delle vicine proprietà, si arriverebbe ad un presunto valore di mercato di circa fr. 3'000.
(Fr. 52’680+Fr. 35'039) : (Fr. 4’000+Fr. 4'000) = Fr. 32'954 : x dove la variante x corrisponde al valore di mercato del fondo 73.
La stessa proporzione tra le superfici abitabili porterebbe ad un valore risultato di circa Fr.3'450.
(62+42) : (Fr. 4’000+4'000) = 45 : x dove la variante x corrisponde al valore di mercato.
2.3.
Il ricorrente contesta il calcolo del valore locativo effettuato dall’UT, poiché avrebbe considerato delle superfici abitabili errate. Più precisamente egli ritiene che la superficie abitabile sia 32 m2 per il fondo _ (e non 45 m2), 55 m2 per il fondo _ (al posto di 62 m2) e 38 m2 per il fondo _ (e non 42 m2). Per quest’ultimo, considera che l’ampliamento del rustico intervenuto nel 2016, del quale allega un piano, abbia aumentato la superficie abitabile a 45 m2.
A comprova di quanto sostenuto, allega un piano di mutazione datato 25 novembre 1991 per quel che concerne il fondo _, un estratto del registro censuario risalente al 29 gennaio 1997 per il fondo _ e un estratto del registro fondiario definitivo del 21 maggio 2003 per il fondo _. Le stesse misurazioni si ritrovano anche nel catastrino fiscale datato 17 gennaio 2018, anch’esso allegato al ricorso.
2.4.
Alla dichiarazione fiscale, il ricorrente e sua moglie allegavano gli aggiornamenti intermedi allestiti dall’Ufficio di stima nel 2016 in applicazione dell’art. 7 Lst, nei quali le metrature indicate corrispondevano a quelle contenute nel catastrino fiscale. Quest’ultimo era anche prodotto assieme alla dichiarazione.
I dati estratti dal registro fondiario definitivo al 17 dicembre 2018 sono pressoché identici: il fondo _ (A, B) presenta una superficie abitabile di 44 m2 più un portico di 12 m2, il fondo _ (A) di 32 m2 e il fondo _ (A, B) di 38 m2.
2.5.
Di conseguenza, non è dato sapere con quali modalità l’UT abbia calcolato le “superfici abitabili”.
Tuttavia, inserendo nel calcolo i dati che risultano dal registro fondiario definitivo, rispettivamente quelli forniti dal ricorrente, si otterrebbe comunque un presunto valore di mercato della pigione vicino a fr. 3’000.-, a fronte dell’importo calcolato dall’Ufficio di tassazione di circa fr. 3'450.-. In particolare, se si fa la proporzione con la pigione della part. _, si ottiene un valore locativo di fr. 3'368.-. Partendo dalla pigione della part. _, invece, si ottiene un reddito di fr. 2'909.-, considerando solo l’abitazione in sé. Aggiungendo il portico, che peraltro non è censito né stimato come abitazione, si scenderebbe a fr. 2'285.-.
Il ricorrente pretende che il valore locativo sia riportato a fr. 500.-. Ora, sebbene l’UT abbia operato una proporzione sulla base di metrature eccessive, il risultato ottenuto non diverge sensibilmente. Oltretutto, la proporzione tra i valori di stima, che comporta un presunto valore di mercato di circa fr. 3'000.-, non è contestata e si basa su stime corrispondenti ai dati estratti dal registro fondiario e ai valori indicati nella dichiarazione fiscale per il 2017. Ne consegue che, anche correggendo il calcolo come chiesto dal ricorrente, tenendo conto delle metrature corrette, il valore locativo del fondo andrebbe stabilito in almeno fr. 2'800.-.
3.
3.1.
Come esposto in narrativa, il ricorrente chiede altresì che vengano prese in considerazione le peculiarità dei rustici e non solo il valore di stima e la superficie abitabile dei medesimi. Tuttavia, è doveroso osservare che nella decisione impugnata l’UT ha prudenzialmente ritenuto opportuno distanziarsi dalle proporzioni descritte e ridurre il valore locativo a fr. 1'800.-, poiché “tenuto conto delle osservazioni e della documentazione presentata”, gli importi calcolati apparivano troppo elevati. L’autorità ha quindi già proceduto a una riduzione dell’80% del valore locativo che considerava appunto le “peculiarità” dei fondi di proprietà del ricorrente. Resta da valutare se la riduzione avrebbe dovuto essere ancora superiore.
3.2.
Dalla documentazione prodotta dal ricorrente in sede di reclamo si osserva che il rustico oggetto del gravame, articolato su due piani, dispone al pian terreno di un tinello e di una piccola cucina separata, mentre al primo piano di una camera da letto e di un bagno. Inoltre, il rustico è allacciato alla corrente elettrica: il fatto che questa sia stata staccata non è pertinente per determinare il valore di mercato della pigione, tanto più che nel 2016 l’insorgente ha fatto posare un nuovo frigorifero.
Nella motivazione della decisione impugnata non è specificato quali siano gli elementi che hanno giustificato l’accoglimento parziale del reclamo. Come osservava il ricorrente nel suo reclamo, ripreso integralmente nel ricorso, il rustico sito sul fondo _, confinante col fondo _ dispone, contrariamente a quest’ultimo, di un ripostiglio, una legnaia e una sostra figuranti a registro fondiario, oltre che di un grande prato. Ora, nella proporzione tra le superfici abitabili questi elementi non sono stati valutati, ma lo stesso non si può dire invece per la proporzione tra i valori di stima, che tiene conto del valore globale del fondo. Ne consegue che tali aspetti non possano essere stati determinanti per la riduzione del valore locativo nella decisione su reclamo.
3.3.
La documentazione prodotta dal ricorrente non permette di giustificare una discrepanza tanto importante fra il valore locativo del fondo _ e il reddito degli altri di proprietà del ricorrente. Non vi è infatti una descrizione dei rustici siti ai mappali _ e _ che indichi una differenza manifesta tra i loro valori di mercato e quello oggetto del presente gravame: nel ricorso è semplicemente menzionato che il rustico _ dispone “unicamente di stufa a legna (non di quella elettrica) e del camino, motivo chiaramente insufficiente. Di conseguenza non si giustifica un’ulteriore riduzione del valore locativo oltre a quella già operata in sede di reclamo. In tal senso occorre rilevare che il fisco si è già dimostrato oltremodo generoso nei confronti del ricorrente.
4.
4.1.
In merito agli altri argomenti sollevati nel ricorso, dalla motivazione della decisione impugnata emerge che i lavori di manutenzione effettuati, la cui deduzione è stata integralmente ammessa dall’UT, non siano correlati con l’aumento del valore locativo ritenuto dall’autorità di tassazione.
Infine, l’argomento secondo cui in Ticino ci sarebbero numerosi appartamenti sfitti non può essere ritenuto. Infatti, per determinare il presunto valore di mercato della pigione, l’UT ha operato un paragone con gli affitti effettivamente percepiti dal ricorrente grazie agli altri rustici, i quali sarebbero anche toccati dalla difficoltà congiunturale del mercato immobiliare.
4.2.
Per tutti i motivi che precedono la decisione dell’UT, che stabilisce in fr. 1'800.- il valore locativo del fondo _ di _ merita tutela. Conseguentemente il ricorso è respinto.