# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 70f8f2ba-1ad9-5393-96dd-0633f65afe38
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2012
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
AO 1 è titolare delle proprietà per piani n. 20575 (unità n. 4), pari a
63
/
1000
, n. 20578 (unità n. 7), pari a
56
/
1000
, n. 20579 (unità n. 8), pari a
61
/
1000
e n. 23271 (unità n. 21), pari a
16
/
1000
della particella n. 658 RFD di _. Essa le ha acquistate tra il 2001 e il 2006. AP 1 è titolare, dal 29 luglio 2005, della proprietà per piani n. 20587 (unità n. 16), pari a
58
/
1000
della medesima particella. A quell'unità sono stati attribuiti “per regolamento, l'uso riservato di 5 (cinque) autorimesse e di una cantina, il tutto come definito nel Piano di ripartizione delle parti comuni, noto all'acquirente”.
B.
Con accordo del 21 giugno 2007 tra AP 1 e il promotore immobiliare, al primo sono state assegnate le autorimesse indicate con le lettere I, J, T, U e V. In aggiunta a ciò, l'interessato ha ricevuto anche un sesto posto auto, indicato con le lettere AD. AO 1 ha contestato al promotore immobiliare tale assegnazione, rilevando di essere lei medesima beneficiaria dei posteggi rubricati I e J. Ne è sorto un fitto carteggio tra AP 1 e il promotore immobiliare, finché quest'ultimo con scritto del 3 giugno 2008 ha proposto a AP 1 di beneficiare dei posteggi T, U, V, S e AD. L'indomani l'interessato ha respinto tale proposta, continuando a occupare i posteggi I e J. Il 4 novembre 2008 AP 1 si è lamentato del fatto che “ignoti” avrebbero spostato una sua vettura all'interno dell'autorimessa condominiale. Poi, all'assemblea ordinaria del 5 novembre 2008 una “vivace discussione” è sorta tra il patrocinatore di AP 1 e il promotore immobiliare inerente all' “occupazione abusiva di alcuni posteggi nell'autorimessa” da parte dello stesso AP 1.
C.
Con istanza del 24 novembre 2008 AO 1 ha convenuto davanti al Pretore del Distretto di Lugano AP 1 con un'azione possessoria – in aggiunta a una “domanda di provvedimenti supercautelari” – volta a impedire al convenuto di “utilizzare e/o perturbare” l'uso delle autorimesse indicate con le lettere G, H, I e J. All'udienza del 15 dicembre 2008, indetta per la discussione, AP 1 si è preliminarmente opposto all'istanza, sollevando dapprima l'eccezione di incompetenza della Pretura, dandosi nel regolamento condominiale una clausola compromissoria e facendo poi valere la mancata legittimazione attiva dell'istante. Egli ne ha poi anche contestato il buon fondamento rilevando di essere autorizzato ad adoperare i posteggi I e J. Infine egli ha denunciato la lite al Condominio “_”, promotrice della proprietà per piani in cui si trovano i posteggi litigiosi. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato alla discussione finale producendo memoriali scritti. Nel proprio del 26 giugno 2009 AP 1 ha di nuovo riproposto di respingere l'istanza, ribadendo la mancata legittimazione attiva dell'istante e contestando l'esistenza dei presupposti per ammettre un'azione possessoria. Nel suo scritto del 13 luglio 2009 AO 1 chiede che l'azione sia accolta facendo di nuovo leva sul suo diritto di disporre dei posteggi I e J.
D.
Statuendo con sentenza del 18 agosto 2009 il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato “in via cautelare e nel merito” a AP 1 di non adoperare i posteggi G, H, I e J siti nell'autorimessa del condominio _. Il Pretore ha assortito tale ordine della comminatoria penale dell'art. 292 CP. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 500.–, sono state poste a carico di AP 1, con obbligo di rifondere alla controparte fr. 3000.– per ripetibili.
E.
Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello del 25 agosto 2009 nel quale chiede che – previa concessione dell'effetto sospensivo al ricorso – l'azione possessoria sia respinta e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza. Il presidente di questa Camera ha parzialmente accolto la domanda di effetto sospensivo con decreto del 28 agosto 2009, accordandolo alla comminatoria dell'art. 292 CP, figurante nel dispositivo n. 1 della sentenza impugnata. Invitata a esprimersi sul ricorso, AO 1 è rimasta silente.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
Le azioni possessorie erano disciplinate, sino al 31 dicembre 2010, dalla procedura contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC ticinese, cui rinviava l'art. 374). La sentenza del Pretore era quindi appellabile nel termine di dieci giorni, senza riguardo al valore litigioso (I CCA, sentenza inc. 11.2002.43 del del 28 aprile 2003, consid. 1). In concreto il giudizio impugnato è stata notificato a AP 1 il 20 agosto 2009. Inoltrato il 25 agosto 2009 l'appello è dunque tempestivo.
2.
Il Pretore non ha fissato il valore litigioso. L'istante, da parte sua, ha promosso causa senza precisare alcunché.
Il convenuto nulla ha eccepito. Ora, la vertenza in narrativa riguarda due posteggi di una proprietà per piani a _, sui quali
AO 1 postula la cessazione di una turbativa da parte di AP 1. Ciò premesso, si può presumere che il maggior valore rispettivamente il deprezzamento derivante alla proprietà per piani delle parti raggiunga la soglia di fr. 30 000.– utile per adire il Tribunale federale.
3.
Il Pretore ha ammesso la tempestività del reclamo (art. 929 cpv. 1 CC) da parte di AO 1 e ha accertato la legittimazione attiva di quest'ultima. Egli ha poi constatato che l'istante è da considerare possessore, fra l'altro, dei posteggi indicati dalle lettere I e J. Il Pretore ha infine rilevato che il comportamento di AP 1 – che, fra l'altro, ha minacciato di riprendersi i posteggi, pretendendo di vantare sugli stessi un diritto prevalente – configura una turbativa del possesso dell'istante. Onde, in definitiva, l'accoglimento dell'istanza.
4.
In concreto la particella n. 658 è costituita in proprietà per piani (ventuno unità). L'istante, titolare di quattro quote, ha convenuto in giudizio un titolare di una singola quota. AP 1 contesta la legittimazione attiva dell'istante, facendo valere che AO 1 non è turbata né in un suo diritto d'uso esclusivo né in un suo diritto d'uso riservato, nulla agli atti documentando l'esistenza di simili prerogative. Né, per avventura, essa può dirsi al beneficio del possesso dei posteggi I e J.
a)
L'art. 928 cpv. 1 CC stabilisce che il soggetto turbato nel suo possesso da un atto di illecita violenza può promuovere
un'azione di manutenzione contro l'autore della turbativa, anche se questi pretende di agire con diritto. L'azione ha per oggetto la cessazione della turbativa, il divieto di turbative ulteriori e il risarcimento dei danni (art. 928 cpv. 2 CC). Essa soggiace – come l'azione di reintegra (art. 927 CC) – a un doppio limite di tempo, il cui rispetto deve essere verificato d'ufficio, giacché da esso dipende la ricevibilità dell'azione (Rep. 1996 pag. 190 consid. 4 con riferimenti): da un lato il possessore deve avere reclamato immediatamente la restituzione della cosa o la cessazione della turbativa, appena conosciuto l'atto di violenza e il suo autore (art. 929 cpv. 1 CC), dall'altro deve avere intentato causa entro un anno dalla turbativa, quand'anche abbia avuto conoscenza solo più tardi del fatto e del suo autore (art. 929 cpv. 2 CC). L'atto di illecita violenza non deve necessariamente costituire un atto di forza: basta che sia compiuto a pregiudizio e contro la volontà del possessore (
Stark
in: Berner Kommentar, edizione 2001, n. 22 all'introduzione degli art. 926–929 CC con richiami; Rep. 1996 pag. 186 consid. 2a).
b)
Munito di legittimazione attiva è unicamente il titolare del rapporto giuridico fatto valere. Nell'ambito di un'azione possessoria essa compete a ogni possessore, indipendentemente dalla forma del possesso (diretta o indiretta, originaria o derivata, individuale o collettiva: v.
Stark,
op. cit., n. 7 ad art. 928 CC). Trattandosi di una proprietà per piani, il possesso delle parti comuni si esercita collettivamente, sotto forma di un compossesso immediato, ogni proprietario essendo autorizzato a usare e godere i beni comuni nella misura compatibile con i diritti degli altri (art. 648 cpv. 1 CC). Le relative modalità sono stabilite nel regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio (art. 712
g
cpv. 3 CC). Quanto a eventuali
diritti d'uso riservato (o
“
particolare
”
), essi consentono a un comproprietario di adoperare una parte comune, a esclusione degli altri comproprietari. I diritti d'uso particolare non hanno natura reale; sono diritti personali
“
rafforzati
”
(
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 45 ad art.
712
g
CC
; Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 3a edizione, pag. 354 n. 1272b
; Wermelinger
, La proprieté par étages, 2
a
edizione, n. 151 ad art.
712
a
CC).
c)
L
'insieme dei comproprietari non si identifica con la comunione dei comproprietari; al contrario: l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RVJ 1987 pag. 326 consid. 8a con richiami). Una comunione di comproprietari non gode di personalità giuridica, ma per ragioni pratiche, per sicurezza del diritto e per economia di giudizio la legge le riconosce una certa capacità processuale. A salvaguardia di interessi comuni essa può dunque, in proprio nome, stare in lite come attrice o convenuta, escutere o essere escussa (art. 712
l
cpv. 2 CC). Per far valere o tutelare diritti reali riguardanti parti
comuni
una comunione può – come questa Camera ha già avuto modo di ricordare (RtiD I-2005 pag.
803 consid. 4b) – promuovere azioni
negatorie (art. 641 cpv. 2 CC), azioni contro immissioni (art. 679 CC) e azioni possessorie (art. 928 e 929 CC;
Wermelinger
, op. cit., n. 187
ad art. 712
l
CC). Può intentare finanche azioni
di rivendicazione e
azioni di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC), se queste non
comportano maggiori oneri per i comproprietari.
d)
Il singolo comproprietario che non è toccato nei suoi propri diritti d'uso esclusivo o riservato non può agire da sé solo; per tutelare le parti comuni (ovvero il rispetto del regolamento condominiale) egli deve rivolgersi anzitutto all'amministratore (art.
712
s
cpv. 3 CC). Se non ne esiste uno, può esigerne la nomina (art. 712
q
cpv. 1 CC). Comunque sia, egli non può agire da sé solo, se non ove l'amministratore rimanga inattivo (
Steinauer
, op. cit., pag. 372 n. 1339 in fine con rinvio).
e)
In concreto, l'autorimessa in cui si trovano i posti auto litigiosi è una parte comune (v. documenti nella cartelletta “ispezione RF”; cfr. anche, sull'argomento:
Steinauer
, “Questions choisies en rapport avec la propriété par étages” in: RVJ 1991 pagg. 291 segg.). E, in difetto di una regolamentazione contraria, una parte comune è oggetto di un compossesso immediato di tutti i comproprietari (
Wermelinger
, op. cit., n. 143 ad art. 712
a
CC). Come detto, su parti comuni possono essere previsti dei diritti
d'uso riservato (sopra, consid. c; per l'esempio di un posteggio: DTF 122 III 145). Il quesito è di sapere
come
si possa costituire un diritto d'uso riservato (o “particolare”).
f)
Al riguardo il Tribunale federale ha indicato che
la comunione dei comproprietari per piani non può concedere senza alcuna forma speciale un diritto d'uso particolare su di una terrazza (DTF 127 III 511 consid. 3c). Se non che, di recente, esso ha precisato che in mancanza di un regolamento d'uso e di amministrazione redatto in forma scritta che stabilisca i diritti d'uso particolare (“
préferentiels
”) su un posteggio – oggetto del litigio – quei diritti possono essere dedotti per il principio dell'interpretazione soggettiva dei contratti – il regolamento d'uso essendone uno – vagliando il comportamento adottato dalle parti dopo l'acquisto della rispettiva unità di proprietà per piani (sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011, consid. 5.3)
g)
Nella fattispecie, il regolamento d'uso e di amministrazione condominiale nulla prevede in merito a eventuali diritti d'uso particolare. È in realtà il promotore ad “assegnare” a ogni unità condominiale uno o più posteggi al momento dell'acquisto di quest'ultima (deposizione di _ del 3 aprile 2009: act. VII, pag. 3 verso il centro). Essi verrebbero assegnati in “uso esclusivo” (deposizione di _ del 9 gennaio 2009: act. IV, pag. 2 in altro). Dagli atti risulta invero che l'istante ha adoperato – sino al 21 giugno 2007 (v. doc. 6) – i posteggi I e J, ciò di cui la comunione dei comproprietari era al corrente (deposizione di _ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 5). Dal 21 giugno 2007 e sino al mese di novembre del 2008 quei posti auto sono stati occupati dalle autovetture del convenuto, prima che tornassero a disposizione di AO 1 (deposizione di _ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 4; deposizione dell'avv. PA 2 del 6 febbraio 2009, act. V, pag. 6; deposizione di _ citata, pag. 4).
Dato quanto precede si può verosimilmente ammettere che il promotore conferisca di un diritto d'uso preferenziale sui posteggi da lui assegnati. Si tratta, in altre parole, di una decisione autonoma del promotore, ratificata poi dalla comunione dei comproprietari. Se non che, l'eventuale litigio sull'assegnazione dei posti auto sembra trascendere gli estremi di un'azione possessoria, volta – come si vedrà in appresso (qui sotto al consid. h) – alla tutela di uno stato di fatto. E tale stato di fatto consiste, dal mese di novembre 2008 nell'occupazione – da parte di AO 1 – dei posteggi litigiosi.
h)
Si aggiunga che l'azione di manutenzione ha natura puramente sommaria e può investire solo questioni di fatto. Non incombe al giudice dell'azione possessoria esaminare se un dato stato di fatto appaia conforme al diritto e neppure se le ragioni fatte valere dalle parti siano giuridicamente fondate (I CCA, sentenza del 7 marzo 1996 nella causa I. SA contro Comune di X, massima pubblicata in: Bollettino dell'Ordine degli avvocati n. 14, pag. 9 seconda colonna in fondo). Nel caso specifico l'istanza tende a proibire al convenuto di adoperare i posteggi indicati dalle lettere I e J. La legittimità dello stato di fatto – natura del diritto d'uso dei posteggi – o del comportamento del convenuto andrà poi risolta – se del caso – dal giudice di merito. Sia come sia, come detto, AO 1 appare legittimata ad agire in protezione dello stato di fatto creatosi, potendo beneficiare – almeno all'apparenza – di un diritto assimilabile a un diritto di uso riservato sui posti auto litigiosi.
5.
Ammessa la legittimazione attiva dell'istante si tratta di esaminare – d'ufficio – la tempestività dell'azione, benché il convenuto nulla eccepisca al riguardo. Ora, AO 1 ha adito il Pretore il 24 novembre 2008 con un'azione di manutenzione. L'interessata ha rilevato che il convenuto, per il tramite del proprio patrocinatore, avrebbe affermato di volersi riprendere i posteggi I e J, che gli erano stati riassegnati poco tempo prima, con l'intervento dell'amministratore. L'istante afferma di avere ricevuto quella “minaccia” durante l'assemblea condominiale del 5 novembre 2008 (istanza, n. 5 e 6 pagg. 3 e 4). Il fondamento dell'azione va così ricercato nel timore di vedersi occupare in futuro i posteggi I e J, non potendoli lasciare liberi. Ciò premesso, la tempestività dell'azione è pertanto data.
6.
AP 1 contesta l'esistenza di una turbativa e dell'illecita violenza. L'art. 928 CC conferisce al possessore turbato nel suo possesso da un atto di illecita violenza la facoltà di chiedere al giudice la cessazione della turbativa, il divieto di turbative ulteriori e il risarcimento dei danni. Diversamente da quanto prevede l'art. 927 CC (“azione di reintegra”), nell'ambito di un'azione di manutenzione il convenuto non ha la possibilità di invocare diritti prevalenti. La domanda dev'essere accolta ogni qual volta si riscontri una turbativa del possesso dovuta a un atto di
illecita violenza (
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I,
3a edizione, n. 365;
Stark
, op. cit., n. 2 ad art. 928 CC).
a)
Una turbativa del possesso è ogni limitazione all'esercizio del possesso che non implica che la vittima sia spossessata del bene (DTF 85 II 279). O, in altre parole, l'autore della turbativa non diventa per ciò solo possessore dell'oggetto. Ciò che si verifica in concreto, AO 1 lamentandosi di un'eventuale turbativa futura. Una turbativa non deve per forza essere un comportamento attivo (v.
Stark,
op. cit., n. 23 ad art. 928 CC)
, potendo manifestarsi anche in forma psicologica (DTF 83 II 145 consid.
3a; v. anche:
Egger Rochat
, Les squatters et autres occupants sans droit d'un immeuble, tesi Losanna, Zurigo 2002, pag. 82).
Nondimeno, essa deve essere oggettivamente fondata, non basta un pericolo di pura fantasia (
Stark,
op. cit., n. 28 ad art. 928 CC).
b)
L'atto di illecita violenza non deve obbligatoriamente configurare un atto di forza né provocare necessariamente un danno: basta che sia compiuto a pregiudizio e contro la volontà del possessore (Rep. 1996 pag. 186 consid. 2a in fine). Un semplice disturbo non basta per giustificare misure a tutela del possesso: a tal fine è necessario che l'atto ecceda i limiti della comune tolleranza (
Stark,
op. cit., n. 19 e 22 ad art. 928 CC). L'atto non è illecito se è autorizzato dalla legge o dal possessore (DTF 104 II 166). In ogni caso, chi agisce credendo – per errore – di essere legittimato perché si crede titolare di un diritto sull'oggetto agisce in maniera illecita (
Steinauer
, op. cit., n. 328
c
), il convenuto non potendo invocare, per esempio, un diritto preferenziale derivante da un contratto (
Steinauer
, op. cit., n. 368). Infine, un'azione di manutenzione può essere avviata contro un altro possessore della medesima cosa (ZR 38/1939 n. 150 pag. 363 seg.).
c)
Nella fattispecie, AO 1 ha avviato l'azione possessoria non quando il promotore le ha tolto i posteggi litigiosi per darli al convenuto, ma dopo l'assemblea di cui si è detto, durante la quale, AP 1 – per voce del suo legale – avrebbe affermato che si sarebbe ripreso quei posteggi (deposizione di _ i del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 4 in alto; deposizione dell'avv. PA 1 del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 9 sotto il centro; deposizione di _ del 3 aprile 2009: act. VII, pag. 4 in fondo). Certo, l'affermazione è stata stemperata dal legale medesimo, che ha dichiarato che “il convenuto contrariato per l'atto a suo modo di vedere indebito, per il mio tramite, dopo aver fatto una causa, avrebbe ripreso il possesso dei posti auto I e J” (deposizione dell'avv. _ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 8). Se non che, anche il timore cagionato dall'asserito avvio di una causa giudiziaria può costituire una turbativa nella misura in cui esso crea un abuso di diritto (
Egger Rochat
, eo. loc.). E in concreto il timore può dirsi ragionevole, tant'è che da allora l'istante non lascia mai sguarniti i propri posteggi, per paura di vederseli occupati dal convenuto (deposizione dell'avv. PA 1 citata, pag. 10 in alto; deposizione di _ citata, pag. 5 in alto). È pertanto lecito ammettere una turbativa illecita del possesso.
d)
Giovi infine ricordare che le azioni possessorie hanno per scopo la protezione della pace pubblica (
Steinauer
, op. cit., n. 313;
Stark
, op. cit., n. 6 ad Vorbemerkungen zu Art. 926-929). Il regolamento d'uso va nella medesima direzione, poiché l'art. 11 dispone che “[o]gni comproprietario é autorizzato a far uso delle parti comuni e dei relativi impianti con uguali diritti degli altri condomini e nell'interesse della comunità. Nell'usare gli impianti comuni ogni comproprietario e avente diritto deve adoperare ogni cura attenendosi alle disposizioni dell'assemblea ed evitare ogni uso inutile ed esagerato” (regolamento della proprietà per piani “_” in: cartelletta “I. Ispezione RF”).
L'istruttoria ha dimostrato che il convenuto occupa numerosi posteggi (v. deposizione di _ del 9 gennaio 2009: act. IV, pagg. 3 in fondo e 4; deposizione di _ citata, pag. 2 in fondo; deposizione di _ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 5; deposizione di _ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 6), a volte finanche 10 (deposizione di _ citata). Ciò posto, si potrebbe finanche ipotizzare un uso “esagerato” dell'autorimessa da parte del convenuto. Il quale, a fronte dei cinque posteggi assegnatigli con il rogito di compravendita, ne adopera il doppio.
7.
Per i motivi suindicati l'appello dev'essere respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC ticinese). Non si giustifica di attribuire ripetibili all'istante, che non ha formulato osservazioni all'appello.
8.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale contro la presente sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), che il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF raggiunga la soglia di fr. 30
000.– per un eventuale ricorso in materia civile può dirsi ammissibile (sopra, consid. 2).