# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 53fd0094-ac81-5d42-9928-525c89b01119
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2014
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
Il 4 agosto 2010, RI 1 ha promosso una causa di scioglimento di comproprietà nei confronti di _.
All’udienza del 20 agosto 2013, dinanzi al Pretore del Distretto di _, le parti hanno raggiunto il seguente accordo:
·
viene sciolta la comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno sui mappali n. _ e _ RFP di _;
·
i due fondi vengono attribuiti in proprietà esclusiva a _;
·
il debito ipotecario gravante entrambe le particelle viene assunto integralmente da _;
·
a conguaglio della parte spettante a RI 1, _ gli verserà l’importo di fr. 310'000.–;
·
_ concederà ad RI 1 un diritto di prelazione sulla part. n. _ RFP di _.
Con decreto del 5 settembre 2013, il Pretore ha omologato la transazione ed ha stralciato la causa dai ruoli. Ha contestualmente ordinato all’Ufficiale del registro fondiario di _ di procedere alle iscrizioni ed annotazioni necessarie.
B.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 indicava quale valore di alienazione l’importo di fr. 310'000.–; deducendo il valore di acquisto di fr. 425'000.– e i costi di acquisto e di vendita di fr. 35'119.–, commisurava la perdita in fr. 150'119.–.
C.
Notificando ad RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla cessione della quota di un mezzo dei mapp. n. _ e _ RFP di _, con decisione del 26 novembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 115'881.– e l’imposta corrispondente in fr. 6'952.85.
Nella motivazione, argomentava che lo scioglimento della comproprietà di due beni immobili costituiva un trasferimento imponibile al valore venale e che una perizia giudiziaria aveva stabilito il valore delle part. n. _ e _, rispettivamente, in fr. 820'000.– la prima e fr. 340'000.– la seconda. Di conseguenza, il valore di alienazione della metà dei fondi ammontava a fr. 580'000.– (il 50% di fr. 1'160'000.–).
D.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 novembre 2013, contestando che il valore di alienazione fosse quello stabilito dall’Ufficio di tassazione. A suo avviso, doveva per contro essere considerato unicamente l’importo indicato nel verbale della Pretura del Distretto di _, che aveva stabilito il valore della contrattazione in fr. 310'000.–.
L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2014, nella quale rilevava che, in mancanza di un prezzo risultante dall’atto notarile, il valore di alienazione equivale al valore venale del fondo ceduto, cioè nella fattispecie a quello stabilito dalla perizia giudiziaria ordinata dal pretore. Aggiungeva poi che il conguaglio di fr. 310'000.– era una modalità di pagamento e non equivaleva al valore commerciale dei fondi ceduti.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede nuovamente che il valore di alienazione sia ridotto a fr. 310'000.–. L’insorgente rievoca dapprima la vertenza con la sorella, che lo ha condotto a promuovere l’azione di scioglimento della comproprietà. In base alla perizia ordinata dal giudice, quest’ultimo avrebbe così stabilito il prezzo.
Descrizione
Importo
Totale CHF
Valori secondo perizia
Valore mapp. _
820'000.00
Valore mapp. _
340'000.00
1'160’000
Debito ipoteca
./. saldo conto ipoteca al 31.8.2013
- 667'000.00
Conto corrente ipoteca
Saldo c/c ipoteca al 31.8.2013
0.00
+ conguagli spese accessorie _
14'500.00
+ conguagli _
9'200.00
+ affitti da incassare al 31.8.2013
28'388.70
+ prelevamenti _
53'686.90
+ prelevamenti _
8'849.00
114'624.60
Valore venale comproprietà
607'624.60
Prezzo di vendita quota 50%
303'812.30
L’importo così calcolato sarebbe poi stato arrotondato a fr. 310'000.–.
Secondo il ricorrente, l’Ufficio di tassazione non avrebbe tenuto conto del fatto che la legge tributaria pone come primo criterio di determinazione del valore di alienazione il riferimento al valore risultante dall’atto notarile, al quale la legge attribuisce un’efficacia probatoria superiore.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
L’unica contestazione del ricorrente concerne la defnizione del valore di alienazione delle quote di comproprietà da lui cedute alla sorella nell’ambito della divisione intervenuta nel corso del procedimento civile. Mentre l’Ufficio di tassazione ha considerato il valore venale stabilito con la perizia giudiziaria, il contribuente ritiene per contro che il valore di alienazione sia costituito dal solo conguaglio versatole dalla sorella in base alla transazione con cui si è conclusa la vertenza.
2.2.
L’art. 131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e dottrina citata).
La legge tributaria pone, dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al
valore risultante dall'atto notarile
. All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al
valore risultante dalla contrattazione
, per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 210 e dottrina citata).
2.3.
Per stabilire il valore di alienazione, si tratta dunque di individuare
tutte le prestazioni dell'acquirente nei confronti dell'alienante, che siano in relazione causale con l'alienazione imponibile.
Basta esaminare il testo dell’accordo transattivo sottoscritto all’udienza del 20 agosto 2013 per rendersi conto che la controprestazione, per la cessione, da parte del ricorrente, della quota di un mezzo dei due fondi in comproprietà con la sorella, era costituita:
·
dall’assunzione integrale, da parte di _, del debito ipotecario gravante entrambe le particelle e
·
dal versamento, da parte sempre di _, “a conguaglio della parte spettante a RI 1 “, dell’importo di fr. 310'000.–.
La controprestazione principale, secondo l’accordo delle parti, consisteva chiaramente nell’assunzione della metà del debito ipotecario, che ammontava complessivamente, secondo le indicazioni dello stesso ricorrente, a fr. 667'000.–. L’importo pagato a contanti dalla sorella al contribuente è definito “conguaglio”, proprio perché tiene conto della circostanza che l’assunzione del debito ipotecario non è sufficiente a coprire l’intero valore delle quote di comproprietà cedute.
Non occorrono argomentazioni particolarmente convincenti per ritenere che, se i fondi in discussione non fossero stati gravati da oneri ipotecari, l’insorgente non si sarebbe accontentato di un importo di fr. 310'000.–, dopo aver appreso dalle perizie giudiziarie che il valore delle sue quote di comproprietà ammontava a fr. 580'000.–.
Il conguaglio non corrisponde esattamente alla differenza fra il valore della quota ceduta e la metà dell’onere ipotecario. Ma, come risulta ancora dalle indicazioni fornite dal ricorrente, l’importo è stato adeguato tenendo conto del fatto che la sorella ha ripreso anche il conto corrente ipoteca, sul quale vengono versate le pigioni pagate dagli inquilini.
2.4.
Ne consegue che la decisione impugnata, che ha commisurato il valore di alienazione in fr. 580'000.– è ineccepibile, in quanto si fonda sulla volontà delle parti contraenti, così come risulta dall’accordo transattivo da queste ultime sottoscritto al termine della procedura giudiziaria promossa dal ricorrente.
3.
3.1.
Non si comprende per quale ragione l’Ufficio di tassazione abbia adottato un’unica decisione per la tassazione dell’utile relativo a due immobili diversi.
3.2.
La legge tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Se fondi diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 302; cfr. anche p. es. la sentenza CDT n. 80.2007.104 del 31 ottobre 2008, consid. 4.2.).
3.3.
Per quanto è desumibile dagli atti, i mapp. n. _ e _ di _, per quanto confinanti fra loro, sono stati acquistati separatamente, il primo il 29 gennaio 1998 e il secondo il 16 settembre 1997.
Di conseguenza, la decisione impugnata è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché adotti due decisioni separate per l’imposizione di ognuno dei fondi in questione.
4.
Visto l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di giuszia e spese processuali sono poste a suo carico.