# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 128f32e7-531d-4a2a-a5ac-b253d78056f7
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2019
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Die A._ AG wurde am 22. September 2008 im Handelsregister des Kantons Schwyz
eingetragen. Am 13. April 2010 verlegte sie ihren Sitz in den Kanton St. Gallen,
zunächst nach B._ und am 20. Februar 2013 an die C._-Strasse in D._. Vom
2. August 2013 bis 12. Dezember 2014 war die Firma in Appenzell und vom
12. Dezember 2014 bis 16. August 2019 in Zug domiziliert. Seit 16. August 2019
befindet sich der Sitz wiederum an der C._-Strasse in D._. Der eingetragene Zweck
der Gesellschaft besteht im Kauf und Verkauf sowie in der Entwicklung von Immobilien
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und Segeljachten. Weiter bezweckt sie die Erbringung jeglicher Dienstleistungen im
Zusammenhang mit dem Erwerb, Verkauf und Halten von Grundstücken; dabei kann
sie Grundstücke erwerben, halten und veräussern sowie alle kommerziellen,
finanziellen und andere Tätigkeiten ausüben, welche mit dem Zweck der Gesellschaft
zusammenhängen. X.Z._ war bis 10. April 2015 Präsidentin mit Kollektivunterschrift zu
zweien; seither ist sie einziges Mitglied des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift. Bis
zum 10. April 2015 hatte ausserdem ihr Ehemann Y.Z._ Einsitz im Verwaltungsrat der
A._ AG (vgl. www.zefix.ch). Das Ehepaar Z._ hält gemäss Steuererklärung 2010
sämtliche Aktien (1'000 Inhaberaktien à je CHF 100) der Gesellschaft (vgl. act. 14/7/VI/
01). Seit 12. März 2010 wohnen X.Z._ und Y.Z._ an der C._-Strasse in D._.
B. Am 22. Oktober 2009 schloss die A._ AG mit dem damaligen Eigentümer des
Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch D._, einen Kaufvertrag über den Erwerb des
Grundstücks Nr. 0001 an der C._-Strasse (319/1000 Miteigentum am Grundstück
Nr. 0000) zum Preis von CHF 2'500'000. Der Vertrag sah für die Tilgung des
Kaufpreises eine Überweisung von insgesamt CHF 1'000'000 per Datum der
öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages und weitere CHF 1'000'000 per
15. Dezember 2009, nach erfolgter Pfandentlassung des Kaufobjekts aus dem
Pfandrecht, an den Verkäufer vor. Die restlichen CHF 500'000 sollten bis spätestens
31. März 2010 an den Verkäufer überwiesen werden. Der Vertrag wurde gleichentags
auf dem Grundbuchamt D._ unterzeichnet und öffentlich beurkundet (vgl. act. 14/7/I/
07). Wegen verschiedener Beanstandungen an der Liegenschaft hielt die A._ AG den
bis zum 31. März 2010 zu bezahlenden Betrag von CHF 500'000 zurück. Mit Entscheid
des Kreisgerichts E._ vom 6. Juli 2012 wurde die Gesellschaft verpflichtet, dem
Verkäufer CHF 500'000 zuzüglich 5 % Zins ab 1. April 2010 zu bezahlen (vgl. act. 14/7/
III/08). Am 12. März 2014 wurde der geschuldete Betrag dem Konto, lautend auf das
Ehepaar Z._, zugunsten des Verkäufers belastet (act. 14/14/1). In der Folge wurde am
2. April 2014 die Eigentumsübertragung des Grundstücks Nr. 0001 auf die A._ AG im
Grundbuch eingetragen.
C. In der am 27. Februar 2013 eingereichten Steuererklärung 2011 wies die A._ AG
einen steuerbaren Reingewinn von CHF 0 (Reingewinn CHF 29'121; Vorjahresverlust
CHF 51'735) und ein steuerbares Eigenkapital von CHF 77'386 aus (act. 14/7/I/00). In
der Steuererklärung 2012, eingegangen am 16. Januar 2014, deklarierte die
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Gesellschaft einen steuerbaren Reingewinn von CHF 21'730 (Reingewinn CHF 44'344;
Vorjahresverlust CHF 22'614) und ein steuerbares Eigenkapital von CHF 121'730
(act. 14/7/II/00). Mit Schreiben vom 26. Juli 2013, 8. Oktober 2013, 5. Februar 2014
und 18. August 2015 forderte die Veranlagungsbehörde zusätzliche Belege und
Informationen an (act. 14/7/I/02, 05, 11, 14). Nachdem die A._ AG den Aufforderungen
lediglich teilweise nachgekommen war (act. 14/7/I/03, 06), versandte das kantonale
Steueramt am 9. Dezember 2015 die Veranlagungsvorschläge für die Kantonssteuern
und die direkte Bundessteuer 2010 bis 2012 (act. 14/7/I/16, II/02). Die A._ AG liess
sich dazu nicht vernehmen, worauf sie mit Verfügungen vom 20. Mai 2016 aufgrund der
Rechnungsabschlüsse per 31. Dezember 2011 und 2012 mit einem steuerbaren
Gewinn von CHF 61'400 bzw. CHF 49'700 veranlagt wurde. Das steuerbare Kapitel
wurde für die Kantonssteuern 2011 auf CHF 760'000 und für die Kantonssteuern 2012
auf CHF 1'012'000 festlegt (act. 14/7/I/17, II/03). Die dagegen erhobenen Einsprachen
hiess das kantonale Steueramt mit Entscheiden vom 16. Januar 2018 teilweise gut. Für
das Jahr 2011 bzw. 2012 wurde der steuerbare Gewinn auf CHF 50'509 bzw.
CHF 27'772 und das steuerbare Eigenkapital auf CHF 504'459 bzw. CHF 737'815
festgelegt (act. 14/7/III/02). Dagegen erhob die A._ AG Rekurs und Beschwerde bei
der Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 26. März 2019 die
Rechtsmittel abwies, soweit sie darauf eintrat.
D. Die A._ AG (Beschwerdeführerin) erhob gegen den Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 29. April 2019 (Datum der
Postaufgabe) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge sei der angefochtene Entscheid aufzuheben. Mit Schreiben vom
23. Mai bzw. 5. Juni 2019 gewährte der Abteilungspräsident der Beschwerdeführerin
antragsgemäss eine Fristerstreckung zur Leistung der Kostenvorschüsse; die Annahme
der Sendungen wurden jeweils mit dem Hinweis "abg." bzw. "abgereist" verweigert.
Am 18. Juni 2019 gingen die Kostenvorschüsse innert erstreckter Frist ein.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2019 die Abweisung der

## Considerations

Beschwerde und verwies zur Begründung auf die Erwägungen im angefochtenen
Entscheid. Das kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete am 10. Juli bzw.
5. August 2019 ausdrücklich und die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV,
Beschwerdebeteiligte) stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Mit Schreiben vom
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28. August 2019 teilte die Beschwerdeführerin mit, das Domizil von Zug nach D._
verlegt zu haben. Nach mehrmals, letztmals bis 10. Oktober 2019 erstreckter Frist
nahm das einzige Verwaltungsratsmitglied der Beschwerdeführerin am 9. Oktober 2019
Einsicht in die Akten.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten und die Akten wird, soweit wesentlich,
in den Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...)
2. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP; Art. 196 Abs. 1 des
Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 1 Abs. 3 und Art. 7 Abs. 2 der Verordnung zum
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 145 des Gesetzes über
die direkte Bundessteuer, SR 642.11, DBG). Die Beschwerdeführerin ist zur Erhebung
der Rechtsmittel berechtigt. Die Eingabe vom 29. April 2019 entspricht zeitlich, formal
und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in
Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP; Art. 145 in Verbindung mit Art. 140
Abs. 1 und 2 DBG). Auf die Beschwerden ist somit grundsätzlich einzutreten.
Vorliegend stehen einzig die Veranlagungen der Steuerperioden 2011 und 2012 in
Frage. Nicht Verfahrensgegenstand sind dagegen die vorgeworfenen
Sorgfaltspflichtverletzungen des Rechtsanwalts der Beschwerdeführerin im
Zusammenhang mit der Restkaufpreisforderung und die Verfahren betreffend allfälliger
Baumängel der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Terrassenwohnung.
Soweit sich die Ausführungen der Beschwerdeführerin auf jene Verfahren beziehen, ist
darauf nicht einzutreten.
3. Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist auf Rechtsverletzungen beschränkt; die
beschwerdeführende Person kann sich sodann auch darauf berufen, die angefochtene
Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder
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unvollständig festgestellten Sachverhalt (Art. 61 VRP). Die beschwerdeführende Person
hat darzutun, in welchen Punkten die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz unrichtig
sein soll oder aus welchen Gründen die Beweiswürdigung ihrer Ansicht nach fehlgeht
(GVP 1970 Nr. 21). Das Verwaltungsgericht ist im Allgemeinen nicht verpflichtet, von
sich aus nach Unrichtigkeiten in der Sachverhaltsfestlegung des vorinstanzlichen
Entscheids zu suchen (GVP 2001 Nr. 21; 2000 Nr. 49 mit Hinweisen). Diese
Anforderungen dürfen jedoch nicht überdehnt werden. Es genügt, wenn sich eine
bestimmte Rüge sinngemäss aus den Rechtsschriften ergibt (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen – dargestellt an den Verfahren vor
dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl. 2003, Rz. 633 ff., je mit Hinweisen). Vom Rügeprinzip
zu unterscheiden ist die Begründungspflicht. Letztere auferlegt der
beschwerdeführenden Person als prozessuale Mitwirkungspflicht, für ihre Anfechtung
Gründe zu nennen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 924).
4. Die Beschwerdeführerin beantragt lediglich die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids, ohne in den Anträgen detailliert auf die vorzunehmenden Änderungen
einzugehen. Gestützt auf die Ausführungen in der Beschwerde wendet sie sich im
Geschäftsjahr 2011 gegen die Aufrechnung des verdeckten Eigenkapitals (nachfolgend
E. 5) sowie im Geschäftsjahr 2012 gegen die Aufrechnungen des Eigenmietwerts
(nachfolgend E. 6) und der im Konto "Transitorische Passiven" verbuchten
Reparaturkosten (nachfolgend E. 7). Weiter stellt sie die Ausbuchung des
Restkaufpreises der Beteiligung an der F._ AG in Frage (nachfolgend E. 8). Nicht
bestritten ist dagegen, dass der Beschwerdegegner die in der Handelsbilanz 2012 als
Gewinn verbuchten Darlehenszinsen von CHF 67'332 aus dem Jahr 2011 zugunsten
der Beschwerdeführerin korrigiert hat. Weiter wendet sich die Beschwerdeführerin auch
nicht gegen die durch den Beschwerdegegner aufgrund der vorgenommenen
Aufrechnungen zu Recht angepassten Steuerrückstellung.
5. Umstritten ist zunächst, ob im Zusammenhang mit der Finanzierung des
Grundstückserwerbs in der Steuerperiode 2011 zu Recht CHF 40'323 als verdeckte
Gewinnausschüttung (steuerlich nicht anerkannter Zins auf dem Eigenkapital)
aufgerechnet wurde.
5.1.
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5.1.1. Gemäss Art. 97 StG setzt sich das steuerbare Eigenkapital bei
Kapitalgesellschaften und Genossenschaften zusammen aus dem einbezahlten
Aktien-, Grund- oder Stammkapital, dem Partizipationskapital, den offenen und den
aus versteuertem Gewinn gebildeten stillen Reserven (lit. a); dem Anteil am
Fremdkapital, dem wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital zukommt (lit. b); bei
Holding- und Domizilgesellschaften dem Anteil an den stillen Reserven, der im Fall der
Gewinnbesteuerung aus versteuertem Gewinn gebildet worden wäre (lit. c). Art. 97 lit. b
StG entspricht der steuerharmonisierten Regelung, wonach das steuerbare
Eigenkapital von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften um den Teil des
Fremdkapitals erhöht wird, dem wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital
zukommt (Art. 29a des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern
der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG). Für die direkte Bundessteuer sieht
Art. 65 DBG vor, dass zum steuerbaren Gewinn der Kapitalgesellschaften und
Genossenschaften auch die Schuldzinsen gehören, die auf jenen Teil des
Fremdkapitals entfallen, dem wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital zukommt.
5.1.2. Die ESTV hat im Kreisschreiben Nr. 6 vom 6. Juni 1997 über das verdeckte
Eigenkapital bei Kapitalgesellschaften und Genossenschaften die Elemente präzisiert,
die auf ein verdecktes Eigenkapital schliessen lassen. Gründe, um von dieser Richtlinie
abzuweichen, die insbesondere in Bezug auf den Finanzierungsgrad von
Liegenschaften nicht in Widerspruch zur Rechtsordnung stehen, sind nicht ersichtlich.
Um zu ermitteln, ob und in welchem Umfang eine Gesellschaft verdecktes Eigenkapital
aufweist, sieht das Kreisschreiben vor, dass vom Verkehrswert der Aktiven auszugehen
ist, und setzt auf dieser Grundlage in Form einer Tabelle die fremden Mittel fest, die die
Gesellschaft aus eigener Kraft erhalten kann. In dieser Tabelle wird jeder Kategorie von
Aktiven ein Prozentsatz ihres Verkehrswerts zugewiesen, der den Höchstbetrag
darstellt, den die Gesellschaft von einem Dritten erhalten könnte. Aus praktischen
Gründen wird angenommen, dass der Verkehrswert der Aktiven ihrem für die
Gewinnsteuer massgeblichen Wert – das heisst dem Buchführungswert – entspricht,
wobei der Gesellschaft die Möglichkeit offensteht, einen höheren Wert nachzuweisen.
Für die Annahme verdeckten Eigenkapitals wird vorausgesetzt, dass die
Fremdfinanzierung von einem Aktionär oder einer ihm nahestehenden Person stammt
(BGer 2C_419/2015 vom 3. Juni 2016 E. 4.2-4.2.4, in: Pra 106 [2017] Nr. 29; vgl. auch
BGer 2C_560/2014, 2C_561/2014 vom 30. September 2015 E. 2.1.2 mit weiteren
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Hinweisen; M. Kocher, Die bundesgerichtliche Kontrolle von Steuernormen, Bern 2018,
Rz. 1508). Es ist demnach – unter Würdigung aller konkreten Umstände, insbesondere
unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Gesichtspunkte – zu prüfen, ob eine
unangemessen hohe, nicht marktkonforme Fremdfinanzierung durch den
Anteilsinhaber vorliegt, die auf seine Stellung als Anteilsinhaber zurückzuführen ist und
eine Minderung der Steuerbelastung zur Folge hat. Es fragt sich also, ob die
Gesellschaft von ihrem Anteilsinhaber verzinsliche Darlehen in einem Umfang
aufnimmt, welche unter sonst gleichen Verhältnissen von einem unabhängigen Dritten,
insbesondere Banken, nicht erhältlich wären (BGer 2C_259/2008 vom 6. November
2008 E. 2.4.1; vgl. auch Zwahlen/Lissi, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden, 3. Aufl. 2017, Rz. 19 ff. zu Art. 29/29a StHG).
5.2. Am 10. September 2009 schloss das Ehepaar Z._ mit der G._ Bank AG
(nachfolgend: Bank) ein Hypothekarvertrag über CHF 2 Mio. ab (Laufzeit bis
30. September 2012) und vereinbarte darin ein Grundpfandrecht in entsprechender
Höhe, lastend auf das Grundstück Nr. 0001 (vgl. act. 3.1). Nach Ablauf der Laufzeit
gewährte die Bank dem Ehepaar Z._ am 5. Oktober 2012 erneut ein
Hypothekardarlehen von CHF 2 Mio. für die Laufzeit vom 30. September 2012 bis
30. September 2015. Als Sicherheiten wurden zwei Grundpfandrechte lastend auf das
Grundstück Nr. 0001 vereinbart (act. 14/7/I/08). In der Folge gewährten die Eheleute
Z._ in ihrer Funktion als Alleinaktionäre der AG der Beschwerdeführerin ein Darlehen.
In der Bilanz per 31. Dezember 2011 weist die Beschwerdeführerin das Darlehen mit
CHF 2.5 Mio. (Beträge jeweils gerundet) und in derjenigen per 31. Dezember 2012 mit
CHF 900'000 aus. Ein weiteres Darlehen von jeweils rund CHF 2'000 stammt von einer
vom Ehepaar Z._ beherrschten Gesellschaft. In der Bilanz 2012 wurde das Darlehen
der Bank, lautend auf das Ehepaar, nicht unter den kurzfristigen, sondern bei den
langfristigen Verbindlichkeiten aufgeführt. Dem Fremdkapital stehen Aktiven in der
Höhe von CHF 2.6 Mio. (2011) bzw. CHF 3.6 Mio. (2012) gegenüber, wovon
insbesondere CHF 2.4 Mio. in Form der Liegenschaft in D._ und CHF 960'000 in Form
einer Beteiligung an der F._. In der Erfolgsrechnung wurde sodann ein
Darlehenszinsaufwand von knapp CHF 86'000 (2011; inkl. CHF 18'067.50 Bankzinsen)
bzw. CHF 50'000 (2012; ohne Bankzinsen) verbucht (act. 14/7/I/01, II/01).
5.3.
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5.3.1. Unbestritten ist, dass das Darlehen im Geschäftsjahr 2012 in der Höhe von
CHF 2 Mio. der Beschwerdeführerin von den alleinigen Aktionären – dem Ehepaar Z._
– zur Verfügung gestellt wurde. Aufgrund der Bilanz steht ausserdem fest, dass die
Darlehensschuld von CHF 2.5 Mio. im Jahr 2011 bzw. CHF 3.4 Mio. im Jahr 2012
höher war als der amtlich geschätzte Verkehrswert der Liegenschaft von CHF 1.99 Mio.
(act. 14/7/V/00) bzw. der Buchwert von knapp CHF 2.5 Mio.
5.3.2. Die Beschwerdeführerin wendet zunächst ein, die Annahme des
Beschwerdegegners, der Kaufpreis in Höhe von CHF 2.5 Mio. sei gerichtlich für korrekt
befunden worden, sei unrichtig (vgl. act. 1 S. 6). Soweit sie damit geltend machen
möchte, der Wert der Liegenschaft sei nicht auf CHF 2.5 Mio. festzusetzen, ist ihr
entgegenzuhalten, dass sie selbst in der Bilanz per 31. Dezember 2010 den Buchwert
mit CHF 2.5 Mio. angegeben hat (act. 14/7/I/01). Bei der von der Beschwerdeführerin
eingereichten Liegenschaftsbewertung über CHF 3 Mio. (vgl. act. 14/2/2) handelt es
sich zudem um eine blosse Parteibehauptung, dem nicht die Qualität eines
Beweismittels zukommt (BGE 141 IV 369 E. 6.2). Dieses Privatgutachten wurde zum
einen vor der amtlichen Schätzung vom 9. September 2011 erstellt, bei welcher ein
Verkehrswert von CHF 1.99 Mio. resultierte (vgl. act. 14/7/V/00). Zum andern steht es
offensichtlich im Widerspruch zu den Ausführungen der Beschwerdeführerin, wonach
die Liegenschaft angeblich wertmindernde Baumängel aufweise. Im Übrigen erschliesst
sich dem Verwaltungsgericht nicht, inwiefern allfällige Baumängel an der Liegenschaft
oder das im Zusammenhang mit der Restkaufpreisforderung gegen den damaligen
Rechtsvertreter geführte Verfahren einen für die Beschwerdeführerin positiven Einfluss
auf den Verkehrs- bzw. Buchwert der Liegenschaft haben sollen: Bei Vorhandensein
der behaupteten Mängel wäre vielmehr von einem tieferen Verkehrswert der
Liegenschaft auszugehen, weshalb sich die Aktiven entsprechend verringern und die
Differenz zu den Passiven noch höher ausfallen würden. Die Beschwerdeführerin
konnte damit nicht nachweisen, dass der Verkehrswert der Liegenschaft höher ist als
ihr Buchwert. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner der
Berechnung den Buchwert der Liegenschaft von CHF 2.46 Mio. (2011) bzw. CHF 2.42
Mio. (2012) zugrunde gelegt hat.
5.3.3. Gestützt auf das Kreisschreiben Nr. 6 sind vom Verkehrswert 70 % (Villen,
Eigentumswohnungen, Ferienhäuser und Bauland) als Höchstbetrag der von der
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Gesellschaft aus eigener Kraft erhältlichen fremden Mittel zu betrachten. Damit
übersteigen die Darlehen von CHF 2.5 Mio. (2011) bzw. CHF 3.4 Mio. (2012) den sich
aus der Kapitalisierungstabelle ergebenden zulässigen Betrag, nämlich 70 % von rund
CHF 2.4 Mio. Folglich liegt eine Unterkapitalisierung vor, weshalb die Annahme der
Vorinstanz, die Beschwerdeführerin hätte das Darlehen nicht aus eigenen Mitteln
erhalten, nicht zu beanstanden ist.
5.4. Die von der Vorinstanz in E. 3f/dd des angefochtenen Entscheids vorgenommene
Berechnung wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten und erweist sich auch
nicht offensichtlich als falsch, weshalb darauf verwiesen werden kann. Damit ist die
vom Beschwerdegegner im Geschäftsjahr 2011 vorgenommene Aufrechnung von
CHF 40'323 nicht zu beanstanden und die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.
6. Streitig und zu prüfen ist im Geschäftsjahr 2012 weiter die Höhe der Aufrechnung für
die geldwerte Leistung aufgrund der Nutzung der 5 1⁄2-Zimmerterrassenwohnung der
Beschwerdeführerin an der C._-Strasse in D._ durch das Ehepaar Z._. Unbestritten
ist insbesondere, dass es sich bei Letzteren um der steuerpflichtigen Gesellschaft
nahestehende Personen handelt. Die Beschwerdeführerin verbuchte einen Mietwert
von CHF 30'240, wohingegen der Beschwerdegegner gestützt auf die amtliche
Schätzung von einem Mietwert von CHF 43'000 ausging und entsprechend
CHF 12'760 als verdeckte Gewinnausschüttung aufrechnete.
6.1. Anzustellen ist ein Drittvergleich (sog. Prinzip des "dealing at arm’s length"), bei
dem alle konkreten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Eine verdeckte
Gewinnausschüttung liegt unter anderem dann vor, wenn eine Kapitalunternehmung
von einer nahestehenden Person einen unter dem marktüblichen Ansatz liegenden
Mietzins verlangt. Vermietet eine Kapitalgesellschaft folglich das ihr gehörende
Grundstück an eine beteiligte natürliche Person, stellt die Differenz zum bezahlten
Mietzins eine Gewinnvorwegnahme im Sinn von Art. 82 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 StG dar, die
bei der Kapitalgesellschaft aufgerechnet wird. In der Praxis wird bei der Beurteilung der
Angemessenheit des Mietzinses normalerweise auf den steuerlich massgebenden
Mietwert abgestellt (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl.
2014, S. 233; StB 34 Nr. 1 Ziff. 2.2).
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6.2. Der Eigenmietwert wird im Verfahren nach dem Gesetz über die Durchführung der
Grundstückschätzung (sGS 814.1) und der Verordnung über die Durchführung der
Grundstückschätzung (sGS 814.11) festgesetzt (vgl. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 der
Steuerverordnung, sGS 811.11, StV). Im Steuerverfahren kann nicht mehr geltend
gemacht werden, die Schätzung sei nicht korrekt zustande gekommen. Dafür steht der
betroffenen Person das Schätzungsverfahren mit den entsprechenden Einsprache- und
Rekursmöglichkeiten zur Verfügung. Im Jahr der Schätzung ist der rechtskräftig
geschätzte Mietwert für die Veranlagung des Eigenmietwerts verbindlich (Art. 178
Abs. 2 StG). Trotz dieser Einschränkungen unterliegt der amtlich geschätzte Mietwert
allerdings auch im Steuerverfahren einer Kontrolle. Gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 StV
wird der Mietwert ohne Neubeurteilung der Schätzung an die Entwicklung der
Marktpreise angepasst, wenn sich diese im Vergleich zum Stand im Zeitpunkt der
letzten Mietwertermittlung um mehr als zehn Prozent verändert haben. Allerdings wird
der Pflichtige in der Regel kaum über genaue Kenntnisse der Entwicklung des
Marktpreises verfügen. Er muss aber zumindest konkret umschriebene Gründe
vorbringen, die auf eine Änderung der Markpreise hindeuten. Auch ist es der
steuerpflichtigen Person unbenommen, durch andere geeignete Mittel einen tieferen
Mietwert nachzuweisen. In diesem Fall hat die Pflichtige geänderte Verhältnisse (z.B.
Umzonung der Liegenschaft selbst oder deren unmittelbarer Nachbarschaft,
Naturereignisse, geänderte Verkehrserschliessung etc.) seit der letzten amtlichen
Schätzung darzutun. Da jedoch der Mietwert im Schätzungsverfahren direkt anfechtbar
ist, müssen an den Nachweis zur Änderung des Mietwertes im Steuerverfahren hohe
Anforderungen gestellt werden (SGE 2008 Nr. 10).
6.3. Unbestritten und mit Akten belegt ist, dass der Mietwert der Terrassenwohnung im
Rahmen der amtlichen Schätzung vom 9. September 2011 auf CHF 42'920 festgesetzt
wurde (vgl. act. 14/7/V/00). Diese erwuchs – soweit ersichtlich – unangefochten in
Rechtskraft, weshalb gestützt auf 178 Abs. 2 StG für die Veranlagungsperiode 2011
der geschätzte Mietwert verbindlich ist. Weiter ging die Beschwerdeführerin bereits
damals von erheblichen Mängeln aus, weshalb sie den bis zum 31. März 2010 zu
leistenden Restkaufpreis von CHF 500'000 zurückbehielt. Dass sich die Verhältnisse im
Jahr 2012 gegenüber denjenigen im Jahr 2011 verändert hätten, legte sie nicht dar. Die
Verfahren der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit den behaupteten Mängeln
an der Liegenschaft beweisen jedenfalls nicht, dass der amtlich geschätzte
bis
bis
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Eigenmietwert zu hoch wäre. Im Übrigen wäre diesfalls wie dargelegt bereits die
Schätzung vom 9. September 2011 anzufechten gewesen.
6.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdegegner im Steuerjahr 2012 zu
Recht die Differenz zwischen Eigenmietwert gemäss amtlicher Schätzung und
bezahltem Mietzins, mithin CHF 12'760 aufgerechnet hat. Folglich ist die Beschwerde
in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen.
7. Der Beschwerdegegner rechnete zudem in der Veranlagungsperiode 2012 im Konto
"Transitorische Passiven" verbuchte Reparaturkosten in der Höhe von CHF 32'000 auf
mit der Begründung, die geschäftsmässige Begründetheit dieser Rückstellung sei nicht
nachgewiesen.
7.1. Mit Rückstellungen wird dem laufenden Geschäftsjahr ein effektiv oder mindestens
wahrscheinlich verursachter Aufwand oder Verlust gewinnmindernd angerechnet, der
erst im nächsten oder in einem der folgenden Geschäftsjahre geldmässig verwirklicht
wird. Rückstellungen sind nicht zu verwechseln mit transitorischen Passiven, welche
sichere, bezüglich Fälligkeit und Höhe feststehende Schuld- oder
Leistungsverpflichtungen aus einer der folgenden Rechnungsperioden ausweisen
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N 2 f. zu
Art. 29 DBG; vgl. auch L. Handschin, Rechnungslegung im Gesellschaftsrecht, 2. Aufl.
2016, Rz. 773; J.-P. Thommen, Managementorientierte Betriebswirtschaftslehre,
6. Aufl. 2000, S. 346, 355).
Gestützt darauf ist – in Übereinstimmung mit dem Beschwerdegegner (vgl. act. 14/6
E. 4.4 S. 7) – zunächst festzuhalten, dass es sich bei den in der Bilanz und
Erfolgsrechnung 2012 im Konto "Transitorische Passiven" ausgewiesenen
Reparaturkosten von CHF 32'0000 nicht um eine passive Rechnungsabgrenzung
handelt. Zu prüfen ist im Folgenden vielmehr, ob es sich dabei um eine Rückstellung
handelt, welche geschäftsmässig begründet ist.
7.2. Die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur Zulässigkeit von Rückstellungen
sind korrekt, weshalb – anstelle von Wiederholungen – darauf verwiesen werden kann
(vgl. E. 6a/cc des angefochtenen Entscheids). Die geschäftsmässige Begründetheit von
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Rückstellungen ist von der steuerpflichtigen Person nachzuweisen, da es sich um
steuermindernde Tatsachen handelt. Dazu hat die steuerpflichtige Person die
Rückstellungen im Einzelnen sachlich zu begründen und nach Bestand und Umfang
nachzuweisen, auch wenn es sich um Schätzungen handelt (Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, a.a.O., N 7 zu Art. 29 DBG).
7.3. Die Beschwerdeführerin setzt sich nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen
auseinander. Sie führt lediglich aus, die Reparaturkosten von CHF 32'000 seien sehr
gering angesetzt, wobei die effektiven Kosten gemäss Baumängel-Schätzung – dabei
handelt es sich wie bereits bei der Liegenschaftsbewertung um ein Privatgutachten,
welches als eine Parteibehauptung nicht zu überzeugen vermag (BGE 141 IV 369
E. 6.2) – weit höher seien. Die Beschwerdeführerin selbst geht demnach davon aus,
dass es sich dabei um allfällige Kosten für Mängel, Minderwerte und Verzugsschäden
handelt. Die angeblichen Mängel wurden denn auch im Verfahren um den
Restkaufpreis von CHF 500'000 verrechnungsweise geltend gemacht. Mit Entscheid
vom 6. Juli 2012 hat das Kreisgericht E._ dementsprechend Mängel im Umfang von
CHF 107'697.25 verrechnungsweise berücksichtigt, wobei diesem Betrag höhere
Mehrkosten des Verkäufers gegenüberstanden (vgl. act. 14/7/III/08 E. 4e, 7c). Damit
scheint fraglich, ob es sich bei den vorliegend geltend gemachten Reparaturkosten
überhaupt um Rückstellungen handelt. Im Übrigen legte die Beschwerdeführerin nicht
ansatzweise dar, dass Liegenschaftsunterhaltskosten in absehbarer Zeit zu bezahlen
sind. Schliesslich wären Kosten der Mängelbehebung vielmehr zu aktivieren, da sie
wertvermehrend sein dürften. Die Beschwerde ist deshalb in diesem Punkt ebenfalls
abzuweisen.
8. Hinsichtlich den vorinstanzlichen Ausführungen im Zusammenhang mit einer
Beteiligung an der F._ AG verwies die Beschwerdeführerin lediglich auf eine Eingabe
eines Rechtsanwalts H._. Unabhängig davon, dass eine solche nicht in den Akten
liegt, ist der pauschale Verweis in der Beschwerde auf frühere Eingaben unbeachtlich.
Da aus einem solchen Verweis nicht hervorgeht, in welchen Punkten und weshalb der
vorinstanzliche Entscheid fehlerhaft sein soll, genügt er den Anforderungen an eine
Rechtsmittelbegründung nicht (vgl. statt vieler VerwGE B 2013/76 vom 16. April 2014
E. 1, B 2012/19 vom 29. August 2012 E. 2.3; www.gerichte.sg.ch). In diesem Punkt ist
auf die Beschwerde folglich nicht einzutreten.
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9. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist,
abzuweisen ist. (...)