# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 41341848-5781-5a09-a53e-0d2685b1bb5f
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2021
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
Con atto pubblico del 25 febbraio 2015 RI 1 acquistava la PPP n. _ (diritto esclusivo sull’appartamento n. _), corrispondente ai 75‰ del fondo base n. _ di _, al prezzo di fr. 400'000.-. La compravendita veniva iscritta a Registro fondiario il 9 marzo 2015.
Il 28 ottobre 2020, l’acquirente rivendeva la citata PPP a _ al costo di fr. 470'000.-. Il trapasso della proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 06.11.2020.
B.
Con dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari del 20 novembre 2020, la venditrice calcolava l’utile imponibile, deducendo dal valore di alienazione di fr. 470’000.– un valore d’investimento totale di fr. 476'844.50 (composto da fr. 400’000.– a titolo di valore d’acquisto; fr. 31'648.25 a titolo di costi di costruzione e di miglioria; fr. 5’850.– a titolo di costi di acquisto e di vendita; fr. 10'000.– in provvigioni versate; e fr. 29'346.25 come “altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”). In tal modo risultava una perdita di fr. 6'844.50.
C.
Con decisione del 26 gennaio 2021, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (in seguito UT) notificava alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 24’804.– e l’imposta dovuta in fr. 6'449.05. L’autorità di tassazione non riconosceva alcun costo di costruzione e di miglioria riducendo così il valore di investimento totale a fr. 445'196.-. Nella motivazione veniva specificato che “
le spese di manutenzione e/o sostituzione
” non potevano essere considerate “
deducibili in ambito TUI
”.
D.
Con reclamo del 18 febbraio 2021, la contribuente – rappresentata dall’avv. RA 1 – insorgeva contro la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. Pur ammettendo che “
a prima vista la decisione di tassazione apparirebbe corretta, poiché si tratta, da un punto di vista tecnico, quasi esclusivamente di lavori di manutenzione
”, sosteneva tuttavia che una parte importante dei suddetti lavori (fr. 20'319.90 su un totale di fr. 31'648.-) sarebbero stati eseguiti e fatturati prima dell’acquisto dell’immobile da parte della contribuente. A suo avviso, appariva “
evidente che lavori di costruzione, seppur tecnicamente classificabili solo in parte quali miglioria, debbano in realtà rientrare nel valore di investimento allorquando siano eseguiti e in gran parte pagati (come risulta dalle fatture prodotte) ancor prima dell’acquisto della proprietà
”. A sostegno di questa dichiarazione veniva citato un passaggio del rogito di compravendita del 25.02.2015 (punto 2 a pag. 2), ove si evinceva l’esistenza di lavori di costruzione e si indicava che parte di questi “
sarebbero rimasti a carico dell’alienante
”. La contribuente non avrebbe difatti nemmeno dedotto tali costi dal reddito imponibile “
nell’ambito della tassazione ordinaria, il che avrebbe impedito la loro deducibilità ex art. 134 cpv. 2 LT
”.
In conclusione, il reclamante chiedeva che venissero “
prese in considerazione, e quindi dedotte a titolo di investimento, le 4 fatture emesse nel 2015 per complessivi CHF 20'319.90, con conseguentemente una riduzione dell’utile conseguito a CHF 4'484.10 con un’imposta dovuta di CHF 1'165.85
”.
E.
Con decisione del 26 agosto 2020, l’autorità fiscale respingeva il gravame, facendo riferimento alla Circolare n. 7/2020 della Divisione delle Contribuzioni, secondo cui “
tutte le spese in esame rientrano nell’ambito delle spese di manutenzione e per tanto non deducibili in TUI
”. L’UT continuava spiegando come, nella fattispecie in esame, la data determinante fosse quella del “
pagamento delle fatture e non la data della fattura
”. Inoltre, tutti i pagamenti “
sono stati fatti successivamente all’iscrizione a registro fondiario dell’acquisto
”.

## Considerations