# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5ded4a48-dd02-408d-a90f-7361e771607c
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2009
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Jürg Bieri
A.Z._
,
Katharina Hebert
A._
et
Hans-Jakob Bieri
B.Z._
sont propriétaires en main commune (ci-après: les propriétaires) de la parcelle n°
1909
2********
du cadastre de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz (ci-après: la parcelle n°
1909
2********
, la parcelle ou le bien-fonds), appelée domaine du Crêt. Cette parcelle, située en zone intermédiaire, recouvre une surface totale de 65'477 m
2
, comprenant 7'513 m
2
de place-jardin et 56'541 m
2
de pré-champ. Huit bâtiments d'une surface totale de 1'423 m
2
sont en outre construits sur cette parcelle, dont une maison de maître, un ancien atelier d'artistes, une ferme et un rural qui se sont vus attribuer la note 2, signifiant un intérêt patrimonial régional, au recensement architectural vaudois.
B.
Un contrat de bail à ferme
agricole
avait été conclu par les propriétaires de la parcelle n°
1909
2********
le 12 mai 1988; le bail portait sur la période du 1
er
janvier 1988 au 31 décembre 1996 et était tacitement renouvelable à son échéance, sauf résiliation, pour une nouvelle période de six ans et ainsi de suite. Le contrat de bail à ferme a pris fin au 28 novembre 2008; les propriétaires ont encore autorisé, à bien plaire, le fermier à laisser paître quelques têtes de bétail et à entreposer quelques machines sur le bien-fonds, mais celui-ci devait être entièrement libéré d'ici la fin du mois de juin 2009 (cf. déclaration du fermier du 28 novembre 2008).
C.
Le 27 février 2009, un acte de vente à terme conditionnelle de la parcelle n°
1909
2********
a été signé entre les propriétaires et la société
Hope Immobilier
A.B._
Sàrl dont le siège est à
Chardonne
1********
, pour un prix de 7'500'000 fr. Il ressort de l'extrait du registre foncier que le bien-fonds a été estimé fiscalement le 22 octobre 2001 pour un montant de 1'235'000 fr. Deux conditions suspensives et cumulatives ont été prévues dans l'acte de vente: d'une part, l'obtention par les vendeurs de l'autorisation définitive et exécutoire délivrée par la Commission foncière rurale d'aliéner la parcelle en cause, ou de toute autre autorisation émanant de cette autorité nécessaire pour le transfert de l'immeuble; d'autre part, l'obtention par la société acheteuse d'un permis de construire définitif et exécutoire, l'autorisant à changer l'affectation de la parcelle et des bâtiments existants et à les transformer en bureaux, ainsi qu'en locaux permettant l'accueil d'animaux, tous délais de recours échus. Il est également précisé que dans l'hypothèse où les conditions susmentionnées ne seraient pas cumulativement réalisées au plus tard le 31 décembre 2009, le présent acte deviendrait caduc; le terme de caducité peut toutefois être reporté d'un commun accord.
D.
La société
Hope Immobilier
A.B._
Sàrl a été inscrite au registre du commerce au mois de janvier 2009. Son but est la réalisation de toutes opérations immobilières, notamment conseil, investissement ou gestion en matière de patrimoine immobilier. Le projet à la base de l'acquisition de la parcelle n°
1909
2********
consiste à réunir dans une structure centralisée cinq sociétés de services (
Hope Stratégie & Conseil
B.B._
SA,
Hope Finance
C.B._
SA,
Hope Premium Services
D.B._
SA,
Ivitech Internet Video Technology
D._
SA et
Deeprod
E._
SA), ainsi que la Fondation
Hope
B._
et un centre de développement personnel. Ce dernier est prévu d'être basé sur l'interaction avec les animaux et principalement destiné aux enfants et adolescents qui cherchent leur voie ou qui souffrent de difficultés physiques, psychologiques, financières ou scolaires; le projet de centre permet d'offrir une structure complète, du logement aux cours de développement personnel avec ou sans animaux, un manège avec écurie, ainsi que des bureaux.
E.
Le projet de la société
Hope Immobilier
A.B._
Sàrl sur la parcelle n°
1909
2********
a fait l'objet d'un préavis favorable de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz, qui a transmis par sa municipalité le 9 mars 2009 une demande préalable "hors zone à bâtir" au Service du développement territorial (ci-après: le SDT). La municipalité a estimé que le projet envisagé était
"tout à fait compatible avec les contraintes de conservation des bâtiments existants de qualité, plus particulièrement l'enveloppe, la structure porteuse, la charpente, la typologie de base, les éléments décoratifs et les aménagements extérieurs."
(
courrier du 9 mars 2009 au SDT). Le 3 juin 2009, le SDT a informé la municipalité que les travaux soumis tenaient compte des prescriptions légales des lois fédérale et vaudoise sur l'aménagement du territoire dans la mesure où ils n'engendraient aucun agrandissement hors des volumes existants et respectaient dans l'ensemble l'identité des bâtiments et de leurs abords. Les services cantonaux concernés ont été consultés et chacun a émis un préavis favorable au projet de transformation de l'ensemble des bâtiments constituant le domaine du Crêt, pour autant qu'il soit tenu compte des exigences formulées à cet égard.
F.
a) Par publication dans la Feuille des
a
A
vis
o
O
fficiels (FAO) du 20 mars 2009, le notaire Vincent Henriod à Lausanne a publié un
"appel d'offres publiques destiné exclusivement à des exploitants agricoles à titre personnel"
portant sur la parcelle n°
1909
2********
. Il était notamment mentionné dans cet appel d'offres que la parcelle n°
1909
2********
avait trouvé un acquéreur qui n'est pas exploitant agricole pour un montant de 7'500'000 fr.
,
et que tout exploitant agricole à titre personnel pouvait présenter, dans le délai imparti de 15 jours dès la présente publication, une offre égale ou supérieure au prix de 7'500'000 fr. Il était également précisé que le candidat devra justifier dans le même délai de sa qualité d'exploitant agricole à titre personnel, sous peine de rejet de son offre.
b) Par courrier du 28 mars 2009,
Werner Rathgeb
X._
s'est annoncé auprès du notaire Vincent Henriod
,
et
il
a indiqué qu'en sa qualité d'exploitant agricole, il souhaitait acquérir la parcelle n°
1909
2********
pour 135% de sa valeur de rendement. Son but était de compenser la perte de surfaces de son domaine à Rennaz, qui avaient été vendues à l'Etat de Vaud pour la réalisation de l'autoroute H144.
Werner Rathgeb
X._
a demandé au notaire de lui communiquer la valeur de rendement de la parcelle, afin de pouvoir déposer une offre ferme. Le notaire n'y a pas donné suite.
G.
Le 28 avril 2009, une requête a été déposée par les propriétaires de la parcelle n°
1909
2********
auprès de la Commission foncière rurale, Section I, (ci-après: la commission foncière rurale), pour obtenir l'autorisation d'acquérir dite parcelle. Il est mentionné dans cette requête que l'acheteur n'a pas l'intention d'exploiter personnellement, au sens de l'art. 9 de la loi fédérale sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR), et que l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR est invoquée (
"malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel"
); il est également mentionné dans l'annexe au formulaire de requête qu'une exception au sens de l'art. 64 al. 1 let. e LDFR est envisageable. Le courrier de
Werner Rathgeb
X._
du 28 mars 2009 a été joint à dite requête.
H.
Par décision du 26 juin 2009, la commission foncière rurale a autorisé l'acquisition de la parcelle n°
1909
2********
par la société
Hope Immobilier
A.B._
Sàrl au prix de 7'500'000 fr.
Werner Rathgeb
X._
a contesté cette décision par un recours déposé le 28 juillet 2009 auprès de la commission foncière rurale, qui l'a transmis le 12 août 2009 à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal comme objet de sa compétence. L'intéressé conclut avec suite de frais et dépens à l'admission du recours, à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à la commission foncière rurale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il se prévaut en substance du fait que l'acquéreur n'est pas un exploitant agricole à titre personnel et que le prix d'acquisition serait surfait; aucune exception au principe de l'exploitation à titre personnel ne serait en outre réalisée. Un bordereau de pièces a été produit. La commission foncière rurale s'est déterminée sur le recours le 8 septembre 2009 en concluant à son rejet. Les propriétaires de la parcelle n°
1909
2********
ont pour leur part déposé des déterminations sur le recours le 15 septembre 2009 en concluant avec suite de frais et dépens à son rejet et ils ont produit un bordereau de pièces. La possibilité a été donnée à
Werner Rathgeb
X._
de déposer un mémoire complémentaire ou de requérir d'autres mesures d'instruction, mais il n'en a pas fait usage.

## Considerations

Considérant en droit
1.
a) La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR ; RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel dans la localité (let. d). L'art. 64 LDFR prévoit cependant un régime d'exception permettant d'octroyer l'autorisation bien que l'acquéreur ne soit pas personnellement exploitant. Tel est notamment le cas lorsque "
malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel
" (art. 64 al. 1 let. f LDFR).
Se fondant sur sa qualité d'exploitant à titre personnel, le recourant s'en prend à l'autorisation d'acquérir un immeuble agricole octroyée par l'autorité intimée à des non exploitants.
b) Selon l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties à un acte d’aliénation d’un immeuble agricole peuvent recourir contre le refus d’autorisation, tandis que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution
,
peuvent recourir contre l’octroi de l’autorisation. Selon la jurisprudence, cette disposition ne contient cependant pas, malgré sa formulation restrictive, une énumération exhaustive des personnes ayant qualité pour recourir contre l’octroi de l’autorisation. Elle doit être interprétée conformément à l’intention du législateur, lequel voulait avant tout assurer un droit de recours au fermier ainsi qu’aux titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit d’attribution
,
en les mentionnant expressément, tout en excluant du cercle des personnes ayant qualité pour recourir les voisins, les organisations de protection de la nature et de l’environnement ainsi que les organisations professionnelles, telles les associations paysannes (ATF 126 III 274 consid. 1c p. 276). A cet égard, le Tribunal fédéral a notamment jugé que la qualité pour contester une autorisation d'acquérir fondée sur l'art. 64 al. 1 let. f LDFR devait être reconnue à toute personne ayant répondu à l'offre publique et alléguant être exploitant
e
à titre personnel (ATF 5A.3/2006 du 28 avril 2006
,
,
consid. 1
.2
non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF 5A.35/2006 du 5 juin 2007
,
,
consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562). Dans un arrêt du 5 mars 2009 (2C_747/2008), le Tribunal fédéral a confirmé cette jurisprudence en précisant que la qualité pour recourir est admise pour la personne dont l'offre d'acquisition dans le cadre de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR est rejetée au motif qu'elle n'est pas exploitante à titre personnel. La qualité pour agir du recourant doit partant être admise.
2.
Quant à l'examen de la qualité effective d'exploitant à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR, cette question relève du droit du fond (ATF 2C_747/2008 précité; 5A.3/2006 précité, consid. 1 non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF 5A.35/2006 précité, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562; arrêt FO.2005.0019 du 20 novembre 2006).
a) L'art. 9 LDFR prévoit ce qui suit:
"1. Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.
2. Est capable d'exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole."
L'art. 9 al. 1 LDFR distingue implicitement entre l'exploitant à titre personnel d'immeubles et d'entreprises agricoles. Dans le premier cas, il suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres. Dans le second, il doit encore diriger personnellement l'entité qui constitue l'entreprise agricole. Il ne saurait pourtant se contenter de cette activité directrice et doit, très concrètement, y travailler d'une manière substantielle. Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore, par exemple en tant que fermier, l'acquéreur doit s'engager à cultiver personnellement les terrains qu'il entend acquérir; s'agissant d'un fait futur, il lui suffit de rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut être le cas par exemple par la simple mise en évidence de ses attaches actuelles ou passées avec l'agriculture. Quant à la capacité d'exploiter à titre personnel (art. 9 al. 2 LDFR), elle suppose que l'intéressé possède la moyenne des qualités tant professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un domaine agricole. Une telle capacité n'existe, en règle générale, que si l'intéressé a fréquenté une école d'agriculture ou, suivant les cas, s'il a déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble ou une entreprise comparable
s
à celui ou celle qu'il entend acquérir. Seul celui qui est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir octroyer une autorisation d'acquérir. Il n'y a en revanche pas besoin d'être propriétaire d'immeubles ou d'entreprises agricoles ni d'être enregistré auprès du Service de l'agriculture pour être considéré comme un exploitant à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR (ATF 2C_747/2008 précité et références citées).
b) Dans le cas présent, le recourant indique avoir d
û
u
vendre son domaine de Rennaz pour la réalisation du projet routier H144. Mais
selon
l'extrait de la Feuille des
a
a
vis
o
o
fficiels du 24 octobre 2008, les immeubles
propriété de l'entreprise précitée
en cause
auraient été mis en vente aux enchères publiques, de sorte que l'existence même de cette exploitation paraît incertaine. Ce point n'est toutefois pas déterminant, puisqu'il n'est pas nécessaire que l'exploitant possède déjà une exploitation (ATF 2C
_
-
747/2008 précité; FO.2008.0012 du 12 septembre 2008). En conséquence, le recourant, s'il en a les capacités, pourra se voir accorder la possibilité d'acquérir une
autre
parcelle
nouvelle
pour reprendre une nouvelle activité.
c) S'agissant de sa capacité à exploiter (art. 9 al. 2 LDFR),
le recourant a produit divers documents et attestations confirmant qu'il a bien été exploitant jusqu'aux environs de l'année 2005. Bien qu'ayant allégué être au bénéfice d'une maîtrise fédérale, il n'a pas produit de diplôme attestant cette formation. Il ne saurait toutefois être contesté que le recourant, qui a exploité un domaine à Rennaz pendant de nombreuses années, semble bien avoir la formation et l'expérience nécessaires pour exploiter de façon convenable un domaine agricole
la Cour de droit administratif et public a déjà constat
é
er
que le recourant
,
.
qui a exploité un domaine à Rennaz pendant de nombreuses années, semble bien avoir la formation et l'expérience nécessaires pour exploiter de façon convenable un domaine agricole
(arrêt F0
.
2008.0010 du 29 mai 2009
,
consid. 3b)
.
d)
Reste en revanche à déterminer sa
La
capacité
du recourant
d'exploiter personnellement et durablement la parcelle litigieuse
qu'il entend acquérir
(art. 9 al. 1 LDFR)
,
.
Conformément à la jurisprudence précitée, cela
implique, s'agissant d'une petite unité, qu'il effectue lui-même la quasi-totalité des travaux des champs et de gestion du bétail. Le recourant
indique être
est
actuellement âgé de 62
ans.
S'il
Mais il
apparaît parfaitement en mesure de travailler personnellement la terre,
même s’
il est à trois ans de l'âge de la retraite
.
Il semble en tous les cas capable
de diriger
l’entreprise
et d’effectuer les travaux de l’exploitation
I
.
i
l n'est pas certain que le recourant puisse en définitive exploiter cette parcelle
,
même s’il ne semble pas
ni qu’il
dispose
r
d
es m
o
p
yens financiers nécessaires à l’ac
ha
ah
t du domaine.
Cette question peut toutefois rester indécise en l'état, car même si l'on admet sa qualité d'exploitant au sens de l'art. 9 LDFR,
le recourant s'est limité à faire une offre d'acquisition à 135% de la valeur de rendement, en refusant expressément de se porter acquéreur aux prix retenus par l'expertise.
3.
En l'espèce, le recourant soutient que l'autorité intimée aurait dû refuser de délivrer l'autorisation litigieuse aux motifs que l'acquéreur n'est pas un exploitant à titre personnel et que le prix d'acquisition serait surfait.
a) Il n'est pas contesté que l'acquéreur n'est pas un exploitant à titre personnel; la question à trancher est justement celle de savoir si une des exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel est réalisée (en l'espèce, art. 64 al. 1 let. e et f LDFR). Un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR ne donne toutefois droit à autorisation que si le motif de refus de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR n'existe pas (ATF 122 III 287, JdT 1998 I 147). Il convient ainsi d'examiner au préalable si le prix d'acquisition convenu est surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR.
b) Selon
l'art. 66 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années (al. 1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (al. 2). La détermination du prix licite doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid.
2, in CDA 1996, p. 49; Hans Rudolf Hotz, Le droit foncier rural,
Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998,
n. 8 ss ad art. 66).
c) La parcelle
n°
1909
2********
se trouve en zone intermédiaire. L'assujettissement de la zone intermédiaire à la LDFR n'est pas contesté. Cependant,
même si elle ne supprime pas l'assujettissement à la LDFR, l'affectation en zone intermédiaire confère aux immeubles en cause une valeur intrinsèque liée aux possibilités de leur utilisation future pour la construction (arrêt FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 consid. 4c).
Le prix convenu est en l'espèce de 7'500'000 fr. L'autorité intimée a indiqué dans sa réponse au recours qu'elle s'était toujours refusée à fixer le prix licite de terrains sis dans une zone intermédiaire vu l'absence d'objets comparables. En outre, les services étatiques ayant donné leur aval au projet de transformation et de changement d'affectation des bâtiments, on ne saurait considérer selon l'autorité intimée que le bien-fonds aurait une affectation agricole, de sorte que son prix ne pourrait être discuté
.
.
Toutefois, la question de savoir s'il est possible de s'abstenir de fixer un prix licite en cas de vente à un non exploitant d'une parcelle sise en zone intermédiaire a été soumise aux juges de la chambre des affaires foncières et agricoles dans le cadre d'une séance de coordination en 2007 (arrêt FO.2006.0014 précité). Il en ressort que l'autorité intimée ne peut s'abstenir d'examiner le critère du prix résultant de l'art. 66 LDFR au motif qu'il est pratiquement impossible de trouver des terrains comparables (arrêt FO.2006.0014 précité consid. 4d). Le caractère impératif de cette disposition exclut en effet de s'en remettre au vendeur pour fixer le prix licite. Dans le cadre de sa marge d'appréciation, l'autorité intimée est tenue de rechercher des éléments de comparaison, quitte à ce qu'elle doive élargir ses investigations à d'autres cantons ou à procéder à une expertise (arrêts FO.2009.0002 du 14 septembre 2009 consid. 3a, FO.2006.0014 précité consid. 4d; cf. également Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2, Berne 2006, n. 3547).
Enfin, l'argument tiré du fait que le projet de la société
Hope Immobilier
A.B._
Sàrl ait obtenu l'aval des services cantonaux compétents ne change rien à la question de la fixation du prix licite au sens de l'art. 66 LDFR. Le bien-fonds est en effet situé en zone intermédiaire qui n'est pas assimilée à une zone à bâtir, mais aux zones dont l’affectation est différée au sens de l’art. 18 al. 2 LAT (RDAF 1986 p. 249). Dès lors, tant qu'un plan d'affectation ne modifie pas la zone intermédiaire pour en faire une zone constructible, la parcelle reste assujettie à la LDFR (cf. arrêt FO.2006.0014 précité consid. 3).
4.
a) Les propriétaires font valoir que le prix d'acquisition de leur parcelle ne serait pas surfait et ils produisent à cet égard un rapport d'évaluation sommaire du 14 septembre 2009 établi par la régie immobilière
Galland & Cie
C._
SA à Lausanne. Il ressort en particulier des remarques consignées dans ce rapport que l'estimation fiscale de 2001 serait trop ancienne pour donner une indication sur la valeur actuelle de la parcelle. Au vu de la difficulté de se fonder sur le prix de vente de propriétés semblables, l'expert a détaillé en premier lieu le prix transactionnel avant d'examiner la question de la proportionnalité du prix des bâtiments, du terrain
en zone bâtie
en nature de « place-jardin »
, de la surface agricole et des aménagements extérieurs. La qualité de "monument d'importance régionale" des bâtiments, la comparaison avec les zones avoisinantes ainsi que les caractéristiques propres de la parcelle n°
1909
2********
ont conduit l'expert à retenir que le prix convenu n'était pas surfait. Les propriétaires ont également produit une copie du résultat du contrôle de la parcelle n°
1909
2********
effectué le 17 février 2003 par l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA).
b)
Conformément à l'art. 63 al. 1 let. b LDFR, l'acquisition d'un immeuble agricole est refusée lorsque le prix convenu est surfait. Les parties présentent à l'autorité compétente en matière d'autorisation un contrat de vente qui fait mention du prix de vente. Un prix de vente qui serait supérieur au prix licite doit être refusé (Hotz, op. cit., n. 24 ad art. 66). L'autorité doit par conséquent procéder à l'examen du prix de vente et fixer le prix licite. Le tribunal ne peut dès lors tenir compte du rapport d'évaluation sommaire du 14 septembre 2009 produit par les propriétaires, dont on ne peut d'ailleurs exclure la partialité. C'est à l'autorité intimée qu'il incombe de fixer le prix licite, en mettant au besoin en œuvre une expertise (arrêt FO.2009.0002 précité consid. 4), à l'instar de ce qu'elle a fait notamment à l'occasion de l'affaire FO.2008.0010 du 29 mai 2009.
aa) Il est vrai que l’estimation de terrains classés en zone intermédiaire pose une difficulté. D’une part, la commission
foncière rurale
peut se référer aux différents prix qui ont été pratiqués lors de ventes de parcelles agricoles classées en zone intermédiaire (arrêt FO.2008.0010 du 29 mai 2009), mais les prix pratiqués pour de telles affectations présentent parfois un caractère spéculatif. L’acheteur recherche une mise en valeur ultérieure par la possibilité d’un classement en zone à bâtir. On peut donc se demander si une comparaison avec les prix pratiqués pour de telles affectations est encore compatible avec les buts mêmes du droit foncier rural qui sont d’encourager la propriété foncière rurale et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1er al. 1 let. a et c LDFR). La loi tend en effet à exclure du marché tous ceux qui cherchent à acquérir des entreprises et des immeubles agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un but spéculatif (ATF 2C_747/2008
du 5 mars 2009
précité
consid. 4.3). Il se pose la question de savoir si le prix des parcelles classées en zone intermédiaire ne devrait pas être estimé à la valeur des terrains en zone agricole pour permettre à l’exploitant d’acquérir les biens-fonds agricoles. Mais il n’est pas nécessaire de
se
déterminer
trancher
sur
cette question pour statuer sur le recours.
bb) L’estimation faite par l’expert privé des tiers intéressés retient en effet une valeur de terrain agricole à 3 fr./m2 pour une surface de 56'541 m2 classée en zone intermédiaire. Mais l’expert privé procède à une surévaluation des bâtiments existants en retenant un prix de valeur à neuf de 630 fr./m3 avec un taux de vétusté de 26%, qui aboutit à une valeur de 5'324'004 fr. pour 11'420 m3 de volume construit.
Or,
En effet,
l’estimation en valeur à neuf de l’ECA s’élève à 3'927'150 fr. sans tenir compte de la vétusté des bâtiments. La surévaluation des bâtiments résulte du fait que l’expert privé des tiers intéressés retient un prix
trop élevé à la fois pour les habitations
à
900
fr./m3
(fourchette entre 850 f
r
. et 950 fr.
)
et pour
l’ensemble d
es constructions r
urales
(
correspondant à celui d’une maison de maître pour l’ensemble des constructions
,
qui comprennent, un
atelier,
des
grange
s
,
des
écuries,
des
garages,
des
couverts,
des
étables et
des
poulaillers
)
estimé à
5
4
00 fr./m3
,
correspondant environ à la moitié du
volume construit
. L’expert
privé
retient aussi
une surface de
une surface de
8'936 m2 estimée à 190 fr./m2 pour les
aménagements extérieurs
surfaces en nature de place-jardin
comprenant
la surface bâtie
de
, et comprenant 1
1
'
'
335 m2
de surface bâtie
. Il est vrai que les dégagements nécessaires à la mise en valeur d’une maison de maître et ses prolongements directs peuvent être estimés de manière séparée du bien-fonds agricole (arrêt EF.1995.0020 du 3 février 2007 consid. 4b), mais le dossier ne comporte aucun élément permettant de justifier l’emprise ou l’importance de cette surface.
L
’expert privé
retient d’ailleurs une s
urface de l’ordre de 3
'
680 m2 qui devrait être utilisée aux alentours des bâtiments
pour les
travaux d’aménagements extérieurs
,
qu’il
a
estim
é
s
à 85 fr./m2
(ch. 8 de l’expertise privée)
.
cc) Par ailleurs, le dossier comporte un avis favorable du Service du développement territorial en vue de l’octroi d’une autorisation de construire fondée sur l’art. 24d al. 2 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT), mais on ignore si une telle autorisation a effectivement été accordée. On ignore aussi quelle est l’affectation actuelle des bâtiments et s’ils font tous partie de l’entreprise agricole. En effet, les bâtiments sont constitués non seulement de l’ancienne maison de maître, mais également d’une habitation pour le fermier dont le volume est relativement important (1'495
m3).
Il ressort
d'ailleurs
du dossier que récemment encore, ces bâtiments étaient l'objet d'un bail à ferme agricole
. Or, la jurisprudence exclut, dans la procédure d’appel d’offres, une offre globale portant à la fois sur des immeubles agricoles et non agricoles, car ce mode de procédé constitue un obstacle à l’amélioration des structures des agriculteurs déjà installés (voir ATF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 4.3) .
c) Il résulte de cette situation que le dossier ne comporte pas les éléments permettant d’apprécier le prix licite de la vente envisagée par les tiers intéressés. En particulier, la commission
foncière rurale
doit se déterminer sur le caractère agricole des différents bâtiments composant l’entreprise agricole, vérifier notamment si des autorisations de transformation pour les constructions hors des zones à bâtir ont été délivrées concernant ces bâtiments, quelle est l’emprise de ces éventuelles autorisations sur les surfaces des aménagements extérieurs, et déterminer s’il y a lieu de procéder à un appel d’offre
s
s
séparé pour les terrains agricoles et les bâtiments qui ne présenteraient plus un caractère agricole, et dans la négative, faire procéder à une estimation des bâtiments et de leurs prolongements par un expert neutre et reconnu. Ainsi, la question de l'existence d'une exception au principe de l'exploitation à titre personnel selon l'art. 64 al. 1 let. e et f LDFR ne peut être examinée dans le cadre de la présente procédure, puisqu'un juste motif au sens de cette disposition ne donne droit à autorisation que si le prix d'acquisition n'est pas surfait, ce qu'il incombe à l'autorité intimée de vérifier
.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée annulée; le dossier de la cause est retourné à l'autorité intimée pour compléter l’instruction dans le sens des considérants et statuer à nouveau. Par ailleurs, selon la jurisprudence du tribunal rendue en application de l’art. 55 de l'ancienne loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), abrogée dès le 1
er
janvier 2009 et remplacée par la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD), lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). Il n’y a pas lieu de modifier cette pratique après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la procédure administrative (cf. arrêt AC.2008.0299 du 31 août 2009 consid. 4c). Les frais de justice sont ainsi mis à la charge des propriétaires et de la société
Hope Immobilier
A.B._
Sàrl. Il n’est au surplus pas alloué de dépens, le recourant n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnellement qualifié.