# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** ac629c2e-51b5-47b9-9fdd-a88b65199d2a
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_004
**Year:** 2010
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Public Administration

## Facts

Sachverhalt
A.
Am 7. Oktober 2009 meldete Notar A. den von ihm beurkundeten Kaufvertrag
zwischen der X. AG (Verkäuferin) und der Y. AG (Käuferin), beide handelnd
durch B., betreffend die Grundstücke Gemeinde C. Gbbl. Nrn. 1000, 2000 und
3000 beim Grundbuchamt an. Am 24. November 2009 verlangte der Grundbuch-
verwalter wegen unzulässiger Doppelvertretung einen Generalversammlungsbe-
schluss der X. AG. Die Anmeldung des Kaufvertrages wurde am 22. Dezember
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2009 zurückgezogen. Gleichentags wurde der gleiche Kaufvertrag nochmals an-
gemeldet mit dem Unterschied, dass seitens der Käuferin eine neu eingesetzte
zeichnungsberechtigte Person angegeben wurde.
B.
Mit Verfügung vom 10. Februar 2010 wies das Grundbuchamt die Anmeldung
von Notar A. vom 22. Dezember 2009 ab. Zur Begründung brachte es vor, das
Verfügungsrecht von B. zum Abschluss eines Kaufvertrages sei nicht gegeben.
Der Grundbuchverwalter stützte sich dabei auf das Urteil des Obergerichts vom
24. November 2009, welches am 4. Februar 2010 in Rechtskraft erwuchs. Dieses
Urteil wies das Handelsregisteramt des Kantons Bern an, die gegenüber der X.
AG bestehende Registersperre aufzuheben. Diese Handelsregistersperre wurde
von B. erwirkt, da ihn die X. AG aufgrund eines Generalversammlungsbeschlus-
ses vom 12. Juni 2009 als Zeichnungsberechtigten löschen und ihn durch einen
neuen Zeichnungsberechtigten ersetzen wollte.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 10. Februar 2010 führt die Y. AG
mit Eingabe vom 15. März 2010 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kir-
chendirektion (JGK). Sie beantragt, der Grundbuchverwalter sei anzuweisen, den
Kaufvertrag zwischen der X. AG und der Y. AG im Grundbuch einzutragen.
Das Grundbuchamt beantragt mit Vernehmlassung vom 9. April 2010 Abweisung
der Beschwerde.

## Considerations

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Weist das Grundbuchamt eine Anmeldung ab, so können der Anmeldende
sowie alle Übrigen, die von der Abweisung berührt sind, innert 30 Tagen bei der
kantonalen Aufsichtsbehörde dagegen Beschwerde führen (Art. 103 Abs. 1 der
Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch [GBV; SR
211.432.1]; vgl. auch Art. 956 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
[ZGB; SR 210]). Die Legitimation zur Grundbuchbeschwerde bestimmt sich
grundsätzlich nach Art. 103 Abs. 1 GBV; im Übrigen gelten für das Verfahren die
Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspfle-
ge (VRPG; BSG 155.21). Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion als Auf-
sichtsbehörde ist zuständig zur Beurteilung von Beschwerden gegen Verfügun-
gen des Grundbuchamtes (Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911
betreffend die Einführung des schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG
211.1]). Sie verfügt über die gleiche Kognition wie das Grundbuchamt.
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1.2 Die Beschwerdeführerin als Partei des angemeldeten Vertrags ist durch die
abgewiesene Anmeldung in ihren schutzwürdigen Interessen berührt und damit
zur Beschwerdeführung befugt.
Auf die im Übrigen form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1 Am 24. April 2009 wurde D. als Verwaltungsratspräsidentin der X. AG ab-
berufen und neu B. als einziges Mitglied des Verwaltungsrates gewählt. Schon
am 12. Juni 2009 fand sodann eine Universalversammlung der X. AG statt, an-
lässlich welcher B. als Verwaltungsrat mit sofortiger Wirkung abberufen und eine
neue Person als neues Mitglied des Verwaltungsrates gewählt wurde. Zu dieser
Universalversammlung wurde B. als bisheriges Mitglied des Verwaltungsrates
nicht eingeladen. Nach dieser Universalversammlung erwirkte B. eine Register-
sperre beim Handelsregisteramt des Kantons Bern (Art. 162 der Handelsregister-
verordnung vom 17. Oktober 2007, HRegV; SR 221.411). Danach stellte B. am
14. August 2009 beim Obergericht des Kantons Bern ein Begehren um Aufrecht-
erhaltung der Registersperre. Er machte geltend, er habe als Verwaltungsrat ein
aktives Teilnahmerecht an der Universalversammlung und dieses sei mit der
Nichteinladung verletzt worden. Aus diesem Grund habe er ein Interesse an einer
Registersperre, bis über die Gültigkeit der anlässlich der Universalversammlung
gefassten Beschlüsse entschieden worden sei. Mit Urteil des Obergerichts vom
24. November 2009, welches am 4. Februar 2010 in Rechtskraft erwuchs, wurde
das Begehren von B. abgewiesen mit der Begründung, eine Universalversamm-
lung könne auch ohne Anwesenheit der Mitglieder des Verwaltungsrates ab-
gehalten werden. Die entsprechenden Entschlüsse der Universalversammlung
vom 12. Juni 2009 seien rechtmässig zustande gekommen. Das Handelsregis-
teramt des Kantons Bern wurde angewiesen, die gegenüber der X. AG beste-
hende Registersperre aufzuheben.
2.2 Die Beschwerdeführerin bringt zur Begründung ihrer Beschwerde vor, dass
die materielle Gültigkeit des Geschäfts nicht vom Grundbuchverwalter zu beurtei-
len sei. Der Grundbuchverwalter habe seiner Prüfung die Verhältnisse im Zeit-
punkt der Anmeldung zugrunde zu legen. Die Verhältnisse zum Zeitpunkt der
Behandlung des Geschäfts im Grundbuch seien irrelevant. Der Grundbuchver-
walter habe das Geschäft mit dem Argument abgewiesen, ihm sei der Eindruck
entstanden, der Verkauf könne nicht im Interesse der X. AG sein. Dies beschlage
die Frage der materiellen Gültigkeit des Geschäfts, welche nicht vom Grund-
buchverwalter zu beurteilen sei. Dem Grundbuchverwalter stehe es nicht zu,
nach Nichtigkeitsgründen zu forschen oder gar anstelle der Parteien einen Wil-
lensmangel geltend zu machen. Mit seiner Beurteilung nehme der Grundbuch-
verwalter eine ihm in keiner Art und Weise zustehende Interessenwahrung vor.
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Durch sein Verhalten habe der Grundbuchverwalter seine Kognition überschrit-
ten.
2.3 Zu beurteilen ist, ob der Grundbuchverwalter mit der Abweisung der
Grundbuchanmeldung vom 22. Dezember 2010 seine Kognition überschritten
hat.
3.
3.1 Gemäss Art. 963 Abs. 1 ZGB erfolgen die Eintragungen im Grundbuch auf
Grund einer schriftlichen Erklärung des Eigentümers des Grundstückes, auf das
sich die Verfügung bezieht. Der Verfügende kann sich rechtsgeschäftlich vertre-
ten lassen (JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 3. Aufl. 2007, Art. 963 ZGB N.
33). Die Ermächtigung zur Vornahme der Grundbuchanmeldung kann entweder
einem Dritten oder dem Erwerber des anzumeldenden Rechts erteilt werden, sei
es in einer separaten Vollmachtsurkunde oder im Rahmen der öffentlichen Beur-
kundung schon im entsprechenden Begründungs- oder Übertragungsakt (Art. 16
Abs. 2 GBV; BETTINA DEILLON-SCHEGG, Grundbuchanmeldung und Prüfungs-
pflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, 1997, S. 64; DIETER
ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, N. 486). Erfolgt die Anmeldung für eine
Gesellschaft oder juristische Person oder durch einen Stellvertreter des Verfü-
gungsberechtigten, so ist ein Ausweis über die Verfügungsbefugnis oder das
Vertretungsverhältnis, bzw. eine Vollmacht, beizubringen (Art. 16 Abs. 1 GBV).
3.2 Über die Prüfungsbefugnis des Grundbuchverwalters, der eine Tätigkeit der
nichtstreitigen Zivilgerichtsbarkeit ausübt, äussert sich das Gesetz nur äusserst
knapp. Aus Art. 965 und 966 ZGB geht jedoch klar hervor, dass sich seine Kogni-
tion primär auf die formellen äusseren Voraussetzungen bezieht. Dabei hat der
Grundbuchverwalter seiner Prüfung die Verhältnisse im Zeitpunkt der Anmeldung
zugrunde zu legen (DIETER ZOBL, a.a.O, N. 516).
3.3 Grundbuchliche Verfügungen wie Eintragung, Änderung oder Löschung
dürfen in allen Fällen nur auf Grund eines Ausweises über das Verfügungsrecht
und den Rechtsgrund vorgenommen werden (Art. 965 Abs. 1 ZGB). Der Ausweis
über das Verfügungsrecht liegt in dem Nachweise, dass der Gesuchsteller die
nach Massgabe des Grundbuches verfügungsberechtigte Person ist oder von
dieser eine Vollmacht erhalten hat (Art. 965 Abs. 2 ZGB). Der Ausweis über den
Rechtsgrund liegt in dem Nachweise, dass die für dessen Gültigkeit erforderliche
Form erfüllt ist (Art. 965 Abs. 3 ZGB), wobei der Grundbuchverwalter hier eine
umfassende Kognition geniesst (vgl. ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigen-
tumseintragung im Grundbuch, Diss. St. Gallen 1999, S. 48). Werden die Aus-
weise für eine grundbuchliche Verfügung nicht beigebracht, so ist die Anmeldung
abzuweisen.
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4.
4.1 Der Anmeldende muss sich über sein Verfügungsrecht ausweisen. Er hat
den Nachweis über die Verfügungsmacht bezüglich des Grundstücks, über seine
Handlungsfähigkeit sowie darüber zu erbringen, dass er mit der verfügungsbe-
rechtigten Person bzw. ihrem Stellvertreter identisch ist (BGE 117 II 541 E. 4).
Das Grundbuchamt hat die organschaftliche Vertretungsmacht bei der Aktienge-
sellschaft gemäss Handelsregister abzuklären. Ein Auszug aus den Statuten
oder dem Handelsregister ist geeignet, die Vertretungsbefugnis der Personen
nachzuweisen, welche für eine juristische Person handeln (ausführlich HENRI
DESCHENAUX, Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/3 1, 1988, S. 450 ff.). Grund-
sätzlich enden alle körperschaftlichen Rechte und Pflichten in einer juristischen
Person mit Beendigung des Amtes. In der Zeit bis zur Eintragung des Ausschei-
dens im Handelsregister dauert die Funktion folglich nicht weiter und die Organ-
träger dürfen sich nicht mehr als Vertreter der Gesellschaft ausgeben (BRIGITTE
TANNER, Zürcher Kommentar, 2003, Art. 705 OR N. 31; BGE 111 II 480 E. 1).
Obwohl Urkunden und öffentliche Register für die bezeugten Tatsachen bis zum
Nachweis der Unrichtigkeit ihres Inhaltes vollen Beweis erbringen, darf der
Grundbuchverwalter diese überprüfen (ARTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommen-
tar, 1938, Art. 965 ZGB N. 52). Der Grundbuchverwalter hat den Ausweis über
das Verfügungsrecht nur auf formale Mängel zu überprüfen (Art. 15 Abs. 1 GBV;
BGE 126 III 313 f.) Die Handlungsfähigkeit des Verfügenden ist vom Grundbuch-
verwalter nur dann zu überprüfen, wenn ein Mangel manifest ist oder auf siche-
rem Wissen des Grundbuchverwalters gründet, z.B. bei offensichtlicher Urteilsun-
fähigkeit (BGE 124 III 341 ff.). Die Kognition ist somit hinsichtlich der Handlungs-
fähigkeit nicht umfassend.
4.2 Der Grundbuchverwalter hielt in seiner Verfügung vom 10. Februar 2010
fest, B. sei zwar formell am Tage der Grundbuchanmeldung als Zeichnungsbe-
rechtigter der Verkäuferin im Handelsregister eingetragen gewesen. Diese Zeich-
nungsberechtigung und somit das Verfügungsrecht seien jedoch aufgrund des
Entscheids des Obergerichts, wonach die Registersperre gegenüber der X. AG
aufzuheben sei, untergegangen. – Die Beschwerdeführerin hält diesen Ausfüh-
rungen entgegen, der Grundbuchverwalter habe seiner Prüfung die Verhältnisse
im Zeitpunkt der Anmeldung zugrunde zu legen. Es gehe daher nicht an, zur Be-
gründung der Abweisung der Anmeldung ein erst später rechtskräftig geworde-
nes Urteil des Obergerichts heranzuziehen.
Dieser Auffassung der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden. Wie be-
reits ausgeführt wurde, enden die körperschaftlichen Rechte und Pflichten einer
juristischen Person mit der Beendigung des Amtes und nicht erst mit der Eintra-
gung des Ausscheidens im Handelsregister. Die Verfügungsbefugnis von B. war
daher bereits im Zeitpunkt der Anmeldung nicht mehr gegeben. Zwar war er auf-
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grund der erwirkten Registersperre formell noch im Handelsregister eingetragen.
Das ändert jedoch nichts daran, dass ihm am Tag der Anmeldung das Verfü-
gungsrecht fehlte. Der Grundbuchverwalter hat daher aufgrund der Tatsache,
dass B. an der Universalversammlung vom 12. Juni 2009 rechtmässig als Ver-
waltungsrat mit sofortiger Wirkung abberufen wurde, dessen Verfügungsrecht zu
Recht abgelehnt.
5.
5.1 Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde weiter vor, dass die
materielle Gültigkeit des Geschäfts nicht vom Grundbuchverwalter zu beurteilen
sei. Dem Grundbuchverwalter stehe es nicht an, nach Nichtigkeitsgründen zu
forschen oder gar anstelle der Parteien einen Willensmangel geltend zu machen.
5.2 Art. 965 Abs. 3 ZGB bestimmt – wie oben (E. 3.3) bereits erwähnt –, dass
der Ausweis über den Rechtsgrund im Nachweis liegt, dass die für dessen Gül-
tigkeit erforderliche Form erfüllt ist. Nach der Formulierung des Bundesgerichtes
hat sich die Prüfung des Rechtsgrundausweises durch den Grundbuchverwalter
grundsätzlich auf die Form zu beschränken. Er hat jedoch sicherzustellen, dass
der Grundsatz des numerus clausus eintragbarer Rechte eingehalten wird
(BETTINA DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 310).
5.3 Die Gültigkeit des einer Einschreibung zugrundeliegenden Rechtsgeschäf-
tes muss der Grundbuchverwalter nicht überprüfen, namentlich hat er nicht nach
eigentlichen Nichtigkeitsgründen oder Willensmängeln zu forschen. Sofern ein
angemeldetes Rechtsgeschäft jedoch offensichtlich nichtig ist, muss es abgewie-
sen werden. Hingegen hat er auf jeden Fall zu prüfen, ob sich das angemeldete
Recht seiner Natur nach zur Aufnahme ins Grundbuch eignet (ROLAND PFÄFFLI,
a.a.O., S. 48; DIETER ZOBL, a.a.O., N. 521; BGE 114 II 131).
Denselben Standpunkt wie ROLAND PFÄFFLI und DIETER ZOBL vertritt auch
BETTINA DEILLON-SCHEGG (a.a.O., S. 310 f.). Sie weist darauf hin, dass der
Grundbuchbeamte ein an das Legalitätsprinzip gebundener Verwaltungsbeamter
sei, der dafür zu sorgen habe, dass das Grundbuch nur die tatsächlich eintra-
gungsfähigen Rechte beinhalte (BETTINA DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 143). Letzt-
endlich sei auch die Feststellung, ob ein Mangel offensichtlich sei, bereits eine
Abwägung, die der Grundbuchverwalter vorzunehmen habe. CHRISTIAN
BRÜCKNER (Sorgfaltspflicht der Urkundsperson und Prüfungsbereich des Grund-
buchführers bei Abfassung und Prüfung des Rechtsgrundausweises, in ZBGR
1983 S. 75) umschreibt die Fälle, in denen der Grundbuchverwalter eine Eintra-
gung nicht vornehmen soll, als «Fälle, bei denen das Räderwerk der zivilrechtli-
chen Mechanik irgendwo blockiert». In der Regel würden die meisten dieser
Mängel ausserhalb des Gesichtsfeldes des Grundbuchführers liegen (CHRISTIAN
BRÜCKNER, a.a.O., S. 76).
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Nach HOMBERGER kann es trotz der engen Formulierung in Art. 965 Abs. 3 ZGB
keinen Zweifel geben, dass der Grundbuchverwalter auch die materielle Gültig-
keit des Rechtsgrundausweises zu prüfen hat. Der Grundbuchverwalter darf zwar
nicht nach Nichtigkeitsgründen forschen, jedoch muss er solche, die ihm auf an-
derem Wege zur Kenntnis gebracht werden, in seiner Überprüfung berücksichti-
gen. Bei zweifelhafter Rechtslage solle der Grundbuchverwalter im Interesse der
Beteiligten auf eine vorsichtige Lösung hinwirken (ARTHUR HOMBERGER, a.a.O.,
Art. 965 ZGB N. 43).
URS FASEL schliesslich vertritt die Meinung, dass der Grundbuchverwalter wie
kein anderer für die Rechtsklarheit und Rechtswahrheit einzutreten habe, da sich
Dritte auf ein öffentliches Register verlassen würden und auch verlassen dürften
(URS FASEL, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2008, Einleitung N. 121).
Dabei solle der Grundbuchverwalter nicht nur bei Verletzung von Gesetzesvor-
schriften und übrigen Vorschriften einschreiten, sondern auch bei Verletzung der
Rechtswahrheit und Rechtsklarheit. Rechtsklarheit und Rechtswahrheit bedeute-
ten, dass die aus dem Grundbuch hervorgehenden Tatsachen für den Betrachter
klar und überblickbar sein müssten. Sie sollten dem tatsächlichen Leben, d.h. der
Wahrheit möglichst nahe kommen, damit das Grundbuch als verlässliche Quelle
gelte (URS FASEL, a.a.O., Einleitung N. 122). Darauf gestützt befürwortet URS
FASEL eine umfassende Kognition des Grundbuchverwalters (URS FASEL, a.a.O.,
Einleitung N. 123).
6.
6.1 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kann im vorliegenden
Fall nicht gesagt werden, der Grundbuchverwalter habe nach allfälligen Nichtig-
keitsgründen geforscht. Vielmehr ist er durch den Anwalt der Verkäuferin auf die
Problematik der Verfügungsberechtigung und auf das Urteil des Obergerichts
aufmerksam gemacht worden. Dass er in der Folge dieses Urteil des Oberge-
richts berücksichtigt hat, ist nach Auffassung der JGK nicht zu beanstanden. Hät-
te er den Entscheid des Obergerichts ausser Acht gelassen und die beschwerde-
führende Käuferin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, so hätte er
einen Eigentumsübergang eingetragen, der – angesichts der Tatsache, dass B.
im Zeitpunkt der Anmeldung als Zeichnungsberechtigter der Verkäuferin abge-
wählt war und ihm somit das Verfügungsrecht fehlte – nicht eintragungsfähig wä-
re.
6.2 Das Vorgehen des Grundbuchverwalters ist aber auch aus folgendem
Grund nicht zu beanstanden: Wie bereits ausgeführt wurde, waren dem Grund-
buchverwalter die Vertretungsverhältnisse der Vertragsparteien bei der ersten
Anmeldung unklar. Nachdem er in der Folge einen Generalversammlungsbe-
schluss der X. AG verlangt, aber nicht erhalten hatte, musste er bei der Überprü-
fung der zweiten Anmeldung umso vorsichtiger sein. Der Grundbuchverwalter ist
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für die Richtigkeit der Grundbucheinträge verantwortlich und wacht darüber, dass
keinem im Grundbuch eingetragenen Berechtigten seine Rechte unbefugterwei-
se entzogen werden.
Schliesslich ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass sich die Begrün-
dung des Grundbuchverwalters, wonach der «Verkauf nicht im Interesse der X.
AG» liege, nicht auf die Gültigkeit des Vertrages bezog, sondern auf die Tatsa-
che, dass die X. AG bei der Vertragsunterzeichnung durch einen abgesetzten
Verwaltungsrat vertreten war. Der Grundbuchverwalter hat folglich entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführerin keine inhaltliche Prüfung des Rechtsgrundaus-
weises vorgenommen. Der Beschwerdeführerin ist zwar zuzustimmen, dass das
Gesetz in Art. 960 Abs. 1 ZGB Schutzmechanismen (Vormerkungen von Verfü-
gungsbeschränkungen) vorsieht, die nicht vom Grundbuchverwalter wahrzuneh-
men sind. Der Grundbuchverwalter hat indessen eine solche auch gar nicht
wahrgenommen, sondern nur wie oben (E. 4.2, E. 6.1) bereits erläutert seine
Kognitionsbefugnis gesetzeskonform ausgeübt.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Grundbuchverwalter seine Kogniti-
onsbefugnis nicht überschritten hat und im Interesse der Rechtsklarheit und
Rechtswahrheit verpflichtet war, die Grundbuchanmeldung vom 22. Dezember
2010 abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdeführerin
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine
zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'000.– werden der Y. AG zur Bezah-
lung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.