# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 125e9c50-d025-5103-b6f1-5d27f47d335a
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2018
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Am 6. August 2015 erwarben die Beschwerdegegner die Liegenschaft am
L._weg 21, Parzelle Matten bei Interlaken (nachfolgend: Matten) Grundbuchblatt
Nr. M._. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Seit Dezember 2015 nutzen die
Beschwerdegegner die Liegenschaft als Gästeunterkunft mit dem Namen 'O._'. Im
Winter 2016 / 2017 bauten sie insbesondere verschiedene sanitäre Anlagen ein und
veränderten zum Teil die inneren Raumstrukturen. Am 16. Februar 2017 fand auf dem
Regierungsstatthalteramt eine Besprechung mit den Beschwerdegegnern und Vertretern
der Gemeinde statt. In diesem Zusammenhang erläuterte der Regierungsstatthalter, seines
Erachtens sei die (Um-) Nutzung der Liegenschaft als Gästeunterkunft
baubewilligungspflichtig. Am 3. April 2017 reichten die Beschwerdegegner daraufhin ein
Baugesuch, datierend vom 31. März 2017, für die Umnutzung des Einfamilienhauses in ein
Gästehaus mit 8 Doppelzimmern resp. 19 Betten, für 16 Sitzplätze im Innern und 16
Sitzplätze auf der Terrasse, für den Anschluss an die N._ sowie für eine
Betriebsbewilligung nach Gastgewerbegesetz1 ein. Im Mai 2017 publizierte das
Regierungsstatthalteramt das Bauvorhaben. Gegen dieses Baugesuch gingen mehrere
Einsprachen ein. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten zudem beim
Regierungsstatthalteramt als Aufsichtsbehörde eine baupolizeiliche Anzeige ein. Im Juni
2017 legte die Gemeinde die Überbauungsordnung "P._" auf. Diese sah vor, dass
die Liegenschaft L._weg 21 als Beherbergungsbetrieb oder mit maximal vier
Familienwohnungen genutzt werden kann.2 Mit Schreiben vom 16. Oktober 2017
bemängelten die Beschwerdeführenden 1 und 2 insbesondere weiterhin, dass bisher keine
baupolizeilichen Massnahmen ergriffen worden waren. Mit Verfügung vom 20. Oktober
1 Gastgewerbegesetz vom 11.11.1993 (BSG 935.11; GGG). 2 Vgl. Auflage Überbauungsordnung "P._" vom Juni 2017, Vorakten pag. 26.
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2017 forderte das Regierungsstatthalteramt die Baupolizeibehörde Matten auf, eine
baupolizeiliche Verfügung zu erlassen. Die Baupolizeibehörde teilte den
Beschwerdegegnern daraufhin mit, sie beabsichtige, den Betrieb auf zehn Betten zu
reduzieren, bis eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Am 7. Dezember 2017 lehnten
die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger die Überbauungsordnung "P._" ab. Mit
Gesamtentscheid vom 11. Dezember 2017 bewilligte das Regierungsstatthalteramt das
Bauvorhaben.
2. Gegen diese Verfügung erhoben die Beschwerdeführenden 1 – 4 am 11. Januar
2018 gemeinsam und die Beschwerdeführer 5 – 7, alle vertreten durch denselben Anwalt,
separat Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
(BVE). Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, dem Baugesuch für die
Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft seien
(baubewilligungspflichtige) bauliche Massnahmen vorausgegangen und die Unterkunft sei
in der Wohnzone nicht zonenkonform.
3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet,3 vereinigte die
verschiedenen Beschwerdeverfahren. Den Antrag der Beschwerdeführer 5 – 7 um Erlass
eines sofortigen Betriebsverbots wies es ab, soweit es darauf eintrat und entzog den
Beschwerden gegen den Entscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli
vom 11. Dezember 2017 superprovisorisch die aufschiebende Wirkung. Die Beschwerden
stellte es den Beschwerdegegnern sowie der Gemeinde und dem Regierungsstatthalteramt
zu, gab ihnen Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen und holte die Vorakten ein. Zudem
räumte es den Beschwerdegegnern die Möglichkeit ein, ein Gesuch um Entzug der
aufschiebenden Wirkung der Beschwerden zu stellen. Mit Schreiben vom 24. Januar 2018
stellten die Beschwerdegegner ein Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung und
teilten mit, seit einem Schreiben der Gemeinde vom 1. November 2017 führten sie den
Betrieb mit maximal fünf Zimmern oder vermieteten das Gebäude als Ferienhaus. Mit
Verfügung vom 7. März 2018 hielt das Rechtsamt fest, den Beschwerden vom 11. Januar
2018 bleibe die aufschiebende Wirkung für die Dauer des Beschwerdeverfahrens vor der
BVE teilweise entzogen. Die Beschwerdegegner dürften vorläufig das Gebäude auf der
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191).
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Parzelle Matten Grundbuchblatt Nr. M._ weiter als Bed & Breakfast mit maximal 5
Zimmern (10 Betten, d.h. 10 Schlafgelegenheiten für 10 Personen) oder als Ferienhaus
betreiben. Die Nachtruhezeiten seien einzuhalten. Im Übrigen stellte es die aufschiebende
Wirkung der Baubeschwerden vom 11. Januar 2018 wieder her. Die Gemeinde und das
Regierungsstatthalteramt beantragen mit Stellungnahmen vom 19. Januar 2018 und 12.
Februar 2018, die Beschwerden seien abzuweisen. Auch die Beschwerdegegner machen
in der Stellungnahme vom 13. Februar 2018 geltend, das Bauvorhaben sei mit den
öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen,
die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden,
deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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2. Bauliche Massnahmen
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Gesuchsunterlagen seien
unzulänglich; die Bauherrschaft habe im Rahmen der Umnutzung des Einfamilienhauses in
ein Gästehaus bauliche Änderungen vorgenommen, die in das nachträgliche
Baubewilligungsverfahren bezüglich der Umnutzung ebenfalls hätten einbezogen werden
müssen. In den Baugesuchsplänen seien die Veränderungen als bestehend eingezeichnet,
damit werde versucht, die widerrechtlich eingebauten Nasszellen zu genehmigen. Bereits
aus diesem Grund sei der Entscheid aufzuheben.
b) Das Regierungsstatthalteramt hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, allfällige
bauliche Massnahmen seien nicht Gegenstand des zu beurteilenden
Baubewilligungsverfahrens. Es stehe den Einsprechern offen, mit einer baupolizeilichen
Anzeige an die Gemeindebaupolizeibehörde zu gelangen. Demgegenüber hat die
Gemeinde Matten in ihrer Eingabe vom 30. Mai 2018 darauf hingewiesen, der Einbau von
sanitären Anlagen sei Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Die
Beschwerdegegner machen in ihrer Eingabe vom 13. Februar 2018 geltend, die Um- und
Einbauten seien nicht baubewilligungspflichtig.
c) Es ist unbestritten, dass die Beschwerdegegner seit der Übernahme der Liegenschaft
insbesondere im Gebäudeinnern bauliche Massnahmen ergriffen haben; ursprünglich
verfügte das Gebäude über drei Toiletten, eine Badewanne sowie eine Dusche.6 Heute
weist es insgesamt neun Toiletten, acht Duschen und eine Badewanne auf.7 Zudem befand
sich im Erdgeschoss des Gebäudes ein zweiter Eingangsbereich, der mit einem Büroraum
zusammengelegt und in ein grosses Schlafzimmer umgewandelt wurde. Diese baulichen
Massnahmen veränderten die Raumstrukturen sowie das äussere Erscheinungsbild der
Liegenschaft und wären daher baubewilligungspflichtig gewesen (Art. 1a BauG). Aber auch
bereits die baulichen Veränderungen im Gebäudeinnern bedürften einer (nachträglichen)
Baubewilligung, da sie mit einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden
sind und die Liegenschaft ein Baudenkmal ist (Art. 6 Abs. 1 bst. d und Art. 7 Abs. 2
BewD8).
6 Vgl. Grundrisspläne aus der Verkaufsdokumentation, Beschwerdebeilage 4 der Beschwerdeführenden 5 – 7. 7 Vgl. Baugesuchspläne vom 31. März 2017. 8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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d) Für die Benutzung einer Liegenschaft als Einfamilienhaus wären diese baulichen
Massnahmen nicht erforderlich gewesen. Diese baulichen Massnahmen erfolgten im
Hinblick auf die Umnutzung der Liegenschaft als Gästeunterkunft. Die Nutzung des
Gebäudes als Gästeunterkunft in dem Umfang, wie es das Konzept der
Beschwerdegegner vorsieht, ist nur dank diesen baulichen Massnahmen möglich. Der
Koordinationsgrundsatz würde daher gebieten, die Umnutzung und die baulichen
Massnahmen zusammen in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu beurteilen.
Die Bauherrschaft hat jedoch nur ein Baugesuch für die Umnutzung sowie für den Einbau
einer Heizung eingereicht und fälschlicherweise hat die Baubewilligungsbehörde für die
baulichen Massnahmen kein nachträgliches Baugesuch verlangt. Gegenstand des
vorinstanzlichen Entscheids und daher auch des vorliegenden Verfahrens bilden
dementsprechend nur der Einbau der Heizung sowie die Umnutzung des
Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft. Die Auswirkungen dieses Verfahrensmangels
können mit Blick auf den Ausgang des Verfahrens offen gelassen werden. Die
Baupolizeibehörde der Gemeinde Matten hat jedoch bezüglich den baulichen Massnahmen
unverzüglich ein baupolizeiliches Verfahren einzuleiten.
3. Zonenkonformität
a) Das Regierungsstatthalteramt führte in seinem Entscheid aus, bei der Gemeinde
seien seit der Anpassung des Betriebskonzepts am 20. September 2017 keine
Reklamationen mehr eingegangen. Es sei daher davon auszugehen, dass vom Betrieb
keine Immissionen ausgehen, die mit der Wohnzone nicht vereinbar seien. Im Gegensatz
zu einem herkömmlichen Hotelbetrieb mit öffentlicher Gastwirtschaft sei nicht mit einem
ständigen Kommen und Gehen zu rechnen. Zudem seien Hotels in der Wohnzone
zonenkonform, soweit die Nutzungsvorschriften eine nicht störende gewerbliche Nutzung
zuliessen (BVR 1983, S. 68, E. 4). Dementsprechend erachtet das
Regierungsstatthalteramt die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft
als zonenkonform. Die Gemeinde Matten beantragt die Bestätigung des angefochtenen
Entscheids. Gemäss ihrer Aktennotiz vom 30. Mai 2018 gingen bei der Kantonspolizei
zuletzt im Sommer 2016 Lärmklagen ein.
Demgegenüber machen die Beschwerdeführenden geltend, stilles Gewerbe werde nur
tagsüber und während der Woche betrieben. Der Beherbergungsbetrieb mit täglichen
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Öffnungszeiten von 05.00 – 00.30 könne nicht als stilles Gewerbe bezeichnet werden. Der
Betrieb der Terrasse bis 22.00 Uhr sei zudem nicht kontrollierbar, da sich die Betreiber
gemäss Betriebskonzept nicht dauernd im Gebäude aufhalten würden. Schliesslich habe
die Gemeinde selber ausgeführt, ein Bed & Breakfast Angebot sei erst auf Grund der
Überbauungsordnung "P._" bewilligungsfähig. Da diese Überbauungsordnung
abgelehnt worden sei und der Betrieb somit in der Wohnzone liege, sei er nicht
zonenkonform. In ihren Eingaben vom 31. Juli 2018 und 9. August 2018 betonen sie, es sei
auch nach dem Sommer 2016 zu wiederholten Lärmexzessen gekommen.
b) Die Nutzungsordnung der Gemeinde Matten unterscheidet zwischen Wohnzonen,
Mischzonen, Hotelzone und Arbeitszonen. In den Wohnzonen sind "Wohnen" und "stilles
Gewerbe" zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II (vgl. Art. 211 GBR9 Wohnzone W).
Gemäss dem Kommentar des GBR wirken stille Gewerbe wie z.B. Quartierläden, Coiffeur,
Schneider- und Künstleratelier, Arztpraxen in der Regel weder durch ihren Betrieb noch
durch den verursachten Verkehr störend.10 Je nach Wohnzone sind unterschiedliche
Nutzungsmasse möglich (vgl. Art. 212 GBR). In der Hotelzone sind Hotel und andere
Beherbergungsbetriebe, touristisch orientierte Verkaufsläden und andere im
Zusammenhang mit einem Hotelbetrieb stehende Nutzungen wie Dependencen,
Ökonomiegebäude, Wohnungen und Zimmer für Direktion und Personal, Sportanlagen und
Einstellräume für Autos zonenkonform. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III (vgl. Art. 211
GBR Hotelzone H). Gemäss dem Kommentar des kommunalen Baureglements ist die
Hotelzone der gastgewerblichen Nutzung vorbehalten. Sie bezweckt die Erhaltung,
Erneuerung und Erweiterung des bestehenden Beherbergungsangebotes mit den
dazugehörigen Nebennutzungen. Da der klassischen Hotellerie den Vorzug zu geben ist,
sind Appartementwohnungen grundsätzlich ausgeschlossen und dürfen nur als
hotelmässig bewirtschafteter Wohnraum aufgrund einer Überbauungsordnung erstellt
werden.11 In der Mischzone (M) sind Wohnen, stille bis mässig störende Gewerbe,
Gastgewerbe, Verkaufsgeschäfte bis 500 m2 Verkaufsfläche und Dienstleistungen
zonenkonform. Diese Zone ist der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet. Die Mischzonen 2
und 3 unterscheiden zudem bezüglich der möglichen Nutzungsmasse (vgl. Art. 212 GBR).
Demgegenüber ist die Mischzone Dorf (MD) dem Wohnen, stillem Gewerbe und dem
9 Baureglement der Gemeinde Matten vom Januar 2010, amtliche genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 11. Januar 2010 (GBR). 10 Vgl. Art. 211 GBR Wohnzone W, Kommentar. 11 Vgl. Art. 211 GBR Hotelzone H, Kommentar.
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Detailhandel vorbehalten. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II. In der Mischzone Kern (MK)
sind Wohnen, stilles bis mässig störendes Gewerbe, Gastgewerbe, Verkaufsgeschäfte
ohne Einschränkung der Verkaufsfläche und Dienstleistungen zulässig. Es gilt wiederum
die Empfindlichkeitsstufe III.
Bei der Auslegung der Nutzungsordnung ist zu beachten, dass den Gemeinden bei der
Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht und die
Rechtsmittelinstanzen sich entsprechend gegenüber der Auffassung der Gemeinde eine
gewisse Zurückhaltung auferlegen. Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden
allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer
Norm.12
c) Die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft würde die
Unterbringung von bis zu 19 Gästen ermöglichen. Zudem sollen sowohl im Innenbereich im
Zeitraum von 05.00 – 00.30 Uhr als auch auf der Terrasse bis maximal 22.00 Uhr 16
Sitzplätze als nichtöffentlicher Gastgewerbebetrieb mit Alkoholausschank bewilligt werden.
Die Beschwerdegegner bezeichnen das Bauvorhaben als "Gästehaus". Es verfügt über
acht Doppelzimmer (zum Teil mit Zusatzbetten), die an einzelne Parteien vermietet
werden. Während den Weihnachtsferien kann die Unterkunft nur als ganzes und während
mindestens fünf Tagen gemietet werden.13 Die Gäste können in der Unterkunft
frühstücken. Zudem besteht für sie die Möglichkeit, ganztägig Getränke zu beziehen. Die
Gäste können in der Unterkunft aber weder zu Mittag noch zu Abend essen. Zudem ist die
Rezeption nicht ständig besetzt. Diese letzten beiden Punkte sowie die Tatsache, dass das
Haus über die Weihnachtszeit nur als Ganzes gemietet werden kann, unterscheiden den
Betrieb von der klassischen Hotellerie. Das Konzept ist allerdings während der
überwiegenden Zeit im Jahr auf die Unterbringung von einzelnen Gästen ausgerichtet. Im
Gegensatz zu einem Bed & Breakfast, bei welchem die Eigentümer oder die Betreiber
häufig in demselben Haus wohnen und vor Ort anwesend sind, wird die Liegenschaft nur
für die Beherbergung und Bewirtung von Personen genutzt. Die Liegenschaft wird von
niemandem bewohnt. Das Gästehaus stellt damit insgesamt einen hotelähnlichen
Beherbergungsbetrieb dar.
12 Vgl. VGE 2014/257 vom 21. Juli 2015, E. 4.6.; VGE 2015/98 vom 20. Januar 2016 E. 3.1. 13 Vgl. https://www.Q._.ch/rooms.html, letztmals besucht am 09.08.2018.
https://www.maisonbergdorf.ch/rooms.html https://www.maisonbergdorf.ch/rooms.html https://www.maisonbergdorf.ch/rooms.html
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d) Die Gemeinde Matten hat auf ihrem Gemeindegebiet an fünf verschiedenen
Standorten eine Hotelzone ausgeschieden. Sie plante zudem in der UeO "P._" im
Bereich des Bauvorhabens ebenfalls speziell festzulegen, dass hier ein
Beherbergungsbetrieb zonenkonform ist. Die Gemeinde legt damit klar fest, wo in ihrem
Gebiet sie Hotels sowie Beherbergungsbetriebe und damit den Tourismus fördern will.
Demgegenüber kennt das Baureglement vier verschiedene Wohnzonen (WE, W2, W3,
W4), in welchen Wohnen und stilles Gewerbe zugelassen sind. Zudem kennt es
verschiedene Misch- und Arbeitszonen und zählt im Einzelnen auf, welche Nutzungen in
welchen Zonen zulässig sind. Insbesondere ist beispielsweise Gastgewerbe nur in zwei der
drei Mischzonen zulässig. Das Baureglement der Gemeinde Matten legt damit detailliert
fest, was in welcher Zone und in welchem Mass zulässig ist.
Das Gästehaus wäre als hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb in der Hotelzone
zonenkonform. Ob es allenfalls auch unter den Begriff "Gastgewerbe" subsumiert werden
könnte und damit in der Mischzone (M) oder in der Mischzone (MK) zulässig wäre, kann
offen bleiben. Dafür spräche immerhin, dass diese Zonen auch derselben
Empfindlichkeitsstufe wie die Hotelzone zugeordnet sind. Den hotelähnlichen Betrieb aber
auch in der Wohnzone, die dem Wohnen und dem stillen Gewerbe vorbehalten und der
Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet ist, als zonenkonform zu betrachten, torpedierte die
differenzierte Zonenplanung der Gemeinde Matten. Die entsprechende Auslegung der
Gemeinde und der Vorinstanz ist rechtlich nicht haltbar. Zumal die Gemeinde Matten
selber beabsichtigte, mit der UeO "P._" die Nutzungsvorschriften für das
Grundstück zu ändern. Die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft in
der Wohnzone der Gemeinde Matten erweist sich bereits aus diesem Grund als nicht
zonenkonform und daher als nicht bewilligungsfähig.
e) Wohngebiete sollen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie
Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden (vgl. Art. 3
Abs. 3 Bst. b RPG14). Daher dürfen in der Wohnzone nur stille Gewerbe bewilligt werden,
die weder durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend wirken können
(Art. 90 BauV15). Grundsätzlich verlangt der Schutz des Wohnens keine
14 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 15 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
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Quartierbezogenheit von stillem Gewerbe.16 Der Kommentar zur Wohnzone des
Baureglements der Gemeinde Matten nennt als Beispiele für stilles Gewerbe jedoch
ausschliesslich Betriebe, welche einen Quartierbezug aufweisen und als Kleingewerbe
geführt werden. Mit der Mischzone Dorf (MD) kennt das Baureglement zudem eine Zone,
die zwar ebenfalls dem Wohnen und dem ruhigen Gewerbe vorbehalten ist, aber explizit
Detailhandel im Generellen zulässt und damit keinen Quartierbezug verlangt. Demzufolge
ist in der Wohnzone der Gemeinde Matten neben dem Wohnen nur stilles Gewerbe mit
Quartierbezug zonenkonform. "Nicht störend" bedeutet schliesslich zwar nicht, dass
überhaupt kein Konfliktpotential zwischen den verschiedenen Nutzungen möglich ist,
sondern es ist eine Gesamtbetrachtung unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der
bestehenden Überbauung vorzunehmen.17 Gemäss dem kommunalen Baureglement soll
aber nur Gewerbe zugelassen sein, das in der Regel nicht stört.
Die Liegenschaft L._weg 21 befindet sich in der Wohnzone W2. Sie ist umgeben
von Ein- und Mehrfamilienhäusern. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich unter
anderem eine Arztpraxis sowie ein Nähatelier. Im Gegensatz zu diesen und den im
Baureglement exemplarisch aufgezählten Betrieben, weist das Gästehaus keine
Quartierbezogenheit auf. Im Gegenteil; es ist auf auswärtige Gäste ausgerichtet. Es
generiert damit insbesondere auch quartierfremden Verkehr. Das Gästehaus bietet zudem
mit 19 Betten relativ vielen Gästen eine Übernachtungsmöglichkeit an. Auf Grund dieser
Grösse, aber insbesondere auch da es keinen Bezug zu den Quartierbewohnerinnen und
Quartierbewohnern aufweist, handelt es sich beim Gästehaus nicht um stilles Gewerbe im
Sinne des kommunalen Baureglements der Gemeinde Matten.
Der Betrieb weist zudem lange Öffnungszeiten auf. Einerseits ist er ganzjährig an sieben
Tagen und insbesondere auch am Wochenende geöffnet. Die Gäste können täglich an-
und abreisen. Bereits aus diesem Grund ist der Betrieb geeignet, im Vergleich zu einer
Arztpraxis oder einem Coiffuresalon mit deutlich mehr Lärmemissionen verbunden zu sein.
Andererseits können die Gäste von 05.00 Uhr morgens bis um 22.00 Uhr (draussen) resp.
bis um 00.30 Uhr im Innern (alkoholhaltige) Getränke konsumieren. Im Vergleich zu einem
Bed & Breakfast ermöglicht das Konzept des Gästehauses den Gästen, in geselligen
Runden die Liegenschaft mit ihren Aussenräumen zu geniessen. Die Betreiber sind zudem
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 N. 29a. 17 BGE 136 I 395 E. 4.3.3.
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nicht vor Ort, um gegebenenfalls für die nötige Ruhe zu sorgen. Zwar dürfte es sich bei den
Immissionen in erster Linie um von Menschen verursachten Lärm handeln, der auch bei
der Wohnnutzung entsteht. Im Gegensatz dazu wechseln allerdings die sich in dieser
Liegenschaft befindenden Personen regelmässig und sie befinden sich mehrheitlich in
Ferienstimmung. Zudem halten sich insbesondere während der Hochsaison (im Sommer)
und entsprechend guter Auslastung deutlich mehr Personen auf der Terrasse oder den
Verandas auf, als dies bei der klassischen Wohnnutzung der Fall wäre. Auch wenn die
damit verbundenen Immissionen stark von den Gästen und ihrem Verhalten resp. ihrer
Stimmung abhängen, kann sich der Betrieb auf die Wohnqualität störend auswirken. Es ist
damit insgesamt mit mehr Immissionen zu rechnen, als dies bei der Wohnnutzung oder
stillem Gewerbe mit Quartierbezug zu erwarten ist. Die Gästeunterkunft ist daher auch
unter Berücksichtigung der konkreten zu erwartenden Immissionen weder mit einem stillen
Gewerbe mit Quartierbezug noch mit dem Wohnen gleichzustellen.
Damit erweist sich die beantragte Umnutzung des Einfamilienhauses in eine
Gästeunterkunft mit bis zu 19 Betten in der Wohnzone der Gemeinde Matten als nicht
zonenkonform. Das Vorhaben kann entsprechend nicht bewilligt werden, sondern der
Umnutzung ist mangels Zonenkonformität der Bauabschlag zu erteilen. Es besteht in
diesem Zusammenhang kein Beurteilungsspielraum. Eine andere Auslegung ist rechtlich
nicht haltbar.
f) Die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft ist bereits realisiert.
Gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG ist im nachträglichen Baubewilligungsverfahren
gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden
kann. Im Gegensatz zur hotelmässigen Vermietung von 8 Zimmern, kann das Anbieten von
einzelnen Zimmern oder von Ferienwohnungen in der Wohnzone unter Umständen
zonenkonform sein.
Das vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben ist mit einem gesamtheitlichen Konzept
verbunden und die Umnutzung umfasst die ganze Liegenschaft. Ob und wie eine teilweise
Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft mit weniger Betten und
eingeschränkten Öffnungszeiten, soweit überhaupt rechtlich zulässig, möglich und im
Sinne der Bauherrschaft wäre, kann auf Grund der vorhandenen Akten nicht beurteilt
werden. In diesem Zusammenhang wäre insbesondere klar zu definieren, welche Zimmer
resp. Bereiche der Liegenschaft umgenutzt werden sollten. Allenfalls wäre die Umnutzung
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auch (erneut) mit baulichen Massnahmen verbunden. Daher besteht keine Möglichkeit, das
Vorhaben teilweise zu bewilligen.
Demgegenüber widerspricht der Anschluss an die N._ keinen öffentlich-
rechtlichen Vorschriften. Die Baubewilligung für den Einbau dieser Heizung kann
entsprechend bestätigt werden.
4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
a) Bei der Beurteilung eines nachträglichen Baugesuchs entscheidet die
Baubewilligungsbehörde im Falle des Bauabschlags zugleich, ob und inwieweit der
rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Die
Wiederherstellungsmassnahme muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig
sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Eine
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen
Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.18
b) Die Wiederherstellung ist die Regel, wobei sie bei gutem Glauben unterbleiben kann,
sofern keine öffentlichen oder privaten Interessen sie gebieten.19 Jedoch kann sich auf den
guten Glauben nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen
von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein kann (Art. 3 Abs. 2 ZGB20). Es
wird allgemein vorausgesetzt, die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben sei bekannt und
Bauarbeiten, welche nicht aus genehmigten Plänen oder der Baubewilligung hervorgehen,
seien nicht bewilligt.21 Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Bauherrschaft
zumindest gehalten, sich bei der zuständigen Behörde bezüglich baulicher Massnahmen
zu erkundigen, insbesondere auch in Bezug auf eine mögliche gewerbliche Nutzung.22
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1. 19 VGE 2012/419 vom 03. Juli 2012, E. 5.1. 20 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201). 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b. 22 BGE 132 II 21, E. 2.1.
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Die Beschwerdegegner machen geltend, ihres Erachtens seien die erfolgten Um- und
Erneuerungsarbeiten nicht bewilligungspflichtig. Damit machen sie sinngemäss geltend, sie
hätten auch die damit verbundene Umnutzung der Liegenschaft in gutem Glauben
vorgenommen. Die Beschwerdegegner weisen in ihrer Eingabe vom 13. Februar 2018
auch darauf hin, dass sie schon mehrere historische Liegenschaften renoviert haben und
sie beschäftigen sich gemäss eigenen Angaben seit Jahren mit deren Um- und
Neunutzung.
Die Beschwerdegegner hätten bei der Anwendung der gehörigen Sorgfalt grundsätzlich
wissen müssen, dass die baulichen Massnahmen aber insbesondere auch die Umnutzung
eines Einfamilienhauses in ein gewerbsmässig betriebenes Gästehaus bewilligungspflichtig
ist, resp. sein könnte. Es wäre ihnen insbesondere zuzumuten gewesen, sich bei der
zuständigen Behörde nach der Bewilligungspflicht zu erkundigen. Aus den Akten ist dies
jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr haben sie erst auf Aufforderung des
Regierungsstatthalteramts ein Baugesuch eingereicht. Die Beschwerdegegner gelten damit
als bösgläubig im baurechtlichen Sinn.
c) Auch eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, kann sich auf den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich dem Schutz der Rechtsgleichheit und
der baurechtlichen Ordnung, den Interessen an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die Nachteile der Wiederherstellung nicht
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Wirtschaftliche Interessen können in
solchen Fällen kaum je ausschlaggebendes Gewicht beanspruchen. Andernfalls würde die
baurechtliche Ordnung weitgehend in Frage gestellt.23 Unabhängig davon müssen die
Massnahmen aber immer einem öffentlichen Interesse dienen und zur Wahrung der
Verhältnismässigkeit geeignet sein, die gewünschte Wirkung zu erzielen. Die Massnahme
muss überdies zumutbar und erforderlich sein. Es darf somit keine für den Zweck ebenso
geeignete mildere Massnahme ersichtlich sein. Es besteht ein grundsätzliches öffentliches
Interesse an der konsequenten Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen. Dieses fehlt
nur, wenn das angestrebte Ziel mit der Wiederherstellung nicht erzielt werden kann.24
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; BVR 1995 S. 522 E. 3a. 24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.
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Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bedeutet im vorliegenden Fall, dass
die Liegenschaft nur zu Wohnzwecken und insbesondere nicht als Beherbergungsbetrieb
genutzt werden darf. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands setzt daher ein
Verbot der entsprechenden Nutzung voraus. Dieses Verbot liegt im öffentlichen Interesse,
denn es besteht ein grundsätzliches Interesse an der Durchsetzung der baurechtlichen
Grundordnung. Zudem dient es dem Schutz des gesunden Wohnens. Das Verbot ist
geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen; es führt dazu, dass die
Liegenschaft nicht mehr zonenfremd genutzt wird. Es gibt auch keine mildere Massnahme,
denn das Ziel kann im vorliegenden Fall nicht mit einer zeitlichen oder räumlichen
Einschränkung erreicht werden (vgl. E. 3f.). Schliesslich erweist sich die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands auch als zumutbar; die Interessen der Beschwerdegegner
fallen nicht stark ins Gewicht, den sie gelten als bösgläubig im baurechtlichen Sinn. Zudem
betrifft die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur ihre finanziellen Interessen.
Wie gross der allfällige Schaden tatsächlich ist, kann nicht beziffert werden, denn es
besteht weiterhin die Möglichkeit, die Liegenschaft zu Wohnzwecken zu nutzen. Damit
erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands insgesamt als
verhältnismässig.
Für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine angemessene Frist zu
setzen (Art. 46 Abs. 2 BauG). Als angemessen erscheint eine Frist bis am 30. November
2018. Dies ermöglicht den Beschwerdegegnern die bereits getätigten Buchungen zu
stornieren und die davon betroffenen Gäste frühzeitig zu informieren.
5. Kosten
a) Zwar erweist sich der Anschluss an die Fernwärme als bewilligungsfähig, dieser war
aber im Beschwerdeverfahren nicht umstritten und hat entsprechend kaum Aufwand
generiert. Demgegenüber unterliegen die Beschwerdegegner in der Hauptsache. Sie
haben daher die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in
einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je
Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV25). Vorliegend wurden
gegen den Entscheid des Regierungsstatthalteramts insgesamt vier Beschwerden
25 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
RA Nr. 110/2018/6 16
eingereicht. Drei Beschwerden umfassten beinahe identische Rügen. Daher werden die
Verfahrenskosten der vier Beschwerden von je Fr. 2'100.00 um je 2/3 reduziert. Damit
betragen die Verfahrenskosten insgesamt Fr. 2'800.00.
b) Die Beschwerdegegner haben zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Höhe der Kostennoten der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden gibt
grundsätzlich zu keinen Bemerkungen Anlass. Allerdings hat der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführer 5 – 7 die unterschiedliche Mehrwertsteuer für die Jahre 2017 und 2018
nicht separat ausgeschieden. Da die Beschwerden vom 11. Januar 2018 datieren,
rechtfertigt es sich, für den gesamten Aufwand den Mehrwertsteuersatz von 7.7 %
einzusetzen. Die Parteientschädigung des Anwalts der Beschwerdeführer 5 – 7 wird daher
auf Fr. 5'823.90 festgesetzt. Die Beschwerdegegner haben somit den
Beschwerdeführenden 1 – 4 die Parteikosten von Fr. 7'894.40 und den Beschwerdeführern
5 – 7 die Parteikosten von Fr. 5'823.90 zu ersetzen.