# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b3d52163-269c-4370-ae2c-0829fff73d0c
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_004
**Year:** 2004
**Language:** de
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Am 22. Februar 1999 verkaufte A._ (Beschwerdeführer) eine Eigentumswohnung mit zwei Autoabstellplätzen in Meggen zum Preis von Fr. 590'000.-- an B._ und C._ (Beschwerdegegner). Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung für Mängel des Kaufgrundstücks ausgeschlossen (Freizeichnungsklausel). In der Folge machten die Beschwerdegegner verschiedene Mängel geltend und verweigerten die Bezahlung des ausstehenden Kaufpreises von Fr. 90'000.--.
A. Am 22. Februar 1999 verkaufte A._ (Beschwerdeführer) eine Eigentumswohnung mit zwei Autoabstellplätzen in Meggen zum Preis von Fr. 590'000.-- an B._ und C._ (Beschwerdegegner). Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung für Mängel des Kaufgrundstücks ausgeschlossen (Freizeichnungsklausel). In der Folge machten die Beschwerdegegner verschiedene Mängel geltend und verweigerten die Bezahlung des ausstehenden Kaufpreises von Fr. 90'000.--.
B. Am 8. November 2000 beantragte der Beschwerdeführer dem Amtsgericht Luzern-Land, die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, ihm unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 90'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Juni 1999 zu bezahlen. Mit Urteil vom 22. November 2002 verpflichtete das Amtsgericht Luzern-Land die Beschwerdegegner, dem Beschwerdeführer unter solidarischer Haftung Fr. 81'500.-- nebst 5 % Zins seit 1. Juni 1999 zu bezahlen. Gegen diese Urteil erhoben die Beschwerdegegner Appellation ans Obergericht des Kantons Luzern. Mit Urteil vom 18. Mai 2004 verpflichtete das Obergericht die Beschwerdegegner, dem Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 20'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Juni 1999 zu bezahlen.
B. Am 8. November 2000 beantragte der Beschwerdeführer dem Amtsgericht Luzern-Land, die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, ihm unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 90'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Juni 1999 zu bezahlen. Mit Urteil vom 22. November 2002 verpflichtete das Amtsgericht Luzern-Land die Beschwerdegegner, dem Beschwerdeführer unter solidarischer Haftung Fr. 81'500.-- nebst 5 % Zins seit 1. Juni 1999 zu bezahlen. Gegen diese Urteil erhoben die Beschwerdegegner Appellation ans Obergericht des Kantons Luzern. Mit Urteil vom 18. Mai 2004 verpflichtete das Obergericht die Beschwerdegegner, dem Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 20'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Juni 1999 zu bezahlen.
C. Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 1. Juli 2004 beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 18. Mai 2004 sei aufzuheben.
Die Beschwerdegegner beantragen, auf die staatsrechtliche Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.
Das Obergericht beantragt, die staatsrechtliche Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Obergericht beantragt, die staatsrechtliche Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
D. In der gleichen Sache gelangt der Beschwerdeführer auch mit eidgenössischer Berufung ans Bundesgericht.

## Considerations

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Erhebt eine Partei in der gleichen Streitsache sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung, so ist in der Regel zuerst über die staatsrechtliche Beschwerde zu befinden, und der Entscheid über die Berufung wird ausgesetzt (Art. 57 Abs. 5 OG). Dem Antrag des Beschwerdeführers, die staatsrechtliche Beschwerde sei zu sistieren, bis über die gleichzeitig eingereichte Berufung entschieden sei, kann nicht gefolgt werden. Es ist kein Grund ersichtlich, von der vom Gesetz vorgesehenen Vorgehensweise abzuweichen.
1. Erhebt eine Partei in der gleichen Streitsache sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung, so ist in der Regel zuerst über die staatsrechtliche Beschwerde zu befinden, und der Entscheid über die Berufung wird ausgesetzt (Art. 57 Abs. 5 OG). Dem Antrag des Beschwerdeführers, die staatsrechtliche Beschwerde sei zu sistieren, bis über die gleichzeitig eingereichte Berufung entschieden sei, kann nicht gefolgt werden. Es ist kein Grund ersichtlich, von der vom Gesetz vorgesehenen Vorgehensweise abzuweichen.
2. Die vorliegende Beschwerde und die parallel erhobene Berufung werden weitgehend identisch begründet. In Bezug auf die geltend gemachten Beanstandungen ist daher im Einzelnen zu prüfen, ob die jeweiligen Rügen im Beschwerde- oder Berufungsverfahren hätten erhoben werden müssen (BGE 116 II 745 E. 2b S. 748).
2. Die vorliegende Beschwerde und die parallel erhobene Berufung werden weitgehend identisch begründet. In Bezug auf die geltend gemachten Beanstandungen ist daher im Einzelnen zu prüfen, ob die jeweiligen Rügen im Beschwerde- oder Berufungsverfahren hätten erhoben werden müssen (BGE 116 II 745 E. 2b S. 748).
3. Das Obergericht hat im angefochtenen Urteil ausgeführt, der Beschwerdeführer habe um die Schallprobleme in den betreffenden Häusern gewusst. Wegen absichtlicher Täuschung sei die Freizeichnungsklausel im Kaufvertrag vom 22. Februar 1999 unbeachtlich (Art. 199 OR). Der Einwand, die Mängelrügen seien nicht rechtzeitig erhoben worden, sei unzutreffend, weil sich der Verkäufer bei absichtlicher Verschweigung von Mängeln nicht auf eine allfällige verspätete Rüge berufen könne (Art. 203 OR). Abgesehen davon seien die Rügen ohnehin rechtzeitig erhoben worden. Dies ist im Verfahren vor Bundesgericht unbestritten.
3. Das Obergericht hat im angefochtenen Urteil ausgeführt, der Beschwerdeführer habe um die Schallprobleme in den betreffenden Häusern gewusst. Wegen absichtlicher Täuschung sei die Freizeichnungsklausel im Kaufvertrag vom 22. Februar 1999 unbeachtlich (Art. 199 OR). Der Einwand, die Mängelrügen seien nicht rechtzeitig erhoben worden, sei unzutreffend, weil sich der Verkäufer bei absichtlicher Verschweigung von Mängeln nicht auf eine allfällige verspätete Rüge berufen könne (Art. 203 OR). Abgesehen davon seien die Rügen ohnehin rechtzeitig erhoben worden. Dies ist im Verfahren vor Bundesgericht unbestritten.
4. Umstritten ist nur die Frage, ob der Beschwerdeführer in Bezug auf den Schallschutz bestimmte Eigenschaften verbindlich zugesichert hat. Das Obergericht hat dazu ausgeführt, im Verkaufsinserat sei die Wohnung mit der Umschreibung "Alles in hervorragender Bauqualität gebaut" angepriesen worden. Zudem habe der Beschwerdeführer in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 bestätigt: "Sie kaufen eine ausgezeichnete Immobilie mit einem sehr guten Baustandard". Die Beschwerdegegner als Adressaten dieser Erklärungen hätten daher nach Treu und Glauben von einer erhöhten Schallisolation als zugesicherte Eigenschaft des Kaufsobjektes ausgehen dürfen. Massgebend seien die Werte der SIA-Norm 181 (Ausgabe 1988), welche im Zeitpunkt des Verkaufs Gültigkeit gehabt habe.
4.1 Die Erwägungen des Obergerichtes basieren auf einer Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip. Nach konstanter Rechtsprechung kann das Bundesgericht die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip als Rechtsfrage im Berufungsverfahren überprüfen (BGE 129 III 118 E. 2.5 S. 123, 125 III 263 E. 4a S. 266, 121 III 118 E. 4b/aa S. 123, je mit Hinweisen). Soweit der Beschwerdeführer die Auslegung nach Vertrauensprinzip beanstandet, ist daher auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht einzutreten. Die entsprechenden Rügen hätten mit Berufung geltend gemacht werden können (Art. 43 Abs. 1 OG) - und sind in der konnexen Berufung effektiv auch vorgebracht worden -, so dass kein Raum für die staatsrechtliche Beschwerde besteht (Art. 84 Abs. 2 OG).
4.2 Insbesondere die Frage, wie die im Zeitungsinserat abgegebene Zusicherung "Alles in hervorragender Bauqualität gebaut" und die in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 enthaltene Aussage "Sie kaufen eine ausgezeichnete Immobilie mit einem sehr guten Baustandard" nach Vertrauensprinzip zu interpretieren sind, kann nur im Berufungsverfahren überprüft werden. Auf die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen ist nicht einzutreten. Unzulässig ist auch die Rüge, das Obergericht habe in willkürlicher Weise auf die "erhöhten Werte" der SIA-Norm 181 (Ausgabe 1998) abgestellt. Von welcher SIA-Norm (Ausgabe 1976 oder 1988) und von welchen Werten der massgebenden SIA-Norm (Mindestanforderungen oder erhöhte Anforderungen) ausgegangen werden muss, ist ebenfalls eine Frage der Auslegung nach Vertrauensprinzip, die als Rechtsfrage nicht im Beschwerdeverfahren überprüft werden kann (Art. 43 Abs. 1 und Art. 84 Abs. 2 OG). Schliesslich erweist sich die Beschwerde auch insoweit als unzulässig, als der Beschwerdeführer dem Obergericht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung vorwirft, weil es die persönlichen Eigenschaften des Beschwerdegegners 2, bei dem es sich um einen Baufachmann handle, ausser Acht gelassen habe. Die vom Beschwerdeführer gerügte unvollständige Feststellung des Sachverhalts kann mit Berufung geltend gemacht werden (Art. 64 OG), so dass die staatsrechtliche Beschwerde auch diesbezüglich nicht zur Verfügung steht (Art. 84 Abs. 2 OG).
4.3 Soweit der Beschwerdeführer die Feststellung des Obergerichtes als willkürlich beanstandet, die in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 abgegebenen Zusicherungen seien "während der eigentlichen Verkaufsverhandlungen erfolgt", obwohl die Vertragsverhandlungen damals bereits abgeschlossen gewesen seien, erweist sich die staatsrechtliche Beschwerde als unbegründet. Wie den Feststellungen des Obergerichtes entnommen werden kann, wurde der Kaufvertrag am 22. Februar 1999 abgeschlossen. Es ist daher nicht willkürlich, wenn die Vorinstanz festhält, dass eine mehrere Wochen vor dem Vertragsabschluss am 29. Januar 1999 getroffene Kaufsvereinbarung "während der eigentlichen Verkaufsverhandlungen" erfolgte.
4.3 Soweit der Beschwerdeführer die Feststellung des Obergerichtes als willkürlich beanstandet, die in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 abgegebenen Zusicherungen seien "während der eigentlichen Verkaufsverhandlungen erfolgt", obwohl die Vertragsverhandlungen damals bereits abgeschlossen gewesen seien, erweist sich die staatsrechtliche Beschwerde als unbegründet. Wie den Feststellungen des Obergerichtes entnommen werden kann, wurde der Kaufvertrag am 22. Februar 1999 abgeschlossen. Es ist daher nicht willkürlich, wenn die Vorinstanz festhält, dass eine mehrere Wochen vor dem Vertragsabschluss am 29. Januar 1999 getroffene Kaufsvereinbarung "während der eigentlichen Verkaufsverhandlungen" erfolgte.
5. Aus diesen Gründen ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).