# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** fbc97a69-40aa-585a-bc52-d8c3c0de6cae
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 317 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 206'650.-.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti i fattori negativi elencati dalla reclamante sono già stati considerati con l’applicazione di un correttivo del -10% sul valore metrico base del terreno, che rispecchia prudenzialmente il valore di mercato e di un ulteriore -40% sulla ridotta superficie di terreno considerata come eccedente. I valori relativi ai fabbricati, pure schematici e prudenziali ai sensi dell’art. 20 Lst., sono stati anch’essi ritenuti come equi.
3. Con ricorso 14/21 novembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando una sensibile riduzione del valore di stima ed in particolare il riconoscimento di un correttivo per carico ambientale più importante sul valore metrico di base del terreno nonché un’equa riduzione del valore relativo all’edificio, anch’esso penalizzato dalla vicinanza da un lato della strada cantonale e dall’altro dell’autostrada, fonti di importanti immissioni nocive.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il mappale è situato tra la strada cantonale e i tracciati dell’autostrada e della ferrovia.
L’edificio principale sub. A è strutturato su due piani oltre 4 cantine ed è stato riattato e ampliato nel 1994. È composto da due appartamenti, di cui il primo si sviluppa su due piani con cucina abitabile, tinello, sala, due camere e un locale bagno-WC al pian terreno e due camere e un servizio al primo piano, accessibile tramite una scala che parte dalla sala sottostante. Il secondo appartamento si trova invece al piano superiore, orientato ad est, ed è composto da una cucina, due camere, un tinello e un locale doccia-WC.
Il primo appartamento presenta uno stato di conservazione e delle finiture che rientrano nella norma, mentre il secondo è vetusto.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
-
Alla luce dell’anno di edificazione - antecedente il 1919 - e dell’entità degli interventi di riattazione parziale e di ampliamento dell’edificio principale sub. A, verificati con il sopralluogo e risultanti dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1, punto 2), che in realtà hanno interessato unicamente uno dei due appartamenti, il Tribunale ritiene più confacente alla fattispecie concreta considerare un correttivo della vetustà del -30% e non unicamente del -19%. Il corrispondente valore di reddito, stabilito in CHF 11'000.- annui e determinato prudenzialmente sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi risulta adeguato alla fattispecie concreta e alla specifica realtà dei paesi dell’_ _.
-
Il valore metrico a nuovo dei subalterni B e C, ritenuto che si tratta di autorimesse in muratura e in uno stato di conservazione carente nonché in metallo-legno e in uno stato di conservazione sufficiente, deve essere rispettivamente ridotto da CHF/mc 122.- a CHF/mc 110.- e da CHF/mc 72.- a CHF/mc 60.-, valori che meglio si addicono alle loro caratteristiche specifiche.
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Il valore metrico di base del terreno deve essere infine ridotto per carico ambientale di un ulteriore 20% e portato da CHF/mq 45.- a CHF/mq 35.-. Ciò in considerazione del fatto che il mappale è situato tra la strada cantonale e i tracciati della ferrovia e dell’autostrada, nonché per confronti con i valori assegnati alle zone poste a monte della strada cantonale, che si trovano in posizione più favorevole.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 317 RFD di _ stabilito in CHF 193'965.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations