# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1ce383a5-84c4-5707-96e3-9777e4ae7d93
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

con cui l’attrice ha chiesto di condannare la convenuta AO 2 al pagamento di fr. 27'898.75 oltre interessi, di fare ordine all’Ufficiale dei Registri del Distretto di Locarno di iscrivere a favore dell’attrice un’ipoteca legale definitiva di fr. 6'198.90 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 248/1000) di proprietà di AO 2, di fr. 1'115.95 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 40/1000) di proprietà di AO 2, di fr. 3'403.65 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 122/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 4 eRA 4, di fr. 139.50 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 4 e AO 5, di fr. 5’300.75 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 190/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10, di fr. 139.50 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10, di fr. 2'120.30 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 76/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8, di fr. 139.50 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8, di fr. 3'626.85 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 130/1000) di proprietà di AO 3, di fr. 167.40 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 6/1000) di proprietà di AO 3, di fr. 2’371.40 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 85/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6, di fr. 167.40 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 6/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6, di fr. 195.30 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 7/1000) di proprietà di AO 1 e di fr. 2'092.40 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ (di 75/1000) di proprietà di AO 1 nonché di condannare la “parte convenuta” al pagamento della tassa di giustizia e delle spese di complessivi fr. 300.- e delle ripetibili della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria di cui all’inc. DI.2005.172, ritenuto che in sede conclusionale l’attrice ha ridotto la pretesa creditoria nei confronti di AO 2 a fr. 27'443.65 oltre interessi e ha rinunciato a chiedere l’iscrizione delle ipoteche legali a carico dei fogli PPP n. _ e _ RFD di _ di proprietà di quest’ultima;
domande avversate da tutti i convenuti - tranne AO 2 e AO 3 - che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 15 dicembre 2008 ha parzialmente accolto, facendo ordine all’Ufficiale dei Registri del Distretto di Locarno di iscrivere a favore dell’attrice un’ipoteca legale definitiva di fr. 816.55 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 4 e AO 5, di fr. 33.45 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 4 e AO 5, di fr. 1'271.65 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10, di fr. 33.45 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10, di fr. 508.65 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8, di fr. 33.45 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8, di fr. 870.10 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ di proprietà di AO 3, di fr. 40.15 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ di proprietà di AO 3, di fr. 568.90 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6, di fr. 40.15 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6, di fr. 46.85 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ di proprietà di AO 1 e di fr. 501.95 oltre interessi a carico del foglio PPP n. _ RFD di _ di proprietà di AO 1;
appellante l’attrice con atto di appello 20 gennaio 2009, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellanti adesivamente i convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 con allegato 20 febbraio 2009, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione e in particolare di cancellare le ipoteche legali provvisorie annotate a carico dei fogli PPP n. _ e _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8 e a carico dei fogli PPP n. _ e _ RFD di _ in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con osservazioni 24 giugno 2010, i convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 con osservazioni 20 febbraio 2009 e i convenuti AO 4 e AO 5 pure con osservazioni 20 febbraio 2009, postulano la reiezione del gravame di parte avversa con protesta di spese e ripetibili;
preso atto che con scritto 14 luglio 2010 l'attore ha chiesto di dimettere dalla lite il convenuto AO 3, con il quale aveva nel frattempo concluso un accordo transattivo;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Nel corso del 2005 AP 1 è stata incaricata da P_ _ - a suo dire agente per AO 2 - di fornire e posare le mantovane, le lamelle, i rolladen e un gruppo di bucalettere presso lo stabile “Residenza agli O_” di cui al mappale n. _ RFD di _, immobile costituito in proprietà per piani, come segue: PPP n. _ (di 248/1000) e _ (di 40/1000) di proprietà di AO 2; PPP n. _ (di 122/1000) e _ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 4 e AO 5; PPP n. _ (di 190/1000) e _ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10; PPP n. _ (di 76/1000) e _ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8; PPP n. _ (di 130/1000) e _ (di 6/1000) di proprietà di AO 3; PPP n. _ (di 85/1000) e _ (di 6/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6; PPP n. _ (di 7/1000) e _ (di 75/1000) di proprietà di AO 1. Nel medesimo periodo AP 1 è pure stata incaricata, secondo quelle medesime modalità, di posare le tende da sole nella palazzina di Via V_ _ di cui al mappale _ RFD di _, anch’esso costituito in proprietà per piani.
B.
Per il cantiere “Residenza agli O_”, AP 1, il 14 marzo 2005, ha emesso all’indirizzo di AO 2 tre conferme d’ordine, una di fr. 9'547.45 (IVA inclusa) per i rolladen (doc. T rich. I°), una di fr. 19'201.50 (IVA inclusa) per le lamelle (doc. U rich. I°) e una di fr. 8'801.80 (IVA inclusa) per le mantovane (doc. V rich. I°). Preso atto dell’avvenuto versamento di un acconto di fr. 7'500.- (doc. R rich. I° e doc. I) e della mancata fornitura - almeno fino ad allora - di 12 rolladen (a fr. 80.- più IVA) e 13 lamelle (a fr. 80.- più IVA), essa, con istanza 22 settembre 2005 (inc. n. DI.2005.172, cfr. doc. rich. I°), ha chiesto l’annotazione a suo favore di un’ipoteca legale provvisoria degli artigiani di fr. 27'898.75 oltre interessi gravante collettivamente tutte le PPP di cui al fondo base n. _ RFD di _ e in subordine di ripartire tale somma proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP. Con decreto supercautelare 23 settembre 2005 (doc. rich. I°), confermato in via cautelare il 24 novembre 2005 (doc. rich. I°), il Pretore ha ammesso l’istanza nella sua formulazione subordinata ed ha assegnato all’istante un termine scadente il 28 febbraio 2006 per promuovere l’azione giudiziaria intesa al riconoscimento del diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva. La tassa di giustizia e le spese di fr. 300.- della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria sono state poste a carico dell’istante, senza assegnazione di ripetibili.
Analogamente, per il cantiere di Via V_, AP 1, il 7 luglio 2005, ha emesso all’indirizzo di AO 2 una fattura di fr. 9'778.90 (IVA inclusa, doc. C rich. II°), a garanzia della quale, con istanza 22 settembre 2005 (inc. n. DI.2005.173, cfr. doc. rich. II°), ha chiesto l’annotazione a suo favore di un’ipoteca legale provvisoria degli artigiani gravante collettivamente tutte le PPP di cui al fondo base n. _ RFD di _ e in subordine di ripartire tale somma proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP. Con decreto supercautelare 23 settembre 2005 (doc. rich. II°), il Pretore ha ammesso l’istanza nella sua formulazione subordinata.
C.
Con la petizione in rassegna AP 1 ha chiesto la condanna di AO 2 al pagamento di fr. 27'898.75 oltre interessi, l’iscrizione a suo favore di un’ipoteca legale definitiva di pari importo da ripartire proporzionalmente ai rispettivi millesimi sulle singole PPP del fondo base n. _ RFD di _ appartenenti a AO 2, _ e AO 5, AO 11 e AO 10, AO 9 e AO 8, AO 3, AO 7 e AO 6 e AO 1, nonché la condanna della “parte convenuta” al pagamento degli oneri processuali di complessivi fr. 300.- e delle ripetibili della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria. L’attrice, dopo aver ripreso i fatti esposti in occasione della procedura di annotazione provvisoria dell’ipoteca legale, ha aggiunto che ad inizio ottobre 2005 AO 2 aveva provveduto a versare un secondo acconto di fr. 10'000.- (doc. L), che, d’accordo le parti, era poi stato utilizzato in ragione di fr. 4'498.45 per cancellare parte delle ipoteche legali degli artigiani annotate in via provvisoria sulle PPP di cui al fondo base n. _ RFD di _ (cfr. doc. A), in ragione di fr. 2'152.- per il pagamento dei 12 rolladen e delle 13 lamelle posati in seguito nel cantiere “Residenza agli O_” e per i quali non era stata a suo tempo pretesa l’ipoteca legale provvisoria, in ragione di fr. 2'936.85 per il pagamento della fattura relativa alla fornitura in quel cantiere del gruppo di bucalettere (doc. E) e in ragione di fr. 412.70 per pagare parte del credito non ancora saldato e non garantito dalle ipoteche legali per i lavori di cui al fondo base n. _ RFD di _. Come si evinceva dalle 3 fatture emesse il 22 dicembre 2005 a seguito di quell’accordo, e meglio quella di fr. 4’764.45 (già dedotti gli acconti di fr. 4'445.15 più IVA) per i rolladen (doc. B), quella di fr. 14'332.50 (già dedotti gli acconti di fr. 4'525.15 più IVA) per le lamelle (doc. C) e quella di fr. 8'801.80 per le mantovane (doc. D), il debito complessivo di AO 2, a suo dire garantito dalle ipoteche legali, non era così mutato.
D.
Mentre i convenuti AO 2 e AO 3 non hanno presentato l’allegato responsivo e sono pertanto rimasti preclusi nella causa, gli altri convenuti si sono opposti alla petizione, contestando in particolare l’esistenza di un valido contratto di appalto, la tempestività dell’istanza di annotazione dell’ipoteca legale, la modalità di imputazione degli acconti e con ciò l’importo oggetto della garanzia, nonché l’imputazione del saldo su ciascun foglio di PPP secondo i rispettivi millesimi anziché secondo le spese effettuate in ogni singola PPP. Essi non ritengono infine di doversi assumere le spese della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria.
E.
Nei successivi allegati scritti le parti si sono sostanzialmente confermate nelle loro precedenti allegazioni. Preso atto che i fogli PPP n. _ e _ RFD di _ di proprietà di AO 2 erano stati nel frattempo venduti ai pubblici incanti e che all’attrice era stato in tal modo attribuito un dividendo di fr. 455.10 (doc. N), quest’ultima in sede conclusionale ha tuttavia ridotto la sua pretesa creditoria nei confronti della convenuta AO 2 a fr. 27'443.65 oltre interessi e ha rinunciato a chiedere l’annotazione delle ipoteche legali definitive a carico di quei 2 fogli PPP.
F.
Il Pretore, con la sentenza 15 dicembre 2008, ha accolto la petizione solo limitatamente alla domanda di iscrizione di un’ipoteca legale definitiva di fr. 6'693.- da ripartire proporzionalmente ai rispettivi millesimi sulle singole PPP (tranne i fogli PPP n. _ e _) del fondo base n. _ RFD di _. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- e le spese di fr. 1'020.- sono state poste a carico dell’attrice per 4/5 e per 1/5 a carico dei convenuti AO 4 e AO 5, AO 11 e AO 10, AO 9 e AO 8, AO 3, AO 7 e AO 6 e AO 1, con l’obbligo per l’attrice di rifondere loro (tranne a AO 3) fr. 2'000.- per ripetibili. Il giudice di prime cure ha innanzitutto respinto l’azione creditoria promossa nei confronti della convenuta AO 2, rilevando che l’attrice non era riuscita a provare che il contratto di appalto fosse sorto con quella ditta in veste di committente. In merito alla domanda di iscrizione dell’ipoteca legale, egli ha dapprima osservato che, diversamente dalle fatture relative ai rolladen (doc. B) e alle lamelle (doc. C), che si riferivano a parti in uso esclusivo dei singoli proprietari per piani, solo la fattura relativa alle mantovane di fr. 8'801.80 (doc. D) concerneva una parte comune della proprietà per piani, per la quale dunque era possibile la suddivisione proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP pretesa dall’attrice. Ammesso che l’annotazione provvisoria dell’ipoteca legale relativa a questa opera era senz’altro avvenuta tempestivamente, cioè entro i 3 mesi dal termine dei relativi lavori, il primo giudice ha esaminato in che modo andavano imputati gli acconti incassati dall’attrice: a questo proposito, egli ha dapprima rilevato che l’acconto di fr. 7'500.- riguardava solo la fattura di cui al doc. C; quanto all’acconto di fr. 10'000.- egli non ha ritenuto provata l’esistenza dell’accordo d’imputazione preteso nella petizione, concludendo che la somma andava imputata per fr. 2'936.85 per il saldo della fattura relativa alle bucalettere (scaduta prima) e la rimanenza di fr. 7'063.15 andava imputata proporzionalmente sulle fatture di cui ai doc. B-D, sicché la fattura relativa alle mantovane risultava saldata per fr. 2’108.77, con un saldo quindi, da ripartire in base ai millesimi delle unità condominiali, di fr. 6'693.-. La richiesta di rifusione delle ripetibili e degli oneri processuali di fr. 300.- della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria è infine pure stata disattesa, la prima in quanto non cifrata, la seconda perché non era chiaro nei confronti di chi fosse stata rivolta, tanto più che la preponderante soccombenza dell’attrice non giustificava di addossare alla controparte quella somma.
G.
La sentenza è stata oggetto di impugnazione da parte dell’attrice e dei convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6. La prima, con appello 20 gennaio 2009, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, ritenendo data la legittimazione passiva della convenuta AO 2 nell’azione creditoria, rilevando che tutte e 3 le fatture riguardavano parti comuni e potevano con ciò essere ripartite tra i singoli comproprietari in base ai millesimi, che l’imputazione degli acconti proposta con la petizione era corretta e che pure era giustificata la richiesta di rifusione delle ripetibili e degli oneri processuali di fr. 300.- della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria. I secondi, con appello adesivo 20 febbraio 2009, chiedono invece di modificare la decisione pretorile nel senso di respingere la petizione e in particolare di cancellare le ipoteche legali provvisorie annotate a carico dei fogli PPP (n. _, _, _ e _ RFD di _) di loro proprietà, rilevando che anche la fattura relativa alle mantovane si riferiva a una parte in uso esclusivo dei singoli proprietari per piani.
H.
Delle osservazioni 20 febbraio 2009 (2) rispettivamente 24 giugno 2010 con cui i convenuti AO 9 e AO 8, AO 7 e AO 6 come pure AO 4 e AO 5 rispettivamente l'attrice postulano la reiezione del gravame di parte avversa si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
I.
Nelle more della procedura d’appello si sono verificate altre due circostanze rilevanti per il giudizio. Innanzitutto, il 14 agosto 2009, la convenuta AO 2, in applicazione dell’art. 731b cpv. 1 n. 3 CO, è stata sciolta e nei suoi confronti è stata ordinata la liquidazione in via di fallimento, ritenuto che in quella procedura la massa fallimentare e i creditori cessionari hanno poi rinunciato a subentrare nella lite (cfr. lettera 18 giugno 2010 dell’UEF di Locarno). E quindi, il 14 luglio 2010, l’attrice ha comunicato di aver concluso un accordo transattivo con il convenuto AO 3 (nei confronti del quale pretendeva di far iscrivere due ipoteche legali per complessivi fr. 3'794.25 più interessi) ed ha di conseguenza chiesto di dimettere quest’ultimo dalla lite, “con le relative modifiche di quanto chiesto in sede di appello”.

## Considerations

considerando
in diritto:
1.
Il fatto che l’attrice, il 14 luglio 2010, abbia comunicato di aver concluso un accordo transattivo con il convenuto AO 3 giustifica di stralciare dai ruoli l’appello nei suoi confronti per transazione ex art. 352 cpv. 1 CPC, l’accordo concluso tra loro il 4 maggio 2010 costituendo effettivamente una “transazione”, visto e considerato che in esso le parti hanno posto fine ad una situazione di incertezza circa i rispettivi diritti mediante reciproche concessioni (TF 24 aprile 2006 4C.389/2005). Ritenuto però che l’accordo transattivo non si esprime sulla ripartizione di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi, le stesse dovrebbero di principio essere attribuite dal giudice ispirandosi alla soluzione consacrata nella sede transattiva (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 24 ad art. 352). Sennonché, dall’ulteriore domanda dell’attrice di dimettere quel convenuto dalla lite “con le relative modifiche di quanto chiesto in sede di appello”, si può ritenere che essa abbia rinunciato non solo all’iscrizione dell’ipoteca legale nei suoi confronti bensì anche al rimborso da parte sua delle spese e delle ripetibili di primo e secondo grado postulate a suo tempo nel gravame. Le spese giudiziarie di entrambe le sedi devono dunque rimanere a suo carico, ritenuto che alla controparte, che non ha presentato osservazioni, non sono dovute ripetibili.
2.
Quanto al fatto che nelle more della procedura d’appello la convenuta AO 2, in applicazione dell’art. 731b cpv. 1 n. 3 CO, sia stata sciolta e che nei suoi confronti sia stata ordinata la liquidazione in via di fallimento, lo stesso non ha in definitiva conseguenze pratiche per la sua capacità processuale nel caso concreto, che rimane immutata, almeno finché la società non sia stata radiata dal registro di commercio (sulle conseguenze di diritto civile della decisione del giudice in tal senso, cfr.
Lorandi
, Konkursverfahren über Handelsgesellschaften ohne Konkurseröffnung - Gedanken zu Art. 731b OR, in: AJP 2008 p. 1393;
Peter/Cavadini
, Commentaire Romand, n. 23 ad art. 731b CO).
3.
La massa fallimentare e i creditori cessionari hanno comunicato di rinunciare a continuare nella lite. Nell’ambito di una procedura di fallimento ordinaria ciò equivale al riconoscimento del credito
oggetti causa
. Se ciò debba valere anche nell’ambito della liquidazione in via di fallimento allorquando la persona giuridica è sciolta in applicazione dell’art. 731b cpv. 1 n. 3 CO, e ciò considerato che le norme sul fallimento si applicano per analogia e non direttamente, è questione che non ha da essere decisa definitivamente. In effetti, la censura dell’attrice, la quale sostiene che alla convenuta Immo-Dream SA debba essere riconosciuta la legittimazione attiva nell’azione creditoria, appare comunque fondata. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso di accertare che P_ _, che - come detto - le aveva commissionato le opere (cfr. testi _ p. 6 seg. e _ p. 5), aveva a quel momento dichiarato di non agire a titolo personale ma a nome e per conto di quella società (cfr. doc. 1 p. 2; testi _ p. 2 e _ p. 2). In merito al suo potere di rappresentanza, si osserva che, per sua stessa ammissione, in un primo tempo, e meglio nella fase della progettazione dell’edificazione della “Residenza agli O_” e del reperimento degli acquirenti, egli aveva agito sulla base di una procura conferitagli dagli azionisti (cfr. doc. 1 p. 2) e che, sempre in virtù di quella procura, si era poi occupato anche della fase relativa all’edificazione vera e propria, partecipando tra l’altro insieme al direttore dei lavori alle varie riunioni di cantiere (cfr. doc. 1 p. 2), tra cui anche a quelle con l’attrice (testi _ p. 2, _ p. 4, _ p. 5 e _ p. 2). A conferma del fatto che egli fosse autorizzato ad agire a nome e per conto della società va pure menzionata la circostanza che egli, così richiesto dall’attrice (teste _ p. 2), avesse potuto allestire o far allestire documenti su carta intestata e con il timbro della società (doc. S rich. I°). Ma, a prescindere da quanto precede, ogni suo precedente operato a nome e per conto della società, quand’anche non fosse stato debitamente autorizzato dalla stessa e meglio dai suoi organi formali, sarebbe comunque stato ratificato in seguito (art. 38 CO). P_ _ risulta in effetti essere stato nominato amministratore unico della società a far tempo dal 29 settembre 2005 (cfr. doc. G) e in quella veste, il successivo 4 ottobre, ha discusso con l’attrice in merito alle opere da lei fornite, promettendo tra l’altro il pagamento del secondo acconto di fr. 10'000.- e concordandone le relative modalità di imputazione sulle varie fatture (teste _ p. 2 seg.), il tutto senza aver mai eccepito l’estraneità della società da quel rapporto contrattuale. Si aggiunga che proprio a seguito di quell’accordo, era poi stata pattuita la continuazione dei lavori (teste _ p. 3) ed erano state emesse le fatture di cui ai doc. C-D (teste _ p. 2), che menzionavano espressamente come debitrice la convenuta AO 2. Alla luce di quanto precede, il fatto che P_ _ possa in seguito aver aggiunto che i contratti di appalto con i vari artigiani erano stati sottoscritti da M_ SA (doc. 1 p. 5) non è tale da escludere la legittimazione passiva di AO 2: innanzitutto non risulta che quell’affermazione, per altro proferita in un procedimento penale nel quale egli era il prevenuto (e la cui veridicità non può dunque essere data per scontata), sia stata da lui fatta con riferimento all’attrice; ma soprattutto non è stato preteso né tanto meno provato che con l’attrice sia venuto in essere un contratto di appalto scritto, che dunque possa essere stato firmato da quella società.
4.
Ammessa con ciò la legittimazione passiva della convenuta AO 2 nell’azione creditoria, si tratta di stabilire l’ammontare del credito residuo a favore dell’attrice, questione questa che è invero rilevante anche per la domanda di iscrizione dell’ipoteca legale. Ora, nel caso di specie è incontestato che il valore complessivo delle opere fornite dall’attrice ammonti a fr. 37'550.75 (cfr. le fatture doc. B-D senza gli acconti). Litigiosa rimane la questione a sapere come debbano essere imputati i due acconti versati, il primo di fr. 7'500.- e soprattutto il secondo di fr. 10'000.-. A questo proposito, due sono le tesi che si contrappongono: quella dell’attrice, secondo cui, a seguito dell’accordo intervenuto con AO 2 il 4 ottobre 2005, i due acconti andavano imputati sulle fatture litigiose solo limitatamente all’importo di fr. 9'652.- e meglio per fr. 4'782.95 (fr. 4'445.15 più IVA) sulla fattura relativa ai rolladen (doc. B) e per fr. 4'869.05 (fr. 4'525.15 più IVA) sulla fattura relativa alle lamelle (doc. C), ritenuto che la rimanenza di fr. 7'848.- andava invece imputata su altri debiti, e meglio in ragione di fr. 4'498.45 per cancellare parte delle ipoteche legali degli artigiani annotate in via provvisoria sulle PPP di cui al fondo base n. _ RFD di _, in ragione di fr. 412.70 per pagare parte di quel credito non garantito dalle ipoteche legali e in ragione di fr. 2'936.85 per il pagamento della fattura relativa alla fornitura del gruppo di bucalettere; e quella del Pretore, ora fatta propria dai convenuti, secondo cui, non essendo stata provata l’esistenza di quell’accordo, gli acconti dovevano essere imputati sulle fatture litigiose solo limitatamente alla somma di fr. 14’563.15 e meglio per fr. 2'287.40 sulla fattura relativa ai rolladen (doc. B), per fr. 10'166.95 sulla fattura relativa alle lamelle (doc. C) e per fr. 2'108.80 sulla fattura relativa alle mantovane (doc. D), ritenuto che la rimanenza di fr. 2'936.85 andava imputata sulla fattura relativa alla fornitura del gruppo di bucalettere. Ritenuto che le parti concordano tutto sommato che l’acconto di fr. 7'500.- debba essere imputato alle fatture di cui ai doc. B-D, decisivo è in definitiva sapere se tra l’attrice e AO 2 sia venuto in essere l’accordo addotto dall’attrice relativo all’acconto di fr. 10’000.-. Il quesito dev’essere risolto affermativamente. La teste _, del tutto disinteressata all’esito della lite in quanto nemmeno più alle dipendenze dell’attrice, ha in effetti rammentato che nel corso di un incontro, avvenuto il 4 ottobre 2005 tra le parti al contratto, era stato concluso un accordo per il versamento di quell’acconto (p. 2); che in quell’occasione erano state date indicazioni precise su come dovevano essere imputati quei fr. 10'000.- (p. 3); che sempre in quell’occasione era in particolare stato concordato che l’acconto sarebbe stato utilizzato in parte per saldare delle fatture del cantiere in Via V_ (
recte
: V_) e in parte per saldare delle fatture di Via O_ (p. 3); e che le fatture di cui ai doc. B-E erano il frutto di quel colloquio (p. 2). Stando così le cose, ben si può ritenere che le imputazioni degli acconti effettuate sui doc. B e C (di complessivi fr. 9'652.-), in quanto “frutto” dell’accordo menzionato, fossero conformi alla volontà della parti, anche perché l’attrice ha in larga misura provato di aver poi utilizzato la rimanenza dell’acconto così come da lei indicato, sia per pagare le bucalettere (per fr. 2'936.85), sia per cancellare parte delle ipoteche legali di cui al fondo base n. _ RFD di _ (in ragione di fr. 4'498.45, ritenuto che l’importo delle cancellazioni indicato nel doc. A, di fr. 5'808.85, tiene pure conto - come affermato in petizione (p. 6) - del pagamento di fr. 1'310.40 da parte del proprietario _), anche se non è chiaro se ed eventualmente in che modo siano stati pagati altri debiti del cantiere di Via V_ (per fr. 412.70). In tali circostanze, il fatto che la teste - lo si ricordi, a distanza di quasi due anni dai fatti - abbia poi riferito di non ricordare sinceramente più come erano state ripartite le cifre da imputare sui debiti dei due cantieri non è di per sé tale da inficiare la sua deposizione, e ciò anche se l’accordo scritto relativo alle imputazioni, che a suo dire sarebbe stato allestito e firmato nell’occasione da P_ _ (p. 3), non è a sua volta stato versato agli atti. Dal credito dell’attrice va in ogni caso dedotta la somma di fr. 455.10 ottenuta da Immo-Dream SA (doc. N) e quella di fr. 3'794.25 più interessi versata da Nicola Notarangelo.
5.
Nell’ambito della domanda di iscrizione dell’ipoteca legale, si tratta innanzitutto di esaminare la censura con cui i convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 ritengono che l’ipoteca legale provvisoria fosse stata annotata tardivamente, ovvero dopo che il termine di 3 mesi dalla conclusione dei lavori era trascorso. La censura deve essere disattesa, visto e considerato che essi non hanno spiegato per quali motivi di fatto e di diritto il giudizio, ampiamente motivato, con cui il Pretore, sia pure con riferimento alle sole fatture di cui al doc. D - ma il medesimo discorso valeva e vale in generale anche con riferimento alle altre fatture -, aveva concluso per la tempestività dell’annotazione sarebbe stato errato e con ciò da riformare (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 23 e 27 ad art. 309). Oltretutto le testimonianze agli atti, per altro menzionate anche dal giudice di prime cure, confermano senz’altro la tempestività dell’annotazione provvisoria, dimostrando come i lavori fossero ancora in corso ad inizio luglio e, dopo essere stati interrotti, fossero poi ripresi verso metà ottobre 2005 (cfr. testi _ p. 2 seg. e _ p. 4).
6.
Tra le parti, sempre in merito alla domanda di iscrizione dell’ipoteca legale, si pone in seguito la questione a sapere se ed eventualmente in quale misura le fatture emesse dall’attrice, relative ai rolladen (doc. B), alle lamelle (doc. C) e alle mantovane (doc. D), si riferivano a parti in uso esclusivo dei singoli proprietari per piani, per i quali si imponeva pacificamente una suddivisione in base al valore di quanto svolto nelle singole PPP interessate dagli interventi (
Wermelinger
, La propriété par étages, n. 92 seg. ad art. 712c CC;
Schmid/Hürlimann-Kaup,
Sachenrecht, 3
a
ed., n. 1734 seg. e 1740;
Steinauer
, Les droits réels, Vol. III, 2
a
ed., n. 2874h seg.;
Hofstetter
, Basler Kommentar, 2
a
ed., n. 16 seg. e n. 15
e contrario
ad art. 839/840 CC;
Rep
. 1986 p. 80 seg.; DTF 112 II 214 consid. 2, 126 III 462 consid. 2b; cfr.
Rep
. 1985 p. 306, ICCA 22 giugno 2010 inc. n. 11.2008.56, secondo cui tale soluzione è prioritaria, ritenuto che una ripartizione in base ai millesimi entra in considerazione solo in caso di impossibilità della prima; cfr. pure
Schumacher
, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3
a
ed., n. 794 seg., il quale pure si esprime a favore di questa soluzione, specie se i lavori effettuati costituiscono spese eccedenti lo standard normale) oppure concernevano una parte comune della proprietà per piani, per la quale dunque era possibile la suddivisione proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP (
Wermelinger
, op. cit., n. 88 ad art. 712c CC;
Schmid/Hürlimann-Kaup,
op. cit., n. 1736;
Steinauer
, Les droits réels, Vol. III, 2
a
ed., n. 2874j;
Hofstetter
, Basler Kommentar, 2
a
ed., n. 15 ad art. 839/840 CC;
Schumacher
, op. cit., n. 1220). In questa sede si contrappongono tre diverse tesi: quella dell’attrice, secondo cui tutte e 3 le fatture riguardavano parti comuni; quella dei convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6, che sostengono la tesi opposta, ovvero che tutte le fatture concernevano parti in uso esclusivo; e quella dei convenuti AO 4 e AO 5, i quali, facendo proprio - sia pure senza condividerlo (cfr. osservazioni p. 5 seg.) - l’assunto del Pretore, ritengono in pratica che solo la fattura relativa alle mantovane - che altro non sono che le velette in alluminio termolaccato a copertura del pacco rolladen e lamelle (cfr. doc. V rich. I°) o più semplicemente la copertura esterna in lamiera del pacco rolladen e lamelle (teste _ p. 3) - si riferiva a una parte comune. La soluzione corretta è in realtà quella proposta dai convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6. La dottrina è in effetti concorde nel ritenere che le finestre di un immobile costituito in proprietà per piani, almeno quelle normali, possano senz’altro fare oggetto di un diritto esclusivo (
Wermelinger
, op. cit., n. 94 e 173 ad art. 712b CC;
Meier-Hayoz
, Berner Kommentar, n. 24 ad art. 712b CC;
Bösch
, Basler Kommentar, 2
a
ed., n. 12 ad art. 712b CC;
Steinauer
, La propriété par étages I, in: FJS 1301 p. 6;
Liver
, Das Eigentum, in: SPR V/1, p. 91;
Wirz
, Schranken der Sonderrechtsausübung im Stockwerkeigentum, p. 48;
Rey/Maetzke
, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3
a
ed., n. 45), e lo stesso discorso vale per le loro parti costitutive o accessorie quali le gelosie, i rolladen e le tende da sole (
Wermelinger
, op. cit., n. 96 e 174 ad art. 712b CC;
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 27 ad art. 712b CC;
Bösch
, op. cit., n. 13 ad art. 712b CC;
Steinauer
, La propriété par étages I, in: FJS 1301 p. 6;
Liver
, op. cit., ibidem;
Wirz
, op. cit., ibidem;
Rey/Maetzke
, op. cit., n. 47;
Weber
, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, p. 140). Ammesso dunque che le fatture emesse dall’attrice, relative ai rolladen (doc. B) e alle lamelle (doc. C) si riferiscano a parti in uso esclusivo, ben si può ammettere che lo stesso discorso possa essere fatto anche con riferimento alla fattura relativa alle mantovane (doc. D), le stesse non potendo essere assimilate, già per il fatto che si tratta di un’installazione accessoria delle finestre e meglio dei rolladen e delle lamelle, a davanzali o ferratine di finestre, che di per sé sarebbero invece state costitutive di una parte comune (
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 26 ad art. 712b CC;
Bösch
, op. cit., n. 12 ad art. 712b CC;
Rey/Maetzke
, op. cit., n. 46). Ritenuto che l’istruttoria ha permesso di accertare che i lavori effettuati nelle parti esclusive di ogni PPP, il cui ammontare era sicuramente accertabile, erano di diversa entità (le finestre risultano in gran parte di misure diverse, in alcune di esse sono stati montati i rolladen e in altre le lamelle; cfr. doc. B-D e testi _ p. 5, _ p. 2 e _ p. 5; cfr. pure verbale di sopralluogo p. 2) e che oltretutto parte di questi lavori eccedevano lo standard normale (in alcuni appartamenti era stata prevista, verosimilmente in base ai desideri dei singoli comproprietari, l’installazione di manovelle, in altri di un meccanismo elettrico; cfr. doc. B e testi _ p. 7 e _ p. 5), è pertanto escluso che l’attrice possa suddividere il credito a suo favore proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP, come invece da lei fatto con la petizione. Essa, non avendo indicato e tanto meno provato se e in quale misura le opere effettuate concernessero le singole PPP rispettivamente eccedessero lo standard normale, non può dunque ottenere l’iscrizione delle ipoteche legali postulate a quel momento.
7.
L’attrice non potendo - come detto - pretendere l’iscrizione delle ipoteche legali secondo la chiave di riparto da lei indicata, non può evidentemente nemmeno esigere in questa sede la rifusione delle ripetibili e degli oneri processuali di fr. 300.- della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria, che, alla luce dei fatti, si è rivelata inutile.
8.
In esito a quanto precede, si deve pertanto concludere che la petizione dev’essere parzialmente accolta nel senso che AO 2 è condannata a versare all’attrice la somma di fr. 23’649.40 oltre interessi; che le ipoteche legali provvisorie annotate nei confronti dei fogli PPP di proprietà dei convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 - al pari di quelle nei confronti dei fogli PPP di proprietà di AO 3, nel frattempo già tolte in forza della menzionata transazione - devono essere cancellate; che le ipoteche legali ordinate nei confronti dei fogli PPP di proprietà dei convenuti AO 4 e AO 5, AO 11 e AO 10 e AO 1, che in quanto semplici litisconsorti facoltativi non profittano dell’appello dei convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 (art. 48 CPC), devono essere mantenute in via definitiva per l’importo accertato dal Pretore con il giudizio impugnato; e che per il resto la domanda dell’attrice deve essere respinta.
9.
Ne discende che l’appello principale può essere stralciato dai ruoli per transazione nella misura in cui concerne l’appellato AO 3, deve essere accolto per quanto riguarda l’azione creditoria nei confronti dell’appellata AO 2 e per il resto deve essere respinto, mentre l’appello adesivo deve essere integralmente accolto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la rispettiva soccombenza della parti (art. 148 CPC), ritenuto che per l’appello principale fa stato un valore litigioso di fr. 42'842.30 (fr. 27'443.65 per l’azione creditoria contro AO 2 + fr. 300.- per l’azione creditoria contro la “parte convenuta” + fr. 15'098.65
[fr. 19'863.95 ./. fr. 4'765.30]
per la domanda di iscrizione dell’ipoteca legale) e per l’appello adesivo quello di fr. 1'151.15 (fr. 508.65 + fr. 33.45 + fr. 568.90 + fr. 40.15).