# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 46e9d1b9-df86-468f-9247-2da9066740a4
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1996
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants:
A. Jeanne Borlat est propriétaire, à Puidoux, de la parcelle n° 128 du cadastre communal, d'une surface totale de 1'099 m2. Ce bien-fonds est occupé par un bâtiment d'une surface au sol de 909 m2, composé d'une habitation et d'un rural, d'un volume de 1'855 m3 selon la police ECA. Il est colloqué en zone d'activités, régie plus particulièrement par les art. 73 ss du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions de la Commune de Puidoux (RPE).
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après: CEFI), par décision du 4 août 1994, a porté l'estimation fiscale de cette parcelle de 30'000 fr. à 155'000 fr.
Jeanne Borlat a contesté cette décision le 22 août 1994. Par décision du 5 octobre 1995, la CEFI a ramené la nouvelle estimation fiscale à 110'000 fr. en faisant part du calcul suivant:
"Valeur vénale
Construction : 1855 m3 à Fr. 100.-/m3 (-30% vétusté) = fr. 130'000.-
Terrain : 911 m2 à Fr. 100.-/m2 = fr. 90'000.-
Valeur vénale totale = fr.
220'000.-
Valeur de rendement
= fr. -.-
EF = valeur vénale de fr. 220'000.- : 2 = fr. 110'000.-."
C. Par acte daté du 15 octobre 1995, Jeanne Borlat a interjeté recours contre cette décision. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés ci-dessous dans la mesure utile. Au demeurant, elle s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise par 800 fr.
L'autorité intimée a déposé des déterminations circonstanciées le 14 novembre 1995, qui seront reprises dans la partie droit en tant que de besoin.
D. Le tribunal a tenu audience le 16 janvier 1996 en présence de Jean-François Borlat, fils de la recourante, ainsi que de MM. Bally, Faivre et Bovy, représentants de l'autorité intimée. Il a procédé à la visite de l'immeuble litigieux et a pu constater qu'il s'agissait d'un bâtiment contigu, en très mauvais état d'entretien, que plus personne n'habite, doté d'une cuisine, de deux pièces et d'un petit débarras. A l'arrière du bâtiment, un jardin s'étage en pente vers l'ouest.

## Considerations

Considérant en droit:
1. a) Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante. Elle a fixé celle-ci à 110'000 francs en vertu d'une valeur vénale 220'000 fr. (soit 130'000 fr. pour le bâtiment et 90'000 fr. pour le terrain) et d'une valeur de rendement nulle.
En l'espèce, la recourante souhaite que l'estimation fiscale de sa parcelle soit maintenue à 30'000 fr.
b) L'article 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise qu'il s'agit de tenir compte de l'offre et de la demande en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
a) Selon les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des finances (ci-après: les Instructions), "
un prix de fr. 400.-- à fr. 700.--/m3 correspond à une fourchette moyenne généralement admise"
, s'agissant de la valeur à neuf. En cas de dépréciation, elles recommandent de pondérer ces valeurs en appliquant un coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté jusqu'à 20 ans et de 0,25% par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, une pondération de plus de 30% n'entrant en ligne de compte que dans des cas exceptionnels (bâtiments vétustes). En l'espèce, l'autorité intimée a retenu une valeur à neuf de 100 fr./m3 et un taux de vétusté de 30%. On peut certes se demander, à cet égard, si l'état de vétusté - pour ne pas parler de délabrement - du bâtiment ne justifierait pas que l'on aille au-delà d'un coefficient de 30%, comme les Instructions le permettent dans des cas exceptionnels. Mais on peut admettre que la CEFI a suffisamment pris en compte l'état de la construction en admettant, pour la valeur intrinsèque, un prix unitaire vraiment très bas. Dès lors, au vu des chiffres précités, on ne saurait considérer qu'en fixant la valeur vénale à 130'000 fr. (129'850 en chiffres arrondis) la CEFI aurait abusé de son pouvoir d'appréciation. Ce montant doit donc être confirmé.
b) S'agissant du terrain, les Instructions du Département des finances à l'intention des Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991 recommandent de prendre en compte un prix au m2 compris entre 120 fr. et 400 fr. pour du terrain à bâtir situé en zone artisanal ou industriel (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 6). Il n'est dès lors pas exagéré de fixer à 100 fr. le prix du m2 à Puidoux pour du terrain à bâtir en zone d'activités,
"zone destinée aux activités des secteurs secondaires et tertiaires (petite industrie, artisanat, bureaux, services, commerce, etc.) dont le degré de nuisances (bruit, odeurs, émanations, trépidations, poussières, fumées) est compatible avec les zones avoisinantes concernées"
(cf. art. 73 du règlement communal).
En revanche, il faut relever qu'il y a lieu de prendre en compte la totalité de la parcelle pour le calcul de la valeur vénale, contrairement à la façon dont a procédé la CEFI qui n'a pas attribué de valeur à l'emprise du bâtiment. La valeur vénale du terrain devrait ainsi être estimée à 110'000 fr. (1099 x 100, en chiffres arrondis). Toutefois, en l'absence de toute disposition légale expresse, le tribunal ne s'autorise pas à reformer "in pejus" (voir par ex. Tribunal administratif, arrêt EF 95/057, du 22.12.1995, CR 95/055, du 19.7.1995), de sorte que le chiffre de 90'000 fr. retenu par l'autorité intimée pour la valeur vénale du bâtiment doit être confirmé.
c) S'agissant de la valeur de rendement, le tribunal ne peut qu'adhérer à l'estimation de la commission qui n'en a retenu aucune, tant en ce qui concerne le terrain que l'habitation. Il n'est pas douteux que le terrain n'a en effet aucun rapport, tandis que l'habitation, qui n'est plus habitée, est en trop mauvais état pour que l'on puisse lui attribuer une valeur de rendement.
d) La recourante, faisant implicitement allusion à l'impôt foncier, reproche à l'estimation fiscale litigieuse de porter atteinte à la garantie de la propriété, conférant à l'impôt précité un caractère confiscatoire.
Le Tribunal fédéral a jugé à plusieurs reprises qu'une imposition ne pouvait être qualifiée de confiscatoire que lorsqu'elle portait atteinte de manière durable à la substance du patrimoine de contribuable et à la possibilité de reconstituer ce patrimoine, par une charge fiscale égale ou supérieure au revenu (ATF 106 Ia 342, 105 Ia 134; v. également Commentaire de la Constitution fédérale, G. Müller, Privateigentum, Société suisse des juristes, Fascicule 1, 1981, p. 93 et les citations).
Tel n'est certainement pas le cas de l'impôt foncier généré par la nouvelle estimation fiscale qui, selon l'art. 19 al. 1 de la loi du 5 décembre 1956 sur les impôts communaux (LIC), ne peut excéder 1,5 o/oo de l'estimation fiscale.
3. Il résulte des considérations qui précèdent que l'estimation fiscale de la parcelle n° 128 doit être maintenue à 110'000 fr. ([130'000 + 90'000] : 2).
Le recours est ainsi rejeté et un émolument mis à la charge de la recourante déboutée (art. 55 al. 1 LJPA).