# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 85079af5-3183-52e8-ade5-e703850b587a
**Court:** GE_CJ
**Chamber:** GE_CJ_004
**Year:** 2022
**Language:** fr
**Jurisdiction:** GE / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Rental and Lease

## Facts

EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/112/2021
du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par [la compagnie d'assurances] C_  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'404 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2019, le loyer annuel de l'appartement de 5 pices lou par A_ et B_ au 2
me
tage de l'immeuble sis 21, rue 1_  Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4).
B. a.
Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A_ et B_ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement,  ce que la Cour dboute C_ de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, ils concluent  ce que la Cour dboute C_ de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'860 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A_ et B_ concluent  ce que la Cour dboute C_ de sa demande de hausse de loyer, constate que la hausse de loyer admissible se monte  12.24% ds le 1
er
octobre 2019 et fixe le loyer annuel  12'180 fr., charges non comprises.
b.
Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, C_ conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A_ et B_  14'052 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2019.
c.
La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A_ et B_ pour rpondre  l'appel joint.
d.
En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger.
C.
Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a.
C_ est propritaire de l'immeuble sis rue 1_  Genve, construit en 19_ et comprenant 24 appartements.
b.
C_ et B_ ont conclu, le 13 avril 1983 un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pices n¡ 22 au 2
me
tage de l'immeuble en question.
Le bail a t conclu pour une dure initiale de 18 mois, du 1
er
avril 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance.
Par avenant au bail  loyer du 13 avril 1983 et  compter du 1
er
octobre 2006, A_ est devenue locataire de l'appartement, conjointement et solidairement avec B_, toutes les autres clauses du bail restant par ailleurs inchanges.
c.
L'immeuble a subi des travaux de rnovation en 2000 (rnovation des faades, fentres, volets roulants et installation de chaleur  mazout) et en 2009 (modernisation de l'ascenseur).
d.
Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, C_ a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 9'060 fr.  10'860 fr., charges de 2'523 fr. non comprises, ds le 1
er
octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit :
Ç
Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO Ð Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2
me
anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation.
È
Cette hausse de loyer n'a pas t conteste.
e.
Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux.
f.
Une partie des travaux effectus emportaient une mise aux normes (lectricit, garde-corps, portes anti-feu), l'assainissement des cuisines, locaux sanitaires, conduites. Les cuisines et salles de bains taient vtustes et de nombreuses fuites avaient eu lieu en raison de l'tat de vieillissement proccupant des conduites sanitaires.
g.
Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble.
Il a notamment t procd aux travaux suivants :
- Contrle gnral des installations de ventilation des logements;
- Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses;
- Remplacement des stores  lamelles;
- Remplacement de 24 vannes de radiateurs;
- Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines;
- Pose de parquet en bois (mosaque);
- Ponage et vitrification des parquets;
- Revtement de paroi en faence dans la cuisine;
- Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains;
- Pose de plinthes Ramin teint chne;
- Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres;
- Installation d'armoires  pharmacie;
- Installation de baignoires en acier;
- Installation de porte-serviettes;
- Installation de porte-savons;
- Installation de porte-verres;
- Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges;
- Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox;
- Rvision de l'interphone de chaque appartement;
- Mise en conformit des installations lectriques;
- Dsamiantage;
- Nettoyage des colonnes de l'immeuble.
Dans l'appartement des locataires, les parquets n'ont pas t refaits, les radiateurs n'ont pas t repeints et les vannes n'ont pas t changes.
h.
Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70.
i.
Par avis de majoration du 1
er
juin 2018, adress uniquement  B_, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr.  17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, ds le 1
er
octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç
DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur
È.
j.
La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par les locataires devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, ils ont sollicit une baisse de loyer, le ramenant  9'960 fr. par an ds le 1
er
octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire de 2.25%  1.5%.
k.
Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par les locataires, lesquels ont conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  9'960 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2018 (cause C/15183/2018).
l.
Par nouvel avis de majoration du 29 janvier 2019, adress aux deux locataires, C_ a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr.  17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, ds le 1
er
octobre 2019. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç
DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur
È.
m.
La hausse de loyer a t conteste le 5 fvrier 2019 par A_ et B_ devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, ils ont sollicit une baisse de loyer, le ramenant  9'960 fr. par an ds le 1
er
octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothcaire de 2.25%  1.5%.
n.
Non concilie le 8 avril 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 6 mai 2019, C_ concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  14'052 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2019 (cause C/2_/2019).
A l'appui de ses conclusions, C_ a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr.
o.
Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse (cause C/15183/2018), C_ a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions.
A l'appui de ses conclusions, C_ a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part.
p.
Dans leur rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse (cause C/2_/2019), A_ et B_ ont conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  C_ de produire les dcomptes de charges courantes d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de C_ de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  9'960 fr. ds le 1
er
octobre 2018.
A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires.
q.
Lors de l'audience du 3 septembre 2019 dans les causes C/15183/2018 et C/2_/2019, le conseil de C_ a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements appartenant  une propritaire identique, et situs dans deux immeubles diffrents, deux situs rue 3_ et trois situs rue 1_.
Le conseil de A_ et B_ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit la comparution des locataires sur les travaux effectus dans leur appartement, ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble.
Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives.
r.
Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A_ et B_.
B_ a expliqu que C_ avait procd  des travaux de remplacement des tapisseries de deux chambres 35 ans auparavant et, en 2012, au remplacement de la tapisserie et  la peinture des boiseries d'une chambre. En 2015, la cuisine, la salle de bains et les wc avaient t compltement refaits. La peinture avait t refaite dans la mesure ncessaire suite  l'ouverture du mur entre la chambre et la cuisine. L'lectricit avait t refaite dans tout l'appartement. Les stores avaient t changs un peu avant les fentres, mais pas rcemment.
Le conseil de A_ et B_ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de C_ s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix dernires annes.
s.
Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a ordonn la jonction des causes C/15183/2018 et C/2_/2019 sous le numro de cause C/15183/2018 et a cltur la phase d'administration des preuves.
t.
Par critures du 31 aot 2020, C_ a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins.
u.
Par critures du 20 octobre 2020, A_ et B_ ont persist dans leurs prcdentes conclusions.
v.
C_ a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires.
w.
Par critures du 12 novembre 2020, A_ et B_ ont rpliqu.
x.
Le Tribunal a gard la cause  juger.

## Considerations

EN DROIT
1.
Pour des raisons de clart, les locataires, qui ont form appel, seront dsigns ci-aprs comme les appelants, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint.
1.1
L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3
me
dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral
4A_484/2011
du 2 novembre 2011 consid. 1).
En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'860 fr. L'augmentation notifie porterait le loyer annuel du logement,  17'025 fr., soit une diffrence annuelle de 6'165 fr.
En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (6'165 fr. x 20 = 123'300 fr.).
La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel.
L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC).
1.3
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
1.4
Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
Les appelants font tout d'abord grief au Tribunal d'avoir considr que les travaux effectus apportaient une plus-value  l'immeuble et d'avoir, ce faisant, omis de considrer plusieurs lments de fait ressortant des pices figurant  la procdure.
L'intime, quant  elle, adhre au raisonnement opr par le Tribunal quant  la qualification des travaux, mais estime  70% la part de plus-value de leur cot total.
Il convient ds lors de dterminer si les travaux effectus consistent en une prestation supplmentaire de l'intime, lui permettant de procder  une hausse de loyer et dans quelle mesure.
2.1
La Cour examinera tout d'abord si la hausse de loyer et sa motivation sont valides quant  leur principe.
2.1.1
Dispositions destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643).
A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644).
Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652).
Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF
124 III 57
, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).
Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).
Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).
Lorsque le bailleur entend augmenter le loyer en se fondant sur des prestations supplmentaires ou l'introduction de nouvelles charges, il doit respecter les formes et dlai de l'art. 269d CO, notamment les termes et pravis lgaux (art. 266c et 266d CO). Le pravis doit tre prcd des dix jours de rflexion (art. 269d CO). Pour les locaux d'habitation, la hausse devrait parvenir au locataire dix jours et trois mois (art. 266c CO) avant son entre en vigueur. Le locataire doit en effet avoir la possibilit de se dpartir du contrat de manire anticipe pour le prochain terme (art. 270c CO) (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO).
2.1.2
En l'espce, le 29 janvier 2019, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, ds le 1
er
octobre 2019. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç
DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur
È.
L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation. Le bail modifi par l'avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012 est devenu,  cette occasion, un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. En outre, la motivation de l'avis officiel, qui n'a pas t contest, prvoyait que l'intime se rservait le droit de majorer le loyer en cours de bail en cas de prestations supplmentaires de sa part.
Partant l'avis de hausse de loyer est valide quant  son principe.
2.2.
Il sied ainsi d'examiner si les travaux effectus par l'intime constituent des prestations supplmentaires du bailleur conformment  l'art. 269a let. b CO et 14 al. 1 OBLF ou des travaux d'entretien courant selon l'art. 256 al. 1 CO. Les appelants considrent avoir dmontr que nombre de travaux n'emportaient pas de plus-value, de sorte qu'un calcul prcis en fonction de chaque poste aurait d tre effectu par le Tribunal.
2.2.1
Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en rgle gnrale pas abusifs s'ils sont justifis par des hausses de cots, par des prestations supplmentaires du bailleur ou, partiellement, frais causs par d'importantes rparations.
D'aprs l'art. 14 al. 1 OBLF, sont rputs prestations supplmentaires au sens de l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent  des amliorations crant des plus-values, l'agrandissement de la chose loue ainsi que les prestations accessoires supplmentaires.
L'art. 14 al. 2 OBLF prcise que sont aussi rputes prestations supplmentaires diverses amliorations nergtiques telles que les mesures destines  rduire les pertes nergtiques de l'enveloppe du btiment, visant  une utilisation rationnelle de l'nergie,  rduire les missions des installations techniques,  utiliser les nergies renouvelables ou encore le remplacement d'appareils mnagers  forte consommation d'nergie par des appareils  faible consommation.
L'art. 14 al. 3 OBLF prvoit qu'est considre comme prestation supplmentaire uniquement la part des cots d'investissement qui excde les cots de rtablissement ou de maintien de l'tat initial de la chose loue.
Finalement, selon l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondes sur des investissements crant des plus-values et sur des amliorations nergtiques sont rputes non abusives lorsqu'elles ne servent qu' couvrir quitablement les frais d'intrts, d'amortissement et d'entretien rsultant de l'investissement.
Aussi, seul le surcot des travaux gnrs par ces amliorations nergtiques peut tre considr en totalit (100%) comme des amliorations  plus-value (art. 14 al. 3 OBLF). Le solde, c'est--dire le montant correspondant aux travaux de rtablissement ou de maintien de l'tat initial de la chose loue sera considr, selon les circonstances, comme de purs travaux d'entretien ou comme de grandes rparations (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 610).
Constituent des amliorations crant des plus-values, assimilables  des prestations supplmentaires du bailleur selon l'art. 269a let. b CO, les travaux et installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose loue, en amliorent la qualit ou l'adaptent au got du jour. Elles procurent en gnral un meilleur confort au locataire. Elles doivent tre distingues des simples travaux d'entretien qui ne font que maintenir l'tat des locaux et prvenir leur dgradation (
ACJC/785/2013
du 24 juin 2013, consid. 5.6.2; Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 603).
Constituent de telles amliorations : la cration d'un chauffage central, d'un ascenseur; l'installation d'un frigo, d'une machine  laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de tlvision ou le raccordement au rseau cbl; l'amlioration de l'isolation phonique ou thermique (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 603). Le Tribunal fdral a galement eu l'occasion de prciser que la pose de nouveaux stores ou encore le rafrachissement de cages d'escaliers constituaient des amliorations dont les locataires tiraient profit (arrt du Tribunal fdral
4A_102/2012
du 30 mai 2012, consid. 2.5).
Les importantes rparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une part,  l'entretien de l'immeuble et, d'autre part,  lui confrer une plus-value. Elles se distinguent des rparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue essentiellement quantitatif; elles se caractrisent par le fait qu'elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles gnrent un cot considrable par comparaison avec l'tat locatif de l'immeuble (arrt du Tribunal fdral
4A_102/2012
du 30 mai 2012, consid. 2.3; arrt du Tribunal fdral
4A_495/2010
du 20 janvier 2011 consid. 6.1).
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes rparations, la distinction est souvent difficile  oprer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et travaux crant des plus-values justifiant une hausse de loyer (arrt du Tribunal fdral
4A_6/2021
du 28 juin 2021 consid. 3). En procdant  des travaux d'entretien, autrement dit  des rparations, le bailleur maintient la chose loue dans un tat conforme  l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplmentaire par rapport  celles prvues au dbut du bail. Il ne fait que remdier  un dfaut ou  l'usure normale de la chose loue (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 347).
L'entretien suppose notamment le maintien de la substance de la chose, du bon fonctionnement des appareils, de l'approvisionnement en eau, nergie et chauffage. Le bailleur est tenu, le cas chant, d'effectuer des travaux de rparation; il doit galement viter que la chose ne soit endommage (
ACJC/1151/2015
du 28 septembre 2015 consid. 5.2).
En rgle gnrale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent  la fois des amliorations crant des plus-values et des mesures d'entretien. La rgle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour viter d'avoir  dterminer la part exacte des travaux  plus-value; la rgle vise aussi  encourager ou du moins  ne pas dcourager le bailleur d'entreprendre des travaux plus importants que ncessaires, ce dont les locataires bnficient galement (arrts du Tribunal fdral
4A_6/2021
prcit, ibid.;
4A_102/2012
du 30 mai 2012, consid. 2.4;
4A_495/2010
du 20 janvier 2011 consid. 4.1;
4A_470/2009
du 18 fvrier 2010 consid. 2.3).
En rgle gnrale, les frais causs par d'importantes rparations sont considrs,  raison de 50  70%, comme des investissements crant des plus-values (art. 14 al. 1 OBLF).
Que les frais causs par d'importantes rparations constituent,  raison de 50  70%, des investissements  plus-value n'est qu'une prsomption; l'art. 14 al. 1 OBLF indique expressment que cette fourchette ne vaut qu'en rgle gnrale. Il s'agit donc d'une prsomption qui peut tre renverse (arrts du Tribunal fdral
4A_6/2021
prcit, ibid. ;
4A_102/2012
du 30 mai 2012 consid. 2.4).
Il n'en demeure pas moins que le but de la rgle contenue  l'art. 14 al. 1 OBLF, qui est  la fois de simplifier l'tablissement des faits et d'encourager les travaux de rnovation, ne doit pas tre perdu de vue. Il ne saurait tre question d'ignorer purement et simplement la prsomption et de s'efforcer  tout prix de parvenir  une dtermination concrte de la part  plus-value. La jurisprudence a dj prcis que la dtermination concrte doit intervenir lorsqu'il est ais de distinguer la part qui donne lieu  plus-value (ATF
118 II 415
du 14 septembre 1992 consid. 3a; arrts du Tribunal fdral
4A_6/2021
prcit, ibid.;
4C.149/1997
du 27 janvier 1998 consid. 2a). Cependant, s'il est ais de distinguer la part des travaux correspondant  des rnovations de celle concernant des rparations, la rgle de l'art. 14 al. 1 OBLF n'est pas applicable (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 607).
Lorsque le bailleur ne tente pas de distinguer concrtement les investissements  plus-value et les frais d'entretien (diffrs), le juge est en droit d'appliquer la rgle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 2
me
phrase OBLF (arrts du Tribunal fdral
4A_6/2021
prcit, ibid.;
4A_636/2012
du 2 avril 2013 consid. 2.5).
Au niveau du fardeau de la preuve, il incombe au bailleur de prouver l'tendue de la plus-value apporte par la nouvelle installation. Le locataire tant admis  la contre-preuve, le bailleur serait bien inspir de motiver l'ampleur de la plus-value, avec pices  l'appui (offres, devis, catalogues) afin d'viter toute contestation sur ce point (
ACJC/1151/2015
du 28 septembre 2015 consid. 5.1).
2.2.2
En l'espce, l'intime a entrepris de nombreux travaux de rnovation, qui ont t d'une importance certaine, en ce qu'ils ont port sur plusieurs parties essentielles de l'immeuble (cuisines, chambres, colonnes sanitaires, sanitaires, installation lectrique notamment). Les cots desdits travaux ont t importants au regard de l'tat locatif de l'immeuble.
Certes, ainsi que l'ont soulign les appelants, certains travaux devaient tre effectus dans le but d'une mise en conformit de l'immeuble aux normes actuelles. Ce constat ne permet toutefois pas de dterminer si et dans quelle mesure il s'agissait de frais d'entretien ou d'entretien diffr ou de travaux entranant une plus-value. Le dossier de la procdure ne permet pas de constater que l'entretien de l'immeuble aurait t durablement nglig et diffr. Quand bien mme certaines installations vtustes et uses devaient tre changes, il n'apparat pas non plus qu'aucune plus-value ne dcoule des travaux effectus, tant rappel que les travaux qui amliorent la qualit de l'immeuble ou l'adaptent au got du jour sont considres comme crant de la plus-value. A cet gard, il est difficile de dterminer, notamment dans le cadre de la rnovation complte des installations sanitaires (carrelage, peinture, baignoires, installation lectrique, divers lments de rangement) et des cuisines (carrelage, faence, peinture, plan de travail, viers, prises lectriques), quelle est la part d'entretien et quelle est la part de plus-value. Il en va de mme des rafrachissements des parquets et peintures dans les chambres. Ainsi, en l'espce, une partie des travaux effectus emporte des amliorations pour les appelants qui peuvent tre considres comme constituant des prestations supplmentaires du bailleur.
Malgr les lments mis en exergue par les appelants, il n'est pas ais de distinguer la part des cots relative  des travaux d'entretien et celle qui a gnr des plus-values. Il en dcoule que le Tribunal n'a pas viol le droit en considrant que les travaux effectus par l'intime constituaient d'importantes rparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et en appliquant la prsomption pose par cet article permettant d'estimer de manire globale la part des travaux  plus-value, conformment aux jurisprudences rappeles ci-avant.
Tant le retrait des factures relatives aux ddommagements accords aux locataires (48'986 fr. 20) et  l'inauguration (192 fr. 10), sans lien direct avec les travaux entrepris, que le maintien de diverses factures dans le calcul effectu par le Tribunal apparaissent conformes au droit. En effet, l'application de la prsomption de l'art. 14 al. 1 OBLF ne prvoit pas un calcul se fondant sur une part uniquement des factures, la prsomption ayant pour vocation de proposer une solution globale  une situation au sein de laquelle il est difficile de procder  des calculs plus fins. Le mlange des deux mthodes n'est ds lors pas opportun. Ainsi, les arguments des appelants qui souhaitent carter diverses factures du calcul ne peuvent tre admis, ce d'autant plus qu'ils n'exposent pas en quoi le Tribunal, qui s'est exprim de manire dtaille, aurait err en procdant comme il l'a fait. De plus, ainsi que le Tribunal l'a rappel, l'ensemble des locataires a profit des rnovations, mme si certains d'entre eux ont profit davantage d'une rnovation ou d'une autre.
2.2.3
Reste  dterminer si le pourcentage de travaux  plus-value retenu par le Tribunal est conforme au droit. L'intime se contente de relever que les allgations des appelants quant au fait que de nombreux travaux d'entretiens ont t effectus ne suffisait pas. Or, l'importance des travaux d'entretien dans le cadre des travaux entrepris ressort de la procdure et ne peut tre nie. En effet, il sied de tenir compte des buts de mise aux normes et d'assainissement de nombreuses installations vtustes et uses. C'est dans cette optique que le Tribunal a fix le pourcentage de travaux d'entretien, respectivement de plus-value,  50%, correspondant au bas de la fourchette et proportionn. Le cot total des travaux de rnovation servant au calcul de la plus-value sera ds lors de 2'449'069 fr. 40 (2'498'247 fr. 70 Ð 48'985 fr. 20 Ð 192 fr. 10). La moiti de ce montant, soit 1'224'534 fr. 70, peut ainsi tre retenue  titre de plus-value.
3.
Dans un second grief, les appelants estiment que le Tribunal a err dans le calcul de l'intrt du capital en retenant un taux de 2% en sus du taux de rfrence, en lieu et place d'un taux de 0,5%, conformment  la nouvelle jurisprudence rendue en octobre 2020 par le Tribunal fdral dans le cadre d'un calcul du rendement net admissible du loyer (ATF
147 III 14
).
3.1
Aux termes de l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondes sur des investissements crant des plus-values et sur des amliorations nergtiques sont rputes non abusives lorsqu'elles ne servent qu' couvrir quitablement les frais d'intrts, d'amortissement et d'entretien rsultant de l'investissement.
Le juge fera, notamment, appel  l'exprience de la vie pour fixer tant la dure d'amortissement que le taux d'intrt (ATF
118 III 415
consid. 3c/aa et les rfrences cites).
S'agissant de l'amortissement rpercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rmunr; on peut ou appliquer le taux plein sur la moiti des investissements  plus-value ou - ce qui conduit au mme rsultat - prendre en considration la totalit du capital  rmunrer, mais alors la moiti seulement du taux (ATF
118 II 415
consid. 3c/aa et les rfrences cites).
Selon une jurisprudence tablie du Tribunal fdral, le taux de rendement admissible tait, en rgle gnrale, gal  l'intrt hypothcaire de premier rang major de 1/2% (ATF
118 II 415
consid. 3c/aa et les rfrences cites, voir galement ATF
141 III 245
consid. 6.5). Ce mme taux d'intrt tait galement considr comme applicable au taux de rendement admissible suite  des travaux  plus-value (ATF
118 II 415
consid. 3c/aa; Conod, Rendement net art. 269 CO; rvaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres (arrt du Tribunal fdral
4A_554/2019
; Newsletter Bail.ch dcembre 2020, p. 7).
Dans le cadre d'un revirement de jurisprudence relatif  la fixation d'un loyer initial, le Tribunal fdral a estim que le taux de rendement des fonds propres admissible tait quivalent au taux hypothcaire de rfrence augment de 2% (ATF
147 III 14
consid. 8.4), dans la mesure o et jusqu' ce que le taux hypothcaire ne dpasse pas 2%.
La jurisprudence ne prcise pas si la nouvelle rgle nonce serait galement applicable au calcul du rendement admissible dans le cadre de travaux  plus-value voqu prcdemment (ATF
147 III 14
consid. 8.4). La doctrine est partage sur la question : Conod considre qu'aucune raison ne justifie l'existence de taux de rendement admissibles diffrents dans le cadre de calculs de rendement net et de travaux  plus-value (Conod, op. cit., p. 7). Stastny et Mietrechtspraxis considrent que le taux major de 2% dtermin par le Tribunal fdral dans un cas particulier ne peut s'appliquer aux prestations supplmentaires du bailleur. En effet, une longue priode d'amortissement doit tre prise en compte et, en cas de baisse du taux de rfrence, par exemple si le taux hypothcaire atteint 2%, aucun mcanisme ne permettrait une radaptation du taux, fix par une jurisprudence rendue dans un cas particulier et en lien avec un contexte dfini (mietrechtspraxis / mp / flash, 7/2020, p. 3; Stastny,
in
Plaidoyer 1/2021, p. 26 s.). De plus, les montants viss par l'ATF
147 III 14
consistent en des fonds propres, ce qui n'est pas forcment le cas de ceux finanant les prestations supplmentaires du bailleur (Stastny, op. cit., p. 26 s.). Enfin, Lachat et Bohnet retiennent le taux hypothcaire du march major de 0.5%, mais soulvent la question d'une majoration  2% lorsque le taux hypothcaire de rfrence est infrieur  2% (Lachat/Bohnet, CR CO I- n. 13 ad art. 269a CO, note 52).
Il sied de noter que le Tribunal fdral a prcis que le montant des fonds propres composant les cots d'investissement (cots de revient) peut varier avec le temps. Ce poste, qui inclut le prix d'acquisition de l'immeuble, augmente lorsque le bailleur finance lui-mme des travaux  plus-value (ATF
141 III 245
consid. 6.5;
123 III 171
consid. 6a;
122 III 257
consid. 3a).
La jurisprudence relative au taux applicable et que le Tribunal fdral a modifie datait de 1986 (ATF
112 II 149
). Il s'agissait alors de dterminer quel tait le rendement admissible au regard des seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propritaire. Le Tribunal fdral avait retenu qu'il convenait que le loyer fix couvre les charges et procure un rendement convenable au capital propre investi, le rendement net de ce capital ne devant pas se rvler excessif (ATF
112 II 149
consid. 2a et les rfrences cites). La logique en tait que le taux admissible corresponde au revenu de placements de capitaux comparables  l'investissement immobilier, une faible majoration pouvant tre admise au regard du caractre de la lgislation, celle-ci se limitant  sanctionner les abus (ATF
112 II 149
consid. 2b et les rfrences cites).
La jurisprudence dterminant le taux applicable en matire de prestations supplmentaires du bailleur est postrieure  celle qui prcde (ATF
118 II 415
) et se fonde notamment sur deux arrts (ATF
111 II 383
, ATF
110 II 410
), antrieurs  la jurisprudence relative au rendement admissible des fonds propres, sans aucune rfrence  l'arrt ATF
112 II 149
. De mme, l'arrt ATF
147 III 14
ne se rfre pas aux jurisprudences relatives aux prestations supplmentaires du bailleur (ATF
118 II 415
; ATF
111 II 383
, ATF
110 II 410
). Ces lments permettent de penser que les raisonnements diffrent selon qu'il s'agisse du rendement des fonds propres ou des prestations supplmentaires du bailleur, bien que le taux admis ait t jusqu'ici identique dans les deux situations. En d'autres termes, l'unicit du taux appliqu prcdemment dans diverses situations ne signifie pas, comme cela ressort de ce qui prcde, que la logique et les motifs dterminant ledit taux sont identiques. Dans cette optique, l'arrt ATF
147 III 14
ne pouvait pas avoir vocation  mettre une rgle gnrale s'appliquant  l'ensemble des taux admissibles, mais uniquement au rendement admissible en matire de fonds propres dans le cadre de la fixation du loyer. En l'absence d'une volont claire du Tribunal fdral de modifier le taux applicable dans d'autres situations, il convient de considrer que le revirement de jurisprudence du 26 octobre 2020 (ATF
147 III 14
) ne porte que sur la question du rendement admissible des fonds propres.
Au surplus, les arguments  l'appui de cette position avancs par la doctrine et dtaills prcdemment emportent la conviction. En effet, outre l'absence de motifs  une interprtation par principe extensive de la nouvelle jurisprudence du Tribunal fdral, l'absence de clart quant aux fonds viss (fonds propres ou non) ou encore l'existence d'une longue priode d'amortissement possible comme c'est le cas des prestations supplmentaires du bailleur plaident pour l'application des jurisprudences topiques qui n'ont pas t remises en cause.
Le taux d'intrt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entre en vigueur (ATF
118 III 415
consid. 3c/aa).
3.2
Ainsi, il convient d'appliquer le taux en vigueur major de 0.5%. En l'espce, le capital  rmunrer est de 1'224'534 fr. 70 et le taux applicable de 2% au moment de la notification de la hausse (taux au 29 janvier 2019 de 1.5% + 0.5%), soit un montant de 24'490 fr. 70, dont la moiti - 12'245 fr. 35 - peut tre rpercute sur le loyer.
Par ailleurs, le calcul effectu par le Tribunal quant  l'amortissement (1'224'534 fr. 70 / 23 = 53'240 fr. 60) et  l'entretien  venir (12'245 fr. 35 + 53'240 fr.
60 X 10
% = 6'548 fr. 60) ne sont pas critiqus dans leur logique par les appelants, ni par l'intime.
Le total du calcul comprenant l'intrt du capital s'lve  59'789 fr. 20.
Le calcul de la hausse de loyer aboutit ainsi  rapporter ledit total  l'tat locatif de l'immeuble avant la hausse (349'920 fr.), ce qui aboutit ainsi  une hausse possible de 17.1 %.
4.
Enfin, les appelants reprochent au Tribunal de n'avoir pas admis la baisse du taux hypothcaire  titre de facteur compensatoire  la hausse de loyer.
Comme cela ressort du considrant 2 ci-dessus, le bail dont il est question est index et il s'agit par-l du mode en principe exclusif de fixation du loyer. Ainsi, ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent respectivement revendiquer d'autres motifs de hausse du loyer, ni aucun motif de rduction.
Toutefois, en l'occurrence, le bailleur s'est rserv le droit d'augmenter le loyer en cours de bail sur la base de l'excution de prestations supplmentaires. L'augmentation, ainsi que cela a t tabli, repose sur la couverture quitable des frais d'intrts, d'amortissement et d'entretien rsultant de l'investissement consenti en faveur des travaux entrepris. Il s'agit l de critres relatifs de fixation du loyer selon l'art. 269a CO. Or, de manire gnrale, les critres relatifs peuvent tre compenss entre eux (art. 13 al. 1 et 4 OBLF; ATF
106 II 356
consid. 5;
ACJC/966/2019
du 1
er
juillet 2019 consid. 3.1).
L'on ne voit pas pour quel motif, dans le cas spcifique d'un bail index, mais en-dehors de l'unique adaptation du loyer  l'ISPC, le locataire serait priv de toute compensation de la hausse de loyer, ce qui conduirait  une ingalit entre les parties au contrat.
Partant, la baisse du taux hypothcaire oppose par les appelants aux travaux effectus par l'intime doit tre admise.
Le taux hypothcaire de rfrence lors de la dernire fixation de loyer en octobre 2012 tait de 2.25%. Le taux hypothcaire au 1
er
octobre 2019 tait de 1.5%, ce qui entrane une baisse du loyer en vertu de la baisse du taux hypothcaire de 8.26%.
5.
Par consquent, il convient d'opposer,  la hausse du loyer de 17.1% en raison des prestations supplmentaires du bailleur, une baisse du loyer en fonction du taux hypothcaire de 8.26%, ce qui aboutit  admettre une hausse de loyer de 8.84%. Le dernier loyer tant de 10'860 fr., la hausse le portera  11'820 fr.
6.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *