# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 91e00cf5-747e-5a53-b7f4-dc275843629e
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2017
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Fatti
A.
I coniugi RI 1 e _, domiciliati a _ dal 15 gennaio 2013, sono proprietari di un immobile ubicato in Italia, nel Comune di _ (_). Nella dichiarazione d’imposta 2013, i contribuenti non hanno indicato alcun valore locativo in relazione al citato immobile. Nel modulo 7 ivi annesso, hanno però esposto un valore di stima ufficiale di fr. 417'384.– e un valore locativo di fr. 14'731.20.
B.
Notificando ai contribuenti la tassazione IC e IFD 2013, per il periodo di assoggettamento dal 1° febbraio al 31 dicembre 2013, con decisione del 25 marzo 2015, l’RS 1, sia per l’IC, sia per l’IFD, ha accertato un valore locativo di fr. 13'504.– (11/12 dell’importo dichiarato dai contribuenti), ai soli fini della determinazione dell’aliquota, con la seguente motivazione:
Imposizione reddito immobiliare estero, ai soli fini della determinazione dell’aliquota.
C.
I contribuenti hanno impugnato la suddetta decisione, con reclamo del 21 aprile 2015, producendo contestualmente una nuova dichiarazione. Per quanto qui interessa, nel modulo 7, hanno indicato un valore locativo di fr. 7'560.–, sostenendo che l’appartamento in Italia "... può essere affittato a 630.– euro/mese".
Con scritto del 30 luglio 2015, l’RS 1 ha in particolare invitato i contribuenti a produrre, entro il 19 agosto 2015, il contratto di acquisto dell’immobile di _ (se recente), altrimenti la planimetria catastale con il calcolo delle superfici. Con risposta del 13 agosto 2015, RI 1 ha unicamente affermato che l’immobile in questione sarebbe stato acquistato nel 2009 e pertanto non sarebbe qualificabile come acquisto recente, senza presentare la documentazione richiesta.
D.
Con decisione su reclamo del 2 settembre 2015, l’autorità fiscale ha in particolare rettificato il valore locativo in fr. 11'000.– (determinante per l’aliquota fr. 12’000.–). Nella motivazione allegata ha esposto quanto segue:
... In assenza della documentazione richiesta con nostra lettera del 30.7.2015 la sostanza immobiliare estera viene rettificata in fr. 300'000.- e il relativo reddito in fr. 12'000.- annuo. Viene ammessa la deduzione forfettaria per spese di manutenzione. ...
E.
Con tempestivo ricorso all’RS 1, trasmesso per competenza alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e _ contestano i punti 5.1. e 27 della decisione impugnata. Domandano di rivalutare il valore locativo, sostenendo che quello dell’appartamento in questione ammonterebbe a fr. 6'733.45 (€ 5'611.20). In territorio di _, gli appartamenti sarebbero affittati tra i 7.30 e i 9.40 €/mq. Prendendo in considerazione una media di 8.35 €/mq su una superficie totale di 80 mq, si hanno € 668.– mensili e quindi € 8'016.– annuali. Il valore locativo corrisponderebbe al 70% degli affitti della zona, dunque € 5'611.20. Per quanto concerne invece il valore commerciale (non fiscale) dell’immobile, ritengono che l’importo da prendere in considerazione sarebbe pari a € 3'475.– al mq che deve essere moltiplicato per 80 mq, per giungere a una stima commerciale di € 278'000.–. Il rapporto tra il valore commerciale e quello fiscale corrisponderebbe di regola al 25% - 35% e la sostanza immobiliare ammonterebbe dunque a € 83'400.– (fr. 100'080.–).
F.
Con le proprie osservazioni del 4 novembre 2015, l’RS 1 propone la reiezione del gravame.

## Considerations

Diritto
1.
Le persone fisiche sono assoggettate all’imposta in virtù della loro appartenenza personale quando hanno domicilio o dimora fiscale in Svizzera (art. 3 cpv. 1 LIFD; per l’imposta cantonale, art. 2 cpv. 1 LT). L’assoggettamento in virtù dell’appartenenza personale è illimitato; esso non si estende tuttavia alle imprese, agli stabilimenti d’impresa e ai fondi siti all’estero (art. 6 cpv. 1 LIFD; per l’imposta cantonale, cfr. art. 5 cpv. 1 LT).
In quanto elemento imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD e art. 20 cpv. 1 lett.
b
LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD; decisione TF 2C_829/2016e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale.
La Convenzione tra la Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo 1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero patrimonio senza tener conto dell’esenzione.
2.
2.1.
Venendo alla fattispecie in esame, i ricorrenti non contestano il principio della presa in considerazione del valore locativo del loro immobile ubicato in Italia per la determinazione dell’aliquota, sia in materia di IFD sia in materia di IC per l’anno 2013. Gli stessi criticano però il metodo di calcolo adottato dall’RS 1 per stabilire l’ammontare del valore locativo dell’immobile in questione. Contestano inoltre il valore della sostanza immobiliare.
2.2.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD sancisce che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Secondo detta disposizione e la giurisprudenza in materia d’imposta federale diretta, il valore locativo deve essere stimato in base al valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2
in fine
LIFD; DTF 123 II consid. 4b), prendendo in considerazione le condizioni locali (decisione TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.; decisione TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore locativo deve inoltre corrispondere all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle stesse condizioni (decisione TF n. 2C_829/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1 e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore locativo fissato dal Cantone in materia di imposta federale diretta non deve essere al di sotto del 70% (del 60% per l’imposta cantonale e comunale) del valore di mercato (decisione TF n. 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti). In una recente sentenza, il Tribunale federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa riferimento alle condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo servendosi di un metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale dell’immobile. Su questi presupposti, la Suprema Corte ha respinto il ricorso di un contribuente, proprietario di una casa in Portogallo, il cui valore locativo era stato commisurato nel 4,5% del valore fiscale dell’immobile, già al netto delle spese di manutenzione forfetarie (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2).
2.3.
Nel caso in disamina, i ricorrenti hanno fornito indicazioni contrastanti in merito al valore di stima e al valore locativo della loro proprietà immobiliare.
In effetti, unitamente alla dichiarazione d’imposta 2013, avevano prodotto il modulo 7, in cui è stato indicato che la loro proprietà costituirebbe un immobile plurifamiliare, costruito nel 2009, con un valore di stima ufficiale di fr. 417'384.– e con un valore locativo di fr. 14'731.20.
Avendo l’autorità fiscale ripreso tali dati nella decisione di tassazione, con il reclamo contro quest’ultima i r
icorrenti hanno presentato un
a nuova dichiarazione. Nel modulo 7 hanno rettificato l’anno di costruzione dell’immobile plurifamiliare (dal 2009 al 1900), il valore di stima ufficiale (da fr. 417'384.– a fr. 120'000.–) e il valore locativo (da fr. 14'731.20 a fr. 7'560.–). Hanno al proposito precisato che l’appartamento in Italia può essere affittato a € 630.– mensili e di aver indicato "il valore fiscale dell’appartamento italiano (valore commerciale circa 300'000.– euro)", senza però produrre alcun documento attestante le loro asserzioni
L’autorità fiscale si è allora rivolta ai reclamanti,
con lettera del 30 luglio 2015, invitandoli a produrre copia del contratto di acquisto dell’immobile in questione oppure la relativa planimetria catastale con il calcolo delle superfici. Sebbene si siano limitati a rispondere a questa lettera so
stenendo che l’immobile in questione sarebbe stato acquistato nel 2009 e che il medesimo non potrebbe dunque essere considerato quale acquisto recente
, l’autorità fiscale, nella decisione qui impugnata, ha rettificato sia il valore locativo (da
fr. 14'731.– a fr. 11'000.– fr. 12’000.–),
sia il valore della sostanza immobiliare (
da fr. 417'384.– a fr. 300'000.–).
Con il ricorso a questa Corte, infine gli insorgenti propongono un’ulteriore rettifica del valore locativo, diminuendolo a fr. 5'611.20 e quantificando la sostanza immobiliare in fr. 100'080.–. A sostegno delle loro argomentazioni hanno presentato la visura catastale storica per immobile (situazione al 10 ottobre 2015), da cui risulta in particolare che _ i e _ sono proprietari della particella _, composta da 4,5 vani, ubicata in Via _ a _, con una rendita di € 929.62. Hanno inoltre prodotto un documento intitolato "Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato", in cui sono indicati i valori di mercato e quelli di locazione (2. semestre dell’anno 2014) delle abitazioni civili a _.
2.4.
Dalla “visura storica per l’immobile”, rilasciata dall’Agenzia delle entrate e allegata al ricorso, risulta che alla particella 911 subalterno 36, di proprietà dei ricorrenti, è attribuita una rendita catastale di € 929,62.
Ora, secondo le disposizioni dell’ordinamento italiano, che si riferiscono al calcolo dell’Imposta municipale sugli immobili (IMU), in vigore dal 2012, per i fabbricati iscritti in catasto il valore dell’immobile, che funge da base di calcolo del tributo, è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento, dei moltiplicatori che dipendono dalla categoria catastale. In particolare, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (con esclusione della categoria catastale A/10), il coefficiente è 160 (cfr. l’art. 13 comma 3 del Decreto legge 201/2011 del 6 dicembre 2011; v. anche
Bonfanti
, Le principali novità introdotte dal decreto “Salva-Italia”, in Novità fiscali 4/2012 p. 6 s.).
Ne consegue che, per il calcolo dell’IMU, il valore catastale dell’appartamento di proprietà dei ricorrenti (che rientra nella categoria A/2) ammonta a € 156’176 (€ 929,62 x 1.05 x 160). Secondo il corso dell’Euro alla fine del periodo fiscale 2013, il valore in franchi svizzeri sarebbe pertanto di fr. 193’229.–.
Ci si domanda se tale valore possa essere impiegato per il calcolo dell’imposta sulla sostanza e se da questo possa essere ricavato il valore locativo ai fini del calcolo dell’imposta sul reddito.
2.5.
È fatto notorio che il valore catastale degli immobili in Italia non corrisponda al valore venale degli stessi. Ciò risulta del resto evidente anche nel caso in esame, anche solo tenendo conto dei pochi elementi disponibili, essendo già stato ricordato che i ricorrenti non hanno voluto produrre il contratto di acquisto. Dagli allegati alla loro dichiarazione d’imposta emerge tuttavia che i ricorrenti hanno contratto un debito di € 320’000 per l’acquisto dell’immobile in discussione. Si deve pertanto supporre che il valore di acquisto sia stato di almeno € 400’000, corrispondenti a fr. 494’900.–.
È tuttavia altrettanto risaputo che anche i valori di stima ufficiali, che servono per il calcolo dell’imposta cantonale sulla sostanza (art. 42 cpv. 1 LT) sono a loro volta nettamente inferiori rispetto ai valori di mercato (cfr. p. es.
Sadis
, Stime immobiliari: necessità di un loro adeguamento e neutralizzazione degli effetti, in Novità fiscali 9/2014 p. 3 ss.; inoltre:
Filippini
, I valori di stima nella giurisprudenza federale e cantonale, in Novità fiscali 9/2014 p. 18 ss.).
Stando così le cose, si deve ritenere che possa essere preso in considerazione, per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sulla sostanza, il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura. Si tratta di un dato oggettivo, che proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile. Sarebbe certo possibile partire dal valore di acquisto dell’immobile, ma l’accertamento sarebbe più complesso, perché si dovrebbe tener conto del tempo trascorso dal momento in cui il contribuente è divenuto proprietario.
Ai fini del calcolo dell’imposta sulla sostanza, il valore dell’immobile dei ricorrenti è pertanto stabilito in fr. 193’229.–.
2.6.
Per quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, si è già ricordato come il Tribunale federale abbia recentemente ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo della case d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le direttive citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3).
È vero che il diritto cantonale non applica questo metodo per definire il valore locativo degli immobili situati nel Canton Ticino. Secondo l’art. 2 del decreto esecutivo del 19 dicembre 2012 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), il valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art. 20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
Ora, a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima” non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
Esigenze di praticabilità impongono pertanto di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero, che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del 6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC.
Nel caso in discussione, il valore locativo dell’appartamento dei ricorrenti ammonta di conseguenza a fr. 11'594.– (per dodici mesi).
3.
Per i motivi che precedono, il ricorso è parzialmente accolto. Tassa di giustizia e spese processuali sono tuttavia poste a carico dei ricorrenti nella misura di due terzi.
Secondo l’art. 231 cpv. 3 LT, infatti, esse sono poste totalmente o parzialmente a carico del ricorrente vincente se questi, conformandosi agli obblighi che gli incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo oppure ha ostacolato con raggiri l’inchiesta della Camera di diritto tributario. Nello stesso senso si pronuncia, per l’imposta federale diretta, l’art. 144 cpv. 2 LIFD.
Come ricordato, i ricorrenti non hanno prodotto la documentazione richiesta loro dall’Ufficio di tassazione nell’ambito della procedura di reclamo. La visura storica, dalla quale si ricava la rendita catastale servita per il calcolo dell’imposta, è stata prodotta per la prima volta con il ricorso.