# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 86d8be27-e5bc-509f-94b0-3ab3e3e6834a
**Court:** SO_STG
**Chamber:** SO_STG_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** SO / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

In Sachen
SGNEB.2016.8
A
gegen
Kant. Steueramt
betreffend
Handänderungssteuer
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1. Mit Kaufvertrag vom ... März 2013 erwarb A das Grundstück GB X Nr. 001 von B zu einem Preis von Fr. ... . Der Käufer stellte ein Gesuch um Steuerbefreiung aufgrund von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum. Mit Kaufvertrag vom ... Februar 2014 erwarben C und D das Grundstück GB X Nr. 001 von A zu einem Preis von Fr. ... . Nach der zweiten Kontrolle lehnte das Steueramt des Kantons Solothurn das Gesuch um Steuerbefreiung am 22. März 2016 mit der Anmerkung "Kauf: ... 03.13 Verkauf ... 02.14 (Beurkundungen)" ab.
2. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 0000 vom 19. April 2016 eröffnete das Departementssekretariat des Finanzdepartements A die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. ..., berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von Fr. ... .
Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer erhob A am 23. April 2016 Einsprache an das kantonale Steueramt und beantragte, die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben. Zur Begründung brachte er vor, die erforderliche Nutzungsdauer von einem Jahr für die Befreiung der Handänderungssteuer werde erfüllt. Das Kaufvertragsdatum sei für die Bestimmung des Zeitraums der Nutzung des Wohneigentums kein verlässlicher Faktor, da der Kaufvertrag immer Wochen oder Monate vor Ende der Nutzungsperiode abgeschlossen werde und das Vertragsdatum immer von der Verfügbarkeit der Parteien und der Amtsperson abhängig sei. Ein sehr verlässliches Datum für die Bestimmung der ausschliesslichen Selbstnutzung seien die Umzugsdaten. Gemäss den Kaufverträgen habe die Nutzungsperiode vom ... März 2013 bis zum ... April 2014 und damit mehr als ein Jahr gedauert.
Mit Verfügung vom 22. August 2016 wies das Steueramt die Einsprache ab. Das Steueramt brachte zur Begründung im Wesentlichen vor, entscheidend für die einjährige Frist sei ausschliesslich der Zeitraum der Nutzung der fraglichen Liegenschaft durch den Einsprecher als Eigentümer. Es stelle sich die Frage nach den massgebenden Zeitpunkten für den Anfang und das Ende der Nutzungsdauer, da bei einer Eigentumsübertragung an einer Liegenschaft das Datum der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags bzw. der Eintragung in das Grundbuch und der Übergang von Nutzen und Gefahr voneinander abweichen könnten. Im Bereich der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gelte als Beginn und Ende der Besitzesdauer das Datum der öffentlichen Beurkundung; bei Fehlen einer öffentlichen Beurkundung der Zeitpunkt des Übergangs der Verfügungsgewalt. Dasselbe müsse auch für die Nutzungsdauer im Bereich der Handänderungssteuer gelten, womit in erster Linie die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend seien. Der Einsprecher habe die fragliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom ... März 2013 gekauft und mit Kaufvertrag vom ... Februar 2014 verkauft. Nutzen und Gefahr seien beim Kauf am ... März 2013 und beim Verkauf am ... April 2014 übergegangen. Zwischen dem ... Februar 2014 (öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und Eintrag in das Grundbuch) und dem ... April 2014 (Übergang Nutzen und Gefahr) habe der Einsprecher die Liegenschaft nicht mehr als Eigentümer selbst bewohnt, weshalb ihm diese Nutzung nicht anzurechnen sei. Die massgebliche Nutzungsdauer vom ... März 2013 bis ... Februar 2014 betrage weniger als ein Jahr. Die eingereichten Rechnungen für den Umzug, Energie, Wasser, etc. seien unter diesen Umständen nicht von Bedeutung. Die Einjahresfrist sei ohnehin schon kurz bemessen. Die geltend gemachten Gründe für den Umzug (Sistierung der vorzeitigen Pensionierung, zu weiter Arbeitsweg der Partnerin) wiesen nicht die Intensität und Dringlichkeit auf, die notwendig wären, um eine Unterschreitung der Jahresfrist zu rechtfertigen.
3. Gegen den Einspracheentscheid des Steueramts lässt A (im Folgenden: Rekurrent) mit Eingabe vom 14. August (recte: September) 2016 Rekurs an das Kantonale Steuergericht erheben. Er beantragt, die angefochtene Verfügung des Steueramtes sei aufzuheben und die in der Einsprache beantragte Befreiung von einer nachträglichen Erhebung der Handänderungssteuer sei gutzuheissen. Die in der Einsprache erwiesene Eigennutzung von über einem Jahr der erworbenen Liegenschaft sei im Sinne des Gesetzes und der Vollzugsverordnung als erwiesen zu betrachten. Die im Sinne des Gesetzes geltend gemachten persönlichen Gründe (Arbeitsplatz, Partnerschaft) seien als relevant zu betrachten.
Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, es stehe weder in der Vollzugsverordnung noch in den Erläuterungen des Befreiungsgesuchs etwas davon, dass für die Berechnung der Einjahresfrist das Kaufs- bzw. Verkaufsdatum massgebend sei. Vielmehr sei von den Daten betreffend Übergang von Nutzen und Schaden auszugehen. Diese Annahme decke sich auch mit der Aussage des Notars während des Verkaufsaktes am ... Februar 2014. Die Parteien hätten aufgrund der Formulierung in der Vollzugsverordnung gutgläubig von der Einhaltung der Frist ausgehen können, weil die Nutzungsdauer am ... März 2013 angefangen und am ... April 2014 geendet habe. Die knappe Einhaltung der Frist von gut 13 Monaten resultiere aus den persönlichen Gründen (Sistierung der Pensionierung und Arbeitsweg der Partnerin). Im Anschluss an die Nachkontrolle vom 22. März 2016 habe er bei der zuständigen Sachbearbeiterin im Steueramt nachgefragt und erfahren, dass ausser den Kaufverträgen keine relevanten Daten zur Verfügung gestanden seien, weshalb auf das Kaufs- bzw. Verkaufsdatum abgestellt wurde. Eine weitere Nachfrage am 22. Juli 2016 beim Steueramt über den Verbleib der Einspracheverfügung habe ergeben, dass er dem Einspracheentscheid gelassen entgegenblicken könne, wenn er den Wohnsitznachweis erbringen könne und tatsächlich ein Jahr in X gewohnt habe. Der ablehnende Einspracheentscheid vom 22. August 2016 habe ihn überrascht. Jeder Mensch nutze seine erworbene Liegenschaft ab vertraglichem Datum des Übergangs von Nutzen und Schaden und eben nicht ab Kaufs- oder Verkaufsdatum. Entsprechend sei auch die Formulierung in der Vollzugsverordnung. Die Annahme des Steueramts beruhe auf einer juristischen Spitzfindigkeit. Es scheine, dass man den Willen des Gesetzgebers bzw. den Wortlaut der Gesetzgebung umgehen wolle, sei es um die fehlerhafte Nachkontrolle zu stützen oder einfach um rücksichtslos abzukassieren. Die Auslegung der Steuerverwaltung verstosse damit auch gegen Treu und Glauben. Die Steuerverwaltung gehe zu Unrecht davon aus, dass bei der Handänderungssteuer die gleichen Bedingungen gelten sollen wie bei der Grundstückgewinnsteuer. Die Frist für die Handänderungssteuer habe einen ganz anderen Charakter als diejenige für die Grundstückgewinnsteuer und sei nicht vergleichbar. Zudem könne die Frist aus persönlichen Gründen noch kürzer sein, wie sich aus der Formulierung "in der Regel" ergebe. Der Rekurrent habe legitime persönliche Gründe zur Befreiung von der Handänderungssteuer vorgetragen, woran sich die Steuerverwaltung zu halten habe.
4. Mit Vernehmlassung vom 11. Oktober 2016 beantragt das Steueramt des Kantons Solothurn die Abweisung des Rekurses. Das Steueramt verweist in erster Linie auf seine Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid. Sodann führt es im Wesentlichen aus, auch mit abweichend festgelegten Übergängen von Nutzen und Gefahr könne die dem Käufer anzurechnende Nutzungsdauer nicht verlängert werden. Vor- und nachgängige Nutzungen der fraglichen Liegenschaft würden dem Käufer folglich unabhängig vom Rechtsgrund nicht angerechnet. Mit dieser Praxis werde eine Gleichbehandlung sämtlicher Liegenschaftskäufer sichergestellt. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern diese Praxis gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen solle. Entgegen der Ansicht des Rekurrenten liessen sich Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer durchaus miteinander vergleichen. Es sei naheliegend, bei der Berechnung der Besitzes- bzw. Nutzungsdauer der beiden Steuerarten auf dieselben Daten (öffentliche Beurkundung der Kaufverträge) abzustellen. Die Behauptung des Rekurrenten, Sachbearbeiter des Steueramtes hätten eine vom Einspracheentscheid abweichende Auskunft erteilt, sei in keiner Weise belegt. Die restriktive Auslegung der Wendung "in der Regel" diene der rechtsgleichen Behandlung sämtlicher Steuerpflichtigen und sei gerechtfertigt.
5. Mit Replik vom 5. November 2016 hält der Rekurrent an den gestellten Anträgen und den gemachten Ausführungen vollumfänglich fest. Er führt zusätzlich im Wesentlichen noch aus, die Praxis der Steuerverwaltung führe zu einer Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen "je nach Zuständigkeit der Sachbearbeiter". Obwohl der Wortlaut der Verordnung klar sei, stelle das Steueramt fälschlicherweise auf das Verkaufsdatum ab. Die tatsächliche und rechtliche wirtschaftliche Verfügungsgewalt habe bis zum ... April 2016 gedauert, weshalb die Zeit vom ... Februar bis zum ... April 2016 auch formaljuristisch an die Einjahresfrist anzurechnen sei. Der von der Steuerverwaltung vorgenommene Vergleich mit der Grundstückgewinnsteuer sei irreführend und unzulässig. Schliesslich ergebe sich auch aus dem Formular zur Steuerbefreiung, dass die Dauer der Wohnsitznahme massgebend sei, da nach dem Bezugsdatum gefragt werde. Wenn nur auf das Kaufs- bzw. Verkaufsdatum abzustellen wäre, könnte das Steueramt auf den Hinweis betreffend Bezugsdatum im Formular verzichten. Es liege sehr wohl ein Verstoss gegen Treu und Glauben vor, dazu komme "der Vorwurf von Steuerfallen, Fehlinformationen, Beamtenwillkür, Ungleichbehandlung und gesuchter Abkassiererei".
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1. Gemäss § 214 Abs. 3 des Gesetzes vom 1. Dezember 1985 über die Staats- und Gemeindesteuern (StG; BGS 614.11) kann der Steuerpflichtige beim Kantonalen Steuergericht Rekurs gegen den Einspracheentscheid bezüglich der Veranlagung der Handänderungssteuer erheben. Der Rekurrent ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert; das angerufene Gericht ist zur Beurteilung zuständig. Der Rekurs wurde im Sinne von § 160 i.V.m. § 216 Abs. 2 StG frist- und formgerecht eingereicht; auf das Rechtsmittel ist damit einzutreten.
2.1 Der solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in Steuersachen (heute: Kantonales Steuergericht) in das Gesetz übernehmen. Eine wirtschaftliche Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden ist (KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr. 1 E. 2; 1997 Nr. 12 E. 2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 2.1 und 2.2; vgl. auch
victor monteil
, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 321 ff.;
thomas a. müller
, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441).
Damit löst jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, die Handänderungssteuer aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Steuerpflichtig ist gemäss § 208 Abs. 1 StG der Erwerber.
2.2 Das Steuergesetz sieht in § 207 diverse steuerfreie Handänderungen vor. Von der Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (vgl. KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28. September 2010, Änderung der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern, Ziff. 2.15).
2.3 Nach § 63
bis
der Vollzugsverordnung vom 28. Januar 1986 zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (VV StG; BGS 614.12) gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).
3. Im vorliegenden Fall ist damit zu prüfen, ob das Kriterium der dauernden Selbstnutzung gemäss § 63
bis
Abs. 3 VV StG erfüllt ist. Es ist also zunächst abzuklären, ob die Selbstbewohnung der fraglichen Liegenschaft mindestens ein Jahr gedauert hat. Falls dies nicht zutrifft, ist zu prüfen, ob allenfalls ein Ausnahmetatbestand in Bezug auf die Einjahresfrist vorliegt.
3.1 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Einspracheentscheid eine steuerfreie Handänderung abgelehnt, da die einschlägige Einjahresfrist nicht erreicht worden sei. Sie hat ausgeführt, im Bereich der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gelte gemäss § 57 Abs. 3 StG als Beginn und Ende der Besitzesdauer das Datum der öffentlichen Beurkundung; bei Fehlen einer öffentlichen Beurkundung der Zeitpunkt des Übergangs der Verfügungsgewalt. Der Schluss der Vorinstanz, dasselbe müsse auch für die Nutzungsdauer im Bereich der Handänderungssteuer gelten, womit in erster Linie die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend seien, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, da praxisgemäss für die Handänderungssteuer auf die Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer zurückgegriffen werden kann (vgl. E. 2.2 hiervor).
3.2 Der Rekurrent hat die fragliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom ... März 2013 gekauft und mit Kaufvertrag vom ... Februar 2014 verkauft. Damit beträgt die massgebliche Nutzungsdauer gemäss den zutreffenden Feststellungen der Vorinstanz weniger als ein Jahr. Nicht entscheidend ist entgegen der Ansicht des Rekurrenten der Umstand, dass Nutzen und Gefahr beim Kauf am ... März 2013 und beim Verkauf am ... April 2014 übergegangen sind. Erstens wird dieses Kriterium in § 57 Abs. 3 StG nicht an erster Stelle erwähnt und zweitens liesse sich mit diesem Argument die Einjahresfrist von § 63
bis
Abs. 3 VV StG allzu leicht umgehen, indem fiktive Daten für den Übergang von Nutzen und Gefahr festgelegt werden könnten.
3.3 Allerdings ergibt sich aus der Formulierung "in der Regel" in § 63
bis
Abs. 3 VV StG, dass Ausnahmen von der Einjahresregel denkbar sind, z.B. wenn sich aus unvorhersehbaren beruflichen oder familiären Gründen ein erneuter Umzug aufdrängt (RRB Nr. 2010/1744, a.a.O., Ziff. 2.15; Steuerpraxis 2013 Nr. 4 Ziff. 2.3;
thomas a. müller
, a.a.O., S. 453, Ziff. 4.2.2).
3.3.1 Der Rekurrent hat vor der Vorinstanz solche Gründe geltend gemacht. Konkret hat er die Sistierung seiner vorzeitigen Pensionierung sowie den (zu) weiten Arbeitsweg seiner Partnerin vorgebracht. Der Rekurrent legt im Rekurs für beide Vorbringen Belege vor. So bestätigt die Y in S mit Schreiben vom 15. September 2016, dass das langjährige Arbeitsverhältnis mit A zufolge vorzeitiger Pensionierung per 31. Dezember 2013 aufgelöst und "danach im Teilpensum trotzdem weitergeführt wurde". Das "Enddatum" sei der 31. Oktober 2017. Weiter bestätigt E mit Schreiben vom 14. September 2016, dass für sie als langjährige Partnerin von A die feste Wohnsitznahme in X im Jahr 2013 wegen dem umständlichen Arbeitsweg (Arbeitsort: Z) nicht möglich gewesen sei. Weil A trotz seiner vorzeitigen Pensionierung weiter in S arbeite, hätten sie wieder wie vorher gemeinsam Wohnsitz in R genommen.
3.3.2 Die Vorinstanz hat dagegen eingewendet, die geltend gemachten Gründe für den Umzug (Sistierung der vorzeitigen Pensionierung, zu weiter Arbeitsweg der Partnerin) wiesen nicht die Intensität und Dringlichkeit auf, die notwendig wäre, um eine Unterschreitung der Jahresfrist zu rechtfertigen.
In Bezug auf das Vorbringen der Partnerin (umständlicher Arbeitsweg) kann nicht von einem unvorhergesehenen beruflichen oder familiären Grund gesprochen werden: Erstens liegen X und Z geographisch nicht allzu weit entfernt, so dass der Arbeitsweg (sei es mit dem Privatfahrzeug oder mit dem öffentlichen Verkehr) nicht als übermässig lang bezeichnet werden kann. Zweitens war der Arbeitsweg zum Zeitpunkt des Umzugs bekannt und kann damit nicht als unvorhergesehen bezeichnet werden. Zudem erfüllt das Vorbringen des Rekurrenten, wonach seine vorzeitige Pensionierung per Ende 2013 "sistiert" worden sei und er weiterhin (offenbar bis Oktober 2017) im Teilpensum einer Arbeit nachgehe, das Kriterium eines unvorhergesehenen beruflichen Grundes vorliegend nicht. Die genauen Beweggründe des Rekurrenten gehen aus der Rekursschrift nicht hervor. Der Rekurrent arbeitet unbestrittenermassen weiterhin in S. Dabei erscheint der Arbeitsweg von X nach S nicht als unzumutbar. Wohl wohnen der Rekurrent und seine Lebenspartnerin wieder wie vorher in R; der erneute Umzug hat sich nach dem Gesagten indes nicht aufgedrängt. Ein Ausnahmetatbestand in Bezug auf die Einjahresfrist gemäss § 63
bis
Abs. 3 VV StG ist hier entgegen der Auffassung des Rekurrenten demnach zu verneinen. Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet.
3.4 An diesem Ergebnis vermögen die weiteren Rügen des Rekurrenten nichts zu ändern. Insbesondere kann hier kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegen. Dass eine Mitarbeiterin des Steueramts eine vom angefochtenen Entscheid abweichende Auskunft erteilt hätte, ist nicht belegt worden. Ausserdem ist der Ausnahmetatbestand von § 63
bis
Abs. 3 VV StG im Sinne einer rechtsgleichen Behandlung aller Steuerpflichtigen zurückhaltend anzuwenden. Im Übrigen sind vorliegend wie gesehen die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend. Der Rekurs ist demnach abzuweisen.
4. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Gerichtskosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf Fr. 3‘075.-- festzusetzen (Grundgebühr: Fr. 1‘500.--; Zuschlag: Fr. 1‘575.--). Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3‘075.-- werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

## Considerations