# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b1b2b60a-f216-440c-b7e4-faf3c2c654a4
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2008
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
Les époux Guy George et Monique Derighetti George (ci-après : les constructeurs ou les époux George) ont acheté à Susi Christen (ci-après : Susi Christen, la recourante principale, ou la venderesse) la parcelle no 5’722 du Registre foncier de la Commune de Lutry (ci-après : la commune). Non bâti et d’une surface de 1'118 m
2
, ce terrain jouxte par sa limite nord la propriété de Susi Christen, propriétaire de la parcelle no 458.
La parcelle no 5’722 est issue du morcellement de la parcelle no 458.
Son accès au domaine
public s’effectue par un passage à pied, pour tous véhicules et canalisations, faisant l’objet d’une servitude grevant la parcelle no 458 (no RF 2006/00606). Ces lieux sont compris dans le périmètre du plan de quartier « Fénix » (ci-après : le plan de quartier ou le PQ) adopté, ainsi que son règlement (ci-après : RPQ), par le Conseil communal de la commune
respectivement le 14 mai et le 15 août
1979.
Le RPQ a été
modifié le 23 juillet 1998.
Le périmètre du PQ est attenant, côté Est, à la zone de faible densité du plan de quartier Collonges-Montaneyres, dans laquelle la distance à la limite est de 6 mètres au minimum selon l’art. 138 du règlement sur les constructions et l’aménagement du territoire de la commune, entré en vigueur le 12 juillet 2005 (ci-après : RCAT, applicable par renvoi de l’art. 26 du règlement du plan de quartier Collonges-Montaneyres) et, côté Nord-Est, à une zone de moyenne densité où les distances minima aux limites de propriété sont fixées à 6 mètres selon cette même disposition.
Le 29 septembre 2006, les époux George ont conclu avec Elise Christen, Susi Christen et Liselotte Ohayon, une convention les autorisant à faire construire à leurs frais un sas d’entrée dérogeant tant à la distance de l’article 8 RCAT qu’à l’article 4 RPQ. Elise Christen, Susi Christen et Liselotte Ohayon s’engageaient en outre à faire reprendre, si nécessaire, cette autorisation par tout nouvel acquéreur.
Cette convention a été
ratifiée par la
Municipalité de Lutry (ci-après : la municipalité)
le 15 octobre 2007.
B.
Les époux George ont mis à l’enquête publique du 24 février au 26 mars 2007 la construction d’une villa familiale de type « Minergie standard » avec un garage enterré pour deux voitures, une place de parc extérieure et l’installation de sondes géothermiques. Des autorisations spéciales étaient sollicitées en vue de la réalisation du projet (notamment, construction dans une zone de glissement, d’avalanches ou d’inondations, déversement dans les eaux publiques superficielles, pompe à chaleur utilisant le sous-sol ou l’eau comme source de chaleur). Dites autorisations ont été accordées moyennant le respect des conditions impératives posées par le Service des eaux sol et assainissement (SESA), ainsi que par le Service de l’environnement et de l’énergie (SEVEN) pour la lutte contre le bruit et la protection de l’air (cf. lettre du 31 mai 2007 de la Centrale des autorisations et de gestion des permis de construire (ci-après : CAMAC)).
La mise à l’enquête publique du projet de construction précité a suscité vingt-sept oppositions. La municipalité a préavisé défavorablement, arguant que le projet exploitait de manière abusive les possibilités réglementaires et qu’il ne correspondait en aucune manière à la volonté du législateur de limiter le coefficient d’occupation du sol à 0,25.
C.
Un deuxième projet a été soumis à la municipalité en séance du 11 mai 2007,
laquelle
, par lettre du 24 mai 2007, a fait savoir aux constructeurs qu’elle ne délivrerait toujours pas le permis de construire, aux motifs que les modifications envisagées n’étaient que cosmétiques, que le projet dépassait le CUS autorisé et que le volume de la construction était disproportionné par rapport aux principes d’aménagement découlant des dispositions réglementaires du plan de quartier.
D.
Le 6 juillet 2007, représentés par le bureau d’architecte AC Architecture & Concept de Lutry (M.Reichert), les époux George ont présenté à la municipalité un nouveau dossier à soumettre à l’enquête publique, lequel, à leur avis, tenait compte de toutes les remarques susmentionnées. Les précisions suivantes étaient données au sujet des caractéristiques de la nouvelle variante :
« - maintien du sous-sol, tel qu’il avait été accepté par la commune (
le 11 mai 2007, n.d.r).
- maintien de l’étage, tel qu’il avait été présenté lors de la mise à l’enquête principale du 22 février 2007.
-réduction de la surface et du volume habitables du rez-de-chaussée, par le déplacement des surfaces vitrées délimitant le volume intérieur de l’extérieur, au niveau du « L », la surface habitable du « L » au rez disparaît ainsi au profit de la terrasse extérieure.
-toiture maintenue, telle que présentée lors de la mise à l’enquête principale du 22 février 2007.
-hauteur du bâtiment maintenue telle que présentée lors de la mise à l’enquête principale du 22 février 2007.
-angles extrêmes du bâtiment maintenus tels que présentés lors de la mise à l’enquête principale du 22 février 2007.
-aménagements extérieurs maintenus tels que présentés lors de la mise à l’enquête principale du 22 février 2007.
Par ailleurs, le calcul du CUS se présente comme suit (...) : CUS autorisé 1118 m
2
x 0,25 (...) = 293,475 m
2
. Suite aux dernières modifications précitées, le CUS total calculé (...) selon le règlement communal du 12 juillet 2005 (...) est d’environ 277 m
2
, (...). Selon les restrictions que vous nous avez imposées (prise en compte dans le CUS de tous les locaux de rangement de l’étage, de la buanderie, du local de rangement au Nord-ouest du rez avec moins de 5 % d’éclairage nature, et des gaines de ventilation Minergie) le CUS est de 292 m
2
. Dans les deux cas de figure, le CUS de notre projet est inférieur au maximum autorisé.(...) ».
Le dossier précité comprenait aussi un rapport relatif au calcul de la demande d’énergie et de chauffage SIA 380/1 établi le 15 février 2007 par le bureau ETB Bureaux techniques associés, Bernard Saegesser et Anny Frosio, à Echallens (ci-après : ETB), dont il ressortait, en page 1, que l’exigence globale pour obtenir le « label Minergie standard » était respectée.
E.
Le projet susmentionné a été soumis à l’enquête publique du 10 août au 10 septembre 2007. Cette mise à l’enquête a suscité vingt-trois oppositions, dont celles des recourants. En bref, les opposants ont fait valoir que ce projet apparaissait toujours surdimentionné, que le recours au label « Minergie Standard » ne devait pas justifier des dérogations à la réglementation prévue dans le plan de quartier, que l’accès à la propriété bloquerait la circulation sur la voie publique, que les distances aux limites n’étaient pas respectées, que, la région étant connue pour être instable, une expertise géotechnique préalable était nécessaire, que la nouvelle construction ne s’intégrerait pas harmonieusement au quartier, que
les locaux
non compris dans le calcul du CUS pouvaient trop aisément être transformés en surface habitable, que le nombre de places de parc était excessif, que la mise à l’enquête avait été faite sans pose des gabarits, que la construction de la route d’accès à la parcelle des constructeurs - qui passera sur la parcelle no 458 - devait faire l’objet d’une mise à l’enquête séparée, que le projet dénaturait totalement le site par un bétonnage excessif, que les aménagements du terrain (remblai) ne respectaient pas le plan de quartier, que la surface brute de plancher utile (ci-après : SBPU) était largement supérieure à ce qui était admis par le RPQ et que le parc à vélos était en réalité un garage déguisé.
F.
La municipalité a écarté les oppositions par décision du 24 octobre 2007 et délivré le permis de construire avec, pour en faire partie intégrante, la synthèse CAMAC du 4 octobre 2007 (remplaçant et annulant celle du 27 août 2007).
G.
Le 13 novembre 2007,
les opposants Franca Catella, Jacques-Antoine et Nancy Demaurex, Paule et Maria Freudenthaler, André et Ruth Kuhn, Daniel et Muriel Pache, Hans et Christine Püttgen, Lila Rabia, Antoine et Sylvie Reymond (ci-après : Franca Catella et consorts)
se sont pourvus auprès de l’autorité de céans contre la décision précitée en concluant à son annulation et à ce que le permis de construire soit refusé.
Sur le fond, ils font valoir en substance que l’autorisation de construire n’aurait pas dû être accordée pour un projet qui ne respecte pas les normes de police des constructions (en matière de CUS, de COS, de hauteur au faîte et de distances aux limites notamment), qu’en raison du fait que la construction litigieuse sera érigée sur un terrain en pente et instable, une expertise géotechnique est indispensable avant la délivrance du permis de construire et que ledit projet est disproportionné par rapport au tissu bâti existant.
Susi Christen a également recouru contre la décision précitée le 15 novembre 2007 en concluant à son annulation pour les mêmes motifs que les opposants prénommés. Au surplus, elle fait valoir, qu’en sa qualité de venderesse, elle aurait dû signer la demande de mise à l’enquête pour approuver les travaux d’aménagement de l’accès à effectuer sur sa parcelle, étant donné que l’existence d’une servitude de passage n’est, selon elle, pas suffisante. Elle considère également que le SAS d’entrée empiète manifestement sur les surfaces de non bâtir, de même que l’avant-toit qui le protège et qu’à cet égard, la convention signée le 29 septembre 2006 n'est pas déterminante.
Les recourants se sont acquittés en temps utile de l’avance de frais requise.
H.
L’effet suspensif a été accordé au recours le 15 novembre 2007.
I.
Le 11 décembre 2007, la municipalité a produit son dossier en concluant au rejet des recours. Le 14 décembre 2007, les constructeurs ont produit leurs observations en concluant également au rejet des recours. Dans ses déterminations du 8 janvier 2008, le SEVEN s’en est remis à justice
J.
Lors des échanges d’écritures ultérieurs, les parties ont maintenu leur position.
K.
A la suite d’une réorganisation interne, le dossier a été transféré au juge Isabelle Guisan le 21 mai 2008.
L.
Le tribunal a tenu audience le 23 septembre 2008 en présence des recourants assistés de leur conseil respectif, des constructeurs, assistés de leur conseil et de leurs architectes, ainsi que des représentants de la municipalité et du SEVEN. A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision locale. Il a notamment constaté que
la parcelle des constructeurs serait atteignable par le bas du chemin du Petit-Bochat, sur lequel le trafic est bidirectionnel et la vitesse limitée à 30 km/h. A la hauteur de la voie d’accès à dite parcelle se trouve un dégagement (« place d’évitement
») qui pourrait permettre aux usagers de
se
croiser sur la propriété des opposants Hans et Christine Püttgen, ces derniers s’étant toutefois déclarés opposés à tolérer un empiètement quelconque sur leur bien-fonds.
M.
Les recourants, les constructeurs et le SEVEN ont encore déposé des observations finales les 6, 9 et et 14 octobre 2008.
N.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
O.
Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

## Considerations

Considérant en droit
1.
a) La Cour de droit administratif et de droit public du Tribunal cantonal (CDAP) examine d'office et avec un libre pouvoir d'examen la recevabilité des recours qui lui sont soumis (arrêts du Tribunal administratif, actuellement et dès le 1
er
janvier 2008, CDAP AC.1994.0062 du 9 janvier 1996; AC.1993.0092 du 28 octobre 1993 et AC.1992.0345 du 30 septembre 1993).
b) Selon l'art. 37 al. 1 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV 173.36), le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon l'alinéa 2 de cette disposition, sont réservées les dispositions des lois spéciales légitimant d'autres personnes ou autorités à recourir ainsi que les dispositions du droit fédéral. Comme l'a rappelé régulièrement le tribunal de céans (voir par exemple, AC.2006.0248 du 20 avril 2007), la qualité pour recourir des particuliers est réglée de manière concordante pour la procédure devant la CDAP (art. 37 LJPA) et devant le Tribunal fédéral (art. 103 let. a de l'ancienne loi fédérale du 16 décembre 1943 d'organisation judiciaire [OJF], actuellement art. 89 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral [LTF; RS 173.110] entrée en vigueur au 1
er
janvier 2007 [voir notamment ATF 121 II 39 et 116 Ib 450 consid. 2b; AC.2003.0196 du 14 avril 2004]).
c) En tant que propriétaires des parcelles voisines de la parcelle 5’722, les recourants sont particulièrement touchés par l’autorisation de construire un bâtiment d’une hauteur et d’un volume qu’ils jugent excessifs et qui induirait une augmentation du trafic sur le chemin desservant leur parcelle. Ils peuvent se prévaloir, sur ces points tout au moins, d’un intérêt personnel qui se distingue nettement de l’intérêt général des autres habitants de la commune et digne de protection à l’annulation ou à la modification de la décision attaquée. Ils ont donc qualité pour recourir.
2.
a) Les recourants soutiennent tout d’abord que sans l’autorisation de Susi Christen, propriétaire de la parcelle no 458 via laquelle l’accès à la construction litigieuse doit se faire, le permis de construire aurait dû être refusé. Ils invoquent l’art. 108 al.1 deuxième phrase de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (ci-après : LATC ; RSV 700.11), aux termes duquel la demande de permis est notamment signée, s’il s’agit de travaux à exécuter sur le fonds d’autrui, par le propriétaire dudit fonds. Ils estiment qu’à défaut de cet accord, le bien fonds des constructeurs ne peut être considéré comme équipé au sens de la loi sur l’aménagement du territoire (art. 104 al. 3 LATC et art. 19 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (ci-après : LAT, RS 700), applicable par renvoi de l’article 49 LATC). A leurs yeux, l’exigence d’une telle signature permettant au propriétaire du fonds servant de consentir tant au principe du passage qu’aux modalités de celui-ci, est impérative même si, dans le cas présent, une servitude de passage est déjà inscrite au Registre foncier.
La municipalité admet pour sa part que la parcelle en cause est équipée dans la mesure où l’accès au chemin Petit-Bochat via la parcelle no 458 est certes difficile, mais néanmoins suffisant au regard de la LAT; elle relève que de nombreux autres habitants ont accès à leur habitation en passant par ledit chemin, qui n’a jamais été considéré comme insuffisant. Au demeurant, la municipalité soutient qu’est suffisant l’accord donné par Susi Christen lors de la constitution de la servitude de passage à pied, tous véhicules et canalisations grevant la parcelle no 458.
b) Il est vrai
que
la Commission cantonale de recours, interprétant de manière particulièrement rigoureuse l'art. 108 al. 1 LATC, considérait que l'existence d'une servitude de passage en faveur du constructeur, sur l'assiette de laquelle l'accès devait être aménagé, ne pouvait pas remplacer la signature des plans par le propriétaire du fonds grevé, seul le juge civil étant censé pouvoir juger du caractère abusif de l'obstruction systématique du propriétaire du fonds grevé (RDAF 1986 p. 196). L’autorité de céans a toutefois abandonné cette jurisprudence et admet désormais que lorsque le propriétaire grevé par une servitude de passage refuse de signer les plans et la demande d'un permis de construire pour un projet comportant des travaux sur l'assiette d'une servitude, l'autorité administrative peut examiner à titre préjudiciel si le refus du propriétaire grevé est abusif ou non (v. notamment AC.2004.0286 du 9 février 2005 consid.2 et la jurisprudence citée ; v. aussi AC.2001.0236 du 6 août 2003 ; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001 ; AC.1998.0097 du 30 septembre 1998, RDAF 1999 I 219). Cette jurisprudence est fondée sur le constat que, compte tenu de la durée d'une procédure civile, l'obligation pour le constructeur d'ouvrir action devant le juge civil en prenant des conclusions tendant à ordonner à l'opposant de signer les plans équivaudrait - à supposer que de telles conditions soient recevables - en réalité à un refus du permis de construire (AC.2006.0085 consid. 1 et 2). Vu ce qui précède, dès lors que les moyens des recourants (qui prétend
ent
que l’équipement est insuffisant au sens de l’article 19 LAT), sont fondés sur le droit public et qu’aucune autorité n’a statué sur cette question (AC.2004.0286 cité consid. 2), il convient d’examiner dans la présente procédure si la servitude de passage inscrite au Registre foncier est suffisante.
Le tribunal a aussi précisé que la signature du propriétaire du fonds servant était simplement destinée à permettre à l'autorité administrative de s'assurer que l'autorisation sollicitée n'entrerait pas en conflit avec les droits de propriété existants sur le terrain où prennent place les travaux projetés. Ainsi, il n’y a pas lieu de s'attarder sur l'absence de cette signature lorsqu'il est démontré d'une autre manière que l'accord des propriétaires concernés est acquis au constructeur (AC.1996.0092 consid. 2). Au demeurant, l’enquête publique n’est pas une fin en soi et les défauts dont elle peut être affectée ne jouent un rôle que si le vice invoqué a pour conséquence de gêner l’administré dans l’exercice de ses droit et qu’il en subit un préjudice (v. par analogie, RDAF 1978 p. 332, selon lequel le défaut d'enquête publique préalable ne suffit pas à justifier à lui seul l'annulation de la décision municipale, l'exigence d'une enquête
a posteriori
relevant même d'un formalisme excessif si les travaux sont déjà exécutés depuis plusieurs mois et qu'une enquête n'apparaît pas propre à apporter des éléments nouveaux). Enfin, la jurisprudence ne reconnaît pas aux propriétaires le droit d’intervenir dans le seul intérêt du respect des règles formelles de l’enquête publique (AC.1996.0092 cité consid.3).
c) Au vu de la jurisprudence précitée, c’est à juste titre que la municipalité a considéré que l’accord de Susi Christen avait déjà été obtenu lors de la constitution de la servitude de passage à pied, pour tous véhicules et toutes canalisations dûment inscrite au Registre foncier. Quoi qu’il en soit, Susi Christen ne prétend pas que le chemin d'accès litigieux ne respecte pas la teneur de la servitude qui grève sa parcelle no 458, et cela ne ressort pas non plus des pièces du dossier. Enfin, il n’est pas davantage établi que le projet des constructeurs entraînerait une aggravation importante de la servitude existante.
d) Vu ce qui précède, il apparaît, d’une part, que l’exigence posée par Susi Christen de signer les plans et la demande de permis s’avère clairement abusive et que, d’autre part, le moyen - implicite - tiré d’un équipement insuffisant au sens de l’article 19 LAT est manifestement mal fondé.
3.
a) Les recourants allèguent ensuite qu’une étude géologique
aurait dû
être réalisée avant l’octroi du permis de construire dès lors que le projet prendra place sur un terrain en pente, présentant un danger spécial, défini comme instable par la synthèse CAMAC du 4 octobre 2007, répertorié de longue date en zone de glissement et qui présente de très importants mouvements de terre. Pour
eux,
renoncer à une telle exigence dans ces conditions revient à
« violer l’esprit même de l’obligation de soumettre à l’enquête publique un projet complet ».
La municipalité a subordonné l’octroi du permis de construire au respect des conditions impératives fixées par les services compétents de l’Etat dans la lettre de la CAMAC du 4 octobre 2007, et notamment celles exprimées par l’ECA. Elle a exigé que les conclusions de l’étude géologique et géotechnique lui soient communiquées avant le début des travaux (cf. les conditions spéciales du permis de construire).
b) L'art. 89 al. 1 LATC interdit toute construction sur un terrain qui ne présente pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation et les glissements de terrain, avant l'exécution de travaux propres, à dires d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat. Il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. Ainsi, le classement d'un terrain en zone à bâtir ne signifie pas que la construction puisse être autorisée sans que les mesures de précaution et de sécurité énoncées à l'art. 89 LATC ne soient prises par les propriétaires ou les constructeurs (AC.1995.0157 du 24 décembre 1997).
Les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de l'ouvrage. Selon la jurisprudence, ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Il est en effet contraire au principe de proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (v. dans ce sens les arrêts AC.1998.0005 du 30 avril 1999 ainsi que AC.1995.0157 du 24 décembre 1997 consid. 1c ; AC 2004.0223 du 19 janvier 2006 consid. 2 a et b et AC.2005.0260 du 18 décembre 2006 cités dans RDAF 2007 I p. 129 no 43 lettre q).
c) En l’espèce, toutes les conditions impératives figurant dans la lettre de la CAMAC du 4 octobre 2007 devront être respectées.
Ainsi,
les exigences fixées par la municipalité dans les conditions spéciales de l’autorisation de construire telles que rapportées ci-dessus sont suffisantes pour que le tribunal puisse considérer que les conditions requises par l’art. 89 LATC sont remplies. Le grief fondé sur la violation de cette disposition doit donc être écarté.
4.
a)
Les recourants s’en prennent également au volume du projet litigieux. L’art. 3 RPQ prévoit un CUS de 0,25, ce qui représente une SBPU de 270,5 m
2
. Les constructeurs sollicitent toutefois un bonus de 5% en application de l’art. 54 al. 4 RCAT (ce qui porterait la SPBU autorisée à 293,5 m
2
)
,
qui prévoit aussi que l’application de ce bonus est subordonnée à la preuve que le projet est spécialement conçu avec la volonté de réaliser des économies d’énergie. Les recourants prétendent que les constructeurs ne sauraient se prévaloir d’un tel bonus faute d’avoir établi que leur projet atteignait des performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur. C’est pourquoi ils soutiennent que la SBPU doit rester limitée à 270,5 m
2
. A leurs yeux, cette limite est dépassée en l’espèce, quelle que soit la version du règlement communal applicable (art.17 et 19 tels qu’ils se présentaient au moment de l’adoption du règlement du plan de quartier le 15 août 1979, cas échéant, lors de sa modification le 23 juillet 1998 -
qui renvoyait à la norme ORL- EPF no 514420 du 11 octobre 1996 - ou d’après le règlement communal actuel)
.
Les dispositions du RCAT sont applicables à titre subsidiaire et en tant qu’elles ne sont pas contraire
s
au RPQ
(art. 24 RPQ).
La municipalité a appliqué l’actuel règlement communal, en vigueur depuis le 12 juillet 2005, à l’exclusion de celui en vigueur au moment de l’adoption, cas échéant de la modification, du RPQ. Il est vrai que selon les dispositions finales de l’actuel règlement communal, comme selon celles du RPQ, rien ne s’oppose à un tel renvoi dynamique. En effet, le ou les anciens règlements communaux ont été abrogés avec l’entrée en vigueur de l’actuelle réglementation dont les dispositions finales ne prévoient aucune disposition transitoire. En outre, le RPQ ne renvoie pas expressément à de la réglementation plus ancienne. Il convient donc de renoncer à appliquer au cas présent la réglementation communale plus ancienne en vigueur au moment de l’adoption, cas échéant, de la modification du PQ.
b)
Selon l’art. 54 al. 4 RCAT, la municipalité peut accorder un bonus au CUS de 5% au maximum pour des projets spécialement conçus avec la volonté de rechercher des économies d’énergie, bénéficiant notamment du « label Minergie » ou utilisant des énergies renouvelables.
Dans ce cas, et pour justifier l’octroi d’un bonus, la demande de permis de construire doit être accompagnée d’un document décrivant les caractéristiques du concept de chauffage et l’économie appréciable d’énergie qui en résulte.
En l’occurrence, le rapport relatif au calcul de la demande d’énergie et de chauffage SIA 380/1 établi le 15 février 2007 par ETB atteste que l’exigence globale pour obtenir le label « Minergie standard » est respectée, de sorte la critique des recourants est infondée à cet égard.
c) Les recourants soutiennent encore que
les locaux habitables et chauffés situés à l’étage inférieur (soit le local de bricolage et le local de jeu qui «
disposent d’un plafond à 2m40
») doivent être inclus dans le calcul du CUS. Ces locaux, qui constituent, selon eux, une surface habitable, devraient en outre disposer d’ouvertures permettant un ensoleillement suffisant, ce qui aurait pour corollaire d’imposer une diminution du reste des volumes construits afin de respecter le CUS imposé. A cet égard, la dénomination utilisée dans les plans ne leur paraît d’ailleurs pas déterminante.
La municipalité indique, dans la décision attaquée, que les locaux intitulés « local de jeu » et « bricolage-dépôt de mobilier de jardin » au sous-sol ne pourront pas être destinés à l’habitation parce qu’ils ne disposent pas d’une hauteur et d’un éclairage naturel suffisants. Eu égard au respect du CUS, ils ne pourront pas non plus être affectés à l’exercice d’une activité professionnelle. En outre, elle s’engage à faire effectuer des contrôles périodiques par ses services techniques et de police et précise que cette condition spéciale devra être communiquée aux acquéreurs éventuels de l’immeuble et figurer sur le permis d’habiter.
L’art. 16 al.1 RCAT applicable par renvoi de l’art. 24 RPQ dispose que la SBPU se compose de la somme des surfaces de tous les niveaux utilisés ou utilisables pour l’habitation ou pour l’exercice d’une activité professionnelle dans leur périmètre extérieur, y compris les murs et les parois dans leur section horizontale. Selon l’al. 2 de cette disposition, seules les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte :
a) Galetas, greniers, locaux de jeux, de bricolage, de rangement ou de dépôts divers, sauf s’ils bénéficient d’un éclairage naturel supérieur à 5 % de leur surface, celle-ci étant calculée à partir d’une hauteur de 1, 50 m. entre plancher et plafond ou chevrons.
b) Surcombles et galeries pour autant que ces espaces ne constituent pas un logement séparé de celui qui est aménagé au niveau du plancher des combles.
c) Les parties des combles dont la hauteur entre le plancher et les plafond ou les chevrons est inférieure à 1, 50 m.
d) « Balcons-baignoires » ouverts et loggias.
e) Balcons, quelle que soit leur forme, ouverts ou fermés, couverts ou non, dont la largeur n’excède pas 1, 50 m. Pour les éléments plus larges, seule la largeur excédent 1,50m. est prise en compte.
f)Terrasses couvertes et ouvertes formant la toiture de niveaux décalés en plan.
g)Escaliers ou rampes extérieurs qui ne constituent pas l’accès principal aux logements.
h) Portiques et sas d’entrée.
i) Garages pour véhicules à moteur non destinés à l’exercice d’activité professionnelles, locaux vélos-poussettes.
j) Caves, buanderie, abris de protection civile, locaux techniques divers (chauffage, ventilation, citerne, etc.).
k) Couloirs, escaliers souterrains reliant un garage au bâtiment d’habitation, même s’ils constituent l’accès principal à l’immeuble.
l) Locaux souterrains affectés à des dépôts de matériel ou de marchandises dans lesquels aucune personne ne travaille de façon sédentaire.
m) Jardins d’hiver dont la surface n’excède pas 12 m
2
. Pour les ouvrages plus grands, seule la surface excédentaire est prise en compte. (...) ».
Les constructeurs ont versé au dossier de mise à l’enquête un calcul du CUS établi par le Bureau d’architecture Bernard Reichert et Partners SA, à Lutry (ci-après : Bernard Reichert et Partners SA), qui montre quelles sont les surfaces qui ont été prises en compte et celles qui ont été exclues. Ce calcul retient en résumé ce qui suit :
CUS étage m
2
111.50
CUS rez m
2
180.50
CUS sous-sol
0.00
Total m
2
292.00
Cette surface est inférieure aux 293,5 m
2
autorisés pour le bâtiment tel que projeté (y compris le bonus prévu par l’article 54 al. 4 RCAT ; cf. ch. 4 lettre a) ci-dessus). Toutefois, comme le relèvent les recourants, cette surface ne tient pas compte des jardinières prévues sur les balcons,
alors que d’après l’art. 16 al. 1
er
in fine en relation avec l’art. 16 al. 2 let. e, a contrario, RCAT, celles-ci entrent incontestablement dans les surfaces devant être prises en compte pour le calcul du CUS (v. aussi AC.2007.0154 consid. 5 et la jurisprudence citée). Vérifié par l’un des assesseurs spécialisés de la section du tribunal, le CUS s’élève en réalité à 292,9
m
2
(au lieu de 292
m
2
tels que retenus par
Bernard Reichert et Partners SA)
auxquels il y a lieu d’ajouter la surface des jardinières de 7
m
2
(7,85 m x 0,9 m), soit un total de 299,9
m
2
, ce qui est dérogatoire (à concurrence de 6,4
m
2
). Sur ce point, le projet de construction n’aurait donc pas dû être approuvé par l’autorité intimée. Partant, le recours doit être admis à cet égard.
Enfin, aucun élément du sous-sol – qui comprend un couloir (31,35 m
2
), deux caves (3,81 m
2
et 18,92 m
2
), des locaux techniques (12,90 m
2
, 3,52 m
2
et 0,85 m
2
), un local de bricolage et dépôt de mobilier de jardin (35,95 m
2
), deux garages (35,40 m
2
et 56,09 m
2
), et un local de jeu (35,15 m
2
) - n’a été pris en compte pour le calcul du CUS, ce qui est conforme à l’art. 16 al. 2 let. i, j, k, et l RCAT.
5.
a) Selon l’article 6 RPQ, la hauteur du faîte, mesurée au niveau du terrain naturel (moyenne des cotes aux angles extrêmes du bâtiment projeté) ne peut excéder 8,50 mètres.
A ce sujet, les recourants invoquent que la hauteur du faîte atteindra 8,58 m, soit 8 centimètres de plus que la limite fixée par l’art. 6 RPQ alors qu’il n’existe aucune disposition permettant d’accorder un bonus de hauteur. Il convient donc de vérifier si c’est à juste titre que la municipalité considère la hauteur de la construction telle que projetée conforme au droit en vigueur, s’agissant d’une maison bénéficiant du « label Minergie » pouvant bénéficier des dérogations prévues aux art. 54
al. 4
RCAT et 97 LATC.
b) Le Grand Conseil a adopté, le 16 mai 2006, la nouvelle loi cantonale sur l'énergie (LVLEne ; RS 730.01). Il a également apporté, à cette occasion, un certain nombre de modifications à la LATC et à la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que d'habitation. L'entrée en vigueur de ces nouveaux textes a eu lieu le 1
er
septembre 2006. Les règlements d'application relatifs à la LVLEne entrés en vigueur le 1
er
novembre 2006 sont le règlement d'application de la loi vaudoise du 16 mai 2006 sur l'énergie (RVLEne), le règlement sur le fonds pour l'énergie et le règlement sur la procédure applicable aux conduites de gaz de 0 à 5 bar.
Les principales dispositions énergétiques du règlement d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (RLATC ; RSV 700.11.1) ont été intégrées au RLVLEne et le RLATC épuré en conséquence. Les règlements concernant la fourniture de chaleur et d'eau chaude dans les bâtiments (RCEB - RSV 705.31.1) et sur les mesures financières visant à favoriser une utilisation rationnelle de l'énergie (RSV 730.03.1), dont les éléments ont été reformulés dans le RLVLEne, ont été abrogés.
L’art. 83 LVLEne stipule que les dispositions plus favorables relatives aux coefficients d’occupation et d’utilisation du sol, aux distances, aux limites et à la hauteur des bâtiments dans le cadre d’application de performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur sont réglées par la législation sur l’aménagement du territoire et les constructions.
c)
L’art. 97 LATC prévoit que la surface et le volume supplémentaire
s
des éléments de construction destinés à répondre aux exigences d’isolation et de ventilation supérieures aux normes en vigueur ne sont pas pris en compte dans le calcul d’occupation ou d’utilisation du sol et de la hauteur du bâtiment (al.3). Les bâtiments neufs ou rénovés atteignant des performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur bénéficient d’un bonus supplémentaire de 5% dans le calcul des coefficients d’occupation ou d’utilisation du sol (al.4).
d) Réglant la question des dérogations liées à une utilisation rationnelle de l’énergie, l’art. 40d al. 2 RLATC
précise qu’on entend par performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur, un bâtiment certifié selon le standard Minergie ou une autre norme équivalente reconnue par le service cantonal en charge de l’énergie. Le supplément d’isolation par rapport aux valeurs limites ponctuelles au sens de l’art. 97 al. 3 LATC est cumulable avec le bonus de 5% accordé aux bâtiments neufs ou rénovés atteignant des performances sensiblement supérieures aux normes en vigueur
(art. 40d al.3 RLATC).
d
) Dans le cas présent, le projet de construction répondant aux exigences du « label Minergie » selon les pièces du dossier (cf. supra ch.
4),
c’est à juste titre que les constructeurs se prévalent d’une dérogation tant à l’art. 3 RPQ (CUS) qu’à l’art. 6 RPQ relatif à la hauteur des constructions. Par surabondance on soulignera que, d’une part, l’épaisseur de l’isolation du projet est tout à fait standard et que, d’autre part, le SEVEN a relevé que les mesures prises pour économiser de l’énergie ne devaient pas réduire la surface ou le volume habitable. Partant, on ne saurait faire grief aux constructeurs d’ajouter au niveau du toit l’isolation utile.
6.
a)
Les recourants affirment encore que le couvert à voitures (soit le garage et le parc à vélo implantés contre la façade ouest de la villa projetée) n’est pas réglementaire. Ils invoquent que cette partie du projet n’étant ni une construction souterraine, ni une dépendance car en liaison fonctionnelle directe avec l’habitation principale, une distance d’au moins six mètres par rapport à la limite doit être respectée conformément à l’art. 138 RCAT. Pour sa part, la municipalité constate que le garage et le parc à vélo répondent aux dispositions de l’art. 13 RCAT (groupes de garages) pour ce qui concerne l’empiètement dans les surfaces de non bâtir au voisinage de la parcelle no 458.
L’art. 9 RCAT précise que les constructions souterraines peuvent être implantées dans les espaces de non bâtir jusqu’à la limite de la propriété voisine (al.1). Sont considérées comme souterraines les constructions dont la hauteur maximum ne dépasse pas de plus de 1 mètre le niveau du terrain naturel, et qui ne présentent pas plus d’une façade entièrement dégagée (al. 3).
D’après les plans de mise à l’enquête (page 1 représentant le sous-sol),
le garage et le parc à vélo implantés contre la façade ouest de la villa projetée sont effectivement une construction souterraine au sens de la norme précitée puisqu’ils sont implantés sous le terrain naturel et n’ont qu’une façade entièrement dégagée. Le plan mentionne aussi qu’il s’agit d’un garage couvert. Cela étant, même si elle se réfère à tort à l’art. 13 RCAT,
la municipalité constate à juste titre que la distance de 6 mètres à la limite de toutes les propriétés voisines prévue l’art. 138 RCAT n’avait pas à être respectée pour cet ouvrage.
b)
Il faut encore examiner si c'est en accord avec les normes en vigueur que le projet de construction litigieuse prévoit une distance de 5 mètres entre le SAS d’entrée et la limite de propriété, distance inférieure à celle minimum aux limites de propriété fixées à l’art. 138 RCAT (qui est de 6 mètres). A cet égard, l’art. 8 RCAT prévoit que moyennant accord entre les propriétaires concernés, une réduction de la distance réglementaire à la limite est autorisée, sous réserve que la distance entre façades ne soit pas inférieure à la somme des distances exigibles entre chaque bâtiment et sa limite de propriété (al.1). Or, il ressort des pièces du dossier qu’une convention - ratifiée par la municipalité - a été passée le 29 septembre 2006 entre la venderesse, sa famille et les constructeurs, alors futurs acheteurs de la parcelle 5'722,
convention autorisant Guy George et Monique Derighetti George à faire construire à leurs frais un sas d’entrée dérogeant tant à la distance de l’art. 8 RCAT qu’à l’article 4 RPQ. De plus, la seconde exigence relative à la distance entre les façades est également remplie, puisque, même en incluant le SAS, la distance entre la façade de l’immeuble projeté et celle de Susi Christen (19,5 m) n’est pas inférieure à la somme des distances exigibles entre chaque bâtiment et sa limite de propriété (6 m x 2, soit 12 m). Vu ce qui précède, la municipalité constate à juste titre qu’il peut être dérogé à l’art. 138 RCAT, de sorte que, sur ce point, la décision attaquée n’apparaît pas non plus critiquable.
7.
a) Selon les recourants, à défaut d’entente entre les voisins, les murs de soutènement, quelle qu’en soit la hauteur, doivent être situés à 2 mètres au moins des limites de propriétés. En outre, ils estiment que la hauteur de tels murs ne saurait dépasser 2,50 m au-dessus du terrain naturel, peu importe qu’ils soient construits en remblai ou en déblai.
b) L’art. 35 al. 3 in initio RCAT précise qu’aucun mouvement de terre en remblai ne peut être supérieur à plus de 2,50 m du terrain naturel. La hauteur des murs de soutènement est limitée à 2,50 m au-dessus du terrain naturel, mesurée à l’endroit le plus défavorable jusqu’à l’arrête supérieure du garde-corps, si celui-ci est en maçonnerie (al.4). A défaut d’entente entre les propriétaires voisins, ces murs doivent être implantés à une distance de 2 mètres de la limite à la propriété voisine (al.5).
c) La disposition précitée ne limite que les mouvements de terre en remblai, soit au-dessus du terrain naturel. Or, il ressort clairement des pièces produites (v. coupe AA des plans d’enquête) que le mur incriminé prend place sous le terrain naturel. Il ne saurait donc être limité en hauteur, faute de base légale, et l’art. 35 RCAT n’étant pas applicable à cette situation. Par identité de motifs, il en est de même pour le mur arrière du garage et parc à vélo implantés contre la façade ouest, lequel se situe sous le sol naturel, comme cela ressort également du plan précité.
8.
a) Invoquant l’art. 4 RPQ qui renvoie à l’art. 142 de l’ancien RCAT, en vigueur au moment de l’adoption du plan de quartier (renvoi statique), les recourants estiment qu’il faut respecter une distance de six mètres pour la façade secondaire et une autre de dix mètres pour la façade principale dès lors qu’on a affaire à un bâtiment d’une hauteur de plus de 5 mètres, selon le projet. La municipalité estime toutefois qu’il y a lieu de ramener la distance aux limites de manière uniforme à six mètres, ce en application de la réglementation communale actuelle (art. 138 RCAT ; renvoi dynamique).
b) A défaut de règles transitoires ou de règles claires, trancher cette question revient à interpréter les normes applicables au cas présent. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre. Il n'y a lieu de déroger au sens littéral d'un texte clair par voie d'interprétation que lorsque des raisons objectives permettent de penser que ce texte ne restitue pas le sens véritable de la disposition en cause. De tels motifs peuvent découler des travaux préparatoires, du but et du sens de la disposition, ainsi que de la systématique de la loi. Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires, du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (ATF 130 V 484 consid. 5.2 et les arrêts cités).
c) En l’espèce, un examen de la systématique et de la lettre du RPQ ainsi que du RCAT démontre que c’est à ce dernier qu’il est fait renvoi, l’ancien règlement communal ayant été abrogé le 12 juillet 2005. En tout état de cause, le RCAT ne contient aucune disposition transitoire et ne renvoie pas à des dispositions plus anciennes (cf. supra paragraphe 4 a). Dans ce contexte, le contenu de l’art. 4 RPQ, qui est le seul à se référer à une réglementation plus ancienne, paraît insolite. On peut donc admettre, nonobstant la lettre de l’art. 4
RPQ,
que la mention de l’ancien art. 1
4
2 RCAT doit être comprise et considérée comme un renvoi à l’actuel art. 138 RCAT. Au reste, une telle interprétation sert également l’intérêt de la sécurité du droit, dès lors qu’on ne saurait se référer à un texte abrogé qui n’est plus accessible pour l’administré. Au surplus, on relèvera qu’une distance de 10 mètres paraîtrait singulière alors que dans les zones attenantes au périmètre du PQ
(soit une zone de faible densité du PQ Collonges-Montaneyres côté est et, côté nord-est, une zone de moyenne densité) les distances minima aux limites de propriété sont fixées à 6 mètres conformément à l’art. 138 RCAT.
9.
a) A l’appui de son pourvoi, Susi Christen fait
enfin
valoir l’impact négatif du projet sur la vue et l’environnement bâti. Pour sa part, la municipalité ne se prononce pas sur le non respect du droit de vue. Disposant de son large pouvoir
d’apprécier
la volumétrie, l’esthétique et l’intégration du projet au quartier, elle estime que celui-ci n’est pas problématique.
b) Selon la jurisprudence de l’autorité de céans (AC.2004.0194 consid. 1 et 2), la vue est une situation de fait dont la privation ou la restriction au moment de la construction d'un bâtiment réglementaire sur un bien-fonds voisin constructible ne peut être invoquée que si l'intérêt des voisins au maintien de la vue est protégé par une norme spéciale du droit communal. En d'autres termes, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant, soit la distance à respecter entre les bâtiments et la limite de propriété voisine, soit la hauteur des bâtiments (AC.1997.0021 du 2 avril 1998, AC 2003.0245 du 30 avril 2004). Or, un éventuel droit de vue n’est pas protégé par les normes de droit public applicables au cas présent et l’existence d’une éventuelle servitude, au demeurant non alléguée, est une question de droit privé qui n’a pas à être examinée dans la présente procédure (v. supra, paragraphe 2b, a contrario). Ce grief est par conséquent mal fondé.
c) S
elon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions, qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (voir notamment ATF 115 Ia 370 consid. 3; 115 Ia 363 consid. 2 c; 115 Ia 114 consid. 3d; ATF 101 Ia 213 consid. 6a, RDAF 1987, 155; voir aussi
Droit vaudois de la construction
, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit néanmoins prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid. 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison - par exemple - du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; ATF 101 Ia 213; AC.1993.0125 du 2 mai 1994). Dès lors que l'autorité municipale dispose dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans l'examen du problème, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale (AC.1993.0034 du 29 décembre 1993). En effet, l'autorité de recours ne revoit que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, dans la mesure où il s'agit de questions dont la solution dépend étroitement des circonstances locales (art. 36 let. a LJPA; AC.1992.0101, du 7 avril 1993). L'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257 du 10 mai 1994; AC.1995.0268 du 1 mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1998.0166 du 20 avril 2001).
Conformément à l’art. 86 al. 3 LATC, la commune a adopté un art. 24 RCAT, qui dispose
que sont interdites toutes constructions de nature à compromettre l’aspect ou le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier ou d’une rue, ou à nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, artistique ou pittoresque.
En l’espèce, la municipalité relève, dans la décision attaquée, que quand bien même le projet exploite au maximum les possibilités de bâtir offertes sur la parcelle no 5'722 (hauteur, CUS, distances aux limites), sa conception et ses qualités architecturales lui permettent néanmoins de s’intégrer sans dommage au caractère du quartier. Elle ajoute qu’en tout état de cause, plusieurs bâtiments du secteur présentent un impact similaire, voire supérieur, à celui de la villa projetée. La pertinence de ces appréciations a pu être constatée lors de l’inspection locale et on peut admettre que le bâtiment projeté s’intègre dans le tissu existant formé par les constructions voisines. Les conditions d’une interdiction de construire fondée sur l’art. 86 LATC ou 24 RCAT ne sont donc pas réunies et le grief des recourants doit être rejeté sur ce point.
10.
Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée.
S’agissant des frais et dépens, il se justifie - compte tenu du fait que quand bien même le recours est admis et la décision attaquée est annulée, seul un motif invoqué par les recourants est admis (non respect du CUS autorisé) - de répartir les frais de la présente procédure entre les recourants et les constructeurs. Les recourants verseront en outre des dépens réduits aux constructeurs, qui ont procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel. En revanche, la commune n’a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 et 3 LJPA).