# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8698e662-a26e-5dee-b7ed-6ffad04f790f
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2005
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 406 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 139'392.-
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dai componenti della Comunione ereditaria ISCE 1, rappresentati da RA 1, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 20 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza apportato un ulteriore correttivo del -10%, portandolo al -30%, sul valore metrico di base del terreno, ritenendo la configurazione di quest’ultimo non adeguata per uno sfruttamento ideale delle potenzialità edificatorie previste per la zona di Piano regolatore denominata R2L (zona residenziale estensiva – comprensorio a lago-), riconfermando per il resto la propria decisione.
Il valore di stima ufficiale del mappale no. 406 RFD di _ è stato di conseguenza stabilito in CHF 121'968.-
3. Con ricorso 18/20 giugno 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale argomentando che, per ragioni di protezione delle rive e di rispetto delle distanze dal confine, sarebbe oggettivamente impossibile costruire alcunché sul fondo oggetto di ricorso, che pertanto, malgrado il correttivo già apportato sul valore metrico, avrebbe un valore ancora sproporzionato per rapporto ai terreni presenti nella medesima zona di piano regolatore.
I ricorrenti ritengono inoltre che l’UCS non abbia sufficientemente considerato la presenza a confine della strada cantonale, intensamente trafficata e origine di un importante inquinamento fonico e dell’aria, soprattutto per rapporto ai fondi situati a monte, non confinanti con il tracciato stradale e postulano pertanto un’equa riduzione del valore di stima fissato per la loro proprietà.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 della Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS nonché validamente rappresentati dal coerede MIST 3, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che il fondo è prativo e, in corrispondenza della scaletta a lago, presenta una profondità di 8.40 metri.
A monte, oltre il tracciato della strada cantonale, sono presenti i mappali n. 936 e 944 RFD di _, di proprietà rispettivamente della Comunione ereditaria ISCE 1 e di MIST 1.
7. Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene che nella fattispecie si è in presenza di un terreno particolare e unico, il cui valore non è strettamente legato al tipo di sfruttamento che se ne può fare e che inoltre, malgrado la strada cantonale che li divide, rende sicuramente di maggior pregio i terreni posti a monte, di proprietà della medesima Comunione ereditaria ISCE 1 (mapp. no. 936) e di MIST 1 (mapp. no. 944).
Inoltre, malgrado il terreno non sia particolarmente profondo e abbia pertanto una configurazione non ottimale, particolarità del resto già sufficientemente considerata dall’UCS con l’applicazione di un correttivo del -30% sul valore metrico di base, ridotto di conseguenza a CHF/mq 252.-, l’art. 42 delle Norme di attuazione del Piano Regolatore, a determinate condizioni, permette la costruzione di abitazioni e relative costruzioni accessorie.
La domanda di costruzione preliminare a titolo informativo presentata da RA 1 in data 29 febbraio 2000, richiamata da questo Tribunale dall’Ufficio delle domande di costruzione e dell’esame di impatto ambientale, basata su un progetto particolare chiaramente in contrasto con le norme pianificatorie, non dimostra affatto che sul mappale non sia di fatto possibile costruire alcunché (cfr. avviso cantonale no. 27511 del 21 aprile 2000), come invece sostenuto dai ricorrenti nel gravame e in corso di sopralluogo.
Il Tribunale ritiene che nella determinazione del valore metrico di base della zona di Piano Regolatore RL2 e pertanto del mappale oggetto di ricorso sia già stata sufficientemente considerata l’esistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze negative che ne derivano,
mentre il confronto con i mappali situati a monte del tracciato stradale e non confinanti con il medesimo non risulta proponibile già per il solo fatto che le zone di piano regolatore interessate risultano differenti. Oltre a ciò, come constatato pure in sede di sopralluogo, il traffico sull’arteria stradale non è tale da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo sul valore metrico base del fondo.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo invero prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di conseguenza, il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 406 RFD di _ confermato in CHF 121'968.-, come da scheda di calcolo annessa.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a carico dei componenti della Comunione ereditaria ISCE 1, parte soccombente.

## Considerations