# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 6ad605c1-4128-51e1-818b-05f8314c47bd
**Court:** TI_CATI
**Chamber:** TI_CATI_001
**Year:** 2012
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Tax

## Facts

Fatti
A.
Con atto pubblico dell’8 agosto 2005, iscritto a registro fondiario il 24 agosto 2005, _ vendeva al marito RI 1 la sua quota di comproprietà di un mezzo dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. _, corrispondente ai 61
‰
del fondo base n. _ RFD di _, al prezzo di 106'400.–. L’acquirente, già proprietario dell’altra quota di un mezzo, diventava in tal modo proprietario esclusivo dell’appartamento.
Con decisione del 26 luglio 2006, l’RS 1 di Mendrisio notificava alla venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 88'274.– e l’imposta dovuta in fr. 6'179.20. Non impugnata, la tassazione passava in giudicato.
B.
Il 9 settembre 2011 l’Ufficio di tassazione notificava a RI 1, quale terzo proprietario del pegno, il conteggio per la quantificazione dell’ipote-ca legale, con riferimento all’imposta sugli utili immobiliari dovuta dalla moglie, oltre agli interessi di ritardo.
Il terzo proprietario del pegno interponeva reclamo l’11 ottobre 2011 contro il suddetto conteggio, argomentando che il trapasso immobiliare dalla moglie al marito sarebbe stato “esente” dall’im-posta “trattandosi di liquidazione del regime matrimoniale”. Infatti, il 28 settembre 2006 sarebbe stato pronunciato il divorzio, nell’ambito del quale era stato liquidato il regime matrimoniale.
L’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 9 novembre 2011, argomentando che la cessione immobiliare si fondava sull’atto di compravendita dell’8 agosto 2005 e che la successiva convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio prendeva atto dell’avvenuto trasferimento dell’immobile in proprietà esclusiva del reclamante. Il trasferimento imponibile non era avvenuto pertanto con il divorzio.
C.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente l’esistenza dell’ipoteca legale. Ripropone le considerazioni già sottoposte all’autorità di tassazione con il reclamo, sottolineando che la cessione della quota di comproprietà dalla moglie non costituirebbe una compravendita immobiliare “ma semplicemente... un accordo di liquidazione del regime matrimoniale”, come proverebbe una bozza di convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio del marzo 2005.

## Considerations

Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 127 cpv. 1 LT, debitore dell’imposta sull’utile mobiliare è l’alienante. A garanzia del suo pagamento è nondimeno data un’ipoteca legale (art. 127 cpv. 3 LT), istituto giuridico disciplinato dagli art. 252 ss. LT.
L’art. 252 cpv. 1 LT prevede che per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali, che hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’articolo 836 CC, sia riconosciuta, per la durata di cinque anni dalla crescita in giudicato della tassazione, al Cantone e ai comuni un’ipoteca legale secondo l’articolo 183 LAC. L’imposta sugli utili immobiliari rientra pacificamente tra i crediti d’imposta assisti da ipoteca legale non iscritta, che sorge ex lege nello stesso momento in cui nasce il credito d’imposta che deve garantire, essendo un pubblico tributo che più d’ogni altro denota una relazione con l’immobile, dato che trae origine proprio dal trasferimento dell’immobile stesso, come per altro si evince anche dall’esame della volontà del legislatore che con la nuova legge tributaria in vigore dal 1° gennaio 1995 ha abbandonato il precedente regime della responsabilità solidale a favore di quello dell’ipoteca legale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 157 s., p. 159).
1.2.
Secondo l’art. 253 cpv.
1 LT, la
pretesa di imposta garantita da ipoteca legale è stabilita dall’autorità fiscale mediante conteggio, nel quale sono indicati il calcolo dell’imposta garantita dal pegno e l’importo della stessa, come pure l’oggetto del pegno. L’art. 253 cpv. 2 LT precisa poi che la pretesa è notificata al debitore dell’imposta e al terzo proprietario del pegno, i quali hanno facoltà di reclamo all’autorità fiscale e di ricorso alla Camera di diritto tributario entro i termini stabiliti dagli articoli 206 e 227. Per l’art. 253 cpv. 3 LT, con il reclamo e il ricorso possono essere contestati il principio dell’ipoteca legale, l’ammontare della stessa e l’oggetto del pegno.
La giurisprudenza ha avuto modo di precisare che i
l debitore dell’imposta non potrà più contestare, nell’ambito della procedura di accertamento dell’ipoteca legale, il credito d’imposta già definitivamente accertato nel corso della procedura di tassazione; diversa è invece la situazione del terzo proprietario del pegno, che si trova confrontato a una tassazione già cresciuta in giudicato, senza che abbia potuto prendere parte alla relativa procedura. Per questa ragione, la legge gli riconosce la facoltà di contestare anche il credito fiscale in sé nel corso della procedura dell’ipoteca legale: quest’ultima assurge infatti, per il terzo proprietario del pegno, ad una vera e propria seconda procedura di
tassazione, nella quale è parte (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 163 ss.; inoltre,
CDT
n
. 80.2004.133
del
24 novembre 2004
in
RtiD
I-2005
n. 15t; CDT n. 80.2006.182 del 13 luglio 2007 in RtiD I-2008 n. 9t).
2.
2.1.
Venendo alla fattispecie in esame, il ricorrente, terzo proprietario del pegno, contesta la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari già da tempo passata in giudicato, argomentando che la moglie non ne sarebbe stata debitrice, per il fatto che il trasferimento immobiliare sarebbe avvenuto nell’ambito della liquidazione del regime matrimoniale.
2.2.
In sé, per le ragioni già evocate, al terzo proprietario del pegno non è preclusa la contestazione del credito d’imposta, anche se quest’ultimo è già passato in giudicato per il debitore. Si può ritenere che la possibilità per il terzo proprietario di mettere in discussione il debito fiscale includa anche l’eventuale concessione di un differimento dell’imposizione, se l’esistenza e la portata del debito dipendono da quest’ultimo (
Stähli
, Das Steuergrundpfandrecht, unter besonderer Berücksichtigung des bernischen Rechtes, Berna 2006, p. 348 ss.).
Nel caso in discussione, sebbene l’insorgente invochi l’esenzio-ne del trasferimento intervenuto nel 2005 fra moglie e marito, si deve ritenere che sostenga che il trapasso in questione avrebbe dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 lett.
b
LT. Secondo quest’ultima disposizione, conforme all'art. 12 cpv. 3 lett.
b
LAID, è differita l’imposizione dell’utile immobiliare nei casi di trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio. La legge precisa a tale riguardo che il differimento è ammesso unicamente se ambedue i coniugi lo richiedono.
Con questa importante modifica, il legislatore ha senz'altro voluto tener conto delle difficoltà in cui può venirsi a trovare il coniuge che deve cedere la casa di cui è proprietario o almeno comproprietario: oltre a privarsi dell'immobile, egli dovrebbe infatti anche pagare l'imposta sull'utile immobiliare, senza peraltro avere realizzato in forma monetaria la plusvalenza di cui si tratta. Proprio per evitare di trascinare il coniuge alienante in problemi di liquidità, il parlamento federale ha dunque pensato di adottare questa disposizione, che prevede che l'imposta su quella parte di plusvalenza che è sorta mentre proprietario era il coniuge alienante sia pagata dal coniuge acquirente, nel momento in cui ovviamente venderà l'oggetto di cui si tratta (
Pedroli
, L'imposta sugli utili immobiliari e le alienazioni in caso di divorzio, in RDAT I-2000, p. 250).
2.3.
L’autorità di tassazione ha escluso che il trapasso intervenuto nel 2005 fra il ricorrente e la sua allora moglie rientrasse nel campo d’applicazione dell’art. 125 lett.
b
LT, in considerazione del fatto che lo stesso si è fondato su di un contratto di compravendita stipulato oltre un anno prima del divorzio e non sulla convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio.
Se si tiene conto della
ratio
della fattispecie di differimento in discussione e del tenore dell’art. 125 lett.
b
LT, ci si può domandare se la sola circostanza che un immobile sia trasferito prima della conclusione della convenzione e della sua omologazione basti ad escludere che la cessione costituisca un caso di “trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale”. È pur vero che la convenzione omologata dal pretore al momento del divorzio menziona l’avvenuto trasferimento al punto 6, che concerne proprio la liquidazione del regime matrimoniale.
La questione può tuttavia essere lasciata aperta, poiché sarebbe mancato in ogni caso un ulteriore presupposto per il differimento dell’imposizione
ex
art. 125 lett.
b
LT. Quest’ultima disposizione subordina infatti il differimento alla richiesta concorde di entrambi i coniugi. Nella fattispecie non solo una simile richiesta non è pervenuta al momento della compravendita in discussione o al successivo momento della tassazione dell’imposta sull’utile immobiliare ma, addirittura, le parti hanno inserito nell’atto di compravendita una clausola secondo cui “l’imposta sugli utili immobiliari è a carico della venditrice alla quale il notaio rogante consegna seduta stante il formulario per la relativa dichiarazione”. In tal modo, i coniugi hanno espressamente escluso di voler beneficiare del differimento dell’imposizione.
3.
Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.