# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 21254123-062f-4d8e-b5d7-8108fff64e9f
**Court:** SG_VB
**Chamber:** SG_VB_001
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

Sachverhalt
A.
a) Die E1_AG, Z._, die E2_ AG, X._, und die
E3_ GmbH, W._, sind Miteigentümerinnen von Grundstück
Nr. 001, Grundbuch Z._, an der G._strasse in Z._. Das Grund-
stück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Politischen Gemeinde
Z._ vom 1. November 1980 in der Wohnzone W2a. Es ist mit einem
älteren Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) überbaut. Bei der südlichen Grund-
stücksgrenze mündet die H._strasse in die G._strasse. Weiter
nordwestlich und ungefähr parallel zur G._strasse verlaufen die
I._strasse und die J._strasse. Sodann ist nördlich des Baugrund-
stücks entlang der Grundstücksgrenze der K._weg vorhanden, di-
rekt daran anschliessend folgt das Grundstück Nr. 003 (Familiengar-
tenareal K._weg; Grünzone A [Sport-, Park- und Erholungsanlage]).
[...]
Übersicht Baugrundstück und Umgebung
(Quelle: Geoportal SG)
b) Das Gebiet im Bereich der G._strasse, dem L._weg, der
J._strasse, der H._strasse und dem K._weg ist als Wohnzone
mit besonderen Anforderungen (WobA) nach Art. 51bis der Bauord-
nung Z._ (nachfolgend BauO) ausgeschieden.
[...]
Wohnzone mit besonderen Anforderungen (WobA)
(Quelle: Digitaler Stadtplan Z._)
B.
a) Mit Baugesuch vom 14. November 2018 beantragte die
Interessengemeinschaft E._ (bestehend aus den
Miteigentümerinnen von Grundstück Nr. 001) bei Z._ die Baubewil-
ligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit einer un-
terirdischen Einstellhalle für Fahrzeuge und den Abbruch des beste-
henden Wohnhauses mit der Einstellgarage auf Grundstück Nr. 001.
b) Innert der Auflagefrist vom 6. bis 19. Dezember 2018 gingen
insgesamt fünf Einsprachen gegen das Bauvorhaben ein. Daraufhin
wurde das Baugesuch überarbeitet und am 25. Juni 2019 ein Korrek-
turgesuch eingereicht. In der Folge erneuerten A._, Z._, vertreten
durch Dr.rer.publ. HSG Markus Möhr, Rechtsanwalt, St.Gallen,
B._ und C._, Z._, D._, Z._, sowie F._, Y._, ihre Ein-
sprachen, derweil G._ als zwischenzeitlicher Eigentümer der Lie-
genschaft Nr. 004 an seiner Einsprache nicht mehr festhielt.
c) Mit Beschluss vom 23. August 2019 erteilte die Baubewilligungs-
kommission Z._ die Baubewilligung unter Bedingungen und Aufla-
gen und wies die öffentlich-rechtlichen Einsprachen von A._, B._
und C._, D._ sowie F._ ab. Ebenfalls abgewiesen wurde die
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 3/36
auf Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abge-
kürzt ZGB) gestützte Einsprache von A._. Die privatrechtlichen Ein-
sprachen von A._, B._ und C._, G._ und F._ wurden unter
Ansetzung einer Frist von 30 Tagen auf den Zivilrechtsweg verwiesen.
C.
a) Gegen diesen Beschluss erhob A._ durch ihren
Rechtsvertreter mit Schreiben vom 13. September 2019 Rekurs beim
Baudepartement (im Folgenden Rekurs 1; Verfahren Nr. 19-7156). Mit
Rekursergänzung vom 4. Oktober 2019 werden folgende Anträge ge-
stellt:
1. Der Beschluss der Baubewilligungskommission Z._
vom 23. August 2019 / 245 (Versanddatum am: 4. September 2019) sei aufzuheben, soweit die -rechtliche Einsprache und die privatrechtliche  nach Art. 684 ZGB von A._ abgewiesen und die Baubewilligung für das Baugesuch 56256 (Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit , Gebäudeabbrüche, Grundstück 001, G._strasse) erteilt wurde. Die Streitsache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2. Eventuell sei der Beschluss der  Z._ vom 23. August 2019 / 245 (gemäss  1) aufzuheben und die Baubewilligung zu .
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Barauslagen und MWSt.).
Zur Begründung wird geltend gemacht, Art. 51bis BauO bezwecke in
der WobA den Schutz des Quartiercharakters der bestehenden Einfa-
milienhausgebiete. Für die überlagerten Wohnzonen sollen kleinere
Mehrfamilienhäuser und damit eine gewisse massvolle Verdichtung
möglich sein. Es würden aber besondere Anforderungen an die Einfü-
gung in die Quartierstruktur und die umliegenden Bebauungen gelten.
Das Bauvorhaben erfülle die in Art. 51bis BauO formulierten Anforde-
rungen nicht. Weil Gestaltungs- und Einfügungsfragen nur mittels Au-
genschein vor Ort aufgezeigt und geklärt werden könnten, verletze der
Verzicht der Vorinstanz auf die Durchführung eines Augenscheins den
Anspruch auf rechtliches Gehör. Auch sei der Rekurrentin 1 die Stel-
lungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 19. August 2019 nicht
zugestellt worden. Weiter komme hinzu, dass die Vorschriften zur Ver-
fahrenskoordination verletzt seien, weil nach dem angefochtenen Be-
schluss ein durchgehender Gehweg entlang der G._strasse erstellt
werde, wobei die endgültige Höhe noch festzulegen sei. Das dafür er-
forderliche Planverfahren nach Strassengesetz müsse mit dem Bau-
bewilligungsverfahren koordiniert werden. Auch sei das Baugrund-
stück nicht hinreichend erschlossen, weil die Zufahrt ab der
G._strasse zu den Tiefgaragenparkplätzen nicht klassiert worden
sei. Zudem verletze das Attikageschoss Art. 35 BauO. Auch fehle im
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 4/36
Rahmen der Beurteilung von Art. 51bis BauO eine gesamthafte Würdi-
gung und Interessenabwägung. Die beiden überdimensionierten Ge-
bäude würden gegen Westen nur den absolut notwendigen Grenzab-
stand einhalten, somit ohne jegliche Reserve oder Freiraumgestal-
tung. Die Dachgestaltung sei nicht nur aufgrund der nicht abschlies-
senden Aufzählung von Art. 51bis BauO einzubeziehen, sondern auch
aufgrund von Art. 33 Abs. 1 BauO. Von einer guten Gesamtwirkung
nach Art. 35 Abs. 2 BauO bzw. von einer Beachtung der erhöhten An-
forderungen an die Einfügung im Sinn der Art. 12 Abs. 3 Bst. d und
Art. 51bis BauO könne keine Rede sein. Auch die Stellung und das
Ausmass der Neubauten würden den Anforderungen der WobA wider-
sprechen. Ergebe sich, dass das Bauvorhaben im Widerspruch mit
Art. 51bis und Art. 12 Abs. 3 Bst. d BauO stehe, so verletze das Vorha-
ben auch Art. 684 ZGB.
b) Am 14. September 2019 erhoben auch B._ und C._ Rekurs
beim Baudepartement (im Folgenden Rekurs 2; Verfahren Nr. 19-
7173). Mit Rekursergänzung vom 6. Oktober 2019 wird folgender An-
trag gestellt:
Das Baugesuch 56256 ist zurückzuweisen und so zu redimensionieren, dass es mit Artikel 51bis BauO  ist, und dies unter voller Kosten- und  zu Lasten des Gesuchstellers.
Zur Begründung machen die Rekurrenten 2 ebenfalls eine Verletzung
von Art. 51bis BauO geltend. Die Mehrfamilienhäuser würden sich nicht
gut in die heutige Quartierstruktur einfügen. Insbesondere die Kör-
nung, der Bau-Typus, die Dachgestaltung, der Grenzabstand, der Ge-
bäudeabstand, die Gartengrösse und die Materialisierung lasse eine
besondere Rücksicht vermissen.
c) Weiter erhob auch D._ am 20. September 2019 Rekurs beim
Baudepartement (im Folgenden Rekurs 3; Verfahren Nr. 19-7353). Mit
Rekursbegründung vom 21. Oktober 2019 werden folgende Anträge
gestellt:
1. Es sei die Verfügung der Baubewilligungskommission
Z._ betreffend das Baugesuch 56256 (Neubau zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage,  auf Grundstück Nr. 001) aufzuheben und die  zu verweigern.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Zur Begründung wird namentlich geltend gemacht, das Bauvorhaben
widerspreche den Anforderungen von Art. 51bis BauO. Überdies sei
davon auszugehen, dass die Wurzelbereiche der zu erhaltenden
Bäume durch das Bauvorhaben einen grossen Schaden nehmen wür-
den. Darauf sei in der Einsprache hingewiesen worden. Die Vorinstanz
sei darauf jedoch nicht eingegangen und habe damit eine Rechtsver-
weigerung begangen.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 5/36
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 24. Oktober 2019 beantragt die
Vorinstanz, den Rekurs 1 abzuweisen. Zur Begründung wird geltend
gemacht, ein Augenschein sei nicht notwendig gewesen. Der Rüge,
wonach ein Stassenplanverfahren hätte durchgeführt werden müssen,
werde entgegengehalten, dass der südliche Teil des Baugrundstücks
früher einen Teil des Knotens G._strasse/H._strasse gebildet
habe. Es sei gedacht gewesen, das Baugebiet und die heutigen Fami-
liengärten (Grundstück Nr. 003) durch eine neue Strasse zu erschlies-
sen. Die Idee sei jedoch nicht umgesetzt worden. Allerdings habe die
Stadt Z._ diejenige Fläche, welche für die Erstellung eines Trottoirs
benötigt werde, behalten. Weil die künftige Trottoirfläche bereits als
Gemeindestrasse 2. Klasse eingeteilt sei, werde kein Teilstrassenplan
benötigt. Im Zusammenhang mit den Rekursen 2 und 3 verzichtet die
Vorinstanz in den Eingaben vom 28. Oktober und 7. November 2019
auf eine Vernehmlassung.
b) Mit E-Mail vom 23. Oktober 2019 verzichtet die Rekursgegnerin
auf eine Stellungnahme in den drei Rekursverfahren. Im Rekurs 3
reicht die Rekursgegnerin am 20. November 2019 gleichwohl eine
Stellungnahme ein und äussert sich mit Verweis auf eine Einschät-
zung eines Gartenbau- und Landschaftsarchitekten namentlich zum
Baumbestand auf dem Baugrundstück.
c) Mit Amtsbericht vom 31. März 2020 führt das kantonale Hoch-
bauamt (HBA) zur Frage der besonders guten Einfügung der beiden
geplanten Mehrfamilienhäuser in die bestehende Überbauung gemäss
Art. 51bis BauO im Wesentlichen aus, das Bauvorhaben weise sowohl
städtebaulich als auch architektonisch gute Qualitäten auf. Diese wür-
den sich jedoch auf benachbarte Strukturen beziehen, die sich nicht
innerhalb der WobA befänden. Hingegen entspreche die Gestaltung
der Aussenräume nicht mehr dem parkähnlichen Charakter des Quar-
tiers. Es handle sich räumlich um ganz normale Aussenräume wie sie
bei MFH-Überbauungen entstünden. Hinsichtlich der Architektur ver-
möge das Vorhaben nicht zu überzeugen. So könne die Flachdach-
bauweise dem nachbarlichen Quartier in Bezug auf die Forderungen
der WobA nicht entsprechen. Ein geneigtes Dach würde eine spezifi-
sche aussenräumliche Dynamik generieren. Bei Satteldachbauten
liessen die niedrigeren Traufseiten eine differenziertere Belichtung der
Nachbarbauten und der vorgelagerten Gartenräume zu. Vor diesem
Hintergrund seien die Bedingungen der WobA weder städtebaulich
noch architektonisch erfüllt.
d) In der Folge äusserten sich die Rekurrenten zum Amtsbericht.
Sie machen im Wesentlichen geltend, der Amtsbericht bestätige ihren
Standpunkt.
e) Die Vorinstanz hält in ihrer Stellungnahme vom 26. Mai 2020
zum Amtsbericht fest, es werde nach wie vor die Auffassung vertreten,
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 6/36
dass sich der Betrachtungsperimeter aus städtebaulichen Überlegun-
gen nicht nur auf das Gebiet der WobA beschränken dürfe. Durch die
Randlage übernehme das Baugrundstück eine gewisse Scharnier-
funktion gegen Osten und Norden. Zudem sei vorgesehen, das östlich
angrenzende Grundstück an der G._strasse 17 als Erweiterung in
den aus dem Jahr 2004 stammenden Sondernutzungsplan
"G._strasse 21, 21a und 21b" aufzunehmen, was die Ausgangslage
in vielerlei Hinsicht massgeblich beeinflussen werde.
f) Mit Stellungnahme vom 28. Mai 2020 beantragt die Rekursgeg-
nerin, nun vertreten durch Dr.iur. Bettina Deillon, Rechtsanwältin,
St.Gallen, den Amtsbericht aus dem Recht zu weisen. Zur Begrün-
dung wird ausgeführt, das HBA bzw. der Kantonsbaumeister sei nicht
für die gestalterische Beurteilung von privaten Bauobjekten zuständig.
Weil es sich bei den Ausführungen nicht um in amtlicher Funktion er-
worbenes Fachwissen handle, sei es im Rekursverfahren zum vorn-
herein nicht verwertbar. Überdies stelle der Amtsbericht ein unzulässi-
ges Rechtsgutachten dar, zumal es sich bei der mit Art. 51bis BauO
verlangten "besonders guten Einfügung" um einen unbestimmten
Rechtsbegriff handle. Weiter komme hinzu, dass den kommunalen Be-
hörden ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zustehe. Das
gelte auch bei der ästhetischen Würdigung von örtlichen Verhältnis-
sen.
g) G._, T._, stellte als Eigentümer von Grundstück Nr. 004 am
9. Oktober 2019 ein Gesuch um Beiladung zu den Rekursverfahren
und er erneuerte dieses am 26. März 2020. Sodann hielt er am
30. Juni 2020 an seinem Gesuch fest, woraufhin dieses mit verfah-
rensleitender Anordnung vom 7. Juli 2020 abgewiesen wurde.
E.
a) Das Baudepartement führte am 17. August 2020 in Anwesenheit
der Verfahrensbeteiligten und des Kantonsbaumeisters einen Augen-
schein durch.
b) Mit Eingaben vom 7., 14. und 15. September 2020 äussern sich
die Rekurrenten zum Augenscheinprotokoll. Die Rekursgegnerin lässt
sich mit Eingabe vom 16. September 2020 vernehmen.
c) Mit Eingabe vom 9. November 2020 repliziert der Rekurrent 3
auf die Stellungnahme der Rekursgegnerin vom 16. September 2020
und äussert sich insbesondere zu Art. 51bis BauO.
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

## Considerations

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 7/36
Erwägungen
1.
1.1 Die drei Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusam-
menhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf.
Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und
durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und
B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).
1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigungen sind gegeben (Art. 45
VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten.
2.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1;
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 23. August 2019. Mithin sind vorliegend grundsätz-
lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-
hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im
PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen
gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung.
3.
Die Rekurrentin 1 macht in verfahrensrechtlicher Hinsicht geltend, es
sei der Sachverhalt unvollständig festgestellt und ihr Anspruch auf
rechtliches Gehör in mehrfacher Hinsicht verletzt worden.
3.1 Zunächst rügt die Rekurrentin 1, die Vorinstanz habe ohne Be-
gründung auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet.
3.1.1 Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung
von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Ob ein Augenschein
durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Au-
genscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise
nicht abgeklärt werden können. Ergibt sich eine Tatsache zweifelsfrei
aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augenschein überprüft
zu werden. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfassende
Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erheischen,
sind in Augenschein zu nehmen. Auf die Durchführung eines Augen-
scheins (Art. 12 Abs. 1 VRP) kann in antizipierter Beweiswürdigung
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 8/36
verzichtet werden (VerwGE B 2020/204 vom 8. März 2021
Erw. 2.2.1 f. mit Hinweisen).
3.1.2 Die Vorinstanz begründet ihren Verzicht auf die Durchführung
eines Augenscheins im Wesentlichen damit, dass ihr die örtlichen Ver-
hältnisse bekannt seien. Im Übrigen ergäben sich die entscheidrele-
vanten tatsächlichen Verhältnisse aus den Verfahrensakten, womit
von einem Augenschein keine entscheidrelevanten neuen Erkennt-
nisse zu erwarten seien. Dies umso mehr, als die Fragen zur Einfü-
gung mittels Flugbildern und Perspektivenbildern mittlerweile besser
beurteilt werden könnten, als bei einem Augenschein auf Erdge-
schosshöhe.
Der Vorinstanz standen zur Beurteilung des Bauvorhabens zumindest
die Baugesuchsunterlagen einschliesslich Planunterlagen und die Da-
ten aus dem Geoportal (www.geoportal.ch) zur Verfügung. Letzterem
haftet ein offizieller Anstrich an und es ist im Internet für jedermann
leicht zugänglich (so auch VerwGE B 2019/130 vom 25. Februar 2021
Erw. 3 mit Hinweisen). Hinzu kommen Geoinformationen, die dem di-
gitalen Stadtplan ([...]) hinterlegt sind. Auch darf davon ausgegangen
werden, dass die Vorinstanz über Ortskenntnisse auch des fraglichen
Quartiers verfügt. Vor diesem Hintergrund lag der Entscheid der Vo-
rinstanz, auf einen Augenschein zu verzichten, innerhalb des ihr zu-
stehenden Ermessens.
3.1.3 Das vorinstanzliche Vorgehen ist auch unter dem Titel der Be-
gründungspflicht nicht zu beanstanden. Verfahrensleitende Anordnun-
gen zur Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts (wozu auch die
Anordnung eines Augenscheines gehört) werden praxisgemäss kaum
je näher begründet und noch viel seltener unabhängig vom Endent-
scheid angefochten. Vielmehr kann im Rahmen eines Rechtsmittelver-
fahrens gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid – wie vorlie-
gend geschehen – eine unrichtige oder unvollständige Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Eine separate vorinstanzliche Be-
gründung, weshalb welche Anordnungen zur Ermittlung des Sachver-
halts ergangen sind, ist weder nötig noch üblich. Ebenso wenig musste
zumindest in vorliegendem Fall die Vorinstanz im angefochtenen Be-
schluss den Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins näher
begründen. Eine solche Verletzung der Begründungspflicht bzw. des
rechtlichen Gehörs wäre aber ohnehin geheilt, weil die Rekurrentin 1
die angebliche Unzulässigkeit des Verzichts auf einen Augenschein im
Rekursverfahren geltend machen konnte und darüber hinaus die Vo-
rinstanz zumindest im Rekursverfahren ihren Verzicht auf einen Au-
genschein begründete. Der Rekurs 1 erweist sich in diesem Punkt als
unbegründet.
3.2 Die Rekurrentin 1 macht eine Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs ergänzend geltend, weil die Vorinstanz sich für die Frage der Ein-
fügung im Rekursverfahren auf Flugbilder und Perspektivenbilder
(act. 82, 83 und 86 der Vorakten) beziehe; diese seien weder Bestand-
teil der Baugesuchsakten gewesen noch ihr je zugestellt worden.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 9/36
Dazu ist zu bemerken, dass die Flugbilder gemäss act. 82 und 83 der
Vorakten ("2014 Flugaufnahmen (8cm)") auf dem digitalen Stadtplan
Z._ abrufbar sind. Dort lässt sich ausserdem ein 3D-Modell generie-
ren, das im Wesentlichen den Perspektivenbildern gemäss act. 86 der
Vorakten entspricht (vgl. ergänzend auch die Möglichkeit von 3D-An-
sichten auf maps.google.ch). Vor diesem Hintergrund ist nicht ersicht-
lich, inwiefern die fraglichen Unterlagen (in Papierform) für die Vo-
rinstanz derart entscheidwesentlich gewesen sein könnten, dass sie
der Rekurrentin 1 vorgängig zur Stellungnahme hätten zugestellt wer-
den müssen. Der Rekurrentin 1 war es jedenfalls möglich, den streit-
gegenständlichen Beschluss anzufechten und sich (unter anderem)
gestützt auf die online verfügbaren Informationen ein zuverlässiges
Bild der tatsächlichen Verhältnisse zu machen.
3.3 Eine weitere Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör
erkennt die Rekurrentin 1 im Zusammenhang mit dem Schreiben der
kantonalen Denkmalpflege (DMP) vom 19. August 2019. Darin habe
die DMP bestätigt, dass mit dem Neubauprojekt keine
Beeichträchtigung resultiere. Dieses Schreiben sei ihr nicht vorgängig
bzw. nie zur Kenntnis gebracht worden.
3.3.1 Die DMP führte im Schreiben vom 19. August 2019 namentlich
aus, durch das geplante Vorhaben erfolge keine Beeinträchtigung des
Schutzobjekts. Gemäss Art. 122 Abs. 3 PBG sei demnach keine for-
melle Zustimmung der DMP erforderlich. Kommt die DMP im Rahmen
der Beurteilung eines Baugesuchs zum Ergebnis, dass keine Beein-
trächtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler
Bedeutung vorliegt, stellt diese Beurteilung für sich allein noch keine
Teilverfügung dar, die im Rahmen eines Gesamtentscheids zu eröff-
nen (gewesen) wäre. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 122 Abs. 3
PBG trifft Letzteres nur für die eigentliche Zustimmungsverfügung der
DMP zu; nur diese ist folglich auch Teil des Gesamtentscheids der
Baubewilligungsbehörde (Handbuch der Rechtsabteilung des Baude-
partementes zum PBG, St.Gallen, Stand 8. Februar 2021, Bemerkun-
gen zu Art. 122). Die blosse Beurteilung der DMP dagegen, ein Bau-
gesuch führe nicht zu einer Beeinträchtigung eines Schutzgegen-
stands von kantonaler oder nationaler Bedeutung, stellt lediglich eine
Stellungnahme dar (BDE Nr. 58/2020 vom 9. Juli 2020 Erw. 6.1 mit
Hinweis auf BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 4.4).
3.3.2 Der Einwand der Rekurrentin 1 erweist sich damit als unbegrün-
det; ihr rechtliches Gehör wurde im fraglichen Zusammenhang nicht
verletzt. Hinzu kommt, dass die Rekurrentin 1 die Beurteilung der DMP
im Rekursverfahren einer materiellen Überprüfung hätte zuführen kön-
nen, womit die angebliche Gehörsverletzung im Zusammenhang mit
dem Schreiben der DMP vom 19. August 2019 geheilt wäre.
4.
Der Rekurrent 3 macht geltend, die Anforderungen, welche Art. 51bis
BauO an das Bauvorhaben stelle, hätten es erforderlich gemacht, die
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 10/36
bestehende Quartierstruktur und die umliegende Bebauung festzuhal-
ten und anschliessend zu prüfen, ob das Vorhaben diesen Anforde-
rungen genüge. Entsprechende Feststellungen liessen sich dem an-
gefochtenen Entscheid indes nicht entnehmen. Die Begründung ge-
mäss Erw. 5 des angefochtenen Entscheids vermöge nicht zu genü-
gen. Indem die Vorinstanz die bestehende Quartierstruktur und die
umliegende Bebauung nicht erhoben und charakterisiert habe, habe
sie den rechtserheblichen Sachverhalt unvollständig festgestellt und
darüber hinaus den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.
4.1 Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (vgl. Art. 21 Abs. 3
VRP) bedeutet unter anderem, dass die Behörde frei darüber befindet,
ob anhand der vorhandenen Beweismittel eine Tatsache nach dem
gesetzlich geforderten Beweismass als bewiesen gilt oder ob die Be-
hörde weitere Beweise erheben muss. Wenn eine Behörde zum
Schluss kommt, dass eine Tatsache bereits genügend bewiesen ist
und die Abnahme zusätzlicher Beweismittel nichts an der Überzeu-
gung der Behörde ändern könnte, kann sie auf deren Abnahme ver-
zichten (sogenannte antizipierte Beweiswürdigung), ohne den Unter-
suchungsgrundsatz zu unterlaufen oder das rechtliche Gehör der be-
troffenen Partei zu verletzen (vgl. VerwGE B 2020/204 vom 8. März
2021 Erw. 5.2 f.).
4.2 Im angefochtenen Beschluss setzt sich die Vorinstanz in
Erw. III.5 und III.6 bzw. auf insgesamt fünf Seiten mit Art. 51bis BauO
auseinander und kommt zusammenfassend zum Schluss, dass die
geforderte besonders gute Einfügung mit dem Neubauvorhaben ge-
linge. In ihren Erwägungen geht die Vorinstanz verschiedentlich auf
die ihres Erachtens massgeblichen Vergleichsobjekte ein (vgl. insbe-
sondere Ziffn. 5.5 f., 5.7 [letzter Satz], 5.95, 6.52 der vorinstanzlichen
Erwägungen). Insgesamt wird aus den Erwägungen der Vorinstanz
der ihres Erachtens massgebliche Sachverhalt jedenfalls in den we-
sentlichen Zügen ersichtlich. Eine unvollständige Feststellung des
Sachverhalts liegt ebenso wenig vor wie eine Gehörsverletzung. Hinzu
kommt, dass die Vorinstanz im Rekursverfahren ihren Standpunkt zu
Art. 51bis BauO bzw. zu den aus ihrer Sicht relevanten tatsächlichen
Verhältnissen mehrfach darlegte. Die angeblichen Mängel des
vorinstanzlichen Entscheids wären damit geheilt.
5.
Der Rekurrent 3 macht geltend, er habe in seiner Einsprache darauf
hingewiesen, dass bei einer Bebauung von Grundstück Nr. 001 und
den hierbei vorgesehenen baulichen Massnahmen im Wurzelbereich
der zu erhaltenden Bäume diese mit überwiegender Wahrscheinlich-
keit einen so grossen Schaden nähmen, dass sie nicht erhalten wer-
den könnten. Darauf sei die Vorinstanz nicht eingegangen und sie
habe sich auch nicht zu allfälligen zum Erhalt der Bäume anzuordnen-
den Baumschutzmassnahmen (z.B. Auszäunung, Wurzelvorhang) ge-
äussert.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 11/36
5.1 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss in Erw. III.5.94
aus, mit den aufgezeigten Massnahmen und Pflanzungen resultiere
aus ihrer Sicht eine Umgebungsgestaltung, die im Baumschutzgebiet
qualitativ sowie quantitativ zu bestehen vermöge und das charakteris-
tische Verhältnis der neuen Bebauung zu den Grünflächen mit Baum-
bestand im konkreten Baumschutzgebiet widerspiegle. Bedingung sei
jedoch, dass die Umgebungsgestaltung entsprechend dem Umge-
bungsplan und unter Beizug des planenden Landschaftsarchitekturbü-
ros umgesetzt werde. Letztgenanntes nahm die Vorinstanz in die "Be-
dingungen und Auflagen" der Baubewilligung auf (vgl. Ziff. IV.4 des
angefochtenen Beschlusses). Im Plan "Umgebung/Freiraumgestal-
tung" vom 27. Mai 2019 (act. 46 der Vorakten) sind sodann im süd-
westlichen Eckbereich des Baugrundstücks diejenigen Bäume ver-
merkt, die als bestehend ("best.") in die Umgebungsgestaltung ein-
fliessen sollen. Die vom Rekurrenten 3 in seiner Einsprache themati-
sierte Rotbuche (= "Fagus sylvatica") ist gelb markiert, was einen "Ab-
bruch" bzw. eine Entfernung dieses Baums nahelegt. Gleichzeitig wird
hierzu im Plan folgendes ausgeführt: "[...] Kronenpflege und Baum-
schutzmassnahmen. Sollte das Gehölz die Bauphase nicht überste-
hen (Trockenheit wie Sommer 2018) wird eine Ersatzpflanzung (Fagus
sylvatica oder Quercus robur) im gleichen Bereich unter Einhaltung
der Grenzabstände gewährleistet". Ferner wird im Plan "Gehölzbe-
stand G._strasse/Analyse/Ersatz" vom 7. November 2018 zur frag-
lichen Rotbuche folgende Empfehlung abgegeben: "Aufgrund des ge-
planten Bauvorhabens und den damit verbundenen Eingriffe[n] im
Wurzelbereich des Baumes wird empfohlen, diesen mit entsprechen-
den Massnahmen zu schützen (Wurzelvorhang, sauberes Anschnei-
den der Wurzeln, Absperrung des Wurzelbereiches während der Bau-
phase) [...]".
5.2 Aus den vorinstanzlichen Ausführungen und insbesondere der
dargestellten Auflage wird jedenfalls im Zusammenspiel mit dem Hin-
weis im Umgebungsplan ("Kronenpflege und Baumschutzmassnah-
men") sowie der genannten Empfehlungen betreffend Baumschutz-
massnahmen klar, dass die fragliche Rotbuche grundsätzlich erhalten
werden soll und zu diesem Zweck Baumschutzmassnahmen zu ergrei-
fen sind. Auch wird klar, dass weder die Rekursgegnerin noch die
Vorinstanz einen Abgang der Rotbuche ausschliessen können. Indem
die Vorinstanz gleichwohl die Baubewilligung erteilte, gab sie zum
Ausdruck, dass sie die Befürchtungen des Rekurrenten 3 zu einem
möglichen Abgang der Rotbuche zwar teilte, unter der Bedingung ei-
ner Ersatzpflanzung aber in Kauf zu nehmen bereit war. In verfahrens-
rechtlicher Sicht ist dieses Vorgehen nicht zu beanstanden.
6.
Die Rekurrentin 1 wendet ein, der angefochtene Beschluss sei wegen
Verletzung der Vorschriften zur Verfahrenskoordination aufzuheben.
Sie macht geltend, mit dem Bauvorhaben entlang der G._strasse
werde ein durchgehender Gehweg erstellt, wobei die endgültige Höhe
der Vorplatzanpassung an den neuen Gehweg noch festzulegen sei.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 12/36
Für die Realisierung des durchgehenden Trottoirs seien bauliche Mas-
snahmen notwendig. Weiter ergebe sich aus den Auflagen und Bedin-
gungen, dass die Einmündung der neuen Zufahrt in die G._strasse
als Gehwegüberfahrt mit Auffahrtsrampe oder mit einer Randsteinab-
senkung auszubilden sei. Die G._strasse sei als Gemeindestrasse
2. Klasse eingeteilt. Nicht klassiert sei die Zufahrt ab G._strasse zu
den Tiefgaragenplätzen, was jedoch unerlässlich sei. Dafür und für die
baulichen Massnahmen sei ein Teilstrassenplan bzw. Strassenbau-
projekt gemäss Art. 40 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt
StrG) erforderlich. Zudem gehörten Gehwege entlang von Strassen zu
den Strassen und seien damit ebenfalls zu klassieren (Art. 3 StrG).
Das dafür erforderliche Planverfahren nach StrG sei mit dem Baube-
willigungsverfahren zu koordinieren, was nicht erfolgt sei.
6.1 Sind für die Verwirklichung eines Bauprojekts verschiedene ma-
teriell-rechtliche Vorschriften anzuwenden und besteht zwischen die-
sen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang, dass sie nicht
getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden können,
muss die Rechtsanwendung materiell gleichzeitig und widerspruchs-
frei koordiniert erfolgen. Dies gilt insbesondere, wenn die Errichtung
oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer
Behörden erfordert (Art. 25a Abs. 2 Bst. d sowie Abs. 3 und 4 des Bun-
desgesetzes über die Raumplanung [SR 700; abgekürzt RPG]). Im
Hinblick auf die anzustrebende inhaltliche Widerspruchsfreiheit meh-
rerer Verfügungen (Art. 25a Abs. 3 RPG) legt Art. 25a Abs. 2 RPG ver-
schiedene Koordinationsgrundsätze fest, die auch auf das Nutzungs-
planverfahren sinngemäss anwendbar sind (Art. 25a Abs. 4 RPG und
Art. 132 Abs. 5 Bst. a PBG). Die Koordinationspflicht kann allerdings
nur soweit reichen, als tatsächlich ein Koordinationsbedürfnis besteht.
Der Umstand, dass verschiedene Verfahren ein und dieselbe Anlage
betreffen, genügt für sich allein jedenfalls noch nicht für die Bejahung
der Koordinationspflicht (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N 25). Art. 25a RPG
kommt auch dann zur Anwendung, wenn für die verschiedenen Bewil-
ligungen (Verfügungen) nur eine Behörde zuständig ist. Das Koordi-
nationsgebot gilt in verfahrensmässiger Hinsicht in dem Sinn, dass ein
Bauvorhaben als Ganzes in einem einheitlichen Rechtsmittelverfahren
angefochten werden können muss (GVP 2000 Nr. 79 mit Hinweisen;
BDE Nr. 28/2021 vom 8. April 2021 Erw. 5.1; BDE Nr. 41/2012 vom
6. September 2012 Erw. 3.1).
6.2 Gemäss Art. 39 Abs. 1 Satz 1 StrG wird für den Strassenbau
das Planverfahren durchgeführt. Als Strassenbau gilt unter anderem
die Korrektion von Strassen (Art. 31 Abs. 1 StrG). Ein Projekt nach
StrG enthält insbesondere einen Situationsplan, den Landbedarf für
dauernde und vorübergehende Beanspruchung des Bodens, allfällige
Baulinien und die Einteilung von Gemeindestrassen (vgl. Art. 40 StrG).
Neben dem Situationsplan hat das Vorhaben selbstverständlich auch
sämtliche anderen Pläne zu beinhalten, die für den Bau der Strasse
und das kantonale Genehmigungsverfahren (Art. 13 Abs. 2 StrG) er-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 13/36
forderlich sind. Bei einem Strassenbauprojekt sind das neben dem Si-
tuationsplan regelmässig auch Längen- und Querprofile sowie Pläne
zur Entwässerung und zur Fundation (BDE Nr. 1/2019 vom 28. Januar
2019 Erw. 6). Das Projekt wird in der politischen Gemeinde unter Er-
öffnung einer Einsprachefrist von dreissig Tagen öffentlich aufgelegt
(Art. 41 Abs. 1 StrG). Wird kein Kostenverlegungsverfahren durchge-
führt, so kann bei kleinen und unbedeutenden Projekten auf die öffent-
liche Auflage verzichtet werden, insbesondere bei Geh- und Radwe-
gen entlang öffentlicher Strassen (Art. 41 Abs. 2 Bst. e StrG). Gemäss
Art. 44 Abs. 2 StrG kann ausserdem bei kleinen und unbedeutenden
Projekten, insbesondere bei Fuss- und Wanderwegen, auf die Abste-
ckung der Linienführung im Gelände verzichtet werden.
6.3 Südlich des Baugrundstücks Nr. 001 befindet sich die
G._strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse). Die klassierte Fläche ver-
läuft entlang der Grundstücksgrenze.
[...]
Übersicht Strassenklassierung G._strasse
(Quelle: Geoportal SG)
Die G._strasse verfügt zwar nicht im Bereich der Grenze zu Grund-
stück Nr. 001, jedoch sowohl nordöstlich als auch südwestlich daran
anschliessend über ein Trottoir, welches bereits heute von der Klas-
sierung mitumfasst wird. Im Nordosten dieses Grundstücksbereichs
zeigt sich folgendes Bild:
[...]
Grenzbereich zu G._strasse
(Quelle: Geoportal SG, Orthofoto 2019)
[...]
Abschluss Trottoir
(Quelle: maps.google.ch, Streetview)
Im fraglichen Bereich des Baugrundstücks Nr. 001 und von der
G._strasse her soll die Zufahrt zur Tiefgarage entstehen. Der
Grenzbereich zwischen Baugrundstück und G._strasse wird in den
Planunterlagen wie folgt dargestellt und enthält namentlich den Hin-
weis "Trottoirverbindung in Absprache mit TBA Stadt Z._" (vgl. Hin-
weis in roter Schrift):
[...]
Übersicht Grenzbereich gem. Bauvorhaben
(Quelle: Plan "Einstellhalle/Zufahrt" vom 27. Mai 2019)
6.4 Gemäss den bewilligten Plänen wird somit im Grenzbereich zur
G._strasse ein Teil des Trottoirs abgebrochen. Betroffen ist der Ab-
schluss des Trottoirs bzw. der Übergang vom Trottoir zur Strassenflä-
che (Randstein) auf einer Distanz von wenigen Metern. Dieser abzu-
brechende Teil des Trottoirs liegt mehrheitlich nicht auf dem Bau-
grundstück, sondern auf dem Grundstück Nr. 005 (Strassenparzelle
der G._strasse). Es liegt auf der Hand, dass die Rekursgegnerin
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 14/36
nicht ohne Weiteres solche Anpassungsarbeiten auf einem als Ge-
meindestrasse klassierten Drittgrundstück vornehmen darf. Dessen ist
sich die Rekursgegnerin offenkundig auch bewusst (vgl. insbesondere
erwähnten Hinweis in den Planunterlagen ["Trottoirverbindung in Ab-
sprache mit TBA Stadt Z._"]). Damit ist erstellt, dass das streitge-
genständliche Bauvorhaben zumindest im Bereich des Trottoirab-
schlusses bauliche Anpassungen an der G._strasse erfordert und
auch vorsieht. Bei diesen baulichen Anpassungsarbeiten handelt es
sich sodann nicht um Strassenunterhalt im Sinn von Art. 51 StrG, son-
dern um eine Korrektion einer Strasse, mithin um Strassenbau. Ein
Strassenbau bedingt jedoch vorgängig ein strassenrechtliches Verfah-
ren. Vor diesem Hintergrund und aufgrund des – im Baugesuch selber
dokumentierten – Zusammenhangs zwischen Bauvorhaben und
Strassenkorrektion (Anpassung/Abbruch Trottoirabschluss) ist ein Ko-
ordinationsbedarf ausgewiesen. Bereits deshalb wären das Baubewil-
ligungsverfahren und das notwendige strassenrechtliche Planverfah-
ren zu koordinieren gewesen.
6.5 Hinzu kommt, dass die Vorinstanz eine Bedingung in die Bau-
bewilligung aufnahm, wonach die Einmündung der neuen Zufahrt in
die G._strasse als Gehwegüberfahrt mit Auffahrtsrampe oder mit ei-
ner Randsteinabsenkung auszubilden sei und wonach die erforderli-
chen Anpassungen an den Gehweg, Art und Lage der Gehwegauffahrt
mit dem Tiefbauamt der Stadt zu besprechen seien (vgl. angefochte-
ner Beschluss Ziff. IV.62). Diesbezüglich macht die
Vorinstanz im Rekursverfahren ergänzend geltend, die bauliche Aus-
gestaltung als durchgehendes Trottoir (mit Absenkung bei der Zufahrt)
solle gemäss Baubewilligung mit dem Abschluss der Neuüberbauung
erfolgen. Sie ist jedoch der Auffassung, es sei kein Teilstrassenplan
nötig, weil die zukünftige Trottoirfläche bereits als Gemeindestrasse
zweiter Klasse eingeteilt sei. Zudem könne bei Geh- und Radwegen
gemäss Art. 41 Abs. 2 StrG auf eine öffentliche Auflage verzichtet wer-
den.
Daraus ergibt sich, dass die Vorinstanz selber (und mit ihr offenbar
auch die Rekursgegnerin; vgl. Hinweis "Trottoirverbindung in Abspra-
che mit TBA Stadt Z._") von einem unmittelbaren Zusammenhang
zwischen dem Bauvorhaben und der Erstellung des Trottoirs entlang
der Grundstücksgrenze ausgeht. Die Rekursgegnerin kann die er-
wähnte Auflage gemäss Baubewilligung nur dann befolgen, wenn vor
bzw. spätestens zusammen mit dem Abschluss ihrer Bauarbeiten der
fehlende Teil des Trottoirs entlang der G._strasse erstellt wird. Für
die Erstellung des Trottoirs ist jedoch zwingend ein strassenrechtli-
ches Verfahren durchzuführen. Dessen Ergebnis würde offenkundig
präjudiziert, wenn das streitgegenständliche Bauvorhaben bereits
rechtskräftig bewilligt wäre und sich bereits im Bau befände. Insge-
samt besteht somit auch hinsichtlich der Neuerstellung des Trottoirs
im Bereich der Grenze zum Baugrundstück eine Abhängigkeit und da-
mit auch eine Pflicht zur Koordination der beiden Anliegen bzw. Ver-
fahren (Baubewilligung und Strassenbauprojekt). Daran ändert entge-
gen der vorinstanzlichen Auffassung nichts, dass gemäss Art. 41
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 15/36
Abs. 2 Bst. e StrG bei kleinen und unbedeutenden Projekten auf die
öffentliche Auflage des Strassenbauprojekts verzichtet werden kann.
Ein allfälliger Verzicht auf die öffentliche Auflage eines Strassenbau-
projekts bedeutet nicht, dass auf die Ausarbeitung eines Strassenbau-
projekts insgesamt verzichtet werden dürfte. Auch könnte mit einer all-
fälligen Einsprache die Unzulässigkeit des Verzichts auf die öffentliche
Auflage geltend gemacht werden; nicht jedes Geh- und Radwegpro-
jekt entlang öffentlicher Strassen kann zum Vornherein als klein und
unbedeutend im Sinn von Art. 41 Abs. 1 StrG qualifiziert werden.
6.6 Nicht zu folgen ist schliesslich dem Einwand der Rekursgegne-
rin, wonach sich das Bauvorhaben aufgrund der gegebenen strassen-
mässigen Erschliessung ohne weiteres auch ohne den Gehwegaus-
bau realisieren liesse und wonach umgekehrt nicht zwingend sei, dass
aufgrund der Neuüberbauung ein Gehwegausbau erfolgen müsste.
Sowohl die Planunterlagen des Baugesuchs (betreffend Abbruch des
Trottoirabschlusses) als auch die erklärte Absicht der Vorinstanz (be-
treffend Neuerstellung eines Trottoirs) belegen den Zusammenhang
zwischen Bauvorhaben und Strassenbauprojekt. Insgesamt erweist
sich der Einwand der Rekurrentin 1, die Vorinstanz habe die Koordi-
nationspflicht verletzt, als begründet. Der Rekurs 1 ist gutzuheissen
und der angefochtene Beschluss aufzuheben.
6.7 Die Rekurrentin 1 will ferner eine Verletzung der Koordinations-
pflicht darin erkennen, dass die Zufahrt ab der G._strasse zu den
Tiefgaragenplätzen nicht klassiert sei, was angesichts der Anzahl
Wohneinheiten jedoch unerlässlich sei. Das für die Klassierung erfor-
derliche Planverfahren nach StrG sei mit dem Baubewilligungsverfah-
ren zu koordinieren.
6.7.1 Nach ständiger Praxis des Baudepartementes gilt eine Zufahrt
regelmässig nur dann als Feinerschliessungsanlage und ist deshalb
nach Art. 8 Abs. 3 StrG als Gemeindestrasse öffentlich zu erklären,
wenn sie über ein Drittgrundstück führt bzw. geführt werden soll. Die
Feinerschliessung ist in diesem Fall bis unmittelbar an die Grund-
stücksgrenze des zu überbauenden Grundstücks heranzuführen, so-
dass dieses direkten Anstoss an eine öffentliche Strasse hat. Blosse
Hauszugänge und -zufahrten auf den Baugrundstücken selbst zählen
indessen nicht mehr zur Feinerschliessung. Aufgrund der Tatsache,
dass dort der Verkehr innerhalb eines einzigen Privatgrundstücks
stattfindet, besteht in der Regel keine Notwendigkeit an einer Öffentli-
cherklärung der internen Erschliessung (Hauszufahrt; vgl. zum Gan-
zen z.B. BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 8.2 u.a. mit
Hinweis auf GVP 2011 Nr. 21).
6.7.2 Entsprechend der geschilderten Praxis ist die geplante Zufahrt
zu den Einstellplätzen in der Tiefgarage der beiden Mehrfamilienhäu-
ser eine blosse Hauszufahrt. Es handelt es sich um keine Feiner-
schliessungsanlage im Sinn von Art. 8 Abs. 3 StrG, weshalb ihr Be-
stand auch nicht als im öffentlichen Interesse liegend zu betrachten
und sie deshalb auch nicht als Gemeindestrasse zu klassieren ist. Die
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 16/36
Vorinstanz sah zu Recht von der Öffentlicherklärung der geplanten
Hauszufahrt ab.
7.
Der angefochtene Beschluss ist somit bereits gestützt auf eine Verlet-
zung der Koordinationspflicht aufzuheben. Jedoch weist das Bauvor-
haben auch in materieller Hinsicht einen Mangel im Zusammenhang
mit der Anordnung der Attikageschosse auf. Darauf ist nachfolgend
einzugehen.
7.1 Die Rekurrentin 1 wendet unter anderem ein, eine abweichende
Situierung des Attikageschosses nach Art. 35 Abs. 2 BauO sei nur zu-
lässig, wenn keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt würden.
Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt. Sie begründet ihren Einwand un-
ter anderem damit, dass die klotzartigen Bauten mit minimalem Grenz-
abstand Fremdkörper seien und so angelegt seien, als müssten sie die
Bewohner des bisherigen Quartiers durch eine Mauer abschotten. Die
Rekurrenten 2 machen im gleichen Zusammenhang geltend, ihr Haus
(I._strasse 4; Grundstück Nr. 006) sowie ihr Aussenwohnraum sei
entgegen der vorinstanzlichen Darstellung nicht hauptsächlich gegen
Süden, sondern eindeutig gegen Osten ausgerichtet. Somit sei klar,
dass ihre Interessen durchaus von den Neubauten tangiert würden.
Die Rekursgegnerin entgegnet, das Attikageschoss befinde sich öst-
lich und in erheblicher Entfernung vom Wohnhaus I._strasse 6 (Re-
kurrentin 1), dessen Hauptwohnseite im Wesentlichen gegen Süden
und nicht gegen Westen zum Baugrundstück Nr. 001 ausgerichtet sei.
Zudem würde die Rekurrentin 1 durch ein regelkonformes Steildach
mit einer vergleichbaren Neigung wie bei den umliegenden Gebäuden
erheblich mehr beeinträchtigt, da dieses höher ausfallen und volumi-
nöser in Erscheinung treten würde. Auch die Vorinstanz macht die er-
heblichen Abstände, die Ausrichtung der Bauten und die Möglichkeit
einer anderen Dachform geltend.
7.1.1 Eine abweichende Situierung eines Attikageschosses ist zuläs-
sig, wenn keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden
(Art. 35 Abs. 2 BauO).
7.1.2 Vorliegend werden die beiden Attikageschosse im Bereich der
zwei west-nordwestlichen Gebäudehälften entlang der gesamten zu-
gehörigen Fassaden (12 m x 12 m) bündig zum darunterliegenden
Obergeschoss geplant. Die abweichende Situierung der Attikage-
schosse bewirkt somit, dass die beiden nordwestlichen Gebäudehälf-
ten als dreigeschossige Flachdachbauten in Erscheinung treten. Eine
Rückversetzung der Attikageschosse um 45° entsprechend der Vor-
gabe von Art. 35 Abs. 1 BauO hätte demgegenüber nur sehr schmale
(dafür längere) Attikageschosse zur Folge. Diese wären zwar an der
westlichen (Breit-)Fassade ebenfalls fassadenbündig, dies jedoch
nicht auf einer Distanz von 12 m, sondern nur auf einer Distanz von
maximal 6 m (= 12 m abzgl. 2 x 3 m). Erst im Bereich, wo die Mehrfa-
milienhäuser insgesamt nicht mehr 12 m, sondern 14 m breit sind
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 17/36
(also 4 m nach der Westfassade), käme eine Verbreiterung des Atti-
kageschosses von 6 m auf 8 m in Frage. Im Gegenzug würden sich
derartige Attikageschosse nicht auf die nordwestlichen Gebäudehälf-
ten beschränken, sondern wären auf der gesamten Länge der beiden
Mehrfamilienhäuser zulässig.
7.1.3 Die Rekurrentin 1 ist Eigentümerin des westlich des Baugrund-
stücks gelegenen Grundstücks Nr. 007. Das auf ihrem Grundstück be-
stehende Wohnhaus Vers.-Nr. 008 liegt ziemlich genau in westlicher
Richtung zum geplanten Haus A. Die Distanz zwischen der Ostfas-
sade des Wohnhauses Vers.-Nr. 008 (Hauptgebäude exkl. Anbaute)
und der Westfassade von Haus A beträgt zwischen 14,5 m und knapp
17 m. Sowohl vom Wohnhaus als auch vom südlichen und östlichen
Gartenbereich des Grundstücks Nr. 007 wird das Haus A und insbe-
sondere das abweichend situierte Attikageschoss gut sichtbar sein
(vgl. insbesondere Bauvisierung gemäss Fotografie Nr. 37 der Foto-
dokumentation zum Augenschein) sowie dreigeschossig in Erschei-
nung treten. Hingegen profitiert die Rekurrentin 1 so gut wie gar nicht
von der aus der abweichenden Situierung resultierenden Verkleine-
rung des Attikageschosses im östlichen Bereich von Haus A; dieser
Teil wird für sie kaum einsehbar sein. Das Gelände im Bereich der
beiden Grundstücke verläuft sodann auch nicht derart steil, dass eine
Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen der Rekurrentin 1 auf-
grund der unterschiedlichen Höhenlage der Gebäude ausgeschlossen
werden könnte. Offenkundig ist schliesslich, dass das abweichend si-
tuierte Attikageschoss mit der geplanten (westlichen) Breite von 12 m
deutlich prägender in Erscheinung tritt als ein Attikageschoss, das un-
ter einer Linie von 45° zurückversetzt wäre. In letztgenanntem Fall
würde das Haus A aus Sicht des Grundstücks Nr. 007 auch nicht drei-
geschossig, sondern das Attikageschoss als Aufbau auf zwei Vollge-
schossen wahrgenommen. Bereits diese Umstände belegen eine Be-
einträchtigung der nachbarlichen Interessen der Rekurrentin 1 durch
die abweichende Situierung des Attikageschosses auf Haus A (vgl.
zum Ganzen und ähnlich GVP 2010 Nr. 107, insbesondere
Erw. 2.6.2).
7.1.4 Erschwerend kommt hinzu, dass bei beiden Mehrfamilienhäu-
sern die zulässige Fläche der Attikageschosse überschritten wird: Ge-
mäss Plan "Obergeschosse/Attikageschoss" vom 27. Mai 2019 (dort
Planausschnitt "Attika Flächenausgleich 1:200") errechnet die Rekurs-
gegnerin eine tatsächlich von den Attikageschossen beanspruchte
Fläche von 144 m2 sowie eine zulässige Attikageschossfläche von
148 m2. Bei den genannten 148 m2 wird jedoch ausser Acht gelassen,
dass für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche die Bal-
kone des obersten Obergeschosses ausgenommen werden müssen.
Denn als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem ge-
wöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regel-
fall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz
bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach,
die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen
aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 18/36
sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkon-
brüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Bal-
konverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (vgl.
BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.3.1 f; BDE
Nr. 77/2020 vom 20. August 2020 Erw. 5.3; VerwGE B 2020/86 vom
6. November 2020 Erw. 4.1). Vorliegend wäre somit die zulässige At-
tikageschossfläche so zu ermitteln gewesen, dass die nach aussen
offenen Seiten der sowohl im Südosten als auch im Südwesten plat-
zierten Loggias nicht als Teile der "Längsfassade" im Sinn von Art. 35
Abs. 1 BauO hätten herangezogen werden dürfen. Nicht abweichend
situierte Attikageschosse müssten vielmehr ab der isolierten Innen-
seite der Loggias unter einem Winkel von 45° zurückversetzt sein und
entsprechend wäre auch die höchstzulässige Gesamtfläche für abwei-
chend situierte Attikageschosse zu ermitteln gewesen. Da dies nicht
erfolgt ist, liegt eine Überschreitung der höchstzulässigen Attikage-
schossflächen vor. Diese Überschreitung ist zum einen ein weiterer
Beleg für die Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen der Re-
kurrentin 1 jedenfalls hinsichtlich des Attikageschosses von Haus A.
Die genannte Überschreitung führt zum anderen bei beiden geplanten
Mehrfamilienhäusern aber auch dazu, dass keine zulässigen Attikage-
schosse vorliegen, womit die in der W2a zulässige Vollgeschosszahl
überschritten ist.
7.1.5 Nicht entscheidwesentlich ist im Übrigen, ob ein Satteldach die
Interessen der Rekurrentin 1 stärker beeinträchtigen würde als das ab-
weichend situierte Attikageschoss auf Haus A. Denn die Zulässigkeit
der Verschiebung des Attikageschosses hat sich an einem nicht ab-
weichend situierten und baureglementskonformen Attikageschoss zu
messen. Aus der abweichenden Situierung des Attikageschosses (und
nicht aus der Wahl der Dachform) darf sich keine Beeinträchtigung er-
geben.
Insgesamt erweist sich der Rekurs 1 somit auch in diesem Punkt als
begründet und die angefochtene Baubewilligung samt Einspracheent-
scheid ist auch aufgrund der festgestellten Beeinträchtigung nachbar-
licher Interessen aufzuheben.
7.2 Mit Blick auf die Rekurrenten 2, die ebenfalls eine Beeinträchti-
gung ihrer nachbarlichen Interessen geltend machen, gestaltet sich
die Sachlage anders. Ihr Wohnhaus Vers.-Nr. 009 ist mehr als 30 m
von Haus A entfernt und selbst die östliche Ecke von Grundstück
Nr. 006 liegt noch in einer Entfernung von rund 15 m zum Haus A.
Selbst in der Annahme, dass das Wohnhaus und der Aussenwohn-
raum gegen Osten ausgerichtet sind, durfte die Vorinstanz eine Beein-
trächtigung der nachbarlichen Interessen der Rekurrenten 2 vernei-
nen. Bei den Rekurrenten 2 kommt hinzu, dass sie – anders als die
Rekurrentin 1 – von der abweichenden Situierung des Attikageschos-
ses nicht nur belastet sind. Vielmehr ist von ihrem Grundstück aus
auch der östliche Teil von Haus A, der zufolge der abweichenden Si-
tuierung über kein Attikageschoss mehr verfügt, ebenfalls erkennbar.
Damit erweist sich der Rekurs 2 diesbezüglich als unbegründet.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 19/36
8.
Aufgrund der obigen Ausführungen sind die drei Rekurse bereits ge-
stützt auf die fehlende Koordination zwischen Bauvorhaben und Stras-
senbauprojekt sowie aufgrund der Verletzung der Bestimmungen zum
Attikageschoss gutzuheissen und die Baubewilligung aufzuheben. Da
in sämtlichen Rekursen aber insbesondere eine Verletzung von
Art. 51bis BauO gerügt wird, rechtfertigt es sich, nachfolgend auch aus-
führlich hierauf einzugehen.
8.1 Die Rekursgegnerin wendet im Zusammenhang mit Art. 51bis
BauO ein, die ästhetische Beurteilung eines Bauvorhabens habe nach
objektiven Massstäben unter umfassender Würdigung aller massge-
blichen Gesichtspunkte mit nachvollziehbarer Begründung zu erfol-
gen. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürften den Einordnungs-
entscheid der kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn diese ih-
ren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten habe.
8.1.1 Zutreffend ist, dass der Vorinstanz bei der Anwendung von
Art. 51bis BauO eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt. Bei
dieser Vorschrift handelt es sich um eine ästhetische Generalklausel
bzw. um ein kommunales Einordnungsgebot. Ästhetische General-
klauseln sind in der Regel typische Anwendungsfälle der Gemeinde-
autonomie. Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung
dieser Ästhetikvorschriften ein besonderer Beurteilungsspielraum zu,
der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist.
8.1.2 Aufgrund dieses Beurteilungsspielraums darf die Rekursinstanz
trotz ihrer umfassenden Überprüfungsbefugnis (Art. 46 Abs. 1 VRP)
grundsätzlich nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung
der kommunalen Behörden sachlich nicht mehr vertretbar ist (so noch
Urteil des Bundesgerichtes 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 Erw. 5.3).
Die im Bundesgerichtsurteil 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 festgelegte
Formulierung ("sachlich nicht mehr vertretbar") würde jedoch bedeu-
ten, dass kommunale Entscheide inhaltlich nur noch korrigiert werden
könnten, wenn diese geradezu willkürlich sind. Dies würde einem wirk-
samen Rechtsschutz zuwiderlaufen (B. SCHINDLER, Die Gemeindeau-
tonomie als Hindernis für einen wirksamen Rechtsschutz, in Staats-
und Verwaltungsrecht auf vier Ebenen, Festschrift für Tobis Jaag, Zü-
rich 2012, S. 149). Diesen Einwand erachtete das Bundesgericht als
berechtigt. Es hielt im Sinn einer Präzisierung fest, dass die Zurück-
haltung bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung
der Gemeindeautonomie nicht so weit gehen dürfe, dass sich Rechts-
mittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränkten, weil eine solche
Beschränkung mit der Rechtsweggarantie nach Art. 29a BV nicht ver-
einbar wäre. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss
ausüben muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Re-
gelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechts-
gleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das überge-
ordnete Gesetzesrecht zu beachten (BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 20/36
2020 Erw. 7.3 mit Hinweis auf BGE 145 I 52 Erw. 3.6; vgl. auch
BGE 146 II 367 Erw. 3.1.4, VerwGE B 2020/55 vom 12. November
2020 Erw. 3.1 und VerwGE B 2019/130 vom 25. Februar 2021
Erw. 4.1 je mit Hinweisen).
8.2 Gemäss Art. 51bis BauO müssen sich Mehrfamilienhäuser in den
im Zonenplan bezeichneten Wohnzonen mit besonderen Anforderun-
gen besonders gut in die bestehende Überbauung einfügen. Das gilt
insbesondere für die Stellung der Bauten und Strassenabstand
(Bst. a), Erschliessung der Grundstücke sowie Parkierungsanlagen
(Bst. b), Abstände zu bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern
(Bst. c) und Freiraumgestaltung (Bst. d). Welche Anforderungen sich
aus dieser Norm für die Beurteilung des streitgegenständlichen Bau-
vorhabens ergeben, ist durch Auslegung zu ermitteln. Gestützt auf
diese Auslegung wird erst überprüfbar, ob die vorinstanzliche Würdi-
gung sachlich vertretbar ist bzw. innerhalb ihres Ermessensspielraums
im dargestellten Sinn liegt.
8.2.1 Für die Auslegung ist nebst dem Wortlaut vorliegend die Entste-
hungsgeschichte von Art. 51bis BauO von Bedeutung. Darauf wurde
bereits im Entscheid des Baudepartementes Nr. 49/2016 vom 3. Ok-
tober 2016 eingegangen. Gegenstand jenes Rekursverfahrens war die
Änderung von Bauordnung und Zonenplan Z._._, mit welcher un-
ter anderem Gebiete, welche überwiegend Ein- und Zweifamilienhäu-
ser mit guter baulicher Substanz aufwiesen, den Wohnzonen mit be-
sonderen Anforderungen (WobA) zugeordnet wurden und mit welcher
die damals geltende Bauordnung mit Art. 51bis BauO ergänzt wurde.
Das Baudepartement führte damals aus (Erw. 4.3):
"Der Stadtrat will die umstrittene Nutzungsplanänderung aus den folgenden Gründen durchführen: Bis November 2001 sah die  gültige Nutzungsplanung noch die Bauklasse E2 vor. In der E2 war es nur möglich, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie  zu errichten. Mit Beschluss vom 20.  2001 setzte der Stadtrat Z._ die Teilrevision des Zonenplans (Teilplan A) auf den 1. Dezember 2001 in Kraft. Die meisten  E2-Gebiete wurden damit der W2a zugeteilt, um die innere Verdichtung voranzutreiben. Damit fiel in diesen Gebieten das Verbot der Erstellung von Mehrfamilienhäusern weg. Da in der Folge in Einfamilienhausquartieren Baubewilligungen für  Mehrfamilienhäuser ausgestellt wurden, regte sich in Nachbarschaft und Politik Unmut über diese Entwicklung. Die gross dimensionierten Mehrfamilienhäuser wurden als  in traditionellen Einfamilienhausquartieren wahrgenommen. Auch der Stadtrat schaltete sich in die öffentliche Debatte ein: Am 26. August 2008 reichten die Stadträte H._ und I._ mit 16  die Motion „Rückkehr zur Einfamilienhauszone“ beim Stadtparlament Z._ ein. Ziel der Motion war es, intakte  zu bewahren; der Charakter dieser Gebiete sollte nicht durch Mehrfamilienhäuser zerstört werden. Es setzte sich die Erkenntnis durch, dass bei der kompletten Abschaffung der E2 die ortsbaulichen Risiken zu wenig bedacht worden seien. Die Direktion Bau und Planung wurde daher beauftragt, die ehe-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 21/36
maligen E2-Gebiete erneut zu prüfen, um anschliessend  zu können, wo grössere Bauvorhaben entweder überhaupt nicht realisiert werden sollten oder wenigstens nur dann, wenn sie spezielle Einfügungsvorschriften einhielten. Die Analyse ergab, dass es wenig Sinn mache, die E2-Zonen von früher komplett , da nur für einige Gebiete der ehemaligen E2 ein Bedarf an zusätzlichen Gestaltungsvorschriften bestehe. Es wurde deshalb zwischen drei verschiedenen Gebietskategorien : War in einem Gebiet keine homogene Siedlungsstruktur  oder sollten alte Gebäude bald ersetzt werden, so teilte man diese Gebiete den „Verdichtungsgebieten“ zu, wo die  von Mehrfamilienhäusern im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen weiterhin unverändert erlaubt bleibt. Sollte die  Struktur des Gebiets (bestehend aus gut erhaltenen Ein- und Zweifamilienhäusern) aufrechterhalten werden, trotzdem aber die Erstellung von Mehrfamilienhäusern unter Einhaltung von  gestattet werden, um eine beschränkte  zu ermöglichen, wurden diese Gebiete den neu zu  „Wohnzonen mit besonderen Anforderungen“ (Art. 51bis BauO) zugeteilt. Gebiete mit besonders schützenswerten  dagegen, die durch die Erstellung von Mehrfamilienhäusern gemindert würden, wurden den „Gebieten mit besonderem  Erscheinungsbild“ oder sogar einem „Ortsbildschutzgebiet“ nach Art. 47 ff. BauO zugeteilt [...]".
8.2.2 Mit der Zuteilung einzelner Gebiete zur WobA und der Einfüh-
rung von Art. 51bis BauO wurde somit insbesondere bezweckt, den
Schutz bestehender Strukturen der fraglichen Gebiete zu erhöhen
bzw. wiederherzustellen, gleichzeitig aber die Erstellung von Mehrfa-
milienhäusern zu ermöglichen. Im Einzelnen formulierte der Stadtrat
die Zielsetzung dahingehend, dass der der WobA zuzuordnende Teil
der untersuchten Gebiete "zwar im Erscheinungsbild die heutige
Struktur beibehalten [soll], es sollen hier aber kleinere Mehrfamilien-
häuser entstehen können, also eine gewisse massvolle Verdichtung
möglich sein". Es wurde gemäss Stadtrat "nicht angestrebt, einen
Druck auf Abbruch und Verwirklichung einer dichteren Nutzung aus-
zuüben. Gleichwohl soll in diesen Gebieten die Erstellung von Mehr-
familienhäusern möglich sein". In diesen Gebieten habe "die Einfü-
gung von Mehrfamilienhäusern mit besonderer Rücksicht zu gesche-
hen" (vgl. Vorlage Nr. 2806 des Stadtrates an das Stadtparlament vom
10. März 2015 betreffend "Änderung der Bauordnung und Zonenplan;
Einführung von Wohnzonen mit besonderen Anforderungen und
Schutz von Einfamilienhausgebieten; Nachtrag I zur Bauordnung",
Ziff. 4.2; nachfolgend Vorlage Nr. 2806 des Stadtrates).
8.3 Gemäss Art. 51bis BauO müssen sich Mehrfamilienhäuser in den
WobA besonders gut in die bestehende Überbauung einfügen. Zwi-
schen den Verfahrensbeteiligten ist zunächst umstritten, was mit der
"bestehenden Überbauung" gemeint ist bzw. ob sich die bestehende
Überbauung einzig auf die innerhalb der WobA gelegenen Grundstü-
cke bezieht.
8.3.1 Festzustellen ist, dass der Wortlaut von Art. 51bis BauO keine
eindeutige Beschränkung des Vergleichsgebiets auf innerhalb der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 22/36
WobA-Perimeter gelegene Grundstücke enthält und der Wortlaut inso-
fern nicht eindeutig ist. Gleichwohl besteht schon gemäss Wortlaut der
Bestimmung ein Zusammenhang zwischen den "im Zonenplan be-
zeichneten Wohnzonen mit besonderen Anforderungen" und der (dort)
"bestehenden Überbauung". Entsprechend sind in der beispielhaften
Aufzählung von Art. 51bis BauO die "Abstände zu bestehenden Ein-
und Zweifamilienhäusern" erwähnt (vgl. Bst. c), und Ein- und Zweifa-
milienhäuser sind typischerweise innerhalb der WobA vorhanden. So-
mit spricht der Wortlaut von Art. 51bis BauO ("bestehende Überbau-
ung") zumindest im Zusammenspiel mit dessen Bst. c dafür, dass die
bestehende Überbauung innerhalb der WobA massgeblich sein soll.
8.3.2 Der dargestellte Zweck von Art. 51bis BauO (Beibehaltung der
bestehenden Struktur der WobA im Erscheinungsbild) spricht sodann
klar für eine Betrachtung "nach innen" und gegen eine Mitberücksich-
tigung der ausserhalb der WobA vorhandenen Überbauung. Nur wenn
der Blick auf die bestehende Überbauung innerhalb der WobA (typi-
scherweise Ein- oder Zweifamilienhäuser) gerichtet und diese als
Massstab für die besonders gute Einfügung herangezogen wird, bleibt
die bestehende Struktur innerhalb der WobA erhalten. Ein Blick über
eine klar gezogene Grenze der WobA hinaus würde somit einerseits
dem Zweck von Art. 51bis BauO zuwiderlaufen, andererseits aber auch
zu widersinnigen, mindestens aber widersprüchlichen Resultaten füh-
ren: So müssten vorliegend für die Ermittlung der "bestehenden Über-
bauung" einerseits dichtere Bebauungsstrukturen in der unmittelbaren
Umgebung (ausserhalb der WobA) berücksichtigt werden (vgl. insbe-
sondere im Nordosten des Baugrundstücks die bestehenden Mehrfa-
milienhäuser auf den Grundstücken Nrn. 010, 011 und 012
[G._strasse 21, 21a und 21b]). Gleichzeitig und in krassem Kontrast
dazu wären in vorliegendem Fall auch die Schrebergärten im Norden
des Baugrundstücks bzw. die dortigen, äusserst kleinflächigen Garten-
häuschen samt davor symmetrisch angeordneten Grünflächen zur
kleingärtnerischen Nutzung bei der Bestimmung der bestehenden
Überbauung zu berücksichtigen. Unter diesen Umständen wäre es in
der Folge auch kaum mehr willkürfrei möglich, die geforderte beson-
ders gute Einfügung in die bestehende Überbauung (auch) ausserhalb
der WobA zu beurteilen. Insgesamt erweist sich die Auffassung der
Vorinstanz, wonach die bestehende Überbauung unter Mitberücksich-
tigung der ausserhalb der WobA vorhabenden Überbauung zu ermit-
teln sei, schon angesichts des Sinn und Zwecks von Art. 51bis BauO
als nicht mehr sachlich vertretbar. Für die Bestimmung der bestehen-
den Überbauung ist vielmehr und wie von den Rekurrenten gefordert
einzig auf die bestehende Überbauung innerhalb der WobA abzustel-
len.
8.3.3 Hinzu kommt, dass in diversen anderen Konstellationen eben-
falls klare raumplanungsrechtliche Grenzen (z.B. Zonengrenzen) ge-
zogen werden und die entsprechenden Vorgaben jeweils nur innerhalb
der verschiedenen Gebiete gelten: Beispielsweise hätte ein Bauvorha-
ben in der Kernzone selbst dann die kernzonentypischen Einfügungs-
vorschriften zu beachten, wenn es am Rand der Kernzone geplant
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 23/36
wäre. Massgebend bliebe auch in diesem Fall die Betrachtung "nach
innen", und die Lage am Rand einer Kernzone würde jedenfalls kein
Aufweichen bestehender kernzonentypischer Vorgaben rechtfertigen.
8.4 In rechtlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die erhöhten Einfü-
gungsvorschriften der WobA nicht die Detailgestaltung der Bauten be-
treffen. Vielmehr betreffen sie einen höheren, deutlich gröberen Level,
der darauf abzielt, die Stellung der Bauten in einem Quartier zueinan-
der und gegenüber den Strassen, deren Erschliessung sowie die Um-
gebungsgestaltung zu regeln. Denn mit Art. 51bis BauO soll wie aus-
geführt der Schutz der bestehenden Siedlungsstrukturen angestrebt
werden. Die genauen Ausführungsdetails der Bauten (wie etwa Dach-
gestaltung, Fenstergrössen und -formen, Farbgebung oder Materiali-
sierung) werden nach dem Wortlaut von Art. 51bis BauO nicht vom
Normzweck umfasst; sie sind für die Beurteilung der Einfügung einer
Baute in die WobA und in deren Quartierstruktur deshalb auch nicht
von entscheidender Bedeutung (so bereits BDE Nr. 124/2020 vom
10. Dezember 2020 Erw. 7.3 mit Hinweis auf BDE Nr. 49/2016 vom
3. Oktober 2016 Erw. 8.2, in dem erwogen wurde, dass für die Errich-
tung von Mehrfamilienhäusern in der WobA nach Art. 51bis BauO die
Stellung der Bauten, deren Abstände, die Freiraumgestaltung und de-
ren Erschliessung als relevante Kriterien gelten würden).
8.5 Gemäss Art. 51bis Bst. a BauO gilt für Mehrfamilienhäuser die
Anforderung der besonders guten Einfügung in die bestehende Über-
bauung insbesondere für die Stellung der Bauten und den Strassen-
abstand.
8.5.1 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss aus, mit der
klaren Positionierung und Nord-Süd-Ausrichtung der Neubauten
werde im Wesentlichen die Bebauungsstruktur der unmittelbaren
Nachbarbauten aufgenommen. Zur G._strasse hielten die Neubau-
ten einen grossen Abstand ein, womit sie sich im Strassenraum spür-
bar zurücknähmen. Das HBA führt mit Amtsbericht vom 31. März 2020
unter dem Titel "Städtebau" aus, die geplanten beiden Wohnbauten
übernähmen im Wesentlichen die Orientierung der benachbarten
Siedlungsstruktur. Die Bebauung auf den Grundstücken Nrn. 013 und
014 seien im Quartier die Ausnahme. Die beiden Neubauten seien to-
pographisch gut in das Terrain eingefügt. Durch die Unterteilung in
zwei ineinander gefügte und in der Höhe versetzte Bauvolumen werde
der anspruchsvollen Topographie Rechnung getragen. Die Setzung
der Bauten könne städtebaulich nachvollzogen werden.
8.5.2 Die Einschätzung des HBA hinsichtlich der Stellung bzw. der
Orientierung der geplanten Mehrfamilienhäuser sowie hinsichtlich der
diesbezüglichen Ausnahmekonstellation auf den Grundstücken
Nrn. 013 und 014 wird durch folgende Übersicht bestätigt:
[...]
Auszug Karte "Amtliche Vermessung"
(Quelle: Geoportal SG)
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 24/36
Innerhalb der WobA und mit Blick auf die Stellung der Bauten im Quar-
tier ist somit die vorinstanzliche Würdigung bzw. die Annahme einer
besonders guten Einfügung des Bauvorhabens in die bestehende
Überbauung zutreffend.
8.5.3 In Bezug auf den Strassenabstand liegt die Besonderheit des
Baugrundstücks Nr. 001 darin, dass nur dessen südliche Ecke an eine
Strasse (G._strasse; Gemeindestrasse 2. Klasse) angrenzt. Ent-
sprechend liegen zwischen der G._strasse und der nächstgelege-
nen Ecke des südlichen Mehrfamilienhauses rund 24 m. Die beiden
Mehrfamilienhäuser weisen mithin zum Vornherein nur einen sehr be-
schränkten Bezug zur G._strasse auf, weshalb dem Kriterium der
Stellung der Bauten gegenüber den Strassen bzw. dem Strassenab-
stand für das geplante Bauvorhaben zum Vornherein nur eine sehr
untergeordnete Bedeutung zukommen kann. Damit erweist es sich
ohne Weiteres als sachlich vertretbar, die geforderte besonders gute
Einfügung auch unter dem Aspekt der Stellung gegenüber der
G._strasse zu bejahen. Nichts anderes ergibt sich schliesslich aus
dem Umstand, dass nördlich des Baugrundstücks der K._weg (Weg
2. Klasse) verläuft. Dabei handelt es sich um einen schmalen und für
Fussgänger konzipierten Kiesweg ohne umgebungs- bzw. siedlungs-
prägende Bedeutung. Er hat somit keinen wesentlichen Einfluss auf
die besonders gute Einfügung der geplanten Mehrfamilienhäuser.
8.6 Gemäss Art. 51bis Bst. b BauO gilt für Mehrfamilienhäuser die
Voraussetzung der besonders guten Einfügung insbesondere auch für
die Erschliessung der Grundstücke sowie Parkierungsanlagen.
8.6.1 Die Vorinstanz erwägt im angefochten Beschluss, die fussläu-
fige Erschliessung der Neubauten erfolge ab der G._strasse über
befestigte Zugänge und Treppen. Die Tiefgaragenerschliessung er-
folge ebenfalls ab der G._strasse. Dieses zweigeteilte Erschlies-
sungsmuster lasse sich in der fraglichen WobA auch bei den Nachbar-
grundstücken antreffen. Weiter sei die Tiefgarage begriffsnotwendig
unterirdisch angeordnet. Dies stelle sicher, dass die Umgebung der
Neubauten nicht durch parkierende Fahrzeuge verstellt werde. Im
Weiteren habe dies zur Folge, dass sich die befestigten Flächen auf
die fussläufige Erschliessung sowie die Tiefgaragenzufahrt be-
schränkten. Die übrigen Umgebungsflächen seien begrünt, soweit es
sich nicht um Sitzplatzflächen handle. Zusätzlich werde der heute
grossmehrheitlich asphaltierte Vorplatz an der G._strasse redimen-
sioniert, indem die nicht zu Erschliessungszwecken benötigten Berei-
che ansprechend begrünt und bepflanzt würden.
8.6.2 Das Baugrundstück Nr. 001 ist bereits aktuell über die
G._strasse strassenmässig erschlossen; es existieren im südlichen
Teil des Grundstücks sowohl eine Einzelgarage mit überdachtem Vor-
platz als auch ein Zugang für Fussgänger. Hinzu kommt eine asphal-
tierte Fläche auf dem Baugrundstück, die sich optisch im aktuellen Zu-
stand nicht klar von der klassierten Strassenfläche der G._strasse
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 25/36
abgrenzen lässt. Vor dem Hintergrund der heutigen Erschliessungssi-
tuation, der Form des Baugrundstücks und der Lage der umliegenden
Grundstücke ist die geplante strassenmässige Erschliessung über die
G._strasse einfügungsrechtlich nicht zu beanstanden, vielmehr ist
diese Erschliessungslösung gut nachvollziehbar. Es ist insbesondere
nicht ersichtlich, inwiefern eine Erschliessung mittels Ausbau/Verlän-
gerung der I._strasse vom Wendeplatz in östliche Richtung (über
die Grundstücke Nrn. 014 und 013) einer besonders guten Einfügung
eher Rechnung tragen könnte. Sodann verfügen auch weitere Grund-
stücke entlang der nördlichen Seite der G._strasse hier über Zufahr-
ten bzw. Erschliessungsanlagen (vgl. namentlich Zufahrten auf den
Grundstücken Nrn. 015 und 016 und auf Grundstück Nr. 017).
8.6.3 Der Umstand, dass für die Parkierung eine unterirdische Lösung
gewählt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden, umso weniger, als
auch innerhalb der WobA bereits eine – wenn auch kleinere – unterir-
dische Parkierungslösung existiert (vgl. Grundstücke Nrn. 018, 019
und 020 mit Tiefgaragengebäude Vers.-Nrn. 021, 022 und 023 und Zu-
fahrt ab H._strasse). Ohnehin gilt unabhängig vom Bestand weiterer
Tiefgaragen innerhalb der WobA, dass die gewählte unterirdische Par-
kierungslösung einer oberirdischen Alternative (auch) aus Überlegun-
gen der besseren Einfügung und der Erhaltung der Quartierstruktur
vorzuziehen ist, worauf die Vorinstanz zu Recht sinngemäss hinweist.
Denn offenkundig würde eine oberirdische Lösung insbesondere zu-
sätzliche Grünflächen in Anspruch nehmen, was mit Blick auf den
Schutz der Struktur der WobA unerwünscht wäre.
8.6.4 Zusammenfassend zeigt sich, dass die Vorinstanz unter dem
Aspekt der Erschliessung des Grundstücks und der Parkierungsanla-
gen in sachlich vertretbarer Weise von einer besonders guten Einfü-
gung der beiden Mehrfamilienhäuser ausging.
8.7 Die besonders gute Einfügung von Mehrfamilienhäusern wird
weiter hinsichtlich der Abstände zu bestehenden Ein- und Zweifamili-
enhäusern gefordert (Art. 51bis Bst. c BauO).
8.7.1 Die Vorinstanz begründet den angefochtenen Beschluss zu-
sammengefasst dahingehend, dass zu den westlichen Nachbargebäu-
den Gebäudeabstände von ca. 14,5 m und ca. 12 m eingehalten wür-
den. Zum südlichen Nachbargebäude werde ein Gebäudeabstand von
mindestens 18,5 m ausgewiesen. Zum östlichen Nachbargebäude
würden Gebäudeabstände von ca. 15 m (Haus A) und ca. 12,5 m
(Haus B) eingehalten. In diesem Zusammenhang sei jedoch zu beach-
ten, dass das östliche Grundstück (G._strasse 17) nicht mehr Be-
standteil der WobA sei. Im Übrigen bedeute die Lage des Baugrund-
stücks in der WobA nicht, dass die massgeblichen Grenzabstände
nicht ausgeschöpft werden dürften. Vielmehr seien die Abstände zu
den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ein Kriterium für die
Beurteilung, ob sich die neuen Mehrfamilienhäuser besonders gut ein-
fügten. Nach dem Wortlaut von Art. 51bis Bst. c BauO seien die Ab-
stände überdies zu den "bestehenden" Ein- und Zweifamilienhäusern
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 26/36
zu beurteilen. Somit sei ein allfälliges Verdichtungspotenzial auf den
Nachbargrundstücken in der Beurteilung nicht zu berücksichtigen.
Dies mache auch Sinn, sollten doch die konkreten Verhältnisse im
Zeitpunkt einer Neubebauung der Beurteilung nach Art. 51bis BauO zu-
grunde gelegt werden. Zusammenfassend schlussfolgert die
Vorinstanz, es seien die Grenz- und Gebäudeabstände zu den Nach-
bargrundstücken bzw. den Nachbargebäuden teilweise mit erhebli-
chen Reserven eingehalten. Dadurch werde sichergestellt, dass in Be-
zug auf die Abstände zu den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäu-
sern eine besonders gute Einfügung im Sinn von Art. 51bis Bst. c BauO
erreicht werde.
8.7.2 Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Abstände da-
zwischen sind in der fraglichen WobA wie folgt vorhanden (vgl. grün
hinterlegte Abstandsangaben; circa-Angaben; Messung jeweils mit
Messwerkzeug im Geoportal; vgl. www.geoportal.ch):
[...]
Übersicht Abstände zu/zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern
(Quelle: Geoportal SG)
Die Abstände zwischen den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäu-
sern innerhalb der WobA sind somit unterschiedlich gross. Abstände
von ca. 10 m, 12 m oder 13 m sind ebenso vorhanden wie solche in
der Grössenordnung von 20 m (vgl. ferner zusammengebaute Ge-
bäude auf den Grundstücken Nrn. 015 und 016). Die Maximalab-
stände zwischen bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern betragen
rund 26 m. Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser weisen Ab-
stände zu den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (innerhalb
und ausserhalb der WobA) von ca. 11 m, 12 m, 15 m und 18 m auf
(vgl. blau hinterlegte Abstandsangaben in Übersicht). Damit bewegen
sich die Abstände der Mehrfamilienhäuser zu den vorhandenen Ge-
bäuden im Vergleich zu den Abständen zwischen den bestehenden
Ein- und Zweifamilienhäusern am unteren Rand des Bestands
(ca. 11m, 12m) bzw. ungefähr im Mittelfeld (ca. 15 m, 18 m). Unter die-
sen Umständen erweist es sich als sachlich vertretbar und lag es im
Ermessen der Vorinstanz, auch unter dem Titel der Abstände zu be-
stehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (Art. 51bis Bst. c BauO) von
einer besonders guten Einfügung auszugehen. Daran ändert nichts,
dass sich – wie die Rekurrenten 2 grundsätzlich zu Recht feststellen –
die Abstände zwischen den Gebäuden in Ost-West-Richtung (anders
als die Abstände in Nord-Süd-Richtung) regelmässig in der Grössen-
ordnung von 20 m bewegen und diese Abstände vom Bauvorhaben
mit neuen Gebäudeabständen in diese Richtung von 11 m und 12 m
deutlich unterschritten werden; dieser Umstand alleine führt nicht
dazu, dass von einer sachlich nicht mehr vertretbaren Würdigung der
Vorinstanz ausgegangen werden müsste.
8.7.3 Die Rekurrentin 1 macht im fraglichen Zusammenhang geltend,
der Gebäudeabstand zu ihrer Liegenschaft (I._strasse 6) betrage
nur deshalb ca. 14,5 m, weil das Gebäude auf ihrem Grundstück einen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 27/36
grosszügigen Grenzabstand beachte. Diesbezüglich ist ihr grundsätz-
lich zuzustimmen, zumal die geplanten Mehrfamilienhäuser in westli-
che Richtung in der Tat kaum mehr als den minimalen Grenzabstand
von 5 m einhalten. Auf die geltend gemachten Umstände kommt es
jedoch – jedenfalls unter dem Aspekt von Art. 51bis Bst. c BauO – nicht
entscheidwesentlich an, denn gefordert ist eine besonders gute Einfü-
gung in die "bestehende" Überbauung, und dies gilt insbesondere für
Abstände zu "bestehenden" Ein- und Zweifamilienhäusern (Art. 51bis
Bst. c BauO). Dass eine Bauherrschaft von den grösseren (Grenz-)Ab-
ständen auf den Nachbargrundstücken profitiert, wurde vom Gesetz-
geber damit zumindest in Kauf genommen.
8.7.4 Ergänzend ist festzuhalten, dass sich die Vorinstanz darauf be-
ruft, es solle auf dem unmittelbar südlich angrenzenden Grundstück
G._strasse 17 (Grundstück Nr. 024) der Sondernutzungsplan
"G._strasse 21, 21a und 21b" aus dem Jahr 2004 erweitert werden,
was die Ausgangslage in vielerlei Hinsicht massgeblich beeinflusse.
Diesbezüglich ist zu wiederholen, dass für die Frage der besonders
guten Einfügung die Grundstücke innerhalb des WobA-Perimeters
massgeblich sind (vgl. oben, Erw. 8.3). Das Grundstück Nr. 024 an der
G._strasse 17 befindet sich jedoch nicht inner-, sondern ausserhalb
der WobA und die dortige Überbauung ist schon deshalb nicht zu be-
rücksichtigen. Zudem gilt auch in diesem Kontext, dass Art. 51bis BauO
eine Einfügung in die "bestehende" Überbauung verlangt und gemäss
Bst. c Abstände zu "bestehenden" Ein- und Zweifamilienhäusern rele-
vant sind. Auch deshalb kann den zukünftigen, ungewissen, allenfalls
gestützt auf eine Änderung eines Sondernutzungsplans erweiterten
Überbauungsmöglichkeiten keine entscheidwesentliche Bedeutung
zukommen.
8.8 Die Anforderung, wonach sich Mehrfamilienhäuser in WobA be-
sonders gut in die bestehende Überbauung einzufügen haben, gilt
schliesslich für die Freiraumgestaltung (Art. 51bis Bst. d BauO).
8.8.1 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss aus, die Nach-
bargrundstücke seien meist grosszügig durchgrünt und als parkartige
Privatgärten ausgestattet. Diese grünen Freiflächen würden die Stras-
senräume begleiten. Die versiegelten Flächen beschränkten sich in
der Regel auf die Erschliessungsflächen, was auch beim vorliegend
zu beurteilenden Baugesuch nicht anders sei. Die Neubauten würden
die zulässige Gebäudelänge von 22 m und die zulässige Gebäudetiefe
von 14 m einhalten und die Ausschöpfung der ordentlichen Gebäude-
tiefe sowie der maximal zulässigen Gebäudelänge könne sich nicht
nachteilig auf die Einfügung in einer WobA auswirken, sofern die übri-
gen Einfügungskriterien erfüllt seien.
8.8.2 Festzustellen ist dazu zunächst, dass das Baugrundstück
Nr. 001 über Grundmasse von ungefähr 39 m x 62 m x 34 m x 56 m
verfügt (zuzüglich einem kaum sinnvoll überbaubaren Bereich im Sü-
den Richtung G._strasse). Auf dieser fast rechteckigen Grundfläche
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 28/36
sind die beiden Mehrfamilienhäuser wie folgt angeordnet und halten
folgende Grenzabstände ein (vgl. insbesondere gelbe Markierungen):
[...]
Übersicht Bauvorhaben und Grenzabstände
(Quelle: Plan "Situation" vom 27. Mai 2019)
Die beiden Gebäude schöpfen somit in westliche Richtung die baureg-
lementarischen Vorgaben zum Grenzabstand nahezu aus. Hier be-
trägt bei zulässigen 5 m Grenzabstand (vgl. Anhang 1 zur BauO) der
minimal eingehaltene Grenzabstand 5 m (Haus A) bzw. 5,01 m
(Haus B), wobei sich der eingehaltene Abstand jeweils gegen Süden
leicht vergrössert. Im Norden hält das Haus B einen Abstand zum
K._weg von minimal 3,17 m ein. Östlich variiert der eingehaltene
Grenzabstand bei einem zulässigen Minimalabstand von 5 m zwi-
schen 6,95 m bei Haus B und 9,5 m bei Haus A (= 6,95 m + 2,55 m).
Richtung Süden ist der grosse Grenzabstand von 10 m massgeblich,
welchen Haus A mit einer gewissen Reserve einhält (Mindestab-
stand = 11,11 m). Zwischen den beiden Mehrfamilienhäusern wird der
massgebende Gebäudeabstand von 15 m eingehalten. Die beiden
Mehrfamilienhäuser schöpfen sodann die zulässige Gebäudelänge
und -tiefe (22 m bzw. 14 m; vgl. Anhang 1 zur BauO) vollständig aus.
8.8.3 Aus den vorstehend dargelegten Umständen ergibt sich, dass
auf dem Baugrundstück in westlicher und nördlicher Richtung auf-
grund ihres Ausmasses wenig bedeutende Freiräume vorhanden sind.
In östlicher Richtung ist demgegenüber infolge der erhöhten Grenzab-
stände von 6,95 m bzw. 9,55 m deutlich mehr Freifläche vorhanden.
Diese steht teilweise der Gartengestaltung zur Verfügung, wird aber
zum Teil auch für die Erstellung von Erschliessungsanlagen benötigt
(fussläufige Erschliessung). Im Süden des Baugrundstücks ist eben-
falls etwas mehr Fläche vorhanden als sich aus dem minimalen (gros-
sen) Grenzabstand von 10 m ergäbe. Hier bzw. insbesondere ganz im
Süden des Baugrundstücks, wo heute noch Verkehrsflächen vorherr-
schen, ist auch ein wesentlicher Teil der Bepflanzung vorgesehen
bzw. teilweise bereits vorhanden. Hinzu kommt – ebenfalls im südli-
chen Bereich – eine Spielfläche. Der bedeutendste Freiraum auf dem
Baugrundstück soll schliesslich zwischen den beiden Mehrfamilien-
häusern entstehen und eine Fläche von rund 580 m2 aufweisen (inklu-
siv Fusswegverbindung zum Eingangsbereich von Haus A). Dabei
handelt es sich offenkundig um einen bedeutenden Freiraum, und da-
ran ändert auch nichts, dass sich dieser Freiraum primär aus dem ein-
zuhaltenden Gebäudeabstand ergibt. Dieser Freiraum im Zentrum des
Baugrundstücks soll zum einen mit hochstämmigen Bäumen und zum
anderen mit "heisterförmigen Gehölzen und Blütensträuchern" be-
pflanzt werden. Hinzu kommt ein "Blumenrasen" (vgl. zum Ganzen vgl.
Plan "Umgebung/Freiraumgestaltung" vom 27. Mai 2019). Erstellt
bzw. offensichtlich ist schliesslich, dass für Verkehrsflächen (exklusiv
Weg für Fussgänger) kaum Flächen beansprucht werden, was Folge
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 29/36
der unterirdischen Parkierungslösung ist und dazu führt, dass die vor-
handenen Freiräume fast vollumfänglich für die Gartengestaltung zur
Verfügung stehen.
8.8.4 Auf den übrigen Grundstücken in der fraglichen WobA sind zwar
überall gewisse Freiräume zwischen den bestehenden Gebäuden vor-
handen. Einheitlichkeit besteht auch darin, dass die Freiräume im Ver-
hältnis zu ihrer jeweiligen Grösse nur untergeordnet von Erschlies-
sungsanlagen beansprucht werden. Im Einzelnen erweist sich die Ge-
staltung der Freiräume auf diesen Grundstücken jedoch als sehr hete-
rogen. Es sind gepflegte und grosszügige Gartengestaltungen samt
grossen Rasenflächen mit einzelnen Bäumen und heckenartiger Be-
pflanzung und Zäunen entlang der Grundstücksgrenzen vorhanden
(vgl. insbesondere Grundstücke Nrn. 025, 026, 013, 014, 027 und
028). Gleichzeitig existieren auf einzelnen Grundstücken in der WobA
Teile von Freiräumen, die offenkundig schon seit geraumer Zeit kaum
mehr aktiv gestaltet bzw. unterhalten werden, sondern von verschie-
denen Pflanzen wie Sträuchern, Büschen und Bäumen mehr und mehr
überwachsen werden (vgl. insbesondere derzeit unüberbautes Grund-
stück Nr. 029; ähnlich Baugrundstück Nr. 001; beide auch mit höheren
und zum Teil mächtigen Bäumen). Im Gegensatz dazu sind in der
WobA aber auch kleinräumigere Freiraumgestaltungen mit – im Quer-
vergleich – eher mageren Bepflanzung vorhanden, so insbesondere
auf den Grundstücken Nrn. 015 und 016 (mit zusammengebauten Ge-
bäuden Vers.-Nrn. 030 und 031 und einem Grenzabstand in östliche
Richtung von nur ca. 2,3 m [vgl. Geoportal SG]). Im südlichsten Be-
reich der WobA (Grundstücke Nrn. 018, 019 und 020) sind Freiräume
demgegenüber wieder etwas grossflächiger vorhanden.
Insgesamt sind auf den in der WobA gelegenen Grundstücken zwar
regelmässig auch grosszügige und durch Bepflanzungen unterschied-
licher Art geprägte und gestaltete Freiräume vorhanden. Auch kann
auf den einzelnen Grundstücken mehrheitlich ein eher hoher Grünan-
teil festgestellt werden. Gleichzeitig kann aber nicht die Rede davon
sein, dass in der fraglichen WobA insgesamt bzw. auf sämtlichen
Grundstücken je einzeln für sich eine parkähnliche Situation vorhan-
den und vorherrschend wäre. Entsprechend führt auch die Vorinstanz
aus, die Grundstücke in der WobA seien "meist" grosszügig durch-
grünt und als parkartige Privatgärten ausgestattet. Unzutreffend ist
bzw. von der Rekursgegnerin zu Recht kritisiert wird in diesem Zusam-
menhang ausserdem die im Protokoll zum Augenschein enthaltene
Darstellung, wonach durch die üppige Begrünung mit Sträuchern, ho-
hen Laub- und Nadelbäumen und Rasen das Gebiet zwischen der
I._- und der G._strasse den Eindruck eines Parks vermittle; dies
trifft jedenfalls für den südwestlich gelegenen Teilbereich zwischen
I._- und G._strasse (Grundstücke Nrn. 015, 016, 032, 017 und
028) in dieser absoluten Form nicht zu.
8.8.5 Mit Blick auf vorerwähnte Feststellung ist ergänzend auf den
Amtsbericht des HBA vom 31. März 2020 einzugehen. Darin führt das
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 30/36
HBA hinsichtlich der Freiraumgestaltung aus, die Gestaltung der Aus-
senräume könne nicht mehr dem parkähnlichen Charakter des Quar-
tiers entsprechen. Der Aussenraum könne "parkähnlich" bepflanzt
sein, räumlich fehle im vorliegenden Entwurf jedoch die notwendige
Grosszügigkeit, um als parkähnlich bezeichnet zu werden. Es handle
sich räumlich um ganz normale Aussenräume, wie sie bei Mehrfamili-
enhaus-Überbauungen entstünden. Weiter kommt das HBA im Fazit
seines Amtsberichts zum Schluss, eine Verdichtung dieser "parkähn-
lichen" Bebauungsstruktur sei trotzdem möglich, jedoch sei bei der
Umsetzung sowohl auf die "parkähnlichen" Aussenräume wie die ar-
chitektonische, solitäre Bauweise zu achten.
Entgegen den Ausführungen des HBA kann – wie vorstehend aufge-
zeigt – in der fraglichen WobA nicht durchgehend von einer parkähnli-
chen Situation gesprochen werden; dies trifft allenfalls für einzelne
Teilbereiche der WobA zu. Soweit das HBA zur Begründung seiner
Auffassung beispielhaft auf "östlich benachbarte Grundstücke" ver-
weist, kann damit nur das Grundstück Nr. 024 gemeint sein, zumal
keine anderen Grundstücke östlich an das Baugrundstück angrenzen.
Das Grundstück Nr. 024 wiederum ist nicht Teil der WobA, weshalb
die dortige (angeblich parkähnliche) Situation zum Vornherein nicht als
massgeblicher Vergleichszustand herangezogen werden darf; viel-
mehr hat sich die besonders gute Einfügung des Bauvorhabens auch
unter dem Titel der Freiraumgestaltung ausschliesslich an den inner-
halb der WobA gelegenen Grundstücken und Freiraumgestaltungen
zu orientieren. Insgesamt ist dem HBA zwar dahingehend zuzustim-
men, dass im vorliegenden Entwurf die notwendige Grosszügigkeit
fehlt, um als parkähnlich bezeichnet zu werden. Eine andere Frage ist
jedoch, ob eine solche "parkähnliche" Freiraumgestaltung tatsächlich
nötig ist, um diesbezüglich eine besonders gute Einfügung annehmen
zu können. Unter den gegebenen Umständen rechtfertigt sich somit
und jedenfalls hinsichtlich der Frage nach dem Vorliegen einer "park-
ähnlichen" Situation in der gesamten WobA ein Abweichen vom Amts-
bericht des HBA (vgl. zur Abweichung von Amtsberichten z.B.
GVP 2008 Nr. 28 Erw. 5.4; VerwGE B 2010/38 vom 16. September
2010 Erw. 3.6; je mit Hinweisen; B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti,
Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-
rich/St.Gallen 2020, Art. 12-13 N 48; R. WIDMER, in: Rizvi/Schind-
ler/Cavelti, Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechts-
pflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 21 N 14; ferner BDE Nr. 40/2020
vom 8. Mai 2020 Erw. 11.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020
Erw. 8.6.1 mit Hinweis auf Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2010/III/4).
8.8.6 Unzutreffend ist im Zusammenhang mit der Freiraumgestaltung
schliesslich der Hinweis der Rekurrentin 1, wonach das im vorliegen-
den Verfahren massgebende WobA-Gebiet als B 033 im ISOS ver-
zeichnet sei und wonach diese Verzeichnung als "stark durchgrüntes
Wohnquartier, wesentlich in einheitlicher Formensprache, zweige-
schossige Doppel- und Einfamilienhäuser mit hohem Walmdach in
nach Norden ansteigenden baumbestandenen Gärten" benannt und
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 31/36
mit dem Erhaltungsziel A verzeichnet sei. Diese Auffassung gründet
mutmasslich auf folgender, in vorliegender Konstellation missver-
ständlich erscheinenden Darstellung im ISOS:
[...]
Auszug aus ISOS (zzgl. gelbe Markierung)
(Quelle: www.sg.ch/kultur/denkmalpflege/Ortsbildschutz-ISOS/isos.html)
Die von der Rekurrentin 1 erwähnte Baugruppe 033 ist zwar im Be-
reich der fraglichen WobA mit der Ziffer 033 aufgeführt. Diese Ziffer
bezieht sich jedoch auf eine westlich der WobA gelegene Baugruppe
(vgl. dünn gezogene Linie), die im Übrigen Teil eines Ortsbildschutz-
gebiets ist (vgl. Geoportal SG).
Die in der WobA gelegenen Grundstücke sind hingegen nicht Teil der
Baugruppe 033, sondern der nördliche Teil der WobA liegt in der Um-
gebungszone VIII mit Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften).
Die Umgebungszone VIII wird im ISOS beschrieben als "heterogene
Wohnüberbauung an steiler Südhanglage oberhalb der Ausfallachse
bis zur nördlichen Waldgrenze, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie
Wohnblöcke in Gärten, v. a. 2. H. 20. Jh.". Weiter und soweit für die
Freiraumgestaltung relevant wird im ISOS zur Umgebungszone VIII
ausgeführt: "Die restliche Hanglage ist grösstenteils mit Einfamilien-
häusern und vereinzelt auch mit Wohnblöcken aus den letzten 50 Jah-
ren verbaut (VIII). Jedes Gebäude hat einen privaten Garten, so dass
der Siedlungsmix durch reichlich Grün eine gewisse Einheit aus-
strahlt".
8.8.7 Unter den vorerwähnten Umständen war es – unter Berücksich-
tigung des grossen Beurteilungsspielraums, welcher der Vorinstanz
zukommt – sachlich vertretbar, dass die Vorinstanz unter dem Titel der
Freiraumgestaltung (Art. 51bis Bst. d BauO) von einer besonders guten
Einfügung der beiden Mehrfamilienhäuser ausging. Eine besonders
gute Einfügung von Mehrfamilienhäusern verlangt jedenfalls in der be-
troffenen WobA keine Freiraumgestaltung, die zu einer parkartigen
oder parkähnlichen Situation führt. Weiter resultieren aus dem geplan-
ten Bauvorhaben bzw. dessen Umgebungsgestaltung zumindest zwi-
schen den beiden Gebäuden und ganz im Süden des Baugrundstücks
grosszügige Freiräume, die begrünt bzw. bepflanzt werden. Erschlies-
sungsanlagen beanspruchen demgegenüber kaum Freiräume. Damit
und auch sonst übernimmt das Bauvorhaben wesentliche Elemente
der sonstigen in der WobA vorhandenen Freiraumgestaltung.
8.9 Im Sinn eines Zwischenfazits ist festzuhalten, dass die
Vorinstanz mit Blick auf die in Art. 51bis Bstn. a bis d BauO beispielhaft
aufgezählten Aspekte ohne Verletzung des ihr zustehenden Ermes-
sensspielraums von einer besonders guten Einfügung ausgehen
durfte. Zu prüfen bleibt, ob die besonders gute Einfügung allenfalls un-
ter weiteren, nicht explizit in Art. 51bis BauO aufgezählten Gesichts-
punkten zu verneinen ist.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 32/36
8.9.1 In allen drei Rekursverfahren machen die jeweiligen Rekurren-
ten sinngemäss geltend, es sei bei der Anwendung von Art. 51bis BauO
eine Gesamtwürdigung nötig, wozu auch die Beurteilung der Körnig-
keit gehöre. So führt die Rekurrentin 1 namentlich aus, wenn ein Neu-
bauvorhaben gegenüber den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäu-
sern im Westen nur den absolut notwendigen Grenzabstand beachte
und in diesem Bereich überhaupt keine ansprechende Freiraumgestal-
tung vorsehe und im Gegenzug mit Abständen (gegenüber der
G._strasse) argumentiert werde, welche gar nicht relevant seien,
seien die Anforderungen an eine besonders gute Einfügung in die be-
stehende Überbauung von vornherein nicht erfüllt. Die Rekurrenten 2
rügen unter anderem, es seien überall deutliche Abweichungen von
der bestehenden Siedlungsstruktur zu erkennen, insbesondere in Be-
zug auf die Körnung und die Gartengrösse. Die projektierten Gebäude
erwiesen sich hinsichtlich Grundfläche, Kubatur und vorgesehener
Ausnutzung als überdimensioniert und unmassstäblich. Der Rekur-
rent 3 wendet ebenfalls ein, die geplante Überbauung weiche insbe-
sondere hinsichtlich Körnigkeit und Volumen erheblich von der Quar-
tierstruktur sowie der umliegenden Bebauung ab.
8.9.2 Diesbezüglich trifft es zwar zu, dass die geplanten Mehrfamili-
enhäuser grössere Gebäudeabmessungen aufweisen als die beste-
henden Ein- und Zweifamilienhäuser in der WobA. Festzustellen ist
aber auch, dass Mehrfamilienhäuser in der WobA ausdrücklich zuge-
lassen sind. Darüber hinaus halten die beiden Mehrfamilienhäuser die
maximalzulässigen Gebäudeabmessungen in der Wohnzone W2a
(22 m Gebäudelänge; 14 m Gebäudetiefe) ein. Diese Vorgaben, die
im Übrigen auch Ein- oder Zweifamilienhaus ausschöpfen dürfte, bie-
ten zumindest in der Wohnzone W2a Gewähr, dass nicht übermässig
grossflächige Mehrfamilienhäuser entstehen. Gleiches gilt für die in
der Wohnzone W2a maximalzulässige Gebäudehöhe von 7,5 m. Ins-
gesamt erweist sich die Würdigung der Vorinstanz auch unter dem As-
pekt der Körnigkeit der geplanten Mehrfamilienhäuser als sachlich ver-
tretbar.
8.10 Alle Rekurrenten bemängeln hinsichtlich der nötigen besonders
guten Einfügung die Dachgestaltung. Die Gebäude im fraglichen
Quartier verfügten über Steildächer und die geplante Überbauung wei-
che insbesondere hinsichtlich Dachgestaltung erheblich von der Quar-
tierstruktur und der umliegenden Bebauung ab.
8.10.1 Diesen Einwänden ist entgegen zu halten, dass die genauen
Ausführungsdetails der Bauten, darunter die Dachgestaltung, von
Art. 51bis BauO nicht vom Normzweck umfasst werden und für die Be-
urteilung der Einfügung einer Baute in die WobA und in deren Quar-
tierstruktur deshalb auch nicht von entscheidender Bedeutung sind
(vgl. bereits oben, Ziff. 8.4 mit Verweis auf BDE Nr. 124/2020 vom
10. Dezember 2020 Erw. 7.3 und BDE Nr. 49/2016 vom 3. Oktober
2016 Erw. 8.2). Gleiches gilt im Übrigen für die von den Rekurrenten 2
und dem Rekurrenten 3 ebenfalls thematisierte Materialisierung der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 33/36
geplanten Bauten bzw. jene der bestehenden Überbauung in der
WobA.
8.10.2 Soweit sich die Rekurrentin 1 hinsichtlich der Dachgestaltung
zudem auf Art. 33 Abs. 1 BauO beruft, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen.
Art. 33 BauO regelt namentlich die gute Einfügung sowie die gute Ein-
passung von Dächern, Dachaufbauten, Dachflächenfenstern und
Dacheinschnitten und es handelt sich dabei um eine reine positive Ge-
staltungsvorschrift. Nach der Praxis des Baudepartementes steht
Art. 33 Abs. 1 BauO im Widerspruch zu Art. 93 Abs. 1 BauG, womit
die Norm unzulässig und ihre Anwendung untersagt bleibt (vgl.
BDE Nr. 23/2017 vom 17. August 2017 Erw. 2.2 f.).
9.
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben bauliche An-
passungen am Trottoir einer klassierten Strasse (G._strasse) vor-
sieht und darüber hinaus das Trottoir im Bereich der Grundstückszu-
fahrt im Rahmen der Erstellung der beiden Mehrfamilienhäuser neu
gebaut werden soll. Für beides wäre ein strassenrechtliches Planver-
fahren nötig und dieses mit dem Baubewilligungsverfahren zu koordi-
nieren gewesen. Weiter beeinträchtigt das geplante Attikageschoss
des Hauses A die nachbarlichen Interessen der Rekurrentin 1, womit
Art. 35 Abs. 2 BauO verletzt ist. Ferner wurden die höchstzulässigen
Flächen der Attikageschosse beider Mehrfamilienhäuser falsch bzw.
unter Ausklammerung der im Obergeschoss vorhandenen Loggias er-
mittelt, weshalb eine Überschreitung der höchstzulässigen Attikage-
schossflächen vorliegt und die zulässige Vollgeschosszahl überschrit-
ten wird. Die Rekurse erweisen sich deshalb als begründet und sind
im Sinn der Erwägungen gutzuheissen – die angefochtene Baubewil-
ligung vom 23. August 2019 samt darin enthaltenen Einspracheent-
scheiden ist aufzuheben. Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf
weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen.
10.
10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt für die drei Rekursverfahren ins-
gesamt Fr. 4'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons-
und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu über-
binden.
10.2 Die von der Rekurrentin 1, den Rekurrenten 2 und dem
Rekurrenten 3 in den jeweiligen Rekursverfahren Nrn. 19-7156, 19-
7173 und 19-7353 geleisteten Kostenvorschüsse von je Fr. 1'800.–
sind zurückzuerstatten.
11.
Die drei Rekurrenten und die Rekursgegnerin stellen je ein Begehren
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 34/36
11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272; abgekürzt ZPO) finden sachgemäss An-
wendung (Art. 98ter VRP).
Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte haben grundsätzlich
mangels eines besonderen Aufwands keinen Anspruch auf eine aus-
seramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 95
Abs. 3 Bst. c ZPO; vgl. dazu und zum Folgenden: VerwGE B 2013/178
vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff., zusammengefasst in: Baudeparte-
ment SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). Dass ihnen gleichwohl er-
satzfähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und be-
darf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädi-
gung erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich
um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der
getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Auf-
wand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Ver-
hältnis besteht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das
Baudepartement lediglich eine Umtriebsentschädigung ohne Bezug-
nahme auf den Anwalts- oder einen anderen Branchentarif zu, und
zwar praxisgemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. auch
hierzu VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 5, insbeson-
dere Erw. 5.1 mit Hinweisen).
11.2 Die Rekurrentin 1 obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot,
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf
Fr. 3'380.– (Fr. 3'250.– zuzüglich Fr. 130.– Barauslagen) zuzüglich
Mehrwertsteuer (Art. 28bis und Art. 29 HonO) festzulegen; sie ist von
der Rekursgegnerin zu bezahlen.
11.3 Die Rekurrenten 2 obsiegen ebenfalls mit ihrem (sinngemäs-
sen) Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die Re-
kurrenten 2 waren jedoch im Rekursverfahren nicht anwaltlich vertre-
ten und haben trotz Aufforderung ihr Kostenbegehren nicht begründet.
Ihr Antrag ist damit mangels Begründung abzuweisen.
11.4 Auch der Rekurrent 3 obsiegt mit seinen Anträgen. Sein Kosten-
begehren begründet er ausserdem damit, dass das Verfahren in tat-
sächlicher und rechtlicher Hinsicht aufwändige Abklärungen zur beste-
henden Quartierstruktur sowie zu den Anforderungen erforderlich ge-
macht habe, die mit der Zuweisung des Quartiers zu einer Wohnzone
mit besonderen Anforderungen einhergingen. Es trifft vorliegend zu,
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 35/36
dass dem Rekurrenten 3 im Rahmen des Schriftenwechsels ein be-
trächtlicher zeitlicher Aufwand entstanden ist. Hinzu kommt sein Auf-
wand für die Teilnahme am Augenschein. Diese Umstände rechtferti-
gen eine Umtriebsentschädigung von Fr. 500.– (ohne Mehrwert-
steuer); sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen.
11.5 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung.
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.