# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f759005a-2b17-58af-960e-d63fc3511eda
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
I coniugi RI 1 (1970) e CO 3 (1968) sono comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno della particella n. 1994 RFD di, sulla quale hanno costruito tra il 2003 e il 2004 una casa d'abitazione. Il finanziamento è avvenuto con l'accensione di un mutuo ipotecario di complessivi fr. 520
000.– e un prestito di fr. 189
099.65 stanziato dai genitori del marito.
B.
Nell'ambito di una procedura a tutela dell'unione coniugale promossa il 29 settembre 2004 da CO 3, con decreto cautelare del 5 ottobre 2004 emesso senza contraddittorio il Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud ha autorizzato le parti a vivere separate, ha attribuito l'abitazione coniugale alla moglie e ha affidato i figli M_ (nato l'11 ottobre 1999) e _ (nato l'11 giugno 2002) alla medesima. Durante l'udienza del 19 novembre 2004, destinata discutere l'assetto cautelare e le misure a protezione dell'unione coniugale, le parti si sono accordate nello stesso senso decretato dal Pretore, disciplinando altresì il contributo alimentare per i figli e il pagamento degli oneri ipotecari. Essi hanno rinviato a più tardi, invece, la discussione sugli altri punti rimasti controversi.
C.
Il 22 dicembre 2005 RI 1 ha chiesto l
'e
missione di una cartella ipotecaria al portatore di fr. 189
000.– da iscrivere in quarto grado collettivamente e indivisibilmente sulla particella n. 1994 RFD di, precisando: “Non si tratta di abitazione coniugale in quanto i coniugi vivono separati (...)”. Con decisione del 3 gennaio 2006 l
'
ufficiale del registro fondiario del Distretto di Mendrisio ha respinto l
'
istanza. Il 1° febbraio 2006 RI 1 ha instato per l'emissione di una cartella ipotecaria al portatore, sempre di fr. 189 000.–, da iscrivere questa volta in primo grado sulla sua quota di comproprietà (un mezzo) della particella in questione. Anche tale istanza è stata respinta dell'ufficiale con decisione del 3 febbraio 2006.
D. RI 1
ha
adito l'8 febbraio 2006 la Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, postulando l'annullamento della decisione predetta e l'emissione della cartella ipotecaria richiesta. Nelle sue osservazioni del 16 febbraio 2006 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato. Statuendo il 7 luglio 2006, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso senza prelevare tasse né spese.
E.
Contro la decisione appena citata RI 1 è insorto l'8 agosto 2006 a questa Camera con un ricorso volto a ottenere l'annullamento delle due decisioni a lui sfavorevoli e l'emissione della cartella ipotecaria al portatore di fr. 189 000.– da iscrivere in primo grado sulla sua quota di comproprietà della nota particella n. 1994 RFD. La Divisione della giustizia ha comunicato il 24 agosto 2006 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a proporre di respingere il ricorso. Analoga conclusione ha formulato CO 3 nelle sue osservazioni dell'11 settembre 2006. L'ufficiale del registro fondiario è rimasto silente.
F.
Nel frattempo, il 2 marzo 2006, RI 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 6, perché modificasse l'assetto del novembre del 2004 concordato a protezione dell'unione coniugale. Alla discussione del 2 maggio 2006 egli ha affermato di non essere più in grado di versare alcun contributo di mantenimento dopo il 15 maggio 2006, non ricevendo più indennità di disoccupazione. Le parti si sono dette d'accordo di esaminare la possibilità di giungere a un'intesa globale nell'ambito di una procedura di divorzio, cercando – nel contesto dello scioglimento del regime matrimoniale – una soluzione concordata anche per quanto riguarda l'abitazione coniugale, in comproprietà tra i coniugi e occupata da moglie e figli.

## Considerations

Considerando
in diritto: 1.
Le decisioni emanate dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1).
Il ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Uf-ficio del registro fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (
Deschenaux,
Das Grundbuch, in: Schweizeri-sches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al termine di impugnazione, esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF;
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3
a
edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a
Huber
in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, sotto questo profilo il ricorso in esame è quindi ricevibile.
2.
Il ricorso all'autorità di vigilanza ha effetto devolutivo ed è un rimedio giuridico ordinario, diretto a un grado di giurisdizione munito di pieno potere cognitivo in fatto e in diritto (art. 103 cpv. 2 RRF, 6
LRF e 43 segg.
LPamm;
Deschenaux,
op. cit., pag. 193 a metà).
Le decisioni dell'autorità di vigilanza sostituiscono così quelle dell
'
ufficiale del registro fondiario: annullando o riformando le prime, si annullano o si riformano automaticamente le seconde. Ne deriva che la richiesta del ricorrente intesa a far annullare, oltre la decisione impugnata, quella dell
'
ufficiale,
non ha portata pratica (RDAT II-2003 pag. 52 consid. 2; da ultimo: I CCA, sentenza 11.
2005.106 del 30 gennaio 2008, consid. 2
).
3.
Al suo memoriale il ricorrente acclude il verbale d'udienza relativo alla discussione tenutasi il 2 maggio 2006 nella procedura da lui promossa il 2 marzo 2006 davanti al Pretore per ottenere la modifica delle misure a protezione dell'unione coniugale. CO 3 produce con le osservazioni al ricorso, da parte sua, copia di un attestato carenza di beni emanato dall'Ufficio di esecuzione nei confronti del marito il 19 maggio 2006. Entrambi i documenti sono ricevibili (art. 57 cpv. 1 e 63 cpv. 1 LPAmm). Circa la loro rilevanza sull'esito del giudizio, si vedrà – dandosi il caso – in appresso.
4.
L'autorità di vigilanza ha ricordato che l'ufficiale del registro fondiario ha rigettato la richiesta di RI 1 siccome in virtù dell'art. 169 cpv. 1 CC l'emissione di una cartella ipotecaria su una quota di comproprietà dell'abitazione familiare richiede l'accordo del coniuge. L'autorità di vigilanza si è domandata così se l'accensione del pegno minacciasse effettivamente i diritti della moglie sull'alloggio, giungendo alla conclusione che in concreto un simile pericolo non può essere escluso. Quanto al carattere di abitazione familiare, l'autorità di vigilanza lo ha ravvisato nel fatto che il matrimonio del ricorrente non è ancora stato sciolto e che il Pretore ha attribuito l'uso dell'immobile a CO 3, la quale vi risiede con i figli. Onde, in definitiva, la conferma della decisione presa dall'ufficiale del registro fondiario.
5.
Il ricorrente si vale anzitutto di autori che in dottrina sostengono – egli afferma – la necessità di ottenere il consenso previsto dall'art. 169 cpv. 1 CC solo ove l'intento abusivo o elusivo del coniuge sia evidente, ciò che a suo avviso non è certo il caso per l'emissione di una cartella ipotecaria. Il ricorrente sottolinea come, in concreto, si tratti unicamente di garantire il mutuo ricevuto a suo tempo dai genitori qualora, per inadempienza della moglie, l'abitazione finisse all'asta. Egli rileva che con l'emissione della chiesta cartella ipotecaria il fondo sarebbe gravato per poco più di fr. 700
000.– a fronte di un investimento di circa fr. 900
000.–, ciò che esclude con ogni evidenza qualsiasi pericolo per l'abitazione familiare. La quale – conclude – neppure può più ritenersi tale, essendo i coniugi determinati a sciogliere il matrimonio per divorzio e a “trovare una soluzione concordata” anche per l'immobile in questione.
6.
Le operazioni del registro fondiario, fra cui le iscrizioni, possono esser fatte solo quando il richiedente fornisca la prova del diritto di disporre e del titolo giuridico (art. 965 cpv. 1 CC). La facoltà di disporre soggiace a molteplici restrizioni del diritto privato o del diritto pubblico, incluso il consenso di un terzo, che l'ufficiale del registro fondiario deve verificare (art. 13
a
cpv. 2 RFF;
Schmid
, op. cit., n. 30 ad art. 965 CC
). L'autorizzazione del coniuge per disporre dell'abitazione familiare (art. 169 cpv. 1 CC) ne è un esempio.
Nella fattispecie non è contestato che RI 1 e CO 3 sono comproprietari
in ragione di un mezzo ciascuno della particella n. 1994, sulla quale hanno costruito fra il 2003 e il 2004 la casa in cui abitavano durante la vita in comune. Ora, la questione di sapere se un'abitazione familiare possa essere gravata di ipoteche senza il consenso dell'altro è ardua (
Schmid
, op. cit., n. 35b in fine art. 963 CC). Sta di fatto che, comunque sia, nel regime legale della partecipazione agli acquisti “se un bene è in comproprietà dei coniugi, nessuno di loro può, salvo patto contrario, disporre della sua quota senza il consenso dell'altro” (art. 201 cpv. 2 CC). E ciò vale per tutti i beni in comproprietà.
Di conseguenza, qualora l'abitazione familiare sia intestata a entrambi i coniugi, un coniuge non può ipotecare la propria quota di comproprietà senza il consenso dell'altro (
Schmid
, op. cit., n. 35c ad art. 963 CC con richiamo).
In ultima analisi, poco importa che, dandosi comproprietà, si sia in presenza di un'abitazione familiare o no. È vero che nella fattispecie le parti prospettano lo scioglimento del regime matrimoniale in vista del divorzio (verbale dell'udienza 2 maggio 2006 davanti al Pretore), ma ciò nulla muta ai fini del giudizio né d'altro lato risulta che – per avventura – i coniugi abbiano pattuito la facoltà di disporre ognuno della propria quota di comproprietà immobiliare senza il consenso dell'altro. Ne discende l'infondatezza del ricorso.
7.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 28 cpv. 1 lett. b LPAmm)
, mentre non si assegnano ripetibili all'autorità di vigilanza, che si è limitata a intervenire nell'ambito delle attribuzioni a essa conferite dalla legge (art. 68 cpv. 3 LTF per analogia), né tanto meno all'ufficiale del registro fondiario, rimasto silente
. CO 3 ha diritto invece a un'equa indennità per ripetibili, commisurata all'estrema stringatezza delle osservazioni.
8.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in
materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). E il valore del pegno immobiliare di cui è chiesta l'emissione supera agevolmente la soglia di fr. 30
000.– cui si riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
9.
La comunicazione dell'attuale giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, che ha diritto di ricorso al Tribunale federale, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF
, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni
(
Deschenaux,
op. cit., pag. 201 in alto).