# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 094f370f-df87-5540-a6e9-b8c625cb9557
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2015
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

I. Sachverhalt
1. Im Jahr 2008 bewilligte der Regierungsstatthalter von Interlaken (heute Interlaken-
Oberhasli) auf dem Grundstück Unterseen Gbbl. Nr. Z._ eine Gewerbehalle mit
drei Wohnungen. Die Parzelle liegt in der Überbauungsordnung (ÜO) Eichzun-Lehnzun.1
1 Überbauungsordnung (ÜO) "Eichzun-Lehnzun", bestehend aus dem Überbauungsplan und den Überbauungsvorschriften (ÜV), vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 8. August 1995, mit Änderungen vom 3. April 2002, 17. März 2003 und 4. Juni 2014
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Das Gewerbegebäude ist in zwei Baurechte aufgeteilt (Unterseen Gbbl. Nr. A._
BR und Nr. B._ BR / mit Unterbaurecht Nr. C._). Der
Beschwerdegegnerin gehört der Gebäudeteil auf dem Grundstück Nr. A._ BR. Am
23. September 2014 reichte sie ein Baugesuch ein für die "Änderung der Nutzung des
grossen und kleinen Saales sowie [des] Mehrzweckraums gemäss Plan im OG zur
Durchführung von Anlässen jeglicher Art mit Alkoholausschank für Firmen, Vereine und
Privatpersonen. Ebenso Nutzung als Büro, Schulungs- und Sitzungsräume,
Gewerberäume im Gewerbe- und Dienstleistungsbereich." Gleichzeitig ersuchte sie um die
Betriebsbewilligung E nach Art. 6 Abs. 1 GGG2 (Lokal für nicht öffentliche
Veranstaltungen). Zudem stellte sie ein nachträgliches Baugesuch für die Fassaden- und
Grundrissänderungen. Die Beschwerdeführerin erhob Einsprache gegen die
Nutzungsänderung und machte eine ungenügende Anzahl Parkplätze für Autos und
Fahrräder geltend.
Im Laufe des Baubewilligungsverfahrens schränkte die Beschwerdegegnerin die
Personenzahl für beide Säle zunächst auf insgesamt max. 350 Personen ein. Später
stimmte sie einer Reduktion auf maximal 95 Personen bis 19.30 Uhr und auf maximal 295
Personen wochentags am Abend sowie am Wochenende zu.
3. Mit Gesamtentscheid vom 10. August 2015 bewilligte das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli die Fassaden- und Grundrissänderungen sowie die beantragten
Nutzungsänderungen der Räume im Obergeschoss und erteilte die Betriebsbewilligung E
nach Art. 6 Abs. 1 GGG. Für die gastgewerbliche Nutzung schränkte das
Regierungsstatthalteramt die Personenzahl für Veranstaltungen ein und zwar unter der
Woche bis um 19.00 Uhr auf maximal 95 Personen, für Veranstaltungen abends und am
Wochenende auf maximal 295 Personen.
4. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 29. August 2015 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die
Aufhebung des Gesamtentscheides vom 10. August 2015 und die Erteilung des
Bauabschlags.
2 Gastgewerbegesetz vom 11. November 1993 (GGG; BSG 935.11)
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5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Es wies auf das
Wiederherstellungsverfahren betreffend Parkplätze und Grünflächen auf der Seite
D._strasse hin (Entscheid BVE vom 29. Mai 2015, RA Nr. 120/2015/15) und bat
die Gemeinde um Information über den Stand des Verfahrens. Das
Regierungsstatthalteramt wurde um Mitteilung gebeten, ob mit der Bewilligung des Plans
Grundriss EG die Grünflächen und die Anordnung der Parkplätze im Sinne einer
Projektänderung bewilligt worden seien. Das Regierungsstatthalteramt beantragt, die
Beschwerde abzuweisen und teilte mit Stellungnahme vom 18. September 2015 mit, die
geforderten 52 Autoabstellplätze seien auf dem abgestempelten Grundrissplan ersichtlich
und entsprächen sowohl der Überbauungsordnung als auch den Bestimmungen über
hindernisfreies Bauen. Die Gemeinde beantragt mit Eingabe vom 25. September 2015, die
Beschwerde abzuweisen und den Entscheid der Vor-instanz zu bestätigen. Zum Stand des
Wiederherstellungsverfahrens hielt sie fest, das Sanierungsprojekt D._strasse sei
zurückgestellt worden. Davon seien auch die Strassenabschlüsse der beiden Baurechte
betroffen. Sie gehe davon aus, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
in Bezug auf die Umgebung, Grünflächen sowie die Anordnung der Parkplätze und
Behindertenparkplätze mit dem angefochtenen Gesamtbauentscheid abgehandelt worden
seien. Die Beschwerdegegnerin reichte keine Beschwerdeantwort ein.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er
mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das
Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG).
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der
Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die
Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die
Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist unterlegen.
Der Gewerbebetrieb der Beschwerdeführerin liegt gegenüber dem Gewerbegebäude
E._ 4 und ist durch die geplante Umnutzung, insbesondere einen allfälligen
Suchverkehr und unbefugtes Parkieren, betroffen. Sie ist daher zur Beschwerdeführung
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Bauvorhaben
a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, mit Gesamtbauentscheid vom 3. Oktober
2008 sei nur ein Ausstellungsraum bewilligt worden. Es sei unklar, in welchem
Baubewilligungsverfahren der grosse und der kleine Saal sowie der Mehrzweckraum
bewilligt worden seien.
Die Bezeichnung als grosser Saal, kleiner Saal und Mehrzweckraum ist auf dem
vorliegenden Baugesuchsplan Grundriss OG vom 26. April 2010, rev. am 17. Februar 2015
nicht enthalten. Der grösste Raum ist nach wie vor als Ausstellungsraum bezeichnet. Nur
anhand einer Plankopie in den Vorakten lassen sich die Säle und der Mehrzweckraum
zuordnen.6 Das Obergeschoss hat gegenüber den Baubewilligungen von 2008 und 2011
zahlreiche Grundrissänderungen erfahren. Mit Gesamtbaubewilligung vom 3. Oktober 2008
wurde im Obergeschoss (OG) des Baurechts Nr. A._ ein grosser Raum als
Ausstellungsraum bewilligt, der heute als grosser Saal bezeichnet wird. Ausserdem wurde
2008 im OG ein relativ grosser Raum mit Lichtkuppel bewilligt, der als "Tonstudio"
bezeichnet war. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von 2010 für den Einbau der
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 6 Vorakten RSA, pag. 170
RA Nr. 110/2015/118 5
Kantine im Obergeschoss wurde dieser Saal an den heutigen Standort verschoben und
trägt seither die Bezeichnung "Gemeinschaftsraum Pfimi / Pfingstgemeinde". Es handelt
sich um den kleinen Saal, der als Raum − nicht aber dessen Nutzung für Veranstaltungen
− mit Gesamtbaubewilligung vom 25. Mai 2011 bewilligt wurde. Der sogenannte
Mehrzweckraum ist auf dem vorliegenden Baugesuchsplan OG als "Praxis" bezeichnet und
befindet sich dort, wo ursprünglich eine Wohnung bewilligt war. Die beiden Wohnungen
wurden weiter westlich erstellt.
Demnach liegen für die Grundrisse des grossen und kleinen Saals Baubewilligungen vor.
Hingegen wurde der vorliegend als "Mehrzweckraum" bezeichnete Raum mit der
Lichtkuppel in keinem früheren Baubewilligungsverfahren bewilligt. Da sowohl eine
Grundrissänderung als auch eine Nutzung dieses Raums beantragt sind, ist der
"Mehrzweckraum" Gegenstand des Bauvorhabens. Die Beschwerdeführerin hat die
beantragten Grundrissänderungen in ihrer Einsprache nicht bestritten. Sie sind daher nicht
Streitgegenstand. Es spricht auch nichts dagegen, in einem Gewerbegebäude einen Raum
dieser Grösse zu bewilligen. Die Nutzung des Mehrzweckraums für Anlässe,
Veranstaltungen und Schulungen ist im Rahmen des Umnutzungsgesuchs zu beurteilen.
b) Ein Bauvorhaben muss anhand der Beschreibung und der Pläne eindeutig
bezeichnet sein, damit klar ist, was bewilligt wird. Die Zweckbestimmung und Änderungen
müssen aus dem Projektplan hervorgehen (vgl. Art. 14 BewD7). Das Baugesuch verweist
für die beantragte Nutzungsänderung auf den Plan OG. Auf dem generell schlecht
lesbaren Plan sind einzig diejenigen Bereiche rot eingerahmt, die von
Grundrissänderungen betroffen sind. Aus dem Plan geht aber nicht hervor, welche Fläche
für Anlässe und Schulungen umgenutzt werden soll. Die Säle und der Mehrzweckraum
lassen sich identifizieren, nicht hingegen die Räume, für die eine Nutzung als Büros,
Schulungs- und Sitzungszimmer vorgesehen ist. Sollten die Räume gemeint sein, die sich
im Gebäudeteil der F._ GmbH befinden (Baurecht Nr. C._), wären sie
nicht Teil des vorliegenden Bauvorhabens; dafür hat die F._ GmbH ein eigenes
Baugesuch gestellt. Als möglicher Standort dieses Bauvorhabens verbleiben die an den
sogenannten Mehrzweckraum angrenzenden Räume. Allerdings ist bei den westlich
gelegenen Räumlichkeiten in den Vorakten die Mietnutzung "H._" angegeben.8
Das Bauvorhaben ist daher nicht genügend konkretisiert. Zu ungenau und offen ist auch
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 8 Vorakten RSA pag. 116 und 170
RA Nr. 110/2015/118 6
die Umschreibung des Bauvorhabens mit Anlässen "jeglicher Art". Auf dem Formular 4.3
(Gastgewerbe) hat die Beschwerdegegnerin das Betriebskonzept wie folgt erläutert:
"Vermietung des grossen und kleinen Saales im DG9 sowie des grossen Raumes gemäss
Schraffierung für die Durchführung von Anlässen mit Alkoholausschank wie Hochzeit,
Geburtstag, Firmenessen, Musikdarbietungen, Events, Vorführungen, Vorlesungen,
Seminare und Clubtreffen, Vereinsanlässe, Büro- und Gewerbedienstleistungen." Die
Bauherrschaft mag wohl eine bestimmte Vorstellung davon haben, welche Art von
Anlässen sie durchführen oder ermöglichen will. Was alles unter "Events" oder
"Clubtreffen" gemeint ist, erschliesst sich aber nicht. Die Bandbreite von möglichen
Anlässen ist riesig; je nach Art des Anlasses müsste die Übereinstimmung mit den
baurechtlichen und weiteren anwendbaren Normen durch die Baubewilligungsbehörde
erneut geprüft werden. Eine Blankobewilligung kann nicht erteilt werden. Die
Baubewilligung müsste bereits aus diesen Gründen aufgehoben werden.
3. Abstellplätze für Mehrflächen
a) Die Beschwerdegegnerin rügt, die Frage des Mehrbedarfs an Parkplätzen stelle sich
nicht nur in Zusammenhang mit der beantragten gastgewerblichen Nutzung, sondern auch
weil die Beschwerdegegnerin die Bruttogeschossfläche von 6'490 m2 auf 10'511 m2 erhöht
habe und die ursprüngliche Nutzung (Produktionsbetrieb) auf neue Nutzungen im
Dienstleistungsbereich wie Fitness Center, Ernährungsberatung, Catering etc. ausgedehnt
worden sei. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die um 61% grössere Bruttogeschossfläche
keine Erhöhung der Parkplatzanzahl zur Folge habe. Zudem müsse die erforderliche
Parkplatzzahl für die neue Nutzung mit einem anderen Faktor berechnet werden.
b) Führt ein Bauvorhaben, wozu auch eine Zweckänderung oder allenfalls sogar die
Änderung eines Betriebskonzeptes gehören, zu einem vermehrten Fahrzeugverkehr, ist
dafür auf dem Grundstück oder in dessen Nähe eine ausreichende Anzahl von
Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu schaffen (Art. 16
Abs. 1 BauG). Bei Erweiterungen, Umbauten oder Zweckänderungen von Teilflächen eines
Gebäudes muss der erforderliche Mehrbedarf an Abstellplätzen nachgewiesen werden. Die
gleichzeitige Behebung eines bisherigen Defizits an Abstellplätzen kann aber nur verlangt
9 Dachgeschoss und Obergeschoss werden hier synonym verwendet.
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werden, wenn es die Verhältnisse erfordern und erlauben und wenn die Kosten zumutbar
sind (Art. 16 Abs. 2 BauG).10
c) Nach der Begehung mit dem Regierungsstatthalteramt vom 12. Februar 2015, an der
auch der Inhaber der Beschwerdeführerin teilnahm, erstellte die Bauverwaltung der
Gemeinde eine aktualisierte Flächenberechnung für das gesamte Gewerbegebäude
E._ 4-4c. Diese ergab eine Geschossfläche von total 10'511 m2 (ohne
Wohnungen).11 Gemäss den Vorakten resultiert die Differenz gegenüber der
Baubewilligung von 2008 daraus, dass das Zwischengeschoss früher nicht mitberechnet
wurde. Hinzu kommt, dass das Zwischengeschoss seither noch erweitert wurde, unter
anderem durch den Einbau des Fitness-Studios G._ im Gebäudeteil der
Beschwerdegegnerin. Das Fitness-Studio wurde im Jahr 2010 jedoch bewilligt.12 Für diese
Nutzung könnten zusätzliche Parkplätze nur unter den Voraussetzungen der
nachträglichen Parkplatzpflicht verlangt werden (vgl. Art. 16 Abs. 2 BauG). Anders verhält
es sich bei der unbewilligten Flächenerweiterung von rund 650 m2, welche die
Bauverwaltung anlässlich der Begehung im Zwischengeschoss festgestellt hat. Der
Grossteil (617 m2) dieser Fläche mit unbekannter Nutzung liegt im Gebäudeteil der
Beschwerdegegnerin (Baurecht Nr. A._). Die zusätzliche Fläche befindet sich im
Bereich C1 und ist auf dem Plan, den die Bauverwaltung erstellte, mit Farbstift orange
eingefärbt und gekreuzt.13 Die Baukommission der Gemeinde ist der Ansicht, dass die
Mehrfläche mit dem eingereichten Baugesuch ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt
werden solle.14 Das Baugesuch wurde aber nicht mit dieser Flächenerweiterung ergänzt;
auf dem von der Vorinstanz bewilligten Plan ZG, der am 17. Februar 2015 revidiert wurde,
ist dieser Bereich leer. Auch im Amtsbericht der Gemeinde vom 27. April 2015 wird die
Mehrfläche nicht erwähnt. Die unbewilligte Flächenerweiterung im Zwischengeschoss ist
somit nicht Gegenstand des nachträglichen Baugesuchs für die Grundrissänderungen. Der
Mehrbedarf an Parkplätzen für diese Flächenerweiterung muss nicht im vorliegenden
Verfahren errechnet und nachgewiesen werden.
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 16-18 N. 10, 11, 13; BDE vom 10. September 2009, E. 3g (RA Nr. 110/2009/6); BDE vom 15. Mai 2013, E. 2b (RA Nr. 110/2013/258) 11 Geschossflächenberechnung vom 23. Januar 2015, korrigiert am 12. Februar 2015, Vorakten der Gemeinde (roter Schnellhefter) 12 Protokoll der Baukommission vom 23. Februar 2015, S. 1 (roter Schnellhefter) 13 Plan Grundriss ZG, mit handschriftlichen Einträgen der Bauverwaltung vom 23. Januar 2015, Vorakten RSA pag. 171; Vorakten RSA (Verfahren RA Nr. 120/2015/15), pag. 122 14 Protokoll der Baukommission vom 23. Februar 2015, S. 2 und 3 (roter Schnellhefter)
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4. Autoabstellplätze
a) Die Anzahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge wird durch eine Bandbreite begrenzt;
innerhalb dieser Bandbreite legt die gesuchstellende Partei die Anzahl fest. Die Bandbreite
umfasst insbesondere die Abstellplätze für die Motorfahrzeuge der Bewohner,
Beschäftigten, Besucher und der Menschen mit Behinderungen (Art. 50 Abs. 1 und 2
BauV15). Bei grossen Vorhaben wird anstelle der Bandbreite der Grundbedarf festgelegt
(Art. 53 BauV). Die Bauverordnung regelt die Berechnung der Abstellplätze abschliessend.
Die von der Vorinstanz herangezogene VSS Norm 640 281 "Parkieren" ist für die
vorliegende Berechnung nicht massgebend. Zudem geht sie von anderen
Berechnungsgrundlagen aus, wie beispielsweise der Anzahl Sitzplätze in Theatern. Die
Autoparkplätze für das Wohnen berechnen sich nach der Anzahl Wohnungen (Art. 51
BauV). Für die übrigen Nutzungen ist die Geschossfläche relevant (Art. 52 BauV). Diese
umfasst die Hauptnutzflächen, die Verkehrsflächen und die Konstruktionsflächen. Nicht
angerechnet werden Verkehrsflächen für die Parkierung von Fahrzeugen sowie
Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind (Art. 49 Abs. 2
BauV). Die Gemeinde Unterseen gehört zum übrigen Kantonsgebiet gemäss Art. 52 BauV.
Die Bandbreite berechnet sich daher nach folgenden Formeln: Maximal (0,8 x GF/n) + 5;
Minimal (0,6 x GF/n) - 3. Die Zahl "n" hat für die verschiedenen Nutzungen folgende Werte:
Restaurant: n = 15; Einkaufen, Freizeit, Kultur: n = 20; Hotel: n = 30; Arbeiten, Gewerbe,
Dienstleistungen: n = 50; Spital, Heim: n = 100; Schule: n = 120. Umfasst ein Gebäude
verschiedene übrige Nutzungen, ist der Wert GF/n einzeln zu ermitteln und die Summe
dieser GF/n in die Formel einzusetzen.16
b) Für die Parkplatzberechnung massgebend ist einzig der Gebäudeteil der
Beschwerdegegnerin (Baurecht Nr. A._), der gemäss der Flächenberechnung der
Gemeinde heute eine Geschossfläche von insgesamt 8'585.29 m2 (ohne Wohnungen)
aufweist. Davon sind die unbewilligten 617 m2 im Zwischengeschoss abzuziehen, die
vorliegend nicht Verfahrensgegenstand sind. Die Gemeinde hat die umgenutzte Fläche im
Obergeschoss mit 1'413,30 m2 angegeben. Soweit ersichtlich handelt es sich um die
15 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 16 Amt für Gemeinden und Raumordnung, Leitfaden Abstellplätze für Fahrzeuge, Dezember 2012 (im Folgenden Leitfaden AGR), S. 3 und 8
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beiden Säle, den "Mehrzweckraum", zwei kleine Räume, die vom Korridor aus zugänglich
sind, sowie Verkehrsflächen. Wie bereits erwähnt, ist aufgrund der Beschreibung des
Bauvorhabens aber nicht klar, ob nicht auch noch weitere Räume im Obergeschoss von
der Umnutzung zu Sitzungs- und Schulungsräumen umfasst sind. Die genauen
Berechnungsgrundlagen sind somit nicht vorhanden.
c) Der Mehrbedarf an Abstellplätzen ergibt sich aus der Differenz zwischen dem
Gesamtbedarf mit der heute bestehenden Nutzung und dem Gesamtbedarf mit der neuen
Nutzung. Für eine Gesamtberechnung müssen die bestehenden Nutzungen nach der
jeweils korrekten Nutzungskategorie erfasst werden. Vorliegend ist davon auszugehen,
dass beispielsweise das Fitness-Studio G._ mit seinem 24-Stunden-Betrieb17
ebenfalls als Freizeitnutzung zu betrachten ist. Da mit der geplanten Umnutzung grosse
Flächen neu zur Kategorie Einkaufen, Freizeit, Kultur gehören, wird die Summe der GF/n
möglicherweise grösser als 200. Der Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin ist in diesem
Fall als grosses Vorhaben gemäss Art. 53 BauV zu beurteilen. Aufgrund der Unklarheiten
bei der Fläche des Bauvorhabens und den bestehenden Nutzungen lässt sich vorliegend
keine abschliessende Berechnung des Mehrbedarfs an Parkplätzen vornehmen. Aus
nachstehenden Gründen kann dies aber offen bleiben.
Bis anhin konnten die Säle und Räume im Obergeschoss nur gewerblich genutzt werden.
Die geplante Umnutzung für grosse Anlässe und Veranstaltungen verursacht ein
zusätzliches Verkehrsaufkommen. Die neue Nutzung gehört in die Kategorie Einkaufen,
Freizeit, Kultur und führt in jedem Fall zu einem Mehrbedarf an Abstellplätzen. Für die
Umnutzung werden jedoch keine zusätzlichen Parkplätze geschaffen.
d) Wenn die gesamte bewilligte Geschossfläche von 7'968.29 m2 (ohne Wohnungen
und ohne die bisher nicht bewilligten 617 m2) in die Kategorie Arbeiten, Gewerbe,
Dienstleistungen fallen würde, müsste es für den Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin
heute mindestens 93 Parkplätze für diese Nutzungen haben. Hinzu kommt ein Parkplatz
für die beiden Wohnungen, ausmachend insgesamt 94 Parkplätze. Gemäss dem am 25.
Mai 2011 bewilligten Plan "Grundriss EG Gesamt" sind beim Gebäudeteil der
Beschwerdegegnerin 65 Parkplätze bewilligt, wovon sich 12 Parkplätze vor den Zugängen
befinden und als Abend/Wochenendparkplätze für besondere Anlässe bezeichnet sind.
17 Vgl. www.G._.ch, Seite letztmals besucht am 2. Dezember 2015
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Zudem fehlen Parkplätze für Menschen mit Behinderungen. Im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren hat die Beschwerdegegnerin für ihren Gebäudeteil 60 Parkplätze
ausgewiesen, davon 48 "normale" Parkplätze, 4 Behindertenparkplätze und 8
Wochenendparkplätze, die vor Eingängen liegen.18 Bei einer ausschliesslich gewerblichen
Nutzung besteht allein beim Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin ein Parkplatzdefizit von
34 Abstellplätzen.
Hinzu kommt, dass Abstellplätze vor Ein- und Zugängen keine anrechenbaren Parkplätze
sind, da diese Bereiche für den Güterumschlag frei bleiben müssen und nicht dauerhaft als
Parkplatz zur Verfügung stehen. Solche Parkplätze können nur abends und an den
Wochenenden genutzt werden.19 Dies trifft auch auf einen Behindertenparkplatz zu, der auf
der Seite D._strasse vor einem Tor zu einem Gewerberaum vorgesehen ist.
Parkplätze für die Fahrzeuge von Behinderten müssen jedoch auch tagsüber für Besucher
und Mitarbeitende von sämtlichen Betrieben uneingeschränkt zur Verfügung stehen.
Entgegen der nur pauschal geäusserten Meinung der Beschwerdeführerin tangieren die
übrigen drei Behindertenparkplätze die Zugänge hingegen nicht. Tagsüber stehen somit
nur 47 Parkplätze zur Verfügung. Der Mehrbedarf für die neue Nutzung ist damit nicht
gedeckt.
e) Die Beschwerdegegnerin reichte ein Gesuch um Parkplatzbefreiung ein und
begründete es damit, dass ihr Betrieb allein 33,5% der Gesamtfläche ihres Gebäudeteils
belege. Mit den beiden Wohnungen seien es sogar 41%. Bei Events könne sie ihre beiden
Fahrzeuge im Gebäudeinnern abstellen. Ein Grossteil der vermieteten Flächen (14%)
seien Lagerflächen, die keinen Parkplatzbedarf hätten. Ausserdem sei der Parkplatzbedarf
für die Gewerbebetriebe und für die Saalnutzung zeitlich sehr unterschiedlich. Die
Parkplätze für die Säle würden an den Wochenenden benötigt, wenn die Gewerbebetriebe
geschlossen seien. Mit allen Mietern sei vertraglich vereinbart, dass sie ihre Parkplätze zur
Verfügung stellen müssten, wenn grössere Events durchgeführt würden.
Die Parkfläche muss für den Zweck des Bauvorhabens ausreichen (Art. 16 und 17 BauG).
Nach Art. 54 BauV kann von den Bandbreiten abgewichen werden, wenn das
Bauvorhaben deutlich über- oder unterdurchschnittlich ist, wie beispielsweise im Anteil des
18 Plan Grundriss EG 1:200 vom 26. April 2010, rev. am 17. Februar 2015 19 Vgl. auch Protokoll der Baukommission vom 23. Februar 2015, S. 2 (roter Schnellhefter), aber mit anderer Begründung
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motorisierten Individualverkehrs bei Schichtbetrieb, hinsichtlich der Anzahl Arbeitsplätze im
Verhältnis zur Geschossfläche oder bezüglich der Erschliessung mit dem öffentlichen
Verkehr. Soweit bekannt, ist der Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin zurzeit nicht voll
vermietet, die Verhältnisse können sich aber jederzeit ändern. Es steht deshalb nicht fest,
dass alles, was heute als Lager bezeichnet ist, dies auch bleibt. So ist auf dem
Grundrissplan EG ein Raum als Lager bezeichnet, in dem kürzlich eine Kleinbrauerei
bewilligt wurde.20 Es gibt jedoch keine Hinweise, dass das bestehende Parkplatzangebot
für die heutigen Verhältnisse nicht genügen würde. Für die aktuelle, nicht voll ausgelastete
Gebäudenutzung kann wohl von einem eher unterdurchschnittlichen Parkplatzbedarf
ausgegangen werden. Dies trifft auf die Nutzungsänderung bei den Sälen und Räumen im
Obergeschoss hingegen nicht zu. Der grosse Saal hat eine Fläche von 713 m2 und fasst
340 Personen, der kleine Saal misst 253 m2 und bietet Platz für 200 Personen.21 In solchen
Räumlichkeiten sind sehr grosse Anlässe möglich und vorgesehen (z.B.
Musikdarbietungen, religiöse Grossanlässe, Hochzeiten etc.). Es ist daher von einem
durchschnittlichen, je nach Veranstaltung sogar überdurchschnittlichen Parkplatzbedarf
auszugehen. Das Gebiet E._ ist zwar mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen,
im Winterhalbjahr besteht pro Stunde jedoch nur je eine Busverbindung nach Interlaken
und nach Thun. Abends fährt der letzte Bus um 18.46 Uhr Richtung Interlaken und um
19.22 Uhr Richtung Thun.22 Da das Gewerbegebiet eher abgelegen liegt, ist davon
auszugehen, dass ein Grossteil der Teilnehmenden mit dem Auto anreist, insbesondere
wenn es sich um grössere Veranstaltungen aus einem weiten Einzugsgebiet handelt oder
wenn der Anlass abends stattfindet bzw. bis in die Abendstunden dauert. Selbst wenn die
maximale Personenzahl auf 95 Personen tagsüber und 295 Personen abends und am
Wochenende reduziert würde, handelt es sich immer noch um ein Bauvorhaben mit hohen
Besucherzahlen und einem entsprechenden Parkplatzbedarf.
f) Zeitlich gestaffelte Nutzungen können beim Parkplatzbedarf berücksichtigt werden
(Art. 17 Abs. 2 Bst. b BauG). Vorliegend sind auch tagsüber Veranstaltungen mit max. 95
Personen vorgesehen. Eine eindeutig zeitlich gestaffelte Nutzung liegt deshalb nicht vor.
Ausserdem stehen abends und am Wochenende auch nicht alle Parkplätze der
eingemieteten Betriebe zur Verfügung. So ist insbesondere beim Fitness-Studio
anzunehmen, dass die Parkplätze vor allem ausserhalb der Arbeitszeiten gebraucht
20 Vgl. BDE vom 29. April 2015 (RA Nr. 110/2014/146, Kleinbrauerei); VGE 2014/139 vom 14. Oktober 2014 21 Angaben gemäss Formular 3.3 Brandschutz, Vorakten RSA pag. 33 22 Abfahrten ab Haltestelle E._, gültig ab 13.12.2015
RA Nr. 110/2015/118 12
werden. Auch beim Übungsraum einer Band, einem privaten Trainingsraum oder
Kleinunternehmen, die teilweise nebenamtlich betrieben werden,23 werden wohl abends
Parkplätze benötigt. Der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin mit ihren Mietern
vereinbart hat, dass sie die Parkplätze abends und am Wochenende zur Verfügung stellen
müssen, ist baurechtlich nicht massgebend und würde auch aus Sicht der Gemeinde nicht
genügen.24 Die Baubewilligung für die betreffenden Betriebe setzte voraus, dass für deren
Nutzung eine ausreichende Anzahl Parkplätze vorhanden ist, was auch das Abstellen von
Fahrzeugen am Abend oder am Wochenende einschliesst. Für die geplante Umnutzung
bestehen daher keine Gründe, die ein Unterschreiten des erforderlichen Mehrbedarfs an
Abstellplätzen rechtfertigen würden.
g) Parkplätze können auch auf einem fremden Grundstück liegen, wenn sie
grundbuchlich sichergestellt sind (Art. 49 Abs. 3 BauV). Die Beschwerdegegnerin schloss
mit der F._ GmbH, die Eigentümerin des anderen Gebäudeteils Unterseen Gbbl.
Nr. C._ BR ist, einen Dienstbarkeitsvertrag. Die Parteien vereinbarten, dass die
F._ GmbH ihre Parkplätze der jeweiligen Eigentümerin von Unterseen Gbbl.
Nr. A._ bis zum 31. Juli 2025 mit jeweiliger vorgängiger Information für Anlässe
zur Verfügung stellt. Die Grunddienstbarkeit soll im Grundbuch unter dem Stichwort
"Parkierungsrecht bis 31. Juli 2025" eingetragen werden. Von einer Sicherstellung kann nur
dann gesprochen werden, wenn die Parkplätze auf fremdem Grund für das Bauvorhaben
uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Parkplätze, die für das eigene Gebäude benötigt
werden, können nicht zugleich den Parkplatzbedarf eines andern Bauvorhabens abdecken.
Beim Gewerbegebäude E._ 4-4c herrscht ein Parkplatzdefizit, da rund um das
Gebäude gar nicht so viele Parkplätze erstellt werden können, wie nach der
Baubewilligung von 2011 nötig gewesen wären. Die Gemeinde geht aufgrund ihrer
Berechnung von einem Defizit von 49 Parkplätzen für den gesamten Gebäudekomplex
aus.25 Die F._ GmbH benötigt die im Dienstbarkeitsvertrag bezeichneten
Abstellplätze für den Parkplatzbedarf ihres eigenen Gebäudeteils, weshalb diese
Parkplätze nicht für das Bauvorhaben beim Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin zur
Verfügung stehen. Mit dem vereinbarten Parkierungsrecht ist der Mehrbedarf des
Bauvorhabens nicht sichergestellt.
23 Vgl. BDE vom 29. April 2015, E. 2g (RA Nr. 110/2014/146, Kleinbrauerei); 24 Amtsbericht der Gemeinde vom 27. April 2015 25 Protokoll der Baukommission vom 23. Februar 2015, S. 2 (roter Schnellhefter)
RA Nr. 110/2015/118 13
h) Zusammenfassend steht fest, dass der Mehrbedarf an Abstellplätzen für die geplante
Umnutzung der Säle und des "Mehrzweckraums" im Obergeschoss nicht gedeckt ist. Das
Bauvorhaben ist auch aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig.
i) Die Gemeinde und die Vorinstanz gehen davon aus, dass die Umgebung,
Grünflächen und die teilweise neue Anordnung der Parkplätze inklusive
Behindertenparkplätze mit der vorliegenden Baubewilligung bewilligt seien. Parkplätze
müssen den anwendbaren Normen entsprechen. Für die bauliche Ausgestaltung des
Belags ist vorliegend Art. 18 ÜV zu beachten. Bei der Anlage von Parkplätzen kommt der
Verkehrssicherheit zentrale Bedeutung zu (Art. 21 BauG). Die Längsparkplätze entlang der
D._strasse halten das seitliche Lichtraumprofil von 50 cm nicht ein (Art. 83 Abs. 3
SG26). Ausserdem schränken parkierte Autos die Sichtweiten bei den Ausfahrten nach wie
vor ein.27 Die Parkplatzanordnung gemäss dem revidierten Grundrissplan EG kann nicht
bewilligt werden.
4. Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder
a) Für ein Bauvorhaben muss auch eine ausreichende Anzahl an Abstellplätzen für
Fahrräder und Motorfahrräder erstellt werden (Art. 16 Abs. 1 BauG). In den
Baubewilligungen von 2008 und 2011 wurden keine Abstellplätze bewilligt bzw. verlangt.
Für die geplante Umnutzung sind jedoch Velo- und Motorfahrradabstellplätze erforderlich,
weil die Anlässe und Veranstaltungen publikumsintensiv sind und das Bauvorhaben
dadurch einen vermehrten Fahrzeugverkehr zur Folge hat. Gemäss Art. 54c BauV
berechnet sich der Bedarf an Velo- und Mofa-Abstellplätzen nach der Geschossfläche. Für
die Kategorie Einkaufen, Freizeit, Kultur sind 3 Abstellplätze pro 100 m2 erforderlich, was
bei der umgenutzten Fläche von ca. 1'400 m2 42 Abstellplätze ergibt. Da in den früheren
Baubewilligungsverfahren für das Gebäude E._ 4 keine Abstellplätze bewilligt
wurden und auch keine vorhanden sind, müssen die erforderlichen 42 Abstellplätze für das
Bauvorhaben erstellt werden. Die Gemeinde verlangte sogar 54 Abstellplätze, allerdings
unter Einberechnung der Mehrfläche von 617 m2 im Zwischengeschoss.28
26 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 27 Vgl. VSS-Norm SN 640 273a, Knoten 28 Amtsbericht der Gemeinde vom 27. April 2015, Vorakten RSA pag. 25 und 26
RA Nr. 110/2015/118 14
b) Die Abstellplätze sind so anzulegen, dass sie auf kurzem und sicherem Weg erreicht
werden können. Wenigstens die Hälfte muss überdacht werden (Art. 54c Abs. 3 BauV).
Gemäss den Angaben in den Vorakten befinden sich die drei vorgesehenen Standorte für
Fahrrad- und Motorfahrradabstellplätze innerhalb des Gebäudes (Eingang Nordseite Nähe
Lift, Eingang Ostseite / Block A und Eingang D._strasse / Block B).29 Auf dem
Grundrissplan EG ist zusätzlich ein Standort in einem Lagerraum eingetragen, der von der
Ostseite zugänglich ist. Es ist unklar, wieviele Standorte effektiv vorgesehen sind und wo
wieviele Fahrräder abgestellt werden könnten. Die Standorte sind jedoch allesamt
ungeeignet. Beim Standort in der Nähe des Lifts handelt es sich um einen kleinen Vorraum
mit Zugängen zum Treppenhaus und Lift, zum "Lager Kabelfernsehen" und zu einem
Korridor. Dort abgestellte Velos würden alle drei Zugänge verstellen. Auch die übrigen
Abstellflächen befinden sich auf internen Verkehrsflächen und Einfahrten, die verschiedene
Gewerbe- oder Lagerräume erschliessen. Tagsüber sind solche Standorte nicht als
dauerhafte Veloabstellplätze nutzbar, abends und am Wochenende ist die Zugänglichkeit
für Besucher und Besucherinnen nicht ohne weiteres gewährleistet. Die erforderlichen
Velo- und Motorfahrrad-Abstellplätze sind somit nicht nachgewiesen. Das Bauvorhaben
kann auch aus diesem Grund nicht bewilligt werden.
5. Zusammenfassung
a) Das Bauvorhaben für die Umnutzung der Räumlichkeiten im Obergeschoss ist zu
offen und unbestimmt umschrieben. Auf den Projektplänen sind die von der Umnutzung
betroffenen Räume nicht bezeichnet, so dass unklar ist, welche Räume als Schulungs- und
Sitzungsräume dienen sollen. Die geplante Umnutzung führt zu einem Mehrbedarf an
Autoabstellplätzen, der nicht gedeckt ist. Es bestehen keine Gründe, die ein Unterschreiten
des Mehrbedarfs an Abstellplätzen rechtfertigen würden. Die für das Bauvorhaben
erforderlichen Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder sind von ihrer Lage her nicht
bewilligungsfähig. Der geplanten Umnutzung der Räumlichkeiten im Obergeschoss muss
daher der Bauabschlag erteilt werden. Damit ist auch die Grundlage für die
gastgewerbliche Bewilligung entfallen. Vom Bauabschlag mitumfasst ist die Anordnung der
Autoabstellplätze (inkl. Behindertenparkplätze) auf der Seite D._strasse gemäss
Plan Grundriss EG 1:200 vom 26. April 2010, revidiert am 17. Februar 2015, die nicht den
29 Brief der Beschwerdegegnerin vom 23. Juni 2015 samt Plan, Vorakten RSA pag. 126 und 127
RA Nr. 110/2015/118 15
anwendbaren Vorschriften entspricht. Demnach sind Ziff. 3.1 und 3.1.1, soweit diese
Bauvorhaben betreffend, sowie Ziff. 3.2.1 und 3.2.2 des Gesamtbauentscheids des
Regierungsstatthalteramtes aufzuheben.
b) Die Fassaden- und Grundrissänderungen sind nicht umstritten. Folgende, von der
Vorinstanz bewilligten Pläne bleiben in Bezug auf das Bauvorhaben "Änderungen an
Fassaden und Grundrissen" gültig: Grundriss EG 1:200, Grundriss ZG 1:200, Grundriss
OG 1:200, alle vom 26. April 2010, revidiert am 17. Februar 2015. Der vorinstanzliche
Gesamtentscheid wird entsprechend ergänzt (vgl. Art. 35 Abs. 4 BewD).
Die Flächenerweiterung von 617 m2 im Zwischengeschoss ist nicht Gegenstand des
Bauvorhabens.
6. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 4 und 19 Abs. 1
GebV30). Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn,
das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die
besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1
VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat
daher die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– zu tragen.
b) Die Beschwerdeführerin war nicht anwaltlich vertreten. Parteikosten werden keine
gesprochen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 104 Abs. 1 VRPG).