# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 746e1581-ec42-52ee-be92-e9d914f715b0
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1997
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto:
A.
La presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 25’000.-- relativa alla vendita da parte del convenuto a tale _ nell’ottobre del 1994 della casa unifamiliare di cui al mappale n. _ di _ a.
B.
Nella petizione l’attrice ha sostenuto che il convenuto le avrebbe conferito il mandato di reperire un acquirente per il suddetto fondo , mandato che essa avrebbe portato a buon fine.
Sarebbe perciò dovuta la mercede mediatoria pattuita di fr. 25’000.--, che il convenuto rifiuterebbe ingiustificatamente di pagare.
C.
Nella risposta del 9 febbraio 1995 il convenuto si è opposto alla petizione, sostenendo che il mandato risaliva al 1991, e non avrebbe perciò più esplicato effetto.
Non sarebbe stata pattuita alcuna mercede forfetaria, ed anzi, qualsiasi retribuzione sarebbe stata vincolata ad un prezzo di vendita di fr. 775’000.--.
L’attrice avrebbe inoltre svolto il mandato in maniera negligente, sconsigliando i potenziali interessati dall’acquisto, ma comunque la vendita alla signora _ sarebbe avvenuta grazie all’intervento dell’attrice.
D.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha ritenuto che tra le parti si sia perfezionato un contratto di mediazione, mai revocato dal convenuto, avente per oggetto l’indicazione di un acquirente per il fondo in questione.
Dovendosene ammettere l’adempimento da parte della mediatrice con l’indicazione della signora _ quale acquirente, il convenuto sarebbe tenuto al pagamento di una mercede pari al 3,25% del prezzo di vendita di fr. 690’000.--, ovvero fr. 22’500.--, somma per la quale, oltre ad interessi al 5% dal 6 novembre 1994, la petizione è stata accolta.
E.
Con l’appello il convenuto chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione.
In primo luogo non sarebbe stata provata l’esistenza stessa di un contratto di mediazione per indicazione, e perciò non vi sarebbe prova nemmeno dell’ammontare della mercede o del fatto che il contratto fosse ancora in vigore nel 1994.
In secondo luogo non sarebbe stato raggiunto il prezzo minimo desiderato dal convenuto, così che nessuna mercede sarebbe dovuta all’attrice.
Inoltre l’attrice non avrebbe in alcun modo contribuito alla vendita del fondo in questione, circostanza che risulterebbe da numerose deposizioni testimoniali del tutto disattese dal Pretore, ma semmai si dovrebbe ammettere, se vi fosse stato contratto, la negligenza dell’attrice, che ha distolto possibili acquirenti dall’intenzione di acquistare il fondo del convenuto.
F.
Delle osservazioni 22 settembre 1997 dell’attrice, nelle quali essa chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Con il medesimo allegato essa ha a sua volta impugnato in forma adesiva la sentenza pretorile, postulandone la riforma nel senso di ammettere integralmente la petizione, e questo per il motivo che le parti, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, avrebbero pattuito la mercede di fr. 25’000.-- indipendentemente dal prezzo di vendita realizzato, così che il convenuto sarebbe debitore anche dei fr. 2’500.-- non riconosciuti dal Pretore.
G.
Il convenuto non ha presentato osservazioni all’appello adesivo.

## Considerations

Considerato
in diritto:
1.
Ai sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto (“Nachweismäklerei”) o di interporsi per la conclusione di un contratto (“Vermittlungsmäklerei”) contro pagamento di una mercede.
Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (
Gautschi
, Berner Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO), così che il contratto può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (
Engel
, Les contrats de droit suisse, Berna, 1992, pag. 486).
Se il mediatore non è in grado di dimostrare un esplicito conferimento del mandato, egli può appellarsi al fatto di aver offerto al committente la sua attività di mediatore, e al fatto che il committente l’ha accettata. L’accettazione per atti concludenti avviene con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (
Gautschi
, opera citata, n. 5c ad art. 412 CO). A maggior ragione ciò vale se il mediatore è professionista (
CCA
22 aprile 1970 in re T./T.).
E’ però necessario che il comportamento del mediatore sia abbastanza palese affinché un’assenza di opposizione da parte del mandante possa essere interpretata come volontà di concludere un mandato di mediazione, ritenuto che il silenzio del venditore di fronte a determinati passi o offerte del mediatore non può essere considerato semplicisticamente quale accettazione del suo operato (
DTF
72 II 89, consid. 2;
II CCA
23 gennaio 1991 in re T./M.).
Per contro il semplice fatto di interporsi tra due parti non basta per far nascere un rapporto contrattuale di mediazione (
Rep
. 1988, pag. 360).
2.
Il convenuto ancora in questa sede ribadisce la tesi erroneamente dell’inesistenza dell’asserito contratto di mediazione, ammesso dal Pretore nella forma della semplice indicazione dell’acquirente.
A torto.
E’ ben vero che la motivazione del giudizio impugnato, come rettamente osserva l’appellante, non può essere condivisa laddove nel caso di un mediatore di professione ritiene l’esistenza di una presunzione in favore della mediazione per indicazione e a detrimento della mediazione per interposizione, contravvenendo così a chiare indicazioni della giurisprudenza federale (
DTF
90 II 96 e segg.) e cantonale (
II CCA
28 settembre 1993 in re G./P. e llcc. circa un fondo di _ sebbene con mediatore non professionista).
Tuttavia, è opinione di questa Camera che dagli atti della causa risulti con la necessaria evidenza il conferimento dal convenuto all’attrice di un mandato di mediazione per indicazione relativo al fondo in questione.
Già solo dalla lettura dello scritto 25 novembre 1994 del convenuto all’attrice (doc. I), con il quale egli contestava in sostanza la richiesta mercede di fr. 25’000.--, risulta evidente l’implicita ammissione della stipulazione di un contratto di mediazione, in cui la mercede avrebbe dovuto ammontare a quanto richiesto dall’attrice per il caso in cui la casa fosse stata venduta al prezzo di fr. 775’000.--.
L’attrice con la petizione (punto 1, pag. 1) ha chiaramente affermato di essere stata incaricata dal convenuto “di cercare un acquirente per la sua casa a _ ”, il che equivale ad sostenere l’esistenza di una mediazione per indicazione.
A fronte di quest’affermazione, il convenuto con la risposta (e poi con la duplica) ha assunto un atteggiamento ambiguo, in quanto non ha esplicitamente ammesso o negato l’esistenza del contratto, ma si è limitato a distanziarsene, menzionandolo sempre come affermazione di controparte o di terzi (“rapporto contrattuale che a suo dire avrebbe legato le parti”, “contratto di mediazione che essa sostiene sia stato concluso”, “l’attrice semmai incaricata”, “mandato eventualmente assegnatole”, “contratto di mediazione che si dice sia sorto tra le parti”).
Che però tale atteggiamento defilato non costituisca esplicita negazione dell’esistenza del contratto -negazione che, contro ogni evidenza, subentrerà solo nella seconda fase della causa- risulta dalle concrete argomentazioni del convenuto, che entra nel merito del contenuto del supposto contratto per ammettere che venne concordato un prezzo di vendita di fr. 775’000.-- (pag. 2), il che può unicamente deporre per l’esistenza del rapporto di mediazione.
Tale risultato è del resto avvalorato dal fatto che nel periodo compreso tra il 29 aprile 1991 e il 14 settembre 1994 l’attrice risulta avere inviato al convenuto 59 avvisi relativi all’avvenuta consegna ad interessati della documentazione relativa alla proprietà in vendita (plico doc. O) senza che egli sollevasse per questo obiezione alcuna, dal che si deduce il tacito e reiterato consenso del convenuto all’operato dell’attrice, e non solo, come egli pretende (duplica, pag. 2), che il prezzo da lui desiderato era di fr. 795’000.-- o fr. 770’000.--.
Non vi è per contro elemento alcuno che permetta di dedurre l’avvenuta estinzione del mandato di mediazione (art. 404 e 405 CO), come pure inconsistenti sono le doglianze del convenuto per la mancanza di un non indispensabile contratto scritto (art. 11 CO) di modo che, come rettamente ritenuto dal Pretore, si deve concludere per l’esistenza di siffatto contratto ancora all’epoca dell’avvenuta vendita del fondo.
3.
Il convenuto sostiene poi che nessuna mercede sarebbe dovuta all’attrice per il motivo che non sarebbe stato conseguito il prezzo minimo da lei auspicato.
Si tratta di una tesi destituita di fondamento.
Dagli atti non risulta infatti in alcun modo la pattuizione di un prezzo minimo di vendita nel senso che la mercede di mediazione sarebbe stata dovuta solo se esso fosse stato conseguito, ma solo che vi erano delle aspettative del convenuto (“Preisvorstellung”, di fr. 700’000.-- sulla lettera 25 novembre 1994 prodotta dall’attrice sub doc. I, e di fr. 750’000.-- sulla medesima lettera prodotta dal convenuto sub doc. 5, senza che occorra indagare sui motivi della discrepanza) sulla possibilità di vendere il proprio fondo ad un certo importo, il che è ben diverso.
E’ tuttavia pacifico che il mancato raggiungimento del prezzo auspicato dal convenuta debba incidere se non sull’onerosità della prestazione della mediatrice, almeno sull’ammontare della mercede, questione di cui il Pretore ha in effetti rettamente tenuto conto riducendo proporzionalmente la mercede in funzione del minor prezzo conseguito.
Tale quantificazione ridotta (fr. 22’500.-- in luogo di fr. 25’000.--) non è stata esplicitamente impugnata dal convenuto, e non deve perciò più essere esaminata nell’ambito dell’appello principale.
4.
L’appellante adduce inoltre l’ininfluenza dell’intervento dell’attrice e la negligenza di cui essa avrebbe dato prova nello svolgimento del proprio compito, ma anche queste argomentazioni non comportano la modifica del giudizio impugnato.
Dalla lettura della deposizione dell’acquirente del fondo risulta in effetti in maniera inequivocabile che essa si è messa in contatto con il convenuto grazie all’intervento della ditta attrice, di modo che -nonostante le riserve espresse dalla teste circa l’atteggiamento dell’incaricato dell’attrice- la causalità dell’indicazione è del tutto innegabile.
Inconferenti in proposito sono per contro le deposizioni _ e _ a torto invocate dal convenuto: Lareida riferisce di essere stato addirittura sconsigliato all’acquisto, ma la questione è a prima vista fuori luogo nell’ambito della discussione circa la causalità dell’intervento dell’attrice per l’acquisto operato dalla signora _, ed anche qualora si voglia considerare tale atteggiamento quale violazione dell’obbligo di diligenza, la stessa rimane priva di conseguenze a meno che si dimostri, ma non è il caso, che senza tale atteggiamento il teste avrebbe acquistato ad un prezzo superiore a quello offerto dalla _; _ si limita a riferire quanto ha appreso dalla compratrice o dalla signora _r, ed è perciò a giusta ragione che il Pretore ha omesso di considerare la sua deposizione (per tante:
II CCA
30 ottobre 1997 in re J./C.).
5.
Il convenuto adduce infine, senza però trarne conclusione alcuna, che il prezzo del fondo non gli sarebbe stato pagato per intero (punto 17, pag. 12).
L’affermazione non solo non risulta nei suoi allegati introduttivi, ed è di conseguenza irricevibile in questa sede (art. 321 CPC), ma è addirittura esplicitamente smentita da quanto asserito a pag. 3 della duplica, ovvero che la signora _ “ha acquistato l’immobile il 26 ottobre 1994 pagando un importo pari a fr. 700’000.-- per l’intero fondo”.
6.
Con l’appello adesivo l’attrice ripropone la tesi secondo cui sarebbe stata pattuita in suo favore una mercede fissa di fr. 25’000.--, e questo senza riguardo per il prezzo di vendita conseguito per il fondo.
A non averne dubbi, siffatta pattuizione non risulta dal doc. I (o doc. 5), e l’argomento secondo cui la pattuizione risulterebbe per il solo fatto che fu indicato un preciso importo per la provvigione e non una percentuale è meramente indiziario: per lo stesso motivo per cui quella frase del doc. I non significava la pattuizione di un prezzo fisso (cfr. consid. 3), essa non comporta neppure la pattuizione di una mercede fissa, poiché in entrambi i casi si tratta di una forzatura del suo significato, che era unicamente quello di stabilire che a fronte di un prezzo di vendita di fr. 775’000.-- sarebbe stata dovuta una mercede di fr. 25’000.--.
Non meno inconferenti sono il rinvio alle tariffe SVIT, non pattuite dalle parti, per dimostrare la congruità di una simile mercede, e le deduzioni della teste _ (appello adesivo, pag. 10), trattandosi anche in quest’ultimo caso non di oggettive e immediate percezioni del teste, ma di riscontri indiretti, mediati in questo caso da un non richiesto ed inammissibile processo deduttivo del testimone.
Ne consegue, ai sensi dei considerandi, la reiezione sia del gravame principale che di quello adesivo.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).