# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 029fae42-4328-5497-9c15-2e951e2e8987
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 435 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'670'040.-.
Il reclamo interposto in data 10 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 8 agosto 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo in particolare che l’accesso alla proprietà è garantito e che il piano regolatore di _ prevede pure la creazione di un nuovo accesso veicolare. Inoltre, i fattori negativi dovuti alla vicinanza dell’autostrada e della strada cantonale sono già stati tenuti in considerazione nello stabilire il valore base di zona, di CHF/mq 180.-, che rispecchia in modo prudenziale i valori di mercato.
3. Con ricorso 1./2 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore metrico del terreno. Ciò poiché l’accesso al fondo, alquanto ridotto, non permette di sfruttare in modo adeguato le sue potenzialità industriali. La ricorrente contesta inoltre che nel piano regolatore di _ sia effettivamente inserito un nuovo accesso veicolare alla proprietà.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 435 è un ampio terreno prativo accessibile unicamente tramite una porzione ridotta di superficie, con misure di ca. 60 m di lunghezza e ca. 3 m di larghezza, comunicante con una strada comunale.
Il lato del fondo posto a nord confina con il tracciato della strada cantonale, sostenuto da una ripida scarpata, rispetto al quale si trova ad una quota inferiore di ca. 6-7 metri.
Il Tribunale ha richiamato dall’Ufficio tecnico comunale la documentazione di piano regolatore che interessa il mappale oggetto di ricorso, in particolare i piani delle zone e del traffico e la variante 2004 del piano del traffico, approvata dal Consiglio di Stato con decisione n. _ del _.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno. Ciò in considerazione del fatto che il terreno è attualmente accessibile unicamente tramite una ristretta porzione della sua superficie - di ca. 60 m di lunghezza e 3 m di larghezza - comunicante con il tracciato della vicina strada comunale.
L’applicazione di un correttivo maggiore viene esclusa poiché, se è vero che in caso di edificazione la formazione di un accesso veicolare può comportare alcune difficoltà pratiche, è altrettanto vero che una sua creazione risulta chiaramente possibile. In modo particolare dalla confinante strada cantonale mapp. no. 844 oppure cercando un accordo con almeno uno dei proprietari dei mappali confinanti (almeno quattro possono di fatto entrare in considerazione).
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mappale no. 435 RFD di _ stabilito in CHF 1'503'036.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations