# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 8ef39a32-d915-51ba-b06f-a5d6b48474a9
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 661 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 205'912.-.
Il reclamo interposto in data 4 luglio 2004 dalle proprietarie è stato accolto dall’UCS con decisione 12 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza, ritenuta la configurazione non adeguata del fondo, ha in sostanza applicato un correttivo del -30% sul valore metrico della superficie di terreno situata in zona residenziale estensiva (Re).
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 144'149.-
3. Con ricorso 12/13 ottobre 2005 MIST 1, MIST 2, MIST 3 e MIST 4 sono insorte innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico unitario della superficie di terreno edificabile da CHF/mq 94.50 a non più di CHF/mq 20.-, ad eccezione di al massimo 65 mq da considerare come pienamente edificabili.
Ciò poiché la forma allungata del mappale, che in parte è pure scosceso e forma una valle in prossimità del bosco, unitamente alla necessità di rispettare una distanza di 10 ml dal limite del bosco (6 ml in caso di concessione di una deroga) e di almeno 3 ml dai fondi contermini, riducono sensibilmente le sue possibilità edificatorie, limitate di fatto a soli 65 mq. Oltre a ciò il fondo è privo di accesso e una sua creazione sarebbe possibile unicamente attraversando i mappali confinanti nr. 1136 e 658, comunque non senza difficoltà tecniche, dovute alla configurazione dei luoghi e giuridiche, derivanti dalla necessità di acquisire, con costi non indifferenti, i diritti di passo necessari.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 661 è un terreno di forma irregolare (allungata) in parte prativo e in parte boschivo, che non ha alcun accesso diretto. Lungo il confine est è presente un avvallamento.
I mappali nr. 658 e 1136, che confinano ad ovest con il mappale no. 661, sono già edificati. Lungo la linea di confine è presente un muro di sostegno di altezza variabile tra 1 m e 2.50 m, che pone il mapp. no. 661 ad un livello inferiore equivalente rispetto ai fondi citati.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame delle ricorrenti, proprietarie dell’oggetto stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un correttivo del -70% sul valore metrico del terreno edificabile posto in zona residenziale estensiva (Re).
Ciò poiché la configurazione allungata e stretta del fondo unitamente alle distanze da rispettare sia dal limite del bosco sia dai fondi confinanti (art. 6 e 37 delle NAPR del Comune di _) riducono in misura importante le sue potenzialità edificatorie. Malgrado ciò, come del resto riconoscono pure le ricorrenti (ricorso, pag. 3 e 4), le possibilità di edificazione non sono interamente compromesse, tanto più che le NAPR prevedono che il Municipio, sentito il preavviso dell’Autorità forestale, può concedere delle deroghe sino 6 ml della distanza dal limite del bosco (art. 6 ch. 6).
Inoltre, l’importante correttivo riconosciuto considera pure il fatto che il fondo non ha un accesso diretto e nemmeno può godere di diritti di passo sui mappali confinanti. L’acquisizione di tali diritti e la conseguente realizzazione di una strada di accesso comportano senza dubbio dei costi non indifferenti che si ripercuotono in concreto sul valore venale del fondo.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima del mapp. no. 661 RFD di _ stabilito in CHF 61'799.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’Ufficio cantonale di stima e del restante 1/4 per le ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).
L’Ufficio cantonale di stima dovrà inoltre versare alle ricorrenti, rappresentate da un legale, CHF 250.- a titolo di ripetibili parziali.

## Considerations