# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c2ecc1d3-9d83-4d77-ab25-b0e45fbf13c0
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 1994
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

constate en fait :
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A. Par acte de vente du 21 septembre 1989, Marc Vuadens a acquis les parcelles nos 12'676 à 12'680 de la Commune d'Ollon, pour le prix de
Frs 1'700'000.--. Ces parcelles représentent des parts de la PPE "Le Chaperon Rouge", à Chesières; elles correspondent aux lots 9 à 13 de la parcelle de base
no 2'736 et totalisent 223 millièmes.
Les dites parcelles représentent un appartement en duplex de 7 pièces d'environ 267, 5 m2, un appartement de 3 1/2 pièces d'environ 75 m2, trois places de parc dans un garage, ainsi qu'une cave à vin avec carnotzet de 81 m2. Marc Vuadens occupe avec son épouse et ses deux enfants les parcelles nos 12'676, 12'677 et 12'678, soit les lots 9, 10 et 11, qui correspondent à l'appartement de sept pièces; l'autre appartement est inoccupé.
Selon sa déclaration d'impôt 1991-1992, le salaire annuel net de Marc Vuadens, employé par la société Finger SA, s'est élevé à Frs 231'758.-- en 1989. En juillet et septembre 1989, Marc Vuadens a contracté des emprunts pour des montants de Frs 200'000.-, Frs 1'200'000.-- et Frs 500'000.--, à des taux d'intérêt respectifs de 6 1/4 %, 6 1/2 % et 6 3/4 %. Ces emprunts ont partiellement servi au financement de l'achat des logements précités et à leur aménagement; Marc Vuadens a aussi investi un montant de Frs 966'000.-- dans diverses sociétés. Les deux derniers prêts cités sont garantis par deux cédules hypothécaire au porteur, l'une grevant en premier rang et la seconde en deuxième rang les parcelles nos 12'676 à 12'680.
B. En mai, juin et septembre 1992, Marc Vuadens, par l'intermédiaire de la société Finger Immobilier SA, a fait paraître des annonces dans le journal "La Suisse" dans le but de vendre ses deux appartements et leurs dépendances pour le prix total de Frs 3'335'000.--. Par courrier du 8 février 1993, la société immobilière précitée s'est adressé à Marc Vuadens en lui exposant que, compte tenu du standing de ces deux logements et de la conjoncture défavorable, seuls des acquéreurs domiciliés à l'étranger pourraient être intéressés par de tels objets.
C. Par requête du 28 octobre 1992, Marc Vuadens, agissant par l'intermédiaire du notaire Viviane Moine, a requis de la Commission foncière, section II (ci-après : la CF II) l'autorisation de vendre les parcelles litigieuses à des personnes à l'étranger. Il faisait valoir qu'il se trouvait dans un cas de rigueur au sens de
l'art. 8 al. 3 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE). Si la requête ne portait formellement que sur les parcelles nos 12'676 et 12'677, il résulte des pièces du dossier qu'en réalité, Marc Vuadens entendait vendre les parcelles nos 12'676 à 12'680.
Dans un courrier du 15 février 1993, Marc Vuadens a exposé que ses ressources n'avaient guère changé entre 1989 et 1992, mais qu'en revanche l'intérêt sur les dettes avait passé de Frs 137'811.-- en 1990 à Frs 212'531.-- en 1992. A cet égard, il a produit le décompte suivant :
"Revenus 1992
Salaires nets 1992 Frs 283'570,00
Frais professionnels Frs 32'400,00
Revenu locatif Frs 45'000,00
Revenu des titres (estim.) Frs 6'000,00
Frs 366'970,00
Charges
Assurances maladie (forfait impôt) Frs 5'000,00
Intérêt des dettes en nom propre Frs 212'531,00
Police d'assurance-vie (en relation avec l'immeuble) Frs 20'000,00
Charges de PPE Frs 13'380,00
Frs 250'911,00
Impôts annuels 1992 (ICB + IFD + impôt foncier)
Frs 65'000,00
RECAPITULATION
Revenus : Frs 366'970,00
Charges : Frs 250'911,00
Impôts : Frs 65'000,00 Frs 315'911,00
Revenu pour 1992 :
Frs 51'059,00
"
Il ressort en outre d'une pièce établie le 18 décembre 1992 par la Fiduciaire Guy Borloz SA, à Aigle, qu'en 1989 la fortune imposable du recourant, compte tenu de ses dettes de Frs 388'206.--, s'élevait à Frs 32'868.--. En revanche, le 30 septembre 1992, les dettes de Marc Vuadens se montaient désormais à
Frs 2'654'468.--.
Marc Vuadens a précisé encore qu'à ses dettes s'ajoutaient celles de la société Boldino Finances SA pour un montant annuel de Frs 132'372.--, correspondant à l'achat en leasing d'un bateau, d'une voiture et de meubles. En effet, depuis décembre 1989, Marc Vuadens est administrateur unique de cette société, ayant pour but l'acquisition et l'administration de participations à des entreprises commerciales, industrielles, financières et immobilières, dont il détient la totalité du capital-actions, de Frs 50'000.--.
Statuant dans sa séance du 19 février 1993, la CF II a refusé de faire droit à la requête de Marc Vuadens en considérant en substance qu'il était douteux que Marc Vuadens ait offert sans succès ses logements au prix de revient à des personnes non assujetties au régime de l'autorisation; que, de toute façon, ses revenus n'avaient guère changé depuis l'acquisition des appartements en cause; que les difficultés auxquelles il se heurtait étaient dues à une forte augmentation des intérêts sur ses dettes; et qu'au vu du revenu net de Frs 51'059.-- dont il disposait encore en 1992, on ne saurait parler de détresse financière.
D. Par acte daté du 26 avril 1993, Marc Vuadens, agissant par l'intermédiaire de l'avocat Philippe Conod, a interjeté un recours contre cette décision; il conclut, avec dépens, à sa réforme, en ce sens qu'il est autorisé à vendre à une personne à l'étranger les deux appartements dont il est propriétaire à Ollon. Il fait valoir en substance que la hausse des taux d'intérêt a pesé de plus en plus lourdement dans ses comptes, le taux de l'emprunt ayant atteint en novembre 1992 9 1/2 %. Il explique également que, depuis 1991, il a un enfant de plus à charge et que son épouse, qui travaillait auparavant comme secrétaire, a complètement arrêté son activité pour se consacrer à l'éducation de leurs enfants. Le recourant fait encore valoir que le montant de Frs 3'335'000.-- pour lequel les lots litigieux ont été offerts sur le marché suisse correspond au prix de revient des appartements, soit le prix d'achat des lots à la société immobilière qui a construit le bâtiment et les frais d'aménagement (ces appartements ayant été livrés à l'état brut), une commission de courtage de 13 % ayant encore été ajoutée au total ainsi obtenu. Selon les justificatifs produits par le recourant, les frais d'aménagement se seraient élevés à Frs 993'074,75.
Le recourant s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Frs 3'000.--.
La CF II a déposé des déterminations datées du 3 juin 1993, concluant au rejet du pourvoi.
Le recourant a encore produit, en date du 27 octobre 1993, une lettre de licenciement qui lui a été adressée le 7 octobre 1993 par son employeur,
Finger SA.
Le Tribunal a délibéré à huis clos, sans audition des parties.

## Considerations

et considère en droit :
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1. Le recourant se prévaut de l'art. 8 al. 3 LFAIE pour obtenir l'autorisation de vendre les parcelles litigieuses à des personnes à l'étranger. Le contenu de cette disposition est le suivant :
"En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. [...]."
L'art. 4 al. 1 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 1er octobre 1984 (ci-après : OAIE) précise ce qui suit :
"L'aliénateur qui invoque un cas de rigueur (art. 8, 3e al., LFAIE) doit prouver, en plus de sa détresse, qu'il a offert sans succès son logement au prix de revient à des personnes non assujetties au régime de l'autorisation; lorsque l'appartement appartient depuis plus de trois ans à l'aliénateur, celui-ci peut ajouter au prix de revient un intérêt équitable."
a) Force est tout d'abord de constater que l'art. 4 al. 1 OAIE n'a pas été respecté. Certes le recourant a-t-il offert dès le mois de mai 1992 les appartements litigieux à des personnes non assujetties au régime de l'autorisation, mais à un prix de Frs 3'335'000.--. Or, le prix d'achat de ces appartements s'est élevé à Frs 1'700'000.-- et leur aménagement à quelque Frs 1'000'000.--; le prix de revient de Frs 2'700'000.-- a donc été largement dépassé.
On vient de la voir, l'art. 4 al. 1 OAIE autorise toutefois l'aliénateur qui possède un appartement depuis plus de trois ans à ajouter au prix de revient un intérêt équitable; par intérêt équitable, il faut entendre un intérêt de l'ordre de 5 à 6 % (cf. Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Gründstücken durch Personen im Ausland, p. 190). En l'espèce, le recourant remplissait la condition objective posée par l'art. 4 al. 1 OAIE depuis septembre
1992 : il a toutefois offert son appartement à un prix de 23,5 % supérieur au prix de revient, en sorte qu'on est loin des limites fixées par la doctrine à la notion d'intérêt équitable (sur ce point, cf. également, arrêt CCRF 1179/II, du 28.9.1986).
b) Pour que l'on puisse admettre être en présence d'un cas de rigueur, l'aliénateur doit se trouver dans une
"situation de détresse survenue après coup et imprévisible"
.
ba) L'autorité intimée considère avec raison que le recourant, qui en 1992 disposait encore d'un revenu net de Frs 51'059.--, ne se trouve pas dans une situation de détresse financière. Ce montant s'entend en effet impôts déduits et sans qu'il doive être amputé d'un loyer. Certes, la société Boldino Finances SA grève-t-elle le budget du recourant mais il n'appartient qu'à lui de provoquer sa faillite. La question de savoir si la perte de son emploi par le recourant change quelque chose à la situation peut demeurer indécise vu les motifs qui suivent.
bb) Il faut de toute manière que la détresse financière, supposée établie, présente un caractère imprévisible. A cet égard, l'autorité intimée reproche au recourant une gestion imprévoyante, tandis que le recourant attribue ses revers financiers à la hausse du taux d'intérêt, surtout.
En 1989, la situation financière du recourant était confortable, puisqu'il annonçait un salaire annuel net de Frs 231'758.--. La même année, il a contracté des emprunts pour un total de Frs 1'900'000.--; ces emprunts postulaient un montant d'intérêts de l'ordre de Frs 125'000.-- par an. Or, non content d'acquérir les appartements litigieux et surtout de les équiper de façon extrêmement luxueuse, le recourant a consacré une part importante de ses emprunts à investir dans diverses sociétés : c'est dire qu'il s'est lancé dans des opérations qui, même en tenant compte de son revenu d'alors, présentaient d'emblée des risques qu'il était aisé de prévoir.
Le recourant fait également valoir qu'il a un enfant de plus à charge que lors de l'achat de son appartement en 1989 et que sa femme a dû complètement arrêter de travailler pour se consacrer à l'éducation de leurs enfants : de telles circonstances font toutefois partie du cours ordinaire de la vie. Il est vrai que le recourant a également perdu son emploi très récemment; mais quand bien même la sécurité de l'emploi était indiscutablement plus grande en 1989 qu'aujourd'hui, l'expérience montre le risque qu'il peut y avoir à se lancer dans d'importantes opérations financières en tablant sur la pérennité d'un revenu professionnel, surtout élevé.
c) En conclusion, deux au moins des conditions d'application - cumulatives - posées par les art. 8 al. 3 LFAIE et 4 al. 1 OAIE ne sont pas remplies, à savoir l'exigence d'une offre à la vente au prix de revient sur le marché intérieur et celle de l'imprévision. La décision attaquée doit donc être maintenue et le recours rejeté.
2. Au vu de ce qui précède, un émolument de Frs 3'000.-- sera mis à la charge du recourant. Il n'y a pas lieu à dépens.