# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a9859141-391f-4f0d-8bed-ab427091d5fa
**Court:** BL_SG
**Chamber:** BL_SG_001
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** BL / Northwestern_Switzerland
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

Sachverhalt:
A.
Der Pflichtige erwarb am 6. April 1984 die mit einem Wohnhaus und einer Garage überbaute
Parzelle Nr. xx GB B._ (C._strasse 23 und 23a) für Fr. 690'000.--. Mit Kaufvertrag vom
4. November 2020 veräusserte er die Parzelle (inkl. Wohnhaus und Garage) für Fr. 2'100'000.--.
Mit Veranlagungsverfügung vom 10. Dezember 2021 wurde der steuerbare Grundstückgewinn
auf Fr. 1'218'778.-- und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 304'694.-- festgelegt.
Zur Ermittlung des Erwerbspreises verwendete die Steuerverwaltung den Verkehrswert vor 20
Jahren, wobei sie von einem Landwert von Fr. 713.--/m2 und einem Gebäudewert von Fr. 0.--
ausging.
B.
Dagegen erhob der Vertreter des Rekurrenten mit Schreiben vom 14. Januar 2022 Einsprache.
Er beantragte, (1) es sei die Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfügung aufzuheben und
es sei die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 172'449.35 neu festzusetzen; (2) unter o/e-
Kostenfolgen, zzgl. Mehrwertsteuer. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, das
Kaufobjekt sei beim Kauf als auch beim Verkauf jeweils die Parzelle Nr. xx GB B._ mit
Wohnhaus und Garage gewesen. Der Pflichtige habe damit das inhaltlich gleiche Grundstück
veräussert wie er gekauft habe. Ferner handle es sich nicht um ein Abbruchobjekt. Entspre-
chend sei in der angefochtenen Veranlagung auch der Verkehrswert der Gebäude in Höhe von
Fr. 654'169.36 (indexiert) als Gestehungskosten zum Abzug zuzulassen. Zudem würden nach-
träglich Erwerbsunkosten von Fr. 11'583.-- (Handänderungssteuern und Beurkundungsgebüh-
ren bei Erwerb) und Verkaufsunkosten von Fr. 484.65 (Kosten Bewertungsbericht bei Verkauf)
als zusätzliche Gestehungskosten geltend gemacht.
Die Steuerverwaltung hiess die Einsprache mit Entscheid vom 9. Februar 2022 teilweise gut
und berücksichtigte zusätzliche Gestehungskosten in Höhe von Fr. 484.65. lm Verkehrswert vor
20 Jahren seien sämtliche Aufwendungen bereits enthalten, somit könnten Handänderungs-
steuern und Notariatskosten beim Erwerb nicht zusätzlich berücksichtigt werden. Es sei zu
Recht von einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 713.--/m2 ausgegangen worden. Bei Ab-
bruchobjekten könnten die ursprünglichen Gebäudekosten nicht als Gestehungskosten berück-
sichtigt werden. Die eingereichte Verkehrswertschätzung der D._GmbH stütze sich aus-
schliesslich auf den Quadratmeterpreis und weise einen Verkehrswert zwischen Fr. 1'947'600.--
und Fr. 2'705'000.-- aus. Das Gebäude sei dabei nicht berücksichtigt und vielmehr als sanie-
rungsbedürftig eingestuft worden. Angesichts des effektiven Verkaufspreises von
Fr. 2'100'000.-- könne ohne Weiteres von einem wirtschaftlichen Abbruchobjekt ausgegangen
werden. Die Verkehrswertschätzung komme letztlich zwar auf Fr. 1'615'000.-- als Verkaufspreis,
stütze sich dazu aber einzig auf die Quadratmeterpreise. Somit sei auch der Einsprecher von
einem wirtschaftlichen Abbruchobjekt ausgegangen und die Veranlagungsverfügung dahinge-
hend nicht zu beanstanden.
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C.
Mit Schreiben vom 14. März 2022 erhebt der Vertreter des Pflichtigen Rekurs und begehrt,
(1) es sei der Einspracheentscheid vom 9. Februar 2022 betr. Grundstückgewinnsteuer-
veranlagungsverfügung aufzuheben und es sei die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 172'449.35
neu festzusetzen, (2) eventualiter sei der Einspracheentscheid vom 9. Februar 2022 betr.
Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfügung aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, (3) unter o/e-Kostenfolgen, zzgl. Mehrwert-
steuer. Ein Vergleich der Kaufobjekte gemäss Kaufvertrag und Verkaufsvertrag zeige, dass
sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf Kaufobjekt die Parzelle mit Wohnhaus Nr. 23 und Ga-
rage Nr. 23a gewesen sei. Da ein überbautes Grundstück veräussert worden sei, müsse auch
der Verkehrswert der Gebäude beim Kauf berücksichtigt werden. Der Pflichtige habe das
Grundstück nur verkauft, weil er dringend Geld gebraucht habe. Entsprechend habe er nicht
das Maximum aus dem Verkauf herausholen können. Bei der Beurteilung, ob ein Abbruchobjekt
vorliege, sei einzig die Sicht des Verkäufers massgebend. Dieser habe kurz vor und nach dem
Verkauf in den Gebäuden gewohnt und habe just vor dem Verkauf noch eine neue Balkontür
und neue Fenster einbauen lassen, was zeige, dass der Verkäufer nicht von einem Abbruchob-
jekt ausgegangen sei. Die Gebäude würden auch weiterhin bestehen und seien noch nicht ab-
gerissen worden. Die im Jahr 1955 bzw. 1963 gebauten Gebäude hätten die durchschnittliche
Lebensdauer eines Hauses von 100 Jahren noch nicht erreicht und würden sich in einem sanie-
rungsbedürftig-intakten Zustand befinden, was noch lange kein Abbruchobjekt darstelle. Ge-
mäss Jahresrechnung der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung hätten die Gebäude
einen Gebäudeversicherungswert von Fr. 862'000.--, was klar gegen das Vorliegen eines Ab-
bruchobjekts spreche. Selbst wenn die Käuferschaft die Absicht, die Liegenschaft abzureissen,
geäussert hätte, würde dies keinen Rückschluss auf die Frage zulassen, ob der Wert der abzu-
brechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksich-
tigt worden sei oder nicht. Aufgrund der Vermutung, dass sich der Kaufpreis auf sämtliche über-
tragenen dinglichen Werte (einschliesslich Gebäude) erstrecke und den Verkehrswert all dieser
Werte wiedergebe, wäre die Steuerverwaltung für das Gegenteil beweispflichtig. Es liege eine
Verletzung des Leistungsfähigkeitsprinzips vor, wenn der Pflichtige einen Gewinn versteuern
müsste, den er gar nicht erzielt habe. Im Ergebnis sei der Verkehrswert der Gebäude von
Fr. 654'169.36 (indexiert) bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zuzulassen. Im Gegen-
zug sei ein Teil des Landes als überbaut zu betrachten. Damit resultiere ein Verkehrswert vor
20 Jahren von Fr. 1'319'238.65.
Der Verkehrswert vor 20 Jahren beziehe sich nur auf den Erwerbspreis des Grundstückes, wo-
bei Kosten, die mit dem Erwerb verbunden sind, darin nicht berücksichtigt seien. Daher seien
die mit dem Erwerb zusammenhängenden Kosten in Höhe von Fr. 11'583.-- zum Abzug zu
bringen.
Mit Vernehmlassung vom 31. Mai 2022 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Re-
kurses. Ein Gebäude sei – ungeachtet seines Zustands – wirtschaftlich abbruchreif, wenn der
Eigentümer durch dessen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nut-
zung des Bodens eine höhere Rendite erzielen kann, wenn also der absolute Landwert höher
ist als der Verkehrswert des Grundstücks im Rahmen der vorhandenen Überbauung. Wenn
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somit bei der Kaufpreisfestsetzung durch die Vertragsparteien dem Abbruchobjekt kein geld-
mässiger Wert beigemessen worden ist, sei das Grundstück ohne diese Baute veräussert wor-
den. Der steuerpflichtige Veräusserer trage die objektive Beweislast, dass ein Abbruchobjekt
Eingang in die Bestimmung des Kaufpreises gefunden habe. Multipliziere man vorliegend die
massgebliche Grundstückfläche von 1’082m2 mit dem Quadratmeterpreis von Fr. 2’028.-- für
Wohnbauland in der Gemeinde B._ im Jahr 2020 (Quelle Statistisches Amt), ergebe dies
einen Landwert (d.h. ohne Gebäude) von Fr. 2'194'296.--. Mit Blick auf den im Kaufvertrag fest-
gesetzten Pauschalpreis von Fr. 2'100'000.-- zeige sich, dass das Vorgehen der Vorinstanz,
wonach für die Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren die Gebäude – gestützt auf das
Kongruenzprinzip – unberücksichtigt geblieben sind, nicht zu beanstanden ist. Dies, da der
«reine» Landwert letztlich höher ausfalle als der Verkehrswert des Grundstücks im Rahmen der
vorhandenen Überbauung. Es zeige sich, dass der für die Grundstückgewinnsteuer massgebli-
che unverdiente Wertzuwachs einzig auf das Land entfalle.
Die geltend gemachten Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren stünden im Zusam-
menhang mit dem seinerzeitigen Kauf der Liegenschaft im Jahr 1984, womit sie zeitlich vor dem
für das im vorliegenden Fall massgeblichen Jahr 2000 lägen. Entsprechend würden diese Kos-
ten bereits aus steuersystematischen Gründen steuerlich nicht zum Abzug berechtigen.
Anlässlich der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen fest.

## Considerations

Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom
7. Februar 1974 (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im
vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen
und Richtern des Steuergerichts beurteilt.
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne
weiteres darauf einzutreten.
2.
Vorliegend ist in der Hauptsache zu beurteilen, ob zur Berechnung des Verkehrswertes vor 20
Jahren im Rahmen der Ermittlung des Erwerbspreises der Parzelle Nr. xx GB B._ ein Ge-
bäudewert zu berücksichtigen ist oder nicht.
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2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder
Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG
der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertver-
mehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller
weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 77 Abs. 1 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zu-
rück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des
Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Die in
§ 77 Abs. 3 StG statuierte Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person
aus. In der Regel ist der Verkehrswert vor 20 Jahren höher als der tatsächliche Erwerbspreis.
Ist dies nicht der Fall, steht der steuerpflichtigen Person der Nachweis offen, den höheren tat-
sächlichen Erwerbspreis geltend zu machen (vgl. zum Ganzen WENK, in: Nefz-
ger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Ba-
sel 2004, § 77 N 7).
2.2. Mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Ver-
kehrswert gemeint. Er setzt sich aus Landwert, Zustandswert des Gebäudes und Baunebenkos-
ten zusammen (§ 1 der Verordnung vom 16. Juni 1981 zum Gesetz über die Erbschafts- und
Schenkungssteuer [ESchStV; SGS 334.11]).
Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Ge-
schäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu
erzielen gewesen wäre. Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und des Steuerge-
richts ist der Landwert nach der statistischen Methode zu ermitteln. Dazu sind Vergleichspreise
von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen, die in der nahen Umgebung des fraglichen
Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden sind. Zur Wahrung der Rechtsgleichheit und
Rechtssicherheit wird zur Ermittlung des Landwerts jeweils auf die Bodenpreisstatistik des Sta-
tistischen Amtes Basel-Landschaft abgestellt.
Vorliegend hat der Rekurrent das Grundstück Nr. xx GB B._ im Jahr 1984 erworben und im
Jahr 2020 veräussert. Zwischen Erwerb und Verkauf liegen mehr als 20 Jahre, womit der Er-
werbspreis mangels Nachweis eines höheren Erwerbspreises nach dem Verkehrswert vor 20
Jahren zu ermitteln ist. Dies wird vom Rekurrenten auch nicht bestritten.
Ebenfalls unbestritten ist der Landwert der Parzelle Nr. xx GB B._. Zu dessen Berechnung
hat die Steuerverwaltung korrekterweise auf die Bodenpreisstatistik des Statistischen Amtes
Basel-Landschaft abgestellt, welche für das Jahr 2000 in B._ einen flächengewichteten
Durchschnittspreis von Fr. 713.--/m2 ausweist.
2.3. Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist das
sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz besagt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das um-
fänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen müssen. Damit sollen vergleichbare Ver-
hältnisse hergestellt werden. Substanzzunahmen wie -abnahmen sind bei der Gewinnermittlung
zu berücksichtigen resp. auszugleichen. Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der
Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst
werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. durch
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Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts vom
10. März 2020, 2C_665/2019, E. 2.3.2 ff.).
Als Bezugspunkt für den Vergleich der Verhältnisse gilt der Zustand im Zeitpunkt der Veräusse-
rung des Grundstücks. Beim Verkauf eines Grundstücks ist somit der Zustand massgebend,
welcher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung der Vertragsparteien bei der Veräusserung
und damit für den Erlös gebildet hat. Entscheidend ist dabei nicht, was aufgrund des Grund-
bucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum übergeht, sondern was an liegenschaftli-
chen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht wor-
den ist (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuer-
recht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 10 N 6).
Haben die Vertragsparteien ein überbautes Grundstück veräussert, sind auch die Gebäudekos-
ten gewinnmindernd zu berücksichtigen. Wird eine Liegenschaft mit einem Abbruchobjekt ver-
äussert, ist nur der Wert des unbebauten Grundstückes zu berücksichtigen (vgl. Urteil des Ver-
altungsgerichts Zürich [VGr ZH] vom 26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.3).
2.4. Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden, wenn ein Gebäude technisch oder
wirtschaftlich abbruchreif ist.
Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur auf-
grund von Indizien ermitteln. Für technische Abbruchreife sprechen einmal schwere Mängel der
Bausubstanz, welche die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen oder den gesetzlichen Anfor-
derungen an die Wohnhygiene – wie Kälte- und Hitzedämmung, Schallisolation, Abwehr von
Feuchtigkeit, gesundheitsverträgliche Bausubstanzen – zuwiderlaufen. Liegen derartige Mängel
vor, ist ein Gebäude häufig unbewohnt (VGr ZH vom 26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.4).
Der Rekurrent hat die Liegenschaft bis zum Verkaufszeitpunkt und darüber hinaus selbst be-
wohnt. Gemäss dem eingereichten Gutachten der D._GmbH befand sich das Gebäude im
Verkaufszeitpunkt in einem sanierungsbedürftig bis intakten Zustand. Zudem liegen keine Hin-
weise auf schwere Mängel vor. Entsprechend ist nicht von einer technischen Abbruchreife des
Gebäudes auszugehen.
Wirtschaftlich abbruchreif ist ein Gebäude – ungeachtet seines Zustands – wenn der Eigentü-
mer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nutzung des
Bodens eine höhere Rendite erzielen kann, wenn also der absolute Landwert höher ist als der
Verkehrswert des Grundstücks im Rahmen der vorhandenen Überbauung. Die Annahme, dass
ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt, ergibt sich erst aufgrund einer Renditeberechnung.
Eine natürliche Vermutung spricht dafür, dass eine Neuüberbauung nur dann erfolgt, wenn da-
mit – unter Berücksichtigung eines Risikozuschlags – eine höhere Rendite erzielt werden kann
als mit der Beibehaltung des Altbaus (vgl. zum Ganzen RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 220 N 172; VGr ZH vom
26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.5; NAEGELI/WENGER, Der Liegenschaftenschätzer, Zü-
rich 1997, S. 73).
Die Frage, ob ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt, ist in objektiver Weise aus Sicht des
Veräusserers zu beurteilen. Massgebend ist, ob der Veräusserer einen Erlös verlangt und er-
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halten hat, der über den reinen Landwert hinausgeht und auch noch eine Entschädigung für das
Gebäude umfasst (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O., § 220 N 173). Die Absichten des
Käufers sind dabei irrelevant und lassen keinen Rückschluss auf die Frage zu, ob dem Wohn-
haus im Rahmen der Vertragsverhandlungen ein Wert beigemessen wurde oder nicht.
Lässt sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts Anderes entnehmen, ist
vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sämtliche dinglich über-
tragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder. Es obliegt der Steuerver-
waltung, darzulegen, dass das Gebäude nicht Bestandteil des Veräusserungserlöses bildete.
Die Tatsache, dass die Steuerbehörde in der Regel keinen Zugang zu den für die Beweisfüh-
rung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt für sich allein noch keine Umkehr der Beweis-
last, ist die Beweisführung doch grundsätzlich möglich (vgl. zum Ganzen VGr ZH vom
28. August 2003, SB.2003.00017, E. 2a; VGr ZH vom 26. August 2009, SB.2009.00016,
E. 2.5).
2.5. Die Steuerverwaltung führt anlässlich der Verhandlung aus, dass der reine Landwert (ohne
Gebäude) der Parzelle Nr. xx GB B._ fast gleich hoch sei wie der im Kaufvertrag vereinbarte
Kaufpreis und das Gebäude wegen des Kongruenzprinzips nicht zu beachten sei. Die Sicht des
Veräusserers spiele bei der Beurteilung, ob ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliege, keine
Rolle. Ebenfalls irrelevant sei, was der Käufer nach dem Kauf mit dem Grundstück macht. Zur
Eruierung, ob ein Gebäude wirtschaftlich abbruchreif ist, stelle man einzig auf Zahlen ab und
setze den Landwert des Statistischen Amtes ins Verhältnis zum erzielten Verkaufspreis.
Der Vertreter des Rekurrenten bringt an der Verhandlung u.a. vor, die angestellte Gegenüber-
stellung von effektivem Kaufpreis und durchschnittlichem Landwert vermöge nicht zu überzeu-
gen, da die Steuerverwaltung den Preis von gleichen oder ähnlichen Objekten und nicht einfach
den Durchschnittspreis hätte nehmen dürfen. Im massgebenden Jahr 2020 hätten mindestens
zwei sehr teure Objekte die Hand gewechselt (vgl. «Durchschnitts- und Höchstpreise für Bau-
land nach Gemeinden in Fr./m2» des Statistischen Amtes), was bei 10 Handänderungen im
Jahr den Quadratmeterpreis nach oben verfälsche. Beim Land des Rekurrenten handle es sich
um ein Durchschnittsobjekt, mit dem sich kein Höchstpreis erzielen lasse. Vor diesem Hinter-
grund könne sich die Steuerverwaltung für das «durchschnittliche Land» nicht einfach auf den
nahe beim Höchstpreis liegenden Durchschnittspreis berufen.
2.6. Aus dem eingereichten Gutachten der D._GmbH geht hervor, dass der Zustand des
Gebäudes sanierungsbedürftig-intakt ist, der Ausbaustandard veraltet ist und dass gewisse Tei-
le zu ersetzen sind. Dies ist bei einem Gebäude mit Baujahr 1955 zu erwarten und ist nicht
aussergewöhnlich. Es finden sich jedoch keine Hinweise dafür, dass es sich beim Gebäude um
ein Abbruchobjekt handeln soll.
Im Detail lässt sich im Gutachten ausser der Spanne der Grundstückspreise (publiziert vom
Statistischen Amt BL) nichts verifizieren. Es ist nicht nachvollziehbar, wie der Bewertende die
einzelnen Elemente (z. B. Gebäude-Grunddaten, Zustandsbeurteilung, Ausbaustandard, Mikro-
lage) gewichtet hat und wie sich der Verkehrswert von Fr. 1'615'000.-- herleitet. Daher kann
dem Gutachten kein grosses Gewicht beigemessen werden.
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2.7. Gemäss Kaufvertrag vom 6. April 1984 hat der Rekurrent die Parzelle Nr. xx GB B._,
haltend 1’087m2 mit Wohnhaus Nr. 23 und Garage Nr. 23a an der C._strasse, erworben. Mit
Vertrag vom 4. November 2020 hat er die Liegenschaft Nr. xx GB B._, haltend 1’082m2 mit
Gebäude Nr. 23 und Gebäude Nr. 23a an der C._strasse, wieder veräussert. Demnach hat
der Rekurrent das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück erworben und veräussert (ab-
gesehen von den abgetretenen 5m2).
Aus dem Kaufvertrag vom 4. November 2020 geht hervor, dass es der Verkäuferschaft gestat-
tet ist, das Kaufobjekt bis zum 31. Dezember 2020 im Sinne einer Gebrauchsleihe unentgeltlich
zu nutzen, die Verkäuferschaft der Käuferschaft für alle während der Gebrauchsleihe durch von
ihr oder von ihr beauftragte Dritte verursachte oder aufgrund einer unsorgfältigen Nutzung ent-
standene Schäden voll haftbar ist und die Verkäuferschaft während der Gebrauchsleihe keine
baulichen Veränderungen am Kaufobjekt vornehmen darf. Zudem übergibt die Verkäuferschaft
der Käuferschaft per 31. Dezember 2020 sämtliche Hausakten (Schlüssel, Pläne, Versiche-
rungspolicen etc.). Dem Vertreter des Rekurrenten ist zuzustimmen, wenn er daraus folgert,
dass die genannten Vertragsbestimmungen nur dann Sinn machen, wenn von einer Weiternut-
zung der Gebäude ausgegangen wird.
Im Ergebnis erschliesst sich aus den Vertragsunterlagen, dass die Bauten im Kaufpreis enthal-
ten sind. Der Kaufvertrag ist öffentlich beurkundet, was nach Art. 9 Abs. 1 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) die Vermutung der Richtigkeit nach
sich zieht. Es liegt an der Steuerverwaltung, den Gegenbeweis zu erbringen, dass nicht mit
dem Gebäudewert gerechnet wurde und der Landwert die einzige Bemessungsgrundlage des
Verkaufs war.
2.8. Die Steuerverwaltung stellt zur Beurteilung, ob ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt,
eine Vergleichsrechnung an, indem sie die Anzahl Quadratmeter der Parzelle Nr. xx mit dem im
Jahr 2020 durch das Statistische Amt ermittelten Durchschnittswert pro Quadratmeter multipli-
ziert. Wenn der absolute Landwert höher ist als der Verkehrswert des Grundstücks im Rahmen
der vorhandenen Überbauung, handelt es sich der Steuerverwaltung zufolge um ein wirtschaft-
liches Abbruchobjekt. Bei dieser Vergleichsrechnung kann es sich bestenfalls um einen An-
haltspunkt dafür handeln, dass einer Baute bei der Festsetzung des Kaufpreises kein Wert bei-
gemessen wurde. Ein verbindlicher Rückschluss lässt sich damit aber nicht ziehen.
Es liegt in der Natur der Sache, dass ältere Gebäude einerseits sanierungsbedürftiger sind als
neuere und andererseits oft auch mehr Umschwung haben. Aufgrund der heutzutage ange-
strebten verdichteten Bauweise und den geänderten Bedürfnissen der Bevölkerung werden
ältere überbaute Grundstücke oft nicht in gleicher Weise weitergenutzt und es erfolgt z. B. eine
Aufstockung, eine Umnutzung oder ein Abriss des Gebäudes. Daher könnte man bei älteren
Gebäuden praktisch immer von einem wirtschaftlichen Abbruchobjekt ausgehen, wenn auf rein
formale Vergleichsrechnungen abgestellt würde.
Zentral für die Beurteilung, ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, ist die Sicht des Verkäufers
(vgl. Ziff. 2.4). Diese hat die Steuerverwaltung im vorliegenden Fall komplett ausgeblendet. Es
mag unter Umständen schwierig sein, den Willen eines Verkäufers zu eruieren. In solchen Fäl-
len ist aufgrund von objektiven Umständen auf die subjektive Absicht zu schliessen.
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Gemäss den vorliegenden Rechnungen hat der Rekurrent im Juli 2020 eine neue Balkontüre
sowie ein neues Fenster im Wert von Fr. 5'597.85 einbauen lassen. Am 6. November 2020 –
notabene nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages – hat der Rekurrent bei der Ölheizung
eine Brennerrevision durchgeführt und defekte Teile ausgewechselt. Schliesslich hat er im De-
zember 2020 Heizöl im Betrag von Fr. 797.30 einfüllen lassen. Ein Grundstücksverkäufer tätigt
diese Aufwendungen nachvollziehbarerweise nur dann, wenn er davon ausgeht, dass es sich
beim Wohnhaus nicht um ein Abbruchobjekt handelt und dieses weiterhin bewohnt wird.
2.9. Aufgrund der Vertragsausgestaltung (vgl. Ziff. 2.7) und den getätigten Renovationen in das
Wohnhaus ist davon auszugehen, dass aus Sicht des Verkäufers kein Abbruchobjekt vorliegt.
Demnach ist im Rahmen der Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren der Parzelle Nr. xx
GB B._ ein Gebäudewert zu berücksichtigen. Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf der
Parzelle bildeten das Wohnhaus und die Garage Gegenstand der vertraglichen Preisbestim-
mung, womit das Kongruenzprinzip gewahrt ist.
Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens erübrigt es sich, auf das Vorbringen des Vertreters
einzugehen, wonach bei der Berechnung des Durchschnittspreises in B._ im Jahr 2020 (auf
Grundlage der Bodenpreisstatistik des Statistischen Amtes BL) einzelne Handänderungen, wel-
che nach oben ausreissen, auszunehmen seien, da diese den Durchschnittswert nach oben
verfälschen würden.
3.
Weiter unterliegt der Beurteilung, ob nebst dem Verkehrswert vor 20 Jahren auch Handände-
rungssteuern und Gebühren, welche beim Erwerb angefallen sind, als Gestehungskosten zu
berücksichtigen sind.
3.1. Der Erwerbspreis ist vorliegend entweder nach dem Verkehrswert vor 20 Jahren oder nach
dem tatsächlich nachgewiesenen höheren Erwerbspreis zu bestimmen. Weitere alternative Be-
wertungsmethoden lässt das Gesetz nicht zu (vgl. § 77 Abs. 3 StG). Indem der Rekurrent auf
den Verkehrswert vor 20 Jahren abstellt und gleichzeitig vor dem Jahr 2000 in das Grundstück
getätigte Investitionen in Abzug bringen möchte, strebt er eine nichtexistierende Mischform der
beiden Varianten an.
3.2. Wird bei Altbesitz anstelle des tatsächlichen Erwerbspreises auf einen Ersatzwert vor einer
bestimmten Anzahl an Jahren abgestellt, wird nur der Wertzuwachs besteuert, der innerhalb
dieser Zeitspanne entstanden ist, weshalb auch nur diejenigen Aufwendungen abziehbar sind,
die während dieser Zeitspanne getätigt worden sind (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT,
a.a.O., § 11 N 5).
Mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren sind alle Gestehungskosten, die älter als 20 Jahre sind
(vom Verkaufszeitpunkt gerechnet), abgegolten. Die steuerpflichtige Person kann nur noch zu-
sätzliche Gestehungskosten geltend machen, die weniger als 20 Jahre alt sind und nicht bereits
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im Verkehrswert vor 20 Jahren enthalten sind (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O.,
§ 220 N 116; ZWEIFEL/HUNZIKER/ MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 10 N 127).
3.3. Im Ergebnis beruft sich der Rekurrent auf den Verkehrswert vor 20 Jahren, womit die vor
dem Bewertungsstichtag im Jahr 2000 angefallenen Gestehungskosten bereits in diesem Er-
satzwert enthalten sind.
4.
Nach dem Ausgeführten wird der Rekurs im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die An-
gelegenheit an die Steuerverwaltung zur Neuveranlagung unter Berücksichtigung der Gebäu-
dewerte zurückgewiesen.
4.1. Die Verfahrenskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem
Ausmass auferlegt (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993
über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO;
SGS 271]). Eine Rückweisung entspricht prozessual einem vollen Obsiegen (vgl. BGE
137 V 210, E. 7.1, m.w.H.), dementsprechend sind die vorliegenden Verfahrenskosten in Höhe
von Fr. 3'500.-- der Steuerverwaltung aufzuerlegen. Der bereits geleistete Kostenvorschuss in
Höhe von Fr. 3'500.-- ist dem Rekurrenten zurückzuerstatten.
4.2. Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 1 VPO kann bei Rekursen in Steuersachen der ganz oder
teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Anwaltes eine angemessene Parteientschä-
digung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. In der Honorarnote vom
19. August 2022 macht der Vertreter des Rekurrenten eine Parteientschädigung von
Fr. 7'689.89 geltend, wobei er 20.03 Stunden zu einem Ansatz Fr. 350.-- verrechnet. Der ge-
richtlich anerkannte Stundensatz für Anwälte beträgt Fr. 250.-- (vgl. Urteil des Kantonsgerichts
Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steu-
erpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.), weshalb die Honorarnote diesbezüglich entsprechend
anzupassen ist. Unter Berücksichtigung des Aufwands für die heutige Hauptverhandlung wird
die Parteientschädigung auf Fr. 6'063.10 festgelegt (22 Stunden à Fr. 250.-- inkl. Auslagen und
MWST).
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