# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 02dd34f3-9c39-4e44-bd16-d5a4b132d96e
**Court:** SG_VGN
**Chamber:** SG_VGN_001
**Year:** 2014
**Language:** de
**Jurisdiction:** SG / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Der Teilzonenplan "Q." umfasst die Grundstücke Nrn. 000 und 001 sowie Teile der
Grundstücke Nrn. 0002 und 0003, Grundbuch Z., mit einer Fläche von insgesamt rund
3'660 m . Das Baudepartement genehmigte den Erlass des Teilzonenplans, mit
welchem die erwähnten Grundstücke von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone
W2 umgezont wurden, am 14. Juli 2003. B.Y. hatte das unüberbaute Grundstück Nr.
0002 am 23. Januar 2003 erworben, um ein Einfamilienhaus zu erstellen. Im Nachgang
zu mehreren Baubewilligungs- und Rechtsmittelverfahren reichte er am 8. Januar 2010
ein weiteres Baugesuch ein, welches der Gemeinderat Z. am 27. April 2010 bewilligte.
Die Baubewilligung wurde in den anschliessenden Rechtsmittelverfahren bestätigt (vgl.
VerwGE B 2010/211 vom 12. April 2011, www.gerichte.sg.ch; BGer 1C_225/2011 vom
8. September 2011) und das Einfamilienhaus in der Folge erstellt. Das von A.X.
erworbene Grundstück Nr. 001 blieb unüberbaut.
2
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Am 1. Februar 2010 hatten verschiedene Nachbarn beim Gemeinderat Z. beantragt,
der Teilzonenplan Q. sei aufzuheben und die betroffenen Liegenschaften seien der
Landwirtschaftszone zuzuteilen. Zur Begründung wurden schwere formelle und
materielle Mängel beim Erlass des Teilzonenplans angeführt. Mit Verfügung vom
27. April 2010 wies der Gemeinderat Z. das Gesuch um Widerruf des Teilzonenplans Q.
ab, soweit er darauf eintrat. In den anschliessenden Rechtsmittelverfahren wurde diese
Verfügung bestätigt (vgl. VerwGE B 2010/283 vom 3. Mai 2011; www.gerichte.sg.ch).
b. Am 7. Februar 2012 reichte ein Initiativkomitee beim Gemeinderat Z. die Initiative
"Rückzonung R." ein, welche einen Entscheid der Stimmbürger darüber verlangte, ob
mit einer neuerlichen Umzonung im Gebiet Q. der ursprüngliche Zustand wieder
herzustellen sei. Zur Begründung verwiesen die Initianten darauf, dass für die
ursprüngliche Zonenplanänderung nie ein wichtiges öffentliches Interesse bestanden
habe, diese ausschliesslich im Interesse einer Einzelperson vorgenommen worden sei
und das geschäftliche Projekt, dem die Zonenplanänderung hätte dienen sollen, ohne
Begründung in ein privates Projekt umgewandelt worden sei. Ausserdem sei den
betroffenen Grundeigentümern die Umzonung nicht angezeigt worden, und die
Öffentlichkeit habe es, mangels Aufklärung über deren Zweck, versäumt, die
Zonenplanänderung anzufechten. Am 23. September 2012 hiess die Bürgerschaft der
politischen Gemeinde Z. die Volksinitiative zur Auszonung der Grundstücke, welche der
Teilzonenplan Q. umfasst, an der Urne gut und erteilte dem Gemeinderat damit den
Auftrag, für dieses Gebiet das Planverfahren zur Rückzonung in die
Landwirtschaftszone durchzuführen. Am 24. Oktober 2012 erliess der Gemeinderat Z.
den Teilzonenplan Q. II (act. G 9/I 5/1-4)
Hiergegen liessen A.X. durch Rechtsanwalt lic. iur. E. Mattiello, Rorschach, und B.Y.
durch Rechtsanwalt Dr. H. Bühlmann, St. Gallen, am 4. Dezember 2012 Einsprache
beim Gemeinderat Z. erheben mit dem Begehren, auf den Erlass des Teilzonenplans Q.
II sei zu verzichten (act. G 9/I 5/5f.). Mit Beschlüssen vom 26. März 2013 wies der
Gemeinderat die Einsprachen ab (act. G 9/I 5/11f.). Die gegen diese
Einspracheentscheide von A.X. und B.Y. erhobenen Rekurse hiess das
Baudepartement mit Entscheid vom 20. Juni 2013 gut und hob den Teilzonenplan Q. II
vom 23. Oktober 2012 sowie die Einspracheentscheide vom 26. März 2013 auf
(Dispositiv Ziff. 1; act. G 2).
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B.
a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob die politische Gemeinde Z. mit Eingabe vom
27. Juni 2013 Beschwerde mit den Anträgen, der Rekursentscheid sei aufzuheben,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. G 1). Am 16. August 2013 reichte sie die
Beschwerdeergänzung ein mit dem (ergänzten) Antrag, der Rekursentscheid sei
aufzuheben und der Teilzonenplan Q. II - d.h. die Aufhebung der Bauzone - sei
gutzuheissen (act. G 5).
b. Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 22. August 2013 Abweisung
der Beschwerde und verwies zur Begründung auf die Darlegungen im angefochtenen
Entscheid (act. G 8). In der Vernehmlassung vom 12. September 2013 beantragte
Rechtsanwalt Matiello für die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde und
Bestätigung des angefochtenen Entscheids vom 20. Juni 2013 (Anträge Ziff. 1).
Eventualiter sei die Parzelle Nr. 001, Z., aus dem Teilzonenplan Q. II herauszunehmen
(Anträge Ziff. 2), unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. G 14). In der
Vernehmlassung vom 16. September 2013 stellte Rechtsanwalt Bühlmann für den
Beschwerdegegner das Rechtsbegehren, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolge (act. G 16).
c. Mit Eingabe vom 23. September 2013 bestätigte die Beschwerdeführerin ihren
Standpunkt (act. G 18).
d. Am 3. Juli 2014 reichte die Beschwerdeführerin einen Protokollauszug des
Gemeinderats vom 1. Juli 2014 betreffend Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 ein
(act. G 19).
e. Auf die Vorbringen der Parteien in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird,

## Considerations

soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 59bis
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die
Beschwerdeführerin ist zur Anfechtung des Rekursentscheids legitimiert (Art. 64 in
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Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Ihre Beschwerdeerklärung und -begründung
entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
Die Beschwerdeführerin bezweifelt die Einsprache- und Beschwerdelegitimation des
Beschwerdegegners 2 mit Hinweis auf den Grundsatz des Handelns nach Treu und
Glauben. Es sei grob stossend, wenn eine Person, die eine fehlerhafte Planung durch
falsche Angaben veranlasst habe, Rechtsmittel gegen eine begründete Korrektur
ergreifen könne (act. G 5 Ziff. II 2.8). Dazu ist festzuhalten, dass es sich bei der
Rechtsmittellegitimation und dem hierfür vorausgesetzten eigenen schutzwürdigen
Interesse (Art. 45 Abs. 1 VRP) um eine Eintretensvoraussetzung und damit um eine
formellrechtliche Frage handelt, welche nicht mit der Geltendmachung von
treuwidrigem Verhalten einer durch den angefochtenen Entscheid betroffenen Person
in Abrede gestellt werden kann. Im vorinstanzlichen Rekursverfahren war der
Beschwerdegegner (als vom Einspracheentscheid der Beschwerdeführerin direkt
betroffene Person) offensichtlich aktivlegitimiert. Ebenso ist im vorliegenden
Beschwerdeverfahren seine Passivlegitimation zu bejahen. Auswirkungen des von ihr
behaupteten (und vom Beschwerdegegner bestrittenen; act. G 16 S. 2) treuwidrigen
Verhaltens auf die materielle Beurteilung der Streitsache werden von der
Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. Was im Weiteren den am 3. Juli 2014 von
der Beschwerdeführerin eingereichten Protokollauszug des Gemeinderats vom 1. Juli
2014 betreffend Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 (act. G 19) betrifft, ist
festzuhalten, dass die dort behandelten Aspekte zur Klärung der hier streitigen
Angelegenheit (vgl. nachstehende E. 2) nichts beizutragen vermögen. Deshalb kann
auch die Frage der Zulässigkeit dieses Novums (vgl. Art. 61 Abs. 3 VRP) offenbleiben.
2. Streitig ist, ob die Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin mit
Teilzonenplan Q. II vom 23. Oktober 2012 vorgenommene Rückzonung der am 14. Juli
2003 vom Baudepartement genehmigten Zuteilung der Grundstücke Nr. 000 und 001
(letzteres im Eigentum der Beschwerdegegnerin) sowie von Teilen der Grundstücke
Nrn. 0002 (im Eigentum des Beschwerdegegners 2) und 0003 zur Wohnzone zu Recht
aufgehoben hat. - Der Zonenplan ist ein Nutzungsplan, der das Gemeindegebiet in
Teilgebiete verschiedener Nutzungsart und -intensität sowie verschiedener
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Regelbauweise und Immissionstoleranz einteilt (Art. 9 Abs. 1 des Baugesetzes, sGS
731.1, BauG). Er besteht aus einer planerischen Darstellung und den dazugehörenden
Bauvorschriften, die im Baureglement aufgestellt werden (Art. 9 Abs. 2 BauG).
Allgemein gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit, jedenfalls für Nutzungspläne, die
unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes (SR 700, RPG) und zur Umsetzung
seiner Ziele und Grundsätze erlassen worden sind. Nutzungspläne werden deshalb nur
überprüft und gegebenenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse seit ihrem Erlass
bzw. ihrer Genehmigung durch das Baudepartement erheblich geändert haben oder
bedeutsame neue Bedürfnisse nachgewiesen sind (Art. 21 Abs. 2 RPG; Art. 32 Abs. 1
BauG). Der Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen wiederum können
öffentliche oder private Interessen entgegenstehen. Eine Sperrwirkung für
Planänderungen kann insbesondere vom Vertrauensschutzprinzip nach Art. 9 der
Bundesverfassung (SR 101, BV) ausgehen, namentlich dann, wenn dem Betroffenen
behördliche Zusicherungen gemacht wurden (Waldmann/Hänni, Handkommentar zum
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N. 12 zu Art. 21 RPG). Mit dem Grundsatz der
Planbeständigkeit soll in erster Linie dem von der Planänderung betroffenen
Grundeigentümer Rechtssicherheit verschafft werden. Aber auch Nachbarn eines von
der Planänderung betroffenen Grundstücks haben ein schutzwürdiges Interesse, von
allfälligen neuen und möglicherweise übermässigen Nutzungseinwirkungen verschont
zu bleiben. Allein die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV steht einer Anpassung nicht
entgegen. Sie vermittelt dem Eigentümer bzw. dem Nachbarn keinen Anspruch darauf,
dass sein Land bzw. jenes seiner Nachbarn dauernd in jener Zone verbleibe, in die es
einmal eingewiesen worden ist (Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 11 ff. zu Art. 21 RPG). Je
neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden und
desto schwieriger wird es sein, die Vermutung der Gültigkeit zu widerlegen (Pra 85
1996 Nr. 7, S. 18). Auf der anderen Seite sind Zonenpläne ungeachtet der Vorschrift
von Art. 21 Abs. 2 RPG in der Regel nach fünfzehn Jahren zu überarbeiten, weil die
Bedarfsprognose der Siedlungsentwicklung auf diesen Zeithorizont ausgerichtet ist. Ein
weitergehender Planungshorizont ist zwar möglich. Grundstücke, die erst nach
fünfzehn Jahren überbaut werden sollen, dürfen aber nicht eingezont werden, sondern
können höchstens einer nach Massgabe des kantonalen Rechts bestehenden
Reservezone (im Kanton St. Gallen dem übrigem Gemeindegebiet, Art. 21 BauG)
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zugewiesen werden (vgl. Art. 15 lit. b RPG; Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 31 zu Art. 15
RPG und N. 20 zu Art. 21 RPG).
Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist bei der Überprüfung der Nutzungsplanung
beschränkt, und es ist lediglich zur Rechtskontrolle befugt (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP).
Liegt ein vorinstanzlicher Entscheid innerhalb des Ermessensspielraums bzw. wurden
die Verfassungsprinzipien sowie der Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung
beachtet, liegt keine Rechtsverletzung vor, selbst wenn das Ermessen unzweckmässig
gehandhabt worden wäre. Anders verhält es sich nur bei einem qualifizierten
Ermessensfehler, wenn die Verwaltungsbehörde das Ermessen missbraucht bzw. über-
oder unterschritten hat. Dies ist der Fall, wenn Ermessen ausgeübt wird, wo der
Rechtssatz keines einräumt bzw. wo die Behörde auf die Ermessensausübung
verzichtet, obschon ihr eine solche Betätigung gestattet ist. Beim
Ermessensmissbrauch hält sich die Behörde formell zwar an den
Entscheidungsspielraum, den ihr der Rechtssatz einräumt. Der Entscheid ist aber nicht
bloss unzweckmässig oder unangemessen, sondern schlicht unhaltbar; er steht im
Widerspruch zu Verfassungsprinzipien oder zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Solche
Entscheide müssen vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden (Häfelin/Müller/
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich, 6. Aufl. 2010, N. 460 ff.; Cavelti/
Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen - dargestellt an den Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht, 2. A. 2003, N. 740).
3.
3.1. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid unter anderem zum Schluss,
die Beschwerdeführerin habe in den Einspracheentscheiden ausschliesslich auf den
Willen und die Begründung der Bürgerschaft abgestellt, die ihr den Auftrag zur
Auszonung der Grundstücke im Gebiet Q. erteilt habe. Eine umfassende
Interessenabwägung habe sie indessen nicht vorgenommen; auf die
Planungsgrundsätze des RPG sei nicht abgestellt worden. Die Beweggründe für den
Erlass des neuen Teilzonenplans würden nicht ausreichen, die Einzonung im Gebiet Q.
nach nur gerade neun Jahren wieder rückgängig zu machen. Bei diesem Ergebnis
werde namentlich berücksichtigt, dass der Zweck des Teilzonenplans Q. nach wie vor
durchaus erreichbar sei, nachdem das Grundstück Nr. 0002 inzwischen überbaut
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worden sei und heute nur mehr das Grundstück Nr. 001 der Beschwerdegegnerin
sowie Teilflächen der Grundstücke Nrn. 0002 und 0003 unüberbaut seien. Die
Auswirkungen der Rückzonung des umstrittenen Gebiets in die Landwirtschaftszone
träfen die betroffenen Grundeigentümer stark. Folglich müssten die Gründe, die für
eine Planänderung sprechen würden, umso gewichtiger sein. Nachdem dies nicht der
Fall sei, bestehe kein ausreichendes öffentliches Interesse für die Änderung der
Zonierung (act. G 2). Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen im Wesentlichen ein,
dass die Grundstücke C. (Nr. 0003) und A.X. (Nr. 001) wegen ihrer Form oder Grösse
nicht zweckmässig überbaubar seien. In nördlicher und westlicher Richtung stosse der
Teilzonenplan (2003) in einen landwirtschaftlich völlig intakten Bereich vor. Die zum
Schutz vor Zersiedlung aufgestellte Bestimmung (Art. 15 lit. a RPG) werde missachtet.
Die Strasse Q. sei wegen seiner geringen Breite und seiner prekären Einfahrt in die K.-
strasse für ein zusätzliches Verkehrsaufkommen nicht geeignet; in verkehrstechnischer
Hinsicht sei der Planungsbereich nicht erschlossen und werde wohl auch in Zukunft
nicht erschliessbar sein. Die Planänderung sei gegen den Willen der Öffentlichkeit und
der betroffenen Grundeigentümer durchgeführt worden und ausschliesslich im
Interesse einer Einzelperson erfolgt. Die Prüfung der Frage, ob am Erlass eines neuen
Teilzonenplans ein wichtiges öffentliches Interesse bestehe, erübrige sich, da die
ursprüngliche Planänderung (2003), welche die Einzonung der betreffenden Gebiete
umfasst habe, "in sich widerrechtlich" gewesen sei. Deshalb stelle sich die Frage gar
nicht, ob sich seither die Verhältnisse wesentlich verändert hätten. Vielmehr gehe es
um die Korrektur eines ursprünglich fehlerhaften Aktes, so dass zu prüfen sei, wie sich
eine solche Korrektur mit dem Grundsatz der Planbeständigkeit vertrage. Grob
stossende Planungsfehler könnten grundsätzlich jederzeit korrigiert werden (act. G 5
Ziff. II/2.).
3.2. Die Beschwerdegegnerin lässt unter anderem festhalten, die
Beschwerdeführerin, welche sich zum Rekurs nicht habe vernehmen lassen, reiche nun
ein vollständig neues Klagefundament mit zusätzlichen Beweismitteln und
Sachverhaltsausführungen ein, was jedoch nicht berücksichtigt werden könne. Ein
Verweis auf frühere Eingaben sei nicht zulässig. Auch mit den Planungsgrundsätzen
habe sich die Beschwerdeführerin im Einsprache- und im Rekursverfahren nicht
auseinandergesetzt. Die diesbezüglichen Ausführungen seien somit nicht mehr zu
hören, da es sich um ein neues Klagefundament handle. Eine Auszonung der Parzelle
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Nr. 001 sei nicht notwendig und es seien auch keine öffentlichen Interessen vorhanden,
welche eine solche Auszonung rechtfertigen würden. Mit Sicherheit könne es nicht im
Sinne der Raumplanung sein, wenn eine kleine Parzelle in einem inzwischen
weitgehend überbauten Gebiet der Landwirtschaftszone zugewiesen werde (act. G 14).
Der Beschwerdegegner äusserte sich dahingehend, dass die von der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung verlangten aussergewöhnlichen Umstände, die
eine Korrektur eines Zonenplans unabhängig davon, ob veränderte Verhältnisse
bestehen würden, rechtfertigten, offensichtlich nicht gegeben seien (act. G 11).
4.
4.1. Die Beschwerdegegnerin stellt das Vorliegen einer genügenden Begründung
der Beschwerde mit dem Hinweis in Frage, dass die Beschwerdeführerin zur
Begründung ihres Standpunktes im Wesentlichen auf frühere Eingaben verweise (vgl.
act. G 14 S. 4 und S. 7), ohne sich mit den Feststellungen der Vorinstanz, insbesondere
den dort diskutierten Planungsgrundsätzen, konkret auseinanderzusetzen. - Selbst
wenn von einer ungenügend begründeten Beschwerde (vgl. dazu VerwGE B 2012/1
vom 12. Juni 2013, E. 1.3 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch; GVP 2000 Nr. 49)
auszugehen wäre, vermöchte dies im jetzigen Verfahrensstadium kein
Eintretenshindernis zu begründen, zumal die Eingabe vom 16. August 2013 (act. G 5)
vom Gericht entgegengenommen und der Beschwerdeführerin keine Gelegenheit
eingeräumt worden war, ihre Eingabe gegebenenfalls zu verbessern (vgl. Art. 64 in
Verbindung mit Art. 48 Abs. 2 VRP). Im Weiteren kann hinsichtlich der erwähnten
Eingabe die von der Beschwerdegegnerin aufgeworfene Frage offenbleiben, ob bzw.
inwiefern die dortigen Darlegungen vorliegend Berücksichtigung finden können (neues
Klagefundament; act. G 14 S. 3 unten und S. 7 oben), da - wie sich nachstehend
ergeben wird - aus den vorgebrachten Gegebenheiten keine den Entscheid
verändernden Erkenntnisse abgeleitet werden können. Aus demselben Grund braucht
auch die Frage, ob es sich dabei um unzulässige neue Begehren handelt (Art. 61 Abs. 3
VRP), nicht untersucht zu werden.
4.2. Bei der Beurteilung der Frage, ob wichtige öffentliche Interessen für eine
Aufhebung der am 14. Juli 2003 vom Baudepartement genehmigten Zuteilung der
Grundstücke Nr. 000 (überbaut), 001 (unüberbaut), 0002 (überbaut) sowie von Teilen
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des Grundstücks Nr. 0003 (unüberbaut) zur Wohnzone im Sinn von Art. 32 Abs. 1
BauG vorliegen, kommt der kommunalen Behörde zwar ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Hingegen müssen sich die Behörden bei Planänderungen im
Interesse der Rechtssicherheit eine gewisse Zurückhaltung auferlegen (B. Heer, St.
Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N. 187). Die Änderung des politischen
Willens (bzw. Volkswillens) stellt dabei nach der Rechtsprechung keinen wichtigen
Grund für eine Planrevision dar, soweit eine auf die Änderung eines Nutzungsplans
abzielende Volksinitative gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit verstösst (vgl.
Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 20 zu Art. 21 RPG mit Hinweis auf BGE 128 I 190 [199]).
Eine gewandelte Einstellung der Planungsorgane bzw. der Bevölkerung hinsichtlich der
Wünschbarkeit einer bestimmten Nutzung vermag für sich allein eine Änderung nach
kurzer Zeit nicht zu rechtfertigen. Vielmehr müssen hierfür gewichtige Gründe
tatsächlicher oder rechtlicher Art gegeben sein (BGE 109 Ia 113, 115; 128 I 190,
[199ff.]). Der von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang angeführte Art. 4
Abs. 2 RPG (vgl. act. G 5 Ziff. II./2.5) räumt den Betroffenen die Möglichkeit ein, bei der
Planung mitzuwirken, hat jedoch nicht zur Folge, dass bei Vorliegen eines
Volksbegehrens für eine Planungsänderung die Planungsgrundsätze nicht mehr zu
beachten wären. In diesem Sinn sind auch die Stimmbürger einer Gemeinde
Planungsorgan, das sich an die bundesrechtlichen Vorgaben halten muss, wenn
Planungsentscheide rückgängig gemacht werden sollen (vgl. auch VerwGE B 2010/283
a.a.O., E. 3.2.2). Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) führte in
der Stellungnahme vom 13. Juni 2013 unter anderem aus, dass sich aus der
Begründung der Beschwerdeführerin kein Argument ergebe, das auf eine erhebliche
Veränderung der Verhältnisse hindeute. Als wichtige Gründe anerkannt seien Gesetzes-
oder Richtplanänderungen und das Beachten der Planungsgrundsätze des RPG bzw.
das Korrigieren von Planungsfehlern. Eine Veränderung seit der letzten
Nutzungsplanrevision sei nicht erkennbar und neue Bedürfnisse seien ebenfalls nicht
hinzugekommen (act. G 9/I 7).
4.3. Die Initiative vom 7. Februar 2012 wurde damit begründet, dass für die
ursprüngliche Zonenplanänderung von 2003 nie ein wichtiges öffentliches Interesse
bestanden habe, diese ausschliesslich im Interesse einer Einzelperson
(Beschwerdegegner) vorgenommen worden sei und das geschäftliche Projekt, dem die
Zonenplanänderung hätte dienen sollen, ohne Begründung in ein privates Projekt
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umgewandelt worden sei. Ausserdem sei den betroffenen Grundeigentümern die
Umzonung nicht angezeigt worden, und die Öffentlichkeit habe es, mangels Aufklärung
über deren Zweck, versäumt, die Zonenplanänderung anzufechten (act. G 9/1 5/1).
Dazu ist vorab festzuhalten, dass die im Jahr 2003 eingezonte Fläche drei Bauparzellen
beinhaltet, weshalb die Umzonung 2003 nicht nur dem Beschwerdegegner zu Gute
kam. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von insgesamt rund 3'660 m und grenzt im
Südosten an ein der Wohnzone zugewiesenes Gebiet der Gemeinde S., welches
beidseits der K.-strasse überbaut ist (vgl. act. G 6/1 und 6/2). Für die Überbauung der
Parzelle Nr. 001 der Beschwerdegegnerin liegt eine Machbarkeitsstudie vor (act. G 15),
so dass der Einwand der nicht zweckmässigen Überbaubarkeit dieses Grundstücks
(act. G 5 Ziff. 2) nicht begründet erscheint. Je einschneidender sich die beabsichtigte
Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für eine
Planänderung sprechen. Je weiter die Realisierung des Plans vorangeschritten ist,
desto mehr Gewicht kommt dem Grundsatz der Planbeständigkeit zu (Waldmann/
Hänni, a.a.O., N. 20 zu Art. 21 RPG). Bei einer Auszonung, wie sie vorliegend in Frage
steht, geht es um einen einschneidenden Eingriff jedenfalls für die
Beschwerdegegnerin. Sachliche Gründe, welche es notwendig machen würden, die
vollständig erschlossene, in einer Baulücke sich befindliche Parzelle Nr. 001
auszuzonen, sind nicht ersichtlich. Von einer geringfügigen Plananpassung in einem
untergeordneten Punkt könnte diesbezüglich nicht gesprochen werden. Sodann sind
die Überbauungen der Grundstücke Nr. 000 und Nr. 0002 (letzteres mit einem
Glasgebäude) realisiert. Der Beschwerdegegner (Grundstück Nr. 0002) könnte sich im
Fall einer Auszonung auf den Bestandesschutz (welcher auch Veränderungen und
Erweiterungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben beinhaltet) berufen (vgl. act. G 9/
I 5/1 S. 11). An den Voraussetzungen für eine Planänderung fehlt es, wenn die
Verhältnisse - wie vorliegend - bei der früheren Planfestsetzung (2003) bereits bekannt
und schon in den planerischen Entscheid eingeflossen waren (Waldmann/Hänni, a.a.O.,
N. 16 zu Art. 21 RPG). Sodann bildet auch das Alter des Teilzonenplans 2003 (9 Jahre
im Zeitpunkt des Erlasses des Teilzonenplans von 2012) keinen Anlass, welcher ein
Abgehen von der Beständigkeit des Plans 2003 rechtfertigen würde (vgl. Waldmann/
Hänni, a.a.O., N. 20 zu Art. 21 RPG). Vielmehr wäre eine Aus- bzw. Rückzonung mit
dem Grundsatz der Planbeständigkeit nicht vereinbar. Eine solche macht vor dem
geschilderten Hintergrund keinen Sinn, zumal sie nichts an der - auch strassenmässig -
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vollständigen Erschliessung und teilweisen Überbauung des Teilzonengebiets (mit
Wohnhäusern auf den Grundstücken Nr. 000 und Nr. 0002) zu ändern vermöchte.
Insbesondere liesse sich dadurch entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
(act. G 5 Ziff. II./3) eine Schonung der Landschaft bzw. Erhaltung von Kulturland nicht
erreichen und eine landwirtschaftliche Nutzung der (ca. 600 m grossen) Parzelle Nr.
001 wäre kaum möglich. Ein - den Grundsätzen des RPG entsprechendes -
öffentliches Interesse an einer Rückzonung erscheint damit nicht ausgewiesen.
4.4. Was den im Weiteren in Betracht kommenden Anpassungsgrund einer - in der
soeben abgeschlossenen Planung gemachten - Entdeckung eines schwerwiegenden
Fehlers in der bisherigen Nutzungsplanung betrifft (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 16
zu Art. 21 RPG mit Hinweisen), ist festzuhalten, dass ein solcher Grund nicht als
dargetan gelten kann (vgl. auch Stellungnahme des AREG; act. G 9/I 7). Gegen die im
Jahr 2003 erfolgte Einzonung war kein ordentliches Rechtsmittel ergriffen worden. Sie
wurde von der kantonalen Behörde genehmigt. Die danach geltend gemachte
Nichtigkeit des Teilzonenplans 2003 aus raumplanungsrechtlicher Sicht wurde vom
Verwaltungsgericht beurteilt und verneint (vgl. dazu den in Rechtskraft erwachsenen
VerwGE B 2010/283, a.a.O., E. 3). Auch der Gemeinderat Z. erachtete im Gutachten
betreffend die Volksinitiative "Rückzonung R." den damaligen Erlass des
Teilzonenplans (2003) aus raumplanungsrechtlicher Sicht als vertretbar (act. G 9/I 5/1
S. 7 unten). Ausserordentliche Umstände, wie sie in dem von der Beschwerdeführerin
angeführten Urteil des Bundesgerichts 1P.489/2001 vom 4. Dezember 2001 (act. G 5
Ziff. II./7) ausgeführt wurden (krasse Fehlerhaftigkeit eines Zonenplans, einschneidende
Veränderung der Verhältnisse innert kurzer Zeit), sind vorliegend offensichtlich nicht
gegeben. Sodann ist das streitige Plangebiet gemäss kantonalem Richtplan der
"Bauzone Wohnen" zugeordnet, so dass eine Auszonung bzw. Rückzonung in die
Landwirtschaftszone der übergeordneten Planung nicht entsprechen würde. Damit ist
auch diese Voraussetzung für eine Plan-Korrektur (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 20
[S. 512 oben] zu Art. 21 RPG) nicht erfüllt. Unter diesen Umständen ist auf den
beantragten Augenschein (vgl. act. G 14 S. 3, 6 und 9) zu verzichten.
5. (...).