# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** a87295b9-c7a5-4c38-aa9e-71fd39ec5bb1
**Court:** ZH_BK
**Chamber:** ZH_BK_004
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Rental and Lease

## Facts

Sachverhalt:
A.
D._ (Beschwerdegegnerin) mietete mit Vertrag vom 12. November 1996
von A.A._ (Beschwerdeführer) und dessen Ehefrau B.A._ eine
4-Zimmer-Wohnung im 4. Stock der Liegenschaft Strasse G._ in
U._. Mietbeginn war der 1. Januar 1997. Das Mietverhältnis war unbefris-
tet und dreimonatlich zum Voraus auf Ende März, Ende Juni und Ende Septem-
ber kündbar.
Mit amtlichem Formular vom 18. Januar 2013 kündigten die Vermieter das Miet-
verhältnis ohne Angabe einer Begründung auf den 30. Juni 2013. Auf Nachfragen
von D._ gab der Verwalter der Liegenschaft, E._, mit Schreiben
vom 29. Januar 2013 "Eigenbedarf" als Kündigungsgrund an und konkretisierte
dies am 12. März 2013 mit dem Hinweis, der Sohn der Vermieter, C.A._,
wolle die Wohnung mit seiner Familie beanspruchen.
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B.
D._ focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich
an. Sie machte geltend, der Eigenbedarf sei als Kündigungsgrund vorgeschoben.
In Wahrheit werde beabsichtigt, die Wohnung teurer weiterzuvermieten. Anläss-
lich der Schlichtungsverhandlung vom 21. März 2013 wurde keine Einigung er-
zielt, weshalb die Schlichtungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag un-
terbreitete. A.A._ und B.A._ lehnten diesen ab, worauf ihnen die
Klagebewilligung erteilt wurde. Am 21. Mai 2013 reichten A.A._ und
B.A._ Klage beim Mietgericht Zürich ein. Dieses stellte mit Urteil
MB130009 vom 23. Oktober 2014 fest, dass die Kündigung nicht missbräuchlich
ist (Dispositiv-Ziffer 1). Weiter erstreckte es das Mietverhältnis "einmalig und defi-
nitiv" bis zum 30. September 2014 (Dispositiv-Ziffer 2). Dieses Urteil blieb unan-
gefochten.
Am 11./14. November 2014 schlossen die Parteien einen aussergerichtlichen
Vergleich, worin das Mietverhältnis "letztmalig und definitiv" bis 31. März 2015
erstreckt und der Mieterin das Recht zugestanden wurde, schon zuvor mit einer
Frist von 30 Tagen auf jedes Monatsende zu kündigen. Mit Schreiben vom 24.
November 2014 kündigte D._ das Mietverhältnis auf Ende Dezember
2014, kam darauf aber wenig später zurück.
Am 12. Januar 2015 erkundigte sich die Mieterin per E-Mail bei E._, ob
sich infolge des geplanten Erweiterungsbaus der Kantonsschule V._ die
Ausgangslage geändert habe und eine Verlängerung des Mietvertrages denkbar
wäre. Die Mietliegenschaft stehe als einzige Privatliegenschaft auf dem Schulare-
al im Visier des Kantons, und wegen der geplanten Bauarbeiten stehe eine län-
gerfristige Grossbaustelle direkt vor dem Haus an. Mit Antwort vom nächsten Tag
wurde der Mieterin mitgeteilt, A.A._ sei von einem solchen Bauvorhaben
nichts bekannt und das Mietverhältnis könne nicht weiter verlängert werden.
Das Mietverhältnis wurde schliesslich per Ende Februar 2015 beendet, nachdem
die Mieterin eine neue Wohnung gemietet hatte.
Am 24. Mai 2015 verstarb B.A._.
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C.
Am 11. August 2015 machte D._ bei der Schlichtungsbehörde Zürich
eine Klage gegen C.A._ sowie A.A._ anhängig. Nach erfolgloser
Schlichtungsverhandlung reichte sie die Klage am 31. Dezember 2015 beim Miet-
gericht Zürich im vereinfachten Verfahren ein. Sie verlangt Schadenersatz in der
Höhe von Fr. 14'459.-- nebst Zins, unter anderem für Umzugskosten und die
Mietzinsdifferenz zwischen dem letzten Mietzins für das Mietobjekt und ihrem ak-
tuellen Mietzins. Zur Begründung macht sie geltend, der Eigenbedarf der Vermie-
ter sei vorgeschoben gewesen. Die Wohnung an der Strasse G._ sei im
Mai 2015 im Internet auf einem Immobilienportal zur Miete ausgeschrieben gewe-
sen, und zwar zu einem Mietzins, der rund Fr. 650.-- pro Monat höher liege als
der zuletzt geltende Mietzins.
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 26. Oktober 2016 zog die Mieterin die Kla-
ge gegen C.A._ zurück.
Mit Urteil vom 16. Januar 2017 hiess das Einzelgericht am Mietgericht die Klage
teilweise gut und verurteilte A.A._, D._ Fr. 11'109.-- zuzüglich
Zins zu bezahlen. Im übersteigenden Umfang wies es die Klage ab.
Dieses Urteil focht A.A._ beim Obergericht des Kantons Zürich an. Mit
Urteil vom 26. September 2017 wies das Obergericht die Berufung ab und bestä-
tigte das Urteil des Mietgerichts vom 16. Januar 2017.
D.
A.A._ verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Oberge-
richts sei aufzuheben. Auf die Klage von D._ sei nicht einzutreten, even-
tualiter sei sie abzuweisen.
D._ begehrt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit überhaupt darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Parteien replizierten und duplizierten.
Am 5. Juni 2018 reichte A.A._ dem Bundesgericht zwei Strafurteile des
Bezirksgerichts Zürich vom 25. Mai 2018 im Dispositiv ein. Darin werden
C.A._ und dessen Lebenspartnerin F._ vom Vorwurf eines fal-
schen Zeugnisses im Sinne von Art. 307 Abs. 1 StGB freigesprochen.
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E.
Das Bundesgericht hat am 19. Februar 2019 eine öffentliche Urteilsberatung
durchgeführt.

## Considerations

Erwägungen:
1.
1.1. Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG)
einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Der Streitwert erreicht die gemäss
Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze von Fr.
15'000.-- nicht. Unter diesen Umständen ist die Beschwerde in Zivilsachen den-
noch zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt
(Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).
1.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung dann vor, wenn ein allgemeines und dringendes Inte-
resse besteht, dass eine umstrittene Frage höchstrichterlich geklärt wird, um eine
einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts herbeizuführen und
damit eine erhebliche Rechtsunsicherheit auszuräumen (BGE 141 III 159 E. 1.2;
139 III 209 E. 1.2 S. 210, 182 E. 1.2 S. 185; 138 I 232 E. 2.3; 135 III 397 E. 1.2 S.
399). Die Frage muss von allgemeiner Tragweite sein (BGE 134 III 267 E. 1.2 S.
269). Eine neue Rechtsfrage kann vom Bundesgericht beurteilt werden, wenn
dessen Entscheid für die Praxis wegleitend sein kann, namentlich, wenn von un-
teren Instanzen viele gleichartige Fälle zu beurteilen sein werden (BGE 140 III
501 E. 1.3; 135 III 1 E. 1.3 S. 4).
Der vorliegende Fall wirft die Frage auf, ob und gegebenenfalls unter welchen
Voraussetzungen der Mieter eine Schadenersatzklage wegen vorgeschobenen
Eigenbedarfs erheben kann, wenn er die Kündigung bereits erfolglos nach Art.
271 f. OR angefochten hat. Diese Frage hat das Bundesgericht bisher nicht be-
antwortet, und es kommt ihr grundsätzliche Bedeutung im eben dargestellten Sin-
ne zu (siehe im Einzelnen Erwägungen 3-5).
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1.3. Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit zulässig, zumal auch die übrigen
Eintretensvoraussetzungen gegeben sind.
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
96 BGG gerügt werden.
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vo-
rinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststel-
lungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über
den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen
über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann
die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn
sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kön-
nen (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit
vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art.
99 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will,
muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt
sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachver-
halt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass
sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits
bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S.
90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug
auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berück-
sichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
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Somit kann nicht beachtet werden, wenn sich die Parteien in ihren Eingaben frei
zu den Umständen und Absichten äussern, die ihres Erachtens zum Abschluss
des Vergleichs vom 11./14. November 2014 geführt haben, ohne eine entspre-
chende Sachverhaltsergänzung hinreichend zu begründen.
3.
3.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen
Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR
grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertragli-
chen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von
Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfecht-
bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwid-
rig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und
schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane
erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138
III 59 E. 2.1 S. 62 mit weiteren Hinweisen). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe
auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist.
Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2 S. 192; 115 II
484 E. 2b; je mit weiterem Hinweis). Nach der Rechtsprechung des Bundesge-
richts obliegt es dem Empfänger der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus
einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat
jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Ver-
langen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Be-
urteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138
III 59 E. 2.1 S. 62; 135 III 112 E. 4.1 S. 119; je mit weiteren Hinweisen). Eine
mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein
schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird
angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der
wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1 S. 345 mit Hinwei-
sen).
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Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf
den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III
496 E. 4.1 S. 497). Gegenstand der Anfechtung ist damit grundsätzlich der Kün-
digungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigun g. Fällt der Grund, aus dem die Kündi-
gung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nach-
träglich treuwidrig (BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62; Urteile 4A_545/2013 vom 28. No-
vember 2013 E. 3.2.2 und 3.2.3 mit einem Überblick über den Meinungsstand in
der Literatur; Urteil 4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012 E. 2.5).
3.2. Das Gesetz bestimmt, dass eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben
verstösst, angefochten werden kann (Art. 271 f. OR). Ist die Anfechtung erfolg-
reich, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Eine Entschädigungspflicht der Partei,
die das Mietverhältnis missbräuchlich kündigt, ist demgegenüber nicht vorgese-
hen, im Gegensatz zum Arbeitsrecht (siehe Art. 336a und 337c OR). Mehrere Au-
toren weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass unter gewissen Umständen
auch ein Schadenersatzanspruch des Mieters in Frage komme, da eine treuwidri-
ge Kündigung eine Vertragsverletzung im Sinne von Art. 97 OR oder eine uner-
laubte Handlung gemäss Art. 41 OR darstelle (siehe im Einzelnen BARBEY,
Commentaire du droit du bail, 1991, N. 310-312 zu Art. 271-271a OR; HIGI, Zür-
cher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 91, 98-107 zu Art. 271 OR; je mit weiteren
Hinweisen; ferner auch CONOD, in: Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Aufl. 2016,
N. 52 zu Art. 271 OR; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 761 Ziff. 7.4 f.; WEBER,
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 34 zu Art. 271/271a
OR).
3.3. Das Obergericht ging unter Berufung auf die Literatur davon aus, dass eine
gegen Art. 271 OR verstossende Kündigung durch den Vermieter nach Art. 97
OR grundsätzlich einen Schadenersatzanspruch des Mieters begründen könne.
Dass der Mieterin infolge der Kündigung vom 18. Januar 2013 ein Schaden ent-
standen ist, war im kantonalen Berufungsverfahren nicht mehr umstritten, und
ebensowenig die einzelnen Schadenspositionen. Das Obergericht prüfte einge-
hend, ob der Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt der Kündigung nicht bestanden
hatte und damit als Kündigungsgrund vorgeschoben worden war, oder ob er
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- 51 -
nachträglich weggefallen und die Kündigung demnach rechtmässig erfolgt ist. Es
gelangte "in Würdigung aller im Kontext des Kündigungsschutzverfahrens und
nach dessen Abschluss bekannt gewordenen Umstände" zum Schluss, dass sich
der geltend gemachte Eigenbedarf als vorgeschoben und nicht als nachträglich
dahingefallen erweise. Es bejahte daher die Schadenersatzpflicht des Beschwer-
deführers und wies dessen Berufung gegen das Urteil des Mietgerichts ab.
4.
4.1. Der Beschwerdeführer stellt sich wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren
auf den Standpunkt, das Mietgericht hätte die Schadenersatzklage nicht gutheis-
sen dürfen, nachdem es bereits die Klage der Beschwerdegegnerin auf Anfech-
tung der Kündigung abgewiesen und rechtskräftig festgestellt habe, dass die
Kündigung rechtmässig sei. Überdies hätten die Parteien einen aussergerichtli-
chen Vergleich über den Streitgegenstand abgeschlossen. Er rügt, indem das
Mietgericht "nochmals über die Frage der Gültigkeit der Kündigung (ernsthafter
und aktueller Eigenbedarf) entschieden" und das Obergericht diesen Entscheid
bestätigt habe, hätten sie Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO verletzt.
4.2. Das Mietgericht hatte im Anfechtungsprozess die Treuwidrigkeit der Kündi-
gung vom 18. Januar 2013 nach eingehendem Beweisverfahren verneint. Im Ur-
teil vom 23. Oktober 2014 stellte es massgeblich auf die Zeugenaussagen von
C.A._ und F._ ab. Es gelangte zum Schluss, insgesamt sei es
den Vermietern gelungen, den Kündigungsgrund Eigenbedarf glaubhaft zu ma-
chen. Demgemäss habe die Beschwerdegegnerin den Beweis, dass der Kündi-
gungsgrund vorgeschoben gewesen sei, nicht erbringen können. Die Kündigung
verstosse damit nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und sei gültig.
Dieses Urteil des Mietgerichts ist rechtskräftig geworden.
Streitig ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren, welche Auswirkungen das Ur-
teil auf die von der Beschwerdegegnerin erhobene Schadenersatzklage hat. Das
Obergericht führte hierzu aus, der Schadenersatzprozess sei vom Anfechtungs-
verfahren "zu unterscheiden". Es liege in der Natur der Sache, dass bei Eigenbe-
darfskündigungen, denen eine Erstreckung folge, oft erst die Zukunft verlässlich
- 52 -
zeigen könne, ob der im Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung angegebene
Kündigungsgrund einen realen Hintergrund gehabt habe oder als vorgeschoben
qualifiziert werden müsse. Werde der Einzugswunsch nicht in die Tat umgesetzt
und könne die fehlende Eigennutzung auch nicht mit objektiven geänderten Ver-
hältnissen während der Erstreckungsdauer erklärt werden, werde möglicherweise
"das Vorschieben des geltend gemachten Eigenbedarfs erkennbar". Die Tatsa-
chen, "die den sicher (er) en Schluss auf den nur vorgeschobenen Eigenbedarf
zuliessen", hätten sich erst nach dem Auszug aus der Wohnung ereignet. Die
Prüfung, "ob das Vertrauen der Kündigungsempfängerin in eine als ernsthaft be-
urteilte Eigenbedarfskündigung enttäuscht wurde oder nicht", erfolge ungeachtet
dessen, ob die Kündigung angefochten worden sei oder nicht, so dass der Be-
schwerdeführer insofern aus dem Nichtweiterzug des Urteils vom 23. Oktober
2014 nichts zu seinen Gunsten ableiten könne. Weiter erwog das Obergericht,
das Beweisergebnis aus dem Anfechtungsprozess bleibe "dasselbe", es erschei-
ne aber durch das Verhalten des Beschwerdeführers beziehungsweise dessen
Familie nach der Kündigung beziehungsweise nach Auszug der Beschwerdegeg-
nerin aus der Wohnung "in einem anderen Licht".
4.3. Obsiegt der Mieter im Anfechtungsverfahren, stellt sich die Frage nach einem
Schadenersatzprozess in der Regel nicht, da der Mietvertrag fortdauert und dem
Mieter infolgedessen kein Schaden entsteht. Demgegenüber wird ein Verzicht auf
die Anfechtung im Schrifttum zum Teil ausdrücklich als Anerkennung der Recht-
mässigkeit der Kündigung verstanden, welche späteren Schadenersatzansprü-
chen entgegenstehe (HIGI, a.a.O., N. 100 und 102 zu Art. 271 OR; siehe auch
BARBEY, a.a.O., N. 312 zu Art. 271-271a OR mit weiteren Hinweisen). Wird die
Treuwidrigkeit der Kündigung dagegen erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist oder
nach Abschluss des Kündigungsschutzverfahrens erkennbar, spricht sich die Leh-
re für eine Wiederherstellung der Anfechtungsfrist respektive die Revision des
Anfechtungsentscheids aus, sofern das Mietverhältnis noch nicht beendet ist (sie-
he CONOD, a.a.O., N. 51 zu Art. 271 OR; HIGI, a.a.O., N. 105 zu Art. 271 OR;
LACHAT, in: Commentaire Romand, Code des Obligations I, 2. Aufl. 2012, N. 11
zu Art. 271 OR; THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, 780
f.; dieselbe, Die Kündigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf, mp 2015, S.
- 53 -
240 f.; teils mit weiteren Hinweisen; vgl. auch WEBER, a.a.O., N. 33a zu Art.
271/271a OR, hinsichtlich von nachträglich weggefallenen Kündigungsgründen).
Diejenigen Autoren, welche einen Schadenersatzanspruch als Rechtsfolge einer
missbräuchlichen Kündigung befürworten, beziehen sich auf den Fall, dass der
Mieter die Treuwidrigkeit der Kündigung erst nachträglich entdeckt (siehe etwa
BARBEY, a.a.O., N. 312 zu Art. 271-271a OR; CONOD, a.a.O., N. 52 zu Art. 271
OR; HIGI, a.a.O., N. 104 zu Art. 271 OR; LACHAT, Le bail à loyer, a.a.O., S. 732
Ziff. 3.8 und S. 761 Ziff. 7.5; THANEI, Das Mietrecht für die Praxis, a.a.O., 780
und 819). Dagegen äussern sie sich nicht zur hier interessierenden besonderen
Konstellation, dass der Mieter die Kündigung angefochten hat, seine Anfech-
tungsklage aber rechtskräftig abgewiesen und das Mietverhältnis in der Folge be-
endet wurde.
5.
5.1. Ein formell rechtskräftiges Urteil ist in einem späteren Verfahren unter den-
selben Parteien verbindlich. Diese materielle Rechtskraft hat eine positive und
eine negative Wirkung. In positiver Hinsicht bindet sie das Gericht in einem späte-
ren Prozess an alles, was im Urteilsdispositiv des früheren Prozesses festgestellt
wurde (sogenannte Präjudizialitäts- oder Bindungswirkung). In negativer Hinsicht
verbietet sie jedem späteren Gericht, auf eine Klage einzutreten, deren Streitge-
genstand mit dem rechtskräftig beurteilten identisch ist, sofern der Kläger nicht ein
schutzwürdiges Interesse an Wiederholung des früheren Entscheids geltend ma-
chen kann (sogenannte Ausschlusswirkung). Es fehlt dann an einer Prozessvo-
raussetzung (siehe Art. 59 Abs. 2 lit e ZPO). Die materielle Rechtskraft eines Ur-
teils erstreckt sich nach dem Grundsatz der Präklusion auf den individualisierten
Anspruch schlechthin und schliesst Angriffe auf sämtliche Tatsachen aus, die im
Zeitpunkt des Urteils bereits bestanden hatten, unabhängig davon, ob sie den
Parteien bekannt waren, von diesen vorgebracht oder vom Richter beweismässig
als erstellt erachtet wurden (BGE 142 III 210 E. 2 und 2.1; 139 III 126 E. 3.1; je
mit weiteren Hinweisen). Ausserhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen
Rechtskraft liegen dagegen rechtsbegründende oder rechtsverändernde Tatsa-
chen, die im früheren Prozess nicht zu beurteilen waren, also neue erhebliche
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- 54 -
Tatsachen, die seit dem ersten Urteil eingetreten sind und den Anspruch in der
nunmehr eingeklagten Form erst entstehen liessen (BGE 140 III 278 E. 3.3 S.
282; 139 III 126 E. 3.2.1 S. 130 und 4.1; 125 III 241 E. 1d S. 246; je mit weiteren
Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung kann eine Partei ein rechtskräftiges Urteil nicht
dadurch in Frage stellen, dass sie in einem nachfolgenden Schadenersatzprozess
behauptet, es sei durch arglistiges Verhalten der Gegenpartei zustande gekom-
men. Vielmehr muss sie zuvor die Aufhebung des Urteils mittels Revision erwir-
ken (BGE 139 III 126 E. 4.2; 127 III 496 E. 3b; Urteil 4A_292/2017 vom 29. Janu-
ar 2018 E. 3.1 und 3.2).
5.2. Mit der Anfechtung gemäss Art. 271 f. OR verlangt die klagende Partei, dass
das Gericht die Kündigung aufhebt. Es handelt sich somit um eine Gestaltungs-
klage im Sinne von Art. 87 ZPO (BGE 140 III 598 E. 3.; Urteil 4A_689/2016 vom
28. August 2017 E. 4.1).
Wird eine Gestaltungsklage rechtskräftig abgewiesen, hat dies nach den eben
dargestellten allgemeinen Grundsätzen (Erwägung 5.1) einerseits die negative
Wirkung, dass eine neue identische Gestaltungsklage nach Art. 59 Abs. 2 lit. e
ZPO unzulässig ist (vgl. etwa BGE 122 III 279 E. 3c/bb hinsichtlich der Anfech-
tungsklage gemäss Art. 691 Abs. 3 OR; siehe im Einzelnen DROESE, Res iudica-
ta ius facit, 2015, S. 376 und 381-386 mit weiteren Hinweisen). In diesem Sinne
ist auf eine zweite Anfechtungsklage gemäss Art. 271 f. OR nach der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung nicht einzutreten (siehe Urteil 4A_545/2013 vom 28.
November 2013 E. 3.2.1 und 3.2.2). Andererseits hat das Urteil die positive Wir-
kung, dass es das Gericht in einem späteren Prozess bindet. In der Literatur wird
ausgeführt, die Abweisung einer Gestaltungsklage bedeute, dass "das Nichtbe-
stehen eines Gestaltungsgrundes festgestellt" werde und diese Feststellung in
Rechtskraft erwachse (DROESE, a.a.O., S. 376; ähnlich SOGO, Gestaltungskla-
gen und Gestaltungsurteile des materiellen Rechts und ihre Auswirkungen auf
das Verfahren, 2007, S. 9 f., 200 und 223 Fn. 1055). Bezogen auf die Anfech-
tungsklage nach Art. 271 f. OR bedeutet dies, dass das Vorliegen des Anfech-
tungsgrundes mit der Klageabweisung rechtskräftig verneint ist und diese Frage
in einem späteren Prozess nicht neu beurteilt werden kann.
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-278%3Ade&number_of_ranks=0#page278 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-III-126%3Ade&number_of_ranks=0#page126 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-241%3Ade&number_of_ranks=0#page241 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-III-126%3Ade&number_of_ranks=0#page126 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-496%3Ade&number_of_ranks=0#page496 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-598%3Ade&number_of_ranks=0#page598 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-III-279%3Ade&number_of_ranks=0#page279
- 55 -
Die Situation ist insofern vergleichbar mit derjenigen, wenn eine Klage auf Verbot
einer widerrechtlichen Handlung abgewiesen worden ist. In der Literatur wird hier-
zu ausgeführt, durch die Abweisung der Unterlassungsklage sei festgestellt, dass
das zu verbietende Verhalten erlaubt sei. Das Gericht sei an diese Feststellung
gebunden, wenn es in einem Prozess betreffend reparatorische Ansprüche dar-
über (als Vorfrage) zu entscheiden habe, ob das Verhalten zulässig sei (DROE-
SE, a.a.O., S. 353-355; DANIEL SCHWANDER, Die objektive Reichweite der ma-
teriellen Rechtskraft - Ausgewählte Probleme, 2002, S. 120-123).
5.3. Das Mietgericht hat in Dispositiv-Ziffer 1 seines Urteils vom 23. Oktober 2014
auf Antrag der Vermieter ausdrücklich festgestellt, "dass die Kündigung vom 18.
Januar 2013 per 30. Juni 2013 nicht missbräuchlich ist". Diese Feststellung bindet
das Gericht im zweiten Prozess, wenn im Rahmen einer Klage auf Schadenersatz
erneut geltend gemacht wird, die Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben.
Wenn die Vorinstanz - und mit ihr die Beschwerdegegnerin - argumentiert, beim
Kündigungsschutzverfahren und im Schadenersatzprozess seien "zwei verschie-
dene Streitfragen eines Lebenssachverhalts" zu beurteilen, trifft dies nicht zu: Im
Schadenersatzprozess ist wie bereits im Anfechtungsverfahren zu entscheiden,
ob der Eigenbedarf der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen hatte
oder ob dieser Kündigungsgrund vorgeschoben war (Erwägung 3.1). Das Mietge-
richt hat diese Frage in seinem Urteil vom 23. Oktober 2014 beurteilt und befun-
den, der Eigenbedarf sei ausgewiesen. Diese Beurteilung ist im zweiten Prozess
verbindlich. Die Vorinstanz hat sich über die Rechtskraftwirkung des Urteils hin-
weggesetzt, wenn es dieselbe Frage erneut beurteilte und dabei insbesondere die
Beweismittel noch einmal frei würdigte, die bereits im Anfechtungsverfahren be-
rücksichtigt worden waren (Erwägung 3.3).
5.4. Die Rechtskraft des Urteils vom 23. Oktober 2014, die eine Neubeurteilung
der Kündigung vom 18. Januar 2013 verbietet, könnte ausschliesslich mittels for-
meller Revision unter den Voraussetzungen von und im Verfahren nach Art. 328-
333 ZPO beseitigt werden. Die Vorinstanz erwog, dieser Rechtsbehelf scheide
aus, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien "nicht mehr inhaltlich unverän-
dert weiter bestehen" könne und "die erneute Überlassung der Wohnung zum
- 56 -
althergebrachten Inhalt" nicht mehr möglich sei, ähnlich wie übrigens die Rechts-
vertreterin der Beschwerdegegnerin in einer Publikation (THANEI, in: Das Miet-
recht für die Praxis, a.a.O., S. 820). Zu Unrecht: Wohl setzt das Revisionsverfah-
ren wie jedes Rechtsmittel voraus, dass die gesuchstellende Partei ein schutz-
würdiges Interesse hat (siehe allgemein Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Ein solches
fehlt, wenn rechtliche oder tatsächliche Gründe eine Änderung der Rechtslage,
die durch das angefochtene Urteil geschaffen worden ist, ausschliessen (BGE
114 II 189 E. 2; siehe auch Urteil 4F_3/2007 vom 27. Juni 2007 E. 2.3). Die Be-
schwerdegegnerin meint, ein Revisionsverfahren könne ihr nicht zugemutet wer-
den, da das Kündigungsschutzverfahren im Falle einer Revision des Urteils vom
23. Oktober 2014 zwar wieder aufzunehmen, daraufhin jedoch als gegenstands-
los geworden abzuschreiben wäre. Indessen muss die Gutheissung eines Revisi-
onsgesuchs nicht zwingend zur Folge haben, dass das Gericht einen neuen Ent-
scheid in der Sache fällt. Vielmehr ist je nach den Umständen eine andere Art der
Prozesserledigung denkbar, etwa durch einen Nichteintretensentscheid (so aus-
drücklich IVO SCHWANDER, in: Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO),
Kommentar, Bd. II, Brunner/Gasser/ Schwander [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, N. 11 zu
Art. 333 ZPO mit Hinweis). Auch eine dahingehende Abänderung kann ein
schutzwürdiges Interesse an der Revision begründen, sei es schon nur mit Blick
auf die Kostenregelung des Verfahrens.
5.5. Da die Beschwerdegegnerin keine Revision des Urteils vom 23. Oktober
2014 erwirkt hat, hätte die Vorinstanz ihre Klage abweisen müssen. Die Rüge des
Beschwerdeführers erweist sich bereits in diesem Punkt als begründet. Unter die-
sen Umständen braucht auf die weiteren in der Beschwerde aufgeworfenen
Rechtsfragen nicht eingegangen zu werden. Insbesondere muss nicht näher erör-
tert werden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter allgemein dazu
berechtigt ist, vom Vermieter wegen einer treuwidrigen Kündigung Schadenersatz
zu verlangen.
6. Die Beschwerde ist gutzuheissen. Das angefochtene Urteil des Obergerichts
ist aufzuheben, und die Klage der Beschwerdegegnerin ist in Anwendung von Art.
107 Abs. 2 BGG abzuweisen.
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-II-189%3Ade&number_of_ranks=0#page189 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_563%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-II-189%3Ade&number_of_ranks=0#page189
- 57 -
Die Sache ist zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kanto-
nalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. Art. 67 und 68 Abs. 5
BGG).
Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdegegnerin für das bundesge-
richtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
(...)“
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2017, 27. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw P. Zumsteg, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident