# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d6093e7a-629e-4590-b1ed-bdb796894593
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_007
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
I. Sachverhalt
A. Die X._ (nachfolgend X._/Vermieterin) ist Eigentümerin der Liegenschaften an der Via _ in O.1_. A._, B._, C._ sowie D._ sind Mieter in diesen Liegenschaften (act. II./1.2, 1.4, 1.6, 1.7 der Vorinstanz). Nach der im Jahr 2013 durchgeführten Sanierung der Häuser zeigte die Vermieterin allen Mietparteien am 18. Juni 2013 mit amtlichen Formularen Mietzinserhöhungen mit Wirkung ab 1. Oktober 2013 an. In der Folge fochten einige Mieter (D._ ausgenommen) die angekündigte Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich an (act. E.3.A Nr. 1, E.3.D. Nr. 1, E.3.I. Nr. 1 der Schlichtungsbehörde Region Maloja). Die X._ – in diesem Schlichtungsverfahren Gesuchgegnerin resp. Beklagte – zog die angekündigte Erhöhung mit Schreiben vom 24. September 2013 zurück, worauf die Schlichtungsbehörde das Verfahren am 2. Oktober 2013 abschrieb (act. E.3.A Nr. 10 und 11, E.3.D. Nr. 6, E.3.I. Nr. 8 der Schlichtungsbehörde Maloja). Am 19. März 2014 zeigte die X._ sämtlichen Mietern der Via _ Mietzinserhöhungen mit Wirkung ab 1. Juli 2014 an (act. II./6.1-6.7 der Vorinstanz). Mit Begleitschreiben gleichen Datums informierte sie die Mieter über die Gründe der Erhöhung mit Beilage der vollständigen Kostenzusammenstellung sowie der Berechnung der Mietzinserhöhung der einzelnen Mietobjekte (act. II./7, 8, 9 der Vorinstanz).
B. Mit Eingaben vom 11., 14., 16. und 17. April 2014 meldeten die Mieter A._, B._, C._ sowie D._ ihre Klagen bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Maloja mit folgenden Rechtsbegehren an (act. II./KB2, KB4, KB6, KB7 der Vorinstanz):
A._:
"1. Die auf den 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 auf neu CHF 2'305.-- monatlich wird vollumfänglich als missbräuchlich und verspätet angefochten.
2. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Klägerin die Geltendmachung weiterer Ansprüche gegenüber der Beklagten ausdrücklich vorbehält.
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3. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Beklagten."
B._:
"1. Es sei festzustellen, dass die von der Vermieterin am 19.03.2014 per 01.07.2014 angesetzte Mietzinserhöhung von monatlich CHF 1'970.-- auf neu monatlich CHF 2'310.-- missbräuchlich ist.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten / Vermieterin."
C._:
"1. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.00 netto auf CHF 1'985.00 netto nichtig ist.
2. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.00 netto auf CHF 1'985.00 netto missbräuchlich ist."
D._:
"1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.00 auf CHF 1'640.00, d.h. um CHF 285.00 im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben.
2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei."
An der gemeinsam durchgeführten Schlichtungsverhandlung vom 26. August 2014 beantragte die X._, es sei festzustellen, dass die jeweiligen Mietzinse mit Wirkung ab 1. Juli 2014 nicht missbräuchlich seien, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der klagenden Mieter, zuzüglich 8 % MwSt (act. II./KB2, KB4, KB6, KB7 der Vorinstanz). Nachdem sich die Parteien an dieser Schlichtung nicht einigen konnten, stellte die Schlichtungsbehörde gestützt auf Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO der X._ die Klagebewilligung aus (act. II./KB2, KB4, KB6, KB7 der Vorinstanz, jeweils Ziff. 2 der Verfügung).
C. In ihren Klagen vom 11. Dezember 2014 stellte die X._ folgende Anträge (act. I./1 der Vorinstanz):
"1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich:
1.1 ...(Beklagte 1)
1.2 CHF 1'985.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für A._;
1.3 ...
1.4 CHF 1'990.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten
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für B._;
1.5 ...
1.6 CHF 1'985.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für C._; (Beklagte 7 und 8)
1.7 CHF 1'640.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für D._;
zuzüglich Miete für je einen Autoeinstellplatz von je CHF 120.00,
für die Beklagten 1, 7 und 8 mit Wirkung ab 1. Oktober 2014, für die übrigen Beklagten mit Wirkung ab 1. Juli 2014,
nicht missbräuchlich ist.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
In ihren jeweiligen Stellungnahmen beantragten die beklagten Mieter was folgt (act. I./3, I./4, I./7, I./8 der Vorinstanz):
A._:
"1. Auf die Klage sei nicht einzutreten.
Eventualiter sei die Klage abzuweisen.
2. Unter amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Klägerin."
B._:
"1. Die Klage sei abzuweisen.
2. Eventualiter, d.h. bei Gutheissung oder teilweiser Gutheissung der Klage sei der Zeitpunkt, an dem die Mietzinserhöhung ihre Wirkung entfaltet, auf den 01. Oktober 2014 festzusetzen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Klägerin."
C._:
"1. Es sei Vormerk zu nehmen, dass die Beklagten die Klage im Umfang eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 anerkennen; im darüber hinausgehenden Mietzinsbetrag sei die Klage abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu Lasten der Klägerin."
D._:
"1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von Fr. 1'355.00 auf Fr. 1'640.00, d.h. um Fr. 285.00 im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben.
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2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei.
3. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerschaft."
D. Ursprünglich beteiligten sich auch drei weitere Mieter am Verfahren, wovon zwei ihre Klage zurückgezogen haben (act. I./2 und act. I./5 der Vorinstanz). Der dritte Mieter hat mit der X._ einen Mietaufhebungsvertrag mit Wirkung per 30. April 2015 abgeschlossen (act. I./6 inklusive dessen Beilage 2 der Vorinstanz). In diesen drei Fällen hat das Bezirksgericht Maloja (seit 1. Januar 2017 Regionalgericht Maloja) am 11. März 2015 je einen Abschreibungsentscheid erlassen (act. I./9-11 der Vorinstanz).
E. Die Hauptverhandlung vor Bezirksgericht Maloja fand am 8. Dezember 2015 statt. Daran, sowie an den davor in den fraglichen Liegenschaften durchgeführten Augenscheinen, nahmen der Präsident, der Verwalter und der Rechtsvertreter der Klägerin, die Beklagten mit ihren Rechtsvertretern, der bauleitende Architekt und der Gutachter teil (act. I./19 der Vorinstanz). Dabei stellte die  folgende neue Rechtsbegehren (Beilage zu act. I./19 der Vorinstanz):
"1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
1.1 CHF 1'985.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für A._;
1.2 CHF 1'990.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für B._;
1.3 CHF 1'985.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für C._;
1.4 CHF 1'640.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für D._;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00,
betreffend die Beklagten 7 und 8 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015,
betreffend die übrigen Beklagten für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015,
nicht missbräuchlich ist.
2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich:
2.1 CHF 1'935.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für A._;
2.2 CHF 1'940.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für
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B._;
2.3 CHF 1'935.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für C._;
2.4 CHF 1'600.00 netto zuzüglich CHF 160.00 aktono Nebenkosten für D._;
zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00,
mit Wirkung ab 1. Oktober 2015, nicht missbräuchlich ist.
3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Die beklagten Mieter hielten an ihren Anträgen gemäss Stellungnahmen fest (act. I./19 S. 4 ff.).
F. Am 8. Dezember 2015 teilte das Bezirksgericht Maloja ihren Entscheid den Parteien ohne schriftliche Begründung mit, in welchem es folgendes erkannte (act. I./20):
"1. Auf die Klagen wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 4'000.-- gehen zu Lasten der Klägerin und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Wird eine schriftliche Begründung im Sinne von Art. 239 Abs. 1 ZPO verlangt, dann betragen die Gerichtskosten CHF 8'000.--.
3. Die Klägerin wird verpflichtet, die Beklagte 1 mit CHF 7'310.50, die Beklagten 2 und 3 mit CHF 9'460.95, die Beklagten 4 und 5 mit CHF 7'127.70 sowie die Beklagte 6 mit CHF 9'563.95, jeweils inkl. Spesen und MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.
4. (Frist zur Beantragung einer schriftlichen Begründung sowie Rechtsfolge bei Verzicht)
5. (Mitteilung)."
G. Im begründeten Entscheid, welcher den Parteien am 20. Juni 2016 mitgeteilt wurde, hielt das Bezirksgericht Maloja im Wesentlichen fest, dass die klagende X._ auf eine Neuberechnung der Mietzinserhöhung nicht vorbehaltslos und endgültig verzichtet habe. Denn sie habe erklärt, dass sie eine Neuberechnung sowie die Mitteilung der Mietzinserhöhung vornehmen werde, sobald die erforderlichen Zahlen bezüglich die Abrechnung für die Sanierung der Gebäude vollständig vorliegen würden. Die Einrede der abgeurteilten Sache sei daher unbegründet. Überdies sei die von der X._ beantragte Feststellungsklage gegenüber der Leistungs- und auch der Gestaltungsklage grundsätzlich subsidiär. Aufgrund der Tatsache, dass sie durch die Gestaltungsklage hätte Rechtsschutz erlangen können, fehle ihr im
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Zusammenhang mit der erhobenen Feststellungsklage das hierfür erforderliche Feststellungsinteresse (angefochtener Entscheid [act. B.1]).
H. Hiergegen erhob die X._ (nachfolgend Berufungsklägerin) am 22. August 2016 Berufung ans Kantonsgericht von Graubünden und beantragte folgendes (Berufung [act. A.1]):
"1. Es sei der angefochtene Entscheid vollumfänglich aufzuheben.
2. Die Klagen seien zum Entscheid in der Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge vor beiden Instanzen zulasten der Berufungsbeklagten."
I. Die Berufungsbeklagten beantragten in ihren Berufungsantworten vom 20. September 2016 (act. A.2; A._, nachfolgend Berufungsbeklagte 1), 22. September 2016 (act. A.3; D._, nachfolgend Berufungsbeklagte 6), 23. September 2016 (act. A.4; B._, nachfolgend Berufungsbeklagte 2 und 3) und 26. September 2016 (act. A.5; C._, nachfolgend Berufungsbeklagte 4 und 5) folgendes:
Berufungsbeklagte 1:
"1. Die Berufung sei abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden darf.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsklägerin."
Berufungsbeklagte 2 und 3:
"1. Die Berufung sei abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Berufungsklägerin."
Berufungsbeklagte 4 und 5:
"1. Die Berufung vom 22. August 2016 sei vollumfänglich abzuweisen, und der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 8. Dezember 2015 sei zu bestätigen;
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) vor beiden Instanzen zulasten der Berufungsklägerin."
Berufungsbeklagte 6:
"1. Die Berufung sei abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt zulasten der Berufungsklägerin."
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J. Mit Verfügung vom 24. August 2016 ersuchte der Vorsitzenden der II. Zivilkammer das Bezirksgericht Maloja, dem Kantonsgericht bis zum 14. September 2016 sämtliche Akten mit einem genauen Aktenverzeichnis zuzustellen (act. D.1). Ebenfalls mit Verfügung vom 24. August 2016 wurde die X._ aufgefordert, dem Kantonsgericht bis zum 14. September 2016 einen Kostenvorschuss von CHF 6'000.-- zu überweisen (act. D.2).
K. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid vom 8. Dezember 2015, mitgeteilt am 20. Juni 2016, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. a) Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen Entscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, welcher mit Berufung angefochten werden kann, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).

## Considerations