# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 72f9219c-d163-53bb-8883-aca7b7e2cbfa
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 1996
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto: A.
AA.
Con PE n. _ in via di realizzazione d’un pegno immobiliare del 7/25 novembre 1994, 28 novembre 1994/12 gennaio 1995, 13/28 marzo 1995 il Comune di _ procede contro _ Quale immobile da realizzare il procedente menziona, per quanto di rilevanza nella fattispecie, la PPP n. _ (limitatamente alla quotaparte di un mezzo del debitore) del fondo base part. n. _ RFD di Comune di _ Il creditore ha chiesto il 29 maggio 1995 e il 3 ottobre 1995 la vendita del pegno. Il 12 giugno 1995 e il 6 ottobre 1995 l’UEF di Locarno ha trasmesso al debitore gli avvisi di ricezione delle domande di vendita.
BB.
Con PE n. _ in via di realizzazione d’un pegno immobiliare emesso il 21 ottobre 1993 dall’UEF di Locarno lo _ procede contro _ con _ quale terzo proprietario del pegno indicando quale immobile da realizzare tra gli altri la PPP n. _(limitatamente alla quotaparte di un mezzo di _) del fondo base part. n. _ RFD di Comune di _ Rigettate in via definitiva le opposizioni interposte dal debitore e dal terzo proprietario del pegno dal Pretore di Locarno-Campagna con pronunciati 17 gennaio 1994, cresciuti in giudicato, il creditore ha chiesto il 15 novembre 1994 la vendita del pegno. Il 12 giugno 1995 e il 17 novembre 1994 l’UEF di Locarno ha trasmesso al debitore e al terzo proprietario del pegno gli avvisi di ricezione delle domande di vendita.
B.
Con provvedimento 9 novembre 1995 l’UEF di Locarno ha convocato ex art. 73e cpv. 2 RFF il debitore e comproprietario della PPP n. _, i reclamanti quali comproprietari del fondo e la creditrice pignoratizia _ “allo scopo di procedere all’esperimento di conciliazione fra i comproprietari e il creditore pignoratizio, in vista di ripartire i pegni immobiliari gravanti l’intero fondo sulle singole quote”.
C.
All’udienza di conciliazione del 27 novembre 1995, alla quale si sono presentati unicamente i reclamanti, le parti non hanno potuto trovare un accordo relativo alla ripartizione dei pegni immobiliari gravanti l’intero fondo sulle singole quote. In tale sede il patrocinatore dei reclamanti ha chiesto all’Ufficio di agire ex art. 73e cpv. 4 RFF “in nome del debitore per far sì che lo stesso acquisti la loro quota di comproprietà”. Con scritti 6 e 11 dicembre 1995 i reclamanti hanno poi precisato che “alla luce dei contratti datati 13 e 14 maggio 1992 è ben chiaro che le rispettive quote di _ e _ sono già state vendute all’escusso _ ”: l’UEF deve quindi “eseguire i contratti tra _ e _ del maggio 1992 vale a dire iscrivere nel registro fondiario il trapasso delle rispettive quote di _ e _ su _ ”.
D.
Con provvedimento 12 dicembre 1995 l’UEF di Locarno ha comunicato ai reclamanti che procederà ex art. 73f RFF alla realizzazione della quota di comproprietà del debitore _ L’Ufficio ha rilevato che a Registro fondiario la PPP n. _ RFD di _ non è intestata alla società semplice “_ ” sciolta con contratti del 13/14 maggio 1992 ma per 2/4 a _ e per 1/4 ciascuno a _ e _: “pertanto il contratto di scioglimento della stessa non è applicabile alla presente fattispecie”. L’UEF assevera di non poter disporre della PPP e quindi di non poter “procedere ad alcun tipo di operazione nel registro fondiario”, quale il perfezionamento di un “trapasso di proprietà a favore del debitore a dipendenza di intervenuti precedenti accordi fra i singoli comproprietari”.
E.
Con tempestivo reclamo 22 dicembre 1995 _ e _ hanno chiesto di annullare il provvedimento 12 dicembre 1995 e di “ordinare all’UEF di Locarno di far iscrivere nel Registro fondiario il trapasso delle rispettive quote di comproprietà di _ e di _ a _ ”, atteso che:
- ”contrariamente a quanto scritto dall’UEF, alla luce dei contratti datati 13 e 14 maggio 1992 tra _, _ e _, eseguendo dunque il contratto di scioglimento della società semplice _ International, le quote di comproprietà di 1/4 intestate a _ e _ devono essere iscritte nel Registro fondiario a nome di _
- ”con tale iscrizione della comproprietà _ a favore di _ è possibile ottenere il risultato voluto anche basandosi sull’art. 73e RFF”;
- ”basandosi sui contratti inoltrati all’UEF e sull’art. 73e cpv. 4 RFF, l’UEF sarebbe legittimato a agire a nome del debitore”;
- ”la realizzazione di una sola quota di comproprietà di 2/4 non può essere la miglior soluzione per i creditori. A nostra vista l’UEF avrebbe dovuto agire così che risultasse un risultato ottimale per i creditori”.
F.
Con osservazioni 15 gennaio 1996 la _ ha rilevato che _, e _ sono debitori solidali nei suoi confronti.
Nel merito del reclamo la creditrice ipotecaria ha espresso dubbi che l’UEF “sia tenuto a notificare il cambiamento della proprietà a registro fondiario”.
G.
Nelle sue osservazioni l’UEF di Locarno ha confermato quanto evidenziato nel provvedimento impugnato.

## Considerations

Considerato
in diritto: 1.
Nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno ex art. 151 ss. LEF, quando una quota di comproprietà deve essere realizzata, la realizzazione immobiliare si opera secondo le disposizioni degli art. da 73 a 73i RFF (cfr. art. 102 RFF).
a)
Quando una quota di comproprietà deve essere realizzata, l’estratto del registro fondiario che l’ufficio deve chiedere (art. 28 RFF) dovrà riguardare non solo la quota del debitore ma anche l’intero fondo (art. 73 RFF).
b)
Se dalla procedura di epurazione dell’elenco degli oneri risulta che l’intero fondo è gravato da diritti di pegno, l’incanto è sospeso (art. 73e cpv. 1 RFF). L’ufficio d’esecuzione condurrà trattative con i creditori titolari di un diritto di pegno sull’intero fondo e con gli altri comproprietari, in vista di ripartire il pegno sulle singole quote; qualora il debitore risponda solidalmente con gli altri comproprietari di un debito ipotecario garantito dall’intero fondo, l’ufficio cercherà di perfezionare una corrispondente ripartizione del debito (art. 73e cpv. 2 prima frase RFF). L’ufficio potrà inoltre ottenere, conducendo trattative con gli interessati, lo scioglimento del rapporto di comproprietà, in modo che sia possibile soddisfare interamente o parzialmente il creditore procedente con il prodotto della particella attribuita al debitore o della quota del debitore sul prodotto della vendita dell’intero fondo o della somma pertoccantegli in seguito all’acquisto della sua quota parte da uno o più comproprietari (art. 73e cpv. 3 RFF). Nella misura in cui, giusta le norme del diritto civile, per la modifica di rapporti giuridici occorre la collaborazione del debitore, l’ufficio agisce in suo luogo e vece (art. 73 e cpv. 4 RFF).
c)
Non pervenendo a ripartire gli oneri dell’intero immobile e, se del caso, il debito solidale, e non pervenendo a sciogliere il rapporto di comproprietà, si provvederà all’incanto della sola quota pignorata (art. 73 f cpv. 1 prima frase RFF).
d)
Nel caso di specie l’intera PPP n. _ del fondo base part. _ RFD di _ -di proprietà di _ per 2/4, di _ _ per 1/4 e di _ per la rimanente parte di 1/4- è gravata da due cartelle ipotecarie al portatore di I e II grado di complessivi Fr. 1’850’000.--. L’Ufficio, con il provvedimento del 9 novembre 1995, ha quindi proceduto conformemente all’art. 73 e cpv. 2 RFF convocando il debitore e comproprietario della PPP n. _, i reclamanti quali comproprietari del fondo e la creditrice pignoratizia _ “allo scopo di procedere all’esperimento di conciliazione fra i comproprietari e il creditore pignoratizio, in vista di ripartire i pegni immobiliari gravanti l’intero fondo sulle singole quote”. Ritenuto che all’udienza di conciliazione del 27 novembre 1995 le parti non hanno trovato un accordo relativo alla ripartizione dei pegni immobiliari gravanti l’intero fondo sulle singole quote, all’ufficio non rimane che procedere all’incanto della sola quota di comproprietà spettante al debitore _ (art. 73 f cpv. 1 prima frase RFF). Il provvedimento del 12 dicembre 1995 dell’UEF di Locarno, con il quale l’ufficio ha comunicato ai reclamanti che procederà ex art. 73 f RFF alla realizzazione della quota di comproprietà del debitore è quindi, in principio, corretto.
2.
All’udienza di conciliazione del 27 novembre 1995 e con il reclamo del 22 dicembre 1995 i reclamanti hanno asseverato che “alla luce dei contratti 13 e 14 maggio 1992 tra _, _ e _ (...) le quote di comproprietà di 1/4 intestate a _ e _ ” sono state vendute all’escusso _ Quindi, a mente dei reclamanti, l’UEF di Locarno deve eseguire, agendo a nome del debitore, i contratti 13 e 14 maggio 1992 iscrivendo nel Registro fondiario il trapasso delle rispettive quote da _ e _ a _
3.
Come evidenziato al cons. 1b) “nella misura in cui, giusta le norme del diritto civile, per la modifica di rapporti giuridici occorre la collaborazione del debitore, l’ufficio agisce in suo luogo e vece” (art. 73 e cpv. 4 RFF). Condizione perché l’ufficio possa agire ex art. 73 e cpv. 4 RFF è che le parti, ossia i creditori titolari di un diritto di pegno sull’intero fondo e gli altri comproprietari, abbiano trovato un accordo sulla ripartizione del pegno sulle singole quote, ciò che in concreto non è avvenuto (cfr. cons. C). Ne consegue che l’UEF di Locarno non può eseguire i contratti del 13 risp. 14 maggio 1992 come preteso dai reclamanti: il suo operato risulta pertanto corretto.
4.
Pur avverandosi il reclamo infondato già per i sovraesposti motivi, è tuttavia opportuno rilevare che il trapasso di una quota di comproprietà di un fondo richiede per la sua validità l’atto pubblico (art. 657 cpv. 1 CC). Ex art. 2 cpv.1 della Legge sul notariato del 23 febbraio 1983 gli atti in forma autentica riguardanti diritti reali relativi a fondi siti nel _ sono di esclusiva competenza di un notaio ammesso all’esercizio nel _. In concreto dunque, già solo per questo motivo, gli atti pubblici 13 risp. 14 maggio 1992 redatti da un notaio del Cantone dei Grigioni non permettono il trapasso delle quote di comproprietà di _ e _ a _
5.
Il reclamo 22 dicembre 1995 _ e _ _ è quindi respinto.
Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).