# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** e4a78013-48b7-5e24-93fa-9be68e0c38b2
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
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CHF 4’006.- per il mapp. no. 3947 RFD di _;
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CHF 1'003.- per il mapp. no. 3948 RFD di _;
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CHF 4'006.- per il mapp. no. 3949 RFD di _;
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CHF 6'024.- per il mapp. no. 3950 RFD di _;
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CHF 5'007.- per il mapp. no. 5365 RFD di _;
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CHF 4'012.- per il mapp. no. 5366 RFD di _.
Il reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che le modalità per il calcolo della stima non possono essere paragonate con le precedenti in quanto basate su un sistema e su dei fattori diversi. Inoltre, il valore metrico dei terreni non edificabili e agricoli è basato sulla carta delle zone climatiche fornita dall’ufficio agricoltura della sezione delle bonifiche fondiarie e del catasto, che nella fattispecie concreta stabilisce un valore di CHF/mq 0.20.
3. Con ricorso 2/12 dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando per tutti i mappali il mantenimento del precedente valore di stima. Ciò per i seguenti motivi:
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Mapp. nr. 3947, 3948, 3949 e 3950
: si tratta di edifici rustici praticamente inutilizzabili che si trovano in una zona senza sorgenti d’acqua, impervia, discosta e senza alcun accesso carrabile. Il valore dei terreni, inselvatichiti e nemmeno più utilizzabili come pascolo, risulta inoltre sproporzionato per confronti con altre zone del Comune più pregiate, situate per esempio al piano e servite da tutte le infrastrutture.
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Mapp. nr. 5365 e 5366
: si tratta di due stalle inutilizzabili e vetuste che si trovano in una zona senza sorgenti d’acqua e senza accesso carrabile, valutate in modo eccessivo per confronti con altre zone vicine. Pure il valore dei terreni risulta inadeguato per confronti e non tengono sufficientemente conto di fattori quali l’ubicazione, la conformazione, il loro utilizzo, la presenza di infrastrutture e così di seguito.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha acquisito agli atti la documentazione relativa all’inventario dei rustici del Comune di _ e ha potuto stabilire quanto segue:
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Mapp.nr. 3947, 3948 e 3949
: i rustici si trovano in uno stato di abbandono totale e nella zona non vi sono possibilità di approvvigionamento di acqua.
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Mapp. no. 3950
: già al momento del rilevamento per l’inventario dei rustici una parte dell’edificio era un diroccato. Il terreno circostante è divenuto boschivo.
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Mapp. no. 5365
: si tratta di una stalla diroccata.
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Mapp. no. 5366
: si tratta di un edificio rustico che si trova nello stato originale e che non viene più utilizzato.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
7.1.
Mapp. nr. 3947, 3948, 3949, 3950 e 5366: in tutti e cinque i casi si è in presenza di rustici in stato di abbandono con finiture semplici ed economiche che nel corso degli anni non sono stati oggetto di manutenzioni particolari. Inoltre, oltre a trovarsi in zone soggette a pericolo naturale (_e _) e ad essere raggiungibili unicamente tramite un sentiero, gli edifici sono privi di sistemi di approvvigionamento d’acqua potabile e di qualsiasi altra infrastruttura. Ritenute le loro caratteristiche specifiche i rispettivi valori metrici a nuovo devono essere ridotti da CHF/mc 122.- a CHF/mc 86.-, valore che meglio si addice alle fattispecie concrete.
Per quanto attiene invece al valore dei terreni, in una recente decisione (Sentenza del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione ereditaria fu _ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I 65 consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e 3.2.2; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3 novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente paragonate, reggono di principio alle censure formulate dalla ricorrente.
In merito a questo specifico punto, il ricorso deve pertanto essere rigettato.
7.2.
Mapp. no. 5365: la stalla censita nell’inventario dei rustici è attualmente diroccata, con la diretta conseguenza che per la determinazione del valore ufficiale di stima deve essere computato il solo valore del sedime.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
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CHF 3'006.- per il mapp. no. 3947 RFD di _;
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CHF 3.- per il mapp. no. 3948 RFD di _;
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CHF 3'006.- per il mapp. no. 3949 RFD di _;
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CHF 5'024.- per il mapp. no. 3950 RFD di _;
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CHF 7.- per il mapp. no. 5365 RFD di _;
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CHF 3'012.- per il mapp. no. 5366 RFD di _.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 750.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’UCS e del rimanente 1/4 per la ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

## Considerations