# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 2a44f2de-9c52-5d09-b6cc-ca7a05cb3374
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_002
**Year:** 1996
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

in fatto
che il 12 giugno 1995, a seguito di aggiudicazione ai pubblici incanti, l’_ è divenuta proprietaria della part. N. _RFD di _ (doc. A);
che in data 20 settembre 1995 la banca ha disdetto con effetto al 29 marzo 1996 (doc. C e D) il contratto di locazione avente per oggetto la casa di abitazione di cui al mappale N. _RFD di _, che i precedenti proprietari avevano a suo tempo concluso con i signori _ e _;
che i conduttori hanno tempestivamente adito l’Ufficio di conciliazione postulando l’ottenimento di un periodo di protrazione (doc. E);
che nel corso dell’udienza del 30 novembre 1995 le parti si sono accordate di protrarre inderogabilmente la locazione fino al 30 giugno 1996 (doc. F);
che, non essendo avvenuta la riconsegna dell’ente locato nel termine concordato, con istanza 12 luglio 1996 _ ha chiesto lo sfratto dei signori _ dall’ente locato;
che nel corso dell’udienza di contraddittorio indetta per il 21 agosto 1996 i convenuti si sono opposti all’istanza;
che, a loro dire, l’istanza di sfratto era palesemente prematura, in quanto dopo l’udienza davanti all’Ufficio di conciliazione l’istante avrebbe offerto loro un nuovo contratto di locazione per tutto il 1996, offerta che essi avrebbero prontamente accettato;
che, sempre a loro dire, ciò risultava, senza possibilità di equivoco, dal tenore della lettera 12 febbraio 1996 di controparte che così recitava: “Vi trasmettiamo 12 polizze di versamento per il pagamento dell’affitto 1996 invitandovi a volerle sostituire con quelle precedenti” (doc. 1), nonché dalla lettera 14 febbraio 1996 in cui essi a loro volta così si erano espressi: “con la presente vi ringraziamo di averci spedito le nuove 12 polizze di versamento inerenti l’affitto per il 1996 della casa d’abitazione ... da parte nostra provvederemo come finora al regolare pagamento” (doc. 2);
che in replica l’istante ha contestato l’esistenza di un accordo circa il rinnovo del contratto fino alla fine del 1996;
che con decisione 10 settembre 1996 il Segretario Assessore, rilevando da un lato che lo scritto 12.2.1996 non poteva essere considerato una valida offerta di protrazione della locazione, la prestazione dell’asserita offerta non potendo essere dedotta in buona fede dal semplice invio di una quantità eccessiva di polizze e dall’altro che nemmeno lo scritto 14.2.1996 poteva essere considerato quale accettazione della protrazione fino al 31 dicembre 1996, tale circostanza non essendo in buona fede desumibile dal suo tenore letterale, ha concluso che la locazione aveva effettivamente preso termine il 30 giugno 1996, per cui ha senz’altro decretato lo sfratto dei convenuti dall’ente locato;
che con appello 23 settembre 1996, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, i convenuti postulano la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
che, a giudizio degli appellanti, una corretta interpretazione dei doc. 1 e 2 renderebbe evidente l’esistenza dell’accordo circa il rinnovo del contratto sino alla fine del 1996;
che delle osservazioni 24 ottobre 1996 della parte istante, con cui è postulata la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi;

## Considerations

Considerando
in diritto
che gli appellanti non hanno affermato (né tanto meno provato) che prima del 12 febbraio 1996 le parti si siano accordate per il rinnovo della locazione fino al termine del 1996;
che, di conseguenza, la lettera 12 febbraio 1996 dell’istante (doc. 1) potrebbe tutt’al più costituire una proposta di rinnovo del contratto (art. 3 e segg. CO), ma ciò unicamente se il carattere di proposta può essere desunto in base al principio della buona fede e dell’affidamento;
che dallo scritto in questione non si evince tuttavia in alcun modo l’intenzione della banca di offrire ai conduttori una protrazione del contratto di locazione fino al termine del 1996, non potendosi ragionevolmente ritenere (ancora) sufficiente allo scopo il solo fatto che siano state trasmesse 12 polizze (invece di 6) e l’aggiunta che le stesse dovevano servire “per il pagamento dell’affitto 1996”;
che la circostanza secondo cui le parti avrebbero avviato delle trattative per l’acquisto della casa, di modo che i conduttori a quel momento potevano ritenere di essere stati autorizzati a rimanere nell’ente locato fino a trattative ultimate, non può essere tenuta in considerazione, siccome formulata per la prima volta in sede di appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);
che non potendosi perciò attribuire il carattere di proposta allo scritto di cui al doc. 1, la lettera 14 febbraio 1996 dei convenuti (doc. 2) non può evidentemente costituire valida accettazione, ma poteva eventualmente avere il valore di una nuova proposta da parte loro (
IICCA
13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA), anche in questo caso però solo se il carattere di proposta poteva essere desunto in base al principio della buona fede e dell’affidamento;
che, tuttavia, da questo scritto non risulta da un lato che gli inquilini abbiano dichiarato di accettare l’eventuale offerta della banca di protrarre la locazione fino alla fine del 1996, oppure dall’altro che essi a loro volta abbiano proposto alla controparte una tale protrazione, non essendo sufficiente la circostanza che essi abbiano ringraziato per aver ricevuto le 12 polizze con l’aggiunta della dicitura secondo cui esse erano “inerenti l’affitto per il 1996”;
che il doc. 2 non costituisce perciò valida proposta degli inquilini, la quale, oltretutto, per essere vincolante, doveva a sua volta essere accettata dalla controparte, accettazione che non è comunque avvenuta, il silenzio della banca nella particolare circostanza dovendo essere interpretato quale mancata accettazione (art. 6 CO;
Kramer/Schmidlin
, Commentario bernese, N. 44 e segg. ad art. 6 CO; sentenza
IICCA
citata);
che, in mancanza di accettazione di una valida proposta avente per oggetto la protrazione del contratto fino al termine del 1996, ben si deve ammettere che la locazione terminava il 30 giugno 1996, termine concordato inderogabilmente davanti all’Ufficio di conciliazione;
che l’istanza di sfratto meritava perciò integrale accoglimento, il che comporta la reiezione dell’appello, del tutto infondato ed al limite del temerario;
che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).