# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** d5cd586a-7088-5e0a-b87d-bfbc71b1d28c
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2008
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** Public
**Law Sub-area:** $law_sub_area

## Facts

in fatto ed in diritto
1.
1.1. Il Comune di _ intende costruire una serie di nuove opere di urbanizzazione nella zona del _. Il progetto, che implica espropriazioni varie, prevede, in particolare, la costruzione della nuova _, parallela a Via _, e la sistemazione con ampliamento di Via _, Via _, Via _ e Via _ compresi i relativi raccordi a Via _. Le opere includono il completamento della rete idrica e la posa dell’illuminazione pubblica.
Il Consiglio Comunale ha approvato le opere, stanziato il credito di costruzione ed avallato il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 70% della spesa con risoluzione del 10.6.2003.
I progetti definitivi e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 2.10 al 3.11.2003.
1.2. Il progetto coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no. 2088 di proprietà della COES 1. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato per mq 443 ed occupato temporaneamente per mq 45, superfici per le quali il Comune ha offerto un’indennità di fr. 200.- il mq rispettivamente di fr. 6.- il mq.
Con memoria 3.11.2003 l’espropriata ha notificato le seguenti pretese di indennizzo:
- fr. 280.-/330.- il mq per la superificie espropriata
- fr. 30/40'000.- per inconvenienti dovuti al carico ambientale
- fr. 300'000.- per titolo di svalutazione
- fr. 30'000.- per la demolizione di manufatti a confine (muro e rete metallica)
- fr. 25'000.- per una siepe di lauro
- fr. 3'000.- per lo spostamento di un cancello
- fr. 66'450.- per la pavimentazione esistente della superficie espropriata
- fr. 60'000.- per interventi di adeguamento dell’immobile
- fr. 120'000.- per la perdita di 4 posteggi
All’udienza di conciliazione del 17.2.2004 il procedimento è stato sospeso per consentire alle parti di avviare una trattativa privata; quest’ultima si è tuttavia risolta negativamente.
I progetti definitivi sono stati approvati con sentenza del 15.3.2004.
Costituito il nuovo collegio giudicante, in data 20.2.2008 è stato esperito un sopralluogo in esito al quale il Comune ha presentato un progetto per la completa sistemazione del fondo a dipendenza delle opere stradali che prevede, in particolare, lo spostamento del cancello scorrevole, il ripristino delle opere di recinzione, l’adattamento di un pozzo luce, la formazione di un pozzo luce e la formazione di una rampa di accesso; l’espropriata ha comunicato la sua adesione agli interventi con scritto del 25.6.2008.
Le parti sono quindi comparse al dibattimento finale del 24.9.2008 in occasione del quale il Comune ha dichiarato di assumersi tutti costi delle opere di sistemazione. Ciò considerato la proprietaria ha confermato le seguenti richieste di indennizzo:
- fr. 280.-/330.- il mq per la superificie espropriata
- fr. 30/40'000.- per inconvenienti dovuti al carico ambientale
- fr. 300'000.- per titolo di svalutazione
- fr. 66'450.- per la pavimentazione esistente della superficie espropriata
Le altre pretese inizialmente notificate sono invece state abbandonate mentre è stata accettata l’indennità di 14'991.- per l’estirpazione di piante varie come da perizia giudiziaria.
2.
Il mapp. no. 2088, ubicato in località _, è così censito a RF:
sub. c) piazzale mq 813
sub. A) stabile industriale mq 180
sub. B) deposito mq 18
sub. D) tettotia mq 35
sub. E) tettoia mq 41
sub. F) tettoia mq 113
totale mq 1200
Si tratta di un terreno pianeggiante di conformazione regolare posto all’angolo tra Via _ e la nuova _; esso è parzialmente occupato da uno stabile destinato ad officina meccanica ed abitazione.
Stando al vigente Piano particolareggiato del _ (PRP-PF), approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione del 19.9.1995, la particella è assegnata alla zona industriale-terziaria innovativa A3 (art. 11 NAPR).
3.
L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.
La zona industriale-terziaria innovativa prevista dal PRP-PF è situata a sud di Via _ ed è suddivisa in due fasce che includono, l’una (A1) i terreni ubicati tra Via _ e la nuova _, e l’altra (A3) i terreni a valle della dorsale fino al confine con la zona agricola la quale, a sua volta, si estende fino a Via _ (cfr. PRP-PF piano delle zone).
Il Piano particolareggiato attribuisce alle singole proprietà specifiche quantità edificatorie (art. 11 NAPRP-PF). Queste sono state stabilite tenendo conto dello stato originale dei fondi secondo il PR approvato il 10.3.1987 (cfr. piano delle zone e AP-EP 1987) cosicché il calcolo delle quantità edificatorie è rapportato alla superficie totale dei terreni senza deduzione delle aree a destinazione stradale ed agricola: in pratica gli indici di tali aree sono stati ricaricati sulle aree A1 e A3. Ciò con lo scopo dichiarato “
di mantenere la potenzialità insediativa del comprensorio del _, segnatamente per funzioni di interesse sovracomunale, salvaguardando la qualità dell’ambiente e garantendo l’approvvigionamento idrico del basso _
” (cfr. ris. 19.9.1995 p. 7, p. 30 ad e1).
L’art. 30 NAPRP-PF dispone invero che, a compensazione dell’attribuzione delle predette quantità edificatorie, le superfici destinate alle opere di urbanizzazione siano cedute al Comune a titolo gratuito (cpv. 1 e 2); qualora invece il proprietario esigesse un’indennità le quantità edificatorie saranno diminuite e calcolate solo sulla parte edificabile del fondo (cpv. 4; cfr. ris. 19.9.1995 p. 13 e 15).
Di fatto, tuttavia, tale normativa appare priva di effetti concreti. Prova ne sia che il Comune, oltre a mantenere (ed ammettere concretamente) le potenzialità edificatorie sancite dal PRP-PF, in questa sede procede all’espropriazione del futuro sedime stradale contro versamento di un’indennità anziché pretenderne da cessione gratuita. Prova ulteriore ne siano le licenze edilizie accordate per il mapp. no. 2517 e per il mapp. no. 2125, quest’ultimo pure oggetto della presente procedura espropriativa. Un’agire, questo, che si rivela manifestamente vantaggioso per i proprietari e che dimostra inequivocabilmente come l’ente pubblico non persegua una politica di divieti bensì tenda piuttosto a favorire gli insediamenti e l’espansione industriale nel comprensorio.
5.
5.1. In mancanza di anticipata immissione in possesso, l’indennità è stimata con valuta attuale (art. 19 Lespr.). Per completezza l’indagine sui prezzi ufficiali effettuata come d’uso a RF è stata estesa a tutte le transazioni stipulate nella zona del _ dopo l’approvazione del PRP-PF con l’esito seguente:
nel 2007
- fr. 215.- il mq per i mapp. no. 2075 e 2511 di complessivi mq 5770, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF l’8.1.2007 al d.g. 148);
- fr. 215.52 il mq per il mapp. no. 2510 di mq 464, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 22.1.2007 al d.g. 814);
nel 2006
- fr. 220.- il mq per il mapp. no. 2086 di mq 20866, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 6.7.2006 al d.g. 4924);
- fr. 308.17 il mq per il mapp. no. 2517 di mq 2729, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 21.3.2006 al d.g. 2048). Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 20.12.2005;
- fr. 220.- il mq per il mapp. no. 2085 di mq 4499, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 18.8.2006 al d.g. 6290);
nel 2000
- fr. 137.19 il mq per il mapp. no. 2090 di mq 8747, loc. _, zona industriale A3 (iscr. a RF il 3.4.2000 al d.g. 2719);
- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 2087 di mq 1632, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 22.12.2000 al d.g. 10004);
nel 1999
- fr. 60.69 il mq per una quota di comproprietà di 1/3 sui mapp. no. 2085, 2402 e 2420 di complessivi mq 4499, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 15.6.1999 al d.g. 4621). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione;
nel 1998
- fr. 169.90 il mq per il mapp. no. 2126 di mq 4797, loc. _, zona industriale A3 (iscr. a RF il 17.11.1998 al d.g. 8340);
- fr. 220.89 il mq per i mapp. no. 2127 e 2133 di complessivi mq 6338, loc. _, zona industriale A1 (iscr. a RF il 25.11.1998 al d.g. 8550);
- fr. 169.70 il mq per il mapp. no. 2128 di mq 3241, loc. _, zona industriale A3 (iscr. a RF il 30.11.1998 al d.g. 9996);
nel 1996
- fr. 166.77 il mq per il mapp. no. 2126 di mq 4797, loc. _, zona industriale A3 (iscr. a RF l’11.7.1996 al d.g. 5763).
Alla luce di tali risultanze l’indennità rivendicata dall’espropriata appare d’acchito eccessiva essendo palesemente smentita dalle transazioni ufficiali reperite. Prescindendo dal prezzo
massimo
(mapp. no. 2517) e da quello minimo (mapp. no. 2085, 2402 e 2420) che, come già rilevato, non sono decisivi ai fini dell’estimo, risulta che le due fasce costituenti la zona industriale si distinguono per il valore, la zona A1 ravvisando un valore medio di fr. 215.-/220.- il mq e la zona A3 di fr. 166.-/170.- il mq. Questa differenza si riconduce al fatto che la zona A3 appare meno attrattiva dal profilo commerciale, da un canto per le diverse quantità edificatorie predefinite – ritenuto un i.s. 0.7 nel settore A3 ed un i.s. 0.9 nel settore A1 (cfr. ris. 19.9.1995 p. 13) – e d’altro canto per la necessità inevitabile di concentrare la costruzione su di un’area limitata rispetto alla zona A1 e per la minore disponibilità di superficie per servizi esterni.
Complessivamente il Tribunale non ha motivo di scostarsi dalle quotazioni ufficiali tanto più che dall’approvazione del PRP-PF ad oggi sono rimaste mediamente costanti e senza oscillazioni degne di nota. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i valori medi attuali nel comprensorio del _ siano di fr. 220.- il mq per la fascia A1 e di fr. 170.- il mq per la fascia A3.
5.2. Il mapp. no. 2088 è un terreno piano di conformazione regolare non particolarmente ampio ma che si presta allo sfruttamento ammesso dal PRP-PF con una SUL massima consentita di mq 900 (art. 11 NAPR) che può essere effettivamente sfruttata. Essendo assegnato alla fascia A3, sulla base delle osservazioni di cui sopra, di principio è meno pregiato rispetto ai terreni appartenenti alla zona A1 con la conseguenza che l’indennità offerta dal Comune di fr. 200.- il mq si rivela senz’altro favorevole. Per questo motivo può essere confermata.
6.
L’occupazione temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo
, concorrono all’attuazione dell’opera. Per definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr.
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Normalmente l’indennità metrica annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott. 26.6.1996 in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.).
In concreto l’indennità offerta nella tabella (fr. 6.- il mq), sulla quale l’espropriata non si è pronunciata, supera di gran lunga i canoni giurisprudenziali rivelandosi assai generosa. Perciò può essere confermata.
7.
L’espropriata sostiene che l’espropriazione priva la proprietà della sua parte più pregiata determinandone il deprezzamento; per questo motivo sollecita un’indennità di fr. 300'000.-. Inoltre essa rivendica un’indennità di fr. 30/40'000.- per il peggioramento delle qualità di vita riconducibile al notevole carico ambientale derivante dal traffico stradale.
7.1. Le suddette pretese ricadono sotto l’art. 11 let. b Lespr. in base al quale, nell’ipotesi di espropriazione parziale, l’indennità deve comprendere il pregiudizio derivante dal deprezzamento della frazione residua purché sia una conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185).
Stando alla giurisprudenza un deprezzamento della porzione residua potrebbe essere dato qualora il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente oppure qualora fosse privato di vantaggi influenti sul valore della proprietà, vale a dire di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (DTF 129 II 420 c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 18.10.2004 N. 50.2003.14 in re CE L.).
7.2. La garanzia della proprietà non assicura al proprietario la facoltà di edificare secondo criteri ottimali per trarne in
massimo
vantaggio. Pertanto, a fronte di un’espropriazione parziale, per determinare il potenziale edilizio residuo, occorre attenersi al concetto di sfruttamento razionale vale a dire a quelle che, secondo il buon senso ed in base a contingenze oggettive, sono le prospettive d’uso ragionevoli del terreno, prescindendo da teorici propositi affaristici o addirittura speculativi (
cfr. Kommentar zum RPG, 1999, Riva, ad art. 5 no. 165-166; Knapp, Précis de droit administratif, 4
e
ed., no. 2251).
Il progetto coinvolge il mapp. no. 2088 soprattutto sul fronte N/E ritenuto che l’area espropriata verso Via _ è già oggi adibita a sedime stradale. In particolare la costruzione della nuova _ sottrae al mapp. no. 2088 tutta la fascia di terreno che si estende tra lo stabile esistente ed il confine con il mapp. no. 2378 per una lunghezza di ca. ml 40 ed una profondità di ca. ml 9; lungo il lato verso Via _ l’allargamento priva inoltre il terreno di una striscia di ca. ml 3 x ml 30. Con ciò la superficie complessiva passa da mq 1200 a mq 757, una riduzione del 37% ca. certamente non esigua.
Ora, nell’ambito di una valutazione d’insieme ed anche considerando che dagli atti non si evince alcuna concreta prospettiva di miglior uso del terreno, la diminuzione della superficie non è una circostanza trascurabile.
Infatti la proprietà è privata di un’area di servizio che è necessaria all’attività svolta e che non potrà essere ricostituita; perciò, sotto questo profilo, il pregiudizio non può dirsi completamente compensato con il versamento dell’indennità per il terreno.
D’altra parte, a differenza delle zone artigianali – dove i terreni possono essere occupati con piccoli depositi o laboratori e sono quindi sfruttabili razionalmente anche se di dimensioni contenute – nelle zone industriali normalmente sono richieste aree di ampio respiro. Il mapp. no. 2088 risulta dunque penalizzato dall’espropriazione poiché se
la SUL ammessa resta quella assegnata dall’art. 11 NAPRP-PF ossia mq 900, viceversa la superficie sfruttabile a fini edilizi (di per sé stessa già contenuta in origine) si è ridotta a tal punto da essere ben poco attrattiva per un potenziale acquirente interessato ad un terreno industriale; in sostanza essa potrebbe richiamare solo l’attenzione di un artigiano con bisogni di spazio limitati ed è quindi svilita dal profilo commerciale.
Premesso che la demolizione dello stabile esistente non è ipotizzabile né prevedibile, anche perché si tratta di un edificio in uso ed in ottimo stato, l’espropriazione si riflette sulle possibilità di ristrutturazione e/o ampliamento. In particolare, considerata la SUL già sfruttata di mq 339 (cfr. registro degli indici), un ampliamento, secondo criteri ragionevoli, occuperebbe una SUL massima di mq 250; con ciò potrebbe essere raggiunta una SUL totale di ca. mq 590 che equivale ad uno sfruttamento del 65% soltanto rispetto al
massimo
concesso di mq 900.
Tutto ciò considerato il deprezzamento della frazione residua in ragione delle ridotte possibilità d’uso può essere stimato nel 40% del valore edilizio pieno riconosciuto sopra. Pertanto l’indennità è fissata in fr. 80.- il mq per complessivi fr. 60'560.- (fr. 80.- x mq 757).
7.3. L’espropriata ascrive il deprezzamento della proprietà anche all’aumento del carico ambientale dovuto al traffico stradale.
Di fatto, tuttavia, l’area espropriata, in parte destinata ad ospitare un marciapiede, non ha funzione di schermo protettivo già solo perché il concetto di schermatura verso i vicini è tipico delle zone residenziali non invece di quelle industriali dove, notoriamente, i fondi non necessitano di particolari barriere difensive (al di là delle normali recinzioni a confine) ed il carico fonico ed ambientale non è un elemento che incide in modo determinante sul valore dei terreni. Tanto è vero che il grado di sensibilità III ai rumori (art. 9 NAPR), che vale nella zona, corrisponde a quello usualmente riconosciuto nei comprensori industriali o artigianali.
Ciò detto bisogna anche considerare che, vista la destinazione industriale del comprensorio e ritenuto che le sue capacità insediative sono ben lungi dall’essere esaurite, l’eventuale aumento dell’aggravio fonico ed atmosferico non è riconducibile o imputabile all’evento espropriativo; la causa principale va ricercata, semmai, nello sviluppo dell’intera zona del _ e nell’adeguamento conseguente della rete viaria voluti e pianificati dalle autorità. In altre parole il cambiamento delle condizioni ambientali si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione, motivo per cui manca l’indispensabile nesso causale tra il pregiudizio e l’espropriazione.
A ciò si aggiunge che la nuova _ e l’ampliamento di Via _ sono previste dal PRP-PF approvato il 19.9.1995 cosicché l’aumento dei volumi di traffico era ampiamente prevedibile e l’espropriata poteva e doveva aspettarsi da tempo un incremento delle immissioni foniche, appunto perché correlato all’espansione edilizia della zona ed al rinnovamento del sistema viario. Non vi è poi alcun elemento a comprova che le immissioni siano destinate a superare i limiti di legge. Non avendo in alcun modo adattato le sue infrastrutture all’evolversi delle circostanze, segnatamente con l’adozione di provvedimenti atti a limitare l’impatto delle immissioni, l’espropriata non può ora imputare all’ente pubblico un minor valore della proprietà poiché così facendo essa disattende il principio secondo cui ogni espropriato è tenuto ad evitare o limitare il danno.
Ne consegue che, difettando perlomeno i requisiti dell’imprevedibilità e della gravità del danno, il risarcimento rivendicato di fr. 30/40'000.- non può essere accordato.
8.
L’espropriata chiede la rifusione di fr. 66'450.- per la pavimentazione esistente sulla superficie espropriata appositamente trattata contro l’umidità della falda.
L’indennità espropriativa comprende, oltre al valore venale del diritto espropriato ed all’eventuale svalutazione della frazione residua, anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano una conseguenza dell’espropriazione (art. 11 let. c Lespr.). Il pregiudizio, che dev’essere oggettivo e che presuppone un nesso di causalità con l’evento espropriativo, è risarcibile sono nella misura in cui il diritto ad una piena indennità non sia già soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196-197, 200).
Normalmente i costi che il proprietario ha sopportato in passato per la pavimentazione della superficie esproprianda non sono rimborsati perché si ritiene che siano già compensati con il versamento del valore venale della superficie stessa. In concreto, tuttavia, trattandosi di una pavimentazione particolare eseguita prima dell’approvazione del PRP-PF, ossia quando il proprietario non poteva sapere che l’investimento finanziario sarebbe stato vanificato dall’espropriazione, un risarcimento pare giustificato.
La superficie in questione misura ca. 300 mq ed è rivestita con una pavimentazione in calcestruzzo frattazzato il cui valore a nuovo può essere quantificato in fr. 150.- il mq (scarifica, sottofondo, calcestruzzo, additivi, armatura e finiture superficiali). Considerato un deprezzamento per vetustà del 50% l’indennità è fissata in fr. 75.- il mq per complessivi fr. 22'500.-.
9.
L’anticipata immissione in possesso non è stata chiesta né esercitata e di conseguenza non possono essere riconosciuti interessi al saggio usuale a norma dell’art. 52 cpv. 3 Lespr..
Semmai, decorsi 20 giorni dalla fissazione definitiva dell’indennità, saranno dovuti gli interessi di mora (art. 54 cpv. 1 Lespr.) al tasso del 5% (art. 73 cpv. 1 CO).
10.
La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, che si è avvalsa della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.

## Considerations