# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 97ed7fa9-1353-4c61-a20c-8d26c1a6a50d
**Court:** ZH_VG
**Chamber:** ZH_VG_001
**Year:** 2016
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 erteilte die die Baubehörde Zollikon D die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Gasse 02 in Zollikon. Nicht bewilligt wurden zwei an der G-Strasse südöstlich der Grundstücksgrenze vorgesehene Längsparkplätze.
II.
Hiergegen liessen A und B am 31. August 2015 beim Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 23. Februar 2016 teilweise guthiess und den Beschluss der Baubehörde Zollikon insoweit aufhob, als damit eine Ausnahmebewilligung für Abgrabungen bewilligt wurde.
III.
Am 11. April 2016 liessen A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:
"1. Es seien der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 aufzuheben, eventuell nur insoweit, als sie
a. ein zweites Untergeschoss des Hauptgebäudes als einseitigen Grenzbau zum Grundstück der Beschwerdeführenden und
b. einen neuen aus der Nordfassade herausragenden Vorbau
bewilligt bzw. die Bewilligung dafür bestätigt haben, und es sei das Baugesuch zur entsprechenden Überarbeitung an die private Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.
2. Eventuell: Es sei das Verfahren unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und des Bauentscheides vom 22. Juni 2015 (gemäss Hauptantrag) an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese sei einzuladen, der privaten Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur Überarbeitung des Projektes einzuräumen.
3. Es seien den Beschwerdeführenden die allfälligen Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz nach deren Eingang zuzustellen.
4. Eventuell: Es sei ein Augenschein durchzuführen.
5. Die Beschwerdegegnerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten."
Das Baurekursgericht schloss am 17. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.
D liess mit Beschwerdeantwort vom 7. Juni 2016 unter Entschädigungsfolge "(inkl. MWST)" die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 24. Juni 2016 liessen A und B Verzicht auf eine weitere Stellungnahme erklären.
Die Kammer

## Considerations

erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03
und bewohnen ein im Grenzbau an dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin angebautes Einfamilienhaus
. Soweit sie im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie daher ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 29+53
ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird
die
Durchführung eines Augenscheins
beantragt für den Fall, dass das vor Verwaltungsgericht zwecks (besserer) Vermittlung des räumlichen Eindrucks der Siedlung neu an die Akten gereichte Luftbild als unzulässiges Novum aus dem Recht gewiesen werden sollte.
Das massgebliche
Beweismittel
bezieht sich
auf
eine
bereits
im vorinstanzlichen Verfahren
behauptete Tatsache
, nämlich die angeblich
ungenügende Einordnung des streitgegen
ständlichen Projekts in die
bauliche
Umgebung
, sodass kein V
erstoss gegen das Noven
recht gegeben
ist
(§ 52 Abs.
1 in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13)
.
Dies gilt umso mehr, als es sich bei
dem fraglichen Bild um ein Dokument
handelt
, das öffentlich zugänglich (offenkundig) ist und das demzufolge
seitens des
Gericht
s
(wie auch
der privaten
Beschwerdegegnerin)
jederzeit
hätte
eingesehen werden
können.
Aus dem Protokoll des von einer Delegation der Vorinstanz am 10. Dezember 2015 durchgeführten Augenscheins (
inklusive Fotografien
)
sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich
im Übrigen
der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des
(eventualiter)
beantragten Augenscheins
bereits aus diesem Grund hätte
verzichtet werden k
önnen
.
2.2
Dem
Antrag
der Beschwerdeführenden
auf Zustellung allfälliger Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerin
nen
und der Vorinstanz wurde entsprochen
.
3.
3.1
Das von Nordosten
(481,89 m.ü.M.)
nach Südwesten
(478,58 m.ü.M.) leicht
abfallende Baugrundstück ist
nach der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996
(BZO)
der Wohnzone W
2.10
zugeschieden
und mit einem Einfamilienhaus und einer Einzelgarage überstellt
. Im Nordwesten
grenzt es an dasjenige
der Beschwerdeführenden
an, wobei deren Wohnhaus im Grenzbau mit demjenigen der privaten Beschwerdegegnerin zusammengebaut ist und beide Häuser ein gemeinsames Schrägdach mit einem First über der Grundstücksgrenze aufweisen
. Mit seiner
süd
westliche
n
Grundstücksgrenze
stösst das
Baug
rundstück
an die
H-Strasse an, mit seiner südöstlichen an die G-Strasse; im Nordosten wird das Grundstück durch die F-Gasse begrenzt
.
3.2
Das
streitbetroffene
Bauprojekt sieht
die Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses mit einem an die nach Südosten gegen die G-Strasse ausgerichtete Traufseite anschliessenden, zweigeschossigen Flachdachanbau vor, dessen Obergeschoss sich mit dem ersten Dachgeschoss des bestehenden Hauses verbindet und dessen Erdgeschoss sich – einen Abstand von 3,5 m zum beschwerdeführerischen Grundstück einhaltend – nach Nordosten (3,45 m) und Südwesten (3,76 m) über die bisherige Fassade hinaus erstreckt. Das bestehende sichtbare Untergeschoss des Einfamilienhauses soll dabei gleich wie das Erdgeschoss erweitert und zusätzlich gegen Südwesten über den Bereich des neuen Erdgeschosses hinaus durch eine Autoeinstellhalle für vier Fahrzeuge als Ersatz für die Einzelgarage ergänzt werden. Hinzu kommt ein neues zweites Untergeschoss (Kellergeschoss), welches sich über die gesamte Fläche des ersten Untergeschosses erstrecken und insbesondere Raum für einen Fitnessraum inklusive sanitären Anlagen sowie einen Bastellraum bieten soll.
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden wenden sich zunächst "gegen das neu projektierte zweite Untergeschoss, soweit es im Bereich des bestehenden Doppelwohnhauses an die gemeinsame Grenze stösst" und machen sinngemäss geltend, die damit einhergehende einseitige vertikale Ausdehnung des Grenzbaus sei von der – nach kommunalem Recht erforderlichen – ursprünglichen nachbarlichen Zustimmung zum Grenzbau nicht erfasst und verstosse damit gegen die massgeblichen Abstandsvorschriften. Mithin sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Rechtsvorgänger dem an der Grenze erfolgten Zusammenbau nur genau so zugestimmt hätten, wie das Doppelhaus seit nunmehr 80 Jahren bestehe, weshalb die Erweiterung in die Tiefe einer erneuten Zustimmungserklärung bedürfe, wozu die Beschwerdeführenden nicht bereit seien.
4.2
Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie (
§ 260 Abs.
1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Er setzt sich aus dem Grundabstand (und einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 844).
Als kantonalrechtliches Mindestmass gilt dabei ein Grenzabstand von 3
,
50
m. Eine in diesem Abstand parallel zur Grenze verlaufende Linie darf nicht unterschritten werden, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist (§ 270 Abs. 1 PBG
; vgl. ferner § 286 Abs. 1 PBG
). In diesem Sinn
ergibt sich aus
Art.
32 in Verbindung mit Art.
19 Abs.
2
BZO
, dass in der Wohnzone W2.10 mit schriftlicher Zustimmung
der benachbarten Eigentümerschaft ein Hauptgebäude
einseitig an die Grenze gebaut werden kann, sofern
an ein bestehendes Gebäude angebaut
wird.
Bauen beide Nachbarn (gleichzeitig) geschlossen an die Grenze, ist die nachbarliche Zustimmung nur dann erforderlich, wenn die Grenzbauten ausserhalb der zustimmungsfreien Bautiefe von 14 m errichtet werden
sollen (vgl. Art.
19 Abs.
2 BZO in Verbindung mit § 287 lit.
b PBG
; vgl. hierzu
Fritzsche/Bösch/Wipf
, S. 877
).
Es
steht dem Nachbarn
bzw. der Nachbarin
frei, seine
bzw. ihre
Zustimmung
zum Grenzbau
mit Einschränkungen zu verbinden oder mit Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen.
Die privaten
Grenz- bzw.
Näherbaurechtsvereinbarungen sind gemäss §
218 Abs.
2 PBG für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch die ver
schiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder Auflagen, mit welchen
die benachbarte Eigentümerschaft ihre
Zustimmung verbunden hat. Richtmass für die Frage der Zulässig
keit von Änderungen bestehender Gebäude innerhalb des Abstandsbereichs ist daher der Inhalt der einer Baubewilligung zugrunde
liegenden
V
ereinbarung
unter den Nachbarn
, das heisst der Inhalt der
ursprünglichen
nachbarlichen Zustimmungserklärung (
vgl. zum Ganzen
Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001
, S. 63
[in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht]
).
Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass
eine projektierte Änderung ausschliesslich Gebäu
deteile
beschlägt
, welche
eines .
Näherbaurechts überhaupt nicht bedürfen, da sie ausserhalb des Grenzabstandsbereichs liegen.
Vorausgesetzt ist jedoch, dass aus der
jeweiligen nachbarlichen
Zustimmungserklärung
zweifelsfrei hervor
geht
, dass sich
die
Einschränkungen bzw. Bedingungen oder Auflagen, mit welchen der Nachbar
bzw. die Nachbarin
seine
bzw. ihre
Zustimmung zum Grenz- bzw. Näherbau verbunden hat, auch auf Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs beziehen. Ob dies der Fall ist, ist durch die Baubewilligungsbehörde einzelfallweise unter Berücksichtigung der konkreten Um
stände durch Auslegung zu ermitteln. Gerade im Zusammenhang mit projektbezogenen
Grenz- bzw.
Näherbaurechten, welche lediglich durch die Unterzeichnung von Planunter
lagen eingeräumt wurden, muss dabei im Sinn des obligationenrechtlichen Vertrauens
prinzips davon ausgegangen werden, dass die Zustimmungserklärung
der benachbarten Eigentümerschaft
nur jene Einschränkungen umfasst, mit denen
die Bauherrschaft
als Erklärungsempfänger rechnen musste. Dies dürfte vor allem bei Einschränkungen der Fall sein, welche einem objektiv erkennbaren rechtlichen oder tatsächlichen Interesse des Nachbarn
respektive der Nachbarin
entsprechen
(vgl. zum Ganzen
Schüpbach Schmid, S. 6
4 ff. [in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht] mit Hinweis auf BRKE IV Nr. 26+37/1996, wo eine andere Auffassung vertreten wurde, sowie VGr, 27. September 1996, VB.1996.00064, mit welchem Ersterer wieder aufgehoben wurde; kritisch hierzu Fridolin Störi, Zur Bedeutung des "projektbezogenen" Näherbaurechts [§ 270 Abs. 3 PBG], PBG aktuell 4/1996, S. 34 f.).
4.3
Das Einfamilienhaus der
privaten
Beschwerdegegnerin
ist unmittelbar auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Grenzbau an dasjenige der Beschwerdeführenden angebaut
und unterschreitet damit
unstreitig
den gemäss Art. 15 BZO für Hauptgebäude
in der Wohnzone W2.10
erforderlichen kommunalen Grundabstand von sechs Metern wie auch den kantonalen Mindestabstand.
Demgegenüber betrifft das strittige Bauvorhaben lediglich Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs. So hält der projektierte Flachdachanbau die Abstandsvorschriften (Grenz- und Gebäudeabstand) unstreitig ein und handelt es sich bei dem – von den Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht beanstandeten – geplanten zweiten Untergeschoss um einen abstandsfreien unterirdischen Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG.
Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger der Parteien, in deren Eigentum sich die
Grundstücke Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 03 im Zeitpunkt der Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf solche unterirdischen Gebäudeteile bezogen hätten, finden sich in den Akten keine. Aus der seitens der Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang eingereichten Kopie eine
s
vom 26. März 1931 datierenden öffentlich beurkundeten
Dienstbarkeitsvertrags
der seiner
zeitigen Grundeigentümer geht insofern lediglich hervor, dass jene
die
bauästhetisch motivierte
Vereinbarung getroffen haben
, dass
"[d]ie jeweiligen Eigentümer der Grundstücke [...] verpflichtet [seien], Aussenrenovationen an ihren Gebäuden, wie namentlich an den Fassaden, und Verputz, wodurch der heutige Zustand geändert wird, nur im gegenseitigen Einverständnis vorzunehmen". Darauf dass
das
jeweilige Grenzbaurecht nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien
darüber hinaus
weiter
gehende Einschränkungen erfahren
hätte
, deutet nichts hin.
Anders als die Erteilung
eines einseitigen Näherbaurechts basiert der gegenseitig bewilligte Grenzbau denn auch nicht auf einem reinen Entgegenkommen des jeweiligen Nachbarn bzw. der jeweiligen Nachbarin, sondern geht mit einem solchen
zumeist
sogar eine Verbesserung der eigenen baulichen Möglichkeiten eines benachbarten Grundeigentümers bzw. einer benachbarten Grundeigen
tümerin einher
, weshalb diesen regelmässig eher an einem (beidseitig) grosszügig be
messenen Grenzbaurecht
ohne respektive mit wenigen Einschränkungen
gelegen ist
.
I
nwiefern die Bedürfnisse der beiden
vorliegend
vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke
aber gerade
durch die Ergänzung eines der beiden oder beider
bestehenden Einfamilienhäuser
um ein weiteres Untergeschoss
im Abstandsbereich
geschmälert würden und eine diesbezügliche Einschränkung
des jeweiligen Grenzbaurechts
dem Interesse der
seinerzeit
beteiligten Nachbarn entspr
o
che
n hätte, ist nicht ersichtlich. So ist etwa eine
Tangierung
der mit den Abstandsvorschriften verfolgten wohnhygienischen und feuerpolizeilichen
Interessen in aller Regel
von
vornherein ausgeschlos
s
en
, wenn sich
ein Gebäudeteil im Boden
befindet.
Dies
zeigt sich darin, dass unterirdische Bauten
nach § 269 PBG
von Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften befreit sind
, sofern – was vorliegend nicht der Fall ist – die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt
.
D
er Rechts
vorgänger der
privaten
Beschwerdegegnerin
musste somit mangels eines objektiv erkennbaren Interesses seines Nachbarn auch
nicht mit einer Ein- bzw. Beschränkung seines Grenzbaurechts in die Tiefe rechnen.
4.4
Selbst wenn daher vorliegend von einer projektbezogenen Ausgestaltung des Grenz
baurechts ausgegangen würde, worauf der Umstand hindeutet, dass sich das Baugrund
stück in einer in den
dreissiger Jahren des letzten Jahrhunderts
entstanden Siedlung vom Typus Gartenstadt-Kolonie befindet und entsprechend Teil einer für das fragliche Gebiet geplanten gemeinsamen Überbauung ist,
bedarf die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses um ein weiteres Untergeschoss keiner erneuten Zustimmung.
Der
diesbezügliche
Einw
and
der
Beschwerdeführenden erweist sich
als unbegründet.
5.
5.1
Weiter rügen die Beschwerdeführenden die ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung und damit
einen Verstoss gegen § 238
Abs. 1 PBG.
Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
Die Beurteilung, o
b das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt,
hat dabei
nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollzieh
barer Begründung zu erfolgen.
Vorzunehmen
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte
wie etwa der Beziehung
der geplanten Baute
zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau
-
und landschaftlichen Umgebung
(vgl. zum Ganzen
VGr,
19. April 2016,
VB.2015.00575, E.
4
.1 mit weiteren Hinweisen
;
Fritzsche/Bösch/
Wipf, S.
652
).
So
kann
namentlich
die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung sein und aus diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen
v
erlangen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 656 f., auch zum Folgenden). Die genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.
Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung kommt de
r örtlichen Baubewilligungsbehörde
dabei
eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu, welche die Rekursbehörde zurückhaltend überprüft. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zur respektieren.
Diese
darf
–
trotz umfassender Überprüfungsbefugnis
–
nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch
ihre
eigene ersetzen
(vgl. zum Ganzen BGr, 5. Mai 2014, 1C_629/2013, E 7.1)
. Das Verwaltungsgericht
wiederum
verfügt bei der Überprüfung des
vorinstanzlichen
Entscheids
lediglich
über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50
Abs.
2 VRG). Insofern kann
es
den Entscheid der
Rekursinstanz
nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2
,
17.
Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
5.2
Die Vorinstanz
setzte
sich im angefochtenen Entscheid mit der Einordnung des strittigen Bauvorhabens in seine
weitere
Umgebung vertieft auseinander. Zu Recht wies
sie
– die Argumentation der
Beschwerdegegnerin 2
aufgreifend – in
ihren
Erwägungen hierzu einleitend darauf hin, dass die Gemeinde Zollikon bewusst auf eine Inventarisierung der im betroffenen, nach einem einheitlichen Konzept überbauten Quartier angesiedelten Bauten verzichtet habe. Nach Durchführung eines Augenscheins gelangte
die Vorinstanz
im Weiteren zum Ergebnis,
dass ein Grossteil der in der Umgebung des Bauvorhabens ursprünglich einheitlich erstellten Doppeleinfamilienhäuser bauliche Änderungen erfahren habe, welche von einer einfachen eingeschossigen traufseitigen Erweiterung unter der Fortsetzung des Schrägdaches bis hin zu zweigeschossigen Flach
dachanbauten mit sichtbarem Untergeschoss in ähnlicher Ausführung wie der geplante Umbau reichten. Insgesamt sei das Quartier von einer Vielzahl von Veränderungen geprägt und habe seine Homogenität mit dem Wandel der Zeit und der Bedürfnisse längst verloren, weshalb nicht von übermässig hohen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung auszugehen sei.
Diese Anforderungen seien vorliegend erfüllt. Zwar sei das umstrittene Bauvorhaben voluminöser als die meisten bisher realisierten Erweiterungen, finde jedoch im Gebäude I-Strasse 04 ein vergleichbares Präjudiz. Die moderne Architektursprache mit kubischen Formen und Flachdach finde sich zudem auch in Neubauten wieder und bilde gleichzeitig den Übergang zu den auf der anderen Seite der G-Strasse in der dichter überbauten Wohnzone W2.40 gelegenen Mehrfamilienhäusern. Die am Rande der ehemaligen Gartensiedlung gelegene Lage sei auch insofern in Bezug auf die Einordnung in die Umgebung zu beachten, als das langgezogene Baugrundstück auf drei Seiten von Quartierstrassen umgeben sei und der Anbau nicht als Riegel mitten in bestehenden Gärten, sondern vielmehr als Abschluss des Quartiers wahrgenommen werde.
5.3
Damit hat die Vorinstanz eine gesamthafte und nachvollziehbare gestalterische Würdigung der
weiteren
baulichen und landschaftlichen Umgebung des Bauprojekts und dessen Einordnung in diese vorgenommen. Was hingegen die Beurteilung der Einordnung des Projekts in die
nähere
bauliche Umgebung anbelangt, erscheint die
Würdigung der Vorinstanz, das optische Gleichgewicht der beiden Haushälften des Doppeleinfamilien
hauses der Parteien sei gewährleistet, nicht nachvollziehbar. So wird das Wohnhaus der Beschwerdeführenden durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich erdrückt und verkommt es in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen Hauptgebäudes.
Zwar
ist einzuräumen, dass sich eine gewisse optische Unausgewogenheit bei der Erweiterung einer Gebäudehälfte unter Realisierung des zulässigen Bauvolumens im vorliegenden Fall nur dann gänzlich vermeiden liesse, wenn beide Haushälften gleichzeitig nach einem einheitlichen baulichen Konzept erweitert würden. Dazu sind die beiden Grundeigentümer jedoch nicht verpflichtet. Auch wenn das Bauvorhaben nur – aber immerhin – eine befriedigende Gesamtwirkung erreichen muss, ist die gestalterische Aufgabe daher im vorliegenden Fall eine anspruchsvolle. Dies berechtigt die rechtsan
wenden Behörden jedoch nicht, auf die Erfüllung der gesetzlichen Anforderung einer befriedigenden Gesamtwirkung zu verzichten und die gestalterischen Anforderungen gleichsam auszublenden.
5.4
Der Umstand, dass die nachbarliche Haushälfte optisch erdrückt wird, hängt nicht primär mit dem geplanten baulichen Volumen zusammen. Vielmehr steht die gewählte
opulente
Architektursprache in einem krassen optischen Gegensatz zur ursprünglichen Gestaltung des Wohnhauses und damit des Nachbargebäudes. Der ursprüngliche Baustil kann als unauffällig und schlicht bezeichnet werden. Eine kleinliche optische Erscheinung konnte durch die klare symmetrische Gleichschaltung beider Haushälften verbunden mit einem gemeinsamen Giebeldach vermieden werden.
Das Neubauvorhaben zeichnet sich demgegenüber durch eine verschachtelte und überladene Optik aus. Der Garagentrakt ist überdimensioniert und erscheint gegenüber dem Wohnhausteil optisch übergewichtig, ein Eindruck, welcher durch das umlaufende schwerfällige Vordach verstärkt wird. Hinzu kommt eine durch zahlreiche Mauern, Treppen und Zäune gekennzeichnete auffällige und unsensible Umgebungsgestaltung, welche den Eindruck erweckt, gerade deshalb gewählt worden zu sein, um der einfachen Erscheinung des zusammengebauten Wohnhauses entgegenzuwirken und dem Bauvor
haben zu einer pompöseren Erscheinung zu verhelfen. Die Ausführungen
der Vorinstanz
, welche den Übergang vom nachbarlichen Hausteil zum Neubauteil als sorgfältig beurteilt, was mit der Beibehaltung der Geschossebenen und des Dachüberstandes zusammenhänge, mögen auf die Nordost- sowie die Südwestfasse zutreffen, haben aber für die beiden anderen Fassaden und den optischen Gesamteindruck des Bauvorhabens als Gesamtes keine Bedeutung. Ausserdem wird das Erscheinungsbild der Südwestfass
a
de durch die breiten Garagentore verbunden mit dem grossen befestigten und eingezäunten Vorplatz geprägt. Ob die aufgrund der übermässigen Geländeabgrabungen erforderlich gewordene Projektüberarbeitung (vgl. BRGE E.
5.4) daran in ästhetischer Hinsicht etwas Wesent
liches zu ändern vermag, ist im jetzigen Zeitpunkt nicht abschätzbar.
5.5
Zusammenfassend vermögen die mangelnde Sensibilität und fehlende gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren Baustil die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von §
238 Abs.
1 PBG nicht zu erreichen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht haltbar.
Damit erweist sich das Projekt – auch unter der vom Baurekursgericht vorgenommenen Korrektur – als nicht bewilligungsfähig.
Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde
. Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22.
Juni 2015 und der Rekursentscheid des Bau
rekursgerichts vom 23.
Februar 2016
sind
auf
zu
h
e
ben.
6.
6.1
Ausgangsgemäss sind
die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Be
schwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 14 N. 8 ff.)
.
Entsprechend ist die Kostenregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint auch hier gerechtfertigt, die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen.
6.2
Angesichts
des Verfahrensausgangs steht den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.
;
§ 17 Abs. 2 VRG).