# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 03520ed0-ba5e-5230-8460-363443a09279
**Court:** TI_TE
**Chamber:** TI_TE_001
**Year:** 2006
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Expropriation

## Facts

in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1645 RFD di _, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 50'024.-.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore di reddito capitalizzato dell’edificio da CHF 48'850.- a CHF 41'519.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 45'024.-.
3. Con ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione del valore di stima.
Ciò poiché l’edificio si trova in prossimità di una postazione lanciamine da fortezza gemello del calibro di 12 cm e di alcuni stand di tiro che arrecano dei disturbi tali da azzerare di fatto il valore dell’immobile. La posizione dei citati impianti e la loro incidenza a livello fonico emergono del resto dal doc. 4.4 allegato al ricorso.
L’aumento della stima risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla specifica realtà di _, confrontato da tempo con un mercato immobiliare praticamente inesistente e alla conseguente forte riduzione dei valori commerciali dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e marcata disparità di trattamento.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che sul fondo è presente un edificio rustico di due piani destinato a casa di vacanza. Il piano terreno è composto da una camera, un servizio, un garage/lavanderia e una cantina, mentre il piano superiore consta di una sala/locale pranzo, una cucina e due camere.
La struttura e lo stato di conservazione dell’edificio, così come le sue finiture, sono complessivamente sufficienti/buone.
Il ricorrente ha riaffermato in particolare che a causa dei forti rumori provenienti dalle vicine installazioni militari il rustico risulta di fatto inaffittabile.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso riducendo il valore di reddito a CHF 1'800.-, ovvero CHF 3'600.- annui riportati su soli sei mesi poiché nel periodo invernale l’edificio, destinato a casa di vacanza, risulta difficilmente raggiungibile e le postazioni e gli impianti di tiro che si trovano nelle vicinanze sono effettivamente delle fonti di notevole disturbo e riducono le possibilità di locazione del rustico.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, la vicinanza delle postazioni e degli impianti di tiro non ha alcuna influenza sul valore metrico dell’edificio e sul valore metrico del terreno, non edificabile e già valutato CHF/mq 0.20 sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 11 Lst. e art. 4 del Regolamento di applicazione della Lst.).

## Considerations