# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 9217d4ef-2ab6-4540-adc1-d33fbca32426
**Court:** VD_TC
**Chamber:** VD_TC_031
**Year:** 2012
**Language:** fr
**Jurisdiction:** VD / Région lémanique
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Vu les faits suivants
A.
D'une surface de 4'125 m
2
, la parcelle n° 715 de la commune du Mont-sur-Lausanne, au lieu-dit "La Marjolatte", est située en zone agricole au sens des art. 95 ss du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire, approuvé dans sa dernière version par le Conseil d'Etat le 4 mai 1994. Un bâtiment d'habitation avec affectation mixte (n° ECA 535) est érigé sur ce bien-fonds. Il s'agit d'une ancienne ferme, construite vers 1800, plusieurs fois transformée et agrandie. Ce bâtiment occupe aujourd'hui une surface de 457 m
2
et se compose d'un corps principal comportant, dans sa partie d'origine, un étage sur rez-de-chaussée recouvert d'une vaste toiture à deux pans dont le faîte est orienté d'est en ouest, ainsi que, dans son angle nord-est, une importante adjonction d'un niveau plus comble dont le faîte est orienté nord-sud.
Du 29 décembre 1964 au 8 janvier 1965, Roger Richoz, alors propriétaire de la parcelle n° 715, a mis à l'enquête divers travaux de transformation tendant à la création dans le comble de la partie nord-est du bâtiment
n° ECA 535
d'un appartement supplémentaire (la partie principale en comptant déjà deux). Le dossier ne contient pas trace du permis de construire, mais la feuille d'entête mentionne que le permis d'habiter a été délivré le 25 juillet 1966.
Du 29 avril au 9 mai 1975, ont été mis à l'enquête d'autres transformations pour l'aménagement d'un quatrième appartement en duplex, à l'étage et dans les combles de la partie est du corps de bâtiment principal, avec création d'un escalier extérieur et d'un porche d'entrée pour y accéder et percement de trois lucarnes et d'une tabatière dans la toiture. Le permis de construire a été délivré le 28 janvier 1976, avec l'accord du Service de l'aménagement du territoire (aujourd'hui Service du développement territorial [SDT]).
Une troisième enquête publique a eu lieu du 28 avril au 8 mai 1978 en vue de l'agrandissement de l'appartement aménagé en 1976 dans le comble de la partie nord-est du bâtiment (création d'un pignon secondaire abritant une pièce supplémentaire et une terrasse reliée au sol par un escalier extérieur). Le permis de construire a été délivré le 26 octobre 1978, avec l'accord du SDT.
Trois dépendances (n
os
ECA 1'247, 1'248 et 2'136) ont par ailleurs été construites sur la parcelle n° 715 à des dates indéterminées, que le SDT situe en 1967 pour les deux premières et en 1986 pour la troisième. Selon le SDT, la première, d'une surface de 45 m
2
, comprenait un garage double avec un local à outils d'environ 6 m
2
, prolongé vers l'ouest par un mur de clôture; la deuxième, faisant usage de dépôt, comptait 14 m
2
, la troisième 16 m
2
. La licéité de ces constructions n'est pas remise en cause par le SDT, nonobstant l'impossibilité pour ce dernier de retrouver les dossiers d'enquête y relatifs.
B.
La parcelle n° 715 a été constituée en PPE le 23 octobre 1986 (quatre lots): Stefano Brosi est copropriétaire pour moitié depuis le 7 avril 1995 du lot n° 1 (rez-de-chaussée, 1
er
et 2
ème
étages: habitation, atelier dépôts, 3 places de parc, garage et jardin) et depuis le 2 septembre 2005 du lot n
o
3 (rez et 1
er
étage: habitation, garage, jardin et 2 places de parc), ainsi que propriétaire depuis le 28 juin 2007 du lot n° 2 (escalier d'accès, 1
er
et 2
ème
étages: habitation et terrasse, galetas, garage, jardin et 2 places de parc) et du lot n
o
4 (escalier d'accès, 1
er
et 2
ème
étages: habitation, jardin et 2 places de parc); Isaïa Brosi est quant à elle copropriétaire pour moitié des lots n
os
1 et 3, respectivement depuis les 3 juillet 1996 et 2 septembre 2005. Stefano Brosi est l'actuel administrateur de la PPE. Il est par ailleurs administrateur de la société Brozer S.A., laquelle a son siège sur la parcelle n° 715 depuis 1998.
C.
Le 7 novembre 2003, la
Municipalité du Mont-sur-Lausanne (ci-après: la municipalité)
a soumis au SDT un projet d'implantation, à l'est du bâtiment n
o
ECA 535, d'un garage de 60 m
2
pour trois véhicules. Le SDT a répondu le 17 mars 2004 que ce garage ne pouvait être autorisé à titre de dépendance en raison de sa surface. Il a en outre indiqué ne pas être en mesure de déterminer, sur la base de la situation au 1
er
juillet 1972, le potentiel d’agrandissement des surfaces brutes de plancher habitables et des surfaces annexes, dont il convenait de déduire les travaux réalisés jusqu'ici. Le SDT a enfin relevé être disposé à entrer en matière pour la couverture, sous la forme d’une structure légère, des deux places de stationnement existantes destinées à être remplacées par le garage projeté, sous réserve que les aménagements existants soient licites et que soit produit un historique des travaux réalisés sur la propriété.
D.
Le 30 octobre 2007, Stefano et Isaïa Brosi ont soumis à la municipalité un plan d'enquête concernant un couvert à voitures (structure légère) d'une surface de 40 m
2
, sans produire l'historique requis.
Par lettres des 15 novembre 2007 et 24 avril 2008, la municipalité a invité les prénommés à produire un dossier de plans, complété par un historique des travaux réalisés sur la propriété, ainsi qu'à s'expliquer sur des transformations effectuées dans les combles, travaux mis en évidence lors d'une visite de la commission d'estimation fiscale. Ces requêtes sont restées lettre morte. Sommés de s'exprimer sous la menace d'une dénonciation à l'autorité préfectorale, Stefano et Isaïa Brosi ont finalement répondu le 25 juillet 2008 ne pas avoir effectué de transformations dans les combles et ne pas savoir ce qui avait été réalisé avant leur acquisition des lots de la PPE.
Le 3 février 2009, les intéressés ont néanmoins transmis à la municipalité un dossier de plans retraçant la chronologie des travaux effectués depuis 1963 et réitéré leur demande de mise à l'enquête d'un couvert pour voitures. L'historique sommaire établi par leurs soins révélait notamment que des travaux effectués de 2000 à 2003, avant "
l'achat
"
de Stefano Brosi, avaient conduit à une augmentation de la surface d'habitation de 90 m
2
.
E.
Stefano Brosi a déposé le 9 avril 2009 une demande de permis de construire pour la "
mise en conformité
" correspondant aux travaux effectués de 2000 à 2003 (création au rez-de-chaussée d’un "
bureau
" sur la surface artisanale et aménagement d'une galerie et d'une chambre dans les combles), ainsi que pour un couvert à voitures fermé sur trois côtés. L'enquête publique, ouverte du 9 mai au 8 juin 2009, n'a pas suscité d'opposition.
Le 16 juin 2009, la municipalité a transmis au SDT les trois
seuls
dossiers d'enquête en sa possession concernant les travaux autorisés en 1965, 1976 et 1978.
Invités par le SDT à répondre à une série de questions en lien avec les constructions réalisées sur la parcelle n° 715 depuis 1963, Stefano et Isaïa Brosi ont allégué le 7 septembre 2009, par l'intermédiaire de leur mandataire technique, que l'essentiel des travaux réalisés dans le bâtiment d'habitation et à ses abords avait été autorisé entre 1964 et 1978, que ces aménagements ne pouvaient plus être remis en cause et qu'il n'y avait pas lieu d'en tenir compte sous l'angle du calcul du potentiel maximal d'agrandissement.
Le 13 octobre 2009, le SDT a procédé à une inspection locale de la parcelle n° 715. L
e 16 octobre 2009, Stefano et Isaïa Brosi ont produit des compléments d'information.
Par décision du 15 décembre 2009 (v. "synthèse" CAMAC datée du 17), le SDT a refusé l'autorisation cantonale requise, tant pour la "mise en conformité"
(
en précisant que le bureau annoncé sur les plans s'était révélé être un local séjour), que pour l'abri à voitures, au motif que, sans compter les travaux faisant l'objet de la demande de régularisation, ceux autorisés entre 1972 et 1978 excédaient déjà le potentiel de transformation du bâtiment n
o
ECA 535 et que le couvert à voitures ne pouvait être admis à titre de dépendance.
F.
Simultanément, le SDT a constaté que divers travaux, aménagements et changements d'affectation avaient été réalisés sans autorisation dans le bâtiment d'habitation et à ses abords à des dates indéterminées, mais pour la plupart après le 1
er
juillet 1972, et il a retenu que l'augmentation de surfaces résultant des travaux autorisés en 1976 et 1978 dépassait le potentiel maximum admissible. Il a en conséquence rendu une décision "
de remise en état
" dont le dispositif est ainsi formulé:
"III. DECIDE DES MESURES SUIVANTES
I. Les travaux et aménagements suivants sont régularisés:
·
aménagement de bureaux au rez-de-chaussée de la partie Nord-Est du bâtiment ECA n° 535 ayant eu pour conséquence l'augmentation de 37.45 m
2
(74.90 m
2
dans le volume comptant pour moitié) des surfaces à usage commercial et artisanal (...);
·
aménagement de WC et local d'archive au rez-de-chaussée de la partie principale du bâtiment ECA n° 535 ayant eu pour conséquence l'augmentation de 2.85 m
2
(5.70 m
2
dans le volume comptant pour moitié) des surfaces à usage commercial et artisanal (...);
·
aménagement d'un local citerne et suppression d'une porte et d'une fenêtre en façade Sud (...);
·
aménagement de dix places de parc non couvertes (...);
·
prolongement du mur d'enceinte Nord d'environ 20 m vers l'Est (...);
·
aménagement d'un jardin privatif au Nord-Est de la parcelle comprenant clôture en bois, dallage, barbecue et pergolas (non couverte) (...);
·
aménagement d'un jardin privatif au Sud-Est de la parcelle comprenant clôture en bois, dallage et barbecue (...).
II. Les travaux et aménagements suivants, ne pouvant pas être régularisés et n'exigeant pas une mesure de remise en état selon un examen en proportionnalité ou en raison de leur ancienneté, peuvent être tolérés.
Une mention au Registre foncier, requise par nos soins, indiquera le statut illicite mais toléré de ces éléments et précisera qu'ils ne pourront pas être reconstruits en cas de démolition volontaire ou accidentelle (art. 44 OAT)
. Il s'agit de:
·
augmentation de la SBPi de 34.80 m
2
(69.60 m
2
comptant pour moitié) à l'étage du corps principal (deux chambres, salles d'eau, deux fenêtres et deux velux) (...);
·
augmentation de la SBPi de 17.45 m
2
(34.90 m
2
comptant pour moitié) à l'étage dans l'angle entre le corps principal et le corps annexe (une chambre, une salle d'eau et trois fenêtres) (...);
·
augmentation de la SBPi de 7.85 m
2
(15.70 m
2
comptant pour moitié) à l'étage du corps annexe (agrandissement du séjour et un velux) (...);
·
augmentation de la SBPi de 17.70 m
2
(35.40 m
2
comptant pour moitié) dans les combles du corps principal (suppression des cloisons) (...);
·
augmentation de la SBPI de 8.50 m
2
(17.00 m
2
comptant pour moitié) au rez-de-chaussée de la partie Nord-Est (jardin d'hiver) (...);
·
création en façade Est d'un nouvel escalier pour l'accès à l'appartement de l'étage de la partie Nord-Est (...);
·
création de trois nouvelles lucarnes (...);
·
agrandissement de 25.40 m
2
de l'annexe ECA n° 1'247 à usage de surface annexe (...);
·
aménagement d'une porte-fenêtre et d'une terrasse d'environ 40.00 m
2
en façade Ouest du corps principal du bâtiment (...);
·
remblai du terrain, rehaussement et modifications du muret en pierre en partie Nord de la parcelle (dégagements de votre appartement) (...).
III. Ordre vous est donné de diminuer les dimensions du plan d'eau jusqu'à une surface d'environ 60.00 m
2
correspondant à l'ancien bassin par (...):
·
conservation de la partie profonde, proche de l'habitation;
·
démolition et évacuation de la partie peu profonde et remise en herbe (gazon) du terrain jusqu'en bordure de la partie du plan d'eau conservée.
IV. Ordre vous est donné de restituer en surface commerciale la partie de l'ancien atelier de menuiserie aménagé en séjour (bureau sur les plans de l'enquête publique CAMAC n° 97052) par (...):
·
suppression de la baie vitrée et reconstruction d'un mur en maçonnerie avec crépi et teintes identiques à l'existant;
·
murage de l'ouverture séparant le local du solde de votre logement (appartement Nord-Ouest);
·
rétablissement d'une communication avec l'actuelle exposition de cuisines (anciennement atelier de menuiserie) par la création d'une porte ou la suppression de tout ou partie des cloisons.
V. Ordre vous est donné de rendre à la terrasse du 1
er
étage de la partie Nord-Est, transformée en hall d'entrée, son aspect initial
«ouvert» en supprimant les baies vitrées des façades Est et Sud et en les remplaçant par des balustrades, conformément aux plans d'enquête de 1978 (...).
VI. Ordre vous est donné de rétablir la nature de la surface annexe du comble (enquête publique CAMAC n° 97'052) de la partie Nord-Est par (...):
·
suppression de l'escalier;
·
pose d'un plancher sur l'ancienne terrasse de l'étage à restituer et rétablissement de l'accès par un escalier escamotable (...) ou fermeture de l'étage par la pose d'une paroi au bord du plancher du niveau des combles jusque sous la toiture avec accès par échelle et portillon (...);
·
dépose de tous les équipements sanitaires et obstruction de la tuyauterie (canalisation et amenée d'eau) des combles;
·
dépose de tous les équipements de chauffage et obstruction des conduites;
·
suppression du velux installé au-dessus de la partie WC et repose d'un lattage et contre-lattage ainsi que de tuiles dans le même alignement que celles existantes;
·
remplacement de la fenêtre de la façade Nord par une fenêtre de largeur égale à celle du 1
er
étage (environ 115 cm), conformément aux plans de 1978 et aux photos de 1990.
VII. Ordre vous est donné de rétablir la nature de la surface annexe de l'agrandissement toléré de la dépendance ECA n° 1'247 par (...):
·
suppression de tous les équipements de fitness;
·
suppression de tout moyen de chauffage (radiateur électrique, etc.);
·
remplacement des fenêtres transparentes actuelles par des vitrages opaques, ne pouvant pas être ouverts (sans gonds, charnières, etc.).
VIII. Ordre vous est donné de démolir et évacuer le cabanon à outils aménagé en façade Nord du mur d'enceinte (angle Nord-Est de la parcelle) (...).
IX. Ordre vous est donné de démolir et évacuer le cabanon de jardin en bois installé en façade Ouest du corps principal du bâtiment ECA n° 535 (...).
X. Ordre vous est donné de supprimer tous les aménagements illicites réalisés dans l'espace Nord-Ouest de votre bien-fonds à savoir (...):
·
démolition et évacuation du poulailler et de tous les aménagement y relatifs (tous les grillages, filets de camouflages, muret en plots béton, etc.);
·
démolition et évacuation de la volière pour perroquet et de tous les aménagements y relatifs (grillage, perchoirs, bois mort, nichoirs, tuyaux bétons, cabanon en bois, etc.);
·
remise en état de l'annexe ECA n° 1'248 et restitution de sa surface à son usage de cabane de jardin;
·
démolition et évacuation de tous les enrochements et talutage de cette surface;
·
remise en état du terrain et mise en herbe de toute la surface concernée.
XI. Les déchets issus des travaux seront éliminés par des filières respectueuses de l'environnement conformément aux dispositions légales.
XII. Le présent ordre de remise en état et les exigences émises feront l'objet d'une mention inscrite par notre service au Registre foncier en application de l'article 44 alinéa 1 lettre c OAT.
XIII. Un délai vous est imparti au 31 mai 2010 pour vous conformer à l'ordre de remise en état qui vous est signifié ci-dessus (...)"
G.
Par décision du 14 janvier 2010, la municipalité a implicitement refusé de délivrer aux intéressés le permis de construire sollicité, en leur communiquant la décision du 15 décembre 2009, ainsi que la synthèse CAMAC du 17 décembre 2009.
H.
Par acte du 15 février 2010, Stefano et Isaïa Brosi ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre les décisions des 14 janvier 2010 et 15 décembre 2009, en concluant, sous suite de dépens, à leur annulation et à l'admission de leurs demandes de régularisation des travaux non autorisés et d'autorisation de construire un couvert à voitures.
Invitée à se prononcer sur le recours, la municipalité n'a pas pris de conclusions formelles au terme de sa lettre du 4 mars 2010.
Après s'être exprimés par lettre du 10 mars 2010, Stefano et Isaïa Brosi ont déposé un mémoire ampliatif le 18 mars 2010.
Le SDT a conclu au rejet du recours le 10 mai 2010.
Le tribunal a statué par voie de circulation.

## Considerations

Considérant en droit
1.
a) Sans être contredits, les recourants soutiennent tout d'abord avoir requis le report de l'inspection locale fixée le 13 octobre 2009, compte tenu de l'indisponibilité de leur mandataire technique ce jour-là, et s'être opposés à un refus du SDT prétextant
qu'il n'avait pas à traiter avec leur représentant qui n'était pas avocat.
En cela, ils invoquent implicitement une violation de leur droit d'être entendu.
b) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit de se faire représenter ou assister par un représentant librement choisi. En général, dans les procédures judiciaires, il existe un monopole des avocats, ce qui est admissible au regard du droit d'être entendu (Jean-François Aubert/Pascal Mahon, Petit commentaire de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999, 2003, n° 6 ad art. 29, p. 268).
A teneur de l’art. 16 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), les parties peuvent se faire représenter en procédure, sauf si elles doivent agir personnellement en vertu de la loi ou pour les besoins de l’instruction; elles peuvent se faire assister. Dans son exposé des motifs et projet de loi sur la procédure administrative de mai 2008 (n° 81, commentaire de l'art. 16 LPA-VD, p. 20 du tiré à part), le Conseil d'Etat relevait précisément que le monopole des avocats n'était pas prévu devant les autorités administratives ou de justice administrative et que, compte tenu du caractère technique de certaines causes, l'on pouvait envisager que les avocats n'étaient parfois pas nécessairement les mieux à même de représenter une partie, laquelle pourrait plutôt faire appel à une personne ayant des connaissances spécifiques dans le domaine concerné.
c) A l'aune de ce qui précède, tout refus du SDT d'ajourner la vision locale du 13 octobre 2009 pour un prétendu défaut de qualification du mandataire des recourants apparaîtrait clairement contraire aux garanties procédurales offertes par les dispositions susmentionnées.
Point n'est toutefois besoin d'examiner si tel a véritablement été le cas dès lors que ce mandataire a finalement pu assister à cette inspection et qu'il n'en résulte ainsi pour les recourants aucun préjudice. Partant, tout g
rief tiré d'une violation du droit d'être entendu doit être rejeté.
2.
a) L'art. 103 al. 1 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit qu'aucun travail de construction ou de démolition en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé. Selon les art. 25 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et 81 al. 1 LATC, seul le département peut décider si des travaux de construction hors de la zone à bâtir sont conformes à la zone ou si une dérogation peut être accordée. L'art. 120 al. 1 let. a LATC prévoit expressément que les constructions hors des zones à bâtir ne peuvent être construites, reconstruites, agrandies, transformées ou modifiées dans leur destination, sans autorisation spéciale, l'autorité compétente étant le département (art. 121 let. a LATC), respectivement le SDT.
b) La parcelle n° 715 est sise en zone agricole. Il n'est toutefois pas contesté que l'ensemble des constructions et aménagements litigieux qu'elle supporte ne présentent aucun lien avec l'agriculture ou l'horticulture productrice au sens de l'art. 16a al. 1 LAT. Non conformes à l'affectation de la zone, ils ne sauraient ainsi être autorisés en application de l'art. 22 al. 2 let. a LAT. Leur implantation n'est pas davantage imposée par leur destination au sens de l'art. 24 LAT.
c) L'art. 24c LAT est rédigé en ces termes:
"
Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l’affectation de la zone
1
Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l’affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
2
L’autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement. Dans tous les cas, les exigences majeures de l’aménagement du territoire doivent être satisfaites."
Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et aux installations sises hors de la zone à bâtir qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone à la suite d'un changement de réglementation. La garantie de la situation acquise ne profite ainsi qu'aux constructions érigées ou transformées de manière conforme au droit matériel en vigueur à l'époque (art. 41 de l'ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]; ATF 127 II 209 consid. 2c p. 684 s.). La date déterminante est en principe celle du 1
er
juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de l'ancienne loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution (RO 1972 I 958)
–
abrogée par la loi fédérale du 24 janvier 1991 sur la protection des eaux (LEaux; RS 814.20)
–
qui a introduit expressément le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 666).
L'art. 37a LAT, se rapportant aux constructions et installations à usage commercial sises hors zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone, habilite le Conseil fédéral à définir les conditions auxquelles sont autorisés les changements d'affectation de telles constructions érigées avant le 1
er
janvier 1980 ou devenues contraires à l'affectation de la zone en raison d'une modification du plan d'affectation.
d) Il ressort des explications des parties que le bâtiment ECA n° 535 a perdu sa vocation agricole dans les années soixante et que les locaux commerciaux ont été aménagés avant le 1
er
janvier 1980. Les art. 24c et 37a LAT trouvent ainsi application. Les art. 42 et 43 OAT, qui concrétisent ces dispositions, précisent ce qui suit:
"
Art. 42 Modifications apportées aux constructions et installations devenues contraires à l'affectation de la zone
1
Les constructions et installations pour lesquelles l'art. 24c LAT est applicable peuvent faire l'objet de modifications si l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.
2
Le moment déterminant pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou de l'installation au moment de la modification de la législation ou des plans d'aménagement.
3
La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
a. à l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 %;
b. lorsqu'un agrandissement n'est pas possible ou ne peut pas être exigé à l'intérieur du volume bâti existant, il peut être réalisé à l'extérieur; l'agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % de la surface utilisée pour un usage non-conforme à l'affectation de la zone ni 100 m2; les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié.
4
Ne peut être reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l’al. 3. L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives l’exigent, l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation antérieure."
"
Art. 43 Constructions et installations à usage commercial devenues contraires à l’affectation de la zone (art. 37a LAT)
1
Les changements d’affectation et les agrandissements de constructions et installations artisanales ou commerciales devenues contraires à l’affectation de la zone peuvent être autorisés:
a. si la construction ou l’installation a été érigée ou transformée légalement;
b. s’il n’en résulte aucun nouvel impact important sur le territoire et l’environnement;
c. si la nouvelle utilisation ne contrevient à aucune autre loi fédérale;
d. si tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire;
e. si tous les coûts supplémentaires d’infrastructure occasionnés par le changement d’affectation de la construction ou de l’installation sont à la charge du propriétaire;
f. si les exigences majeures de l’aménagement du territoire ne s’y opposent pas.
2
La surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone peut être agrandie de 30 %, les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant comptant pour moitié.
3
Si l’agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone en dehors du volume bâti existant excède 100 m2, il ne pourra être autorisé que s’il est indispensable au maintien de l’entreprise."
L'identité de la construction se rapporte au volume, à l'aspect et à la vocation du bâtiment. Les modifications ne doivent pas être à l'origine de nouvelles répercussions importantes sur le régime d'affectation, les équipements et l'environnement (Office fédéral du développement territorial, Nouveau droit de l'aménagement du territoire, Berne 2001, chap. I, Explications relatives à l'OAT ch. 2.4.4 p. 44 [ci-après: la directive OAT]). Pour déterminer si l'identité de la construction est respectée pour l'essentiel, on considérera notamment l'agrandissement de la surface utilisée, les modifications du volume construit, les changements d'affectation et les transformations à l'intérieur du volume construit, les modifications de l'aspect extérieur, les extensions des équipements, mais aussi les améliorations du confort et les frais de transformation en comparaison avec la valeur du bâtiment en tant que tel. Il est tout à fait admissible de procéder à un agrandissement en plusieurs étapes, échelonnées dans le temps. Mais, on ne peut tirer parti qu'une seule fois de l'agrandissement maximum autorisé. Lorsque plusieurs transformations ont été échelonnées dans le temps, il est prévu d'effectuer le calcul sur la base de l'état (conforme au droit) de la construction au moment de l'entrée en vigueur de la modification de la loi ou du plan d'affectation, à savoir en principe le 1
er
juillet 1972. Toutes les modifications touchant un même objet sont considérées comme formant un tout et sont comparées au chiffre de l'agrandissement maximal autorisé (directive OAT, ch. 2.4.4 p. 45 s.). L'art. 24c al. 2 LAT dispose en outre que, dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être respectées. La jurisprudence a précisé que de telles exigences doivent être définies, d'une manière générale, à la lumière des art. 1
er
et 3 LAT: il s'agit, le plus souvent, de la protection du paysage, de la lutte contre l'éparpillement des constructions ou encore de la cohérence de la zone agricole (arrêt AC.2009.0226 du 17 août 2010 consid. 4b et les réf. cit.)
.
Les art. 37a LAT et 43 OAT ont quant à eux pour objectif de permettre aux entreprises commerciales sises hors de la zone à bâtir de maintenir leur activité, de se moderniser et de se restructurer afin de préserver les emplois, le cas échéant en changeant d'orientation. Il s'agit d'une extension de la garantie de la situation acquise (art. 24c LAT) en faveur des constructions à usage commercial. Ni l'ordonnance ni la loi ne posent expressément d'exigence quant à la continuité de l'activité commerciale. Celle-ci découle toutefois clairement des buts de la réglementation, qui est d'accorder aux entreprises commerciales ou artisanales existantes la flexibilité dont elles peuvent avoir besoin en termes d'augmentation de capacité et d'adaptation des processus de production, pour pouvoir demeurer compétitives. Il ne s'agit donc en aucun cas d'ouvrir des bâtiments commerciaux ou artisanaux désaffectés à des usages tout différents ou de permettre l'installation en zone agricole d'entreprises entièrement nouvelles (ATF 1C_176/2010 du 30 juillet 2010 consid. 2.2; AC.2010.0244 du 15 juin 2011 consid. 4b).
3.
Il convient en premier lieu d'examiner l'admissibilité des demandes de régularisation des travaux non autorisés et d'autorisation de construire un couvert à voitures, en déterminant pour ce faire, en termes de surfaces, la situation existante à la date du 1
er
juillet 1972, respectivement du 1
er
janvier 1980, ainsi que le potentiel maximal d'agrandissement en découlant.
a) Les recourants prétendent que le bâtiment comportait, au 1
er
juillet 1972, 630 m
2
dévolus à l'habitation, 120 m
2
de surface artisanale et 85 m
2
de garages. Ils n'indiquent pas le détail de leurs calculs, mais fournissent un simple récapitulatif (pièce 24), accompagné de plans non cotés (pièces 28 à 31) qui ne permettent pas de distinguer les différentes surfaces prises en compte. Ils en déduisent un potentiel maximal d'agrandissement de 198 m
2
pour la surface brute de plancher imputable (SBPi) ([630 m
2
x 60%] - 180 m
2
) et de 36 m
2
pour la surface artisanale (120 x 30%).
Ces affirmations ne peuvent être suivies. L'examen des plans de 1963 et de 1964, ainsi que de ceux du 30 janvier 2009
joints à la demande de régularisation
confirment au contraire l'exactitude des constatations et des calculs du SDT quant aux surfaces existantes au 1
er
juillet 1972. C'est à cet égard erronément que les recourants se fondent sur les plans de 1974 à 1978
– reproduisant plusieurs surfaces jamais autorisées comme on le verra ci-après –
pour contester ces chiffres.
En particulier les recourants reprochent en vain au SDT d'avoir considéré comme surface annexe le garage et la bergerie mentionnés comme surface de bureau sur le plan du 30 janvier 2009, au motif que ces locaux "
figurent comme existants sur le plan de la façade Sud (pièce n° 81, enquête 1974-75)
". Tout d'abord les façades sud et nord des plans du 11 juin 1974 ne montrent pas de modification des ouvertures par rapport aux plans et élévations du 16 octobre 1963 (hormis une modification de la fenêtre de la bergerie), ce qui tendrait plutôt à prouver que les modifications visibles sur les photographies d'avril 2009 sont postérieures à 1974. Qu'elles ne puissent pas être précisément datées ne permet en tout cas pas de présumer qu'elles seraient antérieures au 1
er
juillet 1972 et montre qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une demande de permis de construire. Dans le doute, on ne saurait reprocher au SDT de s'être référé aux dernières affectations dûment documentées, soit au plan du 16 octobre 1963.
La surface désignée sur le plan de 1978 comme séjour, au 1
er
étage de l'annexe et que les recourants voudraient voir compter comme surface d'habitation existante au 1
er
juillet 1972 était, selon les plans de 1964, un simple espace couvert sous la toiture, dépourvu de plancher et ouvert sur l'extérieur au niveau du rez-de-chaussée. Ici encore, la transformation n'a pas fait l'objet d'un permis de construire et ne peut être datée précisément. Le châssis rampant qui éclaire la partie ouest du séjour ne figure pas sur les plans d'enquête de 1974-75, ce qui tend à démontrer que la transformation est postérieure au 1
er
juillet 1972.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la surface désignée par le plan du 13 mars 1975 comme chambre-séjour au 2
ème
étage (comble) de la partie ouest du corps de bâtiment principal ne comprend pas une surface annexe "
inventée
" par le SDT. Sur les plans de 1974-75, cette surface correspond à un local dépourvu de tout éclairage naturel, qui ne peut par conséquent pas être considéré comme habitable.
Pareillement, les dessins de façade de 1963 montrent que la partie est du corps de bâtiment principal avait à l'origine une vocation rurale. La façade pignon est (faussement qualifié de façade nord sur le plan) ne comporte pas d'autre ouverture que les deux fenêtres éclairant l'atelier de menuiserie au rez-de-chaussée. Une porte de grange est visible au 1
er
étage, et la toiture n'est percée d'aucune ouverture susceptible d'éclairer des surfaces habitables dans les combles (c'était du reste le but de la demande de permis de construire de 1975 que de créer de telles ouvertures). Une fois encore, le fait que les plans de 1974-75 figurent des fenêtres existantes aux 1
er
et au 2
ème
étage de la façade est, ainsi qu'une fenêtre supplémentaire et une tabatière en façade nord, ne permet pas de conclure que ces percements (et les transformations intérieures qui leur étaient vraisemblablement liées) sont intervenus avant le 1
er
juillet 1972. C'est dès lors à juste titre que le SDT a compté comme surface annexe 96,4 m
2
au 1
er
étage de la partie est du corps de bâtiment principal et 78,6 m
2
au niveau des combles.
Le bâtiment n
o
ECA 535 comptait ainsi, avant le 1
er
juillet 1972, environ 479,10 m
2
de SBPi (192,50 m
2
au rez-de-chaussée, 238,90 m
2
à l'étage et 47,70 m
2
dans les combles), 468 m
2
de surface annexe (147,90 m
2
au rez-de-chaussée, 166 m
2
à l'étage et 154,10 m
2
dans les combles); la surface à usage artisanal (atelier de menuiserie) était quant à elle de 149,50 m
2
au 1
er
janvier 1980 (au rez-de-chaussée).
b) Les recourants omettent ensuite à tort de leurs calculs les travaux autorisés en 1976 et 1978, au motif qu'ils seraient le fait du propriétaire précédent et qu'il s'agirait de "
droits acquis
"; tels ouvrages doivent en effet être pris en considération
dans le calcul du potentiel d'agrandissement à accorder au propriétaire actuel (arrêt AC.2008.0068 du 3 juin 2010 consid. 4a/cc). C'est pareillement en vain qu'ils soutiennent que ces travaux sont antérieurs à l'entrée en vigueur de la LAT ou de la LATC et qu'il serait question d'une application rétroactive des art. 42 et 43 OAT (cf. supra consid. 2c). L'examen d
es plans de 1974-75 permet de confirmer les indications du SDT et révèle que les travaux effectués en 1976 ont conduit à une augmentation de la SBPi dans le volume de 69,85
m
2
(139,70 m
2
comptant pour moitié) et hors volume de 16,20 m
2
(escalier d'accès de 11,4 m
2
et trois lucarnes de 1,6 m
2
). Les travaux réalisés en 1978 (plans du 2 avril 1978 au 20 février 1978) ont créé une SBPi supplémentaire hors volume de 19,30 m
2
(chambre à l'étage) et une surface annexe supplémentaire de 57,20 m
2
(terrasse à l'étage; accès au garage couvert par la terrasse; galetas accessible par un escalier escamotable). La surface à usage artisanal a enfin augmenté de 40,30 m
2
(80,60 m
2
comptant pour moitié) (création d'un secrétariat, de bureaux, d'archives et d'un WC).
Il s'ensuit que, même en faisant abstraction de la SBPi supplémentaire encore induite par les travaux objets de la demande de régularisation (62,10 m
2
), ainsi que de celle résultant des travaux réalisés sans droit sur le bâtiment d'habitation depuis 1972, le potentiel d'agrandissement maximum a d'ores et déjà été épuisé: les surfaces supplémentaires créées par les travaux autorisés en 1976 et 1978 (162,55 m
2
) excédent en effet largement le maximum de 100 m
2
autorisé par l'art. 42 al. 3 let. b OAT; peu importe le respect du potentiel d'extension de la surface artisanale qui doit être fixé à 44,85 m
2
. Vu l'importance du dépassement, d'éventuelles inexactitudes dans les calculs du SDT, en termes de m
2
, ne porteraient de toute manière pas à conséquence.
c) Aucune nouvelle surface brute de plancher habitable ou annexe ne pouvant être autorisée, c'est à juste titre que le SDT a refusé les demandes de régularisation des travaux non autorisés et de permis de construire un couvert à voiture de 40 m
2
, quand bien même les dimensions de ce dernier apparaissent relativement raisonnables. En l'absence d'autorisation cantonale, la municipalité n'avait, pour sa part, pas d'autre choix que de refuser le permis de construire (art. 120 al. 1 let. a LATC; art. 75 al. 1 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC [RLATC; RSV 700.11.1]). Partant, le recours doit être rejeté sur ce premier point.
4.
Reste à examiner le bien-fondé du second volet de la décision du 15 décembre 2009 suivant lequel le SDT a toléré, ou au contraire exigé la suppression de certains travaux et aménagements. Le tribunal se dispensera d'examiner plus en détail les griefs des recourants à l'encontre des travaux ayant fait l'objet d'une régularisation par le SDT, dès lors qu'il n'en résulte pour les intéressés aucun préjudice.
a) De manière générale, les recourants invoquent leur bonne foi et reprochent au SDT, d'une part, de les avoir rendu responsables de faits antérieurs à leur prise de propriété et, d'autre part, de considérer comme illicite toute construction dénuée d'autorisation ou de justificatif d'enquête; ils exposent à cet égard qu'il était notoire que de nombreuses autorisations cantonales émises hors zone à bâtir de 1972 à 1988 avaient été "
perdues par l'Etat dans des déménagements successifs
". Se prévalant de la présomption d'innocence, ils soulignent qu'aucune base légale n'oblige un notaire à vérifier la licéité de la totalité d'une construction lors d'une vente.
Le fait que les archives communales ne permettent pas de retrouver un permis de construire n'autorise pas, il est vrai, à conclure qu'un bâtiment aurait été construit de manière illicite, ou que des travaux auraient été effectués sans droit, dès lors qu'il est courant que des dossiers relatifs aux autorisations de construire remontant à des époques reculées ne puissent être retrouvés (arrêt AC.2010.0047 du 28 septembre 2010 consid. 2). En l'espèce, la municipalité a admis n'avoir pas retrouvé dans ses archives le dossier n
o
7'825 pour la construction d'un mur et de deux garages (dépendance n° 1'247) dont la licéité n'est du reste pas remise en cause. On ne peut cependant pas en déduire que tous les travaux qui n'ont laissé aucune trace dans les archives communales ont été autorisés, mais que les dossiers les concernant ont été perdus. Il est au contraire infiniment plus probable qu'ils n'ont jamais fait l'objet de demandes de permis de construire, et il appartenait aux recourants, s'ils entendaient se prévaloir d'autorisations, de rendre au moins vraisemblable leur existence. A défaut, on doit admettre que les travaux et aménagements litigieux dont il sera question ci-après, dont aucune pièce n'atteste qu'ils aient pu faire l'objet d'une procédure d'autorisation, ont effectivement été réalisés illicitement.
Les recourants ne sauraient à cet égard rien déduire en leur faveur du fait que certains de ces travaux sont antérieurs à leur acquisition des lots de la PPE. Les mesures tendant à rétablir une situation conforme au droit doivent être dirigées contre le perturbateur. Selon la jurisprudence, le perturbateur est celui qui a occasionné le dommage ou le danger par lui-même ou par le comportement d'un tiers relevant de sa responsabilité (perturbateur par comportement), mais aussi celui qui exerce un pouvoir de fait ou de droit sur l'objet qui a provoqué une telle situation (perturbateur par situation). On justifie généralement cette seconde hypothèse par le fait qu'il est logique que la personne (notamment le propriétaire) qui tire avantage d'une chose en supporte également les inconvénients (sur ces notions, v. ATF 122 II 70 consid. 6a; 119 Ib 502; 118 Ib 415; 114 Ib 51; 113 Ib 338; 117 Ia 19). L'autorité peut adresser l'ordre de rétablir la situation conforme soit au perturbateur par comportement, soit au perturbateur par situation, soit aux deux; elle dispose d'une certaine marge d'appréciation dans ce choix, dont elle n'a en l'occurrence pas abusé en s'adressant aux propriétaires actuels, seuls en mesure de remettre en état les lieux.
b) Les recourants reprochent au SDT de ne pas régulariser, mais seulement tolérer, la "trame d'habitation" (deux chambres, une salle de bain, un WC, deux fenêtres et deux velux) créée entre 1964 et 1974 à l'étage du corps de bâtiment principal (augmentation de la SBPi de 34,80 m
2
). Ils soutiennent que la surface y relative figurait sur les plans d'enquête de 1975 et qu'elle a donc été approuvée par le canton. Ce raisonnement tombe à faux. Des surfaces résultant de travaux effectués sans autorisation ne sauraient en effet être rendues licites par leur simple reproduction, comme éléments existants, sur des plans établis dans le cadre d'une demande d'autorisation de construire formelle concernant d'autres travaux. En d'autres termes, si les plans de 1975 désignent effectivement la surface litigieuse comme habitable, les recourants ne sauraient en inférer que l'autorité aurait d'une quelconque manière autorisé ce changement d'affectation. Ce grief doit ainsi être écarté.
c) Il en va de même s'agissant de la surface résultant du prolongement dans le corps annexe
– entre 1974 et 1978 –
du séjour de l'appartement à l'étage autorisé en 1964 (15,70 m
2
de SBPi comptant pour moitié), dont les recourants se limitent à faire valoir qu'elle figurait sur le plan d'enquête de 1978 et qu'elle aurait ainsi été approuvée.
d) S'agissant de l'agrandissement à l'étage du corps principal (une chambre, une salle d'eau et trois fenêtres) réalisé entre 1964 et 1974 selon le SDT et ayant conduit à une augmentation de la SBPi de 17,45 m
2
, les recourants invoquent pêle-mêle une "
spéculation
" de la part du SDT, un défaut de preuve ou encore une "
situation acquise
", sans pour autant apporter le moindre élément propre à étayer leurs dires et démontrer que ces travaux auraient fait l'objet d'une procédure d'autorisation.
e) Il n'en va pas différemment lorsque les recourants se bornent une nouvelle fois à reprocher au SDT une "
spéculation
" s'agissant de la construction, vers 1986, d'une terrasse d'environ 40 m
2
au sud-ouest du bâtiment d'habitation, ainsi que l'aménagement d'une porte-fenêtre. Outre le fait de ne pas être en mesure de dater plus précisément ces ouvrages, les intéressés n'établissent pas, là encore, que ces derniers auraient été autorisés.
f) Le SDT retient que l'agrandissement, après 1974, des surfaces dans les combles du corps principal par la démolition de cloisons existantes a augmenté la SBPi de 17,70 m
2
. Les recourants allèguent que les plans de 1975 indiquent la présence d'une chambre-séjour "
complète
", que le SDT aurait supputé l'existence antérieure d'une surface annexe adjacente et que la prétendue démolition de cloisons relèverait là encore de l'invention dès lors que ces dernières ne figureraient pas sur les plans de 1975. Ces affirmations sont en l'espèce contredites par la lecture des plans de 1975 qui font clairement état d'une chambre-séjour séparée par des cloisons d'une autre surface ne portant aucune dénomination, laquelle doit bien être considérée comme la surface annexe ayant permis l'agrandissement illicite de cette chambre-séjour.
g) Les recourants exposent erronément que le jardin d'hiver réalisé au rez-de-chaussée par la fermeture du couvert existant en façade ouest, chauffé et directement relié à leur logement (augmentation de la SBPi de 8,50 m
2
), ne constitue pas un lieu d'habitation, mais un point de passage entre les différents locaux. La jurisprudence a en effet déjà eu l'occasion de relever qu'un jardin d'hiver est bien assujetti à la procédure d'autorisation (ATF 1C_167/2007 du 7 décembre 2007 consid. 3; arrêt AC.2010.0198 du 14 octobre 2011 consid. 4a). Peu importe à cet égard qu'il ne puisse s'agir que d'un simple point de passage entre différentes pièces: il n'en demeure pas moins que ce local, chauffé, fait partie intégrante de l'habitation. Que la fermeture du couvert ait été motivée par les conditions climatiques "
difficiles
" du lieu est sans pertinence.
h) En alléguant ensuite que l'escalier créé en 1978 en façade est pour accéder à l'appartement de l'étage de la partie nord-est
– que l'ancien propriétaire a construit après avoir obtenu l'autorisation cantonale en 1978 –
a été autorisé par la commune, les recourants perdent manifestement de vue que l'autorisation délivrée se devait d'être de rang cantonal, eu égard à l'emplacement de l'ouvrage en zone agricole. L'accord donné par la municipalité se révèle, partant, insuffisant.
i) Les recourants relèvent que les deux lucarnes situées sur le pan ouest figuraient sur les plans de 1978, mais qu'il est possible qu'il ait été oublié de les signaler comme nouvelles. Telle omission apparaît en l'espèce hautement improbable, tout portant plutôt à croire, là encore, que ces lucarnes ont été réalisées sans droit en 1978 ou très peu avant et qu'elles ont simplement été reproduites sur les plans de 1978 destinés à documenter une demande d'autorisation de construire portant sur d'autres travaux (comme cela a du reste déjà été le cas pour d'autres aménagements; cf supra consid. 4b). En alléguant par ailleurs que la troisième lucarne située sur le pan sud du corps principal aurait "
vraisemblablement
" été construite en 1975 et qu'elle pourrait faire l'objet d'une régularisation, les recourants ne paraissent pas contester que sa réalisation s'est également faite sans autorisation aucune.
j) Le SDT a toléré l'agrandissement de la dépendance n° 1'247, réalisé vraisemblablement avant 1986, ayant eu pour conséquence une augmentation de la surface annexe de 25,40 m
2
. Relevant que cette dépendance a été construite en 1967 et qu'aucun plan y relatif n'a pu être produit, les recourants invoquent un défaut de preuve et soutiennent que la surface annexe litigieuse doit être considérée comme existante avant le 1
er
juillet 1972, date à laquelle il n'y avait pas lieu de requérir une autorisation cantonale. Les intéressés se méprennent manifestement sur la portée de cette date de référence. En effet, seules les surfaces licites doivent être admises dans le calcul de la situation existante à cette date, mais non toutes celles effectuées sans droit auparavant, à l'insu de l'autorité. Ainsi, même à suivre l'affirmation des recourants et admettre, par pure hypothèse, que l'agrandissement de la dépendance n° 1'247 daterait d'avant 1972, il n'en resterait pas moins qu'il aurait dû, même à cette époque, faire l'objet d'une demande formelle d'autorisation de construire.
k) Quant aux travaux de terrassement entrepris par les recourants au nord du bâtiment d'habitation, ayant eu pour effet le rehaussement d'un muret en pierres, la suppression d'un passage avec portail dans ce même muret et le remblai du terrain de plusieurs dizaines de centimètres, les intéressés ne prétendent pas avoir requis une autorisation de construire, mais relèvent uniquement qu'il s'agissait de rétablir des ouvrages anciens suite à des travaux de canalisation.
l) Compte tenu de l'épuisement du potentiel maximal d'agrandissement, l'ensemble des travaux et aménagements précités ne peuvent faire l'objet d'aucune régularisation. On relèvera dans ce contexte que le SDT a pris en considération l'ancienneté de certains d'entre eux, de même qu'il n'a pas ignoré que d'autres ne portaient pas atteinte à des intérêts publics prépondérants ou de tiers, respectivement qu'ils n'avaient pas augmenté la SBPi.
5.
a) La municipalité, et à son défaut le département compétent, est en droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires (art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC). Cependant, hors de
l'hypothèse exceptionnelle où l'application de prescriptions communales (indépendantes du droit fédéral hors zone à bâtir) serait en cause, c'est à l'autorité cantonale qu'il appartient de statuer sur le sort des constructions hors de la zone à bâtir,
que ce soit pour en ordonner la démolition ou pour autoriser le maintien de tout ou partie des installations litigieuses (AC.2008.0175 du 26 janvier 2011 consid. 8;
AC.2008.0262 du 24 novembre 2009
;
AC.2009.0089 du 6 novembre 2009
).
Par démolition, il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (AC.2004.0239 du 8 août 2005 consid. 3b; AC.1996.0069 du 15 octobre 1996 consid. 4a). La seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables (RDAF 1979 p. 231). En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (RDAF 1982 p. 448; 1979 p. 231; 1976 p. 265).
Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit. Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de la proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit cependant s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 3 et 4 p. 255; 111 Ib 213 consid. 6 p. 221). En ce qui concerne l'intérêt public lésé, l'application du droit fédéral dérogatoire hors zone à bâtir se doit d'être rigoureuse, de sorte que les autorités chargées de son application puissent le faire de manière cohérente et assurent ainsi le respect du principe de la sécurité du droit (ATF 132 II 21, consid. 6.4); l'intérêt public à empêcher toute construction illicite hors de la zone à bâtir l'emporte manifestement sur l'intérêt du constructeur à conserver les locaux supplémentaires non autorisés (ATF 1A.161/2004 du 1
er
février 2005 consid. 4).
b)
On relèvera en premier lieu que les recourants ne pouvaient de bonne foi présumer que la majorité des travaux et aménagements exigeant une remise en état ne nécessitaient aucune autorisation cantonale. Eux-mêmes ou leurs prédécesseurs ont en effet pris le parti de transformer successivement leur propriété sans en référer préalablement à l'autorité compétente. Par ailleurs, sous l'angle de l'intérêt public,
la dérogation à la règle ne saurait être qualifiée de mineure, les travaux litigieux ayant été réalisés hors de la zone à bâtir où il existe un intérêt public important à ce que les constructions illégales ne soient pas maintenues (arrêts AC.2010.0097 du 11 mai 2011 consid. 5b; AC 2009.0226 du 17 août 2010 consid. 6c).
c)
aa)
La remise en état concerne tout d'abord la terrasse du logement de l'étage du corps annexe (autorisée en 1978) transformée en hall d'entrée (17,10 m
2
de SBPi supplémentaire). L'examen de photographies versées au dossier par le SDT, en particulier celle du recensement architectural de 1990, permet de constater que cette terrasse a été complètement fermée après cette année-là, mais à une date restant toutefois indéterminée. Relevant ne pas être responsables de la situation, les recourants proposent une régularisation. Il n'est en l'occurrence certes pas possible d'imputer formellement cette transformation aux intéressés, le recourant n'ayant acquis le lot n° 2 qu'en 2007 seulement. Il n'en reste pas moins qu'
en tant que perturbateurs par situation, les propriétaires actuels doivent assumer les conséquences du caractère illicite des bâtiments qu'ils ont acquis (v. ci-dessus, consid. 4a).
bb) Le SDT ordonne de restituer en surface commerciale la partie de l'ancien atelier de menuiserie aménagé en séjour, espace faisant l'objet d'une demande de régularisation
– sous l'indication erronée de "
bureau
" –
(12,60 m
2
de SBPi supplémentaire). Les recourants ne contestent pas avoir procédé à cette transformation vers 2000, lorsque que le recourant était déjà propriétaire du lot n° 1 de la PPE. Invoquant un droit acquis, les intéressés soutiennent que cette pièce revêtirait essentiellement une fonction traversante entre leur logement et les bureaux, compte tenu des "
conditions hivernales
" et de la mobilité de la recourante, et qu'elle servirait par ailleurs à recevoir les clients dans un lieu plus convivial. Ces explications n'emportent pas la conviction du tribunal. Avec le SDT, l'on ne peut en effet que constater que ce local, pourvu d'une baie vitrée, chauffé et directement relié au logement ne présente plus aucun lien avec l'espace commercial préexistant, mais qu'il a été aménagé par les recourants pour leurs besoins personnels, aux fins d'étendre la surface habitable de leur logement.
cc) Le SDT ordonne aux recourants de rétablir la surface annexe du comble de la partie nord-est, également objet de la demande de régularisation (49,50 m
2
de SBPi supplémentaire). Il explique à cet égard que ce comble, anciennement voué à un usage de galetas accessible par un escalier escamotable de type "Felma" (aucun escalier n'existant sur les plans d'enquête publique du 1
er
étage de l'appartement), a été aménagé vers 2000 par la création d'un escalier en bois, de locaux sanitaires et d'une chambre. Il ajoute que son accès a vraisemblablement été rendu possible par la transformation non autorisée de la terrasse en hall d'entrée (cf. supra consid. 5c/aa); par ailleurs, une fenêtre en façade est avait été agrandie.
Les recourants soutiennent tout d'abord que, selon leurs souvenirs, la SBPi en question existait déjà en 1978, qu'elle n'avait toutefois été "
utilisée
" que plus tard et que l'on y accédait à l'époque par un escalier tournant entre les deux niveaux. Les intéressés expliquent ensuite que les plans du 20 octobre 1986, qui comportent effectivement un escalier de type "Felma", reproduisent toutefois erronément l'état des combles figurant sur les plans de 1964, non mis à jour suite aux travaux de 1978; or, l'escalier de type "Felma" litigieux aurait selon eux été détruit lors de la construction du pignon est sur deux niveaux (1
er
étage et combles).
En l'espèce, le plan des combles du 18 mars 1975 ne fait pas état d'une surface habitable. Le dossier de plans produit dans le cadre des travaux autorisés en 1978 ne comprend quant à lui pas de plan des combles, ce qui ne permet pas de vérifier l'assertion des recourants quant à l'existence de cette surface habitable en 1978. L'examen des plans de la PPE de 1986, en particulier de celui concernant les combles, révèle toutefois l'existence d'une surface désignée comme "
galetas
", mais non d'une quelconque surface habitable. Le plan de 1986 révèle par ailleurs que ce galetas était accessible par un escalier "Felma", qui permettait ainsi de relier le 1
er
étage avec les combles, et non pas le rez-de-chaussée avec un galetas situé 1
er
étage, comme tentent de le faire valoir les recourants (aucun "
galetas
" n'étant du reste reproduit au 1
er
étage sur les plans de 1978 ou de 1986). A cela s'ajoute que le plan des combles de 1986 reproduit les travaux effectués en 1974, ce qui permet d'infirmer l'explication des recourants selon laquelle ledit plan comprendrait l'état des combles de 1964. Force est ainsi de constater que le plan des combles de 1986 est parfaitement à jour, qu'il désigne encore une surface désignée comme "
galetas
" et que l'aménagement de ce dernier en surface habitable n'a pu être mis en oeuvre qu'après cette date et non pas en 1978 ou peu avant. De même, l'escalier de type "Felma" qui y est figuré n'a par la force des choses pu être détruit qu'après 1986, et non pas en 1978 déjà comme exposé par les recourants. La comparaison des plans de 1978, des photos du recensement architectural de 1990 et des photos prises lors de l'inspection locale du 2009 laisse enfin apparaître que la fenêtre des combles située en façade nord (chambre) a été agrandie après 1990.
dd) Le SDT exige par ailleurs la remise en état de la surface annexe de l'extension de la dépendance n° 1'247, transformée récemment en salle de fitness munie de radiateurs électriques et pourvue de plus grandes fenêtres. Les recourants ne contestent pas avoir eux-mêmes procédé à ces transformations, lesquelles ont conduit à une augmentation de la SBPi de 25,40 m
2
.
ee) S'agissant des aménagements extérieurs, la décision du SDT ordonne tout d'abord la remise en état du plan d'eau actuel de 120 m
2
–
vraisemblablement construit en lieu et place d'un ancien bassin d'environ 62 m
2
sis approximativement au même emplacement
–
par la démolition et l'évacuation de la partie peu profonde, ainsi que par la remise en herbe du terrain jusqu'en bordure de la partie profonde du plan d'eau. A l'instar du SDT, force est d'admettre que, de par sa conception et ses dimensions, le plan d'eau actuel diffère totalement du bassin existant en 1964 au nord du bâtiment d'habitation et révélé par le plan de situation du 16 novembre 1964. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, il n'y a pas lieu de retenir que la démolition de l'ancien bassin et la construction du plan d'eau actuel résultent des travaux communaux de rénovation du réseau d'eau usées, menés en 2003-2004. Des explications du SDT, auxquelles le tribunal peut se rallier, il ressort en effet que ces travaux ont impliqué la creuse d'une fouille verticale d'environ 120 cm à 150 cm traversant la propriété d'est en ouest sur un parcours passant approximativement par deux portails existants sur les photos du recensement cantonal de 1981, de sorte qu'ils ne se situaient pas directement à l'emplacement du bassin existant. Qui plus est, même à admettre que tel eût été le cas, les recourants n'étaient en rien fondés à reconstruire, sans en requérir préalablement l'autorisation, un nouveau bassin dont les dimensions se révèlent sensiblement plus importantes. Il importe enfin peu de savoir si ce plan d'eau doit être qualifié de piscine ou d'étang-biotope, de même que l'on ne saurait tenir compte, comme l'exposent les recourants, de la disparition d'un second étang, d'environ 35 m
2
, existant en 1964 au sud-ouest de la parcelle. Les mesures de remise en état préconisées par le SDT ne peuvent ainsi qu'être confirmées.
ff) Outre la remise en état de la dépendance n° 1'248 (par la restitution de sa surface à son usage initial de cabane de jardin), le SDT ordonne la démolition d'un poulailler (7 m
2
) fondé sur mur en plots béton avec aire de sortie clôturée (80 m
2
) , d'une volière (60 m
2
) assortie d'un couvert fermé (7 m
2
), d'un cabanon à outils (16 m
2
), d'un cabanon de jardin faisant office de niche, ainsi que d'enrochements réalisés au nord-ouest de la propriété, aménagements dont il n'est pas contesté qu'ils ont été réalisés entre 2000 et 2003 par les recourants. Ne constituant aucunement des "
activités compatibles avec l'agriculture
" comme le laissent entendre les recourants à bout d'arguments, ils ne sauraient être maintenus, ce d'autant plus que la parcelle supporte déjà plusieurs annexes et que le potentiel maximal d'agrandissement est, comme on l'a vu, déjà largement épuisé.
d) Reste encore à examiner l'ordre de remise en état sous l'angle du respect du principe de la proportionnalité. Dans ce contexte, de par leurs nombre, type, dimensions et emprise au sol, les aménagements successifs réalisés depuis le 1
er
juillet 1972 et énumérés ci-dessus (consid. 5c/aa à 5c/ff) ont profondément modifié le bâtiment d'habitation et ses abords, à un point tel que l'identité de la propriété à la date de référence n'est plus respectée. Il n'est à tout le moins pas question d'un "
perfectionnisme outrancier
", comme le laissent par exemple entendre les recourants s'agissant des réalisations mentionnées au consid. 5c/ff.
Ces aménagements ne peuvent être qualifiés de mineurs et ne sont pas de nature à se fondre dans la zone agricole; ils ne sauraient ainsi bénéficier de l'art. 24c LAT. De surcroît,
s
'il est incontesté que la remise en état des lieux occasionnera certains frais aux intéressés, son coût total devrait toutefois s'avérer supportable, eu égard au type de travaux et aux aménagements extérieurs concernés; le montant articulé par les recourants, de l'ordre de 400'000 fr., est manifestement excessif. Il comprend d'ailleurs une part de "
diminution de valeur de l'immeuble
" qui n'a pas à être prise en considération.
Ne contrevenant pas au principe de proportionnalité, la décision attaquée du SDT doit donc être confirmée.
e) Le Tribunal fédéral a précisé qu'en matière de droit des constructions, le droit de l'autorité d'exiger le rétablissement d'un état conforme au droit se prescrit, pour des motifs de sécurité du droit, par principe après 30 ans. Toutefois, lorsque les autorités, même si elles interviennent bien avant l'échéance du délai de 30 ans, ont toléré l'état non conforme au droit pendant des années alors que son caractère illégal leur était connu ou qu'elles auraient dû le connaître en appliquant la diligence commandée par les circonstances, elle pourraient, en vertu du principe de la bonne foi, être déchues du droit d'en exiger la démolition, avant même l'expiration du délai de 30 ans (ATF 136 II 359 consid. 7 et 7.1 p. 365 s.; 132 II 21 consid. 6.3 p. 39; arrêt AC.2010.0365 du 30 juin 2011 consid. 3). La Haute cour a toutefois laissé jusqu'ici ouverte la question de savoir si sa jurisprudence précitée relative à la péremption de droit d'exiger une remise en état était sans autre applicable en zone agricole (ATF 136 II 359 consid. 8.1 p. 367; 132 II 21 consid. 6.3 p. 39). Cette question peut pareillement rester indécise en l'occurrence, dès lors qu'un tel délai de péremption, qui commence à courir à partir de la fin des travaux litigieux, n'est de toute manière pas échu: les travaux effectués sans droit et pour lesquels une remise en état a en l'espèce été exigée ont été réalisés il y a moins de 30 ans.
6.
Les recourants contestent enfin le montant de l'émolument mis à leur charge par le SDT. Ils soutiennent à cet égard que la décision du SDT, comportant 18 pages, recèlerait nombre de répétitions, "
complication brouillonne
" ayant à leur sens engendré les frais abusivement facturés en faveur du SDT pour un total de 5'040 fr. (4'200 fr. pour la décision attaquée et 840 fr. correspondant à l'émolument concernant le SDT facturé dans la synthèse CAMAC). L'art. 11a du règlement du 8 janvier 2001 fixant les émoluments en matière administrative (RE-Adm; RSV 172.55.1) prévoit la perception d'un émolument dont le montant varie entre 500 fr. et 10'000 fr. s'agissant des décisions de remise en état et toutes autres décisions, prestations, expertises liées à une construction illicite hors de la zone à bâtir, ainsi que les frais de gestion du dossier. En l'espèce, le SDT a détaillé dans la décision attaquée la répartition de l'émolument de 4'200 fr. (correspondant à un montant horaire de 140 fr. pour 30 heures de travail), soit 280 fr. pour la visite locale (2h), 1'120 fr. pour l'examen des faits (8h) et 2'800 fr. pour la rédaction de la décision (20h). Se situant dans la fourchette prescrite par l'art. 11a RE-Adm, ces montants
n'apparaissent pas excessifs au regard des principes de l'équivalence et de la couverture des frais, compte tenu de l'activité déployée par l'administration et du temps consacré par ses collaborateurs au traitement de la présente affaire
(sur la question du principe de l'équivalence et de la couverture des frais de l'émolument administratif, cf arrêt AC.2010.0114 du 17 septembre 2010 consid. 4c).
Le cas d'espèce implique en effet une connaissance détaillée du dossier et concerne de très nombreux aménagements, nécessitant pour certains l'étude approfondie de plans. Le SDT a ainsi procédé à un travail précis et soigneux, par ailleurs exempt de toute "répétition" comme allégué par les recourants. Il en va de même de la part de l'émolument fixé dans la synthèse CAMAC concernant le SDT, à hauteur de 840 fr., qui se situe dans la limite inférieure de la fourchette prévue par l'art. 10 RE-Adm, variant entre 120 fr. et 10'000 francs.
Les émoluments mis à charge des recourants en faveur du SDT doivent ainsi également être confirmés.
7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation des décisions attaquées. Il appartiendra au SDT de fixer un nouveau délai d'exécution pour les mesures de remise en état énumérées dans la décision du 15 décembre 2009.
Conformément aux art. 49 et 55 LPA-VD et à l'art. 4 du tarif du 11 décembre 2007 les frais judiciaires en matière de droit administratif et public (TFJAP; RSV.173.36.5.1), un émolument de justice sera mis à la charge des recourants déboutés. Compte tenu de la complexité de la cause, son montant sera supérieur à l'émolument ordinaire prévu pour les affaires d'aménagement et de construction (art. 4 al. 1 et art. 5 TFJAP).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens. (art. 56 al. 3 LPA-VD).