# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** f906fc40-1388-4658-8217-d1f5d36aa29d
**Court:** CH_BGer
**Chamber:** CH_BGer_005
**Year:** 2003
**Language:** de
**Jurisdiction:** CH / Federation
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Am 20. März 2003 gelangten Z._ und Y._ an das Gerichtspräsidium Baden mit dem Gesuch um Erlass einer vorsorglichen Massnahme. Das Grundbuchamt A._ sei richterlich anzuweisen, auf dem Grundstück GB B._ Nr. ... der X._ Immobilien GmbH eine vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB vorzumerken, wonach die Gesuchsteller wiederum als Eigentümer der genannten Liegenschaft einzutragen seien. Die Anordnung habe zudem superprovisorisch zu erfolgen, so dass die beantragte Vormerkung sofort vorläufig im Grundbuch eingetragen werde. Sie machten im Wesentlichen geltend, dass der mit der Gesuchsgegnerin am 14. März 2002 abgeschlossene Kaufvertrag infolge unrichtiger Beurkundung des Kaufpreises nichtig sei.
A. Am 20. März 2003 gelangten Z._ und Y._ an das Gerichtspräsidium Baden mit dem Gesuch um Erlass einer vorsorglichen Massnahme. Das Grundbuchamt A._ sei richterlich anzuweisen, auf dem Grundstück GB B._ Nr. ... der X._ Immobilien GmbH eine vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB vorzumerken, wonach die Gesuchsteller wiederum als Eigentümer der genannten Liegenschaft einzutragen seien. Die Anordnung habe zudem superprovisorisch zu erfolgen, so dass die beantragte Vormerkung sofort vorläufig im Grundbuch eingetragen werde. Sie machten im Wesentlichen geltend, dass der mit der Gesuchsgegnerin am 14. März 2002 abgeschlossene Kaufvertrag infolge unrichtiger Beurkundung des Kaufpreises nichtig sei.
B. Mit Verfügung vom 1. April 2003 wies die Gerichtspräsidentin 4 des Bezirksgerichts Baden das Begehren von Z._ und Y._ ab. Eine hiergegen erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil 5P.144/2003 des Bundesgerichts vom 5. Mai 2003 zufolge fehlender Begründung der angefochtenen Verfügung gutgeheissen und diese aufgehoben. Mit Verfügung vom 27. Mai 2003 wies die Gerichtspräsidentin 4 das Begehren von Z._ und Y._ erneut ab.
B. Mit Verfügung vom 1. April 2003 wies die Gerichtspräsidentin 4 des Bezirksgerichts Baden das Begehren von Z._ und Y._ ab. Eine hiergegen erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil 5P.144/2003 des Bundesgerichts vom 5. Mai 2003 zufolge fehlender Begründung der angefochtenen Verfügung gutgeheissen und diese aufgehoben. Mit Verfügung vom 27. Mai 2003 wies die Gerichtspräsidentin 4 das Begehren von Z._ und Y._ erneut ab.
C. Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 12. Juni 2003 beantragen Z._ und Y._ dem Bundesgericht, die bezirksrichterliche Verfügung aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Gerichtspräsidentin zurückzuweisen. Weiter stellen sie das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.
Die X._ Immobilien GmbH schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Bezirksgerichtspräsidentin hat sich nicht vernehmen lassen.

## Considerations

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit einer staatsrechtlichen Beschwerde von Amtes wegen und mit freier Kognition (BGE 128 I 46 E. 1a S. 48). Die Verweigerung einer vorläufigen Eintragung im Sinne von Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB gilt als nicht berufungsfähiger Endentscheid, der mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochten werden kann (BGE 71 II 248 E. 1 S. 250; 102 Ia 81 E. 1 S. 84 zu aArt. 87 OG mit Hinweisen). Gegen die angefochtene Verfügung ist kein kantonales Rechtsmittel gegeben (AGVE 1990 Nr. 17), womit sie letztinstanzlich im Sinne von Art. 86 Abs. 1 OG ist. Die Beschwerde ist insoweit zulässig.
1. Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit einer staatsrechtlichen Beschwerde von Amtes wegen und mit freier Kognition (BGE 128 I 46 E. 1a S. 48). Die Verweigerung einer vorläufigen Eintragung im Sinne von Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB gilt als nicht berufungsfähiger Endentscheid, der mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochten werden kann (BGE 71 II 248 E. 1 S. 250; 102 Ia 81 E. 1 S. 84 zu aArt. 87 OG mit Hinweisen). Gegen die angefochtene Verfügung ist kein kantonales Rechtsmittel gegeben (AGVE 1990 Nr. 17), womit sie letztinstanzlich im Sinne von Art. 86 Abs. 1 OG ist. Die Beschwerde ist insoweit zulässig.
2. 2.1 Die Beschwerdeführer werfen der Bezirksgerichtspräsidentin im Wesentlichen einen Verstoss gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) vor, weil sie ihr Begehren nach Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB um vorläufige Eintragung im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft Nr. ... abgewiesen habe.
2.2 Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 123 I 1 E. 4a S. 5).
2.3 Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung des Willkürverbotes sind neue tatsächliche und rechtliche Vorbringen grundsätzlich unzulässig (BGE 118 Ia 20 E. 5a S. 26) und es können auch keine neuen Beweismittel eingereicht werden (BGE 108 II 69 E. 1 S. 71). Im Übrigen prüft das Bundesgericht bei der staatsrechtlichen Beschwerde nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (vgl. Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Auf ungenügend begründete Vorbringen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495; 127 III 279 E. 1c S. 282). Insbesondere hat die Begründung auch Ausführungen darüber zu enthalten, inwiefern der angefochtene Entscheid im Ergebnis willkürlich sein soll (BGE 123 III 261 E. 4 S. 270; 125 I 166 E. 2a S. 168).
2.3 Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung des Willkürverbotes sind neue tatsächliche und rechtliche Vorbringen grundsätzlich unzulässig (BGE 118 Ia 20 E. 5a S. 26) und es können auch keine neuen Beweismittel eingereicht werden (BGE 108 II 69 E. 1 S. 71). Im Übrigen prüft das Bundesgericht bei der staatsrechtlichen Beschwerde nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (vgl. Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Auf ungenügend begründete Vorbringen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495; 127 III 279 E. 1c S. 282). Insbesondere hat die Begründung auch Ausführungen darüber zu enthalten, inwiefern der angefochtene Entscheid im Ergebnis willkürlich sein soll (BGE 123 III 261 E. 4 S. 270; 125 I 166 E. 2a S. 168).
3. 3.1 Die Beschwerdeführer wenden sich zunächst gegen die in der angefochtenen Verfügung getroffene Feststellung, dass für ihr Begehren nur eine Verfügungsbeschränkung möglich sei. Die Bezirksgerichtspräsidentin hat erwogen, dass beim Streit um dingliche Rechte an Liegenschaften lediglich eine Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB verlangt werden könne und die Beschwerdeführer im Wesentlichen den Verkauf des Grundstückes verhindern wollten, wofür sie eine Verfügungsbeschränkung hätten verlangen müssen.
3.1.1 Zur Sicherung behaupteter dinglicher Rechte können im Grundbuch vorläufige Eintragungen vorgemerkt werden (Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Die Vormerkung bewirkt, dass das behauptete dingliche Recht für den Fall, dass es vom Richter endgültig anerkannt wird, gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden kann (Art. 961 Abs. 2, Art. 961a ZGB); der im Grundbuch eingetragene Eigentümer wird durch die Vormerkung als solcher nicht daran gehindert, über sein Grundstück zu verfügen (Schmid, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Aufl., Basel 2003, N. 2 zu Art. 961a ZGB). Das Recht, eine vorläufige Eintragung seines Eigentumsrechts zu verlangen, steht u.a. dem Eigentümer oder Veräusserer eines Grundstücks zu, der feststellt, dass der dem Eigentumserwerb zugrunde liegende Rechtsgrundausweis an einem Formmangel leidet (Schmid, a.a.O., N. 8 zu Art. 961 ZGB; vgl. Deschenaux, in: Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/3 II, Basel 1989, S. 853 f.).
3.1.2 Die Kritik der Beschwerdeführer an der Auffassung der Bezirksgerichtspräsidentin ist berechtigt. Sie haben verlangt, die vorläufige (Wieder-) Eintragung als Eigentümer im Grundbuch vorzumerken, weil der Vertrag über den Verkauf des Grundstücks angeblich nichtig sei. Wenn die Bezirksgerichtspräsidentin zur Begründung ausgeführt hat, für das Begehren der Beschwerdeführer stehe die Vormerkung der vorläufigen Grundbucheintragung a priori nicht zur Verfügung, ist dies mit Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB offensichtlich nicht vereinbar. Die insoweit unhaltbare Begründung der Bezirksgerichtspräsidentin alleine rechtfertigt allerdings noch nicht die Aufhebung der angefochtenen Verfügung.
3.2 Die Beschwerdeführer werfen der Bezirksgerichtspräsidentin sodann insbesondere vor, dass sie im Rahmen der Beurteilung der Glaubhaftmachung der Gefährdung der Rechtsposition Art. 961 Abs. 3 ZGB und § 294 ZPO/AG (Vorläufige Massnahmen im Falle dringender Gefahr) willkürlich angewendet habe. Die Bezirksgerichtspräsidentin hat festgehalten, dass der Verkauf des Grundstücks überhaupt und zuungunsten der Beschwerdeführer eher unwahrscheinlich sei, da einerseits der Schuldbrief im Nominalwert von Fr. 50'000.-- bei der Gerichtskasse hinterlegt sei, und andererseits die Beschwerdegegnerin selber daran interessiert sei, für das Grundstück einen guten Preis zu erzielen.
3.2.1 Die vorläufige Eintragung ist durch den Richter zu verfügen, wenn der Anspruch glaubhaft gemacht wird (Art. 961 Abs. 3 ZGB). Dabei ist (erstens) die materielle Berechtigung und (zweitens) die Gefährdung der fraglichen Rechtsposition glaubhaft zu machen. Eine Gefährdung liegt vor, wenn der materiell Berechtigte wegen des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs (Art. 973 Abs. 1 ZGB) Gefahr läuft, sein mit den Eintragungen nicht übereinstimmendes Recht zu verlieren (Schmid, a.a.O., N. 15 zu Art. 961 ZGB), m.a.W. der Antrag auf vorläufige Eintragung ist dann gerechtfertigt, wenn ein Kläger fürchten muss, dass ein gutgläubiger Dritter aufgrund eines ungerechtfertigten Eintrages im Grundbuch eines dinglichen Rechts in seinem Erwerb geschützt werden werden könnte (Deschenaux, a.a.O., S. 855). An die in Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangte Glaubhaftmachung sind keine strengen Anforderungen zu stellen (BGE 86 I 265 E. 3 S. 269).
3.2.2 Die Beschwerdeführer rügen vergeblich, die Bezirksgerichtspräsidentin habe in Bezug auf die Gefährdung ihrer Rechtsposition willkürlich übergangen, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Verkauf des Grundstückes stehe. Soweit sie sich auf die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin an das Bundesgericht im Verfahren 5P.144/2003, in welcher von einer Kaufsofferte (der V._ AG) die Rede ist, sowie auf ein hängiges Baubewilligungsverfahren berufen, können sie nicht gehört werden. Weder finden diese Tatsachen in den Sachverhaltsfeststellungen in der angefochtenen Verfügung eine Stütze, noch weisen die Beschwerdeführer nach, dass die Bezirksgerichtspräsidentin insoweit unrichtige oder unvollständige Tatsachenfeststellungen getroffen habe (vgl. BGE 118 Ia 20 E. 5a S. 26). Die Bezirksgerichtspräsidentin hat wohl festgehalten, dass die Beschwerdegegnerin daran interessiert sei, für das Grundstück einen guten Preis zu erzielen, und sie hat hierfür auf das Schreiben vom 14. Januar 2003 verwiesen, mit welchem die W._ AG der Beschwerdegegnerin mitteilt, dass eine Käuferin für das fragliche Grundstück Fr. 970'000.-- anbietet. Dazu halten die Beschwerdeführer selber einzig fest, dass "das Schreiben der W._ AG nicht ernst gemeint war". Dass die Bezirksgerichtspräsidentin insoweit eine Gefährdung der Rechtsposition willkürlich übergangen habe, machen die Beschwerdeführer nicht geltend. Sodann hat die Bezirkgerichtspräsidentin - entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer (zu Recht) nicht festgehalten, die Hinterlegung des Schuldbriefes als solche verhindere den Verkauf des Grundstücks. Die Beschwerdeführer legen indessen nicht dar, inwiefern die Auffassung der Bezirksgerichtspräsidentin, wegen der Hinterlegung des (auf dem Grundstück lastenden) Schuldbriefes sei unwahrscheinlich, dass ein interessierter Käufer sich überhaupt finde, und folglich auch unwahrscheinlich, dass ein gutgläubiger Dritter das Grundstück erwerbe, geradezu unhaltbar sei. Somit dringen die Beschwerdeführer mit ihrem Willkürvorwurf nicht durch und die angefochtene Verfügung ist verfassungsrechtlich nicht unhaltbar.
3.2.3 Über die materielle Berechtigung an sich, d.h. über die Frage, ob die Beschwerdeführer überhaupt am Grundstück Nr. ... in glaubhaft gemachter Weise als Eigentümer berechtigt seien, hat die Bezirksgerichtspräsidentin in der angefochtenen Verfügung nichts zum Ausdruck gebracht. Beim vorliegenden Ergebnis, wonach die Verneinung der Gefährdung der materiellen Rechtsposition vor dem Willkürverbot standhält (vgl. hiervor), kann offen bleiben, ob die Beschwerdeführer überhaupt hinreichend dargelegt haben, dass und inwiefern es geradezu unhaltbar sein soll, wenn mit der angefochtenen Verfügung die Glaubhaftmachung der materiellen Begründetheit ihres Anspruchs - d.h. der Nichtigkeit des Kaufvertrags - im Ergebnis verneint worden ist.
3.2.3 Über die materielle Berechtigung an sich, d.h. über die Frage, ob die Beschwerdeführer überhaupt am Grundstück Nr. ... in glaubhaft gemachter Weise als Eigentümer berechtigt seien, hat die Bezirksgerichtspräsidentin in der angefochtenen Verfügung nichts zum Ausdruck gebracht. Beim vorliegenden Ergebnis, wonach die Verneinung der Gefährdung der materiellen Rechtsposition vor dem Willkürverbot standhält (vgl. hiervor), kann offen bleiben, ob die Beschwerdeführer überhaupt hinreichend dargelegt haben, dass und inwiefern es geradezu unhaltbar sein soll, wenn mit der angefochtenen Verfügung die Glaubhaftmachung der materiellen Begründetheit ihres Anspruchs - d.h. der Nichtigkeit des Kaufvertrags - im Ergebnis verneint worden ist.
4. Somit ergibt sich, dass der staatsrechtlichen Beschwerde kein Erfolg beschieden sein kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer zu gleichen Teilen und unter Solidarhaft kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 7, Art. 159 Abs. 2 und 5 OG). Dem Gesuch der Beschwerdeführer um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege kann nicht entsprochen werden, da die Beschwerde bereits an den formellen Voraussetzungen scheitert und die Beschwerdeführung auch im Übrigen als aussichtslos erscheinen musste (Art. 152 Abs. 1 OG).