# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 5e5a9bf7-516f-43b8-b59a-4f45ac2c25b4
**Court:** GR_VG
**Chamber:** GR_VG_005
**Year:** 2021
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

I. Sachverhalt:
1. Die Gebrüder D._ und E._ sind Eigentümer des Wohn- und
Geschäftshauses C._, Parzelle F._, in B._. Am 2. August
2016 bewilligte die Gemeinde B._ das Baugesuch 2016/Nr. H._
(Abbruch/Neubau). Am 25. Juni 2019 erteilten die Eigentümer dem
Architekten I._ von der A._ AG die Vollmacht für den "Verkehr
mit den Baubehörden betreffend die Abänderungs- respektive
Revisionseingabe zur Baubewilligung 2016/Nr. H._". Mit
Baubewilligung 2019/Nr. J._ genehmigte die Gemeinde eine
Projektänderung dazu.
2. Die Gebrüder D._ und die A._ AG schlossen am 22. Dezember
2020 einen Kaufvertrag über die Parzelle F._ ab, wovon erstere
jedoch am 23. Februar 2021 zurücktraten. Am 7. Januar 2021 reichte die
A._ AG als Bauherrschaft ein Baugesuch 2021/Nr. K._
betreffend Änderung eines bewilligten Projektes (Grundrisse/Fassade)
ein, wobei dieses vom 5. bis 25. Februar 2021 öffentlich aufgelegt wurde.
3. Am 24. Februar 2021 erhoben die Gebrüder D._ Einsprache gegen
das Baugesuch 2021/Nr. K._. Als Eigentümer hätten sie diesem nicht
zugestimmt und I._ sei nicht legitimiert, für sie zu handeln. Die
Projektänderung sei weder beauftragt, noch hätten sie einer solchen
zugestimmt. Die Vollmacht bezöge sich auf das Bauprojekt 2019/Nr.
J._ und sei nicht für das Gesuch vom 7. Januar 2021 erteilt.
4. Mit Entscheid vom 21. April 2021, mitgeteilt am 29. April 2021, hiess der
Gemeindevorstand der Gemeinde B._ die Einsprache gut, wies das
Baugesuch 2021/Nr. K._ ab und schrieb das
Baubewilligungsverfahren ab. Begründend führte er aus, die Vollmacht für
dieses Gesuch sei von den Grundeigentümern nicht erteilt worden und
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beziehe sich nur auf das Bauprojekt 2019/Nr. J._. Die Gesuchstellerin
sei somit zum Zeitpunkt der Einreichung des Gesuches "Änderung des
bewilligten Projektes 2019/Nr. J._" am 7. Januar 2021 nicht
bevollmächtigt gewesen, im Namen der Grundeigentümer zu handeln.
5. Am 11. Mai 2021 (Datum Poststempel) erhob die A._ AG
(nachfolgend: Beschwerdeführerin) Einsprache (recte: Beschwerde) beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gegen die Gutheissung der
Einsprache sowie die Abschreibung des Baugesuches. Im Wesentlichen
beantragte sie die Aufhebung des Bauentscheides vom 21. April 2021 und
dessen Rückweisung unter gleichzeitiger Sistierung des
Baubewilligungsverfahrens an den Gemeindevorstand. Die
Beschwerdeführerin brachte vor, die erteilte Vollmacht sei unbefristet. Die
Gebrüder D._ hätten mit Drittinteressenten einen neuen Kaufvertrag
abgeschlossen und die Ausübung des Kaufrechts sei Gegenstand eines
laufenden Verfahrens, mit welchem eine superprovisorische Verfügung
(Entscheid des Regionalgerichts M._ vom 1. März 2021, Proz. Nr.
L._) erwirkt worden sei. Als Begründung brachte sie zudem vor, dass,
wenn die A._ AG das definitive Kaufrecht bekommen würde, ihr keine
Nachteile erwachsen würden, da die Einsprecher mit dem Verkauf ihr
Interesse an einem Rekurs bzw. Rekursrecht ohnehin verlieren würden.
Mit einer Gutheissung des Rekurses würde die A._ AG aber bei
einem allfälligen Erhalt des Kaufrechtes unnötig viel Zeit verlieren und eine
neue Baueingabe einreichen müssen. Zudem würden die jetzigen
Eigentümer mit dem Verkauf der Liegenschaft auch allfällige Interessen
an Wohnungseinteilung und Gestaltung der Baute verlieren.
6. Mit Vernehmlassung vom 1. Juni 2021 beantragten D._ und E._
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Es
bestehe eine klare, die Realisierung des Bauvorhabens ausschliessende
zivilrechtliche Ausgangslage. Die von der Beschwerdeführerin ins Recht
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gelegte Vollmacht vom 25. Juni 2019 beschränke sich auf eine einzelne,
genau bestimmte Änderungs- respektive Revisionseingabe zur
Baubewilligung 2016/Nr. H._. Eine Zustimmung liege offensichtlich
nicht vor. Es bestehe daher eine Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG,
weshalb das Bauvorhaben gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG nicht bewilligt
werden könne und daher abzuweisen sei. Die Beschlüsse des
Gemeindevorstands vom 21. April 2021 stellten weder eine
Rechtsverletzung noch eine Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens dar. Auch der rechtserhebliche Sachverhalt sei korrekt
festgestellt worden. Ergänzungshalber hielten sie fest, die erteilte
Bewilligung des Projektes 2019/Nr. J._ werde von der Abschreibung
des Baugesuches 2021/Nr. K._ nicht tangiert.
7. Mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2021 beantragte die Gemeinde
B._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin oder Gemeinde) die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die
Baubehörde sei nicht verpflichtet, das Baugesuch einer offensichtlich nicht
bauberechtigten Person überhaupt materiell zu behandeln bzw. könne es
wegen offensichtlich fehlender Baubewilligung (recte: Bauberechtigung)
abweisen. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Vollmacht vom 25. Juni
2019 nur für das Baugesuch 2019/Nr. J._ oder auch für das hier
strittige Baugesuch 2021/Nr. K._ Geltung gehabt habe. Selbst wenn
sie auch für das Letztere hätte gelten sollen, sei diese Vollmacht mit der
Baueinsprache der Gebrüder D._ widerrufen worden. Das
Einverständnis der Grundeigentümer zum Baugesuch 2021/Nr. K._
fehle und die Gemeinde habe dieses zu Recht abgewiesen und das
Baubewilligungsverfahren abgeschrieben. Daran ändere auch die
laufende Zivilstreitigkeit betreffend Kaufrechtsvertrag zwischen der
Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern nichts. Derzeit und bis
auf weiteres seien die Beschwerdegegner Eigentümer der Parzelle
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F._, wodurch ihre Zustimmung zum Baugesuch erforderlich sei und
ohne solche die Beschwerdeführerin offensichtlich nicht bauberechtigt sei.
Die Gemeinde kündigte zudem die Nachreichung des Baudossiers
2021/Nr. K._ an, welches jedoch bis anhin nicht eingereicht wurde.
8. Innert Frist erging keine Replik der Beschwerdeführerin.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und im
angefochtenen Entscheid vom 21. April 2021 wird, soweit erforderlich, in
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die
Baubewilligung inkl. Einspracheentscheid einer kommunalen
Baubehörde, vorliegend nämlich der Bauentscheid 2021/Nr. K._ vom
21. April 2021 der Beschwerdegegnerin (Akten der Beschwerdeführerin
[Bf-act.] b), stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs.
1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zur Verfügung (vgl. Art. 92 Abs. 2
des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG]; BR 801.100; Art. 46 der
kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO]; BR 801.110; Art. 114 Abs.
4 Baugesetz der Gemeinde B._, wonach noch der Rekurs innert 20
Tagen [recte: Beschwerde innert 30 Tagen] beim Verwaltungsgericht
vorgesehen ist) und der Einspracheentscheid ist auch kein endgültiger
Entscheid (vgl. auch Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung [RPG]; SR 700). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit
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des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden ist somit gegeben.
Dessen funktionale Zuständigkeit ergibt sich aus Art. 43 Abs. 1 VRG,
wonach das Verwaltungsgericht in der Regel in Dreierbesetzung
entscheidet, zumal vorliegend weder eine Konstellation einer
Fünferbesetzung im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRG noch einer
einzelrichterlichen Kompetenz im Sinne von Art. 43 Abs. 3 VRG vorliegt.
1.2. Gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG muss das kantonale Recht wenigstens ein
Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne vorsehen, die sich
auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen
Ausführungsbestimmungen stützen, welche die Legitimation mindestens
im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten an das Bundesgericht (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG) und die
volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Art. 33
Abs. 3 lit. b RPG) gewährleistet. Das allgemeine Beschwerderecht nach
Bundesrecht ergibt sich aus Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das
Bundesgericht (BGG; SR 173.110). Demnach muss die
Beschwerdeführerin am Verfahren der Vorinstanz teilgenommen haben
und dort ganz oder teilweise unterlegen sein (lit. a; formelle Beschwer),
vom Entscheid oder Erlass besonders berührt sein (lit. b; materielle
Beschwer) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung haben (lit. c; materielle Beschwer) (HÄNNI, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage, Bern 2016, S. 562 f.). Diese
Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, womit auf die im Übrigen frist-
und formgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten ist (vgl. Art. 33 Abs.
3 RPG, Art. 50 VRG sowie Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 13 51
/ R 14 99 vom 19. Mai 2015 E.1b mit Hinweis auf VGU R 14 52 vom 13.
Januar 2015 E.2 u.a.; PVG 2003 Nr. 34).
2. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bauentscheid 2021/Nr. K._ vom
21. April 2021 der Beschwerdegegnerin (Bf-act. b). Streitig und zu prüfen
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ist, ob die Beschwerdegegnerin das Baugesuch 2021/Nr. K._ vom 7.
Januar 2021 zu Recht abgewiesen hat oder nicht.
3. Gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG ist das Baugesuch, wenn die Bauherrschaft
nicht Eigentümerin des Baugrundstücks ist, durch den Eigentümer mit zu
unterzeichnen. Diese Bestimmung ist, so Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG,
unmittelbar anwendbar und geht abweichenden kommunalen Vorschriften
vor.
Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Art. 89 Abs. 3
KRG sind die Gemeinden nicht verpflichtet, Baugesuche von
Gesuchstellern zu behandeln, deren Bauberechtigung offensichtlich fehlt
(vgl. VGU R 2018 7 vom 12. September 2018 mit Verweis auf VGU R 2012
113 und R 2012 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b, VGU R 2011 3 vom
17. Mai 2011 E.1.; PVG 1990 Nr. 25 und PVG 1987 Nr. 20). Bei
unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es
nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des
Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten
und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines
Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl.
VGU R 12 113 und R 12 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b mit Hinweisen,
VGU R 11 3 vom 17. Mai 2011 E.1). Hinter dieser Praxis steht unter
anderem die Überlegung, dass es den Baubehörden nicht zuzumuten ist,
Baugesuche, welche mitunter umfangreiche und komplizierte
Abklärungen erfordern, materiell zu behandeln, sofern von vornherein
feststeht, dass dem Gesuchsteller die zivilrechtliche Berechtigung
offenkundig fehlt (VGU R 12 113 und R 12 114 vom 11. Dezember 2012
E.2b; PVG 1987 Nr. 20). Die Gemeinde ist nur in Fällen von offensichtlich
fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung befugt, ein Baugesuch nicht an
die Hand zu nehmen (...) (VGU R 12 4 vom 24. April 2012 E.2b, VGU R
05 19 vom 30. August 2015 E.4a).
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4.1 Die Gemeinde B._ ist auf das von der Beschwerdeführerin gestellte
Baugesuch 2021/Nr. K._ eingetreten und hat dieses abgewiesen.
Richtig, aber im Resultat gleich wäre ein Nichteintreten auf das Baugesuch
gewesen. Allein deswegen ist aber keine Intervention des Gerichtes
notwendig.
4.2 Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, die
handschriftliche Vollmacht vom 25. Juni 2019 sei unbefristet. Die
Beschwerdegegner als Grundeigentümer bringen demgegenüber vor, es
läge eine eindeutige zivilrechtliche Ausgangslage hinsichtlich der
sachlichen Begrenzung der Vollmacht auf die Baubewilligung 2016/Nr.
H._ vor und rügen indes eine Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG.
4.3. Die Bevollmächtigung stellt ein einseitiges Rechtsgeschäft des
Vollmachtgebers dar. Der Planer erlangt nur insoweit Vollmacht zur
Vertretung der Bauherren, als diese ausdrücklich oder stillschweigend
einen entsprechenden Willen äussern. Bezüglich Umfang der Vollmacht
wird zwischen General- und Gattungsvollmacht unterschieden, wobei der
Vertreter bei Letzterer bevollmächtigt ist, bestimmte Typen von
Rechtshandlungen zu vollziehen. Inwieweit in einem
Verwaltungsverfahren, wie beispielsweise vorliegend zur Erlangung der
Baubewilligung, eine Vertretung zulässig ist, bestimmt sich nach
öffentlichem Recht. Kommunale Baugesetze bestimmen häufig, dass ein
Baugesuch vom Bauherrn, vom Projektverfasser und vom
Grundeigentümer zu unterzeichnen sind. Abgesehen davon wird die
Vertretung des Bauherrn im Bewilligungsverfahren jedoch allgemein
zugelassen. Die Ermächtigung zum Handeln als Vertreter des Bauherrn
gegenüber den Behörden gehört jedoch zum privatrechtlichen Verhältnis
zwischen Bauherrn und Planer, massgeblich dabei ist der individuelle
Wille des Bauherrn. Fehlt dem handelnden Planer für die Rechtshandlung
im Namen des Bauherrn die nötige Vertretungsmacht, so wird diese
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Handlung für den Bauherrn nach Art. 38 Abs. 1 OR nur verbindlich, wenn
er sie nachträglich genehmigt. Bis zu seinem Entscheid über die
Genehmigung ist das Geschäft für ihn schwebend unwirksam
(SCHWAGER/MONN in STÖCKLI/SIEGENTHALER [Hrsg.], Die Planerverträge -
Verträge mit Architekten und Ingenieuren, Zürich/Basel/Genf 2013, Rz.
5.16 f. und Rz. 5118 ff.).
4.4. Eine solche Genehmigung des Vertretenen ist vorliegend weder
gegenüber dem Vertreter noch gegenüber einem Dritten erklärt worden,
weder stillschweigend noch durch konkludentes Handeln. Im Gegenteil
stellt vorliegend vielmehr (spätestens) die Einsprache gegen das
Baugesuch einen Widerruf der Vollmacht dar. Wie die Gemeinde
zutreffend ausführt, kann vorliegend offengelassen werden, ob die
Vollmacht vom 25. Juni 2019 für den "Verkehr mit den Baubehörden
betreffend die Abänderungs- resp. Revisionseingabe zur Baubewilligung
2016/Nr. H._" (bf.-act. e) auch für das von der Beschwerdeführerin
gestellte Baugesuch 2021/Nr. K._ gilt. Auch die
beschwerdeführerischen Ausführungen zum Kaufrecht mit Verweis auf
das zivilrechtliche Verfahren, die dazugehörigen Ausführungen und einen
Zeitverlust im Falle einer Gutheissung sind nicht zu hören, da es nicht
Sache der Gemeinde oder des Verwaltungsgerichts ist, über zivilrechtliche
Streitigkeiten zu entscheiden. Dass das von der Gemeinde angekündigte
Baudossier bis anhin nicht nachgereicht wurde, ändert an den oben
genannten Ausführungen nichts, da die Aktenlage für die
Entscheidfindung ausreicht.
5. Somit ist grundsätzlich festzuhalten, dass spätestens mit der Einsprache
der Grundeigentümer die Vollmacht widerrufen wurde. Es kann daher
offenbleiben, ob diese bloss für das Baugesuch 2016/Nr. H._ oder
auch für das vorliegende Baugesuch 2021/Nr. K._ Geltung erlangte,
da es nicht Sache des Verwaltungsgerichts ist, über eine solche
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zivilrechtliche Streitigkeit zu urteilen. Die Einsprache der Grundeigentümer
gegen den Bauentscheid wurde folglich zu Recht gutgeheissen und das
Baugesuch zu Recht abgewiesen und abgeschrieben, weshalb die
Beschwerde abzuweisen ist.
6.1. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdeführerin
aufzuerlegen. Aufgrund des Umfangs und der Schwierigkeit der Sache ist
die Staatsgebühr vorliegend auf CHF 2'000.-- festzusetzen (Art. 75 Abs. 2
VRG). Diese ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
6.2. Den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern ist gestützt auf Art. 78
Abs. 1 VRG eine Parteientschädigung zuzusprechen. Ausgangspunkt
dafür ist die eingereichte Honorarnote des beteiligten Rechtsvertreters.
Gemäss Kostennote vom 30. Juni 2021 macht der Rechtsvertreter der
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt CHF
1'636.25 (Honorar nach Zeitaufwand von CHF 1'475.-- [= 5.90 h à CHF
250.--] zzgl. 3 % Kleinspesenzuschlag [= CHF 44.25] und 7.7 % MWST
[= CHF 117.--]) geltend. Der geltend gemachte Stundenansatz ist durch
eine Honorarvereinbarung belegt, und der Aufwand erscheint dem Gericht
in der vorliegenden Angelegenheit als angemessen, womit von diesem
auszugehen ist. Somit hat die unterlegene Beschwerdeführerin die
Beschwerdegegner im Betrag von CHF 1'636.25 zu entschädigen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art.
78 Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Fall erscheint es allerdings
gerechtfertigt, der obsiegenden Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von pauschal CHF 1'000.-- zuzusprechen. Ihr
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entstand ein von der Beschwerdeführerin vermeidbarer Aufwand,
verursacht durch die – spätestens im Zeitpunkt der Einsprache durch die
Grundeigentümer – leichtsinnige Ergreifung des Rechtsmittels. Daher ist
der Beschwerdegegnerin, ausnahmsweise und in Abweichung des
Grundsatzes von Art. 78 Abs. 2 VRG, eine Parteientschädigung
zuzusprechen (vgl. zum Ganzen VGU U 2017 8 E.11.3.2).
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