# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** b79aceeb-f982-5e1d-af6f-c6cefc2c6d4b
**Court:** TI_TRAC
**Chamber:** TI_TRAC_006
**Year:** 1996
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto
in fatto:
A.
Il 25 marzo 1993 l’UEF di Mendrisio ha emesso su istanza della _ (in seguito: _) il PE in via di realizzazione del pegno immobiliare n. _ contro _
B.
Il 7 marzo 1994 _ ha chiesto la vendita delle part. n. _ e _ RFP di _.
C.
Con provvedimento 26 gennaio 1995 (FUC n. 12 del 10 febbraio 1995 e n. 14 del 17 febbraio 1995) l’UEF di Mendrisio ha fissato al 2 marzo 1995 il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari, al 13 giugno 1995 il deposito delle condizioni d’asta e al 14 luglio 1995 la data dell’incanto. Nella pubblicazione l’UEF ha fissato, conformemente alle perizie del 22 settembre 1994 della _ di _, in Fr. 3’000’000.-- il valore di stima peritale del mapp. n. _ e in Fr. 5’700’000.-- quello del mapp. n. _
D.
Il 13/27 giugno 1995 l’UEF di _ ha allestito gli elenchi oneri relativi alle particelle oggetto dell’esecuzione.
E. _
è iscritta negli elenchi oneri per gli importi di Fr. 1'871’833.35 (part. n. _) risp. Fr. 998’427.75 (part. n. _), garantiti da cartelle ipotecarie in primo grado.
Ad elenco oneri figura pure, per quanto di rilevanza nella fattispecie, _ (in seguito: _) per gli importi di Fr. 2’635’444.40 (part. n. _) risp. Fr. 658’861.10 (part. n. _), garantiti da mutui ipotecari in secondo grado.
F.
I crediti garantiti da pegno immobiliare convenzionale sono preceduti negli elenchi oneri da crediti garantiti da ipoteche legali di Fr. 51’132.95 risp. Fr. 23’447.-- a favore dello Stato del Cantone Ticino e di Fr. 29’711.15 risp. Fr. 12’984.-- a favore del Comune di _.
G.
Il 14 luglio 1995 ha avuto luogo l’asta dei due fondi oggetto del diritto di pegno.
Le part. n. _ e _ sono state aggiudicate in blocco nel corso del secondo turno d’asta alla _ per Fr. 5’200’000.-- “essendo l’offerta superiore al totale delle maggiori offerte dei primi due turni d’asta”. Nel corso del primo turno d’asta infatti la stessa _ aveva offerto Fr. 1’400’000.-- per la part. n. 2078 e Fr. 3’250’000.-- per la part. n. _
H.
Con provvedimento 5 settembre 1995, trasmesso unicamente alla _, l’UEF di Mendrisio le ha tra l’altro comunicato che “con l’aggiudicazione in blocco, al secondo turno d’asta, delle due particelle, per l’importo totale di Fr. 5’200’000.--” ex “art. 118 RFF risulta il seguente conteggio:
- importo versato a garanzia tasse e spese incanto,
aggiudicazione, trapassi, ecc., per le part. _ e _
RFP _ Fr. 350’000.--
CONTEGGIO PART. N. _ RFP _
- Prezzo di aggiudicazione Fr. 3’406’900.--
-
Saldo prezzo di aggiudicazione:
a) importo dovuto per il pagamento delle I.L. a favore
Comune di _ e _ Fr. 80’844.10 Fr. 80’844.10
b) in compensazione del credito da voi vantato a
seguito avvenuta cessione a vs. favore da parte
della _, Lugano (v. pos. 3 elenco oneri) Fr. 1.871’833.35
c) importo dovuto in contanti a garanzia I.L. artigiani
e imprenditori (_, _) a
dipendenza di ev. causa ex art. 117 RFF
Fr. 35’675.70 Fr. 35’675.70
d) in parziale compensazione col credito da voi
vantato (v. pos. 4 elenco oneri)
Fr.1’418’546.85
e) importo dovuto per il pagamento delle pro-rata
oneri assicurativi + esistenza olio combustibile, ecc.,
a carico dell’aggiudicatario, come a condizioni
d’incanto Fr. 5’107.--
- nostre tasse e spese d’incanto, aggiudicazione,
trapasso ecc. Fr. 50’000.--
CONTEGGIO PART. N. _ RFP _
- Prezzo di aggiudicazione Fr. 1’793’100.--
-
Saldo prezzo di aggiudicazione:
a) importo dovuto per il pagamento delle I.L. a favore
Comune di _ e Stato del Cantone Ticino
Fr. 36’431.-- Fr. 36’431.--
b) in compensazione col credito da voi vantato a
seguito avvenuta cessione a vs. favore da parte
della _ (v. pos. 3 elenco oneri)
Fr. 998’427.75
c) in compensazione e a saldo del credito da voi
vantato, di cui alla pos. 4 dell’elenco oneri Fr. 658’861.10
d) importo dovuto in contanti a saldo prezzo di
aggiudicazione Fr. 99’380.15 Fr. 99’380.15
e) importo dovuto per il pagamento delle pro-rata
oneri assicurativi + esistenza olio combustibile, ecc.,
a carico dell’aggiudicatario, come a condizioni
d’incanto Fr. 2’630.--
- nostre tasse e spese d’incanto, aggiudicazione,
trapasso ecc. Fr. 27’000.--
- eccedenza a vs. favore che vi verrà versata
sul vs. CCP Fr. 12’932.05
Fr. 5’550’000.-- Fr. 5’550’000.-
"
I.
Con tempestivo reclamo 15 settembre 1995 la _ ha postulato che “i conteggi relativi conseguenti alla realizzazione delle part. n. _ e _ RFP di _ (...) vengano rifatti ripartendo il prezzo complessivo di aggiudicazione in misura di Fr. 3’506’280.15 sulla part. n. _ e di Fr. 1’693’719.85 sulla part. n. _”, atteso che:
- “il conteggio impugnato, richiamato l’art. 118 RFF, ripartisce il prezzo ricavato dalla vendita in blocco in proporzione alla stima eseguita dall’ufficio, talché l’importo di complessivi Fr. 5’200’000.-- viene attribuito per Fr. 3’406’900.-- alla part. n. _ e per Fr. 1’793’100 al part. n. _”;
- ne consegue che, mentre la qui reclamante risulta perdente per Fr. 1’181’221.80 sul suo credito ipotecario garantito dalla part. n. _, deve versare in contanti un importo di Fr. 99’380.15 per pagare il prezzo dell’aggiudicazione della part. n. _”;
- “il conteggio impugnato costituisce dunque materialmente uno stato di riparto che assegna al debitore e proprietario di uno dei due fondi messi all’incanto un notevole importo, mentre il creditore non vede soddisfatto integralmente il proprio credito garantito dall’altro fondo”;
- “a mente della reclamante tale risultato è inaccettabile”;
- “la ratio generale dell’art. 118 RFF (...) è evidente: in presenza di un prezzo di aggiudicazione globale occorre pur stabilire una qualche chiave di riparto a favore dei singoli oggetti, onde risolvere il conflitto di interessi tra diversi creditori garantiti da pegni su oggetti diversi”;
- “meno visibile, invece, è la ratio di basare il riparto sulla proporzione dei valori di stima assegnati ai singoli beni dall’UEF e non invece, come stabilito dall’art. 119 RFF, in una situazione sotto tale profilo identica a quella di cui all’art. 118, sulla proporzione tra i prezzi spuntati dai singoli beni alle aste individuali”;
- “qualsiasi chiave di riparto venga scelta, essa non potrà danneggiare il creditore ipotecario avvantaggiando il proprietario del pegno”;
- “la reclamante ritiene che l’art. 118 RFF vada interpretato, rispettivamente completato, alla luce dell’art. 816 cpv. 1 CC, nel senso che la ripartizione del prezzo globale tra i singoli fondi vada compiuta solo in una prima fase in base al criterio della proporzione tra i valori di stima; in una seconda fase, qualora in base a tale ripartizione uno o più creditori garantiti da un fondo non risultassero soddisfatti, l’eventuale eccedenza (rispetto al totale dell’elenco oneri) del prezzo attribuito in prima fase andrebbe dedotto da tale prezzo e aggiunto, al massimo per quanto necessario a soddisfare i creditori garantiti dall’altro fondo, al prezzo attribuito in prima fase a quest’ultimo”.
L.
Con osservazioni 4 ottobre 1995 l’UEF di Mendrisio ha postulato la reiezione del gravame osservando che “i due fondi venduti erano costituiti in pegno separatamente e diversamente uno dall’altro”.

## Considerations

Considerato
in diritto:
1.
Ex art . 118 RFF se, come nel caso di specie, sono stati venduti dei fondi costituiti in pegno separatamente, il prezzo ricavato dalla vendita in blocco sarà ripartito sui diversi fondi nella proporzione della stima attribuita ai singoli fondi nella procedura di appuramento dell’elenco degli oneri.
Il Tribunale federale ha precisato che “nel caso di una vendita in blocco è lecito inserire nelle condizioni dell’incanto una clausola secondo cui il ricavato deve permettere di attribuire a ogni fondo una quota per lo meno uguale all’offerta più alta conseguita dal fondo medesimo all’asta singola” (
DTF
115 III 59 e rif. ivi). Siffatta riserva si impone quando l’asta in blocco, per ovviare al grave deprezzamento di una particella, ne sfavorisce un’altra (
DTF
115 III 59).
2.
Nella procedura di appuramento dell’elenco degli oneri, conformemente alle perizie del 22 settembre 1994 della _ di _, il valore di stima peritale del mapp. n. _ è stato fissato in Fr. 3’000’000.-- e quello del mapp. n. _ in Fr. 5’700’000.--. In sede di asta pubblica le due particelle sono state aggiudicate in blocco alla _ nel corso del secondo turno d’asta per Fr. 5’200’000.--. Ne consegue che l’UEF di Mendrisio, assegnando alla part. n. _ una quota di Fr. 1’793’100.-- [(Fr. 3’000’000.-- x 5’200’000.--): 8’700’000.--] e alla part. _ una quota di Fr. 3’406’900.-- [(Fr. 5’700’000.-- x 5’200’000.--): 8’700’000.--), ha ripartito conformemente all’art. 118 RFF il prezzo ricavato dalla vendita in blocco sui due fondi nella proporzione della stima loro attribuita nella procedura di appuramento dell’elenco degli oneri. Considerato che nel corso del primo turno d’asta la stessa _ ha offerto Fr. 1’400’000.-- per la part. n. _ e Fr. 3’250’000.-- per la part. n. _, la ripartizione del prezzo di aggiudicazione operata dall’UEF sui singoli fondi è corretta perché il ricavato della vendita in blocco permette di attribuire ad ogni fondo una quota superiore all’offerta più alta conseguita dal fondo medesimo all’asta singola (
DTF
115 III 59 e rif. ivi).
Non vi è motivo per scostarsi dal chiaro tenore letterale dell'art. 118 RFF, la cui applicazione meglio risponde che non la soluzione proposta dalla reclamane poiché si fonda su valutazione peritale incontestata e nulla lascia all'alea che caratterizza l'aggiudicazione ai pubblici incanti secondo il doppio turno d'asta.
3.
La somma netta ricavata dalla vendita del pegno deve essere distribuita ai creditori con pegno sino a concorrenza dei loro crediti, compresi gli interessi in corso e le spese d’esecuzione (art. 157 cpv. 2 LEF).
Incassato integralmente il ricavo della vendita, l’ufficio allestirà lo stato di riparto sulla base del risultato della procedura di appuramento dell’elenco degli oneri. I crediti accertati in base a questo procedimento non potranno più venir contestati giudizialmente né per il loro importo né per il loro grado (art. 112 cpv. 1 RFF). Il grado e l’importo dei crediti pignoratizi iscritti nell’elenco degli oneri non possono infatti essere contestati nello stadio di ripartizione da chi ebbe occasione di impugnarli nel procedimento di appuramento dell’elenco degli oneri (art. 43 cpv.1 RFF, applicabile per il rinvio dell’art. 102 RFF anche nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare).
L’elenco oneri, come la graduatoria fallimentare (cfr.
DTF
111 II 84 cons. 3a e riferimenti ivi), benché definitivo può ancora essere modificato in casi eccezionali, segnatamente quando:
- un credito è stato collocato nell’elenco oneri per errore manifesto
- un credito non è stato collocato nell’elenco oneri per errore manifesto
- vi è stata evoluzione nel rapporto giuridico dopo la crescita in giudicato
- fatti nuovi giustificano una revisione della pregressa collocazione.
4.
Nel caso di specie è pacifico che gli elenchi degli oneri del 13/27 giugno 1995 avessero acquisito forza di cosa giudicata già prima del 5 settembre 1995, data in cui l’UEF di Mendrisio ha preso il provvedimento impugnato.
5.
Come già evidenziato al considerando 3, l’Autorità di vigilanza in questo stadio di procedura deve, di regola e riservate le note eccezioni, limitarsi ad esaminare se lo stato di riparto corrisponde all’elenco oneri, atteso che quest’ultimo costituisce il fondamento della ripartizione.
Nel caso di specie l’UEF di Mendrisio ha allestito la ripartizione conformemente a quanto contenuto negli elenchi degli oneri: il provvedimento impugnato risulta pertanto corretto.
6.
Ne consegue la reiezione del reclamo 15 settembre 1995 della _.
Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).