# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 3f3d4196-dfb0-4269-b642-dccdaf66be91
**Court:** GR_KG
**Chamber:** GR_KG_006
**Year:** 2006
**Language:** de
**Jurisdiction:** GR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.1. Auf dem in der Gemeinde Qx. gelegenen Grundstück Parzelle 1039 mit dem Wohnhaus "SA." ist 1976 Stockwerkeigentum mit 3 Stockwerkeinheiten (StWE) begründet worden. Heute ist MX. Alleineigentümer der StWE Nr. 1, GB-Blatt S52047, Unter- und Erdgeschoss mit Weinkeller, Magazinen, Büro und Lift, Wertquote 402⁄1000. Die StWE Nr. 2, GB-Blatt S52048, 5-Zimmerwohnung im 1. OG, Wertquote 296⁄1000 stand bis 2004 im Alleineigentum von dessen Vater LX.; sie gehört heute EX. S.. Die Eheleute A. K. und B. K. geb. X. sind Gesamteigentümer der StWE Nr. 3, GB-Blatt S52049, 5-Zimmerwohnung im 2. OG (heute faktisch aufgeteilt in 2 Wohnungen mit je separatem Zugang), Wertquote 302⁄1000. Die Häuser auf den benachbarten Parzellen 1039 und 1038 sind zusammengebaut, mit einer gemeinsamen Trenn- beziehungsweise Umfassungsmauer auf der Grundstücksgrenze.
2. CC. ist Mieter des Erdgeschosses im Haus auf Parzelle 1038, worin er ein Sportgeschäft mit Verkaufsladen und Ski-Service betreibt. Mit dem Eigentümer der Parzelle 1038, TZ., hat CC. ab 1. November 2003 einen Mietvertrag über 10 Jahre mit Verlängerungsoption abgeschlossen. In der StWE Nr. 1 des Hauses auf Parzelle 1039 betrieben die Grosseltern und Eltern X. bis im Jahre 2003 einen Gross- und Detailhandel für Gemüse. Ab 1. November 2003 mietete CC. von MX. und LX. die Stockwerkeinheiten Nr. 1 (UG und EG) und Nr. 2 (1. OG) für zehn Jahre, in der Absicht, sein Sportgeschäft im EG des Hauses auf Parzelle 1038 in die Räumlichkeiten im EG und UG der StWE Nr. 1 auf Parzelle 1039 auszudehnen. Zu diesem Zweck stellte er am 27. Juni 2003 bei der Gemeinde Qx. ein Baugesuch betreffend Umbau- und Erweiterung der von ihm gemieteten Geschäftsräumlichkeiten in den Liegenschaften auf den Parzellen 1038 und 1039.
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Der Umbau sollte rund 1.3 Mio. Franken kosten. Die Pläne für den Umbau des 1. OG im Haus SA. wurden in der Folge jedoch fallengelassen. Soweit hier von Interesse und die Parzelle 1039 betreffend, bestand das Baugesuch (mit teilweisen späteren Änderungen vom Oktober/November 2003) schliesslich im Wesentlichen in Folgendem:
 Verlegung der Heizung vom EG ins UG der Parzelle 1039; Abbrechen der Wände des alten Heizungsraums und Umfunktionieren seiner Fläche zu Lagerraum für das Sportgeschäft
 Verlegung des durch UG und EG gehenden Lifts von der Parzelle 1039 ins UG/EG der Parzelle 1038
 Abbrüche und Neubau von Unterteilungsmauern innerhalb UG und EG der StWE Nr. 1 zwecks Nutzung als Verkaufs-, Service- und Lagerflächen des Sportgeschäfts
 2 Durchbrüche in der Umfassungs- und Trennmauer vom EG von Parzelle 1039 zum EG des Hauses auf Parzelle 1038, mit Ersatz durch Träger und Stützen aus Stahlprofilen
 teilweise Änderungen an der Südostfassade.
4. Am 11. August 2003 fand im Auftrag der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) SA. eine Vororientierung der Stockwerkeigentümer über das Bauvorhaben CC. statt, an welcher die Eheleute K. nicht teilnahmen. Dasselbe Geschäft war auch an der ordentlichen Versammlung der StWEG vom 25. August 2003 traktandiert, an welcher alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten waren. Die Gesamteigentümer K. bemängelten die fehlende "legale Basis" des Bauprojekts. Begründungerklärung und Wertquoten werde man ändern müssen und bevor die Kosten und alle baulichen Details nicht mit Klarheit auf dem Tisch lägen, könnten sie dem nicht zustimmen. In der Folge genehmigten die Stockwerkeigentümer das Bauvorhaben CC. mit 698⁄1000 Wertquoten und 2 von 3 Kopfstimmen und ermächtigten den Verwalter, kleineren Abänderungen des Bauprojekts zuzustimmen, soweit sie sich nicht negativ auf das 2. OG auswirkten. Die Eheleute K. enthielten sich der Stimme und behielten sich vor, einen Rechtsanwalt beizuziehen.
Mit Entscheid vom 1. September 2003 trat die Baubehörde Qx. auf eine bereits am 11. Juli 2003 erhobene öffentlich-rechtliche Einsprache der Eheleute K.
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gegen das Baugesuch nicht ein. Sie qualifizierte sämtliche Einsprachegründe als privatrechtlicher Natur und erteilte die Baubewilligung für den Umbau auf beiden Parzellen. Eine privatrechtliche Baueinsprache gegen das Bauvorhaben beim zuständigen Kreispräsidenten ist seitens der Eheleute K. nicht erhoben worden. Mit dem Umbau wurde Anfang Oktober 2003 begonnen. Am 05. Dezember 2003 wurde das neue Sport- und Ladengeschäft offiziell eröffnet.
5. Am 14. September 2003 vermieteten die Eheleute K. ihre beiden Wohnungen im 2. OG samt Parkplätzen an AM. für monatliche Mietzinse von Fr. 1'500.— und Fr. 2'500.— inklusive Nebenkosten. Als Mietbeginn wurde der 15. September 2003 vereinbart mit einer festen Mietdauer bis am 15. September 2004. Im Falle einer Renovation der vermieteten Wohnungen war das Mietverhältnis bis am 15. April 2004 abgeschlossen worden. Mit Schreiben vom 18. November 2003 löste der Mieter das Mietverhältnis fristlos auf, mit der Begründung, die Räumlichkeiten seien zufolge der Umbauarbeiten und den damit einhergehenden Beeinträchtigungen (Lärm, Dreck, fehlendes Wasser, fehlende Beheizung) unbewohnbar.
6. An einer weiteren Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 22. Oktober 2003 war im Wesentlichen die Ersetzung der bisherigen Heizungsanlage traktandiert, u.a. mit der Projektvariante, für die zusammengebauten Liegenschaften auf den Parzellen 1038 und 1039, in Absprache mit dem Eigentümer von Parzelle 1038 (TZ.) und unter Aufhebung des bisherigen Heizungsraums im EG von Parzelle 1039, eine neue und gemeinsame Heizungsanlage für die beiden Liegenschaften im UG der Parzelle 1039 einzubauen. Die Kosten (ohne Leitungen im 1. und 2. OG) sollten diesfalls allein durch die Finanzierungsanteile von TZ. und CC. getragen werden. Die Eheleute K. waren mit der Verlegung der Heizung einverstanden, jedoch nur unter der Voraussetzung einer entsprechenden Anpassung der Begründungserklärung, wofür nach ihrer Meinung Einstimmigkeit erforderlich sei. Gegen Letzteres sträubten sich die übrigen Stockwerkeigentümer. Schliesslich wurde dem Neubau einer gemeinsamen Heizung mit Verlegung des Heizungsraums ins UG mit 698⁄1000 Wertquoten und 2 von 3 Kopfstimmen zugestimmt. Die Eheleute K. enthielten sich der Stimme.
7. Die Kosten des Wasserverbrauchs in der StWEG SA. wurden seit jeher nach Wertquoten auf die Stockwerkeigentümer verteilt, so auch in den genehmigten Jahresrechnungen 2000/2001 und 2001/2002. Dies obwohl die
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Eheleute K. bereits damals einen massiven Kostenanstieg reklamiert hatten. Nachträglich wurde festgestellt, dass der Grund für den ab 2001 sprunghaft angestiegen Wasserbrauch darin lag, dass der frühere Betreiber des Geschäfts X. & Co., Gemüse- und Früchteimport (StWE Nr. 1), wasserbetriebene Kühlzellen eingebaut hatte. Anlässlich einer weiteren Versammlung der StWEG vom 03. Dezember 2003 beantragten die Eheleute K., es seien die Kosten des Wasserverbrauchs gemäss effektivem Verbrauch anstatt gemäss Wertquoten zu verteilen. Insoweit ihr Antrag rückwirkend das Geschäftsjahr 2001/2002 betraf, wurde er mit 698⁄1000 Wertquoten und 2 von 3 Kopfstimmen abgelehnt.
B. Am 10. November 2003 stellten die Eheleute K. beim Vermittleramt des Kreises Oberengadin das Sühnebegehren in einer Klage gegen MX., CC. und die StWEG SA. betreffend Verletzung von Eigentums- und Besitzesrechten.
Der Leitschein wurde am 24. Mai 2004 mit folgenden Rechtsbegehren ausgestellt:
"1. Die Beklagten 1-3 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten,
A) Hauptbegehren
a) die Nutzungsänderungen gemäss Baubescheid der Gemeinde Qx. vom 1./10. September 2003 rückgängig zu machen und die Nutzung gemäss Begründungserklärung vom 20. September 1976 wieder herzustellen.
Insbesondere seien
 im Erdgeschoss die Fläche der Heizung wieder allgemein zugänglich zu machen;
 die Verkaufsfläche im Erdgeschoss auf den Bereich des ehemaligen Büros zu reduzieren;
 die Verkaufsfläche im Untergeschoss aufzuheben;
 der Zugang zur Heizung für alle Stockwerkeigentümer zu gewährleisten.
b) die Fassadenänderungen an der Südostfassade rückgängig zu machen.
c) die Umfassungsmauer gegen die Parzelle 1038 (TZ.) wieder herzustellen.
B) Eventualbegehren
a) Eventuell seien die Beklagten 1 und 3 zu verpflichten, gemeinsam mit den Klägern die Wertquoten folgendermassen neu festzulegen:
 StWE 52'047 500⁄1000
 StWE 52'048 250⁄1000
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 StWE 52'049 250⁄1000
b) Eventuell seien die Wertquoten nach richterlichem Ermessen neu festzulegen.
2. a) Die Beklagten 1-3 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, den Klägern Fr. 16'000.— zu bezahlen.
b) Es sei festzustellen, dass die Beklagten den Klägern den Mietzinsausfall zu ersetzen haben, der durch die fehlende Vermietbarkeit der Wohnung im 2. OG bis 15. September 2004 entsteht.
3. Der Beschluss der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 3. Dezember 2003 Ziff. 2 sei aufzuheben und die Beklagten 1 und 3 zu verpflichten, den Wasserverbrauch für die Jahre 2001 und 2002 gemäss effektivem Verbrauch und nicht gemäss Wertquoten zu verteilen.
4. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit."
Anlässlich der Vermittlungsverhandlung beantragten alle Beklagten die Abweisung der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger.
C. Ebenfalls am 10. November 2003 gelangten die Eheleute K. mit einem Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen an den Bezirksgerichtspräsidenten Maloja. Sie beantragten, es sei den Beklagten zu untersagen, die begonnenen Bauarbeiten auf Parzelle 1039 aus- beziehungsweise weiterzuführen. Es sei für ihre beiden Wohnungen im 2. OG eine funktionstüchtige Heizungsanlage und Warmwasserversorgung zu installieren. Am 12. Dezember 2003 nahm der Massnahmerichter das Haus SA. in Augenschein und stellte fest, dass die Bauarbeiten bereits abgeschlossen waren, die Wohnung K. beheizt werden konnte und das warme Wasser floss, womit das Massnahmebegehren gegenstandslos war.
D.1. Mangels Streitbeilegung setzten die Eheleute K. das Klageverfahren durch Prozesseingabe am 15. Juni 2004 an das Bezirksgericht Maloja fort. Sie stellten die Rechtsbegehren gemäss Leitschein, verzichteten indessen auf die Prosequierung ihrer dortigen Eventualbegehren Ziffer 1, B, lit. a und b betreffend Neufestlegung der Wertquoten der drei Stockwerkeinheiten.
2. Am 30. August 2004 erstattete MX. (Beklagter 1) seine Prozessantwort, mit dem Antrag auf Klageabweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger. Es folgten am 09. September 2004 und
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13. September 2004 die Prozessantworten der Beklagten 3 (StWEG SA.) und 2 (CC.). Sie beantragten ebenfalls die Abweisung der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, soweit darauf einzutreten sei.
3. Mit Urteil vom 28. Juni 2005 erkannte das Bezirksgericht Maloja:
"1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF 12'000.—, einem reduzierten Streitwertzuschlag von CHF 2'000.— und Schreibgebühren von CHF 780.— sowie die vermittleramtlichen Kosten von CHF 220.— werden den Klägern zu 2⁄3 (= CHF 10'000.—) und dem Beklagten 1 zu 1⁄3 (= CHF 5'000.—) auferlegt.
3. Die Kläger werden verpflichtet, den Beklagten 1 mit CHF 10'626.—, den Beklagten 2 mit CHF 15'012.35 und die Beklagte 3 mit CHF 10'593.— ausseramtlich zu entschädigen.

## Considerations