# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c5c2cb13-2e77-5036-a8c4-fa680c0f3e17
**Court:** AR_OG
**Chamber:** AR_OG_004
**Year:** 2020
**Language:** de
**Jurisdiction:** AR / Eastern_Switzerland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

Sachverhalt
A. D. _ ist Grundeigentümerin der Parzellen Nrn. 0001 und 0002 im Weiler E. _,
Gemeinde C. _. Die Parzellen liegen in der Wohnzone W2, grenzen im Norden an
die Landwirtschaftszone, im Süden an die Kernzone und im Westen an die Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen an. Am südöstlichen Rand der Parzelle Nr. 0002 befindet
sich eine Zufahrtstrasse, welche nordöstlich von der Kantonsstrasse abzweigt und die
überbauten Parzellen Nrn. 0003 und 0004 erschliesst.
B. Mit Eingabe vom 29. August 2016 (act. 8.I.6.1/1) bzw. Projektänderung vom 31. Juli 2017
(act. 8.I.6.1/91) reichte D. _ bei der Baubewilligungskommission C. _ ein
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Baugesuch ein. Demzufolge beabsichtigt sie, hauptsächlich auf der Parzelle Nr. 0002 und
teilweise auf der Parzelle Nr. 0001 ein Einfamilienhaus zu erstellen. Die Erschliessung des
Bauvorhabens soll über die bereits bestehende Zufahrt ab der Kantonsstrasse erfolgen.
Innert der Auflagefrist erhoben u.a. A. _ mit Eingabe vom 19. Oktober 2016 (act.
8.I.6.1/15) und B. _ mit Eingabe vom 21. Oktober 2016 (act. 8.I.6.1/17) Einsprache
gegen das Bauvorhaben. Mit Entscheid vom 13. September 2017 (act. 8.I.1.1) bewilligte die
Baubewilligungskommission C. _ (im Folgenden: Vorvorinstanz) das Bauvorhaben.
Gleichzeitig wies sie die dagegen erhobenen Einsprachen ab bzw. verwies diese bezüglich
eines zulasten der Bauparzellen geltenden begrenzten Bauverbots auf den Zivilrechtsweg.
C. Dagegen erhoben A. _ und B. _ mit Eingabe vom 4. Oktober 2017 (act. 8.I.1)
Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft u.a. mit den Anträgen, den Bau- und
Einspracheentscheid vom 13. September 2017 aufzuheben und auf das Baugesuch nicht
einzutreten bzw. dieses abzuweisen. Mit Entscheid vom 28. März 2019 (act. 2) wies das
Departement Bau und Volkswirtschaft den Rekurs ab.
D. Mit Eingabe vom 2. Mai 2019 (act. 1) erhoben A. _ und B. _ (im Folgenden
Beschwerdeführer 1 und 2) beim Obergericht Beschwerde, wobei sie die eingangs er-
wähnten Rechtsbegehren stellten.
E. Mit Schreiben vom 14. Juni 2019 (act. 7) stellte das Departement Bau und Volkswirtschaft
(im Folgenden: Vorinstanz) die eingangs erwähnten Anträge und verzichtete auf eine wei-
tere Stellungnahme. Mit Eingabe vom 10. Juli 2019 (act. 10) nahm D. _ (im
Folgenden: Beschwerdegegnerin), vertreten durch RA D. _, Stellung zur
Beschwerde, wobei sie die eingangs erwähnten Rechtsbegehren erheben liess.
F. Mit Eingabe vom 4. September 2019 (act. 15) liessen die Beschwerdeführer (neu vertreten
durch RA AB. _) unter Aufrechterhaltung der Anträge eine Replik einreichen, wozu
sich die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 21. Oktober 2019 (act. 19) vernehmen liess.
G. Nach Abschluss des Schriftenwechsels wurde die Streitsache traktandiert und an der Sit-
zung der vierten Abteilung des Obergerichts vom 27. Februar 2020 beraten. Das Urteil
wurde den Parteien vorab im Dispositiv eröffnet (act. 21).
H. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen
näher eingegangen.
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## Considerations

Erwägungen
1.
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass
diese hinsichtlich der Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktio-
nale Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1), wonach das Obergericht zur Behandlung der
Beschwerden gegen letztinstanzliche Verfügungen der Verwaltungsbehörden zuständig ist.
Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem
die Vorinstanz ihren Rekurs abgewiesen hat, formell beschwert. Nach der neueren Recht-
sprechung des Bundesgerichts wird in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Lie-
genschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m zum strittigen Bauvorhaben be-
finden, bejaht. Erst bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der
konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden (BGE 140 II 214 E. 2.3; Urteil des
Bundesgerichts 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E. 1.2.2). Wird die Legitimation bejaht,
kann ein Nachbar die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze
verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so
dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hinge-
gen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches
Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E. 1.3.2).
Der Beschwerdeführer 1 ist Eigentümer der Parzelle Nr. 0005 mit dem ehemaligen Schul-
haus Assek Nr. 0006, welches sich rund 45 m westlich vom Bauvorhaben entfernt befindet.
Der Beschwerdeführer 2 ist Eigentümer der nördlich gelegenen Parzellen Nrn. 0008, 0009
und 0015 mit dem Wohnhaus Assek. Nr. 0007, welche ebenfalls alle innerhalb von 100 m
Entfernung zum Bauvorhaben liegen. Damit ist bei den Beschwerdeführern die erforderli-
che Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben und sie sind durch den angefochtenen Bau-
entscheid besonders berührt. Infolgedessen sind sie mit sämtlichen Argumenten zu hören,
welche zu einer Verweigerung des Bauvorhabens führen können. Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
1.2 Bei der Beurteilung der hier vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Obergerichts
gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich
allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen, wozu auch eine rechtsfehlerhafte Ausübung
des Ermessens zählt. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob die Vorinstanzen den Sach-
verhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt haben. Die Überprüfung der Angemessen-
heit ist dem Obergericht jedoch verwehrt (Art. 56 Abs. 1 VRPG e contrario). Rechtsfragen
unterstehen dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (iura novit curia),
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welcher bedeutet, dass das Gericht an die Rechtsauffassungen der Verfahrensbeteiligten
nicht gebunden ist; auch nicht an die von ihnen nach Massgabe des kantonalen Verfah-
rensrechts form- und fristgerecht vorgetragenen Rechtsbehauptungen (BGE 133 V 196
E.1.4). Die Entscheidbehörde ist im Rahmen der Rechtsanwendung dazu verpflichtet, auf
den festgestellten Sachverhalt jenen Rechtsatz anzuwenden, den sie als den zutreffenden
ansieht, und ihm die Auslegung zu geben, von der sie - unter Berücksichtigung von Recht-
sprechung und Lehre - überzeugt ist (KASPAR PLÜSS in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 166 zu § 7 VRG;
BGE 130 V 253 E. 3.5).
1.3 Soweit die Beschwerdegegnerin beantragt, allfällige künftige Eingaben auf den Prozessge-
genstand zu beschränken, erweist dieser Antrag als gegenstandslos, da es Aufgabe der
Vorvorinstanz sein wird, den Prozessgegenstand nach der Rückweisung neu zu definieren
(vgl. dazu Ziff. 4).
2. Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG, SR 700). Gemeint
ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zo-
nen- und bauordnungskonform genutzt werden kann. Land ist erschlossen, wenn unter an-
derem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG).
Das Erschliessungserfordernis der Zufahrt ist vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpoli-
zeilich motiviert. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit für die Benüt-
zer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste - wie insbesondere für die
Feuerwehr und die Sanität - gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und
haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie
erschliessen sollen. Das Bundesrecht knüpft an die jeweilige Nutzung der konkreten
Bauzone an, enthält aber nur allgemeine Grundätze (Urteil des Bundesgerichts
1C_532/2010 vom 29. März 2011 E. 2.3.1). Die Anforderungen an die Erschliessung und
Baureife ergeben sich im Einzelnen aus dem kantonalen Recht. Das kantonale Recht kann
insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an die ge-
nügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Nach Art. 95 Abs. 2 des Gesetzes
über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) gilt ein Grund-
stück u.a. als erschlossen, wenn eine für die vorgesehene Nutzung hinreichende, rechtlich
gesicherte, auch den Bestimmungen über die Staatsstrassen (heute: Strassengesetz, StrG,
bGS 731.11) genügende Zufahrt besteht oder gleichzeitig mit dem Neubau erstellt wird,
falls notwendig mit Abstellplätzen für Motorfahrzeuge (lit. a). Im Bereich von Ausfahrten in
Kantonsstrassen bestimmt Art. 65 Abs. 3 StrG diesbezüglich, dass das erforderliche Sicht-
feld nachzuweisen ist. Nach Art. 65 Abs. 1 StrG umfasst das Sichtfeld den Bereich, in dem
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die freie Sicht der Verkehrsteilnehmer aus Gründen der Verkehrssicherheit zu gewährleis-
ten ist. Massgebend sind die Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassenfach-
leute (VSS-Normen) und die Strassenverkehrsgesetzgebung. Die Gemeinden haben für die
zeit- und sachgerechte Erschliessung der Bauzonen zu sorgen (Art. 57 Abs. 1 BauG). Bei
der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den zu-
ständigen kommunalen und kantonalen Verwaltungsbehörden ein erhebliches Ermessen zu
(BGE 121 I 65 E. 3a).
2.1 Die Baubewilligungskommission C. _ kommt in Ziff. 4.14 des Bau- und
Einspracheentscheids vom 13. September 2017 (act. 8.I.1.1) zum Schluss, dass die Be-
schwerdeführer und ehemaligen Einsprecher die Erschliessung des Baugrundstücks über
die Privatstrasse nicht bestreiten würden. Die Erschliessung des im Norden angrenzenden
Landwirtschaftsgebiets sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zudem sei im
Baugesuch ein Zufahrtskorridor zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze vorgesehen.
Die Strassenbaupolizei halte in ihrer Stellungnahme vom 27. Oktober 2016 (act. 8.I.6.1/24)
fest, dass die zum Teil eingeschränkten Sichtweiten bzw. die Zufahrtsstrasse im Jahr 1992
durch einen Verkehrsspiegel als Ausnahmebewilligung gutgeheissen worden seien, da die
Kantonsstrasse als Lokalverbindungsstrasse eingestuft sei und auf der Zufahrtsstrasse le-
diglich ein geringer Verkehr entstehe. Gemäss VSS-Norm sei die bestehende Zufahrts-
strasse als Typ A eingestuft und erfülle einen Verkehr in der Grössenordnung von etwa 15
Parkfeldern. Aus Sicht der Strassenbaupolizei erfülle die bestehende Zufahrt mit dem Ver-
kehrsspiegel weiterhin die Anforderungen und benötige auch unter der Berücksichtigung
des Bauvorhabens keine Bewilligung nach Art. 67 StrG. Die für die Beurteilung zuständige
Strassenbaupolizei habe damit befunden, dass die bestehende Zufahrtsstrasse mit dem
Verkehrsspiegel weiterhin die Anforderungen erfülle und damit keine Bewilligung erforder-
lich sei.
2.2 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid in Ziff. 4 zum Schluss, dass sich der
Karte „Erschliessung“ im Geoportal entnehmen lasse, dass die Parzelle Nr. 0002 baureif
sei. Im Weiteren verweist sie ebenfalls auf die erwähnte Stellungnahme des Tiefbauamts
(Strassenbaupolizei) vom 27. Oktober 2016. Dieses habe sich umfassend mit der Er-
schliessung des neu zu bauenden Einfamilienhauses auseinandergesetzt. Unter dem Ge-
sichtspunkt, dass das Tiefbauamt die für die Beurteilung massgebenden Unterlagen ge-
sichtet habe, die geltenden Normen angewendet worden seien, die Verwendung der VSS-
Normen zwar bindend sei, diese aber dennoch keine verbindliche Rechtskraft besässen
und das Departement Bau und Volkswirtschaft anlässlich des Augenscheins seine Fest-
stellungen gemacht habe, könne der Beurteilung des Tiefbauamts gefolgt werden. Der Ver-
kehrsspiegel sei offiziell aufgrund der damaligen Gesetzesgrundlagen bewilligt worden.
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Damit habe die Bewilligung, ob der Verkehrsspiegel nach heutigem Recht eine offizielle
Verkehrseinrichtung sei oder nicht, weiterhin ihre Gültigkeit. Zudem werde über die Strasse
und den Einlenker lediglich eine weitere Wohneinheit erschlossen. Bei einer allfälligen
neuen Überbauung sei deren Erschliessung zu jenem Zeitpunkt zu prüfen. Folglich genüge
die Zufahrt zur Parzelle Nr. 0002 den Anforderungen des Strassengesetzes sowie den
VSS-Normen. Die Frage der Erschliessung des sich nördlich der Parzellen Nrn. 0002 und
0001 befindlichen Landwirtschaftsgebiets sei nicht in diesem Verfahren zu klären. Sollte der
landwirtschaftliche Verkehr in Zukunft tatsächlich über die Parzelle Nr. 0002 und über die
bestehende Zufahrtsstrasse auf die Kantonsstrasse geführt werden, sei eine Bewilligung
nach Art. 67 Abs. 1 StrG einzuholen.
2.3 Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, dass zum Zeitpunkt der Einreichung des
Baugesuchs beide Bauparzellen im Geoportal nur als teilweise erschlossen eingestuft wor-
den seien. Seit dem Rekursaugenschein vom 29. Mai 2018 werde die Parzelle Nr. 0002
plötzlich als voll erschlossen eingestuft. Es sei vom Amt für Raum und Wald eine Klärung
zu verlangen. Die Baudirektion habe bereits im Jahr 1983 darauf hingewiesen, dass die im
Jahr 1970 erstellte Ausfahrt nicht befriedige und im Falle einer weiteren Überbauung die
verkehrsmässige Erschliessung im Bereich der Parzellen Nrn. 0010 und 0011 gesucht wer-
den müsse. Auch in der Bewilligung von 1992 heisse es, dass die Ausfahrt in die Staats-
strasse völlig unbefriedigend sei. Der vor 50 Jahren für ein einziges Einfamilienhaus und
widerwillig für ein weiteres Wohnhaus verlängerte Einlenker sei unzureichend für weitere
Bauten und genüge den tatsächlichen und rechtlichen Erfordernissen nicht. Das Strassen-
gesetz von 1972, auf welches sich das Tiefbauamt beziehe, sei nicht mehr in Kraft. Heute
sei das Strassengesetz von 2009 massgebend. Die damaligen Gesetzesgrundlagen seien
für das Baugesuch nicht massgebend, es gelte kein Bestandesschutz. Das alte Recht habe
im Gegensatz zum neuen Recht keinen Verweis auf die VSS-Normen gekannt. Die VSS-
Normen seien heute direkt anwendbar und es sei zwingend das erforderliche Sichtfeld
nachzuweisen. Die Stellungnahme des Tiefbauamts entbinde die zum Entscheid befugten
Behörden nicht von der Pflicht zur pflichtgemässen Ermessensausübung im Einzelfall. Die
Stellungnahme des Tiefbauamts missachte die aufgezeigte Rechtslage, insbesondere die
Anwendbarkeit der VSS-Normen.
Es sei aktenkundig, dass die Sichtfelder in der Umgebung des Hauses auf Parzelle Nr.
0012 im Ortskern E. _ völlig ungenügend seien. Zudem habe das Tiefbauamt die
Sichtfelder falsch beurteilt. Anstatt der Unterschreitung um 12 m in Richtung Osten fehlten
17 m. Völlig vernachlässigt worden sei das in Art. 66 StrG vorgeschriebene Lichtraumprofil
beim westlichen Sichtfeld. Die Möglichkeiten von Ausnahmebewilligungen kenne das
Strassengesetz nicht und es lägen keine solchen vor. Nur weil ein bestehendes
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Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren über den Weg erschlossen werde, bedeute das
nicht, dass für das hier zu beurteilende Bauvorhaben eine hinreichende Erschliessung
bestehe. Zufahrten hätten sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen
zu richten, die sie erschliessen sollen. Dabei sei auch die offenbar seit 2017 praktizierte
Erschliessung der landwirtschaftlichen Flächen der Beschwerdegegnerin miteinzubeziehen.
Die Zufahrt sei für die Bewirtschaftung des Landwirtschaftslands nicht geeignet. Früher sei
diese über den Abzweiger bei Haus 0013 erfolgt. Die Rekursinstanz bestätige sogar, dass
die Beschwerdeführer richtig lägen, wenn sie dafür eine strassenbaupolizeiliche Bewilligung
verlangten.
2.4 Die Beschwerdegegnerin wendet dagegen ein, dass gemäss aktuell gültigem Auszug aus
dem Geoportal die Parzelle Nr. 0002 als erschlossen gelte. Der Beweisantrag, es sei beim
Amt für Raum und Wald ein Amtsbericht einzuholen, sei abzuweisen. Die Beschwerdefüh-
rer seien nicht zu hören, soweit sie sich auf Unterlagen aus den Jahren 1970, 1983 und
1992 beriefen. Das Baugesuch beurteile sich nach der aktuellen Gesetzgebung. Es sei al-
leine die Stellungnahme der Strassenbaupolizei vom 27. Oktober 2016 massgebend, habe
doch diese als zuständig sachverständige Stelle festgestellt, dass die bestehende Zufahrt
mit dem Verkehrsspiegel die gesetzlichen Anforderungen erfülle und für die weitere Bean-
spruchung keine Bewilligung von Nöten sei. Der Einlenker sei rechtmässig bewilligt worden
und in seinem Bestand geschützt. Verkehrsspiegel seien auch heute noch zulässig. Das
Tiefbauamt habe die Beurteilung gestützt auf die aktuelle Gesetzesgrundlage vorgenom-
men, auch wenn der Verkehrsspiegel bereits im Jahr 1992 bewilligt worden sei. Da im vor-
liegenden Fall das Sichtfeld Richtung Osten mittels Verkehrsspiegel gewährleistet werde,
sei eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf dem Grundstück Nr. 0012 nicht
zweckmässig, müsste doch diesfalls der Grundeigentümer des Grundstücks Nr. 0012 ge-
zwungen werden, das bestehende Gebäude Assek. Nr. 0014 abzubrechen. Bei der Frage
der Zufahrt komme dem Gemeinderat ein erhebliches Ermessen zu, in welches das Ober-
gericht nur bei Ermessensmissbrauch eingreifen könne. Selbst wenn das Strassengesetz
auf die VSS-Normen verweise, dürften diese nicht ohne Prüfung der konkreten Situation in
jedem Fall unbedingt und buchstabentreu Anwendung finden.
Was als hinreichende Zufahrt gelte, hänge von der beanspruchten Nutzung des Grund-
stücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab.
Vorliegend solle lediglich ein Einfamilienhaus erstellt werden, weshalb die Erschliessung
der Nutzung als Einfamilienhaus zu genügen habe. Die Erschliessung wäre wiederum neu
zu prüfen, wenn weitere Bauten auf den Parzellen Nrn. 0001 und 0002 geplant seien. Für
die Erschliessung des Landwirtschaftslands sei eine weitere Bewilligung notwendig.
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2.5 Vorab gilt es festzuhalten, dass die Beschwerdeführer die hinreichende Erschliessung über
die Zufahrtsstrasse entgegen der Annahme der Vorvorinstanz bereits im Einspracheverfah-
ren bestritten haben (vgl. dazu Einsprache von A. _ vom 19. Oktober 2016, S. 2 und
3, act. 8.I.6/16; Protokoll der Einspracheverhandlung vom 23. März 2017, S. 2, act. 8.I.6/68,
abschliessende Stellungnahme vom 7. April 2017 S. 2 f., act. 8.I.6/74; E-Mail von B.
_ vom 7. April 2017, act. 8.I.6/75). Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen wäre,
hätte die Prüfung der Erschliessung aufgrund der kommunalen Erschliessungspflicht durch
die Gemeindebaubehörde von Amtes wegen erfolgen müssen. Beide Vorinstanzen schei-
nen zudem zu verkennen, dass sich die von der Strassenbaupolizei erwähnte Ausnahme-
bewilligung vom 19. August 1992 (act. 8.I.6/75) für den Bau des Einfamilienhauses auf der
Parzelle Nr. 0003 noch auf Art. 91 des Gesetzes über die Staatsstrassen vom 30. April
1972 bezog, welcher mit Inkrafttreten des Strassengesetzes im Jahr 2010 aufgehoben
wurde (Art. 94 Abs. 1 StrG). Gemäss dieser Bestimmung durften im Einzugsbereich unbe-
friedigender Ausfahrten bauliche Massnahmen irgendwelcher Art, die zu einem Mehrver-
kehr auf der Ausfahrt führen, nur getroffen werden, wenn die Ausfahrt angemessen verbes-
sert wurde. Für entsprechende Bewilligungen bzw. Anordnungen war das kantonale Tief-
bauamt zuständig. Eine analoge Bestimmung fehlt im neuen Strassengesetz, was dagegen
spricht, dass die 28-jährige Ausnahmebewilligung vom 19. August 1992 auch für das strit-
tige Bauvorhaben gilt, zumal der aufgehobene Art. 91 des Staatsstrassengesetzes auf die
Sichtweiten bzw. die massgebende geltende VSS-Norm 40 273a betreffend Sichtverhält-
nisse in Knoten einer Ebene noch keinen Bezug nahm. Im Weiteren gilt es hervorzuheben,
dass für die Beurteilung der hinreichenden Erschliessung innerhalb der Bauzone nach Art.
95 Abs. 3 lit. a BauG i.V.m. Art. 57 BauG einzig die Gemeindebaubehörde und nicht etwa
das kantonale Tiefbauamt zuständig ist, was die Vorinstanzen ebenfalls zu verkennen
scheinen. Dazu kommt, dass das Tiefbauamt nach Auffassung des Obergerichts in seiner
Stellungnahme vom 27. Oktober 2016 vorwiegend geprüft hat, ob gemäss Art. 67 Abs. 1
StrG eine zusätzliche Bewilligung erforderlich ist, was dann der Fall wäre, wenn eine be-
stehende Zufahrt oder Strasseneinmündung einem wesentlich grösseren oder andersarti-
gem Verkehr dienen soll. Zur strittigen Erschliessung des vorliegenden Bauvorhabens im
Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG nahm es jedoch nicht explizit Stellung (vgl. dazu letzter
Satz der Stellungnahme, wonach zum Baugesuch keine Bemerkungen anzubringen
sind...). Da die Vorvorinstanz im Bau- und Einspracheentscheid lediglich auf die Stellung-
nahme des Tiefbauamts verwies und selbst keine Ausführungen zu den örtlichen Verhält-
nissen und konkreten Umstände beim Einlenker vornahm, muss die Schlussfolgerung ge-
zogen werden, dass sie als zuständige Behörde nicht geprüft hat, ob das Bauvorhaben
über die bestehende Zufahrt hinreichend erschlossen ist.
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Dies gilt im Weiteren auch für die über vollständige Kognition verfügende Vorinstanz, wel-
che zwar einen Augenschein durchgeführt hat, aber im angefochtenen Entscheid ebenfalls
weitgehend auf die Stellungnahme des Tiefbauamts vom 26. Oktober 2016 verweist und
nicht begründet, welche Feststellungen sie selbst getroffen hat, wobei auch im Augen-
scheinprotokoll vom 8. Juni 2018 (act. 8.13) keine eigenen Feststellungen zu den örtlichen
Verhältnissen ersichtlich sind. Die Vorinstanz vertritt jedoch die Auffassung, dass der be-
stehende Verkehrsspiegel offiziell aufgrund der damaligen Gesetzesgrundlagen bewilligt
worden sei, womit die im Jahr 1992 erfolgte Bewilligung nach wie vor ihre Gültigkeit habe.
Diese Beurteilung vermag angesichts des neu geltenden Art. 65 Abs. 1 StrG bzw. der mas-
sgebenden VSS-Norm 40 273a nicht zu überzeugen, zumal sich jene Ausnahmebewilli-
gung auf ein anderes Bauvorhaben mit anderen Adressaten bezog, aus welcher die Be-
schwerdegegnerin keine Bestandesgarantie ableiten kann.
2.6 Da unbestritten ist, dass die erforderliche Knotensichtweite beim bestehenden Einlenker
nicht vorhanden ist, hätten die Vorinstanzen zwingend prüfen müssen, ob die Vorausset-
zungen von Ziff. 13.2 der VSS-Norm 40 273a für das Aufstellen eines Spiegels erfüllt sind,
wobei zu beachten ist, dass diese Norm einen Verkehrsspiegel nur als Notbehelf zulässt.
Da sich diesbezüglich in den vorinstanzlichen Entscheiden und Akten keine Anhaltspunkte
ergeben, ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung in Bezug auf die Frage der Er-
schliessung als unvollständig zu taxieren. Zudem ist mit den Beschwerdeführern darin
übereinzugehen, dass eine Zufahrt nur dann als genügend zu betrachten ist, wenn sie auf
die Baumöglichkeiten der geltenden Zonenordnung abgestimmt ist. Daher sind stets die
zukünftigen vorhersehbaren Überbauungsmöglichkeiten in der Umgebung des Bauvorha-
bens mitzuberücksichtigen (Urteile des Bundesgerichts 1C_489/2017 vom 22. Mai 2018 E.
3.5 f.; 1C_257/2011 vom 3. Oktober 2011 E. 5.3). Auch dazu lassen sich den vorinstanzli-
chen Entscheiden keine Ausführungen entnehmen. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid davon ausgeht, dass eine Bewilligung nach Art. 67 Abs. 1 StrG
einzuholen sei, sollte der landwirtschaftliche Verkehr in Zukunft tatsächlich über die Par-
zelle Nr. 0002 und über die bestehende Zufahrtsstrasse auf die Kantonsstrasse geführt
werden. Es ist jedoch zu vermuten, dass der landwirtschaftliche Verkehr bereits heute über
strittige Zufahrtsstrasse geführt wird (vgl. dazu das Schreiben des Beschwerdeführers 1
vom 22. März 2017, act. 8.I.6.1/67, wonach der Beschwerdegegnerin verboten ist, den pri-
vaten Fahrweg auf der Parzelle Nr. 0005 für den landwirtschaftlichen Verkehr zu benutzen).
Im Lichte oben genannter Rechtsprechung ist daher bei der Beurteilung der hinreichenden
Erschliessung auch die durch den landwirtschaftlichen Verkehr bedingte Mehrbenutzung
des Einlenkers mit zu berücksichtigen. Dies gilt umso mehr, als dass der von der Zufahrts-
strasse abzweigende Korridor für den landwirtschaftlichen Verkehr offensichtlich Bestand-
teil des Baugesuches bildet (vgl. dazu den Situationsplan und den Grundrissplan, act.
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8.I.6.1/1), womit eine koordinierte Beurteilung der strittigen Erschliessung des Bauvorha-
bens und der landwirtschaftlichen Verkehrsführung zwingend angezeigt ist. Auch diesbe-
züglich erweisen sich die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen als unvollständig
bzw. deren rechtliche Würdigung als unklar.
2.7 In Anbetracht dieser Umstände kommt das Obergericht zum Schluss, dass die Vorinstan-
zen in Bezug auf die Frage der hinreichenden Erschliessung den Sachverhalt ungenügend
abgeklärt haben bzw. nicht alle entscheidwesentlichen Tatsachen berücksichtigt wurden.
Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts, erstinstanzlich zu überprüfen, ob die Anforderungen
an eine hinreichende Zufahrt im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG gewährleistet sind,
zumal die zuständigen kommunalen und kantonalen Verwaltungsbehörden in Erschlies-
sungsfragen über einen erheblichen Ermessenspielraum verfügen, welchen diese jedoch
pflichtgemäss auszuschöpfen haben. Demzufolge sind die angefochtenen Entscheide auf-
zuheben und ist die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an
die erschliessungspflichtige Vorvorinstanz zurückzuweisen (Art. 59 VRPG i.V.m. Art. 41
Abs. 2 VRPG). Damit erübrigt sich die Durchführung des von den Beschwerdeführern be-
antragten Augenscheins. Dasselbe gilt in Bezug auf die Einholung eines Amtsberichts zum
Geoportaleintrag, zumal diesem ohnehin keine Rechtswirkung zukommt.
3. Trotz der Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide ist im Folgenden noch die Frage des
Bauverbots zu prüfen, da diesbezüglich das Zivilverfahren sistiert ist und es sich dabei um
eine Rüge handelt, die zum definitiven Bauabschlag führen könnte.
3.1 Gemäss Art. 60 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) verweist die
Gemeindebaubehörde im Rahmen ihres Baubewilligungsentscheids Einsprechende unter
Ansetzung einer Frist von 14 Tagen ab Eröffnung des Entscheids zur Klageerhebung an
das zuständige Zivilgericht, sofern Einsprachepunkte privatrechtlicher Natur vorliegen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die vorfrageweise Prüfung zivilrechtlicher
Fragen durch Verwaltungsbehörden zulässig, wobei sich diese in Zurückhaltung zu üben
haben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird
als zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifel-
haftes Resultat ergibt. Eine Pflicht, zivilrechtliche Vorfragen zu entscheiden, besteht nicht
(Urteil des Bundesgerichts 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2). Das öffentliche
Baubewilligungsverfahren hat grundsätzlich einzig zum Zweck, festzustellen, ob das Bau-
vorhaben mit den baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Die Person des Gesuchstel-
lers, insbesondere dessen zivilrechtliche Bauberechtigung, steht somit nicht im Vorder-
grund. Immerhin soll die Baubehörde nicht komplexe und zeitaufwendige Gesuche prüfen
müssen, wenn das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzt. Sie soll nach
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Möglichkeit nicht wider besseres Wissen zu einem Verfahren Hand bieten, welches geeig-
net ist, die Interessen Dritter zu verletzen (Urteil des Bundesgerichts 1C_116/2013 vom 11.
Oktober 2013 E. 5.2). Nach der Rechtsprechung einzelner Kantone und der Literatur ist
über die Frage, ob eine Bauverbots-Dienstbarkeit einem Bauvorhaben entgegensteht, nicht
im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden; vielmehr obliegt dieser Entscheid einzig dem
Zivilgericht (Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Freiburg 602 2017 69 vom 7. Dezember
2017 E. 4d mit Verweis auf LGVE 1989 II Nr. 5, S. 138/141 E. 1b sowie JÖRG SCHMID,
Dienstbarkeiten und das Bauen, in: Schweizerische Baurechtstagung 2015, S. 103).
3.2 Die Vorinstanz kommt in Ziff. 2c des angefochtenen Entscheids zum Schluss, dass es sich
beim Bauverbot um eine rein privatrechtliche Angelegenheit handle, welche bereits von der
Vorvorinstanz auf den Zivilrechtsweg verwiesen worden sei. Es sei bereits ein Zivilverfah-
ren anhängig gemacht worden. Es bestehe keine gesetzliche Pflicht, das Baugesuch ab-
zuweisen, bis das Bauverbot durch den Belasteten beseitigt worden sei. Eine vorfrage-
weise Überprüfung sei nicht möglich, weil der Vertragsinhalt nicht leicht feststellbar sei und
sich kein unzweifelhaftes Resultat ergebe.
3.3 Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, dass das Bauverbot eindeutig formuliert und
zu respektieren sei, solange es im Grundbuch der Gemeinde C. _eingetragen sei.
Eine Negierung sei ein klarer Rechtsmissbrauch. Das östlich des alten Schulhauses im
Grundbuch zugunsten der Parzelle Nr. 0005 im Grundbuch eingetragene Bauverbot
betreffe die ganze frühere Stammparzelle Nr. 0012 und damit auch die abgetrennten
Grundstücke Nr. 0001 und 0002. Zweck des geografisch begrenzten Bauverbots aus dem
Jahr 1952 bleibe es, das Schulhaus und das Schulhausareal mit dem Spielplatz östlich
grosszügig freizuhalten. Das Bauverbot sei zum Ortsbildschutz des das Dorf E. _
prägenden spätbarocken Gebäudes geschaffen worden. Das Bauverbot sei nicht seinem
Inhalt nach beschränkt, sondern in seiner räumlichen Ausdehnung begrenzt. Die
Bauparzelle Nr. 0002 liege vollständig innerhalb dieser Begrenzung. Das Resultat sei
unzweifelhaft: Es gelte ein vollständiges Bauverbot auf der Bauparzelle, es sei denn der
Grundeigentümer der Parz. Nr. 0005 stimme dem Bauvorhaben zu. Der hier zivilrechtlich
relevante Aspekt führe dazu, dass das Baugrundstück aus öffentlich-rechtlicher Sicht nicht
als baureif gelte.
3.4 Die Beschwerdegegnerin lässt dagegen ausführen, dass zivilrechtliche Einsprachepunkte
durch den Zivilrichter und nicht durch das Obergericht zu beurteilen seien. Die Bedeutung
des Bauverbots lasse sich nicht zweifelsfrei feststellen, da es sich um ein begrenztes Bau-
verbot handle. Aus einem Gemeinderatsbeschluss aus dem Jahr 1952 (act. 8.I.6/63) im
Zusammenhang mit dem Neubau der Post E. _ gehe hervor, dass mit dem
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begrenzten Bauverbot die Wahrung der Lichtverhältnisse bezweckt worden sei. Das
Gebäude Assek. Nr. 0006 werde nicht mehr als Schulhaus betrieben, womit die genannte
Grunddienstbarkeit gestützt auf 736 ZGB zu löschen sei. Dass kein Interesse mehr an der
begrenzten Bauverbotsdienstbarkeit bestehe, zeige sich auch darin, dass auf dem
Grundstück Nr. 0010, welches unmittelbar auf der Ostseite an das Grundstück Nr. 0005
grenze, das begrenzte Bauverbot nicht als Last eingetragen sei.
3.5 Auf den Bauparzellen Nrn. 0001 und 0002 besteht ein begrenztes Bauverbot zugunsten der
Parzelle Nr. 0005, welches es dem jeweiligen Eigentümer der Parzellen Nrn. 0001 und
0002 verbietet, ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers der Parz. Nr. 0005 auf
seinem Boden auf der Ostseite der Schulhausparzelle irgendeinen Bau hinzustellen
(Grunddienstbarkeitsvertrag Bauverbot vom 24. Juli 1952, act. 3.4). Die Parzellen Nrn.
0001 und 0002 bildeten ursprünglich Bestandteil der Parzelle Nr. 0012. Die ursprüngliche
Parzelle Nr. 0012 befand sich nicht nur östlich des alten Schulhauses. Die Parzelle Nr.
1247, die ebenfalls ursprünglich zur Parzelle Nr. 0012 gehörte, dehnt sich auch heute noch
bis zu 160 m nordöstlich des alten Schulhauses aus. Daher könnte die „Begrenzung“ so
verstanden werden, dass nur diejenigen Teile der Stammparzelle 0012 betroffen waren,
welche sich östlich des alten Schulhauses befanden. Diesbezüglich ist jedoch folgendes zu
beachten: Auf der unmittelbar an die Parzelle Nr. 0005 angrenzenden Parzelle Nr. 0010 ist
kein Bauverbot eingetragen (vgl. dazu den Grundbuchauszug der Liegenschaft Nr. 0010,
act. 8.I.6/59/3). Diese Parzelle liegt in der Bauzone und kann somit also grundsätzlich
bebaut werden. Sie ist zwar nur 12 bis 15 Meter breit, was aber nicht besagt, dass keinerlei
Bauten errichtet werden könnten. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass der Sinn eines
Bauverbotes auf den Parzellen Nrn. 0001/0002 hinterfragt werden kann, wenn eine
Parzelle, die näher bei der berechtigten Parzelle liegt, zonengerecht bebaubar ist. Damit
kann der Schluss gezogen werden, dass die Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags nicht
leicht feststellbar ist und sich dabei kein unzweifelhaftes Resultat ergibt, was dagegen
spricht, diese Frage im verwaltungsrechtlichen Verfahren zu beurteilen. Daher ist in
Übereinstimmung mit der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden,
dass die Vorvorinstanz diese Rüge im Sinne von Art. 60 Abs. 1 BauV auf den
Zivilrechtsweg verwiesen hat.
4. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde wie folgt gutzuheissen ist: Der
angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz vom 28. März 2019 sowie der zugrunde lie-
gende Bau- und Einspracheentscheid der Vorvorinstanz vom 13. September 2017 sind auf-
zuheben und die Sache ist zu ergänzender Sachverhaltsabklärung und Prüfung der hinrei-
chenden Erschliessung an die Baubewilligungskommission C. _ zurückweisen. Auf
die Beurteilung des Eventualantrags wird verzichtet, da die Frage der Aufnahme in die
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Planungszone von der Vorvorinstanz bzw. vom Gemeinderat von Amtes wegen zu prüfen
wäre, sollte sich bei der Neubeurteilung ergeben, dass die Bauparzellen Nrn. 0001 und
0002 ungenügend erschlossen sind. Dasselbe gilt, falls das Bauverbot zulasten der Bau-
parzellen vom Zivilgericht bestätigt wird.
5. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-
sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerdeführer mit ihren Hauptbegehren
durchdringen und die Sache im Übrigen an die Vorvorinstanz zurückgewiesen wird, ist
ihnen für das Beschwerdeverfahren keine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Die Gerichts-
kasse ist anzuweisen, ihnen den Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.00 zurückzuerstatten. Weil
die Beschwerdegegnerin mit ihren Begehren nicht durchdringt, ist ihr die Entscheidgebühr
aufzuerlegen. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungs-
sachen (GGV, bGS 233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 3‘000.00 als
angemessen.
6. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Ent-
schädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Die Parteientschädigung geht zu-
lasten der unterliegenden Partei. Aus Billigkeitsgründen kann sie auch der Staats- oder
Gemeindekasse auferlegt werden (Art. 59 i.V.m. Art. 24 Abs. 2 VRPG). Ausgangsgemäss
ist dem Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführer zu entsprechen. Die Entschädi-
gung setzt sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer
wird als Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT,
bGS 145.53). In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar
pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.00 bis Fr. 10‘000.00 (Art.
16 Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das
Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und
Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen
Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der
Honorare unterteilt werden in
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von
Fr. 1‘000.00 bis zu Fr. 4‘000.00 zu sprechen ist;
b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfragen
betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein Honorar in
der Grössenordnung von Fr. 4‘000.00 bis Fr. 7‘000.00 angemessen erscheint; und
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in denen
überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfangreiche
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Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.00 bis Fr. 10‘000.00, bzw.
in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.00 rechtfertigt.
Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für die erste Fallgruppe - mit einfachen
Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand - geltenden Rahmens von bis zu Fr.
4‘000.00 festzulegen. Da die Beschwerdeführer erst zum Zeitpunkt der Replik anwaltlich
vertreten wurden, erscheint dem Aufwand und den Anforderungen ein Honorar in der Höhe
von Fr. 2‘000.00 als angemessen. Hinzu kommen die Barauslagen von pauschal 4% und
die Mehrwertsteuer von 7.7%, was insgesamt zu einer Entschädigung von Fr. 2‘240.15 zu-
gunsten der Beschwerdeführer führt. Diese ist ausgangsgemäss der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen.
7. Weil die Beschwerdeführer durch die Aufhebung der Entscheide der Vorinstanzen
nachträglich in die Position der Obsiegenden gelangen, sind auch die Kosten für das
vorinstanzliche Rekursverfahren entsprechend neu zu verlegen. Diese Kosten wurden von
der Vorinstanz auf Fr. 2'000.00 festgesetzt, was als angemessen erscheint. Ausgangsge-
mäss sind diese nunmehr bei der Beschwerdegegnerin zu erheben. Die Vorinstanz hat im
Weiteren den Beschwerdeführern den für das Rekursverfahren erhobenen Kostenvor-
schuss von Fr. 800.00 zurückzuerstatten. Da die Beschwerdeführer im Rekursverfahren
ohne Rechtvertreter prozessiert haben, sind ihnen dafür nur die Auslagen zu ersetzen,
welche auf Fr. 300.00 festgesetzt werden. Diese Entschädigung geht ebenfalls zulasten der
unterliegenden Partei und damit zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 59 i.V.m. Art. 24
Abs. 2 Satz 1 VRPG).
8. Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Streitsache an
die erstinstanzlich zuständige Gemeindebaubehörde zurück. Es ist daher den Vor- und Zwi-
schenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG, SR 173.110) richtet (BGE 133 V 477 E. 4.2).