# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** c59c5f94-7140-42f9-b5bb-65e87b8b84b3
**Court:** ZH_BRK
**Chamber:** ZH_BRK_001
**Year:** 2022
**Language:** de
**Jurisdiction:** ZH / Zürich
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 15. Dezember 2021 erteilte der Stadtrat Wetzikon der
Genossenschaft A die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Ein-
kaufszentrums mit aufgesetzten Wohnnutzungen auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 1 und 2 an der B-Strasse 1, 1a und an der C-Strasse 3 und 4 in
Wetzikon.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) mit
Eingabe vom 24. Januar 2022 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Es sei der baurechtliche Entscheid [...] aufzuheben und die Sache im
Sinne der Erwägungen gemäss der nachfolgenden Begründung an den
Rekursgegner zurückzuweisen.
2. Eventualiter sei der angefochtene baurechtliche Entscheid [...] wie folgt
zu ändern und zu ergänzen:
2.1. Es seien total maximal nur 269 (eventualiter: 342; subeventualiter:
351) Parkplätze für das Einkaufszentrum inklusive Dienstleistungen und
Wohnungen zu bewilligen, wovon maximal 170 (eventualiter: 193; sub-
eventualiter: 208) Parkplätze für die Kundinnen und Kunden des Ein-
kaufszentrums (inklusive Dienstleistungen), 44 (eventualiter: 62; sube-
ventualiter: 56) Parkplätze für die Beschäftigten und 55 (eventualiter: 77)
Parkplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner (inklusive 4, eventua-
liter 10 Parkplätze für die Besucher der Wohnungen).
2.2. Die Bewilligung der 80 Parkplätze „für die Allgemeinheit" sei aufzu-
heben und zu verweigern.
2.3. Es seien die Mindestgebühren der Bewirtschaftung der Kunden-
parkplätze (Gebührenpflicht ab der 1. Minute, keine Gratisparkplätze)
gemäss Dispositivziffer 4.1 des angefochtenen Entscheids wie folgt zu
ändern:
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– Für die 1. Stunde CHF 2.00 – Für die 2. Stunde zusätzlich CHF 1.50 – Über 2 Stunden für jede weitere Stunde zusätzlich je CHF 1.00.
2.4. Es sei das Mobilitätskonzept mindestens mit folgenden Massnah-
men zu ergänzen:
– Lenkungswirksame Fahrtenobergrenze und Modal-Split-Vorgabe mit den für den Fall der Nichteinhaltung notwendigen Massnahmen. – Lenkungswirksame Bewirtschaftung der Angestelltenparkplätze. – Für die Kunden attraktiver und kostengünstiger Hauslieferdienst.
3. Es sei dem Rekurs uneingeschränkt die aufschiebende Wirkung zu er-
teilen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Re-
kursgegnerin sowie eventualiter auch des Rekursgegners."
C.
Mit Verfügung vom 27. Januar 2022 wurde der Rekurseingang vorgemerkt
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 2. März 2022 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des
Rekurses unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Die private Rekurs-
gegnerin beantragte mit Eingabe vom 2. März 2022 ebenfalls die Abweisung
des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
E.
Mit Replik vom 28. März 2022 bzw. Dupliken vom 20. April 2022 hielten die
Parteien an ihren Anträgen fest.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R3.2022.00019 Seite 4

## Considerations

Es kommt in Betracht:
1.
Das Rekursverfahren betrifft die Baubewilligung für einen der Umweltverträg-
lichkeitsprüfung (UVP) unterstehenden Neubau eines Einkaufszentrums.
Der Rekurrent ist eine gesamtschweizerische Umweltschutzorganisation, die
zur Anfechtung von Entscheiden über UVP-pflichtige Anlagen legitimiert ist
(Art. 55 des Umweltschutzgesetzes [USG] in Verbindung mit Art. 1 sowie
dem entsprechenden Anhang der Verordnung über die Bezeichnung der im
Bereich des Umweltschutzes sowie Natur- und Heimatschutzes beschwer-
deberechtigten Organisationen [VBO]). Da auch die übrigen Prozessvoraus-
setzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 (17'746 m2) liegt in der Zentrumszone ZA, das
Baugrundstück Kat.-Nr. 2 (548 m2) in der Kernzone KA gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Wetzikon (BZO). Geplant ist der Abbruch und Er-
satz des bestehenden "Einkaufszentrum X". Mit dem Ersatzneubau (Areal-
überbauung) sollen einerseits Verkaufs-, Gewerbe- und Dienstleistungsflä-
chen und andererseits 93 Wohnungen geschaffen werden. Die Parkierungs-
anlage ist zweigeteilt: Im Untergeschoss befinden sich die Parkplätze für das
Einkaufszentrum und im zweiten Obergeschoss diejenigen für das Personal
und die Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnungen.
3.
Die private Rekursgegnerin beantragt den Beizug der Verfahrensakten be-
treffend die Entscheide BRKE IV Nr. 0001/2007 vom 25. Januar 2007 (Anm.:
in BEZ 2008 Nr. 17), BRKE III Nr. 0003/2009 vom 21. Januar 2009 (Anm.:
nicht publiziert) sowie BRKE III Nr. 0195/2010 vom 1. Dezember 2010 (Anm.:
in BEZ 2012 Nr. 70), zumal diese Verfahren in unmittelbarem Zusammen-
hang zur vorliegend zu beurteilenden Angelegenheit stehen sollen.
In ihrer Rekursantwort bezieht sich die private Rekursgegnerin lediglich auf
die materiellen Erkenntnisse in den genannten Entscheiden und nicht auf
weitere Dokumente in jenen Verfahrensakten oder auf Tatsachen, die sich
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daraus ergeben. Die Entscheide sind dem Baurekursgericht selbstredend
bekannt und können auch ohne Aktenbeizug berücksichtigt werden. Es be-
steht demnach kein Grund für den verlangten Aktenbeizug.
4.1.
Der Rekurrent bringt zunächst vor, das Vorhaben befinde sich in einem luft-
hygienischen Belastungsgebiet. Das bisherige Einkaufszentrum X werde
vollständig zurückgebaut. Das Bauvorhaben sei dementsprechend insge-
samt ein Neubau, welcher sämtliche umweltrechtlichen Vorschriften für Neu-
anlagen einzuhalten habe. Eventualiter gelte das Gleiche bei Anwendung
von Art. 2 Abs. 4 LRV, welcher Anlagen betreffe, die umgebaut, erweitert
oder Instand gestellt würden. Bei der Beurteilung der Umweltauswirkungen
des Vorhabens sei deshalb als Ausgangszustand im Sinne von Art. 10b
Abs. 2 lit. a USG nicht der Zustand mit dem heutigen Einkaufszentrum X
massgebend, sondern ein Vorzustand ohne solches Einkaufszentrum.
4.2.
Die Vorinstanz entgegnet, da es sich um einen Ersatz-Neubau handle, sei
der Unterschied der heutigen Auswirkungen im Verhältnis zu den zukünfti-
gen Auswirkungen von Relevanz. Entsprechend gelte als Ausgangszustand
im Sinne von Art. 10b Abs. 2 lit. a USG der Zustand mit dem heutigen "Ein-
kaufszentrum X". Dennoch sei im UVB auch ein virtueller Zustand ohne Be-
rücksichtigung der heutigen Nutzung aufgenommen worden.
4.3.
Mit Ausgangszustand meint Art. 10b Abs. 2 lit. a USG (vor 1. Juli 2007
Art. 9 Abs. 2 lit. a USG) grundsätzlich den Zustand der Umwelt ohne das
Vorhaben, d.h. den natürlichen Zustand einschliesslich der Vorbelastungen,
die sich von dritter Seite ergeben. Bei der Neuregelung eines Konzessions-
verhältnisses (worauf kein Rechtsanspruch besteht) ist auch der natürliche
Zustand ohne Vorbelastung darzustellen (vgl. BGr 1A.59/1995 vom 28. April
2000, E. 3.c.aa, betreffend die Konzession für den Ausbau des Lungerersee-
Kraftwerks; Rausch/Keller, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl.,
Hrsg. Vereinigung für Umweltrecht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 9 Rz.
79). Beim Wasserkraftwerk Lungerersee hätte ohne die Erneuerung der Kon-
zession ab 2041 die Möglichkeit bestanden, auf eine Nutzung der Wasser-
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kraft zu verzichten oder jedenfalls die Bedingungen grundsätzlich neu aus-
zuhandeln. Das Bundesgericht hielt es daher für sachgerecht, als Ausgangs-
zustand nebst dem Zustand, der bis 2041 vorgegeben war, auch die Situa-
tion in Rechnung zu stellen, die sich bei einem Verzicht auf die Wasserkraft-
nutzung ergeben hätte. Anders als in jenem Fall, auf den der Rekurrent in
seiner Replik verweist, besteht vorliegend in zeitlicher Hinsicht ein unbe-
schränkter Anspruch auf die Weiterführung des bestehenden Einkaufszent-
rums und steht die Herstellung eines Zustands ohne dieses nicht in Frage.
Dessen Auswirkungen auf die Umwelt sind daher den Vorbelastungen zuzu-
rechnen. Dies zumal es im Rahmen einer Umweltverträglichkeitsprüfung
keine Rolle spielt, ob ein bestehendes Einkaufszentrum ausgebaut oder
durch ein neues vollständig ersetzt wird. Wie im ersteren Fall (vgl. Grif-
fel/Rausch, Kommentar USG, Ergänzungsband, 2011, Art. 10b N. 10) hat als
Ausgangszustand derjenige vor dem Ausbau bzw. Neubau zu gelten. Mithin
gilt als Ausgangszustand der Zustand mit dem bestehenden Einkaufszent-
rum X.
Unbesehen davon gilt das Vorhaben als neue stationäre Anlage, die die im
Anhang 1 der Luftreinhalte-Verordnung festgelegten Emissionsbegrenzun-
gen einhalten muss (Art. 3 Abs. 1 LRV).
5.1.
Der Rekurrent macht weiter geltend, Einkaufszentren mit einer Verkaufsflä-
che von mindestens 15'000 m2 würden als Grosszentren im Sinne von § 5
Abs. 2 Besondere Bauverordnung II (BBV II) gelten. Diese Schwelle werde
im vorliegenden Fall bei weitem überschritten: Gemäss der kantonalen Fach-
stelle Lärmschutz umfasse das Einkaufszentrum inklusive Gastro 23'541 m2.
Diese Fläche bestehe aus den Teilflächen A1 (11'307 m2), A2 (6'315 m2), A3
(3'434 m2), C (1 '194 m2), H1 (725 m2) und H2 (566 m2). Die kantonale Ab-
teilung Luft, Klima und Strahlung rechne noch die Kenngrösse „I Anderes"
(1'054 m2) hinzu und komme so auf eine Gesamtfläche von 24'595 m2. Weil
die private Rekursgegnerin in ihren Berechnungsdokumenten von 23'541 m2
ausgehe, gehörten die in den für die UVP-Beurteilung massgebenden Doku-
menten nirgends näher beschriebenen Teilflächen „I Anderes" wohl nicht
zum Einkaufszentrum. Der Rekurrent halte sich deshalb an die Flächenan-
gabe von total 23'541 m2 der Fachstelle Lärmschutz und der privaten Re-
kursgegnerin.
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Der Rekursgegner gehe demgegenüber von nur ca. 11'000 m2 Verkaufsflä-
chen aus, weshalb er eine Überprüfung nach § 12 Abs. 2 BBV II als hinfällig
erklärt habe. Diese Annahme sei aktenwidrig. Das Bauvorhaben sei in den
einschlägigen Bereichen fälschlicherweise nicht als Grosszentrum, sondern
nur als gewöhnliches Einkaufszentrum beurteilt worden. Der angefochtene
Entscheid leide unter diesem Gesichtspunkt an einem grundlegenden sach-
lichen und rechtlichen Fehler, der zur Rückweisung der Sache an den Re-
kursgegner zwecks Neubeurteilung führe.
5.2.
Die Vorinstanz entgegnet, die Anforderungen nach § 12 Abs. 2 BBV II seien
"offenkundig" erfüllt, auch wenn von einem Grosszentrum ausgegangen
werde. Schliesslich weise der Rekurrent selber darauf hin, dass das Bauvor-
haben in der ÖV-Güteklasse B liege. Damit sei die gute Erschliessung dar-
getan (VB.2016.00525, E. 2.3.2).
5.3.
Die private Rekursgegnerin geht davon aus, dass es sich beim Bauprojekt
um ein "Grosszentrum" nach § 5 Abs. 2 BBV II handle, welches gemäss § 12
Abs. 2 lit. a BBV II zulässig sei, wenn es mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut
erreichbar sei. Diese Anforderung sei aufgrund der Lage im Zentrum von
Wetzikon erfüllt.
5.4.1.
Einkaufszentren sind Verkaufsgeschäfte des Detailhandels oder Zusam-
menfassungen von solchen mit einer Verkaufsfläche von insgesamt mindes-
tens 2'000 m2 (§ 5 Abs. 1 BBV II). Grosszentren sind Einkaufszentren mit
einer Verkaufsfläche von mindestens 15'000 m2 (Abs. 2). Grosszentren und
Begegnungsstätten mit grossem Publikumsverkehr sind nur zulässig, wenn
sie mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sind (§ 12 Abs. 1 lit. a BBV
II).
Gemäss Art. 17 Abs. 3 BZO muss für "verkehrsintensive Einrichtungen" die
"ausreichende" Erschliessung mit dem ÖV in einem Mobilitätskonzept nach-
gewiesen werden. Im Mobilitätskonzept (act. 10.37) wird dazu ausgeführt,
das Vorhaben sei mit dem ÖV optimal erschlossen, was sich in der Zuord-
nung zur ÖV-Güteklasse B widerspiegle. Wesentliche Anteile der Kunden
R3.2022.00019 Seite 8
würden aus Gebieten mit weniger guter ÖV-Erschliessung kommen. Im Kan-
ton Zürich sei aber auch für rurale Gebiete eine in Bezug auf Aufwand-Nut-
zen optimale ÖV sichergestellt.
Ob eine "ausreichende" Erschliessung mit dem ÖV im Sinne von Art. 17
Abs. 3 BZO nachgewiesen wurde, wurde soweit ersichtlich nicht geprüft. Ge-
mäss Erwägungen im angefochtenen Beschluss (S. 11) zur verkehrsmässi-
gen Erschliessung sollen vorliegend ca. 11'000 m2 Verkaufsflächen geplant
sein, womit eine Überprüfung der Bestimmung von § 12 Abs. 2 BBV II hin-
fällig sei. Diese Flächenangabe ist falsch.
Verkaufsgeschäfte sind dem Publikum offenstehende Betriebe für die Güter-
grossverteilung und den Detailhandel, in denen Waren angeboten werden
(§ 3 Abs. 1 BBV II). Verkaufsgeschäften gleichgestellt sind Dienstleistungs-
betriebe und Teile davon, wie Reisebüros und Schalterhallen von Banken,
soweit nach ihrer Art in ihnen Dienstleistungen wie Waren angeboten werden
und damit ein entsprechender Publikumsverkehr ausgelöst wird (Abs. 2). Als
Verkaufsflächen gelten die Flächen der Räume, in denen regelmässig Waren
oder Dienstleistungen angeboten werden, unter Einschluss der dazugehöri-
gen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.
Nicht angerechnet werden Räume, die für die Lagerung oder in Dienstleis-
tungsbetrieben nicht für die Bedienung des Publikums bestimmt sind (Abs.
3).
Mit Verkaufsgeschäften im Sinne der genannten Bestimmung sollen auch
Dienstleistungsbetriebe erfasst werden, die von einem unbeschränkten Be-
nutzerkreis und jeweils für eine kurze Zeitdauer frequentiert werden. Bei ei-
nem Fitness-Studio etwa kann nicht von einer Frequentierung ausgegangen
werden, die eine Gleichbehandlung mit Verkaufsgeschäften im Sinn von § 3
Abs. 1 BBV II rechtfertigen würde (VB.2012.00290 vom 10. September 2012,
E. 3.4).
Bei den vom Rekurrenten ins Feld geführten Flächen handelt es sich um
"massgebliche Geschossflächen" (mGF) im Sinne der Wegleitung zur Rege-
lung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen (Baudirektion Kanton
Zürich, Oktober 1997, nachfolgend "Wegleitung"; mGF = "alle dem Wohnen
oder Arbeiten dienenden Räume in Voll-, Unter- und Dachgeschossen, inkl.
Erschliessung, Sanitärräumen und Trennwänden, exkl. Aussenwänden").
R3.2022.00019 Seite 9
Aus der Wegleitung, insbesondere Tabelle 1, ergibt sich ohne Weiteres, dass
Verkaufsflächen und mGF nicht identisch sind. Es ist offensichtlich, dass es
in Einkaufszentren Flächen im Sinn der mGF-Definition, insbesondere dem
Arbeiten dienende Räume, gibt, die nicht als Verkaufsflächen im Sinn der
BBV II gelten (VB.2011.00055 vom 14. September 2011, E. 6.2.1).
In Anhang 5 des Beilagendokuments "Auswirkungen der Projektänderung
auf Bedarf PW-Parkplätze / Veloplätze das Verkehrsaufkommen und die
Umwelt" (act. 10.36) werden folgende Flächen ausgewiesen:
Bez. Nutzung mGF (m2) Verkaufsfläche (m2)
A1 Verkauf intensiv1 11'307 6'913
A2 Verkauf übrige1 6'315 4'049
A3 Mall 3'434
B1 Dienstleistung intensiv1 1'020
B2 Dienstleistung übrige1 1'052
C Gastronomie 1'194
D Sport, Fitness, Spiel 971
E Ambulatorium 1'065
F Wohnen 12'689
G Klubschule 0
H1 Technik/Lager 1. UG (EKZ) 725
H2 Erschliessung 1. UG (EKZ) 566
H3 Technik 2. OG 455
I Anderes 1'054
Damit wird eine Verkaufsfläche im Sinne von § 5 Abs. 2 BBV II von 10'962 m2
ausgewiesen (6'913 m2 + 4'049 m2). Zusätzlich ist die Mall (in den Plänen als
"Forum" bezeichnet") den Verkaufsgeschäften aufgrund ihrer grosszügigen
Auslegung zumindest teilweise als Erschliessungsfläche anzurechnen. Ver-
mutungsweise werden weitere Teilflächen der Mall auch als Verkaufsflächen
1 Zur Unterscheidung von kundenintensiven und übrigen Verkaufsgeschäften und Dienstleistungsbetrieben siehe VSS-Norm 40 281, Tab. 1
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genutzt und sind insoweit ebenfalls anzurechnen. Klarerweise anzurechnen
ist ein hier ebenfalls nicht näher bestimmbarer Teil der Flächen B1 (kunden-
intensive Dienstleistungen) und E (Ambulatorium), mithin die entsprechen-
den Kundenbereiche. Nicht anzurechnen sind die Flächen H1 (Technik / La-
ger) und H2 (Erschliessung 1. UG), obwohl sie in der obigen Tabelle dem
Einkaufszentrum (EKZ) zugeordnet werden. Technik- und Lagerräume gel-
ten von vornherein nicht als Verkaufsflächen und die Erschliessungsflächen
im 1. UG können nicht als im Sinne von § 3 Abs. 3 BBV II "dazugehörige
Erschliessungsflächen" von Verkaufsräumen in den oberen Geschossen be-
trachtet werden, umso weniger, als sie nicht nur der Erschliessung der Ver-
kaufsgeschäfte und ihnen gleichgestellten (kundenintensiven) Dienstleis-
tungsbetrieben im Sinne von § 3 BBV II dienen, sondern auch den anderen
Nutzungen im Einkaufszentrum.
Aus dem Gesagten erhellt zunächst, weshalb die Vorinstanz (fälschlicher-
weise) von lediglich ca. 11'000 m2 Verkaufsfläche ausging. Indes lässt dies
entgegen den Ausführungen des Rekurrenten nicht darauf schliessen, dass
die Vorinstanz bei der Beurteilung des Baugesuchs generell von einer völlig
falschen Grösse des Vorhabens ausgegangen ist und ihre Ermessensent-
scheide auf einem falschen Sachverhalt beruhen. Insbesondere sind die
oben aufgeführten Flächenangaben aus den Baugesuchsunterlagen ersicht-
lich und beruht die Berechnung des Parkplatzbedarfs auf den Geschossflä-
chen (Art. 3 der Parkplatzverordnung der Stadt Wetzikon [PPVO]). Zu bean-
standen ist im Wesentlichen lediglich die Missachtung von § 3 Abs. 2 BBV II.
Sodann ergibt sich bei voller Anrechnung der Geschossflächen B1 und E
eine Verkaufsfläche von 13'047 m2 (A1 + A2 + B1 + E = 6'913 m2 + 4'049 m2
+ 1'020 m2 + 1'065 m2), womit das Mass von 15'000 m2 Verkaufsfläche für
ein Grosszentrum im Sinne von § 5 Abs. 2 BBV II noch klar unterschritten
wird. Unter voller Anrechnung der Mall (3'434 m2) ergeben sich indes
16'481 m2. Obwohl bei den Dienstleistungen (B1) und beim Ambulatorium
(E) nur die Kundenbereiche als Verkaufsflächen gelten und auch nur eine
Teilfläche der Mall als Verkaufsfläche im Sinne der BBV II gelten kann, ist
nicht auszuschliessen, dass das Vorhaben als Grosszentrum zu qualifizieren
ist, wenn auch nur knapp.
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6.1.
Es ist somit zu prüfen, ob das Baugrundstück mit öffentlichen Verkehrsmit-
teln gut erreichbar ist und die Anforderungen an die Erreichbarkeit eines
Grosszentrums erfüllt wären, sollte es sich tatsächlich um ein solches han-
deln (§ 237 Abs. 1 Satz 2 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 2 lit. a BBV II).
Der Rekurrent bringt in diesem Zusammenhang vor, das Bauvorhaben liege
in der ÖV-Güteklasse B. Die private Rekursgegnerin versuche, die sich dar-
aus ergebenden Konsequenzen bei der Bestimmung des massgeblichen Be-
darfs an Parkplätzen dadurch zu umgehen, dass sie nach Einzugsgebieten
gewichtete ÖV-Güteklassen verwende (28 % C + 42 % D + 30 % keine Gü-
teklasse). Die Werte der ÖV-Güteklasse B würden überhaupt nicht angewen-
det. Dabei berufe sich die private Rekursgegnerin auf eine angebliche Ge-
richtspraxis, welche jedoch nur den Fall Z am Stadtrand von Winterthur be-
treffe, wo angesichts der speziellen Lage davon ausgegangen worden sei,
dass für jene Hälfte der Besucher und Kunden, welche aus dem im Vergleich
zur Stadt Winterthur mit dem ÖV relativ schlecht erschlossenen angrenzen-
den Umland kommen würden, anstelle der ÖV-Güteklasse B die Güteklasse
C anzuwenden sei. Für die Bewohner sei diese Betrachtungsweise aber ex-
plizit abgelehnt worden, während sie hier von der Rekursgegnerschaft auch
für die Wohnungen verwendet werde.
Die kantonale Abteilung Luft und Klima (Anmerkung: gemeint ist das Amt für
Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL) sowie die kantonale Fachstelle
Lärmschutz hätten dieses Vorgehen als unzulässig bezeichnet und sich in
der Beurteilung des Umweltverträglichkeitsberichts durch die kantonalen
Fachstellen (act. 10.3.) für die ausschliessliche Berücksichtigung der ÖV-
Güteklasse B ausgesprochen (Anträge 16 und 22). Die Vorinstanz weiche
ohne triftige Gründe von den amtlichen Expertisen dieser Fachstellen ab, in-
dem sie einzig die Berechnungsmethode der privaten Rekursgegnerin wie-
derhole.
6.2.
Die Vorinstanz führt aus, es rechtfertige sich, dem Umstand Rechnung zu
tragen, dass die Kunden des Einkaufszentrums zu einem erheblichen Teil
aus peripheren Gebieten kommen würden und die Qualität der ÖV-
Erschliessung bezogen auf die hauptsächlichsten Einzugsgebiete zu beur-
teilen sei (VB.2007.00091, E. 2.2.1).
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Der Umstand, dass in der Tabelle 1.2 des Beilagendokuments vom 24. Juni
2021 (act. 10.36) bei den Wohnungen ebenfalls die strittige Mischkategorie
angewandt worden sei, ändere an der Zulässigkeit der bewilligten Parkplätze
nichts. Gemäss Tabelle 1.3 des Beilagendokuments wären in der ÖV-
Güteklasse B für Bewohner 77 bis 112 Parkplätze zu erstellen. Diese Zahl
werde nicht überschritten.
6.3.
Die private Rekursgegnerin führt aus, gemäss geltender Rechtsprechung sei
es sachgerecht und zulässig, bei Einkaufszentren die Qualität der ÖV-
Erschliessung nach den hauptsächlichsten Einzugsgebieten zu differenzie-
ren und die Parkplatzberechnung entsprechend der anteilsmässigen Bedeu-
tung des einzelnen Einzugsgebiets und seiner Erschliessungsqualität je ge-
sondert vorzunehmen. Der Entscheid zur Verkehrsmittelwahl werde nicht am
Zielort (Einkaufszentrum) getroffen, sondern am Ausgangsort der Fahrt, d.h.
in aller Regel zu Hause. Somit sei die ÖV-Qualität am Ausgangsort und nicht
am Zielort entscheidend.
Die Berechnung gemäss Wegleitung im UVB zeige, dass für die Gebiete im
Ortsbereich Wetzikon eine ÖV-Güteklasse C resultiere (vgl. Tabelle 10.1 des
UVB). Eine Güteklasse B ergäbe sich nur, falls unbesehen von Umwegfahr-
ten und geringfügigen Abfahrtszeitdifferenzen - wie z.B. in den Computerbe-
rechnungen des ARE ZH - alle Kurse berücksichtigt würden. Weil sich die
ÖV-Erschliessung nicht relevant verändert habe, gelte weiterhin die Schluss-
folgerung im BRKE-Entscheid Wetzikon (BRKE III Nr. 0003/2009), dass im
Falle des Einkaufszentrum X von einer ÖV-Güteklasse C auszugehen sei.
6.4.1.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts richten sich die Anforde-
rungen an die Erschliessung eines Bauvorhabens durch den öffentlichen
Verkehr nach der konkreten Situation, insbesondere nach der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen. Erreichbarkeit setzt dabei na-
mentlich voraus, dass der Zugang auf die entsprechende Nutzung abge-
stimmt ist. Bei einer Anlage mit besonders grossem Publikumsverkehr be-
deutet dies, dass der Standort über ein leistungsfähiges und kundenfreund-
liches Verkehrsangebot verfügt und eine attraktive Alternative zum motori-
sierten Privatverkehr darstellt. Die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Ver-
kehr muss dabei bezüglich aller massgeblichen Richtungen gegeben sein.
R3.2022.00019 Seite 13
Die Qualität der ÖV-Erschliessung kann anhand der in der Wegleitung fest-
gehaltenen Grundsätze beurteilt werden (VB.2007.00136 vom 7. November
2007, E. 2.5 f., mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch vgl. VB.2004.00361
[Sihl-Park Gattikon], E. 5.3, in BEZ 2005 Nr. 18; VB.2004.00041 [IKEA Diet-
ikon], E. 6.2.1., in BEZ 2004 Nr. 63 = RB 2004 Nr. 59, mit Hinweis auf
VB.2000.00111 [Adliswil] in BEZ 2000 Nr. 50 = RB 2000 Nr. 93;
VB.2002.00159 vom 2. September 2002, E. 2.). Dabei können bei Einkaufs-
zentren mit einem weitläufigen und vorwiegend ländlichen Einzugsgebiet an
die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr nicht die gleichen Massstäbe
angelegt werden wie bei städtischen Verhältnissen oder grösseren Agglo-
merationen (vgl. BGr 1A.318/2005 vom 27. Februar 2007, E. 7.3.1., Ein-
kaufszentrum "Länderpark", Stans). Die Wegleitung unterscheidet vier Güte-
klassen der Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr, die aufgrund der
Qualität der vorhandenen Haltestellen bzw. des dort vorhandenen Verkehrs-
angebots und aufgrund der mittleren Distanz zu dieser Haltestelle bestimmt
werden. Klasse A bezeichnet die höchste Güteklasse (sehr gut), B die zweit-
höchste (gut), C die zweitkleinste (mittelmässig) und D die kleinste (ungenü-
gend). Zu beachten ist, dass der Karte "ÖV-Güteklassen" im GIS eine ab-
weichende Methode mit einer sechsstufigen Skala zugrunde liegt, angelehnt
an die Berechnungsmethodik des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE.
Alternativ zur Vorgehensweise gemäss Wegleitung kann die Erreichbarkeit
im Sinne von § 237 Abs. 1 PBG anhand der Kriterien der Verordnung über
das Angebot im öffentlichen Personenverkehr (Angebotsverordnung) beur-
teilt werden. Dazu ist festzuhalten, dass die Gesetzgebung über den öffent-
lichen Verkehr sowie die kantonale Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatz-
bedarfs von 1997 zwar Anhaltspunkte für die Beurteilung der Erreichbarkeit
im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG liefern, jedoch in anderen Regelungszusam-
menhängen stehen. § 237 PBG, die Angebotsverordnung und die Weglei-
tung nehmen zwar alle auf die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr
Bezug, verfolgen jedoch teilweise unterschiedliche Ziele und sind nicht naht-
los aufeinander abgestimmt. Das ist zu beachten, wenn bei der Auslegung
und Anwendung von § 237 PBG an die Gesetzgebung über den öffentlichen
Verkehr sowie die kantonale Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs
angeknüpft wird (vgl. VB. 2004.00361, E. 5.3.1.).
R3.2022.00019 Seite 14
6.4.2.
Im Entscheid BGr 1P.23/2001 vom 5. September 2001, E. 5.b (Kino- und
Einkaufszentrum in Adliswil), waren für die Beurteilung der Erreichbarkeit mit
dem öffentlichen Verkehr (§ 237 Abs. 1 PBG) die ÖV-Verbindungen in das
Einzugsgebiet des geplanten Kino- und Einkaufszentrums massgebend. Im
Entscheid BGr 1A.318/2005 vom 27. Februar 2007, E. 7.3.1. (Einkaufszent-
rum "Länderpark", Stans), hat das Bundesgericht ausgeführt, dass eine hohe
Qualität des öffentlichen Verkehrs (bloss) im Nahbereich des streitbetroffe-
nen Einkaufszentrums kaum dazu beitragen könne, die Kunden zu einem
Umsteigen auf solche Verkehrsmittel zu bewegen, solange das ÖV-Netz im
weiteren Einzugsgebiet bzw. am Wohnort der Kunden fehle oder nur
schlechte Verbindungen biete.
Dementsprechend ist auch nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die
Qualität der ÖV-Erschliessung bei Einkaufszentren nach den hauptsäch-
lichsten Einzugsgebieten ("in alle massgeblichen Richtungen") zu differen-
zieren und die Parkplatzberechnung entsprechend der anteilsmässigen Be-
deutung des einzelnen Einzugsgebiets und seiner Erschliessungsqualität je
gesondert vorzunehmen (VB.2004.00041 vom 30. September 2004, E. 6.3.4,
in BEZ 2004 Nr. 63 und RB 2004 Nr. 59 [IKEA Dietikon]; VB.2004.00361 vom
26. Januar 2005, E. 5.3.4.1; VB.2007.00091 vom 7. November 2007, E. 2.2.1
[Einkaufszentrum Rosenberg]; VB.2007.00136 vom 7. November 2007, E.
2.5 ff.; VB.2009.00326 vom 2. Dezember 2009, E. 4.2.2.). Anders verhält es
sich im Zusammenhang mit Parkplätzen für Wohnnutzungen. Auf diese las-
sen sich die Überlegungen bezüglich der Herkunft der Kundschaft eines Ein-
kaufszentrums nicht übertragen (VB.2007.00091, E. 2.2.2).
Die Berücksichtigung unterschiedlicher Güteklassen der ÖV-Erschliessung
im Einzugsgebiet des Einkaufszentrums erscheint in hohem Masse sachadä-
quat. Die kantonale Wegleitung ist offensichtlich so konzipiert, dass, je höher
die Güte der ÖV-Erschliessung ist, desto weniger Parkplätze zulässig sind,
weil diesfalls – bei einer besseren ÖV-Erschliessung – davon ausgegangen
werden kann, dass die betreffenden Bewohner, Besucher, Beschäftigten o-
der Kunden in höherem Masse die Möglichkeit haben, mit dem öffentlichen
Verkehr die betreffende Destination aufzusuchen bzw. wieder an den Aus-
gangsort zurückzukehren, und hiervon auch Gebrauch machen. Dies ermög-
licht eine Reduktion der Parkplatzzahl, ohne damit übermässigen Suchver-
kehr oder eine übermässige Inanspruchnahme des Strassenraumes für den
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ruhenden Verkehr, die bekanntlich mit den Vorschriften über die Pflichtab-
stellplätze (§§ 242 ff. PBG) verhindert werden soll, zu evozieren. Mit andern
Worten strebt die Wegleitung an, dass die Güte der ÖV-Erschliessung und
die Parkplatzzahl eines Bauvorhabens in der beschriebenen Art und Weise
miteinander korrelieren. Dies lässt es geboten erscheinen, bei der Bestim-
mung des Parkplatzbedarfes im Einzelfall nicht nur auf die beste ÖV-
Erschliessung abzustellen, sondern auch die schlechteren ÖV-
Erschliessungen aus andern Einzugsgebieten entsprechend ihrer Bedeu-
tung angemessen mit zu berücksichtigen (BRKE IV Nr. 0001/2007, E. 7.3.3.,
in BEZ 2008 Nr. 17, bestätigt mit VB.2007.00091). Auch gemäss der VSS-
Norm 40 281 (Parkieren, Angebot an Parkfeldern für Personenwagen) wird
für die Beurteilung der Erreichbarkeit eines Standorts mit dem ÖV auf das
Einzugsgebiet abgestellt, aus welchem sich der Hauptteil der Kunden, Besu-
cher, Beschäftigten etc. rekrutiert. Sodann werden – als Pendant zu den ÖV-
Güteklassen – die Standort-Typen A bis E definiert, wofür u.a. die mit er-
schlossenen Einwohnern gewichtete Bedienungshäufigkeit des öffentlichen
Verkehrs massgebend ist (s. VSS-Norm 40 281, Ziff. 10.2).
Das AWEL hält eine gewichtete Berechnung der ÖV-Güteklasse für "nicht
vereinbar mit umweltrechtlichen sowie planungsrechtlichen Vorgaben",
ohne diese Auffassung weiter zu begründen (Beurteilung des Umweltver-
träglichkeitsberichts, S. 8, act. 10.3.). Auch der Rekurrent vermag seine An-
sicht nicht stichhaltig zu begründen. Wie gezeigt, besteht in dieser Frage
durchaus eine konstante Gerichtspraxis und handelte es sich beim Einkaufs-
zentrum Rosenberg nicht um einen Spezialfall.
Nach dem Gesagten ist es beim hier in Frage stehenden Einkaufszentrum
nicht nur zulässig, sondern vielmehr geboten, die Erreichbarkeit mit dem öf-
fentlichen Verkehr in alle massgeblichen Richtungen zu beurteilen. Der
Richtliniencharakter der Wegleitung (VB.2007.00136, E. 2.8), auf die die
Parkplatzverordnung (PPVO) in Art. 5 Abs. 1 verweist, und das der örtlichen
Baubehörde bei der Festlegung der Parkplatzzahl zustehende Ermessen
lassen Raum für dieses methodische Vorgehen. Soweit anhand der ÖV-
Güteklasse die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr zu beurteilen ist
und kantonale Vorschriften anzuwenden sind (§ 237 Abs. 1 Satz 2 PBG in
Verbindung mit § 12 Abs. 2 lit. a BBV II) ist ohnehin auf die kantonale Weg-
leitung abzustellen (VB.2007.00136, E. 2.6).
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6.4.3.
Für die Ermittlung der gewichteten ÖV-Güteklasse wurden vorliegend ge-
mäss einer Auswertung der Kundenströme fünf massgebende ÖV-Korridore
ermittelt (act. 10.35 und 10.36, Tabelle 1.1). Die ÖV-Güteklasse der Korri-
dore ergibt sich aus der kantonalen Wegleitung.
Korridor Güteklasse %-Anteil
Kunden
Wetzikon Süd (Linien 850 und 851 von
und zu Wetzikon Bahnhof mit Umsteige-
verbindungen Ortsgebiet Wetzikon)
C 22 %
Wetzikon Südost (Linie 857 von und
nach Wetzikon Spital/Bachtelstrasse mit
Umsteigeverbindungen Ortsgebiet
Wetzikon)
D 20 %
Wetzikon West (Linien 852 und 853 von
Wetzikon Robenhusen mit Umsteigever-
bindungen Ortsgebiet Wetzikon)
D 22 %
Wetzikon Nordost (Linien 850 und 851
von Bauma, Adetswil mit Umsteigever-
bindungen Ortsgebiet Wetzikon)
C 6 %
Ausserhalb Ortsgebiet Wetzikon (Um-
steigeverbindungen)
Keine 30 %
Aus der Kombination der Prozentanteile der Kunden je Korridor und der ent-
sprechenden ÖV-Güteklasse errechnet sich die gewichtete Güteklasse 28 %
C + 42 % D + 30 % "keine".
Abgesehen von der grundsätzlichen Kritik an der Ermittlung einer gewichte-
ten Güteklasse wird die Berechnungsweise vom Rekurrenten höchstens da-
hingehend beanstandet, dass die ÖV-Güteklasse B gar nicht berücksichtigt
worden sei. Dies ergibt sich daraus, dass die Güteklassen für die einzelnen
ÖV-Korridore (bzw. Einzugsgebiete) und nicht für das Baugrundstück be-
stimmt wurden. Damit und aus den in Tabelle 1.2 des Beilagendokuments
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(act. 10.36) dargelegten weiteren Überlegungen resultieren grössere Kursin-
tervalle, was sich in einer – im Vergleich zur Methode gemäss Wegleitung –
tieferen Haltestellenkategorie und schliesslich in einer minderen ÖV-
Güteklasse niederschlägt. Mithin wurde eine für das Einkaufszentrum nut-
zungsspezifische ÖV-Güteklasse ermittelt und keine von der Nutzung unab-
hängige, rein standortspezifische ÖV-Güteklasse, wie sie etwa aus der Me-
thode gemäss der kantonalen Wegleitung resultiert.
6.4.4.
Für die Beurteilung der Erreichbarkeit des Einkaufszentrums von Kunden mit
öffentlichen Verkehrsmitteln (§ 237 Abs. 1 Satz 2 PBG in Verbindung mit
§ 12 Abs. 2 lit. a BBV II) kann grundsätzlich auf die gewichtete ÖV-
Güteklasse abgestellt werden. 42 % des Einzugsgebiets entfallen auf die
Güteklasse D (ungenügend) und 30 % hat keine Klasse und gilt somit nicht
als durch den öffentlichen Verkehr erschlossen. Damit erweist sich die Er-
reichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (§ 237 Abs. 1 Satz 2 PBG in
Verbindung mit § 12 Abs. 2 lit. a BBV II) für ein Grosszentrum auch unter
Berücksichtigung des weitläufigen und ländlichen Einzugsgebiets als unge-
nügend, zumal die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr wie erwähnt
bezüglich aller massgeblichen Richtungen gegeben sein muss. Die Frage,
ob die Schwelle von 15'000 m2 Verkaufsfläche überschritten wird und es sich
tatsächlich um ein Grosszentrum im Sinne von § 5 Abs. 2 BBV II handelt
(wovon nebst dem Rekurrenten auch die Bauherrin ausgeht), kann darum
nicht offengelassen werden. Sodann fällt ausser Betracht, auflageweise
(§ 321 Abs. 1 PBG) den Nachweis zu verlangen, dass der besagte Schwel-
lenwert nicht überschritten wird, weil – wie nachfolgend dargelegt wird – nicht
feststeht, dass diesfalls, d.h. dass für ein Einkaufszentrum im Sinne von § 5
Abs. 1 BBV II mit einer Verkaufsfläche von weniger als 15'000 m2, die Anfor-
derungen von § 237 Abs. 1 PBG erfüllt wären.
6.4.5.
Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Beschluss (S. 11) ohne Begründung
fest, die Erreichbarkeit mit den Mitteln des öffentlichen Verkehrs sei gege-
ben. Im Mobilitätskonzept heisst es, das Projekt liege im Zentrum von Wet-
zikon und sei "optimal" mit dem ÖV erschlossen, was sich in der Zuordnung
zur ÖV-Güteklasse B widerspiegle. Da das Einkaufszentrum X ein deutlich
grösseres Warenangebot aufweise, als es in den lokalen Geschäften im rura-
len Umland abgedeckt werde, würden wesentliche Anteile der Kunden aus
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den Gebieten mit weniger guter ÖV-Erschliessung stammen. Im Kanton Zü-
rich sei aber auch für rurale Gebiete eine "in Bezug auf Aufwand-Nutzen op-
timale" ÖV-Erschliessung sichergestellt (act. 10.37, lit. C4).
Jedoch ist nicht nachvollziehbar, weshalb bei der Beurteilung der Erreichbar-
keit (§ 237 Abs. 1 PBG) – anders als im Zusammenhang mit der Ermittlung
des Parkplatzbedarfs – das Einzugsgebiet überhaupt keine Rolle spielen und
allein auf die ÖV-Güteklasse B abgestellt werden soll. Untauglich ist auch
die pauschale Berufung auf eine angeblich "in Bezug auf Aufwand-Nutzen
optimale" ÖV-Erschliessung ruraler Gebiete im Kanton Zürich. Die Erreich-
barkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln muss im konkreten Einzelfall den
baurechtlichen Anforderungen genügen, was nicht zwingend schon dann der
Fall ist, wenn das ÖV-Angebot aus ökonomischen Gründen ("Aufwand-Nut-
zen") optimal ist, zumal sich mit der Realisierung von verkehrsintensiven Ein-
richtungen die Parameter ändern und allenfalls infolge steigender Nachfrage
ein Ausbau des ÖV-Angebots auch unter ökonomischen Gesichtspunkten
gerechtfertigt ist. Es kann somit nicht von vornherein davon ausgegangen
werden und stünde im Widerspruch zur oben dargelegten Rechtsprechung,
dass die vorhandene ÖV-Erschliessung der ländlichen Einzugsgebiete von
Einkaufszentren den Anforderungen von § 237 Abs. 1 PBG und § 12 Abs. 2
lit. a BBV II in jedem Fall genügt.
Bei Einkaufszentren im Sinne von § 5 Abs. 1 BBV II mit einer Verkaufsfläche
von weniger als 15'000 m2 ist gestützt auf § 237 Abs. 1 PBG zu verlangen,
dass Kunden und Mitarbeitende nicht zwingend auf die Benützung des pri-
vaten Motorfahrzeugs angewiesen sind, sondern sie die Anlage mit vertret-
barem zeitlichem Aufwand auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen
können (VB.2007.00136, E. 2.10). Nach der Methode der Wegleitung würde
dies in alle massgeblichen Richtungen zumindest eine Erschliessung ent-
sprechend der Güteklasse C voraussetzen (vgl. VB.2007.00136, E. 2.7), was
hier gemäss der gewichteten ÖV-Güteklasse nur auf 28 % des Einzugsge-
biets zutrifft und offensichtlich nicht genügt.
In Fällen, wo zur Beurteilung der Erreichbarkeit auf die Angebotsverordnung
abgestellt wurde, sind nach der Rechtsprechung kleinere Zentren im Ange-
botsbereich 2 möglich, wo gemäss § 12 Abs. 1 Angebotsverordnung ein 30-
Minutentakt angeboten wird (VB.2007.00136, E. 2.10). Die Siedlungsgebiete
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gelten als durch den öffentlichen Verkehr erschlossen, wenn die Luftlinien-
entfernungen zu einer Haltestelle, unter Vorbehalt besonderer topographi-
scher Verhältnisse, folgende Werte nicht übersteigen: a. 400 Meter im Ein-
zugsbereich der Haltestellen von Linien, die der Feinerschliessung dienen,
b. 750 Meter im Einzugsbereich der Haltestellen von Linien, die der Grober-
schliessung dienen (§ 4 Abs. 3 Angebotsverordnung). Nach den Kriterien der
Angebotsverordnung liegen die vorliegend massgebenden Einzugsgebiete
ÖV1 bis ÖV4 (ÖV-Güteklasse C bzw. D) aufgrund einer summarischen Be-
urteilung mindestens teilweise im Angebotsbereich 2, was aber näher zu un-
tersuchen ist. Des Weiteren stellt sich die Frage, ob angesichts dessen, dass
in weniger besiedelten Gebieten geringere Anforderungen gestellt werden
können, ein Anteil von 30 % an Kunden, deren Wohnort nicht mit dem öffent-
lichen Verkehr erschlossen ist (Einzugsgebiet ÖV5), vertretbar ist.
Bei der Beurteilung der Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr im Sinne
von § 237 Abs. 1 PBG steht der Baubehörde ein Ermessen zu, weshalb nicht
die Rekursinstanz darüber zu entscheiden hat. Überdies handelt es sich um
eine Grundanforderung an Bauten, die nicht in einem nachgelagerten Ver-
fahren beurteilt werden kann. Und schliesslich ist die Erreichbarkeit in Bezug
auf das konkrete Mass der geplanten Verkaufsflächen zu beurteilen und ist
nicht allein massgebend, ob der Schwellenwert von 15'000 m2 überschritten
ist oder nicht. Diesbezüglich ist der Sachverhalt zu klären. Aus diesen Grün-
den ist die mangelhafte Prüfung der Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Ver-
kehr (§ 237 Abs. 1 PBG) keiner nebenbestimmungsweisen Heilung zugäng-