# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 37642aa3-58d5-591b-8011-d7f3d7ed347f
**Court:** BE_VB
**Chamber:** BE_VB_001
**Year:** 2017
**Language:** de
**Jurisdiction:** BE / Espace_Mittelland
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** Urban Planning and Environmental

## Facts

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 19. Februar 2016 bei der Gemeinde Konolfingen
ein Baugesuch ein für den Abbruch des ehemaligen "Hotels D._" auf der Parzelle
Konolfingen Grundbuchblatt Nr. E._. Die Parzelle liegt in der Mischzone M3. Das
ehemalige Hotel D._ ist im Bauinventar als erhaltenswert bewertet und ist als Teil
einer Baugruppe erfasst (K-Objekt). Gegen das Vorhaben erhob die Beschwerdeführerin
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Einsprache. Mit Entscheid vom 23. Juni 2016 erteilte die Gemeinde Konolfingen die
Abbruchbewilligung.
2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 22. Juli 2016 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die Aufhebung
des Entscheides vom 23. Juni 2016 und die Erteilung des Bauabschlags. Dabei macht sie
geltend, die Gemeinde habe der Bedeutung des Baudenkmals im angefochtenen
Entscheid nicht Rechnung getragen und sei der Pflicht zur Begründung des Abweichens
vom Fachbericht der KDP nicht nachgekommen. Die Beschwerdeführerin erachtet das
Gebäude als mit verhältnismässigem Aufwand sanierungsfähig und umnutzbar.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 15. August
2016 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin
beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. August 2016, die Beschwerde der KDP sei
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne und der Bauentscheid der Gemeinde
vom 23. Juni 2016 sei zu bestätigen.
4. Auf Aufforderung des Rechtsamts reichte die Beschwerdeführerin am 27. September
2016 eine Stellungnahme zur denkmalrechtlichen Einordnung der umstrittenen
Liegenschaft ein. Darin kam sie zum Schluss, dass es sich beim ehemaligen Gasthof um
ein klar erhaltenswertes Baudenkmal handle, das im oberen Bereich dieser Einstufung
einzuordnen sei.
Am 20. Oktober 2016 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien und Herrn
F._, dipl. Architekt ETH/SIA, einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung
durch. Anschliessend holte es bei Herrn F._ ein Gutachten über die
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des Gebäudes ein.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und
Schlussbemerkungen einzureichen.
5. Auf die Rechtsschriften und das Gutachten von Herrn F._ sowie auf das
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

## Considerations

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der
Beschwerde zuständig.
b) Beschwerdebefugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG).
Einspracheberechtigt sind nach Art. 35 Abs. 2 Bst. c BauG die Behörden der Gemeinden
und die Organe von Gemeindeverbindungen, des Kantons und des Bundes.
Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Beschwerdelegitimation der kantonalen
Denkmalpflege. Diese sei kein Organ des Kantons im Sinne von Art. 35 Abs. 2 lit. c BauG,
da sie im Baubewilligungsverfahren keine Verfügungsbefugnis habe, sondern lediglich
einen Fachbericht abgebe. Ihre Einsprachebefugnis sei auch im Denkmalpflegegesetz
nicht vorgesehen.
Im bernischen Verfassungsrecht ist der Begriff "Organ" weiter gefasst als im Privatrecht
und umfasst jede für den Kanton tätige Person.3 Daraus ist abzuleiten, dass der Begriff
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 3 Vgl. für den Bereich der Staatshaftung: Art. 71 der Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1) sowie die Ausführungen dazu in Walter Kälin/Urs Bolz, Handbuch des bernischen Verfassungsrechts, 1995, Art. 71 N. 2a. Ebenso Art. 69 Abs. 3 KV für den Bereich der Delegation.
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"Organ" auch im Baurecht und damit bei Art. 35 Abs. 2 Bst. c BauG weit auszulegen ist und
– entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin – nicht die Verfügungs- oder
Entscheidbefugnis einer Amtsstelle voraussetzt. Eingeschränkt wird das Einspracherecht
der Behörden und Organe vielmehr dadurch, dass diese nur Rügen zur Wahrung der ihnen
anvertrauten öffentlichen Interessen erheben können (Art. 35c Abs. 2 BauG). Diese
Voraussetzung ist vorliegend erfüllt: Gemäss Art. 37 Abs. 1 DPV4 ist das Amt für Kultur die
für die Belange der Denkmalpflege zuständige Stelle des Kantons. Zuständige Fachstellen
im Amt für Kultur sind nach Absatz 2 dieser Bestimmung sodann die Kantonale
Denkmalpflege und der Archäologische Dienst. Die KDP ist daher als zuständige
Fachstelle des Kantons für Denkmalfragen gestützt auf Art. 35 Abs. 2 Bst. c und Art. 35c
Abs. 2 BauG zur Einsprache befugt. Sie hat mit ihrem Fachbericht vom 30. März 2016
Einsprache erhoben, sollten ihre Anliegen keine Berücksichtigung finden. Damit ist sie zur
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG). Wieso dieser Rollenwechsel der KDP
von der Fachbehörde zur Partei willkürlich und rechtsungleich sein sollte, wie dies die
Beschwerdegegnerin moniert, ist nicht nachvollziehbar.
b) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, es sei fraglich, ob die "i.V." unterschriebene
Beschwerde rechtsgültig unterzeichnet worden sei. Die Beschwerde wurde im Namen des
kantonalen Denkmalpflegers durch die Leiterin des Fachbereichs "Bau- und
Ortsbildpflege", Frau G._, als Stellvertreterin unterzeichnet. Gemäss Art. 15 DelDV
ERZ5 ist neben der verfügungs- oder entscheidbefugten Person im Vertretungsfall auch die
Stellvertreterin oder der Stellvertreter unterschriftsbefugt. Es ist davon auszugehen, dass
die Fachbereichsleitenden der kantonalen Denkmalpflege Stellvertretungsaufgaben des
kantonalen Denkmalpflegers wahrnehmen und daher unterschriftsbefugt sind. Die
Beschwerde wurde rechtsgültig unterzeichnet.
c) Die Beschwerdegegnerin macht weiter geltend, die Beschwerde sei ungenügend
begründet. Es genüge nicht einfach zu behaupten, das Gebäude sei mit
verhältnismässigem Aufwand sanierungsfähig und umnutzbar, ohne darzulegen, wieso
dies entgegen der verschiedenen Gutachten und der Einschätzung der
Baubewilligungsbehörde der Fall sein solle. Die KDP habe sich auch im erstinstanzlichen
4 Verordnung vom 25. Oktober 2000 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegeverordnung, DPV; BSG 426.411). 5 Direktionsverordnung vom 11. Mai 2007 über die Delegation von Befugnissen der Erziehungsdirektion (DelDV ERZ; BSG 152.221.181.1).
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Verfahren ausdrücklich geweigert, die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen zu
prüfen. Damit habe die KDP willkürlich gehandelt.
Parteieingaben müssen gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG6 eine Begründung enthalten. An
diese werden praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt. Es reicht aus, wenn aus
dem Rechtsmittel ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene
Entscheid beanstandet wird. Die Rechtsmitteleingabe muss sich aber in minimaler Form
mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und es muss sinngemäss erkennbar
sein, welche Rechtsnorm oder Grundsätze der Ermessungsausübung nach Auffassung der
beschwerdeführenden Partei verletzt oder inwiefern Sachverhaltselemente unrichtig oder
unvollständig festgestellt worden sind.7
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vor, wieso sie mit dem vorinstanzlichen
Entscheid nicht einverstanden ist. Dabei wiederholt sie nicht nur die bereits im Fachbericht
vom 30. März 2016 aufgeführten Gründe, wieso das umstrittene Gebäude aus ihrer Sicht
als Baudenkmal von grosser Bedeutung ist. Sie führt auch aus, dass die
Verhältnismässigkeitsprüfung nach Art. 10b Abs. 3 BauG und damit die Abwägung aller
Elemente, die für beziehungsweise gegen einen Erhalt sprechen, der
Baubewilligungsbehörde obliege. Ihrer Auffassung nach sei die Gemeinde im vorliegenden
Fall dieser Abwägungspflicht nicht in genügendem Masse nachgekommen, indem sie in
ihren Erwägungen einzig unter einem pauschalen Verweis auf die von einer früheren
Grundeigentümerin eingereichten Privatgutachten abgestellt habe. Damit ist die
Beschwerde genügend begründet. Es ist nicht die Aufgabe der KDP, die
Verhältnismässigkeitsprüfung gemäss Art. 10b Abs. 3 BauG vorzunehmen. Sie handelte
daher auch nicht willkürlich, wenn sie sich hierzu bzw. zu den
Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Beschwerdegegnerin nicht äusserte.
d) Insgesamt ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten.
2. Rechtliches Gehör / Begründungspflicht
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 15.
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a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, zur Verhältnismässigkeitsprüfung gemäss
Art. 10b Abs. 3 BauG finde sich im vorinstanzlichen Entscheid einzig ein pauschaler
Verweis auf die von einer früheren Grundeigentümerin eingereichten Privatgutachten.
Damit sei die Vorinstanz die ihr nach Art. 35 Abs. 2 BewD8 obliegenden Pflicht zur
Begründung des Abweichens vom Fachbericht der KDP nicht nachgekommen.
b) Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie
sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die
Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde
mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf
die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung
zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.9
c) Zur Frage der Verhältnismässigkeit des Abbruchs (Art. 10b Abs. 3 BauG) hält der
angefochtene Entscheid einzig Folgendes fest (S. 2): "Die Planungs- und Baukommission
erachtet den Abbruch gemäss Baugesetz Artikel 10b Absatz 3 als zulässig, da aus ihrer
Sicht die Erhaltung unverhältnismässig ist. Sie stützt sich dabei auf frühere Gutachten über
den Gebäude- resp. Bauzustand der H._ GmbH vom 15. Juli 2014 und der
I._ AG vom 16. Juli 2014." Im Zusammenhang mit einem geplanten Neubau,
welcher aber nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheids war, erwähnte die
Gemeinde zudem den von der Bauherrschaft eingereichten Bericht "Bestandesanalyse und
-bewertung; Projekt Ersatzneubau" vom 18. Februar 2016 (im Folgenden: Bericht
J._).
d) Die Begründung der Gemeinde ist tatsächlich sehr knapp ausgefallen. Aufgrund der
Tragweite einer Abbruchbewilligung wäre eine ausführliche Auseinandersetzung mit der
Schutzwürdigkeit des Gebäudes und der Frage, weshalb eine Sanierung dieses
Baudenkmals als unverhältnismässig angesehen wird, wünschbar gewesen. Mit dem
Verweis auf die früheren Gutachten zum Gebäude- resp. Bauzustand sowie den im
Entscheid ebenfalls erwähnten Bericht J._ lässt sich aber immerhin
nachvollziehen, aus welchen Gründen die Gemeinde die Erhaltung des Gebäudes –
entgegen der Ansicht der KDP – als unverhältnismässig erachtete. Die vorliegende
8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 9 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 6 ff.
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Beschwerde zeigt zudem, dass es der Beschwerdeführerin trotz der knappen Begründung
möglich war, die Abbruchbewilligung der Gemeinde sachgerecht anzufechten. Damit hat
die Vorinstanz die Anforderungen an die Begründungspflicht knapp erfüllt. Eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs ist zu verneinen.
3. Voraussetzungen eines Abbruchverbots
a) Die Gemeinde hat der Beschwerdegegnerin mit dem angefochtenen Entscheid die
Bewilligung zum Abbruch des ehemaligen Hotels D._ erteilt. Die
Beschwerdeführerin rügt, diese Bewilligung sei zu Unrecht erteilt worden, da das Gebäude
ein erhaltenswertes Baudenkmal sei, welches mit verhältnismässigem Aufwand saniert und
umgenutzt werden könne.
b) Das von der Beschwerdeführerin beantragte Abbruchverbot für das ehemalige Hotel
D._ stellt eine Einschränkung der verfassungsmässig garantierten
Eigentumsgarantie (Art. 26 BV10 und Art. 24 KV11) dar. Es ist daher nur zulässig, wenn
dafür eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. Zudem muss es durch ein
öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (vgl. Art. 36 BV und Art. 28
KV).
Gemäss Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren
Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist nach dieser
Bestimmung nur zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist. Diese Norm stellt
eine genügende gesetzliche Grundlage für die Verweigerung einer Abbruchbewilligung dar,
falls es sich beim umstrittenen Gebäude tatsächlich um ein erhaltenswertes Baudenkmal
handelt.
4. Schutzwürdigkeit des Gebäudes
a) Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, das ehemalige Hotel D._ sei
unter Berücksichtigung seines hohen kulturhistorischen Eigenwerts und seiner namhaften
10 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 11 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
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Bedeutung als prägendes Element der Baugruppe B im oberen Bereich der
erhaltenswerten Baudenkmäler einzuordnen. Die Beschwerdegegnerin dagegen bringt vor,
das ehemalige Hotel D._ sei im Bauinventar zu Unrecht als Baudenkmal
aufgeführt. Das Gebäude sei heute in einem insgesamt sehr schlechten Zustand und es
gebe viele unschöne Eingriffe und "Basteleien" mit verschiedensten Materialien. Der im
Inventarblatt angegebene Situationswert alleine genüge nicht, dass das Gebäude als
erhaltenswertes Baudenkmal einzustufen sei.
b) Das umstrittene Gebäude ist im Bauinventar der Gemeinde Konolfingen als
erhaltenswertes Objekt eingetragen. Das Bauinventar hat keine positive, sondern nur eine
negative Wirkung (Art. 10e Abs. 1 BauG, Art. 13c Abs. 3 BauV12). Das bedeutet, dass im
Baubewilligungsverfahren keine anderen Baudenkmäler als schützenswert oder
erhaltenswert bezeichnet werden können, wenn ein Bauinventar nach Art. 10d Abs. 1 Bst.
a BauG besteht. Das Inventar ist aber nicht grundeigentümerverbindlich. Im Rahmen des
Verfahrens zum Erlass des Bauinventars kann lediglich geltend gemacht werden, das
Inventar sei unvollständig (Art. 13a Abs. 4 BauV). Die Grundeigentümerin oder der
Grundeigentümer kann erst im Nutzungsplanverfahren oder, wenn seit der Errichtung des
Inventars kein solches durchgeführt worden ist, im Baubewilligungsverfahren den
Nachweis verlangen, dass ein Inventar richtig ist (Art. 10d Abs. 2 BauG, Art. 13c Abs. 2
BauV).
Die Gemeinde hat das Bauinventar noch nicht grundeigentümerverbindlich umgesetzt:
Weder dem Baureglement noch dem Zonenplan lässt sich entnehmen, welche Objekte in
der Gemeinde Konolfingen unter denkmalpflegerischem Schutz stehen; das GBR13
verweist diesbezüglich auf das Bauinventar (vgl. Art. 20 Abs. 1 GBR). Die Schutzobjekte
gemäss Bauinventar finden sich nur in einem unverbindlichen Infoplan14 im Sinne eines
Hinweises. Die Frage, ob das ehemalige Hotel D._ zu Recht als erhaltenswert
eingestuft wurde, kann daher im Baubewilligungsverfahren überprüft werden.
c) Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem,
historischem oder ästhetischem Wert (Art. 10a Abs. 1 Satz 1 BauG). Dazu gehören
namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile,
12 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 13 Baureglement der Gemeinde Konolfingen vom 23. Mai 2007, mit Änderungen bis zum 7. März 2014. 14 Infoplan 1:5000 vom 12. Mai 2014.
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Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 Satz 2 BauG). Als erhaltenswert
gelten Objekte, die wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qualität oder ihrer
charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10a Abs. 3 BauG). In
welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall
sorgfältig zu prüfen.15 Verlangt wird dabei eine auf sachliche und wissenschaftliche
Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung, die den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerkes berücksichtigt. Eine
Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen
und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oft
schwerwiegende Eingriffe in das Eigentum zur Folge haben, dürfen sie nicht bloss im
Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen auf
objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein, um Anspruch auf eine gewisse
Allgemeingültigkeit erheben zu können.16
d) Das ehemalige Hotel D._ ist als erhaltenswertes Objekt in das Bauinventar
der Gemeinde Konolfingen aufgenommen worden und liegt in der Baugruppe B (K-Objekt).
Das Gebäude wird im Bauinventar wie folgt beschrieben:
"Gasthaus, um 1880. Verputzter Holzbau auf Mauersockel mit traufseitiger Säulenlaube und
massivem Seitenanbau. Fünfachsige Giebelfassade mit Würfelfriesbändern und hölzernen
Ecklisenen. Erdgeschoss erneuert. Späterer Dachaufbau."
Zur Baugruppe B (Konolfingen, Untere C._strasse) hält das Bauinventar fest: "Vom Bahnhofplatz steigt die C._strasse Richtung altes Dorf Konolfingen leicht an.
Sie ist gesäumt von Wirtshäusern, Ladengeschäften, Kino, Zahnklinik und weiteren kleineren
Gewerbe- und Wohnbauten, die sehr unterschiedliche Bauvolumen aufweisen. Die Bebauung
ist trotzdem relativ dicht und hat ausgesprochenen Zentrumscharakter. Die Mehrzahl der
Häuser geht auch hier wie bei der Baugruppe A auf die Entwicklung im Gefolge der Eröffnung
der beiden Bahnlinien seit 1864/99 zurück."
e) Die Beschwerdeführerin hat sich im Beschwerdeverfahren mit Stellungnahme vom
27. September 2016 zur denkmalrechtlichen Einordnung des umstrittenen Gebäudes
geäussert. Dabei führt sie aus, der ehemalige Gasthof D._ sei als beredter Zeuge
der Entwicklung der Gemeinde Konolfingen von ihrem bäuerlichen Ursprüngen zu einem
15 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen. 16 BGE 135 I 176 E. 6.1, 126 I 219 E. 2 c; VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 4.2, 2012/145 vom 5.7.2013 E. 5.1, BVR 1998 S. 440 E. 3c; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a -10f N. 3.
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modernen regionalen Zentrum zu sehen. Die Gastwirtschaft sei während rund 100 Jahren
lokaler Treffpunkt für Bevölkerung und Vereine gewesen und diene bis heute als
Identifikationsobjekt im Dorfbild. In Konolfingen liessen sich die verschiedenen, auf die
Verkehrserschliessung zurückführenden Entwicklungsstufen im Siedungsbereich
besonders gut ablesen. Die Baugruppe B umfasse das um 1900 entstandene
Geschäftsviertel, in welchem sich entlang der in einem Bogen verlaufenden, den Hang
ansteigenden C._strasse in regelmässigen Abständen Wohn- und
Geschäftshäuser und Gasthöfe aneinanderreihten. Auch heute lasse sich die
ursprüngliche, fächerartige Positionierung der Bauten am Hang beziehungsweise die auf
der linken Strassenseite entlang der Biegung erfolgte charakteristische Staffelung von
Baukörpern erkennen. Dem ehemaligen Gasthof D._ komme dabei eine zentrale
Stellung innerhalb des Ensembles zu. Das Gebäude besteche in städtebaulicher Hinsicht
durch seine gute Setzung. Es spreche mit seiner Stellung sowohl den frontseitigen
Strassenraum als auch den südlich anschliessenden Bahnhofplatz an. Im
Zusammenwirken mit den gestaffelt gestellten Bauten in seiner näheren Umgebung bilde
es einen harmonischen, geschlossenen Gebäudefächer oberhalb der Bahnstation. Neben
seinem kulturhistorischen Eigenwert komme dem Gebäude daher auch eine namhafte
Bedeutung als prägendes Element der Baugruppe B zu.
In ästhetischer Hinsicht präsentiert sich das Gebäude nach Ansicht der
Beschwerdeführerin in den Grundzügen auch heute noch als guter Vertreter eines
Gasthofs des ausgehenden 19. Jahrhunderts im Schweizer Holzstil. Der Bau sei einfach
strukturiert. Das grosse, regelmässige Volumen des Hauptbaukörpers sei in
spätklassizistischem Habitus als Rechteckbau mit klaren Linien, einem symmetrischen
Aufbau und einer feinen Gliederung der einzelnen Elemente gestaltet. Auf Aufnahmen von
1923 sei der überaus fein gestaltete Bau mit den zeittypischen, hier üppig applizierten
Zierelementen im Schweizer Holzstil erkennbar. Trotz diverser, im Laufe der Jahre
vorgenommener Veränderungen (etwa Umgestaltung der Befensterung im Erdgeschoss,
Abbruch des Frontbalkons, Purifizierung von Laubenbrüstungen und Lukarnen) seien auch
heute noch die ursprünglichen Qualitäten erkennbar. Die Frontseite zeichne sich nach wie
vor aus durch die horizontale Bänderung mit den fein profilierten, von Würfelfriesen
akzentuierten Geschossgesimsen und durch die hölzernen Ecklisenen. Die nordwestseitige
Obergeschosslaube zeige sodann den bauzeitlichen Zustand mit schöner Brüstung.
Ebenso qualitätsvoll seien die Tür- und Fenstergewände und die praktisch vollständig
erhaltenen Türen gestaltet. Auch im Innern hätten sich etliche Ausstattungen erhalten, so
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etwa in diversen Räumen die Knietäfer und die Einbauschränke sowie im ehemaligen
Esssaal der Hotelgäste im ersten Obergeschoss die schön stuckierte Gipsdecke.
Charakteristisch für den Bau seien sodann die überdurchschnittlichen Raumhöhen und die
breiten Aussenräume, die ihm eine bemerkenswerte Grosszügigkeit verleihen würden. Die
(reversiblen) Veränderungen hätten bei der Inventarisierung zu Einstufung als "nur"
erhaltenswert geführt; bei einer allfälligen – mit moderatem Aufwand zu bewerkstelligenden
– Rückführung gewisser Zierelemente sei jedoch durchaus auch eine Bewertung als
schützenswert denkbar. Insgesamt sei das Gebäude im heutigen Zustand unter
Berücksichtigung seiner erhöhten kulturhistorischen Bedeutung im oberen Bereich der
erhaltenswerten Baudenkmäler seiner Vergleichskategorie einzuordnen. Das Gebäude
habe auch in seinem heutigen Zustand das Potenzial, durch verhältnismässig geringfügige
Massnahmen seine bauzeitlichen Qualitäten als repräsentativer spätklassizistischer Bau im
Schweizer Holzstil wieder vollständig zurückzugewinnen.
f) Die Beschwerdeführerin hat überzeugend dargelegt, dass das ehemalige Hotel
D._ ein wichtiger Zeuge des wirtschaftlichen Entwicklungsschubes des Dorfes
Konolfingen Ende des 19. Jahrhunderts darstellt und damit wirtschaftshistorisch
bedeutsam ist. Das Rechtsamt konnte sich anlässlich des Augenscheins zudem davon
überzeugen, dass das umstrittene Gebäude eine prominente Stellung innerhalb des
Ensembles der Baugruppe B einnimmt. Der am Augenschein gewonnene Eindruck
bestätigt zudem die Einschätzung der Beschwerdeführerin, wonach das Gebäude in
städtebaulicher Hinsicht durch eine gute Setzung besticht und sich als Teil eines
harmonischen, geschlossenen Gebäudefächers entlang der C._strasse
präsentiert. Der ästhetische Wert des Gebäudes selber ist allerdings zu relativieren. So
wurden im Verlaufe der Zeit verschiedene bauliche Eingriffe vorgenommen: Der ehemalige
Gasthof wurde 1920 mit einem Metzgereianbau erweitert, welcher die Frontansicht des
Gebäudes (Ostfassade) stark verändert hat und bis heute mitprägt sowie eine veränderte
Dachform zur Folge hatte.17 Nordseitig führte diese Anbau zum Verlust eines Grossteils der
ehemaligen Laube; diese ist nur noch im westlichen Teil dieser Fassade vorhanden.18 Der
östliche, näher bei der Strasse gelegene Teil der Nordfassade tritt als fensterlose
Betonmauer in Erscheinung.19 Später wurde das Erdgeschoss erneuert und die
Befensterung in den Gastwirtschaftsräumen umgestaltet, der Frontbalkon abgebrochen
17 Fotodokumentation zum Augenschein vom 20. Oktober 2016, Bilder Nrn. 10 und 11. 18 Fotodokumentation zum Augenschein vom 20. Oktober 2016, Bilder Nrn. 7-10. 19 Fotodokumentation zum Augenschein vom 20. Oktober 2016, Bild Nr. 6.
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und durch ein unattraktives Vordach über dem Haupteingang ersetzt sowie
Laubenbrüstungen und Lukarnen purifiziert und mit neuen Verschalungen saniert. Die
Westfassade wurde gänzlich mit einer neuen Dämmverkleidung gedeckt. Auch wenn
gewisse ursprüngliche Elemente noch vorhanden sind (etwa Laubenteil mit Zierelementen
an Nordfassade, Geschossgesimse mit Würfelfries und hölzerne Ecklisenen an der
Ostfassade, Laubenschicht an der Südfassade), so haben diese zahlreichen Eingriffe den
ursprünglichen Charakter des repräsentativen Baus sichtbar verändert und dessen
bauzeitlichen Qualitäten vermindert. Auch nach Ansicht der Beschwerdeführerin sind
gewisse rückführende Massnahmen notwendig, um diese Qualitäten wieder vollständig
zurückzugewinnen.
Trotz dieses verminderten ästhetischen Werts ist das Gebäude in Würdigung seines
kulturellen und geschichtlichen Werts sowie der guten städtebaulichen Setzung zu Recht
als erhaltenswertes Baudenkmal im Bauinventar der Gemeinde Konolfingen enthalten. Es
besteht somit ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung.
5. Verhältnismässigkeit
a) Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, das Gebäude sei mit verhältnismässigem
Aufwand sanierungsfähig und umnutzbar. Bei einer Sanierung seien neben der Bewahrung
der tragenden Primärstruktur dem Erhalt der vorhandenen Gliederungselemente (wie etwa
der Geschossgesimse an der Frontseite) und dem Erhalt beziehungsweise der
Wiederherstellung der Detailgestaltung der Lauben, der Lukarnen und der Bauzier um
Fenster und Türen zentrale Beachtung zu schenken. Wo notwendig, sei eine
Rekonstruktion abgegangener Elemente nach noch vorhandenen Bauteilen und
vorhandenen historischen Plan- und Bildmaterialien ohne weiteres möglich. Ansonsten
lasse das Gebäude einen weitgehenden Innenumbau für eine Wohn- und/oder
Geschäftsnutzung zu. Die umgestalteten strassenseitigen Gastwirtschaftsräume im
Erdgeschoss könnten dabei ebenso verändert werden wie das gesamte Dachgeschoss.
Der Metzgereianbau könne als sekundärer Bauteil von untergeordneter Bedeutung
abgebrochen werden.20
20 Stellungnahme vom 27. September 2016 zur denkmalrechtlichen Einordnung, S. 9.
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Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen vor, die Erhaltung sei unverhältnismässig. So
hätten die eingeholten Gutachten zum Gebäudezustand aufgezeigt, dass eine Sanierung
technisch gar nicht möglich sei, ohne das Gebäude in seiner Grundstruktur neu zu bauen.
Im Rahmen des Berichts J._ sei festgestellt worden, dass die Sanierungskosten
bei Erhalt des bestehenden Gebäudes die Kosten für den Neubau übersteigen würden und
dass bei einer Erhaltung eine deutlich tiefere Rendite zu erwarten wäre (2.9% gegenüber
4.9%). Da das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Gebäudes gering bis nicht
vorhanden sei, komme den Rentabilitätsüberlegungen eine grosse Bedeutung zu. Die
finanzielle Einbusse bei Verweigerung eines Abbruchs seien ihr nicht zumutbar.
b) Ein Abbruchverbot ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie dann verhältnismässig,
wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das
verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht.21 Die
Eignung eines Abbruchverbotes zur Erhaltung eines Baudenkmals wäre nur bei
bautechnisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekten zu verneinen. Der von der BVE
beauftragte Gutachter führt aus, mit den heutigen Möglichkeiten seien aber eigentlich alle
Gebäude technisch sanierungsfähig. Hier sei eine umfassende Sanierung notwendig,
welche mindestens gleich viel koste wie ein entsprechender Neubau. Seiner Einschätzung
folgend ist daher auch die vorliegende Liegenschaft grundsätzlich sanierungsfähig,
aufgrund des schlechten Zustands allerdings mit erheblichem Aufwand. Die Verweigerung
einer Abbruchbewilligung ist deshalb objektiv geeignet und erforderlich, um die Erhaltung
des Gebäudes zu ermöglichen. Eine mildere Massnahme als ein Abbruchverbot ist nicht
ersichtlich.
c) Ob eine Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch zumutbar ist, hängt
vom Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der
Erhaltung des Baudenkmals und den privaten Interessen an einem Abbruch bzw. an der
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ab. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit des
Objekts zu berücksichtigen: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.22 Kommt dem öffentlichen Interesse an der
Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den
21 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, 2016, N. 514 ff. mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, 2014, § 21; BGE 129 I 173 E. 5 mit Hinweisen. 22 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 1997 S. 355 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen.
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Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf
Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist
hingegen verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung
des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung
eines Baudenkmals besonders gross, wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl
sogar dann zuzumuten, wenn diese mit Verlusten rechnen müsste.23 Bei der Beurteilung
der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die privaten Interessen zurückhaltend zu gewichten,
zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme
beruht. Zudem ist das Kosten-/ Nutzenverhältnis zu Beginn häufig weniger günstig als
später. Keine oder eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht nicht zu bedeuten,
dass die wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre.24
d) Zur Beurteilung der Zumutbarkeit des Abbruchverbots hat die BVE ein Gutachten
eingeholt über den Zustand und die Sanierungsfähigkeit des Gebäudes sowie über
allfällige Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit.25
Der Gutachter ist zu folgenden Schlüssen gelangt: Der Zustand der Baute sei schlecht und
so nicht nutzbar. Für eine zeitgemässe Weiterverwendung als Wohn-, Arbeits- oder
Dienstleistungsräume könne die heutige Bausubstanz in keiner Weise genügen, es seien
sehr tiefgreifende Eingriffe in die ganze Konstruktion nötig. Die Liegenschaft sei seit
Längerem nicht mehr bewohnt und müsse für eine nachhaltige Nutzung umfassend saniert
werden. Der heutige Zustand lasse nicht eine "sanfte" Renovation im Sinne einer
"Pinselrenovation" zu. Durch die Lage im Dorfzentrum in der Nähe des Bahnhofs seien
eigentlich nur Wohnnutzung und Dienstleistungsnutzung sinnvoll denkbar. Folgende
Nutzungen könnten in Betracht gezogen werden: Wohnnutzung, Büros, Praxen, KITA /
Altertreff u.ä., Schulungsräume, Ateliers (Handwerk, Kunst), Kulturräume (Versammlungen,
Freikirchen, Bibliotheken u.ä.), Gastronomie / Hotelnutzung, Detailhandel. Für die
Sanierung habe die Bauherrschaft anhand einer bewährten Kostenermittlungsmethode
(Elementkostengliederung) Baukosten von Fr. 5'200'000 zuzüglich Landanteil errechnet.
Es gebe keinen plausiblen Grund, von dieser Kostenschätzung abzuweichen. Für den
Landanteil von ca. 700 m2 sei als absoluter Vergleichswert an dieser Lage ca. Fr. 600 pro
m2 einzusetzen, was einem Landwert von Fr. 420'000 entspreche. Insgesamt führe dies zu
23 VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen. 24 BVR 1996 S. 68 E. 4c. 25 Gutachten von F._, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 2. Dezember 2016.
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Anlagekosten nach Sanierung von Fr. 5'640'000. Bei Anlagekosten in dieser Höhe müsse
bei einem wirtschaftlich minimalen Zinssatz von 4.8 % ein jährlicher Nettomietertrag von Fr.
270'720 erzielt werden. Diese kostendeckenden Mietzinse seien nicht erzielbar (in seiner
Berechnung geht der Gutachter von einer Wohnnutzung in allen drei Geschossen sowie
einer Praxisnutzung in Teilen des Erdgeschosses aus). Der marktmässig erzielbare
Mietertrag betrage bei dieser Liegenschaft Fr. 171'250, was bei einem Kapitalisierungssatz
von 4.8 % Anlagekosten von Fr. 3'567'000 rechtfertigen würde. Die Anlagekosten von
Fr. 5'640'000 könnten auf keinen Fall verzinst und werterhaltend bewirtschaftet werden. Bei
einem Verkauf müssten mit diesen Anlagekosten bei nutzbaren Flächen von 754 m2 ein
durchschnittlicher Verkaufspreis von Fr. 7'480 pro m2 erzielt werden. Bei Kellerräumen sei
jedoch ein maximaler Verkaufspreis von Fr. 1'000 pro m2 anzusetzen, so dass die
verbleibenden 621 m2 Nutzfläche auf einen kostendeckenden Verkaufspreis von Fr. 8'870
pro m2 ansteigen würden. Diese Verkaufspreise seien an diesem Ort und in diesem Objekt
nicht realisierbar. Andere Nutzungen als die Wohn- und Praxisnutzung würden nicht zu
höheren Erträgen führen. Nutzungen wie KITA, Schulungsräume, Ateliers oder
Kulturräume befänden sich erfahrungsgemäss an Standorten und in Objekten mit tieferen
Mietzinsen. Für den Detailhandel bestehe trotz Bahnhofnähe keine Passantenlage, die
einen hohen Mietzins rechtfertigen würde. Auch bei einer Gastronomie-/Hotelnutzung
könnten aufgrund der hohen Ausbaukosten und der fehlenden Parkplätze vor dem Objekt
nicht genügend Umsätze erwirtschaftet werden, um die aufgeführten Mietzinse für Wohn-
und Praxisnutzung zu überbieten. Schliesslich weist der Gutachter darauf hin, dass die
Auflagen der Denkmalpflege nicht ausschlaggebend seien. Auch ohne irgendwelche
Auflagen zur Wiederherstellung gewisser Elemente und Bauteile ergäbe die Sanierung
dieses Objekts an diesem Standort wirtschaftlich keinen Sinn.
e) Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Eingabe vom 5. Januar 2017 vor, der bauliche
Zustand des Gebäudes habe es zugelassen, dass das Gebäude bis in die jüngste
Vergangenheit bewohnt gewesen und als Gastgewerbebetrieb genutzt worden sei. Diverse
Gebäudeteile seien zudem vor nicht allzu langer Zeit saniert worden. Von einer Bauruine,
wie im Gutachten suggeriert, könne demnach keine Rede sein. Aus dem Gutachten ergebe
sich zudem bei genauer Betrachtung, dass zwischen den Varianten Sanierung und Neubau
keine massgebliche Kostendifferenz bestünde, die unter ökonomischen Gesichtspunkten
zwingend für einen Abbruch des als erhaltenswert eingestuften Baudenkmals sprechen
würde. In der Kostenschätzung der Bauherrschaft sei das Bauvolumen des Ersatzneubaus
um fünf Prozent geringer als dasjenige des bestehenden Baus. Würde von einem gleichen
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Volumen ausgegangen und zudem mit als realistisch anzunehmenden staatlichen
Finanzhilfen von Fr. 100'000.00 gerechnet, so bestehe kaum noch eine Differenz zwischen
den Varianten Sanierung und Neubau. Es sei auch nicht sachlich gerechtfertigt, dass die
Teilabbruchkosten bei der Variante Sanierung um Fr. 280'000.00 höher veranschlagt seien
als die Abbruchkosten bei der Variante Neubau. Abbrüche könnten nicht einfach mit der
Abrissbirne durchgeführt werden, sondern würden eine aufwendige und entsprechend
kostenintensive Trennung der unterschiedlichen Materialien bedingen. Die beiden
Varianten müssten demnach als in etwa kostengleich bezeichnet werden. Wenn die
Sanierung nach Einschätzung des Gutachters wirtschaftlich keinen Sinn mache, so müsse
daher konsequenterweise auch ein Neubau als wirtschaftlich unsinnig qualifiziert werden.
Auch sei darauf hinzuweisen, dass die Kostenschätzung der Bauherrschaft für den
Sanierungsfall eine durchaus respektable Bruttorendite von 2.9 % ausweise. Schliesslich
seien nach ihrer Ansicht bei einer Sanierung der bestehenden Liegenschaft mit
Augenmass durchaus wirtschaftlich tragbare Lösungen möglich.
f) Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin kam der Gutachter in seinem
Bericht vom 2. Dezember 2016 nicht zum Schluss, dass es sich beim umstrittenen
Gebäude um eine Bauruine handle. Entsprechend sprach er dem Gebäude auch die
technische Sanierungsfähigkeit nicht ab. Er kam jedoch zum Schluss, dass für eine
zeitgemässe Nutzung zu Wohn-, Arbeits- oder Dienstleistungszwecken tiefgreifende
Eingriffe in die ganze Konstruktion vorzunehmen seien. Eine sanfte Sanierung lasse der
heutige Zustand nicht zu; vielmehr sei eine umfassende Sanierung notwendig. Diese
Einschätzung, welche auch von den von der Beschwerdegegnerin eingeholten Expertisen
zum Gebäudezustand26 geteilt wird, erscheint als plausibel und bestätigt den anlässlich des
Augenscheins gewonnenen Eindruck. So sind nicht nur die Tragelemente und die Decke
im Untergeschoss in einem schlechten Zustand, auch die Zwischendecken mit
Holzbalkenkonstruktionen entsprechen nicht den für eine Wohn- oder Praxisnutzung
notwendigen Standards. Der Einschätzung des Gutachters folgend muss das Gebäude
innen umfassend saniert werden, um es an die heutigen Wohnbedürfnisse und
energietechnischen und brandschutzmässige Vorschriften anzupassen.
Die Beschwerdeführerin erachtet die im Bericht J._ Neubaus (S. 34, rechte Spalte)
veranschlagten Abbruchkosten bei der Variante Neubau (Fr. 270'000.00) als deutlich zu
26 H._ GmbH, Gutachten über den Gebäudezustand sowie vom 15. Juli 2014; I._ AG, Gutachten über den Bauzustand, vom 16. Juli 2014, beide in den Vorakten.
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tief, bedinge doch ein Abbruch eine kostenintensive Trennung der unterschiedlichen
Materialien. Der Gutachter kommt jedoch gestützt auf Vergleichswerte zum Schluss, dass
die im Bericht J._ geschätzten Abbruchkosten bei der Variante Neubau inklusive
vorschriftsgemässer Entsorgung des Abbruchmaterials und unter Berücksichtigung von
örtlichen, asbestbedingten Mehraufwänden plausibel seien (Gutachten, S. 4 Mitte). Die
BVE sieht keinen Anlass, von dieser Einschätzung der Fachperson abzuweichen, zumal
die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt einzig mit der kostenintensiven Trennung der
unterschiedlichen Materialien begründet, dies jedoch vom Gutachter bei seiner Beurteilung
miteinbezogen wurde. Gestützt auf die Kostenberechnungen der Beschwerdegegnerin im
Bericht J._ (S. 34) und die Ausführungen des Gutachters ist insgesamt davon
auszugehen, dass bei der Variante Sanierung mit höheren Kosten zu rechnen ist als bei
der Variante Neubau. Selbst wenn – wie dies die Beschwerdeführerin geltend macht – bei
beiden Varianten (Sanierung und Neubau) etwa mit gleich hohen Kosten zu rechnen wäre,
so lässt sich daraus nicht automatisch der Schluss ziehen, dass auch ein Neubau als
wirtschaftlich unsinnig zu qualifizieren ist, können sich doch sowohl hinsichtlich der
erzielbaren Einnahmen bei Vermietung oder Verkauf als auch hinsichtlich der Grösse der
Wohn- oder Dienstleistungsfläche Unterschiede ergeben. Dieser Einwand der
Beschwerdeführerin geht daher fehl.
g) Der Gutachter kommt zum Schluss, dass bei der Lage des umstrittenen Gebäudes
im Dorfzentrum und in der Nähe des Bahnhofs eigentlich nur eine Wohn- oder
Dienstleistungsnutzung sinnvoll sei. Seinen plausiblen Ausführungen folgend lassen sich
zudem mit einer Wohn- oder Büro/Praxisnutzung die höchsten Mieterträge erzielen.
Andere Nutzungen (wie KITA, Alterstreff, Schulungsräume, Ateliers/Kulturräume,
Detailhandel oder Gastronomie/Hotel) würden nicht zu höheren Erträgen führen
(Gutachten S. 7).
Ausgehend von einer Praxis- und Wohnnutzung im Erdgeschoss und einer reinen
Wohnnutzung im Ober- und Dachgeschoss errechnet der Gutachter bei der Sanierung des
vorliegenden Objekts einen marktmässig erzielbaren Mietzinsertrag von Fr. 171'250.00. Bei
den Wohnungen geht er dabei von einem möglichen Mietzinsertrag von Fr. 250 pro m2
jährlich aus, bei der Praxis von einem solchen von Fr. 300 pro m2. Dies ergibt für eine 2.5-
Zimmer-Wohnung einen erzielbaren Mietertrag von monatlich rund Fr. 1'300.00 bis
1'400.00, bei einer 4.5-Zimmer-Wohnung einen solchen von rund Fr 2'000.00 bis 2'100.00;
bei einer Praxis mit einer Fläche von 115 m2 wären monatlich rund Fr. 2'900.00 erzielbar.
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Diese Zahlen und der marktmässig erzielbare Mietzinsertrag erscheinen angesichts der
Lage (Bahnhofsnähe, jedoch direkt an der Strasse, kein Umschwung) plausibel und
werden auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Mit einem gemäss Gutachten
einzusetzenden Kapitalisierungssatz von 4.8 % (wirtschaftlich minimaler Zinssatz, vgl. E.
5h) liessen sich mit diesen Mietzinseinnahmen Anlagekosten (Baukosten plus Landkosten)
von Fr. 3'567'000 rechtfertigen (Gutachten, S. 6 mitte).
Bei den tatsächlichen Baukosten stützt sich der Gutachter auf die Kostenberechnung der
Beschwerdegegnerin gemäss Bericht J._ (S. 34, linke Spalte). Es gebe keinen
Grund, von dieser anhand einer bewährten Kostenermittlungsmethode
(Elementkostengliederung EKG) erstellten Kostenschätzung abzuweichen. Er geht daher
von Baukosten bei einer Sanierung von Fr. 5'220'000.00 (ohne Land) aus. Den Landwert
schätzt er – ausgehend von einem absoluten Vergleichswert an dieser Lage von Fr. 600.00
pro m2 an dieser Lage – auf Fr. 420'000.00. Es besteht kein Grund, von der Landpreis-
Schätzung des erfahrenen Gutachters abzuweichen; diese wird von der
Beschwerdeführerin auch nicht bestritten. Bei Anlagekosten von total Fr. 5'640'000.00
müsste nach den Ausführungen im Gutachten der kostendeckende Nettomietertrag bei
einem Zinssatz von 4.8 % jährlich rund Fr. 100'000.00 höher sein als der marktmässig
erzielbare Nettomietertrag. Sowohl für die Wohnnutzung als auch für die Praxisnutzung
müsste ein Ertrag von Fr. 425.00 pro m2 jährlich erzielt werden können, um kostendeckend
zu sein. Dies entspräche bei einer 2.5-Zimmer-Wohnung einem monatlichen Mietpreis von
rund Fr. 2'300.00 bis 2'500.00, für eine 4.5-Zimmer-Wohnung müsste ein monatlicher
Mietpreis von rund Fr. 3'500.00 bis 3'700.00 erzielt werden können. Dass diese
kostendeckenden Mietzinse an dieser Lage und in diesem Objekt in Konolfingen nicht
erzielbar sind, vermag zu überzeugen.
Die BVE sieht keinen Anlass, die überzeugenden und plausiblen Berechnungen und die
daraus gezogenen Schlüsse des Gutachters in Frage zu ziehen. Die Differenz zwischen
den Anlagekosten, welche bei einem marktmässig erzielbaren Mietertrag gerechtfertigt
sind (Fr. 3'567'000.00), und den gemäss Gutachten tatsächlich errechneten Anlagekosten
(Fr. 5'640'000.00) ist sehr gross. Selbst wenn die gemäss Bericht J._ geschätzten
und vom Gutachter als plausibel erachteten Kosten der Sanierung etwas zu hoch sein
sollten, würde dies nichts an der Beurteilung ändern. Die Beschwerdeführerin bemängelt
bei dieser Kostenschätzung der Sanierung einzig, das Bauvolumen sei bei der Berechnung
des Umbaus höher angesetzt als dasjenige bei der Berechnung des Neubaus und die
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staatlichen Finanzhilfen von rund Fr. 100'000.00 seien beim Umbau nicht berücksichtigt
worden. Auch unter Abzug dieses Beitrags sowie einer Reduktion der geschätzten Kosten
unter Annahme eines gleichen Bauvolumens wie beim Neubau wäre man noch bei
Anlagekosten von deutlich über Fr. 5'000'000.00 und damit über Fr. 1'500'000.00 von
denjenigen Anlagekosten entfernt, welche bei dem auf dem Markt erzielbaren Mietertrag
tragbar wären. Selbst wenn man zudem – in Abweichung des Gutachtens – das ganze
Gebäude einer Praxis- oder Büronutzung zuführen würde und damit auf dem Markt
allenfalls etwas höhere Mietzinsen erzielbar wären als bei einer Wohnnutzung, könnten die
anfallenden Anlagekosten einer Sanierung bei Weitem nicht gedeckt werden.
Bei einer Vermietung des sanierten Gebäudes wäre daher mit massiven Verlusten zu
rechnen. Gleiches gilt für die Variante des Verkaufs der Liegenschaft. Diesbezüglich
kommt der Gutachter gestützt auf die Anlagekosten von Fr. 5'640'000.00 auf einen
notwendigen Verkaufspreis der oberirdischen Flächen von Fr. 8'870.00 pro m2. Dies
ergäbe für eine 2.5-Zimmer-Wohnung einen notwendigen Verkaufspreis von rund Fr.
580'000.00 bis Fr. 620'000.00, bei einer 4.5-Zimmer-Wohnung einen Richtwert von rund Fr.
890'000.00 bis Fr. 930'000.00 und für eine Praxis mit einer Grösse von 115 m2 einen Preis
von rund Fr. 1'000'000.00. Auch diese Verkaufspreise sind für Wohnungen bzw. eine
Praxis- oder Büronutzung an dieser Lage in Konolfingen deutlich zu hoch. Selbst bei einer
gewissen Reduktion der errechneten Anlagekosten (vgl. oben) wäre man daher bei einem
Verkauf der Liegenschaft noch deutlich im unrentablen Bereich.
h) Die Beschwerdeführerin weist schliesslich daraufhin, der Bericht J._ weise
für den Sanierungsfall eine durchaus respektable Bruttorendite von 2.9 % aus. Diesem
Einwand ist entgegenzuhalten, dass bei diesem Wert der Landpreis noch nicht
berücksichtigt wurde. Zudem zeigt der Gutachter anhand einer Aufführung der einzelnen
Positionen in nachvollziehbarer Weise auf, dass ein kostendeckender Mietertrag jährlich
mindestens 4.8 % der investierten Kosten betragen müsste (Gutachten, S. 5 unten). Neben
einer realistischen Kapitalverzinsung von 2.6 % für das Fremd- und Eigenkapital wurden im
Gutachten für Zuschläge (Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen, Mietzinsrisiko
sowie Verwaltungskosten) ein Zinssatz von insgesamt 2.2 % eingesetzt. Die Zinssätze
dieser Zuschläge bewegen sich im Rahmen dessen, was auch von den anerkannten
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Fachverbänden empfohlen wird.27 Die BVE sieht daher keinen Anlass, den vom Gutachter
angewendeten Zinssatz von 4.8 % anzuzweifeln.
i) Somit bleibt zusammenfassend festzustellen, dass eine Sanierung die
Beschwerdegegnerin in unverhältnismässigem Umfang belasten würde. Die Liegenschaft
könnte realistischerweise nicht zu jenem Preis verkauft oder vermietet werden, der
notwendig wäre, um nicht Verluste zu generieren. Dem öffentlichen Interesse am Erhalt
des Hotels D._ kommt kein derart überragendes Gewicht zu, dass der
Grundeigentümerin ein finanzieller Verlust zugemutet werden dürfte. Ein Abbruchverbot
wäre daher unverhältnismässig und würde die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV
verletzen. Die Beschwerde muss daher abgewiesen werden.
6. Hinweis
Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich im abzubrechenden Gebäude noch Bauteile (etwa
Elemente von Türen und Fenstern, Laubenteile) von denkmalpflegerischem Wert befinden.
Die KDP führt ein Bauteillager mit solchen historischen Bauteilen. Im Sinne eines
Hinweises wird die Beschwerdegegnerin daher darauf aufmerksam gemacht, dass die
Möglichkeit besteht, solche Bauteile durch die KDP vor dem Abbruch des Gebäudes
ausbauen zu lassen und dieser zuhanden ihres Bauteillagers zu überlassen.
7. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'600.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1
GebV28). Hinzu kommen eine Gebühr von Fr. 500.00 für den Augenschein vom 20. Oktober
2016 (Art. 20 Abs. 1 GebV) sowie die Kosten des Wirtschaftlichkeitsgutachtens von
27 Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Hrsg. SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und SEK/SVIT Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, 4. Auflage 2012, S. 84 ff. 28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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Fr. 2'397.60 (Rechnung F._ AG vom 19. Dezember 2016). Die Verfahrenskosten
betragen demnach insgesamt Fr. 4'497.60.
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als
unterliegende Partei. Als Behörde im Sinne von Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG können der
Beschwerdeführerin jedoch keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2
VRPG). Die Verfahrenskosten sind deshalb vom Kanton zu übernehmen.
b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Kostennote der Anwälte des Beschwerdegegnerin beläuft sich auf Fr. 10'601.20
(Honorar Fr. 9'530.00, Auslagen Fr. 285.90, Mehrwertsteuer Fr. 785.30). Die Parteikosten
umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104
Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV29 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen
Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3
KAG30). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als knapp überdurchschnittlich
zu werten, da neben dem Schriftenwechsel ein Gutachten eingeholt und ein Augenschein
durchgeführt wurde und die Parteien dazu Stellung zu nehmen hatten. Angesichts der
Baukosten gemäss Baugesuch von rund Fr. 230'000.00 und den umstrittenen
Rechtsfragen ist die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses
insgesamt als knapp durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von
Fr. 6'500.00 als angemessen. Die Kostennote der Anwälte der Beschwerdegegnerin wird
damit auf Fr. 7'328.80 (Honorar Fr. 6'500.00, Auslagen Fr. 285.90, Mehrwertsteuer Fr.
542.90) gekürzt und ist in diesem Umfang von der Beschwerdeführerin zu tragen.
29 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; PKV; BSG 168.811). 30 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).
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