# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 1b09393c-29bd-5712-b1c6-7fcc016a50d2
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2010
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** 

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. Il 10 ottobre 2008, l'ing. CO 1, qui resistente, ha chiesto al municipio di Collina d'Oro il permesso di costruire uno stabile di 7 appartamenti su un terreno (part. 883) situato a Montagnola nella zona residenziale (R).
Alla domanda si sono opposte due vicine, fra cui l'insorgente RI 1, proprietaria del fondo sottostante (part. 1467), la quale ha sollevato una serie di contestazioni, riferite in particolare all'altezza dell'edificio ed alla superficie utile lorda (SUL), che ha in seguito ripreso e sviluppato davanti alle istanze di ricorso.
Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 64489), il 3 aprile 2009 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni delle vicine.
B. Con giudizio 1. luglio 2009, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto le impugnative inoltrate dalle opponenti contro la predetta licenza, che ha comunque confermato alla condizione che fosse eliminato un servizio igienico posto a pianterreno e che la SUL dell'appartamento monolocale previsto allo stesso livello fosse ridotta di un metro quadrato.
C. Con ricorso 24 agosto 2009, RI 1 impugna il predetto giudizio governativo davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza edilizia.
L'insorgente sostiene anzitutto che l'ingombro verticale rappresentato dalla ringhiera prevista sul tetto piano dell'immobile, adibito a terrazza, andrebbe computato nell'altezza dell'edificio.
Essa nega poi la qualità di corpo tecnico al manufatto previsto sullo stesso tetto per consentirvi l'accesso, obiettando che per le sue dimensioni potrebbe essere destinato anche ad altri scopi.
Sostiene infine che i locali hobby-fitness e cantina contigui all'appartamento monolocale previsto a pianterreno sarebbero predisposti per esservi aggregati e resi abitabili con conseguente aumento della SUL e sorpasso dell'indice di sfruttamento (i.s.).
D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il municipio ed il beneficiario della licenza, contestando le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). La legittimazione attiva dell'insorgente, proprietaria un fondo contermine e già opponente, è certa (art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo (art. 46 cpv. 1 legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. La vertenza riguarda peraltro aspetti che sono deducibili soltanto dal progetto.
2. Altezza (parapetto)
2.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza degli edifici è misurata dal terreno sistemato sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinante è l'ingombro verticale degli edifici riscontrabile in corrispondenza del loro perimetro esterno. L'altezza è dunque misurata in facciata.
I parapetti configurano elementi architettonici di protezione, destinati ad evitare la caduta nel vuoto di persone ed oggetti. Essi sono tenuti a rispettare le esigenze di sicurezza fissate dalla norma SIA 358 (= SN 543 358), che, oltre ad un’altezza minima, impone di strutturarli in modo da escludere situazioni di pericolo dovute soprattutto a comportamenti inadeguati di bambini incustoditi (scalata, passaggio tra i singoli elementi, ecc.). Per rispondere a queste esigenze, i parapetti devono necessariamente avere una certa consistenza, non solo per rapporto all'altezza minima, ma anche dal profilo del dimensionamento degli elementi costitutivi, che non possono ad esempio presentare aperture (varchi, interspazi) di più di m 0.12 (cfr. norma SIA 358 cifra 3 22). Per principio, i parapetti conformi a questa norma di sicurezza determinano dunque un ingombro che deve essere computato nell'altezza dell’edificio sottostante, come alla fin fine esige il testo di legge.
Escluse dal computo sull'altezza sono semmai soltanto le strutture che, oltre a presentare una netta prevalenza delle parti vuote su quelle piene, non sono destinate ad evitare la caduta nel vuoto, ma servono soltanto a delimitare la superficie accessibile. In altri termini, manufatti che non fungono da parapetto e non ne presentano nemmeno le caratteristiche, quali ad esempio esili recinzioni o semplici corrimani, di solito adeguatamente arretrati rispetto al perimetro del tetto, che si limitano a definire l’area agibile senza incrementare l'ingombro effettivamente percepibile. In tal senso vanno precisate le considerazioni in merito al computo dell'altezza di tali manufatti su quella degli edifici, che questo Tribunale ha sviluppato in precedenti giudizi, ponendo mente soprattutto al rapporto tra vuoti e pieni, senza tuttavia prestare la necessaria attenzione alle esigenze di sicurezza fissate dalla norma SIA 358 (cfr. STA n. 52.2009.79 del 30 marzo 2009 consid. 2.1.; 52.2006.358 del 5 gennaio 2007 consid. 3.2.2.).
2.2. Nel caso concreto, il progetto approvato prevede di realizzare sul tetto dell’edificio una superficie lastricata, di circa m 15 x 7.50, adibita a terrazza, separata dal resto del tetto da una ringhiera in metallo, eretta ad una distanza di almeno 2 m dal limite esterno del cornicione di gronda. Questo manufatto risulterebbe formato da due profili metallici orizzontali, uniti fra loro da una serie relativamente fitta di elementi verticali (uno ogni 10 cm ca.).
Il municipio ha escluso la ringhiera dal computo dell’altezza dell’edificio, limitandosi ad imporre il rispetto della norma SIA 358. Il Consiglio di Stato ha condiviso questa deduzione, ritenendo a sua volta che il manufatto non fosse percepibile come ingombro. La tesi non può essere condivisa.
La ringhiera non è infatti destinata soltanto a delimitare la superficie calpestabile, ma presenta anche le connotazioni tipiche di un parapetto, ovvero di un'opera destinata a prevenire le cadute nel vuoto. L'arretramento dal cornicione di gronda nulla toglie a questa funzione, poiché, sui tetti piani, l'altezza di manufatti arretrati dal cornicione di gronda, che non siano corpi tecnici, comignoli, antenne o prese d'aria di impianti di ventilazione, deve per principio essere aggiunta a quella dell'edificio sottostante.
La relativa prevalenza delle parti vuote su quelle piene, percepibile in caso di vista frontale della struttura, non permette di accreditare una diversa conclusione. Già una vista obliqua basta infatti per alterare tale percezione (cfr. piano facciata ovest).
In quanto assimilabile ad un parapetto conforme alla norma SIA 358, la ringhiera va dunque conteggiata nell’altezza dell’edificio.
2.3. Il difetto non è comunque tale da giustificare l'annullamento dell’intero permesso. Ad esso può infatti essere posto rimedio, subordinando la licenza alla condizione di sopprimere la ringhiera in contestazione e di rendere la terrazza accessibile soltanto per i lavori di manutenzione del tetto.
3. Corpo tecnico
3.1. Giusta l’art. 20 cpv. 4 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) di Collina d'Oro, i corpi tecnici non sono computati nell'altezza dell'edificio, purché non siano più alti di m 2.50 (...). La loro superficie deve essere limitata alle esigenze funzionali.
Secondo l’art. 95 NAPR, vengono considerati corpi tecnici i volumi sporgenti oltre la copertura dell'edificio che sono destinati al funzionamento di impianti al servizio del medesimo. Sono fra l'altro considerati tali
i collegamenti verticali col tetto piano
.
3.2. Nel caso concreto, il progetto approvato prevede di realizzare sul tetto piano dell’edificio un manufatto a pianta quasi quadrata (m 5.00 x 4.75), destinato a permettere l’accesso alla terrazza del tetto, che in corrispondenza della facciata nordest sporge per un'altezza di m 2.50 oltre la copertura dell'immobile. La ricorrente nega che a questo manufatto possa essere attribuita la qualifica di corpo tecnico non computabile sull'altezza dell’edificio. La tesi è infondata.
Il manufatto in contestazione rappresenta in effetti il semplice prolungamento verso l'alto del sottostante corpo scale, costituito da una serie di rampe disposte attorno alle pareti del vano dell'ascensore. L’opera non ha altra funzione all'infuori di quella di assicurare l'accesso alla terrazza prevista sul tetto. In quanto destinato ad assicurare il collegamento verticale con il tetto piano, può dunque beneficiare della qualifica di corpo tecnico, non computabile sull'altezza dell'edificio sottostante.
Le eccezioni sollevate dall'insorgente, che verosimilmente si è fondata soltanto sulle viste a prospetto delle facciate dell’edificio, non hanno ragion d’essere.
4. Superficie utile lorda
4.1. Secondo l'art. 38 LE, quale superficie utile lorda si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate e non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro, come le cantine, i solai, le lavanderie, gli stenditoi, ecc. delle abitazioni; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago delle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e simili, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti, le terrazze coperte dei tetti, non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi, cioè che non servono per accedere agli appartamenti.
Decisiva ai fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (STA 52.137.2009 del 7 settembre 2009 consid. 2; RDAT I-1994 n. 30, consid. 2.2;
Adelio Scolari
, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (
Scolari
, op. cit., ad art. 38 LE, n. 1129).
4.2. Nel caso concreto, il progetto prevede di realizzare a pianterreno un piccolo appartamento monolocale di una trentina di metri quadrati, dotato di un locale WC/doccia di 2.40 mq e di una minuscola cucina. Accanto a questo appartamentino, accessibile direttamente dal giardino, anziché dal corridoio interno dell’edifi-cio, sono previsti un ampio locale comune ad uso hobby-fitness, una spaziosa cantina ed un altro locale WC/doccia, che il Consiglio di Stato ha imposto di sopprimere allo scopo di ridurre la SUL nei limiti dell'i.s. prescritto dall'art. 45 NAPR.
Ai piani superiori, gli spazi che a pianterreno sono occupati dai vani anzidetti costituiscono parte integrante degli appartamenti di 3 e 1/2 locali previsti in quell'ala dell'immobile.
La particolare organizzazione degli spazi previsti a pianterreno dello stabile fa apparire tutt'altro che remota l'ipotesi di una possibile trasformazione del locale hobby-fitness e dell'ampia cantina in locali abitabili integrati nell'appartamento monolocale. Certamente poco usuale è l’entrata di quest'ultimo. L'ingresso, privo di qualsiasi atrio, che, attraverso una porta-finestra, collega direttamente il giardino all’esiguo spazio compreso tra la nicchia per cucinare ed il tavolo da pranzo, costituisce in effetti una soluzione a dir poco insolita dal profilo architettonico.
Nelle circostanze concrete, ci si deve tuttavia attenere alla destinazione d’uso, indicata dal resistente per i due vani in contestazione, che come tale porta ad escluderli dal computo della SUL.
Non sussistono in effetti sufficienti motivi per considerarla insostenibile.
Il locale che dovrebbe essere adibito a cantina si presta tutto sommato ad essere utilizzato per questo scopo. Non va dunque conteggiato nella SUL. La destinazione va comunque meglio assicurata, subordinando la licenza alla condizione di ridurre a m 0.60 x 0.30, rispettivamente m 0.90 x 0.30 le dimensioni delle due finestre, attualmente uguali a quelle dei sovrastanti locali abitabili, e di escludere qualsiasi installazione che possa servire al suo riscaldamento.
Il locale hobby-fitness, in quanto messo a disposizione di tutti gli appartamenti, va pure escluso dalla SUL. La presenza di ampie finestre, che danno direttamente sul giardino, non permette di accreditare una diversa conclusione.
Va da sé che il municipio dovrà attentamente vigilare, affinché la destinazione d’uso di questi vani che risulta dal progetto non venga modificata. Esso dovrà soprattutto badare a che il locale hobby-fitness rimanga a disposizione di tutti gli appartamenti e non venga, magari di soppiatto, aggregato al piccolo monolocale assieme alla retrostante cantina. Utili indicazioni al riguardo potranno essere dedotte, oltre che dalla disposizione dei muri interni e degli allacciamenti elettrici e sanitari in sede di esecuzione dei lavori, anche dall’eventuale costituzione di una proprietà per piani e dalla relativa intavolazione a registro fondiario.
5. 5.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente accolto, annullando la decisione governativa impugnata ed assoggettando la licenza edilizia alle condizioni indicate ai considerandi 2.2 e 4.2, che vanno ad aggiungersi a quelle disposte dal Consiglio di Stato.
5.2. La tassa di giustizia è suddivisa fra le parti, tenendo conto del preponderante grado di soccombenza dell'insorgente, che ha chiesto l’annullamento dell’intera licenza (art. 28 LPamm).
Il resistente verserà alla ricorrente un'indennità per ripetibili adeguatamente commisurata al suo grado di soccombenza (art. 31 LPamm).