# Swiss Legal Decision

**Decision ID:** 39130e9f-c87f-53c0-9148-05bc60927ded
**Court:** TI_TCA
**Chamber:** TI_TCA_001
**Year:** 2017
**Language:** it
**Jurisdiction:** TI / Ticino
**Law Area:** $law_area
**Law Sub-area:** nan

## Facts

ritenuto,
in fatto
A. a. Il 19 maggio 2011 il notaio RI 1 ha rogato l'atto con il quale l'ing. _ ha concesso a _ un diritto di compera sulla quota di PPP _ (pari a 294/1000) del fondo base part. _ di Muzzano. La PPP era in corso di edificazione da parte di una società, la _ di _, riconducibile al venditore.
Il punto n. 2 del rogito prevedeva un prezzo di fr. 2'800'000.- e stabiliva che, una volta ricevuta l'intera somma sul proprio conto clienti, il notaio avrebbe trattenuto:
·
l'importo necessario per la garanzia del pagamento TUI,
·
l'importo necessario per la liberazione da eventuali mutui ottenuti dal promotore-venditore,
·
fr. 300'000.- (trecentomila) a tutela della parte acquirente da eventuali ipoteche legali degli artigiani e dell'eventuale completazione delle parti comuni, ritenuto che la stessa potrà essere sostituita dalla dichiarazione degli artigiani che sono stati interamente tacitati,
·
l'importo necessario per il pagamento di eventuali altri scoperti fiscali.
Il diritto di compera è stato tempestivamente esercitato dal beneficiario mediante il pagamento dell'importo previsto sul conto del notaio. Il passaggio di proprietà è stato iscritto a registro fondiario in data 30 aprile 2013.
b. Con scritto 10 giugno 2013 il venditore ha invitato il notaio
RI 1 a svincolare a suo favore il capitale trattenuto
a garanzia per le ipoteche legali e liberazione mutui
, autorizzandolo a trattenere fr. 100'000.-
a garanzia del pagamento della TUI
.
Il
notaio RI 1, con delle motivazioni di cui si dirà in seguito, si è rifiutato di dare seguito alla suddetta richiesta (cfr. scritto 12 giugno 2013).
c. Su insistenza del venditore e raccolto l'assenso dell'acquirente, il 19 giugno 2013 il notaio RI 1 ha bonificato l'importo di fr. 500'000.- a favore dell'ing. _, riducendo così l'importo della trattenuta a fr. 115'000.-.
d. Il 30 settembre 2014 il venditore ha chiesto al notaio RI 1 - che aveva frattanto corrisposto per suo conto la TUI (pari a fr. 43'169.50) prelevandola dalla somma trattenuta - di svincolare il saldo di fr. 71'830.50 che ancora teneva in deposito.
Questi si è nuovamente opposto alla richiesta, spiegando di essere stato invitato dal patrocinatore della vedova dell'acquirente, nel frattempo deceduto, a
non liberare alcun importo se non dopo avere chiarito la questione dei difetti
riscontrati nella
costruzione (cfr. e-mail 7 ottobre 2014). Ha mantenuto la sua posizione anche quando, il 14 ottobre successivo, è stato formalmente
messo in mora dall'avv. _, cui il venditore si era nel frattempo rivolto per la tutela dei suoi interessi (cfr. scritto 20 ottobre 2014).
e. Il 23 ottobre 2014 l'ing. _ ha promosso davanti alla Pretura di Lugano una procedura civile volta ad ottenere la condanna del notaio RI 1 alla liberazione dell'importo trattenuto, oltre interessi (cfr. istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 del codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008; CPC; RS 272).
f. Il 16 dicembre 2014 il venditore ha fatto notificare al notaio RI 1 un precetto esecutivo per l'importo trattenuto, al quale quest'ultimo ha sollevato tempestiva opposizione, prima di inoltrare una causa di accertamento dell'inesistenza del debito e della nullità dell'esecuzione (istanza di conciliazione 18 dicembre 2014 e azione 9 marzo 2015).
g. Con sentenza 11 giugno 2015, la Pretura di Lugano (sezione 2) - rilevato che l'importo ancora depositato presso il notaio
RI 1 altro non era se non il saldo della trattenuta operata a garanzia del pagamento della TUI - ha sostanzialmente accolto l'istanza dell'ing. _, condannando il notaio a versare tale somma (oltre interessi) alla controparte.
B. a. Nel frattempo, il 2 marzo 2015 l'avv. _ (collega di studio dell'avv. _) ha segnalato il comportamento a suo dire scorretto del notaio RI 1 all'allora Consiglio di disciplina notarile.
Il denunciante ha in particolare rimproverato al notaio di essersi opposto allo svincolo a favore del venditore del saldo della trattenuta effettuata a garanzia del pagamento della TUI modificandone spontaneamente lo scopo (ora considerato di garanzia per la completazione delle parti comuni), costringendo il venditore ad adire la giustizia civile e favorendo così la controparte, in violazione del suo obbligo di imparzialità.
b. Chiamato a pronunciarsi in merito, l'interessato ha contestato ogni addebito mosso nei suoi confronti. La trattenuta in questione costituirebbe un suo
preciso impegno contrattuale
: a fronte
dei difetti riscontrati alle parti comuni e della potenziale necessità di procedere ad ulteriori lavori in caso di reiezione della doman
da di costruzione in sanatoria presentata al municipio per delle opere eseguite in contrasto con il piano regolatore comunale, il venditore non risultava infatti ancora avere soddisfatto tutte le condizioni contrattuali poste alla liberazione dell'intera somma versata dall'acquirente.
c. Dopo un ulteriore scambio di allegati e dopo aver preso atto della suddetta sentenza pretorile dell'11 giugno 2015, che il notaio RI 1 aveva nel frattempo eseguito, con scritto 14 settembre
2015 l'avv. _ ha ritirato la segnalazione, chiedendo lo stralcio della procedura disciplinare.
D. Con decisione 23 marzo 2016, la Commissione di disciplina notarile (subentrata al Consiglio di disciplina notarile a far tempo dal 1° luglio 2015; di seguito: Commissione) ha pronunciato nei confronti del notaio RI 1 un ammonimento.
Premesso che né l'avvenuto pagamento né il ritiro della segnalazione implicavano lo stralcio del procedimento disciplinare, la
Commissione - allineandosi alle conclusioni cui era giunta la Pretura
di Lugano - ha ritenuto che la somma pattuita a garanzia di eventuali ipoteche legali e per l'eventuale completazione delle parti comuni era quella di fr. 300'000.- liberata (unitamente ad un
ulteriore importo di fr. 200'000.-) il 19 giugno 2013 e che quindi il
notaio, non dando seguito alle richieste del venditore benché non sussistesse più
alcun motivo previsto dal contratto
che lo
autorizzasse a trattenere il residuo deposito, aveva
palesemente violato il proprio dovere di diligenza e di imparzialità
. La sanzione è stata commisurata tenendo conto della media gravità dell'infrazione (all'origine di procedimenti giudiziari che altrimenti non sarebbero stati promossi) e dell'assenza di precedenti. La tassa di giustizia - fissata in fr. 2'500.- - è stata posta a carico del condannato.
E. Avverso la predetta decisione, il notaio RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.
Eccepita preliminarmente l'incostituzionalità della nuova legge notarile e l'irregolarità della Commissione da essa istituita, nel merito l'insorgente rileva che è proprio in ossequio al suo dovere di imparzialità che nelle concrete circostanze - in cui sussisteva ancora il rischio che degli artigiani potessero far iscrivere delle ipoteche legali (per dei lavori realizzati o che ancora dovevano eseguire a seguito di opere non autorizzate dal municipio) - egli ha preferito trattenere a tutela della parte acquirente il denaro che ancora aveva in deposito, nell'attesa che un giudice si pronunciasse. Dichiarandosi
convinto di avere agito correttamente
, ritiene ingiusto sanzionare
un notaio che è forse stato troppo prudente
(e che peraltro ha poi immediatamente dato esecuzione alla sentenza pretorile che lo condannava al pagamento). La decisione impugnata sarebbe in ogni caso sproporzionata (poiché in quasi trent'anni di attività il suo operato non avrebbe mai dato adito a dubbi) e, alla luce di un analogo precedente conclusosi senza l'adozione di provvedimenti nei confronti del notaio, discriminatoria. Pure
fuori misura rispetto alla prassi
sarebbe l'entità della tassa di giustizia posta a suo carico.
F. In sede di risposta la Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni di merito. Riconfermandosi nel provvedimento impugnato, si è limitata a spiegare di avere stabilito l'entità degli oneri processuali in conformità con le norme applicabili e nel rispetto del principio della copertura dei costi, considerando peraltro unicamente il tempo (complessivamente 25 ore) impiegato dai suoi tre membri e dal segretario, al netto delle ulteriori spese occasionate dall'evasione dell'incarto.
G. Con la replica, il ricorrente ribadisce le proprie conclusioni e domande di giudizio.
Considerato,

## Considerations

in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 102 cpv. 1 della legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 3.2.2.1). Certa è la legittimazione attiva del ricorrente, personalmente e direttamente toccato dalla decisione impugnata, di cui è destinatario (art. 104 LN e 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
3.3.1.1). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1
LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il ricorso può essere evaso sulla base degli atti, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Le prove sollecitate dall'insorgente (richiamo dal municipio di Muzzano dell'incarto edilizio relativo alla
domanda di costruzione a posteriori, audizione dell'avv. _) non appaiono idonee ad apportare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio.
2. 2.1. Il ricorrente eccepisce innanzitutto l'irregolarità dell'autorità di prime cure e l'incostituzionalità della nuova legge notarile, che l'ha istituita. A suo avviso, la Commissione - composta unicamente da notai - non costituirebbe infatti un'autorità giudicante indipendente e imparziale ai sensi degli art. 30 e 191c della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) e dell'art. 6 n. 1 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali del 4 novembre 1950 (CEDU; RS 0.101).
2.2. Contrariamente a quanto preteso nell'impugnativa, la Commissione non è un tribunale che deve adempiere i requisiti d'indipendenza e imparzialità posti dagli art. 30 cpv. 1 e 191c Cost. nonché 6 n. 1 CEDU. Tanto in base al diritto federale (art. 29a e 191b Cost., 86 cpv. 2 legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110), quanto secondo l'art. 6 CEDU - laddove applicabile poiché la misura disciplinare si potrebbe configurare come una sanzione
civile
o
penale
(ciò che non è peraltro il caso per l'ammonimento inflitto al ricorrente; cfr. al riguardo, per analogia,
François Bohnet/Vincent Martenet
, Droit de la profession d'avocat, Berna 2009, n. 1967 e 2219 segg.) - basta infatti che le sue decisioni possano essere impugnate dinnanzi a un tribunale superiore - qual è il Tribunale cantonale amministrativo - che dispone di pieno potere cognitivo in fatto e in diritto (cfr. art. 110 LTF e 69 LPAmm) e che soddisfa i requisiti di imparzialità e indipendenza di cui agli art. 30 cpv. 1 (e 191c) Cost. nonché 6 CEDU (DTF 126 I 228 consid. 2 e 3; 123 I 87 consid. 2a, 3 e 4; STF 2C_150/2008 del 10 luglio 2008 consid. 5.3 e 5.4;
Michel Mooser,
Le droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014, pag. 234, n. 355a; cfr., per analogia,
Bohnet/Martenet
, op. cit., n. 1966 segg., in particolare n. 1977). La tesi ricorsuale non merita dunque tutela.
3. Il notaio è un
pubblico ufficiale che adempie una funzione statale quale organo della giurisdizione volontaria (
DTF 124 I 297 consid. 4a; RDAT II-1997 n. 10 consid. 3b;
Mooser
, op. cit.
, pag. 2, n. 4 e pag. 33, n. 53;
Mario Postizzi
, L'attività ministeriale del notaio, Una lettura "a quadrifoglio", vol. 20 collana gialla
CFPG, Bellinzona 2016, pag. 14, n. 14). In
caricato di
ricevere e conservare tutti gli atti per i quali la legge o la volontà delle parti richiedono la forma autentica, egli deve primariamente vegliare affinché una parte inesperta negli affari, non cognita della legge o facilmente
influenzabile non venga sorpresa nella sua buona fede e non sia di conseguenza indotta a stipulare diversamente da quanto
realmente voluto. Al notaio è quindi affidato il compito estremamente
delicato di attento vigile della moralità contrattuale, del rispetto delle leggi e dei buoni costumi e dell'ordine pubblico (STA
52.2016.427 del 17 ottobre 2016 consid. 3.1 con riferimenti; Rep. 1986, pag. 299;
Fernando Gaja
, Il notaio e la sanzione penale, in: RDAT 1978, pag. 252). Le mansioni di particolare fiducia che è chiamato a svolgere quale detentore di una parte del potere pubblico gli impongono di mantenere sempre una linea di condotta compatibile con la dignità della sua funzione e con l'interesse generale dello Stato (
DTF 124 I 297 consid. 4b;
STA 52.2016.427 citata, consid. 3.1 e riferimenti; Rep. 1986, pag. 299;
Gaja
, op. cit., pag. 251 seg.;
Peter Ruf,
Notariatsrecht, Langenthal 1995, pag. 298, n. 1133).
4. 4.1. La violazione dei doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare, sia che essa si verifichi nell'esercizio della sua attività ministeriale, sia che essa avvenga nello svolgimento delle sue attività accessorie (ma anche al di fuori dell'ambito professionale, se è in gioco la dignità della funzione; cfr. RDAT II-2001 n. 11 consid. 3c;
Adrian Glatthard
in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 14 e 15 ad art. 45 NG).
C
orollario della vigilanza assicurata dallo Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di preservare la fiducia del pubblico,
la
responsabilità disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr. DTF 1
33 II 468 consid. 2;
Mooser
, op.
cit., pag. 71 segg., n. 122 segg. e pag. 216, n. 330;
Bohnet/Martenet
, op. cit., n. 3632).
4.2. In Ticino la materia è attualmente disciplinata nella legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 3.2.2.1), che ha sostituito la previgente legge sul notariato del 23 febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) con effetto al 1° luglio 2015.
In virtù dei principi della sicurezza del diritto e della non retroattività delle leggi, le norme applicabili ad una determinata fattispecie sono di regola quelle in vigore al momento in cui essa si è prodotta; resta riservato, in analogia con il principio del diritto penale della
lex mitior
(cfr. art. 2 cpv. 2 del codice penale svizzero del 21 dicembre 1973; CP; RS 311.0), il caso in cui il nuovo diritto in vigore al momento in cui l'autorità statuisce sia più
favorevole all'interessato (cfr. DTF 138 I 189 consid. 3.4; 134 IV 82 consid. 6; 130 II 270 consid. 1.2 e 3; STF
6B_1076/2009 del 22 marzo 2010 consid.
7.3.2;
Pierre Moor
, Droit administratif, Vol. I: Les fondements, III ed., Berna 2012, n. 2.4.2.3, 2.4.3.1 e
2.4.3.3;
Andreas Auer/Giorgio Malinverni/Michel Hottelier
, Droit constitutionnel suisse, Vol. II: Les droits fondamentaux, III ed., Berna 2013, n. 1427; cfr. pure
Glatthard,
op. cit., n. 48 ad art. 45 NG).
In concreto ne discende che, risalendo essenzialmente a prima dell'entrata in vigore delle attuali disposizioni e non costituendo queste ultime (come si vedrà meglio in seguito) una
lex mitior
, i fatti oggetto del presente procedimento devono essere vagliati alla luce della previgente normativa.
4.3. L'art. 126 n. 1 vLN prevede la repressione in via disciplinare di tutti gli atti commessi dal notaio in violazione dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo la sua reputazione professionale, il suo onore o la fiducia che in lui ripone il pubblico.
La suddetta clausola disciplinare - di natura generale - non precisa quali siano i doveri del notaio. Benché le disposizioni materiali della vLN si limitino a sancire i doveri legati all'esercizio della funzione pubblica (senza segnalare l'esistenza di norme deontologiche, né tanto meno rinviare alle medesime), il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che non è arbitrario ritenere che con l'art. 126 n. 1 vLN si sia inteso - validamente dal profilo del rispetto del principio della legalità - sancire come doveri non solo quelli attinenti all'esercizio della professione, bensì anche quelli deontologici. Ha infatti reputato perlomeno non arbitrario ritenere che anche il notaio (così come l'avvocato) sia assoggettato alla deontologia professionale e chiamato ad ossequiarne le regole, scritte o anche non scritte, purché abbiano una valenza generalmente riconosciuta. Ha pertanto considerato lecito far capo, per l'interpretazione del concetto di doveri del notaio, alle norme deontologiche emanate dal rispettivo Ordine, come il codice professionale per quanto attiene al notariato ticinese (RDAT II-2001 n. 11 consid. 3b e riferimenti ivi citati; cfr. anche
Denis Piotet,
Deontologie notariale et droit suisse, in: SJ 2002 II 275, in particolare pag. 279; cfr. pure art. 2 statuto dell'Ordine dei notai del Cantone Ticino del 17 giugno 1972, in vigore all'epoca dei fatti, che tra gli scopi dell'Ordine dei notai annovera proprio quello di favorire la corretta interpretazione e applicazione della legislazione notarile nonché quello di tutelare la dignità della professione).
4.3.1. In concreto occorre far riferimento al codice professionale approvato dall'Assemblea dell'Ordine dei notai del Cantone Ticino il 21 novembre 1970.
Secondo tale normativa - abrogata e sostituita, con effetto al 29 settembre 2015, dall'attuale versione del 18 giugno 2015 (RL 3.2.2.4) - nell'esercizio della sua attività il notaio deve comportarsi in modo tale da meritare piena fiducia da parte del pubblico e delle autorità (art. 2), esaminare ed eseguire i compiti affidatigli secondo la scienza e la coscienza e con la dovuta sollecitudine (art. 3 prima frase) nonché evitare tutto ciò che potrebbe intaccare la dignità della sua professione (art. 4). Gli corre in particolare l'obbligo di amministrare diligentemente i beni affidatigli, tenendo su un conto separato i depositi effettuati dai clienti o gli anticipi destinati a solvere le tasse agli uffici dei registri o all'archivio notarile e di provvedere con la massima sollecitudine al pagamento delle tasse anticipategli dai clienti, nonché al pagamento a terzi di cui sia stato incaricato previo deposito (art. 13). Il dovere di conservare debitamente le somme di denaro e gli altri valori che gli vengono affidati deriva dall'obbligo del notaio di tutelare al meglio gli interessi delle parti, rispettivamente da quello di esercitare la professione in modo irreprensibile (cfr.
Mooser,
op. cit., pag. 187, n. 279;
Klaus Bürgi
in: Stephan Wolf [curatore], Kom-mentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 2 ad art. 28 NV e n. 3 ad art. 29 NV). Salvo accordo contrario, la restituzione di tali averi deve intervenire dopo la conclusione dell'affare (immediatamente o, tutt'al più, entro un determinato termine). Il notaio deve perciò tenere a disposizione (di principio sotto forma di liquidità) ed essere in grado in ogni momento di restituire i valori in questione e non può in nessun caso, neppure a titolo passeggero, impiegarli per scopi personali o mischiarli ai suoi propri averi (cfr.
Mooser,
op. cit., pag. 187 segg., n. 279 segg.;
Bürgi,
op. cit., n. 1 ad art. 30 NV;
Ruf
, op. cit., pag. 270, n. 1018).
Il notaio ha inoltre l'obbligo - discendente direttamente dal diritto di rango federale, in particolare dalla nozione federale di forma
autentica e dal principio dell'uguaglianza davanti alla giurisdizione volontaria - di salvaguardare in modo imparziale ed equo gli interessi delle parti (cfr.
Mooser
, op. cit., pag. 36, n. 53d e pag. 160, n. 241;
Aron Pfammatter
in: Stephan Wolf [curatore],
Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 1 ad art. 37 NG). Sia nell'assisterle prima della stesura dell'atto, sia durante la stesura, come pure dopo la stessa, il notaio - che deve informarle tutte allo stesso modo - non può consigliare né favorire una di esse a discapito dell'altra (sentenza CAN 18.2009.83 del 19 maggio 2009 consid. 1, confermata dal Tribunale federale in STF 2C_427/2009 del 25 marzo 2010; cfr. pure RNRF 92/2011 pag. 127 consid. 8.3;
Mooser
, op. cit., pag. 160, n. 242). Proprio perché il dovere di imparzialità perdura anche dopo la conclusione del contratto, il notaio che svolge pure l'attività di avvocato non può patrocinare una parte in un contenzioso se ha precedentemente funto da pubblico ufficiale nella medesima pratica (cfr. RNRF 92/2011 pag. 127 consid. 3.1 e riferimenti giurisprudenziali e dottrinali ivi citati; STF 2C_427/2009 del 25 marzo 2010 consid. 2.3, che conferma la sentenza CAN 18.2009.83 citata, consid. 1; RtiD II-2011 n. 68 consid. 8;
Moo-ser
, op. cit., pag. 162, n. 243a e dottrina citata alla nota n. 895).
4.3.2. Per quanto qui interessa, i doveri del notaio sotto l'egida del vecchio diritto corrispondono essenzialmente a quelli previsti dal diritto attualmente in vigore (art. 11, 12 e 14 LN; art. 4, 5 e 10 del codice professionale del 18 giugno 2015).
4.4. In concreto, il punto n. 2 del rogito alla base della presente fattispecie prevedeva che, dal prezzo corrisposto dall'acquirente sul suo conto clienti, il notaio RI 1 avrebbe dovuto trattenere gli importi necessari al pagamento della TUI, alla liberazione da eventuali mutui ottenuti dal venditore nonché al pagamento di possibili altri scoperti fiscali. Un ulteriore importo, quantificato in fr. 300'000.-, avrebbe dovuto essere trattenuto per coprire
eventuali ipoteche legali degli artigiani
nonché l'
eventuale completazione delle parti comuni
. Sulla base di questa stipula, il ricorrente ha tenuto in deposito un importo pari a fr. 615'000.- dal prezzo versato da _ (contestualmente all'esercizio del diritto di compera).
Il 10 giugno 2013 il venditore ha sollecitato il notaio RI 1 a liberare a suo favore tutto il denaro
bloccato
, ad eccezione di un importo di fr. 100'000.-, a garanzia del pagamento della TUI. Il ricorrente si è tuttavia opposto, spiegando (1) di non potere ridurre unilateralmente l'importo a garanzia dell'imposta sull'utile immobiliare, né (2) di poter liberare la trattenuta di fr. 300'000.- sino
allo scadere di 4 mesi dopo il completamento dei lavori
(osservando pure che la dichiarazione di tacitazione degli artigiani non proveniva da questi ultimi,
ma dalla sua società
, _, e certificava solo un pagamento
secondo lo stato di avanzamento dei lavori
, cfr.
scritto 12 giugno 2013). Preso atto
dell'ennesima richiesta dell'alienante e delle spiegazioni da esso fornite - e poiché anche l'acquirente si era dichiarato d'accordo -, il 19 giugno successivo egli ha bonificato a favore del venditore l'importo di fr. 500'000.-, riducendo così la somma trattenuta a fr. 115'000.-.
Corrisposta la TUI (fr. 43'169.50) imposta dall'Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (con decisione 26 agosto 2014), il 7 ottobre 2014 l'insorgente si è quindi nuovamente rifiutato di dar seguito alla richiesta del venditore di liberare a suo favore il saldo restante (fr. 71'830.50), la trattenuta giustificandosi a suo dire a fronte dei difetti riscontrati dalla vedova dell'acquirente. Saldo che, per questo stesso motivo, il notaio ha quindi trattenuto per ulteriori otto mesi, fino alla decisione del Pretore del Distretto di Lugano che gli ha ingiunto di versare l'importo all'ing. _.
4.5. Ora, così facendo il ricorrente ha tuttavia disatteso i suoi doveri di diligenza e di imparzialità. Come rettamente dedotto dalla precedente istanza, dall'esame degli atti emerge infatti che, dopo
lo svincolo dei fr. 500'000.-, la trattenuta restante (fr. 115'000.-) riguardava unicamente il pagamento della TUI. Ne ha espressamente dato atto il ricorrente quando, nel corso della causa civile promossa dal venditore (cfr. osservazioni 12 novembre
2014, punto n. 4), così come nell'istanza di conciliazione da lui presentata in Pretura (cfr. istanza 18 dicembre 2014, punto n. 6), ha precisato che la trattenuta concretamente operata ammontava a fr. 615'000.- e si componeva di fr. 115'000.- a garanzia del
pagamento della TUI
, fr. 300'000.- a tutela della parte acquirente da
eventuali ipoteche legali degli artigiani
e per
l'eventuale completazione delle parti comuni
nonché fr. 200'000.- per la liberazione da
eventuali mutui o eventuali altri scoperti fiscali
. La
somma a garanzia dell'esecuzione delle opere (fr. 300'000.-) era quindi stata liberata a favore del venditore (unitamente ad un ulteriore importo di fr. 200'000.-), già il 19 giugno 2013, con il consenso dell'acquirente. E ciò a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori rispettivamente del pagamento degli artigiani (a quel momento tacitati per il 95%; cfr. osservazioni 12 novembre 2014, punto n. 5; istanza 18 dicembre 2014, punto n. 7 e replica 25 novembre 2014 dell'avv. _).
La causale della somma depositata - ribadita ancora in questa sede (
sul conto terzi del notaio rimanevano quindi fr. 115'000.- teoricamente per la garanzia del pagamento TUI
, cfr. ricorso, pag. 3) - era del resto nota non solo al pubblico ufficiale, ma anche alla parte acquirente, cui erano frattanto subentrati gli eredi: lo attesta chiaramente lo scritto 2 ottobre 2014 del patrocinatore della vedova dell'acquirente, laddove - riferendosi espressamente allo
sblocco deposito garanzia TUI PPP
(cfr. titolo a margine) - pregava il notaio di trattenere
il saldo in tuo deposito (TUI)
,
ma per un motivo evidentemente diverso da quello che lo giustificava.
Sennonché una volta corrisposta la TUI, il notaio non era più legittimato a continuare a trattenere il denaro depositato presso di lui, modificando unilateralmente la causale della somma depositata. Né richiamandosi al contratto di costituzione del diritto di compera, né alle sollecitazioni degli eredi della parte acquirente per asserite questioni relative a difetti di costruzione, emersi dopo il 19 giugno 2013. Svincolando - con l'accordo di _ - la somma (fr. 300'000.-) riservata a pretese connesse all'esecuzione dei lavori, al ricorrente era insomma venuta meno la possibilità di far rinascere questa causale per trattenere il denaro depositato sul suo conto clienti.
Ad identica conclusione è del resto pervenuto anche il giudice civile che si è dovuto chinare sull'istanza del venditore tendente alla condanna del notaio alla liberazione dei fondi trattenuti. Nella sua decisione - resa, è vero, in procedura sommaria, ma passata incontestata in giudicato - il Pretore ha infatti concluso che, dopo avere riversato all'istante l'importo di fr. 500'000.- ed avere precisato che il rimanente importo di fr. 115'000.- corrispondeva alla trattenuta per il pagamento della TUI, il notaio, saldata tale imposta, non aveva
più alcun valido motivo per continuare a trattenere il saldo rivendicato
dall'istante, non potendo
ora
modificare la causale che lui stesso ha in precedenza indicato per giustificare la trattenuta dell'importo di fr. 115'000.-
.
Da tutto quanto sopra discende che, una volta pagata la TUI, il ricorrente era obbligato, ai sensi dell'art. 13 del codice professionale dell'Ordine dei notai e delle considerazioni sopraesposte
(consid. 4.3.1),
a dar seguito alla richiesta 30 settembre 2014 (ed ai successivi solleciti) del venditore e, conformemente anche all'incarico che gli era stato affidato (art. 3 del citato codice),
a sbloccare senza indugio a suo favore il denaro che ancora teneva in deposito. Non avendolo fatto ed avendo costretto il
venditore ad adire la giustizia civile per ottenere il denaro che gli spettava, egli ha quindi manifestamente violato i suoi doveri di diligenza e di imparzialità, come giustamente concluso dalla
Commissione. A maggior ragione s'impone tale deduzione se si considera che la sua iniziativa non appariva dettata, così come afferma, da motivi di
prudenza
, ma più che altro da una maggior propensione a tutelare gli interessi della parte acquirente, cui era frattanto subentrata la comunione ereditaria fu _. Dal profilo dell'imparzialità (ma anche della dignità professionale) cui è tenuto il notaio, censurabile è in effetti il mandato assunto dal ricorrente da parte di due delle eredi di _ (cfr. osservazioni 17 marzo 2015 del ricorrente, punto n. 7 e replica 7
aprile 2015 dell'avv. _, pag. 4). Patrocinio che, ancorché
iscritto nel contesto della
vertenza di scioglimento e liquidazione del patrimonio del defunto _
(cfr. citate osservazioni 17 marzo 2015, punto n. 7), non poteva in quella situazione apparire come indice di neutralità, ove solo si consideri che i membri della comunione ereditaria - subentrata nei diritti del
de cujus
- non erano evidentemente disinteressati alle problematiche inerenti alla PPP ereditata (difetti e/o eventuali opere ancora da compiere) e alle possibili garanzie derivanti dal suo acquisto,
a quel momento oggetto di discussione (cfr. scritto 20 ottobre 2014 dell'avv. RI 1, punto n. 5; cfr. inoltre e-mail 8 ottobre
2014 del patrocinatore della vedova dell'acquirente, avv. _, all'avv. _, laddove spiega che il
collega RI 1 rappresenta pure due eredi del signor _ ed è pure lui interessato a che i difetti vengano risolti in base alle regole dell'arte
).
5. Ferme queste premesse, resta da statuire in merito all'eventuale sanzione da infliggere al ricorrente.
5.1. In caso di violazione della legge notarile, l'art. 127 cpv. 1 vLN prevede - in un catalogo esaustivo (
Mooser,
op. cit., pag. 231, n. 350) - le pene disciplinari seguenti, a dipendenza della gravità della colpa e delle conseguenze possibili:
1. l'ammonizione;
2. l'ammenda sino a fr. 5'000.-
3. la sospensione dall'esercizio fino ad un anno;
4. la proposta al Tribunale d'appello di revoca dall'esercizio.
La Commissione gode di un certo margine di apprezzamento
nella scelta della misura disciplinare, nella fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della durata della sospensione dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia attenersi al rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre considerare lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio
non è tanto quello di
punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di
garantire che in futuro questi eserciti in maniera ineccepibile la sua funzione -
e scegliere il provvedimento adatto, necessario e proporzionato a tale fine.
La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica funzione. L'autorità terrà in particolare conto della
colpa del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio ha svolto la sua funzione in precedenza,
così come del comportamento da lui tenuto durante la procedura disciplinare
(cfr. RNRF 91/2010 pag. 48 consid. 3.3;
Mooser,
op. cit., pag. 230, n. 349;
Adrian Glatthard
, Disziplinarrecht im Berner Notariat - Praxisübersicht 2009 bis 2015 in: BN 2016, pag. 313 seg.; cfr. inoltre, per analogia,
Bohnet/Mar-tenet,
op. cit., n. 2178 segg.;
Tomas Poledna
in: Walter Fellmann/Gaudenz G. Zindel [curatori], Kommentar zum Anwaltsgesetz, Zurigo 2011, n. 30 ad 23 segg. ad art. 17
).
5.2. In concreto, la Commissione, fondandosi sull'art. 97 LN, ha inflitto al ricorrente un ammonimento, precisando che si tratta di una sanzione corrispondente all'ammonizione prevista dal vecchio diritto: di fatto, gli ha dunque applicato un'ammonizione ai sensi dell'art. 127 cpv. 1 n. 1 vLN
Ora, l'insorgente è incorso in una disattenzione dei suoi doveri deontologici che deve essere considerata di media gravità. Non avendo esercitato in modo diligente i compiti che gli erano stati affidati, non rendendo al venditore la somma trattenuta con la dovuta sollecitudine e disattendo nel contempo il suo obbligo d'imparzialità, il suo agire non può essere ritenuto trascurabile dal profilo disciplinare. Va poi tenuto conto del fatto che il suo comportamento ha provocato dei procedimenti giudiziari che altrimenti non avrebbero avuto ragione di essere (con conseguente dispendio di tempo e relativi costi; cfr. STA 52.2014.390-391 del 22 novembre 2016 consid. 6.3), come pure dell'ammontare
ragguardevole della somma (fr. 71'830.50) in gioco. Se a favore del ricorrente depongono l'immediata esecuzione data alla sentenza pretorile di condanna al versamento del citato importo
all'ing. _ nonché l'assenza di precedenti disciplinari, non gli giova il fatto di non avere mostrato segni di autocritica e di ravvedimento, continuando ancora in questa sede a contestare la sua colpevolezza. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la sanzione irrogatagli - che corrisponde alla più blanda delle pene previste dall'art. 127 cpv. 1 vLN in concreto applicabile - appare quindi tutt'altro che sproporzionata e va pertanto confermata. L'avvertimento introdotto dall'art. 97 cpv. 1 della nuova LN non potrebbe invece in ogni caso entrare in considerazione, in quanto riservato alle sole violazioni deontologiche più lievi (cfr., per analogia,
Poledna,
op. cit., n. 30 ad art. 17).
5.3. Non soccorre il ricorrente l'appello al principio della parità di trattamento. Il precedente a cui si è richiamato (e che egli pretende essersi concluso senza l'adozione di provvedimenti nei confronti del notaio segnalato) presenta infatti delle caratteristiche
che lo distinguono chiaramente dalla presente fattispecie. In quel caso non era stato dato seguito alla segnalazione in quanto l'interessato aveva provveduto alla restituzione della
trattenuta (pari a poco meno di fr. 18'000.-) più volte sollecitata (nell'arco di cinque mesi al massimo) dall'avente diritto ancor prima che detta segnalazione pervenisse all'autorità decidente, ragion per cui era venuto
a mancare il motivo della richiesta di apertura di un procedimento disciplinare
nei suo confronti,
ovvero
l'indebita trattenuta da parte sua di denaro di spettanza del venditore
.
Al contrario, nella presente fattispecie il ricorrente, richiesto già il 30 settembre 2014 e ripetutamente sollecitato in tal senso nel corso del successivo mese di ottobre, pur essendo stato segnalato all'autorità disciplinare il 2 marzo 2015, ha atteso fino al luglio di quell'anno per liberare i fondi di spettanza del venditore, dopo che il giudice civile, che questi era stato costretto ad adire, lo aveva condannato a farlo con sentenza 11 giugno 2015. Tutto ciò, mentre si trovava in una situazione conflittuale, in cui la sua neutralità è stata seriamente messa in discussione dal mandato assunto successivamente e di cui si è detto.
Già queste divergenze bastano per escludere una violazione del principio della parità di trattamento (cfr. DTF 141 I 153 consid. 5.1; 140 I 77 consid. 5.1; 136 II 120 consid. 3.3.2).
5.4. Alla luce di tutto quanto esposto, si giustifica pertanto di confermare l'ammonimento pronunciato dalla Commissione. La sanzione così commisurata, situata al limite inferiore di quanto prescritto dalla norma, risulta adeguatamente ragguagliata alle circostanze del caso concreto e senz'altro rispettosa del principio della proporzionalità. Tiene adeguatamente conto dell'incensuratezza del ricorrente e appare sufficiente a richiamarlo al rispetto dei principi deontologici che sono stati in concreto disattesi.
6. Neppure la censura relativa all'entità della tassa di giustizia merita accoglimento.
6.1. La tassa di giustizia deve rispettare i principi della copertura dei costi e dell'equivalenza (STA 52.2015.18 del 29 aprile 2015;
Marco Borghi/Guido Corti
, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n. 2 ad art. 28). Il principio della copertura dei costi (menzionato espressamente all'art. 50 LN del regolamento sul notariato del 25 marzo 2015; RN; RL 3.2.2.1.1) postula l'esistenza di una ragionevole correlazione fra il gettito globale delle tasse e l'ammontare complessivo dei costi anticipati
dall'ente pubblico, incluse le spese generali; esso non è generalmente rilevante in materia di oneri giudiziari, ritenuto come
l'esperienza insegni che le tasse applicate dai tribunali sono di gran
lunga insufficienti a coprire i costi della giustizia. Il principio
dell'equivalenza dispone, invece, che l'ammontare della singola tassa deve rimanere in un rapporto adeguato con il valore economico della prestazione fornita dall'ente pubblico: la tassa - che può eventualmente essere calcolata secondo criteri schematici - non deve trovarsi in evidente sproporzione con il valore oggettivo della prestazione e deve contenersi entro limiti ragionevoli (DTF 141 I 105
consid. 3.3.2 e riferimenti ivi citati;
120 Ia 171 consid. 2a e 3;
STA 52.2013.383 dell'11 novembre 2013 con rimandi
). Entro questi limiti, l'autorità amministrativa o giudiziaria dispone comunque di un ampio potere di apprezzamento, che può essere censurato solo in caso di eccesso o abuso (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm; cfr. STA 52.2007.4 del 9 gennaio 2012 consid. 2.1 con rimandi;
Borghi/Corti
, op. cit., n. 2 ad art. 28).
6.2. Nel caso concreto, l'ammontare della tassa applicata dalla Commissione (fr. 2'500.-), oltre che rientrare nella forchetta
compresa tra fr. 100.- e fr. 5'000.- prevista tanto dalla previgente (art. 131b cpv. 1 vLN) quanto dall'attuale legge notarile (art. 109 cpv. 1 LN), appare del tutto rispettoso dei principi della copertura dei costi e dell'equivalenza. Seppur non particolarmente modico, esso non appare ancora sproporzionato, a fronte dell'effettivo dispendio di tempo (stimato in 25 ore complessive) occasionato alla Commissione dall'evasione della pratica (che, contrariamente a quanto preteso nel gravame, non appare affatto eccessivo) e tenuto conto anche delle ulteriori attività non considerate dalla precedente istanza (cfr. risposta 22 aprile 2016 a questa Corte),
tra cui quella svolta all'inizio del procedimento dall'allora Consiglio di disciplina notarile. La commisurazione della controversa tassa di giustizia da parte dell'autorità inferiore non procede
dunque da un esercizio scorretto, in quanto abusivo, del suo potere di apprezzamento e deve quindi essere tutelata.
7. 7.1. Stante quanto precede, il ricorso deve pertanto essere respinto.
7.2. La tassa di giustizia è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm).